Leusden: dorps, ruim en groen

‘Leusden: dorps, ruim en groen’ Woonvisie 2012-2022

2

Inhoudsopgave 1. Inleiding

4

2. Waarom een nieuwe Woonvisie

4

3. Visie

5

4. Uitwerking van de visie op hoofdlijnen tot 2022

7

5. Doorkijk op de periode na 2022

13

6. Provinciaal en regionaal ruimtelijk beleid.

14

7. Conclusies en dilemma’s.

16

3

1. Inleiding Een visie op de toekomst van Leusden begint bij een gedeeld beeld van wat Leusden nu is. Leusdenaren kenschetsen Leusden over het algemeen als een dorp. Dorps vanwege de kleinschaligheid, de ruimtelijke inrichting (ruim en groen) en niet in de laatste plaats vanwege de sociale samenhang. Leusden is echter geen dorp met een historisch centrum, maar een lappendeken van kernen, buurtschappen, linten, landerijen die langzamerhand met elkaar zijn vergroeid. Het dorp Leusden is relatief laat ontstaan, waardoor veel Leusdenaren zich ook eerder met hun eigen wijk of buurt identificeren dan met het dorp zelf. Dit is mede de unieke kracht van Leusden. De uitstraling van het dorp wordt gekenmerkt door de verschillende bouwperiodes en bijbehorende bouwstijlen. Leusden heeft een uitgebreid scala aan voorzieningen. Een visie op de toekomst van (het wonen in) Leusden moet dan ook gaan over (de samenhang tussen) deze onderwerpen. Kortom, over Leven in Leusden. De ontwikkeling van Leusden kan niet los worden gezien van (boven)regionale ontwikkelingen.

‘Leusden: dorps, ruim en groen’ In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de vraag of deze karakteristiek ook het toekomstbeeld van Leusden moet zijn. Deze visie wordt voor de komende 10 jaar en in de vorm van “vergezichten” in de hoofdstukken 4 resp. 5 voor aan wonen gerelateerde thema’s uitgewerkt.

2. Waarom een nieuwe Woonvisie In het coalitieakkoord 2010-2014 is onder andere aangegeven dat de Woonvisie 20082015 geactualiseerd moet worden op basis van o.a. een woningbehoeftenonderzoek in meerjarig en regionaal perspectief. Ook is gevraagd om kaders voor mogelijke inbreidingen. Hierbij wordt vooralsnog uitgegaan van bestaand beleid, zijnde 400 woningen extra tot 2015. Op basis van de nieuwe woonvisie wordt dit aantal zonodig aangepast. In het voorjaar 2011 heeft het college aangegeven dat dit wordt betrokken bij de nieuwe Woonvisie. Door de gemeenteraad is in de vergadering van 19 mei 2011 besloten dat de afronding van de discussie “Is Leusden af?” en de nieuwe woonvisie gecombineerd worden in een Woonvisie op Leusden.

2.1 Kaders voor de nieuwe Woonvisie. De kaders voor de Woonvisie zijn door de gemeenteraad vastgesteld op 19 mei 2011 (bijlage 1). Deze kaders zijn van verschillende orde; voor een deel zijn ze kwalitatief van aard en voor een deel hebben ze een ruimtelijke component. Naast het gegeven dat Leusden een suburbaan/dorps karakter heeft en wil behouden hebben ook de ruimtelijke randvoorwaarden sterk richting gegeven aan de inhoud van de visie (er wordt deze raadsperiode niet buiten de rode contour gebouwd en bij uitzondering vindt aanvullende nieuwbouw plaats in de groenstructuur).

4

3. Visie op de toekomst van Leusden. Leusdenaren waarderen het leven in Leusden vanwege het dorpse karakter; ruimte, groen en een grote mate van maatschappelijke betrokkenheid. Dit blijkt o.a. uit de op blz. 6 aangehaalde ‘Leefbarometer’, Leusden is een dorp met getalsmatig voldoende werkgelegenheid en alle noodzakelijke voorzieningen in de eigen gemeente of binnen redelijke afstand daarvan. Niet in de laatste plaats is de grote mate van sociale samenhang een wezenlijk kenmerk van het “dorpse”. Om die redenen zijn dan ook als de eerste twee kaders door de raad bepaald dat Leusden zich positioneert als een suburbane entiteit en een (centrum)dorps woonmilieu biedt en dat de verbeelding van dit woonmilieu in de zin van ruimte en groen in de woonkernen een kernkwaliteit is. De woonkernen van Leusden worden omringd door verschillende groene landschapstypen. Leusden onderscheid zich op deze twee kernkwaliteiten van omliggende gemeenten en wil zich hierop ook blijven onderscheiden. Als ruimte en groen de belangrijkste, te behouden en waar nodig en mogelijk te versterken ruimtelijke kenmerken zijn van het dorpse Leusden, dan moeten deze ook de toetssteen zijn bij de verdere ontwikkeling. Het ruimtelijk ontwikkelingsbeleid en het beheerbeleid worden dan ook in beginsel gebaseerd op dit uitgangspunt. Meer concreet houdt dit in dat vooral de vraag naar deze dorpse “elementen” wordt geaccommodeerd. Hierbij moet worden gedacht aan (woon)gebouwen en functies die passen in of bijdragen aan het dorpse karakter. Aan aanbod dat hierin niet (voldoende) voorziet wordt niet meegewerkt. De grote waardering van de groene ruimte in de woongebieden heeft geleid tot het door de gemeenteraad geformuleerde uitgangspunt dat het maken van inbreuk hierop door inbreiding met woningbouw alleen dan plaatsvindt wanneer de maatschappelijke meerwaarde daarvan evident is aangetoond. Behoud en zo mogelijk versterken van de kernkwaliteiten staat voorop. Toevoegen van woningen binnen de rode contouren kan alleen door slim om te gaan met, of ruimte te bieden aan herontwikkeling van percelen en gebouwen in woonwijken en op bedrijventerreinen. Woningbouw zal dan m.n. plaatsvinden in de vorm van herbouw na sloop van incourant geworden panden. Dit kunnen woningen of utilitaire gebouwen zijn.

5

Woningzoekenden uit en van buiten Leusden laten zich bij het zoeken naar woonruimte primair leiden door het gewenste woon- en leefklimaat (dorps) in de breedste zin van het woord; woning, woonomgeving, voorzieningen, cultuur, recreatiemogelijkheden, etc. De locatie waar wordt gewerkt is voor velen van secundair belang en kan op grotere reisafstand van de woonplaats liggen. Mutaties in de Leusdense woningvoorraad komen niet alleen door binnengemeentelijke verhuizingen, maar voor een belangrijk deel ook door in- en uitstroom van “buiten”. De woningbehoefte kan dan ook niet uitsluitend worden bezien vanuit een lokale vraag. De woningen in Leusden dragen dan ook mede bij aan een regionale vraag en regionale identiteit (bijlage 2). De (landelijke) trend van toenemende vergrijzing en een vooralsnog afnemende gemiddelde woningbezetting hebben ook voor Leusden demografische gevolgen. De toename van de gemiddelde leeftijd en de bevolkingsomvang hebben effect op de vraag naar alle denkbare vormen van voorzieningen. Mede hierdoor, maar zeker ook door andere maatschappelijke en economische factoren verandert in het algemeen de vraag naar ruimte en gebouwen. Mogelijk (toekomstig) overaanbod en tekort in de verschillende categorieën van gebruik (wonen, werken, winkelen, recreëren, etc.) worden zo veel mogelijk in beeld gebracht. De kansen die dit biedt moeten worden aangegrepen om Leusden als een aantrekkelijke leef-, werk- en recreatiebestemming te blijven positioneren. Dit vraagt (pro-)actie van alle betrokkenen en regie hierop van de gemeente. Inwoners zijn daarnaast in toenemende mate georiënteerd op voorzieningen in een ruimer gebied dan alleen de eigen gemeente. Als de vraag naar voorzieningen in de ruimste zin van het woord regionaal is georiënteerd dan ligt het voor de hand dat ook door de gemeente een bovenlokale oriëntatie op de vraag naar en het aanbod van de voorzieningen plaatsvindt. Niet in de laatste plaats door de vergrijzing is de bereikbaarheid van de niet lokaal aanwezig voorzieningen belangrijk.

‘Woningen levensloop bestendig maken’ Leven in Leusden gaat vooral over het behouden van de leefbaarheid. De samenleving is continu in beweging door factoren als vergrijzing, ontgroening, migratie en integratie en de terugtredende overheid. Er worden steeds nieuwe eisen gesteld aan onder andere de leefbaarheid. Om deze vraagstukken van nu en de toekomst te kunnen oplossen moet de samenleving, inclusief de daarvan deel uitmakende gemeentelijke overheid, voldoende veerkracht hebben. Het betrekken van inwoners en maatschappelijke belangenorganisaties en instituties bij het aanpakken van de vraagstukken draagt daaraan bij. Inwoners zijn in meerdere of mindere mate actief in de samenleving. De uitdaging is om deze lokale “civil society” verder te versterken. De gemeente wil hiertoe onder de noemer de ”Samenleving Voorop” inwoners ondersteunen en verleiden ‘mee te doen’ en de eigen dienstverlening daar op afstemmen. Uitgangspunt daarbij is dat het leven van de bewoner zo aangenaam mogelijk wordt. Keuzevrijheid staat daarbij voorop. De opstelling van de betrokken instellingen is in principe vraaggericht: de bewoner staat centraal. In het dienstenaanbod wordt het zelfrespect en de zelfredzaamheid van de bewoner bevorderd. Er is begrip voor de bewoner die niet zelfredzaam is. Daarbij kan niet alles wat iedereen wenst gehonoreerd worden en/of is niet altijd haalbaar.

6

3.1 Is Leusden af? Het verouderen van de woningvoorraad en woonomgeving enerzijds en de verandering in de samenstelling van de bevolking anderzijds vraagt om een voortdurende oriëntatie op de mate waarin de dorpse kernkwaliteiten nog aansluiten op de vraag. De vraag “Is Leusden af?” is dan ook een retorische; een stad noch een gemeenschap van mensen is ooit af. Het handhaven en het versterken van de aan het begin van dit hoofdstuk genoemde dorpse kernkwaliteiten is de hoofdopgave voor de komende periode. De gemeente creëert hiervoor de randvoorwaarden en faciliteert initiatieven. Aandachtspunten hierbij zijn: -

het beschikbaar zijn van voldoende (nieuwe) geschikte woningen voor verschillende doelgroepen; neveneffect is dat doorstroming op de woningmarkt plaatsvindt. de noodzaak tot toekomstige aanpassing van bestaande woningen en revitalisering van woonwijken en bedrijventerreinen; de noodzaak tot het geschikt maken en houden van de openbare ruimte; het beschikbaar blijven van het bij de veranderende bevolkingssamenstelling passende voorzieningenniveau c.q. de bereikbaarheid daarvan.

Voor het gebied buiten de rode contouren worden, als deeluitwerking van dit document, kaders geformuleerd waarbinnen ontwikkeling zich kunnen voltrekken. Hierbij wordt rekening gehouden met ruimte voor agrarische structuurversterking, die zich zo optimaal mogelijk verhoudt met de natuur- en landschapsontwikkeling.

4. Uitwerking van de visie op hoofdlijnen voor de komende 10 jaar 4.1 Groen in en buiten de woonkernen Kenmerkend voor en kwaliteit van Leusden is het groen in en buiten de woonkernen. Behoud en versterken van het dorpse karakter houdt in dat de relatief lage woningdichtheid van Leusden gehandhaafd moet blijven. Het complement daarvan is de onbebouwde ruimte binnen de rode contour. De vastgestelde (hoofd-) groenstructuur moet daarom een openbare groene functie houden. Naast de handhaving van de openbare functie is ook de instandhouding van de kwaliteit van dit groen van belang.

7

De woonkernen van Leusden worden begrensd door een landgoederenzone, het agrarisch cultuurlandschap en de overgangszone van de Utrechtse Heuvelrug naar de Gelderse Vallei (bos en heide).

‘Je moet het buitengebied kunnen beleven’ Het buitengebied is voor het welbevinden van de inwoners van Leusden van grote betekenis. Naast de aanzienlijke oppervlakte zit dat vooral in de combinatie van verschillende landschapstypen. De speerpunten van de gemeente voor het buitengebied zijn het behoud en versterken van de kwaliteiten hiervan door het versterken van de landbouw, het bevorderen van recreatie en van natuur- en landschapsontwikkeling. De landbouw is en blijft de belangrijkste economische drager van het buitengebied. Het aantal veehouders zal afnemen, waarbij de blijvers meer landbouwgrond aankopen. Het aantal burgerwoningen en alternatieve functies in vrijkomende agrarische bebouwing zal de komende jaren toenemen. De economische waarde van recreatie zal groeien en er zal meer natuur worden gerealiseerd (o.a. in het kader van de Ecologische Hoofdstructuur). 4.2. Ruimtelijke ontwikkeling De beleving van Leusden wordt mede bepaald door oude, karakteristieke en soms historische (linten met) panden binnen en buiten de bebouwde kom. Het streven is deze (linten van) panden voor de toekomst te behouden. De nog te ontwikkelen woningbouwprojecten moeten voor wat betreft bebouwingsvorm, -dichtheid en -hoogte passen bij het dorpse karakter. Niet uitgesloten wordt dat op enkele, nader te bepalen locaties incidenteel hogere bebouwing mogelijk is. Met inachtneming van het bestaande beleid wordt bij een bouwinitiatief per locatie de maximale hoogte bepaald. Omdat het groen in de woonkernen structuurbepalend is, is als kader voor inbreidingen geformuleerd dat bouwen hierin alleen plaatsvindt wanneer de maatschappelijke meerwaarde hiervan evident is aangetoond (zie blz. 3). Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn in geval van een bouwproject voor bijzondere doelgroepen. Per project en locatie vindt deze afweging plaats. Vanwege de te maken belangenafweging heeft de gemeenteraad hierin een rol. Bij de herontwikkeling van locaties aan de entrees van Leusden is de herkenbaarheid van Leusden als dorp het ontwerpuitgangspunt. Per locatie worden de stedenbouwkundige randvoorwaarden hiervoor nader bepaald. Om de leefbaarheid in bestaande woonwijken tot op postcodeniveau te kunnen monitoren is door het Rijk de ‘Leefbarometer’ ontwikkeld. De leefbaarheid is gedefinieerd als “de mate waarin de leefomgeving aansluit bij de voorwaarden en behoeften die mensen er aan stellen.” Dit is een goed instrument om vanuit de invalshoeken woningvoorraad, publieke ruimte, voorzieningen, samenstelling bevolking, sociale samenhang en sociale veiligheid naar de ontwikkeling van wijken en buurten te kijken en waar nodig en mogelijk te proberen deze scores te beïnvloeden. Op wijkniveau scoort Leusden ten opzichte van het landelijk gemiddelde “zeer positief” tot 8

“positief”. Omdat Leusden woonwijken uit verschillende naoorlogse jaren heeft is het goed hier vanuit verschillende invalshoeken (ruimtelijk, beheer, sociaal maatschappelijk, etc.) “de vinger aan de pols“ te houden. Uit ervaringen elders blijkt dat woonwijken uit m.n. de jaargangen ‘60 en ‘70 uit oogpunt van leefbaarheid in potentie voor herstructurering in aanmerking komen. De leefbaarheid, waaronder de samenstelling van de woningvoorraad en de kwaliteit van de openbare ruimte wordt blijvend door de gemeente gemonitord. Voortvloeiend uit het coalitieakkoord is afgesproken dat de noodzaak tot en mogelijkheden voor het revitaliseren van bedrijventerreinen wordt onderzocht. Onderdeel van de studie is een mogelijke wijziging in functies. 4.3 Demografie Aan de woonverkenning Leusden (ABF Research 2011) wordt het volgende ontleend: “Leusden heeft een bevolkingsopbouw met relatief veel kinderen, (potentiele) gezinnen vanaf 30 jaar en een nu nog beperkte groep senioren. Het aantal jonge huishoudens groeit mede door vestiging. Het cohort 15-24 jaar is kleiner dan de andere leeftijdsgroepen wat verklaard wordt door vertrek omwille van voornamelijk studiemotieven. Op termijn is de ontgroening daardoor beperkt. De vergrijzing neemt sterk toe. Hierdoor ontstaat naar verwachting een andere mix van huishoudens binnen de verschillende woonmilieus. Dit heeft effecten op het gebruik van de publieke ruimte en de behoefte aan voorzieningen.”

‘Leusden verandert door ontgroening en vergrijzing’ Uit een analyse van de bevolkingsontwikkeling (bijlage 2) over de laatste 10 jaar blijkt dat mede door de toename van het aandeel eenpersoonshuishoudens de gemiddelde woningbezetting is gedaald van 2.6 naar 2.4. Dit vertaalt zich in een toename van de vraag naar woningen. Als deze trend over de afgelopen 10 jaar mag worden doorgetrokken naar de komende 10 jaar, dan zal de bevolkingsomvang door het woningbouwprogramma tot 2022 nog licht toenemen. Hoe zich dat daadwerkelijk gaat ontwikkelen is afhankelijk van autonome demografische ontwikkelingen en van de nieuwe instroom. Uit het onderzoek naar de wachtlijst van woningzoekenden (bijlage 4) blijkt dat van de (aspirant-)vestigers 12% een huishouden met kinderen betreft. Hiermee lijkt de neerwaartse trend in de gemiddelde woningbezetting vooralsnog niet wezenlijk te wijzigen.

9

4.4 Wonen In juni 2008 is de Woonvisie 2008-2015 door de gemeenteraad vastgesteld (bijlage 3). Vitaliteit (reageren op ontwikkelingen, veerkracht van de Leusdense samenleving) en duurzaamheid (plezierig wonen op de lange termijn, duurzame sociale cohesie in de samenleving) zijn de kernwaarden voor het wonen. Voor wat de te bereiken doelstellingen betreft is deze visie nog steeds actueel. Gebaseerd op m.n. de Woonvisie 2003 is een aantal woningbouwplannen in voorbereiding en uitvoering genomen. In de Woonvisie 2008-2015 werd nog uitgegaan van een behoefte van 180 tot 230 woningen tot 2020. Het woningbouwprogramma 2012-2022 ((januari 2012; bijlage 4) geeft inzicht in de actuele stand van het aantal op te leveren woningen per project en jaartranche. Er is voor de komende 10 jaar de oplevering van ruim 1.160 woningen voorzien. Uit de woonverkenning Leusden (bijlage 5) blijkt dat dit aanbod voor de komende 10 jaar in kwantitatieve zin (afhankelijk van het economisch scenario: fors) hoger is dan de theoretische vraag. Dit betreft een surplus van 200 tot 450 woningen. Deze lagere vraag wordt in belangrijke mate veroorzaakt door de huidige marktomstandigheden en betreft met name de eerste vijf jaar. Na 2017 worden vrijwel alleen nieuwbouwwoningen in Achterveld aangeboden (30-45 woningen per jaar).

‘Er zijn voldoende woningen’ Er zijn in ieder geval de volgende redenen om vooralsnog niet meer woningen in voorbereiding te nemen dan wel medewerking te verlenen aan de bouw van meer woningen dan die reeds gepland zijn (bijlage 4): - Er worden (in ieder geval de komende vijf jaar) veel meer woningen gebouwd en opgeleverd dan waarnaar rekenkundig vraag is. - Voor woningbouw die nog niet in bestemmingsplannen is voorzien moet de planologische noodzaak (behoefte) worden aangetoond. - na 2022 kan nieuwbouw vrijwel alleen plaatsvinden door herontwikkeling van kleinere of grotere locaties. Met de hier te realiseren woningaantallen kan niet in de theoretische eigen woningbehoefte van 70 woningen per jaar worden voorzien (zie hoofdstuk 5). Als deze locaties nu worden herontwikkeld, zijn hiermee voor na 2022 resterende bouwmogelijkheden reeds benut. Op blz. 17 zijn de mogelijke uitzonderingen op deze regel aangegeven. Zowel uit de Woonverkenning als het onderzoek naar de woningzoekenden (bijlage 5) blijkt dat de voorraad sociale huurwoningen groot genoeg is voor de doelgroep. Er staan weliswaar ruim 3.100 woningzoekenden ingeschreven, maar hiervan willen maar daadwerkelijk een kleine 700 personen binnen 5 jaar verhuizen. Dit is (ook met de in de komende periode nog op te leveren sociale huurwoningen in ogenschouw nemend) het aantal woningen dat naar verwachting op basis van historische gegevens van WSL in deze periode beschikbaar komt. De termijn van 5 jaar is mede gekozen, omdat dit de periode is waarmee rekening moet worden gehouden om een nieuw woningbouwplan te ontwikkelen en te realiseren. Er is dan ook uit dit oogpunt en in zijn algemeenheid geen noodzaak tot het bouwen van meer betaalbare woningen dan reeds voorzien. Omdat zich nieuwe woningzoekenden zullen blijven inschrijven neemt de feitelijke vraag niet af. 10

Of vraag en aanbod zich blijven ontwikkelen als hiervoor aangenomen wordt scherp gemonitord. Voorlopig wordt er, in samenspraak met de Woningstichting Leusden, naar gestreefd het aanbod aan sociale huurwoningen te handhaven op het huidige aantal van ca. 2.400. Bij dit algemene uitgangspunt zijn de volgende kanttekeningen te plaatsen: 1. Op basis van een nadere analyse kan blijken dat er macro gezien weliswaar voldoende sociale huurwoningen zijn, maar dat doelgroepen onvoldoende (snel) kunnen worden “bediend”. Door een andere toedeling van woningen (aanpassing van de Huisvestingsverordening) en/of zo mogelijk nieuwbouw zou hierin zo goed mogelijk kunnen worden voorzien. 2. Uit oogpunt van o.a. voorraadbeleid is het voor WSL noodzakelijk nieuwbouw toe te voegen. Deze inspanningen worden onder andere gefinancierd uit te verkopen woningen. Om de voorraad qua aantal gelijk te houden bestaat de wens tot aanvullende nieuwbouw. Dit kan alleen plaatsvinden binnen de hiervoor geschetste kaders. Bovenal is van belang of het aanbod aan bestaande en nog op te leveren woningen aansluit bij de toekomstige vraag naar woningen. Uit onderzoek (bijlage 5) blijkt o.a. dat de starters en ouderen de belangrijkste aandachtgroepen zijn. Om vraag en aanbod nog beter op elkaar te laten sluiten is doorstroming op de woningmarkt noodzakelijk. Zowel de doorstroming binnen de koop - als de huursector vindt nu beperkt plaats. Door de financiële crisis, de daaruit voortvloeiende onzekerheid van consumenten, de terughoudendheid van banken om hypotheken te verstrekken en de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek is de verkoop van de woningen sterk afgenomen. De doorstroming binnen de huursector en van huur naar koop wordt enerzijds hier door beïnvloed. Anderzijds is door Europese regelgeving de doelgroep voor de sociale huurwoningen (prijspeil 1-1-2012: huur tot € 652,52) in beginsel beperkt tot huishoudens met een inkomen tot € 34.085,-. Dit houdt in dat een deel van de huidige huurders niet voor een (andere)sociale huurwoning in aanmerking komt. Doorstromen kan dan alleen door het huren van een vrije sector huurwoning of een koopwoning. Vrije sector huurwoningen vormen in Leusden een klein marktsegment. Het woningbouwprogramma voorziet nog wel in de oplevering van een relatief groot aantal duurdere huurappartementen (w.o. ’t Zicht, De Biezenkamp).

11

Zoals uit de hiervoor gegeven opsomming blijkt zijn de beïnvloedingsmogelijkheden van de gemeente op de noodzakelijke doorstroming beperkt. Het nagenoeg stilvallen van de woningmarkt wordt vooral veroorzaakt door m.n. onzekerheid over toekomstig inkomen en renteaftrek en strengere financieringsnormen van geldgevers. Voor wat betreft het aanbod kan binnen de in voorbereiding zijnde projecten (in een aantal gevallen alleen in theorie) worden bezien of herprogrammering mogelijk is. Het bouwprogramma voor veel van die projecten is een aantal jaren geleden bepaald. Omdat de marktomstandigheden in veel opzichten zijn veranderd ligt het voor de hand waar mogelijk (wanneer de stand van het project dit nog mogelijk maakt, wanneer de initiatiefnemer dit vraagt, etc.) op een organische wijze tot een programmatische invulling van projecten te komen. Naast deze meer natuurlijke ontwikkeling van projecten ligt het ook voor de hand dat projecten meer in overleg met aspirant-bewoners tot stand komen (voorbeelden hiervan zijn (collectief) particulier opdrachtgeverschap en de voor de projecten Valleipark en Maanwijk gezochte interactie met aspirant-bewoners). Aan herprogrammering zitten veelal contractuele en niet in de laatste plaats financiële aspecten. Woningzoekenden kunnen binnen 5 jaar een (andere) sociale huurwoning hebben. De Huisvestingsverordening wordt geëvalueerd en gezocht wordt naar mogelijkheden de woonruimteverdeling voor alle categorieën woningzoekenden efficiënter en effectiever te laten verlopen.

‘Doorstroming binnen de woningvoorraad bevorderen’ Doorstroming betekent proberen verhuisketens te bewerkstelligen. Aan het begin van deze keten staat de starter. Omdat een starter geen koopwoning achterlaat kan deze, afgezien van de financiering, relatief makkelijk de stap maken naar een eerste koopwoning. Om de financiering te vergemakkelijken heeft Leusden besloten de zogenaamde VROM-starterslening in te zetten. Onderzocht wordt of en in hoeverre de huidige startersregeling een bijdrage levert in de doorstroming of dat er andere instrumenten ingezet kunnen worden. Om woningen in Leusden aantrekkelijk te houden moeten hiervoor instrumenten worden ingezet en ontwikkeld. Dit betreft instrumenten die de kwaliteit van de nieuwe woningen en vooral de bestaande woningvoorraad borgen. Dit gaat dan om elementen als: - Energiebesparing. In toenemende maken de energielasten een groter deel uit van de woonlasten van zowel huurders als woningeigenaren. Uiteraard is dit een eigen verantwoordelijkheid van de betreffende eigenaren. Mogelijk kan worden aangesloten op initiatieven bij marktpartijen en uit de samenleving (vb. werkgroep COOL) - Levensloopbestendigheid. Hiermee wordt op twee verschillende onderwerpen gedoeld. Uit het onderzoek onder woningzoekenden blijkt dat 40% hiervan ouder is dan 55 jaar. Een deel van deze groep woont nu in een eigen woning en wil hier zo lang mogelijk blijven wonen. In verband hiermee zou het goed zijn dat inwoners van 12

Leusden hiervan bewust worden gemaakt en preventief advies kunnen krijgen over de aanpassingsmogelijkheden van de woning. Onderzocht gaat worden of een (bij voorkeur private) adviesfunctie kan worden gecreëerd voor aanpassen van de huidige woning dan wel opties voor verhuizen naar een andere woning. Als woningen niet langer aan de eisen van deze tijd voldoen (technisch, doelgroep) dan ligt sloop/nieuwbouw voor de hand. Naast het beter geschikt maken van woningen voor ouderen is er ook nadrukkelijk aandacht voor de bereikbaarheid en toegankelijkheid van voorzieningen voor onder andere dagelijkse levensbehoeften en het zorg- en welzijnsaanbod. Naast het zo veel mogelijk laten bouwen van woningen die door de consument worden gewenst is er ook blijvende aandacht voor het levensloopbestendig bouwen van nieuwe woningen door initiatienemers nadrukkelijk te wijzen op de basiseisen uit het zogenaamde “Woonkeur” te bouwen en te vragen woningen tenminste op dit niveau uit te rusten.

‘Medische voorzieningen moeten bereikbaar blijven’ 5. Doorkijk op de periode na 2022 De geschiedenis leert dat voorspellingen over toekomstige ontwikkelingen met grote onzekerheden zijn omgeven. Dit geldt zeker de afgelopen drie jaar. Er is echter niet direct een reden om aan te nemen dat de hiervoor bij de verschillende beleidsvelden geschetste trends na 2022 drastisch zullen wijzigen. De trends worden dan ook goed gemonitord om zo adequaat mogelijk hierop in te kunnen spelen. De kracht en daarmee de te behouden kwaliteit van Leusden is het dorpse karakter. Uit de Woonverkenning Leusden weten we dat na 2022 de vraag naar meer woningen circa 70 woningen per jaar blijft. Uitgaande van het handhaven van de ruimtelijke kwaliteiten van Leusden zijn er, zoals hiervoor aangegeven, alleen door herontwikkeling mogelijkheden voor nieuwbouw. Herontwikkelingen zijn veelal afhankelijk van particulier initiatief, qua capaciteit niet planbaar en vrijwel zeker te gering in capaciteit om aan de vraag naar woningen te voldoen.

13

Als ook voor de periode na 2022 planbaar voldoende woningen moeten worden aangeboden zal een nieuwe uitleglocatie moeten worden gezocht. Een mogelijke lichte afname en in ieder geval veranderende samenstelling naar leeftijd van het aantal inwoners heeft gevolgen voor de voorzieningen. Voorzieningen die nu nog in Leusden te vinden zijn, zullen dan wellicht in Amersfoort of elders in de regio gevonden moeten worden. Tevens zal het voorzieningenniveau in de gemeente veranderen doordat de vraag verandert. In 2022 hebben we te maken met een online consument die 24 uur per dag in staat is om allerlei informatie te zoeken over producten, aanbieders, prijzen en dienstverlening.

6. Provinciaal en regionaal ruimtelijk beleid. De ontwikkeling van Leusden, zoals in hoofdstuk 4 aangegeven, past binnen het huidige en voorgenomen provinciaal beleid, zoals dat is neergelegd in de ontwerp Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS). Deze visie behelst de periode tot 2025. De bestaande (en voor Achterveld afgesproken) contouren, waarbinnen ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden zijn in de PRS overgenomen. Het systeem van de PRS voorziet er overigens in dat contouren iedere vier jaar worden herijkt en zo nodig aanpast. De gemeenten in de regio Amersfoort verkennen al enige tijd de noodzaak tot en mogelijkheden van afstemming van diverse ruimtelijke ontwikkelingen (m.n. woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren). Ook de woningcorporaties in deze regio hebben hiervoor aandacht gevraagd. In het voorjaar van 2011 hebben zij een onderzoeksrapport gepresenteerd onder de titel “De kracht van de Eemvallei”. Kernpunt van dit rapport en het advies van de REO hierover is dat het voor het behouden en versterken van een economisch krachtige regio van belang is dat een complementair woonmilieu en dito voorzieningenpakket wordt aangeboden. Dit zijn, naar hun oordeel, belangrijke randvoorwaarden voor een goed vestigingsklimaat voor bedrijven.

‘Woningbehoefte is niet alleen lokale vraag’ Vanwege de aangegeven sterke relatie tussen een wonen en werken is in opdracht van Regio Amersfoort door bureau Companen een onderzoek uitgevoerd naar de werking van de woningmarkt in onze regio. Kort samengevat luidde de onderzoeksvraag aan te geven of en in welke mate er in de regio sprake is van één woningmarkt en of er noodzaak is tot het afstemmen van woningbouwplannen op de korte en lange termijn. Het rapport “Woningmarkt in regionaal perspectief” geeft hierop de volgende antwoorden: a. Beperkt samenhangende regionale woningmarkt De Regio Amersfoort is een open regio met een langjarig vestigingsoverschot, dat met name in de gemeente Amersfoort is gerealiseerd. De regio vertoont een matige samenhang in migratierelaties. De migratie binnen de regio is relatief beperkt ten opzichte van de migratie van en naar buiten de regio. Verder vindt het grootste deel van 14

de verhuizingen plaats binnen de gemeenten zelf. De gemeente Amersfoort is een spin in het regionale web; Amersfoort trekt jongeren aan vanuit de regiogemeenten en ziet gezinnen met kinderen in omgekeerde richting gaan. b. Meer planaanbod dan vraag op de korte termijn Op de korte termijn (2012-2015) is er binnen de regio Amersfoort een overschot aan woningbouwplannen (aanbod) ten opzichte van de opname mogelijkheden in de markt (vraag). Er zijn plannen voor de realisatie van gemiddeld 1.800 koopwoningen per jaar, terwijl een afzet van 700 tot 1000 koopwoningen per jaar haalbaar wordt geacht. c. Minder planaanbod dan vraag op de lange termijn met een redelijke aansluiting van vraag en aanbod in woonmilieus Op de langere termijn (2015-2030) is er juist sprake van een tekort aan plancapaciteit (voor 8.000 woningen). In de Regio Amersfoort is sprake van een melange van woonmilieus die een brede groep consumenten aanspreken. Dit is één van de sterkten van de regio. Het gegeven dat er tot 2030, maar ook daarna in de hele regio onvoldoende mogelijkheden zijn om aan de toenemende vraag naar woningen en dus de behoefte aan meer nieuwe woningen kan de wervingskracht van de regio beïnvloeden. Het honoreren van deze woningbehoefte in de regio leidt ertoe dat de spanning tussen de aantrekkelijkheid van de regio/gemeente, waarbij het groen een belangrijke basiskwaliteit is en de vraag naar “rood” op termijn toeneemt. In het kader van de Noordvleugel Utrecht is hierover overigens aangegeven dat deze vraag naar woningen in Almere moet worden geaccommodeerd. De onder b. en c gegeven conclusies zijn voor de regio als geheel in grote lijnen niet anders als voor Leusden afzonderlijk. Mede in het licht hiervan moet de discussie worden gevoerd over de vraag of het wenselijk en nodig is dat Leusden (na 2022) en de regio Amersfoort blijft voorzien in de woningbehoefte. Het hiervoor in Leusden eventueel aanwijzen van een nieuwe uitleglocatie past ten eerste niet binnen het provinciale beleid. De ontwerp-PRS voorziet wel in flexibiliteit en biedt geclausuleerd de mogelijkheid op relatief korte termijn tot kleinschalige aanpassing van bebouwingsgrenzen te komen. Omdat in het raadsakkoord 2010-2014 is bepaald dat in deze collegeperiode alleen binnen de bestaande rode contouren wordt gebouwd kan het aanwijzen van een uitleglocatie alleen bij verruiming van de gestelde kaders. Een debat en besluitvorming hierover kan in een volgende bestuursperiode plaatsvinden.

15

7. Conclusies en dilemma’s Het sterke punt van Leusden is het dorpse karakter met als typische kenmerken ruimte, groen in en om de woonkernen en een grote mate van sociale samenhang. Het behouden van dit dorpse karakter staat voorop. De doelstellingen van de verschillende beleidsvelden die hieraan een bijdragen leveren zijn hiervan afgeleid. Dit vraagt om het integraal monitoren van alle ruimtelijke en maatschappelijke ontwikkelingen en het bijeenbrengen van de betrokken interne en externe betrokken disciplines. Ook wanneer sprake is van initiatief vanuit de samenleving heeft de gemeente hierin een coördinerende en regisserende rol. De kern van de Woonvisie 2008-2015 is nog steeds valide. Het hierop gebaseerde bouwprogramma is in principe voldoende gedifferentieerd in relatie tot de behoefte. Uit de Woonverkenning Leusden en het onderzoek onder woningzoekenden vloeit voort dat er in principe voldoende sociale huurwoningen zijn voor de doelgroep. Reeds een aantal jaren is er een bestuurlijke opdracht 400 extra betaalbare woningen tot 2015 te realiseren. In het coalitieakkoord 2010-2014 is neergelegd dat dit aantal op basis van de nieuwe Woonvisie zo nodig wordt bijgesteld. Er is geen reden tot het bouwen van meer sociale huur- en koopwoningen dan die reeds aanwezig en nog in voorbereiding zijn (o.a. De Biezenkamp en Groot Agteveld). Tot en met 2022 zijn er in totaliteit meer dan voldoende woningen in voorbereiding . Deze voorgenomen productie is ook nog eens ongelijk verdeeld in de tijd; tot 2017 zijn er te veel woningen in planning in relatie tot de behoefte. Na 2017 zijn (vrijwel) alleen woningen in Achterveld in planning. Onderzocht wordt of er binnen het bestaande woningbouwprogramma (delen van) projecten zijn die elkaar beconcurreren. Als dat zo is kan (in overleg met partijen) tot het afstemmen van woningbouwprojecten worden besloten. Door het herprioriteren van projecten kan de concurrentie hiertussen worden verminderd en daarmee de slaagkans vergroot. De komende 10 jaar en ook de periode daarna zullen er gebouwen en gronden zijn die hun huidige functie verliezen. Er ontstaat dan de noodzaak tot een heroriëntatie op de functie. Maatschappelijk initiatief (de samenleving voorop) is hierin noodzakelijk. In de afweging van de ruimtelijke mogelijkheden voor herinvulling vervult de gemeente een regisserende rol. Een goede ruimtelijke ordening, waaronder een goede afweging van allocatie van functies naar schaarse ruimte is een gemeentelijke verantwoordelijkheid. Vanwege de rolverdeling in het kader van de ruimtelijke ordening (vaststellen bestemmingsplan) heeft de gemeenteraad hierin het eindoordeel. Nu er tot 2022 meer dan voldoende woningen in voorbereiding zijn worden in principe geen nieuwe woningbouwprojecten in voorbereiding genomen die opleveren voor 2023. De potentiele locaties (zoals bijvoorbeeld SBBO, nieuwe herontwikkelingen en de mogelijke herinvulling van bedrijventerrein‘’Princenhof’) blijven in “reserve” voor de periode na 2022.

16

Uitzondering hierop is de situatie dat de herontwikkeling: -

van een locatie voor mensen met een beperking betreft;

-

van maatschappelijke meerwaarde is vanwege de bijzondere locatie. De maatschappelijke meerwaarde moet onderbouwd worden vanuit de noodzaak tot de ruimtelijke en cultuurhistorische herontwikkeling van de locatie. Onderdeel van de onderbouwing moet de behoefte aan de aldaar te realiseren woningen zijn.

Het in aanvulling op het bestaande woningbouwprogramma ter hand nemen van een nieuwe ontwikkeling moet van groter belang zijn dan het voor handen hebben van deze bouwlocatie na 2022 en dus temporisering van de herontwikkeling. Een nieuwe Woonvisie gaat nadrukkelijk niet alleen over nieuwbouw en herontwikkeling van locaties. Het Leusden van pakweg 2030 bestaat reeds voor circa 95 %. Er daarom de komende periode aandacht zijn voor de mogelijk in de nabije toekomst gedateerde woonwijken en de bestaande woningvoorraad. Hierin ligt voor een belangrijk deel de sleutel om Leusden aantrekkelijk te houden. Mede in verband hiermee worden instrumenten ontwikkeld om: -

de doorstroming binnen de woningvoorraad te bevorderen (o.a. evalueren starterregeling en Huisvestingsverordening) de duurzaamheid en levensloopbestendigheid van woningen te bevorderen (o.a. voor bestaande woningen o.a. de paragraaf 4.4. genoemde adviesfunctie)

Binnen de vastgestelde rode contouren kan Leusden, op basis van de huidige lokale uitgangspunten geen aanvullende substantiële en planmatige woningbouw meer plegen. Dit houdt in dat na 2022 niet kan worden voorzien in de eigen woningbehoefte, tenzij de gestelde kaders voor de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling wijzigen (bijlage 1). Alsdan zal een afweging moeten worden gemaakt tussen het behouden van de groene kwaliteit en de wens tot het realiseren van “rode functies” (wonen).

17

18

Bijlagen Bijlage 1 Door de gemeenteraad vastgestelde kaders.

20

Bijlage 2 Statistische gegevens.

21

Bijlage 3 Woonvisie 2008-2015.

23

Bijlage 4 Op te leveren woningen per jaargang 2012-2022.

34

Bijlage 5 Korte samenvatting van de plaatsgevonden onderzoeken.

35

19

Bijlage 1. Door de gemeenteraad vastgestelde kaders De in het vigerende streekplan opgenomen rode contouren rondom de kernen van Leusden zijn letterlijk de kaders waarbinnen het wonen en de bijbehorende voorzieningen een plek moeten vinden. 1.

Leusden positioneert zich als een sub urbane entiteit en biedt een (centrum-)dorps woonmilieu.

2.

In de woonkernen is de ruimte en het groen een kernkwaliteit.

3.

Inbreiden en (kleinschalige) uitbreidingen worden uitsluitend ingezet als de maatschappelijke meerwaarde hiervan per locatie evident is aangetoond.

4.

Op basis van de uitkomsten van het woningbehoeftenonderzoek wordt bepaald: - of en hoe groot de aanvullende (eigen) vraag naar woningen is; - als er een voortdurende vraag naar woningen is of en waar deze woningen in Leusden kunnen worden gebouwd.

5.

De basisvoorzieningen worden geboden in de vier aangewezen woonservicegebieden.

6.

Werkgelegenheid in Leusden wordt benaderd vanuit het regionaal onderscheidende profiel van de werklocaties (bedrijventerrein, winkelgebieden, buitengebied) van Leusden.

7.

De toekomst van het buitengebied vraagt om ruimte voor agrarische structuurversterking, die zich zo optimaal mogelijk verhoudt met de natuur- en landschapsontwikkeling.

8.

Vanuit het wonen worden nadere eisen geformuleerd ten aanzien van de meerwaarde die vanuit nevengeschikte beleidsterreinen (welzijn, cultuur, beheer en onderhoud enz.) de kwaliteit van het wonen moeten versterken.

20

Bijlage 2. Statistische gegevens a.

De (toe te voegen) woningvoorraad bestaat voor het leeuwendeel uit koopwoningen. Omdat de woningmarkt open is betekent het toevoegen van woningen per definitie dat deze deels door niet-Leusdenaren zullen worden bewoond.

b.

Noch met vrijkomende woningen in Leusden en ook niet alleen de nieuwbouw wordt sec de eigen woningbehoefte ingevuld. Ter illustratie de gegevens van april 2010 over koopwoningen in Tabaksteeg:

c.

-

53 % van alle kopers uit Leusden komt; de overige kopers komen voor bijna 25% uit Amersfoort en de overige kopers uit m.n. de omliggende gemeenten.

-

Uitgesplitst naar prijscategorieën en herkomst (Leusden/Amersfoort/rest) ontstaat het volgende beeld: -

Tot € 225.000,- (82 woningen)

61 / 20 / 19%

-

Van € 225.000,- tot € 300.000,- (116 woningen)

50 / 17 / 33%

-

Boven € 300.000,- (129 woningen)

56 / 29 / 15%

CBS cijfers (2007- 2009) bevestigen het in ad b. geschetste beeld voor de woningmarkt Leusden als geheel (met dit verschil dat de cijfers over Tabaksteeg over huishoudens gaan en de CBS-cijfers over personen). -circa 50 % van verhuizingen binnen Leusden betreft personen uit Leusden zelf - van de externe instroom bestaat 40 % uit inwoners van Amersfoort. - de instroom bestaat voor circa 11 % uit personen uit de verschillende studentensteden - overigens geeft de instroom een helder beeld: 1 a 2 % komt vooral uit gemeenten uit de regio. De uitstroom uit Leusden over 2007 tot en met 2009 geeft een vrijwel vergelijkbaar beeld als onder c: - 35 % van de uitstromende personen verhuist naar Amersfoort - 15 % verhuist naar de verschillende studentensteden - 4 % verhuist naar Barneveld - overigens geeft de uitstroom een helder beeld: 1 a 2 % verhuist vooral naar gemeenten in de regio. 21

d.

toegevoegde woningen

bevolkingsomvang per 1 januari

- 2005

9

28.977

- 2006

6

28.889

- 2007

142

28.610

- 2008

203

28.540

- 2009

177

28.583

- 2010

126

28.812

- 2011

+

28.711

- ---663 e.

-------/- 266 (vanaf 2005)

In de periode 2000-2010 hebben zich de volgende ontwikkelingen voorgedaan: -

de woningvoorraad is met 817 toegenomen

-

het inwonertal is met 65 toegenomen.

-

de gemiddelde woningbezetting is gedaald van 2.6 naar 2.4

-

het geboorteoverschot bedroeg circa 99 per jaar

-

het vestigingstekort bedroeg gemiddeld circa 85 per jaar

-

in de bevolkingssamenstelling hebben zich de volgende veranderingen voorgedaan: - Aandeel eenpersoonshuishoudens stijgt van 25 % naar 29.5 % - Aandeel meerpersoonshuishoudens zonder kinderen blijft gelijk - Aandeel meerpersoonshuishoudens met kinderen daalt van 43% naar 38%

22

Bijlage 3.

WOONVISIE LEUSDEN 2008-2015

1. Inleiding. In 2003 is door de gemeenteraad het volkshuisvestingsbeleid vastgelegd in de Visie Wonen Leusden 2003. De woningmarkt is voortdurend in beweging. Daarom is het van belang de visie op het wonen periodiek te actualiseren. In opdracht van de gemeente Leusden heeft Inbo Adviseurs Ruimte & Vastgoed een rapport met als titel “Liefde voor Leusden, Woonvisie 2008 +” opgesteld. Voor de rapportage is gebruik gemaakt van kennis bij de gemeente Leusden en de inbreng van stakeholders, als de Woningstichting Leusden en de NVM. Bewoners van Leusden hebben hun inbreng kunnen leveren in een woonmarkt op 20 november 2007. In deze notitie is de visie op wonen in Leusden voor de periode tot 2015 verwoord. Het rapport van Inbo is de onderlegger voor deze visie. 2. Wat is de situatie in Leusden. Als vertrekpunt voor de Woonvisie is in dit hoofdstuk de actuele situatie in Leusden weergegeven. Voor de verdere onderbouwing wordt verwezen naar bijlage 2 bij het rapport van Inbo. 2.1.

Bevolking

Leusden had in 2007 28.610 inwoners. Bevolkingsopbouw

2006 0-20

Leusden Nederland

Leusden Nederland 2.2.

20-30

26% 24%

9% 12%

30-50 30% 30%

50-70 26% 24%

70- en ouder 9% 10%

Huishoudens, Samenstelling in 2006 Eenpersoons Zonder kinderen Met kinderen 28% 31% 41% 35% 30% 35% Woningvoorraad.

Het aantal woningen in Leusden bedroeg 1 januari 2008 11.321 woningen, waarvan 3.197 huurwoningen (28%) en 8.124 koopwoningen (72 %). De verhouding huur- koopwoningen in Nederland is 47-53 %. Een uitsplitsing van de Leusdense woningvoorraad naar de categorieën goedkoop, middelduur en duur/luxe is in de onderstaande tabel weergegeven. Prijspeil is 1 juli 2007. Een onderbouwing van deze grenzen wordt gegeven in bijlage 4 bij het rapport van Inbo.

23

Huurwoningen EG MG Totaal Totaal Goedkoop (tot € 527) 1136 967 2103 65 % Middelduur (€528- € 622) 285 53 338 10,5 % Duur en luxe (vanaf € 622) 55 89 144 4,5 % Niet bekend 336 276 612 19 % Bron: WSL en WOZ gemeente Leusden 2008 (612 woningen van beleggers waarvan de huurprijs niet bekend is zijn niet ingedeeld) Uitgaande van de definitie dat betaalbare woningen het totaal van de categorieën goedkoop en middelduur is, dan omvat deze categorie (in ieder geval) 2.441 woningen, dat wil zeggen 76 % van de huurwoningvoorraad. Koopwoningen EG Goedkoop (tot €175.000) 43 Middelduur (€176.0003371 €265.000) Duur en luxe (vanaf €265000) 4240 Bron: WOZ gemeente Leusden 2008

MG 143 184

Totaal 186 3555

Totaal 2% 44 %

143

4383

54 %

Op basis van de hiervoor gegeven definitie omvat het totaal aantal betaalbare koopwoningen 3.741 woningen, dat wil zeggen 46 % van de koopwoningvoorraad. Van de totale woningvoorraad zijn derhalve (in ieder geval) 2.289 woningen goedkoop (huur tot €527,- en koop tot €175.000) en 6.182 woningen betaalbaar (huur tot €622 en koop tot €265.000), dat wil zeggen 20 resp. 55 % van de woningvoorraad. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Leusden bedroeg in 2007 €263.000,- tegen €216.000,- in Nederland. 2.3.

Woningzoekenden.

Koopwoningen Van 2000 tot eind 2007 stonden gemiddeld 115 woningen te koop. Medio mei 2008 stonden er in Leusden in totaal 185 woningen te koop. Dit aanbod betreft 33 woningen in de betaalbare categorie, waarvan tot €200.000,-: 7 appartementen/bovenwoningen tot €225.000,- : 4 eengezinswoningen en 9 appartementen/bovenwoningen tot €250.000,- : 24 eengezinswoningen en 9 appartementen/bovenwoningen. Huurwoningen Sinds 2004 komen jaarlijks tussen de 164 en 225 woningen van de WSL beschikbaar voor de verhuur. Aanbod Goedkoop (tot €527) Middelduur (€528-€622) Duur (vanaf €623)

2004 132 (81%) 24 (14 %) 8 (5%)

2005 172 (86 %) 17 (19%) 11 ( 9%)

2006 193 (86%) 21 (9%) 10 (5%)

2007 167 (83%) 25 (12%) 11 (5%)

24

Vraag 2004 2005 Aantal woning1716 1789 zoekenden per 1.1 Bron: Woningstichting Leusden

2006 1911

2007 1957

2008 2265

Bij het aantal woningzoekenden worden drie opmerkingen gemaakt: de toename in 2008 wordt veroorzaakt: . doordat vanwege het beleid van de provincie Utrecht alle ingezetenen van de provincie zich kunnen inschrijven als woningzoekende; . door het generaal pardon. . door de aanbodgenererende vraag door het project Tabaksteeg. van de woningzoekenden is slechts een (onbekend) deel actief op zoek naar een andere woning. Uit landelijke cijfers (OTB/RIGO Research en advies d.d. december 2006) blijkt dat slechts 10% van de woningzoekenden die op een wachtlijst staan ingeschreven ook daadwerkelijk op zoek zijn naar een nieuwe woning. Het overgrote deel laat zich slechts uit voorzorg registreren als woningzoekende. Of dit landelijke cijfer ook voor Leusden geldt is niet bekend. uit de cijfers in bijlage 2 bij het rapport van Inbo blijkt dat zowel absoluut als relatief veel jongeren tot 30 jaar Leusden verlaten. 2.4.

Trends

Anders dan in grote delen van overig Nederland blijkt uit onderzoek dat in de provincie Utrecht en ook het stadsgewest Amersfoort sprake zal zijn van een woningtekort. Er zal dus vooralsnog een vraag naar woningen blijven. Het landelijk demografische beeld is dat Nederland langzaam maar zeker vergrijst. Het aandeel ouderen in de samenleving neemt in absolute en relatieve zin toe. Uit vooruitberekeningen, o.a. neergelegd in de afstudeerscriptie “Is krimp onontkoombaar; een evaluatie van de toekomstige ontwikkeling van de bevolking in de regio Eemland en de gemeente Leusden” (H.Heikoop, 17.10.2007) blijkt dat deze ontwikkeling zich in Leusden in sterke mate voordoet. De vraag naar woningen bestaat uit een kwantitatief en kwalitatief deel; door de toename van het aantal huishoudens blijft de vraag naar woningen toenemen, maar deze vraag zal door de wijzigende huishoudensamenstelling en leefstijlen, zoals verwoord in het rapport van Inbo, op den duur veranderen. Op basis van het actuele meerjarenwoningbouwprogramma zal de woningvoorraad in 2015 circa 13.000 woningen omvatten. De gemiddelde woningbezetting (gwb) is nu ca. 2.5. Door een aantal maatschappelijke en demografische ontwikkelingen zal dit cijfer dalen. Bij een dalende gemiddelde woningbezetting van dan 2.3 à 2.35 zal in 2015 het inwonertal in Leusden naar verwachting ca 30.000 zijn. 2.5.

Samenvatting en conclusies.

Hoewel niet voor alle kengetallen cijfers beschikbaar zijn uit gelijke jaargangen, zijn deze wel representatief. Afgezet tegen het landelijk gemiddelde kunnen de voorgaande paragrafen, in combinatie met de gegevens uit bijlage 2 bij het rapport van Inbo, kort worden samengevat als: - Leusden heeft verhoudingsgewijs weinig inwoners in de categorie 25-44 jaar en veel inwoners in de categorie 45-64 jaar; m.n. de categorie ouder dan 60 jaar zal sterk toenemen. - Leusden heeft relatief weinig eenpersoonshuishoudens en veel gezinnen met kinderen. - De woningvoorraad bestaat voor circa een derde uit huurwoningen. - De gemiddelde woningwaarde is hoog. 25

-

Leusden heeft extreem weinig goedkope koopwoningen maar een behoorlijk aantal betaalbare koopwoningen. De betaalbare woningvoorraad is (tenminste) 54 % van de totale woningvoorraad. De woningvoorraad bestaat voor 70 % uit rijenwoningen.

De samenvatting gekoppeld aan de geschetste trends leidt tot de volgende conclusies: - er is aandacht nodig voor doorstroming op de Leusdense woningmarkt om Leusden aantrekkelijk te houden als woonplaats voor gezinnen; - er is aandacht nodig voor de toenemende woningvraag van ouderen; - er is aandacht nodig voor de woningvraag van jongeren/starters; 3. Visie: waar willen we naar toe? In contacten met verschillende bij de Woonvisie betrokken partijen is geïnventariseerd wat voor hen de kernwaarden zijn voor wonen in Leusden. Als belangrijkste kernwaarden zijn vitaliteit (reageren op ontwikkelingen, veerkracht van de Leusdense samenleving) en duurzaamheid (plezierig wonen op de lange termijn, duurzame sociale cohesie in de samenleving) genoemd. De gemeente Leusden zet in op een toekomst als vitale en duurzame woonplaats, waar inwoners zich thuis voelen. Leusden gaat daarbij uit van haar eigen kracht van dorps en groen wonen. Vanuit deze visie wordt ernaar gestreefd onvolkomenheden in de woningvoorraad en de woningmarkt zoveel mogelijk op te lossen. Op basis van de kernwaarden vitaliteit en duurzaamheid zijn twee ambitieniveaus te herkennen: a. Topambities - Meer inspelen op de komende vergrijzing door het aanbieden van passende woningen en voorzieningen. - Wonen in Leusden voor jongeren meer aantrekkelijk en bereikbaar maken. - Wonen en meedoen mogelijk maken voor bijzondere doelgroepen - Streven naar een meer gemengde bevolkingsopbouw en een meer gedifferentieerde woningvoorraad. b. Ambities. - Meer woonmogelijkheden voor huishoudens met een lager inkomen. - Gezinnen blijven een belangrijke doelgroep voor Leusden. Dit houdt in dat er voor deze doelgroep passende woningen, woonomgeving en voorzieningen moeten zijn. - Bij nieuwbouw worden de groene kwaliteiten van Leusden benut. - (Ver)nieuwbouw van woningen vindt duurzaam en milieubewust plaats. - Bevorderen van de sociale cohesie. - Door meer wijkgericht te werken kunnen bewoners meedenken over ontwikkelingen in hun wijk. 4.

Hoe gaan we de visie inhoud geven?

Leusden wil in 2015 een vitale en duurzame gemeente zijn waarin het prettig wonen is voor iedereen en met name gezinnen. Door de woonkwaliteiten van Leusden is het een uitermate geschikte woonplaats voor gezinnen. Omdat de “eigen” jongeren/starters de gezinnen van de toekomst vormen en veel (toekomstige) ouderen met verhuiswensen thans in een eengezinswoning wonen moet aan ook deze twee doelgroepen bijzondere aandacht worden besteed. 26

Uit de doelstelling worden de volgende aandachtspunten afgeleid: - het woningaanbod moet in omvang en vooral ook in kwaliteit zoveel mogelijk op de vraag aansluiten; - er moeten voldoende woningen zijn om in ieder geval aan de eigen woningbehoefte te voldoen; hierbij wordt opgemerkt dat er geen wettelijke mogelijkheden zijn om woningen bij voorrang aan Leusdenaren toe te wijzen. Grofweg de categorie goedkope woningen is voor alle inwoners van de provincie Utrecht beschikbaar. Duurdere huur- en koopwoningen zijn voor iedereen toegankelijk. - de (woon)kwaliteiten van Leusden moeten worden behouden en waar nodig versterkt; - het draagvlak voor voorzieningen in de gemeente Leusden en de kern Achterveld moet in ieder geval worden gehandhaafd In bijlage 3 van het rapport van Inbo is, mede gebaseerd op de in 2.4 aangehaalde afstudeerscriptie, de kwantitatieve Leusdense woningbehoefte tot 2020 geprognosticeerd op 180-230 woningen per jaar. Door de trend van gezinsverdunning zal met deze uitbreiding van de woningvoorraad het inwonertal gelijk blijven of licht stijgen ten opzichte van de situatie nu. In het Streekplan Utrecht 2005-2015 en het gemeentelijk beleid staan voor het buitengebied de agrarische belangen voorop. Woningbouw moet binnen de rode contour dan wel elders plaatsvinden. Ondanks dat op basis van de huidige inzichten geen exact getal is te geven kan wel worden vastgesteld dat maar een deel van de woningbehoefte kan worden geaccommodeerd binnen de in het streekplan vastgelegde rode contouren. Na 2015 zal de behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad om de hiervoor genoemde redenen echter niet zijn geëindigd. De vraag of Leusden deze (voortdurende) vraag naar woningen wil of kan accommoderen buiten de huidige rode contouren kan worden beantwoord in een nieuwe structuurvisie. Het opstellen van een structuurvisie is overigens ook nodig in het kader van de nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening en de Grondexploitatiewet (inwerkingtreding zomer 2008). Belangrijke invloeden op en input voor de structuurvisie zijn de afspraken in de NV Utrecht, het beleid van de provincie Utrecht en de feitelijke bevolkingsontwikkeling. Tot 2015 zullen nog circa 1.600 woningen worden gebouwd. Dit betekent dat het grootste deel van de woningvoorraad, zoals die in 2015 zal bestaan, reeds is gerealiseerd. Dit gegeven gevoegd bij de constateringen dat de woningdifferentiatie voor het nieuwbouwprogramma voor een aantal grotere locaties vastligt en dat overige uitbreiding slechts een beperkte omvang heeft ten opzichte van de woningvoorraad houdt in dat oplossingen voor knelpunten voor een groot deel in de bestaande woningvoorraad moeten worden gevonden. De opgave waar Leusden voor staat is er voor zorgen dat er enerzijds kwalitatief en kwantitatief voldoende woningen zijn voor de huisvesting van woningzoekenden en anderzijds omgevingsfactoren zijn waardoor Leusden een interessante woonplaats is. In deze opgave zitten drie kernelementen: a. Kwalitatief goede woningen. Om Leusden nu en in de toekomst aantrekkelijk te houden voor woningzoekenden moet de woningvoorraad enerzijds op een kwalitatief voldoende peil blijven. Anderzijds wordt voor zowel de bestaande voorraad als de (binnenstedelijke) uitbreiding gestreefd naar een dorps woonmilieu. b Kwantitatief voldoende woningen. De omvang van de woningvoorraad moet voldoende zijn om aan de (natuurlijke) vraag naar woningen te voldoen. Dit betekent ook dat moet worden geanticipeerd op zowel de geprognosticeerde wijziging van de bevolkingsopbouw als de samenstelling en het aantal huishoudens in de toekomst. 27

Er wordt naar gestreefd dat de koop- en huurwoningvoorraad samen voor tenminste 20 % uit goedkope en voor 50 % uit betaalbare woningen bestaat. Dit betekent voor de goedkope voorraad een continuering van de huidige situatie en voor de betaalbare categorie vrijwel een continuering. Het begrip betaalbare woning wordt nader uitgewerkt naar woonlastenquote voor huur- en koopwoningen. Bijzondere aandacht is er voor woningen voor jongeren/starters en ouderen. Ook zal de doorstroming binnen de woningmarkt worden bevorderd, door o.a. woningen te bouwen die niet voorradig zijn en/of aan de specifieke woonwens van woningzoekenden voldoen Uitgangspunt voor de woningbouwprogrammering is in eerste instantie een verdeling naar de categorieën goedkope, betaalbare en dure woningen. Nadere uitsplitsing naar huur- en koopwoningen is maatwerk per locatie. c. Omgevingsfactoren. Leusden is door zijn centrale ligging en de dorpse en groene karakteristiek een gewilde woonplaats. Het is dan ook van belang deze kenmerken van het wonen in Leusden te behouden en de sociale cohesie waar mogelijk te versterken. 5

Welke instrumenten zetten we in om de visie te verwezenlijken?

5.1. Woningvoorraad 5.1.1. Bestaande woningvoorraad Voor het bepalen van de noodzakelijke woningvoorraad voor de doelgroepen wordt de huuren koopmarkt als één geheel beschouwd. De woningen in Leusden dateren voor een groot deel uit de periode 1965-1980. Naast het feit dat zij deels uit één bouwperiode stammen bestaat de woningvoorraad in hoge mate uit eengezinskoopwoningen. Leusden is aantrekkelijk om zijn woon- en woonomgevingkwaliteiten. Dit maakt Leusden tot een gewilde woonplaats voor onder andere gezinnen. Deze woonvisie is er op gericht Leusden zodanig te ontwikkelen dat wij een interessante vestigingsmogelijkheid blijven voor deze doelgroep. Omdat veel eengezinswoningen door ouderen worden bewoond zal door het realiseren van woningen voor deze doelgroep doorstroming op gang worden gebracht. Door (binnen Leusden) te verhuizen naar een beter op de behoeften aansluitende (levensloopbestendige) woning worden nog twee andere doelen gediend. Ten eerste kunnen ouderen zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Wanneer binnen Leusden wordt verhuisd kan ook het bestaande netwerk in stand blijven. De locaties voor nieuwbouw moeten binnen de rode contour en dus vooralsnog vooral binnenstedelijk worden gevonden. De staat van zowel de woningvoorraad als de woonomgeving is de trots van Leusden. Desondanks wordt het niet uitgesloten dat, als onderdeel van de herontwikkeling in de vorm van gebiedsontwikkeling, tot sloop van woningen moet worden besloten. Onderzocht zal worden of als bijdrage in het onrendabel deel van (her)ontwikkeling van binnenstedelijke projecten een beroep kan worden gedaan op subsidies, zoals bijvoorbeeld het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing en het Besluit Locatiegebonden Subsidies. 5.1.2. Bestaande koopwoningvoorraad De woningvoorraad van Leusden is relatief eenzijdig samengesteld en relatief duur t.o.v. de regio. Het overgrote deel van de voorraad (70%) betreft eengezinsrijwoningen. Een verhuiswens ontstaat doordat men wooncarrière wil maken, een grotere woning zoekt of om andere redenen. Bij wooncarrière wordt vooral gezocht naar een twee-onder-eenkapwoning of een vrijstaande woning. Tenzij van een rijwoning naar een tweekapper met een relatief kleine woonoppervlakte (<120 m2) wordt verhuisd, betekent dit een financieel grote stap. Dit is slechts voor een beperkt deel van de woningzoekenden weggelegd. Als de wens is te verhuizen naar een woning met een grotere inhoud dan kan deze wens binnen Leusden niet 28

altijd worden vervuld (een tweekapper is niet perse groter dan een rijenwoning en als deze wel groter is dan kan de te maken stap financieel te groot zijn). De wens van een grotere woning kan dan mogelijk in de huidige woning worden vervuld. Onderzocht wordt of de mogelijkheden kunnen worden vergroot door een verruiming van de aan-, uit- en opbouwmogelijkheden volgens de bestemmingsplan. Om betaalbare woningen voor een grotere groep kopers (waar onder starters) bereikbaar te maken is, naast de door de WSL aan te bieden meerkeuzewoning, een stelsel van specifieke ondersteuning, in de vorm van de eigen startersleningen of producten uit de markt als bijvoorbeeld de generatiehypotheek noodzakelijk. In onderstaand schema (prijspeil 1.7.2007) staat bij wijze van voorbeeld voor de op de woningmarkt startende politieagent (HBO-niveau), een startende onderwijzer van een basisschool en een modaal inkomen aangeven wat de te verkrijgen maximale hypotheek is. Categorie politieagent Idem + €9.000 (partner) onderwijzer basisschool Idem + €9.000 (partner) Modaal Idem + €9.000 (partner)

Inkomen Starters- Maximum lening hypotheekbedrag inclusief starterslening €23.118 €30.099 €135.000 €32.118 €34.261 €180.000 €27.115 €32.847 €160.000 €36.115 €30.643 €200.000 €30.975 €33.516 €183.000 €39.975 €34.082 €227.000

Anno mei 2008 staan op Funda in de prijsklasse tot €200.000 slechts 7 woningen te koop. Dit zijn vrijwel allemaal bovenwoningen in de Hamershof (bij de woonlasten voor deze woningen moeten de servicekosten worden opgeteld). Dit najaar wordt de starterslening geëvalueerd en gekeken naar mogelijkheden om tot een betere inzet van dit instrument te komen. 5.1.3. Bestaande huurwoningvoorraad Met de WSL en mogelijk andere verhuurders worden prestatieafspraken gemaakt over de omvang van de voorraad goedkope en betaalbare huurwoningen. Deze woningen zijn in zijn algemeenheid nodig, maar ook zeker om de doelgroep starters en een deel van de doelgroep ouderen te huisvesten. Om te bereiken dat woningen voor de te benoemen doelgroepen beschikbaar zijn en blijven zullen deze waar mogelijk worden gelabeld. De omvang van deze voorraad kan worden beïnvloed door o.a. de volgende instrumenten: a. Voorraadbeleid De WSL (en andere verhuurders) is traditioneel aanbieder van huurwoningen. Als instrument voor een voldoende en zo breed mogelijk pakket aan woningen in de goedkope en betaalbare sector wordt verdergaande “ontschotting” tussen koop en huur onderzocht. Hiermee wordt m.n. gedoeld op een mogelijke verdere invoering van het door de WSL geïntroduceerde systeem van de zogenaamde “meerkeuzewoning” en de “koopgarantwoning”. Hierdoor kan maximaal worden bewerkstelligd dat : 1. het aanbod voor starters op de koopwoningmarkt groter is dan het aanbod via de traditionele kanalen; 2. deze woningen zo lang mogelijk als goedkope en/of betaalbare woning beschikbaar blijven, ongeacht de eigendomsvorm. Voor de financiering van deze woningen kan gebruik worden gemaakt van de in 5.1.2. onder b genoemde constructies en voor woningen met een koopsom tot €158.850 ook van de door VROM geïntroduceerde koopsubsidie. 29

b. Kwaliteit. In verband met de concurrentiepositie van dit deel van de woningvoorraad is het van belang dat wordt voldaan aan de meest actuele eisen. Het Woonkeur Bestaande Bouw voorziet hierin voor de volgende categorieën: gebruikszekere woning, zorggeschikte woning, comfortabele woning en levensloopbestendige woning. Met de woningverhuurders zullen dan ook afspraken worden gemaakt om het woningbezit te laten voldoen aan dit woonkeur, in combinatie met het Politiekeurmerk Veilig Wonen Bestaande Bouw, dan wel een vergelijkbaar stelsel. c. Huurbeleid. Door de minister van Wonen, Wijken en Integratie worden jaarlijks de grenzen voor het door verhuurders te voeren huurbeleid bepaald. Hierbinnen zijn verhuurders vrij. Zoals in ad. 4 aangegeven is het streven dat tenminste 20 % van de woningvoorraad goedkoop en 50 % van deze voorraad betaalbaar is. Het aandeel goedkope woningen wordt vooral bepaald door de huurwoningen. Om te voorkomen dat door huurverhogingen een disproportioneel deel van de voorraad buiten deze categorieën zal gaan vallen worden hierover met de woningverhuurders prestatieafspraken gemaakt. Onderdeel hiervan is te komen tot een subcategoriering van de goedkope en betaalbare woningvoorraad, waarbij het uitgangspunt de kwaliteit van de woningen zal zijn. d. Woonruimteverdeling/urgentie. Betaalbare huurwoningen zijn in Leusden een schaars goed. Schaars omdat de vraag groter is dan het aanbod. Dit geldt in zijn algemeenheid, waarbij wordt opgemerkt dat uit de woningbouwrapportage over 2007 blijkt dat m.n. jongeren tot 23 jaar relatief de kleinste kans hebben op het vinden van een passende woning. De Huisvestingsverordening Leusden 2003 wordt eind 2008/begin 2009 geëvalueerd op de effecten voor de doelgroepen jongeren en ouderen. Op basis van deze analyse wordt uw raad eventueel een voorstel tot een aanpassing van de verordening dan wel de hierop gebaseerde uitvoeringsmaatregelen, zoals de urgentieregeling, gedaan. 5.2. Nieuwbouw 5.2.1. Woningbouwprogrammering Het nieuwbouwprogramma tot 2015 ligt in zowel aantallen als differentiatie voor een groot deel reeds vast. Voor een aantal inbreidingslocaties zijn nog geen vastgestelde programma’s. M.n. hier zit dan ook de mogelijkheid om tot nadere inkleuring van het programma te komen. Het meerjarenwoningbouwprogramma wordt geactualiseerd. Als richtlijn voor de differentiatie worden de in het rapport van Inbo opgenomen tabellen voor de deelgebieden Leusden, buitengebied en Achterveld/Stoutenburg gehanteerd. Zie hiervoor de bladzijden 44, 45 en 47 van het rapport. In het nog variabele deel van het programma zal in de vorm gebiedsgerichte woningbouwprogramma’s bijzondere aandacht worden besteed aan: - het minimaal te realiseren aantal goedkope en betaalbare woningen uitgedrukt in percentages van de totale bouwopgave (20 resp. 50%); binnen deze categorieën zal een indeling in subcategorieën worden gemaakt; - woningen (naar grootte, prijs en kwaliteit) voor jongeren/starters en ouderen. Per locatie zal een nadere invulling naar de te huisvesten doelgroep worden bepaald. In het woningbouwprogramma worden de uitkomsten van het onderzoek naar de versnelde bouw van 400 betaalbare woningen en de mogelijke toevoeging aan de woningvoorraad door transformatie (5.2.2.) meegenomen. Ook voor nieuwbouwwoningen geldt hetgeen is verwoord in 5.1.3. onder a. (ontschotting).

30

5.2.2. Transformatie. Toevoegen van woningen aan de woningvoorraad kan niet alleen plaatsvinden in de vorm van nieuwbouw, maar mogelijk ook door transformatie van bestaande gebouwen, zoals bijvoorbeeld kantoorpanden. Geïnventariseerd wordt of hiervoor in Leusden ook feitelijk mogelijkheden zijn. 5.2.3. (Collectief) particulier opdrachtgeverschap. Om toekomstgericht en duurzaam te bouwen is het zinvol bij de ontwikkeling van projecten de toekomstige bewoners te betrekken. Dit kan op verschillende wijzen. De meest vergaande vorm is dat de toekomstige eigenaar/bewoners (mee)beslissen over de toekomstige woning. Geïnventariseerd wordt of en in welke vorm er binnen het meerjarenwoningbouwprogramma voor Leusden ruimte is voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap. 5.2.4. Kwaliteit. De basiskwaliteitseisen aan woningen zijn vastgelegd in het Bouwbesluit 2003. Verdergaande eisen aan woning of woongebouw en woonomgeving zijn neergelegd in het basispakket Woonkeur. Het certificaat wordt afgegeven aan nieuwbouwwoningen met voldoende woontechnische kwaliteit: een woning met woonkeur kent een hoog niveau aan gebruikskwaliteit, inbraakwerendheid en sociale veiligheid, toegankelijkheid en flexibiliteit en aanpasbaarheid. Woonkeur zorgt ook voor latere generaties: een woning met Woonkeur is een levensloopbestendige woning. Nieuwe woningen moeten aan het basispakket Woonkeur voldoen. Onderdeel van de aan woningen te stellen kwaliteitseisen zijn eisen op het gebied van duurzaamheid. Actualisering van het beleid op dit gebied vindt plaats in het kader van de het nieuwe Milieubeleidsplan, dat in de tweede helft van 2008 wordt voorbereid. 5.3 Wonen, welzijn en zorg. 5.3.1. Algemeen. In september 2007 is het Lokaal Uitvoeringsprogramma Wel Thuis door ons college vastgesteld. Eén van de actiepunten uit de programma is te komen tot de verdere invoering van een woonservicezone. In bijlage 9 bij het rapport van Inbo zijn de hierover met betrokken partijen gemaakte afspraken voor wat betreft te realiseren woningaantallen voor zorgbehoevenden verwoord. Deze aantallen zullen worden ingebracht in de programma’s voor de onderscheiden projecten. Voor wat betreft de minimale kwaliteitseisen aan nieuwe en bestaande woningen wordt verwezen naar 5.1.3.c en 5.2.5. Vanwege de te huisvesten specifieke doelgroepen moet op onderdelen tot aanvullende randvoorwaarden worden gekomen. Eén van de belangrijke aspecten van woonservice is dat op afroep zorg, maar ook een klussendienst en hulp van een bijv. een conciërge geleverd kan worden. Om dit te bewerkstelligen is het nodig dat men kan beschikken over een systeem voor domotica. Onderzocht wordt of de gemeente kan bewerkstelligen dat in heel Leusden de hiervoor benodigde infrastructuur wordt aangelegd. Overigens wordt verwezen naar het WMO-beleidskader 2008-2010.

5.3.2.. Woningbouwprogrammering voor bijzondere doelgroepen. Naast de reguliere woningbouw is er uiteraard ook vraag naar bijzondere woonvormen, zoals huisvesting van mensen met verschillende vormen van beperkingen. Voor een deel kunnen de hieronder vallende doelgroepen worden gehuisvest in aangepaste reguliere woningen. Een inventarisatie van de behoefte aan dit soort bijzondere woonvormen vindt plaats. Hierbij worden de medio 2005 gemaakte bestuurlijke afspraken ten aanzien van “Wel 31

thuis” betrokken (zie 5.3.1.). Uitgangspunt is dat deze woonvormen voor inwoners van Leusden beschikbaar moeten komen. 5.4 Sociale samenhang. Eén van de kenmerken van “dorps” wonen is het gegeven dat mensen sterk op elkaar betrokken zijn. In het WMO-beleidskader 2008-2010 is aangegeven dat de sociale samenhang en de sociale cohesie in de woonwijken (nog meer) bevorderd moet worden. Een mogelijkheid daartoe is het zodanig stedenbouwkundig ontwerpen en inrichten van de openbare ruimte dat dit uitnodigt tot ontmoeting. Hiervoor is door de gemeenteraad reeds budget beschikbaar gesteld. Als onderdeel van uitbouw van wijkgericht werken kunnen bewoners, mogelijkerwijs in de vorm van de bewonersverenigingen, meer worden betrokken bij de ontwikkeling van hun woonwijk. De mogelijkheden om op wijkniveau tot bewonersparticipatie bij de uitwerking van deze visie te komen wordt nader onderzocht. De bewonersparticipatie bij de inrichting en onderhoud van de openbare ruimte wordt geïntensiveerd. 5.5 Voorzieningen Leusden is mede een aantrekkelijke vestigingsplaats door het aanwezige commerciële en niet-commerciële voorzieningenniveau. Een duurzame ontwikkeling vraagt dat dit actuele voorzieningenniveau in ieder geval gehandhaafd blijft. Uit onderzoek is gebleken dat stilstand in de groei van Leusden in de zin van woningaantal een achteruitgang van de bevolkingsontwikkeling betekent. Het op peil houden van het voorzieningenniveau betekent dan ook dat uit dit oogpunt voor uitbreiding van het woningaantal wordt gepleit. Dit geldt voor Leusden in zijn geheel, maar zeker voor de kern Achterveld. Om redenen van zowel duurzaamheid als sociale samenhang is het noodzakelijk dat in ieder geval een aantal basisvoorzieningen als bijvoorbeeld een school, een gezondheidscentrum en een supermarkt in deze kleine kern aanwezig zijn. Wij onderzoeken de mogelijkheden voor ondersteuning. 5.6 Woonomgeving. Wonen in een dorpse, groene omgeving wordt als een grote kwaliteit van Leusden gezien. De basiskwaliteit van de woonomgeving is goed. Dit betekent dat het in het Groenbeleidsplan als “structureel groen” aangewezen openbaar gebied in principe zo bestemd en ingericht blijft. 6. Uitvoering. Als bijlage bij het meergenoemde rapport van Inbo is een uitvoeringsprogramma opgenomen. Hierin zijn de door ons te ondernemen acties weergegeven. Hiernaar wordt in eerste instantie kortheidshalve verwezen. Door ons is dit uitvoeringsprogramma “vertaald” naar beleidsprioriteiten en daaruit voortvloeiende acties Wij zoeken naar mogelijkheden om te komen tot een woonpanel. De uitvoering van het beleid en de vertaling hiervan in concrete maatregelen willen wij in samenspraak met hen vormgeven. Ontwikkelingen op wijkniveau worden met de wijkplatforms besproken. 7. Monitoren Door ons zal de voortgang van het in 6 bedoelde uitvoeringsprogramma worden bewaakt. Met deze monitoring wordt de uitvoering van de maatregelen bewaakt. Daarnaast worden ook jaarlijks de effecten van deze maatregelen in beeld gebracht en gematched met de hieraan ten grondslag liggende doelstelling. 8. Prestatieafspraken. In deze visie en overigens in bijlage 4 bij het rapport van Inbo is een aantal zaken genoemd waarover met de sociale verhuurders in Leusden en in ieder geval de WSL tot herijking van dan wel nieuwe prestatieafspraken zal worden gekomen. Op een aantal deelterreinen wordt 32

op basis van deelovereenkomsten en afspraken met de WSL tot wederzijdse tevredenheid reeds vergaand samengewerkt. Over de gemaakte afspraken zal uw raad worden geïnformeerd. 9. Communicatie De bewoners van Leusden zijn op 20 november 2007 in de gelegenheid gesteld hun visie op het toekomstig wonen in Leusden kenbaar te maken. Deze woonvisie wijkt niet af van hetgeen is ingebracht tijdens deze woonmarkt. De deelnemers aan de woonmarkt worden persoonlijk en overige geïnteresseerden middels een algemene bekendmaking op de hoogte gebracht van de behandeling van de woonvisie in de gemeenteraad. 10. Voorstel. Voorgesteld wordt in te stemmen met: 1. de in deze notitie en de voor uw raad ter inzage gelegde rapportage van Inbo “Liefde voor Leusden, Woonvisie 2008-2015” met bijlagen neergelegde visie op het wonen in Leusden in de periode 2008-2015; 2. de in het uitvoeringsprogramma (ad. 6) neergelegde acties en prioriteiten; 3. het opstellen van een startnotitie voor een nieuwe structuurvisie.

33

Bijlage 4. Op te leveren woningen per jaargang 2012 – 2022 (januari 2012) 12

13

Tabaksteeg Biezenkamp Valleipark

110 60

55 67

‘t Zicht Groot Krakhorst Bouwdriest De Plantage De Buitenplaats Nieuw Princenhof Maanweg Rossenberg Klimrakker Leusden-Zuid De Bieshaar GrootAgteveld Mastenbroek II

47

op te leveren woningen

217

14

71 30

15

16

30

44 30

1 7

1 8

1 9

2 0

2 1

22

165 242 120

3 0

47 12

12

3

4 5

5

pm 7 14

4

52

52 + pm 45

22 50

20 9

Totaal

45 16 13

22 9 40

233

4 5 35

35

3 0

115

187

6 0

3 0

3 0

3 0

10

90 16 13 44 9 235 100

4 5

3 0

3 0

3 0

10

1.166 + pm

34

Bijlage 5.

Korte samenvatting plaatsgevonden onderzoeken

1. Woonverkenning Leusden (ABF Research) De woningbehoefte is door ABF Research langs twee wegen onderzocht: 1. Doortrekken van trends uit het verleden. Met andere woorden; het bouwprogramma van de afgelopen jaren en de hieruit voortvloeiende in- en uitstroom van inwoners is de basis voor de behoefte en dus woningprogrammering voor de komende jaren. 2. De eigen woningbehoefte. Daarnaast is in beeld gebracht op welke wijze de samenstelling van de bevolking hierdoor wijzigt. Ook is beschreven wat er in demografische zin gebeurt als er na afronding van het actuele woningbouwprogramma niet meer gebouwd zou worden. Uitkomsten onderzoeken. De onderzoekvarianten geven inzicht in de mogelijke woningbehoefte tot 2030/2040. Periode 2010-2022 De prognoses zijn gebaseerd op de woningbouwplanning van voorjaar 2011. De voor een deel in uitvoering en voor een deel in voorbereiding zijnde woningbouwprojecten (zoals m.n. Tabaksteeg, De Biezenkamp, Valleipark, Maanwijk, Groot Agteveld en Mastenbroek) zijn qua woningaantallen te ruim dan de volgens een realistisch scenario berekende woningbehoefte tot circa 2022. Voor de periode tot 2022 is geprognosticeerd dat 1.450 woningen worden opgeleverd. Bij een beperkte economische groei is ruimte voor 900 woningen en bij een economisch somber scenario voor 700 woningen. Het woningbouwprogramma tot 2022 is daarnaast ook nog eens onevenwichtig in de tijd verspreid; na 2016/2017 vindt alleen nog woningbouw plaats in Achterveld. We bouwen niet alleen voldoende woningen, maar in grote lijnen ook de goede woningen. Dus voor de berekende vraag vanuit de verschillende doelgroepen. Conclusie van ABF is dat de sociale = betaalbare woningvoorraad voldoende is om aan de vraag te voldoen. Periode 2020-2030/2040. Door de gestage toename van het aantal huishoudens blijft er ook na 2020 een woningbehoefte van circa 70 woningen per jaar. 2. Onderzoek onder woningzoekenden bij de WSL (USP Marketing Consultancy BV) -

Er staan ruim 3.100 woningzoekenden ingeschreven, waarvan 26% vestigers, 19 % starters en 54 % doorstromers.

35

-

-

-

-

71 % van de woningzoekenden staat alleen in Leusden ingeschreven en 29 % ook in een andere gemeente (meestal Amersfoort). Van de groep die ook in een andere gemeente staat ingeschreven heeft 69 % een eerste voorkeur voor wonen in Leusden. Samengevat heeft 91 % van de woningzoekenden een absolute voorkeur voor wonen in Leusden. Als de groep woningzoekenden wordt “afgepeld” naar het aantal woningzoekenden dat daadwerkelijk is aangewezen op een sociale huurwoning en binnen een periode van 5 jaar wil verhuizen dan zijn er 689 “reële” woningzoekenden. Deze groep bestaat voor een min of meer gelijk deel uit starters, vestigers en doorstromers. Van alle woningzoekenden woont 49 % in een koopwoning, 38 in een sociale huurwoning en 12 % in een vrije sector huurwoning. Van alle woningzoekenden heeft (in ieder geval) 58% een inkomen dat onder € 34.084,- ligt. Van alle woningzoekenden is 41 % alleenstaand, 31 % samenwonend/gehuwd zonder kinderen, 9 % samenwonend/gehuwd met kinderen, 9 % eenoudergezin en 8 % inwonend. Bij 26 % van de woningzoekenden verandert de gezinssituatie na verhuizing. Dit is meestal de doelgroep tot 30 jaar. Voor 55-plussers is de reden van verhuizen vaak dat de woning te groot is (46%, de gezondheid (45 %) en de gewenste overstap van een koop- naar een huurwoning (39 %).

36