LEREN VAN NEW YORK Ontwerpwedstrijd voor betaalbare woningbouw. DE PARTICULIERE AANPAK Niet goedschiks? Dan maar kwaadschiks

Jaargang 23, nummer 2 Juli 2007

LEREN VAN NEW YORK Ontwerpwedstrijd voor betaalbare woningbouw

DE PARTICULIERE AANPAK Niet goedschiks? Dan maar kwaadschiks

WOONWAARDEBONNEN

HOUSTON STREET, NEW YORK

foto Brian Rose

Winst voor woningmarkt

2

Het Experiment - 2/ 2007


IN MIJN AMBITIE OM DINGEN VOOR ELKAAR TE KRIJGEN KAN IK SOMS EEN BEETJE DRAMMERIG WORDEN

3

We hadden de koffie en thee al klaar staan, maar tijdens de veelbesproken

■ 22 Dominic Schrijer over leiderschap

honderd dagen is er niet één minister bij ons op bezoek geweest. Laat staan de Minister President. Wat een gemiste kans! Het is echt zonde van ons netwerk.

■ 24 Interview Annet Bertram

We hadden ze zó in contact kunnen brengen met organisaties en burgers die midden in de maatschappij van alledag staan. Die weten wat de problemen zijn

■ 17 Column door René Scherpenisse

in de wijken, op de scholen, in de dorpen en die er ook nog eens keihard aan werken om die problemen te keren. Vaak met weinig geld, maar met heel veel

■ 18 De particuliere aanpak

creativiteit, kennis van zaken, betrokkenheid en passie. Het motto van het kabinet ‘samen werken, samen leven’, hadden ze niet nodig, want zo zijn ze

■ 11 SEV oproep

allang bezig. Daar had het kabinet best van kunnen leren. Maar er zit nog een hele zomer

■ 12 Woonwaardebonnen zijn winst voor woningmarkt

tussen nu en de derde dinsdag van september. Dus ze kunnen alsnog komen.

■ 15 Column door Renée Schoonbeek

Inmiddels is het oud nieuws, want de hele volkshuisvestingswereld weet het al:

We zetten gewoon weer verse koffie en thee.

René Scherpenisse gaat de SEV verlaten voor een functie bij Portaal. Als ‘ouwe

■ 16 Samen voor ons eigen

rot’ van de SEV heb ik jarenlang met heel veel plezier met hem samengewerkt. Zowel in zijn tijd van programmacoördinator als in de periode van directeur-

■ 18 Hoogeveen: de bewoner als buurteigenaar

schap. Ik zal hem missen. Zelf neem ik afscheid van het hoofdredacteurschap van Het Experiment. Met pijn in mijn hart, maar het is tijd voor iets anders. Mijn collega Sander Sparenberg

EEN GESPREK MET DOMINIC SCHRIJER, WETHOUDER WERK, SOCIALE ZAKEN EN GROTESTEDENBELEID IN ROTTERDAM OVER LEIDERSCHAP GAAT NATUURLIJK OVER DE INHOUD

■ 20 Visitatie maakt het presteren van corporaties transparant

neemt het werk van mij over. Hij is zo vriendelijk om mij het afscheidsinterview

■ 22 In de buurt van ...

Op de cover ziet u een foto van Brian Rose, de fotograaf die de nieuwe columns

met René in het volgende nummer te gunnen.

uit New York van beeld voorziet. De coverfoto is zomers, en ondanks dat de

■ 23 Agenda & nieuwe publicaties

locatie mijlenver van Nederland verwijderd is, herken je het beeld. Het is interessant om de ontwikkelingen op het gebied van huisvesting daar te volgen. Als niet vermogende kan je een betaalbare en behoorlijke woontoekomst in

door Letty Reimerink, fotografie Carel Kramer “IK KAN LEIDERSCHAP NIET LOS ZIEN van de uitdaging waar Rotterdam voor staat, om van aandachtswijken prachtwijken te maken. Op sommige plekken in de stad, zoals de Millinxbuurt, Spangen of Hoogvliet lukt het om vooruitgang te boeken. In andere wijken lukt het niet. Hoe komt dat? Het antwoord op die vraag is volgens mij leiderschap. Pieter Tops, hoogleraar, en sinds kort bestuurder van de politieacademie, noemt drie succesfactoren: Ten eerste moet er een gevoel van urgentie zijn. Ten tweede heb je ‘idioten’ nodig in de wijk; betrokkenen die hun nek uit durven te steken en de kar willen trekken. En als laatste heb je een wethouder of andere bobo nodig die steun en rugdekking geeft. Dat is mijn rol.”

Ten strijde tegen de puristen “De door minister Vogelaar aangewezen aandachtswijken in Rotterdam zijn stuk voor stuk abnormale wijken. Daar moet je dus onorthodoxe oplossingen verzinnen. Ik zie het als mijn belangrijkste taak om de werkers in het veld zoveel mogelijk ruimte en steun te geven en de puristen van hun nek af te houden. Wil je iets

bereiken in een wijk, dan heb je vitale coalities nodig. Met woningcorporaties, zorginstellingen, winkeliersverenigingen en noem maar op. Alleen overal, in elke instelling, maar ook bij de overheid, vind je ‘rekkelijken’ en ‘preciezen’. Tot die laatste categorie behoren mensen die vooral doelmatig en volgens de regels werken. Maar wat mij betreft is altijd sprake van letter en geest en gaat het vooral om de vraag: ‘Wat houdt ons tegen om het zo te doen?’. De voorbeelden uit de praktijk zijn legio. Neem de kunstenaars die een leuk evenement hebben georganiseerd, maar niet op tijd een vergunning hebben aangevraagd voor de bar en de muziek. Ik zeg dan tegen ze: ‘Overleg met de buren en zorg dat er geen klachten komen.’ Navraag bij de politie leert vervolgens dat alles inderdaad zonder problemen is verlopen. Maar er zijn ook grotere dingen, zoals het opknappen van een winkelplein in Pendrecht. Aan de winkeliers was toegezegd dat er snel geïnvesteerd zou worden. De Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) had de helft van de winkelpanden aangekocht. Er is toen in opdracht van

substantieel beter gaan. En tot slot wil ik van het MKB de banenmotor van Rotterdam maken. Als politicus heb je ook de verplichting om zichtbaar te maken wat je doet. Mensen moeten kunnen zien of het er na vier jaar inderdaad beter op geworden is. Als het om leiderschap gaat, ligt mijn kracht er vooral in om dingen voor elkaar te krijgen. Daar zit natuurlijk wel een keerzijde aan, namelijk dat ik af en toe een beetje drammerig kan worden. Als ik bijvoorbeeld niets meer hoor, dan ga ik bellen en vragen hoe het ermee staat. Ik wil dat gevoel van urgentie aanwakkeren op het moment dat het Kwaliteiten afkijken van weer dreigt te verslappen. Soms denken anderen mensen dat het ook een onsje minder “De kracht van een leider is volgens mij kan, maar wat mij betreft kan dat dus ook dat hij een zekere voorspelbaarheid heeft. Dat geeft je een profiel en maakt je niet! En iedereen die met mij werkt, weet dat ook. Ter inspiratie kijk ik ook gezaghebbend. In de politiek is dat heleveel naar mensen om mij heen. Iedere maal belangrijk. Daarom heb ik me voor leidinggevende heeft wel bepaalde de komende jaren beperkt tot drie focuspunten, één voor elk thema uit mijn porte- kwaliteiten. Tegelijkertijd is die kwaliteit vaak ook een zwakte. Ik gebruik anderen feuille. Mijn belangrijkste doelstelling is regelmatig als spiegel, overigens ongeom de komende jaren 20.000 mensen aan werk te helpen. De tweede focus ligt acht de politieke kleur.” ■ op Zuid. Binnen tien jaar moet het daar

New York wel op je buik schrijven. “Iedereen” wil er wonen, dus de verkoopen verhuurprijzen zijn exorbitant hoog. Het beschreven initiatief in de Bronx

het college onderzoek gedaan naar de administratie van de WOM en het toezicht door de gemeente hierop. In afwachting van de uitkomst van het onderzoek werd alles stilgelegd. Maar er wonen wel 12.000 mensen in Pendrecht die al twee jaar naar verpauperde winkelpuien en oude bouwborden aankijken. Om het proces en het vertrouwen bij bewoners en ondernemers in de aanpak niet te laten stranden, heb ik toen gezegd dat we vertrouwen hebben in de uitkomst van het onderzoek en dat het project gewoon van start kon gaan.”

verraste mij dan ook. Wie weet, volgen er meer. Annet Bertram de voormalig directeur-generaal van VROM is sinds mei gemeentesecretaris van Den Haag. Ze heeft tweeëntwintig jaar bij ‘ons’ ministerie gewerkt, dus we wilden erg graag ons opinie-interview met haar houden (zie pagina 4). Waar Bertram het primaat voor het oplossen van maatschappelijke problemen bij de gemeente wil laten, gaan in Hoogeveen zoveel mogelijk budgetten terug naar de dorpen en wijken. Het gemeentebestuur, de ambtelijke afdelingen, de woningcorporaties, de welzijnsstichting, de politie: allemaal waren ze bereid om een stukje van hun beslissingsmacht af te staan en een stukje van hun middelen te storten in het fonds ‘wijken dorpsgericht werken’ (zie pagina 18) De woonwaardebonnen vertegenwoordigen een systeem dat een lijst met voordelen voor de bewoners en de corporatie oplevert. Op pagina 12 staat waarom. Naar corporaties wordt de laatste jaren heel kritisch gekeken. Terecht, want ze zijn niet in het leven geroepen om hun directeuren van een riant salaris te voorzien en te laten hobbyen in de vastgoedwereld. Zolang corporaties een maatschappelijke taak hebben, moeten ze maatschappelijk ondernemen. Het is een goede zaak dat ze via het visitatiestelsel bereid zijn hun deuren, boeken en bureau8

16

lades open te gooien, zodat iedereen kan zien hoe ze te werk gaan. Op pagina 22 vertelt René Scherpenisse hoe het systeem ontwikkeld is en hoe het werkt. Ik wens u een plezierige zomer toe, mét of zonder vakantie.

Frieda Crooy - juli 2007 [email protected]


OPINIE

4


5

Annet Bertram is sinds 1 mei gemeentesecretaris in Den Haag. Daarvoor werkte ze tweeëntwintig jaar bij het ministerie van VROM. Het is een informeel interview, tijdens een eenvoudige maaltijd in het restaurant onderin het stadhuis. Het ontwerp van Richard Meier dat omvangrijk en wit is, kreeg van de Hagenezen de bijnaam ‘het ijspaleis’ (spreek uit: èspallès). DE OVERSTAP VAN MINISTERIE NAAR GEMEENTE

FULL SWING AAN DE SLAG door Frieda Crooy en René Scherpenisse, fotografie Geneviéve Ruocco

We kunnen niet om de vraag heen: hoe kijk je terug op tweeëntwintig jaar bij VROM? “Het was een geweldige tijd. Als je met een soort passie bezig bent, verzin je steeds nieuwe dingen en ik heb de kans gekregen om met veel verschillende zaken bezig te zijn. In mijn werk kon ik goed het maatschappelijke met het zakelijke verbinden. Je werk gedreven doen en met een zekere blijmoedigheid is me met de paplepel ingegoten. Ik ben de dochter van een middenstander en de enige ambtenaar in de familie. Mijn vader stond oprecht achter zijn producten, hij kocht principieel bepaalde merken in, en had een uitgesproken maatschappelijke betrokkenheid. Hij plakte ook gewoon een PSP-poster op de winkelruit. Mijn moeder kwam uit een SGP-omgeving. Dus voor je idealen gaan, is mij wel met de paplepel ingegoten.”

tementen, m.u.v. Defensie en Buitenlandse zaken. Bertram was samen met de DG BZK bedenker van het project en in het bijzonder betrokken bij het Utrechtse Overvecht] Toen ik dit werk kon gaan doen heb ik gedacht: “Wanneer krijg ik nóg een keer de kans om precies te weten hoe het er op gemeentelijk niveau aan toe gaat? En ik wil het heel graag weten. Nu krijg ik de kans en ik beschouw mezelf als een bevoorrecht mens.”

Is het mogelijk om al na een maand werken bij de gemeente iets te zeggen over de cultuur en de werkwijze?

“Jazeker, zowel het ministerie als de gemeente hebben een bureaucratisch werkapparaat. Die cultuur ben ik gewend. En dat is handig, want je moet wel weten hoe het werkt. Er zijn mensen die ontwikkelen en mensen die Wat is de hoofdreden geweest om na tweeën- implementeren. En je hebt ze allebei hard nodig. twintig jaar VROM te verlaten? De gemeentebureaucratie zit ingewikkelder in elkaar dan “Mijn passie voor de wijken was belangrijk bij die beslis- die van een departement. Dit komt door de grotere diensten (1500 medewerkers per dienst is geen uitzondering) maar sing. Daar was ik tijdens mijn studie sociologie al mee bezig. Na Fortuyn praatte ik al met Remkes over de wijken. ook door een groter aantal politici waarvoor wordt gewerkt. Toch gaat het erom mensen door enthousiasme, Toen kwam de 56-wijken aanpak. Dat was vooral fysiek gericht. Voor mij moet het verder gaan dan fysiek met een gedrevenheid en betrokkenheid te binden en gezamenlijk uitstapje naar de sociale kant. Het gaat om wonen, werken, resultaat neer te zetten.” leren en veiligheid. Daar draait het ook om in de dertien wijken. [redactie: In het project ‘Nieuwe coalities voor de Deden zich onverwachte dingen voor? wijk’ hebben lokale partijen, samen met het Rijk, dertien “Ik ben zo vanuit VROM in mijn nieuwe baan gestapt; aandachtswijken gekozen waarin nieuwe coalities gestalte donderdagochtend nog een AO over de 40 wijken in de krijgen. Elk van de dertien wijken heeft een adoptieteam. Tweede kamer, donderdagavond mijn afscheid en na vier Dat bestaat uit een wethouder van de gemeente waarin dagen Barcelona met Kees en de meiden op dinsdag 1 mei de wijk ligt, een directeur-generaal van één van de depar- begonnen! Duidelijk is dat het beheer van zo’n groot

apparaat veel tijd vergt. Tegelijk zal het de kunst zijn om het beheer dat een enorme trekkracht heeft goed te laten lopen en tegelijk ruimte te creëren om beleidsvelden aan elkaar te koppelen. De slagkracht vergroten, en vooral op het wijkniveau, daar ligt mijn nieuwsgierigheid en uitdaging.”

En zelf al actie ondernomen? “We gaan in Den Haag full swing aan de slag met de aanpak van de wijken. Ik ben met een bestaande directeurenclub en de echte Transvaal-kenners begonnen aan het maken van een analyse - er is al heel veel gebeurd - maar we zijn ook op zoek naar sleutels voor de trap omhoog. Makkelijker gezegd dan gedaan, maar het moet.”

De SEV was onlangs in Engeland, daar wordt heel sterk samengewerkt binnen de Housing Action Trust. Wij hebben gezien dat de betrokkenen moeten kunnen loslaten en dat vinden veel mensen erg lastig. “Toch moeten we de zoektocht naar nieuwe vormen niet opgeven. Als je kijkt naar de hoofdschets van de Haagse wijk Transvaal, dan zie je dat het verbetert. Bewoners erkennen dat ook, maar het gaat te traag. Er is daar nog steeds twee keer zoveel werkloosheid als in andere wijken. Dan is er kennelijk een andere benadering nodig. Ik hoorde iemand zeggen dat je moet aansluiten op het DNA van een wijk en daar geloof ik in. Vanavond ga ik praten met mensen uit de Hindoestaanse gemeenschap. Ik wil weten wat er leeft, wat we kunnen doen. Er is haast bij, anders is het middenkader daar ook helemaal verdwenen en die moet je er in ieder geval bij houden.”



EEN NIEUWE LENTE…

Ik pleit voor een organisatie met kleine teams, die geïntegreerd zijn in de wijk Terugkomend op de dertien wijken: was het schrikken om daar rond te kijken? “Ja, het was ernstig. De scheidslijn tussen allochtoon en autochtoon is groot. Jongeren groeien totaal perspectiefloos op. Ik ben ook geschrokken van het ontbreken van slagkracht. Zowel de gemeentelijke als de rijksoverheid schieten tekort, bijvoorbeeld bij de schooluitval. Zoals ik al zei, kunnen bureaucratieën goed werken, maar hier heb je vanwege de complexiteit, al dan niet tijdelijk, een bypass nodig. Die gewenste aansluiting op het DNA van de wijk bereik je anders niet. Ik pleit voor een organisatie die helemaal in de wijk geïntegreerd is, met kleine teams aan de toppen van het apparaat. Dan bied je ruimte aan de wijken die aan de top gedekt worden.”

Dan heb je het over brede kaders met veel ruimte om te handelen. Is het niet tijd om toch die kunst van het loslaten te leren beheersen? “Die ruimte geven biedt voldoende vrijheid om effectief te werken. Zonder die adoptieteams was dat idee nooit ontstaan. Of ik het als een hoogtepunt beschouw? Ja, absoluut.”

Corporaties worden gezien als de motor om wijken vlot te trekken. Heb je daar vertrouwen in?

Ben je voor de verbreding van de corporatie? En hoe ver kan dat gaan, kunnen ze bijvoorbeeld op het terrein van welzijn opereren?

“Bij de discussie over de corporatie als private partij heb ik me altijd ongemakkelijk gevoeld. We kwamen terecht in opvattingen over de salarissen en de betrokkenheid bij onroerend goed. Ik ben heel blij dat we in een relevantere discussie terecht zijn gekomen, over de maatschappelijke betrokkenheid. Met mijn passie voor de wijken werd ik blij toen de gelegenheid zich voordeed om de corporaties daar een rol bij te geven. Ik wilde in de adoptieteams ook corporaties hebben. Daarin kunnen ze wat laten zien. Ook aan de Tweede Kamer. Als corporatie kun je het verschil maken met je expertise, kennis en geld.”

“Het wel of niet overnemen van taken van welzijnsinstellingen interesseert me minder dan de bestuurlijke samenwerking. Natuurlijk zijn er grenzen, maar als een corporatie een partij is die meer biedt, moet er ook wat mogelijk zijn. De discussie in de Kamer waarbij gezegd is dat de corporaties met expansiedrift beter lid konden worden van de Neprom, was nodig om ze weer terug te brengen naar de kerntaak. Het maakt nogal wat uit of je zegt: we zijn zelfstandig laat ons onze gang gaan, of: we hebben een grote maatschappelijke expertise die we breed in willen zetten.”

Corporaties kunnen het verschil maken met expertise, kennis en geld

Corporaties zeggen nu: “We investeren in Nóg iets waar je met tevredenheid op terug- die wijk, hebben ons gecommitteerd ook met financiële investeringen, dan gooi je kijkt? met die 1,1% huurverhoging roet in het “De ontwikkeling van de huursubsidieregeling naar een eten.” Het kost de 48 corporaties die aan de huursubsidiewet. En dat met Duivesteijn in de Kamer. De buitenwereld merkt niet wat een enorme hoeveelheid Aedex/IPD vastgoedindex deelnemen grofweg 1,9 miljard euro. Wat vind je daarvan? werk daar achter zit. Fikse debatten, maar ik ben nog steeds tevreden over het resultaat.”

Heb je een kater overgehouden aan de discussie over de huurliberalisatie? “Nee, als je daar niet tegen kan, moet je niet op zo’n plek gaan zitten.”

“Dat is een politieke discussie die de corporaties moeten voeren. Wanneer je een goed bod hebt, ben je een echte partner. Dat moeten ze vooral volhouden. En altijd de discussie op de inhoud voeren, benadrukken dat je een massieve ondersteuning voor grote vraagstukken als de wijken bent.”

Die expertise is erkend. Stel dat de corporatie een maatschappelijk probleem signaleert met betrekking tot wonen. De corporatie bedenkt een oplossing. Kan de corporatie tot uitvoering overgaan zonder toestemming van de gemeente of moet de gemeente altijd beslissen? “Wat mij betreft ligt het primaat bij de gemeente. Met de ontwikkeling van de woonvisie is er voldoende ruimte voor de corporaties om een bod uit te brengen. Ze moeten er alleen voor zorgen dat hun plannen binnen de wettelijke structuren passen.”

Je hebt de SEV een behoorlijke tijd meegemaakt, heb je een advies voor ons? “Jullie staan dicht bij de organisaties in het veld en de overheid, maar maken er geen deel van uit, dus er is een doelmatige afstand. Door de manier waarop jullie georganiseerd zijn, is het mogelijk om aan ‘vroegsignalering’ te doen. Daarmee boor je eerder nieuwe vragen, ontwikkelingen, maar ook antwoorden aan. Behoud en versterk die functie.” ■

De beeldvorming rond woningcorporaties is zich aan het kantelen. Nadat ze de afgelopen jaren in de kwade reuk van eenzijdige vastgoedoriëntatie, fraudegevallen en uit de hand gelopen salarissen hebben gestaan komt er nu meer aandacht voor de maatschappelijke prestaties die veel corporaties wel degelijk leveren. Zonder volledig te willen zijn zie ik verschillende oorzaken.

7

Illustratie Len Munnik

FULL SWING AAN DE SLAG

OPINIE

6

En zo ontstaat langzaam maar onmiskenbaar een nieuw elan, een beweging die ik ervaar als de broodnodige vermaatschappelijking van de wooncorporaties. Meer aangesloten op de maatschappelijke vraag en meer gericht op het leveren van maatschappelijke prestaties die er volgens de buitenwereld toe doen. En natuurlijk weet ik ook wel dat er best corporaties te vinden zijn die nog niet zo ver zijn, waar het beter kan en beter moet. Veranderingsprocessen zijn immers vaak taai en vergen tijd. Maar de goede voorbeelden, ook in ons experimentenprogramma zijn inmiddels te talrijk om als incidenten van witte raven af te doen en dat is winst. Zeker tegen de achtergrond van de stevige opgave die er de komende jaren ligt, in de wijken én op de woningmarkt. Corporaties kunnen daar de komende jaren veel verschil maken. Niet omdat de overheid dat zegt of omdat de markt winstkansen biedt, maar omdat ze het vanuit hun eigen doelstelling en drive als hún taak en hún verantwoordelijkheid zien dat te doen. Intrinsiek gedreven, offensief op maatschappelijke vraagstukken af en gelegitimeerd door de omgeving: is dat niet precies wat wijken en woningmarkt de komende jaren nodig hebben?

Ten eerste: de sector is zich zowel bewuster van zijn mogelijkheden als van de daarbij bijbehorende maatschappelijke verantwoordelijkheid. Stand verplicht, zeg ik altijd maar: veel investeringsmogelijkheden en een maatschappelijke doelstelling vragen om een offensieve en ondernemende houding ten aanzien van maatschappelijke vraagstukken. Geen eindeloos gemiezemuis over de condities en over wie de regie moet hebben, mouwen opstropen en er op af. Het ‘antwoord aan de samenleving’ dat de corporaties - verenigd in Aedes - tijdens de formatie afgaven is wat mij betreft een fraai voorbeeld. Ten tweede: corporaties denken, zo bleek ook weer tijdens ons congres ‘Van wie is de wooncorporatie?’ weer actief na over hoe zij hun legitimiteit organiseren. Op allerlei manieren halen zij het contact met de samenleving aan. Om maar een paar voorbeelden te noemen: stakeholderbijeenkomsten, actief betrekken van die belanghouders bij het beleidsproces, adviesraden, RENÉ SCHERPENISSE nadenken over een maatschappelijke NV en actief verantwoorden met directeur SEV betere jaarverslagen en maatschappelijke visitaties. Ten derde: veel corporaties verbreden hun werkterrein. Ze houden het niet langer ‘bij steen alleen’, maar nemen ook verantwoordelijkheid voor achterstanden op sociaal en economisch gebied. Niet noodzakelijkerwijs door alles zelf te doen, maar door te signaleren, initiatief te nemen en anderen erbij te trekken en op hún verantwoordelijkheid aan te spreken. “Dansen in de stad” heeft Frank Bijdendijk dat wel eens genoemd, ofwel snappen dat je soms moet leiden, en dan weer volgen…



9

foto Joost Brouwers

8

HUISEIGENAREN IN ACHTERSTANDSWIJKEN DIE HUN BEZIT LATEN VERPAUPEREN, MOET JE DESNOODS TOT ACTIE DWINGEN

DE PARTICULIERE AANPAK door Judith de Jong, fotografie Joost Brouwers

De verschillende adviezen die de SEV in de loop van twintig jaar experimenteren met de aanpak van particuliere woningverbetering uitbracht, weerspiegelen de veranderingen in de tijdgeest. Van de collectieve aanpak van gesubsidieerde particuliere woningverbetering eind tachtiger jaren via beter onderhoud ná verbetering en het stimuleren van de Vereniging van Eigenaren naar de ‘Gebundelde Individuele Lening’ in 2005. Nu constateren we dat de problematiek vraagt om een offer they can’t refuse aan eigenaarbewoners en eigenaar-verhuurders. Dat wil zeggen: goedschiks of kwaadschiks, er móet iets gebeuren.

IN DE SEV-RAPPORTAGE ‘Resultaten van 20 jaar experimenteren met de aanpak van particulier bezit’, constateren we dat het redelijk gaat met de particuliere voorraad in ons land maar dat op twee deelterreinen verloedering dreigt of al aan de gang is: de circa 95.000 vooroorlogse en vroeg naoorlogse appartementen vooral in de vier grote steden en de circa 250.000 vooroorlogse eengezinshuizen met matige of slechte staat van onderhoud, vooral in kleinere plaatsen. In het advies van juni 2007 ‘Aanpak Verloederd Particulier Woningbezit’, focussen wij op het eerste terrein. In de experimenten is het hele scala van aanpakstrategieën aan de orde geweest, van verleiden tot dwingen met als alternatief overnemen van de woningen via aankoop of onteigening. De belangrijkste conclusie: het blijft maatwerk en de maat is sterk afhankelijk van enerzijds de positie en motieven van de eigenaren en anderzijds de staat en het toekomstperspectief van de buurt. Essentieel is dat met de aanpak van de woningen ook een gezonde beheerstructuur tot stand komt om onderhoud na de verbetering te waarborgen.

De onderkant van de koopmarkt in Rotterdam en Den Haag Met name Rotterdam en Den Haag kampen met problemen bij particuliere appartementen aan de onderkant van de markt. Enerzijds zijn er de wijken die eigenlijk al door de bodem zijn gezakt en nu met veel overheidsinvesteringen en een intensieve aanpak weer uit de modder worden getrokken. Een voorbeeld hiervan is de Tarwewijk in

Rotterdam-Zuid. De WijkOntwikkelingsMaatschappij (WOM) - een samenwerkingsverband tussen het gemeentelijk ontwikkelingsbedrijf - de corporatie de Nieuwe Unie en de private ontwikkelaar AM investeren hier vele miljoenen in aankopen en opknappen van de woningen. Daarnaast loopt er een uitgebreid gemeentelijk aanschrijvingsprogramma. Anderzijds zijn er ook de zogenoemde ‘balancerende wijken’ waar het nog redelijk gaat, maar waar de basis wankel is en het toekomstperspectief somber. Perspectiefrijke bewoners met voldoende inkomen verhuizen naar een grotere woning, liefst met een tuin of een mooi balkon. En de achterblijvers hebben weinig tot geen investeringsruimte. Voorbeelden hiervan zijn de Vogelbuurt in Rotterdam Zuid en Rustenburg-Oostbroek in Den Haag. In deze buurten is preventie - eigenaren verleiden tot investeringen - het devies. Maatwerk dus, ook in de particuliere wijkaanpak. Tijdens de Rotterdamse regiodag Particuliere Woningvoorraad en Wijkontwikkeling die de SEV vorig jaar in samenwerking met het Steunpunt Wonen organiseerde vertelden verschillende betrokkenen hoe zij dit maatwerk in de praktijk brengen. Absolute voorwaarde voor duurzame wijkontwikkeling in wijken met veel particulier bezit is de versterking van de beheerstructuur in de gesplitste particuliere voorraad. Daarnaast moet de aandacht voor de woningvoorraad gelijk oplopen met de aandacht voor de buitenruimte, oplossen van sociale problemen en het versterken van de locale economie.

Grotere VvE, sterkere beheerstructuur Het beheer van de particuliere sector is stevig versnipperd. In de aandachtsbuurten is er doorgaans sprake van kleine, vaak slapende VvE’s. Soms zijn eigenaar-bewoners zich niet eens bewust van het feit dat zij lid zijn van een VvE. Of zij willen liever lid worden van de VvE van de buren omdat die wél goed functioneert. Er is een gapend gat tussen de juridische constructie van de VvE en de manier waarop veel kleine VvE’s in aandachtswijken functioneren. En de weg naar wat de VvE zou kúnnen zijn is lang. De harde werkelijkheid in wijken die kampen met verloedering is dat de niet geringe (overheids)investeringen in de woningen in feite investeringen in een kaartenhuis zijn. “De steigers zijn nog niet weg of het verval zet alweer in”, horen wij van direct betrokkenen.

De steigers zijn nog niet weg of het verval zet al weer in Zeker als er veel verloop is - en dat is in aandachtswijken het geval - is de kans groot dat een moeilijk actief geworden VvE weer instort. Investeringen in het opknappen van de woningen zijn dus eigenlijk onverantwoord als de VvE niet in staat is de woningen duurzaam te beheren: op tijd reserveren voor onderhoud en waar nodig en gewenst voor kwaliteitsverbetering. De investeringen in het opknappen van de woningen moeten gepaard gaan met versterking van de VvE versterkt, liefst door samenvoeging van de verschillende

kleine VvE’s. Een grotere VvE betekent niet automatisch actieve deelname van eigenaren, maar biedt wel de (financiële) mogelijkheid om een professionele beheerder aan te trekken. Dan is men niet langer afhankelijk van de inzet en het enthousiasme van één of enkele eigenaren. Bovendien neemt de kans af dat één of enkele eigenaren de hele aanpak frustreren. Een meerderheidsbesluit van 80% is volgens het nieuwe appartementsrecht voldoende.

Verschillende typen eigenaren Het zou geweldig zijn als alle eigenaren van de appartementen in verloederde wijken zélf die VvE dragen en tot bloei brengen. Maar de huidige realiteit is daar ver van verwijderd. Is het mogelijk om mét de huidige eigenaren in deze wijken de beheerstructuur te versterken? Grofweg zijn er drie groepen eigenaren: zij die willen investeren in de woningen, zij die dit niet kunnen en/of willen en de grote groep twijfelaars. Bij de eigenaar-bewoner zijn er ‘de passant’ die koopt om snel een huis te hebben, er een paar jaar te wonen en weer te verkopen en niet wil investeren, ‘de noodkoper’ - de eigenaar tegen wil en dank die qua inkomen beter had kunnen huren, maar niet in aanmerking kwam voor sociale huur en niet kan investeren, en de ‘afwachter’ die in principe naar tevredenheid woont, wel wil investeren, geen medestand heeft van de overige VvE-leden en hulp verwacht van de gemeente (aanschrijven, financieren). De verhuurders zijn te typeren als: ‘de kleine belegger’ die een paar woningen kocht als appeltje voor de dorst, liefst vast rendement wil en niet veel kan investeren, ‘de

10



SEV-ESSAYPRIJSVRAAG

wij in druk publiceren als onderdeel van een reeks van maximaal tien essays. De essays van Frans de Jong en Jan-Kees corporaties’ op het Vernieuwcongres ‘Van Helderman die in opdracht van de SEV De SEV daagt dromers, denkers en denworden geschreven maken onderdeel uit kende doeners uit de eigenaardigheid van wie is de corporatie’ van 19 april. van deze tien essays en zijn bedoeld ter corporaties te beschrijven in een essay. inspiratie voor de essayprijs. Uw essay wordt gepubliceerd en het beste Publicatie Essays Alle ingediende essays zijn te vinden op idee ontvangt € 10.000,- te besteden in Een ‘redactiecommissie’ beoordeelt de www.sev.nl. De in de essays opgenomen een experiment dat in overleg met de SEV inzendingen op de criteria: bijdrage aan wordt opgezet. de doelstelling van de prijsvraag, kwaliteit kennis, inzichten en voorstellen zijn voor iedereen vrij toegankelijk en bruikbaar. van argumentatie en leesbaarheid. De commissie bestaat uit Frans de Jong Iedereen die van mening is een waardeDe als goed beoordeelde essays worden (Senior Consultant Quintis), Jan-Kees volle en lezenswaardige bijdrage te Helderman (Universitair docent Bestuurs- aan een nadere jurering onderworpen, om kunnen leveren aan het discours over en met name de bouw van de corporatie als kunde & Politicologie Radboud Universiteit te komen tot het beste essay in termen van ‘betekenis voor de praktische vormgeeigensoortige maatschappelijke onderne- Nijmegen), Rudy de Jong (algemeen ming is van harte uitgenodigd. De lancering directeur van Wonen Limburg) en Paul ving van de corporatie als eigensoortige van de essayprijsvraag ging gepaard met Doevendans (programmaregisseur SEV). maatschappelijke onderneming’. De jury De ingediende essays die van voldoende bestaat uit René Scherpenisse (directeur de publicatie van het eerste essay ter inspiratie van Frans de Jong ‘Eigenaardige kwaliteit zijn voor een SEV-uitgave zullen SEV), Hendrien Witte (directeur Aedes) en

DE PARTICULIERE AANPAK professionele verhuurder’ met investeringsmogelijkheden maar die investeringen wel terug wil zien in het rendement, en ‘de speculant’ die niet wil investeren en streeft naar snelle winst, desnoods door onrechtmatig gebruik en illegale verhuur.

Aanbod dat je niet kúnt weigeren Verwacht zeker niet dat een speculant gaat voor een sterke VvE, maar ook een passant zal er weinig behoefte aan hebben. Gezien de particuliere eigendomssituatie in aandachtswijken moeten er dus nieuwe beheervormen komen. De vraag is: hoe bied je de eigenaren een offer they can’t refuse? Een aanbod dat zij niet willen weigeren omdat het voordelen biedt of een aanbod dat zij niet kúnnen weigeren omdat het als het niet goedschiks kan, dan maar kwaadschiks moet. Waar de basis bij de eigenaren onvoldoende is, moet de overheid of de corporatie in het geweer komen. Bij een aanpak op bouwblokniveau, met hoge publieke investeringen is het nodig dat de lokale overheid de (juridische) middelen heeft om ook de eigendomsstructuur te saneren en een sterke VvE van voldoende schaal af te dwingen. De corporatie kan een alternatief bieden aan eigenaren die niet kunnen of willen meedoen aan die gesaneerde beheerstructuur. Uiteraard met uitzondering van malafide eigenaren, die de lokale overheid in het kader van de handhaving hard moet aanpakken. In Rotterdam hebben corporaties in het kader van het Pact op Zuid ook het particuliere bezit in de wijken ‘geadopteerd’. Een uitgelezen kans om een ‘bod op de wijk’ te doen en te zorgen dat er weer stabiliteit komt. De basis voor de strategie: een visie op de wijk en haar toekomstperspectief die door de betrokken partijen gedragen wordt; de huidige situatie (investeringsbereidheid eigenaren, waar zitten de blijvers en willers, waar de doorstromers, waar bonafide verhuurders waar de huisjesmelkers?); een visie op de overgangsperiode voor een soepel verloop van de herstructurering (kansen voor de blijvers en vertrekkers en ook voor de nieuwkomers) en tot slot de eigen missie en - daaruit voortvloeiend - de doelen in deze wijk. ■

De onderzoekers hebben gesproken met 34 eigenaren. Veelbetekenend is dat eigenaar-verhuurders op een na hun medewerking weigerden of niet bereikbaar waren. Het merendeel van de eigenaar-bewoners kocht zijn woning de afgelopen tien jaar, het waren relatief grote woningen tegen een betrekkelijk lage prijs. Veel eigenaren die de afgelopen vijf jaar hun woning kochten, zeggen achteraf spijt te hebben niet kritischer te zijn geweest over de kwaliteit van de buurt. Deze groep komt naar verhouding vaak van buiten Charlois. Eigenaren die langer geleden hun woningen kochten, hadden naast economische ook sociale motieven om in Charlois te komen of te blijven wonen. Zij In de Vogelbuurt heeft vier jaar verleiden met kenden de buurt vaak al en hun verwachtingen alle mogelijke instrumenten nog weinig fysieke ten aanzien van de ontwikkelingen waren in het resultaten opgeleverd. Wel kent men elkaar inmiddels beter, zijn eigenaren zich meer bewust algemeen wat reëler. Hoewel ruim 60% van de woningen achterstallig van de VvE en hebben zij er meer kennis over. onderhoud heeft, zijn de eigenaar-bewoners De grootste winst is misschien wel dat er meer over hun eigen woning in het algemeen tevreden. bekend is over de situatie van de eigenaren. De meeste eigenaren zijn ook tevreden over de Zo’n 5 à 10% is actief aan het investeren in de eigen woning en de VvE. De allergrootste groep buurt, hoewel zij wel kritische kanttekeningen 70% wil niet of hoeft niet zo nodig. De groep die plaatsen. Een derde deel van de eigenaar-bewoners is niet echt niet kan investeren omdat de financiële middelen ontbreken is weer relatief klein (schat- op de hoogte dat zij onderdeel uitmaken van een VvE en de helft van de eigenaren kent geen ting: 10 à 20%). En dan zijn er nog de onverenkele andere eigenaar binnen zijn VvE bij naam. valste huisjesmelkers en eigenaren die de panden voor hele andere activiteiten gebruiken. Een onderhoudsreserve is in het overgrote deel van de situaties niet aanwezig. De meeste eigeIn Oud-Charlois is veel bekend over de onderhoudsstaat van de woningen maar veel minder naren betalen geen servicekosten. Een groot over de particuliere eigenaren en hun motieven. deel van de VvE’s voert geen administratie, houdt Samen met de deelgemeente heeft de SEV een geen vergaderingen en lijkt evenmin een gezaonderzoek laten uitvoeren onder eigenaren in menlijke opstalverzekering te hebben gesloten. buurtdelen met veel slechte panden en overwe- In geen van de betrokken VvE’s is een meerjarige onderhoudsplanning aanwezig. gend particulier bezit. Wat is hun situatie, wat zijn hun eigendomsmotieven en hoe is het gesteld met hun investeringsbereidheid? In Zuidwijk bleken de eigenaren vooral, ouderen, gescheiden mensen en starters. Die laatste groep had de goedkope woning gekocht voor tijdelijk gebruik, om intussen te sparen voor de gewenste woning met tuin elders in de stad. Deze mensen hebben allemaal hun eigen redenen om niet te investeren in hun woning. Of ze willen wel, maar hebben de middelen niet. Zo wordt, als er niets gebeurt, slecht onderhoud de norm in de wijk. Het kost veel energie om dit proces te keren. En in de woorden van de betrokken wijkcoördinator: “Gras groeit niet door er aan te trekken, het heeft goede grond, lucht en water nodig”.

11

Steven de Waal (bestuurder Public SPACE Foundation), met Paul Doevendans (programmaregisseur SEV) als secretaris. Het essay dat de beste voorstellen doet voor de (experimentele) praktijk van corporaties in hun wordingsproces van MO, krijgt de prijs voor ‘Vernieuw(d) Maatschappelijk Ondernemerschap’, en een geldbedrag van € 10.000, als bijdrage in een zelf gekozen en in samenspraak met de SEV vorm te geven experiment. De indiener van het voorstel wordt vanzelfsprekend bij het experiment betrokken. De maximale omvang van de essays is 15 pagina’s. U kunt uw essay tot en met 15 september sturen naar de SEV, t.a.v. Denise van den Broek, Antwoordnummer 5527, 3000 VB Rotterdam. Of [email protected].

Baanbrekerprijs daagt werkzoekenden uit

ze gemotiveerd zijn om werk te maken van hun inzending. De winnaars kunnen rekenen op ondersteuning en begeleiding, jaar georganiseerd en is een initiatief van maar zullen zelf hard moeten werken om De Baanbrekerprijs 2007 is op zoek naar Start Foundation, een maatschappelijk aanpakkers zonder baan die in zichzelf hun idee te realiseren. Deelnemers aan de investeerder die streeft naar een arbeids- Baanbrekerprijs kunnen hier bijvoorbeeld en in de buurt willen investeren. Het is een bijzondere wedstrijd, met een uniek een baan bij een woningcorporatie of een markt waar iedereen welkom is. De prijzenpakket. eigen bedrijfje aan over houden. De inzendBaanbrekerprijs 2007 wordt georganiHoewel de economie aantrekt en de werk- seerd met maar liefst 8 landelijke partners, termijn sluit op maandag 15 oktober. loosheid daalt, staan velen nog steeds aan waaronder SEV en Aedes. Op 15 november komen vervolgens de de kant. mensen met de meest kansrijke inzenDe Baanbrekerprijs 2007 daagt mensen Of zij nu gehandicapt zijn, voortijdig school- zonder werk uit om werk te maken van en dingen bij elkaar voor een spetterende verlater, vluchteling, ex-gedetineerde of in hun eigen buurt. Uitgangspunt van de finalemiddag met bekendmaking van de langdurig werkloze; sommige mensen zijn wedstrijd is mensen helpen zichzelf en winnaars in de Rotterdam Ahoy. Daar kennelijk minder welkom. Deze mensen worden de gemotiveerde werkzoekenden de buurt waarin ze leven een beter perwonen veelal in de probleemwijken waar spectief te bieden. Ze kunnen met eigen beloond met handige tips, bruikbare een hoop te doen is om het leven daar informatie op maat en een gezonde dosis ideeën komen voor een project of een wat aangenamer te maken. Die combinatie eigen bedrijf wat voor hen zelf werk entertainment. Zij krijgen toegang tot de heeft de organisatie van de Baanbrekeroplevert en waar ook de buurt beter van Baanbrekeracademie. Daarin helpen prijs 2007 geïnspireerd om het thema: wordt. Ook met bestaande ideeën kunnen deskundige coaches en adviseurs bij de ‘Werk zat in je buurt’ uit te werken. daadwerkelijke realisatie van de plannen. deelnemers aan de slag, het gaat er De Baanbrekerwedstrijd wordt elke twee vooral om dat deelnemers laten zien dat De SEV zal tijdens de finaledag in samen-

‘WERK ZAT IN JE BUURT!’

werking met Aedes enkele geslaagde voorbeelden uit corporatiewijken laten zien en tips van het project Kan wel! presenteren. Maar er is veel meer. Houd voor een totaaloverzicht van het programma, de spelregels, voorbeelden en richtingen waarin gedacht kan worden, de website www.baanbrekerprijs.nl in de gaten. Ook als gedacht wordt aan deelname, maar het beeld van een concrete aanpak nog ontbreekt, biedt de website uitkomst.

PROJECTEN GEZOCHT MET DOORSTROOMRENDEMENT De SEV is op zoek naar projecten met een hoog doorstroomrendement, die zich onderscheiden omdat zij maximale beweging maken in het deel van de woningmarkt waar nu de grootste verstoppingen zitten. Als die verstoppingen worden doorgeprikt ontstaat vanzelf een doorgaande verhuisketen, waar uiteindelijk ook starters van profiteren. In het middensegment van de woningmarkt gaapt een kloof, tussen huur en koop. Die kloof veroorzaakt grote drukte op de rand: de betere betaalbare wonin-

gen in de sociale huurmarkt blijven bezet, omdat aantrekkelijke alternatieven ontbreken of veel te duur zijn. Wat belemmert de mensen die aan de rand staan om in beweging te komen?

Van huur naar koop De SEV is op zoek naar reeds geslaagde dan wel lopende projecten of vergevorderde ideeën, waarbij de doorstroming met name gericht is op huishoudens die de sprong wagen van de sociale huursector naar een koopwoning, een huurwoning

buiten het huurtoeslaggebied, of van een gewilde schaarse sociale huurwoning naar een andere sociale huurwoning. Het kan gaan om verschillende typen projecten: denk aan doorstroombemiddeling, selectieve voorrangscriteria, uitgekiende nieuwbouw of renovatieprojecten, een onderzoek met inspirerende conclusies, etc.

Inspireren en prikkelen Met het in beeld brengen van deze projecten wil de SEV diverse partijen op de woningmarkt inspireren en prikkelen om

tot nieuwe ‘laxerende’ initiatieven te komen. Van de meest inspirerende projecten maakt de SEV een monitor die zowel via internet als in een publicatie is te bestuderen. Het meest inspirerende project krijgt een eervolle vermelding. Heeft u een voorbeeld project of een uitgewerkt idee, laat het de SEV weten. Stuur uw projecten of voorstellen naar: Maarten Vos, [email protected], of bel 010-2825069.

12



13

“Kan het anders?”, dacht Bert Nauta van De Alliantie, kijkend naar woningzoekenden met lage inkomens in de huidige woningmarkt. Zij lopen aan tegen beperkte keuzemogelijkheden in de woningvoorraad en onbetaalbaarheid van nieuwbouwwoningen. Het kan anders, daarvan is hij inmiddels overtuigd en vier collega-corporaties met hem. Zij doen mee aan het SEV-experiment Woonwaardebonnen. Het vernieuwende zit hem in het koppelen van de huurkorting aan het huishouden en niet aan de woning. DE LIJST MET VOORDELEN VOOR BEWONER EN CORPORATIE IS LANG:

WOONWAARDEBONNEN ZIJN WINST VOOR WONINGMARKT door Ingrid Pieters en Maarten Vos, beeld Gé Grafische Vormgeving De kern van het experiment is dat mensen met een laag inkomen extra korting krijgen en mensen die het gewoon kunnen betalen een redelijke huurprijs betalen. De hoogte van de korting is afhankelijk van het inkomen en de huurprijs van een woning in de plaatselijke markt. De korting geldt voor een periode van een jaar. Na dat jaar wordt gekeken of er veranderingen zijn in het inkomen en of dat gevolgen heeft voor de hoogte van de korting. Nu betaalt iedereen (gemiddeld) 74% van de maximaal redelijke prijs. Met de woonwaardebon betalen de laagste inkomens bijvoorbeeld 68% terwijl dat voor de bovenkant van de doelgroep oploopt naar 80 tot 100%. Door dit systeem is het niet meer nodig om bij de woningtoewijzing inkomenscriteria te hanteren. Mensen bepalen volledig zelf waar ze willen wonen, waardoor de keuzemogelijkheden toenemen. Ook woningen boven de huurtoeslaggrens - waaronder grote eengezinswoningen en nieuwbouwwoningen - worden nu voor de laagste inkomensgroepen bereikbaar.

Woonconcept bezig om het systeem verder uit te werken. Een klankbordgroep bestaande uit vertegenwoordigers van Aedes, IVBN, Vereniging Eigen Huis, VROM en de Woonbond kijkt kritisch mee. De experimentpartners zijn de afgelopen tijd bezig geweest met het maken van het experimentkader. Op basis van de NIBUD-normen en de huurtoeslagtabellen stelden zij vast wat een acceptabele huurquote is. Vervolgens bepaalden ze welke kwaliteit een huishouden moet kunnen verwonen tegen een acceptabele woonlast. Het verschil tussen de reële huur van zo’n woning en een acceptabele woonlast, is de korting die het huishouden ontvangt. Omdat een redelijke kwaliteit in Amsterdam er anders uitziet dan in Meppel wordt binnen het experiment gewerkt met lokaal vastgestelde referentiewoningen. Vanuit de basisgedachte van de woonwaardebon is een referentiewoning een redelijke woning die bij een bepaald huishouden past. Bijvoorbeeld voor een gezin met twee kinderen een modale eengezinswoning met drie slaapkamers.

Experimentkader

Van vaste naar procentuele korting

De SEV is samen met de experimentpartners De Alliantie, Portaal, Sité woondiensten, Woonbedrijf Ieder1 en

Bij de start van het experiment werd gedacht aan het geven van een nominale vaste korting. Bij nader inzien

vonden de experimentpartners dat geen goed uitgangspunt. Een vaste korting, bijvoorbeeld € 200,-, is namelijk te laag om de nieuwbouw betaalbaar te maken. Terwijl die hoogte van de korting niet nodig is om de bestaande woningen toegankelijker te maken voor lagere inkomens. De tweede gedachte was een vaste procentuele korting. Er staat dan 30% in plaats van 200 euro op de kortingsbon. Met als gevolg dat aan hogere huur meer korting is gekoppeld, en dat pakt het pijnpunt van de hoge nieuwbouwhuren aan. Dit model vonden de experimentpartners het meest ideaal, ook vanwege de eenvoud. Maar helaas bleek ook deze benadering te kostbaar te zijn binnen de huidige kaders. Er was een stevige korting nodig om ook de betere woningen bereikbaar te maken. Bovendien wekte die vaste hoge korting ook door bij de goedkopere woningen. Zo zou Portaal in Amersfoort van een huidige generieke korting van 22% naar een korting van 32% moeten voor alle inkomens die voor huurtoeslag in aanmerking komen. Dat noodzaakte de experimentpartners om het basisidee van een vaste huurkorting per huishouden te verlaten. Naarmate de huur van de woning lager is, wordt de korting nu afgebouwd.



WOONWAARDEBONNEN ZIJN WINST VOOR WONINGMARKT De woonwaardebon realiseert de doelstelling meer keuzevrijheid ruimschoots, kunstmatig lage huren zijn overbodig Bert Nauta van De Alliantie in Amersfoort is de bedenker van het experiment Woonwaardebonnen. Bert Nauta: ‘’Kijkend naar de woningmarkt, heb je aan de ene kant de discussies over de keuzemogelijkheden voor de woningzoekenden met lage inkomens, je benodigde kernvoorraad. Aan de andere kant zie je dat steeds meer woningen worden toegevoegd die eigenlijk onbereikbaar, onbetaalbaar voor hen zijn. De discussie over de benodigde kernvoorraad is daarmee een theoretische, omdat die niet beschikbaar is voor je doelgroep. Daarmee heb je een groot dilemma te pakken waarover ik ging nadenken. Kan het anders? We hadden hier altijd een huurinkomenstabel waarbij je met je inkomen in aanmerking komt voor bepaalde woningen. Daar waren allemaal klassen in. Dat werd als erg betuttelend ervaren. Iedereen mag natuurlijk zelf bepalen waar hij gaat wonen. Hier is die tabel afgeschaft. Dat betekent dat mensen met een hoog inkomen, ook in aanmerking komen voor een goedkope woning. Die krijgen dan een woning waarvoor wij minder vragen dan mogelijk is in de markt en waar wij vaak geld op toeleggen. Het is ondoelmatig geworden omdat ze eigenlijk de hele huurprijs kunnen betalen. Aan de andere kant vinden mensen met een laag inkomen de woning gezien hun inkomen nog te duur. Daar zou je juist iets extra’s voor willen doen. Het idee is dan ook als we nou voor die mensen met een echt laag inkomen iets extra’s doen en voor de mensen die het gewoon kunnen betalen vragen we de hele prijs. Dan heb je in essentie de gedachte te pakken. Dit betekent dat je van objectgerichte (de woning) naar subjectgerichte huurkorting (het huishouden) moet gaan.’’

Doelen experiment Woonwaardebonnen: ■

Meer keuze voor alle woningzoekenden: door invoering van de woonwaardebonnen nemen de keuzemogelijkheden voor woningzoekenden toe. Met name voor de laagste inkomensgroepen omdat ook woningen boven de huurtoeslaggrens - waaronder grote eengezinswoningen en nieuwbouwwoningen - nu ook voor hen bereikbaar worden.

■

Een goede woning moet tegen acceptabele woonlasten te huur zijn: met een woonwaardebon moet een huishouden een goede woning kunnen huren tegen (objectief vast te stellen) acceptabele woonlasten.

Doelstellingen De nu bedachte uitwerking van het systeem doet recht aan de doelstellingen (zie Doelen Experiment Woonwaardebonnen). De doelstelling om de eerlijke woonlasten ook te vertalen in lagere huurquoten voor de laagste inkomens blijkt niet overal haalbaar. Als de huurprijs onder de aftoppingsgrens zit, leidt meer korting op de huur voornamelijk tot minder huurtoeslag. Om voor de lagere inkomens in deze categorie lagere huurquoten te realiseren, zouden de experimentpartners graag de huurtoeslag in het experiment willen integreren. Resultaat: meer keuzevrijheid. Alle inkomensgroepen kunnen in nagenoeg de volledige corporatievoorraad zoeken. Ook de betere corporatiewoningen worden met een woonwaardebon voor de primaire doelgroep bereikbaar. Zo vergroot Portaal met de woonwaardebon haar bereikbare woningvoorraad van 76% naar 95%.

Toekomstige ontwikkelingen Het operationeel maken van dit systeem gaat nog een half jaar duren. De start is gepland op 1 januari 2008. Een van de belangrijkste aandachtspunten is de voorlichting. Het streven is dat mensen via internet in een keer zien wat hun netto huurprijs wordt. Het experiment met de woonwaardebonnen is voor de SEV interessant omdat ze vooruit grijpt op mogelijke toekomstige ontwikkelingen: toepassing van dit model bij reeds verhuurde woningen, het samensmelten van huurtoeslag en huurkorting naar één instrument als persoonsgebonden huurkorting en met als uiteindelijk doel een woonlastenkorting voor huur en koop. ■

■

Segregatie tegengaan: door met woonwaardebonnen te gaan werken, krijgt iedere wijk woningen die bereikbaar zijn voor lage inkomensgroepen. Er bestaan dan geen zogenaamd dure wijken meer en waardoor lagere inkomensgroepen in alle wijken terecht kunnen.

■

Bij nieuwbouw en herstructurering woningen bouwen met toekomstwaarde. Wanneer corporaties zonder woonwaardebon nieuwbouwwoningen voor lage inkomens willen bouwen, zouden dat kleine woningen worden. Grotere woningen zouden te duur worden voor lage inkomensgroepen. Door invoering van de woonwaardebon kunnen corporaties grotere nieuwbouwwoningen, met toekomstwaarde bouwen. De korting maakt de woningen toch bereikbaar voor huishoudens met een laag inkomen.

■

Goede prijs-kwaliteitverhouding: corporaties houden de huren nu kunstmatig laag. Hierdoor is de prijskwaliteitverhouding niet goed. Door meer marktgeoriënteerde huren - niet meer dan maximaal redelijk te hanteren onstaat betere marktwerking.

■

Kloof tussen huur en koop dichten: de kunstmatig laag gehouden huren, zorgen ervoor dat huishoudens niet of nauwelijks een prikkel krijgen om een woning te kopen. Door het invoeren van een woonwaardebon ontvangen mensen met een hoger inkomen minder korting, waardoor voor hen de woonlastenkloof tussen huren en kopen afneemt.

■

Effectief en doelmatig besteden middelen: in de huidige situatie geven corporaties aan iedereen evenveel korting. Met woonwaardebonnen geven ze alleen korting aan huishoudens die dat gezien hun inkomen nodig hebben. Ze kunnen hierdoor de laagste inkomensgroepen meer korting geven dan nu en de hogere inkomens minder. Dit past in de lijn die de Europese Unie voorstaat. Vanuit de Europese Unie komt kritiek op het feit dat in Nederland midden en hoge inkomensgroepen met staatssteun korting krijgen op huisvesting.

Wim Pos van Portaal in Amersfoort ontwikkelde los van Bert Nauta vrijwel hetzelfde idee. Wim Pos: ‘’Bij Portaal waren we een jaar of drie geleden aan het denken over een nieuw streefhuurbeleid. Een van de richtingen was het werken met markthuurprijzen. Markthuren pasten niet in het huurbeleid dat wij in Eemland tot dat moment hadden. We hadden van oudsher een huurbeleid opgesteld, waarin we met name keken naar doelgroepen en naar differentiatie in wijken. We zeiden soms bij dezelfde woningen, het ene deel van de woningen is bestemd voor lage inkomens en het andere deel voor hoge inkomens, dus we vroegen voor dezelfde woningen verschillende huurprijzen. Dit sloot goed aan bij inkomenseisen die bij de toewijzing van woningen werden gesteld. Toen op een gegeven moment markthuren ter sprake kwam, zou dat inhouden dat je in wijken met een eenzijdige woningopbouw overal dezelfde huurprijzen krijgt. Een groot deel van de wijken met eengezinswoningen zouden niet meer bereikbaar zijn voor mensen met een laag inkomen. Dus toen ontstond bij ons het idee - je had al verschil in huurprijs tussen dezelfde woningen in verschillende straten - kunnen we dat dan niet gaan doorzetten naar de woning en met twee of drie huurprijzen gaan werken. Op die manier waren we ermee bezig en dan kom je al heel gauw op inkomensafhankelijk huren. Op dat moment spraken we een keer met de Alliantie, die bleken nagenoeg dezelfde ideeën te hebben en waren met de SEV bezig. Toen besloten we het ook voor Amersfoort uit te gaan werken.’’

15

De Hub, Third Avenue en 149th Street. Het op twee na grootste winkelgebied in de Bronx. De salsa schettert je vanuit winkels tegemoet, gangsta-rap knalt uit voorbij glijdende auto’s en geroosterd vlees spettert op elke straathoek. Veel sneakers and fast food. De winkelstraat gaat betere tijden tegemoet

foto Brian Rose, New York

14

NEW HOUSING NEW YORK: VIA VERDE!

Een grote zorg is veiligheid. De ontwikkelaar wil er geen gated community van maken. Natuurlijk komen er camera’s, maar daar voorkom je geen misdaad mee, daarom is er één centrale ingang waar 24 uur per dag iemand aanwezig is. Ook heel belangrijk: gezond leven. De bevolking van de Bronx lijdt bovengemiddeld vaak aan overgewicht, suikerziekte en astma. Montefiore Medical Center, partner in het project, organiseert activiteiten om mensen bewust te maken. “We geven moeders recepten voor gezonde maaltijden, vragen winkeliers gezonde producten in hun schappen te leggen, en organiseren salsa sessies”. De ontwikkelaar draagt een steentje bij: “We maken het aantrekkelijk om de trap te nemen”.

Alles overziend, was men zeer ingenomen met het plan. Het in contact brengen van de mensen met de natuur, het verbouwen van groente en fruit in de gemeenschapgrond is het nu voorgestelde plan een Onder de titel ‘New Housing New York’ kunnen bewoners hun eigen energieradicale omslag. Het plan benut de speci- pelijke tuinen en een buurtmarkt voor organiseerde het Housing and Preservation consumptie regelen. Department (HPD) vorig jaar juni, samen organische producten, klinkt wat wollig, fieke ligging en voegt zowel functioneel, met het American Institute of Architects, programmatisch als qua uitstraling, kwali- maar de buurtbewoners omarmen het. Een derde van de woningen is een koopeen ontwerpwedstrijd met als doel inteappartement in coöperatief eigendom, de teit toe aan de omgeving. gratie van betaalbare woningbouw, duur- overige zijn het huurwoningen. De co-ops HPD ziet in New Housing New York een zijn bedoeld voor huishoudens die maxivoorbeeldproject. Geen van de betrokkenen zame ontwikkeling en hoogwaardige Tijdens een paneldiscussie op 9 april in gelooft dat je alle projecten op deze ontwerpkwaliteit. Nog niet eerder vermaal 130% van het gemiddelde inkomen het Center for Architecture benadrukte manier moet en kunt doen. Architecten, toond in New York. De winnaar krijgt het (stedelijk) verdienen, gelijk aan $70.000 HPD-commissioner Shaun Donovan de overheid en marktpartijen zijn het er wel (53.360) voor een vierpersoons huishourecht een locatie in de South Bronx te hoop van gemeente dat dit voorbeeld over eens dat bouwen voor de toekomst ontwikkelen en de grond - geschatte alom navolging krijgt. Richard Dattner, den. De huurwoningen voorzien in de betekent: de lat hoger leggen, en zowel van het winnende team, stelde dat wat waarde $4,3 miljoen - van de gemeente behoefte van huishoudens met een laag dit project zo bijzonder maakt, niet zozeer betaalbaar als duurzaam bouwen. te kopen voor een symbolisch bedrag. inkomen. Met inzet van gemeentelijke, Onlangs lanceerde Bloomberg PlaNYC, het ontwerp is, maar de veranderende federale en staatssubsidies weet de ontzijn plan voor duurzame stedelijke onthouding van de overheid. Die is gericht In januari werd het winnende team bekend. wikkelaar huren en koopprijzen laag te op samenwerking en het zoeken naar Internationale architecten Grimshaw en houden. wikkeling: fileheffing, hybride taxi´s en oplossingen. het lokale Dattner, ontwikkelaar Jonathan binnenstedelijke woningbouw voor een Rose Companies en nonprofit Phipps miljoen nieuwe New Yorkers. De burgeDe nieuwbouwlocatie is een smalle, sterk Houses Group. Plan is om 202 woningen Op 11 april werd het plan aan Community meester gaat op kop. ■ hellende strook, 60,000 square foot 2 te bouwen in een flat van 18 verdiepingen, (6.440 m ), grenzend aan Brook Avenue Board 1 (van de Bronx) gepresenteerd. RENÉE SCHOONBEEK duplex-appartementen in middelhoogEen wijkadviesraad ingesteld door de en 156th Street. Een verlaten, vergeten bouw en laagbouw met eengezinswonin- plek omgeven door sociale woningbouw, gekozen Borough President. Gevraagd wordt naar de voorrangsregels, inkomenseen middelbare school en gevangenis en gen. De woongebouwen omsluiten een eisen en toewijzingscriteria. In de South braak liggende terreinen. Positief is de gemeenschappelijke tuin, die overgaat nabijheid van een levendige winkelstraat Bronx willen ze ook woonruimte geschikt in een serie, op het zuiden gelegen dakmaken voor drie-generatie-families, kindertuinen. De groene daken bieden een ont- en stadsvernieuwing in de aanpalende Renée Schoonbeek woont in New York, en opvang voor mensen die ’s avonds en buurten. In de Bronxchester Urban moetingsplek, en hebben een isolerende staat Community Board 4, die waakt over Chelsea, Clinton en Hell’s Kitchen, met raad ’s nachts werken en een ruimte waar kinen warmte- en waterabsorberende functie. Renewal Area is sinds de jaren ‘70 veren daad bij. Een stadsdeel van grootscheepse Door de tweezijdige oriëntatie, heeft elk vangende nieuwbouw gepleegd, helaas deren onder begeleiding hun huiswerk plannen: de herontwikkeling van Penn Station, appartement voldoende lichtinval en zonder rekening te houden met de kunnen maken. Hudson Yards, Javits Center, en de Highline en de aanleg van Hudson River Park. ventilatie. Om zuinig gebruik te stimuleren, bestaande omgeving. Tegen deze achter-

DE GROENE WEG NAAR GOED WONEN IN DE SOUTH BRONX

16



GEMEENSCHAPPELIJK WONEN: DE GROEP ALS HULPMIDDEL OM JE DROOM TE VERWEZENLIJKEN

SAMEN

VOOR

ONS

EIGEN Steeds meer mensen zien de voordelen van iets gemeenschappelijks in het wonen. Maar niemand wil sociale controle en niemand wil zich verplicht voelen om te zorgen voor een zieke of depressieve buur. We willen gelijke lasten en gelijke schouders en we willen niet een manier van wonen die verplichtingen schept. Daarom schrikken bijvoorbeeld nog steeds veel mensen terug voor het concept van de coöperatieve woonvereniging. Gemeenschappelijk wonen is nog steeds een nichemarkt, dat is duidelijk.

door Jeroen Singelenberg, fotografie Joost Brouwers, beelden Heren Vijf

WAAROM ZOUDEN ER, buiten studenten, mensen zijn die gemeenschappelijk willen wonen in dit individualistische tijdperk? Gemeenschappelijk bouwen, dat spreekt nog wel een grote groep aan. Collectief particulier opdrachtgeverschap zit in de lift: je kunt zodoende je eigen woonprogramma realiseren en nog goedkoper bouwen ook. Maar zit er ook nog meer achter? Je eigen buren uitzoeken? En na de bouw goede buren blijven en samen bijvoorbeeld een binnentuin beheren?

Motivaties en woonvormen De SEV denkt dat gemeenschappelijk wonen in de toekomst een groter aandeel zal hebben in de woningmarkt. De Federatie Gemeenschappelijk Wonen is gevraagd een aantal sprekende voorbeelden te beschrijven die de trend aangeven. Er kwamen twee categorieën naar voren: Wonen rond een thema: ecologisch wonen, wonen rond een plantenkas, rond een manege, wonen in een karakteristiek historisch pand en wonen voor een bepaalde leeftijdsgroep (vitale senioren 55-65 jaar), meergeneratiewonen, of cultureel homogeen wonen (Javaanse Surinamers, Chinezen). Belangrijke vormen zijn wonen in een nieuwbouwproject (huur, koop of gemengd), wonen in een bestaande flat (gestippeld wonen), wonen op een boerderij. De grootste eye-opener is misschien wel de JavaansSurinaamse woongemeenschap van 16 ouderen in een serviceflat van 500 woningen in Rotterdam. Er zijn acht clusters van twee woningen en een gemeenschappelijke ruimte binnen de flat gevormd en deze vormen de woongemeenschap Santosa. De overige flatbewoners doen niet mee, maar de verhoudingen zijn overigens wel hartelijk. Het is dus niet nodig om een woongemeenschap te bouwen, je kunt er ook een vormen. Dit concept staat bekend onder de naam gestippeld wonen.

Villa 55+ Voor een andere interessante trend - waarvan de omvang nog onduidelijk is - heeft de SEV de naam Villa 55+ bedacht. Stel, je bent ergens tussen de zestig en zeventig. Je voelt je niet meer per se gebonden aan de woning waarin je jaren hebt gewoond en gewerkt, samen met je partner en eventuele kinderen. Nog ruim voordat de kwalen van de ouderdom zich aandienen wil je graag wonen met buren die je goed kent en waar je in geval van nood van op aan kunt. Verder hoef je niet zo nodig een woongemeenschap met gemeenschappelijke ruimten. Misschien samen de tuin onderhouden, dat is het wel zo ongeveer. Wat je dus zoekt dat is een ‘villa’ met twee, drie of vier min of meer gelijkwaardige appartementen. Of, als je wat minder geld hebt: een paar flatjes op dezelfde portiek. Of, als je op het platteland zoekt: een kavel om gezamenlijk een paar bungalows te bouwen.

Woonbeelden Naast de vormen van gemeenschappelijk wonen waarbij mensen zelf het initiatief nemen rond een bindend thema zijn er ook initiatieven van professionele ontwikkelaars, geïnspireerd door buitenlandse voorbeelden als de Amerikaanse Senior City en de Britse Extracare Village. Binnenkort start in de Noordoostpolder de ontwikkeling van Nederlands eerste seniorenstad. SEV en VROM lieten gezamenlijk een exploratief onderzoek uitvoeren waarop potentieel verhuisgeneigde senioren konden reageren op diverse woonbeelden van senior communities. Het betreft de groep vitale ouderen die wel zoekt op de markt, maar tot nu toe niet slaagt. In opdracht van de SEV ontwierp bureau Heren Vijf een oplopende reeks van zes woonbeelden. Deze zijn voorgelegd aan 24 burgers van 55 jaar en ouder.

VROM bekijkt de mogelijkheid van een vervolgonderzoek waarbij een groter aantal ouderen wordt ondervraagd. Hierbij kan een voorselectie worden gemaakt van doelgroepen waarbij een verhoogde belangstelling verwacht kan worden voor gemeenschappelijke vormen van wonen (ouder dan 70, alleenwonend).

Investeren in sociaal kapitaal

17

DE WOONBEELDEN BETROFFEN DE VOLGENDE ONDERWERPEN:

1. Individueel wonen in een woonservicewijk (barrièrevrij, nabij voorzieningen)

Geen geitenwol De SEV wil graag een reeks experimenten adopteren waarbij diverse vormen van senior communities - of varianten voor alle leeftijden - worden beproefd in de praktijk. In deze nieuwe reeks experimenten moet het gemeenschappelijk wonen ontdaan worden van zijn geitenwollen imago. Het zal moeten worden gepositioneerd als een praktische manier om samen iets bijzonders voor elkaar te krijgen wat je in je eentje nooit zal lukken, althans niet in het middensegment: zelf bouwen, een historisch pand verbouwen, bouwen op een mooie locatie, je eigen buren uitzoeken. En op de achtergrond speelt dan nog de gedachte dat je samen ook sterker staat als je ouder wordt. Daarbij zal dan wel helder moeten worden vastgelegd wat je van elkaar mag verwachten en wat niet.

Hoe bevrijden we het concept van de woongemeenschap van het imago van geitenwol? Niet door een seniorenstad te bouwen, want dat is een ander concept: gebouwd voor de markt, niet voor een vooraf geformeerde groep, en bovendien veel grootschaliger. Belangrijk element is een aantrekkelijke locatie, waarbij je een groep nodig hebt om je droom te kunnen verwezenUit het onderzoek bleek dat de meeste proefpersonen een lijken. De groep is dan gewoon een handig hulpmiddel. negatief beeld hebben van het wonen in een omgeving Het gevoel van homogeniteit qua leefstijl is ook van met (uitsluitend) andere senioren. Men geeft de voorkeur gewicht: in een groep zoek je zelf je buren uit en meestal aan individueel wonen tussen alle leeftijden. De woonis er een bindend thema waarop je elkaar vindt. beelden 2 t/m 6 worden door de meeste mensen geasso- Homogeniteit qua leeftijd spreekt sommigen aan en anderen juist niet. Uit onderzoek blijkt dat veel senioren cieerd met sociale controle, niet met sociale contacten. Men heeft nog geen duidelijk beeld van de verplichtingen voelen voor een woongemeenschap van jong én oud. Nog niet onderzocht is hoe jongeren daar tegenaan kijken. Is die het wonen in een senior community met zich meeeen functionele belangengemeenschap op basis van brengt. Bovendien wil men nog niet nadenken over of wederzijdse dienstverlening een haalbare kaart? Of zijn vooruitlopen op toekomstige hulpbehoevendheid. de leefstijlen uiteindelijk te verschillend? Een minderheid voelt zich wel aangesproken door vormen Tenslotte is van belang datgene wat je zou kunnen aanduiden als het managen van verwachtingen. Wat vervan gemeenschappelijk wonen. Dat zijn degenen die al wat ouder zijn (70+), geen partner hebben en niet tevreden wachten leden van een woongemeenschap van hun buren en waar zijn ze juist bang voor? Uitspreken en zijn over hun huidige sociale netwerk. Het experimenteel onderzoek was zo kleinschalig dat we opschrijven, en kijken waar je de gemeenschappelijke noemer kunt vinden. er nog geen conclusies aan kunnen verbinden in termen van marktpotentieel. Uit Engeland en Amerika is bekend dat er daar wel degelijk een markt is voor seniorendorpen Het vormen van woongemeenschappen kost misschien en -steden. tijd in de aanloop naar het bouwproces, maar dan heb je Zijn Nederlandse senioren individualistischer ingesteld? ook iets duurzaam waardevols opgebouwd. Het is een Of is er nog steeds een groter gevoel van veiligheid in vorm van investeren in sociaal kapitaal die in de toekomst onze steden? zijn rendement zal afwerpen. ■

2. Duo-wonen in een woonservicewijk: zelf je buren uitkiezen

3. Woongemeenschap: met een stuk of twintig 55 plussers zelfstandig wonen rond een gemeenschappelijke tuin en ruimte

4. Seniorenwooncomplex: 80 of meer appartementen voor oudere mensen in een servicerijke omgeving

5. Seniorendorp: nederzetting van 200 woningen rond een activiteitencentrum met eigen clubs (educatie, vrije tijd, werkruimten), bij een bestaande stad (Brits concept)

6. Seniorenstad: nederzetting met 2000 en meer woningen exclusief voor senioren, standalone gelegen, eigen winkels en voorzieningen (Amerikaans concept)

18



19

In Hoogeveen start een gedurfd experiment. Daarbij gaan zoveel mogelijk budgetten en bevoegdheden terug naar wijken en dorpen. Het gemeentebestuur, de ambtelijke afdelingen, de woningcorporaties, de welzijnsstichting, de politie: allemaal zijn ze bereid gevonden om een stukje van hun beslissingsmacht af te staan en een stukje van hun middelen te storten in het fonds ‘wijken dorpsgericht werken’. door Jeroen Singelenberg, foto Absoluut Design

BESLISSINGSMACHT AFSTAAN AAN DE BURGER

HOOGEVEEN: DE BEWONER ALS BUURTEIGENAAR voorkeur aan kleine gebiedseenheden. Hoogeveen maakt een onderscheid in budgetbestedingsrecht en adviesrecht. Het budgetrecht slaat op projecten die eenvoudig, snel te realiseren en niet al te duur zijn. Voor onderwerpen die een langere termijn, een groter bedrag of omvangrijker gebied bestrijken, geldt het gekwalificeerd adviesrecht. De stuurgroep voor het gehele project waarin naast de gemeente ook de drie corporaties, het welzijnswerk, de Start en steun politie en vier bewoners zitting hebben, kan alleen met De SEV en het programma Inaxis van het Ministerie van Binnenlandse Zaken ondersteunen dit boeiende experiment opgave van redenen van bevolkingsadviezen afwijken. in decentralisatie en directie democratie. Op 7 mei 2007 gaf wethouder Klaas Smid het ceremoniële Geen vergadertijgerscircuit startsein in Hoogeveen voor 10 van de in totaal 33 gebieden Op wat voor manier beslist de bevolking? Voor Hoogeveen (buurten, dorpen) binnen de gemeente. Daar gingen drie is een heel participatiekoffertje ontwikkeld. Er is geprobeerd jaar van voorbereiding aan vooraf. om het gebruikelijke circuit van vergadertijgers wat te De overige gebieden starten volgend jaar - als ze dat omzeilen door andere vormen toe te passen: keukentafelwillen. Voor de eerste 10 gebieden zijn twee gebiedsgesprekken, aanjaaggroepen, actiebonussen, kraam op regisseurs aangesteld, een kruising tussen een gebiedsde markt en de inzet van buurtcontactpersonen. Op deze manier wil men ook de bekende afwezigen, zoals manager en een opbouwwerker. Deze ondersteunt de bewoners het besteden van het gebiedsbudget, stimuleert migranten en jongeren, bereiken. Zijn mensen eenmaal geworven dan volgen er sessies die hen tot participatie en zorgt voor realisatie van de door helpen bij het maken van afwegingen tussen verschillende de bewoners opgestelde toekomstagenda. bestedingsmogelijkheden. Het is wel de bedoeling dat er enige lijn komt in de prioriteiten van jaar tot jaar in een Budgetbestedingsrecht en adviesrecht wijkontwikkelingsplan. Uit 9 verschillende posten van de gemeentebegroting is Tenslotte is het streven zoveel mogelijk bewoners te een bedrag van € 500.000 op jaarbasis bijeengebracht. betrekken bij de uitvoering. Kortom: je hebt een drukke Dat wordt volgens een bepaalde sleutel verdeeld over baan als gebiedsregisseur. de 10 pilotgebieden. Dit budget is aangevuld met een bedrag van € 172.000 door de corporaties. Dit budget, dat Overigens is over de participatievorm nog geen definitief besluit genomen; deze zal van gebied tot gebied verschilin de toekomst nog aanzienlijk kan groeien gaat verder dan de al bestaande leefbaarheidsbudgetten en is volledig len al naar gelang de aanwezigheid en ideeën van een besteedbaar volgens prioriteiten van bewoners. Let wel: actief bewonerskader. het gaat om gebiedjes met gemiddeld 1500 inwoners. De gemeente had eerst grotere wijken van 8 à 10.000 Nationale voorhoede inwoners willen hanteren, maar bewoners zelf gaven de Hoogeveen kende al een aantal jaren het buurtbudget De bewoners krijgen de uitnodiging om zelf met plannen en prioriteiten te komen. Ze kunnen aangeven waar meer middelen naartoe moeten. Bijvoorbeeld naar scholen, veiligheid, onderhoud van de woonomgeving en welzijnsactiviteiten. Er zijn tweeëndertig dorpen en buurten binnen de gemeente Hoogeveen bij dit experiment betrokken. Ze worden bijgestaan door een team van vier wijkmanagers.

voor leefbaarheid voor de naoorlogse wijk Krakeel. Op bijeenkomsten over de besteding hiervan, was de opkomst daar al groot. Ook in de dorpen Nieuwlande [waar een dorpsontwikkelingsplan van vele miljoenen euro’s is ontwikkeld] en in Tiendeveen [waar de dorpsgemeenschap alvast een eigen toekomstagenda heeft opgesteld], is de opkomst vanuit de bevolking verrassend hoog. Hoogeveen gaat met de nieuwe vorm van wijken dorpgericht werken een stapje verder en plaatst zich hiermee in de nationale voorhoede, samen met steden als Breda en Deventer. Nieuw is de indeling in zeer kleine gebieden, dicht bij de mensen, de uitbreiding met het adviesrecht en de organisatie van activerende vormen van participatie rond het budget. Eveneens is nieuw dat de corporaties, het welzijnswerk en de politie meedoen.

Gemeenten die bereid zijn beslissingsmacht af te staan aan de burger kunnen naar een leerkring Goed voorbeeld doet volgen Zowel de SEV als Inaxis vinden dan ook dat het Hoogeveense voorbeeld navolging verdient. Daarom was er op 13 juni het congres ‘De bewoner als buurteigenaar’ in Hoogeveen zelf. Wie anders kan het onderwerp beter inleiden en van commentaar voorzien dan Pieter Winsemius? Het experiment had immers evengoed ‘vertrouwen in de buurt’ kunnen heten! Hier is met alle betrokkenen vastgesteld hoe het poldermodel op de hoge veen- en zandgronden zoiets radicaals heeft kunnen voortbrengen, en hoe het Hoogeveense model zich verder zal ontwikkelen. Het hele model werd uiteengerafeld in onderdelen en vergeleken met wat in andere gemeenten al bestaat. Op basis hiervan wordt een ‘leerkring’ gevormd voor gemeenten die ook de intentie hebben om beslissingsmacht af te staan aan de burger. ■

20


RENÉ SCHERPENISSE OVER NIEUW VISITATIESTELSEL:

VISITATIE MAAKT HET PRESTEREN VAN CORPORATIES TRANSPARANT Half april presenteerde de SEV tijdens het congres ‘Van wie is de corporatie?’, samen met de Auditraad Maatschappelijke Visitatie, de resultaten van de pilots met de nieuwe visitatiemethode voor woningcorporaties. De pilots laten volgens SEV-directeur René Scherpenisse zien dat het mogelijk is het maatschappelijk presteren van corporaties objectief te beoordelen, mits de visitatie maar onafhankelijk en gezaghebbend plaatsvindt. VROM en Aedes zijn nu aan zet om het nieuwe visitatiestelsel bestuurlijk in te richten, zodat het per 1 januari 2008 kan gaan functioneren. Niet als instrument van toezicht of zelfregulering, maar als belangrijk middel voor de samenleving om greep te door John Cüsters krijgen op de prestaties van woningcorporaties.


“De rapporten tonen aan dat het inderdaad mogelijk is het maatschappelijk presteren van corporaties objectief te beoordelen, iets wat vooraf door sommigen als té ingewikkeld werd beschouwd”, aldus Scherpenisse. “Twee zaken zijn nog voor verbetering vatbaar. Het presteren naar vermogen moet scherper worden neergezet, ofwel hoe hoog moet de investeringslat van corporaties eigenlijk liggen? Verder besteedt de methode nog te weinig aandacht aan governance en intern toezicht. Over beide zaken moet de volgende versie van de methode - we starten binnenkort met versie 2.0 - duidelijkheid verschaffen. Helemaal af is het waarschijnlijk nooit, maar we zitten dan wel op 95% van de beoogde opzet, tegen 80% nu.”

21

om te komen tot een benchmark? “Een benchmark is een verbeterinstrument dat zich vooral richt op de interne bedrijfsvoering”, antwoordt Scherpenisse. “Door je te meten met peer groups, zie je of je het goed of slecht doet. Benchmarking is daarmee meer kwantitatief gericht. Er is geen sprake van externe experts die een oordeel uitspreken. Bij visitatie gebeurt dat wel. Visitatie en benchmarking kunnen elkaar dus prima aanvullen.” Is visitatie tot slot dé oplossing voor het legitimiteitsprobleem van corporaties? “Nee,” zegt Scherpenisse. “Het is wel één van de oplossingen. Alles begint natuurlijk met een responsieve houding en het doen van de dingen die de samenleving van je vraagt. Corporaties hadden het probleem dat er geen helder beeld was van wat maatschappelijke prestaties precies zijn. Dat maakte Transparantie hen kwetsbaar en zette hen in een kwaad daglicht. Met De visitatiemethode zoals ze er nu ligt, krijgt veel bijval. Aedes heeft de methode omarmd als hét middel waarmee deze visitatiemethode wordt wél duidelijk wat de samende in de Aedes-code opgenomen verplichting van visitatie leving vraagt en dat zal de beeldvorming over corporaties (zie het kader) moet worden ingevuld. De branchevereniging ongetwijfeld verder gaan verbeteren.” ■ van woningcorporaties gaat het komend half jaar, samen met het ministerie van VROM, een stelsel bouwen waarin de visitatie een structurele plaats krijgt. Intussen wordt de methode in een verlengde fase met pilotprojecten verder verfijnd tot versie 3.0. De Auditraad adviseert om de methode onder te brengen in een onafhankelijke stichting, met drie onafhankelijke bestuurders en een Raad van Advies met vertegenwoordigers van de landelijke belanghouders, vertelt Scherpenisse. “Dat lijkt de beste manier om de visitatie onafhankelijk te houden. Het kan natuurlijk zijn dat bepaalde thema’s of prestatievelden Markt openbreken na verloop van tijd moeten worden bijgesteld, omdat er Innovatief aan de aanpak was volgens Scherpenisse ook dat voor de visitaties niet één bureau werd ingeschakeld, bijvoorbeeld meer aandacht komt voor de efficiency van corporaties. Het is dan aan de Raad van Advies om dergemaar vijf (Ecorys, PwC, Raeflex, Pentascope en Deloitte). “Dat had twee voordelen. De deelnemende corporaties lijke signalen in te brengen, waarna het stichtingsbestuur konden kiezen. Daarmee werd de markt van visitaties beslist hoe dit in de methode moet worden verwerkt.” Het nieuwe visitatiestelsel in het kort opengebroken, als prikkel om de efficiency te vergroten. In deze constructie wordt visitatie, ook al ziet In de visitatie nieuwe stijl worden de prestaties Tweede voordeel was dat vijf bureaus meer weten dan Scherpenisse het nadrukkelijk als een verantwoordingsvan een woningcorporatie afgezet tegen vier een. Om hun creativiteit aan te boren, hebben we de en niet als leerinstrument, dus geen onderdeel van het factoren: ■ vermogen en efficiency; bureaus bij de toepassing van de methode veel vrijheid toezicht op woningcorporaties. “Maar het is nadrukkelijk ■ eigen ambities en doelstellingen; gegeven. Twee dingen stonden vast: de prestatievelden ook geen zelfregulering door de sector. Het is een onaf■ landelijke, regionale en lokale opgave; waarop ze moesten visiteren en de vorm waarin het resul- hankelijke en gezaghebbende beoordeling door externen, ■ wensen, normen of verwachtingen van de taat van de visitatie moest worden gepresenteerd (zie het waaraan geen officiële sancties zijn verbonden. Wij gaan uit van het zelfreinigend vermogen van corporaties. Dat kader - red.). Verder stond alles vrij.” lokale en/of regionale stakeholders. wordt geprikkeld doordat visitatie het presteren van corDe bureaus slaagden in hun opdracht. Na een tussenHet vijfde prestatieveld is de wijze waarop de corporatie de governance en het intern toezicht tijdse presentatie aan de landelijke belanghouders, die poraties veel transparanter maakt. De visitatierapporten andermaal positieve reacties opleverde, konden tijdens zijn immers openbaar. Als een corporatie met alleen maar heeft geregeld. het SEV-congres de eerste vier afgeronde visitatierapporten drieën in de krant komt, lijkt het me voor de hand liggen worden gepresenteerd over respectievelijk Volkshuisvesting dat de Raad van Commissarissen zegt: de volgende keer De visitatierapporten bestaan uit drie onderdelen: ■ een scorecard met beoordelingen op de Arnhem, Dudok Wonen, Wonen Weert en Woonbron. moeten het vijven zijn, liever nog zessen. Gebeurt er dan nog steeds niks, dan komen de volgende keer nog veel verschillende onderdelen van de prestatievelden; ■ een visuele weergave van de rapportcijfers op grotere stukken in de krant. Uiteindelijk heeft VROM nog steeds de bevoegdheid in te grijpen via een aanwijzing of de prestatievelden in een spinnenweb; ■ een recensie door de visitatoren. het aanstellen van een bewindvoerder. Maar dat is pas Als een corporatie alleen maar met aan de orde als alle veiligheidskleppen niet werken. Juist drieën in de krant komt, zal de raad door visitatie wordt voorkomen dat het zo ver komt. Niet De visitaties worden uitgevoerd door bureaus die van commissarissen zeggen dat het goed functionerende corporaties krijgen dan bijtijds een daarvoor door de Auditraad zijn geaccrediteerd. de volgende keer vijven en liever duwtje in de rug.” Gebeurt de visitatie door een niet-geaccrediteerd zessen moeten zijn bureau, dan wordt de corporatie geacht niet te voldoen aan de bepaling uit de Aedescode dat Beeldvorming corporaties zich eens in de vier jaar laten visiteren. Hoe verhoudt de visitatie nieuwe stijl zich tot de initiatieven die de corporatiesector momenteel onderneemt EERST EVEN KORT DE GESCHIEDENIS TERUGHALEN. In 2005 vroeg een vijftiental woningcorporaties, verenigd in het Woonnetwerk, aan de SEV om een nieuwe visitatiesystematiek te ontwikkelen. De corporaties wilden zich, zoals Scherpenisse dat uitdrukt, ‘offensiever maatschappelijk verantwoorden’. “Er was wel een visitatiestelsel binnen de sector, maar dat had twee nadelen. Het was vanuit de sector zelf ontwikkeld, terwijl de corporaties uit het Woonnetwerk zich juist wilden laten visiteren op de thema’s die de buitenwacht belangrijk vindt. En het was voor het overgrote deel gericht op leren, verbeteren en processen, niet op prestaties.” De SEV schakelde Steven de Waal, bestuurder van Public SPACE Foundation, in om het nieuwe visitatiestelsel te ontwerpen. De Waal richtte hiervoor de Auditraad Maatschappelijke Visitatie op, waarin verder Paul Koster (bestuurslid van de Autoriteit Financiële Markten) en Ferdinand Mertens (onder andere hoogleraar toezicht) zitting namen. De raad begon zijn werk met het consulteren van de (landelijke) belanghouders (zoals parlementariërs, de VNG, de Woonbond en Aedes) over de vraag welke thema’s relevant zijn om een oordeel te kunnen geven over het maatschappelijk presteren van corporaties. Hieruit rolde een eerste model dat zomer 2006 opnieuw aan de belanghouders werd voorgelegd. De reacties waren zeer positief en mondden uit in een eerste ronde pilotprojecten: tien woningcorporaties die zich graag wilden onderwerpen aan een visitatie nieuwe stijl.


Het Experiment - 2/ 2007 foto’s Collectie Gemeentearchief Rotterdam, Joost Brouwers

22

AGENDA EN NIEUWE PUBLICATIES SEV-congressen

20

woensdag

SEPTEMBER

Werkatelier SEV Academie Corporatie identiteit en corporate identity Locatie: nog niet bekend Tijd: 10.00 uur tot 20.00 uur Besloten bijeenkomst

3

woensdag

OKTOBER

Congres Bouwstenen voor sociaal Agenda voor maatschappelijk vastgoed Kosten: voor gemeenten, overheid, corporaties en maatschappelijke nstellingen € 300 excl. BTW; voor andere organisaties € 600 excl. BTW. Tijd: 09.30 uur tot 16.45 uur

11

donderdag

OKTOBER

SEV-congres

IN DE BUURT VAN… Deze nieuwe rubriek biedt een terugblik op de buurt van iemands jeugd en een kijkje op het heden van die buurt. Scheidend SEV-directeur René Scherpenisse bijt het spits af. Het is wat, blijkt de buurt waar ik bijna 46 jaar geleden ben geboren en daarna een jaartje of 13 getogen tot één van de probleem-, pardon aandachtswijken te behoren. Als ik in mijn herinneringen graaf, vind ik daarvoor nog geen enkele aanwijzing. Het Rotterdamse Tuindorp Vreewijk was tenslotte een keurig, wat slaperig ‘dorp-in-de-stad’, met inmiddels monumentale trekjes. Niet voor niks hebben groten als Berlage en Grandpré Molière er aan mee getekend. Je kwam er ook niet zomaar in, in Vreewijk, vroeger. Er was een streng toelatingsbeleid. Kort na de oorlog woonden mijn ouders bij mijn opa en oma in. Mijn moeder vertelde, dat als je in Vreewijk wilde wonen er een woonopzichteres in het oude huispoolshoogte kwam nemen. Daarbij werden zelfs de kasten geopend, teneinde vast te stellen of alle kleren er wel keurig gestreken en opgestapeld bij lagen. Dat (en nog veel meer, trouwens) kon je wel aan mijn moeder overlaten. Dus zo kregen zij het felbegeerde eengezinshuis-met-tuin aan de Groenezoom. In mijn kinderogen was het een flink huis, maar toen ik er later nog eens terug kwam, kon ik er niet bij dat we daar met twee ouders, zeven kinderen én oma hebben gewoond. De tijden en wat met een mooi woord ‘woonconsumptie’ heet veranderen. De woningen staan nu in de woonkrant voor een gezin met maximaal drie kinderen begreep ik…

Wat het huis niet aan ruimte bood, was buiten overvloedig voorhanden. Vreewijk was een ideale buurt om op te groeien. De kleintjes speelden altijd in de achterpaden die de tuinen ontsloten. Alleen aan de voorkant van de woningen was een weg. En veel grasvelden, slootjes, bomen om in te klimmen.Vreewijk is dan ook één van de meest groene woonbuurten in Nederland. Het was destijds trouwens ook een naar inkomen en sociale klasse sterk gemengde buurt. Zo ben ik groot geworden met kinderen van allerlei komaf, zowel op school als in de buurt. Had zo z’n voordelen, want bij mijn vriendje hadden ze wél voor die tijd ondeugende tijdschriften. Later, toen we allang weer uit Rotterdam vertrokken waren, vertelde mijn vader me dat de Groenezoom, waar wij woonden, bedoeld was voor de witte boorden, en de zijstraten voor de blauwe. Nooit wat van gemerkt. En nu dus een probleemwijk? Ik ben er pas nog geweest, maar kan me er - ook al kan ik niet achter de voordeuren kijken - niet zoveel bij voorstellen. De buitenruimte heeft nog steeds erg veel kwaliteit al zou een wat steviger beheer, ofwel zorg, liefde en aandacht geen kwaad kunnen. Wat me wél opviel waren de spandoeken op een rijtje woningen die de woningcorporatie wil slopen. Toont wat mij betreft aan dat de buurt nog steeds voor veel mensen is wat-ie destijds voor mij was: dierbaar. Ik hoop dat ze er de komende periode een beetje voorzichtig mee zijn…

23

Investeren in mensen Locatie: Galgenwaard, Utrecht Kosten: € 395,- excl. BTW Tijd: 09.30 uur tot 16.30 uur

8

donderdag

NOVEMBER

SEV-congres

Maatschappelijk rendement: van denken naar doen Locatie: Galgenwaard, Utrecht Kosten: € 395,- excl. BTW Tijd: 09.30 uur tot 16.30 uur

22

donderdag

NOVEMBER

Laatste werkatelier SEV Academie Onderwerp nog te bepalen Locatie: nog niet bekend Tijd: 10.00 uur tot 20.00 uur Besloten bijeenkomst

13

donderdag

DECEMBER

SEV-congres

Woonlasten Locatie: Galgenwaard, Utrecht Kosten: € 395,- excl. BTW Tijd: 09.30 uur tot 16.30 uur Kijk voor een uitgebreid overzicht op www.sev.nl

Nieuwe publicaties ■ SEV-Effectenkaart Corporaties investeren volop in steden en dorpen. Als maatschappelijke ondernemers willen corporaties natuurlijk weten wat de resultaten van deze investeringen zijn. Enerzijds om het eigen ondernemerschap te verbeteren en anderzijds om investeringen te verantwoorden aan de maatschappij. De SEV-Effectenkaart is hierbij een hulpmiddel. De SEV-Effectenkaart is in ontwikkeling. De SEV biedt het instrument aan zodat corporaties het resultaat kunnen terugmelden. SEV / juni 2007 / 17 pagina’s / als pdf te downloaden van www.sev.nl of gratis te bestellen (via www.sev.nl)

■ Samen ouder worden – in een woongemeenschap De SEV denkt dat gemeenschappelijk wonen in de toekomst een groter aandeel zal hebben in de woningmarkt. Hoewel woonverenigingen nergens geregistreerd staan, gaat de Federatie Gemeenschappelijk Wonen ervan uit dat er in Nederland minstens duizend van bestaan. Op verzoek van de SEV heeft de Federatie Gemeenschappelijk Wonen een aantal sprekende voorbeelden beschreven die de trend aangeven. SEV / juni 2007 / 24 pagina’s / als pdf te downloaden van www.sev.nl of te bestellen (via www.sev.nl) voor € 6,-

■ SEV Essay-reeks ‘Corporaties, eigenaardig volwaardig’ nr. 1

Frans de Jong, werkzaam bij Quintis, schreef in opdracht van de SEV ter voorbeeld en inspiratie voor de SEV-Essayprijsvraag het eerste essay ‘Eigenaardige corporaties’. Op zijn geheel eigenaardige volwaardige manier raakt Frans de Jong in zijn essay de kern van de discussie. Hij komt in een doorwrochte welhaast filosofische analyse en redenering tot de conclusie dat het juist de eigenaardigheid van corporaties is die recht doet aan het wezen van de mens, de bewoner van de corporatie. “Een corporatie neemt de mens zoals hij komt”, stelt hij en verwerft vertrouwen omdat “ie is wat ie is”. Corporaties die stijlvast opereren - zichtbaar anders zijn dan markt en overheid - en die de economie van het wonen benutten voor de ontwikkeling van sociaal kapitaal zal (h)erkenning en vertrouwen ten deel vallen. SEV / april 2007 / 35 pagina’s / als pdf te downloaden van www.sev.nl of gratis te bestellen (ook via www.sev.nl)

■ Belanghouders Identificatie Tool [in ontwikkeling] De Belanghouders Identificatie Tool geeft inzicht in de relevante belanghouders van de corporatie en biedt input voor het maken van keuzen. Deze handreiking houdt de corporatie een spiegel voor met betrekking tot de bestaande relaties met belanghouders. Daarnaast is het een hulpmiddel om belanghouders in beeld te brengen die wel belangrijk zijn, maar zich minder duidelijk manifesteren. De handreiking geeft namelijk ook belanghouders zelf de mogelijkheid zich te positioneren. Gebruik ervan sterkt het denken over belanghouders en scherpt de dialoog. De tool helpt bij het leggen van de juiste verbindingen met de samenleving. Door de corporatie zelf, én in gesprek met belanghouders. SEV / april 2007 / 8 pagina’s / als pdf te downloaden van www.sev.nl of gratis te bestellen (ook via www.sev.nl)

■ Ondernemen met maatschappelijk vastgoed Evaluatie

Corporaties zien maatschappelijk vastgoed, waaronder culturele en sociale voorzieningen zoals brede scholen, verzorgingstehuizen, dorpshuizen en Kulturhausen, vooral als ‘losse’ projecten. Het maatschappelijk rendement van maatschappelijk vastgoed is niet in beeld. Reden voor de SEV om, samen met De Kopgroep woningcorporaties en de Voorzieningen Compagnie, instrumentarium te ontwikkelen om het (maatschappelijk) rendement van maatschappelijk vastgoed in beeld te brengen. SEV / maart 2007 / 37 pagina’s / als pdf te downloaden van www.sev.nl of te bestellen (via www.sev.nl) voor �€ 3,-

■ Corporaties en scholen Verkenning

De SEV heeft een verkenning laten uitvoeren naar bestaande samenwerkingsverbanden tussen corporaties en scholen en de ontwikkelperspectieven daarin. De verkenning met de titel ‘Corporaties en scholen’ is uitgevoerd door Stad in Beweging. SEV / maart 2007 / 28 pagina’s / als pdf te downloaden van www.sev.nl of gratis te bestellen (via www.sev.nl) voor �€ 3,Voor een uitgebreid overzicht van eerder verschenen SEV-publicaties kijkt u op www.sev.nl

ZELFBOUW VAN DROOM NAAR DAAD Evaluatie van het particulier opdrachtgeverschap in Roombeek Met de wederopbouw van Roombeek na de vuurwerkramp was er het besef dat wát er ook bedacht werd, het één op één moest matchen met de getroffen bevolking. Particulier opdrachtgeverschap was een logisch vervolg van dat uitgangspunt. Wethouder Roelof Bleker, stedenbouwkundige Pi de Bruijn en projectdirecteur Peter Kuenzli trokken de kar. Zij kregen het voor elkaar dat Roombeek nu een inspiratiebron is voor het hele land. Deze evaluatie van Roombeek vormt een fraai sluitstuk van de experimentenreeks over particulier opdrachtgeverschap van de SEV. Het doel van de evaluatie is om aanbevelingen te genereren voor andere gemeenten en initiatiefnemers. Met deze evaluatie houdt Roombeek zichzelf een spiegel voor. Welke elementen zijn succesvol, wat kan beter? SEV / juni 2007 / 52 pagina’s / te bestellen (via www.sev.nl) voor �€ 12,-

Colofon

Nog geen abonnee van SEV@ctueel?

Het Experiment is een kwartaaluitgave van de SEV, Postbus 1878, 3000 BW Rotterdam. De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. De SEV is onafhankelijk, maar kan niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeft zij ideeën voor innovaties in de praktijk. Een abonnement op Het Experiment is kosteloos en op vier manieren aan te vragen: schriftelijk op bovenstaand adres, telefonisch via 010 – 282 50 50, per e-mail [email protected] of via www.sev.nl. Adreswijzigingen kunt u schriftelijk doorgeven. Gebruikt u daarvoor de adreswijzigingskaart/bestelbon. Dit is de andere zijde van de adresdrager. Overname van artikelen is mogelijk na toestemming van de hoofdredacteur.

Een kosteloos abonnement op onze elektronische nieuwsbrief SEV@ctueel krijgt u door uw naam (eventueel de naam van uw organisatie en functie) te mailen naar [email protected]. U kunt zich ook abonneren via www.sev.nl.

Aan dit nummer werkten mee: Frieda Crooy, John Cüsters, Judith de Jong, Ingrid Pieters, Letty Reimerink, René Scherpenisse, Renée Schoonbeek, Jeroen Singelenberg, Sander Sparenberg, Maarten Vos Beeldmateriaal: Absoluut Design, Gé Grafische Vormgeving, Heren Vijf, Joost Brouwers, Carel Kramer fotografie, Collectie Gemeentearchief Rotterdam, Len Munnik, Brian Rose, Geneviève Ruocco Hoofdredactie: Frieda Crooy Eindredactie: Frieda Crooy en Sander Sparenberg Concept en vormgeving: Absoluut Design, Bergen op Zoom Lithografie en druk: NPN drukkers Andere SEV-publicaties kunt u bestellen via telefoonnummer 010 – 282 50 50, per email [email protected] of via www.sev.nl.

LEREN VAN NEW YORK Ontwerpwedstrijd voor betaalbare woningbouw. DE PARTICULIERE AANPAK Niet goedschiks? Dan maar kwaadschiks

Recommend Documents