Leeuwerik te Kwintsheul

W o n i n g c o r p o r a t i e

Wie de blik op de toekomst richt, ziet nieuwe perspectieven

Vooronderzoek toekomstperspectief appartementengebouw Gele Kwikstaart/Leeuwerik te Kwintsheul

W a t e r i n g e n

Opdrachtgever stichting Woningcorporatie Wateringen Dorpskade 25-27, Postbus 26, 2290 AA Wateringen telefoon 0174 29 36 50 email: [email protected] Architect HET architectenbureau Stokdijkkade 30, Postbus 391, 2670 AK Naaldwijk telefoon 0174 62 21 02 email: [email protected]

Woningcorporatie Wateringen is dagelijks bezig met wonen in Wateringen en Kwintsheul. Ze werkt aan goede en betaalbare huisvestingsmogelijkheden in gevarieerde en aantrekkelijke gebouwen, buurten en wijken. Daarmee werkt ze iedere dag aan het Wateringen en Kwintsheul van morgen. Wie de blik op de toekomst richt, ziet nieuwe perspectieven. Met die filosofie en ambitie heeft Woningcorporatie Wateringen een voorstudie gedaan naar een nieuw toekomstperspectief voor het appartementengebouw Gele Kwikstaart/Leeuwerik in Kwintsheul. In de voorstudie is een analyse gemaakt van de sterke en zwakke punten en de kansen en bedreigingen van het gebouw en zijn mogelijkheden van renovatie en van uitbreiding ervan geïnventariseerd. Een beknopte samenvatting van de voorstudie is in de voorliggende projectbrochure opgenomen. Woningcorporatie Wateringen staat midden in de samenleving. Heeft contact, luistert en reageert op de signalen uit die samenleving. Zij is er van overtuigd dat door betrokkenheid van (vertegenwoordigers van) huidige en toekomstige bewoners in de planvoorbereiding een beter plan zal ontstaan. U, die deze brochure in handen heeft, wordt dan ook nadrukkelijk uitgenodigd op de voorstudie te reageren. Mogen wij daar op rekenen?

stichting Woningcorporatie Wateringen André van den Berg directeur Februari 2003

3

Het gebouw Het appartementengebouw Gele Kwikstaart/Leeuwerik ligt aan de zuidrand van Kwintsheul. Door de maat en schaal van het dorp Kwintsheul liggen op loopafstand van het gebouw vele voorzieningen als halteplaats voor openbaar vervoer, sport- en recreatiefaciliteiten, winkels, huisartsen, de bibliotheek en bank. Het gebouw bestaat uit een plint van één bouwlaag en drie bouwlagen daarboven. In de plint op de begane grond zijn aan de noordzijde de bergingen en enkele voorzieningen op genomen. Aan de zuidzijde van het gebouw zijn in de plint kleine appartementen opgenomen. De entree van het gebouw is aan de noordzijde (Gele Kwikstaart). Aan deze zijde is ook de parkeervoorziening. De entreezijde van het gebouw heeft een desolaat karakter door de beeldbepalende blinde gesloten gevel van de bergingen op de begane grond, de saaie bestrating, het ontbreken van enige groenvoorziening en de verweerde en gesloten afscherming langs de galerijen. De hoofdentree van het gebouw is niet duidelijk zichtbaar aanwezig, klein en heeft door het materiaalgebruik een ’karige’ uitstraling. Er is geen lift in het gebouw.

5

Bestaande plattegrond 4-kamerwoning

Bestaande plattegrond 2-kamerwoning

6

De appartementen in het gebouw De opzet van het gebouw Gele Kwikstaart/Leeuwerik is karakteristiek voor de bouw van de begin jaren zeventig. De bouw in die jaren stond geheel in het teken van het terugdringen van het enorme woningtekort. Het gebouw is gerealiseerd volgens in die jaren geldende inzichten, met het accent op een rationele en sobere planopzet, monocultuur en eenvormigheid. Het gebouw bestaat uit een plint en drie woonlagen. De appartementen worden door galerijen ontsloten. In het midden van het gebouw is een centraal trappenhuis, aan de einden van de galerijen zijn nauwe vluchttrappen. Het gebouw heeft geen lift. De oriëntatie (woonkamer en balkons) van de appartementen in het gebouw is gericht op het zuiden. Aan de zuidkant van het gebouw ligt een brede groenstrook die als privétuinen voor de benedenwoningen is ingericht. Een aantal grote bomen onttrekken het centraal gelegen trappenhuis aan het zicht. Op de begane grond bevinden zich 10 kleine tweekamerwoningen (bruto 48 m2) die éénzijdig georiënteerd zijn. De woningen hebben een tuin op het zuiden. Op de eerste tot en met de derde verdieping bevinden zich 30 vierkamerwoningen (bruto 90 m2). De indeling van de woning is gedateerd en laat zich, naar huidige maatstaven, beter typeren als een ruim driekamerappartement. Naast de ruimte in de woning, is de situering van de balkons aan de zonnige zuidkant een pluspunt.

7

Aantal huuropzeggingen gemiddeld per jaar (in % van totaal; periode 1997-2001) % In het gehele woningbezit In appartementgebouw Gele Kwikstaart 5

0

10

15

200

300

Ontwikkeling in de vraag naar huurwoningen

Eengezinswoningen

Appartement in gebouw met lift

Appartement in gebouw zonder lift

100

0 Eind 2002

Eind 2001

8

Marktpositie en de woningmarkt De verhuurbaarheid van de woningen in het gebouw is redelijk. Het aantal verhuizingen ligt echter hoger dan het gemiddelde over het bezit van de corporatie. Het aantal woningen in het gebouw waarvan de huur wordt opgezegd, bedraagt in de afgelopen jaren gemiddeld meer dan 15% tegenover 8% over het totaal bezit van de corporatie. De vraag naar huurwoningen in het Westland stijgt. Meest in de belangstelling staat de traditionele eengezinswoning; een appartement in een gebouw met lift is goede tweede. De grootste stijging is waar te nemen bij de vraag naar een appartement in een gebouw met lift (plus 35% in één jaar tijd); terwijl de vraag naar een appartement in een gebouw zonder lift juist fors afneemt. Het aantal 55-plussers zal in de komende jaren harder stijgen dan het aantal mensen jonger dan 55 jaar. Daarbij zullen ouderen ook steeds ouder worden. Met deze ’dubbele vergrijzing’ in de komende jaren, zal de vraag naar een appartement in een gebouw met lift sterker toenemen en die vraag naar een appartement in een gebouw zonder lift nog verder afnemen dan nu al het geval is. De ontwikkelingen op de woningmarkt vormen voor de marktpositie van het appartementengebouw Gele Kwikstaart/Leeuwerik een bedreiging, maar natuurlijk ook een kans. Die kans willen benutten is de uitdaging achter het verbeterplan voor het gebouw Gele Kwikstaart/Leeuwerik: de sterke punten van het gebouw, de woningen en de woonomgeving versterken en daarmee sluitende mogelijkheden creëren om de toekomstige vraag naar woningen op te vangen. Twee, voor het gebouw nieuwe, doelgroepen met verschillen in woon- en leefstijl komen daarbij naar voren: de vitale, actieve senioren en de zorgbehoevende ouderen.

9

Sterke en zwakke punten In onderstaande tabel zijn de belangrijkste sterke en zwakke punten van het gebouw Gele Kwikstaart/Leeuwerik schematisch weergegeven zwak

sterk

gebouw

ontbreken van lift (semi)openbare ruimten uitstraling

ligging rationele opzet

woningen

bouwfysisch conditie prijs-/kwaliteitverhouding indeling / woningplattegrond

ruimte oriëntatie

omgeving

inrichting entreezijde

parkeergelegenheid

b e d re i g i n g e n

kansen

relatief hoge mutatiegraad vraagontwikkeling woningmarkt

toenemende vraag 55-plussers

10

Wie de blik op de toekomst richt, ziet nieuwe perspectieven Met de analyse van zwakke en sterke punten, en kansen en bedreigingen vóór zich heeft Woningcorporatie Wateringen het initiatief genomen om voor het appartementengebouw Gele Kwikstaart/Leeuwerik in Kwintsheul, een ingrijpend renovatie- en uitbreidingsplan op te maken. Uiteindelijk doel van het plan is het creëren van een aantrekkelijk woonmilieu voor nu en in de toekomst, dat voldoet aan de wensen en eisen van de doelgroep 55-plus. Om meer inzicht te krijgen in de mogelijkheden van innovatie is in opdracht van Woningcorporatie Wateringen door het Naaldwijkse architectenbureau HET een catalogus opgesteld met mogelijke verbeteringen en uitbreidingen van het gebouw. Vanuit die catalogus is een voorlopig ontwerp voor een verbeterplan voor het gebouw samengesteld. In deze projectbrochure komen de programmaonderdelen van het voorlopig ontwerp voor de renovatie en uitbreiding van het gebouw en de woningen aan de orde. In het eerste halfjaar van 2003 zal de (technische en financiële) haalbaarheid van de programmaonderdelen worden onderzocht en zal het voorlopig ontwerp, in samenspraak met onder andere de gemeente, (vertegenwoordigers van) de huidige en nieuwe bewoners worden uitgewerkt tot een definitief ontwerp.

12

Uitgangspunten voor het verbeterplan Naast het technisch in goede staat houden van haar bezit, legt Woningcorporatie Wateringen zich steeds meer toe op het verbeteren en het toevoegen van kwaliteiten aan (delen van) dat woningbezit. Bij die verbeteringen liggen een aantal algemeen geldende doelstellingen ten grondslag. Uiteraard zijn deze algemene doelstellingen ook van toepassing op het renovatie- en uitbreidingsplan voor het gebouw ’Gele Kwikstaart/ Leeuwerik’: • met de uitvoering van een renovatieplan moet worden ingespeeld op de ontwikkelingen op de woningmarkt en de positie daarop van de gerenoveerde woningen moet (op termijn) duidelijk worden versterkt en/of verbeterd, • zodanig (technisch) onderhoud uitvoeren dat de eerste vijf of tien jaar geen buitengewone ingrepen meer nodig zijn en de exploitatie voor 25 jaar is gegarandeerd, • veiligheid, leefbaarheid en energiezuinigheid verbeteren • prijs-/kwaliteitverhouding verbeteren. Naast de algemene gelden voor de aanpak van het gebouw Gele Kwikstaart/Leeuwerik de volgende specifieke doelstellingen en uitgangspunten • na renovatie zullen de woningen in het gebouw uitsluitend worden toegewezen aan personen van 55 jaar en ouder; bestaande huurovereenkomsten zullen worden voortgezet, • na renovatie zullen het gebouw en de (semi-)openbare ruimten daarin moeten voldoen aan de eisen van het Seniorenlabel,

14

• als belangrijke kostendrager voor de renovatie zal het gebouw met tenminste een vijfde woonlaag met (vooralsnog koop)appartementen worden uitgebreid, • in het kwaliteitstreven van de corporatie is het aanzien van het gebouw en de directe omgeving essentieel. De opgave is dan ook het gebouw ’allure’ te geven en de aanpak van de schil en van beeldbepalende elementen als entrees, trappenhuizen, balkons en galerijen daarop te richten, • de wensen van de huidige bewoners zijn bepalend voor de verbeteringen in de eigen woning; deze huurders krijgen de gelegenheid om binnen bepaalde randvoorwaarden hun eigen wensen en voorkeuren te realiseren.

Uitgangspunten verbeteringen in de woning Voor wat betreft de verbeteringen in de individuele woningen wordt een onderscheid gemaakt tussen • noodzakelijke maatregelen (als bijvoorbeeld het vervangen van de geisers) die van overheidswege zijn (of binnenkort worden) voorgeschreven en/of een goede staat van onderhoud garanderen, • verbeteringen die per woningen kunnen verschillen en die vrij door de huurder en voor eigen kosten kunnen worden aangebracht (bijvoorbeeld een nieuwe keuken- of badkamerinrichting), een ’kalme’ verbetering, die sterk uitgaat van het feit dat de woning bewoond is daarom ook in bewoonde staat kan worden uitgevoerd, • een ’wilde’ verbetering die veel ingrijpender is en meer individuele keuzemogelijkheden biedt, maar alleen in ’onbewoonde’ staat kan worden uitgevoerd.

15

Het verbeterplan 1 Het gebouw Naast het technisch noodzakelijk onderhoud en het waar mogelijk verbeteren van onder andere de thermische isolatie, zullen met de uitvoering van het renovatieplan de navolgende verbeteringen aan het gebouw worden getroffen. • Het gebouw wordt - onder andere door het aanbrengen van een lift, het ophogen van de galerijen en het wegnemen van ’drempels’ hoger dan 20 mm - op een kwaliteitsniveau gebracht dat voldoet aan de eisen van het ’seniorenlabel’. • Het aanzien van het gebouw en de (semi)openbare ruimten zal meer allure krijgen. Door een eigentijdse kleurstelling en het aanbrengen van gevelbekleding. De beeldbepalende galerij- en balkonafscherming zal worden vernieuwd. • Aan de zuidkant van het gebouw (Leeuwerik-zijde) wordt een nieuwe hoofdentree gemaakt en het lift- en trappenhuis wordt opgeknapt. • Er worden voorzieningen getroffen om het gebouw en de verdiepingen aan het politiekeurmerk te laten voldoen. • Overwogen wordt om binnen het gebouw een eigen telecommunicatiesysteem, inclusief ’toegangsbeveiliging via de kabel’, aan te leggen. • Bij de gemeente zal worden gepeild of in samenwerking een verbeteringsplan van de inrichting aan de noordzijde (Gele Kwikstaart) kan worden opgemaakt en uitgevoerd.

16

2 Standaardpakket voor verbeteringen in de woning Het standaardpakket omvat in alle woningen uiteraard de noodzakelijke inpandige onderhoudsmaatregelen. Daarnaast worden in ieder geval de volgende maatregelen uitgevoerd • de geisers in de woningen vervangen door een collectief ’warm-water’ systeem waarbij gebruik wordt gemaakt van zonnecollectoren, • op de waterleiding zullen tussenmeters worden aangebracht voor individuele bemetering, • er zullen maatregelen worden getroffen waarmee de woningen worden gebracht op een kwaliteitsniveau dat voldoet aan de eisen van het Politiekeurmerk.

17

3 Keuzepakketten verbeteringen in de woning Uitgangspunt voor overige verbeteringen ìn de woning is het bieden van individuele keuzemogelijkheden bovenop het in het standaardpakket vastgelegde minimale verbeterpakket. Bij het uitvoeren van één of meer keuzemogelijkheden zal een huurverhoging worden doorberekend. Bij het leegkomen van een woning worden alle verbeteringen ìn de woning standaard uitgevoerd. De aan te bieden keuzemogelijkheden omvatten in ieder geval: • ophogen van balkon met houten vlonder • verwijderen kastenwand tussen woonkamer en slaapkamer 1 en plaatsen van een schuifdeur, • samenvoegen van slaapkamer 2 en slaapkamer 3 • samenvoegen van slaapkamer 2 en slaapkamer 3 en maken van een doorgang naar woonkamer • samenvoegen van slaapkamer 2 en slaapkamer 3, maken van een doorgang naar woonkamer, vergroten van doucheruimte en plaatsen van keukeninrichting in de ruimte van de voormalige slaapkamers. Huidige keuken inrichten als slaapkamer 2.

18

Voorbeeld plattegrond van de penthouses

20

4 Uitbreidingen van het gebouw In de voorstudie en het voorlopig ontwerp van het verbeterplan is een aantal uitbreidingen van het appartementengebouw voorzien. Het doel van deze onderdelen van het verbeterplan is tweeërlei. Eén: het beantwoorden aan de toenemende vraag naar appartementen. Twee: het scheppen van een kostendrager voor de uitvoering van het plan.

Stadswoningen aan de kopgevel Meest opvallende element in de uitbreidingen van het gebouw is de stadswoning aan de oostelijke kopgevel van het gebouw. Deze kopgevel (en in het bijzonder het daartegen geplaatste trafostation) is medebepalend voor de desolate uitstraling van de omgeving van het gebouw. De stadswoningen hebben een maat en indeling als de bestaande woningen in het gebouw.

Penthouses Op het dak van het gebouw kan één nieuwe laag met zes tot acht penthouses worden toegevoegd. De nieuwe woningen liggen aan alle gevels terug ten opzichte van de gevelrooilijn. Zodoende kan er een galerij en terrassen gecreëerd worden. De bestaande infrastructuur laat deze uitbreiding van het gebouw toe. Een constructief onderzoek moet de technische haalbaarheid ervan verder in beeld brengen.

21

22

Extra ruimte voor maatschappelijke functies Aan de zuidzijde (Leeuwerikzijde) van het gebouw is een uitbreiding mogelijk met circa 175 m2 vloeroppervlak. De uitbreiding wordt gecombineerd met het creëren van een nieuwe hoofdentree. Vanuit de ruimte die de uitbreiding biedt kan de toekomstige bewoners van het gebouw en hun generatiegenoten uit de omliggende wijk dienstverlening worden geboden op het terrein van recreatie, welzijn en zorg. Uitwerking van dit onderdeel van het plan zal plaatsvinden in samenspraak met onder andere de stichting Welzijn Ouderen Wateringen, de Werven en stichting Maatzorg.

23

Tussen droom en daad... In voorliggende projectbrochure is een beknopt samenvatting opgenomen van de resultaten van een voorstudie naar de mogelijkheden van renovatie en uitbreiding van het appartementengebouw Gele Kwikstaart/Leeuwerik. De brochure heeft tot doel direct belanghebbenden bij de plannen, zoals huidige en toekomstige bewoners, vroegtijdig te informeren en - belangrijker - hen uit te nodigen te reageren op de plannen. De inhoud van de reacties, de wensen, ideeën en opvattingen zijn één aspect bij het onderzoek naar de haalbaarheid van de plannen. De uitslagen van een technisch en constructief onderzoek en een financiële doorrekening van (de elementen van) het plan vormen andere. Met de plussen en minnen van die onderzoeken zal het voorlopig ontwerp worden uitgewerkt tot een definitief ontwerp. Het werken is er op gericht het definitief ontwerp vóór de zomermaanden van 2003 gereed te hebben. Tenminste één kanttekening moet tot slot worden gemaakt. Bij het opmaken van de voorstudie heeft de corporatie zich weinig tot géén beperkingen opgelegd. Ook het definitief renovatieplan zal door een hoog ambitieniveau worden gekenmerkt. Technische en/of financiële bezwaren zullen er echter debet aan zijn dat een aantal maatregelen in dit voorliggend plan niet of in een gewijzigde opzet gerealiseerd gaan worden.

24