Markt voor kleinschalig bedrijfsvastgoed in Amsterdam Zuidoost

Markt voor kleinschalig bedrijfsvastgoed in Amsterdam Zuidoost Eindrapportage

OPGESTELD IN OPDRACHT VAN:

Stadsdeel Amsterdam Zuidoost Sector Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling

DATUM

30 januari 2009 OPGESTELD DOOR:

Decisio BV

VOOR INFORMATIE:

Decisio BV Adres:

Valkenburgerstraat 212 1011 ND Amsterdam

Telefoon:

020 – 67 00 562

Fax:

020 – 47 01 180

E-mail:

[email protected]

Website:

www.decisio.nl

INHOUD

Samenvatting, conclusies en aanbevelingen

1

2

3

i

S.1

Achtergrond, scope en aanpak van het onderzoek ................................................................. i

S.2

Hoofdlijnen bevindingen ............................................................................................................ i

S.3

Nadere uitwerking.................................................................................................................... iii

S.4

Conclusies en aanbevelingen.................................................................................................. iv

Achtergrond en aanpak vraag- en aanbodanalyse

1

1.1

Aanleiding .................................................................................................................................1

1.2

Probleemanalyse......................................................................................................................1

1.3

Aanpak en afbakening.............................................................................................................2

Trends en ontwikkelingen bedrijfsvastgoed Amsterdam Zuidoost

4

2.1

Kantoren- en bedrijvenlocaties ...............................................................................................4

2.2

Positie en perspectief Zuidoost ...............................................................................................5

2.3

Analyse bedrijvigheid Zuidoost ................................................................................................6

Analyse vraag, voorraad en aanbod

10

3.1

Vraaganalyse ......................................................................................................................... 10

3.2

Uitkomsten op hoofdlijnen voorraad- en aanbodanalyse .................................................... 23

3.3

Confrontatie vraag en aanbod............................................................................................... 27

Bijlage 1

Geraadpleegde bronnen

29

Bijlage 2

Gesprekspartners en deelnemers workshop

30

Bijlage 3

Selectie adressen vraaganalyse

31

Bijlage 4

Overzichtskaart buurtcombinaties Amsterdam Zuidoost

32

Bijlage 5

Begrippenlijst

33

Samenvatting, conclusies en aanbevelingen S.1 Achtergrond, scope scope en aanpak van het onderzoek In de tweede helft van 2008 heeft Decisio in opdracht van het stadsdeel Amsterdam Zuidoost onderzoek gedaan naar de vraag naar kleinschalig vastgoed in Zuidoost en deze geconfronteerd met de voorraad en het aanbod. Deze aanbodanalyse - dat wil zeggen de analyse van de voorraad, leegstand, prijzen naar locatie, objecttype etc. - is door het stadsdeel uitgevoerd in samenwerking met andere partijen. Om de concrete behoefte te peilen is ervoor gekozen een enquête uit te voeren onder de kleinschalige ondernemers in Zuidoost en aan het stadsdeel grenzende gebieden. Decisio heeft vervolgens op basis van haar ervaring en expertise met ruimtelijk-economische beleidsvraagstukken en haar kennis van het stadsdeel Zuidoost de analyse gemaakt, aanvullend onderzoek gedaan en het advies opgesteld. Bestaande onderzoeken en nota’s zijn bestudeerd, er zijn gesprekken met stakeholders gevoerd en er is een expertmeeting gehouden. De voorliggende rapportage bevat de bevindingen van de vraag- en aanbodanalyse inclusief een nadere uitwerking van een aantal aspecten op verzoek van het stadsdeel (paragraaf S.3).

S.2 Hoofdlijnen bevindingen Algemeen De context van de analyse van de markt voor kleinschalig vastgoed in Amsterdam-Zuidoost wordt gevormd door de positie en perspectieven van het stadsdeel. Hoewel Zuidoost over enkele sterke troeven beschikt (ligging, bereikbaarheid, ruimte, ambitieuze stadsvernieuwingsinspanningen), is het (sociaal-)economisch perspectief niet onverdeeld gunstig. Het imago, en vooral ook de onbekendheid met de kwaliteiten van het stadsdeel behoeven verbetering. Ook is de werkloosheid sinds jaar en dag (enigszins) boven het gemiddelde in Amsterdam en is het opleidingsniveau relatief laag. Veel kleine, dienstverlenende activiteiten aan huis Dit economische profiel van Zuidoost vertaalt zich in een bepaalde vraag naar kleinschalig vastgoed. In Zuidoost zijn veel jonge eenmanszaken die vanuit huis opereren. Veel van deze bedrijfjes houden zich bezig met advies, facilitaire en persoonlijke diensten, handel en catering. De vraag spitst zich dan ook in sterke mate toe op écht kleine units (tot 100 m2) en op prijzen in het midden- en lagere segment (maximaal 150 euro/m2/jaar). Het grote aandeel dienstverlenende activiteiten betekent een relatief grote behoefte aan kantoorunits; tweederde van de behoefte betreft kantoorruimte. De enquête bevestigt het beeld dat de meeste dienstverleners, maar ook bijvoorbeeld ondernemers in de ambulante handel een kantoorruimte zoeken, waarbij de meeste voorkeur uitgaat naar een kantoorruimte met zelfstandige opgang gevolgd door een kantoor in een bedrijfsverzamelgebouw. Bedrijven in de bouw, montage, catering e.d. zijn zoals verwacht mag worden vaker op zoek naar een bedrijfsruimte.

Markt voor kleinschalig vastgoed Amsterdam-Zuidoost; eindrapportage 30 januari 2009

i

Omvang ruimtebehoefte Uit de enquête onder ondernemers in Zuidoost en omgeving blijkt een duidelijke behoefte aan kleinschalige bedrijfsen kantoorruimtes. Kijkend naar aspecten als de ‘concrete behoefte’ van de geënquêteerden, het aantal eenmanszaken en het aantal jaren dat de bedrijven actief zijn, is de uit de enquête naar voren gekomen behoefte genuanceerd. De behoefte op korte termijn (binnen drie jaar na meting) onder kleine ondernemers in Zuidoost wordt geraamd op 2.500 - 7.500 m2 kantoorruimte en 1.250 – 3.750 m2 bedrijfsruimte. Het huidige aangeboden metrage kleinschalige kantoorruimte (23.364 m2) is groter dan deze vraag, maar dit aanbod bevindt zich wel grotendeels Amstel III. Het aanbod bedrijfsruimte (2.243 m2) ligt ongeveer in het midden van de aangegeven bandbreedte van de vraag. Bedacht moet worden dat de enquête een momentopname is. Ten tijde van de enquête was de kredietcrisis bijvoorbeeld nog niet in alle hevigheid losgebarsten. Als de enquête in november of december 2008 zou zijn afgenomen zou er ongetwijfeld een minder optimistisch beeld zijn ontstaan. Het is dan ook zaak om beleid te maken dat is gebaseerd op een structurele behoefte. In dit kader moeten de uitkomsten van de enquête worden beschouwd als richtinggevend en geldend voor de korte termijn. Een (startende) ondernemer kan immers vrijwel onmogelijk met zekerheid aangeven wat de ruimtebehoefte over twee jaar zal zijn, laat staan over vijf jaar. De uitkomsten geven echter wel een goed beeld van het profiel van de ondernemers in Zuidoost, hoeveel ondernemers op zoek zijn en wat voor eisen en wensen men heeft. Ook blijken de resultaten in lijn met de opvattingen van vastgoed- en andere partijen in Zuidoost.

De aanbod- en andere vastgoedanalyses geven geen cijfers over de jaarlijkse opname; daaraan kunnen deze cijfers dus niet worden getoetst. Uit een quick scan door Boer Hartog Hooft (2008) blijkt dat er minimaal een opname van 8.000 m2 van kleinschalig vastgoed is geweest in de afgelopen 3 jaar. Dit waren, mede als gevolg van het geringe aanbod van ‘echt kleinschalige’ units, vooral kantoorruimtes in de grootteklasse 200-250 m2.. Dit zegt dus niet over de behoefte aan de echt kleine units. Onderscheid Amstel III en woongebied Van belang is het om onderscheid te maken tussen Amstel III en overig Zuidoost (het gebied ten oosten van de spoorlijn). Dit zijn twee verschillende markten. Verreweg het meeste aanbod (72 procent van de units, 78 procent van de m2) is te vinden in Amstel III, terwijl de vraag naar kleinschalig vastgoed zich juist grotendeels toespitst op het woongebied, waar de voorzieningen zijn, waar meer levendigheid is, waar ook wordt gewoond en waar veel van de klanten van de kleine bedrijfjes vandaan komen. Uit een lopend onderzoek dat Decisio momenteel naar de profilering van Amstel III doet, blijkt dat hier een ontwikkeling naar meer kleinschalige units in combinatie met een grotere functiemening gewenst is en naar verwachting ook zal gaan gebeuren, waarmee een betere aansluiting op de vraag uit het woongebied wordt gerealiseerd. Dit biedt op korte termijn echter geen soelaas. (Huur)prijzen, grootteklassen en contracten De voorraad en het aanbod sluiten beperkt aan op de behoefte. Het prijsniveau van het aanbod ligt voor een groot deel in de gewenste categorie (100-150 euro/m2/jaar). Het gemiddelde huurprijsniMarkt voor kleinschalig vastgoed Amsterdam-Zuidoost; eindrapportage 30 januari 2009

ii

veau (zowel gevraagd als gerealiseerd) ligt daar echter boven met respectievelijk 165 en 160 euro/m2/jaar. Hierbij moet voorts worden aangetekend dat 150 euro/m2/jaar voor velen een echte bovengrens is, zeker gezien het aanbod dat grotendeels uit units bestaat groter dan 100 m2, terwijl men veelal op zoek is naar ruimtes kleiner dan 100 m2. De maandelijkse huurlast van een grotere unit is dan te hoog. Een extra drempel wordt hierbij opgeworpen door de contractduur (vijf jaar) en voorwaarden (onderhuur is niet toegestaan). Op grond van de enquête en de andere bronnen kan in beperkte mate antwoord worden gegeven op de vraag of ondernemers zullen worden gestimuleerd een (andere, grotere, ‘formele’) kantoor- of bedrijfsruimte te betrekken bij een lage huurprijs - al dan niet met behulp van subsidie. De grote belangstelling voor het project in Grubbehoeve duidt hier wel op.

S.3 Nadere uitwerking Behoefte naar soort bedrijven, termijn, bedrijfs- of kantoorhuisvesting en prijsstelling Uit de enquête blijkt dat de ruimtebehoefte zowel absoluut als relatief het grootst is in de dienstverlening (zakelijke dienstverleners, ICT, financiële diensten) gevolgd door de handel (zie ook bijvoorbeeld figuur 3.4). De dienstverleners, voor het grootste deel eenmanszaken met een kantoor aan huis of kleine bedrijven, zoeken zoals te verwachten kantoorruimte. Het overgrote deel verwacht niet binnen 3 jaar door te groeien naar een bedrijf met meer dan 5 fte. De verwachting is dan ook dat het zwaartepunt van de vraag zal liggen in het segment van kleine kantoorunits: minder dan 100 m2 en voor een groot deel zelfs minder dan 50 m2 (dit blijkt ook uit de enquête-uitkomsten) en dat, mits het om kleine units gaat, de huurprijs marktconform zal kunnen zijn. Een kantoorruimte met eigen opgang heeft de grootste voorkeur, gevolgd door units in een verzamelgebouw. Daarnaast is er duidelijke ruimtebehoefte bij bedrijven in de bouw, de handel en het vervoer. De vraag van deze ondernemers richt zich meer op bedrijfsruimten, waarbij ook hier de voorkeur uitgaat naar een ruimte met een eigen opgang. Over de exact gewenste prijsstelling is op basis van de enquête en andere vastgoedanalyses geen harde uitspraak te doen. Zie voor de metrages de voorgaande paragraaf. Omvang units en huurprijzen Er is met name behoefte aan kleinere units (kleiner dan 100 m²), ook in de nabije toekomst. Het huidige aanbod voorziet hier in beperkte mate in, mede als gevolg van de situatie dat dit een segment is dat vastgoedpartijen in de afgelopen jaren weinig interessant vonden. Het stadsdeel zou in samenwerking met de vastgoedsector een rol kunnen spelen om een betere match te krijgen. Een betere aansluiting kan worden verkregen door in de eerste plaats het kleinschalige aanbod beter inzichtelijk te maken, bijvoorbeeld door het (laten) opzetten van een specifiek op kleinschalig aanbod gerichte internetsite. Ook kan het stadsdeel de ontwikkeling van kleinschalige ruimten financieel en procesmatig stimuleren, zoals nu gebeurt met de bouwenvelop voor een project in de K-buurt. De (huur)prijsstelling sluit in grote lijnen wel redelijk aan op de vraag, zeker als het mogelijk is om kleinere units te kunnen huren. De (maand)huurlast is dan immers beter op te brengen. Naast de omvang van de units zijn de doorgaans gehanteerde contractduur en -voorwaarden voor veel kleine ondernemers een belemmering om de overstap te maken naar een bedrijfs- of kantoorruimte.


iii

Locaties en gewenste huurprijzen De huurprijzen op de ‘toplocaties’ (langs de dreven en nabij de winkelcentra) liggen boven het huurprijsniveau dat veel ondernemers kunnen of willen opbrengen. Hoewel in de enquête niet de vraag is gesteld of men dan genoegen wil nemen met een plek elders, duiden de wensen en eisen die ondernemers hebben ten aanzien van de huisvesting van hun bedrijf (dit blijkt niet alleen uit de enquête, maar ook uit landelijke en andere onderzoeken) dat locaties elders in Zuidoost in aanmerking kunnen komen als het voor de ondernemer een verbetering is ten opzichte van de huidige huisvestingssituatie en wanneer het pand en de omgeving aan de eisen voldoen, zoals een goede uitstraling van het gebouw en de buurt, bereikbaarheid, parkeermogelijkheden, sociale veiligheid en dergelijke. De meeste respondenten (86 procent) geven voorts de voorkeur aan Zuidoost als vestigingsplek. Het is niet exact te zeggen welk deel van de ondernemers hiermee genoegen zou nemen. Zie voor de nadere analyse en onderbouwing paragraaf 3.1.2 en tabel 3.7a. Gesubsidieerde bedrijfsruimten Eerder is al geconstateerd dat de prijzen op de toplocaties voor veel kleine ondernemers aan de hoge kant zijn. Een voorbeeld van de realisatie van gesubsidieerde ruimten om hieraan tegemoet te komen, is het Grubbehoeve-project. Hiervoor was veel belangstelling en onder de betrokkenen bestaat het beeld dat er in Zuidoost meer vraag is naar dergelijke gesubsidieerde ruimten. Het stimuleren van ondernemerschap kan voor veel bewoners in Zuidoost een goede of zelfs enige manier zijn om een stap verder te komen in hun carrière. Beschikbaarheid van goedkope, flexibele vestigingsruimten is een hulpmiddel daarbij. Daarbij is het natuurlijk wel zo dat hoe goedkoper de ruimte, hoe meer ondernemers daar op af zullen komen. Bedrijven die de startfase voorbij zijn moeten in principe een markthuurprijs kunnen en ook gaan betalen.

S.4 Conclusies Conclusies en aanbevelingen Er is een onmiskenbare behoefte onder ondernemers in Zuidoost aan kleinschalig vastgoed. Het aanbod sluit hier maar in beperkte mate op aan. Er is een mismatch in de omvang van de units en de prijsstelling en contracten vormen een belemmering om een bedrijfs- of kantoorruimte te gaan huren. Als de aangeboden units echter kleiner van omvang zijn, is de maandhuur beter op te brengen en is het risico om voor langere tijd te huren beter te overzien. In kwantitatief opzicht is het aanbod bedrijfsruimte aan de krappe kant. De ruimtebehoefte betreft voor tweederde kantoorruimtes, grotendeels solitair en grotendeels units kleiner dan 100 m2. De vraag naar bedrijfsruimten betreft eveneens voor het grootse deel solitaire vestigingen. De voorkeur van de ondernemers gaat uit naar een locatie in het woongebied. Gezien de kenmerken van de groep kleinschalige ondernemers in Zuidoost is voorzichtigheid geboden: veel recent gestarte eenmanszaken, veel bedrijven aan huis, waarbij geldt dat van de zoekers naar een andere ruimte slechts de helft echt concreet op zoek is. Een gefaseerde ontwikkeling is dan ook geboden.


iv

De markt speelt niet of in beperkte mate in op de behoefte aan echt kleinschalige units (< 100 m2) en aan korter lopende, flexibele contracten. Hier ligt dan ook een rol voor het stadsdeel om in samenwerking met corporaties, beleggers, ontwikkelaars, makelaars, stadsloods en ondernemershuis te komen tot een vergroting van het aanbod van solitaire, kleine units in het woongebied met aantrekkelijker contractvoorwaarden dan die doorgaans worden gehanteerd; wellicht kunnen tijdelijke en/of flexibele oplossingen worden gevonden. (Het (reguliere) overleg tussen de afdeling EZ van het stadsdeel en deze partijen kan voor deze dialoog worden gebruikt. Het stadsdeel kan hierbij overwegen om de - eventuele - onrendabele top af te dekken of in een publiek-private samenwerkingsconstructie de ontwikkeling te doen. Dit is echter een vergaande stap, waarvan de voors en tegens goed moeten worden onderzocht. Onder welke voorwaarden (verdeling resultaat en risico’s bijvoorbeeld) moet een dergelijke samenwerking worden aangegaan? Daarbij moet er scherp voor worden gewaakt dat er geen sprake is van ‘staatsteun’. Een andere oplossing kan zijn om de ontwikkeling van kleinschalige bedrijfsen kantoorruimten onderdeel te maken van de aanbesteding/bouwenvelop, zoals nu bij een project in de K-Buurt gebeurt. Tot slot kan het stadsdeel een stimulerende rol spelen om het aanbod beter vindbaar te maken voor de naar een kantoor- of bedrijfsruimte zoekende ondernemer. Een makelaar die belangstelling heeft om informatie over het kleinschalige aanbod te verzamelen, bij te houden en op een internetsite aan te bieden (bijvoorbeeld: ‘www.kleineruimtesvoorondernemersinzuidoost.nl’) zou financieel kunnen worden gesteund om de site op te zetten en de (andere) aanloopverliezen af te dekken.


v

1 Achtergrond en aanpak vraag- en aanbodanalyse 1.1

Aanleiding

In opdracht van het stadsdeel Zuidoost heeft Decisio onderzoek gedaan naar de vraag naar kleinschalige bedrijfsen kantoorruimte in Amsterdam Zuidoost en de uitkomsten hiervan geconfronteerd met de door het stadsdeel uitgevoerde aanbodanalyse. In het kader van dit onderzoek wordt onder kleinschalig vastgoed verstaan: kantoor, dan wel bedrijfsruimte met een oppervlakte van maximaal 250 m2 bvo (bruto vloeroppervlakte). Concrete aanleiding voor de inventarisatie is een motie uit december 2007 waarin de Stadsdeelraad het Dagelijks Bestuur opdraagt de mogelijkheden te onderzoeken voor ‘goedkope clusters’ van voorzieningen van kleine ondernemers. “Er [is] een tekort aan bedrijfsruimte voor verschillende categorieën van ondernemers. Kleinschalige starters; broedplaatsondernemers1; in Zuidoost geïnteresseerde ondernemers en doorgroeiers2 (zakelijke dienstverleners, internationale handel).” Kleinschalige ondernemingen vormen een belangrijk onderdeel van de economie van Zuidoost. Zij bieden werkgelegenheid, draagvlak voor voorzieningen en bepalen voor een aanzienlijk deel de levendigheid en dynamische sfeer in het stadsdeel. Het gaat om een breed scala aan ondernemingen: kantoren, consumentendiensten - detailhandel, horeca, gezondheidszorg e.d. - en ambachtelijke bedrijven, maar in de praktijk betreft het vaak allerlei combinaties van deze functies. Kleinschalige ondernemingen zijn zowel in het Amstel III-gebied als in de woonomgeving gevestigd. Een groot voordeel van de menging van wonen en werken is onder meer de levendigheid die dit met zich brengt. Veel bedrijven willen ook graag in deze gemengde gebieden gevestigd zijn. Informatie over de markt van kleinschalige bedrijfsruimte is dus van groot belang. Behalve inzicht in de vraag en het aanbod is behoefte aan meer inzicht in markthuurprijzen van kleinschalig vastgoed, onder meer naar wijk en gebouwtype. De analyse van de markt voor van kleinschalig vastgoed in Zuidoost moet handvatten bieden voor een betere matching van vraag en aanbod.

1.2

Probleemanalyse

Amsterdam-Zuidoost is vanuit de oorspronkelijke stedenbouwkundige opzet te verdelen in een woonen een werkgedeelte3. Hierbij moet worden bedacht dat in het woongebied, de Bijlmermeer en Gaasperdam, ook wordt gewerkt. Er wordt veel in Zuidoost geïnvesteerd - in het woongedeelte worden aanzienlijke herstructureringsopgaven gerealiseerd - maar een succesvolle ontwikkeling is niet van1 Ondernemers, vaak creatieve ondernemers en kunstenaars, die in een gesubsidieerde ruimte werken. 2 Een doorstartende ondernemer is iemand die vanuit huis het bedrijf is begonnen en na bewezen succes het bedrijf voortzet in een professionele werkomgeving of een zelfstandige ruimte. 3 Zie bijlage 4 voor een overzichtskaart van Amsterdam Zuidoost.

Markt voor kleinschalig vastgoed Amsterdam Zuidoost; aangepast concept 19 december 2008

1

zelfsprekend. Het imago en de onbekendheid met de kwaliteiten van het stadsdeel zijn belangrijke belemmerende factoren, zowel voor het woon- als het werkgedeelte. Een deel van het ondernemend potentieel onder bewoners in Amsterdam-Zuidoost is beperkt zichtbaar en werkt bijvoorbeeld vanuit huis. Aan de andere kant is er sprake van veel leegstand in het kantorengedeelte van het werkgebied Amstel III. Enerzijds is er dus een duidelijk vermoeden van vraag naar ruimte voor wonen en werken (ook vanuit Amsterdam als geheel) en anderzijds staan er duizenden vierkante meters leeg. Toch wordt in de bestaande vraag niet door het aanwezige aanbod voorzien en is er sprake van een mismatch. De huisvestingsvraag van kleine startende en doorstartende ondernemingen kenmerkt zich door kleinschaligheid, flexibiliteit en een beperkt budget. Een marktsegment dat door veel makelaars niet interessant wordt gevonden omdat de marges beperkt zijn; vaak is dan ook een extra beleidsinspanning van de overheid nodig. Het stadsdeel Zuidoost heeft ruimte en wil die ruimte inzetten om ondernemers en bewoners aan te trekken. Dit gaat niet vanzelf, getuige de voortdurende leegstand en het beperkt aantal particuliere initiatieven om deze ruimten op een alternatieve wijze in te vullen. De optelsom van vraag plus aanbod blijkt niet zo eenvoudig. Door inzicht te krijgen in de kwantitatieve en kwalitatieve kenmerken van de vraag en het aanbod moet een betere aansluiting worden bewerkstelligd.

1.3

Aanpak en afbakening

De vraaginventarisatie en de vraag-aanbodconfrontatie betreffen kantoor- en bedrijfsruimtes van maximaal 250 m2. Horeca en detailhandel zijn niet in het onderzoek betrokken. Specifieke aandacht wordt besteed aan starters, doorgroeiers (zakelijke diensten, internationale handel), broedplaatsondernemers en in Zuidoost geïnteresseerde ondernemers. In de vraaginventarisatie komen in aansluiting op de bestuursopdracht aan de orde welke functies en branchering (bedrijfsactiviteiten) in Zuidoost actief zijn; wat het gewenste type huisvesting is, de gewenste omvang, gewenste locatie in Zuidoost en het gewenste prijsniveau (€/m2/jaar). Deze en andere vragen zijn in een enquête voorgelegd aan de doelgroep, bestaande uit ondernemers in Zuidoost als aan ondernemers in de omliggende plaatsen van Zuidoost4. Andere vragen hebben betrekking op de ervaringen van ondernemers met het vinden van een geschikte ruimte in Zuidoost, zowel wat betreft de passendheid van het aanbod (omvang, prijs, ligging etc.), als wat betreft de aangeboden dienstverlening door makelaars, stadsdeel etc. en de contracten (huurniveau, looptijd, voorwaarden). Daarnaast heeft Decisio een aantal gesprekken gevoerd met experts op het gebied van het huisvesten van de doelgroep. Hierdoor zijn de kwalitatieve aspecten van de vraag naar kleinschalig bedrijfsvastgoed in Amsterdam-Zuidoost en de mogelijke kansen in het gebied inzichtelijk geworden. In bij4 Voor het uitvoeren van de enquête is het Amsterdamse onderzoeksbureau Strabo ingeschakeld.


2

lage 1 is een overzicht van de geïnterviewden opgenomen. De informatie uit de enquête en de diepte-interviews is aangevuld met bureau-onderzoek, zoals informatie over de bedrijfsmutaties in Amsterdam Zuidoost en algemene relevante trends en ontwikkelingen op het gebied van kleinschalig bedrijfsvastgoed. De geanalyseerde vraag is geconfronteerd met het aanwezige aanbod aan kleinschalig vastgoed in Zuidoost. De vraag- en aanbodgegevens geven een momentopname voor het jaar 2008. In een expertmeeting zijn de eerste bevindingen van de analyse en de gestelde aanbevelingen voorgelegd aan een aantal experts om deze te toetsen, de gewenste ontwikkeling te formuleren en na te gaan welke knelpunten er zijn. Op basis van de uitkomsten van deze workshop, het kwantitatieve en kwalitatieve onderzoek en onze eigen expertise zijn conclusies getrokken en enkele aanbevelingen geformuleerd.


3

2 Trends en ontwikkelingen bedrijfsvastgoed Amsterdam Zuidoost In Amsterdam Zuidoost zijn grofweg twee gebieden te onderscheiden: het woongedeelte aan de oostkant van de spoorlijn Utrecht-Amsterdam en het werkgedeelte aan de westkant. Naast een algemene beschrijving van deze twee gebieden komen in dit hoofdstuk de relevante trends en ontwikkelingen op het gebied van kleinschalig, goedkoop bedrijfsvastgoed aan de orde.

2.1

KantorenKantoren- en bedrijvenlocaties

Kantoren- en bedrijvenlocaties in het woongedeelte Het woongedeelte van Amsterdam Zuidoost, grofweg de Bijlmermeer en Gaasperdam, wordt van oudsher gekenmerkt door functiescheiding. In de woongebieden komen weinig kantoor- en bedrijfsruimten voor. Met de herstructurering van de honingraatflats is de functiemenging in het gebied toegenomen. Veel plinten van de gerenoveerde flats hebben een bedrijvenbestemming gekregen, net als delen van de oude garages. Naast kantoren en bedrijven zijn er in sommige flats ook atelierwoningen (‘broedplaatsen’) gevestigd. De andere kantoren- en bedrijvenlocaties in het woongedeelte van Zuidoost liggen voornamelijk langs de dreven (zoals de Daalwijkdreef en de Bijlmerdreef) en in de omgeving van de winkelcentra. De functiescheiding in Zuidoost komt ook tot uiting in het onderscheid tussen de gebruikers en bezoekers van de twee gebieden. De bewoners van Zuidoost werken over het algemeen niet in Amstel III en de klanten van de bedrijven in Amstel III komen meestal niet uit het woongedeelte. De klantenkring van de ondernemers die in het woongedeelte zijn gevestigd komen veelal wel uit het woongedeelte van Zuidoost. Kantoren- en bedrijvenlocaties in Amstel III Ten westen van de spoorlijn, en daardoor gescheiden van het woongedeelte, ligt het bedrijvendeel van Zuidoost, Amstel III. Het is een extensief werkgebied, met naast een kantorenstrook ook een bedrijvenstrook, met onder meer magazijns en werkplaatsen. Ook bevinden zich in dit gebied enkele grootschalige detailhandelsvestigingen en autohandelaren. Recent is station Amsterdam Bijlmer/ Arena ontwikkeld tot hoogwaardig openbaarvervoersknooppunt. Rondom de Arena-boulevard bevinden zich veel voorzieningen op het gebied van entertainment. In de kantorenstrook van Amstel III staan verschillende grote kantoorpanden voor langere tijd leeg. Deze leegstand is van 2007 naar 2008 stabiel gebleven op 24 procent (Kantorenmonitor regio Amsterdam, 2008). Dit is een veel hoger percentage dan de frictieleegstand van 5 tot 6 procent. Deze panden zullen binnen afzienbare tijd niet meer door een kantoorfunctie worden ingenomen. Het is echter niet eenvoudig om deze panden toegankelijk te maken voor andere functies of om de huurprijzen te verlagen, waardoor de ruimtes hoogstwaarschijnlijk wel verhuurd kunnen worden. Voor de bedrijvenlocaties in Amstel III is de zichtbaarheid vanaf de A 2 een belangrijke factor. Ook de bereikbaarheid met de auto en de ruime parkeermogelijkheden zijn van belang.


4

2.2

Positie en perspectief Zuidoost

Zuidoost heeft op een aantal punten een goede uitgangspositie voor economische doorgroei, ook in vergelijking met andere delen in Amsterdam. Deze factoren zijn onder meer de goede bereikbaarheid met de auto en de beschikbare ruimte. In Amsterdam is het nauwelijks nog mogelijk een nieuwbouwproject (wonen of bedrijvenlocatie) te ontwikkelen. In Zuidoost is die ruimte er wel en kunnen bedrijven ook uitbreiden. Ook de omvangrijke investeringen in het stadsdeel in stedelijke vernieuwing vormen een kans voor versterking van de lokale economie. Dat het stadsdeel aantrekkelijk is voor activiteiten die hechten aan een goede uitstraling, wordt onderstreept door de komst van Endemol en het zusterbedrijf SNP Holding. Een punt van zorg is de aansluiting op de arbeidsmarkt in het woongedeelte van Zuidoost. Het aandeel laag en hoog opgeleiden is respectievelijk 47 procent en 19 procent. Dit wijkt af van het Amsterdamse gemiddelde van 30 procent laag en 32 procent hoog opgeleiden. Ook is de werkloosheid in Zuidoost van oudsher relatief hoog. In het Ruimtelijk Economisch Beleidsplan Bijlmermeer en Gaasperdam (Decisio, 2003) wordt een analyse gegeven van de sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen voor Zuidoost, waarvan het beeld in grote lijn nog steeds van kracht is:


5

Sterke punten:

Groei aantal bedrijven en werkgelegenheid;

Ondernemersgeest bewoners;

‘Bewonersgebondenheid’ bedrijvigheid;

Gunstige ligging in Randstad, goede bereikbaarheid;

Overtuigende vernieuwingsoperatie;

Sterke rol accountmanagers stadsdeel en ondernemershuis in contacten met ondernemers;

Bestendig aandeel non-profit activiteiten.

Zwakke punten:

Professionaliteit ondernemers;

Eenzijdige groei type bedrijvigheid;

Onzichtbare, illegale bedrijvigheid;

Match lokale vraag en aanbod bedrijfs-/kantoorruimte;

Bijlmer imago/werkelijkheid op gebied van criminaliteit, drugsgebruik, onveiligheid(sgevoel);

Interne afstemming stadsdeelorganisatie niet optimaal.

Kansen:

Ontwikkeling bestaande bedrijven;

‘Immigratie’ bedrijven Amsterdam (vraag bedrijfsonroerend goed);

Doorgaande vernieuwingsoperatie waardoor: verbetering imago, toename economisch draagvlak door toevloeiing ‘kansrijkere’ bevolkingsgroepen, verbetering ruimtelijke kwaliteit, ontwikkeling bedrijfsruimte;

Overige overheidsstimulansen: rol ondernemershuis bij huisvesting lokale ondernemers, overheidsbijdrage bij ontwikkeling bedrijfshuisvesting, stadsdeel en maatschappelijke organisaties als opdrachtgevers.

Bedreigingen:

Sociale en economische achteruitgang door laagconjunctuur;

Mismatch toekomstige ontwikkeling bedrijfs-/kantoorruimte;

Afbraak bestaande sociale structuur door vernieuwingsoperatie;

Verloedering Gaasperdam / Venserpolder;

Te weinig aandacht voor ‘bestendiging’ projecten;

Einde subsidies (en de grote afhankelijkheid van subsidies).

Bron: Decisio (2003)

2.3

Analyse bedrijvigheid Zuidoost

Aanwezige bedrijven in Zuidoost In 2007 waren er in het stadsdeel Amsterdam-Zuidoost in totaal bijna 5.500 ondernemingen actief. In 2001 waren dit er nog bijna 6.7005. In figuur 2.1 is de ontwikkeling van het aantal bedrijfsvestigingen in Zuidoost te zien. De bedrijvigheid neemt vanaf 2003 jaarlijks toe doordat er nieuwe bedrij5 Cijfers op basis van gegevens van de KvK Amsterdam, 2007. Deze gegevens zijn inclusief de vestigingen in de sector Zakelijk beheer waaronder veel economisch niet actieve bedrijven zijn.


6

ven worden opgericht (starters), door nevenoprichtingen van bestaande bedrijven en door bedrijven die vanuit elders naar Zuidoost verhuizen. Tegelijk neemt het totaal aantal bedrijven jaarlijks ook weer af doordat bedrijven worden opgeheven of uit Zuidoost vertrekken. De ‘dip’ in 2003 hangt samen met ongunstige economische ontwikkelingen in met name de IT-sector. Figuur 2.1. Ontwikkelingen bedrijvigheid stadsdeel Zuidoost 2001 - 2006

Bedrijfsmutaties (aantal vestigingen)

600 500 400 300 200 100 0 2001 -100

2002 Starters Nevenoprichtingen

2003 Ingekomen Opgeheven

2004

2005 Vertrokken Verplaatst

2006 Saldo*

-200

Bron: Kamer van Koophandel Amsterdam, bewerking Decisio * Aantal gestarte, nevenopgerichte en ingekomen vestigingen minus opgeheven en vertrokken vestigingen.

In de sector zakelijk beheer is de grootste afname van het aantal bedrijfsvestigingen geweest. In de sectoren persoonlijke en algemene dienstverlening was juist een toename zichtbaar. In de periode van 2000 tot en met 2006 zijn voornamelijk veel groothandelbedrijven, markthandelbedrijven, ondernemingen in de cultuur en recreatiebranche en automatiseringsbedrijven van start gegaan in Amsterdam-Zuidoost (‘echte’ starters, geen nevenoprichtingen). In deze vijf branches is 65 procent te vinden van het totaal aantal gestarte bedrijven in de periode 2000 – 2006 (tabel 2.1.).


7

Tabel 2.1. Startende ondernemers in Zuidoost 2000 – 2006: top tien branches Branche

Aantal gestarte ondernemingen 2000 -2006

Groothandel

384

Markt- en straathandel

236

Cultuur, recreatie

153

Automatiseringsdiensten

145

Overig vervoer

138

Economische diensten

128

Kapper, schoonh.verz.,ov.

125

Burg.-/utiliteitsbouw

123

Schoonmaakbedrijven

114

Reclamebureaus

106

Totaal top 10

1.652

Totaal starters 2000 – 2006

2.530

Top 10 als % van totaal

65%

Bron: KvK Amsterdam

Hoewel zeker sprake is van een positieve ontwikkeling van het aantal starters in Zuidoost, is de groei hiervan relatief minder sterk dan landelijk: Figuur 2.2. Ontwikkeling aantal starters in Nederland

Bron: KvK Nederland

De sectorale verdeling van de starters wijkt af van de totale verdeling van de bedrijvigheid in Zuidoost. Met name ‘markten straathandel’ en ‘cultuur, recreatie’ zijn relatief sterker onder de starters vertegenwoordigd dan wat op basis van de bestaande bedrijfspopulatie zou worden verwacht. (Tabel 2.2)


8

Tabel 2.2. Sectorale verdeling bedrijvigheid Zuidoost, 2007 Sector

Aantal bedrijven

Zakelijk beheer

1117

Groothandel

570

Economische diensten

295

Detailhandel non-food

281

Automatiseringsdiensten

236

Markt- en straathandel

224

Banken,verzekeringen

214

Cultuur,recreatie

202

Uitzendb./beveiliging

146

Burg.-/utiliteitsbouw

132

Totaal top tien

3417

Overige branches

2060

Bron cijfers: KvK

Bedrijfsmutaties Het saldo van het nieuwe aantal bedrijven en het aantal ingekomen en vertrokken bedrijven is vanaf 2001 tot 2006 in bijna alle jaren positief, met uitzondering van 2003. Ook het aantal startende bedrijven, een van de doelgroepen voor kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimten, loopt gelijk op met deze ontwikkelingen en is de laatste jaren licht stijgend6. De gemeentelijke dienst Onderzoek en Statistiek heeft de bedrijfsmigraties van Amsterdam onderzocht voor 2005. Volgens dit onderzoek zijn de meeste (grote en kleine) bedrijven die uit Zuidoost vertrokken, maar binnen Amsterdam bleven, naar Amsterdam-West en -Noord gegaan. In het algemeen zijn Amsterdamse bedrijven binnen Amsterdam verhuisd doordat ze een te klein pand op de huidige locatie hadden en een gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden. Een belangrijke aantrekkende factor van Zuidoost is de goede autobereikbaarheid. Ook wordt Zuidoost door bedrijven als vestigingsplaats gekozen door Amsterdamse bedrijven vanwege de goede representativiteit (O+S, 2005).

6 Zie voor algemene trends startende bedrijven in Nederland: Kamer van Koophandel (2007) Startersprofiel 2007.


9

3 Analyse vraag, voorraad en aanbod 3.1

Vraaganalyse

3.1.1 Onderzoeksopzet en -groep vraaganalyse Om de vraagkant naar het kleinschalig bedrijfsvastgoed in Zuidoost in kaart te brengen, is een enquête gehouden onder ondernemers in Zuidoost en de omliggende plaatsen Diemen, Duivendrecht, Ouder Amstel, Weesp en Abcoude. Deze enquête is in juli 2008 door het marktonderzoeksbureau Strabo afgenomen. Naast vestigingsplaats is geselecteerd op ondernemingen met maximaal 11 werkzame personen7 in diverse branches. Deze gegevens zijn afkomstig uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel. In bijlage 3 is een overzicht gegeven van de selectie van branches. Naast bedrijven die werkzaam zijn in de sectoren detailhandel en horeca, zijn de sectoren onderwijs, overheid, gezond- en welzijnszorg en sport buiten beschouwing gelaten. Steekproef en response Het marktonderzoeksbureau Strabo heeft een steekproef getrokken uit in totaal 2.277 bedrijven in Zuidoost en 1.712 in de bovengenoemde omliggende plaatsen. In totaal zijn er 1.500 bedrijven schriftelijk benaderd. Om de response zo hoog mogelijk te krijgen heeft Strabo in de loop van de maand juli een nabelronde gehouden. Uiteindelijk hebben 259 ondernemers gereageerd en een ingevulde enquête retour gestuurd. De response bedraagt hiermee circa 17 procent. Dit aandeel is vrij normaal voor een dergelijke schriftelijke enquête. Op basis van deze steekproef kunnen we met een marge van 5 procent tot 10 procent spreken van betrouwbare uitspraken over de gehele onderzoekspopulatie. Van de 259 geënquêteerde bedrijven, zijn er 100 gevestigd in één van de omliggende plaatsen. Er zijn twaalf bedrijven niet verder in het onderzoek meegenomen omdat bij deze bedrijven bij nader inzien bleek dat er veel meer mensen werkten dan 11, en er dus geen sprake kan zijn van een klein bedrijf. De totale onderzoeksgroep is 247 bedrijven. Kenmerken onderzoeksgroep Sector en bedrijfsgrootte. In de onderzoeksgroep zijn de dienstverlenende bedrijven het meest vertegenwoordigd. 36 Procent van de bedrijven is actief in de sector ‘adviesdiensten’ (administratie, reclamebureaus, economische diensten, ingenieursbureaus) en 18 procent in de sector ‘facilitaire adviesdiensten’ (automatisering/ICT, schoonmaakbedrijven). Relatief zijn onder de geënquêteerde bedrijven in Zuidoost meer facilitaire dienstverleners dan in de omliggende plaatsen (tabel 3.1) Het grootste deel van de onderzoeksgroep bestaat uit éénmanszaken, in Zuidoost relatief iets meer dan van de bedrijven uit de omliggende plaatsen (figuur 3.1.)

7 Het aantal van 11 werkzame personen is gebaseerd op een kantoorquotiënt van 22 á 30 m2 per werknemer en op het uitgangspunt dat de maximale bezettingsgraad van een ruimte volgens het Bouwbesluit uitgaande van maximaal 250 m2 voor een industriefunctie 8 personen is.


10

Tabel 3.1. Bedrijven in onderzoeksgroep naar sector Sector

N

%

Zuid Zuidoost

1km1km-zone

adviesdiensten

89

36%

37%

35%

facilitaire diensten

44

18%

22%

12%

persoonlijke diensten

23

9%

5%

16%

zakelijk beheer

23

9%

9%

11%

bouw

19

8%

5%

12%

groothandel

17

7%

9%

4%

vervoer

13

5%

4%

7%

algemene diensten

6

2%

4%

0%

industrie

5

2%

1%

3%

ambulante handel

3

1%

2%

0%

horeca/catering

3

1%

2%

0%

niet bekend

2

1%

1%

1%

Eindtotaal

247

100%

100%

100%

Bron: Strabo

Figuur 3.1 Geënquêteerde bedrijven naar bedrijfsgrootte (gemeten in aantal fte’s)

Bron cijfers: enquête Strabo; bewerking Decisio

Huisvesting. Zoals veel kleine bedrijven en starters zijn ook in de onderzoeksgroep veel kleine bedrijven in de woning gevestigd, 60 procent van het totaal. In Zuidoost heeft 63 procent van alle ondervraagde bedrijven een werkruimte in de woning, in de omliggende plaatsen is dit 59 procent. In de omliggende plaatsen hebben de bedrijven relatief vaker een bedrijfspand in eigendom dan in Zuidoost, waar dat bijna niet voorkomt (tabellen 3.2 en 3.3).


11

Tabel 3.2. Bedrijven in onderzoeksgroep naar soort ruimte Soort ruimte

N

%

bedrijfsloods/werkplaats

20

8%

kantoorruimte in bedrijfsverzamelgebouw

26

11%

kantoorruimte met zelfstandige opgang

28

11%

Kantoorruimte, overig

3

1%

148

60%

winkelruimte

3

1%

Overig

8

3%

werkruimte in een woning

opslagruimte TOTAAL

11

4%

247

100%

Bron: Strabo

Tabel 3.3.Bedrijven in onderzoeksgroep naar soort ruimte: huur/koop Huur of kooppand Huurpand

Zuidoost

1 km zone Zuidoost

N

%

N

%

49

32%

14

15%

pand in eigendom

10

7%

24

25%

overig

93

61%

57

60%

TOTAAL

152

100%

95

100%

Bron: Strabo

Oppervlakte ruimte ruimte.. Het merendeel van de bedrijven met 11 of minder werkzame personen heeft een ruimte kleiner dan 250 m2. 28 procent van de ondervraagde bedrijven heeft maximaal 100 m2. Van veel bedrijven is de oppervlakte onbekend. Dit zijn voornamelijk bedrijven die in de woning gevestigd zijn (Tabel 3.4). Tabel 3.4. Bedrijven in onderzoeksgroep naar oppervlakte ruimte Oppervlakte m2

N

%

0-50

16

10%

51-100

28

18%

101-200

17

11%

201-250

3

2%

251 - 400

9

6%

401 - 1000

10

6%

1000 +

4

3%

subtotaal

87

niet ingevuld

160

TOTAAL

247

100%

Bron: Strabo


12

3.1.2 Uitkomsten vraaganalyse vraaganalyse In deze paragraaf worden de uitkomsten van de vraaganalyse op basis van de enquête gepresenteerd. Uitgaande van een betrouwbaarheid van 5 tot 10 procent kunnen deze uitkomsten worden gezien als representatief voor de totale populatie. Deze kwantitatieve vraaganalyse wordt in paragraaf 3.1.3 aangevuld met een kwalitatieve beschouwing. Ruimtebehoefte Van de ondervraagde bedrijven in Zuidoost geeft 18 procent aan behoefte te hebben aan extra ruimte. In de omliggende plaatsen is dit met 3 procent van de bedrijven beduidend lager. Tabel 3.5 Ruimtebehoefte bedrijven Zuidoost voldoende ruimte behoefte aan meer ruimte niet ingevuld TOTAAL

N 119 28 5 152

1km zone % 78% 18% 3% 100%

N 92 3

% 97% 3%

95

100%

Bron: Strabo

Aanvullend hieraan is bekeken in hoeverre bedrijven op zoek zijn naar andere ruimte. Dit zijn iets meer bedrijven dan die aangeven een (extra) ruimtebehoefte te hebben. In de totale onderzoeksgroep is 17 procent op zoek naar een andere ruimte, onder de bedrijven in Zuidoost is dit 24 procent. Het zijn vooral bedrijven die nu in de woning gevestigd zijn. Tabel 3.6 Bedrijven op zoek naar andere ruimte Zuidoost Niet op zoek Op zoek nvt/niet ingevuld TOTAAL

N 114 36 2 152

1km zone % 75% 24% 1% 100%

N 89 6

% 94% 6%

95

100%


13

Figuur 3.2. Huidige ruimte van bedrijven op zoek naar andere ruimte.

Bron: enquête Strabo; bewerking Decisio

Bedrijven die momenteel in de woning gevestigd zijn en op zoek zijn naar andere ruimte noemen vaak het scheiden van werk en privé en het feit dat de woning niet voldoende ruimte biedt voor het bedrijf als reden voor het gewenste vertrek. De overige bedrijven noemen ook als reden ruimtegebrek, het ontbreken van opslagruimte of juist van kantoorruimte. Door de enquête-uitkomsten door te rekenen naar de totale populatie wordt een indicatie van de totale onder ondernemers levende ruimtebehoefte verkregen. Ongeveer 200 - 400 bedrijven uit Zuidoost (waarvan veel eenmanszaken en bedrijven die nu in een woning zijn gevestigd) zoeken een andere ruimte in Zuidoost. Uitgaande van een verhouding van 66 procent kantoorruimten (met of zonder eigen opgang) en 33 procent bedrijfsruimten zijn 133 - 265 ondernemers op zoek naar een kantoorruimte en 67 - 135 ondernemers zoeken een bedrijfsruimte. Bij een gemiddelde zoekvraag van 75 m2 gaat het om 10.000 - 14.500 m2 kantoorruimten en 5.000 - 7.500 m2 bedrijfsruimten. Deze cijfers moeten worden genuanceerd met de constatering dat dit een behoefte is zoals aangegeven door de geënquêteerden. Deels zal deze behoefte worden gerealiseerd. Voor een (groot) deel echter, zullen de ondernemers de overstap naar een (grotere) kantoor- of bedrijfsruimte niet maken. De ervaring van vastgoedpartijen is dat een klein deel daadwerkelijk zal verhuizen. Uitgaande van een kwart van de aangegeven behoefte, komt de ‘pessimistische’ behoefte op 2.500 - 3.625 m2 kantoorruimte en 1.250 - 1.875 m2 bedrijfsruimte. Uitgaande van een wat meer optimistische kijk dat de helft van de gewenste vraag zal worden gerealiseerd (de helft van de ondervraagden geeft aan concreet op zoek te zijn) komt de behoefte op 5.000 - 7.250 m2 kantoorruimte en 2.500 – 3.750 m2 bedrijfsruimte. Het feit dat veel van de geënquêteerde ondernemers eenmanszaken zijn én het feit dat de ruimtebehoefte voor een relatief groot deel onder jonge bedrijven leeft (zie figuur 3.3), onderstrepen deze bijstelling naar beneden.


14

Figuur 3.4. Geënquêteerde bedrijven die op zoek zijn en totaal, naar jaar van oprichting 45% 40%

op zoek gehele populatie

35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% voor 1980

1980-1989

1990-1999

2000-2004

2005-2008

jaar van oprichting


De conclusie op pagina iii van het rapport Ruimtelijk Economisch Beleidsplan Bijlmermeer en Gaasperdam (Decisio, 2003) blijft daarmee onverminderd actueel: “Daarom moet de ontwikkeling van bedrijfsen kantoorruimte behoedzaam worden aangepakt. Voorgesteld wordt een relatief kleinschaliger en gefaseerde ontwikkeling passend bij de houding van marktpartijen, die op z’n minst ‘voorzichtig’ te noemen is. De voorgestelde fasering leidt er toe dat de planmatige koppeling tussen de ontwikkeling van woningen en ‘werklocaties’ (soms subsidietechnisch, soms ruimtetechnisch, soms allebei) voor een deel moeten worden losgelaten. Fasering betekent ook dat plekken langer open plekken blijven en misschien moeten bepaalde herstructureringsingrepen worden uitgesteld.” Sectoren zoekgroep Het zijn vooral de bedrijven uit de sectoren adviesdiensten en facilitaire diensten die op zoek zijn naar andere ruimte. Relatief gezien zijn er echter minder adviesbedrijven op zoek naar ruimte dan op grond van hun aandeel in de totale populatie verwacht kon worden. In figuur 3.4 zijn deze verhoudingen tegen elkaar afgezet: van de groep die op zoek is naar ruimte is de verdeling over de sectoren te zien (groep op zoek = 100 procent, rode balkjes) en dit kan worden vergeleken met de brancheverdeling van de totale onderzoeksgroep (= 100 procent, blauwe balkjes). Een andere sector die opvalt zijn bedrijven in de bouw: in de groep die op zoek is, is hun aandeel groter dan in de totale onderzoeksgroep.


15

Figuur 3.4. Brancheverdeling van de bedrijven op zoek naar ruimte, vergeleken met de brancheverdeling van de totale onderzoeksgroep


Kenmerken ruimten Bedrijven die op zoek zijn naar meer ruimte willen een (extra) oppervlakte van 50 m2 of 100 m2. Het gaat dus vaak om kleine bedrijfjes, met hooguit 5 werknemers. De behoefte bedraagt maximaal 220 m2 (extra). Slechts 6 procent van de bedrijven die meer ruimte zoeken, wil een ruimte kopen. De vraag spitst zich dus vooral toe op huurruimten. Daarnaast kan worden geconstateerd dat de vraag naar kantoorruimten (met zelfstandige opgang of in bedrijfsverzamelgebouw) groter is dan de vraag naar bedrijfsruimte. Opmerkelijk is dat er veel starters zijn in de handel, maar dat de enquête niet aangeeft, zoals men zou verwachten, dat zich dit vertaalt naar een relatief grote vraag naar opslagruimtes. Zie ook figuren 3.5 en 3.6.


16

Figuur 3.5. Door geënquêteerden gewenste (extra) oppervlakte naar aantal bedrijven


Figuur 3.6. Door geënquêteerden gewenste soort ruimte


Locatie Van de in Zuidoost gevestigde bedrijven geeft 14 procent aan dat ze op zoek zijn naar een ruimte buiten Zuidoost. Het merendeel, 86 procent van de bedrijven, wil dus in Zuidoost blijven. Van de bedrijven uit de omliggende plaatsen is het niet mogelijk dergelijke uitspraken te doen, omdat het aantal bedrijven dat op zoek naar een andere ruimte klein is.


17

Bedrijven die een ruimte in Amsterdam Zuidoost zoeken en hebben aangegeven op zoek te zijn naar een specifieke locatie, hebben een diverse voorkeur voor locaties. In of nabij de winkelcentra en de dreven heeft voor een kwart de voorkeur. Voor een andere groep speelt vooral de bereikbaarheid een rol; dichtbij de snelweg, parkeervoorzieningen etc. De groep die expliciet een locatie op een bedrijventerrein/Amstel III noemt, is relatief klein en gelijk van omvang met bedrijven die een locatie in de woonbuurten van Zuidoost zoeken. Zie ook tabel 3.7a en 3.7b. Tabel 3.7a. Door geënquêteerden gewenste locaties voor een ruimte in Zuidoost, uitgesplitst* Gewenste locatie in Zuidoost Zuidoost algemeen/geen voorkeur snelweg/bereikbaarheid A'damse Poort Amstel III (kantoor+bedrijfsgedeelte) Arena Ganzenpoort G-buurt Kraaiennest F-buurt Bij winkels Bijlmerdreef Driemond Daalwijkdreef Totaal Totaal

N 6 5 4 4 2 2 2 1 1 1 1 1 1 31

Tabel 3.7b. Door geënquêteerden gewenste locaties voor een ruimte in Zuidoost, gegroepeerd* Gewenste locatie in Zuidoost

N

%

Bij winkelcentra/dreven

7

25%

Geen voorkeur/niet specifiek

7

25%

Belang bereikbaarheid

6

21%

In woonwijk

4

14%

Bedrijven/industrieterrein

4

14%

28

100%

totaal Bron: enquête Strabo

* De totalen wijken af doordat voor de uitsplitsing alle genoemde locaties zijn meegeteld (respondenten noemen soms meerdere locaties).


18

Deze uitkomst sluit aan bij de algemene trend dat de vraag naar werkruimtes in gemengde gebieden toeneemt: Groeiende integratie wonen en werken (…) speelt een aantal landelijke ontwikkelingen die enerzijds het scheiden van wonen en werken minder noodzakelijk maken en anderzijds de behoefte aan een verdere integratie van wonen en werken stimuleren: •

groei van de zakelijke dienstverlening. Deze economische activiteiten kunnen door de afwezigheid van geluid, stank of gevaar goed geïntegreerd worden met de woonfunctie;

•

toename van het aantal kenniswerkers: economische activiteit bestaande uit het genereren of verwerken van informatie. De middelen die hiervoor gebruikt worden (computer, internet, telefoon) maken dat dit een soort arbeid is die steeds flexibeler is in tijd en plaats. Kenniswerk kan hierdoor en doordat het weinig ruimte vergt, uitstekend in een woning verricht worden;

•

individuen combineren steeds meer activiteiten in dezelfde hoeveelheid tijd. Nederlanders zijn sinds 1975 steeds meer tijd gaan besteden aan werken, maar de tijd die aan zorg en huishouden wordt besteed is hetzelfde gebleven. Dit duidt op een toenemende verwevenheid van werk en privé;

•

nieuwe milieutechnologieën zorgen er enerzijds voor dat bedrijven steeds minder uitstoot en hinder veroorzaken en anderzijds dat omwonenden minder last hebben door betere geluidsisolatie.

Bron: Decisio, Woon-werkcombinaties in Gooi- en Eemland (2007)

Van de overige specifieke locatie-eisen scoort bereikbaarheid per auto hoger (65 procent) dan met openbaar vervoer (26 procent). Voor het overige deel is de bereikbaarheid per fiets het belangrijkst. Daaraan gekoppeld blijkt dat de bedrijven als gewenste voorzieningen in de nabijheid van hun ruimte vooral de aanwezigheid van parkeervoorzieningen belangrijk vinden (36 procent). Daarna volgen winkels (25 procent) en laad- en losmogelijkheden (14 procent). Tabel 3.8. Gewenste nabijheid voorzieningen Gewenste nabijheid van

N

%

parkeermogelijkheden

13

36%

winkels

9

25%

laad- en losmogelijkheden

5

14%

nvt/niet ingevuld

3

8%

overige dienstverlening

3

8%

andere bedrijven

1

3%

dierenarts

1

3%

overig, nng

1

3%

Totaal

36

100%


19

Een en ander is in lijn met de situatie in de regio (zie bijvoorbeeld We’re Amsterdam 2008) en elders in Nederland: Omgevingseisen ondernemers en werknemers Vanuit de invalshoek van ‘het werken’ geldt dat de markt voor kleinschalige bedrijfsruimtes op veel plekken in Nederland niet of niet goed functioneert: de vraag is groter dan het aanbod en vraag en aanbod sluiten vaak niet goed op elkaar aan. Dit is mede het gevolg van het feit dat functiemenging (te) vaak puur wordt beschouwd vanuit het woongenot en dat er te weinig acht wordt geslagen op de eisen die bedrijven aan pand en omgeving stellen. Ondernemers hechten aan een goede auto- en OV-bereikbaarheid, voldoende parkeermogelijkheden, zichtbaarheid en vindbaarheid in een ‘hoogwaardige’, sociaal veilige omgeving met voorzieningen dichtbij. Ten aanzien van de hoogwaardige, veilige omgeving lopen de eisen vrijwel synchroon. Op de andere punten botsen de eisen nogal eens. Ook werknemers werken liever in een stedelijke omgeving in plaats van op een monofunctioneel bedrijventerrein of kantoorgebied. Ze willen graag goed bereikbare, kleinschalige werklocaties die verweven zijn met andere functies: wonen, werken en stedelijke voorzieningen, in of nabij het stadscentrum. Bron: Decisio, Woon-werkcombinaties in Gooi- en Eemland (2007)

Gewenst prijsniveau Over het gewenste prijsniveau en de huidige huurprijs zijn geen harde uitspraken te doen, omdat deze vraag niet consequent is ingevuld. De verschillen in vierkante meterprijzen per jaar zijn te groot waardoor de antwoorden onbetrouwbaar zijn geworden. Op basis van het kwalitatieve onderzoek kan wel een uitspraken over het gewenst huurprijsniveau worden gedaan, namelijk € 100,- tot € 150,per m2 per jaar. Concrete zoekacties Van alle bedrijven die aangeven op zoek te zijn naar een andere ruimte is 50 procent concreet op zoek. Enkele van de ervaringen die men bij deze zoektocht heeft ondervonden zijn weergegeven in de onderstaand kader. Ervaringen bij zoektocht ruimte Negatief “Eigenaar zag het niet zitten (denk aan geluidsoverlast?)” ”Erg duur en te lange contracten” “Geen subsidiemogelijkheid terwijl allochtonen dit wel hebben” ”Goede ervaringen” ”Heb alleen geen 'fulltime' bedrijfsruimte nodig, alleen voor werk en werkafspraken” “Contractduur te lang en aantal vierkante meters te hoog” Positief ”Goede ervaringen” “Voldoende aanbod, nog geen resultaat helaas”


20

Conclusie vraaganalyse enquête Uit de enquête blijkt dat:

17 procent op zoek is naar andere ruimte; onder de bedrijven in Zuidoost is dit 24 procent;

deze zoekende bedrijven nu voornamelijk in de woning gevestigd zijn;

concreet 133 - 265 ondernemers een kantoorruimte en 67 - 135 een bedrijfsruimte zoeken;

vooral bedrijven uit de sectoren adviesdiensten, facilitaire diensten, ambulante handel, bouw en groothandel op zoek zijn naar andere ruimte;

men op zoek is naar een ruimte van 50 – 100 m2;

er vraag is naar verschillende soorten ruimten en vooral zelfstandige kantoorruimten;

86 procent een ruimte binnen Zuidoost zoekt;

men vooral een ruimte bij de winkelcentra en langs de dreven in het woongebied zoekt;

goede bereikbaarheid en parkeermogelijkheden van belang zijn;

het gewenste huurprijsniveau € 100,- tot € 150,- per m2 per jaar is (indicatief);

en 50 procent van allen zoekende concreet opzoek is.

3.1.3 Kwalitatieve aspecten vraaganalyse vraaganalyse Op basis van gesprekken met stakeholders in Amsterdam-Zuidoost zijn de uitkomsten van de enquête aangescherpt met kwalitatieve aspecten van de vraag naar kleinschalige ruimten in Zuidoost.8 In Amsterdam-Zuidoost is het Ondernemershuis actief als adviserende organisatie voor startende en doorstartende ondernemers. (Potentiële) ondernemers waarmee het Ondernemershuis contact heeft en die voor de uitvoering van hun activiteiten ruimte zoeken, zijn vooral detaillisten. De vraag naar winkelruimte valt buiten de scope van dit onderzoek, maar van diverse kanten is naar voren gekomen dat in Zuidoost veel mensen een winkel willen beginnen en hiervoor ruimte zoeken in een van de winkelcentra. Door renovatieprojecten treedt tijdelijke schaarste op. Een andere specifieke groep in Zuidoost die geïnteresseerd is in kleinschalig bedrijfsvastgoed zijn mensen die een kinderdagverblijf willen beginnen. Aan deze ruimten worden echter zeer specifieke eisen gesteld waaronder een verplichte buitenruimte. In Zuidoost zijn dit soort ruimten nauwelijks beschikbaar. Ondernemen aan huis Veel van de zoekende ondernemers naar een kleinschalige bedrijfshuisvesting zijn op het moment van de zoekactie in de woning gevestigd, een bevinding die ook door de enquête wordt ondersteund. Volgens de letter van de wet en de regelgeving van de woningbouwverenigingen is het huurders niet toegestaan een bedrijf te hebben aan huis. Dit om overlast van de bedrijfsvoering of door de aangetrokken klanten te voorkomen. Toch is het, volgens het Ondernemershuis, juist aan te bevelen dat startende ondernemers thuis beginnen, zodat de haalbaarheid van de onderneming in een eenvoudige situatie kan worden uitgeprobeerd. In het algemeen wordt er door de woningbouwvereniging niet opgetreden tegen bedrijfsactiviteiten aan huis, mits er geen overlast wordt veroorzaakt. Er is dus sprake van een gedoogsituatie.

8 Zie bijlage 1 voor een overzicht van de gesprekspartners.


21

(Door)starters Een deel van de (door)starters en kleine ondernemers wil niet of niet meer vanuit huis ondernemen. Een onderzoek onder startende ondernemingen in Leiden geeft aan dat de vraag naar bedrijfsen kantoorruimte grotendeels in die gemeente kan worden bediend door de markt, maar dat er extra maatregelen nodig zijn om de behoefte echt te kunnen accommoderen9. De grote leegstand van kantoren die de laatste jaren in Nederland zichtbaar is, betekent niet dat er voldoende geschikte ruimte is voor starters. Deze groep heeft vaak specifieke eisen zoals kleine ruimtes en flexibele contracten en heeft geen grote portemonnee. Zeker wanneer de markt weer aantrekt verhuren marktpartijen hun kantoorruimten liever onder langlopende contracten, waardoor de starter in het nauw komt. Bron: Decisio, Woon-werkcombinaties in Gooi- en Eemland (2007)

Naar verwachting is het aantal inwoners in Zuidoost dat vanuit de woning of garage een bedrijf runt groter dan op basis van de kwantitatieve analyse van dit onderzoek blijkt. Het gaat dan om de groep ondernemende inwoners die actief is in de ‘informele economie’. De aard van deze activiteiten hoeft niet illegaal te zijn, maar de onderneming is niet als zodanig ingeschreven bij bijvoorbeeld de belastingdienst of de kamer van koophandel. Het is niet duidelijk wat de omvang van deze groep is. Een deel van deze informele sector hangt samen met de lage mate van professionaliteit van de ondernemers in Zuidoost. Dit gebrek aan professionaliteit uit zich doordat deze ondernemers moeite hebben zich te houden aan de geldende wetten en regels (Ruimtelijk Economisch Beleidsplan Bijlmermeer en Gaasperdam, Decisio (2003)). Ook lokale makelaars komen in aanraking met een lage professionaliteit. Bijvoorbeeld wanneer een startende ondernemer een pand wil huren, zonder te hebben nagedacht over een ondernemingsplan of bankgarantie. Goedkope ruimten Woningstichting Rochdale heeft recent in Grubbehoeve in een project dat wordt gesubsidieerd door de Europese Unie 18 kleinschalige goedkope ruimten verhuurd10. Hiervoor waren, mede door de lage huurprijs, veel belangstellenden. De ondernemers die voor de ruimten (kantoren) in aanmerking wilden komen moesten echter voldoen aan een aantal criteria: het moeten startende bedrijven zijn met een goed ondernemingsplan. Betrokkenen geven aan dat in het stadsdeel relatief veel mensen zijn die zonder een goed onderbouwd plan een bedrijf willen beginnen. Door op deze manier te selecteren en ook te kijken naar de financiële draagkracht van de startende ondernemers, wordt er grotere zekerheid verkregen dat de subsidie op de juiste plek terecht komt. Tevens is aan het gebruik van de ruimten een aantal voorwaarden gesteld, het gaat bijvoorbeeld om een contract voor maximaal vijf jaar, zodat de subsidie bij de doelgroep ‘starters’ terecht komt. Onder betrokkenen bestaat het beeld dat er in Zuidoost nog meer vraag bestaat naar dergelijke goedkope ruimten. Dit is te meten aan het Grubbehoeve-project, waarvoor veel inschrijvers waren (en ondanks het feit dat daarvan veel ondernemers niet door de selectie kwamen), maar ook aan signalen van het ondernemershuis. Partijen geven aan dat een huur boven de € 150,- per m2 per jaar als te hoog wordt ervaren door de gemiddelde startende of doorstartende ondernemer in Zuid9 Zie ook: Decisio (september 2005), Onderzoek startershuisvesting Leiden. 10 Met oppervlakten van 56 m2 - 124 m2


22

oost. Het stimuleren van ondernemerschap kan voor veel bewoners in Zuidoost de enige manier zijn om (vaak zonder diploma’s) een stap verder te komen in hun carrière. Beschikbaarheid van goedkope, flexibele vestigingsruimten is een hulpmiddel daarbij. Daarbij is het natuurlijk wel zo dat hoe goedkoper de ruimte, hoe meer ondernemers daar op af zullen komen. Bedrijven die de startfase voorbij zijn zouden in principe een markthuurprijs moeten kunnen betalen. De huidige vraag die betrokkenen waarnemen is vooral afkomstig van inwoners van het stadsdeel zelf die op zoek zijn naar ruimte in het woongedeelte en bij de winkelcentra of dreven. Voor deze mensen is de stap naar kantoorruimte in Amstel III momenteel te groot. Dit komt onder meer door de hoge huurprijzen daar. Er zijn in het gebied wel kleine kantoorruimten beschikbaar, bijvoorbeeld in een kantoortoren aan de Haaksbergdreef waar ruimten vanaf 55 m2 verhuurd worden voor een huurprijs van minimaal € 190,- per m2 per jaar. In de praktijk blijkt dat op dit soort ruimten vooral doorstartende ICT-bedrijven afkomen uit andere delen van de stad of van buiten Amsterdam die deze locatie prefereren door onder meer de bereikbaarheid. Voor het solitaire aanbod van kleinschalige ruimten dat in het woongedeelte van Zuidoost op de markt komt, wordt momenteel redelijk snel nieuwe huurders gevonden. Indien er problemen zijn met de afzetbaarheid van de ruimten komt dat bijvoorbeeld doordat het een cascoruimte is. Huurders willen niet veel investeren in het pand en verwachten minimaal een toilet en pantry. Broedplaatsondernemers Een aparte groep vormt de ondernemers die actief zijn in de creatieve sector en in aanmerking komen om een gesubsidieerde ruimte (atelier) te huren via Bureau Broedplaatsen. In Zuidoost zijn regelmatig ruimten voor deze groep beschikbaar zijn. Kunstenaars hebben echter geen voorkeur voor een locatie in Zuidoost. De aantrekkelijkheid van Zuidoost is voornamelijk aanbodgestuurd. De vestiging in Zuidoost is misschien in eerste instantie een negatieve keuze, kunstenaars die in Zuidoost gevestigd zijn zien het gebied wel als een bron van inspiratie die invloed heeft op hun creatieve werk. Een voorbeeld hiervan zijn de uitbreidende activiteiten van de broedplaats FLAT in de atelierwoningen in de gerenoveerde flat Florijn. Ook met het project ‘Creatieve Coalitie Zuidoost – vijf projecten’ zet het stadsdeel in op het versterking van de creatieve sector in Zuidoost (2008).

3.2 Uitkomsten Uitkomsten op hoofdlijnen voorraad voorraadoorraad- en aanbodanalyse aanbodanalyse Stadsdeel Amsterdam-Zuidoost heeft in samenwerking met Boer Hartog Hooft en de Dienst Belastingen een analyse gedaan van de voorraad en het aanbod van kleinschalig bedrijfsvastgoed in het stadsdeel. Hiervan wordt in een separate notitie van het stadsdeel verslag gedaan. De uitkomsten op hoofdlijnen van deze analyse zijn onderstaand weergegeven11.

11 Decisio kan niet worden aangesproken op deze analyse. Voor de volledigheid en om - daarmee - de lezer van dienst te zijn, zijn de uitkomsten op hoofdlijnen opgenomen. Voor meer gedetailleerde informatie wordt naar de oorspronkelijke bronnen en naar de genoemde notitie van het Stadsdeel verwezen.


23

Voorraad De voorraad aan solitair kleinschalig bedrijfsvastgoed in Amsterdam Zuidoost omvat circa 41.000 m2. De voorraad kleinschalige solitaire kantoorruimte in Zuidoost omvat ruim 35.000 m2; de voorraad kleinschalige bedrijfsruimte in Zuidoost omvat bijna 6.500 m2. Stadsdelen met de grootste voorraad solitair kleinschalig vastgoed zijn Amsterdam-Centrum, Oud-Zuid en Noord12. Bedrijvigheid in kleinschalige ruimten Bedrijven in kleinschalige ruimten zijn vooral te vinden in de sectoren facilitaire diensten, groothandel, adviesdiensten, zakelijk beheer, algemene diensten en persoonlijke diensten. Adviesdiensten, facilitaire diensten, bouw, groothandel, vervoer, algemene diensten en industrie zijn meer dan gemiddeld in kleinschalige ruimten gevestigd. 40 Procent van de bedrijven heeft een bedrijf aan huis heeft en 30 procent van de bedrijven is actief in een zelfstandige bedrijfsruimte. Ongeveer 20 procent van de bedrijven is gevestigd in kantoorruimte. Bedrijven vinden we vooral in units met een bedrijfsvloeroppervlakte tot 200 m2, bij bedrijven aan huis zijn de meeste ruimten tot 100 m2. Leeftijd Uit gegevens van de Dienst Belastingen komt naar voren dat 78 procent van de voorraad bedrijfsen kantoorruimte (ruim 32.000 m2) ouder is dan 15 jaar en dus van vòòr 1993 dateert. Die oudere voorraad bevindt zich voornamelijk in de buurtcombinaties Amstel III/Bullewijk en Bijlmer-Oost (E-, Gen K-buurt). Ontwikkelingen periode 2005-2008 Het project Fenicé aan de Bijlmerdreef is ontwikkeld met een totale metrage van 1.400 m2 kleinschalig bedrijfsvastgoed. Het oppervlak van de units varieert van 40 m2 tot 120 m2 en de huurprijs bedraagt gemiddeld € 160,- per m2 per jaar. Aan de Hoogoorddreef zijn verhuurbare units bedrijfsen kantoorruimte ontwikkeld van 234 m2. De huurprijs bedraagt ca. € 130,- per m2 per jaar. Het kantorencomplex Atlas op Amstel III wordt herontwikkeld waarbij ook kleinschalige kantoorruimten beschikbaar worden met units van 10 m2 tot 200 m2. Ook bij de locaties Grubbehoeve en Gerenstein vinden ontwikkelingen op het gebied van kleinschalig bedrijfsvastgoed plaats. In de periode 2005-2008 is de totale voorraad bedrijfsruimten toegenomen met ruim 2.000 m2. Deze toename is met name gerealiseerd in de buurtcombinatie Bijlmer-Oost (E-, G- en K-buurt). De totale voorraad kantoorruimten is afgenomen met ruim 2.000 m2. Deze afname heeft zich voornamelijk voorgedaan in de buurtcombinatie Amstel III/Bullewijk.

12 Cijfers zijn gebaseerd op de rapportage ‘Kleinschalige bedrijfsen kantoorruimte in Amsterdam’ van Boer Hartog Hooft (BHH)(2007). Voor een uitgebreidere analyse van kleinschalig vastgoed in geheel Amsterdam en een vergelijking met andere stadsdelen zij verwezen naar diverse rapportages van BHH en Dienst Belastingen (zie ook bronnenlijst in bijlage 1).


24

Quick scan-analyse Boer Hartog Hooft heeft parallel aan dit onderzoek een ‘quick scan’ gedaan van kleinschalig vastgoed in Zuidoost, die inzicht geeft in het aanwezige kleinschalige vastgoed. De uitkomsten daarvan, voor zover niet elders in deze rapportage vermeld, zijn in het kort: •

61 procent van de voorraad solitair kleinschalig vastgoed in Zuidoost is kleiner dan 100 m2 en 20 procent ligt in de categorie 100-150 m2;

•

de voorraad solitaire ruimtes concentreert zich in Bijlmer-Oost (42 procent), Bijlmer-Centrum (28

•

het aanbod kleinschalig vastgoed is 23.364 m2 kantoorruimte en 2.243 m2 bedrijfsruimte;

•

opmerkelijk is dat het grootste deel van het aanbod aan kleinschalig vastgoed (78 procent van

procent) en Amstel III en Bullewijk (20 procent);

de m2) is te vinden in Amstel III. Het grootste deel van het aanbod (83 procent van de m2) bevindt zich in een bedrijfsverzamelgebouw. Dit betreft alleen kantoren, het aanbod bedrijfsruimte betreft uitsluitend solitaire vestigingen; •

het grootste deel van het aanbod (m2) bevindt zich in de categorie van 200-250 m2, gevolgd door 150-200 m2. Verreweg het grootste deel van het aanbod bevindt zich in bedrijfsverzamelgebouwen (82 procent van de m2). Kijkend naar het aanbod in aantal units dan blijkt de categorie 100-150 m2 het grootst te zijn en is het meer evenredig verdeeld over de grootteklassen. Bij de bedrijfsruimten is 69 procent van de aangeboden objecten groter dan 150 m2, bij kantoren is dit 42 procent en is 29 procent van de objecten tussen de 100 en 150 m2;

•

het aanbod betreft vrijwel alleen huurobjecten;

•

de meest vertegenwoordigde prijsklassen zijn 125-150 euro/m2/jaar en 150-175 euro/m2/jaar. De gemiddelde vraaghuurprijs is 168 euro/m2/jaar;

•

het aanbod bedrijfsruimten (13 objecten) is schaarser dan het aanbod kantoorruimten;

•

de vraaghuurprijzen van bedrijfsruimten liggen grotendeels tussen 100 en 150 m2. Bij de kantoorruimten liggen de vraaghuurprijzen het meest tussen 125 en 150 euro/m2/jaar en 150 en 175 euro/ m2/jaar;

•

opnamecijfers over de periode 2005-2007 laten zien dat 33 procent van de transacties (m2) de sector zakelijke diensten betreft. Andere belangrijke sectoren/branches zijn uitzendbureaus, reclamebureaus, groothandel en financiële instellingen;

•

de gerealiseerde huurprijzen van kantoren liggen veelal tussen 150 en 175 m2, van bedrijfsruimten is dit niet bekend;

•

de meeste transacties vonden plaats in de categorie 200-250 m2. Transacties in de kleinste grootteklassen komen weinig voor, hetgeen wordt geweten aan het geringe aanbod in deze klasse. De transacties in bedrijfsruimten betroffen allemaal de categorie 150-200 m2, bij de kantoorruimten de grootteklasse 200-250 m2;


25

Conclusies voorraad/aanbod/opname-analyse •

Het aanbod kleinschalige bedrijfsruimte in Amsterdam Zuidoost is schaarser dan het aanbod kleinschalige kantoorruimte.

•

Solitaire kantoorruimten zijn schaars. Kleinschalige kantoorruimten in aanbod zijn vooral terug te vinden als units in grootschalige kantoorpanden.

•

Geconstateerd wordt dat het merendeel van het aanbod zich bevindt in Amstel III en relatief weinig aanbod zich bevindt in Bijlmer Centrum. Hier is sprake van een mismatch, omdat men graag in een levendig gebied zit met veel voorzieningen die wel terug te vinden zijn in Bijlmer Centrum.

•

Een andere mismatch betreft het type gebouw. Gebouwen met identiteit zijn couranter dan gebouwen die uitstraling missen. Het merendeel van het aanbod bevindt zich in bedrijfsverzamelgebouwen, die veelal weinig identiteit hebben en uitstraling missen. Bovendien betreft dit veelal verouderde en grootschalige kantoorpanden waar een ondernemer zich “weggestopt” en anoniem zal voelen. Over het algemeen wil men een pand met een herkenbare uitstraling en identiteit.

•

Grote kantoorpanden, waar deelverhuur in kleine units mogelijk is, geven een vertekend beeld van het aanbod: het wordt wel degelijk tot aanbod van kleinschalig vastgoed gerekend. Echter, men kan zich afvragen of dit aanbod wel courant is: het betreft veelal grote en verouderderde kantoorpanden die soms ook nog compleet leegstaan. Dit aanbod is veelal niet courant.

•

Het aanbod naar grootteklasse laat zien dat de meeste vierkante meters worden aangeboden in de grootteklasse tussen de 200 m² en 250 m². De meeste units / objecten in aanbod komen voor in de grootteklasse 100 m² tot 150 m². Dit zijn veelal units in grootschalige kantoorpanden. Vraaghuurprijzen in de categorie duurder dan € 200 per vierkante meter per jaar komen het meest voor bij het totale aanbod in vierkante meters.

•

De branche zakelijke dienstverlening komt het meest voor bij de verzamelde transacties van kleinschalig vastgoed.

• •

Veelal wordt tussen de € 150 en € 175 per vierkante meter per jaar betaald. De grootteklasse die het meeste voorkomt bij de verzamelde transacties is tussen de 200 en 250 m². Waarschijnlijk is er weinig courant aanbod geweest in de kleinere grootteklassen.

Bron: Stadsdeel Zuidoost (2008)


26

3.3

Confrontatie vraag en aanbod

De zwaartepunten van de vraag naar en het aanbod van kleinschalig bedrijfsvastgoed overlappen op onderdelen, maar er zijn ook verschillen. De wens van de vrager is grofweg gericht een kantoorruimte van 50 - 100 m2, met huurlasten tussen de € 100,- en de € 150,- per m2 per jaar in het woongebied van Amsterdam-Zuidoost nabij de winkelcentra of dreven. Een zoekactie op Funda in Business (september 2008) biedt hiervoor weinig passend aanbod: De website Funda in Business, een zoekpagina voor kantoren en bedrijfsruimte op internet, levert voor de gemiddelde zoekcriteria (huurlocatie 50 – 100 m2) van zoekende ondernemers naar een bedrijfslocatie in Zuidoost de volgende resultaten op: •

7 kantoorruimten en 1 bedrijfshal;

•

3 locaties Amstel III-gebied; 2 Bijlmerdreef; 2 Reigerbos; 1 Kruitberg (nabij winkelcentrum Kraaiennest);

•

Voor de kantoorruimten liggen de huurprijzen € 138,-/m2/jr en hoger.

Er is een kleinschalig aanbod van 23.364 m2 kantoorruimte en 2.243 m2 bedrijfsruimte grotendeels te vinden in verzamelgebouwen. De ‘pessimistische’ behoefte wordt geraamd op 2.500 - 3.625 m2 kantoorruimte en 1.250 - 1.875 m2 bedrijfsruimte. In de middenvariant (uitgaande van 50 procent van de gewenste vraag) wordt de behoefte geraamd op 5.000 - 7.250 m2 kantoorruimte en 2.500 – 3.750 m2 bedrijfsruimte. De vraag naar bedrijfsruimte is in kwantitatief opzicht aan de onderkant van de pessimistische raming de helft van het aanbod, in de middenvariant is de behoefte gelijk aan of groter dan het aanbod. Voor de kantoorruimte geldt dat in alle varianten het aanbod de vraag overstijgt. Bedacht moet echter worden dat vraag en aanbod ook kwalitatief op elkaar moeten aansluiten. Onderstaand wordt nader ingegaan op een aantal van deze ‘kwalitatieve aspecten’: locatie, oppervlakte, huurlasten en op basis van de vraaganalyse contractduur, voorzieningen en gesubsidieerde bedrijfsruimten. Solitair/verzamelgebouw Het aanbod aan kantoren bevindt zich grotendeels in bedrijfsverzamelgebouwen (90 procent van de m2), terwijl de uit de enquête naar voren komende behoefte aan kantoorruimte met een eigen opgang groter is dan in een bedrijfsverzamelgebouw. Locatie Er moet worden genuanceerd voor Amstel III en het woongebied. Verreweg het meeste aanbod (72 procent units, 78 procent m2) is te vinden in Amstel III, terwijl de vraag naar kleinschalig vastgoed zich juist grotendeels toespitst op het woongebied, waar de voorzieningen zijn, waar meer levendigheid is, waar ook wordt gewoond en waar veel van de klanten van de kleine bedrijfjes vandaan komen.


27

Oppervlakte De voorraad kleinschalige kantoorruimten in Amsterdam Zuidoost zijn gemiddeld 101 - 200 m2 groot. Ondernemers in Zuidoost hebben echter vooral behoefte aan ruimten kleiner dan 100 m2. Door de omvang van de aangeboden ruimten zijn ook de huurlasten hoog. Het is vaak niet mogelijk een deel van de bedrijfsruimte onder te verhuren aan een andere ondernemer en de ruimte te delen. Verhurende instanties willen één hoofdhuurder die voor de hele huur aansprakelijk is. Dat is voor veel ondernemers een risico dat men niet wil aangaan. De vraag naar kleinschalige ruimten is uiteraard zeer divers, evenals het aanbod. De culturele broedplaatsondernemer is bijvoorbeeld wel vaak geïnteresseerd in ruimten groter dan 100 m2. Echter, deze ruimten moeten meer het karakter van een werkplaats hebben dan van een representatief kantoor. Dit aanbod is qua oppervlakte wel in Zuidoost aanwezig, maar is door een hoog huurniveau voor deze groep zoekenden onbereikbaar. Aandacht behoeft voorts de behoefte om ad hoc en flexibel ruimten te kunnen huren. Met name ondernemers die vanuit huis opereren hebben behoefte aan een representatieve ruimte die zij voor een dag(deel) kunnen huren voor een overleg of een klantengesprek. Vooral het Ondernemershuis signaleert deze behoefte waar in Zuidoost niet op een betaalbare manier in wordt voorzien. Aangezien een groot aandeel van de kleinschalige ondernemers vanuit huis opereert, is de verwachting dat er een substantiële behoefte is aan een dergelijke voorziening. Huurprijzen De gemiddelde huurprijzen van € 101- tot € 150,- per m2 per jaar komen overeen met het huurniveau van € 100,- tot € 150,- per m2 per jaar dat voor (startende) ondernemers in Zuidoost gewenst is. De huurprijzen in het werken het woongedeelte ontlopen elkaar niet veel. Wel bevindt het goedkopere segment zich vooral in het woongedeelte en het duurdere segment in het Amstel III-gebied. Dit duurdere segment is voor veel ondernemers in Zuidoost niet betaalbaar. Contractduur Een andere drempel voor (startende) ondernemers om een ruimte te betrekken is de lange looptijd van het huurcontract. De gangbare termijn is vijf jaar. Indien de ondernemer binnen de contractperiode de huur wil opzeggen levert dat problemen op. In vijf jaar kan er veel met de onderneming gebeuren in positieve zin (groei en behoefte aan meer ruimte) en in negatieve zin (omzetvermindering, faillissement). Voor verhurende partijen is het echter geen werkbare situatie om ieder jaar een nieuwe huurder te moeten zoeken. Ook is voor een bedrijvenlocatie of woongebied een hoog verloop niet gunstig.


28

Bijlage 1

Geraadpleegde bronnen

•

Planbureau voor de Leefomgeving (2008), Verhuiswensen en verhuisgedrag in Nederland

•

Decisio (2003), Ruimtelijk Economisch Beleidsplan Bijlmermeer en Gaasperdam. In opdracht van stadsdeel Amsterdam Zuidoost

•

Decisio (2005), Onderzoek startershuisvesting Leiden

•

Decisio (2006), Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed, een handreiking voor gemeenten (NICIS uitgave)

•

Decisio (2007), Woon-werkcombinaties in Gooi en Eemland. Inventarisatie van voorbeelden en leerpunten

•

Decisio (2008), Startende ondernemers Amersfoort, handvatten voor beleid. In opdracht van de gemeente Amersfoort

•

Boer Hartog Hooft en Dienst belastingen Gemeente Amsterdam, We’re Amsterdam, 2007en 2008

•

Boer Hartog Hooft (2007), Kleinschalig bedrijfsen kantoorruimten in Amsterdam

•

Boer Hartog Hooft (2008), Kleinschalig vastgoed Amsterdam Zuidoost; quick scan

•

Gemeente Amsterdam (2008), Jaarverslag 2007, Stadsloods & Kantorenloods

•

Gemeente Amsterdam, dienst Onderzoek en Statistiek (2005), Bedrijfsmigratie 2005, op basis

•

Kamer van Koophandel Nederland (2008), Startersprofiel 2007

•

Kantorenmonitor (2008), Kantorenmonitor Regio Amsterdam 2008

van ARRA


29

Bijlage 2

Gesprekspartners en deelnemers workshop

Gesprekspartners Om de kwantitatieve gegevens over de vraag naar kleinschalig bedrijfsvastgoed aan te scherpen en uit te diepen zijn gesprekken gevoerd met de onderstaande experts, met specifieke kennis over ondernemen in Amsterdam Zuidoost en/of kleinschalig bedrijfsvastgoed. •

Mevrouw L. van Halen, adviseur Regiostimulering Kamer van Koophandel Amsterdam

•

De heer M. Jonker, adviseur Regiostimulering Kamer van Koophandel Amsterdam

•

Mevrouw L. Crawford, vestigingsmanager/bedrijfsadviseur Ondernemershuis Zuidoost

•

De heer H. van Santen, directeur VAZO (ondernemersverenging Amsterdam Zuidoost)

•

De heer C. Brandsema, kantorenloods gemeente Amsterdam

•

De heer J. Schoufour en mevrouw S. de Wit, Bureau Broedplaatsen gemeente Amsterdam

•

Mevrouw M. de Vroomen, stafmedewerker Woningstichting Rochdale vestiging Zuidoost

•

De heer R. Lam, bedrijfsmakelaar Van der Linden Makelaars

•

De heer M. Wolthuis, registermakelaar en taxateur o.z., Boer Hartog Hooft Bedrijfsmakelaars

Deelnemers expertmeeting (7 augustus 2008) •

Mevrouw L. van Halen, adviseur regiostimulering, Kamer van Koophandel Amsterdam

•

De heer H. van Santen, directeur VAZO (Ondernemersverenging Amsterdam Zuidoost)

•

De heer C. Brandsema, kantorenloods gemeente Amsterdam

•

Mevrouw S. de Wit, Bureau Broedplaatsen

•

Mevrouw L. Hendriksen, manager woonzaken Woningstichting Rochdale

•

De heer R. Lam, bedrijfsmakelaar Van der Linden Makelaars

•

De heer P. Aben, Stadsdeel Amsterdam Zuidoost

•

De heer P. Close, Stadsdeel Amsterdam Zuidoost

•

De heer J. Broer, Decisio

•

Mevrouw E. Beukers, Decisio

•

Mevrouw S. Rechtuijt, Decisio


30

Bijlage 3

Selectie adressen vraaganalyse

Postcodes: Postcodes: 1101 AA t/m 1109 CJ (= heel stadsdeel Zuidoost) BIKBIK-codes: Alles, behalve: 52 Detailhandel en reparatie van consumentenartikelen (geen auto's, motorfietsen en motorbrandstoffen) maar wel 526 Detailhandel niet in winkel en:

527 Reparatie van consumentenartikelen (geen auto's en motorfietsen)

55 Logies-, maaltijden- en drankenverstrekking maar wel: 5552 Catering 80 Onderwijs 85 Gezondheids- en welzijnszorg 75 Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen 91 Werkgevers-, werknemers- en beroepsorganisaties; levensbeschouwelijke en politieke organisaties; overige ideële organisaties e.d. 926 Sport 95 Particuliere huishoudens met personeel in loondienst 99 Extra-territoriale lichamen en organisaties Economisch actieve bedrijven ja Totaal aantal werkzame personen 1 tot 11 fulltime (bron: Kamer van Koophandel Amsterdam, 2008)


31

Overzichtskaart buurtcombinaties Amsterdam Zuidoost


Bijlage 4

32

Bijlage 5

Begrippenlijst

Kleinschalig bedrijfsvastgoed In het kader van dit onderzoek wordt onder kleinschalig vastgoed verstaan: kantoor- dan wel bedrijfsruimte met een oppervlakte van maximaal 250 m², die uitgerust zijn met voorzieningen om zelfstandig gebruik mogelijk te maken. Deze definitie impliceert, dat winkels en detailhandelsruimten worden uitgesloten evenals grootschalige kantoor- en bedrijfsruimten die niet op korte termijn kunnen worden opgedeeld in kleinschalige units. Vastgoedtype Vastgoedtype Onderscheid in vastgoedtype wordt gemaakt op basis van verhuurbaar vloeroppervlak. Een kantoorgebouw is een gebouw dat blijkens zijn constructie en inrichting is bestemd voor doeleinden van administratie (maximaal 30% bedrijfsruimte). Een bedrijfsgebouw is een gebouw dat blijkens zijn constructie en inrichting is bestemd voor doeleinden van productie, showroom of opslag (minimaal 30% bedrijfsruimte). Unittype Bij unittype worden onderscheiden: enerzijds units in bedrijfsverzamelgebouwen (multitenantbuildings / niet-solitair). Dit zijn gebouwen waarbij de ingang wordt gedeeld door meerdere gebruikers/ondernemingen. Anderzijds solitaire units (units die op zichzelf staand worden aangeboden en units die als enige unit individueel worden aangeboden in bedrijfsverzamelgebouwen). Daarnaast wordt nog onderscheiden units in plintruimte (werkruimte onder bijvoorbeeld woningen). Aanbod Units die leeg staan en per direct of binnen drie maanden beschikbaar zijn. Dit betekent, dat als een leegstaande ruimte van 1.000 m² in units van 60 m² opgedeeld kan worden, maar dat eerst nog bouwkundige ingrepen vereist die niet binnen drie maanden uitgevoerd zijn, deze ruimte geen kleinschalige ruimte is in de zin van dit onderzoek. Indien er nog een (zelfstandige) kantoorunit van 200 m² over is, in een gebouw van 5.000 m², dan is het kleinschalig aanbod in de zin van dit onderzoek dus 200 m² kantoorruimte (en deze unit van 200 m² is ook onderdeel van de voorraad). Bij grotere bedrijfsverzamelgebouwen is veelal slechts in theorie de aangeboden ruimte beschikbaar voor kleinschalige units. Het is veelal de praktijk, dat een eigenaar om hem moverende redenen weliswaar communiceert dat kleinschalige units van 50 m² bvo beschikbaar zijn, maar dat het daadwerkelijk niet de bedoeling is om het gebouw van bijvoorbeeld 15.000 m² bvo (bouwkundig) op te delen in 300 units met dito huurcontracten. Vandaar dat in dit rapport onderscheid wordt gemaakt in units in bedrijfsverzamelgebouwen en solitaire units. Deze laatste zijn al kleinschalig. Voorraad De voorraad kleinschalig bedrijfsvastgoed bestaat uit een deel dat thans in gebruik is en een deel dat aangeboden wordt.


33

Huurprijzen Huurprijzen worden gewaardeerd in euro per m² per jaar verhuurbaar vloeroppervlak, exclusief BTW, servicekosten en eventuele andere vergoedingen, zoals goodwill en/of overnamekosten. Koopprijzen Koopprijzen zijn weegegeven in euro per m² bruto vloeroppervlak. Object Een object is in dit onderzoek een zelfstandig bouwwerk. Wanneer er is sprake is van meerdere units in een bedrijfsverzamelgebouw is dit hier in principe genoteerd als 1 object.

Bron: Stadsdeel Zuidoost


34

Markt voor kleinschalig bedrijfsvastgoed in Amsterdam Zuidoost

Recommend Documents