Levende schoolgebouwen voor Vitale Gemeenten Dr. ir. Wim F. Gielingh
© Real Capital IP
20-3-2013
dia 1
De behoefte aan dynamische huisvestingsoplossingen • Gebouwen zijn thans statische oplossingen voor dynamische behoeften – PvE reflecteert huidige en verwachte behoeften – Maar... verwachte behoeften zijn gebaseerd op huidige inzichten – Inzichten en behoeften veranderen voortdurend! – Veranderende eisen en snelle afschrijving leiden tot hoge financiële lasten en mogelijk veel (sloop)afval
© Real Capital IP
20-3-2013
dia 2
De behoefte aan dynamische huisvestingsoplossingen • Gebouwen zijn thans statische oplossingen voor dynamische behoeften – PvE reflecteert huidige en verwachte behoeften – Maar… verwachte behoeften zijn gebaseerd op huidige inzichten – Inzichten en behoeften veranderen echter voortdurend Kosten worden – Veranderende eisen en snelle afschrijving leidensubstantieel tot hoge verlaagd als gebouwen financiële lasten en mogelijk veel (sloop)afval eenvoudig aangepast kunnen worden aan veranderende behoeften
© Real Capital IP
20-3-2013
dia 3
© Real Capital IP
Bouwen voor de toekomst of Bouwen voor de sloop?
20-3-2013
dia 4
Living Building concept • Living Buildings zijn demontabel en worden gebouwd met herbruikbare elementen – Gebouw verandert elke 5 tot 10 jaar – Levensduur componenten 20 – 150 jaar – Gedifferentieerd afschrijvingsmodel – Bespaart grote hoeveelheden energie • ‘Embodied Energy’ van schoolgebouwen ≈ 37 jaar operationele energie) • Productie van bouwmaterialen ≈ 10 - 15% van mondiale CO2 emissies
© Real Capital IP
20-3-2013
dia 5
Living Building concept: School Veenendaal First Living School. Building can be extended (additional floors or wings) or downsized.
© Real Capital IP
20-3-2013
dia 6
Living Building concept: School Veenendaal Transfunctional design: Building (or parts of it) can become office, apartment building or warden-assisted retirement home
© Real Capital IP
20-3-2013
dia 7
Living Building concept: Hospital, Den Helder Construction planned in 2011.
Multi- and transfunctional design. Hospital cooperated with hotel operator (restaurant, room services). In case bedroom capacity of hospital shrinks, capacity can be added to the hotel. © Real Capital IP
20-3-2013
dia 8
Living Building concept: Hospital, Den Helder Not yet built due to financing problems…
…sustainable buildings are too expensive! © Real Capital IP
20-3-2013
dia 9
Living Building & Real Capital Concept • Herontwerp volledige waardecreatiecyclus huisvesting
uitkering
dividend
vermogens beheer
financiële reserves
kasstroom beheer
investering exploitatie
markt ontwikkeling
© Real Capital IP
project ontwikkeling
bouw
gebouw beheer
onderhoud
renovatie
20-3-2013
dia 10
De vier pijlers • Financiering – investeer niet in schuld maar in waarde
• Bouw – het gebouw wordt grondstoffenbank – modulair bouwen ten behoeve van hergebruik
• Commercieel model – verkoop geen gebouw maar een huisvestingsprestatie – gebouw wordt voortdurend aangepast aan veranderende gebruiksbehoeften
• Organisatie – aanbieder verantwoordelijk voor volledige levenscyclus gebouw © Real Capital IP
20-3-2013
dia 11
Loan, linear payback
Real Capital
ings n r ea
8%
gs n i n ear
profit loss
finan cial c
4%
4%
osts
ci a l finan
profit
costs
≈3% time Year 50
Year 0
aggregated benefit
aggregated benefit
positive
positive
break even
break even
negative Year 0
© Real Capital IP
time Year 50
Year 0
time Year 50
Year 0
time Year 50
20-3-2013
dia 12
Dit drukt de lifecycle kosten. Het gebouw kan hierdoor voor lagere maandlasten worden aangeboden. Door hergebruik van componenten en materialen worden toekomstige bouwkosten verlaagd.
4,0 M
assembly value
T0
© Real Capital IP
Investment in assy
Investment In asset
cash reserve fund
cash reserve fund
Investment In assy
cash reserve fund 2,0 M
1,0 M
8,0 M
assembly value
assembly value
component value T1
t
T3
T2
20-3-2013
dia 13
Rendementvergelijking (inflatie 2,5% / jr) 160,0 Rendement vergelijking Uitgedrukt als Netto Contante Waarde (inflatie 2,5 %)
140,0
Real Capital Fund P2,0
120,0
100,0 Obligatiefonds 6,0%
80,0
60,0
Obligatiefonds 5,0%
40,0 Obligatiefonds 4,0% 20,0 Jaar
0,0 0
© Real Capital IP
5
10
15
20
25
30
35
40
45
20-3-2013
50
dia 14
Rendementvergelijking (inflatie 3,0% / jr) 160,0 Rendement vergelijking Uitgedrukt als Netto Contante Waarde (inflatie 3,0 %)
140,0
Real Capital Fund P2,0
120,0
100,0
80,0 Obligatiefonds 6,0% 60,0 Obligatiefonds 5,0%
40,0
Obligatiefonds 4,0%
20,0
Jaar
0,0 0
© Real Capital IP
5
10
15
20
25
30
35
40
45
20-3-2013
50
dia 15
Een nieuwe manier van beleggen • Belegging: – is waardevast (inflatiebestendig) – biedt aantrekkelijk reëel rendement op lange termijn. – is veiliger dan enig ander ander bestaand beleggingsproduct. – is niet afhankelijk van financiële markten (o.a. rente en inflatie). Ook als de Euro verdwijnt behoudt het haar waarde – geeft impuls aan lokale economie en schept werkgelegenheid – verhoogt woon- en leefcomfort van belegger en van de maatschappelijke context waarin hij of zij leeft. © Real Capital IP
20-3-2013
dia 16
Bouwen voor de belegger = bouwen voor de gebruiker, nu en in de toekomst • Belegging gericht op lange termijn waardebehoud en eliminatie van risico’s – Ruime dimensionering scholen (streefniveau klasse A) – Kwalitatief hoogwaardige en recyclebare materialen – Energieneutraal – Ontwerp gericht op lagere onderhouds- en beheerkosten
• Minimale kans op leegstand – Gebouwen zijn aanpasbaar aan veranderende behoeften – Gebouwen zijn multi- en transfunctioneel – Gebouwen zijn zelfs verplaatsbaar © Real Capital IP
20-3-2013
dia 17
De eerste projecten met Real Capital financiering • Scholenbouw – Topkwaliteit bouw. Hoogste norm Frisse Scholen. Energieneutraal. – Concept biedt architectonische vrijheid, gevels e.d. zijn in verschillende stijlvarianten te leveren. – Mix van groei- en krimpregio’s – Twee pilots in voorbereiding – Scan bestaande scholen Twente
© Real Capital IP
20-3-2013
dia 18
