Levend vastgoed Introductie

Levend vastgoed

Levend vastgoed

Introductie

Voor u ligt ‘Levend vastgoed’. Een boek over Green Real Estate, over onze werkzaamheden, werkwijze en niet te vergeten: de onderliggende waarden die daarbij voor ons leidend zijn. Dit boek geeft dus eigenlijk een kijkje in onze keuken. Daarbij hebben we gekozen voor de titel ‘Levend vastgoed’, omdat vastgoed in onze ogen altijd in beweging is en er altijd leven is in en rondom vastgoed. Green Real Estate is als zusteronderneming van Zeeman textielSupers B.V. een jong en energiek bedrijf met een ervaren en solide basis. Terugkijkend op de jaren die de geschiedenis van dit bedrijf vormen, zijn we trots op wat we hebben bereikt en op de manier waarop we dat gedaan hebben. Natuurlijk kijken we ook vooruit, naar de toekomst van Green Real Estate en van de vastgoedmarkt in het algemeen. Wij willen doorgroeien en niet alleen in kwantiteit, maar ook op het gebied van professionalisering en de geleverde kwaliteit. Om dat te bereiken, werken we samen met betrouwbare partners die net zoveel plezier aan dit werk beleven als wij.

Green staat voor het beheer en de ontwikkeling van vastgoed. Wij willen met al onze lokale projecten het leefklimaat van mensen verbeteren. Green stelt bijvoorbeeld een landgoed open, zodat mensen kunnen genieten van natuur of eventueel aanwezige architectuur. Maar ook door een goed doordacht winkelcentrum te ontwikkelen, waar hele wijken plezier van hebben. Of door een inspirerende woon- en werkomgeving te realiseren waar jong en oud elkaar tegen komen en helpen. Iedere dag werken wij met veel enthousiasme en inzet aan deze projecten. In deze brochure laten wij u er graag mee kennismaken. Op de volgende pagina’s leest u eerst meer over drie van onze top-projecten, daarna maakt u kennis met de mensen achter Green en tot slot schotelen we u nog een variëteit aan projecten voor om u een indruk te geven van onze werkzaamheden. Jan Zeeman Ondernemer Aart Jan W. Verdoold Directeur Green Real Estate

3

Oud en nieuw komen samen op NDSM-werf Het oude van de voormalige scheepswerf, gecombineerd met het nieuwe en moderne van muziekzender MTV. Met de verwerving van het MTV-gebouw in Amsterdam heeft Green een waardevol stukje industrieel erfgoed en tegelijk een duurzame belegging aan de portefeuille toegevoegd. Voor de muziekzender is het pand de weergave van hun creatieve en tikje retro uitstraling. Op de Amsterdamse werf staat een mengeling van oude gebouwen met een nieuwe bestemming en complete nieuwbouw. Het terrein is goed bereikbaar, overzichtelijk en volop in ontwikkeling.

4

De NDSM-werf ligt op een markante plek aan de Noordelijke IJ-oever. Vanaf deze locatie is het uitzicht over het IJ uniek. Het gebied past helemaal binnen de huidige trend om oudere fabrieks terreinen, gelegen aan de rand van grote steden, om te bouwen tot moderne bedrijventerreinen of gebieden waar wonen en werken gecombineerd kan worden. Denk aan de herontwikkeling van oude fabrieken of elektriciteitscentrales met daarin een mix van grote bedrijven, appartementen en kleinere units voor eenmansbedrijfjes. In deze gebieden komen ook supermarkten,

parkeerterreinen en wat horeca, waardoor er eigenlijk een soort mini-stadje ontstaat. Green Real Estate is op de NDSMwerf eigenaar van twee panden in de categorie ‘oud gebouw met een nieuwe invulling’, namelijk de oude timmerfabriek – het MTV-gebouw – en de voormalige kantine van de NDSM werf. Na een grondige verbouwing huist hier tegenwoordig het communicatieadviesbureau KSM. In maart 2007, toen het huidige MTVgebouw echt echt alleen nog maar een oude timmerfabriek was, is Green de ‘verplichting tot kopen’ aangegaan. Pas toen de verbouwing helemaal klaar was – en het pand de status Rijksmo nument had verworven – werd Green Real Estate officieel eigenaar. Aart Jan Verdoold, directeur van Green Real Estate, over deze aankoop: “Het MTV-

gebouw is een voorbeeld van hoe wij graag werken: het industrieel erfgoed blijft behouden en krijgt een inspirerende nieuwe invulling. Verder is het gelegen in een gebied met een enorme potentie, waardoor we een zekere garantie hebben dat het pand zijn waarde zal blijven behouden. Een gebied waar ruimte is voor creatieve bedrijven zoals MTV, KSM, Discovery Channel en Id TV, maar waar straks bijvoorbeeld ook het hoofdkantoor van Hema en VNU gevestigd zal zijn. Doordat bij vrijwel alle verbouw en nieuwbouw dezelfde ontwikkelaar betrokken is, ontstaat hier een mooie mix van gebouwen die perfect bij elkaar passen. Daarnaast zorgen de centrale ligging en de directe pont-verbinding met Amsterdam Centraal Station ervoor dat dit gebied ook voor wat betreft bereikbaarheid aantrekkelijk blijft.”

5

MTV: kleurrijk en dynamisch Muziekzender MTV begon bijna dertig jaar geleden als eerste netwerk met het non-stop uitzenden van videoclips. Het legendarische eerste nummer moest natuurlijk wel het ‘video killed the radiostar’ van Buggles zijn. Inmiddels is de muziekzender uitgegroeid tot een jongerenzender waar de populaire onderwerpen van het moment aan de jeugd voorbij trekken. Van Britney Spears, via Pimp my ride

tot Coolpolitics, zowel meer als minder serieuze onderwerpen passeren de revue. MTV laat zich ook graag van een bewuste kant zien met bijvoorbeeld programma’s over natuurbehoud, maar ook met het verantwoorde hergebruik van dit pand. En dat allemaal gecombineerd met het uitbundige jeugdige van de zender: het interieur van het gebouw is een inspirerende mengeling van stijlen en kleuren die het tot een dynamische werkomgeving maken.

7

Van papieren plan tot concreet winkelcentrum Veersche Poort is een kleinschalig winkelcentrum in Middelburg met boven de winkels 42 koop- en huurappartementen. De huurappartementen worden beheerd door Woongoed Middelburg, de koopappartementen worden door Green verkocht aan particulieren.

9

Ingeklemd tussen een ruime nieuwbouwwijk met veel jonge gezinnen en een oudere arbeiderswijk, had het toekomstige Winkelcentrum Veersche Poort al een duidelijke potentiële klantenkring. Daarnaast is de locatie aan de Veerse Weg qua bereikbaarheid erg gunstig. Deze doorgaande weg zorgt voor de ontsluiting van Middelburg in de richting van Walcheren en zal binnenkort worden aangesloten op een op de eilanden bekende doorgaande weg, de N57. Daarmee krijgt het winkelcentrum dan ook meteen een regiofunctie.

Kortom, in die zin waren de voorwaarden voor een goedlopend winkelcomplex aanwezig. Reden voor Green Real Estate om het project eind 2005 over te nemen van de Ontwikkelingscombinatie De Veersche Poort VOF, een samenwerkingsverband van Woongoed Middelburg en de Walcherse Bouwunie. Begin 2006 ging Green Real Estate enthousiast aan de slag met de invulling van het winkelcentrum en de bouwkundige begeleiding ervan. Voor Patricia Bos, verantwoordelijk voor de retailportefeuille van Green, was Winkelcentrum Veersche Poort haar eerste project voor de vastgoedonderneming.

Huurders Dankzij de retailersachtergrond van aandeelhouder Zeeman textielSupers B.V. heeft Green Real Estate een uitgebreid netwerk opgebouwd dat uitstekend kon worden aangewend voor de invulling van het winkelcentrum. Dat ging dan ook boven verwachting goed: negen maanden voor de bouwkundige oplevering was het totale winkelcen-

trum al verhuurd. Albert Heijn was de eerste huurder waarmee het huurcontract werd geformaliseerd, daarna volgden de filiaalbedrijven Kruidvat en Marskramer. Uiteindelijk is het winkelcentrum naast de Albert Heijn een mix geworden van filiaalbedrijven (Marskramer, Kruidvat, Mitra, Van de Ven Mode, formules van het horeca concern FHC Formulebeheer) en plaatselijke ondernemers (Echte Bakker Piet Daane, Keurslager Mol en Apotheek Medsen). Al deze huurders hadden tijdens de bouw van het winkelcentrum de nodige wensen en eisen. Tenslotte is het voor hen erg belangrijk dat de winkel een bij hun assortiment en doelgroep passende indeling krijgt. “Dat betekende heel wat overleggen en puzzelen”, vertelt Patricia. “Je wilt de huurders zo veel mogelijk tegemoet komen, maar tegelijkertijd moet je er rekening mee houden dat de winkelruimte in de toekomst ook nog geschikt moet zijn voor eventuele nieuwe huurders. Dat maakt het extra uitdagend.” Er werd veel geschakeld tussen huurder, verhuurder en aannemer om uiteindelijk een winkelunit aan de huurder op te kunnen leveren die zo goed mogelijk aan zijn of haar wensen zou voldoen.

De toekomst Patricia Bos: “Het gaf een goed gevoel om op 15 oktober tijdens de feestelijke opening in Middelburg te zijn en het resultaat, een ingevuld winkelcentrum en de daarbij behorende bedrijvigheid, te zien. Voor wat betreft Winkelcentrum Veersche Poort blijven we de blik op de toekomst gericht houden. Momenteel bekijken we of er marktruimte is om dit winkelcentrum nog uit te breiden.”

11

Leren en inspireren in Leiden Sinds begin 2007 is Green Real Estate betrokken bij een van de meest ambitieuze plannen op het gebied van onderwijs, namelijk de ontwikkeling, bouw en invulling van een vestiging van het Regionaal Opleiding Centrum (ROC) in Leiden. De plannen voor de vestiging ‘Lammenschans’ omvatten een enorm gebouw met daarin ruimte voor een school met rond de 7.000 leerlingen, een supermarkt, een bankfiliaal en nog een aantal andere commerciële instellingen. Alle in het pand ondergebrachte bedrijven bieden één of meer leer/werkplekken aan studenten van het ROC. In 2010 moet het gebouw helemaal klaar zijn en kan het door de studerende, werkende en recreërende bezoekers in gebruik worden genomen.

Begin 2007 werd dit project via make laars aangeboden aan een aantal mogelijk geïnteresseerde partijen, waaronder Green Real Estate. Het ROC wilde dat deze zoektocht een partner opleverde die niet alleen een mooi bedrag kon betalen, maar daarnaast ook de visie van de school deelde. “Ik weet vrijwel zeker dat wij niet het hoogste bedrag hebben geboden”, zo stelt de directeur van Green Real Estate. “Maar waar het ook om ging was dat wij de visie van het ROC deelden, namelijk het willen realiseren van een inspirerende leer-/ werkomgeving.”

13

Pilotproject Een dergelijk project zou ook heel goed als voorbeeld voor andere steden en/of scholen kunnen dienen. Het ROC had de visie al volledig ontwikkeld en Green kon zich daar helemaal in vinden. ROC Leiden vormt niet alleen voor de school een pilotproject, maar ook voor Green. “Het is natuurlijk fantastisch dat wij bij zo’n project betrokken zijn. Dit is nog nergens in Nederland op deze manier gedaan”, gaat Aart Jan enthousiast verder. “Met het ROC Leiden als voorbeeld in onze portefeuille zijn we al met meerdere partners in gesprek om meer van zulke instellingen te ontwikkelen.” Architectenbureau RAU tekende voor het ontwerp van de vestiging Lammenschans met de elf bouwlagen, vijf torens, twee marktplaatsen, een Integraal Praktijk Centrum, het VMBO, een sportcentrum, supermarkt en parkeergarage. ROC Leiden Lammenschans gaat plaats bieden aan de afdelingen Techniek, Handel & Economie, Orde & Veiligheid en Educatie. De (regelmatige) bezoekers van de Lammenschans genieten straks van een bijzonder gebouw met veel daglicht en ruimte en samenhang tussen de verschillende afdelingen.

15

Levend vastgoed

Kennismaking

Levend vastgoed - Green Real Estate - Kennismaking

Van stapel stenen tot levend vastgoed Levend vastgoed, het lijkt een rare uitdrukking. Want zo’n stapel stenen, daar is toch niets levends aan te ontdekken? En dat klopt, maar die stapel stenen staat wel continue in de picture. Of we nu de kranten openslaan of de televisie aanzetten, in welke economische situatie het land zich ook begeeft, vastgoed is altijd actueel.

Ga de stad maar in of kijk eens om je heen; gebouwen maken een wezenlijk onderdeel uit van onze omgeving. We kunnen er niet omheen. In en rond vastgoed is altijd leven. En panden, groot of klein, hebben een sociale functie in de omgeving waar ze staan. Het is dus nooit alleen een stapel stenen.

L

evend vastgoed is ook precies hetgeen het jonge en ambitieuze team van Green Real Estate drijft. De afgelopen jaren heeft het vastgoedbedrijf een indrukwekkende portefeuille opgebouwd.

Historie

Aart Jan Verdoold, directeur van Green Real Estate

18

Green Real Estate is gestart op één oktober 2005. Op 1 januari 2006 nam Green Real Estate zijn intrek in het pand Ewijckshoeve in Bilthoven. In het begin bestond het team uit Aart Jan Verdoold en Patricia Bos. Al snel bleek echter dat zij ondersteuning nodig hadden en dus werd het team allengs uitgebreid. Aart Jan W. Verdoold staat samen met Jan Zeeman, oprichter en eigenaar van Zeeman textielSupers, aan het roer van deze onderneming. Het jonge en energieke van Green, gecombineerd met de ondernemerservaring van Jan Zeeman zorgt voor een management waarbij kennis, durf en een solide financiële

basis leiden tot een slagvaardige en daadkrachtige onderneming. Wanneer we kijken naar de portefeuille van Green komen we al snel tot de conclusie dat deze principes hebben gezorgd voor een samenhangende, rendabele en maatschappelijk verantwoorde vastgoedportefeuille; van woningen, via retail, naar landgoederen, rijksmonumenten en zorg & welzijn. ‘Zuinigheid met vlijt, bouwt huizen als kastelen’. Een spreekwoord dat letterlijk en figuurlijk van toepassing is op Green Real Estate. “Je hoeft echt niet altijd de hoofdprijs te betalen”, legt Aart Jan Verdoold uit. “Als je snel kunt handelen, scheelt dat vaak een hoop geld. Bij Green zijn de lijnen heel kort. Wij hoeven tenslotte niet elke beslissing door een hele groep mensen te laten goedkeuren. De meeste beslissingen kan ik meteen zelf nemen, bij wat meer risicovolle of grotere projecten overleg ik met Jan Zeeman zelf en nemen we gezamenlijk en snel de beslissing. Zo’n telefoontje is zo gepleegd. Doordat wij zo snel kunnen handelen, zijn we enorm slagvaardig en dat spreekt in ons voordeel.” De invloed van Jan Zeeman is in die zin dus wel goed merkbaar. Hij en ik hebben een klik, we delen dezelfde visie. Wij zullen eerder een discussie hebben over het moment waarop we actie gaan ondernemen, dan over de vraag of we überhaupt actie gaan ondernemen. Zuinigheid met vlijt komt bij ons dus voort uit snel en doelmatig handelen.” En dat ‘bouwt huizen als kastelen’gedeelte dan? “Wij kijken altijd goed hoe we een pand maximaal tot zijn recht kunnen laten komen. Het pand moet in zijn omgeving passen en datzelfde geldt voor de huurder. Als het plaatje klopt, is het al snel rendabel. Green Real Estate gaat niet alleen voor

Jan Zeeman in overleg met Aart Jan Verdoold

de kwantiteit, als wel voor de kwaliteit en de duurzaamheid. We kunnen wel allemaal aansprekende panden gaan kopen in bijvoorbeeld de Kalverstraat, maar dat is niet waar wij voor staan. Green Real Estate wil op lokaal niveau op langere termijn echt iets toe kunnen voegen. Daar ligt onze uitdaging.”

In het straatje van Green

B

ij elk project dat bij Green wordt aangeboden, is de eerste toetsing altijd of het project past binnen de filosofie van het bedrijf. Dus wordt er gekeken naar kwaliteit, duurzaamheid, rentabiliteit en naar de toekomstplannen voor de directe omgeving. Aart Jan: “We kijken ook altijd of we nog iets aan het project kunnen toevoegen, dat is niet echt een vereiste, maar het is wel erg wenselijk.”

Als het project deze eerste toetsing heeft doorstaan, volgt een uitgebreider onderzoek dat wordt uitgevoerd door een van de drie deskundigen binnen Green. Ieder project hoort thuis in een bepaalde portefeuille en valt daarmee onder de verantwoordelijkheid van ofwel Aart Jan, ofwel een van de leden van zijn team, namelijk Patricia Bos of Bart Witzier. Patricia houdt zich bezig met de aankoop, ontwikkeling en het beheer van retail- en kantoorpanden binnen Green. Bart houdt zich voornamelijk bezig met landgoederen, de grondportefeuille, monumenten en zorg gerelateerd vastgoed. Aart Jan op zijn beurt houdt zich vooral bezig met de projecten in België en Luxemburg en met de grotere projecten in Nederland, waaronder het ROC in Leiden dat momenteel in ontwikkeling is. Daarnaast is hij als formeel directeur eindverantwoordelijk voor alle portefeuilles, het algemene aan- en verkoopbeleid, 19


Bart Witzier houdt zich o.a. bezig met projecten die vallen onder de NSW en rijksmonumenten

de strategische helicopterview, het personeelsbeleid en de beheerorganisatie. Barbara Nell is managementassistente, naast haar is er nog een team van secretaresses dat het drietal ondersteunt bij hun taken.

De omgeving als inspiratiebron

V

anuit de oorsprong van Green en de achterliggende ondernemer heeft de winkelportefeuille een speciaal plekje. Daar liggen toch de roots. “De samenstelling van de winkelportefeuille loopt uiteen van solitaire winkels in stedelijke gebieden of dorpskernen, tot hele straten en winkelcentra”, vertelt

20

Patricia Bos enthousiast. Winkels en kantoren hebben Patricia’s speciale aandacht. Zo is zij betrokken bij de aankoop, de ontwikkeling en het beheer van verschillende retail- en kantoorprojecten. Patricia startte haar loopbaan bij Van Vliet Makelaars in Gouda, waar haar interesse voor bedrijfsmatig onroerend goed werd gewekt. Tijdens deze periode heeft zij ook de studie HTS Bouwkunde voltooid. Door de regelmatige samenwerking met het Goudse kantoor van Basis Bedrijfshuisvesting kwam ze in contact met Aart Jan Verdoold, die haar betrok bij zijn plannen voor Green Real Estate. Hoewel Green ook opereert in het buitenland, en dan voornamelijk in België en Luxemburg, focust Patricia zich vooral op Nederland. “In ons land

liggen nog veel kansen. Dat hoeft niet per definitie te betekenen dat we onze portefeuille willen uitbreiden. Soms liggen de kansen ook in het kwalitatief verbeteren van de panden die reeds in de portefeuille aanwezig zijn. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het uitbreiden of het renoveren van panden, waardoor de kwaliteit en hiermee samenhangend het huurniveau verbetert.” Ideeën hiervoor doet Patricia bijna elke dag wel op: “Als ik door een stad loop, kijk ik altijd om me heen naar de aanwezige winkels en panden. Gebouwen blijven me aantrekken en fascineren. Veelal zie je dan ook mogelijkheden voor panden van Green. Dan valt mijn oog net op die ene gevel die een pand speciaal maakt of die speciale huurder die ook in onze plannen zou passen.”

“In 2005 zag ik tijdens mijn eerste kennismakingsgesprekken met Aart Jan voor het eerst de tekeningen voor Winkelcentrum Veersche Poort in Middelburg. Dat werd mijn eerste langlopende project” vertelt Patricia verder. “Mijn werkzaamheden voor dit project bestonden uit de invulling van het winkelcentrum en de bouwkundige begeleiding. Vanuit onze retailersachtergrond hebben we veel ervaring en een uitgebreid netwerk opgebouwd die we uitstekend konden aanwenden voor de invulling van het winkelcentrum. Toen ik de tekeningen voor het eerst zag, stond er nog niets vast. Er was een concept indeling ingetekend, maar gedurende de invulling van het winkelcentrum is deze steeds iets veranderd totdat er uiteindelijk een definitieve indeling tot stand is gekomen waarmee wij, maar bovenal ook de huurders tevreden waren. Dat geeft een goed gevoel. We hebben veel tijd en energie in het winkelcentrum geïnvesteerd en dat zorgde uiteindelijk voor een kloppend totaalplaatje.”

woningen voor terug die binnen een maatschappelijke bestemming passen en het monumentale landhuis zal in ere worden hersteld. Het park zal, wanneer wij er helemaal klaar mee zijn, ook deels worden opengesteld voor het publiek. Het is natuurlijk een mooie wandelomgeving en op die manier kan iedereen daar van genieten.” Bart Witzier werkte voor hij bij Green kwam onder meer bij Zomerhoff en Muys makelaars en bij De Koning & Witzier makelaars, waar hij partner was. Sinds 1 januari 2008 is hij bij Green de aangewezen persoon wanneer het gaat om landgoederen, de grondpor-

tefeuille en monumenten en het zorg gerelateerd vastgoed. De meeste van zijn projecten vallen onder de Natuurschoonwet en Rijksmonumenten. “Als vastgoedondernemer werk je met hetzelfde vastgoed als een makelaar, maar je bent er nu op een heel andere manier bij betrokken. Als makelaar ben je de spil tussen de partijen. Bij Green heb ik een visie ontwikkeld op het aankopen en ontwikkelen van deze vastgoedportefeuille en die voer ik uit. Binnen een kleine onderneming als Green heb je grote verantwoordelijkheden en ben je van a tot z bij een project betrokken. Dat werkt heel inspirerend.”

Duurzaam hergebruik van erfgoed

G

reen wil een bijdrage leveren aan het behoud en gebruik van monumentaal vastgoed. Bart licht een van de waarden van Green Real Estate toe: “ Toen ik hier kwam werken, was net een landgoed in Twello aangekocht. Wij wilden daar een zorginstelling van maken. Voordat Green het in handen kreeg, was het een jeugdinstelling geweest, een begeleid wonen-project. Het hoofdgebouw was nog goed bruikbaar, maar voor de rest stonden er allerlei barakken die niet in de omgeving pasten. Die worden weggehaald en daar komen senioren-

Patricia Bos neemt ook de bouwkundige begeleiding van projecten voor haar rekening

21


het project aanbiedt, vindt dat dit klinkt alsof het te mooi is om waar te zijn. Dat snap ik. Maar deze manier van werken past precies in de filosofie van Green: wij willen echt een bijdrage leveren aan de maatschappij en erfgoed duurzaam behouden en dan draait het nu eenmaal niet altijd alleen maar om wat er onder de streep overblijft.”

Leermeester Ewijckshoeve Green Real Estate vinden we op landgoed Ewijckshoeve in Bilthoven. Daar huist het in het historische pand dat vanaf de Soestdijkseweg goed zichtbaar is. Dit prachtige pand, waar in het verleden onder meer leden van de Koninklijke familie en de

bekende Nederlandse schilder Willem Witsen hebben gewoond, sluit goed aan bij de waarden van Green. De uitstraling van het pand Ewijckshoeve; stijlvolle, oer-Hollandse degelijkheid en nuchterheid – met zorg onderhouden en op die manier behouden voor de toekomst – past uitstekend bij Green Real Estate.

Een bijdrage leveren op lokaal niveau

M

aatschappelijk verantwoord ondernemen is een principe dat bij Green eveneens hoog in het vaandel staat. Een van de manieren waarop het bedrijf dat doet, is door met zorg te kijken naar een duurzame manier om cultureel erfgoed voor de toekomst te beschermen en te bewaren. Daarbij is het dan ook van belang dat de omgeving op meerdere manieren voordeel kan halen uit het vastgoed. Bart vertelt met veel

22

enthousiasme over een mogelijk nieuw project voor Green Real Estate: “We hebben een heel mooi en ambitieus plan bedacht. We willen in een natuurrijke omgeving een rijksmonument ombouwen tot een zorginstelling voor senioren en gehandicapten, gecombineerd met kinderopvang en een onderwijsinstelling. Zo willen we een inspirerende leer-/ werkomgeving creëren. Daarnaast kunnen we het erfgoed op een goede manier behouden voor de toekomst en ook hier het landgoed openstellen voor het publiek zodat de omwonenden ook van het park kunnen genieten. De partij die

A

art Jan vertelt: “Wat nooit gaat vervelen bij dit werk is de tevredenheid en blijdschap van mensen bij een mooi eindresultaat. Soms stappen wij in bij een project waar al een tijdje de zaken niet echt soepel lopen. Dan komen wij binnen en beweren dat we het voor elkaar gaan krijgen. Natuurlijk wordt daar dan weleens sceptisch op gereageerd, dat is logisch. Maar als dan na rijp beraad en goed samenwerken er uiteindelijk een mooi eindresultaat staat – of dat nu gaat om een winkelcentrum, een kinderdagverblijf of een kantoorpand – dan is er tevredenheid bij alle partijen, dat is het mooist.” Aart Jan W. Verdoold, dertig jaar oud, kreeg zijn liefde voor vastgoed met de paplepel ingegoten. Zijn interesse lag van jongs af aan vooral bij winkel- en bedrijfspanden en het was voor hem dan ook een logische stap om de opleiding Onroerend Goed Makelaardij aan de Hanzehogeschool in Groningen te volgen. Tijdens zijn werk als bedrijfsmakelaar bij Basis Bedrijfshuisvesting – waar hij vanaf 1 januari 2004 ook partner was – specialiseert Aart Jan zich in vastgoedmanagement en beleggingen

in onroerend goed. Hij hield zich bezig met de aankoop van winkelcentra en woningen, het initiëren van vastgoedontwikkelingen en het opzetten en optimaliseren van een efficiënt vastgoed managementsysteem. Als zelfstandige zusteronderneming van Zeeman textielSupers B.V. heeft Green, en daarmee Aart Jan veel te maken met Jan Zeeman zelf. Van hem leerde hij beslissingen durven nemen, echt een knoop durven doorhakken. En de belangrijkste: ‘Een man, een man. Een woord, een woord’. “Wij voldoen aan onze verplichtingen en verwachten niet anders van de partij waarmee wij zaken doen. Dat lijkt me niet meer dan logisch”, zo vindt Aart Jan.

Toekomst

V

ooruitkijken is voor een jonge en succesvolle onderneming als Green best lastig. Aart Jan: “Wij hebben de afgelopen drie jaar zo’n enorme ontwikkeling doorgemaakt, dat ik het lastig vind om tien of zelfs vijf jaar vooruit te kijken. Maar als ik zo’n drie jaar vooruit kijk, dan zie ik een nog verdere professionalisering. Een toename in kwaliteit en in volume. En met kwaliteit bedoel ik dan kwaliteit op technisch gebied, maar ook op het gebied van de invulling, waarbij ik dan vooral denk aan betrouwbare huurders. En dat alles met de blik gericht op het rendement op de lange termijn. De verhouding tussen de segmenten zal daarbij blijven bestaan, al zullen we wellicht nog wel groeien op het gebied van onderwijs. Doel is in ieder geval om altijd een dynamische club te blijven.”

Gelieerde vennootschappen Green Real Estate heeft de verschillende vastgoedportefeuilles ondergebracht in besloten vennootschappen. Green Retail House B.V. Hieronder vallen voornamelijk solitaire winkelpanden met bovenwoningen en winkelcentra. 85 procent van de panden is verhuurd aan landelijke winkelketens, de overige 15 procent is verhuurd aan particulieren en lokale partijen. Green Properties B.V. In dit vennootschap bevinden zich locaties die zijn verhuurd aan het vervoersbedrijf Connexxion, maar ook kantoren, bedrijfsruimten, bouwmarkten en benzinestations. Green Belgium B.V. B.A. Onroerend goed in België, voornamelijk winkels. Green Monumenten B.V. Green Momumenten B.V. heeft op dit moment een aantal rijksmonumenten in eigendom waaronder het ‘Oude Tolhuis’ te Gouda, het ‘MTV’ gebouw aan de NDSM werf en Landgoed ‘Klein Rozendael’ te Rozendaal.

Green Development B.V. Onder deze portefeuille hangen de B.V.’s: Uylegaerde XIII B.V.; Engelvaart Exploitatie B.V.; Assen Green Development B.V./M.V.A.P. en Green Reeuwijkse Hout B.V.. Binnen dit vennootschap worden alle projecten van Green ontwikkeld, onder andere Fijnaart, Nieuw Roden, Enkhuizen, Gorinchem Oost, Uithoorn, Middelharnis en de ontwikkeling van 52 zorgwoningen in Oosterhout. Top Centre Mersch Luxemburg GmbA Deze B.V. richt zich volledig op het vastgoed dat wij aankopen/ ontwikkelen in Luxemburg. Een voorbeeld hiervan is het winkelcentrum Mersch in Luxemburg. Green Principle B.V. Hierin zal een grondportefeuille worden ondergebracht. Green NSW B.V. Binnen deze B.V. passen alle activiteiten die onder de NatuurSchoonWet vallen. Green Care Estate B.V. Binnen Green Care Estate B.V is ruimte voor het zorggerelateerde vastgoed.

23

Levend vastgoed

Projecten

Levend vastgoed - Green Real Estate - Projecten

De Goudse Wijdstraat is een klein straatje aan de rand van het drukbezochte centrum van de stad, net achter de Markt. In deze straat is Green Real Estate eigenaar van twaalf panden, in het totaal zijn er negenentwintig. De Goudse Wijdstraat is een klein straatje in het druk bezochte centrum van de stad en ligt in het verlengde van de hoofdwinkelstraat de Kleiweg en daar aansluitend de Markt. Green Real Estate is voor nagenoeg 50 procent eigenaar van de panden in de Wijdstraat waaronder Wijdstraat 1, waarin de afgelopen jaren Hommersom Casino’s gezeten heeft. Wijdstraat 1 bezit de juiste eigenschappen – uitstraling en oppervlakte – om een goede economische drager toe te voegen aan het stadscentrum.

Winkelstraten De Wijdstraat Gouda

26

Het winkelaanbod is nu nog wat versnipperd, maar de Wijdstraat bezit volgens Green voldoende potentie om uit te groeien tot een volwaardige straat binnen het stadscentrum. “Met een aantal aanpassingen en aantrekkelijke huurders voor de panden die wij bezitten, wordt de Wijdstraat een straat in Gouda waar mensen voor om willen lopen”, aldus Patricia Bos. “Bij de invulling van de winkels gaat onze voorkeur uit naar hoogwaardige kledingwinkels van bekende ketens.”

‘Met een gevarieerd aanbod trek je meer bezoekers aan.’ 27


Kantoorgebouwen

Inspelen op wensen van huurders zorgt voor tevredenheid bij alle partijen.

meter extra op. Daarmee werd hun pand bijna een derde groter en de verwachting is dan ook dat Imtech hiermee weer een jaar of tien vooruit kan. “Soms hoef je geen nieuwe aankopen te doen om je portefeuille uit te breiden of in waarde te laten toenemen, dat kan ook door binnen de huidige portefeuille te kijken naar mogelijkheden tot uitbreiding of verbetering”, licht Aart Jan toe. “Met die extra 1.000 vierkante meter is het pand voor ons aantrekkelijker geworden door de toegenomen waarde en op deze manier blijft de samenwerking met een betrouwbare partner als Imtech ook intact. Beide punten zijn erg belangrijk voor ons en daar we zetten we ons dan ook graag voor in.”

kantoorgebouw Imtech Coevorden

28

Imtech N.V. is een Europese technische dienstverlener op het gebied van elektrotechniek, ICT en werktuigbouw. Met ruim 19.000 medewerkers realiseert Imtech ruim 3,3 miljard euro aan opbrengsten op jaarbasis.

Via de contacten van Jan Zeeman en zusteronderneming Navitas Capital kwam Green Real Estate in aanraking met Imtech N.V. Naast de vestigingen in onder meer Kerkrade en Rotterdam, is Green Real Estate ook een samenwerking aangegaan met Imtech Projects Noord-Oost in Coevorden dat zich bezig houdt met engineering en contracting. Als beursgenoteerd bedrijf met een rijke geschiedenis en een meetbaar mooie toekomst, vormt dit bedrijf een betrouwbare huurder voor Green Real

Estate. En net als Green gaat Imtech graag langdurige samenwerkingsrelaties met partners aan. In Coevorden, waar het technische bedrijf heel toepasselijk aan de Modem 30 huist, was in 2007 behoefte aan zo’n tachtig nieuwe werknemers. Echter, voor deze tachtig werknemers was in het bestaande gebouw geen plek. Dus realiseerde Green aan een zijde van het gebouw een extra ruimte van maar liefst 45 meter lang, in totaal leverde dat Imtech 1.000 vierkante

29


Monumenten

Monumentaal kantoorpand Het Tolhuis

Pand en huurder moeten bij elkaar passen, elkaar aanvullen: dan is het goed.

Gouda

“Het Tolhuis behoort absoluut tot de top vijf van de mooiste panden in Gouda. Niet alleen heeft het pand stijl en een prachtig uitzicht, maar het heeft historisch besef, dat voel je als je er bent.” Bart is enthousiast over het historische pand aan de Oosthaven 4 in Gouda. Vroeger kwam je hier de stad binnen vanaf de IJssel, Gouda vormde in die tijd de verbinding tussen het Noordelijk en het Zuidelijk deel van ons land en tolheffing was daarmee een lucratieve aangelegenheid. De stad heeft dan ook lang haar best gedaan om het aanleggen van kortere verbindingen tegen te houden, want de inkomsten van de tol wilde Gouda niet missen. Begin 1600 werd een sluis aangelegd om het dichtslibben van de haven te voorkomen. Tegen het tolhuis aan werd een sluiswachterswoning gebouwd en tegelijkertijd werd het Tolhuis gemoderniseerd zodat het ook voor representatieve doeleinden kon worden gebruikt. In de eeuwen daarna hebben vele vooraanstaande families de functie tollenaar gehad en in het Tolhuis gewoond. In 1795 kwam er dan toch een eind aan het heffen van tolgelden in Gouda. Het tolhuis werd eigendom van het rijk.

30

In 1837 werd het Tolhuis verkocht aan een particulier en sindsdien is het regelmatig in andere handen overgegaan. Zo’n twintig jaar geleden is het monumentale pand en de naastgelegen sluiswachterswoning ingrijpend gerestaureerd, dat is op zo’n professionele wijze gedaan dat het werk werd beloond met de Restauratieprijs van het Nederlands Architectuurinstituut.

Inmiddels is het pand alweer enkele jaren eigendom van Green Real Estate en heeft het een speciaal plekje in het hart van Bart: “Voor een pand als dit moet je een heel specifieke huurder hebben. Iemand die valt voor de uitstraling en het gevoel van het pand en die zich niet druk maakt over het feit dat er geen airco of adsl in zit en dat je de auto niet voor de deur kunt parke-

ren. Toen dit pand vrij was, zijn er wel twintig potentiële huurders geweest, maar de meesten konden toch niet over het gebrek aan gemakken heen kijken. Uiteindelijk kwam er toch eentje die meteen viel voor de uitstraling van het monument en die de rest met liefde op de koop toe nam.”

31



‘Het pand lijkt misschien massief, maar door de originele indeling voelt dat niet zo.’

In 2007 nam de KON, Kinderopvang Nederland, kinderdagverblijf Brummi in Houten over en doopte het om tot De Kruisboog. Deze kinderopvang ligt aan de rand van de nieuwe Vinexwijk in Houten en bedient de vele jonge gezinnen die er wonen.

De KON heeft echter normaal gesproken geen vastgoed in eigendom. “Wij werkten al enige tijd met de KON samen en het was dan ook logisch dat wij het eigendom van het pand van De Kruisboog over zouden nemen”, legt Bart Witzier uit. “Normaal gesproken zijn wij niet zo geïnteresseerd in dit soort panden, maar voor dit kinderdagverblijf maakten we graag een uitzondering. Het is een bijzonder pand, heel licht en er is slim met de beschikbare ruimte omgesprongen. De verschillende leeftijdsgroepen hebben allemaal een eigen stukje, met dakterras of speelplein en een eigen ingang. Verder is de ligging ideaal met goede aanrijdroutes, een ruime parkeerplaats en een sportschool als buurman. Zowel de kinderen als de mensen die er werken gedijen goed in de prettige omgeving, dat zorgt voor een goed lopend kinderdagverblijf en voor ons dus voor een betrouwbare lange termijn huurder.”

Zorgvastgoed Kinderdagverblijf De Kruisboog Houten

34

35


Landgoed Klein Rosendael Privékliniek Medinova Rozendaal

Klein Rosendael is een monumentaal pand, gelegen in het Gelderse Rozendaal. In het volledig witte pand aan het einde van de met bomen omzoomde Rosendaalselaan huist een vestiging van privékliniek Medinova. 36

Bart: “Dit pand kregen we aangeboden van een collega-belegger die er vanaf wilde en ook hier gold: het is een functionele herbestemming van erfgoed. De kliniek die er gevestigd is, heeft er alles aan gedaan om zoveel mogelijk het ‘oude’ gevoel van het pand te behouden. Bij binnenkomst zie je dan ook geen ziekenhuisbalie, maar een grote centrale hal met een mooie trapopgang

met veel donker hout. Verderop is een mooie bibliotheek, pas wanneer je daar voorbij bent zie je – mede dankzij de mensen in dokterskleding – dat je in een ziekenhuis bent. Ook het later aangebouwde gedeelte past perfect bij het oude deel, het is in dezelfde stijl en kleur gebouwd en draagt daarmee bij aan het waardebehoud van het pand.”

Klein Rosendael toont aan dat de mogelijkheden voor historische panden heel uitgebreid kunnen zijn.

Landgoederen

37



Elke ondernemer heeft eigen, specifieke wensen voor de uitstraling en inrichting van het bedrijfspand. Met onze retailersachtergrond begrijpen wij dat.

Bedrijfsruimte Gamma Grootebroek

In 2008 heeft Green Real Estate een portefeuille bouwmarkten gekocht van Van Neerbos bouwmarkten. Deze portefeuille bestaat uit een mix van oude bedrijfsruimtes waarin ofwel een bouwmarkt gevestigd is geweest, of nu nog steeds gevestigd is. Daarnaast gaat het nog om een aantal ontwikkelingslocaties waar nieuwe bouwmarkten zich gaan vestigen. Een voorbeeld van zo’n ontwikkelingslocatie is het filiaal van Gamma in Grootenbroek. Van Neerbos heeft daar een nieuwe bouwmarkt ontwikkeld en Green heeft deze, samen met een 10-jarig huurcontract met Gamma, als belegging gekocht. Op die manier heeft de huurder (Gamma) een nieuw onderkomen dat past bij de huidige tijd en Green heeft de portefeuille uitgebreid met een nieuwe en succesvolle bouwmarkt. Een huurder als Gamma heeft Green graag: het is een betrouwbare partner, die bereid is om een lange termijn overeenkomst aan te gaan.

38

Bij de ontwikkeling van bedrijfsgebouwen (in plaats van winkelpanden) is er aandacht voor de wensen van de ondernemer, c.q. huurder. Voor wat betreft de ontwikkeling van een nieuw bedrijfspand voor een bouwmarkt van de Van Neerbos groep staan deze wensen van de huurder in de vorm van regels en richtlijnen vermeld in een uitgebreid Programma van Eisen. Dit schept bij de ontwikkeling van een nieuw bedrijfspand en het bijbehorende opleveringsniveau dan ook gelijk duide-

lijkheid. Tenslotte is het de bedoeling dat alle Gamma bouwmarkten door het hele land dezelfde professionele, opgeruimde en heldere uitstraling hebben. Klanten moeten vanaf het moment dat ze het terrein op rijden het gevoel hebben dat hun bouw- of verbouwplannen mede dankzij het assortiment en de professionele werknemers van Gamma zullen slagen. Dat moet het pand uitstralen. En dus ben je voor de ontwikkeling van een dergelijk bedrijfspand gebonden aan bepaalde richtlij-

nen. Afmetingen, kleuren, verlichting en zelfs het gebruik van bepaalde materialen liggen op voorhand vast. Enerzijds maakt dat het werk makkelijker, anderzijds vormt het dan wel een uitdaging om aan zo’n project toch nog een vleugje van jezelf toe te voegen. Het vleugje Green dat aan een dergelijk project kan worden toegevoegd is de snelheid en professionaliteit waarmee het totale project wordt omgeven.

Bedrijfsgebouwen

39


Hotels

“Wanneer we kijken naar de invulling van een dergelijk landgoed, dan hoeft dat zeker niet te betekenen dat we op zoek gaan naar een hotel om het pand mee in te vullen”, gaat Bart verder. “Het gaat om de beste partner van dat moment waarbij onze belangrijkste punten worden gewaarborgd: het behoud van het monument en ervoor zorgen dat iedereen er van kan genieten en /of dat het erfgoed een maatschappelijke functie krijgt.” Golden Tulip hotel Landgoed Avegoor Ellecom

40

Sinds 2007 is Green eigenaar van Landgoed Avegoor in Ellecom. Dit landgoed is een van de voormalige buitenverblijven van de Oranjes. Tegenwoordig huist hier het luxe viersterren hotel Golden Tulip Avegoor.

“Dit is een goed voorbeeld van wat wij met onze landgoederen voor ogen hebben”, vindt Bart. “Het functionele hergebruik van een monumentaal pand dat op die manier wordt behouden voor de toekomst en waar het publiek van kan genieten.” Het landgoed zelf behoorde van 1648 tot 1800 tot de familie Van Oranje, het huidige landhuis werd daar na hun tijd gebouwd, in 1847. Het geheel vormt

een mooie combinatie: het ‘oude’ van het pand, met het wandelen, de natuur en daarnaast een modern hotel met wellness faciliteiten en een goede horecafunctie. Hier vinden doordeweeks de zakelijke gasten de rust en ruimte om goed te kunnen vergaderen en in het weekend komen de toeristen om te genieten van de omgeving. En natuurlijk van de faciliteiten die het hotel te bieden heeft.

In sommige panden kun je de historie bijna proeven. 41


België

Winkelstraat Waterloosesteenweg Ukkel (Brussel) België

Bij de start van Green gaf Jan Zeeman bij Aart Jan Verdoold aan ook nog wat onroerend goed in België in zijn bezit te hebben. “Maar voor die vijftien panden liep ik nog niet echt warm, dus stelde ik hem voor de keuze: verkopen of er een volwassen Belgische portefeuille van maken…”

42

Inmiddels mag het duidelijk zijn dat de keus van Jan Zeeman en Aart Jan Verdoold is gevallen op het uitbreiden van het eigendom in België. De portefeuille is met een waarde van meer dan 100 miljoen euro absoluut volwassen te noemen. Een voorbeeld van het type vastgoed dat Green in België bezit, is een pakket van 26 winkels in de Brusselse wijk Ukkel. “Brussel is, net als zo veel steden, een verzameling van wijken die op zichzelf al een kleine gemeente zouden kunnen vormen”, vertelt Aart Jan. “Eigenlijk hebben de Engelsen de enige juiste manier om de stad te omschrijven: zij noemen het Brussels, in meervoud, omdat het een verzameling van kleinere gemeentes is. Maar vergis

je niet, Ukkel is wel degelijk Brussel.” In de chique wijk bezit Green ruim twee dozijn winkelpanden in een straat met voornamelijk hoogwaardige brandstores, waaronder de Gant-store. “Brussel is de hoofdstad van Europa en als we dan toch in België willen handelen, dan is het logisch om daar onroerend goed te hebben”, legt Aart Jan uit. “Onze naamsbekendheid in België is best wel goed. Wanneer je daar aan de top tien van makelaars zou vragen

of ze Green Real Estate kennen, zegt negen van de tien zeker ja. We zijn inmiddels echt een belangrijke speler op de Belgische markt geworden.” Naast een portefeuille in België, heeft Green ook nog vastgoed in Luxemburg in bezit. Daarmee heeft het bedrijf dus eigendom in de volledige Benelux. “Uitbreiding naar locaties buiten de Benelux is voor ons niet nodig”, vindt Aart Jan. “Wij hebben onze beleggingen verspreid over veel verschillende soorten

vastgoed. Als we nu bijvoorbeeld alleen in retail-gerelateerd vastgoed zouden investeren, zou het in het kader van risicospreiding handig zijn om ook in landen buiten de Benelux vastgoed aan te kopen. Maar wij hebben onze beleggingen zorgvuldig verdeeld over zorg, landgoederen, rijksmonumenten, retail en onderwijs. Daarmee zijn de risico’s voldoende afgedekt. Op deze manier is het ook nog eens goed beheersbaar, mede omdat het allemaal makkelijk aan te rijden is.”

Op de vraag of Green de portefeuille bij onze zuiderburen nog verder zou willen laten groeien, is de directeur van de vastgoedonderneming duidelijk: “Wij zijn er altijd voor in om ons bezit in die straat of elders in België uit te breiden.”

43



Voor veel mensen is Luxemburg alleen dat land waar je goedkoop kunt tanken op weg naar het zuiden. Maar in het kleine, groene en heuvelachtige groothertogdom is het aantrekkelijk zaken doen, zeker voor vastgoedbeleggers. Luxemburg is met een half miljoen inwoners en een gemiddelde koop-

kracht van 41.230 euro per persoon, het rijkste land ter wereld. Vanwege het gebrek aan ruimte voor nieuwbouw is vastgoed er een kostbaar bezit. Reden genoeg voor Green Real Estate om in deze markt te stappen. Zakendoen gaat in Luxemburg natuurlijk wel net even anders dan in ons land. En omdat het

zonde zou zijn wanneer een overeenkomst stuk loopt op een dergelijk verschil in cultuur, werkt Green ook in Luxemburg – net als in België – met lokale partners. Zij kennen het Luxemburgse zakenklimaat en weten precies hoe ze zich daar doorheen moeten bewegen.

Winkelmall Top Center Mersch Mersch Luxemburg

46

De uitbreidingsbehoefte van Green Real Estate reikt beduidend verder dan alleen België. In Luxemburg heeft het vastgoedbedrijf uit Bilthoven eveneens een aantal mooie projecten in bezit, en ook hier zien we een spreiding over verschillende segmenten.

Het Top Center Mersch in Luxemburg is een redelijk recente aankoop van Green Real Estate. Hier hoefde niets gebouwd of verbouwd te worden, het winkelcentrum was al helemaal klaar. “Het is echt een groot boodschappencentrum”, licht Aart Jan toe. “Hier vinden bezoekers een supermarkt, de Hema, Zeeman textielSupers, een opticien en meer van dit soort winkels.

Het is geen shopping-mall met grote modeketens of iets dergelijks, maar wat kleinere kledingwinkels zijn er wel te vinden.” Het Luxemburgse winkelcentrum Top Center Mersch heeft een enorme aantrekkingskracht op bezoekers uit de hele regio dankzij de centrale ligging, goede parkeermogelijkheden en het ruime winkelaanbod.

Op de vastgoedmarkt in Luxemburg liggen nog voldoende kansen voor Green Real Estate.

Luxemburg

47

Colofon Ontwerp en tekst: Euro RSCG Bikker (Fokke Draaijer, Renske van Houten) Fotografie: Max Dereta Raoul Suermondt Drukwerk: Lecturis Artist Impression ROC Leiden: RAU Beeldmateriaal Top Center Mersch: Blom Architects Bron/web: Deelgemeente Amsterdam-Noord Imtech Golden Tulip ROC Leiden RAU

Deze brochure is gemaakt in opdracht van: Green Real Estate B.V. Landgoed Ewijckshoeve Soestdijkerweg 12 3734 MH Bilthoven / Lage Vuursche Postbus 615 3720 AP Bilthoven T 035 609 92 92 F 035 609 92 93 E [email protected] www.green.nl

Levend vastgoed Introductie

Recommend Documents