m woensdag

Plan van eisen, grondslagen en vermoedelijke kosten m.b.t. tot het mitigeren van de gevolgen van een door het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier voorgenomen dijkversterking voor de visafslag Den Oever U.A. 15 oktober 2013 . 1. Inleiding Dit plan van eisen formuleert de voorwaarden waaraan de locatie Afslag Den Oever moet voldoen. De functionaliteit van de huidige locatie gaat geheel teloor als de het huidige gebouw wordt gecoupeerd ten W van stramien 'H'. Daarbij gaat systematisch relevante koelruimte teloor , een overewegend deel van de opslag van viskisten (die viskisten zijn de elementaire units in de logistiek, zowel op zee, in de afslag als in de distributieketen naar verdere verwerking) terwijl de bestaande aan en afvoer middels koelwagens vervalt. In overleg met HHNK is gekozen voor dat couperen op H, i.v.m. De door HHNK gewenste afstand van de teen van de te versterken dijk. Uit verdere gegevens zal een piekpatroon van de afslag blijken, ze kan dus niet als een operatie met continu-capaciteit gezien worden, er moet duidelijke stoot-capaciteit zijn. De Afslag is overigens een van de drie pijlers waarop de visserijactiviteiten rust, de andere zijn bunkeren (CIV) en de reparatie- c.q. onderhoudsactiviteiten op de haven (Luyt, Schrier, Sandfirden Technics). Een teloorgaan van één van die peilers onwricht het totale havengebeuren. Daar visserij géén seizoensbedrijf is, maar het gehele jaar door draait, betekent dat een langduriger stilleggen van de afslag voor (ver)nieuwbouw geen haalbare optie is. Alternatieve locaties zijn op het haventerrein niet aanwezig en modificatie van andere bestaande gebouwen (zoals het gebouw van RWS) tbv de afslag is nautisch / logistiek geen optie. De afslag kan in principe éenmalig 4 dagen worden stilgelegd in de periode medio october 2014 tot eind november 2014, van een zaterdag t/m woensdag. De Afslag kan niet los worden gezien van alle andere havenactiviteiten. De Afslag en de overige leden van de Industriegroep Den Oever, waarin de Afslag en de andere gebruikers van de haven verenigd hebben vanaf het begin onderling gecoördineerd opgetrokken richting HHNK en Gemeente. Alle thans betrokken partijen zijn zich bewust van de complexiteit en onderlinge samenhang en in goed overleg. In dat kader bestaat er tussen Gemeente en Industriegroep een Memorandum of Understanding over de haven en haar huidig en roekomstig gebruik. De afslag Den Oever is één van de twee firmanten van Visafslag Hollands Noorden, de andere is de afslag Den Helder / Texel. In deze VOF reflecteren zich de verschillende vormen van visserij in de Noordkop, Den Oever is anders uitgerust dan Den Helder ze hebben beide hun specialiteiten, het firmantencontract voorziet in toerekening van opbrengsten en overheadkosten. De complexiteit van het geheel mag u duidelijk zijn , dat dat zijn consequenties heeft voor het vinden van de oplossing en de communicatie darvan aan de -brede- omgeving ook. PVE modificatie Afslag Hollands Noorden locatie Den Oever v 4.0

14-10-2013 ©ajph

pagina 1 van 26

2. Problematiek dijkversterking Niettegenstaande het feit dat dit stuk in het teken staat van het mitigeren van de beschadiging van de visafslag mene wij er goed aan te doen dat de dijkverzwaring een aantal andere bedrijven evenals de afslag verenigd in de Industriegroep Den Oever eveneens geraakt worden door de versterking. Onderstaand de bestaande situatie en de probleemgebieden. Op de volgende pagina kunt u de status van het huidig overleg (begin oktober 2013) tussen HHNK - HOLLANDS KROON – INDUSTRIEGROEP (inclusief Afslag) zien.

PVE modificatie Afslag Hollands Noorden locatie Den Oever v 4.0

14-10-2013 ©ajph

pagina 2 van 26

3. Status van het huidig overleg HHNK – HOLLANDS KROON _ INDUSTRIEGROEP In deze variant blijft de te couperen visafslag op haar huidige lokatie, verhuist het dok naar een positie voor het havenkantoor en de reparatieactiviteit naar de NW zijde van de vissershaven. De verbinding tussen Dokweg en Havenweg blijft gegarandeerd evenals het vracht en koelwagenverkeer naar en van de afslag. De bereikbaarheid van het dok wordt sterk verbeterd waarbij de effectieve ruimte in de Vissershaven voor de overige gebruikers verbetert.


14-10-2013 ©ajph

pagina 3 van 26

4. Wat zijn de gevolgen van de voorziene beschadiging van het huidige gebouw?

Extern De voorgenomen dijkverzwaring leidt in principe tot massieve gevolgen voor het verkeer naar en rond de afslag. De bestaande loadingdocks worden onbruikbaar, manoevreer- ruimte op het buitenterrein verslechtert. De verbinding tussen Dokweg en Havenweg wordt verbroken. Om deze verbinding te handhaven moet het bestaande gebouw worden gecoupeerd en maatgevend worden aangepast zonder de continuiteit van de afslagoperatie te verstoren. Intern Het couperen van het bestaande gebouw ten NW van sectie H heeft als gevolg het verdwijnen van belangrijke opslag voor viskisten (kubieke meters), het halveren van een van de 2 grote koelruimtes, het verdwijnen van koelruimte rond de garnalenzeef en het gedeeltelijk verdwijnen van momenteel bij de AID (Algemene Inspectiedienst), P.O. Wieringen (Producenten Organisatie Wieringen) en de firma's Kaan en Tijssen (commissionairs en transportbedrijven) gebruikte kantoren op de 1e verdieping. Voor deze organisch met de Afslag verbonden gebruikers moet vervangende ruimte worden gevonden binnen een te verbouwen afslag. De brandtrap (wenteltrap) aan de buitenkant van het gebouw verdwijnt en er moet dus een alternatieve positie voor gevonden worden die de minste hinder veroorzaakt. PVE modificatie Afslag Hollands Noorden locatie Den Oever v 4.0

14-10-2013 ©ajph

pagina 4 van 26

5. Wat betekent dat voor het programma van eisen in duidelijke taal? De bestaande functionaliteit en toegankelijkheid van de huidige Afslag moeten worden zekergesteld. Tijdens de verbouwingen mag de operationaliteit niet langdurig (meerdere dagen) stagneren, moeten alternatieve kistenopslag, koelen garnalenzeef opstellingsruimtes gerealiseerd worden. De koelcapaciteit en aan en afvoer via kade en openbare weg moeten zijn gegarandeerd. n.b. 'van nature' Een afslag als de onderhavige is letterlijk 'van nature' een cyclisch gebeuren, aanvoer is afhankelijk van de natuur, de prijzen fluctueren en het inkomen van de afslag is afhankelijk van de tarifering van haar diensten. Deze laatste is markt en competitie afhankelijk. Tarifering geschiedt gedeeltelijk als percentage van de omzet en voor het zeven van garnalen wordt een kilo prijs gehanteerd. Dit laatste omdat de garnalenprijzen met een factor 5 tot 6 kunnen fluctueren.

n.b. bodemkwaliteit Het bovenstaande betekent dat wij bij gebrek aan een haalbare alternatieve locatie een verbouwvariant voorleggen. Dat impliceert het gebruik maken van belendend haventerrein. De bodemkwaliteit van die terreinen zijn bekend bij HHNK en Gemeente. Een saneringsbudget hebben wij, begrijpelijkerwijs, niet in onze kostenramingen opgenomen. Graag vernemen wij in deze van betrokken partijen.


14-10-2013 ©ajph

pagina 5 van 26

6. Fasering van werkzaamheden i.v.m. continuïteit van opereren. Stap 1 In eerste instantie het leegslopen van de bestaande sanitaire ruimtes aan de NO kant op de begane grond en het aanbrengen van een loadingdock deur aan de Noordkant en een roldeur aan de O kant (aanvoer vanaf de kade) het plafond te verhogen ten koste van de bovenliggende ruimte van de voormalige ijsfabriek (geen installaties meer aanwezig). Tevens moet er een doorgang gemaakt worden naar de bestaande grote koelcel zodat deze bereikbaar wordt vanuit de voormalige sanitaire ruimte. Hierbij onstaat een logistieke instromingsmogelijkheid voor kisten met vis vanaf de vloot en aanvoerende koelwagens. Dit geeft de mogelijkheid om één van de bestaande loadingdocks buiten gebruik te stellen en in fase 2 te kunnen verbouwen. De bestaande voormalige ijsfabriek op de verdieping ombouwen tot kantoorruimte met een toegang vanuit de bestaande 'bestuurskamer'. In deze nieuwe kantooruimte op de verdieping dienen ramen in de buitenmuren geplaatst te worden.


14-10-2013 ©ajph

pagina 6 van 26

Stap 2 Het verbreden van de grote hal vanuit H5 naar H15 en vervolgens naar D15. De hoogte van de aanbouw vloer tussen doorsnede 5 en doorsnede 13 zou 1.30 m boven die van het huidige vloerhoogtes kunnen worden gesitueerd zodat de laadstations aan de ZO kant gelijk komen met de laadvloeren van de bezoekende koelwagens. Vervolgens moet koelcel A worden gerealiseerd. De uitgaande riool-verzamelingsput put moet verlegd worden.


14-10-2013 ©ajph

pagina 7 van 26

Stap 3 Het aanpassen van de kantoorruimten op de 1e verdieping met, zo nodig, het gebruiken van van een gedeelte van de bestaande kantine of omgevende ruimtes. Blauw : te modificeren ter vervanging van vervallende kantoorruimtes Geel: te handhaven functionele ruimtes Rood: te couperen bebouwing Wit: geen vloer (vide grote hal begane grond) nader uit te werken


14-10-2013 ©ajph

pagina 8 van 26

Stap 4 Het bouwen van de gekoelde garnalen zeef/ lees ruimte, de uitgaande garnalenbunker en het integreren van de voormalige zeef- en gehalveerde koelruimte met de reeds bestaande te handhaven koelruimte, waarbij G1-H5 eveneens 1.30 omhoog wordt gebracht.

De nieuw te koelen ruimtes blijken na overleg met deskundigen waarschijnlijk het beste met stand-alone units worden gekoeld. Daarbij hangen de koude blowers aan de plafonds en staan de compressor-units op het dak. Het valt te overwegen na te gaan of de zeefruimte gekoeld kan worden met gebruikmaking van de bestaande compressoren. Een bekende leverancier heeft een offerte uitgebracht van 4.000,-- Euro om aanpassing en uitbreiding te berekenen en te offreren. De afslag zelf beschikt niet over deze deskundigheid. In de moderne installatietechnieken wordt voor koeling als op onze afslag 30 Watt per kubieke meter per uur gerekend voor ruimtes waarin geen machines staan en 40 Watt per kubieke meter voor ruimtes waar machines in draaien (garnalenzeef) dat is bij een hoogte van 5 meter voor de zeefruimt 250 X 5 X 40 = 50 Kw en voor de kreeften en garnalenruimte 22.5 Kw elk en 45 Kw voor beiden. Totaal 95 Kw . Globaal zijn de kosten van de koelinstallatie tussen de 1 á 1.50 Euro per Watt , in dit geval dan rond de 130.000 Euro waarbij de isolatie van de koelruimtes en de installatiekosten niet zijn inbegrepen. Deze koude Kw kunnne naar electrisch vermogen worden vertaald door ze door 5 te delen. PVE modificatie Afslag Hollands Noorden locatie Den Oever v 4.0

14-10-2013 ©ajph

pagina 9 van 26

7.1. Primair proces van de Afslag: In de voorgaande tekst zijn we ingegaan op de aanpassingen van het gebouw ter behoud van de functionaliteit binnen de constraints van het aanvangsmoment van de werkelijke dijkversterking én het waarborgen van de continuïteit van die functionaliteit gedurende de aanpassingen. Het primaire proces van de afslag (haar kernactiviteit, waar gaat het over?) zullen we nu in tekst en middels een diagram verduidelijken. In tekst: Onze afslag is een elementair onderdeel in de keten tussen de door de vloot gevangen vis, de handel en verwerkers en de uiteindelijke consument. Momenteel bestaat de belangrijkste aanvoer in Den Oever uit grijze garnalen (Crangon crangon) en zeekreeften (langoustines) met, hoofdzakelijk als 'bijvangst', overige vissoorten. De garnalen worden gekookt (wettelijk verplicht) aangevoerd en 'gezeefd' op ondermaat (eveneens wettelijk verplicht). Het aanlanden van vis is bij Wet geregeld, onze afslag is zo'n wettelijk aanlandingspunt. Het aantal en de plaats van de 'zeefinstallaties' ligt eveneens wettelijk vast en is beperkt, wij hebben één van de zeven wettelijke zeefinstallaties onder ons dak. Het overgrote gedeelte van de vloot die Den Oever als thuishaven heeft (dus niet alleen kotters die onder WR visnummers varen maar ook elders in Nederland ingeschreven schepen en ook de zogenaamde 'vlagkotters', onder buitenlandse vlag varende schepen die onderdeel uitmaken van de bedrijfsketen in Den Oever) is uitgerust om met vis-specifieke soorten vistuig te vissen. Dat betekent dat een groot aantal schepen meerder malen per jaar van vistuig wisselt afhankelijk van de natuurafhankelijke vangstmogelijkheden en marktomstandigheden. Voor onze afslag impliceert dat dus het kunnen verwerken, sorteren en tijdelijk opslaan van een drietal hoofdgroepen van vis. Daarnaast neemt Den Oever als vissershaven een belangrijke plaats in bij de mossel(zaad) visserij waar onze afslag overigens tot nu toe geen rol speelt. De aanvoer op onze afslag komt zeker niet vanaf de kade binnen, maar wordt ook aangevoerd per koelwagen. Alle afvoer vindt ook per koelwagen plaats. Alle aan en afvoer vindt plaats in zgn. viskisten (in een tweetal standaarduitvoeringen). Deze viskisten zijn dus een elementair onderdeel van het primaire proces. De afslag slaat ze op (in aanzienlijke en wisselende hoeveelheden), maakt leegkomende en retour ontvangen kisten schoon in een spoelinstallatie, slaat ze schoon op en voorziet de uitgaande schepen van schone kisten. Afhankelijk van soort aan of afgevoerd product praten we over een inhoud van 20-40 kg per kist. De afslag heeft hier dus ook een sorteer- en groupage functie. Als één voorbeeld daarvan het volgende: garnalenkotters komen binnen met elk 2 ton garnalen, de handel heeft behoefte aan 10 ton en stuurt één koelwagen, dat betekent dat de vangst en bijvangst van minimaal 5-6 schepen gesorteerd moet worden en vervolgens worden gegroepeerd op die ene koelwagen. Nog een idee van de orde van grootte van een en ander binnen ditzelfde voorbeeld 10 ton in kisten van 20 kg zijn 500 viskisten.


14-10-2013 ©ajph

pagina 10 van 26

Die binnenkomende koelwagen brengt ook nog 500 of meer (te reinigen) kisten terug naar de afslag. Dat betekent dus overal viskisten in het gebouw én buiten het gebouw. Wat die viskisten betreft zijn er normaliter ongeveer 22.000 kisten in een vijftal variaties in het gebouw aanwezig. De meerderheid daarvan is momenteel opgeslagen in het te couperen gedeelte van het gebouw, de rest op rekken in de bestaande grote vishal en op het buitenterrein. De kisten nemen (ineengestapeld, leeg) een volume van ongeveer 700 m3 innemen betekent dat bij een normale stapelhoogte van 2 m een grondoppervlak van 350 vierkante meter netto. Als ineengestapelde kisten uit de opslag gehaald worden is er sprake van een 'expansiefactor'. Hoe hoger de ineengestapelde hoogte hoe groter die expansiefactor. Bij het verdwijnen van de huidige (hoogste) opslag door couperen van het gebouw, neemt de feitelijke opslagcapaciteit voor de zo belangrijke kisten maartgevend af, deze ruimte moet in het nieuw aan te bouwen stuk worden teruggewonnen. Aanvoer, sorteren, opslag en afvoer zijn sterk aan wettelijke regels gebonden. De NVWA (Nederlandse Voedsel en Waren Authoriteit) speelt daar middels hun locale inspecteurs (AID en het Productschap Vis) een cruciale rol. Zowel AID als het Productschap hebben dus hun respectievelijke kantoren op de afslag. Voorts speelt de afslag een rol als marktmaker, ze heeft een veilingfunctie waarbij de in kisten gesorteerde vangsten via 'de klok' worden verhandeld. In het verre verleden was dit letterlijk een ´lokale' (in de mijnzaal zelf) aangelegenheid. Inmiddels hebben kopers (en commissionairs) al geruime tijd aansluiting op onze klok via internet. De lokale commissionairs/ handelaren/ vervoerders hebben evenals AID en Productschap hun eigen kantoren op de afslag. Last but not least, biedt de afslag onderdak aan de wekelijkse Verse Vismarkt (zaterdag), waarbij regionale consumenten directer bij product zelf worden betrokken binnen een vis-promotioneel en toeristisch kader. Hoewel er in een volgend hoofdstuk kwantitatief zal worden ingegaan, lijkt het juist om reeds nu op te merken dat het gebeuren rond de afslag qua activiteit en bezettingsgraad een operatie is met een sterk over de week fluctuerende zaak is. De benodigde afslagcapaciteit is dus duidelijk een piekcapaciteit. Een verblijfsduur van het product van meer dan 24 uur in de afslag is dan ook nauwelijks aan de orde. Bij onze afslag ligt de nadruk op 'vers'. Dat de opslag, verwerking en sorteeractiviteit in gekoelde ruimtes plaats moet vinden spreekt voor zich. Dat dit aspect bij routing en costing van een verbouwing een boventoon voert is duidelijk.


14-10-2013 ©ajph

pagina 11 van 26

7.2. diagram primair fysiek proces:


14-10-2013 ©ajph

pagina 12 van 26

8. Activiteit, de afslag is bemeten op piekcapaciteit: Ter illustratie van de over de week fluctuerende bezettingsgraad de volgende gegevens over de periode 1.1.2012 t/m 30.6.2013 gebaseerd op gegevens havendienst, (vissersschepen, exclusief mosselvissers en overige vaart) en cijfers van de afslag zelf, (koelwagens – aslossers). De eenheden zijn in alle gevallen aantal lossingen op visserij-nr per dag, ( vaartuigen, c.q. door die vaartuigen aangevoerde koelwagenladingen). weekdag

aantal

Friday Thursday Wednesday Tuesday Monday Saturday Sunday

1.291 559 388 153 132 57 41

% 49.2 21.3 14.8 5.8 5.0 2.1 1.5

Ter illustratie van de omvang van de pieken de 10 drukste dagen 1.1.2012 t/m 30.6.2013 respectievelijk schepen, koelwagens en beiden. piekdagen visserschepen (aanlandende schepen) | aank | dag | vis_nrs +------------+--------+----------+ | 2013-06-28 | Friday | 28 | | 2012-07-27 | Friday | 28 | | 2012-08-03 | Friday | 27 | | 2012-06-15 | Friday | 26 | | 2013-06-21 | Friday | 26 | | 2012-07-13 | Friday | 26 | | 2012-06-29 | Friday | 25 | | 2012-08-10 | Friday | 24 | | 2012-08-17 | Friday | 24 | | 2012-07-06 | Friday | 23 | +------------+--------+----------+

piekdagen aslossers (wegaanvoer koelwagens) | aank | dag | vis_nrs | +------------+-----------+----------+ | 2012-02-09 | Thursday 15 | 2012-04-13 | Friday 13 | 2012-04-06 | Friday 12 | 2012-04-27 | Friday 10 | 2012-08-02 | Thursday 10 | 2012-01-19 | Thursday 10 | 2012-03-02 | Friday 9 | 2012-02-14 | Tuesday 9 | 2012-03-14 | Wednesday 9 | 2012-10-24 | Wednesday 8 +------------+-----------+----------+


aanvoerhavens busum cuxhaven den helder eemshaven esbjerg harlingen hooksiel hvide sande ijmuiden kornwerderzand lauwersoog oudeschild scheveningen

14-10-2013 ©ajph

pagina 13 van 26

piekdagen schepen plus koelwagens | aank | dag | vis_nrs | +------------+--------+----------+ | 2012-07-27 | Friday | 35 | | 2012-07-13 | Friday | 32 | | 2013-06-28 | Friday | 30 | | 2012-06-08 | Friday | 28 | | 2012-08-10 | Friday | 27 | | 2012-06-29 | Friday | 27 | | 2012-06-22 | Friday | 27 | | 2012-08-03 | Friday | 27 | | 2012-06-01 | Friday | 27 | | 2013-06-21 | Friday | 27 | +------------+--------+----------+


14-10-2013 ©ajph

pagina 14 van 26

9. Personele Bezetting, werkvloer en kantoorruimtes Hierbij is het wenselijk om onderscheid te maken tussen de activiteiten op de begane grond van het gebouw en het omliggende haventerrein en de kantoor/ mijnzaal verdieping. Kantoorverdieping / algemene voorzieningen Op de 'kantoorverdieping' vinden we de mijnzaal waar de veilingklok wordt gedraaid, een onmisbaar element van onze afslag. In principe wordt, vaak meerdere malen per dag, geveild. Garnalen, kreeften en door het afslagpersoneel gesorteerde overige vangsten worden óf per individueel visserij_nr of als gecombineerde partijen geveild. Het aanbod via de klok wordt door handelaars of commissionairs (de 'ogen' van de opdrachtgevers elders) in de koelruimtes geïnspecteerd en vervolgens verkocht. Afhankelijk van weersomstandigheden en aanvoer betekent dat dat er vaak meerdere malen per dag wordt geveild. Het aanbod wordt middels antwoordapparaat / internet bekend gemaakt. De veilingmeester functie wordt door medewerkers van de afslag verzorgd. De verwerkte, gezeefde garnalen worden op een kiloprijs afgerekend, de overige aanvoer middels een percentage van de verkoopprijs. Voorts is er een kantineruimte die niet alleen gebruikt wordt door medewerkers van de afslag en hun structurele functionele huurders ( Kaan, Thijssen. P.O. Wieringen, AID en Productschap Vis, maar ook door visserij, chauffeurs van aan en afvoerende trucks en overige bezoekers. Hetzelfde geldt voor de sanitaire voorzieningen op die verdieping. Het is de bedoeling mijnzaal en kantinefunctie in beginsel ongewijzigd te laten. Kantoorverdieping / kantooruimten. Momenteel zijn er een aantal functioneel onafhankelijke kantoorruimtes in gebruik t.w: bij de afslag zelf: Administratie afslag archiefruimte Kantoor plant_management Grote vergaderruimte 2 kantoren bij kantine verse vismarkt

3 medewerkers plus 1 plantmanager plus 2 medewerkers 2 medewerkers

overlegmogelijkheid overlegmogelijkheid

bij de structurele huurders AID P.O. Wieringen Thijssen Kaan

2 1 2 3

medewerkers medewerker medewerkers medewerkers

plus overlegmogelijkheid plus overlegmogelijkheid plus overlegmogelijkheid plus overlegmogelijkheid

totaal

16 medewerker s

N.B. Er wordt vaak door incidentele bezoekers over de ĺeegte 'van' de in gebruik zijnde kantooruimtes gerept. De Afslag 'piekt' tegen het wekend en buiten normale werktijden. Die indruk is dus wel verklaarbaar maar gaat voorbij aan de realiteit.....


14-10-2013 ©ajph

pagina 15 van 26

De indruk bestaat dat de bovengenoemde overlegmogelijkheden in één of meerdere overlegruimtes zouden kunnen gecomprimeerd. Gezien de autonome aard van de structurele huurders is dat echter geen werkbare optie. Een groot deel van het overleg vindt ad-hoc op bais van noodzakelijkheid plaats, veelal buiten 'normale' kantooruren. Begane Grond/ productie In principe bestaat de vaste productiecrew uit 5 man die verantwoordelijk zijn voor het uitoefenen van de verwerkende kernactiviteit. Voorts wordt er, aanvoerafhankelijk, gebruikt gemaakt van een twintigtal oproepkrachten.die evenenes gebruik maken van de kantineruimte op de kantoorverdieping, Resumerend betekent dat er tussen de 10 en 36 man tegelijkertijd in het gebouw aanwezig zijn. 10. In de zijlijn. Van diverse kanten zijn wij benaderd of in een verbouwde afslag een touristische horeca-voorziening tot de mogelijkheden behoort. Onze opstelling daarin is de volgende: Wij zien het niet als core-business van de afslag en hebben in een ver verleden slechte ervaringen gehad met huurders. Dat betekent niet dat wij daar afwijzend tegenover staan maar in onze investerings overwegingen is daar geen ruimte voor. Wij staan echter wel open voor realistische voorstellen in deze; in eerste instantie lijkt het meest logische (vanuit uitzicht overwegingen) dat op de eerste verdieping aan de Waddenzeekant te projecteren. Daarvoor zou dan een gedeelte van de huidige vide van de grote vishal en de geprojecteerde nieuwe uitbouw beschikbaar zijn. Commercieel is de vraag in hoeverre er kannibalisering optreedt bij de huidige horeca op en rond de haven. Vanuit diverse hoeken wordt ook gepleit voor een vis / visserij gebonden expositieruimte. Op de begane grond is daar onder de nu geprojecteerde verbouwing o.i. geen afdoende ruimte voor beschikbaar. Het is binnen de huidige beschikbare ruimte al een geweldige puzzel om de kernactiviteit te garanderen onder de kwaliteitseisen die de markt ons oplegt. 10. Kerncijfers energie water en afvoer op het riool. De laatst gemeten jaarverbruiken/voorschotten zijn: m3 water: 3.600 kwh : 231.881 gas m3 : 20.000 riool ve : 111,9 scherfijs ve: 30 Het waterverbruik bestaat uit spoelwater in de productie en water voor de productie van ijs. Dit laatste zowel t.b.v. de vloot als het additioneel koelen van tijdelijk opgeslagen en inkomende en uitgaande vis. Het electrisch verbruik bestaat hoofdzakelijk uit energie t.b.v. de koelinstallaties. Het gasverbruik betreft de CV installaties in het gebouw. De vraag doet zich voor in hoeverre warmte-kracht koppeling mogelijk / aantrekkelijk is.


14-10-2013 ©ajph

pagina 16 van 26

11.1 Interne routing ná verbouwing Garnalen Garnalen worden, in zeekisten, van zee of per koelwagen in de aangevoerde garnalenkoeling opgeslagen. De zeekisten worden leegegmaakt voor de zeef, na de zeef worden de bovemaatse garnalen in handelskisten afgevoerd naar de uitgaande garnalenbunker en de 'puf' (ondermaat) gaat in destructiekisten. De geleegde zeekisten worden gespoeld en opgeslagen om bervolgens uiteindelijk opnieuw met de vloot naar zee te gaan.


14-10-2013 ©ajph

pagina 17 van 26

11.2 Kreeften De kreeften worden aangevoerd in viskisten


14-10-2013 ©ajph

pagina 18 van 26

11.3 VIS


14-10-2013 ©ajph

pagina 19 van 26

11.4 Kisten Verreweg de meest complexe logistiek is die van de verscheiden sorten kisten die of van zee komen, of naar zee gaan, naar de handel gaan en van de handel retourkomen. Deze kisten worden door de handel leeg gespoeld teruggebracht. De overige kisten worden op de afslag zelf gespoeld. In de bestaande groye vishal is een kistenspoelinstallatie aanwezig.


14-10-2013 ©ajph

pagina 20 van 26

12. Routing rond het gebouw, Afgezien van inkomende visserijbewegingen per schip (kadegebruik) en de inkomende koelwagenbewegingen als geschetst is er natuurlijk ook sprake van uitgaande koelwagens (de hele productie) varieërend van 1 tot 10 koelwagens per dag. Momenteel vindt vrijwel alle laden, lossen en parkeren aan de te couperen kant van de afslag plaats. In de nieuwe voorgestelde situatie komt er een loading dock bij voor per koelwagen aan te voeren garnalen (zie stap 1 van de verbouwing) aan de NW kant van het gebouw. Het overige laden en lossen zal aan de ZO zijde plaatsvinden evenals het afstellen van de container. 12. Kosten verbouwing: De kosten van het geheel (rond de 1.9 miljoen) zijn benaderingen op basis van aannames onzerzijds en in overleg met daartoe deskundig geachte partijen. De bouwkosten sec in te schatten op engineeringkosten, koeling, elektra ontwerpkosten

1.3 miljoen 0.4 miljoen 0.2 miljoen (technisch advies, architect) ----1.9 miljoen

Wij merken overigens op dat wij er van uitgaan dat een aantal te verwijderen objecten zich voor hergebruik lenen, dit is in onze overwegingen meegenomen. Onzerzijds hebben wij ons opgesteld dat de dijkverzwaring onvermijdelijk en noodzakelijk is. Onze projecties als voorgelegd, stoelen op het zoveel mogelijk voorkomen van bedrijfsschade tegen zo aanvaardbaar mogelijke realistische kosten waarbij wij ook de belangen van de ons lederende partij, HHNK, zoveel mogelijk hebben gerespecteerd. Dat in onze ogen een 'nieuw voor oud' discussie, tegen die achtergrond een weinig constructieve benadering lijkt mag iedereen duidelijk zijn Al het voorgaande is gebaseerd op een doordraaien van de afslag gedurende de verbouwing, zonder dat er er kostbare tijdelijke voorzieningen moeten worden getroffen. Op de volgende pagina's vindt u een door Dozy gemaakte berekening voor een aanpassing van het bestaande gebouw, de engineeringkosten voor koelinstallaties en elcetra zijn door onszelf ingeschat op basis van overleg met relevante potentieële leveranciers buiten onze bestaande relaties. Bijgaand vindt u ook een drietal schetstekeningen van Jacobs Kaptein Jacobs. Deze tekeningen zijn door Dozy gebruikt om een bouwprijs te benaderen op de voor hen gebruikelijke wijze. De interne routing reflecteert een optimaliteit die direct gekoppeld is aan het kunnen realiseren daarvan terwijl de afslag voort blijft draaien tijdens een verbouwing.


14-10-2013 ©ajph

pagina 21 van 26

Aanpassingskosten Visafslag

versie 2.0 8-10-2013

Grondkosten milieutechnisch onderzoek subtotaal grondkosten

20,000

aankoop grond aankoopkosten grond subtotaal aankoopkosten

10,000 30,000

taxatiekosten notariskosten overdrachtsbelasting kadastrale kosten adviseurs aankoop subtotaal bemiddeling/adviezen Bouwrijp Maken sloopwerk opstallen kabels/leidingen subtotaal bouwrijp maken

5,000 3,000 6,000 1,200 1,800 17,000

gedeeltelijk mogelijk verleggen

54,000 pm 54,000

Bouwkosten aanneemsom bouwkundig W-installaties E-installaties subtotaal Bouwkosten

1,200,000 300,000 40,000 1,540,000

Honoraria adviseurs stedebouwkundig architect tekenwerk derden sonderingen funderingsadvies constructeur bouwfysisch adviseur installatietechnisch adviseur bouwtoezicht subtotaal honoraria adviseurs Leges en Aansluitkosten leges bouwvergunning leges overige vergunningen aansluitkosten riolering aansluitkosten gas aansluitkosten water aansluitkosten elektra aansluitkosten CAI subtotaal leges en aansluitkosten Onvoorzien Totale kosten exclusief BTW


70,000 3,000 4,000 18,000 3,000 3,000 20,000 121,000

20,000 pm 8,000 pm pm pm pm 28,000 120,000

120,000

1,910,000

1,910,000

14-10-2013 ©ajph

pagina 22 van 26

Begane grond

(schetsvoorstel )


14-10-2013 ©ajph

pagina 23 van 26

Eerste verdieping (schetsontwerp)


14-10-2013 ©ajph

pagina 24 van 26

Aanzichten


14-10-2013 ©ajph

pagina 25 van 26

m woensdag

Recommend Documents