Marianna Galusová INVESTOVÁNÍ DO NEMOVITOSTÍ PROSTŘEDNICTVÍM FONDŮ KOLEKTIVNÍHO INVESTOVÁNÍ. Diplomová práce

Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta

Marianna Galusová

INVESTOVÁNÍ DO NEMOVITOSTÍ PROSTŘEDNICTVÍM FONDŮ KOLEKTIVNÍHO INVESTOVÁNÍ

Diplomová práce

Vedoucí diplomové práce: JUDr. Petr Kotáb Katedra: Katedra finančního práva a finanční vědy Datum vypracování práce (uzavření rukopisu): 29. listopadu 2012

Prohlášení Prohlašuji, že jsem tuto diplomovou práci zpracovala samostatně a že jsem v ní vyznačila všechny prameny, z nichž jsem čerpala, způsobem ve vědecké práci obvyklým. V Praze dne 29. listopadu 2012 _____________________ Marianna Galusová

Poděkování Děkuji panu JUDr. Petru Kotábovi, vedoucímu mé diplomové práce, za cenné připomínky a účinnou pomoc při zpracování této diplomové práce a svým rodičům a Mgr. Martinu Nedvědovi za pomoc a podporu v průběhu mého studia.

Obsah: 1. Úvod................................................................................................................................3 2. Kolektivní investování a jeho právní úprava v ČR ....................................................5 2.1 Pojem „kolektivní investování“ ................................................................................5 2.2 Výhody a nevýhody kolektivního investování ............................................................6 2.3 Právní úprava kolektivního investování v ČR .........................................................13 2.4 Subjekty kolektivního investování ...........................................................................14 2.4.1 Investiční společnost .......................................................................................14 2.4.2 Investiční fond .................................................................................................16 2.4.3 Podílový fond ..................................................................................................17 2.5 Standardní a speciální fondy kolektivního investování ...........................................18 3. Nemovitosti a investování do nich ..............................................................................20 3.1 Vymezení pojmu nemovitost ....................................................................................20 3.2 Obecné vymezení a charakteristika investičních nástrojů ......................................24 3.3 Charakteristika nemovitostí jako investičních nástrojů ..........................................25 3.4 Podoby investování do nemovitostí .........................................................................26 3.4.1 České fondy kolektivního investování investující do nemovitostí a zahraničí varianty .....................................................................................................................27 4. Speciální fond nemovitostí ..........................................................................................31 4.1 Obecná charakteristika právní úpravy speciálního fondu nemovitostí ..................31 4.2 Investování speciálního fondu nemovitostí do nemovitostí a účastí na nemovitostních společnostech .......................................................................................32 4.2.1 Nabývání nemovitostí a nakládání s nimi .......................................................33 4.2.2 Nabývání účasti na nemovitostních společnostech .........................................35 4.3 Investování speciálního fondu nemovitostí do dalších aktiv a zajišťování likvidity38 4.4 Speciální fondy nemovitostí aktuálně existující v ČR .............................................38 4.4.1 Fond Bridge .....................................................................................................39 4.4.2 Fond Conseq ....................................................................................................39 4.4.3 Fond ČS ...........................................................................................................40 4.5 Výhody a nevýhody speciálního fondu nemovitostí.................................................41

1

5. Speciální fond kvalifikovaných investorů ..................................................................43 5.1 Obecná charakteristika právní úpravy speciálního fondu kvalifikovaných investorů ........................................................................................................................43 5.2 Investování speciálního fondu kvalifikovaných investorů do nemovitostí ..............48 5.2.1 Způsoby nabývání nemovitostí do majetku speciálního fondu kvalifikovaných investorů ........................................................................................49 5.3 Výhody a nevýhody speciálního fondu kvalifikovaných investorů investujícího do nemovitostí ....................................................................................................................54 6. Daňové zatížení spojené s investováním fondů kolektivního investování do nemovitostí ........................................................................................................................56 6.1 Daně z příjmů fyzických a právnických osob na úrovni investorů ..........................56 6.2 Daň z příjmů právnických osob na úrovni fondu ....................................................58 6.3 Daň z převodu nemovitostí ......................................................................................59 6.4 Daň z nemovitostí ....................................................................................................60 6.5 Daň z přidané hodnoty (DPH) ................................................................................61 6.6 Nadcházející změny právní úpravy daňových povinností souvisejících s investováním fondů kolektivního investování do nemovitostí .....................................64 7. Aktuální stav v oblasti investování do nemovitostí prostřednictvím fondů kolektivního investování v ČR ........................................................................................66 8. Závěr .............................................................................................................................72 Seznam zkratek ................................................................................................................75 Abstrakt ............................................................................................................................76 Klíčová slova .....................................................................................................................76 Summary...........................................................................................................................77 Key words .........................................................................................................................77 Seznam použitých pramenů ............................................................................................78

2

1.

Úvod Nemovitosti

jsou

dlouhodobě

a

celosvětově

považovány

za

jedno

z nejvýznamnějších aktiv, do nichž je možno investovat. Mají specifické vlastnosti, které je odlišují od ostatních investičních nástrojů, spočívající zejména v relativní nezávislosti jejich hodnoty na vývoji finančního trhu a případných možnostech zvýšení jejich hodnoty i v dobách, kdy trh stagnuje. Zároveň jsou jedním z reálných aktiv, která mohou přinášet pravidelný výnos v průběhu jejich držby. Jelikož jsou to jedny z méně rizikových aktiv, jsou vhodné jako investice i pro konzervativnější investory. Existuje tedy několik důvodů, proč si lidé často začleňují do svých investičních portfolií právě nemovitosti, ať už jde o pozemky, celé budovy nebo bytové či nebytové jednotky. Do nemovitostí lze investovat několika způsoby. Investor samozřejmě vždy může své volné peněžní prostředky investovat přímo a nemovitost nabýt do svého vlastnictví, aby mu později buď v průběhu její držby v podobě nájmu, nebo po jejím pozdějším prodeji přinášela, resp. přinesla výnosy. Je však obecně známou skutečností, že pořízení nemovitosti je poměrně finančně náročné, a tudíž ne každý zájemce o případné zhodnocení svých peněžních prostředků jejich použitím na nákup nemovitosti si může přímou investici do nemovitosti dovolit. Rovněž platí, že ne každý zájemce má dostatek zkušeností na to, aby mu zaručily úspěšnou investici a v neposlední řadě mnoho potenciálních investorů ani nemá přiměřený dostatek času, který by mohli uvažování nad investicí věnovat. Možností, jak skloubit zájem potenciálního investora o investici do nemovitosti s nedostatkem peněžních prostředků, zkušeností, času a popřípadě

dalšími

faktory

nabízí

kolektivní

investování

neboli

investování

prostřednictvím fondů kolektivního investování. Na rozdíl od přímého investování přitom kolektivní investování umožňuje, v závislosti na konkrétní právní úpravě, ve většině zemí využívání daňových zvýhodnění, která sehrávají při motivaci investorů i potenciálních zakladatelů fondů kolektivního investování velmi důležitou roli. Kolektivní investování nemá v ČR dlouhou tradici. Jeho počátky sahají do začátku devadesátých let minulého století a navzdory poměrně rychlému vývoji jeho právní úpravy lze říci, že v porovnání s některými zahraničními trhy, zejména v západoevropských zemích a Spojených státech amerických, se netěší nijak závratné

3

oblíbenosti. Pokud jde o investování do nemovitostí prostřednictvím českých neboli domácích fondů kolektivního investování, investoři mají poměrně omezené možnosti, které souvisí s množstvím a povahou fondů kolektivního investování investujících do nemovitostí, které byly založeny podle českého práva. Tato diplomová práce si klade za cíl zejména popsat možnosti, které český právní řád poskytuje investorům i potenciálním zakladatelům fondů kolektivního investování vkládajících nashromážděné peněžní prostředky do nemovitostí a zhodnotit tyto dostupné možnosti. V této diplomové práci se přitom soustředím výlučně na domácí resp. české fondy kolektivního investování a zájem investorů a zakladatelů o tyto fondy, bez ohledu na skutečnost, že na rozhodování investorů mají jistě vliv i možnosti nabízené na českém finančním trhu zahraničními fondy kolektivního investování. Jádro práce je rozděleno do šesti samostatných kapitol, které jsou doplněny touto první kapitolou s názvem Úvod a poslední, tj. osmou kapitolou s názvem Závěr. Ve druhé a třetí kapitole se budu věnovat zejména vymezení a popisu základních právních pojmů a institutů souvisejících s klíčovými slovy této diplomové práce, kterými jsou fondy kolektivního investování a nemovitosti. Za účelem dostatečného zpracování předmětu této diplomové práce považuji za důležité věnovat právě základním pojmům, které jsou předmětem těchto dvou kapitol, prostor, protože jejich význam je pro další kapitoly této práce zásadní a umožňuje zpracovávanou problematiku pochopit od základů. Následující dvě kapitoly, tj. kapitola čtvrtá a pátá, budou pak přímo směřovány k právní úpravě, charakteristice a výhodám a nevýhodám českých fondů kolektivního investování oprávněným investovat do nemovitostí. Samostatná kapitola bude dále věnována daňovým aspektům, které jsou neoddělitelně spojeny s kolektivním investováním do nemovitostí a v předposlední kapitole se pokusím shrnout současný stav v oblasti investování do nemovitostí prostřednictvím domácích fondů kolektivního investování v ČR a nastínit možný vývoj ve zpracovávané oblasti investování v nejbližších měsících, resp. letech, a to zejména s ohledem na připravované změny v české právní úpravě kolektivního investování. Závěrečná kapitola bude shrnutím klíčových poznatků získaných v průběhu psaní diplomové práce a stručným zhodnocením zpracovávané právní úpravy. Při vypracovávání této diplomové práce budu používat zejména metodu deskriptivní, která bude v částech některých kapitol, především pak v kapitole sedmé a osmé, doplněna analýzou.

4

2. Kolektivní investování a jeho právní úprava v ČR V této kapitole své práce se v první řadě soustřeďuji na charakteristiku kolektivního investování jako druhu podnikání, který se sebou přináší jak určité výhody, tak i nevýhody. Dále se krátce věnuji právní úpravě kolektivního investování v ČR, subjektům kolektivního investování a závěr této kapitoly je věnován rozlišení mezi standardními a speciálními fondy kolektivního investování. Veškerá terminologie použitá v této kapitole je typická pro české právo a vychází především ze ZKI.

2.1 Pojem „kolektivní investování“ Definice kolektivního investování nebyla českými zákonodárci ponechána pouze na právní teorii a judikatuře, jak tomu často v případě mnohých právních pojmů a institutů bývá, ale je obsažena přímo v § 2 odst. 1 písm. a) ZKI. Podle této zákonné definice se kolektivním investováním rozumí „podnikání, jehož předmětem je shromažďování peněžních prostředků upisováním akcií investičního fondu nebo vydáváním podílových listů podílového fondu, investování na principu rozložení rizika a další obhospodařování tohoto majetku“1. V původním znění této definice bylo navíc obsaženo, že jde o shromažďování peněžních prostředků „od veřejnosti“, zákonem č. 224/2006 Sb.2 neboli tzv. technickou novelou (dále jen „Novela“), kterou byl s účinností od 26. května 2006 novelizován ZKI, však bylo slovo „veřejnost“ z § 2 odst. 1 písm. a) ZKI vypuštěno. Tato změna definice kolektivního investování souvisela se skutečností, že Novela zavedla mj. právní úpravu speciálních fondů kvalifikovaných investorů v ČR a umožnila tak kolektivní investování prostřednictvím fondů, které neshromažďují peněžní prostředky od veřejnosti, ale od tzv. kvalifikovaných investorů, tedy od omezeného okruhu investorů. Při zavedení tohoto nového druhu speciálních fondů kolektivního investování nemohla původní definice kolektivního investování

1

Uvedená definice je poplatná právní úpravě kolektivního investování v ČR, protože reflektuje jeho charakteristické rysy vyplývající z české právní úpravy, zejména pokud jde o způsob shromažďování peněžních prostředků, který může mít buď podobu upisování akcií investičního fondu nebo vydávání podílových listů podílového fondu. Tato definice však nemůže být aplikována obecně na kolektivní investování v jakékoliv zemi, protože cizí právní řády mohou obsahovat odlišnou právní úpravu kolektivního investování a definice kolektivního investování odpovídající jejich právní úpravě by nemusela být totožná s uvedenou definicí vyplývající ze ZKI. 2 Zákon č. 224/2006 Sb., kterým se mění zákon č. 189/2004 Sb., o kolektivním investování, a zákon č. 15/1998 Sb., o dohledu v oblasti kapitálového trhu a o změně a doplnění dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů.

5

obstát a slovo „veřejnost“ z ní muselo být vyloučeno. Pojem „veřejnost“ bývá v této souvislosti vykládán jako předem neurčitý okruh osob, který zároveň není předem ani nijak omezen. Z výše uvedené aktuální definice kolektivního investování vyplývá několik charakteristických znaků, jejichž spojení umožňuje odlišit kolektivní investování od jiných právem regulovaných činností. Kolektivní investování je v první řadě zvláštním druhem podnikání resp. podnikatelské činnosti, zároveň však dle ustanovení § 3 odst. 3 písm. a) zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Živnostenský zákon“), není živnostenským podnikáním. Platí, že předmětem tohoto podnikání je shromažďování peněžních prostředků upisováním akcií investičního fondu a vydáváním podílových listů podílového fondu. V této souvislosti je důležité zdůraznit, že shromažďovat lze pouze bankovky a mince v jejich jmenovité hodnotě. Tyto peněžní prostředky nelze shromažďovat žádným jiným způsobem než už výše uvedeným upisováním akcií investičního fondu a vydáváním podílových listů podílového fondu podle ZKI. Důležitým znakem kolektivního investování je rovněž to, že jde o investování postavené na principu rozložení resp. rozptýlení rizika. Soustředěné peněžní prostředky tak není možno investovat jen do podnikání jediného podnikatele nebo do jedné majetkové hodnoty, nýbrž v poměrech, které dovoluje zákon3. Vyjádření takových poměrů lze v ustanoveních ZKI nalézt na několika místech4. Diversifikace rizika zajišťuje, že v případě neúspěchu při investování do jedné majetkové hodnoty nebo do podnikání jediného podnikatele nedojde ke ztrátě všech shromážděných peněžních prostředků, ale pouze těch, které byly vloženy do neúspěšné investice.

2.2 Výhody a nevýhody kolektivního investování Investor, který hodlá z pozice suficitní jednotky své prostředky, jichž má nadbytek, investovat, má před samotným uskutečněním investice možnost volby, zda tyto prostředky investuje formou individuálního nebo kolektivního investování. Při individuálním investování si investor sám stanoví kdy, za jakou cenu a do jakého 3

DĚDIČ, Jan. Investiční společnosti a investiční fondy. Praha : Prospektrum, 1992. s. 19 Například v § 28 a násl. ZKI pro investování standardních fondů, v § 51 odst. 2, 3, 4, 5, 6, 7 a 8 ZKI pro investování speciálních fondů cenných papírů a v dalších ustanoveních ZKI. 4

6

investičního nástroje bude investice provedena a nejsou přitom zohledňovány preference jiných osob hodlajících investovat. Za individuální investování je přitom například považováno i investování prostřednictvím obchodníka s cennými papíry. Pro úspěšné individuální investování je však vhodné, aby investor měl dostatečné znalosti a informace týkající se investičních nástrojů, do nichž hodlá investovat, osoby, která je vydala (emitenta)5 a rovněž by měl být schopen předvídat vývoj na finančním trhu. Vedle uvedených ekonomických a investičních znalostí je pak vždy pro investora velkou výhodou mít i určité zkušenosti s investováním. Individuální investování tak představuje poměrně náročnou činnost a zároveň je u ní riziko neúspěchu a s tím spojené ztráty pro investora dost vysoké nejméně do doby, než investor nasbírá dostatek zkušeností s individuálním investováním. Kolektivní investování pak představuje druhou ze dvou hlavních podob investování. Kolektivní investor formuluje své preference podle cílů, na nichž se dohodnou daní účastníci kolektivního investování6. Na rozdíl od individuálního investování tedy nejde o rozhodování dle individuálních preferencí samotného investora po dobu celé jeho investiční aktivity. V případě kolektivního investování totiž sice investor uplatňuje svůj samostatný výběr co do druhu fondu, do nějž hodlá investovat, popřípadě se rozhoduje podle subjektu spravujícího konkrétní fond kolektivního investování7, veškeré další rozhodování o investování a nakládání s investicí však závisí právě od subjektu spravujícího konkrétní fond. V porovnání s individuálním investováním je možné vymezit několik výhod a nevýhod kolektivního investování, jichž by si investor měl být vědom ještě před tím, než se rozhodne pro investici a měl by posoudit, do jaké míry jsou pro něj důležité a zda je ochoten je přijmout. Mezi výhody kolektivního investování můžeme zařadit následující: (a)

Investor nemusí mít žádné znalosti a zkušenosti v oblasti investování.

5

V této souvislosti mohou být důležité zejména informace o ekonomické situaci subjektu, který investiční nástroj vydal (emitoval) a jeho předpokládaný vývoj do budoucna. 6 PAVLÁT, Vladislav a kolektiv. Kapitálové trhy. 1. vyd. Praha : Professional Publishing, 2003. s. 181 7 V případě podílového fondu bude funkci správce zastávat vždy určitá investiční společnost, v případě investičního fondu to bude buď samotný investiční fond, nebo investiční společnost, se kterou má investiční fond uzavřenou smlouvu o obhospodařování.

7

Investor svěří své peněžní prostředky zvláštnímu druhu obchodní společnosti, která je s odbornou péčí uloží do bezpečných majetkových hodnot výslovně uvedených v zákoně, takže investor nemusí mít žádné znalosti v jednotlivých oborech podnikání8. (b)

Kolektivní investování je založeno na principu rozložení (diversifikace) rizika.

Jak již bylo výše uvedeno, společnost, která peněžní prostředky od investorů shromáždí, nesmí tyto prostředky investovat pouze do jedné majetkové hodnoty nebo jen do podnikání jednoho podnikatele. Portfolio fondu kolektivního investování by mělo být tvořeno velkým počtem investičních instrumentů, přičemž výnosy těchto instrumentů by na sobě měly být co nejméně závislé, v ideálním případě by měly být na sobě úplně nezávislé. Dostatečnou diversifikaci rizika, kterou umožňuje dosáhnout investování prostřednictvím fondů kolektivního investování, lze přitom v případě individuálního investování dosáhnout jen stěží9, jelikož portfolio fondu kolektivního investování je spravováno profesionálně a činnost fondu kolektivního investování je orientovaná pouze na rozhodování při realizaci investic, zatímco individuální investor má málokdy dostatek informací, dovedností, zkušeností a v neposlední řadě dost času na to, aby dokázal v dostatečné míře své volné peněžní prostředky rozložit mezi velký počet výnosově na sobě nezávislých aktiv. Nutno však zmínit, že proti tomuto obecně přijímanému postoji se vymezuje Josef Jílek10, podle kterého si v praxi tuto diversifikaci snadno provede i drobný investor, aniž investuje do fondu kolektivního investování. (c)

Podnikání v oblasti kolektivního investování může být vykonáváno pouze

zákonem vymezenými subjekty. V kolektivním investování mohou podnikat pouze právnické osoby vymezené ZKI a tyto osoby zároveň nejsou oprávněny věnovat se jiné činnosti, resp. podnikat v jiných oblastech, než je kolektivní investování. Toto pravidlo zajišťuje, že vložené peněžní prostředky drobných investorů nemohou být ohroženy případnými neúspěchy subjektu oprávněného k podnikání v oblasti kolektivního investování v jiné oblasti, která s kolektivním investováním nesouvisí.

8

DĚDIČ, Jan. Investiční společnosti a investiční fondy. Praha : Prospektrum, 1992. s. 20 Takový názor je zastáván většinou autorů odborné literatury věnované kolektivnímu investování. 10 JÍLEK, Josef. Akciové trhy a investování. 1. vyd. Praha : GRADA Publishing, a.s., 2009. s. 442 9

8

(d)

U kolektivního investování je možné dosáhnout nižších transakčních nákladů.

Snížení transakčních nákladů mohou fondy za určitých podmínek dosáhnout díky tomu, že obchodují s instrumenty ve velkých objemech. Mohou tak dosahovat úspor z rozsahu11. (e)

Kolektivní investování umožňuje drobným investorům jednodušší přístup

k trhům a aktivům. Díky kolektivnímu investování mají i drobní investoři příležitost účastnit se investování na trzích, kam by jako individuální investoři neměli možnost přístupu. Zároveň jim kolektivní investování umožňuje vložit své prostředky do těch investičních nástrojů, do nichž by si nemohli dovolit investovat z důvodu nedostatku peněžních prostředků. Tato výhoda má velký význam pro investování do nemovitostí, protože jejich ceny jsou zpravidla vyšší než ceny jiných investičních nástrojů. (f)

Kolektivní investování podléhá dozoru ze strany ČNB a kontrole ze strany

depozitáře fondu kolektivního investování. Činnost spočívající v kolektivním investování není možné vykonávat bez povolení udělovaného ČNB, která následně vykonává i průběžný dohled nad výkonem této podnikatelské činnosti. Činnost fondů kolektivního investování a investičních společností je tak pod dohledem a v případě, že dojde k porušení ZKI, je ČNB oprávněna přijmout některá z opatření dle ustanovení tohoto zákona12. Dále je potenciální libovůle subjektů oprávněných k vykonávání činnosti v oblasti kolektivního investování korigována i kontrolou ze strany depozitáře. Dle § 3 odst. 1 ZKI je každý fond kolektivního investování povinen mít svého depozitáře, jehož funkcí je mj. kontrola, zda fond kolektivního investování nakládá s majetkem v souladu se ZKI a svým statutem13. (g)

Kolektivní investování zajišťuje profesionální správu svěřených peněžních

prostředků investorů.

11

VESELÁ, Jitka. Investování na kapitálových trzích. 2., rozšířené a aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2011. s. 709 12 Srov. § 102 a násl. ZKI. 13 Srov. § 20 odst. 1 ZKI.

9

Na rozdíl od individuálního investování, kde o investování rozhoduje sám investor, který využívá své vlastní znalosti a zkušenosti, u kolektivního investování má investor k dispozici profesionály, jejichž náplní práce je průběžné a neustálé sledování vývoje na kapitálových trzích. Tito profesionálové zároveň využívají své schopnosti provádět investiční analýzy a na jejich základě rozhodovat o co nejvhodnějším umístění svěřených peněžních prostředků tak, aby bylo riziko ztráty v co největší míře omezeno a aby byl dosažen co největší výnos z investovaných prostředků. Tento postoj, obecně zastávaný v literatuře věnované kolektivnímu investování, však ani v tomto případě plně nesdílí Josef Jílek14, dle kterého jde o pouhou „údajnou profesionální správu majetku“ a který zastává názor, že „investice dle běžného selského rozumu běžně přináší vyšší výnosnost než jakákoliv zevrubná vědecká analýza trhu profesionálními analytiky a správci portfolií“. (h)

Kolektivní investování je pro investory pohodlnější a jednodušší.

Po výběru fondu kolektivního investování a svěření volných peněžních prostředků zvolenému fondu nemusí investor činit žádné další úkony k tomu, aby investování probíhalo aktivně, bylo vytvořeno portfolio jeho investic a svěřený majetek byl náležitě obhospodařován. Kolektivní investování tak vyžaduje mnohem méně činnosti a péče ze strany investora než individuální investování. (i)

Kolektivní investování může přinést případné výhody při zdaňování výnosů

z investic. Potenciální daňové výhody je možné dosáhnout v případě investování fondů do investičních nástrojů v různých zemích. Investice do aktiv v zahraničí mohou umožnit účast na výhodách, které poskytuje tamní daňový systém například tím, že jde o tzv. daňový ráj15, popř. neexistencí srážkových daní nebo sice zavedenými daněmi, ale s velice nízkou sazbou. Navíc určité daňové výhody spojené s investováním do fondů kolektivního investování v ČR plynou i přímo z ustanovení zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“). Příslušným ustanovením ZDP je věnován prostor v kapitole 6. Daňové zatížení spojené s investováním fondů kolektivního investování do nemovitostí. 14 15

JÍLEK, Josef. Akciové trhy a investování. 1. vyd. Praha : GRADA Publishing, a.s., 2009. s. 442 Za daňové ráje jsou považovány např. Kypr, Britské Panenské ostrovy, Kajmanské ostrovy a další.

10

(j)

Kolektivní investování zabezpečuje vyšší a soustavnou likviditu.

Tato výhoda se dotýká zejména podílových fondů, a to konkrétně otevřených podílových fondů, protože investiční fondy mohou mít pouze podobu fondu uzavřeného. Dle ustanovení § 10 odst. 2 ZKI je totiž „s podílovým listem otevřeného podílového fondu spojeno též právo na odkoupení podílového listu investiční společností na žádost jeho vlastníka”. V návaznosti na uvedenou povinnost investiční společnosti odkoupit na žádost podílníka podílový list § 12 odst. 2 ZKI stanoví, že „investiční společnost odkoupí podílový list otevřeného podílového fondu s použitím majetku v podílovém fondu, a to bez zbytečného odkladu po obdržení žádosti o jeho odkoupení, nejdéle však do 15 pracovních dnů, pokud nedojde k pozastavení odkupování podílových listů”16. Mezi nevýhody kolektivního investování můžeme zařadit následující: (a)

Investor musí platit fondu kolektivního investování poplatky.

Investor je povinen platit za správu portfolia tzv. manažerský poplatek, který se účtuje ročně a bývá zpravidla stanoven jako určité procento z průměrného objemu aktiv fondu v konkrétním roce. Lze tedy shrnout, že výnosnost investice do fondu kolektivního investování je nižší než výnosnost investičního nástroje, do nějž fond investuje, a to právě z důvodu účtování uvedeného poplatku. Dále je často požadováno i placení poplatku za nákup akcií nebo podílových listů fondu, tj. tzv. vstupní poplatek, a v některých případech, i když poměrně zřídka je možné očekávat i povinnost platit poplatek za odkup cenných papírů vydaných fondem kolektivního investování, tj. tzv. výstupní poplatek. Investor by se tak měl před každou investicí do fondu seznámit nejen s jeho investiční strategií, ale též se strukturou poplatků17. Nicméně účtování poplatků správci fondů kolektivního investování je do určité míry pochopitelné, protože správce musí mít zdroje na pokrytí svých nákladů.

16

V ustanovení § 12 odst. 2 ZKI je pak stanovena výjimka pro speciální fond nemovitostí a speciální fond kvalifikovaných investorů, které mohou ve svém statutu stanovit jinou lhůtu pro odkoupení svých podílových listů po obdržení žádosti jejich podílníka, platí však, že i takto upravená lhůta nesmí být delší než 6 měsíců. 17 KRABEC, Jaroslav. Finanční trhy. 3. vyd. (dotisk). Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. s. 141

11

(b)

Při kolektivním investování může vznikat střet zájmů mezi investory a správci

portfolií. K takovému konfliktu zájmů dochází především z toho důvodu, že se podílník podílového fondu nebo akcionář investičního fondu neúčastní na řízení fondu a vytváření a správě portfolií. Tuto činnost totiž vykonávají anonymní správci portfolií, kteří mohou sledovat jiné zájmy než samotní investoři a nelze vyloučit, že by taková neshoda v zájmech mohla vyústit do poškození investorů. (c)

S kolektivním investováním je spojeno omezení svobody investora rozhodovat o

investování svých peněžních prostředků. Investiční volnost investorů je omezena tím, že samotný investor nerozhoduje o jednotlivých aktivech, do nichž bude investováno a která budou začleněna do portfolia. Jak již bylo uvedeno výše, investor rozhodne o investici jen co do výběru fondu kolektivního investování, kterému své peněžní prostředky svěří, a tím bude zároveň vymezena oblast investice18, sám už ale neurčí jednotlivá konkrétní aktiva, do nichž bude investováno. Tato skutečnost může mít za následek, že investor investuje do investičního nástroje, do kterého by při svém vlastním rozhodování nikdy neinvestoval. (d)

V kolektivním investování nelze vyloučit riziko podvodu nebo vyvedení aktiv

z fondu kolektivního investování. Navzdory zavedené regulaci, legislativě a dohledu ze strany ČNB není možné garantovat, že nedojde k podvodnému jednání vedoucímu ke ztrátě prostředků svěřených do fondu kolektivního investování. (e)

Fondy kolektivního investování se vyznačují nízkou likviditou.

To, co je na jedné straně považováno za výhodu zejména u otevřených podílových fondů, je možné na druhé straně obecně považovat za nevýhodu. Takový názor zastává Josef Jílek19. Podle něj je totiž maximální lhůta pro odkup podílových listů investiční společností na požádání investora, která činí 15 dní, příliš dlouhá v porovnání s tím, v jaké lhůtě obdrží přímý investor do akcií nebo dluhopisů peníze při jejich prodeji.

18 19

Například zda bude investováno do nemovitostí, akcií, dluhopisů apod. JÍLEK, Josef. Akciové trhy a investování. 1. vyd. Praha : GRADA Publishing, a.s., 2009. s. 443

12

2.3 Právní úprava kolektivního investování v ČR Kolektivní investování není činností, která by byla prosta jakýchkoliv rizik. S ohledem na rizikovost takovéhoto druhu podnikání je nutné, aby bylo regulováno právními předpisy a podléhalo státnímu dozoru20. V ČR sahají počátky právní úpravy kolektivního investování do dob tzv. kupónové privatizace, která probíhala v 90. letech minulého století na základě zákona č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, ve znění pozdějších přepisů. Kupónová privatizace měla velký vliv na vývoj kolektivního investování. Důvodem je to, že v průběhu obou kol kupónové privatizace byla většina kupónů (zhruba 70 %) investována nikoli přímo do akcií jednotlivých podniků, ale do investičních fondů, vytvořených právě pro kupónovou privatizaci21. Byly to pak samotné investiční fondy, které investovaly kupóny svěřené investory do jednotlivých privatizovaných podniků a investoři získali za své svěřené kupóny akcie těchto investičních fondů obchodované na burze. Prvním českým právním předpisem, který upravoval výlučně oblast kolektivního investování, byl pak zákon č. 248/1992 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech. Základ účinné právní úpravy kolektivního investování v ČR představuje ZKI, který s účinností od 1. května 2004 nahradil do té doby účinnou právní úpravu obsaženou ve zmíněném zákoně č. 248/1992 Sb. Právní úpravy kolektivního investování se dále částečně dotýkají i některé další české zákony22. Úpravě v této oblasti je věnována i řada podzákonných právních předpisů, zejména v podobě vyhlášek vydaných ČNB23 a svoje místo mezi nimi zaujímá i nařízení vlády č. 189/2011 Sb., o sdělení klíčových informací speciálního fondu kolektivního investováni.

20

POSPÍŠILOVÁ, Alena. POSPÍŠIL, Michal. Cenné papíry a podnikání na kapitálovém trhu. 1. vyd. Praha : Vysoká škola aplikovaného práva, 2006. s. 105 21 KRABEC, Jaroslav. Finanční trhy. 3. vyd. (dotisk). Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. s. 142 22 Např. zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 15/1998 Sb., o dohledu v oblasti kapitálového trhu, ve znění pozdějších předpisů. 23 Takovými vyhláškami ČNB jsou například vyhláška č. 358/2010 Sb., o předkládání výkazů a dalších informací investiční společností a fondem kolektivního investování ČNB, vyhláška č. 193/2011 Sb., o minimálních náležitostech statutu fondu kolektivního investování a podmínkách pro užívání označení krátkodobý fond peněžního trhu a fond peněžního trhu, vyhláška č. 195/2011 Sb., o činnosti depozitáře

13

Účinná právní úprava kolektivního investování v ČR je doplněna i některými přímo použitelnými předpisy Evropské unie. Podoba právní úpravy kolektivního investování v ČR je zároveň ovlivněna příslušnými evropskými směrnicemi. Nejvýznamnějšími směrnicemi EU v oblasti kolektivního investování jsou směrnice Rady č. 85/611/EHS ze dne 20. prosince 1985 o koordinaci právních a správních předpisů týkajících se subjektů kolektivního investování do převoditelných cenných papírů, tzv. SKIPCP neboli UCITS směrnice (dále jen „Směrnice UCITS“)24 a směrnice Evropského parlamentu a Rady č. 2011/61/EU ze dne 8. června 2011 o správcích alternativních investičních fondů a o změně směrnic č. 2003/41/ES a č. 2009/65/ES a nařízení (ES) č. 1060/2009 a (EU) č. 1095/2010, tzv. AIFM směrnice (dále jen „Směrnice AIFM“), ta však do českého právního řádu ještě nebyla implementována.

2.4 Subjekty kolektivního investování Postavení subjektů kolektivního investování je v českých podmínkách přisuzováno investičním společnostem a fondům kolektivního investování. Kolektivní investování probíhá ve fondech kolektivního investování, kterými jsou podílové fondy nebo investiční fondy25.

2.4.1 Investiční společnost Ve smyslu § 14 odst. 1 ZKI je investiční společností „právnická osoba, jejímž předmětem

podnikání

je

kolektivní

investování

spočívající

ve

vytváření

a

obhospodařování podílových fondů, nebo v obhospodařování investičních fondů na základě smlouvy o obhospodařování“. Z uvedeného zákonného vymezení vyplývá, že činnost a funkce investiční společnosti v kolektivním investování je úzce navázána na vztah investiční společnosti a fondu kolektivního investování. Podílové fondy mají vždy povinnost mít investiční společnost. Na jedné straně investiční společnost vytváří kolektivního investování a ujednáních depozitářské smlouvy standardního fondu, nebo vyhláška č. 194/2011 Sb., o podrobnější úpravě některých pravidel v kolektivním investování. 24 Uvedená Směrnice UCITS bývá označována i jako UCITS I. Tato směrnice byla později změněna tzv. směrnicemi UCITS III, kterými jsou Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2001/107/ES a Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2001/108/ES. V roce 2009 bylo přijato přepracované znění Směrnice UCITS, a to v podobě Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2009/65/ES, která bývá označovaná jako UCITS IV. Poslední zmíněná směrnice již byla implementována do českého právního řádu. V současné době je projednáván další návrh revize Směrnice UCITS, který je označován jako UCITS V. 25 BAKEŠ, Milan, et al. Finanční právo. 5. uprav. vyd. Praha : C. H. Beck, 2009, s. 457

14

podílový fond a bez její aktivity by tudíž podílový fond nemohl ani vzniknout, na druhé straně obhospodařuje v průběhu existence fondu jeho majetek. Ve vztahu k investičním fondům vykonává investiční společnost funkci obhospodařovatele majetku fondu pouze v případě, že investiční fond tuto činnost nevykonává samostatně a uzavřel za účelem obhospodařování svého majetku smlouvu o obhospodařování s investiční společností. Na rozdíl od podílového fondu tak investiční fond není povinen mít investiční společnost, která by spravovala jeho majetek. Zároveň není vyloučeno, aby investiční společnost obhospodařovala též majetek v podílovém fondu jiné investiční společnosti nebo majetek investičního fondu, který nemá uzavřenou smlouvu o obhospodařování26. Investiční společnost zpravidla vede účetnictví fondu kolektivního investování, zajišťuje pro něj právní služby, provádí oceňování jeho majetku a závazků a stanovování aktuální hodnoty podílového listu nebo akcie, vede evidenci jím vydaných cenných papírů, seznam jeho akcionářů nebo podílníků a další. Za výše uvedené činnosti

inkasuje

investiční

společnost

odměnu

–

poplatek

za

správu

(obhospodařovatelský poplatek neboli management fee), který je obvykle stanoven jako procentuální část z celkového objemu aktiv fondů kolektivního investování27. Zákon přitom umožňuje, aby investiční společnost svěřila obhospodařování majetku fondu jiné osobě, pokud budou splněny podmínky podle § 78 odst. 1 ZKI. Rovněž je oprávněna svěřit některou z činností spadajících pod obhospodařování majetku fondu kolektivního investování jiné osobě, která má k takové delegované činnosti odpovídající podnikatelské oprávnění. I v takovém případě však musí být splněny podmínky podle § 78 odst. 1 ZKI. Výše uvedenou delegací se však investiční společnost nezbavuje své odpovědnosti za škodu, která vznikne při obhospodařování majetku konkrétního fondu. K činnosti investiční společnosti je nezbytné získat povolení ČNB. Osoba, které je takové povolení uděleno, pak ve své obchodní firmě používá označení „investiční společnost“. ZKI stanoví podmínku, že vlastní kapitál investiční společnosti musí činit v době udělení povolení od ČNB alespoň částka odpovídající 125.000 EUR a po dobu

26 27

Srov. § 15 odst. 1 ZKI. BUDÍK, Josef. Finanční investování. 1. vyd. Praha : Vysoká škola finanční a správní, o.p.s., 2011. s. 53

15

její existence nesmí klesnout pod tuto částku28. Ke dni 25. listopadu 2012 ČNB evidovala 21 investičních společností29.

2.4.2 Investiční fond Dle současné právní úpravy je investiční fond jednou z dvou podkategorií fondů kolektivního investování. Na rozdíl od podílového fondu však má právní subjektivitu, jelikož je samostatnou právnickou osobou. Rovněž platí, že majetek soustředěný v investičním fondu je jeho majetkem, na rozdíl od podílového fondu, jehož majetek patří jeho podílníkům. V § 4 odst. 1 ZKI je investiční fond vymezen jako „právnická osoba, jejímž předmětem podnikání je kolektivní investování a která má povolení České národní banky k činnosti investičního fondu.“ Investiční fond může mít výhradně formu akciové společnosti a tato nesmí být založena sukcesivně, tj. na základě veřejné nabídky akcií. Tato akciová společnost však není zcela totožná s akciovou společností upravenou zákonem č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Obchodní zákoník“). Rozdíly od ostatních akciových společností jsou dány ZKI a týkají se zejména předmětu podnikání nebo například některých otázek souvisejících se vznikem nebo zánikem investičních fondů. Z ustanovení § 5 odst. 4 ZKI dále vyplývá, že se na investiční fond nepoužijí například ustanovení Obchodního zákoníku o volbě členů dozorčí rady zaměstnanci nebo zákon č. 104/2008 Sb., o nabídkách převzetí a o změně některých dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Investiční fond shromažďuje peněžní prostředky upisováním svých akcií stejné jmenovité hodnoty a jeho investoři se stávají jeho akcionáři, přičemž mají všechna běžná akcionářská práva. Podobně jako v případě investiční společnosti je nutné získat k činnosti investičního fondu povolení ČNB. Osoba, jíž bylo uděleno povolení ČNB, pak má ve své obchodní firmě uvedeno označení „uzavřený investiční fond“. Slovo „uzavřený“ je v tomto případě zařazeno z toho důvodu, že investiční fondy mohou mít dle české právní úpravy pouze podobu uzavřeného fondu (tzv. closed-end fund), jehož opakem je fond otevřený (tzv. open-end fund). Investiční fond smí být založen pouze na dobu určitou, jejíž délka nesmí překročit 10 let. Jak již bylo naznačeno výše, investiční fond 28

Srov. § 69 odst. 1 ZKI. Informace je dostupná _COUNTS_2>. 29

na

WWW:


16

může svůj majetek buď obhospodařovat samostatně, nebo jej svěří investiční společnosti, a to na základě uzavřené smlouvy o obhospodařování. Rozdíl mezi těmito dvěma možnostmi obhospodařování majetku investičního fondu spočívá mimo jiné v tom, že pro investiční fond obhospodařující svůj majetek samostatně stanoví ZKI minimální výši vlastního kapitálu fondu, která musí v době udělení povolení k jeho činnosti činit alespoň částku odpovídající 300.000 EUR30. Ke dni 25. listopadu 2012 2012 ČNB evidovala 76 investičních fondů31.

2.4.3 Podílový fond Podílový fond nemá právní subjektivitu, není právnickou osobou jako investiční fond a nevlastní majetek v něm shromážděný. Je to soubor majetku náležející všem podílníkům, resp. vlastníkům podílových listů32, a to v poměru podle hodnoty vlastněných podílových listů33. Do podílového fondu shromažďuje peněžní prostředky investiční společnost, a to vydáváním jeho podílových listů, jež jsou cennými papíry představujícími podíl podílníků na majetku tohoto fondu. Podílový fond může mít, na rozdíl od investičního fondu, podobu otevřeného i uzavřeného fondu. V každém případě je však jeho majetek obhospodařován investiční společností, k čemuž dochází jejím jménem a na účet podílníků. Majetek podílového fondu je přitom oddělen od majetku investiční společnosti34. Pro založení nového podílového fondu je potřeba získat povolení ČNB, o jehož vydání žádá investiční společnost hodlající nový podílový fond vytvořit. Ke dni 25. listopadu 2012 ČNB registrovala 168 podílových fondů35.

30

Srov. § 70 odst. 1 ZKI. Informace je dostupná na WWW: . 32 Podílníci jednoho podílového fondu však nemají postavení podílových spoluvlastníků ve smyslu zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Občanský zákoník“). 33 Srov. § 6 odst. 2 ZKI 34 VESELÁ, Jitka. Investování na kapitálových trzích. 2., rozšířené a aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2011. s. 713 35 Informace je dostupná na WWW: . 31

17

2.5 Standardní a speciální fondy kolektivního investování Podle české právní úpravy lze fondy kolektivního investování rozdělovat do skupin dle různých kritérií. Jednak možno rozlišovat fondy otevřeného a uzavřeného typu nebo fondy investiční a podílové, důležitou roli však hraje i rozlišování fondů na standardní a speciální. Kritériem pro tento způsob rozlišování fondů kolektivního investování je míra jejich regulace a ochrany investorů. Rozlišování mezi fondy standardními a speciálními má pak význam i ve vztahu k předmětu této diplomové práce, protože zatímco standardní fondy kolektivního investování nemohou investovat do nemovitostí, některé druhy speciálních fondů upravené českým právem do nemovitostí investovat smí. Standardní fondy, někdy nazývané i „UCITS fondy“, podléhají přísnější regulaci než fondy speciální a jejich úprava je do velké míry harmonizována evropskou právní úpravou. ZKI je v § 2 odst. 1 písm. d) definuje jako „fondy kolektivního investování, které splňují požadavky práva Evropské unie“. Mají omezené investiční možnosti a pravidla rozložení rizika36. ZKI ukládá určitá kvantitativní omezení investic do jednotlivých investičních instrumentů, do nichž standardní fondy investují. Tyto fondy jsou charakteristické tím, že mohou mít pouze podobu otevřeného podílového fondu a podléhají výrazným omezením, pokud jde o investiční nástroje, do kterých mohou investovat. Standardní fondy nesmí investovat do reálných investičních nástrojů, jako jsou umělecká díla, drahé kovy, komodity nebo nemovitosti a investovat smí výlučně do majetku uvedeného v ZKI37. Speciální neboli alternativní fondy, na rozdíl od fondů standardních, nejsou regulovány tak striktně. ZKI je v § 2 odst. 1 písm. e) definuje jako „fondy kolektivního investování, které nesplňují požadavky práva Evropské unie“. Do nedávné doby totiž neexistovaly právní předpisy Evropské unie, které by vyjadřovaly snahy Evropské unie o alespoň částečné sjednocení právní úpravy těchto fondů v členských státech. Změnu přinesla až Směrnice AIFM, jejímž prostřednictvím by mělo dojít právě k harmonizaci právní úpravy speciálních fondů v určitých oblastech jejich úpravy. Implementace této 36

BUDÍK, Josef. Finanční investování. 1. vyd. Praha : Vysoká škola finanční a správní, o.p.s., 2011. s. 49 Takovým majetkem jsou například investiční cenné papíry, cenné papíry vydané standardním fondem, finanční deriváty a další.

37

18

směrnice by však měla být v ČR provedena až zákonem o investičních společnostech a investičních fondech, který by měl s účinností od 1. července 2013 nahradit ZKI (dále jen „ZISIF“) a který je v současné době připravován. Účinná právní úprava v ČR tudíž ještě nezohledňuje snahy Evropské unie o alespoň minimální sjednocení úpravy těchto fondů. Podle úpravy obsažené v ZKI v ČR existují čtyři druhy speciálních fondů, jimiž jsou speciální fond nemovitostí, speciální fond cenných papírů, speciální fond fondů a speciální fond kvalifikovaných investorů. Zatímco první tři z uvedených speciálních fondů shromažďují peněžní prostředky od veřejnosti, speciální fond kvalifikovaných investorů je shromažďuje pouze od kvalifikovaných investorů. Speciální fond nemovitostí a speciální fond kvalifikovaných investorů jsou přitom jedinými fondy, které mohou investovat do nemovitostí.

19

3. Nemovitosti a investování do nich Ve třetí kapitole této diplomové práce bych se ráda zaměřila na nemovitosti a investování do nemovitostí. Nejdříve se budu zabývat vymezením pojmu nemovitost ve smyslu českého práva. Dále se budu věnovat charakteristice nemovitostí jako investičních nástrojů, a to jednak v kontextu jejich začlenění mezi ostatní investiční nástroje a rovněž v souvislosti s jejich vlastnostmi, které je jako investiční nástroj charakterizují. Závěr této kapitoly je pak věnován možnostem resp. podobám investování do nemovitostí, zejména investování nepřímému v podobě investování prostřednictvím fondů kolektivního investování.

3.1 Vymezení pojmu nemovitost Dělení věcí38 na věci movité a nemovité je považováno za nejdůležitější způsob třídění věcí v právním slova smyslu. Nemovitost (v anglickém jazyce real estate, real property) resp. věc nemovitou definuje Občanský zákoník v ustanovení § 119 odst. 2 jako „pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem“. Všechny ostatní věci nesplňující uvedenou definici jsou pak věcmi movitými. Definice pozemku je upravena v § 27 písm. a) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Katastrální zákon“) a dle tohoto zákona je pozemkem „část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků“. Mezi pozemky přitom spadají například i rybníky, vinice nebo lesy. S pojmem pozemek pak úzce souvisí i pojem parcela, který je rovněž definován v Katastrálním zákoně39, a to jako „pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem“. Pozemky jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, kde jsou evidovány právě v podobě parcel. Jelikož je katastr nemovitostí veřejně přístupným seznamem, informace zapisované v katastru nemovitostí k jednotlivým pozemkům si může v případě zájmu volně zjistit úplně každý. 38

Občanskoprávní teorie považuje za věci v právním smyslu ovladatelné hmotné předměty a přírodní síly, které jsou užitečné, slouží lidským potřebám. 39 Srov. § 27 písm. b) Katastrálního zákona.

20

Vymezení pojmu stavba v českém právním prostředí je mírně složitější než vymezení pojmu pozemek, a to z toho důvodu, že tento pojem má dva různé rozměry. Na jedné straně je to rozměr správně právní, vycházející z práva stavebního, a na druhé straně rozměr občanskoprávní. Základem správně právního hlediska je vymezení pojmu stavba v § 2 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Stavební zákon“), dle kterého se stavbou rozumí „veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání“. Pro občanskoprávní hledisko vymezení pojmu stavba je klíčové zejména posouzení, zda je stavební dílo resp.

výsledek

stavební

činnosti

způsobilý

být

samostatným

předmětem

občanskoprávních vztahů, a tedy zda jde o věc v právním slova smyslu. Nejvyšší soud České republiky ve svém rozsudku sp. zn. 33 Cdo 111/98 ze dne 30. září 1998 v tomto ohledu uvedl, že „z hlediska občanského práva je nutno stavbou rozumět výsledek stavební činnosti, tak jak ji chápe stavební zákon a jeho prováděcí předpisy, pokud výsledkem této činnosti je věc v právním smyslu, tedy způsobilý předmět občanskoprávních vztahů včetně práva vlastnického (nikoliv tedy součást jiné věci). O stavbu ve smyslu občanskoprávním by nešlo tehdy, pokud by výsledkem stavební činnosti nebyla věc ve smyslu právním, nýbrž tento výsledek by se stal součástí jiné věci (pozemku, stavby) tak, že by k této věci podle její povahy náležel a nemohl by být oddělen, aniž by se tím věc znehodnotila.“ Z výše uvedeného vyplývá, že výklad pojmu stavba z hlediska veřejnoprávní úpravy obsažené v Stavebním zákoně není pro účely občanskoprávního vymezení tohoto pojmu dostačující, neboť dle veřejnoprávního pojetí nemusí být vždy výsledkem stavební činnosti samostatná věc v právním smyslu. Výše popsané občanskoprávní pojetí stavby bylo potvrzeno Nejvyšším soudem České republiky i v roce 2002, a to v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 539/2001 ze dne 30. září 2002. Lze dodat, že zatímco veřejné právo chápe stavbu dynamicky, jako určitou aktivitu vyvíjenou za účelem provedení stavby, soukromé právo ji vnímá staticky, jako věc v právním slova smyslu a předmět občanskoprávních vztahů, který vznikl jako výsledek uskutečněné stavební činnosti. Pro účely investování do nemovitostí, včetně investování prostřednictvím

fondů

kolektivního

investování,

občanskoprávní pojetí stavby.

21

má

přitom

význam

právě

V souvislosti s nemovitostmi jsou často používány i pojmy byt a nebytový prostor. Jejich vymezení je obsaženo v zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Zákon o vlastnictví bytů“). Dle občanskoprávní teorie sice nejsou považovány za věci v právním slova smyslu a nelze je tak řadit mezi nemovitosti, ustanovení § 3 odst. 2 Zákona o vlastnictví bytů však odkazuje na použití Občanského zákoníku a případně dalších právních předpisů40 upravujících nemovitosti na byty a nebytové prostory, pokud Zákon o vlastnictví bytů nestanoví jinak. Rovněž například pro účely zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Zákon o trojdani“) jsou za nemovitosti považovány i byty a nebytové prostory. V případě, že hovoříme o investování do nemovitostí, má se tím na mysli i investování do bytů a nebytových prostor, ačkoliv nemovitostmi nejsou a je na ně nahlíženo jako na nemovitosti pouze pro účely některých právních předpisů. Dle Zákona o vlastnictví bytů41 považujeme za byt „místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení“, a za nebytový prostor „místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení“. Tato vymezení však odpovídají úpravě obsažené v zákoně č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, který byl zrušen Stavebním zákonem a dle kterého stavební úřad vydával za účelem povolení užívání stavby ke konkrétnímu účelu rozhodnutí, které mělo povahu správního rozhodnutí. Takovým rozhodnutím bylo zejména kolaudační rozhodnutí nebo rozhodnutí o změně v užívání stavby. Dnes účinný Stavební zákon takové rozhodnutí neupravuje42 a v návaznosti na uvedené změny stavebních předpisů lze za byt považovat místnost nebo soubor místností, které jsou stavebně určeny k bydlení a za nebytové prostory místnost nebo 40

V této souvislosti může jít zejména o katastrální předpisy jako Katastrální zákon nebo zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů. 41 Srov. § 2 písm. b) a c) Zákona o vlastnictví bytů. 42 Je pravdou, že Stavební zákon obsahuje v § 122 a násl. úpravu kolaudačního souhlasu a v § 127 úpravu souhlasu se změnou v užívání stavby, které svou povahou částečně odpovídají kolaudačnímu rozhodnutí a rozhodnutí o změně v užívání stavby dle zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), tyto akty však nemají povahu správního rozhodnutí.

22

soubor místností, které jsou stavebně určeny k jiným účelům než k bydlení. K výše uvedenému pozitivnímu vymezení nebytových prostor přidává Zákon o vlastnictví bytů ještě negativní vymezení, dle kterého nebytovým prostorem „nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu“. Definici nebytového prostoru lze, mimo Zákona o vlastnictví bytů, nalézt i v § 1 písm. a) zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, tato definice je však v zásadě shodná s vymezením dle Zákona o vlastnictví bytů43. Pro shrnutí rozsahu pojmu nemovitost pro účely investování do nemovitostí lze tedy konstatovat, že pod tímto pojmem rozumíme pozemky, stavby v občanskoprávním smyslu, byty a nebytové prostory. Nad výše uvedené je potřeba ještě doplnit, že při pojmu nemovitost se lze často setkat i s pojmem příslušenství nemovitosti. Na příslušenství nemovitosti pamatuje i ustanovení § 53 odst. 2 písm. a) ZKI44 v souvislosti s investováním speciálního fondu nemovitostí. Za příslušenství se považují samostatné věci, které by samy o sobě mohly mít svůj vlastní právní osud, ale z rozhodnutí vlastníka jsou trvale funkčně spojeny hospodářským účelem s jinou samostatnou věcí, která je považována za věc hlavní.45 Za příslušenství nemovitosti pak lze jednoduše považovat věc v právním smyslu, s níž lze samostatně nakládat, zároveň však její vlastník, který je současně vlastníkem věci hlavní, ze své vlastní vůle určil, že tato věc bude trvale užívána společně s věcí hlavní. Toto určení se však týká vždy pouze konkrétního vlastníka. Pokud tedy dojde k převodu samotného příslušenství nebo samotné věci hlavní, věc původně považována za příslušenství již nadále příslušenstvím věci hlavní nebude a bude sledovat svůj vlastní právní osud, bez ohledu na věc hlavní. Příkladem příslušenství pozemku je například 43

Podle § 1 písm. a) zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, jsou nebytovými prostory „místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení, a jimiž jsou zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy“. 44 Dle § 53 odst. 2 písm. a) ZKI speciální fond nemovitostí investuje do nemovitostí včetně jejich příslušenství. 45 PEJŠEK, Vít. Součásti a příslušenství nemovitosti. Právní rádce [online]. 30. 8. 2007. [cit. 2012-1117]. Dostupné z WWW:

23

jeho oplocení nebo studna nacházející se na něm, příkladem příslušenství stavby je například garáž, přípojky na veřejné rozvodné sítě a kanalizace, skladové prostory nebo podzemní stavby.

3.2 Obecné vymezení a charakteristika investičních nástrojů Investování obecně umožňuje investovat do různých investičních nástrojů (instrumentů). Finanční teorie zpravidla investiční instrument vymezuje jako aktivum, které investorovi přináší nějaký nárok na budoucí příjem, a to ať už se jedná o příjem v podobě dividend, kupónových plateb, úroků, nebo o příjem v podobě kurzových zisků46. Dle Slovníku pojmů zveřejněného na internetových stránkách ČNB47 je to „aktivum, které slouží k rozmnožování bohatství“. Investiční nástroje pak lze dělit do dvou základních skupin na nástroje finanční a nástroje reálné. Finanční nástroje jsou přitom mnohem početnější a různorodější. Jsou charakteristické tím, že zpravidla nejsou hmotně vyjádřeny a obvykle mají pouze podobu určité finanční transakce mezi dvěma subjekty. K nejdůležitějším finančním instrumentům patří cenné papíry48 a finanční deriváty. Pro téma této diplomové práce však sehrávají klíčovou úlohu reálné instrumenty, protože právě do této kategorie investičních nástrojů patří i nemovitosti. Dále jsou mezi reálná aktiva řazeny i movité věci trvalé hodnoty jako jsou například drahé kovy, umělecké předměty nebo nerostné suroviny (tzv. komodity). Reálné investice bývají vázány buď na určité konkrétní činnosti nebo předměty hmotného charakteru49. Pro reálné nástroje je charakteristická jejich jedinečnost, protože každé jedno aktivum je zpravidla odlišné od dalších aktiv. Například u nemovitosti je její jedinečnost dána lokalitou, kde je nemovitost umístěna, jejím provedením a konstrukcí, stavem, vybavením, stářím nebo jejími minulými či současnými vlastníky. Jedinečnost (unikátnost) reálných instrumentů však zapříčiňuje, že provedení jejich analýzy je

46

VESELÁ, Jitka. Investování na kapitálových trzích. 2., rozšířené a aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2011. s. 227 47 Slovník pojmů. ČNB [online]. [cit. 2012-10-27]. Dostupné z WWW: 48 S výjimkou zbožových cenných papírů, kterými jsou např. skladištní listy, zemědělské skladní listy nebo konosamenty. 49 REJNUŠ, Oldřich. Cenné papíry a burzy. 1. vyd. Brno : Akademické nakladatelství CERM ®, s.r.o., 2009. s. 17

24

mnohem komplikovanější než v případě finančních instrumentů. V případě, že dochází k investování do reálných aktiv prostřednictvím fondů kolektivního investování, hovoříme obecně o fondech reálných aktiv. Podle Rejnuše50 se jedná o fondy vykazující nejvyšší zhodnocení především v dobách vysoké inflace. Za výhodu většiny reálných aktiv, včetně nemovitostí, je totiž mimo jiné považována tendence jejich vývojové míry růst v případě, že dochází k růstu inflace. Jejich další vlastností je jejich schopnost uchovávat si do jisté míry svou hodnotu i například v dobách válek nebo politických převratů, a tudíž je možné je považovat za možnost zajištění investora proti rizikám souvisejícím s politickou nestabilitou. Reálná aktiva však se sebou přináší i určité nevýhody spočívající ve vysokých transakčních nákladech souvisejících s nákupem a prodejem těchto aktiv, neexistencí likvidního a efektivního trhu, kolísavostí výnosové míry z reálných aktiv v krátkém období a v případě některých reálných aktiv i absencí pravidelných peněžních příjmů plynoucích z jejich držby. 51

3.3 Charakteristika nemovitostí jako investičních nástrojů Jak již bylo zkonstatováno výše, nemovitosti jsou řazeny mezi reálné instrumenty. Je pro ně charakteristická jedinečnost, typická pro většinu reálných aktiv, a mimo to se obecně vyznačují i vysokou nelikviditou, nepřemístitelností a nedělitelností. V porovnání s jinými investičními instrumenty mají zpravidla i vyšší cenu. Investování do nemovitosti, a to v jakékoliv podobě, je zároveň poměrně časově náročné a může trvat i několik měsíců, přičemž zprostředkovatelé si účtují vysoké poplatky za zprostředkování pořízení nemovitosti, tj. provedení investice. S investicemi do nemovitostí jsou neoddělitelně spojeny i poměrně vysoké náklady na jejich správu, údržbu a v neposlední řadě i pojištění. Nemovitosti totiž mohou, na rozdíl například od finančních nástrojů jako jsou akcie, podléhat procesům, které postupně snižují jejich hodnotu, jako například chátrání. Na druhé straně je pravdou, že právě péče o nemovitosti, včetně oprav a rekonstrukcí staveb nebo nové výstavby na pozemcích, může přinést jejich zhodnocení a zvýšení ceny, a to bez ohledu na stav trhu. Touto možností zhodnocení se nemovitosti liší od většiny investičních nástrojů, typicky 50

REJNUŠ, Oldřich. Cenné papíry a burzy. 1. vyd. Brno : Akademické nakladatelství CERM ®, s.r.o., 2009. s. 349 51 Absence pravidelných příjmů z držby reálného aktiva se však netýká nemovitostí, neboť nemovitosti mohou investorovi zajistit důchod v podobě nájmu.

25

například od cenných papírů, neboť umožňuje zvýšení hodnoty nemovitosti i například v dobách stagnace trhu. Nemovitosti jsou obecně považovány za méně rizikové investiční nástroje v porovnání s jinými aktivy. Aby určitá ekonomická operace byla považována za investiční, resp. mohla být označena jako investice, musí jít o operaci, která s sebou přináší určitý majetkový prospěch, který téměř vždy bývá doprovázen určitým podnikatelským rizikem.52 Tento majetkový prospěch, nazývaný výnos, tvoří veškeré příjmy získatelné z provedené investice. Nemovitosti nejsou výjimkou a investice do nich se rovněž vyznačují dosažením, resp. snahou o dosažení výnosů. Investice do nemovitosti může přinášet investorovi výnos buď tím, že nemovitost pronajímá a získává tak výnosy z tohoto pronájmu nebo tím, že nemovitost ve vhodné chvíli koupí a následně za výhodných podmínek prodá za vyšší cenu, než byla pořízena a získá tak výnos z jejího prodeje. Zároveň je možné kombinovat výnosy z pronájmu s výnosy z prodeje, a to v případě, že v mezidobí mezi koupí a prodejem nemovitosti investor nemovitost pronajímá. V mezidobí mezi koupí a prodejem nemovitosti rovněž může investor nemovitost zhodnotit například její rekonstrukcí a nemovitost tak následně prodat ještě výhodněji, než by ji prodával bez provedených úprav a oprav. Možností, jak si může investor zajistit výnos z nemovitostí, tedy existuje několik.

3.4 Podoby investování do nemovitostí Při výběru aktiv, do nichž bude investor investovat, je odborníky vždy doporučováno investici rozložit do několika druhů investičních nástrojů

a

nesoustřeďovat celou investici do jediného aktiva. Obecně je hodnoceno jako rozumné řešení rozložení investice tak, aby přibližně 10 % až 20 % portfolia investora tvořily nemovitosti. Odvážnější investoři si přitom mohou dovolit toto doporučované množství snížit na přibližně 5 % až 15 %, naopak konzervativnější se mohou uchýlit ještě k větší jistotě představované investicemi do nemovitostí, které budou tvořit 15 % až 35 % jejich portfolia. Takový postup při vytváření portfolia je však s ohledem na skutečnost, že nemovitosti jsou jedny z těch investičních nástrojů, které se vyznačují poměrně

52

BUDÍK, Josef. Finanční investování. 1. vydání. Praha : Vysoká škola finanční a správní, o.p.s., 2011. s. 18

26

vysokou cenou, velmi obtížné realizovat v případě jednotlivce, drobného investora, investujícího přímo. Investování do nemovitostí může mít buď formu již výše zmíněného přímého investování nebo investování nepřímého. Pod pojmem přímé investice do nemovitostí je chápán nákup a přímá držba rodinných domů, bytů, rekreačních objektů, nájemních bytů, administrativních nemovitostí, obchodních nemovitostí nebo pozemků53. Vedle uvedených vysokých nároků na množství peněžních prostředků potřebných k provedení přímé investice, a tudíž nabytí vlastnického práva ke konkrétní nemovitosti, mohou být překážkou pro přímé investování i časová náročnost pořízení nemovitosti a nezbytná součinnost se správními úřady, které mohou svým častokrát zdlouhavým postupem celý proces nabývání nemovitosti ještě prodloužit. Samotné vlastnictví nemovitosti se sebou nese ještě další nevýhodu, a to v podobě velice nízké likvidity, neboť zpeněžení nemovitosti jejím prodejem může trvat i několik měsíců. Protipólem přímého investování do nemovitosti je tedy investování nepřímé, které může mít například podobu investování do postupovaných cenných papírů krytých hypotékami nebo investování prostřednictvím fondů kolektivního investování. Nepřímé podoby investování do nemovitostí umožňují vyhnout se výše uvedeným nevýhodám přímého investování do nemovitostí54 a v případě investování prostřednictvím fondů kolektivního investování i využívat obecné výhody kolektivního investování, o nichž již bylo detailně pojednáno v podkapitole 2.2 Výhody a nevýhody kolektivního investování.

3.4.1 České fondy kolektivního investování investující do nemovitostí a zahraničí varianty Dle českého právního řádu mohou do nemovitostí investovat pouze dva druhy fondů kolektivního investování, a to již zmíněný speciální fond nemovitostí a speciální fond kvalifikovaných investorů. Bližší pozornost bude těmto dvěma fondům kolektivního investování věnována v kapitole 4. Speciální fond nemovitostí a v kapitole 5. Speciální fond kvalifikovaných investorů. 53

VESELÁ, Jitka. Investování na kapitálových trzích. 2., rozšířené a aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2011. s. 303 54 Zejména umožňují drobným investorům nedisponujícím velkým množstvím volných peněžních prostředků investovat i do takových nemovitostí, jejichž cena by jim neumožnila přímou investici a zároveň se investor nepotýká s nelikviditou nemovitosti.

27

V některých cizích zemích, kde je kolektivní investování podstatně rozvinutější, má delší historii a u investorů je oblíbenější, lze nalézt různé zajímavé druhy fondů investujících do nemovitostí. Oproti fondům investujícím do nemovitostí zakládaným podle českého práva představují některé tyto zahraniční fondy velmi zajímavou variantu a mohou do budoucna sloužit jako dobré vodítko a inspirace při zlepšování stavu české legislativy v oblasti kolektivního investování do nemovitostí. Za všechny je vhodné z evropských zemí upozornit zejména na lucemburskou a holandskou právní úpravu. Lucemburská legislativa v oblasti kolektivního investování je dlouhodobě velice vysoko ceněna a v Evropě považována za nejkvalitnější. Výhody lucemburské úpravy fondů se uplatňují i v oblasti investování do nemovitostí. Pro investování do nemovitostí je velmi oblíbeným druhem lucemburského fondu tzv. specializovaný investiční fond neboli SIF (z anglického Specialized Investment Fund) (dále jen „SIF“), zavedený v Lucembursku na začátku roku 2007. SIF je charakteristický zejména tím, že lucemburské předpisy nestanoví žádná omezení co do druhů aktiv, do nichž může investovat, a tudíž je vhodnou volbou i pro investice do nemovitostí. Rovněž lucemburské právo nestanoví žádné limity co do výše investic prováděných do jednotlivých aktiv a zároveň i administrativní zátěž kladena na tento druh fondu je podstatně nižší, než u jiných lucemburských fondů. Okruh investorů tohoto fondu je omezen na profesionální investory a dále jakékoliv subjekty, které do fondu vloží investici v minimální výši 125.000 EUR, čímž SIF není dostupný jakémukoliv drobnému investorovi. Uvedenými znaky je SIF do jisté míry podobný českému speciálnímu fondu kvalifikovaných investorů. SIF však může být, na rozdíl od českých fondů, u nichž je přípustná pouze právní forma podílového fondu nebo akciové společnosti v případě investičního fondu, založen v jedné z několika právních forem povolených příslušným lucemburským zákonem. Mezi tyto přípustné právní formy SIF patří například kromě société anonyme (tj. právní formy odpovídající české akciové společnosti) nebo société à responsabilité limité (tj. právní formy odpovídající české společnosti s ručením omezeným) i formy českému právnímu řádu v této době ještě neznámé. Těmi jsou například société d´investissement à capital variable (SICAV), což přibližně odpovídá české akciové společnosti, avšak s proměnným základním kapitálem nebo société en commandite par actions (SCA) odpovídající v zahraničí u fondů

28

oblíbené právní formě partnership limited by shares55, kterou by bylo možné přirovnat k právní formě vykazující jednak znaky komanditní společnosti a jednak znaky akciové společnosti. Nejzajímavější výhodu SIF však zcela jistě představuje osvobození tohoto fondu od povinnosti platit daně odpovídající dani z příjmů právnických osob. Rovněž dividendy vyplácené tímto fondem nepodléhají srážkové dani. Holandská právní úprava kolektivního investování má rovněž druh atraktivního fondu oprávněného investovat do nemovitostí. Je jím fond s holandským názvem Fiscale Beleggingsinstelling, zkráceně FBI, do anglického jazyka překládaný jako Fiscal Investment Company (dále jen „FBI“). Největší výhoda i u této entity spočívá v daňových zvýhodněních, neboť i když její příjmy podléhají dani z příjmů, sazba této daně činí 0 %56. Tato zákonná konstrukce zdanění FBI má mimo jiné za následek, že FBI má tak možnosti požívat výhody plynoucí zejména z mezinárodních smluv o zamezení dvojího zdanění uzavřených Holandskem. Další zajímavou zahraniční podobou nepřímého investování do nemovitostí představují tzv. nemovitostní investiční společnosti, v anglickém jazyce nazývané Real Estate Investment Trusts neboli REITs (dále jen „REITs“). Jde o právní formu podnikání založenou za účelem investování do nemovitostí nebo do s nemovitostmi souvisejících aktiv57. Úprava takových společností je zakotvena například ve Velké Británii, Francii i Německu, největší oblibě se však asi těší ve Spojených státech amerických, kde byly i poprvé založeny. Jejich velká výhoda je spatřována zejména v daňových zvýhodněních, neboť jejich příjmy bývají, v závislosti od konkrétní národní úpravy, zdaňovány buď nižší sazbou daně z příjmů, nebo jsou dokonce od takové daně osvobozeny úplně, jako je tomu například v Německu. Aby však mohly REITs požívat tato daňová zvýhodnění, musí splňovat určité podmínky. Podmínky založení a existence REITs jsou dané především národními legislativami, nicméně obecně lze u REITs 55

S touto právní formou, která je do českého jazyka někdy překládána jako „komanditní společnost na akcie“, se lze setkat, kromě lucemburské právní úpravy, i například v úpravě německé, polské nebo belgické. 56 Příslušný holandský fond však musí splňovat zákonem stanovené podmínky týkající se například jeho činnosti nebo rozdělování zisku. 57 Real Estate Investment Trust (REIT). Středoevropské centrum pro finance a management [online]. [cit. 2012-11-17]. Dostupné z WWW:
29

vymezit, že zpravidla mají povinnost nejméně 90 % svých zdanitelných příjmů každoročně vyplácet svým akcionářům ve formě dividend (což mimo jiné znamená, že na reinvestování může být určena pouze velice malá část zisku REITs, popřípadě žádná), alespoň 75 % jejich hrubého zisku musí mít původ ve zdrojích souvisejících s nemovitostmi a po prvním roku své existence musí mít nejméně 100 akcionářů. Z pohledu investora jde v případě REITs o investiční instrument zvláštního druhu, je totiž z ekonomického pohledu určitým hybridem mezi přímou investicí do nemovitostí a investicí na kapitálovém trhu58. V dlouhodobém časovém horizontu totiž investice do REITs připomíná spíš přímou investici do nemovitosti, v krátkodobém však nikoli. Nutno však dodat, že investování do nemovitostí prostřednictvím REITs představuje zejména z důvodu zmíněných daňových zvýhodnění velmi zajímavou alternativu k investování do nemovitostí prostřednictvím fondů kolektivního investování.

58

BREMME, Tereza. Realitní investiční instrument REIT. E15 [online]. 28. 5. 2007 [cit. 2012-10-22]. Dostupné z WWW:
30

4. Speciální fond nemovitostí Tato kapitola se zaměřuje na charakteristiku právní úpravy speciálního fondu nemovitostí, zhodnocení výhod a nevýhod tohoto druhu fondu a zároveň mapuje jednotlivé speciální fondy nemovitostí existující v současné době v ČR.

4.1 Obecná charakteristika právní úpravy speciálního fondu nemovitostí Současná právní úprava speciálního fondu nemovitostí v ČR je obsažena zejména v ustanoveních § 53 až § 53j ZKI. Jak již bylo konstatováno výše, speciální fondy nemovitostí jsou jedním ze čtyř druhů speciálních fondů kolektivního investování. Peněžní prostředky shromažďují od veřejnosti, nikoli pouze od vybraného okruhu investorů, jako je tomu u speciálního fondu kvalifikovaných investorů. Aktuální podoba jejich právní úpravy byla výrazně ovlivněna Novelou. Jedním z hlavních cílů Novely bylo odstranit určité vady do té doby účinné právní úpravy, které měly za následek faktickou nemožnost založit nemovitostní fondy, a vytvořit nový právní rámec pro vznik nemovitostních fondů, které by oživily nabídku finančních produktů pro veřejnost59. Jako vzor při koncipování této nové úpravy speciálního fondu nemovitostí zákonodárcům sloužila existující německá úprava nemovitostních fondů. Nevýhoda právní úpravy účinné do 25. května 2006 spočívala zejména ve stanovení minimální výše investice jednoho investora do speciálního fondu nemovitostí, přičemž ustanovení § 53 odst. 6 ZKI ve znění účinném do 25. května 2006 stanovovalo minimální výši investice na 2.000.000 Kč. Tento spodní limit investice jednoho investora byl Novelou odstraněn a v současné době ZKI nestanoví žádné povinnosti investora co do výše provedené investice. Novela rovněž přinesla přesnější vymezení předmětu investice tohoto fondu ustanovením, kterým stanovila, že fond investuje do nemovitostí včetně jejich příslušenství60, čímž byly odstraněny do té doby možné nejasnosti o tom, zda se nabývání nemovitostí tímto druhem fondů vztahuje právě i na jejich příslušenství nebo nikoliv.

59

PIHERA, Vlastimil; ŠEBESTOVÁ, Alena. Nová úprava kolektivního investování. Právní rozhledy. 2006, č. 14. s. 501 60 Srov. § 53 odst. 2 písm. a) ZKI.

31

Na druhé straně Novela přinesla i omezení pro speciální fond nemovitostí, a to především tím, že vymezila jedinou přípustnou formu tohoto druhu fondů, a to formu otevřeného podílového fondu. Z uvedeného vyplývá, že speciální fond nemovitostí lze v současné době založit pouze jako fond postrádající právní subjektivitu, a tudíž nezbytně vyžadující aktivitu ze strany investiční společnosti, která jej zakládá a obhospodařuje jeho majetek. Novela přinesla i další změnu, která spočívá v povinnosti speciálního fondu nemovitostí ustanovit nejméně tříčlenný výbor odborníků, jehož úlohou je zejména sledování hodnot nemovitostí v majetku fondu a účastí fondu na nemovitostních společnostech a dále pravidelné stanovování hodnoty nemovitostí v majetku fondu a hodnot účastí fondu na nemovitostních společnostech61. Novela pak mimo jiné zavedla i pravidla pro poskytování úvěrů a půjček fondem. Přijímání půjček resp. úvěrů fondem může mít velký význam pro zajištění externího financování investic fondu, což je zejména s ohledem na skutečnost, že nákup nemovitostí, jejich rekonstrukce, provozování a související činnosti jsou finančně poměrně náročné, velmi důležité. ZKI však v tomto ohledu stanoví určitá pravidla, od nichž se nelze odklonit, spočívající například v tom, že speciální fond nemovitostí smí přijmout úvěr nebo půjčku pouze do výše 20 % hodnoty svého majetku, pokud jejich splatnost nepřesahuje délku jednoho roku, popřípadě do výše 70 % hodnoty nabývané nemovitosti a 20 % hodnoty majetku fondu, pokud jde o úvěr zajištěný zástavním právem, který má být fondu poskytnut za účelem nabytí nové nemovitosti do majetku fondu nebo udržení nebo zlepšení jejího stavu. Dohromady přitom nemohou všechny přijaté půjčky a úvěry v souhrnu přesáhnout jednu polovinu hodnoty majetku příslušného fondu.

4.2 Investování speciálního fondu nemovitostí do nemovitostí a účastí na nemovitostních společnostech Dle § 53 odst. 2 ZKI platí, že speciální fond nemovitostí investuje buď do nemovitostí, a to včetně jejich příslušenství, nebo účastí v nemovitostních

61

Srov. § 53f odst. 1, 2 ZKI.

32

společnostech. V následujících dvou podkapitolách je podán detailnější popis obou možností.

4.2.1 Nabývání nemovitostí a nakládání s nimi ZKI umožňuje speciálnímu fondu nemovitostí investovat nejenom do nemovitostí nacházejících se na území ČR, ale i do nemovitostí na území jiných států, a to výlučně v případě, že jsou splněny podmínky stanovené § 53 odst. 6 ZKI. Mezi tyto podmínky patří například obsažení možnosti investovat do zahraničních nemovitostí ve statutu příslušného speciálního fondu nemovitostí nebo existence registru nemovitostí v takovém jiném státě. Účelem nabývání nemovitostí speciálním fondem nemovitostí může být jejich provozování nebo jejich další prodej. V obou uvedených případech však musí být prováděná aktivita (tj. provozování nemovitosti nebo její následný prodej) ve vztahu ke konkrétní nemovitosti způsobilá přinášet fondu určitý příjem resp. zvyšovat hodnotu jeho majetku. V případě provozování nemovitosti musí tato nemovitost přinášet pravidelný a dlouhodobý výnos a její cenu musí být možné stanovit výnosovou metodou62. Výnosová metoda oceňování nemovitostí spočívá dle § 2 odst. 1 písm. p) ZKI v „stanovení reálné hodnoty nemovitosti na základě udržitelného výnosu z nájemného po odečtení nákladů na správu nemovitosti a uvažovaného rizika ztráty z nájemného“. V případě dalšího prodeje nemovitosti je potom podmínkou, že předmětná nemovitost je způsobilá přinést svým prodejem zisk a její cenu musí být možné stanovit porovnávací metodou. Tato metoda oceňování vychází z komparace příslušné nemovitosti se stejnou (popř. obdobnou) nemovitostí a cenou sjednanou při jejím prodeji. Speciální fond nemovitostí je oprávněn nabývat nemovitosti jak originárně, tj. bez odvozování vlastnického práva od předchozího vlastníka, tak i derivativně, tj. z vůle přechozího vlastníka. Jako příklad originárního způsobu nabytí vlastnického práva k nemovitosti fondem je možné uvést nabytí vlastnického práva k nově zhotovené stavbě. V této souvislosti je vhodné připomenout názor ČNB vyjádřený v Úředním sdělení ČNB ze dne 12. ledna 200763, z kterého vyplývá, že speciální fondy nemovitostí 62

Srov. § 53 odst. 3 písm. a) ZKI. Jde o Úřední sdělení ČNB ze dne 12. ledna 2007 k některým otázkám kolektivního investování v souvislosti s novelou zákona o kolektivním investování č. 224/2006 Sb., které je dostupné na WWW: <www.cnb.cz/cs/legislativa/vestnik/2007/download/v_2007_ 03_20307540.pdf˃ 63

33

(a fondy kvalifikovaných investorů rovněž) mají právo nabývat vlastnické právo k stavbě její výstavbou a mohou tak zastávat pozici zadavatele stavby resp. pověřit osoby oprávněné provádět stavební činnost, aby stavbu pro fond provedly. Samotný fond však výstavbu nebo rekonstrukci budovy provést svou vlastní činností nemůže. Postrádá totiž oprávnění provádět stavby, jejich změny a odstraňování resp. nemá oprávnění k této vázané živnosti dle Živnostenského zákona, protože provádění těchto činností nespadá pod zákonem vymezený pojem kolektivního investování. Každá nemovitost, která se má stát součástí majetku speciálního fondu nemovitostí, musí být oceněna výnosovou nebo porovnávací metodou, a to dvěma nezávislými znalci, z nichž jeden je určen investiční společností obhospodařující příslušný speciální nemovitostní fond a druhý depozitářem fondu. Pokud má fond v úmyslu pořídit do svého majetku nemovitost zatíženou věcnými právy třetích osob, jako zástavním právem, právem odpovídajícím věcnému břemeni nebo věcným předkupním právem, popřípadě jinými užívacími právy třetích osob, je povinen předem získat souhlas svého depozitáře. V případě, že je nemovitost zatížena některým z výše uvedených práv třetích osob, s výjimkou práva zástavního, musí být pro její nabytí speciálním fondem nemovitostí dle § 53 odst. 5 ZKI navíc splněno, že takové oprávnění třetí osoby podstatně nesnižuje využitelnost dotčené nemovitosti. Účinná právní úprava do jisté míry omezuje nabývání nemovitostí speciálním fondem nemovitostí i tím, že stanoví maximální limit co do výše hodnoty nemovitosti pořizované do majetku fondu, a to tak, že hodnota nabývané nemovitosti nesmí v době nabytí převyšovat 20 % hodnoty majetku fondu. Na druhé straně, pokud dojde k porušení tohoto limitu, fond má k dispozici až tříletou lhůtu na uvedení situace do souladu se ZKI. Dále je ale důležité zmínit, že pro uvedený limit zákon zavádí uvolněnější režim pro období prvních tří let od udělení povolení ČNB k vytvoření fondu, přičemž fond si ve svém statutu sám stanoví maximální výši hodnoty pořizované nemovitosti v tomto počátečním tříletém období, která však i tak nesmí přesáhnout 60 % hodnoty majetku fondu.

34

I při nakládání s nemovitostmi tvořícími portfolio speciálního fondu nemovitostí je tento fond omezen určitými povinnostmi. Zástavní právo k vlastněné nemovitosti může fond zřídit pouze s cílem poskytnout zajištění přijatého úvěru, z jakýchkoliv jiných důvodů je jeho zřízení zákonem vyloučeno. Pro zatížení nemovitosti zástavním právem, právem odpovídajícím věcnému břemeni, předkupním právem nebo jiným užívacím právem má speciální fond nemovitostí povinnost obdržet předchozí souhlas depozitáře. Opět jako v případě nabývaní zatížených nemovitostí fondem musí platit, že v případě těchto zatížení, s výjimkou zástavního práva, nesmí být podstatně snížena využitelnost nemovitosti. Nemovitost v majetku fondu, kterou fond hodlá prodat, musí být podobně jako při jejím nabývání oceněna výnosovou nebo porovnávací metodou dvěma znalci, a to jedním určeným investiční společností spravující fond a druhým určeným depozitářem fondu. S ohledem na skutečnost, že speciální fond nemovitostí nemá právní subjektivitu, je zajímavé, jak je řešen zápis vlastnického práva k nemovitosti pořízené do majetku speciálního fondu nemovitostí na příslušném listu vlastnictví. V části A listu vlastnictví, kde jsou běžně uváděny údaje o osobách majících vlastnické právo k nemovitostem tam zapsaným, bývá v tomto případě zapsáno, že jde o vlastnické právo podílníků konkrétního podílového fondu a dále jsou vždy uváděny i základní údaje o subjektu, který obhospodařuje majetek dotčeného fondu, tj. o jeho investiční společnosti.

4.2.2 Nabývání účasti na nemovitostních společnostech Pokud jde o investování prostřednictvím nabývání účasti na nemovitostní společnosti, je nezbytné vymezit pojem nemovitostní společnosti. Nemovitostní společnost je definována v § 53c ZKI jako „akciová společnost, společnost s ručením omezeným nebo obdobná právnická osoba podle zahraničního práva, jejímž předmětem podnikání nebo činností je převážně nabývání nemovitostí včetně jejich příslušenství, provozování nemovitostí, úplatný převod vlastnického práva k nemovitostem, a to za účelem dosažení zisku.“ Z uvedené definice lze dovodit, že nejde o zvláštní samostatnou kategorii subjektů práva, ale o obchodní společnosti založené v souladu s českými obchodněprávními předpisy, které v případě, že kombinací své právní formy a činnosti naplní výše zmíněnou definici, budou zároveň spadat pod nemovitostní

35

společnosti dle ZKI, což znamená, že mohou být prostředkem pro nepřímé nabývání nemovitostí speciálními fondy nemovitostí. Zákon však přímo v definici nemovitostní společnosti nevymezuje vztah mezi nemovitostní společností a speciálním fondem nemovitostí, resp. nestanoví, že je to společnost, na níž má speciální nemovitostní fond účast a stanoví tak široký okruh všech existujících nebo v budoucnu vzniknuvších kapitálových obchodních společností, jejichž akcie nebo podíly mohou být potenciálním předmětem investice speciálního fondu nemovitostí. V této souvislosti se potom ukazuje trochu sporným výklad některých dalších ustanovení ZKI, zejména pak § 53d odst. 8 ZKI, podle kterého je potřebný předchozí souhlas depozitáře například pro změnu společenské smlouvy nemovitostní společnosti nebo pro uzavření smlouvy, na jejímž základě má být proveden vklad odpovídajícího věcného práva nemovitostní společnosti k určité nemovitosti do katastru nemovitostí. Při doslovném výkladu této povinnosti by tak mohlo být dosaženo závěru, že jakákoliv společnost splňující definici nemovitostní společnosti, byť by na ní neměl účast žádný speciální fond nemovitostí, by měla plnit povinnosti stanovené § 53d odst. 8 ZKI, což by zajisté významným způsobem ovlivňovalo

činnost

a

nabývání

vlastnického

nebo

jiného

věcného

práva

k nemovitostem těmito společnostmi. Při uplatnění širšího výkladu a zohlednění skutečnosti, že zmíněným depozitářem, který má k takovým úkonům udělit souhlas, může být pouze depozitář speciálního fondu nemovitostí, protože nemovitostní společnost depozitáře nemá, lze však dojít k logičtějšímu závěru, a to že se povinnosti nemovitostních společností uvedené v ZKI vztahují pouze na nemovitostní společnosti s účastí speciálního fondu nemovitostí, nikoli na veškeré obchodní společnosti spadající do definice nemovitostní společnosti. Tato možnost výkladu se jeví jako pravděpodobnější, a to jednak z toho důvodu, že praxe posledních let nevykazuje žádné problematické případy, kdy by například katastrální úřad požadoval po společnosti mající znaky nemovitostní společnosti souhlas depozitáře pro právní úkon, na jehož základě je navrhováno provedení vkladu vlastnického nebo jiného věcného práva do katastru nemovitostí ve prospěch této společnosti, zároveň by první z nastíněných výkladů mohl v praxi vést až k absurdním a prakticky neřešitelným situacím a přílišnému omezování jakýchkoli společností splňujících definici nemovitostní společnosti, což zajisté nebylo záměrem zákonodárce. Vzhledem k výše uvedenému však nutno podotknout, že ustanovení ZKI pojednávající o nemovitostní společnosti a

36

souvisejících povinnostech nelze zcela posoudit jako kvalitní výsledek práce legislativců. Aby mohl speciální fond nemovitostí nabýt účast na nemovitostní společnosti a tuto účast držet, musí být splněno ještě několik dalších podmínek, mezi které patří například výlučné investování nemovitostní společnosti do nemovitostí, přičemž tyto nemovitosti se mohou nacházet pouze ve státě, kde má nemovitostní společnost sídlo, nebo dále úplné splacení vkladů do základního kapitálu této společnosti, přičemž tato společnost může navíc přijímat pouze vklady peněžité. Zajímavou je i další podmínka vztahující se na nemovitostní společnost, dle které je vyloučena účast nemovitostní společnosti na jiné společnosti, tj. zákaz řetězení. Tento zákaz je však prolomen výjimkou dle § 53d odst. 2 ZKI, která za jistých specifických okolností umožňuje na časově omezenou dobu nabytí účasti nemovitostí společnosti na jiné další takové společnosti. Tato výjimka byla připuštěna s ohledem na skutečnost, že úplný zákaz nabývání

účasti

nemovitostní

společnosti

na

jiné

společnosti

znemožňuje

nemovitostním společnostem nabývat nemovitosti v majetku jiných společností fúzí, přičemž fúze společností za účelem nabytí vlastnického práva k nemovitostem nástupnickou společností jsou běžnou součástí obchodního života. Před nabytím účasti na konkrétní nemovitostní společnosti speciálním fondem nemovitostí vyžaduje ZKI splnění několika povinností, jako je například předložení zákonem stanovených dokumentů tomuto fondu64, obdržení ocenění zamýšlené účasti na předmětné nemovitostní společnosti nebo souhlasu depozitáře speciálního fondu nemovitostí s nabytím této účasti. Udělení předchozího souhlasu depozitáře je ostatně nutné obdržet i v některých dalších případech, jako je snížení, zvýšení nebo pozbytí účasti na nemovitostní společnosti nebo k nabytí nemovitosti do majetku nemovitostní společnosti. V době nabytí účasti na nemovitostní společnosti přitom tato účast speciálního fondu nemovitostí nesmí přesáhnout 30 % hodnoty jeho vlastního majetku.

64

Dle § 53d odst. 7 ZKI musí být speciálnímu fondu nemovitostí předloženy následující dokumenty: a) účetní závěrka nemovitostní společnosti ověřená auditorem; b) aktuální přehled majetku a závazků nemovitostní společnosti ověřený auditorem; a c) ocenění nemovitostí, které má nemovitostní společnost ve svém majetku.

37

4.3 Investování speciálního fondu nemovitostí do dalších aktiv a zajišťování likvidity Jak vyplývá ze samotného názvu tohoto druhu speciálního fondu kolektivního investování, primárně se speciální fond nemovitostí soustřeďuje na nabývání nemovitostí přímo, popřípadě nepřímo prostřednictvím účasti na nemovitostních společnostech. ZKI však ustanovením § 53j vylučuje, aby speciální nemovitostní fond vykonával pouze činnost spočívající v přímém nebo nepřímém investování do nemovitostí, neboť stanoví jeho povinnost investovat nejméně 20 % a nejvíce 49 % hodnoty jeho majetku do aktiv odlišných od nemovitostí65. Z důvodové zprávy k Novele vyplývá, že stanovení povinnosti dle § 53j ZKI bylo nezbytné z toho důvodu, že nemovitosti se vyznačují nízkou likvidností a jelikož má otevřený podílový fond povinnost odkupu podílových listů svých investorů, je zapotřebí, aby měl k dispozici minimální objem likvidního majetku. Horní limit 49 % byl zase stanoven za účelem zachování povahy fondu, jehož investice mají být orientovány na nemovitosti resp. nemovitostní společnosti.

4.4 Speciální fondy nemovitostí aktuálně existující v ČR V současné době působí na českém trhu pouze tři speciální fondy nemovitostí. Těmito fondy jsou Bridge nemovitostní otevřený podílový fond, FINESKO investiční společnost, a.s. (dále jen „Fond Bridge“), Conseq realitní, otevřený podílový fond, Conseq Funds investiční společnost, a.s. (dále jen „Fond Conseq“) a ČS nemovitostní fond, otevřený podílový fond REICO investiční společnosti České spořitelny, a.s. (dále jen „Fond ČS“), přičemž každý z uvedených fondů je obhospodařován jinou investiční společností.

65

Dle § 53j ZKI jde o následující aktiva: a) doplňkový likvidní majetek, tj. vklady, se kterými je možno volně nakládat, nebo termínované vklady se lhůtou splatnosti nejdéle 1 rok, pokud se jedná o vklady u banky, pobočky zahraniční banky nebo zahraniční banky, které dodržují pravidla obezřetnosti podle práva Evropské unie nebo pravidla, která ČNB považuje za rovnocenná; b) cenné papíry vydávané standardním fondem nebo otevřeným speciálním fondem cenných papírů nebo otevřeným speciálním fondem fondů; c) státní pokladniční poukázky a obdobné zahraniční cenné papíry; d) dluhopisy a obdobné zahraniční cenné papíry, které jsou přijaty k obchodování na evropském regulovaném trhu nebo v mnohostranném obchodním systému provozovatele se sídlem v členském státě Evropské unie, nebo na trhu obdobném regulovanému trhu se sídlem ve státě, který není členským státem Evropské unie, nebo se s nimi obchoduje na trhu obdobném regulovanému trhu se sídlem ve státě, který není členským státem Evropské unie, jestliže tyto trhy jsou uvedeny v seznamu zahraničních trhů obdobných regulovanému trhu se sídlem ve státě, který není členským státem Evropské unie, vedeném ČNB, a mají zbytkovou dobu splatnosti nejdéle 3 roky; a e) poukázky ČNB a obdobné zahraničních cenných papíry.

38

4.4.1 Fond Bridge Tento speciální fond nemovitostí byl založen v dubnu 2009, je obhospodařován investiční společností FINESKO investiční společnost, a.s. a jeho depozitářem je Česká spořitelna, a.s. Investor má možnost provést investici do tohoto fondu s minimální první investicí ve výši 1.000 Kč, přičemž každý následující vklad stejného investora resp. podílníka musí činit nejméně 500 Kč. Výnosy z tohoto fondu se průměrně pohybují mezi 5 % až 7 % ročně a jsou zajišťovány z příjmů z pronájmu nemovitostí vlastněných tímto fondem. Fond Bridge investuje pouze do nemovitostí nacházejících se na území ČR, mezi kterými dominují zejména administrativní budovy, výrobní haly určené pro strojírenství nebo sklady. Dle informací uvedených na internetových stránkách tohoto fondu66 tvořily ke dni 31. srpna 2012 nemovitosti oceněné v hodnotě 80.785.318 Kč až necelých 78 % majetku fondu. Vlastní kapitál fondu je však poměrně nízký a někdy jeho výše sotva dosahuje minimální výši vlastního kapitálu předepsanou ZKI67, která činí 50.000.000 Kč. Tomu odpovídá i menší velikost nemovitostí, do nichž investuje.68

4.4.2 Fond Conseq Fond Conseq je starší než Fond Bridge a byl založen již v lednu 2008. Tento fond obhospodařuje investiční společnost Conseq Funds investiční společnost, a.s. a jeho depozitářem je UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Minimální hodnota investice, za kterou mohou být vydány podílové listy tohoto fondu, je jeho statutem stanovena na 100.000 Kč pro první nákup a 10.000 Kč pro každý další nákup. Tím je tento fond výrazně odlišný od zbývajících dvou speciálních nemovitostních fondů, neboť u nich se výše minimální investice pohybuje v řádech stovek korun, ne desetitisíců. Od doby založení fondu se ceny jeho podílových listů vyvíjejí vzestupně, s výjimkou období druhé poloviny roku 2009, kdy ceny jeho podílových listů výrazně klesaly. Ke dni 30. června 2012 činil vlastní kapitál tohoto fondu téměř 145.000.000 Kč, což činí například oproti Fondu Bridge poměrně velký rozdíl. Na druhou stranu je potřeba uvést, že jeho průměrný výnos činí přibližně 3 % ročně, čímž může být pro potenciálního investora méně zajímavý než například výše popsaný Fond Bridge. 66

Příslušné informace jsou dostupné na WWW: 67 Srov. § 70 odst. 2 ZKI. 68 MAŠEK, František. Nemovitostní fond: jak investovat do realit, i když na ně nemáte. Peníze.cz [online]. 20. 5. 2011 [cit. 2012-10-17]. Dostupné z WWW:

39

4.4.3 Fond ČS Tento speciální nemovitostní fond je nejstarší z existujících speciálních fondů nemovitostí, byl založen již v únoru roku 2007. Jak vyplývá již z jeho názvu, jde o fond založený a obhospodařovaný investiční společností REICO investiční společnost České spořitelny, a.s. Činnost depozitáře pro něj vykonává Česká spořitelna, a.s. Tento fond je z uvedených tří nejenom nejstarší, ale i největší, jelikož objem jeho vlastního kapitálu činil ke dni 31. srpna 2012 1,89 miliardy Kč. Tomuto objemu majetku odpovídají i nemovitosti, do nichž fond investuje, neboť jde převážně o logistické areály, obchodní centra a administrativní budovy s pronajímatelnou plochou prostor v řádech tisíců metrů čtverečních. Očekávané zhodnocení investic do tohoto fondu na rok 2012 je odhadováno na přibližně 3 % až 3,5 % ročně, čímž se výnosy tohoto fondu blíží spíš výnosům Fondu Conseq a Fond Bridge tak z hlediska ročních výnosů zůstává nejzajímavějším pro investory. Fond ČS je dle svého statutu oprávněn investovat do nemovitostí v ČR, ve státech se zastoupením Erste Bank AG a ve státech, které jsou členy OECD. Pokud jde o minimální investici do tohoto fondu, její výše činí pouhých 100 Kč, čímž je tento fond z hlediska nutné prvotní investice do fondu vhodný ještě pro širší okruh investorů než předcházející dva fondy, neboť finanční nároky na tuto investici jsou opravdu nízké a může si je dovolit téměř jakýkoliv drobný investor. Všechny tři výše uvedené speciální fondy nemovitostí účtují svým investorům (podílníkům) vstupní poplatky pohybující se v průměru kolem 3 % procent prováděné investice, přičemž nejnižší sazby vstupních poplatků poskytuje Fond ČS, nejvyšší naopak Fond Bridge. Výstupní poplatky jsou součástí sazebníku Fondu Bridge a Fondu Conseq, naopak Fond ČS výstupní poplatky v roku 2010 zrušil a od té doby je opětovně nezavedl. U všech tří fondů se dále můžeme setkat se shodným přístupem k investování do nemovitostí v tom, že všechny doporučují svým potenciálním investorům dodržet tzv. investiční horizont v délce trvání minimálně 5 let, tj. ponechat vložené prostředky ve fondu nejméně po tuto dobu, aby provedená investice měla opravdu význam a mohla přinést očekávané výsledky.

40

4.5 Výhody a nevýhody speciálního fondu nemovitostí Vycházejíc z účinné právní úpravy stanovující podmínky pro zakládání speciálních fondů nemovitostí, jejich fungování a investování je možné vymezit několik výhod a nevýhod těchto fondů. Za výhody speciálních fondů nemovitostí lze považovat: (a)

absenci zákonem stanovené minimální výše investice jednoho investora;

(b)

přístupnost fondu všem investorům, bez ohledu na jejich povahu nebo

zkušenosti s investováním a obchodováním s cennými papíry; (c)

osvobození od povinnosti platit daň z výnosů z investice do podílových listů pro

investory, kterými jsou fyzické osoby, které podílové listy nevložily do svého obchodního majetku, pokud tyto podílové listy vlastní alespoň po dobu 6 měsíců; (d)

příjmy fondů podléhají snížené sazbě daně z příjmů právnických osob ve výši 5

%69; a (e)

možnost investora požádat investiční společnost o odkoupení jeho podílových

listů v případě, že přestane mít zájem na držení podílových listů příslušného speciálního fondu nemovitostí. Za nevýhody speciálních fondů nemovitostí lze považovat: (a)

jedinou přípustnou formu těchto fondů, tj. otevřeného podílového fondu;

(b)

maximální limity týkající se hodnoty nemovitosti nebo účasti na nemovitostní společnosti nabývané fondem;

(c)

nezbytnou aktivitu ze strany investiční společnosti po celou dobu existence fondu,

včetně

povinnosti

platit

investiční

společnosti

poplatky

za

obhospodařování; (d)

podmiňování mnohých právních úkonů činěných fondem předchozím souhlasem depozitáře;

(e)

poměrně přísná pravidla související s nabýváním nemovitostí a účasti na nemovitostní společnosti;

69

Tato výhoda může být považována i za nevýhodu v porovnání s některými zahraničními úpravami stanovujícími osvobození od daně z příjmů pro fondy nebo zdanění sazbou 0 %.

41

(f)

povinnost těchto fondů dodržovat zákonem stanovené podmínky a limity pro přijímání úvěrů nebo půjček;

(g)

povinnost ustanovit výbor odborníků dle § 53f ZKI; a

(h)

povinnost investovat zákonem stanovenou část svého majetku do jiných aktiv než jsou nemovitosti za účelem zajištění likvidity.

Důsledkem výše uvedených nevýhod speciálního fondu nemovitostí spočívajícím především v jejich přísné regulaci a dohledu je i další skutečnost, kterou lze považovat za nevýhodu pro potenciální investory, a to nízký počet speciálních fondů nemovitostí dostupných na trhu. S ohledem na skutečnost, že do nemovitostí lze v současnosti v ČR investovat prostřednictvím fondů kolektivního investování pouze za využití speciálního fondu nemovitostí nebo speciálního fondu kvalifikovaných investorů, přičemž speciální fond kvalifikovaných investorů je určen pouze zákonem vymezenému okruhu investorů70, lze říci, že běžný drobný investor s omezenými volnými peněžními prostředky pro investování nemá v případě zájmu o investování do nemovitostí prostřednictvím fondů kolektivního investování jinou možnost volby než investovat do některého ze speciálních fondů nemovitostí. Vzhledem k zmíněným nevýhodám těchto fondů však lze zkonstatovat, že tyto možnosti jsou pro investora značně omezené, zejména s ohledem na již zmíněné malé množství těchto fondů. Od poloviny roku 2009 nebyl založen žádný nový speciální fond nemovitostí, který by nabídku těchto fondů rozšířil a pomohl by zvednout konkurenční boj mezi již existujícími a novými speciálními fondy nemovitostí.

70

O vymezení okruhu investorů, jimž je umožněno investovat do speciálního fondu kvalifikovaných investorů, je pojednáno v kapitole 5. Speciální fond kvalifikovaných investorů této diplomové práce.

42

5. Speciální fond kvalifikovaných investorů Pátá kapitola této diplomové práce je věnována právní úpravě speciálních fondů kvalifikovaných investorů, dále se zabývá způsoby, kterými mohou tyto fondy nabývat do svého majetku nemovitosti a závěr je podobně jako v předešlé kapitole věnován shrnutí výhod a nevýhod těchto fondů.

5.1

Obecná

charakteristika

právní

úpravy

speciálního

fondu

kvalifikovaných investorů Druhým a zároveň posledním z fondů kolektivního investování oprávněných investovat do nemovitostí dle české právní úpravy je speciální fond kvalifikovaných investorů. Tento druh speciálního fondu byl zaveden Novelou, tudíž jej lze v ČR založit od 26. května 2006. Začleněním úpravy tohoto fondu došlo zároveň k zrušení několika druhů do té doby existujících speciálních fondů, a to speciálního fondu derivátů, speciálního fondu zvláštního majetku, speciálního fondu smíšeného a speciálního fondu rizikového kapitálu. Speciální fond kvalifikovaných investorů úpravu těchto čtyř fondů nahradil. Jak již bylo poznamenáno výše, tento fond podléhá menší míře regulace a dohledu ze strany ČNB než ostatní fondy upravené ZKI. Speciální fond kvalifikovaných investorů může, na rozdíl například od standardních fondů nebo speciálního fondu nemovitostí, mít jakoukoli z právních forem přípustných pro fondy kolektivního investování, což znamená, že může mít právní formu akciové společnosti nebo podílového fondu, a to jak uzavřeného, tak i otevřeného. Volba jedné z uvedených právních forem tohoto fondu závisí pouze na vůli jeho zakladatele. Aktuálně vystupují na českém trhu jak speciální fondy kvalifikovaných investorů investující do nemovitostí ve formě otevřených podílových fondů71, tak i ve formě uzavřených podílových fondů72

71

Takovým fondem je například Otevřený podílový fond AMISTA ČESKÝ POZEMKOVÝ FOND obhospodařovaný investiční společností AMISTA, investiční společnost, a. s. 72 Takovým fondem je J&T OSTRAVICE ACTIVE LIFE uzavřený podílový fond, J&T INVESTIČNÍ SPOLEČNOST, a. s.

43

a investičních fondů73. Většina speciálních fondů kvalifikovaných investorů založených dle českého práva má přitom formu investičního fondu. Možnost založit speciální fond kvalifikovaných investorů i ve formě samostatné právnické osoby, tj. akciové společnosti, která tedy nebude vyžadovat založení a ani další spolupráci s investiční společností a podléhá menší regulaci a dohledu, budí výrazný zájem u subjektů, jakými jsou například developeři nebo společnosti nakupující nemovitosti za účelem jejich dlouhodobého pronájmu, které se snaží využít zejména daňové výhody vztahující se na fondy kolektivního investování. Takové subjekty zpravidla nemají zájem na tom, aby vytvářely pro kvalifikované investory možnost investic do nemovitostí, důležitá je pro ně daňová optimalizace. Svou povahou pak tyto fondy spíš připomínají obchodní společnosti74 než fondy kolektivního investování. V poslední době je však čím dál víc vznášena kritika, že speciální fondy kvalifikovaných investorů bývají využívány na daňovou optimalizaci a v návrzích některých zákonů již lze sledovat přijímání určitých opatření směřujících k omezení tohoto trendu. Tato problematika bude zmíněna i v následujících kapitolách této diplomové práce. ZKI nelimituje zaměření investic speciálního fondu kvalifikovaných investorů. Vymezení aktiv, do nichž bude tento fond investovat, je součástí statutu fondu. Zakladatel tedy určí sám, do čeho75 a v jakém množství76 bude fond investovat. Může tak určit, že bude investovat do cenných papírů, derivátů, uměleckých děl, drahých kovů nebo jiných aktiv, včetně nemovitostí. Je však potřeba zmínit, že i když je pouze na obsahu statutu fondu kvalifikovaných investorů, aby vymezoval druh majetku, do něhož bude investováno, a vymezil limity pro diversifikaci rizika, pořád jde o kolektivní investování, tedy druh podnikání charakteristický, mimo jiné, investováním na principu rozložení rizika. Volnost při stanovování limitů pro rozptýlení rizika ve statutu fondu tak zřejmě nemůže být absolutní, protože v takovém případě by mohlo docházet k situacím, kdy by si speciální fond kvalifikovaných investorů mohl stanovit možnost 73

Takovým fondem je například CFQI uzavřený investiční fond, a. s., který svůj majetek obhospodařuje sám nebo REALMO uzavřený investiční fond, a. s., obhospodařovaný investiční společností AVANT Fund Management investiční společnost, a.s. 74 Například velmi malým počtem investorů nebo jejich strategii a fungováním na trhu. 75 Dle § 53 odst. 2 písm. d) ZKI statut speciálního fondu kvalifikovaných investorů stanoví druhy majetku, do kterého investuje speciální fond kvalifikovaných investorů. 76 Dle § 53 odst. 2 písm. e) ZKI statut speciálního fondu kvalifikovaných investorů stanoví limity pro rozložení rizika.

44

investovat veškerý svůj majetek pouze do jediného aktiva77, čímž by nebyl dodržen jeden ze základních atributů kolektivního investování. Již z názvu tohoto druhu speciálního fondu je zřejmé, že investorem speciálního fondu kvalifikovaných investorů nemůže být kdokoliv, ale pouze tzv. kvalifikovaní investoři, kteří jsou někdy označovaní i jako investoři sofistikovaní. Do doby, než Novela nabyla účinnosti, sice ZKI upravoval některé fondy kolektivního investování takovým způsobem, že tyto fondy nebyly bez omezení přístupné celé veřejnosti, tj. jakémukoliv investorovi bez rozdílu, a to z důvodu stanovení výše minimální investice do takových fondů78. Zákon však na druhou stranu podroboval i tyto fondy regulatorním požadavkům srovnatelným s ostatními fondy kolektivního investování.79 Novelou a zavedením speciálního fondu kvalifikovaných investorů tak byla vnesena do českého právního prostředí úplně nová možnost investovat do fondu, který sice není určen široké veřejnosti a soustřeďuje se pouze na okruh investorů zkušenějších v oblasti investic, na druhé straně přináší takovým investorům možnost vložit své peníze do různorodějších a i rizikovějších aktiv, které mohou přinášet vyšší výnosy. Zároveň nižší míra regulace a dohledu ze strany ČNB se jeví jako atraktivní a vzbuzuje zájem u potenciálních zakladatelů takových fondů. ZKI v účinném znění vymezuje okruh kvalifikovaných investorů, tj. osob oprávněných investovat do speciálního fondu kvalifikovaných investorů, taxativně v § 56 odst. 180. Jde převážně o regulované subjekty, u nichž se vzhledem

k jimi

vykonávané

činnosti

předpokládá

dostatečná

zkušenost

v

oblasti investování a obchodování s cennými papíry. Nicméně, díky ustanovení § 56 odst. 1 písm. q) ZKI může akcie nebo podílové listy vydané speciálním fondem kvalifikovaných investorů nabýt kdokoli, kdo prohlásí v písemné formě, že má 77

Například do jediné nemovitosti. Takovým fondem byl do 25. května 2006 například i speciální fond nemovitostí. Investice do něj byla stanovena v minimální výši 2.000.000 Kč na jednoho investora. 79 PIHERA, Vlastimil; ŠEBESTOVÁ, Alena. Nová úprava kolektivního investování. Právní rozhledy. 2006, č. 14. s. 503 80 Z ustanovení § 56 odst. 1 ZKI vyplývá, že cenné papíry vydávané fondem kvalifikovaných investorů může smluvně nabývat a) banka; b) spořitelní a úvěrní družstvo; c) obchodník s cennými papíry; d) investiční společnost do svého majetku; e) investiční společnost do majetku v podílovém fondu, který obhospodařuje, pokud ZKI nestanoví jinak; f) investiční fond; g) penzijní fond; h) penzijní společnost; i) pojišťovna; j) zajišťovna; k) zahraniční osoba odpovídající některé z osob uvedených v písmenech a) až j); l) osoba, která neposkytuje investiční služby ani není bankou a jejíž rozhodující činností je nabývání účastí na jiných právnických osobách nebo výkon některé činnosti bank; m) stát nebo členský stát federace; n) centrální banka; o) Evropská centrální banka; p) mezinárodní finanční instituce; nebo q) právnická nebo fyzická osoba, která písemně prohlásí, že má zkušenosti s obchodováním s cennými papíry. 78

45

zkušenosti s obchodováním s cennými papíry. Právní předpisy však nestanoví, že by měla fyzická nebo právnická osoba činící takové prohlášení nějak tuto zkušenost s obchodováním s cennými papíry doložit. Lze tedy říci, že do kategorie kvalifikovaných investorů může spadat vlastně každý, kdo písemně prohlásí, že má zkušenosti s obchodováním s cennými papíry. Aby byla určitá osoba oprávněna investovat do fondu kvalifikovaných investorů, musí vedle podmínky, že spadá do kategorie kvalifikovaných investorů ve smyslu ZKI, splnit kumulativně ještě jednu podmínku, a to vložit do vybraného speciálního fondu kvalifikovaných investorů vstupní investici v minimální výši 1.000.000 Kč81. Zatímco statut speciálního fondu kvalifikovaných investorů nemůže snížit povinnost minimální vstupní investice pod tuto zákonem stanovenou dolní hranici, může omezit okruh osob oprávněných nabývat jeho akcie nebo podílové listy oproti vymezení tohoto okruhu v § 56 odst. 1 ZKI. V praxi se tak může například stát, že statutem fondu kvalifikovaných investorů bude stanoveno, že vstupní investice jednoho investora do fondu musí činit nejméně 2.000.000 Kč a zároveň že investory tohoto fondu mohou být pouze banky se sídlem v ČR. K investorům speciálního fondu kvalifikovaných investorů se váže ještě jedna zákonná podmínka, a to stanovení minimálního a maximálního počtu investorů fondu. Speciální fond kvalifikovaných investorů musí mít alespoň dva akcionáře nebo podílníky v závislosti na právní formě fondu, jejich počet však nesmí být vyšší než 10082. Pokud dojde k překročení tohoto maximálního počtu investorů, fond o tom musí neprodleně podat zprávu ČNB a požádat ji o povolení k překročení zákonem stanovené hranice. Uvedený horní limit počtu investorů tohoto fondu zřejmě souvisí se snahou umožnit investování do těchto fondů omezenému okruhu osob. V souvislosti s převodem cenných papírů vydávaných speciálním fondem kvalifikovaných investorů, tedy akcií nebo podílových listů, ZKI stanoví v § 56 odst. 2 písm. b) podmínku, že fond musí ve svém statutu podmínit převoditelnost těchto 81

ZKI umožňuje provést tuto minimální vstupní investici i v jiné měně než v českých korunách, její výše však musí i v takovém případě odpovídat 1.000.000 Kč. 82 ČNB však může povolit výjimku pro překročení této horní hranice počtu akcionářů nebo podílníků speciálního fondu kvalifikovaných investorů.

46

cenných papírů souhlasem fondu. Převoditelnost akcií (případně podílových listů u fondu podílového) fondu kvalifikovaných investorů je vždy podmíněna souhlasem fondu; fond tak má celou dobu své existence absolutní kontrolu nad tím, kdo se stane jeho investorem.83 Určitou výhodou speciálního fondu kvalifikovaných investorů je i jeho zákonem neomezená možnost přijímat úvěry a půjčky v případech a za podmínek stanovených statutem fondu. Speciální fond kvalifikovaných investorů si tak sám stanoví, zda, za jakých podmínek a v jakých limitech může přijímat a zároveň i poskytovat půjčky nebo úvěry. Pokud jde o již zmiňovanou menší míru kontroly speciálních fondů kvalifikovaných investorů, je potřeba zmínit přípustnost omezení kontroly těchto fondů ze strany jejich depozitářů. Depozitář fondu kolektivního investování vykonává ve vztahu k fondu činnosti vymezené v § 21 odst. 1 ZKI, mezi které patří například zajišťování úschovy majetku fondu kolektivního investování, evidence pohybu veškerých peněžních prostředků fondu, nebo kontrola, zda výnos z majetku fondu je používán v souladu se ZKI a statutem fondu. Speciální fondy kvalifikovaných investorů však mohou některé z těchto povinností84 depozitáře, které spočívají zejména v kontrole fondu, omezit nebo dokonce vyloučit v depozitářské smlouvě. Předpokladem provedení takových omezení nebo vyloučení je však jejich uvedení ve statutu fondu. Případné omezení nebo vyloučení povinností depozitáře má pak mimo jiné dopad na rozsah odpovědnosti depozitáře za škodu, protože ten bude do budoucna odpovědný jen v rozsahu, v jakém nebyly jeho povinnosti omezeny nebo vyloučeny v depozitářské smlouvě. Jinak řečeno, depozitář nebude zodpovědný za škody vzniklé investiční společnosti, akcionářům nebo podílníkům fondu kolektivního investování v důsledku

83

SUCHÝ, Petr; ŠANDERA, Martin; VLČKOVÁ, Jana. Některé otázky spojené s fondy kvalifikovaných investorů. Bankovnictví [online]. [cit. 2012-11-17]. Dostupné z WWW:
47

skutečnosti/jednání, které nebyl povinen kontrolovat.85 Speciální fond kvalifikovaných investorů má v každém případě možnost se ze své vlastní vůle od některých kontrolních činností depozitáře stanovených ZKI v depozitářské smlouvě odchýlit. Tím si může zajistit ještě menší míru kontroly, než jaká pro něj vyplývá přímo ze zákona. Speciální fondy kvalifikovaných investorů mají určité výhody i v oblasti plnění informačních povinností fondů kolektivního investování. Lze zmínit, že tyto fondy například nemají povinnost vypracovávat pololetní zprávu, zatímco ostatní fondy tuto povinnost mají. Další odchylkou od ostatních fondů například je, že změna statutu speciálního fondu kvalifikovaných investorů nepodléhá předchozímu schválení ČNB86.

5.2 Investování speciálního fondu kvalifikovaných investorů do nemovitostí Speciální fond kvalifikovaných investorů může investovat do nemovitostí, pokud tak stanoví ve svém statutu. Je přitom rovněž oprávněný, pokud je tak upraveno v jeho statutu, nabývat nemovitosti i nepřímo, a to prostřednictvím účasti na nemovitostních společnostech. Zatímco speciální fondy nemovitostí mohou investovat do nemovitostí přímo nebo nepřímo prostřednictvím nemovitostních společností za přesně stanovených podmínek (§ 53 a násl. ZKI), speciální fondy kvalifikovaných investorů taková pravidla určená nemají (§ 56 a násl.).87 Na rozdíl od speciálního fondu nemovitostí tak speciální fond kvalifikovaných investorů nemusí plnit povinnosti stanovené pro první zmíněný fond. Zejména tedy není dle zákona povinen mít předchozí souhlas svého depozitáře pro nakládání s nemovitostmi náležejícími do jeho majetku nebo zajistit ocenění nemovitosti, jež má v úmyslu prodat nebo koupit dvěma nezávislými znalci. Pravidla pro nakládání s majetkem fondu si stanoví fond sám ve svém statutu88. Rovněž se na něj nevztahují omezení týkající se například zákazu řetězení nemovitostních společností v případech, kdy nejsou splněny podmínky dle § 85

ŠEBESTOVÁ, Alena. K omezení činnosti depozitáře speciálního fondu kvalifikovaných investorů po novele zákona o kolektivním investování č. 230/2009 Sb. ČNB [online]. 25. 9. 2009. [cit. 2012-11-17]. Dostupné z WWW:
48

53d odst. 2 ZKI nebo povinnost nechat ocenit účast fondu na nemovitostní společnosti před jejím nabytím. Absence všech uvedených a i dalších povinností, které musí ve vztahu k nemovitostem nebo nemovitostním společnostem plnit speciální fond nemovitostí, u speciálního fondu kvalifikovaných investorů má za následek nižší náklady spojené s investováním fondu a rovněž nižší administrativní a organizační zátěž pro fond. Z povahy právní úpravy investování speciálního fondu kvalifikovaných investorů však nic nebrání tomu, aby fond takové povinnosti nebo omezení ve svém statutu dobrovolně zavedl. Pro speciální fond kvalifikovaných investorů rovněž ZKI ani jiný právní předpis nestanoví, na rozdíl od speciálního fondu nemovitostí, povinnost investovat alespoň část svého majetku do jiných aktiv než nemovitostí. V této souvislosti se však nabízí zamyšlení nad tím, zda je absence takové povinnosti ve vztahu k speciálním fondům kvalifikovaných investorů majícím formu otevřeného podílového fondu, které investují do nemovitostí, opravdu výhodou. Speciální fond kvalifikovaných investorů ve formě otevřeného podílového fondu má povinnost odkupovat podílové listy svých podílníků na požádání stejně jako speciální fond nemovitostí a za tímto účelem je vhodné, aby byl majetek fondu tvořen i dostatečným množstvím likvidních prostředků pro možnost odkoupení těchto podílových listů. Přitom volnější režim pro stanovení lhůty pro odkoupení podílových listů svých podílníků až v trvání 6 měsíců se vztahuje jak na speciální fondy nemovitostí, tak i speciální fondy kvalifikovaných investorů. Výchozí podmínky jsou tedy, jak se zdá, pro oba druhy fondů stejné. Lze se však domnívat, že s ohledem na nižší míru regulace speciálních fondů kvalifikovaných investorů a nižší míru ochrany jejich investorů je absence takové povinnosti pochopitelná, zejména s ohledem na snahu zatěžovat speciální fondy kvalifikovaných investorů povinnostmi v menším rozsahu než ostatní fondy kolektivního investování.

5.2.1 Způsoby nabývání nemovitostí do majetku speciálního fondu kvalifikovaných investorů Vedle koupě, která je obecně nejčastějším způsobem nabývání vlastnického práva k nemovitostem, je současnou právní úpravou umožněno speciálním fondům kvalifikovaných investorů, aby nemovitosti nabyly i jinými způsoby, které jsou oproti běžné koupi výhodnější zejména z důvodu jejich podstatně nižšího daňového zatížení.

49

Jedním z těchto způsobů je nabytí nemovitosti do majetku fondu vkladem nemovitosti jako nepeněžitého vkladu do základního kapitálu fondu. Specifikem speciálního fondu kvalifikovaných investorů totiž je, že do jeho základního kapitálu lze vkládat nejen peněžité, ale i nepeněžité vklady.89 Nepeněžité vklady představují zejména v případě nemovitostí ideální způsob, jakým může být předmětný majetek do fondu převeden, aniž by docházelo k negativním daňovým dopadům v podobě daně z převodu nemovitostí a daně z příjmů v případě zisku z prodeje.90 K osvobození od daně z převodu nemovitostí však nutno podotknout, že se u nepeněžitých vkladů ve formě nemovitostí neuplatní, pokud ve lhůtě pěti let od uskutečnění vkladu do fondu zanikne účast příslušné osoby, která nemovitost do základního kapitálu fondu vložila, s výjimkou případů zániku účasti způsobeného úmrtím takové osoby nebo například zániku účasti za trvání konkursu. I u nepeněžitých vkladů vkládaných do speciálního fondu kvalifikovaných investorů musí být přitom dodrženo obecné kritérium vyplývající z § 59 odst. 2 Obchodního zákoníku, dle kterého může být „nepeněžitým vkladem jen majetek, jehož hospodářská hodnota je zjistitelná a který může společnost hospodářsky využít ve vztahu k předmětu podnikání“. Pokud je speciální fond kvalifikovaných investorů oprávněn dle svého statutu investovat do nemovitostí a lze zjistit hospodářskou hodnotu konkrétní nemovitosti, potom by měl být nepeněžitý vklad v podobě nemovitosti splňující případné specifické požadavky statutu fondu slučitelný s podmínkou vyplývající z Obchodního zákoníku. Další způsoby, kterými lze nemovitosti nabýt do majetku speciálního fondu kvalifikovaných investorů, lze podřadit pod tzv. přeměny. První z nich představuje institut převzetí jmění neboli převodu jmění obchodní společnosti na fond ve formě investičního fondu jako jejího většinového společníka, a to za předpokladu, že taková společnost nemovitosti vlastní. Převod jmění obchodní společnosti na fond se řídí příslušnými ustanoveními zákona č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev, ve znění pozdějších předpisů a probíhá 89

Srov. § 64 odst. 1 písm. g) ZKI. SUCHÝ, Petr; ŠANDERA, Martin; VLČKOVÁ, Jana. Některé otázky spojené s fondy kvalifikovaných investorů. Bankovnictví [online]. [cit. 2012-11-17]. Dostupné z WWW:
50

na základě projektu převodu jmění na společníka. Podle uvedeného zákona musí vklad fondu v příslušné obchodní společnosti mající například formu společnosti s ručením omezeným, jejíž jmění má být na fond převedeno, odpovídat nejméně 90 % jejího základního kapitálu. Stejný limit je stanoven i v případě převodu jmění akciové společnosti na jejího akcionáře. Důsledkem převodu jmění společnosti na fond, který je jejím společníkem, je mimo jiné to, že se nemovitosti původně patřící do majetku zanikající společnosti stanou součástí majetku přejímajícího fondu kvalifikovaných investorů. Současné znění ZKI umožňuje speciálním fondům kvalifikovaných investorů za předpokladu, že mají formu investičního fondu, účastnit se i na dalším druhu přeměny obchodních společností, kterým je fúze. Fúzí s vybranou obchodní společností, při které nedojde k zániku fondu, je fondu umožněno nabýt do svého majetku nemovitosti takové společnosti. Původně byly investiční fondy oprávněny fúzovat výlučně s regulovanými subjekty, a to konkrétně s jinými investičními fondy. Zákon č. 230/2009 Sb., kterým byl novelizován mimo jiné i ZKI, bylo toto omezení odstraněno a investiční fondy dnes mohou fúzovat i se subjekty nemajícími povolení ČNB k výkonu činnosti investičního fondu. V důsledku fúze však nesmí dojít k zániku fondu. Dále je nutno zdůraznit, že fúze musí být povolena ČNB, jinak proběhnout nemůže. Provádění fúzí fondů s obchodními společnostmi vlastnícími nemovitost resp. nemovitosti v praxi často souvisí s externím financováním investic fondu do nemovitostí, které je poskytováno bankami. Banky ochotné poskytnout peněžní prostředky na financování nemovitostních projektů (například v oblasti developmentu nebo i v souvislosti s pořízením nemovitostí do majetku fondu) totiž odmítají podstupovat potenciální riziko ohrožení financovaného projektu jinými aktivitami a projekty fondu, a proto zpravidla nechtějí poskytovat prostředky na financování projektů a pořizování nemovitostí přímo fondům. Požadují však vytvoření samostatné entity, tzv. SPV neboli Special Purpose Vehicle91 (dále jen „SPV“), které má nejčastěji

91

Pojem Special Purpose Vehicle bývá do českého jazyka překládán jako „společnost založená za zvláštním účelem“ nebo „projektová společnost“, přičemž obecně jde o účelově založenou společnost, která má být využita pro konkrétní aktivitu nebo projekt a podstatou je oddělení finančních rizik mateřské společnosti, která SPV založila, a dceřiné společnosti, tedy SPV.

51

formu společnosti s ručením omezeným, popřípadě akciové společnosti92. Výhodou a důvodem, proč jsou SPV bankami preferovány, je skutečnost, že SPV nejsou zatíženy žádnými závazky. Úvěr je pak bankou poskytován přímo SPV, ne fondu, který jej vlastní. Struktura investování do nemovitosti pak může ve své nejjednodušší podobě vypadat následovně: Schéma č. 1: Externí financování projektu bankou prostřednictvím SPV

Fond

100 % úvěr SPV

Banka

Nemovitost

Je však potřeba dodat, že příjmy SPV, stejně jako u většiny právnických osob, podléhají zdanění 19 % sazbou daně z příjmů právnických osob. Pokud tedy nemovitost vlastní SPV, pak nejsou příjmy plynoucí z nájmů nebo prodeje této nemovitosti zdaněné výhodnou 5 % sazbou daně, která se vztahuje na příjmy fondů kolektivního investování93. Tím jedna z předních výhod investování do nemovitostí prostřednictvím fondů kolektivního investování spočívající ve zdanění příjmů touto výhodnou sazbou nemůže být využita. Proto zpravidla po vypořádání bankovního úvěru dochází k fúzi 92

Vhodnost SPV ve formě společnosti s ručením omezeným nebo akciové společnosti spočívá primárně v tom, že tyto dvě právní formy zajišťují oddělení majetku těchto společností od majetku jejich společníků resp. akcionářů. Komanditní společnost a veřejná obchodní společnost toto oddělení majetků v dostatečné míře nezajišťují, a proto je nelze považovat za vhodné právní formy pro nově vytvářené SPV. 93 O daňových aspektech investování fondů kolektivního investování do nemovitostí bude blíže pojednáno v kapitole 6. Daňové zatížení spojené s investováním fondů kolektivního investování do nemovitostí.

52

sloučením SPV a speciálního fondu kvalifikovaných investorů, který je investičním fondem, a má tudíž právní formu akciové společnosti. Tuto přeměnu lze znázornit následovně: Schéma č. 2: Fúze sloučením SPV a speciálního fondu kvalifikovaných investorů

Fond Fond Fúze SPV

Nemovitost Nemovitost

Výše popsanou fúzí sloučením SPV zaniká a nástupnickou společností je speciální fond kvalifikovaných investorů. V důsledku načrtnutého postupu se nemovitost, která byla do té doby součástí majetku SPV, stane součástí majetku speciálního fondu kvalifikovaných investorů a lze tak využívat výhod nižšího zdanění příjmů na úrovni fondu. Třetí z možných přeměn, nad kterými lze v případě nabývání nemovitostí do majetku speciálního fondu kvalifikovaných investorů uvažovat, může mít podobu rozdělení odštěpením sloučením, přičemž v rámci této přeměny dojde k rozdělení společnosti vlastnící nemovitost nebo několik nemovitostí odštěpením a odštěpená část jmění této společnosti, jejíž součástí jsou i dotčené nemovitosti, se sloučí se speciálním fondem kvalifikovaných investorů majícím podobu investičního fondu. V důsledku uvedeného postupu přitom nedojde k zániku rozdělované společnosti, fond však nabyde do svého majetku nemovitost resp. nemovitosti původně náležející do majetku této společnosti.

53

Tři výše popsané přeměny, tj. převod jmění na společníka, fúze a rozdělení odštěpením, jsou pro samotný fond zajímavé oproti běžné koupi zejména svým výhodným daňovým režimem. Pokud totiž jde o daň z příjmů, jsou daňově neutrální a zároveň jsou osvobozeny od daně z převodu nemovitostí. Na základě výše uvedeného lze tedy shrnout, že současná právní úprava umožňuje speciálním fondům kvalifikovaných investorů ve formě investičních fondů nabývat do svého majetku nemovitosti i způsoby, které pro speciální fond nemovitostí přípustné nejsou94. Zároveň jsou tyto možnosti pro nabývající fond výhodné, protože jej zatěžují po daňové stránce podstatně méně než běžná koupě nemovitosti.

5.3 Výhody a nevýhody speciálního fondu kvalifikovaných investorů investujícího do nemovitostí Vycházejíc z účinné právní úpravy speciálních fondů kvalifikovaných investorů můžeme vymezit následující výhody pro investování těchto fondů do nemovitostí: (a) absence zatížení těchto fondů povinnostmi spočívajícími v oceňování nemovitostí při jejich prodeji nebo koupi a účastí na nemovitostních společnostech při jejich nabývání; (b) absence povinnosti mít souhlas depozitáře fondu při nabývání nemovitostí a při nakládání s nimi; (c) absence povinnosti zřizovat výbor odborníků, který musí dle § 53d ZKI zřizovat speciální fond nemovitostí; (d) možnost limitace kontroly prováděné depozitářem fondu; (e) obecně menší míra regulace a kontroly fondu; (f) možnost investora požádat investiční společnost o odkoupení podílových listů speciálního fondu kvalifikovaných investorů v případě, že přestane mít zájem na držení podílových listů příslušného fondu95; (g) osvobození od povinnosti platit daň z výnosů z investice do podílových listů/akcií pro investory, kterými jsou fyzické osoby, které podílové listy/akcie nevložily do

94

Výjimku by mohl představovat pouze převod jmění na společníka. Týká se pouze případů, kdy má speciální fond kvalifikovaných investorů formu otevřeného podílového fondu a výjimečně uzavřeného podílového fondu, pokud jsou splněny podmínky stanovené ZKI.

95

54

svého obchodního majetku, pokud tyto podílové listy/akcie vlastní alespoň po dobu 6 měsíců; (h) příjmy fondů podléhají snížené sazbě daně z příjmů právnických osob ve výši 5 %96; (i) více možností jak do majetku fondu nabýt nemovitosti, které umožňují využívat i další daňová zvýhodnění, včetně možnosti vložit do základního kapitálu tohoto fondu nepeněžitý vklad a možnosti fúze s neregulovaným subjektem; (j) absence některých povinností souvisejících s informačními povinnostmi fondů, jako například povinnosti vypracovávat pololetní zprávu; (k) možnost fondu stanovit vlastní podmínky a limity pro přijímání úvěrů a půjček; a (l) absence povinnosti fondu ve formě otevřeného podílového fondu investovat část svých prostředků v zákonem vymezeném rozsahu do likvidnějších aktiv než jsou nemovitosti za účelem zajištění dostatečné likvidity pro odkup podílových listů svých podílníků. S ohledem na již výše uvedené shrnutí právní úpravy speciálních fondů kvalifikovaných investorů lze vymezit následující nevýhody, které se vztahují na všechny speciální fondy kvalifikovaných investorů, včetně těch investujících do nemovitostí: (a) zákonem stanovená minimální výše vstupní investice investora do fondu, přičemž statut fondu může tuto minimální investici stanovit i ve výši přesahující zákonem stanovenou minimální částku; a (b) investovat mohou pouze osoby spadající do jedné z kategorií kvalifikovaných investorů, přičemž fond může ve svém statutu stanovit ještě větší omezení, pokud jde o vymezení osob oprávněných do fondu investovat.

96

Podobně jako u výše uvedených výhod a nevýhod speciálních fondů nemovitostí může být tato výhoda považována i za nevýhodu v porovnání s některými zahraničními úpravami stanovujícími osvobození od daně nebo zdanění se sazbou 0 %.

55

6. Daňové zatížení spojené s investováním fondů kolektivního investování do nemovitostí Šestá kapitola této diplomové práce je zaměřena na daňovou problematiku související s investováním fondů kolektivního investování do nemovitostí. Aby bylo investování do nemovitostí tímto nepřímým způsobem atraktivní pro investory a zároveň zaujalo nové potenciální zakladatele, je důležité, aby legislativa nabízela, resp. umožňovala určité výhody, které přesvědčí investora o tom, že je pro něj výhodnější upřednostnit kolektivní investování před investováním individuálním a zakladatele o tom, že se mu vyplatí nový fond založit a držet v něm nemovitosti. Byť kolektivní investování skýtá pro investora mnohé výhody, o nichž je podrobnější zmínka v podkapitole 2.2 Výhody a nevýhody kolektivního investování této diplomové práce, daňový aspekt hraje klíčovou roli a míra daňového zatížení výrazně ovlivňuje zájem o tento způsob investování do nemovitostí. V následujících podkapitolách se proto stručně pokusím shrnout základní rysy daňových

povinností

zavedených

českými

právními

předpisy,

které

souvisí

s investováním do nemovitostí prostřednictvím fondů kolektivního investování. V první řadě se zaměřím na daně z příjmů, a to jak na úrovni investorů (tj. fyzických i právnických osob), tak i na úrovni fondů. Následně se soustředím na pojednání o dani z převodu nemovitostí, dani z nemovitostí a dani z přidané hodnoty a závěr této kapitoly bude věnován popisu nadcházejících legislativních změn v daňové oblasti, které se dotknou fondů kolektivního investování investujících do nemovitostí.

6.1 Daně z příjmů fyzických a právnických osob na úrovni investorů Při

investování

fyzických i právnických osob prostřednictvím fondů

kolektivního investování tyto osoby nabývají do svého vlastnictví cenné papíry vydávané těmito fondy, a to buď akcie v případě investičních fondů, nebo podílové listy v případě podílových fondů. Obecně se finanční benefity plynoucí z držby nebo prodeje cenných papírů dělí na dvě základní kategorie: 1. příjmy z titulu práva ztělesněného cenným papírem; a

56

2. kapitálové zisky spočívající v rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou.97 Příjmy získávané fyzickými osobami z výnosů fondu kolektivního investování (dividendy) patří mezi příjmy uvedené v § 8 ZDP, tj. mezi příjmy z kapitálového majetku. Podléhají zdanění srážkovou daní, jejíž výše je účinnou právní úpravou stanovena na 15 %. Ponížení vypláceného podílu na výnosech fondu o uvedenou srážkovou daň je prováděno investiční společností podílového fondu nebo samotným investičním fondem a akcionáři resp. podílníkovi fondu je vyplacen čistý podíl na výnosech fondu. Pokud jde o danění kapitálových zisků fyzické osoby, která cenné papíry vydané fondem kolektivního investování koupila a později prodala, je nutno rozlišovat, zda je tato fyzická osoba nepodnikatelem nebo podnikatelem, a pokud je podnikatelem, zda zahrnula tyto cenné papíry do svého obchodního majetku. Fyzická osoba je totiž za podmínek stanovených v § 4 odst. 1 písm. w) ZDP osvobozena od povinnosti platit daň z příjmů odpovídajících rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou cenných papírů vydaných fondem kolektivního investování, pokud doba mezi nabytím a převodem těchto cenných papírů při jejich prodeji přesáhne dobu 6 měsíců a pokud celkový přímý podíl fyzické osoby na základním kapitálu nebo hlasovacích právech společnosti nepřevyšoval v době 24 měsíců před prodejem cenných papírů 5 %. Uvedená možnost osvobození od daně z příjmu fyzických osob podle § 4 odst. 1 písm. w) ZDP se ale nevztahuje na podnikající fyzické osoby, které cenné papíry vydané fondem kolektivního investování zahrnuly do svého obchodního majetku. V této souvislosti je potřeba doplnit, že příjem z prodeje akcií nebo podílových listů bude v jejich případě potom zdaňován jako příjem z podnikatelské a jiné samostatné výdělečné činnosti. U danění příjmů právnických osob z výnosů fondů kolektivního investování se rovněž uplatňuje srážková daň se sazbou 15 %. Nicméně, na investory – právnické osoby speciálních fondů kvalifikovaných investorů ve formě investičních fondů, tj. 97

ŠURA, Jaroslav; KUKALOVÁ, Gabriela. Zdanění cenných papírů – fyzické osoby. Účetnictví, daně a právo v zemědělství [online]. 1. 7. 2012 [cit. 2012-11-17]. Dostupné z WWW:
57

akciových společností, se může vztahovat osvobození od daně z příjmů právnických osob. Aby však mohlo být toto osvobození využito, musí být splněny dvě podmínky. Jednak musí být investor – právnická osoba akcionářem příslušného fondu nejméně po dobu 12 měsíců nepřetržitě a zároveň musí být po tuto dobu vlastníkem alespoň 10 % podílu na základním kapitálu fondu. Pokud jde o příjmy investující právnické osoby z prodeje cenných papírů vydaných fondem kolektivního investování, ty jsou zahrnovány do běžného základu daně.

6.2 Daň z příjmů právnických osob na úrovni fondu Příjmy fondů kolektivního investování rovněž podléhají zdanění, a to daní z příjmů právnických osob98. V tomto případě však ZDP stanoví výhodnější sazbu než v případě zdanění příjmů právnických osob obecně, a to ve výši 5 %. Tato sazba daně je o 14 % nižší než základní sazba daně z příjmů právnických osob, což činí poměrně výrazný rozdíl. S účinností do 30. dubna 2004 činila sazba daně z příjmů podílových a investičních fondů 15 %. Zákonem č. 47/2004 Sb., který mimo jiné novelizoval i ZDP, byla tato sazba snížena na současných 5 %. Nižší sazba daně z příjmů fondů kolektivního investování je pochopitelná zejména z toho důvodu, že zahraniční právní úprava často subjekty jako fondy kolektivního investování od příjmových daní osvobozuje (nebo je dani podrobuje, avšak s velmi nízkou sazbou). Zahraniční fondy, na které se vztahují takové výhodné podmínky, jsou tak pro investory i zakladatele mnohem lákavější. Při požadování snížení daně z příjmů pro české fondy kolektivního investování bývá argumentováno tím, že příjmy z výnosů z hospodaření s majetkem fondu jsou daněny na úrovni akcionářů, resp. podílníků těchto fondů, a není proto důvod, aby tyto příjmy byly daněny i na úrovni fondu. Tento argument je dle mého názoru zcela přijatelný a pochopitelný. V porovnání s některými zahraničními jurisdikcemi, jako například Lucemburskem, je totiž zatížení výnosů fondu zdaněním jednak na úrovni fondu a následně i na úrovni investora výrazným znevýhodněním a zároveň má negativní dopad na výši finálních příjmů investorů fondu.

98

Podílové fondy sice nejsou právnickými osobami, § 17 odst. 1 ZDP však stanoví, že podílové fondy jsou poplatníky daně z příjmů právnických osob.

58

6.3 Daň z převodu nemovitostí V případě

speciálního

fondu

nemovitostí

nebo

speciálního

fondu

kvalifikovaných investorů investujícího do nemovitostí je důležité zdůraznit, že se na ně vztahuje i povinnost platit daň z převodu nemovitostí. Úplatný převod nemovitosti podléhá zdanění se sazbou 3 %, a to v souladu s ustanoveními Zákona o trojdani. Tuto daň platí převodce nemovitosti99. Fond kolektivního investování má tedy povinnost platit daň z převodu nemovitostí v případě, že se nemovitosti úplatným převodem zbavuje, například uzavřením kupní smlouvy. To neplatí v případech, kdy je dle Zákona o trojdani povinen tuto daň platit nabyvatel, popřípadě nabyvatel a převodce společně a nerozdílně. V případě, kdy dochází k úplatnému převodu nemovitosti z majetku podílového fondu, je poplatníkem této daně investiční společnost obhospodařující majetek příslušného podílového fondu. Této dani je možné se legálně vyhnout tím, že kupující100 koupí společnost, která byla speciálně založena za účelem vlastnictví určité nemovitosti (special purpose vehicle, SPV).101 Při případném převodu účasti na SPV se tak sice změní složení společníků resp. akcionářů SPV, nicméně vlastníkem nemovitosti zůstane i nadále sama SPV a nikomu tak nevzniká povinnost platit daň z převodu nemovitostí, protože vlastnické právo k nemovitosti převedeno nebylo. Zákon o trojdani stanoví i podmínky, za nichž jsou některé převody nebo přechody nemovitostí osvobozeny od povinnosti platit daň z převodu nemovitostí. Mezi nejzajímavější případy osvobození pro fungování fondů kolektivního investování investujících do nemovitostí lze zařadit osvobození převodů a přechodů nemovitostí náležejících právnickým osobám například při jejich fúzích102 nebo při nepeněžitém vkladu v podobě nemovitosti do společnosti za splnění zákonem stanovených

99

§ 8 odst. 1 písm. b) a c) Zákona o trojdani stanoví výjimky, kdy daň z převodu nemovitostí platí nabyvatel nebo nabyvatel i převodce společně a nerozdílně. 100 Tedy v našem případě fond kolektivního investování investující do nemovitostí. 101 JÍLEK, Josef. Akciové trhy a investování. 1. vyd. Praha : GRADA Publishing, a.s., 2009. s. 562 102 Srov. § 20 odst. 6 písm. f) Zákona o trojdani.

59

podmínek103. O těchto dvou případech osvobození již byla zmínka v podkapitole 5.2.1 Způsoby nabývání nemovitostí do majetku speciálního fondu kvalifikovaných investorů. Dále je potřeba zmínit i osvobození prvního úplatného převodu nebo přechodu vlastnického práva k novým stavbám nebo novým bytům za splnění podmínek stanovených v § 20 odst. 7 písm. a) a b) Zákona o trojdani. Jak vyplývá ze stanoviska Ministerstva financí ČR104 (dále jen „Stanovisko MF“), toto osvobození se může vztahovat i na investiční fond, pokud je jeho investiční politika založena zejména na výstavbě. Zároveň jej lze uplatnit i u převodů z majetku podílového fondu. Ministerstvo financí souhlasí s tím, že od daně z převodu nemovitostí je osvobozen při splnění podmínek stanovených v ustanovení § 20 odst. 7 zákona č. 357/1992 Sb., v platném znění, první úplatný převod nemovitosti z investiční společnosti, která obhospodařuje svým jménem a na účet podílníků majetek v podílovém fondu, pokud je úplatně převáděna nemovitost, která byla originárně pořízena (nabyta) výstavbou v souladu s investičními cíli a politikou podílového fondu obsaženou ve statutu podílového fondu.105 V souvislosti s tímto osvobozením se však nabízí otázka, zda jej lze uplatnit i u fondů, které nové stavby nebo nové byty, jak jsou vymezeny v § 20 odst. 7 Zákona o trojdani, nabyly do svého majetku v důsledku přeměny obchodní společnosti, například v důsledku fúze sloučením fondu a SPV, které je vlastníkem nově zhotovené stavby. Ze Stanoviska MF vyplývá, že i v těchto případech může být aplikováno osvobození od daně z převodu nemovitostí při prvním úplatném převodu nebo přechodu dotčené stavby nebo bytu z majetku fondu na nového vlastníka. Tento převod z majetku fondu tedy nebude pro účely osvobození od daně z převodu nemovitostí považován až za druhý v pořadí.

6.4 Daň z nemovitostí I nemovitosti, do nichž investují fondy kolektivního investování, podléhají dani z nemovitostí upravené v zákoně č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění 103

Srov. § 20 odst. 6 písm. e) Zákona o trojdani. Toto stanovisko je součástí Zápisu z jednání Koordinačního výboru s Komorou daňových poradců ČR konaného dne 20. 5. 2009, který je dostupný na WWW:
60

pozdějších předpisů. Sazby této daně jsou přitom poměrně nízké a neznamenají pro samotný fond tak výrazné zatížení jako výše uvedené daně. Zajímavou otázkou však v souvislosti s podílovými fondy kolektivního investování investujícími do nemovitostí je, kdo je vlastně poplatníkem této daně. Současná právní úprava poplatníka daně z nemovitostí vychází z principu vlastnického práva; poplatníkem daně z nemovitostí je zpravidla vlastník nemovitosti.106 Z dikce § 6 odst. 5 ZKI vyplývá, že majetek v podílovém fondu náleží všem vlastníkům podílových listů tohoto fondu. V případě, že je součástí majetku podílového fondu nemovitost, budou pak jejími vlastníky podílníci tohoto fondu. Jelikož by ale v praxi bylo možné jen stěží zajistit plnění povinnosti platit daň z nemovitostí skupinou podílníků fondu, jejíž složení se v průběhu času mění, není možné pro účely placení daně z nemovitostí všechny podílníky považovat za poplatníka této daně. Za poplatníka daně z nemovitostí je proto, v souladu zejména s teleologickým výkladem ZKI, považována investiční společnost obhospodařující příslušný podílový fond. Tuto daň přitom odvádí z majetku podílového fondu.

6.5 Daň z přidané hodnoty (DPH) Při vymezování povinnosti fondů kolektivního investování platit daň z přidané hodnoty je potřeba v první řadě určit, zda spadají do kategorie osob povinných k dani, jak jsou tyto osoby vymezeny v § 5 odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Zákon o DPH“)107. Investiční fondy, jako samostatné právnické osoby, osobami povinnými k dani jsou. U podílových fondů je situace jiná. Za současné právní úpravy je v případě podílového fondu osobou povinnou k dani investiční společnost, která obhospodařuje majetek podílového fondu, ne samotný podílový fond. V případě, že bude příslušný fond kolektivního investování uskutečňovat zdanitelné plnění108, bude povinen odvést DPH. V souvislosti s investováním do nemovitostí fondy kolektivního investování by se tak povinnost odvádět DPH 106

SKÁLA, Milan; HALÍČEK, Radek. Zdanění speciálních fondů nemovitostí v investičních společnostech. Příspěvek Komory daňových poradců 146/06.09.06. Účetní portál [online]. [cit. 2012-1117]. Dostupné na WWW:
61

vztahovala například i na převod nemovitosti fondem resp. investiční společností obhospodařující podílový fond za úplatu, pokud takový převod není od daně osvobozen. Zákon o DPH upravuje osvobození od DPH bez nároku na odpočet daně, které má pro fondy kolektivního investování investující do nemovitostí význam a vztahuje se na převody a nájmy pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor109 za současného splnění podmínek stanovených v § 56 Zákona o DPH. Nájem dotčených nemovitostí je osvobozen vždy, s výjimkou krátkodobých nájmů trvajících nejdéle 48 hodin. Rovněž převod pozemků je osvobozen od DPH vždy, s výjimkou stavebních pozemků. Převod ostatních nemovitostí je osvobozen až po uplynutí tří let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od zahájení prvního užívání nemovitosti. Při prodeji nemovitosti ve speciálním fondu nemovitostí110 je pro účely Zákona o DPH investiční společnost převodcem a uskutečňuje zdanitelné plnění. Při nabytí nemovitosti do speciálního fondu nemovitostí111 je pro účely DPH investiční společnost nabyvatelem, který přijímá zdanitelná plnění a při odpočtu daně běžně postupuje způsobem podle § 72 a násl. Zákona o DPH.112 Pokud však jsou splněny podmínky pro osvobození převodu nebo nájmu nemovitosti stanovené v § 56 Zákona o DPH, investiční společnost jako nabyvatel nemá nárok na odpočet daně. V případě investičního fondu je postup stejný, přičemž převodcem nebo nabyvatelem nemovitosti je samotný fond, nikoli investiční společnost. Nad výše uvedené je k problematice DPH v souvislosti s činností fondů kolektivního investování potřeba doplnit ještě jeden případ osvobození od DPH bez nároku na odpočet upravený v Zákoně o DPH. Zákon o DPH totiž stanoví, že obhospodařování investičních fondů nebo podílových fondů podle ZKI je tzv. finanční činností a právě tato činnost je osvobozena od DPH (avšak bez nároku na odpočet daně113). Služby poskytované investiční společností podílovému fondu nebo investičnímu fondu na základě smlouvy o obhospodařování majetku investičního fondu tedy nepodléhají DPH. Uvedené vymezení je však poměrně široké, neboť jednak přesně 109

Srov. § 51 odst. 1 písm. e) Zákona o DPH. Nebo v speciálním fondu kvalifikovaných investorů, který má formu podílového fondu. 111 Nebo v speciálním fondu kvalifikovaných investorů, který má formu podílového fondu. 112 SKÁLA, Milan; HALÍČEK, Radek. Zdanění speciálních fondů nemovitostí v investičních společnostech. Příspěvek Komory daňových poradců 146/06.09.06. Účetní portál [online]. [cit. 2012-1117]. Dostupné z WWW:
62

nevymezuje činnosti spadající pod pojem obhospodařování, které by měly být dle uvedeného ustanovení Zákona o DPH od DPH osvobozeny, a zároveň z něho nevyplývá ani řešení případů, kdy investiční společnost poskytování některých činností v rámci obhospodařování fondů kolektivního investování zajišťuje prostřednictvím třetích osob. Pojem obhospodařování investičních fondů nebo podílových fondů není účinnou právní úpravou v celé své šíři definován ani v Zákoně o DPH a vlastně ani v ZKI114. Vymezením činností spadajících pod pojem obhospodařování (neboli správy) majetku fondů kolektivního investování se však zabýval Soudní dvůr Evropské unie ve svém rozsudku ze dne 4. května 2006 ve věci C-169/04, ve kterém rozhodoval o předběžné otázce v řízení mezi Abbey National plc a Inscape Investment Fund, na straně jedné a Commissioners of Customs & Excise, na straně druhé. V uvedeném rozsudku bylo obecně vymezeno, na jaké služby poskytované investičním a podílovým fondům by se osvobození od DPH mělo vztahovat. Osvobození by mělo být aplikováno v případě, kdy jsou dané služby poskytovány podílovým fondům nebo investičním fondům, a tato plnění tvoří samostatnou skupinu posuzovanou jako celek a jsou specifická a podstatná pro spravování zvláštních investičních fondů.115 Za takové služby lze považovat například komplexní právní služby poskytované fondu jedním poskytovatelem nebo komplexní účetní služby poskytované fondu jedním poskytovatelem. Pokud jde o problém s vymezením, zda by se mělo výše uvedené osvobození od DPH vztahovat i na externí poskytovatele činností spadajících pod pojem obhospodařování fondů kolektivního investování, odpověď lze nalézt rovněž ve výše zmíněném rozsudku Soudního dvora Evropské unie. Z tohoto rozsudku vyplývá, že podřazení určité činnosti pod obhospodařování fondů kolektivního investování nezávisí na tom kdo, resp. jaký subjekt tuto činnost vykonává, a tudíž je možné, aby se osvobození vztahovalo i na činnosti poskytované třetí osobou. Samozřejmě, i v takovém případě musí být v první řadě splněny podmínky pro osvobození konkrétní činnosti od DPH. 114

ZKI sice v § 15 odst. 2 ZKI uvádí příklady dvanácti činností, které bývají součástí obhospodařování majetku fondu, nicméně není zřejmé, jaké další různé činnosti by bylo možné do této kategorie zařadit. 115 HALÍČEK, Radek; POTOMSKÝ, Petr. Vymezení pojmu obhospodařování investičních fondů nebo podílových fondů podle § 54 odst. 1 písm. v) zákona o DPH. Účetní portál [online]. 6. 9. 2011. [cit. 2012-11-12]. Dostupné z WWW:
63

6.6 Nadcházející změny právní úpravy daňových povinností souvisejících s investováním fondů kolektivního investování do nemovitostí V návaznosti na výše zmíněné daňové povinnosti stanovené účinnými právními předpisy v ČR je nezbytné zmínit i změny v daňové oblasti, které přinese do českého právního řádu zákon č. 458/2011 Sb., o změně zákonů související se zřízením jednoho inkasního místa a dalších změnách daňových a pojistných zákonů (dále jen „Zákon 458/2011“). Zákon 458/2011 byl již vyhlášen ve Sbírce zákonů a je platný, většina jeho ustanovení však nabyde účinnosti až dnem 1. ledna 2015. Zákon novelizuje několik zákonů, včetně ZDP a Zákona o trojdani. Zákon se mimo jiné dotkne zdanění příjmů fondů kolektivního investování a následného zdanění příjmů plynoucích investorům – právnickým osobám z těchto fondů a taky již výše popsaného osvobození nepodnikajících fyzických osob od povinnosti platit daň z příjmů z prodeje cenných papírů. V Zákoně o trojdani zasáhne například do ustanovení týkajícího se osvobození nepeněžitých vkladů vkládaných do obchodních společností od daně z převodu nemovitostí. Snad nejmarkantnější změnou, která má být Zákonem 458/2011 zavedena, je nulové zdanění příjmů fondů kolektivního investování, včetně speciálních fondů nemovitostí a speciálního fondu kvalifikovaných investorů. Tímto krokem by se česká právní úprava fondů kolektivního investování mohla začít podobat vyzdvihovaným zahraničním úpravám, jako například již výše zmíněné lucemburské úpravě. Na druhé straně, tato změna, kterou lze hodnotit jenom pozitivně, je doplněna další změnou, která českou úpravu od té úspěšnější zahraniční vzdaluje. Je to tím, že dividendové příjmy investorů – právnických osob budou podléhat dani se zvláštní sazbou 19 % (oproti dosavadním 15 %). Zároveň má být zcela vyloučeno osvobození od daně z příjmů právnických osob ve vztahu k dividendám a podílům na zisku vypláceným fondy kolektivního investování. I když se tedy na první pohled jeví nulové zdanění příjmů fondů kolektivního investování jako velmi výhodné, je potřeba nadále počítat se zatížením na úrovni investorů, které bude u investorů – právnických osob přísnější než

64

dle účinné právní úpravy. Celkově tedy nelze změny přijaté Zákonem 458/2011 ve vztahu k investujícím právnickým osobám považovat za pozitivní. Další změnou od 1. ledna 2015 pak má být prodloužení tzv. testovací lhůty upravené v § 4 odst. 1 písm. w) ZDP pro osvobození nepodnikajících fyzických osob resp. podnikajících fyzických osob, které své cenné papíry vydané fondem kolektivního investování nezahrnuly do svého obchodního majetku, od daně z příjmů z prodeje akcií nebo podílových listů fondu kolektivního investování. Testovací lhůta, jak již bylo výše zmíněno, činí podle současné právní úpravy 6 měsíců, nová úprava však tuto lhůtu prodlužuje až na délku trvání 3 let. Zároveň je zrušena dosavadní podmínka pro toto osvobození, podle které přímý podíl fyzické osoby na základním kapitálu nebo hlasovacích právech společnosti nesměl v době 24 měsíců před prodejem cenných papírů převyšovat 5 %. Uvedené prodloužení lhůty je zdůvodňováno skutečností, že od 1. ledna 2015 budou příjmy v podobě dividend a podílů na zisku obecně osvobozeny od daně z příjmů jak u fyzických, tak u právnických osob. Z tohoto obecného osvobození jsou však vyňaty příjmy plynoucí jak fyzickým, tak i právnickým osobám, z fondů kolektivního investování. Toto prodloužení lhůty je tedy jednoznačně znevýhodňující pro fyzické osoby, které mají příjem právě z prodeje cenných papírů vydaných fondem kolektivního investování, neboť tyto zároveň nepožívají výhody osvobození od daně z příjmů z dividend vyplácených těmito fondy. Prodloužením této lhůty dojde v podstatě ke ztrátě resp. omezení jedné z výhod investování do fondu kolektivního investování fyzickými osobami. S ohledem na výše uvedené změny ZDP tak nelze vyloučit, že v budoucnu mohou mít negativní dopad i na zájem investorů – fyzických osob o investování do fondů kolektivního investování, včetně fondů investujících do nemovitostí. Pokud jde o již avizovanou změnu Zákona o trojdani, ta může rovněž ovlivnit vývoj investování do nemovitostí prostřednictvím fondů kolektivního investování v ČR. Změna totiž spočívá v zrušení osvobození nepeněžitých vkladů do společností, včetně investičních fondů, od daně z převodu nemovitostí.

65

7. Aktuální stav v oblasti investování do nemovitostí prostřednictvím fondů kolektivního investování v ČR Navzdory skutečnosti, že výše popsaná česká právní úprava fondů kolektivního investování investujících do nemovitostí vykazuje značné nedostatky, nelze opomenout fakt, že fondy investující do nemovitostí vykazují dle dostupných statistik v posledním období nárůst svého majetku. Z informací obsažených v tiskové zprávě Asociace pro kapitálový trh České republiky (dále jen „AKAT“) pro druhé čtvrtletí roku 2012116 vyplývá, že v uvedeném období došlo k nárůstu majetku v podílových fondech určených veřejnosti (tj. nezahrnujících podílové fondy, které jsou speciálními fondy kvalifikovaných investorů) založených podle českého práva pouze u dvou druhů podílových fondů, a to fondů investujících do dluhopisů a speciálních fondů nemovitostí. Konkrétně u speciálních fondů nemovitostí bylo možné sledovat tento vzestupný vývoj i v prvním čtvrtletí roku 2012 a rovněž v průběhu celého roku 2011. Zdá se tedy, že oblíbenost těchto fondů v ČR ze strany investorů pomalu roste, zatímco u většiny ostatních fondů investujících do jiných aktiv lze sledovat opačný vývoj. Na druhé straně, speciální fondy nemovitostí se svým celkovým majetkem, který ke dni 30. června 2012 činil 2.183.690.251 Kč, mají na trhu mezi všemi domácími podílovými fondy určenými veřejnosti nejmenší podíl117, což ilustruje i následující graf118:

Schéma č. 3: Trh domácích podílových fondů určených veřejnosti podle aktiv (stav ke dni 30. června 2012) Fondy peněžního trhu (8,9 %) Zajištěné fondy (4,2 %) Akciové fondy ( 11,7 %) Dluhopisové fondy (36,7 %)

Smíšené fondy (21,1 %) Fondy fondů (15,5 %) Fondy nemovitostní (1,9 %)

116

Tisková zpráva AKAT pro 2. čtvrtletí 2012 je dostupná na WWW:
66

Takový stav je však částečně pochopitelný z toho důvodu, že v ČR existují pouze tři fondy investující do nemovitostí určené veřejnosti, o nichž bylo blíže pojednáno v kapitole 4.4 Speciální fondy nemovitostí aktuálně existující v ČR. Obecně lze na základě dostupných informací konstatovat, že ve fondech kvalifikovaných investorů dlouhodobě narůstá množství aktiv a jsou čím dál oblíbenější. Hodnota aktiv obhospodařovaných fondy kvalifikovaných investorů ke konci roku 2011 činila 52,5 mld. Kč, což představuje nárůst o 14,1 % oproti hodnotě stejného období roku 2010.

119

Z informací uveřejněných ČNB vyplývá, že fondy

kvalifikovaných investorů neinvestovaly ke konci roku 2011 nejvíc do nemovitostí, ale do dluhových cenných papírů a dále měly víc než 22 % svých aktiv uložených ve formě pohledávek za bankami. Na druhé straně je ale zájem, a to zejména ze strany zakladatelů, o tyto fondy podstatně větší než o speciální fondy nemovitostí, což dokazuje i skutečnost, že speciálních fondů kvalifikovaných investorů investujících do nemovitostí založených dle českého práva působilo na trhu ke dni 30. září 2012 osmdesát dva120, zatímco speciální fondy nemovitostí existují pouze v nízkém počtu již zmíněných tří fondů. Zájem o investování do nemovitostí prostřednictvím českých fondů kolektivního investování tak v ČR postupně stoupá, nicméně podíl těchto investic v porovnání s nepřímými investicemi do jiných aktiv je pořád poměrně nízký. Otázkou v tomto směru zůstává, zda bude zájem o tento způsob investování do budoucna růst, nebo zda lze v nejbližších měsících či letech očekávat razantnější změnu v oblasti právní úpravy kolektivního investování, která bude mít vliv, či už stimulující nebo odrazující, na rozhodování investorů a rovněž potenciálních zakladatelů fondů investujících do nemovitostí.

119

Zpráva o výkonu dohledu nad finančním trhem za rok 2011. ČNB [online]. [cit. 2012-11-26]. Dostupné z WWW:
67

V této spojitosti je nezbytné zmínit připravovaný návrh zákona o investičních společnostech a investičních fondech (dále jen „ZISIF“), jehož úlohou je nově upravit kolektivní investování v ČR, přičemž tento připravovaný zákon by měl zcela nahradit stávající právní úpravu obsaženou v ZKI. Nejaktuálnější znění návrhu ZISIF, které bylo dne 27. září 2012 předloženo vládě, bylo uveřejněno na internetových stránkách Ministerstva financí České republiky dne 1. října 2012 121 a počítá s účinností ZISIF od 1. července 2013. Jelikož však návrh ZISIF prozatím nebyl schválen ani vládou, nelze s jistotou říct, v jakém znění nabyde účinnosti a zda se určitě stane účinným již od července následujícího roku. Jednou z hlavních úloh, kterou má ZISIF splnit, je implementace Směrnice AIFM a zavedení takové právní úpravy kolektivního investování v ČR, která bude atraktivní pro více potenciálních zakladatelů fondů, a to i zakladatelů zahraničních. Návrh ZISIF je svým obsahovým uspořádáním a rovněž rozsahem, který v aktuálním znění návrhu zahrnuje téměř sedm set paragrafů, od ZKI poměrně odlišný. Zároveň ve značném rozsahu používá i nové pojmosloví, a to zejména pokud jde o označení fondů122, v souvislosti s rozšířením dostupných právních forem fondů123 a taky s implementací Směrnice AIFM124. Pokud jde o vymezení fondů, které mohou investovat svěřené peněžní prostředky investorů do nemovitostí, návrh ZISIF ve spojení s příslušnými ustanoveními návrhu prováděcího vládního nařízení, které je připravováno současně s návrhem ZISIF125, umožňuje investovat do nemovitostí fondu kvalifikovaných investorů a fondu nemovitostí, který je fondem speciálním a svou povahou odpovídá současnému speciálnímu fondu nemovitostí. Ve srovnání se stávající právní úpravou tak nedochází k rozšíření fondů, které by byly oprávněny investovat do nemovitostí. 121

Aktuální znění návrhu ZISIF je dostupné na WWW:
68

Ustanovení návrhu ZISIF upravující tzv. nemovitostní fond v mnohém vycházejí z účinné právní úpravy speciálního fondu nemovitostí. Dle navrhované úpravy by však měla být například zavedena možnost založit tento fond nejen ve formě otevřeného podílového fondu, ale i akciové společnosti s proměnným základním kapitálem, čímž se výběr právních forem oproti současné právní úpravě rozšiřuje a nově by tak speciální fond investující do nemovitostí a určený veřejnosti mohl mít i samosprávnou podobu. Tato změna by samozřejmě mohla pro potenciální zakladatele fondů investujících do nemovitostí působit atraktivně a nelze tedy vyloučit, že by množství tohoto druhu fondů v ČR mohlo po nabytí účinnosti ZISIF ve znění, které bylo předloženo vládě, stoupnout. V navrhované nové úpravě fondu kvalifikovaných investorů se můžeme setkat s větším množstvím změn než u nemovitostních fondů. Změny spočívají již v samotném vymezení pojmu kvalifikovaný investor. Nová koncepce úpravy tohoto pojmu vychází z lucemburské právní úpravy a již nadále nepožaduje kumulativní spojení dvou podmínek u investora, a to jednak, aby spadal do jedné z kategorií osob, které jsou označováni jako kvalifikovaní investoři, a zároveň aby byla splněna jeho počáteční investice v minimální výši 1.000.000 Kč. Navrhovaná úprava totiž požaduje provedení počátečního vkladu alespoň v minimální zákonem stanovené výši, která je nově stanovená jako ekvivalent 125.000 EUR, pouze u těch investorů, kteří (zjednodušeně řečeno) nespadají do kategorie profesionálních zákazníků dle zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů, popř. nejsou některým z dalších subjektů definovaných ZISIF jako kvalifikovaní investoři. Kvalifikovaným investorem by tak mohl být dle navrhovaného znění ZISIF kdokoliv, kdo má dostatek peněžních prostředků na provedení minimální počáteční investice v stanovené výši. Pokud jde o dostupné právní formy fondů kvalifikovaných investorů, návrh ZISIF výrazně rozšiřuje možnosti volby potenciálních zakladatelů a mimo doposud dostupných forem otevřeného a uzavřeného podílového fondu a akciové společnosti zavádí možnost založit fond kvalifikovaných investorů například i ve formě společnosti s ručením omezeným, akciové společnosti s proměnným základním kapitálem, komanditní společnosti, komanditní společnosti na investiční listy nebo svěřenského fondu a dalších. Toto rozšíření samozřejmě i v tomto případě může být pro potenciální zakladatele zajímavé. Tak jako dle účinné právní úpravy, i dle navrhovaných změn smí tento fond investovat do nemovitostí, pokud tak stanoví ve svém statutu. Návrh

69

prováděcího vládního nařízení sice zavádí investiční limit stanovující, že tento fond smí nabýt pouze nemovitost s hodnotou nepřekračující 30 % hodnoty majetku fondu, nicméně tento limit se uplatní pouze za předpokladu, že si fond nestanoví ve svém statutu něco jiného. Vhodně zvoleným zněním statutu fondu kvalifikovaných investorů by se tak fond mohl takovému limitu vyhnout. Nicméně, jak již bylo zmíněno výše, není možné učinit závěry a hodnocení nově připravované úpravy kolektivního investování do nemovitostí v ČR, protože návrh ZISIF může s velkou pravděpodobností projít ještě mnoha změnami, než bude schváleno jeho finální znění, které by mělo v polovině roku 2013 nabýt účinnosti. Je potřeba doplnit, že případné zvýšení nebo snížení zájmu o zakládání nových fondů investujících do nemovitostí a o investování do takových fondů v mnohém ovlivní i úprava daňových povinností. V podkapitole 6.6 Nadcházející změny právní úpravy daňových povinností souvisejících s investováním fondů kolektivního investování do nemovitostí již byly nastíněny některé změny české daňové úpravy, které jsou již platné a čekají pouze na nabytí účinnosti v roce 2015. Tyto změny však nejsou jedinými úpravami, které lze v oblasti daní očekávat. Současně s návrhem ZISIF je totiž připravován návrh zákona o změně některých zákonů v souvislosti s přijetím zákona o investičních společnostech a investičních fondech a s přijetím přímo použitelného předpisu Evropské unie upravujícího vypořádání některých derivátů126 (dále jen „Doprovodný zákon“). Součástí návrhu Doprovodného zákona je i návrh na další změny ZDP, tyto by však měly nabýt účinnosti současně se ZISIF, tedy od 1. července 2013, a tudíž by měly být účinné do doby účinnosti změn popsaných v podkapitole 6.5, které má přinést zákon č. 458/2011 Sb. Původně návrh Doprovodného zákona počítal s tím, že nadále budou příjmy fondů podléhat snížené sazbě daně ve výši 5 %, pouze pokud jde o fondy veřejné a ostatní fondy, tj. fondy kvalifikovaných investorů, budou podléhat dani se sazbou daně z příjmů právnických osob ve výši 19 %. Od tohoto záměru však bylo načas upuštěno, což bylo zákonodárci v důvodové zprávě k aktuálnímu znění návrhu Doprovodného zákona zdůvodněno zejména nevhodností provádění změn daňového systému uprostřed zdaňovacího období. V této chvíli však nelze vyloučit, že v mezidobí mezi nabytím účinnosti ZISIF a 1. lednem 2015 bude 126

Aktuální znění návrhu Doprovodného zákona je dostupné
70

na WWW:

schváleno zvýšení sazby daně z příjmů právnických osob pro fondy kvalifikovaných investorů, jak bylo výše načrtnuto. Lze se domnívat, že zájem o domácí fondy investující do nemovitostí, či už ze strany potenciálních zakladatelů nebo investorů, bude v nejbližších měsících a letech v ČR výrazně ovlivněn právní úpravou, která by měla postupně až do roku 2015 procházet markantními změnami. Z navrhovaných zákonů je mimo jiné patrná snaha legislativců o zabránění tomu, aby byly fondy kvalifikovaných investorů investující do nemovitostí zakládány za účelem daňové optimalizace. Ale v případě, že snahy o odstranění daňových zvýhodnění fondů a příjmů jejich investorů (zejména právnických osob) budou pokračovat, pravděpodobně nelze očekávat zvýšení zájmu o investování do nemovitostí prostřednictvím domácích fondů a přilákání do ČR zahraničních entit, které mají zájem o založení fondů investujících do nemovitostí.

71

8. Závěr Investování do nemovitostí je ve světě velmi oblíbeným způsobem, jak zhodnotit své volné peněžní prostředky. Toto investování přitom může probíhat několika způsoby, přičemž jedním z nich je právě investování prostřednictvím fondů kolektivního investování. Právě investování do nemovitostí prostřednictvím fondů kolektivního investování je předmětem této diplomové práce. Jádro této diplomové práce, které odpovídá rozsahu kapitol dva až sedm, lze rozdělit na tři části. První se zabývá obecným vymezením a charakteristikou kolektivního investování včetně souvisejících pojmů a dále nemovitostmi, a to jak na úrovni jejich obecného vymezení, tak i na úrovni jejich vymezení jako investičních nástrojů. Druhá část se zabývá charakteristikou a zhodnocením právní úpravy fondů kolektivního investování, které jsou dle českého práva oprávněny investovat do nemovitostí, tj. speciálních fondů nemovitostí a speciálních fondů kvalifikovaných investorů, a to včetně daňového práva v rozsahu, v kterém s fungováním těchto fondů souvisí. Třetí část je pak zaměřena na shrnutí informací souvisejících s aktuálním stavem v zpracovávané oblasti, a to především za využití veřejně dostupných statistických údajů. Zároveň je její část věnována i nově připravované právní úpravě kolektivního investování v ČR. Zpracovávané téma je přitom dostatečně široké na to, aby bylo možné se některými jeho oblastmi zabývat i do větší hloubky, než umožňuje rozsah této diplomové práce. Zejména by bylo zajímavé a jistě by si zasloužilo bližší pozornost hlubší rozvedení některých zahraničních právních úprav fondů kolektivního investování nebo jiných struktur plnících v zahraničí obdobný účel jako tyto fondy. Zahraničním právním úpravám byla v této diplomové práci věnována pouze závěrečná část třetí kapitoly. Investování do nemovitostí je v oblasti kolektivního investování podle české právní úpravy dostupné pouze prostřednictvím speciálních fondů nemovitostí a speciálních fondů kvalifikovaných investorů. Byť oba tyto druhy fondů kolektivního investování patří mezi speciální fondy, je mezi nimi výrazný rozdíl, a to zejména s ohledem na skutečnost, že speciální fondy kvalifikovaných investorů jsou mnohem méně regulovány a dohledu ze strany ČNB a depozitáře podléhají v menším rozsahu

72

než ostatní druhy fondů. Právní úprava speciálních fondů kvalifikovaných investorů skýtá v porovnání se speciálními fondy nemovitostí mnohé výhody, což se odráží i v počtu těchto fondů. Zatímco na trhu působí pouze tři speciální fondy nemovitostí, speciálních fondů kvalifikovaných investorů investujících do nemovitostí je téměř dvacet osm krát víc. Je tedy zřejmé, že současná právní úprava vzbuzuje minimální zájem ze strany potenciálních zakladatelů o speciální fondy nemovitostí. Zároveň je patrná i nevyváženost mezi právními úpravami těchto fondů. Speciální fondy nemovitostí jsou zatíženy značným množstvím povinností a omezení, které musí ze zákona plnit resp. dodržovat a které tak dělají jejich fungování náročnějším. Existence určitých povinností těchto fondů je sice zcela pochopitelná, a to zejména s ohledem na potřebu ochrany jejich investorů, nicméně otázkou zůstává, zda jsou tyto všechny zavedené povinnosti a omezení přiměřené. Tyto fondy jsou přitom jediné, prostřednictvím kterých mohou drobní investoři svěřovat své peněžní prostředky za účelem kolektivního investování do nemovitostí. Možnosti široké veřejnosti investovat do nemovitostí prostřednictvím českých fondů kolektivního investování jsou tedy poměrně malé. Speciální fondy kvalifikovaných investorů, které nejsou určeny veřejnosti, se oproti posledním zmíněným fondům těší v ČR velké oblibě a zakládány jsou převážně za účelem investování do nemovitostí. Je však pravdou, že u těchto fondů se v praxi podstata kolektivního investování mírně vytrácí. Bývají totiž zakládány spíš za účelem daňové optimalizace než za účelem umožnění investic kvalifikovaným investorům. K takové volbě láká zejména výhodná sazba daně z příjmů právnických osob pro fondy kolektivního investování a nízká zátěž těchto fondů administrativními a organizačními povinnostmi v porovnání s ostatními fondy. Využívání daňově výhodných režimů fondů kolektivního investování pro daňovou optimalizaci je však běžně realizováno i v zahraničí a v dané oblasti tak nejde o nic neobvyklého. Pokud se zákonodárci snaží, jak deklarují v některých zveřejňovaných dokumentech, zejména pak v důvodové zprávě k návrhu zákona o investičních společnostech a investičních fondech, přilákat do ČR co nejvíce zahraničních subjektů, které by si zvolily právě ČR za vhodnou zemi pro založení fondu kolektivního investování, je nutné, aby se česká právní úprava přiblížila úspěšnějším zahraničním

73

úpravám. Úspěch nejvyzdvihovanějších zahraničních úprav spočívá jednak ve výrazných daňových zvýhodněních, zejména pak ve velmi nízkých sazbách daní z příjmů pro fondy nebo neexistenci takových daní v kombinaci s velmi nízkými nebo absentujícími srážkovými daněmi pro investory. Dále sehrává důležitou roli i uvolnění přísnosti režimu fondů, které nejsou zatěžovány příliš velkým množstvím povinností, které by mohly od založení těchto fondů odradit. Z nadcházejících daňových změn v ČR, které jsou již platné, však nevyplývá, že by se měla česká právní úprava výrazně přiblížit v těchto dvou oblastech oblíbeným zahraničním úpravám. Je pravdou, že od roku 2015 se počítá se zavedením nulové sazby daně z příjmů právnických osob pro fondy kolektivního investování, na druhé straně jsou však rušeny některé možnosti osvobození od daní z příjmů pro investory a je zvyšována daň vztahující se na dividendové příjmy z fondů kolektivního investování pro investující právnické osoby. V konečném důsledku tak lze připravované změny hodnotit spíš negativně než pozitivně. Pokud jde o alespoň částečné osvobození režimu speciálních fondů nemovitostí od množství zákonem stanovených povinností, připravované změny ještě nelze v této chvíli finálně hodnotit. Nicméně, v této chvíli se nezdá, že by se jejich režim měl výrazně změnit oproti stávající právní úpravě. Nelze vyloučit, že v konečném důsledku budou sice fondy kvalifikovaných investorů nadále podléhat volnějšímu režimu než ostatní fondy, ale ani tyto fondy, ani jejich investoři nebudou požívat takových daňových výhod, které by zájem o ně a jejich investování do nemovitostí ještě zvýšil. A taky nelze vyloučit, že speciální fondy nemovitostí a jejich investoři budou moct využívat víc daňových zvýhodnění než v případě fondů kvalifikovaných investorů, jejich režim však bude nadále příliš přísný na to, aby byly dostatečně atraktivní i pro zahraničí. Zda se bude v budoucnu zvyšovat množství fondů kolektivního investování investujících do nemovitostí založených dle českého práva a počet investorů takových fondů, to bude záviset především na vývoji české legislativy. Připravované změny, které již byly nebo ještě jen budou schváleny, však dle mého názoru pro tuto chvíli nenaznačují vývoj pozitivním směrem.

74

Seznam zkratek ČNB

Česká národní banka

ČR

Česká republika

ZKI

Zákon č. 189/2004 Sb., o kolektivním investování, ve znění pozdějších předpisů

75

Abstrakt Investování do nemovitostí prostřednictvím fondů kolektivního investování Tato diplomová práce se soustřeďuje na fondy kolektivního investování, které lze založit dle účinné české právní úpravy a jejich investování do nemovitostí. Nemovitosti jsou obecně oblíbeným předmětem investování. Investování do nich však nemusí mít nutně podobu přímé investice, protože v dnešní době jsou dostupné i možnosti nepřímého investování. Jeden ze způsobů, jak investovat do nemovitostí nepřímo, je právě investování prostřednictvím fondů kolektivního investování. Tento způsob investování je zajímavý zejména tím, že investorům poskytuje mnohé výhody, které by jako individuální investoři využívat nemohli, a dále je tento způsob investování lákavý i pro potenciální zakladatele fondů kolektivního investování, protože je spojen s určitými daňovými zvýhodněními. Oblast právní úpravy kolektivního investování se přitom v posledních letech i v České republice, kde nemá velmi dlouhou historii, velice rychle vyvíjí a je zajímavé sledovat, jakým způsobem se česká legislativa v této oblasti průběžně mění. Primárním cílem této diplomové práce je popsat a zhodnotit možnosti investování do nemovitostí prostřednictvím českých fondů kolektivního investování. Je rozdělena do osmi samostatných kapitol. V úvodní kapitole jsou vymezeny především cíle této diplomové práce. Druhá kapitola je věnována kolektivnímu investování v obecné rovině a třetí kapitola se zabývá nemovitostmi, a to jak z pohledu jejich vymezení v českém právu, tak i z hlediska jejich charakteristiky jako investičních nástrojů. Čtvrtá kapitola je věnována speciálním fondům nemovitostí a pátá kapitola se zabývá speciálními fondy kvalifikovaných investorů. V šesté kapitole je popsáno daňové zatížení fondů kolektivního investování investujících do nemovitostí a v sedmé kapitole je shrnut současný stav v oblasti investování fondů kolektivního investování do nemovitostí v České republice. Závěrečná kapitola shrnuje nejdůležitější poznatky získané v průběhu psaní diplomové práce a hodnotí zpracovávanou právní úpravu.

Klíčová slova Fondy kolektivního investování, nemovitosti

76

Summary Investments in real property through funds of collective investment The present diploma thesis focuses on collective investment funds of the kind that may be established under current Czech law, and on their investments into real estate. Real property in general is a popular investment target. However, such investments need not necessarily take a direct form, as there are options for indirect investment available in today's environment - one of which is investing by way of collective investment funds. The particular appeal of this form of investment lies in the numerous advantages which it offers to investors, and which would not be available to them individually; for the potential founders of collective investment funds, the attractiveness of collective investment schemes stems from the tax benefits associated with them. Over the past few years, legislation in the Czech Republic in the area of collective investment, in spite of its relatively short history, has been developing briskly, and it is interesting to observe how Czech laws in this field are still in flux. The primary objective of the present thesis is to describe and evaluate the various options for real estate investments by way of Czech collective investment funds. It is divided into eight separate chapters. The introductory chapter stakes out the goals pursued by this diploma thesis. The second chapter is devoted to collective investment practices on a general level, while the third chapter addresses real property, both in terms of its definition under Czech law and its characteristic features as an investment instrument. The fourth chapter deals with special property funds and the fifth chapter is concerned with special qualified investor funds. Chapter Six describes the tax burden on collective investment funds which invest into real property, and Chapter Seven summarizes the current situation in the area of property investments by collective investment funds in the Czech Republic. The final chapter recapitulates the core findings at which the author arrived in the course of her work on this thesis, and provides an assessment of the laws and regulations reviewed herein.

Key words Collective investment funds, real estate property

77

Seznam použitých pramenů Literatura: [1]

BAKEŠ, Milan, et al. Finanční právo. 5. uprav. vyd. Praha : C.H. Beck, 2009, 576 s.

[2]

BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. 3. přepracované a doplněné vydání. Praha : LINDE PRAHA, a.s. – Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2004. 743 s.

[3]

BUDÍK, Josef. Finanční investování. 1. vyd. Praha : Vysoká škola finanční a správní, o.p.s., 2011. 196 s.

[4]

DĚDIČ, Jan. Investiční společnosti a investiční fondy. Praha : Prospektrum, 1992. 127 s.

[5]

JÍLEK, Josef. Akciové trhy a investování. 1. vyd. Praha : GRADA Publishing, a.s., 2009. 656 s.

[6]

KRABEC, Jaroslav. Finanční trhy. 3. vyd. (dotisk). Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. 147 s.

[7]

KUBA, Bohumil; OLIVOVÁ, Květa. Byty a katastr nemovitostí. 8. aktualizované vydání. Praha : LINDE PRAHA, akciová společnost, 2008. 543 s.

[8]

LIŠKA, Václav; LACHKOVIČ, Rudolf; NOVÁKOVÁ, Jana; ZUMROVÁ, Jana. Kolektivní investování. 1. vyd. Praha : Bankovní institut, a.s., 1997. 195 s.

[9]

PAVLÁT, Vladislav a kolektiv. Kapitálové trhy. 1. vyd. Praha : Professional Publishing, 2003. 296 s.

[10]

POSPÍŠILOVÁ, Alena; POSPÍŠIL, Michal. Cenné papíry a podnikání na kapitálovém trhu. 1. vyd. Praha : Vysoká škola aplikovaného práva, 2006. 214 s.

[11]

REJNUŠ, Oldřich. Cenné papíry a burzy. 1. vyd. Brno : Akademické nakladatelství CERM ®, s.r.o., 2009. 400 s.

[12]

VESELÁ, Jitka. Investování na kapitálových trzích. 2., rozšířené a aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2011. 792 s.

78

Články z odborných časopisů: [1]

ČECH, Petr. Revize právní úpravy kolektivního investování – těžký porod nemocného dítěte. Právní zpravodaj. 2006, č. 8

[2]

PAPOUŠEK, Tomáš; ŠŤOVÍČKOVÁ, Jana. Jak může DPH ovlivnit fondy kolektivního investování? Bankovnictví. 2012, č. 3

[3]

PIHERA, Vlastimil; ŠEBESTOVÁ, Alena. Nová úprava kolektivního investování. Právní rozhledy. 2006, č. 14

Elektronické zdroje: [1]

BREMME, Tereza. Realitní investiční instrument REIT. E15 [online]. 28. 5. 2007. Dostupné

z

WWW:


instrument-reit-787812˃ [2]

BÝM, Petr. Realitní fondy: naděje reálné nebo falešné? TPA Horwath Audit [online]. 11. 6. 2008. Dostupné z WWW:
[3]

Conseq realitní otevřený podílový fond, Conseq Funds investiční společnost, a.s. Conseq Investment Management [online]. Dostupné z WWW:
[4]

Individuální investování - základy. FinančníVzdělávání.cz [online]. Dostupné

z

WWW:


page.asp?idk=357> [5]

Luxembourg issues new rules on special investment funds. Opalesque [online]. Dostupné z WWW:
[6]

MAŠEK, František. Nemovitostní fond: jak investovat do realit, i když na ně nemáte. Penize.cz [online]. 20. 5. 2011. Dostupné

z

WWW:


nemovitostni-fond-jak-investovat-do-realit-i-kdyz-na-ne-nemate> [7]

Návrh vládního nařízení o investování investičních fondů a technikách k jejich obhospodařování. Ministerstvo financí ČR [online].

79

Dostupné

z WWW:


kolektivni_investovani_72848.html˃ [8]

Návrh zákona o investičních společnostech a investičních fondech. Ministerstvo financí ČR [online]. Dostupné

z

WWW:


kolektivni_ investovani_72848.html˃ [9]

ONDRA, Michal. Realitní investiční fondy. FondMarket.cz [online] Dostupné z WWW:
[10]

PEJŠEK, Vít. Součásti a příslušenství nemovitosti. Právní rádce [online]. 30. 8. 2007. Dostupné

z WWW:


F00000 _d-soucasti-a-prislusenstvi-nemovitosti˃ [11]

HALÍČEK, Radek; POTOMSKÝ, Petr. Vymezení pojmu obhospodařování investičních fondů nebo podílových fondů podle § 54 odst. 1 písm. v) zákona o DPH. Účetní portál [online]. 6. 9. 2011. Dostupné

z WWW:


obhospodarovani-investicnich-fondu-nebo-podilovych-fondu-podle-54-odst-1pism-v-zakona-o-dph-126-v.html˃ [12]

Holub, Emil; Chýle, Jaroslav. Povedou změny v regulaci k boomu v zakládání fondů kvalifikovaných investorů pro investice do nemovitostí? Clifford Chance [online]. Březen 2010. Dostupné

z WWW:


chance/PDF/Povedou_zm%C4%9Bny_v_regulaci_k_boomu_v_zakl%C3%A1d %C3%A1n%C3%AD_fond%C5%AF_kvalifikovan%C3%BDch_investor%C5 %AF_pro_investice_do_nemovitost%C3%AD_.pdf˃ [13]

Právní aktuality – Novinky v oblasti kolektivního investování. Brzobohatý, Brož & Honsa [online]. Srpen 2009. Dostupné z WWW:
[14]

Real Estate Investment Trust (REIT). Středoevropské centrum pro finance a management [online].

80

Dostupné z WWW:
Real Estate Investment Trusts (REITs). U.S. Securities and Exchange Commission [online]. Dostupné z WWW:
[16]

Renewed Luxembourg limited partnership regime: Efficiency opportunities for structuring investment funds. Loyens & Loeff [online]. 17. 10. 2012. Dostupné z WWW:
[17]

Responding to the AIFM Directive. The Luxembourg Specialized Investment Fund. ERNST & YOUNG [online]. Dostupné

z

WWW:


The_Luxembourg_Specialized_Investment_Fund/$FILE/SIF-2012.pdf˃ [18]

Seznam fondů kolektivního investování pro statistické účely, platný ke dni 30. září 2012. ČNB [online]. Dostupné na WWW:
[19]

SKÁLA, Milan; HALÍČEK, Radek. Zdanění speciálních fondů nemovitostí v investičních

společnostech.

Příspěvek

Komory

daňových

poradců

146/06.09.06. Účetní portál [online]. Dostupné z WWW:
Slovník pojmů. ČNB [online]. Dostupné z WWW:

[21]

Specializovaný Investiční Fond – svěží vítr v Lucembursku. AKONT® [online]. Dostupné z WWW:
[22]

Starting a fund in the Netherlands. Holland as a gateway to Europe. The Holland Financial Centre [online]. Dostupné

z

WWW:


Holland%20AM%20final%20concept.pdf˃

81

[23]

Statut ČS nemovitostního fondu, otevřený podílový fond REICO investiční společnosti České spořitelny, a.s. REICO investiční společnost České spořitelny [online]. Dostupné

z WWW:


stazeni/statut-cs-nemovitostniho-fondu.html˃ [24]

Statut fondu Bridge nemovitostní otevřený podílový fond, FINESKO investiční společnost, a.s. FINESKO investiční společnost [online]. Dostupné z WWW:
[25]

SUCHÝ, Petr; ŠANDERA, Martin; VLČKOVÁ, Jana. Některé otázky spojené s fondy kvalifikovaných investorů. Bankovnictví [online]. 22. 1. 2010. Dostupný z WWW:
[26]

ŠANC, Viktor. K podmínkám investování fondů kvalifikovaných investorů do nemovitostí. Vyjádření ČNB č. j. 2008/1070/560 ze dne 5. září 2008. ČNB [online]. 11. 8. 2008. Dostupné

z


kvalifikovanych _investoru.html˃ [27]

ŠEBESTOVÁ, Alena. K omezení činnosti depozitáře speciálního fondu kvalifikovaných investorů po novele zákona o kolektivním investování č. 230/2009 Sb. ČNB [online]. 25. 9. 2009. Dostupné z WWW:
[28]

ŠURA, Jaroslav; KUKALOVÁ, Gabriela. Zdanění cenných papírů – fyzické osoby. Účetnictví, daně a právo v zemědělství [online]. 1. 7. 2012. Dostupné z WWW:
[29]

Tisková zpráva – vývoj ve druhém čtvrtletí 2012. Asociace pro kapitálový trh České republiky [online]. Dostupné z WWW:
[30]

Úřední sdělení ČNB ze dne 12. ledna 2007 k některým otázkám kolektivního investování v souvislosti s novelou zákona o kolektivním investování č. 224/2006 Sb. Věstník ČNB, částka 3/2007. ČNB [online].

82

Dostupné z: <www.cnb.cz/cs/legislativa/vestnik/2007/download/v_2007_03_ 20307540.pdf˃ [31]

Základní seznamy subjektů podle typu subjektu: Investiční společnosti (stav ke dni 25. listopadu 2012). ČNB [online]. 25. 11. 2012. Dostupné

z

WWW:


BASIC_LISTINGS_RESPONSE_3?p_lang=cz&p_DATUM=25.11.2012&p_hi e=HI&p_rec_per_page=25&p_ses_idx=53> [32]

Základní seznamy subjektů podle typu subjektu: Investiční fondy (stav ke dni 25. listopadu 2012). ČNB [online]. 25. 11. 2012. Dostupné z WWW:

[33]

Základní seznamy subjektů podle typu subjektu: Podílové fondy (stav ke dni 25. listopadu 2012). ČNB [online]. 25. 11. 2012. Dostupné z WWW:

[34]

Zápis z jednání Koordinačního výboru s Komorou daňových poradců ČR konaného dne 20. 5. 2009. Ministerstvo financí ČR [online]. Dostupné

na

WWW:


3FBF6218/cds/KVKDP20052009.pdf˃ [35]

ZBROJ, Jaromír. Zdanění fondu: Investiční vs. podílový fond. TACOMA. Stavební fórum [online]. 19. 11. 2009. Dostupné z WWW:
[36]

Zpráva o výkonu dohledu nad finančním trhem za rok 2011. ČNB [online]. Dostupné z
Důvodové zprávy: [1]

Důvodová zpráva k zákonu č. 224/2006 Sb., kterým se mění zákon č. 189/2004 Sb., o kolektivním investování, a zákon č. 15/1998 Sb., o dohledu v oblasti

83

kapitálového trhu o změně a doplnění dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů Dostupné z WWW: [2]

Důvodová zpráva k zákonu č. 189/2004 Sb., o kolektivním investování Dostupné

z WWW:


CT1 =0> [3]

Důvodová zpráva k zákonu č. 458/2011 Sb., o změně zákonů související se zřízením jednoho inkasního místa a dalších změnách daňových a pojistných zákonů Dostupné

z WWW:


CT1=0> [4]

Důvodová zpráva k návrhu zákona o investičních společnostech a investičních fondech Dostupné z WWW:
[5]

Důvodová zpráva k návrhu prováděcího zákona k zákonu o investičních společnostech a investičních fondech Dostupné z WWW:
Právní předpisy: [1]

Zákon č. 189/2004 Sb., o kolektivním investování, ve znění pozdějších předpisů

[2]

Zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů

[3]

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

[4]

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

[5]

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů

[6]

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů

[7]

Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů

84

[8]

Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů

[9]

zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů

[10]

Zákon č. 224/2006 Sb., kterým se mění zákon č. 189/2004 Sb., o kolektivním investování, a zákon č. 15/1998 Sb., o dohledu v oblasti kapitálového trhu o změně a doplnění dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů

[11]

Zákon č. 458/2011 Sb., o změně zákonů související se zřízením jednoho inkasního místa a dalších změnách daňových a pojistných zákonů

[12]

Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů

[13]

Zákon č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev, ve znění pozdějších předpisů

Judikatura: [1]

Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 30. září 1998 sp. zn. 33 Cdo 111/98

[2]

Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 30. září 2002 sp. zn. 22 Cdo 539/2001

[3]

Rozsudek Soudního dvora Evropské unie ze dne 4. května 2006 ve věci C169/04

85