Masterplan Giessen Rijswijk Andel Sportcomplex M-GRAS
College van B&W 14 mei 2007
1
Inhoudsopgave
1. Hoofddoelstelling van de herstructurering 2. Locatiemogelijkheden
3. Locatie Rietdijk: argumenten, onderbouwing en randvoorwaarden 3.1 Speelmogelijkheden, onderbouwing en randvoorwaarden 3.2 Ruimtelijke Ordening 3.3 Grondpositie 3.4 Enkele overige relevante aspecten 4. Het programma van eisen
5. De zienswijze van de verenigingen 6. Locatie Almbos: argumenten, onderbouwing en randvoorwaarden 6.1 Speelmogelijkheden, onderbouwing en randvoorwaarden 6.2 Ruimtelijke Ordening 6.3 Opstalrecht en huurovereenkomsten 6.4 Enkele overige relevante aspecten 7. Het programma van eisen
8. Vergelijking van de alternatieven
Bijlagen: Schets plangebied Rietdijk Schets plangebied Almbos Normering speelmogelijkheden en speelintensiteit
2
1. Hoofddoelstellingen van de herstructurering. Al enige jaren heeft het college van B&W van de gemeente Woudrichem het voornemen om in nauwe samenspraak met de voetbalverenigingen v.v. Rijswijkse Boys en v.v. Giessen en atletiekvereniging Altena Roadrunners te komen tot een herstructurering van de betreffende sportaccommodaties. Op 27 februari jongstleden heeft de raad ingestemd met de gepresenteerde denkrichting van het college en hier een verder onderzoeksbudget voor gevoteerd van € 40.000,-. Per amendement heeft de raad gevraagd aan het college om ook eventuele andere mogelijke locaties in het onderzoek te betrekken. Bij het onderzoek naar andere mogelijkheden gelden dezelfde hoofddoelstellingen zoals gehanteerd in het voorstel van 27 februari jl.: 1. Het vinden van een adequate en duurzame oplossing voor de huidige problemen met betrekking van de staat van onderhoud van met name de accommodatie van v.v. Rijswijkse Boys; 2. Het kunnen faciliteren van de ledengroei en veranderende ledensamenstelling die voetbalverenigingen in de nabije toekomst naar verwachting kunnen doormaken; 3. Het kunnen faciliteren van de vraag naar uit(in)breidingslocaties voor woningbouw; 4. Het kunnen faciliteren van de gewenste ontwikkeling van het centrumgebied binnen Giessen / Rijswijk. Ad 1) Ofschoon de voetbalverenigingen met veel eigen inzet een accommodaties onderhouden, voldoen de accommodaties van Giessen en Rijswijk niet meer aan de huidige eisen. Het terrein van Giessen kent een te klein speelveld en een gebrek aan goede trainingsfaciliteiten. Rijswijk kampt met kleedruimte die niet voldoet aan de eisen van deze tijd en eveneens te beperkte speelvelden. Ad 2) De uitbreidingsmogelijkheden van beide sportparken zijn nagenoeg nihil. Door de beperkte hoeveelheid beschikbare ruimte kan slechts door middel van toepassing van nieuwe technieken (kunstgras). Fysieke uitbreiding van de sportparken is in Rijswijk niet mogelijk en in Giessen beperkt mogelijk. Hierbij dient opgemerkt te worden dat uitbreiding in Giessen ten koste gaat van een deel van het Almbos. Ad 3) Uit de woonvisie blijkt tot 2015 de volgende woningbehoefte.
Ook moet er extra gedifferentieerd aanbod voor wonen met zorg worden gerealiseerd.
3
Daarnaast stonden er bij de woningbouwverenigingen op 31 december 2006 de volgende aantallen woningzoekenden met een specifieke voorkeur ingeschreven: • Giessen 104 • Rijswijk 145 • Andel 138 Uit bovengenoemde cijfers blijkt dat er in de komende jaren een grote behoefte blijft aan goede en ruime inbreidingslocaties.
Ad 4) De omvang van het winkelaanbod in Giessen/Rijswijk (samen ± 3.300 inwoners) bestaat voor een groot deel uit het tuincentrum aan de Veldweg (± 7.000 m² vvo). De overige winkels zijn geconcentreerd aan de Dorpsstraat (Zalmpassage). Hier zijn onder meer supermarkt Plus (± 1.000 m² vvo) en Novy gevestigd. Het aanbod voor dagelijkse boodschappen is nagenoeg compleet. De passage heeft een eigentijdse, maar enigszins introverte uitstraling. De parkeergelegenheid wordt door de ondernemers en bewoners te beperkt gevonden. Om ook voor Giessen en Rijswijk een centrum op lange termijn te behouden is woningbouw nodig, maar ook een aangepast winkelcentrum. De ondernemers uit deze kernen hebben aangegeven geïnteresseerd te zijn in de mogelijkheid om een nieuw centrum te ontwikkelen waardoor parkeerproblemen worden opgelost. Samen met het te realiseren medisch centrum geeft dit mogelijkheden om binnen enkele jaren een vernieuwd, modern en levensvatbaar samengevoegde dorpskern voor Giessen en Rijswijk te ontwikkelen.
4
2. Locatiemogelijkheden. Naast de reeds bekende locatie ‘Almbos’(raadsvoorstel 27 februari ’07 punt 9) hebben wij ons gericht op twee alternatieve locaties. Allereerst op verzoek van met name vv Rijswijkse Boys op de mogelijkheid om een accommodatie buitendijks te realiseren en vervolgens op de locatie Rietdijk. Deze laatste locatie werd mede ingegeven doordat eind februari ’07 vv Rijswijkse Boys, vv Giessen en Sparta ’30 interesse toonden om gezamenlijk een accommodatie te ontwikkelen. Buitendijks Op verzoek van de voetbalverenigingen Giessen en Rijswijk is nogmaals onderzocht of een nieuw sportterrein buitendijks te realiseren is. Uit de contacten met de provincie Noord Brabant en het Brabants Landschap is gebleken dat het niet mogelijk is om dit gebied vanwege zijn ligging en de natuurlandschappelijke waarde in te richten met een sportaccommodatie. Ook is het onze verwachting dat de verkeersafwikkeling op deze locatie problematisch zal zijn. Gelet op deze reacties hebben wij het niet zinvol geacht om deze locatie verder te onderzoeken.
Rietdijk of M-GRAS (Masterplan Giessen Rijswijk Andel Sportcomplex) Naast het realiseren van een sportcomplex waar plaats wordt geboden aan drie voetbalverenigingen en aan de Altena Roadrunners, overweegt het college meerdere functies te combineren op of nabij dit terrein. Voor het gebied tussen de rotonde op de Provinciale weg en het sportcomplex wordt een plan uitgewerkt voor circa 7,5 ha industrieterrein. Hiermee komt het industrieterrein Rietdijk tot een afronding alvorens toekomstige industriele uitbreidingen zich gaan afspelen op het regionale bedrijventerrein dat nu samen met de buurgemeenten wordt ontwikkeld. Om het industrieterrein te kunnen realiseren moet het huidige glastuinbouwbedrijf verplaatst worden. Dit bedrijf kan worden verplaatst naar de Middenweg in Andel waar het college een
5
clustering van glastuinbouwbedrijven met bijbehorende ontwikkelingsmogelijkheden tot stand wil brengen. Tevens kan van de gelegenheid gebruik worden gemaakt om de realisatie van de geplande ecologische verbindingszone die aan het plangebied grenst in het plan te betrekken. Daarnaast bekijkt het college andere mogelijkheden zoals een verdere verbreding van de sportfuncties in dit gebied met een sporthal/zaalfunctie en een zwembad. Ook is het gebied in beeld als zoekgebied voor de realisatie van een kinderboerderij en speeltuin. Bij alle beoogde ontwikkelingen wil het college het thema ‘duurzaamheid’ integreren in de planuitwerking. Ongeveer 14 hectare kan aangewend worden voor sportdoeleinden. Door de sportaccommodaties van Giessen, Rijswijk en Andel samen te voegen, kan 10 hectare grond (de huidige sportterreinen van de 3 verenigingen) vrijgemaakt worden voor toekomstige woningbouw en winkelvoorzieningen. Om de vergelijking tussen de oorspronkelijke lokatie ‘Almbos’ en de alternatieve lokatie ‘Rietdijk’ goed mogelijk te maken zijn beide alternatieven hierna volgens hetzelfde stramien uitgewerkt.
6
3. Locatie Rietdijk: argumenten, onderbouwing en randvoorwaarden. Aan de keuze voor deze locatie ligt een breed palet aan argumenten, onderbouwingen en randvoorwaarden ten grondslag. De meest relevante aspecten worden als volgt weergegeven: 3.1 Speelmogelijkheden, bespelingsintensiteit en ledenontwikkeling: normering. Bij het bepalen van het aantal benodigde velden gaan wij uit van de cultuurtechnische planningsnormen zoals deze door de KNVB en NOC*NSF worden gehanteerd. Uitgangspunt van de gehanteerde planningsnorm is dat de wedstrijd– en trainingsvelden voldoen aan de voorwaarden die door ISA-sport, KNVB en NOC*NSF worden gesteld. Op basis van deze uitgangspunten blijkt dat er 6 wedstrijdvelden en 3 trainingsvelden noodzakelijk zijn Het terrein is ca. 14 ha groot. Deze omvang is voldoende groot om alle benodigde velden (9 velden) voor de drie verenigingen aan te kunnen leggen. Daarnaast is er voldoende ruimte om waterberging, een parkeervoorziening en goede separate ontsluitingen voor langzaam en snel verkeer aan te leggen. Een detailoverzicht van de (normering van de) speelmogelijkheden en bespelingsintensiteit is als bijlage aan deze notitie toegevoegd.
3.2 Ruimtelijke Ordening. 3.2.1 Streekplan De beoogde locatie is gelegen in AHS-landbouw en bevat geen belangrijke natuurwaarden. Wel wordt de locatie begrensd door een ecologische verbindingszone die in de planvorming meegenomen dient te worden. In het uitwerkingsplan is het grootste deel van de beoogde locatie gelegen in het landschappelijke raamwerk (landschapsbeheer). Het beleid is hier gericht op het beheer en behoud van de bestaande landschappelijke verschijningsvorm. Ook in de structuurvisiePlus staat dit gebied aangeduid als "landschappelijke geleding". Voor de ontwikkeling van een sportcomplex (= stedelijke ontwikkeling) in landschappelijk raamwerk zal een streekplanafwijkingsprocedure moeten worden gevolgd. In het uitwerkingsplan wordt overigens deze mogelijkheid wel geboden indien: -aangetoond kan worden dat bij de kernen weinig tot geen transformatieruimte aanwezig is; -de nieuwe sportvoorzieningen passen bij de betreffende kern; -de bebouwing beperkt blijft; -de voorziening qua ruimtelijke verschijningsvorm past in het karakter van het gebied. In het gebiedsplan Wijde Biesbosch is de ontwikkeling van een sportcomplex niet strijdig. Op de Cultuurhistorische waardenkaart heeft de locatie twee aanduidingen: a. Historische zichtlocatie: schootsveld. Het betreft een terrein i.c. gelegen rondom een fort die effectief met wapens bestreden kunnen worden en derhalve moeten worden vrijgehouden van (permanente) bebouwing. Nadere studie zal moeten uitwijzen in hoeverre ontwikkeling van een sportcomplex hierbinnen aanvaardbaar is. Gelet op de reeds bestaande bebouwing zien wij hier overigens geen beletsel. b. Indicatieve archeologische waarden hoog-middelhoog. Er bestaat behoorlijke kans dat archeologische waarden aanwezig zijn. Archeologisch vooronderzoek dient dit uit te wijzen. Informeel overleg met de provincie over deze locatie heeft opgeleverd dat de provincie een nader onderzoek naar de geschiktheid van deze locatie voor een sportcomplex de moeite waard vindt.
7
3.2.2 Geldend bestemmingsplan De locatie Rietdijk is gelegen in het bestemmingsplan "Buitengebied 1997". Een deel van het gebied heeft de bestemming "Agrarisch Gebied" en "Agrarisch gebied met landschapswaarden (openheid)". Bovendien ligt er een agrarisch bouwperceel in het plangebied. De gewenste ontwikkelingen zijn strijdig met het huidige bestemmingsplan.
3.3 Grondpositie Op een deel van de benodigde gronden is in 2004 een voorkeursrecht gevestigd ten behoeve van de toekomstige uitbreiding van het industrieterrein de Rietdijk. In het kader van de ontwikkelingen rond een regionaal bedrijventerrein is het niet meer noodzakelijk om deze gehele locatie te reserveren voor industrieterrein. Wel wordt rekening gehouden met een beperkte uitbreiding van het industrieterrein met circa 7,5 hectare. Over de daadwerkelijke verwerving van de gronden worden onderhandelingen gevoerd met de betreffende eigena(a)r(en).
3.4 Enkele overige relevante aspecten. 3.4.1. Parkeren. Voor het realiseren van voldoende parkeerplaatsen zal gewerkt worden met de CROWparkeernorm. Deze gaat uit van minimaal 20 en maximaal 36 parkeerplaatsen per hectare buitensportterrein en 0,1 tot 0,2 plaats per bezoeker. Omdat de KNVB-norm thans uitgaat van 6 wedstrijdvelden en wij gemakshalve een hectare per veld rekenen, zullen wij uitgaan van 28 plaatsen per hectare en maximaal 250 bezoekers. Dit levert in aanvang circa 225 parkeerplaatsen op. Deze zullen zoveel als mogelijk op het sportterrein worden aangebracht. 3.4.2. Watertoets. Door de realiastie van een sportcomplex zal er een toename van verhard oppervlak plaats vinden. Als compensatie daarvoor dient waterberging gerealiseerd te worden. Hiervoor zullen wij in een vroegtijdig stadium met het waterschap kijken naar de waterparagraaf. Zoveel als mogelijk zal het aan te leggen oppervlaktewater op de accommodatie worden ingepland. 3.4.3. Belemmeringen door licht en geluid. Volgens richtlijnen van de VNG is er sprake van een richtafstand van 50 meter tussen woonbebouwing en een sportveld. Doel van deze –niet wettelijke- richtlijn is om de geluidsen lichthinder voor omwonende te beperken. In de verdere ontwikkeling van het model zal daarom de afstand van de woningen aan de Hoofdgraaf tot aan de accommodatie zo veel als mogelijk gemaximaliseerd worden. 3.4.4. Overige ruimtelijke aspecten. Bij de nadere uitwerking van het plan zal rekening moeten worden gehouden met de volgende aspecten: • Een verandering van planologisch regime kan tot planschade leiden. Om een beeld te krijgen van de omvang van eventuele planschade zal bij de nadere uitwerking een planschaderisicoanalyse moeten worden uitgevoerd; • Op de cultuurhistorische waardenkaart is het gebied geclassificeerd als “Hoog of middelhoog”. Dit betekent dat er archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek dient te worden verricht;
8
• •
Gelet op de huidig functie van het gebied ligt het voor de hand onderzoek te doen naar de aanwezige flora en fauna en de luchtkwaliteit; Het complex dient te voldoen aan de normen van het Besluit Horeca-, Sport-, en Recreatieinrichtingen Milieubeheer (geluid, veiligheid, licht, afval).
4. Het programma van eisen Op basis van de normen van NOC*NSF (ISA-sport) komen wij tot het volgende programma van eisen voor de sportaccommodatie: Grondverwerving: 14 hectare Velden: 9 natuurgrasvelden Parkeren
Op basis van normeringen wordt uitgegaan van de aanleg van 9 natuurgrasvelden. Uitgegaan wordt van 225 parkeerplaatsen.
Gebouwen 16 kleedlokalen
Uitgangspunt vormt het gegeven dat er per wedstrijd twee kleedkamers beschikbaar zijn. Rekeninghoudend met een intensief gebruik op de wedstrijddagen is de kleedkamer “wisseltijd” dermate kort dat er doorstromingsproblemen kunnen ontstaan. Uitgangspunt is daarom dat per drie benodigde velden er een extra set van kleedkamers beschikbaar is. Dit levert een oppervlakte op (16 x 25 m2) van 400 m2. 3 scheidsrechtersruimtes Er zullen in het complex 3 scheidsrechtersruimtes van 10 m2. worden ingericht die geschikt zijn voor 3 scheidsrechters elk. Hiermee wordt ook ingespeeld op het gegeven dat steeds meer vrouwen als scheidsrechter acteren. 3 ehbo / massageruimtes Voor elke verenigingen zal er een ehbo-massageruimte worden ingericht van 15 m2. horeca Bij de bepaling van de oppervlakte van de horeca wordt doorgaans uitgegaan van een oppervlakte van 1,25 m2 per persoon. Voor de verenigingen zullen wij een ruimte realiseren die geschikt is tot 80 bezoekers (3 x 100 m2 ), met voor elke ruimte twee toiletgroepen met 2 dames- en twee herentoiletten en een toiletgroep voor mindervaliden (totaal 36 m2). Daarnaast zal er een beperkte keukenvoorziening per horecaruimte, inclusief magazijnruimte gerealiseerd worden van totaal 18 m2. bestuurskamer Elke verenigingen krijgen de beschikking over een bestuurskamer van 15 m2. overige ruimtes Bij overige ruimtes kan gedacht worden aan ruimtes voor het wedstrijdsecretariaat, een omroepkamer, opslag, kastruimte etc. Voor elke verenigingen wordt 15 m2 gereserveerd. installatieruimte Voor de installaties wordt een ruimte gerealiseerd van 8 m2. Altena Roadrunners. Voor Altena Roadrunners wordt rekening gehouden met een ruimtebeslag van 100 m2. In totaal zal er een accommodatie nodig zijn van ca. 1000 m2.
9
Het gebouw wordt zodanig (bouwtechnisch) vorm gegeven dat bij een eventuele latere fusie van de drie verenigingen het gebouw aangepast kan worden aan de eisen die gelden voor 1 vereniging.
10
5. De zienswijze van de verenigingen Bij het gereed maken van de stukken voor verzending naar de raad is de stand van zaken als volgt: Het bestuur van de voetbalvereniging Rijswijkse Boys heeft aangegeven een verhuizing naar de Rietdijk te overwegen als Sparta '30 en vv Giessen bereid zijn met vv Rijswijkse Boys te fuseren. Het bestuur vreest op termijn een leegloop van de vereniging omdat zij bij een verhuizing niet meer een accommodatie hebben in hun eigen dorp. Zowel Sparta '30 als vv Giessen sluiten een fusie in de toekomst niet uit, maar vinden op dit moment de tijd hier niet rijp voor. Zij hebben wel aangegeven om met vv Rijswijkse Boys afspraken te maken over het aannemen van leden uit de kern Rijswijk. Het college zal geen initiatief nemen om tot een gehele of gedeeltelijke fusie van de 3 verenigingen te komen. Een dergelijk initiatief zal vanuit de leden of de besturen van de verenigingen moeten komen. Het volgende overleg met de drie verenigingen vindt plaats op 16 mei aanstaande. Omdat op dat moment de vergaderstukken voor de commissie Producten reeds verzonden zijn, zullen wij u separaat van de vergaderstukken per brief informeren over het verloop van dat gesprek.
11
6. Lokatie Almbos: argumenten, onderbouwing en randvoorwaarden Hiernavolgend is de tekst overgenomen uit het raadsvoorstel dd 27 februari jl met als doel om een vergelijking tussen beide alternatieven mogelijk te maken.
6.1 Speelmogelijkheden, bespelingsintensiteit en ledenontwikkeling: normering. Bij het bepalen van het aantal benodigde velden gaan wij uit van de cultuurtechnische planningsnormen zoals deze door de KNVB en NOC*NSF worden gehanteerd. Uitgangspunt van de gehanteerde planningsnorm is dat de wedstrijd– en trainingsvelden voldoen aan de voorwaarden die door ISA-sport, KNVB en NOC*NSF worden gehanteerd. Er bestaat een groot verschil in de beschadiging van een grasmat als gevolg van een pupillenwedstrijd en een seniorenwedstrijd. Verschil in belasting en tijdsduur van een wedstrijd spelen hierbij een belangrijke rol. Bij het bepalen van het aantal normteams gaat men ervan uit dat de daarmee samenhangende wedstrijden in het weekend worden gespeeld. Enkel rekeninghoudend met de tijdsduur van wedstrijden voor de verschillende categorieën is het mogelijk om op zaterdag 5,5 normteams per veld te laten spelen. Voor kunstgras geldt 6,5 normteams per zaterdag, mits er een goede lichtinstallatie aanwezig is. Bij de bepaling van het aantal benodigde wedstrijdvelden geldt daarnaast als regel dat vanaf 0,25 veld meerbehoefte één volledig wedstrijdveld ter beschikking gesteld wordt. Voor de bepaling van het aantal trainingsvelden geldt dat de afmetingen van een trainingsveld overeenkomen met een wedstrijdveld. Uitgangspunt is dat de helft van de normteams twee trainingen per week invult en de andere helft één. Het maximale aantal trainingsuren per week per veld bedraagt mede vanuit sociaalmaatschappelijk oogpunt 20 uur ( 4 uur per avond verdeeld over vijf dagen per week). Uitgaande van grasvelden heeft de KNVB op 12 september jl. aanvankelijk berekend dat beide voetbalverenigingen gezamenlijk kunnen volstaan met 3 wedstrijdvelden en 1 trainingsveld. Deze berekening laat wel zien dat de beide verenigingen tegen het plafond aan zitten voor wat betreft de veldcapaciteit. Het is ons inziens daarom raadzaam om bij de nieuwbouw rekening te houden met mogelijke groei. Dit kan door der aanleg van 4 velden, waarvan twee kunstgrasvelden. Ten opzichte van de KNVB norm ontstaat er een restcapaciteit van 52 %1 voor wat betreft de wedstrijden en 87,5 %2 voor wat betreft de trainingscapaciteit. Een detailoverzicht van de (normering van de) speelmogelijkheden en bespelingsintensiteit is als bijlage aan deze notitie toegevoegd.
6.2 Ruimtelijke Ordening.
6.2.1. Streekplan In het Streekplan Noord-Brabant heeft het onderhavige gebied de aanduiding “Groene Hoofdstructuur-natuur” (hierna: “GHS”). De planologische bescherming van de 1
Het betreft 4,25 / 2,8 *100 % ((5,5+5,5+6,5+6,5)/4 = 6 dus aantal benodigde velden bij 2 kunstgrasvelden is 2,8) 2 Het betreft 2,25 / 1,2 * 100 %
12
natuurwaarden in een dergelijk gebied bestaat uit onder meer de bescherming tegen intensieve vormen van ruimtegebruik die in beginsel niet thuishoren in het buitengebied, met name verstedelijking. De realisering van een sportterrein wordt gezien als een stedelijke ontwikkeling. Een afwijkingsprocedure van het streekplan ligt in de lijn der verwachting. De uitbreiding van het stedelijk ruimtebeslag is echter alleen toelaatbaar als daar zwaarwegende maatschappelijke belangen aan ten grondslag liggen. De hier geldende belangen worden gezien als zwaarwegend. 6.2.2. Geldend bestemmingsplan. De uitbreiding van de sportvelden is gelegen in het bestemmingsplan “Giessen/Rijswijk” waarin de gronden de bestemming “bosgebied” hebben. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor groenvoorzieningen in de vorm van boom- en andere beplantingen, recreatieve voorzieningen, gras- en speelvelden en langzaamverkeersroutes. De realisering van een sportterrein is strijdig met het bestemmingsplan. Om de realisering van de sportvelden mogelijk te maken dient er een planologische procedure te worden gevolgd in de vorm van een herziening van het bestemmingsplan (bestemming “sportterrein”) of een vrijstellingsprocedure. 6.2.3. Compensatie natuurwaarde. Medewerking van de provincie Noord-Brabant ligt in de lijn der verwachting, onder de nadrukkelijke randvoorwaarde van een natuurwaarde compensatie. Naar verwachting zal circa 0,8 hectare gecompenseerd moeten worden. Aan zowel Gedeputeerde Rüpp als aan de heer Koekkoek van Altenatuur hebben wij kunnen toezeggen dat wij langs de Alm 1 hectare zullen compenseren. Voor deze compenserende maatregelen bevat het streekplan beleidslijnen c.q. voorwaarden. Compenserende maatregelen dienen zowel feitelijk als planologisch te worden zeker gesteld.
6.3 Opstalrecht en huurovereenkomsten. Ter zake het terrein van v.v. Rijswijkse Boys is sprake van een opzegbaar opstalrecht, waarbij een opzegtermijn van één jaar in acht moet worden genomen. Tevens kan dit opstalrecht eindigen in geval van een wijziging van een bestemmingsplan. De vraag is of met dit laatste het opstalrecht op een kortere termijn dan één jaar kan worden beëindigd gelet op de gemiddelde doorloopsnelheid van een bestemmingsplanprocedure. Voor het terrein van v.v. Giessen ligt dit anders. Dit opstalrecht is recent gevestigd en gelet op de beperkte opzeggingsmogelijkheden die de wet biedt, moet ervan uit worden gegaan dat dit opstalrecht niet (op korte termijn) kan worden beëindigd. Voor beide voetbalverenigingen moet ervan uit worden gegaan dat sprake is van huur welke op eenvoudige wijze kan worden opgezegd. Zou sprake zijn van huur op de voet van artikel 7:230a BW dan geldt een ander regime. In dat geval is sprake van een belangenafweging. Van die afweging zal het afhangen of de voetbalvereniging nog ontruimingsbescherming kan krijgen. Een belangenafweging blijft echter steeds aan de rechter.
13
6.4. Enkele overige relevante aspecten. 6.4.1. Parkeren. De verwachting is dat er geen sprake zal zijn van een extra parkeerbelasting. Immers, we spreken hier over een verplaatsing over een beperkte afstand. Voor het realiseren van voldoende parkeerplaatsen zal gewerkt worden met de CROW-parkeernorm. Deze gaat uit van minimaal 20 en maximaal 36 parkeerplaatsen per hectare buitensportterrein en 0,1 tot 0,2 plaats per bezoeker. Omdat de KNVB-norm thans uitgaat van 3 normvelden en wij gemakshalve een hectare per veld rekenen, zullen wij uitgaan van 28 plaatsen per hectare en maximaal 150 bezoekers. Dit levert in aanvang 84 parkeerplaatsen op. Deze zullen zoveel als mogelijk op het sportterrein worden aangebracht en langs de Karbogerd. Bij de inrichting zal rekening worden gehouden met een potentiële uitbreiding van nogmaals 28 parkeerplaatsen. 6.4.2. Watertoets. Hoewel er bij een reconstructie van een sportterrein procentueel gezien weinig sprake is van verharding zal er in een vroegtijdig stadium met het waterschap gekeken worden naar de waterparagraaf. Wij zullen dit mede doen in relatie tot mogelijke ontwikkelingen op het huidige terrein van v.v. Rijswijkse Boys. Zoveel als mogelijk zal het aan te leggen oppervlaktewater op de accommodatie worden ingepland. 6.4.3. Belemmeringen door licht en geluid. Volgens richtlijnen van de VNG is er sprake van een richtafstand van 50 meter tussen woonbebouwing en een sportveld. Doel van deze –niet wettelijke- richtlijn is om de geluidsen lichthinder voor omwonende te beperken. In het voorgestelde model zal daarom de afstand van de woningen tot het vierde veld (dichtstbijzijnde veld bij de Bijl) zo veel als mogelijk gemaximaliseerd worden. In ieder geval zal daar geen verlichtingsinstallatie en derhalve ook geen kunstgras aangebracht worden. 6.4.4. Overige ruimtelijke aspecten. Bij de nadere uitwerking van het plan zal rekening moeten worden gehouden met de volgende aspecten: • Een verandering van planologisch regime kan tot planschade leiden. Om een beeld te krijgen van de omvang van eventuele planschade zal bij de nadere uitwerking een planschaderisicoanalyse moeten worden uitgevoerd. • Op de cultuurhistorische waardenkaart is het gebied geclassificeerd als “Hoog of middelhoog”. Dit betekent dat er archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek dient te worden verricht. • Gelet op de huidig functie van het gebied ligt het voor de hand onderzoek te doen naar de aanwezige flora en fauna en de luchtkwaliteit. • Het complex dient te voldoen aan de normen van het Besluit Horeca-, Sport-, en Recreatieinrichtingen Milieubeheer (geluid, veiligheid, licht, afval).
7. Het programma van eisen Op basis van de normen van NOC*NSF (ISA-sport) komen wij tot het volgende programma van eisen voor de sportaccommodatie:
14
Velden: 2 kunstgrasvelden 2 natuurgrasvelden Parkeren Gebouwen 10 kleedlokalen
2 scheidsrechtersruimtes
2 ehbo / massageruimtes horeca
bestuurskamer overige ruimtes
installatieruimte Altena Roadrunners
Uitgegaan wordt van 84 parkeerplaatsen.
Uitgangspunt vormt het gegeven dat er per wedstrijd twee kleedkamers beschikbaar zijn. Rekeninghoudend met een intensief gebruik op de wedstrijddagen is de kleedkamer “wisseltijd” dermate kort dat er doorstromingsproblemen kunnen ontstaan. Uitgangspunt is daarom dat per drie benodigde velden er een extra set van kleedkamers beschikbaar is. Dit levert een oppervlakte op (10 x 25 m2) van 250 m2. Er zullen in het complex 2 scheidsrechtersruimtes van 10 m2. worden ingericht die geschikt zijn voor 3 scheidsrechters elk. Hiermee wordt ook ingespeeld op het gegeven dat steeds meer vrouwen als scheidsrechter acteren. Voor beide verenigingen zal er een ehbo-massageruimte worden ingericht van 15 m2. Bij de bepaling van de oppervlakte van de horeca wordt doorgaans uitgegaan van een oppervlakte van 1,25 m2 per persoon. Voor beide verenigingen zullen wij een ruimte realiseren die geschikt is tot 80 bezoekers (2 x 100 m2 ), met voor elke ruimte twee toiletgroepen met 2 dames- en twee herentoiletten en een toiletgroep voor mindervaliden (totaal 24 m2). Daarnaast zal er een beperkte keukenvoorziening per horecaruimte, inclusief magazijnruimte gerealiseerd worden van 12 m2. Beide verenigingen krijgen de beschikking over een bestuurskamer van 15 m2. Bij overige ruimtes kan gedacht worden aan ruimtes voor het wedstrijdsecretariaat, een omroepkamer, opslag, kastruimte etc. Voor beide verenigingen wordt 15 m2 gereserveerd. Voor de installaties wordt een ruimte gerealiseerd van 5 m2. Voor Altena Roadrunners wordt rekening gehouden met een ruimtebeslag van 100 m2.
In totaal zal een accommodatie nodig zijn van circa 700 m2.
15
8. Vergelijking van de alternatieven Conform de opdracht van de raad hebben wij gezocht naar een alternatief voor de locatie Almbos. In hiernavolgende tabel worden de alternatieven Almbos en Rietdijk naast elkaar gezet om tot een afweging van argumenten te kunnen komen.
Doelstellingen Het vinden van een adequate en duurzame oplossing voor de huidige problemen met betrekking van de staat van onderhoud van met name de accommodatie van v.v. Rijswijkse Boys. Het kunnen faciliteren van de ledengroei die de drie voetbalvereniging in de nabije toekomst naar verwachting kunnen doormaken. Het kunnen faciliteren van de vraag naar uit(in)breidingslocaties voor woningbouw. Het kunnen faciliteren van de te verwachten ontwikkeling van het centrumgebied binnen Giessen / Rijswijk.
Argumenten en randvoorwaarden Financiële consequenties Volkshuisvesting
Draagvlak verenigingen
Ruimtelijke ordening
Natuurwaarde
Locatie Rietdijk Duurzame huisvesting van 3 voetbalverenigingen is mogelijk.
Locatie Almbos Duurzame huisvesting van 2 voetbalverenigingen is mogelijk.
Ledengroei is op te vangen.
Ledengroei is op te vangen, mits gebruik wordt gemaakt van kunstgras.
Circa 10 ha
Circa 2,1 ha
Rijswijk en Giessen kunnen in het geheel aan elkaar aangesloten worden. Meer inwoners op inbreidlocaties geeft meer draagvlak voor (winkel)voorzieningen.
Alleen terrein Rijswijk komt beschikbaar, waardoor er keuzes gemaakt moeten worden tussen ontwikkeling centrumgebied en de volkshuisvestingstaak.
Nog onbekend, worden op korte termijn geraamd Veel mogelijkheden tot variatie woningbouw (zie Woonvisie) Giessen en Andel voor, Rijswijk voor mits er sprake is van een fusie van de 3 verenigingen. Kansrijk vanuit streekplanbeleid, Lokatie sluit aan op bedrijventerrein, weinig beperkingen vanuit omgeving (omwonenden)
Nog onbekend, worden op korte termijn geraamd Beperkte mogelijkheden
beperkt
16
Giessen voor, Rijswijk onder voor behoud
Kansrijk vanuit streekplanbeleid, Natuurcompensatie noodzakelijk. Lokatie sluit aan op woonwijken, dat stelt nadere eisen aan de inrichting. Hoge natuurwaarden in het Almbos, natuurcompensatie
Meervoudige doelstellingen
Combinatie met ecologische verbindingszone mogelijk. College overweegt meerdere functies toe te voegen aan het zoekgebied. Tevens lokatie voor Altena Roadrunners.
noodzakelijk Combinatie met ecologische functie van het Almbos mogelijk en noodzakelijk. Tevens lokatie voor Altena Roadrunners.
Het college is van mening dat de locatie Almbos een goede mogelijkheid is om de sportaccomodaties van Giessen en Rijswijk samen te voegen en Altena Roadrunners te huisvesten. De alternatieve locatie Rietdijk biedt, naast het vestigen van de sportaccomodaties van Giessen, Rijswijk en Andel en de huisvesting van Altena Roadrunners, tevens de mogelijkheid om nog meer (sport)functies te combineren. Voor de uitwerking van de door de raad te kiezen locatie is het reeds gevoteerde voorbereidingskrediet van € 40.000 toereikend. Tot nu toe zijn alleen interne uren ten laste van dit budget gebracht.
17
