M E T O D I K A. Obsah: Úvod 4

METODIKA pro uplatnění zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení, a o změně zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech (zákon o podpoře výstavby družstevních bytů) a nařízení vlády č. 465/2005 Sb., vydané na základě zmocnění uvedeného v zákoně o podpoře výstavby družstevních bytů

Obsah: Úvod

4

Kapitola první: Základní informace o zákonu o podpoře výstavby družstevních bytů a prováděcím nařízení vlády č. 465/2005 Sb.

4

Kapitola druhá: Bytové družstvo jako příjemce podpory podle zákona o podpoře výstavby družstevních bytů

8

2.1.

Založení a vznik bytového družstva podle obchodního zákoníku

8

2.2.

Zvláštní požadavky na úpravu poměrů bytového družstva jako příjemce podpory

13

Další podmínky a omezení, které je povinno bytové družstvo jako příjemce podpory dodržovat ve své činnosti a hospodaření

18

Stanovy bytového družstva, které je příjemcem podpory, upravené podle požadavků zákona o podpoře výstavby družstevních bytů

21

2.3. 2.4

Kapitola třetí: Žádost o poskytnutí podpory a její projednávání, uzavření smlouvy, podmínky pro zahájení čerpání podpory bytovým družstvem

1

31

3.1.

3.2. 3.3.

Dokumentace nutná k předložení žádosti o poskytnutí podpory, postup při podávání žádosti o poskytnutí podpory a při jejím projednávání

31

Úkony bytového družstva podpory

32

po uzavření smlouvy o poskytnutí

Další úkony bytového družstva a podmínky, které jsou předpokladem pro čerpání podpory podle uzavřené smlouvy o poskytnutí podpory

34

Kapitola čtvrtá: Kolaudace výstavby družstevních bytů, zúčtování podpory se Státním fondem rozvoje bydlení a vyúčtování výstavby se členy bytového družstva

35

Podmínky stanovené zákonem o podpoře výstavby družstevních bytů ve vztahu ke kolaudaci výstavby družstevních bytů postavených s podporou

35

Postup při finančním zúčtování poskytnuté podpory se Státním fondem rozvoje bydlení

35

Postup při finančním vyúčtování výstavby družstevních bytů postavených s podporou podle zákona o podpoře výstavby družstevních bytů mezi bytovým družstvem a členy účastnícími se na výstavbě

36

4.1.

4.2. 4.3.

Kapitola pátá: Zvláštní podmínky, které musí bytové družstvo jako příjemce podpory na výstavbu družstevních bytů dodržovat. Veřejnoprávní kontrola poskytování podpory. 5.1. 5.2.

36

Zvláštní podmínky, které musí bytové družstvo jako příjemce podpory dodržovat

36

Veřejnoprávní kontrola poskytování podpory

38

Kapitola šestá: Obecné technické aspekty výstavby družstevních bytů

39

6.1.

Metodika přípravy realizace bytové výstavby

39

6.2.

Technický dozor investora

55

Vzory: Vzor č. 1: Přihláška za člena zakládaného bytového družstva, které má být příjemcem podpory ze Státního fondu rozvoje bydlení podle zákona o podpoře výstavby družstevních bytů

2

71

Vzor č. 2: Přihláška (dodatek k přihlášce) za člena již existujícího bytového družstva, které přizpůsobilo své stanovy zákonu o podpoře výstavby družstevních bytů a má být příjemcem podpory ze Státního fondu rozvoje bydlení

73

Vzor č. 3: Žádost o poskytnutí podpory ze Státního fondu rozvoje bydlení na výstavbu družstevních bytů

75

příloha 1: Prohlášení bytového družstva dle § 4 odst. 1 zákona o podpoře výstavby družstevních bytů příloha 2: Čestné prohlášení bytového družstva dle § 5 odst. 2 písm. a) zákona o podpoře výstavby družstevních bytů příloha 3: Čestné prohlášení dodavatele stavby

78 79 80

Vzor č. 4: Stanovy bytového družstva přizpůsobené požadavkům zákona o podpoře výstavby družstevních bytů

81

Vzor č. 5: Nezbytné změny stanov stávajícího bytového družstva pro přizpůsobení stanov požadavkům zákona o podpoře výstavby družstevních bytů

98

Text zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů

110

Text nařízení vlády č. 465/2005 Sb., vydaného na základě zmocnění uvedeného v zákoně o podpoře výstavby družstevních bytů

122

3

Úvod Dnem 1. října 2005 nabyl účinnosti zákon č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení, a o změně zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, (zákon o podpoře výstavby družstevních bytů), dále jen „zákon o podpoře výstavby“. Následně bylo vydáno prováděcí nařízení vlády č. 465/2005 Sb., vydané na základě zmocnění uvedeného v zákoně o podpoře výstavby družstevních bytů, dále jen „nařízení vlády“, které nabylo účinnosti dnem 1. ledna 2006. Účelem nového zákona je vytvořit právní prostor pro výstavbu družstevních bytů za finanční účasti členů bytových družstev a s podporou ze Státního fondu rozvoje bydlení, dále jen „Fond“. Podpora se bude skládat současně z dotace ve výši 200.000,- Kč na 1 byt a ze zvýhodněného úvěru, jehož maximální výše na 1 byt může činit 700.000,- Kč. Obecně lze konstatovat, že rozsah výstavby nájemních bytů není v současné době uspokojivý. Nový zákon má přispět k oživení bytové výstavby nájemního typu za využití tradiční družstevní formy, která má v České republice a jejích předchůdcích více než 160 letou tradici. Družstevní forma může být i do budoucnosti perspektivní formou bydlení pro mnoho domácností se středními příjmy a vhodně spojuje finanční účast členů družstva se státní pomocí na bytové výstavbě, přičemž jsou zachována poměrně široká uživatelská práva a účast členů – nájemců na rozhodování i kontrole činnosti a hospodaření družstva. Zákon o podpoře výstavby však v tomto případě vymezil způsob nakládání s bytovými domy a družstevními byty určitými omezeními, jejichž cílem je zajistit stabilitu této formy nájemního bydlení a návratnost finančních prostředků poskytnutých ze strany státu jako úvěr. K vydání nového zákona je nezbytné poznamenat, že i v současné době je sice stále platná vyhláška č. 136/1985 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci rodinných domků, ve znění pozdějších předpisů, podle níž byla poskytována finanční, úvěrová a jiná pomoc také dřívějším stavebním bytovým družstvům, avšak podpora na výstavbu družstevních bytů se již podle této vyhlášky neposkytuje vzhledem ke zcela změněné situaci ve společnosti a v národním hospodářství po roce 1989.

KAPITOLA PRVNÍ Základní informace o zákonu o podpoře výstavby družstevních bytů a prováděcím nařízení vlády č. 465/2005 Sb.

Zákon o podpoře výstavby upravuje záležitosti spojené s podporou výstavby družstevních bytů z Fondu. Jde o jednotlivé formy výstavby družstevních nájemních bytů, jejichž nájemci se mohou stát výlučně členové bytového družstva, které je příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby, jestliže se na této výstavbě finančně podílejí svou majetkovou účastí v družstvu (dalšími členskými vklady).

4

Ze zákona o podpoře výstavby vyplývají tyto principy: a) Příjemcem podpory může být - bytové družstvo založené po účinnosti zákona o podpoře výstavby pro účel pořízení družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby (tedy nově založené bytové družstvo, které již při svém zakládání upraví své stanovy v souladu s požadavky zákona o podpoře výstavby), - bytové družstvo již existující (ať vzniklé před nebo po účinnosti zákona o podpoře výstavby), které se rozhodne účastnit se výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby a za tím účelem upraví své stanovy tak, aby odpovídaly požadavkům zákona o podpoře výstavby. b) Žádný jiný člen bytového družstva než ten, který se zavázal k finanční účasti na výstavbě družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby a plní tyto závazky (případně jeho právní nástupce), nemůže být účastníkem této výstavby či nájemcem družstevního bytu pořízeného s podporou podle zákona o podpoře výstavby, dále též jen „družstevní byt pořízený s podporou“. c) Družstevní byty pořízené s podporou budou mít charakter družstevních bytů v domech ve výlučném vlastnictví bytového družstva určených k pronájmu členům těchto bytových družstev, kteří se na výstavbě finančně podíleli způsobem podle zákona o podpoře výstavby nebo jejich právním nástupcům. V žádném případě nejde o výstavbu bytů do vlastnictví podle zákona č.72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů. Družstevním bytem pořízeným s podporou se rozumí podle § 2 písm. b) zákona o podpoře výstavby: „byt v bytovém domě ve vlastnictví bytového družstva, který je určen formou nájmu k uspokojování bytových potřeb člena bytového družstva, případně osob žijících s ním v domácnosti“. d) Bytové družstvo jako příjemce podpory není oprávněno změnit družstevní byty pořízené s podporou na byty ve vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, či změnit účel jejich užívání (provést rekolaudaci pro nebytové účely). e) Bytové družstvo jako příjemce podpory nemůže změnit své stanovy v rozporu s požadavky zákona o podpoře. f) Podpora podle zákona o podpoře výstavby je určena výlučně na výstavbu družstevních nájemních bytů do vlastnictví bytového družstva, jejichž nájemci budou výlučně zletilí členové družstva – fyzické osoby, kteří se na této výstavbě finančně podíleli způsobem v zákoně uvedeným (či jejich právní nástupci). Požadavek zletilosti nemusí být splněn při přechodu členských práv a povinností děděním. Právnická osoba nemůže být nájemcem družstevního bytu postaveného s podporou. g) Podpora na výstavbu družstevních bytů může být poskytnuta jedině bytovému družstvu - jehož stanovy odpovídají požadavkům stanoveným zákonem o podpoře výstavby, - členové, kteří se mají účastnit na výstavbě těchto družstevních bytů, se musí zavázat ke splacení dalšího členského vkladu za účelem spolufinancování výstavby družstevních bytů s podporou, jehož výše se musí rovnat nejméně 20 % pořizovacích nákladů výstavby připadající na družstevní byt, jehož nájemcem bude konkrétní člen, - bytové družstvo musí po celou dobu, kdy bude vázáno zákonem o podpoře výstavby, splňovat podmínky v tomto zákoně výslovně stanovené (především v záležitostech hospodaření, nakládání s majetkem bytového družstva a nakládání s družstevními byty pořízenými s podporou).

5

h) Výše podpory poskytnuté bytovému družstvu podle zákona o podpoře výstavby musí být v souladu s přímo použitelným předpisem Evropských společenství upravujícím podporu malého rozsahu. ch) Nájemné za užívání družstevního bytu pořízeného podle zákona o podpoře výstavy bude mít povahu „neziskového“ nájemného, jehož výše musí být kalkulována způsobem předepsaným v tomto zákoně. i) Bytové družstvo jako příjemce podpory může vykonávat, a tedy ve stanovách může mít uvedenu a v obchodním rejstříku zapsánu pouze takovou činnost či podnikání, kterou zákon o podpoře výstavby pro bytová družstva jako příjemce podpory připouští. j) Bytové družstvo jako příjemce podpory musí přizpůsobit své hospodaření a způsob nakládání s majetkem podmínkám stanoveným v zákoně o podpoře výstavby. k) Bytové družstvo jako příjemce podpory musí počítat s tím, že porušení podmínek, za nichž byla podpora na výstavbu družstevních bytů poskytnuta, bude postihováno podle zvláštních právních předpisů upravujících porušení rozpočtové kázně a finanční kontrolu ve veřejné správě. Způsoby výstavby družstevních bytů, na které bude podpora podle zákona o podpoře výstavby poskytována: - výstavba nového bytového domu s družstevními byty do vlastnictví bytového družstva, - změna dokončené stavby bytového domu ve vlastnictví bytového družstva, jestliže touto změnou stavby vzniknou nové družstevní byty (v zásadě jde o nástavby či vestavby do stávajícího bytového domu ve vlastnictví bytového družstva, jimiž vzniknou nové družstevní byty), - změna dokončené stavby, kterou vznikne bytový dům s družstevními byty. Jde o případy, kdy již existuje dokončená stavba, která není bytovým domem a na této stavbě bude provedena změna stavby tak, že dojde ke vzniku bytového domu s družstevními byty (při přípravě zákona se např. hovořilo o stavbách, které sloužily dříve pro účely armády apod.). Pokud by taková dokončená stavba nebyla ve vlastnictví bytového družstva, mohlo by bytové družstvo provést výstavbu družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby jen v případě, že se tato nemovitost stane vlastnictvím bytového družstva nejpozději do doby stanovené zákonem o podpoře výstavby. Zákon o podpoře výstavby neurčuje přímo výši podpory, nýbrž stanoví pouze její skladbu: - podporou se rozumí současně poskytnutá dotace a zvýhodněný úvěr; podpora je poskytována bytovému družstvu na úhradu nákladů spojených s výstavbou družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby, - výše podpory musí být v souladu s přímo použitelným předpisem Evropských společenství upravujícím podporu malého rozsahu (Nařízení Komise (ES) č. 1998/2006 z 15.12.2006, uveřejněné v Úředním věstníku Evropské unie č. L 379 dne 28.12.2006, o použití článků 87 a 88 Smlouvy o ES na podporu de minimis), - celková výše dotace na výstavbu družstevních bytů, na které žádá bytové družstvo podporu, se vypočte jako součin počtu těchto družstevních bytů a finanční částky

6

stanovené nařízením vlády na jeden byt (tj. 100.000,- Kč x počet stavěných družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby), - celková výše zvýhodněného úvěru na výstavbu družstevních bytů se vypočte jako součin počtu těchto družstevních bytů a finanční částky stanovené nařízením vlády na jeden byt (tj. maximálně 700.000,- Kč x počet stavěných družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby). Nařízení vlády č. 465/2005 Sb., vydané na základě zmocnění uvedeného v zákoně o podpoře výstavby: Nařízení vlády stanoví způsob výpočtu dotace a úvěru poskytnutých jako podpora podle zákona o podpoře výstavby, postup pro hodnocení souladu výše podpory s přímo použitelným předpisem Evropských společenství upravujícím podporu malého rozsahu a podrobnosti pro splácení úvěru a výši jeho úročení. V rámci toho nařízení vlády stanoví - finanční částku, která se použije pro výpočet dotace podle zákona o podpoře výstavby (částka 100.000,- Kč na jeden byt), - finanční částku, která se použije pro výpočet úvěru podle zákona o podpoře výstavby (maximální částka 700.000,- Kč na jeden byt). Současně nařízení vlády k úvěru poskytovanému v rámci podpory stanoví, že - zvýhodněná úroková sazba úvěru činí 3 % p.a., - poskytnutý úvěr je splatný do 20 let ode dne, kdy bylo započato s jeho čerpáním, - úvěr se splácí v pravidelných měsíčních splátkách zahrnujících jistinu a úrok. Nařízení vlády dává možnost, aby bytové družstvo kdykoliv zaplatilo mimořádnou splátku či splatilo úvěr předčasně. Nařízení vlády rovněž určuje hodnoty pro výpočet nejvyšší přípustné výše podpory bytovému družstvu tak, aby byla v souladu se shora uvedeným předpisem Evropských společenství upravujícím podporu malého rozsahu (de minimis). Výpočet se provádí tak, že celková výše podpory podle tohoto zákona pro hodnocení souladu podpory s tímto předpisem ES se posuzuje jako součet dotace a hrubého ekvivalentu, kterým je současná hodnota úspor vyplývajících ze zvýhodněného úvěru. Podstata omezení výše podpory na úroveň „podpory malého rozsahu“ (de minimis) je, že takováto podpora nepodléhá oznamovací povinnosti ve vztahu ke Komisi ES. Jde o takovou výši podpory z veřejných prostředků, jejíž celková výše jednomu příjemci (v daném případě bytovému družstvu) nepřesáhne částku, která v Kč odpovídá částce 200.000 EUR v jakémkoli tříletém období. Přepočet se provádí pomocí kurzu vyhlášeného Evropskou centrální bankou platného ke dni poskytnutí podpory. Poznámka: tato podmínka vyplývá z požadavku Evropské komise, podle kterého by navrhovaná podpora ve větší výši byla neslučitelná s komunitárním právem a jednalo by se o nepovolenou podporu podnikání. Zákon o podpoře výstavby a navazující nařízení vlády byly proto schváleny podle principů Nařízení Komise (ES) č. 69/2001, nahrazeného od 1.1.2007 Nařízením Komise č.1998/2006 o použití článku 87 a 88 Smlouvy o ES na podporu de minimis – tj. „malého rozsahu“, což je podpora, která je komunitárním právem považována za tak malou, že nemůže

7

narušovat pravidla volné hospodářské soutěže. Uvedený limit je stanoven Evropskou komisí pro období od 1.1. 2007 (do konce roku 2006 činil 100 000 EUR dle Nařízení Komise č. 69/2001 z 12.1.2001).

KAPITOLA DRUHÁ Bytové družstvo jako příjemce podpory podle zákona o podpoře výstavby družstevních bytů

2.1.

Založení a vznik bytového družstva podle obchodního zákoníku

2.1.1. Zákonná úprava postavení a právních poměrů družstva Družstvo představuje společenství neuzavřeného počtu členů, které může být založeno za účelem podnikání, ale také k uspokojování zájmů svých členů, tedy za jiným účelem než je podnikání. Takováto činnost má v podstatě nepodnikatelský charakter a typicky lze uvést družstva, která zajišťují potřeby bydlení svých členů. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obchodní zákoník“) upravuje postavení družstva obecně, aniž by rozlišoval jednotlivé typy družstev; nepřihlíží tedy ke zvláštnostem jednotlivých typů družstva, nýbrž vychází ze znaků, které jsou všem družstvům společné. Pouze ustanovení § 221 odst. 2 obchodního zákoníku definuje bytové družstvo takto: „Družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů, je družstvem bytovým.“ Každé družstvo, ať již bylo založeno za účelem podnikání či pouze za účelem uspokojování zájmů svých členů bez provozování podnikatelské činnosti, se zapisuje do obchodního rejstříku a má tudíž postavení podnikatele ve smyslu § 2 odst. 2 obchodního zákoníku. Právní postavení družstva se v některých směrech přibližuje do určité míry obchodním společnostem, proto se pro postavení a právní poměry družstva použijí přiměřeně také některá obecná ustanovení o obchodních společnostech, jak to určuje § 260 obchodního zákoníku. Postup při zakládání družstva, kde má stěžejní význam ustavující schůze družstva a přijetí stanov družstva spolu s poměrně stručnou právní úpravou družstva v obchodním zákoníku, dává poměrně široký prostor pro úpravu poměrů družstva ve stanovách každého konkrétního družstva. Tím se zvýrazňuje důležitost stanov jako předpisu, který je jistou obdobou společenské smlouvy mezi družstvem a jeho členy navzájem, upravujícího podrobněji vnitřní poměry družstva, jeho orgány, hospodaření, otázky členství a vztahy mezi družstvem a jeho členy, včetně majetkových vztahů. Uvedeného významu stanov družstva bylo využito také v zákoně o podpoře výstavby při určení požadavků na zvláštní úpravu poměrů bytového družstva jako příjemce podpory ve stanovách.

8

Obecně stanovené předpoklady, podmínky a postup pro založení družstva podle obchodního zákoníku se použijí rovněž pro založení bytového družstva, které má být příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby. Kromě toho musí být při založení bytového družstva, které má být příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby, splněny také další podmínky předepsané zákonem o podpoře výstavby. Pokud by tyto podmínky nebyly splněny, nic by sice nebránilo vzniku bytového družstva, avšak takové bytové družstvo by nemohlo být příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby. 2.1.2. Postup při založení družstva s přihlédnutím k požadavkům zákona o podpoře výstavby Pro založení družstva se vyžaduje konání ustavující schůze družstva. Ještě před tím však musí zájemci o členství provést řadu přípravných kroků. Zpravidla se zájemci dohodnou, kdo z nich se bude věnovat přípravám potřebným pro založení družstva a ustaví např. přípravný výbor nebo se pověří jeden či více uchazečů o členství přípravou ustavující schůze a založení bytového družstva (dále jen „přípravný výbor“). V rámci přípravných kroků je vhodné postupovat takto: - soustředí se zájemci o založení bytového družstva, kteří se hodlají účastnit na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby. Musí jít o zletilé fyzické osoby. Kromě toho se může členství v tomto bytovém družstvu ucházet jiné bytové družstvo, pokud se v členské přihlášce zaváže k výkonu činností uvedených v zákoně o podpoře výstavby, - jestliže je zřejmé, že se o členství v družstvu uchází alespoň 5 osob, což je minimální počet členů pro založení a vznik družstva podle § 221 odst. 4 obchodního zákoníku, připraví se znění členských přihlášek, aby je uchazeči o členství následně podepsali (viz vzor č. 1), - vypracuje se návrh stanov s náležitostmi předepsanými v obchodním zákoníku upravený podle požadavků zákona o podpoře výstavby a s návrhem se podle potřeby seznámí uchazeči o členství (viz vzor č. 4), - přípravný výbor projedná s notářem jeho přítomnost na ustavující schůzi bytového družstva. Ustavující schůze se vždy musí konat za účasti notáře, protože průběh ustavující schůze družstva se osvědčuje notářským zápisem a dále o rozhodnutí ustavující schůze o schválení stanov se pořizuje notářský zápis (viz. § 224 odst. 6 obchodního zákoníku). V další přípravě ustavující schůze bytového družstva se postupuje zpravidla podle pokynů notáře; především se včas před konáním ustavující schůze předají notáři potřebné písemné podklady, zejména návrh stanov bytového družstva, - v dohodě s notářem svolá přípravný výbor ustavující schůzi bytového družstva písemnou pozvánkou, kterou doručí všem uchazečům o členství v bytovém družstvu. Ustavující schůze má zásadní význam pro vznik bytového družstva a liší se svým obsahem od dalších schůzí, které se konají podle stanov přijatých na ustavující schůzi. Této ustavující schůze družstva se účastní a hlasují zde osoby, které podaly přihlášku do bytového družstva. Schůzi svolává a řídí svolavatel, ovšem jako první bod jednání má povinnost provést volbu předsedajícího, který potom dál schůzí řídí. Předsedající nemusí být totožný s budoucím předsedou družstva. V případě ustavující schůze se jedná vždy o schůzi členů, nikoliv delegátů. Delegátský princip může být případně zaveden, a to v případě bytového družstva s větším počtem členů až ve stanovách včetně určení rozsahu pravomocí shromáždění delegátů.

9

Ustavující schůze musí určit ve smyslu § 224 odst. 2 obchodního zákoníku zapisovaný základní kapitál, schválit stanovy a zvolit představenstvo a kontrolní komisi. Jde-li o malé družstvo, tj. družstvo, které bude mít méně než 50 členů, mohou stanovy družstva podle § 245 obchodního zákoníku určit, že působnost představenstva a kontrolní komise plní členská schůze a statutárním orgánem je předseda, popřípadě další člen pověřený členskou schůzí. Tato modifikace pro orgány malého družstva je praktická a v takovém případě ustavující schůze zvolí pouze předsedu, eventuálně také dalšího člena jako místopředsedu. Pro založení družstva se podle obchodního zákoníku vyžaduje, aby uchazeči o členství v alespoň minimální počtu požadovaném dle obchodního zákoníku na ustavující schůzi - schválili stanovy, - zvolili orgány družstva, - zavázali se ke splacení základního členského vkladu ve výši určené stanovami tak, aby souhrn všech základních členských vkladů dosahoval alespoň výše zapisovaného základního kapitálu (tj. kapitálu zapisovaného do obchodního rejstříku), uvedeného ve stanovách. Podle § 223 odst. 2 obchodního zákoníku musí zapisovaný základní kapitál činit nejméně 50 tisíc Kč. Základní členský vklad, případně vstupní vklad, musí být splacen do 15 dnů od konání ustavující schůze družstva. Má-li však být zakládané bytové družstvo příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby, musí se uchazeči o členství, vyjma uchazeče, kterým by bylo jiné bytové družstvo, zavázat také ke splacení dalšího členského vkladu, jímž se budou podílet na financování výstavby družstevních bytů, a to ve výši a způsobem uvedeným ve stanovách. 2.1.3. Postup pro zápis bytového družstva do obchodního rejstříku Bytové družstvo, stejně jako kterékoliv jiné družstvo, vzniká zápisem do obchodního rejstříku. Postup pro podání návrhu na zápis družstva do obchodního rejstříku předepisuje závazně obchodní zákoník. Před podáním návrhu na zápis družstva do obchodního rejstříku musí být splacena alespoň polovina zapisovaného základního kapitálu. Zákonem č. 216/2005 Sb. došlo k rozsáhlé novelizaci ustanovení obchodního zákoníku o obchodním rejstříku a k novelizaci příslušných ustanovení občanského soudního řádu o řízení ve věcech obchodního rejstříku. Dílčí novelizace těchto ustanovení byla v obchodním zákoníku a v občanském soudním řádu dále provedena zákonem č. 79/2006 Sb. Zákon č. 216/2005 Sb. nabyl účinnosti dnem 1.7.2005. Současně byla přijata vyhláška Ministerstva spravedlnosti č. 250/2005 Sb., o závazných formulářích na podávání návrhů na zápis do obchodního rejstříku, včetně seznamu přikládaných listin. Tyto formuláře jsou k dispozici u krajského či městského soudu nebo v elektronické podobě na adrese www.justice.cz, kde jsou přílohy a pokyny k vyplnění formulářů pro jednotlivé právnické osoby. S účinností od 1.7.2005 musí být návrhy na zápisy do obchodního rejstříku podávány výlučně na předepsaných formulářích podle shora uvedené vyhlášky č.250/2005 Sb. K návrhu na zápis do obchodního rejstříku se musí přiložit listiny uvedené v seznamu přikládaných listin dokládající skutečnosti, které mají být do obchodního rejstříku zapsány a listiny, které se zakládají do sbírky listin. Pro bytová družstva se použije příloha č. 2 vyhlášky č. 250/2005 Sb. Informace o druzích listin, které se přikládají k návrhu na zápis bytového družstva do obchodního rejstříku:

10

základní údaje o bytovém družstvu - stejnopis notářského zápisu o ustavující schůzi družstva, - stejnopis notářského zápisu o rozhodnutí ustavující schůze o schválení stanov, - oprávnění k podnikatelské činnosti; v případě, pokud by družstvo mělo ve stanovách uvedenu podnikatelskou činnost, přičemž bytové družstvo, jako příjemce podpory, nesmí mít ve stanovách uvedenu jinou podnikatelskou činnost než připouští zákon o podpoře výstavby, - listina osvědčující právní důvod užívání místností, v nichž je umístěno sídlo družstva, a to výpis z katastru nemovitostí ne starší 3 měsíců osvědčující vlastnické právo k prostorám, do nichž umístilo družstvo sídlo a pokud není vlastníkem, souhlas (spolu)vlastníka těchto prostor nebo správce zmocněného k udělení souhlasu s umístěním sídla a zmocnění tohoto správce, - notářský zápis osvědčující přijetí nebo změnu stanov, statutární orgán - zápis o usnesení členské schůze o zvolení člena představenstva, - zápis o usnesení členské schůze nebo představenstva o zvolení člena představenstva do funkce v představenstvu, - při zápisu člena představenstva nebo fyzické osoby, která je zástupcem člena představenstva – právnické osoby, a která je oprávněna jednat jménem člena představenstva podle § 238 odst. 2 obchodního zákoníku – občana ČR do obchodního rejstříku: výpis z Rejstříku trestů ne starší 3 měsíců. - při zápisu člena představenstva nebo fyzické osoby, která je zástupcem člena představenstva – právnické osoby, a která je oprávněna jednat jménem člena představenstva podle § 238 odst. 2 obchodního zákoníku - občana jiného členského státu Evropské unie: výpis z Rejstříku trestů ne starší 3 měsíců a výpis z evidence trestů nebo rovnocenný doklad státu, jehož je fyzická osoba občanem vydaným příslušným soudním nebo správním orgánem. Jestliže tento stát příslušný výpis z evidence trestů nebo rovnocenný doklad nevydává, předloží se čestné prohlášení zvoleného člena představenstva učiněné před notářem nebo orgánem členského státu Evropské unie, jehož je občanem, nebo členského státu Evropské unie posledního pobytu, - při zápisu člena představenstva nebo fyzické osoby, která je zástupcem člena představenstva – právnické osoby, a která je oprávněna jednat jménem člena představenstva podle § 238 odst. 2 obchodního zákoníku, který není občanem ČR ani jiného členského státu Evropské unie: výpis z Rejstříku trestů ne starší 3 měsíců a výpis z evidence trestů nebo odpovídající doklad státu, jehož je člen představenstva občanem a států, ve kterých se po dobu nepřetržitě alespoň 3 měsíců zdržoval v posledních 3 letech; tyto doklady nesmí být starší 3 měsíců, - čestné prohlášení člena představenstva, že 1) je plně způsobilý k právním úkonům, 2) splňuje podmínky provozování živnosti podle § 8 zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, ve znění pozdějších předpisů, 3) splňuje podmínky podle § 38l obchodního zákoníku; podpis musí být úředně ověřen,

11

- listiny osvědčující vznik plné moci člena představenstva nebo fyzické osoby, která je zástupcem člena představenstva – právnické osoby, a která je oprávněna jednat jménem člena představenstva podle § 238 odst. 2 obchodního zákoníku, - čestné prohlášení člena představenstva, který je fyzickou osobou, že je členem družstva; podpis musí být úředně ověřen, zapisovaný základní kapitál - doklad o splacení stanovené části zapisovaného základního kapitálu, - prohlášení správce vkladu podle § 60 odst. 4 obchodního zákoníku, - doklad o počtu členů družstva, ostatní skutečnosti - informace, sdělení a návrhy rejstříkovému soudu se dokládají listinami jen tehdy, je-li to podle zvláštního zákona povinné anebo chce-li tak navrhovatel učinit dobrovolně z vlastní vůle. závěrečná část - je-li družstvo v řízení o zápis do obchodního rejstříku zastoupeno advokátem, notářem nebo jiným zástupcem, vždy se přikládá plná moc; podpisy osob, které ji jménem družstva udělily, musí být úředně ověřeny. - jestliže se v rámci zápisu družstva zapisují do obchodního rejstříku jiné fyzické nebo právnické osoby, musí navrhovatel doložit: a) písemné prohlášení, z něhož plyne souhlas zapisované fyzické nebo právnické osob(y) se zápisem nebo změnou zápisu do obchodního rejstříku; podpis(y) na prohlášení musí být úředně ověřen(y), nebo b) veřejnou listinu, z níž plyne souhlas této osoby s jejím zápisem do obchodního rejstříku. - je-li navrhovatelem zahraniční osoba, musí navrhovatel přiložit sdělení o doručovací adrese na území České republiky nebo zmocněnce pro přijímání písemností s doručovací adresou v České republice. Poznámka: vzhledem k některým nedostatkům vyskytujícím se v současně platných formulářích pro podávání návrhů do obchodního rejstříku a souvisejícím problémům má v nebližší době dojít k novelizaci vyhlášky č. 250/2005 Sb., resp. příslušných příloh k této vyhlášce; při podávání návrhů do obchodního rejstříku tedy bude potřebné vycházet z těchto změn. Návrh na zápis bytového družstva do obchodního rejstříku musí být podán do 90 dnů od založení bytového družstva. Návrh podává představenstvo a podepisují jej všichni členové tohoto orgánu. U malého bytového družstva podepíše návrh předseda, případně další člen, zvolený členskou schůzí. Pravost podpisu musí být úředně ověřena. Dnem zápisu do obchodního rejstříku vzniká bytové družstvo se všemi právy a povinnostmi.

2.2.

Zvláštní požadavky na úpravu poměrů bytového družstva jako příjemce podpory

12

Z obecného ustanovení § 9 zákona o podpoře výstavby vyplývá, že tento zákon nevytváří speciální druh či typ bytového družstva ve vztahu k právní úpravě družstva v obchodním zákoníku, nýbrž se pouze určují požadavky na úpravu vnitřních poměrů bytového družstva v jeho stanovách. Splnění těchto požadavků představuje jednu ze základních podmínek pro možnost ucházet se o poskytnutí podpory podle zákona o podpoře výstavby. Zákon o podpoře výstavby přitom stanoví podmínky jak pro bytová družstva, která hodlají uskutečnit výstavbu družstevních bytů s podporou podle tohoto zákona, tak pro členy těchto bytových družstev, kteří chtějí získat do nájmu družstevní byt pořízený podle tohoto zákona. Jde o následující podmínky: 2.2.1. Trvání existence bytového družstva Podle obchodního zákoníku je možné založit každé družstvo, tedy rovněž bytové družstvo buď na dobu určitou nebo na dobu neurčitou, anebo na dobu do dosažení účelu, k němuž bylo družstvo zřízeno, jak vyplývá z ustanovení § 62 ve spojení s § 254 odst. 2, písm. d) a e) obchodního zákoníku. Z ustanovení § 62 odst. 2 vyplývá, že není-li při založení obchodní společnosti výslovně určeno, že se zakládá na dobu určitou, platí, že byla založena na dobu neurčitou. Toto ustanovení se na základě § 260 obchodního zákoníku přiměřeně vztahuje také na založení družstva. Vzhledem k účelu zákona o podpoře výstavby je pro bytové družstvo, které chce být příjemcem podpory podle tohoto zákona, stanovena podmínka, že podporu lze poskytnout pouze bytovému družstvu, které je založeno na dobu neurčitou. V praxi to znamená, že při založení bytového družstva není třeba výslovně uvádět, že je založeno na dobu neurčitou. Smysl zákonného ustanovení spočívá v tom, že naopak při založení nesmí být určeno, že se bytové družstvo zakládá na dobu určitou, jinak by se takové bytové družstvo nemohlo ucházet o podporu na družstevní bytovou výstavbu podle zákona o podpoře výstavby. Tento požadavek lze splnit dvěma způsoby: a) ve stanovách se výslovně (např. v závěrečných ustanoveních) uvede, že se bytové družstvo zakládá na dobu neurčitou, nebo b) ve stanovách se o trvání založeného družstva neuvede nic, což na základě § 62 obchodního zákoníku znamená, že je bytové družstvo založeno na dobu neurčitou. 2.2.2. Členství v bytovém družstvu spojené s výstavbou družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby A. Z obchodního zákoníku vyplývá, že obecně může být členem družstva jak osoba fyzická tak osoba právnická; u osoby fyzické se nestanoví žádné další požadavky (např.věk), vyjma případu, kdy je s členstvím v družstvu spojena povinnost být k družstvu v pracovním vztahu. Ze zákona o podpoře výstavby však vyplývá (viz § 10 odst.1 zákona), že členem bytového družstva účastnícím se na výstavbě družstevních bytů podle tohoto zákona může být jedině zletilá fyzická osoba; nejde-li o vznik členství přechodem členských práv a povinností děděním, kdy podmínka zletilosti nemusí být splněna. Ve věci vzniku společného nájmu družstevního bytu manžely a vzniku společného členství manželů platí ustanovení občanského zákoníku stejně jako u jiných družstevních bytů.

13

Právnická osoba nemůže být nájemcem družstevního bytu postaveného s podporou podle zákona o podpoře výstavby. Z právnických osob může být členem jedině bytové družstvo, a to za podmínek v zákoně o podpoře výstavby výslovně stanovených. V praxi znamenají ustanovení zákona o podpoře výstavby, pokud jde o členství v bytovém družstvu, že v uvedeném smyslu musí být formulováno ustanovení stanov bytového družstva, jako příjemce podpory (viz. vzory č. 4 a č. 5): -

ustanovení stanov o členství fyzických osob se však především u stávajících bytových družstev, které přizpůsobí své stanovy požadavkům zákona o podpoře výstavby, nebude týkat ostatních členů bytového družstva, kteří se výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby neúčastní,

-

ustanovení o členství právnických osob se týká všech bytových družstev jako příjemců podpory podle zákona o podpoře výstavby.

B. Z obchodního zákoníku vyplývá, že členství v žádném družstvu nemůže vzniknout před splacením základního členského vkladu ve výši určené stanovami, popřípadě, určí-li tak stanovy, splacením jen části tohoto základního členského vkladu, který se nazývá „vstupní vklad“ a jehož výši rovněž určí stanovy. Celá hodnota základního členského vkladu pak musí být splacena způsobem a ve lhůtě určené stanovami, nejpozději však do tří let od vzniku členství (viz. § 223 odst. 3 a 6. obchodního zákoníku). Zákon o podpoře výstavby však výslovně stanoví podmínky pro členství fyzické osoby účastnící se na výstavbě družstevních bytů a stejně tak podmínky pro členství jiného bytového družstva, a to a) členem bytového družstva účastnícím se na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby může být jedině taková zletilá fyzická osoba, která se zavázala ke splacení dalšího členského vkladu určeného ve stanovách, nejméně však ve výši rovnající se 20% pořizovacích nákladů družstevního bytu, jehož má být nájemcem (viz. §10 odst. 1 zákona). b) členem může být také jiné bytové družstvo, jestliže jsou splněny podmínky výslovně stanovené v zákoně o podpoře výstavby; toto družstvo není účastníkem výstavby družstevních bytů s podporou, nemůže být ani nájemcem družstevních bytů postavených s podporou, nemá tudíž ani povinnost splatit další členský vklad podle zákona o podpoře výstavby. V praxi to znamená u členství fyzických osob, že ad a) stanovy bytového družstva, které bude příjemcem podpory, určí jako podmínky vzniku členství zletilé fyzické osoby, jde-li o člena účastnícího se na výstavbě družstevních bytů s podporou : -

splacení základního členského vkladu ve výši určené stanovami,

-

závazek ke splacení dalšího členského vkladu ve výši uvedené ve stanovách (nejméně ve výši rovnající se 20 % pořizovacích nákladů družstevního bytu, jehož bude člen nájemcem) a to tak, že splatí zálohovou výši členského vkladu ve lhůtě a ve výši schválené členskou schůzí bytového družstva. Lhůta musí být stanovena tak, aby zálohová výše dalšího členského vkladu byla splacena nejpozději do 60 dnů od uzavření smlouvy o poskytnutí podpory s Fondem; stanovy však mohou určit lhůtu dřívější,

-

závazek ke splacení rozdílu mezi zálohovou výší dalšího členského vkladu a konečnou výší členského vkladu ve výši a ve lhůtě schválené usnesením členské schůze bytového družstva, která se bude konat po kolaudaci výstavby družstevních bytů a zúčtování poskytnuté podpory s Fondem a bude schvalovat vyúčtování výstavby se členy bytového

14

družstva. (V opačném případě bytové družstvo vypořádá přeplatek dalšího členského vkladu se členy způsobem uvedeným v usnesení této členské schůze. Informace k výpočtu dalšího členského vkladu: Zálohová výše dalšího členského vkladu konkrétního člena se vypočte z celkové výše rozpočtových nákladů podle poměru podlahové plochy družstevního bytu, jehož bude člen nájemcem, k podlahovým plochám všech družstevních bytů stavěných s podporou v bytovém domě (viz. § 10 odst. 2 zákona o podpoře výstavby). Poznámka: členská schůze, pokud jde o zálohovou výši dalšího členského vkladu - nejdříve předběžně stanoví zálohovou výši dalšího členského vkladu – a to nejpozději jeden den před podáním žádosti o poskytnutí podpory Fondu, - poté případně podle potřeby a pokud to bude časově možné (na základě toho, kdy bude zpracován podrobný finanční projekt) upřesní zálohovou výši dalšího členského vkladu na základě podrobného finančního projektu zpracovaného podle projektové dokumentace (viz § 5 odst. 5 písm. i) zákona o podpoře výstavby), přičemž tento podrobný finanční projekt musí být předložen Fondu nejpozději do 6 měsíců ode dne uzavření smlouvy o poskytnutí podpory s Fondem. Jestliže by chtělo bytové družstvo upřesnit stanovenou zálohovou výši dalšího členského vkladu podle podrobného finančního projektu, muselo by jej mít zpracován tak, aby členská schůze upřesnila zálohovou výši dalšího členského vkladu včas před lhůtou k jeho splacení (tj. dříve než uplyne 60 dnů od uzavření smlouvy o poskytnutí podpory s Fondem, neboť do této lhůty musí být zálohová výše dalšího členského vkladu splacena). Rozpočtové náklady jsou předpokládané pořizovací náklady spojené s výstavbou družstevních bytů s podporou (viz. § 2 písm. e) zákona o podpoře výstavby). Pořizovací náklady spojené s výstavbou družstevních bytů s podporou jsou náklady vyjmenované v ustanovení § 2 písm. d) zákona o podpoře výstavby a jsou členěny podle toho, zda jde výstavbu nového bytového domu s družstevními byty, anebo o výstavbu formou změny dokončené stavby (viz. § 2 písm. c) zákona o podpoře výstavby). Pořizovací náklady budou známy až po dokončení a kolaudaci výstavby družstevních bytů a následném zúčtování podpory s Fondem; proto také konečná výše členského vkladu bude známa až v této době. To je také důvod, proč se nejdříve usnesením členské schůze před počátkem výstavby družstevních bytů určuje předběžně zálohová výše dalšího členského vkladu, která může být zpřesněna na základě upřesněných rozpočtových nákladů v podrobném finančním projektu zpracovaném podle projektové dokumentace (viz § 5 odst. 5 písm. i) zákona o podpoře výstavby). Konečná výše dalšího členského vkladu se vypočte až po kolaudaci výstavby družstevních bytů a zúčtování poskytnuté podpory s Fondem při následném vyúčtování výstavby družstevních bytů pořízených s podporou podle zákona o podpoře výstavby se členy bytového družstva, schváleném usnesením členské schůze. V tomto usnesení členské schůze bude schválena konečná výše pořizovacích nákladů výstavby družstevních bytů a tato částka bude tvořit základ pro výpočet konečné výše dalších členských vkladů pro jednotlivé členy, kteří se na výstavbě družstevních bytů s podporou účastnili. ad b) Pokud jde o případné členství jiného bytového družstva v bytovém družstvu, které má být příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby, je pouze věcí tohoto bytového družstva zda chce či nechce využít možnosti dané zákonem o podpoře výstavby a zda uvede do svých stanov podmínky také pro členství jiného bytového družstva. Tyto podmínky by musely odpovídat ustanovení § 10 odst. 3 zákona o podpoře výstavby, a to buď odkazem na toto zákonné ustanovení, anebo začleněním zákonného znění přímo do stanov.

15

Předpokladem členství jiného bytového družstva v bytovém družstvu, které je příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby je -

splacení základního členského vkladu,

-

sjednání příslušného závazku tohoto člena k zajišťování činností uvedených v § 10 odst. 3 zákona o podpoře výstavby; tento závazek by musel být uveden v členské přihlášce, resp. v ujednání tvořícím nedílnou součást členské přihlášky (např. na základě smlouvy).

2.2.3. Předmět činnosti a předmět podnikání bytového družstva, které je příjemcem podpory Obchodní zákoník nijak nevymezuje či neomezuje předmět činnosti či předmět podnikání družstva. Družstvo může být založeno za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních, anebo jiných potřeb svých členů. Výslovně je pak v ustanovení § 221 odst. 2 obchodního zákoníku stanoveno, že družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů, je družstvem bytovým. Tím není vytvářen samostatný typ družstva, ale je vymezeno, že je jím jedině takové družstvo, jehož stěžejní činností je (příp. spolu s další činností či podnikáním) zajišťování bytových potřeb svých členů. Zákon o podpoře výstavby však stanoví požadavek, že bytové družstvo, které bude příjemcem podpory, může mít ve svých stanovách uveden a tedy v obchodním rejstříku zapsán pouze předmět činnosti vymezený v ustanovení § 12 odst. 1 tohoto zákona, případně též pouze předmět podnikání vymezený v ustanovení § 12 odst. 2 tohoto zákona. Bytové družstvo, které by mělo ve svých stanovách uveden a v obchodním rejstříku zapsán ještě další předmět činnosti či předmět podnikání, než je v těchto ustanoveních zákona o podpoře výstavby vymezen, by nemohlo být příjemcem podpory podle tohoto zákona. Na druhé straně však nemusí bytové družstvo, které je příjemcem podpory, uvést do svých stanov všechny druhy předmětu činnosti uvedené v § 12 odst. 1 zákona o podpoře výstavby, nýbrž jen ty činnosti, které bude skutečně vykonávat a zajišťovat. Stejně tak bytové družstvo nemusí do svých stanov zapracovat předmět podnikání uvedený v § 12 odst. 2 zákona o podpoře výstavby. V praxi to znamená, že: a)

bytové družstvo, které bude zakládáno pro účel výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby již na ustavující schůzi družstva přijme taková ustanovení stanov o předmětu činnosti a případně o předmětu podnikání, která nepřekračují vymezení (omezení) stanovená v § 12 zákona o podpoře výstavby; stanovy přiloží již k žádosti o poskytnutí podpory předložené Fondu nebo je Fondu doloží nejpozději do 6 měsíců po uzavření smlouvy o poskytnutí podpory,

b)

bytové družstvo, které již existuje a rozhodne se účastnit se výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby, bude muset schválit potřebné změny svých stanov a nejpozději do 6 měsíců po uzavření smlouvy o poskytnutí podpory předložit Fondu: ba) podle § 5 odst. 5 písm. a) zákona o podpoře výstavby stanovy splňující podmínky podle § 10 až § 12 tohoto zákona; tj. předloží úplné znění stanov po schválení jejich změn členskou schůzí bytového družstva s ověřenými podpisy statutárního orgánu družstva a s dokladem o tom, že toto úplné znění stanov bylo předloženo u příslušného rejstříkového soudu k založení do sbírky listin (např. s vyznačením

16

prezentačního razítka rejstříkového soudu na úplném znění stanov nebo na podání rejstříkovému soudu, jímž se zasílá úplné znění stanov), bb) doklad o změně zápisu bytového družstva v obchodním rejstříku, jímž dojde k nahrazení původního dokladu přiloženého podle § 5 odst. 2 písm. b) zákona o podpoře výstavby již k žádosti o poskytnutí podpory, pokud se změny stanov dotkly údajů zapisovaných v obchodním rejstříku, což se týká především těchto záležitostí: -

podmínky členství pro člena účastnícího se na výstavbě družstevních bytů s podporou (zletilá fyzická osoba, závazek ke splacení dalšího členského vkladu tohoto člena ve smyslu § 10 odst. 1 a 2 zákona o podpoře výstavby),

-

případně též podmínky členství jiného bytového družstva ve smyslu § 10 odst. 3 zákona o podpoře výstavby,

-

předmět činnosti a předmět podnikání bytového družstva, uvedený do souladu s ustanovením § 12 zákona o podpoře výstavby.

2.2.4. Omezení bytového družstva, které je příjemcem podpory, v účasti na podnikání jiných osob a možnost založení či účasti v existujícím zájmovém sdružení právnických osob Zákon o podpoře výstavby výslovně určuje požadavek na úpravu stanov bytového družstva, které bude příjemcem podpory ve dvou záležitostech týkajících se účasti tohoto bytového družstva na činnosti jiných osob (viz. § 12 odst. 3 zákona o podpoře výstavby), a to : a)

bytové družstvo se nesmí přímo nebo nepřímo podílet na podnikání nebo na jiné činnosti jiných podnikajících osob (fyzických či právnických), nesmí být jejich společníkem nebo členem,

b)

bytové družstvo může být buď zakladatelem nebo členem zájmových sdružení právnických osob a účastnit se na jejich činnosti. Jde o zájmová sdružení právnických osob zakládaná podle § 20f a násl. občanského zákoníku - takovými právnickými osobami je také většina svazů družstev v ČR. Podmínkou však je, že -

jde o zájmové sdružení právnických osob, které sdružuje pouze družstva a společenství vlastníků jednotek (vznikající podle zákona o vlastnictví bytů) nebo sdružuje další právnické osoby s obdobnou činností (tj. s činností obdobnou, která je vykonávána družstvy nebo společenstvími vlastníků jednotek),

-

provozuje-li toto zájmové sdružení také podnikatelskou činnost, může se bytové družstvo stát jeho členem jedině v případě, že nemá v tomto sdružení žádnou majetkovou účast, neručí za jeho závazky a nepodílí se na jeho případné ztrátě (tento právní vztah by měl vyplývat nejen z členské přihlášky do sdružení, ale také ze samotných stanov tohoto sdružení).

2.2.5. Použití zisku bytového družstva, které je příjemcem podpory Obchodní zákoník obsahuje výslovná ustanovení vztahující se k zisku družstva (tedy i bytového družstva), a to: - v ustanovení § 226 odst. 1 obchodního zákoníku (základní povinné náležitosti stanov družstva) se určuje, že jednou z povinných náležitostí stanov je také ustanovení určující „způsob použití zisku a úhrady případné ztráty“,

17

- v ustanovení § 236 odst. 1 obchodního zákoníku se stanoví, že na určení zisku, který má být rozdělen mezi členy, se usnáší členská schůze při projednávání řádné účetní závěrky, v odstavci 2 tohoto ustanovení se dispozitivním způsobem upravuje způsob výpočtu podílu člena na zisku určeném členskou schůzí k rozdělení mezi členy (neurčí-li stanovy jinak) a v odstavci 3 tohoto ustanovení se umožňuje, aby stanovy svěřily členské schůzi působnost k určení jiného způsobu vymezení podílu člena na zisku, který se má rozdělit mezi členy. Zákon o podpoře výstavby však stanoví, že dosažený zisk bytového družstva jako příjemce podpory může být ve stanovách určen jen pro účely výslovně stanovené v § 12 odst. 5 zákona o podpoře výstavby. Požadavek zákona o podpoře výstavby ve vztahu k rozdělování dosaženého zisku v praxi pro stanovy bytového družstva znamená, že a)

stanovy musí obsahovat výslovné ustanovení o tom, že dosažený zisk bytového družstva se nerozděluje mezi členy a

b)

dosažený zisk lze použít jedině pro tyto účely: ba) podle § 12 odst. 1 písm. a) zákona o podpoře výstavby k organizování přípravy a provádění nebo zajišťování výstavby - družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby, - jiných družstevních bytů než podle zákona o podpoře výstavby, - jiných budov do vlastnictví bytového družstva, včetně souvisejícího pořizování pozemků, budov nebo bytových domů do vlastnictví bytového družstva; bb) podle § 12 odst. 1 písm. c) zákona o podpoře výstavby k zajišťování - správy, provozu, údržby, oprav staveb ve vlastnictví bytového družstva, - rekonstrukce, modernizace a jiných změn staveb ve vlastnictví bytového družstva, (nejen staveb pořízených s podporou podle zákona o podpoře výstavby).

2.3.

Další podmínky a omezení, které je povinno bytové družstvo jako příjemce podpory dodržovat ve své činnosti a hospodaření

Zákon o podpoře výstavby obsahuje, kromě ustanovení určujících požadavky na úpravu některých záležitostí ve stanovách bytového družstva, které je příjemcem podpory, také další povinnosti tohoto bytového družstva. Jde o povinnosti stanovené v § 13 až 15 zákona o podpoře výstavby. Jde o taxativně určená vymezení či omezení v některých věcech týkajících se činnosti a hospodaření bytového družstva jako příjemce podpory (zatěžování majetku bytového družstva, nakládání s majetkem družstva, nakládání s družstevními byty postavenými s podporou podle zákona o podpoře výstavby). Tato zákonná ustanovení je povinno bytové družstvo jako příjemce podpory podle zákona o podpoře výstavby dodržovat po celou dobu, kdy je vázáno ustanoveními tohoto zákona. Ustanovení § 13 až 15 zákona o podpoře výstavby platí pro bytové družstvo jako příjemce podpory přímo ze zákona, aniž by byla stanovena povinnost uvést tato omezení do stanov bytového družstva. Bude tedy věcí bytového družstva, zda ve stanovách tyto

18

záležitosti upraví či nikoliv, tedy zda je do stanov zařadí opakováním zákonného textu, nebo jen odkazem na ustanovení § 13 až 15 zákona o podpoře výstavby. Některá omezení podle ustanovení § 13 až 15 zákona o podpoře výstavby se vztahují na bytové družstvo, které je příjemcem podpory a na jeho majetek jako celek; jmenovitě jde o nakládání s majetkem bytového družstva podle § 14 zákona o podpoře výstavby Některá omezení podle ustanovení § 13 až 15 zákona o podpoře výstavby se vztahují výlučně na majetek pořízený s podporou podle zákona o podpoře výstavby, jmenovitě omezení zatěžování majetku pořízeného s podporou stanovená v § 13 zákona o podpoře výstavby a omezení při nakládání s družstevními byty postavenými s podporou stanovená v § 15 zákona o podpoře výstavby. Lze doporučit, aby stanovy v případě, že nebudou opakovat uvedená zákonná ustanovení ve stanovách, obsahovaly v těchto věcech alespoň odkazy na zákonná ustanovení, byť to zákon o podpoře výstavby nepřikazuje, neboť je to v zájmu informovanosti členů orgánů bytového družstva i samotných členů bytového družstva. Jde o následující podmínky či omezení pro bytové družstvo, které je příjemcem podpory: 2.3.1. Omezení možnosti zatěžovat majetek bytového družstva podle § 13 zákona o podpoře výstavby Omezení stanovené v § 13 zákona o podpoře výstavby se vztahuje pouze na nemovitý majetek bytového družstva jako příjemce podpory, který byl pořízen s podporou podle zákona o podpoře výstavby. Na ostatní majetek bytového družstva (ať movitý či nemovitý) se toto omezení nevztahuje. Omezení týkající se zatěžování nemovitého majetku pořízeného s podporou určuje zákon o podpoře výstavby takto: a) zákaz zatěžovat nemovitý majetek družstva pořízený s podporou -

právem odpovídajícím věcnému břemenu,

-

zástavním právem,

-

nebo zatěžovat tento majetek jiným zajištěním závazků;

b) zákaz uvedený pod písm. a) neplatí v případě, že jde o zajištění závazků bytového družstva, které vznikly -

v souvislosti s výstavbou družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby anebo

-

z důvodů závazků spojených s činností bytového družstva, která spočívá v zajišťování správy, provozu, údržby a oprav staveb ve vlastnictví bytového družstva (ať jde o stavby pořízené s podporou podle zákona o podpoře výstavby či nikoliv),

c) bude-li pro účely uvedené pod písm. b) sjednávat bytové družstvo zástavní smlouvu, vyžaduje zákon o podpoře výstavby k jejímu uzavření předchozí souhlas členské schůze bytového družstva (tento požadavek rovněž platí přímo ze zákona aniž by bylo nutné tuto působnost zahrnovat do ustanovení o členské schůzi; z praktických důvodů však lze považovat za vhodné ve stanovách tuto působnost členské schůze rovněž vyjmenovat).

19

2.3.2. Omezení možnosti nakládat s majetkem bytového družstva podle § 14 zákona o podpoře výstavby Omezení týkající se nakládání s majetkem bytového družstva, které je příjemcem podpory, se vztahuje na veškerý majetek tohoto družstva, nikoliv tedy jen na majetek pořízený s podporou podle zákona o podpoře výstavby. Jde o záležitosti týkající se: a) omezení investování na kapitálovém trhu: aa) bytové družstvo, které je příjemcem podpory, je oprávněno pořizovat si běžné a vkladové účty u bank, ab) bytové družstvo, které je příjemcem podpory, je oprávněno investovat svůj majetek pouze do -

dluhopisů taxativně vyjmenovaných v § 14 odst.1 písm. a) zákona o podpoře výstavby a hypotečních zástavních listů, přičemž hodnota těchto cenných papírů jednoho emitenta nesmí přesáhnout 10 % finančního majetku bytového družstva; to platí rovněž o dluhopisech, za jejichž splacení se zaručila jediná osoba

-

nemovitostí a věcí movitých,

ac) bytové družstvo, které je příjemcem podpory, nesmí emitovat dluhopisy. b) omezení ve sféře zajišťování závazků, poskytování půjček a darů: bytové družstvo, které je příjemcem podpory, nesmí -

zajišťovat závazky jiných osob (ať právnických či fyzických),

-

poskytovat půjčky a úvěry,

-

poskytovat dary,

s výjimkou poskytnutí daru zaměstnanci nebo členovi za obvyklých podmínek nebo poskytnutí sociální pomoci zaměstnanci či členovi; lze doporučit, aby možnost poskytování daru zaměstnanci či členovi upravil na základě zmocnění ve stanovách vnitřní předpis družstva schválený členskou schůzí. c) zákazu převést, zastavit či pronajmout svůj podnik nebo jeho část Podnikem se podle obchodního zákoníku rozumí „soubor hmotných, jakož i osobních a nehmotných složek podnikání. K podniku náleží věci, práva a jiné majetkové hodnoty, které patří podnikateli a slouží k provozování podniku nebo vzhledem ke své povaze mají tomuto účelu sloužit.“ Podnik je věc hromadná. Z uvedeného vyplývá, že ustanovení v § 14 odst. 3 písm. c) zákona o podpoře výstavby by se vztahovalo pouze na takové bytové družstvo, které by využilo možnosti podnikat podle § 12 odst. 2 zákona o podpoře výstavby, protože „podnik“ nepřichází v úvahu v případě, že bytové družstvo neprovozuje podnikání. Pokud by bytové družstvo podnikalo, platil by pro ně tedy zákaz uzavřít smlouvu, na jejímž základě dochází k převodu podniku nebo jeho části, nebo uzavřít smlouvu o nájmu podniku nebo jeho části (jde o smlouvu o prodeji podniku upravenou v § 476 až § 488a obchodního zákoníku a smlouvu o nájmu podniku upravenou v § 488b až § 488i obchodního zákoníku) či smlouvu o zřízení zástavního práva k podniku nebo jeho části (tj. podniku či jeho části jako věci hromadné, tvořené souborem věcí, práv a jiných majetkových hodnot sloužících k provozování podniku); členská schůze by nesměla schválit uzavření takové smlouvy (která

20

je jinak schvalována podle § 239 odst. 4 písm. h) ve spojení s § 67a obchodního zákoníku) a bytové družstvo by nesmělo takovou smlouvu uzavřít . 2.3.3. Omezení možnosti nakládat s družstevními byty pořízenými s podporou podle § 15 zákona o podpoře výstavby Jde o ustanovení zásadní povahy, která sledují dodržení povahy družstevních bytů pořízených s podporou podle zákona o podpoře výstavby jako nájemních bytů, které mohou být pronajaty jedině členům bytového družstva, kteří se na pořízení těchto bytů finančně podíleli dalšími členskými vklady (popřípadě jejich právním nástupcům). Zákonem o podpoře výstavby stanovená omezení se vztahují pouze na družstevní byty pořízené s podporou podle zákona o podpoře výstavby, resp. na bytové domy s družstevními byty postavenými s podporou podle tohoto zákona, nikoliv na ostatní družstevní byty či na ostatní bytové domy ve vlastnictví bytového družstva, které je příjemcem podpory. Jedná se o tři skupiny omezení: a) omezení jejichž účelem je zabránit, aby se z těchto družstevních nájemních bytů staly byty ve vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, tj. zákaz -

vydat prohlášení vlastníka budovy podle zákona o vlastnictví bytů, jde-li o bytové domy s družstevními byty postavenými s podporou podle zákona o podpoře výstavby,

-

uzavřít smlouvu o výstavbě podle zákona o vlastnictví bytů, která by se týkala bytového domu nebo družstevních bytů postavených s podporou podle zákona o podpoře výstavby,

-

uzavřít v souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy o užívání družstevního bytu postaveného s podporou podle zákona o podpoře výstavby smlouvu o budoucí smlouvě o převodu tohoto družstevního bytu do vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů,

b) omezení jehož účelem je zabránit tomu, aby družstevní byty postavené s podporou podle zákona o podpoře výstavby ztratily povahu družstevního bytu, tj. zákaz -

převést bytový dům s družstevními byty postavenými s podporou podle zákona o podpoře výstavby na svého člena nebo na třetí osobu,

c) omezení jehož účelem je zabránit tomu, aby se změnila právní povaha družstevního bytu postaveného s podporou podle zákona o podpoře výstavby jeho rekolaudací, tj. zákaz -

provést změnu užívání družstevního bytu postaveného s podporou podle zákona o podpoře výstavby k jiným účelem než k bydlení.

2.4.

Stanovy bytového družstva, které je příjemcem podpory, upravené podle požadavků zákona o podpoře výstavby družstevních bytů

Stanovy bytového družstva, které je příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby, obecně musí obsahovat náležitosti předepsané ustanoveními obchodního zákoníku o stanovách družstva a odpovídat požadavkům obchodního zákoníku na stanovy družstva; musí obsahovat také náležitosti, které předepisují ustanovení § 685 odst. 2 a § 687 odst. 3 občanského zákoníku.

21

Kromě toho musí stanovy bytového družstva, které je příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby, odpovídat zvláštním požadavkům stanoveným v § 10 až 12 zákona o podpoře výstavby. Teprve jsou-li stanovy bytového družstva přizpůsobeny těmto zákonným požadavkům, může být bytové družstvo příjemcem podpory na výstavbu družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby. Stanovy družstva jsou povinným základním dokumentem družstva, jak to určuje § 226 obchodního zákoníku, v němž jsou také stanoveny základní povinné náležitosti stanov. Další povinné náležitosti stanov jsou určeny v ostatních ustanoveních obchodního zákoníku o družstvu. Stanovy družstva mají zvláštní význam především z toho hlediska, že na rozdíl od většiny obchodních společností, k jejichž založení dochází na základě společenské smlouvy bez povinnosti konat ustavující schůzi (valnou hromadu) a bez povinnosti přijímat stanovy, dochází k založení družstva vždy na ustavující schůzi družstva, kde jsou mimo jiné povinně schvalovány stanovy družstva. Poznámka: stanovy mají do určité míry podobnou úlohu v akciové společnosti, kde jsou rovněž povinně schvalovány, předchází jim však vždy podepsání zakladatelské smlouvy či zakladatelské listiny, přičemž znění stanov se může odchýlit od této smlouvy či listiny - vyjma zvýšení základního kapitálu - jen za podmínek stanovených zákonem. Na rozdíl od obchodních společností neexistuje u družstev žádný zakladatelský dokument v podobě společenské či zakladatelské smlouvy a stanovy družstva v podstatě obsah tohoto dokumentu nahrazují. Z hlediska historického to lze dokumentovat např. na skutečnosti, že podle prvního družstevního zákona z r. 1873 se pro stanovy užíval pojem „smlouva společenstevní“ a v závorce byl uveden pojem „stanovy“. S ohledem na tento význam stanov, které musí obsahovat alespoň povinné náležitosti stanovené zákonem, je schvalování stanov součástí procesu založení družstva. O rozhodnutí ustavující schůze družstva o schválení stanov se pořizuje notářský zápis, který musí obsahovat též schválený text stanov. Tento notářský zápis spolu se stanovami družstva jsou také jedněmi z dokumentů, které musí být přiloženy k návrhu na zápis založeného družstva do obchodního rejstříku. Dikce druhé části věty § 9 zákona o podpoře výstavby, podle níž je určen jako jeden z požadavků pro poskytnutí podpory podle tohoto zákona také požadavek určující, že „…stanovy splňují podmínky uvedené v § 10 až 12…“nemění nic na tom, že stanovy musí obsahovat povinné náležitosti předepsané pro stanovy bytového družstva v ustanoveních o družstvu v obchodním zákoníku a dále v ustanoveních o nájmu bytu v občanském zákoníku. Konkrétní úprava těchto náležitostí ve stanovách bytového družstva, které hodlá být příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby, musí však být přizpůsobena ustanovením zákona o podpoře výstavby. Povinné náležitosti stanov družstva vymezené v obchodním zákoníku a dále též v občanském zákoníku (jak jsou uvedeny níže), se tedy vztahují rovněž na bytové družstvo, které hodlá být příjemcem podpory a přizpůsobí své stanovy tak, aby splňovaly podmínky zákona o podpoře výstavby. Poznámka: zřejmě však nebude v praxi použitelná možnost uvedená v obchodním zákoníku, podle níž lze určit ve stanovách také nepeněžité vklady. Pokud jde o členské vklady, nestanoví sice zákon o podpoře výstavby výslovně, že by toto družstvo nemohlo přijímat vklady v podobě nepeněžitých vkladů, ale taková možnost by zřejmě neměla opodstatnění. Je to především z toho důvodu, že z ustanovení tohoto zákona výslovně plyne, že další členský vklad musí být peněžním vkladem, neboť tímto vkladem se bude každý člen finančně podílet na financování výstavby družstevních bytů podle tohoto zákona.

22

Požadavek zákona o podpoře výstavby na úpravu právních poměrů bytového družstva v jeho stanovách nevyvolává žádné změny oproti právní úpravě družstva v obchodním zákoníku. Jde totiž o náležitosti, jejichž úprava není určena závaznými (kogentními) ustanoveními o družstvu či o stanovách družstva v obchodním zákoníku, nýbrž o náležitosti, o jejichž úpravě rozhodují členové družstva při schvalování stanov svého družstva. Proto se nemění ani soubor povinných náležitostí stanov, předepsaný v obchodním zákoníku a pro bytové družstvo dále v občanském zákoníku v ustanoveních o nájmu družstevního bytu. Požadavky zákona o podpoře výstavby však vyjadřují v ustanoveních § 10 až § 12, pokud jde o stanovy bytového družstva, takovou úpravu vnitřních poměrů a hospodaření bytového družstva, která odpovídá záměrům této formy družstevní výstavby, ochrany práv a oprávněných zájmů bytového družstva a jeho členů a současně vytvoření odpovídajícího prostředí pro využití poskytnuté podpory v souladu se zákonem o podpoře výstavby. Již bylo uvedeno, že o podporu na výstavbu družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby se mohou ucházet jak nově vznikající bytová družstva, tak bytová družstva, která již ke dni účinnosti zákona o podpoře výstavby existují. V obou případech však musí být stanovy přizpůsobeny požadavkům zákona o podpoře výstavby. U nově vznikajícího bytového družstva to znamená, že již při založení bytového družstva budou na ustavující schůzi schvalovány stanovy, jejíchž ustanovení odpovídají požadavkům zákona o podpoře výstavby a těmto stanovám bude také odpovídat skutečný stav v bytovém družstvu. Pokud se však pro výstavbu družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby rozhodne „stávající“ bytové družstvo, bude muset schválit změnu svých stanov tak, aby odpovídaly požadavkům zákona o podpoře výstavby a úplné znění změněných stanov uložit do sbírky listin obchodního rejstříku, resp. podat návrh na zápis změn zapisovaných skutečností, vyplývajících z přijetí změn stanov. U těchto stávajících bytových družstev by však nemuselo jít vždy jen o samotnou změnu stanov. Změněným stanovám je vždy nutné přizpůsobit také skutečný stav ve stávajícím bytovém družstvu (např. muselo by skončit členství právnických osob v družstvu, pokud by nešlo o členství bytového družstva podle § 10 odst. 3 zákona o podpoře výstavby; muselo by dojít ke změně v předmětu činnosti a v předmětu podnikání, pokud by stanovy obsahovaly také jiný předmět činnosti či jiný předmět podnikání než takové podnikání, které připouští zákon o podpoře výstavby u bytového družstva, které je příjemcem podpory). 2.4.1. Informativní přehled povinných náležitostí stanov bytového družstva podle obchodního zákoníku a způsob zařazení požadavků zákona o podpoře výstavby do těchto povinných náležitostí stanov bytového družstva jako příjemce podpory Podle § 226 odst. 1 obchodního zákoníku musí stanovy každého družstva obsahovat povinně tyto náležitosti: 1.

obchodní firmu: podle § 8 ost. 1 obchodního zákoníku jde o název, pod kterým je družstvo zapsáno do obchodního rejstříku a pod tímto názvem také činí právní úkony; součástí obchodní firmy je dodatek označující právní formu právnické osoby. Podle § 221 odst. 3 obchodního zákoníku musí obchodní firma družstva obsahovat označení „družstvo“; u bytového družstva je vhodné použít označení „bytové družstvo“, ačkoliv to zákon nepředepisuje. Například lze uvést obchodní firmu takto: „ROZKVĚT, bytové družstvo“. Zákon o podpoře výstavby neobsahuje žádný zvláštní požadavek na tuto náležitost stanov.

23

2.

sídlo družstva: podle § 19c občanského zákoníku jde o adresu, kde družstvo sídlí, tj. kde je umístěna jeho správa a kde se veřejnost může s družstvem stýkat. Zákon o podpoře výstavby neobsahuje žádný zvláštní požadavek na tuto náležitost stanov.

3.

předmět podnikání (činnosti): uvádí se druh podnikatelské činnosti, kterou bude družstvo vykonávat (podle živnostenského či jiného oprávnění) a druh činnosti, která není podnikáním. Zákon o podpoře výstavby vymezuje předmět činnosti a předmět podnikání bytového družstva jako příjemce podpory v § 12 odst. 1 a 2. Proto musí stanovy obsahovat pouze ty druhy činností, které jsou v těchto zákonných ustanoveních vyjmenovány; nemusí však obsahovat všechny v zákoně uvedené činnosti pokud nejsou spjaty s výstavbou a provozem družstevních bytů pořízených s podporou podle zákona o podpoře výstavby, ale pouze ty z činností, které skutečně bude zajišťovat a vykonávat. Podle § 12 odst.1 zákona o podpoře výstavby jde o činnosti spojené -

s výstavbou družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby,

-

s případnou výstavbou jiných družstevních bytů nebo jiných budov do vlastnictví bytového družstva (toto ustanovení zařadí bytové družstvo do stanov jen v případě, že bude takovou činnost skutečně vykonávat),

-

se zajišťováním správy, provozu, údržby, oprav, rekonstrukce, modernizace a jiných změn staveb ve vlastnictví bytového družstva, s poskytováním a zajišťováním plnění (služeb) spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů ve vlastnictví bytového družstva.

Podle § 12 odst. 2 zákona o podpoře výstavby jde o předmět podnikání -

správa nemovitostí a činnosti s tím spojené, vykonávané na základě smlouvy pro jiná bytová družstva nebo pro společenství vlastníků jednotek vzniklých podle zákona o vlastnictví bytů. (Bytové družstvo se samo rozhodne, zda bude či nebude takovou podnikatelskou činnost vykonávat a podle toho ji buď zařadí nebo nezařadí do svých stanov, zároveň musí k takové činnosti získat živnostenské oprávnění).

4.

vznik a zánik členství, práva a povinnosti členů k družstvu a družstva k členům: u vzniku členství se uvede zejména: kdo může být členem družstva, kdo v družstvu rozhoduje o přijetí za člena na základě členské přihlášky podané uchazečem o členství, podmínky vzniku členství, včetně podmínky stanovené v obchodním zákoníku, tj. že členství nevzniká před splacením základního členského vkladu, nebo jeho části nazývané „vstupní vklad“, pokud stanovy vstupní vklad umožňují. Zákon o podpoře výstavby požaduje, aby do stanov bytového družstva, které bude příjemcem podpory, byla zařazena ustanovení určující, že -

členem bytového družstva, bude-li se tento člen podílet na výstavbě družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby, může být pouze zletilá fyzická osoba, jestliže se zavázala podílet se na financování výstavby družstevních bytů s podporou svým dalším členským vkladem ve výši určené ve stanovách, nejméně

24

však ve výši rovnající se 20 % pořizovacích nákladů družstevního bytu, jehož má být člen nájemcem; podmínka zletilosti se nevztahuje na vznik členství přechodem členských práv a povinností děděním,

5.

-

zálohovou výši dalšího členského vkladu a posléze konečnou výši dalšího členského vkladu stanoví členská schůze bytového družstva způsobem a ve lhůtě uvedené v § 10 odst. 2 zákona o podpoře výstavby,

-

členem bytového družstva může být také jiné bytové družstvo, avšak pouze za podmínek stanovených v § 10 odst. 3 zákona o podpoře výstavby (ustanovení tohoto obsahu se zařadí jen v případě, že se bytové družstvo samo rozhodne je do stanov zařadit).

výši základního členského vkladu, popřípadě i výši vstupního vkladu, způsob splácení členských vkladů. Pokud je určen vstupní vklad, musí být uvedena jeho výše a postup splácení základního členského vkladu přesahujícího vstupní vklad, a to tak, že musí být v celé výši splacen nejpozději do 3 let, neurčí-li stanovy lhůtu kratší. Zákon o podpoře výstavby požaduje zařadit do stanov speciální práva a povinnosti člena účastnícího se na výstavbě družstevních bytů s podporou, uvedená v § 11 písm. a) až f) tohoto zákona. Tato práva a tyto povinnosti je nutné do stanov podle zákona o podpoře výstavby výslovně uvést.

6.

vypořádání členského podílu při zániku členství (za trvání družstva): jde o vypořádací podíl, jehož způsob výpočtu dispozitivním způsobem určuje § 233 odst. 2 a 3 obchodního zákoníku, stanovy se však mohou od těchto ustanovení odchýlit a určit vypořádací podíl jinak. Zákon o podpoře výstavby neobsahuje žádný zvláštní požadavek na tuto náležitost stanov. Je však nutné do stanov uvést ustanovení o vypořádacím podílu tak, aby při zániku členství za trvání bytového družstva (nejde-li o převod či přechod členských práv a povinností) měl člen, jehož členství v družstvu zaniklo, nárok pouze na hodnotu členského vkladu vloženého do majetku bytového družstva.

7.

orgány družstva a počet jejich členů, délku funkčního období, způsob ustavování, působnost a způsob jejich svolávání a jednání: stanovy musejí vycházet z obchodního zákoníku, podle něhož jsou stanoveny obligatorní orgány družstva a jejich základní postavení a působnost: členská schůze (popřípadě shromáždění delegátů) jako nejvyšší orgán družstva, představenstvo jako výkonný a statutární orgán družstva a kontrolní komise jako kontrolní orgán družstva se všeobecnou kontrolní působností. Podle stanov mohou v družstvu působit také další orgány s působností uvedenou ve stanovách. V případě, že jde o malé družstvo (tj. družstvo, jež má méně než 50 členů), mohou stanovy určit, že bude v družstvu zjednodušená soustava orgánů podle § 245 obchodního zákoníku: působnost představenstva a kontrolní komise vykonává členská schůze a statutárním orgánem není představenstvo, nýbrž předseda, popřípadě další člen družstva pověřený členskou schůzí. Zákon o podpoře výstavby neobsahuje žádný zvláštní požadavek na tuto náležitost stanov, kromě toho, že -

do stanov je třeba začlenit výlučnou působnost členské schůze uvedenou v § 10 odst. 2 zákona o podpoře výstavby,

25

-

8.

stanovení zálohové výše dalšího členského vkladu, stanovení konečné výše dalšího členského vkladu, schválení vyúčtování výstavby družstevních bytů s podporou se členy bytového družstva a stanovení konečné výše dalšího členského vkladu způsobem uvedeným v § 10 odst. 2 zákona o podpoře výstavby, souhlas s uzavřením zástavní smlouvy za podmínek stanovených v § 13 zákona o podpoře výstavby, působnost k rozhodování ve věcech ukončení závazků plynoucích z poskytnuté podpory a povinností plynoucích ze zákona o podpoře výstavby v případech uvedených v § 16 a § 17 zákona o podpoře výstavby.

způsob použití zisku a úhrady případné ztráty: uvádějí se základní ustanovení, pro jaké účely lze usnesením členské schůze rozdělovat zisk. Členská schůze je pak povinna se ustanovením stanov při schvalování rozdělení zisku řídit. Zákon o podpoře výstavby požaduje zařadit do stanov ustanovení o dosaženém zisku v tom smyslu, že -

9.

dosažený zisk se nerozděluje mezi členy a použije se vždy jen pro účely činnosti bytového družstva podle § 12 odst. 1 písm. a) a c) zákona o podpoře výstavby, viz též článek 2.2.5. této publikace.

tvorbu a použití nedělitelného fondu: v každém družstvu musí být vytvářen nedělitelný fond alespoň v minimální výši určené dle obchodního zákoníku; postup při jeho tvorbě musí ve stanovách odpovídat postupu závazně určeném v § 235obchodního zákoníku, přičemž tvorba nedělitelného fondu může být ve stanovách určena vyšší než určuje obchodní zákoník. Pokud jde o použití tohoto fondu, je věcí stanov, jak tuto záležitost upraví, nesmí se však odchýlit od ustanovení § 235 odst. 2 obchodního zákoníku, že nelze nedělitelný fond za trvání družstva použít k rozdělení mezi členy. Zákon o podpoře výstavby neobsahuje žádný zvláštní požadavek na tuto náležitost stanov.

Dalšími povinnými náležitostmi stanov bytového družstva podle ustanovení obchodního zákoníku o družstvu jsou: 10. určení výše zapisovaného základního kapitálu družstva podle § 223 odst. 2 obchodního zákoníku: je věcí stanov, jakou výši zapisovaného základního kapitálu (tj. kapitálu zapisovaného do obchodního rejstříku) určí; tato částka však nesmí být nižší než je 50 tisíc Kč, jak to stanoví § 223 odst. 2 obchodního zákoníku. Zákon o podpoře výstavby neobsahuje žádný zvláštní požadavek na tuto náležitost stanov. 11. způsob ocenění nepeněžitých vkladů, pokud podle stanov družstva jsou připuštěny nepeněžité vklady podle § 223 odst. 5 obchodního zákoníku: toto ustanovení se do stanov zařazuje jen v případě, že stanovy připouštějí také nepeněžitý vklad. Podle § 223 odst. 5 obchodního zákoníku se nepeněžité vklady do družstva oceňují buď způsobem určeným stanovami nebo při založení družstva způsobem dohodnutým všemi členy. Zákon o podpoře výstavby nepředpokládá nepeněžité vklady, byť je nezakazuje. U bytového družstva, které bude založeno pro účel výstavby s podporou podle zákona o podpoře výstavby, však takové vklady zřejmě nebudou přicházet v úvahu, protože další

26

členský vklad, jímž se člen bude podílet na výstavbě družstevních bytů s podporou, musí být vždy peněžitý. 12. podrobnější úpravu členství, jeho vzniku a zániku podle § 227 odst. 5 ve spojení s § 226 ost. 1 písm. c) obchodního zákoníku: v zásadě jde o konkretizaci § 226 odst. 1 písm. c) obchodního zákoníku – viz bod 4. shora. Pokud jde o požadavky zákona o podpoře výstavby, jsou vyjádřeny u bodu 4. až 6. shora. 13. určení doby, jejímž uplynutím zaniká členství na základě písemného oznámení člena o vystoupení z družstva podle §231 odst. 3 obchodního zákoníku: stanovy určí tuto lhůtu v libovolné délce, která však nesmí přesáhnout dobu 6 měsíců stanovenou v § 231 odst. 3 obchodního zákoníku. Zákon o podpoře výstavby neobsahuje žádný zvláštní požadavek na tuto náležitost stanov. 14. určení frekvence konání členské schůze a způsob oznamování konání členské schůze členům podle § 239 odst. 2 ve spojení s § 226 odst. 1 písm. e) obchodního zákoníku: stanovy určí, jak často se koná členská schůze družstva (vždy však nejméně jednou za rok), v jaké lhůtě před jejím konáním a jakým způsobem se členská schůze svolává (zpravidla písemnou pozvánkou s určením data, hodiny, místa konání a programu členské schůze). Lze také určit, kdy je představenstvo povinno svolat členskou schůzi (mimořádnou) kromě důvodů uvedených v § 239 odst. 3 obchodního zákoníku. Zákon o podpoře výstavby neobsahuje žádný zvláštní požadavek na tuto náležitost stanov. 15. určení délky funkčního období členů orgánů družstva podle § 246 odst. 1 ve spojení s § 226 odst. 1 písm. e) obchodního zákoníku: délku funkčního období lze stanovit ve stanovách jakkoli, avšak s tím, že nesmí být určeno na dobu delší než je 5 let od vzniku funkce; to však neplatí u prvních volených orgánů po založení družstva, které mohou být podle § 246 odst. 2 obchodního zákoníku voleny na období nejvýše 3 let. Zákon o podpoře výstavby neobsahuje žádný zvláštní požadavek na tuto náležitost stanov.

2.4.2. Povinné náležitosti stanov bytového družstva podle občanského zákoníku a způsob zařazení požadavků zákona o podpoře výstavby do těchto povinných náležitostí stanov bytového družstva jako příjemce podpory Dalšími povinnými náležitostmi stanov bytového družstva podle občanského zákoníku jsou: 1.

podmínky pro uzavření nájemní smlouvy na užívání družstevního bytu podle § 685 odst. 2 občanského zákoníku: stanovy určí za jakých podmínek má člen bytového družstva nárok na uzavření nájemní smlouvy (tato ustanovení stanov bývají velice různorodá podle toho, zda jde o bytové družstvo, které pořizuje družstevní byty výstavbou nebo o družstvo, které bylo založeno za účelem koupě bytového domu s byty obývanými budoucími členy bytového družstva apod.). Zákon o podpoře výstavby požaduje zařadit do stanov bytového družstva, které je příjemcem podpory podle tohoto zákona, ustanovení vyjadřující právo člena -

27

fyzické osoby, účastnícího se na výstavbě družstevních bytů s podporou na uzavření nájemní smlouvy na užívání družstevního bytu pořízeného s podporou, a to za podmínek v zákoně o podpoře výstavby uvedených (viz. § 11 písm. a) zákona o podpoře výstavby). Toto právo bude obdobně uvedeno rovněž v ustanoveních o právech a povinnostech člena, který je účastníkem výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby. 2.

práva a povinnosti nájemce - člena bytového družstva ve věci provádění drobných oprav v družstevním bytě a ve věci úhrady nákladů spojených s běžnou údržbou družstevního bytu podle § 687 odst. 4 občanského zákoníku: stanovy určí rozsah a způsob provádění oprav a běžné údržby družstevního bytu, jehož je člen nájemcem. Zákon o podpoře výstavby neobsahuje žádný zvláštní požadavek na tuto náležitost stanov.

2.4.3. Další náležitosti, které je možné podle obchodního zákoníku do stanov bytového družstva zařadit (tj. fakultativní náležitosti stanov) a způsob zařazení požadavků zákona o podpoře výstavby do těchto fakultativních náležitostí stanov bytového družstva jako příjemce podpory Stanovy bytového družstva mohou obsahovat také další náležitosti, které nejsou v obchodním zákoníku anebo v občanském zákoníku uvedeny, pokud nejsou taková ustanovení stanov v rozporu se zákonem. Vedle toho však obchodní zákoník výslovně uvádí, které další náležitosti mohou stanovy obsahovat. Obchodní zákoník předpokládá možnost takových náležitostí stanov, aniž by je však předepisoval. Každé bytové družstvo musí vždy zvážit, která z těchto ustanovení je účelné podle podmínek a potřeb bytového družstva do stanov zařadit. Jde o takřka dvacet dalších náležitostí stanov uvedených v ustanoveních obchodního zákoníku o družstvu. Stanovy buď tyto záležitosti upraví či nikoliv. Pokud je neupraví, nelze použít v těchto věcech zákonem předpokládaný postup . Například: -

člen má uhrazovací povinnost přesahující členský vklad (nejvíce však do výše trojnásobku členského vkladu) pouze v případě, že stanovy tuto uhrazovací povinnost určí – umožňuje to § 222 odst. 2 obchodního zákoníku. Lze použít rovněž ve stanovách bytového družstva jako příjemce podpory podle zákona o podpoře výstavby.

-

splácení základního členského vkladu postupně lze v družstvu uplatnit jen v případě, že stanovy mají ustanovení o vstupním vkladu a postupu splácení základního členského vkladu převyšujícího vstupní vklad - umožňuje to § 223 odst. 3 ve spojení s § 227 odst. 4 obchodního zákoníku. S ohledem na povinnost splácet také další členský vklad zřejmě nebude používán institut vstupního vkladu ve stanovách bytového družstva, které bude příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby.

-

další členský vklad či další majetkovou účast na podnikání družstva lze v družstvu uplatnit jedině v případě, že stanovy umožňují další členské vklady a stanoví pro ně pravidla – umožňuje to § 223 odst. 4 obchodního zákoníku.

28

Podle zákona o podpoře výstavby je u členů, kteří se účastní na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby, stanovena povinnost zavázat se ke splacení také dalšího členského vkladu ve výši a způsobem výslovně stanoveným v zákoně o podpoře výstavby. Stanovy bytového družstva, které je příjemcem podpory tedy vždy musí ve vztahu k těmto členům obsahovat ustanovení o dalším členském vkladu, jeho výši a způsobu splácení v souladu se zákonem o podpoře výstavby. -

člena lze z družstva vyloučit též z jiných důležitých důvodů než jsou uvedeny v obchodním zákoníku pouze v případě, že takové důležité důvody stanovy výslovně určují – umožňuje to § 231 odst. 4 obchodního zákoníku. Lze použít rovněž ve stanovách bytového družstva, které je příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby.

-

mají-li být některé záležitosti na členské schůzi družstva schvalovány větší než nadpoloviční většinou hlasů přítomných členů, musí stanovy výslovně uvést, které záležitosti a jakou kvalifikovanou většinou musí být schváleny – umožňuje to § 238 odst. 3 obchodního zákoníku. Lze použít rovněž ve stanovách bytového družstva, které je příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby.

-

další záležitosti upravované v obchodním zákoníku v ustanoveních o družstvu (např. podle § 239 odst. 5 - určení dalších záležitostí, o nichž rozhoduje členská schůze; podle § 239 odst. 7 - určení možnosti, že působnost členské schůze vykonává shromáždění delegátů s ohledem na rozsah družstva; podle § 247 odst. 2 - určení dalších případů neslučitelnosti funkcí; podle § 248 odst. 2 - určení, že se volí náhradníci členů orgánů družstva atd.). Lze použít rovněž ve stanovách bytového družstva, které je příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby.

2.4.4. Struktura stanov bytového družstva Stanovy bytového družstva bývají obvykle členěny do těchto částí (popř. kapitol apod.): Část I. - Základní ustanovení 1.

Obchodní firma a sídlo

2.

Právní postavení

3.

Předmět činnosti (předmět podnikání)

4.

Základní kapitál a zapisovaný základní kapitál

5.

Základní ustanovení o členství v družstvu (kdo může být členem družstva) Část II. - Členství v družstvu

6.

Vznik členství

7.

Majetková účast členů v družstvu (základní členský vklad, případně další členský vklad)

8.

Převod členských práv a povinností

9.

Společné členství manželů

29

10. Práva a povinnosti členů 11. Způsoby zániku členství 12. Vypořádací podíl při zániku členství za trvání družstva (stanovy zpravidla určí, co tvoří vypořádací podíl a jakým způsobem se vypočítává hodnota vypořádacího podílu, neboť jinak by platilo ustanovení obchodního zákoníku o způsobu výpočtu vypořádacího podílu podle § 233 odst. 2 a 3, což je v případě bytového družstva v zásadě nevyhovující) Část III. - Nájemní smlouva na užívání družstevního bytu členem družstva 13. Podmínky pro uzavření nájemní smlouvy na užívání družstevního bytu 14. Práva a povinnosti nájemce - člena družstva při provádění drobných oprav v bytě a při úhradě nákladů spojených s běžnou údržbou v bytě 15. Práva a povinnosti nájemce - člena družstva při úhradě nákladů spojených s běžnou údržbou bytu Část IV. - Orgány družstva 16. Obecná ustanovení o orgánech družstva 17. Členská schůze 18. Představenstvo 19. Kontrolní komise (Alternativa případně podle stanov malého družstva) 20. Další orgány (pokud mají být podle stanov zřizovány) Část V. - Hospodaření družstva 21. Základní ustanovení o hospodaření, způsob rozdělení zisku a úhrady případné ztráty 22. Nedělitelný fond 23. Další fondy tvořené v družstvu (pokud jsou tvořeny – zejména dlouhodobá záloha na opravy a investice) Část VI. - Zrušení, likvidace a zánik družstva, změna právní formy družstva Zpravidla se odkáže na ustanovení obchodního zákoníku a pro případ likvidace se stanoví způsob určení likvidátorů a dále se stanoví způsob rozdělení likvidačního zůstatku mezi členy, pokud se v této věci pouze neodkáže na ustanovení obchodního zákoníku. (Návod pro vlastní zpracování stanov je následně uveden v příloze č. 4., obsahující vzor stanov bytového družstva jako příjemce podpory).

30

KAPITOLA TŘETÍ Žádost o poskytnutí podpory a její projednávání, uzavření smlouvy, podmínky pro zahájení čerpání podpory bytovým družstvem

3.1.

Dokumentace nutná k předložení žádosti o poskytnutí podpory, postup při podávání žádosti o poskytnutí podpory a při jejím projednávání

3.1.1. Postup bytového družstva před podáním žádosti o poskytnutí podpory a)

bytové družstvo ověří, zda splňuje podmínku uvedenou v § 4 odst. 1 zákona o podpoře výstavby, tj. že nemá ke dni podání žádosti evidovány splatné závazky ve vztahu ke státnímu rozpočtu, státnímu fondu, rozpočtu územního samosprávného celku (obce nebo kraje), zdravotní pojišťovně, bance nebo pobočce zahraniční banky, nebo splatné závazky ve vztahu k dalším právnickým nebo fyzickým osobám,

b)

bytové družstvo ověří, zda splňuje podmínku, podle níž bude poskytnutá podpora na výstavbu družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby v souladu s předpisy EU pro podporu malého rozsahu („de minimis“), Bytové družstvo musí splňovat podmínku pro poskytnutí podpory malého rozsahu ve výši stanovené Nařízením Komise Evropského společenství č. 1998/2006, uveřejněném v Úředním věstníku Evropské unie č. L 379 dne 28.12.2006 (které se používá od 1. 1. 2007, do 31.12.2006 bylo poskytování podpory malého rozsahu upraveno Nařízením Komise Evropského společenství č. 69/2001 ze dne 12.1. 2001), o použití článků 87 a 88 Smlouvy o Evropském společenství na podporu de minimis. Podle článku 2 Nařízení Komise Evropského společenství č. 1998/2006 o použití článků 87 a 88 Smlouvy o ES na podporu de minimis nesmí bytové družstvo v jakémkoliv tříletém období v souhrnu všech veřejných podpor malého rozsahu poskytnutých v tomto období získat podporu vyšší než je částka 200 000 EUR. Pro přepočet do korun českých se použije kurz vyhlášený Evropskou centrální bankou pro poměr mezi EUR a Kč pro den, kdy je každá jednotlivá podpora poskytnuta.

c)

bytové družstvo připraví všechny podklady, které musí přiložit již k podané žádosti o poskytnutí podpory, tj. doklady uvedené v § 5 odst. 2 zákona o podpoře výstavby. Další doklady uvedené v § 5 odst. 5 zákona o podpoře výstavby již nemusí v této době připravovat, postačí je předložit až do 6 měsíců po uzavření smlouvy o poskytnutí podpory s Fondem,

d)

představenstvo bytového družstva připraví projednání žádosti o poskytnutí podpory na členské schůzi a svolá členskou schůzi k jejímu projednání a schválení. Žádost o poskytnutí podpory musí být před podáním Fondu schválena členskou schůzí bytového družstva, jak to předepisuje § 5 odst. 1 zákona o podpoře výstavby.

31

3.1.2. Podání žádosti bytového družstva o poskytnutí podpory Zákon o poskytnutí podpory upravuje v § 5 způsob podání žádosti o podporu, kterou podává bytové družstvo Fondu (na jeho adresu v Praze nebo v Olomouci) a určuje povinné přílohy, které musí být přiloženy již k žádosti. Povinnými přílohami k žádosti jsou doklady uvedené v § 5 odst. 2 zákona o podpoře výstavby. Přitom je Fond oprávněn vyžádat si další doklady, jestliže jsou nutné k posouzení účelnosti investice a schopnosti bytového družstva plnit závazky z poskytnutého úvěru. Dalšími povinnými doklady jsou doklady uvedené v § 5 odst. 5 zákona o podpoře výstavby. Tyto doklady přiloží bytové družstvo při podání žádosti, pokud je má k dispozici. Jestliže je nemá k dispozici, postačí je předložit ve lhůtě stanovené v § 6 odst. 1 zákona o podpoře výstavby, a to do 6 měsíců od uzavření smlouvy o poskytnutí podpory s Fondem, popřípadě v další dodatečné lhůtě určené Fondem v písemné výzvě zaslané bytovému družstvu. Uvedený postup umožňuje, aby bytové družstvo získalo doklady uvedené v § 5 odst. 5 zákona o podpoře výstavby nikoliv již před podáním žádosti o poskytnutí podpory, nýbrž až po uzavření smlouvy o poskytnutí podpory s Fondem, kdy získá právní nárok na poskytnutí podpory podle uzavřené smlouvy za podmínky, že splní všechny požadavky stanovené zákonem o podpoře výstavby. Žádost o poskytnutí podpory podává jménem bytového družstva statutární orgán uvedený ve stanovách, a to po předchozím schválení žádosti členskou schůzí bytového družstva.

3.2.

Úkony bytového družstva po uzavření smlouvy o poskytnutí podpory

Po podání žádosti o poskytnutí podpory Fond tuto žádost projedná v pořadí, ve kterém došla Fondu. Fond ověří zda doručená žádost má všechny náležitosti a zda jsou přiloženy všechny doklady, které vyžaduje § 5 odst. 2 zákona o podpoře výstavby. Pokud si Fond vyžádá následně další doklady ověří také zda byly rovněž tyto doklady Fondu předány. Poté Fond za podmínek podle § 6 odst. 1zákona o podpoře výstavby rozhodne, zda bude s bytovým družstvem uzavřena smlouva o poskytnutí podpory. V případě, že Fond rozhodne o zamítnutí žádosti, sdělí tuto skutečnost písemně bez zbytečného odkladu bytovému družstvu spolu s odůvodněním zamítnutí žádosti. V případě, že došlo k uzavření smlouvy o poskytnutí podpory mezi Fondem a bytovým družstvem, musí bytové družstvo učinit další úkony ve lhůtách stanovených v § 6 odst. 1 zákona o podpoře výstavby, což je jeden z předpokladů pro možnost čerpání podpory. Jedná se o úkony bytového družstva v rámci předložení dokladů uvedených v § 5 odst. 5 zákona o podpoře výstavby Fondu v případě, že je bytové družstvo nepředložilo již spolu s podáním žádosti o poskytnutí podpory. Bytové družstvo musí učinit tyto úkony:

32

1.

upravit své stanovy tak, aby odpovídaly požadavkům uvedeným § 10 až 12 zákona o podpoře výstavby. Bude se to zpravidla týkat stávajících bytových družstev, protože bytové družstvo vzniklé za účelem výstavby družstevních bytů podle tohoto zákona již přijalo stanovy přizpůsobené zákonu o podpoře výstavby - viz vzor č. 4. Nově vzniklé bytové družstvo předloží Fondu stanovy s ověřenými podpisy statutárního orgánu bytového družstva. Stávající bytové družstvo předloží úplné znění stanov ve znění změn, jimiž byly stanovy přizpůsobeny požadavkům dle § 10 až 12 zákona o podpoře výstavby s ověřenými podpisy statutárního orgánu a dokladem z obchodního rejstříku o předložení těchto stanov k založení do sbírky listin obchodního rejstříku. Pokud by v důsledku změn stanov došlo též ke změně zapisovaných skutečností podle ustanovení obchodního zákoníku o obchodním rejstříku, předloží bytové družstvo též příslušný výpis z obchodního rejstříku.

2.

sjednat smlouvu s pověřenou právnickou osobou o založení účelově vázaného účtu bytového družstva pro financování výstavby družstevních bytů. Jde o právnickou osobu pověřenou Fondem podle § 20 zákona o podpoře výstavby k některým činnostem spojeným s poskytováním podpory, zejména vedení účelově vázaného účtu a případně k dalším činnostem uvedeným v tomto zákonném ustanovení; obchodní firmu vybrané právnické osoby zveřejní Fond způsobem umožňujícím dálkový a nepřetržitý přístup.

3.

zabezpečit splacení zálohové výše dalších členských vkladů, jimiž se členové finančně účastní na výstavbě družstevních bytů a převést tyto finančních prostředky na účelově vázaný účet bytového družstva vedený u pověřené právnické osoby. Pokud byla již část finančních prostředků použita pro účely uvedené v § 5 odst. 5 písm. c) zákona o podpoře výstavby, bude převedená částka o tento výdaj snížena a bytové družstvo současně předloží Fondu doklad o vynaložení dalších členských vkladů na tento účel.

4.

získat pravomocné stavební povolení

5.

v případě výstavby nového bytového domu podle § 2 písm. c) bod 1. zákona o podpoře výstavby - zajistit doklad o vlastnictví pozemku, na němž bude výstavba prováděna

6.

v případě výstavby formou změny stavby podle § 2 písm. c) bodu 2. nebo bodu 3. zákona o podpoře výstavby - zajistit doklad o vlastnictví pozemku a bytového domu nebo dokončené stavby, na nichž bude prováděna změna stavby

7.

zpracovat podrobný finanční projekt (na základě finančního projektu povinně přiloženého již k žádosti), který obsahuje upřesněné rozpočtové náklady podle projektové dokumentace stavby ke stavebnímu řízení

8.

připravit všechny doklady vykazující zajištění financování výstavby družstevních bytů, tj. doklady o zajištění celkového finančního krytí rozpočtových nákladů podle jednotlivých zdrojů uvedených ve finančním projektu včetně případného příslibu banky k poskytnutí bankovního úvěru; jde o doklad ve smyslu § 5 odst. 2 písm. j) bod 3. zákona o podpoře výstavby, pokud má být zdrojem financování také komerční bankovní úvěr.

9.

zpracovat souhrnnou zprávu (podle § 18 odst.1 písm. a) vyhlášky č. 132/1988 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona) s údaji stanovenými v § 5 odst. 5 písm. h) zákona o podpoře výstavby, tj. údaji o počtu bytů a půdorysech jednotlivých podlaží, ověřené stavebním úřadem ve stavebním řízení.

Termín pro předložení shora uvedených dalších dokladů uvedených v § 5 odst. 5 zákona o podpoře výstavby je nejpozději do 6 měsíců ode dne uzavření smlouvy o poskytnutí podpory s Fondem.

33

Pokud by tato povinnost nebyla bytovým družstvem splněna v uvedené lhůtě, vyzve Fond bytové družstvo, aby doklady předložilo v dodatečné lhůtě určené Fondem v písemné výzvě bytovému družstvu. Nepředložení dokladů či některých z nich v této dodatečné lhůtě bude znamenat to, že bytové družstvo ztratilo nárok na čerpání podpory, která byla dojednána ve smlouvě o poskytnutí podpory.

3.3.

Další úkony bytového družstva a podmínky, které jsou předpokladem pro čerpání podpory podle uzavřené smlouvy o poskytnutí podpory

Jestliže podle předchozího postupu splnilo bytové družstvo svoji povinnost zpracovat či obstarat a předložit Fondu všechny další požadované doklady tj. doklady podle § 5 odst. 5 zákona o podpoře výstavby jak jsou shora uvedeny, může při splnění dalších podmínek uvedených v § 7 zákona o podpoře výstavby čerpat podporu na výstavbu družstevních bytů podle smlouvy o poskytnutí podpory uzavřené s Fondem. Tyto podmínky jsou rozčleněny do dvou skupin podle toho, zda jde o výstavbu družstevních bytů 1.

formou výstavby nového bytového domu podle § 2 písm. c) bod 1. zákona o podpoře výstavby, nebo

2.

formou změny dokončené stavby podle § 2 písm. c) bod 2. a bod 3. zákona o podpoře výstavby.

Skupina 1: V případě výstavby družstevních bytů formou výstavby nového bytového domu podle § 2 písm. c) bod 1. zákona o podpoře výstavby: a)

podporu lze čerpat na základě předkládaných dokladů o stavebních nákladech spojených s výstavbou družstevních bytů poté, co bytové družstvo použilo na krytí pořizovacích nákladů spojených s výstavbou družstevních bytů vlastní finanční prostředky vytvořené ze splacené zálohové výše dalších členských vkladů členů účastnících se na této výstavbě ve výši stanovené zákonem o podpoře výstavby. Jde o zálohovou výši dalších členských vkladů vypočtenou z rozpočtových nákladů výstavby a předběžně stanovenou usnesením členské schůze podle § 10 odst. 2 zákona o podpoře výstavby;

b)

jakmile bude možné rozestavěnou budovu zapsat do katastru nemovitostí, je bytové družstvo povinno podat neprodleně návrh na zápis rozestavěné budovy do příslušného katastru nemovitostí a současně písemně oznámit podání uvedeného návrhu Fondu (nejlépe s přiložením stejnopisu návrhu podaného u katastrálního úřadu);

c)

poté Fond uzavře s bytovým družstvem zástavní smlouvu, jejímž předmětem bude zástavní právo k uvedené rozestavěné budově a k pozemku, na němž je budova umístěna, zajišťující nesplacenou část úvěru včetně příslušenství. Pokud by nedošlo k uzavření zástavní smlouvy nejpozději do 2 let ode dne zahájení čerpání podpory, došlo by k ukončení čerpání podpory. Stejně tak pokud by z jakéhokoliv důvodu byl pravomocně zamítnut návrh na zápis zástavního práva do katastru nemovitostí, došlo by k ukončení čerpání podpory.

34

Skupina 2: V případě výstavby družstevních bytů formou změny dokončené stavby podle § 2 písm. c) bod 2. a bod 3. zákona o podpoře výstavby: podporu lze čerpat na základě předkládaných dokladů o stavebních nákladech spojených s výstavbou družstevních bytů poté, co a)

bytové družstvo použilo na krytí pořizovacích nákladů spojených s výstavbou družstevních bytů vlastní finanční prostředky vytvořené ze splacené zálohové výše dalších členských vkladů členů účastnících se na této výstavbě ve výši stanovené zákonem o podpoře výstavby. Jde o zálohou výši dalších členských vkladů vypočtenou z rozpočtových nákladů výstavby a předběžně stanovenou usnesením členské schůze podle § 10 odst. 2 zákona o podpoře výstavby; a

b)

bytové družstvo uzavřelo s Fondem zástavní smlouvu, jejímž předmětem bude zástavní právo k pozemku a k bytovému domu nebo dokončené stavbě, na nichž je prováděna výstavba družstevních bytů, zajišťující nesplacenou část úvěru včetně příslušenství, podalo návrh na zápis zástavního práva do katastru nemovitostí a doručilo Fondu listinu o zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí. Pokud by nedošlo k uzavření zástavní smlouvy z důvodů na straně bytového družstva nejpozději do 1 roku od předložení dokladů podle § 5 odst. 5 zákona o podpoře výstavby, pozbyla by smlouva o poskytnutí podpory platnosti dnem následujícím po uplynutí této lhůty – jde o rozvazovací podmínku smlouvy o poskytnutí podpory. Stejně tak pokud by z jakéhokoliv důvodu byl pravomocně zamítnut návrh na zápis zástavního práva do katastru nemovitostí, pozbyla by smlouva o poskytnutí podpory platnosti dnem následujícím po uplynutí shora uvedené lhůty 1 roku od předložení dokladů podle § 5 odst. 5 zákona o podpoře výstavby - jde rovněž o rozvazovací podmínku smlouvy o poskytnutí podpory.

KAPITOLA ČTVRTÁ Kolaudace výstavby družstevních bytů, zúčtování podpory se Státním fondem rozvoje bydlení a vyúčtování výstavby se členy bytového družstva

4.1.

Podmínky stanovené zákonem o podpoře výstavby družstevních bytů ve vztahu ke kolaudaci výstavby družstevních bytů pořízených s podporou

Při výstavbě družstevních bytů s podporou stanoví § 8 odst. 1 zákona o podpoře výstavby, že rozhodnutí o kolaudaci výstavby družstevních bytů musí nabýt právní moci nejpozději do 4 let ode dne nabytí právní moci stavebního povolení. V odůvodněných případech může Fond tuto lhůtu prodloužit.

35

Pokud by tato podmínka nebyla splněna, a to ani v případné prodloužené lhůtě určené Fondem, znamenalo by to porušení zákonných podmínek pro poskytnutí podpory a důsledkem by byl postup podle zákona č. 218/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech, ve znění pozdějších předpisů, tj. vrácení podpory a sankce.

4.2.

Postup při finančním zúčtování poskytnuté podpory se Státním fondem rozvoje bydlení

Finanční zúčtování poskytnuté podpory mezi bytovým družstvem jako příjemcem podpory a Fondem se podle § 8 odst. 2 zákona o podpoře výstavby provede ve lhůtě do 90 dnů ode dne nabytí právní moci rozhodnutí o kolaudaci výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby. Finanční zúčtování se řídí ustanoveními smlouvy o poskytnutí podpory a bytové družstvo je povinno toto finanční zúčtování nechat ověřit auditorem.

4.3.

Postup při finančním vyúčtování výstavy družstevních bytů postavených s podporou podle zákona o podpoře výstavby družstevních bytů mezi bytovým družstvem a členy družstva účastnícími se na výstavbě

Bytové družstvo podle § 10 odst. 2 zákona o podpoře výstavby ve vztahu ke členům finančně se podílejícím na výstavbě družstevních bytů svými dalšími členskými vklady: 1.

provede vyúčtování výstavby družstevních bytů s podporou se členy bytového družstva tak, že toto vyúčtování schválí členská schůze bytového družstva nejpozději do 90 dnů od finančního zúčtování podpory s Fondem,

2.

v rámci vyúčtování výstavby družstevních bytů s podporou -

schválí členská schůze bytového družstva konečnou výši dalšího členského vkladu,

-

určí lhůtu ke vzájemnému vypořádání mezi bytovým družstvem a členy, v níž jsou jednotliví členové povinni doplatit rozdíl mezi splacenou zálohovou výší dalšího členského vkladu a konečnou výší dalšího členského vkladu, popřípadě v níž je bytové družstvo povinno vrátit členům přeplatek vzniklý tím, že konečná výše dalšího členského vkladu je nižší než byla splacená zálohová výše dalšího členského vkladu.

KAPITOLA PÁTÁ Zvláštní podmínky, které musí bytové družstvo jako příjemce podpory na výstavbu družstevních bytů dodržovat Veřejnoprávní kontrola poskytování podpory

36

5.1.

Zvláštní podmínky, které musí bytové družstvo jako příjemce podpory na výstavbu družstevních bytů dodržovat

Zvláštní podmínky, které je povinno bytové družstvo jako příjemce podpory splňovat v době podání žádosti o poskytnutí podpory a dále nejméně po dobu 20 let od počátku splácení úvěru poskytnutého v rámci podpory, jsou stanoveny v § 13 až 15 zákona o podpoře výstavby. Zvláštní podmínky uvedené v § 13 až 15 zákona o poskytnutí podpory (jde o omezení či zákazy) působí vedle podmínek a požadavků vyplývajících ze zákona o podpoře výstavby pro podání žádosti o poskytnutí podpory, pro uzavření smlouvy o jejím poskytnutí, pro čerpání podpory, pro vyúčtování podpory, pro kalkulaci nájemného a pro způsob použití zisku, jak byly uvedeny v předchozích částech této metodiky. Tyto zvláštní podmínky jsou platné přímo ze zákona o podpoře výstavby, aniž by je bytové družstvo muselo uvádět ve svých stanovách. Je však vhodné, aby na tyto zákonné podmínky stanovy s ohledem na jejich komplexnost, alespoň odkazovaly. Zvláštní podmínky spočívají v omezení 1.

nakládání s majetkem bytového družstva, jako příjemce podpory, vztahující se pouze na majetek pořízený s podporou podle zákona o podpoře výstavby. Bytové družstvo nesmí smluvně zatěžovat svůj nemovitý majetek pořízený s podporou podle zákona o podpoře výstavby, vyjma případů uvedených v § 13 zákona o podpoře výstavby. Tento nemovitý majetek nesmí zatěžovat právem odpovídajícím věcnému břemenu, zástavním právem či jiným zajištěním závazků, nejde-li o zajištění závazků bytového družstva vzniklých v souvislosti s předmětem činnosti družstva podle § 12 odst.1 písm. c) zákona o podpoře výstavby (tj. zajišťování správy, provozu, údržby, oprav, rekonstrukce, modernizace a jiných změn staveb ve vlastnictví bytového družstva). Podmínkou uzavření zástavní smlouvy je předchozí souhlas členské schůze družstva.

2.

nakládání s majetkem bytového družstva, jako příjemce podpory, vztahující se na veškerý majetek bytového družstva Bytové družstvo nesmí svůj majetek investovat vyjma případů stanovených v § 14 odst. 1 a 2 zákona o podpoře výstavby a se svým majetkem nesmí nakládat dále způsobem uvedeným v § 14 odst. 3 zákona o podpoře výstavby. Jedná se o: -

výslovná vymezení (či omezení) nakládání s majetkem bytového družstva na kapitálovém trhu podle § 14 odst. 1 a 2 zákona o podpoře výstavby,

-

zákaz emitování dluhopisů podle § 14 odst. 3 písm. a) zákona o podpoře výstavby,

-

zákaz zajišťování závazků jiných osob podle § 14 odst. 3 písm. a) zákona o podpoře výstavby,

-

zákaz poskytování půjček, úvěrů a darů, vyjma darů pro zaměstnance či člena za podmínek obvyklých a vyjma sociální pomoci poskytnuté zaměstnanci či členovi podle § 14 odst. 3 písm. b) zákona o podpoře výstavby,

37

-

3.

zákaz převést, zastavit nebo pronajmout svůj podnik nebo jeho část podle § 14 odst. 3 písm. c) zákona o podpoře výstavby (pojem „podnik“ je institutem podle obchodního zákoníku).

nakládání s majetkem bytového družstva, jako příjemce podpory, pokud jde o družstevní byty postavené s podporou podle zákona o podpoře výstavby. Bytové družstvo nesmí nakládat s družstevními byty, resp. s domy s družstevními byty, pořízenými s podporou podle zákona o podpoře výstavby způsobem uvedeným v § 15 zákona o podpoře výstavby. Z uvedeného zákonného ustanovení plyne, že bytové družstvo v případě družstevních bytů pořízených s podporou, resp. v případě domu s družstevními byty pořízenými s podporou

5.2.

-

nesmí činit žádné kroky, které by směřovaly k převedení družstevních bytů pořízených s podporou do vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů,

-

nesmí převést bytový dům s družstevními byty pořízenými s podporou na svého člena nebo na třetí osobu,

-

nesmí provést změnu užívání družstevního bytu pořízeného s podporou k jiným účelům než k bydlení.

Veřejnoprávní kontrola poskytování podpory

Zákon o podpoře výstavby obsahuje pouze základní ustanovení o kontrole dodržování podmínek stanovených zákonem o podpoře výstavby a v ustanovení § 19 odkazuje na příslušné zvláštní právní předpisy upravující porušení rozpočtové kázně a finanční kontrolu ve veřejné správě. 1.

Zvláštní právní předpisy upravující porušení rozpočtové kázně a finanční kontrolu ve veřejné správě (tj. zákon č. 218/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech, ve znění pozdějších předpisů a zákon č. 320/2001 Sb., o finanční kontrole ve veřejné správě, ve znění pozdějších předpisů) se použijí pro kontrolu -

dodržování podmínek stanovených zákonem o podpoře výstavby pro poskytnutí podpory,

-

dodržování podmínek stanovených zákonem o podpoře výstavby pro použití podpory

a uplatnění sankcí při neoprávněném použití nebo zadržení podpory. 2.

Bytové družstvo, jako příjemce podpory, má povinnost umožnit Fondu -

kontrolu dodržování podmínek stanovených zákonem o podpoře výstavby,

-

kontrolu dodržování ustanovení smlouvy o poskytnutí podpory na výstavbu družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby

již v období přípravy a průběhu výstavby družstevních bytů, a to ode dne uzavření smlouvy o poskytnutí podpory.

38

3.

Kontrola prováděná Fondem podle ustanovení § 19 zákona o podpoře výstavby nic nemění na oprávnění příslušných státních orgánů provádět kontrolu a vyvozovat sankce při porušení podmínek stanovených zákonem o podpoře výstavby pro poskytnutí podpory a pro použití podpory nebo při porušení smlouvy o poskytnutí podpory a uplatňovat v rámci své působnosti sankce při neoprávněném použití nebo zadržení podpory podle zvláštních právních předpisů upravujících porušení rozpočtové kázně a finanční kontrolu ve veřejné správě.

KAPITOLA ŠESTÁ Obecné technické aspekty výstavby družstevních bytů

6.1.

Metodika přípravy realizace bytové výstavby (postup bytového družstva jako investora, dokumenty nutné ke zpracování projektu a potřebné k vydání stavebního povolení, případně další právní úkony bytového družstva při přípravě výstavby)

Zákon o podpoře výstavby definuje základní pojmy družstevní bytové výstavby, podmínky poskytnutí podpory a vymezuje dokladové a dokumentační náležitosti žádosti o podporu a smlouvy o poskytnutí podpory. Bytové družstvo vystupuje v procesu přípravy a realizace jako investor, tedy jako jeden za základních článků účastníků výstavby v hierarchii: investor projektant - zhotovitel stavby. Protože jednou ze základních dokumentací, které je nutné investorem (bytovým družstvem) zadat a obstarat je mj. pravomocné územní rozhodnutí a pravomocné stavební povolení, je nutno při přípravě družstevní bytové výstavby vymezit vzájemná práva a povinnosti investora (bytového družstva) a projektanta a náležitosti, které musí být naplněny při projektování družstevní bytové výstavby tak, aby bylo možné o podporu požádat a uzavřít příslušnou smlouvu o poskytnutí podpory. Metodika tedy slouží investorovi (bytovému družstvu) k tomu, aby mohl objektivně a odborně zhodnotit a následně uhradit projektantovi projektovou činnost, jejíž výstup je nezbytný pro realizaci výstavby, pro technický dozor investora a pro dodavatele/zhotovitele stavby. Další text popisuje doporučený standard výkonu projektové činnosti pro investora (bytové družstvo). 6.1.1. Projektování bytových staveb 1.

Základní pojmy

Základní vymezení pojmů je uvedeno v zákoně o podpoře výstavby. Zde uváděné definice charakterizují základní účastníky výstavby z hlediska definic používaných ve stavebních a dalších s bytovou výstavbou souvisejících předpisech, v oblasti organizace a řízení výstavby (management), smluvních vztahů apod.

39

Projektant V textu je termín používán pro označení nositele projektové činnosti, fyzické či právnické osoby, pro označení účastníka výstavby. Dále je termín použit ve významu fyzické osoby, a to buď autorizované osoby vykonávající činnost podle § 46a stavebního zákona (projektovou činnost), nebo v obecném pojetí ve významu fyzické osoby bez ohledu na konkrétní postavení ve firmě (hlavní vedoucí, zodpovědný projektant). Pokud se jedná o závazkové vztahy je projektant označován za zhotovitele projektové dokumentace a vystupuje v nich pod svou obchodní firmou. Investor (bytové družstvo) V textu je termín použit pro označení základního partnera investiční výstavby (bytového družstva), které investuje finanční prostředky do bytové stavby. Ve vztahu ke správním řízením ve výstavbě a dalším ustanovením stavebního zákona je investor (bytové družstvo) označován jako stavebník. Pokud jde o oblast obchodních vztahů, může být označen i jako zákazník, klient. Ve smluvních vztazích je potom adekvátním označením termín objednatel nebo odběratel. Z hlediska budoucího užití bytové stavby je zpravidla uživatelem. Zhotovitel stavby Jde o stavební firmu podnikající v živnosti „Provádění staveb, jejich údržba a odstraňování“ ve smyslu § 44 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. Ve smluvních vztazích je označen rovněž jako zhotovitel; ve stavební praxi je někdy použit i termín dodavatel stavby. Poddodavatel Termín je souhrnným označením pro dodavatele všech dílčích dodávek projektových i stavebních prací a služeb, zajišťovaných jiným právním subjektem. Naopak dílčí zpracování projektové dokumentace či zhotovení části stavby v rámci jednoho právního subjektu zajišťuje zpracovatel nebo spolupracovník. Obchodní firma Obecné označení pro vnější vztahy právního subjektu vstupujícího do smluvních vztahů. Obecným pojmem pro metody, postupy a pravidla organizace a řízení obchodní firmy je vedení nebo management. Dozor Dozor nad projektovou přípravou a prováděním staveb je použit ve významu : -

dozor autorský, který je dohledem projektanta - autora díla - nad postupem další přípravy, zpracováním dokumentace i nad realizací stavby, a to na základě samostatného smluvního vztahu

-

dozor technický je podle definice dozorem nad prováděním stavby, vykonávaný zástupcem investora (bytového družstva)

2.

Obecný postup – projektová činnost

Rámec výkonů činnosti projektanta - autorizované osoby upravuje zákon č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „autorizační zákon“). Autorizace v příslušném oboru případně specializaci podle autorizačního zákona je nutná při výkonu vybraných činností ve výstavbě. Ty jsou definovány v § 46a a 46b stavebního zákona jako:

40

a)

projektová činnost, kterou se rozumí zpracování územně plánovací dokumentace a dále zpracování dokumentace staveb pro vydání územního rozhodnutí a stavebního povolení, včetně statických a dynamických výpočtů konstrukcí staveb. S výjimkou staveb pro bydlení, staveb podzemních, opěrných zdí a změn těchto staveb, se za vybrané činnosti nepovažuje zpracování dokumentace drobných staveb a jednoduchých staveb a jejich změn; dokumentaci těchto staveb zpracovává kvalifikovaná osoba,

b)

vedení realizace staveb s výjimkou vedení realizace jednoduchých staveb uvedených v § 139b odst. 5 písm. b), c) a d) stavebního zákona, drobných staveb a změn těchto staveb.

3.

Spolupráce při zpracování zakázky

1.

Po převzetí zakázky projektant - autorizovaná osoba navrhne postup celkového řešení v souladu s platnými zákony, normami a předpisy. Pokud jsou předané podklady investora (bytového družstva) v rozporu se smlouvou nebo pokud jsou neúplné, vyžádá si u něj jejich změnu nebo doplnění. Zajistí, aby veškeré požadavky a technické podklady investora (bytového družstva) byly dokumentovány. Provede vstupní kontrolu (ověření úplnosti, platnosti a použitelnosti zadávacích podkladů), pořídí o ní záznam, který si uchová.

2.

Provede prohlídku a vyhodnocení staveniště, soupis záměrů ovlivňujících projektovou dokumentaci, rozsahu výkonů a potřebných předběžných prací, zejména geotechnického průzkumu, geodetických podkladů, územně technického průzkumu, stanovení ochranných pásem, hydrogeologických a hydrologických poměrů.

3.

Zajistí zpracování všech částí dokumentace u dalších pracovníků, specialistů a poddodavatelů. Všechny další práce na projektové dokumentaci: -

zpracuje sám,

-

zadá ke zpracování jiné autorizované nebo neautorizované osobě v obchodní firmě,

-

zajistí výběr vhodných poddodavatelů a projedná s nimi převzetí zakázky.

4.

U akcí, které nejsou zajištěny dostatečnými podklady, zajistí provedení průzkumů a rozborů buď vlastními pracovníky nebo je zadá u vhodných poddodavatelů.

5.

Před zahájením práce na jakékoliv části dokumentace se seznámí s podklady, dosud realizovanými obdobnými řešeními a nedostatky, které se při jejich použití vyskytly.

6.

Při zpracování a při uvolnění dokumentace k použití zajistí ochranu duševního vlastnictví a obchodního tajemství třetích osob nejlépe uvedením těchto skutečností v dokumentaci.

7.

Vypracuje základní řešení akce a zajistí potřebné podklady. Příslušné podklady předá spolupracovníkům a poddodavatelům. Podrobně konzultuje zpracování příslušných částí dokumentace. Zajistí okamžité projednání a předání podkladů všech změn v průběhu zpracování a vzájemné předání rozpracovaných či dokončených částí. Koordinuje tuto činnost.

8.

Další projektanti a poddodavatelé na základě předaných podkladů zpracovávají řešení příslušné části dokumentace. Tyto podklady získávají: -

od autorizované osoby,

-

od ostatních zpracovatelů dokumentace (dílčí část řešení),

-

od investora (bytového družstva) v rozsahu podle smlouvy,

41

9.

-

od poddodavatelů a dodavatelů výrobků a materiálů,

-

od externích organizací na základě smluvních nebo jiných vztahů (např. know-how, výsledky výzkumu, geotechnický průzkum, geodetická měření, dokumentace stávajícího stavu apod.).

Projektant - autorizovaná osoba přejímá dokončené části dokumentace od dílčích zpracovatelů, provádí nezbytnou kontrolu a koordinaci a o předání a převzetí si vede písemné záznamy.

10. Převezme části projektové dokumentace od poddodavatelů, zkontroluje jejich úplnost a soulad se smlouvou. 11. Projektant - autorizovaná osoba osobně (nebo jí pověřený pracovník) projednává rozpracovanou dokumentaci v průběhu zpracování s investorem (bytovým družstvem). Oprávněné připomínky investora (bytového družstva) zohlední v dokumentaci. 12. Projektant - autorizovaná osoba v průběhu zpracování a po dokončení provádí ověření (kontrolu) projektového řešení. Dokumentaci na důkaz souladu jejího zpracování s obecně platnými předpisy označí autorizačním razítkem, datem a vlastním podpisem. 13. Pokud je vše řádně zpracováno a projednáno s investorem (bytovým družstvem), zkontroluje a podpisem na titulním listu potvrdí kompletnost dokumentace. 14. O předání dokumentace musí být vyhotoven písemný doklad (potvrzený expediční dopis nebo protokol o předání a převzetí díla). Pokud není ve smlouvě uveden jiný způsob předání, musí vedoucí projektant zajistit písemné potvrzení investora (bytového družstva) o převzetí dokumentace nebo potvrzení o předání poště k expedici. Písemným dokladem o předání se dokumentace stává majetkem investora (bytového družstva). Poté je možno vydat pokyn k vystavení daňového dokladu (faktury). 15. Projektant - autorizovaná osoba na závěr prací připraví dokumentaci originálních matric, archivní paré a elektronická data zakázky a průvodní dokumentaci (korespondenci) zakázky k uložení (spis ve smyslu archivního zákona) a vyhotoví seznam ukládané dokumentace. Seznam obsahuje název dokumentace, zakázkové číslo, datum expedice a počet expedovaných vyhotovení. Do uložené dokumentace nelze vstupovat ani ji pozměňovat mimo změnové řízení v žádné etapě její životnosti. Dokumentaci předá k uložení do spisovny firmy. 4.

Postupy projektanta Fáze profesních výkonů

Příprava dokumentace staveb je uceleným procesem směřujícím k realizaci stavby. Proces probíhá kontinuálně nebo přetržitě. Nositelem procesu je investor/stavebník (bytové družstvo). Je objednatelem ve vztahu k projektantovi nebo zhotoviteli stavby. Touto funkcí může pro celý proces nebo pro jednotlivé dílčí části pověřit svého zástupce. Zejména třetí a čtvrtá fáze profesních výkonů je z hlediska realizace zákona o podpoře výstavby družstevních bytů velmi důležitá, neboť se jedná o základní dokumentaci k podání žádosti o podporu a k vyhotovení smlouvy o poskytnutí podpory. Celou přípravu stavby lze členit do výkonových fází, k nimž lze přiřadit obvyklé dílčí postupy. 1. fáze

Příprava zakázky (PPR)

2. fáze

Zpracování návrhu řešení / Studie stavby (STS)

42

3. fáze

Zpracování a sestavení dokumentace k návrhu na vydání územního rozhodnutí (DUR)

4. fáze

Zpracování a sestavení dokumentace k žádosti o stavební povolení pro stavbu (DSP)

5. fáze

Zpracování dokumentace pro provedení stavby (DPS)

6. fáze

Zpracování podkladů pro výběr zhotovitele stavby (DZS)

7. fáze

Zpracování dokumentace pro zhotovitele stavby

8. fáze

Autorský a investorský dozor při provádění stavby

9. fáze

Výkony dokončení stavby a uvedení do užívání - inženýrská činnost.

Investor (bytové družstvo) musí opatřit potřebné podklady, doklady, řešit celou řadu souvisejících problémů (financování, termínové a organizační problémy) a ovlivňovat vstupy orgánů státní správy a dalších fyzických a právnických osob výstavbou dotčených. Tyto vztahy částečně řeší právní předpisy, zejména stavební zákon a jeho prováděcí předpisy a další související předpisy. Do celého procesu nutně vstupují další postupy: -

Inženýring dokladové části pro územní řízení

-

Územní řízení končící vydáním územního rozhodnutí

-

Inženýring dokladové části pro stavební povolení

-

Stavební řízení končící vydáním stavebního povolení

-

Zpracování realizační (dodavatelské) dokumentace

-

Dokumentace skutečného provedení stavby

-

Kolaudační řízení končící vydáním kolaudačního rozhodnutí

Běžný postup přípravy dokumentace stavby za plné účasti projektanta je následující: V procesu přípravy projektové dokumentace jde smluvně o dvoustranný vztah investor (bytové družstvo) - projektant. V nejběžnější obecné variantě vystupuje investor (bytové družstvo) jako stavebník, objednatel, smluvní partner, jemuž jsou poskytovány služby projektově inženýrské povahy. Jejich rozsah v dílčích procesech musí být upraven smluvně a je odvislý od odborných předpokladů investora (bytového družstva) zvládnout potřebné úkony. Druhou smluvní stranou je projektant, event. pracovník inženýringu při převzetí inženýrské přípravy stavby. Nositelem zakázky podle požadavku § 46a stavebního zákona, tj. v případech, kdy je vyžadováno územní rozhodnutí a stavební povolení pro příslušnou akci, je: pro obor pozemní stavby – tj. i družstevní bytové stavby -

autorizovaný inženýr nebo autorizovaný architekt v oboru pozemní stavby

-

autorizovaný technik oboru pozemní stavby pouze ve spolupráci s další autorizovanou osobou (osobami)

-

autorizovaný technik sám je oprávněn zpracovat dílčí část dokumentace, odpovídající odborným obsahem oboru (specializaci) jeho autorizace.

43

6.1.2. Dílčí postupy v projektové činnosti 1.

Příprava zakázky

Postup řeší analýzu problémů, formulaci úkolu a obstarání podkladů souvisejících s návrhem řešení stavebního díla. Vstupem je záměr investora (bytového družstva) formulovaný v objednávce a smluvním jednání. V rámci postupu se projektant - autorizovaná osoba spoluúčastní na přípravě zakázky především při přezkoumání požadavku investora (bytového družstva) po všech stránkách a ve všech souvislostech (technických, termínových, podkladových, právních atd.). Toto přezkoumání končí nabídkou. Po dohodě s investorem (bytovým družstvem) může být příprava zakázky rozšířena o další výkony: -

analýza zakázky z hlediska základních sociologických, provozně technických, tvůrčích a dalších problémů,

-

předběžný průzkum staveniště a jeho okolí, prověření a posouzení vhodnosti staveniště pro daný účel,

-

specifikace potřebných podkladů a průzkumů, prováděných specialisty koordinovanými zhotovitelem, a to podle charakteru zakázky,

-

zadání různých druhů studií,

-

předběžné vymezení a upřesnění potřebných projektových prací a speciálních profesí a určení rozsahu těchto prací,

-

shrnutí a závěry, projednání a odsouhlasení dalšího postupu zpracování a podklady pro uzavření smlouvy s investorem (bytovým družstvem),

-

sestavení funkčního a prostorového programu stavby a vypracování podrobnějšího harmonogramu zpracování,

-

provedení částí nezbytných předběžných průzkumů specialisty, koordinovanými z pověření investora (bytového družstva),

-

obstarání, příp. kontrola předaných vstupních podkladů o vlastnických a jiných právech k pozemkům (parcelám) a stávajícím stavbám na nich,

-

analýza základních finančních a právních problémů, včetně zhodnocení vlivů na životní prostředí,

-

soupis požadavků investora (bytového družstva),

-

předběžná finanční analýza jako podklad pro stanovení smluvní ceny.

Na základě pokynů vedení obchodní firmy projektant - autorizovaná osoba v průběhu přípravné fáze konzultuje s investorem (bytovým družstvem) a ve vzájemné koordinaci upřesňuje zadání zakázky. Výstupem postupu jsou podklady konzultované pro uzavření smlouvy o dílo (případně jiného smluvního typu) obchodní firmou na další přípravu dokumentace stavby. Příprava zakázky je obecným postupem před uzavřením smluvních vztahů na všechny druhy projektových i následných prací a není sama o sobě obchodním případem. Výsledek slouží pro nabídku projektanta na převzetí zakázky za reálných předpokladů a k rozhodování investora (bytového družstva) o výběru projektanta.

44

2.

Studie stavby

Součástí přípravy stavby může být i vypracování variantních studií pro výběr konečného návrhu řešení. Studie navazují na přípravu zakázky a jsou určeny k rozhodnutí investora (bytového družstva) o variantě architektonického, technického a ekonomického řešení stavby. Pokud se podílí na jejím zpracování projektant - autorizovaná osoba, v řešení studií prosazuje zásadní požadavky, které bude muset z titulu výkonu své činnosti uplatnit při zpracování další přípravy stavby. Architektonické nebo technické studie představující samostatný obchodní případ slouží investorovi (bytovému družstvu) k ověření jeho investičního záměru a výběru optimální varianty. Cílem je definovat stavbu a její základní technicko-ekonomické parametry v podrobnostech, nutných pro rozhodnutí o realizaci stavby v souvislostech ekonomických, technických, architektonických a dalších. Studie se zpracuje na základě podkladů vyplývajících z přípravy zakázky, nebo předaných investorem (bytovým družstvem). V rámci postupu projektant zajistí: -

analýzu podkladů a vypracování hlavních myšlenek,

-

vyhodnocení a odsouhlasení cílových představ s investorem – bytovým družstvem (mezní podmínky),

-

koordinaci profesí a zapracování profesních požadavků,

-

vyřešení podstatných urbanistických, tvůrčích, technických, stavebně fyzikálních a ekonomických vazeb a vztahů,

-

návrh řešení energetických, hospodářských, biologických a environmentálních souvislostí a vazeb na okolí,

-

předběžné projednání s úřady, třetími osobami a organizacemi za účelem získání jejich kladného stanoviska ke stavbě,

-

součinnost při přípravě správních řízení ve vztahu k požadavkům stavebních předpisů,

-

shrnutí dosažených výsledků (studie, návrh řešení stavby),

-

předběžný odhad investičních nákladů,

-

zpracování studií financování a proveditelnosti stavby,

-

zpracování variant řešení,

-

studie může obsahovat podle dohody jen určité části, může řešit pouze ekonomickou problematiku a nemusí být zpracována výlučně autorizovanou osobou.

Výstupem procesu je studie (případně několik studií), která se projedná v průběhu zpracování s investorem (bytovým družstvem) a dopracuje podle tohoto projednání. Studie se předá investorovi (bytovému družstvu) jako samostatný výstup ve všech variantách, pokud nebude dohodnuto jinak; v případě kladného výsledku se stává podkladem pro návrh řešení zadání stavby. Variantní studie nepředstavují samostatnou výkonovou fázi procesu přípravy staveb, mají být samostatně oceněny a tvoří samostatný obchodní případ. Studie slouží investorovi (bytovému družstvu) k zásadnímu rozhodnutí o realizaci zakázky, variantě řešení a jako podklad konzultačních jednání v rámci inženýrské přípravy stavby. Může samozřejmě vést i k rozhodnutí zastavit další práce a stavbu nerealizovat. 3.

Návrh koncepčního řešení stavby

45

Návrh koncepčního řešení buď úzce navazuje na zpracování variantních studií, nebo je logickým pokračováním procesu přípravy zakázky. Zpracování konceptu architektonického či technického řešení stavby je nutné vždy, i když jeho předání netvoří samostatný obchodní případ ve vztahu k investorovi (bytovému družstvu). Návrh koncepčního řešení slouží investorovi (bytovému družstvu) k ověření jeho investičního záměru. Cílem je definovat stavbu a její základní technicko-ekonomické parametry v podrobnostech nutných pro rozhodnutí z hlediska technického návrhu, architektury, ekonomie – získání finanční podpory na družstevní výstavbu a dalších souvislostí. Základní výkony: -

příprava návrhu řešení/studie stavby autorizovanou osobou (architektem, inženýrem, technikem),

-

případné zpracování návrhu řešení/studie autorizovanou osobou a příslušnými specialisty ve variantách nebo alternativách,

-

vyřešení podstatných urbanistických, technických, technologických, tvůrčích, stavebně fyzikálních a ekonomických vazeb i dalších vztahů,

-

návrh řešení energetických, hospodářských, biologických a environmetálních souvislostí a vazeb na okolí,

-

textová a výkresová část návrhu řešení/studie stavby,

-

upřesnění specifikace potřebných částí předběžných koordinované AO, a to podle charakteru zakázky,

-

uskutečnění potřebných jednání autorizovanou osobou k zamýšlenému dílu s dotčenými orgány a osobami,

-

projednání výsledků s investorem (bytovým družstvem) a odsouhlasení výsledků a cílových představ.

průzkumů

pro

specialisty

Zvláštní výkony: -

doplnění dosud zpracované dokumentace o zvláštní nároky a nové požadavky, popřípadě vypracování alternativních studií;

-

vypracování některých požadavků na stavbu nestandardními technikami projektování;

-

provedení potřebných částí předběžných průzkumů specialisty a to podle charakteru zakázky (energetické, hospodářské, biologické a environmentální souvislosti a vazby na okolí);

-

posouzení a návrh řešení některých vybraných finančních náležitostí stavby, předběžný odhad investičních nákladů;

-

stanovení některých speciálních časových a organizačních náležitostí stavby;

-

provedení předběžné poptávky;

-

znázornění záměrů zvláštní technikou (perspektiva, digitální zpracování, modely);

-

vypracování návrhu řešení údržby staveb, konstrukcí a zařízení;

-

sestavení plánu financování, analýza stavebních, provozních a užitkových nákladů;

-

součinnost při přípravném řízení.

46

Výstupem je návrh řešení pro další postup na zhotovení projektové dokumentace. Návrh koncepčního řešení (studie) se projedná v průběhu zpracování s investorem (bytovým družstvem) a dopracuje podle tohoto projednání. Investorem (bytovým družstvem) odsouhlasený návrh řešení se stává zadáním stavby vstupem do dalšího postupu prací. V případě, že není na zakázce pokračováno, se studie uloží do spisovny obchodní firmy. Výstup postupu slouží investorovi (bytovému družstvu) k rozhodnutí o rozpracování zakázky do úrovně dokumentace k územnímu řízení, stavebnímu povolení, event. k přepracování návrhu koncepčního řešení stavby s novými podklady, či k zastavení prací. 4.

Dokumentace pro územní rozhodnutí

Postup řeší zpracování dokumentace přikládané k návrhu na vydání územního rozhodnutí (v případě sloučeného stavebního řízení se spojuje s dokumentací pro stavební povolení) v souladu s požadavky stavebního zákona, ve znění pozdějších předpisů. Zpracování je předmětem činnosti projektanta - autorizované osoby ve smyslu §46a stavebního zákona, neboť při územním řízení dochází k základní konfrontaci soukromého zájmu s veřejným zájmem, hájeným orgány veřejné správy. Cílem projektové dokumentace je definovat stavbu a její základní technicko-ekonomické parametry v podrobnostech, nutných pro rozhodnutí z hlediska územního umístění v souladu s platnými předpisy v rámci příslušné lokality nebo v souladu s obecně závaznými právními předpisy. Základní výkony: -

provedení analýzy podkladů a vyhodnocení dosavadního postupu, určení podmínek pro zpracování dokumentace návrhu na vydání územního rozhodnutí,

-

zadání předběžných průzkumů specialistům a specifikace potřebných podrobných průzkumů pro specialisty koordinované podle charakteru zakázky, zpracování dokumentace pro územní řízení (územní rozhodnutí), tj.

-

vedení projektových prací k vypracování dokumentace přikládané k návrhu na vydání územního rozhodnutí včetně kontroly, koordinace a autorizace dokumentace,

-

zpracování úplného návrhu řešení stavby architektonického i urbanistického řešení,

-

propracování koncepce s ohledem na všechny odborné a specifické požadavky,

-

přizpůsobení řešení stavby místním podmínkám, které jsou dány prostorovým uspořádáním, organizací výstavby, územním plánem, směrným územním plánem,

-

zahrnutí všech skutečností ovlivňujících stavební a konstrukční řešení, účelnost, hospodárnost a ovlivnění životního prostředí,

-

koordinace a zakreslení inženýrských sítí včetně stávajících staveb a inženýrských sítí,

včetně

řešení

situace

staveniště,

textová a výkresová část dokumentace -

odhad investičních nákladů,

-

na podkladě výsledků v přípravné fázi obstarání dokladů a stanovisek veřejnoprávních orgánů a organizací potřebných pro vydání územního rozhodnutí,

-

zpracování náležitostí dokumentace návrhu na vydání územního předkládaného k územnímu řízení, shrnutí výsledků, zhodnocení a závěry.

47

rozhodnutí

Zvláštní výkony: -

vyhodnocení návrhů alternativních řešení s ohledem na hospodárnost, náklady a návratnost,

-

provedení potřebných předběžných průzkumů a zaměření, zpracování podrobných průzkumů,

-

zpracování zvláštních a alternativních řešení, speciálních podkladů, speciálních částí dokumentace a provedení doplňků a změn podkladů pro územní řízení,

-

vypracování alternativních řešení pro územní řízení,

-

vypracování speciálních podkladů,

-

vypracování zvláštních částí dokumentace,

-

vypracování doplňků a změn podkladů pro dokumentaci návrhu na vydání územního rozhodnutí předkládaného k územnímu řízení, spolupráce při rozporných jednáních a řízeních,

-

vypracování podkladů pro odvolání proti rozhodnutí o umístění stavby,

-

zapracování podmínek územního rozhodnutí do dokumentace,

-

doplnění podkladů pro územní řízení podle zvláštních požadavků příslušného orgánu,

-

spolupůsobení při obstarání souhlasu vlastníků sousedních pozemků a staveb na nich, dotčených organizací či osob,

-

zpracování a podání návrhu na vydání územního rozhodnutí, účast při územním řízení, obstarání rozhodnutí o umístění stavby.

Výstupem postupu je dokumentace stavby v rozsahu přikládaném k žádosti investora (bytového družstva) o vydání územního rozhodnutí. V průběhu zpracování se projednává postup řešení s investorem (bytovým družstvem) a dopracuje se podle tohoto projednání. Dokumentace se předá investorovi (bytovému družstvu) v dohodnutém termínu ve sjednaném smluvním rozsahu. Výstup postupu slouží investorovi (bytovému družstvu) k územnímu řízení a v případě vydání územního rozhodnutí k dopracování do úrovně dokumentace pro stavební povolení, v případě problémů pak při projednání k rozhodnutí o přepracování dokumentace s novými podklady nebo k zastavení projektových prací. 5.

Dokumentace pro stavební povolení

Postup řeší zpracování dokumentace přikládané k návrhu na vydání stavebního povolení v souladu s požadavky stavebního zákona, ve znění pozdějších předpisů. Je předmětem činnosti projektanta - autorizované osoby ve smyslu § 46a stavebního zákona, neboť i při stavebním řízení dochází ke konfrontaci soukromého zájmu s veřejným zájmem, hájeným orgány veřejné správy. Cílem projektové dokumentace je definovat stavbu a její základní technicko-ekonomické parametry v podrobnostech, nutných pro vydání stavebního povolení v souladu s platnými dokumenty příslušné lokality nebo v souladu s obecně závaznými právními předpisy. Zpracování dokumentace zajišťuje vedoucí projektant se svými spolupracovníky. Základní výkony:

48

-

provedení analýzy podkladů a vyhodnocení dosavadních výsledků, určení podmínek pro zpracování dokumentace pro stavební řízení, vypracování dokumentace pro stavební řízení (stavební povolení), tj.

-

vedení projektových prací k vypracování dokumentace přikládané k návrhu na vydání stavebního povolení, včetně kontroly, koordinace a autorizace dokumentace,

-

zpracování úplného návrhu řešení stavby, architektonického i urbanistického řešení,

-

propracování koncepce s ohledem na všechny odborné a specifické požadavky,

-

přizpůsobení řešení stavby místním podmínkám, které jsou dány prostorovým uspořádáním, organizací výstavby, územním plánem, směrným územním plánem,

-

zahrnutí všech skutečností ovlivňujících stavební a konstrukční řešení, účelnost, hospodárnost a ovlivnění životního prostředí,

-

u staveb vyžadujících výpočet nosné konstrukce posouzení staticko-konstrukčního řešení,

-

provedení návrhu řešení stavby z hlediska základních požadavků na pevnost a stabilitu, požární bezpečnost, energetickou náročnost, ochranu před hlukem,

-

hygienické požadavky a bezpečnost a ochranu zdraví,

-

koordinace a zakreslení inženýrských sítí, včetně stávajících staveb a inženýrských sítí,

-

zpracování dokumentace jednotlivých částí stavby,

-

koordinace a zpracování všech požadavků jednotlivých profesí,

včetně

řešení

situace

staveniště,

textová a výkresová část dokumentace -

zpracování a sestavení dokumentace k žádosti o stavební povolení, přikládané ke stavebnímu řízení,

-

stanovení požadavků na doplňkové průzkumy,

-

statické ověření konstrukce,

-

účast při stavebním řízení,

-

odhad orientačních nákladů na provedení stavby jako podklad pro určení správních poplatků za stavební řízení,

-

obstarání dokladů a vyjádření veřejnoprávních orgánů a organizací potřebných pro vydání stavebního povolení.

Zvláštní výkony: -

analýza zvláštních (alternativních) řešení pro stavební řízení,

-

organizace (provedení) potřebných podrobných průzkumů specialisty, zejména geologických, geodetických a kontrolních měření, územně technických, stavebně technických, geotechnických a přírodovědných průzkumů,

-

zpracování zvláštních (alternativních) řešení, zpracování speciálních podkladů, popř. speciálních částí dokumentace, doplňků a změn pro stavební řízení,

-

návrhy alternativních řešení (přepracování na žádost investora – bytového družstva),

-

vypracování speciálních podkladů, popřípadě speciální dokumentace pro stavební řízení,

49

-

vypracování některých požadavků zvláštními (nestandardními) technikami projektování,

-

vypracování zvláštních částí dokumentace,

-

vypracování předběžných stavebně technických specifikací pro stavební povolení,

-

vypracování plánu organizace výstavby,

-

vypracování návrhu dopravně inženýrských opatření,

-

řešení koordinace bezpečnosti a ochrany zdraví na staveništi,

-

vypracování předběžného rozpočtu na základě předběžných výměr a agregovaných položek,

-

spolupráce a podpora objednatele při rozporných jednáních a řízeních,

-

změny dokumentace a podkladů pro vydání stavebního povolení způsobené okolnostmi, za které zhotovitel nezodpovídá,

-

zpracování podkladů pro expertní a jiná řízení,

-

vypracování podkladů pro odvolání proti vydanému, resp. zamítnutému stavebnímu povolení,

-

posouzení hospodárnosti a návratnosti, použití zvláštních technik,

-

zapracování výsledků stavebního řízení do dokumentace (pokud není způsobeno zpracovatelem),

-

vypracování žádosti o stavební povolení za použití podkladů všech zúčastněných profesí, doplnění a přizpůsobení dokumentace podle získaných dokladů a vyjádření,

-

doplnění podkladů k žádosti o stavební povolení podle zvláštních požadavků stavebního úřadu,

-

spolupůsobení při získání souhlasu vlastníků sousedních pozemků a staveb na nich a dotčených organizací a osob.

Výstupem postupu je dokumentace v rozsahu přikládaném k žádosti investora (bytového družstva) o vydání stavebního povolení. V průběhu zpracování se projednává postup řešení s investorem (bytovým družstvem) a upravuje podle tohoto projednání. Dokumentace se předá investorovi (bytovému družstvu) v dohodnutém termínu ve sjednaném smluvním rozsahu. Výstup postupu slouží investorovi (bytovému družstvu) ke stavebnímu řízení a v případě vydání stavebního povolení k dopracování do úrovně dokumentace pro provedení stavby, výběr jejího zhotovitele a následující realizaci. V případě problémů při projednání slouží k rozhodnutí o přepracování dokumentace s novými podklady nebo k zastavení projektových prací.

6.1.3. Činnost při pokračování zakázky Činnost projektanta nekončí odevzdáním dokumentace pro územní řízení nebo stavební povolení. V zásadě můžeme rozdělit další postupy projektanta na následující okruhy: -

smluvní spolupráce s investorem (družstvem) až do předání či kolaudace stavby,

-

inženýrská činnost (zejména výkon funkce technického dozoru investora při zajištění realizace stavby,

-

reklamační řízení v záruční době,

50

-

reklamační řízení po záruční době,

-

dohled nad dalšími dílčími procesy přípravy staveb.

1.

Smluvní spolupráce - autorský dozor

Postup řeší činnost projektanta v období po odevzdání dokumentace pro stavební povolení za předpokladu smluvně zajištěné spolupráce s investorem (družstvem) až do předání kolaudace stavby. Vstupem do postupu je smlouva o zpracování další projektové dokumentace, resp. o výkonu autorského dozoru. Nositelem postupu by měl být autor projektové dokumentace. Rozsah autorského dozoru specifikuje smlouva o dílo (pokud je autorský dozor součástí předmětu díla, tj. zhotovení dokumentace a provedení souvisejících výkonů), případně smlouva mandátní (pokud je výkon autorského dozoru zabezpečen smluvně až dodatečně samostatnou smlouvou). Smluvní výkony: -

poskytování vysvětlení potřebných k vypracování dokumentace dalších úrovní, pokud není sama zpracovatelem,

-

kontrola souladu zpracované dokumentace dalších úrovní s řešením zpracovaným v předcházejících stupních,

-

účast na projednání případných neshod mezi investorem a zpracovatelem dalších úrovní dokumentace,

-

poskytování vysvětlení, potřebných ke zpracování dodavatelské dokumentace a přípravy stavby vybraným zhotovitelem stavby,

-

kontrola souladu dokumentace dočasných staveb zařízení staveniště, případně dokumentace úprav trvalých staveb na účely zařízení staveniště, se základním řešením stavby,

-

účast na jednáních mezi investorem (bytovým družstvem) a zhotovitelem stavby,

-

účast na odevzdání staveniště zhotovitelem,

-

kontrola dodržení dokumentace s přihlédnutím na podmínky určené stavebním povolením, s poskytováním vysvětlení potřebných pro plynulost výstavby,

-

posuzování návrhů zhotovitelů na změny a odchylky v částech dokumentace zpracovávaných zhotoviteli z pohledu dodržení technicko - ekonomických parametrů stavby, dodržení lhůt výstavby, případně dalších údajů a ukazatelů,

-

vyjádření k požadavkům na větší množství výrobků a výkonů oproti projednávané dokumentaci,

-

sledování postupu výstavby z technického hlediska a z hlediska časového plánu výstavby,

-

účast na kontrolních dnech,

-

účast na odevzdání a převzetí stavby nebo její části včetně komplexního vyzkoušení,

-

účast na kolaudačním řízení stavby,

-

dohled nad odstraněním zjištěných vad a nedodělků.

51

Výstupem postupu jsou záznamy o autorském dozoru provedené do stavebního deníku a poskytnuté v kopiích investorovi stavby a výsledné stavební dílo realizované v souladu s projektovou dokumentací. 2.

Inženýrská činnost při zajištění přípravy a realizace staveb

Postup řeší činnosti v případě smluvního zajištění stavby formou inženýrské činnosti. Inženýring je vykonáván na základě smlouvy o zajištění inženýrské činnosti ve fázi přípravy a realizace stavby. Nositelem postupu může být smluvní partner investora – bytového družstva (obchodní firma), jehož činnosti může zajišťovat přímo nebo smluvně autorizovaná osoba. Výstupem postupu jsou ve fázi přípravy realizace stavby záznamy o výkonu inženýrské činnosti, postupné zajištění a předání smluvních dokumentů investorovi (bytovému družstvu), až po získání příslušných povolení a výběr zhotovitele stavby. Ve fázi realizace stavby potom záznamy provedené do stavebního deníku na základě výkonu technického dozoru investora a poskytnuté v kopiích investorovi stavby (družstvu), sledování průběhu financování stavby a výsledné stavební dílo, realizované v souladu s projektovou dokumentací. Popis základních výkonů technického dozoru investora je popsán v samostatné kapitole této metodiky jako základní instrument kontroly kvality a průběhu bytové výstavby.

6.1.4. Další dílčí postupy v projektové dokumentaci staveb 1.

Zpracování dokumentace pro provedení stavby (DPS)

Dílčím postupem dopracovává projektant dokumentaci do rozsahu potřebného pro provedení stavby, tj. včetně všech detailních technických řešení, podrobného výkazu výměr a položkového rozpočtu (pokud je objednán). Objednatelem postupu může být investor (bytové družstvo), nebo jím zvolený zhotovitel stavby. Investor (bytové družstvo) zadává zpracování dokumentace pro provedení stavby, chce-li mít kvalitnější podklady pro výběr zhotovitele stavby, s potřebnou podrobností pro stanovení správné ceny. Bez spolupráce se zhotovitelem nelze řešit podrobnosti, vyplývající z běžných technologických postupů. Zhotovitel stavby zajišťuje její zpracování, pokud je vybrán na základě dokumentace pro stavební povolení. Podkladem je projektová dokumentace zpracovaná v rozsahu přikládaném k žádosti o stavební povolení, doklady o projednání s veřejnoprávními institucemi, správci sítí a vlastní stavební povolení. Podkladem jsou i požadavky určeného zhotovitele stavby. Na základě požadavku investora (bytového družstva) podle smlouvy o dílo je možno zpracovat dokumentaci pro stavební povolení i provedení stavby zároveň (dříve tzv. jednostupňový projekt) a postupy sloučit. Dokumentace se potom dopracuje do úrovně pro provedení stavby a jako taková se přikládá k žádosti o stavební povolení. V rámci postupu jsou zajišťovány tyto výkony: -

provedení analýzy a vyhodnocení dosavadního postupu a určení podmínek pro zpracování dokumentace pro provedení stavby,

-

zpracování základních náležitostí dokumentace pro provedení stavby,

52

-

zpracování všeobecných náležitostí dokumentace pro provedení stavby,

-

zpracování textové a výkresové části dokumentace,

-

vypracování stavebně technických specifikací (podklady pro výkaz výměr) k dokumentaci pro provedení stavby včetně profesí, kooperací a dodávek,

-

zapracování podmínek stavebního povolení do dokumentace pro provedení stavby,

-

propracování dokumentace až do úrovně jednoznačně určující požadavky na kvalitu a charakteristické vlastnosti stavby (výkresové znázornění s nutnými detaily v měřítku 1 : 50 až 1 : 1 s nutnými textovými vysvětlivkami a popisy za spolupráce potřebných profesí),

-

vypracování vytyčovacích plánů,

-

spolupráci s investorem (bytovým družstvem) při výběru materiálů a jejich použití,

-

koordinaci s autory předchozích stupňů dokumentace na dodržení architektonické a celkové koncepce podle dokumentace schválené ve stavebním povolení,

-

vedení projektových prací k vypracování dokumentace pro provedení stavby v rozsahu určeném přílohou, včetně koordinace a kontroly dokumentace,

-

kontrolu provedení návrhu řešení stavby z hlediska základních požadavků na pevnost a stabilitu, požární bezpečnost, energetickou náročnost, ochranu před hlukem, hygienické požadavky a bezpečnost a ochranu zdraví,

-

koordinaci a zakreslení inženýrských sítí, včetně stávajících staveb a inženýrských sítí,

-

zpracování plánu organizace výstavby (POV),

-

zpracování podkladů pro dopravně inženýrské rozhodnutí,

-

vypracování speciální dokumentace pro provedení stavby,

-

zpracování speciálních podkladů, či částí dokumentace nutné pro provedení stavby detaily a specifikace,

-

zpracování samostatné nebo se stavbou související dokumentace interiérů, technických a technologických zařízení a souborů, zahradních či krajinářských úprav,

-

zajištění podkladů pro provozní zařízení,

-

podrobný výkaz vektoru výměr nebo rozpočet (podle objednávky investora - družstva).

Výstupem postupu je dokumentace potřebná pro provedení stavby v potřebném rozsahu. 2.

Zpracování podkladů pro výběr dodavatele/zhotovitele stavby (DZS)

Dílčím postupem je zajišťována úprava dokumentace do rozsahu potřebného pro vyhledání zhotovitele stavby, s výjimkou veřejné zakázky. Jde o návrhy řešení a podklady pro zadání stavby zhotoviteli stavby. Vstupem je dokumentace stavby, včetně stavebního povolení, nebo dokumentace pro provedení stavby. V rámci postupu se provádí výkony pro zpracování podkladů pro výběr zhotovitele stavby; sestavení tendrové - zadávací dokumentace (DZS): -

provedení analýzy a vyhodnocení dosavadního postupu a spolupráce při vypracování přípravy pro výběr dodavatele/zhotovitele stavby investorem (bytovým družstvem),

-

aktualizování textové a výkresové části dokumentace předchozího stupně pro výběr dodavatele,

53

-

vypracování seznamu prací a dodávek, resp. popisu stavby s určením standardů a případné vypracování potřebné dokumentace, pokud není zpracována,

-

zpracování alternativních údajů a informací, vypracování srovnávacích přehledů nákladů za spolupráce zúčastněných profesí,

-

vypracování podkladů pro výběrové řízení, které tvoří návrh textu smlouvy a zvláštních ustanovení,

-

podklady pro výběr zhotovitele stavby dohodnutým způsobem pro určité speciální práce a výkony.

Výstupem postupu je zjednodušená dokumentace pro provedení stavby. Rozsah výkonů a forma výstupu jsou smluvně dohodnuty s investorem (bytovým družstvem) s ohledem na charakter soutěže a úroveň předchozích prací. 3.

Zpracování dokumentace pro zhotovitele stavby

V rámci dílčího postupu je zpracovávána v samostatnému smluvnímu ujednání se zhotovitelem stavby jeho realizační dokumentace, případně dopracovávána dokumentace na jeho technologické a technické zvyklosti. Tuto část zpravidla zpracovává projektant zhotovitele stavby, může však být zadána projektantovi předchozích úrovní dokumentace. Vstupem postupu je projektová dokumentace předchozích úrovní, která je předmětem smlouvy o dílo na zhotovení stavby, dále technologické a technické podklady zhotovitele stavby, včetně podkladů pro zpracování plánu organizace výstavby. V rámci postupu mohou být smluvně dohodnuty např. tyto výkony: -

zpracování realizační dokumentace stavby v rozsahu určeném zhotovitelem stavby objednatelem dokumentace,

-

zpracování dokumentace pro prokazování požadovaných vlastností dodávek (atesty, individuální a komplexní zkoušky),

-

zpracování dokumentace pro správné a bezpečné uvádění do provozu, provozování a odstavování dodávaných strojů a zařízení,

-

dokumentace pro správné a včasné provádění údržby,

-

uživatelské programové vybavení,

-

dokumentace dočasných staveb zařízení staveniště,

-

dokumentace automatizovaných systémů řízení,

-

konstrukční, dílenské a montážní výkresy strojů a zařízení, kovových a dřevěných konstrukcí, výrobků vnitřního zařízení a kotvení, vyzdívek a izolací, konstrukcí kabelových a potrubních rozvodů,

-

výkresy pomocných konstrukcí, stavebních a montážních zařízení, bednění,

-

výkresy tvaru prefabrikovaných prvků, dílů a jejich styků,

-

pažení a rozepření rýh a základových jam, štětových stěn a jímek,

-

výkresy a specifikace prvků a spojovacího materiálu konstrukcí lehké prefabrikace, svarů styků prefabrikátů,

-

výkresy a specifikace vzduchotechniky a dalších profesí,

54

-

statické, dynamické a technickofyzikální výpočty betonových, železobetonových a jiných prefabrikátů, výrobků PMP, podpůrných lešení, pomocných konstrukcí při zakládání,

-

drátkovací a svorkovací schémata,

-

ostatní dodavatelská dokumentace,

-

podrobné vytyčení stavby.

4.

Zpracování dokumentace skutečného provedení stavby (DSPS)

V rámci dílčího procesu se zpracovává pro toho, kdo jej objednal (investor – bytové družstvo, zhotovitel), dokumentace skutečného provedení stavby, což představuje záznam všech odchylek od dokumentace předané pro realizaci stavby. Tato dokumentace slouží investorovi (bytovému družstvu) pro předložení stavebnímu úřadu v rámci kolaudace stavby a následně pro zajištění oprav a údržby stavby, event. pro budoucí úpravy a rekonstrukce.

6.2.

Technický dozor investora

Kontrolní a dozorovou činnost ve výstavbě provádějí orgány státní správy nebo osoby oprávněné ze zákona, popřípadě osoby oprávněné k této činnosti některým účastníkem výstavby. Mohou ji provádět právnické nebo fyzické osoby, které mají k této činnosti potřebné oprávnění. Posláním výkonu technického dozoru investora je uplatňovat jak veřejné zájmy v rozsahu platných právních předpisů, tak i zájmy soukromé při prověřování souladu dodávek výrobků, prací a služeb se schválenou projektovou dokumentací v rámci stavebního řízení, platnými technickými normami ve výstavbě a přijatými smluvními závazky. Činnost technického dozoru je vždy předmětem smluvních vztahů mezi investorem stavby (vlastníkem nemovitosti) a osobou (právnickou nebo fyzickou), která tuto činnost vykonává. Výkon této funkce může být svěřena: -

kvalifikované osobě, která má odpovídající odborné vzdělání stavebního směru (střední průmyslová škola stavební a podobné školy s obdobným zaměřením, vysoká škola technická se stavebním zaměřením),

-

autorizované osobě ve výstavbě, která složila autorizační zkoušky požadované specializace v souladu se všeobecně platnými právními předpisy.

Hlavní náplní stavebně technického dozoru bývá: -

kontrola stavby z hlediska kvality prováděných prací,

-

kontrola souladu provádění prací s odsouhlasenou projektovou dokumentací,

-

organizování kontrolních dnů v průběhu výstavby,

-

přejímání zakrytých konstrukcí, dokončených prací včetně předepsaných revizních zkoušek,

-

organizování závěrečného předání a převzetí provedené stavby,

55

-

odsouhlasování finančních částek účtovaných za provedené práce v průběhu výstavby v souladu se splátkovým kalendářem specifikovaným ve smlouvě o dílo na provedení předmětné stavby.

6.2.1. Pracovní náplně funkce TDI - práva a povinnosti Pracovní náplň funkce TDI je vždy ovlivněna druhem výstavby, pro kterou je funkce TDI zřizována. Proto je nutné vypracovat nebo upřesnit pracovní náplň technického dozoru stavby, která se stane nedílnou částí uzavíraných smluvních vztahů. V úrovni právnických osob a osob samostatně podnikajících je nejlepší uzavřít smlouvu o dílo na provedení stavebně technického dozoru na určitou stavbu, kde pracovní náplň bude tvořit část předmětu této smlouvy. V úrovni osob, které tuto činnost zajišťují v rámci závislé činnosti (zaměstnanecký poměr) bude pracovní náplň tvořit nedílnou součást pracovní smlouvy se zaměstnavatelem. Povinnosti stavebně technického dozoru stavby nebo komplexu stavebně montážních prací (při opravách nebo rekonstrukcích): V oblasti přípravy stavby (stavebních prací) -

seznamuje se s dispozičně provozními vazbami určenými projektovou dokumentací a připravovanou smlouvou o dílo,

-

seznamuje se s časový předpokladem průběhu výstavby a pokud je to žádoucí účastní se zpracování časového plánu výstavby,

-

konsultuje průběh zpracování projektové dokumentace pro územní řízení a stavební povolení,

-

ovlivňuje navrhované technologické postupy z hlediska proveditelnosti a nákladovosti,

-

přebírá vytyčovací výkresy a pevné body pro vytýčení stavby (směrové i výškové) a zajišťuje jejich zajištění proti poškození stavebním provozem,

-

organizuje předání staveniště zhotoviteli stavebního díla v souladu s uzavřenými smluvními vztahy na výstavbu.

V oblasti předání a převzetí staveniště -

provádí kontrolu vlastnických vztahů k předávaným pozemkům podle výpisu z katastru nemovitostí,

-

dokumentuje předání staveniště zápisem z jednání zúčastněných stran a zápisem do stavebního deníku,

-

předání pevných výškových a směrových bodů, nutných pro vytýčení stavby,

-

předání napojovacích bodu na existující inženýrské sítě a dopravní infrastrukturu,

-

vymezení prostoru pro zařízení staveniště,

-

prověřuje vliv stavby na okolí a jeho životní prostředí, zejména při některých technologických postupech, kde lze očekávat překročení povolených mezí stanovených normami nebo celostátně platnými právními předpisy.

56

V oblasti průběhu realizace výstavby -

-

kontroluje technologické postupy provádění jednotlivých konstrukcí stavby zejména z těchto hledisek: -

mechanická odolnost konstrukčních prvků,

-

požární bezpečnost zabudovávaných prvků,

-

plnění požadavků na šíření hluku zhotovované konstrukce,

-

tepelná izolace zhotovovaného stavebního díla,

-

dodržení podmínek pro zachování požadovaných parametrů životní prostředí,

-

zajištění bezpečnosti provozu zhotoveného stavebního díla,

přebírá provedené práce, které dalším postupem výstavby budou zakryty. Zejména se zaměří na: -

kontrolu základové spáry,

-

drenážního systému, který je součástí založení stavby,

-

izolace proti vodě a zemní vlhkosti,

-

výztuž železobetonových konstrukcí,

-

a další vždy podle konkrétního návrhu stavebního řešení,

-

kontroluje směrové a výškové umístění stavby a porovnává je s projektovou dokumentací. V případě nesouladu musí neodkladně upozornit na tento nedostatek zhotovitele zápisem do stavebního deníku a projednat nápravné opatření za přizvání autorského dozoru zpracovatele projektové dokumentace,

-

dohlíží na správné dokumentování průběhu výstavby, vyžaduje provádění předepsaných zkoušek, kontroluje vedení stavebního deníku zhotovitelem, zápisy pořízené ve stavebním deku oprávněnými osobami a zajišťuje v případě nutnosti zjednání nápravných opatření u zhotovitele stavby,

-

kontroluje dodržování smluvních podmínek dané smlouvou o dílo na zhotovení stavebního díla, plnění podmínek dané územním rozhodnutím a stavebním povolením a další uložené orgány státní správy nebo jiných oprávněných orgánů,

-

sleduje průběh výstavby z hlediska schváleného časového plánu výstavby, který musí být součástí smlouvy o dílo na provedení stavby, kde provádí funkci stavebního dozoru,

-

organizuje kontrolní dny, jejichž četnost musí být uvedena ve smlouvě o dílo na výstavbu.

V oblasti dokumentování průběhu výstavby -

dohlíží na řádné vedení stavebního deníku a pravidelně svým podpisem odsouhlasuje veškeré záznamy provedené zhotovitelem nebo orgány oprávněnými provádět zápisy do stavebního deníku,

-

odsouhlasuje provedené práci, které nejsou obsaženy v projektové dokumentaci a převážně představují:

57

-

vícepráce, tj. práce které nebyly obsaženy v projektové dokumentaci z důvodů nedořešení některých detailů stavby v úrovni zpracování projektové dokumentace,

-

změny oproti projektovému řešení, které byly navrženy v průběhu výstavby,

-

dohlíží na řádné provedení předepsaných zkoušek a revizí, zúčastní se jejich průběhu a pořízení zápisu o provedené zkoušce či revize,

-

kontroluje u zhotovitele atesty o použitých materiálů a zabudovaných výrobků, které je nutné předložit k povolení stavby k užívání při kolaudačním řízení při konečné přejímce,

-

organizuje zapracování změn do projektové dokumentace podle skutečného provedení.

V oblast finanční hospodaření stavby -

seznámí se splátkovým systémem stavby, který je upřesněn ve smlouvě o dílo prováděné stavby,

-

kontroluje věcnou a finanční správnost fakturovaných položek oproti nabídkovému rozpočtu stavby, který byl podkladem pro stanovení smluvní ceny,

-

kontroluje fakturaci jednotlivých splátek z hlediska čerpání finančních částek vzhledem ke dohodnutému splátkovému kalendáři stavby a disponibilním zdrojům investora (vlastní prostředky, úvěry atp.),

-

účastní se konečného vyúčtování provedení stavby.

V oblast předání a převzetí stavby -

účastní se na základě výzvy zhotovitele přejímky provedených stavebních prací na stavbě, kde byl pověřen funkcí stavebního dozoru,

-

provede podrobnou kontrolu provedených prací a o zjištěných vadách a nedodělcích sestaví jejich seznam s uvedením termínu jejich odstranění,

-

zkontroluje předepsané dokumenty, které je nutné při přejímce předložit. Obvykle se jedná o tyto dokumenty: -

stavební deník,

-

projektovou dokumentaci se zakreslenými změnami dle skutečného provedení,

-

atesty o zabudovaných materiálech a výrobcích,

-

doklady o provedených předepsaných zkouškách a revizí,

-

vyjádření zainteresovaných orgánů státní a veřejné správy,

-

provede zápis z jednání o přejímce stavby a zajistí, aby jej obdrželi všichni účastníci jednání,

-

provede dohodu o likvidaci zařízení staveniště s termínem jeho odstranění,

-

požádá místně příslušný stavební úřad o vypsání termínu kolaudace na provedenou stavbu, zajistí předložení všech potřebných dokladu pro toto jednání, které získal při přejímce mezi zhotovitelem stavby a jejím investorem včetně zápisu z této přejímky,

-

předloží seznam vad a nedodělků, které byly zjištěny při přejímce se zhotovitelem a uvede termíny jejich odstranění,

58

-

po uplynutí lhůty na odstranění vad a nedodělků provede kontrolu jejich odstranění. O tom sepíše zápis z jednání. V případě nedodržení termínu odstranění vad a nedodělků podává návrh na uložení penále zhotoviteli,

-

účastní se nebo provede konečné vyúčtování provedení stavby.

6.2.2. Smlouva o dílo na provádění funkce technického dozoru Práva a povinnosti při výkonu funkce stavebně technického dozoru investora mají být vždy stanoveny dohodou mezi stranami. K tomu slouží písemné vyjádření smluvních vztahů na konkrétní případ (stavební práce nebo stavba) smlouvou o dílo, případně jinou formou smlouvy zajišťující stejné poslání. V případě, že se jedná o výkon funkce technického dozoru investora v zaměstnaneckém poměru tak pracovní smlouvou - jako závislou činností. Zásadně tato smlouva musí řešit: -

vztahy podřízenosti a nadřízenosti při výkonu funkce technického dozoru, tj. stranu objednatele (vlastníka či investora) a stranu zhotovitele (technický dozor),

-

identifikační údaje o místu a rozsahu výkonu funkce technického dozoru,

-

rozsah práv a povinností spojených s výkonem funkce technického dozoru,

-

dobu plnění funkce technického dozoru (od převzetí staveniště až do dokončení stavebního díla včetně účasti na kolaudačním řízení a kontrole odstranění vad a nedodělků).

6.2.3. Převzetí projektové dokumentace Převzetí projektoví dokumentace se má provádět protokolárně. Protokol o převzetí má obsahovat následující údaje: -

identifikační údaje o stavbě

-

datum předávacího aktu

-

jména a funkce předávajících osob

-

rozsah projektové dokumentace v podrobném členění dle jednotlivých složek podle seznamu příloh: -

souhrnné zprávy s údaji o technicko ekonomickém řešení stavby

-

celkovou situaci stavby (zastavovací plán)

-

stavební výkresy pozemních a inženýrských staveb

-

návrh úprav okolí stavby a návrh ochrany zeleně v průběhu provádění stavby

-

seznam zjištěných nedostatků v projektové dokumentaci v případě, že byly zjištěny s udáním termínu jejich odstranění

-

doložku, že předávající strana dokumentaci předává a přejímající strana dokumentaci přejímá

-

stvrzení předávacího aktu podpisy předávacích a přejímacích účastníků jednání

59

Rozsah projektové dokumentace pro územní řízení je stanoven vyhláškou, kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona (Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 132/1998 Sb., § 3 odst 3). Rozsah projektové dokumentace pro stavební povolení je stanoven stejnou vyhláškou jako pro územní rozhodnutí (Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 132/1998 Sb., § 18). Rozsah projektové dokumentace pro provedení stavby je předmětem uzavřené smlouvy mezi projektantem a investorem stavby a tato smlouva určuje postup při přejímce projektové dokumentace a zároveň určuje etapové předávání. 6.2.4. Podmínky pro provádění stavby dané stavebním povoleném a obecně technickými požadavky na výstavbu Podmínky pro prováděné stavby jsou dány v územním rozhodnutím a ve stavebním povolení v souladu s Vyhláškou Ministerstva pro místní rozvoj č. 132/1998 Sb.. Kromě toho Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb. stanoví základní požadavky na územně technické řešení staveb a na účelové a stavebně technické řešení staveb, které náleží do působnosti obecných stavebních úřadů. V úrovni stavebních dozoru hlavní náplní činnosti je provedení stavebního díla v souladu se schválenou projektovou dokumentací stavebním úřadem a s platnými právními předpisy. Významnými předpisy jsou zákon č. 50/1976 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů a navazující vyhlášky: -

Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 131 ze dne 29. května 1998, o územně plánovacích podkladech a územně plánovací dokumentaci,

-

Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 132 ze den 29. května 1998, kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona,

-

Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 137 ze dne 9. června 1998, o obecných technických požadavcích na výstavbu.

Jsou to především tyto podmínky stavebního povolení: -

stanovit umístěné stavby na pozemku, bylo-li sloučeno územní řízení se stavebním povolením,

-

zabezpečit ochranu veřejných zájmů, především zdraví a životního prostředí,

-

zajišťovat dodržování příslušných technických předpisů,

-

zabezpečit přístup a užívání stavby osobami s omezenou schopností pohybu a orientace,

-

stanovit lhůtu dokončení stavby,

-

zajistit plnění požadavků uplatněných dotčenými orgány státní správy,

-

zajistit plněná požadavků vlastníků sítí technického vybavení při napojování na ně,

-

zajistit plnění podmínek stanovených stavebním úřadem podle potřeby v souladu s § 20 odst. 2 vyhlášky č. 132/1998 Sb.,

-

vymezení nezbytného rozsahu ploch pozemků, které budou tvořit součást staveniště,

-

vymezení opatření v potřebné podrobnosti vůči sousedům stavby, sousedním pozemkům a stavbám,

-

případné předložení statických výpočtů, zřejmě u složitějších konstrukcí stavby,

60

-

sdělení stavebnímu úřadu jména (názvu) a adresy (sídla) zhotovitele stavby, případné jeho uveřejnění na viditelném místě staveniště,

-

umístění štítku na staveništi "STAVBA POVOLENA".

Rozhodujícím aktem pro tuto etapu je ukončení stavebního řízení a vydání stavebního povolení.

6.2.5. Předání staveniště zhotoviteli Předání staveniště zhotoviteli se provádí na pochozím jednání za účasti zhotovitele jako strany přejímací a objednatele jako strany předávající. Předmětem předání jsou obvykle stavební parcely, pozemky v místě budoucí stavby na kterou je zpracována projektová dokumentace pro stavební povolení. O předání se pořídí zápis, který obsahuje základní údaje o budoucím staveništi. Zápis má mít tuto strukturu: -

datum a místo konání,

-

jména účastníků řízení

-

předmět jednání - specifikování rozsahu předávaného prostoru s uvedením práv a povinností k využívání předávaných prostor,

-

výpis pozemků podle katastrálních čísel s jejich geometrickým plánem,

-

popis staveb, které se nacházejí na předávaných pozemcích, které budou tvořit budoucí staveniště,

-

popis prostor, které se nacházejí v předávaných stavbách a které budou tvořit budoucí staveniště,

-

seznam práv a povinností vůči vlastníkům sousedních pozemků a staveb, plynoucích z pravomocného stavebního povolení pro stavbu (stavební práce) na pozemcích, a které tvoří budoucí staveniště,

-

seznam výškových a směrových bodů sloužící jako výchozí body pro vytýčení stavby,

-

prohlášení o převzetí a předání staveniště odpovědnými (pověřenými) osobami,

-

podpisy účastníku jednání.

6.2.6. Vytýčení stavby Součástí projektové dokumentace jsou vytyčovací výkresy, které musí být v souladu s územním rozhodnutím, stavebním povolením nebo povolením terénních úprav. Povinností zhotovitele je stabilizovat (zajistit) pevné vytyčovací body v průběhu výstavby proti poškození, aby se mohla provádět kontrola správného vytýčení stavby jak směrového, tak výškového.

61

O provedení vytýčení a o stabilizaci pevných vytyčovacích bodů se provede vytyčovací protokol. Vytyčovací protokol musí být ověřen oprávněnou osobou (geometrem) podle zákona o zeměměřičství č. 200/1994 Sb. s uvedením osoby, která vytýčení provedla. 6.2.7. Rozsah zařízení staveniště Rozsah zařízení staveniště je ovlivněn charakterem dodávky stavebních prací a velikostí budované stavby, nebo souboru staveb. Vlastní řešení zařízení staveniště musí respektovat potřeby skladování některých dodávek a zařízení v průběhu výstavby a dále vytvoření sociálního zázemí nezbytného pro vedení a pracovníky stavby včetně zázemí pro další spolupracující zhotovitele. Projekt zařízení staveniště vychází z časového plánu výstavby, kterým se stanoví orientační údaje o předpokládaném počtu pracovníků na stavbě v průběhu výstavby, o rozsahu sociálního zařízení (šatny, umývárny, WC) a o dalších náležitostech potřebných pro zdárný chod stavby. Jednou z neopominutelných povinností zhotovitele je poskytnout investorovi kancelář pro výkon funkce technického dozoru na stavbě. V současné době je tendence budovat nezbytně nutný rozsah zařízení staveniště, zejména omezit skladovací prostory pro stavební materiály a tyto materiály přivážet na stavbu přímo od výrobce nebo obchodní organizace právě v čase (termínu) jejich zabudování. Nákladově významná položka v rozpočtu stavby je dočasný zábor pozemků veřejného prostranství, zejména v městských aglomeracích. Jedná se o zábor chodníků nebo vozovek, který je nutné projednat s vlastníkem pozemku, ve městech většinou s odbory dopravy obecních úřadů. Poplatky za zábor jsou závislé na délce doby záboru a na jeho ploše. 6.2.8. Koordinace výstavby a spolupráce s ostatními technickými dozory Základem koordinace výstavby je spolupráce s jednotlivými zhotoviteli stavby a s dalšími dozory zúčastněnými na realizaci stavby. Jedná se o koordinaci zhotovitelského systému, kterou je možné zajistit koordinačními poradami pro které se vžil název kontrolní dny stavby. Svolávat kontrolní dny je povinností investora a obvykle je tímto úkolem pověřen technický dozor investora. Kontrolní dny se svolávají buď nepravidelně podle potřeby anebo pravidelně v týdenních, čtrnáctidenních nebo měsíčních intervalech (vždy podle rozsahu prováděné stavby a komplikovanosti výstavby). Účastníci kontrolních dnů jsou odpovědní zástupci zpracovatele projektové dokumentace (autorský dozor projektanta), odpovědní zástupci jednotlivých zhotovitelů stavebních prací s ohledem na jejich profesní zaměření a hlavní zhotovitel stavby. V případě potřeby může být přizván i zástupce státního stavebního dohledu. Program kontrolních dnů sestavuje investor podle podnětů plynoucích z průběhu výstavby a má obvykle tuto náplň: -

projednání dosavadního postupu výstavby,

-

koordinace nástupu jednotlivých zhotovitelů na provedení prací v přesně vymezeném prostoru,

-

projednání nutných změn v provedení oproti řešení v projektové dokumentaci,

62

-

projednání požadovaných víceprací oproti projektové dokumentaci,

-

kontrola plnění prací dle odsouhlaseného časového plánu výstavby,

-

aktualizace časového plánu výstavby podle skutečnosti,

-

kontrola financování stavby , průběh fakturace jednotlivých zhotovitelů,

-

upřesnění postupů výstavby pro příští období, tj. do příštího kontrolního dne.

O jednání kontrolního dne se pořizuje zápis ve standardní podobě zápisů z obdobných jednání vedených při výstavbě. Doporučuje se tato struktura zápisu: -

datum a místo konání,

-

jména účastníků jednání (prezenční listina),

-

předmět jednání - kontrolní den, pořadové číslo kontrolního dne -

každý problémový bod (úkol) jednání kontrolního dne se uvede v samostatném odstavci zápisu,

-

za každý problémová bod (úkol) se uvede stanovisko zúčastněných stran a rozhodnutí o dalším postupu,

-

adresně se uvede, kdo za splnění odpovídá s uvedením termínu splnění úkolu,

-

po formulacích předmětu jednání se jednání uzavře zápisem " SKONČENO, PŘEČTENO, PODEPSÁNO",

-

podepsání dokumentu.

6.2.9. Vedení stavebního deníku, případně jednoduchého záznamu o stavbě Stavební deník se vede ode dne, kdy byly zahájeny práce na staveništi podle projektové dokumentace ověřené stavebním úřadem ve stavebním řízení. Vedení stavebního deníku končí dnem, kdy jsou odstraněny vady a nedodělky zjištěné v přejímacím řízení a následně uvedeny v kolaudačním rozhodnutí. Při realizaci staveb a jejich změn musí být veden stavební deník, u jednoduchých staveb jednoduchý záznam o stavbě. Jedná se o povinnost zhotovitele stavby. Stavebník je povinen uchovávat stavební deník po dobu deseti let od právní moci kolaudačního rozhodnutí, případně od dokončení stavby, která kolaudaci nepodléhá. Do stavebního deníku se zapisují všechny důležité okolnosti týkající se stavby. Záznamy se pořizují ve dnech, kdy se na stavbě pracuje a zapisují se výjimečně následujícího dne. U technicky jednodušších staveb nebo u stavebních prací malého rozsahu, u kterých tak stanovil stavební úřad v podmínkách stavebního povolení, mohou se zápisy provádět za období nejvýše sedmidenní (týdenní). Stavební deník se nevede u stavebních úprav, drobných staveb a udržovacích prací u nichž stavebnímu úřadu postačilo jen stavební ohlášení prací. Denní záznamy do stavebního deníku mohou mít následující formu: Datum: Počasí:

Teplota ovzduší:

63

Počet pracovníků na stavbě: Postup prováděných prací: Další důležité údaje o průběhu provádění prací: Další záznamy do stavebního deníku: -

přebírání kvality provedených prací - jedná se o dokončené práce, které budou ještě předmětem předání a přejímky stavby. Zůstávají zatím ve vlastnictví zhotovitele,

-

přebírání částí zakrytých konstrukcí - jedná se převážně o základovou spáru, drenážní systém v úrovni základů, hydroizolační vrstvy proti tlakové vodě nebo zemní vlhkosti, výztuž železobetonových konstrukcí, potrubí v rýhách před záhozem atp.,

-

ukončení jednotlivých částí stavby, předání staveniště k provádění dalších prací jiným zhotovitelem, zpětné předání staveniště k provádění vlastních prací a tím pokračování ve výstavbě,

-

ztížené provozní podmínky, které narušují plynulý postup výstavby, případně vedou k omezení nebo zastavení prováděných prací jako počasí (povětrnostní katastrofy, povodně atp.), havárie, stávkové hnutí, mobilizace a jiné,

-

přerušení prací na staveništi vzniklých na straně stavebníka a z příčin vzniklých na straně zhotovitele s uvedením výzvy k odstranění příčin přerušení,

-

požadavky na stavebníka s formulací problému a lhůtou pro jeho splnění,

-

provedení předepsaných zkoušek (hutnění násypů a zásypů, betonové směsi, tlakové zkoušky potrubí, zkoušky kanalizačního potrubí atp.),

-

zakreslování změn v provedení oproti ověřené projektové dokumentaci stavebním úřadem,

-

zjištění závady v provedení stavebních prací nebo v nekvalitním prováděním technologických postupů výstavby,

-

neplnění podmínek výstavby určené stavebním povolením a dotčenými orgány státní správy,

-

odstranění vad a nedodělků zjištěných při přejímacím řízením stavby.

Každý záznam ve stavebním deníku musí být podepsaný odpovědnou osobou zhotovitele a technickým dozorem investora. Stavební deník musí být uložen na dostupném místě na stavbě tak, aby bylo možné do něj činit zápisy oprávněnými osobami zhotovitele, stavebníka, státního stavebního dohledu a osoby provádějící autorský a technický dozor pro stavebníka.

6.2.10. Výskyt archeologických nálezu Pro vydání stavebního povolení musí stavebník předložit vyjádření orgánu státní památkové péče, na základě kterého se stanoví podmínky pro postup při výskytu archeologických nálezů. Území České republiky je zmapováno velmi podrobně a orgány státní památkové péče mají vytypované oblasti možných výskytu archeologických nálezů. Před zahájením výkopových prací se musí provést ohlášení na místně příslušný orgán státní památkové péče, aby se mohl seznámit se skutečným stavem ve výkopové jámě nebo rýze. Při jakémkoli archeologickém nálezu při výkopových prací se musí práce okamžitě zastavit a počkat na prohlídku orgánu státní památkové péče. Potom teprve rozhodnout o dalším

64

postupu, zda práce dočasně zastavit nebo pokračovat ve výkopových prácí, a to když se jedná o bezvýznamný nález. Tuto problematiku pojednává podrobně zákon č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, ve znění pozdějších předpisů.

6.2.11. Změny a dodatky ke schválené projektové dokumentaci Při kolaudačním řízení stavební úřad zkoumá mimo jiné, zda byla stavba provedena podle ověřené projektové dokumentace stavebním úřadem v rámci stavebního řízení. V případě, že dojde v průběhu výstavby k potřebě provést určitou změnu oproti stavebnímu řešení v ověřené projektové dokumentaci stavebním úřadem, je nutné postupovat podle vyhlášky č. 132/1998 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona, a to dle § 22 "Žádost o povolení změny stavby před jejím dokončením“. Zpracování návrhu změny stavby Žádost o povolení změny musí obsahovat: -

jméno (název) a adresu (sídlo) stavebníka,

-

označení stavby a části stavby, které se změna týká,

-

popis změny a její porovnání s původním návrhem,

-

důvod navrhované změny,

-

vliv změn stavby na přístup a užívání osobami a omezenou schopností pohybu a orientace.

Dokumentace připojovaná k žádosti o povolení změny stavby před jejím dokončením obsahuje: -

situační výkres, mění-li se vnější půdorysné nebo výškové uspořádání stavby,

-

stavební výkresy v rozsahu požadované změny označené oprávněnou osobou ke zpracování projektové dokumentace,

-

souhrnnou zprávu o rozsahu navrhované změny,

-

doklady o projednání s orgány státní správy, jejichž zájmy jsou dotčeny navrhovanou změnou.

V případě, že změna stavby spočívá v nepodstatných odchylkách od projektové dokumentace ověřené stavebním úřadem, může se změna po projednání se stavebním úřadem odsouhlasit během kolaudačního řízení a vyznačit ji v projektové dokumentaci dle skutečného provedení stavby. Postup při odsouhlasení změny stavby Změna stavby oproti schválené projektové dokumentace investorem a následně ověřená stavebním úřadem se musí zdokumentovat dodatkem k projektové dokumentaci. Výchozím okamžikem pro projednávání změny stavby musí být zápis do stavebního deníku navrhovatele, ve kterém je specifikován rozsah navrhované změny. Zápis do stavebního deníku musí obsahovat:

65

-

systém konstrukčního řešení, jeho stabilitu, funkčnost a životnost,

-

výkaz výměr jednotlivých konstrukčních prvků změny stavby,

-

cenovou kalkulaci pořizovacích (stavebních) nákladů navržené změny,

-

zdůvodnění navrhované změny nebo doplňku existujícího projektového řešení.

Změna ceny stavebních prací v proběhu jejího provádění Dodatky ke schválené projektové dokumentaci vznikají převážně z opomenutí zakalkulovat některý technologický postup, konstrukční prvek nebo výrobek do celkového rozpočtu stavebních prací (kalkulace stavebních nákladů) na stavbu. Opět výchozím okamžikem pro odsouhlasení zvýšení rozpočtových nákladů na provedení stavby musí být zápis do stavebního deníku. Tento zápis provádí zhotovitel stavebního díla a odsouhlasuje technický dozor investora v případě, že má k tomu zmocnění od objednatele stavebních prací, respektive investora stavby. Jinak je nutné projednat dodatek v předepsaném pracovním pořádku. K tomu se musí vypracovat: -

zdůvodnění dodatku rozpočtu stavebních prací,

-

výkaz výměr jednotlivých konstrukčních prvků,

-

kalkulace jednotkových cen za fyzické jednotky konstrukčních prvků,

-

případně rozborové listy pro stanovené technologické postupy prací,

-

celkové sestavení ceny nově navrženého provedení prací.

Schvalování změn stavby před jejím dokončení a stejně tak i při schvalování dodatků ke stavebním rozpočtům musí probíhat dle ustanovení dohodnutých v podmínkách daných smlouvou o dílo na provedení konkrétní stavby. 6.2.12. Kontrola dodržování smluvních podmínek provádění stavby Pro provádění stavby jsou stanoveny podmínky pro její výstavbu těmito základními dokumenty: -

schválenou projektovou dokumentací stavebníkem (investorem)a ověřenou stavebním úřadem,

-

schváleným rozpočtem stavebních prací a dodávek stavebníkem,

-

schváleným časovým plánem výstavby, který je základem pro stanovení termínů ve smlouvě o dílo v části „ČAS PLNĚNÍ“,

-

podmínkami uvedenými ve stavebním povolením,

-

dalšími podmínkami stanovenými orgány státní správy,

-

uzavřenou smlouvou o dílo mezi objednatelem (stavebníkem či investorem) a zhotovitelem stavebních prací, která završuje výše uvedené dokumenty.

Kontrola dodržování těchto podmínek musí být průběžná s tím, že u podmínek, které mají zvláště stanovený termín plnění se provede zápis o jejich splnění do stavebního deníku a podepíše jej objednatel i zhotovitel.

66

Kontrola dodržování časových návazností pracovních postupů podle časového plánu výstavby Kontrola dodržování časových návazností pracovních postupů je předmětem kontrolních dnů výstavby. Technický dozor investora sleduje průběžně stavební postupy a v případech skluzů termínů dohodne na kontrolním dnu výstavby nápravná opatření. V případech, kdy se jedná o uzavření určité etapy výstavby a termín je obsažen ve smluvních podmínkách výstavby pod sankcemi, je nutné o tom pořídit zápis do stavebního deníku. Zápis se stane podkladem pro vystavení případné penalizační faktury za nesplnění smluvně stanoveného termínu. Odsouhlasování splátkových faktur Ve smlouvě o dílo na zhotovení stavby je specifikován postup při odsouhlasování splátkových faktur za provedené práce. Splátkování se obvykle řeší: -

měsíčními splátkami nebo splátkami za jinak pevně stanovené období,

-

splátkami za provedení přesně specifikované části stavby,

-

jednou konečnou splátkou (fakturou) za celé zhotovení stavebního díla.

Vlastní odsouhlasování je založeno na srovnání CO SE MĚLO UDĚLAT (předpoklad) podle projektové dokumentace a ostatních závazných dokumentů s tím CO SE UDĚLALO (skutečnost) podle uskutečněných zjištění přímo na stavbě. Vlastní srovnávání se provede podle fyzických rozměrů konstrukcí a dodaných výrobků a předepsaných specifikací, které tvoří podklad pro rozpočet stavebních prací dané stavby. Kontrola čerpání finančních prostředků dle splátkového kalendáře Kontrola čerpání finančních prostředků zahrnuje i sledování úspor vzniklých při vlastním provádění stavebních prací a cen za vícepráce odsouhlasené ve stavebním deníku. Základní srovnávací rovinou je vždy odsouhlasený rozpočet stavebních prací, jehož rekapitulace je obsažena ve smlouvě o dílo v části CENA DÍLA. Odsouhlasování dílčích splátkových faktur musí vycházet ze zjišťovacího protokolu provedených prací za sledované období, které je v souladu s termíny splátkového kalendáře. Struktura zjišťovacích protokolů vychází ze struktury položek rozpočtu stavebních prací a zahrnuje provedené stavební práce nebo provedené ucelené části stavby. 6.2.13. Předání a převzetí stavby - všeobecná ustanovení Dokončené stavební práce, stavební objekty či stavby vyžadují samostatné předání zhotovitelem a převzetí objednatelem v termínech a rozsazích dohodnutých ve smlouvě o dílo. Smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje k provedení díla a objednatel se zavazuje k zaplacení ceny za jeho provedení. Dílem se rozumí zhotovení, montáž, údržba, oprava nebo úprava stavby nebo její části. Zhotovitel je povinen provést dílo na svůj náklad ve sjednané době a objednatel je povinen provedené dílo převzít a sepsat o tom protokol nebo zápis. Zhotovitel splní svoji povinnost provést dílo jeho řádným ukončením a předáním díla objednateli v dohodnutém místě. Objednatel je oprávněn kontrolovat provádění díla v průběhu jeho provádění a zhotovitel je povinen včas objednatele pozvat k provedení kontroly. Předmětem přejímky je převzetí prací z hlediska : -

kvality provedení, 67

-

dodržení smluvního termínu,

-

ceny prací a

-

ostatních smluvních podmínek stanovených smlouvou o dílo.

Objednatel je povinen předmět díla prohlédnout nebo zařídit jeho prohlídku podle možnosti co nejdříve po předání předmětu díla. Objednatel musí bez zbytečného odkladu oznámit vady díla od okamžiku, kdy je zjistí nebo kdy mohly být zjištěny později při vynaložení odborné péče, nejpozději však do dvou let a u staveb do pěti let od předání předmětu díla. Součástí přejímky je „Prověrka jakosti stavebních prací“ doložená protokolem nebo zápisem o jejím provedení. Termín předání Termín předání je rozhodující pro zahájení záruční doby za provedené práce. Záruční doba začíná běžet předáním díla. Záruční dobu lze dle dohody prodloužit smluvním ujednáním, zakotveným ve smlouvě o dílo se zhotovitelem. Doporučuje se pro dílčí termíny předání vypracovat časový plán postupu (harmonogram) při předání a převzetí díla. Zahájení přejímky je iniciováno výzvou zhotovitele k předání a převzetí stavby. Před smluvním termínem přejímky se provede: -

kontrola předaných dokladů zhotovitelem,

-

prověrka jakosti stavebních prací,

-

písemné oznámení zhotoviteli den, hodinu a místo přejímky.

Vlastní přejímka je založena na důsledné prohlídce stavby přejímací komisí, jestliže byla jmenována objednatelem za účasti zástupce zhotovitele. Po vyhodnocení předaných dokladů od zhotovitele se vyhotoví předávací protokol nebo se sepíše zápis o převzetí a předání díla. Na základě úspěšné přejímky díla potvrzené podpisy všemi zúčastněnými osobami požádá objednatel příslušný stavební úřad o svolání kolaudačního řízení. Účastníci přejímacího řízení Účastníci přejímacího řízení jsou předurčeny příslušnými smluvními vztahy mezi objednatelem a zhotovitelem. Pro přejímku kvality provedení se doporučuje využít odborníka s praxí provádění stavebně technických prací. K přejímce se využijí jeho odborné znalosti a kvalifikace. Pracovní činnosti, které mají rozhodující význam pro ochranu zájmů společnosti při výstavbě, mohou vykonávat pouze osoby, které k nim prokázaly zvláštní způsobilost v souladu s autorizačním zákonem. Doklady pro přejímací řízení K přejímacímu řízení obdobně jako ke kolaudačnímu řízení by měl zhotovitel připravit doklady předepsané stavebním zákonem (zejména dle ustanovení § 76 až 84) a vyhláškou č. 132/1998 Sb. (dle ustanovení § 30 až 32). Jsou to především následující doklady:

68

-

stavební deník (vyžaduje-li to rozsah prací, v případě provádění prací na základě stavebního povolení je to povinnost stanovená stavebním zákonem),

-

stavební plány upravené dle skutečného provedení zakázky (pokud byla na práce zpracována projektová dokumentace),

-

osvědčení o provedených zkouškách použitých materiálů,

-

zápisy o prověření prací zakrytých v průběhu výstavby,

-

zápisy o předepsaných výsledcích zkoušek a revizí (zejména revizní zprávy o elektroinstalacích,tlakové zkoušky trubních rozvodů, osvědčení o průchodnosti komínů, revize kotelen otopných soustav, výtahů atp.),

-

ostatní doklady podle druhu provedených prací (např. certifikáty kvality, atp.),

-

podklady pro finanční vypořádání obchodního případu.

Má-li být řádné provedení díla podle smlouvy prokázáno provedením dohodnutých zkoušek, považuje se provedení díla za dokončené teprve, když tyto zkoušky byly úspěšně provedeny. K účasti na nich je zhotovitel povinen objednatele včas pozvat. Zhotovitel oznámí objednateli datum, po němž bude připraven provést každou z přejímacích zkoušek ve lhůtě dohodnuté ve smlouvě. Neúčast objednatele na zkouškách nebrání provedení zkoušek. Výsledek zkoušek se zachytí v zápisu podepsaném oběma stranami. Není-li objednatel přítomen, podepíše zápis místo něho hodnověrná a nestranná osoba, jež se zkoušek zúčastnila. Jestliže stavba nebo její část neprojde přejímacími zkouškami, objednatel i zhotovitel mohou požadovat, aby se zkoušky za stejných podmínek opakovaly. Obsahuje-li projektová dokumentace staveb s provozním, výrobním nebo technickým zařízením nároky na zkušební provoz po dokončení stavby, postupuje se podle ustanovení dohodnutých ve smlouvě a o výsledku zkušebního provozu se sepíše zápis, který podepíší obě smluvní strany. Podle § 84 stavebního zákona u staveb, kde komplexní vyzkoušení přechází plynule do zkušebního provozu, může být zkušební provoz zahájen se souhlasem stavebního úřadu před vydáním kolaudačního rozhodnutí. Je-li pro posouzení způsobilosti stavby k užívání třeba zhodnotit průběh zkušebního provozu, rozhodne stavební úřad o prozatímním užívání stavby a stanoví pro něj podmínky obvykle již v průběhu stavebního řízení. Teprve po ukončení a vyhodnocení zkušebního provozu nebo jeho časového úseku požádá objednatel (stavebník) o zahájení kolaudačního řízení. Předávací protokol O předání a převzetí prací sestaví zhotovitel předávací protokol nebo předávací zápis, kde má být uvedeno zejména: -

datum předání,

-

předmět přejímky,

-

soupis zjištěných vad a nedodělků,

-

dohodu o opatřeních a lhůtách k jejich odstranění,

-

soupis požadovaných víceprací provedených v průběhu realizace s uvedením termínu jejich provedení a způsobu úhrady,

-

dohodnutá omezení pro zhotovitele a provozovatele, pokud se předává jen část stavby,

69

-

doklady o jakosti v souladu se schváleným "Kontrolním a zkušebním plánem akce",

-

seznam příloh a dokumentů, které se předávají,

-

prohlášení zhotovitele, že dodávku předává,

-

prohlášení objednatele, že dodávku přejímá.

Posuzování vad a nedodělků Dílo má vady, jestliže provedení díla neodpovídá výsledku určenému ve smlouvě. Zhotovitel odpovídá za vady, jež má dílo v době jeho předání. Za vady díla na něž se vztahuje záruka za jakost odpovídá zhotovitel v rozsahu této záruky. U veřejných stavebních zakázek se vyžaduje, aby jakost osazených zařízení a výrobků odpovídala v té době platným ČSN, nejsouli smluvně stanoveny parametry přesnější. Jsou-li zjištěny vady, může objednatel: a)

požadovat odstranění vad novým dodáním nebo provedením prací na díle,

b)

požadovat odstranění vad opravou provedených prací, jestliže vady jsou opravitelné,

c)

požadovat přiměřenou slevu z ceny prací,

d)

odstoupit od smlouvy v případech, které stanoví smlouva nebo obchodní zákoník (§ 344 až 351).

Volba mezi těmito nároky je předmětem přejímacího řízení, kde se upřesní nároky na odstranění vad a nedodělků. Finanční vypořádání Finanční vypořádání mezi objednatelem a zhotovitelem je závislé na smluvních podmínkách uzavíraného obchodního případu a na konečném odstranění všech vad a nedodělků. Soupis provedených prací, který je podkladem pro vyúčtování prací nenahrazuje předávací protokol mezi odběratelem a zhotovitelem. Výstupy pro zadavatele a rozhodující autoritu Informace o průběhu přejímky doložené potvrzeným protokolem nebo zápisem o převzetí objednatelem a předání zhotovitelem, které tvoří podklad pro podání žádosti o kolaudaci převzatého stavebního díla. Součástí přejímky je shromáždění nezbytných dokladu zhotovitelem potřebných pro hladký průběh kolaudačního řízení, které předá zhotovitel objednateli před termínem jeho zahájení.

70

VZOR č. 1: Přihláška za člena zakládaného bytového družstva, které má být příjemcem podpory ze Státního fondu rozvoje bydlení podle zákona o podpoře výstavby družstevních bytů

PŘIHLÁŠKA ZA ČLENA BYTOVÉHO DRUŽSTVA Já, níže podepsaný(á) ……………………………………………………………………………………… (jméno, příjmení, datum narození, číslo obč. průkazu, adresa bydliště)

se tímto přihlašuji za člena bytového družstva obchodní firma

…………………………………………………….……..

se sídlem

……………………………………………………………

(uvede se obchodní firma a sídlo zakládaného bytového družstva podle návrhu stanov)

Bytové družstvo je zakládáno za účelem výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení. Podáním této přihlášky současně prohlašuji: 1. Jsem si vědom, že moje členství v bytovém družstvu vznikne dnem vzniku bytového družstva, jestliže nevezmu svou přihlášku zpět ihned po hlasování ustavující schůze bytového družstva o stanovách, pokud bych hlasoval proti jejich přijetí, a splním-li další podmínky uvedené v této přihlášce, týkající se majetkové účasti v bytovém družstvu. 2. Zavazuji se dodržovat stanovy bytového družstva po jejich schválení a zavazuji se plnit všechny své členské povinnosti plynoucí ze stanov bytového družstva a z této členské přihlášky. 3. Pokud jde o moji majetkovou účast v bytovém družstvu, zavazuji se jako člen bytového družstva, který se bude finančně účastnit na výstavbě družstevních bytů podle zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení a)

splatit základní členský vklad ve výši určené stanovami družstva po založení bytového družstva, ve lhůtě a způsobem určeným v usnesení ustavující schůze a

71

b)

splatit další členský vklad, jako svoji finanční účast na výstavbě družstevních bytů stavěných s podporou podle zákona č. 378/2005 Sb., v celkové výši, jak bude určena ve stanovách bytového družstva, přičemž beru na vědomí, že další členský vklad musí být stanoven nejméně ve výši 20% z pořizovacích nákladů připadajících na družstevní byt, jehož budu nájemcem a stanovy mohou určit pro tyto účely vyšší další členský vklad.

Další členský vklad se zavazuji splatit: •

formou zálohy dalšího členského vkladu ve výši a ve lhůtě podle usnesení členské schůze bytového družstva, přijatého v souladu s uvedeným zákonem,

•

po kolaudaci výstavby družstevních bytů - formou doplatku do konečné výše dalšího členského vkladu, pokud konečná výše dalšího členského vkladu bude vyšší než splacená záloha. Beru na vědomí, že konečnou výši dalšího členského vkladu stanoví členská schůze bytového družstva v souladu s uvedeným zákonem v rámci vyúčtování výstavby družstevních bytů se členy bytového družstva.

4. Beru na vědomí povinnost bytového družstva uzavřít v případě čerpání podpory podle zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů, zástavní smlouvu se Státním fondem rozvoje bydlení podle § 7 odst.2 nebo podle § 7 odst.5 písm.b) tohoto zákona a v souvislosti s tím se zavazuji při schvalování souhlasu s uzavřením této zástavní smlouvy podle § 5 odst.2 písm.d) téhož zákona na členské schůzi bytového družstva souhlasit s uzavřením uvedené zástavní smlouvy. 5. Beru na vědomí, že podmínkou pro vznik členství (ke dni vzniku bytového družstva) na základě této přihlášky je zaplacení základního členského vkladu a přijetí závazku ke splacení dalšího členského vkladu ve výši určené stanovami, jinak členství v bytovém družstvu nevznikne. 6. Čestně prohlašuji, že se neúčastním výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení v jiném bytovém družstvu ani nejsem nájemcem družstevního bytu postaveného s podporou podle tohoto zákona a jako člen bytového družstva, který se bude finančně účastnit na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů, budu dále dodržovat ustanovení § 11 písm. f) tohoto zákona. Beru na vědomí, že nepravdivé prohlášení je důvodem k vyloučení člena z bytového družstva. V………………. dne ……………………… ……………………………………………… (podpis uchazeče o členství)

Evidenční údaje přípravného výboru pro založení bytového družstva (osob pověřených k úkonům směřujícím k založení bytového družstva):

72

VZOR č. 2: Přihláška (dodatek k přihlášce) za člena již existujícího bytového družstva, které přizpůsobilo své stanovy zákonu o podpoře výstavby družstevních bytů a má být příjemcem podpory ze Státního fondu rozvoje bydlení

DODATEK K PŘIHLÁŠCE ZA ČLENA BYTOVÉHO DRUŽSTVA - člen účastnící se na výstavbě družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby družstevních bytů Já, níže podepsaný(á) ……………………………………………………………………………………… (jméno, příjmení, datum narození, číslo obč. průkazu, adresa bydliště)

se tímto přihlašuji jako člen bytového družstva obchodní firma

……………………………………………….………...

se sídlem

…………………………………………………………

(uvede se obchodní firma a sídlo bytového družstva podle zápisu v obchodním rejstříku)

zapsaného v obchodním rejstříku vedeném oddíl

…………………………………………………………

……………. vložka ……………….,

(uvedou se údaje o zápisu bytového družstva v obchodním rejstříku)

který se bude účastnit na výstavbě družstevních bytů stavěných s podporou podle zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení. Podáním této členské přihlášky současně prohlašuji:

73

1. Jsem si vědom, že moje členství s účastí na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení vznikne dnem rozhodnutí příslušným orgánem družstva na základě tohoto dodatku členské přihlášky. Podáním této členské přihlášky se současně zavazuji: 2. Jako člen bytového družstva, který se bude finančně účastnit na výstavbě družstevních bytů podle zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení se zavazuji splatit další členský vklad, jako svoji finanční účast na výstavbě družstevních bytů stavěných s podporou podle zákona č. 378/2005 Sb., ve výši určené ve stanovách bytového družstva, která činí ..…. % z pořizovacích nákladů připadajících na družstevní byt, jehož budu nájemcem. (Uvede se procento určené ve stanovách upravených podle zákona č. 378/2005 Sb. Vždy musí být uvedeno nejméně 20% z pořizovacích nákladů; pokud bytové družstvo ve stanovách/změnách stanov, jimiž se stanovy přizpůsobily zákonu č. 378/2005 Sb. určí vyšší procento, musí být v přihlášce uvedeno toto vyšší procento podle stanov.)

Další členský vklad splatím formou zálohové výše dalšího členského vkladu ve výši a ve lhůtě podle usnesení členské schůze bytového družstva, přijatého v souladu s uvedeným zákonem a po kolaudaci výstavby družstevních bytů formou doplatku do konečné výše dalšího členského vkladu, kterou stanoví členská schůze v souladu s tímto zákonem v rámci vyúčtování výstavby družstevních bytů se členy bytového družstva, převýší-li konečná výše dalšího členského vkladu splacenou zálohovou výši. 3. Zavazuji se dodržovat stanovy bytového družstva a zavazuji se plnit všechny své členské povinnosti plynoucí ze stanov bytového družstva a z této členské přihlášky. Jsem si vědom, že neplnění členských povinností podle stanov, včetně neplnění povinnosti ke splacení dalšího členského vkladu podle stanov a podle usnesení členské schůze přijatého v souladu s těmito stanovami, jsou důvodem pro vyloučení z bytového družstva. 4. Beru na vědomí povinnost bytového družstva uzavřít v případě čerpání podpory podle zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů, zástavní smlouvu se Státním fondem rozvoje bydlení podle § 7 odst.2 nebo podle § 7 odst.5 písm.b) tohoto zákona a v souvislosti s tím se zavazuji při schvalování souhlasu s uzavřením této zástavní smlouvy podle § 5 odst.2 písm.d) téhož zákona na členské schůzi bytového družstva souhlasit s uzavřením uvedené zástavní smlouvy. 5. Čestně prohlašuji, že se neúčastním výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení v jiném bytovém družstvu ani nejsem nájemcem družstevního bytu postaveného s podporou podle tohoto zákona a jako člen bytového družstva, který se bude finančně účastnit na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů, budu dále dodržovat ustanovení § 11 písm. f) tohoto zákona. Beru na vědomí, že nepravdivé prohlášení je důvodem k vyloučení člena z bytového družstva. 6. Zvláštní ustanovení 6.1. Moje členství v bytovém družstvu již vzniklo ke dni………………………….. Základní členský vklad jsem splatil dne ……………… ve výši ………………., podle stanov bytového družstva. 6.2. Podpisem této členské přihlášky, avšak s účinností ode dne, kdy budu přijat příslušným orgánem družstva za člena účastnícího se na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona č. 378/2005 Sb., se mění moje práva a povinnosti vyplývající z členství v bytovém družstvu na práva a povinnosti člena účastnícího se na výstavbě družstevních bytů, stanovená

74

uvedeným zákonem a stanovami bytového družstva ve znění jejich změn, jimiž jsou stanovy přizpůsobeny zákonu č. 378/2005 Sb. 6.3. Na základě předchozího bodu 5.1. a 5.2. této členské přihlášky se tato členská přihláška považuje za dodatek, jímž se mění a doplňuje moje původní přihláška do bytového družstva ze dne…………………… V………………. dne ……………………… ………………………………………… (podpis uchazeče o členství)

(údaj družstva o přijetí za člena)

VZOR č. 3: Žádost o poskytnutí podpory ze Státního fondu rozvoje bydlení na výstavbu družstevních bytů

Níže podepsaný statutární orgán bytového družstva žádá tímto Státní fond rozvoje bydlení o poskytnutí podpory na výstavbu družstevních bytů podle zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení, a o změně zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, (zákon o podpoře výstavby družstevních bytů). Obchodní firma bytového družstva :

.............................................................................

Sídlo :

.............…………………………………………………………………………………

IČ :

……………………………………….

Statutární orgán bytového družstva :

jméno a příjmení, titul, funkce

…………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… Telefon/fax/e-mail : ………………………………………………………………………………… Jedná se o :

□

novou výstavbu bytového domu s družstevními byty

□

změnu dokončené stavby bytového domu ve vlastnictví bytového družstva, kterou vzniknou nové družstevní byty

□

změnu dokončené stavby, kterou vznikne bytový dům s družstevními byty

Počet družstevních bytů, na které je podpora žádána :

75

Rozpočtové náklady : Požadovaná celková výše dotace : Předpokládaná výše úvěru na jeden byt : Předpokládaná celková výše úvěru : Schváleno členskou schůzí bytového družstva dne : Přílohy k žádosti: Tučně vyznačené dokumenty je nutno podat současně se žádostí, ostatní dokumenty lze doložit dodatečně do 6 měsíců po uzavření smlouvy o poskytnutí podpory. Fond si může vyžádat další doklady nutné k posouzení účelnosti investice a schopnosti bytového družstva plnit závazky z poskytnutého úvěru.

Přiloženo:

nehodící se škrtněte

ano / ne

1. doklad bytového družstva o veškerých podporách, které byly v uplynulých třech letech předcházejících datu podání žádosti podle tohoto zákona poskytnuty na základě přímo použitelného předpisu Evropských společenství upravujícího podporu malého rozsahu (Nařízení Komise (ES) č. 69/2001 ze dne 12. ledna 2001 a Nařízení Komise (ES) č. 1998/2006 ze dne 15. prosince 2006 o použití článků 87 a 88 Smlouvy o ES na podporu de minimis); pokud takové podpory nebyly poskytnuty, předloží bytové družstvo čestné prohlášení stvrzující tuto skutečnost na předepsaném formuláři,

ano / ne

2. doklad o zápisu bytového družstva v obchodním rejstříku (aktuální výpis z obchodního rejstříku, ne starší 90 dní před podáním žádosti),

ano / ne

3. usnesení členské schůze o schválení žádosti o podporu na výstavu družstevních bytů,

ano / ne

4. usnesení členské schůze o souhlasu s uzavřením zástavní smlouvy [§ 7 odst. 2 a § 7 odst. 5 písm. b)]] zákona o podpoře výstavby družstevních bytů, přijaté podle obchodního zákoníku1),

ano / ne

5. prohlášení bytového družstva, že ke dni podání žádosti nemá splatné závazky uvedené v § 4 odst. 1 zákona o podpoře výstavby družstevních bytů, a to na předepsaném formuláři,

ano / ne

6. výpis z katastru nemovitostí (ne starší 90 dní před podáním žádosti) dokládající vlastnictví pozemku, na němž bude výstavba družstevních bytů provedena (jedná-li se o výstavbu družstevních bytů podle § 2 písm. c) bodu 1 zákona o podpoře výstavby družstevních bytů), případně smlouva o uzavření budoucí smlouvy o převodu tohoto pozemku do vlastnictví bytového družstva tak, aby nejpozději do doby stanovené v § 6 odst. 1 zákona o podpoře výstavby družstevních bytů se bytové družstvo stalo vlastníkem pozemku,

ano / ne

7. výpis z katastru nemovitostí (ne starší 90 dní před podáním žádosti) dokládající vlastnictví pozemku a bytového domu nebo dokončené stavby, na nichž bude prováděna změna (jedná-li se o výstavbu družstevních bytů podle § 2 písm. c)

1

)

§ 239 odst. 4 písm. i) obchodního zákoníku.

76

bodu 2 nebo 3 zákona o podpoře výstavby družstevních bytů), případně smlouva o uzavření budoucí smlouvy o převodu těchto nemovitostí tak, aby nejpozději do doby stanovené v § 6 odst. 1 zákona o podpoře výstavby družstevních bytů se bytové družstvo stalo vlastníkem těchto nemovitostí, 2

ano / ne

8. pravomocné územní rozhodnutí ), nebo sdělení příslušného stavebního úřadu, že v daném případě není územní rozhodnutí vyžadováno,

ano / ne

9. technická zpráva s údajem o počtu družstevních bytů, na které je žádána podpora, údajem o podlahové ploše jednotlivých bytů a podlahové ploše nebytových prostorů, jsou-li součástí výstavby, a půdorysy jednotlivých podlaží,

ano / ne

10. finanční projekt obsahující –
rozpočtové náklady v členění podle § 2 písm. d) zákona o podpoře výstavby družstevních bytů, včetně rozpočtových nákladů na jednotlivé družstevní byty,
údaje dokládající celkové finanční krytí rozpočtových nákladů podle jednotlivých zdrojů včetně předpokládané podpory,
příslib banky nebo pobočky zahraniční banky k poskytnutí bankovního úvěru, za nějž se považuje rovněž příslib podmíněný poskytnutím podpory podle tohoto zákona, nebo smlouva o bankovním úvěru, má-li být zdrojem finančního krytí také bankovní úvěr,

ano / ne

11. stanovy bytového družstva splňující podmínky podle § 10 až 12 zákona o podpoře výstavby družstevních bytů s ověřenými podpisy statutárního orgánu bytového družstva, nebo úplné znění stanov bytového družstva po jejich případných změnách splňující podmínky podle § 10 až 12 zákona o podpoře výstavby družstevních bytů s ověřenými podpisy statutárního orgánu bytového družstva, spolu s potvrzením o jejich předložení k založení do sbírky listin obchodního rejstříku,

ano / ne

12. smlouva bytového družstva s pověřenou právnickou osobou o založení účelově vázaného účtu pro financování výstavby družstevních bytů,

ano / ne

13. doklad bytového družstva o splacení dalších členských vkladů v minimální výši 20% rozpočtových nákladů a o jejich převedení na účelově vázaný účet bytového družstva u pověřené právnické osoby. V případě, že byly další členské vklady nebo jejich část již použity na pořízení pozemků, bytového domu nebo dokončené stavby k výstavbě družstevních bytů, anebo na krytí části stavebních nákladů spojených s výstavbou družstevních bytů, bude částka obsahující členské vklady, která má být převedena na účelově vázaný účet, o tento výdaj snížena; současně bude předložen doklad bytového družstva o vynaložení dalších členských vkladů na tyto účely,

ano / ne

14. pravomocné stavební povolení,

ano / ne

15. výpis z katastru nemovitostí dokládající vlastnictví pozemku, na němž bude výstavba provedena (v případě výstavby družstevních bytů podle § 2 písm. c) bodu 1 zákona o podpoře výstavby družstevních bytů), pokud nebyl dříve přiložen k žádosti (bod 6.),

ano / ne

16. výpis z katastru nemovitostí dokládající vlastnictví pozemku a bytového domu nebo dokončené stavby, na nichž bude prováděna změna (v případě výstavby družstevních bytů podle § 2 písm. c) bodu 2 nebo 3 zákona o podpoře výstavby družstevních bytů), pokud nebyl dříve přiložen k žádosti (bod 7.),

ano / ne

17. doklady o zajištění financování výstavby družstevních bytů,

2

) § 32 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění zákona č. 83/1998 Sb.

77

ano / ne

18. souhrnnou zprávu s údajem o počtu bytů a půdorysy jednotlivých podlaží podle 3) zvláštního právního předpisu , ověřenou stavebním úřadem ve stavebním řízení,

ano / ne

19. podrobný finanční projekt obsahující upřesněné rozpočtové náklady podle projektové dokumentace stavby ke stavebnímu řízení.

V …………………………….……..

Datum ………………………………….

Ověřený podpis/y statutárního orgánu bytového družstva: Příloha 1: PROHLÁŠENÍ BYTOVÉHO DRUŽSTVA učiněné dle § 4 odst. 1 zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení, a o změně zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, (zákon o podpoře výstavby družstevních bytů)

Bytové družstvo :

firma ……………………………………….. sídlo ……………………………………….. IČ …………………

statutární orgán

představenstvo/předseda malého družstva ……………………………………………… ……………………………………………… ………………………………………………

tímto prohlašuje, že ke dni podání žádosti o podporu na výstavbu družstevních bytů nemá splatné závazky (tj. po lhůtě splatnosti) ve vztahu ke státnímu rozpočtu, státnímu fondu, rozpočtu územního samosprávného celku, zdravotní pojišťovně, bance nebo pobočce zahraniční banky, nebo splatné závazky (tj. po lhůtě splatnosti) ve vztahu k dalším právnickým nebo fyzickým osobám.

3

)

§ 18 odst. 1 písm.a) vyhlášky č. 132/1998 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona.

78

V …………………………….……..

Datum ………………………………….

Ověřený podpis/y statutárního orgánu bytového družstva:

Příloha 2:

ČESTNÉ PROHLÁŠENÍ BYTOVÉHO DRUŽSTVA učiněné dle § 5 odst. 2 písm. a) zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení, a o změně zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, (zákon o podpoře výstavby družstevních bytů)

Bytové družstvo :

firma ……………………………………….. sídlo ……………………………………….. IČ …………………

statutární orgán

představenstvo/předseda malého družstva ……………………………………………… ……………………………………………… ………………………………………………

tímto čestně prohlašuje, že v uplynulých třech letech předcházejících datu podání žádosti o podporu na výstavbu družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení podle zákona č. 378/2005 Sb., v platném znění, nebylo příjemcem žádné veřejné podpory na základě přímo použitelného předpisu Evropských společenství upravujícího podporu malého rozsahu (Nařízení Komise (ES) č. 69/2001 ze dne 12. ledna 2001 a Nařízení Komise (ES) č. 1998/2006 ze dne 15. prosince 2006 o použití článků 87 a 88 Smlouvy o ES na podporu de minimis).

79

V …………………………….……..

Datum ………………………………….

Ověřený podpis/y statutárního orgánu bytového družstva:

Příloha 3:

ČESTNÉ PROHLÁŠENÍ DODAVATELE STAVBY název a místo stavby ……….………………………………..……………………………………… pro Bytové družstvo …………………....., IČ ………, se sídlem ………………………………..

Dodavatel stavby Firma ……………………………………….. sídlo ………………………………………… IČ …………………

tímto čestně prohlašuje, že • • • •

•

není v likvidaci, nebyl proti němu v uplynulých 3 letech prohlášen konkurs nebo konkurs nebyl zrušen pro nedostatek majetku, nemá v evidenci daní zachyceny daňové nedoplatky, nebyl pravomocně odsouzen pro trestný čin nebo došlo k zahlazení odsouzení trestného činu, jehož skutková podstata souvisí s předmětem podnikání, jde-li o fyzickou osobu; jde-li o právnickou osobu, musí tuto podmínku splňovat statutární orgán nebo každý člen statutárního orgánu, nemá splatný nedoplatek na pojistném a na penále na veřejné zdravotní pojištění, nebo na pojistném a na penále na sociální zabezpečení a na příspěvku na státní politiku zaměstnanosti.

V …………………………….……..

Datum ………………………………….

80

Osoba oprávněná jednat: (titul, jméno příjmení)

...............................................

Funkce:

...............................................

Podpis:

...............................................

VZOR č. 4: Stanovy bytového družstva přizpůsobené požadavkům zákona o podpoře výstavby družstevních bytů

Část I. Základní ustanovení Článek 1 Obchodní firma a sídlo (1) Obchodní firma: „Bytové družstvo Skalník“ Poznámka: podle § 8 ost. 1 obchodního zákoníku jde o název, pod kterým je družstvo zapsáno do obchodního rejstříku a pod tímto názvem také činí právní úkony; součástí obchodní firmy je dodatek označující právní formu právnické osoby; podle § 221 odst. 3 obchodního zákoníku musí obchodní firma družstva obsahovat označení „družstvo“. U bytového družstva je vhodné použít označení „bytové družstvo“, ačkoliv to zákon nepředepisuje.

(2) Sídlem bytového družstva Skalník je: …………………………… Poznámka: podle § 19c občanského zákoníku jde o adresu, kde družstvo sídlí, tj. kde je umístěna jeho správa a kde se veřejnost může s družstvem stýkat.

Článek 2 Právní postavení (1) Bytové družstvo Skalník (dále v těchto stanovách jen „družstvo“) je společenstvím neuzavřeného počtu osob, založeným za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů a dále za účelem podnikání uvedeného ve stanovách.

81

Poznámka: část věty o podnikání se uvede jen v případě, že družstvo bude skutečně vyvíjet podnikatelskou činnost v oboru, který připouští zákon o podpoře výstavby v § 12.

(2) Družstvo je právnickou osobou. Za porušení svých závazků odpovídá celým svým majetkem. Členové družstva neručí za závazky družstva, mají však na základě rozhodnutí členské schůze uhrazovací povinnost přesahující členský vklad na krytí ztrát družstva v maximální výši uvedené ve stanovách. Poznámka: uhrazovací povinnost členů na krytí ztrát družstva může, ale nemusí být stanovena (viz § 222 odst. 2 obchodního zákoníku). Proto se ustanovení o uhrazovací povinnosti zahrne do stanov pouze v případě, že tak bude v konkrétním družstvu rozhodnuto.

Článek 3 Předmět činnosti a podnikání (1) Předmětem činnosti družstva je a) organizování přípravy a provádění či zajišťování výstavby družstevních bytů do vlastnictví bytového družstva s finanční účastí družstva dle těchto stanov podle zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů (dále v těchto stanovách jen „zákon o podpoře výstavby“), popřípadě výstavby jiných družstevních bytů do vlastnictví bytového družstva, včetně souvisejícího pořizování pozemků, budov nebo bytových domů do vlastnictví družstva, b) činnosti spojené s pronájmem družstevních bytů postavených s podporou podle zákona o podpoře výstavby členům družstva, popřípadě s pronájmem jiných družstevních bytů, nebytových prostorů, střešních ploch, ploch na obvodovém plášti a jiných obdobných ploch členům družstva nebo jiným osobám, c) zajišťování správy, provozu, údržby, oprav, rekonstrukce, modernizace a jiných změn staveb ve vlastnictví družstva, d) zajišťování správy jiného majetku družstva, e) poskytování a zajišťování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v bytových domech nebo v jiných stavbách ve vlastnictví družstva a uzavírání příslušných smluv k zajišťování těchto plnění. Poznámka: uvedený předmět činnosti vychází z ust. § 12 odst. 1 zákona o podpoře výstavby. Pokud by družstvo pořizovalo také jiné družstevní byty než s podporou podle zákona o podpoře výstavby, bylo by možné do předmětu činnosti zahrnout také převádění bytů a nebytových prostorů do vlastnictví členů družstva podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, v případě, že by družstvo chtělo tyto převody provádět.

(2) Předmět podnikání družstva je: správa nemovitostí a činnosti s tím spojené, vykonávané pro vlastníky jednotek, společenství vlastníků jednotek vzniklých podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, nebo pro bytová družstva.

82

Poznámka: uvedený předmět podnikání vychází z ust. § 12 odst. 2 zákona o podpoře výstavby. Jiné podnikání nesmí družstvo, které je příjemcem podpory, provozovat. Družstvo tento předmět podnikání uvede do svých stanov pouze v případě, že skutečně hodlá tuto podnikatelskou činnost vykonávat.

(3) Družstvo jako příjemce podpory podle zákona o podpoře výstavby se nesmí přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo na jiné činnosti jiných podnikajících osob nebo být jejich společníkem nebo členem. (4) Družstvo jako příjemce podpory podle zákona o podpoře výstavby může být pouze zakladatelem nebo členem zájmových sdružení právnických osob podle zvláštního právního předpisu sdružujících pouze družstva a společenství vlastníků jednotek nebo další právnické osoby s obdobnou činností a účastnit se na jejich činnosti. Pokud je předmětem činnosti těchto zájmových sdružení i podnikání, může družstvo být jejich členem pouze v případě, že ve sdružení nemá majetkovou účast, neručí za jeho závazky a nepodílí se na jeho případné ztrátě. Článek 4 Základní kapitál a zapisovaný základní kapitál (1) Základní kapitál družstva je tvořen souhrnem členských vkladů, k jejichž splacení se členové zavázali. Členským vkladem je a) základní členský vklad v jednotné výši pro každého člena, určené těmito stanovami, b) další členský vklad ve výši vypočtené podle těchto stanov, jímž se člen účastnící se na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby finančně podílí na této výstavbě. Poznámka: výstavba družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby je spolufinancována členy družstva, které je příjemcem podpory, a to dalšími členskými vklady, jejichž výše musí činit alespoň 20% pořizovacích nákladů družstevního bytu, jehož má být člen nájemcem. Bez závazku ke splacení dalšího členského vkladu nemůže vzniknout členství člena, který se účastní této výstavby družstevních bytů.

(2) Zapisovaný základní kapitál, jako část základního kapitálu zapisovaná do obchodního rejstříku, činí 50.000,- Kč (slovy: Padesáttisíc korun českých). Poznámka: minimální výše zapisovaného základního kapitálu musí být ve stanovách určena ve výši 50 tisíc Kč; družstvo však může ve svých stanovách určit vyšší hodnotu zapisovaného základního kapitálu.

Článek 5 Základní ustanovení o členství (1) Členem družstva, který se účastní na výstavbě družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby, může být zletilá fyzická osoba, která se zavázala za účelem financování výstavby družstevních bytů ke splacení dalšího členského vkladu ve výši určené podle stanov; podmínka zletilosti se nepoužije v případě přechodu členských práv a povinností děděním. Právnická osoba nemůže být členem družstva účastnícím se na výstavbě družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby a nemůže být nájemcem družstevního bytu pořízeného v této výstavbě.

83

(2) Členem družstva může být také jiné bytové družstvo, které se však finančně neúčastní na výstavbě družstevních bytů a jehož členství může vzniknout jen za podmínek určených zákonem o podpoře výstavby a těmito stanovami.

Část II. Členství v družstvu Článek 6 Vznik členství v družstvu (1) Členství vzniká po splnění podmínek stanovených zákonem a těmito stanovami a) při založení družstva dnem vzniku družstva, b) za trvání družstva ba)

přijetím za člena družstva na základě písemné členské přihlášky, nebo

bb)

převodem či přechodem členských práv a povinností, nebo

bc)

jiným způsobem stanoveným zákonem.

(2) V případě přijetí za člena podle odst. 1 písm. a) a písm. ba) vznikne členství nejdříve dnem zaplacení základního členského vkladu a jde-li o člena účastnícího se na výstavbě družstevních bytů dále nejdříve poté, co se zavázal za účelem financování této výstavby ke splacení dalšího členského vkladu určeného ve stanovách podle § 10 odst. 1 zákona o podpoře výstavby. (3) Při založení družstva jsou uchazeči o členství, kteří podali přihlášku za člena družstva, zavázali se ke splacení základního členského vkladu a zavázali se rovněž ke splacení dalšího členského vkladu, jímž se účastní na financování výstavby družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby a stanov, uvedeni v seznamu členů, tvořícím přílohu notářského zápisu osvědčujícím průběh ustavující schůze družstva podle § 224 odst. 6 obchodního zákoníku. (4) O přijetí za člena na základě členské přihlášky rozhoduje statutární orgán družstva, který je vázán podmínkami uvedenými v zákoně o podpoře výstavby a v těchto stanovách. (5) Vznik a zánik společného členství manželů a přeměna společního členství manželů na individuální členství jednoho z manželů se řídí občanským zákoníkem. Článek 7 Seznam členů družstva Představenstvo družstva je povinno vést seznam členů družstva s náležitostmi stanovenými v § 228 obchodního zákoníku. V seznamu se v rámci vyznačování všech změn evidovaných skutečností aktuálně vyznačuje také výše splaceného dalšího

84

členského vkladu, jímž se člen účastní na výstavbě družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby. Článek 8 Obecná práva a povinnosti člena družstva (1) Člen družstva má práva a povinnosti plynoucí z obecně závazných právních předpisů a z těchto stanov a v rámci toho a) člen má zejména tato práva: aa)

účastnit se na projednávání a rozhodování o záležitostech družstva na jednání členské schůze,

ab)

volit a být volen do orgánů družstva a účastnit se na řízení a kontrole činnosti družstva prostřednictvím jeho orgánů za podmínek určených zákonem a stanovami,

ac)

podílet se na činnosti družstva vykonávané podle těchto stanov,

ad)

podávat návrhy a podněty nebo stížnosti orgánům družstva a vyžadovat zprávu o způsobu jejich vyřízení,

b) člen má zejména tyto povinnosti: ba)

dodržovat stanovy a usnesení orgánů družstva,

bb)

chránit majetek družstva, upozorňovat družstvo na škody, které tomuto majetku hrozí a upozorňovat na další skutečnosti, o nichž se dozvěděl, že ohrožují majetek družstva či poškozují zájmy družstva a jeho členů,

bc)

plnit své závazky vůči družstvu, které vyplývají z jeho členství,

bd)

plnit svoji uhrazovací povinnost nad rámec členského vkladu ke krytí ztrát družstva na základě usnesení členské schůze, nejvíce však do výše trojnásobku základního členského vkladu.

(2) Družstvo je oprávněno uplatňovat vůči členovi družstva plnění jeho závazků vůči družstvu podle zákona a stanov a je povinno především v činnost svých orgánů vytvářet podmínky pro uplatnění a dodržování práv člena v družstvu. Článek 9 Zvláštní práva a povinnosti člena účastnícího se na výstavbě družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby (1) Člen účastnící se na výstavbě družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby má tato práva

85

a) na sdělení od družstva, jaká zálohová výše dalšího členského vkladu, jímž se finančně podílí na výstavbě družstevních bytů, byla stanovena členskou schůzí a jakým způsobem a v jaké lhůtě má být splacena, b) na sdělení od družstva, jaká konečná výše dalšího členského vkladu, jímž se účastní na výstavbě družstevních bytů, byla stanovena členskou schůzí v souladu s vyúčtováním výstavby družstevních bytů se členy družstva, c) po schválení vyúčtování výstavby družstevních bytů se členy, které provádí členská schůze, na vrácení případného přeplatku dalšího členského vkladu tvořícího rozdíl mezi splacenou zálohovou výší a konečnou výší dalšího členského vkladu; přeplatek je družstvo povinno členovi zaplatit ve výši a ve lhůtě stanovené členskou schůzí, d) na uzavření nájemní smlouvy o užívání družstevního bytu postaveného s podporou podle zákona o podpoře výstavby, na jehož pořízení se podílel svým dalším členským vkladem podle zákona o podpoře výstavby a podle těchto stanov. Toto právo vzniká dnem následujícím po nabytí právní moci rozhodnutí o kolaudaci stavby, v němž se družstevní byt nachází. Právo na uzavření nájemní smlouvy má rovněž právní nástupce člena na základě převodu nebo přechodu členských práv a povinností v družstvu, je-li fyzickou osobou, e) na zajištění plnění poskytovaných s užíváním bytu (služeb) a činností spojených se správou, provozem a údržbou a dalších s tím spojených činností, vykonávaných družstvem podle těchto stanov. (2) Člen účastnící se na výstavbě družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby má tyto povinnosti a) splatit zálohovou výši dalšího členského vkladu podle odst. 1 písm. a) způsobem a ve lhůtě stanovené usnesením členské schůze, nejpozději však ve lhůtě stanovené v § 11 písm. e) zákona o podpoře výstavby; b) po schválení vyúčtování výstavby družstevních bytů se členy, které provádí členská schůze, zaplatit případný nedoplatek dalšího členského vkladu tvořící rozdíl mezi splacenou zálohovou výší a konečnou výší dalšího členského vkladu, a to ve výši a lhůtě stanovené členskou schůzí. (3) Jakmile se stane nájemcem družstevního bytu postaveného s podporou podle zákona o podpoře výstavby má člen dále povinnost a) platit nájemné stanovené na základě kalkulace ve výši stanovené členskou schůzí, platit zálohy na úhradu cen služeb poskytovaných s užíváním bytu stanovené příslušným orgánem družstva a doplatky podle vyúčtování provedeného družstvem. Kalkulace nájemného zahrnuje splátky úvěrů a úroky z nich, náklady na opravy a údržbu domu a na technické zhodnocení domu, náklady na pojištění domu, daň z nemovitostí, náklady na správu družstva a domu. Poznámka: způsob výpočtu nájemného je závazně stanoven v § 11 písm. b) a c) zákona o podpoře výstavby a nelze se od něho ve stanovách odchýlit. Podle tohoto ustanovení stanov pak schvaluje členská schůze výši nájemného pro jednotlivé členy. Případně je možné určit, že výši nájemného podle stanov schvaluje představenstvo družstva; to je věcí stanov každého družstva.

86

b) splácet v nájemném částky odpovídající splátkám úvěru družstva a jeho příslušenství, které podle vyúčtování výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby se členy připadají na družstevní byt, který člen užívá; částky připadající na družstevní byt se vypočtou ze splátek úvěru bytového družstva a jeho příslušenství poskytnutého dle zákona o podpoře výstavby, a to podle poměru podlahové plochy tohoto družstevního bytu k podlahovým plochám všech družstevních bytů družstva postavených s podporou podle zákona o podpoře výstavby v bytovém domě, v němž se družstevní byt nachází, Poznámka: způsob výpočtu splátek úvěru dle podlahové plochy se vztahuje ke zvýhodněnému úvěru poskytnutému Státním fondem rozvoje bydlení podle zákona o podpoře výstavby.

c) plnit včas a řádně všechny další povinnosti, které vyplývají z nájemní smlouvy na užívání družstevního bytu, d) dodržovat další pravidla v souvislosti s užíváním družstevního bytu, schválená členskou schůzí a případně uvedená v domovním řádu vydaném družstvem. (4) Člen, který je nájemcem družstevního bytu, je povinen zajišťovat na svůj náklad drobné opravy a běžnou údržbu bytu, jehož je nájemcem, v rozsahu a způsobem podle Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., pokud není v těchto stanovách stanoveno jinak. (5) Pokud členská schůze družstva rozhodne o vrácení podpory v případech uvedených v § 16 nebo § 17 zákona o podpoře výstavby, je člen účastnící se na výstavbě družstevních bytů s podporou podle tohoto zákona povinen zaplatit družstvu částku rovnající se dotaci a nesplacené části úvěru a jeho příslušenství, připadající na jím užívaný družstevní byt, který byl postaven s podporou podle zákona o podpoře výstavby. Pokud by bylo povinno družstvo vrátit podporu z důvodu porušení podmínek družstva pro poskytnutí a čerpání podpory, postupuje se obdobně. (6) Člen účastnící se na výstavbě družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby je dále povinen dodržovat zákaz účastnit se na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby v jiném bytovém družstvu a zákaz být nájemcem více než jednoho družstevního bytu pořízeného s podporou podle uvedeného zákona. Dodržení tohoto zákazu člen družstvu potvrzuje čestným prohlášením, které je součástí členské přihlášky do družstva; nepravdivé prohlášení je důvodem pro vyloučení člena z družstva. Článek 10 Majetková účast člena v družstvu (1) Majetkovou účast člena v družstvu tvoří peněžité vklady, jimiž jsou a) základní členský vklad ve stejné výši pro každého člena, který činí …………….Kč. Zaplacení základního členského vkladu je podmínkou vzniku členství v družstvu, b) další členský vklad, jímž se člen účastnící se výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby finančně podílí na pořízení družstevního bytu, jehož bude nájemcem. Výše dalšího členského vkladu, k němuž je člen povinen se zavázat, činí ……… % pořizovacích nákladů družstevního bytu, jehož má být nájemcem. Skladbu pořizovacích nákladů stanoví § 2 písm. d) zákona o podpoře výstavby. Přijetí závazku ke splacení dalšího členského vkladu v této výši musí uchazeč o členství

87

potvrdit v písemné členské přihlášce za člena družstva a při založení družstva dále v seznamu členů, tvořícím přílohu notářského zápisu, jímž se osvědčuje průběh ustavující schůze družstva. Poznámka: podle zákona o podpoře výstavby činí minimální výše dalšího členského vkladu 20% pořizovacích nákladů na družstevní byt, jehož bude člen nájemcem. Stanovy však mohou určit vyšší podíl člena na financování výstavby družstevních bytů a tedy vyšší další členský vklad. Určení vyššího dalšího členského vkladu, jímž se člen finančně podílí na výstavbě družstevních bytů, je vždy pouze věcí stanov konkrétního družstva. Taktéž lze stanovit, že výši dalšího členského vkladu určí členská schůze, minimálně však ve výši 20% pořizovacích nákladů na družstevní byt, jehož bude člen nájemcem.

(2) Další členský vklad podle odst.1 písm. b) je člen povinen splatit takto: a) zálohovou výši dalšího členského vkladu pro každého člena stanoví členská schůze družstva podle výše rozpočtových nákladů (rozpočtovými náklady jsou předpokládané pořizovací náklady spojené s výstavbou družstevních bytů) svým usnesením nejpozději den před podáním žádosti Státnímu fondu rozvoje bydlení (dále jen „Fond“). Člen je povinen tuto zálohovou výši členského vkladu zaplatit ve výši, ve lhůtě a způsobem stanoveným v usnesení členské schůze, přičemž usnesení členské schůze nesmí určit lhůtu delší než je 60 dnů ode dne uzavření smlouvy o poskytnutí podpory mezi družstvem a Fondem, Poznámka: družstvo je povinno doložit Fondu splacení zálohové výše dalšího členského vkladu nejpozději do 6 měsíců po uzavření smlouvy o poskytnutí podpory s Fondem, popřípadě v dodatečné přiměřené lhůtě stanovené Fondem v písemné výzvě družstvu. To je však nejzazší lhůta pro doložení, že byla tato povinnost splněna. Uvedená lhůta ve vzoru stanov je odvozena od lhůty dle § 11 písm. e) zákona o podpoře výstavby pro splnění povinnosti tak, aby družstvo mělo dostatek času ověřit, že všichni členové svoji povinnost splnili. Jinak je věcí stanov každého družstva, zda stanoví kratší lhůtu pro splacení zálohové výše dalšího členského vkladu, neboť nic nebrání tomu, aby doklad o splacení zálohové výše dalších členských vkladů byl přiložen již při podání žádosti Fondu o poskytnutí podpory .

b) konečnou výši dalšího členského vkladu pro každého člena stanoví členská schůze družstva po kolaudaci výstavby a po zúčtování podpory s Fondem svým usnesením v rámci schválení vyúčtování výstavby družstevních bytů se členy družstva, přičemž toto usnesení musí být schváleno nejpozději do 90 dnů od finančního zúčtování podpory s Fondem. Člen je povinen doplatit rozdíl mezi splacenou zálohovou výší a konečnou výší dalšího členského vkladu ve lhůtě a způsobem stanoveným v usnesení členské schůze. Pokud by splacená zálohová výše členského vkladu byla vyšší než konečná výše členského vkladu, je družstvo povinno vrátit tento přeplatek členovi ve stejné lhůtě. Článek 11 Zánik členství (1) Způsoby zániku členství se řídí ustanoveními obchodního zákoníku o zániku členství v družstvu. (2) Za jiný důležitý důvod, pro který lze člena z družstva vyloučit ve smyslu § 231 odst. 4 obchodního zákoníku se považuje porušení povinností spojených s nájmem družstevního bytu, na jejichž základě lze podle § 711 občanského zákoníku vypovědět nájem bytu, nejde-li podle těchto stanov o porušení členských povinností.

88

(3) Za jiný důležitý důvod, pro který lze člena vyloučit ve smyslu § 231 odst.4 obchodního zákoníku se dále považuje: …………………… Poznámka: zde lze ve stanovách uvést další důležité důvody, pro které lze člena z družstva vyloučit ve smyslu § 231 odst. 4 obchodního zákoníku. Pokud nebudou žádné další důvody uváděny, nebude se tento odstavec ve stanovách uvádět.

(4) Při zániku členství za trvání družstva má člen nárok na vypořádací podíl. Vypořádací podíl je tvořen majetkovou účastí člena v družstvu, tj. splacenou výší základního členského vkladu a dalšího členského vkladu. Nárok na vypořádací podíl je splatný do 6 měsíců od schválení účetní závěrky za rok, v němž členství zaniklo, nejdříve však do 1 měsíce ode dne, kdy se z bytu vystěhoval a byt vyklidil. Družstvo je oprávněno z částky vypořádacího podílu odečíst nesplacené závazky člena vůči družstvu, jejichž splatnost nastala před dnem, kdy se vypořádací podíl stal splatným. Článek 12 Převod členských práv a povinností (1) Pro převod práv a povinností spojených s členstvím v družstvu se použije § 230 obchodního zákoníku. Družstvo uzavře nájemní smlouvu s nabyvatelem členských práv a povinností do 30 dnů, kdy dojde podle uvedeného zákonného ustanovení k přechodu členství ve vztahu k družstvu. (2) Při převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu nevzniká převodci nárok na vypořádací podíl. Úhradu za převod si účastníci dohody o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu dohodnou mezi sebou; sjednaná výše úhrady však nemá vliv na výši členského podílu člena v družstvu, jímž se rozumí majetková účast člena v družstvu podle těchto stanov.

Část III Orgány družstva Článek 13 Obecná ustanovení (1) Orgány družstva jsou a) členská schůze, b) představenstvo, c) kontrolní komise, d) další orgány, jimiž jsou : …………………………….

89

Poznámka: orgány uvedené pod písm. a) až c) jsou povinně zřizovanými orgány v každém družstvu, nejde-li o malé družstvo s počtem členů menším než je 50 členů. Další orgány může družstvo zřizovat, jestliže je uvede ve stanovách. V případě bytových družstev jsou často zřizovány např. orgány samosprávy, tj. výbor samosprávy a členská schůze samosprávy. Je věcí každého družstva, zda podle konkrétních podmínek a potřeb družstva budou ve stanovách uvedeny a podle stanov zřizovány případné další orgány. Tyto orgány však nikdy nemohou nahrazovat působnost orgánů uvedených pod písm. a) až c), která je uvedena v obchodním zákoníku.

Varianta pro malé družstvo: V případě, že jde o družstvo s počtem členů menším než je 50 členů, může družstvo ve svých stanovách ve smyslu § 245 obchodního zákoníku určit, že působnost představenstva a kontrolní komise plní členská schůze a stanovit orgány družstva takto: (1) Orgány družstva jsou a) členská schůze, která vykonává též působnost představenstva a kontrolní komise, b) předseda, popřípadě další člen pověřený členskou schůzí, jako statutární orgán družstva. (2) Do orgánů družstva mohou být voleni jen zletilí členové družstva; je-li členem družstva také jiné bytové družstvo, mohou být do orgánů družstva voleni zástupci tohoto člena právnické osoby. (3) Funkční období členů volených orgánů družstva je 5 let a počítá se ode dne zvolení, členové prvních orgánů po založení družstva se volí jen na období 3 let. Poznámka: stanovy mohou určit v obou případech kratší funkční období, nikoliv však delší funkční období.

(4) Funkce člena představenstva a člena kontrolní komise jsou vzájemně neslučitelné. V ostatním platí pro členství v orgánech družstva ustanovení obchodního zákoníku. Poznámka: do stanov lze uvést podrobnosti o členství v orgánech podle § 246 až § 249 obchodního zákoníku; tato ustanovení však platí ze zákona.

(5) Orgány družstva jsou způsobilé jednat a usnášet se, byla-li jejich schůze řádně svolána a je-li přítomna nadpoloviční většina členů orgánu (v případě členské schůze družstva). K přijetí usnesení se vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny přítomných, pokud zákon nebo tyto stanovy nevyžadují souhlas vyšší, tj. kvalifikované, většiny. Pro konání a usnášení náhradní členské schůze platí ustanovení § 239 odst. 8 obchodního zákoníku. Poznámka: do stanov je možné uvést znění ustanovení § 239 odst. 8 obchodního zákoníku, které však platí ze zákona

(6) Při hlasování na členské schůzi přísluší každému členu družstva jeden hlas. Při hlasování v orgánech družstva přísluší každému členu orgánu jeden hlas. Článek 14 Členská schůze (1) Nejvyšším orgánem družstva je členská schůze, na kterou musí být zváni všichni členové družstva.

90

(2) Členská schůze se schází nejméně jednou za rok, vždy však nejpozději do 30. června běžného roku. (3) Svolání členské schůze se děje písemnou pozvánkou zaslanou všem členům družstva nejpozději 15 dní přede dnem konání členské schůze. Pozvánka obsahuje zejména místo, datum a hodinu konání členské schůze a program jednání. V ostatním platí pro svolání a pořad jednání členské schůze ustanovení § 239 odst. 2 a 3 obchodního zákoníku. (4) Do působnosti členské schůze patří a) měnit stanovy, b) volit a odvolávat členy představenstva a kontrolní komise, případně dalších orgánů družstva, c) schvalovat řádnou účetní závěrku, d) rozhodovat o rozdělení a užití zisku, popřípadě způsobu úhrady ztráty, e) rozhodovat o zvýšení nebo snížení zapisovaného základního kapitálu, f)

schvalovat písemnou žádost Fondu o poskytnutí podpory na výstavbu družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby,

g) schvalovat uzavření zástavní smlouvy s Fondem podle § 7 zákona o podpoře výstavby k zajištění nesplacené části úvěru včetně příslušenství, poskytnutého družstvu v rámci podpory podle zákona o podpoře výstavby, h) schvalovat zástavní smlouvu týkající se nemovitého majetku pořízeného s podporou podle zákona o podpoře výstavby, vždy však jedině v souvislosti s výstavbou družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby anebo z důvodu závazků spojených se zajišťováním správy, provozu, údržby, oprav, rekonstrukce, modernizace a jiných změn staveb ve vlastnictví bytového družstva, i)

rozhodovat o ukončení závazků bytového družstva plynoucích z poskytnuté podpory způsobem a za podmínek stanovených zákonem o podpoře výstavby,

j)

rozhodovat v dalších záležitostech stanovených zákonem nebo těmito stanovami, anebo v záležitostech, které si k rozhodnutí svým usnesením vyhradila, vždy však při dodržení podmínek stanovených v zákoně o podpoře výstavby.

Uvedená ustanovení jsou jako výlučná působnost členské schůze převzata ze zákona o podpoře výstavby. Poznámka: stanovy mohou určit častější frekvenci konání členské schůze než je uvedena v odst. 2. Rovněž způsob svolání členské schůze, uvedené v odst. 3 je možné ve stanovách upravit jinak podle podmínek a potřeb družstva. Lze též do odst. 2 a 3 doplnit náležitosti uvedené v § 239 odst.2 a 3 obchodního zákoníku týkající se svolávání členské schůze. Dále je možné (podle podmínek a potřeb družstva) zařadit ustanovení o dílčích členských schůzích (§ 239 odst. 6 obchodního zákoníku), nebo o shromáždění delegátů (§ 239 odst. 7 obchodního zákoníku), pokud je to v družstvu potřebné s ohledem na velikost družstva. Do stanov je možné také zařadit ustanovení o náhradní členské schůzi (§239 odst.8 obchodního zákoníku), pořizování zápisu (§ 241obchodního zákoníku), podávání návrhu na vyslovení neplatnosti usnesení členské schůze (§ 242 obchodního zákoníku). Tato ustanovení však platí přímo ze zákona.

91

Varianta pro malé družstvo, pokud se rozhodne využít zjednodušené soustavy orgánů – viz. varianta v článku 13: (5) V družstvu se nevolí představenstvo ani kontrolní komise. Členská schůze plní působnost představenstva a kontrolní komise, jak jsou uvedeny v ustanoveních § 243 a § 244 obchodního zákoníku, popřípadě v jiných ustanoveních obchodního zákoníku. Článek 15 Představenstvo (1) Představenstvo je výkonným a statutárním orgánem družstva. Představenstvo má .…členů. Poznámka: družstvo ve svých stanovách určí konkrétní počet členů představenstva (např. 3 členové, nebo 5 členů apod.). Obchodní zákoník neurčuje minimální ani maximální počet členů představenstva (na rozdíl od kontrolní komise, kde předepisuje nejméně 3 členy. Je vhodné určit minimálně tříčlenné představenstvo.

2)

Představenstvo jako výkonný orgán družstva řídí činnost družstva a rozhoduje o všech záležitostech družstva, které nejsou zákonem nebo těmito stanovami vyhrazeny jinému orgánu družstva.

3)

Představenstvo jako statutární orgán jedná jménem družstva. Za představenstvo jedná navenek jménem družstva předseda družstva nebo místopředseda družstva v jeho zastoupení. Písemné právní úkony, které činí představenstvo, podepisuje předseda nebo místopředseda spolu s dalším členem představenstva. Podepisuje-li předseda spolu s místopředsedou, je podpis místopředsedy považován za podpis dalšího člena představenstva.

4)

Předseda družstva organizuje a řídí jednání představenstva a běžnou činnost družstva.

(5) Představenstvo se schází nejméně jednou za … měsíce. V ostatním platí pro představenstvo zejména § 243 obchodního zákoníku a tyto stanovy. Poznámka: stanovy konkrétně určí frekvenci schůzí představenstva. Pokud by měli být předseda družstva a místopředseda (či některý z nich) voleni přímo členskou schůzí, bylo by nutno to výslovně ve stanovách uvést, neboť jinak je volí představenstvo z řad svých členů.

Článek 16 Kontrolní komise (1) Kontrolní komise je kontrolním orgánem družstva se všeobecnou kontrolní působností. Je oprávněna kontrolovat veškerou činnost družstva a projednává stížnosti jeho členů. Odpovídá pouze členské schůzi a je nezávislá na ostatních orgánech družstva. Kontrolní komise má 3 členy. Poznámka: ve stanovách lze určit vyšší počet členů kontrolní komise než je uveden, nikoliv však nižší.

(2) V ostatním platí pro kontrolní komisi § 244 obchodního zákoníku. Poznámka: ve stanovách lze vyjmenovat náležitosti kontrolní komise uvedené v § 244 obchodního zákoníku, které však platí ze zákona. Pokud by měli být předseda a místopředseda kontrolní komise (či některý z nich) voleni přímo členskou schůzí, bylo by nutno to výslovně ve stanovách uvést, neboť jinak je volí kontrolní komise z řad svých členů.

92

Varianta pro malé družstvo, pokud se rozhodne pro zjednodušenou soustavu orgánů – tedy pokud použije varianta článku 13 a navazující doplnění odstavce 5. do článku 14: Do stanov malého družstva se v tomto případě neuvádějí články 15 (představenstvo) a 16 (kontrolní komise). Článek 17 Další orgány Uvede se pouze v případě, že družstvo hodlá zřizovat další orgány. V takovém případě se uvede název dalšího orgánu a jeho působnost, způsob zřizování - kdo volí či jmenuje, frekvence jeho schůzí, způsob jednání a usnášení.

Část IV. Hospodaření družstva Článek 18 Financování výstavby družstevních bytů pořizovaných s podporou Fondu (1) Financování výstavby družstevních bytů pořizovaných s podporou podle zákona o podpoře výstavby se uskutečňuje za finanční účasti členů a s podporou Fondu podle zákona o podpoře výstavby, těchto stanov a podle smlouvy o poskytnutí podpory uzavřené mezi družstvem a Fondem. Představenstvo družstva odpovídá za dodržování podmínek stanovených zákonem o podpoře výstavby a smlouvou o poskytnutí podpory pro financování této výstavby, tj. pro použití prostředků dalších členských vkladů a prostředků poskytnuté podpory a pro postup při čerpání podpory. (2) Finanční zúčtování poskytnuté podpory mezi Fondem a družstvem a následné vyúčtování výstavby družstevních bytů pořízených s podporou se provádí způsobem a ve lhůtách stanovených zákonem o podpoře výstavby. Představenstvo družstva odpovídá za přípravu podkladů pro Fond a pro členskou schůzi družstva a pro včasné a řádné projednání podle zákona o podpoře výstavby a podle smlouvy o poskytnutí podpory. (3) Podrobnosti týkající se záležitostí podle odstavce 1. a 2. mohou být stanoveny ve směrnicí schválené členskou schůzí, vždy však v souladu se zákonem o podpoře výstavby a s těmito stanovami. Článek 19 Nájemné za užívání družstevních bytů pořízených s podporou Fondu

93

(1) Výši nájemného stanoví pro jednotlivé členy - nájemce družstevních bytů pořízených s podporou - členská schůze družstva podle kalkulace určené zákonem o podpoře výstavby a těmito stanovami v článku 9 odst. 3 písm. a). (2) Výši úhrady za plnění poskytovaná s užíváním družstevního bytu (ceny služeb) a výši záloh pro jednotlivé členy – nájemce družstevních bytů - stanoví představenstvo spolu s termíny plateb a termíny pro vyúčtování záloh na úhradu cen služeb a zaplacení nedoplatků či vrácení přeplatků, pokud si tuto záležitost nevyhradí k rozhodování členská schůze. (3) Podrobnosti týkající se záležitostí podle odstavce 1 a 2 mohou být stanoveny ve směrnicí schválené členskou schůzí, vždy však v souladu se zákonem o podpoře výstavby a s těmito stanovami. Článek 20 Fondy družstva (1) Družstvo povinně vytváří nedělitelný fond. (2) Při svém vzniku je družstvo povinno zřídit nedělitelný fond ve výši 10% zapisovaného základního kapitálu. Tento fond družstvo doplňuje o 10% ročního čistého zisku, a to až do doby, než výše nedělitelného fondu dosáhne částky rovnající se polovině zapisovaného základního kapitálu. (3) Nedělitelný fond se nesmí za trvání družstva použít k rozdělení mezi členy. Poznámka: ve vzoru stanov je uvedena minimální výše tvorby nedělitelného fondu, který je povinně v každém družstvu zřizován podle § 235 obchodního zákoníku. Stanovy družstva mohou případně určit vyšší konečnou částku nedělitelného fondu a vyšší roční příděly do tohoto fondu.

(4) Družstvo dále vytváří, vedle úhrady běžných provozních nákladů a nákladů na správu, dlouhodobou zálohu na opravy a na investice (stavební úpravy, modernizace, rekonstrukce domu, pořízení dlouhodobého majetku apod.); tato dlouhodobá záloha je tvořena v rámci platby nájemného, jehož výše je kalkulována podle zákona o podpoře výstavby a podle těchto stanov (článek 19 odst. 1). Pro tyto účely může družstvo usnesením členské schůze vytvořit fond. Podrobnosti pro jeho tvorbu a použití musí být stanoveny ve směrnici schválené členskou schůzí. (5) Družstvo může na základě usnesení členské schůze vytvářet případně i další fondy podle podmínek a potřeb družstva. Způsob tvorby a použití těchto fondů musí být uveden ve směrnici schválené členskou schůzí. Článek 21 Způsob použití zisku a úhrady ztráty (1) Případný zisk se nerozděluje mezi členy družstva a použije se pro účely předmětu činnosti družstva uvedeného v článku 3 odst.1 písm. a) a c) stanov. (2) Případná ztráta se hradí nejdříve z majetku družstva a poté z uhrazovací povinnosti členů způsobem stanoveným usnesením členské schůze. Článek 22 Omezení nakládání s majetkem družstva

94

(1) Družstvo, jako příjemce podpory, nesmí smluvně zatěžovat svůj nemovitý majetek pořízený s podporou podle zákona o podpoře výstavby, vyjma případů uvedených v § 13 zákona o podpoře výstavby. Tento nemovitý majetek nesmí družstvo zatěžovat právem odpovídajícím věcnému břemenu, zástavním právem či jiným zajištěním závazků, nejde-li o zajištění závazků družstvo vzniklých v souvislosti s předmětem činnosti družstva spočívajícím v zajišťování správy, provozu, údržby, oprav, rekonstrukce, modernizace a jiných změn staveb ve vlastnictví bytového družstva. V těchto případech však musí nejdříve členská schůze svým usnesením schválit předchozí souhlas s uzavřením zástavní smlouvy. (2) Družstvo, jako příjemce podpory, nesmí svůj majetek investovat vyjma případů výslovně stanovených v § 14 odst. 1 a 2 zákona o podpoře výstavby a se svým majetkem nesmí nakládat dále způsobem uvedeným v § 14 odst. 3 zákona o podpoře výstavby. (3) Družstvo, jako příjemce podpory, nesmí nakládat s družstevními byty postavenými s podporou podle zákona o podpoře výstavby způsobem uvedeným v § 15 zákona o podpoře výstavby. Poznámka: uvedená omezení platí pro družstvo jako příjemce podpory přímo ze zákona o podpoře výstavby; platí tedy i v případě, že by se stanovy o těchto omezeních nezmiňovaly. Je však vhodné, alespoň odkazem na příslušná zákonná ustanovení, tato omezení uvést. Jejich porušení by totiž znamenalo porušení zákonných podmínek pro poskytnutí podpory spolu se všemi důsledky z toho plynoucími (vrácení podpory atd.). Případně je možné, aby družstvo do svých stanov zařadilo celé znění uvedených § 13 až 15 zákona o podpoře výstavby, pokud to bude považovat za účelné.

Článek 23 Vedení účetnictví Družstvo vede účetnictví podle právních předpisů o účetnictví a sestavuje za každý rok účetní závěrku. Spolu řádnou účetní závěrkou navrhne představenstvo i způsob rozdělení a užití zisku, popřípadě způsob úhrady ztráty ke schválení členské schůzi. Členové družstva si mohou vyžádat řádnou účetní závěrku a návrh na rozdělení zisku a úhrady ztrát k nahlédnutí. V ostatním (např. kdy je povinný audit a kdy je povinnost sestavit výroční zprávu apod.) platí příslušné právní předpisy.

Část V Nájemní smlouva Článek 24 Nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu pořízeného s podporou podle zákona o podpoře výstavby lze ve smyslu § 685 odst. 2 občanského zákoníku uzavřít pouze za podmínek upravených v těchto stanovách, přičemž především a) právo na uzavření nájemní smlouvy vznikne členovi družstva za podmínek určených v článku 9 odst. 1 písm. d) těchto stanov, b) náležitosti nájemní smlouvy se řídí ustanoveními občanského zákoníku a dále ustanoveními těchto stanov, zejména též ustanoveními dále uvedenými pod písm. c) a d),

95

c) způsob výpočtu nájemného za užívání družstevního bytu se řídí ustanovením článku 19 těchto stanov a případnými směrnicemi družstva schválenými členskou schůzí podle článku 19 odst. 3 těchto stanov, d) práva a povinnosti nájemce – člena bytového družstva, pokud jde o provádění drobných oprav v bytě a pokud jde o úhradu nákladů spojených s běžnou údržbou bytu se podle článku 9 odst. 4 těchto stanov určují v rozsahu a způsobem, jak jsou vymezeny v Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník, pokud není v těchto stanovách stanoveno jinak. Poznámka: družstvo při schvalování stanov má možnost podle § 687 odst. 3 občanského zákoníku provést ve stanovách samostatnou úpravu práv a povinností nájemce - člena bytového družstva, pokud jde o provádění drobných oprav v bytě a pokud jde o úhradu nákladů spojených s běžnou údržbou bytu (nemusí tedy odkazovat na nařízení vlády č. 258/1995 Sb.). V takovém případě si družstvo upraví toto ustanovení stanov a ustanovení článku 9 odst. 4 stanov podle svých potřeb.

Článek 25 (1) Pro práva a povinnosti z nájemní smlouvy uzavřené podle článku 24 těchto stanov se dále použijí ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu, pokud se vztahují na nájem družstevního bytu. (2) Pro společné členství manželů v bytovém družstvu a pro společný nájem družstevního bytu manžely se použijí ustanovení občanského zákoníku, upravující tyto záležitosti. Část VI Zrušení, likvidace a zánik družstva, změna právní formy družstva Článek 26 (1) Zrušení, likvidace a změna právní formy družstva se řídí ustanoveními obchodního zákoníku o družstvu. Poznámka: případně je možné ve stanovách uvést ustanovení § 254 a násl. obchodního zákoníku, která upravují tyto záležitosti, není to však nutné.

(2) Členská schůze družstva, které je příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby, může platně rozhodnout o sloučení nebo splynutí s jiným družstvem než s bytovým družstvem, které je příjemcem podpory, dále o rozdělení na více bytových družstev, nebo o zrušení s likvidací, anebo o změně právní formy, nejdříve po uplynutí 20 let od počátku splácení úvěru poskytnutého v rámci podpory, avšak vždy jedině v případě, že před přijetím tohoto rozhodnutí vrátilo družstvo v plném rozsahu podporu poskytnutou podle zákona o podpoře výstavby a podle smlouvy uzavřené s Fondem, a to celou výši dotace a nesplacenou část úvěru poskytnutého v rámci podpory a jestliže dále vyrovnalo vůči Fondu a pověřené bance (jejímž prostřednictvím byla podpora čerpána) veškeré své další závazky. Povinnosti člena, který se finančně účastnil svým dalším členským vkladem na této výstavbě, uplatňuje družstvo vůči členovi podle článku 9 odst.5 těchto stanov. Poznámka: toto ustanovení vychází z § 16 zákona o podpoře výstavby a zahrnuje rovněž povinnosti člena, jak jsou stanoveny v § 11 písm. d) tohoto zákona

(3) Při zrušení družstva s následnou likvidací mají členové nárok na rozdělení likvidačního zůstatku. Člen, který se účastnil na výstavbě družstevních bytů podle zákona o podpoře

96

výstavby, má nárok na likvidační zůstatek v poměru podle výše splaceného základního členského vkladu a dalšího členského vkladu, po odečtení částky rovnající se jeho povinnosti vůči družstvu podle § 9 odst. 5 zákona o podpoře výstavby, pokud taková povinnost nastala, a po odečtení ostatních závazků vůči družstvu. Poznámka: také v tomto ustanovení o likvidačním zůstatku se reaguje na případnou povinnost člena, pokud by vznikla podle § 11 písm. d) zákona o podpoře výstavby.

Část VII. Společná a závěrečná ustanovení Článek 27 Společné ustanovení Případné rozhodnutí o ukončení závazků družstva, plynoucích z poskytnuté podpory, které by se týkalo ve smyslu § 17 zákona o podpoře výstavby pouze některých družstevních bytů postavených s podporou podle tohoto zákona, lze učinit usnesením členské schůze po uplynutí 20 let od počátku splácení úvěru pouze za podmínek stanovených v tomto zákonném ustanovení. Poznámka: toto ustanovení je zařazeno spíše pro komplexnost stanov a reaguje na ust. § 17 zákona o podpoře výstavby. Družstvo posoudí, zda toto ustanovení do stanov zařadí či nikoliv, neboť je platné přímo ze zákona.

Článek 28 Závěrečné ustanovení Tyto stanovy byly schváleny na ustavující schůzi družstva, konané dne……………..

97

VZOR č. 5: Nezbytné změny stanov stávajícího bytového družstva pro přizpůsobení stanov požadavkům zákona o podpoře výstavby družstevních bytů

Článek … Předmět činnosti a podnikání (1) Předmětem činnosti družstva je a) organizování přípravy a provádění či zajišťování výstavby družstevních bytů do vlastnictví bytového družstva s finanční účastí družstva dle těchto stanov podle zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů (dále v těchto stanovách jen „zákon o podpoře výstavby“), popřípadě výstavby jiných družstevních bytů do vlastnictví bytového družstva, včetně souvisejícího pořizování pozemků, budov nebo bytových domů do vlastnictví družstva, b) činnosti spojené s pronájmem družstevních bytů postavených s podporou podle zákona o podpoře výstavby členům družstva, popřípadě s pronájmem jiných družstevních bytů, nebytových prostorů, střešních ploch, ploch na obvodovém plášti a jiných obdobných ploch členům družstva nebo jiným osobám,

98

c) zajišťování správy, provozu, údržby, oprav, rekonstrukce, modernizace a jiných změn staveb ve vlastnictví družstva, d) zajišťování správy jiného majetku družstva, e) poskytování a zajišťování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v bytových domech nebo v jiných stavbách ve vlastnictví družstva a uzavírání příslušných smluv k zajišťování těchto plnění, f)

převádění jiných družstevních bytů než bytů postavených s podporou podle zákona o podpoře výstavby nebo nebytových prostorů do vlastnictví členů družstva podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů; nejde-li o případy povinného převodu podle zákona o vlastnictví bytů, převádějí se družstevní byty za podmínek stanovených dále v těchto stanovách.

Poznámka: uvedený předmět činnosti vychází z ust. § 12 odst. 1 zákona o podpoře výstavby. Do svých stanov však družstvo zařadí jen ty činnosti, které skutečně vykonává. Stejně tak činnost pod písm. f) se zařadí jen v případě, že družstvo má družstevní byty pořízené s finanční úvěrovou a jinou pomocí podle dřívějších předpisů, které je povinno převést do vlastnictví členů družstva podle zákona o vlastnictví bytů. Text pod písm.f) za středníkem se do stanov uvede jen v případě, že se družstvo rozhodlo převádět družstevní byty do vlastnictví členů také „dobrovolně“ (tj. mimo rámec povinných převodů podle zákona o vlastnictví bytů). V takovém případě však musí být doplněny základní podmínky pro uskutečňování těchto převodů (jde o úplatné převody, kdy cena bude vypořádána na vrub členského podílu - dalšího členského vkladu, pokud se člen finančně účastnil na pořízení družstevního bytu /domu s družstevními byty/ - např. koupí bytového domu od obce v rámci „privatizace“ obecního bytového fondu).

(2) Předmět podnikání družstva je: správa nemovitostí a činnosti s tím spojené , vykonávané pro vlastníky jednotek, společenství vlastníků jednotek vzniklých podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, nebo pro bytová družstva. Poznámka: uvedený předmět podnikání vychází z ust. § 12 odst.2 zákona o podpoře výstavby. Jiné podnikání nesmí družstvo, které je příjemcem podpory, provozovat. Družstvo tento předmět podnikání uvede do svých stanov pouze v případě, že skutečně hodlá tuto podnikatelskou činnost provozovat, anebo ji provozuje.

(3) Družstvo jako příjemce podpory podle zákona o podpoře výstavby se nesmí přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo na jiné činnosti jiných podnikajících osob nebo být jejich společníkem nebo členem. (4) Družstvo jako příjemce podpory podle zákona o podpoře výstavby může být pouze zakladatelem nebo členem zájmových sdružení právnických osob podle zvláštního právního předpisu sdružujících pouze družstva a společenství vlastníků jednotek nebo další právnické osoby s obdobnou činností a účastnit se na jejich činnosti. Pokud je předmětem činnosti těchto zájmových sdružení i podnikání, může družstvo být jejich členem pouze v případě, že ve sdružení nemá majetkovou účast, neručí za jeho závazky a nepodílí se na jeho případné ztrátě. Článek … Členství v družstvu do obecných ustanovení o členství v družstvu se uvede ustanovení o případném členství právnických osob takto:

99

(1) Členem družstva, je-li družstvo příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby, může z právnických osob být jedině jiné bytové družstvo, které se však finančně neúčastní na výstavbě družstevních bytů s podporou ze Státního fondu rozvoje bydlení podle zákona o podpoře výstavby, nemůže být nájemcem družstevního bytu postaveného s podporou podle tohoto zákona a nemá povinnost ke splacení dalšího členského vkladu k podílení se na této výstavbě. (2) Členství jiného bytového družstva podle odstavce 1 může vzniknout jen za podmínek určených zákonem o podpoře výstavby a těmito stanovami: Poznámka: pokud se předpokládá členství jiného bytového družstva, doplní se do odstavce 2 podmínky uvedené v §10 odst. 3 zákona o podpoře výstavby. Pokud stanovy podle výslovného ustanovení nepředpokládají členství žádné právnické osoby, není třeba tento článek do stanov uvádět, jestliže z výslovného ustanovení vyplývá, že členem družstva nemůže být právnická osoba.

Část … Zvláštní ustanovení o členství v družstvu spojené s účastí na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby do stanov se doplní tato zvláštní ustanovení v rámci ustanovení o členství, členských právech a povinnostech a majetkové účasti, pokud jde o členy účastnící se na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby: Článek… Základní podmínka členství s účastí na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby Členem družstva, který se účastní na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby, může být jedině zletilá fyzická osoba, která se zavázala za účelem financování výstavby družstevních bytů ke splacení dalšího členského vkladu ve výši určené podle stanov; podmínka zletilosti se nepoužije v případě přechodu členských práv a povinností děděním. Právnická osoba nemůže být členem družstva účastnícím se na výstavbě družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby a nemůže být nájemcem družstevního bytu pořízeného v této výstavbě. Článek … Vznik členství s účastí na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby bytů (1) V případě přijetí za člena, který se účastní na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby, může vzniknout členství po zaplacení základního členského vkladu na základě písemné členské přihlášky obsahující také závazek uchazeče o členství k finanční účasti na této výstavbě dalším členským vkladem ve výši určené stanovami podle § 10 odst. 1 zákona o podpoře výstavby. Pokud je ke dni, kdy má členství vzniknout, zálohová výše dalšího členského vkladu podle usnesení členské schůze již splatná, může vzniknout členství nejdříve po splacení zálohové výše dalšího členského vkladu.

100

(2) Jde-li o dosavadního člena družstva, který se hodlá účastnit výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby, vznikne jeho členství s účastí na výstavbě družstevních bytů na základě dodatku k členské přihlášce obsahujícím závazek ke splacení dalšího členského vkladu, jímž se finančně podílí na této výstavbě družstevních bytů ve výši a způsobem podle zákona o podpoře výstavby a podle těchto stanov. (4) O přijetí za člena na základě členské přihlášky rozhoduje statutární orgán družstva, který je vázán podmínkami přijetí uvedenými v zákoně o podpoře výstavby a v těchto stanovách. (5) Vznik a zánik společného členství manželů a přeměna společního členství manželů na individuální členství jednoho z manželů se řídí rovněž v případě výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby občanským zákoníkem. Článek … Seznam členů družstva účastnících se na výstavbě s podporou podle zákona o podpoře výstavby Představenstvo družstva je povinno vést seznam členů družstva s náležitostmi stanovenými v § 228 obchodního zákoníku. V seznamu se v rámci vyznačování všech změn evidovaných skutečností aktuálně vyznačuje také výše splaceného dalšího členského vkladu, jímž se člen účastní na výstavbě družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby.

Článek … Zvláštní práva a povinnosti člena účastnícího se na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby (1) Člen účastnící se na výstavbě družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby má tato práva a) na sdělení od družstva, jaká zálohová výše dalšího členského vkladu, jímž se finančně podílí na výstavbě družstevních bytů, byla stanovena členskou schůzí a jakým způsobem a v jaké lhůtě má být splacena, b) na sdělení od družstva, jaká konečná výše dalšího členského vkladu, jímž se účastní na výstavbě družstevních bytů, byla stanovena členskou schůzí v souladu s vyúčtováním výstavby družstevních bytů se členy družstva, c) po schválení vyúčtování výstavby družstevních bytů se členy, které provádí členská schůze, na vrácení případného přeplatku dalšího členského vkladu tvořícího rozdíl mezi splacenou zálohovou výší a konečnou výší dalšího členského vkladu; přeplatek je družstvo povinno členovi zaplatit ve výši a ve lhůtě stanovené členskou schůzí, d) na uzavření nájemní smlouvy o užívání družstevního bytu postaveného s podporou podle zákona o podpoře výstavby, na jehož pořízení se podílel svým dalším členským vkladem podle zákona o podpoře výstavby a podle těchto stanov. Toto právo vzniká dnem následujícím po nabytí právní moci rozhodnutí o kolaudaci stavby, v němž se družstevní byt nachází. Právo na uzavření nájemní smlouvy má rovněž právní nástupce 101

člena na základě převodu nebo přechodu členských práv a povinností v družstvu, je-li fyzickou osobou, Poznámka: podmínky pro uzavření nájemní smlouvy (zařazované do stanov bytových družstev na základě ust. § 685 odst. 2 občanského zákoníku) se uvedou do stanov stávajícího bytového družstva samostatně vedle podmínek pro uzavření nájemní smlouvy na ostatní družstevní byty, které již stávající stanovy obsahují.

e) na zajištění plnění poskytovaných s užíváním bytu (služeb) a činností spojených se správou, provozem a údržbou a dalších s tím spojených činností, vykonávaných družstvem podle těchto stanov. (2) Člen účastnící se na výstavbě družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby má tyto povinnosti a) splatit zálohovou výši dalšího členského vkladu podle odst. 1 písm. a) způsobem a ve lhůtě stanovené usnesením členské schůze, nejpozději však ve lhůtě stanovené v § 11 písm. e) zákona o podpoře výstavby; b) po schválení vyúčtování výstavby družstevních bytů se členy, které provádí členská schůze, zaplatit případný nedoplatek dalšího členského vkladu tvořící rozdíl mezi splacenou zálohovou výší a konečnou výší dalšího členského vkladu, a to ve výši a lhůtě stanovené členskou schůzí. (3) Jakmile se stane nájemcem družstevního bytu postaveného s podporou podle zákona o podpoře výstavby má člen dále povinnost a) platit nájemné stanovené na základě kalkulace ve výši stanovené členskou schůzí, platit zálohy na úhradu cen služeb poskytovaných s užíváním bytu stanovené příslušným orgánem družstva a doplatky podle vyúčtování provedeného družstvem. Kalkulace nájemného zahrnuje splátky úvěrů a úroky z nich, náklady na opravy a údržbu domu a na technické zhodnocení domu, náklady na pojištění domu, daň z nemovitostí, náklady na správu družstva a domu. b) splácet v nájemném částky odpovídající splátkám úvěru družstva a jeho příslušenství, které podle vyúčtování výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby se členy připadají na družstevní byt, který člen užívá; částky připadající na družstevní byt se vypočtou ze splátek úvěru bytového družstva a jeho příslušenství poskytnutého dle zákona o podpoře výstavby, a to podle poměru podlahové plochy tohoto družstevního bytu k podlahovým plochám všech družstevních bytů družstva postavených s podporou podle zákona o podpoře výstavby v bytovém domě, v němž se družstevní byt nachází, Poznámka: způsob výpočtu nájemného je závazně stanoven v § 11 písm. b) a c) zákona o podpoře výstavby a nelze se od něho ve stanovách odchýlit. Stanovy v příslušném ustanovení samostatně určí způsob výpočtu nájemného týkajícího se družstevních bytů pořízených s podporou podle zákona o podpoře výstavby (vedle již existujícího ustanovení o způsobu výpočtu nájemného u ostatních družstevních bytů). Způsob výpočtu splátek úvěru dle podlahové plochy se vztahuje ke zvýhodněnému úvěru poskytnutému Státním fondem rozvoje bydlení podle zákona o podpoře výstavby. Podle tohoto ustanovení stanov pak schvaluje členská schůze výši nájemného pro jednotlivé členy. Případně je možné určit, že výši nájemného podle stanov schvaluje představenstvo družstva; to je věcí stanov každého družstva.

c) plnit včas a řádně všechny další povinnosti, které vyplývají z nájemní smlouvy na užívání družstevního bytu,

102

d) dodržovat další pravidla v souvislosti s užíváním družstevního bytu, schválená členskou schůzí a případně uvedená v domovním řádu vydaném družstvem. (4) Člen, který je nájemcem družstevního bytu, je povinen zajišťovat na svůj náklad drobné opravy a běžnou údržbu bytu, jehož je nájemcem, v rozsahu a způsobem podle Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., pokud není v těchto stanovách stanoveno jinak. Poznámka: družstvo má možnost ve svých stanovách podle § 687 odst. 3 občanského zákoníku provést samostatnou úpravu práv a povinností nájemce - člena družstva, pokud jde o provádění drobných oprav v bytě a pokud jde o úhradu nákladů spojených s běžnou údržbou bytu a nebude tedy odkazovat na Nařízení vlády č. 258/1995 Sb. V této věci zřejmě budou příslušná ustanovení stanov shodná jak pro družstevní byty pořízené s podporou podle zákona o podpoře výstavby tak pro ostatní družstevní byty.

(5) Pokud členská schůze družstva rozhodne o vrácení podpory v případech uvedených v § 16 nebo § 17 zákona o podpoře výstavby, je člen účastnící se na výstavbě družstevních bytů s podporou podle tohoto zákona povinen zaplatit družstvu částku rovnající se dotaci a nesplacené části úvěru a jeho příslušenství, připadající na jím užívaný družstevní byt, který byl postaven s podporou podle zákona o podpoře výstavby. Pokud by bylo povinno družstvo vrátit podporu z důvodu porušení podmínek družstva pro poskytnutí a čerpání podpory, postupuje se obdobně. (6) Člen účastnící se na výstavbě družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby je dále povinen dodržovat zákaz účastnit se na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby v jiném bytovém družstvu a zákaz být nájemcem více než jednoho družstevního bytu pořízeného s podporou podle uvedeného zákona. Dodržení tohoto zákazu člen družstvu potvrzuje čestným prohlášením, které je součástí členské přihlášky do družstva; nepravdivé prohlášení je důvodem pro vyloučení člena z družstva. Článek … Majetková účast člena účastnícího se na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby (1) Majetkovou účast člena v družstvu, jde-li o člena, který se účastní na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby tvoří peněžité vklady, jimiž jsou a) základní členský vklad ve stejné výši pro každého člena, který činí …………….Kč. Zaplacení základního členského vkladu je podmínkou vzniku členství v družstvu, b) další členský vklad, jímž se člen účastnící se výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby finančně podílí na pořízení družstevního bytu, jehož bude nájemcem. Výše dalšího členského vkladu, k němuž je člen povinen se zavázat, činí ………… % pořizovacích nákladů družstevního bytu, jehož má být nájemcem. Skladbu pořizovacích nákladů stanoví § 2 písm. d) zákona o podpoře výstavby. Přijetí závazku ke splacení dalšího členského vkladu v této výši musí uchazeč o členství potvrdit v písemné členské přihlášce za člena družstva (v dodatku k písemné přihlášce, jímž se dosavadní člen družstva stává členem účastnícím se na uvedené výstavbě). Poznámka: výstavba družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby je spolufinancována členy družstva, které je příjemcem podpory, a to dalšími členskými vklady, jejichž výše musí činit podle uvedeného zákona alespoň 20% pořizovacích nákladů družstevního bytu, jehož má být člen nájemcem. Bez závazku ke splacení dalšího členského vkladu nemůže vzniknout členství člena, který se účastní této výstavby družstevních bytů, resp. dosavadní člen

103

družstva se nemůže stát členem účastnícím se na této výstavbě družstevních bytů. S tím souvisí také dodatek členské přihlášky, jímž se mění a doplňuje původní přihláška za člena družstva – viz vzor č. členské přihlášky. Družstvo může ve stanovách (změně stanov) schválit vyšší finanční podíl člena na výstavbě než je uvedených minimálních 20% pořizovacích nákladů na družstevní byt, jehož bude člen nájemcem; do stanov se v tom případě uvede vyšší finanční podíl. Taktéž lze stanovit, že výši dalšího členského vkladu určí členská schůze, minimálně však ve výši 20% pořizovacích nákladů na družstevní byt, jehož bude člen nájemcem.

(2) Další členský vklad podle odst.1 písm. b) je člen povinen splatit takto: a) zálohovou výši dalšího členského vkladu pro každého člena stanoví členská schůze družstva podle výše rozpočtových nákladů (rozpočtovými náklady jsou předpokládané pořizovací náklady spojené s výstavbou družstevních bytů) svým usnesením nejpozději den před podáním žádosti Státnímu fondu rozvoje bydlení (dále jen „Fond“). Člen je povinen tuto zálohovou výši členského vkladu zaplatit ve výši, ve lhůtě a způsobem stanoveným v usnesení členské schůze, přičemž usnesení členské schůze nesmí určit lhůtu delší než je 60 dnů ode dne uzavření smlouvy o poskytnutí podpory mezi družstvem a Fondem, Poznámka: družstvo je povinno doložit Fondu splacení zálohové výše dalšího členského vkladu nejpozději do 6 měsíců po uzavření smlouvy o poskytnutí podpory s Fondem, popřípadě v dodatečné přiměřené lhůtě stanovené Fondem v písemné výzvě družstvu. To je však nejzazší lhůta pro doložení, že byla tato povinnost splněna. Uvedená lhůta ve vzoru stanov je odvozena od lhůty dle § 11 písm. e) zákona o podpoře výstavby pro splnění povinnosti tak, aby družstvo mělo dostatek času ověřit, že všichni členové svoji povinnost splnili. Jinak je věcí stanov každého družstva, zda stanoví kratší lhůtu pro splacení zálohové výše dalšího členského vkladu, neboť nic nebrání tomu, aby doklad o splacení zálohové výše dalších členských vkladů byl přiložen již při podání žádosti Fondu o poskytnutí podpory .

b) konečnou výši dalšího členského vkladu pro každého člena stanoví členská schůze družstva po kolaudaci výstavby a po zúčtování podpory s Fondem svým usnesením v rámci schválení vyúčtování výstavby družstevních bytů se členy družstva, přičemž toto usnesení musí být schváleno nejpozději do 90 dnů od finančního zúčtování podpory s Fondem. Člen je povinen doplatit rozdíl mezi splacenou zálohovou výší a konečnou výší dalšího členského vkladu ve lhůtě a způsobem stanoveným v usnesení členské schůze. Pokud by splacená zálohová výše členského vkladu byla vyšší než konečná výše členského vkladu, je družstvo povinno vrátit tento přeplatek členovi ve stejné lhůtě. Článek … Zánik členství v případě člena účastnícího se na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby (1) Způsoby zániku členství se řídí ustanoveními obchodního zákoníku o zániku členství v družstvu. (2) Za jiný důležitý důvod, pro který lze člena z družstva vyloučit ve smyslu § 231 odst. 4 obchodního zákoníku se považuje porušení povinností spojených s nájmem družstevního bytu, na jejichž základě lze podle § 711 občanského zákoníku vypovědět nájem bytu, nejde-li podle těchto stanov o porušení členských povinností. (3) Za jiný důležitý důvod, pro který lze člena vyloučit ve smyslu § 231 odst.4 obchodního zákoníku se dále považuje:

104

…………………… Poznámka: zde lze ve stanovách uvést další důležité důvody, pro které lze člena z družstva vyloučit ve smyslu § 231 odst. 4 obchodního zákoníku. Pokud nebudou žádné další důvody uváděny, nebude se tento odstavec ve stanovách uvádět.

(4) Při zániku členství za trvání družstva má člen nárok na vypořádací podíl. Vypořádací podíl je tvořen majetkovou účastí člena v družstvu, tj. splacenou výší základního členského vkladu a dalšího členského vkladu. Nárok na vypořádací podíl je splatný do 6 měsíců od schválení účetní závěrky za rok, v němž členství zaniklo, nejdříve však do 1 měsíce ode dne, kdy se z bytu vystěhoval a byt vyklidil. Družstvo je oprávněno z částky vypořádacího podílu odečíst nesplacené závazky člena vůči družstvu, jejichž splatnost nastala před dnem, kdy se vypořádací podíl stal splatným. Článek … Převod členských práv a povinností (1) Pro převod práv a povinností spojených s členstvím v družstvu se použije § 230 obchodního zákoníku. Družstvo uzavře nájemní smlouvu s nabyvatelem členských práv a povinností, jde-li o členství spojené s účastí na výstavbě družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby, nejpozději do 30 dnů, kdy dojde podle uvedeného zákonného ustanovení k přechodu členství ve vztahu k družstvu. (2) Při převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu nevzniká převodci nárok na vypořádací podíl. Úhradu za převod si účastníci dohody o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu dohodnou mezi sebou. Sjednaná výše úhrady však nemá vliv na výši členského podílu člena v družstvu, jímž se rozumí majetková účast člena v družstvu podle těchto stanov a nemá vliv na povinnost nabyvatele členství (členských práv a povinností) splácet částky rovnající se splátkám úvěru s příslušenstvím, poskytnutého v rámci podpory podle zákona o podpoře výstavby, popřípadě splátkám komerčního úvěru, které připadají na družstevní byt, jehož užívání je spojeno s jeho členstvím v družstvu na základě dohody o převodu členských práv a povinností. Část…. Orgány družstva do ustanovení o orgánech družstva se doplní následující úpravy: Článek … Členská schůze do působnosti členské schůze uvedené ve stanovách se dále doplní: ..) schvalovat písemnou žádost Fondu o poskytnutí podpory na výstavbu družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby, ..) schvalovat uzavření zástavní smlouvy s Fondem podle § 7 zákona o podpoře výstavby k zajištění nesplacené části úvěru včetně příslušenství, poskytnutého družstvu v rámci podpory podle zákona o podpoře výstavby,

105

..) schvalovat zástavní smlouvu týkající se nemovitého majetku pořízeného s podporou podle zákona o podpoře výstavby, vždy však jedině v souvislosti s výstavbou družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby anebo z důvodu závazků spojených se zajišťováním správy, provozu, údržby, oprav, rekonstrukce, modernizace a jiných změn staveb ve vlastnictví bytového družstva, ..) rozhodovat o ukončení závazků bytového družstva plynoucích z poskytnuté podpory způsobem a za podmínek stanovených zákonem o podpoře výstavby, ..) rozhodovat v dalších záležitostech stanovených zákonem nebo těmito stanovami, anebo v záležitostech, které si k rozhodnutí svým usnesením vyhradila, vždy však při dodržení podmínek stanovených v zákoně o podpoře výstavby.) Uvedená ustanovení jsou jako výlučná působnost členské schůze převzata ze zákona o podpoře výstavby.

Článek… Zvláštní ustanovení o jednání a rozhodování členské schůze (shromáždění delegátů) (1) Při jednání a rozhodování členské schůze má každý člen jeden hlas. (2) K přijetí usnesení členské schůze ve všech záležitostech týkajících se jiných družstevních bytů ve vlastnictví družstva než jsou byty postavené s podporou podle zákona o podpoře výstavby a členů – nájemců těchto družstevních bytů, schvaluje členská schůze tak, že rozhoduje o návrhu schváleném nejméně nadpoloviční většinou přítomných na členské schůzi (členských schůzích) samosprávy členů účastnících se na výstavbě družstevních bytů podle tohoto zákona (či členů nájemců družstevních bytů postavených v rámci této výstavby), od něhož se nemůže odchýlit (dále jen „kvalifikované usnesení“). (3) Usnesení členské schůze, které je schvalováno podle zákona č. 378/2005 Sb., prováděcího Nařízení vlády č. 465/2005 Sb., popřípadě podle dalších zvláštních právních předpisů vztahujících se k tomuto zákonu a nařízení vlády a podle navazujících ustanovení těchto stanov, schvaluje členská schůze tak, že rozhoduje o návrhu schváleném nejméně nadpoloviční většinou přítomných na členské schůzi (členských schůzích) samosprávy členů účastnících se na výstavbě družstevních bytů podle tohoto zákona (či členů nájemců družstevních bytů postavených v rámci této výstavby), od něhož se nemůže odchýlit (dále jen „zvláštní kvalifikované usnesení“). (4) Zvláštní kvalifikované usnesení podle odstavce 3 se zejména týká a) jakékoliv záležitosti výstavby družstevních bytů s podporou podle zákona o podpoře výstavby, včetně těchto rozestavěných družstevních bytů a včetně zúčtování podpory s Fondem či vyúčtování výstavby mezi družstvem a členy účastnícími se na této výstavbě, nebo b) dokončených domů s družstevními byty či družstevních bytů, postavených s podporou podle tohoto zákona, nebo c) členů účastnících se na této výstavbě či členů – nájemců družstevních bytů postavených s podporou podle tohoto zákona, vyjma záležitostí týkající se rozhodování o vyloučení člena z družstva, nebo

106

d) záležitostí hospodaření, nájmu a obdobných záležitostí. Část …. Hospodaření družstva jako příjemce podpory na výstavbu družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby Článek … Financování výstavby družstevních bytů pořizovaných s podporou z Fondu (1) Financování výstavby družstevních bytů pořizovaných s podporou podle zákona o podpoře výstavby se uskutečňuje za finanční účasti členů a s podporou Fondu podle zákona o podpoře výstavby, těchto stanov a podle smlouvy o poskytnutí podpory uzavřené mezi družstvem a Fondem. Představenstvo družstva odpovídá za dodržování podmínek stanovených zákonem o podpoře výstavby a smlouvou o poskytnutí podpory pro financování této výstavby, tj. pro použití prostředků dalších členských vkladů a prostředků poskytnuté podpory a pro postup při čerpání podpory. (2) Finanční zúčtování poskytnuté podpory mezi Fondem a družstvem a následné vyúčtování výstavby družstevních bytů pořízených s podporou se provádí způsobem a ve lhůtách stanovených zákonem o podpoře výstavby. Představenstvo družstva odpovídá za přípravu podkladů pro Fond a pro členskou schůzi družstva a pro včasné a řádné projednání podle zákona o podpoře výstavby a podle smlouvy o poskytnutí podpory. (3) Podrobnosti týkající se záležitostí podle odstavce 1. a 2. mohou být stanoveny ve směrnicí schválené členskou schůzí, vždy však v souladu se zákonem o podpoře výstavby a s těmito stanovami. Článek… Nájemné za užívání družstevních bytů pořízených s podporou z Fondu (1) Výši nájemného stanoví pro jednotlivé členy - nájemce družstevních bytů pořízených s podporou - členská schůze družstva podle kalkulace určené zákonem o podpoře výstavby a těmito stanovami. (2) Výši úhrady za plnění poskytovaná s užíváním družstevního bytu (ceny služeb) a výši záloh pro jednotlivé členy – nájemce družstevních bytů - stanoví představenstvo spolu s termíny plateb a termíny pro vyúčtování záloh na úhradu cen služeb a zaplacení nedoplatků či vrácení přeplatků, pokud si tuto záležitost nevyhradí k rozhodování členská schůze. (3) Podrobnosti týkající se záležitostí podle odstavce 1 a 2 mohou být stanoveny ve směrnicí schválené členskou schůzí, vždy však v souladu se zákonem o podpoře výstavby a s těmito stanovami. Článek… Fondy družstva do stávajících ustanovení o fondech se doplní:

107

(..) Družstvo dále vytváří ve vztahu k družstevním bytům pořízeným s podporou podle zákona o podpoře výstavby, vedle úhrady běžných provozních nákladů a nákladů na správu, dlouhodobou zálohu na opravy a na investice (stavební úpravy, modernizace, rekonstrukce domu, pořízení dlouhodobého majetku apod.); tato dlouhodobá záloha je tvořena v rámci platby nájemného, jehož výše je kalkulována podle zákona o podpoře výstavby a podle těchto stanov (článek ……). Pro tyto účely může družstvo usnesením členské schůze vytvořit fond. Podrobnosti pro jeho tvorbu a použití musí být stanoveny ve směrnici schválené členskou schůzí. (..) Družstvo může na základě usnesení členské schůze vytvářet případně i další fondy podle podmínek a potřeb družstva. Způsob tvorby a použití těchto fondů musí být uveden ve směrnici schválené členskou schůzí. Článek … Způsob použití zisku a úhrady ztráty (1) Případný zisk se nerozděluje mezi členy družstva a použije se pro účely předmětu činnosti družstva uvedeného v článku …. odst.1 písm. a) a c) stanov. (2) Případná ztráta se hradí nejdříve z majetku družstva a poté z uhrazovací povinnosti členů způsobem stanoveným usnesením členské schůze.

Článek Omezení nakládání s majetkem družstva pořízeným s podporou podle zákona o podpoře výstavby (1) Družstvo, jako příjemce podpory, nesmí smluvně zatěžovat svůj nemovitý majetek pořízený s podporou podle zákona o podpoře výstavby, vyjma případů uvedených v § 13 zákona o podpoře výstavby. Tento nemovitý majetek nesmí družstvo zatěžovat právem odpovídajícím věcnému břemenu, zástavním právem či jiným zajištěním závazků, nejde-li o zajištění závazků družstva vzniklých v souvislosti s předmětem činnosti družstva spočívajícím v zajišťování správy, provozu, údržby, oprav, rekonstrukce, modernizace a jiných změn staveb ve vlastnictví bytového družstva. V těchto případech však musí nejdříve členská schůze svým usnesením schválit předchozí souhlas s uzavřením zástavní smlouvy. (2) Družstvo, jako příjemce podpory, nesmí nakládat s družstevními byty postavenými s podporou podle zákona o podpoře výstavby způsobem uvedeným v § 15 zákona o podpoře výstavby. Poznámka: uvedená omezení platí pro družstvo jako příjemce podpory přímo ze zákona o podpoře výstavby; platí tedy i v případě, že by se stanovy o těchto omezeních nezmiňovaly. Je však vhodné alespoň odkazem na tato zákonná ustanovení uvedená omezení zmínit. Jejich porušení by totiž znamenalo porušení zákonných podmínek pro poskytnutí podpory spolu se všemi důsledky z toho plynoucími (vrácení podpory, atd.). Případně je možné, aby družstvo do svých stanov zařadilo celé znění uvedených § 13 až 15, pokud to bude považovat za účelné.

Článek…

108

Obecné omezení nakládání s veškerým majetkem družstva jako příjemce podpory podle zákona o podpoře výstavby Družstvo, jako příjemce podpory, nesmí svůj majetek, ať jde o majetek pořízený s podporou podle zákona o podpoře výstavby, anebo o jakýkoliv jiný majetek družstva, investovat vyjma případů výslovně stanovených v § 14 odst. 1 a 2 zákona o podpoře výstavby a se svým majetkem dále nesmí nakládat způsobem uvedeným v § 14 odst. 3 zákona o podpoře výstavby. Poznámka: uvedená omezení platí pro družstvo jako příjemce podpory přímo ze zákona o podpoře výstavby; platí tedy i v případě, že by se stanovy o těchto omezeních nezmiňovaly. Je však vhodné alespoň odkazem na tato zákonná ustanovení uvedená omezení zmínit. Jejich porušení by totiž znamenalo porušení zákonných podmínek pro poskytnutí podpory spolu se všemi důsledky z toho plynoucími (vrácení podpory, atd.). Případně je možné, aby družstvo do svých stanov zařadilo celé znění uvedených § 13 až 15, pokud to bude považovat za účelné.

Část… Zrušení, likvidace a zánik družstva, změna právní formy družstva Článek 24 (1) Zrušení, likvidace a změna právní formy družstva se řídí ustanoveními obchodního zákoníku o družstvu. Poznámka: případně je možné ve stanovách uvést ustanovení § 254 obchodního zákoníku, která upravují tyto záležitosti, není to však nutné.

(2) Členská schůze družstva, je-li družstvo příjemcem podpory podle zákona o podpoře výstavby, však může platně rozhodnout o sloučení nebo splynutí s jiným družstvem než s bytovým družstvem, které je příjemcem podpory, dále o rozdělení na více bytových družstev, nebo o zrušení s likvidací, anebo o změně právní formy, nejdříve po uplynutí 20 let od počátku splácení úvěru poskytnutého v rámci podpory, avšak vždy jedině v případě, že před přijetím tohoto rozhodnutí vrátilo družstvo v plném rozsahu poskytnutou podporu poskytnutou podle zákona o podpoře výstavby a podle smlouvy uzavřené s Fondem, a to celou výši dotace a nesplacenou část úvěru poskytnutého v rámci podpory a jestliže dále vyrovnalo vůči Fondu a pověřené bance (jejímž prostřednictvím byla podpora čerpána) veškeré své další závazky. Povinnosti člena, který se finančně účastnil svým dalším členským vkladem na této výstavbě, uplatňuje družstvo vůči členovi podle článku …….. těchto stanov. Poznámka: toto ustanovení vychází z § 16 zákona o podpoře výstavby a zahrnuje rovněž povinnosti člena, jak jsou stanoveny v § 11 písm. d) tohoto zákona.

(3) Při zrušení družstva s následnou likvidací mají členové nárok na rozdělení likvidačního zůstatku takto:……………………………………. uvede se dosavadní ustanovení stanov a dále se doplní následující ustanovení: (4) Člen, který se účastnil na výstavbě družstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby, má nárok na likvidační zůstatek v poměru podle výše splaceného základního členského vkladu a dalšího členského vkladu, po odečtení částky rovnající se jeho povinnosti vůči družstvu podle § 9 odst. 5 zákona o podpoře výstavby, pokud taková povinnost nastala, a po odečtení ostatních závazků vůči družstvu.

109

Poznámka: také v tomto ustanovení o likvidačním zůstatku se reaguje na případnou povinnost člena, pokud by vznikla podle § 11 písm. d) zákona o podpoře výstavby ve spojení s § 9 odst. 5 tohoto zákona.

Část … Společná a závěrečná ustanovení Článek . … Společné ustanovení Případné rozhodnutí o ukončení závazků bytového družstva, plynoucích z poskytnuté podpory, které by se týkalo ve smyslu § 17 zákona o podpoře výstavby pouze některých družstevních bytů postavených s podporou podle tohoto zákona, lze učinit usnesením členské schůze nejdříve po uplynutí 20 let od počátku splácení úvěru pouze za podmínek stanovených v tomto zákonném ustanovení. Poznámka: toto ustanovení je zařazeno spíše pro komplexnost stanov a reaguje na ust. § 17 zákona o podpoře výstavby. Družstvo samo posoudí, zda toto ustanovení do stanov zařadí či nikoliv, neboť je platné přímo ze zákona.

Článek 26 Závěrečné ustanovení Tyto změny stanov byly schváleny na členské schůzi družstva, konané dne……………..

Text zákona č. 378/2005 Sb. ze dne 19. srpna 2005 o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení, a o změně zákona č. 190/2004 Sb. , o dluhopisech, (zákon o podpoře výstavby družstevních bytů) Parlament se usnesl na tomto zákoně České republiky: ČÁST PRVNÍ PODPORA VÝSTAVBY DRUŽSTEVNÍCH BYTŮ ZE STÁTNÍHO FONDU ROZVOJE BYDLENÍ §1 378/2005 Sb. ZÁKON Předmět úpravy Tento zákon upravuje podmínky, za kterých lze v souladu s přímo použitelným předpisem Evropských společenství upravujícím podporu malého rozsahu 1) poskytnout bytovému družstvu z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení (dále jen "Fond") dotaci a úvěr na krytí části pořizovacích nákladů spojených s výstavbou družstevních bytů na území České 110

republiky (dále jen "podpora"). Zákon dále upravuje postup při podání žádosti o podporu, při uzavírání smlouvy o poskytnutí podpory, podmínky při jejím využívání, kontrolu dodržování podmínek stanovených tímto zákonem a důsledky jejich porušení. §2 Vymezení pojmů Pro účely tohoto zákona se rozumí a) bytovým domem stavba pro bydlení, ve které převažuje funkce bydlení, b) družstevním bytem byt v bytovém domě ve vlastnictví bytového družstva, který je určen formou nájmu k uspokojování bytových potřeb člena bytového družstva, případně osoby žijící s ním v domácnosti, c) výstavbou družstevních bytů 1. výstavba bytového domu s družstevními byty, 2. změna dokončené stavby bytového domu ve vlastnictví bytového družstva, kterou vzniknou nové družstevní byty, nebo 3. změna dokončené stavby, kterou vznikne bytový dům s družstevními byty, d) pořizovacími náklady spojenými s výstavbou družstevních bytů1. náklady spojené se získáním pozemku, jedná-li se o výstavbu družstevních bytů podle písmena c) bodu 1, nebo náklady spojené se získáním pozemku a bytového domu, jedná-li se o výstavbu družstevních bytů podle písmena c) bodu 2, nebo náklady spojené se získáním pozemku a dokončené stavby, jedná-li se o výstavbu družstevních bytů podle písmena c) bodu 3, 2. stavební náklady spojené s výstavbou družstevních bytů, e) rozpočtovými náklady předpokládané pořizovací náklady spojené s výstavbou družstevních bytů, f) podporou dotace a úvěr poskytnuté na úhradu nákladů spojených s výstavbou družstevních bytů, g) účelově vázaným účtem účet bytového družstva u pověřené právnické osoby určený pro poskytování podpory. §3 Základní podmínky poskytnutí podpory a stanovení její výše (1) Výše podpory poskytnutá podle tohoto zákona musí být v souladu s přímo použitelným předpisem Evropských společenství upravujícím podporu malého rozsahu 1) . (2) Podpora může být poskytnuta pouze bytovému družstvu, které splňuje podmínky stanovené tímto zákonem a financuje výstavbu družstevních bytů do svého vlastnictví za finanční účasti svých členů podle tohoto zákona. Vláda stanoví nařízením finanční částky, které se použijí pro výpočet výše dotace a úvěru podle odstavců 3 a 4; dále stanoví postup a podrobnosti při výpočtu nejvyšší přípustné výše podpory v souladu s přímo použitelným předpisem Evropských společenství upravujícím podporu malého rozsahu 1) a postup a

111

podrobnosti při splácení úvěru. Výše finančních částek bude určena na základě obvyklé úrovně nákladů na výstavbu bytů v České republice a předpokládané finanční účasti členů bytového družstva na výstavbě družstevních bytů. (3) Výše dotace na výstavbu družstevních bytů, na které žádá bytové družstvo podporu, se vypočte jako součin počtu těchto družstevních bytů a finanční částky stanovené vládou na jeden byt. (4) Výše úvěru na výstavbu družstevních bytů, na které žádá bytové družstvo podporu, se stanoví jako součin počtu těchto družstevních bytů a finanční částky stanovené vládou na jeden byt. (5) Finanční prostředky poskytnuté podpory nelze sdružit s finančními prostředky jiné osoby. Za sdružení prostředků se nepovažují členský vklad nebo úvěr poskytnutý bankou nebo pobočkou zahraniční banky 2) (dále jen "bankovní úvěr"). §4 Další podmínky poskytnutí podpory (1) Podporu lze poskytnout pouze v případě, že bytové družstvo nemá ke dni podání žádosti evidovány splatné závazky ve vztahu ke státnímu rozpočtu, státnímu fondu, rozpočtu územního samosprávného celku, zdravotní pojišťovně, bance nebo pobočce zahraniční banky 2) , nebo splatné závazky ve vztahu k dalším právnickým nebo fyzickým osobám. (2) Podporu lze poskytnout na výstavbu družstevních bytů, jestliže jednotlivé družstevní byty jsou určeny k nájmu členy bytového družstva, kteří se na jejich výstavbě finančně podíleli, nebo jejich právními nástupci. §5 Žádost o podporu (1) Podporu lze poskytnout pouze na základě písemné žádosti bytového družstva podané u Fondu, která obsahuje vždy obchodní firmu bytového družstva, jeho sídlo a identifikační číslo a musí být předem schválena členskou schůzí a podána statutárním orgánem bytového družstva (dále jen "žádost"). (2) K žádosti se přikládá a) doklad bytového družstva o veškerých podporách, které byly v uplynulých třech letech předcházejících datu podání žádosti podle tohoto zákona poskytnuty na základě přímo použitelného předpisu Evropských společenství upravujícího podporu malého rozsahu 1) ; pokud takové podpory nebyly poskytnuty, předloží bytové družstvo čestné prohlášení stvrzující tuto skutečnost, b) doklad o zápisu bytového družstva v obchodním rejstříku, c) usnesení členské schůze o schválení žádosti, d) usnesení členské schůze o souhlasu s uzavřením zástavní smlouvy [§ 7 odst. 2 a § 7 odst. 5

112

písm. b)] přijaté podle obchodního zákoníku 3) , e) prohlášení bytového družstva, že ke dni podání žádosti nemá splatné závazky uvedené v § 4 odst. 1, f) jedná-li se o výstavbu družstevních bytů podle § 2 písm. c) bodu 1, výpis z katastru nemovitostí dokládající vlastnictví pozemku, na němž bude výstavba družstevních bytů provedena, případně smlouva o uzavření budoucí smlouvy o převodu tohoto pozemku do vlastnictví bytového družstva tak, aby nejpozději do doby stanovené v § 6 odst. 1 se bytové družstvo stalo vlastníkem pozemku, g) jedná-li se o výstavbu družstevních bytů podle § 2 písm. c) bodu 2 nebo 3, výpis z katastru nemovitostí dokládající vlastnictví pozemku a bytového domu nebo dokončené stavby, na nichž bude prováděna změna, případně smlouva o uzavření budoucí smlouvy o převodu těchto nemovitostí tak, aby nejpozději do doby stanovené v § 6 odst. 1 se bytové družstvo stalo vlastníkem těchto nemovitostí, h) pravomocné územní rozhodnutí 4) , nebo sdělení příslušného stavebního úřadu, že v daném případě není územní rozhodnutí vyžadováno, i) údaj o počtu družstevních bytů, na které je žádána podpora, údaj o podlahové ploše jednotlivých bytů a podlahové ploše nebytových prostorů, jsou-li součástí výstavby, a půdorysy jednotlivých podlaží, j) finanční projekt obsahující1. rozpočtové náklady v členění podle § 2 písm. d), včetně rozpočtových nákladů na jednotlivé družstevní byty, 2. údaje dokládající celkové finanční krytí rozpočtových nákladů podle jednotlivých zdrojů včetně předpokládané podpory, 3. příslib banky nebo pobočky zahraniční banky 2) k poskytnutí bankovního úvěru, za nějž se považuje rovněž příslib podmíněný poskytnutím podpory podle tohoto zákona, nebo smlouva o bankovním úvěru, má-li být zdrojem finančního krytí také bankovní úvěr. (3) Fond si může dále vyžádat další doklady nutné k posouzení účelnosti investice a schopnosti bytového družstva plnit závazky z poskytnutého úvěru. (4) Žádosti jsou vyřizovány v pořadí, ve kterém byly doručeny Fondu. (5) Bytové družstvo dále doloží: a) stanovy bytového družstva splňující podmínky podle § 10 až 12 s ověřenými podpisy statutárního orgánu bytového družstva, nebo úplné znění stanov bytového družstva po jejich případných změnách splňující podmínky podle § 10 až 12 s ověřenými podpisy statutárního orgánu bytového družstva, spolu s potvrzením o jejich předložení k založení do sbírky listin obchodního rejstříku, b) smlouvu bytového družstva s pověřenou právnickou osobou o založení účelově vázaného účtu pro financování výstavby družstevních bytů, c) doklad bytového družstva o splacení dalších členských vkladů v minimální výši 20 % rozpočtových nákladů a o jejich převedení na účelově vázaný účet bytového družstva u pověřené právnické osoby. V případě, že byly další členské vklady nebo jejich část již použity na

113

pořízení pozemků, bytového domu nebo dokončené stavby k výstavbě družstevních bytů, anebo na krytí části stavebních nákladů spojených s výstavbou družstevních bytů, bude částka obsahující členské vklady, která má být převedena na účelově vázaný účet, o tento výdaj snížena; současně bude předložen doklad bytového družstva o vynaložení dalších členských vkladů na tyto účely, d) pravomocné stavební povolení, e) v případě výstavby družstevních bytů podle § 2 písm. c) bodu 1 doklad o vlastnictví pozemku, na němž bude výstavba provedena, pokud nebyl přiložen k žádosti podle § 5 odst. 2 písm. f), f) v případě výstavby družstevních bytů podle § 2 písm. c) bodu 2 nebo 3 doklad o vlastnictví pozemku a bytového domu nebo dokončené stavby, na nichž bude prováděna změna, pokud nebyl přiložen k žádosti podle § 5 odst. 2 písm. g), g) doklady o zajištění financování výstavby družstevních bytů, h) souhrnnou zprávu s údajem o počtu bytů a půdorysy jednotlivých podlaží podle zvláštního právního předpisu 5) , ověřené stavebním úřadem ve stavebním řízení, i) podrobný finanční projekt obsahující upřesněné rozpočtové náklady podle projektové dokumentace stavby ke stavebnímu řízení.

§6 Smlouva o poskytnutí podpory (1) Obsahuje-li žádost náležitosti podle § 5 odst. 1, je-li doložena doklady podle § 5 odst. 2, 3 a 5, vyplývají-li z předložených dokladů předpoklady pro výstavbu družstevních bytů a pro plnění závazků z poskytnutého úvěru, jsou-li splněny podmínky přímo použitelného předpisu Evropských společenství upravujícího podporu malého rozsahu 1) a má-li Fond na poskytnutí podpory prostředky, může Fond uzavřít s bytovým družstvem smlouvu o poskytnutí podpory. Bytové družstvo je povinno předložit do 6 měsíců ode dne uzavření smlouvy o poskytnutí podpory s Fondem, nejpozději však v dodatečné přiměřené lhůtě, kterou stanoví Fond v písemné výzvě bytovému družstvu, doklady stanovené v § 5 odst. 5. Pokud Fond žádost zamítne, sdělí písemně a bez zbytečného odkladu bytovému družstvu důvody zamítnutí. (2) Smlouva o poskytnutí podpory musí mít písemnou formu a musí obsahovat označení smluvních stran, předmět a účel smlouvy, určení výše podpory ve formě dotace a úvěru, informaci o tom, že se jedná o podporu podle přímo použitelného předpisu Evropských společenství upravujícího podporu malého rozsahu 1) včetně vyjádření její výše v porovnání s limitem obsaženým v tomto předpise, a závazek bytového družstva splatit podporu ve formě úvěru včetně příslušenství. §7 Postup při čerpání podpory (1) Podporu při výstavbě družstevních bytů podle § 2 písm. c) bodu 1 lze čerpat na

114

základě předkládaných dokladů o stavebních nákladech spojených s výstavbou družstevních bytů, po předložení dokladů podle § 5 odst. 5 a poté, co bytové družstvo použilo na krytí pořizovacích nákladů spojených s výstavbou družstevních bytů vlastní finanční prostředky ve formě dalších členských vkladů ve výši stanovené tímto zákonem. (2) Jakmile bude možno rozestavěnou budovu při výstavbě družstevních bytů podle § 2 písm. c) bodu 1 zapsat do katastru nemovitostí 6) , podá bytové družstvo neprodleně návrh na zápis rozestavěné budovy do katastru nemovitostí a současně oznámí tuto skutečnost Fondu. Fond uzavře s bytovým družstvem zástavní smlouvu, jejímž předmětem bude zástavní právo k této rozestavěné budově a k pozemku, na němž je umístěna, zajišťující nesplacenou část úvěru včetně příslušenství. (3) Nedojde-li z důvodů na straně bytového družstva k uzavření zástavní smlouvy podle odstavce 2 nejpozději do 2 let ode dne zahájení čerpání podpory bytovým družstvem, čerpání podpory se ukončí. (4) V případě pravomocného rozhodnutí, kterým je zamítnut návrh na zápis zástavního práva do katastru nemovitostí podle odstavce 2, se nejpozději dnem následujícím po dni nabytí právní moci tohoto rozhodnutí čerpání podpory ukončí. (5) Podporu při výstavbě družstevních bytů podle § 2 písm. c) bodu 2 nebo 3 lze čerpat na základě předkládaných dokladů o stavebních nákladech spojených s výstavbou družstevních bytů, po předložení dokladů podle § 5 odst. 5 a poté, co bytové družstvo a) použilo na krytí pořizovacích nákladů spojených s výstavbou družstevních bytů vlastní finanční prostředky ve formě dalších členských vkladů ve výši stanovené tímto zákonem, b) uzavřelo s Fondem zástavní smlouvu, jejímž předmětem je zástavní právo k pozemku a k bytovému domu nebo k dokončené stavbě, na nichž je prováděna výstavba družstevních bytů, a Fond obdrží listinu o zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí. (6) Nedojde-li z důvodů na straně bytového družstva k uzavření zástavní smlouvy podle odstavce 5 písm. b) nejpozději do 1 roku od předložení dokladů podle § 5 odst. 5, pozbývá smlouva o poskytnutí podpory platnosti dnem následujícím po uplynutí této lhůty. (7) V případě pravomocného rozhodnutí, kterým je zamítnut návrh na zápis zástavního práva podle odstavce 5 písm. b) do katastru nemovitostí, pozbývá smlouva o poskytnutí podpory platnosti dnem následujícím po uplynutí lhůty uvedené v odstavci 6. §8 Kolaudace a finanční zúčtování podpory (1) Při výstavbě družstevních bytů s podporou podle tohoto zákona musí rozhodnutí o kolaudaci výstavby družstevních bytů nabýt právní moci nejpozději do 4 let ode dne nabytí právní moci stavebního povolení. V odůvodněných případech může Fond tuto lhůtu prodloužit. (2) Mezi Fondem a bytovým družstvem, které je příjemcem podpory, se provede finanční zúčtování poskytnuté podpory nejpozději do 90 dnů ode dne nabytí právní moci rozhodnutí o kolaudaci výstavby družstevních bytů s podporou podle tohoto zákona. Finanční zúčtování se řídí ustanoveními smlouvy o poskytnutí podpory uzavřené podle § 6 odst. 1 a 2; finanční

115

zúčtování poskytnuté podpory je bytové družstvo povinno ověřit auditorem. §9 Stanovy bytového družstva, které je příjemcem podpory Podporu lze poskytnout pouze bytovému družstvu založenému na dobu neurčitou, jehož stanovy splňují podmínky uvedené v § 10 až 12 a kterými se bytové družstvo řídí. § 10 Členství v bytovém družstvu, které je příjemcem podpory (1) Členem bytového družstva, které je příjemcem podpory, může být pouze zletilá fyzická osoba, jestliže se zavázala za účelem financování výstavby družstevních bytů s podporou podle tohoto zákona ke splacení dalšího členského vkladu určeného ve stanovách, nejméně však ve výši rovnající se 20 % pořizovacích nákladů družstevního bytu, jehož má být nájemcem; podmínka zletilosti člena nemusí být splněna, vzniklo-li jeho členství přechodem členských práv a povinností děděním. (2) Zálohovou výši dalšího členského vkladu předběžně stanoví usnesení členské schůze nejpozději den před podáním žádosti Fondu podle rozpočtových nákladů, přičemž rozpočtové náklady připadající na konkrétní družstevní byt se vypočtou z rozpočtových nákladů podle poměru podlahové plochy konkrétního družstevního bytu k podlahovým plochám všech družstevních bytů postavených s podporou podle tohoto zákona v bytovém domě. Konečnou výši dalšího členského vkladu stanoví usnesení členské schůze v souladu s vyúčtováním výstavby družstevních bytů s podporou podle tohoto zákona se členy bytového družstva, které je příjemcem podpory; toto vyúčtování schválí členská schůze nejpozději do 90 dnů od finančního zúčtování podpory s Fondem. (3) Členem bytového družstva, které je příjemcem podpory, může být také bytové družstvo, které se neúčastní na výstavbě družstevních bytů s podporou podle tohoto zákona a nemá povinnost zavázat se ke splacení dalšího členského vkladu, pokud se zaváže zajišťovat na základě souhlasu členské schůze a) záležitosti spojené se založením a vznikem bytového družstva, které je příjemcem podpory, nebo b) činnosti spojené s přípravou a organizováním výstavby družstevních bytů s podporou podle tohoto zákona, popřípadě též činnosti spojené se správou nemovitostí ve vlastnictví bytového družstva, které je příjemcem podpory, a dále též jiné záležitosti v rámci předmětu činnosti bytového družstva, které je příjemcem podpory. (4) Při hlasování na členské schůzi má každý člen jeden hlas. § 11 Práva a povinnosti člena bytového družstva, které je příjemcem podpory Člen bytového družstva, které je příjemcem podpory, má

116

a) je-li fyzickou osobou, právo na uzavření nájemní smlouvy o užívání družstevního bytu postaveného s podporou podle tohoto zákona, na jehož pořízení se finančně podílel svým dalším členským vkladem podle tohoto zákona a stanov; stejné právo má každý právní nástupce, je-li fyzickou osobou; právo člena na uzavření nájemní smlouvy vzniká dnem následujícím po dni nabytí právní moci rozhodnutí o kolaudaci 7) bytového domu, v němž se družstevní byt nachází, nebo po kolaudaci změny dokončené stavby bytového domu s družstevními byty, b) povinnost platit nájemné stanovené na základě kalkulace zahrnující splátky úvěrů a úroky z nich, náklady na opravy a údržbu domu a na technické zhodnocení domu, náklady na pojištění domu, daň z nemovitostí, náklady na správu družstva a domu, c) povinnost splácet v nájemném částky odpovídající splátkám úvěru bytového družstva a jeho příslušenství, které podle vyúčtování výstavby družstevních bytů s podporou podle tohoto zákona se členy podle § 10 odst. 2 připadají na družstevní byt, který člen užívá; částky připadající na družstevní byt se vypočtou ze splátek úvěru bytového družstva a jeho příslušenství podle poměru podlahové plochy tohoto družstevního bytu k podlahovým plochám všech družstevních bytů bytového družstva postavených s podporou podle tohoto zákona v bytovém domě, v němž se družstevní byt nachází, d) povinnost zaplatit bytovému družstvu částku rovnající se dotaci a nesplacené části úvěru a jeho příslušenství připadající na družstevní byt postavený s podporou podle tohoto zákona, který užívá, pokud bytové družstvo rozhodne o vrácení podpory podle § 16 a 17, e) povinnost splatit další členský vklad ve výši podle § 10 odst. 1, přičemž zálohová výše dalšího členského vkladu musí být splacena nejpozději do 60 dnů od uzavření smlouvy o poskytnutí podpory, f) zákaz účastnit se výstavby družstevních bytů s podporou podle tohoto zákona v jiném bytovém družstvu; v bytovém družstvu může být člen nájemcem pouze jednoho družstevního bytu postaveného s podporou podle tohoto zákona; člen potvrzuje tyto skutečnosti v čestném prohlášení, které je součástí členské přihlášky do bytového družstva; nepravdivé prohlášení je důvodem k vyloučení člena z bytového družstva. § 12 Předmět činnosti a podnikání bytového družstva, které je příjemcem podpory (1) Předmětem činnosti bytového družstva, které je příjemcem podpory, může být pouze a) organizování přípravy a provádění nebo zajišťování výstavby družstevních bytů s podporou podle tohoto zákona, výstavby jiných družstevních bytů než podle tohoto zákona nebo jiných budov do vlastnictví bytového družstva, včetně souvisejícího pořizování pozemků, budov nebo bytových domů do vlastnictví bytového družstva, b) činnosti spojené s pronájmem družstevních bytů postavených s podporou podle tohoto zákona členům bytového družstva, dále pronájem jiných družstevních bytů než podle tohoto zákona, nebytových prostorů či střešních ploch, ploch na obvodovém plášti nebo jiných obdobných ploch bytového domu, či převádění jiných družstevních bytů než podle tohoto zákona nebo nebytových prostorů do vlastnictví členů bytového družstva podle zvláštního zákona 8) ,

117

c) zajišťování správy, provozu, údržby, oprav, rekonstrukce, modernizace a jiných změn staveb ve vlastnictví bytového družstva, d) zajišťování správy jiného majetku bytového družstva, e) poskytování a zajišťování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v bytových domech ve vlastnictví bytového družstva a uzavírání příslušných smluv k zajišťování těchto plnění. (2) Předmětem podnikání bytového družstva, které je příjemcem podpory, může být pouze správa nemovitostí a činnosti s tím spojené, vykonávané na základě smlouvy pro vlastníky jednotek, společenství vlastníků jednotek 9) nebo pro bytová družstva. (3) Bytové družstvo, které je příjemcem podpory, se nesmí přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo na jiné činnosti jiných podnikajících osob nebo být jejich společníkem nebo členem. Může být pouze zakladatelem nebo členem zájmových sdružení právnických osob podle zvláštního právního předpisu sdružujících pouze družstva a společenství vlastníků jednotek nebo další právnické osoby s obdobnou činností a účastnit se na jejich činnosti. Pokud je předmětem činnosti těchto zájmových sdružení i podnikání, může bytové družstvo, které je příjemcem podpory, být jejich členem pouze v případě, že ve sdružení nemá majetkovou účast, neručí za jeho závazky a nepodílí se na případné ztrátě těchto zájmových sdružení. (4) Členské příspěvky poskytnuté bytovým družstvem, které je příjemcem podpory, na úhradu nákladů činnosti sdružení, se nepovažují za účast na jiné osobě podle odstavce 3. (5) Dosažený zisk bytového družstva, které je příjemcem podpory, se nerozděluje mezi členy a použije se vždy pro činnosti podle odstavce 1 písm. a) a c). § 13 Zatěžování majetku bytového družstva, které je příjemcem podpory Bytové družstvo, které je příjemcem podpory, nesmí smluvně zatěžovat svůj nemovitý majetek pořízený s podporou právem odpovídajícím věcnému břemenu, zástavním právem či jiným zajištěním závazků, nejde-li o zajištění závazků bytového družstva, které vznikly v souvislosti s výstavbou družstevních bytů s podporou podle tohoto zákona anebo z důvodu závazků spojených s předmětem činnosti družstva podle § 12 odst. 1 písm. c). Podmínkou uzavření zástavní smlouvy je předchozí souhlas členské schůze bytového družstva. § 14 Nakládání s majetkem bytového družstva, které je příjemcem podpory (1) Majetek bytového družstva, které je příjemcem podpory, může být investován pouze do a) dluhopisů, které emitovaly nebo za jejichž splacení se zaručily členské státy nebo centrální banky členských států Organizace pro ekonomickou spolupráci a rozvoj, b) hypotečních zástavních listů,

118

c) nemovitostí a věcí movitých, které nejsou cennými papíry, vyjma cenných papírů uvedených v písmenech a) a b), nebo d) běžných a vkladových účtů vedených bankami. (2) Hodnota cenných papírů podle odstavce 1 písm. a) a b) jednoho emitenta nesmí přesahovat 10 % finančního majetku bytového družstva, které je příjemcem podpory; to platí rovněž o dluhopisech, za jejichž splacení se zaručila jediná osoba. (3) Bytové družstvo, které je příjemcem podpory, nesmí a) emitovat dluhopisy ani zajistit závazky jiných osob, b) poskytovat půjčky, úvěry a dary ze svého majetku; to neplatí, jedná-li se o dar pro zaměstnance nebo člena za podmínek obvyklých, anebo o sociální pomoc poskytnutou zaměstnanci nebo členovi, c) převést, zastavit ani pronajmout svůj podnik nebo jeho část. § 15 Nakládání s družstevními byty postavenými s podporou Bytové družstvo, které je příjemcem podpory, není oprávněno a) svým prohlášením určit prostorově vymezené části budovy, které se stanou jednotkami podle zvláštního právního předpisu 10) , pokud jde o bytové domy s družstevními byty postavenými s podporou podle tohoto zákona, b) uzavřít smlouvu o výstavbě podle zvláštního právního předpisu upravujícího vlastnictví bytů 11) , která by se týkala bytového domu nebo družstevních bytů postavených s podporou podle tohoto zákona, c) uzavřít v souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy o užívání družstevního bytu postaveného s podporou podle tohoto zákona smlouvu o uzavření budoucí smlouvy o převodu tohoto družstevního bytu do vlastnictví podle zvláštního právního předpisu 12) , d) převést bytový dům s družstevními byty postavenými s podporou podle tohoto zákona na svého člena nebo na třetí osobu, e) provést změnu užívání družstevního bytu postaveného s podporou podle tohoto zákona k jiným účelům než k bydlení. § 16 Ukončení závazků bytového družstva plynoucích z poskytnuté podpory v případě změny stanov a zániku bytového družstva (1) Členská schůze bytového družstva, které je příjemcem podpory, může po uplynutí 20 let od počátku splácení úvěru rozhodnout o

119

a) změně stanov, v jejichž důsledku nejsou nadále splněny podmínky uvedené v § 10 až 12 tohoto zákona, b) sloučení nebo splynutí s jiným družstvem než s bytovým družstvem, které je příjemcem podpory, c) rozdělení na více bytových družstev, d) zrušení s likvidací, nebo e) změně právní formy. (2) Rozhodnutí podle odstavce 1 je platné pouze v případě, že bytové družstvo, které je příjemcem podpory, před přijetím tohoto rozhodnutí vrátilo v plném rozsahu podporu ve formě dotace a nesplacené části úvěru poskytnutou podle tohoto zákona a vyrovnalo vůči Fondu a pověřené právnické osobě veškeré své další závazky. § 17 Ukončení závazků bytového družstva plynoucích z poskytnuté podpory Členská schůze bytového družstva, které je příjemcem podpory, může po uplynutí 20 let od počátku splácení úvěru rozhodnout, že nechce být ve vztahu k některým družstevním bytům postaveným s podporou podle tohoto zákona dále vázána ustanoveními tohoto zákona. Rozhodnutí je platné pouze v případě, vrátí-li bytové družstvo, které je příjemcem podpory, v plném rozsahu podporu poskytnutou na výstavbu těchto družstevních bytů a vyrovná-li vůči Fondu a pověřené právnické osobě své další závazky spojené s výstavbou těchto družstevních bytů. § 18 Zrušení bytového družstva rozhodnutím soudu V případě zrušení bytového družstva, které je příjemcem podpory, rozhodnutím soudu 13) před splacením úvěru Fondu, vzniká bytovému družstvu povinnost před zpracováním návrhu na rozdělení likvidačního zůstatku vrátit Fondu podporu poskytnutou tomuto bytovému družstvu podle tohoto zákona a uhradit další závazky stanovené v tomto zákoně. § 19 Kontrola dodržování podmínek stanovených zákonem (1) Pro kontrolu dodržování podmínek stanovených tímto zákonem pro poskytnutí a použití podpory podle tohoto zákona a uplatnění sankcí při neoprávněném použití nebo zadržení podpory se použijí zvláštní právní předpisy upravující porušení rozpočtové kázně a finanční kontrolu ve veřejné správě 14) . (2) Bytové družstvo, které je příjemcem podpory, je povinno umožnit Fondu kontrolu dodržování podmínek stanovených tímto zákonem a dodržování ustanovení smlouvy o poskytnutí podpory uzavřené podle tohoto zákona již v období přípravy a průběhu výstavby

120

družstevních bytů s podporou podle tohoto zákona, a to ode dne uzavření smlouvy o poskytnutí podpory. § 20 Pověřená právnická osoba Fond může svěřit právnické osobě vybrané na základě výběrového řízení podle zvláštního právního předpisu některé činnosti spojené s poskytováním podpory, zejména vedení účelově vázaného účtu, evidenci pohledávek vznikajících z poskytnutého úvěru z prostředků Fondu a evidenci jeho splátek. Obchodní firmu vybrané právnické osoby zveřejní Fond způsobem umožňujícím dálkový a nepřetržitý přístup.

ČÁST DRUHÁ Změna zákona o dluhopisech § 21 V § 30 odst. 2 zákona č. 190/2004 Sb. , o dluhopisech, se ve větě první za slova "i úvěr poskytnutý" vkládají slova "Státním fondem rozvoje bydlení na výstavbu družstevních bytů podle zvláštního právního předpisu, a dále úvěr poskytnutý".

ČÁST TŘETÍ ÚČINNOST § 22 Tento zákon nabývá účinnosti dnem jeho vyhlášení. Zaorálek v. r. Klaus v. r. Paroubek v. r.

1)

Nařízení Komise (ES) č. 1998/2006 ze dne 12. ledna 2001 o použití článků 87 a 88 Smlouvy o ES na podporu de minimis.

2)

Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů.

3)

§ 239 odst. 4 písm. i) obchodního zákoníku.

4)

§ 32 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění zákona č. 83/1998 Sb.

5)

§ 18 odst. 1 písm. a) vyhlášky č. 132/1998 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona.

121

6)

§ 27 písm. l) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů.

7)

Zákon č. 50/1976 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

8)

Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů.

9)

§ 9 až 11 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

10) § 4 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů. 11) § 17 a násl. zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů. 12) § 6 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů. 13) § 254 odst. 2 písm. c) ve spojení s § 257 obchodního zákoníku . 14) § 44 zákona č. 218/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech a o změně některých souvisejících zákonů (rozpočtová pravidla), ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 320/2001 Sb., o finanční kontrole ve veřejné správě a o změně některých zákonů (zákon o finanční kontrole), ve znění pozdějších předpisů.

Text nařízení vlády č. 465/2005 Sb. 465 NAŘÍZENÍ VLÁDY ze dne 9. listopadu 2005 vydané na základě zmocnění uvedeného v zákoně o podpoře výstavby družstevních bytů Vláda nařizuje podle § 3 odst. 2 zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení, a o změně zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, (zákon o podpoře výstavby družstevních bytů): §1 Toto nařízení stanoví v návaznosti na přímo použitelný předpis Evropských společenství upravující podporu malého rozsahu1) a)

finanční částky, které se použijí pro výpočet dotace a úvěru poskytovaných jako podpory ze Státního fondu rozvoje bydlení,

b) postup a podrobnosti při výpočtu nejvyšší přípustné výše podpory, c) postup a podrobnosti při splácení úvěru.

122

§2 (1) Pro výpočet výše dotace podle § 3 odst. 3 zákona o podpoře výstavby družstevních bytů činí finanční částka 100 000 Kč na 1 byt. (2) Pro výpočet výše úvěru podle § 3 odst. 4 zákona o podpoře výstavby družstevních bytů činí finanční částka nejvýše 700 000 Kč na 1 byt. §3 Pro hodnocení souladu podpory s přímo použitelným předpisem Evropských společenství upravujícím podporu malého rozsahu1) se výše podpory na výstavbu družstevních bytů poskytnuté bytovému družstvu stanoví jako součet dotace a hrubého ekvivalentu, kterým je současná hodnota úspor vyplývajících ze zvýhodněného úvěru2). §4 (1) Úvěr je splatný do 20 let ode dne, kdy bylo započato s jeho čerpáním. (2) Úvěr splácí bytové družstvo pravidelnými měsíčními splátkami zahrnujícími splátku jistiny a úrok, není-li dále stanoveno jinak. První splátka je splatná nejpozději 90 dnů od skončení čerpání úvěru, přičemž úvěr lze čerpat nejpozději do 3 let od uzavření smlouvy o poskytnutí podpory. Bytové družstvo může kdykoliv zaplatit mimořádnou splátku a splatit úvěr předčasně. (3) Vyčerpané prostředky úvěru se úročí úrokovou sazbou 3 % ročně. Úročení vyčerpané části úvěru začíná dnem zahájení jeho čerpání. (4) Úvěr splácí bytové družstvo na účet Státního fondu rozvoje bydlení uvedený ve smlouvě o poskytnutí podpory. §5 Toto nařízení nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2006. Předseda vlády: Ing. Paroubek v. r. Ministr pro místní rozvoj: Mgr. Martínek v. r.

1) Nařízení Komise (ES) č. 1998/2006 ze dne 12. ledna 2001 o použití článků 87 a 88 Smlouvy o ES na podporu de minimis. 2) Čl. 2 odst. 3 nařízení Komise (ES) č. 1998/2006 ze dne 12. ledna 2001 o použití článků 87 a 88 Smlouvy o ES na podporu de minimis.

123