Leegstand als kans ! Jean Baptiste Benraad: Benraad Hernieuwt TransformatieTeam, voor Hernieuwd Vastgoed Bijeenkomst 17 februari 2011: Pak leegstand van kantoren aan !
Wat is het TransformatieTeam ? Het TransformatieTeam is een samenwerking van zelfstandige bedrijven met bewezen ervaring en kennis op het gebied van (tijdelijke en permanente) transformatie naar wonen en startersbedrijfsruimte. Daadwerkelijke realisatie van ruim 1/4 miljoen m2 vanaf de jaren ´90 Vaste partners: • Benraad Hernieuwt Jean Baptiste Benraad • ID & DN Sander Gelinck • Architectenbureau Karina Benraad • Bouwstart Projectmanagement • Vaspro Bouwmanagement • Mobius Consult installatieadvies
Wat komt er aan de orde ? Belang provincie uitvoering “Wasstraat” Kansen voor welke klantgroepen ? Uitwerking tot plattegronden toont kansen Voorbeelden in Nieuwegein Hoe verder: bouwverg., afboeken en financieren ZEKERHEID blijkt de sleutel tot aanpak leegstand
Waarom een “Wasstraat” ? Initiatief van provincie n.a.v. Taskforce Partijen hebben geen inzicht in resultaat Kantooreigenaren onbekend met woningbouw en woninghuur wereld, maar ook v.v. Kantooradviseur gaat gesprek aan Aanbod: via QuickScan mogelijkheden Ondersteuning gemeente Nieuwegein Gemeente maakt ook kennis met andere randvoorwaarden beoordeling transformatie
Kansen voor welke klantgroepen Bij transformatie van niet woongebouwen gaan de gedachten altijd uit naar studenten en kunstenaars. Niet de klantgroepen die zich massaal in Nieuwegein vestigen. Dit geldt voor veel randgemeenten met grote leegstand. Voor wie dan wel? De stadsvernieuwings-instroom Groeistad Nieuwegein heeft een “empty-nest” ….zij zoeken betaalbare huurwoning met mogelijkheid zorg Vertrek van de grote ondernemingen uit de lege kantoren n noodzaken zoeken naar nieuwe bedrijvigheid Alternatief aanbod verstopte markt stad Utrecht aan YoungPotentials Ziekenhuis trekt steeds meer personeel van “ver weg” Zorghotel, arbeidsmigranten, jeugdzorg;
Een andere aanpak gaf duidelijkheid Partners van het TransformatieTeam zijn al sedert jaren ’90 betrokken bij problematiek ombouw leegstand. Te vaak blijkt elders het in analyse en rapportage te eindigen. Voorstel eigen aanpak om dit bij de Wasstraat te voorkomen door: analyse verhuurrecord en verwachtingen met eigenaar op basis vergunningstekening analyse bouwkundige structuur uitgangspunt: succesvolle transformatie start bij maximaal hergebruik!! koppeling bouwk. mogelijkheden met programma klantgroep uitwerking in AutoCad tot toetsbare plattegronden juiste toepassing voorschriften conform ervaring met eerdere verkregen vergunningen
Wat leverde die duidelijkheid op ? Het resultaat van deze aanpak is een plattegrondontwikkeling voor het hele gebouw op bijna Voorlopig Ontwerpniveau. Dit geeft de mogelijkheid: te toetsen aan de bouwregelgeving een waarde en huurniveau te bepalen een redelijke indicatie van de aanpassingskosten te bepalen haalbare verkoopprijs voor het gebouw residueel te bepalen door totale waarde minus verbouwkosten concreet voorstel mogelijke afnemer: type woningen, prijs en kwaliteit basis voor een Ruimtelijke Ordening procedure ; kortom: iedereen heeft inzicht in resultaat en gevolgen een aanloop voor meer ZEKERHEID bij dit onzekere proces
Toonbare kansen; Zuidstede N’gein
64 driekamer seniorenwoningen
Toonbare kansen: Luifelstede N’gein
Solids, wonen en werken, 22 P in BG
36 Young Professionals, 12 bedrijfdr.
Luifelstede: hergebruik kwaliteit
Bakenmonde, te goed voor sloop
40 seniorenwoningen GBO 85 m2+ P
Soms is TijdelijkWonen oplossing
Maximale bewoning door bouwkundige aanpassingen met optimale herbenutting bestaande voorzieningen. Investering wordt tijdens de exploitatie terugverdiend.
Dé invulling van de verplichte ingebruikgeving Wet Kraken & Leegstand
Onderzochte omvang i.o.v. provincie Nieuwegein: 4.668m2> 40 seniorenwoningen en P-garage 1.500m2> 25 tweekamer woningen voor jongeren 7.275m2> 64 seniorenwoningen 3.485m2> 36 tweekamerwon. & 10 bedrijfsr./ meetingpint 783m2 1.955m2> 1.995 m2 vrij indeelbare “wonen in je werkplek” 3.990m2> 73 studio’s voor jongeren 6.500m2> 59 seniorenwoningen & P-garage 1.788m2> 52 onzelfstandige eenheden jongeren/jeugdzorg 2.000m2> 18 senioren woningen of 52 onzelfstandige eenh; Veenendaal: 4.000 m2> 54 studio’s voor jongeren & 1.478 m2 bedrijfsruimten Utrecht: 15.500 m2> 244 studio’s voor jongeren & 712 m2 meetingpint Tot. 53.000m2>181 seniorenwon; 428 jongerenwon; 5.000 m2 bog 609 woonruimten, 5.000 m2 bedrijfsruimten + 192 tijdelijke & creatief in de Archimedeslaan 16
Wat zijn de constateringen ? Afgelopen half jaar zijn in opdracht van de provincie Utrecht i.s.m. de gemeenten 23 gebouwen geanalyseerd met de eigenaren waaruit 11 gebouwen kwamen die zijn onderzocht. Wat kan geconstateerd worden? Het aanbod voor een onderzoek, haalt veel eigenaren over; Juist de “typische” kantoren uit de jaren ’80/’90 blijken goed te transformeren tot betaalbare senioren(zorg)woningen; Ontstaan betaalbare starters-bedrijfsruimte bij centrumvoorzieningen; kansen voor nieuwe economie Volledig uitwerken van de plattegronden: duidelijkheid voor eigenaar, vergunningverlener en afnemer; Hierdoor residuele bepaling verkoopwaarde 500-900 €p/m2
Hoe nu verder………..? Effect van de onderzoeken is dat voor alle plannen de eigenaren in gesprek zijn gekomen met gemeente. Voor een aantal plannen wordt de transformatie verder onderzocht. De inzet van de provincie heeft inderdaad de beoogde beweging veroorzaakt (Schaap over de dam). Afboeken doet pijn, een stimulans kan de dit verzachten; Er moet blijvend gewerkt worden aan de verbinding tussen de werelden van kantooreigenaren en de woningen. Transformatie van meerdere complexen in een gebied vraagt ook om aanpassing van de (leef)omgeving; Uitleg v/d voorschriften bij overheden : nog veel gewenning nodig m.b.t. prioriteit herontwikkeling t.o.v. nieuwbouw; Nieuwe BouwBesluit voorziet hier niet in. Doel aanpassing regelgeving en handelen: ZEKERHEID voor de ondernemers die willen transformeren;
EINDrapportage
contact, vragen:
[email protected]
