leefomgeving

U verdient beter! Studentonderzoeken naar vernieuwende verdien­ modellen voor duurzame gebiedsontwikkeling

saxion.nl/leefomgeving

U verdient beter! Studentonderzoeken naar vernieuwende verdienmodellen voor duurzame gebiedsontwikkeling

Voorwoord

Nu er maar geen einde lijkt te komen aan de crisis in gebiedsontwikkeling ontspruiten er steeds meer ideeën over vernieuwende verdienmodellen en alternatieve samenwerkingsvormen, gericht op duurzame gebiedsontwikkeling. Het is belangrijk dat kennisinstellingen in die discussie een plaats opeisen. Saxion heeft als University of Applied Sciences veel te bieden. Ons onderzoek is altijd praktijkgericht en tegelijkertijd wetenschappelijk verantwoord. Daarmee voorzien wij niet alleen in een maatschappelijke behoefte aan goed gefundeerde antwoorden op vragen uit de praktijk, maar bieden wij bovendien onze studenten de mogelijkheid om zodanige kennis te verwerven en competenties te ontwikkelen dat zij goed beslagen het ijs van de arbeidsmarkt kunnen betreden.

Tenslotte spreken wij onze dank en waardering uit voor de wijze waarop de gemeenten Enschede en Haaksbergen en het duurzame energiebedrijf Raedthuys hebben meegewerkt aan het onderzoek. En aan de provincie Overijssel, in de persoon van Eibe Kars­senberg, die de onderzoeken en deze publicatie financieel mogelijk heeft gemaakt. John van den Hof Lector Gebiedsontwikkeling en Recht Kenniscentrum Leefomgeving, Saxion

In dit boekje hebben onderzoekers van het lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht en de betrokken studenten hun onderzoeksresultaten rond een aantal vernieuwende verdienmodellen gebundeld. Of zij erin geslaagd zijn om een zinvolle bijdrage te leveren aan de discussie over gebiedsontwikkeling ‘nieuwe stijl’ is aan u om te beoordelen.

5

6

Inhoudsopgave

Nieuwe samenwerkingsstrategieën

9

Verduurzaming kantoorpand The Corridor

17

Duurzame gebiedsontwikkelings- en financieringsmodellen

23

Revitalisering bedrijventerrein ’t Varck Haaksbergen

31

Verhandelbare ontwikkelrechten

37

Incentives voor duurzame gronduitgifte

43

Bronnen 46

7

8

Nieuwe samenwerkingsstrategieën Door Marloes Wiefferink en Stefan Ruizendaal

De opgave Sinds het uitbreken van de kredietcrisis is de gebiedsontwikkeling aan het veranderen. Projecten liggen stil vanwege gebrek aan financiering en de woningmarkt zit op slot. Het blijft van belang om te blijven bouwen. Prognoses voor de demografische ontwikkelingen laten zien dat de omvang van de Nederlandse bevolking vanaf 2035 gestaag kleiner wordt. Dit betekent niet dat ook automatisch de vraag naar woningen zal gaan afnemen. De vraag naar woningen wordt onder meer bepaald door de huishoudensprognoses. Deze prognoses laten zien dat het aantal huishoudens nog langer blijft stijgen vanwege verdunning. Denk aan het toenemende aantal eenpersoons­ huishoudens, groei van het aantal langer zelfstandig wonende ouderen en dergelijke. Naast deze verdunning zorgt sloop en vervanging van woningen ook voor vraag naar woningen (VROM-Raad 2007, pp. 141-142). In dit onderzoek ligt het accent op stedelijke herontwikkeling. Locaties die in aanmerking komen voor stedelijke herontwikkeling komen veelal moeilijker tot ontwikkeling. Dit omdat de financiële haalbaarheid van een dergelijk project onder druk staat (hoge in-

brengwaarden) en vanwege het grote en diverse aantal van betrokken partijen die een rol spelen in het proces van herontwikkeling. Dit maakt gebiedsontwikkeling in stedelijk gebied moeilijk. Het vraagt een grote flexibele opstelling van partijen. De gemeente Enschede wilde graag weten op welke nieuwe manieren marktpartijen met overheden omgaan en welke rollen die overheden dan innemen in vraagstukken die betrekking hebben op stedelijke herontwikkeling. Vanuit de opleiding Ruimtelijke Ontwikkeling en Planologie is in het voorjaar van 2012 een afstudeeronderzoek gestart naar nieuwe samenwerkingsstrategieën voor stedelijke herontwikkelingslocaties.

De onderzoeksvraag: “Welke nieuwe samenwerkingsstrategie is geschikt om toe te passen op stedelijke herontwikkelingslocaties in Enschede, welke partijen spelen daarbij een significante rol en wat zijn de succes- en faalfactoren?”

9

Het onderzoeksverloop

Onderzoeksresultaten

Wijze van onderzoek Voor dit onderzoek is gebruik gemaakt van een kwalitatieve dataverzamelingsmethode. Er is gezocht naar verschillende samenwerkingsstrategieën die in den lande zijn toegepast. De dataverzameling heeft plaatsgevonden aan de hand van literatuuronderzoek en interviews.

Het theoretisch kader Uit het literatuuronderzoek zijn de volgende modellen geselecteerd: de 3 B’s van de klassieke spelers, het relatiekwadrant en de relatiematrix.

Voor het literatuuronderzoek is gebruik gemaakt van tal van publicaties in vakbladen. Daarnaast zijn verschillende onderzoeksrapporten, beleidsstukken en (wetenschappelijke) artikelen bestudeerd. Het doel van deze literatuurstudie was het vergaren van informatie over het verloop van de samenwerking bij gebiedsontwikkeling en de manier waarop kan worden gekeken naar de verhoudingen tussen partijen en welke rol zij innemen. Voor de interviews is gebruik gemaakt van ongestructureerde diepteinterviews en half gestructureerde interviews. Na de literatuurstudie en de interviews is een drietal samenwerkingsstrategieën geselecteerd en is de uitwerking per strategie beschreven. Na de dataverzameling is het onderzoek voortgezet met een analyse van twee praktijkvoorbeelden. Daarom zijn er twee herontwikkelingslocaties in Enschede geselecteerd. Onderzocht is in hoeverre de geselecteerde samenwerkingsstrategieën passend zijn voor deze twee cases in Enschede.

De 3 B’s van klassieke spelers De 3 B’s staan voor bedoeling, belang en bijdrage. Per actor worden deze B’s onderscheiden. Op basis van die informatie wordt in het relatiekwadrant inzichtelijk gemaakt hoeveel invloed de verschillende partijen hebben op een initiatief en vanuit welke invalshoek zij opereren. In dit onderzoek worden de 3 B’s volgens Bekkering (2011) gehanteerd: • Bedoelingen: veelal dieperliggende redenen waarom een partij (persoon of organisatie) bestaat. • Belangen: het belang van een partij wordt gevormd op de verbindingslijn tussen diens bedoelingen en het initiatief dat zich ontwikkelt. Partijen hebben belang bij het al dan niet ontwikkelen van een initiatief. • Bijdragen: deze uiten zich in de concrete inspanningen die worden geleverd door partijen aan de ontwikkeling van het initiatief. Denk hierbij aan financiële middelen, materialen, beschikbaarheid van menskracht, aandragen van ideeën of nieuwe gegevens, maar ook het organiseren van protesten (Bekkering, 2011 p. 38). De bovenstaande belangen, bedoelingen en bijdragen zijn algemeen geldend voor de actoren. Voor specifieke

10

gebiedsontwikkelingen kunnen belangen en bijdragen afwijken als gekozen is voor een bepaalde samenwerkingsvorm. Stel dat een gemeente en een projectontwikkelaar een joint venture aangaan. Dan kan dat betekenen dat de gemeente grotere risico’s durft te nemen, omdat die gedeeld worden met de projectontwikkelaar en omdat de projectontwikkelaar specialistische marktkennis inbrengt. In het onderzoek zijn alle B’s voor alle actoren binnen de gebiedsontwikkeling uitgewerkt. Op basis daarvan is het relatiekwadrant ingevuld vanuit de uitgangssituatie van de actoren, zie onderstaande figuur.

Beslissers

Rijk Provincie Gemeente

Financiers

Institutionele belegger

Toekomstige gebruikers

Aan bouwer verbonden ontwikkelaar

woningbouw corporatie

Gebruikers

Financier

Zelfstandig bouwer Aan financiële instelling verbonden ontwikkelaar Onafhankelijke ontwikkelaar Aan de belegger verbonden ontwikkelaar

Uitvoerders Relatiekwadrant in de uitgangssituatie van actoren

11

De blauwe cirkels geven de mate van invloed weer die partijen hebben op het project. De binnenste cirkel staat voor meest invloedrijke positie en de minst invloedrijke partij staat in de buitenste cirkel (Bekkering, 2011 p. 151). Relatiematrix Een relatiematrix wordt toegepast om inzichtelijk te krijgen welke partijen coalitiegenoot, bondgenoot, vijand of tegenstander zijn (Bekkering & Walter 2011 p. 153). In dit onderzoek is het uitgangspunt voor de relatiematrix de gemeente Enschede. Het model is een hulpmiddel om te beoordelen in hoeverre de relatie tussen partijen invloed heeft op de te kiezen samenwerking. Zie onderstaande figuur voor een voorbeeld van de relatiematrix.

12

Verhoudingen

Belangen

Relatiekwadrant Bovenstaande figuur geeft inzicht in de verhouding waarin de verschillende partijen staan ten opzichte van elkaar en de mate waarin zij het project (kunnen) beïnvloeden. Het project bevindt zich in het midden van de cirkel. De cirkels zijn verdeeld in vier vakken, waarin verschillende typen partijen kunnen worden onderscheiden. De beslissers zijn partijen die beslissen over het project en die de kaders van het project stellen. De financiers zijn partijen die mensen en middelen beschikbaar stellen. De uitvoerders zijn partijen die zorgen voor de uitvoering van het project. Tot slot zijn er nog de gebruikers, dit zijn de (mogelijk) toekomstige gebruikers. (Bekkering, 2011 p. 150-151).

Wantrouwen

Vertrouwen

Gelijkgericht

Coalitiegenoot

Bondgenoot

Tegengesteld

Vijand

Tegenstander

Relatiematrix (Bekkering & Water 2011, p. 153)

Drie nieuwe samenwerkingsstrategieën In dit onderzoek stond het zoeken van andere, nieuwe vormen van samenwerkingsstrategieën centraal voor een tweetal herontwikkelingslocaties in Enschede. De volgende drie strategieën zijn in het onderzoek nader uitgewerkt: het Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen, de concurrentiegerichte dialoog en verhandelbare ontwikkelingsrechten. De werking van deze strategieën wordt hieronder kort toegelicht. Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Dit betreft een voorbeeld van een tijdelijke stimuleringsmaatregel. Het Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen is een fonds dat bedoeld is om afnamegaranties van woningen te financieren waardoor woningen gebouwd kunnen worden. Het systeem werkt als volgt: de provincie NoordBrabant, de gemeente Tilburg en woningcorporatie WonenBreburg hebben ieder een inbreng van respectievelijk 50, 25 en 25 procent in het fonds. Vanuit het fonds wordt een winstdelende lening verstrekt aan de corporatie. De corporatie kan door middel van

haar eigen financiering en de lening de woningen aankopen die bij de oplevering van het project Havenmeester onverkocht zijn. Door deze constructie heeft de projectontwikkelaar een afnamegarantie en komt zij in aanmerking voor een financiering waarna de bouw gestart kan worden. De corporatie financiert zelf de directe huurwaarde van de woning. Het resterende bedrag wordt gefinancierd vanuit het fonds. De aangekochte woningen worden geëxploiteerd door de corporatie en zoveel mogelijk binnen vijf jaar verkocht om de lening van het fonds af te kunnen lossen. Woningen die na vijf jaar niet verkocht zijn worden definitief aangekocht door de corporatie. Concurrentiegerichte dialoog (Food Center Amsterdam) Een concurrentiegerichte dialoog is een vorm van een aanbesteding die alleen mag worden toegepast als de opdracht van te voren niet goed te definiëren is. Voor complexe (hoofd) infrastructurele projecten wordt deze procedure steeds vaker toegepast. Na de selectiefase worden de geselecteerde partijen uitgenodigd om op basis van een functioneel programma van eisen een eigen plan in te dienen en daarover met de aanbestedende dienst een dialoog te voeren, vaak in meerdere rondes. In een dialoogfase wordt dus tussen de opdrachtgever en de marktpartijen het definitieve plan bepaald. De ingediende plannen zullen, binnen de randvoorwaarden van het PvE, van elkaar verschillen in de wijze van uitvoering, ontwerp, proces, financiering, etc. De ideeën van de marktpartijen

dienen vanuit concurrentieoverwegingen in deze fase strikt geheim te blijven en worden daarom per marktpartij afzonderlijk gevoerd. Op deze manier kan geen ‘vervuiling’ van de plannen optreden. De opdrachtgever dient in alle gesprekken neutraal te blijven en partijen vooral niet (onbewust) in een bepaalde richting te sturen. Na de dialoogfase start de inschrijving. Er liggen op dat moment verschillende plannen en de marktpartijen hebben de mogelijkheid om zich alsnog te bedenken en zich terug te trekken uit de procedure door niet in te schrijven. Als de inschrijvingen zijn gedaan, volgt de gunningsfase. Daarin besluit de aanbestedingscommissie van de opdrachtgever welk plan de ‘economisch meest voordelige aanbieding’ is aan de hand van vooraf vastgestelde gunningscriteria. De partijen die uiteindelijk afvallen, krijgen van de opdrachtgever vaak een (gedeeltelijke) vergoeding voor het werk dat geleverd is bij het opstellen van de plannen. Deze vorm van aanbesteding is toegepast bij het Food Center Amsterdam. Verhandelbare ontwikkelingsrechten (Cruquiusgebied Amsterdam) In Nederland is nog geen wettelijke regeling die voorziet in de mogelijkheid om te werken met verhandelbare ontwikkelrechten. Onder andere in de Verenigde Staten bestaat een regeling die het wel mogelijk maakt om met verhandelbare ontwikkelrechten te werken.

13

In de Verenigde Staten worden verhandelbare ontwikkelrechten uitgegeven om grondeigenaren te compenseren voor opgelegde beperkingen in het ruimtegebruik. Dat houdt in dat op het moment dat op een bepaalde locatie beperkingen in het planologische regime worden vastgesteld, de getroffen eigenaren een vergoeding krijgen in de vorm van verhandelbare ontwikkelrechten. Die rechten zijn dus verhandelbaar, maar mogen vervolgens alleen ingezet worden op specifiek daarvoor aangewezen locaties. Op die manier raken ontwikkelende partijen geïnteresseerd om, als ze de zogenoemde ‘ontvangende locaties’ willen ontwikkelen, die ontwikkelrechten aan te kopen en in te zetten. Met die ontwikkelrechten krijgen de ontwikkelende partijen namelijk meer mogelijkheden om te bouwen en kunnen daardoor meer opbrengsten verwachten. Het kan ook zo zijn dat de eigenaar van de ‘zendende locatie’, de locatie waar de planologische beperkingen worden opgelegd, zelf interesse heeft in de ontwikkelrechten. Hij hoeft ze niet te verkopen, maar kan ze ook zelf inzetten op een ontvangende locatie. Het doel van de Amerikaanse overheid is daarbij afroming van baten van bestemmingsverruimingen, om zo de beperkingen in het planologische regime op ‘zendende’ locaties mogelijk te maken (Dieperink, 2009).

deel van de spoorzone aan de Deurningerstraat en locatie het Ariënsplein. Deurningerstraat Locatie Deurningerstraat is een deelgebied binnen Spoorzone. In het gebied hebben verschillende actoren grondposities; gemeente, corporaties, ontwikkelaars en particulieren. Ariënsplein Deze locatie is eigendom van Medisch Spectrum Twente. Na 2016 zal het ziekenhuis deze locatie vanwege nieuwbouw verlaten. Het betreft een gebied van circa 2 hectare. De omwonenden hebben belang bij inspraak voor wat betreft de nieuwe invulling van het gebied. Voor de locatie Deurningerstraat zou een variant op het Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen een geschikte optie zijn. De benodigde marktpartijen zijn al betrokken vanwege de grondposities, alleen de provincie is nog niet in de juiste rol vertegenwoordigd. De belangrijkste faalfactor is de onzekere woningmarkt, waardoor er een grote kans is dat de uitgeleende gelden niet volledig terugvloeien naar het revolverende fonds. Daarnaast moet er voldoende geld beschikbaar zijn om in een fonds te storten. De financiële situatie van gemeenten en van corporaties is het afgelopen jaar niet verbeterd (eerder verslechterd) waardoor het moeilijk zal zijn om een fonds te vormen.

Analyse Voor de analyse is een vergelijking gemaakt tussen twee locaties in Enschede en de drie referentieprojecten. De locaties in Enschede betroffen een

14

Naast het opzetten van een fonds voor de Deurningerstraat kan de gemeente ook gebruik maken van een aanbesteding in de vorm van een con-

currentiegerichte dialoog. Er is hier sprake van een bijzonder complexe situatie omdat het een binnenstedelijke herontwikkeling betreft waarbij het vooraf niet goed mogelijk is om de financiële en juridische onderbouwing te beschrijven. Bij deze vorm van aanbesteding zal de gemeente een onderdeel aan de aanbestedingsprocedure moeten toevoegen. Het gaat dan om het aankopen en het al dan niet ont­ eigenen van de gronden die nodig zijn voor de ontwikkeling. De gemeente is namelijk geen eigenaar van het totale gebied. Op deze wijze kan voor het hele gebied een aanbestedingsprocedure worden uitgeschreven. Voor de locatie Ariënsplein zijn de onderzochte strategieën niet direct geschikt. Dit omdat de gemeente geen eigenaar is van de locatie. De huidige eigenaar, het Medisch Spectrum Twente, zal waarschijnlijk het gebouw willen verkopen en niet zelf gaan (her) ontwikkelen. Het inzetten van verhandelbare ontwikkelingsrechten is geen geschikt instrument voor beide twee locaties. Het aantal rechten dat hiermee gecreëerd kan worden, is onvoldoende om marktwerking van de grond te krijgen. Naast deze conclusies is er ook een aantal algemene conclusies te trekken uit dit onderzoek. Uit de analyse blijkt dat het voor een gemeente niet heel veel uitmaakt welke rol zij speelt, maar dat het tijdig betrekken van toekomstige gebruikers des te belangrijker is. In alle projecten is een significante

verschuiving in het relatiekwadrant van de groep toekomstige gebruikers richting beslissers zichtbaar, terwijl bij de rol van de gemeente geen eenduidige verschuiving zichtbaar is. Het opzetten van een financieringsfonds is een goed voorbeeld voor alle projecten die in de basis gezond zijn maar die niet van de grond komen door financieringsgebrek. Hierbij verandert de klassieke rol van de gemeente niet. Als het voor alle partijen beter uitpakt om met een beperkte bijdrage aan een fonds de ontwikkeling vlot te trekken, dan is dat het waard.

U verdient beter! Dit onderzoek laat goed zien dat het zoeken naar nieuwe en bestaande vormen van samenwerking op verschillende manieren ingezet kunnen worden. De niet voor de hand liggende modellen kunnen wellicht een bijdrage leveren in het proces van gebiedsontwikkeling. Het opzetten van een fonds is een manier om ontwikkelingen van de grond te krijgen, maar daarbij geldt wel als voorwaarde dat alle betrokkenen risicodragend dienen te participeren. Ook het in beeld brengen van de posities van de actoren door onder andere met het relatiekwadrant en de relatiematrix, kan bijdragen aan inzicht in een nieuwe, passende manier van samenwerking.

15

16

Verduurzaming kantoorpand The Corridor Door Marloes Wiefferink en Christiaan Luttikhuis

De opgave Verduurzamen van bestaande leegstaande kantoren is een actueel thema anno 2012. Dit bleek tijdens het Leegstandsdebat van de Stichting Pioneering in 2012. Nederland telt veel leegstaande kantoorpanden, zo ook op het Kennispark Twente te Enschede (Steinmaier, Kansen voor kwaliteit: de Nederlandse kantorenmarkt in beeld, 2011). Het kantoorpand The Corridor is gevestigd op het Kennispark Twente en biedt huisvesting voor kleine startende ondernemers. De gemeente Enschede is eigenaar van het kantoorpand. Het gros van de huidige huurders zal in de eerste helft van 2013 The Corridor verlaten waardoor de gemeente geconfronteerd wordt met leegstand. De gemeente Enschede zoekt een nieuwe invulling voor het pand. De gemeente houdt op dit moment alle opties open van sloop/nieuwbouw tot het duurzaam renoveren van het pand om nieuwe huurders en/of functies te vinden voor het pand. Begin 2012 hebben vier studenten vanuit de minor “Regie Stedelijke Vernieuwing” van Saxion een drietal duurzame concepten bedacht. Een minor is een keuzevak in de bacheloroplei-

ding waar studenten aan een centraal thema kunnen werken om zich te verbreden. De aanleiding voor deze minoropdracht was het voorkomen van leegstand door een onderzoek naar andere invullingsmogelijkheden voor het gebouw. De belangrijkste opdracht voor studenten bij de te analyseren concepten was om het pand het meest duurzame van Nederland te maken. Daarbij moesten studenten rekening houden met people (mensen), planet (planeet/milieu) en profit (winst/opbrengst). Het gedachtegoed is dat deze drie P’s op harmonieuze wijze gecombineerd dienen te worden. Wanneer dit niet lukt en bijvoorbeeld profit de overhand heeft, dan kunnen people en planet daaronder lijden. Nadat de vier minorstudenten drie duurzame concepten hebben uitgewerkt is in het voorjaar van 2012 in een afstudeeronderzoek voor de opleiding Bouwtechnische Bedrijfskunde onderzocht welke van deze drie concepten het meest interessant is in bedrijfseconomisch opzicht. Ook is onderzocht in hoeverre het interessant is om het bestaande pand duurzaam te renoveren waarbij het pand zijn huidige functie behoudt.

17

De onderzoeksvraag: “Welke van de drie reeds onderzochte duurzame concepten kan via een verdienmodel inzicht geven in de bedrijfseconomische effecten van het kantoorpand The Corridor aan de hand van de criteria: duurzaam renoveren, vastgoedtrends, kosten en baten en haalbaarheid voor de eigenaar van het kantoorpand op het Kennispark Twente?”

Het onderzoeksverloop Het onderzoeksobject en de duurzame concepten The Corridor is een voormalig schoolgebouw dat is omgebouwd tot een object met kantoorfunctie. Het gebouw heeft een oppervlak van 5200 m2 BVO en ruim 80 parkeerplaatsen. Het kantoorpand doet dienst als bedrijfsverzamelgebouw. De drie duurzame concepten bedacht vanuit de minor “Regie Stedelijke Vernieuwing” zijn: Green 4U, Green Innovation Lab en The Ecopoort. Dit zijn op zichzelf staande concepten. Green4U is een concept met een vrijblijvend karakter, het gaat om een duurzame, flexibel in te richten ontmoetingsruimte met werkplekken. Deze ruimten zijn toegankelijk voor zowel studenten als ondernemers. Hierdoor kunnen nieuwe samenwerkingsvormen en innovatieve ideeën ontstaan. Daarnaast zijn er kantoorruimten voor bedrijven die behoefte hebben aan een eigen werkplek. Vol-

18

gens dit concept zouden de volgende functies in het gebouw moeten komen: ontmoetingsplek, kantoorruimte, hotel, restaurant en een businesslounge. Green Innovation Lab is een concept dat uitgaat van een zogenaamd Venturelab, een opleidingscentrum, dat startende ondernemingen helpt om een onderneming op te zetten. Ook zal een duurzaamheidscentrum aanwezig zijn. Dit duurzaamheidscentrum is gericht op bedrijven en studenten die nieuwe technologieën en ideeën op het gebied van duurzaamheid op het Kennispark Twente tentoon willen stellen. Hiernaast biedt het concept studentenhuisvesting aan. Met het concept van The Ecopoort moet een poort naar de maatschappij gecreëerd worden, die voor iedereen toegankelijk is. Studenten, medewerkers op het Kennispark Twente en omwonenden uit de directe omgeving kunnen gebruik maken van de nieuwe functies in The Ecopoort. Het pand zal in dit concept de functie van een klein winkelcentrum krijgen waarin bv ook een supermarkt en andere retailers (bijvoorbeeld een drogist, een kapper, een slager en een bakker) gehuisvest kunnen worden. Wijze van onderzoek In dit onderzoek is gebruik gemaakt van desk- en fieldresearch. Deskresearch bestond voornamelijk uit het in kaart brengen van de duurzame concepten en de vastgoedtrends. Bij fieldresearch draaide het voornamelijk om het afnemen van interviews

met zowel de eigenaar, huurders en exploitant van het pand The Corridor. Aan de hand van deze onderzoeksmethoden is een verdienmodel opgesteld om de financiële haalbaarheid van genoemde duurzame concepten weer te geven. Voor het verdienmodel is een bedrijfskundig model, de kosten-batenanalyse, gehanteerd. Betrokken partijen Bij het kantoorpand The Corridor zijn verschillende partijen betrokken. De verschillende partijen en hun rol en belangen wordt hieronder weergegeven.

De gemeente Enschede is eigenaar van het pand en is op zoek naar een nieuwe invulling waarbij alle opties voor de gemeente in beginsel tot uit te voeren mogelijkheden behoren. Voor dit onderzoek is duurzame renovatie het uitgangspunt in de veronderstelling dat dit, in combinatie met de nieuwe functie(s) van het gebouw, huurders worden aangetrokken. De gemeente is niet de exploitant van het pand. Zij heeft dit uitbesteed aan BTC Twente. De gemeente en BTC Twente hebben in een overeenkomst vastgelegd dat het pand The Corridor tijde-

lijk onderdak biedt aan startende (student)ondernemers totdat een ander pand, ‘The Gallery’, is gerenoveerd en het gros van de huidige huurders overgaan. Tevens is in dit contract afgesproken dat het pand The Corridor geen directe concurrent mag worden voor het pand The Gallery op Kennispark Twente. The Gallery is bedoeld als het centrum voor innovatieve bedrijven gelegen op het campusterrein van de Universiteit Twente. BTC Twente houdt zich bezig met de verhuur en exploitatie van kleine en flexibel aan te passen werkruimtes. Het kantoorpand The Corridor moet als een bedrijfsverzamelgebouw gezien worden. De verschillende services zoals receptie, post en secretariële ondersteuning zijn aanwezig. Hier is BTC Twente verantwoordelijk voor. BTC Twente zoekt huurders voor het pand en brengt alle kosten in rekening bij de huurders. Hierbij moet gedacht worden aan huur- en servicekosten. Tevens worden kosten in rekening gebracht voor de dienstverlening zoals hierboven is beschreven. Doordat het pand een bedrijfsverzamelgebouw is, zitten meerdere huurders in het pand. De huurders zijn startende ondernemers die door de Universiteit Twente geholpen worden om kleine bedrijven succesvol te maken. Momenteel zijn er twaalf huurders in het pand gehuisvest. Deze huurders vertrekken halverwege 2013 naar The Gallery op het terrein van de Universiteit Twente.

19

Onderzoeksresultaten Om het pand te verduurzamen is een Energie Prestatie Advies (EPA) uitgevoerd. Er is gekozen voor deze methode omdat de mogelijke maatregelen voor het verduurzamen zo goed in beeld worden gebracht en de verwachte investeringskosten en exploitatiebesparing duidelijk worden. Uit het EPA is gebleken dat het kantoorpand in de huidige staat een energielabel G heeft. De schaal van energielabels loopt van A++ label (zeer energie zuinig gebouw) tot het G label (zeer onzuinig gebouw). In het advies staan acht duurzaamheidsmaatregelen benoemd om het gebouw te upgraden naar een energielabel D. Een aantal voorbeelden van duurzame maatregelen zijn: zonnepanelen, dak­ isolatie en verlichting. De totale kosten voor de duurzame maatregelen bedragen € 2.231.250,- en hebben een terugverdientijd van 15 jaar voor dit pand. Een tweetal maatregelingen levert geen kostenbesparing op maar zijn een verbetering voor het leefklimaat in het pand. Vervolgens zijn de vastgoedtrends op de kantorenmarkt in beeld gebracht. De trends kunnen gekoppeld worden aan verschillende categorieën namelijk: marktontwikkelingen, overheidsmaatregelen en financieringstrends. Uit de marktontwikkelingen blijkt dat er de komende jaren alleen nog maar meer leegstaande kantoorpanden bij komen. Het vinden van huurders zal moeilijker worden. Andere actuele vastgoedtrends zijn het transformeren van kantoorpanden naar andere func-

20

ties. Hierbij kan gedacht worden aan het transformeren van een kantoor naar een hotel, studentenhuisvesting of appartementen. Ook is er een tendens dat door “het nieuwe werken” werknemers vanuit huis werken. Hierdoor zal, zo is de prognose, veel minder kantoorruimte nodig zijn. Maar de verwachting is wel dat de vraag naar hoogwaardig kantoorvastgoed de komende jaren zal stijgen. Dit betekent dat nog meer “oude” kantoorpanden leeg komen te staan. Daarnaast wordt de cashflow (de huurinkomsten en de uitgaven) steeds belangrijker voor de belegger. Een positieve cashflow is alleen nog maar interessant voor beleggers. Een specifieke trend voor Enschede is een blijvende vraag naar bedrijfsverzamelgebouwen (BVG). Gedurende het onderzoek kwam naar voren dat beleggers een gemiddelde exploitatieperiode van 15 jaar hanteren waarbinnen het geïnvesteerde bedrag terugverdiend moet zijn, wil er sprake zijn van een reëel rendement. Een reëel rendement voor beleggers bevindt zich tussen de zes en acht procent. Een duurzame renovatie van The Corridor heeft tot gevolg dat het pand behoort tot de categorie hoogwaardig kantoorvastgoed. Dit heeft een positief effect op de verhuurbaarheid van het pand. Een specifieke trend in Enschede is de blijvende vraag naar bedrijfsverzamelgebouwen. Het concept Green4U komt tegemoet aan deze vraag. In het concept Green Innovation Lab is sprake van een gedeeltelijke transformatie van het gebouw naar studentenhuisves-

ting. Deze mogelijke invullingen dragen bij aan een betere verhuurbaarheid van het pand maar het zegt nog niets over of het vanuit het verdienmodel een interessante investering is. De drie duurzame concepten zijn uitgewerkt in een verdienmodel waarbij de verbouw- en inrichtingskosten zijn verwerkt. Deze kosten zijn vervolgens afgezet tegen de verwachte huurinkomsten. Alle drie de concepten blijken financieel niet haalbaar. Dit wordt veroorzaakt door de hoge verbouw- en inrichtingskosten en de te lage huuropbrengsten gedurende de exploitatieperiode, waardoor een negatieve cashflow ontstaat. Naast het financieel in kaart brengen van de drie duurzame concepten zijn alle functies binnen die concepten ook nog afzonderlijk financieel in kaart gebracht. Daaruit is naar voren gekomen dat het rendement op het Venturelab als enige positief is. Dit is het gevolg van de lage inrichtingskosten omdat de inventaris van het huidige pand wordt overgenomen. Tijdens het onderzoek is eveneens onderzocht of duurzame renovatie van het pand met behoud van de huidige kantoorfunctie een optie is. Voor een duurzame renovatie zijn de acht duurzame maatregelen uit het EPA als uitgangspunt genomen. Dit blijkt wel rendabel en heeft een positieve cashflow na 30 jaar. De duurzaamheidsmaatregelen hebben een reële terugverdientijd van acht jaar. Als laatste conclusie kan worden opgemerkt dat in dit onderzoek maar drie duurzame concepten in beeld gebracht zijn. Deze drie zijn input ge-

weest voor dit onderzoek waardoor geen andere concepten voor The Corridor zijn uitgewerkt. Voor een passende functie voor het pand zal nog een aantal andere concepten onderzocht moeten worden. Eén daarvan zou ook betrekking moeten hebben op de variant sloop/nieuwbouw.

U verdient beter! Dit onderzoek is een goed voorbeeld van een analyse van andere, nieuwe invullingsmogelijkheden voor bestaand vastgoed. Bestaand vastgoed veroudert. Door een nieuw concept te ontwerpen kan een gebouw een tweede leven krijgen. Van te voren dient nagedacht te worden over de verduurzaming van het gebouw. In dit proces is het belangrijk te komen tot een nieuw concept, passende duurzaamheidsmaatregelen vast te stellen als ook de financiële haalbaarheid daarvan. In deze processen gaan het tekenen en rekenen gelijk op om te komen tot een nieuwe invulling van een pand. Advies is dan ook: • Breng de trends en ontwikkelingen in beeld. Onderzoek de mogelijkheden •  ten aanzien van verduurzaming van het object. • Sta open voor innovatieve en creatieve oplossingen. • Zorg ervoor dat rekenen en tekenen parallel optrekken en dat er uitwisseling is op die fronten.

21

22

Duurzame gebiedsontwikkelings- en financieringsmodellen Door Ellis van Dooren-Wisseborn en Eveliene Pot

De opgave Veel onderzoek is en wordt inmiddels verricht naar manieren om de negatieve effecten van de crisis in de gebiedsontwikkeling een halt toe te roepen en naar mogelijke oplossingen om het tij te keren. Er vindt een herbezinning plaats op positie en handelen van actoren in het gebiedsontwikkelingsproces en de roep om creatieve oplossingen via (onorthodoxe) financieringsmodellen en ingrepen in bestaande wetgeving wordt gaandeweg groter. Bestaande modellen zijn dan ook geïnventariseerd en in kaart gebracht1 en diverse oplossingsrichtingen zijn gepubliceerd. In het voorjaar van 2012 is een aantal van deze (duurzame) ontwikkelings,- en financieringsmodellen voor gebiedsontwikkeling tegen het licht gehouden: herverkaveling, crowdfunding, tax increment financing en JESSICA. Deze modellen worden, in meer of mindere mate, in het buitenland toegepast. Doelstelling van de onderzoeksopdracht was om de specifieke kenmerken van deze modellen te beschrijven, na te gaan wat de werking in de prak1

tische toepassing ervan voor het Nederlands grondgebied is en of dat ook praktisch en juridisch haalbare oplossingen oplevert.

De onderzoeksvraag: “Welke buitenlandse gebieds- en financieringsontwikkelingsmodellen lenen zich voor duurzame gebiedsontwikkeling in Nederland en in hoeverre zijn deze juridisch inpasbaar?”

Het onderzoeksverloop In de loop van het onderzoek is, ten behoeve van de afbakening, voor een beschrijving van enkele modellen gekozen die in het buitenland worden toegepast en waarvoor een indicatie bestond dat aspecten van die modellen toepasbaar zouden zijn in de Nederlandse situatie. In dit onderzoek is vooral gebruik gemaakt van deskresearch. De diverse ontwikkelings- en financieringsmodellen zijn in kaart gebracht en vervolgens aan een nadere analyse onderworpen. Er is gebruik gemaakt van diverse publicaties en verschillende casuïstiekbeschrijvingen.

Zie o.a. overzicht financieringscontructies: https://www.agentschapnl.nl/onderwerp/toolboxfinancieringsconstructies

23

Onderzoeksresultaten Het voert te ver om in de bandbreedte van dit artikel alle genoemde modellen te beschrijven. Daarom is ervoor gekozen om de highlights van twee modellen samen te vatten die voor de Nederlandse markt interessant zijn om kennis van te nemen. 1.  Stedelijke herverkaveling à la de Duitse Baulandumlegung De Baulandumlegung, ook wel Umlegung, is een vorm van wettelijk vastgelegde stedelijke herverkaveling en, om diverse redenen, interessant voor de Nederlandse gebiedsontwikkelingsmarkt. Over dit juridische instrument is door Bregman en de Wolff een interessante publicatie verschenen waarnaar in dit verband ook graag verwezen wordt.2 Bij onze buren wordt de Umlegung gebruikt om versnippering tegen te gaan in gebieden waar een Bebauungsplan (vergelijk Nederlands bestemmingsplan) geldt of voor gebieden die aangemerkt kunnen worden als bebouwd

2

24

3

gebied. In de Duitse situatie is de gemeente verantwoordelijk voor een beschrijving van de feitelijke en juridische situatie binnen het betreffende gebied. De eigendommen worden “verzameld” en de gemeente past de kavelindeling aan. Zo wordt een nieuwe indeling gerealiseerd die beantwoordt aan het nieuwe Bebauungsplan. De oorspronkelijke eigenaren behouden hun rechten alleen dan wel ten aanzien van de nieuw gevormde kavels. Aan de hand van deze nieuwe gebiedsplanning worden de voordelen van de Baulandumlegung in kaart gebracht en vindt een verrekening plaats. De verrekening geschiedt aan de hand van een systeem waarbij de verhoudingen in de perceelswaarden van belang zijn, maar ook het aantal m2. Compensatie voor eigenaren die niet terug (kunnen) keren worden ook in de berekeningen meegenomen. In de literatuur worden diverse voordelen van stedelijke herverkaveling genoemd3: • Het doorbreken van de patstelling die eigendomsrechten in het licht van de beoogde vernieuwing met zich meebrengen zonder inzet van ingrijpende instrumenten als aankoop, vestiging voorkeursrechten/ onteigening. • Minnelijke weg (onder begeleiding van een onafhankelijke, deskundige commissie) vergroot draagvlak en medewerking van eigenaren. • Hierdoor vindt kostenreductie plaats zowel wat doorlooptijden betreft alsook procesrisico’s.

Herverkaveling op Ontwikkelingslocaties, Bregman, prof.dr. ir. AG en de Wolff, H.W. ir., Instituut voor Bouwrecht, TU Delft , ISBN 978-90-78066-49-1 “Herverkaveling heeft voordelen”, Zeeuw, F., de, prof. mr., Cobouw 20 oktober 2011

• A  anbestedingsrechtelijke zaken kunnen worden vermeden doordat de herverkaveling kan worden gescheiden van andere, inhoudelijke publiek-private afspraken. In Nederland vindt ruilverkaveling plaats conform de regeling zoals die is vastgelegd in de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg). Een wettelijke vorm van stedelijke herverkaveling kennen wij echter (nog) niet in Nederland. Nu dit mogelijk een interessante optie is om in te zetten bij de binnenstedelijke herstructureringsopgaven, is de vraag hoe dit feitelijk te realiseren? Drie mogelijkheden liggen voor de hand: 1. Er wordt aansluiting gezocht bij het systeem van de Wilg. 2. Herverkaveling wordt opgenomen als onderdeel van de grondexploitatie in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). 3. Er wordt een aparte, nieuwe regeling voor stedelijke herverkaveling geformuleerd. Het ligt niet voor de hand om stedelijke herverkaveling in te voeren als onderdeel van de Wilg. De bepalingen in deze wet dienen een dermate andere doelstelling zodat het onderbrengen van stedelijke herverkaveling een uitermate ingrijpende juridische wijziging zou vragen die niet in verhouding staat tot de opbrengsten. Hetzelfde kan, even kort door de bocht, geconcludeerd worden voor wat betreft eventuele aansluiting bij de Wro. Een afzonderlijke wettelijke regeling met betrekking tot de stedelijke herverkaveling geniet dan ook de voor-

4

keur. Deze conclusie strookt met de bevindingen zoals in diverse publicaties beschreven4. Als nadeel wordt genoemd dat de invoering van een nieuw juridisch instrument wellicht de administratieve lastendruk verhoogt. De vraag is in hoeverre dit laatste aspect overigens in de praktijk werkelijk nadelig uitwerkt, nu juist de verwachting is dat inzet van het instrument tot gevolg zal hebben dat doorlooptijden worden verkort en procesrisico’s verkleind.

U verdient beter! Stedelijke herverkaveling kan een belangrijke bijdrage leveren aan het voorkomen van onnodige stagnatie bij gebiedsontwikkelingen. Een wettelijke regeling zou goed van pas komen, gelet op de omstandigheden waarin veel gemeenten op dit moment verkeren. Gemeenten willen/ kunnen de regie met betrekking tot grondaankopen niet meer voeren maar zijn wel in staat investeringen te faciliteren. Ondanks het ontbreken van een wettelijke regeling is, op basis van vrijwilligheid, toepassing van stedelijke herverkaveling nu al goed mogelijk. Het is het overwegen waard om de huiver voor het onbekende terzijde te schuiven en het experiment aan te gaan! Maak een start met een klein, overzichtelijk project en zoek geschikte partners. Goed

Herverkaveling als instrument voor gebiedsontwikkeling, Bregman, A., Amsterdam School of Real Estate 2012

25

voorbeeld, doet daarna goed volgen! Het lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht doet op dit ogenblik voorstellen aan diverse gemeenten om projecten op dit gebied van de grond te krijgen. Ons devies luidt: Niet navelstaren, maar starten!

2. JESSICA Europa staat bekend als groot subsidieverstrekker. In het kader van stedelijke ontwikkeling zijn vooral de volgende twee subsidieprogramma’s relevant: • URBACT II: richt zich op de ontwikkeling van stedelijke netwerken. De netwerken richten zich op het uitwisselen van informatie en 'good practices' tussen de deelnemende steden. • JESSICA (Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas): heeft als doel het stimuleren van duurzame investeringen en het vergroten van de werkgelegenheid in stedelijke gebieden in de EU. In het afstudeeronderzoek is JESSICA nader onder de loep genomen. Gemeenten, maar ook het Rijk en de provincie, kunnen via JESSICA ontwikkelingsfondsen opzetten. JESSICA is een initiatief van de Europese Commissie en de Ontwikkelingsbank van de Raad van Europa. Doel is om stedelijke ontwikkelingsprojecten die niet via de reguliere kapitaalmarkt gefinancierd kunnen worden, maar wel rendabel

5

26

zijn en een terugverdien­effect in zich hebben, toch van de grond te krijgen. De fondsen zijn niet bedoeld als subsidie, maar als lening, garantie of participatie. Daardoor kunnen de fondsen blijven circuleren. De leningen kunnen worden gebruikt voor stedelijke ontwikkeling, inclusief sociale woningbouw. Het betreft dus geen nieuwe financieringspot, maar een verantwoorde manier om met beschikbare en/of nieuwe financiële middelen (uit bv Europese structuurfondsen, EFRO) om te gaan. Om duurzame investeringen mogelijk te kunnen maken stimuleert dit financieringsmodel verschillende soorten projecten. Het stimuleert vooral projecten op gebied van stedelijke infrastructuur, cultureel erfgoed, herinrichting van verlaten of vervuilde terreinen, creëren van nieuwe bedrijfsruimten, universiteitsgebouwen die zich willen specialiseren, verhoogde energie-efficiëntie.5 De gelden wordt ondergebracht in een zogenaamd stadsontwikkelingsfonds (Urban Development Fund, UDF) waardoor meer financieel volume bereikt kan worden, lagere rentes gehanteerd worden, gunstige aflossingsvoorwaarden gelden en de leningen NIET op de balans van de overheid worden opgenomen. Op die manier kan stedelijke ontwikkeling toch mogelijk worden gemaakt in een klimaat waarin publieke en private investeringen achterblijven.

‘Wat doet JESSICA?’, Europese Commissie 2012, ec.europa.eu/regional_policy/thefunds/instruments/jessica_nl.cfm#2.

Belangrijk voordeel is dat de systematiek een zogenaamd revolverend karakter heeft waardoor meerdere keren gebruik kan worden gemaakt van het kapitaal. Hierdoor kunnen ook op langere termijn meer projecten financieel worden ondersteund. Ook projecten die via de “vrije markt” niet haalbaar zouden zijn. Voor private partijen heeft JESSICA ook voordelen. Zo worden de door de inbreng van middelen investerings­ risico’s verkleind, is de systematiek geschikt voor voorinvesteringen en biedt het een nieuwe propositie; een investeringsfonds in vastgoed of met een specifiek thema als duurzaamheid en/of een gebiedsontwikkeling. Op deze wijze wordt dus ook publiekprivate samenwerking gestimuleerd. Nadeel kan zijn dat discussie over onder andere staatssteun een issue kan zijn met betrekking tot deze fondsensystematiek. Het welslagen van de inzet van een UDF staat of valt met de mate van (bestuurlijk) draagvlak, de bekendheid met het UDF-fenomeen en de betrokkenheid van voldoende partners die participeren in het fonds. Bij dit financieringsmodel zijn in ieder geval gemeenten, provincies en de initiatiefnemers van een bepaald project betrokken. Daarnaast kunnen er ook nog andere partijen betrokken zijn, bijvoorbeeld een woningcorporatie, een wijkontwikkelingsmaatschappij en het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (oftewel EFRO).

6 7

Nederlandse voorbeelden waarin JESSICA wordt aangewend: UDF Stadshavens – Rotterdam Het ‘UDF Stadshavens’ moet stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken (ondersteunen) door middel van leningen binnen de gebieden Merwe-Vierhavens en RDM Heijplaat. Zowel publieke als private partijen participeren in het fonds.6 Fondsen FRED en ED - Den Haag De financieringsfilosofie van JESSICA gaat uit van het benutten van terugvorderbare financieringsinstrumenten (leningen, participaties) die in het kader van een integraal stedelijk ontwikkelingsplan kunnen worden ingezet.7 Voor de uitvoering van deze filosofie maakt Den Haag gebruik van de inzet van EFRO-middelen (Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling) die beschikbaar zijn in het kader van het programma Kansen voor West 20072013. Deze middelen worden samen met co-financiering van gemeente Den Haag en mogelijke derde partijen in een stedelijk ontwikkelingsfonds gestort. Uit dit fonds worden bijvoorbeeld leningen verstrekt voor de financiering van subcommerciële projecten waarmee wordt beoogd publieke en private investeerders over de streep te trekken. Subcommercieel, omdat er sprake moet zijn van aantoonbaar marktfalen. Daarnaast moet er sprake zijn van een maatschappelijk rendement, maar dat uiteindelijk ook sprake moet zijn van een renderend project, waarmee de aangegane verplichtingen kunnen worden afgelost.

http://www.agentschapnl.nl/onderwerp/tfc-jessica-voorbeeld-1 http://www.agentschapnl.nl/onderwerp/tfc-jessica-voorbeeld-2

27

U verdient beter! Uit de beschrijving van deze financieringsmogelijkheid valt op te maken dat financiering op grond van JESSICA een tamelijk ingewikkelde en omslachtige procedure betreft. Het feit dat in Nederland slechts enkele voorbeelden van de toepassing ervan voor handen zijn, en de constructie blijkbaar niet veel vaker voorkomt, geeft te denken. Het zou jammer zijn dat de complexiteit van de regeling drempels opwerpt, terwijl het juist een uitstekende oplossing kan bieden voor projecten waar de markt op dit moment in commercieel opzicht minder in is geïnteresseerd en er wel een maatschappelijke behoefte aan ontwikkeling bestaat. Een oplossing voor het dilemma dat dit oplevert is om procesbegeleiding, advisering en ondersteuning van een dergelijk financieringstraject overeen te komen op basis van “no cure no pay”.

28

29

30

Revitalisering bedrijventerrein 't Varck Haaksbergen Door Ellis van Dooren-Wisseborn, Suzan Nijsink en Tess Oude Veldhuis

De opgave De ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen ligt door de financiële en economische crisis nagenoeg stil. Dit leidt ertoe dat plannen worden gefaseerd, aangepast of geschrapt (denk aan bijvoorbeeld Usseler Es, Enschede) en de focus meer en meer komt te liggen op behoud, onderhoud en (her)ontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen. De gemeente Haaksbergen heeft binnen haar gemeentegrenzen een aantal bedrijventerreinen dat deels is verouderd. Bedrijventerrein ’t Varck (53,6 ha) is samen met bedrijventerrein West (27 ha) en Oost (30,6 ha) het grootste en meest verouderde bedrijventerrein. In 2006 heeft de gemeente Haaksbergen samen met een vertegenwoordiging van ondernemers het initiatief genomen plannen te ontwikkelen om bestaande en deels verouderde bedrijventerreinen in de gemeente op te knappen. Besloten werd bedrijventerrein ’t Varck te revitaliseren. De revitalisering is inmiddels nagenoeg afgerond. In het voorjaar van 2012 is in een afstudeeronderzoek voor de opleiding HBO-Rechten het revitaliseringsproces van bedrijventerrein ‘t Varck onder de loep genomen

en zijn daarbij de succes- en faalfactoren in dit proces voor de gemeente in kaart gebracht. Tevens is onderzoek verricht naar de (on)mogelijkheden om parkmanagement te organiseren en juridisch deugdelijk vast te leggen. Op dit ogenblik bestaat op bedrijventerrein ‘t Varck een parkmanagement­ organisatie die gebaseerd is op vrijwillige deelname door ondernemers. De vraag is hoe men, gelet op de omstandigheden van de plaatselijke situatie, parkmanagement het beste juridisch kan vormgeven en vastleggen met inachtneming van de (toekomstige) wensen en behoeften van de gemeente (één parkmanagement voor alle terreinen in de gemeente).

De onderzoeksvraag: “Wat zijn de succesfactoren en de knelpunten bij de revitalisering van bedrijventerrein ’t Varck, hoe zouden de succesfactoren toegepast of ingezet kunnen worden bij de (her)ontwikkeling van andere bedrijventerreinen in de gemeente en welke vorm van parkmanagement is het meest optimaal daarbij?”

31

Het onderzoeksverloop Het onderzoeksobject Bedrijventerrein ’t Varck is een gemengd bedrijventerrein. Er is veel diversiteit. Zo zijn er bedrijven met een showroomfunctie en transportbedrijven. Tevens zijn er bedrijven die gespecialiseerd zijn in bouwnijverheid, groothandel, industrie en/of opslag. Ook is op het bedrijventerrein een aantal ondernemers dat zich richt op dienstverlening. Op bedrijventerrein ’t Varck zijn enkele bedrijfswoningen aanwezig.8 In de loop der tijd werden onder andere de volgende problemen ervaren die ingrijpen nodig maakten: • o  nveilige verkeerssituaties (geen bewegwijzering etc.); • verslechterde verhouding met naastgelegen woonwijk; • weinig ‘groen’ op het bedrijventerrein; • openbare verlichting voldeed niet aan de wettelijke vereisten; • verouderde/verwaarloosde/gebrekkige beveiliging panden; • geen structureel onderhoud en beheer. Wijze van onderzoek Tal van publicaties, variërend van onderzoeksrapporten tot (wetenschappelijke) artikelen zijn bestudeerd. De informatie die deze deskresearch opleverde is ingezet in de beantwoording van de onderzoeksvragen. Voor een goede opinievorming zijn de (beleids) stukken van de gemeente van waarde gebleken, maar ook de artikelen uit lokale media. Om bevindingen vanuit

32

8

Gemeente Haaksbergen, 2011

de literatuur in de praktijk te toetsen zijn interviews gehouden met diverse betrokkenen; vertegenwoordigers van de gemeente, medewerkers van de begeleidende ontwikkelmaatschappij, de ondernemers, maar ook (een vertegenwoordiging van) de omwonenden. Betrokken partijen De gemeente Binnen de gemeente Haaksbergen werd ten behoeve van het revitaliseringproces een projectorganisatie opgericht. Deze projectorganisatie bestond uit een stuurgroep en een projectgroep. De stuurgroep was het beslissende orgaan binnen de organisatie en bestond uit de burgemeester en de verantwoordelijke wethouders. De projectgroep bestond uit de inhoudelijke bedenkers van de acties: de ondernemers van bedrijventerrein ’t Varck, afgevaardigden van de gemeente, de wijkraad en verschillende projectleiders. Zij bereidden het werk voor onder leiding van de ontwikkelingsmaatschappij. Ten behoeve van de procesbegeleiding is binnen de gemeente een bedrijfscontactfunctionaris aangesteld die als spil fungeerde in de communicatie naar de ondernemers.

Stuurgroep

Projectgroep Revitalisering o.l.v. projectleider Oost NV

Projectleider Ontwerp en Uitvoering

Projectleider KVO Deelnemers: - politie - brandweer - ondernemers - gemeente

Projectorganisatie gemeente Haaksbergen ten behoeve van het revitaliseringproces

Bedrijvenvereniging ’t Varck De bedrijvenvereniging heeft als doel het behartigen van de belangen van de leden van bedrijvenvereniging ’t Varck. Bedrijvenvereniging ’t Varck ondersteunt de ontwikkelingen betreffende revitalisering, structuurplannen, invulling van nieuwe terreindelen en gemeenschappelijke faciliteiten voor de bedrijventerreinen ’t Varck en Brammelo. Daarnaast stimuleert de bedrijvenvereniging onderlinge contacten tussen de leden en brengt deze contacten tot stand.

Onderzoeksresultaten Terugkijkend is de revitalisering van bedrijventerrein ’t Varck over het algemeen succesvol te noemen. Zowel ondernemers als de gemeente zijn tevreden over de wijze waarop het revitaliseringsproces is verlopen. Succesfactoren Wanneer naar de succesfactoren wordt gekeken, lijkt vooral de duidelijke communicatiestructuur het sleutelwoord te zijn. Het feit dat er een competente bedrijfscontactfunctionaris is aangesteld, heeft ervoor gezorgd dat de communicatie tussen de gemeente

33

Haaksbergen en de ondernemers op bedrijventerrein ’t Varck sterk is verbeterd. De ondernemers voelden zich met de komst van deze functionaris en de wijze waarop de bedrijfscontactfunctionaris met de ondernemers het contact onderhield, gehoord en serieus genomen. De bedrijfscontactfunctionaris heeft er aan bijgedragen dat de ondernemers positiever stonden tegenover het revitaliseringsproces en de daarbij behorende ideeën van de gemeente, omdat de tijd werd genomen deze ideeën uit te leggen en toe te lichten. Ook het gegeven dat ondernemers inspraak kregen en men de aangedragen suggesties en voorstellen herkenbaar terugzag in besluitvorming en uitvoering, heeft het proces gunstig beïnvloed. Daarbij is de communicatie tussen de ondernemers onderling ook sterk verbeterd. De komst van de bedrijvenvereniging heeft hieraan bijgedragen. Ondernemers weten elkaar sneller te vinden dan voorheen. Daarnaast is de bedrijvenvereniging het centrale aanspreekpunt van de ondernemers richting de gemeente. Met de komst van de vereniging is een zekere cohesie gecreëerd. Doordat zo een overlegstructuur tot stand werd gebracht, kon ook het draagvlak voor bepaalde besluiten worden vergroot. De fysieke ingrepen op het terrein zijn ook succesvol gebleken. Alle verkeersmaatregelen, maatregelen op het gebied van groenvoorziening en veiligheid hebben geleid tot een kwalitatief beter beeld. Vanuit waarnemingen van

34

ondernemers en vertegenwoordigers van de gemeente kan gezegd worden dat de leegstand inmiddels al aanzienlijk is teruggedrongen. Een uit te voeren scan zal dit overigens nog moeten bevestigen. Knelpunten Helaas zijn er ook enkele knelpunten geweest tijdens de revitalisering. Zo zijn er enkele door omwonenden geïnitieerde juridische procedures rondom het bestemmingsplan geweest die vertraging in het proces hebben gegeven. Dit bleek tevens van invloed op de communicatie tussen de wijkraad en de gemeente Haaksbergen. De wijkraad werd door de gemeente wel consequent betrokken bij het proces, maar daar werd, vanwege eerdergenoemde procedures, door de wijkraad niet altijd gebruik van gemaakt. Daardoor was van een optimale communicatie niet altijd sprake. Hoe dan ook is een belangrijke aanbeveling voor vergelijkbare ontwikkelingen in de toekomst om een contactfunctionaris voor het hele gebied waar het bestemmingsplan van toepassing is in te zetten en dit niet te beperken tot de ondernemersdoelgroep. De organisatie van het parkmanagement op bedrijventerrein ’t Varck bevindt zich nog in de kinderschoenen. Deelname daaraan functioneert nu nog op basis van vrijwilligheid van de ondernemers. Bij de juridische houdbaarheid daarvan kunnen vraagtekens geplaatst worden. Ondernemers worden niet verplicht om deel te nemen aan het parkmanagement. De onder-

nemers en de gemeente willen toe naar de situatie waarin parkmanagement een grotere rol speelt. Hierbij moet gedacht worden aan centrale inkoop van diensten en producten, verplichte deelname et cetera. De verwachting is uitgesproken dat binnen enkele jaren één parkmanagementorganisatie gerealiseerd wordt voor alle bedrijventerreinen in Haaksbergen. Op dit ogenblik is de verhouding tussen de parkmanager en de bedrijvenvereniging van bedrijventerrein ’t Varck als zeer informeel te betitelen. Deze constellatie is niet houdbaar op

het moment dat één parkmanagement voor alle bedrijventerreinen binnen de gemeentegrenzen zal (moeten) worden ingevoerd. Het parkmanagement verdient een deugdelijk juridisch en organisatorisch fundament. Naar de exacte vormgeving daarvan zal dus nog serieus moeten worden gekeken. Gelet op de genoemde doelstelling zullen vooral rechtsvormen als de coöperatie of vereniging aantrekkelijk zijn om een en ander in te organiseren.

U verdient beter! Het lijkt een open deur, maar in grote herstructureringsopgaven is een goede communicatie met alle betrokken belanghebbenden van uitermate groot belang. Iedereen weet het, maar hoe komt het dan toch dat we in de praktijk iedere keer weer met problemen op dit vlak geconfronteerd worden? Er kan blijkbaar niet genoeg op gehamerd worden. Onderschat de waarde van een duidelijke communicatiestructuur niet! Stel een op het project toegesneden competentieprofiel op voor de aan te stellen contactfunctionaris en creëer een heldere communicatiestructuur. Bezuinig niet op de investering in de relatie! Een eenduidig, uniform georganiseerd parkmanagement voor alle bedrijventerreinen binnen de gemeentegrenzen levert naar verwachting het nodige op. Een juridische entiteit waarin parkmanagement en ondernemersvereniging(en) verenigd zijn, kan een opstap zijn voor het onderbrengen van alle gebiedsgerichte taken. Denk bijvoorbeeld aan de totale exploitatie van een bedrijventerrein, waarbij ondernemers zelf het behoud en beheer overnemen tegen een tegemoetkoming vanuit de gemeente. Waarbij ondernemers ook zelf de regie voeren bij eventuele groei en krimp en er voordeel valt te behalen door gezamenlijke inkoop van diensten en goederen (denk bijvoorbeeld aan inkoop/voorzieningen van duurzame energie).

35

36

Verhandelbare ontwikkelrechten Door John van den Hof en Shirley van der Lof

De opgave In de regio Twente is sprake van overprogrammering voor woningbouw, bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Het Nirov heeft in samenwerking met het ministerie van VROM (destijds) in januari 2010 de Nederlandse plan­ capaciteit in kaart gebracht en vergeleken met de verwachte behoefte. Op basis van die cijfers is de behoefte in Twente aan nieuwe woningen tot 2020 circa 13.000 woningen en de harde plancapaciteit tot die periode is circa 20.000 woningen.

De onderzoeksvraag: Is een systeem van verhandelbare ontwikkelrechten een (verdien)model waarmee plancapaciteit kan worden gesaneerd?

(2000) hanteert de volgende definitie voor verhandelbare rechten: “Verhandelbare rechten zijn rechten verleend door de overheid en kunnen onder omstandigheden verhandeld worden”. Systemen voor verhandelbare rechten zijn in Nederland al vaker toegepast, onder andere voor beperking van de melkproductie, mestproductie, ammoniakemissie en uitstoot van CO2. Ze worden allen gekenmerkt door een aantal basiselementen: 1.  Het eerste element is een vastgesteld productie- of emissieplafond. 2. Een tweede element is een verdeelsleutel voor de toekenning van rechten, gekoppeld aan het plafond. 3. Een derde element is de verhandelbaarheid van de rechten waardoor prijsvorming plaatsvindt op de vrije markt. De handel wordt gefaciliteerd door een ‘agent’, vaak een commerciële bankinstelling.

Het onderzoeksverloop Dit onderzoek is uitgevoerd als deskresearch naar toepassingsmogelijkheden in het ruimtelijk beleid van een economisch instrument dat succesvol is en wordt toegepast bij de aanpak van milieu­ problemen, zoals vermindering van CO2-emissie door de industrie.

Onderzoeksresultaten Het Ministerie van Economische Zaken

Verhandelbare ontwikkelrechten kennen hun oorsprong in Amerika. De doelstelling van dit systeem in Amerika is het afkopen van ongewenste bouwrechten in het landelijke gebied, in ruil voor het toestaan van be­ bouwing op daartoe aangewezen locaties. De volgende afbeelding is een schematische weergave van het Ameri­kaanse systeem.

37

2,5 Woningen/ha

Woningdichtheid zonder VOR

Sending site Gebied met ‘groene kwaliteiten’

0,1 Woningen/ha

VOR

Woningdichtheid met VOR

8 Woningen/ha

Receiving site Gebied met woningbouw

10 Woningen/ha

Schematische weergave van het Amerikaanse systeem.

De zendende en ontvangende locaties worden door de overheid aangewezen. Aangezien de grondeigenaren op de zendende locaties door deze verdeling een gebruiksbeperking opgelegd krijgen, deelt de overheid aan deze grondeigenaren verhandelbare ontwikkelrechten uit. Zij verplichten zich contractueel om af te zien van be­ bouwing en mogen vervolgens de verkregen ontwikkelrechten verkopen. Voor de ontvangende locaties schrijft de overheid voor dat ontwikkelaars die intensiever willen bouwen dan in het ruimtelijke ordeningsregime voor die locatie wordt toegestaan over een zeker aantal van deze ontwikkelrechten moet beschikken. Hierdoor ontstaat vraag naar ontwikkelrechten. Verhandelbare ontwikkelrechten voor woningbouw in Twente Een systeem van verhandelbare ontwikkelrechten voor woningbouw in Twente kan als volgt worden opgezet.

38

Stap 1: Vaststellen van een plafond Aan hoeveel woningen is maximaal behoefte in Twente en in welke periode? Belangrijk is dat deze vraag op regionaal niveau wordt beantwoord en vastgelegd in een regionale structuurvisie. Daarbij moet een onderscheid gemaakt worden in harde en zachte planvoorraad. De zachte planvoorraad heeft geen juridisch afdwingbaarheid en levert daarom geen ontwikkelrechten op. Harde planvoorraad vloeit voort uit een onherroepelijke planologische titel en/of bindende overeenkomst waarin een bouwprogramma is vastgesteld. De harde plannen vertegenwoordigen dus een economische waarde die omgezet kan worden in ontwikkelrechten.

Voorbeeld Berekening voor de grondslag op basis van de gemiddelde transactieprijs 1e kwartaal 2012 (NVM)

Woningbouwcategorie

Gem. transactieprijs

Grondslag (ontwikkelrechten)

Tussenwoning

€ 144.000

1

Hoekwoning

€ 167.000

1,16

2^1 kapwoning

€ 192.000

1,33

Vrijstaande woning

€ 300.000

2,08

Appartement

€ 105.000

0,73

Stap 2: Vaststellen ontwikkelrechten per zendende locatie In deze stap worden de ontwikkelrechten gewaardeerd en per locatie vastgesteld. De waarde van de rechten wordt residueel bepaald, dat wil zeggen dat aan bouwgronden met een hogere opbrengstpotentie meer ontwikkelrechten worden toegekend dan aan gronden met een lagere opbrengstpotentie. Stap 3: Berekenen benodigd aantal ontwikkelrechten op ontvangende locaties Om tot sanering van plancapaciteit te komen moeten op de ontvangende locaties voor hetzelfde programma meer ontwikkelrechten worden ingezet dan toegekend worden aan de zendende locaties. In de onderstaande tabel is een fictief programma opgenomen voor zendende en ontvangende locaties in Twente, maar wel uitgaande van de (bij benadering) werkelijke harde plan(over)capaciteit.

Zendende locatie (20.000 woningen) Aantal woning per categorie

Aantal rechten

5325 rijwoningen

5.325

3550 hoekwoningen

4.118

4480 2^1 kapwoningen

5.958

2220 vrijstaande woningen 4.618 4425 appartementen

3.230

Totaal aantal rechten

23.249

Ontvangende locatie (13.000 woningen) Aantal woning per categorie

Aantal rechten

5.000 rijwoningen

5.000

2.500 hoekwoningen

2.900

3.500 2^1 kapwoningen

4.655

2.000 vrijstaande woningen

4.160

0 appartementen

0

Totaal aantal rechten

16.715

39

Om de rechten te kunnen saneren worden aan alle locaties rechten toegekend. Vervolgens wordt bepaald hoeveel rechten er nodig zijn om de woningen te mogen bouwen op de ontvangende locatie. Hiervoor wordt een omslagfactor bepaald, in bovenstaande geval 2,39.9 Om de beoogde sanering van de plancapaciteit te bewerkstelligen zal het aantal in te zetten ontwikkelingsrechten op de ontvangende locaties zijn: In te zetten rechten op de ontvangende locatie Aantal woning per categorie

Aantal rechten

5.000 rijwoningen

11.950

2.500 hoekwoningen

6.931

3.500 2^1 kapwoningen

11.125

2.000 vrijstaande woningen

9.942

0 appartementen

0

Totaal aantal rechten

39.94810

Stap 4: Handel in ontwikkelrechten Eigenaren van gronden op zendende locaties die bereid zijn om af te zien van de ontwikkeling van hun plan bieden hun ontwikkelrechten aan op de markt. Marktmeester zal een deskundige financiële instelling zijn, bijvoorbeeld een bank of een nieuw op te richten autoriteit. De aanbieders ontvangen certificaten voor hun ontwikkelrechten. De prijs voor een ontwikkelrecht komt tot stand op de vrije markt. Geïnteresseerde grondeigenaren op ontvangende locaties kunnen ontwikkelrechten kopen voor de dan geldende koers. 9

40

10

Het mag duidelijk zijn dat vanwege de omslagfactor de eigenaren van de zendende locaties niet een prijs krijgen gelijk aan de residuele waarde van het ontwikkelrecht op die zendende locatie. De koper heeft er immers bijna 2,4 zoveel nodig om hetzelfde programma op een ontvangende locatie te kunnen ontwikkelen. Daar staat tegenover dat een aantal grondeigenaren op de zendende locaties zich gedwongen ziet de waarde van hun grond af te boeken, dus voor hen zou het wel lucratief kunnen zijn ontwikkelrechten in de handel te brengen. Juridische regeling In ons huidige rechtssysteem zijn, mits er een onherroepelijke planologische titel is, grondeigendom en bouwrecht aan elkaar gekoppeld. Eigenaren op zendende locaties kunnen niet gedwongen worden om hun rechten in de handel te brengen, maar het kan wel aantrekkelijk gemaakt worden. Zouden zij immers toch zelf willen ontwikkelen dan kunnen zij wellicht wel gedwongen worden om daarvoor een prijs te betalen in de vorm van een bijdrage aan bovenplanse kosten. In dat geval is het noodzakelijk dat de op te stellen intergemeentelijke structuurvisie aanwijzingen geeft over de besteding van die bijdrage aan het uit de handel nemen van ontwikkelrechten die worden toegekend aan de zendende locaties. Op die manier kan het voor eigenaren op zendende locaties (waaronder ook gemeenten zelf!) aantrekkelijker worden gemaakt om hun ontwikkelrechten in de handel te brengen, dan zelf te gaan ontwikkelen.

(23249 + 16715) = 39964/16715 = 2.39 De plancapaciteit is niet helemaal gesaneerd maar dit is het gevolg van afrondingen in de berekeningen.

U verdient beter! Een systeem van verhandelbare ontwikkelrechten biedt voor de regio Twente een interessant perspectief om het marktmechanisme in zijn meest pure vorm (vrije handel) in te zetten om tot een (geleidelijke) sanering van de plancapaciteit te komen. De juridische beperkingen (zelfrealisatierecht) behoeven geen belemmering te vormen om het systeem in te voeren mits de samenwerkende gemeenten bereid zijn om een gezamenlijke structuurvisie vast te stellen waarin het systeem van verhandelbare ontwikkelrechten wordt verankerd. Hoe het systeem en de juridische regeling precies vorm kan krijgen zou nader onderzocht moeten worden.

41

42

Incentives voor duurzame gronduitgifte Door John van den Hof, Suzanne Schuurs en Anneke Peters

De opgave Duurzame ontwikkeling is uitgangspunt voor het ruimtelijke beleid van de gemeente Enschede. In elke fase van het gebiedsontwikkelings­ proces is duurzaamheid een ambitie die wordt meegenomen in het besluitvormingsproces. Wanneer de gemeente grondeigenaar is kan duurzaamheid al worden geborgd bij de uitgifte van kavels. Is er sprake van particulier grondeigendom, dan kunnen afspraken worden gemaakt in de anterieure overeenkomst over grondexploitatie. Het borgen van duurzaamheid in deze eerste fase van het gebiedsontwikkelingsproces lijkt logisch, maar blijkt in de praktijk nog niet vanzelfsprekend. Een belangrijke beperking wordt opgelegd door artikel 122 Woningwet. Deze bepaling verbiedt overheden om via privaatrechtelijke weg strengere eisen te stellen dan in het Bouwbesluit. De opgave voor dit onderzoek was te komen tot een voorstel voor de toepassing van een effectieve ‘incentive’ bij gronduitgifte, rekeninghoudend met de wettelijke kaders. Als casus is gekozen voor een nieuwbouwproject op het Kennispark.

Het onderzoeksverloop De keuze van een beste incentive voor duurzame gronduitgifte is in negen

stappen bepaald. Deze 'trechtering' is op de volgende pagina weergegeven. In de eerste stap is het concept duurzaamheid geconcretiseerd in de context van gebiedsontwikkeling. Mogelijke incentives voor duurzame gebiedsontwikkeling zijn in kaart gebracht door deskresearch en door een brainstormsessie met medewerkers van de gemeente. Tevens zijn de bestuurlijke randvoorwaarden in beeld gebracht en de inhoudelijke voorwaarden vanuit duurzaamheid. Op basis van een nadere analyse van duurzaamheidscriteria heeft een eerste selectie plaatsgevonden van mogelijk effectieve incentives, voor zowel actief als passief grondbeleid. De belangrijkste stakeholders zijn bepaald in overleg met de Gemeente Enschede en vervolgens benaderd. Er zijn interviews gehouden met de stakeholders om een beeld te krijgen van hun visie op en ervaring met de effectiviteit van incentives voor duurzame gebiedsontwikkeling. De juridische en finan­ ciële randvoorwaarden zijn geanalyseerd via deskresearch en besproken met deskundigen binnen het grondbedrijf van de gemeente Enschede. Op basis van de stakeholder-, juridische- en financiële analyse is een tweede selectie van incentives

43

2. Mogelijke Uitgiftemodellen

1. “Duurzaamheid” definiëren

3. Wetenschappelijke criteria / praktijkervaring

Denkbare incentives

5. Opvattingen Stakeholders

4. Bestuurlijke randvoorwaarden

6. Financieel en juridische randvoorwaarden 7. Haalbare incentives 8. Testcase 9. Uiteindelijke keuze

9. Implementatie

‘Trechtering’ van incentives

gemaakt. Daaruit kwam een drietal incentives als mogelijk effectief naar voren: 1. Fonds 2. Algemene korting op grondprijs en/ of doelverplichting 3. Parkmanagement De geselecteerde incentives zijn toegepast op een concrete casus. Daaruit is een voorkeursvariant naar voren gekomen: het ‘revolving fund’. Voor toepassing van de gekozen incentive is een implementatie plan geschreven.

omvang van het gebouw wordt rond de 5.500 m2 bruto vloer oppervlakte, waardoor er 115 – 150 functionele werkplekken ontstaan. De ambitie voor het gebouw is het ontwikkelen en bouwen van een energieleverend, duurzaam monumentaal kantoorpand voor de toekomst. Hierbij ambieert Raedthuys de duurzaamheidcertificering: excellent of outstanding van BREEAM-NL.

De casus De Raedthuys Groep wil een nieuw kantoorpand ontwikkelen aan de Hoek Hengelosestraat/Auke Vleerstraat in Enschede (Kennispark). Raedthuys zal dit kantoorpand gebruiken voor eigen huisvesting, maar daarnaast het merendeel van de beschikbare ruimte verhuren aan andere gebruikers. De functies van het pand zijn: kantoorpand, horeca en M.F.A. (Multifunctioneel Functionele Accomodaties). De

44

Schetsontwerp RAU Architecten

Onderzoeksresultaten Het opzetten van een fonds voor verduurzaming van bestaand vastgoed

in Kennispark is uit het onderzoek als meest effectieve incentive naar voren gekomen. Het fonds wordt vanuit de gemeente ‘gevuld’ met bijdragen uit de grondverkoop en door particuliere ontwikkeling vanuit een overeen te komen bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen (artikel 6.24 Wro). Het fonds is ‘revolving’. Dat wil zeggen dat een deel van de besparingen en hogere (huur)inkomsten die het gevolg zijn van de verduurzaming van het bestaande vastgoed terugvloeien naar het fonds. Daardoor groeit het fonds en kunnen weer meer projecten worden gefinancierd. Het opzetten van een ‘revolving’ duurzaamheidsfonds is niet strijdig met artikel 122 Woningwet. Het verdient aanbeveling om het fonds onder te brengen in een privaatrechtelijke constructie en te laten beheren door stake­holders zelf, onder toezicht van een onafhankelijk orgaan. Voor de stimulering en borging van duurzame gebiedsontwikkeling zou gekozen kunnen worden voor het inmiddels breed gedragen BREEAM-NL certificaat. De praktijk zal moeten uitwijzen of dit ook voor Kennispark een goede keuze is. Het certificeringproces voor BREEAM-NL zal daarom nauwlettend moeten worden gemonitord. De stakeholdersanalyse (vastgoedmarkt) gaf een verwachte, realistische uitkomst. Tijdens de diepte-interviews bleek dat enkele stakeholders zeer bereidwillig waren om “vernieuwend” en “innovatief” te denken. Los van de op-

richting van een fonds kan meer vrijheid voor de markt een stimulerende prikkel zijn voor het realiseren van meer duurzaamheid. De gemeente zou het goede voorbeeld moeten geven door voor haar eigen vastgoed ook een BREEAM-NL certificaat te behalen. Door het goede voorbeeld te geven stimuleert de gemeente de ondernemers. Tenslotte dit: een belangrijke incentive die nu wettelijk niet kan worden toegepast is een leegstandheffing. Vastgoedeigenaren worden nu ‘beloond’ voor leegstand omdat dit fiscale voordelen met zich meebrengt. Dit zou moeten worden omgekeerd. Zo zouden de inkomsten uit een leegstandsheffing een welkome aanvulling zijn voor het in te stellen duurzaamheidfonds.

U verdient beter! Uit een brede analyse van mogelijk effectieve incentives voor het stimuleren van duurzame gebiedsontwikkeling via gronduitgifte en private grond­exploitatie, is het ‘revolving fund’ als voorkeursalternatief naar voren gekomen. Deze incentive lijkt bijzonder geschikt als financieringsinstrument voor verduurzaming van bestaand vastgoed op een dynamisch ontwikkelend bedrijventerrein als Kennispark in Enschede.

45

Bronnen

Bekkering, T. & J. Walter (2011). Management van processen. Houten: Spectrum. Bregman, A. (2012). Herverkaveling als instrument voor gebiedsontwikkeling. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Bregman, A.G. & H.W. Wolff (2011). Herverkaveling op Ontwikkelingslocaties. Delft: Instituut voor Bouwrecht, TU Delft. Gemeente Haaksbergen (2011). Bedrijventerreinenvisie Haaksbergen actualisatie. Ministerie van economische zaken (2000). Handleiding verhandelbare rechten. Steinmaier, E. (2011). Kansen voor kwaliteit: de Nederandse kantorenmarkt in beeld, In: Real estata finance , 53. VROM-raad (2007). Tijd voor keuzes: perspectief op een woningmarkt in balans. Den Haag: OBT bv. Zeeuw, F. de (2011). Herverkaveling heeft voordelen, In: Cobouw 20 oktober 2011. http://www.agentschapnl.nl/onderwerp/tfc-jessica-voorbeeld-1 geraadpleegd op 9 oktober 2012 http://www.agentschapnl.nl/onderwerp/tfc-jessica-voorbeeld-2 geraadpleegd op 9 oktober 2012 http://ec.europa.eu/regional_policy/thefunds/instruments/jessica_nl.cfm geraadpleegd op 12 oktober 2012

46

Colofon

Teksten:  Ellis van Dooren – Wisseborn, John van den Hof en Marloes Wiefferink Eindredactie:

Marjoleine Kepel en Kim Pol

Foto’s:

Saxion Kenniscentrum Leefomgeving



Stichting Pioneering

Vormgeving:

Factor 12, Deventer

Drukwerk:

Saxion

Datum:

januari 2013

Mede mogelijk gemaakt door:

47

Mede mogelijk gemaakt door:

saxion.nl/leefomgeving