LOVELD A (initiatief P.P.S)

PROVINCIE VLAAMS-BRABANT GEMEENTE DILBEEK

BIJZONDER PLAN VAN AANLEG

“LOVELD A (initiatief P.P.S)” Toelichtingsnota

Ontwerper

In opdracht van

D+A CONSULT nv Meiboom 26 1500 Halle Tel: 02/371.02.50

Gemeentebestuur Dilbeek Gemeenteplein 1 1700 Dilbeek Fax: 02/363.89.11 Tel: 02/467.21.11

Fax: 02/463.04.03

I. Algemene inlichtingen Inleiding Het BPA Loveld - deel A is een deelgebied van het BPA Loveld dat in opmaak is. BPA Loveld wordt opgemaakt om de sociale woonwijk 'Loveld' die gerealiseerd werd in de jaren '70-80 in een bestemming reservegebied voor woonwijken van het gewestplan, ruimtelijk te integreren in de omgeving en af te werken (onbebouwde delen). Op de braakliggende bouwgronden langs de Potaardestraat wenst de lokale huisvestingsmaatschappij al geruime tijd een kleinschalig woonproject te realiseren (meergezinswoningen, serviceflats voor bejaarden,…). Intussen besliste de gemeente Dilbeek om op zeer korte termijn het deel A van BPA Loveld op te maken, voor de realisatie van hoger genoemd kleinschalig woonproject in het kader van het initiatief van de Vlaamse Gemeenschap voor sociale huisvesting via publiek-private samenwerking (PPS). In VlaamsBrabant werden diverse projecten weerhouden (waaronder Loveld) voor in totaal een 120-tal woningen.

1.

Redenen voor het opmaken van het plan en de nagestreefde doeleinden

In het gewestplan Halle - Vilvoorde - Asse (K.B. 7.3.1977 en latere wijzigingen) is het gebied bestemd als reservegebied voor woonwijken met onderliggend agrarische bestemming. Het grenst bovendien aan woongebied en woongebied met agrarisch karakter. De sociale woonwijk "Loveld" werd gerealiseerd op het einde van de jaren zeventig, begin tachtig (bouwvergunning afgeleverd door de gemachtigde ambtenaar d.d. 31 maart 1976 – Nr. 276/AB/8199.75). Hiermee werd 75 % van de bestemming reservegebied voor woonwijken ingevuld. De lokale huisvestingsmaatschappij wenst de braakliggende bouwgronden langs de Potaardestraat in te vullen met meergezinswoningen en/of serviceflats voor bejaarden om tegemoet te komen aan de prangende vraag naar betaalbare woningen voor deze doelgroepen. Het BPA wordt opgemaakt om het gebied ruimtelijk te ordenen door: - de opname van het PPS.-project in betreffende locatie in de bestaande woonwijk om deze laatste ruimtelijk en functioneel te optimaliseren en te diversifiëren (doorbreken monotype karakter van de wijk); - het creëren van een volwaardige en ruimtelijk herkenbare toegang tot de woonwijk; - het ruimtelijk en functioneel opheffen van de braakliggende toestand, en de hiermee gepaard gaande barrièrewerking tussen de woongebieden en de sociale woonwijk (ruimtelijke scheiding met Schorenbos).

2.

Beknopte beschrijving van de bestaande toestand

Het gebiedsdeel ligt in het noorden van de Loveldwijk aan de Potaardestraat en fungeert als secundaire toegang tot de wijk. Het betreft onbebouwde percelen met volledig uitgeruste wegeninfrastructuur. Het gebied ligt rondom ingesloten binnen bestaande woonbebouwing : - aan de oostkant bevinden zich een aantal alleenstaande woningen die aansluiten bij de verspreide bebouwingsstructuur van de Lostraat; - aan de noordelijke zijde van de Potaardestraat bepaalt open bebouwing het straatbeeld (deel van BPA Overveld-Schorenbos); - aan de zuidkant grenst het gebied aan de sociale woonbebouwing van de Loveldwijk die gekenmerkt wordt door een grootschalig, monotype karakter van eengezinswoningen met 2 bouwlagen en plat dak; - westwaarts ligt nog een deel weiland (reservegebied voor woonwijken). Het BPA beslaat een oppervlakte van +/- 0,7 ha. De braakliggende bouwpercelen bepalen het onafgewerkt karakter rond de Potaardestraat, waardoor een ruimtelijke scheiding aanwezig is tussen de bebouwing van Schorenbos en de Loveldwijk. Tevens is de toegang tot de wijk, noch aantrekkelijk, noch ruimtelijk structurerend (herkenbaarheid, oriëntatie,…).

Gemeente Dilbeek D+A Consult NV

2

BPA ‘Loveld’ - deel A Toelichtingsnota - versie GR1 Opgemaakt augustus 2004

3.

Situatie

3.1. Op plan 1/5.000 Zie uittreksel topografisch plan in bijlage. 3.2. Ten opzichte van het centrum of van de kern van de gemeente Het BPA bevindt zich op +/- 1 km ten oosten van het dorpscentrum van de deelgemeente Schepdaal, aan de dorpsrand (naast woonwijk Schorenbos). De ontsluiting gebeurt langs de N8 - Ninoofsesteenweg via de Ijsbergstraat / Akkerstraat en de Potaardestraat (secundaire ontsluiting door de woonwijk Schorenbos).

4.

Administratieve inlichtingen

4.1. Datum van het Besluit van de Gemeenteraad houdende beslissing voor het opmaken van het plan. … 4.2. Datum van het Besluit van de Gemeenteraad houdende aanstelling van de ontwerper. … 4.3. Datum van het Besluit van de Gemeenteraad houdende voorlopige aanvaarding van het ontwerpplan. …

II. Planningscontext 1.

Gewestplan

1.1. Bestemmingen voorzien in het gewestplan Zie uittreksel gewestplan in bijlage. Het BPA ligt in de bestemming reservegebied voor woonwijken met onderliggende bestemming agrarisch gebied; 1.2. Voorgestelde afwijkingen Het BPA wijkt niet af van de bestemmingen in het gewestplan. Een deel van het resterend onbebouwd "reservegebied voor woonwijken" wordt aangesneden om tegemoet te komen aan de vraag naar sociale woningen. 1.3. Rechtvaardiging van de afwijkingen Niet van toepassing

2.

Beleidsvisies

2.1. Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) Dilbeek behoort (gedeeltelijk) tot het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel. Het BPA “Loveld “ bevindt zich in Schepdaal dat bepaald is als kern van het buitengebied en onderschrijft de krachtlijnen die binnen de gewenste Ruimtelijk Structuur in Vlaanderen geformuleerd zijn.. Bekeken op het niveau van Vlaanderen is het buitengebied dat gebied waarin de open (onbebouwde) ruimte overweegt. Elementen van bebouwing en infrastructuur die in functionele samenhang zijn met de niet-bebouwde ruimte maken er onderdeel van uit en kunnen plaatselijk doorwegen, bv. in de Gemeente Dilbeek D+A Consult NV

3


dorpskernen, de verstedelijkte rand, ... De ruimtelijke structuur van het buitengebied wordt bepaald door de natuurlijke en de agrarische structuur, de nederzettingsstructuur en de infrastructuur. In het buitengebied is het beleid gericht op het behoud, het herstel, de ontwikkeling en het verweven van de belangrijke structurerende elementen. Dit kan alleen vanuit een integrale, samenhangende ruimtelijke visie op de ruimte en op het buitengebied in het bijzonder. Dit betekent niet dat het buitengebied wordt 'bevroren'. De bestaande ruimtelijke structuur en het fysisch systeem bieden het raamwerk waarbinnen dynamische activiteiten en functies met steeds wijzigende omgevingsvereisten op flexibele manier moeten kunnen functioneren. Bundeling van de ontwikkelingen is één van de doelstellingen van het buitengebiedbeleid, samengaand met het tegengaan van de versnippering van het buitengebied. In die context moet het reeds aangesneden gedeelte optimaal benut worden. Voor het ruimtelijk beleid in het buitengebied wordt eveneens uitgegaan van de uitgangshouding "duurzame ruimtelijke ontwikkeling". Duurzame ruimtelijke ontwikkeling is slechts mogelijk indien bij de ontwikkeling van de structurerende activiteiten en functies (landbouw, natuur, bos, wonen en werken) het bestaand fysisch systeem mee als uitgangspunt wordt gehanteerd. 2.2. Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Vlaams-Brabant (RSVB) Dilbeek is gelegen in de corridor Aalst-Ninove-Brussel, die deel uitmaakt van het Verdicht Netwerk. Deze corridor kent een sterke concentratie aan infrastructuurassen, waardoor het gebied in grote mate functioneert als doorgang. Daarbij is de N8 (net als de N9) als secundaire weg type III een belangrijke as, enerzijds om grote vervoerstromen doorheen de kernen te vermijden, anderzijds als ontwikkelingsas voor het openbaar vervoer. De regio vervult een rol als goed ontsloten verblijfsgebied naar de omliggende stedelijke gebieden, waarbij nieuwe woonentiteiten de residentiële druk op de zuidelijker gelegen Landelijke Kamer West en de noordelijk gelegen Luwe Vlek moeten opvangen. Uitgangspunten in het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Vlaams-Brabant met betrekking tot de corridor Aalst-Ninove-Brussel en die voor Loveld betekenis hebben, zijn: - Het maximaal richten van de vervoersvraag in de regio naar het openbaar vervoer: het gebied wordt doorkruist door voornamelijk oost-west gerichte transportassen. - Het verbinden van de open ruimtefragmenten door een fijnmazig netwerk, waarbij natuurlijke fragmenten door de beekvalleien met elkaar worden verbonden. Deelkern Schepdaal is geselecteerd als woonkern in het buitengebied. Er is een redelijk aanbod aan voorzieningen. De woonkernen staan in voor de opvang en het bundelen van de plaatselijke woonbehoeften. Het wonen staat dus als primaire functie boven de andere mogelijke functies. - Leegstaande woningen en gebouwen en percelen gelegen aan een uitgeruste weg worden prioritair benut. - Woonuitbreidings-, reservegebieden en dergelijke kunnen binnen de omschrijving van de woonkern aangesneden worden indien de mogelijkheden in het hoofddorp uitgeput zijn, of indien het gemeentelijk structuurplan voldoende verantwoordt dat het aansnijden van het desbetreffende woonuitbreidingsgebied prioritair is ten opzichte van dit in het hoofddorp. Deze gebieden kunnen slechts benut worden indien er voldoende oppervlakte aangewend wordt voor realisatie van sociale huur- en koopwoningen én indien het gaat om kleinschalige projecten. De natuurlijke structuur wordt versterkt en voor zover mogelijk uitgebouwd in functie van het medegebruik. Waar mogelijk wordt de ecologische infrastructuur gekoppeld aan laagdynamische recreatieve elementen die het woonklimaat versterken. De ontsluitingsmogelijkheden van de woonkernen worden maximaal gestuurd naar het openbaar vervoer. De basismobiliteit dient, indien deze niet aanwezig is, prioritair uitgebouwd. Bij de inplanting van dynamische functies zal rekening gehouden worden met de bestaande en geplande openbaar vervoerlijnen en tracés. Enkel laagdynamische recreatieve activiteiten horen thuis in de woonkern.


4


2.3. Ruimtelijk structuurplan Dilbeek De gemeente is bezig met de opmaak van een gemeentelijk ruimtelijk structuurplan dat de fase van de startnota heeft afgerond. Als thematisch onderzoek behoort hierbij een woningbehoeftenstudie (zie bijlagen). De gewenste ruimtelijke structuur in de startnota vormt het kader waarbinnen het BPA wordt opgemaakt. Voor BPA Loveld zijn volgende gegevens relevant: de selectie van Schepdaal als woonkern in buitengebied; de uitbouw van deze kernen met prioritaire aandacht voor de open ruimte en vrijwaring van het landelijk karakter; uitbouw van deze kernen in functie van de lokale behoeften; langzaam verkeer en openbaar vervoer zijn ruim aanwezig in de omgeving en worden in de toekomst versterkt met een oriëntatie op de N8 en de nieuwe halteplaats aan de spoorweg noordoostwaarts; de overige voorgestelde bestemmingen zijn woonbestemmingen en/of hieraan gebonden complementaire functies. 2.4. Mobiliteitsplan Dilbeek (Conform verklaard d.d. audit november 2002) De volgende belangrijke opties zijn voorzien voor Loveld en omgeving : - de N8 - Ninoofsesteenweg is een secundaire weg met regionaal openbaar vervoer (GEN en stadsbus); - gemeentelijk busvervoer (lusbus Schepdaal-Dilbeek) en een fietsroute zijn gepland op de as Schepdaal-centrum x Loveld-noord langs de buurtweg 1, onder het spoor door naar de Spanjaard als alternatief voor de drukke N8 te Schepdaal en verbonden met de Ijsbergstraat en de N8 te Dilbeek; - de bestaande buslijn 118 verbindt Loveld noord en zuid met Schepdaal en Itterbeek; - de enige gemeentelijke structuurweg (lokale verbindingsweg) in de omgeving van Loveld is de Ijsbergstraat oostwaarts; de straten in Loveld zijn woonstraten waarin de slechte buurtverkeersregeling dient opgeheven (bv. door herinrichting van het openbaar domein met een verkeerscirculatie i.f.v. woonbestemmingen en langzaam verkeer.

III. Bijzonder plan van aanleg BPA Loveld is reeds in opmaak doch de gemeente besliste wegens het PPS-initiatief prioritair deel A van het gebied te behandelen gezien de zeer korte termijn. Het doelgroepenbeleid in kader van het gemeentelijk structuurplan dient uitgewerkt te worden in de fase van het voorontwerp structuurplan (in opmaak). Hierin wordt Schepdaal als woonkern in buitengebied geselecteerd en zal de gemeente een doelgroepenbeleid uitstippelen dat tegemoet komt aan de noden voor sociale woningbouw.

1. Het PPS - project Het project voorziet kleinschalige sociale woningbouw in een gezonde sociale mix ten gunste van en bereikbaar voor de economisch zwakkere bevolking (huur- en/of koopwoningen) op eigendommen van de lokale huisvestingsmaatschappij en waar de nodige wegenis volledig aanwezig is. Een aaneengesloten bebouwingsstructuur met max. twee bouwlagen met hellende en/of platte daken wordt verkozen zodat kan aangesloten worden op de omgevende bebouwingsstructuur die zuidwaarts gekenmerkt wordt door sociale woningen met 2 woonlagen / plat dak en noordwaarts door open bebouwing met max. 2 woonlagen en overwegend hellende daken die deels bewoond zijn. Het gegeven dat de terreinen hooggelegen zijn in het gebied laat niet meer bouwlagen toe, anders komt de openheid in het gedrang. Het BPA laat maximum 44 appartementen toe voor jonge gezinnen en bejaarden, met facultatief beperkte lokale, verzorgende nevenactiviteiten zoals een gemeenschapsvoorziening, vrij beroep of buurtwinkel. Het gebied dient als herkenbare en attractieve toegang naar de bestaande woonwijk te fungeren waarbij Gemeente Dilbeek D+A Consult NV

5


gelijktijdig de ruimtelijke scheiding (door braakliggende gronden) wordt opgeheven. Een groen/terreinindex van 0,15 wordt opgenomen in de voorschriften, de wijk is reeds ruim voorzien van openbare ruimten (wegenis en semi-publieke groengebieden tussen de bebouwingsrijen. De open bebouwing met tuinen rond woonstraten in het noorden biedt de nodige privacy, kenmerk dat eveneens aangehouden wordt in het BPA en waarin een beperkte doorloopbaarheid kan gerealiseerd worden tussen de Potaardestraat en de sociale woonwijk. Dit gegeven is niet verplicht daar het gebied al opgesplitst is in twee delen door de bestaande openbare wegenis met pleininrichting. De ligging en bereikbaarheid van deze gronden is optimaal binnen de langgerekte nederzettingsstructuur van de woonkern Schepdaal en in de nabijheid van een belangrijke openbare vervoerstructuur (spoorweg met geplande halteplaats, busdiensten, functionele en recreatieve fietsverbindingen, optimale aansluiting met de omgevende open ruimtestructuur via voetwegen en gemeenschappelijke groenverbindingen doorheen de wijk). Een laagdynamisch recreatief karakter kenmerkt de wijk (wandelen, gebruiksgroen in de woonomgeving). Het doel van het PPS-project is om de wijk op te waarderen door een betere sociale mix na te streven. De wijk Loveld wordt gekenmerkt door uitsluitend sociale woningen (ééngezinswoningen met een monotype karakter). Een differentiatie in woontypen laat een gerichte invulling naar gezinsstructuur toe en biedt kansen voor een ruimtelijke opwaardering op maat van de plaats. Een toevoeging van 1 en 2kamer appartementen voor zowel jonge gezinnen als bejaarden dient deze doelstelling te concretiseren. Het BPA voorziet hiervoor een bouwproject dat volgens de normen van sociale huisvesting kan ingericht worden. Het project is als pilootproject PPS in de sociale huisvesting geselecteerd gezien de belangrijke vraag naar sociale woningen.

2. Behoefteduiding In de Woningbehoeftestudie Dilbeek (versie mei 2003) wordt dit gegeven omtrent de vraag naar sociale woningen aangehaald (zie bijlage). In de volgende tabel wordt een actualisatie van het overzicht gegeven van de vraag naar sociale woongelegenheden bij Providentia op 18 juni 2004:

kandidaturen Groot-Bijgaarden 705 Schepdaal 379 Dilbeek 443 Bron : Providentia, toestand juni 2004

kandidaturen uit eigen gemeente

kandidaturen uit werkgebied

144

496

Het grootste aantal kandidaturen liep binnen voor deelgemeente Groot-Bijgaarden, gevolgd door Dilbeek en Schepdaal. De maatschappij maakte wel de opmerking dat het hoge aantal kandidaturen te wijten is aan het feit dat men zich tegelijkertijd voor de drie locaties binnen de gemeente kandidaat kan stellen. In totaal zijn er momenteel (juni 2004) 640 aanvragen, waarvan de meerderheid (77,5%) uit het werkgebied van Providentia komt. 144 kandidaten (of 22,5%) zijn woonachtig in Dilbeek, waarvan 109 aanvragen voor de wijk Loveld . Rekening houdend met dubbele aanvragen (in de verschillende wijken te Dilbeek) en uitgaande van een evenredige verdeling naar het aandeel van de huidige aanvragen in de drie hoger genoemde deelgemeenten zou dit ruw geschat neerkomen op max. een 60-tal aanvragen voor de wijk Loveld. Voegen wij hier het gegeven aan toe dat er alleszins interesse voor kleinere woningen bestaat door o.a. huidige wijkbewoners van Loveld (jonge en oude, kleine gezinnen, alleenstaanden,…). Providentia heeft hiervoor al concrete vragen van wijkbewoners en wenst acties die gericht zijn op het stimuleren van woningmutaties (kleine gezinnen en alleenstaanden in kleine aangepaste woningen zodat grote woningen vrijkomen voor grote gezinnen) prioritair in het doelgroepenbeleid op te nemen als specifieke aanvulling in de Woningbehoeftestudie Dilbeek. Alleen al in de wijk zijn op 213 sociale woningen 147 sociale huurwoningen in gebruik die door de volgende doelgroepen bewoond worden : - 10 gezinnen jonger dan 35 jaar en waarvan : - 5 gezinnen met 2 kamerwoonst Gemeente Dilbeek D+A Consult NV

6


- 3 gezinnen met 3 kamerwoonst - 1 gezin met 4 kamerwoonst - 1 gezin met 5 kamerwoonst 13 gezinnen tussen +55 en 65jaar 23 gezinnen boven de 65 jaar. In de veronderstelling dat aan 15 % van deze 46 gezinnen een aangepaste woning zou toegewezen worden (15% van 46 gezinnen = 7 woongelegenheden) en dezelfde beredenering percentsgewijze zou toegepast worden op de ganse wijk dan komen we op 10 gezinnen in Loveld. Dit brengt de totale vraag voor Schepdaal op +/- 70 aangepaste sociale woningen. Rekening houdend met hoger geformuleerde ruwe benadering kan de realisatie van 44 appartementen in het BPA bijgevolg als een realistische en haalbare actie gezien worden in het aanbod voor deze specifieke doelgroepen op korte termijn, rekening houdend met de eigenheid van Schepdaal. Hierdoor komt het gemiddeld aantal woningen in het reservegebied voor woonwijken op 15,36 w/ha wat in de statistische sector Loveld neerkomt op 14,14 w/ha.

IV. Juridisch - administratieve gegevens 1. Gevolgen voor de feitelijk en/of juridische bestaande toestanden In dit braakliggend terrein met volledig uitgeruste wegenis zijn geen verkavelingen van toepassing.

2. Bijkomende inlichtingen …

V. Juridisch - technische gegevens 1. Rooilijnplannen Het BPA is opgemaakt op basis van de opmeting in bijlage waardoor de rooilijnen zullen opgemaakt worden op basis van het BPA conform artikel 14 van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening.

2. Bestaande wegenis Voetwegen: In de zones voor gemeenschappelijk groen in de bestaande wijk Loveld kunnen voetgangers overal gebruik maken van het openbaar domein. Voetpaden zijn overal voorzien langs de bestaande openbare wegen. Buurtwegen: Potaardestraat, Sikkelstraat, Gaffelstraat en Loveldstraat. De Potaardestraat en de Loveldstraat blijven ongewijzigd de toegangsstraten tot de wijk.

3. Wijziging wegenis Niet van toepassing. Zie advies van de provincie in bijlage.

4. Bestaande waterlopen Niet van toepassing


7


VI. Overleg en inspraak 1. Adviezen van de beheerders van de wegenis Zie advies provincie over de toepassing van artikel 14 van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, naar aanleiding van de plenaire vergadering in bijlage. Het betreft de vraag naar een opmeting voor de bepaling van de rooilijnen. Een summiere opmeting is toegevoegd in bijlage.

2. Bijkomende inlichtingen vanuit de adviesronde/plenaire vergadering Op 02/08/2004 vond de plenaire vergadering plaats omtrent het BPA. Het verslag en de overgemaakte adviezen van de uitgenodigde besturen zijn toegevoegd in bijlage. In antwoord op de adviezen werden het BPA (plan en voorschriften), de behoefteduiding en de kadering voor de ontwikkeling van het gebied aangepast voor meer éénduidigheid en nauwkeurigheid. De elementen van het Structuurplan Dilbeek (in opmaak) en de woningbehoeftenstudie werden eveneens toegevoegd in bijlage.

3. Resultaat van het openbaar onderzoek. …

4. Advies van het college van burgemeester en schepenen …

Opgemaakt te Dilbeek, door ondergetekende ontwerper,

D. ROGGEMAN Ruimtelijk planner


8


LOVELD A (initiatief P.P.S)

Recommend Documents