• Vastgoed is een bron van een kapitaalstroom met een jaarlijks debiet van vermoedelijk omtrent 1/3 BBP • Vastgoed is zowel voor particulieren als voor bedrijven vaak de grootste financiële investering ooit • Elk stukje vastgoed is uniek, vooral in België waar traditioneel het individu optreedt als bouwheer
1
Omzet secundaire residentiële vastgoedmarkt
nationaal - (x miljard EUR) 35,00
31,2 +5,8%
nominaal
30,00
inflatiegecorrigeerd
25,00
+301%
20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010 2
Vergelijking omzetcijfer secundaire residentiële vastgoedmarkt en bruto investeringen in woningbouw 30
(x miljard EUR)
29,2 m (+ 132%)
175%
25 150%
20
23,5 m (+ 75%)
15
125%
10 100% 5 0
75%
1970
1975
Verhouding (%)
1980
1985
1990
1995
2000
Omzetcijfer secundaire residentiële vastgoedmarkt
2005
2010
Bruto investeringen in woningbouw
3
Vergelijking omzetcijfer secundaire residentiële vastgoedmarkt en bruto investeringen in de bouw 45
(x miljard EUR)
500%
40
450%
35
400%
30
350%
25
300%
20
250%
15
200%
10 5
150%
0
100%
1970
1975
Verhouding (%)
1980
1985
1990
1995
2000
Omzetcijfer secundaire residentiële vastgoedmarkt
2005
2010
Bruto investeringen in bouw
4
Omzet secundaire vastgoedmarkt nationaal aandeel
Residentieel
2010
2011
2012
2013
2014
Woonhuizen
62,2% 63,9% 62,2% 62,3% 63,5%
Appartementen
29,9% 28,2% 30,3% 30,6% 29,6% 92,1% 92,1% 92,5% 92,8% 93,1%
Bouwgronden
7,9%
7,9%
7,5%
7,2%
6,9%
Totaal
100%
100%
100%
100%
100%
5
Omzetcijfer secundaire residentiële vastgoedmarkt
regionale spreiding
80% 70%
68,7%
60% 50% 40% 30%
20,3% 20% 10%
10,9%
0% 1970
1975
1980
Vlaams Gewest
1985
1990 Waals Gewest
1995
2000
2005
2010
Brussels Gewest
6
• Woonhuizen 1960-1980: 40% bouwen 60% kopen 1980-2014: 20% bouwen 80% kopen
7
Aantal verkopingen - nationaal 100.000 90.000 80.000 70.000
60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0
1960 woonhuizen
1965
1970
bouwgronden
1975
1980
appartementen
1985
1990
1995
2000
begonnen eengezinswoningen
2005
2010
begonnen appartementen
8
Aantal eengezinswoningen - Vlaams Gewest 60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0 1970
1975
1980
verkopingen woonhuizen
1985
1990
verkopingen bouwgronden
1995
2000 begonnen
2005
2010
bouwvergunningen
9
Aantal appartementen - Vlaams Gewest 35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0 1970
1975
1980
verkopingen appartementen
1985
1990
1995 begonnen
2000
2005
2010
bouwvergunningen
10
Appartementen: aantal verkopingen secundaire markt 1.400
2010: 5.617
2011: 5.449
2012: 5.412
2013: 4.973
2014: 5.013
1.200 1.000
800 600 400
200 Knokke-Heist
Blankenberge
De Haan
Bredene
Oostende
Middelkerke
Nieuwpoort
Koksijde
De Panne
0
11
Aantal vergunde appartementen nieuwbouw 1.000 900
2010: 2.725
2011: 2.062
2012: 1.929
2013: 1.880
2014: 2.122
800 700 600 500 400 300 200 100 Knokke-Heist
Blankenberge
De Haan
Bredene
Oostende
Middelkerke
Nieuwpoort
Koksijde
De Panne
0
12
Aantal eengezinswoningen - Brussels Gewest 7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0 1970
1975
1980
verkopingen woonhuizen
1985
1990
verkopingen bouwgronden
1995
2000 begonnen
2005
2010
bouwvergunningen
13
Aantal appartementen - Brussels Gewest 12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0 1970
1975
1980
verkopingen appartementen
1985
1990
1995 begonnen
2000
2005
2010
bouwvergunningen
14
Aantal eengezinswoningen - Waals Gewest 35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0 1970
1975
1980
verkopingen woonhuizen
1985
1990
verkopingen bouwgronden
1995
2000 begonnen
2005
2010
bouwvergunningen
15
Aantal appartementen - Waals Gewest 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 1970
1975
1980
verkopingen appartementen
1985
1990
1995 begonnen
2000
2005
2010
bouwvergunningen
16
Aantal woongelegenheden per 1.000 huishoudens (per arrondissement) Antwerpen Mechelen Turnhout Halle-Vilvoorde Leuven Brugge (-kust) Diksmuide Ieper Kortrijk Oostende (-kust) Roeselare Tielt Veurne (-kust) Aalst Dendermonde Eeklo Gent Oudenaarde Sint-Niklaas Hasselt Maaseik Tongeren Vlaams Gewest (-kust) Vlaams Gewest
1.000
1.020
1.040
1.060
2009
1.080
1.100
1.120
1.140
1.160
2001 17
Aantal verkopingen bestaande woningen per 1.000 huishoudens 35
30
25
20
15
10
5
0 1970
1975
1980
Vlaams Gewest
1985
1990
1995
Waals Gewest
2000
2005
2010
Brussels Gewest
18
Aantal verkopingen bestaande woningen per 1.000 huishoudens (per arrondissement) Antwerpen Mechelen Turnhout Halle-Vilvoorde Leuven Brugge (-kust) Diksmuide Ieper Kortrijk Oostende (-kust) Roeselare Tielt Veurne (-kust) Aalst Dendermonde Eeklo Gent Oudenaarde Sint-Niklaas Hasselt Maaseik Tongeren Kust Vlaams Gewest (-kust) Vlaams Gewest
0
20
40
2007
60
80
100
1998 19
Aantal begonnen nieuwbouw woningen per 1.000 huishoudens 18 16
14 12 10 8 6 4 2 0 1970
1975
1980
Vlaams Gewest
1985
1990
1995
Waals Gewest
2000
2005
2010
Brussels Gewest
20
Aantal verwervingen woningen (nieuwbouw + bestaand) per 1.000 huishoudens 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1970
1975
1980
Vlaams Gewest
1985
1990
1995
Waals Gewest
2000
2005
2010
Brussels Gewest
21
Aandeel appartementenmarkt in het bestaand patrimonium 2014 70% 60% 50% 40% 30%
20% 10% 0%
gemeente
aanpalende gemeenten
arrondissement - gemeente
22
Bouwgronden Verkochte ha
6.000 5.000 4.000
3.000 2.000 1.000 0 1965
1970
1975
1980
1985
1990
Vlaams Gewest
1995
2000
2005
2010
Waals Gewest 23
Bouwgronden Gemiddelde perceelsoppervlakte 1.200 1.100 1.000 900 800
Vlaams Gewest
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
600
1990
700
Waals Gewest 24
Nationaal • Prijsontwikkelingen nationaal over 61 jaar: algemeen kader 1953 – 2014
/jaar
2012-2013
2013-2014
Woonhuizen
x 44,8
6,43%
+ 1,1%
+ 0,7%
Appartementen
x 25,1
5,42%
+ 2,6%
+ 1,1%
Bouwgronden
x 47,9
6,55%
+ 3,2%
+ 1,9%
Consumptieprijzen
x 7,6
3,38%
+ 1,0%
- 0,4%
ABEX
x 13,5
4,36%
+ 2,0%
+ 1,4%
Beurs
x 19,6
5,00%
+ 15,9%
+ 17,6%
Lonen
x 27,6
5,59%
+ 2,0%
+ 0,8% 25
Index - nationaal 5.000
(basis 1953 = 100)
4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500
1.000 500 0 1960
1965
1970
Woonhuizen
1975
1980
1985
Consumptieprijzen
1990
1995 ABEX
2000
2005
2010 Lonen
26
Index - nationaal 1.000
(basis 1953 = 20)
100
10 1960
1965
1970
Woonhuizen
1975
1980
1985
Consumptieprijzen
1990
1995 ABEX
2000
2005
2010 Lonen
27
Prijsindex secundaire markt nationaal
6.000
(basis 1953=100)
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0 1960
1965
1970
1975
Alle Woonhuizen
1980
1985
1990
Appartementen
1995
2000
2005
2010
Bouwgronden
28
Prijsindex secundaire markt Vlaams Gewest
7.000
(basis 1953=100)
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0 1960
1965
1970
1975
Alle Woonhuizen
1980
1985
1990
Appartementen
1995
2000
2005
2010
Bouwgronden
29
Gemiddelde prijzen secundaire markt Vlaams Gewest
350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 € 0€ 1960
1965
1970
1975
1980
Alle Woonhuizen Grotere woonhuizen Bouwgronden (gemiddelde perceelsprijs)
1985
1990
1995
2000
2005
2010
Kleine en Middelgrote woonhuizen Appartementen
30
Woonhuizen 2014 Evolutie Prijsindex sinds 2009 2013
Referentieprijs
Nationaal
+ 13%
+ 0,7%
€ 277.000
Vlaams Gewest
+ 15%
+ 1,0%
€ 292.000
Waals Gewest
+ 9%
+ 0,2%
€ 206.000
Brussels Gewest
+ 16%
- 0,6%
€ 482.000
31
Woonhuizen – nationaal per trimester 35.000
600
30.000
500
25.000
400
20.000
300
15.000
200
10.000
100
0
2005 Q1 Q2 Q3 Q4 2006 Q1 Q2 Q3 Q4 2007 Q1 Q2 Q3 Q4 2008 Q1 Q2 Q3 Q4 2009 Q1 Q2 Q3 Q4 2010 Q1 Q2 Q3 Q4 2011 Q1 Q2 Q3 Q4 2012 Q1 Q2 Q3 Q4 2013 Q1 Q2 Q3 Q4 2014 Q1 Q2 Q3 Q4
5.000
aantal verkopingen
0
prijsindex 1988=100 32
0 2005 Q1 Q2 Q3 Q4 2006 Q1 Q2 Q3 Q4 2007 Q1 Q2 Q3 Q4 2008 Q1 Q2 Q3 Q4 2009 Q1 Q2 Q3 Q4 2010 Q1 Q2 Q3 Q4 2011 Q1 Q2 Q3 Q4 2012 Q1 Q2 Q3 Q4 2013 Q1 Q2 Q3 Q4 2014 Q1 Q2 Q3 Q4
25.000
Woonhuizen – Vlaams Gewest per trimester
20.000
15.000
10.000
5.000
aantal verkopingen
600
500
400
300
200
100
0
prijsindex 1988=100
33
Woonhuizen 2014: Vlaams Gewest per arrondissement
25%
prijsevolutie 2009 => 2014
Ieper (+2%)
20%
Kortrijk (+2%)
Gent (+6%) Diksmuide (=) Tielt (=) Aalst (+4%) Sint-Niklaas(+3%) Roeselare (+3%)
Oudenaarde (+1%)
15% 10%
Brugge (=) Dendermonde (+2%) Mechelen (+2%) Eeklo (+1%) Oostende (=) Leuven (-1%) Antwerpen (=) Hasselt (+1%) Halle-Vilvoorde (-1%) Turnhout (+2%)
Tongeren (-1%)
5%
Veurne (-4%)
Maaseik (+1%)
0% € 150.000 € 200.000 € 250.000 € 300.000 € 350.000 € 400.000 € 450.000 Referentieprijs (Q75) 2014 (prijsevolutie t.o.v. 2013) 34
Woonhuizen 2014 per gemeente
Prijsevolutie : 20092014
30% Sint-Niklaas
25%
Gent Leuven
20% 15%
10% 5% 0% 200.000 €
Aalst Roeselare Mechelen Kortrijk Oostende Turnhout
Brugge Antwerpen Hasselt
Genk
250.000 € 300.000 € Referentieprijs 2014
350.000 €
35
Woonhuizen 2014: Waals Gewest per arrondissement
prijsevolutie 2009 => 2014
15%
Liége (+3%)
10%
Bastogne (+7%) Mouscron (-4%) Waremme (+1%) Tournai (-1%) Ath (-4%)
5%
Brabant Wallon (=)
Huy (+2%) Verviers (=) Namur (-1%)
Mons (-2%) Charleroi (=)
Marche (-1%))
Neufchâteau (-3%) Soignies (-1%)
Arlon (+8%)
Thuin (+1%) Philippeville (+1%) Dinant (=) Virton (-4%)
0% € 100.000
€ 150.000
€ 200.000
€ 250.000
€ 300.000
€ 350.000
Referentieprijs (Q75) 2014 (prijsevolutie t.o.v. 2013)
36
Woonhuizen 2014: Vlaams Gewest Brussel Halle-Vilvoorde Brugge Veurne Antwerpen Gent Leuven Mechelen Turnhout Oostende St-Niklaas Tielt Dendermonde Hasselt Diksmuide Maaseik Aalst Eeklo
Q25
Roeselare Oudenaarde
Gemiddelde Prijs
Kortrijk
Referentieprijs (Q75)
Ieper Tongeren
0€
100.000 €
200.000 €
300.000 €
400.000 €
500.000 € 37
Woonhuizen 2014: Waals Gewest Bruxelles Brabant wallon Arlon Namur Waremme Bastogne Marche Huy Verviers Soignies Tournai Dinant Ath Neufchâteau Virton Liège
Q25
Mouscron Thuin
Gemiddelde Prijs
Philippeville
Mons
Referentieprijs (Q75)
Charleroi
0€
100.000 €
200.000 €
300.000 €
400.000 €
500.000 € 38
Appartementen 2014 Evolutie Prijsindex sinds 2009 2013
Referentieprijs
Nationaal
+ 17%
+ 1,1%
€ 249.500
Vlaams Gewest
+ 18%
+ 2,0%
€ 250.000
Kust
+ 11%
+ 0,2%
€ 315.000
Vlaams Gewest (-kust)
+ 20%
+ 2,6%
€ 236.000
Waals Gewest
+ 13%
- 0,8%
€ 199.000
Brussels Gewest
+ 18%
- 0,6%
€ 272.000 39
16.000
Appartementen – nationaal per trimester
14.000 12.000 10.000 8.000 6.000
4.000 0
2005 Q1 Q2 Q3 Q4 2006 Q1 Q2 Q3 Q4 2007 Q1 Q2 Q3 Q4 2008 Q1 Q2 Q3 Q4 2009 Q1 Q2 Q3 Q4 2010 Q1 Q2 Q3 Q4 2011 Q1 Q2 Q3 Q4 2012 Q1 Q2 Q3 Q4 2013 Q1 Q2 Q3 Q4 2014 Q1 Q2 Q3 Q4
2.000
aantal verkopingen
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
prijsindex 1988=100
40
10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
2005 Q1 Q2 Q3 Q4 2006 Q1 Q2 Q3 Q4 2007 Q1 Q2 Q3 Q4 2008 Q1 Q2 Q3 Q4 2009 Q1 Q2 Q3 Q4 2010 Q1 Q2 Q3 Q4 2011 Q1 Q2 Q3 Q4 2012 Q1 Q2 Q3 Q4 2013 Q1 Q2 Q3 Q4 2014 Q1 Q2 Q3 Q4
Appartementen – Vlaams Gewest per trimester
aantal verkopingen
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
prijsindex 1988=100
41
Prijsindex appartementen 1.400
(basis 1968=100)
1.200
1.000
800
600
400
200
0 1968
1973
1978
1983
Vlaams Gewest (- kust)
1988
1993 Kust
1998
2003
2008
2013
Brussels Gewest
42
Appartementen 2014: Vlaams Gewest per arrondissement
30%
prijsevolutie 200 => 2014
Kortrijk (+4%) Aalst (+6%) Ieper (+2%)
20%
Antwerpen (+3%) Turnhout (+2%) Maaseik (+1%) Eeklo (-3%) Tongeren (=)
10%
0% € 150.000
€ 200.000
Mechelen (+3%) Halle-Vilvoorde (+4%) Tielt (-8%)
Hasselt (=)
Brussel (+2%) Leuven (-1%)
Roeselare (-5%) Sint-Niklaas (+6%) Gent (-2%) Oostende (-1%) Dendermonde (-4%)
€ 250.000
Brugge (+5%) Veurne (=)
€ 300.000
€ 350.000
€ 400.000
Referentieprijs (Q75) 2014 (prijsevolutie t.o.v. 2013) 43
Appartementen 2014 per gemeente
Prijsevolutie : 20092014
30% 25% 20% 15%
10% 5% 0% 150.000 €
Sint-Niklaas Antwerpen
Hasselt Mechelen Brugge
Roeselare Turnhout Genk
Aalst Oostende Leuven Gent
Kortrijk
200.000 € 250.000 € Referentieprijs 2014
300.000 €
44
Appartementen 2014: prijsevolutie 2009 => 2014
per kustgemeente
20%
Nieuwpoort (-4%) Bredene (+4%)
10%
Blankenberge (+4%) De Haan (-2%)
Oostende (+2%) De Panne (+1%) Middelkerke (-5%)
Knokke-Heist (-1%)
Koksijde (+1%)
0% € 100.000
€ 300.000
Q75 2014 (prijsevolutie t.o.v. 2013)
€ 500.000
45
Appartementen 2014: Waals Gewest per arrondissement
30%
prijsevolutie 2009 => 2014
25% 20% 15% 10%
Waremme (+2%) Dinant (=) Ath (-5%) Liége (+2%) Namur (-4%) Tournai (+1%) Mons (-2%) Arlon (+3%) Verviers (-8%)
Brabant wallon (-2%) Bruxelles (=%)
5% Soignies (-6%) 0%Charleroi (-5%) Thuin (+8%) € 125.000 € 150.000 € 175.000 € 200.000 € 225.000 € 250.000 € 275.000 Huy (-5%) -5%
-10% Referentieprijs (Q75) 2014 (prijsevolutie t.o.v. 2013) 46
Appartementen 2014: Vlaams Gewest Brugge Halle-Vilvoorde Leuven Oudenaarde Veurne Gent Mechelen Ieper St-Niklaas Aalst Kortrijk Brussel Diksmuide Turnhout Hasselt Maaseik Dendermonde Tielt
Q25
Roeselare
Eeklo
Gemiddelde Prijs
Tongeren
Referentieprijs (Q75)
Oostende Antwerpen
0€
100.000 €
200.000 €
300.000 €
400.000 € 47
Appartementen 2014: Waals Gewest Brabant wallon Bruxelles
Waremme Namur Bastogne Mouscron Ath Arlon Tournai Marche Verviers
Neufchâteau Dinant Huy Mons
Q25
Liège
Gemiddelde Prijs
Soignies Thuin
Referentieprijs (Q75)
Charleroi
0€
100.000 €
200.000 €
300.000 € 48
Bouwgronden 2014 Evolutie Prijsindex sinds 2004
2009
2013
Referentieprijs (/m²)
Nationaal
+ 102% + 20%
+ 1,9%
€ 249
Vlaams Gewest
+ 93%
+ 23%
+ 3,4%
€ 298
Waals Gewest
+ 112% + 15%
- 1,2%
€ 94
Brussels Gewest
+ 62%
+ 72% + 19,0%
€ 756
49
8.000
Bouwgronden – nationaal per trimester
900
7.000
800
6.000
700 600
5.000
500
4.000
400
3.000
300 200
1.000
100
0
2005 Q1 Q2 Q3 Q4 2006 Q1 Q2 Q3 Q4 2007 Q1 Q2 Q3 Q4 2008 Q1 Q2 Q3 Q4 2009 Q1 Q2 Q3 Q4 2010 Q1 Q2 Q3 Q4 2011 Q1 Q2 Q3 Q4 2012 Q1 Q2 Q3 Q4 2013 Q1 Q2 Q3 Q4 2014 Q1 Q2 Q3 Q4
2.000
aantal verkopingen
0
prijsindex 1988=100
50
2005 Q1 Q2 Q3 Q4 2006 Q1 Q2 Q3 Q4 2007 Q1 Q2 Q3 Q4 2008 Q1 Q2 Q3 Q4 2009 Q1 Q2 Q3 Q4 2010 Q1 Q2 Q3 Q4 2011 Q1 Q2 Q3 Q4 2012 Q1 Q2 Q3 Q4 2013 Q1 Q2 Q3 Q4 2014 Q1 Q2 Q3 Q4
5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0
Bouwgronden – Vlaams Gewest per trimester
aantal verkopingen
1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
prijsindex 1988=100
51
• Grondprijs als functie van financiële capaciteit.
52
Dure grond: basis voor dynamiek? Grond
Perceel Aankoop & Dossierkosten
Gebouw
Bouwkost BTW, erelonen
1/3
Totaal budget Eigen middelen Lening
30%
Financiering
Leningskosten Maandelijkse afbetaling
Hypothecaire rentevoet
1.017%
1993
2003
36.000 EUR
84.461 EUR
5.000 EUR
9.291 EUR
41.000 EUR
93.751 EUR
84.000 EUR
102.318 EUR
28.000 EUR
34.106 EUR
112.000 EUR
136.424 EUR
153.000 EUR
230.175 EUR
45.900 EUR
54.455 EUR
107.100 EUR
175.720 EUR
1.100 EUR
1.805 EUR
959 EUR
1.138 EUR
9,15%
4,75% 53
• Dure grond leidt tot dynamiek en efficiënter ruimtegebruik: - duurdere grond dwingt tot rentabilisering en optimaal gebruik - immobiliën is grond en stenen het gewas.
54
Bouwgronden 2014: Vlaams Gewest per arrondissement
50%
prijsevolutie 2009 => 2014
45%
Brugge (+6%)
40% Tielt (+10%)
35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% € 150
Hasselt (+4%)
Roeselare (+2%)
Veurne (-4%)
Dendermonde (+10%) Ieper (=) Aalst (+1%) Leuven (+3%)Gent (+3%) Turnhout (=) Mechelen (+4%) Oudenaarde (+8%) Sint-Niklaas (+7%) Kortrijk (-1%)
Eeklo (+4%) Antwerpen (+7%)
Maaseik (-2%)
Halle-Vilvoorde (+3%)
Tongeren (+3%)
€ 250
€ 350
€ 450
€ 550
Referentieprijs/m² (Q75) 2014 (prijsevolutie t.o.v. 2013) 55
Bouwgronden 2014: Waals Gewest per arrondissement
prijsevolutie 2009 => 2014
35%
Arlon (-4%)
Ath (-1%)
25%
Waremme (-1%) Dinant (+1%) Bastogne (-4%)
Charleroi (+9%) Verviers (+8%) Tournai (-3%)
Liége (=)
Soignies (=)
15%
Mouscron (+3%) Huy (-7%) Neufchâteau (-1%) Thuin (-2%) Virton (+8%)
5%
Marche (+1%)
Namur (=) Mons (-5%)
Brabant wallon (-1%)
Philippeville (+6%)
€ 25 -5%
€ 50
€ 75
€ 100
€ 125
€ 150
€ 175
€ 200
Referentieprijs/m² (Q75) 2014 (prijsevolutie t.o.v. 2013) 56
Bouwgronden 2014: Vlaams Gewest Oostende Veurne
Brugge Antwerpen Halle-Vilvoorde Gent Mechelen St-Niklaas Dendermonde Eeklo Turnhout Roeselare Leuven
Tielt Aalst Diksmuide Kortrijk
Q25 Gemiddelde Prijs Referentieprijs (Q75)
Hasselt Maaseik Oudenaarde Tongeren Ieper
€0
€ 100
€ 200
€ 300
€ 400
€ 500
€ 600
€ 700 57
Bouwgronden 2014: Waals Gewest Mouscron Brabant wallon Soignies Arlon
Liège Charleroi Namur Waremme Tournai Mons Ath Verviers Virton Huy Thuin
Q25
Philippeville Dinant
Gemiddelde prijs
Marche
Referentieprijs (Q75)
Neufchâteau Bastogne
€0
€ 20
€ 40
€ 60
€ 80
€ 100
€ 120
€ 140
€ 160
€ 180
• De reële rente bepaalt zowel de activiteit als de prijsontwikkeling van het vastgoed.
59
Evolutie reële rente
2015
2014
-1%
2013
0% 2012
0% 2011
1% 2010
1% 2009
2%
2008
2%
2007
3%
2006
3%
2005
4%
2004
4%
2003
5%
2002
5%
2001
6%
2000
6%
1999
7%
1998
7%
-2%
-1% -2%
verschil OLO 5j - inflatie
OLO 5 j
inflatie 60
• Hoge inflatie trok beleggers en dus huurders naar de agglomeratie. • Lage inflatie vervangt beleggers door kopers-bewoners, maar leidt tot concentratie van financieel zwakkere groepen op de huurmarkt.
61
Appartementen 1/3 meer waard voor eigenaar-bewoner dan voor verhuurder Eigenaar
Bewoner
Verhuurder
Bruto Huur Onderhoud
Hogere rotatie
Verzekeringen
2 polissen
Onroerende voorheffing
Vermindering volgens personen ten laste
Leegstand + wanbetaling
0
15%
Beheer
0
± 3%
P.M.
Geïndexeerd KI
Netto Huur
Belastbaar
62
Verklaring prijsevolutie 1983-2014 1. Wettelijk Kader en Fiscaliteit •Wettelijk kader
• Historisch beperkt aandeel institutionele investeerders • Slechts sedert 1996 BEVAK’s mogelijk • Meer bouwen voor eigen gebruik
•Fiscaliteit
• Registratierechten • Aftrekbaarheid hypothecaire lening (woonbonus) • Maatregelen Di Rupo ivm managementvennootschappen 1983-2014: PM 63
Verklaring prijsevolutie 1983-2014 2. Inflatie •Lage inflatie hoger % eigenaars huurmarkt wordt een eigenaarsmarkt
•% eigenaars
•Vlaams Gewest: 75% •Waals Gewest: 72% •Brussels Gewest: 50%
1983-2014: + 93,2% 64
Verklaring prijsevolutie 1983-2014 (1e semester) 3. Koopkracht
Relatie verkoopprijs huizen en inkomen per gemeente in 2006 - nationaal
3e kwartiel: huisprijzen (P)
500.000 €
400.000 €
300.000 €
200.000 €
100.000 €
2007 : woningen: P = 9 (Y – 14.000) 0€ 15.000 €
25.000 €
35.000 €
3e kwartiel: inkomen (Y)
45.000 €
55.000 €
1983-2014: + 57,6% 65
Verklaring prijsevolutie 1983-2014 4.a) Ontleningscapaciteit (intrestvoeten) Reële rente 16
16
14
14
12
12
10
10
8
8
% 6
6 %
-4
2012
2008
2004
2000
1996
1992
1988
1984
-2
1980
0
1976
0
1972
2 1968
2 1964
4
1960
4
-2
-4 reële rente
hypothecaire rentevoet
inflatie
1983-2014: + 98,6% 66
Verklaring prijsevolutie 1983-2014
4.b) Ontleningscapaciteit (looptijd lening) Aangenomen looptijd 30
20 15 10 5 2013
2011
2009
2007
2005
2003
2001
1999
1997
1995
1993
1991
1989
1987
1985
0 1983
Looptijd (jaren)
25
1983-2014: + 9,8% 67
Verklaring prijsevolutie 1983-2014
4.b) Ontleningscapaciteit (looptijd lening) 18 j 4,5%
93
20 j +7%
-4%
4,0%
96
100
+7%
104
+8%
108
+15%
108
+8%
113
+16%
118
119
125
+17%
132
+11%
139
131 -6%
+12%
139 +6%
+13%
+6% +18%
124 -6%
+5%
+5% +9%
+10%
-5%
+4%
+4%
2,5%
103
113
30 j
-5%
-4%
+4%
3,0%
+14%
-4%
-4%
3,5%
99
25 j
148 +7%
+14%
158
1983-2014: + 9,8% 68
Verklaring prijsevolutie 1983-2014 1983-2014 Trap:
Fiscaliteit Evolutie rentevoet Evolutie looptijd (Ontleningscapaciteit) = sterkste motor
PM + 98,60% + 9,83%
Helling:
Koopkracht
+ 57,58%
Inflatie = toekomstperspectief
+ 93,21%
69
Verklaring prijsevolutie 1983-2014 700
664
650
prijsindex woonhuizen
646
600 koopkracht, inflatie, rentevoet en looptijd lening: globaal resultaat
550 500 450 400 350
300 250 200 150 100 50 1983
1986
1989
1992
1995
1998
2001
2004
2007
2010
2013 70
• Ook 101 jaar prijsevolutie brengt bevestiging. 1913-2014
/jaar
Woonhuizen
x 790,90
6,83%
Consumptieprijzen
x 230,95
5,54%
Beurs
x 121,00
4,86%
71
Index op lange termijn 100.000
(basis 1913=100)
10.000
1.000
100
1920 1925 1930 1935 1940 1945 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Woonhuizen
Consumptieprijzen
Beurs
72
• Herstel begint bij het betere, terugval bij het zwakkere.
• In vastgoed is laag huurrendement beter dan hoog. • Hoe lager de (huur)prijs des te meer een afgewerkt product. • Beleggen in vastgoed verschuift van residentieel naar niet-residentieel. 73
Investeerder verschuift van residentieel naar niet-residentieel. • Flexibiliteit • Andere financiële prioriteiten • Place to be
74
• Huren biedt enkel voordeel aan de vooravond van een beurshausse.
75
Index totale bezit Baksteen in 2013 volgens aankoopjaar woning (totale bezit Beurs=100) 500 450 400 350 300 250 200 150 100
1961
1966
1971
1976
1981
1986
1991
1996
2001
2006
2011
50 0
76
