Randvoorwaarden Noorderweg 2 / locatie Mediaacademie Aanleiding Het centrum van de wijk Over ´t Spoor kent de afgelopen jaren een grote dynamiek. De gemeente Hilversum is gestart met de aanleg van een tunnel onder het station voor voet- en fietsgangers en de herinrichting van het Oosterspoorplein. Ook langs de Larenseweg zijn verschillende terreinen door ontwikkelaars / corporaties aangekocht voor herontwikkeling. De gemeentelijke aanpak van de openbare ruimte leidt tot investeringen van derden in de wijk. Eén van deze recente investeringen is gedaan op de locatie van de Mediaacademie. De MediaAcademie heeft in 2006 haar pand aan de Noorderweg 2 verlaten om zich te vestigen op het MediaPark. De NOS heeft jarenlang gebruik van deze locatie gemaakt voor het geven van cursussen aan medewerkers uit de Omroepwereld. Daarvoor was er een hotel in het pand gevestigd, hotel Santbergen. Het pand is eind 2006 verkocht door de NOS aan de Stichting de Alliantie. De Alliantie heeft deze locatie aangekocht om hier woningen voor starters te kunnen realiseren. Op dit moment wordt het pand tijdelijk verhuurd aan creatieve bedrijven door bureau Redres en Kastanje Ontwikkeling uit Hilversum. Kastanje Ontwikkeling voert namens de Alliantie de dagelijkse projectleiding voor deze locatie. Projectgebied De kavel (R4270) van de MediaAcademie is 1064 m2 groot. De huidige bestemming is bedrijven (B1 bestemming; de kavel mag maximaal 95% bebouwd worden en maximaal 9 meter hoog). Omgeving MediaAcademie
Connexxionbusremise
Motorenrevisie Frank
MediaAcademie
Connexxion gebouw, vm tramstation
Stichting de Alliantie wil het pand graag slopen, zodat zij in een groter volume bedrijfsruimte en starterswoningen kunnen realiseren. Het pand van de Mediaacademie heeft geen monumentale status. De locatie is gelegen in de wijk Over ´t Spoor, één van de drie stedelijke vernieuwingswijken in Hilversum. Voor deze wijk heeft de gemeente de wijkschets Over ´t Spoor opgesteld (goedkeuring raad juli 2005) als richtinggevend kader voor ontwikkelingen in de wijk. Het projectgebied is het begin van de Larenseweg, een project waarvan de gemeente Hilversum van de provincie Noord-Holland extra UNA-ISV subsidie krijgt. De locatie zelf is echter geen onderdeel van de subsidieaanvraag. De locatie is tevens gelegen in de creatieve wijk Over ´t Spoor. In deze wijk bevordert de gemeente ruimte voor (woon)werkunits voor de creatieve bedrijfssector (zie beleidsplan Multimedia land(t)).
Het gebied grenst aan het Oosterspoorplein, waar de aanleg van de langzaamverkeertunnel en de herinrichting van het Oosterspoorplein nu in volle gang zijn. De tunnel is eind 2007 naar verwachting gereed; de herinrichting van het Oosterspoorplein ruim een jaar later. Fysieke randvoorwaarden Voor de locatie geldt een aantal fysieke randvoorwaarden ten aanzien van bodem, geluid, externe veiligheid, milieuzonering en luchtkwaliteit. De grond van het grondwater op perceel Noorderweg 2 is niet vervuild. Er zijn wel vervuilingen op de aangrenzende percelen. Onderzoek in 1996 op de percelen Geuzenweg 2 – 10 heeft in de grond lichte verontreinigingen met PAK, licht tot matig met minerale olie en sterk met lood en zink aangetoond; het grondwater is niet onderzocht. Onderzoek in 2004 op het perceel Geuzenweg 2 – 12 heeft in het grondwater lichte verontreinigingen met tolueen en tetrachlooretheen aangetoond; in de grond zijn geen verontreinigingen aangetroffen. Het perceel Geuzenweg 2 maakt onderdeel van het kadastrale perceel R 4270. Hier is een motorenrevisiebedrijf gevestigd. De geluidsituatie bij de locatie is complex en mogelijk problematisch. De locatie ligt binnen de geluidzones van het spoor en van de Noorderweg en de Larenseweg. Er dient daarom ook onderzoek plaats te vinden naar de geluidsbelasting vanwege het weg- en railverkeer. De geluidbelasting overschrijdt in ieder geval voorkeursgrenswaarden en wellicht maximale ontheffingswaarden. Voor de bestemmingsplanprocedure moet de geluidbelasting nauwkeurig worden berekend. Als de maximale ontheffingswaarden niet wordt overschreden, zal voor nieuwbouw van woningen ontheffing moeten worden aangevraagd. Deze aanvraag zal worden beoordeeld aan de hand van een aantal criteria, waarbij de cumulatieve geluidsbelasting van weg- en railverkeer en de aanwezigheid van een geluidsluwe gevel worden meegenomen. Hierbij speelt ook de geluidsituatie ten gevolge van Connexxion een rol. Daarnaast dienen de binnenwaarden aan de eisen van het Bouwbesluit te voldoen. Bij overschrijding van de maximale waarde is ontheffing niet mogelijk. Nader onderzoek zal nodig zijn om te bepalen of woningbouw toch mogelijk is door toepassing van het creëren van ‘dove gevels’, constructies met vliesgevels en dergelijke. Aangezien de bebouwing creatieve bedrijven met in de nabijheid appartementen is (zie functionele randvoorwaarden), zal tevens onderzoek moeten worden gedaan naar de geluiduitstraling van de bedrijven naar de appartementen. Voor luchtkwaliteit worden, na indicatief onderzoek door de gemeente, vooralsnog geen knelpunten gezien voor de realisatie van appartementen en creatieve bedrijven. Niettemin dient ook de luchtkwaliteit nauwkeurig te worden onderzocht, conform het meet- en rekenvoorschrift bevoegdheden luchtkwaliteit, en getoetst worden aan het Besluit Luchtkwaliteit 2005. Ook valt de locatie binnen de zone van externe veiligheid. De locatie valt buiten de zone van individueel risico (18 meter), maar wel binnen de zone van groepsrisico. Voor dit bouwplan dient een apart onderzoek naar externe veiligheid gedaan te worden. Grenzend aan het terrein zitten twee bedrijven met een zwaardere milieucategorie. Connexxion en Motorenrevisie Frank hebben een bedrijvenbestemming met milieucategorie 3. De VNG adviseert bij deze bedrijven een afstand van 50 meter te houden tussen de geluidsgevoelige bestemmingen zoals wonen. Met dit VNG advies is bebouwing van woningen op deze plek niet mogelijk. De initiatiefnemer kan maatregelen in het pand nemen om rekening te houden met de aangrenzende bedrijven. In ieder geval zal nader onderzoek gedaan moeten worden naar de bebouwingsmogelijkheden op deze plek. Een alternatief is om te kijken of het terrein van Frank Moterenrevisie (waar meerdere woningen en het bedrijf Frank Motorenrevisie gevestigd is) meegenomen kan worden in de herontwikkeling. Functionele randvoorwaarden: creatieve bedrijven met starterswoningen Deze centrale locatie bij de entree van de wijk vanuit het centrum en het spoor is een goede locatie om de gewenste creatieve uitstraling van de wijk zichtbaar vorm te geven. Daarom is de locatie geschikt voor een bedrijfsverzamelgebouw voor de creatieve sector. Een nieuwe locatie voor de startende creatieve bedrijvigheid past ook goed binnen de gemeentelijke doelstellingen van de creatieve wijk.
Op de locatie kan ruimte gereserveerd worden voor (creatieve) bedrijvigheid op de begane grond en op de eerste verdieping. Er kan circa 2.000 m2 bvo gerealiseerd worden. Bij een gemiddelde grootte van 150 a 200 m2 kunnen er 10 tot 13 creatieve bedrijfjes zich vestigen in een creatief verzamelgebouw. Onder de creatieve bedrijvigheid valt kunst, media en entertainment en creatief zakelijke dienstverlening. Voorbeelden hiervan zijn: • Producent van podiumkunst • Kunstgalerie of expositieruimte • Producent van radio- en televisieprogramma´s • Producent van (video)films • Ondersteunende activiteiten t.b.v. de productie van radio en televisieprogramma´s • Ondersteunende activiteiten t.b.v. de productie van films • Creatief zakelijke dienstverlening • Reclame-, ontwerp- of adviesbureau • Ontwikkelen en uitgeven van standaard software • Ontwikkelen en uitgeven van maatwerk software Onderdeel van het creatief bedrijfsverzamelgebouw kan een `huiskamer´ zijn die als ontmoetingsplaats dient voor de bedrijven in het pand en gebruikt kan worden voor kleinschalige congressen en bijeenkomsten voor de creatieve sector en / of de buurt. Daarboven kunnen woningen voor starters gerealiseerd worden. In Hilversum is immers een grote vraag naar starterswoningen zowel in de koop als in de huursector. De woningen kunnen daarom zowel in huur als in de koop gerealiseerd worden. Ten minste 37% dient conform het Collegeprogramma sociale woningbouw te zijn. Deze locatie leent zich voor meer sociale woningbouw, omdat het dicht tegen het centrum aan een geschikte plek is voor starters. De gemeente heeft dan ook de voorkeur voor minimaal 50% sociale woningbouw. De woningen dienen minimaal 65m2 groot te zijn. Tot slot leent de locatie zich voor een kleinschalig hotel / bed & breakfast (circa 4 tot 8 kamers). De gemeente heeft in haar onlangs vastgestelde Kenniscentrum Hilversum economische visie 2007-2020 aangegeven dat zij zich meer wil profileren op (kleinschalig) toerisme. Deze locatie dicht bij het station en het centrum is hiervoor zeer geschikt. Indien de initiatiefnemer in overleg met Frank Motorenrevisie een goede alternatieve locatie kan vinden voor dit bedrijf, zou dit terrein meegenomen kunnen worden in de herontwikkeling. De bestaande karakteristieke bebouwing aan de Geuzenweg kan dan behouden blijven voor wonen en eventueel voor creatieve bedrijvigheid. Het bedrijfspand op het achterterrein kan omgezet worden naar een ruimte voor creatieve bedrijvigheid. Stedenbouwkundige randvoorwaarden (incl. openbare ruimte, parkeren etc.) Voor de locatie is een Beeldkwaliteitplan Larenseweg in voorbereiding. Het bouwplan dient te voldoen aan dit Beeldkwaliteitplan, zoals hieronder is aangegeven. Nieuwe bebouwing op deze locatie dient zich te voegen in het ensemble van hiernaast gelegen ‘statige’ en monumentale panden. De panden aan de Noorderweg 6 (kantoor Masmedia) en 10 (woonhuis) zijn potentieel gemeentelijk monument. Dit geldt ook voor de panden aan de Larenseweg 1 (Gebouw van Connexxion; voormalig stoomtramstation) en 1 a (café Dudok). Daarnaast is deze locatie het vanaf het station(splein) en het Oosterspoorplein prominent in het zicht, waardoor er hier een bijzonder architectonische uitstraling nodig is. Qua rooilijn dient aangesloten te worden op de rooilijnen van de naastgelegen panden aan de Geuzenweg en de Noorderweg, in ieder geval op de begane grond, zodat hier meer openbare ruimte komt. Op de verdiepingen zou het gebouw richting de Noorderweg enigszins over kunnen steken, tot maximaal de huidige voorgevelrooilijn, om deze zichtlocatie te markeren. Het gewenste beeld is een hoger en smaller centraler deel van maximaal 6 bouwlagen met aan de zijkanten en aan de achterkant een lagere bebouwing (maximaal 3 bouwlagen of twee lagen met een kap) die goed
dient aan te sluiten op zowel het pand van het voormalige stoomtramstationnetje als op de kleinschalige bebouwing in de Geuzenweg. Bezonning en privacy De gemeente vraagt aan de initiatiefnemer om een bezonningstudie uit te voeren. Hierbij dient naar de huidige en naar de toekomstige situatie gekeken te worden. Indien blijkt dat de uitkomsten van dit onderzoek nadelig zijn qua bezonning voor de aangrenzende percelen aan de Geuzenweg, kan dit gevolgen hebben voor hoogte en situering van de bebouwing. Daarnaast dient de privacy van de woningen achter het perceel aan de Geuzenweg te worden beschermd. Dit betekent dat er geen balkons of terrassen en beperkte raamopeningen aan de noordoostgevel.
Indien het terrein van Frank Motorenrevisie wordt meegenomen bij de herontwikkeling, dan is he wenselijk die nieuwbouw dezelfde hoogte als het al 70 jaar gevestigde pand van de motorenrevisie Frank te weten 7 meter hoog. De maximale bouwhoogte volgens het bestemmingsplan is 9 meter. Frank motorenrevisie heeft te kennen gegeven rekening te willen houden met de direct aangrenzende omwonenden (in verband met de bezonning en privacy van deze aangrenzende woonpercelen op de Geuzenweg) en eventueel mee te willen werken aan een verlaging van de bouwmogelijkheden op het binnenterrein naar de huidige 7 meter. Parkeren en bereikbaarheid Het parkeren van auto´s dient op de eigen locatie gerealiseerd te worden. Dit betekent dat het parkeren onder de grond zal moeten plaatsvinden. Voor deze locatie geldt de gemeentelijke parkeernorm voor de schil. Dit betekent 1,3 parkeerplaats per woning bij goedkope woningen (tot sociale huurgrens (€453,-) of koop tot € 230.000,- ) en 1,5 parkeerplaats per woning bij middendure woningen (huur tussen € 453,- en € 585,-; koop tussen € 230.000,- en € 330.000,-). Voor creatieve bedrijvigheid in een bedrijfszamelgebouw is de parkeernorm 1,25 parkeerplaats per 100 m2. Voor een hotel geldt 1 parkeerplek per hotelkamer. Het bestaand aantal openbare parkeerplekken (7) op de Geuzenweg grenzend aan de zijkant van de MediaAcademie dienen gehandhaafd te blijven. Dit kan in de bestaande situatie of eventueel worden meegenomen in het nieuwbouwplan.
Het plangebied is uitstekend bereikbaar per trein en bus. Ook dient er voldoende ruimte te zijn voor fietsparkeren. De Geuzenweg heeft eenrichtingsverkeer van de Noorderweg naar de Jan van der Heijdenstraat. De ontsluiting van de parkeerkelder onder het nieuwe gebouw zou bij voorkeur aan de zijde van de Geuzenweg gesitueerd moeten zijn en wel zo ver mogelijk van het kruispunt met de Noorderweg. Hierbij dient rekening gehouden te worden met een minimale vlakke opstelstrook van 4,5 meter. De Noorderweg is een gebiedsontsluitingsweg en de Geuzenweg een erfontsluitingsweg. Volgens de systematiek van Plan Wegen en Duurzaam Veilig dient in zo'n geval de ontsluiting te komen op de weg van de laagste orde. Aan de zijde van de Noorderweg ligt bovendien een fietspad langs het gebouw dat het uitrijden aan die zijde riskant maakt. Nadeel van een ontsluiting kan zijn dat bestuurders uit de garage over korte afstand tegen de richting in gaan rijden naar de Noorderweg. Hoe verder de uitrit van de Noorderweg verwijderd is, hoe kleiner dit risico. Buitenruimte Er dient voor het gebouw ruimte te zijn voor het inzamelen van afval. De inrichting van de buitenruimte voor het gebouw dient aan te sluiten op aangrenzende openbare ruimte. Geadviseerd wordt om het Politie Keurmerk Veilig Wonen toe te passen. Samenlevingsgericht en interactief werken De gemeente verwacht van de Alliantie en Kastanje Ontwikkeling dat zij de omwonenden (zowel bewoners als ondernemers) bij de planvorming betrekt. Zowel vanuit de ontwikkelaar als vanuit de bewonersorganisatie HOOH zijn al initiatieven genomen. Zo heeft HOOH een werkgroep opgesteld waarin acht omwonenden / ondernemers vertegenwoordigd zijn: de werkgroep omwonenden MediaAcademie (WOM) Juridische aspecten: aanpassen bestemmingsplan en planschade Het gewenste programma past qua bouwhoogte en programma niet in het huidige bestemmingsplan. Bij de herziening van het bestemmingsplan (2007-2008) zal de gemeente deze locatie mee nemen. Eventuele planschade (49 WRO) die het gevolg is van een schadeveroorzakende planologische wijziging zal worden afgewenteld op de aanvrager. Hoe hoog de planschade is kan worden uitgerekend via een planschaderisicoanalyse. Deze risicoanalyse dient door een deskundig en onafhankelijke adviseur worden uitgevoerd. De gemeente heeft een lijst met adviseurs. Samenvatting 1) De locatie van de MediaAcademie is een zeer geschikte locatie voor creatieve bedrijvigheid (o.a. kunst, (multi)media, creatief zakelijke dienstverlening) en starterswoningen. Een kleinschalig hotel zou ook mogelijk zijn op deze plek. 2) Minimaal 37% van de woningbouw moet in de sociale sector gerealiseerd worden; voorkeur voor minimaal 50% gezien de locatie. 3) De aangrenzende locatie van Frank motorenrevisie kan bij de planvorming betrokken worden mits er een goed alternatief wordt aangeboden aan het bedrijf. Op het binnenterrein is creatieve bedrijvigheid mogelijk. 4) Bij het ontwerp dient nader onderzoek gedaan te worden naar geluid, externe veiligheid, milieuzonering van aangrenzende bedrijven en luchtkwaliteit. 5) Bebouwing moet zich voegen in de statige panden van het ensemble aan beide zijden en dient een bijzonder architectonisch uitstraling te krijgen. 6) Op de eerste en tweede verdieping dient de rooilijn aan te sluiten om de naast gelegen panden. 7) De bebouwing grenzend aan de Geuzenwegzijde mag 2 tot 3 bouwlagen zijn. Aan de voorkant is de maximale bouwgrens 4 tot 6 bouwlagen. Het plan dient niet nadelig qua bezonning en / of privacy te zijn voor de bewoners van de Geuzenweg. Aan die zijde mogen daarom geen balkons / terrassen komen. 8) Parkeren op eigen terrein onder de grond op basis van de gemeentelijke parkeernorm voor de schil. De parkeerkelder moet op de Geuzenweg ontsloten zijn. 9) Voldoende ruimte voor fietsenstallingen en afvalinzameling. 10) Bij de uitwerking van het plan moet de eigenaar de werkgroep omwonenden MediaAcademie betrekken.
