MÁRTÍROK ÚTJA, HRSZ-Ú INGATLANON

VESZPRÉM MÁRTÍROK ÚTJA, 4796. HRSZ-Ú INGATLANON TERVEZETT PARKOLÓHÁZ TANULMÁNYTERVE

2010. MÁRCIUS 1

VESZPRÉM

Megbízó:

VESZPRÉM MEGYEI ÖNKORMÁNYZAT

Vállalkozó:

VESZPRÉMBER ZRt.

Képviselő:

Kis Szabolcs vállalkozási igazgató ----------------------

MOBIL CITY Mérnöki Tanácsadó Bt. Tervezők:

Macsinka Klára okl. közlekedésépítőmérnök, ügyvezető Mobil City mérnöki Tanácsadó Bt. 13-1017, KÉ-T, TRk-T/K1d-1

---------------------Peresztegi Gábor okl. építészmérnök PG Stúdió Kft. É1 19-0245/08

---------------------Bischof Péter okl. szerkezetépítőmérnök BISCHOF Mérnöki Bt.

----------------------

Dátum:

2010. március

2

TARTALOM

1. A megbízás célja, előzmények ismertetése 2. Tervezési terület joghatályos állapotának ismertetése 3. Ingatlanon tervezhető épület alternatívái 4. Költségbecslés 5. A megvalósítás és üzemeltetés alternatívái 6. A parkolóház alternatíváinak összehasonlítása, javaslat 7. A beruházás jogi környezete, közbeszerzés 8. Összefoglalás ÁBRAJEGYZÉK 1. 2. 3. 4. 5.

ábra – Átnézeti helyszínrajz ábra – Hivatalos térképmásolat (talajmechanikai fúrások helyével) ábra - Szerkezeti tervlap részlete ábra – Szabályozási tervlap részlete ábra – Beruházási ütemterv

MELLÉKLETEK 1. Parkolóház kialakítás – vázlattervek A-változat B-változat C-változat D-változat 2. Parkolóház, javasolt kialakítás – vázlattervek A1-változat A2-változat 3. Megtérülési számítások 4. Feljegyzések, jegyzőkönyvek Veszprém MJV Építési hatósággal való egyeztetésről Veszprém MJV Főépítészi csoporttal való egyeztetésről 3

1.

A megbízás célja, előzmények ismertetése

1.1

A megbízás célja

Jelen megbízás tárgya beépítetlen ingatlanon megvalósíthatóságának leginkább megfelelő meghatározása.

Veszprém, Mártírok útja mellett fekvő 4796. helyrajzi számú többszintes parkolóház (mélygarázs) kialakíthatóságának és vizsgálata. A megbízás célja a műszakilag és gazdaságilag létesítmény és annak későbbi üzemeltetési formájának

A tanulmány műszaki (szerkezeti és közlekedési), finanszírozási és üzemeltetési szempontból vizsgálja a lehetséges alternatívákat. Kiindulási adatok: -

-

-

-

-

Ingatlan övezeti besorolása: Vk-12. 2 A telek nagysága: 1873 m Vizsgálandó csak parkolóház/mélygarázs funkció, illetve parkoló és szolgáltató/kereskedelem funció is. Megállapítandó a területen elhelyezhető pakolóállások legnagyobb száma. Az ingatlanon jelenleg működő parkolóállások visszapótlandók (60 parkolóállás), ingyenes használattal a Kórház számára. Az onkológiához biztosítani kell további 67 db parkolóállást, valamint Veszprém Megyei Jogú Város Önkormányzata számára 6 db parkolóállást 3 évre ingyenesen, azt követően pedig előbérleti jog alapján. Javaslatot kell tenni a legkedvezőbb beépítési lehetőségre a műszaki szempontok, építési és üzemeltetési költségek és lehetőségek figyelembe vételével. Javaslatot kell tenni a megvalósítás legcélszerűbb pénzügyi konstrukciójára. (Megtérülés-számítások csatolása a vizsgált pénzügyi konstrukciókra vonatkozóan). A fenntartás, üzemeltetés módozatainak, szervezeti kereteinek vizsgálata, ezek várható költségeinek meghatározása.

A terv készítése során, az ingatlan beépítési lehetőségeivel kapcsolatban egyeztettünk Veszprém MJV Főépítészi Csoportjával és a közlekedési kapcsolatok kérdésében a Nemzeti Közlekedési Hatóság illetékeseivel.

A vizsgált terület átnézeti helyszínrajza az 1. ábrán látható.

4

ÁTNÉZETI HELYSZÍNRAJZ

1. ábra

1. kép- az ingatlan behajtója a Mártírok útja felől

5

1.2.

Előzménytervek:

Közlekedési hatástanulmány Az érintett ingatlanra tervezett parkolóház/mélygarázs elképzelése évek óta szerepel a város fejlesztési koncepciójában, szerkezeti és szabályozási tervében. 2007. májusában közlekedési hatástanulmány készült a tervezett létesítmény környező úthálózatra gyakorolt forgalmi hatásainak előrebecslésére (MOBIL CITY Bt., 2007.).

A közlekedési hatástanulmány főbb megállapításai: • A 2004. évi rendezési tervmódosítás még többszintes, gépesített mélygarázs elhelyezésével számolt az ingatlanon, mert a rendelkezésre álló telek alakja, méretei kevéssé teszik alkalmassá egy hagyományos parkolóház/mélygarázs hatékony elhelyezésére. A közlekedéi hatástanulmány a 2007. évi koncepciók szerint egy hagyományos, többszintes parkolóház elhelyezésével számolt, amelyben a parkoló funkción kívül egyéb (kereskedelmi/irodai) funkciók elhelyezésére is sor kerül. A hatástanulmány készítése idején a parkolóháznak még csak vázlatos tervei léteztek, így a tanulmány az akkori megbízás szerint maximum 300 parkolóhely elhelyezésével számolt. • A lebonyolított forgalomszámlálás szerint a környező úthálózat forgalmi terhelése az alábbi értékekkel vehető figyelembe: Keresztmetszet helye Budapest út Brusznyai utca Mártírok útja (Budapest útnál) Mártírok útja (temetőnél) Bajcsy-Zsilinszky u. Kórház utca Vitéz utca

MOF (Ejm/h)

Kapacitás (Ejm/h)

3370 2844 2025

4800 3600 4800

Kapacitástartalék (Ejm/h) 1430 756 3750

1050

1400

350

930 635 38

1400 800 800

470 165 762

Az úthálózat folyópálya szakaszainak és csomópontjainak kapacitástartaléka határozza meg, hogy a hálózatra mekkora pluszforgalom engedhető rá jelenlegi állapotában, vagy milyen úthálózati fejlesztések szükségesek ahhoz, hogy a keltett forgalom és az úthálózatot jelenleg is terhelő forgalom torlódások nélkül lebonyolódhasson. (Egy útpályaszakasz, illetve egy csomópont kapacitása az a forgalomnagyság/járműszám, amely előfordulása esetén a forgalom gyakori torlódások nélkül tud haladni az úthálózat elemein.)

6

A tervezett parkolóház becsült forgalomkeltése (max. 300 parkolóállást és legalább két kijáratot feltételezve): Mártírok útja felé: 80 Ejm/h (40 Ejm/h városközpont felé) Vitéz utca felé: 40 Ejm/h (Mártírok útja felé) • A tervezett regionális onkológiai központ, a kórház egyéb bővítése, a Mártírok útján építendő parkolóház (forgalmi szempontból maximum 300 parkolóállás megengedhető) megvalósítása nem okoz forgalmi, vagy kapacitásproblémákat a városközpont úthálózatának folyópálya-szakaszain, illetve csomópontjaiban. • A jelenlegi és várható parkolási igények kiszolgálására megfelelő megoldást nyújtanak a tervezett parkolási lehetőségek. • Javasolja, hogy a Mártírok útja mentén tervezett parkolóház olyan kialakítású legyen, hogy minél hatékonyabb szolgáltatást nyújthasson. A kérdéses telken egy gépesített parkolóház tudna leghatékonyabban működni. Amennyiben a parkolóházban a műszaki lehetőségek és a szabályozási terv figyelembe vételével elhelyezhető 300 parkolóállás, ezzel lehetőség nyílik a kórház jelenlegi parkolási hiányának kiszolgálására is és parkolóhelyek bérbeadása is elképzelhető. • Megfontolásra érdemes szempontok a parkolóház tervezése előtt: -

-

javasoljuk, hogy a parkolóház két kijárattal működjön, amelyek közül egy a Mártírok útjára, egy a Vitéz utcára nyíljon, javasoljuk a Vitéz utca egyirányúsítását a Mártírok útja irányába, mivel jelenlegi paraméterei és parkolási helyzete nem teszi alkalmassá kétirányú forgalom lebonyolítására, mindenképpen szükséges a Mártírok útjai behajtónál külön felállósáv létesítése a balra kanyarodók számára, a tervezett parkolóház és a Kórház között várhatóan növekedő gyalogosforgalom kiemelt figyelemmel kezelése.

2. kép – Az ingatlan jelenlegi használati módja 7

Talajmechanikai szakvélemény A parkolási létesítmény megvalósításának előkészítése során, 2007. évben talajmechanikai szakvélemény készült az ingatlanra vonatkozóan. A Megbízótól kapott adatok szerint a talajmechanikai szakvélemény készítéséhez az ingatlanon és annak közelében 6 fúrást végeztek, ezek egy részét nagyteljesítményű fúróberendezéssel. A fúrások maximális mélysége 4 m volt (a kőzettulajdonságok miatt.) A fúrások helyét a csatolt helyszínrajz mutatja (2. ábra.) A Dr. Wagner és Társa Kft. által 2007. májusábdan készített talajmechanikai szakvélemény főbb megállapításai az alábbiak:

• a talajt alkotó kőzet felső triász korú dolomit, amelyet változó vastagságú feltöltés takar (a feltöltés vastagsága a Vitéz utcánál 1 m, a Mártírok útjánál 2 m), • a felső 4-8 m talajrétegben talajvíz nem várható, • a Vitéz utca pályaszerkezete 5-6 cm aszfaltburkolatból és átlagosan 20 cm soványbeton alapból áll, • a feltöltés fejtési osztálya: III., a dolomit fejtési osztálya: V. (20-25%-ban VI. fejtési osztály várható.) • a talajfizikai jellemzők meghatározására nem készült külön laboratóriumi elemzés, • a tervezett épület nem kíván különleges alapozási megoldásokat (pillér, vagy lemezalap javasolt), • a dolomit kíváló teherviselő, utólagos mozgásokra nem hajlamos, • mélygarázs építésének nincs talajmechnikai akadálya. Az első mélyszintnél III-V. fejtési osztályú anyaggal kell számolni, a második szinttől kezdve 3050%-os arányban VI. osztállyal. A robbantás szükségessége nem zárható ki. • a csatlakozó közművek számára a kőzúzalék nem megfelelő ágyazat, de utak, térburkolatok építéséhez jó, nem fagyveszélyes. • Az E2 modulus javasolt értéke a tervezés során: 60-80 MN/m2.

8

2.ábra

9

3.

Tervezési terület joghatályos állapotának ismertetése

Az érintett ingatlan övezeti besorolása: Vk-12. Veszprém város joghatályos Helyi Építési Szabályzata a Vk-12 övezetre az alábbi előírásokat tartalmazza: „Vk- vegyes központi A központi vegyes területen a) elhelyezhető: 1. igazgatási épület, 2. kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, kereskedelmi szállásépület szolgáltató épület, 3. egyéb közösségi szórakoztató épület, 4. egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület, 5. sportépítmény, 6. parkolóház, többszintes parkoló-építmény kizárólag az SZT-ben meghatározott helyen, 7. nem zavaró hatású gazdasági építmény, továbbá 8. lakás rendeltetési egység kizárólag a földszint feletti szinteken., b) nem helyezhető el: parkolóterület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb gépjármővek és az ilyeneket szállító jármővek számára. (4) A vegyes területek építési övezeteinek területén építmény csak teljes közművesítéssel (a termikus energiaellátás villamos-energiával is kiváltható) helyezhető el.” Minimális telekméret: 1000 m2 Megengedett legnagyobb építménymagasság: 10,5 m Maximális beépíthetőség: 60 % (csak parkolóházzal való beépítettség esetén: 100%).

10

SZERKEZETI TERV - RÉSZLET

4. ábra SZABÁLYOZÁSI TERV - RÉSZLET

4. ábra

11

3.

Ingatlanon tervezhető épület alternatívái

3.1.

Térszín feletti és alatti parkolási létesítmények általános áttekintése:

Tervezhető parkolási létesítmények típusai • Hagyományos (rámpás rendszerű) parkolóház/mélygarázs • Félautomata parkolóház/mélygarázs (személygépjármű-lift) • Teljesen automatizált parkolóház/mélygarázs (a gépjárművek mozgatását az épületen belül gépek végzik) Funkció szerint: • Csak parkolás céljára szolgáló létesítmény • Parkolóház + kisebb kereskedelmi/szolgáltató funkciók

3.2.

Telepítés, beépítési mód

Az ingatlan két út által határolt területen fekszik. A telek szabálytalan vonalvezetésű, a parkolóház elhelyezéséhez kedvezőtlen szélességi méretekkel. A terepadottságoknak köszönhetően a tervezendő épület a két útról eltérő szinteken is megközelíthető. A koncipiálás első lépése az építési hely meghatározása. Az építéshatósági egyeztetéseken megállapításra került, hogy parkolóépület kialakítása esetén az ingatlan beépíthetősége 100 %. A zártsorú beépítésnek köszönhetően az egész telek építési helynek minősül, de az OTÉK 36. par. alapján a szomszédos épületektől telepítési távolság tartandó. A tervezett épület a garázssor mellé közvetlenül elhelyezhető, de a vérellátó huzamos tartózkodásra szolgáló helyiségeit tartalmazó homlokzataitól az építménymagasságnak megfelelő mértékű ( 10,5 m ) távolságot kell tartani. Az előkertek kialakításánál a kialakult állapotot kell figyelembe venni. Az épület telepítését mindezek figyelembe vételével határoztuk meg. A telekméreteknek köszönhetően – gazdaságosan - egy kétirányú közlekedési sávra kétoldali merőleges beállással szervezett parkolási rend kialakítására van mód. Az ideális parkolási rendszer esetén az ingatlanon 65-70 % beépíthetőség érhető el.

12

3.3. Parkolórendszer koncepcionális vizsgálata Első vizsgálatunk a parkolószintek megközelítési lehetőségeiről szólt. Megállapítottuk, hogy a legkedvezőbb megoldás a térszinti beközlekedés, illetve az ahhoz képest külön fel vagy levezető rámpával történő megközelítés ( lásd A-C változatnál ). Ez esetben az egyes szintek funkcionálisan is szétválaszthatók, így a dolgozói parkolók esetlegesen szeparáltan is kialakíthatók. A parkolószám a szintek számának növelésével emelhető, de ez esetben egy épület mellé telepített rámparendszer alakítandó ki (D változat ), így valamelyest növelve a parkolókhoz tartozó fajlagos közlekedőterületet. A vizsgálatok kezdetén több, lehetséges kialakítási változatot is megnéztünk, de részletes tervezésre csak az alábbiakban ismertetetett (minimum változat és legnagyobb parkolószámot biztosító változat között lévő) négy alapváltozatot tartottunk alkalmasnak, előre becsülhető beruházási költségük és műszaki kialakításuk alapján. A hagyományos parkolóházi kialakításhoz képest vizsgáltuk az automata rendszereket is. Több céggel is felvettük a kapcsolatot és ajánlatot kértünk az általuk forgalmazott rendszerre. Az automata parkolórendszer fajlagos beruházási költsége 2-2,5 M Ft+Áfa parkolóhelyenként, melyhez hozzáadódnak a szerkezetépítés, szakipar, épületgépészeti és villamossági rendszerek költsége, így egy parkolóhely kialakítása minimum 4 M Ft + Áfa összegbe kerül. Összességében megállapítható, hogy a magas bekerülési és üzemelési költség miatt nem gazdaságos megoldás. A terület adottságai sem indokolják ennek használatát. 3.4. Parkolóház kialakításának lehetőségei A továbbiakban több tervváltozatot is készítettünk ( lásd 1. számú melléklet ) a minimálisan elvárható parkolószámú megoldástól az elérhető legtöbb parkolóig. Az egyes változatokhoz részletes tervezői költségbecslést is készítettünk. A változat Az onkológiai központ megépítéséhez szükséges minimális parkolószám biztosítása és a meglévő parkolók visszapótlása mellett. Tervezett szintszám: 3 földszint: emelet: tetőszint:

Mártírok útja felől bejárat és kijárat térszinten Vitéz utca felől bejárat és kijárat térszinten Vitéz utca felől bejárat és kijárat külön felhajtó rámpával

13

Szintterületi és beépítési mutatók, parkolószám kimutatása földszint: 1155 m2 – 47 parkoló emelet: 1015 m2 – 45 parkoló tetőszint: 1070 m2 – 41 parkoló összesen: 3240 m2 – 133 parkoló Bekerülési költség:

252.200 e Ft + Áfa - 1.755 e Ft + Áfa/parkoló

Előnyei: Egyszerű megvalósíthatóság. Legalacsonyabb fajlagos árak, a legkevesebb össz bekerülési költség. Nem szükségesek költséges gépészeti rendszerek. Legalacsonyabb üzemeltetési költség. Hátrányai: Az ingyenes parkolók mellé kevés a fizetős, így abban a formában biztosan nem megtérülő beruházás.

B változat A Mártírok útja irányából egy lehajtó rámpával egy pinceszinti parkolóterületet tudunk kialakítani, így jelentősen növekszik a parkolószám. Tervezett szintszám: 4 pinceszint: földszint: emelet: tetőszint:

Mártírok útja felől, telken belül külön lehajtó rámpával Mártírok útja felől bejárat és kijárat térszinten Vitéz utca felől bejárat és kijárat térszinten Vitéz utca felől bejárat és kijárat külön felhajtó rámpával

Szintterületi és beépítési mutatók, parkolószám kimutatása pinceszint: 1280 m2 – 48 parkoló földszint: 1155 m2 – 47 parkoló emelet: 1015 m2 – 45 parkoló tetőszint: 1170 m2 – 47 parkoló összesen: 4620 m2 – 187 parkoló Bekerülési költség:

417.800 e Ft + Áfa 2.234 e Ft + Áfa/parkoló

Előnyei: Magasabb parkolószám. Jól használja ki a terepadottságokat a szintek megközelítésénél. Hátrányai: Az A változathoz képest magasabb fajlagos építési költség. A pinceszinti kialakítás miatt magasabb üzemeltetési költségek. 14

C változat B változat rendszere lehetőséget ad egy Mártírok útja felé térszinten lévő kereskedelmi-szolgáltató épületrész kialakítására. Ebben a változatban ezt dolgoztuk ki. A parkolószám csökken, de a kereskedelmi funkcióhoz megfelelő számú többletparkoló biztosítható. A térszín feletti beépíthetőség így csak 60 % lehet, így a felső parkolószintnél 100 m2 csökkentést kellett végeznünk. Tervezett szintszám: 4 pinceszint: földszint: emelet: tetőszint:

Mártírok útja felől, telken belül külön lehajtó rámpával Mártírok útja felől bejárat és kijárat térszinten, kereskedelmi egység Vitéz utca felől bejárat és kijárat térszinten Vitéz utca felől bejárat és kijárat külön felhajtó rámpával

Szintterületi és beépítési mutatók, parkolószám kimutatása pinceszint: 1295 m2 – 47 parkoló földszint: 665 m2 – 25 parkoló emelet: 1045 m2 – 46 parkoló tetőszint: 1135 m2 – 43 parkoló összesen: 4140 m2 – 161 parkoló kereskedelmi-szolgáltató terület: 410 m2 Parkoló bekerülési költség: 376.950 e Ft + Áfa Keresk. bekerülési költség: 86.550 e Ft + Áfa

2.341 e Ft + Áfa/parkoló

Előnyei: A vegyes funkció kölcsönösen többletforgalmat generálhat. Városképileg kedvező megoldás. Hátrányai: Bonyolultabb üzemeltetés.

D változat A maximálisan elhelyezhető parkolószám vizsgálata. A pinceszintnél és a felépítménynél is egy-egy szint növekmény. Épület mellé telepített rámparendszerrel köthető össze a szintek. Tervezett szintszám: 6 pinceszintek: Mártírok útja felől, telken belül külön lehajtó rámpával földszint: Mártírok útja felől bejárat és kijárat térszinten emeletek: Vitéz utca felé kijárat térszinten, bejárat opció tetőszint: Épület melletti felhajtó rámpával

15

Szintterületi és beépítési mutatók, parkolószám kimutatása -II. pinceszint: 1295 m2 – 47 parkoló -I. pinceszint: 1270 m2 – 44 parkoló földszint: 1275 m2 – 41 parkoló I. emelet: 1175 m2 – 38 parkoló II. emelet: 1180 m2 – 42 parkoló tetőszint: 1025 m2 – 46 parkoló összesen: 7220 m2 – 258 parkoló Bekerülési költség:

705.900 e Ft + Áfa 2.736 e Ft + Áfa/parkoló

Előnyei: Legmagasabb parkolószám. Hátrányai: Legmagasabb fajlagos építési költség. A pinceszintek miatt a legmagasabb üzemeltetési költségek. Minden vizsgált változat esetén igaz, hogy a gyalogosok közlekedését az épület és a közterületek között a gépjárművektől elkülönített felületek, a szintek között lépcsők biztosítják. A parkolókat a Mártírok útja felé a parkolók között bizosított gyalogos sávon lehet elhagyni, a gépjárműforgalmi sávok mellett a közterületi járdához külön gyalogos sávval kapcsolódunk. Az üzemeltetési elképzelések függvényében egy, a bejárat melletti parkolóállás helyén kialakítható egy portásfülke. Ha ez huzamos tartózkodásra szolgál, akkor WC-t kell biztosítani a személyzet számára. Egy kisebb közönségforgalmi mosdó is indokolt lehet, de ez most nem képezte a vizsgálatunk tárgyát (létesítése nem kötelező). A mozgáskorlátozottak számára akadálymentes rámpa biztosítja a közlekedési lehetőséget a létesítményben. Minden változat esetében biztosítottuk az OTÉK által kötelezően előírt parkolóhelyeket a mozgáskorlátozottak számára.

16

3.5.

A vizsgált változatok értékelése közlekedési szempontból:

A tervezett parkolási létesítmény külső és belső közlekedési kapcsolatainak tervezésénél figyelembe vettük a Közlekedési Hatástanulmányban megfogalmazottakat és betartottuk az alábbi előírásokat: • „Közutak tervezése” című, ÚT 2-201: 2008 számú Útügyi Műszaki Előírás, • Magyar Útügyi Társaság által kiadott „Mélygarázsok tervezése” című tervezési útmutató előírásait, amely a belterületen létesítendő mélygarázsok tervezése esetén ajánlott és indokolt. A 2007. évben készült Közlekedési Hatástanulmányban megfogalmazottak alapján az alábbi közlekedési alapelvek szerint készültek el a tervezett parkolóház megközelítési lehetőségei és belső forgalmi rendje: • • • • • •

Maximum 300 parkolóállás elhelyezhetősége feltételezhető (a környező úthálózat forgalmi terhelhetőségének figyelembe vételével). A parkolási létesítményhez legalább két kijárat tervezendő (forgalombiztonság fenntartása érdekében). A Mártírok útjai kapcsolatnál a behajtó járművek számára balra kanyarodósáv kiépítését feltételezzük (a haladó forgalom zavarása nélküli üzemeltetés). A Mártírok útján csak egyetlen ki- és bejárat alakítható ki. A Vitéz utca egyirányúsítását feltételezzük a Mártírok útja felé (a jelenlegi forgalmi terhelés és a 7,8 m széles szabályozás ezt szükségessé teszik). A Vitéz utcára két ki- és bejárat létesítése is lehetséges.

Az alkalmazott irányelveket a tervezés során egyeztettük a Nemzeti Közlekedési Hatóság területileg illetékes munkatársával. Változatok értékelése közlekedési szempontból: A változat Külső közlekedési kapcsolatok: Kétirányból megközelíthető, tájékoztatás szükségessége nagyobb. Belső közlekedés: Egyszerű, áttekinthető, egy rövid rámpa szükséges, minden szintre külön be- és kijárat működik (az esetlegesen különböző módon üzemelő parkolórészek elkülönülnek).

17

B változat Külső közlekedési kapcsolatok: Kétirányból megközelíthető, tájékoztatás szükségessége nagyobb. Belső közlekedés: Egyszerű, áttekinthető, egy rövid rámpa szükséges, minden szintre külön be- és kijárat működik (az esetlegesen különböző módon üzemelő parkolórészek elkülönülnek). A Mártírok útjáról nyíló bejáratnál a pinceszint lehajtója és a térszinti parkolók megközelítésénél világos forgalomtechnikai irányítás szükséges. C változat Külső közlekedési kapcsolatok: Kétirányból megközelíthető, tájékoztatás szükségessége nagyobb Belső közlekedés: Egyszerű, áttekinthető, egy rövid rámpa szükséges, minden szintre külön be- és kijárat működik (az esetlegesen különböző módon üzemelő parkolórészek elkülönülnek). D változat Külső közlekedési kapcsolatok: Kétirányból megközelíthető, de a Vitéz utcán is csak egyetlen be- és kijárat működik. Belső közlekedés: A szintek között rámpa kialakítás szükséges, fokozott balesetveszély a végigmenő rámpa megközelítésénél.

Kimondható, hogy közlekedési (forgalmi, forgalomirányítási és forgalombiztonsági) szempontból mindegyik vizsgált változat megfelel a jelenlegi előírásoknak, bármelyik változat alkalmas a megvalósításra.

18

4.

Költségbecslés

Parkolóház kialakítása - Veszprém, Mártírok útja - hrsz.: 4796 A költségbecslés az Építőipari Költségbecslési Táblázat 2010 felhasználásával készült !

Fajlagos költségek - alaptétel:

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22.

Meglévő burkolt felületi rétegek elbontása, elszállítással 7.200 e 1800 m2 x4.000 Ft/m2 Földkiemelés munkagödörből, elszállítással együtt ( IV. fejt. o.) 500 e 100 m3 x 5.000 Ft/m3 Földkiemelés munkagödörből, elszállítással együtt ( V-VI. fejt. o.) 100 m3 x 15.000 Ft/m3 1.500 e 50 cm mon. vb. alaplemez, ágyazati rétegekkel, felületszivárgóval 5.000 e 100 m2 Pincefal lehatárolás munkagödör megtámasztás szerk. együtt 100 m2 5.000 e 25 cm monolit vasbeton födémlemez, koptatóréteggel együtt 3.500 e 100 m2 25 cm monolit vasbeton tetőfödém, aszfalt burkolattal együtt 100 m2 5.000 e 30x50 cm mon. vb. pillérek, átszúródási vasalat többletével együtt 1 szint ( max. 30 db pillér ) 1.500 e 15-20 cm monolit vasbeton merevítő falak 1 szint ( 50 m2 ) 1.500 e Lépcsőházi lemezek, pihenőkkel és felületképzéssel együtt 1 szint ( 30 m2 ) 1.200 e 15-20 cm monolit vasbeton homlokzati falak, felületképzéssel együtt 3.600 e 100 m2 Térszintről lehajtó rámpa összes körítő szerkezetével együtt 1 fm 300 e Szintek közötti rámpa összes körítő szerkezetével együtt 1 fm 350 e Épület körüli tereprendezés és térburkolatok 100 m2 2.400 e Lépcső és homlokzati acélkorlátok 10 fm 400 e Angolakna járórácsok 10 m2 600 e Folyókák 10 fm 250 e Bejárati automata sorompók 1 db 700 e Útburkolati jelek, forgalomtechnikai eszközök 1 szint 700 e Parkoló automaták és egyéb berendezési tárgyak 100 parkoló 2.000 e Csapadékvíz elvezetési rendszer 1 szint 1.200 e Gépi szellőzés ( pinceszintek légcsatornái, CO elszívó csatorna) 1 parkoló 400 e 19

23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30.

Olajfogó 100 parkoló 1.000 e Porraloltók (50 kg-os tűzivíz és belső tűzcsapok helyett) 1 db 100 e Irányfény világítás ( fényvisszaverő táblák ) 1 szint ( max. 40 db tábla ) 400 e Világítás és villamos hálózatok ( kétoldali betáp, ált. és bizt. világítás ) 10 parkoló 800 e Tűzjelző hálózat 10 parkoló 350 e Hálózatfejlesztési hozzájárulások 100 parkoló 1.500 e Közmű kiváltás, térvilágítás 1 költség 8.000 e Útkapcsolatok kiépítése 1 költség 7.500 e

A fenti táblázat a parkolóház alternatíváinak kötlségbecsléséhez alkalmazott kiinduló költségtételeket tartalmazza.

20

KÖLTSÉGBECSLÉS – A változat Parkolóház kialakítása - Veszprém, Mártírok útja - hrsz.: 4796 A költségbecslés az Építőipari Költségbecslési Táblázat 2010 felhasználásával készült !

( nettó alapterület: ~3240 m2, parkolószám: 133 db) 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. 38. 39. 40. 41. 42. 43. 44. 45. 46. 47. 48. 49. 50. 51. 52.

alaptétel mennyisége Meglévő burkolt felületi rétegek elbontása Földkiemelés munkagödörből ( IV. fejt. o.) 15 t Földkiemelés munkagödörből ( V-VI. fejt. o.) 3t Alapozás + földszinti aljzat (nem készül lemezalap) Pincefal lehatárolás 3t 25 cm monolit vasbeton födémlemez 10 t 25 cm monolit vasbeton tetőfödém 9t 30x50 cm mon. vb. pillérek 2t 15-20 cm monolit vasbeton merevítő falak 2t Lépcsőházi lemezek, pihenők 2t 15-20 cm monolit vasbeton homlokzati falak 5t Térszintről lehajtó rámpa Szintek közötti rámpa 26 t Épület körüli tereprendezés és térburkolatok 5t Lépcső és homlokzati acélkorlátok 15 t Angolakna járórácsok 2t Folyókák 10 t Bejárati automata sorompók 2t Útburkolati jelek, forgalomtechn. eszközök 3t Parkoló automaták és egyéb berend. 1,4t Csapadékvíz elvezetési rendszer 3t Gépi szellőzés 10 t

53. 54. 55. 56. 57.

Olajfogó Porraloltók Irányfény világítás Világítás és villamos hálózatok Tűzjelző hálózat

1,4t 6t 3t 14 t 14 t

1.400 e 600 e 1.200 e 11.200 e 4.900 e

58. 59. 60.

Hálózatfejlesztési hozzájárulások Közmű kiváltás, térvilágítás, Útkapcsolatok kiépítése

1,4t

2.100 e 8.000 e 7.500 e

7.200 e 7.500 e 4.500 e 30.000 e 15.000 e 35.000 e 45.000 e 3.000 e 3.000 e 2.400 e 18.000 e 9.100 e 12.000 e 6.000 e 1.200 e 2.500 e 1.400 e 2.100 e 2.800 e 3.600 e 4.000 e

252.200 e Ft + ÁFA

21

KÖLTSÉGBECSLÉS – B változat Parkolóház kialakítása - Veszprém, Mártírok útja - hrsz.: 4796 A költségbecslés az Építőipari Költségbecslési Táblázat 2010 felhasználásával készült !


alaptétel mennyisége Meglévő burkolt felületi rétegek elbontása Földkiemelés munkagödörből ( IV. fejt. o.) 45 t Földkiemelés munkagödörből ( V-VI. fejt. o.) 12 t 50 cm mon. vb. alaplemez, ágyazati rétegek 12 t Pincefal lehatárolás 8,5t 25 cm monolit vasbeton födémlemez 22 t 25 cm monolit vasbeton tetőfödém 9t 30x50 cm mon. vb. pillérek 3t 15-20 cm monolit vasbeton merevítő falak 3t Lépcsőházi lemezek, pihenők 3t 15-20 cm monolit vasbeton homlokzati falak 5t Térszintről lehajtó rámpa 25 t Szintek közötti rámpa 26 t Épület körüli tereprendezés és térburkolatok 5t Lépcső és homlokzati acélkorlátok 15 t Angolakna járórácsok 3t Folyókák 12 t Bejárati automata sorompók 3t Útburkolati jelek, forgalomtechn. eszközök 4t Parkoló automaták és egyéb berend. 1,8t Csapadékvíz elvezetési rendszer 4t Gépi szellőzés 48 t

7.200 e 22.500 e 18.000 e 60.000 e 42.500 e 77.000 e 45.000 e 4.500 e 4.500 e 3.600 e 18.000 e 7.500 e 9.100 e 12.000 e 6.000 e 1.800 e 3.000 e 2.100 e 2.800 e 3.600 e 4.800 e 19.200 e

83. 84. 85. 86. 87.


1,8t 8t 4t 18 t 18 t

1.800 e 800 e 1.600 e 14.400 e 6.300 e

88. 89. 90.

Hálózatfejlesztési hozzájárulások Közmű kiváltás, térvilágítás, Útkapcsolatok kiépítése

1,8t

2.700 e 8.000 e 7.500 e

417.800 e Ft + ÁFA

22

KÖLTSÉGBECSLÉS – C változat Parkolóház kialakítása - Veszprém, Mártírok útja - hrsz.: 4796 A költségbecslés az Építőipari Költségbecslési Táblázat 2010 felhasználásával készült !

( nettó alapterület: ~4550 m2, melyből 410 m2 kereskedelmi, szolgáltató funkció, parkolószám: 161 db) A költségbecslés tételsora megegyezik a B változat szerintivel ( -100 m2 födém) , mely nem tartalmazza a kereskedelmi, szolgáltató terület szerkezetépítésen túli szakipari, épületgépészeti, épületvillamossági többleteit.

PARKOLÓHÁZ ÖSSZESEN: (4550 – 410)/4550 M2 X 414.300 = 376.950 E FT+ÁFA KERESKEDELMI ÖSSZESEN: 414.300 - 376.950 + 410 M2 X 120.000 = 86.550 E FT + ÁFA

23

KÖLTSÉGBECSLÉS – D változat Parkolóház kialakítása - Veszprém, Mártírok útja - hrsz.: 4796 A költségbecslés az Építőipari Költségbecslési Táblázat 2010 felhasználásával készült !

( nettó alapterület: ~7220 m2, parkolószám: 258 db) 91. 92. 93. 94. 95. 96. 97. 98. 99. 100. 101. 102. 103. 104. 105. 106. 107. 108. 109. 110. 111. 112. 113. 114. 115. 116. 117. 118.

alaptétel mennyisége Meglévő burkolt felületi rétegek elbontása 7.200 e Földkiemelés munkagödörből ( IV. fejt. o.) 53 t 26.500 e Földkiemelés munkagödörből ( V-VI. fejt. o.) 37 t 55.500 e 50 cm mon. vb. alaplemez, ágyazati rétegek 12 t 60.000 e Pincefal lehatárolás 14 t 70.000 e 25 cm monolit vasbeton födémlemez 40 t 140.000 e 25 cm monolit vasbeton tetőfödém 10 t 50.000 e 30x50 cm mon. vb. pillérek 5t 7.500 e 15-20 cm monolit vasbeton merevítő falak 5t 7.500 e Lépcsőházi lemezek, pihenők 5t 6.000 e 15-20 cm monolit vasbeton homlokzati falak 10 t 36.000 e Térszintről lehajtó rámpa Szintek közötti rámpa 150t 52.500 e Épület körüli tereprendezés és térburkolatok 5t 12.000 e Lépcső és homlokzati acélkorlátok 40 t 16.000 e Angolakna járórácsok 5t 3.000 e Folyókák 26 t 6.500 e Bejárati automata sorompók 4t 2.800 e Útburkolati jelek, forgalomtechn. eszközök 6t 4.200 e Parkoló automaták és egyéb berend. 2,5t 5.000 e Csapadékvíz elvezetési rendszer 6t 7.200 e Gépi szellőzés 91 t 36.400 e 40.000 e Sprinkler rendszer ( 3000 m2x5000 + 25.000 e ) Olajfogó 2,5t 2.500 e Porraloltók 12 t 1.200 e Irányfény világítás 6t 2.400 e Világítás és villamos hálózatok 25 t 20.000 e Tűzjelző hálózat 25 t 8.700 e

119. Hálózatfejlesztési hozzájárulások 120. Közmű kiváltás, térvilágítás, 121. Útkapcsolatok kiépítése

2,5t

3.800 e 8.000 e 7.500 e

705.900 e Ft + ÁFA

24

5.

A megvalósítás és üzemeltetés alternatívái

Költség-hatékonysági elemzések A 3. sz. mellékletben található táblázatok a tervezett parkolási létesítmény gazdasági elemzését, megtérülési számításait mutatják. A parkoló jövedelemtermelésének kiindulási adatait tartalmazó táblázat és elemzés a projekt beépítési lehetőségeinek pénzügyi összevetését szolgálja (a megtérülési adatok önmagukban nem értelmezhetőek, az építési költség a beruházási összköltségnek meghatározó, de nem teljes része). Az adatok ugyanakkor jelzik, hogy a szolgáltató illetve parkoló funkció jövedelmetermelő képessége között érdemi különbség nincs. (A parkoló egység létesítési összegei közül az alacsonyabb értékkel számoltunk, míg a szolgáltató egység létesítési ára gyakorlatilag független a parkolóház méretétől.) Az elemzés legfontosabb eredményei az alábbi táblázatban láthatók: A-változat B-változat C-változat D-változat Építési költség 252,200 MFt 417,800 MFt 463,500 MFt 705,900 MFt Fajlagos költség 1,755 MFt/ph 2,234 MFt/ph 2,341 MFt/ph 2,736 MFt/ph * Megtérülési idő 26,1 (53,4) év 30,1 (47) év 31,9 (49,1) év 35,7 (48,3) év *ingatlanár és finanszírozási költségek figyelembe vétele nélkül számított megtérülési idő A megtérülési idő számításánál két változatban vizsgáltuk a parkolók üzemeltetését, a díjmentes parkolóhelyek számától függően. A projekt kockázati elemei: - az építési költség nagysága (15-25%-os eltérés lehetséges) - a parkolási díjak hosszútávon nem kiszámíthatók. A városi parkolási rendszer hosszútávú, kiszámítható, fenntartható, (konszenzussal létrehozott!) stratégiája képezhetné a projekt gazdaságossági számítások megbízható alapját. Ennek hiányában a részleges vállalkozói tőkebevonás jelentős kockázata miatt csak előnytelen egyezség köthető. A szükséges források megszerzését, előirányzását terv, illetve építési engedély alapján nagyobb eredményességgel lehet remélni. Egy engedélyezési terv (statikai ellenőrző méretezéssel kiegészítve) pontosabb költségbecslésre ad lehetőséget (az építési költségbecslésünk – amely a beépítési változatokhoz tartozó szokásos részletességet meghaladja – a tanulmányban szereplő létesítési összköltség mintegy 86-91%-t adja; nem zárható ki 15-25%-os költségcsökkenés.) A részletes, M=1:100-as léptékű tervek alapján készített költségelemzés összegétől a kivitelezői versenytárgyalás ajánlati összege még mindig eltérhet (5-15%-al), de annak valószínűsége lényegesen kisebb. 25

Ennek elkészülte előtti a gazdaságossági számítások pontossági – értékelhetőségi határa ezen nagyságrenden belül marad. Az építési költségek ismerete nagymértékben segítheti a beruházás megvalósításának koncesszióba adására esetlegesen folytatandó tárgyalások eredményességét.

Beruházási időszükséglet (lásd 5. ábra - „Beruházási időszükséglet” grafikonja) A beruházás ütemezése egyetlen folyamatként a döntéhozataltól a kivitelezés befejezéséig, körülbelül 18 hónapot vesz majd igénybe, az 5. ábrán feltüntetettek szerint. Az ütemterv kidolgozásánál az alábbiakat vettük figyelembe: • a létesítmény tervezése talajmechanikai szakvéleményt igényel, ennek rendelkezésre állását feltétéleztük, • az engedélyezési terv volumene, annak várható díja (A-B-C változat esetén) nem haladja meg a 2010. évi Kbt. Értékhatárt (8 mFt), • a D változat, illetve 300 milliós értékhatár feletti beruházás esetén +60 nap előirányzása szükséges. • az engedélyezési tervezés fázisai: tanulmányterv a kiválasztott változatra, egyeztetések, tervzsüri, eng.terv véglegesítése, • az egyszerű, nyílt eljárás ajánlattételi ideje 20/25 naptári nap, a műszaki tartalom egyszerűsége nem igényli ennek nyújtását. A költség-hatékonysági elemzésből levonható következtetések: (A költséghatékonysági elemzések a 3. melléklet által tartalmazott kiindulási adatok és beruházás-gazdaságossági mutatók alapján készültek.) 1.

pénzügyi szempontból a kisebb projekt (A variáció) a legkedvezőbb a projekt növelése a hatékonyság rovására történik (a kiindulási adatoknál szereplő fajlagos építendő szerkezetigény növekedése - 24,4m2/db ill. 28,0 m2/db mutatók alapján könnyen beláthatók). 2. a szolgáltató egységek kialakítása a projekt jövedelemtermelő képességét minimális mértékben befolyásolja, célszerű azok kialakításáról egyéb szempontok figyelembe vételével dönteni (építészeti-városképi megjelenés, illeszkedés az adott városképi struktúrába). 3. a jövedelemtermelést meghatározó módon a parkolódíjak bevétele képezi. A parkolóhelyek térítés nélküli használata egyenes arányban rontja a jövedelemtermelést (lásd beruházás-gazdaságossági mutatók I-II. különbsége). A parkolóhelyek felének-harmadának térítés nélküli biztosítása egyértelműen ellehetetleníti azt. 26

4. a projekt költségelemzésénél figyelmen kívül hagytuk az ingatlan árát, valamint a finanszírozási költségeket, ezek figyelembe vétele esetén a projekt a piaci körülményeket figyelembe véve (eredményérdekeltség melletti megvalósítás) nem valósítható meg. 5. a projekt üzemeltetése során a bevételek meghaladják a kiadásokat (finanszírozási költség figyelmen kívül hagyása esetén!), a projekt tehát jövedelemtermelő projekt, azaz a beruházási források biztosítása esetén (nem beruházási hitelként!) fenntartható!

tőkeigény (eFt) 3,84% eredmény - II.

A 302 236 11 591 11 591 0

B 500 692 19 203 16 649 -2 553

C 555 458 21 303 17 393 -3 910

D 845 951 32 444 23 679 -8 765

A teljes tőkeigény 3,84%-os kamat és tőketörlesztési ráta melleti biztosítása csak az A variáció esetén lehet megoldás! A tőkeigény (eFt) 2,8% eredmény II.

B

C

D

302 236 8 460

500 692 14 015

555 458 15 548

845 951 23 679

11 591 3 131

16 649 2 634

17 393 1 845

23 679 0

Annak 2,8 %-os kamat melletti biztosítása esetén a legnagyobb variáció is megvalósítható. Ez azonban nem reális feltételezés! (2,8% és 3,84% közötti kamat és tőke-visszapótlási mutató nincs.) 6. A beruházási források részleges (pl. 65 %-os) rendelkezésre állása esetén – pl. pályázati, vissza nem térítendő támogatás, vagy egyéb költségvetési forrás11 % kamatteher (eredmény) és tőketörlesztési ráta mellett a mérsékelt (A) beépítési variációk megvalósíthatók.

65% külső forrásbevonás: 11,0% eredmény - II.

A 302 236 196 454

B 500 692 325 449

C 555 458 361 048

D 845 951 549 868

105 783 11 591 11 591 0

175 242 19 203 16 649 -2 553

194 410 21 303 17 393 -3 910

296 083 32 444 23 679 -8 765

27

Az 65%-os kereslet növelése a projekt növelésére is lehetőséget ad, ezen keret csökkenése esetén a 11,0 %-os ráta csökkentése szükséges, ami a finanszírozhatóság esélyét is csökkenti. 7. Az egységek (részleges) értékesítése a tőkeigényt csökkenti, ugyanakkor, mivel az csak veszteséggel értékesíthető (lásd kiinduló adatok: értékesítési árak, iletve fajlagos építési költségek) projekt fenntarthatósága romlik, így nem javasolható. 8. A kiindulási adatok max.* oszlopa teoretikus; ilyen mértékű (nettó!) parkolási díj szükséges, hogy 70 díjfizetés alól kivont parkoló esetén ugyanazt a pénzügyi eredményességet érjük el, mint az „A” variáció - I. esetén. 9. Az üzemeltetés módjának kérdésköre az üzemeltetési költségeket árnyalhatja az előirányzott 17-20 %-os mértékhez képest max. annak 10-15 %-os mértékéig (gyakorlatilag egy-másfél munkavállaló foglalkoztatásának célszerű konstrukciójáról szól, évi 1,7 - 4 MFt összegben). Az üzemeltetés során felmerülő pótlások, egyéb ráfordítások alkalmi jellegű költségelemeket jelentenek, amelyek az üzemeltetés módjától függetlenek, viszont a megvalósítandó létesítmény műszaki megoldásai ezeket sokkal nagyobb mértékben alakítják, valamint a megalakítandó/bevonandó társaság adózási szempontjait érintik. Ezen kérdés vizsgálata – különös tekintettel arra, hogy a beruházás megvalósulása közel két évet igényel – nem időszerű. 10. Következtetéseink alkalmasak a beépítési változat kiválasztására, illetve a parkolóhelyek használati módjának eldöntésére. A vizsgálódás kereteinek ésszerű szűkítése érdekében szükséges annak eldöntése/kimondása is: van-e realitása az összvárosi szinten kialakítandó új parkolási koncepció kidolgozásának, illetve bevezetésének. A max.* oszlop számai csak ez esetben bírhatnak súllyal. Ezek a kérdések alapvetően befolyásolják a projekt fenti, közelítő (statikus) módszerekkel feltárt megvalósítási lehetőségeit, a részletes (dinamikus) pénzügyi elemzések a fenti kédések megválaszolását követően, a 20-30 évre szóló fenntarthatósági vizsgálatokhoz lesznek szükségesek.

(Tájékoztatásul álljon itt néhány, eddigi magyarországi parkolóház építésre vonatkozó tapasztalat: Megtérülési tapasztalatok: Budapest: 18-20 év a várható megtérülési idő. (Belvárosban) Vidéki nagyvárosok esetében: 25-30 év. Jelenleg becsült adatok állnak rendelkezésre. A vidéki nagyvárosok parkolóházaiban gyakran kihasználatlanság jellemző, ennek oka egyrészt a parkolási szokásokban, másrészt a nem harmonizált parkolási díjakban keresendő. A megtérülés 28

szempontjából fontos, hogy a parkolóházban viszonylag magasak legyenek a parkolási díjak, de ha ezek magasabbak, mint a létesítmény közelében található közterületi parkolóhelyeké, a parkolóház kihasználatlan marad, amíg a környékbeli parkolók meg nem telnek. Az automatizált gépi parkolók költségei a felszíni parkoláshoz képest 10-12-szeresek, a hagyományos parkolóházakhoz képest 1,5-2,5-szeresek. Az üzemeltetési költségek kb. azonosak a hagyományos és az automata parkolóházak esetében, mert míg a rámpás létesítményekben a világítás, a nagyteljesítményű szellőzőberendezések, a veszélyeshulladék-kezelés, a személyzeti és épületállag-megóvási költségek jeletnkeznek, a gépesített parkolóházakban a berendezések áramfogyasztása és karbantartási költségei magasak. A gépek általános amortizációs időtartama: 15 év. ) Üzemeltetési kérdések: Mivel a feltételezett üzemeltetési költségek (20%) nem haladják meg a parkolási díjakból keletkező bevételt, a projekt fenntartható (amennyiben az ingatlan árát és a finanszírozási költségeket nem vesszük figyelembe). Az üzemeltetés módja nem befolyásolja a projekt megtérülését. Az üzemeltetés pontos módjának vizsgálata későbbi fázisban válik lehetővé, de javasolható az üzemeltető szervezet pályázat útján való kiválasztása, a megvalósítás előrehaladása során (kivitelezés idején) (Lásd 5. ábra – „Beruházás időszükséglet”). Az üzemeltetés formájának elemzése nem befolyásolja a levonható, lényegi következtetéseket. • Az üzemeltetés módjának kérdésköre az üzemeletési költségeket árnyalhatja az előirányzott 17-20 %-os mértékhez képest maximum annak 10-15%-os mértékéig (gyakorlatilag egy-másfél munkavállaló foglalkoztatásának célszerű konstrukciójáról szól; évi 1,7 – 4 MFt összegben). • az üzemeltetés során felmerülő pótlások, egyéb ráfordítások alkalmai jellegű költségelemeket jelentenek, amelyek az üzemeltetés módjától függetlenek, viszont a megvalósítandó létesítmény műszaki megoldásai ezeket sokkal nagyobb mértékben alakítják, valamint • a megalakítandó/bevonandó társaság adózási szempontjait érintik.

Az üzemeltetésre vonatkozóan pályázatot kiírni, tárgyalásos eljárást lefolytatni (pl. Veszpark Kft-vel, önálló vállalkozással, pl. Kórház bevonásával alapított nonprofit Kftvel) a létesítmény elkészülte előtt több, mint egy-másfél-két évvel irreális, a gazdaságipiaci körülmények ezen idő alatt jelentősen változhatnak, az eljárás sok feltételezéssel, azaz kockázati tényezővel folyatathatók le, ami a költséghatékonyság rovására történik Ezen kérdés vizsgálata – különös tekintettel arra, hogy a megvalósulása közel két évet igényel – nem időszerű. 29

(A beruházás megtérülésének pontosabb számításához, az üzemeltetés eredményességének alapvető kérdése a jövőbeli parkolási díjak megbízható prognosztizálása. Az üzemeltetés eredményességét ez alapvetően befolyásolja. Az üzemeltetés módozata ehhez képes alárendelt jelentőségű, illetve horderejű kérdés. Különösen annak ismeretében, hogy a projekt megvalósításának -üzemeltetés megkezdésének- ideje mintegy másfél-két év. Az üzemeltetés a projekt volumenétől függően alapján, havi ca. 290-360 eFt költséget jelent; ez egy-max. másfél ember foglalkoztatását biztosítását jelentheti. Erre önálló vállalkozás is alapítható, de belátható, hogy ennek fajlagos többletköltség-igénye miatt az nem versenyképes. Ilyen léptékű, a majdani pénzügyi szabályozók ismeretét feltételező versenytárgyalás az építéskivitelezés befejezése előtt 2-3 hónappal valósítandó meg.)

3. kép – Mártírok útja

4.kép –Vitéz utca

30

5.

A parkolóház alternatíváinak összehasonlítása, javaslatok

Változat

Parkolószám

133

„A”

187

„B”

Kialakítás (műszaki/mérnöki szempontok)

Becsült költségek

Várható megtérülés

(és fajlagos költségek)

(ingatlanár és finanszírozási ktgek nélkül)

áttekinthető rendszer, szintek jó megközelíthetősége, szintenként eltérő üzemeltetési módok is lehetségesek, nincs költséges pinceszint, minimál program.

252,2 MFt

26,1 év

pinceszint miatt nagyobb parkolószám, magasabb kivitelezési és üzemeltetési költségek,

417,8 MFt

(1,755 MFt /ph)

30,1 év

(2,237 MFt/ph)

jó megközelíthetőség. 164

„C”

258

„D”

Legkedvezőbb változat

„D”

vegyes használati funkció a városi élet szempontjából kedvezőbb, kevesebb parkolóállás, (elvileg kisebb beépíthetőség), költséges pinceszint.

463,5 MFt

Legtöbb parkolóállás, két pinceszint, rámparendszer szükséges, magas építési és üzemeltetési költségek.

705,9 MFt

„A” („C”)

31,9 év

(2,341 MFt/ph)

35,7 év

(2,736 MFt/ph)

„A”

Műszaki szempontok: -

szerkezeti kialakítás, kivitelezés szempontjai, (kivitelezési módszerek, csak térszín felett, vagy alatta is építünk) várostervezési szempontok, (épülettömeg, vegyes funkció „élőbb” épületet eredményez) közlekedési szempontok (forgalombiztonság, megközelíthetőség, belső használhatóság, felismerhetőség a használók számára) üzemeltethetőség. 31

„A”

Javasolt változatok (2. számú melléklet) A megtérülési, gazdaságossági szempontokat is figyelembe véve megállapítható, hogy a pinceszinti beépítés – a jelentős szerkezeti, gépészeti növekménye miatt – kerülendő. Ez alapján az A változatot találtuk a legkedvezőbbnek, melyet továbbdolgoztunk. Az A1 változat a minimális parkolószámot biztosítja az előzetes vizsgálatoknál már szereplő változatban. Az A2 változat a térszín feletti parkolóház kialakítást a maximális parkolószám (211 parkolóhely ) kihasználása mellett vizsgálja, az övezeti előírás szerinti építménymagasság betartása mellett. Megjegyzendő, hogy ez esetleg városképileg túlzó tömeget eredményez. Az A2-változat homlokzatmagassága : 10-10,5 m. Mindkét változatnál ~1.750 e Ft+Áfa/parkoló az épület bekerülési költsége. További megfontolás tárgyát képezheti a kereskedelmi-szolgáltató funkció korábban tárgyalt kialakítása. Amennyiben a kórházi forgalom kiszolgálásához kapcsolódó komplex program kialakítható, megvalósítása javasolt, mivel így a városi környezetbe szervesebben integrálható a parkolóház. Javaslatok értékelése A1 –változat - -minimális parkolószám, kedvező fajlagos költség, áttekinthető belső kialakítás, egy rövid rámpa szükséges, minden szintre külön be- és kijárat működik (az esetlegesen különböző módon üzemelő parkolórészek elkülönülnek). Csak a kórház bővítéséhez szükséges minimum parkolószám és a kötlelezően visszapótlandó parkolószám biztosított. Az ingatlanár és finanszírozási költségek figyelembe vétele nélkül számított megtérülési idő kedvező. A2-változat - a fenti előnyök (műszaki és üzemeltetési) ugyanígy jelentkeznek a bővített változatnál is, de nagyobb parkolószám építhető meg. Az építendő terület nagyobb, mint az előző változatnál, a gépjárművek közlekedésére szolgáló rámpákból is többre van szükség. A javasolt változatokra vonatkozó gazdaságossági, megtérülési számítások a 3. mellékletben láthatók. A költségelemzések szerint a legkedvezőbb változatot véve figyelembe a várható megtérülési idő mind az A1 változat esetén 25,5 év, az A2 változat esetén kb. 22,5 év (amennyiben az ingatlan árával és a finanszírozás költségekkel nem számolunk.)

32

A javasolt változatok költség-hatékonysági elemzéseiből levonható legfontosabb következtetések: Az A1-A2 megtérülésszámításához • Kiindulási adatként a projekt költségelemzését, illetve az A-B-C-D variációkból levonható következtetést vettük figyelembe; azaz: o A beruházás csak lényeges korlátozások mellett lehet önfenntartó: o ingatlanár nincs, a szükséges beruházási összeg jelentős része – esetünkben 65%-a – egyszeri, nem visszatérítendő forrás. • az üzemeltetés adózott eredményének 90%-át az eredményérdekeltséggel/visszapótlási kötelezettséggel bevont tőke és hozadékának törlesztésére fordítottuk • az üzemeltetési bevételnél az inflációs faktort – a biztonság javára – figyelmen kívül hagytuk • az üzemeltetés bevételei 90 Ft + áfa, azaz 112,5 Ft/óra parkolódíjjal, 65%-os kihasználtsággal vettük figyelembe. A számoszlopok alapján az alábbi kijelentéseket tehetjük: • a projekt bevételeit, megtérülését legnagyobbrészt a parkolási díjak befolyásolják, • ennek a mai díjaktól való lényeges eltérítése (emelése) kiemelt kockázati elemet jelent; azt csak egy átfogó, hosszútávú, kiszámítható városi parkolási koncepció megszületése, konszenzussal történő bevezetése esetén lehetséges, • a mai díjak alkalmazása mellett a projekt megvalósításához a beruházási költségek nagyobb részére vissza nem térülő források bevonása/előteremtése szükséges, • a 22-25 éves megtérülés (és a befektetett eszközökre számított 8%-os hozam) nem jelent vonzerőt; ebből következően az önrész (65%) emelése szükséges, • a legkedvezőbb alternatívát jelentő A1-A2 variációk üzemeltetéséből (mai parkolási viszonyokat fennmaradónak tekintve!) – megvalósításuk esetén 11,419,5 mFt becsült eredmény érhető el (azaz a projekt fenntartható!), • térítésmentes parkolóhelyek csak az üzemeltetési bevétel (ezzel egyidejűleg a bevont tőke megtérülési mutatóinak) arányos csökkenése mellett alakíthatók ki. • Az A2 variáció esetén szolgáltatóegységek integrálása a projekt eredményességi mutatóit nem változtatja, az egyéb (városképi, funkcionális) szempontok figyelembevételével határozandó meg.

Kiemelt következtetések: • mivel jövőbeli a parkolási díjakra semmiféle megbízható adat nincs (annak mértéke ráadásul nem csak növekedhet; a csökkentésének/eltörlésének szándéka is megjelenik időszakonként), a projekt megvalósítása (normál megtérülési mutatókat feltételezve) vállalkozói tőke bevonásával nem reális alternatíva. 33

• A részleges tőkebevonás ugyan nem zárható ki, de 11-19 mFt-os becsült bevételhez képest annak max. (4-)5-szörös értéke várható el kockázati befektetésként, azaz a beruházás nagyobbik része önerőként biztosítandó! A1 Beruházási összeg: (eFt) 291 402 Bevonható kockázati tőke: (eFt) 55 000 Szükséges saját erő mértéke: 236 mFt Létrehozott parkolóférőhelyek 133 száma:

A2 440 991 95 000 345 mFt 211

• A koncessziós hasznosítási forma (építsd meg - tartsd fenn - szedd hasznait egy ideig) alkalmazásának elvi akadálya nincs. Tekintettel azonban arra, hogy a koncessziót megpályázó/elnyerő vállalkozás eredményérdekelt (befektetésének megtérülését, annak eredményét a meghatározott időtartamú üzemeltetésből kell realizálnia), - mivel az a feltételezett létesítési költségek és parkolási díjak mellett (finanszírozási költség nélkül!! is) ca. 25 éves megtérülési idő szükséges, a teljes beruházás önerőből történő megvalósítását elvárva kizárható annak eredményessége. • (A koncesszióba vétel mérlegeléséhez egyébként legalább az alábbi feltételek meghatározása szükséges megrendelő részéről: - megépítendő létesítménnyel kapcsolatos elvárások • • • • • •

létesítendő parkolók száma térítésmentesen használható férőhelyek száma a koncesszió időtartama a megvalósítás – hasznosítás kezdeti – időpontja a megvalósításra adott biztosíték A beruházás megtérülésének legnagyobb bizonytalansága-kockázata a parkolási díj illetve a parkoló kihasználtsága.

• A részleges vagy teljes beruházásra (társ)vállalkozó keresésének eredményességét javítja, ha ezen kérdésre megrendelői oldalról valamiféle minimumgarancia megfogalmazható (bizonyos mennyiségű parkolóra hosszútávú bérleti szerződés, a parkolási díj kiegészítésének vállalása egy adott összeghatárra, stb.) • az önerő előteremtésének (csakúgy mint a részleges tőkebevonás) másik kiemelt feltétele a létesítési költségek megbízható számbavétele; ehhez legalább engedélyezési szintű tervek illetve építési engedély, valamint részletes tervezői költségkalkuláció szükséges. 34

• ennek elkészítése a tanulmány alapján preferálandó A1-A2 beépítési variáció esetén egyszerűsített tervezői ajánlatkéréssel ( 8 mFt alatti tervezési díjat feltételezve), mintegy 2-3 hónap átfutási idővel megvalósítható.

KÖLTSÉGBECSLÉS – A1 változat Parkolóház kialakítása - Veszprém, Mártírok útja - hrsz.: 4796 A költségbecslés az Építőipari Költségbecslési Táblázat 2010 felhasználásával készült !


alaptétel mennyisége Meglévő burkolt felületi rétegek elbontása Földkiemelés munkagödörből ( IV. fejt. o.) 15 t Földkiemelés munkagödörből ( V-VI. fejt. o.) 3t Alapozás + földszinti aljzat (nem készül lemezalap) Pincefal lehatárolás 3t 25 cm monolit vasbeton födémlemez 10 t 25 cm monolit vasbeton tetőfödém 9t 30x50 cm mon. vb. pillérek 2t 15-20 cm monolit vasbeton merevítő falak 2t Lépcsőházi lemezek, pihenők 2t 15-20 cm monolit vasbeton homlokzati falak 5t Térszintről lehajtó rámpa Szintek közötti rámpa 26 t Épület körüli tereprendezés és térburkolatok 5t Lépcső és homlokzati acélkorlátok 15 t Angolakna járórácsok 2t Folyókák 10 t Bejárati automata sorompók 2t Útburkolati jelek, forgalomtechn. eszközök 3t Parkoló automaták és egyéb berend. 1,4t Csapadékvíz elvezetési rendszer 3t Gépi szellőzés 10 t

7.200 e 7.500 e 4.500 e 30.000 e 15.000 e 35.000 e 45.000 e 3.000 e 3.000 e 2.400 e 18.000 e 9.100 e 12.000 e 6.000 e 1.200 e 2.500 e 1.400 e 2.100 e 2.800 e 3.600 e 4.000 e

144. 145. 146. 147. 148.


1,4t 6t 3t 14 t 14 t

1.400 e 600 e 1.200 e 11.200 e 4.900 e

1,4t

2.100 e 8.000 e 7.500 e


252.200 e Ft + ÁFA

35

KÖLTSÉGBECSLÉS – A2 változat Parkolóház kialakítása - Veszprém, Mártírok útja - hrsz.: 4796 A költségbecslés az Építőipari Költségbecslési Táblázat 2010 felhasználásával készült !


alaptétel mennyisége Meglévő burkolt felületi rétegek elbontása 7.200 e Földkiemelés munkagödörből ( IV. fejt. o.) 20 t 10.000 e Földkiemelés munkagödörből ( V-VI. fejt. o.) 4t 6.000 e Alapozás + földszinti aljzat (nem készül lemezalap) 36.000 e Pincefal lehatárolás 3t 15.000 e 25 cm monolit vasbeton födémlemez 29 t 101.500 e 25 cm monolit vasbeton tetőfödém 10 t 50.000 e 30x50 cm mon. vb. pillérek 4t 6.000 e 15-20 cm monolit vasbeton merevítő falak 4t 6.000 e Lépcsőházi lemezek, pihenők 4t 4.800 e 15-20 cm monolit vasbeton homlokzati falak 10 t 36.000 e Térszintről lehajtó rámpa Szintek közötti rámpa 78 t 27.300 e Épület körüli tereprendezés és térburkolatok 5t 12.000 e Lépcső és homlokzati acélkorlátok 25 t 10.000 e Angolakna járórácsok 2t 1.200 e Folyókák 20 t 5.000 e Bejárati automata sorompók 2t 1.400 e Útburkolati jelek, forgalomtechn. eszközök 8t 5.600 e Parkoló automaták és egyéb berend. 2,1t 4.200 e Csapadékvíz elvezetési rendszer 5t 6.000 e Gépi szellőzés 10 t 4.000 e

174. 175. 176. 177. 178.



2,1t 10 t 5t 21 t 21 t

2.100 e 1.000 e 2.000 e 16.800 e 7.400 e

2,1t

3.100 e 8.000 e 7.500 e

403.100 e Ft + ÁFA

36

6.

A beruházás jogi környezete, közbeszerzés

A megvalósíthatósági tanulmányban szereplő költségadatok figyelembevételével a beruházás megvalósításához szükséges beszerzések versenyeztetési szempontból történő vizsgálata: A beruházó (építtető): Veszprém Megyei Önkormányzat a Kbt. 22.§.(1) bek. d., pontja alapján a Közbeszerzési Törvény alanyi hatálya alá tartozik, ezért a közbeszerzési értékhatárt elérő beszerzéseire közbeszerzési eljárást köteles lefolytatni. Beszerzési tárgyak: a beruházás megvalósításához az alábbi tárgyú beszerzések szükségesek. 1.,

Tervezési szolgáltatás: Kbt. 3. sz. melléklet 12. kategória – építészeti, mérnöki szolgáltatások, közbeszerzési értékhatára nettó 8 mFt. Amennyiben a tervezési szolgáltatások becsült értéke nem éri el a nettó 8 mFt-ot (a Kbt. 40.§.(2) bek. szerinti egybeszámítási kötelezettséget figyelembe véve sem) úgy a Megyei Önkormányzat beszerzési szabályzata szerinti versenyeztetési (ajánlatkérési) eljárással kiválasztható a tervező. A közbeszerzési értékhatárt elérő becsült értékű tervezési szolgáltatás esetén a 137/2004. (IV.29.) Korm. sz. rendelet 1.§.(3) bek. alapján az engedélyezési eljárásokat megelőzően tervpályázati eljárást kell lefolytatni, majd ezt követően a tervpályázat nyertesének értékhatártól függően a Kbt. 125.§.(5) bek. vagy a Kbt. 252.§.(1) bek. e., pontja alapján hirdetmény közzététele nélküli tárgyalásos eljárás folytatható a nyertes tervezővel a tervezési szolgáltatásokra vonatkozóan.

2.,

Kivitelezés: az építési beruházásra nettó 15 m – 636 mFt közötti becsült érték esetén általános egyszerű közbeszerzési eljárást kell lefolytatni.

Másik lehetőség a beruházás megvalósítására a Kbt. 26.§.-a szerinti építési koncesszió tárgyú eljárás lefolytatása a Kbt. 137-142/A.§. szerinti szabványokkal az ajánlatkérő Veszprém Megyei Önkormányzat részéről. Ebben az esetben nettó 100 mFt és 1.273 mFt közötti becsült érték esetén általános egyszerű közbeszerzési eljárást kell lefolytatni. Építési koncesszió esetén a tervezési és a kivitelezési munkákat a nyertes ajánlattevő végzi, az ajánlatkérő a felhívásban írja elő ezzel kapcsolatos elvárásait, a megvalósítás az ajánlattevő költsége, amelynek ellenértéke az építmény hasznosítási jogának meghatározott időre történő átengedése. Időszükségletek • Engedélyezési terv készíttetése, engedélyeztetési eljárás: 4-5 hónap, • Kiviteli terv készíttetése, pályáztatástól a végső dokumentálásig: 5 hónap • Kivitelező kiválasztása általános egyszerű közbeszerzési eljárás esetén a szerződéskötésig: 3 hónap

37

7.

Összefoglalás

Jelen tanulmányterv készítésének célja a Mártírok útja 4796 helyrajzi számú ingatlanon építendő parkolási létesítmény műszaki és pénzügyi megvalósíthatósági vizsgálata, változatok összehasonlítása és a legtöbb szempontból legelőnyösebbnek ítélt alternatíva kiválasztása volt. A tanulmányterv készítése során több változatban (különböző parkolószámokkal, megközelítési megoldásokkal, kizárólag parkolási, vagy vegyes funkcióval) kidolgoztuk a tervezett parkolóház vázlatterveit, megbecsültük ezek költségeit, megtérülési változatait és a lehetséges finanszírozási, illetve üzemeltetési módokat. A változatok több szempontból történt összehasonlítása után az alábbi javaslatokat tettük: •

olyan parkolóház megépítését javasoljuk, amelyben nem épül térszín alatti parkolószint (a mélygarázs szintek mind építési, mind üzemeltetési szempontból jóval költségesebbek, mint a térszín feletti szintek),

•

a legkedvezőbb költségbecslés az „A” (minimum) változat esetében alakult ki, amikor a Megyei Kórház bővítéséhez szükséges parkolóállások és a kötelezően visszapótlandó parkolóállások épülnek csak meg (összesen 133 parkolóállás). Ebben az esetben az egy parkolóállásra jutó fajlagos költség: 1,755 MFt. A várható megtérülési idő szintén ennél a változatnál a legjobb: 26,1 év.

•

második javaslatként (az „A”-változat továbbgondolásával) a felszín feletti lehetséges beépítési magasságot leginkább kihasználó, pinceszint nélküli, összesen 211 parkolóállást biztosító építmény-változatot preferáljuk. A becsült fajlagos költség gyakorlatilag megegyezik a minimum-változatéval (1.,755 MFt/ parkolóállás).

•

Közlekedési szempontból mindkét javasolt változat esetében elmondható, hogy külső közlekedési kapcsolatai megfelelnek a környező úthálózat paramétereinek és forgalmi terhelésésnek, belső felépítése áttekinthető és világos. Külön előnyük, hogy a szintek különálló megközelítési lehetőségei a parkolóház üzemeltetésénél előnyt jelenthetnek (eltérő használati módok esetén).

•

A projekt (a megvalósított parkolóház üzemeltetése) fenntartható. A projekt eredményérdekeltségi alapon történő megvalósítása nem reális célkitűzés. Külső tőke bevonása akkor tekinthető reálisnak, ha a beruházási források részlegesen (legalább 65 %) rendelkezésre állnak. A parkolási egységek értékesítése nem javasolható.

•

A projektre vonatkozó tervezési, illetve kivitelezési munkák esetében általános, egyszerű közbeszerzési eljárás keretében kell kiválasztani a vállalkozót. Építési koncesszió is alkalmazható a projektben. 38

•

Üzemeltetési szempontból az üzemeltető kiválasztását a kivitelezés idejére javasoljuk. Az üzemeltetés módja, szervezeti felépítése nem befolyásolja a projekt megtérülését.

•

Várostervezési és építészeti szempontból javasoljuk még a vegyes használati funkció telepíthetőségének, megvalósíthatóságának átgondolását („C”változat), mert a kereskedelmi, vagy szolgáltató funkciók megjelenése az épületben jobban megfelel a városközponti környezetben, mint a kizárólagosan parkolási funkciójú épület.

•

Következtetéseink alkalmasak a beépítési változat kiválasztására, illetve a parkolóhelyek használati módjának eldöntésére. A vizsgálódás kereteinek ésszerű szűkítése érdekében szükséges annak eldöntése/kimondása is: van-e realitása az összvárosi szinten kialakítandó új parkolási koncepció kidolgozásának, illetve bevezetésének. Ezek a kérdések alapvetően befolyásolják a projekt fenti, közelítő (statikus) módszerekkel feltárt megvalósítási lehetőségeit, a részletes (dinamikus) pénzügyi elemzések a fenti kédések megválaszolását követően, a 20-30 évre szóló fenntarthatósági vizsgálatokhoz lesznek szükségesek.

39

MELLÉKLETEK

1. Tervezett épület alternatívái A-változat B-változat C-változat D-változat

2. Javasolt változatok tervlapjai A1-változat A2-változat

3. Megtérülési számítások

4. Feljegyzések, jegyzőkönyvek Veszprém MJV Építési hatósággal való egyeztetésről Veszprém MJV Főépítészi csoporttal való egyeztetésről

40

Parkolóház - Veszprém, Mártírok útja Beruházási időszükséglet

"A" jelű variációk

tevékenység/hónap 1 2 3 4 5 döntés a beruházásról projektmanagement megbízása egyszerűsített ajánlatkérés tervezésre engedélyezési tervek készítése eng. tervek készítése építési engedély - építéshatóság ajánlatkérés kiviteli/tender terv készítésére ajánlatkérés közbeszerzési eljárás lefolytatására kiviteli terv készítése döntés a beruházási konstrukcióról/pénzügyi kiegészítő források bevonásáról közbeszerzési eljárás előkészítése, meghirdetése közbeszerzési eljárás kivitelező kiválasztására (általános, egyszerű) Kbt. döntőbizottsági eljárás - ? kivitelezői szerződés megkötése

építéskivitelezési munkák

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

közbeszerzés

építéskivitelezési munkák

parkolóüzemeltetési konstrukció, pályázat

- a létesítmény tervezése talajmechanikai szakvéleményt igényel, ennek rendelkezésre állását feltételeztem. - az engedélyezési terv volumene, annak várható díja (az "A" változat esetén) nem haladja meg a 2010 évi Kbt. Értékhatárt (8 mFt) a további változatok +60 nap előirányzása szükséges - az engedélyezési tervezés fázisai: tanulmányterv a kiválasztott változatra, egyeztetések, tervzsüri, eng.terv véglegesítése - az egyszerű, nyílt eljárás ajánlattételi ideje 20/25 naptári nap, a műszaki tartalom egyszerűsége nem igényli ennek nyújtását

5.ábra

18

Veszprém, Mártírok útja - Parkolóház Projekt jövedelemtermelés kiinduló adatai áfa figyelembevétele nélkül/nettó árak egy szgk beálló által termelt összbevétel figyelembevett időszak évi napi kihasználtság óradíj:

min: 240 10 65% 90 140 400

egy m2 szolgáltató egység által termelt összbevétel évi kihasználtság bérleti díj:

*

munkanap 7-17 óra

max. * 250 10 7-17 óra 70%

Ft/óra Ft/év

12 hó 90% 1 200 Ft/m2/hó 12 960 Ft/év

175 Ft/óra 306 250 Ft/év

12 hó 95% 1 600 Ft/m2/hó 18 240 Ft/év

szolgáltató egység megtérülés: létesítési költség:

parkoló funkció megtérülés

létesítési költség: min bev: min: max bev. max:

253 eFt/m2 19,5 év

253 eFt/m2 13,9 év

2 272 eFt/db 140 400 Ft/év 16,2 év

140 400 Ft/év

306 250 Ft/év

306 250 Ft/év

7,4 év

3 279 eFt/db 23,4 év 10,7 év

A beruházási költség összegének csökkentése esetén figyelembevehető értékesítési összegek; az értékesítés ugyanakkor csökkenti a projekt jövedelemtermelését, amely az üzemeltetés fenntarthatóságát illetve eredményességét veszélyezteti. szgk-beálló értékesítése szolgáltató egységek értékesítése

1 600 eFt/db 240-260 eFt/m2 +áfa

min:

a mai kialakult árszint figyelembevételével meghatározott adatok, az árak alkalmazásának külön feltétele nincs. (a mai sárga zóna díja: 90,- Ft/óra; 7-17-ig)

max:

csak összvárosi szinten kialakítandó új parkolási koncepció illetve árszabályozás esetén elérhető díjak

2 200 eFt/db 300 eFt/m2 + áfa

Az oldalon szereplő elemzés a projekt beépítési lehetőségeinek pénzügyi összevetését szolgálja. (a megtérülési adatok önmagukban nem értelmezhetőek, az építési költség a beruházási összköltségnek meghatározó, de nem teljes része.) Az adatok ugyanakkor jelzik, hogy a szolgáltató illetve parkoló funkció jövedelmetermelő képessége között érdemi különbség nincs. (a parkoló egység létesítési összegei küzül az alacsonyabb értékkel számoltunk míg a szolgáltató egység létestési ára gyakorlatilag független a parkolóház méretétől.)

Parkolóház - Veszprém, Mártírok útja

Kiindulási adatok:

Beépítési változatok költség-hatékonysági elemzése

"A" változat pinceszint II. pinceszint I. földszint I.emelet II.emelet/ttér III.emelet/ttér

parkolóhelyek száma építendő vb szerkezet fajlagos alapterület:

Beruházási költségek: ingatlan

"B" változat

48 47 45 47

47 45 41

133 db

0 Ft 252 200 eFt

417 800 eFt

8%

20 176 eFt

33 424 eFt

projektmanagement

4%

10 088 eFt

16 712 eFt

finanszírozási ktg

0% 282 464 eFt 7%

egy szgk parkoló létesítési költsége: egy m2 szolgáltató egység létesítési költsége: Ingatlanár: építési költség: járulékos költségek: projektmanagement: finanszírozási költség: Áfa:

258 db

4509 28,0 m2/db szolgáltató egység területe hasznos 345 m2 közlekedő 65 m2 410 m2

0

járulékos költségek:

tartalékkeret: ÁFA Beruházási költség összesen:

47 44 41 38 42 46

161 db 4620 24,7 m2/db

szolg.egységek:

építési költség:

"D" változat

47 25 46 43

187 db 3240 m2 24,4 m2/db

meglevő

"C" változat

0 86 550 eFt 376 950 eFt

7220 28,0 m2/db

0 705 900 eFt

6 924 eFt 30 156 3 462 eFt 15 078

56 472 eFt

467 936 eFt

519 120 eFt

790 608 eFt

19 772 eFt

32 756 eFt

36 338 eFt

55 343 eFt

302 236 eFt

500 692 eFt

555 458 eFt

845 951 eFt

2 272 eFt

2 677 eFt

2 806 eFt 253 eFt

3 279 eFt

28 236 eFt

nem vettük figyelembe; rendelkezésre álló terület Építőipari Költségbecslési Táblázat 2010 alapján, lásd tervezői anyag tervezés, (engedélyezési és kiviteli tervek) lebonyolítás-közbeszerzés, műszaki ellenőrzés a beruházás megvalósításának irányítási-koordínációs díja, ügyvédi ktg-ek, üzemeltetés előkészítése nem vettük figyelembe; a megtérülési mutatók alapján eldönthető a beruházás vállalkozásként való megvalósíthatósága tekintettel annak vélhető visszaigényelhetőségére, áfát nem vettünk figyelembe

az építési volumen függvényében megállapított előirányzott összegek (járulékos ktg-ek, tartalékkeret); általában változó (csökkenő) összegek

jelen esetben azonban konstans értékként szerepeltettem, tekintettel arra, hogy a projektvolumen növekedésével a projekt bonyolultsági foka is növekszik


Beruházás-gazdaságossági mutatók I.


kivont férőhelyek száma: "A" változat hasznosításból kivont férőhelyek 60 térítésmentes használatra átadandó: 6 akadálymentes parkolók: 4 kivont férőhelyek összesen: 70 hasznosítható - termelő szgk beálló üzlet/iroda/szolg.egység Hasznosítás bérbeadással parkolók: szolgáltató egységek:

"B" változat 60 6 4 70

63 db

Ft/db/év

eFt/év éves bevétel:

eFt

üzemeltetési ktg pótlási költségek: egyéb ráfordítások:

adózás előtti eredmény:

min: 140 400

117 db

max: 306 250

8 845

19 294

16 427

max: 306 250

35 831

19 294

16 427

35 831

20% 1 769 0 0 1 769

25%

19% 3 121 0 0 3 121

24%

4 823

4 823 14 470

-20% eFt

megtérülési idő: jövedelmezőség:

min: 140 400

8 600

8 600 27 232

-2 894

13 306 -2 661

5 661

11 576

53,4 1,9%

26,1 3,8%

"D" változat 60 6 4 70

188 db

91 db 345 m2

8 845

7 076 -1 415

adózás utáni eredmény

"C" változat 60 6 4 70

min: 140 400 12 960

max: 306 250

min: 140 400

306 250

26 395

57 575

12 776 4 471 17 248

27 869 34 162

26 395

57 575

18% 3 105 0 0 3 105

23%

17% 4 487 0 0 4 487

22%

6 293

7 857

7 857 26 304

-5 446

10 645

21 785

47,0 2,1%

23,0

Tőkeigény:

500 692 eFt

12 667 44 909

-5 261

11 314

21 044

17 526

35 927

49,1 2,0%

26,4

48,3 2,1%

23,5

3,8%

a maradék férőhelyek piaci hasznosításával 302 236 eFt

12 667

21 908 -4 382

* pénz időérték figyelembevétele nélkül! * finanszírozási költség figyelembevétele nélkül

max:

18 240

14 143 -2 829

4,4%

70

555 458 eFt

845 951 eFt

-8 982

4,2%


Beruházás-gazdaságossági mutatók II.


kivont férőhelyek száma: "A" változat hasznosításból kivont férőhelyek 0 térítésmentes használatra átadandó: 0 akadálymentes parkolók: 4 kivont férőhelyek összesen: 4 hasznosítható - termelő szgk beálló üzlet/iroda/szolg.egység Hasznosítás bérbeadással parkolók: szolgáltató egységek:

129 db

Ft/db/év

eFt/év éves bevétel:

eFt

üzemeltetési ktg pótlási költségek: egyéb ráfordítások:

adózás előtti eredmény: -20% adózás utáni eredmény

"B" változat 0 0 4 4

eFt


min: 140 400

183 db

max: 306 250

18 112

"C" változat 0 0 4 4

39 506

min: 140 400

25 693

"D" változat 0 0 4 4

157 db 345 m2 max: 306 250

56 044

min: 140 400 12 960

254 db

max: 306 250

min: 140 400

306 250

Tőkeigény:

max:

35 662

77 788

18 240

22 043 4 471 26 514

48 081 54 374

35 662

77 788

23%

22%

12 506

17% 6 062

17 113

6 293

18 112

39 506

25 693

56 044

20% 3 622 0 0 3 622

25%

24%

9 877

19% 4 882

13 451

18% 4 773

9 877

4 882

13 451

4 773

12 506

6 062

17 113

14 489 -2 898

29 630

42 593

-8 374

29 599 -5 920

60 674

-8 519

21 741 -4 348

41 868

-5 926

20 811 -4 162

-12 135

11 591

23 704

16 649

34 075

17 393

33 494

23 679

48 539

26,1 3,8%

12,8

30,1 3,3%

14,7

31,9 3,1%

16,6

35,7 2,8%

17,4

7,8%

6,8%

6,0%


4

az összes férőhely (-4 db) piaci hasznosításával 302 236 eFt

500 692 eFt

555 458 eFt

845 951 eFt

5,7%


Kiindulási adatok:

költség-hatékonysági elemzése: A1 - A2 változat

"A1" változat pinceszint II. pinceszint I. földszint I.emelet II.emelet/ttér III.emelet tetőtér

"A2" változat

47 45 41

parkolóhelyek száma építendő vb szerkezet fajlagos alapterület:

Beruházási költségek: ingatlan

44 38 42 42 45

133 db

meglevő

építési költség:

211 db 3240 m2 24,4 m2/db

5870 m2 27,8 m2/db

0 Ft

0 Ft

252 200 eFt

volumennövekedés miatti csökkenés

járulékos költségek:

6,9%

17 402 eFt

96%

403 100 eFt 386 976

6,1%

24 589 eFt

tervezés (eng-kiviteli terv)

4,5%

4,0%

lebonyolítás-közbeszerzés

1,0%

0,9%

műszaki ellenőrzés

1,4%

1,2%

projektmanagement

4,2%

finanszírozási ktg

0,0%

10 592 eFt

3,8% 0,0%

280 194 eFt tartalékkeret: ÁFA Beruházási költség összesen:

egy szgk parkoló létesítési költsége:

4,0%

15 318 eFt

11 208 eFt

426 883 eFt 3,5%

14 109 eFt

291 402 eFt

440 991 eFt

2 191 eFt

2 090 eFt


Beruházás-gazdaságossági mutatók


kivont férőhelyek száma: 6

hasznosításból kivont férőhelyek térítésmentes használatra átadandó: akadálymentes parkolók: kivont férőhelyek összesen: hasznosítható - termelő szgk beálló üzlet/iroda/szolg.egység Hasznosítás bérbeadással parkolók: szolgáltató egységek:

"A2" változat 0 6 0 6

127 db

min: 140 400

eFt/év eFt

Ft/db/év

éves bevétel: üzemeltetési ktg

adózás előtti eredmény: -20% eFt


205 db

max: 306 250

min: 140 400

306 250

17 831

38 894

28 782

62 781

17 831

38 894

28 782

62 781

25%

15% 4 317 0 0 4 317

20% 3 566 0 0 3 566

pótlási költségek: egyéb ráfordítások:

adózás utáni eredmény

"A1" változat 0 6 0 6

9 723

9 723

max:

20% 12 556

12 556

14 265 -2 853

29 170 -5 834

24 465 -4 893

-10 045

11 412

23 336

19 572

40 180

25,5 3,9%

12,5 8,0%

22,5 4,4%

9,1%

50 225

11,0


Tőkeigény:

az összes férőhely (- 6 db) piaci hasznosításával 291 402 eFt

440 991 eFt

A1-A2 variáció megtérülésszámítása * *: időpreferencia részleges figyelembevételével

beruházási összeg/tőkeigény:

A1

A2

291 402

440 991

önerő (pályázat, ktgvetés, stb.) - visszapótlási kötelezettség nélkül! 65%

189 411

65%

286 644

bevonandó külső forrás (kötvénykibocsájtás, vállalkozói tőke, bankhitel, stb.) - visszapótlási kötelezettséggel, eredményelvárással!

101 991 kalkulatív kamat:

év: kötvénykibocsájtás: 1. 101 991 2. 110 150 3. 108 691 4. 107 116 5. 105 415 6. 103 578 7. 101 593 8. 99 450 9. 97 136 10. 94 636 11. 91 936 12. 89 021 13. 85 872 14. 82 471 15. 78 798 16. 74 831 17. 70 547 18. 65 921 19. 60 924 20. 55 527 21. 49 699 22. 43 404 23. 36 606 24. 29 264 25. 21 334 26. 12 771 27. 3 522 28. -6 467

8% 8 159 8 812 8 695 8 569 8 433 8 286 8 127 7 956 7 771 7 571 7 355 7 122 6 870 6 598 6 304 5 987 5 644 5 274 4 874 4 442 3 976 3 472 2 928 2 341 1 707 1 022 282

154 347

üzemeltetési

kalkulatív kamat:

bevétel 90%-a

10 271 10 271 10 271 10 271 10 271 10 271 10 271 10 271 10 271 10 271 10 271 10 271 10 271 10 271 10 271 10 271 10 271 10 271 10 271 10 271 10 271 10 271 10 271 10 271 10 271 10 271

154 347 166 695 162 416 157 794 152 803 147 413 141 592 135 304 128 514 121 181 113 260 104 707 95 469 85 492 74 716 63 079 50 511 36 937 22 277 6 445 -10 654

8% 12 348 13 336 12 993 12 624 12 224 11 793 11 327 10 824 10 281 9 694 9 061 8 377 7 637 6 839 5 977 5 046 4 041 2 955 1 782 516

üzemeltetési bevétel 90%-a

17 615 17 615 17 615 17 615 17 615 17 615 17 615 17 615 17 615 17 615 17 615 17 615 17 615 17 615 17 615 17 615 17 615 17 615 17 615

MÁRTÍROK ÚTJA, HRSZ-Ú INGATLANON

Recommend Documents