m 2015

Regionaal bedrijventerreinprogramma Zeeuws‐Vlaanderen 2010 t/m 2015 Gemeente Hulst Gemeente Sluis Gemeente Terneuzen Provincie Zeeland september 2010

Bedrijventerreinprogramma Zeeuws‐Vlaanderen

Gedeputeerde staten van Zeeland, Gelet op artikel 2.18, derde lid van de Provinciale Ruimtelijke Verordening Zeeland; b e s l u i t e n : vast te stellen het bedrijventerreinenprogramma Zeeuws‐Vlaanderen, A. Het bedrijventerreinenprogramma wordt vastgesteld voor de periode 21 september 2010 tot en met 31 december 2015. B. In een bestemmingsplan worden nieuwe bedrijventerreinen uitsluitend toegelaten met inachtneming van het onder C opgenomen programma. C. Inhoud programma: 1.

Inleiding.................................................................................................................................................3

2.

Vraag bedrijventerreinen Zeeuws‐Vlaanderen........................................................................................4 2.1 Behoefteraming .................................................................................................................................... 4 2.2 De ijzeren voorraad bepaalt de ontwikkelingsmogelijkheden.............................................................. 4 2.3 Overige overwegingen .......................................................................................................................... 5

3.

Aanbod bedrijventerreinen Zeeuws‐Vlaanderen.....................................................................................6 3.1 Aanbod .................................................................................................................................................. 6 3.2 Herstructurering en transformatie........................................................................................................ 7 3.3 Uitbreidingsplannen.............................................................................................................................. 7

4.

Confrontatie vraag en aanbod..............................................................................................................10

5.

Aandacht voor kwaliteit .......................................................................................................................11 5.1 Intensief ruimtegebruik....................................................................................................................... 11 5.2 Duurzaam beheer en onderhoud........................................................................................................ 13 5.3 Landschappelijke inpassing en kwaliteit ............................................................................................. 13 5.4 Grondprijzen en ‐uitgifte..................................................................................................................... 13 5.5 Fondsvorming verevening................................................................................................................... 14 5.6 Marketing en acquisitie....................................................................................................................... 14

6. Actieprogramma ..................................................................................................................................15 Aldus vastgesteld door Gedeputeerde Staten van Zeeland op 21 september 2010. , drs. K.M.H. Peijs voorzitter , mr. Drs. L.J.M. Verdult

2


1. Inleiding Voor een gezonde ontwikkeling van de Zeeuwse economie is voldoende ruimte voor economische functies een belangrijke voorwaarde. De Zeeuws‐Vlaamse gemeenten en de provincie Zeeland hechten in dat kader belang aan een gezonde Zeeuwse bedrijventerreinenmarkt. Dit komt enerzijds neer op het vraaggericht ontwikkelen van voldoende ruimte (kwantitatief) voor nieuwvestiging, uit‐/verplaatsing of uitbreiding van bedrijven. Ander‐ zijds dient het aanbod aan terreinen niet te ruim te zijn, omdat op deze wijze de drijfveer voor herstructurering en (daarmee) de prikkel voor zorgvuldig ruimtegebruik ontbreekt. Verder dient deze ruimte voor bedrijvigheid in kwalitatief opzicht in orde te zijn, dat wil zeggen dat het profiel en de locatie van deze terreinen moeten beantwoorden aan de eisen die het bedrijfsleven daaraan stelt. De noodzaak om zuinig en kwalitatief goed met bedrijventerrein om te gaan, wordt onderstreept door het Convenant Bedrijventerreinen. Dit convenant is opgesteld en ondertekend door het rijk, de 12 provincies en de VNG. In dit convenant worden afspraken gemaakt over (niet‐vrijblijvende) regionale samenwerking, monito‐ ring, ruimtelijke kwaliteit en behoefteramingen. Dit bedrijventerreinprogramma legt de in het convenant be‐ doelde regionale samenwerking voor Zeeuws‐Vlaanderen vast. Voor Zeeuws‐Vlaanderen komt hierbij dat de regio te maken heeft met krimp van de (beroeps)bevolking, waarmee het belang toeneemt om zuinig met ruimteclaims om te gaan; groei van het areaal bedrijventerrein is in de toekomst immers wellicht geen vanzelfsprekendheid meer. Bij toekomstige herijkingen van dit bedrijven‐ terreinprogramma zal het thema krimp constant een punt van aandacht zijn. Het instrument bedrijventerreinprogramma Het Zeeuwse beleid liep vooruit op de doelstellingen en uitgangspunten van het convenant bedrijventerreinen, en heeft bovenstaande constateringen reeds in het Omgevingsplan (2006) gedaan. Daarom heeft de provincie Zeeland in het Provinciaal Sociaal‐Economisch Beleidsplan en het Omgevingsplan het instrument bedrijventer‐ reinenprogramma's geïntroduceerd. Iedere Zeeuwse regio wordt verplicht een bedrijventerreinenprogramma op te stellen, dat moet kunnen rekenen op instemming van de provincie. Door middel van deze bedrijventer‐ reinenprogramma's kunnen regio's een duurzaam en gezamenlijk bedrijventerreinbeleid vormgeven, en kun‐ nen toekomstige herstructureringen en bedrijventerreinuitbreidingen onderbouwd worden. Voor u ligt het bedrijventerreinenprogramma van de regio Zeeuws‐Vlaanderen. In dit programma vindt verta‐ ling plaats van de planningsopgave voor bedrijventerreinen voor deze regio uit het Omgevingsplan. Vraag en aanbod van terreinen op Zeeuws‐Vlaanderen zijn zowel kwantitatief als kwalitatief aan elkaar gekoppeld voor de periode t/m 2015 (d.w.z. 6 jaar). Verder zijn in regionaal verband afspraken gemaakt op het gebied van be‐ drijventerreinenbeleid.

3


2. Vraag bedrijventerreinen Zeeuws‐Vlaanderen 2.1 Behoefteraming De vraag naar bedrijventerrein in Zeeland is voor de periode tot 2020 (Bureau Buiten, 2008) geraamd op 19 ha. per jaar. Deze raming is gemaakt op basis van een gematigd groeiscenario, namelijk het scenario Transatlantic Market (TM). Op basis van uitgifte uit het verleden, omvang van de beroepsbevolking en demografische ver‐ wachtingen is aan Zeeuws‐Vlaanderen 28% van het Zeeuwse totaal toebedeeld, dit komt neer op 5,32 ha. per jaar. Besloten is om deze behoefte vooralsnog over de drie gemeenten te verdelen volgens een vaste verdeel‐ sleutel. Bij toekomstige herijkingen van dit bedrijventerreinprogramma zal deze verdeelsleutel heroverwogen worden. Behoefteraming

Aandeel

Zeeland

Zeeuws‐Vlaanderen

Behoefte

28% = 5,32 ha/jr

19 ha/jr

IJzeren voorraad

per gemeente

per gemeente

Terneuzen: 50% = 2,66 ha/jr

Terneuzen: 13,3 ha

Hulst: 25% = 1,33 ha/jr

Hulst: 6,65 ha

Sluis: 25% = 1,33 ha/jr

Sluis: 6,65 ha

Deze getallen zijn exclusief de extra ruimtebehoefte die zal voortvloeien uit bedrijfsverplaatsingen die het ge‐ volg zijn van transformatietrajecten. Immers, wanneer een bedrijventerrein wordt getransformeerd naar een woningbouwlocatie, ontstaat extra vraag naar bedrijventerrein wegens de 'verplichte' verhuizing van bedrijven die nog op dat terrein actief zijn. Meer info over herstructurering vindt u in hoofdstuk 3, waar ook de omvang van deze extra component voor de komende jaren onderbouwd wordt. Naast een extra ruimtebehoefte als gevolg van gedwongen bedrijfsverplaatsingen i.v.m. de transformatie van bedrijventerreinen naar andere functies zoals wonen, kan er ook sprake zijn van ruimtewinst op bestaande terreinen door herstructurering. Wanneer bijvoorbeeld uit de gratie geraakte kavels worden teruggekocht door gemeenten en deze na sanering weer worden uitgegeven, hoeft per saldo minder ruimte op uitleggebieden ontwikkeld te worden. Na 2020 is de verwachting overigens dat de vraag naar bedrijventerreinen per saldo daalt tot nagenoeg het consolidatieniveau; namelijk 1 ha. per jaar voor heel Zeeland. Dit betekent dat bij bedrijventerreinontwikkeling in de komende jaren moet worden toegewerkt naar een optimale eindsituatie. Mogelijkheden voor bijsturing op basis van groei zullen in de toekomst immers beperkt zijn.

2.2 De ijzeren voorraad bepaalt de ontwikkelingsmogelijkheden De berekende vraag aan nieuw bedrijventerrein is in Zeeuws‐Vlaanderen 5,32 ha. per jaar, ofwel 31,92 ha. in de 6‐jarige planperiode van deze programmering, 2010 t/m 2015. Deze raming is echter gemaakt op basis van een gematigd groeiscenario. Het zou daarom economisch niet verantwoord zijn om de planologische ruimte voor nieuw bedrijventerrein de komende jaren op deze 31,92 ha. te maximeren. Immers, om optimaal aan de vraag uit de markt te kunnen voldoen, is enige speelruimte gewenst. Anderzijds moet een onverantwoorde ontwikkeling van vele hectaren (overaanbod) worden voorkomen. Om deze reden is het begrip ijzeren voorraad geïntroduceerd. In het Omgevingsplan heeft de provincie Zeeland bepaald dat het (planologisch) op voorraad hebben van 5 maal de jaarlijkse behoefte (economisch) voldoende én (ruimtelijk) verantwoord wordt geacht. De toegestane ijzeren voorraad is voor Zeeuws‐Vlaanderen op basis van de in paragraaf 2.1 genoemde behoefteraming bepaald op 26,6 hectare (vijf maal de gemiddelde jaarlijkse uitgifte van 5,32 hectare). De basis voor de programmering is daarmee als volgt:

4


Voorraad Behoefte Terstond uitgeefbare kavels Behoefteraming is niet groter dan Areaal planologisch onherroepelijk IJzeren voorraad Extra vraag door transformatie ‐ Ruimtewinst herstructurering Op het moment dat de extra vraag, gecreëerd door transformatie, reeds geaccommodeerd is (bijv. op een be‐ drijventerrein in de regio of elders, maar soms ook door bedrijfsbeëindiging), vervalt de compensatie van deze vraag. Verder is belangrijk op te merken dat transformatiecompensatie alleen geldt voor het onttrekken van areaal dat zich op een 'erkend' bedrijventerreinen bevindt (zie kaart achterin dit programma). Een verhuizing van een solitair bedrijf valt reeds onder de berekende vraag per jaar, en kan dus niet ook nog eens gecompen‐ seerd worden. Dit zou immers een dubbeltelling van deze ruimte betreffen. Erkende bedrijventerreinen zijn opgenomen op de kaart achterin deze bedrijventerreinprogrammering.

2.3 Overige overwegingen In het Omgevingsplan is aangegeven dat uitbreiding van het bedrijventerreinareaal moet plaatsvinden op grootschalige bedrijventerreinen. In Zeeuws‐Vlaanderen zijn dat de Koegorspolder in Terneuzen en Hogeweg bij Hulst. Verder is specifiek voor Zeeuws‐Vlaanderen echter vermeld dat op de kleinschalige bedrijventerreinen Drie‐ schouwen‐Zuid bij Axel en Achterweg bij Biervliet aanvullende ruimte kan worden geboden indien dit noodza‐ kelijk is voor de uitbreiding van bestaande bedrijven of verplaatsing van bedrijvigheid vanuit het buitengebied naar deze terreinen. Hierbij geldt de nadrukkelijke voorwaarde dat de uitbreiding deel uitmaakt van een plan waarin gewaarborgd wordt dat het gehele terrein op een ambitieuze wijze landschappelijk ingebed zal worden. In het Omgevingsplan is nog een derde type bedrijventerrein gedefinieerd, de thematische bedrijventerreinen. Thematische terreinen worden gekenmerkt door een unieke en kostbare voorziening; bedrijfsvestiging op deze terreinen wordt tot die specifieke bedrijvigheid beperkt. In het Omgevingsplan is aangegeven dat Technopark Schoondijke als thematisch bedrijventerrein aan te merken is. Bedrijfsvestiging wordt op dit terrein dus beperkt tot bedrijven die aansluiten aan de specifieke doelgroep van hoogwaardige technologische bedrijvigheid.

5


3. Aanbod bedrijventerreinen Zeeuws‐Vlaanderen Dit hoofdstuk gaat in op het aanbod aan bedrijventerrein in Zeeuws‐Vlaanderen in de periode 2010 t/m 2015. Daarbij wordt het volgende in beeld gebracht: − Bestaand (uitgegeven) areaal dat reeds in gebruik is; − Uitgeefbaar aanbod op bestaande (terstond uitgeefbare) danwel planologisch onherroepelijke terreinen; − Uitbreidingsplannen; − Herstructurering en transformatie.

3.1 Aanbod Bij de beschrijving van de terreinprofielen sluit de regio Zeeuws‐Vlaanderen aan op de profilering uit het Om‐ gevingsplan. Deze indeling is in onderstaande tabel weergegeven. Echter, in dit bedrijventerreinprogramma wordt ook gekeken naar kwaliteit en verschijningsvorm. Daarom wordt, wanneer relevant, een nadere specifi‐ catie gemaakt naar (1) traditionele/functionele terreinen en (2) moderne terreinen (met meer aandacht voor kwaliteits‐ en verschijningsniveau). Terrein

Aanbod (in ha.'s)

Profiel

Bijzonderheid

Vaartwijk Axel

0

Kleinschalig traditioneel

Langeweg Axel

0


Kinderdijk Axel

0


Hulsterseweg Axel

0


Nieuwendijk Axel

0


Drieschouwen Axel

0


Achterweg Biervliet

0


Uitbreiding in Omgevingsplan aangekondigd

Emmabaan Koewacht

0


Langeweg Sluiskil

0


Koegorsstraat

0

Grootschalig traditioneel

Uitbreiding wenselijk

Handelspoort Terneuzen

4,9

Grootschalig modern

Revitalisering noordelijk deel noodzakelijk

Zaamslagveer

0


subtotaal Terneuzen

4,9

Stampershoek‐Zuid

4


Deltahoek Breskens

7,4


Revitalisering noodzakelijk

De Vlaschaard Eede

3


Nieuwvliet

4,8


Uitgave door private ontwikkelaar

Smoutweg Sluis

3



Technopark Schoondijke

3,4

Thematisch

t.b.v. hoogwaardige technologische bedrijvigheid

subtotaal Sluis

25,6

Hogeweg Hulst

4,6

Grootschalig traditioneel

Excl. 4 ha. die zal worden verkocht aan biocentrale. Uitgave door private ontwikkelaar

Hoek en Bosch Kloosterzande

1,4


Recent uitgebreid

Kapellebrug

0,7



subtotaal Hulst

6,7

Totaal Zeeuws‐Vlaanderen

37,2

Gezien het feit dat deze gegevens aan verandering onderhevig zijn, zal dit een dynamische tabel zijn. Bij wijzi‐ gingen in deze gegevens (bijvoorbeeld door de verkoop van grond) kan deze tabel tussentijds (in overleg) wor‐ den gewijzigd.

6


3.2 Herstructurering en transformatie In deze paragraaf vindt u de herstructurerings‐ en transformatieplannen in Zeeuws‐Vlaanderen. Gezien het feit dat deze gegevens aan verandering onderhevig zijn, zal dit een dynamische tabel zijn. Bij wijzigingen in deze gegevens (bijvoorbeeld door de verandering van (stedenbouwkundige) plannen of de uiteindelijke bestem‐ mingsplanregeling) kan deze tabel tussentijds (in overleg) worden gewijzigd. Terrein

Wat gaat er gebeuren?

Ruimtewinst/‐verlies (in ha.'s)

Toelichting

Polenlaan Heikant

Transformatie

‐1,79

Woningbouw op voormalig Sagroterrein

Kloosterzande Noord

Transformatie

‐2,15

Woningbouwontwikkeling als dorpsafronding

Buitenweg Axel

Transformatie

‐0,2

Oudeweg Axel

Transformatie

‐1,7

Deltahoek Breskens

Revitalisering

0

Opgenomen in Herstructureringsprogramma bedrijventerreinen Zeeland

Handelspoort

Revitalisering

0

Opgenomen in Herstructureringsprogramma bedrijventerreinen Zeeland

3.3 Uitbreidingsplannen De Zeeuws‐Vlaamse gemeenten hebben de volgende uitbreidingswensen: Terrein

Omvang (in ha.'s)

Toelichting

Achterweg Biervliet

1,5

Betreft uitbreiding Vervaet. Op termijn is een uitbreiding van Achterweg mogelijk

Koegorsstraat

13,4

Hogeweg V, fase 1

11,87

2 fase volgt later, op basis van grondverkoop 1 fase

Reguliere bedrijvigheid:

t.b.v. een regiofunctie voor landbouwgelieerde bedrijven e

e

Bijzondere, buiten deze bedrijventerreinprogrammering vallende werklocaties: Maintenance Value Park Dow

30

Omvang bij benadering. Betreft zeehavengebonden bedrijvigheid (uitbrei‐ ding/uitplaatsing t.b.v. Dow), en drukt derhalve niet op deze bedrijventerreinpro‐ grammering

Oefencentrum Koegorspolder

13,5

Betreft bijzondere doeleinden, en drukt derhalve niet op deze bedrijventerrein‐ programmering. Wanneer de (nu nog onzekere) vestiging van het oefencentrum niet door zou gaan, kan het gebied t.b.v. reguliere bedrijvigheid worden ontwik‐ keld. Deze ontwikkeling zal echter wel gefaseerd plaats moeten vinden, passend binnen de (t.z.t. hieraan aan te passen) programmering

Hogeweg V, Hulst Bedrijventerrein Hogeweg is het enige grootschalige bedrijventerrein in de gemeente Hulst en heeft daarmee een opvangfunctie voor oostelijk Zeeuws‐Vlaanderen. Het bestaande bedrijventerrein is in vier fasen ontwikkeld. In de derde fase is een nieuwe ontsluiting van het bedrijventerrein op de Absdaalseweg gerealiseerd. De randen van het huidige bedrijventerrein zijn nog enigszins diffuus door de nog niet voltooide ontwikkeling. De vierde fase poogt een impuls te geven aan een verbeterde landschappelijke inpassing van het terrein. Tussen de fasen III en IV bevindt zich nog een boomgaard. De brede waterpartij en bomensingel vormen thans nog een duidelijke afscherming maar zijn in de toekomst van belang voor de beeld‐ kwaliteit van de interne terreinstructuur en ‐geleding.

7


De gemeente Hulst ontwikkelt in nauwe samenwerking met Heijmans Vastgoed B.V. het bedrijventerrein Ho‐ geweg V. Deze ontwikkeling betreft de zuidwestelijke uitbreiding (vijfde fase) en ruimtelijke afronding van be‐ drijventerrein Hogeweg. Gelet op de programmatische ruimte binnen Zeeuws‐Vlaanderen wordt voor Hogeweg V eerst een 1e fase ontwikkeld van netto ca. 11,87 ha. Start met de 2e fase wordt verwacht in de periode tussen 2015 en 2020, maar hangt af van de grondverkoop in deze 1e fase. Van essentieel belang bij deze gefaseerde ontwikkeling is een optimale landschappelijke inpassing. Teneinde de fasering optimaal te kunnen vormgeven en landschappelijk in te passen, voorziet het bestemmingsplan in een groenzone tussen fase 1 en fase 2. Via een privaatrechtelijke overeenkomst verplicht de ontwikkelaar om bij het bouwrijpmaken van het bedrijventer‐ rein deze landschappelijke inpassing aan te planten. Dit betekent dat, zo lang fase 2 nog niet ontwikkeld wordt, de 1e fase toch landschappelijk ingepast is. De gronden in het plangebied Hogeweg V zijn thans nog overwegend in agrarisch gebruik. In het midden be‐ vindt zich een boerderij. Deze gronden zijn in het bestemmingsplan Buitengebied agrarisch bestemd. Het nieu‐ we bestemmingsplan Hogeweg V is in procedure. Aan de westzijde van het bedrijventerrein en het plangebied ligt een open poldergebied waarin de Polderstraat (welke aan twee zijden wordt begeleid door bomenrijen) en verspreide boerderijcomplexen de schaal en het landschapsbeeld bepalen. Aan de zuidrand van het bedrijventerrein en het plangebied ligt een kreekrestant die aansluit op de watergan‐ gen van de polder. De kreek vormt samen met de Tragel een natuurlijke begrenzing van het gebied. Aan de westzijde van het plangebied Hogeweg V is een stevige visuele afscherming van de bedrijven naar de open polder noodzakelijk. Aan de zuidzijde vraagt de afronding om een zorgvuldige afstemming op de natuur‐ en landschapskwaliteiten van deze bufferzone naar Sint Jansteen. Ook voor de interne opzet van het bedrijventerrein Hogeweg biedt de beoogde uitbreiding mogelijkheden om bestaande structurerende elementen waaronder met name de oostwest georiënteerde as ‐met ontsluitings‐ weg (Meridiaan) en waterpartij‐ beeldkwalitatief uit te bouwen en op te waarderen tot een robuuste duidelijk herkenbare hoofdstructuur. Samenhang en herkenbaarheid (identiteit) en daarmee de wervingskracht van het totale bedrijventerrein Hogeweg kunnen hiermee worden bevorderd. Koegorsstraat, Terneuzen Aan weerszijden van de Koegorsstraat wordt 13,5 ha bedrijfsterrein ontwikkeld. Voor de gemeente Terneuzen liggen de grootste kansen voor het realiseren van droge en ondersteunende bedrijvigheid in de kanaalzone. Terneuzen heeft met name in de zone rondom het Kanaal het zwaartepunt liggen op (zware)industrie en ha‐ vengebonden bedrijvigheid. De natte bedrijvigheid wordt ondersteund door droge bedrijvigheid. Naast de pro‐ ductie en aanvoer van basismaterialen hebben zich bedrijven gevestigd die deze basismaterialen verwerken en transporteren en daarnaast ook gebruik maken van de restproducten van de andere bedrijven. Daarnaast is er behoefte aan clustervorming, recycling en agribusiness. De omgeving van de Koegorsstraat is aangewezen als vestigingslocatie voor deze doelgroep. De toekomstige bedrijfspercelen kunnen direct ontsloten worden op de Koegorsstraat. In de verdere toekomst is de Koegorspolder, grenzend aan bedrijventerrein Koegorsstraat, aangewezen als vestiginglocatie voor droge bedrijvigheid in de gemeente Terneuzen. Drieschouwen‐Zuid, Axel Op het kleinschalig bedrijventerrein van Drieschouwen‐Zuid kan aanvullende ruimte worden geboden indien dit noodzakelijk is voor de uitbreiding van bestaande bedrijven of verplaatsing van bedrijvigheid vanuit het buitengebied. Hierbij geldt de nadrukkelijke voorwaarde dat de uitbreiding deel uitmaakt van een plan waarin gewaarborgd wordt dat het gehele terrein op een ambitieuze wijze landschappelijk ingebed zal worden.

8


Achterweg, Biervliet Ten westen van de kern Biervliet ligt het bedrijventerrein Achter‐ weg. Het bedrijventerrein is momenteel bruto ca 11 ha groot. Dit bedrijventerrein is bedoeld voor agrogelieerde bedrijven, de aan‐ wezige bedrijven zitten ook in deze sector. Het bedrijventerrein in Biervliet is volledig uitgegeven. In dit bedrijventerreinprogramma is een noordelijke uitbreiding opgenomen van 1,5 ha. als oplossing voor enkele reeds gevestigde ondernemers. Deze uitbreiding gaat gepaard met een landschap‐ pelijke inpassing (groenstrook), ook rondom de bestaande lood‐ sen, van 10 meter breed. Daarnaast kan het terrein in de toekomst een regiofunctie gaan vervullen voor landbouwgelieerde bedrijven, wanneer hiervoor specifieke behoefte kan worden aangetoond. Hierover zijn in het verleden ambtelijke contacten geweest tus‐ sen gemeente en provincie. Geconstateerd is dat een noordelijke uitbreiding van netto 4 ha. gezien het thema‐ tische karakter van het bedrijventerrein tot de mogelijkheden behoort mits wordt voldaan aan een optimale landschappelijke inpassing en de vestiging wordt beperkt tot agrogelieerde bedrijven uit de omgeving van Bier‐ vliet. Dit is ook opgenomen in het Omgevingsplan (zie ook par. 2.3). Deze afronding is vooralsnog niet actueel. Wanneer behoefte en planvorming actueel worden, en voldaan kan worden aan de gestelde voorwaarden, kan dat aanleiding zijn deze ontwikkeling mogelijk te maken. Overig Naast bovengenoemde uitbreidingswensen zijn er in Zaamslag plannen voor het uitbreiden van het kleinschalige bedrijventerrein. Hierover heeft correspondentie tussen gemeente en provincie plaatsgevonden, waarbij is gesteld dat uitbreiding vooralsnog niet in de rede ligt wegens strijdigheid met het Omgevingsplan. Daarom is de voorgestelde uitbreiding niet in dit bedrijventerreinprogramma opgenomen. De voorwaarden en normen uit het Omgevingsplan worden vertaald in een ruimtelijke verordening. Indien een plan voor de uitbreiding van Zaamslag wordt ingediend dat aan deze voorwaarden voldoet en voorziet in een goede ruimtelijke onderbouwing, kan dit worden opgenomen in het programma.

9


4. Confrontatie vraag en aanbod In onderstaande tabellen confronteren we (per gemeente afzonderlijk) vraag en aanbod van bedrijventerrein in de regio Zeeuws‐Vlaanderen voor de periode t/m 2015. Dit betreft een dynamische tabel die bij ieder vast te stellen bestemmingsplan opnieuw bezien dient te worden. De tabel is immers aan verandering onderhevig (met name gronduitgifte is een doorlopend proces), en kan daarom tussentijds (in overleg) worden aangepast. De confrontatie vraag‐aanbod in de tabel dient altijd positief uit te vallen. Dat wil zeggen dat het aanbod in Zeeuws‐Vlaanderen nooit groter mag zijn dan de maximaal toelaatbare voorraad. Bij een negatieve confronta‐ tie is de aanleg van nieuw bedrijventerrein niet mogelijk. Voor een uiteenzetting over de gehanteerde ijzeren voorraad‐methode en de berekende behoefte wordt verwezen naar paragraaf 2.2. De overige getallen zijn gebaseerd op de gegevens in hoofdstuk 3. Terneuzen Voorraad

Hulst 19,8

Behoefte

31,16

Voorraad

Behoefte

18,57

Uitgeefbaar op bestaande terreinen:

Behoefte 2010 t/m 2015

15,96



7,98

Handelspoort‐Zuid

IJzeren voorraad

13,3

Hogeweg

4,6

IJzeren voorraad

6,65

Hoek en Bosch

1,4

Kapellebrug

0,7

4,9

Plannen voor uitbreidingen:

Extra vraag door transformatie:

18,57

Extra vraag door transformatie:

Biervliet

1,5

Buitenweg Axel

0,2

Polenlaan

1,79

Koegorsstraat

13,4

Oudeweg Axel

1,7

Kloosterzande Noord

2,15

Confrontatie:

11,36

Ruimtewinst door herstructurering:


n.v.t.

Hogeweg V, fase 1

ha. binnen ijzeren voorraad

Confrontatie:

(alle maten in netto hectares)


Ruimtewinst door herstructurering: 11,87

0

n.v.t.

ha. binnen ijzeren voorraad

Sluis Voorraad

Behoefte

14,63


25,6


7,98

Stampershoek‐Zuid

4

IJzeren voorraad

6,65

Deltahoek Breskens

7,4

De Vlaschaard Eede Nieuwvliet

3 4,8

Smoutweg Sluis Technopark Schoondijke

Extra vraag door transformatie: n.v.t.

3 3,4 Ruimtewinst door herstructurering:


n.v.t.

n.v.t.

Confrontatie:

‐10,97

ha. overschrijding


Op basis van bovenstaande confrontatie zijn de in Terneuzen en Hulst opgenomen plannen passend, in Sluis is de komende jaren geen ruimte voor het creëren van nieuw aanbod.

10


5. Aandacht voor kwaliteit Dit hoofdstuk beschrijft hoe de regio Zeeuws‐Vlaanderen kwalitatief om wil gaan met haar bedrijventerreinen. Het voorkomen van veroudering en achteruitgang is immers beter dan genezen (dure herstructurering). Zo wordt onder meer ingegaan op segmentering van de terreinen, intensivering van het ruimtegebruik, grondprij‐ zen, beheer en acquisitie. Per onderwerp wordt aangegeven welk doel wordt nagestreefd en welke acties de regio in de planperiode onderneemt. Deze actiepunten komen puntsgewijs terug in het actieprogramma in hoofdstuk 6. Het geheel aan kwalitatieve aspecten moet – in combinatie met een goede afstemming van de aanbodontwik‐ kelingen op de vraag (vorige hoofdstuk) – bijdragen aan een zorgvuldig en samenhangend bedrijventerreinen‐ beleid in Zeeuws‐Vlaanderen.

5.1 Intensief ruimtegebruik De gemeenten in Zeeuws‐Vlaanderen streven naar een zorgvuldig gebruik van de ruimte. Daar waar dat moge‐ lijk is, wordt bijvoorbeeld ingezet op het toepassen van ruimtebesparende verkaveling, toepassen van minima‐ le bouwhoogten, het realiseren van centrale voorzieningen en het schakelen van bedrijfsruimten. Tegelijkertijd waken de gemeenten ervoor dat intensivering geen belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van gebruikers en de (kwalitatieve) uitstraling op de omgeving. Het ruimtewinstpercentage hangt sterk af van het type bedrijventerrein1: − Op bestaande terreinen hangt het sterk af van het type terrein en kan de ruimtewinst variëren van 0% tot soms wel 40%. − Op nieuwe terreinen met een bestaand bestemmingsplan varieert de ruimtewinst van enkele procenten tot circa 10%. − Op nieuwe terreinen met een nieuw bestemmingsplan kan de te boeken ruimtewinst hoger zijn. Hoe hoog de ruimtewinst is hangt sterk af van de lokale omstandigheden. Binnen de regio zal dan ook niet worden gewerkt met een keurslijf waaraan elk bedrijventerrein en elke bedrijfsruimtegebruiker moet voldoen. Daarnaast hangt ruimtewinst af van de mate van schaarste aan bedrijventerrein. In gemeenten die nu en de komende jaren blijvend krap in hun jasje zitten is stapeling en uitbreiding op de eigen kavel eerder rendabel dan elders. Het is binnen die gemeenten dan immers de enige oplossing om gevestigd te blijven. De andere optie is verhuizing. SER‐ladder In het streven om zo zorgvuldig mogelijk met de ruimte voor bedrijven om te gaan, zet iedere Zeeuws‐Vlaamse gemeente sterk in op het accountmanagement door per bedrijfsruimtegebruiker te zoeken naar de manier waarop ruimtewinst op het terrein op een marktconforme manier gerealiseerd kan worden. Leidraad is daarbij het advies van de SER over bedrijventerreinenbeleid ten behoeve van de Nota Ruimte. Het advies is samen te vatten als het streven naar inbreiding voor uitbreiding van bedrijventerreinen. De SER ladder werkt in het bedrijventerreinenbeleid als volgt: 1. als een bedrijf zich meldt voor een nieuw terrein wordt eerst – bijvoorbeeld via een ruimtescan – gekeken of het bedrijf inderdaad niet kan uitbreiden op de huidige locatie. Als de huidige locatie opties biedt, krijgt het bedrijf suggesties en hulp om de procedures te doorlopen; 2. kan het bedrijf niet uitbreiden op de huidige plek, dan wordt eerst op bestaande bedrijventerreinen en in de bestaande bedrijfsruimtemarkt ruimte gezocht. De markt wordt transparant gemaakt en de gemeente doet, waar nodig in samenwerking met KvK en regionale/lokale makelaars, aan matchmaking (gericht op hergebruik van leegstaande bedrijfspanden); 1 Bron: IJkbasis zorgvuldig ruimtegebruik bedrijventerreinen Zeeland, Stec Groep (2010)

11


3.

kan het bedrijf in de bestaande voorraad niet slagen, dan wordt in beginsel ruimte aangeboden op het nieuwe bedrijventerrein. De bereidheid van een bedrijf om mee te willen werken aan de herinvulling van zijn oude plek binnen het gemeentelijk beleid kan een criterium zijn bij de (positieve) beoordeling van de aanvraag voor een nieuwbouwlocatie.

Daarnaast zetten de gemeenten op kavelniveau ‐samen met ondernemers‐ in op instrumenten die markttech‐ nisch haalbaar zijn en die ruimtewinst opleveren, zonder dat ze de normale bedrijfsvoering belemmeren of hoge kosten met zich meebrengen. Hierbij dient te worden aangetekend dat bedrijven in de praktijk niet zon‐ der meer bereid zijn om ongebruikte delen van hun perceel af te stoten. Vaak is dit ruimte die de bedrijven hebben gereserveerd voor toekomstige uitbreidingen. In die gevallen is het uiteraard voor de gemeenten niet mogelijk om ruimtewinst te behalen. Instrumenten die gemeenten op kavelniveau actief zullen gebruiken, zijn: − het waar mogelijk stapelen van de kantoorruimte bovenop de bedrijfsruimte; − waar mogelijk schakelen van bedrijfspanden (afh. van bedrijfsproces en eisen aan brandveiligheid); − het op terreinniveau nastreven van een zorgvuldige invulling van het terrein qua bedrijfsactiviteiten; − bij grondverkoop een uiterlijke bouwdatum afspreken. Specifieke maatregelen/beleid per gemeente Sluis: − De uitgifte van kavels vindt plaats op maat. Er wordt gebruik gemaakt van een flexibele kavelindeling, waarbij de diepte van het terrein als basis dient. In de nieuwe bestemmingsplannen is een minimale ver‐ plichte bouwhoogte opgenomen waarbij een eerste verdieping verplicht is. Op het bestaande terrein Stampershoek wordt bestaand bedrijfsterrein gehuurd en als vrachtwagenparkeerterreinen voorzien (dubbel ruimtegebruik). Inschatting is dat de ruimtewinst op Stampershoek 30% bedraagt ten opzichte van de traditionele aanpak. − Op het Technopark Zeeland in Schoondijke wordt synergie behaald door ingesteld parkmanagement met een centrale voorziening: een dienstencentrum. Hierin zijn gevestigd: vergader‐ en kantinefaciliteiten en bedrijfsruimten voor startende ondernemers. − Stimuleren van de ontwikkeling van bedrijfsverzamelgebouwen. Terneuzen: − Gezien de krapte op de markt start Terneuzen meestal met het verwijzen van bedrijven naar leegstaande, geschikte bedrijfspanden. − Stapelen: een deel van het hoogwaardige bedrijventerrein Handelspoort Zuid is uitsluitend bedoeld voor gebouwen van 4 tot 6 verdiepingen hoog, de rest minimaal 2. − Schakelen: vaak worden er maatoplossingen bedacht voor bedrijven die elkaar aanvullen en niet zoveel grond nodig hebben. Dit leidt tot hele creatieve, mooie "twee‐onder‐een‐kapbedrijven". − Bedrijfsverzamelgebouwen (loods beneden en kantoor op de 2e verdieping) kunnen een oplossing zijn. − Meervoudige functie van groenzones t.b.v. landschappelijke inpassing (o.a. waterhuishouding, eventueel recreatief medegebruik, beeldkwaliteit, e.d.). Hulst: − Gebruik van minimale goot‐ en bouwhoogte. − Stimuleren van ontwikkeling van bedrijfsverzamelgebouwen. − Intensief gebruik van openbare ruimte. − Meervoudige functies van groenzones (t.b.v. o.a. waterhuishouding, ruimtelijke structuur, onderhouds‐ strook t.b.v. oppervlaktewaterbeheerder, beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing). − uitgifte kavels op basis van reële ruimtevraag en toekomstige ontwikkelingen.

12


−

bebouwingsvrije zones op percelen van het bedrijventerrein die grenzen aan beplantingsstroken voor landschappelijke inpassing ook benutten voor het onderhouden van die groenzones.

5.2 Duurzaam beheer en onderhoud Het beheer van de openbare ruimte op de Zeeuws‐Vlaamse bedrijventerreinen wordt georganiseerd via de gemeentelijke onderhoudsplanningen. Uiteraard streeft de regio naar een zo efficiënt en zo kwalitatief hoog‐ waardig mogelijke inrichting en behoud van bedrijventerreinen. Bij nieuwe bedrijventerreinen zal in dat kader conform het Omgevingsplan een beheersplan worden opgesteld. Aangezien beheer gemakkelijker, doeltreffender en efficiënter wordt naarmate de massa (te beheren opper‐ vlak) toeneemt, zal worden bezien of het oprichten van een gezamenlijke beheersorganisatie voor meerdere terreinen haalbaar en wenselijk is. Parkmanagement kan een interessante vorm van beheer zijn, maar is afhankelijk van de wens en medewerking van ondernemers. Naar aanleiding van het revitaliseringsproject op het terrein Handelspoort (Terneuzen) is een ondernemersvereniging opgericht die steeds actiever wordt en zoekende is naar projecten om de onder‐ linge samenwerking tussen ondernemers en de gemeente structureel meer vorm te geven. Dit is een proces dat groeiende is en uiteindelijk in een vorm van parkmanagement kan uitmonden. De minimuminzet bij de ontwikkeling van nieuwe (of geherstructureerde) terreinen zal in ieder geval gericht zijn op een goed gemeentelijk beheer. Wel wordt van geval tot geval bekeken of het aanbieden of verplichten van parkmanagement op dat terrein (kwaliteits)winst kan opleveren.

5.3 Landschappelijke inpassing en kwaliteit Gezien de hoge landschappelijke kwaliteiten van Zeeuws‐Vlaanderen, en de waarde van deze kwaliteiten voor toerisme en een goed woonmilieu, is een goede landschappelijke inpassing van bedrijventerreinen heel belang‐ rijk. Hoewel dit in elke gemeente in Zeeuws‐Vlaanderen geldt, is dit vooral van toepassing in de gemeente Sluis. Deze gemeente maakt immers volledig deel uit van het Nationaal Landschap en kent een bloeiende economie gebaseerd op recreatie en toerisme. De Terneuzense Kanaalzone daarentegen kent een heel ander landschap waarin industrie en windmolens dominant zijn. Nieuwe terreinen krijgen een inpassing die afgestemd is op de omgevingswaarden. De basis van de afrondende landschapsvoorzieningen vormen de uitgangspunten die in het Omgevingsplan opgenomen zijn (beplantings‐ strook van 10 meter breed, afhankelijk van de situatie kan meer nodig zijn). Inpassing is dan ook maatwerk. De gemeenten doen dat op eventueel basis van ingewonnen adviezen van landschapsdeskundigen en in overleg met de provincie. De gemeenten hechten ook belang aan een goede landschappelijke inpassing van bestaande bedrijventerrei‐ nen. Voor bestaande terreinen waar vastgesteld wordt dat de landschappelijke inpassing onvoldoende is, bete‐ kent dit dat er aanvullende maatregelen getroffen kunnen worden. Binnen de planperiode zal onderzocht wor‐ den welke locaties op dit punt verbetering behoeven.

5.4 Grondprijzen en ‐uitgifte Gronduitgifteprotocol De bedrijfscontactfunctionarissen van de Zeeuws‐Vlaamse gemeenten wisselen doorlopend informatie uit over het aanbod van locaties en verwijzen ondernemers in voorkomende gevallen door naar omliggende gemeenten of Zeeland Seaports. Er worden echter nog geen regiobrede uniforme verkoopvoorwaarden gehanteerd bij de levering van bedrijfsgrond. Het in het Convenant Bedrijventerreinen genoemde (gezamenlijk) gronduitgiftepro‐ tocol kan een goed instrument voor een duurzame gronduitgifte en ‐beheer. Ideeën voor opname in een regionaal gronduitgifteprotocol zijn: − Weren van detailhandel en kantoren en andere activiteiten die in beginsel niet op een terrein thuishoren (in combinatie met bestemmingsplan);

13


−

Met bedrijven die grond van de gemeente kopen vastleggen dat binnen twee jaar moet worden begonnen met de bouw. Is na die tijd nog geen bouwvergunning verleend, dan kan de gemeente de grond terugne‐ men; − Daarnaast zijn in bepaalde gebieden, zowel in als buiten Zeeuws‐Vlaanderen, goede ervaringen opgedaan met het uitgeven van grond in erfpacht. Hiermee houdt de gemeente, via het officiële grondeigendom, een betere sturing op het bedrijventerrein. De gemeenten zullen bezien of het wenselijk is om tot afspraken te komen over regiobrede uniforme algemene verkoopwaarden, waarbij o.a. bovengenoemde voorbeelden zullen worden bezien op effectiviteit, haalbaar‐ heid en wenselijkheid. Marktconforme grondprijzen Bezien zal worden of gemeenten tot afspraken kunnen komen over de methode van grondprijsberekening. De Zeeuws‐Vlaamse partners hechten belang aan marktconforme grondprijzen. De werkelijke waarde van be‐ drijfsgrond kan worden berekend op basis van o.a. huurprijzen en vervolgens verminderd met bouwkosten e.d. Dit wordt de residuele waarde methode genoemd. In Zeeuws‐Vlaanderen zal worden bekeken of de residuele berekening zal leiden tot andere grondprijzen. Zo ja, dan zullen de hieruit voortvloeiende marktwaarden voor nieuw uit te geven terreinen in Zeeuws‐Vlaanderen (al dan niet gefaseerd) ingevoerd worden. Hierbij moet rekening worden gehouden met de ligging van de Zeeuws‐ Vlaamse bedrijventerreinen nabij de havengebieden van Gent en Zeeland Seaports.

5.5 Fondsvorming verevening In het Omgevingsplan is de suggestie opgenomen dat uitgifte van (nieuwe) bedrijventerreinen kan voorzien in fondsvorming voor herstructurering van verouderde bestaande terreinen. Met andere woorden: de gemeenten vormen een fonds dat wordt gevuld uit de winst van de verkoop van bedrijfsgrond, waaruit toekomstige her‐ structureringen bekostigd worden. We moeten ons echter realiseren dat de kosten van herstructurering dusdanig fors zijn, dat zelfs met een sub‐ stantiële fondsvorming op de uitgifte van nieuwe terreinen, slechts een beperkt deel van de herstructurering gefinancierd kan worden. Een voorbeeld: uitgaande van 10 jaar bedrijventerreinuitgifte (60 hectare) x €10,‐ per m², zou een fonds worden gevormd van €6 miljoen. Hoewel dit een significant bedrag is, vergt de herstructure‐ ringsopgave in 10 jaar tijd een veel hogere investering. Bovendien moeten we ons ook realiseren dat de uitgifte van nieuw bedrijventerrein na 2020 veel lager zal zijn dan nu. Fondsvorming zal dan dus navenant afnemen. Aanvullende overheidsmiddelen per project zijn en blijven dan ook noodzakelijk om terreinen voor de toe‐ komst te kunnen opknappen. Fondsvorming betaald uit de uitgifte van nieuwe terreinen moet derhalve als onderdeel van een integraal plan van aanpak bedrijventerreinen worden gezien. Eventuele fondsvorming zal in eerste instantie per gemeente plaatsvinden. Wellicht kan er op termijn gestreefd worden naar een regionaal fonds voor herstructurering.

5.6 Marketing en acquisitie De gemeenten geven de marketing en acquisitie vorm via hun eigen bedrijvenloket. Voorts trekken de gemeen‐ ten gezamenlijk op ten aanzien van de promotie door deelname aan beurzen als de bedrijvenbeurs in Flanders Expo, de Contacta en Woonexpo’s. In het kader van de voorgestane samenwerking tussen de drie Zeeuws‐Vlaamse gemeenten wordt er naar ge‐ streefd om de promotie en acquisitie van de regio Zeeuws‐Vlaanderen verder te professionaliseren. De regio bundelt daarbij de krachten met woningbouwcorporaties, grotere werkgevers in de regio, de onderwijssector, de zorgsector, de bancaire sector, projectontwikkelaars, aannemingsbedrijven en de BZW in de actie "Uw nieu‐ we toekomst". Verder zijn alle drie de gemeenten in Zeeuws‐Vlaanderen voornemens te (blijven) participeren in de N.V. Economische Impuls Zeeland.

14


6. Actieprogramma In dit hoofdstuk treft u een samenvattend overzicht aan van alle stappen en acties die de Zeeuws‐Vlaamse gemeenten gaan ondernemen op het vlak van bedrijventerreinen(beleid) in de regio. Tevens is een indicatie gegeven van de termijn waarop de betreffende actie gewenst is. Een duurzaam bedrijventerreinbeleid is ge‐ richt op voorkomen én genezen, dit komt naar voren uit onderstaande tabel. De genoemde acties dienen dan ook in samenhang en in de volle breedte te worden uitgevoerd voor een optimaal resultaat. Het al bestaande regionale portefeuillehoudersoverleg economische zaken wordt gebruikt om periodiek de gemaakte afspraken te evalueren. Wanneer noodzakelijk zal hierbij ook een afvaardiging van de provincie aan‐ wezig zijn. Actie

Termijn

Door

Acties t.a.v. economische kwaliteit: Onderzoek naar marktconforme grondprijzen op basis van de residuele grondwaarde

2011

Provincie

Verdere professionalisering en krachtenbundeling op het gebied van promotie en acquisitie

doorlopend

Gemeenten

Bij ontwikkeling van een nieuw aan te leggen bedrijventerrein

doorlopend

Gemeenten

doorlopend

Gemeenten en provincie

2011

Gemeenten

Nut en noodzaak bezien van een gezamenlijk gronduitgifteprotocol

2010/2011


Hantering SER‐ladder bij locatieafweging

doorlopend


Bestaande bedrijventerreinen onderzoeken t.a.v. ruimtebesparende verkavelingsstructuur

2010

Gemeenten

Bij nieuwe bedrijventerreinen inzetten op de meest doelmatige verkavelingsstructuur

doorlopend

Gemeenten

Bij ontwikkeling van een nieuw aan te leggen bedrijventerrein

doorlopend

Gemeenten

2011

Gemeenten

de haalbaarheid van parkmanagement onderzoeken Acties t.a.v. omgevingskwaliteit: Vormgeving landschappelijke inpassing van nieuwe bedrijventerreinen cf. Omgevingsplan, eventueel op basis van een advies van een landschapsdeskundige Nut en noodzaak bezien van een herstructureringsfonds Acties t.a.v. duurzaamheid en zuinig ruimtegebruik

het voorgestane beheer in een beheersplan opnemen Bezien of het oprichten van een (gezamenlijke) beheersorganisatie voor meerdere terreinen haalbaar en wenselijk is.

15

Sluis

Cadzand

Aardenburg

Oostburg

Groede

Schoondijke

Breskens

Vlissingen

IJzendijke

Middelburg

Biervliet

p

Terneuzen

Westdorpe Sas van Gent

Philippine

Hoek

Bedrijventerreinen Zeeuws-Vlaanderen

Axel

Zaamslag

Goes

Koewacht

Vogelwaarde

Hulst Sint Jansteen

Kloosterzande

Clinge

Graauw

Nieuw-Namen

0

Kilometers

5

Schaal: 1:190.000

Bedrijventerrein

Legenda

10

m 2015

Recommend Documents