BOUWAANDEEL
Lening €50.000 aan Rijkenvoorde Gelderland Beheer B.V. SAMENVATTING Carolien Koenrades en Harold Huizing (stille vennoot) zijn samen indirect aandeelhouder van Rijkenvoorde Gelderland Beheer B.V. (RGB). RGB heeft in mei 2015 een prachtig herenhuis in Velp gekocht met plaats voor 8 studenten. Het pand is volledig verhuurd en de kamers worden één voor één gerenoveerd. Bij aankoop is een bancaire lening verkregen van €280.000,- waarvoor de aandeelhouders in privé borg staan.
Het studentenhuis wordt in 2016 uitgebreid met 3 grote kamers op de tweede verdieping. De verbouwing wordt aangegrepen om het dak te isoleren en 40 zonnepanelen te plaatsen waardoor het pand een duurzaam karakter krijgt. Lening €50.000 aan Rijkenvoorde Gelderland Beheer B.V.
1
BOUWAANDEEL De kosten van de uitbreiding en verduurzaming bedragen €65.000 (excl. BTW). Voor deze investering wordt een financiering gezocht van €50.000. De rente op de lening bedraagt 11% bij een looptijd van de lening van 2 jaar (effectief rendement van 5,36% op jaarbasis). De belangrijkste risico’s in deze financiering zijn het herfinancieringsrisico (verhoogd), het verbouwrisico (licht verhoogd) en het verhuurrisico (laag). De privé borgstelling en de ruime ervaring van de aandeelhouders verminderen de risico’s in deze transactie aanzienlijk. INITIATIEFNEMER Rijkenvoorde Gelderland Beheer B.V. is de initiatiefnemer. In deze vennootschap wordt een beleggingsportefeuille opgebouwd. Beide personen achter RGB hebben ruime ervaring met de verhuur en beheer van woningen. Organogram Harold Huizing Carolien Koenrades (gevolmachtigde) (bestuurder)
●
HopiBon is een vennootschap waarin het beheer van huurwoningen plaatsvindt.
●
Rijkenvoorde Institutum Holding is eigenaar van een woningportefeuille met een waarde van ruim €4.000.000 en genereert een huur van ruim €400.00 per jaar en een winst van ruim €200.000 per jaar.
Lening €50.000 aan Rijkenvoorde Gelderland Beheer B.V.
2
BOUWAANDEEL FINANCIEEL Rijkenvoorde Gelderland Beheer B.V. is een nieuwe vennootschap, opgericht in 2015. Er is nog geen volledig boekjaar afgerond. Wel zijn er door de accountant tussentijdse cijfers opgesteld per 1 november 2015. De balans van RGB per ultimo november 2015 staat hieronder. Ook staat de situatie na uitbreiding weergegeven. Activa
11/2015 Uitbreiding
Passiva
Mat. activa
490.035
490.035
Eigen vermogen
65.000
Lening aandeelh.
84.688
84.688
Lening crowd
Vorderingen
7.338
7.338
Hypotheek
Liquiditeiten
19.051
4.051
601.112
651.112
Verbouwing Voorraad
Totaal
11/2015
Uitbreiding
52.937
52.937
239.376
239.376
50.000
304.250
304.250
Overig
4.549
4.549
Totaal
601.112
651.112
De prognose voor 2015 en 2016 voor Rijkenvoorde Gelderland Beheer luidt als volgt. Resultatenrekening
2015
2016
38.000
170.000
6.000
23.000
14.900
26.500
Rente
5.000
60.000
Belasting
2.420
12.100
Totaal
8.680
48.400
Omzet Exploitatiekosten Overige kosten
Lening €50.000 aan Rijkenvoorde Gelderland Beheer B.V.
3
BOUWAANDEEL MARKT VOOR STUDENTEN HUISVESTING IN VELP Studenten die in Velp wonen studeren aan de Van Hall Larenstein school, waar nu 7 opleidingen worden aangeboden. Een enkeling volgt een opleiding aan de HAN in Arnhem. Voor Velp geldt dat de vraag naar studentenkamers zal toenemen omdat de Van Hall Larenstein Hogeschool in Velp 2 extra opleidingen gaat aanbieden. Er zullen 400 extra studenten naar Velp komen. Hiervan zullen er 200 op zoek gaan naar een kamer. 2 De prijs van een kamer in Velp varieert van €300 per maand voor een kamer van 12 m tot 2 €400 per maand voor een kamer van 32 m . (Bron: www.kamertje.nl ). Na renovatie van de
kamers zal de huur stijgen van gemiddeld €315/kamer/maand tot gemiddeld €390/kamer/maand. STUDENTENHUIS Het pand 2 Het pand is rond 1900 gebouwd en heeft een gebruiksoppervlak van 297 m verdeeld over 3
verdiepingen. Het pand omvat 8 studentenkamers, twee keukens en 2 douche 2 gelegenheden en ligt op een perceel grond van 630 m . Naast het huis ligt een grote garage
die als opslagruimte is verhuurd. Locatie Er zijn voldoende voorzieningen in de buurt. Het pand ligt 300 meter van het centrum van Velp en er is een Jumbo supermarkt op 100 meter. De Hogeschool Van Hall Larenstein ligt zich op 1 km en het centrum van Arnhem op 5 km. Verbouwing In de huidige situatie beslaat de kapverdieping slechts de helft van het pand en biedt ruimte aan 1 ruime studentenkamer. De zolderverdieping van het pand wordt uitgebreid met 3 kamers en er worden 40 zonnepanelen en een accu geplaatst. De kosten van deze werkzaamheden zijn begroot op €65.000. Na de uitbreiding is er plaats voor 4 ruime studentenkamers op de tweede verdieping. De extra kamers zorgen voor € 1.000 extra huurinkomsten per maand. De verbouwing wordt in 2016 uitgevoerd.
Lening €50.000 aan Rijkenvoorde Gelderland Beheer B.V.
4
BOUWAANDEEL
Waarde na verbouwing De taxateur heeft de waarde van het pand na verbouwing getaxeerd op €410.000. Exploitatieprognose De exploitatie van het studentenhuis in Velp in huidige staat en na verbouwing. Resultatenrekening
huidige staat
na verbouwing
45.666
57.546
5.480
6.906
Rente
10.787
13.462
Kosten
4.600
5.000
24.799
32.178
Aflossing
6.900
6.900
Cashflow
17.899
25.278
Huur Exploitatiekosten
Winst
De uitbreiding van het studentenhuis met 3 kamers resulteer in een extra winst van €7.000 per jaar.
Lening €50.000 aan Rijkenvoorde Gelderland Beheer B.V.
5
BOUWAANDEEL LENING Geldnemer
Rijkenvoorde Gelderland Beheer B.V.
Type faciliteit
geldlening
Hoofdsom
€50.000
Financieringsdoel
Financiering van de uitbreiding van het studentenhuis in Velp
Rente en kosten
De rente bedraagt 11% achteraf te betalen over 2 jaar.
Effectieve rente bedraagt 5,36% per jaar. Looptijd
2 jaar (van 1 maart 2016 tot 1 maart 2018)
Aflossing
Geen tussentijdse aflossingen of rente betalingen
Zekerheden
Borgstelling van de twee aandeelhouders in privé
ZEKERHEDEN De twee indirecte aandeelhouders van de Rijkenvoorde Gelderland Beheer BV geven een borgstelling af voor de lening. Het privé vermogen van de beide aandeelhouders bedraagt volgens de aangifte inkomstenbelasting 2014 ruim € 900.000. De borgstelling heeft voldoende dekkingswaarde. DE RISICO’S Hieronder zijn de belangrijkste risico’s van dit project kort beschreven. Herfinanciering risico (verhoogd) Herfinanciering aan het einde van de 2-jaars periode moet komen uit verhoging van de bancaire lening. Dit lijkt reëel zodra de verbouwing klaar, volledig verhuurd is en de waarde van het pand €410.000 zal bedragen.
Lening €50.000 aan Rijkenvoorde Gelderland Beheer B.V.
6
BOUWAANDEEL Verbouwrisico (licht verhoogd) Er zijn nog geen offertes van aannemers aangevraagd voor de voorgenomen verbouwing. Wel is er een inschatting van de architect en zijn er mogelijkheden om een deel van de werkzaamheden zelf uit te voeren. Dit geeft voldoende zekerheid dat de verbouwing binnen budget uitgevoerd wordt. Verhuur risico (laag) Het belangrijkste risico betreft de verhuur van de kamers. De huurprijzen na renovatie liggen aan de bovenkant van de markt maar hebben een uitstekende prijs/kwaliteit verhouding door de grote tuin, de vrije ligging en de fraaie uitstraling van het pand. De huren zijn in lijn met het puntensysteem voor kamerbewoning. Door de uitbreiding van de hogeschool Van Hall Larenstein in Velp komen er 400 extra studenten naar Velp en zijn er in totaal 1725 leerlingen op school. Daarmee lijkt de vraag naar studenten kamers te gaan stijgen en zullen deze prijzen gerealiseerd kunnen worden. Het secundaire verzorgingsgebied zijn de 11.500 studenten aan de HAN in Arnhem. Daarnaast speelt dat studentenkamers voor kortere tijd worden verhuurd. Meestal voor 1 jaar. Steeds moet aan het einde van een huurovereenkomst weer een opvolgende huurder klaar staan om de kamer over te nemen. STERKTEN / ZWAKTEN-ANALYSE Sterkten
Zwakten
+ Uitgebreid track record van
- Geen financiële historie en jaarcijfers van
aandeelhouders achter het
Rijkenvoorde Gelderland Beheer
beleggingsvehikel
beschikbaar
+ Uitbreiding met 400 tot 1725 leerlingen - Korte looptijd huurcontracten op de Van Hall Larenstein in Velp
- Nog geen harde offertes van aannemers
+ Borgstelling in privé van aandeelhouders
voor verbouwing
Lening €50.000 aan Rijkenvoorde Gelderland Beheer B.V.
7
