Maatschappelijke waarde aanpak NV Zeedijk

Maatschappelijke waarde aanpak NV Zeedijk

NV Zeedijk

Auteur

Jeroen in ‘t Veld Wouter Vos Irene Pohl Datum

oktober 2015

Klant

NV Zeedijk

Titel rapport

De aanpak, de effecten en de toekomst

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 Aanpak 1.2 Leeswijzer

4 4 6

2

30 jaar NV Zeedijk 2.1 Historie 2.2 Missie 2.3 Organisatiestructuur

7 7 8 8

3

De NV anno 2015 3.1 Het vastgoed van NV Zeedijk 3.1.1 Woningen 3.1.2 Commercieel vastgoed 3.2 Activiteiten 3.2.1 Aankopen panden 3.2.2 Ontwikkeling panden 3.2.3 Beheren panden 3.2.4 Bundelen kennis en kunde

11 11 11 13 14 16 16 17 18

4

De waarde van NV Zeedijk 4.1 Van activiteiten naar effecten 4.2 Aanwezig en aanspreekbaar 4.3 Ogen en oren van de wijk 4.4 Schoon en netjes 4.5 Goede huurders, goede bedrijven

19 19 19 19 21 22

5

Ontwikkelrichtingen 5.1 Behouden koers 5.2 Verkopen vastgoed 5.3 Deels verkopen vastgoed 5.4 Regulier beheer 5.5 Commerciële verhuur

24 24 25 26 27 28

6

De essentie

30

7

Annex 7.1 Referenties 7.2 Gesprekspartners

32 32 33

Dertig jaar op de Zeedijk Dertig jaar, waarin de Zeedijk veranderde van een ‘no-go gebied’ in een prachtige dijk. Het was, in 1985, een onbeheersbaar gebied: gevaarlijk, verpauperd en vies. In dat jaar werd NV Economisch Herstel opgericht, een samenwerkingsverband van de gemeente Amsterdam en een aantal banken. Samen met bewoners en ondernemers, die van dit stukje stad zeiden: ‘het is van ons’, kon de NV Zeedijk beginnen aan de ontwikkeling van het gebied. NV Economisch Herstel veranderde in NV Zeedijk. Door panden aan te kopen, op te knappen en te onderhouden begon het gebied langzaam te veranderen. Maar al snel bleek dat investeren met geld alleen niet genoeg was. De panden en het straatbeeld verbeterden weliswaar, maar nog steeds was de Zeedijk niet een veilige dynamische straat in het hart van het oudste stukje van Amsterdam. Door investering in de buurt, in bewoners en ondernemers, kwam de verbinding terug op de dijk. De aanpak werd verbeterd. Buurtinitiatieven werden gestimuleerd en ondersteund en samenwerkingsverbanden werden aangegaan en versterkt. Geleidelijk ontstond een betere leefomgeving waar gewerkt, gewoond en verteerd kon worden. Dertig jaar werken; is het nu klaar? Is het resultaat vooral een kwestie geweest van investeren of is de persoonlijke aandacht op straat en achter de gevel doorslaggevend geweest? Kan de Zeedijk verder zonder NV Zeedijk? Op eigen benen of als onderdeel van een nieuw groter geheel. Allemaal vragen! Om antwoorden te krijgen en plannen te maken hebben we onderzoek laten doen. Met als centraal aandachtspunt: de visie op de maatschappelijke waarde van NV Zeedijk. Het onderzoek is uitgevoerd door de Rebel Group, een onafhankelijk bureau, gespecialiseerd in maatschappelijke vraagstukken en gevestigd in Rotterdam. Heel veel mensen hebben meegewerkt aan dit onderzoek, waarvoor onze dank. De Zeedijk is een begrip, een gevoel. De betrokkenheid van bewoners en ondernemers is daarvoor onmisbaar gebleken.

Janny Alberts, directeur NV Zeedijk


1

Inleiding

NV Zeedijk bestaat binnenkort 30 jaar. In deze 30 jaar heeft de Zeedijk een metamorfose ondergaan. Van een vervallen en gevaarlijke straat, naar een aantrekkelijk woon-‐ en werkgebied. 30 jaar lang heeft NV Zeedijk haar bijdrage geleverd aan deze transformatie. Dit vraagt om een passende viering en een moment van reflectie. Wat is de toegevoegde waarde van NV Zeedijk, nu en in het verleden? En wat zou zij kunnen betekenen in de toekomst? In deze analyse staat de werkwijze van NV Zeedijk centraal. Wat is het in deze werkwijze dat leidt tot specifieke effecten? Welke effecten zijn te identificeren en hoe kunnen gewenste effecten worden geborgd? We realiseren ons dat de omstandigheden waaronder momenteel gewerkt wordt op en aan de Zeedijk anders zijn dan dertig jaar geleden. Dertig jaar geleden was het een ‘no-‐go-‐area’. Dit vroeg om een vernieuwende aanpak waarbij vastgoed werd aangekocht en verhuurd aan pioniers met hart voor de zaak. Langzaam maar zeker heeft het gebied zijn waarde teruggevonden. Op dit moment is de Zeedijk niet meer het ‘lelijk eendje’ van de stad. Er is ambitie om breder in de stad actief te werken aan een sterke, aantrekkelijke stad, waarbij criminaliteit wordt teruggedrongen en het centrum aantrekkelijk is voor zowel toeristen, als ook Amsterdammers. Tegen deze achtergrond is het de vraag welke rol NV Zeedijk kan spelen om dit proces te ondersteunen. Gelet op de huidige staat van de Zeedijk kunnen wellicht de bakens enigszins verzet worden. De mate waarin heeft te maken met de ambitie en de wens om de Zeedijk niet los te laten en de behaalde successen te behouden. In onze analyse gaan we op zoek naar de werkzame bestanddelen in de werkwijze van NV Zeedijk. Hieruit vloeien wellicht lessen voort die getrokken kunnen worden ten aanzien van een bredere inzet. 1.1 Aanpak In de afgelopen maanden is Rebel op zoek gegaan naar antwoorden op deze vragen. Naast een aantal oriënterende en verdiepende gesprekken hebben wij hypotheses en onderzoeksvragen nader geformuleerd en deze zowel in een-‐op-‐een-‐interviews als werksessies en dialoogrondes onderzocht. In de werksessie werd in het bijzonder aandacht geschonken aan de effectrelaties die specifiek zijn voor de werkwijze van NV Zeedijk. Middels de zogenoemde Effectenarena zijn eerst de activiteiten van NV Zeedijk geïnventariseerd en de bijhorende effecten in kaart gebracht. Het plaatje wordt afgerond door het relateren van de activiteiten aan twee vragen: wie maakt het mogelijk deze activiteiten te realiseren (investeerder)? Wie heeft baat (of last) bij de effecten (incasseerders)? Wij hebben de beschreven effectrelaties getoetst in interviews en in samenhang beschreven. Door verschillende ontwikkelrichtingen te beschrijven is de waarde van verschillende effecten en relaties verder verscherpt. In de interviews en werksessies spraken we onder andere met: 1. Buurtbewoners, 2. Lokale ondernemers, 3. Vastgoedeigenaren op de Zeedijk, 4. De politie, 5. Vertegenwoordigers uit het stadsdeel en de gemeente, 6. Financiers, 7. Vastgoedexperts,

4 / 33


8. Medewerkers, ex-‐leden Raad van Commissarissen, en ex-‐medewerkers van NV Zeedijk. Bij aanvang van deze analyse was er het ambitieniveau om met name de maatschappelijke effecten de kwantificeren en te monetariseren (in geld uit te drukken). Door de maatschappelijke business case te koppelen aan de financiële business case zou een breder beeld ontstaan bij de toegevoegde waarde van NV Zeedijk. Om een aantal redenen is dit niet haalbaar gebleken. Bij de gewenste kwantificering van de effecten liepen we aan tegen de afwezigheid van relevante en nauwkeurige statistieken. Veel van de gewenste gegevens (omtrent verloedering, geweld, onveiligheid, kwaliteit van de woonomgeving, kwaliteit van de werkomgeving e.d.) zijn niet beschikbaar, of niet op het juiste schaalniveau beschikbaar. Zo worden veel van deze gegevens wel geregistreerd, maar alleen op buurtniveau (Wallengebied). Hiermee gaan de effecten van de Zeedijk op in de totale effecten in het hele Wallengebied. Er is dus geen onderscheid te maken tussen de Zeedijk en haar direct omgeving. Een andere belangrijke reden waarom het niet mogelijk bleek om te kwantificeren en te monetariseren is dat maatschappelijke businesscases in de regel sterk leunen op de veranderingen in vastgoedwaarde om effecten in euro’s te kunnen duiden. De gedachte is dat de effecten leiden tot een aantrekkelijk woon-‐ en werkklimaat waardoor de waarde van het vastgoed toeneemt. Deze waarde komt dan tot uitdrukking in hogere transactieprijzen of WOZ-‐waarden. Hiermee bepaalt de markt wat de waarde van de effecten is. Op de Zeedijk werkt dit echter niet. De prijzen komen immers niet tot stand op een vrije markt. Doordat er specifieke keuzes gemaakt worden ten aanzien van branchering, ondernemers, en huurders is er sprake van een gereguleerde markt. Dit is een bewuste keuze gelet op het veronderstelde negatieve effect van de vrije markt. De huidige verhuurprijzen zijn als zodanig geen adequate graadmeter. De (fictieve) marktwaarde van het bezit of het aanpalende vastgoed zou dit wel zijn. Deze gegevens zijn echter niet beschikbaar. Daar komt bij dat het effect van NV Zeedijk op deze waarde alleen vast te stellen is in relatie tot ontwikkelingen elders. Immers, de centrale vraag is dan of een ontwikkeling mét NV Zeedijk, positiever is geweest dan een ontwikkeling zónder NV Zeedijk. De Zeedijk is echter dusdanig uniek in zijn historie, ligging en uitstraling, dat vergelijk met andere gebieden per definitie mank gaat. Tenslotte hebben we gekeken naar de gemaakte kosten in relatie tot de vermeden (schade)kosten. Met betrekking tot laatstgenoemde kan je beredeneren dat de aanwezigheid van NV Zeedijk de inzet van politie en gemeente minder noodzakelijk maakt. Dit scheelt in de kosten. Hoewel je hier aannames over kan doen blijft de omvang ongrijpbaar. De vraag is immers vooral hoeveel de aanwezigheid van NV Zeedijk scheelt. En wanneer het scheelt. Er is grote consensus over de aard van de effecten. Er is echter geen consensus over de omvang van de effecten of de tijd die het kost om de effecten te niet te doen. Er is ook minder consensus over de mate waarin effecten wegebben. Het rekenen met vermeden kosten is hiermee omgeven met aannames. In dit geval dusdanig grote aannames dat een robuuste berekening niet haalbaar gebleken is. Bovenstaande beperkingen betekenen echter niet dat we geen gevoel kunnen krijgen bij de werkzame bestanddelen van de werkwijze van NV Zeedijk. Evenzo betekent het niet dat we niet kunnen analyseren welke effecten zich voordoen. Door een brede analyse van documentatie, gegevens en vele inhoudelijke gesprekken hebben we een robuust beeld kunnen opbouwen van de aanpak, de werkzame bestanddelen en de effecten. Door te werken met verscheidene ontwikkelrichtingen of scenario’s krijgen verschillende werkzame bestanddelen verschillend soortelijk gewicht. Op deze manier krijgen effecten waarde.

5 / 33


1.2

Leeswijzer

In het komende hoofdstuk beschrijven we beknopt de ontstaansgeschiedenis van NV Zeedijk en de organisatorische kaders. In hoofdstuk drie beschrijven we wat de werkzame bestanddelen zijn van de aanpak. We beschrijven wat NV Zeedijk onderscheid van andere partijen in het gebied. Vervolgens gaan we in op de zichtbare en tastbare effecten van NV Zeedijk. Op basis van uitgebreide dialogen beschrijven we welke effecten betrokkenen toekennen aan de activiteiten die de NV ontplooit. Om hier relatieve waarde aan toe te kennen verkennen we in hoofdstuk 5 verschillende ontwikkelrichtingen waarin verschillende werkzame bestanddelen worden uitvergroot. Dit geeft richting aan discussies omtrent een hernieuwde inrichting van NV Zeedijk, de mogelijkheden en onmogelijkheden. Afsluitend trekken we een aantal conclusies en doen we enkele aanbevelingen.

6 / 33


2

30 jaar NV Zeedijk

2.1

Historie

NV Zeedijk is 1985 opgericht met als doel de probleembuurt Zeedijk aan te pakken door het aankopen en beheren van vastgoed. De Zeedijk werd destijds beschouwd als ‘no-‐go-‐area’ met dagelijkse bedreiging door criminaliteit, drank, drugs en prostitutie zodat zelfs de politie de straat meed. Het vastgoed, de straat en de openbare ruimte waren in een zeer slechte toestand. Samen met het wijkcentrum en de bewoners en ondernemers en vervolgens ook de gemeente en enkele banken werd NV Economisch Herstel Zeedijk in 1985 opgericht om deze toestand aan te pakken. Jan Nieuwenweg werd de eerste directeur. De strategie voor de renovatie van de Zeedijk richtte zich op het aankopen, verbouwen en beheren van zo veel mogelijk vastgoed op de straat. NV Zeedijk wist investeerders als Gemeente Amsterdam en banken te overtuigen vanuit de opgerichte PPS om mee te investeren in deze aanpak. Meer en meer panden kwamen in het bezit van NV Zeedijk. Naast financiële partijen wist NV Zeedijk ook de politie te overtuigen om meer aandacht te schenken en actief op te treden tegen de drugsproblematiek.. Al snel waren de eerste positieve resultaten van de NV-‐aanpak te boeken: inmiddels is de Zeedijk van een verpauperde straat tot een prettige winkel-‐ en woonstraat geworden. In 2007 volgde Janny Alberts Jack Cohen op als directeur. De strategie waarbij panden werden opgekocht, opgeknapt en in de markt werden geplaatst heeft zijn vruchten wel afgeworpen. Zonder uitzondering zijn alle betrokkenen het er over eens dat NV Zeedijk een belangrijke bijdrage heeft geleverd aan de transformatie van de Zeedijk. Weliswaar geruggesteund door de algehele ontwikkeling van de stad en het centrum, maar alleszins sneller en voortvarender dan zonder de aanwezigheid van NV Zeedijk. Een relatief voordeel was dat door de staat van ‘verelendung’ het vastgoed relatief gunstig verworven kon worden. Door het opknappen en het in de breedte versterken van de straat was relatief veel waarde te creëren. Deze waardecreatie maakte het mogelijk om weer nieuw vastgoed te verwerven. In beginsel ging het om vastgoed dat nauwelijks iemand wilde hebben. Daarbij moest extra geïnvesteerd worden om partijen zo ver te krijgen om eerlijk te ondernemen op de Zeedijk. Evenzo gaf de relatief slechte staat van de Zeedijk ruimte om creatieve oplossingen te vinden. Er was ruimte om te pionieren en buiten de gebaande paden te treden. In het huidig tijdsgewricht is van ‘verelendung’ geen sprake meer. De potentie van het gebied is klip en klaar. Het is volgens velen een zeer aantrekkelijk woon-‐ en werkgebied. Dat betekent ook dat vrijkomend vastgoed op dit moment zeer aantrekkelijk is op de markt. Dit geldt overigens voor het gehele 1012-‐gebied. Dat maakt dat het verwerven van dit vastgoed uit sociaal maatschappelijk oogpunt een stuk moeilijker is geworden. Om dit vastgoed te kunnen verwerven dienen zeer commerciële prijzen betaald te worden. Dit vraagt voor het beheer en verhuurbeleid een evenzeer commercieel programma. De ruimte om buiten gebaande paden te werken en te pionieren wordt hierbij steeds kleiner. De vraag is hoe dit aansluit bij de sociaal maatschappelijke betekenis die het vastgoed van NV Zeedijk op dit moment heeft. NV Zeedijk ziet vastgoed ten dienste van een gebiedsaanpak en het gebied als een afzetgebied waarin branchering van belang is. Nu het aankopen van nieuw vastgoed volgens de traditionele aanpak moeilijk is, rijst de vraag wat het alternatief is. 30 jaar NV Zeedijk lijkt een mooi moment om dit verder te verkennen, waarbij men open staat voor vernieuwing, met behoud van het goede.

7 / 33


2.2

8 / 33

Missie

De NV beschrijft haar missie en visie op basis van drie modules: de Basis, de Wending en de Balans: MISSIE EN VISIE Er is een Basis, een kleine ondernemende organisatie met een bijbehorend slag mensen. Zij werkt op kleine schaal vanuit een pand in het gebied en staat voortdurend in contact met de buurt. Er is het instrumentarium waarmee de Wending kan worden gerealiseerd. Ontwikkelingsactiviteiten staan hierbij centraal. Het aankopen, opknappen en functioneel bestemmen van de panden. En er is een module waarin de Balans, het realiseren en vasthouden van de gewenste levendigheid e n leefbaarheid, centraal staat. Hiervoor is er intensief beheer: zorgen voor de juiste huurders, een heldere normstelling, verbinding van ondernemers, bewoners, en professionals en verlevendiging van de buurt zijn hier de belangrijkste ingrediënten. De drie modulen kennen een w isselwerking. De Basis is vanaf de start tot nu toe de constante factor. De kleinschalige organisatie met de genoemde eigenschappen is de voorwaarde om de Wending (ontwikkeling) en de Balans (voornamelijk intensief beheer) te realiseren. In de eerste fase ligt het accent op het realiseren van de Wending, de transformatie van het gebied. Daarna komt het accent te liggen op het realiseren en vasthouden van de balans tussen leefbaarheid en levendigheid. NV Zeedijk 2.3

Organisatiestructuur

NV Zeedijk heeft van origine het economische herstel van de Zeedijk als doel, met bijzonder aandacht voor de verbetering van de woon-‐ en werksituatie in het gebied en elders in de Amsterdamse binnenstad. Gegeven deze doelstelling kan de NV registergoederen aankopen, beheren, exploiteren en vervreemden.


9 / 33

Afbeelding 1; Bezit NV Zeedijk

Bron: SpringCo op basis van gegevens NV Zeedijk

Raad van Commissarissen NV Zeedijk heeft een Raad van Commissarissen (RvC) die elk kwartaal met de directeur vergadert. De huidige samenstelling van de RvC heeft een gemengde achtergrond uit bankwezen, gebiedsontwikkeling en gemeentelijke politiek. Laatstgenoemde is statutair vastgelegd. Uitvoerende organisatie Naast de RvC heeft NV Zeedijk een uitvoerende organisatie met een directeur en op dit moment in totaal 7 medewerkers of 5 FTE op basis van een 40-‐urige werkweek. De hoofdtaken van de vaste full-‐ en parttimemedewerkers omvatten verhuur van woningen en bedrijven, financiële boekhouding, communicatie, projectbeheer, onderhoud en coördinatie van renovatie-‐ en bouwprojecten. Naast de vaste medewerkers maakt NV Zeedijk gebruik van externen voor bijvoorbeeld het ontwikkelen van bouwprojecten, onderhoud en het geven van juridische expertise. De directeur richt zich vooral op het realiseren van de missie en visie en het gebiedsbeheer. Daarnaast stuurt ze de medewerkers aan, onderhoudt externe contacten -‐ zowel op straat-‐ als ook ambtelijk-‐politiek niveau -‐ en rapporteert ze aan de RvC en de aandeelhouders. Aandeelhouders De gemeente Amsterdam is grootste aandeelhouder van de NV met 78% van de aandelen. Daarnaast kent de NV de volgende aandeelhouders1: • ABN AMRO Bank N.V. • Rabo Vastgoedgroep Holding N.V. 1

Zie jaarverslag 2014 voor uitsplitsing.


• • • •

REI Fund Netherlands BV Coöperatieve Rabobank Amsterdam U.A. Stichting Ymere ASR Deelnemingen N.V.

10 / 33


3

11 / 33

De NV anno 2015

Veel ambitie en veel doelstellingen. NV Zeedijk kenmerkt zich door een brede taak-‐ en rolopvatting gericht op een sterke buurt met vastgoedeigendom als belangrijk middel, waarbij ze bereid is om te participeren in non-‐vastgoed-‐initiatieven waar het de doelen en missie dichterbij brengt. Dit resulteert in een waaier van activiteiten en werkzaamheden. In dit hoofdstuk beschrijven we in het kort de belangrijkste kenmerken van de vastgoedportefeuille en de activiteiten die NV Zeedijk ontplooit. Het zijn immers deze kenmerken en activiteiten die een bepaald effect teweeg zouden moeten brengen. Door de basis scherp te krijgen kunnen we kijken naar de werkzame bestanddelen in deze aanpak. 3.1 Het vastgoed van NV Zeedijk NV Zeedijk heeft op dit moment 93 panden in haar bezit. Al deze panden zijn in de afgelopen dertig jaar op enig moment in de tijd verworven. Deze panden worden deels verhuurd als woningen en deels als winkel-‐ of horecaruimte. 3.1.1 Woningen In de 93 panden bevinden zich in totaal 191 woningen met inbegrip van atelierwoningen. De gemiddelde woninggrootte is ca. 50 m² met de kleinste woningen rond de 20 m² en de grootste rond de 120 m². Meer dan de helft van de woningen ligt in panden die zijn geclassificeerd als Rijksmonument of Gemeentelijk monument. Dit stelt zekere eisen aan NV Zeedijk met betrekking tot renovatie mogelijkheden en onderhoudsverplichtingen. De gemiddelde huurprijs per woning ligt rond de 12,70 euro/m² per maand met een minimum van 1,61-‐ euro/m² en een maximum van 40,56 euro/m². Ruim drie kwart van de woningen van de NV vallen in de huurcategorie sociale huur, een kwart in de vrije sector. Grafiek 1: Woningportefeuille NV Zeedijk: Verhouding vrije sector – sociale huur

Bron: Rebel o.b.v. gegevens NV Zeedijk

De meeste huurcontracten bevinden zich in de reeks 7-‐15 euro/m² per maand. Het aantal contracten, afgezet tegen de maandelijks gemiddelde huurprijs per m² is in onderstaand plaatje weergegeven.


12 / 33

Grafiek 2: Aantal contracten per maandelijkse gemiddelde huurprijs per m²; vrije sector en sociale huur


NV Zeedijk heeft in het verleden de huren bewust relatief laag gehouden. In de eerste jaren was dit een noodzaak, omdat het gebied onaantrekkelijk was. Dit is inmiddels anders. Bij vertrekkende huurders van woningen wordt de huurprijs herberekend conform de op dat moment geldende wet-‐ en regelgeving. Dit leidt in de regel tot hogere huurprijzen. Om een vergelijking tussen de huurprijzen van de NV en de huurprijzen in Amsterdam te kunnen maken hebben wij ingezoomd op de verdeling van de huurprijzen uit de vrije sector. Onderstaand grafiek toont het resultaat van deze exercitie. Grafiek 3: Aantal contracten per maandelijkse gemiddelde huurprijs per m²; vrije sector


Het merendeel van de huurcontracten van de NV in de vrije sector kent een huurprijs tussen de 17 en 27 euro/m² op maandbasis, met een gemiddelde van 20,96 euro/m². De website Pararius heeft begin 2015 onderzoek gepubliceerd over de ontwikkeling van de huurprijzen in de vrije sector in Amsterdam


13 / 33

in 20142 met de conclusie dat de gemiddelde maandelijkse huurprijs in Amsterdam voor Q4 2014 ruim 20,-‐ euro/m² was. In het centrum liep het gemiddelde zelfs op tot ruim 22,-‐ euro/m². Gezien dit onderzoek kunnen de vrije sector huurprijzen op de Zeedijk dus als marktconform beschouwd worden. Als eigenaar stuurt NV Zeedijk bewust op permanente bewoning. Met betrekking tot het onderverhuren hanteert NV Zeedijk een strenge richtlijn: tijdelijk onderverhuur, bijvoorbeeld via Airbnb is niet toegestaan. Dit met als doel om overlast voor de permanente bewoners te voorkomen. De insteek hierbij is dat tijdelijke huurders weinig connectie met de buurt hebben en daardoor minder rekening houden met de buren en de omgeving en zo potentieel voor meer overlast zorgen. Daarnaast zijn tijdelijke huurders niet aanspreekbaar op hun gedrag omdat ze snel weer weg zijn. 3.1.2 Commercieel vastgoed Naast de woningen heeft de NV op dit moment 91 bedrijfsruimtes in verhuur, waarvan er 57 op de Zeedijk zelf liggen en 34 in nabij gelegen straten. Van deze bedrijfsruimtes gaat het in 40 gevallen om detailhandel en in 36 gevallen om horeca, 7 ateliers, 7 opslagruimtes en 1 keer hotelkamers. NV Zeedijk stuurt expliciet op een grote diversiteit aan horeca en detailhandel. Men biedt ook ruimte voor starters. Het belang van een winkel of horeca voor de straat en buurt staat centraal bij de keuze voor een ondernemer. Dit hoeft niet de bieder van de hoogste prijs te zijn. In totaal beschikt NV Zeedijk over ca. 6.600 vierkante meter vloeroppervlak dat commercieel wordt uitgebaat, plus ca. 2900 vierkante meter extra opslagruimte. De kleinste bedrijfsruimte (uitgenomen opslag) heeft 14 vierkante meter vloeroppervlak, de grootste bedrijfsruimte ongeveer 460 vierkante meter vloeroppervlak. Een aantal bedrijfsruimtes beschikt naast de winkelruimte over extra opslag-‐ of kelderruimte tot maximaal 124 vierkante meter. Grafiek 4: Aantal bedrijven per huurcategorie


De gemiddelde huurprijs voor bedrijfsruimte bedraagt ca. 292 euro per vierkante meter, excl. btw over alle huurcategorieën. De gemiddelde huurprijs voor horeca ligt boven het totale gemiddelde op ca. 357 euro, voor detailhandel daaronder op ca. 302 euro per vierkante meter excl. btw. Op basis van 2

http://www.pararius.nl/nieuws/huurprijzen-‐in-‐amsterdam-‐rijzen-‐de-‐pan-‐uit/NI0000000207


14 / 33

de onderzoeksrapportage “Winkelhuren in Amsterdam 2015”3 zijn deze huurprijzen marktconform voor de straten Zeedijk en Warmoesstraat (200-‐500 euro per vierkante meter). Grafiek 5: Gemiddelde huurprijs per m² bedrijfsruimte in euro per huurcategorie


3.2

Activiteiten

Om grip te krijgen op de activiteiten die NV Zeedijk ontplooid hebben we in de breedte aan betrokkenen gevraagd welke activiteiten ze herkennen van de Zeedijk. We benoemen dus vooral de zichtbare en merkbare activiteiten. Dit leidt tot een herkenbaar overzicht van 4 pijlers: 1. Het aankopen van vastgoed, 2. Het ontwikkelen van vastgoed, 3. Het (intensief) beheren van vastgoed, en 4. Het bundelen van kennis en kunde in het gebied. Deze activiteiten worden breed herkend door betrokkenen. Het zijn deze activiteiten die ten grondslag liggen aan de effecten die betrokkenen ervaren en die in de ogen van velen aan de basis hebben gestaan voor de ontwikkeling van de Zeedijk de afgelopen 30 jaar. In onderstaand overzicht zijn de vier pijlers weergegeven en schetsen we de relatie van deze werkzaamheden met de zichtbare effecten. Aan de linkerkant is vervolgens aangegeven welke partijen nodig zijn om de activiteiten op een goede wijze te kunnen ontplooien. Aan de rechterkant zijn de partijen genoemd waar de effecten neerslaan. In het vervolg van deze paragraaf beschrijven we de activiteiten verder. Daarna werken we de effecten verder uit.

3

DTZ Zadelhoff (2015). Winkelhuren Amsterdam 2015. September 2015.


15 / 33


3.2.1 Aankopen panden Het aankopen van panden behoort nog steeds tot een van de kerntaken van NV Zeedijk. Hierbij volgt NV Zeedijk de strategie, zogenoemde ‘sleutelpanden’ of ‘hotspots’ aan te kopen. De focus ligt op zogenoemde zichtpanden, die een negatieve uitstraling op hun omgeving hebben. Daarbij zijn dit panden waar duidelijk ook maatschappelijke waarde aan kan worden toegevoegd. Een tweede argument om panden te verwerven kan gelegen zijn in de huidige eigenaar. Helaas kenmerkt het gebied zich nog altijd door de aanwezigheid van ‘foute’ eigenaren, die zich sterk aangetrokken voelen tot de commerciële waarde van het toerisme en het centrumgebied. Tenslotte kan de wens om monocultuur tegen te gaan en een divers en aantrekkelijk winkelgebied te creëren aanleiding zijn een pand te verwerven en zo mogelijk de bestemming te wijzigen. Zoals eerder beschreven wordt het verwerven van panden steeds moeilijker. Nagenoeg alle vastgoedeigenaren streven bij verkoop naar de maximale opbrengst. Panden die op de markt worden aangeboden zijn alleen te verwerven tegen de maximale prijs. Hiermee is het moeilijk om nog economische waarde aan het pand toe te voegen. Gelet op de maatschappelijke doelstellingen van NV Zeedijk is het steeds moeilijker om een concurrerend bod te kunnen doen. Hiermee kost deze activiteit in de huidige tijd minstens zoveel tijd als vroeger, met een lagere garantie op succes. 3.2.2 Ontwikkeling panden Nadat NV Zeedijk panden heeft aangekocht, wordt aandacht besteed aan de herontwikkeling van deze panden. In veel gevallen betekent dit dat renovatie noodzakelijk is. NV Zeedijk hanteert hierbij een stevige ambitie. De basisgedachte is dat de kwaliteit van de panden ook een positieve uitstraling heeft op de straat en de buurt. Panden worden gerenoveerd met het oog op de toekomst en niet voor de korte termijn. Er wordt bewust stevig geïnvesteerd in de kwaliteit van het vastgoed. Indien nodig kan het vastgoed een andere functie krijgen. Afhankelijk van de behoefte van de buurt kunnen winkels woningen worden, of andersom. Daarbij speelt het wijzigen van het bestemmingsplan soms een belangrijke rol. Hiermee kunnen specifieke functies, die geen toegevoegde waarde hebben voor de Zeedijk naar de toekomst toe geweerd worden. Dit is een samenspel tussen gemeente, ondernemers, bewoners en NV Zeedijk. NV Zeedijk zoekt en kiest bewust ‘goede’ ondernemers en bewoners. Men zoekt bewust naar ondernemers die iets toevoegen aan de straat en het gebied. Naar ondernemers die iets willen opbouwen en een focus hebben op de lange termijn. Het aanbod moet aanvullend zijn en duurzaam. Vooral bij startende ondernemers wordt extra aandacht besteed aan een realistisch ondernemingsplan en wordt bij gebrek aan kennis ook ondersteuning geboden. Dit gebeurt met het oog op de continuïteit. Een ondernemer mag rekenen op de hulp van NV Zeedijk. Daarbij mag NV Zeedijk ook rekenen op de hulp van de ondernemers. Contracten zijn duidelijk en expliciet. Zoals in de komende paragraaf wordt beschreven is het naleven van deze contracten een belangrijk aspect van de aanpak. Waar nodig worden VvE’s ingericht of wordt ondersteuning verleend bij het inrichten van VvE’s. Dit heeft als doel dat bewoners en ondernemers elkaar onderling vinden en versterken. NV Zeedijk investeert hier tijd en energie in.

16 / 33


3.2.3 Beheren panden Als eigenaar en verhuurder van vastgoed beheert NV Zeedijk haar bezit. Hierbij worden reguliere verhuurderstaken zo goed mogelijk ingevuld. NV Zeedijk gaat echter een stap verder. Gelet op de uitstaling van het bezit op de totale straat hanteert NV Zeedijk een extra hoog onderhoudsniveau. Dit komt onder meer tot uitdrukking in het verven van kozijnen en deuren en het wekelijks verwijderen van graffiti. De gedachte is dat een schone en hele omgeving bewoners, ondernemers en bezoekers uitnodigt dit zo te houden. Zoals eerder aangegeven hanteert NV Zeedijk een zeer proactief handhavingsbeleid. De basisgedachte is dat voorkomen beter is dan genezen. De regels en afspraken met bewoners en ondernemers zijn er niet voor niets. Door actief te sturen op de handhaving van deze regels en afspraken probeert NV Zeedijk de straat haar authentieke uitstraling te laten behouden en de leefbaarheid te versterken. Daarnaast dient het handhavingsbeleid er toe om ondernemers en huurders niet in de verleiding te laten komen om buiten de lijntjes te kleuren. Belangrijk bij het kunnen handhaven is het feitelijk op straat aanwezig zijn. Mensen aanspreken. Ook in positieve zin. Men wil weten wat er speelt en wat ondernemers en huurders bezig houdt. De veronderstelling is dat hierdoor beter aangesloten kan worden op wensen en ontwikkelingen. Door veel te zien en te horen wil NV Zeedijk ingrijpen voordat echt grote problemen zich voordoen. Hierbij stelt NV Zeedijk zich open op. Ze is streng en duidelijk, maar staat open voor een gesprek. Daar waar NV Zeedijk een ondernemer of een huurder kan helpen is er tot op zekere hoogte de bereidheid om dit te doen. NV Zeedijk ondersteunt en neemt verder deel in tal van lokale evenementen. Zo was NV Zeedijk jaren initiator van de Hartjesdagen en steunt dit evenement nog steeds. Verder steunt NV Zeedijk projecten met betrekking tot de Gaypride, Koningsdag, Sail, het Vrijheidsmaal, of het Chinese Nieuwjaar. Daarnaast organiseert NV Zeedijk buurtbrunches en andere gelegenheden die ruimte bieden voor ontmoeting en verbinding in het gebied. Tevens kan de vergaderruimte gebruikt worden voor buurtbijeenkomsten. Ook sponsort NV Zeedijk bijvoorbeeld de Chinese tempel op de Zeedijk. NV Zeedijk is ook medesponsor van kleinere initiatieven van bewoners en ondernemers, zoals welkomst-‐ of ‘farewell’-‐ feesten. In het algemeen gesproken worden initiatieven gesteund die de buurt versterken en helpen de Zeedijk op de kaart te zetten. Zo zijn de buurtkrant en buurtfeesten voorbeelden voor verbindende elementen tussen de bewoners en winkeliers. NV Zeedijk beoogt een zekere gemeenschapszin te kweken en te versterken, waarin bewoners en ondernemers zich samen verantwoordelijk voelen voor de kwaliteit en waarde van de Zeedijk. Een ander voorbeeld van het ondersteunen van initiatieven is de ondersteuning van “WorkForce”. WorkForce zorgt voor extra schoonmaak en het opruimen van zwerfvuil op de Zeedijk. Tegelijkertijd is dit initiatief een dagbesteding voor OGGZ-‐klanten. Deze constante vorm van betrokkenheid en beheer zorgt voor een hoge zichtbaarheid en aanwezigheid van NV Zeedijk op straat. Zo brengt de NV de post voor haar huurders zelf langs. Op deze manier kan de levering van brieven gecombineerd worden met het ophalen van informatie over recente ontwikkelingen en eventuele klachten binnen het werkgebied. NV Zeedijk is actief binnen 10 VvE’s, waarvan vier door de NV zelf beheerd worden. Daarnaast neemt NV Zeedijk deel aan de lokale bedrijveninvesteringszone (BIZ), het Integraal Burgwallenoverleg (IBO) van het Wijkcentrum ‘d Oude Stadt4 en het Integraal 1012-‐overleg. 4

http://www.oudestadt.nl/in-‐de-‐buurt/burgwallen/integraal-‐burgwallenoverleg-‐ibo/

17 / 33


In algemene zin zou je kunnen zeggen dat NV Zeedijk zeer intensief beheert. 3.2.4 Bundelen kennis en kunde NV Zeedijk is zich erg bewust van haar rol en verantwoordelijkheid in het gebied. Als grote vastgoedeigenaar in het gebied ziet ze het als haar taak om niet alleen bereikbaar te zijn, maar tegelijk ook actief op zoek te gaan naar contact. Men wil bewust informatie verzamelen en dit delen met partijen die daarbij gebaat zijn. Het verbinden van mensen en partijen is een belangrijke activiteit volgens alle betrokkenen. NV Zeedijk brengt initiatiefnemers vanuit bewoners en bedrijven samen. Door bijeenkomsten te organiseren en kennis te delen zorgt NV Zeedijk ervoor dat mensen elkaar makkelijker weten te vinden en op deze manier sneller ideeën met elkaar gedeeld kunnen worden. Vanuit NV Zeedijk wordt actief gewerkt aan het leggen van verbanden en het ontwikkelen van netwerken. De basisgedachte is dat deze netwerken en verbanden het op termijn mogelijk moeten maken dat de Zeedijk zichzelf kan organiseren en bestand is tegen de druk van de commerciële waarde van toerisme en criminaliteit. Betrokkenen concluderen dat de Zeedijk zover nog niet is. In het geval van burenruzie of andere vormen van overlast is NV Zeedijk aanspreekpunt voor bemiddeling. Doordat NV Zeedijk er specifiek ís voor het gebied en gevoelsmatig, volgens betrokkenen, tussen de overheid en de buurt in staat, is het mogelijk om in verschillende gevallen als bemiddelaar te kunnen optreden. Vanuit het belang van de buurt tracht NV Zeedijk tot positieve uitkomsten te komen. Men stuurt op een geconcentreerde aanpak. Dat wil zeggen dat NV Zeedijk tracht om de vele initiatieven die er zijn om van het gebied iets moois te maken, of dit nu vanuit de overheid komt, of vanuit de buurt zelf, te bundelen en kracht bij te zetten. Door verschillende elementen aan elkaar te knopen ontstaat een meer gerichte aanpak die een groter effect zou kunnen hebben. Uiteindelijk is het doel om een zo groot mogelijke impact te genereren. Vanuit deze overtuiging schuift NV Zeedijk graag aan bij verschillende overleggen. Zo is in het BIZ-‐overleg in juli 2015 besloten om een project te initiëren dat de cohesie van pandeigenaren op de Zeedijk zou versterken. NV Zeedijk is hier initiatiefnemer van. Het doel van het verbinden van de pandeigenaren is de eigenaren te betrekken bij de transformatieopgave van het gebied en de krachten te bundelen voor de voortgang van de straatgerichte aanpak die NV Zeedijk ondersteunt. NV Zeedijk begeleidt ondernemers in het ondernemen in een, ook de komende jaren, moeizaam gebied.

18 / 33


4

De waarde van NV Zeedijk

In het voorgaande is beschreven op welke pijlers de activiteiten van NV Zeedijk rusten. Zoals kort beschreven hebben deze activiteiten een doel. Men beoogt met de werkzaamheden verschillende effecten te bereiken. Samen met vele betrokkenen is gesproken over deze effecten. Samen met hen hebben we in beeld gebracht welke effecten er optreden. In de Effectenarena heeft u deze effecten al kort kunnen zien staan. In komend hoofdstuk beschrijven we deze effecten en leggen we de onderlinge verbanden. 4.1 Van activiteiten naar effecten In een werksessie is in een brede groep betrokkenen gesproken over de aanpak van NV Zeedijk en de effecten die hier vanuit vloeien. In een kritische discussie hebben betrokkenen elkaar bevraagd en is gezocht naar realistische consensus. Er zijn verbanden gelegd tussen de aanpak en de effecten. Zo kan een effect optreden in het gebied door iets wat NV Zeedijk doet. Dit effect kan op zichzelf weer leiden tot een ander effect. Het zijn deze causale relaties die we hebben beschreven. In essentie hebben we de verandertheorie van NV Zeedijk beschreven. De aanpak is de input, welke leidt tot zekere output (aangekochte panden, deelname aan bijeenkomsten, aantallen huurcontracten en dergelijke). De output leidt tot zekere outcomes (de effecten). Deze outcomes kan je afzetten tegen het doel en de missie van NV Zeedijk om zo de verandertheorie rond te maken. De aanpak, de effecten en de verbanden zijn getoetst in diverse individuele gesprekken en in een dialoogsessie met een tiental lokaal betrokkenen. Bovenstaande beschrijving van de aanpak, alsmede onderstaande beschrijving van de effecten is teruggelegd bij de gesprekspartners. Opmerkingen zijn verwerkt in deze analyse. Hiermee betreft het een stevig gedragen analyse van de werkzame bestanddelen van NV Zeedijk. 4.2 Aanwezig en aanspreekbaar Een van de belangrijkste kenmerken van NV Zeedijk is haar aanwezigheid in de buurt. Deze aanwezigheid op straat, in combinatie met het eigenaarschap van het vastgoed, betekent dat NV Zeedijk snel kan reageren op het moment dat er zich zaken voordoen die onwenselijk zijn. Waar nodig kunnen mensen van NV Zeedijk huurders aanspreken op hun gedrag of uitingen. Deze actieve vorm van handhaving speelt volgens betrokkenen een belangrijke rol in de effecten die we zien op de Zeedijk. Er is een grote druk bij ondernemers om inkomsten te genereren. Zoals het enthousiaste ondernemers eigen is, betekent dit dat alles uit de kast wordt gehaald om de inkomsten te vergroten. Voor sommigen betekent dit dat de grenzen van hetgeen is toegestaan worden opgerekt. Dit is een hellend vlak. In de regel zien we dat daar waar ruimte geboden wordt, deze ruimte ook genomen wordt. Ingeval van de Zeedijk betekent dit dat de aard en het aangezicht van de straat sterk, en volgens betrokken onwenselijk, zou veranderen als er niet actief en direct gestuurd wordt op de eerder gemaakte afspraken. Door dit snel en direct te doen wordt escalatie voorkomen. Er wordt geen ruimte geboden om de grenzen op te zoeken. 4.3 Ogen en oren van de wijk De aanwezigheid van NV Zeedijk op en in de straat leidt ertoe dat ze aanspreekbaar is. De deur staat open voor iedereen en de organisatie is bereikbaar. Hiermee fungeert NV Zeedijk ook als ogen en oren van de wijk. Daar waar geluiden tot NV Zeedijk komen die om actie vragen, wordt dit direct

19 / 33


20 / 33

opgepakt. Dit kan gaan om van alles. Van individuele huurders die problemen hebben, tot kleine schending van afspraken, tot reageren op criminele elementen. Het aanpakken van deze elementen doet NV Zeedijk niet altijd zelf of alleen. Er zijn nauwe relaties met politie, gemeente en anderen. Het feit dat de NV vroegtijdig signaleert maakt volgens betrokkenen dat andere partijen hun werk sneller en beter kunnen doen. Dit leidt tot een prettige woon-‐, en werkomgeving. Niet in de laatste plaats doordat criminaliteit grotendeels geweerd wordt en drugsoverlast sterk is beperkt, waardoor een veiliger omgeving is ontstaan. Als gevolg hiervan is er minder politie inzet nodig op de Zeedijk, ten opzichte van de omgeving.

Het voorkomen van criminaliteit en het gevoel van veiligheid De politie heeft geen gegevens beschikbaar mogen stellen over het aantal delicten op de Zeedijk vergeleken met soortgelijke straten in de buurt. Tijdens de werksessies en de individuele gesprekken waarbij ook de wijkagent aan heeft bijgedragen is echter door iedereen bevestigd dat de Zeedijk veiliger is dan omliggende straten met minder (drugs)delicten en minder overlast. De baten van veiligheid kunnen worden benaderd via de analyse van de vermeden schade. De ‘effectencalculator’5 geeft een overzicht van deze baten middels een maatschappelijke prijslijst. Een aantal kengetallen geven de ordergrootte van de voorkomen schade door criminaliteit weer:

Politie inzet Dagvaarding Een bedreiging Een vermogensdelict Een vernieling (openbare ruimte) Een opiumdelict

45 euro/uur 80 euro/keer 2.700 euro/delict 1.400 euro/delict 730 euro/delict 670 euro/delict

Een andere bron van kengetallen rondom criminaliteit is de studie ‘De kosten van criminaliteit’ van SEO uit 2007.6 In deze studie worden zowel naar de kosten voor preventie, consequentie (directe schade, medische kosten etc.) en reactie op het delict (opsporing, vervolging, berechting etc.) in kaart gebracht. In prijspeil 2007 uitgedrukt zijn de kosten voor bedreiging gemiddeld 2.652 euro per delict, de kosten voor opiumdelicten 665 euro per delict en de prijs van vernieling openbare ruimte 733 euro per delict, om een aantal voorbeelden te noemen.

5

Effectencalculator (2015). www.effectencalculator.nl. Een initiatief van Hogeschool van Arnhem en Nijmegen, Ecorys, Rebel, Jochum

Deuten advies & onderzoek. 6

SEO (2007). De kosten van criminaliteit. Iov het Ministerie van Justitie.


Verder draagt de afname van criminaliteit volgens betrokkenen bij aan een positieve beeldvorming over de stad Amsterdam. Betrokkenen spreken in de regel uit dat een NV Zeedijk op afstand minder adequaat en direct op dergelijke ontwikkeling zou kunnen reageren, met als gevolg dat negatieve ontwikkelingen later gesignaleerd worden en exponentieel meer moeite kosten om terug te dringen. De signalerings-‐ en verbindingsfunctie wordt een stuk kleiner, waardoor andere partijen deze rol zelf moeten invullen. Dit kost tijd, energie en daarmee geld. De meeste betrokkenen herkennen hierin het effect dat de gemeente minder inzet hoeft te plegen op de Zeedijk. Een beperkt aantal mensen bestrijdt deze visie en geeft aan dat met beperktere inzet eenzelfde resultaat gerealiseerd kan worden. Men is het er echter over eens dat aanwezigheid in de straat en de bewuste strategie om actief en direct te reageren recht doet aan het gezegde dat voorkomen beter is dan genezen. Het groter gevoel van veiligheid draagt bij aan een gebied waar een divers publiek zich welkom voelt en kan/wil verblijven. Voor bewoners vergroot de veiligheid het woongenot. De tevredenheid onder huurders is groot. Men woont met veel plezier op de Zeedijk en (h)erkent de rol die NV Zeedijk speelt in het realiseren en vasthouden van de leefbaarheid. 4.4 Schoon en netjes Naast de snelle en gerichte reactie op ongewenste ontwikkelingen investeert NV Zeedijk in het schoon en netjes houden van de straat. Het extra frequent schilderen van het bezit en het direct verwijderen van graffiti geeft de straat een net en strak uiterlijk. Naast haar eigen bezit neemt NV Zeedijk in specifieke gevallen het bezit van anderen mee in haar ambitie om van meerwaarde te zijn voor de straat en de buurt. Het is bekend dat enige vorm van verloedering uitnodigt tot meer verloedering. Een nette straat nodigt uit om de straat netjes te houden. Als zodanig leidt de voortrekkersrol die NV Zeedijk hierin vertoond volgens betrokkenen tot een positief effect op de beeldvorming van de straat en het gebied. Van bewoners en ondernemers in het gebied horen we terug dat ze actief meewerken aan het schoon en netjes houden van de straat. Ze geven tevens aan dit het gevolg is van het feit dat ze zien dat het helpt. Bewoners en ondernemers voelen zich prettig in de straat en zijn bewust actief om dit zo te houden. Goed voorbeeld doet goed volgen.

Leefbaarheid en andere maatschappelijke baten Een conclusie uit de werksessie en de effectenarena is dat de Zeedijk door zijn bewoners als zeer leefbaar wordt gezien – zeker in vergelijking met straten in de buurt. Rijkswaterstaat hanteert kengetallen ten behoeve van maatschappelijke kosten-‐batenanalyses, onder andere voor omgevingskwaliteit.7 Bijvoorbeeld wordt de inrichtingskwaliteit van de openbare ruimte gewaardeerd middels het aantal leegstaande woningen. Een leegstaande woning kost de maatschappij 4.644 euro per jaar.

NV Zeedijk investeert verder bewust extra in de kwaliteit van de panden. Opknappen gebeurt niet voor de korte termijn, maar voor de lange termijn. De panden zijn relatief klein en daarmee niet voor alle horeca en detailhandel geschikt. Relatief kleine oppervlaktes beperken de verdiencapaciteit van de verschillende panden, zeker uit oogpunt van gewenste diversiteit en de ambitie om monocultuur 7

Witteveen&Bos (2011). MKBA-‐kengetallen voor omgevingskwaliteiten: aanvulling en actualisering. i.o.v. Rijkswaterstaat

21 / 33


te voorkomen. De ruimte die, bewust, geboden wordt aan starters, heeft ten doel het leefklimaat in het gebied te versterken voor bewoners en ondernemers, legt een verdere druk op de huurinkomsten. De combinatie van een stevige investering in het opknappen van de panden en de relatief lagere huurprijzen maakt dat er een aantrekkelijke prijs-‐kwaliteitsverhouding bestaat op de Zeedijk. De kwaliteit van de woningen en de winkelpanden draagt op zichzelf weer bij aan de uitstraling van het gebied. Tegenover de positieve effecten van de brede inzet staat dat het financieel rendement hoger zou kunnen zijn bij andere keuzes. 4.5 Goede huurders, goede bedrijven NV Zeedijk stuurt bij de verhuur van haar bezit bewust op een combinatie van wonen en winkelen. Dit zorgt volgens betrokkenen voor een eigen dynamiek en balans in het gebied. De aanwezigheid van bewoners zorgt voor draagvlak van bepaalde voorzieningen en vergroot de levendigheid in het gebied na sluitingstijd van de winkels. De aanwezigheid van bewoners zorgt evenzeer voor de nodige sociale controle en cohesie in het gebied. Bewoners en ondernemers spreken elkaar aan en houden elkaar in evenwicht. De waarde die een ieder hecht aan de huidige kwaliteit van het gebied maakt dat men bereid is om hier gezamenlijk een bijdrage aan te blijven leveren. De aanwezigheid van zowel bewoners, als ondernemers, zorgt voor een prettiger leefklimaat. NV Zeedijk stuurt bewust op type ondernemingen. Men streeft naar een gemixt aanbod in de straat waardoor de straat voor bewoners, toeristen en reguliere Amsterdammers aantrekkelijk is. De aanwezigheid van een gedifferentieerd publiek wordt door nagenoeg alle betrokkenen als essentieel gezien in het handhaven van de huidige kwaliteit van de straat. De huidige ondernemers hebben dit gedifferentieerde publiek nodig om te kunnen blijven voortbestaan. Zonder deze ondernemers wordt het gebied minder aantrekkelijk voor het gedifferentieerde publiek. Dit is een delicate balans, waarbij het een niet zonder het andere kan. Het handhaven van deze diversiteit aan horeca en detailhandel is de basis van de huidige uitstraling en waarde van de Zeedijk. Niet alleen stuurt NV Zeedijk op een mix van wonen en winkelen, maar er is specifiek en uitgebreid aandacht voor de selectie van ‘goede’ ondernemers en bewoners. De aard van de onderneming en de ondernemers speelt hierbij evenzeer een rol als de mogelijke huurprijzen. Ook hier geldt dat voorkomen beter is dan genezen. Er worden duidelijke en heldere afspraken gemaakt waar een ieder zich aan te houden heeft.

Het voorkomen van ontruimingen NV Zeedijk heeft in 2014 geen enkele ontruiming moeten voornemen. Dit levert de maatschappij een aantal baten op omdat de maatschappelijke kosten van een ontruiming divers en langdurig kunnen zijn. Ten eerste moet de verhuurder kosten maken voor de ontruimingsprocedure. Stichting Eropaf! Geeft aan dat deze kosten 5.000-‐9.000 euro per ontruiming bedragen8 die worden besteed aan “juridische procedure, deurwaarder, ontruiming zelf, weer verhuurbaar maken van de

8

Stichting Eropaf! (2013). Handreiking Voorkomen huisuitzettingen.

22 / 33


woning, afboeken oninbare huurachterstand etc.”9 Ook Stichting Eigen Kracht becijfert deze kosten met gemiddeld 7.500 euro.10 Na een ontruiming komen de voormalige bewoners vaak in een opvanglocatie terecht. De kosten voor opvang bedragen 11.000 euro voor tijdelijke opvang en welzijn (Stichting Eigen Kracht op basis van Woonbron) tot 100.000 euro per jaar voor tijdelijk opvang van een gezin (Stichting Eropaf)11. In de handreiking Voorkomen huisuitzetting geeft Stichting Eropaf! aan dat het voorkomen van een huisuitzetting en het daardoor voorkomen van het gebruik maken van een opvang een maatschappelijke kostenbesparing van 45.360 euro op uitgaven voor zorg en veiligheid kan worden bereikt. De ordergrootte van de maatschappelijke besparing van het voorkomen van een huisuitzetting ligt dus tussen de 10.000 en 100.000 euro.

NV Zeedijk wil meedenken en meehelpen, maar accepteert geen overtreding van de afspraken. Dit wordt soms als lastig ervaren door de huurders, maar in de breedte is er waardering voor de helderheid en de betrokkenheid die hiervan uit gaat. Zo is bijvoorbeeld de invulling van de winkel vastgelegd in het huurcontract. Dit kan als belemmering worden ervaren door huurders die willen veranderen maar geeft tegelijkertijd houvast om de afgesproken kwaliteit en uitstraling te bewaken op basis waarvan het huurcontract is afgesloten. Bewoners en ondernemers zijn betrokken bij het gebied en zitten er met het oog op de toekomst. Dit vergroot de sociale cohesie en samenhang. De saamhorigheid in het gebied is relatief groot, maar volgens betrokkenen nog niet dusdanig dat het systeem ook zonder de aanwezigheid van NV Zeedijk in tact blijft. Hiervoor is de commerciële druk van het toerisme te groot in het gebied. In het komende hoofdstuk verkennen we een aantal ontwikkelrichtingen. We schetsen een aantal scenario’s om gevoel te krijgen bij de keerzijde van de kosten en de waarde van de effecten. Je kunt immers veronderstellen dat de waarde die NV Zeedijk creëert in het gebied gelijk is aan de waarde die verdampt als NV Zeedijk activiteiten zou staken. Deze waarde zal soms geduid kunnen worden in type kosten en soms in belevingswaarde.

9

Stichting Eropaf! (2008). Eropaf! Kosten en baten van Eropaf! 01.10.2008

10 11

Stichting Eigen Kracht (2015). Resultaten: Kosten en baten. http://www.eigen-‐kracht.nl/resultaten/kosten-‐en-‐baten/

Stichting Eigen Kracht (2015). Resultaten: Kosten en baten. http://www.eigen-‐kracht.nl/resultaten/kosten-‐en-‐baten/

23 / 33


5

Ontwikkelrichtingen

In dit hoofdstuk verkennen we de waarde van de werkzame bestanddelen van NV Zeedijk. In het vorige hoofdstuk hebben we beschreven wat de effecten zijn van de inzet van NV Zeedijk en hoe deze tot stand komen. De relatieve waarde van de verschillende effecten en daarmee de relatieve waarde van de verschillende werkzaamheden van NV Zeedijk hebben we echter nog niet belicht. Door bepaalde activiteiten niet meer uit te voeren of in mindere mate uit te voeren verandert de verandertheorie van NV Zeedijk. Als de input wijzigt, dan verandert de output (minder panden, deelname aan overleg, minder intensief beheer etc.). Andere output leidt tot andere outcomes (effecten). Het anders inrichten van de werkzaamheden leidt dus tot andere effecten. Op basis van de hiervoor beschreven relaties kunnen we inschatten hoe de effecten wijzigen door een gewijzigde inzet. In dit hoofdstuk verkennen we de gevolgen van wijzigingen in de werkzame bestanddelen, dan wel het voortzetten van de huidige aanpak met het oog op de nabije toekomst. Een andere aanpak leidt tot andere effecten en daarmee een andere Zeedijk. Door relatief extreme ontwikkelrichtingen te schetsen ontstaat een beeld bij de gevolgen van gewijzigd beleid. Zo krijgen we gevoel bij de relatieve waarde van de verschillende onderdelen in de aanpak van NV Zeedijk. We beschrijven hieronder beknopt een vijftal mogelijke ontwikkelingsrichtingen: 1. Behouden koers 2. Verkopen vastgoed 3. Deels verkopen vastgoed 4. Regulier beheer 5. Commerciële verhuur De verschillende ontwikkelrichtingen zijn nadrukkelijk geen keuzemenu. We verkennen de ontwikkelrichtingen om gevoel te krijgen bij de waarde van de effecten als gevolg van de inzet van NV Zeedijk, niet om hier een keuze in te maken. Het is mogelijk en denkbaar om verschillende elementen uit verschillende ontwikkelrichtingen te combineren tot een optimale koers. 5.1 Behouden koers Uitgaande van een koers die gelijk is aan de huidige aanpak mag je verwachten dat de eerder beschreven effecten zich blijven voordoen. De Zeedijk blijft een aantrekkelijk straat om te wonen en te ondernemen. De straat kent een relatief grote diversiteit in aanbod van winkels en is hierdoor aantrekkelijk voor bewoners, Amsterdammers en toeristen. De Zeedijk behoudt zijn inmiddels karakteristieke uitstraling. De straat blijft relatief schoon en rustig waardoor het voor politie, gemeente en aanverwante organisaties geen extra inzet vraagt. Het financieel rendement van NV Zeedijk is positief, maar niet maximaal. Huuropbrengsten en kosten zijn in balans. De NV blijft gericht op het verwerven van nieuw vastgoed, maar zal dit alleen kunnen doen tegen maximale kosten. De potentie van het gebied is inmiddels dusdanig groot dat vele ondernemers bereid zijn om tegen maximale prijzen vastgoed te verwerven en uit te baten. Gelet op het beleid van NV Zeedijk gericht op branchering, kleinschaligheid en specifieke ondernemers die duurzaam in het gebied willen verblijven, in combinatie met de wens om het vastgoed op kwalitatief hoogstaand niveau te renoveren ontstaat een onrendabele business case. Er dienen onrendabele toppen genomen te worden om vastgoed tegen maximale marktprijs te kunnen verwerven en te exploiteren.

24 / 33


Er vindt een constante afweging plaats tussen de mogelijkheden om maatschappelijk een verschil te kunnen maken en de kosten van het verwerven van het vastgoed. Op dit moment zien we dat de druk op de financiële parameters toeneemt, waardoor het eerder moeilijker wordt om vastgoed te verwerven dan makkelijker. Hierdoor mag je verwachten dat NV Zeedijk haar huidige taak en rol ten aanzien van het intensief beheer en het kennis delen en verbinden kan blijven vervullen, maar dat groei zeer beperkt zal zijn. 5.2 Verkopen vastgoed In een scenario waarbij NV Zeedijk geliquideerd wordt en haar volledige bezit op de markt komt, verandert er veel op de Zeedijk. Indien de panden op de vrije markt komen en verkocht worden aan de hoogste bieder mag je verwachten dat de meeste panden met commerciële functies worden opgekocht door ondernemers die proberen het rendement op hun investering te maximaliseren. Gelet op de toeristische druk in het gebied mag je verwachten dat de straat langzaam maar zeker zijn diversiteit zal verliezen en in uitstraling steeds sterker zal gaan lijken op het omliggend gebied. De Zeedijk wordt langzaam onderdeel van het centraal toeristisch gebied. Het aanbod van winkels en horeca zal zich op basis van de commerciële druk steeds meer richten op deze toeristen. Indien ook de woningen op de markt gebracht worden zullen deze langzaam maar zeker in andere handen terecht komen. Nieuwe eigenaren versnellen het proces om tot markthuren te komen. Hiermee verandert de samenstelling van bewoners. Naar verwachting zien we in het begin meer tweeverdieners en welgestelden het gebied binnentrekken. Naarmate het toerisme echter toeneemt in het gebied neemt de aantrekkelijkheid om hier te wonen af. Vaste bewoning neemt langzaam af. Woningen worden steeds meer aangeboden aan toeristen die kortstondig in het gebied willen verblijven. Er zijn ook minder extreme scenario’s denkbaar waarbij het vastgoed overgaat in andere handen. Als we concluderen dat het voeren van regie en intensief beheer noodzakelijk zijn voor de effecten kan gezocht worden naar vormen waarbij het eigendom overgaat naar andere partijen, maar het beheer bij NV Zeedijk of anderen, uitgaande van eenzelfde missie en ambitie. Zo kan het bezit wellicht verkocht worden aan een belegger die de sociale uitganspunten onderschrijft of aan een woningbouwcorporatie, voor zover het woningen betreft. Het is echter de vraag of onder deze voorwaarden er interesse is in de markt voor het verwerven van het vastgoed. Als dit wel het geval is verruimt het vanzelfsprekend wel de mogelijkheden om met de vrijgekomen middelen elders te kunnen investeren. De binding van bewoners en ondernemers neemt af. Doordat de NV niet meer aanwezig hoeft te zijn in het gebied (immers geen eigendom meer) zal de handhaving aan kracht verliezen. Er ontstaat ruimte voor nieuwe en bestaande ondernemers en bewoners om te zoeken naar aanvullende manieren om omzet of inkomen te genereren. De mate waarin dit plaatsvindt is sterk afhankelijk van de intensiteit waarmee andere eigenaren of de gemeente de handhaving overnemen van NV Zeedijk. Op basis van de gesprekken met betrokkenen is het beeld dat de handhaving minder strikt zal zijn. De onderlinge samenhang neemt af. De sociale controle en cohesie dalen. Steeds meer mensen kiezen voor hun eigen belang en de korte termijn. De aanwezigheid van toeristen trekt meer criminaliteit aan. Het wordt onrustiger. De politie moet zich vaker op de Zeedijk gaan vertonen. De straat verloedert ten opzichte van de huidige situatie. Dit vraagt om extra inzet van gemeente om de buurt op niveau te houden. De inzet verandert echter van proactief naar reactief. Hiermee gaat het

25 / 33


vooral om het oplossen van problemen in plaats van het voorkomen van problemen. Grotere afstand betekent dat problemen groter moeten zijn voordat ze zichtbaar worden. We weten dat er onevenredig meer inzet nodig is om deze problemen weer terug te dringen. Dit is kostbaar. De keerzijde van het verlies aan waarde is dat met de vrijgekomen middelen door de verkoop van vastgoed elders in het gebied geïnvesteerd kan worden. In dit extreme scenario betekent dit dat de gecreëerde waarde op de Zeedijk ten goede komt aan de momenteel slechtere gebieden in de omgeving. Dit gaat echter ten koste van de waarde op de Zeedijk. Volgens betrokkenen zou een dergelijk extreem scenario kunnen betekenen dat zodra het elders in het gebied beter op orde is, je op de Zeedijk opnieuw kan beginnen. Dit lijkt een ongewenste ontwikkeling. Hierover bestaan echter verschillende ideeën. Er bestaat wel consensus over het feit dat het ten koste gaat van de kwaliteit van de Zeedijk, maar de mate waarin, wordt betwist. Op basis van bovenstaand scenario kan je concluderen dat de regie die mogelijk is door de eigenaarschap van vastgoed op de Zeedijk en het intensieve beheer aan de basis staat van de huidige waarde van de leefomgeving, de diversiteit en de sociale cohesie. Hierdoor worden minder kosten gemaakt door gemeente en politie. 5.3 Deels verkopen vastgoed In dit derde scenario verkennen we de gevolgen van een strategie waarbij een deel van het vastgoed verkocht wordt en een deel in bezit blijft. De basisgedachte hierbij is dat ook bij deels verkoop van het bezit investeringen elders mogelijk worden. Hoe meer bezit er verkocht kan worden, hoe meer er elders geïnvesteerd kan worden. In het tweede scenario concludeerden we dat bij verkoop van alle panden op de markt er een negatieve ontwikkeling plaatsvindt op de Zeedijk. De vraag in dit scenario is in welke mate dit effect zich ook voordoet als slechts een deel van het bezit op de markt komt. De meeste betrokkenen zijn het er over eens dat de huidige waarde van de Zeedijk dusdanig sterk en robuust is dat het geen gevolgen heeft op het totaal als er een pand verkocht wordt. Hierbij zien we wel een ontwikkeling dat een dergelijk pand misschien niet in eerste aanleg de toegevoegde waarde aan het gebied verliest in termen van diversiteit, maar dat er wel degelijk een reële kans is dat na verloop van tijd dit ene pand onder commerciële druk zich steeds meer zal voegen naar de wens van het toerisme. Een pand zal echter het verschil op het totaal niet maken. De vraag is bij hoeveel panden het beeld op de Zeedijk wel gaat omslaan. Is dit bij 5 panden? Of bij 10? 15? 25? Hier bestaan duidelijk verschillen van inzicht over bij betrokkenen. Een andere mogelijkheid zou kunnen zijn om een splitsing te maken in woningen en het commercieel vastgoed. Een belangrijk deel van de waarde van de effecten van NV Zeedijk heeft betrekking op de diversiteit van horeca en detailhandel in het gebied. Daarbij is aangegeven dat de combinatie van wonen en werken in het gebied ook van waarde is. Ondernemers en bewoners houden elkaar in balans. Men let op elkaar. De aanwezigheid van bewoners heeft een positief effect op de straat. Verkoop van het woningbestand op de markt of aan een corporatie zou een optie kunnen zijn. Verkoop op de markt kan op termijn leiden tot onwenselijk Airbnb bewoning. Dit leidt immers tot vooral toeristen die kortstondig in het gebied verblijven zonder binding met de straat. De gevolgen hiervan hebben we reeds beschreven. Verkoop aan een belegger onder voorwaarde van permanente bewoning of een woningbouwcorporatie kent dit nadeel niet. Corporaties voeren actief beheer en delen op hoofdlijnen de missie en visie van NV Zeedijk. Een woningbouwcorporatie is niet in staat om permanent in het gebied aanwezig te zijn. De lijnen worden derhalve langer en minder strak. De relaties worden formeler. Dit hoeft echter niet te betekenen dat de situatie op de Zeedijk direct snel

26 / 33


anders wordt. Wel mist NV Zeedijk een hoop extra oren en ogen in de wijk. De huidige bewoners horen veel en delen dit met NV Zeedijk. Dit contact kan verloren gaan. Het ligt in de lijn der verwachting dat de sociale cohesie wellicht iets afneemt, maar dat de overige effecten grotendeels in stand blijven. Op basis van de eerder beschreven verandertheorie constateren we dat het sturen op type en aard van ondernemers, alsmede het intensief beheer dat hieraan wordt gekoppeld in belangrijke mate aan de basis staat van de gerealiseerde effecten. In de vorige ontwikkelrichting staat beschreven wat het effect kan zijn indien er geen actief beheer en toezicht meer plaatsvindt op het commercieel vastgoed. In dit scenario, waarbij commercieel vastgoed in eigendom en beheer blijft bij NV Zeedijk blijven deze effecten in stand. Hieruit blijkt dat de waarde van het bezit van commercieel vastgoed wellicht groter is dan het bezit van woningen. Evenzo is het wel van groot belang dat permanente bewoning gewaarborgd kan blijven. De commerciële waarde van toerisme maakt dat zonder actieve sturing op diversiteit de Zeedijk een steeds grotere monocultuur zal kennen, gericht op toerisme. De beelden van betrokkenen verschillen met betrekking tot de tijd die het kost voordat dit het geval zal zijn, maar een ieder deelt de overtuiging dat de huidige diversiteit van waarde is en alleen kan voortbestaan door actieve sturing op specifieke ondernemingen in het gebied. Hiervoor is bezit en regie op dit bezit noodzakelijk. Het splitsen van het bezit van NV Zeedijk van de commerciële plint en de woningen is een kostbaar proces. Hierbij gaat een deel van de economische waarde verloren. Daarbij constateren we in het huidige werkmodel van NV Zeedijk de kosten van de inzet en de huuropbrengsten in balans zijn. Verkoop van (een deel) van de portefeuille trekt het business model van de NV uit balans. Hierdoor is het niet vanzelfsprekend dat bij verkoop van de woningen het resterende deel van de werkzaamheden kunnen blijven worden uitgevoerd. Het is de vraag in hoeverre hier een nieuwe balans in kan worden gevonden. Dit is niet vanzelfsprekend. 5.4 Regulier beheer Een belangrijk element in de werkwijze van NV Zeedijk betreft het intensief beheer. Onder intensief beheer verstaan we niet alleen het goed onderhouden van de panden, maar vooral ook de waakzaamheid op de naleving van de contracten, de aanwezigheid in en op straat en de behulpzame houding ten opzichte van de bedrijfsvoering en bewoning van en in de panden. Minder intensief beheer legt een minder grotere druk op de werkorganisatie en maakt het mogelijk om een efficiency winst te behalen. Zonder de noodzaak tot intensief beheer is aanwezigheid in het gebied ook niet noodzakelijk. Effecten die samenhangen met het intensief beheer verdwijnen langzaam. Zo zien we nu dat de betrokkenheid bij de straat en buurt van bewoners en ondernemers vergroot wordt doordat ze het gevoel hebben iets terug te moeten doen voor de betrokkenheid van NV Zeedijk. We constateren dat er bepaalde ‘voor wat hoort wat’ elementen in de houding van de huidige ondernemers en bewoners is geslopen. Als NV Zeedijk wat voor ons doet, dan willen wij dat ook voor de Zeedijk doen. Dit versterkt de onderlinge binding en sociale cohesie in de buurt. Minder intensief beheer gaat dus ten koste van de betrokkenheid van bewoners en ondernemers. Evenzo kan je echter veronderstellen dat ondernemers en bewoners gaan wennen aan de betrokkenheid van NV Zeedijk en er wellicht zelfs op gaan rekenen. Dit kan een negatief effect hebben op de zelfredzaamheid van ondernemers en bewoners. In algemene zin zien we echter dat de betrokkenheid en de sociale cohesie gaan afnemen.

27 / 33


Minder intensief beheer betekent ook dat er minder strak en snel kan worden gehandhaafd. Geluiden uit de straat komen later of niet tot NV Zeedijk. Hierdoor kan NV Zeedijk later, of niet reageren. Aanwezigen in het gebied gaan minder op NV Zeedijk rekenen en leunen. Men kiest voor eigen oplossingen. In de regel zien we dat ondernemers en bewoners zich meer op zichzelf gaan richten. Als meerdere ondernemers en bewoners dit in het gebied gaan doen, is de verwachting dat men steeds minder rekening met elkaar gaat houden en de grenzen van het toelaatbare zal opzoeken. Door afwezigheid van een sturende en handhaven NV Zeedijk, blijkt meer toelaatbaar. De effecten hiervan zijn eerder beschreven. Een ander effect van het intensief beheer betreft de hulp bij het ontwikkelen van businessplannen en het groeien in goed ondernemerschap van nieuwkomers. Dit draagt bij aan de diversiteit in de straat, startende ondernemingen en unieke kleine winkels. Dit kost tijd en energie om te begeleiden en kan soms ook effect hebben op de huurinkomsten. Beheer meer op afstand betekent dat ondernemers minder hulp krijgen bij het starten en groeien van hun onderneming. Naar verwachting zullen er ondernemers zijn die het zonder een steuntje in de rug niet redden en moeten vertrekken. Hierdoor zal de omloopsnelheid in het gebied toenemen en de onderlinge binding verder afnemen. Het is de vraag in hoeverre de diversiteit gewaarborgd kan worden en de monocultuur kan worden tegengegaan zonder proactieve ondersteuning van nieuwe kleine startende ondernemers. In ieder geval zal er gedurende langere perioden sprake zijn van leegstand met een nadelig effect op de uitstraling van de straat en de buurt. Intensief beheer heeft in ieder geval een effect op de mogelijkheden om snel te kunnen reageren. Op basis van de verandertheorie constateren we dat het loslaten van deze vorm van intensief beheer veel van de effecten teniet doet. Intensief beheer is belangrijk voor het bereiken van effecten. Intensief beheer, op de manier van NV Zeedijk, is eigenlijk alleen mogelijk bij eigendom van het vastgoed. 5.5 Commerciële verhuur De huidige werkwijze van NV Zeedijk betekent dat er keuzes gemaakt worden ten aanzien van huurders en ondernemers die tot gevolg hebben dat niet de maximale huur gevraagd wordt. Hogere inkomsten betekent ook meer ruimte om elders te investeren. Ten aanzien van de woningen is het beleid om de huren sterk op te trekken op moment dat een woning vrijkomt. Een deel van de woningen kent echter nog huurprijzen die gelet op de kwaliteit van de woning en de ligging als buitengewoon gunstig voor bewoners gezien kunnen worden. Dit maakt de woningen echter ook bereikbaar voor een specifieke groep bewoners. Dit zorgt voor een andere dynamiek. Het meer marktconform verhuren van de woningen zorgt er voor dat er andere mensen in het gebied komen te wonen. Dit is op zichzelf natuurlijk niet erg, maar in de regel zien we dat een doelgroep in het hogere huursegment minder betrokken zijn bij de buurt en dat de omloopsnelheid van deze woningen groter is. Daarbij wordt door een deel van de betrokkenen de identiteit van de Zeedijk gekoppeld aan de huidige type bewoners. Het is nu een plek waar ruimte is voor Amsterdammers met een beperkte financiële armslag, in het centrum van de stad. Deze plekken worden steeds schaarser. Het is echter moeilijk te duiden wat de precieze verandering van dynamiek voor het gebied kan betekenen. Een zekere mix van verschillende typen bewoners lijkt echter geen grote afbreuk te doen aan de effecten die we zien op de Zeedijk. Ten aanzien van het commercieel vastgoed zou het optrekken van de huurprijzen betekenen dat bij het vrijkomen van winkel-‐, of horecaruimte meer ruimte geboden moet worden en de kaders van branchering moeten worden opgerekt. Hierdoor ontstaat meer concurrentie op de panden en worden

28 / 33


de meeste panden onbereikbaar voor starters. Voor meer zelfstandige ondernemers zal het moeilijker worden om onder druk van commerciële huurprijzen te ondernemen binnen hun huidige concepten. Dit betekent dat grotere formules naar verwachting de opkomende ruimtes gaan vullen. Hierbij merken we op dat de meeste panden aan de Zeedijk relatief klein zijn. Grote winkelformules wensen doorgaans meer ruimte. Evenzo kan dit creatieve nieuwe formules opleveren. Al met al hoeft dit geen afbreuk te doen aan de effecten van de Zeedijk. De uniciteit van de Zeedijk zal wel wat verder onder druk komen te staan. Voor starters is minder ruimte. Het publiek dat afkomt op de meer bekendere formules zal hierdoor ook iets minder divers worden. De sfeer zal anders zijn. De straat zal meer gaan lijken op andere (goede) winkel en doorgangsgebieden. Het is de vraag in hoeverre bij een grotere commerciële druk op ondernemers de sociale binding en cohesie in stand gehouden kan worden. Naar verwachting zal dit meer energie kosten. Binnen dit scenario zien we dat de waarde van diversiteit belangrijk is, maar dat het effect van starters en ‘authentieke’ bewoners in het gebied op de kwaliteit van de leefomgeving en de sociale samenhang moeilijk te duiden is en van waarde te voorzien.

29 / 33


6

De essentie

Uit bovenstaande verkenning van de waarde van effecten blijkt vooral dat regie op de panden ten aanzien van permanente bewoning en type ondernemingen de grootste waarde voor het gebied betekent. Dat wil zeggen dat het actief sturen op goede ondernemers en huurders en de mogelijkheid om regie te kunnen voeren op afspraken een relatief grote waarde vertegenwoordigt. Uit de verschillende ontwikkelrichtingen blijkt dat er duidelijk waardeverlies optreedt op het moment dat deze regie verloren gaat. Waardeverlies in termen van extra kosten (door noodzakelijke inzet van andere partijen) en waardeverlies in termen van minder eenvoudig te duiden elementen als een afname in uitstraling en authenticiteit. Het snel kunnen reageren op geluiden uit de buurt door de aanwezigheid op en in de straat lijkt ook van relatief grote waarde voor het gebied. Het gebied is in zijn huidige vorm kwetsbaar door de grote commerciële toeristische druk die er op wordt uitgeoefend. Hierdoor zullen mensen in het gebied steeds de grens blijven zoeken. Meer afstand betekent in deze ook dat er later wordt opgemerkt als er dingen niet goed gaan. In de regel kost het dan meer tijd en energie (en daarmee geld) om dat weer op te lossen. Het intensieve beheer helpt om een beweging in de straat te organiseren waarbij partijen zich zelf verantwoordelijk voelen voor de kwaliteit van de Zeedijk en uitstraling van het gebied. Ook hier geldt dat meer afstand betekent dat de verbanden minder sterk worden en door dit gebrek aan sociale samenhang en cohesie het steeds moeilijker wordt om weerstand te bieden aan de commerciële druk van de omgeving. De waarde van sturing op commercieel vastgoed lijkt groter dan de waarde van sturing op bewoning. Hierbij is wel van belang dat bewoning permanent is. Er zijn echter alternatieven te bedenken waarbij vergelijkbare doelstellingen nagestreefd kunnen worden door andere partijen dan NV Zeedijk. Dit biedt wellicht ruimte om waarde te genereren die ingezet kan worden om nieuw vastgoed te verwerven op plekken waar dit nodig is. Verkoop van commercieel vastgoed lijkt onwenselijk gelet op de negatieve effecten die hierdoor kunnen ontstaan. De waarde van starters en creatieve, zelfstandige ondernemers in het gebied is zichtbaar en merkbaar. Er is financiële waarde te generen door hierin grenzen te verleggen, zij het in beperkte mate. Het is echter moeilijk tastbaar wat de impact hiervan is op de dynamiek in de straat en de buurt. Op basis van de verandertheorie mag je verwachten dat het een negatief effect heeft op de diversiteit van het publiek en de sociale samenhang en betrokkenheid bij het gebied. Op enig moment zal er een kantelpunt bereikt worden waar de negatieve effecten groter zijn dan de positieve financiële effecten. Deze grens is op voorhand niet vast te stellen. Evenzo zien we dat de kwaliteit van beheer en onderhoud een positief effect heeft op het gebied. Het leidt tot trots, betere uitstraling en navolging. Lagere, maar gedegen kwaliteit kan leiden tot een positief financieel effect. De omvang hiervan lijkt echter beperkt (mede uit oogpunt van de levenscyclus van het vastgoed). De waarde van de extra kwaliteit is tastbaar voor betrokkenen in het gebied. Het is echter niet vast te stellen in welke mate deze waarde afneemt bij, deels, iets lagere kwaliteit.

30 / 33


Uit de analyse van de maatschappelijke waarde van NV Zeedijk kunnen we een aantal conclusies trekken: • 30 jaar NV Zeedijk heeft volgens alle betrokken een zichtbaar positief effect gehad; • de aanpak van NV Zeedijk gaat verder dan het verwerven en beheren van vastgoed; • de extra inzet ten aanzien van kwaliteit, intensief beheer en handhaving, kennis opdoen en delen en initiëren van samenhang in het gebied leidt tot een waaier aan effecten; • deze effecten zijn voor betrokkenen tastbaar en zichtbaar; • het concreet vaststellen van deze effecten op basis van statistieken en data blijkt onmogelijk; • er is een sterke onderlinge samenhang tussen de verschillende werkzame bestanddelen in de aanpak van NV Zeedijk; • evenzo zien we dat de effecten veel onderlinge relaties kennen; • dit maakt het moeilijk om oorzaak en gevolg te isoleren; • een aantal elementen komen echter bovendrijven; o zo is eigendom van vastgoed noodzakelijk om te kunnen sturen in het gebied; o dit sturen is noodzakelijk om de waarde van de Zeedijk te kunnen borgen; o handhaving is aan de orde van de dag en van groot belang bij het bereiken van effecten; o het kunnen sturen en handhaven ten aanzien van commercieel vastgoed is van vitaal belang. Op basis van bovenstaande conclusies doen we een aantal concrete aanbevelingen: • geef aandacht aan de verzameling van informatie op een geografisch schaalniveau dat inzicht biedt in de ontwikkeling van de Zeedijk ten opzichte van omliggend gebied; • verzamel informatie op relevante thema’s zodat inzicht geboden kan worden in de feitelijke waarde van de werkzame bestanddelen in de aanpak van NV Zeedijk; • de werkwijze van NV Zeedijk leidt tot effect. Zoek naar mogelijkheden om de werkwijze toe te passen op gebieden aangrenzend aan de Zeedijk om vergelijkbare effecten te kunnen realiseren; • zoek naar mogelijkheden om de financiële slagkracht te versterken; • wees terughoudend in het afstoten van commercieel vastgoed in de plint; • bezie in welke mate verkoop van woningen (met behoud van intensief sociaal beheer) mogelijk is zonder de balans te verliezen in het huidige werkmodel van NV Zeedijk in termen van inkomsten en uitgaven; • treedt in overleg met gemeente en buurt om te bezien in welke mate meer (commerciële) formules in het gebied mogelijk zijn, zonder veel positief effect te verliezen.

31 / 33


7

Annex

7.1

Referenties

NV Zeedijk: Website NV Zeedijk Jaarcijfers NV Zeedijk Jaarrekening NV Zeedijk Folder NV Zeedijk Document selectiebeleid bedrijfsruimte Bestand huurprijzen woningen Overzicht huurachterstand Bestand huurprijzen bedrijfspanden Andere Artikel huurprijzen Amsterdam Onderzoek winkelhuren Amsterdam Integraal Burgwallenoverleg Kosten van criminaliteit Effectencalculator

Kengetallen omgevingskwaliteit Kosten huisuitzetting Kosten huisuitzetting Kosten huisuitzetting Gebiedsanalyse Gemeente Amsterdam: Centrum West Gebiedsanalyse Gemeente Amsterdam: Centrum Oost Andere analyses Gemeente Amsterdam

www.nvzeedijk.nl Jaren 2005-‐2014 Rapport inzake jaarstukken 2014. 20150616_Vastgestelde jaarrekening 2014 NV Zeedijk.pdf Brochure NV Zeedijk. Zeedijk_folder_01.pfd Selectiebeleid bedrijfsruimte. 20130408_selectiebeleid_bedrijfsruimtes_NVZeedijk.pdf 20150910_Huidige huren.xls 20150924_Overzicht_huurachterstand_2014 vs 2015.xls 20151020_huuraanzeggingenoverzicht_definitief.xls

http://www.pararius.nl/nieuws/huurprijzen-‐in-‐amsterdam-‐rijzen-‐de-‐ pan-‐uit/NI0000000207 DTZ Zadelhoff (2015). Winkelhuren Amsterdam 2015. September 2015 http://www.oudestadt.nl/in-‐de-‐buurt/burgwallen/integraal-‐ burgwallenoverleg-‐ibo/ SEO (2007). De kosten van criminaliteit. Iov het Ministerie van Justitie. Effectencalculator (2015). www.effectencalculator.nl. Een initiatief van Hogeschool van Arnhem en Nijmegen, Ecorys, Rebel, Jochum Deuten advies & onderzoek. Witteveen&Bos (2011). MKBA-‐kengetallen voor omgevingskwaliteiten: aanvulling en actualisering. i.o.v. Rijkswaterstaat Stichting Eropaf! (2013). Handreiking Voorkomen huisuitzettingen. Stichting Eropaf! (2008). Eropaf! Kosten en baten van Eropaf! 01.10.2008 Stichting Eigen Kracht (2015). Resultaten: Kosten en baten. http://www.eigen-‐kracht.nl/resultaten/kosten-‐en-‐baten/ Gemeente Amsterdam (2015). Gebiedsanalyse 2015 Centrum West Stadsdeel Centrum. gebiedsanalyse 1 Centrum West 2015.pdf Gemeente Amsterdam (2015). Gebiedsanalyse 2015 Centrum Oost Stadsdeel Centrum. gebiedsanalyse 1 Centrum Oost 2015.pdf Gemeente Amsterdam (2015). Onderzoek, Informatie en Statistiek http://www.ois.amsterdam.nl/

32 / 33


7.2

Gesprekspartners • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Yellie Alkema David Amitage Wim Boef Marc Brito Lucas Delfgaauw Hans Dijs Dick Eenhuizen Alexander Hammelburg Ton Jacobs Sander Kok Ellen de Kroon John Lie Laurens Nette Rob Oosterbaan Marco Oskam Richard Polle Bas Regenbogen Pierre van Rossum Cees Schot Seline Vilchez Rente de Weert Ronald Wiggers

33 / 33

Maatschappelijke waarde aanpak NV Zeedijk

Recommend Documents