Leiden verschillende waardenpatronen tot samen werken of samenwerken?

Leiden verschillende waardenpatronen tot samen werken of samenwerken?

Een onderzoek naar de invloed van institutional logics op publiek-private samenwerking bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen

Open Universiteit Nederland Faculteit Managementwetenschappen Managementwetenschappen, variant Public Management Naam: F. Ramacher Studentnummer: 837235557 Datum: 17 maart 2014 Begeleider/examinator: T. van Zanten MSc Medebeoordelaar: drs. L. van Veldhuizen

1

Voorwoord Eind 2009 was ik na een zwaar ongeluk met hersenletsel druk bezig met revalideren in de revalidatiekliniek van Adelante in Hoensbroek. Het leek toen uitermate onwaarschijnlijk dat ik ooit zou slagen in het schrijven van een Masterscriptie. De stappen die ik sindsdien heb doorlopen zijn door Franciscus van Assisi op treffende wijze in een notendop verwoord: “Begin te doen wat nodig is, doe dan wat mogelijk is, en plotseling doe je het onmogelijke.” En inderdaad, plotseling doe je iets wat vlak na het ongeluk onmogelijk leek, namelijk het schrijven van een Masterscriptie. Gedurende het herstel in het ziekenhuis, de revalidatie bij Adelante in Hoensbroek en het reintegratieproces op het werk kon ik op moeilijke momenten rekenen op de steun van mijn directe naasten. Ook gedurende het proces om te komen tot de Masterscriptie kon ik rekenen op hun steun. Een bijzonder woord van dank aan mijn ouders en mijn zus. Zonder hun niet aflatende steun zou mijn herstel niet boven verwachting zijn geweest en zou deze Masterscriptie nooit tot een afronding zijn gekomen. Verder wil ik graag mijn scriptiebegeleider Thomas van Zanten bedanken voor de prettige en enthousiasmerende begeleiding. Wanneer ik vast zat en niet goed wist welke kant ik op moest, wist hij me door het geven van waardevolle adviezen telkens de goede richting te wijzen. Het is de vraag of ik zonder zijn hulp de eindstreep had gehaald. De bijeenkomsten van de afstudeerkring IOR in Utrecht waren iedere keer weer een bron van inspiratie. De meerwaarde van deze bijeenkomsten is ontegenzeggelijk. Graag wil ik van de gelegenheid gebruik maken om mijn medestudenten te danken voor hun inbreng en om hen succes te wensen met de afronding van hun scriptie. Met de afronding van deze Masterscriptie is een lange weg afgelegd. Ik ben immens dankbaar dat ik de kans heb gekregen om deze weg af te leggen. Martinus Nijhoff heeft het afleggen van een lange weg en het bereiken van het eindpunt schitterend verwoord in het gedicht Gedenkenis. Afgelegd is de weg van een wieg in het westen naar een oostelijk graf, afgelegd is de last, de pelgrimsstaf. Wat de mens is verleend aan middelen tot het verlengen van zijn dagen, gezin en kerk en werk, overgedragen. Dan, gedoopt met den Geest door een stralende hand die het kruisteken maakt, de kerker open zien, de boei geslaakt. Koningsbosch, 17 maart 2014

2

Samenvatting Het onderwerp van dit onderzoek is publiek-private samenwerking bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen. Publiek-private samenwerking is in wezen een hybride samenwerkingsvorm, doordat twee waardepatronen worden vermengd. De waardepatronen van beide partijen leidt vaak tot tegengestelde strategieën (bijvoorbeeld inzake de perceptie van risico’s), waardoor de samenwerking tussen de overheid en de private partijen vaak niet succesvol verloopt. De verschillende waardepatronen van gemeenten en private partijen leiden in de praktijk vaak tot suboptimale resultaten. Dit vormt de aanleiding voor het onderzoek en in dit kader zal vooral worden ingegaan op concurrerende institutional logics in de samenwerkingsrelatie tussen gemeenten en private ontwikkelaars. Het doel van dit onderzoek is om in een vergelijkend perspectief de publiek-private samenwerking bij twee gemeentelijke gebiedsontwikkelingen te bekijken. De context waarbinnen het onderzoek plaatsvindt, zijn gemeentelijke gebiedsontwikkelingen die worden gerealiseerd door middel van publiek-private samenwerking. Binnen deze context zal in het onderzoek worden ingegaan op de invloed van concurrerende institutional logics op de samenwerkingsrelatie tussen gemeenten en private ontwikkelaars. De centrale onderzoeksvraag binnen dit onderzoek is als volgt geformuleerd: Wat is de invloed van concurrerende institutional logics op de samenwerkingsrelaties tussen gemeenten en private ontwikkelaars in gemeentelijke gebiedsontwikkelingen? Uit deze centrale vraag zijn de volgende deelvragen af te leiden: 1. Wat is gemeentelijke gebiedsontwikkeling? 2. Welke samenwerkingsvormen zijn bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen te onderscheiden tussen gemeenten en private ontwikkelaars? 3. Wat wordt verstaan onder institutional logics? 4. In hoeverre beïnvloeden institutional logics de interactie? De economische crisis toont aan dat er bij publiek-private samenwerking continu veranderingen aan de orde zijn. In dit kader is het maatschappelijk relevant om te bekijken op welke manier institutional logics de onderlinge verhoudingen en de daaruit voortvloeiende interacties tussen gemeenten en private ontwikkelaars bepalen. De wetenschappelijke relevantie blijkt uit het feit dat er nog nauwelijks onderzoek is gedaan naar (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking. Naast de wetenschappelijk relevantie is het onderzoek ook relevant voor de betrokken partijen (gemeente en private ontwikkelaars). Er kan namelijk een beter inzicht worden verkregen in de onderliggende factoren in het publiek-private samenwerkingsproces. Een onderkenning van de diversiteit in de referentiekaders - de institutional logics - van de deelnemende actoren bij de start van het publiek-private samenwerkingsproces kan een bijdrage leveren aan de beheersing van het verwachtingspatroon van de betrokken partijen. Hierdoor ontstaan er voor de betrokken partijen wellicht tevens mogelijkheden om te komen tot eerdere bijsturingen in het samenwerkingsproces.

3

Gebiedsontwikkeling gaat veelal over een nieuwe invulling van een gebied, waarbij verschillende functies, zoals wonen, werken, onder- en bovengrondse infrastructuur, natuur, water en recreatie worden gecombineerd en in hun onderlinge samenhang in een samenhangend programma worden gerealiseerd. Een gebiedsontwikkeling wordt dus gekenmerkt door integraliteit. Het bouwen woonrijp maken van een gebied, alsmede de aanen verkoop van gronden, wordt in een grondexploitatie gevat. De ontwikkeling van het vastgoed - al dan niet maatschappelijk of door de overheid gefinancierd - wordt in een opstalexploitatie gevat. Gebiedsontwikkeling is dus een combinatie van planontwikkeling en een gronden opstalexploitatie. Institutional logics verwijzen naar de normen, waarden en overtuigingen die structuur geven aan de cognities van actoren in organisaties en die een collectief inzicht verschaffen in de wijze waarop strategische belangen en beslissingen worden geformuleerd. Op organisatieniveau zijn institutional logics voor de meeste organisationele actoren een gemeenschappelijk leidend besluitvormend principe. Institutional logics zijn gebaseerd op instituties en beïnvloeden het ontstaan van regels en routines in een organisatie. Er kunnen in een organisatie echter concurrerende institutional logics bestaan. Uit onderzoek van Van Gestel en Hillebrand (2011) komt naar voren dat institutional logics voortdurend aan veranderingen onderhevig zijn. Er is nog nauwelijks onderzoek gedaan naar (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking. Saz-Carranza en Longo (2012) tonen aan dat, ondanks de aanwezigheid van concurrerende institutional logics, in publiek-private samenwerkingsverbanden verschillende institutional logics naast elkaar kunnen bestaan. Het is evenwel de vraag of dit voor ieder publiek-privaat samenwerkingsverband een algemeen geldend gegeven is. De context waarbinnen het onderzoek plaatsvindt, zijn gemeentelijke gebiedsontwikkelingen die worden gerealiseerd door middel van publiek-private samenwerking tussen gemeenten en private ontwikkelaars. Door in deze context onderzoek te doen naar de vraag hoe concurrerende institutional logics de samenwerkingsrelatie tussen gemeenten en private ontwikkelaars beïnvloeden, kan het onderzoek wellicht meer duidelijkheid verschaffen in (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking in het algemeen Dit onderzoek richt zich op specifiek op publiek-private samenwerkingsverbanden bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen in de gemeente Maasgouw, waarbij de volgende twee gebiedsontwikkelingen zijn geselecteerd: 1. Linne Zuidoost; 2. Maasresidence Thorn. Bij de twee onderzochte casus is op een vergelijkbare wijze als is gedaan door Saz-Carranza en Longo (2012) aangetoond dat er ook bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen die worden gerealiseerd door middel van publiek-private samenwerking tussen gemeenten en private ontwikkelaars sprake is van een publiek-private samenwerkingsverband waarin verschillende institutional logics naast elkaar bestaan. In de twee onderzochte casus verschilt de manier waarop partijen omgaan met deze naast elkaar bestaande institutional logics evenwel. In de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost slagen partijen er niet in om de naast elkaar bestaande institutional logics te combineren.

4

Het lijkt er op dat er eerder sprake is van een minder stabiele samenwerking met voortdurende conflicten tussen de concurrerende institutional logics, waarbij op de achtergrond de overheersende institutional logics van partijen nadrukkelijk aanwezig blijven. Om te voorkomen dat de samenwerking stokt, sluiten partijen met regelmaat tijdelijke wapenstilstanden, waarbij vaak een schikking wordt getroffen om te komen tot een oplossing. Dit is eerder vergelijkbaar met de uitkomsten van het onderzoek van Van Gestel en Hillebrand (2011) dan met de uitkomsten van het onderzoek van Saz-Carranza en Longo (2012). In de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn slagen partijen er wel in om de naast elkaar bestaande institutional logics te combineren. Dit is vergelijkbaar met de uitkomsten van het onderzoek van Saz-Carranza en Longo (2012). Op basis van het onderzoek worden de volgende aanbevelingen gedaan: 1. Het uitvoeren van een vervolgonderzoek om meer inzicht te krijgen in de manier waarop partijen omgaan met deze naast elkaar bestaande institutional logics. 2. Gezien de belangrijke rol die externe stakeholders in de gebiedsontwikkelingen hebben gespeeld, wordt aanbevolen aanvullend onderzoek te doen naar de (strategische) reacties van externe stakeholders in publiek-private samenwerkingsprocessen van gemeentelijke gebiedsontwikkelingen, toegespitst op de vraag in hoeverre deze reacties van invloed zijn op de samenwerking tussen de gemeente en de betrokken private partijen. Hierdoor kan een beter inzicht worden verkregen in de rol en de mate van betrokkenheid van externe stakeholders bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen die worden gerealiseerd door middel van publiek-private samenwerking. 3. Gezien de grote rol die externe adviseurs hebben gespeeld in de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost, wordt tevens aanbevolen om onderzoek te doen naar de institutional logics van externe adviseurs, toegespitst op de vraag in hoeverre deze institutional logics van invloed zijn op het publiek-private samenwerkingsproces.

5

Inhoudsopgave Voorwoord ................................................................................................................................. 2 Samenvatting.............................................................................................................................. 3 1 Inleiding ............................................................................................................................. 8 1.1 Aanleiding ................................................................................................................... 8 1.2 Probleemdefinitie......................................................................................................... 8 1.3 Centrale vraag en deelvragen ...................................................................................... 9 1.3.1 Doelstelling .......................................................................................................... 9 1.3.2 Centrale vraag .................................................................................................... 10 1.3.3 Deelvragen ......................................................................................................... 10 1.4 Relevantie .................................................................................................................. 10 1.4.1 Inleiding ............................................................................................................. 10 1.4.2 Maatschappelijke relevantie............................................................................... 10 1.4.3 Persoonlijke relevantie ....................................................................................... 11 1.4.4 Wetenschappelijke relevantie............................................................................. 11 1.5 Afbakening ................................................................................................................ 12 1.6 Leeswijzer.................................................................................................................. 12 2 Literatuuronderzoek ......................................................................................................... 12 2.1 Publiek-private samenwerking bij gebiedsontwikkelingen....................................... 12 2.1.1 Inleiding ............................................................................................................. 12 2.1.2 Begripsbepaling gebiedsontwikkeling ............................................................... 12 2.1.3 Publiek-private samenwerkingsmodellen .......................................................... 14 2.2 Institutionalisme ........................................................................................................ 18 2.2.1 Inleiding ............................................................................................................. 18 2.2.2 Institutionele theorie........................................................................................... 18 2.2.3 Institutional logics .............................................................................................. 19 2.2.4 Concurrerende institutional logics ..................................................................... 21 2.3 Conclusie ................................................................................................................... 23 3 Methodologie ................................................................................................................... 24 3.1 Methode van onderzoek............................................................................................. 24 3.1.1 Inleiding ............................................................................................................. 24 3.1.2 Literatuuronderzoek ........................................................................................... 24 3.1.3 Casusstudieonderzoek ........................................................................................ 25 3.1.4 Validiteit en betrouwbaarheid ............................................................................ 26 3.2 Selectie casus............................................................................................................. 28 3.3 Analysemethode ........................................................................................................ 29 3.4 Afbakening en beperkingen....................................................................................... 30 3.5 Praktijkonderzoek...................................................................................................... 31 4 Resultaten ......................................................................................................................... 33 4.1 Beschrijving casus ..................................................................................................... 34 4.1.1 Inleiding ............................................................................................................. 34 4.1.2 Linne Zuidoost ................................................................................................... 34 4.1.3 Maasresidence Thorn ......................................................................................... 35 4.2 Conclusie....................................................................................................................... 37 4.2.1 Conclusie Linne Zuidoost .................................................................................. 37 4.2.2 Conclusie Maasresidence Thorn ........................................................................ 40 5 Conclusies en aanbevelingen ........................................................................................... 41 5.1 Conclusie ................................................................................................................... 41 5.2 Aanbevelingen voor vervolgonderzoek..................................................................... 42

6

Literatuurlijst............................................................................................................................ 45 Bijlagen .................................................................................................................................... 49 Bijlage 1. Casusstudieprotocol Linne Zuidoost ....................................................................... 50 Bijlage 2. Casusstudieprotocol Maasresidence Thorn ............................................................. 62 Bijlage 3. Interviewschema ...................................................................................................... 73 Bijlage 4. Verslagen interviews ............................................................................................... 82 Bijlage 5. Casusstudierapport Linne Zuidoost ....................................................................... 203 Bijlage 6. Casusstudierapport Maasresidence Thorn ............................................................. 301

7

1

Inleiding

1.1 Aanleiding Het onderwerp van dit onderzoek is publiek-private samenwerking bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen. In de op 27 april 2004 door het kabinet gepresenteerde Nota Ruimte is ontwikkelingsplanologie als tegenhanger van toelatingsplanologie geïntroduceerd. Ontwikkelingsplanologie is gericht op het bieden van ruimte voor dynamiek en op het mogelijk maken van ontwikkelingen, terwijl bij (traditionele) toelatingsplanologie die ruimte minder aanwezig is. Bij gebiedsontwikkeling in het kader van ontwikkelingsplanologie wordt ook voorzien in voorzieningen van publiek belang. Gemeenten, marktpartijen en maatschappelijke organisaties trekken gezamenlijk op om de ruimtelijke kwaliteiten en functies van een gebied te verbeteren (Ministerie van VROM, 2004). In de afgelopen tien tot vijftien jaar zijn veel gronden reeds vroegtijdig als speculatieobject door private ontwikkelaars aangekocht. Gemeenten hadden hierdoor niet meer de mogelijkheid om deze gronden zelf tot ontwikkeling te brengen. Weliswaar bestond nog steeds de mogelijkheid om te kiezen voor een onteigening van deze gronden, maar in termen van doelmatigheid was het doorlopen van een onteigeningsprocedure vanwege de doorlooptijd van circa twee jaar en de hiermee samenhangende kosten veelal geen optie. Om te komen tot de daadwerkelijke realisatie van een gebiedsontwikkeling was het zoeken van samenwerking met private partijen daarom voor gemeenten nog vrijwel de enige optie die kon worden toegepast. In de afgelopen tien tot vijftien jaar zijn veel gebiedsontwikkelingen dan ook in samenwerking met private partijen gerealiseerd, dat wil zeggen in een of andere vorm van publiek-private samenwerking. Publiek-private samenwerking is in wezen een hybride samenwerkingsvorm, doordat twee waardepatronen worden vermengd. De waardepatronen van beide partijen leiden vaak tot tegengestelde strategieën (bijvoorbeeld inzake de perceptie van risico’s), waardoor de samenwerking tussen de overheid en de private partijen vaak niet succesvol verloopt. Ook als dit ten koste gaat van de efficiëntie en de financiële resultaten stellen overheden nog steeds het algemeen belang voorop. Dit in tegenstelling tot de private partijen, waar financiële resultaten leidend zijn (Smit & Van Thiel, 2002). De verschillende waardepatronen van gemeenten en private partijen leiden in de praktijk vaak tot suboptimale resultaten (Deloitte, 2008). Dit vormt de aanleiding voor het onderzoek en in dit kader zal vooral worden ingegaan op concurrerende institutional logics in de samenwerkingsrelatie tussen gemeenten en private ontwikkelaars.

1.2 Probleemdefinitie Zoals reeds aangegeven, is voor Nederlandse gemeenten hoofdzakelijk het eigendom van de gronden bepalend voor het al dan niet toepassen van publiek-private samenwerking. Er wordt dus voor een praktische insteek gekozen en politiek-ideologische motieven zijn van ondergeschikte betekenis.

8

Dit sluit aan op de conclusie van het onderzoek van Krumm en Mause (2012) naar de toepassing van het Private Finance Initiative (PFI) - een Britse variant van publiek-private samenwerking - dat vooral fiscale druk de toepassing van het Private Finance Initiative (PFI) door Britse gemeenten stimuleert. Kennelijk kiezen ook Britse gemeenten voor een praktische insteek bij het al dan niet toepassen van publiek-private samenwerking en zijn politiekideologische motieven van ondergeschikte betekenis. Een evaluatie van gemeentelijke gebiedsontwikkelingen door Deloitte (2008) toont evenwel de vooringenomenheid aan van zowel publieke als private partijen ten aanzien van elkaars rollen en motieven. Volgens Heurkens (2012) kan deze vooringenomen worden beschouwd als een belangrijk sociaal-cultureel kenmerk van gebiedsontwikkelingen. Het is een misvatting die in het algemeen leidt tot wantrouwen tussen publieke en private partijen. Een dergelijke vooringenomen ten opzichte van elkaar is volgens Heurkens (2012) vaak contraproductief voor de publiek-private samenwerking. Het omvat een beeld van “staat” versus “markt” (of publiek versus privaat) en het niet erkennen van de onderlinge afhankelijkheid. Dit sluit aan op de constatering van Smit & Van Thiel (2002) dat er sprake is van twee waardenpatronen. Het referentiekader van de deelnemende actoren is naar alle waarschijnlijkheid een factor van betekenis in deze. Dit referentiekader wordt onder meer gevormd door de normen, waarden en overtuigingen van de actoren. In institutional logics geven deze normen, waarden en overtuigingen structuur aan de cognities van actoren in organisaties, die een collectief inzicht verschaffen in de wijze waarop strategische belangen en beslissingen worden geformuleerd (DiMaggio, 1997; Jackall, 1988; Thornton, 2002). In hun onderzoek naar een gezamenlijk opgezette publiek-private joint venture tonen SazCarranza en Longo (2012) aan dat er in publiek-private samenwerkingsverbanden concurrerende institutional logics aanwezig zijn. Het doel van dit onderzoek is om in een vergelijkend perspectief de publiek-private samenwerking bij twee gemeentelijke gebiedsontwikkelingen te bekijken. De context waarbinnen het onderzoek plaatsvindt, zijn gemeentelijke gebiedsontwikkelingen die worden gerealiseerd door middel van publiek-private samenwerking. Binnen deze context zal in het onderzoek worden ingegaan op de invloed van concurrerende institutional logics op de samenwerkingsrelatie tussen gemeenten en private ontwikkelaars.

1.3 Centrale vraag en deelvragen 1.3.1 Doelstelling De context waarbinnen het onderzoek plaatsvindt, zijn gemeentelijke gebiedsontwikkelingen die worden gerealiseerd door middel van publiek-private samenwerking tussen gemeenten en private ontwikkelaars. Het doel van dit onderzoek is om in een vergelijkend perspectief de publiek-private samenwerking bij twee gebiedsontwikkelingen in de gemeente Maasgouw te onderzoeken. Hierbij zal met name worden ingegaan op de vraag hoe concurrerende institutional logics de samenwerkingsrelatie tussen de gemeente en de private ontwikkelaars beïnvloedt. Hierdoor kan wellicht een beter inzicht worden verkregen in (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking.

9

1.3.2 Centrale vraag De centrale onderzoeksvraag luidt: Wat is de invloed van concurrerende institutional logics op de samenwerkingsrelaties tussen gemeenten en private ontwikkelaars in gemeentelijke gebiedsontwikkelingen?

1.3.3 Deelvragen Uit deze centrale vraag zijn de volgende deelvragen af te leiden: Deelvraag 1 Wat is gemeentelijke gebiedsontwikkeling? Deelvraag 2 Welke samenwerkingsvormen zijn bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen te onderscheiden tussen gemeenten en private ontwikkelaars? Deelvraag 3 Wat wordt verstaan onder institutional logics? Deelvraag 4 In hoeverre beïnvloeden institutional logics de interactie?

1.4 Relevantie 1.4.1 Inleiding De maatschappelijke relevantie gaat in op de actualiteit van het onderwerp, met name op de invloed van de economische crisis op gebiedsontwikkelingen. De achtergrond van de keuze voor publiek-private samenwerking als onderzoeksonderwerp wordt nader toegelicht in de persoonlijke relevantie. Ook wordt hier kort gememoreerd aan de toegevoegde waarde van het onderzoek voor de betrokken partijen. Voor de wetenschappelijk relevantie wordt bekeken in hoeverre het onderzoek meer duidelijkheid kan verschaffen in (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking.

1.4.2 Maatschappelijke relevantie Sinds het uitbreken van de economische crisis in 2008 worden veel gemeenten geconfronteerd met grote tekorten op het grondbedrijf (Deloitte, 2012). Volgens Cosemans en Eichholtz (2009) is er door het wegvallen van de vraag als gevolg van de economische crisis sprake van een overaanbod van beschikbare woningen, waardoor de Nederlandse woningmarkt vrijwel tot stilstand is gekomen. In de jaren voorafgaand aan de economische crisis zijn veel gebiedsontwikkelingen met een te hoge ambitie en (zoals sinds het uitbreken van de crisis gebleken is) een te groot optimisme aangezet (Janssen-Jansen, 2010). Vaak zijn dit gebiedsontwikkelingen die door middel van publiek-private samenwerking zijn aangezet. Door de weggevallen vraag zijn private ontwikkelaars, als gevolg van de grote investeringen die moeten worden gedaan, vaak niet in staat om gebiedsontwikkelingen met daadkracht door te zetten.

10

Met regelmaat zijn investeringen groter dan aanvankelijk geraamd en zodoende door de economische crisis niet meer op te brengen. Om de gebiedsontwikkeling toch nog doorgang te laten vinden, zien gemeenten zich regelmatig genoodzaakt om ad hoc noodmaatregelen te treffen, die vaak extra werk en extra geld kosten. In dit kader is het maatschappelijk relevant om te bekijken op welke manier institutional logics de onderlinge verhoudingen en de daaruit voortvloeiende interacties tussen gemeenten en private ontwikkelaars bepalen.

1.4.3 Persoonlijke relevantie De economische crisis toont aan dat er bij publiek-private samenwerking continu veranderingen aan de orde zijn. Vanwege de raakvlakken met mijn functie als beleidsmedewerker ruimtelijke ordening bij de gemeente Maasgouw, leek het mij in die zin interessant om te onderzoeken hoe het publiek-private samenwerkingsproces is verlopen bij enkele gebiedsontwikkelingen in deze gemeente en in hoeverre de institutional logics van de deelnemende actoren van invloed zijn (geweest) op de onderlinge verhoudingen en de daaruit voortvloeiende interacties in dit proces. Naast de wetenschappelijk relevantie is het onderzoek ook relevant voor de betrokken partijen (gemeente en private ontwikkelaars). Er kan namelijk een beter inzicht worden verkregen in de onderliggende factoren in het publiek-private samenwerkingsproces. Een onderkenning van de diversiteit in de referentiekaders - de institutional logics - van de deelnemende actoren bij de start van het publiek-private samenwerkingsproces kan een bijdrage leveren aan de beheersing van het verwachtingspatroon van de betrokken partijen. Hierdoor ontstaan er voor de betrokken partijen wellicht tevens mogelijkheden om te komen tot eerdere bijsturingen in het samenwerkingsproces. De tegenwerping dat mijn aanstelling in gemeentelijke dienst leidt tot subjectiviteit in het onderzoek, kan worden weerlegd. De objectiviteit is ruimschoots gewaarborgd. Vanuit mijn functie als beleidsmedewerker ruimtelijke ordening is er geen directe betrokkenheid bij gebiedsontwikkelingen. Verder is er van gemeentewege geen inhoudelijke bemoeienis met het onderzoek geweest. Desalniettemin dient niet uit het oog te worden verloren dat mijn aanstelling in gemeentelijke dienst automatisch een adoptie van gemeentelijke institutional logics met zich meebrengt. In die zin is er van een absolute objectiviteit geen sprake.

1.4.4 Wetenschappelijke relevantie Volgens Skelcher, Tonkiss, Flinders en Dommett (2013) is de institutional logics benadering relatief weinig toegepast in studies van het publieke en non-profit domein, hoewel er enkele uitzonderingen zijn. Deze omvatten Meyer en Hammerschmids (2006) analyse van hervormingen in Oostenrijkse overheidsorganisaties, Mullins’ (2006) bespreking van wijzigingen in de publieke verantwoordingsplicht van woningcorporaties en het onderzoek van Saz-Carranza en Longo (2012) naar publiek-private samenwerking. Hieruit blijkt dat er nog nauwelijks onderzoek is gedaan naar (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking. Saz-Carranza en Longo (2012) tonen aan dat, ondanks de aanwezigheid van concurrerende institutional logics, in publiek-private samenwerkingsverbanden verschillende institutional logics naast elkaar kunnen bestaan.

11

Het is evenwel de vraag of dit voor ieder publiek-privaat samenwerkingsverband een algemeen geldend gegeven is. De context waarbinnen het onderzoek plaatsvindt, zijn gemeentelijke gebiedsontwikkelingen die worden gerealiseerd door middel van publiek-private samenwerking tussen gemeenten en private ontwikkelaars. Door in deze context onderzoek te doen naar de vraag hoe concurrerende institutional logics de samenwerkingsrelatie tussen gemeenten en private ontwikkelaars beïnvloeden, kan het onderzoek wellicht meer duidelijkheid verschaffen in (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking in het algemeen.

1.5 Afbakening Dit onderzoek richt zich specifiek op publiek-private samenwerkingsverbanden bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen in de gemeente Maasgouw, waarbij de volgende gebiedsontwikkelingen zijn geselecteerd: 1. Linne Zuidoost; 2. Maasresidence Thorn.

1.6 Leeswijzer In dit inleidende hoofdstuk is het onderwerp van het onderzoek geschetst. Het tweede hoofdstuk geeft het theoretische kader van het onderzoek aan, terwijl het derde hoofdstuk nader in gaat op de onderzoeksmethodologie. De twee onderzochte casus worden beschreven in het vierde hoofdstuk. Ook komen de resultaten per casus aan de orde en worden de casus met elkaar vergeleken. In het vijfde hoofdstuk wordt afgesloten met de conclusies van het onderzoek en met aanbevelingen voor eventueel vervolgonderzoek.

2

Literatuuronderzoek

In dit hoofdstuk komt het theoretisch kader aan de orde, waarmee wordt ingegaan op de eerste drie deelvragen.

2.1 Publiek-private samenwerking bij gebiedsontwikkelingen 2.1.1 Inleiding Om te komen tot een verduidelijking van de context waarbinnen het onderzoek plaatsvindt, vindt eerst een nadere toelichting plaats van gebiedsontwikkelingen, alsmede van publiekprivate samenwerkingsmodellen.

2.1.2 Begripsbepaling gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling kent volgens De Zeeuw (2007) geen vaste, algemeen aanvaardbare omschrijving. Het is een begrip dat veelal naar eigen inzicht wordt gehanteerd. De Zeeuw poneert derhalve de volgende definitie: “gebiedsontwikkeling is de kunst van het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en geldstromen, met het oog op de (her)ontwikkeling van een gebied” (De Zeeuw, 2007, p. 7).

12

Volgens De Zeeuw (2007) verbindt gebiedsontwikkeling in de praktijk:  uiteenlopende functies en belangen in een samenhangend en begrensd plan;  planvorming met ruimtelijke investeringen;  winstgevende met verlieslatende plandelen;  overheid met marktpartijen, maatschappelijke organisaties en bewoners. Dat gebiedsontwikkeling geen vaste, algemeen aanvaardbare omschrijving kent, wordt onderschreven door Minnesma en Rotmans (2007). Volgens hen zijn er nog weinig wetenschappelijke bronnen waarin het begrip gebiedsontwikkeling wordt beschreven. Minnesma en Rotmans (2007) komen in ieder geval tot de volgende kenmerken van gebiedsontwikkeling: 1. richt zich op toekomstige maatschappelijke dynamiek; 2. plaatst gebiedskenmerken in dynamisch perspectief; 3. gebruikt open en verenigende planconcepten; 4. brede participatie van uiteenlopende partijen; 5. gericht op stimuleren, ontwerpen en ontwikkelen van ruimtelijke dynamiek; 6. streeft naar verbetering van de ruimtelijke kwaliteit; 7. schaalgrootte is gebiedsgericht; 8. is sterk uitvoeringsgericht. Gebiedsontwikkeling gaat veelal over een nieuwe invulling van een gebied, waarbij verschillende functies, zoals wonen, werken, onder- en bovengrondse infrastructuur, natuur, water en recreatie worden gecombineerd en in hun onderlinge samenhang in een samenhangend programma worden gerealiseerd. Een gebiedsontwikkeling wordt dus gekenmerkt door integraliteit. Het bouwen woonrijp maken van een gebied, alsmede de aanen verkoop van gronden, wordt in een grondexploitatie gevat. De ontwikkeling van het vastgoed - al dan niet maatschappelijk of door de overheid gefinancierd - wordt in een opstalexploitatie gevat. Gebiedsontwikkeling is dus een combinatie van planontwikkeling en een gronden opstalexploitatie (Van Joolingen, Kersten & Van der Hee, 2011; Ministerie van BZK, 2011). Kenmerkend voor een gebiedsontwikkeling is dat het meestal niet start vanuit een gedefinieerd project, maar vaak vanuit een maatschappelijke opgave. Het creëren van meerwaarde geldt als een kernelement van het proces van gebiedsontwikkeling (De Zeeuw, 2007). Deze meerwaarde wordt vooral bereikt door een integrale aanpak, te weten het in samenhang ontwikkelen van landschappelijke, ecologische, infrastructurele, economische en volkshuisvestelijke functies (Bakker, 2005). Dit leidt er toe dat de effecten van een gebiedsontwikkeling doorgaans een planoverstijgend karakter hebben (De Zeeuw, 2007) en dat het veelal gaat om initiatieven met een zeer lange doorlooptijd (Bakker, 2005). Gebiedsontwikkeling leidt er toe dat de verschillende belangen in een gebied beter op elkaar worden afgestemd en er een integraal plan ontstaat waarin de kosten en opbrengsten met elkaar kunnen worden verevend in de grondexploitatie. In een gebiedsontwikkeling komen de belangen van de publieke en de private sector bij elkaar, zodat samenwerking tussen gemeente en private partijen welhaast onvermijdelijk is. De publiekrechtelijke kaders en randvoorwaarden worden door de gemeente vastgesteld en private partijen kunnen binnen deze kaders en randvoorwaarden komen tot het ontwikkelen en realiseren van de gebiedsontwikkeling (Ministerie van BZK, 2011).

13

Fasen Doorgaans is een gebiedsontwikkelingsproces in te delen in vier fasen: initiatief, voorbereiding, uitvoering en gebruik. De ontwikkeling van het gebied komt aan de orde in de eerste drie fasen. De laatste fase heeft betrekking op de exploitatie van het gebied (Peek, 2006). Initiatieffase In de initiatieffase wordt de wenselijkheid van een gebiedsontwikkeling onderzocht. Na de initiatieffase moet minimaal een visie worden opgesteld en goedgekeurd om van een gebiedsontwikkeling te kunnen spreken. Veelal komen initiatieven voor een gebiedsontwikkeling voort uit marktinitiatieven vanuit een grond- of vastgoedpositie. Het kan echter ook voorkomen dat initiatieven voor een gebiedsontwikkeling voortvloeien uit coalitieprogramma’s of uit beleidsvoornemens. De initiatieffase wordt doorgaans afgesloten met een intentieovereenkomst (Ministerie van BZK, 2011). Voorbereidingsfase In de voorbereidingsfase, ook wel planvormingfase genoemd, worden de voorbereidingen getroffen voor de realisatie van de ruimtelijke ingreep. De visie wordt vertaald in een ruimtelijk-functioneel ontwerp. Hierbij gaan ontwerpen haalbaarheidsstudies hand in hand. In deze fase zijn naast de initiatiefnemers vaak een groot aantal adviseurs betrokken. Het planologisch-juridisch traject loopt parallel aan het planvormingsproces (Peek, 2006). De voorbereidingsfase wordt doorgaans afgesloten met een realisering- of exploitatieovereenkomst (Ministerie van BZK, 2011). Realisatiefase In de realisatiefase vindt de daadwerkelijke gebiedsontwikkeling plaats. Bij de aanvang van deze fase is ook duidelijk welke partij wat en wanneer gaat doen, zodat het toedelen van verantwoordelijkheden, het organiseren van het (risico)management en het opzetten van een uitvoeringsorganisatie van groot belang zijn. Verder dient er special aandacht te worden besteed aan de afhandeling van de grondzaken (Ministerie van BZK, 2011). Gebruiksfase De gebiedsontwikkeling is in de gebruiksfase afgerond, zodat het thans aankomt op de exploitatie van de opstallen en de inrichting van de openbare ruimte door de eigenaren. De private eigenaren en/of gebruikers nemen meestal de exploitatie, het beheer en het onderhoud van de opstallen voor hun rekening, waarbij deze taken veelal worden uitbesteed aan derden. Meestal is de overheid verantwoordelijk voor het beheer en het onderhoud van de openbare ruimte (Peek, 2006).

2.1.3 Publiek-private samenwerkingsmodellen Het steeds grotere belang van de particuliere sector bij gebiedsontwikkelingen en de als gevolg daarvan intensievere samenwerking tussen de publieke en private sector resulteerde in interorganisatorische veranderingen, die hebben geleid tot de opkomst van publiek-private samenwerking. De opkomst van publiek-private samenwerking kan mede in het licht worden gezien van de toegenomen invloed van de private sector enerzijds en de deregulering van taken en verantwoordelijkheden van de centrale overheid naar lokale overheden anderzijds (Heurkens, 2012).

14

Tot op zekere hoogte heeft publiek-private samenwerking een bepaalde gelijkenis met een principaal-agentrelatie. In een principaal-agentrelatie is er sprake van twee partijen, die ieder een andere rol vervullen: die van principaal of opdrachtgever, en die van agent of opdrachtnemer. De principaal huurt de agent in om een bepaalde taak uit te voeren. Het betreft hier een uitruil waarvan een surplus wordt verwacht. Kenmerkend in principaalagentrelaties is dat de betrokken partijen verschillende doelen hebben en hun eigen belang nastreven. Daarom is de onderlinge informatie-uitwisseling niet alleen onvolledig, maar tevens asymmetrisch. De principaal weet niet of de agent wel maximaal presteert, terwijl de agent altijd beschikt over meer informatie hierover dan de principaal. Dit kan opportunistisch gedrag met zich brengen, wat kan leiden tot kwaliteitsverlies en dubbelzinnige resultaten bij de realisatie van maatschappelijke opgaven (Hazeu, 2000). Publiek-private samenwerking is echter niet zondermeer te karakteriseren als een opdrachtgever-opdrachtnemerrelatie. Het lijkt er meer op dat publiek-private samenwerking een interorganisationele samenwerkingsrelatie is, waar door interorganisationele onderhandeling een gemeenschappelijke basis wordt gecreëerd en in gezamenlijkheid een project wordt opgepakt, dat tevens een bijdrage levert aan de realisatie van de (eigen) doelen van de deelnemende organisaties (Stoker, 1998), en waarin risico’s, kosten en opbrengsten worden gedeeld. Verder is het een samenwerkingsrelatie waar naast de gemeente en de private ontwikkelaar ook vaak andere partijen (de externe stakeholders) bij zijn betrokken. Definities publiek-private samenwerking Kivleniece en Quelin (2012) hanteren doelbewust een bredere definitie van publiek-private samenwerking: “any long-term collaborative relationships between one or more private actors and public bodies that combine public sector management or oversight with a private partner’s resources and competencies for a direct provision of a public good or service” (Kivleniece & Quelin, 2012, p. 273) (elke langdurige samenwerkingsrelatie tussen een of meer private actoren en overheidsinstanties, die het beheer en toezicht van de publieke sector en de middelen en competenties van de private sector combineren bij de directe levering van een openbaar goed of een openbare dienst). Flinders (2005) neemt de definitie van het Institute for Public Policy Research over, dat publiek-private samenwerking omschrijft als: “a risk-sharing relationship between the public and private sectors based upon a shared aspiration to bring about a desired public policy outcome” (Institute for Public Policy Research in Flinders, 2005, p. 216) (een risico delende relatie tussen publieke en private sectoren, op basis van een gedeelde ambitie om een gewenst politiek-maatschappelijk resultaat te bewerkstelligen). Klijn en Teisman (2000) omschrijven publiek-private samenwerking als: “Min of meer duurzame samenwerking tussen publieke en private actoren waarin gemeenschappelijke producten en/of diensten worden ontwikkeld en waarin risico’s, kosten en opbrengsten worden gedeeld” (Klijn & Teisman in Klijn & Van Twist, 2007, p. 157). Uit deze definities is af te leiden dat achter publiek-private samenwerking het idee zit dat samenwerking meerwaarde genereert. Zonder samenwerking zou deze meerwaarde niet zijn gegeneerd. Hierbij kan worden geacht aan kostenbesparingen, maar ook aan synergetische aspecten, doordat er een versterking van verschillende activiteiten optreedt.

15

Enerzijds wordt de meerwaarde van publiek-private samenwerking vooral gezien in de vergroting van de efficiëntie en op de uitbesteding van taken via nieuwe vormen van aanbesteding, waardoor schaal- en innovatievoordelen kunnen worden behaald. Dit vanuit de gedachte dat de private sector veel efficiënter kan werken. Anderzijds wordt de meerwaarde van publiek-private samenwerking vooral gezien in de samenwerking en informatieuitwisseling tussen publieke en private partijen, waar door het gecoördineerd bundelen van middelen, informatie en kennis maatschappelijke opgaven kunnen worden gerealiseerd en complexe maatschappelijke problemen kunnen worden opgelost (Klijn & Van Twist, 2007). Publiek-private autonomiespectrum In het door Börzel en Risse (2005) ontwikkelde publiek-private autonomiespectrum wordt het bereik van publiek-private samenwerking beschreven aan de hand van een glijdende schaal van volledig publiek richting volledig privaat. Aan de hand van een toenemende autonomie van private actoren kunnen hierbij de volgende soorten worden onderscheiden: 1. publieke regeling: geen betrokkenheid van private actoren; 2. lobbyen van publieke actoren door private actoren; 3. overleg en coöptatie van private actoren; 4. co-regulering van publieke en private actoren; 5. delegatie naar private actoren; 6. private zelfregulering in de schaduw van de hiërarchie; 7. publieke adoptie van private regeling; 8. private zelfregulering: zuiver private regimes en geen publieke betrokkenheid. Börzel en Risse (2005) betogen dat publiek-private samenwerking kan worden gekarakteriseerd als een organisatiestructuur die is gelegen in het midden van de publieke en private regimes. Beide partijen zijn werkzaam op basis van een gedeelde autonomie. Hun begrip omvat de volgende vier verschillende soorten van publiek-private samenwerking: 1. coöptatie; 2. co-regulering; 3. delegatie; 4. zelfregulering in de schaduw van de hiërarchie. Hoofdvormen publiek-private samenwerking bij gebiedsontwikkeling Börzel en Risses glijdende schaal van volledig publiek richting volledig privaat kan ook bij gebiedsontwikkeling worden herkend. De twee klassieke modellen die bij gebiedsontwikkeling zijn te onderscheiden, zijn het model van de actieve gemeentelijke grondpolitiek (volledig publiek) en het model van de zelfrealisering door de grondeigenaar (volledig privaat). In het eerste model worden de voor het ruimtelijk project benodigde gronden verworven door de gemeente, die deze gronden bouwen woonrijp maakt en tevens uitgeeft. Hierbij zijn de opbrengsten, maar ook de risico’s, volledig voor rekening van de gemeente. In het tweede model zijn de gronden eigendom van een private partij die het project volledig voor eigen rekening en risico uitvoert (Bregman & De Win, 2005).

16

Daartussenin ligt het spectrum van publiek-private samenwerking bij gebiedsontwikkeling, waarbinnen drie hoofdvormen kunnen worden onderscheiden: 1. de publieke grondexploitatie: het traditionele model of het bouwclaimmodel; 2. de publiek-private grondexploitatie: de joint venture bij overeenkomst of rechtspersoon; 3. de private grondexploitatie: het concessiemodel of zelfrealisering (Ministerie van BZK, 2011). Het bouwclaimmodel Het bouwclaimmodel wordt ook wel het ABA-model, inlevermodel of productieafsprakenmodel genoemd. De marktpartijen die in het gebied gronden hebben verworven, verplichten zich hierbij om deze gronden tegen een vaste prijs per vierkante meter aan de gemeente over te dragen. In ruil hiervoor krijgen de marktpartijen te zijner tijd een bepaald aantal bouwrijpe kavels van de gemeente toebedeeld, alsmede het recht om bouwvolume te realiseren. De prijs die door de gemeente voor de grond wordt betaald, is evenwel (veel) lager dan de grondprijs die de marktpartij aan de oorspronkelijke eigenaar heeft betaald. Met de ontwikkeling en/of bouw van woningen op de bouwrijpe kavels verwacht de marktpartij echter dit verschil (ruimschoots) goed te maken. In dit samenwerkingsmodel berust het grondexploitatierisico - net zoals in de traditionele situatie bij de gemeente, met uitzondering van het verwervingsrisico voor het deel van de marktpartijen. Voor het overige is de grondverwerving, evenals het bouwen woonrijp maken, een gemeentelijke taak (Van den Berg, Bregman & Chao-Duivis, 2007; Bregman & De Win, 2005; Lucassen, Van Loenen-de Wild & Tamminga, 2010). Het joint venturemodel In het joint venturemodel richten gemeente en marktpartij(en) gezamenlijk een grondexploitatiemaatschappij op. Aan deze onderneming, die in feite het karakter heeft van een geprivatiseerd grondbedrijf op locatieniveau, worden de gronden binnen het plangebied overgedragen. Deze onderneming is verder verantwoordelijk voor het bouwen woonrijp maken en voor de gronduitgifte. In dit samenwerkingsmodel wordt het grondexploitatierisico verdeeld tussen gemeente en marktpartijen in de verhouding waarin deze partijen participeren in de grondexploitatiemaatschappij. De grondexploitatiemaatschappij heeft een centrale rol bij de grondproductie en doet doorgaans voorstellen voor de nadere uitwerking van de plannen voor het gebied. Doorgaans geschiedt de opstalrealisatie voor rekening en risico van de marktpartij. Vanzelfsprekend maken in het joint venturemodel de spelregels voor de grondexploitatiemaatschappij onderdeel uit van een afsprakenkader in een publiek-private samenwerkingsovereenkomst (Van den Berg, Bregman & Chao-Duivis, 2007; Bregman & De Win, 2005; Lucassen, Van Loenen-de Wild & Tamminga, 2010). Het concessiemodel Veelal wordt het concessiemodel gehanteerd indien de gemeente het initiatief heeft genomen voor de ontwikkeling en een (al dan niet vrijwel volledige) grondpositie heeft. In het concessiemodel krijgen de private partijen de beschikking over alle gronden op een locatie. Dit kan door deze gronden zelf te verwerven van de oorspronkelijke eigenaren en/of verkoop van deze gronden door de gemeente aan de marktpartij. Het bouwen woonrijp maken, gebeurt vervolgens voor eigen rekening en risico van de marktpartij. Het concessiemodel onderscheidt zich daarmee van de voorgaande twee modellen. De gemeente beperkt zich in het concessiemodel tot het vaststellen van een programma van eisen voor wat betreft de aan de inrichting van de locatie te stellen eisen. Bij de verdere ontwikkeling van het gebied is de marktpartij aan dit programma van eisen gebonden.

17

Overigens vertoont het concessiemodel verwantschap met het klassieke model van zelfrealisering door de grondeigenaar, waarin een exploitatieovereenkomst tussen gemeente en exploitant wordt gesloten. Het cruciale verschil is dat in het klassieke model het openbaar gebied vaak door de gemeente wordt ingericht, waarvoor de private partij een bijdrage moet betalen, terwijl de inrichting van het openbaar gebied - binnen de door de gemeente te stellen randvoorwaarden - in het concessiemodel geschiedt voor rekening en risico van de private partijen, waar meestal gemeentegrond aan wordt verkocht. Natuurlijk zijn ook tussenvormen denkbaar. Veelal is het concessiemodel vooral geschikt voor projecten met een beperkte uitvoeringstijd (maximaal 2 à 3 jaar) waarbinnen het voor de gemeente mogelijk is om randvoorwaarden te formuleren. Het concessiemodel biedt voor langer lopende projecten onvoldoende aanknopingspunten voor bijsturing tijdens de uitvoering van de publiek-private samenwerkingsovereenkomst (Van den Berg, Bregman & Chao-Duivis, 2007; Bregman & De Win, 2005; Lucassen, Van Loenen-de Wild & Tamminga, 2010).

2.2 Institutionalisme 2.2.1 Inleiding Aangezien institutional logics in een institutionele traditie staan, wordt de theoretische notie institutional logics eerst geplaatst in de context van de institutionele theorie in organisaties, waarna het begrip nader wordt toegelicht.

2.2.2 Institutionele theorie Het werk van Selznick behoort tot de vroegste en invloedrijkste versies van de institutionele theorie in organisaties. Selznick beschouwde een organisatiestructuur als een adaptieve drager die wordt gevormd in reactie op de kenmerken en verplichtingen van de deelnemers, alsmede de invloeden en beperkingen van de externe omgeving: “Institutionalization is a process. It is something that happens to an organization over time, reflecting the organization’s own distinctive history, the people who have been in it, the groups it embodies and the vested interests they have created, and the way it has adapted to its environment” (Selznick, 1957, p. 16) (Institutionalisering is een proces. Het is iets dat na verloop van tijd gebeurt met een organisatie, als gevolg van de eigen specifieke geschiedenis van de organisatie, de mensen in de organisatie, de groepen die de organisatie belichamen en de gevestigde belangen die ze hebben gecreëerd, en de manier waarop de organisatie zich heeft aangepast aan zijn omgeving). Institutionalisering verwijst naar dit adaptieve proces: “In what is perhaps its most significant meaning, ‘to institutionalize’ is to infuse with value beyond the technical requirements of the task at hand” (Selznick, 1957, p. 17) (In wat misschien wel zijn belangrijkste betekenis is, is ‘institutionaliseren’ het bezielen met een waarde die hoger is dan de technische vereisten van de ophanden zijnde taak). Anticiperend op later werk maakt Selznick een onderscheid tussen organisaties als technisch bedachte instrumenten en organisaties die zijn uitgegroeid tot geïnstitutionaliseerde instellingen - gewaardeerde, natuurlijke gemeenschappen, bezig met hun zelfonderhoud als doel op zichzelf (Scott, 1987). Bij Selznick lijkt de nadruk primair te zijn gericht op institutionalisering als een middel om waarden bij te brengen. Het gaat hier om het bijbrengen van intrinsieke waarden aan een structuur of een proces dat voor de institutionalisering slechts instrumenteel nut had. Door het bijbrengen van waarden bevordert institutionalisering de stabiliteit, zodat de structuur kan volharden in de tijd (Scott, 1987). Kortom, institutionalisering is een proces om waarden bij te brengen.

18

Met Meyer en Rowan en Zucker kwam er in de jaren 70 een nieuwe benadering in de institutionele theorie. Meyer en Rowan (1977) benadrukten de rol van de modernisering in de rationalisering van vanzelfsprekende gedrag leidende regels, wat leidt tot isomorfisme (gelijkvormigheid) in de formele structuren van organisaties. Zucker (1977) benadrukte vanuit een microperspectief de vanzelfsprekende gedrag leidende regels in organisaties. Ook legde Zucker de nadruk op culturele volharding als een maatregel van institutionalisering (Thornton & Ocasio, 2008). DiMaggio en Powell (1983) richtten zich niet zozeer op het proces om waarden bij te brengen, maar vooral op de processen die er toe leiden dat een organisatie haar structuur op een zodanig wijze veranderd dat de organisatie zich conformeert aan - isomorf wordt met een institutioneel patroon. Hierbij maakten ze onderscheid tussen dwangmatige, mimetische en normatieve tot conformiteit leidende processen. Het baanbrekende essay van Friedland en Alford (1991), gevolgd door empirisch onderzoek door Haveman en Rao (1997) en Thornton en Ocasio (1999), zorgde voor een institutionele benadering, die institutional logics poneerde als theoretische notie voor het bepalen van de inhoud en de betekenis van organisaties. De manier waarop culturele regels en cognitieve structuren organisatiestructuren vormen geven, is een aspect dat institutional logics deelt met het werk van DiMaggio en Powell (1983). De focus ligt bij institutional logics echter niet meer zozeer op isomorfisme. De focus ligt vooral op de effecten van gedifferentieerde institutionele logica’s van individuen en organisaties in verschillende contexten. Institutional logics zorgen voor rationeel en bewust gedrag. Verder hebben individuele en organisationele actoren een zekere mate van invloed in het vormgeven en veranderen van institutional logics (Thornton & Ocasio, 2008).

2.2.3 Institutional logics Thornton en Ocasio (1999) definiëren institutional logics als “the socially constructed, historical patterns of material practices, assumptions, values, beliefs, and rules by which individuals produce and reproduce their material subsistence, organize time and space, and provide meaning to their social reality” (Thornton & Ocasio, 1999, p. 804) (de sociaal geconstrueerde, historische patronen van materiële praktijken, veronderstellingen, waarden, overtuigingen en regels aan de hand waarvan individuen hun materiële bestaan produceren en reproduceren, tijd en ruimte organiseren en betekenis geven aan hun sociale werkelijkheid). Volgens Reay en Hinings (2009) zijn institutional logics: “the basis of taken-for-granted rules guiding behaviour of field-level-actors” (Reay en Hinings, 2009, p. 629) (de basis van vanzelfsprekende gedrag leidende regels van actoren in het veld). Institutional logics worden door Dunn en Jones (2010) als volgt gedefinieerd: “cultural beliefs and rules that shape the cognitions and behaviors of actors” (Dunn en Jones, 2010, p. 114) (de culturele overtuigingen en regels die de cognities en gedragingen van actoren vorm geven). Kortom, institutional logics verwijzen naar de normen, waarden en overtuigingen die structuur geven aan de cognities van actoren in organisaties en die een collectief inzicht verschaffen in de wijze waarop strategische belangen en beslissingen worden geformuleerd (DiMaggio, 1997; Jackall, 1988; Thornton, 2002).

19

Het begrip institutional logics is volgens DiMaggio (1997) enorm aansprekend. Ten eerste, omdat er een interactie plaatsvindt tussen externe rituelen en stimuli enerzijds en interne routine genererende mentale structuren anderzijds. Ten tweede, omdat een en ander in overeenstemming is met de visie dat een cultuur is versnipperd onder potentieel inconsistente elementen, zonder de beperkte samenhang die een thematisering van clusters van rituelen en schema’s rondom organisaties met zich meebrengt, los te laten. Ten derde, omdat institutional logics voorziet in een vocabulaire om culturele conflicten als gevolg van confrontaties tussen inconsistente actielogica’s te bespreken. Institutional logics probeert een verband te leggen tussen de bredere institutionele orde, problemen met het maken van individuele keuzes en het gevoel van eigenwaarde (de identiteit) van een individu. Institutional logics is een manier om te begrijpen hoe de keuzes van actoren worden bepaald door specifieke zingevende referentiekaders op het gebied van betekenisgeving, motivatievocabulaire en de identiteiten die actoren in bepaalde situaties meebrengen. Een institutionele logica wordt begrepen te bestaan uit gekoppelde materialen (praktijken) en symbolische (betekenis)elementen, die samenwerken om vorm te geven aan een bepaald type institutionele orde. De maatschappij wordt opgevat als een reeks van institutionele logicasystemen, die verschuiven, concurreren en samenwerken (Ezzamel, Robson & Stapleton, 2012). De inhoud van institutionele logicasystemen is te classificeren in taxonomieën, georganiseerd door maatschappelijke sectoren. Bijvoorbeeld, de westerse samenleving bestaat uit zes belangrijke maatschappelijke sectoren. Het betreffen hier de “markt”, de “corporatie”, de “vrije beroepen”, de “familie”, de “religies” en de “staat”. Elke sector wordt gedefinieerd door een set van culturele symbolen en materiële praktijken die de organiserende principes omvatten. Deze organisatieprincipes spellen niet alleen de vocabulairemotieven en de actielogica’s uit, maar ook het zelfbewustzijn van de sectorale actoren. Elke maatschappelijke logica voorspelt de organisatiestructuren en de sturingsmechanismen die typischerwijs worden gebruikt om de economische activiteit te coördineren als onderdeel van een breder scala van elementen die een institutionele logica in zijn geheel definiëren (Thornton, Jones & Kury, 2005). Het besef dat organisaties onderdeel zijn van een breder sociaal systeem is van groot belang. De cultureel-cognitieve component van de institutional logics benadering onderkent dat organisatieculturen voortvloeien uit de bredere culturele en sociale systemen waarvan zij deel uitmaken en dat er verder sprake is van wederzijdse beïnvloeding. Organisatieculturen zijn te plaatsen binnen netwerken van organisaties en zijn onderworpen aan de invloed van maatschappelijke waarden en overtuigingen (Hinings, 2012). Netwerken zijn volgens DiMaggio (1997) cruciale omgevingen voor de activatie van schema’s en logica’s. Hierbij wordt verwezen naar onderzoeken van Gould (1995), Bernstein (1975), Erickson (1996) en Vaughan (1986). Deze onderzoeken wijzen op een nieuw, complexer begrip van de relatie tussen cultuur en sociale structuur, geconstrueerd na een zorgvuldige integratie van micro-, macro-, cognitieve en materiële perspectieven. Institutional logics kan zodoende worden gezien als een poging om te thematiseren schema’s te koppelen aan een sociale structuur. Uiteindelijke brengt dit een aggregatie tot complexere structuren of logica’s met zich mee. Daarop volgend brengt de manier waarop actoren schakelen tussen logica’s culturele veranderingen met zich mee (DiMaggio, 1997).

20

Institutional logics kunnen zodoende in de loop der tijd veranderen (Thornton, Jones & Kury, 2005; Thornton en Ocasio, 1999). Aan deze verandering kunnen onder meer veranderingen in marktomstandigheden ten grondslag liggen, maar ook veranderingen in de eigendomsverhoudingen en de organisatieomvang. Dit impliceert dat de bevindingen van een onderzoek die geldig zijn in een bepaalde historische periode, niet geldig zijn in een andere historische periode. Historisch toeval is dan ook een belangrijke metatheoretische aanname van de institutional logics benadering (Thornton en Ocasio, 2008).

2.2.4 Concurrerende institutional logics Op organisatieniveau zijn institutional logics voor de meeste organisationele actoren een gemeenschappelijk leidend besluitvormend principe. Institutional logics zijn gebaseerd op instituties en beïnvloeden het ontstaan van regels en routines in een organisatie. Er kunnen in een organisatie echter concurrerende institutional logics bestaan. Uit onderzoek van Van Gestel en Hillebrand (2011) naar Nederlandse Arbeidsbureaus komt naar voren dat institutional logics voortdurend aan veranderingen onderhevig zijn. Bij de veronderstelde duurzaamheid van dominante logica’s dienen volgens hen dan ook vraagtekens te worden gezet. Vaak is er slechts sprake van een tijdelijke wapenstilstand in een veld dat voortdurend in beweging is en dat wordt gekenmerkt door een constante strijd tussen concurrerende institutional logics. Als er een dominante actor is, dan is er volgens Van Gestel en Hillebrand (2011) meestal sprake van een stabiele situatie met een dominante logica. Dit is in lijn met de constatering van DiMaggio en Powell (1983) dat in processen van structurering adaptie aan de waarden en overtuigingen (logica’s) van de meest machtige actoren plaatsvindt, die uiteindelijk worden weerspiegeld in de dominante logica. In die zin dragen institutional logics die worden gesteund door machtige actoren bij aan de instandhouding van de status quo. Deze institutional logics verschaffen namelijk de formele en informele regels van actie, interactie en interpretatie die beslissers leiden en beperken (Thornton en Ocasio, 1999). Ontbreekt echter een dominante actor, dan blijven er twee opties over. Uit het onderzoek van Van Gestel en Hillebrand (2011) komt naar voren dat een van deze opties een blijvende instabiliteit met voortdurende conflicten tussen institutional logics is. Een andere optie is dat er meerdere institutional logics naast elkaar bestaan, zoals onder meer blijkt uit onderzoeken van Lounsbury en Crumley (2007), Purdy en Gray (2009) en Reay en Hinings (2009). Reay en Hinings (2009) tonen in hun onderzoek naar regionale gezondheidsdiensten in de Canadese provincie Alberta aan dat ondanks het conflict tussen institutional logics en uitgeoefende institutionele (externe) druk, organisatorische actoren kunnen samenwerken en tegelijkertijd hun oorspronkelijke logica kunnen behouden. Volgens Hinings (2012) wordt er in zekere zin gesuggereerd dat er geen overkoepelende organisatiecultuur is. Er is eerder sprake van subculturen. Het kan ook zijn dat wel sprake is van een organisatiecultuur, vertegenwoordigd door een dominante logica op organisatorisch niveau, maar met een “subdominante” logica die een alternatieve organisatiecultuur kan worden of en beroepsmatige of departementale cultuur kan vertegenwoordigen.

21

In het onderzoek van Reay en Hinings (2009) wordt een onderscheid gemaakt tussen twee concurrerende institutional logics, te weten de dominante logica van “zakelijke gezondheidszorg” en de “subdominante” logica van “medische professionaliteit”. Voor het beheer van de rivaliteit tussen deze concurrerende institutional logics suggereren Reay en Hinings de volgende vier mechanismen: 1. het maken van onderscheid tussen medische en andere beslissingen; 2. het zoeken van informele input van artsen als onderdeel van de besluitvormingsprocessen; 3. samenwerken tegen de overheid; 4. gezamenlijk innoveren op experimentele sites. Zelfs zonder dat er sprake is van vertrouwen tussen de groepen met concurrerende institutional logics, bieden deze mechanismen mogelijkheden voor samenwerking tussen organisatorische actoren. Naast de door Reay en Hinings (2009) aangetoonde samenwerking tussen organisatorische actoren, zijn er op uitgeoefende institutionele (externe) druk echter meerdere organisatorische reacties mogelijk. Institutionele (externe) druk kan verschillende reacties opleveren. Oliver (1991) presenteert een aantal typologieën van (strategische) reacties op institutionele processen. Op een meer “strategisch” niveau gaat het om de volgende reacties: berusting, compromis, vermijding, opstandigheid en manipulatie. Lounsbury (2007) toont aan dat concurrerende institutional logics, zeker als ze geworteld zijn in geografische verschillen, van invloed zijn op de processen die een rol spelen bij het aangaan van overeenkomsten met externe bedrijven (in dit geval onafhankelijke, professionele geldmanagementbedrijven). Geografische verschillen in institutional logics zijn vaker aan de orde. In hun onderzoek naar de consolidatie van lokale banken in de Verenigde Staten laten Marquis en Lounsbury (2007) zien hoe professionals in een lokale gemeenschap een bijzonder belangrijke bron zijn van steun voor oppositie tegen grotere entiteiten. Zeker als deze grotere entiteiten doelen en overtuigingen aanhangen, die tegengesteld zijn aan die in de lokale gemeenschap. Volgens Marquis en Lounsbury (2007) vloeien de handelingen van deze professionals, in dit geval lokale bankiers, fundamenteel voort uit hun institutional logics. Zoals reeds door Oliver (1991) wordt gesuggereerd, moet weerstand volgens Marquis en Lounsbury (2007) niet worden gezien als een beperkte strategische reactie, maar als een reactie die - in potentie - in gang gezet is gezet door institutional logics. Weerstand is niet zozeer een instrumentele actie van bepaalde actoren, maar dient meer te worden begrepen als een sociaal fenomeen gestructureerd door institutional logics. Het kan overigens zijn dat weerstand een symbolische overname van een concurrerende institutional logics inhoudt. Hiervan is sprake in het onderzoek van Mullins (2006) naar de publieke verantwoordingsplicht van woningcorporaties, waarbij twee concurrerende institutional logics dominant zijn, te weten de logica van “schaal en efficiency” en de logica van “lokale verantwoordelijkheid”. Er was ook een woningcorporatie die de logica van “schaal en efficiency” aanvankelijk verafschuwde, maar hier om symbolische redenen uiteindelijk voor koos. Dit was evenwel eerder op te vatten als een vorm van weerstand, omdat met name de noodzaak om te komen tot wijkverbeteringen ten grondslag lag aan deze keuze. Deze keuze zorgde er uiteindelijk voor dat de sociale ondernemingen van de woningcorporatie onafhankelijker konden opereren. In die zin werd de weerstand in wezen in gang gezet door de logica van “lokale verantwoordelijkheid”, die uiteindelijk prevaleerde.

22

Dat weerstand verschillende vormen kan aannemen, komt eveneens naar voren in het onderzoek naar geschillenbeslechtingkantoren van Purdy en Gray (2009). In het geval van concurrerende institutional logics in een opkomend institutioneel gebied verloopt de structurering aanzienlijk meer gefragmenteerd, dan verwacht mag worden op basis van de gebruikelijke dwangmatige, mimetische en normatieve processen (DiMaggio & Powell, 1983) die leiden tot objectivering en een maatschappelijke consensus. In tegenstelling tot onderzoeken waarin wordt aangetoond dat concurrerende alternatieve logica’s geleidelijk plaats maken voor een dominante logica (Greenwood & Suddaby, 2006; Lounsbury, 2002), toont het onderzoek van Purdy en Gray (2009) aan dat er bij geschillenbeslechtingkantoren sprake is van een diffusie van concurrerende institutional logics. Purdy en Gray (2009) benoemen vier diffusiemechanismen, te weten transformatie, enten, overbruggen en beëindiging. In sommige contexten kan diffusie dus verschillende mechanismen volgen die meerdere logica’s in staat stellen te volharden. De veronderstelling dat een enkele dominante logica uiteindelijk zegeviert wordt hiermee betwist. Op een vergelijkbare wijze als Purdy en Gray (2009) en Reay en Hinings (2009) tonen SazCarranza en Longo (2012) aan dat ook publiek-private samenwerkingsverbanden organisaties zijn waarin verschillende institutional logics naast elkaar bestaan. Van weerstand is er in hun onderzoek niet direct sprake. De bestudeerde publiek-private joint venture is er namelijk in geslaagd om de naast elkaar bestaande institutional logics te combineren. De partners deden dit door (a) het betrekken van de stakeholders en door te communiceren met de stakeholders, en (b) door het stimuleren en faciliteren van gezamenlijke leerervaringen. Door het hanteren van deze twee werkwijzen kon worden omgegaan met de concurrerende logica’s. Door het betrekken van de stakeholders konden zowel legitimiteit (de publieke strategische basis), als efficiëntie (de private strategische basis) in de strategie van de joint venture worden geïncorporeerd. Door het faciliteren van leerervaringen kregen de deelnemende participanten inzicht in de logica van de partner, met name in relatie tot de organisatievorm en de control. Beide werkwijzen dragen bij aan een opbouw van het onderling vertrouwen, maar nog belangrijker is dat ze bijdragen aan de externe legitimiteit en de interactie tussen de deelnemers vergemakkelijken. Managers dienen te onderkennen dat de publieke en de private sector verschillen en dat aan een publiek-private samenwerking verschillende institutional logics ten grondslag liggen. Het vergemakkelijken van de interactie tussen de deelnemers door het stimuleren en faciliteren van gezamenlijke leerervaringen is hierbij een belangrijke taak van managers. Verder dienen managers er voor zorg te dragen dat de legitimiteit blijft gewaarborgd door te communiceren met de stakeholders (Saz-Carranza & Longo, 2012).

2.3 Conclusie Zoals mede wordt aangegeven door Skelcher, Tonkiss, Flinders en Dommett (2013) is er nog nauwelijks onderzoek gedaan naar (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking. Saz-Carranza en Longo (2012) tonen aan dat, ondanks de aanwezigheid van concurrerende institutional logics, in publiek-private samenwerkingsverbanden verschillende institutional logics naast elkaar kunnen bestaan. Het is evenwel de vraag of dit voor ieder publiek-privaat samenwerkingsverband een algemeen geldend gegeven is. De context waarbinnen het onderzoek plaatsvindt, zijn gemeentelijke gebiedsontwikkelingen die worden gerealiseerd door middel van publiek-private samenwerking tussen gemeenten en private ontwikkelaars.

23

Door in deze context onderzoek te doen naar de vraag hoe concurrerende institutional logics de samenwerkingsrelatie tussen gemeenten en private ontwikkelaars beïnvloeden, kan het onderzoek wellicht meer duidelijkheid verschaffen in (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking in het algemeen.

3

Methodologie

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de onderzoeksmethodologie, waarmee de grondslag wordt gelegd voor het onderzoek om te komen tot beantwoording van de vierde deelvraag.

3.1 Methode van onderzoek 3.1.1 Inleiding Aangezien er nog nauwelijks onderzoek is gedaan naar (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking, is er gekozen voor een oriënterend en explorerend kwalitatief onderzoek. “Kwalitatief onderzoek is de studie van onderwerpen die gaan over betekenissen die mensen geven aan hun sociale omgeving en hoe ze zich gedragen, met behulp van onderzoeksmethoden die het mogelijk maken het perspectief van de persoon te leren kennen” (Boeije, 2005, p. 27). Swanborn (2004) hanteert een pragmatisch criterium om kwalitatief en kwantitatief onderzoek van elkaar te onderscheiden; in een kwalitatief onderzoek wordt er niet geteld en weinig gemeten en rapporten van kwalitatief onderzoek kenmerken zich door de afwezigheid van parameters, statistieken, numerieke tabellen et cetera. Een kwalitatief onderzoek biedt mogelijkheden om op zoek te gaan naar verbijzondering, specificatie, detail en concretisering (Verschuren & Doorewaard, 2007). De gebruikte onderzoeksmethoden zijn literatuuronderzoek en casusstudieonderzoek. Via het literatuuronderzoek is relevante informatie gevonden voor het theoretisch kader, voor de opzet van het onderzoek, alsmede voor het definiëren en operationaliseren van de (onderzoek)begrippen (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009). De keuze voor een casusstudieonderzoek is gelegen in het feit dat dit de mogelijkheid bood om de publiekprivate samenwerkingsprocessen van de gemeentelijke gebiedsontwikkelingen - in het bijzonder de rol van de deelnemende actoren - diepgaand te onderzoeken (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009).

3.1.2 Literatuuronderzoek Het literatuuronderzoek is allereerst gebruikt om te komen tot de centrale vraag. Hierbij is gebruikt gemaakt van de systematiek van gap-spotting (Sandberg & Alvesson, 2011). Bij deze systematiek wordt de bestaande wetenschappelijk literatuur door onderzoekers beoordeeld met als doel hiaten hierin te ontdekken. Op basis van deze hiaten worden vervolgens de onderzoeksvragen geformuleerd. Sandberg en Alvesson (2011) identificeerden drie fundamentele vormen van gap-spotting, namelijk confusion, neglect en application spotting. Voor dit onderzoek is vooral neglect spotting van belang geweest, waarbij volgens Sandberg en Alvesson (2011) drie versies kunnen worden onderscheiden. De meest voorkomende versie van neglect spotting is het zoeken naar aspecten in de bestaande wetenschappelijke literatuur die over het hoofd zijn gezien.

24

Zoeken naar weinig onderzochte gebieden in de bestaande wetenschappelijke literatuur is een andere veel voorkomende versie van neglect spotting. Een vergelijkbare, maar andere versie van neglect spotting is het zoeken naar delen in de bestaande wetenschappelijke literatuur die empirische steun ontberen. Door toepassing van de systematiek van neglect spotting kwam naar voren dat er buiten het onderzoek van Saz-Carranza en Longo (2012) nog nauwelijks onderzoek is gedaan naar (de werking) van institutional logics in publiek-private samenwerking, wat uiteindelijk bepalend is geweest voor de insteek van het onderzoek. Verder is het literatuuronderzoek gebruikt om inzicht te krijgen in het institutionalisme en in het bijzonder in institutional logics. Het literatuuronderzoek heeft tevens geleid tot een bredere kijk op publiek-private samenwerking. Daarnaast zijn mede op basis van deze theoretische noties de onderzoeksvragen geformuleerd. Met het literatuuronderzoek is een antwoord op de eerste drie deelvragen gevonden. Het gaat hier vooral om het definiëren van de begrippen en het afbakenen van het onderwerp. Verder is de relevante theorie in relatie tot het onderwerp nader gespecificeerd.

3.1.3 Casusstudieonderzoek Met het literatuuronderzoek is het theoretisch kader gecreëerd, dat de basis vormde voor het casusstudieonderzoek. Volgens Verschuren en Doorewaard (2007) is een casusstudie “een onderzoek waarbij de onderzoeker probeert om een diepgaand en integraal inzicht te krijgen in één of enkele tijdruimtelijk begrensde objecten of processen” (Verschuren en Doorewaard, 2007, p. 183). Vooral als het voornemen bestaat om feitelijk gedrag, of producten daarvan (handelingen, interacties, uitspraken, veldproducten), intensief te onderzoeken, is een casusstudie geschikt (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009, p. 114). Een casusstudie heeft volgens Verschuren en Doorewaard (2007) de volgende karakteristieken:  Een klein aantal onderzoekseenheden. Dit impliceert dat een kwantitatieve analyse van de verzamelde gegevens in principe niet mogelijk is. Het onderzoek dient op een kwalitatieve manier plaats te vinden, waarbij de nadruk vooral ligt op een onderlinge vergelijking en duiding van de waarnemingsresultaten.  Meer in de diepte dan in de breedte. De diepgang wordt vooral bereikt door te werken met verschillende (vaak arbeidsintensieve) methoden om data te genereren. Verder wordt de diepgang verkregen door te werken met meerdere bronnen, de zogenoemde bronnentriangulatie.  Het verkrijgen van een integraal beeld van het object als geheel. Het betreft hier een holistische werkwijze, die zich uit in het gebruik van een open wijze van dataverzameling (interview, (participerende) observatie, alsmede de interpretatie van tekstueel en audiovisueel materiaal). Triangulatie is ook hier een hulpmiddel om een integraal beeld te verkrijgen.  Onderzoek op locatie. Het object, de casus, wordt in zijn natuurlijke omgeving bestudeerd.

25

Voor de opzet van het casusstudieonderzoek is gebruik gemaakt van de methoden van Yin (2003), die de volgende definitie hanteert voor een casusstudie: “an empirical study that investigates a contemporary phenomenon within its real-life context, especially when the boundaries between phenomenon and context are not clearly evident” (p. 13) (een empirisch onderzoek dat een contemporain verschijnsel onderzoekt binnen zijn realiteitscontext, in het bijzonder als de grenzen tussen het verschijnsel en de context niet geheel duidelijk zijn). Aangezien er nog nauwelijks onderzoek is gedaan naar (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking, is er gekozen voor een oriënterend en explorerend onderzoek. Hier is mede voor gekozen vanwege het complexe, dynamische karakter van publiek-private samenwerking en het verkennende karakter van de onderzoeksvragen. Volgens Swanborn (2004) is er van een oriënterend en explorerend onderzoek sprake als:  van een brede probleemstelling wordt uitgegaan, die pas gedurende het onderzoek tot preciezere probleemstellingen leidt;  van tevoren bekende theorieën, hypothese, modellen en interpretatieschema’s niet expliciet leidend zijn;  de onderzoeker zich bij de voortgang van het onderzoek in sterke mate laat leiden door ad hoc interpretaties van de verkregen data en weinig beslissingen over de onderzoeksprocedure van tevoren vastlegt. Als er weinig over het onderzoeksobject bekend is, ligt een oriënterend en explorerend onderzoek voor de hand. Het te bestuderen fenomeen is vaak nog niet precies ten opzichte van de context afgebakend en dikwijls zijn de relevante variabelen met hun onderlinge relaties nog niet bekend (Swanborn, 2004). Het doel van een oriënterend en explorerend onderzoek is om te komen tot de ontwikkeling van een theorie, dan wel een scherpe(re) formulering van hypothesen (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009). Casusstudieonderzoek is een van de belangrijkste kwalitatieve onderzoeksopzetten (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009), die volgens Eisenhardt (1989) tevens gericht kan zijn op theorieontwikkeling. Door de innige koppeling met empirisch bewijs, is een theorie die is ontwikkeld uit een casusstudie naar alle waarschijnlijkheid niet alleen betrouwbaar en empirisch valide, maar ook vernieuwend. De ontwikkeling van een theorie uit een casusstudie komt volgens Eisenhardt (1989) het beste tot zijn recht in de vroege stadia van een onderzoek naar een bepaald onderwerp, ofschoon het ook kan worden toegepast om een verfrissend perspectief op een reeds onderzocht onderwerp te krijgen. Wanneer de bevindingen uit een casusstudie aanleiding geven tot een theorie of een aanscherping van een hypothese, dan dient die in een aanvullend onderzoek te worden doorontwikkeld. In dit onderzoek worden de door Saz-Carranza en Longo (2012) gestelde hypothesen inzake institutional logics in publiek-private samenwerking geverifieerd door te onderzoeken of deze in vergelijkbare mate van toepassing zijn bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen die worden gerealiseerd door middel van publiek-private samenwerking tussen gemeenten en private ontwikkelaars.

3.1.4 Validiteit en betrouwbaarheid Bij het ontwerpen van een casusstudieonderzoek zijn validiteit en betrouwbaarheid van eminent belang.

26

Yin (2003) geeft aan dat er vier kwaliteitstesten worden gebruikt om de kwaliteit van een empirisch sociaal onderzoek vast te stellen. Omdat casusstudies een vorm van empirisch sociaal onderzoek zijn, zijn deze vier kwaliteitstesten ook relevant voor casusstudies. Het betreffen de volgende vier kwaliteitstesten: 1. Construct validiteit: mate waarin daadwerkelijk gemeten wordt wat gemeten zou moeten worden. Construct validiteit gaat om de correctheid van de operationalisering van concepten in maatstaven. 2. Interne validiteit: mate waarin relaties binnen het onderzoek daadwerkelijk causaal van aard zijn. 3. Externe validiteit: mate waarin de bevindingen van het onderzoek generaliseerbaar zijn. 4. Betrouwbaarheid: mate waarin het onderzoek herhaald kan worden en tot dezelfde resultaten leidt. Construct validiteit Om te komen tot construct validiteit zijn meerdere bronnen van bewijsmateriaal gebruikt (data triangulatie), zoals documenten, archiefstukken en interviews. Verder is er voor beide casus een casusstudieprotocol opgesteld (zie bijlagen 1 en 2). Het afdelingshoofd Ontwikkeling van de gemeente Maasgouw is als sleutelinformant in staat gesteld van beide casus het casusstudieprotocol, alsmede het casusstudierapport te beoordelen (evaluator triangulatie). Er waren echter geen op- of aanmerkingen op het casusstudieprotocol, noch op het casusstudierapport. Tevens is er voor beide casus in het casusstudierapport een bewijsketen gevestigd, zodat derden in staat zijn de afleidingen van bewijs, van de initiële onderzoeksvraag tot aan de conclusie en terug, te volgen. Interne validiteit Omdat het een oriënterend en explorerend onderzoek betreft, was de mate waarin relaties binnen het casusstudieonderzoek daadwerkelijk causaal van aard zijn, niet van belang. Er bestond daarom geen directe noodzaak om te komen tot een vergelijking van empirische patronen met één of meer voorspelde patronen. Externe validiteit In een casusstudieonderzoek wordt alleen gestreefd naar analytische generaliseerbaarheid. Dit in tegenstelling tot de statistische generaliseerbaarheid bij enquêteonderzoek. Het is in relatie tot de te beantwoorden onderzoeksvraag immers onmogelijk om een zodanige casus of een verzameling van casus te selecteren die in voldoende mate representatief zijn. De te beantwoorden onderzoeksvraag moet gestaafd worden in meerdere casus. Dit impliceert dat analytische generaliseerbaarheid geen automatisme is. De bevindingen van het onderzoek moeten generaliseerbaar zijn buiten de directe casusstudie. Als er in meerdere casus vergelijkbare bevindingen naar voren komen, is er sprake van replicatielogica. De replicatielogica - en daarmee de generaliseerbaarheid van de bevindingen - neemt toe wanneer het tot de mogelijkheden behoort om aan te tonen dat de te beantwoorden onderzoekvraag op verschillende praktijksituaties toepasbaar is. In wezen is elke gemeentelijke gebiedsontwikkeling uniek. In principe had dus volstaan kunnen worden met een enkelvoudig casusstudieonderzoek (single-case design). Om evenwel tegemoet te komen aan het kritiekpunt dat enkelvoudige casusstudieonderzoeken moeilijk generaliseerbaar zijn, is er gekozen voor een meervoudig casusstudieonderzoek (multiple-case design).

27

Yin (2003) geeft aan dat bij een meervoudig casusstudieonderzoek iedere casus zodanig moet worden gekozen, dat deze oftewel (a) vergelijkbare resultaten voorspelt; een letterlijke replicatie (a litteral replication), oftewel (b) contrasterende resultaten, doch vanwege een voorspelbare reden; een theoretische replicatie (a theoretical replication). Aangezien er nog nauwelijks onderzoek is gedaan naar (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking, is er gekozen voor een oriënterend en explorerend onderzoek. In een dergelijk geval is het raadzaam om op zoek te gaan naar casus die over het geheel genomen zo veel mogelijk op elkaar lijken (minimale variatie). Het is namelijk moeilijk om tot algemeen beschrijvende uitspraken te komen als er sterke verschillen tussen de casus zijn. Verder is het in een dergelijk geval lastig om te komen tot een verklaring in algemeen beschrijvende uitspraken (Verschuren & Doorewaard, 2007). Zodoende is er gekozen voor twee gemeentelijke gebiedsontwikkelingen die op hoofdlijnen met elkaar vergelijkbaar zijn. Als in deze twee casus vergelijkbare bevindingen naar voren komen, dan is er sprake van replicatielogica, waarbij specifiek kan worden gesproken van een letterlijke replicatie (a litteral replication). Betrouwbaarheid Om de betrouwbaarheid van het casusstudieonderzoek te waarborgen, is er voor beide casus een casusstudieprotocol opgesteld. Van beide casusstudies is tevens een casusstudierapport opgesteld, waarin de te doorlopen stappen van het onderzoek zijn opgenomen. Het onderzoek is opgedeeld in zoveel mogelijk stappen als redelijkerwijs mogelijk is, zodat het onderzoek kan worden geaudit. Verder zijn alle bevindingen van het casusstudieonderzoek in de vorm van documenten, zoals casusstudieprotocollen, casusstudierapporten, verslagen van interviews et cetera in een casusstudiedatabase opgeslagen. Relevante onderdelen hiervan zijn opgenomen in de bijlagen.

3.2 Selectie casus Omdat mijn ambtelijke aanstelling bij de gemeente Maasgouw een goede ingang bij deze gemeente met zich meebracht, is er vanuit pragmatisch oogpunt voor gekozen om de focus te leggen op geschikte gebiedsontwikkelingen binnen deze gemeente. Vervolgens is als uitgangspunt genomen dat het bij een oriënterend en explorerend onderzoek raadzaam is om op zoek te gaan naar casus die over het geheel genomen zo veel mogelijk op elkaar lijken (minimale variatie). Zodoende is er op zoek gegaan naar twee casus die op voorhand met elkaar vergelijkbaar zijn. Bij de selectie is er allereerst in ogenschouw genomen dat er bij uitstek sprake is van een publiek-privaat samenwerkingsverband. Vervolgens is gekeken naar de mogelijkheden om een meervoudig casusstudieonderzoek uit te voeren. Binnen de gemeente Maasgouw wordt zowel het bouwclaimmodel als het joint venture model bij slechts één gemeentelijke gebiedsontwikkeling gehanteerd. Zodoende is er uitdrukkelijk gekozen voor gemeentelijke gebiedsontwikkelingen die worden gerealiseerd met toepassing van het concessiemodel. Aangezien in wezen elke gemeentelijke gebiedsontwikkeling uniek is, was het moeilijk om te komen tot een keuze van op voorhand vergelijkbare casus. Uiteindelijk is een keuze gemaakt voor twee complexe gebiedsontwikkelingen, waarbij verschillende functies worden gecombineerd en die dus meer omvatten dan enkel woningbouw.

28

Uiteindelijk zijn de volgende gebiedsontwikkelingen geselecteerd: 1. Linne Zuidoost. 2. Maasresidence Thorn.

3.3 Analysemethode In het onderzoek is er van uit gegaan dat institutional logics niet direct gemeten kunnen worden. Voor de analyse is daarom aansluiting gezocht bij de werkwijze van Saz-Carranza en Longo (2012). Uitgangspunt bij de analyse waren de door Thornton, Jones & Kury (2005) geïdentificeerde maatschappelijke sectoren (de “markt”, de “corporatie”, de “vrije beroepen”, de “familie”, de “religies” en de “staat”). De hieruit voortvloeiende maatschappelijke logica’s geven immers mede vorm aan de acties van deze maatschappelijke sectoren. Om te komen tot een accentuering van bepaalde kenmerken van de werkelijkheid, is aan de hand van de geïdentificeerde maatschappelijke sectoren een abstract model van twee ideaaltypen van institutional logics ontwikkeld, te weten een private logica voor de private ontwikkelaar (de “markt”) en een publieke logica voor de gemeente (de “staat”). Elke logica staat voor een combinatie van karakteristieken die kenmerkend zijn voor de normen, waarden, culturele overtuigingen, veronderstellingen en regels van respectievelijk de gemeente en de private ontwikkelaars. De karakteristieken aan de hand waarvan de twee ideaaltypen zijn ontwikkeld, zijn: Private logica (de “markt”) Winststreven Beperkte interne verantwoording Efficiëntie Exit Geheimhouding

Publiek logica (de “staat”) Algemeen belang Totale publieke verantwoording Legitimiteit Vangnetfunctie Openbaarheid

Deze karakteristieken zijn afgeleid uit de vergelijkbare onderzoeken van Saz-Carranza en Longo (2012) en Smit en Van Thiel (2002). De ideaaltypen waren de basis om de verslagen en de interviews te analyseren. Allereerst is er bekeken of uitspraken in de interviews overeen komen met de twee ideaaltypen. Op deze manier zijn de overheersende institutional logics bij de gemeente en de private ontwikkelaars bepaald. Vervolgens zijn aan de hand van uitspraken in de interviews de tegenstrijdige institutional logics geïdentificeerd. Dit vond plaats door het catalogiseren van belangrijke gebeurtenissen in het samenwerkingsproces, het vaststellen van overeenkomsten en verschillen tussen de samenwerkingspartners, het vaststellen van de zaken en problemen die belangrijk worden gevonden in de politieke strijd tussen de samenwerkingspartners en de hiervoor gekozen antwoorden en oplossingen. Vooral (eventuele) belangentegenstellingen zijn aan een nadere beschouwing onderworpen, omdat hiermee specifiek inzicht kon worden verkregen in de concurrerende institutional logics en de manier waarop dit van invloed is geweest op de publiek-private samenwerking. In het kader van het onderzoek zijn verder de verslagen van de stuurgroepvergaderingen aan een nadere studie onderworpen, omdat die een beter inzicht verschaften in de onderlinge verhoudingen en de daaruit voortvloeiende interacties tussen de deelnemende actoren.

29

In de verslagen is er aan de hand van de twee ideaaltypen in het bijzonder gekeken naar de belangentegenstellingen die aan de orde zijn geweest, omdat hiermee meer licht kon worden geworpen op de concurrerende institutional logics. De verslagen zijn vooral gebruikt om de aan de hand van de interviews geconstateerde belangentegenstellingen te verifiëren. Aanvankelijk was het de bedoeling om de aan de hand van de interviews verzamelde data te coderen en te analyseren met behulp van het Excel-programma KODANI (Kil, 2007). Omdat dit programma meer mogelijkheden bood, is er uiteindelijk voor gekozen om de aan de hand van de interviews verzamelde data te coderen en te analyseren met behulp van de Free Edition van het programma QDA Miner 4 (QDA Miner Lite v1.2.1). Bij het coderen is er allereerst voor gekozen om uitspraken in de interviews die overeen komen met de twee ideaaltypen bij dezelfde code in te delen (privaat of publiek) door middel van open coderen. “Codes zijn een samenvattende notatie van een stukje tekst, waarin de betekenis van het fragment wordt uitgedrukt” (Boeije, 2005, p. 85). Dit open coderen bood een adequate basis om te komen tot een eerste vergelijking van de interviews. De gevonden codes zijn verder gerangschikt door middel van axiaal coderen. Het uitgangspunt hierbij vormden de karakteristieken van de twee ideaaltypen en de concurrerende institutional logics. Door axiaal coderen is er een onderscheid gemaakt tussen hoofd- en subcodes (Boeije, 2005). Dit heeft geresulteerd in de volgende codeboom: Private logica. Winststreven. Beperkte interne verantwoording. Efficiëntie. Exit. Geheimhouding. Publieke logica. Algemeen belang. Totale publieke verantwoording. Legitimiteit. Vangnetfunctie. Openbaarheid. Concurrerende logics. Belangentegenstellingen. Oplossing. Interacties. Interactie. Door te kiezen voor de meest relevante onderdelen van het onderzoek, is het aantal codes door het axiaal coderen terug gebracht tot een relevante verzameling, toegespitst op de overheersende en de concurrerende institutional logics. Hierdoor is het onderzoek in de analyse versmald in de gewenste richting (Boeije, 2005).

3.4 Afbakening en beperkingen Er zijn twee gebiedsontwikkelingen geselecteerd. Ofschoon dit geringe aantal casus de generaliseerbaarheid mogelijkerwijs kan beperken, zijn de casus zodanig geselecteerd dat er naar verwachting vergelijkbare bevindingen naar voren komen.

30

Verder is er voor beide casus in het casusstudierapport een bewijsketen gevestigd (zie bijlagen 5 en 6), zodat het tot de mogelijkheden behoort om aan te tonen dat de te beantwoorden onderzoekvraag op de twee praktijksituaties toepasbaar is, waardoor de replicatielogica - en daarmee de generaliseerbaarheid van de bevindingen - toeneemt.

3.5 Praktijkonderzoek 3.5.1 Dataverzamelingsmethoden Voor het casusstudieonderzoek is een combinatie van dataverzamelingsmethoden aangewend. Concreet zijn de volgende dataverzamelingsmethoden toegepast: 1. Documentenstudie. 2. Archiefonderzoek. 3. Interviews. Documentenstudie Aangezien het noodzakelijk was om allereerst inzicht te krijgen in de geselecteerde gebiedsontwikkelingen, zijn in eerste instantie de openbare documenten aangaande de betreffende gebiedsontwikkelingen geraadpleegd (zoals bestuurlijke stukken, startnotities, stedenbouwkundige plannen, et cetera). De geraadpleegde documenten zijn opgenomen in de casusstudierapporten van de twee casus (zie bijlagen 5 en 6). Voor een inventarisatie van de geraadpleegde documenten wordt kortheidshalve hiernaar verwezen. Archiefonderzoek Sommige documenten waren echter niet openbaar. Hiervoor is archiefonderzoek gedaan, waarbij de niet openbare documenten zijn bestudeerd. Het betreffen hier veelal vertrouwelijke stukken, zoals intentie-, samenwerkings- en realisatieovereenkomsten en financiële documentatie. In het kader van het onderzoek zijn vooral de verslagen van de overleggen tussen de gemeente Maasgouw en de twee private ontwikkelaars aan een nadere studie onderworpen, omdat die een beter inzicht verschaften in de onderlinge verhoudingen en de daaruit voortvloeiende interacties tussen de deelnemende actoren. In de verslagen is in het bijzonder gekeken naar de belangentegenstellingen die aan de orde zijn geweest, omdat hiermee wellicht meer licht kon worden geworpen op de concurrerende institutional logics. De geraadpleegde documenten zijn opgenomen in de casusstudierapporten van de twee casus (zie bijlagen 5 en 6). Voor een inventarisatie van de geraadpleegde documenten wordt kortheidshalve hiernaar verwezen. Interviews Met verschillende actoren zijn er interviews gehouden. De interviews waren nodig om een dieper inzicht te krijgen in de geselecteerde publiek-private samenwerkingsprocessen. Het doel was om vooral inzicht te verkrijgen in de bij de deelnemende actoren meest voorkomende institutional logics, in de onderlinge verhoudingen en de daaruit voortvloeiende interacties. Aan de hand van de interviews is het mogelijk gebleken om te komen tot een beter begrip van de achtergronden. Juist om inzicht te krijgen in de vraag hoe concurrerende institutional logics de samenwerkingsrelatie tussen de gemeente Maasgouw en de private ontwikkelaars beïnvloeden, was het van belang dat in de casusstudies zowel het perspectief van de gemeente Maasgouw, als het perspectief van de twee private ontwikkelaars werd betrokken.

31

Alleen door in de casusstudies beide perspectieven te betrekken, konden de concurrerende institutional logics inzichtelijk worden gemaakt. Om deze reden zijn zowel met vertegenwoordigers van de gemeente Maasgouw, als vertegenwoordigers van de twee private ontwikkelaars interviews gehouden. In totaal hebben er acht interviews met zeven personen plaats gevonden. Hiervan werken vier personen bij de gemeente Maasgouw en drie personen bij een van de twee private ontwikkelaars, zodat er in de onderhavige casusstudies sprake is van een redelijk evenwichtige spreiding. Aangezien een logica veelal breed doorwerkt in organisatiepraktijken, zou deze spreiding in principe voldoende moeten zijn om de concurrerende institutional logics in bredere zin te herkennen. De interviews vonden vooral plaats met invloedrijke, goed geïnformeerde, deskundige personen. Dit bracht een persoonlijke benadering en een actieve interactie met zich mee. Verder dienden de interviewvragen de operationalisering van de casus te ondersteunen. In de vraagstelling dienden de institutional logics impliciet te worden gemaakt. Er kon immers niet rechtstreeks worden gevraagd naar de normen, waarden, culturele overtuigingen en veronderstellingen van de geïnterviewden, hetgeen pleitte voor een meer open interview. Zodoende is er gekozen voor een half gestructureerd interview. Het onderwerp was immers bekend, maar het was niet duidelijk welke antwoorden verwacht konden worden. Er is enige structuur aangebracht, door met een topiclijst te werken, waarin de te bespreken onderwerpen stonden en de voorkeur voor de vraagvolgorde was aangegeven. In deze topiclijst lagen de onderwerpen dus vast. Per onderwerp is een beginvraag, alsmede de doorvraagvragen opgenomen (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012). Voor de interviews is met een interviewschema gewerkt (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012), dat onderdeel uitmaakte van de twee casusstudieprotocollen (zie bijlage 3). Het interviewschema omvatte in ieder geval de volgende onderdelen:  Introductie interview.  Persoonsgegevens.  Beginvraag.  Topiclijst.  Afsluiting interview. Op hoofdlijnen zijn de navolgende topics aan bod gekomen: 1. beeldvorming samenwerkingspartner; 2. kenmerken samenwerkingsrelatie; 3. problemen in de samenwerking; 4. keuze samenwerkingsmodel. De betrouwbaarheid van de interviews is op de volgende manier gewaarborgd:  Er is gebruik gemaakt van geluidsopnameapparatuur, zodat controle achteraf tot de mogelijkheden behoort.  In het interviewschema zijn pagina’s opgenomen voor het maken van aantekeningen tijdens de interviews.  Door bewust te zijn van het feit dat internalisering van de gemeentelijke institutional logics inherent is aan mijn aanstelling in gemeentelijke dienst. Voorafgaand aan het interview zijn daarom de eigen mening en voorkeur over het onderwerp (in klad) op papier gezet.

32

De validiteit van het interview is op de volgende manier gewaarborgd:  Door de verslagen van de interviews ter controle voor te leggen aan de geïnterviewden, die hier nog opmerkingen bij konden plaatsen.  Door naast het interview gebruik te maken van andere dataverzamelingsmethoden, te weten documentenstudie en archiefonderzoek.  Door gebruik te maken van verschillende informatiebronnen, zoals de uit de documentenstudie en het archiefonderzoek voortvloeiende data, alsmede door het interviewen van verschillende betrokkenen. Het is van groot belang dat de personen die hebben meegewerkt aan de casusstudies, in het bijzonder de geïnterviewden, worden beschermd. De casusstudies dienen ethisch verantwoord te zijn en dienen op een eerlijke en objectieve manier te worden uitgevoerd (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009). Om de wetenschappelijke relevantie te garanderen, dient wel te worden gewaakt voor een balans tussen bescherming enerzijds en onafhankelijkheid anderzijds. Hiertoe zijn de volgende zaken in acht genomen:  De interviews zijn alleen gehouden op basis van vrijwilligheid (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009).  Het doel van het onderzoek is duidelijk gekenschetst, zodat geen valse verwachtingen zijn gewekt (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009).  Bij de interviews is in de inleiding van het interview allereerst om toestemming gevraagd voor het gebruiken van de geluidsopnameapparatuur (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009). Overigens hebben alle geïnterviewden toestemming verleend. De geluidsopnames van de interviews zullen na afronding van het onderzoek worden vernietigd (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012).  De geïnterviewden hebben na het interview ter controle inzage gekregen in het verslag (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012). Alle zeven geïnterviewden hebben (mondeling of per e-mail) gereageerd en hebben, behoudens enkele ondergeschikte opmerkingen, aangegeven te kunnen instemmen met het verslag. Verder waren er ook enkele complimenten over de wijze waarop de interviews waren uitgewerkt. Voor de inhoud van de verslagen wordt kortheidshalve verwezen naar bijlage 4.  De gegevens zijn zoveel mogelijk anoniem verwerkt (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009).  Er zullen geen gegevens aan derden worden verstrekt, tenzij de betrokken organisaties hier om verzoeken of hier mee instemmen (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009). Op deze manier is, zonder aantasting van de onafhankelijkheid, voorkomen dat de uitkomsten van het onderzoek nadelige gevolgen hebben voor de personen die hebben meegewerkt aan de casusstudie (Baarda, De Goede en Teunissen, 2009).

4

Resultaten

In dit hoofdstuk wordt allereerst een beschrijving van de twee onderzochte casus gegeven. Daarna komen de resultaten per casus aan de orde en worden de casus met elkaar vergeleken. Hiermee wordt ingegaan op de vierde deelvraag.

33

4.1 Beschrijving casus 4.1.1 Inleiding De gemeente Maasgouw is op 1 januari 2007 ontstaan uit een samenvoeging van de voormalige gemeenten Heel, Thorn en Maasbracht. Op 1 januari 2013 had de gemeente 24.019 inwoners, verdeeld over tien kernen, te weten Beegden, Heel, Panheel, Wessem, Thorn, Linne, Brachterbeek, Maasbracht, Stevensweert en Ohé en Laak. De gemeente Maasgouw is een ambitieuze gemeente. Dit komt onder andere tot uitdrukking in de vele gebiedsontwikkelingen die van gemeentewege zijn aangezet, waaronder de geselecteerde gebiedsontwikkelingen Linne Zuidoost en Maasresidence Thorn.

4.1.2 Linne Zuidoost Achtergronden casus Het sportcomplex in Linne voldeed niet meer aan de eisen van de tijd. Reeds geruime tijd bestonden er derhalve plannen om in Linne middels een gebiedsontwikkeling te komen tot een verplaatsing van de voetbalvelden en de tennisbanen, gecombineerd met de realisatie van woningbouw. De doelstelling van de gebiedsontwikkeling was drieledig: 1. Woningbouw voor de periode na 2008. 2. Vernieuwing van het sportcomplex te Linne. 3. Het leveren van ruimtelijke kwaliteit in de kern Linne. Naast verplaatsing van de voetbalvelden en de tennisbanen voorziet het plan tevens in de realisatie van 238 woningen, waaronder 42 appartementen, 9 patiowoningen en 32 bouwkavels. Hiervan worden 43 woningen in de huursfeer gerealiseerd (18%), waarvan 22 woningen in de sociale huursfeer (9%) en 21 appartementen in de commerciële huursfeer (9%). Bij de invulling van het ruimtelijke programma is het dorpse karakter van Linne in acht genomen. Dit karakter wordt vormgegeven door een ruime stedenbouwkundige opzet met een groen karakter, bebouwing in maximaal drie lagen voorzien van een kap, dominantie van vrijstaande, half vrijstaande en geschakelde woningen en een beperkte lengte van aaneengesloten bebouwing. De verplaatsing van de voetbalvelden en tennisbanen biedt de mogelijkheid om twee afzonderlijke woonwijken met elkaar te laten versmelten tot één woongebied. Verder heeft het plan als voordeel dat er een nieuw sportcomplex wordt gerealiseerd, dat is aangepast aan de eisen van de huidige tijd. In overleg met de betreffende sportverenigingen is er voorzien in de navolgende voorzieningen:  Twee kunstgras voetbalvelden, voorzien van drainage, speelveld-afscheiding en een goede verlichting.  Een kantine, zes kleed- en wasruimtes, twee scheidsrechterruimtes, een massage- en EHBO-ruimte en een bergingsruimte voor het voetbalcomplex.  Vier smash court tennisbanen, voorzien van een goede verlichting. 34

 Een kantine, twee kleed- en wasruimtes, een scheidsrechterruimte, een massage- en EHBO-ruimte en een bergingsruimte voor het tenniscomplex.  Parkeerruimte voor het voetbalen tenniscomplex. Context casus Ongeveer de helft van de gronden is eigendom van de gemeente Maasgouw, terwijl de andere helft eigendom is van Nieuwe Borg Ontwikkeling, die deze gronden in 2002 heeft verworven van de oorspronkelijke eigenaren. Op initiatief van de voormalige gemeente Maasbracht is Nieuwe Borg Ontwikkeling in 2003 bereid gevonden om te participeren in de gebiedsontwikkeling. Omdat Nieuwe Borg Ontwikkeling de helft van de gronden in eigendom had en het de gemeente Maasgouw ontbrak aan voldoende financiële fondsen om een nieuw sportcomplex te realiseren, is er uiteindelijk gekozen voor het concessiemodel. Nieuwe Borg Ontwikkeling kreeg in ruil voor de ontwikkeling van een nieuw sportcomplex de beschikking over alle gronden in het gebied Linne Zuidoost. De gemeente Maasgouw beperkte zich tot het vaststellen van een programma van eisen voor wat betreft de inrichting van het gebied. Nieuwe Borg Ontwikkeling is bij de verdere ontwikkeling van het gebied aan dit programma van eisen gebonden. Het bouwen woonrijp maken van het gebied is voor eigen rekening en risico van Nieuwe Borg Ontwikkeling. Het programma van eisen en de (financiële) voorwaarden waaronder tot realisatie kon worden gekomen, zijn vastgelegd in een realiseringsovereenkomst. De onderhandelingen om te komen tot overeenstemming over de inhoud van deze realiseringsovereenkomst verliepen moeizaam. Zodoende dat de voorbereidingsfase pas in 2008 is afgesloten met een realiseringovereenkomst. Dit betekent dat de gebiedsontwikkeling inmiddels in de realisatiefase zit. Aanvankelijk zou het sportcomplex in 2010 opgeleverd worden. Aangezien er geen vooruitzicht op realisatie was, heeft de gemeente Maasgouw door het aanspannen van een kort geding Nieuwe Borg Ontwikkeling bewogen om te starten met de realisatie van het sportcomplex. Het sportcomplex is in 2011 opgeleverd. De eerste veertien woningen zijn in 2012 gerealiseerd. Het sportcomplex is in 2011 overgedragen aan de gemeente Maasgouw, die sindsdien verantwoordelijk is voor de exploitatie, alsmede het beheer en onderhoud. Voor het sportcomplex is de gebiedsontwikkeling in de gebruiksfase beland en daarmee afgerond. De meerjarige gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost is de context van de casus, waarbinnen onderzoek is gedaan.

4.1.3 Maasresidence Thorn Achtergronden casus Als gevolg van ontgrondingen is tussen Thorn en Wessem de Grote Hegge Plas ontstaan en is het gebied “de Groeskamp” heringericht. In 1998 is het bestemmingsplan “De Grote HeggeGroeskamp” vastgesteld, dat voorziet in de bouw van een recreatiepark van 300 woningen, centrale voorzieningen, een jachthaven en een zeilhaven. Het betreffende gebied was destijds eigendom van Aqua Terra. Direct na vaststelling van het bestemmingsplan is de infrastructuur in het gebied al aangelegd. Ook de zeilhaven is inmiddels gerealiseerd.

35

In 2006 is het eigendom van Aqua Terra overgenomen door Le Village Blanc Thorn, met Grouwels Vastgoed als enig aandeelhouder. In 2009 is door Le Village Blanc Thorn het plan “Le Village Blanc” gepresenteerd, waarin werd beoogd om in het gebied circa 200 recreatiewoningen plus een hotel te bouwen en circa 100 woningen die bestemd waren voor permanente bewoning. Dit plan is door de gemeente Maasgouw afgewezen, met name vanwege het feit dat permanente bewoning in het gebied als onwenselijk wordt beschouwd. In september 2011 is door Grouwels Vastgoed, samen met Arcus Zuid, de ontwikkelingsvisie “Maasresidence Thorn” aan de gemeente Maasgouw gepresenteerd. In 2012 is door gemeente en initiatiefnemers regelmatig overleg geweest over de mogelijkheden van de verdere procedurele aanpak, waarbij onder meer is gesproken over de afstemming van de ontwikkelingsvisie “Maasresidence Thorn” met de in 2012 vastgestelde Structuurvisie Maasgouw 2030. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Maasgouw en Maasresidence Thorn, een dochteronderneming van Grouwels Vastgoed. Deze samenwerkingsovereenkomst is op 28 juni 2013 getekend. Het plan voorziet in de realisatie van:  maximaal 300 recreatiewoningen;  maximaal 60 recreatieappartementen;  een hotel met maximaal 120 kamers;  centrale, dagrecreatieve voorzieningen;  een jachthaven, dan wel aanlegplaatsen;  een theehuis aan een groene boulevard;  een openbare fietsroute en wandelroutes in de zone tussen de recreatiehaven van Wessem en de Koningsteen in Thorn. Context casus Alle gronden zijn eigendom van Le Village Blanc Thorn, een dochteronderneming van Grouwels Vastgoed. Op 28 juni 2013 is een samenwerkingsovereenkomst getekend tussen de gemeente Maasgouw en Maasresidence Thorn een (andere) dochteronderneming van Grouwels Vastgoed. De onderhandelingen om te komen tot een realisatieovereenkomst zijn lopende. Naar verwachting zal de gemeenteraad in 2014 instemmen met het aangaan van een realisatieovereenkomst met Maasresidence Thorn. Dit betekent dat de gebiedsontwikkeling nog in de voorbereidingsfase zit. De realisatiefase zal naar verwachting in 2014 starten. De meerjarige gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn is de context van de casus.

36

4.2 Conclusie 4.2.1 Conclusie Linne Zuidoost De in paragraaf 3.3 gekenschetste ideaaltypen waren de basis om de verslagen en de interviews te analyseren. Veel uitspraken in de interviews kwamen overeen met de twee ideaaltypen. De verdeling van de karakteristieken van de twee ideaaltypen is als volgt: Logica

Code

Aantal codes

% codes

Private logica Private logica

Winststreven

36

Private logica Private logica Private logica Publieke logica Publieke logica Publieke logica Publieke logica Publieke logica

% interviews

17,6 %

Aantal interviews 5

Beperkte 10 interne verantwoording Efficiëntie 11

4,9 %

4

80,0 %

5,4 %

3

60,0 %

Exit

5

2,5 %

2

40,0 %

Geheimhouding Algemeen belang Totale publieke verantwoording Legitimiteit

0

0

0

0

21

10,3 %

4

80,0 %

11

5,4 %

4

80,0 %

12

5,9 %

4

80,0 %

Vangnetfunctie

4

2,0 %

2

40,0 %

Openbaarheid

9

4,4 %

4

80,0 %

100,0 %

Aan de hand van de interviews konden de overheersende institutional logics worden achterhaald:  De private logica bij de private ontwikkelaar, waar vooral de karakteristieken “winststreven”, “beperkte interne verantwoording” en “efficiëntie” bepalend zijn.  De publieke logica bij de gemeente, waar vooral de karakteristieken “algemeen belang”, “totale publieke verantwoording” en “legitimiteit” bepalend zijn. Opvallend is dat ook de karakteristieken “exit” (private logica) en “vangnetfunctie” (publieke logica) meerdere malen aan de orde zijn. Bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost is er sprake van een wisselende verslaglegging. Van sommige vergaderingen zijn geen verslagen opgesteld en van andere vergaderingen is de verslaglegging zo summier, dat het niet mogelijk bleek om een dieper inzicht te krijgen in de concurrerende institutional logics.

37

Vanaf eind 2009 is de verslaglegging echter uitvoeriger geworden. Dit geldt vooral voor de verslagen van de stuurgroepvergaderingen. Hier is in het onderzoek dan ook de focus op gelegd. Uit de verslaglegging blijkt dat er tussen partijen voortdurend belangentegenstellingen aan de orde zijn geweest, die voortvloeien uit de concurrerende institutional logics bij de gemeente en de private ontwikkelaar. Dit komt onder meer tot uitdrukking in verwijten over en weer over de formele opstelling van de tegenpartij. Er zit vooral een spanningsveld tussen het winststreven van de private ontwikkelaar en het algemeen belang dat de gemeente nastreeft, wat onder andere blijkt uit de discussie over twee andere gemeentelijke woningbouwplannen. De private ontwikkelaar vindt dat er hierdoor een te groot aanbod in woningen ontstaat, met negatieve gevolgen voor de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost, terwijl de gemeente vindt dat er in alle kernen van de gemeente woningbouw moet plaatsvinden. Dit spanningsveld blijkt tevens uit de hele gang van zaken rondom het nieuwe sportcomplex. In 2010 is er de nodige discussie geweest over de start van de aanleg van het nieuwe sportcomplex. Deze discussie culmineerde in het aanspannen van een kort geding door de gemeente, waardoor de private ontwikkelaar werd bewogen om te starten met de realisatie van het nieuwe sportcomplex. Het sportcomplex is in 2011 opgeleverd en overgedragen aan de gemeente. Uit de verslaglegging blijkt dat er ook over de oplevering en de overdacht van de gronden de nodige discussie heeft plaatsgevonden. De discussie ging met name over de fiscale aspecten van de oplevering en de overdracht van de gronden (“fiscaal kasrondje”). Deze belangentegenstellingen komen ook uitvoerig aan de orde in de interviews. Partijen bekijken zaken veelal eerst vanuit hun eigen perspectief. Vanuit hun culturele overtuigingen en regels nemen partijen de samenwerking op een bepaalde manier waar. De overheersende institutional logics van respectievelijk gemeente en private ontwikkelaar zijn hierbij bepalend. Vaak vloeien deze belangentegenstellingen voort uit de concurrerende institutional logics bij de gemeente en de private ontwikkelaar. Zo maken de vertegenwoordigers van de gemeente onder meer melding van het feit dat sinds de oplevering van de eerste veertien woningen in 2012 voortdurend discussie is geweest over de realisatie van de openbare infrastructuur. Dit houdt vooral verband met de al anderhalf jaar durende toestand, waarin de openbare infrastructuur, behorende bij de eerste woningen, nog steeds niet door de private ontwikkelaar is gerealiseerd. Hier is sprake van een spanningsveld tussen de exit-mogelijkheid van de private ontwikkelaar en de vangnetfunctie van de gemeente. Gaande het proces hebben deze belangentegenstellingen geleid tot een verharding tussen partijen, resulterend in een formele opstelling over en weer. Hieraan ligt een gebrek aan vertrouwen ten grondslag. Dit gebrek aan vertrouwen is terug te voeren op wederzijds onbegrip, wat nauw samenhangt met de concurrerende institutional logics van de gemeente en de private ontwikkelaar. Op verschillende terreinen is dit wederzijds onbegrip aan de orde. Partijen hadden totaal verschillende beelden, zowel bij het sportpark als bij de woningbouw. Op het moment dat het moeilijk werd, leidde dit ertoe geleid dat partijen naar hun eigen basiswaarden terugkeerden en zaken begonnen af te schermen, waardoor de samenwerking nog moeizamer verliep. De verschillen tussen de private en de publieke sector werden wel onderkend, maar partijen waren niet in staat om begrip op te brengen voor de institutional logics van de tegenpartij.

38

Er is dan ook nauwelijks gezocht naar oplossingen, waarbij partijen vanuit de institutional logics van de tegenpartij probeerden mee te denken. Hierdoor is er gedurende het proces ook geen vertrouwensbasis gegroeid. Hieruit blijkt dat beide partijen in de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost niet goed in staat zijn geweest om met de concurrerende institutional logics om te gaan. Voortdurend is er over allerlei zaken discussie geweest, waarbij er ook met regelmaat sprake is geweest van weerstand. Wel dient te worden opgemerkt dat de manier waarop partijen in het samenwerkingsproces staan, als gevolg van de economische crisis sinds 2008 is gewijzigd. Hoe partijen met elkaar omgaan, wordt voor een deel dus bepaald door de tijd. Gedurende het samenwerkingsproces zijn partijen echter nauwelijks in staat gebleken om de naast elkaar bestaande institutional logics te combineren. Gedurende het proces is het onderling vertrouwen hierdoor behoorlijk onder druk komen te staan. Partijen zijn gedurende de samenwerking in een vicieuze cirkel terecht gekomen, culminerend in gerechtelijke procedures. Alleen omdat er geen weg terug is, bestaat er bij partijen de bereidheid om verder te gaan met de samenwerking. Op dit moment is ongewis of partijen kunnen komen tot een succesvolle afronding van de samenwerking, aangezien dit mede afhankelijk is van het economische tij. Op een vergelijkbare wijze als is gedaan door Saz-Carranza en Longo (2012) is in de gebiedsontwikkeling Zuidrand Linne aangetoond dat er ook bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen die worden gerealiseerd door middel van publiek-private samenwerking tussen gemeenten en private ontwikkelaars sprake is van een publiek-privaat samenwerkingsverband waarin verschillende institutional logics naast elkaar bestaan. In tegenstelling tot het onderzoek van Saz-Carranza en Longo (2012) slagen de partijen in de gebiedsgebiedsontwikkeling er niet in om de naast elkaar bestaande institutional logics te combineren. Het lijkt er meer op dat er eerder sprake is van een minder stabiele samenwerking met voortdurende conflicten tussen de concurrerende institutional logics. Op de achtergrond blijven de overheersende institutional logics van partijen nadrukkelijk aanwezig. Om te voorkomen dat de samenwerking stokt, sluiten partijen met regelmaat tijdelijke wapenstilstanden, waarbij vaak een schikking wordt getroffen om te komen tot een oplossing. Dit is eerder vergelijkbaar met de uitkomsten van het onderzoek van Van Gestel en Hillebrand (2011) dan met de uitkomsten van het onderzoek van Saz-Carranza en Longo (2012).

39

4.2.2 Conclusie Maasresidence Thorn De in paragraaf 3.3 gekenschetste ideaaltypen waren de basis om de verslagen en de interviews te analyseren. Veel uitspraken in de interviews kwamen overeen met de twee ideaaltypen. De verdeling van de karakteristieken van de twee ideaaltypen is als volgt: Logica

Code

Aantal codes

% codes


Winststreven

37


% interviews

16,6 %

Aantal interviews 3


3,1 %

2

66,7 %

4,5 %

3

100,0 %

Exit

1

0,4 %

1

33,3 %


0

0

0

0

29

13,0 %

3

100,0 %

9

4,0 %

3

100,0 %

17

7,6 %

3

100,0 %

Vangnetfunctie

1

0,4 %

1

33,3 %

Openbaarheid

3

1,3 %

3

100,0 %

100,0 %

Aan de hand van de interviews konden de overheersende institutional logics worden achterhaald:  De private logica bij de private ontwikkelaar, waar vooral de karakteristieken “winststreven” en “efficiëntie” bepalend zijn.  De publieke logica bij de gemeente, waar vooral de karakteristieken “algemeen belang” en “legitimiteit” bepalend zijn. Bij de Maasresidence Thorn is er sprake van een uitvoerige verslaglegging. Uit diverse verslagen van de stuurgroep blijkt dat er tussen partijen belangentegenstellingen aan de orde zijn geweest, die voortvloeien uit de concurrerende institutional logics bij de gemeente en de private ontwikkelaar. Er zit vooral een spanningsveld tussen het winststreven van de private ontwikkelaar en het algemeen belang dat de gemeente nastreeft, wat met name blijkt uit de discussie over de structuurvisie. Uit de uitvoerige discussie over het bestemmingsplan (“snel spoor” en “hoofdspoor”, of een nieuw bestemmingsplan) blijkt dat er ook een spanningsveld zit tussen het efficiëntiestreven van de private ontwikkelaar en het legitimiteitsstreven van de overheid. Ook wordt gesproken over de terugkoppeling met respectievelijk de aandeelhouder bij de private ontwikkelaar en de gemeenteraad bij de gemeente.

40

Hieruit volgt de beperkte interne verantwoording bij de private ontwikkelaar en de totale publiek verantwoording bij de gemeente. Deze belangentegenstellingen komen ook uitvoerig aan de orde in de interviews. Partijen bekijken zaken veelal eerst vanuit hun eigen perspectief. Vanuit hun culturele overtuigingen en regels nemen partijen de samenwerking op een bepaalde manier waar. De overheersende institutional logics van respectievelijk gemeente en private ontwikkelaar zijn hierbij bepalend. Vaak vloeien deze belangentegenstellingen voort uit de concurrerende institutional logics van de gemeente en de private ontwikkelaar. Het is echter opvallend dat deze belangentegenstellingen niet leiden tot onoverkomelijke problemen in de samenwerking. Doordat beide partijen hetzelfde doel nastreven en allebei het belang van het project voor ogen houden, wordt er tussen partijen voortdurend gecommuniceerd. Hierbij worden de verschillen tussen de private en de publieke sector onderkend. Partijen zijn in staat om begrip op te brengen voor de institutional logics van de tegenpartij. Er wordt constant gezocht naar oplossingen, waarbij partijen vanuit de institutional logics van de tegenpartij proberen mee te denken. Binnen grenzen wordt ook geprobeerd om hier op onderdelen aan tegemoet te komen. Gedurende het proces is het onderling vertrouwen hierdoor gegroeid. Hieruit blijkt dat beide partijen in de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn in staat waren om met de concurrerende institutional logics om te gaan. Ofschoon er wel punten van discussie zijn, is er van weerstand niet direct sprake. Waar nodig wisten partijen de naast elkaar bestaande institutional logics te combineren. Gedurende het proces is het onderling vertrouwen hierdoor gegroeid en waren partijen in staat om verder te gaan met de samenwerking. Naar verwachting zullen er in 2014 belangrijke vervolgstappen worden gezet. Op een vergelijkbare wijze als is gedaan door Saz-Carranza en Longo (2012) is in de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn aangetoond dat er ook bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen die worden gerealiseerd door middel van publiek-private samenwerking tussen gemeenten en private ontwikkelaars sprake is van een publiek-privaat samenwerkingsverband waarin verschillende institutional logics naast elkaar bestaan. Verder blijkt uit het onderzoek dat de partijen in de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn er in zijn geslaagd om de naast elkaar bestaande institutional logics te combineren. Dit is eveneens vergelijkbaar met de uitkomsten van het onderzoek van Saz-Carranza en Longo (2012).

5

Conclusies en aanbevelingen

5.1 Conclusie Bij de twee onderzochte casus is op een vergelijkbare wijze als is gedaan door Saz-Carranza en Longo (2012) aangetoond dat er ook bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen die worden gerealiseerd door middel van publiek-private samenwerking tussen gemeenten en private ontwikkelaars sprake is van een publiek-privaat samenwerkingsverband waarin verschillende institutional logics naast elkaar bestaan. De manier waarop partijen omgaan met deze naast elkaar bestaande institutional logics verschilt in de twee onderzochte casus evenwel. In de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost slagen partijen er niet in om de naast elkaar bestaande institutional logics te combineren. Het lijkt er op dat er eerder sprake is van een minder stabiele samenwerking met voortdurende conflicten tussen de concurrerende institutional logics, waarbij op de achtergrond de overheersende institutional logics van partijen nadrukkelijk aanwezig blijven. 41

Om te voorkomen dat de samenwerking stokt, sluiten partijen met regelmaat tijdelijke wapenstilstanden, waarbij vaak een schikking wordt getroffen om te komen tot een oplossing. Dit is eerder vergelijkbaar met de uitkomsten van het onderzoek van Van Gestel en Hillebrand (2011) dan met de uitkomsten van het onderzoek van Saz-Carranza en Longo (2012). In de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn slagen partijen er wel in om de naast elkaar bestaande institutional logics te combineren. Dit is vergelijkbaar met de uitkomsten van het onderzoek van Saz-Carranza en Longo (2012). De reden dat in de twee onderzochte casus verschillen zijn in de omgang met de naast elkaar bestaande institutional logics is in de basis waarschijnlijk terug te voeren op de opstelling tussen de partijen. Terwijl er in de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost - als gevolg van een geleidelijke verharding gaande het samenwerkingsproces - sprake is van een formele opstelling tussen partijen, is deze opstelling in de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn informeler. Deze divergerende opstellingen hebben ertoe geleid dat in de twee onderzochte casus verschillende instrumenten zijn ingezet om conflicten tussen partijen tot een oplossing te brengen. Door de formele opstelling is in de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost vaak gekozen voor juridische oplossingen, culminerend in gerechtelijke procedures. In de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn leidt de informelere opstelling tot een voortdurende communicatie tussen partijen, waarbij verschillen worden onderkend, maar waar ook begrip voor elkaar kan worden opgebracht. Door de informelere opstelling zijn partijen niet gediend van conflicten en wordt er constant gezocht naar oplossingen, waarbij partijen ook met de tegenpartij proberen mee te denken. De voorzichtige conclusie is dan ook dat de opstelling tussen partijen mogelijk een bepalende factor is in het omgaan met de naast elkaar bestaande institutional logics. Uit het onderzoek komt, in lijn met de bevindingen van Saz-Carranza en Longo (2012), onmiskenbaar naar voren dat er ook bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen die worden gerealiseerd door middel van publiek-private samenwerking tussen gemeenten en private ontwikkelaars sprake is van een publiek-privaat samenwerkingsverband waarin verschillende institutional logics naast elkaar bestaan. De institutional logics van de deelnemende actoren zijn duidelijk van invloed (geweest) op de onderlinge verhoudingen tussen partijen en de daaruit voortvloeiende interacties in het samenwerkingsproces. Verder blijkt dat de manier waarop partijen in het samenwerkingsproces staan, als gevolg van de economische crisis sinds 2008 is gewijzigd. Hoe partijen met elkaar omgaan, wordt voor een deel dus ook bepaald door de tijd. Met het onderzoek is meer inzicht verkregen in de dynamiek in publiek-private samenwerkingsprocessen, die deels is terug te voren op de institutional logics van de deelnemende actoren en deels op de factor tijd. De belangrijkste bijdrage die met het onderzoek is geleverd, is evenwel de constatering dat er verschillen zijn in de manier waarop partijen er al dan niet in slagen om de naast elkaar bestaande institutional logics te combineren. In die zin is een co-existentie van verschillende institutional logics niet voor ieder publiek-privaat samenwerkingsverband een algemeen geldend gegeven.

5.2 Aanbevelingen voor vervolgonderzoek Een vervolgonderzoek is op zijn plaats om meer inzicht te krijgen in de manier waarop partijen omgaan met deze naast elkaar bestaande institutional logics.

42

Waar partijen er niet in slagen om de naast elkaar bestaande institutional logics te combineren, is een vervolgonderzoek op zijn plaats om meer inzicht te krijgen in de wijze waarop partijen er in slagen om te voorkomen dat de samenwerking stokt door tijdelijke wapenstilstanden te sluiten en schikkingen te treffen. Hierbij zijn de overheersende institutional logics binnen de organisaties van partijen leidend en zou een verdiepingsslag gemaakt kunnen worden door specifiek te kijken naar de daarmee samenhangende institutionele (externe) druk en de daarmee verband houdende (strategische) reacties van organisationele actoren. Waar partijen er wel in slagen om de naast elkaar bestaande institutional logics te combineren, is een vervolgonderzoek op zijn plaats om meer inzicht te krijgen in de manier waarop partijen hierin zijn geslaagd. Hierbij zou in eerste instantie gekeken kunnen worden naar de overheersende institutional logics binnen de organisaties van partijen. Vervolgens zou dan een verdiepingsslag gemaakt kunnen worden door specifiek te kijken naar de uit de concurrerende institutional logics voortvloeiende conflicten, de daarmee samenhangende institutionele (externe) druk en de daarmee verband houdende (strategische) reacties van organisationele actoren. Verder hebben in beide gebiedsontwikkelingen externe stakeholders een belangrijke rol gespeeld. Uit de belangrijke rol die deze externe stakeholders hebben gespeeld, blijkt dat publiekprivate samenwerkingsverbanden dikwijls deel uitmaken van een groter netwerk, waar verschillende externe stakeholders bij zijn betrokken. Vaak is de publiek-private samenwerking van belang voor deze externe stakeholders en proberen ze het publiek-private samenwerkingsverband op diverse manieren te beïnvloeden. Naar de betrokkenheid van externe stakeholders bij publiek-private samenwerking als onderdeel van een groter netwerk is volgens Kort en Klijn (2012) echter nog niet veel onderzoek gedaan. Ook in hun onderzoek naar de democratische legitimiteit van publiek-private samenwerkingsverbanden bij stedelijke vernieuwingsprojecten komt de invloed van de externe stakeholders op de resultaten van de publiek-private samenwerking niet duidelijk naar voren (Kort & Klijn, 2012). Wall en Connolly (2009) vragen naar aanleiding van hun onderzoek naar het Private Finance Initiative (PFI) eveneens om aanvullend onderzoek naar de interactie tussen publiek-private samenwerkingsverbanden en hun externe stakeholders. Er wordt aanbevolen om onderzoek te doen naar de (strategische) reacties van externe stakeholders in publiek-private samenwerkingsprocessen van gemeentelijke gebiedsontwikkelingen, toegespitst op de vraag in hoeverre deze reacties van invloed zijn op de samenwerking tussen de gemeente en de betrokken private partijen. Hierdoor kan een beter inzicht worden verkregen in de rol en de mate van betrokkenheid van externe stakeholders bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen die worden gerealiseerd door middel van publiekprivate samenwerking. Verder onderzoek zou tevens een bijdrage kunnen leveren aan de verdere ontwikkeling van de institutionele theorie. Er is namelijk nog niet veel onderzoek gedaan naar het verband tussen institutional logics, uitgeoefende institutionele (externe) druk en strategische reacties in publiek-private samenwerkingsverbanden. In dit verband zou door verder onderzoek meer duidelijkheid kunnen komen.

43

In de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost hebben ook externe adviseurs een belangrijke gespeeld, waarbij in dit geval concreet kan worden gedacht aan juridische adviseurs en fiscalisten. Jooste en Scott (2012) gebruiken hiervoor de term “transaction advisors” (“transactie adviseurs”). Dit zijn alle adviseurs die ondersteuning bieden bij de ontwikkeling en uitvoering van een publiek-privaat samenwerkingsproject. Veelal zijn dit private dienstverleners die ondersteuning bieden aan beide partijen in het publiek-private samenwerkingsproces. Ze spelen een strikt adviserende rol, waarbij de focus vooral is gericht op het opzetten van de eerste “transactie” door de ontwikkeling van het projectconcept, het begeleiden van de contractvorming en het beheer van het aanbestedingsproces. Het onderzoek van Jooste en Scott (2012) lijkt er op te duiden dat de overheidsmedewerkers en de private consultants fundamenteel verschillende benaderingen hebben. Kennelijk is er ook hier sprake van concurrerende institutional logics, die van invloed zijn op de onderlinge interactie. Jooste en Scott (2012) zijn hier echter niet dieper op ingegaan. Gezien de grote rol die externe adviseurs hebben gespeeld in de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost, wordt daarom tevens aanbevolen om onderzoek te doen naar de institutional logics van externe adviseurs, toegespitst op de vraag in hoeverre deze institutional logics van invloed zijn op het publiek-private samenwerkingsproces. Verder onderzoek zou in bredere zin inzicht kunnen verschaffen in (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking.

44

Literatuurlijst Baarda, D.B., De Goede, M.P.M. & Teunissen, J. (2009). Basisboek Kwalitatief Onderzoek Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van kwalitatief onderzoek (2e druk). Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers. Baarda, D.B., Van der Hulst, M. & De Goede, M.P.M. (2012). Basisboek Interviewen Handleiding voor het voorbereiden en afnemen van interviews (3e druk). Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers. Bakker, R. (2005). Ontwikkel kracht! Eindrapport van de adviescommissie gebiedsontwikkeling. Amersfoort: Lysias Consulting Group. Berg, M.A.M.C. van den, Bregman, A.G., & Chao-Duivis, M.A.B. (2007). Bouwrecht in kort bestek (6e druk). Deventer: Kluwer. Boeije, H.R. (2005). Analyseren in kwalitatief onderzoek: denken en doen. Amsterdam: Boom Onderwijs. Börzel, T.A., & Risse, T. (2005). Public-Private Partnerships: Effective and Legitimate Tools of International Governance? In E. Grande & L.W. Pauly (Eds.), Complex Sovereignty: Reconstituting Political Authority in the Twenty-First Century (pp. 195-216). Toronto: University of Toronto Press. Bregman, A.G., & De Win, R.W.J.J. (2005). Publiek-private samenwerking bij de ruimtelijke inrichting en haar exploitatie. Deventer: Kluwer. Cosemans, M. & Eichholtz, P. (2009). De Nederlandse woningmarkt in crisis? Economische Statistische Berichten, 94(4563), 44-49. Deloitte (2008). Alleen ga je sneller, samen kom je verder. De toekomst van publiek-private samenwerking bij gebiedsontwikkeling. Rotterdam: Veenman Drukkers. Deloitte (2012). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Actualisatie 2012. DiMaggio, P.J. (1997), Culture and Cognition. Annual Review of Sociology, 23, 263-287. DiMaggio, P.J. & Powell, W.W. (1983). The Iron Cage Revisited: Institutional Isomorphism and Collective Rationality in Organizational Field. American Sociological Review, 48(2), 147160. Dunn, M.B., & Jones, C. (2010). Institutional logics and institutional pluralism: The contestation of care and science logics in medical education, 1967-2005. Administrative Science Quarterly, 55(1), 114-49. Eisenhardt, K.M. (1989). Building Theories from Case Study Research. The Academy of Management Review, 14(4), 532-550.

45

Ezzamel, M., Robson, K. & Stapleton, P. (2012). The logics of budgeting: Theorization and practice variation in the educational field. Accounting, Organizations and Society, 37, 281303. Flinders, M. (2005). The Politics of Public-Private Partnerships. British Journal of Politics and International Relations, 7, 215-239. Gestel, N. van, & Hillebrand, B. (2011). Explaining Stability and Change: The Rise and Fall of Logics in Pluralistic Fields. Organization Studies, 32(2), 231-252. Greenwood, R., & Suddaby, R. (2006). Institutional Entrepreneurship in Mature Fields: The Big Five Accounting Firms. Academy of Management Journal, 49(1), 27-48. Hazeu, C.A. (2000). Institutionele economie - Een optiek op organisatie- en sturingsvraagstukken. Bussum: Uitgeverij Coutinho. Heurkens, E.W.T.M. (2012). Private Sector-led Urban Development Projects. Management, Partnerships & Effects in The Netherlands and the UK. Delft: Technische Universiteit Delft. Hinings, C.R. (2012). Connections between Institutional Logics and Organizational Culture. Journal of Management Inquiry, 21(1), 98-101. Jackall, R. (1988). Moral mazes: The world of corporate managers. New York: Oxford University Press. Janssen-Jansen, L. (2010). Ontwikkelingsbubbles en planningsdromen. Pre-advies voor de BNSP en de Minister van Ruimte. Amsterdam: Universiteit van Amsterdam. Joolingen, P. van, Kersten, R. & Hee, M. van der (2011). Gebiedsontwikkeling. Valt het stil of slaan we de handen ineen? Den Haag: Akro Consult. Jooste, S.F., & Scott, R.W. (2012). The Public-Private Partnership Enabling Field: Evidence From Three Cases. Administration & Society, 44(2), 149-182. Kil, A.J. (2007). KODANI - Gebruiksaanwijzing. Geraadpleegd op 30 juni 2013, van http://www.ontwerpenvaneenonderzoek.nl/kodani. Kivleniece, I., & Quelin, B.V. (2012). Creating and Capturing Value in Public-Private Ties: A Private Actor’s Perspective. Academy of Management Review, 37(2), 272-299. Klijn, E.H., & Van Twist, M.J.W. (2007). Publiek-private samenwerking in Nederland Overzicht van theorie en praktijk. Management & Organisatie, 3/4, 156-170. Kort, M., & Klijn, E.H. (2012). Public-Private Partnerships in Urban Regeneration: Democratic Legitimacy and its Relation with Performance and Trust. Local Government Studies, iFirst, 1-18. Krumm, T., & Mause, K. (2012). PFI - Who and Why? English Local Governments’ Use of the Private-Finance Initiative. Paper to be presented at the 62nd Political Studies Association Annual Conference 3 - 5 April 2012 Belfast.

46

Lounsbury, M. (2002). Institutional Transformation and Status Mobility: The Professionalization of the Field of Finance. Academy of Management Journal, 45(1), 255– 266. Lounsbury, M. (2007). A Tale of Two Cities: Competing Logics and Practice Variation in the Professionalizing of Mutual Funds. Academy of Management Journal, 50(2), 289-307. Lounsbury, M., & E.T. Crumley (2007). New Practice Creation: An Institutional Perspective on Innovation. Organization Studies, 28(7), 993-1012. Lucassen, R.J., Van Loenen-de Wild, J.J., & Tamminga, J. (red.) (2010). Jaarboekje Onroerende Zaken. Editie 2010. Apeldoorn-Antwerpen: Maklu. Marquis, C., & Lounsbury, M. (2007). Vive La Résistance: Competing Logics and the Consolidation of U.S. Community Banking. Academy of Management Journal, 50(4), 799820. Meyer, R.E., & Hammerschmid, G. (2006), Changing Institutional Logics and Executive Identities. A Managerial Challenge to Public Administration in Austria. American Behavioral Scientist, 49(7), 1000-1014 Ministerie van BZK (2011). De Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011. Een praktische routebeschrijving voor marktpartijen en overheden. Ministerie van VROM (2004). Nota Ruimte: Ruimte voor ontwikkeling. Minnesma, M. & Rotmans, J. (2007). Systeem Ruimte Orde. Vanuit transitieperspectief. Rotterdam: Dutch Research Institute for Transitions (Drift), Erasmus Universiteit Rotterdam. Mullins, D. (2006). Competing Institutional Logics? Local Accountability and Scale and Efficiency in an Expanding Non-Profit Housing Sector. Public Policy and Administration, 21(3), 6-24. Oliver, C. (1991). Strategic responses to institutional processes. Academy of Management Review, 16(1), 145-179. Peek, G.J. (2006). Locatiesynergie. Een participatieve start van de herontwikkeling van binnenstedelijke stationslocaties. Delft: Technische Universiteit Delft. Purdy, J.M., & B. Gray (2009). Conflicting Logics, Mechanisms of Diffusion, and Multilevel Dynamics in Emerging Institutional Fields. Academy of Management Journal, 52(2), 355380. Reay, T., & Hinings, C.R. (2009). Managing the Rivalry of Competing Institutional Logics. Organization Studies, 30(6), 629-652. Sandberg, J., & Alvesson, M. (2011). Ways of constructing research questions: gap-spotting or problematization? Organization, 18(1), 23-44.

47

Saz-Carranza, A., & Longo, F. (2012). Managing Competing Institutional Logics in PublicPrivate Joint Ventures. Public Management Review, 14(3), 331-357. Scott, W.R. (1987). The Adolescence of Institutional Theory. Administrative Science Quarterly, 32(4), 493-511. Selznick, P. (1957). Leadership in Administration. A Sociological Interpretation. New York: Harper & Row. Skelcher, C., Tonkiss, K., Flinders, M. & Dommet, K. (2013). Organizations, Functions and Spaces: Institutional logics and the Changing Shape of English Governance. Paper to be presented at the Political Studies Association Conference 2013. Panel - Arm’s-Length Governance: Accountability, Performance and Change. Smit, N., & Van Thiel, S. (2002). De zakelijke overheid: publieke en bedrijfsmatige waarden in publiek-private samenwerking. Bestuurskunde, 11(6), 226-234. Stoker, G. (1998). Governance as theory: five propositions. International Social Science Journal, 50(155), 17-28. Swanborn, P.G. (2004). Kwalitatief onderzoek en exploratie. KWALON, 9(2), 7-13. Thornton, P.H. (2002). The Rise of the Corporation in a Craft Industry: Conflict and Conformity in Institutional Logics. Academy of Management Journal, 35(1), 81-101. Thornton, P.H., C. Jones & Kury, K. (2005). Institutional Logics and Institutional Change in Organizations: Transformation in Accounting, Architecture, and Publishing. Research in the Sociology of Organizations, 23, 125-170. Thornton, P.H., & Ocasio, W. (1999). Institutional Logics and the Historical Contingency of Power in Organizations: Executive Succession in the Higher Education Publishing Industry, 1958-1990. The American Journal of Sociology, 105(3), 801-843. Thornton, P.H., & Ocasio, W. (2008). Institutional Logics. In R. Greenwood, C. Oliver, K. Sahlin-Andersson & R. Suddaby (Eds.), The Sage Handbook of Organizational Institutionalism (pp. 99-129). Thousand Oaks, CA: Sage Publications. Verschuren, P.J.M., & Doorewaard, J.A.C.M. (2007), Het ontwerpen van een onderzoek (4e druk). Den Haag: Uitgeverij LEMMA. Wall, A., & Connolly, C. (2009). The Private Finance Initiative: An evolving research agenda? Public Management Review, 11(5), 707-724. Yin, R.K. (2003), Case Study Research. Designs and Methods (Third Edition). Thousand Oaks, CA: Sage Publications. Zeeuw, F. de (2007). De engel uit het marmer, reflecties op gebiedsontwikkeling. Delft: Technische Universiteit Delft.

48

Bijlagen Bijlage 1

Casusstudieprotocol Linne Zuidoost

Bijlage 2

Casusstudieprotocol Maasresidence Thorn

Bijlage 3

Interviewschema

Bijlage 4

Verslagen interviews

Bijlage 5

Casusstudierapport Linne Zuidoost

Bijlage 6

Casusstudierapport Maasresidence Thorn

49

Bijlage 1. Casusstudieprotocol Linne Zuidoost Naam casus Linne Zuidoost. Achtergronden casus Het sportcomplex in Linne voldeed niet meer aan de eisen van de tijd. Reeds geruime tijd bestonden er derhalve plannen om in Linne middels een gebiedsontwikkeling te komen tot een verplaatsing van de voetbalvelden en de tennisbanen, gecombineerd met de realisatie van woningbouw. De doelstelling van de gebiedsontwikkeling was drieledig: 1. Woningbouw voor de periode na 2008. 2. Vernieuwing van het sportcomplex te Linne. 3. Het leveren van ruimtelijke kwaliteit in de kern Linne. Naast verplaatsing van de voetbalvelden en de tennisbanen voorziet het plan tevens in de realisatie van 238 woningen, waaronder 42 appartementen, 9 patiowoningen en 32 bouwkavels. Hiervan worden 43 woningen in de huursfeer gerealiseerd (18%), waarvan 22 woningen in de sociale huursfeer (9%) en 21 appartementen in de commerciële huursfeer (9%). Bij de invulling van het ruimtelijke programma is het dorpse karakter van Linne in acht genomen. Dit karakter wordt vormgegeven door een ruime stedenbouwkundige opzet met een groen karakter, bebouwing in maximaal drie lagen voorzien van een kap, dominantie van vrijstaande, half vrijstaande en geschakelde woningen en een beperkte lengte van aaneengesloten bebouwing. De verplaatsing van de voetbalvelden en tennisbanen biedt de mogelijkheid om twee afzonderlijke woonwijken met elkaar te laten versmelten tot één woongebied. Verder heeft het plan als voordeel dat er een nieuw sportcomplex gerealiseerd wordt dat is aangepast aan de eisen van de huidige tijd. In overleg met de betreffende sportverenigingen is er voorzien in de navolgende voorzieningen:  Twee kunstgras voetbalvelden, voorzien van drainage, speelveld-afscheiding en een goede verlichting.  Een kantine, zes kleed- en wasruimtes, twee scheidsrechterruimtes, een massage- en EHBO-ruimte en een bergingsruimte voor het voetbalcomplex.  Vier smash court tennisbanen, voorzien van een goede verlichting.  Een kantine, twee kleed- en wasruimtes, een scheidsrechterruimte, een massage- en EHBO-ruimte en een bergingsruimte voor het tenniscomplex.  Parkeerruimte voor het voetbalen tenniscomplex.

50

Context casus Ongeveer de helft van de gronden is eigendom van de gemeente Maasgouw, terwijl de andere helft eigendom is van Nieuwe Borg Ontwikkeling, die deze gronden in 2002 heeft verworven van de oorspronkelijke eigenaren. Op initiatief van de voormalige gemeente Maasbracht is Nieuwe Borg Ontwikkeling in 2003 bereid gevonden om te participeren in de gebiedsontwikkeling. Omdat Nieuwe Borg Ontwikkeling de helft van de gronden in eigendom had en het de gemeente Maasgouw ontbrak aan voldoende financiële fondsen om een nieuw sportcomplex te realiseren, is er uiteindelijk gekozen voor het concessiemodel. Nieuwe Borg Ontwikkeling kreeg in ruil voor de ontwikkeling van een nieuw sportcomplex de beschikking over alle gronden in het gebied Linne Zuidoost. De gemeente Maasgouw beperkte zich tot het vaststellen van een programma van eisen voor wat betreft de inrichting van het gebied. Nieuwe Borg Ontwikkeling is bij de verdere ontwikkeling van het gebied aan dit programma van eisen gebonden. Het bouwen woonrijp maken van het gebied is voor eigen rekening en risico van Nieuwe Borg Ontwikkeling. Het programma van eisen en de (financiële) voorwaarden waaronder tot realisatie kon worden gekomen, zijn vastgelegd in een realiseringsovereenkomst. De onderhandelingen om te komen tot overeenstemming over de inhoud van deze realiseringsovereenkomst verliepen moeizaam. Zodoende dat de voorbereidingsfase pas in 2008 is afgesloten met een realiseringovereenkomst. Dit betekent dat de gebiedsontwikkeling inmiddels in de realisatiefase zit. Aanvankelijk zou het sportcomplex in 2010 opgeleverd worden. Aangezien er geen vooruitzicht op realisatie was, heeft de gemeente Maasgouw door de aankondiging voornemens te zijn een kort geding aan te spannen Nieuwe Borg Ontwikkeling bewogen om te starten met de realisatie van het sportcomplex. Het sportcomplex is in 2011 opgeleverd. De eerste veertien woningen zijn in 2012 gerealiseerd. Het sportcomplex is in 2011 overgedragen aan de gemeente Maasgouw, die sindsdien verantwoordelijk is voor de exploitatie, alsmede het beheer en onderhoud. Voor het sportcomplex is de gebiedsontwikkeling in de gebruiksfase beland en daarmee afgerond. De meerjarige gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost is de context van de casus. Binnen deze context zal onderzoek worden gedaan naar de vraag hoe concurrerende institutional logics de samenwerkingsrelatie tussen de gemeente Maasgouw en de private ontwikkelaar Nieuwe Borg Ontwikkeling beïnvloeden. Hierdoor kan de casusstudie wellicht meer duidelijkheid verschaffen in (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking in het algemeen. Perspectief casus Bij de gebiedsontwikkeling zijn de volgende partijen betrokken: 1. Gemeente Maasgouw als publieke partij. 2. Nieuwe Borg Ontwikkeling als private partij.

51

Juist om inzicht te krijgen in de vraag hoe concurrerende institutional logics de samenwerkingsrelatie tussen de gemeente Maasgouw en Nieuwe Borg Ontwikkeling beïnvloeden, is het van belang dat in de casusstudie zowel het perspectief van de gemeente Maasgouw als het perspectief van Nieuwe Borg Ontwikkeling wordt betrokken. Alleen door in de casusstudie beide perspectieven te betrekken, kunnen de concurrerende institutional logics inzichtelijk worden gemaakt. Om deze reden worden met vertegenwoordigers van beide betrokken partijen interviews gehouden. Ook zullen hiertoe documenten worden bekeken, waarbij de aandacht in het bijzonder zal uitgaan naar verslagen van overleggen, die wellicht een beter inzicht kunnen verschaffen in de onderlinge verhoudingen en de daaruit voortvloeiende interacties tussen de deelnemende actoren. Reden voor selecteren casus Er is allereerst gekozen voor deze casus omdat mijn ambtelijke aanstelling bij de gemeente Maasgouw een goede ingang bij deze gemeente met zich mee brengt. Verder is hier bij uitstek sprake van een publiek-privaat samenwerkingsverband bij een gemeentelijke gebiedsontwikkeling. Een bijkomend aspect is de keuze voor toepassing van het concessiemodel. Dat een deel van de gebiedsontwikkeling, te weten het sportcomplex, is gerealiseerd, is een ander aspect wat een rol heeft gespeeld bij de keuze. De samenwerking is in 2003 begonnen en overspant zodoende een ruime periode, wat deels is terug te voeren op de moeizame onderhandelingen om te komen tot een realiseringovereenkomst. Hierdoor kan over een langere periode inzicht worden verkregen in (de werking van) institutional logics bij deze gemeentelijke gebiedsontwikkeling. Onderzoekseenheid De publiek-private samenwerkingsrelatie tussen de gemeente Maasgouw en Nieuwe Borg is de centrale onderzoekseenheid. De context waarbinnen dit wordt onderzocht, is de meerjarige gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost. De samenstellende elementen van de centrale onderzoekseenheid bestaan naast de context van de gebiedsontwikkeling uit de betrokken partijen, de gemeente Maasgouw als publieke partij en Nieuwe Borg Ontwikkeling als private partij. Bredere theoretische en beleidsmatige relevantie casusstudie Volgens Skelcher, Tonkiss, Flinders en Dommett (2013) is de institutional logics benadering relatief weinig toegepast in studies van het publieke en non-profit domein, hoewel er enkele uitzonderingen zijn. Een van deze uitzondering is het onderzoek van Saz-Carranza en Longo (2012) naar publiek-private samenwerking. Hieruit blijkt dat er nog nauwelijks onderzoek is gedaan naar (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking. Saz-Carranza en Longo (2012) tonen aan dat, ondanks de aanwezigheid van concurrerende institutional logics, in publiek-private samenwerkingsverbanden verschillende institutional logics naast elkaar kunnen bestaan. Het is evenwel de vraag of dit voor ieder publiek-privaat samenwerkingsverband een algemeen geldend gegeven is.

52

Door binnen de context van de casus onderzoek te doen naar de vraag hoe concurrerende institutional logics de samenwerkingsrelatie tussen gemeente en private ontwikkelaar beïnvloeden, kan het onderzoek wellicht meer duidelijkheid verschaffen in (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking in het algemeen. Veldprocedures In een casusstudie vindt de dataverzameling plaats in alledaagse situaties. Dit leidt tot de noodzaak van expliciete en goed geplande veldprocedures, die de belangrijkste praktische aspecten van de dataverzameling omvatten (Yin, 2003). Verkrijgen van toegang tot geïnterviewden Er is reeds toestemming verkregen van de gemeente Maasgouw om de casus nader te bestuderen. Bij de gemeente Maasgouw worden interviews gehouden met de verantwoordelijke wethouder, de verantwoordelijke oud-wethouder (thans gemeenteraadslid) en het hoofd van de afdeling ontwikkeling, tevens de verantwoordelijke projectleider. Bij Nieuwe Borg worden interviews gehouden met de twee verantwoordelijke projectleiders en zal tevens worden geprobeerd om de directeur te interviewen. De geïnterviewden zullen persoonlijk, dan wel telefonisch worden benaderd met de vraag of de bereidheid bestaat om te worden geïnterviewd. In totaal vinden er dus met maximaal zes personen interviews plaats. Hiervan werken drie personen bij de gemeente Maasgouw drie personen bij Nieuwe Borg, zodat er in de onderhavige casusstudie sprake is van een evenwichtige spreiding. Aangezien een logica veelal breed doorwerkt in organisatiepraktijken, zou deze spreiding voldoende moeten zijn om de concurrerende institutional logics in bredere zin te herkennen. Het hebben van voldoende middelen in het veld In het veld zullen voldoende middelen beschikbaar zijn. Voor zowel het documenten- en archiefonderzoek als de interviews wordt voorzien in papier en schrijfmateriaal (Yin, 2003). Verder wordt voor de interviews gewerkt met een interviewschema. Op dit interviewschema zullen naast de inleidende vraag, ook enkele andere sturende vragen staan. Daarnaast zal op dit interviewschema de inleiding en de afsluiting van het interview worden verwerkt. Tijdens de interviews zal gebruik worden gemaakt van geluidsopnameapparatuur. Aanvullend zijn in het interviewschema pagina’s opgenomen voor het maken van aantekeningen tijdens het interview (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012). Het maken van een duidelijk schema van de dataverzameling Dataverzamelingsmethoden Voor de casusstudie wordt gebruik gemaakt van de volgende dataverzamelingsmethoden: 1. Documentenstudie. 2. Archiefonderzoek. 3. Interviews.

53

Ad 1. Documentenstudie Het is noodzakelijk om allereerst inzicht te krijgen in de geselecteerde gebiedsontwikkelingen. Daarom zullen in eerste instantie de openbare documenten aangaande de betreffende gebiedsontwikkelingen worden bestudeerd. Hierbij kan worden gedacht aan gemeenteraadstukken, startnotities, stedenbouwkundige plannen, en vergelijkbare stukken. Ad 2. Archiefonderzoek Sommige documenten zijn echter niet openbaar. Hiervoor is archiefonderzoek noodzakelijk, waarbij de niet openbare documenten worden bestudeerd. Hierbij dient met name te worden gedacht aan verslagen van overleggen tussen gemeente en private ontwikkelaar, die wellicht een beter inzicht kunnen verschaffen in de onderlinge verhoudingen en de daaruit voortvloeiende interacties tussen de deelnemende actoren. In de verslagen zal in het bijzonder worden gekeken naar de (eventuele) belangentegenstellingen die aan de orde zijn geweest. Op deze manier kan wellicht meer licht worden geworpen op de concurrerende institutional logics. Ad 3. Interviews Er worden met verschillende actoren interviews gehouden. Interviews zijn nodig om een dieper inzicht te krijgen in de geselecteerde publiek-private samenwerkingsprocessen. Het doel is om met name inzicht te verkrijgen in de bij de deelnemende actoren meest voorkomende institutional logics, in de onderlinge verhoudingen en de daaruit voortvloeiende interacties. Aan de hand van de interviews moet het mogelijk zijn om te komen tot een beter begrip van de achtergronden. In de interviews zullen de institutional logics impliciet aan de orde komen. Om de concurrerende institutional logics in bredere zin te herkennen, zal er specifiek aandacht worden besteed aan de spreiding van de interviewen personen. De interviews worden opgenomen, getranscribeerd en vervolgens geanalyseerd op basis van concurrerende institutional logics. Analyse Hiertoe wordt de aan de hand van de interviews verzamelde data gecodeerd en geanalyseerd met behulp van het Excel-programma KODANI (Kil, 2007). In het onderzoek wordt er van uit gegaan dat institutional logics niet direct gemeten kunnen worden. Voor de analyse wordt daarom aansluiting gezocht bij de werkwijze van SazCarranza en Longo (2012). Uitgangspunt bij de analyse zijn de door Thornton, Jones & Kury (2005) geïdentificeerde maatschappelijke sectoren (de “markt”, de “corporatie”, de “vrije beroepen”, de “familie”, de “religies” en de “staat”). De hieruit voortvloeiende maatschappelijke logica’s geven immers mede vorm aan de acties van deze maatschappelijke sectoren. Om te komen tot een accentuering van bepaalde kenmerken van de werkelijkheid, zal aan de hand van de geïdentificeerde maatschappelijke sectoren een abstract model van twee ideaaltypen van institutional logics worden ontwikkeld, te weten een private logica voor de private ontwikkelaar (de “markt”) en een publieke logica voor de gemeente (de “staat”). Elke logica staat voor een combinatie van karakteristieken die kenmerkend zijn voor de normen, waarden, culturele overtuigingen, veronderstellingen en regels van respectievelijk de gemeente en de private ontwikkelaar.

54

De karakteristieken aan de hand waarvan de twee ideaaltypen worden ontwikkeld, zijn: Private logica (de “markt”) Winststreven Beperkte interne verantwoording Efficiëntie Exit Geheimhouding


Deze karakteristieken zijn afgeleid uit de vergelijkbare onderzoeken van Saz-Carranza en Longo (2012) en Smit en Van Thiel (2002). De ideaaltypen zijn de basis om de interviews te analyseren. Allereerst zal er worden bekeken of uitspraken in de interviews overeen komen met de ideaaltypen. Op deze manier kunnen de overheersende institutional logics bij de gemeente en de private ontwikkelaar worden bepaald. Vervolgens kunnen aan de hand van uitspraken in de interviews de tegenstrijdige institutional logics worden geïdentificeerd. Dit vindt plaats door het catalogiseren van belangrijke gebeurtenissen in het samenwerkingsproces, het vaststellen van overeenkomsten en verschillen tussen de samenwerkingspartners, het vaststellen van de zaken en problemen die belangrijk worden gevonden in de politieke strijd tussen de samenwerkingspartners en de hiervoor gekozen antwoorden en oplossingen. Vooral (eventuele) belangentegenstellingen zullen aan een nadere beschouwing worden onderworpen, omdat hiermee specifiek inzicht kan worden verkregen in de concurrerende institutional logics en de manier waarop dit van invloed is geweest op de publiek-private samenwerking. Objectiviteit Ofschoon de objectiviteit ruimschoots is gewaarborgd (doordat er geen directe betrokkenheid is bij Linne Zuidoost en er van gemeentewege ook geen inhoudelijke bemoeienis met de casusstudie is), dient niet uit het oog te worden verloren dat mijn aanstelling in gemeentelijke dienst automatisch een adoptie van gemeentelijke institutional logics met zich meebrengt. In die zin is er van een absolute objectiviteit geen sprake. Er zijn echter voldoende waarborgen ingebouwd om te komen tot een zo objectief mogelijk onderzoek:  Zo zullen meerdere bronnen van bewijsmateriaal worden gebruikt (data triangulatie). Naast interviews wordt gebruik gemaakt van andere dataverzamelingsmethoden, te weten documentenstudie en archiefonderzoek. Verder wordt gebruik gemaakt van verschillende informatiebronnen, zoals de uit de documentenstudie en het archiefonderzoek voortvloeiende data, alsmede door het interviewen van verschillende betrokkenen.  Door gebruik te maken van geluidsopnameapparatuur, behoort controle van de interviews achteraf tot de mogelijkheden. Tevens worden de verslagen van de interviews ter controle voorgelegd aan de geïnterviewden, die hier nog opmerkingen bij kunnen plaatsen.  Daarenboven zal worden geprobeerd om de casusstudie door meerdere personen te laten evalueren (evaluator triangulatie). Ook zullen sleutelinformanten in staat worden gesteld het ontwerp van onderhavig casusstudieprotocol te beoordelen. Het hoofd van de afdeling ontwikkeling van de gemeente Maasgouw, de heer H. Hannen, heeft hiertoe al de bereidheid uitgesproken.

55

Te bezoeken locaties Bij de gemeente Maasgouw zullen de volgende locaties worden bezocht. Het gemeentehuis te Maasbracht wordt bezocht voor de documentenstudie en het archiefonderzoek. Hiervoor wordt een afspraak gemaakt met het gemeentelijk archief. Het gemeentehuis te Maasbracht wordt ook bezocht voor de interviews. De interviews worden gehouden met het hoofd van de afdeling Ontwikkeling, die tevens de verantwoordelijke projectleider is, de verantwoordelijke wethouder, alsmede de oud-wethouder. Voor het interview met de wethouder wordt een afspraak gemaakt met het bestuurssecretariaat. Het interview met de oud-wethouder vindt in zijn woning plaats. Het kantoor van Nieuwe Borg Ontwikkeling te Roosteren wordt bezocht voor de interviews met de verantwoordelijke projectleiders. Ook zal worden geprobeerd om de directeur te interviewen. Hiervoor wordt een afspraak gemaakt met het secretariaat van Nieuwe Borg Ontwikkeling. Planning dataverzameling Voor de dataverzameling wordt de volgende planning aangehouden: augustus 2013 : documentenstudie. augustus 2013 : archiefonderzoek. september 2013 : interview met het hoofd van de afdeling Ontwikkeling, tevens de verantwoordelijke gemeentelijke projectleider. september 2013 : interview met wethouder en oud-wethouder. oktober 2013 : interview met de verantwoordelijke projectleiders en eventueel de directeur. Voor de documentenstudie en het archiefonderzoek wordt per bezoek vier uur ingepland. Voor ieder interview wordt maximaal anderhalf uur ingepland. Opslag van de verzamelde data in een casusstudiedatabase Bij de verzamelde data zal een onderscheid worden gemaakt tussen de data die naar voren is gekomen bij het documenten- en archiefonderzoek en de data die is verzameld aan de hand van de interviews. De aan de hand van de interviews verzamelde data wordt gecodeerd en geanalyseerd met behulp van het Excel-programma KODANI (Kil, 2007). Zowel de verzamelde als de geanalyseerde data wordt samengebracht in een casusstudiedatabase. Deze casusstudiedatabase wordt digitaal opgeslagen op een Cd-rom, die als bijlage bij het onderzoek wordt gevoegd. Verder zullen het casusstudieprotocol, het interviewschema, alsmede de verslagen van de interviews analoog als bijlage bij het onderzoek worden gevoegd. Omgang met onverwachte gebeurtenissen Mochten zich onverwachte gebeurtenissen voordoen, dan wordt de situatie heroverwogen en wordt gepaste actie ondernomen.

56

Procedures voor de bescherming van personen Het is van groot belang dat de personen die meewerken aan de casusstudie, in het bijzonder de geïnterviewden, worden beschermd. De casusstudie dient ethisch verantwoord te zijn en dient op een eerlijke en objectieve manier te worden uitgevoerd (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009). Om de wetenschappelijke relevantie te garanderen, dient wel te worden gewaakt voor een balans tussen bescherming enerzijds en onafhankelijkheid anderzijds. Hiertoe worden de volgende zaken in acht genomen:  De interviews worden alleen gehouden op basis van vrijwilligheid (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009).  Het doel van het onderzoek zal duidelijk worden gekenschetst, zodat geen valse verwachtingen worden gewekt (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009).  Bij de interviews zal in de inleiding van het interview allereerst om toestemming worden gevraagd voor het gebruiken van de geluidsopnameapparatuur. ((Baarda, De Goede & Teunissen, 2009). Als de geïnterviewde geen toestemming verleent, zullen alleen aantekeningen worden gemaakt. Verder zal de geluidsopname van de interviews na afronding van de casusstudie worden vernietigd (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012).  De geïnterviewde krijgt na het interview ter controle inzage in het verslag (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012). De geïnterviewde kan hier nog opmerkingen bij plaatsen, maar aangezien het verslag een weergave is van het daadwerkelijke interview, kan daar achteraf niet aan getornd worden. Het verslag wordt in principe niet meer gewijzigd, tenzij er grove onjuistheden in staan.  De gegevens worden zoveel mogelijk anoniem verwerkt (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009).  Er zullen geen gegevens aan derden worden verstrekt, tenzij de betrokken organisaties hier om verzoeken of hier mee instemmen (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009). Op deze manier wordt, zonder aantasting van de onafhankelijkheid, voorkomen dat de uitkomsten van het onderzoek nadelige gevolgen hebben voor de personen die meewerken aan de casusstudie (Baarda, De Goede en Teunissen, 2009). Casusstudievragen De casusstudievragen zijn onder te verdelen in de vragen van de individuele casus en de specifieke interviewvragen (Yin, 2003). Vragen van de individuele casus Centrale vraag Wat is de invloed van concurrerende institutional logics op de samenwerkingsrelaties tussen gemeenten en private ontwikkelaars in gemeentelijke gebiedsontwikkelingen? Onderzoeksdoelstelling Het doel van de casusstudie is om een dieper inzicht te krijgen in de geselecteerde publiekprivate samenwerkingsprocessen. Het doel is om vooral inzicht te verkrijgen in de bij de deelnemende actoren meest voorkomende institutional logics, in de onderlinge verhoudingen en de daaruit voortvloeiende interacties.

57

Onderzoeksvragen 1. Wat zijn de overheersende institutional logics (in de vorm van de organisationele normen, waarden en referentiekaders van de deelnemende actoren) bij de gemeente en de private ontwikkelaar? 2. Hoe wordt de samenwerking ervaren? 3. Hoe kijken de deelnemende organisaties tegen de samenwerkingspartner aan? 4. Is er sprake van vooringenomenheid ten aanzien van de samenwerkingspartner? Zo ja, liggen de institutional logics van de samenwerkingspartners hier aan ten grondslag? 5. Heeft de manier waarop tegen de samenwerkingspartner wordt aangekeken invloed op de samenwerking? 6. Zijn er problemen gerezen tijdens het samenwerkingsproces? 7. Hoe zijn deze problemen tot een oplossing gebracht en hebben de institutional logics hier een rol bij gespeeld? 8. Waarom is voor het samenwerkingsmodel in kwestie gekozen en zijn de institutional logics van de gemeente en de private ontwikkelaar van invloed geweest op de keuze voor een bepaalde samenwerkingsvorm? Relevantie van het onderzoek Naast de wetenschappelijk relevantie is het onderzoek ook relevant voor de betrokken partijen (gemeente en private ontwikkelaar). Er kan namelijk een beter inzicht worden verkregen in de onderliggende factoren in het publiek-private samenwerkingsproces. Een onderkenning van de diversiteit in de referentiekaders van de deelnemende actoren bij de start van het publiekprivate samenwerkingsproces kan een bijdrage leveren aan de beheersing van het verwachtingspatroon van de betrokken partijen. Hierdoor ontstaan er voor de betrokken partijen wellicht tevens mogelijkheden om te komen tot eerdere bijsturingen in het samenwerkingsproces. Vragen van de specifieke geïnterviewden De interviews vinden vooral plaats met invloedrijke, goed geïnformeerde, deskundige personen. Dit brengt een persoonlijke benadering en een actieve interactie met zich mee. Verder dienen de interviewvragen de operationalisering van de casus te ondersteunen. In de vraagstelling dienen de institutional logics impliciet te worden gemaakt. Er kan immers niet rechtstreeks worden gevraagd naar de normen, waarden, culturele overtuigingen en veronderstellingen van de geïnterviewde, hetgeen pleit voor een meer open interview. Zodoende is er gekozen voor een half gestructureerd interview. Het onderwerp is immers bekend, maar het is niet duidelijk welke antwoorden verwacht kunnen worden. Verrassingen zijn niet uit te sluiten. Er wordt enige structuur aangebracht, door met een topiclijst te werken, waarin de te bespreken onderwerpen staan en de voorkeur voor de vraagvolgorde is aangegeven. In deze topiclijst liggen de onderwerpen dus vast. Per onderwerp is een beginvraag, alsmede de doorvraagvragen opgenomen (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012).

58

Voor de interviews wordt gewerkt met een interviewschema (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012). Het interviewschema omvat in ieder geval de volgende onderdelen:  Introductie interview.  Persoonsgegevens.  Beginvraag.  Topiclijst.  Afsluiting interview. Op hoofdlijnen zullen de navolgende topics aan bod komen: 1. beeldvorming samenwerkingspartner; 2. kenmerken samenwerkingsrelatie; 3. problemen in de samenwerking; 4. keuze samenwerkingsmodel. Voor nadere informatie en details wordt kortheidshalve verwezen naar het interviewschema. Leidraad voor het casusstudierapport Een samenvatting van de basisprincipes van het casusstudierapport bevordert het verzamelen van relevante gegevens. Hierdoor zal de noodzaak van een herhaling van de casusstudie verminderen. Er moet evenwel voor worden gewaakt dat niet rigide wordt vastgehouden aan het vooraf gedefinieerde protocol (Yin, 2003). Opbouw casusstudierapport Voor het casusstudierapport wordt op hoofdlijnen de volgende opbouw gehanteerd:  Titelblad.  Samenvatting.  Inhoudsopgave.  Inleiding. In de inleiding wordt een beschrijving van de casus gegeven.  Methode. In de methode wordt de onderzoeksmethodiek beschreven.  Analyse. In de analyse wordt beschreven hoe de naar voren gekomen feiten en de analyse daarvan zijn geordend.  Conclusies. In de conclusie wordt ingegaan op het ordenen van de conclusies van het onderzoek en de belangrijkste bevindingen die daaruit voortvloeien.  Bibliografie. In de geannoteerde bibliografie zullen de onderzochte documenten worden gespecificeerd. Een lezer (of een andere onderzoeker op een later tijdstip) kan met behulp van de annotaties achterhalen welke documenten relevant zijn voor verder onderzoek (Yin, 2003).

59

Lay-out casusstudierapport De lay-out is van belang voor het gemakkelijk lezen van het casusstudierapport. Bij de lay-out zal in dit verband op de volgende zaken worden gelet:  Het lettertype Times New Roman wordt gebruikt.  De lettergrootte van 12 punten wordt gebruikt.  Er worden koppen gebruikt voor de opmaak van de tekst.  Er wordt een datum vermeld.  Er wordt gebruik gemaakt van een gemakkelijk (enkelzijdig) te fotokopiëren formaat (A4). Doelgroep casusstudierapport De doelgroep van het casusstudierapport bestaat uit de volgende organisaties en personen:  Gemeente Maasgouw. Het casusstudierapport zal beschikbaar worden gesteld aan het afdelingshoofd Ontwikkeling en de verantwoordelijke wethouder.  Nieuwe Borg Ontwikkeling. Het casusstudierapport zal beschikbaar worden gesteld aan de directie.  Open Universiteit Nederland. Het casusstudierapport zal beschikbaar worden gesteld aan de scriptiebegeleider.

60

Literatuurlijst Baarda, D.B., De Goede, M.P.M. & Teunissen, J. (2009). Basisboek Kwalitatief Onderzoek Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van kwalitatief onderzoek (2e druk). Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers. Baarda, D.B., Van der Hulst, M. & De Goede, M.P.M. (2012). Basisboek Interviewen Handleiding voor het voorbereiden en afnemen van interviews (3e druk). Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers. Kil, A.J. (2007). KODANI - Gebruiksaanwijzing. Geraadpleegd op 30 juni 2013, van http://www.ontwerpenvaneenonderzoek.nl/kodani. Saz-Carranza, A., & Longo, F. (2012). Managing Competing Institutional Logics in PublicPrivate Joint Ventures. Public Management Review, 14(3), 331-357. Skelcher, C., Tonkiss, K., Flinders, M. & Dommet, K. (2013). Organizations, Functions and Spaces: Institutional logics and the Changing Shape of English Governance. Paper to be presented at the Political Studies Association Conference 2013. Panel - Arm’s-Length Governance: Accountability, Performance and Change. Smit, N., & Van Thiel, S. (2002). De zakelijke overheid: publieke en bedrijfsmatige waarden in publiek-private samenwerking. Bestuurskunde, 11(6), 226-234. Thornton, P.H., C. Jones & Kury, K. (2005), Institutional Logics and Institutional Change in Organizations: Transformation in Accounting, Architecture, and Publishing. Research in the Sociology of Organizations, 23, 125-170. Yin, R.K. (2003), Case Study Research. Designs and Methods (Third Edition). Thousand Oaks, CA: Sage Publications.

61

Bijlage 2. Casusstudieprotocol Maasresidence Thorn Naam casus Maasresidence Thorn. Achtergronden casus Als gevolg van ontgrondingen is tussen Thorn en Wessem de Grote Hegge Plas ontstaan en is het gebied “de Groeskamp” heringericht. In 1998 is het bestemmingsplan “De Grote HeggeGroeskamp” vastgesteld, dat voorziet in de bouw van een recreatiepark van 300 woningen, centrale voorzieningen, een jachthaven en een zeilhaven. Het betreffende gebied was destijds eigendom van Aqua Terra. Direct na vaststelling van het bestemmingsplan is de infrastructuur in het gebied al aangelegd. Ook de zeilhaven is inmiddels gerealiseerd. In 2006 is het eigendom van Aqua Terra overgenomen door Le Village Blanc Thorn, met Grouwels Vastgoed als enig aandeelhouder. In 2009 is door Le Village Blanc Thorn het plan “Le Village Blanc” gepresenteerd, waarin werd beoogd om in het gebied circa 200 recreatiewoningen plus een hotel te bouwen en circa 100 woningen die bestemd waren voor permanente bewoning. Dit plan is door de gemeente Maasgouw afgewezen, met name vanwege het feit dat permanente bewoning in het gebied als onwenselijk wordt beschouwd. In september 2011 is door Grouwels Vastgoed, samen met Arcus Zuid, de ontwikkelingsvisie “Maasresidence Thorn” aan de gemeente Maasgouw gepresenteerd. In 2012 is door gemeente en initiatiefnemers regelmatig overleg geweest over de mogelijkheden van de verdere procedurele aanpak, waarbij onder meer is gesproken over de afstemming van de visie Maasresidence met de in 2012 vastgestelde Structuurvisie Maasgouw 2030. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Maasgouw en Maasresidence Thorn, een dochteronderneming van Grouwels Vastgoed. Deze samenwerkingsovereenkomst is op 28 juni 2013 getekend. Het plan voorziet in de realisatie van:  maximaal 300 recreatiewoningen;  maximaal 60 recreatieappartementen;  een hotel met maximaal 120 kamers;  centrale, dagrecreatieve voorzieningen;  een jachthaven, dan wel aanlegplaatsen;  een theehuis aan een groene boulevard;  een openbare fietsroute en wandelroutes in de zone tussen de recreatiehaven van Wessem en de Koningsteen in Thorn.

62

Context casus Alle gronden zijn eigendom van Le Village Blanc Thorn, een dochteronderneming van Grouwels Vastgoed. Op 28 juni 2013 is een samenwerkingsovereenkomst getekend tussen de gemeente Maasgouw en Maasresidence Thorn een (andere) dochteronderneming van Grouwels Vastgoed. De onderhandelingen om te komen tot een realisatieovereenkomst zijn lopende. Naar verwachting zal de gemeenteraad in 2014 instemmen met het aangaan van een realisatieovereenkomst met Maasresidence Thorn. Dit betekent dat de gebiedsontwikkeling nog in de voorbereidingsfase zit. De realisatiefase zal naar verwachting in 2014 starten. De meerjarige gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn is de context van de casus. Binnen deze context zal onderzoek worden gedaan naar de vraag hoe concurrerende institutional logics de samenwerkingsrelatie tussen de gemeente Maasgouw en de private ontwikkelaar Maasresidence Thorn als dochteronderneming van Grouwels Vastgoed beïnvloeden. Hierdoor kan de casusstudie wellicht meer duidelijkheid verschaffen in (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking in het algemeen. Perspectief casus Bij de gebiedsontwikkeling zijn de volgende partijen betrokken: 1. Gemeente Maasgouw als publieke partij. 2. Maasresidence Thorn als dochteronderneming van Grouwels Vastgoed als private partij. Juist om inzicht te krijgen in de vraag hoe concurrerende institutional logics de samenwerkingsrelatie tussen de gemeente Maasgouw en Maasresidence Thorn beïnvloeden, is het van belang dat in de casusstudie zowel het perspectief van de gemeente Maasgouw als het perspectief van Maasresidence Thorn wordt betrokken. Alleen door in de casusstudie beide perspectieven te betrekken, kunnen de concurrerende institutional logics inzichtelijk worden gemaakt. Om deze reden worden met vertegenwoordigers van beide betrokken partijen interviews gehouden. Ook zullen hiertoe documenten worden bekeken, waarbij de aandacht in het bijzonder zal uitgaan naar verslagen van overleggen, die wellicht een beter inzicht kunnen verschaffen in de onderlinge verhoudingen en de daaruit voortvloeiende interacties tussen de deelnemende actoren. Reden voor selecteren casus Er is allereerst gekozen voor deze casus omdat mijn ambtelijke aanstelling bij de gemeente Maasgouw een goede ingang bij deze gemeente met zich mee brengt. Verder is hier bij uitstek sprake van een publiek-privaat samenwerkingsverband bij een gemeentelijke gebiedsontwikkeling. Een bijkomend aspect is de keuze voor toepassing van het concessiemodel.

63

Onderzoekseenheid De publiek-private samenwerkingsrelatie tussen de gemeente Maasgouw en Maasresidence Thorn. Maasresidence Thorn als dochteronderneming van Grouwels Vastgoed is de centrale onderzoekseenheid. De context waarbinnen dit wordt onderzocht, is de meerjarige gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn. De samenstellende elementen van de centrale onderzoekseenheid bestaan naast de context van de gebiedsontwikkeling uit de betrokken partijen, de gemeente Maasgouw als publieke partij en Maasresidence Thorn als dochteronderneming van Grouwels Vastgoed als private partij. Bredere theoretische en beleidsmatige relevantie casusstudie Volgens Skelcher, Tonkiss, Flinders en Dommett (2013) is de institutional logics benadering relatief weinig toegepast in studies van het publieke en non-profit domein, hoewel er enkele uitzonderingen zijn. Een van deze uitzondering is het onderzoek van Saz-Carranza en Longo (2012) naar publiek-private samenwerking. Hieruit blijkt dat er nog nauwelijks onderzoek is gedaan naar (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking. Saz-Carranza en Longo (2012) tonen aan dat, ondanks de aanwezigheid van concurrerende institutional logics, in publiek-private samenwerkingsverbanden verschillende institutional logics naast elkaar kunnen bestaan. Het is evenwel de vraag of dit voor ieder publiek-privaat samenwerkingsverband een algemeen geldend gegeven is. Door binnen de context van de casus onderzoek te doen naar de vraag hoe concurrerende institutional logics de samenwerkingsrelatie tussen gemeente en private ontwikkelaar beïnvloeden, kan het onderzoek wellicht meer duidelijkheid verschaffen in (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking in het algemeen. Veldprocedures In een casusstudie vindt de dataverzameling plaats in alledaagse situaties. Dit leidt tot de noodzaak van expliciete en goed geplande veldprocedures, die de belangrijkste praktische aspecten van de dataverzameling omvatten (Yin, 2003). Verkrijgen van toegang tot geïnterviewden Er is reeds toestemming verkregen van de gemeente Maasgouw om de casus nader te bestuderen. Bij de gemeente Maasgouw worden interviews gehouden met de verantwoordelijke wethouder en de verantwoordelijke projectleider. Bij Grouwels Vastgoed wordt een interview gehouden met de verantwoordelijke projectleider van Maasresidence Thorn. De geïnterviewden zullen persoonlijk, dan wel telefonisch worden benaderd met de vraag of de bereidheid bestaat om te worden geïnterviewd. In totaal vinden er dus met drie personen interviews plaats. Hiervan werken twee personen bij de gemeente Maasgouw en een persoon bij Grouwels Vastgoed, zodat er in de onderhavige casusstudie sprake is van een evenwichtige spreiding.

64

Aangezien een logica veelal breed doorwerkt in organisatiepraktijken, zou deze spreiding voldoende moeten zijn om de concurrerende institutional logics in bredere zin te herkennen. Het hebben van voldoende middelen in het veld In het veld zullen voldoende middelen beschikbaar zijn. Voor zowel het documenten- en archiefonderzoek als de interviews wordt voorzien in papier en schrijfmateriaal (Yin, 2003). Verder wordt voor de interviews gewerkt met een interviewschema. Op dit interviewschema zullen naast de inleidende vraag, ook enkele andere sturende vragen staan. Daarnaast zal op dit interviewschema de inleiding en de afsluiting van het interview worden verwerkt. Tijdens de interviews zal gebruik worden gemaakt van geluidsopnameapparatuur. Aanvullend zijn in het interviewschema pagina’s opgenomen voor het maken van aantekeningen tijdens het interview (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012). Het maken van een duidelijk schema van de dataverzameling Dataverzamelingsmethoden Voor de casusstudie wordt gebruik gemaakt van de volgende dataverzamelingsmethoden: 1. Documentenstudie. 2. Archiefonderzoek. 3. Interviews. Ad 1. Documentenstudie Het is noodzakelijk om allereerst inzicht te krijgen in de geselecteerde gebiedsontwikkelingen. Daarom zullen in eerste instantie de openbare documenten aangaande de betreffende gebiedsontwikkelingen worden bestudeerd. Hierbij kan worden gedacht aan gemeenteraadstukken, startnotities, stedenbouwkundige plannen, en vergelijkbare stukken. Ad 2. Archiefonderzoek Sommige documenten zijn echter niet openbaar. Hiervoor is archiefonderzoek noodzakelijk, waarbij de niet openbare documenten worden bestudeerd. Hierbij dient met name te worden gedacht aan verslagen van overleggen tussen gemeente en private ontwikkelaar, die wellicht een beter inzicht kunnen verschaffen in de onderlinge verhoudingen en de daaruit voortvloeiende interacties tussen de deelnemende actoren. In de verslagen zal in het bijzonder worden gekeken naar de (eventuele) belangentegenstellingen die aan de orde zijn geweest. Op deze manier kan wellicht meer licht worden geworpen op de concurrerende institutional logics. Ad 3. Interviews Er worden met verschillende actoren interviews gehouden. Interviews zijn nodig om een dieper inzicht te krijgen in de geselecteerde publiek-private samenwerkingsprocessen. Het doel is om met name inzicht te verkrijgen in de bij de deelnemende actoren meest voorkomende institutional logics, in de onderlinge verhoudingen en de daaruit voortvloeiende interacties. Aan de hand van de interviews moet het mogelijk zijn om te komen tot een beter begrip van de achtergronden. In de interviews zullen de institutional logics impliciet aan de orde komen. Om de concurrerende institutional logics in bredere zin te herkennen, zal er specifiek aandacht worden besteed aan de spreiding van de interviewen personen. De interviews worden opgenomen, getranscribeerd en vervolgens geanalyseerd op basis van concurrerende institutional logics.

65

Analyse Hiertoe wordt de aan de hand van de interviews verzamelde data gecodeerd en geanalyseerd met behulp van het Excel-programma KODANI (Kil, 2007). In het onderzoek wordt er van uit gegaan dat institutional logics niet direct gemeten kunnen worden. Voor de analyse wordt daarom aansluiting gezocht bij de werkwijze van SazCarranza en Longo (2012). Uitgangspunt bij de analyse zijn de door Thornton, Jones & Kury (2005) geïdentificeerde maatschappelijke sectoren (de “markt”, de “corporatie”, de “vrije beroepen”, de “familie”, de “religies” en de “staat”). De hieruit voortvloeiende maatschappelijke logica’s geven immers mede vorm aan de acties van deze maatschappelijke sectoren. Om te komen tot een accentuering van bepaalde kenmerken van de werkelijkheid, zal aan de hand van de geïdentificeerde maatschappelijke sectoren een abstract model van twee ideaaltypen van institutional logics worden ontwikkeld, te weten een private logica voor de private ontwikkelaar (de “markt”) en een publieke logica voor de gemeente (de “staat”). Elke logica staat voor een combinatie van karakteristieken die kenmerkend zijn voor de normen, waarden, culturele overtuigingen, veronderstellingen en regels van respectievelijk de gemeente en de private ontwikkelaar. De karakteristieken aan de hand waarvan de twee ideaaltypen worden ontwikkeld, zijn: Private logica (de “markt”) Winststreven Beperkte interne verantwoording Efficiëntie Exit Geheimhouding


Deze karakteristieken zijn afgeleid uit de vergelijkbare onderzoeken van Saz-Carranza en Longo (2012) en Smit en Van Thiel (2002). De ideaaltypen zijn de basis om de interviews te analyseren. Allereerst zal er worden bekeken of uitspraken in de interviews overeen komen met de ideaaltypen. Op deze manier kunnen de overheersende institutional logics bij de gemeente en de private ontwikkelaar worden bepaald. Vervolgens kunnen aan de hand van uitspraken in de interviews de tegenstrijdige institutional logics worden geïdentificeerd. Dit vindt plaats door het catalogiseren van belangrijke gebeurtenissen in het samenwerkingsproces, het vaststellen van overeenkomsten en verschillen tussen de samenwerkingspartners, het vaststellen van de zaken en problemen die belangrijk worden gevonden in de politieke strijd tussen de samenwerkingspartners en de hiervoor gekozen antwoorden en oplossingen. Vooral (eventuele) belangentegenstellingen zullen aan een nadere beschouwing worden onderworpen, omdat hiermee specifiek inzicht kan worden verkregen in de concurrerende institutional logics en de manier waarop dit van invloed is geweest op de publiek-private samenwerking.

66

Objectiviteit Ofschoon de objectiviteit ruimschoots is gewaarborgd (doordat er geen directe betrokkenheid is bij Maasresidence Thorn en er van gemeentewege ook geen inhoudelijke bemoeienis met de casusstudie is), dient niet uit het oog te worden verloren dat mijn aanstelling in gemeentelijke dienst automatisch een adoptie van gemeentelijke institutional logics met zich meebrengt. In die zin is er van een absolute objectiviteit geen sprake. Er zijn echter voldoende waarborgen ingebouwd om te komen tot een zo objectief mogelijk onderzoek:  Zo zullen meerdere bronnen van bewijsmateriaal worden gebruikt (data triangulatie). Naast interviews wordt gebruik gemaakt van andere dataverzamelingsmethoden, te weten documentenstudie en archiefonderzoek. Verder wordt gebruik gemaakt van verschillende informatiebronnen, zoals de uit de documentenstudie en het archiefonderzoek voortvloeiende data, alsmede door het interviewen van verschillende betrokkenen.  Door gebruik te maken van geluidsopnameapparatuur, behoort controle van de interviews achteraf tot de mogelijkheden. Tevens worden de verslagen van de interviews ter controle voorgelegd aan de geïnterviewden, die hier nog opmerkingen bij kunnen plaatsen.  Daarenboven zal worden geprobeerd om de casusstudie door meerdere personen te laten evalueren (evaluator triangulatie). Ook zullen sleutelinformanten in staat worden gesteld het ontwerp van onderhavig casusstudieprotocol te beoordelen. Het hoofd van de afdeling ontwikkeling van de gemeente Maasgouw heeft hiertoe al de bereidheid uitgesproken. Te bezoeken locaties Bij de gemeente Maasgouw zullen de volgende locaties worden bezocht. Het gemeentehuis te Maasbracht wordt bezocht voor de documentenstudie en het archiefonderzoek. Hiervoor wordt een afspraak gemaakt met het gemeentelijk archief. Het gemeentehuis te Maasbracht wordt ook bezocht voor de interviews. De interviews worden gehouden met de verantwoordelijke projectleider en met de verantwoordelijke wethouder. Voor het interview met de wethouder wordt een afspraak gemaakt met het bestuurssecretariaat. Het kantoor van Grouwels Vastgoed wordt bezocht voor een interview met de verantwoordelijke projectleider. Hiervoor wordt een afspraak gemaakt met het secretariaat van Grouwels Vastgoed. Planning dataverzameling Voor de dataverzameling wordt de volgende planning aangehouden: augustus 2013 : documentenstudie. augustus 2013 : archiefonderzoek. september 2013 : interview met de verantwoordelijke gemeentelijke projectleider. oktober 2013 : interview met wethouder. oktober 2013 : interview met de verantwoordelijke projectleider. Voor de documentenstudie en het archiefonderzoek wordt per bezoek vier uur ingepland. Voor ieder interview wordt maximaal anderhalf uur ingepland.

67

Opslag van de verzamelde data in een casusstudiedatabase Bij de verzamelde data zal een onderscheid worden gemaakt tussen de data die naar voren is gekomen bij het documenten- en archiefonderzoek en de data die is verzameld aan de hand van de interviews. De aan de hand van de interviews verzamelde data wordt gecodeerd en geanalyseerd met behulp van het Excel-programma KODANI (Kil, 2007). Zowel de verzamelde als de geanalyseerde data wordt samengebracht in een casusstudiedatabase. Deze casusstudiedatabase wordt digitaal opgeslagen op een Cd-rom, die als bijlage bij het onderzoek wordt gevoegd. Verder zullen het casusstudieprotocol, het interviewschema, alsmede de verslagen van de interviews analoog als bijlage bij het onderzoek worden gevoegd. Omgang met onverwachte gebeurtenissen Mochten zich onverwachte gebeurtenissen voordoen, dan wordt de situatie heroverwogen en wordt gepaste actie ondernomen. Procedures voor de bescherming van personen Het is van groot belang dat de personen die meewerken aan de casusstudie, in het bijzonder de geïnterviewden, worden beschermd. De casusstudie dient ethisch verantwoord te zijn en dient op een eerlijke en objectieve manier te worden uitgevoerd (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009). Om de wetenschappelijke relevantie te garanderen, dient wel te worden gewaakt voor een balans tussen bescherming enerzijds en onafhankelijkheid anderzijds. Hiertoe worden de volgende zaken in acht genomen:  De interviews worden alleen gehouden op basis van vrijwilligheid (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009).  Het doel van het onderzoek zal duidelijk worden gekenschetst, zodat geen valse verwachtingen worden gewekt (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009).  Bij de interviews zal in de inleiding van het interview allereerst om toestemming worden gevraagd voor het gebruiken van de geluidsopnameapparatuur. ((Baarda, De Goede & Teunissen, 2009). Als de geïnterviewde geen toestemming verleent, zullen alleen aantekeningen worden gemaakt. Verder zal de geluidsopname van de interviews na afronding van de casusstudie worden vernietigd (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012).  De geïnterviewde krijgt na het interview ter controle inzage in het verslag (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012). De geïnterviewde kan hier nog opmerkingen bij plaatsen, maar aangezien het verslag een weergave is van het daadwerkelijke interview, kan daar achteraf niet aan getornd worden. Het verslag wordt in principe niet meer gewijzigd, tenzij er grove onjuistheden in staan.  De gegevens worden zoveel mogelijk anoniem verwerkt (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009).  Er zullen geen gegevens aan derden worden verstrekt, tenzij de betrokken organisaties hier om verzoeken of hier mee instemmen (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009). Op deze manier wordt, zonder aantasting van de onafhankelijkheid, voorkomen dat de uitkomsten van het onderzoek nadelige gevolgen hebben voor de personen die meewerken aan de casusstudie (Baarda, De Goede en Teunissen, 2009).

68

Casusstudievragen De casusstudievragen zijn onder te verdelen in de vragen van de individuele casus en de specifieke interviewvragen (Yin, 2003). Vragen van de individuele casus Centrale vraag Wat is de invloed van concurrerende institutional logics op de samenwerkingsrelaties tussen gemeenten en private ontwikkelaars in gemeentelijke gebiedsontwikkelingen? Onderzoeksdoelstelling Het doel van de casusstudie is om een dieper inzicht te krijgen in de geselecteerde publiekprivate samenwerkingsprocessen. Het doel is om vooral inzicht te verkrijgen in de bij de deelnemende actoren meest voorkomende institutional logics, in de onderlinge verhoudingen en de daaruit voortvloeiende interacties. Onderzoeksvragen 1. Wat zijn de overheersende institutional logics (in de vorm van de organisationele normen, waarden en referentiekaders van de deelnemende actoren) bij de gemeente en de private ontwikkelaar? 2. Hoe wordt de samenwerking ervaren? 3. Hoe kijken de deelnemende organisaties tegen de samenwerkingspartner aan? 4. Is er sprake van vooringenomenheid ten aanzien van de samenwerkingspartner? Zo ja, liggen de institutional logics van de samenwerkingspartners hier aan ten grondslag? 5. Heeft de manier waarop tegen de samenwerkingspartner wordt aangekeken invloed op de samenwerking? 6. Zijn er problemen gerezen tijdens het samenwerkingsproces? 7. Hoe zijn deze problemen tot een oplossing gebracht en hebben de institutional logics hier een rol bij gespeeld? 8. Waarom is voor het samenwerkingsmodel in kwestie gekozen en zijn de institutional logics van de gemeente en de private ontwikkelaar van invloed geweest op de keuze voor een bepaalde samenwerkingsvorm? Relevantie van het onderzoek Naast de wetenschappelijk relevantie is het onderzoek ook relevant voor de betrokken partijen (gemeente en private ontwikkelaar). Er kan namelijk een beter inzicht worden verkregen in de onderliggende factoren in het publiek-private samenwerkingsproces. Een onderkenning van de diversiteit in de referentiekaders van de deelnemende actoren bij de start van het publiekprivate samenwerkingsproces kan een bijdrage leveren aan de beheersing van het verwachtingspatroon van de betrokken partijen. Hierdoor ontstaan er voor de betrokken partijen wellicht tevens mogelijkheden om te komen tot eerdere bijsturingen in het samenwerkingsproces. Vragen van de specifieke geïnterviewden De interviews vinden vooral plaats met invloedrijke, goed geïnformeerde, deskundige personen. Dit brengt een persoonlijke benadering en een actieve interactie met zich mee.

69

Verder dienen de interviewvragen de operationalisering van de casus te ondersteunen. In de vraagstelling dienen de institutional logics impliciet te worden gemaakt. Er kan immers niet rechtstreeks worden gevraagd naar de normen, waarden, culturele overtuigingen en veronderstellingen van de geïnterviewde, hetgeen pleit voor een meer open interview. Zodoende is er gekozen voor een half gestructureerd interview. Het onderwerp is immers bekend, maar het is niet duidelijk welke antwoorden verwacht kunnen worden. Verrassingen zijn niet uit te sluiten. Er wordt enige structuur aangebracht, door met een topiclijst te werken, waarin de te bespreken onderwerpen staan en de voorkeur voor de vraagvolgorde is aangegeven. In deze topiclijst liggen de onderwerpen dus vast. Per onderwerp is een beginvraag, alsmede de doorvraagvragen opgenomen (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012). Voor de interviews wordt gewerkt met een interviewschema (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012). Het interviewschema omvat in ieder geval de volgende onderdelen:  Introductie interview.  Persoonsgegevens.  Beginvraag.  Topiclijst.  Afsluiting interview. Op hoofdlijnen zullen de navolgende topics aan bod komen: 1. beeldvorming samenwerkingspartner; 2. kenmerken samenwerkingsrelatie; 3. problemen in de samenwerking; 4. keuze samenwerkingsmodel. Voor nadere informatie en details wordt kortheidshalve verwezen naar het interviewschema. Leidraad voor het casusstudierapport Een samenvatting van de basisprincipes van het casusstudierapport bevordert het verzamelen van relevante gegevens. Hierdoor zal de noodzaak van een herhaling van de casusstudie verminderen. Er moet evenwel voor worden gewaakt dat niet rigide wordt vastgehouden aan het vooraf gedefinieerde protocol (Yin, 2003). Opbouw casusstudierapport Voor het casusstudierapport wordt op hoofdlijnen de volgende opbouw gehanteerd:  Titelblad.  Samenvatting.  Inhoudsopgave.  Inleiding. In de inleiding wordt een beschrijving van de casus gegeven.  Methode. In de methode wordt de onderzoeksmethodiek beschreven.  Analyse. In de analyse wordt beschreven hoe de naar voren gekomen feiten en de analyse daarvan zijn geordend.  Conclusies. In de conclusie wordt ingegaan op het ordenen van de conclusies van het onderzoek en de belangrijkste bevindingen die daaruit voortvloeien.

70

 Bibliografie. In de geannoteerde bibliografie zullen de onderzochte documenten worden gespecificeerd. Een lezer (of een andere onderzoeker op een later tijdstip) kan met behulp van de annotaties achterhalen welke documenten relevant zijn voor verder onderzoek (Yin, 2003). Lay-out casusstudierapport De lay-out is van belang voor het gemakkelijk lezen van het casusstudierapport. Bij de lay-out zal in dit verband op de volgende zaken worden gelet:  Het lettertype Times New Roman wordt gebruikt.  De lettergrootte van 12 punten wordt gebruikt.  Er worden koppen gebruikt voor de opmaak van de tekst.  Er wordt een datum vermeld.  Er wordt gebruik gemaakt van een gemakkelijk (enkelzijdig) te fotokopiëren formaat (A4). Doelgroep casusstudierapport De doelgroep van het casusstudierapport bestaat uit de volgende organisaties en personen:  Gemeente Maasgouw. Het casusstudierapport zal beschikbaar worden gesteld aan het afdelingshoofd Ontwikkeling en de verantwoordelijke wethouder.  Maasresidence Thorn als dochteronderneming van Grouwels Vastgoed. Het casusstudierapport zal beschikbaar worden gesteld aan de directie.  Open Universiteit Nederland. Het casusstudierapport zal beschikbaar worden gesteld aan de scriptiebegeleider.

71

Literatuurlijst Baarda, D.B., De Goede, M.P.M. & Teunissen, J. (2009). Basisboek Kwalitatief Onderzoek Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van kwalitatief onderzoek (2e druk). Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers. Baarda, D.B., Van der Hulst, M. & De Goede, M.P.M. (2012). Basisboek Interviewen Handleiding voor het voorbereiden en afnemen van interviews (3e druk). Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers. Kil, A.J. (2007). KODANI - Gebruiksaanwijzing. Geraadpleegd op 30 juni 2013, van http://www.ontwerpenvaneenonderzoek.nl/kodani. Saz-Carranza, A., & Longo, F. (2012). Managing Competing Institutional Logics in PublicPrivate Joint Ventures. Public Management Review, 14(3), 331-357. Skelcher, C., Tonkiss, K., Flinders, M. & Dommet, K. (2013). Organizations, Functions and Spaces: Institutional logics and the Changing Shape of English Governance. Paper to be presented at the Political Studies Association Conference 2013. Panel - Arm’s-Length Governance: Accountability, Performance and Change. Smit, N., & Van Thiel, S. (2002). De zakelijke overheid: publieke en bedrijfsmatige waarden in publiek-private samenwerking. Bestuurskunde, 11(6), 226-234. Thornton, P.H., C. Jones & Kury, K. (2005), Institutional Logics and Institutional Change in Organizations: Transformation in Accounting, Architecture, and Publishing. Research in the Sociology of Organizations, 23, 125-170. Yin, R.K. (2003), Case Study Research. Designs and Methods (Third Edition). Thousand Oaks, CA: Sage Publications.

72

Bijlage 3. Interviewschema Wat is de centrale vraag waarop het interview antwoord moet geven? Wat is de invloed van concurrerende institutional logics op de samenwerkingsrelaties tussen gemeenten en private ontwikkelaars in gemeentelijke gebiedsontwikkelingen? Wat is het doel van de via interview verkregen informatie? Het doel van het interview is om een dieper inzicht te krijgen in de geselecteerde publiekprivate samenwerkingsprocessen. Het doel is om vooral inzicht te verkrijgen in de bij de deelnemende actoren overheersende institutional logics (in de vorm van de organisationele normen, waarden en referentiekaders van de deelnemende actoren), in de onderlinge verhoudingen en de daaruit voortvloeiende interacties. Is de verkregen informatie ook relevant voor de geïnterviewde? Misschien niet direct, maar voor de geïnterviewde kan het onderzoek toegevoegde waarde hebben, omdat er een beter inzicht kan worden verkregen in de onderliggende factoren in het publiek-private samenwerkingsproces. Een onderkenning van de diversiteit in de referentiekaders - de institutional logics - van de deelnemende actoren bij de start van het publiek-private samenwerkingsproces kan een bijdrage leveren aan de beheersing van het verwachtingspatroon van de betrokken partijen. Hierdoor ontstaan er voor de geïnterviewde tevens mogelijkheden om te komen tot eerdere bijsturingen in het samenwerkingsproces. Is de geïnterviewde op de hoogte gesteld van het doel van het voeren van interviews? Ja. Heeft de geïnterviewde ingestemd met dit doel? Ja. Is de centrale vraag een open of een gesloten vraag? De centrale vraag is een open vraag. De centrale vraag begint immers met een vragend voornaamwoord. Mate van gestructureerdheid van het interview Er is gekozen voor een half gestructureerd interview. Het onderwerp is immers bekend, maar het is niet duidelijk welke antwoorden verwacht kunnen worden. Verrassingen zijn niet uit te sluiten. Keuze soort interview Er is gekozen voor een elite- of expertinterview. Vooral omdat de interviews voornamelijk plaatsvinden met invloedrijke, goed geïnformeerde, deskundige personen.

73

Waarborgen betrouwbaarheid en validiteit De betrouwbaarheid van het interview wordt op de volgende manier gewaarborgd:  Door gebruik te maken van opnameapparatuur, zodat controle achteraf tot de mogelijkheden behoort.  Door in het interviewschema pagina’s op te nemen voor het maken van aantekeningen tijdens het interview.  Door bewust te zijn van het feit dat internalisering van de gemeentelijke institutional logics inherent is aan mijn aanstelling in gemeentelijke dienst. Voorafgaand aan het interview zal daarom de eigen mening en voorkeur over het onderwerp op papier worden gezet. De validiteit van het interview wordt op de volgende manier gewaarborgd:  Door de verslagen van de interviews ter controle voor te leggen aan de geïnterviewden, die hier nog opmerkingen bij kunnen plaatsen.  Door naast het interview gebruik te maken van andere dataverzamelingsmethoden, te weten documentenstudie en archiefonderzoek.  Door gebruik te maken van verschillende informatiebronnen, zoals de uit de documentenstudie en het archiefonderzoek voortvloeiende data, alsmede door het interviewen van verschillende betrokkenen.

74

Naam interviewer Naam geïnterviewde Datum interview Tijdsduur interview Plaats interview Code geïnterviewde Geslacht geïnterviewde

: : : : : : :

Introductie interview Opnameapparatuur aanzetten! Goedendag, Allereerst wil ik u graag bedanken dat u heeft ingestemd met dit interview. Ik zal kort nog even vertellen waar het interview over gaat. Zoals ik u al aan de telefoon heb verteld, ben ik met het schrijven van mijn scriptie bezig met de afronding van de Masteropleiding Managementwetenschappen aan de Open Universiteit. Het onderwerp van de scriptie is publiek-private samenwerking bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen. Publiek-private samenwerking is een interorganisatorisch samenwerkingsverband, waarbij overheden en private partijen, al dan niet in de vorm van een joint venture, in gezamenlijkheid komen tot de realisatie van een gebiedsontwikkeling. Publiek-private samenwerking is in wezen een hybride samenwerkingsvorm, doordat twee waardepatronen worden vermengd. De verschillende waardepatronen van gemeenten en private partijen leiden vaak tot tegengestelde strategieën (bijvoorbeeld inzake de perceptie van risico’s). Uit een onderzoek van Deloitte uit 2008 blijkt dat dit regelmatig leidt tot suboptimale resultaten. Het referentiekader van de deelnemende actoren is mogelijk een factor van betekenis in deze. Dit referentiekader wordt onder meer gevormd door de normen, waarden en overtuigingen van de actoren. Dit vormt de aanleiding voor het onderzoek en ik wil voor op stellen dat het hier om een wetenschappelijk onderzoek gaat. Dit betekent dat in principe ieder antwoord goed is. Ik ben dus niet op zoek naar specifieke situaties of bepaalde antwoorden. Zoals ik u aan de telefoon al heb verteld, worden de dingen die u mij in dit interview vertelt vertrouwelijk behandeld. Verder worden de gegevens geanonimiseerd verwerkt. Om de anonimiteit te garanderen zal de scriptie verder onder embargo ter beschikking worden gesteld aan de scriptiebegeleider van de Open Universiteit. Het casusstudierapport zal alleen beschikbaar worden gesteld aan de samenwerkingspartners en de scriptiebegeleider van de Open Universiteit. De opname gebruik ik alleen om het interview uit te werken. Nadat de opname is afgeluisterd en verwerkt, wordt het gewist. Heb ik uw toestemming om onder deze voorwaarden gebruik te maken van opnameapparatuur?

75

Antwoord: nee. Dan volsta ik met het maken van aantekening om voor mezelf de lijn van het gesprek vast te houden. Antwoord: ja. Dank u wel. Voor de volledigheid wil ik toch even vermelden dat ik tijdens het interview af en toe aantekeningen zal maken om voor mezelf de lijn van het gesprek vast te houden. Van dit interview zal een verslag worden gemaakt. U krijgt na het interview ter controle inzage in het verslag. U kunt hier nog opmerkingen bij plaatsen, maar aangezien het verslag een weergave is van het daadwerkelijke interview, kan daar achteraf niet aan getornd worden. Het verslag wordt in principe niet meer gewijzigd, tenzij er grove onjuistheden in staan. Het interview duurt maximaal een uur. Heeft u tot zover nog vragen? Persoonsgegevens In verband met de verslaglegging zou ik voorafgaand aan het interview graag kort enkele vragen stellen over uw functie en uw betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost.  Wat is uw functie?  Hoe lang bent u al werkzaam in deze functie?  Was u in deze functie betrokken bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost/Maasresidence Thorn?  Hoe lang bent u (al) betrokken (geweest) bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost/Maasresidence Thorn?  Was u betrokken bij gesprekken en onderhandelingen met de gemeente/private ontwikkelaar?  Wie waren uw voornaamste gesprekspartners bij de gemeente/private ontwikkelaar?  Welke functies hadden uw gesprekspartners bij de gemeente/private ontwikkelaar? Beginvraag Hoe heeft u het publiek-private samenwerkingsproces bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost/Maasresidence Thorn persoonlijk ervaren?

76

Topiclijst 1. Beeldvorming samenwerkingspartner  Hoe kijkt u tegen de samenwerkingspartner aan?  Wat is het meeste opvallende kenmerk van de samenwerkingspartner?  Hoe zou u de samenwerkingspartner typeren?  Is de samenwerkingspartner een typisch geval?  Wat voor gevoel heeft u bij de samenwerkingspartner?  Wat is het belangrijkste motief van uw organisatie in de gebiedsontwikkeling?  Wat is volgens u het belangrijkste motief van de samenwerkingspartner in de gebiedsontwikkeling?  Wat vindt u van het motief van de samenwerkingspartner in de gebiedsontwikkeling?  Hoe verhoudt zich dit tot het motief van uw eigen organisatie in de gebiedsontwikkeling?  Is er ten aanzien van de gebiedsontwikkeling een tegenstrijdigheid tussen uw eigen opvattingen en de opvattingen van de samenwerkingspartner?  Heeft de samenwerkingspartner een formele of een informele opstelling?  Wat vindt u opvallend aan de gesprekspartners van de samenwerkingspartner?  Wat zijn typerende uitspraken van de gesprekspartners van de samenwerkingspartner?  Staan deze gesprekspartners synoniem voor de organisatie van de samenwerkingspartner en waarom denkt u dat?  In welke zin bevestigen deze gesprekspartners uw beeld van de samenwerkingspartner?  Wat voor gevoel heeft u bij gesprekspartners van de samenwerkingspartner?  Heeft u zich wel eens geërgerd aan de opstelling van de samenwerkingspartner? Zo ja, waarom?  Kan het gedrag van uw samenwerkingspartner volgens u door de beugel? Vindt u zijn gedrag kunnen?  Zijn er in het samenwerkingsproces dramatische veranderingen geweest die van invloed zijn geweest op de manier waarop u tegen de samenwerkingspartner aankeek?

77

 Behandeld u de samenwerkingspartner anders dan u andere soortgelijke samenwerkingspartners zou behandelen?  Is de manier waarop u tegen de samenwerkingspartner aankeek van invloed geweest op uw handelen of op uw beslissingen? 2. Kenmerken samenwerkingsrelatie  Hoe zou u de samenwerkingsrelatie omschrijven?  Hoe gaan partijen met elkaar om? (Bijvoorbeeld op een formele of informele manier?)  Wat zijn volgens u de belangrijkste kenmerken van de samenwerkingsrelatie? Wat zijn volgens u de oorzaken van deze kenmerken?  Is de samenwerkingsrelatie te typeren als een typische samenwerkingsrelatie bij gebiedsontwikkelingen? Waar komt dit door?  Hoe vaak spreken partijen elkaar?  In welke sfeer vinden deze gesprekken plaats?  Hoe verloopt de samenwerking? Hoe gaan partijen met elkaar om?  Hoe zou u de relatie van uw organisatie met de samenwerkingspartner omschrijven?  Hoe staat u persoonlijk in het samenwerkingsproces?  Zijn derden van invloed geweest op de samenwerkingsrelatie? Zo ja, waaruit bleek dit? Heeft dit gevolgen gehad voor de samenwerking?  Zijn er in de samenwerkingsrelatie zaken geweest die achteraf gezien beter hadden gekund?  Zou u in de toekomst nog een keer willen samenwerken met deze samenwerkingspartner?  Zo ja, zou de samenwerking dan anders worden ingestoken?  Zou u achteraf gezien aan deze samenwerkingsrelatie zijn begonnen? 3. Problemen in samenwerking  Zijn er problemen ontstaan in het samenwerkingsproces tot dusver?  Waar bestonden deze problemen uit?  Hoe dacht uw organisatie over deze problemen?

78

 Hoe dacht de samenwerkingspartner over deze problemen?  Bestond er tussen partijen een verschil van mening over de vraag of het een probleem was of bestond er eenduidigheid over deze vraag?  Hoe zijn deze problemen tot een oplossing gebracht?  Is er intern discussie geweest over de gekozen oplossing(en)? Waar ging de discussie over?  Is er met de samenwerkingspartner discussie geweest over de gekozen oplossing(en)? Waar ging de discussie over?  Bestond er uiteindelijk tussen partijen overeenstemming over de gekozen oplossing(en)?  Wat vond u persoonlijk van de gekozen oplossing(en)?  Pas(t)sen de gekozen oplossing(en) binnen de doelstellingen van uw organisatie?  Hoe heeft de samenwerkingspartner zich bij de feitelijke oplossing van de problemen opgesteld?  Bent u tevreden met de opstelling van de samenwerkingspartner bij de feitelijke oplossing van de problemen?  Was er een betere oplossing mogelijk geweest? Zo ja, welke?  Waarom is er uiteindelijk niet voor deze betere oplossing gekozen? Lag dit aan de samenwerkingspartner of aan uw organisatie?  Is dit van invloed geweest op het samenwerkingsproces?  Had u achteraf gezien beter kunnen kiezen voor een andere oplossing en zo ja, welke? Had dit in de samenwerkingsrelatie tot de mogelijkheden behoort? 4. Samenwerkingsmodel  Waarom is voor het huidige samenwerkingsmodel gekozen?  Was dit overwegend uw keuze of de keuze van de samenwerkingspartner?  Hoe zijn de onderhandelingen om te komen tot het huidige samenwerkingsmodel verlopen?  Hoe heeft uw organisatie zich opgesteld tijdens deze onderhandelingen?  Hoe heeft de samenwerkingspartner zich opgesteld tijdens deze onderhandelingen?

79

 Wat waren de belangrijkste geschilpunten tijdens de onderhandelingen?  Op welke manier keek u hier anders tegen aan dan de samenwerkingspartner?  Op welke manier is uiteindelijk overeenstemming tussen partijen bereikt?  Bent u voor uw organisatie tevreden met het behaalde onderhandelingsresultaat?  Wat vindt u van het huidige samenwerkingsmodel? Hoe kijkt u hier tegen aan?  Had u liever een ander samenwerkingsmodel gekozen?  Wat is de reden dat niet voor dit samenwerkingsmodel is gekozen?  Heeft de keuze voor het huidige samenwerkingsmodel uw organisatie voordeel opgeleverd?  Denkt u dat de keuze voor het huidige samenwerkingsmodel de samenwerkingspartner voordeel heeft opgeleverd?  Ervaart uw organisatie nadeel als gevolg van de keuze voor het huidige samenwerkingsmodel?  Denkt u dat de samenwerkingspartner nadeel ervaart als gevolg van de keuze voor het huidige samenwerkingsmodel? Afsluiting interview Hiermee zijn we aan het eind van het interview gekomen. Heeft u nog iets gemist of nog wat toe te voegen? Dan wil ik u graag hartelijk bedanken voor uw medewerking aan dit interview. Opnameapparatuur uitzetten! Hoe vond u het interview? Mocht u nog vragen hebben in verband met het interview, dan ben ik bereikbaar op mijn email adres [email protected]. Zou u me voor de toezending van het verslag uw emailadres nog even kunnen geven? Zoals ik al aangaf in het begin krijgt u na het interview ter controle inzage in het verslag. Ik denk dat ik ongeveer twee weken nodig heb om het verslag uit te typen. Het verslag zal u dus over twee weken worden toegestuurd. U kunt hier dan nog opmerkingen bij plaatsen, maar aangezien het verslag een weergave is van het daadwerkelijke interview, kan daar achteraf niet aan getornd worden. Het verslag wordt in principe niet meer gewijzigd, tenzij er grove onjuistheden in staan. De verslagen van de interviews zullen worden geanalyseerd. Aan de hand van deze analyse wordt uiteindelijk gekomen tot de bevindingen van het onderzoek. 80

Stelt u het op prijs om een verslag van de bevindingen van het onderzoek te krijgen? Antwoord: nee. Prima. Geen actie vereist. Antwoord: ja. Dat is prima. Ik verwacht in januari 2014 klaar te zijn met mijn scriptie. Rond die tijd kunt u de bevindingen van het onderzoek verwachten. Ik zal u het casusstudierapport dan toesturen. Ten slotte wil ik u als blijk van waardering voor uw medewerking aan dit interview graag een doosje bonbons overhandigen. Het is een kleine geste, maar het is een welgemeende uitdrukking van mijn dank. Alstublieft. Doosje bonbons overhandigen en hand schudden. Nogmaals, hartelijk bedankt.

81

Bijlage 4. Verslagen interviews Linne Zuidoost Verslag interview MG1 d.d. 26 september 2013. Verslag interview PP1 d.d. 7 oktober 2013. Verslag interview PP2 d.d. 7 oktober 2013. Verslag interview MG3 d.d. 18 oktober 2013. Verslag interview MG5 d.d. 24 oktober 2013, Maasresidence Thorn Verslag interview MG2 d.d. 16 oktober 2013. Verslag interview MG4 d.d. 24 oktober 2013. Verslag interview PP3 d.d. 25 oktober 2013.

82

Naam interviewer Code interviewer Naam geïnterviewde Datum interview Tijdsduur interview Plaats interview Code geïnterviewde Geslacht geïnterviewde

: Frank Ramacher : FR : Gemeente Maasgouw : 26 september 2013 : 55 minuten : Maasbracht : MG1 : Man

Introductie interview FR Goedendag, Allereerst wil ik je graag bedanken dat je hebt ingestemd met dit interview. Ik zal kort nog even vertellen waar het interview over gaat. Zoals ik je al heb verteld, ben ik met het schrijven van mijn scriptie bezig met de afronding van de Masteropleiding Managementwetenschappen aan de Open Universiteit. Het onderwerp van de scriptie is publiek-private samenwerking bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen. Publiek-private samenwerking is in wezen een hybride samenwerkingsvorm, doordat twee waardepatronen worden vermengd. De verschillende waardepatronen van gemeenten en private partijen leiden vaak tot tegengestelde strategieën (bijvoorbeeld inzake de perceptie van risico’s). Uit een onderzoek van Deloitte uit 2008 blijkt dat dit regelmatig leidt tot suboptimale resultaten. Het referentiekader van de deelnemende actoren is mogelijk een factor van betekenis in deze. Dit referentiekader wordt onder meer gevormd door de normen, waarden en overtuigingen van de actoren. Dit vormt de aanleiding voor het onderzoek en ik wil voor op stellen dat het hier om een wetenschappelijk onderzoek gaat. Dit betekent dat in principe ieder antwoord goed is. Ik ben dus niet op zoek naar specifieke situaties of bepaalde antwoorden. De dingen die je mij in dit interview vertelt, worden vertrouwelijk behandeld. Verder worden de gegevens geanonimiseerd verwerkt. Om de anonimiteit te garanderen zal de scriptie verder onder embargo ter beschikking worden gesteld aan de scriptiebegeleider van de Open Universiteit. Het casusstudierapport zal alleen beschikbaar worden gesteld aan de samenwerkingspartners en de scriptiebegeleider van de Open Universiteit. De opname gebruik ik alleen om het interview uit te werken. Nadat de opname is afgeluisterd en verwerkt, wordt het gewist. Heb ik je toestemming om onder deze voorwaarden gebruik te maken van opnameapparatuur?

83

MG1 Ja. FR Dank je wel. Voor de volledigheid wil ik toch even vermelden dat ik tijdens het interview af en toe aantekeningen zal maken om voor mezelf de lijn van het gesprek vast te houden. Van dit interview zal een verslag worden gemaakt. Je krijgt na het interview ter controle inzage in het verslag. Je kunt hier nog opmerkingen bij plaatsen, maar aangezien het verslag een weergave is van het daadwerkelijke interview, kan daar achteraf niet aan getornd worden. Het verslag wordt in principe niet meer gewijzigd, tenzij er grove onjuistheden in staan. Het interview duurt ongeveer een uur. Heb je tot zover nog vragen? MG1 Helemaal helder. FR In verband met de verslaglegging zou ik voorafgaand aan het interview graag kort enkele vragen stellen over je functie en je betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost. Wat is je functie? MG1 Mijn functie is op dit moment hoofd van de afdeling ontwikkeling van de gemeente Maasgouw, waar majeure projecten een onderdeel van zijn. Onderhavig project, Linnerpark is, nu niet meer, maar was een van die majeure projecten in de afgelopen jaren. FR En in die functie was je betrokken bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost? MG1 Ja. Naderhand heb ik dit aan me getrokken als gevolg van de ziekte van een van de projectleiders, omdat we toen in een redelijk cruciale fase zaten bij de afwikkeling van de realisatieovereenkomst en het verder vervolg. Zodoende ben ik dit daarna blijven trekken als projectleider. FR Hoe lang ben je in totaal betrokken geweest bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost?

84

MG1 Als afdelingshoofd vanaf 2003. Als projectleider vanaf 2009. FR Hoe heb je het publiek-private samenwerkingsproces bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost persoonlijk ervaren? MG1 Laat ik het zo stellen. In de beginjaren als enerverend, ook wel vernieuwend, een vernieuwend concept. De laatste jaren als teleurstellend. De percepties die ik had in 2003/2004 zijn niet (helemaal) ingevuld. Ik had in 2003/2004 een ander beeld. We hadden ook met een ander tijdsbeeld te maken. De bomen groeiden tot aan de hemel. In die jaren liepen we als toenmalige gemeente Maasbracht achteraan met dit soort ontwikkelingen. De nieuwe portefeuillehouder keek er anders tegen aan en toe zodoende kwam er een versnelling in. Wat werd toegejuicht. Zeker dit soort ongekende samenwerkingsverbanden, die hadden we toen nauwelijks als toenmalige gemeente. Een gemeente van een veel kleinere schaal. Het werd toegejuicht omdat je daarmee een aantal belangrijke aspecten van je openbare ruimte beheer, niet alleen het beheer van het groen, maar ook het beheer van je woningbestand, het beheer van de accommodaties, van de sportinvulling qua leefbaarheid voor je burgers en het aanbieden van een voldoende woningvoorraad. Dat vond ik een geweldige combinatie, omdat je met drie, vier verschillende belangengroeperingen binnen je stakeholders, lees daar burgers, lees daar verenigingen, lees daar bedrijven van Maasgouw, toen nog Maasbracht, kon bedienen. En dat met een organisatie die totaal niet was opgetuigd om dit soort majeure projecten aan te kunnen. Enerzijds niet vanwege de capaciteit, maar ook niet vanwege de kwaliteit als je het hebt over de totale doorkijk van een dergelijk project. Dus daar kwam de hulp van een projectontwikkelaar goed uit. Want dan hoef je niet dusdanig in je organisatie te investeren dat, wat in vroeger tijden wel gebeurde, dat je dergelijke projecten wel zelf deed. Je kon nu gebruik maken van de ontwikkelaar, van de knowhow die daar was, binnen de raamwerk die afspreekt met elkaar. In de nieuwe tijdsgeest was dat wel, althans voor de kleinere gemeente, een leuke bijkomstigheid. En het laatste aspect wat daar aan zit, is als je ziet wat betreft de ontwikkelingen, dat je het idee had dat je een versnelling krijgt, een versnelling waarmee gewerkt wordt, omdat je met andere partijen werkt en niet alle besluiten door het huis van de gemeente hoeft te halen, voor iedere scheet die gelaten wordt. Daardoor krijgt je een versnelling van het project, een versnelling in de totstandkoming van het project. Dat was de aanvankelijke gedachte. En daarom vond ik het aanvankelijk enerverend en vernieuwend vond. Teleurstellend op het einde was dat veel van die vermeende zaken niet zijn uitgekomen. Als je kijkt naar de snelheid waarmee een en ander nu gaat, dan is er weliswaar een prachtig sportpark met veel pijn en moeite gerealiseerd gekregen. Maar als je kijkt naar het woningbestand en als je kijkt naar de traagheid van aanbouw waarmee dat nu gepaard gaat, dan wordt je daar niet vrolijk van. Snelheid, dat argument, is dus achterhaald nu. Ten tweede, de knowhow is ook achterhaald, omdat je ziet dat je als gemeente alles moet overnemen van de ontwikkelaar. Daar wachten ze in feite op. Dus dat betekent dat je als gemeente toch nog een investering, zowel in de organisatie als in middelen, moet doen. Dus dat is wel een teleurstelling.

85

De verwachtingen over en weer, die je had toen je begon in 2003/2004, toen had je het idee dat iedereen, zowel de ontwikkelaar als de gemeente, hetzelfde verwachtingspatroon en hetzelfde beeld hadden, maar dat is achteraf totaal niet waar gebleken. Er ontstonden totaal verschillende beelden uiteindelijk, zowel bij het sportpark als bij de woningbouw. Vandaar, teleurstellend. FR Wat bedoel je met verschillende beelden? Zou je daar een nadere toelichting op kunnen geven? MG1 Nou, verschillende beelden. Aanvankelijk 2003 was een mooi beeld dat ons werd voorgehouden: gemeente, jullie willen woningbouw plegen, jullie hebben een oude sportaccommodatie. Wij kunnen jullie daar bij helpen. Natuurlijk hebben wij daar ook een belang bij, wij willen geld verdienen, maar we kunnen zorgen voor die woningen en we kunnen ook zorgen voor een nieuw sportcomplex en we realiseren dat voor 2009. Dat nemen we allemaal van jullie over. Beeld was: voldoende aanbod woningen en een nieuw sportcomplex. De ontwikkelaar had dit beeld. Wij hadden dit beeld. Gaandeweg de rit ga je vervolgens die beelden inkleuren. Dan zie je toch dat we allebei verschillende kleuren hebben gebruikt, waarbij de private ontwikkelaar op een gegeven moment zegt dat op het sportcomplex kan worden volstaan met één veld, en dat de kleedlokalen een stuk minder kunnen, ook qua kwaliteit. Dat beeld veranderd, maar ook het beeld qua woningbouw wordt behoorlijk aangetast. De drukte ontstaat na de jaren 2008/2009 door nog meer verdichting toe te passen. Nu zie je dat ook in kwalitatieve zin vraagtekens geplaatst kunnen worden bij hetgeen er nu ontstaan. Dus dan zeg ik, het strategische beeld was wel helder, maar daar is nu de leer van, op het moment dat je samen met de ontwikkelaar een strategisch beeld hebt, is dit verre van voldoende om hier uiteindelijk mee samen te werken. Je moet het beeld redelijk helder ingekleurd hebben, voordat je daadwerkelijk gaat samenwerken. Anders is achteraf de ellende niet te overzien en bij dit project is die ellende er uiteindelijk ook gekomen. FR Zijn er in het samenwerkingsproces veranderingen geweest die van invloed zijn geweest op de manier waarop tegen de ontwikkelaar werd aangekeken? MG1 Ja, dat is zeker het geval. Het heeft ook met de tijd te maken. Als de tijdsgeest nog hetzelfde was geweest als in 2003/2004 was het project, daar ben ik van overtuigd, gemakkelijker verlopen. Maar gaandeweg de tijd moeilijker werd, ook qua woningbouw en markt in die zin, veranderde de opstelling van de ontwikkelaar. De ontwikkelaar had aanvankelijk het idee, als ik toe ben aan de investering van het sportcomplex, heb ik in de planning die we gemaakt hebben, al een fiks aantal woningen verkocht, zodat ik zeker weet dat ik al een bepaald inkomen heb gegenereerd. Dat bleek niet het geval te zijn. Dan zie je dat de ontwikkelaar een andere opstelling krijgt om investeringen te doen. Investeringen zijn natuurlijk wel nodig om een project tot een goed einde te brengen en te laten slagen. Daar is de strijd uiteindelijk ook over gegaan. Dat heeft te maken met tijd.

86

Een ander iets heeft te maken met mensen in het proces. Gaandeweg de rit kregen we een andere portefeuillehouder. De projectleiders en de mensen die er aan werken weten wel hoe het in elkaar zit, maar op het moment dat je een ander portefeuillehouder krijgt, die andere ideeën heeft en menselijk gezien anders in elkaar zit, dat is wennen en zeker in een cruciale fase waarin we toen zaten. Dat heeft er toe geleid dat we met de ontwikkelaar niet direct de match vonden die we nodig hadden op dat moment. Ten slotte bij de ontwikkelaar zelf. Ook daar is intern het stokje over gedragen. Dan merk je dat degene die het stokje in handen kreeg niet de beschikkingsbevoegdheid had om boven een bepaald bedrag toezeggingen te doen. Dat deed hij wel in het gesprek, maar vervolgens moest dit iedere keer weer teruggekoppeld worden met de daadwerkelijk verantwoordelijke. En dat leidde tot heel veel stress, want hij werd iedere keer teruggefloten als het investeringsbedrag boven een bepaald bedrag uitkwam. Dan heb je iemand aan tafel zitten, die pretendeert het voor het zeggen te hebben, maar het vervolgens totaal niet voor het zeggen heeft. Dat krijg je ook met een portefeuillehouder enorme stress en hij wil op een gegeven moment niet meer met zo iemand om tafel gaan zitten, want dat heeft toch geen zin. Dus het heeft in mensen gezeten en in de tijdsgeest gezeten. FR Is de manier waarop je tegen de ontwikkelaar aankeek van invloed geweest op je handelen en je beslissingen, het handelen en de beslissingen van de organisatie? MG1 Absoluut. In eerste instantie was toch al redelijk helder dat we met deze ontwikkelaar een zeer dichtgetimmerd contract zouden moeten hebben. Dat hebben we ook gedaan. Dat heeft er enerzijds toe geleid dat het een heel lang proces is geweest alvorens we deze realisatieovereenkomst hebben gekregen, althans voordat we overeenstemming hebben bereikt. Er zijn over een weer enorm veel overleggen geweest, vaak overleggen op het scherpst van de snede. In mijn perceptie hebben we ruim drie jaar aan deze realisatieovereenkomst gewerkt. Anderzijds is het heel goed dat je dit doet. Zeker met een ontwikkelaar waarvan je denkt dat hij een andere perceptie heeft dan ik. Dat zet tegelijkertijd de verhoudingen continu op scherp. Ook de vertraging in het project heeft alles te maken met de realisatieovereenkomst die zo dicht getimmerd was dat over bijna elk detail de zaak helder was. Toch zie je daarna dat er nog even goed, ondanks het feit dat het artikelsgewijs zo is dicht getimmerd dat een jurist er nog nauwelijks licht in ziet, verschillende denkbeelden zijn bij de ontwikkelaar en de gemeente. Dus, het heeft ook voor een stuk te maken met het vertrouwen dat je in elkaar hebt. Als je weinig vertrouwen hebt in een ontwikkelaar, die je wel nodig hebt, maar puur vanwege de positie die hij heeft als eigenaar in het gebied, dan ben je eerder geneigd om de samenwerking zo dicht te timmeren dat er nauwelijks ruimte kan zijn voor andere interpretaties. Dan lig je vervolgens weer met het project achter, wat de verhoudingen weer op scherp stelt. Maar als je vertrouwen in iemand hebt, met die partij kan ik lezen en schrijven en die heeft zich vaker bewezen in deze gemeente. Dan ben je meer geneigd om de samenwerking minder dicht te timmeren. Dan heb je ook een andere band, dan de samenwerking in het eerste geval, waar je vaak als kemphanen in de ring staat om ieder artikeltje uit te vechten. Het heeft dus wel degelijk te maken met hoe je tegen elkaar aankijkt.

87

FR Dus de perceptie is van belang geweest en heeft ook een rol gespeeld bij in ieder geval de onderhandelingen. Wat waren de belangrijkste geschilpunten tijdens de onderhandelingen?

MG1 Risico’s. Bij dat soort onderhandelingen gaat het er altijd om bij welke partij kan ik de risico’s wegleggen. Daar gaat het altijd om. Dan zie je heel snel dat de ontwikkelaar wil werken met een soort raamcontract, wat heel globaal is, dat alle wegen open laat en zegt dat als er een probleem is, dan gaan we wel een kop koffie bij de wethouder drinken en regelen we dat samen. Samen, lees, of de gemeente, of fiftyfifty, of zoiets, maar nooit de ontwikkelaar alleen. En als gemeente zeg je dan, nee, wacht even, ik wil de risico’s nu inzichtelijk hebben. Veelal, ook omdat onze organen, college en raad, er om vragen. We willen de risico’s in beeld hebben. Dus wethouder, als je dat soort grote transacties aangaat, of dat soort grote overeenkomsten, dan willen we weten wat de risico’s zijn en waar die terecht komen. Als gemeente zit je in een heel ander werkveld dan een ontwikkelaar en moet je vaak veel nauwgezetter werken dan een ontwikkelaar die veel globaler werkt en ook globaler wil werken. Daar zit spanning tussen. Enerzijds de ontwikkelaar die zegt, geef me maar een intentieovereenkomst van een A4’tje, dan maken we vervolgens een samenwerkingsovereenkomst van twee A4’tjes en een realisatieovereenkomst van drie A4’tjes, en dat is het dan ook. Nee, zegt de gemeente, ik wil een beeld hebben van als we het over risico’s hebben, hoe we deze risico’s oppakken. Dat dat niet altijd bij de ontwikkelaar kan worden weggelegd, snappen we ook nog wel. Dan schrijven we op, als er risico’s zijn, hoe gaan we hier dan mee om? Dat met name, daar gaat het continu om. Wat zijn de risico’s en ten tweede, de inbreng van eenieder. Wat brengt eenieder in de exploitatie in. Dan gaat het ordinair om geld. Wie krijgt vervolgens de benefits, de revenuen. De risico’s zijn gedeeld. Vervolgens kijk je in de exploitatie en hoe gaan we de revenuren verdelen. Dat is de tweede lastige vraag die je moet beantwoorden. Met name om die twee aspecten heeft het gegaan. FR En op welke manier is uiteindelijk overeenstemming bereikt tussen partijen, ondanks de verschillen in perceptie en verschillen in risico inschatting? MG1 Nou, die risico inschatting was de lastigste. Daar hebben we heel lang over gedaan. Omdat het daarbij ook ging om aanbesteding risico’s die enorm konden zijn. Omdat het ging om risico’s over bodemverontreiniging, risico’s in de sfeer van archeologie, dat soort vraagstukken allemaal. Dat zijn risico’s. Daar hebben we het langste over gedaan. Als je kijkt naar het financiële verhaal. Op het moment, nogmaals in de goede tijd, dat je dat soort aantallen woningen kunt bouwen, dan is dat vrij snel gemakkelijk inzichtelijk te maken en vrij snel kun je daar ook de onderhandelingen over openen, wat gebeurt er met de revenuen. Daar zijn we ook uit gekomen, in de zin van dat er ook door de gemeente werd beseft dat we niet het onderste uit de kan kunnen hebben. Er is met gemiddeldes gedeald door te zeggen, oké, met dat bedrag zijn we mee tevreden en het is gewoon een fixed price geworden. Dat is de snelste en minst problematische weg gebleken. Over risico’s is het langste gesoebat.

88

FR Ben je voor je organisatie tevreden met het behaalde onderhandelingsresultaat? MG1 Op papier wel. Als je kijkt naar het gerealiseerde sportcomplex ook. Het is een hypermodern complex, met alles erop en eraan. Klaar voor de ontwikkelingen van de komende twintig jaar. En dat voor een kern van nog geen vierduizend inwoners. Dat is ongekend. Als je kijkt naar andere complexen, die ook up-to-date zijn gemaakt, en je vergelijkt die met Linne, dan is de mate van kwaliteit die in Linne is gerealiseerd veruit de beste. Als je zo bekijkt, is dat uitgekomen, wat ook een van de doelstellingen was. Een van de andere doelstellingen was woningbouw en, om alles in de tijd en de marksituatie te plaatsen, dat is een beeld dat ver is achter gebleven. Dat is niet zo erg, omdat je daar een verklaring voor hebt, gelet op de marktsituatie. Maar waar je geen verklaring voor hebt, is dat er nu een aantal woningen, ik geloof 19, bij een regenbui met de laarzen moeten binnenkomen. Er is totaal geen infra aangelegd. Riolering functioneert niet, verlichting ontbreekt, er is geen afdoende wegdek aangelegd en noem maar op. Ik kan me voorstellen dat dit een aantal maanden kan duren, maar deze situatie duurt nu al meer dan anderhalf jaar. Dan zeg ik, dat is een beeld dat je bij het begin absoluut niet voor ogen had. Want je verwacht dat er successievelijk, ook al zijn het maar 19 woningen, toch een stuk infra wordt bouwrijp wordt gemaakt, woonrijp wordt gemaakt, en dat binnen afzienbare tijd, zoals dat bij een nieuwbouwwijk hoort, wordt afgebouwd. Dat geeft ook het totaalbeeld dat er nu zeer negatief over het plan wordt gepraat. Aanvankelijk zeer positief toen het sportcomplex er kwam, zeker in de kern Linne. Heeft helaas niet meer mogen baten voor de toenmalige portefeuillehouder. Toen dat complex er kwam, was iedereen lovend enthousiast, maar in de tijd gezien, en je kijkt naar de afbouw van de woningen, dan hebben we het over een vreselijke situatie, dan is het positieve verhaal dat je had twee jaar geleden, compleet teniet gedaan door de situatie die je nu aantreft. Dat is iets wat je absoluut niet wilt, ook niet voor je burgers. FR De keuze voor het huidige samenwerkingsmodel heeft de gemeente dus wel voordeel opgeleverd? MG1 Ja, zondermeer. FR Denk je dat de keuze voor het huidige samenwerkingsmodel, de samenwerkingspartner, de private ontwikkelaar, voordeel heeft opgeleverd? MG1 Nu, op dit moment?

89

FR Ja, want alleen dit moment kunnen we beoordelen. MG1 Op dit moment niet. Het heeft hem absoluut geen voordeel opgeleverd. FR De gemeente ervaart dus ook geen nadeel als gevolg van de keuze voor het huidige samenwerkingsmodel? MG1 Het nadeel zit erin, dat, ondanks dat je een dichtgetimmerd contract hebt, je toch moeilijk kunt bewerkstelligen dat de ontwikkelaar zijn afspraken over het woonrijp maken van het gebied nakomt en dat je dat continu moet afdwingen met gerechtelijke dreigingen. Je moet bij het eisen van navolging van het contract heel ver gaan. Dat hebben we overigens bij het sportcomplex ook al moeten doen. Zelfs zo ver, dat hebben we bij het sportcomplex gehad, dat we bijna op de trappen van de rechtbank te Roermond stonden, en dat vijf minuten voor twaalf het kort geding door ons werd ingetrokken, omdat de private ontwikkelaar alsnog ging transporteren en contracten ging tekenen. Als overheid heb je weinig middelen, afgezien van de gerechtelijke stappen, om de ontwikkelaar te dwingen tot het nakomen van zijn afspraken. Dat is een gemis dat ik in dit traject zie. Je moet als gemeente heel ver gaan, je moet ook veel kosten maken, want er moet een advocaat op worden gezet en noem maar op, om de private partner, zijn afspraken te laten nakomen. FR Ik hoor iets over een kort geding. Hoe zou je samenwerkingsrelatie omschrijven? Een kort geding is toch vrij ingrijpend. MG1 Ja, dat is zo. Op dit moment is de samenwerkingsrelatie erg slecht. Ook al omdat we geen gehoor krijgen bij de private ontwikkelaar. Ook omdat je als gemeente heel veel zaken zelf heb opgepakt, ondanks dat dat in het contract anders was geregeld. Ik noem maar even wat. De afbouw van de kantines en de sportvelden is door de gemeente gebeurd, met gemeentelijk geld. Bedoeld als terug te vorderen van de private ontwikkelaar, maar daarover zijn we nu nog aan het delibereren. Naar mijn oordeel krijgen we dit ook niet meer terug. Nu staan we voor de volgende fase om het gebied woonrijp te maken voor de woningen die er liggen en ook dat zal er toe neigen dat we naar het gerechtelijke zwaar moeten gaan grijpen om uiteindelijk je burgers te helpen, want het zijn jouw burgers en niet de burgers van de ontwikkelaar, want hem zal aan hen weinig zijn gelegen, als je het vanuit dat perspectief bekijkt. Dat vind ik een lastige. Daar zie je in perspectief dat de gemeente andere belangen heeft dan een ontwikkelaar. Burgers zegt een ontwikkelaar niet veel. Een gemeente alles, want de klachten komen ook bij de gemeente binnen, nadat ze bij de ontwikkelaar natuurlijk geen gehoor kregen. De ontwikkelaar wacht rustig af. Misschien is de gemeente wel zo gek en legt ze de infra zelf aan, om maar van de klachten af te zijn.

90

In den lande zijn er veel voorbeelden waar het zo is gegaan. Ik vlak niet uit dat dat hier een van de gedachten van de private ontwikkelaar kan zijn om even niets te doen in het gebied. Is misschien zwart-wit denken, maar het is wel een feit dat er daar anderhalf jaar niets is gebeurd. Je moet constateren dat de belangen van de gemeente totaal anders zijn in dit geval als die van de private ontwikkelaar. FR Je haalt net voorbeelden in den lande aan. Is de samenwerkingsrelatie te typeren als een typische publiek-private samenwerkingsrelatie bij gebiedsontwikkelingen? MG1 Nee. Ik denk dat we dat op dit moment misschien anders zouden inkleden, maar in de jaren van totstandkoming was het een geaccepteerd samenwerkingsverband. Veel overheidsorganisaties hebben op die manier gehandeld. De eigenlijke investeringen werden weggelegd bij de ontwikkelaar. Deze samenwerkingsrelatie is niet specifiek. FR Zijn er in de samenwerkingsrelatie zaken geweest die achteraf gezien beter hadden gekund? MG1 Dat is een lastige. Als je beter vraagt, dan kom je al gauw tot de vraag of wel de juiste ontwikkelaar is gekozen. Maar op het moment dat iemand enorme belangen heeft in het gebied, lees eigendommen, dan heb je niet veel keuze om een andere ontwikkelaar te kiezen. Nu weet ik wel dat Europa zegt dat je als overheid boven een bepaald bedrag moet aanbesteden, maar als iemand geweldig veel eigendommen heeft, dan heb je heel weinig ruimte om een andere ontwikkelaar of een andere investeerder te kiezen in dat gebied. Dat geeft aan dat je op dat moment tot elkaar veroordeeld bent. De ontwikkelaar heeft de gemeente nodig om de randvoorwaarden ingevuld te krijgen voor het bestemmingsplan en de woningbouw. De gemeente heeft de ontwikkelaar nodig voor de investeringen. Je hebt in zo’n geval weinig keus om niet met de ontwikkelaar te gaan samenwerken en een andere partner te pakken, omdat deze geen eigendommen in het gebied heeft. Daar waar het wel kan, kun je onder andere randvoorwaarden de aanbesteding ingaan en eisen stellen. Maar in dit geval, en dat is bij heel veel gebiedsontwikkelingen het geval, en zeker in die jaren, ofschoon het nu wat minder is, waren ontwikkelaars al op de bonnefooi gronden aan het verwerven, strategische gronden noemden ze dat, en gingen vervolgens naar de gemeente met de vraag wat men voor elkaar kan betekenen. Dat was de geëigende gedachte. Nu zijn ze wat voorzichtiger aan het worden, omdat ze veel strategische gronden hebben moeten afschrijven, maar in die jaren was dat het gangbare fenomeen. Dan had je als gemeente weinig keuze om naar een andere ontwikkelaar te gaan. Je was eigenlijk tot elkaar veroordeeld. Beter verondersteld dat je keuzes had op dat vlak, maar die waren er in dit geval zeker niet. FR Achteraf gezien was het dus de vraag of je aan die samenwerkingsrelatie was begonnen?

91

MG1 Met de wetenschap van nu, ja. Daar moet je als gemeente ook eerlijk in zijn. We zeggen dat nu bijvoorbeeld in ons beleid in de jaarrekening en de begroting dat we woningbouw niet meer gebruiken als melkkoe om maatschappelijk projecten te financieren. Dat hebben we natuurlijk in die jaren wel volop met zijn allen gedaan. Woningbouw was de katalysator om allerlei leuke dingen te doen. Kijk, in dit geval waren 220 woningen de katalysator voor een investering van € 3,5 miljoen voor een sportpark. Dat was voor die tijd alleszins te verdedigen, maar in deze tijd is dit absoluut niet meer realistisch. Het is dus ook niet meer realistisch om dergelijke samenwerkingsverbanden met een ontwikkelaar aan te gaan. Dat hebben we nu ook in ons beleid vastgelegd. We gaan geen maatschappelijke projecten meer financieren vanuit de grondexploitatie. Dat is anders geworden. Als je er nu naar kijkt, dan zie je gewoon dat in die tijd, met die aanname, met dat grote aantal woningen, dat je daar absoluut een grote stap in terug zou doen. 220 woningen voor een kern van 3.400 inwoners is gewoon veel te fors. Zeker als je een grote buur als een stad in je achtertuin hebt liggen die ook volop aan het bouwen is. Dat is veel te fors. Twee is, met de huidige wetenschap zou je de vraag moeten stellen of je daar nog een sportpark gebouwd zou hebben. We zitten nu veel meer op de lijn om meerdere verenigingen op een accommodatie te laten spelen. We hebben ons accommodatiebestand van negen naar vijf terug gebracht. Anders was het misschien wel van negen naar vier gegaan in de huidige tijd en was het accommodatiebestand in Linne wel helemaal niet meer aan bod gekomen. Ergo, zowel de wens van de gemeente, lees nieuwe accommodatie, als het woningbestand, zou een totaal ander perspectief hebben gekend en het is de vraag of dit met de huidige wetenschap op deze manier zou zijn aangepakt. FR Dus de samenwerking zou anders ingestoken worden? MG1 Ja, veel meer op het niveau van woningbouw sec en dan wel op veel kleinere schaal. FR Je maakt net even melding van het feit dat de gemeente de kantines van de sportverenigingen zelf heeft moeten afbouwen. Zijn er problemen ontstaan in het samenwerkingsproces tot dusver? Is dit een van de problemen? MG1 Noem me een gebiedsontwikkeling waar geen problemen ontstaan in dit soort perspectieven. Kijk, je krijgt natuurlijk in een dergelijke gebiedsontwikkeling te maken met heel veel spelers. Het is niet alleen gemeente versus ontwikkelaar. Er zijn ook veel andere spelers bij betrokken, als derde-belanghebbenden. In dit geval waren dit natuurlijk de sportverenigingen, machtige clubs, zeker in een kern van 3.400 inwoners, die ook electoraal een en ander betekenen. Het is niet alleen dat ze een stem hebben in het geheel, maar dat ook wel electoraal kunnen afdwingen richting een portefeuillehouder, richting de politiek. Dus, machtige partijen. Die vervolgens ook, wil je ze serieus nemen, een belangrijke plek in het proces hebben gekregen. De clubs ging het maar om een ding, een kwalitatief zeer hoogwaardig verhaal en zo snel mogelijk.

92

Dat waren de twee argumenten van de clubs, want op de oude sportaccommodatie zouden doden vallen als het niet zou gebeuren. Natuurlijk gechargeerd gezegd, want het was niet zo, maar dat was het drukmiddel. Dus, die twee dingen. Op een gegeven moment zie je gebeuren dat er afspraken gemaakt worden met de club erbij. De club kregen op een gegeven moment een positie aan tafel, tussen ontwikkelaar en gemeente in, waarbij ze een belang kregen. Als je een belang krijgt, krijg je ook steeds meer macht. Dat zag je gaandeweg de rit gebeuren. Verder hebben we de grote fout in dit verhaal gemaakt dat we zijn begonnen met het tekenen van een kasteel voor die clubs. Als we een varkensstal hadden getekend, dan hadden we andere discussie gehad met elkaar. Maar als je een kasteel tekent, willen ze er nog een kasteel bij hebben. En zo werden de eisen huizenhoog opgeschroefd. Ik kan me herinneren als voorbeeld dat we het hadden over de kwaliteit van de kunstgrasmat. Op een gegeven moment werd door de club, na overleg in den lande, een kwaliteit naar voren kwam die de kwaliteit van het kunstgrasveld van de voetbalclub Barcelona evenaarde. We hebben dit nog nagecheckt, het was dezelfde kwaliteit. Dan mag je je afvragen of je hier niet buiten het boekje gaat. Maar dat kwam doordat die clubs steeds meer belang en steeds meer macht kregen. Enerzijds het electoraal belang naar de wethouder toe. Anderzijds ook omdat de clubs steeds meer toezeggingen van de ontwikkelaar kreeg, op papier, om die partij maar gunstig te stemmen om mee te doen in het verhaal. Op het moment dat de ontwikkelaar kon zeggen naar de gemeente toe: de verenigingen zijn het met me eens, gemeente wat doe je lastig. Als je met drie om tafel zit en je kunt twee-een te spelen is het altijd een gewonnen zaak. Daar probeerde de ontwikkelaar altijd voor te zorgen. Hij probeerde de clubs altijd in zijn eigen machtsvacuüm te betrekken. Tot dit op een gegeven moment tegen hem ging werken, want er werden afspraken gemaakt over de te leveren zaken en er werd toegezegd dat voor die tijd werd gestart. Er is een geweldige discussie geweest over de kwaliteit van de te leveren zaken, maar uiteindelijk lag dat redelijk vast. Waar het vervolgens over ging was de tijd. De ontwikkelaar kon als gevolg van de enorme wijzigingen in het bestekken en in de afspraken die er lagen niet op tijd met de aanbestedingen kon beginnen, omdat het gemeentelijk aanbestedingsbeleid moest worden gevolgd. Zodoende kon hij onmogelijk de gestelde tijdslimieten, die overigens al een aantal keren waren opgeschoven, halen. Vervolgens zie je dat de clubs zich distantiëren en zelfs gerechtelijke stappen gaan ondernemen tegen de ontwikkelaar en zelfs tegen de gemeente. Dan zie je vervolgens dat een club zich ontwikkeld van klankbordgroep naar belangengroepering, naar een serieuze speler in het proces. En dat zorgt gaandeweg voor een enorme vertraging, een enorme onduidelijkheid, wat er voor zorgt dat de belangen totaal anders komen te liggen. Dat heeft ertoe geleid dat in dit proces de verstandhouding tussen de gemeente en ontwikkelaar niet ten goede is gekomen. Of de gemeente, of de ontwikkelaar, wilde de verenigingen in hun machtsvacuüm betrekken, om zodoende met deze speler te kunnen spelen. Zo zie je dat de samenwerking door zo’n speler die plots op het toneel verschijnt totaal anders kan komen te liggen. FR Dus eigenlijk zijn die derden, de sportverenigingen, van invloed geweest op de samenwerkingsrelatie? MG1 Absoluut.

93

FR Waar bleek dit onder andere uit? Je hebt net melding gemaakt van een machtsvacuüm, maar bleek dit ook nog uit andere dingen? MG1 Natuurlijk. Dit blijkt bijvoorbeeld uit aanpassingen aan het project. Ik heb net al gesproken over de kwaliteit van de mat. Het is niet die kwaliteit geworden, maar ik durf met zekerheid te stellen dat er in heel Limburg niet zo’n kwaliteit ligt. Absoluut niet. Qua investeringen, qua kwaliteit, velden, noem maar op. Het heeft zelfs geleid tot nevenactiviteiten, zoals sponsoring, vanuit de ontwikkelaar naar de verenigingen toe. Als je het hebt over belangenverstrengeling, is dit ook wel een leuke. Dus, in diverse vormen komt dit voor, maar de belangrijkste zijn de wijzigingen die als gevolg daarvan in kwalitatieve en kwantitatieve zin in het project zijn doorgevoerd. Dat is natuurlijk wel een hele wezenlijke op het moment dat er nog echt substantiële wijzigingen moeten worden doorgevoerd. In het proces gezien, maar natuurlijk ook in tijd en geld gezien. FR En is er met de samenwerkingspartner nog discussie geweest over de gekozen oplossing, over de kwaliteit van het sportcomplex? MG1 Ja, enorme discussie. FR Waar ging die discussie precies over? MG1 Kijk, aan het begin van de voorbereiding heb je nog geen bestek. Als je een bestek hebt dan heb je redelijk dicht getimmerd wat je wilt met elkaar. Er kan natuurlijk hier en daar nog wel wat discussie ontstaan, maar door de bot genomen, kun je zeggen dat er in het bestek tot op de vierkante centimeter nauwkeurig staat wat je wil bereiken met elkaar. Maar dat heb je pas op het moment dat overal handtekeningen onder staan. Maar als je nog geen handtekeningen hebt en je bent nog aan het discussiëren over wat we willen met elkaar, je bent aan het schetsen en de eerste vingeroefeningen aan het doen, dan zie dat er enorme verschillen in denkbeelden ontstaan. De ontwikkelaar zal bij wijze van spreken een varkensstal tekenen. Ik begin zo laag mogelijk, dan kan ik daarna kijken. De gemeente zal zijn kiezer te vriend willen houden en wil een zo hoogwaardig complex. Ik wil een kasteel getekend hebben. De verenigingen willen in eerste instantie ook dat kasteel, maar ze willen wel zelf de torens kunnen formeren. In dat voorspel is dat continu een enorme discussie, waarbij je ook naar spelers kijkt. Als de ontwikkelaar zegt dat vanwege de kosten geen kunstgrasveld wordt aangelegd, want dat kost € 300.000, dan zegt de gemeente nee, want de gemeente wil een hoogwaardig kwaliteitsverhaal. Oké, zegt de ontwikkelaar, maar dan maken we wel maar twee velden en geen drie. Vervolgens klagen de verenigingen. Dat kan niet. Continu blijft je in die strijd zitten, totdat je daar uit bent.

94

Maar dat vergt heel veel inspanning, heel veel overleg, soms op het scherpst van de snede, omdat je totaal verschillende denkbeelden hebt. Voordat je daar uit bent, is er heel veel water door de Maas gegaan. Het overleg vergt veel meer tijd dan het bestek en vervolgens de uitvoering. Met name, hoe krijg ik overeenstemming met partijen over wat er exact moet komen. Twee velden, drie velden, hoeveel kleedlokalen, hoe groot moet de kantine worden, over de parkeerplaatsen, verlichting, over alles wordt gediscussieerd. Als gemeente wil je de kwaliteit handhaven die je voor ogen hebt en die je ook realistisch vindt in vergelijking met andere complexen. De ontwikkelaar wil het complex liefst zo basaal mogelijk, want dan kunnen ze geld verdienen. De club wil Barcelona-kwaliteit. Dat zijn spanningen die ik in dit project heb ondervonden. FR Wat vindt je persoonlijk van de gekozen oplossing? MG1 De gekozen oplossing vind ik een goede. Omdat er tussen alle drie partijen redelijk overeenstemming is bereikt. Ontwikkelaar kreeg zijn zin, omdat hij meer grond kreeg om woningen op te bouwen. De gemeente kreeg zijn zin, omdat ze een sportcomplex van zeer goede kwaliteit kreeg. De clubs waren tevreden, met name over de zeer grote kantine die is gebouwd, met alle toegevoegde extra’s. Dat heeft uiteindelijk geleid tot consensus. FR Ben je tevreden met de opstelling van de private ontwikkelaar, de samenwerkingspartner, bij de feitelijke oplossing van dit aspect? MG1 Nou, de opstelling van de ontwikkelaar was een hele vreemde. Althans, niet vreemd als je er zo tegen aankijkt, maar vreemd in de volgende zin. Aanvankelijk wilde de ontwikkelaar samen met de gemeente richting de clubs optrekken, om te voorkomen dat de clubs teveel eisen zouden stellen, die niet konden worden waar gemaakt. De gemeente stemde hier mee in. Vervolgens kom je in een situatie terecht waarbij de ontwikkelaar met de club gaat dealen en extra’s inbouwt om de club te contenteren, ter compensatie van het vervallen derde veld. Hiermee frustreert de ontwikkelaar de met de gemeente gemaakte afspraak. Van samenwerking met de gemeente maken ze een hele draai naar samenwerking met de club. Dat was een hele vreemde opstelling van de ontwikkelaar, waarvoor ze uiteindelijk zelf de hoofdprijs hebben betaald. Daarvan ben ik overtuigd. Kijk, ze hadden ook samen met de gemeente het verhaal overeind kunnen houden. Clubs, dit is de basiskwaliteit, dit is het, meer wordt het niet. Maar omdat er continu gedeald werd achter de schermen, in achterkamertjes, kon de gemeente dit verhaal niet meer overeind houden. Want de clubs zeiden, gemeente wat doe je moeilijk, we hebben overeenstemming met de ontwikkelaar, doe niet zo moeilijk. FR Wat voor gevoel had je daarbij?

95

MG1 Een gevoel van dat als je het adagium “afspraak is afspraak” aanhoudt, dan moet je niet in dit soort trajecten stappen. Want de afspraak is vaak een andere afspraak die je na zoveel tijd moet maken. Er wordt iets afgesproken tussen gemeente en ontwikkelaar en vervolgens zie je allerlei groeperingen daarop invliegen. Totdat je uiteindelijk moet constateren dat je een totaal andere afspraak bent nagekomen. Dat geeft een heel vreemd gevoel. Dat daardoor processen niet meer overzichtelijk zijn, niet meer transparant zijn, in de mist getrokken, in de achterkamertjessfeer getrokken. Als je een goede relatie hebt met elkaar, doe je dat niet. Aan gemaakte afspraken worden vast gehouden. Daarom zeg ik ook, het is van groot belang dat ontwikkelaar en gemeente van tevoren vastleggen wat je met elkaar wilt voordat je daarmee naar buiten gaat. Op het moment dat je dat doet en je laat belangengroeperingen daarop schieten, moet je ze geen positie geven waarop ze iets kunnen afdwingen, dat ze beslissingsbevoegdheid krijgen. Dat is gaandeweg het proces wel zo gegroeid. Natuurlijk moet je belangengroeperingen van tevoren horen, maar uiteindelijk is het gemeente en ontwikkelaar die beslissen. Daar moet je heel duidelijk over zijn. Hier heeft deze duidelijkheid echt ontbroken. FR Heb je je wel eens geërgerd aan de opstelling van de private ontwikkelaar? Tenminste, dat proef ik een beetje. MG1 Ja, twee dingen. Namelijk dat “afspraak is afspraak” niet waar was. Talloze malen, tijdsoverschrijdingen, zaken werden niet in orde gebracht, achter de rug overleg voeren met verenigingen en andere partijen, noem maar op. Dat moet je in dit soort processen niet willen. Dat betekent dat je elkaar in mijn optiek nog nauwer moet vasthouden als het gaat om dit soort processen, dit soort projecten. Op het moment dat je hierin andere wegen gaat bewandelen, dan wekt dit wantrouwen naar elkaar toe, geeft dit totaal andere beelden. Dan krijg je dat mensen zich gaan ergeren, standpunten verharden, en dat er uiteindelijk zelfs een kort geding wordt aangespannen. Dat is een sfeer die je niet meer loslaat. Dat zal je ook merken als je met de toenmalige portefeuillehouder gaat praten. Waar je nu weer voor staat. Er gebeurt weer niets, er wordt niets afgebouwd. Na talloze stuurgroepvergaderingen, na talloze brieven geschreven te hebben, zal uiteindelijk weer het gerechtelijke zwaard weer boven tafel moeten komen. Dat zet natuurlijk de verstandhouding op scherp. FR Behandel je deze samenwerkingspartner, deze private ontwikkelaar, anders dan je andere soortgelijke samenwerkingspartners, private ontwikkelaars zou behandelen? MG1 Ja. FR Waarom?

96

MG1 Omdat dit in dit proces zo gegroeid is. Aanvankelijk niet. Leuk verhaal, aardig verhaal. Prima gestart. Ook met de eerste voorbereidingen was niks mis mee. Maar aanvankelijk in het proces kreeg je andere spelers aan tafel, ook spelers die niet de beslissingsbevoegdheid hadden die je dacht dat ze hadden. Dat wekt achterdocht. Dat leidt tot indekken, dat soort dingen. Dat werkt ook verharding in de hand, waarbij je uiteindelijk niet schroomt om naar de rechter te stappen als dit nodig is. Dat kan ook anders. FR Hiermee zijn we aan het eind van het interview gekomen. Heb je nog iets gemist of nog wat toe te voegen? MG1 Ja, ik heb nog wel iets toe te voegen als je specifiek kijkt naar deze ontwikkelaar, een redelijk grote speler in het Midden-Limburgse. Volgende week heb ik een overleg met collega’s van Roermond, Leudal en Roerdalen, waar deze ontwikkelaar ook actief is, om te kijken of we gezamenlijk iets kunnen betekenen in het nemen van gerechtelijke stappen. Ook daar schijnt dezelfde problematiek te zijn. Als gemeentes hebben we zoiets, waarom zouden we de krachten niet bundelen om een vuist te maken tegen deze redelijk grote speler in het MiddenLimburgse. Dat betekent dus, dat je nu weer een ander samenwerkingsverband krijgt in relatie tot deze ontwikkelaar. FR Dan wil ik je graag hartelijk bedanken voor je medewerking aan dit interview. MG1 Graag gedaan. Veel succes ermee.

97

Naam interviewer Code interviewer Functie geïnterviewde Datum interview Tijdsduur interview Plaats interview Code geïnterviewde Geslacht geïnterviewde

: Frank Ramacher : FR : Private ontwikkelaar : 7 oktober 2013 : 1 uur en 10 minuten : Roosteren : PP1 : Man


98

PP1 Ja. FR Dank je wel. Voor de volledigheid wil ik toch even vermelden dat ik tijdens het interview af en toe aantekeningen zal maken om voor mezelf de lijn van het gesprek vast te houden. Van dit interview zal een verslag worden gemaakt. Je krijgt na het interview ter controle inzage in het verslag. Je kunt hier nog opmerkingen bij plaatsen, maar aangezien het verslag een weergave is van het daadwerkelijke interview, kan daar achteraf niet aan getornd worden. Het verslag wordt in principe niet meer gewijzigd, tenzij er grove onjuistheden in staan. Het interview duurt ongeveer een uur. Heb je tot zover nog vragen? PP1 Nee. FR In verband met de verslaglegging zou ik voorafgaand aan het interview graag kort enkele vragen stellen over je functie en je betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost. Wat is je functie? PP1 Ik ben vastgoedontwikkelaar en eigenlijk verantwoordelijk voor het opstellen van een eerste planschets en om een eerste haalbaarheidsonderzoek te doen op die planschets. Op het moment dat er een besluit wordt genomen om een gebied in ontwikkeling te nemen, dat is meestal een directiebesluit, een aandeelhoudersbesluit, ben ik degene die de eerste exploitaties gaat op stellen en de benodigde partijen daarbij gaat betrekken, zoals de mensen van het ruimtelijk onderzoek, maar ook architecten, stedenbouwkundige, de onderzoekbureaus en noem maar het op. En uiteindelijk ben ik degene die de selectie van de aannemer doet, de contracting met de aannemer en uiteindelijk de realisatie. En ik begeleid gedurende het hele traject, voor zover als dat binnen onze vermogens valt, de juridische begeleiding, zoals de intentieovereenkomst, de realisatieovereenkomst, de anterieure overeenkomsten, die voorkomen in een gebiedsontwikkeling. FR En in die functie was je betrokken bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost? PP1 Ja.

99

FR Hoe lang ben je in totaal betrokken geweest bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost? PP1 Van 2006 tot heden. Dus dat is al weer zo’n zeven jaar. FR Hoe heb je het publiek-private samenwerkingsproces bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost persoonlijk ervaren? PP1 An sich was het een ongedwongen traject, ondanks het feit dat het ook een vrij zakelijk traject was. Er is altijd een laagdrempelig contact geweest met wethouders en ambtenaren. Althans, zo is het eigenlijk tot stand gekomen, waarbij we eigenlijk gezamenlijk altijd hebben opgetreden als het gaat over het deel ruimtelijke ordening en voor wat betreft het financiële we toch vaker, laten we zeggen, tegenover elkaar stonden en dat heeft alles te maken met ieders belangen in dat traject, waarbij wij natuurlijk geen politiek belang hebben of een andersoortig belang richting de burger, en de gemeente daarentegen probeert al zijn financiële belangen bij de ontwikkelaar te laten. Vooralsnog vond ik het altijd een prettige samenwerking, ondanks de moeilijkere stukken die er in zaten. De samenwerking is als goed ervaren. FR Je hebt de samenwerking als prettig ervaren. Hoe kijk je tegen de samenwerkingspartner, tegen de gemeente, aan? PP1 Wat wij merken, is dat gedurende de tijd, en dan met name vanaf 2008, toen de wereld is veranderd doordat de kredietcrisis zich aandeed, de mensen toch langzamerhand een eigen weg zijn ingeslagen. Voorheen was het fijn om dingen te regelen. Was het ook in ieders belang dat er een bestemmingsplan kwam, dat we samen optrokken, dat er gesprekken werden gevoerd met mogelijke bezwaarmakers, gesprekken werden gevoerd met grondeigenaren die niet wilden, die een grondruil beoogden, gesprekken werden gevoerd over verplaatsing, in dit geval was het noodzakelijk een sportpark, een voetbalpark en tennispark te verplaatsen. Tot aan de crisis ging dit feitelijk heel goed. Net voor het intreden van de crisis is, even uit mijn hoofd, ook de realisatieovereenkomst getekend. Daarna werd alles toch anders. Iedereen ging toch vanuit zijn eigen positie meer met focus op financiële middelen in zo’n dossier zitten. Dat geldt voor onszelf, maar dat geldt ook voor de gemeente. Plus, je merkt ook dat onder politieke druk, in dit geval waren er een paar grote spelers, de voetbalvereniging en de tennisvereniging als kiezers voor de gemeente heel erg belangrijk zijn natuurlijk. Hierdoor zijn een aantal zaken terug op de agenda gekomen die in financiële zin voor ons zeer onaantrekkelijk waren. Feitelijk hadden wij daar natuurlijk in enige zin wel op dat risico gerekend, maar hadden we wel wat meer rugdekking van de gemeente willen hebben.

100

Anderzijds begrijpen wij ook dat de gemeente een andere belang had op dat moment en dat ook de politiek erg onder druk stond gezien de verkiezingen die destijds voor de deur stonden. Dat maakt, zeg maar, dat het voor de crisis en na de crisis een totaal andere situatie was. Zonder daar mensen op aan te kijken, wij begrijpen dat, maar er is eigenlijk nooit een gesprek tot stand gekomen, behoudens een heroverweging van de realisatieovereenkomst, om te kijken hoe we daar met zijn allen in andere zin uit zouden kunnen komen. Ieder was voorzichtig, ieder was zijn euro’s aan het tellen, zo zou je het kunnen omschrijven. FR Je hebt het over de crisis. Je hebt het over verkiezingen. Zijn er in het samenwerkingsproces dan veranderingen in die orde die van invloed zijn geweest op de manier waarop je tegen de gemeente aankeek? PP1 Ja. Ik denk op het moment dat de stakeholders, waaronder de gemeente, in een ander vaarwater terecht komen, direct een merkbare invloed voelt op de plannen waar je mee bezig bent. Een plan van die omvang, daar gaan vaak tien jaar overheen voordat je een heel deel gerealiseerd hebt, en hetgeen wat je aan het begin van het traject, zeg maar het station waar je start, afspreekt, wil niet zeggen dat dat tien jaar later nog net zo logisch is om het op die manier op te pakken als destijds besproken. Als er geen crisis was geweest, nu staan er, even uit mijn hoofd, 17 woningen, dan hadden er nu 130 woningen gestaan. Dan waren de problemen denk ik van een andere orde geweest. Als er in andere zin, als er in politieke zin geen druk was geweest, verwacht ik dat de verenigingen in het kader van de afspraken, ze zouden van de oude locatie naar de nieuwe locatie gaan, nieuw voor oud, minder hadden gekregen, dan dat ze nu daadwerkelijk hebben ontvangen aan voorzieningen. Je merkt wel dat op een moment dat stakeholders in een ander vaarwater terecht komen, tussentijds is er ook nog een wisseling geweest van wethouder, die druk ook naar die verkiezingen toe, waarin mensen, ook wethouders, toch onder druk staan, het ambtenarenapparaat op een andere manier aansturen, daar heb je in een publiek-private samenwerking zeer zeker last van. Soms in positieve zin, soms in negatieve zin. Dat is zo, dat weet je als ontwikkelaar. Dat is het politieke risico dat je loopt. Ik weet niet of dit aan je vraag beantwoord? FR Ja, dat beantwoordt zeer zeker aan mijn vraag. Zou je dat politieke risico zoals jullie dat hebben ervaren, zou je dat nog iets nader kunnen toelichten? PP1 Er zijn diverse belangen. Als we gewoon naar Linne kijken. Een politiek risico is dat uiteindelijk een plan van die omvang, zeker voor Linne, 220 woningen uit mijn hoofd, niet meer beantwoord aan de marktvraag. Dat betekent dat je in eerste instantie met de bestuurders hebt afgesproken dat we voor 220 woningen gaan. Nu vraagt de markt in plaats van, ik noem maar wat, in plaats van veel vrijstaande woningen, zoals het toen beoogd was en in die tijd ook heel gebruikelijk was, met veel kavels, om betaalbare huurproducten op hele kleine kavels. Hierop is het merendeel van het plan niet ingericht. Op dat moment moet je in gesprek gaan over een nieuwe herverdeling van typologie en producten die daar gaan komen. Dan merk je dat onder politieke druk mensen zich daar mee gaan bemoeien.

101

Iedereen is druk over de kavelprijs, over de grootte van de kavels, mag dat wel, nu gaan er meer aantallen komen, dat hebben we destijds niet afgesproken. Op het moment dat er al een gat komt in de bres van het bestuur, de oppositie merkt dat, ook in zo’n raad, dan wordt er op geschoten. Dat is in ieder geval direct in de volgende projectgroep die je met de gemeente hebt als private partij een punt van aandacht, voldoen we nog wel aan de aantallen en aan de typologieën die we hebben afgesproken, is de gronddekking nog wel gelijk, want daar hebben we afspraken over gemaakt. Zo zie je dat de politieke invloed toch continu aanwezig is. Moeten we terug naar de provincie? Kunnen we dit intern afhandelen? Hebben we dan een probleem met de oppositie, wordt er dan een motie ingediend, of niet? Dat soort zaken spelen altijd. Anderzijds kan het ook leiden tot het afwijzen van verzoeken. Zo hebben wij verzocht om het plan aan te passen. Het aantal woningen in dat plangebied is vrij ruim, zeker voor de huidige tijd. Destijds was het net aan, met een horizon van tien jaar. Stel dat wij 4.000 m2 of 5.000 m2 anders inrichten, maar dan voor een supermarkt, dat is tussentijds aan de orde geweest. Je dient daarvoor een initiatiefplan in, je hebt ook al een positie binnen die gemeente op andere plekken waar je dat zou kunnen doen, maar op de achtergrond speelt vanuit een andere hoek, met een andere partij, een lobby om die supermarkt op een andere plek te krijgen. Behoudens dan dat men altijd al probeert zo nauwkeurig mogelijk te zijn en niet zonder meer in elk avontuur in te stappen, maar je proeft direct enige terughoudendheid, want men heeft nog een andere partij die een belang heeft en die wil men ook te vriend te houden. Waarschijnlijk omdat die nog ergens een positie heeft of iets te behappen heeft op basis van afspraken uit het verleden. Politiek gezien is dat altijd lastig. Als zakelijke partners los je dat op een andere manier op. Dan heb je geen burgerij, geen raad achter je aan zitten, dan ga je samen aan tafel, hoe los je het probleem op, en dan doe je zaken met elkaar. Dat gaat in politiek Nederland niet. Dus dat politieke risico is toch wel een bijzonder iets in publiekprivate samenwerking. Absoluut. Heeft grote invloed. Wordt zwaar onderschat. FR Je hebt het over problemen. Zijn er problemen ontstaan in het samenwerkingsproces tot dusver? PP1 Nou, problemen zijn er voldoende ontstaan in de samenwerking, maar niet problemen waarvan ik zeg dat je ze logischerwijs niet zou mogen verwachten. Alle trajecten die je doorloopt, hebben nu eenmaal hun obstakels. Daarvoor ben je met een projectteam, daar zitten ambtenaren voor, daarvoor zitten adviseurs aan tafel, de ontwikkelaars, om die hobbels te nemen, om samen oplossingen te vinden voor die volgende hindernis. Dat lukt ook altijd wel. Andere problemen die kunnen ontstaan, ook zwaar onderschat, is dat onder financiële druk van besluiten in een vroeg stadium men soms wel eens een ander traject moet doorlopen, een andere weg moet inslaan, maar dit vindt dan geen gedragenheid omdat een exploitatieovereenkomst, voorafgegaan door een intentieovereenkomst en een samenwerkingsovereenkomst, in die zin een vrij star middel is. Het is volledig juridisch uitgekauwd. Er staat exact in wat partijen wel mogen en niet mogen. Die biedt relatief weinig ruimte, zeg maar in de bandbreedte, om te wijzigen van strategie en van structuur. Daar loop je dan tegen aan als zaken in een hickup komen. Een voorbeeld in Linne is de verplaatsing van de voetbalvereniging, wat een probleem werd, toen de voetbalvereniging in eerste instantie geen afstand wilde doen van zijn opstalrecht en de gemeente de gronden op dat moment niet meer aan de ontwikkelaar kon leveren. Partijen, met name ook de gemeente, hebben heel veel moeten lobbyen om dat opstelrecht in handen te krijgen.

102

De gemeente had daarvoor weinig financiële middelen en zodoende werd het eigenlijk gestopt in het nieuwe park. Je ziet dat daarvoor heel veel vertraging ontstaat. Zonder het een kon je het ander niet doen. Daardoor kom je een, twee, soms wel drie jaar later aan realiseren toe. Dat legt een enorm beslag op de investeringskosten. Dat zijn grote investeringen die je hebt gedaan, in gronden enzovoort. Dat kost nu eenmaal veel rente. Dat maakt dat andere budgeten weer gaan teruglopen. Zo komen partijen steeds vaker in een soort van vacuüm terecht, zonder dat ze dat beseffen. De een vraagt, het rekt op, het hoeft niet direct geld te kosten, maar doordat de tijd voortschrijdt, kom je toch terecht in een vacuüm, omdat de enorme investeringen die je doet in zo’n plan nog niet terugverdiend worden, en de rentetikker gaat doorlopen. Dat is de zwaarste slag in PPS-constructies. Dat is de tijd en alles wat daarmee in kosten overgaat. Mankracht en rente, dat is een hele dure slag. FR Je maakt melding van de sportverenigingen. Zijn derden, zoals de sportverenigingen, van invloed geweest op de samenwerkingsrelatie? Zo ja, waaruit bleek dit? PP1 In eerste instantie denk ik niet zozeer op het ontstaan van de samenwerking. Ik denk dat men daarin altijd heel erg keurig is geweest. In de fase van intentie en samenwerking, is er natuurlijk wel op voorhand gepolst door de portefeuillehouder of de sportvrienden überhaupt bereid waren om te vertrekken. Maar ik denk dat in het opstellen van de plannen en de realisatieovereenkomst de sportvereniging geen rol hebben gespeeld. Wel in de uitwerking daarvan. Dat is een ander verhaal. En de uitvoering uiteindelijk. En naderhand, denk ik, nu nog steeds, ik denk dat hun invloed er nog is, zij het in een zeer geringe mate, maar zij al er nog steeds wel zijn. FR Zou je kunnen toelichten in hoeverre ze betrokken zijn geweest bij de uitwerking? PP1 Dat is misschien wel interessant om te benoemen. De sportverenigingen zouden in principe nieuw voor oud krijgen, maar zijn voor de keuze gesteld om in plaats van drie grasvelden naar twee kunstgrasvelden te gaan. Maar in kosten is dat enorm veel meer. Dat maakt op zich niet zo heel veel uit, omdat je daarmee een voetbalveld, zeg maar circa 0,7 hectare, extra plangebied krijgt. Daarvan is dan ongeveer naar schatting 60%, zo’n 4.000 m2, meer uitgeefbaar. In goede tijden zou je zeggen, dan krijg je er 4.000 m2 uitgeefbaar voor terug, wat maakt het uit, dan kunnen we die extra kosten dragen, we praten over aan aantal tonnen, voor de switch van gras- naar kunstgrasvelden. Waar niemand bij stil staat op het moment van zo’n besluit, is dat ook daarvoor geldt, je kunt het een pas als het andere gebeurd is. Op het moment dat je die investeringen doet, moet je a) en een hoger startkapitaal in het project steken en b) je moet rekenen met enorm veel extra kapitaalslasten. Daar zit natuurlijk altijd een risico, waarvan ik vind dat dat ook uiteindelijk niet echt meer gewaardeerd is bij de verdere uitwerking, bij herijking van de afspraken. Dat is ook heel moeilijk te bevatten voor buitenstaanders. Het is een lastig verhaal. Maar je praat dan wel al snel over een half miljoen extra investeringen, terwijl de grond, hij ligt er nu nog steeds, misschien pas over zeven, acht, negen jaar tot marktwaarde komt.

103

Je betaalt over die acht jaar rente en je bent je investering aan het begin al kwijt, die je nu niet terug krijgt. En dat in een land in een kredietcrisis, waar de vraag hoe je financiële middelen binnenshuis houdt actueel is. Dat gaat op deze manier niet goed, laat ik het zo zeggen FR Je zegt, het is niet gewaardeerd geworden. Wat bedoel je daar precies mee? PP1 De clubs kijken alleen naar wat ze krijgen en zo ziet de gemeente dat ook. Als de clubs tevreden zijn, is de gemeente ook tevreden. Het zijn burgers, men faciliteert sport en beweging. Maar men staat er niet bij stil dat het omschakelen van drie naar twee enorm veel extra kapitaal heeft gekost en nog steeds kost omdat je een rentetikker hebt. Op een gegeven moment heeft er een herijking plaats gevonden van de realisatieovereenkomst, omdat delen, gezien de tijd, toch wel weer verder waren en, waar ik het straks even over had, moeilijk of niet meer uitvoerbaar zouden zijn, gezien de gewijzigde omstandigheden. Toen zijn de financiën nogmaals tegen het licht gehouden. Dan zie je toch, dat er niet naar wordt gekeken. De gemeente zegt het was uw risico, u heeft dat voorstel gedaan, dus ja, jammer dan. Dat wordt niet meegenomen in de financiële paragraaf. Uiteindelijk is dat des risico’s ontwikkelaar, zegt men dan altijd. In principe heeft men daar een punt, anderzijds heeft men er niks aan dat de ontwikkelaar het plan niet afmaakt. Dat is een tweestrijd, zeg maar, die op dit moment gaande is. Ik verwacht dat je door al dit soort zaken je eigenlijk in een transitiefase komt voor wat betreft publiek-private samenwerking. Ik denk dat er een 2.0 versie van moet worden gemaakt, als ze al nog kunnen voortduren in de toekomst. FR Je hebt het net even gehad over het feit dat de overeenkomsten juridisch gezien heel erg dicht getimmerd waren. Je hebt ook even gesproken over de herijking. Hoe zijn de onderhandelingen om te komen tot die overeenkomsten en om te komen tot die herijking, hoe zijn die verlopen? PP1 Zoals dat gaat met onderhandelingen. Iedereen speelt het spel en gaat voor zijn gewin in die trajecten. Iedereen heeft ook een ander belang te behartigen. De gemeente heeft een financieel belang, is verantwoording verplicht naar de burgerij. Wij hebben ons eigen financieel belang en zijn verantwoording schuldig naar onze aandeelhouders. Of dat allemaal in het voordeel van het project werkt altijd, dat betwijfel ik. Ik denk dat als je het gaat enten op het projectresultaat in absolute zin, het kost veel tijd, het kost veel stress, het kost veel meer juridisch werk en het wordt nog beter dicht getimmerd dan daarvoor. In die zin is het een begrijpelijke situatie, maar wordt het uiteindelijke doel, het realiseren van een woonomgeving en een sportomgeving, vaak uit het oog verloren. Het plan is uiteindelijk het slachtoffer van al die steekspellen.

104

FR Ik begrijp dus, tenminste daar maak je melding van, dat het toch veelal ging over financiële belangen. Waren dit ook de belangrijkste geschilpunten tijdens de onderhandelingen, of waren er nog meer geschilpunten? PP1 Natuurlijk zijn er andere geschilpunten, maar je moet afvragen waarom een gemeente meegaat in dit soort trajecten. Dat is niet omdat ze onzorgvuldig met haar kapitaal wil omgaan, integendeel. De gemeente ziet er ook een bepaald voordeel in om iets met een private partij te doen. Ofwel ze hebben het geld niet om bepaalde projecten te trekken, of bepaalde investeringen te doen, ofwel er komt een financieel gewin uit een traject. Anders zouden ze het bij voorkeur in eigen hand doen. Publiek-private samenwerking is altijd een enen-verhaal geweest. Soms kon je niet anders, omdat partijen al bezit hadden en het anders een jarenlange strijd werd over de vraag wie wat ging doen of om dat bezit weer terug in handen te krijgen. Vanuit de gemeente is publiek-private samenwerking meer ingegeven vanuit een financieel gewin. Voor de ontwikkelaar is het, het klinkt heel vervelend, een noodzakelijk kwaad, wetende dat je als je alleen aan zet bent het natuurlijk ook veel gemakkelijker gaat. Dus op het moment dat je iets wilt, en je zou zo veel mogelijk politiek kunnen uitschakelen, dan kom je veel sneller tot je einddoel. In die zin zie ik het eigenlijk bijna als een noodzakelijk kwaad om het te doen. Je kunt niet zonder. Het klinkt vervelender dan het is, maar het is gewoon een logisch gevolg van de posities die partijen in een gebied innemen, als gemeente, als grondeigenaar, als ontwikkelaar. Uiteindelijk zul je het samen moeten doen en moet je het juridisch vastleggen, dus dat komt in een publiek-private samenwerking. FR Dus het is eigenlijk eerder terug te voeren op posities in een plangebied of hoe moet ik het zien? PP1 Anderzijds, stel dat ik een plan zou willen doen in mijn eentje, zonder realisatieovereenkomst, dan mag ik het niet doen. Op het moment dat ik een gebied, in dit geval die weilanden daar, aankoop en ik wil daar gaan ontwikkelen, heb ik in ieder geval de gemeente nodig, heb ik de overheid nodig. De overheid kan alleen met mij zaken doen op het moment dat zij ook met mij een samenwerking aangaat. Dus dan komt er, zo werkt het nu eenmaal in Nederland, een moment waarop de overheid moet gaan faciliteren in een stukje ambtenarenapparaat, procedures enzovoort. Zonder procedure, zonder overeenkomst, is dit sowieso niet meer aan de orde. Je zit er eigenlijk altijd wel met een half been al in, voordat je het in de gaten hebt. Het is meer een noodzakelijk kwaad. Een bewuste keuze om het te doen, kan ik me ook wel voorstellen. Op het moment dat iets heel groot is en je heel veel stakeholders hebt, en je toch samen dingen wilt gaan doen, denk ik dat je er bewust voor kunt kiezen, maar dan moet je ook allemaal dezelfde doelen blijven onderschrijven en dat betekent dus dat het totaalresultaat gedeeld moet worden door de partijen die ook samenwerken. Dat merk je nog niet helemaal terug.

105

FR Je hebt het over noodzakelijk kwaad. Is het beeld dat je hebt van de samenwerkingspartners, is dat van invloed geweest op je handelen of je beslissingen? PP1 In algemene zin denk dat het zo is dat je handelt naar hoe je zelf behandeld wordt. Op het moment dat iedereen er heel open en transparant in zit, dat is wederzijds, dat is wederkerig, dan maakt dat dat alles zeker soepel loopt. Een beetje afhankelijk van hoe iedereen in zo’n traject zit, merk je dat dat veranderd. Maar het verandert ook qua tijd. Je kunt dus niet zeggen dat we hebben van moment één tot het einde, of nog tot in de toekomt, op dezelfde manier naar elkaar gekeken en op dezelfde manier met elkaar samen gewerkt. Integendeel, ik denk dat de incidenten en de tijd bepalen hoe partijen elkaar zien en hoe ze met elkaar omgaan. Dat maakt het ontwikkelen, maar met name ook samenwerken bij gebiedsontwikkelingen, in Nederland heel erg moeilijk. Dat duurt heel lang. Door de tijd heen veranderen dingen nu eenmaal. De economie veranderd, de consumenten veranderen, de kijk van een burgerij op een woonwijk veranderd, ook op het gebied van sport, maatschappelijk, dus je hebt continu wijzigende beelden van hoe partijen zaken zien, je hebt ook wijzigende karakters daarin. Stel dat in 2006 tussen een gemeente en een ontwikkelaar een realisatieovereenkomst is afgesloten. In 2009 heeft de gemeente plotseling een enorm tekort heeft. Als er in 2010 een heronderhandeling daarover moet plaatsvinden, dan zit de gemeente er toch met een andere visie in dan ze in 2006 zou hebben gedaan. Omdat in Nederland die trajecten gewoon heel lang duren, van plannen maken, tot bestemmingsplan, tot uiteindelijk realisatie, waarbij de plannen vaak ook nog eens zo groot zijn dat je een jarenlange fasering gaat krijgen, zie je gewoon dat de houding ten opzichte van elkaar te allen tijde gewoon verschilt. Je kunt niet zeggen, het is goed of het is slecht, het buigt mee met de tijd en met de omstandigheid. FR Je hebt het over de lange tijdsperiode die is doorlopen. Denk je wel dat de keuze voor het huidige samenwerkingsmodel je organisatie voordeel heeft opgeleverd? PP1 Nee. Ik denk het tegendeel. Op het moment dat je korter op dingen kunt gaan zitten, op een compactere manier sturing kunt geven aan zo’n proces, kun je ook eerder bijsturen, kun je eerder mee bewegen. Op het moment dat je minder zit met politieke debacles, laten we het zo zeggen, kun je ook op meer rationele grondslagen besluiten nemen. Wij zullen hoe dan ook rekening moeten houden met het feit dat een gemeente voor de burgerij werkt en dat er een politiek systeem is waarin partijen gekozen worden, die vervolgens zaken met je doen, die kunnen wijzigen tijdens de rit en die ook graag in het zadel blijven. Ik denk, als je dat niet zou hebben, je veel rechtlijniger naar je uiteindelijke doel komt. Nadeel daarvan is wel dat de inspraak van de burgerij daarmee wordt beperkt. Hoewel ik me afvraag, bijvoorbeeld in een plan zoals Linne, er überhaupt sprake is geweest van echte inspraak van de burgerij. Je hebt een informatieavond en een inspraakavond, en natuurlijk wordt er rekening gehouden met de belangen van partijen, als het gaat om geluid en in- en uitritten, enzovoort. Maar de totstandkoming van het plan is toch financieel ingegeven. Dus de vraag is, waarom zou je dan niet op rationele gronden veel meer ook naar zo’n plan kijken. Ik denk niet dat ik het ooit zo nog een keer had neergezet.

106

Ik heb me wel eens afgevraagd of het niet beter was om de voetbalclub gewoon te laten zitten waar die zit. Technisch gezien ook een moeilijk op te lossen vraagstuk. Maar een investering in zo’n sportpark van enkele miljoenen, voor dat je überhaupt een euro terug kan verdienen, terwijl er ook al is geïnvesteerd in grond en er ook al een grondaankoop is gedaan van de gemeente, dan moet je je afvragen of dat in het licht van de huidige tijd wel te verantwoorden was. Destijds was dat ook al moeilijk en dan zie je dat, doordat veel partijen afhaken, zoals beleggers en woningcorporaties, de risico’s enorm toenemen. Dus ik vraag me af dat het ons wel meer heeft gebracht. Mij lijkt het eigenlijk dat het aangaan van publiek-private samenwerking in de toekomst, daar had ik het straks al even over, in een transitiefase komt, waarin het van belang is dat de overheid sturend is als het gaat over grondexploitaties, grondexploitaties per saldo nul moeten zijn, in en uit, en partijen daaraan worden gehouden, met dat doel voor ogen, een gebied tot ontwikkeling te brengen. Dat betekent ook dat de rol van de ontwikkelaar daarmee ook norm onder druk staat. Daarmee schiet ik mezelf eigenlijk in de voeten, omdat de ontwikkelaar altijd werd gezien als risicovolle participant in trajecten, om het financiële gat te dichten aan de voorkant. Die kochten aan en gingen een plan maken enzovoort. Die speculeerden feitelijk met de gronden. Dit is geen bestendig toekomstmodel. Je ziet dat nu ook gebeuren. De ontwikkelaar moet veel meer in de rol zitten van gebiedsontwikkelaar nieuwe stijl, met een goed netwerk, waarin die weet welke producten op welke plek zouden moeten komen, hoe partijen daar naar toe te halen, of dat nou beleggers, woningcorporaties, particulieren of bedrijven zijn. Moet zorgen dat plannen vorm krijgen, moet samen, en dan kom je wel op een andersoortige samenwerking, met een gemeente een gebied gaan inrichten. Maar wel in een andere vorm, een heel andere vorm, want op het moment dat de gemeente de houvast verliest op het realiseren van de openbare ruimte, wat landelijk echt het geval is, waarbij het logischerwijs niet van marktpartijen kan worden verlangd dat zij enorme investeringen doen, zonder dat daar terugverdiencapaciteit in zit, dan blijven we achter elkaar aan hobbelen en zorgen we niet voor kwaliteit, maar zijn wij juist aan het afbrokkelen. Dus daar zit iets aan te komen. Ik zie daar een transitie komen, waarbij het de vraag is of, daar waar al samenwerkingen liggen, niet tijd is, als de crisis een heel klein beetje verder is, om nieuwe afspraken te maken in een nieuw soort model. Gemeentes hebben die gronden voor eeuwig nu daar liggen, maar Linne kan tien, vijftien jaar zeker vooruit. Maar er is natuurlijk geen enkele financierder die vijftien jaar lang daar gronden laat liggen, woonrijp. Dus daar zie je het spanningsveld wat er gaat ontstaan. Het is echt nodig dat er landelijk gezien wordt nagedacht over dit soort trajecten. FR Je maakte net melding van het feit dat het misschien beter was geweest om het sportcomplex niet te verplaatsen. Zijn er meer zaken geweest, die achteraf gezien misschien beter hadden gekund? PP1 Het een houdt het ander in zijn greep. Op het moment dat het sportcomplex niet was verplaatst, had je een ander soort probleem gehad. De infrastructuur sluit dan gewoon niet juist aan. Dat is heel eenvoudig. Je had dan wellicht weer andere problemen gekregen vanwege de komst van de A73, die een enorm geluidsdeken legt over het oostelijk deel van het plangebied. Als we sportcomplex niet hadden verplaatst, waren er waarschijnlijk andere nieuwe verslechterende factoren gekomen. Dat is achteraf gezien misschien niet de meest zinvolle oplossing, maar ik begrijp best dat men vanuit stedenbouwkundig oogpunt het sportcomplex liever aan de rand had liggen en niet midden in de woonwijk.

107

Dat levert minder overlast op, alhoewel het wel zal meevallen, maar er wonen mensen. Het was te overwegen geweest om te zeggen we knappen alles wat daar ligt op en we kijken of we daar nieuwe kantines bouwen, de ruimte was er. Dus de vraag is waarom dat ooit is gedaan. Ik denk dat er in politieke zin wat heeft gespeeld, voordat het project het project werd, waarbij al langer de sportverenigingen ook bij de gemeente aanklopten om het park te upgraden en te zorgen dat het park minder problemen kende qua speelbaarheid. Ze hadden gedacht, om het een te kunnen, lossen we het andere probleem voor jullie op. Het is gestart met een politiek belang in die kern. FR Je hebt de hele tijd melding gemaakt van politiek, van politieke belangen. Denk je dat dat typisch is voor een samenwerkingspartner als een gemeente? PP1 Dat is afhankelijk van de omvang van de gemeente zelf. Relatief gezien is een kleinere gemeente kwetsbaarder voor de burgerij, ik noem het even als het gaat om politiek, als een grote gemeente. Op het moment dat je een sportvereniging hebt van 2.000 leden in een gemeente van 20.000 inwoners, betekent dat als zo’n sportvereniging in opstand komt tegen een zittende partij, een zittend wethouder noem ik het maar even, die toch is gelieerd aan een partij, dan staat zo’n wethouder onevenredig zwaar onder druk, vergeleken bijvoorbeeld met een wethouder in een wat grotere stad waarin je 100.000 inwoners hebt en een sportvereniging van 2.000 leden. Daar is het 2.000 leden plus aanhang, dan heb je het over 4% van de bevolking die zich daar druk over maakt. Eenzelfde aantal in een kleinere gemeente, dat is al vlug 10 tot 20% van de mogelijke kiezers, die de zaak onder druk zetten. Dus afhankelijk van waar dat je opereert in samenwerkingen is de politieke druk een beetje afhankelijk van de grootte van de omgeving. Nu zal dat waarschijnlijk voor een groter bedrijf qua ontwikkeling, ik noem maar een beursgenoteerd bedrijf, anders zijn dan voor een kleine marktpartij. Dus dat maakt denk ik het grote verschil. Naargelang dat een stad groeit, of een gemeente groeit, zal ook de politieke invloed wel anders zijn. Maar onderschat het nooit. Je hebt zo links en rechts een heel actieve raad die ook nog wel eens mee kan drukken op dossiers. FR Heeft dat hier bij Linne Zuidoost ook gespeeld? PP1 Niet ten tijde van de contactvorming denk ik. Naderhand wel, omdat zeg maar de verstoten wethouder, feitelijk ook vanuit zijn oppositiepartij natuurlijk wel alle ins en outs kende en het op die manier natuurlijk moeilijker maakt voor de zittende wethouder op het moment dat je in heronderhandeling gaat. Die stelt dan de juiste vragen, want die heeft een enorme dossierkennis. Sluit het politieke risico niet uit, en houd het financieel in het oog, want financiën is voor beide partijen, zowel voor een gemeente als voor een marktpartij enorm belangrijk. Het is toch moeilijk om je jaarrekeningen goed sluitend te krijgen.

108

FR Dus daar zat wel een spanningsveld? PP1 Ja. Dat geldt in financiële zin ook altijd. Dat is wat meer zichtbaar. FR Hoe heb je het persoonlijk ervaren? PP1 Ik heb het eigenlijk altijd wel als netjes ervaren, met name omdat ik vind dat je je ook moet kunnen verplaatsen in de andere partij. Het is ongemakkelijk als de andere kant ook een tekort heeft op de begroting, of juist een achterban heeft die het niet met ze eens is, of een heel ander belang dient, of een hogere kwaliteit wil, of wat dan ook. Het gaat er om dat je je in elkaar verplaatst, dan begrijp je dat. Ik denk ook dat dat wederzijds ook altijd geprobeerd is. Totdat het heel gemeen wordt en het echt om keiharde euro’s gaat en keiharde bestemming gaat. Dan merk je dat de deuren dicht gaan. Maar niks om elkaar te moeten verwijten. Zeker niet. FR Dus de onderhandelingen op zich zijn weer wel goed verlopen? PP1 Stroef. De onderhandelingen zijn stroef verlopen. Hoe dan ook is er altijd een bataljon aan adviseurs nodig, die ook weer een hoop geld kosten, om zaken geregeld te krijgen over en weer. Niemand durft zich daar de vingers aan te branden, dus het eerste wat ze doen is de adviseur bellen, en als adviseurs aan tafel zitten, dan verloopt het altijd stroef. Want elke punt en komma, wordt nog een keer omgedraaid. Dat is wat adviseurs doen. Het brengt partijen natuurlijk heel vaak ook wel wat op, omdat ze het gevoel hebben wat minder risico te hebben gelopen. Anderzijds kost het partijen ook veel, behoudens de tijd die er al mee gemoeid gaat. En dan merk je ook op het moment dat de adviseurs het over en weer niet met elkaar eens zijn, er een stukje vertrouwen toch ook wel onder druk komt te staan. Zie je wel, ze hebben er toch iets ingebakken. Mensen zijn zich vaak niet eens bewust van het kwaad, iedereen schrijft gewoon op wat hij vindt zoals dat moet, maar op het moment dat de ontvanger het anders interpreteert dan als wat jij het bedoeld hebt, dan ontstaat er een stukje wantrouwen. Adviseurs zijn daar natuurlijk ontzettend goed in. Die lichten zaken eruit, zodat iedereen zich daar druk om gaat maken. Dat is hun werk, daarvoor worden ze betaald. Het is niet het belangrijkste. Ik denk niet dat het nodig is dat we zoveel adviseurs hebben. FR Je hebt het over vertrouwen en wantrouwen, maar ik neem niet aan dat dat alleen komt door de adviseurs.

109

PP1 Nee, het is vaak ook een stuk onbegrip over en weer. Ik denk dat communicatie en onbegrip vaak wantrouwen in de hand werkt. Ik begrijp best wel dat een overheid zegt, luister eens ontwikkelaar, je hebt business en jouw business is, je koopt iets, je voegt er iets aan toe en verkoopt iets, maar dat is jouw risico. Die zullen zich ‘never-nooit-niet’ druk maken of jij winst maakt of niet. Maar anderzijds, dat betekent ook dat ze zich eigenlijk niet laten verleiden om met jouw te gaan praten, luister het project gaat een verkeerde kant op, dus we moeten daar een nieuwe wending aan geven, we moeten daar op een andere manier wellicht mee omgaan. Dat wekt sowieso al heel veel onbegrip en wantrouwen. Ze staan er enkel niet bij stil, waar ik het straks ook al even over had, dat als een project daardoor stokt, ze ook zelf voor een onmogelijk probleem komen te staan. En daar zit een nieuw spanningsveld voor de toekomst om echt op te lossen. Daar zit een uitdaging in. Wat vind je dat ik mag verlangen van de gemeente, wat vind de gemeente dat ze mag verlangen van de ontwikkelaar. Hoe waardeer ik mijn maatschappelijke winst en hoe waardeer ik mijn bedrijfswinst. Het is eigenlijk appels met peren vergelijken. Op het moment dat de een zijn bedrijfswinst moet inleveren, moet de ander zijn maatschappelijk winst inleveren. Hoe verdisconteer je dat? Daar zit een stuk onbegrip en daardoor ook heel veel wantrouwen. Dat werken we ook met zijn allen in de hand. Iedereen rijdt nog altijd in nette auto’s, heeft nog een net pak aan, huurt adviseurs in alsof het niks is. Een noodzakelijk kwaad zeg ik dan. Daar zit een spanningsveld. Daar staat men niet altijd bij stil. De ontwikkelaar staat er niet altijd bij stil dat de overheid verantwoording naar de burgerij moet afleggen, op een andere bepaling van waarde als zij dat moeten. De overheid staat er niet bij stil dat wij ook een verantwoording hebben af te leggen richting onze aandeelhouders en investeerders. Dat maakt het wel heel erg lastig. Neem zo’n investering in zo’n sportpark, een aantal miljoenen, terwijl er pas 17 woningen zijn gebouwd. Ook al wetende dat al de gronden al zijn aangekocht. Dan weet je hoeveel druk er op zo’n dossier staat om verder te gaan, om te heroverwegen, wat we moeten enzovoort. Ook beseffende dat er in de particuliere woningmarkt weinig tot geen ruimte zit en de markt voor huurwoningen een zeer beperkt verdienmodel kent. Die verantwoordelijk nemen wij en daarvoor leggen wij verantwoording af naar onze eigen interne stakeholders. De gemeente moet ook zijn verantwoording afleggen naar de burgerij. Die zullen ook vragen stellen, waarom gaan wij niet verder, waarom duurt het zo lang, waarom wordt de weg niet aangelegd, wanneer komt de volgende fase van woningbouw, waarom maken we niet andersoortige producten, waarom maken wij geen zorg, toch niet een winkelcentrum? Daar zitten andere kernwaarden in en ook andere meetmomenten en punten. In dat conflict zit je wel in publiek-private samenwerking. FR Vandaar het pleidooi om te komen tot een versie 2.0? PP1 Ik weet dat dat heel erg moeilijk is. Ik weet ook niet of daar meer gedragenheid voor bestaat. Ik loop al een hele tijd rond met het idee dat de regie over grondexploitatie te allen tijde volledigheid bij de overheid zou moeten liggen. De overheid is de overheid en blijft de overheid. Een marktpartij kan morgen worden opgeslokt door een bank, kan failliet gaan, kan een fusie teweeg brengen, kan heel erg wisselen qua samenstelling. Bij de overheid is het geld ook op, maar het geld kan geparkeerd worden. Voor een marktpartij is het parkeren niet eindeloos.

110

De bedoeling was het maken van een mooie nieuwe woonwijk met sportgelegenheid. Hoe dan ook, het zal er wel komen, maar in welke vorm en wanneer, dat is de vraag. We hebben eigenlijk geen invulling hebben gegeven aan onze missie, die we tezamen zijn aangegaan. Hoe komt dat? Ik denk niet dat we over de juiste parameters hebben gesproken. We zijn uit het oog verloren dat het eigenlijk ging om de omgeving en het veranderen van de omgeving en het inbrengen van nieuwe functies. We zijn enkel en alleen nog maar bezig met financiële middelen en politieke vraagstukken. Wil je dat doorbreken, dan zul je de regie over de grondexploitaties terug moeten leggen bij de overheid, in de vorm van publiek-private samenwerking 2.0 of 3.0. Ik weet niet waar we tegenwoordig leven, ik heb al 4.0 gehoord. Hoe dan ook moet je alles inbrengen in een stabiel fonds dat er voor zorgt dat een project er komt en dat je wat minder marktafhankelijk gaat worden. Dat je ook kunt borgen dat bepaalde zaken goed geregeld zijn. Als we dan besluiten om dan een woongebied voorlopig niet aan te leggen, maar er een parkje van te maken, dan zij dat zo. Dan zijn sommige mensen die daar wonen gelukkig, maar dan heeft in ieder geval de omgeving weer zijn kwaliteit terug. Je ziet het nu in alle grote plannen, ik heb opgelet, dat overal de straat plotseling stopt, dat mensen vanuit hun woonwijk een half verharding oprijden, met hoog gras links en rechts van de berm. Ze rijden eigenlijk een stuk niemandsland in, omdat er mensen nog middelen te zijn, om dat nu te gaan realiseren. Tussentijds kijken daar enorm veel mensen op uit. We moeten ons zelf eens afvragen of we dat wel moeten toestaan. Dat geldt voor ons ook. Je kan heel veel blijven maaien, maar misschien moet je je afvragen of je het niet anders kunt inrichten. Ik heb nu afgesproken met een andere gemeente om een gebied waar eigenlijk nog meer gebouwd zou gaan worden, er zijn nu zo’n 30 woningen gebouwd, er komen waarschijnlijk zo’n 120 woningen, maar het ziet er niet naar uit dat daar de komende drie, vier jaar, nog minimaal 20 woningen bijkomen. Het is even verzadigd qua markt. Ik heb afgesproken dat ik een deel van het gebied niet definitief inricht, ondanks dat er al riolering en alles inzit, maar gewoon afgesproken dat we dat inrichten als speelgelegenheid, als trapveld, zorgen voor wat extra parkeervakken. Dit naar aanleiding van een vraag waar is nog behoefte aan vanuit de bewoners die er nu zitten, want die klagen dat het er niet uitzit. Ze gaven aan behoefte te hebben aan een stofvrije omgeving, het zand moet weg. Dus daar hebben we een trapveld met gras van gemaakt. Verder gaven ze aan parkeerproblemen en wateroverlast te hebben. De bermen worden slecht gemaaid. Dus de bermen eruit, stoeprand erin, trottoirband erin, vanaf de trottoirband gras erin, het gras wordt als speelveld ingericht, als hondenuitlaatplaats, we zetten er voor de time being een paar bomen op die snel groeien, maar wel kapvergunningvrij zijn. Dan laten we het gewoon voor de komende vier, vijf jaar zo liggen. Maar dan richt je het gebied weer in. Je ziet weer opluchting bij de mensen. De gemeente krijgt minder vragen. De kosten zijn feitelijk gedeeld door twee partijen, de gemeente en de ontwikkelaar, waarbij de gemeente het maaien gewoon heeft opgenomen in haar plantsoenenplan. En er ontstaat een nieuwe rust. Dit is dan kleinschalig, maar je zou het ook op grote schaal kunnen doen, alleen moet je daar afspraken over maken. Dan zegt de gemeente al vlug, dat is jullie pakkie an. Dan zeg ik, dat klopt, maar we hebben ooit een exploitatie afgesproken en in die exploitatie staan bedragen. Nu het tegenvalt, kan het toch niet zo zijn dat wij als enige partij daarmee in moeten, want jullie krijgen feitelijk de resultaten uit die exploitatie. Want jullie resultaat is daar ook op geënt. Uiteindelijk heeft dat toch gehoor gekregen binnen de gemeenteraad. Inderdaad, destijds stonden wij ook vooraan om mee te delen in een stuk exploitatieresultaat op de inbreng van onze gronden. Nu is dat niet te halen. We verlangen wel een tijdelijke maatregel. We kunnen niet verlangen dat we het helemaal gaan aanleggen. Je gaat geen woonwijk aanleggen, helemaal woonrijp, wetende dat er nog gebouwd moet gaan worden. Dan wordt het weer stuk gereden. De gemeente was ook niet bereid om de kosten voor de beschermende maatregelen voor haar rekening te nemen.

111

Nou, dan doen we een tussenvorm en toen heb ik aangegeven dat we ook kunnen afspraken dat we het gebied helemaal aanleggen en direct overdragen aan de gemeente. Dat wilde men ook niet, ondanks dat men wel de zekerheid heeft dat het er komt. Het kost de ontwikkelaar weliswaar enorm veel geld, maar dan is wel het onderhoud weg en is het risico van vernielingen weg. Want in gefaseerde plannen is dat risico ook heel erg groot. Dan kun je weer gaan handhaven. Daar is ook weinig over afgesproken. Gaat de gemeente handhaven op privaat gebied, wat misschien pas over tien, vijftien jaar tot realisatie komt. Nee, want het is niet onze grond. Dus je moet zelf handhaven, maar de meeste ontwikkelaar hebben wel overal grond liggen, maar hebben geen opruimdienst en hebben ook geen bureau handhaving. Ze zien niet of er illegaal gestort is, ze zien niet wat er gebeurd in die plannen. Er komt ook een vermenging van nieuwe incidenten, zeg maar, die links of rechts op het bord moeten vallen. Daarover moet je ook met elkaar in gesprek. Dus in die zin lijkt het me, hoe dan ook, voor toekomstige trajecten veel beter als gemeentes in die grondexploitaties blijven zitten, al dan niet met financiële steun van de ontwikkelaar. Daar kun je afspraken over maken. Er is ook geen grotere garantie voor de gemeenten dan het hebben van een woonrijp gebied, of een bouwrijp gebied, waar de bestemming op ligt. Vroeg of laat kun je er iets mee. En kun je er niks mee, dan heb je het alvast en maak je er weer een maatschappelijk iets van. Als je de regie zelf hebt, kun je ook bepalen waar behoefte is in de maatschappij. Op het moment dat de andere behoefte stokt. Daar ligt denk ik de sleutel. FR Je had het net even over de verantwoording richting de aandeelhouders. Denk je dat daar mogelijkheden zijn om te komen tot een nieuw model? Denk je dat dat door de aandeelhouders geaccepteerd wordt? PP1 Aandeelhouders van een profit-organisatie zijn maar in één ding geïnteresseerd, rendement op hun geïnvesteerd vermogen. Een aandeelhouder kan een bank zijn. Het enige wat ze willen is hun geïnvesteerd vermogen ter beschikking stellen, daar rendement op draaien. Vroeger haalden ze hun winst uit leningen. Uiteindelijk moest dat geld terug komen en hadden ze verdiend aan de rente. Tegenwoordig zie je een nieuwe trend en dat is dat ze juist aan het kijken dat ze zo min mogelijk vermogen hebben uitstaan bij bedrijven. Dat zet de markt natuurlijk hartstikke op slot. Aandeelhouders denken er niet anders over. Bij aandeelhouders zit er eigenlijk alleen maar een financiële focus in. Dat betekent dat we daar operationeel als ontwikkelaar best veel last van hebben. Wanneer wordt er wat gebouwd? Wanneer kunnen we wat centen terugzien? Mijn geld zit er in, krijgen we niet terug! Projectontwikkeling is heel langzaam geld verdienen. Daar staat niemand bij stil. Daar werd vroeger veel meer verdiend. Ook, omdat je soms je geld vijf, zes, zeven, acht jaar vast had staan. Om het rendement van je eerste euro er uit te halen na acht jaar, uitgaande van een rendement van zes tot acht procent, moest je minimaal vijftig procent kunnen verdienen op je eerste geïnvesteerde euro. Anders kon je het net zo goed op de bank zetten. Daar ging projectontwikkeling over. Nu dat niet meer is, zie je dat die aandeelhouders, in welke vorm dan ook, ook op zoek gaan naar een nieuwe hybride vorm van hoe gaan we ons vermogen ter beschikking stellen, zonder dat we nog jarenlang moeten wachten op ons rendement, dat eigenlijk te gering is voor het risico dat we tegenwoordig lopen. Want onder private investeerders loopt de rente gewoon enorm op, omdat de risico’s steeds groter worden. Dat komt ook niet ten goede aan het woonproduct. Dat betekent dat we uiteindelijk geen producten meer in de markt kunnen zetten die betaalbaar blijven.

112

Alleen al vanwege dat feit zou je de grondexploitatie nooit bij een private partij moeten zetten, want het werkt alleen maar prijsverhogend. Terwijl je veel beter kunt afspreken dat de ene partij het regelt en aangeeft, dat is het budget en daar gaan we voor, dat wordt volledig ondersteund en voor het meerdere moet je de ontwikkelaar laten komen. We spreken met elkaar af voor een gebiedsontwikkeling, 40 hectare, lekker groot, en de infra mag zoveel kosten per hectare. Dat is jullie pakkie an. Als het meer kost, betalen jullie bij. Dat is het kwaliteitsniveau. Dan heb je eigenlijk ondervangen waarvoor publiek-private samenwerking destijds tot stand is gekomen. De private partij dacht het goedkoper te kunnen doen als de gemeente. Was ook zo. De gemeente moest rekening houden met het aanbestedingsbeleid. Dat ging alle kanten. Wisten nooit waar ze aan toe waren. Op het moment dat je een private partij hebt, die aangeeft, voor dat gaan we, het meerdere is ons pakkie an, met dat kwaliteitsniveau, dan kan de gemeente rustig in de grondexploitatie gaan zitten. Dan is er eigenlijk niks meer aan de hand. Dat zijn wat zaken waarover ik al een tijdje aan het nadenken ben. FR Hiermee zijn we aan het eind van het interview gekomen. Heb je nog iets gemist of nog wat toe te voegen? PP1 Nee, maar ik ben wel heel erg benieuwd waar je scriptie naar toe gaat. Gaat het over het beeld van de samenwerking, waar zitten dan de knelpunten en waarom werken sommige samenwerkingen niet? Gaat het er over of het überhaupt een gelukkige situatie is om een publiek-private samenwerking aan te gaan? Zeker in de huidige tijd en wellicht ook in de toekomstige tijd. Ik denk dat dat wel een mooi vraagstuk is. Je doet nu alleen maar onderzoek naar twee partijen. Het zou wellicht goed zijn om het op bredere schaal te bekijken. Landelijk gezien zullen er wel grote verschillen zijn, maar anderzijds zie je dat landelijk iedereen tegen dezelfde problemen begint aan te lopen en daar is geen beleid voor. Er is geen beleid voor publiek-private samenwerking, alleen maar voorbeelden hoe het gedaan is. Dat beleid is, denk ik, noodzakelijk om ieders belangen en doel te borgen. Dat mis ik gewoon. Ik mis een borging van onze doelstellingen, die we met zijn allen onderschrijven. Natuurlijk kun je bijstellen naargelang de tijd veranderd. Maar op het moment dat het moeilijk wordt, schuift iedereen toch naar zijn eigen basiswaarden, kruipt terug naar zijn eigen omgeving, begint alles af te schermen. Dan is het moeizaam samenwerken. Daar zijn we zelf net zo schuldig aan. Dat is geen verwijt naar gemeentes. Dat is een algemeen verwijt naar hoe wij met dingen omgaan. We zijn zeker ook geen gemakkelijk partij. We zijn altijd vechters geweest, anders waren we er nu ook al niet meer geweest. Toch is het noodzakelijk dat er een nieuwe wind komt. Dat is een meer open kijk op dit soort vraagstukken. Mensen zijn altijd bang om te laten weten wat ze verdienen, waar ze in investeren, enzovoort. Iedereen is bang voor precedenten, bang voor meekijken in de keuken. In Nederland is men er ook niet trots op als men geld heeft verdiend. In het buitenland zijn mensen trots dat iets goed is gegaan, dat ze goed hebben geboerd en die laten dat ook zien. Negen van de tien Nederlanders hebben dat niet aan zich. Ze zijn bang om te zeggen wat er goed is gegaan. Ze klagen liever over wat er fout is gegaan. Ik denk, al met al, het is zoals het is, ook de publiek-private samenwerking in Linne. Verwijten? Nee. Had het anders gekund? Ja. Het ligt aan de tijd waarin die afspraken zijn gemaakt. Begrijpelijk. Hadden we gedurende het traject anders met de dingen om kunnen gaan? Ja, dat is over en weer.

113

Maar dat vergt iets. Dan moet je dus over jezelf heen durven te stappen en op een andere manier durven te communiceren en ook op een andere manier open durven te zijn. Dat zeker. Ik hoop dat je dat op de een of andere manier in je onderzoek kunt uitwerken. Heb je zelf nog dingen, die vond ik heel interessant? FR Er was nog wel een punt dat ik interessant vond. We hadden het net even over de aandeelhouders. Ik vroeg me af, heeft dat in Linne Zuidoost ook gespeeld, de verantwoording richting de aandeelhouders? PP1 Absoluut. Daar gaat natuurlijk enorm veel geld in om. Op het moment dat bestemmingsplannen langer duren dan voorzien, dan betekent dat dat de terugverdientijd in zijn verlenging gaat. Ik zeg altijd, je hebt time to market en time to volume. Time to market wil eigenlijk niets anders zeggen dat je het traject brengt tot aan verkoop. Op het moment dat je bij volume komt, betekent dat je weer terug gaat verdienen. Op dat moment gaan de eerste kasstromen weer terug en ga je daadwerkelijk realiseren. Op het moment dat daarin geschoven wordt, met name jaren, dan sputteren ze wel. Kijk, die mensen steken hun geld daarin en zo lang het daarin zit, kan het nergens anders naar toe. Wat ik al aangaf, je gooit er een euro in en je hoopt dat er anderhalve euro uitkomt na een jaar of acht. Als dat een jaar of veertien wordt, is je rendement op je investering vele malen lager. Dat begrijpt men bij de overheid niet. En dat je tussentijds ook nog meer kosten gaat krijgen, omdat die investering, die kapitaalslasten hoger worden. Dat wordt niet meegewogen. Dat zien ze als marktrisico. Maar dat kan wel een heel plan op een gegeven moment laten stokken. Dat zie je ook landelijk nu. Dat is een landelijk gebeuren. Je ziet ook dat heel veel partijen van hun posities af willen. Het is nog nooit zo druk geweest met posities. De ene na de andere wordt je voorgelegd. Hele portefeuilles, van ontwikkelaars, van ontwikkelende aannemers, die komen voorbij. Omdat hun aandeelhouders, die willen natuurlijk hun geld terug, het geld uit die posities gaan halen. Het rendement is namelijk niet meer goed. Ze kregen zes procent, en ze zien dat als ze het geld nu hebben en in kunnen zetten, met het hoge risicoprofiel van nu, het rendement twee keer zo hoog zou kunnen zijn. Plus dat het risico op dat lagere rendement omhoog is gegaan. Dat is ook mijn betoog waarom je uiteindelijk niet meer op deze manier kunt werken. Daar vind je niemand meer voor. FR Dat is duidelijk. Ik vond het een mooie afsluiting. Dan wil ik je graag hartelijk bedanken voor je medewerking aan dit interview. PP1 Graag gedaan.

114




115

PP2 Ja. Bij deze. FR Dank je wel. Voor de volledigheid wil ik toch even vermelden dat ik tijdens het interview af en toe aantekeningen zal maken om voor mezelf de lijn van het gesprek vast te houden. Van dit interview zal een verslag worden gemaakt. Je krijgt na het interview ter controle inzage in het verslag. Je kunt hier nog opmerkingen bij plaatsen, maar aangezien het verslag een weergave is van het daadwerkelijke interview, kan daar achteraf niet aan getornd worden. Het verslag wordt in principe niet meer gewijzigd, tenzij er grove onjuistheden in staan. Het interview duurt ongeveer een uur. Heb je tot zover nog vragen? PP2 Nee. FR In verband met de verslaglegging zou ik voorafgaand aan het interview graag kort enkele vragen stellen over je functie en je betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost. Wat is je functie? PP2 Ik ben vastgoedontwikkelaar. Sinds eind 2005. Ben eigenlijk ook vanaf 2005 betrokken geweest bij de ontwikkeling van Linne Zuidoost. In de basis komt dit er op neer dat ik me heb bezig gehouden met de planontwikkeling, zoals het bestemmingsplan, de randactiviteiten die daar mee samenhangen, zoals een stuk civieltechniek, maar in dit geval ook het ontwerpen en het ontwikkelen van de sportvelden die daar bij horen. In een later stadium ook de ontwikkeling van de woningbouw die moet gebeuren. Parallel aan dit verhaal, meer dan zijdelings, heb ik ook het hele verhaal met betrekking tot de realisatieovereenkomst meegemaakt. Vanuit onze kant ben ik, samen met onze directeur, vrij nauw betrokken geweest bij de totstandkoming daarvan. Dat hele traject is mijn betrokkenheid geweest bij Linne Zuidoost. FR Hoe heb je het publiek-private samenwerkingsproces bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost persoonlijk ervaren?

116

PP2 Persoonlijk heb ik het als lastig ervaren. Ik heb het zelf ervaren als een traject dat vrij uitvoerig is gegaan. Enerzijds omdat het natuurlijk uitvoerig moet gebeuren, maar anderzijds is het, voor mijn gevoel, op een te uitvoerige manier gebeurd. Dat kwam doordat er bepaalde partijen aan tafel zaten die een bepaalde kennis binnen de gemeente brachten, maar die misschien toch wat veel van het goede waren, laat ik het zo stellen. Om het maar even specifiek te benoemen. Voor het traject in Linne heb ik diverse trajecten in vergelijkbare, en zelfs grotere, gemeenten gedaan. Bij een grotere gemeente zit natuurlijk veel meer kennis en expertise. Specifiek voor dit geval heeft bij de gemeente Maasgouw hun adviseur een hele grote rol heeft gespeeld, omdat, met alle respect, die kennis wellicht niet bij de gemeente in huis was. Maar juist door die adviseur zijn we met zijn allen in een situatie terecht gekomen, waardoor er een samenwerking ontstaat, een document ontstaat, waar we op dat moment natuurlijk met zijn allen achter stonden, maar wellicht bij nader inzien, maar dan praat ik voor mij persoonlijk, een draak van een overeenkomst is. Dan kun je je afvragen of je op dat moment recht doet aan de samenwerking die je met zijn allen wilt. FR Je noemt een draak van een overeenkomst. Kun je dat misschien nader toelichten? PP2 Kijk, de situatie die er lag, was natuurlijk geen eenvoudige casus. We hadden met allerlei facetten te maken. Het was niet even, we hebben grond, die verkopen we en er moet een plan ontwikkeld worden. Er kwam een hele constructie met de sportvelden bij. Met draak bedoel ik het volgende. Als er op dit moment iets vanuit die afspraken die gemaakt zijn, terug gehaald moet worden, opnieuw bekeken moet worden, of überhaupt gekeken moet worden, wat hebben we nu allemaal met zijn allen afgesproken, dan ben ik met mijn gezond boerenverstand af en toe het spoor bijster bij hetgeen er allemaal op papier staat. Dan bedoel ik met draak van een overeenkomst letterlijk en figuurlijk, wat hadden we nou met zijn allen bedoeld. Dat had voor zo’n overeenkomst denk ik niet gehoeven. Het zou voor een leek gewoon leesbaar moeten zijn. Ik ben een leek, maar ik ben in dit geval ook heel nauw bij de totstandkoming betrokken geweest, en nog heb ik moeite om te kijken wat we met zijn allen hebben afgesproken. Dat zou niet de bedoeling moeten zijn in zo’n overeenkomst. FR Waarom is uiteindelijk voor het huidige samenwerkingsmodel, voor deze overeenkomst gekozen? PP2 Waarom is hier voor gekozen. Als ik het met goed herinner is het de adviseur van de gemeente geweest die een concept heeft opgesteld. Dat concept is als werkdocument door de verschillende betrokken partijen bekeken, beoordeeld en aangevuld. Op basis van dat concept is men gaan sparren en onderhandelen, om daar tot een totaaldocument te komen dat voor alle partijen goed is. Maar ik denk dat met name in de basis, in het vertrekpunt van de overeenkomst, de crux zit. Kijk als ik met een boekwerk kom van 20 pagina’s, zullen het er uiteindelijk geen 10 worden.

117

Het kan alleen maar meer worden, of een klein beetje minder. Bij vergelijkbare constructies bij andere gemeentes, heb je een overeenkomst liggen van zo’n 6, 7 pagina’s met wat bijlages. Volgens mij hebben we daar in het begin zelfs over gesproken, hoe zou zoiets kunnen gaan. We hebben ook zaken uitgewisseld hoe zoiets zou kunnen gaan. In mijn ogen is dat veel werkbaarder, los daarvan dat alle risico’s voor partijen moeten worden afgedekt. FR Wat het dan toch overwegend de keuze van de samenwerkingspartner, of de keuze van de ontwikkelaar? PP2 Ik denk dat het in eerste instantie toch de keuze is van de gemeente om te zeggen, met deze adviseur werken wij, wij vertrouwen op deze adviseur. Die pakken op dat moment toch de lead en als ontwikkelaar, als andere partij, heb je eigenlijk maar in te stemmen en daarmee door te gaan. FR Hoezo, had je als ontwikkelaar maar in te stemmen? PP2 Als ontwikkelaar hadden we nooit kunnen zeggen, jaag de adviseur maar weg, we komen daar samen wel uit. Dus in de onderhandelingen zul je als partij, als ontwikkelaar, voor mijn gevoel, te allen tijde het onderspit delven. De gemeente is toch bepalend, los van het feit dat je samen een overeenkomst sluit, maar ik denk dat in dit geval de gemeente leidend is om een basis van een overeenkomst neer te leggen. Wat ook wel te doen gebruikelijk is. Ik denk dat negen van de tien gemeentes zeggen, dat is ons verhaal en zo gaan we het doen. Dan trek je als ontwikkelaar aan het kortste eind. FR Dat heb je ook als zodanig ervaren? PP2 Dat denk ik wel. Voor mijn gevoel wel. FR Kun je dat misschien toelichten? PP2 Ik heb niet direct een voorbeeld paraat op basis waarvan ik dit zou kunnen toelichten. Het is tweeledig. De gemeente bepaalt, we gaan het op deze manier doen. Aan de andere kant, wij als ontwikkelaar zeggen, prima, als de gemeente met een concept komt, laat maar eens gaan.

118

Dan gaan je een overeenkomst bestuderen en ga je feitelijk reageren op hetgeen je wordt voorgelegd. Op dat moment ga je al niet meer aan de bel trekken, laten we maar van vooraf aan beginnen. Er is allemaal tijd mee gemoeid. Het moet allemaal snel. Ik meen me te herinneren dat we zelfs de vrijdag voor de bouwvak nog aan tafel moesten om snel dingen geregeld te krijgen. Op een gegeven moment is er een bepaalde tijdsdruk mee gemoeid om alles zo snel mogelijk voor de bühne te krijgen. Maar zoals ik zei, het is tweeledig. Enerzijds de gemeente die zegt, zo gaan we het doen, anderzijds wordt er ook vanuit de ontwikkelaar niet gezegd, nee, we gaan het anders doen. Misschien neem je toch een ietwat onderdanige positie in op dat moment, wat misschien niet helemaal terecht is. Het is een tweeledig verhaal in deze situatie. FR Je hebt dus het gevoel dat de ontwikkelaar het onderspit heeft gedolven? PP2 Ja, dat heb ik. FR Waarom heb je dat gevoel? PP2 Omdat naar mijn gevoel de adviseur van de gemeente in deze de belangrijkste rol heeft gehad. Eigenlijk was het zo, alles wat hij zei was waar voor de gemeente. Natuurlijk, een gemeente huurt een adviseur in om zijn kennis. De adviseur staat ook bekend om zijn kennis. Anderzijds is er wellicht bij de gemeente ook een gebrek aan kennis is om te denken, niet alles wat de adviseur zegt, is goed. Daardoor ontstaat misschien het gevoel. Dat je door een adviseur opgelegd krijgt, wat je moet doen. Zeker is er in de contractvorming, in het proces om te komen tot, hoor en wederhoor geweest. Er is zeker over en weer over gespard, maar ik denk wel dat de nadruk lag op hetgeen de basis was en de basis was de basisovereenkomst van de adviseur. FR Wat waren de belangrijkste geschilpunten in het hele spel? PP2 Geschillen is wat veel gezegd. Op een gegeven moment zijn er zich meer mensen mee gaan bemoeien, zoals een adviseur. Op een gegeven moment hebben wij een fiscalist ingeschakeld. Ik wil niet zeggen dat je op dat moment haantjesgedrag krijgt, maar iedereen gaat vanuit zijn eigen facet, zijn eigen aspect, de situatie bekijken. Je krijgt een stukje fiscaliteit dat om de hoek komt kijken, wat in deze situatie een vrij lastige was. De gemeente wil zich natuurlijk geen bult vallen aan eventuele fiscaliteiten en aanslagen achteraf. Hetzelfde wilden wij als ontwikkelaar ook niet. Dat is denk ik een groot discussiepunt geweest om dat op een goede manier vorm te geven. Ik denk dat de bepaling van de grondprijs, wat is de grondprijs voor de woningen en wat zijn nu de opbrengsten in de exploitatie.

119

Ik denk dat dat een discussiepunt geweest, want hoe bepaal je dat. We kunnen dat wel op papier zetten, maar uiteindelijk blijkt toch dat de markt dat simpelweg bepaald. We kunnen daar wel iets van vinden, maar uiteindelijk blijkt de praktijk anders. Ik denk dat ook een pijnpunt dat heeft meegespeeld de sportvelden waren. Er moesten sportvelden verplaatst worden. Daar zat ook een bepaalde tijdsdruk op, er was een bepaalde verwachting om dat te regelen. Enerzijds terecht, anderzijds misschien onterecht, maar er zat wel in een bepaalde vorm een bepaalde druk vanuit het publiek om iets te realiseren, wat uiteindelijk voor de voetbalclub heel erg belangrijk was en waar ze zich ook heel sterk voor hebben gemaakt. Uiteindelijk moet je je afvragen of dat vanuit het oogpunt van de onderhandelingen wel handig is geweest. Resumerend zijn voor mijn gevoel de vorm van fiscaliteiten, de grondprijzen, maar ook de druk vanuit de sportclubs, de drie zwaarste punten waren om te komen tot de realisatieovereenkomst Er is ook nog wat gesoebat over wat uiteindelijk de waarde is van de gronden van de gemeente, welk bedrag daar voor staat en met welke constructie het met elkaar wordt verrekend. Er waren knelpunten genoeg in dit verhaal. FR Ben je voor je organisatie tevreden met het behaalde onderhandelingsresultaat? PP2 Dat vind ik een lastige vraag. Op het moment dat de overeenkomst is gesloten, hadden we natuurlijk hele andere marktomstandigheden dan nu. Had je me de vraag toen gesteld, dan had ik gezegd, ik kan hier prima mee leven, en op basis hiervan moeten we gewoon dat plan rechttrekken en moeten we vol aan de bak. Maar we zijn nu een aantal jaren verder en hebben nu compleet andere marktomstandigheden. Als je me de vraag nu stelt, zeg ik, heb je gewoon een draak van een overeenkomst met elkaar afgesloten en kun je daar als ontwikkelaar niet tevreden over zijn. Ik denk gewoon, als je er nu op terug kijkt, dat je dan moet concluderen, met de risico’s die met de hele overeenkomst en überhaupt met de hele ontwikkeling van de sportvelden in Linne zijn gemoeid, dat je dat nooit had moeten doen. FR Waarom niet? PP2 Als je het hebt over de investeringen die er gedaan zijn, het werk dat er gedaan is, hetgeen er nu gerealiseerd is buiten, als je het hebt over onkosten, staat totaal niet in verhouding tot hetgeen er nu aan opbrengsten tegenover staat. We hebben met zijn allen grondverwervingen gedaan, we hebben er intern geld en energie in gestoken, er zijn sportvelden verplaatst, er zijn nieuwe sportvelden met kantines aangelegd, er zijn wegen aangelegd, er zijn kabels en leidingen gemaakt. Dat alles bij elkaar opgeteld, dan heb je grofweg voor een bedrag van €15 miljoen aan onkosten gemaakt, maar we hebben slechts 14 woningen gebouwd. Die verhouding is totaal weg. Met andere woorden, als ik naar mijn cashflow ga kijken nu. Er zijn heel veel uitgaven geweest en daar betaal je nu iedere maand heel veel rente over. Qua opbrengst, doordat je gewijzigde marktomstandigheden hebt, is het beeld anders dan we hadden gedacht toen we de overeenkomst hebben gesloten, er komen gewoon weg geen centen brengen. Een woning die we daar nu gerealiseerd hebben, levert € 25.000,- aan grond op.

120

Tel uit, dan heb je het over € 300.000 aan grondopbrengsten, terwijl er aan de andere kant € 15 miljoen is uitgegeven. Dus, dat risico is dusdanig buitenproportioneel, dat moet je nu, dat kan ook niet, nooit meer realiseren op deze manier. Dat gaat niet. Dat moet je ook niet willen. FR Ik begrijp dat er enorme investeringen gedaan zijn. Hebben de investeringen vooral in het sportcomplex gezeten of in de infrastructuur? PP2 Grondverwervingen. We hebben veel landbouwgronden gekocht. De percelen tussen de Rijksweg en de Akkerweg zijn door ons verworven. Ik weet niet precies hoeveel hectare het zijn, maar het gaat om een bedrag tussen de € 8 en € 10 miljoen ligt. Plus er zijn twee kunstgrasvoetbalvelden, verschillende tennisbanen en, twee kantines gerealiseerd. Daarnaast is er de nodige infrastructuur gerealiseerd. En dan nog alle adviseurs die in het verleden werkzaamheden verricht hebben. Als je alle bij elkaar gaat optellen, staan er onder aan de streep gewoon heel veel kosten op de lat, maar heel weinig opbrengsten. Dat zijn grofweg de belangrijkste onkosten die we gemaakt hebben. FR Zijn derden nog van invloed geweest op de samenwerking, op het plan? PP2 Derden is een ruim begrip. Wij hebben met zijn allen natuurlijk, met goed fatsoen, in eerste instantie op basis van de samenwerkingsovereenkomst, afspraken nader uitgewerkt tot een realisatieovereenkomst. Vanuit die samenwerking is er afgesproken dat er een verplaatsing moest plaatsvinden van de sportclubs en de ontwikkelaar de werkzaamheden en de kosten van die verplaatsing voor zijn rekening moest nemen. De invloed van derden is dan toch wellicht de invloed van de clubs. We hebben als gemeente en ontwikkelaar het plan gedimensioneerd, ontwikkeld en als zodanig vorm gegeven. Daar hebben we als partijen in hoofdzaak de meest belangrijke input voor geleverd, evenals de adviseurs die daar in opdracht van ons aan gewerkt hebben, om te komen tot een totaalplan. Maar de ontwikkeling van het sportpark is toch voor een groot gedeelte ingegeven door derden, in dit geval de clubs zelf. Die hebben daar uiteraard hun eigen rol in gespeeld. Vanuit hun perceptie en hun belang. Wat ik ook wel begrijp. Maar ik denk wel dat dat belang van een club zijn weerslag vindt op een bestuur bijvoorbeeld. Een bestuurder heeft om de vier jaar verkiezingen en die heeft ook belang bij kiezers. Op het moment dat er vanuit een voetbalclub een bepaalde druk wordt uitgeoefend richting een bestuurder, dan kan ik me voorstellen dat een bestuurder denkt, wacht even, die club is wellicht voor de verkiezingen van belang, dus laat ik daar maar geen ruzie mee maken, laat ik die maar te vriend houden. Ik zeg niet dat het zo is. Ik zeg wel dat, voor mijn gevoel, er een bepaalde mate van invloed is, in dit soort constructies waar dergelijke publieke verenigingen een rol spelen. Dat is niet specifiek Linne, maar dat is bij alle gemeentes aan orde. Ze hebben toch een bepaald machtsmiddel hebben om een bepaalde zin door te drijven, als de bestuurder niet sterk genoeg in zijn schoenen staat. Dus ik denk dat dat bij de dimensionering van het sportpark zeker van invloed is geweest.

121

FR Je geeft aan dat dat in meer gemeentes het geval is. In dit geval, is dat dan typisch voor gemeentes? PP2 Ik denk dat gemeentes en sportclubs heel vaak overeenkomsten hebben met elkaar. Er zit toch altijd een bepaalde verbondenheid. Of de gemeente is eigenaar van de velden, of moet onderhoud doen, of is eigenaar van de kantines. In heel veel situaties zijn er gewoon bepaalde verplichtingen, bepaalde overeenkomsten tussen partijen, omdat bijvoorbeeld een voetbalvereniging gewoon niet solitair opereert. Net doordat die vervlechting er is, doordat die constructies er zijn, denk ik dat je dit soort situaties krijgt. Specifiek in Linne was de gemeente eigenaar van de velden en had de gemeente dus ook een verplichting richting de clubs. De club had echter een zakelijk recht ten aanzien van de kantine. Met die kantine had de club een troef in handen om pressie uit te oefenen. De club moest bij de grondoverdracht er mee instemmen dat deze constructie er van af kon, maar ze stemden er pas mee in als ze hadden gekregen wat ze wilden hebben. Met deze constructie hadden ze in bepaalde mate de touwtjes in handen om te kunnen sturen naar hetgeen ze graag wilden. FR Die pressie, is die richting de ontwikkelaar of richting de gemeente uitgeoefend? PP2 Voor de gemeente kan ik niet praten. Ik weet niet in hoeverre het bestuur van de voetbalclub contact met het gemeentebestuur heeft gehad. FR Maar richting de ontwikkelaar? PP2 We hebben de nodige discussies met de vereniging hebben gehad, waarbij voor de vereniging nooit iets goed was, behalve het beste. De voetbalclub wilde een kantine met tribunes en ik weet niet wat allemaal, waarbij op een gegeven moment de verhouding totaal zoek was. Uiteindelijk is de discussie gegaan over de kunstgrasvelden, waarbij ze drie gewone grasvelden inleverden voor twee kunstgrasvelden. Het type van het kunstgras. Het heeft maanden geduurd voordat je er met de club uit was. Dat hebben ze op het scherpst van de snede uit onderhandeld. Eigenlijk hebben ze gewoon gezegd, we willen alleen het beste van het beste en niets anders. Nu ligt er een sportpark en een sportveld waar menig profclub qua veld nog een puntje aan kan zuigen. Ze hebben daar van hun kant uit de nodige pressie uitgevoerd richting ons. Ze hebben het belang van ons ook uitgespeeld, want ze wisten dat we met zijn allen dat plan wilden ontwikkelend, dus laten we daar maar even mooi van profiteren. Dat hebben ze tot op zekere hoogte wel uitgespeeld ja.

122

FR Is dat een probleem geweest in het samenwerkingsproces met de gemeente? PP2 Feitelijk heeft de gemeente steeds gezegd, vanuit de samenwerkingsovereenkomst, ontwikkelaar, jullie moeten het regelen met de clubs. Maar dat is natuurlijk een heel ruim begrip, want wat moeten we regelen. Ja, we moeten regelen dat de sportvelden worden verplaatst. Maar uiteindelijk is het gemeente die eigenaar wordt van het sportpark. De gemeente heeft steeds gezegd, als de clubs het goed vinden, vinden wij het ook goed. Er is in mijn ogen nooit vanuit de gemeente gezegd, dit gaat te ver, of hier worden zaken gevraagd door de voetbalclub die voor ons als gemeente, als eigenaar dadelijk van het sportpark, eigenlijk helemaal niet hoeven. Eigenlijk heeft de voetbalclub een blanco cheque gekregen van de gemeente/ontwikkelaar om maar te regelen wat ze wilden regelen, afhankelijk van hoe ver de ontwikkelaar daarin wilde meegaan. Dat was even het spel. In mijn ogen had de gemeente daar een andere rol in moeten spelen. Die rol had ze misschien niet uit handen moeten geven aan de ontwikkelaar. Misschien had ze een sturende rol moeten innemen, waarbij ze gewoon als partij aan de gesprekken had deelgenomen. Voor het grootste gedeelte hebben we als ontwikkelaar de gesprekken en onderhandelingen gevoerd met de verenigingen. Pas op het moment dat alles duidelijk was en er een stukje onderhoud ter sprake kwam, waren er een aantal mensen van de afdeling beheer en onderhoud die daar ook nog een zegje over wilden doen. Maar ik denk dat in deze situatie de gemeente van begin af aan een sturende rol in had moeten nemen, om te voorkomen dat dit gewoon zou escaleren en is geëscaleerd zoals het nu gebeurd is. Feitelijk hebben de clubs het maximale gekregen wat ze konden krijgen, terwijl het bij wijze van spreken met de helft ook al goed was geweest. De gemeente heeft altijd gezegd, ontwikkelaar, jullie moeten het regelen, dus regel het maar. Dat is voor de clubs heel makkelijk uitspelen op die manier. Er had voor mijn gevoel een politieagent aan tafel moeten zitten, die had moeten zeggen, wacht even, we hebben als gemeente ook een beleid als het gaat om sportparken, sportvelden, we gaan nu iets maken wat misschien een precedent is voor de rest van de gemeente, willen we dat wel, kunnen we dat wel, misschien zijn er situaties waar dadelijk wordt gezegd, wat ze in Linne hebben, willen wij ook, terwijl daar niet de situatie aan de orde is zoals in Linne. Daar had de gemeente misschien een andere rol in kunnen spelen. FR Zijn er nog meer problemen geweest in het samenwerkingsproces tussen ontwikkelaar en gemeente? PP2 De gemeente is een overkoepelend orgaan. Binnen de gemeente zijn er verschillende afdelingen en iedere afdeling probeert er voor zijn afdeling het maximale uit te halen, conform het beleid dat voor die afdeling geldt. Maar goed, door de samenwerking heb je te maken met de gemeente in totaliteit. Als je hebt over de gemeente als samenwerkingspartner, dan heb je toch met verschillende afdelingen te maken. Met sommige afdelingen hebben we de nodige wrijving gehad. Dan heb je het over detailniveau’s binnen hetgeen je hebt afgesproken met elkaar. Over de gemeente bestuurlijk, als overkoepeld orgaan, is genoeg gezegd over de totstandkoming en het resultaat van die overeenkomst.

123

Dan heb je het over de uitvoering van de overeenkomst. Dan kom je veelal bij de kleinere afdelingen terecht. Als ik kijk naar de aanleg van de infrastructuur, dan zit je met de afdeling beheer en onderhoud om tafel en dat gaat allemaal prima. Vervolgens moeten er woningen ontwikkeld worden en woningen worden gerealiseerd. Dan krijg je met de afdeling bouwen woningtoezicht en de welstandscommissie te maken. Met de welstandscommissie hebben we discussies gehad, dat gaat nergens over. Die bemoeien zich tot op het detail van de dakgoot met hetgeen ik daar ga maken. Hierdoor kregen we uiteindelijk ten aanzien van de ingediende bouwvergunning, net voor de bouwvak, een melding, we geven de bouwvergunning niet af omdat het detail van de dakgoot niet klopt. Vervolgens wordt hier intern ook een fout gemaakt, waardoor je geen bezwaar maakt tegen een geweigerde vergunning, maar vervolgens simpelweg een nieuwe vergunning indient. Ik als gevolg daarvan twee keer leges moet betalen, terwijl er maar een ding is gewijzigd en dat is het detail van de dakgoot. Dan vraag ik me af, zijn we als partijen wel op een goede manier de samenwerking aan het doen. Ik snap dat een welstandscommissie zegt, we staan voor een bepaalde kwaliteit, we zijn de welstandscommissie en we hebben belang bij een goede beeldkwaliteit. We hebben uiteraard ook belang bij een goede beeldkwaliteit, maar ook belang bij betaalbaarheid. Dan merk je dat er discussies ontstaan, spanningsvelden ontstaan, die, als je het mij vraagt, binnen zo’n samenwerking gewoon anders opgelost moeten worden. Dat is dan een voorbeeld van iets wat anders had gemoeten, of waar je een stuk frictie hebt binnen de samenwerking. Ja, er zijn zeker andere pijnpunten geweest, maar ik denk dat we die in ieder plan hebben, en ik denk ook dat ze op een manier zijn opgelost, zoals ze te doen gebruikelijk in andere situaties ook zijn opgelost. Overal waar je bij een overeenkomst tot uitvoering over gaat, loop je tegen situaties aan. Zolang je met je elkaar communiceert, zolang je het met elkaar bespreekbaar maakt, kom je daar altijd uit. FR Is dat hier ook gebeurd, of is dat hier niet gebeurd? PP2 Zoals ik zeg, op negen van de tien vlakken gebeurt dat op een goede manier. Als er pijnpunten zijn, maak je die met elkaar bespreekbaar en probeer je met de middelen die je hebt tot een goede oplossing te komen. Ik denk dat in negen van de tien gevallen gebeurt. Maar goed, als je het hebt over de kwestie van de bouwaanvraag van de 14 woningen. De kwestie van de leges, van de dubbele leges, dat is voor de rechtbank uitgespeeld. Dat had wat mij betreft ook op een andere manier gekund. De gemeente zegt gewoon simpelweg, jullie hadden bezwaar moeten maken tegen het weigeren van de vergunning, dat hebben jullie niet gedaan, dus moeten jullie niet alleen leges betalen voor A, maar ook nog eens leges betalen voor B. Terwijl ik zeg, voor B, heb ik alleen het detail van de dakgoot veranderd. Dat hele traject van de omgevingsvergunning kan heel snel doorlopen zijn, waarom moet ik daar voor de volle mep leges voor betalen. Dat had anders gekund. FR Als ik het goed begrijp, althans dat proef ik een beetje, heeft de gemeente voor een heel formele insteek gekozen. Was dat alleen specifiek voor de bouwaanvraag, of was dat ook bij andere zaken zo?

124

PP2 Specifiek wat ik uit mijn ervaring kan zeggen, gaat het echt om de omgevingsvergunning waar we tegen formaliteiten aanlopen. Als ik het over de civieltechnische uitvoering buiten, dat gaat op een heel constructieve manier. Als daar iets aan de hand is, wordt even heel gauw ad hoc een afspraak ingepland en wordt het geregeld. Vanuit die hoek is er begrip voor de situatie bij de ontwikkelaar. Dat heb ik bijvoorbeeld bij de aanvraag omgevingsvergunning niet gemerkt. Daar is alleen maar begrip voor hun eigen situatie. Begrip voor wat de andere partij wilt, is er niet. Dat is gewoon te kort door de bocht. FR Bij de infrastructuur was de insteek dus meer informeel? PP2 Informeler, maar daardoor wel effectiever. De partijen krijgen wat ze willen. De problemen worden opgelost en dat is volgens mij het belangrijkste. FR Bij de overeenkomst, hoe was daar de insteek, formeel of informeel? PP2 Heel formeel. Zo heb ik dat wel ervaren. Kijk een overeenkomst is altijd formeel. Je moet eigenlijk met elkaar alles vast leggen, wat gebeurt er als. Dat is altijd heel vervelend en heel formeel. Wat je eigenlijk wilt, is die overeenkomst tekenen, de overeenkomst in de kast gooien en ze er nooit meer uithalen. Dat betekent dat je geen gesodemieter hebt gehad, dat je het plan gewoon gerealiseerd hebt met elkaar, en dat je er niet meer naar om hebt hoeven te kijken. Dan is zoiets vlekkeloos verlopen. Maar nu kom je in een situatie terecht, waarbij de overeenkomst helaas wel eens een keer uit de kast moet, dat je toch moet kijken, wat hebben we toen afgesproken. Dat je toch weer in dat formele traject terecht komt. Ik denk in die zin dat de samenstelling van die overeenkomst ook in een formele vorm is gebeurd. Wat in mijn ogen ook moet. FR Is de manier waarop je tegen de gemeente aankijkt, tegen de samenwerkingspartner aankijkt, van invloed geweest op je handelen of je beslissingen? PP2 Kan ik niet zo zeggen. Vanuit mijn functie ben ik natuurlijk nauw betrokken bij het project en ook bij de totstandkoming van zo’n overeenkomst. Ik heb daarin niet de bevoegdheid om besluiten te nemen. Het is altijd de directeur geweest die daarin de beslissingen heeft genomen, die zei, we gaan het zo doen. We hebben natuurlijk intern de zaken besproken en terug gekoppeld, om in ieder geval een compleet verhaal naar de gemeente terug te kunnen leggen, als je het vanuit de onderhandelingen bekijkt. Ik ben daar zelf niet in het mandaat, in de functie, om daar vanuit die positie besluitvaardig aan tafel te zitten.

125

Dat was een rol, die had de directeur. Ik kon alleen daarin alleen maar intern adviseren, om bepaalde dingen wel of niet te doen. FR Laat ik het anders formuleren. Is het van invloed geweest op je interne advisering? PP2 Nee, dat geloof ik niet. FR Het is dus gewoon heel technisch bekeken. Er is technisch geadviseerd? PP2 Ik denk het wel. Uiteindelijk heb je als partij vanuit die situatie een doel voor ogen. Zo moet het ongeveer gaan worden om in ieder geval een goede exploitatie te draaien. Deze afspraken willen we met elkaar maken. Ik denk dat het daardoor gewoon technisch en heel zakelijk is bekeken. Ik denk niet dat de rol van een gemeente in deze mij anders in heeft doen besluiten. Wel dat je natuurlijk met verschillende partijen aan tafel zit en ook dat iedere divisie over zijn eigen onderdeel een zegje wil doen. Dan ga je zelf ook over andere dingen nadenken, dan dat je gedaan zou hebben als je de adviseurs niet had gehad. Dat was inherent aan de situatie. FR Kun je een voorbeeld noemen? PP2 Wat ik net al genoemd heb. Het hele verhaal van fiscaliteiten. Dat is bijvoorbeeld heel uitvoerig uitgediept en heel uitvoerig bekeken, omdat er een fiscalist aan tafel zat. Dat heeft misschien ook met een gebrek aan kennis op dat vlak te maken. Als die man niet aan tafel had gezeten, was je er misschien op een heel andere manier mee omgegaan. Misschien ook niet goed. Het is nu goed zoals het is afgesproken, want de fiscaliteit is geregeld, maar dan was je er misschien wat sneller over heen gestapt. Dan was het verhaal minder specifiek benaderd, of had je minder detaillistisch ingestoken. Ik denk dat je het dan anders had gedaan. FR Is er ook nog intern discussie geweest, over zaken die in de onderhandelingen naar voren zijn gekomen, bijvoorbeeld met de fiscaliteiten? PP2 Ik denk het wel. We hebben hier te maken met aandeelhouders, die in principe de basis leggen. Vervolgens hebben we ook te maken met een directeur, die in dit geval Linne moest regelen. Die personen hebben ook allemaal verschillende meningen. Ik heb ook een verschillende mening.

126

Dus we hebben hier ook intern, als zich bepaalde situaties voordeden, discussies gehad over de vraag of het zo of zo moest. Uiteindelijk kom je daar wel uit, maar het ging niet zonder slag of stoot. Maar ik denk dat dat ook goed is dat vanuit onze kant gewoon de verschillende onderdelen bespreekt, de verschillende visies bespreekt, om uiteindelijk te komen tot de beste visie. FR Wat waren de belangrijke discussiepunten? PP2 Details weet ik niet meer. Fiscaal gezien is er een bepaalde constructie gekozen. Er waren verschillende constructies mogelijk en dat heeft volgens mij tot de meeste discussie geleid. Daar moet ik het even bij laten, want de details zijn me door de tijd ontschoten. FR Wat vond je persoonlijk van de gekozen oplossingen, zoals die in de overeenkomst zijn terecht gekomen? PP2 Dat is een lastige vraag. Persoonlijk had ik op het moment van het ondertekenen van de overeenkomst het gevoel dat we in ieder geval op een goede manier een overeenkomst hebben gesloten. Voor alle partijen lag er op dat moment een eindresultaat dat gewoon goed was. Met een gezond verstand hebben we een overeenkomst getekend. Daar stonden we ook achter. Op dat moment was het voor partijen ook goed. Nu kijk je er natuurlijk anders op terug. Met de huidige werkelijkheid, wat ik net al aangaf, zou je dit niet meer met goed fatsoen kunnen afspreken met elkaar. FR Eigenlijk zijn er achteraf gezien zaken geweest die anders hadden gekund, beter hadden gekund? PP2 Ja, of dingen die je gewoon wel helemaal niet had moeten doen. FR Zoals? PP2 Toen ik in 2005 begon, lag er al een samenwerkingsovereenkomst en een stedenbouwkundig plan om 240 woningen te realiseren in Linne en om het sportpark te verplaatsen. Als ik dat al spiegel naar de situatie nu, en je had me gezegd, we moeten een plan gaan maken voor 200 nieuwbouwwoningen in Linne en de verplaatsing van een sportpark, in dit geval voor

127

rekening van de ontwikkelaar, dan had ik er een dikke vette streep door heen gezet en gezegd, jullie zijn gek, dat gaan we never nooit niet doen. Om een voorbeeld te noemen. Toen was men met de marktomstandigheden blind voor wat er eigenlijk daadwerkelijk stond te gebeuren. Laat ik het maar zo zeggen. Achteraf gezien had je nooit 240 woningen op die plek moeten willen. Dat gaat niet. Dat is nu heel gemakkelijk achteraf praten. Toen tien jaar geleden de eerste initiatieven voor het plan kwamen, waren er hele andere marktomstandigheden. De nieuwbouwwoningen werden bij wijze van spreken uitgedeeld. Er was toen vraag naar woningen, dus waarom geen vraag naar 240 woningen in Linne. Het ligt goed, naast de A73. Uiteindelijk ga je een hele hoop motivaties zoeken, waarom het wel kan. Er zijn natuurlijk ook belangen voor een ontwikkelaar mee gemoeid. Je hebt grondposities, je wilt graag tot een ontwikkeling komen. Van de andere kant geldt dat ook voor de gemeente. De gemeente had ook belangen. Op een gegeven moment ga je hand in hand een bepaald traject in, zonder zich de vraag te stellen of dit wel slim is om te doen. We zijn er eigenlijk met zijn allen met grote poten ingetrapt. FR Omdat de marktomstandigheden zijn veranderd? PP2 Natuurlijk. FR Je maakte net even melding van de belangen van de ontwikkelaar en de belangen van de gemeenten. Waren dit dezelfde belangen of waren dit tegengestelde belangen? PP2 Ja, kijk uiteindelijk heb je een gezamenlijk belang en dat is om daar een plan te realiseren. Maar om dat plan te realiseren, heb je ook tegengestelde belangen. In dit geval wil de gemeente een heel fraai sportpark, wat het belangrijkste was voor de verenigingen. De gemeente heeft een sportpark en zal een nieuw sportpark krijgen. De gemeente zou grond verkopen aan de ontwikkelaar. Dus is het wel van belang om een zo fancy mogelijke prijs voor die grond te krijgen. Het belang van ons is natuurlijk om daar zo min mogelijk voor te betalen, want we moesten al een sportpark aanleggen, dus wil je het liefste zo min mogelijk voor de gronden betalen. Dus ik denk vanuit dat aspect zijn er zeker tegenstijdige belangen geweest. Maar dat heb je in situaties van overeenkomsten en onderhandelingen altijd. Als ik je huis wil kopen, en je hebt dat in de verkoop, dan hebben we ook andere belangen. In deze situatie is dat eigenlijk een beetje hetzelfde geweest. Met dien verstande dat je, op het moment dat de overeenkomst getekend wordt, een heel andere situatie krijgt. Wat bedoel ik daarmee. De realisatieovereenkomst wordt getekend, afspraken zijn geformaliseerd en afspraken moeten op dat moment worden nageleefd. In dit geval voornamelijk door de ontwikkelaar. We zijn vanuit de overeenkomst gehouden de sportvelden aan te leggen. We zijn vanuit de overeenkomst gehouden om daar uiteindelijk een totaalplan te realiseren. We zijn ook vanuit de overeenkomst om de gemeentegronden af te nemen. Allemaal vanuit de overeenkomst onderdelen, verplichtingen, waarbij het risico voor de gemeente nul is. Alle risico ligt bij de ontwikkelaar. We hebben een sportpark aangelegd. Daar is iets over afgesproken, dat is conform overeenkomst aangelegd.

128

De gemeentegronden zouden afgenomen moeten worden, zijn afgenomen. Als ik het vanuit mijn kant bekijk, heeft de gemeente nul komma nul risico over wat er nu verder met dit plan gebeurd. Als dit plan nu nog tien, vijftien jaar blijft liggen zoals het er nu ligt, is de gemeente er in mijn ogen niet rouwig om. Misschien vinden ze het vervelend dat er een keer iemand belt, er ligt een braakliggend terrein, schoon het even op. Dan belt de gemeente met de ontwikkelaar, het is jullie grond, regel dat even. Voor de rest doet het de gemeente geen enkele pijn voor wat betreft de situatie zoals die er nu ligt. Of we nu 14 woningen of 240 woningen verkopen, het zal de gemeente in mijn ogen worst wezen, want datgene wat ze vanuit de overeenkomst wilden, hebben ze. Dus is er geen enkel belang. Dat ligt natuurlijk voor de ontwikkelaar anders, want we hebben een hele hoop geïnvesteerd, met als doel uiteindelijk een plan te realiseren, waar opbrengsten uit gegenereerd kunnen worden. Die risico’s liggen volledig bij ons. Daar hebben we vanuit de overeenkomst natuurlijk ook voor gekozen. Dat zijn risico’s die horen bij het vak ontwikkelen, maar daar zeg ik wel van, dat vanuit de overeenkomst en vanuit de risico’s die wij als partij lopen voor de gemeente ook de kous af is. Dat die risico’s door initiatieven van de gemeente zelf alleen maar vergroot worden, dat maakt de gemeente in deze casus ook weinig uit. Dan doel ik op het feit dat de gemeente in de directe nabijheid eigen woningbouwinitiatieven gaat realiseren, met andere marktpartijen. Maar hierbij neemt de gemeente wel zelf risico op zich. In Maasbracht gaat de gemeente samen met andere marktpartijen een plan ontwikkelen van een honderdtal woningen. Hierbij loop de gemeente wel risico, heeft de gemeente wel belangen. En dat in een gemeente waar we met zijn allen aan het ontwikkelen zijn. In Linne hebben we een plan liggen waar 240 gerealiseerd moeten worden, waarvan er 14 verkocht zijn en er voor de rest helemaal niets beweegt. Op een steenworp afstand gaat de gemeente zelf een andere plan ontwikkelen, wat natuurlijk een grote concurrent is voor Linne Zuidoost. Alleen in Linne Zuidoost heeft de gemeente totaal geen belang, geen enkel risico, dus waarom zouden wij die andere ontwikkeling er ook niet even bij doen. Daar zeg ik van, dat is uiteraard risico van de ontwikkelaar, maar niet quiche. FR Wat is daarvan denk je de achtergrond? PP2 Wat is daarvan de achtergrond. Dan moet ik gaan gissen. Ik weet niet wat voor beleid de gemeente heeft ten aanzien van gronden. Of er sprake is van een actief grondbeleid. Ik weet niet of de gemeente daar gronden heeft liggen, die ze te gelde wil maken. De ontwikkelaar heeft daar wellicht gronden liggen die hij te gelde wil maken. Als die beide partijen daar gronden hebben liggen en daar wat mee willen, dan zijn er denk ik ook voor de gemeente opbrengsten mee gemoeid en dat is voor de gemeente interessant. FR In dit kader heb je net gesproken over risico’s. Hou zou je de samenwerkingsrelatie tussen ontwikkelaar en gemeente omschrijven?

129

PP2 De samenwerkingsrelatie zal denk ik zo zijn dat we vanuit de overeenkomst het plan ontwikkeld hebben, het plan ook vastgesteld is, en dat we dat plan ook conform de overeenkomst ten uitvoering moeten brengen. Dat uitvoeren is volledig voor risico van de ontwikkelaar. Op dat vlak is er geen samenwerking. De enige samenwerking die er is, is dat we de betalingen doen zoals die in de overeenkomst zijn overeengekomen en dat is het. Is dat een samenwerking? FR Het is dus eigenlijk de vraag of het een samenwerking is? Of het een gelijkwaardige relatie is? PP2 Ik denk het niet. Ik denk ook niet dat je een situatie ooit nog eens zo krijgt afgesproken, de mate van risico’s die vanuit de overeenkomst op het bordje van de ontwikkelaar zijn terecht gekomen. Nogmaals, het is in een goede verstandhouding op dat moment afgesproken en afgesloten, maar met de wetenschap van nu krijg je het niet meer in deze vorm ondertekend. Krijg je nooit meer de handen voor elkaar. FR De overeenkomst die is afgesloten, is het een typische overeenkomst bij gebiedsontwikkelingen of is het meer een atypische overeenkomst bij gebiedsontwikkelingen? Is het een typische samenwerkingsrelatie of is het juist een atypische samenwerkingsrelatie bij gebiedsontwikkelingen? PP2 Is een realisatieovereenkomst die te doen gebruikelijk is. Maar nogmaals, daar heeft de tijd ons achterhaald. Als ik pak het moment waarop die overeenkomst is gesloten, was niet zozeer de inhoud van de overeenkomst, maar de vorm van de overeenkomst was een heel gebruikelijke. Alleen denk ik dat het met de wetenschap van nu een overeenkomst is die niet meer zo heel vaak ondertekend zal worden, voor mijn gevoel. FR Dus dat is waarop je doelde, wat ik net probeerde samen te vatten, dat het niet helemaal een gelijkwaardige relatie is. Dat heeft meer te maken met de veranderingen in de tijd dan met het feit zoals het toen is afgesloten. PP2 Ja. Als ik de situatie bekijk van onze kant. Ik zal nooit meer een overeenkomst afsluiten waarbij ik de gemeente geen deel zal laten uitmaken van het risico. Ik denk ook dat dat gewoon een reëel verhaal is en zelfs een noodzakelijk kwaad is. De banken financieren mij geen grote bedragen meer op het moment dat ze geen zekerheden hebben op het moment dat buiten niets gebeurd. Je kunt überhaupt dat soort afspraken niet meer maken.

130

Het voorfinancieren van het sportpark, in die orde van grootte, daar hoef je bij de banken niet meer mee aan te komen. Als je nu zegt, ik moet daar voor € 4 miljoen een sportpark aanleggen, dan zal de bank zeggen, hoe ga je me die € 4 miljoen terug betalen. Ja, ik ga daar 240 woningen realiseren. Die lachen je uit. Ik denk om die reden dat het gewoon niet meer gaat. Dus zo’n hele constructie, zo ‘n hele overeenkomst, gaat naar de toekomst toe heel anders worden. FR Heb je een bepaald idee hierover? PP2 Het staat en valt natuurlijk bij de partijen, hoe die in zo’n plan zitten. Ik kan me voorstellen bij de casus Linne Zuidoost, het moment nu, had je je moeten afvragen, had ik ooit die sportvelden moeten verplaatsen en wil ik überhaupt 240 woningen op die plek realiseren. Dat is een discussie waarvan je nu zegt, zet daar een streep door, dat ga je nooit meer doen. Met de wetenschap van toen zeggen, doe het maar eventjes wel. Dan zeg ik op mijn beurt, dan had de voorfinanciering van het hele sportpark nooit volledig door de ontwikkelaar moeten gebeuren. Verder had er een bepaalde koppeling moeten zijn tussen de ontwikkelaar en de gemeente, waarbij er een koppeling wordt gemaakt met de opbrengsten, met de woningverkopen. Je had het anders moeten doen. Je had gewoon moeten zeggen, gemeente, regel die exploitatie, zorg dat er wegen liggen, zorg dat dat sportpark wordt aangelegd. Tel bij elkaar op wat dat verhaaltje kost. We weten hoeveel uitgeefbare grond we met zijn allen hebben. Deel die twee bedragen van elkaar. We gaan als ontwikkelaar het spelletje doen waar we goed in zijn, we gaan woningen ontwikkelen. Op het moment dat we de woningen verkocht hebben gemeente, bellen we bij jullie aan, willen we die kaveltjes van jullie afnemen, gaan we de kaveltjes netjes van jullie afnemen, krijgen jullie ze netjes betaald en kunnen jullie de kosten die voor die ontwikkeling zijn gemaakt vergoeden. Op dat moment leg je natuurlijk het risico helemaal bij de gemeente. Dat zou de andere kant zijn, ware het niet dat ik me afvraag, wat is op dat moment dan het risico van de gemeente? Hebben ze wel een risico? Ja, ze doen een investering, maar wat kost de gemeente die investering op jaarbasis? Heeft de gemeente niet de mogelijkheid om middelen vrij goedkoop vrij te maken, geld te lenen om zaken te financieren. Zeker nu particulieren, in dit geval bedrijven, moeite hebben om zaken te financieren, is er misschien wel een andere rol voor gemeentes is weg gelegd. Ik zeg niet dat ze bankje moeten gaan spelen. Maar ik zeg wel, dat ze in dat kader wellicht een andere rol moeten innemen om te voorkomen dat er dadelijk een plan ligt, dat ligt te liggen en waar voor de rest niks gebeurt. Een beetje een situatie zoals in Linne nu. FR Met deze doorkijk naar de toekomst zijn we aan het eind van het interview gekomen. Heb je nog iets gemist of nog wat toe te voegen? PP2 Nee. Er schiet me niet direct iets te binnen.

131

FR Dan wil ik je graag hartelijk bedanken voor je medewerking aan dit interview. PP2 Graag gedaan.

132


: Frank Ramacher : FR : Gemeente Maasgouw : 18 oktober 2013 : 40 minuten : Linne : MG3 : Man


133

MG3 Ja. FR Dank je wel. Voor de volledigheid wil ik toch even vermelden dat ik tijdens het interview af en toe aantekeningen zal maken om voor mezelf de lijn van het gesprek vast te houden. Van dit interview zal een verslag worden gemaakt. Je krijgt na het interview ter controle inzage in het verslag. Je kunt hier nog opmerkingen bij plaatsen, maar aangezien het verslag een weergave is van het daadwerkelijke interview, kan daar achteraf niet aan getornd worden. Het verslag wordt in principe niet meer gewijzigd, tenzij er grove onjuistheden in staan. Het interview duurt ongeveer een uur. Heb je tot zover nog vragen? MG3 Geen vragen. FR In verband met de verslaglegging zou ik voorafgaand aan het interview graag kort enkele vragen stellen over je functie en je betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost. Wat is je functie? MG3 Mijn functie was wethouder. FR En in die functie was je betrokken bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost? MG3 Ja. FR Hoe lang ben je in totaal betrokken geweest bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost? MG3 Vanaf het begin. Vanaf de eerste aanzet met de sportverenigingen om tot overeenstemming te komen dat ze wilden verkassen, tot uiteindelijk het begin van de realisatie. De realisatie zelf heb ik niet meer meegemaakt.

134

FR Hoe heb je het publiek-private samenwerkingsproces bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost persoonlijk ervaren? MG3 Als zeer moeizaam. Mede moeizaam omdat je steeds conflicten had. Niet alleen met de projectontwikkelaar, maar ook gemengd werd in de conflicten tussen de projectontwikkelaar en de sportverenigingen, de tennis en de voetbal. Ook werd je gemengd in de conflicten tussen de projectontwikkelaar en de provincie, waar de projectontwikkelaar uiteindelijk ook een aanvaring heeft gekregen. Je werd overal bij betrokken, terwijl je er niet direct bij betrokken was. Achteraf moest je steeds nagaan of je over de juiste informatie beschikte. Dat vond ik wel moeizaam. En toch wel de onbetrouwbaarheid van de private partner in deze. De projectontwikkelaar heeft allerlei escapades ondernomen om onder uit het juk uit te komen wat we hem hebben opgelegd in de intentie-, samenwerkings- en realisatieovereenkomst. Uiteindelijk is hij moeten zwichten, nadat we een kort geding hebben aangespannen. Dit heeft hij niet aangedurfd. FR Je hebt over onbetrouwbaarheid. Hoe kijk je tegen de samenwerkingspartner aan? MG3 De vertegenwoordiger van de private partner, de hoofdpersoon, dat was de directeur. Dat vond ik op zich een betrouwbare man, maar hij werd steeds terug gefloten door de organisatie van de private ontwikkelaar. Met name door de directeuren/aandeelhouders, alsook door de raad van de commissarissen, waarvan ik er overigens nooit een heb gezien. Je maakte afspraken met de directeur, waarvan je vond dat de man te goeder trouw was, maar achteraf werden die afspraken heel vaak geschonden en ter discussie gesteld. Dat heeft het proces enorm vertraagd. FR Ik proef hier een bepaalde ergernis. Heb je je wel eens geërgerd aan de opstelling van de samenwerkingspartner? MG3 Ja natuurlijk. Je komt in een spanningsveld terecht tussen belanghebbenden. Dat zijn dan de sportverenigingen. Dat waren toch tamelijke rabauwen, met name de jongens van de voetbalclub. De tennis, dat waren fatsoenlijke mensen, maar voor de voetbalclub ging geen zee te hoog. Dus wat betreft was het van dik hout zaagt men planken. Daar ben ik overigens als politiek dier niet zo gevoelig voor. Dat heb ik ook vaak genoeg laten merken. De harde lijn die met de projectontwikkelaar is ingezet, heb ik gewoon doorgezet, zonder daar van af te wijken. Want, nogmaals, als je daar van gaat afwijken, dan kom je nergens meer uit.

135

FR Je maakt melding van de voetbalvereniging en van de tennisvereniging. Die kun je aanmerken als derden. Zijn derden van invloed geweest op de samenwerkingsrelatie tussen de gemeente en de private ontwikkelaar? MG3 Dat was een afzonderlijk proces. We hebben er als gemeente voor gekozen om de technische uitvoering over te laten aan de verenigingen zelf. Die hebben dat uit onderhandeld met de private ontwikkelaar. Daar waren in de basis goede afspraken over gemaakt, waar de private ontwikkelaar achteraf ook weer aan heeft zitten tornen, vanwege het kostenaspect. Ze hebben diverse keren een nieuw bestek laten maken. Steeds opnieuw was het een struggle of life met de sportverenigingen. Die sportverenigingen gingen zich dan weer beklagen bij de gemeente, ofschoon ze zelf gekozen hadden voor de overlegstructuur met de private ontwikkelaar, zonder dat de gemeente daar tussen zat. Uiteindelijk wordt je er toch weer bij betrokken. Dat vond ik wel een beetje triggy, laat ik het zo zeggen. Dus in die zin, was het een beetje wedden op twee paarden. De sportverenigingen an sich kregen hun zaken niet voor elkaar, wat ze wel waren aangegaan, met de private ontwikkelaar, doordat de private ontwikkelaar een onbetrouwbare partner was. Aan de andere kant gingen ze bij de gemeente klagen, schiet eens op, zet er wat druk op, terwijl ze zelf contractueel waren aangegaan om die zaken zelf te klaren. Dat heeft ook nog eens meegespeeld. FR Je maakte net even melding van een kort geding. Zijn er in het samenwerkingsproces dramatische veranderingen geweest, die van invloed zijn geweest op de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankijkt? MG3 Ja goed, toen puntje bij paaltje kwam, toen ze echt de bulldozer moesten inschakelen om het terrein bouwrijp te maken, toen was er, om in de woorden van de directeur/aandeelhouder te praten, nog geen hut verkocht, en je meent toch niet dat we zoveel geld gaan investeren zonder dat we revenuen hebben. Maar goed, contract is contract, en we hebben ze aan dat contract gehouden. Uiteindelijk zijn er, nu in 2013, slechts 12 huizen gerealiseerd, terwijl er 237 op de planning staan. Dus wat dat betreft hebben ze een vet probleem. Ze hebben voor een miljoen of acht, negen, schat ik zo, geïnvesteerd, waar bijna niets van terug is gekomen. Dus wat dat betreft hoop ik dat ze niet meer van zo’n projecten hebben, want dan gaan ze de kelder in. Zoals veel projectontwikkelaars inmiddels al gebeurd is. FR Zijn er nog andere zaken geweest, die van invloed zijn geweest op de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankijkt? MG3 Je hebt te maken met een samenwerkingspartner die niet met één mond spreekt. De vertegenwoordiger, nogmaals een betrouwbaar persoon, en de twee medewerkers van hem, daar kon je ook nog goed mee door een deur, maar als ze dan terug gingen naar hun

136

organisatie, dan kreeg je weer andere berichten. Wat dat betreft, schoot het niet op. Als ik met iemand iets afspreek en ik zeg A, dan moet ik ook B zeggen, maar het was nauwelijks A+. Dus wat dat betreft kwamen ze bijna nooit tot B. Steeds weer opnieuw overleg. Gelukkig werden we in dat proces bijgestaan, naast de deskundige ambtelijke inbreng, door externen. Met name onze juridische adviseur heeft een grote rol gespeeld. Hij heeft tevens een deskundige jurist uit Eindhoven ingeschakeld. Dat was een vrouwelijk juriste die haar mannetje stond tegenover de juristen die de private ontwikkelaar had ingeschakeld. Dus wat dat betreft dolven de heren van de private ontwikkelaar uiteindelijk toch het onderspit. Ze durfden de procedure die was aangespannen door de gemeente, het kort geding, niet aan. De dag van tevoren hebben ze hun keutel ingetrokken en zijn ze toch met de aanleg moeten starten. Er is ook nog een belastingadviseur aan te pas gekomen, in verband met het kasrondje. Dat is ook een heel proces geweest, dat diverse keren opnieuw is besproken met de private ontwikkelaar, omdat ze de zaak toch niet helemaal doorhadden, terwijl ze het toch zeker wilden weten. Uiteindelijk is dat kasrondje ook door gegaan. Er zijn ook nog revenuen voor de gemeente terug gekomen. Er was een verdeelsleutel tussen private ontwikkelaar en gemeente, ik geloof fifty/fifty, zodat beide partijen er garen bij hebben gesponnen. De rol van de juridisch adviseur is ook heel belangrijk geweest. Ik vindt dat de man zijn geld terug verdiend heeft. Het was wel een dure kracht, maar uiteindelijk heeft hij wel gezorgd voor waterdichte contracten. Dat bleek ook toen de juriste ingeschakeld werd. Dat bleek toch een zeer belangrijk punt te zijn. FR Je maakte melding van een intentie-, samenwerkings- en realisatieovereenkomst. Waarom is voor dit samenwerkingsmodel gekozen? MG3 Ik noem het altijd een soort vrijage. Je leert iemand kennen, je gaat met iemand dansen, en dat bevalt, en je gaat je uiteindelijk verloven, en dat bevalt nog beter, en uiteindelijk ga je trouwen en ga je een harde overeenkomst aan. Dat is dus intentie, samenwerking, realisatie. Doordat je samen de stappen zet, weet je ook wat je aan elkaar hebt. Je weet ook precies welk contract je bent aangegaan. Uiteraard wordt ook verwacht dat beide partijen dat contract nakomen. Wat dat betreft vind ik dat een prettige manier van werken. We hebben als gemeente daar vaker mee gehandeld, om niet te zeggen bijna altijd, ook praktisch altijd met goede resultaten. FR Hoe zijn de onderhandelingen om te komen tot dit samenwerkingsmodel verlopen? MG3 In het begin gaat het allemaal soepel. Dan is het allemaal koek en ei. Zodra het een beetje spannend begint te worden, vooral als er financiële verplichtingen aan te pas komen, dan worden natuurlijk de grenzen opgezocht, en wordt het een moeizaam proces met scherpslijperijen tot en met. Als politiek dier moet je toch alle hands aan denk roepen bij jezelf om dat proces goed in de gaten te blijven houden. Het gaat vaak erg ver. Soms denk je, waar ben ik mee bezig, heeft dat nog wel zin op deze manier. Maar het schijnt zo te moeten in deze maatschappij. Wat mij betreft zou het best wat eenvoudiger mogen en wat sneller.

137

Maar, nogmaals, als er veel geld mee gemoeid is en aan de andere kant geen revenuen, dan gaat men zich tot het uiterste verweren. En die situatie hebben we hier meegemaakt. FR Hoe heeft de gemeente zich opgesteld tijdens de onderhandelingen? MG3 Nou, ik vind dat wij altijd een betrouwbare partner zijn geweest naar de private ontwikkelaar toe. Naar de verenigingen toe hebben we heel vaak moeten buigen, met name in het tijdsbestek. We hebben politiek beloofd aan de voetbalclub dat ze in 2005 zouden voetballen. We zijn begonnen in 2004, maar het is uiteindelijk 2011 geworden voordat ze konden voetballen. Dat zijn zes jaar. Ik heb ze dus ook persoonlijk een e-mail gestuurd, in december 2009, vlak voor mijn afscheid in maart 2010, om hun te bedanken voor het vele geduld en de moeite en inspanning die ze getoond hebben, en ze een zalig kerstfeest en een prettige jaarwisseling gewenst. Of ze het op prijs hebben gesteld, weet ik niet. Ik heb wat dat betreft met de sportverenigingen, met name met de voetbalclub, slechte ervaringen. Ze hebben op een gegeven moment zelfs het vertrouwen in mij opgezegd, voor zover ze dat kunnen. Ik heb dat als een hond met water van me afgeschud. Voor de rest heb ik het gelaten zoals het was. Het is zelfs gebeurd in een bespreking waar een andere wethouder bij zat. Met name door de voorzitter van de voetbalclub, maar dat was een man die kwam uit het onderwijs, een geraffineerd persoon, die de secretaris als speelbal gebruikte om de kastanjes uit het vuur te halen. Zelf kwam hij dan ook nog een keer als een duveltje uit een doosje. Maar nogmaals, ze hebben van de ene kant heel lang moeten wachten en in feite zijn er ook heel veel toezeggingen gedaan, te goeder trouw, die niet nagekomen konden worden, doordat de private ontwikkelaar zich in alle bochten wrong. Ik heb dus wel begrip voor hun situatie. Van de andere kant moet ik zeggen dat de tennisvereniging zich heel wat fatsoenlijker heeft opgesteld en ook begrip toonde voor de moeilijke situatie waar de gemeente in zat, voor wat betreft de contractuele onderhandelingen. Ook de inmenging van de provincie heeft voor veel sores gezorgd. In laatste instantie nog van 2009 tot 2010, toen ze moeilijk deden over de revenuen die we wel of niet aan het project over hielden, alsook over de contingentering. Uiteindelijk is zelfs een keer vlak voor een raadsvergadering gezegd, we keuren de zaak zoals die er nu voor ligt niet goed. Ik ben toen nog diezelfde dag met een ambtenaar naar het provinciehuis getogen en hebben we alsnog kunnen bewerkstelligen dat diezelfde avond de raadsvergadering toch door ging en het besluit genomen werd. Wat dat betreft heeft ook dat voor een behoorlijke vertraging gezorgd. FR Hoe heeft de samenwerkingspartner, de private ontwikkelaar, zich opgesteld tijdens de onderhandelingen? MG3 Dat heb ik net al trachten aan te geven. Ze probeerden steeds het onderste uit de kan te halen en zo goed mogelijk weg te komen, tegen zo weinig mogelijk kosten. Dat is hun uiteraard niet gelukt, want contract is contract. Dus wat dat betreft staan er handtekeningen onder zowel de intentie- en samenwerkingsovereenkomst, als onder de realisatieovereenkomst.

138

Dat zijn natuurlijk harde stukken, wat achteraf ook gebleken is. Ze hebben zich natuurlijk niet clean opgesteld in feite. Ze hebben steeds geprobeerd om onder hun verplichtingen uit te komen. FR Wat waren de belangrijkste geschilpunten tijdens de onderhandelingen? MG3 Dat ging natuurlijk over de wijze van uitvoering, de wijze van bouw, maar dat waren onderhandelingen die ze met de sportverenigingen gevoerd hadden. Die wilden kunstgras zoals Barcelona, dat heeft Ajax nog niet eens, dat kunstgras dat ze daar hebben liggen, en ze vroegen een kantine een paar meter boven de grond, met tribunes en dergelijke. Uiteindelijk is dat allemaal terug gebracht naar aanvaardbare proporties, maar dat was al moeilijk genoeg voor de projectontwikkelaar, vanwege het feit dat ze geen revenuen zagen komen gedurende een tijdsbestek van vijf jaar. Daardoor kwam er steeds meer spanning op de ketel en werden de escapades die ze uithaalden steeds vervelender. FR Op welke manier is uiteindelijk overeenstemming tussen partijen bereikt? MG3 Dat is afgedwongen via een gerechtelijk proces, wat ze dus niet hebben aangedurfd, want toen zijn ze schielijk begonnen, laat ik het zo zeggen, met veel tegenzin. Dat ze allerlei stunts uithalen, blijkt ook achteraf. Ze hebben bijvoorbeeld een aannemer gevonden, die ze ook weer kwijt zijn geworden vanwege een faillissement, wat ik ook nog deels wijt aan de projectontwikkelaar, want volgens mij hebben ze hem de laatste termijn niet betaald, wat ik zo in de wandelgangen heb vernomen. Dan blijkt ook dat ze het mes in het varken laten steken, want op dit moment is het riool, wat aangesloten moet worden op het gemeentelijke riool, niet aangesloten, zodat ze nog twee keer per week de riolering moeten leegzuigen van de sportvereniging en de twaalf huizen die er staan. Dat is een schandaal dat zijn weerga niet kent. Vind je in heel Nederland niet. Dus wat dat betreft is de betrouwbaarheid van de private ontwikkelaar ver te zoeken. FR Ben je voor de gemeente tevreden met het behaalde onderhandelingsresultaat? MG3 Ik ben daar tevreden mee, in die zin dat ik de afronding niet helemaal heb meegemaakt. Ik heb in mijn stukken staan dat er nog een rotonde moet worden aangelegd, op kosten van de projectontwikkelaar. Of dat ooit gebeurt, vraag ik me af. Of ze dat nog klaar krijgen. Ik weet ook dat ze nog een toegift moeten betalen van € 800.000,-. In hoeverre dat is gerealiseerd, weet ik niet. Dat heb ik ook niet meer kunnen volgen. Met de realisering van het sportcomplex ben ik uiterst content. Het is een magnifiek complex. Intern zijn er toch weer wat klachten over de technische uitvoering.

139

De sportverenigingen hebben zelf hun eigen aannemer uitgezocht en zijn op de koffie gekomen, doordat ook die aannemer failliet is gegaan, dus het was niet zo’n goede aannemer als ze zich hebben voorgesteld. Maar goed, het is allemaal intern goedgekeurd door de sportverenigingen, dus daar staan we verder buiten. Maar het totale proces, voor wat betreft de afwikkeling, vind ik dat de gemeente er goed van af is gekomen. Alleen de uiteindelijke totale afronding moet nog plaatsvinden. Of ze de rotonde betalen, dat weet ik niet, maar het staat wel in het contract, dus dat zien we wel. Ik weet niet of ik het nog politiek mee maak, want ik heb besloten om er in maart 2014 een punt achter te zetten, na 36 jaar. Dan vind ik het goed geweest. FR Je hebt het over bepaalde nadelen gehad. Ervaart de gemeente nadeel als gevolg van de keuze voor dit samenwerkingsmodel? MG3 Nou, dat kan ik niet direct zeggen. We hebben ook met andere partijen met dit model gewerkt en dat heeft steeds goed gegaan. Maar het hangt dus af van de betrouwbaarheid van de partner waarmee je in zee gaat. En als die rare sprongen gaat maken, kan het natuurlijk even goed vervelend worden, maar dat kan bij andere samenwerkingsvormen natuurlijk ook het geval zijn. Maar daar hebben we dan weer een rechter voor, om uit te maken wat wel en niet kan. FR Je hebt het over betrouwbaarheid, onbetrouwbaarheid. Zou je daar misschien een nadere toelichting op kunnen geven? MG3 Ja, betrouwbaarheid, dat is als je met iemand aan tafel zit en je maakt er afspraken mee, en je bent het eens, en je gaat van tafel af, en je krijgt de dag daarna een bericht, het gaat niet door het spel, want mijn baas zegt zus en mijn baas zegt zo, dan zeg ik, als je besprekingen aangaat als vertegenwoordiger van je baas en je maakt afspraken namens je baas, dan moet je baas je niet terug fluiten, anders moet hij zelf komen. Zo kun je niet werken. Wat dat betreft hebben we dat heel vaak meegemaakt met deze partner. Dat de directeur wordt gestuurd, waar je afspraken mee maakt, maar uiteindelijk krijg je 24 uur later een e-mail waarin iets heel anders staat. Omdat hij op kantoor weer is terug gefloten. Zo blijf je natuurlijk aan de gang, daar schiet je geen meter mee op. Dat is de hoofdoorzaak dat het proces dik vijf jaar, bijna zes jaar, geduurd heeft. FR Het heeft dus lang geduurd. Zijn er problemen ontstaan in het samenwerkingsproces tot dusver? MG3 Je krijgt natuurlijk problemen met de sportverenigingen. Dat heb ik zojuist al gezegd. Die stampen natuurlijk steeds harder en gaan zelfs dreigen met chantagemiddelen.

140

We zeggen alles op, regel ons de oude velden maar opnieuw in, we stoppen er mee. Ondertussen gaat op de oude accommodatie natuurlijk van alles kapot. Er moet van alles gebeuren om de velden enigszins bespeelbaar te houden. Er is op de oude locatie nog een nieuwe verwarming aangelegd moeten worden, omdat de zaak niet meer functioneerde. En allemaal van die dingen meer. Dat zet natuurlijk van weerskanten behoorlijke spanning op de zaak. De projectontwikkelaar hield zich afzijdig. Uiteindelijk hebben ze die verwarming wel betaald, onder de voorwaarde dat ze die konden gebruiken in de nieuwe kantine. Maar dat eist allemaal veel overleg heen en weer, wat allemaal overbodig en in feite niet nodig is. Het heeft enorm veel tijd en energie gekost, waarvan ik zeg dat 75% overbodig is geweest. Als de afspraken goed waren nagekomen en ze hadden gedaan wat ze in den beginne beloofd hadden, had dat complex drie, vier jaar eerder klaar kunnen zijn. Maar goed, het zij zo. FR Is de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankeek, is dat van invloed geweest op je handelen of op je beslissingen? MG3 Nee. Ik heb me gewoon aan mijn woord gehouden. Als ik A zeg, zeg ik ook B. Dat heb ik van begin af aan tot het einde gewoon consequent vol gehouden, zonder me daar van af te brengen door het gejammer en de druk van de sportverenigingen. Als je je lijn niet vasthoudt en je wijkt daar van af, dan kom je natuurlijk nergens meer uit. Dan krijgt men natuurlijk vat op de andere kant van de zaak en proberen ze een draai aan te geven, wat je in den beginne niet hebt afgesproken. Dan kom je met je partijen, waar je de zaken mee afwikkelt, dus helemaal niet meer door de bocht. FR Dus eigenlijk is de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankeek, niet van invloed geweest op je handelen of op je beslissingen. MG3 Nee. Ik heb gewoon steeds de lijn vastgehouden. Alleen hebben zij steeds zitten te traineren en daar moet je steeds met allerlei wapens tegen vechten om het op de rails te houden. Die wapens zijn met name externen, juristen, fiscalisten en degelijke figuren meer. FR Zijn er in de samenwerkingsrelatie zaken geweest die achteraf gezien beter hadden gekund, anders hadden gekund? MG3 Het had veel eenvoudiger gekund. We hebben er gelijk een goed contract onder gelegd. Dat is getekend. Als men zich aan dat contract gehouden had en niet allerlei uitvluchten had gezocht, dan had dat veel soepeler afgewerkt kunnen worden. Het heeft van beide kanten veel energie en geld gekost.

141

Ik denk dat de juridische procedures en extra manschappen die we hebben moeten inhuren om dat contract uiteindelijk gerealiseerd te krijgen, minstens € 100.000,- hebben gekost, zo niet meer. En dan tel ik de ambtelijke inspanningen helemaal niet mee. Dus wat dat betreft is dat zonde van het geld. Dat heeft de projectontwikkelaar natuurlijk ook geld gekost, maar ons ook. Terwijl wij dat geld niet kunnen verhalen. Die kosten van de procedures heb je allemaal aan de jas hangen. FR Zou je in de toekomst nog een keer willen samenwerken met deze samenwerkingspartner? MG3 Ik niet. Ik zou hem nooit meer aan tafel willen hebben. FR Dus helemaal niet meer? MG3 Nee. Ze kwamen er bij mij niet meer in. Kijk, ik heb voor de directeur alle respect. Dat heb ik hem ook zelf gezegd. Ik heb hem zelfs gezegd, in een persoonlijk onderhoud, ik vraag me af hoe je dat volhoudt. Ik vind je een mens te goeder trouw, maar je wordt steeds als pispaaltje gebruikt. Je mag steeds met mij komen onderhandelen en vervolgens als je klaar bent, zeg je ja, en als je terug bent, zeg je weer nee, omdat je baas zegt, zo wil ik het even niet hebben. Dat is toch een onwerkbare situatie. Toen heeft hij zelf tegen me gezegd, ik vraag me af hoe lang ik het inderdaad nog vol hou. Maar hij is er nog steeds. Tenminste ik lees nog regelmatig berichten dat hij nog aan het front staat. Maar ik lees ook dat ze overal herrie hebben. Dat het nergens goed gaat met de projectontwikkelaar, dat ze overal conflicten hebben. En de directeur mag dat dan weer recht breien. Maar goed, het zij zo. FR Denk je dat de samenwerkingsrelatie is te typeren als een typische samenwerkingsrelatie bij gebiedsontwikkelingen? Of is het eerder te typeren als een atypische samenwerkingsrelatie bij gebiedsontwikkelingen? MG3 Is maar net waar je voor kiest. Kijk je kunt een gebiedsontwikkeling natuurlijk voor eigen risico doen, maar je ziet wat er dan van komt. Ik heb bewust voor deze samenwerkingsvorm gekozen om de risico’s voor de gemeente op nul te houden. Dat is in de grondexploitaties in mijn periode altijd zo geweest. Die hebben gewoon niets gekost. Nadien hebben we de ervaring opgedaan dat als we een grote broek aantrekken als gemeente, dat is met name in Thorn gebeurd, dat is met name in Heel gebeurd, dat is met name in Brachterbeek gebeurd, dat gaat gebeuren in de derde fase van Bosserhofsveld, als de gemeente zelf ontwikkelaartje wil spelen, zie je de revenuen daarvan al binnen de kortste keren in de begroting terug keren. Ik geloof dat we nu ongeveer € 3 miljoen afschrijven op de grondexploitaties.

142

Dus wat dat betreft, als je goed onderhandelt met een marktpartij en je haalt daar je revenuen uit, en je toezeggingen uit, ook naar zelfbouwers en dergelijke, en datgene wat je wilt realiseren, dan denk ik dat je als gemeente het beste af bent financieel, dan leg je de risico’s buiten de gemeente en niet binnen de gemeentelijke begroting. Ik vind ook dat dat correct is, omdat een projectontwikkelaar natuurlijk wellicht niets verdiend op de grondpositie, daar wellicht geld op toelegt, maar natuurlijk boven de grond enorme marges heeft. De gemeente heeft maar alleen tot de fundering marges en zelfs bij de fundering al niet meer. Dat zijn de risico’s van het bouwrijp maken. Als je dan de grond moet kopen voor de huidige prijzen tussen de € 30 en € 60, en je moet het bouwrijp maken, en je komt in deze marktsituatie terecht, dan kan ik je wel voorspellen wat de uitkomst is. Dat is nu ook recent vanaf 2010, toen ik weg was, tot nu ook gebleken. We schrijven in 2013 al € 3 miljoen bij in de huidige begroting. Dus succes ermee, zou ik bijna zeggen. FR Dus als ik het goed begrijp, zou je achteraf gezien wel weer hebben gekozen voor een publiek-private samenwerking? MG3 Zeker. Zeer zeker. Dat zou ik ook gedaan hebben, met andere partijen. Een andere partij heeft me ook aan het lijntje proberen te houden bij de Havenboulevard in Maasbracht. Maar uiteindelijk had ik die over de streep om een € 1 miljoen te besteden aan een woontoren, maar toen was er een politieke partij die knikkende knieën, voor wat bezwaarschriften, met 200 handtekeningen van mensen die helemaal geen belanghebbende waren. Wat dat betreft is die partij met de schrik vrij gekomen, maar bij mij waren ze echt niet weg gekomen. FR Dus in die zin, is de politiek wel van invloed op een dergelijke samenwerkingsrelatie? MG3 Ja, je hebt de raad niet in handen. Je kunt als wethouder keiharde afspraken maken, maar als de raad zegt, we vinden het niet zo leuk, dat was met name het argument bij de woontoren, we vinden die woontoren daar toch niet zo leuk, dat zijn natuurlijk flutargumenten waar je niets mee kunt. Ik heb mijn eigen fractie zo ver gekregen, dat we voor de woontoren hebben gestemd, als enige in de gemeenteraad. Dat is allemaal zieltjespolitiek voor de verkiezingen. Kijk, als je situatie daar bekijkt aan de haven, zijn er direct vijf of zes belanghebbenden. Van de elf huizen, zijn er vijf of zes die last, last tussen aanhalingstekens, hebben van de woontoren. De rest heeft daar helemaal geen last van. De mensen gaan de buurt af met een lijstje en krijgen 200 handtekeningen. Dan zegt zo’n raad, ja. Dat gebeurt vaker in de politiek. FR Hoe keek de samenwerkingspartner, in dit geval de partij bij de Havenboulevard in Maasbracht, daar tegen aan?

143

MG3 Hij was blij dat hij het vege lijf kon redden, want hij durfde het risico niet aan om de woontoren te bouwen. En hij heeft als tegenprestatie de gemeente gedwongen om een alternatief beschikbaar te stellen. Dat zou hij bij mij ook nooit hebben klaar gekregen. Hij zit nu als projectontwikkelaar in de derde fase van Bosserhofsveld, waar de onderhandelingen natuurlijk ook zeer stroef staan, gelet op de marktsituatie. Er zit geen beweging in en dientengevolge krijgt de gemeente daar ook niets klaar. Dat zijn allemaal zaken die je kunt voorkomen door de ABC-constructie aan te gaan. FR Tot slot, hoe kijk je persoonlijk op het samenwerkingsproces bij Linne Zuidoost terug? MG3 Het resultaat mag er zijn, maar het proces an sich was natuurlijk verschrikkelijk. In een woord verschrikkelijk. Als het een proces met een betrouwbare partner was geweest, waar je niet tegen bestemmingsplanprocedures aanloopt, was het in twee, maximaal drie jaar klaar geweest. Het heeft uiteindelijk zes jaar geduurd. FR Hiermee zijn we aan het eind van het interview gekomen. Heb je nog iets gemist of nog wat toe te voegen? MG3 Nee. Ik denk dat we de grote lijn, met name de politieke lijn, waar ik dan voor sta, wel gehad hebben. FR Dan wil ik je graag hartelijk bedanken voor je medewerking aan dit interview. MG3 Graag gedaan. Veel succes met je studie.

144


: Frank Ramacher : FR : Gemeente Maasgouw : 24 oktober 2013 : 45 minuten : Maasbracht : MG5 : Man


145

MG5 Ja. FR Dank je wel. Voor de volledigheid wil ik toch even vermelden dat ik tijdens het interview af en toe aantekeningen zal maken om voor mezelf de lijn van het gesprek vast te houden. Van dit interview zal een verslag worden gemaakt. Je krijgt na het interview ter controle inzage in het verslag. Je kunt hier nog opmerkingen bij plaatsen, maar aangezien het verslag een weergave is van het daadwerkelijke interview, kan daar achteraf niet aan getornd worden. Het verslag wordt in principe niet meer gewijzigd, tenzij er grove onjuistheden in staan. Het interview duurt ongeveer een uur. Heb je tot zover nog vragen? MG5 Nee. Laat ik het zo zeggen. Ik hoorde iets over normen en waarden. Voor mezelf moet ik zeggen dat ik nog nooit zo naar publiek-private samenwerking heb gekeken. FR In verband met de verslaglegging zou ik voorafgaand aan het interview graag kort enkele vragen stellen over je functie en je betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost. Wat is je functie? MG5 Ik ben wethouder economische zaken en ruimtelijke ontwikkeling. In dit geval waren ruimtelijke ordening en wonen de onderdelen van de portefeuille die maakten dat ik in de stuurgroep als voorzitter fungeerde om het plan tot een einde te brengen. FR En in die functie was je betrokken bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost? MG5 Ja. FR Hoe lang ben je in totaal betrokken geweest bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost?

146

MG5 Vanaf 2010. Vanaf de nieuwe portefeuilleverdeling en ik de portefeuille ruimtelijke ontwikkeling kreeg en om die reden dus ook Linne Zuidoost als lopend project in portefeuille kreeg. FR Hoe heb je het publiek-private samenwerkingsproces bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost persoonlijk ervaren? MG5 Ik was wel wat gewend vanuit mijn vroegere werk, dat als je in dit soort projecten bent, dat sommige ontwikkelaars zo in elkaar steken dat ze in elke vergadering het gevoel moeten hebben dat men geld heeft verdiend. Dus wat dat betreft was dat voor mij wel herkenbaar, maar in deze extreme vorm heb ik dat nog nooit mee gemaakt. Dat ik constant meer bezig was met het discussiëren over onbetaalde rekeningen dan over wat we eigenlijk willen realiseren. Wanneer praten we eindelijk eens over een visie over hoe we 240 woningen in de markt gaan zetten. FR Je zegt dat je dat in deze extreme vorm nog nooit hebt meegemaakt. Hoe kijk je tegen de samenwerkingspartner aan? MG5 Nou, zeer fraglich, in die zin dat ik het gevoel heb dat een dergelijke opstelling alleen maar verklaarbaar is door de extreme financiële belasting die bij de andere partner op dit plan ligt. Waarschijnlijk dat men investeringsbesluiten heeft genomen in de tijd van voor 2008, toen de economische crisis kwam. Vanaf 2010, toen ik bij het project betrokken werd, werden we geconfronteerd met een situatie waar de economie niets meer mogelijk maakt. Men wilde voorkomen dat er geld moest worden uitgegeven; elke Euro die ik niet uitgeef is meegenomen. FR Wat was het meest opvallende kenmerk van de samenwerkingspartner? MG5 Dat het vooral geld gestuurd was. En veel minder gebiedsontwikkeling gestuurd. FR Hoe zou je de samenwerkingspartner typeren?

147

MG5 Ik weet niet hoe je dit gaat anonimiseren. Het heeft wel iets te maken met dat ik denk dat de partners zelf eens in de spiegel zou moeten kijken of deze opstelling niet uiteindelijk leidt tot een verwijdering tussen partijen en het elkaar niet meer opzoeken in de toekomst. Dat in ieder geval proberen te voorkomen. Als het niet strikt noodzakelijk dat je elkaar dan niet meer opzoekt als partner. FR Denk je dat de samenwerkingspartner een typisch geval is? MG5 Kan ik niet helemaal beoordelen. Op dat punt heb ik wel ervaring opgedaan in mijn loopbaan uit anderen hoofde. Ook in tijden dat de economie ontzettend meezit, kom je situaties tegen waar de partners zitten op het verdienen van geld. Daar is ook niks mis mee. Daar heb ik ook geen problemen mee. Maar dit viel me echt tegen, maar misschien heeft dat alles te maken met de insteek van de partner in combinatie met de economische situatie. Ik denk dat dit gedwongen wordt door allerlei andere oorzaken, namelijk dat de vertrouwensbasis ontbrak. Vertrouwen is een van de wezenlijk standpunten en naar mijn mening ook een daadwerkelijk slagingsargument, een noodzaak om een project tot een goed einde te brengen. Daar hoort een stuk vertrouwen bij. Als het vertrouwen steeds verder wegebt, dan is er ook bijna geen vertrouwen meer in de slagingskans van het project. FR Je refereert aan de crisis. Zijn er in het samenwerkingsproces dramatische veranderingen geweest die van invloed zijn geweest op de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankeek? MG5 Toen ik startte werd ik geconfronteerd met een aantal rechtszaken, waarbij de partner gedwongen werd om zich te houden aan het contract. Dat is allemaal door mijn voorganger in gang gezet. Dat leidde er toe dat in feite de andere partner eerst moest presteren. De prestatie lag in het realiseren van een sportterrein. Dat betekent dat de partners moest investeren voordat wij de gronden zouden leveren van de bestaande sportterreinen. Ze moesten eerst een vervangend sportcomplex aanleggen. Dat betekent natuurlijk wel dat ze zwaar moesten investeringen, niet in de aankoop van gronden, maar in infrastructuur voor een sportvereniging die er niet om loog. Ook nog in de moeilijke tijd. Men dacht, wanneer krijgen we dit terug verdiend? Op welk moment? FR Is dat ook van invloed geweest op de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankeek?

148

MG5 Ik had er toen nog wel gevoel voor dat je zegt, we zitten in die economische situatie. Maar als je ziet hoe moeizaam het proces is geweest om daadwerkelijk de accommodatie te bouwen. Ik kan me sessies herinneren waarbij we op een gegeven moment dat we tot de conclusie moesten komen, wie is nou eigenlijk de partner van de sportverenigingen? Wie is eigenlijk partner daarvan? In het verleden, misschien wel heel logisch gegaan, dat de wensen van de sportverenigingen geïnventariseerd waren door de ontwikkelaar en dat er een heel nauwe relatie was tussen de sportverenigingen en de ontwikkelaar, maar wat heel onduidelijk was, welke verhouding ligt hier eigenlijk als dadelijk het sportterrein opgeleverd wordt, wie heeft dan een relatie met elkaar? De projectontwikkelaar met de gemeente? De projectontwikkelaar met de sportverenigingen? De gemeente met de sportverenigingen? Zeker als er onenigheid zou ontstaan. En die ontstond op een enorme manier. Over tegels. Over verlichting. Over reclameborden. Noem het maar op wat je je kunt voorstellen bij een sportterrein. We hebben het over alles gehad. Van de verlichting, tot de borden, tot de kranen, tot de verwarming, tot de tegels, noem maar op. Daar heb ik me allemaal als bestuurder iedere keer mee bezig moeten houden richting sportverenigingen en richting ontwikkelaar. Dit is een manier van opereren, daarvan vind ik dat een voorzitter van een stuurgroep zich niet mee bezig moet houden. Maar ook daarin wordt je gezogen, omdat sportverenigingen natuurlijk ook weten dat de bestuurder voor hun de redding is. In het voortraject is dit misschien wel bewust af gehouden, dat er een relatie ontstond tussen sportverenigingen en gemeente. Dat dat vooral een relatie was tussen ontwikkelaar en verenigingen. Maar dat was onhoudbaar, want dat betekent dat wij wellicht een sportaccommodatie opgeleverd gekregen zouden hebben, die de sportverenigingen uiteindelijk niet geaccepteerd zouden hebben. Dit was voor mij een moment waarop ik dacht, wat gebeurt hier, dit heeft niets meer met gebiedsontwikkeling te maken. Dit heeft te maken met hoe je met elkaar omgaat. FR Die sportverenigingen zijn aan te merken als derden. Dus derden zijn van invloed geweest op de samenwerkingsrelatie? MG5 Ja, waarschijnlijk in het verleden ook zo gegroeid. Onduidelijk was wie nu eigenlijk de gesprekspartner voor de sportverenigingen was. In wiens opdracht vindt eigenlijk de oplevering plaats? Wat opgeleverd wordt, wie moet daaraan zijn fiat geven? De sportverenigingen? Bij de voetbalvereniging was dat in dit geval ook nog ontzettend moeilijk, omdat de voetbalclub eigenaar was van haar kantine, terwijl de tennisvereniging dit niet was, want die waren huurder. Dus verschillende verhoudingen. Daar moet je dus in het kader van de situatie die hier ging ontstaan, duidelijkheid over krijgen, dat je eigenlijk de verhoudingen juridisch helder moest krijgen, om niet te verzanden in iets wat je als gemeente niet wilt. Wat hier opgeleverd wordt, kunnen we hier als gemeente ook achter staan? Want de sportaccommodatie werd eigendom van de gemeente. Dat moet een situatie zijn die je als gemeente regelt met de sportverenigingen. Daar moet die ontwikkelaar helemaal niet tussen zitten. We hebben hele lijsten gemaakt van wat niet ten genoegen van de sportverenigingen is opgeleverd. Ik heb het net aangehaald, van de tegel tot de kranen. En uiteindelijk, een van de eerste dingen waar we mee geconfronteerd werden toen het wel was opgeleverd, was een legionellabestemming in een spiksplinternieuw nieuwe sportcomplex.

149

FR Dus er zijn wel degelijk problemen ontstaan in het samenwerkingsproces tot dusver? MG5 Ja. Nou dat leidde tot de vraag, wie is nu eigenlijk verantwoordelijk voor problemen? Wat hier ook nog speelde was dat wij de ontwikkelaar opdracht hadden gegeven om de sportaccommodatie te bouwen. De ontwikkelaar opdracht had gegeven aan een aannemer om de kantine en de kleedaccommodatie te bouwen en die ging ook nog een keer failliet. Hoe ligt dan de relatie? We vonden dat de ontwikkelaar onze partner was en de ontwikkelaar de partner van de aannemer was. Maar de aannemer had inmiddels ook zoveel contacten met de sportvereniging, dat die, buiten de opdracht van de ontwikkelaar, ook nog individuele opdrachten aan de aannemer gaven. Toen ging die ook nog failliet. Wie is dan verantwoordelijk voor al die opdrachten die achterom plaatsvonden? Wie is verantwoordelijk voor het feit dat de aannemer failliet ging, die inmiddels ook andere opdrachten had gegeven aan onderaannemers, zoals een verwarmingstechniekbureau, die ook op dat moment hun centen niet kregen en de dupe waren van dat faillissement. FR Hoe zijn die problemen uiteindelijk opgelost? MG5 Daar zijn we nu nog met de ontwikkelaar over aan het vechten. We zijn nu nog bezig met het verhalen van de laatste rekeningen. Bij de laatste bedragen gaat het om een bedrag van € 25.000,-. Wie is daar verantwoordelijk voor? De ontwikkelaar zegt, dat is een gevolg van het faillissement, daar ben ik niet verantwoordelijk voor. Wij zeggen, we hebben niets met het faillissement te maken, dus daar ben jij verantwoordelijk voor. Maar de verenigingen hebben wel een sportaccommodatie nodig waarin ze moeten kunnen functioneren. We hebben op een gegeven moment kosten gemaakt vanwege onze relatie met de sportverenigingen, die we gaan verhalen op de ontwikkelaar. FR Dus er is wel discussie over de oplossing? MG5 Ja, die discussie gaat zover dat we zijn uitgepraat en dat we het nu overlaten aan het incassobureau en de deurwaarder. FR Er is nu dus een incassobureau ingeschakeld richting de ontwikkelaar?

150

MG5 Voor het verhalen van de laatste kosten van de realisatie van het sportcomplex voor de verenigingen. FR Dit is misschien een overbodige vraag, maar hoe zou je de samenwerkingsrelatie met de ontwikkelaar omschrijven. MG5 Ik denk dat ik dat al vrij duidelijk heb gezegd. Ook als je dit nu ziet met het nakomen van de verplichtingen. Dat was een van de punten in de intentieovereenkomst die met de ontwikkelaar is gesloten, namelijk dat het oude sportcomplex opgegeven zou worden voor de bouw van een nieuw sportcomplex en dat ze op het oude sportcomplex woningen konden realiseren. Zo is het ontstaan. De realisatie van een nieuw sportcomplex was in feite de tegenprestatie om het oude sportcomplex geleverd te krijgen. Als je ziet waar ik mee bezig ben geweest. Ik ben alleen maar bezig geweest om mijn betaling geregeld te krijgen. Dat ging dan niet in de vorm van een koopsom, maar in de vorm van tegeltjes tot en met de kranen. Daar ben ik mee bezig geweest. Om daadwerkelijk de koopsom geregeld te krijgen. En het dreigen met verdere rechtszaken en uiteindelijk deurwaarders. FR Dus eigenlijk is het een formele manier waarop partijen met elkaar omgaan? MG5 Heel formeel. Elke Euro moet je bevechten. Dat is geen gebiedsontwikkeling meer. Dat is incassobureau spelen. FR Hoe heb je dat persoonlijk ervaren? MG5 Als heel vervelend. Als portefeuillehouder moet je hier eigenlijk uit blijven. Maar je merkt ook dat in de overeenkomst staat dat er een stuurgroep functioneert. En je weet ook dat op het moment dat je zegt, ik wil niet meer vergaderen, de eerstvolgende stap is, maar op grond van het contract moet er een stuurgroep functioneren. Wat ook zeer frustrerend is dat de afgevaardigde in de stuurgroep niet in staat bleek om de afspraken die hij had gemaakt na te komen, omdat hij vanuit de directie vanuit zijn eigen bedrijf niet de volledige bevoegdheid had om de dingen die hij toezegt daadwerkelijk na te komen. Ik denk dat als ik de verslagen nakijk dat we het misschien wel tien vergaderingen achter elkaar over dezelfde achterstallige betalingen hebben gehad.

151

FR In welke sfeer vinden de gesprekken binnen de stuurgroep dan plaats? MG5 Ik denk dat ik wat dat betreft iemand ben die toch probeert om de sfeer goed te houden. Maar dat gaat niet altijd goed. Dat leidt er ook toe dat soms vergaderingen niet meer doorgaan. Voor de voortgang van het project is het misschien soms beter om de vergadering niet door te laten gaan, dan om de vergadering wel door te laten gaan. Ik denk dat zo’n typering van een voortgang en een samenwerking, dat is zo in tegenstelling tot wat je beoogt met een samenwerking, dat geeft wel aan hoe moeizaam dit proces is. FR Je maakte net even melding van een intentieovereenkomst. Waarom is voor dit samenwerkingsmodel gekozen? MG5 Omdat het een heel gebruikelijk instrument is bij gebiedsontwikkelingen, om te werken met een intentie-, samenwerkings- en realisatieovereenkomst. Het heeft ons in ieder geval geholpen om onze betaling in de vorm van de realisatie van een nieuw sportcomplex, om dat uiteindelijk ook daadwerkelijke af te dwingen. In die zin kun je zeggen dat het instrument heeft gewerkt, maar daar waar het in zijn algemeenheid niet nodig is om de overeenkomst uit de kast te halen, is het hier constant nodig geweest om de overeenkomst boven tafel te halen, om de tegenpartij te dwingen de overeenkomst ook na te komen. FR Maar je denkt wel dat de keuze voor dit samenwerkingsmodel de gemeente voordeel heeft opgeleverd? MG5 Ik denk dat we vooral dankzij de ondersteuning van degene die we hier bij hebben gehaald, waarbij ik met name onze juridische adviseur noem, die op zijn gebied denk ik een goeroe is die heel veel weet van exploitatieovereenkomsten, dat dat ons zo ver heeft gebracht. Maar het blijkt gewoon lastig. Je kunt natuurlijk zeggen, we hebben ons sportterrein gekregen, maar de gebiedsontwikkeling is vooral ook opgezet om in dit gebied 240 woningen te realiseren. Het was niet alleen de bedoeling om een nieuw sportcomplex te realiseren, nee, het ging er hier ook om, om 240 woningen te realiseren. Als ik nu zie dat de eerste 19 woningen er staan en dat het woonrijp maken natuurlijk ook weer moeizaam gaat, dan vraag ik me af of we er voordeel van hebben. Ik gebruik het woord “natuurlijk”. In dit proces is dit natuurlijk, omdat ik ook hier weer moet constateren dat er 19 woningen zijn gerealiseerd, waarbij het woonrijp maken een schandaal is. Ook daar. Dan blijkt hoe moeizaam het is om ook dat soort dingen af te dwingen. Voor de burgers is dat nog veel erger. Kijk bij het sportterrein hebben we dat natuurlijk goed geregeld, maar hoe hebben we uiteindelijk geregeld dat het woonrijp maken goed is geregeld? Dat de burgers die een woning kopen of huren er toch op mogen vertrouwen dat als ze naar de WC gaan, dat dat via de riolering wordt afgevoerd?

152

Dit is gerealiseerd zonder dat het een aansluiting heeft op het volledige rioleringsnet. Dat kun je je niet voorstellen, dat dit soort gebiedsontwikkeling bestaat. Maar hier moet je constateren dat dit soort dingen, ja, dat gebeurt hier allemaal. Geen riolering aangesloten op het totale gemeentelijke rioleringsnet. Om de zoveel tijd moet hier een put worden leeg getrokken, weliswaar nog op kosten van de ontwikkelaar, maar het komt voor dat wij erop moeten attenderen, want anders hebben de 19 inwoners zelfs hun riolering verstopt, dan kunnen ze hun WC niet meer doorspoelen. Dan praat ik nog niet eens over hoe ze in het donker in de wintermaanden bij hun woning komen, want er ligt geen verlichting. Dat ze, als het regent, amper met droge voeten aan hun voordeur kunnen komen. Maken we allemaal mee in dit plan. Gelukkig staan er geen 240 woningen, maar zijn het er maar 19. Voorlopig. Ik hou mijn hart vast hoe het met de volgende 220 moet. Ik wens mijn opvolger heel veel succes om dat tot een goed einde te brengen. FR Zijn er in de samenwerkingsrelatie zaken geweest, die achteraf gezien anders hadden gekund, of beter hadden gekund? MG5 Je kunt in mijn ogen dit nooit in een notariële akte of een overeenkomst regelen. Ik het net al even gezegd. Een overeenkomst is er om eigenlijk nooit boven tafel te komen. We gaan het gewoon realiseren, omdat we weten wat we van elkaar verwachten. Blijkt hier niet waar te zijn. Als je kosten moet maken omdat er in dit gebied in de oorlog is gevochten, dan ga je zo’n onderzoek aan. Maar als je dan constant moet vechten om die kosten, die je maakt voor dat onderzoek naar het mogelijk aanwezig zijn van munitie uit de Tweede Wereldoorlog. De kosten die daar mee gemoeid komen voor een deel voor rekening van de ontwikkelaar. Voor het uiteindelijk deel dat voor rekening van de ontwikkelaar komt, ook daar hebben we een incassobureau voor moeten inschakelen. Dit wil je eigenlijk niet. Dat blijkt ook uit de discussie die nu is ontstaan over het vervolg. In Nederland is het zo dat als er ontwikkelingen zijn, een eigenaar het altijd zelf mag realiseren als hij dit kan aantonen. Hoe ver gaat het in zo’n situatie? Hoe borg je dat iemand het zelf kan? Wanneer kun je zeggen, je kan het zelf niet, ik ontneem je de mogelijkheden? Ik denk dat dat bijna niet voorkomt. Ik denk in dit geval ook nog, iedere keer dat je bij de rechter zou komen, dan nog laat hij zien dat hij het wel kan. Elke dag is er dan winst geboekt, omdat hij het niet heeft hoeven aan te leggen, omdat hij het geld niet heeft hoeven uit te geven. Ten koste van de overheid, maar, wat dadelijk nog veel erger is, ten koste van de burger. Die heeft constant overlast. Die mag er toch op rekenen dat als hij een woning koopt, dat de voorzieningen om daar te kunnen wonen ook zijn aangelegd. FR Als ik het een beetje proef uit je verhaal, is de burger dus eigenlijk de dupe? MG5 Het was tot nu toe de verenigingen van de sportaccommodatie, maar dat was een vorm van kopen. Daar lag, bij wijze van spreken, een stok achter de deur. Ontwikkelaar, als je dat niet maakt, dan nemen wij die sportterreinen niet over en blijven de sportverenigingen gewoon op de huidige accommodatie fungeren.

153

Maar hier heb je te maken met toekomstige bewoners en daar heb je bijna geen stok achter de deur. Ja, het contract, maar dat is hier natuurlijk niet op toegerust. Misschien moet je hier wel tot de conclusie komen dat je hier de bouwvergunningen moet gaan intrekken die hier op dit moment verleend zijn, omdat het niet bouwrijp is gemaakt. Maar zijn we hier op geëquipeerd, dat we allemaal deze juridische wegen moeten gaan bewandelen om zo ver te gaan. Dit is geen samenwerking. Dit is tegenwerking. FR Mag ik concluderen dat je in de toekomst niet meer zou willen samenwerking met deze samenwerkingspartner? MG5 Ik ben er van overtuigd, en zo zit Nederland in elkaar, op het moment dat deze ontwikkelaar gronden in eigendom heeft, waar de gemeente iets wil, dan kom ik hem weer tegen. Ja, en dan? Dan weet ik niet hoe ik aan hem voorbij kan komen, zelfs als ik het zou willen, want hij is eigenaar van de grond. Zelfs de Onteigeningswet geeft me niet de mogelijkheid om het hem te onteigenen, want hij zal altijd tegenwerpen dat hij het zelf kan realiseren. Dus op het moment dat ik hem tegenkom in een gebied, moet ik met hem samenwerken. Dat is zelfs in Linne binnenkort aan de orde, waar hij wellicht eigenaar is van gronden waar we iets willen, waar ik hem dus tegenkom en waar ik dus wel met hem moet samenwerken, in welke vorm dan ook. Maar ik zal dit wel doen op een andere manier dan in de vorm van publiek-private samenwerking. Misschien moet ik wel rigoureus de situatie inbrengen dat ik zelf de grondexploitatie ga doen. Dat ik niet kies voor het instrument publiek-private samenwerking. FR Dus zelfrealisatie? MG5 Ja, zelfrealisatie. Kijk, als hij zelf volledig eigenaar is, kan ik niet om hem heen. Ik weet dat hij dat in die andere situatie niet is en dat ik zelf eigendom heb. Ik kan dus zelf aansturen op zelfrealisatie. Er zijn zelfs mensen die denken dat ik om, hoe moet ik het zeggen, de samenwerking te ontgaan, datgene wat ik ruimtelijk zou willen, misschien wel niet op de juiste plek zou moeten willen. Dat gaat me te ver. FR Dus dan zou de samenwerking duidelijk anders worden ingestoken? MG5 Ja, dat moet. FR Zou je achteraf gezien aan deze samenwerkingsrelatie zijn begonnen?

154

MG5 Ik niet. Maar ik weet dat ik heb weten te voorkomen in de gemeente Heel, als raadslid, met mijn beperkte bevoegdheid als raadslid, dat we eenzelfde constructie zijn aangegaan. Dat hebben we in Heel niet gedaan. Het dreigde zelfs zover dat we op basis van de goede ervaringen in de gemeente Maasbracht, met name bij het sportterrein Linne, dat als je het maar goed geregeld hebt, dat het dan best wel kan. Uiteindelijk hebben we in Heel de wijsheid betracht om dit niet te doen. FR Wat was daar de achtergrond van? MG5 Dat we destijds in Heel wijselijk tot de conclusie zijn gekomen dat wij dat nieuwe sportterrein niet op die plek zouden moeten willen, waar deze zelfde partner dit in gedachte had, namelijk ergens tussen Heel en Beegden. Ik dank God elke dag nog dat we die weg niet zijn ingegaan. FR Had dat dan te maken met de samenwerkingspartner of met het plan zelf? MG5 Met dezelfde samenwerkingspartner, maar ook met het plan. FR Dus het was eigenlijk een combinatie van en het plan en de samenwerkingspartner? Dus eigenlijk hoe je tegen de samenwerkingspartner aankeek? MG5 Ja. Maar ook daar moet ik eerlijk zeggen dat ik nog nooit heb meegemaakt dat het ook het partner zou kunnen zijn. Daar was met name de ruimtelijk overweging de doorslaggevende. Met name het denken in demografische ontwikkelingen. Als je twee sportterreinen hebt en ik heb er maar een nodig, dat je dan denkt dat de beste oplossing is om een derde terrein aan te leggen. Voor ons in Heel destijds was dat idioterie ten top. Uiteindelijk hebben we dat in Maasgouw voorkomen in Thorn en Wessem, dat hebben we voorkomen in Heel en Beegden en we gaan dat ook voorkomen in Stevensweert en Ohé en Laak. FR Dus eigenlijk is de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankeek deels toch van invloed geweest op je handelen en je beslissingen?

155

MG5 Nooit zo extreem als ik net verteld heb. Dat heb ik nooit voor mogelijk gehouden dat partners zich zo laten leiden door geld en dat ze daarmee hun toekomstige bestaansrecht als ontwikkelaar in de weegschaal stellen, omdat niemand meer met hun wil samenwerken. Dat heb ik niet voor mogelijk gehouden, dat iemand zo kortzichtig kan zijn, zelfs in een heel commerciële wereld. Ik denk dat dat alles te maken heeft met het op korte termijn verzilveren van ontwikkelingen. Maar dat gaat vanaf 2008 gewoon niet meer. Dan blijkt dat deze filosofie geen stand kan houden. Maar misschien dat men zegt, de andere vallen ook om, dus waarom moet ik investeren in de toekomst. FR Met deze vooruitblik naar de toekomst zijn we langzaam aan het eind van het interview gekomen. Heb je nog iets gemist of nog wat toe te voegen? MG5 Laat ik het zo stellen. Ik heb hier van mijn hart geen moordkuil gemaakt. Ik vraag me af hoe je daar uiteindelijk op een geanonimiseerde manier mee omgaat. Ik ben wel heel ver gegaan in mijn uitlatingen. Ik ga er vanuit dat ik hier geen last van krijg in de toekomst. Niet ik, maar vooral de gemeente Maasgouw. FR Dat zal ik in ieder geval in mijn achterhoofd houden. Ik wil je hartelijk bedanken voor je medewerking aan dit interview. MG5 Graag gedaan.

156


: Frank Ramacher : FR : Gemeente Maasgouw : 16 oktober 2013 : 1 uur : Maasbracht : MG2 : Man


157

MG2 Ja. FR Dank je wel. Voor de volledigheid wil ik toch even vermelden dat ik tijdens het interview af en toe aantekeningen zal maken om voor mezelf de lijn van het gesprek vast te houden. Van dit interview zal een verslag worden gemaakt. Je krijgt na het interview ter controle inzage in het verslag. Je kunt hier nog opmerkingen bij plaatsen, maar aangezien het verslag een weergave is van het daadwerkelijke interview, kan daar achteraf niet aan getornd worden. Het verslag wordt in principe niet meer gewijzigd, tenzij er grove onjuistheden in staan. Het interview duurt ongeveer een uur. Heb je tot zover nog vragen? MG2 Nee. Het is duidelijk. FR In verband met de verslaglegging zou ik voorafgaand aan het interview graag kort enkele vragen stellen over je functie en je betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn. Wat is je functie? MG2 Mijn functie is projectleider namens de gemeente. FR En in die functie was je betrokken bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn? MG2 Ja. FR Hoe lang ben je in totaal betrokken geweest bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn?

158

MG2 Zo’n 2 à 3 jaar. We zijn gestart met een projectopdracht, een startnotitie voor de gehele gebiedsontwikkeling Land van Thorn. Het hele gebied tussen Thorn en Wessem. Een aantal deelgebieden waren daarin aangegeven, de haven van Wessem, de Groeskamp, het Meersveld en het Waterfront in Thorn. Toen is het project in een stroomversnelling gekomen toen in september 2011 door de eigenaren van de grond, in samenwerking met een projectontwikkelaar, een ontwikkelingsvisie voor het gebied is neergelegd. Toen is het project eigenlijk in een stroomversnelling gekomen. In die zin ben ik projectleider namens de gemeente, maar dat betekent niet dat ik de trekker van het project ben, maar wel een soort begeleider van het project voor alles wat er voor de gemeente bij komt kijken, alle procedures die doorlopen moeten worden. Met het project Maasresidence, er is toen ook een nieuwe naam gekomen voor het gebied, Ontwikkelingsvisie Maasresidence, het werd voorheen steeds Groeskamp genoemd, is eigenlijk concreet gestart in september 2011. Dat is wel een mooi ijkpunt om te zeggen, sindsdien ben ik er mee bezig. FR Hoe heb je het publiek-private samenwerkingsproces bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn persoonlijk ervaren? MG2 In eerste instantie interessant natuurlijk. De rol van de gemeente bij een gebiedsontwikkeling komt echt in beeld. Wat zijn je mogelijkheden en beperkingen daarin. Enerzijds heb je een partij die graag iets wil in het gebied. Dat is een ontwikkeling die leidt tot een economische impuls voor het gebied. Dat is ook goed voor het algemeen belang, dus ook in het belang van de gemeente. Er komt extra werkgelegenheid, er komen extra bestedingen in het gebied, de belastingopbrengsten voor de gemeente neemt toe. Dat geeft aan dat het een project is dat je als gemeente ook graag wil. Maar van de andere kant, heb je als gemeente ook een andere rol in publiekrechtelijke zin dat je daar een toetsing moet doen. Je hebt daar ook een publiekrechtelijke rol. Past het plan binnen ons ruimtelijk beleid, binnen de structuurvisie, binnen het bestemmingplan, welke wettelijke procedures moeten doorlopen worden. Dus in die zin heb je eigenlijk twee rollen van de gemeente die je samenbrengt. Je hebt er enerzijds een belang bij dat het project gerealiseerd wordt, maar anderzijds moet je het project kritisch beoordelen, het moet aan algemene kwaliteitseisen voldoen. Die rollen moet je wel steeds gescheiden houden. Dat maakt het complex, maar dat maakt het natuurlijk ook wel intrigerend. Dat je dat samen moet brengen, steeds met de achterliggende gedachte dat je het project wel naar de eindstreep wilt brengen. Dat je de procedures op een zo soepele en efficiënte manier wilt doorlopen. Wel vanuit minimale kwaliteitseisen, dat je zegt, het moet wel allemaal een goede kwaliteit hebben, maar wel met in het achterhoofd de gedachte dat dit een project is, wat je ook als gemeente graag wilt realiseren. Zo zit ik er in algemene zin in. Als je vraagt, hoe heb ik het ervaren, dan heb je het meer over persoonlijke verhoudingen. Je merkt wel dat er een spanningsveld zit tussen de gemeente die haar werk moet doen en private partijen die belangen hebben en die eigenlijk in algemene zin zeggen, die procedures en die juridische regeltjes, daar hebben we alleen maar last van als we het project willen realiseren. We krijgen ook wel eens voor de voeten geworpen, gemeente doe niet zo lastig, want jullie willen toch ook graag dat project realiseren. Dat is wel eens regelmatig voor gekomen. Je bent eigenlijk een bemiddelaar tussen twee werelden.

159

FR Wat bedoel je daar precies mee? MG2 Dat je eigenlijk aan de initiatiefnemers moet duidelijk maken dat we als gemeente ook een verantwoordelijkheid hebben in publiekrechtelijke zin. Dat we het niet doen om hun te belemmeren, maar dat we ons gewoon moeten verantwoorden dat alle procedures die daar voor staan goed gevolgd worden. En je hebt eigenlijk naar de gemeentelijke organisatie een beetje als taak om aan te geven dat we dat project graag willen, dat er een economisch belang aan zit. We moeten proberen, daar waar mogelijk, de procedures op een soepele en efficiënte manier te laten verlopen. We moeten ook proberen mee te denken vanuit de invalshoek van de ontwikkelaar. Daar zit ook nog vaak een verschil in perspectief in. Je kunt je als gemeente ook heel star en conservatief opstellen, zo doen we het altijd en daar wijken we niet van af. Je kunt ook proberen om samen met de ontwikkelaar te zoeken naar de marges van de wet, hoe kunnen we het project steeds een stapje verder brengen. Daar gaat heel wat tijd in zitten qua projectleiding. FR Verschillende perspectieven. Zou je dat kunnen toelichten? MG2 Kijk, een eigenaar of een projectontwikkelaar zit er met name vanuit een economisch perspectief in. Ze starten zo’n project op omdat het economisch rendabel is, of winstgevend. Ze proberen er een opbrengst uit te halen, anders zouden ze er nooit aan beginnen. Dat is ook logisch, want ze moeten er het meeste geld in steken. En de gemeente, die heeft twee perspectieven. Enerzijds ziet ze het economisch-recreatieve belang van zo’n project in, dat het ook voor de gemeente opbrengsten oplevert. Anderzijds heeft de gemeente gewoon een aantal wettelijke taken die uitgevoerd moeten worden, met name op het gebied van ruimtelijke ordening. Daar heb je je ook in te verantwoorden. Zo zijn er dingen die de projectontwikkelaar wil, waarvan bij voorbaat al kan worden gezegd, dat gaat niet werken, dat mag niet juridische gezien, daar krijg je last van, of daar krijg je in procedures last van. We kunnen niet zeggen, dat is een groot economisch belang, dus we schuiven de procedures maar opzij, of de regels. Vanuit de gemeente zit je toch met name vanuit het perspectief dat er een wettelijke taak moet worden uitgevoerd. Toepassing van publiekrecht. Daar zit met name de spanning in. Iedere procedure die je moet doorlopen, ieder voorschrift, is voor de private partij een belemmering. Want die zou natuurlijk het liefste de vrije hand hebben om het gebied naar eigen goeddunken te exploiteren en in te richten en te gaan bouwen. Wij moeten steeds het vingertje opsteken, wacht even, je moet aan dat voorschrift voldoen en je moet die procedure doorlopen. In dat spanningsveld moet je zo’n project ontwikkelen. FR Hoe kijk je tegen de samenwerkingspartner, tegen de private ontwikkelaar, aan?

160

MG2 Hoe moet ik het zeggen. Ik probeer me in ieder geval te verplaatsen in hun positie, in hun belang, waarom ze het doen. In die zin kijk ik positief tegen ze aan. Ze gaan een project realiseren wat bijdraagt aan bepaalde doelen, die we als gemeente ook hebben. We zijn al jaren lang bezig met het ontwikkelen van het Land van Thorn. We hebben steeds gezegd, het gebied heeft veel meer potenties dan nu benut worden. Die potenties liggen met name op het gebied dat eigendom is van de private ontwikkelaar, de Groeskamp en het Waterfront van Thorn. De gemeente heeft al vijftien jaar geleden uitgesproken dat ze dat gebied recreatief willen ontwikkelen. Dat gebied moet op een bepaalde manier in recreatieve zin ontwikkeld worden, wat dan zal bijdragen aan de ontwikkeling van Thorn en van de gehele gemeente qua werkgelegenheid, bestedingen en belastingopbrengsten. Nu komt er een partij die ook bereid is om in het gebied te investeren, ondanks de slechte marktomstandigheden, die zegt, gemeente, dat bestemmingsplan, dat plan, om daar een recreatiepark te bouwen, dat zien we ook zitten, we zien daar zelfs de winstgevendheid van in, we gaan daar in investeren. Dus in die zin benader ik dat initiatief in eerste instantie positief. Met in het achterhoofd dat we dan procedures moeten doorlopen, maar wel met de geachte dat we die procedures, binnen de wettelijke grenzen natuurlijk, zo soepel en zo efficiënt laten doorlopen, en dat barrières die kunnen ontstaan in goed onderling overleg moeten zien op te lossen. Dat is zowel in het belang van de gemeente als de ontwikkelaar. In die zin benader ik het initiatief en de initiatiefnemers positief. Het is iets wat we als gemeente ook graag willen. Het zou anders zijn als iemand iets wilde doen, ik noem maar eens even een grote afvalverbrandingsinstallatie, waar we als gemeente faliekant tegen zijn. Dan ga je alles uit de kast halen om dat initiatief tegen te houden. Dat is nu niet. We hebben wel zoiets, het is ook in ons belang, maar het moet wel passen in ons beleid, in de structuurvisie, het moet voldoen aan de kwaliteitseisen die we stellen aan woningen, het moet goed bereikbaar zijn, het moet genoeg groen hebben. Het moet wel een kwalitatief plan zijn en het moet ook haalbaar zijn. Daar zijn we dan wel kritisch op. FR Je hebt het net even over barrières gehad. Zijn er problemen ontstaan in het samenwerkingsproces dusver? MG2 Ja. In eerste instantie was steeds de gedachte, we hebben twee sporen. De ontwikkelaar heeft de ontwikkelingsvisie Maasresidence ingediend en toen heeft de gemeente gereageerd. We constateerden dat een deel van de ontwikkelingsvisie gerealiseerd kon worden binnen het huidige bestemmingsplan en dat voor een ander deel van de ontwikkelingsvisie een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk is. Er is toen steeds gezegd, we gaan dat project ontwikkelen binnen twee sporen. De eerste fase gaan we binnen de contouren van het huidige bestemmingsplan doen. Voor de tweede fase gaan we een bestemmingsplanprocedure opstarten om de ontwikkelingen mogelijk te maken. Dat ging met name over de locaties waar ze woningen wilden neer zetten, waar dat binnen het huidige bestemmingsplan niet mogelijk was. Verder wilden ze een hotel toevoegen, grotere centrale voorzieningen toevoegen en ze wilden grotere woningen toevoegen. Dat laatste was met name een eis, omdat de ontwikkelaar zei dat de woningen die volgens het huidige bestemmingsplan nu mogelijk zijn, die woningen zijn eigenlijk te klein voor de huidige markt. Toen is er ook nog een hele discussie geweest, in het begin, over de vraag of het initiatief past binnen de structuurvisie van de gemeente.

161

Daarvan hebben we gezegd, we hebben een structuurvisie, er is een heleboel afstemming geweest, passen de plannen van de initiatiefnemer, passen die in de structuurvisie zoals wij die zien? Het ging bijvoorbeeld over de locatie van het hotel, waarvan de initiatiefnemer zei, dat kan bij het bastion in Thorn, maar waarvan in de structuurvisie werd gezegd, dat vinden we niet bespreekbaar. Er is een andere locatie van het hotel uitgekomen. Gedurende die twee sporen is er op een gegeven moment ook een forse discussie ontstaan over de interpretatie van het vigerende bestemmingsplan. Nu begint het heel complex te worden. Door de provincie is goedkeuring onthouden aan een deel van het bestemmingsplan, het ging met name om de meetvoorschriften van de woningen. Dat is niet meer gerepareerd in het bestemmingsplan. De initiatiefnemer wilde grotere woningen bouwen dan het bestemmingsplan toeliet. Ze hebben eigenlijk gezegd, als we gewoon het goedkeuringsbesluit van de provincie lezen, dan zit daar een lacune in. Als we kijken naar de normale manier om dat te interpreteren, dan betekent dat dat je binnen het huidige bestemmingsplan woningen met een voetprint van 100 m2 kunt bouwen. Hier intern was de opvatting dat dat niet zou kunnen, dat het zou gaan om een totaaloppervlakte van 100 m2. Het ging in ieder geval over meters en de manier waarop je het bestemmingsplan zou moeten interpreteren. Hier zat verschil in. De initiatiefnemer zag daar een ruimere interpretatie, want dat kwam hun ten goede. Vanuit ruimtelijke ordening werd aangegeven, we interpreteren het toch anders, het moet eng en strikt geïnterpreteerd worden. Het biedt letterlijk en figuurlijk weinig ruimte om de woningen te realiseren. Daar is de nodige discussie over geweest. Op een gegeven moment hebben we extern advies ingewonnen, neutraal advies. Die hebben eigenlijk gezegd, initiatiefnemer heeft gelijk in zijn interpretatie. Het biedt meer ruimte. Het heeft wat vertraging opgeleverd. Vervolgens zijn we in de fase terecht gekomen, waarin werd gezegd, jullie hebben een bestemmingsplan dat ouder is dan tien jaar, jullie moeten dat voor 1 juli 2013 in een herziening hebben gebracht. Dit in verband met de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Toen kwam men een beetje in de knel met de eerste fase. Men was bang dat dat elkaar ging inhalen. Op een gegeven moment speelde ook nog mee het verhaal of er een milieueffectrapportage nodig zou zijn. Daar zaten ze mee. Op grond van het huidige bestemmingsplan kunnen we al snel aan de slag. Als er een wijziging van het bestemmingsplan moet worden gedaan en er komt misschien ook nog een milieueffectrapportageplicht, dan zijn we twee, drie jaar verder voordat we aan bouwen zijn. Toen hebben we gezegd, laten we eerst kijken of er sprake is van een milieueffectrapportageplicht. Daarover bestond alweer een verschil van mening tussen ontwikkelaar en gemeente. We hebben toen een MER-beoordeling laten uitvoeren. Daaruit bleek dat er geen milieueffectrapportage nodig is. Toen zijn we er uit gekomen. We gaan niet meer dat tweesporenbeleid voeren. We denken binnen een redelijke termijn die procedure te kunnen doorlopen. We gaan nu voor het hele plangebied een nieuw bestemmingsplan maken. Op grond van dat bestemmingsplan kunnen jullie aan de slag. Dan hebben jullie ook meer ruimte, dan kunnen jullie de woningen zo groot maken als jullie nodig achten. Dan kunnen we als gemeente gewoon een ruimtelijke totaalbeoordeling geven van het plan en niet van allerlei deelgebieden. De discussie over de nodige juridische procedures die doorlopen zouden moeten worden, heeft het project eigenlijk vertraagd. Anders waren ze meteen gestart. FR Ik begrijp dat er discussie is geweest over de gekozen oplossing. De discussie was vooral technisch van aard als ik het goed begrijp. Er is uiteindelijk overeenstemming bereikt. Bestond er overeenstemming over de gekozen oplossing?

162

MG2 Ja. Daar hebben we ook een overeenkomst voor getekend, een samenwerkingsovereenkomst. In die overeenkomst is gezegd, we gaan een bestemmingsplan maken, we gaan op deze manier samenwerken. We hebben dat in eerste instantie een beetje freewheelend gedaan, we waren nog een beetje zoekende. We zaten eerst nog in de sfeer van een intentieovereenkomst. Toen is eigenlijk geconstateerd, we zijn al veel verder in die samenwerking, we zitten eigenlijk al meer in de fase van de samenwerkingsovereenkomst. We hebben toen al die onderzoeken laten doen. Er kwam op een gegeven moment informatie beschikbaar over bijvoorbeeld de milieueffectplicht. Toen hebben we kunnen zeggen, we zijn het er nu eigenlijk wel over eens dat we dit spoor willen volgen met een bestemmingsplanwijziging. Dat hebben we vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst, en in die fase zitten we nu. FR Waarom is er eigenlijk voor dit huidige samenwerkingsmodel, met die samenwerkingsovereenkomst, gekozen? MG2 Omdat het eigenlijk de gebruikelijke manier van werken is bij de gemeente. We beginnen met een intentieovereenkomst, dan komt er een samenwerkingsovereenkomst, waarin we zeggen, we gaan de haalbaarheid onderzoeken. Dan gaan we als gemeente ook kijken naar de haalbaarheid. De eindfase van de haalbaarheidsfase is dat er een voorontwerpbestemmingsplan ligt, dat er vooronderzoeken liggen van het bestemmingsplan, op de onderdelen bodem, milieu et cetera ook naar de haalbaarheid kijken, dat er een business case ligt, waaruit de financiële haalbaarheid en de marktomstandigheden is te herleiden. Aan het einde van de haalbaarheidsfase kun je in ieder geval als gemeente en als initiatiefnemer zeggen, we vinden het een haalbaar project. We gaan vanaf dat moment een realisatieovereenkomst aan, als anterieure overeenkomst, en we gaan het voorontwerpbestemmingsplan in procedure brengen. In die onderzoeksfase zitten we nu. We hebben in principe het beeld, het kan haalbaar zijn, maar we zijn het nu echt concreet aan het maken in verschillende haalbaarheidsrapporten. Uiteindelijk moet er een eindfase komen waarin we constateren dat het haalbaar is en we gaan nu concrete afspraken maken over de realisatie. Dat is de gebruikelijke manier van werken binnen de gemeente, vooruitlopend op een bestemmingsplanprocedure. Zij werken ook altijd zo met een gemeente, dus daar hebben we vrij snel overeenstemming over bereikt, om dat zo te doen. FR Hoe zijn de onderhandelingen om te komen tot die samenwerkingsovereenkomst verlopen? MG2 We werken met een stuurgroep. Daar zit ik als projectleider namens de gemeente in, en de wethouder, de verantwoordelijke portefeuillehouder. Er zit iemand van de eigenaar in en iemand van de projectontwikkelaar, en nog een juridisch adviseur die zij hebben voor de procedures. In die stuurgroep worden eigenlijk alle actuele en lopende zaken besloten. In die stuurgroep hebben we afgesproken dat een aparte delegatie zou gaan onderhandelen over de overeenkomst.

163

Dat was ik, het afdelingshoofd als een beetje onafhankelijk gespreksleider, en onze adviseur op het gebied van overeenkomst en grondexploitatie. Namens hun zat de eigenaar aan tafel, de projectontwikkelaar en hun juridisch adviseur. We hebben een voorzet gedaan en in twee sessies hebben we de onderhandelingen over de overeenkomst afgerond. Vervolgens weer terug in de stuurgroep, terug in het college en de gemeenteraad voor een akkoord. Zij hebben het toen aan hun directie voorgelegd. Het is eigenlijk in een soort delegatievorm gebeurd. FR Hoe heeft de samenwerkingspartner, de private ontwikkelaar, zich opgesteld tijdens de onderhandelingen? MG2 Heel constructief. Naar mijn idee is het heel soepel verlopen. We waren bang dat er een hele hoop discussie zou ontstaan over allerlei details, maar we hebben allebei het belang van het project voor het ogen gehouden, want we konden niet verder met het project als er geen samenwerkingsovereenkomst lag. Nu verwachten we wel dat bij de realisatieovereenkomst de onderhandelingen wat diepgaander zullen zijn, omdat daar meer financiële afspraken en garanties uit moeten voortvloeien. Maar de onderhandelingen over samenwerkingsovereenkomst zijn in heel goede en constructieve sfeer verlopen. Dat hebben we ook met allen zo geconstateerd. Er is niks van te zeggen, het is gewoon heel goed verlopen. FR Wat waren de belangrijkste geschilpunten in de onderhandelingen? MG2 Het geschilpunt ging met name over enkele financiële aspecten, welke kosten onderling verrekend konden worden. Het ging ook even over de vrijheid om het eigendom over te dragen. We hebben als gemeente toen wat eisen gesteld. Als het eigendom wordt overgedragen aan een andere partij, een andere exploitant, wilden we als gemeente goedkeuring aan geven, of anders de mogelijkheid hebben om de overeenkomst alsnog te ontbinden. Toen hadden zij, dat gaat wel heel ver, dan bepaalt dadelijk de gemeente aan wie we het mogen verkopen. Het tegenargument van de gemeente was dat het onderlinge vertrouwen en de bekendheid van onze contractpartner ook een belangrijke reden was om deze overeenkomst te sluiten. We wilden niet hebben dat er dadelijk een of andere Chinees kwam die zegt, ik koop het gebied en je moet me nu maar verder helpen, want ik heb een overeenkomst. We wilden graag een escape hebben, om te zeggen, die partner vertrouwen we niet of die willen we nog een keer onder de loep nemen. Zij hadden zoiets, dat beslissen we nog altijd zelf. Als iemand komt die de prijs betaalt voor de grond, bij wijze van spreken, dan mogen we aan hem verkopen en hoeven we geen verantwoording af te leggen aan de gemeente. Toen hebben we gezegd, dat mogen jullie ook, maar dan houden we ons niet meer gebonden aan deze overeenkomst. Dan moet er een nieuwe overeenkomst komen en wordt deze ontbonden. Of we keuren hem goed en blijft deze in stand of we ontbinden hem en we gaan met de koper een nieuwe overeenkomst aan. Dat was op zich geen groot geschilpunt, maar er is wel wat discussie over geweest.

164

FR Voor de gemeente ben je dus tevreden met het behaalde onderhandelingsresultaat? MG2 Ja. Ik denk dat het ook wel namens de bestuurder geldt. Er is sinds een heel lange periode echt weer een duidelijke stap gezet in het project. We hebben nu een gezamenlijk programma waar we voor gaan. Er is ook een programma van eisen waar we aan gaan werken. Het project heeft bijna vijftien jaar stil gelegen. We hebben nu echt een stap gezet. We hebben een nieuwe visie en we gaan er ook echt aan werken om die te realiseren. Dat was wel een belangrijk ijkpunt. Daar was de wethouder ook blij mee. De gemeenteraad trouwens ook. Die hebben gezegd, positief dat er eindelijk beweging is in het gebied. De gemeenteraad heeft de overeenkomst min of meer als hamerstuk vastgesteld en gezegd, ga zo door, probeer zo snel mogelijk dat project daar te realiseren. Was alleen maar positief. FR Denk je dat de keuze voor dit samenwerkingsmodel de samenwerkingspartner ook voordeel oplevert? MG2 Ja, want daardoor geeft je een beetje structuur aan de relatie met de gemeente. Door het nu vast te leggen in een overeenkomst weet je precies wat je van elkaar kunt verwachten. Schept alleen maar duidelijkheid. Ook qua eisen. Als gemeente hebben we gewoon een aantal eisen te stellen, een aantal procedures te doorlopen. In de samenwerkingsovereenkomst hebben we daar gewoon heel heldere afspraken over gemaakt. Dit is het einddocument, zo lang we geen volledig einddocument hebben van de samenwerkingsfase dat door ons is goedgekeurd, kunnen we de volgende stap niet nemen. Het schept naar alle partijen duidelijkheid over hun taken en verantwoordelijkheden en rollen. Daar zijn alle partijen bij gebaat. FR De manier waarop partijen met elkaar omgaan. Is die formeel of is die informeel? MG2 Die is vrij informeel eigenlijk. Ik heb zelf veel tussentijds contact met hun, ook over kleine punten, zoals lever de stukken aan, jullie hebben dat geschreven, dat klopt niet, wat bedoelen jullie daarmee? Dat zijn gewoon de dagelijkse contacten. Maar ook binnen de stuurgroep zijn we heel open naar elkaar. Hier staan we als gemeente voor, daar staan jullie voor, hoe kunnen we dit samenbrengen? We zeggen gewoon heel open, dit zijn de procedures en de voorschriften, waar we als gemeente gewoon niet onder uit kunnen. We hebben daar gewoon een open discussie over, hoe gaan we daar mee om? Ik denk dat zeker in de stuurgroep er een open en informele overlegvorm is. Dat is niet altijd zo denk ik. Dus dat is wel positief. Heeft ook wel met personen te maken. Of je personen vertrouwt. Je moet niet het idee hebben dat het een van de zoveelste projectontwikkelaars is die snel een slaatje uit het gebied willen komen slaan. Kijk er is in het algemeen heel veel scepsis, moeten we in deze tijd nog een extra recreatiepark gaan aanleggen.

165

Binnen de gemeente zijn er een aantal voorbeelden van recreatieparken die helemaal niet goed draaien. Dus dit project zal met echt goede argumenten moeten komen, waarom ze nog extra huizen toevoegen aan de recreatieve markt, terwijl we al veel huizen hebben, terwijl de markt gewoon heel slecht is. De projectontwikkelaar is in deze tijd de enige projectontwikkelaar die plannen ontwikkelt, realiseert en verkoopt. De projectontwikkelaar heeft dat laten zien, bij een ander project in Roggel, waar hij in korte tijd een goed draaiend vakantiepark heeft opgezet, waar ook een groot percentage van de woningen verkocht is. Daar zijn we ook een keer gaan kijken. Dat schept ook een beetje vertrouwen. Dat is een partner die er echt voor wilt gaan, die doet wat hij zegt en die dat ook elders al heeft aangetoond. Dat schept vertrouwen dat ze er nu echt voor willen gaan. Dat is ook wel goed voor de onderlinge sfeer in zo’n stuurgroep, dat je een zekere mate van vertrouwen hebt in de tegenpartij. Dan kun je je als gemeente ook wat opener opstellen. Natuurlijk alles binnen grenzen, want uiteindelijk moeten we dat allemaal formeel aftikken met collegebesluiten, raadsbesluiten en overeenkomsten. Maar als er dan knelpunten liggen, ben je wel sneller in staat om daar onderling over heen te stappen en die op te lossen. Een onderlinge vertrouwensbasis is denk ik wel een hele belangrijke om zo’n project verder te brengen. Het zit hem ook gewoon in de persoonlijke sfeer. Als je iemand hebt die je persoonlijk eigenlijk niet helemaal vertrouwt, of je hebt er geen klik mee, dan gaat het een stuk stroever. FR Hoe zou de samenwerkingsrelatie omschrijven? MG2 Behoedzaam, verkennend, maar wel constructief. Je zit toch steeds met in het achterhoofd dat de eigenaar en de projectontwikkelaar er met name om hun vastgoedbelang zitten. Het zijn heel geraffineerde onderhandelaars. Ze kijken puur naar de winst. Ze hebben maar een ding, we hebben voor € 10 miljoen die grond gekocht en willen zo veel mogelijk winst maken. Daarvoor zijn we erg op onze hoede. We moeten ons geen hak laten zetten door zo’n vastgoedontwikkelaar. We hebben daar een projectontwikkelaar naast zitten, die echt zegt, ook natuurlijk vanuit een economisch perspectief gedreven, ik wil daar een kwalitatief project neer zetten. Want hij zegt, als het geen kwaliteit heeft, krijg ik die huisjes niet verkocht, als er geen centrumvoorzieningen zijn, krijgt ik ze ook niet verkocht. Het is in mijn eigen belang, dus gemeente, maak je daar maar niet druk over, want ik ben degene die er geld in steken. Jullie lopen geen risico, maar ik moet er miljoenen in investeren, dus ik ga er echt wel goed over nadenken voor ik dat doe. Dus in die zin, zitten we er steeds in, dat we procedures hebben te volgen, ons beleid uit voeren, maar ondertussen wel constructief naar elkaar toe. We willen dit allebei graag. Jullie hebben er een bepaald belang bij en wij ook. We moeten wel proberen het samen te krijgen. In die zin is het behoedzaam, constructief, maar wel met een gezamenlijk doel. Dat omschrijft wel treffend hoe we er aan werken. FR Is de samenwerkingsrelatie te typeren als een typische samenwerkingsrelatie bij gebiedsontwikkelingen?

166

MG2 Het is denk ik niet typisch, omdat je eigenlijk bij gebiedsontwikkelingen, in mijn beeld, nog meer partijen aan tafel hebt zitten dan in dit geval. Het atypische ziet er in dat het eigendom binnen dit project in een hand ligt. Dat maakt het in die zin gemakkelijker. Je zit in feite enerzijds met de eigenaar/projectontwikkelaar en anderzijds met de gemeente aan tafel. Er zijn geen andere partijen die daar stevig op sturen. Als je met meer eigenaren in een gebied te maken hebt, maakt dat de stuurgroep automatisch groter. Neemt niet weg dat je wel toestemming nodig hebt van andere overheidsinstanties, wat heel cruciaal is, zoals het waterschap, provincie en met name Rijkwaterstaat, maar die zitten niet aan tafel in de stuurgroep. Daar moeten zij zelf, in een apart traject, voor zorgen dat ze daar de benodigde vergunningen van krijgen. Ik denk dat de samenwerkingsstructuur eenvoudiger is dan bij de meeste andere gebiedsontwikkelingen, omdat je maar met relatief weinig partijen samenwerkt. FR Ik begrijp dat er eigenlijk alleen maar contacten zijn tussen ontwikkelaar en gemeente. Je maakt wel melding van Rijkswaterstaat. Zijn er derden die van invloed zijn op de samenwerkingsrelatie? MG2 Je hebt de ontwikkelaar, die eigenlijk bestaat uit meerdere partijen. De eigenaar, die dat allemaal in BV’s heeft onderverdeeld. De eigenaar heeft opdracht gegeven aan de projectontwikkelaar om de hele ontwikkeling te doen. De projectontwikkelaar heeft weer opdrachten uitgezet bij diverse adviesbureaus. Dat is de ene kant van het verhaal. Aan de andere kant heb je de gemeente. Wij zorgen er in feite voor, als je het heel sec bekijkt, dat de benodigde procedures doorlopen worden. Het hoofdspoor is de bestemmingsplanwijziging, met vooruitlopend een anterieure overeenkomst, en uitmondend in vergunningverlening en dergelijke. Maar we hebben ook nog te maken met andere overheden die van invloed zijn. De provincie heeft een sturende rol in de bestemmingsplanprocedure, die moeten daar ook nog op een gegeven moment hun zegen over geven. Het waterschap moet ook nog goedkeuring aan geven, met name vanwege de waterkeringen in het gebied. Maar de belangrijkste is Rijkswaterstaat, die zal moeten zeggen of toestemming kan worden verleend voor het plan in het kader van de Waterwet en de Beleidslijn Grote Rivieren. Het project heeft een pijplijnstatus gekregen destijds. Het was eerst vergunning vrij gebied. Het is later in het kader van de Beleidslijn Grote Rivieren bergend gebied geworden. Omdat het eerste vergunning vrij was, krijgt het project een pijplijnstatus. Het project mag nog worden gerealiseerd zonder dat er wordt getoetst aan de Beleidslijn. Zo kun je toch de benodigde vergunningen krijgen. Maar, uitgangspunt daarvoor was het huidige bestemmingsplan. Het nieuwe bestemmingsplan gaat veel verder. Het gaat ook gebieden bebouwen die volgens het huidige bestemmingsplan niet bebouwd mogen worden. Je gaat dus gewoon in het bergend gebied extra bouwwerken realiseren. Dus eigenlijk, heel strak geredeneerd, zou je voor die gebieden wel de Beleidslijn moeten toepassen. Dat is cruciaal. Want als je in het bergend gebied woningen bouwen, dan moet dat elders worden gecompenseerd. Voor iedere millimeter die waterbergend vermogen kost, moet ergens anders ruimte gecreëerd worden. Initiatiefnemer is met Rijkswaterstaat in overleg om te kijken of voor het hele plangebied, ook het nieuwe bestemmingsplan, de pijplijnstatus van toepassing kan worden verklaard. Dat is de makkelijke procedure.

167

Of zijn er nog sommige onderdelen die apart aan de Beleidslijn moeten worden getoetst. Dat is heel cruciaal, want heel veel grote projecten in het Maasplassengebied liggen met name stil vanwege de Beleidslijn. In dit project zou je de Beleidslijn misschien voor een groot deel kunnen omzeilen. Daardoor zou het een van de grotere projecten zijn in het Maasplassengebied die wel binnen afzienbare termijn gerealiseerd worden. In die zin is Rijkswaterstaat wel een belangrijke derde partij die van invloed is op de samenwerking. Want als die zeggen, niet akkoord, staan we allebei met de handen omhoog en kun je zoveel afspreken tussen gemeente en ontwikkelaar als je wil, maar dan gaat het project uiteindelijk niet door. FR Dus het heeft wel gevolgen voor de samenwerking? MG2 Ja. We hebben goede hoop dat het goede kans maakt om daar ook toestemming voor te krijgen, maar je hebt het niet in de hand. FR Je hebt net melding gemaakt van het feit dat het project vijftien jaar stil heeft gelegen. Wat was daarvan de reden? MG2 Dat is moeilijk te achterhalen. Het gebied was in eigendom van Aqua Terra. Die hebben heel veel gebieden langs de Maasplassen van de provincie over genomen. Die zijn vervolgens een beetje mondjesmaat gaan ontwikkelen. In de gemeente hebben ze Porta Isola ontwikkeld, wat maar half tot ontwikkeling is gekomen. Toen is Boschmolenplas ontwikkeld, ook maar half. De locatie van de Groeskamp is nooit verder ontwikkeld. Het is niet duidelijk waarom. We vermoeden dat ze het gefaseerd hebben willen doen, eerst Porta Isola, dan Boschmolenplas en niet Boschmolenplas en de Groeskamp tegelijk, omdat die mekaar dan gingen beconcurreren. Toen is het vervolgens in 2006/2007 gekocht door de eigenaar. Volgens mij nog met bemiddeling van de oud-burgemeester van Thorn. Die hebben dat gekocht en toen hebben we ze gevraagd, in het kader van de gebiedsontwikkeling Midden-Limburg, wat zijn jullie plannen met het gebied. Toen waren ze ook al aan het kijken waar markt voor is. Ze hebben toen een plan neergelegd. We willen eigenlijk nog een hotel erbij, 200 recreatiewoningen en 100 woningen voor permanente bewoning, een soort woningen voor Thorn. Dat was voor de gemeente onbespreekbaar. Dat willen we niet, alleen puur recreatieve ontwikkelingen. Toen is het een tijdje stil gebleven. In september 2011 heeft de eigenaar een projectontwikkelaar in de hand genomen. Ze hadden waarschijnlijk, we hebben dat gebied voor € 10 miljoen gekocht, daar schrijven we ieder jaar rente op af, we moeten daar wel wat mee. Toen zijn ze bij de projectontwikkelaar uit gekomen. Dat is een goede projectontwikkelaar, die is actief, die realiseert plannen. Die moeten we hebben. Die is daar nu aan de slag gegaan. Of het met marktomstandigheden te maken heeft dat het nog niet tot ontwikkeling is gekomen? Ik denk dat ze heel kritisch zijn geweest, wat iedereen zich al afvroeg, zijn er niet genoeg recreatiewoningen in Midden-Limburg? Nu hebben blijkbaar toch een formule bedacht waarvan ze denken dat ze het toch nog weg gezet krijgen.

168

Het zit voor een belangrijk deel in de centrale voorzieningen. Dat is waarom wij denken dat er in Porta Isola niets is te doen en in Boschmolenplas ook niet. Hier moet je wel iets hebben. Als het slecht weer is, moet je wel binnen kunnen zwemmen, even een kop koffie drinken, biljarten, bowlen, of naar een welnesscenter, of een indoorspeelhal. Dat heb je echt op zo’n park nodig, want anders is het een doods park. Dat hebben we in het nieuwe bestemmingsplan ook echt als eis staan, dat er fatsoenlijke centrale voorzieningen komen. Daarom verwachten wij dat dit project wel nog kans van slagen heeft. Er wordt op het heel luxe segment gemikt, met heel luxe woningen, grote groepswoningen, met heel hoge service, hoge kwaliteit en centrale voorzieningen, en natuurlijk een heel goede ligging aan de Maasplassen en bij Thorn. Het blijft toch een beetje afhankelijk van de marktontwikkelingen in de recreatieve markt. Waar is vraag naar? Het is niet stormachtig gegroeid in de afgelopen jaren. Het is toch een beetje vraag en aanbod geweest. Uiteindelijk zullen ze iets moeten. Ze hebben fors geïnvesteerd in de grond, dus ze zullen er iets mee moeten. Ze kunnen niet zeggen, we laten de grond liggen. In het begin zeiden ze, gemeente, jullie kunnen veel willen, we hebben geduld, we laten de grond gewoon liggen. Nu hebben ze zoiets, € 10 miljoen, daar moeten we op een gegeven moment toch iets mee. Ze gaan steeds meer een fuik in. Ze hebben de grond gekocht voor € 10 miljoen, ze zijn nu planontwikkelingskosten aan het maken op het project. Ze hebben al zo veel geïnvesteerd in het project, ze kunnen op een gegeven moment niet meer terug. Zo staat het er nu voor. FR Ik begrijp dat er toch verschillende veranderingen zijn geweest in de afgelopen jaren. Zijn er in de samenwerkingsproces dramatische veranderingen geweest die van invloed zijn geweest op de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankeek? MG2 Ik heb met Aqua Terra nooit gewerkt. De eigenaar is een afwachtende partij, die een beetje achterover leunt. We hebben een brede vastgoedportefeuille en dienen af en toe eens een plan in om te kijken hoe de gemeente daarop reageert. Zo’n indruk kreeg je daar van. Een belangrijke wending is geweest, toen ze met een partner zijn gaan samenwerken, waarvan wij denken, dat is een partij die er echt werk van wilt gaan maken en die echt aantoont de recreatieve markt goed te kennen. De eigenaar is niet echt een speler op de recreatieve markt. Ze hebben wel een grote vastgoedportefeuille, maar gewoon huurwoningen en gewoon voor de reguliere permanente woningmarkt. Toen is er een belangrijke wending geweest. Toen hadden we zoiets, nu kunnen we tot zaken komen, omdat er een derde partij bij kwam die wel elan toonde, er wel werk van wilde maken en die een minder afwachtende houding aannam en die ook echt concreet met visie kwam, zo willen we het doen. FR Dus de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankeek is dus van invloed geweest op je handelen en op je beslissingen? MG2 Ja. Ook omdat het een partij is die zich heel goed aanpast aan de visie van de gemeente. Die zich heel flexibel opstelt.

169

Ze kwam meteen binnen en ze zeiden, gemeente, we hebben jullie Masterplan Maasplassen gelezen, jullie structuurvisie gelezen, en we hebben een plan waarvan we denken dat het precies daarin past. Dat was ook zo. Het plan sloot helemaal aan op de structuurvisie. Toen is er een nader overleg gekomen, waarin wat randvoorwaarden vanuit de structuurvisie zijn meegegeven. Ze hebben vervolgens een nieuw plan gemaakt dat daar helemaal op afgestemd is. Ze hebben de visie van de gemeente perfect vertaald in hun eigen plannen. Dat is heel slim van ze geweest. Dat ze gekeken hebben naar wat de gemeente wilt met het gebied. Dat schept natuurlijk ook vertrouwen. Toen zei de wethouder direct, die gaan precies mee in mijn eigen structuurvisie, nu kan ik bijna geen nee meer zeggen. Ze keken enerzijds naar waar behoefte aan is in de markt, maar anderzijds, wat wil de overheid, wat hebben die voor eisen. Ze hebben daar heel goed op ingespeeld. Dat heeft het project echt vooruit geholpen, doordat ze daar een heel flexibele opstelling in hadden. Meedenkend en een beetje anticiperend op wat de overheid wilde. FR Ik proef een heel positief verhaal. Zijn er in de samenwerkingsrelatie zaken geweest die achteraf gezien beter hadden gekund? MG2 Kijk, je bent toch een beetje afhankelijk van de partij die de grond in eigendom heeft, of die partij daadwerkelijk het initiatief neemt om te ontwikkelen. Als je een partij hebt die niet wilt, je kunt niet aan een dood paard gaan trekken, zeg maar. Toen die bereidheid er was, toen zijn we constant on speaking terms gebleven, alles hebben we constant besproken, hoe staan we ervoor, hoe gaan we nu verder. Had het achteraf beter gekund? Ik denk het niet. Nee, we zijn constant zoekende geweest, we hebben naar de procedurele mogelijkheden gekeken, hoe kunnen we het project op een goede manier een stap verder brengen. Nu zitten we in een heel cruciale fase. Komen we gezamenlijk tot overeenstemming over het voorontwerpbestemmingsplan, de business case en de realisatieovereenkomst. Als deze fase ook afgerond wordt, staan eigenlijk alle lichten op groen. Dan denk ik dat je het binnen afzienbare tijd naar een go-beslissing hebt gebracht. Dus in die zin zou ik achteraf gezien niet veel veranderen aan de manier van samenwerken. FR Hoe zie je de samenwerkingsrelatie naar de toekomst toe? MG2 We gaan natuurlijk gezamenlijk het traject van de realisatieovereenkomst in. Stel we komen, zoals nu de planning is, tot een realisatieovereenkomst en een voorontwerpbestemmingsplan, dan maak je natuurlijk weer nieuwe afspraken over de samenwerking. Dan ga je eerst de bestemmingsplanprocedure gezamenlijk doorlopen. Komen er bezwaren binnen, is er hoger beroep aangetekend, daarover heb je overleg. Vervolgens kom je in de vergunningenfase. Ik denk dat je dat vanuit de gemeente ook nog centraal begeleidt. Laat ik het zo zeggen, je komt niet meteen in de vergunningenfase. Want op het moment dat ze een onherroepelijk bestemmingsplan hebben, gaan ze het plan verder gereed maken voor de verkoop. Dan gaan ze de tekeningen uitwerken, berekeningen uitwerken, prijzen bepalen, dan gaan ze allemaal naar beurzen en naar markten, dan gaan ze werven.

170

Ze gaan pas van start als 70% van de woningen in de eerste fase verkocht zijn. Dan gaan ze de vergunningen aanvragen, dan lopen de vergunningenprocedures. Dan gaat de start bouw beginnen. Ik denk, als het eenmaal in kannen en kruiken is, dat je je als gemeente kunt gaan terugtrekken. Met name in de procedures blijft de gemeente een prominente rol spelen. Je blijft aan de zijlijn steeds meelopen bij de doorloop van de procedures. Daar is veel afstemming voor nodig. Er is winst te behalen in het stroomlijnen en het efficiënter maken van de procedures. Als ze op een gegeven moment aan het bouwen zijn met de eerste fase, is het gewoon een kwestie van uitvoering en is er denk ik nauwelijks nog samenwerking nodig. De samenwerking gaat dan op een laag pitje. Alles is in kannen en kruiken, alles is juridisch geregeld en kunnen ze aan de slag, bij wijze van spreken. FR Het is dus eigenlijk de bedoeling om langzaam te komen tot een afbouw in de samenwerking? MG2 Ja. Je zit nu heel intensief samen te werken in de ontwikkelfase, omdat daar de procedures doorlopen moeten worden. Als eenmaal de go-no go beslissing is genomen, er een onherroepelijk bestemmingsplan ligt en er vergunningen liggen, dat is het moment om te zeggen, we hebben fijn samen gewerkt, hier liggen de vergunningen, jullie kunnen aan de slag. De rol van de gemeente zit er vooral in dat je juridisch wat te zeggen hebt, dat je daarmee kunt bijsturen. We hebben zelf ook nog wat projecten lopen die stevige raakvlakken hebben met de ontwikkeling. We hebben zelf het project Land van Thorn, de opwaardering van de recreatieve infrastructuur in het gebied tussen Wessem en Thorn. Het gaat vooral om de aanleg van een fietspad van vijf kilometer tussen Wessem en Thorn en de opwaardering van het bastion en het Waterfront bij Thorn. Dat zijn dingen die we als gemeente zelf willen. Het is openbare recreatieve infrastructuur, maar het moet allemaal gerealiseerd worden op het eigendom van de ontwikkelaar. Daar hebben we een bedrag van € 1 miljoen voor vrij gemaakt, maar dat moet in de realisatieovereenkomst een plek krijgen. We hebben zoiets van, het komt hun plan alleen maar ten goede, maar het is een wens van de gemeente om een algemene basisinfrastructuur voor recreatie te hebben. Dat is een speciaal punt waarop we samenwerken, met het uiteindelijke doel om het gebied een recreatieve impuls te geven. Wat dat betreft zijn we op meerdere punten aan elkaar verbonden als partijen. Wat ik al zei, we hebben toch een gezamenlijk streven waar we aan werken. Dat bepaalt wel een beetje het tempo en de onderlinge verhoudingen. We gaan in feite voor hetzelfde. Iedereen vanuit zijn eigen taak en zijn eigen belang, maar we hebben een gezamenlijk streven en een gezamenlijke toeloop. FR De onderhandelingen om te komen tot de realisatieovereenkomst, hoe schat je in dat die zullen gaan? MG2 We zitten nu in de fase dat ze documenten moeten aanleveren, de basis ingrediënten voor de onderhandelingen. Er is nu veel discussie over en weer over het voorontwerpbestemmingsplan, over de onderzoeken, of die voldoen aan de eisen die we als gemeente daaraan stellen, want wij moeten het uiteindelijk goedkeuren.

171

Als dat er op een gegeven moment ligt, gaan we weer met een delegatie onderhandelen. Dan laten we weer als gemeente een conceptrealisatieovereenkomst opstellen op grond van de stukken die er liggen. Dan gaan we daar de onderhandelingen mee in. In principe zou je zeggen dat je daar vrij snel uit zou moeten komen, omdat het eigenlijk voor de gemeente geen risicovolle grondexploitatie is. Normaal zit je er als gemeente met eigen grond in, of je moet grond kopen. Dit is een soort zelfrealisatie, van hun, op eigen grond en alle financiële risico’s in financieel-economische zin wenden we af op hun. Ook planschade die eventueel komt. Dat wordt allemaal geregeld. Zij ontwikkelen een project en wij lopen als gemeente in feite geen risico’s. Met name die afwenteling van risico’s, goede afspraken over wanneer jullie gaan realiseren en hoe zit het met de uitvoerbaarheid, staan in de overeenkomst centraal. Maar gelet op het feit dat de risico’s met name bij hun liggen, zouden daar op zich geen grote obstakels uit voort moeten komen. Ik weet niet hoe ver we als gemeente zullen gaan in het eisen van garanties voor uitvoering. Daar moeten we kijken hoe hard we garanties kunnen stellen dat het plan binnen tien jaar gerealiseerd gaat worden. Daar moeten we kijken hoe we het bij andere plannen hebben gedaan. In deze tijd moeten we niet het onderste uit de kan gaan eisen, want dat is de dood in de pot, dan krijg je het project nooit van de grond. Maar anderzijds moeten we aan de wettelijke verplichtingen voldoen. We moeten wel bepaalde garanties hebben voordat we een overeenkomst kunnen aangaan. FR Dat fietspad, die € 1 miljoen die daarvoor beschikbaar zijn gesteld, wordt dat ook een onderdeel van de overeenkomst? MG2 Ze moeten eigenlijk gaan zeggen, we verlenen toestemming aan jullie om op onze grond die fietspaden op te knappen. Wij willen eigenlijk eisen dat die fietspaden openbaar toegankelijk blijven. De vraag is of dat in privaatrechtelijke zin geregeld moet worden, of in de Wegenlegger, dat moet nog worden uitgezocht. We gaan alleen maar daar een fietspad aanleggen als we ook weten dat het over iedereen openbaar toegankelijk is. Anders hebben we daar als gemeente geen belang bij. Dat moet in de overeenkomst geregeld worden. Ook het verhaal van permanente bewoning, wat een speerpunt van beleid is, moet in de overeenkomst geregeld worden, of in een aparte overeenkomst. Het planschadeverhaal wordt ook geïntegreerd in de realisatieovereenkomst. Dus er zijn toch nog wel wat dingen die nog goed geregeld moeten worden. In feite is dit een heel belangrijke stap voor het verdere traject. Voor het overige ga je gewoon de procedures in en dan ben je bijna aan de goden overgeleverd. Nu heb je als gemeente nog zelf in de hand wat je gaat eisen en hoe je het gaat ontwerpen. Daarom zitten we nu ook in een heel drukke periode. FR Hiermee zijn we aan het eind van het interview gekomen. Heb je nog iets gemist of nog wat toe te voegen? MG2 Als ik de vragen hoor, ga je zelf ook nadenken, wat is er nu bijzonder aan deze vorm van samenwerking. Dan blijkt toch dat iedere vorm van samenwerking anders is. Dat heeft ook met de kenmerken van het project te maken.

172

Als je naar deze samenwerking kijkt, is het zo dat je door de specifieke situatie, waar het gaat over een groot gebied gaat met één eigenaar, veel minder partners hebt. Het hebben van meer partners, maakt het een stuk complexer. Dat is ook vaak de reden dat projecten moeizaam van de grond komen. Nu kan je gemakkelijk een-op-een zaken doen, dat is een voordeel, wat heel bepalend is in dit project. Wat ik net zei, heel belangrijk is ook, dat je oog hebt voor elkaars belangen. Dat wij snappen dat zij belangen hebben en dat hun belangen ook aan onze doelen bijdragen. Dat geldt ook voor de hele gemeentelijke organisatie, dat we zeggen, we moeten niet heel conservatief en heel star zijn in het toepassen van de regels, maar, binnen de grenzen van de wet natuurlijk, proberen mee te denken met het project. Maar ook dat we een partij hebben aan de private kant, die oog heeft voor hoe het werkt bij de overheid. Dat heeft met personen te maken. Een medewerker die zelf bij de overheid gewerkt heeft. Een andere medewerker die heel erg goed anticipeert op onze visie en ons beleid. Dat brengt het project in een stroomversnelling, maar dat schept ook onderling vertrouwen, we begrijpen elkaar, we spreken dezelfde taal en we gaan voor hetzelfde doel. Dat is heel belangrijk bij publiekprivate samenwerking. Dat je oog hebt voor elkaars positie en dat je het onderlinge vertrouwen hebt dat je elkaar geen loer draait, bij wijze van spreken. Dat is echt een basisvoorwaarde om publiek-private samenwerking tot een succes te maken. Recapitulerend is dat een beetje de essentie van publiek-private samenwerking. FR Dan wil ik je graag hartelijk bedanken voor je medewerking aan dit interview. MG2 Graag gedaan.

173




174

MG4 Ja. FR Dank je wel. Voor de volledigheid wil ik toch even vermelden dat ik tijdens het interview af en toe aantekeningen zal maken om voor mezelf de lijn van het gesprek vast te houden. Van dit interview zal een verslag worden gemaakt. Je krijgt na het interview ter controle inzage in het verslag. Je kunt hier nog opmerkingen bij plaatsen, maar aangezien het verslag een weergave is van het daadwerkelijke interview, kan daar achteraf niet aan getornd worden. Het verslag wordt in principe niet meer gewijzigd, tenzij er grove onjuistheden in staan. Het interview duurt ongeveer een uur. Heb je tot zover nog vragen? MG4 Nee. Laat ik het zo zeggen. Ik hoorde iets over normen en waarden. Voor mezelf moet ik zeggen dat ik nog nooit zo naar publiek-private samenwerking heb gekeken. FR In verband met de verslaglegging zou ik voorafgaand aan het interview graag kort enkele vragen stellen over je functie en je betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn. Wat is je functie? MG4 Ik ben wethouder economische zaken en ruimtelijke ontwikkeling. FR En in die functie was je betrokken bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn? MG4 Ik ben bestuurlijk opdrachtgever en in die zin ook lid van de stuurgroep die dit project begeleidt. FR Hoe lang ben je in totaal betrokken geweest bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn?

175

MG4 Dan moet ik even denken. Ik denk dat dat ongeveer vanaf 2010 zal zijn. FR Hoe heb je het publiek-private samenwerkingsproces bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn persoonlijk ervaren? MG4 Vanaf het begin dat ik er betrokken bij ben, hebben we het zeer intensief begeleid. Misschien wel meer dan andere projecten, waar de bestuurlijke betrokkenheid ook vrij nauw is geweest. Voor mijzelf was het vreemde dat je zat met een samenwerking, waarbij de andere partner al een bestemmingsplan tot zijn beschikking had, terwijl bij andere projecten, het maken van een bestemmingsplan eigenlijk altijd onderdeel uitmaakte van het hele proces. Het bijzondere was dat hier al een bestemmingsplan lag, dat weliswaar niet helemaal meer voldeed aan de eisen van de tijd, maar wat voor de partner wel een houvast was, ja, maar ik heb rechten. Dat vond ik het bijzondere aan dit project. Normaal is het altijd zo, dat het bestemmingsplan nog niet is vastgesteld. Tot de vaststelling. Op dat moment is de combinatie met een exploitatieovereenkomst de basis van het verhaal. Hier was er sprake van al tien jaar voorbereiding, geschiedenis en historie. Dat was het meest bijzondere aan dit project. FR Je maakt even melding van een exploitatieovereenkomst. Waarom is dit voor samenwerkingsmodel gekozen? MG4 We zaten met het punt dat de ontwikkelaar in principe zou kunnen bouwen op basis van het vigerende bestemmingsplan. Het was zelfs zo dat op basis van het oude plan de infrastructuur al was aangelegd. Je zou kunnen zeggen, je hoeft niets meer te doen, realiseer. Het punt is dat het al vijftien jaar niet tot een realisatie is gekomen. Dat had natuurlijk oorzaken. Dat had te maken met datgene wat in het bestemmingsplan stond. Dat voldeed niet meer aan de huidige marktinzichten. Van de andere kant waren wijzelf bezig met de structuurvisie en wij vonden in dat kader dat er in het bestemmingsplan elementen zaten die niet goed waren. Het was anderzijds geen wens van de andere partij om het bestemmingsplan aan te passen. Men wilde geen rechten verliezen. Anderzijds, hadden wij een andere visie in onze eigen structuurvisie, die wij vertaald wilden zien. Dat brengt partijen tot elkaar. In die zin, ze willen allebei iets. Het elkaar dan vinden, dat was de opgave die je hier had. FR Dat is gelukt? MG4 Nou in die zin, dat we het daar heel moeizaam hierover met elkaar hebben gepraat.

176

Uiteindelijk hebben we elkaar toch gevonden door het volledig opnieuw maken van een nieuw bestemmingsplan. Dit terwijl de andere partij eigenlijk constant zei, ik wil mijn huidige bestemmingsplan intact houden, om zo snel mogelijk te kunnen realiseren. Uiteindelijk na veel discussies en oefeningen met elkaar, bleek dat het toch het meeste gemakkelijk was om een heel nieuw bestemmingsplan te maken voor de totaliteit van het gebied en een volledig nieuwe exploitatieovereenkomst die daar bij hoort. Natuurlijk moeten we goed in de gaten houden, ik vind dat we dat als overheid ook moeten doen, dat de partner die we nu hebben, destijds gekocht heeft, met de wetenschap, ik heb de beschikking over een bouwrijp gemaakt gebied, waar een vigerend bestemmingsplan op ligt. Met dat aspect moet je toch rekening houden. Je kan niet zeggen, dat voldoet niet meer, streep erdoor, daar hoef ik geen rekening meer mee te houden. Als je er rekening mee houdt, dat de andere partner ook rechten heeft, en daar ook voor betaald heeft, dan kom je daar wel uit. FR Hoe zijn de onderhandelingen om te komen tot dit samenwerkingsmodel verlopen? MG4 Eigenlijk vreemd, omdat we eerst constant hebben zitten zoeken naar een modus, waar we een gedeelte van het plan wilden regelen op basis van het oude bestemmingsplan en het andere gedeelte met een nieuw bestemmingsplan en een nieuwe overeenkomst. Dat gaf veel onduidelijkheid, omdat je met het oude bestemmingsplan nooit datgene kreeg wat je wilde. Het was eigenlijk meer een soort recht om een bouwvergunning te kunnen verlenen. Voor je zover bent dat de andere zijn rechten volledig opgeeft en wij ook lieten blijken niet het onderste uit de kan te willen, dat duurde even. Dat heeft iets te maken met een stuk vertrouwen dat je naar elkaar toe moet krijgen. FR Je maakt melding van het volledig opgeven van rechten. Zijn er nog discussiepunten geweest tijdens de onderhandelingen? MG4 Ja. Een van de voorbeelden die ik al aangaf, is wat wij graag wilden op basis van de structuurvisie. In het plan waren waterwoningen opgenomen. Over de gehele rand, van het bastion van Thorn tot en met de grens van het plangebied, helemaal langs de oever van de plas de Groeskamp. Dat vonden wij eigenlijk zo’n verstoring, ook op basis van onze inzichten vanuit de structuurvisie, dat wij die woningen eigenlijk niet wilden. Dat betekende dat zij rechten moesten afgeven. Zij hebben altijd gezegd, als we dat moeten opgeven, dan willen we daarvoor in de plaats gecompenseerd worden door woningen op het schiereiland, in de nabijheid van de jachthaven van de Thorner Zeilclub. De zeilclub ligt met een schiereiland in de Grote Heggeplas. In het huidige plan is daar geen bebouwing mogelijk. Ze hebben ten aanzien van het opgeven van de waterwoningen, altijd gezegd, dan moeten we wel gecompenseerd worden ter plekke van dat schiereiland. Hoe doe je dat nu? Door het nemen van een voorbereidingsbesluit, om te voorkomen dat je daarmee je rechten verspeeld, gevolgd door een bestemmingsplan, omdat nog niet veilig was gesteld dat er nieuwbouw mogelijk was op het schiereiland. Vooral ook omdat de enige potentiële bezwaarmaker in het gebied nu juist die zeilclub is.

177

Die hadden dat natuurlijk al geproefd, dat ze mogelijk in hun rechten zouden worden beperkt. Dat is constant het zoeken geweest. Kunnen we niet op de een of andere manier rechten borgen versus rechten weggeven. En het nog niet veilig hebben gesteld in een bestemmingsplan, omdat niet is gewijzigd. Dat is een heel bepalend element geweest. Daar stond ook nog tegenover, dat zij in die discussie de bebouwing die stond gepland tegen de Grote Hegge aan, dus aan de andere kant van dat bruggetje, waar een hotelaccommodatie was ingepland, op de een of andere manier zagen als een normaal recht. Men zei dat men ook bebouwing had verkregen op die langtong op basis van het oudere bestemmingsplan uit 1998. FR Hoe kijk je tegen de samenwerkingspartner aan? MG4 Nou in die zin dat het zoeken was. We hebben heel lang gezocht, wat voor vlees hebben we in de kuip. Voordat ik bij het plan betrokken was, lag daar een eerste nieuwe verkaveling, een nieuw schetsontwerp. Dat noemden ze Le Village Blanc, Dat was eigenlijk een voortborduren op de gedachte van de Groeskamp om nog verder de hele rand van het water te bebouwen, van het natuurgebied De Koningssteen tot bijna de haven van Wessem, waarbij je een grote stenen massa had langs het water. Dat beeld, dat ze zelf al hadden neergelegd als vervanger van het bestemmingsplan uit 1998, dat had niet de goedkeuring van de gemeente Maasgouw gekregen. Vooral ook omdat ze er toen vanuit gingen dat de helft van de woningen reguliere woningbouw was. De start was een moeilijke, omdat men zich wel realiseerde, dat men had gekocht met een bestemmingsplan erop, maar het eerste wat men wilde, was iets wat wij helemaal niet wilden. Dat was nog erger dan het huidige bestemmingsplan aan mogelijkheden bood. Dat heeft zich eigenlijk uiteindelijk gevonden, doordat we met elkaar hebben gestoeid over de structuurvisie. Ze hebben meegekeken met onze eigen structuurvisie. Zo is eigenlijk de totstandkoming van de structuurvisie, en de insteken die zij daarin hebben gekozen, bepalend geweest. We hebben elkaar kunnen overtuigen en dat heeft het vertrouwen in elkaar doen groeien. Zonder vertrouwen gaat het bijna niet. FR Was er in de structuurvisie ten aanzien van de gebiedsontwikkeling een tegenstrijdigheid tussen de opvattingen van de gemeente en de opvattingen van de samenwerkingspartner? MG4 Ja. Ik heb het net over het schiereiland gehad. De ontwikkelaar was er voor 100% van overtuigd dat op het schiereiland een heel markant, hoog oprijzend gebouw uit het water zou moeten ontstaan. Vanuit de structuurvisie zei onze adviseur dat dat eigenlijk in een soort massa bij het havenfront van Thorn zou moeten doen. In het plangebied zitten eigenlijk twee havens, de haven bij Thorn en de zeilhaven van de zeilclub, met vreemde kleine boten, die vooral is bedoeld om te zeilen. De zeilclub keek vooral naar wat de massa betekende voor de wind, die van belang is voor hun hobby. Terwijl wij als gemeente de massa juist liever zouden willen zien in de haven bij Thorn, als tegenhanger van de Grote Hegge en uitkijkend vanuit die massa naar de oude kern van Thorn. Niet aan de andere kant, waar je uitkijkt op de natuur.

178

Wonderwel zijn we er uit gekomen. Bij de ontwikkelaar waren ze er zo van overtuigd dat ze gelijk hadden, dat ze oorspronkelijk eerst dachten, we gaan elkaar vinden door op allebei de plaatsen massa te realiseren. Het hele mooie daarvan was dat de zeilclub zich in de discussie heeft gemend en zelf een plan heft ontwikkeld, waar ze zelf laagbouw op het schiereiland projecteerden vanuit het geval van windwerking, zodat daarmee het zeilen op de Grote Heggeplas was gewaarborgd. Het hele opmerkelijke is dat dat plan uiteindelijk door de ontwikkelaar is omarmd. Niet omdat ze zo begaan waren met de zeilclub, maar vooral omdat ze zelf tot de conclusie kwamen dat het misschien voor de exploitatie wel veel beter is om de hoogbouw bij elkaar te concentreren, want dan kun je daar ook de centrumvoorzieningen bij elkaar brengen. Anders heb je twee appartementengebieden, die vragen om twee keer horeca, twee keer centrumvoorzieningen, twee keer zwembad. Misschien is het toch wel veel beter om het te concentreren zoals de gemeente, en uiteindelijk ook de zeilclub, weliswaar uit andere overwegingen, voorstaan. Uiteindelijk bleek het dat ze zelf overtuigd raakten omdat het misschien ook vanuit financiële overwegingen de beste oplossing was. Zo kom je bij elkaar. Dan blijkt dat de inbreng die vanuit de gemeente is gedaan, vanuit de structuurvisie, die vanuit de zeilclub, een potentiële bezwaarmaker, is gedaan, en in feite toch ook het financiële aspect, wat natuurlijk voor de exploitant zeker zo belangrijk is, dat dat met elkaar kan accorderen en daardoor groeit het vertrouwen. FR Je maakt even melding van de zeilclub. Die is aan te merken als een derde. Zijn derden van invloed geweest op de samenwerkingsrelatie? MG4 Dit is wel de meest markante geweest, waarbij de zeilclub, met de kwaliteiten die in de vereniging aanwezig is, zelf een ontwerp maakte. Dat ontwerp was dusdanig dat het clubgebouw, dat midden op dat schiereiland staat, in combinatie met de windvang, dat ze dat clubgebouw zelf naar de andere kant van het schiereiland verplaatsten in hun ontwerp, in combinatie met de laagbouw op het schiereiland. Ze plaatsten zichzelf zodanig op een plek dat ze aan de rand van het plan kwamen te liggen. Dat meedenken van de zeilclub was ook weer aantrekkelijk voor de ontwikkelaar. De zeilclub kreeg het idee, met denkt serieus met ons mee, we mogen meedenken, we worden serieus genomen. Dat vinden we als overheid alleen maar fijn, dat iemand die belangen heeft in dat gebied, dat die inbreng kan hebben en niet, je moet maar weg. Daar wordt serieus rekening mee gehouden. Vanuit die gedachte is die derde iemand geworden, die heeft geholpen om het vertrouwen naar elkaar toe te versterken. FR Hoe zou je de samenwerkingsrelatie tussen gemeente en ontwikkelaar omschrijven? MG4 Zakelijk gestart, zakelijk gebleven, maar in de tussentijd is er een vertrouwensrelatie ontstaan, waarbij ook het menselijke aspect, dat partijen elkaar hebben leren waarderen in het serieus nemen van opmerkingen, van belang is. Dat had ook tot gevolg dat de ontwikkelaar anders over de gemeente ging denken, de gemeente is niet alleen maar tegen, de gemeente denkt mee, er zijn zelfs partners die meedenken.

179

De eerste reactie was, nee, ze moeten niet denken dat we dat doen. In dat proces is een verandering opgetreden. In de volgende vergaderingen merkten we, daar is over nagedacht, er is constant iets met onze gedachtes gedaan, ze hebben de soepelheid om hun plannen iedere keer daarop aan te passen. Ik denk dat dat alleen maar positief heeft gewerkt. Het blijft zakelijk, want ze hebben die grond toch duur gekocht, maar ze willen daar wel een product neerleggen, dat uiteindelijk meer omvat dan het alleen maar afzetten wat daar gebouwd wordt. Maar het belangrijkste is dat het exploitabel is. FR Is de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankijkt, is dat van invloed geweest op je handelen en je beslissingen? MG4 Ja. Ik heb dat net aangegeven. Op het moment dat je in een situatie komt, waarbij de liefde maar van een kant komt, dan ben je zelf ook veel minder geneigd om water bij de wijn te doen. Op het moment dat je dus merkt, ik heb het net geschetst, dat men zegt, de gemeente denkt mee, misschien zijn het helemaal niet zo’n gekke ideeën die de gemeente inbrengt, het zijn helemaal niet zo’n gekke ideeën die de zeilclub inbrengt, dan heeft dat natuurlijk positieve gevolgen. Ik ben er ook van overtuigd dat dat een van de redenen was dat we uiteindelijk hebben gezegd, in plaats dat we een gedeelte van het plan realiseren op basis van het vigerende bestemmingsplan en een andere gedeelte op basis van een nieuw bestemmingsplan, weet je wat we doen, we beginnen opnieuw, we beginnen met een volledig nieuwe verkaveling en een volledig nieuw bestemmingsplan en we gaan er van uit dat we in de exploitatieovereenkomst niet worden afgerekend, als ware het een heel nieuw plan, zonder de historie van het oude bestemmingsplan daarbij uit het oog te verliezen. FR Zou je dat over de exploitatieovereenkomst iets kunnen toelichten? MG4 Bijvoorbeeld, dat je zegt, hoe moet je nu omgaan met infrastructuur. De infrastructuur ligt er. Moet je nu dadelijk zeggen, je moet nog alle kosten die nog met het nieuwe bestemmingsplan te maken hebben, ook de eigen ambtelijke kosten, volledig betalen. Dat bestemmingsplan lag er. Dat heeft er toe geleid dat we met de interne kosten soepel zijn omgegaan. Met de externe kosten uiteraard niet. Die kosten moeten we zelf inhuren, zoals juristen, dus die kosten moesten natuurlijk wel vergoed worden. FR Was dat een van de geschilpunten in de onderhandelingen? MG4 Men is natuurlijk bang, dat men zegt, alle kosten die je als gemeente maakt, moeten verhaald worden. Heb je gevoel voor het feit dat hier een bestemmingsplan lag, dat er hier infrastructuur lag? Hoe komt dat tot uitdrukking?

180

Dat heeft iets te maken met het feit dat de andere niet constant vasthoudt aan, ik wil bouwen op basis van het vigerende plan, kijk niet zo nauw naar de meetgegevens, hoe moet ik het oppervlakte van de woning berekenen, kijk daar soepel naar. Daar hebben we elkaar eerst in proberen te vinden. Uiteindelijk kom je toch tot de conclusie dat het een plan is dat niet past binnen de huidige marktsituatie. FR Dus je bent voor de gemeente tevreden met het behaalde onderhandelingsresultaat? MG4 Nou, in die zin, dat ik een rol heb laten meespelen dat er hier al twintig jaar een plan ligt, waar de infrastructuur er al vijftien jaar in ligt, en er gewoon niks van de grond komt. Kijk, in onze eigen structuurvisie is aangegeven dat dit een gebied is waar een bestemmingsplan ligt met een verblijfsrecreatieve invulling. In onze structuurvisie kwam verder naar voren dat we zeker rond de kern Thorn goede verblijfsrecreatieve mogelijkheden missen. Dat betekent ook dat je nu hoopt dat er rendement komt uit de toeristenbelasting. Dat je daadwerkelijk voor Thorn niet alleen maar dagjesmensen aantrekt, maar ook een langer verblijf mogelijk maakt. Om die reden zeg ik, ik ben tevreden als dit plan uiteindelijk tot een realisatie komt. Van de andere kant, de anderen doen het natuurlijk ook om geld te verdienen, maar ik denk dat het ook een winst is dat we hier als gemeente eindelijk onze plannen kunnen realiseren, die we in 1998 al in een bestemmingsplan hebben vastgelegd en die wij nu ook weer opnieuw als visie hebben vastgelegd in onze structuurvisie. Het is een voordeel dat we hier een partner hebben, waar je vertrouwen in hebt, die het kan, wat hij heeft laten zien in Roggel, die niet bij de eerste wind en tegenslag omvalt en die een kapitaalkrachtige belegger en ontwikkelaar blijkt te zijn. Dat geeft vertrouwen voor de toekomst. FR Denk je dat de keuze voor dit samenwerkingsmodel de samenwerkingspartner ook voordeel heeft opgeleverd? MG4 De doorbraak tussen het oude plan, Le Village Blanc, en het nieuwe plan, kwam voort uit het feit dat de eigenaar zich liet overtuigen door een andere ontwikkelaar/exploitant, die vooral knowhow heeft over het in de markt zetten van recreatiewoningen. De eigenaar, die destijds iets heeft gekocht van Aqua Terra was toch vooral een ontwikkelaar, die niet zozeer was gericht op een goede exploitatie voor de twintig, dertig jaar daarna. Ik heb het gevoel dat hij enkele investeringen wilde doen en dat hij er voor wilde zorgen dat hij die zo snel mogelijk kan terug verdienen. Uiteindelijk heeft hij zich niet alleen laten overtuigen door datgene wat de gemeente wilde, maar heeft hij zelf een ontwikkelaar/exploitant gezocht, waardoor er een risicocombinatie ontstond van twee private partijen ontstond. De eigenaar is onze partner in het contract, maar de partnerontwikkelaar had een adviseur die gevoel had voor wat de gemeente eigenlijk wou. In dat spanningsveld heeft de partnerontwikkelaar gewerkt als smeerolie tussen enerzijds de gemeente en anderzijds de eigenaar.

181

FR Dus je denkt dat het samenwerkingsmodel zowel de gemeente als de samenwerkingspartner voordeel heeft opgeleverd? MG4 Ja. Anders kan het ook niet. Kijk, de gemeente moet het gevoel hebben dat ze iets goeds terug krijgt voor de lange termijn. Wat de exploitant in feite ook aangeeft, ik ben niet alleen op de korte termijn bezig geweest, ik moet zo snel mogelijk terug verdienen, want ik heb geïnvesteerd, maar ik ben er van overtuigd dat ik misschien door nog wat langer te wachten een nog beter product krijg. FR Zijn er dan geen problemen ontstaan in het samenwerkingsproces tot dusver? MG4 Het heeft lang geduurd. We hebben heel lang gezocht naar de beantwoording van de vraag hoe je in het oude bestemmingsplan moet meten. Hoe moet je interpreteren dat er een milieucirkel lag van een aangrenzend varkensbedrijf dat al jaren niet meer in bedrijf was? Daarvan zei de exploitant, maar in de oude gemeente Thorn had ik dit al geregeld en was al toegezegd dat de betreffende agrariër niet meer functioneerde. De milieuvergunning is echter nooit ingetrokken. Dat leidt tot wrevel, waarom is dat nooit gebeurd. Nou, dat is niet gebeurd, maar dat zijn constant weer zaken die terug kwamen. Daarvan zei de exploitant, dat is jullie pakkie an. In 2006, in de oude gemeente Thorn, hebben jullie ons laten blijken dat dat al geregeld was. Dat soort zaken kwamen steeds terug. Waar ik iedere keer weer verbaasd over was, was het vertrouwen bij de andere partner. Wij wilden zelf uiteindelijk in het kader van het GOML een fietsverbinding realiseren van de haven van Wessem tot aan de landsgrens met Kessenich, bij de Koningssteen. Dat fietspad loopt voor een groot gedeelte over het eigendom van de exploitant. Hij heeft medewerking verleend om dat te doen. Dan kun je natuurlijk zeggen, daar heeft hij zelf ook voordeel van. Van de andere kant maakt hij het park wel open. Dat betekent dus dat het park niet alleen toegankelijk is voor de mensen die daar recreëren, maar is het park ineens een onderdeel van het recreatieve product “Het beleven van het water vanaf het land” van Wessem tot aan Kessenich. De overheid, de gemeente samen met het GOML, investeert daarin voor een bedrag van meer dan een € 1 miljoen. Dat is waar de exploitant constateert dat de gemeente niet alleen maar een vragende partij is. Dat is een voorbeeld waarvan je kunt zeggen, dat had ook verhaald kunnen worden via een exploitatieovereenkomst. Je had ook kunnen zeggen, dan hadden ze een bijdrage in de bovenwijkse voorzieningen moeten doen. Nee, hebben we gezegd, hij had rechten op grond van het vigerende bestemmingsplan. Er zijn afspraken gemaakt. Ze stellen de gronden beschikbaar, ze stellen dadelijk het park open, dat men dat als fietsgebied kan gebruiken, de gemeente investeert in die fietsvoorzieningen. FR Dus eigenlijk zijn er wel problemen ontstaan, maar die zijn opgelost door een uitwisseling van deelaspecten.

182

MG4 Ja, van deelaspecten. Daaruit blijkt dat beide partijen het plan graag willen. Het is niet alleen maar zo, we willen geen kosten maken en we willen alleen maar revenuen hebben. FR Ben je tevreden met de opstelling van de samenwerkingspartner bij de oplossing van die problemen? MG4 Ja. We hebben ons daarin opgesteld door niet het onderste uit de kan te willen hebben. Door niet te zeggen, we eisen een bijdrage in het fonds bovenwijkse voorzieningen, we eisen een vergoeding voor alle ambtelijke kosten. Op een gegeven moment hebben we zelfs het risico genomen dat we mogelijk geen leges meer krijgen voor het bestemmingsplan, omdat we na 1 juli 2013 eigenlijk een nieuw bestemmingsplan hadden moeten hebben. Daaruit blijkt dat we vertrouwen hebben gekregen. Eerst wilden we daar krampachtig aan vast houden. Maar daarna zeg je, wat wil je eigenlijk? Uiteindelijk wil je dat het plan wordt gerealiseerd. Als je dat voor ogen houdt, dan ben je er van overtuigd dat je het plan, wat je nu samen ontwikkeld, eerder realiseert, dan dat dat je denkt, hij gaat misschien dadelijk iets anders realiseren dan wat ik in gedachte had. FR Zijn er in de samenwerkingsrelatie zaken geweest, die achteraf gezien anders hadden gekund, of beter hadden gekund? MG4 Dit hadden we misschien eerder moeten onderkennen. Maar, zo werkt iets met vertrouwen. We hebben er heel lang over gedaan om uiteindelijk gewoon de traditionele manier te kiezen. We gaan voor een heel nieuwe bestemmingsplan voor het gebied, we gaan voor een nieuwe overeenkomst, we gaan voor een nieuwe verkaveling, die we constant aanpassen aan datgene wat de markt vraagt. Als je dat vertrouwen direct in elkaar gehad, hadden we dit plan misschien twee jaar eerder gehad. Dat proces had je wellicht nodig, om dit product uiteindelijk te hebben. FR Is dat een van de redenen geweest dat het zo lang heeft geduurd? MG4 Ja. Dat heeft te maken met het feit dat niemand zijn rechten graag kwijt raakt. Er is een bestemmingsplan en wij wilden zorgen dat het bestemmingsplantechnisch dusdanig niet zo mocht zijn dat wij dadelijk onze rechten verloren, omdat er geen leges konden worden geheven. Dat zijn allemaal juridisch-publiekrechtelijke zaken vanuit de gemeente bekeken. Heel logisch, misschien ook omdat je elkaar niet zo goed kent, en je moet elkaar goed leren kennen.

183

De andere partij die die rechten niet wil opgeven, omdat hij zegt, daarvoor heb ik betaald. Als ik akkoord ga met het nieuwe bestemmingsplan, dan ben ik mijn rechten kwijt. Die tijd hebben we nodig gehad om te zeggen, we willen eigenlijk hetzelfde. FR Zou je in de toekomst nog een keer willen samenwerken met deze samenwerkingspartner? MG4 Ik wel. Ik hoop zelfs dat we dat bij Porta Isola in Stevensweert zo kunnen doen, maar dat is een andere eigenaar. Dat is nog vanuit de oude Aqua Terra situatie. Dat zal ook een van de problemen zijn om dit soort andere gebieden, die ook voor een groot deel klaar zijn, op te waarderen. Zo is het voordeel van dit plan natuurlijk dat hier geen enkele woning stond, zodat je niets had te maken met fouten die in het verleden zijn gemaakt. In die andere plannen, kijk naar onze eigen structuurvisie, hebben we eigenlijk geen enkel maagdelijk gebied meer. Maagdelijk in die zin dat wel een infrastructuur in lag, maar dat er geen woningen lagen. Die situatie kennen we in de andere plannen in de gemeente niet meer, Heelderpeel, Boschmolenplas, Porta Isola, de Maasterp. Dat wordt moeilijk. FR Dus dan zou de samenwerking anders worden ingestoken? MG4 Ja. Ik denk dat een van de problemen die dat met zich meebrengt is dat je dadelijk in de andere situaties wederom met elkaar het gevoel moet hebben, dat je hetzelfde wilt. Het grote probleem is dat je dadelijk met meerdere derden te maken hebt. Hier had je de zeilclub, maar dat was meer een gebruiker van het water, dan een gebruiker van het onroerend goed dat er ligt. Bij de bestaande vakantieparken, zoals Porta Isola, de Boschmolenplas, maar ook de Maasterp en de Heelderpeel, heb je te maken met bestaande bestemmingsplannen, hetzelfde dus, maar vooral ook met bestaande bebouwing en daar zijn ook nog heel veel verschillende eigenaren, met heel veel verschillende belangen. Het gevaar dat je elkaar niet vertrouwt is groot. Om alle eigenaren op een lijn te krijgen, dat is het grote probleem. Dus misschien kom je tot de conclusie, eigenlijk was de Groeskamp heel eenvoudig. FR Hiermee zijn we aan het eind van het interview gekomen. Heb je nog iets gemist of nog wat toe te voegen? MG4 Nou, in die zin dat we door de discussie over de fietsverbinding we het hele eigendom vanaf de grens met Kinrooi onderdeel konden laten zijn van hun eigen visie. Oorspronkelijk lieten ze een beperkte visie zien waar ze wilden bouwen, dat zich beperkte tot het gebied van het oude bestemmingsplan. Dat betrof ook het gebied van het dagstrand, het hele gebied vanaf de grens met Kinrooi. Wij wilden dat gebied graag open houden in onze structuurvisie. Zij wilden dat gebied bebouwen.

184

Door onze gedachte over de fietsverbinding zagen ze in dat ze ook belang erbij hadden om gebieden niet te bebouwen en na te blijven denken over de invulling hiervan. Opmerkelijk vond ik dat we in de structuurvisie een hele discussie hebben gehad over de vraag waar je een hotel moet maken. Op het Bastion in Thorn, of op het schiereiland tegenover de Groeskamp, aan de andere kant van het bruggetje? Daar hebben we in de structuurvisie een hele discussie over gehad. Daar waren ze het wel mee eens, maar ze bleven in hun visie volledig af van het Bastion. Dat is heel opmerkelijk. In de discussie over het Nautisch programma, is dat Bastion toch aangewezen als de ontvangstkamer van Thorn vanaf het water. Oorspronkelijk was het idee dat we niet teveel versnipperde horeca moeten hebben, want we willen dat zo dicht mogelijk bij dat hotel hebben. Dat Bastion, dat er misschien al vijfentwintig jaar ligt, hebben ze nu in hun visie laten zien en dat is ook opgenomen in onze samenwerkingsovereenkomst. Er is gekozen om te komen tot een invulling met een theehuis ter plekke. Dat was een element wat gaande het traject tot een invulling is gekomen. De insteek van de exploitant was eerst het beperkt houden van het plan tot datgene waar bebouwing plaats vindt. We weten niet wat we met dat gebied gaan doen, dus laten we het dan ook maar niet meenemen in onze visie. Misschien kom je over tien jaar tot de conclusie, we bouwen het toch nog helemaal vol, Want dat was hun oorspronkelijk visie met Le Village Blanc. Maar nu hebben ze toch dat open ruimtes ook kwaliteit kunnen hebben, dat niet bebouwde ruimtes ook kwaliteit hebben. FR Hoe zie je dit naar de toekomst toe? Hoe zie je dit plan, dit samenwerkingsverband naar de toekomst toe? MG4 Ik hoop dat dat een van de dingen is die ik nog mag meemaken. Ik hoop dat we de realisatieovereenkomst in februari 2014 in de raad kunnen brengen en dat dan de samenwerkingsovereenkomst wordt omgezet in een realisatieovereenkomst. Dan blijkt dat we er van 2010 tot 2013 over hebben gedaan om te komen tot een samenwerkingsovereenkomst en dat we in een half jaar komen van samenwerking komen tot realisatie. FR Hoe denk je dat daar in februari in de gemeenteraad tegen aan gekeken wordt? MG4 Misschien dat daar nog politiek wordt bedreven, omdat een maand later verkiezingen zijn, maar ik kan me niet voorstellen dat dit anders gaat dan bij de samenwerkingsovereenkomst, waar amper discussie over was en alleen maar blije gezichten dat dit eindelijk tot iets moois zou leiden. Ik ga er vanuit dat dit plan uiteindelijk wordt geaccordeerd. Wat vooral noodzakelijk is dat we uiteindelijk de markt mee hebben en dat het ook daadwerkelijk tot realisatie kan komen. We hebben natuurlijk wel mensen nodig die in dit gebied gaan investeren, om uiteindelijk hotels exploitabel te gaan maken, dat hier een zwembad exploitabel gemaakt kan worden, dat hier een 300-tal woningen worden gerealiseerd, die ook in de markt moeten worden afgezet, in de vorm van een particuliere belegger, maar waar bij gewaarborgd is dat het een definitieve bedrijfsexploitatie is en dat het niet leidt tot permanente bewoning van het park, wat we in Porta Isola en Boschmolenplas feitelijk als probleem hebben.

185

Dat het door de markt wordt opgenomen en dat uiteindelijk blijkt dat Thorn echt iets meer heeft te bieden dan allerlei andere gebieden aan de Maas, die daardoor wellicht niet worden gerealiseerd. FR Met deze schitterende vooruitblik naar de toekomst wil ik je graag hartelijk bedanken voor je medewerking aan dit interview. MG4 Graag gedaan.

186


: Frank Ramacher : FR : Private ontwikkelaar : 25 oktober 2013 : 40 minuten : Maasbracht : PP3 : Man


187

PP3 Ja. Dat heb je. Bij dezen. FR Dank je wel. Voor de volledigheid wil ik toch even vermelden dat ik tijdens het interview af en toe aantekeningen zal maken om voor mezelf de lijn van het gesprek vast te houden. Van dit interview zal een verslag worden gemaakt. Je krijgt na het interview ter controle inzage in het verslag. Je kunt hier nog opmerkingen bij plaatsen, maar aangezien het verslag een weergave is van het daadwerkelijke interview, kan daar achteraf niet aan getornd worden. Het verslag wordt in principe niet meer gewijzigd, tenzij er grove onjuistheden in staan. Het interview duurt ongeveer een uur. Heb je tot zover nog vragen? PP3 Nee. Ik wacht rustig af wat je te vragen hebt. FR In verband met de verslaglegging zou ik voorafgaand aan het interview graag kort enkele vragen stellen over je functie en je betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn. Wat is je functie? PP3 Ik ben adviseur van de grondeigenaar. Over de grondeigenaar kan ik wel wat vertellen. Dat is een grote beleggingsmaatschappij uit Maastricht. Die hebben in 2006 de gronden, waarover we nu een bestemmingsplan gaan leggen, gekocht. Er lag al een bestemmingsplan uit 1998, maar dat moest grondig aangepast worden. FR En in die functie was je betrokken bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn? PP3 Ja. Namens de aandeelhouder houd ik toezicht op de hele ontwikkeling van de plannen, waarbij wij dus ook weer delegaties hebben verleend aan een projectontwikkelaar en aan diverse adviseurs.

188

FR Hoe lang ben je in totaal betrokken geweest bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn? PP3 Vanaf 2006. Toen was de gemeente Thorn nog net gemeente Thorn oud. In 2007 is de herindeling ontstaan, maar de grondtransactie is al gedaan in het tijdperk dat de gemeente Thorn nog zelfstandig was. FR Hoe heb je het publiek-private samenwerkingsproces bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn persoonlijk ervaren? PP3 Tot nu toe, maar we zijn nog niet helemaal op het eind, is er een hele goede samenwerking tussen de gemeente, als een van de hoofdactoren, en wij als projectontwikkelaar. Tot nu gaat het heel goed. Er zijn wel af en toe natuurlijk stevige discussie over dit of over dat. Maar toe nu toe is de samenwerking prima te noemen. FR Hoe kijk je tegen de samenwerkingspartner, de gemeente, aan? PP3 De gemeente Maasgouw had in het begin, na de herindeling, wel wat last van het opnieuw opstarten van de organisatiestructuren, bestuurlijk, maar ook ambtelijk. Dat heeft het plan weliswaar wel wat vertraagd in onze beleving, maar achteraf gezien is dat niet een echte hindernis, omdat de economische crisis daar ook weer precies tussen in zit. FR Dat is de reden dat het geen hindernis is? PP3 Ja. Want als we eerder hadden kunnen werken zou dat mogelijkerwijs er toe hebben kunnen leiden dat we niet zo’n positieve uitgangsstelling zouden hebben gehad. Dan zouden we mogelijkerwijs al in een verder stadium zijn geweest, maar misschien met een slechter verkoopresultaat, dan we nu in 2014 of 2015 verwachten. We verwachten in 2014, 2015 wel een beter verkoopresultaat dan in 2009, 2010, 2011. FR Wat is het meest opvallende kenmerk van de samenwerkingspartner, de gemeente?

189

PP3 Dat ik het waardeer dat er een stuurgroep is. Weliswaar overlegt die naar hun achterban toe zeer intensief met de ambtelijke adviseurs, maar het primaat ligt organisatorisch bij de projectleider en bij de verantwoordelijke wethouder. Tot nu toe staat me dat goed aan. FR Dus dat zijn ook de belangrijkste gesprekspartners? PP3 Voor mij wel. Maar degene die in het veld de details uitwerken, die hebben ook veel te maken met onder andere Rijkswaterstaat, het waterschap, de provincie, de ambtelijke disciplines, verkeer, milieu, archeologie. Dat betekent dat ik voornamelijk met de stuurgroep bezig ben. Als het absoluut moet, ben ik ook bij gesprekken met andere disciplines, maar dat is tot nu toe niet zo vaak het geval. FR Wat voor gevoel heb je bij de gesprekspartners van de gemeente? PP3 Dat gaat goed. Zeer recent hebben we met Rijkswaterstaat en het waterschap een zeer verhelderend gesprek gehad. Ook daar is dus een integratie tussen de organisatie vooral voor mij van grote betekenis. Rijkswaterstaat en het waterschap hebben ook een verantwoordelijkheid die zij samen, gezien hun belangen, delen. Dat bevalt mij goed. Dus niet, dat we elke keer hetzelfde verhaal en aan Rijkswaterstaat moeten vertellen en aan het waterschap. Nee, daar treedt men gecoördineerd op. FR Bevestigen de gesprekspartners van de gemeente je beeld van de samenwerkingspartner, de gemeente? PP3 Ja. In dit geval zeker. FR Zou je dat misschien kunnen toelichten? PP3 Er is een begripvolle situatie over en weer. De gemeente, en dat is niet altijd zo gemakkelijk vanuit de kantoorstoel, probeert te begrijpen dat een projectontwikkelaar het anno 2013 niet gemakkelijk heeft. Dat dus ook de keuze voor de aanpassing van een plan van 300 woningen, dat dat een zware wissel legt op de creativiteit van de gemeente en de projectontwikkelaar.

190

In die zin vind ik het heel belangrijk om te melden dat de gemeentelijke mensen toch wel verbaasd staan over het onderdeel marketing, wat bij een projectontwikkelaar eigenlijk toch een van de hoofditems is. Op dat punt is het natuurlijk wel wennen vanuit de ambtelijke hoek om zich te verplaatsen naar het toch echt noodzakelijke commerciële denken van de projectontwikkelaar. FR Dat noodzakelijke commerciële denken, wat moet ik daar onder verstaan? PP3 Ik zal dat met een voorbeeld staven. In vergelijkbare recreatieprojecten aan het water zie je dat een woning met een aanlegsteigertje en een bootje voor de deur veel gemakkelijker verkoopt dan een woning waarbij je een grote centrale jachthaven moet projecteren, omdat men dat zo graag ziet in het bestemmingsplan. Kijk, dat is nu het verschil tussen ervaring. Daar moeten de gemeentelijke vertegenwoordigers erg alert op zijn, dat ze de signalen van de projectontwikkelaar zodanig oppakken dat ze het plan niet om zeep brengen. Ten aanzien van de marketing en de commerciële aspecten die te maken hebben met een plan, zoals het plan waar we het hier over hebben, maar dat geldt in zijn algemeenheid, moet men als gemeente niet teveel terug kijken naar handboek soldaat uit pakweg 2003 of 2004. Nee. De wereld van de projectontwikkeling is zo snel in beweging dat we vandaag niet exact kunnen plannen, dat het wijs is om die soort steen te gebruiken, of die beperking op te leggen in het bestemmingsplan. Die detaillistische vorm van bestemmingsplannen, daar moeten we van af. Daar moet men meer flexibiliteit en ruimte in geven aan de marktpartijen. FR Op zich heel helder. Je hebt het over de strikte regels in het bestemmingsplan. Dat duidt op een bepaald formalisme. Hoe gaan partijen met elkaar om? Gaat dat op een formele manier of op een informele manier? PP3 Gaat best informeel. Af en toe, dan komt er wel een signaal, tot zo ver en niet verder. Zowel van de overheid alsook van de projectontwikkelaar. Dat kan soms gebeuren en in de afgelopen twee, drie jaar is dat ook wel eens gebeurd. FR Dat zijn dus die strubbelingen waar je het in het begin over had? PP3 Ja. Strubbelingen hoeven niet altijd met opzet zo te zijn. Dat kan gewoon door de praktijk van het verleden ingegeven zijn. Dat is dus het verhaal dat ik herhaal. Die flexibiliteit, die moet de overheid van jaar tot jaar, of van maand tot maand, bijstellen en niet per tien jaar.

191

FR Je zegt dat er wat strubbelingen zijn geweest, maar zijn er ook echte problemen geweest in het samenwerkingsproces tot dusver? PP3 Om dat eerlijk te zeggen, ja. Ik ben eens een keer samen met de aandeelhouder opgestapt, toen het over een onderdeel ging van de structuurvisie. Toen hebben we gezegd, nee, met deze visie kunnen wij absoluut niet verder en wij stoppen nu de onderhandelingen. We gaan niet mee met het voorbereiden van een nieuw bestemmingsplan, zoals iedereen eigenlijk graag wilde, maar we pakken het oude, vigerende bestemmingsplan en we gaan een bouwvergunning aanvragen. Dat was eigenlijk een negatieve ervaring, die vooral was ingegeven door de structuurvisie, waarbij een adviseur van de provincie eigenlijk toch zodanig een klem legde op de marketing van het plan, zoals wij dat zagen, dat wij zeiden, dan heeft het geen zin om aan vernieuwingen en veranderingen in het bestemmingsplan van Thorn te werken. Maar dat is opgelost daarna. FR Hoe is dit probleem tot een oplossing gebracht? PP3 Eigenlijk, doordat we toch als stuurgroep hebben gezegd, nee, we gaan dat anders doen. Dat is opgelost door compensaties. Wij hebben als projectontwikkelaar toch eigenlijk gehandeld in de lijn zoals de structuurvisiedeskundigen dat wilden. Daar waren we het niet mee eens en we zijn we het gedeeltelijk nog niet mee eens. Maar, we hebben gezegd, als we nu compensaties krijgen die ons hetzelfde voordeel opleveren als we in de oude situatie hebben, dan kunnen wij daar toch verder mee, omdat we uiteindelijk als projectontwikkelaar het rendementsprincipe als leidraad nemen, en niet zozeer of woning A of woning B er nu wel of niet mag komen. Dus, toen daar compenserende maatregelen tegenover stonden, die dat gevoel compenseerden, op dat moment zijn wij overstag gegaan. Het was een kwestie van geven en nemen. FR Je bent dus uiteindelijk wel tevreden over de gekozen oplossing? PP3 Ja. Daarna hebben we ook eigenlijk geen destructie van enige betekenis gehad. We hebben daarna wel nog af en toe de wenkbrauwen gefronst, de ene partij of de andere partij, maar het is niet meer tot een conflict gekomen. FR Je maakte even melding van compenserende maatregelen. Aan welke maatregelen moet dan gedacht worden?

192

PP3 Concreet was het in dit plan zo dat op een schiereiland, wat we heel aantrekkelijk vonden om te kunnen gaan bouwen, dat daar aanvankelijk geen bestemming op lag om op te bouwen. Dat hebben we dus via dat conflict geregeld. Waar we aan de ene kant van het plan 23 woningen moesten prijsgeven, hebben we diezelfde 23 woningen weer terug gekregen op een andere plek in het plan. Dat was voor ons voldoende. FR Daar is dus eigenlijk, wat je aangaf, geredeneerd vanuit het rendementsprincipe? PP3 Ja. Toen hebben we voor ons zelf vastgesteld, dat we dat ene offertje laten schieten en een ander voordeeltje daarvoor, van gelijke grootte, naar wij inschatten, wat nog bewezen moet worden, terug krijgen. FR Er hebben diverse gesprekken plaats gevonden met de gemeente. Hoe heeft de samenwerking vorm gekregen? Is dat gebeurd door middel van overeenkomsten? PP3 Ja. Er is een groot aantal afspraken gemaakt, waarbij wij dus allereerst de intentieovereenkomst zijn aangegaan, waarbij wij zeggen, gemeente en projectontwikkelaar, we streven naar dat doel. Die doelen zijn geformaliseerd, die zijn vastgelegd. Aan de hand van die doelen zijn we nu verder in detail gaan uitwerken. Dat moet er toe leiden dat we dus in december al, uiterlijk in de raad van februari, een verder gaande samenwerkingsovereenkomst gaan aftekenen. Dus, de eerste stap is de intentieovereenkomst, met toch een hele formele betekenis, dat we het met elkaar toch goed gaan proberen om het bestemmingsplantraject tot stand te brengen. In die fase zitten we dus nu, dat we volop bezig zijn met de bijna laatste loodjes van de bestemmingsplanvoorbereiding, en dat we in dus in de raad van februari verwachten dat we dat gestalte gaan geven door, ook weer een formeel getekend samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Maasgouw en de projectontwikkelaar. FR Waarom is voor dit samenwerkingsmodel gekozen? PP3 Ja, dat is toch wel een vrij algemeen model bij dergelijke grote projecten. Omdat je dan ook eigenlijk tegen elkaar zegt, dat zijn onze rechten en dat zijn plichten. Dat is toch echt wel de basis van publiek-private samenwerking.

193

FR Was dit overwegend de keuze van de projectontwikkelaar, of de keuze van de gemeente? PP3 Nee. Vanuit het overheidsdenken is die vorm toch wel leidend. Dat is toch een situatie waarbij de gemeenteraad, in dit geval als hoofdorgaan van de gemeente, en het college van burgemeester en wethouders, als voorbereider voor de raad, dit eist. Daar hebben wij ook geen probleem mee, want je kunt beter duidelijk zijn in afspraken, dan alles in het ongewisse laten. FR Hoe zijn de onderhandelingen om te komen tot dit samenwerkingsmodel verlopen? PP3 Die zijn goed verlopen. Tot nu toe verlopen die goed, alleen we krijgen nu in de maand november toch nog wel een paar denkpunten, waarbij nog wel eens conflictjes zouden kunnen ontstaan. Maar daar zijn wij zijn niet van gediend, van conflictjes. Dus wij zeggen, wij gaan positief proberen om er samen uit te komen. Tot nu tot heb ik ook geen reden om te denken dat wij er niet samen uit komen. FR Hoe heeft de gemeente zich opgesteld tijdens deze onderhandelingen? PP3 Meedenkend. Goed meedenkend. FR Je hebt dit net al kort even aangestipt. Wat waren de belangrijkste geschilpunten tijdens de onderhandelingen? PP3 Toch wel de relatie met de structuurvisie. Verder zijn het toch voornamelijk opmerkingen die op zich wel begrijpelijk zijn, vanuit ambtelijke detailsituaties bekeken. En dan krijg je soms een denken in verschil, waarbij de gemeentelijke overheid het toch nog wel erg moeilijk heeft om zich te verplaatsen in de moeilijke situatie van de projectontwikkelaar anno 2013. De risico’s liggen volledig bij de projectontwikkelaar in dit project. Dan mag je ook als projectontwikkelaar verwachten dat de gemeentelijke overheid met name in het tempo, en in de detailleringen zich positief gaat opstellen. Tot nu toe gaat dat goed.

194

FR Dus je bent voor jullie organisatie tevreden met het behaalde onderhandelingsresultaat tot dusver? PP3 Tot nu toe wel. Dat is ook een spreekwoord wat met name in de Antillen altijd aan de orde is. Als je daar ’s morgens tegen iemand zegt, hoe gaat het met u, dan zegt men in Curaçao en in de Nederlandse Antillen, tot nu gaat het goed. Daarmee wil men zeggen, tot tien uur vanmorgen, op het moment dat we elkaar spreken, gaat het goed, maar je weet nooit wat er in de loop van de dag gebeurt, ik kan onder de auto komen en dan is het niet goed. FR Je maakte net even melding van onder andere de crisis. Zijn er in het samenwerkingsproces dramatische veranderingen geweest die van invloed zijn geweest op de manier waarop de samenwerking vorm krijgt, of de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankeek? PP3 Nou, het is niet alleen de crisis. Als de koopkracht afneemt, dan is het logisch dat er wat moeilijker verkocht kan gaan worden. De veranderingen zitten hem vooral in dit geval in de veranderingen van de consument, van de koperconsument. De koperconsument in Nederland, of in Duitsland, die eventueel beslist om vlak bij huis een tweede vakantiewoning te gaan kopen, die redeneert niet, ik ga, zoals twintig, dertig jaar terug, in een klein vakantiehuisje zitten, met een bedje links en een bedje rechts. Nee, die consumentkoper, die aspirant-koper, die redeneert, ik wil wel eventueel geld uitgeven voor een mooie, tweede woning, maar op het gebied van comfort wil ik het minstens zo goed hebben als thuis. Die filosofie, die is dus heel erg belangrijk om die te onderkennen. Niet alleen als projectontwikkelaar, maar ook als gemeente. Want dat betekent automatisch, dat een gemeentebestuur oog moet hebben voor bijvoorbeeld een sauna in de woning, of een jacuzzi aan de rand van het tuintje. Of zoals het voorbeeld dat ik straks noemde, nog belangrijker, bijvoorbeeld een aanlegsteiger vlak bij de deur. En het luisteren naar een parkeerbehoefte, ik wil de auto vlak bij het huisje hebben staan. Dat zijn ook van die echte, typische Nederlandse gewoonten. De toerist, die moet zijn tas uit de auto kunnen pakken en moet meteen door de voordeur naar binnen kunnen. Dus, geen grote parkeerplaats ergens. Nee. De woning dient zodanig te worden gemaakt, dat er een parkeerplaatsje per woning bij is. FR Dus dat is wel van invloed op het plan geweest? PP3 Ja. In de afgelopen jaren, kun je bijna zeggen, is er steeds, stap voor stap, een verschil in aangebracht. Dat is ook de flexibiliteit die de gemeente moet kunnen opbrengen, om daar oog voor te hebben.

195

FR In dit geval is dat dus gebeurd, begrijp ik. PP3 Ja, tot nu toe gaat dat heel goed. FR Deze wijzigingen, zijn die van invloed geweest op de manier waarop je tegen de gemeente aankeek? Is in de afgelopen jaren een wijziging in opgetreden? PP3 Nee, in feite niet. Het contact is vanaf het begin goed geweest, behoudens dat ene incident waar ik het straks even over had. FR Is het wel van invloed geweest op je handelen of op je beslissingen? PP3 Ja, want de keuze van in dit geval de eigenaar is heel duidelijk. Je gaat in een economische crisistijd niet verder met een plan als je ook nog weet dat de overheid heel erg moeilijk doet. Dan zeg je op een gegeven moment, ik stop hier mee, en ik laat deze belegging een aantal jaren dood op de plank liggen. De houding van de overheid is dus zeer wezenlijk. FR Dat heeft er dus toe bijgedragen dat je met dit plan bent verder gegaan? PP3 Ja. Een beetje sterk gezegd. Als ik zou adviseren aan de eigenaar dat gezien allerlei vervelende situaties in Maasgouw, dat wij er maar beter een aantal jaren mee kunnen stoppen, in plaats van tonnen in de voorbereidingen stoppen, dan zou waarschijnlijk de aandeelhouder, dat advies volgen. Ik dit geval is dat heel duidelijk het geval, dat ik heb gezegd, ik heb vertrouwen in de Maasgouwse situatie, wij kunnen door, want het onderhandelingsklimaat is gezond. FR Dus er is wel een verschil tussen enerzijds het marktklimaat en anderzijds het onderhandelingsklimaat, of zie ik dat verkeerd?

196

PP3 Nou, als het marktklimaat begrepen wordt door de overheid in de PPS-constructie, dan leidt dat er toe dat de marketing er alleen maar voordeel van kan hebben. Dan durven wij als projectontwikkelaar ook wel wat. Dan kan het nog zo zijn, soms, dat als de economie nog verder zou gaan verslechteren en als kopers het in 2014 of 2015 af laten weten, dan hebben we een prachtig plan op papier, maar dan hebben we nog geen garantie, en kan het soms nog niet verantwoord zijn om daadwerkelijk te gaan bouwen. FR Dus dat is wel van invloed op de onderhandelingssituatie geweest? PP3 Ja, zeker.

FR Daar zit dus eigenlijk een wisselwerking tussen? PP3 Er zit zeker een wisselwerking tussen. FR Wat ik met nog even afvroeg. Zijn derden nog van invloed geweest op de samenwerkingsrelatie? Derden, zoals andere overheden of private partijen. PP3 Een van de belangrijke spelers is ook de zeilclub van Thorn, die daar zit en die daar ook al jaren zit. Die heeft dus een belangrijke relatie met ons. Dan hebben we de gebruikelijke patronen. De Maas is nou eenmaal niet zomaar een rivier. De belangen van Rijkswaterstaat en het waterschap zijn van dien aard dat ze als beheerders van die Maas en de Maasplassen een belangrijke speler zijn. Dan hebben we verder de provincie. Daar hebben we tot nu toe niet zo veel mee te maken gehad, want die komen pas in beeld als een bestemmingsplan wordt vastgesteld. Ook de provincie vindt het toch wel erg belangrijk dat er in Midden-Limburg wat meer gebeurt dan tot nu toe. Dus dat zijn de belangrijkste spelers, die zo snel even in mijn gedachten opkomen. FR Je maakte even melding van de zeilclub. Wat voor rol hebben die gespeeld in het hele proces?

197

PP3 Die hebben een tot nu toe bescheiden accommodatie en die hebben een huurcontract met de projectontwikkelaar. De bedoeling is dat op de plek waar ze nu het clubgebouw hebben, dat daar een aantal woningen komen en dat hun clubgebouw verplaatst gaat worden en dat ook de aanlegsteigers gedeeltelijk verplaatst gaan worden. Dat is nogal ingrijpend voor de zeilclub Thorn. FR In welke mate hebben jullie de zeilclub daarbij betrokken? PP3 We hebben hun ook duidelijk laten inspreken. Ze hebben ook zelf tekeningen gemaakt. Ze hebben meegedacht, we hebben ze meegenomen om daar in goede harmonie mee verder te kunnen. FR Hoe stond jullie organisatie daar tegenover? PP3 Niet negatief. Elke verandering moet je proberen te begrijpen. Ook de standpunten van de zeilclub. Die waren soms heel bijzonder. Zij hebben ons bijvoorbeeld overtuigd, dat op een smalle strook water dat zij met hun zeilboten, dat zij daar wind moeten hebben, en dat als je daar woningen bouwt op dat stukje, dan betoogden zij dat er windafval zou zijn, die niet goed is voor het zeilen en eventueel zelfs gevaarlijk kan zijn als plotseling de wind wegvalt als een boot zeilt. Dat hebben wij ons ter harte genomen. De hoogte van die woningen hebben we drastisch aangepast. Daar was de zeilclub blij mee. FR Hoe stond jullie organisatie daar tegenover? PP3 Dat is door ons geaccepteerd. FR Hoe sta je persoonlijk in het samenwerkingsproces? PP3 Persoonlijk vind ik het een heel aardig project. Ik heb in mijn leven al heel wat gedaan. Ik ben al 65, dus ik ben met pensioen, maar op basis van wat ik in het verleden voor het bedrijf heb gedaan, hebben zij toch gevraagd, wil je misschien het project Thorn nog begeleiden. Dat is al in 2006 al zo’n beetje aan de orde gekomen, dat ik dat na mijn pensioen nog zou doen.

198

Toen heb ik gezegd, ja, ik vind het project Thorn erg aardig om daar betrokken bij te blijven. Persoonlijk heb ik wel wat met dit plan. Dat is nog zwak uitgedrukt. FR Dat is nog zwak uitgedrukt? Je vindt het een goed plan? PP3 Ik vind het een mooi plan. Ik vind het een interessant plan. Ik vind het ook een plan met veel kansen, omdat die Maasplassen, en ook Thorn als naamsbekendheid, bij mij toch een hele positieve start opwekt. FR Zijn er in de samenwerkingsrelatie zaken geweest die achteraf gezien anders hadden gekund, of beter hadden gekund? PP3 Dan wijs ik toch nog weer even op de structuurvisie en het moeten laten vervallen van een aantal woningen aan de rand van het plan, die wij graag hadden gehandhaafd. Maar goed, je kunt niet alles hebben. Dus hebben wij geredeneerd, als wij die compensatie aan de andere kant, op het schiereiland zoals we dat noemen, hebben, dan zijn wij daar ook tevreden mee. Die oplossing is aan de orde geweest en daar zijn wij nu tevreden over. FR Zou je in de toekomst nog een keer willen samenwerken met deze samenwerkingspartner, dus met de gemeente? PP3 Jazeker. Er is geen enkele reden om daar niet mee te willen samenwerken. Integendeel, er zit een positief gevoel. FR Er zit een positief gevoel? PP3 Ja. FR Zou de samenwerking dan hetzelfde worden ingestoken, of zou die anders worden ingestoken?

199

PP3 In de toekomst, bij een ander project? FR Ja. PP3 Nee, dat kan goed doorgaan met een stevige projectleider en met een verantwoordelijke wethouder. Dan moet dat goed lukken. De lijnen zijn dan kort. Wat wij als projectontwikkelaar helemaal niet in de hand hebben, dat is, hoe moeilijk heeft die wethouder het en hoe moeilijk heeft die projectleider het in zijn eigen gemeentehuis. FR Doel je bij de wethouder dan met name op het politieke aspect? PP3 Bijvoorbeeld. Of op het collegiale bestuur. Bij de projectleider denk ik dan aan de achterban. De projectleider moet toch heel geïntegreerd omgaan met alle disciplines die op een gemeentehuis nu eenmaal bij een bestemmingsplanwijziging betrokken zijn. FR Heb je dat zelf ook? Dat je daar intern bij je organisatie rekening mee moet houden? PP3 Nou, dat is wel aardig om te zeggen dat in een commercieel bedrijf, als je daar het vertrouwen hebt van een aandeelhouder, dat je toch wel flink carte blanche krijgt. In dit geval heb ik het in mijn eigen organisatie met dit project niet moeilijk. Natuurlijk heb ik met de aandeelhouder wel maandelijks overleg over wat wij in Maasgouw doen. FR Dus de aandeelhouder stelt je wel kaders? PP3 Ja. De aandeelhouder kijkt over mijn schouder natuurlijk mee, want het gaat om zijn geld. Ik heb daar geen enkele financiële betekenis bij voor mezelf. Het geld komt voor 100% uit de BV. FR Wat bedoel je dan precies met carte blanche?

200

PP3 Het gesprekken voeren. Het optreden in de stuurgroep. Daar gaat een aandeelhouder, dat is tenminste mijn ervaring, zich niet elke minuut mee bezig houden. Die gaat me niet afkappen met details. FR Dus daar zit wel een verschil in de handelingsruimte bij de gemeente en bij de projectontwikkelaar? PP3 Ik denk dat de projectleider en de wethouder het misschien op dat punt wel wat moeilijker hebben dan ik. FR Interessant om te horen. Hiermee zijn we aan het eind van het interview gekomen. Heb je nog iets gemist of nog wat toe te voegen? PP3 Nee. Ik denk dat we het op hoofdlijnen redelijk goed hebben doorgenomen. Ik denk ook niet dat het de bedoeling is van de scriptie om allerlei details van de projectgroepen naar boven te halen. Ik denk dat we nu in hoofdlijnen het project zo wel wat besproken hebben. Over de organisatie. Over de doelstellingen hebben we het gehad. Over de conflicten. Over de kansen en bedreigingen van zo’n plan. We hebben het gehad over de economische crisis die er tussen door waait. Over de bestuurlijke procedure, die er nu eenmaal bij hoort en, dat wil ik nog wel even benadrukken, wel heel erg ver is door gevoerd in Nederland. Dat je met heel veel disciplines, met heel veel onderzoeksrapporten moet werken. Dat betekent natuurlijk toch dat het ook aan de kostenkant een hele zware belasting is voor een projectontwikkelaar om anno 2013 een bestemmingsplan goedgekeurd te krijgen. FR Als ik het goed begrijp, heeft het dus ook invloed op de efficiency van het project? PP3 Ja. Hoe efficiënter een overheid werkt, hoe goed gestructureerd een overheid werkt, dat heeft wel degelijk invloed op de totale kosten van het plan. Waarbij ik op mijn beurt zeg, dat het voor een projectontwikkelaar die anno 2013 niet over enige reserves beschikt, dat het daar wel moeilijker voor is, dan voor een projectontwikkelaar die, gelouterd door dertig jaar ervaring en een goed banksaldo, deze gesprekken gaat voeren. Het kost in de voorbereiding bijvoorbeeld toch tonnen dit jaar, in 2013, terwijl je dus in 2014 toch nog maar even moet afwachten of de gemeenteraad er uiteindelijk zijn fiat aan geeft.

201

FR Hoe ga je dan om met zo’n onzekere factor? PP3 Dat is nu het risico van de projectontwikkelaar. Dat is dus het vak, waarbij de projectontwikkelaar toch ook vaak, aan het begin al, op basis van intuïtie en niet zozeer op basis van detailberekeningen, toch op een gegeven moment zegt, Thorn is het wel of Thorn is het niet. FR Dat is heel verhelderend moet ik zeggen. Heb ik nooit geweten. Dan wil ik je graag hartelijk bedanken voor je medewerking aan dit interview. PP3 Graag gedaan. Dit is misschien wel een aardig voorbeeld, in positieve zin, hoe anno 2013 een project tot stand komt. Dank je wel. FR Dank je.

202

Bijlage 5. Casusstudierapport Linne Zuidoost Inleiding Het sportcomplex in Linne voldeed niet meer aan de eisen van de tijd. Reeds geruime tijd bestonden er derhalve plannen om in Linne middels een gebiedsontwikkeling te komen tot een verplaatsing van de voetbalvelden en de tennisbanen, gecombineerd met de realisatie van woningbouw. De doelstelling van de gebiedsontwikkeling was drieledig: 1. Woningbouw voor de periode na 2008. 2. Vernieuwing van het sportcomplex te Linne. 3. Het leveren van ruimtelijke kwaliteit in de kern Linne. Naast verplaatsing van de voetbalvelden en de tennisbanen voorziet het plan tevens in de realisatie van 238 woningen, waaronder 42 appartementen, 9 patiowoningen en 32 bouwkavels. Hiervan worden 43 woningen in de huursfeer gerealiseerd (18%), waarvan 22 woningen in de sociale huursfeer (9%) en 21 appartementen in de commerciële huursfeer (9%). Bij de invulling van het ruimtelijke programma is het dorpse karakter van Linne in acht genomen. Dit karakter wordt vormgegeven door een ruime stedenbouwkundige opzet met een groen karakter, bebouwing in maximaal drie lagen voorzien van een kap, dominantie van vrijstaande, half vrijstaande en geschakelde woningen en een beperkte lengte van aaneengesloten bebouwing. De verplaatsing van de voetbalvelden en tennisbanen biedt de mogelijkheid om twee afzonderlijke woonwijken met elkaar te laten versmelten tot één woongebied. Verder heeft het plan als voordeel dat er een nieuw sportcomplex wordt gerealiseerd, dat is aangepast aan de eisen van de huidige tijd. In overleg met de betreffende sportverenigingen is er voorzien in de navolgende voorzieningen:  Twee kunstgras voetbalvelden, voorzien van drainage, speelveld-afscheiding en een goede verlichting.  Een kantine, zes kleed- en wasruimtes, twee scheidsrechterruimtes, een massage- en EHBO-ruimte en een bergingsruimte voor het voetbalcomplex.  Vier smash court tennisbanen, voorzien van een goede verlichting.  Een kantine, twee kleed- en wasruimtes, een scheidsrechterruimte, een massage- en EHBO-ruimte en een bergingsruimte voor het tenniscomplex.  Parkeerruimte voor het voetbalen tenniscomplex. Ongeveer de helft van de gronden is eigendom van de gemeente Maasgouw, terwijl de andere helft eigendom is van Nieuwe Borg Ontwikkeling, die deze gronden in 2002 heeft verworven van de oorspronkelijke eigenaren. Op initiatief van de voormalige gemeente Maasbracht is Nieuwe Borg Ontwikkeling in 2003 bereid gevonden om te participeren in de gebiedsontwikkeling.

203

Omdat Nieuwe Borg Ontwikkeling de helft van de gronden in eigendom had en het de gemeente Maasgouw ontbrak aan voldoende financiële fondsen om een nieuw sportcomplex te realiseren, is er uiteindelijk gekozen voor het concessiemodel. Nieuwe Borg Ontwikkeling kreeg in ruil voor de ontwikkeling van een nieuw sportcomplex de beschikking over alle gronden in het gebied Linne Zuidoost. De gemeente Maasgouw beperkte zich tot het vaststellen van een programma van eisen voor wat betreft de inrichting van het gebied. Nieuwe Borg Ontwikkeling is bij de verdere ontwikkeling van het gebied aan dit programma van eisen gebonden. Het bouwen woonrijp maken van het gebied is voor eigen rekening en risico van Nieuwe Borg Ontwikkeling. Het programma van eisen en de (financiële) voorwaarden waaronder tot realisatie kon worden gekomen, zijn vastgelegd in een realiseringsovereenkomst. De onderhandelingen om te komen tot overeenstemming over de inhoud van deze realiseringsovereenkomst verliepen moeizaam. Zodoende dat de voorbereidingsfase pas in 2008 is afgesloten met een realiseringovereenkomst. Dit betekent dat de gebiedsontwikkeling inmiddels in de realisatiefase zit. Aanvankelijk zou het sportcomplex in 2010 opgeleverd worden. Aangezien er geen vooruitzicht op realisatie was, heeft de gemeente Maasgouw door het aanspannen van een kort geding Nieuwe Borg Ontwikkeling bewogen om te starten met de realisatie van het sportcomplex. Het sportcomplex is in 2011 opgeleverd. De eerste veertien woningen zijn in 2012 gerealiseerd. Het sportcomplex is in 2011 overgedragen aan de gemeente Maasgouw, die sindsdien verantwoordelijk is voor de exploitatie, alsmede het beheer en onderhoud. Voor het sportcomplex is de gebiedsontwikkeling in de gebruiksfase beland en daarmee afgerond. De meerjarige gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost is de context van de casus. Binnen deze context zal onderzoek worden gedaan naar de vraag hoe concurrerende institutional logics de samenwerkingsrelatie tussen de gemeente Maasgouw en de private ontwikkelaar Nieuwe Borg Ontwikkeling beïnvloeden. Hierdoor kan de casusstudie wellicht meer duidelijkheid verschaffen in (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking in het algemeen. Methode Voor het casusstudieonderzoek is een combinatie van dataverzamelingsmethoden aangewend. Concreet zijn de volgende dataverzamelingsmethoden toegepast: 1. Documentenstudie. 2. Archiefonderzoek. 3. Interviews. Documentenstudie Aangezien het noodzakelijk was om allereerst inzicht te krijgen in de geselecteerde gebiedsontwikkelingen, zijn in eerste instantie de openbare documenten aangaande de betreffende gebiedsontwikkelingen geraadpleegd (zoals bestuurlijke stukken, startnotities, stedenbouwkundige plannen, et cetera).

204

Archiefonderzoek Sommige documenten waren echter niet openbaar. Hiervoor is archiefonderzoek gedaan, waarbij de niet openbare documenten zijn bestudeerd. Het betreffen hier veelal vertrouwelijke stukken, zoals intentie-, samenwerkings- en realisatieovereenkomsten en financiële documentatie. In het kader van het onderzoek zijn vooral de verslagen van de overleggen tussen de gemeente Maasgouw en de private ontwikkelaar aan een nadere studie onderworpen, omdat die een beter inzicht verschaften in de onderlinge verhoudingen en de daaruit voortvloeiende interacties tussen de deelnemende actoren. In de verslagen is in het bijzonder gekeken naar de belangentegenstellingen die aan de orde zijn geweest, omdat hiermee wellicht meer licht kon worden geworpen op de concurrerende institutional logics. Interviews Met verschillende actoren zijn er interviews gehouden. De interviews waren nodig om een dieper inzicht te krijgen in de geselecteerde publiek-private samenwerkingsprocessen. Het doel was om vooral inzicht te verkrijgen in de bij de deelnemende actoren meest voorkomende institutional logics, in de onderlinge verhoudingen en de daaruit voortvloeiende interacties. Aan de hand van de interviews is het mogelijk gebleken om te komen tot een beter begrip van de achtergronden. Juist om inzicht te krijgen in de vraag hoe concurrerende institutional logics de samenwerkingsrelatie tussen de gemeente Maasgouw en de private ontwikkelaar beïnvloeden, was het van belang dat in de casusstudies zowel het perspectief van de gemeente Maasgouw, als het perspectief van de private ontwikkelaar werd betrokken. Alleen door in de casusstudie beide perspectieven te betrekken, konden de concurrerende institutional logics inzichtelijk worden gemaakt. Om deze reden zijn zowel met vertegenwoordigers van de gemeente Maasgouw, als met vertegenwoordigers van de private ontwikkelaar interviews gehouden. In totaal hebben er vijf interviews met vijf personen plaats gevonden. Hiervan werken drie personen bij de gemeente Maasgouw en twee personen bij Nieuwe Borg Ontwikkeling, zodat er in de onderhavige casusstudies sprake is van een redelijk evenwichtige spreiding. Aangezien een logica veelal breed doorwerkt in organisatiepraktijken, zou deze spreiding in principe voldoende moeten zijn om de concurrerende institutional logics in bredere zin te herkennen. De interviews vonden vooral plaats met invloedrijke, goed geïnformeerde, deskundige personen. Dit bracht een persoonlijke benadering en een actieve interactie met zich mee. Verder dienden de interviewvragen de operationalisering van de casus te ondersteunen. In de vraagstelling dienden de institutional logics impliciet te worden gemaakt. Er kon immers niet rechtstreeks worden gevraagd naar de normen, waarden, culturele overtuigingen en veronderstellingen van de geïnterviewden, hetgeen pleitte voor een meer open interview. Zodoende is er gekozen voor een half gestructureerd interview. Het onderwerp was immers bekend, maar het was niet duidelijk welke antwoorden verwacht konden worden. Er is enige structuur aangebracht, door met een topiclijst te werken, waarin de te bespreken onderwerpen stonden en de voorkeur voor de vraagvolgorde was aangegeven. In deze topiclijst lagen de onderwerpen dus vast. Per onderwerp is een beginvraag, alsmede de doorvraagvragen opgenomen (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012).

205

Voor de interviews is met een interviewschema gewerkt (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012), dat onderdeel uitmaakte van het casusstudieprotocol. Het interviewschema omvatte in ieder geval de volgende onderdelen:  Introductie interview.  Persoonsgegevens.  Beginvraag.  Topiclijst.  Afsluiting interview. Op hoofdlijnen zijn de navolgende topics aan bod gekomen: 1. beeldvorming samenwerkingspartner; 2. kenmerken samenwerkingsrelatie; 3. problemen in de samenwerking; 4. keuze samenwerkingsmodel. De betrouwbaarheid van de interviews is op de volgende manier gewaarborgd:  Er is gebruik gemaakt van geluidsopnameapparatuur, zodat controle achteraf tot de mogelijkheden behoort.  In het interviewschema zijn pagina’s opgenomen voor het maken van aantekeningen tijdens de interviews.  Door bewust te zijn van het feit dat internalisering van de gemeentelijke institutional logics inherent is aan mijn aanstelling in gemeentelijke dienst. Voorafgaand aan het interview zijn daarom de eigen mening en voorkeur over het onderwerp (in klad) op papier gezet. De validiteit van het interview is op de volgende manier gewaarborgd:  Door de verslagen van de interviews ter controle voor te leggen aan de geïnterviewden, die hier nog opmerkingen bij konden plaatsen.  Door naast het interview gebruik te maken van andere dataverzamelingsmethoden, te weten documentenstudie en archiefonderzoek.  Door gebruik te maken van verschillende informatiebronnen, zoals de uit de documentenstudie en het archiefonderzoek voortvloeiende data, alsmede door het interviewen van verschillende betrokkenen. Het is van groot belang dat de personen die hebben meegewerkt aan de casusstudies, in het bijzonder de geïnterviewden, worden beschermd. De casusstudies dienen ethisch verantwoord te zijn en dienen op een eerlijke en objectieve manier te worden uitgevoerd (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009). Om de wetenschappelijke relevantie te garanderen, dient wel te worden gewaakt voor een balans tussen bescherming enerzijds en onafhankelijkheid anderzijds. Hiertoe zijn de volgende zaken in acht genomen:  De interviews zijn alleen gehouden op basis van vrijwilligheid (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009).  Het doel van het onderzoek is duidelijk gekenschetst, zodat geen valse verwachtingen zijn gewekt (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009).

206

 Bij de interviews is in de inleiding van het interview allereerst om toestemming gevraagd voor het gebruiken van de geluidsopnameapparatuur (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009). Overigens hebben alle geïnterviewden toestemming verleend. De geluidsopnames van de interviews zullen na afronding van het onderzoek worden vernietigd (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012).  De geïnterviewden hebben na het interview ter controle inzage gekregen in het verslag (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012). Alle vijf geïnterviewden hebben (mondeling of per e-mail) gereageerd en hebben, behoudens enkele ondergeschikte opmerkingen, aangegeven te kunnen instemmen met het verslag. Verder waren er ook enkele complimenten over de wijze waarop de interviews waren uitgewerkt.  De gegevens zijn zoveel mogelijk anoniem verwerkt (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009).  Er zullen geen gegevens aan derden worden verstrekt, tenzij de betrokken organisaties hier om verzoeken of hier mee instemmen (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009). Op deze manier is, zonder aantasting van de onafhankelijkheid, voorkomen dat de uitkomsten van het onderzoek nadelige gevolgen hebben voor de personen die hebben meegewerkt aan de casusstudie (Baarda, De Goede en Teunissen, 2009). Analyse In het onderzoek is er van uit gegaan dat institutional logics niet direct gemeten kunnen worden. Voor de analyse is daarom aansluiting gezocht bij de werkwijze van Saz-Carranza en Longo (2012). Uitgangspunt bij de analyse waren de door Thornton, Jones & Kury (2005) geïdentificeerde maatschappelijke sectoren (de “markt”, de “corporatie”, de “vrije beroepen”, de “familie”, de “religies” en de “staat”). De hieruit voortvloeiende maatschappelijke logica’s geven immers mede vorm aan de acties van deze maatschappelijke sectoren. Om te komen tot een accentuering van bepaalde kenmerken van de werkelijkheid, is aan de hand van de geïdentificeerde maatschappelijke sectoren een abstract model van twee ideaaltypen van institutional logics ontwikkeld, te weten een private logica voor de private ontwikkelaar (de “markt”) en een publieke logica voor de gemeente (de “staat”). Elke logica staat voor een combinatie van karakteristieken die kenmerkend zijn voor de normen, waarden, culturele overtuigingen, veronderstellingen en regels van respectievelijk de gemeente en de private ontwikkelaar. De karakteristieken aan de hand waarvan de twee ideaaltypen zijn ontwikkeld, zijn: Private logica (de “markt”) Winststreven Beperkte interne verantwoording Efficiëntie Exit Geheimhouding


Deze karakteristieken zijn afgeleid uit de vergelijkbare onderzoeken van Saz-Carranza en Longo (2012) en Smit en Van Thiel (2002). De ideaaltypen waren de basis om de verslagen en de interviews te analyseren. Allereerst is er bekeken of uitspraken in de interviews overeen komen met de twee ideaaltypen.

207

Op deze manier zijn de overheersende institutional logics bij de gemeente en de private ontwikkelaar bepaald. Vervolgens zijn aan de hand van uitspraken in de interviews de tegenstrijdige institutional logics geïdentificeerd. Dit vond plaats door het catalogiseren van belangrijke gebeurtenissen in het samenwerkingsproces, het vaststellen van overeenkomsten en verschillen tussen de samenwerkingspartners, het vaststellen van de zaken en problemen die belangrijk worden gevonden in de politieke strijd tussen de samenwerkingspartners en de hiervoor gekozen antwoorden en oplossingen. Vooral (eventuele) belangentegenstellingen zijn aan een nadere beschouwing onderworpen, omdat hiermee specifiek inzicht kon worden verkregen in de concurrerende institutional logics en de manier waarop dit van invloed is geweest op de publiek-private samenwerking. In het kader van het onderzoek zijn verder de verslagen van de stuurgroepvergaderingen aan een nadere studie onderworpen, omdat die een beter inzicht verschaften in de onderlinge verhoudingen en de daaruit voortvloeiende interacties tussen de deelnemende actoren. In de verslagen is er aan de hand van de twee ideaaltypen in het bijzonder gekeken naar de belangentegenstellingen die aan de orde zijn geweest, omdat hiermee meer licht kon worden geworpen op de concurrerende institutional logics. De verslagen zijn vooral gebruikt om de aan de hand van de interviews geconstateerde belangentegenstellingen te verifiëren. Documentenstudie Bij de documentenstudie zijn de volgende documenten geraadpleegd:  Raadsvoorstel tot het aangaan van een realisatieovereenkomst met Nieuwe Borg Ontwikkeling inzake de ontwikkeling van de sportvelden te Linne voor de vergadering van 21 februari 2008.  Raadsvoorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan “Linne Zuidoost” voor de vergadering van 28 oktober 2008.  Bestemmingsplan “Linne Zuidoost”. Archiefonderzoek Bij het archiefonderzoek zijn de volgende documenten geraadpleegd:  Intentieovereenkomst, getekend d.d. 1 maart 2004.  Samenwerkingsovereenkomst, getekend d.d. 14 mei 2004.  Realisatieovereenkomst (inclusief bijlagen), getekend d.d. 24 oktober 2008.  Verslag stuurgroep 24 november 2009.  Verslag stuurgroep 28 mei 2010.  Verslag stuurgroep 11 juni 2010.  Verslag stuurgroep 30 juni 2010.  Verslag stuurgroep 1 september 2010.  Verslag stuurgroep 10 september 2010.  Verslag stuurgroep 8 oktober 2010.  Verslag stuurgroep 4 november 2010.  Verslag stuurgroep 16 december 2010.  Verslag stuurgroep 5 mei 2011.  Verslag stuurgroep 13 mei 2011.  Verslag stuurgroep 9 februari 2012.  Verslag stuurgroep 5 april 2012.  Verslag stuurgroep 6 juli 2012.  Verslag stuurgroep 14 juni 2012.  Verslag stuurgroep 9 december 2012.

208

Interviews Aanvankelijk was het de bedoeling om de aan de hand van de interviews verzamelde data te coderen en te analyseren met behulp van het Excel-programma KODANI (Kil, 2007). Omdat dit programma meer mogelijkheden bood, is er uiteindelijk voor gekozen om de aan de hand van de interviews verzamelde data te coderen en te analyseren met behulp van de Free Edition van het programma QDA Miner 4 (QDA Miner Lite v1.2.1). Bij het coderen is er allereerst voor gekozen om uitspraken in de interviews die overeen komen met de twee ideaaltypen bij dezelfde code in te delen (privaat of publiek) door middel van open coderen. “Codes zijn een samenvattende notatie van een stukje tekst, waarin de betekenis van het fragment wordt uitgedrukt” (Boeije, 2005, p. 85). Dit open coderen bood een adequate basis om te komen tot een eerste vergelijking van de interviews. De gevonden codes zijn verder gerangschikt door middel van axiaal coderen. Het uitgangspunt hierbij vormden de karakteristieken van de twee ideaaltypen en de concurrerende institutional logics. Door axiaal coderen is er een onderscheid gemaakt tussen hoofd- en subcodes (Boeije, 2005). Dit heeft geresulteerd in de volgende codeboom: Private logica. Winststreven. Beperkte interne verantwoording. Efficiëntie. Exit. Geheimhouding. Publieke logica. Algemeen belang. Totale publieke verantwoording. Legitimiteit. Vangnetfunctie. Openbaarheid. Concurrerende logics. Belangentegenstellingen. Oplossing. Interacties. Interactie. Door te kiezen voor de meest relevante onderdelen van het onderzoek, is het aantal codes door het axiaal coderen terug gebracht tot een relevante verzameling, toegespitst op de overheersende en de concurrerende institutional logics. Hierdoor is het onderzoek in de analyse versmald in de gewenste richting (Boeije, 2005). Conclusies Veel uitspraken in de interviews kwamen overeen met de twee ideaaltypen.

209

De verdeling van de karakteristieken van de twee ideaaltypen is als volgt: Logica

Code

Aantal codes

% codes


Winststreven

36


% interviews

17,6 %

Aantal interviews 5


4,9 %

4

80,0 %

5,4 %

3

60,0 %

Exit

5

2,5 %

2

40,0 %


0

0

0

0

21

10,3 %

4

80,0 %

11

5,4 %

4

80,0 %

12

5,9 %

4

80,0 %

Vangnetfunctie

4

2,0 %

2

40,0 %

Openbaarheid

9

4,4 %

4

80,0 %

100,0 %

Aan de hand van de interviews konden de overheersende institutional logics worden achterhaald:  De private logica bij de private ontwikkelaar, waar vooral de karakteristieken “winststreven”, “beperkte interne verantwoording” en “efficiëntie” bepalend zijn.  De publieke logica bij de gemeente, waar vooral de karakteristieken “algemeen belang”, “totale publieke verantwoording” en “legitimiteit” bepalend zijn. Opvallend is dat ook de karakteristieken “exit” (private logica) en “vangnetfunctie” (publieke logica) meerdere malen aan de orde zijn. De private logica komt onder meer naar voren in de volgende uitspraken uit de interviews met de vertegenwoordigers van de private ontwikkelaar:  Maar in kosten is dat enorm veel meer. Dat maakt op zich niet zo heel veel uit, omdat je daarmee een voetbalveld, zeg maar circa 0,7 hectare, extra plangebied krijgt. Daarvan is dan ongeveer naar schatting 60%, zo'n 4.000 m2, meer uitgeefbaar. In goede tijden zou je zeggen, dan krijg je er 4.000 m2 uitgeefbaar voor terug, wat maakt het uit, dan kunnen we die extra kosten dragen, we praten over aan aantal tonnen, voor de switch van gras- naar kunstgrasvelden. Waar niemand bij stil staat op het moment van zo'n besluit, is dat ook daarvoor geldt, je kunt het een pas als het andere gebeurd is. Op het moment dat je die investeringen doet, moet je a) en een hoger startkapitaal in het project steken en b) je moet rekenen met enorm veel extra kapitaalslasten. Daar zit natuurlijk altijd een risico,…

210

 Maar men staat er niet bij stil dat het omschakelen van drie naar twee enorm veel extra kapitaal heeft gekost en nog steeds kost omdat je een rentetikker hebt. Op een gegeven moment heeft er een herijking plaats gevonden van de realisatieovereenkomst, omdat delen, gezien de tijd, toch wel weer verder waren en, waar ik het straks even over had, moeilijk of niet meer uitvoerbaar zouden zijn, gezien de gewijzigde omstandigheden. Toen zijn de financiën nogmaals tegen het licht gehouden.  Wij hebben ons eigen financieel belang en zijn verantwoording schuldig naar onze aandeelhouders.  Aandeelhouders van een profit-organisatie zijn maar in één ding geïnteresseerd, rendement op hun geïnvesteerd vermogen. Een aandeelhouder kan een bank zijn. Het enige wat ze willen is hun geïnvesteerd vermogen ter beschikking stellen, daar rendement op draaien.  Er is allemaal tijd mee gemoeid. Het moet allemaal snel. Ik meen me te herinneren dat we zelfs de vrijdag voor de bouwvak nog aan tafel moesten om snel dingen geregeld te krijgen. Op een gegeven moment is er een bepaalde tijdsdruk mee gemoeid om alles zo snel mogelijk voor de bühne te krijgen.  Als je alle bij elkaar gaat optellen, staan er onder aan de streep gewoon heel veel kosten op de lat, maar heel weinig opbrengsten. Dat zijn grofweg de belangrijkste onkosten die we gemaakt hebben.  We hebben hier te maken met aandeelhouders, die in principe de basis leggen. Vervolgens hebben we ook te maken met een directeur, die in dit geval Linne moest regelen.  Toen was men met de marktomstandigheden blind voor wat er eigenlijk daadwerkelijk stond te gebeuren. Laat ik het maar zo zeggen. Achteraf gezien had je nooit 240 woningen op die plek moeten willen. Dat gaat niet. Dat is nu heel gemakkelijk achteraf praten. Toen tien jaar geleden de eerste initiatieven voor het plan kwamen, waren er hele andere marktomstandigheden. De nieuwbouwwoningen werden bij wijze van spreken uitgedeeld. Er was toen vraag naar woningen, dus waarom geen vraag naar 240 woningen in Linne.  Het belang van ons is natuurlijk om daar zo min mogelijk voor te betalen, want we moesten al een sportpark aanleggen, dus wil je het liefste zo min mogelijk voor de gronden betalen. De publiek logica van de gemeente komt onder meer naar voren in de volgende uitspraken uit de interviews met de gemeentelijke vertegenwoordigers:  Het werd toegejuicht omdat je daarmee een aantal belangrijke aspecten van je openbare ruimte beheer, niet alleen het beheer van het groen, maar ook het beheer van je woningbestand, het beheer van de accommodaties, van de sportinvulling qua leefbaarheid voor je burgers en het aanbieden van een voldoende woningvoorraad. Dat vond ik een geweldige combinatie, omdat je met drie, vier verschillende belangengroeperingen binnen je stakeholders, lees daar burgers, lees daar verenigingen, lees daar bedrijven van Maasgouw, toen nog Maasbracht, kon bedienen. En dat met een organisatie die totaal niet was opgetuigd om dit soort majeure projecten aan te kunnen. Enerzijds niet vanwege de capaciteit, maar ook niet vanwege de kwaliteit als je het hebt over de totale doorkijk van een dergelijk project. Dus daar kwam de hulp van een projectontwikkelaar goed uit.  En als gemeente zeg je dan, nee, wacht even, ik wil de risico's nu inzichtelijk hebben. Veelal, ook omdat onze organen, college en raad, er om vragen. We willen de risico's in beeld hebben.

211

 Ook omdat je als gemeente heel veel zaken zelf heb opgepakt, ondanks dat dat in het contract anders was geregeld. Ik noem maar even wat. De afbouw van de kantines en de sportvelden is door de gemeente gebeurd, met gemeentelijk geld.  De gemeente zal zijn kiezer te vriend willen houden en wil een zo hoogwaardig complex. Ik wil een kasteel getekend hebben.  Als gemeente wil je de kwaliteit handhaven die je voor ogen hebt en die je ook realistisch vindt in vergelijking met andere complexen.  Dus wat dat betreft, als je goed onderhandelt met een marktpartij en je haalt daar je revenuen uit, en je toezeggingen uit, ook naar zelfbouwers en dergelijke, en datgene wat je wilt realiseren, dan denk ik dat je als gemeente het beste af bent financieel, dan leg je de risico's buiten de gemeente en niet binnen de gemeentelijke begroting.  Maar de verenigingen hebben wel een sportaccommodatie nodig waarin ze moeten kunnen functioneren. We hebben op een gegeven moment kosten gemaakt vanwege onze relatie met de sportverenigingen, die we gaan verhalen op de ontwikkelaar.  Als je kosten moet maken omdat er in dit gebied in de oorlog is gevochten, dan ga je zo'n onderzoek aan.  Ten koste van de overheid, maar, wat dadelijk nog veel erger is, ten koste van de burger. Die heeft constant overlast. Die mag er toch op rekenen dat als hij een woning koopt, dat de voorzieningen om daar te kunnen wonen ook zijn aangelegd. Bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost is er sprake van een wisselende verslaglegging. Van sommige vergaderingen zijn geen verslagen opgesteld en van andere vergaderingen is de verslaglegging zo summier, dat het niet mogelijk bleek om een dieper inzicht te krijgen in de concurrerende institutional logics. Vanaf eind 2009 is de verslaglegging echter uitvoeriger geworden. Dit geldt vooral voor de verslagen van de stuurgroepvergaderingen. Hier is in het onderzoek dan ook de focus op gelegd. Uit de verslaglegging blijkt dat er tussen partijen voortdurend belangentegenstellingen aan de orde zijn geweest, die voortvloeien uit de concurrerende institutional logics bij de gemeente en de private ontwikkelaar. Dit komt onder meer tot uitdrukking in verwijten over en weer over de formele opstelling van de tegenpartij. Er zit vooral een spanningsveld tussen het winststreven van de private ontwikkelaar en het algemeen belang dat de gemeente nastreeft, wat onder andere blijkt uit de discussie over twee andere gemeentelijke woningbouwplannen. De private ontwikkelaar vindt dat er hierdoor een te groot aanbod in woningen ontstaat, met negatieve gevolgen voor de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost, terwijl de gemeente vindt dat er in alle kernen van de gemeente woningbouw moet plaatsvinden. Dit spanningsveld blijkt tevens uit de hele gang van zaken rondom het nieuwe sportcomplex. In 2010 is er de nodige discussie geweest over de start van de aanleg van het nieuwe sportcomplex. Deze discussie culmineerde in het aanspannen van een kort geding door de gemeente, waardoor de private ontwikkelaar werd bewogen om te starten met de realisatie van het nieuwe sportcomplex. Het sportcomplex is in 2011 opgeleverd en overgedragen aan de gemeente. Uit de verslaglegging blijkt dat er ook over de oplevering en de overdacht van de gronden de nodige discussie heeft plaatsgevonden. De discussie ging met name over de fiscale aspecten van de oplevering en de overdracht van de gronden (“fiscaal kasrondje”).

212

Deze belangentegenstellingen komen ook uitvoerig aan de orde in de interviews. Partijen bekijken zaken veelal eerst vanuit hun eigen perspectief. Vanuit hun culturele overtuigingen en regels nemen partijen de samenwerking op een bepaalde manier waar. De overheersende institutional logics van respectievelijk gemeente en private ontwikkelaar zijn hierbij bepalend. Vaak vloeien deze belangentegenstellingen voort uit de concurrerende institutional logics bij de gemeente en de private ontwikkelaar. Zo maken de vertegenwoordigers van de gemeente onder meer melding van het feit dat sinds de oplevering van de eerste veertien woningen in 2012 voortdurend discussie is geweest over de realisatie van de openbare infrastructuur. Dit houdt vooral verband met de al anderhalf jaar durende toestand, waarin de openbare infrastructuur, behorende bij de eerste woningen, nog steeds niet door de private ontwikkelaar is gerealiseerd. Hier is sprake van een spanningsveld tussen de exit-mogelijkheid van de private ontwikkelaar en de vangnetfunctie van de gemeente. Gaande het proces hebben deze belangentegenstellingen geleid tot een verharding tussen partijen, resulterend in een formele opstelling over en weer. Hieraan ligt een gebrek aan vertrouwen ten grondslag. Dit gebrek aan vertrouwen is terug te voeren op wederzijds onbegrip, wat nauw samenhangt met de concurrerende institutional logics van de gemeente en de private ontwikkelaar. Op verschillende terreinen is dit wederzijds onbegrip aan de orde. Partijen hadden totaal verschillende beelden, zowel bij het sportpark als bij de woningbouw. Op het moment dat het moeilijk werd, leidde dit ertoe geleid dat partijen naar hun eigen basiswaarden terugkeerden en zaken begonnen af te schermen, waardoor de samenwerking nog moeizamer verliep. De verschillen tussen de private en de publieke sector werden wel onderkend, maar partijen waren niet in staat om begrip op te brengen voor de institutional logics van de tegenpartij. Er is dan ook nauwelijks gezocht naar oplossingen, waarbij partijen vanuit de institutional logics van de tegenpartij probeerden mee te denken. Hierdoor is er gedurende het proces ook geen vertrouwensbasis gegroeid. De uit de institutional logics van partijen voortvloeiende belangentegenstellingen kunnen treffend worden geïllustreerd aan de hand van enkele uitspraken uit de interviews: MG1  En daarom vond ik het aanvankelijk enerverend en vernieuwend vond. Teleurstellend op het einde was dat veel van die vermeende zaken niet zijn uitgekomen. Als je kijkt naar de snelheid waarmee een en ander nu gaat, dan is er weliswaar een prachtig sportpark met veel pijn en moeite gerealiseerd gekregen. Maar als je kijkt naar het woningbestand en als je kijkt naar de traagheid van aanbouw waarmee dat nu gepaard gaat, dan wordt je daar niet vrolijk van. Snelheid, dat argument, is dus achterhaald nu. Ten tweede, de knowhow is ook achterhaald, omdat je ziet dat je als gemeente alles moet overnemen van de ontwikkelaar. Daar wachten ze in feite op. Dus dat betekent dat je als gemeente toch nog een investering, zowel in de organisatie als in middelen, moet doen.  Er ontstonden totaal verschillende beelden uiteindelijk, zowel bij het sportpark als bij de woningbouw. Vandaar, teleurstellend.  Beeld was: voldoende aanbod woningen en een nieuw sportcomplex. De ontwikkelaar had dit beeld. Wij hadden dit beeld. Gaandeweg de rit ga je vervolgens die beelden inkleuren. Dan zie je toch dat we allebei verschillende kleuren hebben gebruikt, waarbij de private ontwikkelaar op een gegeven moment zegt dat op het sportcomplex kan worden volstaan met één veld, en dat de kleedlokalen een stuk minder kunnen,

213

 Daar zie je in perspectief dat de gemeente andere belangen heeft dan een ontwikkelaar. Burgers zegt een ontwikkelaar niet veel. Een gemeente alles, want de klachten komen ook bij de gemeente binnen, nadat ze bij de ontwikkelaar natuurlijk geen gehoor kregen.  Je moet constateren dat de belangen van de gemeente totaal anders zijn in dit geval als die van de private ontwikkelaar. MG3  Dat heb ik net al trachten aan te geven. Ze probeerden steeds het onderste uit de kan te halen en zo goed mogelijk weg te komen, tegen zo weinig mogelijk kosten. Dat is hun uiteraard niet gelukt, want contract is contract. Dus wat dat betreft staan er handtekeningen onder zowel de intentie- en samenwerkingsovereenkomst, als onder de realisatieovereenkomst. Dat zijn natuurlijk harde stukken, wat achteraf ook gebleken is. Ze hebben zich natuurlijk niet clean opgesteld in feite. Ze hebben steeds geprobeerd om onder hun verplichtingen uit te komen.  We hebben er gelijk een goed contract onder gelegd. Dat is getekend. Als men zich aan dat contract gehouden had en niet allerlei uitvluchten had gezocht, dan had dat veel soepeler afgewerkt kunnen worden. MG5  Toen ik startte werd ik geconfronteerd met een aantal rechtszaken, waarbij de partner gedwongen werd om zich te houden aan het contract. Dat is allemaal door mijn voorganger in gang gezet. Dat leidde er toe dat in feite de andere partner eerst moest presteren. De prestatie lag in het realiseren van een sportterrein. Dat betekent dat de partners moest investeren voordat wij de gronden zouden leveren van de bestaande sportterreinen. Ze moesten eerst een vervangend sportcomplex aanleggen.  Zeker als er onenigheid zou ontstaan. En die ontstond op een enorme manier. Over tegels. Over verlichting. Over reclameborden. Noem het maar op wat je je kunt voorstellen bij een sportterrein. We hebben het over alles gehad. Van de verlichting, tot de borden, tot de kranen, tot de verwarming, tot de tegels, noem maar op. Daar heb ik me allemaal als bestuurder iedere keer mee bezig moeten houden richting sportverenigingen en richting ontwikkelaar.  Daar zijn we nu nog met de ontwikkelaar over aan het vechten. We zijn nu nog bezig met het verhalen van de laatste rekeningen. Bij de laatste bedragen gaat het om een bedrag van € 25.000,-. Wie is daar verantwoordelijk voor? De ontwikkelaar zegt, dat is een gevolg van het faillissement, daar ben ik niet verantwoordelijk voor. Wij zeggen, we hebben niets met het faillissement te maken, dus daar ben jij verantwoordelijk voor. Maar de verenigingen hebben wel een sportaccommodatie nodig waarin ze moeten kunnen functioneren. We hebben op een gegeven moment kosten gemaakt vanwege onze relatie met de sportverenigingen, die we gaan verhalen op de ontwikkelaar. 214

 Als je kosten moet maken omdat er in dit gebied in de oorlog is gevochten, dan ga je zo'n onderzoek aan. Maar als je dan constant moet vechten om die kosten, die je maakt voor dat onderzoek naar het mogelijk aanwezig zijn van munitie uit de Tweede Wereldoorlog. De kosten die daar mee gemoeid komen voor een deel voor rekening van de ontwikkelaar. Voor het uiteindelijk deel dat voor rekening van de ontwikkelaar komt, ook daar hebben we een incassobureau voor moeten inschakelen. PP1  Iedereen ging toch vanuit zijn eigen positie meer met focus op financiële middelen in zo'n dossier zitten. Dat geldt voor onszelf, maar dat geldt ook voor de gemeente. Plus, je merkt ook dat onder politieke druk, in dit geval waren er een paar grote spelers, de voetbalvereniging en de tennisvereniging als kiezers voor de gemeente heel erg belangrijk zijn natuurlijk. Hierdoor zijn een aantal zaken terug op de agenda gekomen die in financiële zin voor ons zeer onaantrekkelijk waren. Feitelijk hadden wij daar natuurlijk in enige zin wel op dat risico gerekend, maar hadden we wel wat meer rugdekking van de gemeente willen hebben. Anderzijds begrijpen wij ook dat de gemeente een andere belang had op dat moment en dat ook de politiek erg onder druk stond gezien de verkiezingen die destijds voor de deur stonden. Dat maakt, zeg maar, dat het voor de crisis en na de crisis een totaal andere situatie was. Zonder daar mensen op aan te kijken, wij begrijpen dat, maar er is eigenlijk nooit een gesprek tot stand gekomen, behoudens een heroverweging van de realisatieovereenkomst, om te kijken hoe we daar met zijn allen in andere zin uit zouden kunnen komen. Ieder was voorzichtig, ieder was zijn euro's aan het tellen, zo zou je het kunnen omschrijven.  Op dat moment moet je in gesprek gaan over een nieuwe herverdeling van typologie en producten die daar gaan komen. Dan merk je dat onder politieke druk mensen zich daar mee gaan bemoeien. Iedereen is druk over de kavelprijs, over de grootte van de kavels, mag dat wel, nu gaan er meer aantallen komen, dat hebben we destijds niet afgesproken. Op het moment dat er al een gat komt in de bres van het bestuur, de oppositie merkt dat, ook in zo'n raad, dan wordt er op geschoten. Dat is in ieder geval direct in de volgende projectgroep die je met de gemeente hebt als private partij een punt van aandacht, voldoen we nog wel aan de aantallen en aan de typologieën die we hebben afgesproken, is de gronddekking nog wel gelijk, want daar hebben we afspraken over gemaakt. Zo zie je dat de politieke invloed toch continu aanwezig is. Moeten we terug naar de provincie? Kunnen we dit intern afhandelen? Hebben we dan een probleem met de oppositie, wordt er dan een motie ingediend, of niet? Dat soort zaken spelen altijd.  Dus dat politieke risico is toch wel een bijzonder iets in publiek-private samenwerking. Absoluut. Heeft grote invloed. Wordt zwaar onderschat.  Zo komen partijen steeds vaker in een soort van vacuüm terecht, zonder dat ze dat beseffen. De een vraagt, het rekt op, het hoeft niet direct geld te kosten, maar doordat de tijd voortschrijdt, kom je toch terecht in een vacuüm, omdat de enorme investeringen die je doet in zo'n plan nog niet terugverdiend worden, en de rentetikker gaat doorlopen. Dat is de zwaarste slag in PPS-constructies. Dat is de tijd en alles wat daarmee in kosten overgaat. Mankracht en rente, dat is een hele dure slag.  …waarvan ik vind dat dat ook uiteindelijk niet echt meer gewaardeerd is bij de verdere uitwerking, bij herijking van de afspraken. Dat is ook heel moeilijk te bevatten voor buitenstaanders. Het is een lastig verhaal. Maar je praat dan wel al snel over een half miljoen extra investeringen, terwijl de grond, hij ligt er nu nog steeds, misschien pas over zeven, acht, negen jaar tot marktwaarde komt. Je betaalt over die acht jaar rente en je bent je investering aan het begin al kwijt, die je nu niet terug krijgt. 215

 Dan zie je toch, dat er niet naar wordt gekeken. De gemeente zegt het was uw risico, u heeft dat voorstel gedaan, dus ja, jammer dan. Dat wordt niet meegenomen in de financiële paragraaf. Uiteindelijk is dat des risico's ontwikkelaar, zegt men dan altijd. In principe heeft men daar een punt, anderzijds heeft men er niks aan dat de ontwikkelaar het plan niet afmaakt. Dat is een tweestrijd, zeg maar, die op dit moment gaande is.  …maar wordt het uiteindelijke doel, het realiseren van een woonomgeving en een sportomgeving, vaak uit het oog verloren. Het plan is uiteindelijk het slachtoffer van al die steekspellen.  …maar dan moet je ook allemaal dezelfde doelen blijven onderschrijven en dat betekent dus dat het totaalresultaat gedeeld moet worden door de partijen die ook samenwerken. Dat merk je nog niet helemaal terug.  Nee, het is vaak ook een stuk onbegrip over en weer. Ik denk dat communicatie en onbegrip vaak wantrouwen in de hand werkt. Ik begrijp best wel dat een overheid zegt, luister eens ontwikkelaar, je hebt business en jouw business is, je koopt iets, je voegt er iets aan toe en verkoopt iets, maar dat is jouw risico. Die zullen zich 'nevernooit-niet' druk maken of jij winst maakt of niet. Maar anderzijds, dat betekent ook dat ze zich eigenlijk niet laten verleiden om met jouw te gaan praten, luister het project gaat een verkeerde kant op, dus we moeten daar een nieuwe wending aan geven, we moeten daar op een andere manier wellicht mee omgaan. Dat wekt sowieso al heel veel onbegrip en wantrouwen. Ze staan er enkel niet bij stil, waar ik het straks ook al even over had, dat als een project daardoor stokt, ze ook zelf voor een onmogelijk probleem komen te staan. En daar zit een nieuw spanningsveld voor de toekomst om echt op te lossen. Daar zit een uitdaging in. Wat vind je dat ik mag verlangen van de gemeente, wat vind de gemeente dat ze mag verlangen van de ontwikkelaar. Hoe waardeer ik mijn maatschappelijke winst en hoe waardeer ik mijn bedrijfswinst. Het is eigenlijk appels met peren vergelijken. Op het moment dat de een zijn bedrijfswinst moet inleveren, moet de ander zijn maatschappelijk winst inleveren. Hoe verdisconteer je dat? Daar zit een stuk onbegrip en daardoor ook heel veel wantrouwen.  De ontwikkelaar staat er niet altijd bij stil dat de overheid verantwoording naar de burgerij moet afleggen, op een andere bepaling van waarde als zij dat moeten. De overheid staat er niet bij stil dat wij ook een verantwoording hebben af te leggen richting onze aandeelhouders en investeerders.  Maar op het moment dat het moeilijk wordt, schuift iedereen toch naar zijn eigen basiswaarden, kruipt terug naar zijn eigen omgeving, begint alles af te schermen. Dan is het moeizaam samenwerken.  Kijk, die mensen steken hun geld daarin en zo lang het daarin zit, kan het nergens anders naar toe. Wat ik al aangaf, je gooit er een euro in en je hoopt dat er anderhalve euro uitkomt na een jaar of acht. Als dat een jaar of veertien wordt, is je rendement op je investering vele malen lager. Dat begrijpt men bij de overheid niet. En dat je tussentijds ook nog meer kosten gaat krijgen, omdat die investering, die kapitaalslasten hoger worden. Dat wordt niet meegewogen. Dat zien ze als marktrisico. PP2  Ik snap dat een welstandscommissie zegt, we staan voor een bepaalde kwaliteit, we zijn de welstandscommissie en we hebben belang bij een goede beeldkwaliteit. We hebben uiteraard ook belang bij een goede beeldkwaliteit, maar ook belang bij betaalbaarheid. Dan merk je dat er discussies ontstaan, spanningsvelden ontstaan, die, 216

 De gemeente zegt gewoon simpelweg, jullie hadden bezwaar moeten maken tegen het weigeren van de vergunning, dat hebben jullie niet gedaan, dus moeten jullie niet alleen leges betalen voor A, maar ook nog eens leges betalen voor B. Terwijl ik zeg, voor B, heb ik alleen het detail van de dakgoot veranderd. Dat hele traject van de omgevingsvergunning kan heel snel doorlopen zijn, waarom moet ik daar voor de volle mep leges voor betalen. Dat had anders gekund.  In dit geval wil de gemeente een heel fraai sportpark, wat het belangrijkste was voor de verenigingen. De gemeente heeft een sportpark en zal een nieuw sportpark krijgen. De gemeente zou grond verkopen aan de ontwikkelaar. Dus is het wel van belang om een zo fancy mogelijke prijs voor die grond te krijgen. Het belang van ons is natuurlijk om daar zo min mogelijk voor te betalen, want we moesten al een sportpark aanleggen, dus wil je het liefste zo min mogelijk voor de gronden betalen. Op hoofdlijnen hebben de volgende zaken er voor gezorgd dat partijen niet goed met de concurrerende institutional logics hebben weten om te gaan:  Bij de start van het plan waren de verwachtingen bij partijen wellicht te hoog gespannen. Er is in onvoldoende mate rekening gehouden met de verschillende (deel)belangen van partijen. Voorafgaand aan de start van het plan hebben partijen zich niet de vraag gesteld of het wel verstandig is om te starten met het plan, en zo ja, of het wel verstandig is om dit in de uiteindelijk gekozen vorm te doen.  Gaande het proces is het uiteindelijke doel, het realiseren van een woonomgeving en een sportomgeving, uit het oog verloren. Verder is het de vraag of partijen het belang van het plan voorop zijn blijven stellen. Het lijkt erop dat de communicatie tussen partijen steeds moeizamer is verlopen.  Er is constant sprake geweest van wederzijds onbegrip, wat nauw samenhangt met de concurrerende institutional logics van partijen. Partijen hebben elkaar niet geholpen om begrip op te brengen voor de institutional logics van de tegenpartij. Hierdoor waren partijen ook niet goed in staat om met de tegenpartij mee te denken en gezamenlijk te zoeken naar oplossingen. Sterker nog, op het moment dat het moeilijk werd, keerden partijen terug naar hun eigen basiswaarden en werden zaken afgeschermd, waardoor de samenwerking nog moeizamer verliep. In die zin zijn partijen in een soort vicieuze cirkel terecht gekomen.  Partijen hebben ook geen acties ondernomen om de vicieuze cirkel te doorbreken door te komen tot een uitruil van zaken die private ontwikkelaar vanuit zijn private logica belangrijk vindt en die de gemeente vanuit de publieke logica belangrijk vindt. Bij de sportvelden zijn partijen uiteindelijk wel weten te komen tot een gezamenlijk geaccepteerde oplossing. Er is uiteindelijk gekozen voor twee kunstgrasvelden in plaats van drie grasvelden. Hierdoor kreeg de private ontwikkelaar zijn zin, omdat meer grond beschikbaar kwam voor het bouwen van woningen. De gemeente kreeg zijn zin, omdat er een sportcomplex van zeer goede kwaliteit werd gerealiseerd. Een bijkomend aspect was dat de sportvereniging eveneens tevreden waren, met name over de zeer grote kantine die is gebouwd, met alle toegevoegde extra’s. Hier is uiteindelijk consensus tussen partijen bereikt, omdat er bij de sportvelden wel een uitruil heeft plaats gevonden tussen zaken die de private ontwikkelaar belangrijk vond vanuit het “winststreven” (private logica) en die de gemeente belangrijk vond vanuit het “algemeen belang” (publieke logica).

217

Hieruit blijkt dat beide partijen in de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost niet goed in staat zijn geweest om met de concurrerende institutional logics om te gaan. Voortdurend is er over allerlei zaken discussie geweest, waarbij er ook met regelmaat sprake is geweest van weerstand. Wel dient te worden opgemerkt dat de manier waarop partijen in het samenwerkingsproces staan, als gevolg van de economische crisis sinds 2008 is gewijzigd. Hoe partijen met elkaar omgaan, wordt voor een deel dus bepaald door de tijd. Gedurende het samenwerkingsproces zijn partijen echter nauwelijks in staat gebleken om de naast elkaar bestaande institutional logics te combineren. Gedurende het proces is het onderling vertrouwen hierdoor behoorlijk onder druk komen te staan. Partijen zijn gedurende de samenwerking in een vicieuze cirkel terecht gekomen, culminerend in gerechtelijke procedures. Alleen omdat er geen weg terug is, bestaat er bij partijen de bereidheid om verder te gaan met de samenwerking. Op dit moment is ongewis of partijen kunnen komen tot een succesvolle afronding van de samenwerking, aangezien dit mede afhankelijk is van het economische tij. Op een vergelijkbare wijze als is gedaan door Saz-Carranza en Longo (2012) is in de gebiedsontwikkeling Zuidrand Linne aangetoond dat er ook bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen die worden gerealiseerd door middel van publiek-private samenwerking tussen gemeenten en private ontwikkelaars sprake is van een publiek-privaat samenwerkingsverband waarin verschillende institutional logics naast elkaar bestaan. In tegenstelling tot het onderzoek van Saz-Carranza en Longo (2012) slagen de partijen in de gebiedsgebiedsontwikkeling er niet in om de naast elkaar bestaande institutional logics te combineren. Het lijkt er op dat er eerder sprake is van een minder stabiele samenwerking met voortdurende conflicten tussen de concurrerende institutional logics. Op de achtergrond blijven de overheersende institutional logics van partijen nadrukkelijk aanwezig. Om te voorkomen dat de samenwerking stokt, sluiten partijen met regelmaat tijdelijke wapenstilstanden, waarbij vaak een schikking wordt getroffen om te komen tot een oplossing. Dit is eerder vergelijkbaar met de uitkomsten van het onderzoek van Van Gestel en Hillebrand (2011) dan met de uitkomsten van het onderzoek van Saz-Carranza en Longo (2012). Aanbevelingen Een vervolgonderzoek is op zijn plaats om meer inzicht te krijgen in de wijze waarop partijen er in slagen om te voorkomen dat de samenwerking stokt door tijdelijke wapenstilstanden te sluiten en schikkingen te treffen. Hierbij zijn de overheersende institutional logics binnen de organisaties van partijen leidend en zou een verdiepingsslag gemaakt kunnen worden door specifiek te kijken naar de daarmee samenhangende institutionele (externe) druk en de daarmee verband houdende (strategische) reacties van organisationele actoren. Verder hebben in de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost de sportverenigingen (de voetbalen tennisvereniging) een buitenproportionele invloed gehad. Het betreffen hier externe stakeholders die de gebiedsontwikkeling behoorlijk hebben beïnvloed, onder andere door het stellen van hoge eisen. De voetbalvereniging heeft hierbij optimaal gebruik gemaakt van haar rechten in het gebied. De eisen van de voetbalvereniging zijn hierdoor nagenoeg geheel ingewilligd.

218

Uit de belangrijke rol die de sportverenigingen hebben gespeeld, blijkt dat publiek-private samenwerkingsverbanden dikwijls deel uitmaken van een groter netwerk, waar verschillende externe stakeholders bij zijn betrokken. Vaak is de publiek-private samenwerking van belang voor deze externe stakeholders en proberen ze het publiek-private samenwerkingsverband op diverse manieren te beïnvloeden. Naar de betrokkenheid van externe stakeholders bij publiekprivate samenwerking als onderdeel van een groter netwerk is volgens Kort en Klijn (2012) echter nog niet veel onderzoek gedaan. Ook in hun onderzoek naar de democratische legitimiteit van publiek-private samenwerkingsverbanden bij stedelijke vernieuwingsprojecten komt de invloed van de externe stakeholders op de resultaten van de publiek-private samenwerking niet duidelijk naar voren (Kort & Klijn, 2012). Wall en Connolly (2009) vragen naar aanleiding van hun onderzoek naar het Private Finance Initiative (PFI) eveneens om aanvullend onderzoek naar de interactie tussen publiek-private samenwerkingsverbanden en hun externe stakeholders. Er wordt aanbevolen om onderzoek te doen naar de (strategische) reacties van externe stakeholders in publiek-private samenwerkingsprocessen van gemeentelijke gebiedsontwikkelingen, toegespitst op de vraag in hoeverre deze reacties van invloed zijn op de samenwerking tussen de gemeente en de betrokken private partijen. Hierdoor kan een beter inzicht worden verkregen in de rol en de mate van betrokkenheid van externe stakeholders bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen die worden gerealiseerd door middel van publiekprivate samenwerking. Verder onderzoek zou tevens een bijdrage kunnen leveren aan de verdere ontwikkeling van de institutionele theorie. Er is namelijk nog niet veel onderzoek gedaan naar het verband tussen institutional logics, uitgeoefende institutionele (externe) druk en strategische reacties in publiek-private samenwerkingsverbanden. In dit verband zou door verder onderzoek meer duidelijkheid kunnen komen. Ook externe adviseurs hebben een uitzonderlijke rol gespeeld in de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost, waarbij in dit geval concreet kan worden gedacht aan juridische adviseurs en fiscalisten. Jooste en Scott (2012) gebruiken hiervoor de term “transaction advisors” (“transactie adviseurs”). Dit zijn alle adviseurs die ondersteuning bieden bij de ontwikkeling en uitvoering van een publiek-privaat samenwerkingsproject. Veelal zijn dit private dienstverleners die ondersteuning bieden aan beide partijen in het publiek-private samenwerkingsproces. Ze spelen een strikt adviserende rol, waarbij de focus vooral is gericht op het opzetten van de eerste “transactie” door de ontwikkeling van het projectconcept, het begeleiden van de contractvorming en het beheer van het aanbestedingsproces. Het onderzoek van Jooste en Scott (2012) lijkt er op te duiden dat de overheidsmedewerkers en de private consultants fundamenteel verschillende benaderingen hebben. Kennelijk is er ook hier sprake van concurrerende institutional logics, die van invloed zijn op de onderlinge interactie. Jooste en Scott (2012) zijn hier echter niet dieper op ingegaan. Gezien de grote rol die externe adviseurs hebben gespeeld in de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost, wordt daarom tevens aanbevolen om onderzoek te doen naar de institutional logics van externe adviseurs, toegespitst op de vraag in hoeverre deze institutional logics van invloed zijn op het publiek-private samenwerkingsproces. Verder onderzoek zou in bredere zin inzicht kunnen verschaffen in (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking.

219

Bibliografie Voor het onderzoek zijn de volgende documenten geraadpleegd:  Raadsvoorstel tot het aangaan van een realisatieovereenkomst met Nieuwe Borg Ontwikkeling inzake de ontwikkeling van de sportvelden te Linne voor de vergadering van 21 februari 2008.  Raadsvoorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan “Linne Zuidoost” voor de vergadering van 28 oktober 2008.  Bestemmingsplan “Linne Zuidoost”.  Intentieovereenkomst, getekend d.d. 1 maart 2004.  Samenwerkingsovereenkomst, getekend d.d. 14 mei 2004.  Realisatieovereenkomst (inclusief bijlagen), getekend d.d. 24 oktober 2008.  Verslag stuurgroep 24 november 2009.  Verslag stuurgroep 28 mei 2010.  Verslag stuurgroep 11 juni 2010.  Verslag stuurgroep 30 juni 2010.  Verslag stuurgroep 1 september 2010.  Verslag stuurgroep 10 september 2010.  Verslag stuurgroep 8 oktober 2010.  Verslag stuurgroep 4 november 2010.  Verslag stuurgroep 16 december 2010.  Verslag stuurgroep 5 mei 2011.  Verslag stuurgroep 13 mei 2011.  Verslag stuurgroep 9 februari 2012.  Verslag stuurgroep 5 april 2012.  Verslag stuurgroep 6 juli 2012.  Verslag stuurgroep 14 juni 2012.  Verslag stuurgroep 9 december 2012.  Verslag interview MG1 d.d. 26 september 2013.  Verslag interview PP1 d.d. 7 oktober 2013.  Verslag interview PP2 d.d. 7 oktober 2013.  Verslag interview MG3 d.d. 18 oktober 2013.  Verslag interview MG5 d.d. 24 oktober 2013. Literatuurlijst Baarda, D.B., De Goede, M.P.M. & Teunissen, J. (2009). Basisboek Kwalitatief Onderzoek Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van kwalitatief onderzoek (2e druk). Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers. Baarda, D.B., Van der Hulst, M. & De Goede, M.P.M. (2012). Basisboek Interviewen Handleiding voor het voorbereiden en afnemen van interviews (3e druk). Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers. Boeije, H.R. (2005). Analyseren in kwalitatief onderzoek: denken en doen. Amsterdam: Boom Onderwijs. Gestel, N. van, & Hillebrand, B. (2011). Explaining Stability and Change: The Rise and Fall of Logics in Pluralistic Fields. Organization Studies, 32(2), 231-252. 220

Jooste, S.F., & Scott, R.W. (2012). The Public-Private Partnership Enabling Field: Evidence From Three Cases. Administration & Society, 44(2), 149-182. Kil, A.J. (2007). KODANI - Gebruiksaanwijzing. Geraadpleegd op 30 juni 2013, van http://www.ontwerpenvaneenonderzoek.nl/kodani. Kort, M., & Klijn, E.H. (2012). Public-Private Partnerships in Urban Regeneration: Democratic Legitimacy and its Relation with Performance and Trust. Local Government Studies, iFirst, 1-18. Saz-Carranza, A., & Longo, F. (2012). Managing Competing Institutional Logics in PublicPrivate Joint Ventures. Public Management Review, 14(3), 331-357. Smit, N., & Van Thiel, S. (2002). De zakelijke overheid: publieke en bedrijfsmatige waarden in publiek-private samenwerking. Bestuurskunde, 11(6), 226-234. Thornton, P.H., C. Jones & Kury, K. (2005), Institutional Logics and Institutional Change in Organizations: Transformation in Accounting, Architecture, and Publishing. Research in the Sociology of Organizations, 23, 125-170. Wall, A., & Connolly, C. (2009). The Private Finance Initiative: An evolving research agenda? Public Management Review, 11(5), 707-724. Yin, R.K. (2003), Case Study Research. Designs and Methods (Third Edition). Thousand Oaks, CA: Sage Publications. Gecodeerde interviews Linne Zuidoost

221

Codeboom Private logica. Winststreven. Beperkte interne verantwoording. Efficiëntie. Exit. Geheimhouding. Publieke logica. Algemeen belang. Totale publieke verantwoording. Legitimiteit. Vangnetfunctie. Openbaarheid. Concurrerende logics. Belangentegenstellingen. Oplossing. Interacties. Interactie.

222

Naam interviewer Code interviewer Naam geïnterviewde Datum interview Tijdsduur interview Plaats interview Code geïnterviewde Geslacht geïnterviewde

: Frank Ramacher : FR : Gemeente Maasgouw : 26 september 2013 : 55 minuten : Maasbracht : MG1 : Man


223

MG1 Ja. FR Dank je wel. Voor de volledigheid wil ik toch even vermelden dat ik tijdens het interview af en toe aantekeningen zal maken om voor mezelf de lijn van het gesprek vast te houden. Van dit interview zal een verslag worden gemaakt. Je krijgt na het interview ter controle inzage in het verslag. Je kunt hier nog opmerkingen bij plaatsen, maar aangezien het verslag een weergave is van het daadwerkelijke interview, kan daar achteraf niet aan getornd worden. Het verslag wordt in principe niet meer gewijzigd, tenzij er grove onjuistheden in staan. Het interview duurt ongeveer een uur. Heb je tot zover nog vragen? MG1 Helemaal helder. FR In verband met de verslaglegging zou ik voorafgaand aan het interview graag kort enkele vragen stellen over je functie en je betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost. Wat is je functie? MG1 Mijn functie is op dit moment hoofd van de afdeling ontwikkeling van de gemeente Maasgouw, waar majeure projecten een onderdeel van zijn. Onderhavig project, Linnerpark is, nu niet meer, maar was een van die majeure projecten in de afgelopen jaren. FR En in die functie was je betrokken bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost? MG1 Ja. Naderhand heb ik dit aan me getrokken als gevolg van de ziekte van een van de projectleiders, omdat we toen in een redelijk cruciale fase zaten bij de afwikkeling van de realisatieovereenkomst en het verder vervolg. Zodoende ben ik dit daarna blijven trekken als projectleider. FR Hoe lang ben je in totaal betrokken geweest bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost?

224

MG1 Als afdelingshoofd vanaf 2003. Als projectleider vanaf 2009. FR Hoe heb je het publiek-private samenwerkingsproces bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost persoonlijk ervaren? MG1 Laat ik het zo stellen. In de beginjaren als enerverend, ook wel vernieuwend, een vernieuwend concept. De laatste jaren als teleurstellend. De percepties die ik had in 2003/2004 zijn niet (helemaal) ingevuld. Ik had in 2003/2004 een ander beeld. We hadden ook met een ander tijdsbeeld te maken. De bomen groeiden tot aan de hemel. In die jaren liepen we als toenmalige gemeente Maasbracht achteraan met dit soort ontwikkelingen. De nieuwe portefeuillehouder keek er anders tegen aan en toe zodoende kwam er een versnelling in. Wat werd toegejuicht. Zeker dit soort ongekende samenwerkingsverbanden, die hadden we toen nauwelijks als toenmalige gemeente. Een gemeente van een veel kleinere schaal. Het werd toegejuicht omdat je daarmee een aantal belangrijke aspecten van je openbare ruimte beheer, niet alleen het beheer van het groen, maar ook het beheer van je woningbestand, het beheer van de accommodaties, van de sportinvulling qua leefbaarheid voor je burgers en het aanbieden van een voldoende woningvoorraad. Dat vond ik een geweldige combinatie, omdat je met drie, vier verschillende belangengroeperingen binnen je stakeholders, lees daar burgers, lees daar verenigingen, lees daar bedrijven van Maasgouw, toen nog Maasbracht, kon bedienen. En dat met een organisatie die totaal niet was opgetuigd om dit soort majeure projecten aan te kunnen. Enerzijds niet vanwege de capaciteit, maar ook niet vanwege de kwaliteit als je het hebt over de totale doorkijk van een dergelijk project. Dus daar kwam de hulp van een projectontwikkelaar goed uit. Want dan hoef je niet dusdanig in je organisatie te investeren dat, wat in vroeger tijden wel gebeurde, dat je dergelijke projecten wel zelf deed. Je kon nu gebruik maken van de ontwikkelaar, van de knowhow die daar was, binnen de raamwerk die afspreekt met elkaar. In de nieuwe tijdsgeest was dat wel, althans voor de kleinere gemeente, een leuke bijkomstigheid. En het laatste aspect wat daar aan zit, is als je ziet wat betreft de ontwikkelingen, dat je het idee had dat je een versnelling krijgt, een versnelling waarmee gewerkt wordt, omdat je met andere partijen werkt en niet alle besluiten door het huis van de gemeente hoeft te halen, voor iedere scheet die gelaten wordt. Daardoor krijgt je een versnelling van het project, een versnelling in de totstandkoming van het project. Dat was de aanvankelijke gedachte. En daarom vond ik het aanvankelijk enerverend en vernieuwend vond. Teleurstellend op het einde was dat veel van die vermeende zaken niet zijn uitgekomen. Als je kijkt naar de snelheid waarmee een en ander nu gaat, dan is er weliswaar een prachtig sportpark met veel pijn en moeite gerealiseerd gekregen. Maar als je kijkt naar het woningbestand en als je kijkt naar de traagheid van aanbouw waarmee dat nu gepaard gaat, dan wordt je daar niet vrolijk van. Snelheid, dat argument, is dus achterhaald nu. Ten tweede, de knowhow is ook achterhaald, omdat je ziet dat je als gemeente alles moet overnemen van de ontwikkelaar. Daar wachten ze in feite op. Dus dat betekent dat je als gemeente toch nog een investering, zowel in de organisatie als in middelen, moet doen. Dus dat is wel een teleurstelling.

225

De verwachtingen over en weer, die je had toen je begon in 2003/2004, toen had je het idee dat iedereen, zowel de ontwikkelaar als de gemeente, hetzelfde verwachtingspatroon en hetzelfde beeld hadden, maar dat is achteraf totaal niet waar gebleken. Er ontstonden totaal verschillende beelden uiteindelijk, zowel bij het sportpark als bij de woningbouw. Vandaar, teleurstellend. FR Wat bedoel je met verschillende beelden? Zou je daar een nadere toelichting op kunnen geven? MG1 Nou, verschillende beelden. Aanvankelijk 2003 was een mooi beeld dat ons werd voorgehouden: gemeente, jullie willen woningbouw plegen, jullie hebben een oude sportaccommodatie. Wij kunnen jullie daar bij helpen. Natuurlijk hebben wij daar ook een belang bij, wij willen geld verdienen, maar we kunnen zorgen voor die woningen en we kunnen ook zorgen voor een nieuw sportcomplex en we realiseren dat voor 2009. Dat nemen we allemaal van jullie over. Beeld was: voldoende aanbod woningen en een nieuw sportcomplex. De ontwikkelaar had dit beeld. Wij hadden dit beeld. Gaandeweg de rit ga je vervolgens die beelden inkleuren. Dan zie je toch dat we allebei verschillende kleuren hebben gebruikt, waarbij de private ontwikkelaar op een gegeven moment zegt dat op het sportcomplex kan worden volstaan met één veld, en dat de kleedlokalen een stuk minder kunnen, ook qua kwaliteit. Dat beeld veranderd, maar ook het beeld qua woningbouw wordt behoorlijk aangetast. De drukte ontstaat na de jaren 2008/2009 door nog meer verdichting toe te passen. Nu zie je dat ook in kwalitatieve zin vraagtekens geplaatst kunnen worden bij hetgeen er nu ontstaan. Dus dan zeg ik, het strategische beeld was wel helder, maar daar is nu de leer van, op het moment dat je samen met de ontwikkelaar een strategisch beeld hebt, is dit verre van voldoende om hier uiteindelijk mee samen te werken. Je moet het beeld redelijk helder ingekleurd hebben, voordat je daadwerkelijk gaat samenwerken. Anders is achteraf de ellende niet te overzien en bij dit project is die ellende er uiteindelijk ook gekomen. FR Zijn er in het samenwerkingsproces veranderingen geweest die van invloed zijn geweest op de manier waarop tegen de ontwikkelaar werd aangekeken? MG1 Ja, dat is zeker het geval. Het heeft ook met de tijd te maken. Als de tijdsgeest nog hetzelfde was geweest als in 2003/2004 was het project, daar ben ik van overtuigd, gemakkelijker verlopen. Maar gaandeweg de tijd moeilijker werd, ook qua woningbouw en markt in die zin, veranderde de opstelling van de ontwikkelaar. De ontwikkelaar had aanvankelijk het idee, als ik toe ben aan de investering van het sportcomplex, heb ik in de planning die we gemaakt hebben, al een fiks aantal woningen verkocht, zodat ik zeker weet dat ik al een bepaald inkomen heb gegenereerd. Dat bleek niet het geval te zijn. Dan zie je dat de ontwikkelaar een andere opstelling krijgt om investeringen te doen. Investeringen zijn natuurlijk wel nodig om een project tot een goed einde te brengen en te laten slagen. Daar is de strijd uiteindelijk ook over gegaan. Dat heeft te maken met tijd.

226

Een ander iets heeft te maken met mensen in het proces. Gaandeweg de rit kregen we een andere portefeuillehouder. De projectleiders en de mensen die er aan werken weten wel hoe het in elkaar zit, maar op het moment dat je een ander portefeuillehouder krijgt, die andere ideeën heeft en menselijk gezien anders in elkaar zit, dat is wennen en zeker in een cruciale fase waarin we toen zaten. Dat heeft er toe geleid dat we met de ontwikkelaar niet direct de match vonden die we nodig hadden op dat moment. Ten slotte bij de ontwikkelaar zelf. Ook daar is intern het stokje over gedragen. Dan merk je dat degene die het stokje in handen kreeg niet de beschikkingsbevoegdheid had om boven een bepaald bedrag toezeggingen te doen. Dat deed hij wel in het gesprek, maar vervolgens moest dit iedere keer weer teruggekoppeld worden met de daadwerkelijk verantwoordelijke. En dat leidde tot heel veel stress, want hij werd iedere keer teruggefloten als het investeringsbedrag boven een bepaald bedrag uitkwam. Dan heb je iemand aan tafel zitten, die pretendeert het voor het zeggen te hebben, maar het vervolgens totaal niet voor het zeggen heeft. Dat krijg je ook met een portefeuillehouder enorme stress en hij wil op een gegeven moment niet meer met zo iemand om tafel gaan zitten, want dat heeft toch geen zin. Dus het heeft in mensen gezeten en in de tijdsgeest gezeten. FR Is de manier waarop je tegen de ontwikkelaar aankeek van invloed geweest op je handelen en je beslissingen, het handelen en de beslissingen van de organisatie? MG1 Absoluut. In eerste instantie was toch al redelijk helder dat we met deze ontwikkelaar een zeer dichtgetimmerd contract zouden moeten hebben. Dat hebben we ook gedaan. Dat heeft er enerzijds toe geleid dat het een heel lang proces is geweest alvorens we deze realisatieovereenkomst hebben gekregen, althans voordat we overeenstemming hebben bereikt. Er zijn over een weer enorm veel overleggen geweest, vaak overleggen op het scherpst van de snede. In mijn perceptie hebben we ruim drie jaar aan deze realisatieovereenkomst gewerkt. Anderzijds is het heel goed dat je dit doet. Zeker met een ontwikkelaar waarvan je denkt dat hij een andere perceptie heeft dan ik. Dat zet tegelijkertijd de verhoudingen continu op scherp. Ook de vertraging in het project heeft alles te maken met de realisatieovereenkomst die zo dicht getimmerd was dat over bijna elk detail de zaak helder was. Toch zie je daarna dat er nog even goed, ondanks het feit dat het artikelsgewijs zo is dicht getimmerd dat een jurist er nog nauwelijks licht in ziet, verschillende denkbeelden zijn bij de ontwikkelaar en de gemeente. Dus, het heeft ook voor een stuk te maken met het vertrouwen dat je in elkaar hebt. Als je weinig vertrouwen hebt in een ontwikkelaar, die je wel nodig hebt, maar puur vanwege de positie die hij heeft als eigenaar in het gebied, dan ben je eerder geneigd om de samenwerking zo dicht te timmeren dat er nauwelijks ruimte kan zijn voor andere interpretaties. Dan lig je vervolgens weer met het project achter, wat de verhoudingen weer op scherp stelt. Maar als je vertrouwen in iemand hebt, met die partij kan ik lezen en schrijven en die heeft zich vaker bewezen in deze gemeente. Dan ben je meer geneigd om de samenwerking minder dicht te timmeren. Dan heb je ook een andere band, dan de samenwerking in het eerste geval, waar je vaak als kemphanen in de ring staat om ieder artikeltje uit te vechten. Het heeft dus wel degelijk te maken met hoe je tegen elkaar aankijkt.

227

FR Dus de perceptie is van belang geweest en heeft ook een rol gespeeld bij in ieder geval de onderhandelingen. Wat waren de belangrijkste geschilpunten tijdens de onderhandelingen?

MG1 Risico’s. Bij dat soort onderhandelingen gaat het er altijd om bij welke partij kan ik de risico’s wegleggen. Daar gaat het altijd om. Dan zie je heel snel dat de ontwikkelaar wil werken met een soort raamcontract, wat heel globaal is, dat alle wegen open laat en zegt dat als er een probleem is, dan gaan we wel een kop koffie bij de wethouder drinken en regelen we dat samen. Samen, lees, of de gemeente, of fiftyfifty, of zoiets, maar nooit de ontwikkelaar alleen. En als gemeente zeg je dan, nee, wacht even, ik wil de risico’s nu inzichtelijk hebben. Veelal, ook omdat onze organen, college en raad, er om vragen. We willen de risico’s in beeld hebben. Dus wethouder, als je dat soort grote transacties aangaat, of dat soort grote overeenkomsten, dan willen we weten wat de risico’s zijn en waar die terecht komen. Als gemeente zit je in een heel ander werkveld dan een ontwikkelaar en moet je vaak veel nauwgezetter werken dan een ontwikkelaar die veel globaler werkt en ook globaler wil werken. Daar zit spanning tussen. Enerzijds de ontwikkelaar die zegt, geef me maar een intentieovereenkomst van een A4’tje, dan maken we vervolgens een samenwerkingsovereenkomst van twee A4’tjes en een realisatieovereenkomst van drie A4’tjes, en dat is het dan ook. Nee, zegt de gemeente, ik wil een beeld hebben van als we het over risico’s hebben, hoe we deze risico’s oppakken. Dat dat niet altijd bij de ontwikkelaar kan worden weggelegd, snappen we ook nog wel. Dan schrijven we op, als er risico’s zijn, hoe gaan we hier dan mee om? Dat met name, daar gaat het continu om. Wat zijn de risico’s en ten tweede, de inbreng van eenieder. Wat brengt eenieder in de exploitatie in. Dan gaat het ordinair om geld. Wie krijgt vervolgens de benefits, de revenuen. De risico’s zijn gedeeld. Vervolgens kijk je in de exploitatie en hoe gaan we de revenuren verdelen. Dat is de tweede lastige vraag die je moet beantwoorden. Met name om die twee aspecten heeft het gegaan. FR En op welke manier is uiteindelijk overeenstemming bereikt tussen partijen, ondanks de verschillen in perceptie en verschillen in risico inschatting? MG1 Nou, die risico inschatting was de lastigste. Daar hebben we heel lang over gedaan. Omdat het daarbij ook ging om aanbesteding risico’s die enorm konden zijn. Omdat het ging om risico’s over bodemverontreiniging, risico’s in de sfeer van archeologie, dat soort vraagstukken allemaal. Dat zijn risico’s. Daar hebben we het langste over gedaan. Als je kijkt naar het financiële verhaal. Op het moment, nogmaals in de goede tijd, dat je dat soort aantallen woningen kunt bouwen, dan is dat vrij snel gemakkelijk inzichtelijk te maken en vrij snel kun je daar ook de onderhandelingen over openen, wat gebeurt er met de revenuen. Daar zijn we ook uit gekomen, in de zin van dat er ook door de gemeente werd beseft dat we niet het onderste uit de kan kunnen hebben. Er is met gemiddeldes gedeald door te zeggen, oké, met dat bedrag zijn we mee tevreden en het is gewoon een fixed price geworden. Dat is de snelste en minst problematische weg gebleken. Over risico’s is het langste gesoebat.

228

FR Ben je voor je organisatie tevreden met het behaalde onderhandelingsresultaat? MG1 Op papier wel. Als je kijkt naar het gerealiseerde sportcomplex ook. Het is een hypermodern complex, met alles erop en eraan. Klaar voor de ontwikkelingen van de komende twintig jaar. En dat voor een kern van nog geen vierduizend inwoners. Dat is ongekend. Als je kijkt naar andere complexen, die ook up-to-date zijn gemaakt, en je vergelijkt die met Linne, dan is de mate van kwaliteit die in Linne is gerealiseerd veruit de beste. Als je zo bekijkt, is dat uitgekomen, wat ook een van de doelstellingen was. Een van de andere doelstellingen was woningbouw en, om alles in de tijd en de marksituatie te plaatsen, dat is een beeld dat ver is achter gebleven. Dat is niet zo erg, omdat je daar een verklaring voor hebt, gelet op de marktsituatie. Maar waar je geen verklaring voor hebt, is dat er nu een aantal woningen, ik geloof 19, bij een regenbui met de laarzen moeten binnenkomen. Er is totaal geen infra aangelegd. Riolering functioneert niet, verlichting ontbreekt, er is geen afdoende wegdek aangelegd en noem maar op. Ik kan me voorstellen dat dit een aantal maanden kan duren, maar deze situatie duurt nu al meer dan anderhalf jaar. Dan zeg ik, dat is een beeld dat je bij het begin absoluut niet voor ogen had. Want je verwacht dat er successievelijk, ook al zijn het maar 19 woningen, toch een stuk infra wordt bouwrijp wordt gemaakt, woonrijp wordt gemaakt, en dat binnen afzienbare tijd, zoals dat bij een nieuwbouwwijk hoort, wordt afgebouwd. Dat geeft ook het totaalbeeld dat er nu zeer negatief over het plan wordt gepraat. Aanvankelijk zeer positief toen het sportcomplex er kwam, zeker in de kern Linne. Heeft helaas niet meer mogen baten voor de toenmalige portefeuillehouder. Toen dat complex er kwam, was iedereen lovend enthousiast, maar in de tijd gezien, en je kijkt naar de afbouw van de woningen, dan hebben we het over een vreselijke situatie, dan is het positieve verhaal dat je had twee jaar geleden, compleet teniet gedaan door de situatie die je nu aantreft. Dat is iets wat je absoluut niet wilt, ook niet voor je burgers. FR De keuze voor het huidige samenwerkingsmodel heeft de gemeente dus wel voordeel opgeleverd? MG1 Ja, zondermeer. FR Denk je dat de keuze voor het huidige samenwerkingsmodel, de samenwerkingspartner, de private ontwikkelaar, voordeel heeft opgeleverd? MG1 Nu, op dit moment?

229

FR Ja, want alleen dit moment kunnen we beoordelen. MG1 Op dit moment niet. Het heeft hem absoluut geen voordeel opgeleverd. FR De gemeente ervaart dus ook geen nadeel als gevolg van de keuze voor het huidige samenwerkingsmodel? MG1 Het nadeel zit erin, dat, ondanks dat je een dichtgetimmerd contract hebt, je toch moeilijk kunt bewerkstelligen dat de ontwikkelaar zijn afspraken over het woonrijp maken van het gebied nakomt en dat je dat continu moet afdwingen met gerechtelijke dreigingen. Je moet bij het eisen van navolging van het contract heel ver gaan. Dat hebben we overigens bij het sportcomplex ook al moeten doen. Zelfs zo ver, dat hebben we bij het sportcomplex gehad, dat we bijna op de trappen van de rechtbank te Roermond stonden, en dat vijf minuten voor twaalf het kort geding door ons werd ingetrokken, omdat de private ontwikkelaar alsnog ging transporteren en contracten ging tekenen. Als overheid heb je weinig middelen, afgezien van de gerechtelijke stappen, om de ontwikkelaar te dwingen tot het nakomen van zijn afspraken. Dat is een gemis dat ik in dit traject zie. Je moet als gemeente heel ver gaan, je moet ook veel kosten maken, want er moet een advocaat op worden gezet en noem maar op, om de private partner, zijn afspraken te laten nakomen. FR Ik hoor iets over een kort geding. Hoe zou je samenwerkingsrelatie omschrijven? Een kort geding is toch vrij ingrijpend. MG1 Ja, dat is zo. Op dit moment is de samenwerkingsrelatie erg slecht. Ook al omdat we geen gehoor krijgen bij de private ontwikkelaar. Ook omdat je als gemeente heel veel zaken zelf heb opgepakt, ondanks dat dat in het contract anders was geregeld. Ik noem maar even wat. De afbouw van de kantines en de sportvelden is door de gemeente gebeurd, met gemeentelijk geld. Bedoeld als terug te vorderen van de private ontwikkelaar, maar daarover zijn we nu nog aan het delibereren. Naar mijn oordeel krijgen we dit ook niet meer terug. Nu staan we voor de volgende fase om het gebied woonrijp te maken voor de woningen die er liggen en ook dat zal er toe neigen dat we naar het gerechtelijke zwaar moeten gaan grijpen om uiteindelijk je burgers te helpen, want het zijn jouw burgers en niet de burgers van de ontwikkelaar, want hem zal aan hen weinig zijn gelegen, als je het vanuit dat perspectief bekijkt. Dat vind ik een lastige. Daar zie je in perspectief dat de gemeente andere belangen heeft dan een ontwikkelaar. Burgers zegt een ontwikkelaar niet veel. Een gemeente alles, want de klachten komen ook bij de gemeente binnen, nadat ze bij de ontwikkelaar natuurlijk geen gehoor kregen. De ontwikkelaar wacht rustig af. Misschien is de gemeente wel zo gek en legt ze de infra zelf aan, om maar van de klachten af te zijn.

230

In den lande zijn er veel voorbeelden waar het zo is gegaan. Ik vlak niet uit dat dat hier een van de gedachten van de private ontwikkelaar kan zijn om even niets te doen in het gebied. Is misschien zwart-wit denken, maar het is wel een feit dat er daar anderhalf jaar niets is gebeurd. Je moet constateren dat de belangen van de gemeente totaal anders zijn in dit geval als die van de private ontwikkelaar. FR Je haalt net voorbeelden in den lande aan. Is de samenwerkingsrelatie te typeren als een typische publiek-private samenwerkingsrelatie bij gebiedsontwikkelingen? MG1 Nee. Ik denk dat we dat op dit moment misschien anders zouden inkleden, maar in de jaren van totstandkoming was het een geaccepteerd samenwerkingsverband. Veel overheidsorganisaties hebben op die manier gehandeld. De eigenlijke investeringen werden weggelegd bij de ontwikkelaar. Deze samenwerkingsrelatie is niet specifiek. FR Zijn er in de samenwerkingsrelatie zaken geweest die achteraf gezien beter hadden gekund? MG1 Dat is een lastige. Als je beter vraagt, dan kom je al gauw tot de vraag of wel de juiste ontwikkelaar is gekozen. Maar op het moment dat iemand enorme belangen heeft in het gebied, lees eigendommen, dan heb je niet veel keuze om een andere ontwikkelaar te kiezen. Nu weet ik wel dat Europa zegt dat je als overheid boven een bepaald bedrag moet aanbesteden, maar als iemand geweldig veel eigendommen heeft, dan heb je heel weinig ruimte om een andere ontwikkelaar of een andere investeerder te kiezen in dat gebied. Dat geeft aan dat je op dat moment tot elkaar veroordeeld bent. De ontwikkelaar heeft de gemeente nodig om de randvoorwaarden ingevuld te krijgen voor het bestemmingsplan en de woningbouw. De gemeente heeft de ontwikkelaar nodig voor de investeringen. Je hebt in zo’n geval weinig keus om niet met de ontwikkelaar te gaan samenwerken en een andere partner te pakken, omdat deze geen eigendommen in het gebied heeft. Daar waar het wel kan, kun je onder andere randvoorwaarden de aanbesteding ingaan en eisen stellen. Maar in dit geval, en dat is bij heel veel gebiedsontwikkelingen het geval, en zeker in die jaren, ofschoon het nu wat minder is, waren ontwikkelaars al op de bonnefooi gronden aan het verwerven, strategische gronden noemden ze dat, en gingen vervolgens naar de gemeente met de vraag wat men voor elkaar kan betekenen. Dat was de geëigende gedachte. Nu zijn ze wat voorzichtiger aan het worden, omdat ze veel strategische gronden hebben moeten afschrijven, maar in die jaren was dat het gangbare fenomeen. Dan had je als gemeente weinig keuze om naar een andere ontwikkelaar te gaan. Je was eigenlijk tot elkaar veroordeeld. Beter verondersteld dat je keuzes had op dat vlak, maar die waren er in dit geval zeker niet. FR Achteraf gezien was het dus de vraag of je aan die samenwerkingsrelatie was begonnen?

231

MG1 Met de wetenschap van nu, ja. Daar moet je als gemeente ook eerlijk in zijn. We zeggen dat nu bijvoorbeeld in ons beleid in de jaarrekening en de begroting dat we woningbouw niet meer gebruiken als melkkoe om maatschappelijk projecten te financieren. Dat hebben we natuurlijk in die jaren wel volop met zijn allen gedaan. Woningbouw was de katalysator om allerlei leuke dingen te doen. Kijk, in dit geval waren 220 woningen de katalysator voor een investering van € 3,5 miljoen voor een sportpark. Dat was voor die tijd alleszins te verdedigen, maar in deze tijd is dit absoluut niet meer realistisch. Het is dus ook niet meer realistisch om dergelijke samenwerkingsverbanden met een ontwikkelaar aan te gaan. Dat hebben we nu ook in ons beleid vastgelegd. We gaan geen maatschappelijke projecten meer financieren vanuit de grondexploitatie. Dat is anders geworden. Als je er nu naar kijkt, dan zie je gewoon dat in die tijd, met die aanname, met dat grote aantal woningen, dat je daar absoluut een grote stap in terug zou doen. 220 woningen voor een kern van 3.400 inwoners is gewoon veel te fors. Zeker als je een grote buur als een stad in je achtertuin hebt liggen die ook volop aan het bouwen is. Dat is veel te fors. Twee is, met de huidige wetenschap zou je de vraag moeten stellen of je daar nog een sportpark gebouwd zou hebben. We zitten nu veel meer op de lijn om meerdere verenigingen op een accommodatie te laten spelen. We hebben ons accommodatiebestand van negen naar vijf terug gebracht. Anders was het misschien wel van negen naar vier gegaan in de huidige tijd en was het accommodatiebestand in Linne wel helemaal niet meer aan bod gekomen. Ergo, zowel de wens van de gemeente, lees nieuwe accommodatie, als het woningbestand, zou een totaal ander perspectief hebben gekend en het is de vraag of dit met de huidige wetenschap op deze manier zou zijn aangepakt. FR Dus de samenwerking zou anders ingestoken worden? MG1 Ja, veel meer op het niveau van woningbouw sec en dan wel op veel kleinere schaal. FR Je maakt net even melding van het feit dat de gemeente de kantines van de sportverenigingen zelf heeft moeten afbouwen. Zijn er problemen ontstaan in het samenwerkingsproces tot dusver? Is dit een van de problemen? MG1 Noem me een gebiedsontwikkeling waar geen problemen ontstaan in dit soort perspectieven. Kijk, je krijgt natuurlijk in een dergelijke gebiedsontwikkeling te maken met heel veel spelers. Het is niet alleen gemeente versus ontwikkelaar. Er zijn ook veel andere spelers bij betrokken, als derde-belanghebbenden. In dit geval waren dit natuurlijk de sportverenigingen, machtige clubs, zeker in een kern van 3.400 inwoners, die ook electoraal een en ander betekenen. Het is niet alleen dat ze een stem hebben in het geheel, maar dat ook wel electoraal kunnen afdwingen richting een portefeuillehouder, richting de politiek. Dus, machtige partijen. Die vervolgens ook, wil je ze serieus nemen, een belangrijke plek in het proces hebben gekregen. De clubs ging het maar om een ding, een kwalitatief zeer hoogwaardig verhaal en zo snel mogelijk.

232

Dat waren de twee argumenten van de clubs, want op de oude sportaccommodatie zouden doden vallen als het niet zou gebeuren. Natuurlijk gechargeerd gezegd, want het was niet zo, maar dat was het drukmiddel. Dus, die twee dingen. Op een gegeven moment zie je gebeuren dat er afspraken gemaakt worden met de club erbij. De club kregen op een gegeven moment een positie aan tafel, tussen ontwikkelaar en gemeente in, waarbij ze een belang kregen. Als je een belang krijgt, krijg je ook steeds meer macht. Dat zag je gaandeweg de rit gebeuren. Verder hebben we de grote fout in dit verhaal gemaakt dat we zijn begonnen met het tekenen van een kasteel voor die clubs. Als we een varkensstal hadden getekend, dan hadden we andere discussie gehad met elkaar. Maar als je een kasteel tekent, willen ze er nog een kasteel bij hebben. En zo werden de eisen huizenhoog opgeschroefd. Ik kan me herinneren als voorbeeld dat we het hadden over de kwaliteit van de kunstgrasmat. Op een gegeven moment werd door de club, na overleg in den lande, een kwaliteit naar voren kwam die de kwaliteit van het kunstgrasveld van de voetbalclub Barcelona evenaarde. We hebben dit nog nagecheckt, het was dezelfde kwaliteit. Dan mag je je afvragen of je hier niet buiten het boekje gaat. Maar dat kwam doordat die clubs steeds meer belang en steeds meer macht kregen. Enerzijds het electoraal belang naar de wethouder toe. Anderzijds ook omdat de clubs steeds meer toezeggingen van de ontwikkelaar kreeg, op papier, om die partij maar gunstig te stemmen om mee te doen in het verhaal. Op het moment dat de ontwikkelaar kon zeggen naar de gemeente toe: de verenigingen zijn het met me eens, gemeente wat doe je lastig. Als je met drie om tafel zit en je kunt twee-een te spelen is het altijd een gewonnen zaak. Daar probeerde de ontwikkelaar altijd voor te zorgen. Hij probeerde de clubs altijd in zijn eigen machtsvacuüm te betrekken. Tot dit op een gegeven moment tegen hem ging werken, want er werden afspraken gemaakt over de te leveren zaken en er werd toegezegd dat voor die tijd werd gestart. Er is een geweldige discussie geweest over de kwaliteit van de te leveren zaken, maar uiteindelijk lag dat redelijk vast. Waar het vervolgens over ging was de tijd. De ontwikkelaar kon als gevolg van de enorme wijzigingen in het bestekken en in de afspraken die er lagen niet op tijd met de aanbestedingen kon beginnen, omdat het gemeentelijk aanbestedingsbeleid moest worden gevolgd. Zodoende kon hij onmogelijk de gestelde tijdslimieten, die overigens al een aantal keren waren opgeschoven, halen. Vervolgens zie je dat de clubs zich distantiëren en zelfs gerechtelijke stappen gaan ondernemen tegen de ontwikkelaar en zelfs tegen de gemeente. Dan zie je vervolgens dat een club zich ontwikkeld van klankbordgroep naar belangengroepering, naar een serieuze speler in het proces. En dat zorgt gaandeweg voor een enorme vertraging, een enorme onduidelijkheid, wat er voor zorgt dat de belangen totaal anders komen te liggen. Dat heeft ertoe geleid dat in dit proces de verstandhouding tussen de gemeente en ontwikkelaar niet ten goede is gekomen. Of de gemeente, of de ontwikkelaar, wilde de verenigingen in hun machtsvacuüm betrekken, om zodoende met deze speler te kunnen spelen. Zo zie je dat de samenwerking door zo’n speler die plots op het toneel verschijnt totaal anders kan komen te liggen. FR Dus eigenlijk zijn die derden, de sportverenigingen, van invloed geweest op de samenwerkingsrelatie? MG1 Absoluut.

233

FR Waar bleek dit onder andere uit? Je hebt net melding gemaakt van een machtsvacuüm, maar bleek dit ook nog uit andere dingen? MG1 Natuurlijk. Dit blijkt bijvoorbeeld uit aanpassingen aan het project. Ik heb net al gesproken over de kwaliteit van de mat. Het is niet die kwaliteit geworden, maar ik durf met zekerheid te stellen dat er in heel Limburg niet zo’n kwaliteit ligt. Absoluut niet. Qua investeringen, qua kwaliteit, velden, noem maar op. Het heeft zelfs geleid tot nevenactiviteiten, zoals sponsoring, vanuit de ontwikkelaar naar de verenigingen toe. Als je het hebt over belangenverstrengeling, is dit ook wel een leuke. Dus, in diverse vormen komt dit voor, maar de belangrijkste zijn de wijzigingen die als gevolg daarvan in kwalitatieve en kwantitatieve zin in het project zijn doorgevoerd. Dat is natuurlijk wel een hele wezenlijke op het moment dat er nog echt substantiële wijzigingen moeten worden doorgevoerd. In het proces gezien, maar natuurlijk ook in tijd en geld gezien. FR En is er met de samenwerkingspartner nog discussie geweest over de gekozen oplossing, over de kwaliteit van het sportcomplex? MG1 Ja, enorme discussie. FR Waar ging die discussie precies over? MG1 Kijk, aan het begin van de voorbereiding heb je nog geen bestek. Als je een bestek hebt dan heb je redelijk dicht getimmerd wat je wilt met elkaar. Er kan natuurlijk hier en daar nog wel wat discussie ontstaan, maar door de bot genomen, kun je zeggen dat er in het bestek tot op de vierkante centimeter nauwkeurig staat wat je wil bereiken met elkaar. Maar dat heb je pas op het moment dat overal handtekeningen onder staan. Maar als je nog geen handtekeningen hebt en je bent nog aan het discussiëren over wat we willen met elkaar, je bent aan het schetsen en de eerste vingeroefeningen aan het doen, dan zie dat er enorme verschillen in denkbeelden ontstaan. De ontwikkelaar zal bij wijze van spreken een varkensstal tekenen. Ik begin zo laag mogelijk, dan kan ik daarna kijken. De gemeente zal zijn kiezer te vriend willen houden en wil een zo hoogwaardig complex. Ik wil een kasteel getekend hebben. De verenigingen willen in eerste instantie ook dat kasteel, maar ze willen wel zelf de torens kunnen formeren. In dat voorspel is dat continu een enorme discussie, waarbij je ook naar spelers kijkt. Als de ontwikkelaar zegt dat vanwege de kosten geen kunstgrasveld wordt aangelegd, want dat kost € 300.000, dan zegt de gemeente nee, want de gemeente wil een hoogwaardig kwaliteitsverhaal. Oké, zegt de ontwikkelaar, maar dan maken we wel maar twee velden en geen drie. Vervolgens klagen de verenigingen. Dat kan niet. Continu blijft je in die strijd zitten, totdat je daar uit bent.

234

Maar dat vergt heel veel inspanning, heel veel overleg, soms op het scherpst van de snede, omdat je totaal verschillende denkbeelden hebt. Voordat je daar uit bent, is er heel veel water door de Maas gegaan. Het overleg vergt veel meer tijd dan het bestek en vervolgens de uitvoering. Met name, hoe krijg ik overeenstemming met partijen over wat er exact moet komen. Twee velden, drie velden, hoeveel kleedlokalen, hoe groot moet de kantine worden, over de parkeerplaatsen, verlichting, over alles wordt gediscussieerd. Als gemeente wil je de kwaliteit handhaven die je voor ogen hebt en die je ook realistisch vindt in vergelijking met andere complexen. De ontwikkelaar wil het complex liefst zo basaal mogelijk, want dan kunnen ze geld verdienen. De club wil Barcelona-kwaliteit. Dat zijn spanningen die ik in dit project heb ondervonden. FR Wat vindt je persoonlijk van de gekozen oplossing? MG1 De gekozen oplossing vind ik een goede. Omdat er tussen alle drie partijen redelijk overeenstemming is bereikt. Ontwikkelaar kreeg zijn zin, omdat hij meer grond kreeg om woningen op te bouwen. De gemeente kreeg zijn zin, omdat ze een sportcomplex van zeer goede kwaliteit kreeg. De clubs waren tevreden, met name over de zeer grote kantine die is gebouwd, met alle toegevoegde extra’s. Dat heeft uiteindelijk geleid tot consensus. FR Ben je tevreden met de opstelling van de private ontwikkelaar, de samenwerkingspartner, bij de feitelijke oplossing van dit aspect? MG1 Nou, de opstelling van de ontwikkelaar was een hele vreemde. Althans, niet vreemd als je er zo tegen aankijkt, maar vreemd in de volgende zin. Aanvankelijk wilde de ontwikkelaar samen met de gemeente richting de clubs optrekken, om te voorkomen dat de clubs teveel eisen zouden stellen, die niet konden worden waar gemaakt. De gemeente stemde hier mee in. Vervolgens kom je in een situatie terecht waarbij de ontwikkelaar met de club gaat dealen en extra’s inbouwt om de club te contenteren, ter compensatie van het vervallen derde veld. Hiermee frustreert de ontwikkelaar de met de gemeente gemaakte afspraak. Van samenwerking met de gemeente maken ze een hele draai naar samenwerking met de club. Dat was een hele vreemde opstelling van de ontwikkelaar, waarvoor ze uiteindelijk zelf de hoofdprijs hebben betaald. Daarvan ben ik overtuigd. Kijk, ze hadden ook samen met de gemeente het verhaal overeind kunnen houden. Clubs, dit is de basiskwaliteit, dit is het, meer wordt het niet. Maar omdat er continu gedeald werd achter de schermen, in achterkamertjes, kon de gemeente dit verhaal niet meer overeind houden. Want de clubs zeiden, gemeente wat doe je moeilijk, we hebben overeenstemming met de ontwikkelaar, doe niet zo moeilijk. FR Wat voor gevoel had je daarbij?

235

MG1 Een gevoel van dat als je het adagium “afspraak is afspraak” aanhoudt, dan moet je niet in dit soort trajecten stappen. Want de afspraak is vaak een andere afspraak die je na zoveel tijd moet maken. Er wordt iets afgesproken tussen gemeente en ontwikkelaar en vervolgens zie je allerlei groeperingen daarop invliegen. Totdat je uiteindelijk moet constateren dat je een totaal andere afspraak bent nagekomen. Dat geeft een heel vreemd gevoel. Dat daardoor processen niet meer overzichtelijk zijn, niet meer transparant zijn, in de mist getrokken, in de achterkamertjessfeer getrokken. Als je een goede relatie hebt met elkaar, doe je dat niet. Aan gemaakte afspraken worden vast gehouden. Daarom zeg ik ook, het is van groot belang dat ontwikkelaar en gemeente van tevoren vastleggen wat je met elkaar wilt voordat je daarmee naar buiten gaat. Op het moment dat je dat doet en je laat belangengroeperingen daarop schieten, moet je ze geen positie geven waarop ze iets kunnen afdwingen, dat ze beslissingsbevoegdheid krijgen. Dat is gaandeweg het proces wel zo gegroeid. Natuurlijk moet je belangengroeperingen van tevoren horen, maar uiteindelijk is het gemeente en ontwikkelaar die beslissen. Daar moet je heel duidelijk over zijn. Hier heeft deze duidelijkheid echt ontbroken. FR Heb je je wel eens geërgerd aan de opstelling van de private ontwikkelaar? Tenminste, dat proef ik een beetje. MG1 Ja, twee dingen. Namelijk dat “afspraak is afspraak” niet waar was. Talloze malen, tijdsoverschrijdingen, zaken werden niet in orde gebracht, achter de rug overleg voeren met verenigingen en andere partijen, noem maar op. Dat moet je in dit soort processen niet willen. Dat betekent dat je elkaar in mijn optiek nog nauwer moet vasthouden als het gaat om dit soort processen, dit soort projecten. Op het moment dat je hierin andere wegen gaat bewandelen, dan wekt dit wantrouwen naar elkaar toe, geeft dit totaal andere beelden. Dan krijg je dat mensen zich gaan ergeren, standpunten verharden, en dat er uiteindelijk zelfs een kort geding wordt aangespannen. Dat is een sfeer die je niet meer loslaat. Dat zal je ook merken als je met de toenmalige portefeuillehouder gaat praten. Waar je nu weer voor staat. Er gebeurt weer niets, er wordt niets afgebouwd. Na talloze stuurgroepvergaderingen, na talloze brieven geschreven te hebben, zal uiteindelijk weer het gerechtelijke zwaard weer boven tafel moeten komen. Dat zet natuurlijk de verstandhouding op scherp. FR Behandel je deze samenwerkingspartner, deze private ontwikkelaar, anders dan je andere soortgelijke samenwerkingspartners, private ontwikkelaars zou behandelen? MG1 Ja. FR Waarom?

236

MG1 Omdat dit in dit proces zo gegroeid is. Aanvankelijk niet. Leuk verhaal, aardig verhaal. Prima gestart. Ook met de eerste voorbereidingen was niks mis mee. Maar aanvankelijk in het proces kreeg je andere spelers aan tafel, ook spelers die niet de beslissingsbevoegdheid hadden die je dacht dat ze hadden. Dat wekt achterdocht. Dat leidt tot indekken, dat soort dingen. Dat werkt ook verharding in de hand, waarbij je uiteindelijk niet schroomt om naar de rechter te stappen als dit nodig is. Dat kan ook anders. FR Hiermee zijn we aan het eind van het interview gekomen. Heb je nog iets gemist of nog wat toe te voegen? MG1 Ja, ik heb nog wel iets toe te voegen als je specifiek kijkt naar deze ontwikkelaar, een redelijk grote speler in het Midden-Limburgse. Volgende week heb ik een overleg met collega’s van Roermond, Leudal en Roerdalen, waar deze ontwikkelaar ook actief is, om te kijken of we gezamenlijk iets kunnen betekenen in het nemen van gerechtelijke stappen. Ook daar schijnt dezelfde problematiek te zijn. Als gemeentes hebben we zoiets, waarom zouden we de krachten niet bundelen om een vuist te maken tegen deze redelijk grote speler in het MiddenLimburgse. Dat betekent dus, dat je nu weer een ander samenwerkingsverband krijgt in relatie tot deze ontwikkelaar. FR Dan wil ik je graag hartelijk bedanken voor je medewerking aan dit interview. MG1 Graag gedaan. Veel succes ermee.

237


238




239

PP1 Ja. FR Dank je wel. Voor de volledigheid wil ik toch even vermelden dat ik tijdens het interview af en toe aantekeningen zal maken om voor mezelf de lijn van het gesprek vast te houden. Van dit interview zal een verslag worden gemaakt. Je krijgt na het interview ter controle inzage in het verslag. Je kunt hier nog opmerkingen bij plaatsen, maar aangezien het verslag een weergave is van het daadwerkelijke interview, kan daar achteraf niet aan getornd worden. Het verslag wordt in principe niet meer gewijzigd, tenzij er grove onjuistheden in staan. Het interview duurt ongeveer een uur. Heb je tot zover nog vragen? PP1 Nee. FR In verband met de verslaglegging zou ik voorafgaand aan het interview graag kort enkele vragen stellen over je functie en je betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost. Wat is je functie? PP1 Ik ben vastgoedontwikkelaar en eigenlijk verantwoordelijk voor het opstellen van een eerste planschets en om een eerste haalbaarheidsonderzoek te doen op die planschets. Op het moment dat er een besluit wordt genomen om een gebied in ontwikkeling te nemen, dat is meestal een directiebesluit, een aandeelhoudersbesluit, ben ik degene die de eerste exploitaties gaat op stellen en de benodigde partijen daarbij gaat betrekken, zoals de mensen van het ruimtelijk onderzoek, maar ook architecten, stedenbouwkundige, de onderzoekbureaus en noem maar het op. En uiteindelijk ben ik degene die de selectie van de aannemer doet, de contracting met de aannemer en uiteindelijk de realisatie. En ik begeleid gedurende het hele traject, voor zover als dat binnen onze vermogens valt, de juridische begeleiding, zoals de intentieovereenkomst, de realisatieovereenkomst, de anterieure overeenkomsten, die voorkomen in een gebiedsontwikkeling. FR En in die functie was je betrokken bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost? PP1 Ja.

240

FR Hoe lang ben je in totaal betrokken geweest bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost? PP1 Van 2006 tot heden. Dus dat is al weer zo’n zeven jaar. FR Hoe heb je het publiek-private samenwerkingsproces bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost persoonlijk ervaren? PP1 An sich was het een ongedwongen traject, ondanks het feit dat het ook een vrij zakelijk traject was. Er is altijd een laagdrempelig contact geweest met wethouders en ambtenaren. Althans, zo is het eigenlijk tot stand gekomen, waarbij we eigenlijk gezamenlijk altijd hebben opgetreden als het gaat over het deel ruimtelijke ordening en voor wat betreft het financiële we toch vaker, laten we zeggen, tegenover elkaar stonden en dat heeft alles te maken met ieders belangen in dat traject, waarbij wij natuurlijk geen politiek belang hebben of een andersoortig belang richting de burger, en de gemeente daarentegen probeert al zijn financiële belangen bij de ontwikkelaar te laten. Vooralsnog vond ik het altijd een prettige samenwerking, ondanks de moeilijkere stukken die er in zaten. De samenwerking is als goed ervaren. FR Je hebt de samenwerking als prettig ervaren. Hoe kijk je tegen de samenwerkingspartner, tegen de gemeente, aan? PP1 Wat wij merken, is dat gedurende de tijd, en dan met name vanaf 2008, toen de wereld is veranderd doordat de kredietcrisis zich aandeed, de mensen toch langzamerhand een eigen weg zijn ingeslagen. Voorheen was het fijn om dingen te regelen. Was het ook in ieders belang dat er een bestemmingsplan kwam, dat we samen optrokken, dat er gesprekken werden gevoerd met mogelijke bezwaarmakers, gesprekken werden gevoerd met grondeigenaren die niet wilden, die een grondruil beoogden, gesprekken werden gevoerd over verplaatsing, in dit geval was het noodzakelijk een sportpark, een voetbalpark en tennispark te verplaatsen. Tot aan de crisis ging dit feitelijk heel goed. Net voor het intreden van de crisis is, even uit mijn hoofd, ook de realisatieovereenkomst getekend. Daarna werd alles toch anders. Iedereen ging toch vanuit zijn eigen positie meer met focus op financiële middelen in zo’n dossier zitten. Dat geldt voor onszelf, maar dat geldt ook voor de gemeente. Plus, je merkt ook dat onder politieke druk, in dit geval waren er een paar grote spelers, de voetbalvereniging en de tennisvereniging als kiezers voor de gemeente heel erg belangrijk zijn natuurlijk. Hierdoor zijn een aantal zaken terug op de agenda gekomen die in financiële zin voor ons zeer onaantrekkelijk waren. Feitelijk hadden wij daar natuurlijk in enige zin wel op dat risico gerekend, maar hadden we wel wat meer rugdekking van de gemeente willen hebben.

241

Anderzijds begrijpen wij ook dat de gemeente een andere belang had op dat moment en dat ook de politiek erg onder druk stond gezien de verkiezingen die destijds voor de deur stonden. Dat maakt, zeg maar, dat het voor de crisis en na de crisis een totaal andere situatie was. Zonder daar mensen op aan te kijken, wij begrijpen dat, maar er is eigenlijk nooit een gesprek tot stand gekomen, behoudens een heroverweging van de realisatieovereenkomst, om te kijken hoe we daar met zijn allen in andere zin uit zouden kunnen komen. Ieder was voorzichtig, ieder was zijn euro’s aan het tellen, zo zou je het kunnen omschrijven. FR Je hebt het over de crisis. Je hebt het over verkiezingen. Zijn er in het samenwerkingsproces dan veranderingen in die orde die van invloed zijn geweest op de manier waarop je tegen de gemeente aankeek? PP1 Ja. Ik denk op het moment dat de stakeholders, waaronder de gemeente, in een ander vaarwater terecht komen, direct een merkbare invloed voelt op de plannen waar je mee bezig bent. Een plan van die omvang, daar gaan vaak tien jaar overheen voordat je een heel deel gerealiseerd hebt, en hetgeen wat je aan het begin van het traject, zeg maar het station waar je start, afspreekt, wil niet zeggen dat dat tien jaar later nog net zo logisch is om het op die manier op te pakken als destijds besproken. Als er geen crisis was geweest, nu staan er, even uit mijn hoofd, 17 woningen, dan hadden er nu 130 woningen gestaan. Dan waren de problemen denk ik van een andere orde geweest. Als er in andere zin, als er in politieke zin geen druk was geweest, verwacht ik dat de verenigingen in het kader van de afspraken, ze zouden van de oude locatie naar de nieuwe locatie gaan, nieuw voor oud, minder hadden gekregen, dan dat ze nu daadwerkelijk hebben ontvangen aan voorzieningen. Je merkt wel dat op een moment dat stakeholders in een ander vaarwater terecht komen, tussentijds is er ook nog een wisseling geweest van wethouder, die druk ook naar die verkiezingen toe, waarin mensen, ook wethouders, toch onder druk staan, het ambtenarenapparaat op een andere manier aansturen, daar heb je in een publiek-private samenwerking zeer zeker last van. Soms in positieve zin, soms in negatieve zin. Dat is zo, dat weet je als ontwikkelaar. Dat is het politieke risico dat je loopt. Ik weet niet of dit aan je vraag beantwoord? FR Ja, dat beantwoordt zeer zeker aan mijn vraag. Zou je dat politieke risico zoals jullie dat hebben ervaren, zou je dat nog iets nader kunnen toelichten? PP1 Er zijn diverse belangen. Als we gewoon naar Linne kijken. Een politiek risico is dat uiteindelijk een plan van die omvang, zeker voor Linne, 220 woningen uit mijn hoofd, niet meer beantwoord aan de marktvraag. Dat betekent dat je in eerste instantie met de bestuurders hebt afgesproken dat we voor 220 woningen gaan. Nu vraagt de markt in plaats van, ik noem maar wat, in plaats van veel vrijstaande woningen, zoals het toen beoogd was en in die tijd ook heel gebruikelijk was, met veel kavels, om betaalbare huurproducten op hele kleine kavels. Hierop is het merendeel van het plan niet ingericht. Op dat moment moet je in gesprek gaan over een nieuwe herverdeling van typologie en producten die daar gaan komen. Dan merk je dat onder politieke druk mensen zich daar mee gaan bemoeien.

242

Iedereen is druk over de kavelprijs, over de grootte van de kavels, mag dat wel, nu gaan er meer aantallen komen, dat hebben we destijds niet afgesproken. Op het moment dat er al een gat komt in de bres van het bestuur, de oppositie merkt dat, ook in zo’n raad, dan wordt er op geschoten. Dat is in ieder geval direct in de volgende projectgroep die je met de gemeente hebt als private partij een punt van aandacht, voldoen we nog wel aan de aantallen en aan de typologieën die we hebben afgesproken, is de gronddekking nog wel gelijk, want daar hebben we afspraken over gemaakt. Zo zie je dat de politieke invloed toch continu aanwezig is. Moeten we terug naar de provincie? Kunnen we dit intern afhandelen? Hebben we dan een probleem met de oppositie, wordt er dan een motie ingediend, of niet? Dat soort zaken spelen altijd. Anderzijds kan het ook leiden tot het afwijzen van verzoeken. Zo hebben wij verzocht om het plan aan te passen. Het aantal woningen in dat plangebied is vrij ruim, zeker voor de huidige tijd. Destijds was het net aan, met een horizon van tien jaar. Stel dat wij 4.000 m2 of 5.000 m2 anders inrichten, maar dan voor een supermarkt, dat is tussentijds aan de orde geweest. Je dient daarvoor een initiatiefplan in, je hebt ook al een positie binnen die gemeente op andere plekken waar je dat zou kunnen doen, maar op de achtergrond speelt vanuit een andere hoek, met een andere partij, een lobby om die supermarkt op een andere plek te krijgen. Behoudens dan dat men altijd al probeert zo nauwkeurig mogelijk te zijn en niet zonder meer in elk avontuur in te stappen, maar je proeft direct enige terughoudendheid, want men heeft nog een andere partij die een belang heeft en die wil men ook te vriend te houden. Waarschijnlijk omdat die nog ergens een positie heeft of iets te behappen heeft op basis van afspraken uit het verleden. Politiek gezien is dat altijd lastig. Als zakelijke partners los je dat op een andere manier op. Dan heb je geen burgerij, geen raad achter je aan zitten, dan ga je samen aan tafel, hoe los je het probleem op, en dan doe je zaken met elkaar. Dat gaat in politiek Nederland niet. Dus dat politieke risico is toch wel een bijzonder iets in publiekprivate samenwerking. Absoluut. Heeft grote invloed. Wordt zwaar onderschat. FR Je hebt het over problemen. Zijn er problemen ontstaan in het samenwerkingsproces tot dusver? PP1 Nou, problemen zijn er voldoende ontstaan in de samenwerking, maar niet problemen waarvan ik zeg dat je ze logischerwijs niet zou mogen verwachten. Alle trajecten die je doorloopt, hebben nu eenmaal hun obstakels. Daarvoor ben je met een projectteam, daar zitten ambtenaren voor, daarvoor zitten adviseurs aan tafel, de ontwikkelaars, om die hobbels te nemen, om samen oplossingen te vinden voor die volgende hindernis. Dat lukt ook altijd wel. Andere problemen die kunnen ontstaan, ook zwaar onderschat, is dat onder financiële druk van besluiten in een vroeg stadium men soms wel eens een ander traject moet doorlopen, een andere weg moet inslaan, maar dit vindt dan geen gedragenheid omdat een exploitatieovereenkomst, voorafgegaan door een intentieovereenkomst en een samenwerkingsovereenkomst, in die zin een vrij star middel is. Het is volledig juridisch uitgekauwd. Er staat exact in wat partijen wel mogen en niet mogen. Die biedt relatief weinig ruimte, zeg maar in de bandbreedte, om te wijzigen van strategie en van structuur. Daar loop je dan tegen aan als zaken in een hickup komen. Een voorbeeld in Linne is de verplaatsing van de voetbalvereniging, wat een probleem werd, toen de voetbalvereniging in eerste instantie geen afstand wilde doen van zijn opstalrecht en de gemeente de gronden op dat moment niet meer aan de ontwikkelaar kon leveren. Partijen, met name ook de gemeente, hebben heel veel moeten lobbyen om dat opstelrecht in handen te krijgen.

243

De gemeente had daarvoor weinig financiële middelen en zodoende werd het eigenlijk gestopt in het nieuwe park. Je ziet dat daarvoor heel veel vertraging ontstaat. Zonder het een kon je het ander niet doen. Daardoor kom je een, twee, soms wel drie jaar later aan realiseren toe. Dat legt een enorm beslag op de investeringskosten. Dat zijn grote investeringen die je hebt gedaan, in gronden enzovoort. Dat kost nu eenmaal veel rente. Dat maakt dat andere budgeten weer gaan teruglopen. Zo komen partijen steeds vaker in een soort van vacuüm terecht, zonder dat ze dat beseffen. De een vraagt, het rekt op, het hoeft niet direct geld te kosten, maar doordat de tijd voortschrijdt, kom je toch terecht in een vacuüm, omdat de enorme investeringen die je doet in zo’n plan nog niet terugverdiend worden, en de rentetikker gaat doorlopen. Dat is de zwaarste slag in PPS-constructies. Dat is de tijd en alles wat daarmee in kosten overgaat. Mankracht en rente, dat is een hele dure slag. FR Je maakt melding van de sportverenigingen. Zijn derden, zoals de sportverenigingen, van invloed geweest op de samenwerkingsrelatie? Zo ja, waaruit bleek dit? PP1 In eerste instantie denk ik niet zozeer op het ontstaan van de samenwerking. Ik denk dat men daarin altijd heel erg keurig is geweest. In de fase van intentie en samenwerking, is er natuurlijk wel op voorhand gepolst door de portefeuillehouder of de sportvrienden überhaupt bereid waren om te vertrekken. Maar ik denk dat in het opstellen van de plannen en de realisatieovereenkomst de sportvereniging geen rol hebben gespeeld. Wel in de uitwerking daarvan. Dat is een ander verhaal. En de uitvoering uiteindelijk. En naderhand, denk ik, nu nog steeds, ik denk dat hun invloed er nog is, zij het in een zeer geringe mate, maar zij al er nog steeds wel zijn. FR Zou je kunnen toelichten in hoeverre ze betrokken zijn geweest bij de uitwerking? PP1 Dat is misschien wel interessant om te benoemen. De sportverenigingen zouden in principe nieuw voor oud krijgen, maar zijn voor de keuze gesteld om in plaats van drie grasvelden naar twee kunstgrasvelden te gaan. Maar in kosten is dat enorm veel meer. Dat maakt op zich niet zo heel veel uit, omdat je daarmee een voetbalveld, zeg maar circa 0,7 hectare, extra plangebied krijgt. Daarvan is dan ongeveer naar schatting 60%, zo’n 4.000 m2, meer uitgeefbaar. In goede tijden zou je zeggen, dan krijg je er 4.000 m2 uitgeefbaar voor terug, wat maakt het uit, dan kunnen we die extra kosten dragen, we praten over aan aantal tonnen, voor de switch van gras- naar kunstgrasvelden. Waar niemand bij stil staat op het moment van zo’n besluit, is dat ook daarvoor geldt, je kunt het een pas als het andere gebeurd is. Op het moment dat je die investeringen doet, moet je a) en een hoger startkapitaal in het project steken en b) je moet rekenen met enorm veel extra kapitaalslasten. Daar zit natuurlijk altijd een risico, waarvan ik vind dat dat ook uiteindelijk niet echt meer gewaardeerd is bij de verdere uitwerking, bij herijking van de afspraken. Dat is ook heel moeilijk te bevatten voor buitenstaanders. Het is een lastig verhaal. Maar je praat dan wel al snel over een half miljoen extra investeringen, terwijl de grond, hij ligt er nu nog steeds, misschien pas over zeven, acht, negen jaar tot marktwaarde komt.

244

Je betaalt over die acht jaar rente en je bent je investering aan het begin al kwijt, die je nu niet terug krijgt. En dat in een land in een kredietcrisis, waar de vraag hoe je financiële middelen binnenshuis houdt actueel is. Dat gaat op deze manier niet goed, laat ik het zo zeggen FR Je zegt, het is niet gewaardeerd geworden. Wat bedoel je daar precies mee? PP1 De clubs kijken alleen naar wat ze krijgen en zo ziet de gemeente dat ook. Als de clubs tevreden zijn, is de gemeente ook tevreden. Het zijn burgers, men faciliteert sport en beweging. Maar men staat er niet bij stil dat het omschakelen van drie naar twee enorm veel extra kapitaal heeft gekost en nog steeds kost omdat je een rentetikker hebt. Op een gegeven moment heeft er een herijking plaats gevonden van de realisatieovereenkomst, omdat delen, gezien de tijd, toch wel weer verder waren en, waar ik het straks even over had, moeilijk of niet meer uitvoerbaar zouden zijn, gezien de gewijzigde omstandigheden. Toen zijn de financiën nogmaals tegen het licht gehouden. Dan zie je toch, dat er niet naar wordt gekeken. De gemeente zegt het was uw risico, u heeft dat voorstel gedaan, dus ja, jammer dan. Dat wordt niet meegenomen in de financiële paragraaf. Uiteindelijk is dat des risico’s ontwikkelaar, zegt men dan altijd. In principe heeft men daar een punt, anderzijds heeft men er niks aan dat de ontwikkelaar het plan niet afmaakt. Dat is een tweestrijd, zeg maar, die op dit moment gaande is. Ik verwacht dat je door al dit soort zaken je eigenlijk in een transitiefase komt voor wat betreft publiek-private samenwerking. Ik denk dat er een 2.0 versie van moet worden gemaakt, als ze al nog kunnen voortduren in de toekomst. FR Je hebt het net even gehad over het feit dat de overeenkomsten juridisch gezien heel erg dicht getimmerd waren. Je hebt ook even gesproken over de herijking. Hoe zijn de onderhandelingen om te komen tot die overeenkomsten en om te komen tot die herijking, hoe zijn die verlopen? PP1 Zoals dat gaat met onderhandelingen. Iedereen speelt het spel en gaat voor zijn gewin in die trajecten. Iedereen heeft ook een ander belang te behartigen. De gemeente heeft een financieel belang, is verantwoording verplicht naar de burgerij. Wij hebben ons eigen financieel belang en zijn verantwoording schuldig naar onze aandeelhouders. Of dat allemaal in het voordeel van het project werkt altijd, dat betwijfel ik. Ik denk dat als je het gaat enten op het projectresultaat in absolute zin, het kost veel tijd, het kost veel stress, het kost veel meer juridisch werk en het wordt nog beter dicht getimmerd dan daarvoor. In die zin is het een begrijpelijke situatie, maar wordt het uiteindelijke doel, het realiseren van een woonomgeving en een sportomgeving, vaak uit het oog verloren. Het plan is uiteindelijk het slachtoffer van al die steekspellen.

245

FR Ik begrijp dus, tenminste daar maak je melding van, dat het toch veelal ging over financiële belangen. Waren dit ook de belangrijkste geschilpunten tijdens de onderhandelingen, of waren er nog meer geschilpunten? PP1 Natuurlijk zijn er andere geschilpunten, maar je moet afvragen waarom een gemeente meegaat in dit soort trajecten. Dat is niet omdat ze onzorgvuldig met haar kapitaal wil omgaan, integendeel. De gemeente ziet er ook een bepaald voordeel in om iets met een private partij te doen. Ofwel ze hebben het geld niet om bepaalde projecten te trekken, of bepaalde investeringen te doen, ofwel er komt een financieel gewin uit een traject. Anders zouden ze het bij voorkeur in eigen hand doen. Publiek-private samenwerking is altijd een enen-verhaal geweest. Soms kon je niet anders, omdat partijen al bezit hadden en het anders een jarenlange strijd werd over de vraag wie wat ging doen of om dat bezit weer terug in handen te krijgen. Vanuit de gemeente is publiek-private samenwerking meer ingegeven vanuit een financieel gewin. Voor de ontwikkelaar is het, het klinkt heel vervelend, een noodzakelijk kwaad, wetende dat je als je alleen aan zet bent het natuurlijk ook veel gemakkelijker gaat. Dus op het moment dat je iets wilt, en je zou zo veel mogelijk politiek kunnen uitschakelen, dan kom je veel sneller tot je einddoel. In die zin zie ik het eigenlijk bijna als een noodzakelijk kwaad om het te doen. Je kunt niet zonder. Het klinkt vervelender dan het is, maar het is gewoon een logisch gevolg van de posities die partijen in een gebied innemen, als gemeente, als grondeigenaar, als ontwikkelaar. Uiteindelijk zul je het samen moeten doen en moet je het juridisch vastleggen, dus dat komt in een publiek-private samenwerking. FR Dus het is eigenlijk eerder terug te voeren op posities in een plangebied of hoe moet ik het zien? PP1 Anderzijds, stel dat ik een plan zou willen doen in mijn eentje, zonder realisatieovereenkomst, dan mag ik het niet doen. Op het moment dat ik een gebied, in dit geval die weilanden daar, aankoop en ik wil daar gaan ontwikkelen, heb ik in ieder geval de gemeente nodig, heb ik de overheid nodig. De overheid kan alleen met mij zaken doen op het moment dat zij ook met mij een samenwerking aangaat. Dus dan komt er, zo werkt het nu eenmaal in Nederland, een moment waarop de overheid moet gaan faciliteren in een stukje ambtenarenapparaat, procedures enzovoort. Zonder procedure, zonder overeenkomst, is dit sowieso niet meer aan de orde. Je zit er eigenlijk altijd wel met een half been al in, voordat je het in de gaten hebt. Het is meer een noodzakelijk kwaad. Een bewuste keuze om het te doen, kan ik me ook wel voorstellen. Op het moment dat iets heel groot is en je heel veel stakeholders hebt, en je toch samen dingen wilt gaan doen, denk ik dat je er bewust voor kunt kiezen, maar dan moet je ook allemaal dezelfde doelen blijven onderschrijven en dat betekent dus dat het totaalresultaat gedeeld moet worden door de partijen die ook samenwerken. Dat merk je nog niet helemaal terug.

246

FR Je hebt het over noodzakelijk kwaad. Is het beeld dat je hebt van de samenwerkingspartners, is dat van invloed geweest op je handelen of je beslissingen? PP1 In algemene zin denk dat het zo is dat je handelt naar hoe je zelf behandeld wordt. Op het moment dat iedereen er heel open en transparant in zit, dat is wederzijds, dat is wederkerig, dan maakt dat dat alles zeker soepel loopt. Een beetje afhankelijk van hoe iedereen in zo’n traject zit, merk je dat dat veranderd. Maar het verandert ook qua tijd. Je kunt dus niet zeggen dat we hebben van moment één tot het einde, of nog tot in de toekomt, op dezelfde manier naar elkaar gekeken en op dezelfde manier met elkaar samen gewerkt. Integendeel, ik denk dat de incidenten en de tijd bepalen hoe partijen elkaar zien en hoe ze met elkaar omgaan. Dat maakt het ontwikkelen, maar met name ook samenwerken bij gebiedsontwikkelingen, in Nederland heel erg moeilijk. Dat duurt heel lang. Door de tijd heen veranderen dingen nu eenmaal. De economie veranderd, de consumenten veranderen, de kijk van een burgerij op een woonwijk veranderd, ook op het gebied van sport, maatschappelijk, dus je hebt continu wijzigende beelden van hoe partijen zaken zien, je hebt ook wijzigende karakters daarin. Stel dat in 2006 tussen een gemeente en een ontwikkelaar een realisatieovereenkomst is afgesloten. In 2009 heeft de gemeente plotseling een enorm tekort heeft. Als er in 2010 een heronderhandeling daarover moet plaatsvinden, dan zit de gemeente er toch met een andere visie in dan ze in 2006 zou hebben gedaan. Omdat in Nederland die trajecten gewoon heel lang duren, van plannen maken, tot bestemmingsplan, tot uiteindelijk realisatie, waarbij de plannen vaak ook nog eens zo groot zijn dat je een jarenlange fasering gaat krijgen, zie je gewoon dat de houding ten opzichte van elkaar te allen tijde gewoon verschilt. Je kunt niet zeggen, het is goed of het is slecht, het buigt mee met de tijd en met de omstandigheid. FR Je hebt het over de lange tijdsperiode die is doorlopen. Denk je wel dat de keuze voor het huidige samenwerkingsmodel je organisatie voordeel heeft opgeleverd? PP1 Nee. Ik denk het tegendeel. Op het moment dat je korter op dingen kunt gaan zitten, op een compactere manier sturing kunt geven aan zo’n proces, kun je ook eerder bijsturen, kun je eerder mee bewegen. Op het moment dat je minder zit met politieke debacles, laten we het zo zeggen, kun je ook op meer rationele grondslagen besluiten nemen. Wij zullen hoe dan ook rekening moeten houden met het feit dat een gemeente voor de burgerij werkt en dat er een politiek systeem is waarin partijen gekozen worden, die vervolgens zaken met je doen, die kunnen wijzigen tijdens de rit en die ook graag in het zadel blijven. Ik denk, als je dat niet zou hebben, je veel rechtlijniger naar je uiteindelijke doel komt. Nadeel daarvan is wel dat de inspraak van de burgerij daarmee wordt beperkt. Hoewel ik me afvraag, bijvoorbeeld in een plan zoals Linne, er überhaupt sprake is geweest van echte inspraak van de burgerij. Je hebt een informatieavond en een inspraakavond, en natuurlijk wordt er rekening gehouden met de belangen van partijen, als het gaat om geluid en in- en uitritten, enzovoort. Maar de totstandkoming van het plan is toch financieel ingegeven. Dus de vraag is, waarom zou je dan niet op rationele gronden veel meer ook naar zo’n plan kijken. Ik denk niet dat ik het ooit zo nog een keer had neergezet.

247

Ik heb me wel eens afgevraagd of het niet beter was om de voetbalclub gewoon te laten zitten waar die zit. Technisch gezien ook een moeilijk op te lossen vraagstuk. Maar een investering in zo’n sportpark van enkele miljoenen, voor dat je überhaupt een euro terug kan verdienen, terwijl er ook al is geïnvesteerd in grond en er ook al een grondaankoop is gedaan van de gemeente, dan moet je je afvragen of dat in het licht van de huidige tijd wel te verantwoorden was. Destijds was dat ook al moeilijk en dan zie je dat, doordat veel partijen afhaken, zoals beleggers en woningcorporaties, de risico’s enorm toenemen. Dus ik vraag me af dat het ons wel meer heeft gebracht. Mij lijkt het eigenlijk dat het aangaan van publiek-private samenwerking in de toekomst, daar had ik het straks al even over, in een transitiefase komt, waarin het van belang is dat de overheid sturend is als het gaat over grondexploitaties, grondexploitaties per saldo nul moeten zijn, in en uit, en partijen daaraan worden gehouden, met dat doel voor ogen, een gebied tot ontwikkeling te brengen. Dat betekent ook dat de rol van de ontwikkelaar daarmee ook norm onder druk staat. Daarmee schiet ik mezelf eigenlijk in de voeten, omdat de ontwikkelaar altijd werd gezien als risicovolle participant in trajecten, om het financiële gat te dichten aan de voorkant. Die kochten aan en gingen een plan maken enzovoort. Die speculeerden feitelijk met de gronden. Dit is geen bestendig toekomstmodel. Je ziet dat nu ook gebeuren. De ontwikkelaar moet veel meer in de rol zitten van gebiedsontwikkelaar nieuwe stijl, met een goed netwerk, waarin die weet welke producten op welke plek zouden moeten komen, hoe partijen daar naar toe te halen, of dat nou beleggers, woningcorporaties, particulieren of bedrijven zijn. Moet zorgen dat plannen vorm krijgen, moet samen, en dan kom je wel op een andersoortige samenwerking, met een gemeente een gebied gaan inrichten. Maar wel in een andere vorm, een heel andere vorm, want op het moment dat de gemeente de houvast verliest op het realiseren van de openbare ruimte, wat landelijk echt het geval is, waarbij het logischerwijs niet van marktpartijen kan worden verlangd dat zij enorme investeringen doen, zonder dat daar terugverdiencapaciteit in zit, dan blijven we achter elkaar aan hobbelen en zorgen we niet voor kwaliteit, maar zijn wij juist aan het afbrokkelen. Dus daar zit iets aan te komen. Ik zie daar een transitie komen, waarbij het de vraag is of, daar waar al samenwerkingen liggen, niet tijd is, als de crisis een heel klein beetje verder is, om nieuwe afspraken te maken in een nieuw soort model. Gemeentes hebben die gronden voor eeuwig nu daar liggen, maar Linne kan tien, vijftien jaar zeker vooruit. Maar er is natuurlijk geen enkele financierder die vijftien jaar lang daar gronden laat liggen, woonrijp. Dus daar zie je het spanningsveld wat er gaat ontstaan. Het is echt nodig dat er landelijk gezien wordt nagedacht over dit soort trajecten. FR Je maakte net melding van het feit dat het misschien beter was geweest om het sportcomplex niet te verplaatsen. Zijn er meer zaken geweest, die achteraf gezien misschien beter hadden gekund? PP1 Het een houdt het ander in zijn greep. Op het moment dat het sportcomplex niet was verplaatst, had je een ander soort probleem gehad. De infrastructuur sluit dan gewoon niet juist aan. Dat is heel eenvoudig. Je had dan wellicht weer andere problemen gekregen vanwege de komst van de A73, die een enorm geluidsdeken legt over het oostelijk deel van het plangebied. Als we sportcomplex niet hadden verplaatst, waren er waarschijnlijk andere nieuwe verslechterende factoren gekomen. Dat is achteraf gezien misschien niet de meest zinvolle oplossing, maar ik begrijp best dat men vanuit stedenbouwkundig oogpunt het sportcomplex liever aan de rand had liggen en niet midden in de woonwijk.

248

Dat levert minder overlast op, alhoewel het wel zal meevallen, maar er wonen mensen. Het was te overwegen geweest om te zeggen we knappen alles wat daar ligt op en we kijken of we daar nieuwe kantines bouwen, de ruimte was er. Dus de vraag is waarom dat ooit is gedaan. Ik denk dat er in politieke zin wat heeft gespeeld, voordat het project het project werd, waarbij al langer de sportverenigingen ook bij de gemeente aanklopten om het park te upgraden en te zorgen dat het park minder problemen kende qua speelbaarheid. Ze hadden gedacht, om het een te kunnen, lossen we het andere probleem voor jullie op. Het is gestart met een politiek belang in die kern. FR Je hebt de hele tijd melding gemaakt van politiek, van politieke belangen. Denk je dat dat typisch is voor een samenwerkingspartner als een gemeente? PP1 Dat is afhankelijk van de omvang van de gemeente zelf. Relatief gezien is een kleinere gemeente kwetsbaarder voor de burgerij, ik noem het even als het gaat om politiek, als een grote gemeente. Op het moment dat je een sportvereniging hebt van 2.000 leden in een gemeente van 20.000 inwoners, betekent dat als zo’n sportvereniging in opstand komt tegen een zittende partij, een zittend wethouder noem ik het maar even, die toch is gelieerd aan een partij, dan staat zo’n wethouder onevenredig zwaar onder druk, vergeleken bijvoorbeeld met een wethouder in een wat grotere stad waarin je 100.000 inwoners hebt en een sportvereniging van 2.000 leden. Daar is het 2.000 leden plus aanhang, dan heb je het over 4% van de bevolking die zich daar druk over maakt. Eenzelfde aantal in een kleinere gemeente, dat is al vlug 10 tot 20% van de mogelijke kiezers, die de zaak onder druk zetten. Dus afhankelijk van waar dat je opereert in samenwerkingen is de politieke druk een beetje afhankelijk van de grootte van de omgeving. Nu zal dat waarschijnlijk voor een groter bedrijf qua ontwikkeling, ik noem maar een beursgenoteerd bedrijf, anders zijn dan voor een kleine marktpartij. Dus dat maakt denk ik het grote verschil. Naargelang dat een stad groeit, of een gemeente groeit, zal ook de politieke invloed wel anders zijn. Maar onderschat het nooit. Je hebt zo links en rechts een heel actieve raad die ook nog wel eens mee kan drukken op dossiers. FR Heeft dat hier bij Linne Zuidoost ook gespeeld? PP1 Niet ten tijde van de contactvorming denk ik. Naderhand wel, omdat zeg maar de verstoten wethouder, feitelijk ook vanuit zijn oppositiepartij natuurlijk wel alle ins en outs kende en het op die manier natuurlijk moeilijker maakt voor de zittende wethouder op het moment dat je in heronderhandeling gaat. Die stelt dan de juiste vragen, want die heeft een enorme dossierkennis. Sluit het politieke risico niet uit, en houd het financieel in het oog, want financiën is voor beide partijen, zowel voor een gemeente als voor een marktpartij enorm belangrijk. Het is toch moeilijk om je jaarrekeningen goed sluitend te krijgen.

249

FR Dus daar zat wel een spanningsveld? PP1 Ja. Dat geldt in financiële zin ook altijd. Dat is wat meer zichtbaar. FR Hoe heb je het persoonlijk ervaren? PP1 Ik heb het eigenlijk altijd wel als netjes ervaren, met name omdat ik vind dat je je ook moet kunnen verplaatsen in de andere partij. Het is ongemakkelijk als de andere kant ook een tekort heeft op de begroting, of juist een achterban heeft die het niet met ze eens is, of een heel ander belang dient, of een hogere kwaliteit wil, of wat dan ook. Het gaat er om dat je je in elkaar verplaatst, dan begrijp je dat. Ik denk ook dat dat wederzijds ook altijd geprobeerd is. Totdat het heel gemeen wordt en het echt om keiharde euro’s gaat en keiharde bestemming gaat. Dan merk je dat de deuren dicht gaan. Maar niks om elkaar te moeten verwijten. Zeker niet. FR Dus de onderhandelingen op zich zijn weer wel goed verlopen? PP1 Stroef. De onderhandelingen zijn stroef verlopen. Hoe dan ook is er altijd een bataljon aan adviseurs nodig, die ook weer een hoop geld kosten, om zaken geregeld te krijgen over en weer. Niemand durft zich daar de vingers aan te branden, dus het eerste wat ze doen is de adviseur bellen, en als adviseurs aan tafel zitten, dan verloopt het altijd stroef. Want elke punt en komma, wordt nog een keer omgedraaid. Dat is wat adviseurs doen. Het brengt partijen natuurlijk heel vaak ook wel wat op, omdat ze het gevoel hebben wat minder risico te hebben gelopen. Anderzijds kost het partijen ook veel, behoudens de tijd die er al mee gemoeid gaat. En dan merk je ook op het moment dat de adviseurs het over en weer niet met elkaar eens zijn, er een stukje vertrouwen toch ook wel onder druk komt te staan. Zie je wel, ze hebben er toch iets ingebakken. Mensen zijn zich vaak niet eens bewust van het kwaad, iedereen schrijft gewoon op wat hij vindt zoals dat moet, maar op het moment dat de ontvanger het anders interpreteert dan als wat jij het bedoeld hebt, dan ontstaat er een stukje wantrouwen. Adviseurs zijn daar natuurlijk ontzettend goed in. Die lichten zaken eruit, zodat iedereen zich daar druk om gaat maken. Dat is hun werk, daarvoor worden ze betaald. Het is niet het belangrijkste. Ik denk niet dat het nodig is dat we zoveel adviseurs hebben. FR Je hebt het over vertrouwen en wantrouwen, maar ik neem niet aan dat dat alleen komt door de adviseurs.

250

PP1 Nee, het is vaak ook een stuk onbegrip over en weer. Ik denk dat communicatie en onbegrip vaak wantrouwen in de hand werkt. Ik begrijp best wel dat een overheid zegt, luister eens ontwikkelaar, je hebt business en jouw business is, je koopt iets, je voegt er iets aan toe en verkoopt iets, maar dat is jouw risico. Die zullen zich ‘never-nooit-niet’ druk maken of jij winst maakt of niet. Maar anderzijds, dat betekent ook dat ze zich eigenlijk niet laten verleiden om met jouw te gaan praten, luister het project gaat een verkeerde kant op, dus we moeten daar een nieuwe wending aan geven, we moeten daar op een andere manier wellicht mee omgaan. Dat wekt sowieso al heel veel onbegrip en wantrouwen. Ze staan er enkel niet bij stil, waar ik het straks ook al even over had, dat als een project daardoor stokt, ze ook zelf voor een onmogelijk probleem komen te staan. En daar zit een nieuw spanningsveld voor de toekomst om echt op te lossen. Daar zit een uitdaging in. Wat vind je dat ik mag verlangen van de gemeente, wat vind de gemeente dat ze mag verlangen van de ontwikkelaar. Hoe waardeer ik mijn maatschappelijke winst en hoe waardeer ik mijn bedrijfswinst. Het is eigenlijk appels met peren vergelijken. Op het moment dat de een zijn bedrijfswinst moet inleveren, moet de ander zijn maatschappelijk winst inleveren. Hoe verdisconteer je dat? Daar zit een stuk onbegrip en daardoor ook heel veel wantrouwen. Dat werken we ook met zijn allen in de hand. Iedereen rijdt nog altijd in nette auto’s, heeft nog een net pak aan, huurt adviseurs in alsof het niks is. Een noodzakelijk kwaad zeg ik dan. Daar zit een spanningsveld. Daar staat men niet altijd bij stil. De ontwikkelaar staat er niet altijd bij stil dat de overheid verantwoording naar de burgerij moet afleggen, op een andere bepaling van waarde als zij dat moeten. De overheid staat er niet bij stil dat wij ook een verantwoording hebben af te leggen richting onze aandeelhouders en investeerders. Dat maakt het wel heel erg lastig. Neem zo’n investering in zo’n sportpark, een aantal miljoenen, terwijl er pas 17 woningen zijn gebouwd. Ook al wetende dat al de gronden al zijn aangekocht. Dan weet je hoeveel druk er op zo’n dossier staat om verder te gaan, om te heroverwegen, wat we moeten enzovoort. Ook beseffende dat er in de particuliere woningmarkt weinig tot geen ruimte zit en de markt voor huurwoningen een zeer beperkt verdienmodel kent. Die verantwoordelijk nemen wij en daarvoor leggen wij verantwoording af naar onze eigen interne stakeholders. De gemeente moet ook zijn verantwoording afleggen naar de burgerij. Die zullen ook vragen stellen, waarom gaan wij niet verder, waarom duurt het zo lang, waarom wordt de weg niet aangelegd, wanneer komt de volgende fase van woningbouw, waarom maken we niet andersoortige producten, waarom maken wij geen zorg, toch niet een winkelcentrum? Daar zitten andere kernwaarden in en ook andere meetmomenten en punten. In dat conflict zit je wel in publiek-private samenwerking. FR Vandaar het pleidooi om te komen tot een versie 2.0? PP1 Ik weet dat dat heel erg moeilijk is. Ik weet ook niet of daar meer gedragenheid voor bestaat. Ik loop al een hele tijd rond met het idee dat de regie over grondexploitatie te allen tijde volledigheid bij de overheid zou moeten liggen. De overheid is de overheid en blijft de overheid. Een marktpartij kan morgen worden opgeslokt door een bank, kan failliet gaan, kan een fusie teweeg brengen, kan heel erg wisselen qua samenstelling. Bij de overheid is het geld ook op, maar het geld kan geparkeerd worden. Voor een marktpartij is het parkeren niet eindeloos.

251

De bedoeling was het maken van een mooie nieuwe woonwijk met sportgelegenheid. Hoe dan ook, het zal er wel komen, maar in welke vorm en wanneer, dat is de vraag. We hebben eigenlijk geen invulling hebben gegeven aan onze missie, die we tezamen zijn aangegaan. Hoe komt dat? Ik denk niet dat we over de juiste parameters hebben gesproken. We zijn uit het oog verloren dat het eigenlijk ging om de omgeving en het veranderen van de omgeving en het inbrengen van nieuwe functies. We zijn enkel en alleen nog maar bezig met financiële middelen en politieke vraagstukken. Wil je dat doorbreken, dan zul je de regie over de grondexploitaties terug moeten leggen bij de overheid, in de vorm van publiek-private samenwerking 2.0 of 3.0. Ik weet niet waar we tegenwoordig leven, ik heb al 4.0 gehoord. Hoe dan ook moet je alles inbrengen in een stabiel fonds dat er voor zorgt dat een project er komt en dat je wat minder marktafhankelijk gaat worden. Dat je ook kunt borgen dat bepaalde zaken goed geregeld zijn. Als we dan besluiten om dan een woongebied voorlopig niet aan te leggen, maar er een parkje van te maken, dan zij dat zo. Dan zijn sommige mensen die daar wonen gelukkig, maar dan heeft in ieder geval de omgeving weer zijn kwaliteit terug. Je ziet het nu in alle grote plannen, ik heb opgelet, dat overal de straat plotseling stopt, dat mensen vanuit hun woonwijk een half verharding oprijden, met hoog gras links en rechts van de berm. Ze rijden eigenlijk een stuk niemandsland in, omdat er mensen nog middelen te zijn, om dat nu te gaan realiseren. Tussentijds kijken daar enorm veel mensen op uit. We moeten ons zelf eens afvragen of we dat wel moeten toestaan. Dat geldt voor ons ook. Je kan heel veel blijven maaien, maar misschien moet je je afvragen of je het niet anders kunt inrichten. Ik heb nu afgesproken met een andere gemeente om een gebied waar eigenlijk nog meer gebouwd zou gaan worden, er zijn nu zo’n 30 woningen gebouwd, er komen waarschijnlijk zo’n 120 woningen, maar het ziet er niet naar uit dat daar de komende drie, vier jaar, nog minimaal 20 woningen bijkomen. Het is even verzadigd qua markt. Ik heb afgesproken dat ik een deel van het gebied niet definitief inricht, ondanks dat er al riolering en alles inzit, maar gewoon afgesproken dat we dat inrichten als speelgelegenheid, als trapveld, zorgen voor wat extra parkeervakken. Dit naar aanleiding van een vraag waar is nog behoefte aan vanuit de bewoners die er nu zitten, want die klagen dat het er niet uitzit. Ze gaven aan behoefte te hebben aan een stofvrije omgeving, het zand moet weg. Dus daar hebben we een trapveld met gras van gemaakt. Verder gaven ze aan parkeerproblemen en wateroverlast te hebben. De bermen worden slecht gemaaid. Dus de bermen eruit, stoeprand erin, trottoirband erin, vanaf de trottoirband gras erin, het gras wordt als speelveld ingericht, als hondenuitlaatplaats, we zetten er voor de time being een paar bomen op die snel groeien, maar wel kapvergunningvrij zijn. Dan laten we het gewoon voor de komende vier, vijf jaar zo liggen. Maar dan richt je het gebied weer in. Je ziet weer opluchting bij de mensen. De gemeente krijgt minder vragen. De kosten zijn feitelijk gedeeld door twee partijen, de gemeente en de ontwikkelaar, waarbij de gemeente het maaien gewoon heeft opgenomen in haar plantsoenenplan. En er ontstaat een nieuwe rust. Dit is dan kleinschalig, maar je zou het ook op grote schaal kunnen doen, alleen moet je daar afspraken over maken. Dan zegt de gemeente al vlug, dat is jullie pakkie an. Dan zeg ik, dat klopt, maar we hebben ooit een exploitatie afgesproken en in die exploitatie staan bedragen. Nu het tegenvalt, kan het toch niet zo zijn dat wij als enige partij daarmee in moeten, want jullie krijgen feitelijk de resultaten uit die exploitatie. Want jullie resultaat is daar ook op geënt. Uiteindelijk heeft dat toch gehoor gekregen binnen de gemeenteraad. Inderdaad, destijds stonden wij ook vooraan om mee te delen in een stuk exploitatieresultaat op de inbreng van onze gronden. Nu is dat niet te halen. We verlangen wel een tijdelijke maatregel. We kunnen niet verlangen dat we het helemaal gaan aanleggen. Je gaat geen woonwijk aanleggen, helemaal woonrijp, wetende dat er nog gebouwd moet gaan worden. Dan wordt het weer stuk gereden. De gemeente was ook niet bereid om de kosten voor de beschermende maatregelen voor haar rekening te nemen.

252

Nou, dan doen we een tussenvorm en toen heb ik aangegeven dat we ook kunnen afspraken dat we het gebied helemaal aanleggen en direct overdragen aan de gemeente. Dat wilde men ook niet, ondanks dat men wel de zekerheid heeft dat het er komt. Het kost de ontwikkelaar weliswaar enorm veel geld, maar dan is wel het onderhoud weg en is het risico van vernielingen weg. Want in gefaseerde plannen is dat risico ook heel erg groot. Dan kun je weer gaan handhaven. Daar is ook weinig over afgesproken. Gaat de gemeente handhaven op privaat gebied, wat misschien pas over tien, vijftien jaar tot realisatie komt. Nee, want het is niet onze grond. Dus je moet zelf handhaven, maar de meeste ontwikkelaar hebben wel overal grond liggen, maar hebben geen opruimdienst en hebben ook geen bureau handhaving. Ze zien niet of er illegaal gestort is, ze zien niet wat er gebeurd in die plannen. Er komt ook een vermenging van nieuwe incidenten, zeg maar, die links of rechts op het bord moeten vallen. Daarover moet je ook met elkaar in gesprek. Dus in die zin lijkt het me, hoe dan ook, voor toekomstige trajecten veel beter als gemeentes in die grondexploitaties blijven zitten, al dan niet met financiële steun van de ontwikkelaar. Daar kun je afspraken over maken. Er is ook geen grotere garantie voor de gemeenten dan het hebben van een woonrijp gebied, of een bouwrijp gebied, waar de bestemming op ligt. Vroeg of laat kun je er iets mee. En kun je er niks mee, dan heb je het alvast en maak je er weer een maatschappelijk iets van. Als je de regie zelf hebt, kun je ook bepalen waar behoefte is in de maatschappij. Op het moment dat de andere behoefte stokt. Daar ligt denk ik de sleutel. FR Je had het net even over de verantwoording richting de aandeelhouders. Denk je dat daar mogelijkheden zijn om te komen tot een nieuw model? Denk je dat dat door de aandeelhouders geaccepteerd wordt? PP1 Aandeelhouders van een profit-organisatie zijn maar in één ding geïnteresseerd, rendement op hun geïnvesteerd vermogen. Een aandeelhouder kan een bank zijn. Het enige wat ze willen is hun geïnvesteerd vermogen ter beschikking stellen, daar rendement op draaien. Vroeger haalden ze hun winst uit leningen. Uiteindelijk moest dat geld terug komen en hadden ze verdiend aan de rente. Tegenwoordig zie je een nieuwe trend en dat is dat ze juist aan het kijken dat ze zo min mogelijk vermogen hebben uitstaan bij bedrijven. Dat zet de markt natuurlijk hartstikke op slot. Aandeelhouders denken er niet anders over. Bij aandeelhouders zit er eigenlijk alleen maar een financiële focus in. Dat betekent dat we daar operationeel als ontwikkelaar best veel last van hebben. Wanneer wordt er wat gebouwd? Wanneer kunnen we wat centen terugzien? Mijn geld zit er in, krijgen we niet terug! Projectontwikkeling is heel langzaam geld verdienen. Daar staat niemand bij stil. Daar werd vroeger veel meer verdiend. Ook, omdat je soms je geld vijf, zes, zeven, acht jaar vast had staan. Om het rendement van je eerste euro er uit te halen na acht jaar, uitgaande van een rendement van zes tot acht procent, moest je minimaal vijftig procent kunnen verdienen op je eerste geïnvesteerde euro. Anders kon je het net zo goed op de bank zetten. Daar ging projectontwikkeling over. Nu dat niet meer is, zie je dat die aandeelhouders, in welke vorm dan ook, ook op zoek gaan naar een nieuwe hybride vorm van hoe gaan we ons vermogen ter beschikking stellen, zonder dat we nog jarenlang moeten wachten op ons rendement, dat eigenlijk te gering is voor het risico dat we tegenwoordig lopen. Want onder private investeerders loopt de rente gewoon enorm op, omdat de risico’s steeds groter worden. Dat komt ook niet ten goede aan het woonproduct. Dat betekent dat we uiteindelijk geen producten meer in de markt kunnen zetten die betaalbaar blijven.

253

Alleen al vanwege dat feit zou je de grondexploitatie nooit bij een private partij moeten zetten, want het werkt alleen maar prijsverhogend. Terwijl je veel beter kunt afspreken dat de ene partij het regelt en aangeeft, dat is het budget en daar gaan we voor, dat wordt volledig ondersteund en voor het meerdere moet je de ontwikkelaar laten komen. We spreken met elkaar af voor een gebiedsontwikkeling, 40 hectare, lekker groot, en de infra mag zoveel kosten per hectare. Dat is jullie pakkie an. Als het meer kost, betalen jullie bij. Dat is het kwaliteitsniveau. Dan heb je eigenlijk ondervangen waarvoor publiek-private samenwerking destijds tot stand is gekomen. De private partij dacht het goedkoper te kunnen doen als de gemeente. Was ook zo. De gemeente moest rekening houden met het aanbestedingsbeleid. Dat ging alle kanten. Wisten nooit waar ze aan toe waren. Op het moment dat je een private partij hebt, die aangeeft, voor dat gaan we, het meerdere is ons pakkie an, met dat kwaliteitsniveau, dan kan de gemeente rustig in de grondexploitatie gaan zitten. Dan is er eigenlijk niks meer aan de hand. Dat zijn wat zaken waarover ik al een tijdje aan het nadenken ben. FR Hiermee zijn we aan het eind van het interview gekomen. Heb je nog iets gemist of nog wat toe te voegen? PP1 Nee, maar ik ben wel heel erg benieuwd waar je scriptie naar toe gaat. Gaat het over het beeld van de samenwerking, waar zitten dan de knelpunten en waarom werken sommige samenwerkingen niet? Gaat het er over of het überhaupt een gelukkige situatie is om een publiek-private samenwerking aan te gaan? Zeker in de huidige tijd en wellicht ook in de toekomstige tijd. Ik denk dat dat wel een mooi vraagstuk is. Je doet nu alleen maar onderzoek naar twee partijen. Het zou wellicht goed zijn om het op bredere schaal te bekijken. Landelijk gezien zullen er wel grote verschillen zijn, maar anderzijds zie je dat landelijk iedereen tegen dezelfde problemen begint aan te lopen en daar is geen beleid voor. Er is geen beleid voor publiek-private samenwerking, alleen maar voorbeelden hoe het gedaan is. Dat beleid is, denk ik, noodzakelijk om ieders belangen en doel te borgen. Dat mis ik gewoon. Ik mis een borging van onze doelstellingen, die we met zijn allen onderschrijven. Natuurlijk kun je bijstellen naargelang de tijd veranderd. Maar op het moment dat het moeilijk wordt, schuift iedereen toch naar zijn eigen basiswaarden, kruipt terug naar zijn eigen omgeving, begint alles af te schermen. Dan is het moeizaam samenwerken. Daar zijn we zelf net zo schuldig aan. Dat is geen verwijt naar gemeentes. Dat is een algemeen verwijt naar hoe wij met dingen omgaan. We zijn zeker ook geen gemakkelijk partij. We zijn altijd vechters geweest, anders waren we er nu ook al niet meer geweest. Toch is het noodzakelijk dat er een nieuwe wind komt. Dat is een meer open kijk op dit soort vraagstukken. Mensen zijn altijd bang om te laten weten wat ze verdienen, waar ze in investeren, enzovoort. Iedereen is bang voor precedenten, bang voor meekijken in de keuken. In Nederland is men er ook niet trots op als men geld heeft verdiend. In het buitenland zijn mensen trots dat iets goed is gegaan, dat ze goed hebben geboerd en die laten dat ook zien. Negen van de tien Nederlanders hebben dat niet aan zich. Ze zijn bang om te zeggen wat er goed is gegaan. Ze klagen liever over wat er fout is gegaan. Ik denk, al met al, het is zoals het is, ook de publiek-private samenwerking in Linne. Verwijten? Nee. Had het anders gekund? Ja. Het ligt aan de tijd waarin die afspraken zijn gemaakt. Begrijpelijk. Hadden we gedurende het traject anders met de dingen om kunnen gaan? Ja, dat is over en weer.

254

Maar dat vergt iets. Dan moet je dus over jezelf heen durven te stappen en op een andere manier durven te communiceren en ook op een andere manier open durven te zijn. Dat zeker. Ik hoop dat je dat op de een of andere manier in je onderzoek kunt uitwerken. Heb je zelf nog dingen, die vond ik heel interessant? FR Er was nog wel een punt dat ik interessant vond. We hadden het net even over de aandeelhouders. Ik vroeg me af, heeft dat in Linne Zuidoost ook gespeeld, de verantwoording richting de aandeelhouders? PP1 Absoluut. Daar gaat natuurlijk enorm veel geld in om. Op het moment dat bestemmingsplannen langer duren dan voorzien, dan betekent dat dat de terugverdientijd in zijn verlenging gaat. Ik zeg altijd, je hebt time to market en time to volume. Time to market wil eigenlijk niets anders zeggen dat je het traject brengt tot aan verkoop. Op het moment dat je bij volume komt, betekent dat je weer terug gaat verdienen. Op dat moment gaan de eerste kasstromen weer terug en ga je daadwerkelijk realiseren. Op het moment dat daarin geschoven wordt, met name jaren, dan sputteren ze wel. Kijk, die mensen steken hun geld daarin en zo lang het daarin zit, kan het nergens anders naar toe. Wat ik al aangaf, je gooit er een euro in en je hoopt dat er anderhalve euro uitkomt na een jaar of acht. Als dat een jaar of veertien wordt, is je rendement op je investering vele malen lager. Dat begrijpt men bij de overheid niet. En dat je tussentijds ook nog meer kosten gaat krijgen, omdat die investering, die kapitaalslasten hoger worden. Dat wordt niet meegewogen. Dat zien ze als marktrisico. Maar dat kan wel een heel plan op een gegeven moment laten stokken. Dat zie je ook landelijk nu. Dat is een landelijk gebeuren. Je ziet ook dat heel veel partijen van hun posities af willen. Het is nog nooit zo druk geweest met posities. De ene na de andere wordt je voorgelegd. Hele portefeuilles, van ontwikkelaars, van ontwikkelende aannemers, die komen voorbij. Omdat hun aandeelhouders, die willen natuurlijk hun geld terug, het geld uit die posities gaan halen. Het rendement is namelijk niet meer goed. Ze kregen zes procent, en ze zien dat als ze het geld nu hebben en in kunnen zetten, met het hoge risicoprofiel van nu, het rendement twee keer zo hoog zou kunnen zijn. Plus dat het risico op dat lagere rendement omhoog is gegaan. Dat is ook mijn betoog waarom je uiteindelijk niet meer op deze manier kunt werken. Daar vind je niemand meer voor. FR Dat is duidelijk. Ik vond het een mooie afsluiting. Dan wil ik je graag hartelijk bedanken voor je medewerking aan dit interview. PP1 Graag gedaan.

255


256




257

PP2 Ja. Bij deze. FR Dank je wel. Voor de volledigheid wil ik toch even vermelden dat ik tijdens het interview af en toe aantekeningen zal maken om voor mezelf de lijn van het gesprek vast te houden. Van dit interview zal een verslag worden gemaakt. Je krijgt na het interview ter controle inzage in het verslag. Je kunt hier nog opmerkingen bij plaatsen, maar aangezien het verslag een weergave is van het daadwerkelijke interview, kan daar achteraf niet aan getornd worden. Het verslag wordt in principe niet meer gewijzigd, tenzij er grove onjuistheden in staan. Het interview duurt ongeveer een uur. Heb je tot zover nog vragen? PP2 Nee. FR In verband met de verslaglegging zou ik voorafgaand aan het interview graag kort enkele vragen stellen over je functie en je betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost. Wat is je functie? PP2 Ik ben vastgoedontwikkelaar. Sinds eind 2005. Ben eigenlijk ook vanaf 2005 betrokken geweest bij de ontwikkeling van Linne Zuidoost. In de basis komt dit er op neer dat ik me heb bezig gehouden met de planontwikkeling, zoals het bestemmingsplan, de randactiviteiten die daar mee samenhangen, zoals een stuk civieltechniek, maar in dit geval ook het ontwerpen en het ontwikkelen van de sportvelden die daar bij horen. In een later stadium ook de ontwikkeling van de woningbouw die moet gebeuren. Parallel aan dit verhaal, meer dan zijdelings, heb ik ook het hele verhaal met betrekking tot de realisatieovereenkomst meegemaakt. Vanuit onze kant ben ik, samen met onze directeur, vrij nauw betrokken geweest bij de totstandkoming daarvan. Dat hele traject is mijn betrokkenheid geweest bij Linne Zuidoost. FR Hoe heb je het publiek-private samenwerkingsproces bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost persoonlijk ervaren?

258

PP2 Persoonlijk heb ik het als lastig ervaren. Ik heb het zelf ervaren als een traject dat vrij uitvoerig is gegaan. Enerzijds omdat het natuurlijk uitvoerig moet gebeuren, maar anderzijds is het, voor mijn gevoel, op een te uitvoerige manier gebeurd. Dat kwam doordat er bepaalde partijen aan tafel zaten die een bepaalde kennis binnen de gemeente brachten, maar die misschien toch wat veel van het goede waren, laat ik het zo stellen. Om het maar even specifiek te benoemen. Voor het traject in Linne heb ik diverse trajecten in vergelijkbare, en zelfs grotere, gemeenten gedaan. Bij een grotere gemeente zit natuurlijk veel meer kennis en expertise. Specifiek voor dit geval heeft bij de gemeente Maasgouw hun adviseur een hele grote rol heeft gespeeld, omdat, met alle respect, die kennis wellicht niet bij de gemeente in huis was. Maar juist door die adviseur zijn we met zijn allen in een situatie terecht gekomen, waardoor er een samenwerking ontstaat, een document ontstaat, waar we op dat moment natuurlijk met zijn allen achter stonden, maar wellicht bij nader inzien, maar dan praat ik voor mij persoonlijk, een draak van een overeenkomst is. Dan kun je je afvragen of je op dat moment recht doet aan de samenwerking die je met zijn allen wilt. FR Je noemt een draak van een overeenkomst. Kun je dat misschien nader toelichten? PP2 Kijk, de situatie die er lag, was natuurlijk geen eenvoudige casus. We hadden met allerlei facetten te maken. Het was niet even, we hebben grond, die verkopen we en er moet een plan ontwikkeld worden. Er kwam een hele constructie met de sportvelden bij. Met draak bedoel ik het volgende. Als er op dit moment iets vanuit die afspraken die gemaakt zijn, terug gehaald moet worden, opnieuw bekeken moet worden, of überhaupt gekeken moet worden, wat hebben we nu allemaal met zijn allen afgesproken, dan ben ik met mijn gezond boerenverstand af en toe het spoor bijster bij hetgeen er allemaal op papier staat. Dan bedoel ik met draak van een overeenkomst letterlijk en figuurlijk, wat hadden we nou met zijn allen bedoeld. Dat had voor zo’n overeenkomst denk ik niet gehoeven. Het zou voor een leek gewoon leesbaar moeten zijn. Ik ben een leek, maar ik ben in dit geval ook heel nauw bij de totstandkoming betrokken geweest, en nog heb ik moeite om te kijken wat we met zijn allen hebben afgesproken. Dat zou niet de bedoeling moeten zijn in zo’n overeenkomst. FR Waarom is uiteindelijk voor het huidige samenwerkingsmodel, voor deze overeenkomst gekozen? PP2 Waarom is hier voor gekozen. Als ik het met goed herinner is het de adviseur van de gemeente geweest die een concept heeft opgesteld. Dat concept is als werkdocument door de verschillende betrokken partijen bekeken, beoordeeld en aangevuld. Op basis van dat concept is men gaan sparren en onderhandelen, om daar tot een totaaldocument te komen dat voor alle partijen goed is. Maar ik denk dat met name in de basis, in het vertrekpunt van de overeenkomst, de crux zit. Kijk als ik met een boekwerk kom van 20 pagina’s, zullen het er uiteindelijk geen 10 worden.

259

Het kan alleen maar meer worden, of een klein beetje minder. Bij vergelijkbare constructies bij andere gemeentes, heb je een overeenkomst liggen van zo’n 6, 7 pagina’s met wat bijlages. Volgens mij hebben we daar in het begin zelfs over gesproken, hoe zou zoiets kunnen gaan. We hebben ook zaken uitgewisseld hoe zoiets zou kunnen gaan. In mijn ogen is dat veel werkbaarder, los daarvan dat alle risico’s voor partijen moeten worden afgedekt. FR Wat het dan toch overwegend de keuze van de samenwerkingspartner, of de keuze van de ontwikkelaar? PP2 Ik denk dat het in eerste instantie toch de keuze is van de gemeente om te zeggen, met deze adviseur werken wij, wij vertrouwen op deze adviseur. Die pakken op dat moment toch de lead en als ontwikkelaar, als andere partij, heb je eigenlijk maar in te stemmen en daarmee door te gaan. FR Hoezo, had je als ontwikkelaar maar in te stemmen? PP2 Als ontwikkelaar hadden we nooit kunnen zeggen, jaag de adviseur maar weg, we komen daar samen wel uit. Dus in de onderhandelingen zul je als partij, als ontwikkelaar, voor mijn gevoel, te allen tijde het onderspit delven. De gemeente is toch bepalend, los van het feit dat je samen een overeenkomst sluit, maar ik denk dat in dit geval de gemeente leidend is om een basis van een overeenkomst neer te leggen. Wat ook wel te doen gebruikelijk is. Ik denk dat negen van de tien gemeentes zeggen, dat is ons verhaal en zo gaan we het doen. Dan trek je als ontwikkelaar aan het kortste eind. FR Dat heb je ook als zodanig ervaren? PP2 Dat denk ik wel. Voor mijn gevoel wel. FR Kun je dat misschien toelichten? PP2 Ik heb niet direct een voorbeeld paraat op basis waarvan ik dit zou kunnen toelichten. Het is tweeledig. De gemeente bepaalt, we gaan het op deze manier doen. Aan de andere kant, wij als ontwikkelaar zeggen, prima, als de gemeente met een concept komt, laat maar eens gaan.

260

Dan gaan je een overeenkomst bestuderen en ga je feitelijk reageren op hetgeen je wordt voorgelegd. Op dat moment ga je al niet meer aan de bel trekken, laten we maar van vooraf aan beginnen. Er is allemaal tijd mee gemoeid. Het moet allemaal snel. Ik meen me te herinneren dat we zelfs de vrijdag voor de bouwvak nog aan tafel moesten om snel dingen geregeld te krijgen. Op een gegeven moment is er een bepaalde tijdsdruk mee gemoeid om alles zo snel mogelijk voor de bühne te krijgen. Maar zoals ik zei, het is tweeledig. Enerzijds de gemeente die zegt, zo gaan we het doen, anderzijds wordt er ook vanuit de ontwikkelaar niet gezegd, nee, we gaan het anders doen. Misschien neem je toch een ietwat onderdanige positie in op dat moment, wat misschien niet helemaal terecht is. Het is een tweeledig verhaal in deze situatie. FR Je hebt dus het gevoel dat de ontwikkelaar het onderspit heeft gedolven? PP2 Ja, dat heb ik. FR Waarom heb je dat gevoel? PP2 Omdat naar mijn gevoel de adviseur van de gemeente in deze de belangrijkste rol heeft gehad. Eigenlijk was het zo, alles wat hij zei was waar voor de gemeente. Natuurlijk, een gemeente huurt een adviseur in om zijn kennis. De adviseur staat ook bekend om zijn kennis. Anderzijds is er wellicht bij de gemeente ook een gebrek aan kennis is om te denken, niet alles wat de adviseur zegt, is goed. Daardoor ontstaat misschien het gevoel. Dat je door een adviseur opgelegd krijgt, wat je moet doen. Zeker is er in de contractvorming, in het proces om te komen tot, hoor en wederhoor geweest. Er is zeker over en weer over gespard, maar ik denk wel dat de nadruk lag op hetgeen de basis was en de basis was de basisovereenkomst van de adviseur. FR Wat waren de belangrijkste geschilpunten in het hele spel? PP2 Geschillen is wat veel gezegd. Op een gegeven moment zijn er zich meer mensen mee gaan bemoeien, zoals een adviseur. Op een gegeven moment hebben wij een fiscalist ingeschakeld. Ik wil niet zeggen dat je op dat moment haantjesgedrag krijgt, maar iedereen gaat vanuit zijn eigen facet, zijn eigen aspect, de situatie bekijken. Je krijgt een stukje fiscaliteit dat om de hoek komt kijken, wat in deze situatie een vrij lastige was. De gemeente wil zich natuurlijk geen bult vallen aan eventuele fiscaliteiten en aanslagen achteraf. Hetzelfde wilden wij als ontwikkelaar ook niet. Dat is denk ik een groot discussiepunt geweest om dat op een goede manier vorm te geven. Ik denk dat de bepaling van de grondprijs, wat is de grondprijs voor de woningen en wat zijn nu de opbrengsten in de exploitatie.

261

Ik denk dat dat een discussiepunt geweest, want hoe bepaal je dat. We kunnen dat wel op papier zetten, maar uiteindelijk blijkt toch dat de markt dat simpelweg bepaald. We kunnen daar wel iets van vinden, maar uiteindelijk blijkt de praktijk anders. Ik denk dat ook een pijnpunt dat heeft meegespeeld de sportvelden waren. Er moesten sportvelden verplaatst worden. Daar zat ook een bepaalde tijdsdruk op, er was een bepaalde verwachting om dat te regelen. Enerzijds terecht, anderzijds misschien onterecht, maar er zat wel in een bepaalde vorm een bepaalde druk vanuit het publiek om iets te realiseren, wat uiteindelijk voor de voetbalclub heel erg belangrijk was en waar ze zich ook heel sterk voor hebben gemaakt. Uiteindelijk moet je je afvragen of dat vanuit het oogpunt van de onderhandelingen wel handig is geweest. Resumerend zijn voor mijn gevoel de vorm van fiscaliteiten, de grondprijzen, maar ook de druk vanuit de sportclubs, de drie zwaarste punten waren om te komen tot de realisatieovereenkomst Er is ook nog wat gesoebat over wat uiteindelijk de waarde is van de gronden van de gemeente, welk bedrag daar voor staat en met welke constructie het met elkaar wordt verrekend. Er waren knelpunten genoeg in dit verhaal. FR Ben je voor je organisatie tevreden met het behaalde onderhandelingsresultaat? PP2 Dat vind ik een lastige vraag. Op het moment dat de overeenkomst is gesloten, hadden we natuurlijk hele andere marktomstandigheden dan nu. Had je me de vraag toen gesteld, dan had ik gezegd, ik kan hier prima mee leven, en op basis hiervan moeten we gewoon dat plan rechttrekken en moeten we vol aan de bak. Maar we zijn nu een aantal jaren verder en hebben nu compleet andere marktomstandigheden. Als je me de vraag nu stelt, zeg ik, heb je gewoon een draak van een overeenkomst met elkaar afgesloten en kun je daar als ontwikkelaar niet tevreden over zijn. Ik denk gewoon, als je er nu op terug kijkt, dat je dan moet concluderen, met de risico’s die met de hele overeenkomst en überhaupt met de hele ontwikkeling van de sportvelden in Linne zijn gemoeid, dat je dat nooit had moeten doen. FR Waarom niet? PP2 Als je het hebt over de investeringen die er gedaan zijn, het werk dat er gedaan is, hetgeen er nu gerealiseerd is buiten, als je het hebt over onkosten, staat totaal niet in verhouding tot hetgeen er nu aan opbrengsten tegenover staat. We hebben met zijn allen grondverwervingen gedaan, we hebben er intern geld en energie in gestoken, er zijn sportvelden verplaatst, er zijn nieuwe sportvelden met kantines aangelegd, er zijn wegen aangelegd, er zijn kabels en leidingen gemaakt. Dat alles bij elkaar opgeteld, dan heb je grofweg voor een bedrag van €15 miljoen aan onkosten gemaakt, maar we hebben slechts 14 woningen gebouwd. Die verhouding is totaal weg. Met andere woorden, als ik naar mijn cashflow ga kijken nu. Er zijn heel veel uitgaven geweest en daar betaal je nu iedere maand heel veel rente over. Qua opbrengst, doordat je gewijzigde marktomstandigheden hebt, is het beeld anders dan we hadden gedacht toen we de overeenkomst hebben gesloten, er komen gewoon weg geen centen brengen. Een woning die we daar nu gerealiseerd hebben, levert € 25.000,- aan grond op.

262

Tel uit, dan heb je het over € 300.000 aan grondopbrengsten, terwijl er aan de andere kant € 15 miljoen is uitgegeven. Dus, dat risico is dusdanig buitenproportioneel, dat moet je nu, dat kan ook niet, nooit meer realiseren op deze manier. Dat gaat niet. Dat moet je ook niet willen. FR Ik begrijp dat er enorme investeringen gedaan zijn. Hebben de investeringen vooral in het sportcomplex gezeten of in de infrastructuur? PP2 Grondverwervingen. We hebben veel landbouwgronden gekocht. De percelen tussen de Rijksweg en de Akkerweg zijn door ons verworven. Ik weet niet precies hoeveel hectare het zijn, maar het gaat om een bedrag tussen de € 8 en € 10 miljoen ligt. Plus er zijn twee kunstgrasvoetbalvelden, verschillende tennisbanen en, twee kantines gerealiseerd. Daarnaast is er de nodige infrastructuur gerealiseerd. En dan nog alle adviseurs die in het verleden werkzaamheden verricht hebben. Als je alle bij elkaar gaat optellen, staan er onder aan de streep gewoon heel veel kosten op de lat, maar heel weinig opbrengsten. Dat zijn grofweg de belangrijkste onkosten die we gemaakt hebben. FR Zijn derden nog van invloed geweest op de samenwerking, op het plan? PP2 Derden is een ruim begrip. Wij hebben met zijn allen natuurlijk, met goed fatsoen, in eerste instantie op basis van de samenwerkingsovereenkomst, afspraken nader uitgewerkt tot een realisatieovereenkomst. Vanuit die samenwerking is er afgesproken dat er een verplaatsing moest plaatsvinden van de sportclubs en de ontwikkelaar de werkzaamheden en de kosten van die verplaatsing voor zijn rekening moest nemen. De invloed van derden is dan toch wellicht de invloed van de clubs. We hebben als gemeente en ontwikkelaar het plan gedimensioneerd, ontwikkeld en als zodanig vorm gegeven. Daar hebben we als partijen in hoofdzaak de meest belangrijke input voor geleverd, evenals de adviseurs die daar in opdracht van ons aan gewerkt hebben, om te komen tot een totaalplan. Maar de ontwikkeling van het sportpark is toch voor een groot gedeelte ingegeven door derden, in dit geval de clubs zelf. Die hebben daar uiteraard hun eigen rol in gespeeld. Vanuit hun perceptie en hun belang. Wat ik ook wel begrijp. Maar ik denk wel dat dat belang van een club zijn weerslag vindt op een bestuur bijvoorbeeld. Een bestuurder heeft om de vier jaar verkiezingen en die heeft ook belang bij kiezers. Op het moment dat er vanuit een voetbalclub een bepaalde druk wordt uitgeoefend richting een bestuurder, dan kan ik me voorstellen dat een bestuurder denkt, wacht even, die club is wellicht voor de verkiezingen van belang, dus laat ik daar maar geen ruzie mee maken, laat ik die maar te vriend houden. Ik zeg niet dat het zo is. Ik zeg wel dat, voor mijn gevoel, er een bepaalde mate van invloed is, in dit soort constructies waar dergelijke publieke verenigingen een rol spelen. Dat is niet specifiek Linne, maar dat is bij alle gemeentes aan orde. Ze hebben toch een bepaald machtsmiddel hebben om een bepaalde zin door te drijven, als de bestuurder niet sterk genoeg in zijn schoenen staat. Dus ik denk dat dat bij de dimensionering van het sportpark zeker van invloed is geweest.

263

FR Je geeft aan dat dat in meer gemeentes het geval is. In dit geval, is dat dan typisch voor gemeentes? PP2 Ik denk dat gemeentes en sportclubs heel vaak overeenkomsten hebben met elkaar. Er zit toch altijd een bepaalde verbondenheid. Of de gemeente is eigenaar van de velden, of moet onderhoud doen, of is eigenaar van de kantines. In heel veel situaties zijn er gewoon bepaalde verplichtingen, bepaalde overeenkomsten tussen partijen, omdat bijvoorbeeld een voetbalvereniging gewoon niet solitair opereert. Net doordat die vervlechting er is, doordat die constructies er zijn, denk ik dat je dit soort situaties krijgt. Specifiek in Linne was de gemeente eigenaar van de velden en had de gemeente dus ook een verplichting richting de clubs. De club had echter een zakelijk recht ten aanzien van de kantine. Met die kantine had de club een troef in handen om pressie uit te oefenen. De club moest bij de grondoverdracht er mee instemmen dat deze constructie er van af kon, maar ze stemden er pas mee in als ze hadden gekregen wat ze wilden hebben. Met deze constructie hadden ze in bepaalde mate de touwtjes in handen om te kunnen sturen naar hetgeen ze graag wilden. FR Die pressie, is die richting de ontwikkelaar of richting de gemeente uitgeoefend? PP2 Voor de gemeente kan ik niet praten. Ik weet niet in hoeverre het bestuur van de voetbalclub contact met het gemeentebestuur heeft gehad. FR Maar richting de ontwikkelaar? PP2 We hebben de nodige discussies met de vereniging hebben gehad, waarbij voor de vereniging nooit iets goed was, behalve het beste. De voetbalclub wilde een kantine met tribunes en ik weet niet wat allemaal, waarbij op een gegeven moment de verhouding totaal zoek was. Uiteindelijk is de discussie gegaan over de kunstgrasvelden, waarbij ze drie gewone grasvelden inleverden voor twee kunstgrasvelden. Het type van het kunstgras. Het heeft maanden geduurd voordat je er met de club uit was. Dat hebben ze op het scherpst van de snede uit onderhandeld. Eigenlijk hebben ze gewoon gezegd, we willen alleen het beste van het beste en niets anders. Nu ligt er een sportpark en een sportveld waar menig profclub qua veld nog een puntje aan kan zuigen. Ze hebben daar van hun kant uit de nodige pressie uitgevoerd richting ons. Ze hebben het belang van ons ook uitgespeeld, want ze wisten dat we met zijn allen dat plan wilden ontwikkelend, dus laten we daar maar even mooi van profiteren. Dat hebben ze tot op zekere hoogte wel uitgespeeld ja.

264

FR Is dat een probleem geweest in het samenwerkingsproces met de gemeente? PP2 Feitelijk heeft de gemeente steeds gezegd, vanuit de samenwerkingsovereenkomst, ontwikkelaar, jullie moeten het regelen met de clubs. Maar dat is natuurlijk een heel ruim begrip, want wat moeten we regelen. Ja, we moeten regelen dat de sportvelden worden verplaatst. Maar uiteindelijk is het gemeente die eigenaar wordt van het sportpark. De gemeente heeft steeds gezegd, als de clubs het goed vinden, vinden wij het ook goed. Er is in mijn ogen nooit vanuit de gemeente gezegd, dit gaat te ver, of hier worden zaken gevraagd door de voetbalclub die voor ons als gemeente, als eigenaar dadelijk van het sportpark, eigenlijk helemaal niet hoeven. Eigenlijk heeft de voetbalclub een blanco cheque gekregen van de gemeente/ontwikkelaar om maar te regelen wat ze wilden regelen, afhankelijk van hoe ver de ontwikkelaar daarin wilde meegaan. Dat was even het spel. In mijn ogen had de gemeente daar een andere rol in moeten spelen. Die rol had ze misschien niet uit handen moeten geven aan de ontwikkelaar. Misschien had ze een sturende rol moeten innemen, waarbij ze gewoon als partij aan de gesprekken had deelgenomen. Voor het grootste gedeelte hebben we als ontwikkelaar de gesprekken en onderhandelingen gevoerd met de verenigingen. Pas op het moment dat alles duidelijk was en er een stukje onderhoud ter sprake kwam, waren er een aantal mensen van de afdeling beheer en onderhoud die daar ook nog een zegje over wilden doen. Maar ik denk dat in deze situatie de gemeente van begin af aan een sturende rol in had moeten nemen, om te voorkomen dat dit gewoon zou escaleren en is geëscaleerd zoals het nu gebeurd is. Feitelijk hebben de clubs het maximale gekregen wat ze konden krijgen, terwijl het bij wijze van spreken met de helft ook al goed was geweest. De gemeente heeft altijd gezegd, ontwikkelaar, jullie moeten het regelen, dus regel het maar. Dat is voor de clubs heel makkelijk uitspelen op die manier. Er had voor mijn gevoel een politieagent aan tafel moeten zitten, die had moeten zeggen, wacht even, we hebben als gemeente ook een beleid als het gaat om sportparken, sportvelden, we gaan nu iets maken wat misschien een precedent is voor de rest van de gemeente, willen we dat wel, kunnen we dat wel, misschien zijn er situaties waar dadelijk wordt gezegd, wat ze in Linne hebben, willen wij ook, terwijl daar niet de situatie aan de orde is zoals in Linne. Daar had de gemeente misschien een andere rol in kunnen spelen. FR Zijn er nog meer problemen geweest in het samenwerkingsproces tussen ontwikkelaar en gemeente? PP2 De gemeente is een overkoepelend orgaan. Binnen de gemeente zijn er verschillende afdelingen en iedere afdeling probeert er voor zijn afdeling het maximale uit te halen, conform het beleid dat voor die afdeling geldt. Maar goed, door de samenwerking heb je te maken met de gemeente in totaliteit. Als je hebt over de gemeente als samenwerkingspartner, dan heb je toch met verschillende afdelingen te maken. Met sommige afdelingen hebben we de nodige wrijving gehad. Dan heb je het over detailniveau’s binnen hetgeen je hebt afgesproken met elkaar. Over de gemeente bestuurlijk, als overkoepeld orgaan, is genoeg gezegd over de totstandkoming en het resultaat van die overeenkomst.

265

Dan heb je het over de uitvoering van de overeenkomst. Dan kom je veelal bij de kleinere afdelingen terecht. Als ik kijk naar de aanleg van de infrastructuur, dan zit je met de afdeling beheer en onderhoud om tafel en dat gaat allemaal prima. Vervolgens moeten er woningen ontwikkeld worden en woningen worden gerealiseerd. Dan krijg je met de afdeling bouwen woningtoezicht en de welstandscommissie te maken. Met de welstandscommissie hebben we discussies gehad, dat gaat nergens over. Die bemoeien zich tot op het detail van de dakgoot met hetgeen ik daar ga maken. Hierdoor kregen we uiteindelijk ten aanzien van de ingediende bouwvergunning, net voor de bouwvak, een melding, we geven de bouwvergunning niet af omdat het detail van de dakgoot niet klopt. Vervolgens wordt hier intern ook een fout gemaakt, waardoor je geen bezwaar maakt tegen een geweigerde vergunning, maar vervolgens simpelweg een nieuwe vergunning indient. Ik als gevolg daarvan twee keer leges moet betalen, terwijl er maar een ding is gewijzigd en dat is het detail van de dakgoot. Dan vraag ik me af, zijn we als partijen wel op een goede manier de samenwerking aan het doen. Ik snap dat een welstandscommissie zegt, we staan voor een bepaalde kwaliteit, we zijn de welstandscommissie en we hebben belang bij een goede beeldkwaliteit. We hebben uiteraard ook belang bij een goede beeldkwaliteit, maar ook belang bij betaalbaarheid. Dan merk je dat er discussies ontstaan, spanningsvelden ontstaan, die, als je het mij vraagt, binnen zo’n samenwerking gewoon anders opgelost moeten worden. Dat is dan een voorbeeld van iets wat anders had gemoeten, of waar je een stuk frictie hebt binnen de samenwerking. Ja, er zijn zeker andere pijnpunten geweest, maar ik denk dat we die in ieder plan hebben, en ik denk ook dat ze op een manier zijn opgelost, zoals ze te doen gebruikelijk in andere situaties ook zijn opgelost. Overal waar je bij een overeenkomst tot uitvoering over gaat, loop je tegen situaties aan. Zolang je met je elkaar communiceert, zolang je het met elkaar bespreekbaar maakt, kom je daar altijd uit. FR Is dat hier ook gebeurd, of is dat hier niet gebeurd? PP2 Zoals ik zeg, op negen van de tien vlakken gebeurt dat op een goede manier. Als er pijnpunten zijn, maak je die met elkaar bespreekbaar en probeer je met de middelen die je hebt tot een goede oplossing te komen. Ik denk dat in negen van de tien gevallen gebeurt. Maar goed, als je het hebt over de kwestie van de bouwaanvraag van de 14 woningen. De kwestie van de leges, van de dubbele leges, dat is voor de rechtbank uitgespeeld. Dat had wat mij betreft ook op een andere manier gekund. De gemeente zegt gewoon simpelweg, jullie hadden bezwaar moeten maken tegen het weigeren van de vergunning, dat hebben jullie niet gedaan, dus moeten jullie niet alleen leges betalen voor A, maar ook nog eens leges betalen voor B. Terwijl ik zeg, voor B, heb ik alleen het detail van de dakgoot veranderd. Dat hele traject van de omgevingsvergunning kan heel snel doorlopen zijn, waarom moet ik daar voor de volle mep leges voor betalen. Dat had anders gekund. FR Als ik het goed begrijp, althans dat proef ik een beetje, heeft de gemeente voor een heel formele insteek gekozen. Was dat alleen specifiek voor de bouwaanvraag, of was dat ook bij andere zaken zo?

266

PP2 Specifiek wat ik uit mijn ervaring kan zeggen, gaat het echt om de omgevingsvergunning waar we tegen formaliteiten aanlopen. Als ik het over de civieltechnische uitvoering buiten, dat gaat op een heel constructieve manier. Als daar iets aan de hand is, wordt even heel gauw ad hoc een afspraak ingepland en wordt het geregeld. Vanuit die hoek is er begrip voor de situatie bij de ontwikkelaar. Dat heb ik bijvoorbeeld bij de aanvraag omgevingsvergunning niet gemerkt. Daar is alleen maar begrip voor hun eigen situatie. Begrip voor wat de andere partij wilt, is er niet. Dat is gewoon te kort door de bocht. FR Bij de infrastructuur was de insteek dus meer informeel? PP2 Informeler, maar daardoor wel effectiever. De partijen krijgen wat ze willen. De problemen worden opgelost en dat is volgens mij het belangrijkste. FR Bij de overeenkomst, hoe was daar de insteek, formeel of informeel? PP2 Heel formeel. Zo heb ik dat wel ervaren. Kijk een overeenkomst is altijd formeel. Je moet eigenlijk met elkaar alles vast leggen, wat gebeurt er als. Dat is altijd heel vervelend en heel formeel. Wat je eigenlijk wilt, is die overeenkomst tekenen, de overeenkomst in de kast gooien en ze er nooit meer uithalen. Dat betekent dat je geen gesodemieter hebt gehad, dat je het plan gewoon gerealiseerd hebt met elkaar, en dat je er niet meer naar om hebt hoeven te kijken. Dan is zoiets vlekkeloos verlopen. Maar nu kom je in een situatie terecht, waarbij de overeenkomst helaas wel eens een keer uit de kast moet, dat je toch moet kijken, wat hebben we toen afgesproken. Dat je toch weer in dat formele traject terecht komt. Ik denk in die zin dat de samenstelling van die overeenkomst ook in een formele vorm is gebeurd. Wat in mijn ogen ook moet. FR Is de manier waarop je tegen de gemeente aankijkt, tegen de samenwerkingspartner aankijkt, van invloed geweest op je handelen of je beslissingen? PP2 Kan ik niet zo zeggen. Vanuit mijn functie ben ik natuurlijk nauw betrokken bij het project en ook bij de totstandkoming van zo’n overeenkomst. Ik heb daarin niet de bevoegdheid om besluiten te nemen. Het is altijd de directeur geweest die daarin de beslissingen heeft genomen, die zei, we gaan het zo doen. We hebben natuurlijk intern de zaken besproken en terug gekoppeld, om in ieder geval een compleet verhaal naar de gemeente terug te kunnen leggen, als je het vanuit de onderhandelingen bekijkt. Ik ben daar zelf niet in het mandaat, in de functie, om daar vanuit die positie besluitvaardig aan tafel te zitten.

267

Dat was een rol, die had de directeur. Ik kon alleen daarin alleen maar intern adviseren, om bepaalde dingen wel of niet te doen. FR Laat ik het anders formuleren. Is het van invloed geweest op je interne advisering? PP2 Nee, dat geloof ik niet. FR Het is dus gewoon heel technisch bekeken. Er is technisch geadviseerd? PP2 Ik denk het wel. Uiteindelijk heb je als partij vanuit die situatie een doel voor ogen. Zo moet het ongeveer gaan worden om in ieder geval een goede exploitatie te draaien. Deze afspraken willen we met elkaar maken. Ik denk dat het daardoor gewoon technisch en heel zakelijk is bekeken. Ik denk niet dat de rol van een gemeente in deze mij anders in heeft doen besluiten. Wel dat je natuurlijk met verschillende partijen aan tafel zit en ook dat iedere divisie over zijn eigen onderdeel een zegje wil doen. Dan ga je zelf ook over andere dingen nadenken, dan dat je gedaan zou hebben als je de adviseurs niet had gehad. Dat was inherent aan de situatie. FR Kun je een voorbeeld noemen? PP2 Wat ik net al genoemd heb. Het hele verhaal van fiscaliteiten. Dat is bijvoorbeeld heel uitvoerig uitgediept en heel uitvoerig bekeken, omdat er een fiscalist aan tafel zat. Dat heeft misschien ook met een gebrek aan kennis op dat vlak te maken. Als die man niet aan tafel had gezeten, was je er misschien op een heel andere manier mee omgegaan. Misschien ook niet goed. Het is nu goed zoals het is afgesproken, want de fiscaliteit is geregeld, maar dan was je er misschien wat sneller over heen gestapt. Dan was het verhaal minder specifiek benaderd, of had je minder detaillistisch ingestoken. Ik denk dat je het dan anders had gedaan. FR Is er ook nog intern discussie geweest, over zaken die in de onderhandelingen naar voren zijn gekomen, bijvoorbeeld met de fiscaliteiten? PP2 Ik denk het wel. We hebben hier te maken met aandeelhouders, die in principe de basis leggen. Vervolgens hebben we ook te maken met een directeur, die in dit geval Linne moest regelen. Die personen hebben ook allemaal verschillende meningen. Ik heb ook een verschillende mening.

268

Dus we hebben hier ook intern, als zich bepaalde situaties voordeden, discussies gehad over de vraag of het zo of zo moest. Uiteindelijk kom je daar wel uit, maar het ging niet zonder slag of stoot. Maar ik denk dat dat ook goed is dat vanuit onze kant gewoon de verschillende onderdelen bespreekt, de verschillende visies bespreekt, om uiteindelijk te komen tot de beste visie. FR Wat waren de belangrijke discussiepunten? PP2 Details weet ik niet meer. Fiscaal gezien is er een bepaalde constructie gekozen. Er waren verschillende constructies mogelijk en dat heeft volgens mij tot de meeste discussie geleid. Daar moet ik het even bij laten, want de details zijn me door de tijd ontschoten. FR Wat vond je persoonlijk van de gekozen oplossingen, zoals die in de overeenkomst zijn terecht gekomen? PP2 Dat is een lastige vraag. Persoonlijk had ik op het moment van het ondertekenen van de overeenkomst het gevoel dat we in ieder geval op een goede manier een overeenkomst hebben gesloten. Voor alle partijen lag er op dat moment een eindresultaat dat gewoon goed was. Met een gezond verstand hebben we een overeenkomst getekend. Daar stonden we ook achter. Op dat moment was het voor partijen ook goed. Nu kijk je er natuurlijk anders op terug. Met de huidige werkelijkheid, wat ik net al aangaf, zou je dit niet meer met goed fatsoen kunnen afspreken met elkaar. FR Eigenlijk zijn er achteraf gezien zaken geweest die anders hadden gekund, beter hadden gekund? PP2 Ja, of dingen die je gewoon wel helemaal niet had moeten doen. FR Zoals? PP2 Toen ik in 2005 begon, lag er al een samenwerkingsovereenkomst en een stedenbouwkundig plan om 240 woningen te realiseren in Linne en om het sportpark te verplaatsen. Als ik dat al spiegel naar de situatie nu, en je had me gezegd, we moeten een plan gaan maken voor 200 nieuwbouwwoningen in Linne en de verplaatsing van een sportpark, in dit geval voor

269

rekening van de ontwikkelaar, dan had ik er een dikke vette streep door heen gezet en gezegd, jullie zijn gek, dat gaan we never nooit niet doen. Om een voorbeeld te noemen. Toen was men met de marktomstandigheden blind voor wat er eigenlijk daadwerkelijk stond te gebeuren. Laat ik het maar zo zeggen. Achteraf gezien had je nooit 240 woningen op die plek moeten willen. Dat gaat niet. Dat is nu heel gemakkelijk achteraf praten. Toen tien jaar geleden de eerste initiatieven voor het plan kwamen, waren er hele andere marktomstandigheden. De nieuwbouwwoningen werden bij wijze van spreken uitgedeeld. Er was toen vraag naar woningen, dus waarom geen vraag naar 240 woningen in Linne. Het ligt goed, naast de A73. Uiteindelijk ga je een hele hoop motivaties zoeken, waarom het wel kan. Er zijn natuurlijk ook belangen voor een ontwikkelaar mee gemoeid. Je hebt grondposities, je wilt graag tot een ontwikkeling komen. Van de andere kant geldt dat ook voor de gemeente. De gemeente had ook belangen. Op een gegeven moment ga je hand in hand een bepaald traject in, zonder zich de vraag te stellen of dit wel slim is om te doen. We zijn er eigenlijk met zijn allen met grote poten ingetrapt. FR Omdat de marktomstandigheden zijn veranderd? PP2 Natuurlijk. FR Je maakte net even melding van de belangen van de ontwikkelaar en de belangen van de gemeenten. Waren dit dezelfde belangen of waren dit tegengestelde belangen? PP2 Ja, kijk uiteindelijk heb je een gezamenlijk belang en dat is om daar een plan te realiseren. Maar om dat plan te realiseren, heb je ook tegengestelde belangen. In dit geval wil de gemeente een heel fraai sportpark, wat het belangrijkste was voor de verenigingen. De gemeente heeft een sportpark en zal een nieuw sportpark krijgen. De gemeente zou grond verkopen aan de ontwikkelaar. Dus is het wel van belang om een zo fancy mogelijke prijs voor die grond te krijgen. Het belang van ons is natuurlijk om daar zo min mogelijk voor te betalen, want we moesten al een sportpark aanleggen, dus wil je het liefste zo min mogelijk voor de gronden betalen. Dus ik denk vanuit dat aspect zijn er zeker tegenstijdige belangen geweest. Maar dat heb je in situaties van overeenkomsten en onderhandelingen altijd. Als ik je huis wil kopen, en je hebt dat in de verkoop, dan hebben we ook andere belangen. In deze situatie is dat eigenlijk een beetje hetzelfde geweest. Met dien verstande dat je, op het moment dat de overeenkomst getekend wordt, een heel andere situatie krijgt. Wat bedoel ik daarmee. De realisatieovereenkomst wordt getekend, afspraken zijn geformaliseerd en afspraken moeten op dat moment worden nageleefd. In dit geval voornamelijk door de ontwikkelaar. We zijn vanuit de overeenkomst gehouden de sportvelden aan te leggen. We zijn vanuit de overeenkomst gehouden om daar uiteindelijk een totaalplan te realiseren. We zijn ook vanuit de overeenkomst om de gemeentegronden af te nemen. Allemaal vanuit de overeenkomst onderdelen, verplichtingen, waarbij het risico voor de gemeente nul is. Alle risico ligt bij de ontwikkelaar. We hebben een sportpark aangelegd. Daar is iets over afgesproken, dat is conform overeenkomst aangelegd.

270

De gemeentegronden zouden afgenomen moeten worden, zijn afgenomen. Als ik het vanuit mijn kant bekijk, heeft de gemeente nul komma nul risico over wat er nu verder met dit plan gebeurd. Als dit plan nu nog tien, vijftien jaar blijft liggen zoals het er nu ligt, is de gemeente er in mijn ogen niet rouwig om. Misschien vinden ze het vervelend dat er een keer iemand belt, er ligt een braakliggend terrein, schoon het even op. Dan belt de gemeente met de ontwikkelaar, het is jullie grond, regel dat even. Voor de rest doet het de gemeente geen enkele pijn voor wat betreft de situatie zoals die er nu ligt. Of we nu 14 woningen of 240 woningen verkopen, het zal de gemeente in mijn ogen worst wezen, want datgene wat ze vanuit de overeenkomst wilden, hebben ze. Dus is er geen enkel belang. Dat ligt natuurlijk voor de ontwikkelaar anders, want we hebben een hele hoop geïnvesteerd, met als doel uiteindelijk een plan te realiseren, waar opbrengsten uit gegenereerd kunnen worden. Die risico’s liggen volledig bij ons. Daar hebben we vanuit de overeenkomst natuurlijk ook voor gekozen. Dat zijn risico’s die horen bij het vak ontwikkelen, maar daar zeg ik wel van, dat vanuit de overeenkomst en vanuit de risico’s die wij als partij lopen voor de gemeente ook de kous af is. Dat die risico’s door initiatieven van de gemeente zelf alleen maar vergroot worden, dat maakt de gemeente in deze casus ook weinig uit. Dan doel ik op het feit dat de gemeente in de directe nabijheid eigen woningbouwinitiatieven gaat realiseren, met andere marktpartijen. Maar hierbij neemt de gemeente wel zelf risico op zich. In Maasbracht gaat de gemeente samen met andere marktpartijen een plan ontwikkelen van een honderdtal woningen. Hierbij loop de gemeente wel risico, heeft de gemeente wel belangen. En dat in een gemeente waar we met zijn allen aan het ontwikkelen zijn. In Linne hebben we een plan liggen waar 240 gerealiseerd moeten worden, waarvan er 14 verkocht zijn en er voor de rest helemaal niets beweegt. Op een steenworp afstand gaat de gemeente zelf een andere plan ontwikkelen, wat natuurlijk een grote concurrent is voor Linne Zuidoost. Alleen in Linne Zuidoost heeft de gemeente totaal geen belang, geen enkel risico, dus waarom zouden wij die andere ontwikkeling er ook niet even bij doen. Daar zeg ik van, dat is uiteraard risico van de ontwikkelaar, maar niet quiche. FR Wat is daarvan denk je de achtergrond? PP2 Wat is daarvan de achtergrond. Dan moet ik gaan gissen. Ik weet niet wat voor beleid de gemeente heeft ten aanzien van gronden. Of er sprake is van een actief grondbeleid. Ik weet niet of de gemeente daar gronden heeft liggen, die ze te gelde wil maken. De ontwikkelaar heeft daar wellicht gronden liggen die hij te gelde wil maken. Als die beide partijen daar gronden hebben liggen en daar wat mee willen, dan zijn er denk ik ook voor de gemeente opbrengsten mee gemoeid en dat is voor de gemeente interessant. FR In dit kader heb je net gesproken over risico’s. Hou zou je de samenwerkingsrelatie tussen ontwikkelaar en gemeente omschrijven?

271

PP2 De samenwerkingsrelatie zal denk ik zo zijn dat we vanuit de overeenkomst het plan ontwikkeld hebben, het plan ook vastgesteld is, en dat we dat plan ook conform de overeenkomst ten uitvoering moeten brengen. Dat uitvoeren is volledig voor risico van de ontwikkelaar. Op dat vlak is er geen samenwerking. De enige samenwerking die er is, is dat we de betalingen doen zoals die in de overeenkomst zijn overeengekomen en dat is het. Is dat een samenwerking? FR Het is dus eigenlijk de vraag of het een samenwerking is? Of het een gelijkwaardige relatie is? PP2 Ik denk het niet. Ik denk ook niet dat je een situatie ooit nog eens zo krijgt afgesproken, de mate van risico’s die vanuit de overeenkomst op het bordje van de ontwikkelaar zijn terecht gekomen. Nogmaals, het is in een goede verstandhouding op dat moment afgesproken en afgesloten, maar met de wetenschap van nu krijg je het niet meer in deze vorm ondertekend. Krijg je nooit meer de handen voor elkaar. FR De overeenkomst die is afgesloten, is het een typische overeenkomst bij gebiedsontwikkelingen of is het meer een atypische overeenkomst bij gebiedsontwikkelingen? Is het een typische samenwerkingsrelatie of is het juist een atypische samenwerkingsrelatie bij gebiedsontwikkelingen? PP2 Is een realisatieovereenkomst die te doen gebruikelijk is. Maar nogmaals, daar heeft de tijd ons achterhaald. Als ik pak het moment waarop die overeenkomst is gesloten, was niet zozeer de inhoud van de overeenkomst, maar de vorm van de overeenkomst was een heel gebruikelijke. Alleen denk ik dat het met de wetenschap van nu een overeenkomst is die niet meer zo heel vaak ondertekend zal worden, voor mijn gevoel. FR Dus dat is waarop je doelde, wat ik net probeerde samen te vatten, dat het niet helemaal een gelijkwaardige relatie is. Dat heeft meer te maken met de veranderingen in de tijd dan met het feit zoals het toen is afgesloten. PP2 Ja. Als ik de situatie bekijk van onze kant. Ik zal nooit meer een overeenkomst afsluiten waarbij ik de gemeente geen deel zal laten uitmaken van het risico. Ik denk ook dat dat gewoon een reëel verhaal is en zelfs een noodzakelijk kwaad is. De banken financieren mij geen grote bedragen meer op het moment dat ze geen zekerheden hebben op het moment dat buiten niets gebeurd. Je kunt überhaupt dat soort afspraken niet meer maken.

272

Het voorfinancieren van het sportpark, in die orde van grootte, daar hoef je bij de banken niet meer mee aan te komen. Als je nu zegt, ik moet daar voor € 4 miljoen een sportpark aanleggen, dan zal de bank zeggen, hoe ga je me die € 4 miljoen terug betalen. Ja, ik ga daar 240 woningen realiseren. Die lachen je uit. Ik denk om die reden dat het gewoon niet meer gaat. Dus zo’n hele constructie, zo ‘n hele overeenkomst, gaat naar de toekomst toe heel anders worden. FR Heb je een bepaald idee hierover? PP2 Het staat en valt natuurlijk bij de partijen, hoe die in zo’n plan zitten. Ik kan me voorstellen bij de casus Linne Zuidoost, het moment nu, had je je moeten afvragen, had ik ooit die sportvelden moeten verplaatsen en wil ik überhaupt 240 woningen op die plek realiseren. Dat is een discussie waarvan je nu zegt, zet daar een streep door, dat ga je nooit meer doen. Met de wetenschap van toen zeggen, doe het maar eventjes wel. Dan zeg ik op mijn beurt, dan had de voorfinanciering van het hele sportpark nooit volledig door de ontwikkelaar moeten gebeuren. Verder had er een bepaalde koppeling moeten zijn tussen de ontwikkelaar en de gemeente, waarbij er een koppeling wordt gemaakt met de opbrengsten, met de woningverkopen. Je had het anders moeten doen. Je had gewoon moeten zeggen, gemeente, regel die exploitatie, zorg dat er wegen liggen, zorg dat dat sportpark wordt aangelegd. Tel bij elkaar op wat dat verhaaltje kost. We weten hoeveel uitgeefbare grond we met zijn allen hebben. Deel die twee bedragen van elkaar. We gaan als ontwikkelaar het spelletje doen waar we goed in zijn, we gaan woningen ontwikkelen. Op het moment dat we de woningen verkocht hebben gemeente, bellen we bij jullie aan, willen we die kaveltjes van jullie afnemen, gaan we de kaveltjes netjes van jullie afnemen, krijgen jullie ze netjes betaald en kunnen jullie de kosten die voor die ontwikkeling zijn gemaakt vergoeden. Op dat moment leg je natuurlijk het risico helemaal bij de gemeente. Dat zou de andere kant zijn, ware het niet dat ik me afvraag, wat is op dat moment dan het risico van de gemeente? Hebben ze wel een risico? Ja, ze doen een investering, maar wat kost de gemeente die investering op jaarbasis? Heeft de gemeente niet de mogelijkheid om middelen vrij goedkoop vrij te maken, geld te lenen om zaken te financieren. Zeker nu particulieren, in dit geval bedrijven, moeite hebben om zaken te financieren, is er misschien wel een andere rol voor gemeentes is weg gelegd. Ik zeg niet dat ze bankje moeten gaan spelen. Maar ik zeg wel, dat ze in dat kader wellicht een andere rol moeten innemen om te voorkomen dat er dadelijk een plan ligt, dat ligt te liggen en waar voor de rest niks gebeurt. Een beetje een situatie zoals in Linne nu. FR Met deze doorkijk naar de toekomst zijn we aan het eind van het interview gekomen. Heb je nog iets gemist of nog wat toe te voegen? PP2 Nee. Er schiet me niet direct iets te binnen.

273

FR Dan wil ik je graag hartelijk bedanken voor je medewerking aan dit interview. PP2 Graag gedaan.

274


275


: Frank Ramacher : FR : Gemeente Maasgouw : 18 oktober 2013 : 40 minuten : Linne : MG3 : Man


276

MG3 Ja. FR Dank je wel. Voor de volledigheid wil ik toch even vermelden dat ik tijdens het interview af en toe aantekeningen zal maken om voor mezelf de lijn van het gesprek vast te houden. Van dit interview zal een verslag worden gemaakt. Je krijgt na het interview ter controle inzage in het verslag. Je kunt hier nog opmerkingen bij plaatsen, maar aangezien het verslag een weergave is van het daadwerkelijke interview, kan daar achteraf niet aan getornd worden. Het verslag wordt in principe niet meer gewijzigd, tenzij er grove onjuistheden in staan. Het interview duurt ongeveer een uur. Heb je tot zover nog vragen? MG3 Geen vragen. FR In verband met de verslaglegging zou ik voorafgaand aan het interview graag kort enkele vragen stellen over je functie en je betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost. Wat is je functie? MG3 Mijn functie was wethouder. FR En in die functie was je betrokken bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost? MG3 Ja. FR Hoe lang ben je in totaal betrokken geweest bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost? MG3 Vanaf het begin. Vanaf de eerste aanzet met de sportverenigingen om tot overeenstemming te komen dat ze wilden verkassen, tot uiteindelijk het begin van de realisatie. De realisatie zelf heb ik niet meer meegemaakt.

277

FR Hoe heb je het publiek-private samenwerkingsproces bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost persoonlijk ervaren? MG3 Als zeer moeizaam. Mede moeizaam omdat je steeds conflicten had. Niet alleen met de projectontwikkelaar, maar ook gemengd werd in de conflicten tussen de projectontwikkelaar en de sportverenigingen, de tennis en de voetbal. Ook werd je gemengd in de conflicten tussen de projectontwikkelaar en de provincie, waar de projectontwikkelaar uiteindelijk ook een aanvaring heeft gekregen. Je werd overal bij betrokken, terwijl je er niet direct bij betrokken was. Achteraf moest je steeds nagaan of je over de juiste informatie beschikte. Dat vond ik wel moeizaam. En toch wel de onbetrouwbaarheid van de private partner in deze. De projectontwikkelaar heeft allerlei escapades ondernomen om onder uit het juk uit te komen wat we hem hebben opgelegd in de intentie-, samenwerkings- en realisatieovereenkomst. Uiteindelijk is hij moeten zwichten, nadat we een kort geding hebben aangespannen. Dit heeft hij niet aangedurfd. FR Je hebt over onbetrouwbaarheid. Hoe kijk je tegen de samenwerkingspartner aan? MG3 De vertegenwoordiger van de private partner, de hoofdpersoon, dat was de directeur. Dat vond ik op zich een betrouwbare man, maar hij werd steeds terug gefloten door de organisatie van de private ontwikkelaar. Met name door de directeuren/aandeelhouders, alsook door de raad van de commissarissen, waarvan ik er overigens nooit een heb gezien. Je maakte afspraken met de directeur, waarvan je vond dat de man te goeder trouw was, maar achteraf werden die afspraken heel vaak geschonden en ter discussie gesteld. Dat heeft het proces enorm vertraagd. FR Ik proef hier een bepaalde ergernis. Heb je je wel eens geërgerd aan de opstelling van de samenwerkingspartner? MG3 Ja natuurlijk. Je komt in een spanningsveld terecht tussen belanghebbenden. Dat zijn dan de sportverenigingen. Dat waren toch tamelijke rabauwen, met name de jongens van de voetbalclub. De tennis, dat waren fatsoenlijke mensen, maar voor de voetbalclub ging geen zee te hoog. Dus wat betreft was het van dik hout zaagt men planken. Daar ben ik overigens als politiek dier niet zo gevoelig voor. Dat heb ik ook vaak genoeg laten merken. De harde lijn die met de projectontwikkelaar is ingezet, heb ik gewoon doorgezet, zonder daar van af te wijken. Want, nogmaals, als je daar van gaat afwijken, dan kom je nergens meer uit.

278

FR Je maakt melding van de voetbalvereniging en van de tennisvereniging. Die kun je aanmerken als derden. Zijn derden van invloed geweest op de samenwerkingsrelatie tussen de gemeente en de private ontwikkelaar? MG3 Dat was een afzonderlijk proces. We hebben er als gemeente voor gekozen om de technische uitvoering over te laten aan de verenigingen zelf. Die hebben dat uit onderhandeld met de private ontwikkelaar. Daar waren in de basis goede afspraken over gemaakt, waar de private ontwikkelaar achteraf ook weer aan heeft zitten tornen, vanwege het kostenaspect. Ze hebben diverse keren een nieuw bestek laten maken. Steeds opnieuw was het een struggle of life met de sportverenigingen. Die sportverenigingen gingen zich dan weer beklagen bij de gemeente, ofschoon ze zelf gekozen hadden voor de overlegstructuur met de private ontwikkelaar, zonder dat de gemeente daar tussen zat. Uiteindelijk wordt je er toch weer bij betrokken. Dat vond ik wel een beetje triggy, laat ik het zo zeggen. Dus in die zin, was het een beetje wedden op twee paarden. De sportverenigingen an sich kregen hun zaken niet voor elkaar, wat ze wel waren aangegaan, met de private ontwikkelaar, doordat de private ontwikkelaar een onbetrouwbare partner was. Aan de andere kant gingen ze bij de gemeente klagen, schiet eens op, zet er wat druk op, terwijl ze zelf contractueel waren aangegaan om die zaken zelf te klaren. Dat heeft ook nog eens meegespeeld. FR Je maakte net even melding van een kort geding. Zijn er in het samenwerkingsproces dramatische veranderingen geweest, die van invloed zijn geweest op de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankijkt? MG3 Ja goed, toen puntje bij paaltje kwam, toen ze echt de bulldozer moesten inschakelen om het terrein bouwrijp te maken, toen was er, om in de woorden van de directeur/aandeelhouder te praten, nog geen hut verkocht, en je meent toch niet dat we zoveel geld gaan investeren zonder dat we revenuen hebben. Maar goed, contract is contract, en we hebben ze aan dat contract gehouden. Uiteindelijk zijn er, nu in 2013, slechts 12 huizen gerealiseerd, terwijl er 237 op de planning staan. Dus wat dat betreft hebben ze een vet probleem. Ze hebben voor een miljoen of acht, negen, schat ik zo, geïnvesteerd, waar bijna niets van terug is gekomen. Dus wat dat betreft hoop ik dat ze niet meer van zo’n projecten hebben, want dan gaan ze de kelder in. Zoals veel projectontwikkelaars inmiddels al gebeurd is. FR Zijn er nog andere zaken geweest, die van invloed zijn geweest op de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankijkt? MG3 Je hebt te maken met een samenwerkingspartner die niet met één mond spreekt. De vertegenwoordiger, nogmaals een betrouwbaar persoon, en de twee medewerkers van hem, daar kon je ook nog goed mee door een deur, maar als ze dan terug gingen naar hun

279

organisatie, dan kreeg je weer andere berichten. Wat dat betreft, schoot het niet op. Als ik met iemand iets afspreek en ik zeg A, dan moet ik ook B zeggen, maar het was nauwelijks A+. Dus wat dat betreft kwamen ze bijna nooit tot B. Steeds weer opnieuw overleg. Gelukkig werden we in dat proces bijgestaan, naast de deskundige ambtelijke inbreng, door externen. Met name onze juridische adviseur heeft een grote rol gespeeld. Hij heeft tevens een deskundige jurist uit Eindhoven ingeschakeld. Dat was een vrouwelijk juriste die haar mannetje stond tegenover de juristen die de private ontwikkelaar had ingeschakeld. Dus wat dat betreft dolven de heren van de private ontwikkelaar uiteindelijk toch het onderspit. Ze durfden de procedure die was aangespannen door de gemeente, het kort geding, niet aan. De dag van tevoren hebben ze hun keutel ingetrokken en zijn ze toch met de aanleg moeten starten. Er is ook nog een belastingadviseur aan te pas gekomen, in verband met het kasrondje. Dat is ook een heel proces geweest, dat diverse keren opnieuw is besproken met de private ontwikkelaar, omdat ze de zaak toch niet helemaal doorhadden, terwijl ze het toch zeker wilden weten. Uiteindelijk is dat kasrondje ook door gegaan. Er zijn ook nog revenuen voor de gemeente terug gekomen. Er was een verdeelsleutel tussen private ontwikkelaar en gemeente, ik geloof fifty/fifty, zodat beide partijen er garen bij hebben gesponnen. De rol van de juridisch adviseur is ook heel belangrijk geweest. Ik vindt dat de man zijn geld terug verdiend heeft. Het was wel een dure kracht, maar uiteindelijk heeft hij wel gezorgd voor waterdichte contracten. Dat bleek ook toen de juriste ingeschakeld werd. Dat bleek toch een zeer belangrijk punt te zijn. FR Je maakte melding van een intentie-, samenwerkings- en realisatieovereenkomst. Waarom is voor dit samenwerkingsmodel gekozen? MG3 Ik noem het altijd een soort vrijage. Je leert iemand kennen, je gaat met iemand dansen, en dat bevalt, en je gaat je uiteindelijk verloven, en dat bevalt nog beter, en uiteindelijk ga je trouwen en ga je een harde overeenkomst aan. Dat is dus intentie, samenwerking, realisatie. Doordat je samen de stappen zet, weet je ook wat je aan elkaar hebt. Je weet ook precies welk contract je bent aangegaan. Uiteraard wordt ook verwacht dat beide partijen dat contract nakomen. Wat dat betreft vind ik dat een prettige manier van werken. We hebben als gemeente daar vaker mee gehandeld, om niet te zeggen bijna altijd, ook praktisch altijd met goede resultaten. FR Hoe zijn de onderhandelingen om te komen tot dit samenwerkingsmodel verlopen? MG3 In het begin gaat het allemaal soepel. Dan is het allemaal koek en ei. Zodra het een beetje spannend begint te worden, vooral als er financiële verplichtingen aan te pas komen, dan worden natuurlijk de grenzen opgezocht, en wordt het een moeizaam proces met scherpslijperijen tot en met. Als politiek dier moet je toch alle hands aan denk roepen bij jezelf om dat proces goed in de gaten te blijven houden. Het gaat vaak erg ver. Soms denk je, waar ben ik mee bezig, heeft dat nog wel zin op deze manier. Maar het schijnt zo te moeten in deze maatschappij. Wat mij betreft zou het best wat eenvoudiger mogen en wat sneller.

280

Maar, nogmaals, als er veel geld mee gemoeid is en aan de andere kant geen revenuen, dan gaat men zich tot het uiterste verweren. En die situatie hebben we hier meegemaakt. FR Hoe heeft de gemeente zich opgesteld tijdens de onderhandelingen? MG3 Nou, ik vind dat wij altijd een betrouwbare partner zijn geweest naar de private ontwikkelaar toe. Naar de verenigingen toe hebben we heel vaak moeten buigen, met name in het tijdsbestek. We hebben politiek beloofd aan de voetbalclub dat ze in 2005 zouden voetballen. We zijn begonnen in 2004, maar het is uiteindelijk 2011 geworden voordat ze konden voetballen. Dat zijn zes jaar. Ik heb ze dus ook persoonlijk een e-mail gestuurd, in december 2009, vlak voor mijn afscheid in maart 2010, om hun te bedanken voor het vele geduld en de moeite en inspanning die ze getoond hebben, en ze een zalig kerstfeest en een prettige jaarwisseling gewenst. Of ze het op prijs hebben gesteld, weet ik niet. Ik heb wat dat betreft met de sportverenigingen, met name met de voetbalclub, slechte ervaringen. Ze hebben op een gegeven moment zelfs het vertrouwen in mij opgezegd, voor zover ze dat kunnen. Ik heb dat als een hond met water van me afgeschud. Voor de rest heb ik het gelaten zoals het was. Het is zelfs gebeurd in een bespreking waar een andere wethouder bij zat. Met name door de voorzitter van de voetbalclub, maar dat was een man die kwam uit het onderwijs, een geraffineerd persoon, die de secretaris als speelbal gebruikte om de kastanjes uit het vuur te halen. Zelf kwam hij dan ook nog een keer als een duveltje uit een doosje. Maar nogmaals, ze hebben van de ene kant heel lang moeten wachten en in feite zijn er ook heel veel toezeggingen gedaan, te goeder trouw, die niet nagekomen konden worden, doordat de private ontwikkelaar zich in alle bochten wrong. Ik heb dus wel begrip voor hun situatie. Van de andere kant moet ik zeggen dat de tennisvereniging zich heel wat fatsoenlijker heeft opgesteld en ook begrip toonde voor de moeilijke situatie waar de gemeente in zat, voor wat betreft de contractuele onderhandelingen. Ook de inmenging van de provincie heeft voor veel sores gezorgd. In laatste instantie nog van 2009 tot 2010, toen ze moeilijk deden over de revenuen die we wel of niet aan het project over hielden, alsook over de contingentering. Uiteindelijk is zelfs een keer vlak voor een raadsvergadering gezegd, we keuren de zaak zoals die er nu voor ligt niet goed. Ik ben toen nog diezelfde dag met een ambtenaar naar het provinciehuis getogen en hebben we alsnog kunnen bewerkstelligen dat diezelfde avond de raadsvergadering toch door ging en het besluit genomen werd. Wat dat betreft heeft ook dat voor een behoorlijke vertraging gezorgd. FR Hoe heeft de samenwerkingspartner, de private ontwikkelaar, zich opgesteld tijdens de onderhandelingen? MG3 Dat heb ik net al trachten aan te geven. Ze probeerden steeds het onderste uit de kan te halen en zo goed mogelijk weg te komen, tegen zo weinig mogelijk kosten. Dat is hun uiteraard niet gelukt, want contract is contract. Dus wat dat betreft staan er handtekeningen onder zowel de intentie- en samenwerkingsovereenkomst, als onder de realisatieovereenkomst.

281

Dat zijn natuurlijk harde stukken, wat achteraf ook gebleken is. Ze hebben zich natuurlijk niet clean opgesteld in feite. Ze hebben steeds geprobeerd om onder hun verplichtingen uit te komen. FR Wat waren de belangrijkste geschilpunten tijdens de onderhandelingen? MG3 Dat ging natuurlijk over de wijze van uitvoering, de wijze van bouw, maar dat waren onderhandelingen die ze met de sportverenigingen gevoerd hadden. Die wilden kunstgras zoals Barcelona, dat heeft Ajax nog niet eens, dat kunstgras dat ze daar hebben liggen, en ze vroegen een kantine een paar meter boven de grond, met tribunes en dergelijke. Uiteindelijk is dat allemaal terug gebracht naar aanvaardbare proporties, maar dat was al moeilijk genoeg voor de projectontwikkelaar, vanwege het feit dat ze geen revenuen zagen komen gedurende een tijdsbestek van vijf jaar. Daardoor kwam er steeds meer spanning op de ketel en werden de escapades die ze uithaalden steeds vervelender. FR Op welke manier is uiteindelijk overeenstemming tussen partijen bereikt? MG3 Dat is afgedwongen via een gerechtelijk proces, wat ze dus niet hebben aangedurfd, want toen zijn ze schielijk begonnen, laat ik het zo zeggen, met veel tegenzin. Dat ze allerlei stunts uithalen, blijkt ook achteraf. Ze hebben bijvoorbeeld een aannemer gevonden, die ze ook weer kwijt zijn geworden vanwege een faillissement, wat ik ook nog deels wijt aan de projectontwikkelaar, want volgens mij hebben ze hem de laatste termijn niet betaald, wat ik zo in de wandelgangen heb vernomen. Dan blijkt ook dat ze het mes in het varken laten steken, want op dit moment is het riool, wat aangesloten moet worden op het gemeentelijke riool, niet aangesloten, zodat ze nog twee keer per week de riolering moeten leegzuigen van de sportvereniging en de twaalf huizen die er staan. Dat is een schandaal dat zijn weerga niet kent. Vind je in heel Nederland niet. Dus wat dat betreft is de betrouwbaarheid van de private ontwikkelaar ver te zoeken. FR Ben je voor de gemeente tevreden met het behaalde onderhandelingsresultaat? MG3 Ik ben daar tevreden mee, in die zin dat ik de afronding niet helemaal heb meegemaakt. Ik heb in mijn stukken staan dat er nog een rotonde moet worden aangelegd, op kosten van de projectontwikkelaar. Of dat ooit gebeurt, vraag ik me af. Of ze dat nog klaar krijgen. Ik weet ook dat ze nog een toegift moeten betalen van € 800.000,-. In hoeverre dat is gerealiseerd, weet ik niet. Dat heb ik ook niet meer kunnen volgen. Met de realisering van het sportcomplex ben ik uiterst content. Het is een magnifiek complex. Intern zijn er toch weer wat klachten over de technische uitvoering.

282

De sportverenigingen hebben zelf hun eigen aannemer uitgezocht en zijn op de koffie gekomen, doordat ook die aannemer failliet is gegaan, dus het was niet zo’n goede aannemer als ze zich hebben voorgesteld. Maar goed, het is allemaal intern goedgekeurd door de sportverenigingen, dus daar staan we verder buiten. Maar het totale proces, voor wat betreft de afwikkeling, vind ik dat de gemeente er goed van af is gekomen. Alleen de uiteindelijke totale afronding moet nog plaatsvinden. Of ze de rotonde betalen, dat weet ik niet, maar het staat wel in het contract, dus dat zien we wel. Ik weet niet of ik het nog politiek mee maak, want ik heb besloten om er in maart 2014 een punt achter te zetten, na 36 jaar. Dan vind ik het goed geweest. FR Je hebt het over bepaalde nadelen gehad. Ervaart de gemeente nadeel als gevolg van de keuze voor dit samenwerkingsmodel? MG3 Nou, dat kan ik niet direct zeggen. We hebben ook met andere partijen met dit model gewerkt en dat heeft steeds goed gegaan. Maar het hangt dus af van de betrouwbaarheid van de partner waarmee je in zee gaat. En als die rare sprongen gaat maken, kan het natuurlijk even goed vervelend worden, maar dat kan bij andere samenwerkingsvormen natuurlijk ook het geval zijn. Maar daar hebben we dan weer een rechter voor, om uit te maken wat wel en niet kan. FR Je hebt het over betrouwbaarheid, onbetrouwbaarheid. Zou je daar misschien een nadere toelichting op kunnen geven? MG3 Ja, betrouwbaarheid, dat is als je met iemand aan tafel zit en je maakt er afspraken mee, en je bent het eens, en je gaat van tafel af, en je krijgt de dag daarna een bericht, het gaat niet door het spel, want mijn baas zegt zus en mijn baas zegt zo, dan zeg ik, als je besprekingen aangaat als vertegenwoordiger van je baas en je maakt afspraken namens je baas, dan moet je baas je niet terug fluiten, anders moet hij zelf komen. Zo kun je niet werken. Wat dat betreft hebben we dat heel vaak meegemaakt met deze partner. Dat de directeur wordt gestuurd, waar je afspraken mee maakt, maar uiteindelijk krijg je 24 uur later een e-mail waarin iets heel anders staat. Omdat hij op kantoor weer is terug gefloten. Zo blijf je natuurlijk aan de gang, daar schiet je geen meter mee op. Dat is de hoofdoorzaak dat het proces dik vijf jaar, bijna zes jaar, geduurd heeft. FR Het heeft dus lang geduurd. Zijn er problemen ontstaan in het samenwerkingsproces tot dusver? MG3 Je krijgt natuurlijk problemen met de sportverenigingen. Dat heb ik zojuist al gezegd. Die stampen natuurlijk steeds harder en gaan zelfs dreigen met chantagemiddelen.

283

We zeggen alles op, regel ons de oude velden maar opnieuw in, we stoppen er mee. Ondertussen gaat op de oude accommodatie natuurlijk van alles kapot. Er moet van alles gebeuren om de velden enigszins bespeelbaar te houden. Er is op de oude locatie nog een nieuwe verwarming aangelegd moeten worden, omdat de zaak niet meer functioneerde. En allemaal van die dingen meer. Dat zet natuurlijk van weerskanten behoorlijke spanning op de zaak. De projectontwikkelaar hield zich afzijdig. Uiteindelijk hebben ze die verwarming wel betaald, onder de voorwaarde dat ze die konden gebruiken in de nieuwe kantine. Maar dat eist allemaal veel overleg heen en weer, wat allemaal overbodig en in feite niet nodig is. Het heeft enorm veel tijd en energie gekost, waarvan ik zeg dat 75% overbodig is geweest. Als de afspraken goed waren nagekomen en ze hadden gedaan wat ze in den beginne beloofd hadden, had dat complex drie, vier jaar eerder klaar kunnen zijn. Maar goed, het zij zo. FR Is de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankeek, is dat van invloed geweest op je handelen of op je beslissingen? MG3 Nee. Ik heb me gewoon aan mijn woord gehouden. Als ik A zeg, zeg ik ook B. Dat heb ik van begin af aan tot het einde gewoon consequent vol gehouden, zonder me daar van af te brengen door het gejammer en de druk van de sportverenigingen. Als je je lijn niet vasthoudt en je wijkt daar van af, dan kom je natuurlijk nergens meer uit. Dan krijgt men natuurlijk vat op de andere kant van de zaak en proberen ze een draai aan te geven, wat je in den beginne niet hebt afgesproken. Dan kom je met je partijen, waar je de zaken mee afwikkelt, dus helemaal niet meer door de bocht. FR Dus eigenlijk is de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankeek, niet van invloed geweest op je handelen of op je beslissingen. MG3 Nee. Ik heb gewoon steeds de lijn vastgehouden. Alleen hebben zij steeds zitten te traineren en daar moet je steeds met allerlei wapens tegen vechten om het op de rails te houden. Die wapens zijn met name externen, juristen, fiscalisten en degelijke figuren meer. FR Zijn er in de samenwerkingsrelatie zaken geweest die achteraf gezien beter hadden gekund, anders hadden gekund? MG3 Het had veel eenvoudiger gekund. We hebben er gelijk een goed contract onder gelegd. Dat is getekend. Als men zich aan dat contract gehouden had en niet allerlei uitvluchten had gezocht, dan had dat veel soepeler afgewerkt kunnen worden. Het heeft van beide kanten veel energie en geld gekost.

284

Ik denk dat de juridische procedures en extra manschappen die we hebben moeten inhuren om dat contract uiteindelijk gerealiseerd te krijgen, minstens € 100.000,- hebben gekost, zo niet meer. En dan tel ik de ambtelijke inspanningen helemaal niet mee. Dus wat dat betreft is dat zonde van het geld. Dat heeft de projectontwikkelaar natuurlijk ook geld gekost, maar ons ook. Terwijl wij dat geld niet kunnen verhalen. Die kosten van de procedures heb je allemaal aan de jas hangen. FR Zou je in de toekomst nog een keer willen samenwerken met deze samenwerkingspartner? MG3 Ik niet. Ik zou hem nooit meer aan tafel willen hebben. FR Dus helemaal niet meer? MG3 Nee. Ze kwamen er bij mij niet meer in. Kijk, ik heb voor de directeur alle respect. Dat heb ik hem ook zelf gezegd. Ik heb hem zelfs gezegd, in een persoonlijk onderhoud, ik vraag me af hoe je dat volhoudt. Ik vind je een mens te goeder trouw, maar je wordt steeds als pispaaltje gebruikt. Je mag steeds met mij komen onderhandelen en vervolgens als je klaar bent, zeg je ja, en als je terug bent, zeg je weer nee, omdat je baas zegt, zo wil ik het even niet hebben. Dat is toch een onwerkbare situatie. Toen heeft hij zelf tegen me gezegd, ik vraag me af hoe lang ik het inderdaad nog vol hou. Maar hij is er nog steeds. Tenminste ik lees nog regelmatig berichten dat hij nog aan het front staat. Maar ik lees ook dat ze overal herrie hebben. Dat het nergens goed gaat met de projectontwikkelaar, dat ze overal conflicten hebben. En de directeur mag dat dan weer recht breien. Maar goed, het zij zo. FR Denk je dat de samenwerkingsrelatie is te typeren als een typische samenwerkingsrelatie bij gebiedsontwikkelingen? Of is het eerder te typeren als een atypische samenwerkingsrelatie bij gebiedsontwikkelingen? MG3 Is maar net waar je voor kiest. Kijk je kunt een gebiedsontwikkeling natuurlijk voor eigen risico doen, maar je ziet wat er dan van komt. Ik heb bewust voor deze samenwerkingsvorm gekozen om de risico’s voor de gemeente op nul te houden. Dat is in de grondexploitaties in mijn periode altijd zo geweest. Die hebben gewoon niets gekost. Nadien hebben we de ervaring opgedaan dat als we een grote broek aantrekken als gemeente, dat is met name in Thorn gebeurd, dat is met name in Heel gebeurd, dat is met name in Brachterbeek gebeurd, dat gaat gebeuren in de derde fase van Bosserhofsveld, als de gemeente zelf ontwikkelaartje wil spelen, zie je de revenuen daarvan al binnen de kortste keren in de begroting terug keren. Ik geloof dat we nu ongeveer € 3 miljoen afschrijven op de grondexploitaties.

285

Dus wat dat betreft, als je goed onderhandelt met een marktpartij en je haalt daar je revenuen uit, en je toezeggingen uit, ook naar zelfbouwers en dergelijke, en datgene wat je wilt realiseren, dan denk ik dat je als gemeente het beste af bent financieel, dan leg je de risico’s buiten de gemeente en niet binnen de gemeentelijke begroting. Ik vind ook dat dat correct is, omdat een projectontwikkelaar natuurlijk wellicht niets verdiend op de grondpositie, daar wellicht geld op toelegt, maar natuurlijk boven de grond enorme marges heeft. De gemeente heeft maar alleen tot de fundering marges en zelfs bij de fundering al niet meer. Dat zijn de risico’s van het bouwrijp maken. Als je dan de grond moet kopen voor de huidige prijzen tussen de € 30 en € 60, en je moet het bouwrijp maken, en je komt in deze marktsituatie terecht, dan kan ik je wel voorspellen wat de uitkomst is. Dat is nu ook recent vanaf 2010, toen ik weg was, tot nu ook gebleken. We schrijven in 2013 al € 3 miljoen bij in de huidige begroting. Dus succes ermee, zou ik bijna zeggen. FR Dus als ik het goed begrijp, zou je achteraf gezien wel weer hebben gekozen voor een publiek-private samenwerking? MG3 Zeker. Zeer zeker. Dat zou ik ook gedaan hebben, met andere partijen. Een andere partij heeft me ook aan het lijntje proberen te houden bij de Havenboulevard in Maasbracht. Maar uiteindelijk had ik die over de streep om een € 1 miljoen te besteden aan een woontoren, maar toen was er een politieke partij die knikkende knieën, voor wat bezwaarschriften, met 200 handtekeningen van mensen die helemaal geen belanghebbende waren. Wat dat betreft is die partij met de schrik vrij gekomen, maar bij mij waren ze echt niet weg gekomen. FR Dus in die zin, is de politiek wel van invloed op een dergelijke samenwerkingsrelatie? MG3 Ja, je hebt de raad niet in handen. Je kunt als wethouder keiharde afspraken maken, maar als de raad zegt, we vinden het niet zo leuk, dat was met name het argument bij de woontoren, we vinden die woontoren daar toch niet zo leuk, dat zijn natuurlijk flutargumenten waar je niets mee kunt. Ik heb mijn eigen fractie zo ver gekregen, dat we voor de woontoren hebben gestemd, als enige in de gemeenteraad. Dat is allemaal zieltjespolitiek voor de verkiezingen. Kijk, als je situatie daar bekijkt aan de haven, zijn er direct vijf of zes belanghebbenden. Van de elf huizen, zijn er vijf of zes die last, last tussen aanhalingstekens, hebben van de woontoren. De rest heeft daar helemaal geen last van. De mensen gaan de buurt af met een lijstje en krijgen 200 handtekeningen. Dan zegt zo’n raad, ja. Dat gebeurt vaker in de politiek. FR Hoe keek de samenwerkingspartner, in dit geval de partij bij de Havenboulevard in Maasbracht, daar tegen aan?

286

MG3 Hij was blij dat hij het vege lijf kon redden, want hij durfde het risico niet aan om de woontoren te bouwen. En hij heeft als tegenprestatie de gemeente gedwongen om een alternatief beschikbaar te stellen. Dat zou hij bij mij ook nooit hebben klaar gekregen. Hij zit nu als projectontwikkelaar in de derde fase van Bosserhofsveld, waar de onderhandelingen natuurlijk ook zeer stroef staan, gelet op de marktsituatie. Er zit geen beweging in en dientengevolge krijgt de gemeente daar ook niets klaar. Dat zijn allemaal zaken die je kunt voorkomen door de ABC-constructie aan te gaan. FR Tot slot, hoe kijk je persoonlijk op het samenwerkingsproces bij Linne Zuidoost terug? MG3 Het resultaat mag er zijn, maar het proces an sich was natuurlijk verschrikkelijk. In een woord verschrikkelijk. Als het een proces met een betrouwbare partner was geweest, waar je niet tegen bestemmingsplanprocedures aanloopt, was het in twee, maximaal drie jaar klaar geweest. Het heeft uiteindelijk zes jaar geduurd. FR Hiermee zijn we aan het eind van het interview gekomen. Heb je nog iets gemist of nog wat toe te voegen? MG3 Nee. Ik denk dat we de grote lijn, met name de politieke lijn, waar ik dan voor sta, wel gehad hebben. FR Dan wil ik je graag hartelijk bedanken voor je medewerking aan dit interview. MG3 Graag gedaan. Veel succes met je studie.

287


288




289

MG5 Ja. FR Dank je wel. Voor de volledigheid wil ik toch even vermelden dat ik tijdens het interview af en toe aantekeningen zal maken om voor mezelf de lijn van het gesprek vast te houden. Van dit interview zal een verslag worden gemaakt. Je krijgt na het interview ter controle inzage in het verslag. Je kunt hier nog opmerkingen bij plaatsen, maar aangezien het verslag een weergave is van het daadwerkelijke interview, kan daar achteraf niet aan getornd worden. Het verslag wordt in principe niet meer gewijzigd, tenzij er grove onjuistheden in staan. Het interview duurt ongeveer een uur. Heb je tot zover nog vragen? MG5 Nee. Laat ik het zo zeggen. Ik hoorde iets over normen en waarden. Voor mezelf moet ik zeggen dat ik nog nooit zo naar publiek-private samenwerking heb gekeken. FR In verband met de verslaglegging zou ik voorafgaand aan het interview graag kort enkele vragen stellen over je functie en je betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost. Wat is je functie? MG5 Ik ben wethouder economische zaken en ruimtelijke ontwikkeling. In dit geval waren ruimtelijke ordening en wonen de onderdelen van de portefeuille die maakten dat ik in de stuurgroep als voorzitter fungeerde om het plan tot een einde te brengen. FR En in die functie was je betrokken bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost? MG5 Ja. FR Hoe lang ben je in totaal betrokken geweest bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost?

290

MG5 Vanaf 2010. Vanaf de nieuwe portefeuilleverdeling en ik de portefeuille ruimtelijke ontwikkeling kreeg en om die reden dus ook Linne Zuidoost als lopend project in portefeuille kreeg. FR Hoe heb je het publiek-private samenwerkingsproces bij de gebiedsontwikkeling Linne Zuidoost persoonlijk ervaren? MG5 Ik was wel wat gewend vanuit mijn vroegere werk, dat als je in dit soort projecten bent, dat sommige ontwikkelaars zo in elkaar steken dat ze in elke vergadering het gevoel moeten hebben dat men geld heeft verdiend. Dus wat dat betreft was dat voor mij wel herkenbaar, maar in deze extreme vorm heb ik dat nog nooit mee gemaakt. Dat ik constant meer bezig was met het discussiëren over onbetaalde rekeningen dan over wat we eigenlijk willen realiseren. Wanneer praten we eindelijk eens over een visie over hoe we 240 woningen in de markt gaan zetten. FR Je zegt dat je dat in deze extreme vorm nog nooit hebt meegemaakt. Hoe kijk je tegen de samenwerkingspartner aan? MG5 Nou, zeer fraglich, in die zin dat ik het gevoel heb dat een dergelijke opstelling alleen maar verklaarbaar is door de extreme financiële belasting die bij de andere partner op dit plan ligt. Waarschijnlijk dat men investeringsbesluiten heeft genomen in de tijd van voor 2008, toen de economische crisis kwam. Vanaf 2010, toen ik bij het project betrokken werd, werden we geconfronteerd met een situatie waar de economie niets meer mogelijk maakt. Men wilde voorkomen dat er geld moest worden uitgegeven; elke Euro die ik niet uitgeef is meegenomen. FR Wat was het meest opvallende kenmerk van de samenwerkingspartner? MG5 Dat het vooral geld gestuurd was. En veel minder gebiedsontwikkeling gestuurd. FR Hoe zou je de samenwerkingspartner typeren?

291

MG5 Ik weet niet hoe je dit gaat anonimiseren. Het heeft wel iets te maken met dat ik denk dat de partners zelf eens in de spiegel zou moeten kijken of deze opstelling niet uiteindelijk leidt tot een verwijdering tussen partijen en het elkaar niet meer opzoeken in de toekomst. Dat in ieder geval proberen te voorkomen. Als het niet strikt noodzakelijk dat je elkaar dan niet meer opzoekt als partner. FR Denk je dat de samenwerkingspartner een typisch geval is? MG5 Kan ik niet helemaal beoordelen. Op dat punt heb ik wel ervaring opgedaan in mijn loopbaan uit anderen hoofde. Ook in tijden dat de economie ontzettend meezit, kom je situaties tegen waar de partners zitten op het verdienen van geld. Daar is ook niks mis mee. Daar heb ik ook geen problemen mee. Maar dit viel me echt tegen, maar misschien heeft dat alles te maken met de insteek van de partner in combinatie met de economische situatie. Ik denk dat dit gedwongen wordt door allerlei andere oorzaken, namelijk dat de vertrouwensbasis ontbrak. Vertrouwen is een van de wezenlijk standpunten en naar mijn mening ook een daadwerkelijk slagingsargument, een noodzaak om een project tot een goed einde te brengen. Daar hoort een stuk vertrouwen bij. Als het vertrouwen steeds verder wegebt, dan is er ook bijna geen vertrouwen meer in de slagingskans van het project. FR Je refereert aan de crisis. Zijn er in het samenwerkingsproces dramatische veranderingen geweest die van invloed zijn geweest op de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankeek? MG5 Toen ik startte werd ik geconfronteerd met een aantal rechtszaken, waarbij de partner gedwongen werd om zich te houden aan het contract. Dat is allemaal door mijn voorganger in gang gezet. Dat leidde er toe dat in feite de andere partner eerst moest presteren. De prestatie lag in het realiseren van een sportterrein. Dat betekent dat de partners moest investeren voordat wij de gronden zouden leveren van de bestaande sportterreinen. Ze moesten eerst een vervangend sportcomplex aanleggen. Dat betekent natuurlijk wel dat ze zwaar moesten investeringen, niet in de aankoop van gronden, maar in infrastructuur voor een sportvereniging die er niet om loog. Ook nog in de moeilijke tijd. Men dacht, wanneer krijgen we dit terug verdiend? Op welk moment? FR Is dat ook van invloed geweest op de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankeek?

292

MG5 Ik had er toen nog wel gevoel voor dat je zegt, we zitten in die economische situatie. Maar als je ziet hoe moeizaam het proces is geweest om daadwerkelijk de accommodatie te bouwen. Ik kan me sessies herinneren waarbij we op een gegeven moment dat we tot de conclusie moesten komen, wie is nou eigenlijk de partner van de sportverenigingen? Wie is eigenlijk partner daarvan? In het verleden, misschien wel heel logisch gegaan, dat de wensen van de sportverenigingen geïnventariseerd waren door de ontwikkelaar en dat er een heel nauwe relatie was tussen de sportverenigingen en de ontwikkelaar, maar wat heel onduidelijk was, welke verhouding ligt hier eigenlijk als dadelijk het sportterrein opgeleverd wordt, wie heeft dan een relatie met elkaar? De projectontwikkelaar met de gemeente? De projectontwikkelaar met de sportverenigingen? De gemeente met de sportverenigingen? Zeker als er onenigheid zou ontstaan. En die ontstond op een enorme manier. Over tegels. Over verlichting. Over reclameborden. Noem het maar op wat je je kunt voorstellen bij een sportterrein. We hebben het over alles gehad. Van de verlichting, tot de borden, tot de kranen, tot de verwarming, tot de tegels, noem maar op. Daar heb ik me allemaal als bestuurder iedere keer mee bezig moeten houden richting sportverenigingen en richting ontwikkelaar. Dit is een manier van opereren, daarvan vind ik dat een voorzitter van een stuurgroep zich niet mee bezig moet houden. Maar ook daarin wordt je gezogen, omdat sportverenigingen natuurlijk ook weten dat de bestuurder voor hun de redding is. In het voortraject is dit misschien wel bewust af gehouden, dat er een relatie ontstond tussen sportverenigingen en gemeente. Dat dat vooral een relatie was tussen ontwikkelaar en verenigingen. Maar dat was onhoudbaar, want dat betekent dat wij wellicht een sportaccommodatie opgeleverd gekregen zouden hebben, die de sportverenigingen uiteindelijk niet geaccepteerd zouden hebben. Dit was voor mij een moment waarop ik dacht, wat gebeurt hier, dit heeft niets meer met gebiedsontwikkeling te maken. Dit heeft te maken met hoe je met elkaar omgaat. FR Die sportverenigingen zijn aan te merken als derden. Dus derden zijn van invloed geweest op de samenwerkingsrelatie? MG5 Ja, waarschijnlijk in het verleden ook zo gegroeid. Onduidelijk was wie nu eigenlijk de gesprekspartner voor de sportverenigingen was. In wiens opdracht vindt eigenlijk de oplevering plaats? Wat opgeleverd wordt, wie moet daaraan zijn fiat geven? De sportverenigingen? Bij de voetbalvereniging was dat in dit geval ook nog ontzettend moeilijk, omdat de voetbalclub eigenaar was van haar kantine, terwijl de tennisvereniging dit niet was, want die waren huurder. Dus verschillende verhoudingen. Daar moet je dus in het kader van de situatie die hier ging ontstaan, duidelijkheid over krijgen, dat je eigenlijk de verhoudingen juridisch helder moest krijgen, om niet te verzanden in iets wat je als gemeente niet wilt. Wat hier opgeleverd wordt, kunnen we hier als gemeente ook achter staan? Want de sportaccommodatie werd eigendom van de gemeente. Dat moet een situatie zijn die je als gemeente regelt met de sportverenigingen. Daar moet die ontwikkelaar helemaal niet tussen zitten. We hebben hele lijsten gemaakt van wat niet ten genoegen van de sportverenigingen is opgeleverd. Ik heb het net aangehaald, van de tegel tot de kranen. En uiteindelijk, een van de eerste dingen waar we mee geconfronteerd werden toen het wel was opgeleverd, was een legionellabestemming in een spiksplinternieuw nieuwe sportcomplex.

293

FR Dus er zijn wel degelijk problemen ontstaan in het samenwerkingsproces tot dusver? MG5 Ja. Nou dat leidde tot de vraag, wie is nu eigenlijk verantwoordelijk voor problemen? Wat hier ook nog speelde was dat wij de ontwikkelaar opdracht hadden gegeven om de sportaccommodatie te bouwen. De ontwikkelaar opdracht had gegeven aan een aannemer om de kantine en de kleedaccommodatie te bouwen en die ging ook nog een keer failliet. Hoe ligt dan de relatie? We vonden dat de ontwikkelaar onze partner was en de ontwikkelaar de partner van de aannemer was. Maar de aannemer had inmiddels ook zoveel contacten met de sportvereniging, dat die, buiten de opdracht van de ontwikkelaar, ook nog individuele opdrachten aan de aannemer gaven. Toen ging die ook nog failliet. Wie is dan verantwoordelijk voor al die opdrachten die achterom plaatsvonden? Wie is verantwoordelijk voor het feit dat de aannemer failliet ging, die inmiddels ook andere opdrachten had gegeven aan onderaannemers, zoals een verwarmingstechniekbureau, die ook op dat moment hun centen niet kregen en de dupe waren van dat faillissement. FR Hoe zijn die problemen uiteindelijk opgelost? MG5 Daar zijn we nu nog met de ontwikkelaar over aan het vechten. We zijn nu nog bezig met het verhalen van de laatste rekeningen. Bij de laatste bedragen gaat het om een bedrag van € 25.000,-. Wie is daar verantwoordelijk voor? De ontwikkelaar zegt, dat is een gevolg van het faillissement, daar ben ik niet verantwoordelijk voor. Wij zeggen, we hebben niets met het faillissement te maken, dus daar ben jij verantwoordelijk voor. Maar de verenigingen hebben wel een sportaccommodatie nodig waarin ze moeten kunnen functioneren. We hebben op een gegeven moment kosten gemaakt vanwege onze relatie met de sportverenigingen, die we gaan verhalen op de ontwikkelaar. FR Dus er is wel discussie over de oplossing? MG5 Ja, die discussie gaat zover dat we zijn uitgepraat en dat we het nu overlaten aan het incassobureau en de deurwaarder. FR Er is nu dus een incassobureau ingeschakeld richting de ontwikkelaar?

294

MG5 Voor het verhalen van de laatste kosten van de realisatie van het sportcomplex voor de verenigingen. FR Dit is misschien een overbodige vraag, maar hoe zou je de samenwerkingsrelatie met de ontwikkelaar omschrijven. MG5 Ik denk dat ik dat al vrij duidelijk heb gezegd. Ook als je dit nu ziet met het nakomen van de verplichtingen. Dat was een van de punten in de intentieovereenkomst die met de ontwikkelaar is gesloten, namelijk dat het oude sportcomplex opgegeven zou worden voor de bouw van een nieuw sportcomplex en dat ze op het oude sportcomplex woningen konden realiseren. Zo is het ontstaan. De realisatie van een nieuw sportcomplex was in feite de tegenprestatie om het oude sportcomplex geleverd te krijgen. Als je ziet waar ik mee bezig ben geweest. Ik ben alleen maar bezig geweest om mijn betaling geregeld te krijgen. Dat ging dan niet in de vorm van een koopsom, maar in de vorm van tegeltjes tot en met de kranen. Daar ben ik mee bezig geweest. Om daadwerkelijk de koopsom geregeld te krijgen. En het dreigen met verdere rechtszaken en uiteindelijk deurwaarders. FR Dus eigenlijk is het een formele manier waarop partijen met elkaar omgaan? MG5 Heel formeel. Elke Euro moet je bevechten. Dat is geen gebiedsontwikkeling meer. Dat is incassobureau spelen. FR Hoe heb je dat persoonlijk ervaren? MG5 Als heel vervelend. Als portefeuillehouder moet je hier eigenlijk uit blijven. Maar je merkt ook dat in de overeenkomst staat dat er een stuurgroep functioneert. En je weet ook dat op het moment dat je zegt, ik wil niet meer vergaderen, de eerstvolgende stap is, maar op grond van het contract moet er een stuurgroep functioneren. Wat ook zeer frustrerend is dat de afgevaardigde in de stuurgroep niet in staat bleek om de afspraken die hij had gemaakt na te komen, omdat hij vanuit de directie vanuit zijn eigen bedrijf niet de volledige bevoegdheid had om de dingen die hij toezegt daadwerkelijk na te komen. Ik denk dat als ik de verslagen nakijk dat we het misschien wel tien vergaderingen achter elkaar over dezelfde achterstallige betalingen hebben gehad.

295

FR In welke sfeer vinden de gesprekken binnen de stuurgroep dan plaats? MG5 Ik denk dat ik wat dat betreft iemand ben die toch probeert om de sfeer goed te houden. Maar dat gaat niet altijd goed. Dat leidt er ook toe dat soms vergaderingen niet meer doorgaan. Voor de voortgang van het project is het misschien soms beter om de vergadering niet door te laten gaan, dan om de vergadering wel door te laten gaan. Ik denk dat zo’n typering van een voortgang en een samenwerking, dat is zo in tegenstelling tot wat je beoogt met een samenwerking, dat geeft wel aan hoe moeizaam dit proces is. FR Je maakte net even melding van een intentieovereenkomst. Waarom is voor dit samenwerkingsmodel gekozen? MG5 Omdat het een heel gebruikelijk instrument is bij gebiedsontwikkelingen, om te werken met een intentie-, samenwerkings- en realisatieovereenkomst. Het heeft ons in ieder geval geholpen om onze betaling in de vorm van de realisatie van een nieuw sportcomplex, om dat uiteindelijk ook daadwerkelijke af te dwingen. In die zin kun je zeggen dat het instrument heeft gewerkt, maar daar waar het in zijn algemeenheid niet nodig is om de overeenkomst uit de kast te halen, is het hier constant nodig geweest om de overeenkomst boven tafel te halen, om de tegenpartij te dwingen de overeenkomst ook na te komen. FR Maar je denkt wel dat de keuze voor dit samenwerkingsmodel de gemeente voordeel heeft opgeleverd? MG5 Ik denk dat we vooral dankzij de ondersteuning van degene die we hier bij hebben gehaald, waarbij ik met name onze juridische adviseur noem, die op zijn gebied denk ik een goeroe is die heel veel weet van exploitatieovereenkomsten, dat dat ons zo ver heeft gebracht. Maar het blijkt gewoon lastig. Je kunt natuurlijk zeggen, we hebben ons sportterrein gekregen, maar de gebiedsontwikkeling is vooral ook opgezet om in dit gebied 240 woningen te realiseren. Het was niet alleen de bedoeling om een nieuw sportcomplex te realiseren, nee, het ging er hier ook om, om 240 woningen te realiseren. Als ik nu zie dat de eerste 19 woningen er staan en dat het woonrijp maken natuurlijk ook weer moeizaam gaat, dan vraag ik me af of we er voordeel van hebben. Ik gebruik het woord “natuurlijk”. In dit proces is dit natuurlijk, omdat ik ook hier weer moet constateren dat er 19 woningen zijn gerealiseerd, waarbij het woonrijp maken een schandaal is. Ook daar. Dan blijkt hoe moeizaam het is om ook dat soort dingen af te dwingen. Voor de burgers is dat nog veel erger. Kijk bij het sportterrein hebben we dat natuurlijk goed geregeld, maar hoe hebben we uiteindelijk geregeld dat het woonrijp maken goed is geregeld? Dat de burgers die een woning kopen of huren er toch op mogen vertrouwen dat als ze naar de WC gaan, dat dat via de riolering wordt afgevoerd?

296

Dit is gerealiseerd zonder dat het een aansluiting heeft op het volledige rioleringsnet. Dat kun je je niet voorstellen, dat dit soort gebiedsontwikkeling bestaat. Maar hier moet je constateren dat dit soort dingen, ja, dat gebeurt hier allemaal. Geen riolering aangesloten op het totale gemeentelijke rioleringsnet. Om de zoveel tijd moet hier een put worden leeg getrokken, weliswaar nog op kosten van de ontwikkelaar, maar het komt voor dat wij erop moeten attenderen, want anders hebben de 19 inwoners zelfs hun riolering verstopt, dan kunnen ze hun WC niet meer doorspoelen. Dan praat ik nog niet eens over hoe ze in het donker in de wintermaanden bij hun woning komen, want er ligt geen verlichting. Dat ze, als het regent, amper met droge voeten aan hun voordeur kunnen komen. Maken we allemaal mee in dit plan. Gelukkig staan er geen 240 woningen, maar zijn het er maar 19. Voorlopig. Ik hou mijn hart vast hoe het met de volgende 220 moet. Ik wens mijn opvolger heel veel succes om dat tot een goed einde te brengen. FR Zijn er in de samenwerkingsrelatie zaken geweest, die achteraf gezien anders hadden gekund, of beter hadden gekund? MG5 Je kunt in mijn ogen dit nooit in een notariële akte of een overeenkomst regelen. Ik het net al even gezegd. Een overeenkomst is er om eigenlijk nooit boven tafel te komen. We gaan het gewoon realiseren, omdat we weten wat we van elkaar verwachten. Blijkt hier niet waar te zijn. Als je kosten moet maken omdat er in dit gebied in de oorlog is gevochten, dan ga je zo’n onderzoek aan. Maar als je dan constant moet vechten om die kosten, die je maakt voor dat onderzoek naar het mogelijk aanwezig zijn van munitie uit de Tweede Wereldoorlog. De kosten die daar mee gemoeid komen voor een deel voor rekening van de ontwikkelaar. Voor het uiteindelijk deel dat voor rekening van de ontwikkelaar komt, ook daar hebben we een incassobureau voor moeten inschakelen. Dit wil je eigenlijk niet. Dat blijkt ook uit de discussie die nu is ontstaan over het vervolg. In Nederland is het zo dat als er ontwikkelingen zijn, een eigenaar het altijd zelf mag realiseren als hij dit kan aantonen. Hoe ver gaat het in zo’n situatie? Hoe borg je dat iemand het zelf kan? Wanneer kun je zeggen, je kan het zelf niet, ik ontneem je de mogelijkheden? Ik denk dat dat bijna niet voorkomt. Ik denk in dit geval ook nog, iedere keer dat je bij de rechter zou komen, dan nog laat hij zien dat hij het wel kan. Elke dag is er dan winst geboekt, omdat hij het niet heeft hoeven aan te leggen, omdat hij het geld niet heeft hoeven uit te geven. Ten koste van de overheid, maar, wat dadelijk nog veel erger is, ten koste van de burger. Die heeft constant overlast. Die mag er toch op rekenen dat als hij een woning koopt, dat de voorzieningen om daar te kunnen wonen ook zijn aangelegd. FR Als ik het een beetje proef uit je verhaal, is de burger dus eigenlijk de dupe? MG5 Het was tot nu toe de verenigingen van de sportaccommodatie, maar dat was een vorm van kopen. Daar lag, bij wijze van spreken, een stok achter de deur. Ontwikkelaar, als je dat niet maakt, dan nemen wij die sportterreinen niet over en blijven de sportverenigingen gewoon op de huidige accommodatie fungeren.

297

Maar hier heb je te maken met toekomstige bewoners en daar heb je bijna geen stok achter de deur. Ja, het contract, maar dat is hier natuurlijk niet op toegerust. Misschien moet je hier wel tot de conclusie komen dat je hier de bouwvergunningen moet gaan intrekken die hier op dit moment verleend zijn, omdat het niet bouwrijp is gemaakt. Maar zijn we hier op geëquipeerd, dat we allemaal deze juridische wegen moeten gaan bewandelen om zo ver te gaan. Dit is geen samenwerking. Dit is tegenwerking. FR Mag ik concluderen dat je in de toekomst niet meer zou willen samenwerking met deze samenwerkingspartner? MG5 Ik ben er van overtuigd, en zo zit Nederland in elkaar, op het moment dat deze ontwikkelaar gronden in eigendom heeft, waar de gemeente iets wil, dan kom ik hem weer tegen. Ja, en dan? Dan weet ik niet hoe ik aan hem voorbij kan komen, zelfs als ik het zou willen, want hij is eigenaar van de grond. Zelfs de Onteigeningswet geeft me niet de mogelijkheid om het hem te onteigenen, want hij zal altijd tegenwerpen dat hij het zelf kan realiseren. Dus op het moment dat ik hem tegenkom in een gebied, moet ik met hem samenwerken. Dat is zelfs in Linne binnenkort aan de orde, waar hij wellicht eigenaar is van gronden waar we iets willen, waar ik hem dus tegenkom en waar ik dus wel met hem moet samenwerken, in welke vorm dan ook. Maar ik zal dit wel doen op een andere manier dan in de vorm van publiek-private samenwerking. Misschien moet ik wel rigoureus de situatie inbrengen dat ik zelf de grondexploitatie ga doen. Dat ik niet kies voor het instrument publiek-private samenwerking. FR Dus zelfrealisatie? MG5 Ja, zelfrealisatie. Kijk, als hij zelf volledig eigenaar is, kan ik niet om hem heen. Ik weet dat hij dat in die andere situatie niet is en dat ik zelf eigendom heb. Ik kan dus zelf aansturen op zelfrealisatie. Er zijn zelfs mensen die denken dat ik om, hoe moet ik het zeggen, de samenwerking te ontgaan, datgene wat ik ruimtelijk zou willen, misschien wel niet op de juiste plek zou moeten willen. Dat gaat me te ver. FR Dus dan zou de samenwerking duidelijk anders worden ingestoken? MG5 Ja, dat moet. FR Zou je achteraf gezien aan deze samenwerkingsrelatie zijn begonnen?

298

MG5 Ik niet. Maar ik weet dat ik heb weten te voorkomen in de gemeente Heel, als raadslid, met mijn beperkte bevoegdheid als raadslid, dat we eenzelfde constructie zijn aangegaan. Dat hebben we in Heel niet gedaan. Het dreigde zelfs zover dat we op basis van de goede ervaringen in de gemeente Maasbracht, met name bij het sportterrein Linne, dat als je het maar goed geregeld hebt, dat het dan best wel kan. Uiteindelijk hebben we in Heel de wijsheid betracht om dit niet te doen. FR Wat was daar de achtergrond van? MG5 Dat we destijds in Heel wijselijk tot de conclusie zijn gekomen dat wij dat nieuwe sportterrein niet op die plek zouden moeten willen, waar deze zelfde partner dit in gedachte had, namelijk ergens tussen Heel en Beegden. Ik dank God elke dag nog dat we die weg niet zijn ingegaan. FR Had dat dan te maken met de samenwerkingspartner of met het plan zelf? MG5 Met dezelfde samenwerkingspartner, maar ook met het plan. FR Dus het was eigenlijk een combinatie van en het plan en de samenwerkingspartner? Dus eigenlijk hoe je tegen de samenwerkingspartner aankeek? MG5 Ja. Maar ook daar moet ik eerlijk zeggen dat ik nog nooit heb meegemaakt dat het ook het partner zou kunnen zijn. Daar was met name de ruimtelijk overweging de doorslaggevende. Met name het denken in demografische ontwikkelingen. Als je twee sportterreinen hebt en ik heb er maar een nodig, dat je dan denkt dat de beste oplossing is om een derde terrein aan te leggen. Voor ons in Heel destijds was dat idioterie ten top. Uiteindelijk hebben we dat in Maasgouw voorkomen in Thorn en Wessem, dat hebben we voorkomen in Heel en Beegden en we gaan dat ook voorkomen in Stevensweert en Ohé en Laak. FR Dus eigenlijk is de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankeek deels toch van invloed geweest op je handelen en je beslissingen?

299

MG5 Nooit zo extreem als ik net verteld heb. Dat heb ik nooit voor mogelijk gehouden dat partners zich zo laten leiden door geld en dat ze daarmee hun toekomstige bestaansrecht als ontwikkelaar in de weegschaal stellen, omdat niemand meer met hun wil samenwerken. Dat heb ik niet voor mogelijk gehouden, dat iemand zo kortzichtig kan zijn, zelfs in een heel commerciële wereld. Ik denk dat dat alles te maken heeft met het op korte termijn verzilveren van ontwikkelingen. Maar dat gaat vanaf 2008 gewoon niet meer. Dan blijkt dat deze filosofie geen stand kan houden. Maar misschien dat men zegt, de andere vallen ook om, dus waarom moet ik investeren in de toekomst. FR Met deze vooruitblik naar de toekomst zijn we langzaam aan het eind van het interview gekomen. Heb je nog iets gemist of nog wat toe te voegen? MG5 Laat ik het zo stellen. Ik heb hier van mijn hart geen moordkuil gemaakt. Ik vraag me af hoe je daar uiteindelijk op een geanonimiseerde manier mee omgaat. Ik ben wel heel ver gegaan in mijn uitlatingen. Ik ga er vanuit dat ik hier geen last van krijg in de toekomst. Niet ik, maar vooral de gemeente Maasgouw. FR Dat zal ik in ieder geval in mijn achterhoofd houden. Ik wil je hartelijk bedanken voor je medewerking aan dit interview. MG5 Graag gedaan.

300

Bijlage 6. Casusstudierapport Maasresidence Thorn Inleiding Als gevolg van ontgrondingen is tussen Thorn en Wessem de Grote Hegge Plas ontstaan en is het gebied “de Groeskamp” heringericht. In 1998 is het bestemmingsplan “De Grote HeggeGroeskamp” vastgesteld, dat voorziet in de bouw van een recreatiepark van 300 woningen, centrale voorzieningen, een jachthaven en een zeilhaven. Het betreffende gebied was destijds eigendom van Aqua Terra. Direct na vaststelling van het bestemmingsplan is de infrastructuur in het gebied al aangelegd. Ook de zeilhaven is inmiddels gerealiseerd. In 2006 is het eigendom van Aqua Terra overgenomen door Le Village Blanc Thorn, met Grouwels Vastgoed als enig aandeelhouder. In 2009 is door Le Village Blanc Thorn het plan “Le Village Blanc” gepresenteerd, waarin werd beoogd om in het gebied circa 200 recreatiewoningen plus een hotel te bouwen en circa 100 woningen die bestemd waren voor permanente bewoning. Dit plan is door de gemeente Maasgouw afgewezen, met name vanwege het feit dat permanente bewoning in het gebied als onwenselijk wordt beschouwd. In september 2011 is door Grouwels Vastgoed, samen met Arcus Zuid, de ontwikkelingsvisie “Maasresidence Thorn” aan de gemeente Maasgouw gepresenteerd. In 2012 is door gemeente en initiatiefnemers regelmatig overleg geweest over de mogelijkheden van de verdere procedurele aanpak, waarbij onder meer is gesproken over de afstemming van de ontwikkelingsvisie “Maasresidence Thorn” met de in 2012 vastgestelde Structuurvisie Maasgouw 2030. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Maasgouw en Maasresidence Thorn, een dochteronderneming van Grouwels Vastgoed. Deze samenwerkingsovereenkomst is op 28 juni 2013 getekend. Het plan voorziet in de realisatie van:  maximaal 300 recreatiewoningen;  maximaal 60 recreatieappartementen;  een hotel met maximaal 120 kamers;  centrale, dagrecreatieve voorzieningen;  een jachthaven, dan wel aanlegplaatsen;  een theehuis aan een groene boulevard;  een openbare fietsroute en wandelroutes in de zone tussen de recreatiehaven van Wessem en de Koningsteen in Thorn. Alle gronden zijn eigendom van Le Village Blanc Thorn, een dochteronderneming van Grouwels Vastgoed. Op 28 juni 2013 is een samenwerkingsovereenkomst getekend tussen de gemeente Maasgouw en Maasresidence Thorn een (andere) dochteronderneming van Grouwels Vastgoed.

301

De onderhandelingen om te komen tot een realisatieovereenkomst zijn lopende. Naar verwachting zal de gemeenteraad in 2014 instemmen met het aangaan van een realisatieovereenkomst met Maasresidence Thorn. Dit betekent dat de gebiedsontwikkeling nog in de voorbereidingsfase zit. De realisatiefase zal naar verwachting in 2014 starten. De meerjarige gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn is de context van de casus. Binnen deze context zal onderzoek worden gedaan naar de vraag hoe concurrerende institutional logics de samenwerkingsrelatie tussen de gemeente Maasgouw en de private ontwikkelaar Maasresidence Thorn, als dochteronderneming van Grouwels Vastgoed, beïnvloeden. Hierdoor kan de casusstudie wellicht meer duidelijkheid verschaffen in (de werking van) institutional logics in publiek-private samenwerking in het algemeen. Methode Voor het casusstudieonderzoek is een combinatie van dataverzamelingsmethoden aangewend. Concreet zijn de volgende dataverzamelingsmethoden toegepast: 1. Documentenstudie. 2. Archiefonderzoek. 3. Interviews. Documentenstudie Aangezien het noodzakelijk was om allereerst inzicht te krijgen in de geselecteerde gebiedsontwikkelingen, zijn in eerste instantie de openbare documenten aangaande de betreffende gebiedsontwikkelingen geraadpleegd (zoals bestuurlijke stukken, startnotities, stedenbouwkundige plannen, et cetera). Archiefonderzoek Sommige documenten waren echter niet openbaar. Hiervoor is archiefonderzoek gedaan, waarbij de niet openbare documenten zijn bestudeerd. Het betreffen hier veelal vertrouwelijke stukken, zoals intentie-, samenwerkings- en realisatieovereenkomsten en financiële documentatie. In het kader van het onderzoek zijn vooral de verslagen van de overleggen tussen de gemeente Maasgouw en de private ontwikkelaar aan een nadere studie onderworpen, omdat die een beter inzicht verschaften in de onderlinge verhoudingen en de daaruit voortvloeiende interacties tussen de deelnemende actoren. In de verslagen is in het bijzonder gekeken naar de belangentegenstellingen die aan de orde zijn geweest, omdat hiermee wellicht meer licht kon worden geworpen op de concurrerende institutional logics. Interviews Met verschillende actoren zijn er interviews gehouden. De interviews waren nodig om een dieper inzicht te krijgen in de geselecteerde publiek-private samenwerkingsprocessen. Het doel was om vooral inzicht te verkrijgen in de bij de deelnemende actoren meest voorkomende institutional logics, in de onderlinge verhoudingen en de daaruit voortvloeiende interacties. Aan de hand van de interviews is het mogelijk gebleken om te komen tot een beter begrip van de achtergronden.

302

Juist om inzicht te krijgen in de vraag hoe concurrerende institutional logics de samenwerkingsrelatie tussen de gemeente Maasgouw en de private ontwikkelaar beïnvloeden, was het van belang dat in de casusstudies zowel het perspectief van de gemeente Maasgouw, als het perspectief van de private ontwikkelaar werd betrokken. Alleen door in de casusstudie beide perspectieven te betrekken, konden de concurrerende institutional logics inzichtelijk worden gemaakt. Om deze reden zijn zowel met vertegenwoordigers van de gemeente Maasgouw, als een vertegenwoordiger van de private ontwikkelaar interviews gehouden. In totaal hebben er drie interviews met drie personen plaats gevonden. Hiervan werken twee personen bij de gemeente Maasgouw en een persoon bij Grouwels Vastgoed, zodat er in de onderhavige casusstudies sprake is van een redelijk evenwichtige spreiding. Aangezien een logica veelal breed doorwerkt in organisatiepraktijken, zou deze spreiding in principe voldoende moeten zijn om de concurrerende institutional logics in bredere zin te herkennen. De interviews vonden vooral plaats met invloedrijke, goed geïnformeerde, deskundige personen. Dit bracht een persoonlijke benadering en een actieve interactie met zich mee. Verder dienden de interviewvragen de operationalisering van de casus te ondersteunen. In de vraagstelling dienden de institutional logics impliciet te worden gemaakt. Er kon immers niet rechtstreeks worden gevraagd naar de normen, waarden, culturele overtuigingen en veronderstellingen van de geïnterviewden, hetgeen pleitte voor een meer open interview. Zodoende is er gekozen voor een half gestructureerd interview. Het onderwerp was immers bekend, maar het was niet duidelijk welke antwoorden verwacht konden worden. Er is enige structuur aangebracht, door met een topiclijst te werken, waarin de te bespreken onderwerpen stonden en de voorkeur voor de vraagvolgorde was aangegeven. In deze topiclijst lagen de onderwerpen dus vast. Per onderwerp is een beginvraag, alsmede de doorvraagvragen opgenomen (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012). Voor de interviews is met een interviewschema gewerkt (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012), dat onderdeel uitmaakte van het casusstudieprotocol. Het interviewschema omvatte in ieder geval de volgende onderdelen:  Introductie interview.  Persoonsgegevens.  Beginvraag.  Topiclijst.  Afsluiting interview. Op hoofdlijnen zijn de navolgende topics aan bod gekomen: 1. beeldvorming samenwerkingspartner; 2. kenmerken samenwerkingsrelatie; 3. problemen in de samenwerking; 4. keuze samenwerkingsmodel. De betrouwbaarheid van de interviews is op de volgende manier gewaarborgd:  Er is gebruik gemaakt van geluidsopnameapparatuur, zodat controle achteraf tot de mogelijkheden behoort.  In het interviewschema zijn pagina’s opgenomen voor het maken van aantekeningen tijdens de interviews.

303

 Door bewust te zijn van het feit dat internalisering van de gemeentelijke institutional logics inherent is aan mijn aanstelling in gemeentelijke dienst. Voorafgaand aan het interview zijn daarom de eigen mening en voorkeur over het onderwerp (in klad) op papier gezet. De validiteit van het interview is op de volgende manier gewaarborgd:  Door de verslagen van de interviews ter controle voor te leggen aan de geïnterviewden, die hier nog opmerkingen bij konden plaatsen.  Door naast het interview gebruik te maken van andere dataverzamelingsmethoden, te weten documentenstudie en archiefonderzoek.  Door gebruik te maken van verschillende informatiebronnen, zoals de uit de documentenstudie en het archiefonderzoek voortvloeiende data, alsmede door het interviewen van verschillende betrokkenen. Het is van groot belang dat de personen die hebben meegewerkt aan de casusstudies, in het bijzonder de geïnterviewden, worden beschermd. De casusstudies dienen ethisch verantwoord te zijn en dienen op een eerlijke en objectieve manier te worden uitgevoerd (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009). Om de wetenschappelijke relevantie te garanderen, dient wel te worden gewaakt voor een balans tussen bescherming enerzijds en onafhankelijkheid anderzijds. Hiertoe zijn de volgende zaken in acht genomen:  De interviews zijn alleen gehouden op basis van vrijwilligheid (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009).  Het doel van het onderzoek is duidelijk gekenschetst, zodat geen valse verwachtingen zijn gewekt (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009).  Bij de interviews is in de inleiding van het interview allereerst om toestemming gevraagd voor het gebruiken van de geluidsopnameapparatuur (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009). Overigens hebben alle geïnterviewden toestemming verleend. De geluidsopnames van de interviews zullen na afronding van het onderzoek worden vernietigd (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012).  De geïnterviewden hebben na het interview ter controle inzage gekregen in het verslag (Baarda, Van der Hulst en De Goede, 2012). Alle drie geïnterviewden hebben (mondeling of per e-mail) gereageerd en hebben, behoudens enkele ondergeschikte opmerkingen, aangegeven te kunnen instemmen met het verslag. Verder waren er ook enkele complimenten over de wijze waarop de interviews waren uitgewerkt.  De gegevens zijn zoveel mogelijk anoniem verwerkt (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009).  Er zullen geen gegevens aan derden worden verstrekt, tenzij de betrokken organisaties hier om verzoeken of hier mee instemmen (Baarda, De Goede & Teunissen, 2009). Op deze manier is, zonder aantasting van de onafhankelijkheid, voorkomen dat de uitkomsten van het onderzoek nadelige gevolgen hebben voor de personen die hebben meegewerkt aan de casusstudie (Baarda, De Goede en Teunissen, 2009).

304

Analyse In het onderzoek is er van uit gegaan dat institutional logics niet direct gemeten kunnen worden. Voor de analyse is daarom aansluiting gezocht bij de werkwijze van Saz-Carranza en Longo (2012). Uitgangspunt bij de analyse waren de door Thornton, Jones & Kury (2005) geïdentificeerde maatschappelijke sectoren (de “markt”, de “corporatie”, de “vrije beroepen”, de “familie”, de “religies” en de “staat”). De hieruit voortvloeiende maatschappelijke logica’s geven immers mede vorm aan de acties van deze maatschappelijke sectoren. Om te komen tot een accentuering van bepaalde kenmerken van de werkelijkheid, is aan de hand van de geïdentificeerde maatschappelijke sectoren een abstract model van twee ideaaltypen van institutional logics ontwikkeld, te weten een private logica voor de private ontwikkelaar (de “markt”) en een publieke logica voor de gemeente (de “staat”). Elke logica staat voor een combinatie van karakteristieken die kenmerkend zijn voor de normen, waarden, culturele overtuigingen, veronderstellingen en regels van respectievelijk de gemeente en de private ontwikkelaar. De karakteristieken aan de hand waarvan de twee ideaaltypen zijn ontwikkeld, zijn: Private logica (de “markt”) Winststreven Beperkte interne verantwoording Efficiëntie Exit Geheimhouding


Deze karakteristieken zijn afgeleid uit de vergelijkbare onderzoeken van Saz-Carranza en Longo (2012) en Smit en Van Thiel (2002). De ideaaltypen waren de basis om de verslagen en de interviews te analyseren. Allereerst is er bekeken of uitspraken in de interviews overeen komen met de twee ideaaltypen. Op deze manier zijn de overheersende institutional logics bij de gemeente en de private ontwikkelaar bepaald. Vervolgens zijn aan de hand van uitspraken in de interviews de tegenstrijdige institutional logics geïdentificeerd. Dit vond plaats door het catalogiseren van belangrijke gebeurtenissen in het samenwerkingsproces, het vaststellen van overeenkomsten en verschillen tussen de samenwerkingspartners, het vaststellen van de zaken en problemen die belangrijk worden gevonden in de politieke strijd tussen de samenwerkingspartners en de hiervoor gekozen antwoorden en oplossingen. Vooral (eventuele) belangentegenstellingen zijn aan een nadere beschouwing onderworpen, omdat hiermee specifiek inzicht kon worden verkregen in de concurrerende institutional logics en de manier waarop dit van invloed is geweest op de publiek-private samenwerking. In het kader van het onderzoek zijn verder de verslagen van de stuurgroepvergaderingen aan een nadere studie onderworpen, omdat die een beter inzicht verschaften in de onderlinge verhoudingen en de daaruit voortvloeiende interacties tussen de deelnemende actoren. In de verslagen is er aan de hand van de twee ideaaltypen in het bijzonder gekeken naar de belangentegenstellingen die aan de orde zijn geweest, omdat hiermee meer licht kon worden geworpen op de concurrerende institutional logics. De verslagen zijn vooral gebruikt om de aan de hand van de interviews geconstateerde belangentegenstellingen te verifiëren.

305

Documentenstudie Bij de documentenstudie zijn de volgende documenten geraadpleegd:  Raadsvoorstel over het ontwerp van de samenwerkingsovereenkomst “Maasresidence Thorn” voor de vergadering van 20 juni 2013.  Raadsvoorstel tot het nemen van een voorbereidingsbesluit voor het plangebied "Maasresidence Thorn voor de vergadering van 20 juni 2013.  Nota van uitgangspunten Maasresidence Thorn d.d. 6 mei 2013.  Ontwikkelingsvisie “Maasresidence Thorn”. Archiefonderzoek Bij het archiefonderzoek zijn de volgende documenten geraadpleegd:  Samenwerkingsovereenkomst project Maasresidence Thorn (inclusief bijlagen), getekend d.d. 28 juni 2013.  Verslag stuurgroep 3 januari 2012.  Verslag stuurgroep 20 januari 2012.  Verslag stuurgroep 3 februari 2012.  Verslag stuurgroep 9 maart 2012.  Verslag stuurgroep 26 april 2012.  Verslag stuurgroep 11 juni 2012.  Verslag stuurgroep 21 september 2012.  Verslag stuurgroep 26 oktober 2012.  Verslag stuurgroep 14 december 2012.  Verslag stuurgroep 1 februari 2013.  Verslag stuurgroep 22 maart 2013.  Verslag stuurgroep 5 april 2013.  Verslag stuurgroep 3 mei 2013. Interviews Aanvankelijk was het de bedoeling om de aan de hand van de interviews verzamelde data te coderen en te analyseren met behulp van het Excel-programma KODANI (Kil, 2007). Omdat dit programma meer mogelijkheden bood, is er uiteindelijk voor gekozen om de aan de hand van de interviews verzamelde data te coderen en te analyseren met behulp van de Free Edition van het programma QDA Miner 4 (QDA Miner Lite v1.2.1). Bij het coderen is er allereerst voor gekozen om uitspraken in de interviews die overeen komen met de twee ideaaltypen bij dezelfde code in te delen (privaat of publiek) door middel van open coderen. “Codes zijn een samenvattende notatie van een stukje tekst, waarin de betekenis van het fragment wordt uitgedrukt” (Boeije, 2005, p. 85). Dit open coderen bood een adequate basis om te komen tot een eerste vergelijking van de interviews. De gevonden codes zijn verder gerangschikt door middel van axiaal coderen. Het uitgangspunt hierbij vormden de karakteristieken van de twee ideaaltypen en de concurrerende institutional logics. Door axiaal coderen is er een onderscheid gemaakt tussen hoofd- en subcodes (Boeije, 2005). Dit heeft geresulteerd in de volgende codeboom: Private logica. Winststreven. Beperkte interne verantwoording. Efficiëntie.

306

Exit. Geheimhouding. Publieke logica. Algemeen belang. Totale publieke verantwoording. Legitimiteit. Vangnetfunctie. Openbaarheid. Concurrerende logics. Belangentegenstellingen. Oplossing. Interacties. Interactie. Door te kiezen voor de meest relevante onderdelen van het onderzoek, is het aantal codes door het axiaal coderen terug gebracht tot een relevante verzameling, toegespitst op de overheersende en de concurrerende institutional logics. Hierdoor is het onderzoek in de analyse versmald in de gewenste richting (Boeije, 2005). Conclusies Veel uitspraken in de interviews kwamen overeen met de twee ideaaltypen. De verdeling van de karakteristieken van de twee ideaaltypen is als volgt: Logica

Code

Aantal codes

% codes


Winststreven

37


% interviews

16,6 %

Aantal interviews 3


3,1 %

2

66,7 %

4,5 %

3

100,0 %

Exit

1

0,4 %

1

33,3 %


0

0

0

0

29

13,0 %

3

100,0 %

9

4,0 %

3

100,0 %

17

7,6 %

3

100,0 %

Vangnetfunctie

1

0,4 %

1

33,3 %

Openbaarheid

3

1,3 %

3

100,0 %

100,0 %

307

Aan de hand van de interviews konden de overheersende institutional logics worden achterhaald:  De private logica bij de private ontwikkelaar, waar vooral de karakteristieken “winststreven” en “efficiëntie” bepalend zijn.  De publieke logica bij de gemeente, waar vooral de karakteristieken “algemeen belang” en “legitimiteit” bepalend zijn. De private logica komt onder meer naar voren in de volgende uitspraken uit het interview met de vertegenwoordiger van de private ontwikkelaar:  ...maar misschien met een slechter verkoopresultaat, dan we nu in 2014 of 2015 verwachten. We verwachten in 2014, 2015 wel een beter verkoopresultaat dan in 2009, 2010, 2011.  Ik zal dat met een voorbeeld staven. In vergelijkbare recreatieprojecten aan het water zie je dat een woning met een aanlegsteigertje en een bootje voor de deur veel gemakkelijker verkoopt dan een woning waarbij je een grote centrale jachthaven moet projecteren, omdat men dat zo graag ziet in het bestemmingsplan. Kijk, dat is nu het verschil tussen ervaring.  De wereld van de projectontwikkeling is zo snel in beweging dat we vandaag niet exact kunnen plannen, dat het wijs is om die soort steen te gebruiken, of die beperking op te leggen in het bestemmingsplan.  Maar, we hebben gezegd, als we nu compensaties krijgen die ons hetzelfde voordeel opleveren als we in de oude situatie hebben, dan kunnen wij daar toch verder mee, omdat we uiteindelijk als projectontwikkelaar het rendementsprincipe als leidraad nemen…  Nou, dat is wel aardig om te zeggen dat in een commercieel bedrijf, als je daar het vertrouwen hebt van een aandeelhouder, dat je toch wel flink carte blanche krijgt. In dit geval heb ik het in mijn eigen organisatie met dit project niet moeilijk. Natuurlijk heb ik met de aandeelhouder wel maandelijks overleg over wat wij in Maasgouw doen.  Ja. De aandeelhouder kijkt over mijn schouder natuurlijk mee, want het gaat om zijn geld. Ik heb daar geen enkele financiële betekenis bij voor mezelf. Het geld komt voor 100% uit de BV. De publiek logica van de gemeente komt onder meer naar voren in de volgende uitspraken uit de interviews met de gemeentelijke vertegenwoordigers:  Maar van de andere kant, heb je als gemeente ook een andere rol in publiekrechtelijke zin dat je daar een toetsing moet doen. Je hebt daar ook een publiekrechtelijke rol. Past het plan binnen ons ruimtelijk beleid, binnen de structuurvisie, binnen het bestemmingplan, welke wettelijke procedures moeten doorlopen worden.  Je hebt er enerzijds een belang bij dat het project gerealiseerd wordt, maar anderzijds moet je het project kritisch beoordelen, het moet aan algemene kwaliteitseisen voldoen.  En de gemeente, die heeft twee perspectieven. Enerzijds ziet ze het economischrecreatieve belang van zo'n project in, dat het ook voor de gemeente opbrengsten oplevert. Anderzijds heeft de gemeente gewoon een aantal wettelijke taken die uitgevoerd moeten worden, met name op het gebied van ruimtelijke ordening.  Vanuit de gemeente zit je toch met name vanuit het perspectief dat er een wettelijke taak moet worden uitgevoerd. Toepassing van publiekrecht.

308

 We hebben wel zoiets, het is ook in ons belang, maar het moet wel passen in ons beleid, in de structuurvisie, het moet voldoen aan de kwaliteitseisen die we stellen aan woningen, het moet goed bereikbaar zijn, het moet genoeg groen hebben. Het moet wel een kwalitatief plan zijn en het moet ook haalbaar zijn. Daar zijn we dan wel kritisch op.  Als gemeente hebben we gewoon een aantal eisen te stellen, een aantal procedures te doorlopen.  Van de andere kant waren wijzelf bezig met de structuurvisie en wij vonden in dat kader dat er in het bestemmingsplan elementen zaten die niet goed waren.  Natuurlijk moeten we goed in de gaten houden, ik vind dat we dat als overheid ook moeten doen, dat de partner die we nu hebben, destijds gekocht heeft, met de wetenschap, ik heb de beschikking over een bouwrijp gemaakt gebied, waar een vigerend bestemmingsplan op ligt. Met dat aspect moet je toch rekening houden. Je kan niet zeggen, dat voldoet niet meer, streep erdoor, daar hoef ik geen rekening meer mee te houden.  Dat vonden wij eigenlijk zo'n verstoring, ook op basis van onze inzichten vanuit de structuurvisie, dat wij die woningen eigenlijk niet wilden.  Kijk, de gemeente moet het gevoel hebben dat ze iets goeds terug krijgt voor de lange termijn.  Misschien dat daar nog politiek wordt bedreven, omdat een maand later verkiezingen zijn, maar ik kan me niet voorstellen dat dit anders gaat dan bij de samenwerkingsovereenkomst, waar amper discussie over was en alleen maar blije gezichten dat dit eindelijk tot iets moois zou leiden. Ik ga er vanuit dat dit plan uiteindelijk wordt geaccordeerd. Bij de Maasresidence Thorn is er sprake van een uitvoerige verslaglegging. Uit diverse verslagen van de stuurgroep blijkt dat er tussen partijen belangentegenstellingen aan de orde zijn geweest, die voortvloeien uit de concurrerende institutional logics bij de gemeente en de private ontwikkelaar. Er zit vooral een spanningsveld tussen het winststreven van de private ontwikkelaar en het algemeen belang dat de gemeente nastreeft, wat met name blijkt uit de discussie over de structuurvisie. Uit de uitvoerige discussie over het bestemmingsplan (“snel spoor” en “hoofdspoor”, of een nieuw bestemmingsplan) blijkt dat er ook een spanningsveld zit tussen het efficiëntiestreven van de private ontwikkelaar en het legitimiteitsstreven van de overheid. Ook wordt gesproken over de terugkoppeling met respectievelijk de aandeelhouder bij de private ontwikkelaar en de gemeenteraad bij de gemeente. Hieruit volgt de beperkte interne verantwoording bij de private ontwikkelaar en de totale publiek verantwoording bij de gemeente. Deze belangentegenstellingen komen ook uitvoerig aan de orde in de interviews. Partijen bekijken zaken veelal eerst vanuit hun eigen perspectief. Vanuit hun culturele overtuigingen en regels nemen partijen de samenwerking op een bepaalde manier waar. De overheersende institutional logics van respectievelijk gemeente en private ontwikkelaar zijn hierbij bepalend. Vaak vloeien deze belangentegenstellingen voort uit de concurrerende institutional logics van de gemeente en de private ontwikkelaar. Het is echter opvallend dat deze belangentegenstellingen niet leiden tot onoverkomelijke problemen in de samenwerking. Doordat beide partijen hetzelfde doel nastreven en allebei het belang van het project voor ogen houden, wordt er tussen partijen voortdurend gecommuniceerd. Hierbij worden de verschillen tussen de private en de publieke sector onderkend. Partijen zijn in staat om begrip op te brengen voor de institutional logics van de tegenpartij.

309

Er wordt constant gezocht naar oplossingen, waarbij partijen vanuit de institutional logics van de tegenpartij proberen mee te denken. Binnen grenzen wordt ook geprobeerd om hier op onderdelen aan tegemoet te komen. Gedurende het proces is het onderling vertrouwen hierdoor gegroeid. Dit zoeken naar oplossingen en het meedenken vanuit de institutional logics van de tegenpartij, kan treffend worden geïllustreerd aan de hand van enkele uitspraken uit de interviews: MG2  Dat je eigenlijk aan de initiatiefnemers moet duidelijk maken dat we als gemeente ook een verantwoordelijkheid hebben in publiekrechtelijke zin. Dat we het niet doen om hun te belemmeren, maar dat we ons gewoon moeten verantwoorden dat alle procedures die daar voor staan goed gevolgd worden.  We moeten proberen, daar waar mogelijk, de procedures op een soepele en efficiënte manier te laten verlopen. We moeten ook proberen mee te denken vanuit de invalshoek van de ontwikkelaar.  Je kunt ook proberen om samen met de ontwikkelaar te zoeken naar de marges van de wet, hoe kunnen we het project steeds een stapje verder brengen.  Ik probeer me in ieder geval te verplaatsen in hun positie, in hun belang, waarom ze het doen. In die zin kijk ik positief tegen ze aan.  Met in het achterhoofd dat we dan procedures moeten doorlopen, maar wel met de geachte dat we die procedures, binnen de wettelijke grenzen natuurlijk, zo soepel en zo efficiënt laten doorlopen, en dat barrières die kunnen ontstaan in goed onderling overleg moeten zien op te lossen. Dat is zowel in het belang van de gemeente als de ontwikkelaar.  maar we hebben allebei het belang van het project voor het ogen gehouden, want we konden niet verder met het project als er geen samenwerkingsovereenkomst lag.  Dus in die zin, zitten we er steeds in, dat we procedures hebben te volgen, ons beleid uit voeren, maar ondertussen wel constructief naar elkaar toe. We willen dit allebei graag. Jullie hebben er een bepaald belang bij en wij ook. We moeten wel proberen het samen te krijgen.  Ze hebben de visie van de gemeente perfect vertaald in hun eigen plannen. Dat is heel slim van ze geweest. Dat ze gekeken hebben naar wat de gemeente wilt met het gebied.  Wat ik al zei, we hebben toch een gezamenlijk streven waar we aan werken. Dat bepaalt wel een beetje het tempo en de onderlinge verhoudingen. We gaan in feite voor hetzelfde.  In deze tijd moeten we niet het onderste uit de kan gaan eisen, want dat is de dood in de pot, dan krijg je het project nooit van de grond.  Dat je oog hebt voor elkaars positie en dat je het onderlinge vertrouwen hebt dat je elkaar geen loer draait, bij wijze van spreken. Dat is echt een basisvoorwaarde om publiek-private samenwerking tot een succes te maken. Recapitulerend is dat een beetje de essentie van publiek-private samenwerking. MG4  Als je er rekening mee houdt, dat de andere partner ook rechten heeft, en daar ook voor betaald heeft, dan kom je daar wel uit.

310

 Dat heeft zich eigenlijk uiteindelijk gevonden, doordat we met elkaar hebben gestoeid over de structuurvisie. Ze hebben meegekeken met onze eigen structuurvisie. Zo is eigenlijk de totstandkoming van de structuurvisie, en de insteken die zij daarin hebben gekozen, bepalend geweest. PP3  Er is een begripvolle situatie over en weer. De gemeente, en dat is niet altijd zo gemakkelijk vanuit de kantoorstoel, probeert te begrijpen dat een projectontwikkelaar het anno 2013 niet gemakkelijk heeft.  Op dat punt is het natuurlijk wel wennen vanuit de ambtelijke hoek om zich te verplaatsen naar het toch echt noodzakelijke commerciële denken van de projectontwikkelaar.  Daar moeten de gemeentelijke vertegenwoordigers erg alert op zijn, dat ze de signalen van de projectontwikkelaar zodanig oppakken dat ze het plan niet om zeep brengen.  Daar moet men meer flexibiliteit en ruimte in geven aan de marktpartijen.  Die flexibiliteit, die moet de overheid van jaar tot jaar, of van maand tot maand, bijstellen en niet per tien jaar.  Waar we aan de ene kant van het plan 23 woningen moesten prijsgeven, hebben we diezelfde 23 woningen weer terug gekregen op een andere plek in het plan.  ...waarbij wij zeggen, gemeente en projectontwikkelaar, we streven naar dat doel. Die doelen zijn geformaliseerd, die zijn vastgelegd. Aan de hand van die doelen zijn we nu verder in detail gaan uitwerken.  Meedenkend. Goed meedenkend.  Dan mag je ook als projectontwikkelaar verwachten dat de gemeentelijke overheid met name in het tempo, en in de detailleringen zich positief gaat opstellen. Tot nu toe gaat dat goed.  Die filosofie, die is dus heel erg belangrijk om die te onderkennen. Niet alleen als projectontwikkelaar, maar ook als gemeente.  Nou, als het marktklimaat begrepen wordt door de overheid in de PPS-constructie, dan leidt dat er toe dat de marketing er alleen maar voordeel van kan hebben. Dan durven wij als projectontwikkelaar ook wel wat. Op hoofdlijnen hebben de volgende zaken een bijdrage geleverd aan het omgaan met de concurrerende institutional logics van partijen:  Beide partijen streven hetzelfde doel na en houden allebei het belang van het plan voor ogen, waardoor er tussen partijen voortdurend wordt gecommuniceerd.  Partijen hebben elkaar geholpen inzicht te verschaffen in de institutional logics van de tegenpartij. Ook zijn partijen erin geslaagd om begrip op te brengen voor de institutional logics van de tegenpartij. Hierdoor waren partijen in staat om met de tegenpartij mee te denken en gezamenlijk te zoeken naar oplossingen.  Er heeft een uitruil plaats gevonden tussen zaken die de private ontwikkelaar vanuit het “winststreven” belangrijk vond (private logica) en die de gemeente vanuit het “algemeen belang” belangrijk vond (publieke logica). Hier kan concreet worden gedacht aan het meedenken van de private ontwikkelaar bij de gemeentelijke structuurvisie en het overnemen van elementen uit de gemeentelijke structuurvisie door de private ontwikkelaar. Ook kan hier worden gedacht aan de discussie over de bebouwing op het schiereiland in het plangebied en de daaruit voortvloeiende uitruil van 23 woningen binnen het plangebied.

311

 Er is gezocht naar een strategie waarin wordt tegemoet gekomen aan zowel de door de private ontwikkelaar nagestreefde “efficiëntie” (private logica) als de door de gemeente gewenste “legitimiteit” (publieke logica). Dit is vooral gebeurd bij de noodzakelijke procedures, waaronder het bestemmingsplan. Ook kan hierbij worden gedacht aan het externe onderzoek naar de milieueffectrapportageplicht. Hieruit blijkt dat beide partijen in de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn in staat waren om met de concurrerende institutional logics om te gaan. Ofschoon er wel punten van discussie zijn, is er van weerstand niet direct sprake. Waar nodig wisten partijen de naast elkaar bestaande institutional logics te combineren. Gedurende het proces is het onderling vertrouwen hierdoor gegroeid en waren partijen in staat om verder te gaan met de samenwerking. Naar verwachting zullen er in 2014 belangrijke vervolgstappen worden gezet. Op een vergelijkbare wijze als is gedaan door Saz-Carranza en Longo (2012) is in de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn aangetoond dat er ook bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen die worden gerealiseerd door middel van publiek-private samenwerking tussen gemeenten en private ontwikkelaars sprake is van een publiek-privaat samenwerkingsverband waarin verschillende institutional logics naast elkaar bestaan. Verder blijkt uit het onderzoek dat de partijen in de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn er in zijn geslaagd om de naast elkaar bestaande institutional logics te combineren. Dit is eveneens vergelijkbaar met de uitkomsten van het onderzoek van Saz-Carranza en Longo (2012). Aanbevelingen Om meer inzicht te krijgen in de manier waarop partijen er in zijn geslaagd om de naast elkaar bestaande institutional logics te combineren, is een vervolgonderzoek op zijn plaats. Hierbij zou in eerste instantie gekeken kunnen worden naar de overheersende institutional logics binnen de organisaties van partijen. Vervolgens zou dan een verdiepingsslag gemaakt kunnen worden door specifiek te kijken naar de uit de concurrerende institutional logics voortvloeiende conflicten, de daarmee samenhangende institutionele (externe) druk en de daarmee verband houdende (strategische) reacties van organisationele actoren. Verder heeft in de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn de ter plaatse aanwezige zeilclub een belangrijke rol gespeeld. Het betreft hier een externe stakeholder die, vanwege de ligging op het schiereiland in het plangebied, een grote invloed op de gebiedsontwikkeling heeft gehad. Naast een zeilhaven beschikt de zeilclub over een clubgebouw. Ofschoon hier gebruik is gemaakt van de rechten die de zeilclub in het gebied heeft, heeft de zeilclub zijn invloed vooral aangewend om zijn bestaansrecht als vereniging zeker te stellen. Met de kwaliteiten die in de vereniging aanwezig is, heeft de zeilclub zelf een ontwerp gemaakt. In dat ontwerp is het clubgebouw naar de andere kant van het schiereiland verplaatst, gecombineerd met laagbouw op het schiereiland. Door te kiezen voor laagbouw is tegemoet gekomen aan de vrees van de zeilclub dat door hoogbouw de wind voor de zeilboten wegvalt. Op deze manier heeft de zeilclub zijn bestaansrecht zeker gesteld. Uit de belangrijke rol die de zeilclub heeft gespeeld, blijkt dat publiek-private samenwerkingsverbanden dikwijls deel uitmaken van een groter netwerk, waar verschillende externe stakeholders bij zijn betrokken. Vaak is de publiek-private samenwerking van belang voor deze externe stakeholders en proberen ze het publiek-private samenwerkingsverband op diverse manieren te beïnvloeden.

312

Naar de betrokkenheid van externe stakeholders bij publiek-private samenwerking als onderdeel van een groter netwerk is volgens Kort en Klijn (2012) echter nog niet veel onderzoek gedaan. Ook in hun onderzoek naar de democratische legitimiteit van publiekprivate samenwerkingsverbanden bij stedelijke vernieuwingsprojecten komt de invloed van de externe stakeholders op de resultaten van de publiek-private samenwerking niet duidelijk naar voren (Kort & Klijn, 2012). Wall en Connolly (2009) vragen naar aanleiding van hun onderzoek naar het Private Finance Initiative (PFI) eveneens om aanvullend onderzoek naar de interactie tussen publiek-private samenwerkingsverbanden en hun externe stakeholders. Er wordt aanbevolen om onderzoek te doen naar de (strategische) reacties van externe stakeholders in publiek-private samenwerkingsprocessen van gemeentelijke gebiedsontwikkelingen, toegespitst op de vraag in hoeverre deze reacties van invloed zijn op de samenwerking tussen de gemeente en de betrokken private partijen. Hierdoor kan een beter inzicht worden verkregen in de rol en de mate van betrokkenheid van externe stakeholders bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen die worden gerealiseerd door middel van publiekprivate samenwerking. Verder onderzoek zou tevens een bijdrage kunnen leveren aan de verdere ontwikkeling van de institutionele theorie. Er is namelijk nog niet veel onderzoek gedaan naar het verband tussen institutional logics, uitgeoefende institutionele (externe) druk en strategische reacties in publiek-private samenwerkingsverbanden. In dit verband zou door verder onderzoek meer duidelijkheid kunnen komen. Bibliografie Voor het onderzoek zijn de volgende documenten geraadpleegd:  Raadsvoorstel over het ontwerp van de samenwerkingsovereenkomst “Maasresidence Thorn” voor de vergadering van 20 juni 2013.  Raadsvoorstel tot het nemen van een voorbereidingsbesluit voor het plangebied "Maasresidence Thorn voor de vergadering van 20 juni 2013.  Nota van uitgangspunten Maasresidence Thorn d.d. 6 mei 2013.  Ontwikkelingsvisie “Maasresidence Thorn”.  Samenwerkingsovereenkomst project Maasresidence Thorn (inclusief bijlagen), getekend d.d. 28 juni 2013.  Verslag stuurgroep 3 januari 2012.  Verslag stuurgroep 20 januari 2012.  Verslag stuurgroep 3 februari 2012.  Verslag stuurgroep 9 maart 2012.  Verslag stuurgroep 26 april 2012.  Verslag stuurgroep 11 juni 2012.  Verslag stuurgroep 21 september 2012.  Verslag stuurgroep 26 oktober 2012.  Verslag stuurgroep 14 december 2012.  Verslag stuurgroep 1 februari 2013.  Verslag stuurgroep 22 maart 2013.  Verslag stuurgroep 5 april 2013.  Verslag stuurgroep 3 mei 2013.  Verslag interview MG2 d.d. 16 oktober 2013.  Verslag interview MG4 d.d. 24 oktober 2013.  Verslag interview PP3 d.d. 25 oktober 2013.

313

Literatuurlijst Baarda, D.B., De Goede, M.P.M. & Teunissen, J. (2009). Basisboek Kwalitatief Onderzoek Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van kwalitatief onderzoek (2e druk). Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers. Baarda, D.B., Van der Hulst, M. & De Goede, M.P.M. (2012). Basisboek Interviewen Handleiding voor het voorbereiden en afnemen van interviews (3e druk). Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers. Boeije, H.R. (2005). Analyseren in kwalitatief onderzoek: denken en doen. Amsterdam: Boom Onderwijs. Kil, A.J. (2007). KODANI - Gebruiksaanwijzing. Geraadpleegd op 30 juni 2013, van http://www.ontwerpenvaneenonderzoek.nl/kodani. Kort, M., & Klijn, E.H. (2012). Public-Private Partnerships in Urban Regeneration: Democratic Legitimacy and its Relation with Performance and Trust. Local Government Studies, iFirst, 1-18. Saz-Carranza, A., & Longo, F. (2012). Managing Competing Institutional Logics in PublicPrivate Joint Ventures. Public Management Review, 14(3), 331-357. Smit, N., & Van Thiel, S. (2002). De zakelijke overheid: publieke en bedrijfsmatige waarden in publiek-private samenwerking. Bestuurskunde, 11(6), 226-234. Thornton, P.H., C. Jones & Kury, K. (2005), Institutional Logics and Institutional Change in Organizations: Transformation in Accounting, Architecture, and Publishing. Research in the Sociology of Organizations, 23, 125-170. Wall, A., & Connolly, C. (2009). The Private Finance Initiative: An evolving research agenda? Public Management Review, 11(5), 707-724. Yin, R.K. (2003), Case Study Research. Designs and Methods (Third Edition). Thousand Oaks, CA: Sage Publications. Gecodeerde interviews Maasresidence Thorn

314


315


: Frank Ramacher : FR : Gemeente Maasgouw : 16 oktober 2013 : 1 uur : Maasbracht : MG2 : Man


316

MG2 Ja. FR Dank je wel. Voor de volledigheid wil ik toch even vermelden dat ik tijdens het interview af en toe aantekeningen zal maken om voor mezelf de lijn van het gesprek vast te houden. Van dit interview zal een verslag worden gemaakt. Je krijgt na het interview ter controle inzage in het verslag. Je kunt hier nog opmerkingen bij plaatsen, maar aangezien het verslag een weergave is van het daadwerkelijke interview, kan daar achteraf niet aan getornd worden. Het verslag wordt in principe niet meer gewijzigd, tenzij er grove onjuistheden in staan. Het interview duurt ongeveer een uur. Heb je tot zover nog vragen? MG2 Nee. Het is duidelijk. FR In verband met de verslaglegging zou ik voorafgaand aan het interview graag kort enkele vragen stellen over je functie en je betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn. Wat is je functie? MG2 Mijn functie is projectleider namens de gemeente. FR En in die functie was je betrokken bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn? MG2 Ja. FR Hoe lang ben je in totaal betrokken geweest bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn?

317

MG2 Zo’n 2 à 3 jaar. We zijn gestart met een projectopdracht, een startnotitie voor de gehele gebiedsontwikkeling Land van Thorn. Het hele gebied tussen Thorn en Wessem. Een aantal deelgebieden waren daarin aangegeven, de haven van Wessem, de Groeskamp, het Meersveld en het Waterfront in Thorn. Toen is het project in een stroomversnelling gekomen toen in september 2011 door de eigenaren van de grond, in samenwerking met een projectontwikkelaar, een ontwikkelingsvisie voor het gebied is neergelegd. Toen is het project eigenlijk in een stroomversnelling gekomen. In die zin ben ik projectleider namens de gemeente, maar dat betekent niet dat ik de trekker van het project ben, maar wel een soort begeleider van het project voor alles wat er voor de gemeente bij komt kijken, alle procedures die doorlopen moeten worden. Met het project Maasresidence, er is toen ook een nieuwe naam gekomen voor het gebied, Ontwikkelingsvisie Maasresidence, het werd voorheen steeds Groeskamp genoemd, is eigenlijk concreet gestart in september 2011. Dat is wel een mooi ijkpunt om te zeggen, sindsdien ben ik er mee bezig. FR Hoe heb je het publiek-private samenwerkingsproces bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn persoonlijk ervaren? MG2 In eerste instantie interessant natuurlijk. De rol van de gemeente bij een gebiedsontwikkeling komt echt in beeld. Wat zijn je mogelijkheden en beperkingen daarin. Enerzijds heb je een partij die graag iets wil in het gebied. Dat is een ontwikkeling die leidt tot een economische impuls voor het gebied. Dat is ook goed voor het algemeen belang, dus ook in het belang van de gemeente. Er komt extra werkgelegenheid, er komen extra bestedingen in het gebied, de belastingopbrengsten voor de gemeente neemt toe. Dat geeft aan dat het een project is dat je als gemeente ook graag wil. Maar van de andere kant, heb je als gemeente ook een andere rol in publiekrechtelijke zin dat je daar een toetsing moet doen. Je hebt daar ook een publiekrechtelijke rol. Past het plan binnen ons ruimtelijk beleid, binnen de structuurvisie, binnen het bestemmingplan, welke wettelijke procedures moeten doorlopen worden. Dus in die zin heb je eigenlijk twee rollen van de gemeente die je samenbrengt. Je hebt er enerzijds een belang bij dat het project gerealiseerd wordt, maar anderzijds moet je het project kritisch beoordelen, het moet aan algemene kwaliteitseisen voldoen. Die rollen moet je wel steeds gescheiden houden. Dat maakt het complex, maar dat maakt het natuurlijk ook wel intrigerend. Dat je dat samen moet brengen, steeds met de achterliggende gedachte dat je het project wel naar de eindstreep wilt brengen. Dat je de procedures op een zo soepele en efficiënte manier wilt doorlopen. Wel vanuit minimale kwaliteitseisen, dat je zegt, het moet wel allemaal een goede kwaliteit hebben, maar wel met in het achterhoofd de gedachte dat dit een project is, wat je ook als gemeente graag wilt realiseren. Zo zit ik er in algemene zin in. Als je vraagt, hoe heb ik het ervaren, dan heb je het meer over persoonlijke verhoudingen. Je merkt wel dat er een spanningsveld zit tussen de gemeente die haar werk moet doen en private partijen die belangen hebben en die eigenlijk in algemene zin zeggen, die procedures en die juridische regeltjes, daar hebben we alleen maar last van als we het project willen realiseren. We krijgen ook wel eens voor de voeten geworpen, gemeente doe niet zo lastig, want jullie willen toch ook graag dat project realiseren. Dat is wel eens regelmatig voor gekomen. Je bent eigenlijk een bemiddelaar tussen twee werelden.

318

FR Wat bedoel je daar precies mee? MG2 Dat je eigenlijk aan de initiatiefnemers moet duidelijk maken dat we als gemeente ook een verantwoordelijkheid hebben in publiekrechtelijke zin. Dat we het niet doen om hun te belemmeren, maar dat we ons gewoon moeten verantwoorden dat alle procedures die daar voor staan goed gevolgd worden. En je hebt eigenlijk naar de gemeentelijke organisatie een beetje als taak om aan te geven dat we dat project graag willen, dat er een economisch belang aan zit. We moeten proberen, daar waar mogelijk, de procedures op een soepele en efficiënte manier te laten verlopen. We moeten ook proberen mee te denken vanuit de invalshoek van de ontwikkelaar. Daar zit ook nog vaak een verschil in perspectief in. Je kunt je als gemeente ook heel star en conservatief opstellen, zo doen we het altijd en daar wijken we niet van af. Je kunt ook proberen om samen met de ontwikkelaar te zoeken naar de marges van de wet, hoe kunnen we het project steeds een stapje verder brengen. Daar gaat heel wat tijd in zitten qua projectleiding. FR Verschillende perspectieven. Zou je dat kunnen toelichten? MG2 Kijk, een eigenaar of een projectontwikkelaar zit er met name vanuit een economisch perspectief in. Ze starten zo’n project op omdat het economisch rendabel is, of winstgevend. Ze proberen er een opbrengst uit te halen, anders zouden ze er nooit aan beginnen. Dat is ook logisch, want ze moeten er het meeste geld in steken. En de gemeente, die heeft twee perspectieven. Enerzijds ziet ze het economisch-recreatieve belang van zo’n project in, dat het ook voor de gemeente opbrengsten oplevert. Anderzijds heeft de gemeente gewoon een aantal wettelijke taken die uitgevoerd moeten worden, met name op het gebied van ruimtelijke ordening. Daar heb je je ook in te verantwoorden. Zo zijn er dingen die de projectontwikkelaar wil, waarvan bij voorbaat al kan worden gezegd, dat gaat niet werken, dat mag niet juridische gezien, daar krijg je last van, of daar krijg je in procedures last van. We kunnen niet zeggen, dat is een groot economisch belang, dus we schuiven de procedures maar opzij, of de regels. Vanuit de gemeente zit je toch met name vanuit het perspectief dat er een wettelijke taak moet worden uitgevoerd. Toepassing van publiekrecht. Daar zit met name de spanning in. Iedere procedure die je moet doorlopen, ieder voorschrift, is voor de private partij een belemmering. Want die zou natuurlijk het liefste de vrije hand hebben om het gebied naar eigen goeddunken te exploiteren en in te richten en te gaan bouwen. Wij moeten steeds het vingertje opsteken, wacht even, je moet aan dat voorschrift voldoen en je moet die procedure doorlopen. In dat spanningsveld moet je zo’n project ontwikkelen. FR Hoe kijk je tegen de samenwerkingspartner, tegen de private ontwikkelaar, aan?

319

MG2 Hoe moet ik het zeggen. Ik probeer me in ieder geval te verplaatsen in hun positie, in hun belang, waarom ze het doen. In die zin kijk ik positief tegen ze aan. Ze gaan een project realiseren wat bijdraagt aan bepaalde doelen, die we als gemeente ook hebben. We zijn al jaren lang bezig met het ontwikkelen van het Land van Thorn. We hebben steeds gezegd, het gebied heeft veel meer potenties dan nu benut worden. Die potenties liggen met name op het gebied dat eigendom is van de private ontwikkelaar, de Groeskamp en het Waterfront van Thorn. De gemeente heeft al vijftien jaar geleden uitgesproken dat ze dat gebied recreatief willen ontwikkelen. Dat gebied moet op een bepaalde manier in recreatieve zin ontwikkeld worden, wat dan zal bijdragen aan de ontwikkeling van Thorn en van de gehele gemeente qua werkgelegenheid, bestedingen en belastingopbrengsten. Nu komt er een partij die ook bereid is om in het gebied te investeren, ondanks de slechte marktomstandigheden, die zegt, gemeente, dat bestemmingsplan, dat plan, om daar een recreatiepark te bouwen, dat zien we ook zitten, we zien daar zelfs de winstgevendheid van in, we gaan daar in investeren. Dus in die zin benader ik dat initiatief in eerste instantie positief. Met in het achterhoofd dat we dan procedures moeten doorlopen, maar wel met de geachte dat we die procedures, binnen de wettelijke grenzen natuurlijk, zo soepel en zo efficiënt laten doorlopen, en dat barrières die kunnen ontstaan in goed onderling overleg moeten zien op te lossen. Dat is zowel in het belang van de gemeente als de ontwikkelaar. In die zin benader ik het initiatief en de initiatiefnemers positief. Het is iets wat we als gemeente ook graag willen. Het zou anders zijn als iemand iets wilde doen, ik noem maar eens even een grote afvalverbrandingsinstallatie, waar we als gemeente faliekant tegen zijn. Dan ga je alles uit de kast halen om dat initiatief tegen te houden. Dat is nu niet. We hebben wel zoiets, het is ook in ons belang, maar het moet wel passen in ons beleid, in de structuurvisie, het moet voldoen aan de kwaliteitseisen die we stellen aan woningen, het moet goed bereikbaar zijn, het moet genoeg groen hebben. Het moet wel een kwalitatief plan zijn en het moet ook haalbaar zijn. Daar zijn we dan wel kritisch op. FR Je hebt het net even over barrières gehad. Zijn er problemen ontstaan in het samenwerkingsproces dusver? MG2 Ja. In eerste instantie was steeds de gedachte, we hebben twee sporen. De ontwikkelaar heeft de ontwikkelingsvisie Maasresidence ingediend en toen heeft de gemeente gereageerd. We constateerden dat een deel van de ontwikkelingsvisie gerealiseerd kon worden binnen het huidige bestemmingsplan en dat voor een ander deel van de ontwikkelingsvisie een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk is. Er is toen steeds gezegd, we gaan dat project ontwikkelen binnen twee sporen. De eerste fase gaan we binnen de contouren van het huidige bestemmingsplan doen. Voor de tweede fase gaan we een bestemmingsplanprocedure opstarten om de ontwikkelingen mogelijk te maken. Dat ging met name over de locaties waar ze woningen wilden neer zetten, waar dat binnen het huidige bestemmingsplan niet mogelijk was. Verder wilden ze een hotel toevoegen, grotere centrale voorzieningen toevoegen en ze wilden grotere woningen toevoegen. Dat laatste was met name een eis, omdat de ontwikkelaar zei dat de woningen die volgens het huidige bestemmingsplan nu mogelijk zijn, die woningen zijn eigenlijk te klein voor de huidige markt. Toen is er ook nog een hele discussie geweest, in het begin, over de vraag of het initiatief past binnen de structuurvisie van de gemeente.

320

Daarvan hebben we gezegd, we hebben een structuurvisie, er is een heleboel afstemming geweest, passen de plannen van de initiatiefnemer, passen die in de structuurvisie zoals wij die zien? Het ging bijvoorbeeld over de locatie van het hotel, waarvan de initiatiefnemer zei, dat kan bij het bastion in Thorn, maar waarvan in de structuurvisie werd gezegd, dat vinden we niet bespreekbaar. Er is een andere locatie van het hotel uitgekomen. Gedurende die twee sporen is er op een gegeven moment ook een forse discussie ontstaan over de interpretatie van het vigerende bestemmingsplan. Nu begint het heel complex te worden. Door de provincie is goedkeuring onthouden aan een deel van het bestemmingsplan, het ging met name om de meetvoorschriften van de woningen. Dat is niet meer gerepareerd in het bestemmingsplan. De initiatiefnemer wilde grotere woningen bouwen dan het bestemmingsplan toeliet. Ze hebben eigenlijk gezegd, als we gewoon het goedkeuringsbesluit van de provincie lezen, dan zit daar een lacune in. Als we kijken naar de normale manier om dat te interpreteren, dan betekent dat dat je binnen het huidige bestemmingsplan woningen met een voetprint van 100 m2 kunt bouwen. Hier intern was de opvatting dat dat niet zou kunnen, dat het zou gaan om een totaaloppervlakte van 100 m2. Het ging in ieder geval over meters en de manier waarop je het bestemmingsplan zou moeten interpreteren. Hier zat verschil in. De initiatiefnemer zag daar een ruimere interpretatie, want dat kwam hun ten goede. Vanuit ruimtelijke ordening werd aangegeven, we interpreteren het toch anders, het moet eng en strikt geïnterpreteerd worden. Het biedt letterlijk en figuurlijk weinig ruimte om de woningen te realiseren. Daar is de nodige discussie over geweest. Op een gegeven moment hebben we extern advies ingewonnen, neutraal advies. Die hebben eigenlijk gezegd, initiatiefnemer heeft gelijk in zijn interpretatie. Het biedt meer ruimte. Het heeft wat vertraging opgeleverd. Vervolgens zijn we in de fase terecht gekomen, waarin werd gezegd, jullie hebben een bestemmingsplan dat ouder is dan tien jaar, jullie moeten dat voor 1 juli 2013 in een herziening hebben gebracht. Dit in verband met de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Toen kwam men een beetje in de knel met de eerste fase. Men was bang dat dat elkaar ging inhalen. Op een gegeven moment speelde ook nog mee het verhaal of er een milieueffectrapportage nodig zou zijn. Daar zaten ze mee. Op grond van het huidige bestemmingsplan kunnen we al snel aan de slag. Als er een wijziging van het bestemmingsplan moet worden gedaan en er komt misschien ook nog een milieueffectrapportageplicht, dan zijn we twee, drie jaar verder voordat we aan bouwen zijn. Toen hebben we gezegd, laten we eerst kijken of er sprake is van een milieueffectrapportageplicht. Daarover bestond alweer een verschil van mening tussen ontwikkelaar en gemeente. We hebben toen een MER-beoordeling laten uitvoeren. Daaruit bleek dat er geen milieueffectrapportage nodig is. Toen zijn we er uit gekomen. We gaan niet meer dat tweesporenbeleid voeren. We denken binnen een redelijke termijn die procedure te kunnen doorlopen. We gaan nu voor het hele plangebied een nieuw bestemmingsplan maken. Op grond van dat bestemmingsplan kunnen jullie aan de slag. Dan hebben jullie ook meer ruimte, dan kunnen jullie de woningen zo groot maken als jullie nodig achten. Dan kunnen we als gemeente gewoon een ruimtelijke totaalbeoordeling geven van het plan en niet van allerlei deelgebieden. De discussie over de nodige juridische procedures die doorlopen zouden moeten worden, heeft het project eigenlijk vertraagd. Anders waren ze meteen gestart. FR Ik begrijp dat er discussie is geweest over de gekozen oplossing. De discussie was vooral technisch van aard als ik het goed begrijp. Er is uiteindelijk overeenstemming bereikt. Bestond er overeenstemming over de gekozen oplossing?

321

MG2 Ja. Daar hebben we ook een overeenkomst voor getekend, een samenwerkingsovereenkomst. In die overeenkomst is gezegd, we gaan een bestemmingsplan maken, we gaan op deze manier samenwerken. We hebben dat in eerste instantie een beetje freewheelend gedaan, we waren nog een beetje zoekende. We zaten eerst nog in de sfeer van een intentieovereenkomst. Toen is eigenlijk geconstateerd, we zijn al veel verder in die samenwerking, we zitten eigenlijk al meer in de fase van de samenwerkingsovereenkomst. We hebben toen al die onderzoeken laten doen. Er kwam op een gegeven moment informatie beschikbaar over bijvoorbeeld de milieueffectplicht. Toen hebben we kunnen zeggen, we zijn het er nu eigenlijk wel over eens dat we dit spoor willen volgen met een bestemmingsplanwijziging. Dat hebben we vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst, en in die fase zitten we nu. FR Waarom is er eigenlijk voor dit huidige samenwerkingsmodel, met die samenwerkingsovereenkomst, gekozen? MG2 Omdat het eigenlijk de gebruikelijke manier van werken is bij de gemeente. We beginnen met een intentieovereenkomst, dan komt er een samenwerkingsovereenkomst, waarin we zeggen, we gaan de haalbaarheid onderzoeken. Dan gaan we als gemeente ook kijken naar de haalbaarheid. De eindfase van de haalbaarheidsfase is dat er een voorontwerpbestemmingsplan ligt, dat er vooronderzoeken liggen van het bestemmingsplan, op de onderdelen bodem, milieu et cetera ook naar de haalbaarheid kijken, dat er een business case ligt, waaruit de financiële haalbaarheid en de marktomstandigheden is te herleiden. Aan het einde van de haalbaarheidsfase kun je in ieder geval als gemeente en als initiatiefnemer zeggen, we vinden het een haalbaar project. We gaan vanaf dat moment een realisatieovereenkomst aan, als anterieure overeenkomst, en we gaan het voorontwerpbestemmingsplan in procedure brengen. In die onderzoeksfase zitten we nu. We hebben in principe het beeld, het kan haalbaar zijn, maar we zijn het nu echt concreet aan het maken in verschillende haalbaarheidsrapporten. Uiteindelijk moet er een eindfase komen waarin we constateren dat het haalbaar is en we gaan nu concrete afspraken maken over de realisatie. Dat is de gebruikelijke manier van werken binnen de gemeente, vooruitlopend op een bestemmingsplanprocedure. Zij werken ook altijd zo met een gemeente, dus daar hebben we vrij snel overeenstemming over bereikt, om dat zo te doen. FR Hoe zijn de onderhandelingen om te komen tot die samenwerkingsovereenkomst verlopen? MG2 We werken met een stuurgroep. Daar zit ik als projectleider namens de gemeente in, en de wethouder, de verantwoordelijke portefeuillehouder. Er zit iemand van de eigenaar in en iemand van de projectontwikkelaar, en nog een juridisch adviseur die zij hebben voor de procedures. In die stuurgroep worden eigenlijk alle actuele en lopende zaken besloten. In die stuurgroep hebben we afgesproken dat een aparte delegatie zou gaan onderhandelen over de overeenkomst.

322

Dat was ik, het afdelingshoofd als een beetje onafhankelijk gespreksleider, en onze adviseur op het gebied van overeenkomst en grondexploitatie. Namens hun zat de eigenaar aan tafel, de projectontwikkelaar en hun juridisch adviseur. We hebben een voorzet gedaan en in twee sessies hebben we de onderhandelingen over de overeenkomst afgerond. Vervolgens weer terug in de stuurgroep, terug in het college en de gemeenteraad voor een akkoord. Zij hebben het toen aan hun directie voorgelegd. Het is eigenlijk in een soort delegatievorm gebeurd. FR Hoe heeft de samenwerkingspartner, de private ontwikkelaar, zich opgesteld tijdens de onderhandelingen? MG2 Heel constructief. Naar mijn idee is het heel soepel verlopen. We waren bang dat er een hele hoop discussie zou ontstaan over allerlei details, maar we hebben allebei het belang van het project voor het ogen gehouden, want we konden niet verder met het project als er geen samenwerkingsovereenkomst lag. Nu verwachten we wel dat bij de realisatieovereenkomst de onderhandelingen wat diepgaander zullen zijn, omdat daar meer financiële afspraken en garanties uit moeten voortvloeien. Maar de onderhandelingen over samenwerkingsovereenkomst zijn in heel goede en constructieve sfeer verlopen. Dat hebben we ook met allen zo geconstateerd. Er is niks van te zeggen, het is gewoon heel goed verlopen. FR Wat waren de belangrijkste geschilpunten in de onderhandelingen? MG2 Het geschilpunt ging met name over enkele financiële aspecten, welke kosten onderling verrekend konden worden. Het ging ook even over de vrijheid om het eigendom over te dragen. We hebben als gemeente toen wat eisen gesteld. Als het eigendom wordt overgedragen aan een andere partij, een andere exploitant, wilden we als gemeente goedkeuring aan geven, of anders de mogelijkheid hebben om de overeenkomst alsnog te ontbinden. Toen hadden zij, dat gaat wel heel ver, dan bepaalt dadelijk de gemeente aan wie we het mogen verkopen. Het tegenargument van de gemeente was dat het onderlinge vertrouwen en de bekendheid van onze contractpartner ook een belangrijke reden was om deze overeenkomst te sluiten. We wilden niet hebben dat er dadelijk een of andere Chinees kwam die zegt, ik koop het gebied en je moet me nu maar verder helpen, want ik heb een overeenkomst. We wilden graag een escape hebben, om te zeggen, die partner vertrouwen we niet of die willen we nog een keer onder de loep nemen. Zij hadden zoiets, dat beslissen we nog altijd zelf. Als iemand komt die de prijs betaalt voor de grond, bij wijze van spreken, dan mogen we aan hem verkopen en hoeven we geen verantwoording af te leggen aan de gemeente. Toen hebben we gezegd, dat mogen jullie ook, maar dan houden we ons niet meer gebonden aan deze overeenkomst. Dan moet er een nieuwe overeenkomst komen en wordt deze ontbonden. Of we keuren hem goed en blijft deze in stand of we ontbinden hem en we gaan met de koper een nieuwe overeenkomst aan. Dat was op zich geen groot geschilpunt, maar er is wel wat discussie over geweest.

323

FR Voor de gemeente ben je dus tevreden met het behaalde onderhandelingsresultaat? MG2 Ja. Ik denk dat het ook wel namens de bestuurder geldt. Er is sinds een heel lange periode echt weer een duidelijke stap gezet in het project. We hebben nu een gezamenlijk programma waar we voor gaan. Er is ook een programma van eisen waar we aan gaan werken. Het project heeft bijna vijftien jaar stil gelegen. We hebben nu echt een stap gezet. We hebben een nieuwe visie en we gaan er ook echt aan werken om die te realiseren. Dat was wel een belangrijk ijkpunt. Daar was de wethouder ook blij mee. De gemeenteraad trouwens ook. Die hebben gezegd, positief dat er eindelijk beweging is in het gebied. De gemeenteraad heeft de overeenkomst min of meer als hamerstuk vastgesteld en gezegd, ga zo door, probeer zo snel mogelijk dat project daar te realiseren. Was alleen maar positief. FR Denk je dat de keuze voor dit samenwerkingsmodel de samenwerkingspartner ook voordeel oplevert? MG2 Ja, want daardoor geeft je een beetje structuur aan de relatie met de gemeente. Door het nu vast te leggen in een overeenkomst weet je precies wat je van elkaar kunt verwachten. Schept alleen maar duidelijkheid. Ook qua eisen. Als gemeente hebben we gewoon een aantal eisen te stellen, een aantal procedures te doorlopen. In de samenwerkingsovereenkomst hebben we daar gewoon heel heldere afspraken over gemaakt. Dit is het einddocument, zo lang we geen volledig einddocument hebben van de samenwerkingsfase dat door ons is goedgekeurd, kunnen we de volgende stap niet nemen. Het schept naar alle partijen duidelijkheid over hun taken en verantwoordelijkheden en rollen. Daar zijn alle partijen bij gebaat. FR De manier waarop partijen met elkaar omgaan. Is die formeel of is die informeel? MG2 Die is vrij informeel eigenlijk. Ik heb zelf veel tussentijds contact met hun, ook over kleine punten, zoals lever de stukken aan, jullie hebben dat geschreven, dat klopt niet, wat bedoelen jullie daarmee? Dat zijn gewoon de dagelijkse contacten. Maar ook binnen de stuurgroep zijn we heel open naar elkaar. Hier staan we als gemeente voor, daar staan jullie voor, hoe kunnen we dit samenbrengen? We zeggen gewoon heel open, dit zijn de procedures en de voorschriften, waar we als gemeente gewoon niet onder uit kunnen. We hebben daar gewoon een open discussie over, hoe gaan we daar mee om? Ik denk dat zeker in de stuurgroep er een open en informele overlegvorm is. Dat is niet altijd zo denk ik. Dus dat is wel positief. Heeft ook wel met personen te maken. Of je personen vertrouwt. Je moet niet het idee hebben dat het een van de zoveelste projectontwikkelaars is die snel een slaatje uit het gebied willen komen slaan. Kijk er is in het algemeen heel veel scepsis, moeten we in deze tijd nog een extra recreatiepark gaan aanleggen.

324

Binnen de gemeente zijn er een aantal voorbeelden van recreatieparken die helemaal niet goed draaien. Dus dit project zal met echt goede argumenten moeten komen, waarom ze nog extra huizen toevoegen aan de recreatieve markt, terwijl we al veel huizen hebben, terwijl de markt gewoon heel slecht is. De projectontwikkelaar is in deze tijd de enige projectontwikkelaar die plannen ontwikkelt, realiseert en verkoopt. De projectontwikkelaar heeft dat laten zien, bij een ander project in Roggel, waar hij in korte tijd een goed draaiend vakantiepark heeft opgezet, waar ook een groot percentage van de woningen verkocht is. Daar zijn we ook een keer gaan kijken. Dat schept ook een beetje vertrouwen. Dat is een partner die er echt voor wilt gaan, die doet wat hij zegt en die dat ook elders al heeft aangetoond. Dat schept vertrouwen dat ze er nu echt voor willen gaan. Dat is ook wel goed voor de onderlinge sfeer in zo’n stuurgroep, dat je een zekere mate van vertrouwen hebt in de tegenpartij. Dan kun je je als gemeente ook wat opener opstellen. Natuurlijk alles binnen grenzen, want uiteindelijk moeten we dat allemaal formeel aftikken met collegebesluiten, raadsbesluiten en overeenkomsten. Maar als er dan knelpunten liggen, ben je wel sneller in staat om daar onderling over heen te stappen en die op te lossen. Een onderlinge vertrouwensbasis is denk ik wel een hele belangrijke om zo’n project verder te brengen. Het zit hem ook gewoon in de persoonlijke sfeer. Als je iemand hebt die je persoonlijk eigenlijk niet helemaal vertrouwt, of je hebt er geen klik mee, dan gaat het een stuk stroever. FR Hoe zou de samenwerkingsrelatie omschrijven? MG2 Behoedzaam, verkennend, maar wel constructief. Je zit toch steeds met in het achterhoofd dat de eigenaar en de projectontwikkelaar er met name om hun vastgoedbelang zitten. Het zijn heel geraffineerde onderhandelaars. Ze kijken puur naar de winst. Ze hebben maar een ding, we hebben voor € 10 miljoen die grond gekocht en willen zo veel mogelijk winst maken. Daarvoor zijn we erg op onze hoede. We moeten ons geen hak laten zetten door zo’n vastgoedontwikkelaar. We hebben daar een projectontwikkelaar naast zitten, die echt zegt, ook natuurlijk vanuit een economisch perspectief gedreven, ik wil daar een kwalitatief project neer zetten. Want hij zegt, als het geen kwaliteit heeft, krijg ik die huisjes niet verkocht, als er geen centrumvoorzieningen zijn, krijgt ik ze ook niet verkocht. Het is in mijn eigen belang, dus gemeente, maak je daar maar niet druk over, want ik ben degene die er geld in steken. Jullie lopen geen risico, maar ik moet er miljoenen in investeren, dus ik ga er echt wel goed over nadenken voor ik dat doe. Dus in die zin, zitten we er steeds in, dat we procedures hebben te volgen, ons beleid uit voeren, maar ondertussen wel constructief naar elkaar toe. We willen dit allebei graag. Jullie hebben er een bepaald belang bij en wij ook. We moeten wel proberen het samen te krijgen. In die zin is het behoedzaam, constructief, maar wel met een gezamenlijk doel. Dat omschrijft wel treffend hoe we er aan werken. FR Is de samenwerkingsrelatie te typeren als een typische samenwerkingsrelatie bij gebiedsontwikkelingen?

325

MG2 Het is denk ik niet typisch, omdat je eigenlijk bij gebiedsontwikkelingen, in mijn beeld, nog meer partijen aan tafel hebt zitten dan in dit geval. Het atypische ziet er in dat het eigendom binnen dit project in een hand ligt. Dat maakt het in die zin gemakkelijker. Je zit in feite enerzijds met de eigenaar/projectontwikkelaar en anderzijds met de gemeente aan tafel. Er zijn geen andere partijen die daar stevig op sturen. Als je met meer eigenaren in een gebied te maken hebt, maakt dat de stuurgroep automatisch groter. Neemt niet weg dat je wel toestemming nodig hebt van andere overheidsinstanties, wat heel cruciaal is, zoals het waterschap, provincie en met name Rijkwaterstaat, maar die zitten niet aan tafel in de stuurgroep. Daar moeten zij zelf, in een apart traject, voor zorgen dat ze daar de benodigde vergunningen van krijgen. Ik denk dat de samenwerkingsstructuur eenvoudiger is dan bij de meeste andere gebiedsontwikkelingen, omdat je maar met relatief weinig partijen samenwerkt. FR Ik begrijp dat er eigenlijk alleen maar contacten zijn tussen ontwikkelaar en gemeente. Je maakt wel melding van Rijkswaterstaat. Zijn er derden die van invloed zijn op de samenwerkingsrelatie? MG2 Je hebt de ontwikkelaar, die eigenlijk bestaat uit meerdere partijen. De eigenaar, die dat allemaal in BV’s heeft onderverdeeld. De eigenaar heeft opdracht gegeven aan de projectontwikkelaar om de hele ontwikkeling te doen. De projectontwikkelaar heeft weer opdrachten uitgezet bij diverse adviesbureaus. Dat is de ene kant van het verhaal. Aan de andere kant heb je de gemeente. Wij zorgen er in feite voor, als je het heel sec bekijkt, dat de benodigde procedures doorlopen worden. Het hoofdspoor is de bestemmingsplanwijziging, met vooruitlopend een anterieure overeenkomst, en uitmondend in vergunningverlening en dergelijke. Maar we hebben ook nog te maken met andere overheden die van invloed zijn. De provincie heeft een sturende rol in de bestemmingsplanprocedure, die moeten daar ook nog op een gegeven moment hun zegen over geven. Het waterschap moet ook nog goedkeuring aan geven, met name vanwege de waterkeringen in het gebied. Maar de belangrijkste is Rijkswaterstaat, die zal moeten zeggen of toestemming kan worden verleend voor het plan in het kader van de Waterwet en de Beleidslijn Grote Rivieren. Het project heeft een pijplijnstatus gekregen destijds. Het was eerst vergunning vrij gebied. Het is later in het kader van de Beleidslijn Grote Rivieren bergend gebied geworden. Omdat het eerste vergunning vrij was, krijgt het project een pijplijnstatus. Het project mag nog worden gerealiseerd zonder dat er wordt getoetst aan de Beleidslijn. Zo kun je toch de benodigde vergunningen krijgen. Maar, uitgangspunt daarvoor was het huidige bestemmingsplan. Het nieuwe bestemmingsplan gaat veel verder. Het gaat ook gebieden bebouwen die volgens het huidige bestemmingsplan niet bebouwd mogen worden. Je gaat dus gewoon in het bergend gebied extra bouwwerken realiseren. Dus eigenlijk, heel strak geredeneerd, zou je voor die gebieden wel de Beleidslijn moeten toepassen. Dat is cruciaal. Want als je in het bergend gebied woningen bouwen, dan moet dat elders worden gecompenseerd. Voor iedere millimeter die waterbergend vermogen kost, moet ergens anders ruimte gecreëerd worden. Initiatiefnemer is met Rijkswaterstaat in overleg om te kijken of voor het hele plangebied, ook het nieuwe bestemmingsplan, de pijplijnstatus van toepassing kan worden verklaard. Dat is de makkelijke procedure.

326

Of zijn er nog sommige onderdelen die apart aan de Beleidslijn moeten worden getoetst. Dat is heel cruciaal, want heel veel grote projecten in het Maasplassengebied liggen met name stil vanwege de Beleidslijn. In dit project zou je de Beleidslijn misschien voor een groot deel kunnen omzeilen. Daardoor zou het een van de grotere projecten zijn in het Maasplassengebied die wel binnen afzienbare termijn gerealiseerd worden. In die zin is Rijkswaterstaat wel een belangrijke derde partij die van invloed is op de samenwerking. Want als die zeggen, niet akkoord, staan we allebei met de handen omhoog en kun je zoveel afspreken tussen gemeente en ontwikkelaar als je wil, maar dan gaat het project uiteindelijk niet door. FR Dus het heeft wel gevolgen voor de samenwerking? MG2 Ja. We hebben goede hoop dat het goede kans maakt om daar ook toestemming voor te krijgen, maar je hebt het niet in de hand. FR Je hebt net melding gemaakt van het feit dat het project vijftien jaar stil heeft gelegen. Wat was daarvan de reden? MG2 Dat is moeilijk te achterhalen. Het gebied was in eigendom van Aqua Terra. Die hebben heel veel gebieden langs de Maasplassen van de provincie over genomen. Die zijn vervolgens een beetje mondjesmaat gaan ontwikkelen. In de gemeente hebben ze Porta Isola ontwikkeld, wat maar half tot ontwikkeling is gekomen. Toen is Boschmolenplas ontwikkeld, ook maar half. De locatie van de Groeskamp is nooit verder ontwikkeld. Het is niet duidelijk waarom. We vermoeden dat ze het gefaseerd hebben willen doen, eerst Porta Isola, dan Boschmolenplas en niet Boschmolenplas en de Groeskamp tegelijk, omdat die mekaar dan gingen beconcurreren. Toen is het vervolgens in 2006/2007 gekocht door de eigenaar. Volgens mij nog met bemiddeling van de oud-burgemeester van Thorn. Die hebben dat gekocht en toen hebben we ze gevraagd, in het kader van de gebiedsontwikkeling Midden-Limburg, wat zijn jullie plannen met het gebied. Toen waren ze ook al aan het kijken waar markt voor is. Ze hebben toen een plan neergelegd. We willen eigenlijk nog een hotel erbij, 200 recreatiewoningen en 100 woningen voor permanente bewoning, een soort woningen voor Thorn. Dat was voor de gemeente onbespreekbaar. Dat willen we niet, alleen puur recreatieve ontwikkelingen. Toen is het een tijdje stil gebleven. In september 2011 heeft de eigenaar een projectontwikkelaar in de hand genomen. Ze hadden waarschijnlijk, we hebben dat gebied voor € 10 miljoen gekocht, daar schrijven we ieder jaar rente op af, we moeten daar wel wat mee. Toen zijn ze bij de projectontwikkelaar uit gekomen. Dat is een goede projectontwikkelaar, die is actief, die realiseert plannen. Die moeten we hebben. Die is daar nu aan de slag gegaan. Of het met marktomstandigheden te maken heeft dat het nog niet tot ontwikkeling is gekomen? Ik denk dat ze heel kritisch zijn geweest, wat iedereen zich al afvroeg, zijn er niet genoeg recreatiewoningen in Midden-Limburg? Nu hebben blijkbaar toch een formule bedacht waarvan ze denken dat ze het toch nog weg gezet krijgen.

327

Het zit voor een belangrijk deel in de centrale voorzieningen. Dat is waarom wij denken dat er in Porta Isola niets is te doen en in Boschmolenplas ook niet. Hier moet je wel iets hebben. Als het slecht weer is, moet je wel binnen kunnen zwemmen, even een kop koffie drinken, biljarten, bowlen, of naar een welnesscenter, of een indoorspeelhal. Dat heb je echt op zo’n park nodig, want anders is het een doods park. Dat hebben we in het nieuwe bestemmingsplan ook echt als eis staan, dat er fatsoenlijke centrale voorzieningen komen. Daarom verwachten wij dat dit project wel nog kans van slagen heeft. Er wordt op het heel luxe segment gemikt, met heel luxe woningen, grote groepswoningen, met heel hoge service, hoge kwaliteit en centrale voorzieningen, en natuurlijk een heel goede ligging aan de Maasplassen en bij Thorn. Het blijft toch een beetje afhankelijk van de marktontwikkelingen in de recreatieve markt. Waar is vraag naar? Het is niet stormachtig gegroeid in de afgelopen jaren. Het is toch een beetje vraag en aanbod geweest. Uiteindelijk zullen ze iets moeten. Ze hebben fors geïnvesteerd in de grond, dus ze zullen er iets mee moeten. Ze kunnen niet zeggen, we laten de grond liggen. In het begin zeiden ze, gemeente, jullie kunnen veel willen, we hebben geduld, we laten de grond gewoon liggen. Nu hebben ze zoiets, € 10 miljoen, daar moeten we op een gegeven moment toch iets mee. Ze gaan steeds meer een fuik in. Ze hebben de grond gekocht voor € 10 miljoen, ze zijn nu planontwikkelingskosten aan het maken op het project. Ze hebben al zo veel geïnvesteerd in het project, ze kunnen op een gegeven moment niet meer terug. Zo staat het er nu voor. FR Ik begrijp dat er toch verschillende veranderingen zijn geweest in de afgelopen jaren. Zijn er in de samenwerkingsproces dramatische veranderingen geweest die van invloed zijn geweest op de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankeek? MG2 Ik heb met Aqua Terra nooit gewerkt. De eigenaar is een afwachtende partij, die een beetje achterover leunt. We hebben een brede vastgoedportefeuille en dienen af en toe eens een plan in om te kijken hoe de gemeente daarop reageert. Zo’n indruk kreeg je daar van. Een belangrijke wending is geweest, toen ze met een partner zijn gaan samenwerken, waarvan wij denken, dat is een partij die er echt werk van wilt gaan maken en die echt aantoont de recreatieve markt goed te kennen. De eigenaar is niet echt een speler op de recreatieve markt. Ze hebben wel een grote vastgoedportefeuille, maar gewoon huurwoningen en gewoon voor de reguliere permanente woningmarkt. Toen is er een belangrijke wending geweest. Toen hadden we zoiets, nu kunnen we tot zaken komen, omdat er een derde partij bij kwam die wel elan toonde, er wel werk van wilde maken en die een minder afwachtende houding aannam en die ook echt concreet met visie kwam, zo willen we het doen. FR Dus de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankeek is dus van invloed geweest op je handelen en op je beslissingen? MG2 Ja. Ook omdat het een partij is die zich heel goed aanpast aan de visie van de gemeente. Die zich heel flexibel opstelt.

328

Ze kwam meteen binnen en ze zeiden, gemeente, we hebben jullie Masterplan Maasplassen gelezen, jullie structuurvisie gelezen, en we hebben een plan waarvan we denken dat het precies daarin past. Dat was ook zo. Het plan sloot helemaal aan op de structuurvisie. Toen is er een nader overleg gekomen, waarin wat randvoorwaarden vanuit de structuurvisie zijn meegegeven. Ze hebben vervolgens een nieuw plan gemaakt dat daar helemaal op afgestemd is. Ze hebben de visie van de gemeente perfect vertaald in hun eigen plannen. Dat is heel slim van ze geweest. Dat ze gekeken hebben naar wat de gemeente wilt met het gebied. Dat schept natuurlijk ook vertrouwen. Toen zei de wethouder direct, die gaan precies mee in mijn eigen structuurvisie, nu kan ik bijna geen nee meer zeggen. Ze keken enerzijds naar waar behoefte aan is in de markt, maar anderzijds, wat wil de overheid, wat hebben die voor eisen. Ze hebben daar heel goed op ingespeeld. Dat heeft het project echt vooruit geholpen, doordat ze daar een heel flexibele opstelling in hadden. Meedenkend en een beetje anticiperend op wat de overheid wilde. FR Ik proef een heel positief verhaal. Zijn er in de samenwerkingsrelatie zaken geweest die achteraf gezien beter hadden gekund? MG2 Kijk, je bent toch een beetje afhankelijk van de partij die de grond in eigendom heeft, of die partij daadwerkelijk het initiatief neemt om te ontwikkelen. Als je een partij hebt die niet wilt, je kunt niet aan een dood paard gaan trekken, zeg maar. Toen die bereidheid er was, toen zijn we constant on speaking terms gebleven, alles hebben we constant besproken, hoe staan we ervoor, hoe gaan we nu verder. Had het achteraf beter gekund? Ik denk het niet. Nee, we zijn constant zoekende geweest, we hebben naar de procedurele mogelijkheden gekeken, hoe kunnen we het project op een goede manier een stap verder brengen. Nu zitten we in een heel cruciale fase. Komen we gezamenlijk tot overeenstemming over het voorontwerpbestemmingsplan, de business case en de realisatieovereenkomst. Als deze fase ook afgerond wordt, staan eigenlijk alle lichten op groen. Dan denk ik dat je het binnen afzienbare tijd naar een go-beslissing hebt gebracht. Dus in die zin zou ik achteraf gezien niet veel veranderen aan de manier van samenwerken. FR Hoe zie je de samenwerkingsrelatie naar de toekomst toe? MG2 We gaan natuurlijk gezamenlijk het traject van de realisatieovereenkomst in. Stel we komen, zoals nu de planning is, tot een realisatieovereenkomst en een voorontwerpbestemmingsplan, dan maak je natuurlijk weer nieuwe afspraken over de samenwerking. Dan ga je eerst de bestemmingsplanprocedure gezamenlijk doorlopen. Komen er bezwaren binnen, is er hoger beroep aangetekend, daarover heb je overleg. Vervolgens kom je in de vergunningenfase. Ik denk dat je dat vanuit de gemeente ook nog centraal begeleidt. Laat ik het zo zeggen, je komt niet meteen in de vergunningenfase. Want op het moment dat ze een onherroepelijk bestemmingsplan hebben, gaan ze het plan verder gereed maken voor de verkoop. Dan gaan ze de tekeningen uitwerken, berekeningen uitwerken, prijzen bepalen, dan gaan ze allemaal naar beurzen en naar markten, dan gaan ze werven.

329

Ze gaan pas van start als 70% van de woningen in de eerste fase verkocht zijn. Dan gaan ze de vergunningen aanvragen, dan lopen de vergunningenprocedures. Dan gaat de start bouw beginnen. Ik denk, als het eenmaal in kannen en kruiken is, dat je je als gemeente kunt gaan terugtrekken. Met name in de procedures blijft de gemeente een prominente rol spelen. Je blijft aan de zijlijn steeds meelopen bij de doorloop van de procedures. Daar is veel afstemming voor nodig. Er is winst te behalen in het stroomlijnen en het efficiënter maken van de procedures. Als ze op een gegeven moment aan het bouwen zijn met de eerste fase, is het gewoon een kwestie van uitvoering en is er denk ik nauwelijks nog samenwerking nodig. De samenwerking gaat dan op een laag pitje. Alles is in kannen en kruiken, alles is juridisch geregeld en kunnen ze aan de slag, bij wijze van spreken. FR Het is dus eigenlijk de bedoeling om langzaam te komen tot een afbouw in de samenwerking? MG2 Ja. Je zit nu heel intensief samen te werken in de ontwikkelfase, omdat daar de procedures doorlopen moeten worden. Als eenmaal de go-no go beslissing is genomen, er een onherroepelijk bestemmingsplan ligt en er vergunningen liggen, dat is het moment om te zeggen, we hebben fijn samen gewerkt, hier liggen de vergunningen, jullie kunnen aan de slag. De rol van de gemeente zit er vooral in dat je juridisch wat te zeggen hebt, dat je daarmee kunt bijsturen. We hebben zelf ook nog wat projecten lopen die stevige raakvlakken hebben met de ontwikkeling. We hebben zelf het project Land van Thorn, de opwaardering van de recreatieve infrastructuur in het gebied tussen Wessem en Thorn. Het gaat vooral om de aanleg van een fietspad van vijf kilometer tussen Wessem en Thorn en de opwaardering van het bastion en het Waterfront bij Thorn. Dat zijn dingen die we als gemeente zelf willen. Het is openbare recreatieve infrastructuur, maar het moet allemaal gerealiseerd worden op het eigendom van de ontwikkelaar. Daar hebben we een bedrag van € 1 miljoen voor vrij gemaakt, maar dat moet in de realisatieovereenkomst een plek krijgen. We hebben zoiets van, het komt hun plan alleen maar ten goede, maar het is een wens van de gemeente om een algemene basisinfrastructuur voor recreatie te hebben. Dat is een speciaal punt waarop we samenwerken, met het uiteindelijke doel om het gebied een recreatieve impuls te geven. Wat dat betreft zijn we op meerdere punten aan elkaar verbonden als partijen. Wat ik al zei, we hebben toch een gezamenlijk streven waar we aan werken. Dat bepaalt wel een beetje het tempo en de onderlinge verhoudingen. We gaan in feite voor hetzelfde. Iedereen vanuit zijn eigen taak en zijn eigen belang, maar we hebben een gezamenlijk streven en een gezamenlijke toeloop. FR De onderhandelingen om te komen tot de realisatieovereenkomst, hoe schat je in dat die zullen gaan? MG2 We zitten nu in de fase dat ze documenten moeten aanleveren, de basis ingrediënten voor de onderhandelingen. Er is nu veel discussie over en weer over het voorontwerpbestemmingsplan, over de onderzoeken, of die voldoen aan de eisen die we als gemeente daaraan stellen, want wij moeten het uiteindelijk goedkeuren.

330

Als dat er op een gegeven moment ligt, gaan we weer met een delegatie onderhandelen. Dan laten we weer als gemeente een conceptrealisatieovereenkomst opstellen op grond van de stukken die er liggen. Dan gaan we daar de onderhandelingen mee in. In principe zou je zeggen dat je daar vrij snel uit zou moeten komen, omdat het eigenlijk voor de gemeente geen risicovolle grondexploitatie is. Normaal zit je er als gemeente met eigen grond in, of je moet grond kopen. Dit is een soort zelfrealisatie, van hun, op eigen grond en alle financiële risico’s in financieel-economische zin wenden we af op hun. Ook planschade die eventueel komt. Dat wordt allemaal geregeld. Zij ontwikkelen een project en wij lopen als gemeente in feite geen risico’s. Met name die afwenteling van risico’s, goede afspraken over wanneer jullie gaan realiseren en hoe zit het met de uitvoerbaarheid, staan in de overeenkomst centraal. Maar gelet op het feit dat de risico’s met name bij hun liggen, zouden daar op zich geen grote obstakels uit voort moeten komen. Ik weet niet hoe ver we als gemeente zullen gaan in het eisen van garanties voor uitvoering. Daar moeten we kijken hoe hard we garanties kunnen stellen dat het plan binnen tien jaar gerealiseerd gaat worden. Daar moeten we kijken hoe we het bij andere plannen hebben gedaan. In deze tijd moeten we niet het onderste uit de kan gaan eisen, want dat is de dood in de pot, dan krijg je het project nooit van de grond. Maar anderzijds moeten we aan de wettelijke verplichtingen voldoen. We moeten wel bepaalde garanties hebben voordat we een overeenkomst kunnen aangaan. FR Dat fietspad, die € 1 miljoen die daarvoor beschikbaar zijn gesteld, wordt dat ook een onderdeel van de overeenkomst? MG2 Ze moeten eigenlijk gaan zeggen, we verlenen toestemming aan jullie om op onze grond die fietspaden op te knappen. Wij willen eigenlijk eisen dat die fietspaden openbaar toegankelijk blijven. De vraag is of dat in privaatrechtelijke zin geregeld moet worden, of in de Wegenlegger, dat moet nog worden uitgezocht. We gaan alleen maar daar een fietspad aanleggen als we ook weten dat het over iedereen openbaar toegankelijk is. Anders hebben we daar als gemeente geen belang bij. Dat moet in de overeenkomst geregeld worden. Ook het verhaal van permanente bewoning, wat een speerpunt van beleid is, moet in de overeenkomst geregeld worden, of in een aparte overeenkomst. Het planschadeverhaal wordt ook geïntegreerd in de realisatieovereenkomst. Dus er zijn toch nog wel wat dingen die nog goed geregeld moeten worden. In feite is dit een heel belangrijke stap voor het verdere traject. Voor het overige ga je gewoon de procedures in en dan ben je bijna aan de goden overgeleverd. Nu heb je als gemeente nog zelf in de hand wat je gaat eisen en hoe je het gaat ontwerpen. Daarom zitten we nu ook in een heel drukke periode. FR Hiermee zijn we aan het eind van het interview gekomen. Heb je nog iets gemist of nog wat toe te voegen? MG2 Als ik de vragen hoor, ga je zelf ook nadenken, wat is er nu bijzonder aan deze vorm van samenwerking. Dan blijkt toch dat iedere vorm van samenwerking anders is. Dat heeft ook met de kenmerken van het project te maken.

331

Als je naar deze samenwerking kijkt, is het zo dat je door de specifieke situatie, waar het gaat over een groot gebied gaat met één eigenaar, veel minder partners hebt. Het hebben van meer partners, maakt het een stuk complexer. Dat is ook vaak de reden dat projecten moeizaam van de grond komen. Nu kan je gemakkelijk een-op-een zaken doen, dat is een voordeel, wat heel bepalend is in dit project. Wat ik net zei, heel belangrijk is ook, dat je oog hebt voor elkaars belangen. Dat wij snappen dat zij belangen hebben en dat hun belangen ook aan onze doelen bijdragen. Dat geldt ook voor de hele gemeentelijke organisatie, dat we zeggen, we moeten niet heel conservatief en heel star zijn in het toepassen van de regels, maar, binnen de grenzen van de wet natuurlijk, proberen mee te denken met het project. Maar ook dat we een partij hebben aan de private kant, die oog heeft voor hoe het werkt bij de overheid. Dat heeft met personen te maken. Een medewerker die zelf bij de overheid gewerkt heeft. Een andere medewerker die heel erg goed anticipeert op onze visie en ons beleid. Dat brengt het project in een stroomversnelling, maar dat schept ook onderling vertrouwen, we begrijpen elkaar, we spreken dezelfde taal en we gaan voor hetzelfde doel. Dat is heel belangrijk bij publiekprivate samenwerking. Dat je oog hebt voor elkaars positie en dat je het onderlinge vertrouwen hebt dat je elkaar geen loer draait, bij wijze van spreken. Dat is echt een basisvoorwaarde om publiek-private samenwerking tot een succes te maken. Recapitulerend is dat een beetje de essentie van publiek-private samenwerking. FR Dan wil ik je graag hartelijk bedanken voor je medewerking aan dit interview. MG2 Graag gedaan.

332


333




334

MG4 Ja. FR Dank je wel. Voor de volledigheid wil ik toch even vermelden dat ik tijdens het interview af en toe aantekeningen zal maken om voor mezelf de lijn van het gesprek vast te houden. Van dit interview zal een verslag worden gemaakt. Je krijgt na het interview ter controle inzage in het verslag. Je kunt hier nog opmerkingen bij plaatsen, maar aangezien het verslag een weergave is van het daadwerkelijke interview, kan daar achteraf niet aan getornd worden. Het verslag wordt in principe niet meer gewijzigd, tenzij er grove onjuistheden in staan. Het interview duurt ongeveer een uur. Heb je tot zover nog vragen? MG4 Nee. Laat ik het zo zeggen. Ik hoorde iets over normen en waarden. Voor mezelf moet ik zeggen dat ik nog nooit zo naar publiek-private samenwerking heb gekeken. FR In verband met de verslaglegging zou ik voorafgaand aan het interview graag kort enkele vragen stellen over je functie en je betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn. Wat is je functie? MG4 Ik ben wethouder economische zaken en ruimtelijke ontwikkeling. FR En in die functie was je betrokken bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn? MG4 Ik ben bestuurlijk opdrachtgever en in die zin ook lid van de stuurgroep die dit project begeleidt. FR Hoe lang ben je in totaal betrokken geweest bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn?

335

MG4 Dan moet ik even denken. Ik denk dat dat ongeveer vanaf 2010 zal zijn. FR Hoe heb je het publiek-private samenwerkingsproces bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn persoonlijk ervaren? MG4 Vanaf het begin dat ik er betrokken bij ben, hebben we het zeer intensief begeleid. Misschien wel meer dan andere projecten, waar de bestuurlijke betrokkenheid ook vrij nauw is geweest. Voor mijzelf was het vreemde dat je zat met een samenwerking, waarbij de andere partner al een bestemmingsplan tot zijn beschikking had, terwijl bij andere projecten, het maken van een bestemmingsplan eigenlijk altijd onderdeel uitmaakte van het hele proces. Het bijzondere was dat hier al een bestemmingsplan lag, dat weliswaar niet helemaal meer voldeed aan de eisen van de tijd, maar wat voor de partner wel een houvast was, ja, maar ik heb rechten. Dat vond ik het bijzondere aan dit project. Normaal is het altijd zo, dat het bestemmingsplan nog niet is vastgesteld. Tot de vaststelling. Op dat moment is de combinatie met een exploitatieovereenkomst de basis van het verhaal. Hier was er sprake van al tien jaar voorbereiding, geschiedenis en historie. Dat was het meest bijzondere aan dit project. FR Je maakt even melding van een exploitatieovereenkomst. Waarom is dit voor samenwerkingsmodel gekozen? MG4 We zaten met het punt dat de ontwikkelaar in principe zou kunnen bouwen op basis van het vigerende bestemmingsplan. Het was zelfs zo dat op basis van het oude plan de infrastructuur al was aangelegd. Je zou kunnen zeggen, je hoeft niets meer te doen, realiseer. Het punt is dat het al vijftien jaar niet tot een realisatie is gekomen. Dat had natuurlijk oorzaken. Dat had te maken met datgene wat in het bestemmingsplan stond. Dat voldeed niet meer aan de huidige marktinzichten. Van de andere kant waren wijzelf bezig met de structuurvisie en wij vonden in dat kader dat er in het bestemmingsplan elementen zaten die niet goed waren. Het was anderzijds geen wens van de andere partij om het bestemmingsplan aan te passen. Men wilde geen rechten verliezen. Anderzijds, hadden wij een andere visie in onze eigen structuurvisie, die wij vertaald wilden zien. Dat brengt partijen tot elkaar. In die zin, ze willen allebei iets. Het elkaar dan vinden, dat was de opgave die je hier had. FR Dat is gelukt? MG4 Nou in die zin, dat we het daar heel moeizaam hierover met elkaar hebben gepraat.

336

Uiteindelijk hebben we elkaar toch gevonden door het volledig opnieuw maken van een nieuw bestemmingsplan. Dit terwijl de andere partij eigenlijk constant zei, ik wil mijn huidige bestemmingsplan intact houden, om zo snel mogelijk te kunnen realiseren. Uiteindelijk na veel discussies en oefeningen met elkaar, bleek dat het toch het meeste gemakkelijk was om een heel nieuw bestemmingsplan te maken voor de totaliteit van het gebied en een volledig nieuwe exploitatieovereenkomst die daar bij hoort. Natuurlijk moeten we goed in de gaten houden, ik vind dat we dat als overheid ook moeten doen, dat de partner die we nu hebben, destijds gekocht heeft, met de wetenschap, ik heb de beschikking over een bouwrijp gemaakt gebied, waar een vigerend bestemmingsplan op ligt. Met dat aspect moet je toch rekening houden. Je kan niet zeggen, dat voldoet niet meer, streep erdoor, daar hoef ik geen rekening meer mee te houden. Als je er rekening mee houdt, dat de andere partner ook rechten heeft, en daar ook voor betaald heeft, dan kom je daar wel uit. FR Hoe zijn de onderhandelingen om te komen tot dit samenwerkingsmodel verlopen? MG4 Eigenlijk vreemd, omdat we eerst constant hebben zitten zoeken naar een modus, waar we een gedeelte van het plan wilden regelen op basis van het oude bestemmingsplan en het andere gedeelte met een nieuw bestemmingsplan en een nieuwe overeenkomst. Dat gaf veel onduidelijkheid, omdat je met het oude bestemmingsplan nooit datgene kreeg wat je wilde. Het was eigenlijk meer een soort recht om een bouwvergunning te kunnen verlenen. Voor je zover bent dat de andere zijn rechten volledig opgeeft en wij ook lieten blijken niet het onderste uit de kan te willen, dat duurde even. Dat heeft iets te maken met een stuk vertrouwen dat je naar elkaar toe moet krijgen. FR Je maakt melding van het volledig opgeven van rechten. Zijn er nog discussiepunten geweest tijdens de onderhandelingen? MG4 Ja. Een van de voorbeelden die ik al aangaf, is wat wij graag wilden op basis van de structuurvisie. In het plan waren waterwoningen opgenomen. Over de gehele rand, van het bastion van Thorn tot en met de grens van het plangebied, helemaal langs de oever van de plas de Groeskamp. Dat vonden wij eigenlijk zo’n verstoring, ook op basis van onze inzichten vanuit de structuurvisie, dat wij die woningen eigenlijk niet wilden. Dat betekende dat zij rechten moesten afgeven. Zij hebben altijd gezegd, als we dat moeten opgeven, dan willen we daarvoor in de plaats gecompenseerd worden door woningen op het schiereiland, in de nabijheid van de jachthaven van de Thorner Zeilclub. De zeilclub ligt met een schiereiland in de Grote Heggeplas. In het huidige plan is daar geen bebouwing mogelijk. Ze hebben ten aanzien van het opgeven van de waterwoningen, altijd gezegd, dan moeten we wel gecompenseerd worden ter plekke van dat schiereiland. Hoe doe je dat nu? Door het nemen van een voorbereidingsbesluit, om te voorkomen dat je daarmee je rechten verspeeld, gevolgd door een bestemmingsplan, omdat nog niet veilig was gesteld dat er nieuwbouw mogelijk was op het schiereiland. Vooral ook omdat de enige potentiële bezwaarmaker in het gebied nu juist die zeilclub is.

337

Die hadden dat natuurlijk al geproefd, dat ze mogelijk in hun rechten zouden worden beperkt. Dat is constant het zoeken geweest. Kunnen we niet op de een of andere manier rechten borgen versus rechten weggeven. En het nog niet veilig hebben gesteld in een bestemmingsplan, omdat niet is gewijzigd. Dat is een heel bepalend element geweest. Daar stond ook nog tegenover, dat zij in die discussie de bebouwing die stond gepland tegen de Grote Hegge aan, dus aan de andere kant van dat bruggetje, waar een hotelaccommodatie was ingepland, op de een of andere manier zagen als een normaal recht. Men zei dat men ook bebouwing had verkregen op die langtong op basis van het oudere bestemmingsplan uit 1998. FR Hoe kijk je tegen de samenwerkingspartner aan? MG4 Nou in die zin dat het zoeken was. We hebben heel lang gezocht, wat voor vlees hebben we in de kuip. Voordat ik bij het plan betrokken was, lag daar een eerste nieuwe verkaveling, een nieuw schetsontwerp. Dat noemden ze Le Village Blanc, Dat was eigenlijk een voortborduren op de gedachte van de Groeskamp om nog verder de hele rand van het water te bebouwen, van het natuurgebied De Koningssteen tot bijna de haven van Wessem, waarbij je een grote stenen massa had langs het water. Dat beeld, dat ze zelf al hadden neergelegd als vervanger van het bestemmingsplan uit 1998, dat had niet de goedkeuring van de gemeente Maasgouw gekregen. Vooral ook omdat ze er toen vanuit gingen dat de helft van de woningen reguliere woningbouw was. De start was een moeilijke, omdat men zich wel realiseerde, dat men had gekocht met een bestemmingsplan erop, maar het eerste wat men wilde, was iets wat wij helemaal niet wilden. Dat was nog erger dan het huidige bestemmingsplan aan mogelijkheden bood. Dat heeft zich eigenlijk uiteindelijk gevonden, doordat we met elkaar hebben gestoeid over de structuurvisie. Ze hebben meegekeken met onze eigen structuurvisie. Zo is eigenlijk de totstandkoming van de structuurvisie, en de insteken die zij daarin hebben gekozen, bepalend geweest. We hebben elkaar kunnen overtuigen en dat heeft het vertrouwen in elkaar doen groeien. Zonder vertrouwen gaat het bijna niet. FR Was er in de structuurvisie ten aanzien van de gebiedsontwikkeling een tegenstrijdigheid tussen de opvattingen van de gemeente en de opvattingen van de samenwerkingspartner? MG4 Ja. Ik heb het net over het schiereiland gehad. De ontwikkelaar was er voor 100% van overtuigd dat op het schiereiland een heel markant, hoog oprijzend gebouw uit het water zou moeten ontstaan. Vanuit de structuurvisie zei onze adviseur dat dat eigenlijk in een soort massa bij het havenfront van Thorn zou moeten doen. In het plangebied zitten eigenlijk twee havens, de haven bij Thorn en de zeilhaven van de zeilclub, met vreemde kleine boten, die vooral is bedoeld om te zeilen. De zeilclub keek vooral naar wat de massa betekende voor de wind, die van belang is voor hun hobby. Terwijl wij als gemeente de massa juist liever zouden willen zien in de haven bij Thorn, als tegenhanger van de Grote Hegge en uitkijkend vanuit die massa naar de oude kern van Thorn. Niet aan de andere kant, waar je uitkijkt op de natuur.

338

Wonderwel zijn we er uit gekomen. Bij de ontwikkelaar waren ze er zo van overtuigd dat ze gelijk hadden, dat ze oorspronkelijk eerst dachten, we gaan elkaar vinden door op allebei de plaatsen massa te realiseren. Het hele mooie daarvan was dat de zeilclub zich in de discussie heeft gemend en zelf een plan heft ontwikkeld, waar ze zelf laagbouw op het schiereiland projecteerden vanuit het geval van windwerking, zodat daarmee het zeilen op de Grote Heggeplas was gewaarborgd. Het hele opmerkelijke is dat dat plan uiteindelijk door de ontwikkelaar is omarmd. Niet omdat ze zo begaan waren met de zeilclub, maar vooral omdat ze zelf tot de conclusie kwamen dat het misschien voor de exploitatie wel veel beter is om de hoogbouw bij elkaar te concentreren, want dan kun je daar ook de centrumvoorzieningen bij elkaar brengen. Anders heb je twee appartementengebieden, die vragen om twee keer horeca, twee keer centrumvoorzieningen, twee keer zwembad. Misschien is het toch wel veel beter om het te concentreren zoals de gemeente, en uiteindelijk ook de zeilclub, weliswaar uit andere overwegingen, voorstaan. Uiteindelijk bleek het dat ze zelf overtuigd raakten omdat het misschien ook vanuit financiële overwegingen de beste oplossing was. Zo kom je bij elkaar. Dan blijkt dat de inbreng die vanuit de gemeente is gedaan, vanuit de structuurvisie, die vanuit de zeilclub, een potentiële bezwaarmaker, is gedaan, en in feite toch ook het financiële aspect, wat natuurlijk voor de exploitant zeker zo belangrijk is, dat dat met elkaar kan accorderen en daardoor groeit het vertrouwen. FR Je maakt even melding van de zeilclub. Die is aan te merken als een derde. Zijn derden van invloed geweest op de samenwerkingsrelatie? MG4 Dit is wel de meest markante geweest, waarbij de zeilclub, met de kwaliteiten die in de vereniging aanwezig is, zelf een ontwerp maakte. Dat ontwerp was dusdanig dat het clubgebouw, dat midden op dat schiereiland staat, in combinatie met de windvang, dat ze dat clubgebouw zelf naar de andere kant van het schiereiland verplaatsten in hun ontwerp, in combinatie met de laagbouw op het schiereiland. Ze plaatsten zichzelf zodanig op een plek dat ze aan de rand van het plan kwamen te liggen. Dat meedenken van de zeilclub was ook weer aantrekkelijk voor de ontwikkelaar. De zeilclub kreeg het idee, met denkt serieus met ons mee, we mogen meedenken, we worden serieus genomen. Dat vinden we als overheid alleen maar fijn, dat iemand die belangen heeft in dat gebied, dat die inbreng kan hebben en niet, je moet maar weg. Daar wordt serieus rekening mee gehouden. Vanuit die gedachte is die derde iemand geworden, die heeft geholpen om het vertrouwen naar elkaar toe te versterken. FR Hoe zou je de samenwerkingsrelatie tussen gemeente en ontwikkelaar omschrijven? MG4 Zakelijk gestart, zakelijk gebleven, maar in de tussentijd is er een vertrouwensrelatie ontstaan, waarbij ook het menselijke aspect, dat partijen elkaar hebben leren waarderen in het serieus nemen van opmerkingen, van belang is. Dat had ook tot gevolg dat de ontwikkelaar anders over de gemeente ging denken, de gemeente is niet alleen maar tegen, de gemeente denkt mee, er zijn zelfs partners die meedenken.

339

De eerste reactie was, nee, ze moeten niet denken dat we dat doen. In dat proces is een verandering opgetreden. In de volgende vergaderingen merkten we, daar is over nagedacht, er is constant iets met onze gedachtes gedaan, ze hebben de soepelheid om hun plannen iedere keer daarop aan te passen. Ik denk dat dat alleen maar positief heeft gewerkt. Het blijft zakelijk, want ze hebben die grond toch duur gekocht, maar ze willen daar wel een product neerleggen, dat uiteindelijk meer omvat dan het alleen maar afzetten wat daar gebouwd wordt. Maar het belangrijkste is dat het exploitabel is. FR Is de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankijkt, is dat van invloed geweest op je handelen en je beslissingen? MG4 Ja. Ik heb dat net aangegeven. Op het moment dat je in een situatie komt, waarbij de liefde maar van een kant komt, dan ben je zelf ook veel minder geneigd om water bij de wijn te doen. Op het moment dat je dus merkt, ik heb het net geschetst, dat men zegt, de gemeente denkt mee, misschien zijn het helemaal niet zo’n gekke ideeën die de gemeente inbrengt, het zijn helemaal niet zo’n gekke ideeën die de zeilclub inbrengt, dan heeft dat natuurlijk positieve gevolgen. Ik ben er ook van overtuigd dat dat een van de redenen was dat we uiteindelijk hebben gezegd, in plaats dat we een gedeelte van het plan realiseren op basis van het vigerende bestemmingsplan en een andere gedeelte op basis van een nieuw bestemmingsplan, weet je wat we doen, we beginnen opnieuw, we beginnen met een volledig nieuwe verkaveling en een volledig nieuw bestemmingsplan en we gaan er van uit dat we in de exploitatieovereenkomst niet worden afgerekend, als ware het een heel nieuw plan, zonder de historie van het oude bestemmingsplan daarbij uit het oog te verliezen. FR Zou je dat over de exploitatieovereenkomst iets kunnen toelichten? MG4 Bijvoorbeeld, dat je zegt, hoe moet je nu omgaan met infrastructuur. De infrastructuur ligt er. Moet je nu dadelijk zeggen, je moet nog alle kosten die nog met het nieuwe bestemmingsplan te maken hebben, ook de eigen ambtelijke kosten, volledig betalen. Dat bestemmingsplan lag er. Dat heeft er toe geleid dat we met de interne kosten soepel zijn omgegaan. Met de externe kosten uiteraard niet. Die kosten moeten we zelf inhuren, zoals juristen, dus die kosten moesten natuurlijk wel vergoed worden. FR Was dat een van de geschilpunten in de onderhandelingen? MG4 Men is natuurlijk bang, dat men zegt, alle kosten die je als gemeente maakt, moeten verhaald worden. Heb je gevoel voor het feit dat hier een bestemmingsplan lag, dat er hier infrastructuur lag? Hoe komt dat tot uitdrukking?

340

Dat heeft iets te maken met het feit dat de andere niet constant vasthoudt aan, ik wil bouwen op basis van het vigerende plan, kijk niet zo nauw naar de meetgegevens, hoe moet ik het oppervlakte van de woning berekenen, kijk daar soepel naar. Daar hebben we elkaar eerst in proberen te vinden. Uiteindelijk kom je toch tot de conclusie dat het een plan is dat niet past binnen de huidige marktsituatie. FR Dus je bent voor de gemeente tevreden met het behaalde onderhandelingsresultaat? MG4 Nou, in die zin, dat ik een rol heb laten meespelen dat er hier al twintig jaar een plan ligt, waar de infrastructuur er al vijftien jaar in ligt, en er gewoon niks van de grond komt. Kijk, in onze eigen structuurvisie is aangegeven dat dit een gebied is waar een bestemmingsplan ligt met een verblijfsrecreatieve invulling. In onze structuurvisie kwam verder naar voren dat we zeker rond de kern Thorn goede verblijfsrecreatieve mogelijkheden missen. Dat betekent ook dat je nu hoopt dat er rendement komt uit de toeristenbelasting. Dat je daadwerkelijk voor Thorn niet alleen maar dagjesmensen aantrekt, maar ook een langer verblijf mogelijk maakt. Om die reden zeg ik, ik ben tevreden als dit plan uiteindelijk tot een realisatie komt. Van de andere kant, de anderen doen het natuurlijk ook om geld te verdienen, maar ik denk dat het ook een winst is dat we hier als gemeente eindelijk onze plannen kunnen realiseren, die we in 1998 al in een bestemmingsplan hebben vastgelegd en die wij nu ook weer opnieuw als visie hebben vastgelegd in onze structuurvisie. Het is een voordeel dat we hier een partner hebben, waar je vertrouwen in hebt, die het kan, wat hij heeft laten zien in Roggel, die niet bij de eerste wind en tegenslag omvalt en die een kapitaalkrachtige belegger en ontwikkelaar blijkt te zijn. Dat geeft vertrouwen voor de toekomst. FR Denk je dat de keuze voor dit samenwerkingsmodel de samenwerkingspartner ook voordeel heeft opgeleverd? MG4 De doorbraak tussen het oude plan, Le Village Blanc, en het nieuwe plan, kwam voort uit het feit dat de eigenaar zich liet overtuigen door een andere ontwikkelaar/exploitant, die vooral knowhow heeft over het in de markt zetten van recreatiewoningen. De eigenaar, die destijds iets heeft gekocht van Aqua Terra was toch vooral een ontwikkelaar, die niet zozeer was gericht op een goede exploitatie voor de twintig, dertig jaar daarna. Ik heb het gevoel dat hij enkele investeringen wilde doen en dat hij er voor wilde zorgen dat hij die zo snel mogelijk kan terug verdienen. Uiteindelijk heeft hij zich niet alleen laten overtuigen door datgene wat de gemeente wilde, maar heeft hij zelf een ontwikkelaar/exploitant gezocht, waardoor er een risicocombinatie ontstond van twee private partijen ontstond. De eigenaar is onze partner in het contract, maar de partnerontwikkelaar had een adviseur die gevoel had voor wat de gemeente eigenlijk wou. In dat spanningsveld heeft de partnerontwikkelaar gewerkt als smeerolie tussen enerzijds de gemeente en anderzijds de eigenaar.

341

FR Dus je denkt dat het samenwerkingsmodel zowel de gemeente als de samenwerkingspartner voordeel heeft opgeleverd? MG4 Ja. Anders kan het ook niet. Kijk, de gemeente moet het gevoel hebben dat ze iets goeds terug krijgt voor de lange termijn. Wat de exploitant in feite ook aangeeft, ik ben niet alleen op de korte termijn bezig geweest, ik moet zo snel mogelijk terug verdienen, want ik heb geïnvesteerd, maar ik ben er van overtuigd dat ik misschien door nog wat langer te wachten een nog beter product krijg. FR Zijn er dan geen problemen ontstaan in het samenwerkingsproces tot dusver? MG4 Het heeft lang geduurd. We hebben heel lang gezocht naar de beantwoording van de vraag hoe je in het oude bestemmingsplan moet meten. Hoe moet je interpreteren dat er een milieucirkel lag van een aangrenzend varkensbedrijf dat al jaren niet meer in bedrijf was? Daarvan zei de exploitant, maar in de oude gemeente Thorn had ik dit al geregeld en was al toegezegd dat de betreffende agrariër niet meer functioneerde. De milieuvergunning is echter nooit ingetrokken. Dat leidt tot wrevel, waarom is dat nooit gebeurd. Nou, dat is niet gebeurd, maar dat zijn constant weer zaken die terug kwamen. Daarvan zei de exploitant, dat is jullie pakkie an. In 2006, in de oude gemeente Thorn, hebben jullie ons laten blijken dat dat al geregeld was. Dat soort zaken kwamen steeds terug. Waar ik iedere keer weer verbaasd over was, was het vertrouwen bij de andere partner. Wij wilden zelf uiteindelijk in het kader van het GOML een fietsverbinding realiseren van de haven van Wessem tot aan de landsgrens met Kessenich, bij de Koningssteen. Dat fietspad loopt voor een groot gedeelte over het eigendom van de exploitant. Hij heeft medewerking verleend om dat te doen. Dan kun je natuurlijk zeggen, daar heeft hij zelf ook voordeel van. Van de andere kant maakt hij het park wel open. Dat betekent dus dat het park niet alleen toegankelijk is voor de mensen die daar recreëren, maar is het park ineens een onderdeel van het recreatieve product “Het beleven van het water vanaf het land” van Wessem tot aan Kessenich. De overheid, de gemeente samen met het GOML, investeert daarin voor een bedrag van meer dan een € 1 miljoen. Dat is waar de exploitant constateert dat de gemeente niet alleen maar een vragende partij is. Dat is een voorbeeld waarvan je kunt zeggen, dat had ook verhaald kunnen worden via een exploitatieovereenkomst. Je had ook kunnen zeggen, dan hadden ze een bijdrage in de bovenwijkse voorzieningen moeten doen. Nee, hebben we gezegd, hij had rechten op grond van het vigerende bestemmingsplan. Er zijn afspraken gemaakt. Ze stellen de gronden beschikbaar, ze stellen dadelijk het park open, dat men dat als fietsgebied kan gebruiken, de gemeente investeert in die fietsvoorzieningen. FR Dus eigenlijk zijn er wel problemen ontstaan, maar die zijn opgelost door een uitwisseling van deelaspecten.

342

MG4 Ja, van deelaspecten. Daaruit blijkt dat beide partijen het plan graag willen. Het is niet alleen maar zo, we willen geen kosten maken en we willen alleen maar revenuen hebben. FR Ben je tevreden met de opstelling van de samenwerkingspartner bij de oplossing van die problemen? MG4 Ja. We hebben ons daarin opgesteld door niet het onderste uit de kan te willen hebben. Door niet te zeggen, we eisen een bijdrage in het fonds bovenwijkse voorzieningen, we eisen een vergoeding voor alle ambtelijke kosten. Op een gegeven moment hebben we zelfs het risico genomen dat we mogelijk geen leges meer krijgen voor het bestemmingsplan, omdat we na 1 juli 2013 eigenlijk een nieuw bestemmingsplan hadden moeten hebben. Daaruit blijkt dat we vertrouwen hebben gekregen. Eerst wilden we daar krampachtig aan vast houden. Maar daarna zeg je, wat wil je eigenlijk? Uiteindelijk wil je dat het plan wordt gerealiseerd. Als je dat voor ogen houdt, dan ben je er van overtuigd dat je het plan, wat je nu samen ontwikkeld, eerder realiseert, dan dat dat je denkt, hij gaat misschien dadelijk iets anders realiseren dan wat ik in gedachte had. FR Zijn er in de samenwerkingsrelatie zaken geweest, die achteraf gezien anders hadden gekund, of beter hadden gekund? MG4 Dit hadden we misschien eerder moeten onderkennen. Maar, zo werkt iets met vertrouwen. We hebben er heel lang over gedaan om uiteindelijk gewoon de traditionele manier te kiezen. We gaan voor een heel nieuwe bestemmingsplan voor het gebied, we gaan voor een nieuwe overeenkomst, we gaan voor een nieuwe verkaveling, die we constant aanpassen aan datgene wat de markt vraagt. Als je dat vertrouwen direct in elkaar gehad, hadden we dit plan misschien twee jaar eerder gehad. Dat proces had je wellicht nodig, om dit product uiteindelijk te hebben. FR Is dat een van de redenen geweest dat het zo lang heeft geduurd? MG4 Ja. Dat heeft te maken met het feit dat niemand zijn rechten graag kwijt raakt. Er is een bestemmingsplan en wij wilden zorgen dat het bestemmingsplantechnisch dusdanig niet zo mocht zijn dat wij dadelijk onze rechten verloren, omdat er geen leges konden worden geheven. Dat zijn allemaal juridisch-publiekrechtelijke zaken vanuit de gemeente bekeken. Heel logisch, misschien ook omdat je elkaar niet zo goed kent, en je moet elkaar goed leren kennen.

343

De andere partij die die rechten niet wil opgeven, omdat hij zegt, daarvoor heb ik betaald. Als ik akkoord ga met het nieuwe bestemmingsplan, dan ben ik mijn rechten kwijt. Die tijd hebben we nodig gehad om te zeggen, we willen eigenlijk hetzelfde. FR Zou je in de toekomst nog een keer willen samenwerken met deze samenwerkingspartner? MG4 Ik wel. Ik hoop zelfs dat we dat bij Porta Isola in Stevensweert zo kunnen doen, maar dat is een andere eigenaar. Dat is nog vanuit de oude Aqua Terra situatie. Dat zal ook een van de problemen zijn om dit soort andere gebieden, die ook voor een groot deel klaar zijn, op te waarderen. Zo is het voordeel van dit plan natuurlijk dat hier geen enkele woning stond, zodat je niets had te maken met fouten die in het verleden zijn gemaakt. In die andere plannen, kijk naar onze eigen structuurvisie, hebben we eigenlijk geen enkel maagdelijk gebied meer. Maagdelijk in die zin dat wel een infrastructuur in lag, maar dat er geen woningen lagen. Die situatie kennen we in de andere plannen in de gemeente niet meer, Heelderpeel, Boschmolenplas, Porta Isola, de Maasterp. Dat wordt moeilijk. FR Dus dan zou de samenwerking anders worden ingestoken? MG4 Ja. Ik denk dat een van de problemen die dat met zich meebrengt is dat je dadelijk in de andere situaties wederom met elkaar het gevoel moet hebben, dat je hetzelfde wilt. Het grote probleem is dat je dadelijk met meerdere derden te maken hebt. Hier had je de zeilclub, maar dat was meer een gebruiker van het water, dan een gebruiker van het onroerend goed dat er ligt. Bij de bestaande vakantieparken, zoals Porta Isola, de Boschmolenplas, maar ook de Maasterp en de Heelderpeel, heb je te maken met bestaande bestemmingsplannen, hetzelfde dus, maar vooral ook met bestaande bebouwing en daar zijn ook nog heel veel verschillende eigenaren, met heel veel verschillende belangen. Het gevaar dat je elkaar niet vertrouwt is groot. Om alle eigenaren op een lijn te krijgen, dat is het grote probleem. Dus misschien kom je tot de conclusie, eigenlijk was de Groeskamp heel eenvoudig. FR Hiermee zijn we aan het eind van het interview gekomen. Heb je nog iets gemist of nog wat toe te voegen? MG4 Nou, in die zin dat we door de discussie over de fietsverbinding we het hele eigendom vanaf de grens met Kinrooi onderdeel konden laten zijn van hun eigen visie. Oorspronkelijk lieten ze een beperkte visie zien waar ze wilden bouwen, dat zich beperkte tot het gebied van het oude bestemmingsplan. Dat betrof ook het gebied van het dagstrand, het hele gebied vanaf de grens met Kinrooi. Wij wilden dat gebied graag open houden in onze structuurvisie. Zij wilden dat gebied bebouwen.

344

Door onze gedachte over de fietsverbinding zagen ze in dat ze ook belang erbij hadden om gebieden niet te bebouwen en na te blijven denken over de invulling hiervan. Opmerkelijk vond ik dat we in de structuurvisie een hele discussie hebben gehad over de vraag waar je een hotel moet maken. Op het Bastion in Thorn, of op het schiereiland tegenover de Groeskamp, aan de andere kant van het bruggetje? Daar hebben we in de structuurvisie een hele discussie over gehad. Daar waren ze het wel mee eens, maar ze bleven in hun visie volledig af van het Bastion. Dat is heel opmerkelijk. In de discussie over het Nautisch programma, is dat Bastion toch aangewezen als de ontvangstkamer van Thorn vanaf het water. Oorspronkelijk was het idee dat we niet teveel versnipperde horeca moeten hebben, want we willen dat zo dicht mogelijk bij dat hotel hebben. Dat Bastion, dat er misschien al vijfentwintig jaar ligt, hebben ze nu in hun visie laten zien en dat is ook opgenomen in onze samenwerkingsovereenkomst. Er is gekozen om te komen tot een invulling met een theehuis ter plekke. Dat was een element wat gaande het traject tot een invulling is gekomen. De insteek van de exploitant was eerst het beperkt houden van het plan tot datgene waar bebouwing plaats vindt. We weten niet wat we met dat gebied gaan doen, dus laten we het dan ook maar niet meenemen in onze visie. Misschien kom je over tien jaar tot de conclusie, we bouwen het toch nog helemaal vol, Want dat was hun oorspronkelijk visie met Le Village Blanc. Maar nu hebben ze toch dat open ruimtes ook kwaliteit kunnen hebben, dat niet bebouwde ruimtes ook kwaliteit hebben. FR Hoe zie je dit naar de toekomst toe? Hoe zie je dit plan, dit samenwerkingsverband naar de toekomst toe? MG4 Ik hoop dat dat een van de dingen is die ik nog mag meemaken. Ik hoop dat we de realisatieovereenkomst in februari 2014 in de raad kunnen brengen en dat dan de samenwerkingsovereenkomst wordt omgezet in een realisatieovereenkomst. Dan blijkt dat we er van 2010 tot 2013 over hebben gedaan om te komen tot een samenwerkingsovereenkomst en dat we in een half jaar komen van samenwerking komen tot realisatie. FR Hoe denk je dat daar in februari in de gemeenteraad tegen aan gekeken wordt? MG4 Misschien dat daar nog politiek wordt bedreven, omdat een maand later verkiezingen zijn, maar ik kan me niet voorstellen dat dit anders gaat dan bij de samenwerkingsovereenkomst, waar amper discussie over was en alleen maar blije gezichten dat dit eindelijk tot iets moois zou leiden. Ik ga er vanuit dat dit plan uiteindelijk wordt geaccordeerd. Wat vooral noodzakelijk is dat we uiteindelijk de markt mee hebben en dat het ook daadwerkelijk tot realisatie kan komen. We hebben natuurlijk wel mensen nodig die in dit gebied gaan investeren, om uiteindelijk hotels exploitabel te gaan maken, dat hier een zwembad exploitabel gemaakt kan worden, dat hier een 300-tal woningen worden gerealiseerd, die ook in de markt moeten worden afgezet, in de vorm van een particuliere belegger, maar waar bij gewaarborgd is dat het een definitieve bedrijfsexploitatie is en dat het niet leidt tot permanente bewoning van het park, wat we in Porta Isola en Boschmolenplas feitelijk als probleem hebben.

345

Dat het door de markt wordt opgenomen en dat uiteindelijk blijkt dat Thorn echt iets meer heeft te bieden dan allerlei andere gebieden aan de Maas, die daardoor wellicht niet worden gerealiseerd. FR Met deze schitterende vooruitblik naar de toekomst wil ik je graag hartelijk bedanken voor je medewerking aan dit interview. MG4 Graag gedaan.

346


347


: Frank Ramacher : FR : Private ontwikkelaar : 25 oktober 2013 : 40 minuten : Maasbracht : PP3 : Man


348

PP3 Ja. Dat heb je. Bij dezen. FR Dank je wel. Voor de volledigheid wil ik toch even vermelden dat ik tijdens het interview af en toe aantekeningen zal maken om voor mezelf de lijn van het gesprek vast te houden. Van dit interview zal een verslag worden gemaakt. Je krijgt na het interview ter controle inzage in het verslag. Je kunt hier nog opmerkingen bij plaatsen, maar aangezien het verslag een weergave is van het daadwerkelijke interview, kan daar achteraf niet aan getornd worden. Het verslag wordt in principe niet meer gewijzigd, tenzij er grove onjuistheden in staan. Het interview duurt ongeveer een uur. Heb je tot zover nog vragen? PP3 Nee. Ik wacht rustig af wat je te vragen hebt. FR In verband met de verslaglegging zou ik voorafgaand aan het interview graag kort enkele vragen stellen over je functie en je betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn. Wat is je functie? PP3 Ik ben adviseur van de grondeigenaar. Over de grondeigenaar kan ik wel wat vertellen. Dat is een grote beleggingsmaatschappij uit Maastricht. Die hebben in 2006 de gronden, waarover we nu een bestemmingsplan gaan leggen, gekocht. Er lag al een bestemmingsplan uit 1998, maar dat moest grondig aangepast worden. FR En in die functie was je betrokken bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn? PP3 Ja. Namens de aandeelhouder houd ik toezicht op de hele ontwikkeling van de plannen, waarbij wij dus ook weer delegaties hebben verleend aan een projectontwikkelaar en aan diverse adviseurs.

349

FR Hoe lang ben je in totaal betrokken geweest bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn? PP3 Vanaf 2006. Toen was de gemeente Thorn nog net gemeente Thorn oud. In 2007 is de herindeling ontstaan, maar de grondtransactie is al gedaan in het tijdperk dat de gemeente Thorn nog zelfstandig was. FR Hoe heb je het publiek-private samenwerkingsproces bij de gebiedsontwikkeling Maasresidence Thorn persoonlijk ervaren? PP3 Tot nu toe, maar we zijn nog niet helemaal op het eind, is er een hele goede samenwerking tussen de gemeente, als een van de hoofdactoren, en wij als projectontwikkelaar. Tot nu gaat het heel goed. Er zijn wel af en toe natuurlijk stevige discussie over dit of over dat. Maar toe nu toe is de samenwerking prima te noemen. FR Hoe kijk je tegen de samenwerkingspartner, de gemeente, aan? PP3 De gemeente Maasgouw had in het begin, na de herindeling, wel wat last van het opnieuw opstarten van de organisatiestructuren, bestuurlijk, maar ook ambtelijk. Dat heeft het plan weliswaar wel wat vertraagd in onze beleving, maar achteraf gezien is dat niet een echte hindernis, omdat de economische crisis daar ook weer precies tussen in zit. FR Dat is de reden dat het geen hindernis is? PP3 Ja. Want als we eerder hadden kunnen werken zou dat mogelijkerwijs er toe hebben kunnen leiden dat we niet zo’n positieve uitgangsstelling zouden hebben gehad. Dan zouden we mogelijkerwijs al in een verder stadium zijn geweest, maar misschien met een slechter verkoopresultaat, dan we nu in 2014 of 2015 verwachten. We verwachten in 2014, 2015 wel een beter verkoopresultaat dan in 2009, 2010, 2011. FR Wat is het meest opvallende kenmerk van de samenwerkingspartner, de gemeente?

350

PP3 Dat ik het waardeer dat er een stuurgroep is. Weliswaar overlegt die naar hun achterban toe zeer intensief met de ambtelijke adviseurs, maar het primaat ligt organisatorisch bij de projectleider en bij de verantwoordelijke wethouder. Tot nu toe staat me dat goed aan. FR Dus dat zijn ook de belangrijkste gesprekspartners? PP3 Voor mij wel. Maar degene die in het veld de details uitwerken, die hebben ook veel te maken met onder andere Rijkswaterstaat, het waterschap, de provincie, de ambtelijke disciplines, verkeer, milieu, archeologie. Dat betekent dat ik voornamelijk met de stuurgroep bezig ben. Als het absoluut moet, ben ik ook bij gesprekken met andere disciplines, maar dat is tot nu toe niet zo vaak het geval. FR Wat voor gevoel heb je bij de gesprekspartners van de gemeente? PP3 Dat gaat goed. Zeer recent hebben we met Rijkswaterstaat en het waterschap een zeer verhelderend gesprek gehad. Ook daar is dus een integratie tussen de organisatie vooral voor mij van grote betekenis. Rijkswaterstaat en het waterschap hebben ook een verantwoordelijkheid die zij samen, gezien hun belangen, delen. Dat bevalt mij goed. Dus niet, dat we elke keer hetzelfde verhaal en aan Rijkswaterstaat moeten vertellen en aan het waterschap. Nee, daar treedt men gecoördineerd op. FR Bevestigen de gesprekspartners van de gemeente je beeld van de samenwerkingspartner, de gemeente? PP3 Ja. In dit geval zeker. FR Zou je dat misschien kunnen toelichten? PP3 Er is een begripvolle situatie over en weer. De gemeente, en dat is niet altijd zo gemakkelijk vanuit de kantoorstoel, probeert te begrijpen dat een projectontwikkelaar het anno 2013 niet gemakkelijk heeft. Dat dus ook de keuze voor de aanpassing van een plan van 300 woningen, dat dat een zware wissel legt op de creativiteit van de gemeente en de projectontwikkelaar.

351

In die zin vind ik het heel belangrijk om te melden dat de gemeentelijke mensen toch wel verbaasd staan over het onderdeel marketing, wat bij een projectontwikkelaar eigenlijk toch een van de hoofditems is. Op dat punt is het natuurlijk wel wennen vanuit de ambtelijke hoek om zich te verplaatsen naar het toch echt noodzakelijke commerciële denken van de projectontwikkelaar. FR Dat noodzakelijke commerciële denken, wat moet ik daar onder verstaan? PP3 Ik zal dat met een voorbeeld staven. In vergelijkbare recreatieprojecten aan het water zie je dat een woning met een aanlegsteigertje en een bootje voor de deur veel gemakkelijker verkoopt dan een woning waarbij je een grote centrale jachthaven moet projecteren, omdat men dat zo graag ziet in het bestemmingsplan. Kijk, dat is nu het verschil tussen ervaring. Daar moeten de gemeentelijke vertegenwoordigers erg alert op zijn, dat ze de signalen van de projectontwikkelaar zodanig oppakken dat ze het plan niet om zeep brengen. Ten aanzien van de marketing en de commerciële aspecten die te maken hebben met een plan, zoals het plan waar we het hier over hebben, maar dat geldt in zijn algemeenheid, moet men als gemeente niet teveel terug kijken naar handboek soldaat uit pakweg 2003 of 2004. Nee. De wereld van de projectontwikkeling is zo snel in beweging dat we vandaag niet exact kunnen plannen, dat het wijs is om die soort steen te gebruiken, of die beperking op te leggen in het bestemmingsplan. Die detaillistische vorm van bestemmingsplannen, daar moeten we van af. Daar moet men meer flexibiliteit en ruimte in geven aan de marktpartijen. FR Op zich heel helder. Je hebt het over de strikte regels in het bestemmingsplan. Dat duidt op een bepaald formalisme. Hoe gaan partijen met elkaar om? Gaat dat op een formele manier of op een informele manier? PP3 Gaat best informeel. Af en toe, dan komt er wel een signaal, tot zo ver en niet verder. Zowel van de overheid alsook van de projectontwikkelaar. Dat kan soms gebeuren en in de afgelopen twee, drie jaar is dat ook wel eens gebeurd. FR Dat zijn dus die strubbelingen waar je het in het begin over had? PP3 Ja. Strubbelingen hoeven niet altijd met opzet zo te zijn. Dat kan gewoon door de praktijk van het verleden ingegeven zijn. Dat is dus het verhaal dat ik herhaal. Die flexibiliteit, die moet de overheid van jaar tot jaar, of van maand tot maand, bijstellen en niet per tien jaar.

352

FR Je zegt dat er wat strubbelingen zijn geweest, maar zijn er ook echte problemen geweest in het samenwerkingsproces tot dusver? PP3 Om dat eerlijk te zeggen, ja. Ik ben eens een keer samen met de aandeelhouder opgestapt, toen het over een onderdeel ging van de structuurvisie. Toen hebben we gezegd, nee, met deze visie kunnen wij absoluut niet verder en wij stoppen nu de onderhandelingen. We gaan niet mee met het voorbereiden van een nieuw bestemmingsplan, zoals iedereen eigenlijk graag wilde, maar we pakken het oude, vigerende bestemmingsplan en we gaan een bouwvergunning aanvragen. Dat was eigenlijk een negatieve ervaring, die vooral was ingegeven door de structuurvisie, waarbij een adviseur van de provincie eigenlijk toch zodanig een klem legde op de marketing van het plan, zoals wij dat zagen, dat wij zeiden, dan heeft het geen zin om aan vernieuwingen en veranderingen in het bestemmingsplan van Thorn te werken. Maar dat is opgelost daarna. FR Hoe is dit probleem tot een oplossing gebracht? PP3 Eigenlijk, doordat we toch als stuurgroep hebben gezegd, nee, we gaan dat anders doen. Dat is opgelost door compensaties. Wij hebben als projectontwikkelaar toch eigenlijk gehandeld in de lijn zoals de structuurvisiedeskundigen dat wilden. Daar waren we het niet mee eens en we zijn we het gedeeltelijk nog niet mee eens. Maar, we hebben gezegd, als we nu compensaties krijgen die ons hetzelfde voordeel opleveren als we in de oude situatie hebben, dan kunnen wij daar toch verder mee, omdat we uiteindelijk als projectontwikkelaar het rendementsprincipe als leidraad nemen, en niet zozeer of woning A of woning B er nu wel of niet mag komen. Dus, toen daar compenserende maatregelen tegenover stonden, die dat gevoel compenseerden, op dat moment zijn wij overstag gegaan. Het was een kwestie van geven en nemen. FR Je bent dus uiteindelijk wel tevreden over de gekozen oplossing? PP3 Ja. Daarna hebben we ook eigenlijk geen destructie van enige betekenis gehad. We hebben daarna wel nog af en toe de wenkbrauwen gefronst, de ene partij of de andere partij, maar het is niet meer tot een conflict gekomen. FR Je maakte even melding van compenserende maatregelen. Aan welke maatregelen moet dan gedacht worden?

353

PP3 Concreet was het in dit plan zo dat op een schiereiland, wat we heel aantrekkelijk vonden om te kunnen gaan bouwen, dat daar aanvankelijk geen bestemming op lag om op te bouwen. Dat hebben we dus via dat conflict geregeld. Waar we aan de ene kant van het plan 23 woningen moesten prijsgeven, hebben we diezelfde 23 woningen weer terug gekregen op een andere plek in het plan. Dat was voor ons voldoende. FR Daar is dus eigenlijk, wat je aangaf, geredeneerd vanuit het rendementsprincipe? PP3 Ja. Toen hebben we voor ons zelf vastgesteld, dat we dat ene offertje laten schieten en een ander voordeeltje daarvoor, van gelijke grootte, naar wij inschatten, wat nog bewezen moet worden, terug krijgen. FR Er hebben diverse gesprekken plaats gevonden met de gemeente. Hoe heeft de samenwerking vorm gekregen? Is dat gebeurd door middel van overeenkomsten? PP3 Ja. Er is een groot aantal afspraken gemaakt, waarbij wij dus allereerst de intentieovereenkomst zijn aangegaan, waarbij wij zeggen, gemeente en projectontwikkelaar, we streven naar dat doel. Die doelen zijn geformaliseerd, die zijn vastgelegd. Aan de hand van die doelen zijn we nu verder in detail gaan uitwerken. Dat moet er toe leiden dat we dus in december al, uiterlijk in de raad van februari, een verder gaande samenwerkingsovereenkomst gaan aftekenen. Dus, de eerste stap is de intentieovereenkomst, met toch een hele formele betekenis, dat we het met elkaar toch goed gaan proberen om het bestemmingsplantraject tot stand te brengen. In die fase zitten we dus nu, dat we volop bezig zijn met de bijna laatste loodjes van de bestemmingsplanvoorbereiding, en dat we in dus in de raad van februari verwachten dat we dat gestalte gaan geven door, ook weer een formeel getekend samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Maasgouw en de projectontwikkelaar. FR Waarom is voor dit samenwerkingsmodel gekozen? PP3 Ja, dat is toch wel een vrij algemeen model bij dergelijke grote projecten. Omdat je dan ook eigenlijk tegen elkaar zegt, dat zijn onze rechten en dat zijn plichten. Dat is toch echt wel de basis van publiek-private samenwerking.

354

FR Was dit overwegend de keuze van de projectontwikkelaar, of de keuze van de gemeente? PP3 Nee. Vanuit het overheidsdenken is die vorm toch wel leidend. Dat is toch een situatie waarbij de gemeenteraad, in dit geval als hoofdorgaan van de gemeente, en het college van burgemeester en wethouders, als voorbereider voor de raad, dit eist. Daar hebben wij ook geen probleem mee, want je kunt beter duidelijk zijn in afspraken, dan alles in het ongewisse laten. FR Hoe zijn de onderhandelingen om te komen tot dit samenwerkingsmodel verlopen? PP3 Die zijn goed verlopen. Tot nu toe verlopen die goed, alleen we krijgen nu in de maand november toch nog wel een paar denkpunten, waarbij nog wel eens conflictjes zouden kunnen ontstaan. Maar daar zijn wij zijn niet van gediend, van conflictjes. Dus wij zeggen, wij gaan positief proberen om er samen uit te komen. Tot nu tot heb ik ook geen reden om te denken dat wij er niet samen uit komen. FR Hoe heeft de gemeente zich opgesteld tijdens deze onderhandelingen? PP3 Meedenkend. Goed meedenkend. FR Je hebt dit net al kort even aangestipt. Wat waren de belangrijkste geschilpunten tijdens de onderhandelingen? PP3 Toch wel de relatie met de structuurvisie. Verder zijn het toch voornamelijk opmerkingen die op zich wel begrijpelijk zijn, vanuit ambtelijke detailsituaties bekeken. En dan krijg je soms een denken in verschil, waarbij de gemeentelijke overheid het toch nog wel erg moeilijk heeft om zich te verplaatsen in de moeilijke situatie van de projectontwikkelaar anno 2013. De risico’s liggen volledig bij de projectontwikkelaar in dit project. Dan mag je ook als projectontwikkelaar verwachten dat de gemeentelijke overheid met name in het tempo, en in de detailleringen zich positief gaat opstellen. Tot nu toe gaat dat goed.

355

FR Dus je bent voor jullie organisatie tevreden met het behaalde onderhandelingsresultaat tot dusver? PP3 Tot nu toe wel. Dat is ook een spreekwoord wat met name in de Antillen altijd aan de orde is. Als je daar ’s morgens tegen iemand zegt, hoe gaat het met u, dan zegt men in Curaçao en in de Nederlandse Antillen, tot nu gaat het goed. Daarmee wil men zeggen, tot tien uur vanmorgen, op het moment dat we elkaar spreken, gaat het goed, maar je weet nooit wat er in de loop van de dag gebeurt, ik kan onder de auto komen en dan is het niet goed. FR Je maakte net even melding van onder andere de crisis. Zijn er in het samenwerkingsproces dramatische veranderingen geweest die van invloed zijn geweest op de manier waarop de samenwerking vorm krijgt, of de manier waarop je tegen de samenwerkingspartner aankeek? PP3 Nou, het is niet alleen de crisis. Als de koopkracht afneemt, dan is het logisch dat er wat moeilijker verkocht kan gaan worden. De veranderingen zitten hem vooral in dit geval in de veranderingen van de consument, van de koperconsument. De koperconsument in Nederland, of in Duitsland, die eventueel beslist om vlak bij huis een tweede vakantiewoning te gaan kopen, die redeneert niet, ik ga, zoals twintig, dertig jaar terug, in een klein vakantiehuisje zitten, met een bedje links en een bedje rechts. Nee, die consumentkoper, die aspirant-koper, die redeneert, ik wil wel eventueel geld uitgeven voor een mooie, tweede woning, maar op het gebied van comfort wil ik het minstens zo goed hebben als thuis. Die filosofie, die is dus heel erg belangrijk om die te onderkennen. Niet alleen als projectontwikkelaar, maar ook als gemeente. Want dat betekent automatisch, dat een gemeentebestuur oog moet hebben voor bijvoorbeeld een sauna in de woning, of een jacuzzi aan de rand van het tuintje. Of zoals het voorbeeld dat ik straks noemde, nog belangrijker, bijvoorbeeld een aanlegsteiger vlak bij de deur. En het luisteren naar een parkeerbehoefte, ik wil de auto vlak bij het huisje hebben staan. Dat zijn ook van die echte, typische Nederlandse gewoonten. De toerist, die moet zijn tas uit de auto kunnen pakken en moet meteen door de voordeur naar binnen kunnen. Dus, geen grote parkeerplaats ergens. Nee. De woning dient zodanig te worden gemaakt, dat er een parkeerplaatsje per woning bij is. FR Dus dat is wel van invloed op het plan geweest? PP3 Ja. In de afgelopen jaren, kun je bijna zeggen, is er steeds, stap voor stap, een verschil in aangebracht. Dat is ook de flexibiliteit die de gemeente moet kunnen opbrengen, om daar oog voor te hebben.

356

FR In dit geval is dat dus gebeurd, begrijp ik. PP3 Ja, tot nu toe gaat dat heel goed. FR Deze wijzigingen, zijn die van invloed geweest op de manier waarop je tegen de gemeente aankeek? Is in de afgelopen jaren een wijziging in opgetreden? PP3 Nee, in feite niet. Het contact is vanaf het begin goed geweest, behoudens dat ene incident waar ik het straks even over had. FR Is het wel van invloed geweest op je handelen of op je beslissingen? PP3 Ja, want de keuze van in dit geval de eigenaar is heel duidelijk. Je gaat in een economische crisistijd niet verder met een plan als je ook nog weet dat de overheid heel erg moeilijk doet. Dan zeg je op een gegeven moment, ik stop hier mee, en ik laat deze belegging een aantal jaren dood op de plank liggen. De houding van de overheid is dus zeer wezenlijk. FR Dat heeft er dus toe bijgedragen dat je met dit plan bent verder gegaan? PP3 Ja. Een beetje sterk gezegd. Als ik zou adviseren aan de eigenaar dat gezien allerlei vervelende situaties in Maasgouw, dat wij er maar beter een aantal jaren mee kunnen stoppen, in plaats van tonnen in de voorbereidingen stoppen, dan zou waarschijnlijk de aandeelhouder, dat advies volgen. Ik dit geval is dat heel duidelijk het geval, dat ik heb gezegd, ik heb vertrouwen in de Maasgouwse situatie, wij kunnen door, want het onderhandelingsklimaat is gezond. FR Dus er is wel een verschil tussen enerzijds het marktklimaat en anderzijds het onderhandelingsklimaat, of zie ik dat verkeerd?

357

PP3 Nou, als het marktklimaat begrepen wordt door de overheid in de PPS-constructie, dan leidt dat er toe dat de marketing er alleen maar voordeel van kan hebben. Dan durven wij als projectontwikkelaar ook wel wat. Dan kan het nog zo zijn, soms, dat als de economie nog verder zou gaan verslechteren en als kopers het in 2014 of 2015 af laten weten, dan hebben we een prachtig plan op papier, maar dan hebben we nog geen garantie, en kan het soms nog niet verantwoord zijn om daadwerkelijk te gaan bouwen. FR Dus dat is wel van invloed op de onderhandelingssituatie geweest? PP3 Ja, zeker.

FR Daar zit dus eigenlijk een wisselwerking tussen? PP3 Er zit zeker een wisselwerking tussen. FR Wat ik met nog even afvroeg. Zijn derden nog van invloed geweest op de samenwerkingsrelatie? Derden, zoals andere overheden of private partijen. PP3 Een van de belangrijke spelers is ook de zeilclub van Thorn, die daar zit en die daar ook al jaren zit. Die heeft dus een belangrijke relatie met ons. Dan hebben we de gebruikelijke patronen. De Maas is nou eenmaal niet zomaar een rivier. De belangen van Rijkswaterstaat en het waterschap zijn van dien aard dat ze als beheerders van die Maas en de Maasplassen een belangrijke speler zijn. Dan hebben we verder de provincie. Daar hebben we tot nu toe niet zo veel mee te maken gehad, want die komen pas in beeld als een bestemmingsplan wordt vastgesteld. Ook de provincie vindt het toch wel erg belangrijk dat er in Midden-Limburg wat meer gebeurt dan tot nu toe. Dus dat zijn de belangrijkste spelers, die zo snel even in mijn gedachten opkomen. FR Je maakte even melding van de zeilclub. Wat voor rol hebben die gespeeld in het hele proces?

358

PP3 Die hebben een tot nu toe bescheiden accommodatie en die hebben een huurcontract met de projectontwikkelaar. De bedoeling is dat op de plek waar ze nu het clubgebouw hebben, dat daar een aantal woningen komen en dat hun clubgebouw verplaatst gaat worden en dat ook de aanlegsteigers gedeeltelijk verplaatst gaan worden. Dat is nogal ingrijpend voor de zeilclub Thorn. FR In welke mate hebben jullie de zeilclub daarbij betrokken? PP3 We hebben hun ook duidelijk laten inspreken. Ze hebben ook zelf tekeningen gemaakt. Ze hebben meegedacht, we hebben ze meegenomen om daar in goede harmonie mee verder te kunnen. FR Hoe stond jullie organisatie daar tegenover? PP3 Niet negatief. Elke verandering moet je proberen te begrijpen. Ook de standpunten van de zeilclub. Die waren soms heel bijzonder. Zij hebben ons bijvoorbeeld overtuigd, dat op een smalle strook water dat zij met hun zeilboten, dat zij daar wind moeten hebben, en dat als je daar woningen bouwt op dat stukje, dan betoogden zij dat er windafval zou zijn, die niet goed is voor het zeilen en eventueel zelfs gevaarlijk kan zijn als plotseling de wind wegvalt als een boot zeilt. Dat hebben wij ons ter harte genomen. De hoogte van die woningen hebben we drastisch aangepast. Daar was de zeilclub blij mee. FR Hoe stond jullie organisatie daar tegenover? PP3 Dat is door ons geaccepteerd. FR Hoe sta je persoonlijk in het samenwerkingsproces? PP3 Persoonlijk vind ik het een heel aardig project. Ik heb in mijn leven al heel wat gedaan. Ik ben al 65, dus ik ben met pensioen, maar op basis van wat ik in het verleden voor het bedrijf heb gedaan, hebben zij toch gevraagd, wil je misschien het project Thorn nog begeleiden. Dat is al in 2006 al zo’n beetje aan de orde gekomen, dat ik dat na mijn pensioen nog zou doen.

359

Toen heb ik gezegd, ja, ik vind het project Thorn erg aardig om daar betrokken bij te blijven. Persoonlijk heb ik wel wat met dit plan. Dat is nog zwak uitgedrukt. FR Dat is nog zwak uitgedrukt? Je vindt het een goed plan? PP3 Ik vind het een mooi plan. Ik vind het een interessant plan. Ik vind het ook een plan met veel kansen, omdat die Maasplassen, en ook Thorn als naamsbekendheid, bij mij toch een hele positieve start opwekt. FR Zijn er in de samenwerkingsrelatie zaken geweest die achteraf gezien anders hadden gekund, of beter hadden gekund? PP3 Dan wijs ik toch nog weer even op de structuurvisie en het moeten laten vervallen van een aantal woningen aan de rand van het plan, die wij graag hadden gehandhaafd. Maar goed, je kunt niet alles hebben. Dus hebben wij geredeneerd, als wij die compensatie aan de andere kant, op het schiereiland zoals we dat noemen, hebben, dan zijn wij daar ook tevreden mee. Die oplossing is aan de orde geweest en daar zijn wij nu tevreden over. FR Zou je in de toekomst nog een keer willen samenwerken met deze samenwerkingspartner, dus met de gemeente? PP3 Jazeker. Er is geen enkele reden om daar niet mee te willen samenwerken. Integendeel, er zit een positief gevoel. FR Er zit een positief gevoel? PP3 Ja. FR Zou de samenwerking dan hetzelfde worden ingestoken, of zou die anders worden ingestoken?

360

PP3 In de toekomst, bij een ander project? FR Ja. PP3 Nee, dat kan goed doorgaan met een stevige projectleider en met een verantwoordelijke wethouder. Dan moet dat goed lukken. De lijnen zijn dan kort. Wat wij als projectontwikkelaar helemaal niet in de hand hebben, dat is, hoe moeilijk heeft die wethouder het en hoe moeilijk heeft die projectleider het in zijn eigen gemeentehuis. FR Doel je bij de wethouder dan met name op het politieke aspect? PP3 Bijvoorbeeld. Of op het collegiale bestuur. Bij de projectleider denk ik dan aan de achterban. De projectleider moet toch heel geïntegreerd omgaan met alle disciplines die op een gemeentehuis nu eenmaal bij een bestemmingsplanwijziging betrokken zijn. FR Heb je dat zelf ook? Dat je daar intern bij je organisatie rekening mee moet houden? PP3 Nou, dat is wel aardig om te zeggen dat in een commercieel bedrijf, als je daar het vertrouwen hebt van een aandeelhouder, dat je toch wel flink carte blanche krijgt. In dit geval heb ik het in mijn eigen organisatie met dit project niet moeilijk. Natuurlijk heb ik met de aandeelhouder wel maandelijks overleg over wat wij in Maasgouw doen. FR Dus de aandeelhouder stelt je wel kaders? PP3 Ja. De aandeelhouder kijkt over mijn schouder natuurlijk mee, want het gaat om zijn geld. Ik heb daar geen enkele financiële betekenis bij voor mezelf. Het geld komt voor 100% uit de BV. FR Wat bedoel je dan precies met carte blanche?

361

PP3 Het gesprekken voeren. Het optreden in de stuurgroep. Daar gaat een aandeelhouder, dat is tenminste mijn ervaring, zich niet elke minuut mee bezig houden. Die gaat me niet afkappen met details. FR Dus daar zit wel een verschil in de handelingsruimte bij de gemeente en bij de projectontwikkelaar? PP3 Ik denk dat de projectleider en de wethouder het misschien op dat punt wel wat moeilijker hebben dan ik. FR Interessant om te horen. Hiermee zijn we aan het eind van het interview gekomen. Heb je nog iets gemist of nog wat toe te voegen? PP3 Nee. Ik denk dat we het op hoofdlijnen redelijk goed hebben doorgenomen. Ik denk ook niet dat het de bedoeling is van de scriptie om allerlei details van de projectgroepen naar boven te halen. Ik denk dat we nu in hoofdlijnen het project zo wel wat besproken hebben. Over de organisatie. Over de doelstellingen hebben we het gehad. Over de conflicten. Over de kansen en bedreigingen van zo’n plan. We hebben het gehad over de economische crisis die er tussen door waait. Over de bestuurlijke procedure, die er nu eenmaal bij hoort en, dat wil ik nog wel even benadrukken, wel heel erg ver is door gevoerd in Nederland. Dat je met heel veel disciplines, met heel veel onderzoeksrapporten moet werken. Dat betekent natuurlijk toch dat het ook aan de kostenkant een hele zware belasting is voor een projectontwikkelaar om anno 2013 een bestemmingsplan goedgekeurd te krijgen. FR Als ik het goed begrijp, heeft het dus ook invloed op de efficiency van het project? PP3 Ja. Hoe efficiënter een overheid werkt, hoe goed gestructureerd een overheid werkt, dat heeft wel degelijk invloed op de totale kosten van het plan. Waarbij ik op mijn beurt zeg, dat het voor een projectontwikkelaar die anno 2013 niet over enige reserves beschikt, dat het daar wel moeilijker voor is, dan voor een projectontwikkelaar die, gelouterd door dertig jaar ervaring en een goed banksaldo, deze gesprekken gaat voeren. Het kost in de voorbereiding bijvoorbeeld toch tonnen dit jaar, in 2013, terwijl je dus in 2014 toch nog maar even moet afwachten of de gemeenteraad er uiteindelijk zijn fiat aan geeft.

362

FR Hoe ga je dan om met zo’n onzekere factor? PP3 Dat is nu het risico van de projectontwikkelaar. Dat is dus het vak, waarbij de projectontwikkelaar toch ook vaak, aan het begin al, op basis van intuïtie en niet zozeer op basis van detailberekeningen, toch op een gegeven moment zegt, Thorn is het wel of Thorn is het niet. FR Dat is heel verhelderend moet ik zeggen. Heb ik nooit geweten. Dan wil ik je graag hartelijk bedanken voor je medewerking aan dit interview. PP3 Graag gedaan. Dit is misschien wel een aardig voorbeeld, in positieve zin, hoe anno 2013 een project tot stand komt. Dank je wel. FR Dank je.

363

Leiden verschillende waardenpatronen tot samen werken of samenwerken?

Recommend Documents