Kenniscentrum Leefomgeving
Lef is nodig voor een toekomstbestendig buitengebied Een onderzoek naar belemmeringen die VABeigenaren ervaren indien zij hun erf toekomstbestendig willen maken.
Copyright© 2013 by Saxion University of Applied Sciences. All rights reserved. No part of this article may be reproduced or utilized in any form or by any means, electronic of mechanical, including photocopying, recording, or by any information storage and retrieval system, without permission in writing from the authors.
Colofon Opdrachtgever: Lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht Auteur(s): Marloes ter Haar - Wiefferink, Matthijs Bloem en John van den Hof Lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht, Saxion Kenniscentrum Leefomgeving
Enschede, 11 november 2015
2
Samenvatting Transformatie van agrarische erven is een pittige opgave die de komende jaren steeds meer invloed zal hebben op onze buitengebieden. Veel agrarisch vastgoed komt vrij en die leegstaande vierkante meters kunnen niet allemaal ingevuld worden met een alternatieve bestemming. Welke mogelijkheden hebben eigenaren van vrijkomend agrarisch vastgoed in de toekomst, maar vooral wat hebben deze eigenaren nodig om hun erf toekomstbestendig te maken op het gebied van beleid/regelgeving, financiële middelen en ontzorgen? Die vraag stond centraal in dit onderzoek. Er zijn al veel mogelijkheden binnen bestaand beleid en regelgeving van de provincie en gemeenten. Denk daarbij aan: beleid voor Vrijkomende Agrarische Bedrijfsgebouwen (VAB-beleid), Rood-voor-Rood regeling, Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) en de mogelijkheden binnen het bestaande bestemmingsplan. Zijn deze mogelijkheden dan niet voldoende om VAB-locaties toekomstbestendig te maken? Dit is de aanleiding van dit onderzoek geweest. Het doel van dit onderzoek was om mogelijke oplossingen aan te dragen voor praktijksituaties waarin VAB-eigenaren bij het streven om hun erf toekomstbestendig te maken, belemmeringen ervaren op het gebied van beleid/regelgeving, financiële middelen en begeleiding. Om de centrale vraag in dit onderzoek te beantwoorden zijn een negental casussen in Noordoost Twente bestudeerd en heeft kwalitatief onderzoek plaatsgevonden. Doel van deze casestudie was per casus te begrijpen en te beschrijven wat nodig is om naar een nieuwe situatie op het erf te komen. VAB-eigenaren zijn eigenaren van een locatie die gebouwen met een agrarische functie op het erf hebben staan maar deze niet meer als zodanig in gebruik hebben of eigenaren van een bebouwd perceel in het buitengebied met een woonbestemming. Deze negen casussen vormden een goede afspiegeling van de doelgroep. Het kwalitatieve onderdeel in dit onderzoek bestond uit een locatiebezoek
waarbij
de onderzoekers de VAB-locatie
hebben
bezocht om de
wensen
te
inventariseren. Daarnaast hebben de deelnemers een vragenlijst ingevuld en zijn er vier bijeenkomsten georganiseerd waarin de uitkomsten van het onderzoek zijn voorgelegd aan de deelnemers om deze te verifiëren en de achterliggende gedachten in beeld te krijgen. Het onderzoek is opgedeeld in drie hoofditems: beleid en regelgeving, factor X en financiële aspecten. De gewenste situaties van de negen casussen om het erf toekomstbestendig te maken zijn getoetst aan het geldende beleid en de regelgeving. Vervolgens is achterhaald welke factoren een rol spelen bij de beslissing die VABeigenaren weerhouden om een verandering op het erf te realiseren, factor X (de onbekende). Als laatste onderdeel zijn de financiële aspecten rondom een transformatie in kaart gebracht. Het belangrijkste resultaat ten aanzien van het onderdeel beleid en regelgeving in dit onderzoek is dat er al heel veel mogelijk is binnen bestaand beleid van de betrokken gemeenten (Dinkelland, Tubbergen en Losser). Aandachtspunten zijn echter nog: het nieuwbouwen van een schuur ten behoeve van nieuwe economische activiteit op een woonbestemming, het terugbouwen van schuren na sloop c.q. het behouden van het bouwrecht en het creëren van een nieuw bouwblok in een open landschap. Ook horeca in VAB-locaties is in Dinkelland en Losser niet mogelijk. In Losser geldt dat het nu niet mogelijk is om bestaande bebouwing ten behoeve van een bestaande economische activiteit uit te breiden door het ontbreken van KGO-beleid. Op financieel vlak zijn voor VAB–eigenaren de sloopkosten de belangrijkste reden om niet over te gaan tot sloop. De VAB-eigenaren maken zich zorgen om de toekomst van de schuren. Een andere belangrijke reden voor het niet slopen is het verliezen van het bouwrecht om deze in de toekomst niet meer in te kunnen zetten. Om een financiële compensatie te
3
krijgen voor het slopen zijn VAB-eigenaren wel bereid het bouwrecht te verkopen aan een andere partij. Heel duidelijk wordt dat bebouwing voor eigenaren een waarde vertegenwoordigd.
Conclusies De belangrijkste conclusie van dit onderzoek is dat VAB-eigenaren hun erven graag toekomstbestendig willen maken. De wensen van VAB-eigenaren zijn heel divers maar omvatten de volgende punten: -
Overgaan tot sloop van voormalige agrarische bebouwing;
-
Creëren van een nieuwe economische activiteit in de schuur;
-
Bouwen van een nieuwe schuur ten behoeve van een nieuwe economische activiteit of voor privégebruik bij een woonbestemming in het buitengebied.
Veel van die wensen zijn al mogelijk binnen bestaand beleid en regelgeving, dit verschilt echter per gemeente. Het is niet mogelijk in de gemeenten Tubbergen en Losser om uit te breiden door nieuwbouw voor een economische activiteit die niet aan het buitengebied gebonden is. In Tubbergen is nieuwbouw bij economische activiteiten mogelijk, mits aan het buitengebied gerelateerd. In Losser is nieuwbouw bij economische activiteiten niet mogelijk omdat daar geen sprake is van KGO-beleid. De belemmeringen die VAB-eigenaren weerhouden om over te gaan tot een transformatie is onzekerheid in de haalbaarheid. Dit uit zich in twee vormen van onzekerheid. Ten eerste onzekerheid omtrent de haalbaarheid van het plan. ‘Is het mogelijk wat wij willen of gaat het lukken om dit plan te realiseren?’. De andere vorm van onzekerheid is de financiële haalbaarheid van de transformatie. De kosten van het slopen van de schuren zijn daarin de belemmerende factor. Een bouwrecht kan aanleiding zijn voor VAB-eigenaren om over te gaan tot sloop, vergoeding moet minimaal kostendekkend zijn of iets meer. Eigenaren die een nieuwe schuur willen bouwen, willen in het kader van ‘voor wat, hoort wat’ wel bouwrechten kopen.
Aanbevelingen Invoering van verhandelbare sloop- en bouwrechten in combinatie met meer mogelijkheden in het beleid en de regelgeving Om VAB-erven toekomstbestendiger te maken is het wenselijk dat er meer mogelijkheden komen in het beleid en de regelgeving. In het huidige beleid wordt alleen getoetst op een goede ruimtelijke ordening maar daar waar agrarische erven lange tijd leeg staan, dreigt verpaupering van het gebied. Voor de werkgelegenheid en de toeristische sector is het belangrijk om ook het aspect economische vitaliteit in ogenschouw te nemen. Daarnaast is het belangrijk dat de leefbaarheid van het buitengebied gewaarborgd blijft. Het faciliteren van nieuwe economische activiteiten bij een woonbestemming is daarbij van belang en ook het bouwen van een nieuwe schuur voor privégebruik. Dit kan heel goed gecombineerd worden met het verhandelbaar maken van sloop- en bouwrechten. Door op een locatie te slopen en op een andere locatie weer te bouwen waarbij een salderingsfactor wordt opgenomen, wordt er bijgedragen aan ruimtelijke kwaliteit van het landschap. Om tot een succesvol instrument te komen is het van belang dat de bouwrechten ook ingezet kunnen worden. Het aanbod aan leegstaande schuren wordt de komende jaren alleen maar groter maar om tot een werkbaar instrument te komen is de vraagkant een belangrijk onderdeel. De initiatiefnemer zal een financiële investering moeten doen om zijn initiatief te realiseren, een ‘voor-wat-hoort-wat regeling’. De KGO-investering kan ingevuld worden door de aankoop van sloopmeters. De prijs die voor een bouwrecht betaald moet worden dient op de vrije markt tot stand te komen. De verhouding tussen vraag en aanbod bepaalt de prijs die voor een bouwrecht betaald zal worden. Bij de invoering van verhandelbare rechten is het zaak dat elke sloop-m² maar één keer ingezet kan worden. Er zal een vorm van registratie moeten komen om dit te waarborgen. Daarnaast vraagt dit ook om aanpassing van de legesverordening, vooral voor eigenaren
4
die overgaan tot sloop. Wanneer die locaties een bestemming krijgen met minder mogelijkheden en/of het verkleinen van het bouwblok zijn de legeskosten erg hoog gezien het feit dat er geen bedenkingen worden verwacht. Een ander lastig punt is: hoe ga je om met de mismatch tussen de benodigde m² van een initiatiefnemer en de aangeboden m² van de VAB-eigenaar. Het planologisch faciliteren van deze verhandelbare bouwrechten vraagt op dit moment om een bestemmingsplanwijziging per erf, kan dit ook efficiënter? Deze vragen dienen nader onderzocht te worden maar het belangrijkste doel is het toekomstbestendig houden van het buitengebied van Noordoost Twente en daarbij ook de leefbaarheid in de dorpen. Door verschillende mogelijkheden te bieden aan eigenaren van vastgoed wordt voorkomen dat op grote schaal leegstand in het buitengebied zal ontstaan.
Lef is nodig bij alle partijen De onzekerheid bij VAB-eigenaren wegnemen is onmogelijk, dat is inherent aan ondernemerschap en aan een verandering. Om die onzekerheid te reduceren is de eigenaar aan zet. De VAB-eigenaar zal zich op alle fronten goed moeten laten informeren en die informatie kritisch moeten beoordelen. Het is niet de taak van de overheid om hier een rol in te spelen, de gemeenten kunnen initiatiefnemers alleen zo goed mogelijk informeren over de mogelijkheden die een burger in ogenschouw kan nemen. Voor alle partijen die VAB-eigenaren informeren is het belangrijk dat VAB-eigenaren niet het gevoel krijgen dat ze ‘van het kastje naar de muur gestuurd worden’. Een goede adviseur is iemand die een eigenaar ook durft te behoeden voor een onverantwoorde verandering.
5
Inhoud 1 Vraagstelling .................................................................................................................................... 7 Definities ......................................................................................................................................... 8 2 Onderzoeksopzet ............................................................................................................................. 9 3 Casestudies .................................................................................................................................... 11 3.1 Inleiding .................................................................................................................................. 11 3.2 Casestudies ............................................................................................................................. 11 3.3 Wat kan er al wel en wat nog niet? ............................................................................................ 14 3.4 Conclusie ................................................................................................................................ 20 4 Factor X in Noordoost Twente ......................................................................................................... 20 4.1 Inleiding .................................................................................................................................. 20 4.2 Uitkomsten vragenlijst ............................................................................................................. 21 4.3 Conclusie ................................................................................................................................ 26 5 Financiële aspecten rondom transformatie ...................................................................................... 27 5.1 Inleiding .................................................................................................................................. 27 5.2 Uitkomsten vragenlijst ............................................................................................................. 27 5.3 Conclusie ................................................................................................................................ 31 6 Knelpunten, belemmeringen en oplossingen ................................................................................... 32 6.1 Inleiding .................................................................................................................................. 32 6.2 Factoren die voor belemmering zorgen .................................................................................... 32 6.3 Belemmeringen, knelpunten en oplossingen............................................................................. 33 6.4 Conclusie ................................................................................................................................ 35 7 Verkenning nieuwe mogelijkheden .................................................................................................. 36 7.1 Inleiding .................................................................................................................................. 36 7.2 Onzekerheid en beperkingen beleid ......................................................................................... 37 7.3 Verhandelbare bouwrechten in Noordoost Twente .................................................................... 37 7.4 Ervaring met verhandelbare bouw- en slooprechten in de praktijk ............................................ 40 7.5 Conclusie ................................................................................................................................ 42 8 Conclusies en aanbevelingen........................................................................................................... 43 8.1 Conclusies ............................................................................................................................... 43 8.2 Aanbevelingen ......................................................................................................................... 45 Geraadpleegde bronnen ..................................................................................................................... 47 Bijlage 1: Vragenlijst .......................................................................................................................... 49 Bijlage 2: Van provinciaal naar gemeentelijk beleid ............................................................................. 58 Bijlage 3: Geïnterviewde personen ...................................................................................................... 64 Bijlage 4: Gespreksverslagen .............................................................................................................. 65
6
1 Vraagstelling In de zomer van 2014 heeft Saxion in opdracht van de gemeenten Dinkelland en Tubbergen onder eigenaren van agrarisch vastgoed een onderzoek uitgevoerd naar de aansluiting van het VAB 1-beleid op de praktijk. Doel van dit onderzoek was om te onderzoeken of dit beleid aansluit bij de behoefte van eigenaren van agrarisch vastgoed. Uit dit onderzoek uit 2014 blijkt dat het huidige VAB-beleid voor een aantal voormalige agrarische ondernemers mogelijkheden biedt om de voormalige agrarische schuur in te zetten voor een nieuwe onderneming/activiteit. Tevens blijkt dat zich daarbij een aantal knelpunten voordoet. Twee knelpunten zijn geselecteerd voor het vervolgonderzoek: 1.
Ondernemers willen hun schuren behouden om te voorkomen dat bouwrechten verdwijnen;
2.
Voormalige ondernemers willen graag schuren slopen maar hebben onvoldoende financiële middelen om dit te doen.
Ten aanzien van het eerste knelpunt blijkt dat ondernemers niet overgaan tot sloop van de voormalige agrarische bebouwing omdat zij dan niet iets van gelijke omvang mogen terugbouwen. Door niet over te gaan tot sloop kan de bebouwing ingezet worden als middel om in de toekomst alsnog iets nieuws te kunnen bouwen op het erf. Het tweede knelpunt heeft betrekking op de financiële situatie van ondernemers. Vanuit de intensieve veehouderij (varkens, pluimvee en kalveren) is er behoefte om een aantal stallen te slopen en het erf op te schonen. Veelal hebben intensieve veehouderijen de laatste jaren al ingeteerd op hun vermogen en is er geen geld om te slopen. Intensieve veehouderijen hebben ten opzichte van de melkveebedrijven veel meer opstallen en minder grond in eigendom. Stallen bevatten vaak nog asbest dat bij het slopen extra kosten met zich meebrengt. Intensieve veehouderijen krijgen het lastig om na staking van het bedrijf over te gaan tot sanering van opstallen of tot het ontplooien van nieuwe activiteiten. Financieel is daarvoor geen tot weinig ruimte. Veelal is de externe financiering van dit type bedrijf naar verhouding ook hoog. Het kan zelfs zo zijn dat er onvoldoende ruimte is om de fiscale claim van de staking van de onderneming te betalen en de financiering van de bank af te lossen (Haar-Wiefferink & Hof, 2014).
Business case Toekomstbestendig buitengebied Noordoost Twente De prognose is dat de komende jaren veel agrarisch vastgoed vrij komt (Alterra, 2014). Het transformeren van al die erven naar een nieuwe bestemming zal niet mogelijk zijn, daarvoor komen er te veel m² leeg te staan in Noordoost Twente (Wing, 2013). In het rapport van Alterra (2014) is becijferd dat in de gemeente Dinkelland naar verwachting 170.923 m² bedrijfsgebouwen vrij komt in de periode 2012 – 2030. In Losser zal dat naar verwachting 71.233 m² zijn en in Tubbergen gaat het om 179.985 m² aan bedrijfsgebouwen. Voor deze drie gemeenten gaat het dan al om 422.141 m² aan vrijkomende bedrijfsbebouwing. De verwachte leegstand zal nog groter zijn omdat de verwachting is dat ook een groot aantal boerderijwoningen leeg komt te staan. Welke mogelijkheden zijn er nog meer naast het transformeren van die erven om grote problemen rondom leegstand te voorkomen? Daarom staat in dit onderzoek de volgende vraag centraal: “wat is nodig om de (voormalige) agrarische bebouwing in het buitengebied van Noordoost Twente toekomstbestendig te maken?” Er is al veel mogelijk binnen bestaand beleid en regelgeving van de provincie en gemeenten. Denk daarbij aan het VAB-beleid, Rood-voor-Rood regeling, Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving en 1
VAB staat voor vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing
7
mogelijkheden binnen het huidige bestemmingsplan. Maar zijn deze mogelijkheden
voldoende om
VAB-locaties toekomstbestendig te maken? De kernvraag voor dit onderzoek is derhalve:
“Wat is er minimaal nodig zodat VAB-eigenaren hun erf toekomstbestendig kunnen maken op het gebied van beleid/regelgeving, financiële middelen en ontzorgen?” Voordat nagedacht kan worden over eventuele oplossingen dient eerst inzicht te komen in de vraag waar het probleem zich manifesteert en hoe groot het probleem is. De doelstelling van dit onderzoek is: “Mogelijke oplossingen aandragen voor praktijksituaties waarin VAB-eigenaren bij het streven om hun erf toekomstbestendig te maken belemmeringen ervaren op het gebied van beleid/regelgeving, financiële middelen en begeleiding.”
Definities Toekomstbestendig maken Iets veranderen zodanig dat het weer een volgende generatie mee kan. Vrijkomende agrarische bebouwing (VAB’s) Gebouwen die gebouwd zijn om een functie te hebben voor de agrarische sector en nu niet meer als zodanig worden gebruikt. VAB-eigenaar Een eigenaar van een locatie die gebouwen met een agrarische functie op zijn erf heeft staan maar deze niet meer als zodanig in gebruik heeft . Factor – X Alle factoren die een rol spelen bij de beslissing van VAB-eigenaren om al dan niet een initiatief te beginnen op het erf. Deze factoren hebben onder andere betrekking op onbekendheid met de (on)mogelijkheden in beleid, de procedureaspecten zoals looptijd en kosten maar ook zaken zoals privacy. Dit zijn slechts voorbeelden, er kunnen nog meer factoren van invloed zijn. Veldschuren Bebouwing welke op basis van het vigerende bestemmingsplan niet binnen bouwpercelen is opgenomen, maar op basis van het vigerende bestemmingsplan positief is bestemd dan wel onder het gebruiksovergangsrecht is gebracht (Gemeente Tubbergen, 2014) (Gemeente Dinkelland, 2010). KGO-beleid De provincie Overijssel biedt met dit beleidskader ruimte aan grootschalige uitbreidingen en nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied, onder de voorwaarde dat er wordt geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. De kwaliteitsimpuls is van toepassing op ontwikkelingen die niet in het geldende bestemmingsplan passen.
8
2 Onderzoeksopzet De kernvraag is uitgewerkt in vijf onderzoeksvragen: 1.
Wat willen VAB-eigenaren op hun erf met het vastgoed om deze toekomstbestendig te maken?
2.
In hoeverre passen de plannen van de VAB-eigenaren binnen het huidige beleid/regelgeving?
3.
Wat heeft de VAB-eigenaren tot op heden weerhouden om het erf toekomstbestendig te maken?
4.
Welke financiële aspecten spelen een rol bij een transformatie op het erf om deze toekomstbestendig te maken?
5.
Wat zijn de knelpunten en belemmeringen die uit voorgaande vragen naar voren komen en op welke wijze kan hier een oplossing voor komen?
Voor de beantwoording van de onderzoeksvragen is een aantal casestudies uitgevoerd. In totaal hebben negen VAB-eigenaren deelgenomen aan dit onderzoek. De erven zijn alle gelegen in Noordoost Twente waarvan vier erven in de gemeente Tubbergen en vijf erven in de gemeente Dinkelland. Vanuit de gemeente Losser hebben geen VAB-eigenaren deelgenomen aan het onderzoek. Wel zijn de casussen getoetst aan het beleid van de gemeente Losser om zo een uitspraak te kunnen doen. Gemeente Oldenzaal heeft besloten niet actief deel te nemen in dit onderzoek omdat zij een relatief klein buitengebied heeften een beperkt aantal VAB-eigenaren. Ook gaf zij aan het beleid van de omliggende gemeenten te volgen daar waar het betrekking heeft op het buitengebied. Uitgangspunt voor deelname aan het onderzoek waren de volgende criteria:
Eigenaar wil een verandering op het erf.
Het erf is gelegen in Noordoost Twente.
De kernvraag en bijbehorende onderzoeksvragen worden door middel van casestudies en kwalitatief onderzoek beantwoord. Doel van deze casestudie is per casus te begrijpen en te beschrijven wat nodig is om naar een nieuwe situatie op het erf te komen. Deze VAB-eigenaren vormen een goede afspiegeling van de doelgroep. Het kwalitatieve onderdeel in dit onderzoek bestaat uit een locatiebezoek waarbij de onderzoekers de VAB-locatie hebben bezocht om de wensen te inventariseren. Daarnaast hebben de deelnemers een vragenlijst ingevuld en zijn er vier bijeenkomsten georganiseerd waarin de uitkomsten van het onderzoek zijn voorgelegd aan de deelnemers om deze te verifiëren en de achterliggende gedachten in beeld te krijgen. Deelvraag 1: Wat willen VAB-eigenaren op hun erf met het vastgoed om deze toekomstbestendig te maken? De eerste stap in dit onderzoek is het in kaart brengen van de behoefte van eigenaren van de VABlocaties. De onderzoekers hebben een bezoek gebracht aan de locatie van alle VAB-eigenaren. Tijdens dat bezoek is de huidige situatie in kaart gebracht en de gewenst situatie om het erf toekomstbestendig te maken. Van dit bezoek is een gespreksverslag opgesteld en ter verificatie aangeboden aan de VAB-eigenaar.
9
Deelvraag 2: In hoeverre passen de plannen van de VAB-eigenaren binnen het huidige beleid/regelgeving? Per casus is in kaart gebracht in hoeverre de gewenste situatie gerealiseerd kan worden binnen het geldende beleid en de regelgeving van de betrokken gemeenten in dit onderzoek. Deelvraag 3: Wat heeft de VAB-eigenaren tot op heden weerhouden om het erf toekomstbestendig te maken? Om deze vraag te beantwoorden is de vragenlijst in bijlage 1 per post verstuurd aan de deelnemers van dit onderzoek. De ingevulde vragenlijst is door de deelnemers retour gezonden naar Saxion, daar zijn de uitkomsten verwerkt. Tijdens een bijeenkomst met de deelnemers zijn de uitkomsten van de vragenlijst besproken en bediscussieerd. Deelvraag 4: Welke financiële aspecten spelen een rol bij een transformatie op het erf om deze toekomstbestendig te maken? Deze vraag is eveneens beantwoord op basis van de vragenlijst die hierboven is beschreven. Ook deze uitkomsten zijn besproken en bediscussieerd. Deelvraag 5:Wat zijn de knelpunten en belemmeringen die uit voorgaande vragen naar voren komen en op welke wijze kan hier een oplossing voor komen? Om de laatste deelvraag te beantwoorden zijn de knelpunten en belemmeringen in kaart gebracht en zijn mogelijkheden voor oplossingsrichtingen beschreven. Alle verzamelde informatie is geanalyseerd en mogelijke oplossingsrichtingen zijn daarna verkend.
10
3 Casestudies 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de negen casussen geïntroduceerd. Allereerst wordt per casus beschreven wat de huidige en gewenste situatie is. Vervolgens wordt besproken welke gewenste situaties wel en niet mogelijk zijn binnen het huidige beleidskader. Op deze manier wordt duidelijk welke knelpunten met het beleid optreden bij de behandelde casussen. Omwille van de privacy van de deelnemers zijn de casussen geanonimiseerd.
3.2 Casestudies Casus 1: In de eerste casus gaat het om een voormalig pluimveebedrijf. In totaal heeft de eigenaar ongeveer 3250m2 aan vrijkomende agrarische bebouwing staan. 1300m2 Staat op een apart kavel elders in de gemeente.
Deze
bebouwing
bestaat
een
kleinere
werktuigenberging,
uit
vier
kippenschuren
en
twee
tussengebouwen,
een
een
mestopslagschuur,
opslagschuur en enkele betonplaten. Op de betonplaten stond voorheen een mestsilo, deze is al gesloopt. Ook aanwezig is een voormalig woonhuis, welke gebruikt wordt als opslagruimte. In
de
gewenste
situatie
mestopslagschuur
wordt
gesloopt
de
en
de
schuren op de aparte kavel verkocht of gesloopt in combinatie met Rood-voorRood.
Hierbij
wil
de
eigenaar
Figuur 1: mestopslagschuur
het
bouwrecht van de mestopslagschuur behouden. De rest van de bebouwing blijft gehandhaafd. Daarnaast worden de kippenschuren die blijven staan gebruikt voor het stallen van caravans en kan het tussengebouwtje worden verhuurd als timmerfabriekje. Casus 2: In de tweede casus gaat het om een voormalige
varkenshouderij
melkveebedrijf.
Op
het
erf
en van
de
eigenaar staan nog verschillende schuren en
stallen.
Hieronder
bevinden
zich
enkele varkensstallen, een ligboxenstal, een
werktuigenberging
en
een
kapschuur. De kapschuur is enkele jaren geleden voorzien van een aanbouw. In
de
gewenste
situatie
wordt
de
aanbouw van de kapschuur verwijderd en wordt de kapschuur teruggebracht in oude
staat.
De
ligboxenstal
Figuur 2: varkensstallen
wordt
11
gebruikt als (hobbymatige) paardenstal en een werkplaats. De rest van de schuren en stallen wenst de VAB-eigenaar te verkopen conform de Rood-voor-Rood regeling aan een andere initiatiefnemer. Eventueel is er de wens om in de toekomst een schuur terug te bouwen.
Casus 3: In de derde casus gaat het om een erf met zowel voormalige varkensstallen als een voormalige ligboxenstal. Er staat op het erf ongeveer 930m2 voormalige agrarische bebouwing. Eén van de varkensstallen is gesplitst
in
een
varkensstal
en
een
werkplaats. Het doel bij deze casus is om alle aanwezige bebouwing te hergebruiken. De VAB-eigenaar wil in de ligboxenstal drie plattelandsappartementen en een receptie realiseren en op het weiland achter het erf wenst men kampeerplaatsen
Figuur 3: ligboxenstal
in het kader van ‘kamperen bij de boer’ te realiseren. In de
varkensstal/werkplaats dienen ten behoeve van de camping voorzieningen zoals een kantine en sanitair gerealiseerd te worden. De overgebleven varkensstal zal wellicht gesloopt worden.
Casus 4: De
vierde
casus
is
op
dit
moment
uitsluitend een woonkavel met daarop twee woningen en een schuur voor privégebruik. Deze schuur wordt onder andere gebruikt als carport en voor de stalling van een aanhanger en een bedrijfswagen. De gewenste situatie voorziet in de bouw van een showroom (agrarische gerelateerd) van 300 m2. Idealiter wordt deze showroom gebouwd
op
een
stuk
grond
van
de
eigenaar naast het huidige bebouwde erf.
Figuur 4: gewenste locatie ten behoeve van nieuwbouw
Deze showroom is bedoeld om als stalling van een auto, aanhanger en een trekker. De showroom is ook bedoeld om inventaris van het bedrijf van de deelnemer te etaleren . Ter compensatie is de eigenaar bereid om elders schuren te slopen en te investeren in de landschappelijke inpassing en ruimtelijke kwaliteit.
12
Casus 5: De vijfde casus is een VAB-locatie waarop al meerdere ruimtes worden verhuurd aan kleine bedrijfjes. Deze zijn gevestigd in een voormalige kippenschuur.
Op
het
erf
staat
nog
een
paardenstal en een schuur voor privégebruik. In deze privéschuur wil de eigenaar graag een nieuwe
invulling
realiseren.
Hierbij
wil
de
eigenaar de mogelijkheid krijgen om allerlei workshops te organiseren en om feesten en
Figuur 5: privéschuur
partijen te houden in de schuur.
Casus 6: De zesde casus heeft betrekking op een woonerf met schuren die in het verleden gebruikt zijn voor het houden van melkvee en
vleesvarkens.
De
schuren
zijn
ook
gedeeltelijk gebruikt als timmerwerkplaats. Er is nu geen bedrijfsmatige activiteit meer. In
de
gewenste
situatie
worden
de
aanwezige schuren gesloopt in het kader van Rood-voor-Rood (hiervoor moeten er aanvullende aangekocht)
vierkante en
meters
wordt
worden er
Figuur 6: schuren op het erf
een
compensatiewoning teruggebouwd. De beoogde locatie van de compensatiewoning ligt aan de andere kant van de weg gezien vanuit de bestaande woning. Eventueel is het bouwen van de compensatiewoning op het erf zelf ook een optie als de ruimte dit toelaat. Casus 7: Op dit erf geldt al gedurende lange tijd de bestemming ‘wonen’ maar het heeft wel een agrarische geschiedenis. Op het erf staat een schuur die in privégebruik is. Daarnaast zit aan het hoofdgebouw nog een bijgebouw vast. De wens van de VAB-eigenaar is om een schuur van 200-300m2 te realiseren op het erf. Deze schuur dient vervolgens als stalling voor bedrijfswagens en inventaris
Figuur 7: bestaande privéschuur
ten behoeve van het bedrijf van de eigenaar. De bestaande schuur is daar te klein voor. Net als bij casus 4 is de eigenaar bereid om investeringen te doen om de ruimtelijke kwaliteit en inpasbaarheid te waarborgen.
13
Casus 8: De huidige situatie op dit erf bestaat uit een
woning,
garage
en
een
werktuigenberging. Het erf heeft de bestemming
‘Bedrijf
-
voormalig
agrarisch’. In de gewenste situatie wordt er 340m2 bijgebouwd. Hieronder valt een carport en
een
werktuigenberging
voor
het
bedrijf van de eigenaar. Figuur 8: beplanting ten behoeve van landschappelijke inpasbaarheid
Casus 9: Op het erf van de laatste casus staat ruim 2300m2
aan
voormalig
agrarische
bebouwing. Hieronder bevinden zich twee kalverstallen, twee varkensstallen, een werktuigenberging, een sleufsilo en nog een opslagruimte. Op het erf bevindt zich ook de woning en het bedrijf van de eigenaar. In
de
gewenste
aanwezige
situatie
voormalige
wordt
de
agrarische
Figuur 9: varkensstal
bebouwing gesloopt in het kader van Rood-voor-Rood. De deelnemer verwacht hiermee twee compensatiewoningen terug te kunnen bouwen. De locatie van de compensatiewoningen is nog niet bekend maar dit zou op het bouwblok kunnen of wellicht naast het bouwblok. Vervolgens wil de deelnemer een schuur terugbouwen voor de stalling van werktuigen. Deze werktuigen zijn bedoeld voor het onderhoud van de grond op en rond het erf.
3.3 Wat kan er al wel en wat nog niet? In deze paragraaf wordt ingegaan op welke gewenste situaties van de negen casussen al mogelijk zijn onder het beleid van de gemeenten Dinkelland, Tubbergen en Losser. Alle casussen zijn getoetst aan het beleid van twee gemeenten, namelijk het beleid van de gemeente waarin de casus ligt, en aan het beleid van de gemeente Losser. In bijlage 2 is reeds ingegaan op de verschillen in het beleid van de drie gemeenten.
Casus 1: In de eerste casus is de gedeeltelijke sanering van een voormalig pluimveebedrijf het doel. Hierbij wordt een mestopslagschuur aangemeld voor een Rood-voor-Roodregeling. Twee kippenschuren en een tussengebouwtje op een ander kavel worden verkocht of ook gesloopt. Vervolgens wil de eigenaar het bouwrecht van de mestopslagschuur bewaren om later nog een schuur terug te kunnen bouwen
14
voor de verkoopbaarheid van de kavel. Ook wil de eigenaar een caravanstalling in een deel van de overgebleven kippenschuren realiseren en het tussengebouwtje verhuren als werkplaats. De geldende bestemming op deze locatie is agrarisch.
Beleidstoets Dinkelland: 1. Het slopen of verkopen is via particuliere weg altijd mogelijk. De nadelen hiervan zijn wel dat in het geval van sloop geen compensatie is. Ook is het dan niet mogelijk om een schuur terug te bouwen; 2. Beide schuren kunnen worden aangemeld voor een Rood-voor-Roodregeling waarbij de schuren worden gesloopt en er één of meerdere compensatiewoning(en)2 kunnen worden teruggebouwd. Een schuur terugbouwen is dan niet meer mogelijk; 3. De caravanstalling is mogelijk via een ontheffing voor het afwijken van het bestemmingsplan. Met die ontheffing kan er tot 500m2 worden gebruikt; 4. Het tussengebouwtje kan worden verhuurd als werkplaats. Dit is een private aangelegenheid. Binnen de bestemming ‘bedrijf-voormalige agrarisch’ mag tot 500 m² aan VAB-activiteiten worden verricht (gezamenlijk oppervlakte). Er is wel een melding activiteitenbesluit nodig. Het oordeel op basis van het geldende beleid van de gemeente Dinkelland is dan ook positief. Het enige aandachtspunt is het terugbouwen van de schuur waarmee de eigenaar de kavel verkoopbaar wil houden voor ondernemers.
Beleidstoets Losser: 1. De sloop van de mestopslagschuur en de kippenschuren is mogelijk. Net als in Dinkelland kan de schuur dan niet worden teruggebouwd; 2. Een timmerfabriek kan mits de timmerfabriek in milieucategorie 1 of 2 valt. De caravanstalling is ook mogelijk; 3. Het toepassen van Rood-voor-Rood is ook een optie voor de mestopslag en de kippenschuren. De compensatiewoning wordt dan op het erf van de deelnemer gepland omdat dit ook de slooplocatie is; 4. Een laatste optie zou nog een saneringsregeling kunnen zijn waarbij de schuren gesloopt worden en een gedeelte teruggebouwd kan worden. Echter is er geen financiële compensatie voor de sloop. Ook in de gemeente Losser is de gewenste situatie mogelijk. Alleen blijft ook in Losser het kunnen terugbouwen van een schuur na sloop een aandachtspunt.
Casus 2: In de tweede casus is het doel het verwijderen van een aanbouw van een kapschuur en het ombouwen van een ligboxenstal naar een paardenstal en een werkplaats. De overige schuren en stallen worden verkocht voor een Rood-voor-Rood initiatief elders. In de toekomst zou de eigenaar eventueel een schuur terug willen bouwen ten behoeve van een werktuigenstalling. De geldende bestemming is op deze locatie agrarisch.
Beleidstoets Tubbergen: 1. Er kan gebruik worden gemaakt van een Rood-voor-Roodregeling waarbij de aanwezige m² worden verkocht aan een andere initiatiefnemer. Voor de gemeente is van belang dat er wordt gesloopt. Daarvoor sluit de gemeente een overeenkomst met de deelnemer aan Rood-voor-Rood die een woning gaat bouwen. Tussen de eigenaren onderling zal ook iets vastgelegd moeten worden over de sloop. 2
Dat ligt aan de vraag of de opbrengsten van de één compensatiewoning de sloopkosten dekt. Zo niet, dan kan er een tweede
woning worden toegekend;
15
2. Eventueel kan ervoor worden gekozen om een schuur te laten staan om als werktuigenberging te dienen. Zo hoeft er later geen schuur teruggebouwd te worden. Anders is de veldschurenregeling3 ook een optie. Onder het huidige beleid van de gemeente Tubbergen is deze ontwikkeling mogelijk.
Beleidstoets Losser: 1. Rood-voor-Rood is ook in Losser een mogelijkheid. Hierbij wordt de bestemming gewijzigd en kan er maximaal 250m2 aan vrijstaande bijgebouwen blijven staan of nieuw worden gebouwd; In Losser is het oordeel bijna identiek met de uitzondering dat de gemeente Losser de veldschurenregeling niet kent. Dit betekent dat er na de Rood-voor-Roodregeling 250m2 aan vrijstaande bijgebouwen beschikbaar zal zijn.
Casus 3: In de derde casus wordt de aanwezige vrijgekomen agrarische bebouwing hergebruikt ten behoeve van plattelandsappartementen met een receptie, sanitaire voorziening en een kantine voor een camping en een werkplaats. Op het weiland achter het erf wordt vervolgens kamperen bij de boer mogelijk gemaakt. De geldende bestemming op deze locatie is agrarisch.
Beleidstoets Tubbergen: 1. Voor de receptie is een partiële herziening van het bestemmingsplan nodig. Hiermee wordt een kleinschalige kampwinkel mogelijk gemaakt die anders niet mogelijk zou zijn; 2. Met een VAB-aanvraag kan er vervolgens voor worden gezorgd dat de plattelandsappartementen en de sanitaire voorzieningen en de kantine kunnen worden geëxploiteerd; 3. Voor het kamperen bij de boer is dan nog een omgevingsvergunning nodig. Hiermee kunnen er 15 kampeerplekken worden gerealiseerd tijdens reguliere periodes en 25 tussen 15 maart en 1 november. Met dezelfde vergunning kunnen de voorzieningen worden gerealiseerd. Binnen het beleid van de gemeente Tubbergen is het mogelijk om de agrarische bebouwing her te gebruiken.
Beleidstoets Losser: In losser wordt deze casussen hetzelfde behandeld.
Casus 4: In de vierde casus wordt er naast het bebouwde erf van de deelnemer een showroom ten behoeve van de stalling van een bedrijfswagen, een aanhanger en een trekker. Deze showroom zal ongeveer 300m 2 groot worden. De geldende bestemming op deze locatie is wonen.
Beleidstoets Tubbergen: 1. In het beleid van de gemeente Tubbergen is het niet mogelijk om nieuw te bouwen ten behoeve van een nieuw bedrijf op een woonbestemming. Als het zou gaan om een bestaande schuur zouden er minder bezwaren zijn maar omdat er sprake is van een agrarisch gerelateerd bedrijf is nieuwbouw 3
Bij de veldschurenregeling wordt een veldschuur opgekocht en afgebroken. Deze kan vervolgens tot 500 m 3 volledig worden
teruggebouwd op eigen erf boven de 500 m³ mag 25% van de rest van de inhoud worden teruggebouwd op eigen erf;
16
formeel niet mogelijk. Kanttekening is dat een showroom eventueel wel zou kunnen onder het VABbeleid maar detailhandel is niet mogelijk in het VAB-beleid; 2. Een omweg is echter mogelijk via de veldschurenregeling. Met deze regeling kan er een schuur gebouwd worden op het erf en kan daar via het VAB-beleid een economische activiteit in worden gestart. Bouwen naast het bebouwde erf blijft echter niet mogelijk. Dit moet binnen het huidige bouwblok. Formeel is de ontwikkeling niet mogelijk. Echter kan er via de veldschurenregeling wel een variant van het plan worden gerealiseerd.
Beleidstoets Losser: 1. In Losser is het ook niet mogelijk om nieuw te bouwen voor een bedrijf op een woonlocatie. Omdat de gemeente Losser geen veldschurenregeling kent is een omweg ook niet mogelijk. In Losser is de ontwikkeling formeel ook niet mogelijk en omdat er geen veldschurenregeling zoals in Tubbergen bestaat is er ook geen omweg mogelijk.
Casus 5: In de vijfde casus wordt in een huidige privéschuur de mogelijkheid gevestigd om workshops, feesten en partijen te organiseren. De geldende bestemming op deze locatie is bedrijf – voormalig agrarisch.
Beleidstoets Dinkelland: 1. Het mogelijk maken van workshops kan binnen het bestemmingsplan door de geboden mogelijkheid tot afwijking van de gebruiksregels. Het betreft dan andersoortige bedrijven waarbij de voorwaarden zijn opgenomen in de regels. 2. Het houden van zelfstandige feesten en partijen is in het kader van een VAB-beleid niet mogelijk. In de gebruiksregels is opgenomen dat horeca strijdig is, met uitzondering van een theeschenkerij tot een maximale oppervlakte van 50 m² en de op het erf aanwezige recreatieve voorzieningen; 3. Hierbij is het belangrijk dat er in het kader van de feesten en partijen wordt gelet op de eisen en voorwaarden onder de Drank- en Horecawet en brandveiligheid. Daarnaast moet er worden voldaan aan dezelfde eisen voor horeca in de dorpskernen. Binnen het beleid van de gemeente Dinkelland is het vestigen van workshops in de privéschuur mogelijk, het houden van feesten en partijen is niet mogelijk conform het geldende VAB-beleid.
Beleidstoets Losser: 1. De mogelijkheden tot herinvulling zijn in Losser hetzelfde. Zelfstandige horeca op VAB-locaties is ook niet mogelijk. De bestaande horecabestemmingen in Losser zijn daarvoor toereikend. Ook het beleid van de gemeente Losser levert geen knelpunten op zolang er geen sprake is van zelfstandige horeca.
Casus 6: In de zesde casus wordt de aanwezige agrarische bebouwing gesloopt in het kader van Rood-voorRood. De compensatiewoning die daarbij toegekend wordt, heeft de overkant van de weg als beoogde locatie. De geldende bestemming op deze locatie is wonen.
17
Beleidstoets Tubbergen: 1. Met de aanwezige agrarische bebouwing wordt de sloopnorm van 1000m2 niet gehaald. Dit betekent dat er vierkante meters bij zullen moeten worden gekocht; 2. De bouw van een compensatiewoning aan de andere kant van de weg is niet mogelijk. Dit heeft te maken met de vestiging van een nieuw bouwblok in een open landschap, wat ruimtelijk onwenselijk is; 3. De bouw van een compensatiewoning op het erf zelf is na sloop wel mogelijk. Met een landschapsarchitect kan worden gekeken hoe dit het beste in te plannen is. Een suboptimale variant van de gewenste situatie is mogelijk mits er vierkante meters aangekocht worden en er een nieuwe locatie voor de compensatiewoning gezocht wordt.
Beleidstoets Losser: In Losser wordt deze casus hetzelfde behandeld.
Casus 7: De zevende casus lijkt veel op de vierde casus omdat het in deze casus gaat om de bouw van een schuur ten behoeve van het bedrijf van de eigenaar op een woonerf. Deze schuur wordt 200-300m2 en wordt gebruikt voor de stalling van bedrijfswagens, opslag van inventaris en als werkplaats. De geldende bestemming op deze locatie is wonen.
Beleidstoets Dinkelland: 1. In het beleid van de gemeente Dinkelland is het niet mogelijk om nieuw te bouwen ten behoeve van nieuw bedrijf op een woonbestemming. Als het ging om een bestaande schuur zouden er minder bezwaren zijn omdat het gaat over een agrarisch gerelateerd bedrijf maar nieuwbouw is formeel niet mogelijk; 2. Een omweg is echter mogelijk via de veldschurenregeling4. Met deze regeling kan er een schuur gebouwd worden op het erf en kan daar via het VAB-beleid een economische activiteit in worden gestart. Formeel is de ontwikkeling niet mogelijk. Echter kan er via de veldschurenregeling wel een variant van het plan worden gerealiseerd. De schuur dient dan binnen het bouwblok gerealiseerd te worden anders is er eerst nog een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.
Beleidstoets Losser: 1. In Losser is het ook niet mogelijk om nieuw te bouwen voor een bedrijf op een woonlocatie. Omdat de gemeente Losser geen veldschurenregeling kent is een omweg ook niet mogelijk. In Losser is de ontwikkeling formeel ook niet mogelijk en omdat er geen veldschurenregeling zoals in Dinkelland en Tubbergen bestaat, is er ook geen omweg mogelijk.
4
Om een schuur van 200-300 m² te kunnen realiseren d.m.v. de veldschurenregeling moeten veel veldschuren worden gesloopt. De
vraag is hoe realistisch dit is.
18
Casus 8: De achtste casus is de enige casus waar het KGO-beleid op van toepassing is en voorziet in de bouw van 340m2 nieuwe bebouwing. Zoals in bijlage 2 staat beschreven wordt KGO-beleid gebruikt om toevoegingen aan bestaande bebouwing mogelijk te maken t.b.v. een bestaand bedrijf in het buitengebied. Deze nieuwe bebouwing bestaat uit een carport en een werktuigenberging voor het bedrijf van de eigenaar. De geldende bestemming op deze locatie is bedrijf – voormalig agrarisch.
Beleidstoets Dinkelland: 1. Het kwaliteitsteam heeft vooruitlopend op de formele vergunningsaanvraag de plannen al beoordeeld en geconcludeerd dat de plannen mogelijk zijn; 2. De KGO-afdracht is 25% van de bouwkosten. De ontwikkeling is binnen het KGO-beleid van de gemeente Dinkelland mogelijk.
Beleidstoets Losser: 1. Gebruik moet worden gemaakt van de bestaande opstallen, daarvoor kan een functiewijziging mogelijk worden gemaakt. Nieuwbouw is niet mogelijk. De gemeente Losser kent geen KGO-beleid en daarom is het ook niet mogelijk om de hoeveelheid oppervlakte aan bijgebouwen ten behoeve van een bedrijf uit te breiden.
Casus 9: Bij de negende casus wordt de aanwezige voormalig agrarische bebouwing gesloopt in het kader van Rood-voor-Rood. De eigenaar verwacht twee bouwkavels5 te kunnen krijgen voor de te slopen oppervlakte. De locatie van de compensatiewoningen is nog niet bekend maar dit zou op het bouwblok kunnen of wellicht naast het bouwblok. Na sloop wil de eigenaar een werktuigenberging terugbouwen. Dit is nodig voor het onderhoud van de omliggende grond. De geldende bestemming op deze locatie betreft agrarisch.
Beleidstoets Dinkelland: 1. De locatie van de compensatiewoning(en) zal waarschijnlijk op het bouwblok moeten zijn. Als het in het kader van ruimtelijke kwaliteit beter is kunnen de compensatiewoningen aansluitend aan of in de nabijheid van het bouwblok gerealiseerd worden; 2. Voor de schuur kan er een schuur blijven staan ten behoeve van de werktuigenberging. Anders is de veldschurenregeling ook een optie; Een suboptimale variant van de gewenste situatie is zeker mogelijk, de compensatiewoningen dienen bij voorkeur binnen het bestaande bouwblok gerealiseerd te worden eventueel in de nabijheid van de slooplocatie.
Beleidstoets Losser: Met uitzondering van de veldschurenregeling is er geen verschil in opvatting.
5
Dat ligt aan de vraag of de opbrengsten van de één compensatiewoning de sloopkosten dekt. Zo niet, dan kan er een tweede
woning worden toegekend (Gemeente Dinkelland, 2014);
19
3.4 Conclusie In dit hoofdstuk is geprobeerd een antwoord te vinden op de eerste twee deelvragen uit dit onderzoek. De eerste deelvraag luidt als volgt: Wat willen VAB-eigenaren op hun erf met het vastgoed om deze toekomstbestendig te maken? En de tweede deelvraag is: In hoeverre passen de plannen van VABeigenaren binnen het huidige beleid/regelgeving? Uit de beleidstoetsen van de gemeenten blijkt dat de casussen 1,2,3,5 en 8 (deels) passen binnen het huidige beleidskader van de gemeenten Dinkelland en Tubbergen. In de gemeente Losser is dat er één minder. Door het ontbreken van KGO-beleid is de gewenste situatie van casus 8, waarin bestaande bebouwing wordt uitgebreid ten behoeve van een bestaande economische activiteit, namelijk niet mogelijk. Voor de casussen 6 en 9 geldt dat in de gemeenten Tubbergen en Dinkelland een suboptimale variant mogelijk is, een nieuwe woning binnen het bestaande bouwblok en geen nieuw bouwblok creëren. Voor de gemeente Losser is dat hetzelfde. Daarnaast heeft de gemeente Losser geen veldschurenregeling. De laatste twee casussen, 4 en 7, zijn binnen het beleid van alle drie de gemeenten niet mogelijk. Op basis van deze analyse kan worden gezegd dat in het geval van deze negen casussen het beleid al heel veel mogelijk maakt. Aandachtspunten zijn echter nog: het nieuwbouwen van een schuur ten behoeve van nieuwe economische activiteit op een woonbestemming, het terugbouwen van schuren na sloop c.q. het behouden van het bouwrecht en het creëren van een nieuw bouwblok in een open landschap. Ook horeca in VAB-locaties is in Dinkelland en Losser niet mogelijk. In Losser geldt dat het nu niet mogelijk is om bestaande bebouwing ten behoeve van een bestaande economische activiteit uit te breiden door het ontbreken van KGO-beleid.
4 Factor X in Noordoost Twente 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de uitkomsten van de vragenlijsten beschreven. Gevraagd is onder andere naar: 1.
eerdere ervaringen met de gemeente;
2.
de reden waarom zij nog geen concrete actie hebben ondernomen;
3.
de
mate
waarin
zij
bekend
zijn
met
relevant
beleid
en
de
mogelijkheden
in
bestemmingsplannen. Vervolgens is een elftal stellingen voorgelegd. Deze stellingen zijn (door het ontbreken van een basis in de literatuur) voornamelijk het resultaat van brainstormsessies met één student en onderzoekers van het Kenniscentrum Leefomgeving van Saxion. Uit de theoretische verkenning is gebleken dat er nog niet veel gepubliceerd is over de motieven van VAB-eigenaren en de factoren die meespelen bij de beslissing om al dan niet een initiatief op het erf te beginnen. De uitkomsten van de vragenlijsten zijn in een bijeenkomst met de deelnemers besproken. Tijdens deze bijeenkomst zijn achterliggende vragen gesteld om de uitkomsten te verduidelijken en aanvullende informatie te verkrijgen. In bijlage 1 is een blanco-exemplaar van de vragenlijsten opgenomen.
20
4.2 Uitkomsten vragenlijst In deze paragraaf wordt per cluster ingegaan op de uitkomsten van de vragenlijst. Op deze manier ontstaat een duidelijk overzicht van de antwoorden die per cluster zijn gegeven door de respondenten. Cluster 1: eerdere ervaringen met de gemeente In cluster 1 wordt ingegaan op de ervaringen die de respondenten hebben met de gemeenten en de periode waarin die ervaringen speelden. Daarnaast worden ook de antwoorden gegeven op de vragen over de reden waarom de respondenten nog geen concrete actie hebben genomen en tegen welke procedureaspecten de respondenten opkijken. In onderstaande tabel worden de ervaringen daarmee van de respondenten weergegeven: Ervaringen:
Periode:
Toelichting:
Rood-voor-Rood
2008-2009
Afgewezen i.v.m. het niet willen
Soort ervaring: -
voldoen aan gemeentelijke voorwaarden. Partiële herziening
Jaren ’90 –
bestemmingsplan
heden
=
Vergunningsaanvragen Oriënterende gesprekken met
2013-2014
=
gemeente Niet van toepassing
-
-
Partiële herziening
2011-2012
Goed gevoel over. De gemeente heeft
bestemmingsplan
+
goed geholpen met wat er mogelijk was.
Rood-voor-Rood besprekingen
Medio 2008
Duidelijk verhaal. Het kon gewoon
+
niet. Niet van toepassing
-
-
Vergunningsaanvragen
2000-2005
Bouwaanvragen, allemaal soepel en
=
snel verlopen Partiële herziening
2008-2011
Realisatie van een woonzorgcentrum.
+
bestemmingsplan Vergunningsaanvragen
Ervaringen kunnen zowel positief (+), negatief (-) als gemengd (=) zijn. Deze waarderingen zijn gebaseerd op achterliggende vragen die zijn gesteld tijdens de bijeenkomst waarin de uitkomsten zijn besproken met de deelnemers. Vrijwel alle respondenten hebben ervaringen met de gemeente. Slechts twee van de negen zijn met betrekking tot een ontwikkeling op hun erf nog niet in aanraking met de gemeente gekomen. De meeste zijn echter gemengd of positief. Verklaringen die gegeven werden door de deelnemers hebben onder andere betrekking op ‘van het kastje naar de muur worden gestuurd’, de tijd die het kostte om duidelijkheid te krijgen en de onzekerheid over bij wie men terecht kan met vragen. Tijdens de bijeenkomsten is door de deelnemers ook aangegeven dat de houding van gemeenten steeds beter is geworden. Voorheen was een verandering niet mogelijk en daarmee was de kous af maar tegenwoordig merken deelnemers dat er sprake is van een coöperatieve houding, wat als zeer positief wordt ervaren.
21
In de onderstaande tabel wordt ingegaan op de redenen waarom de respondenten nog geen concrete actie hebben ondernomen. De redenen worden verdeeld in thema’s om ze te kunnen groeperen. Reden:
Thema:
Moeilijk om een goede beslissing te nemen.
Persoonlijk/onzekerheid
Omdat een eerdere aanvraag tot Rood-voor-Rood niet vlekkeloos is verlopen.
Persoonlijk/negatieve ervaring
We weten nog niet exact wat we willen/mogen. We hebben wel plannen met
Persoonlijk/onzekerheid
leegstaande gebouwen, wanneer dit niet haalbaar/mogelijk is zou sloop een optie zijn. Niet mogelijk tot op heden i.v.m. volgebouwd bouwblok.
Regelgeving
Financiële redenen
Persoonlijk/Financieel
In 2008 geen goedkeuring cq. toestemming gekregen.
Regelgeving
Omdat eventueel bijbouwen illegaal is.
Regelgeving
Gekozen en schijnbaar enige mogelijkheid (KGO-traject) is gestart in september 2013
Niet relevant
maar vergunningen zijn nog niet aangevraagd. Het geheel is een flink karwei. Ook het bouwen van een nieuwe schuur, het herinrichten
Persoonlijk/ziet er
van de tuin en het erf + een gedeelte van het weiland vraagt veel energie.
tegenop
Bovenstaande tabel geeft een beeld van waarom de respondenten nog geen concrete actie hebben ondernomen op hun erf. Vijf van de negen deelnemers geven aan dat het om persoonlijke redenen gaat waarbij twee deelnemers te maken hebben met onzekerheid, één deelnemer opziet tegen de financiële aspecten en één tegen het proces opziet. Drie deelnemers geven aan dat zij worden beperkt door regelgeving. Als laatste onderdeel van deze cluster staan in onderstaande tabel de antwoorden op de vraag tegen welke procedurefactoren de respondenten opkijken: Procedureaspect:
Aantal respondenten:
Ik kijk nergens tegenop:
3
Looptijd van de procedure:
3
Aanleveren van informatie bij adviseurs/gemeente:
2
De kosten (leges voor behandeling door gemeente):
2
Maatschappelijke tegenprestatie: Anders, namelijk:
1
Het gebrek van een centraal aanspreekpunt of bemiddelaar;
De omvangrijkheid van het plan en het nawerk
Bovenstaande tabel laat zien dat drie van de negen respondenten tegen geen enkele van de procedureaspecten opkijken. Daarnaast zijn er ook drie respondenten die opkijken tegen de looptijd van een procedure. Het aanleveren van informatie en de kosten volgen met twee respondenten elk. Vier deelnemers hebben twee procedureaspecten ingevuld. Cluster 2: kennis van het beleid en de mogelijkheden binnen het bestemmingsplan In de tweede cluster worden de vragen over de kennis van de respondenten over de beleidskaders VAB, Rood-voor-Rood en KGO behandeld. Ook worden de antwoorden op de vraag over de kennis van de respondenten over de mogelijkheden binnen het voor hen geldende bestemmingsplan gepresenteerd.
22
Allereerst staat in onderstaande tabellen aangegeven in hoeverre de respondenten bekend zijn met de drie beleidskaders:
VAB Niet bekend mee:
Wel eens van gehoord:
Bekend mee:
1
4
4
Niet bekend mee:
Wel eens van gehoord:
Bekend mee:
0
3
6
Rood-voor-Rood
KGO Niet bekend mee:
Wel eens van gehoord:
Bekend mee:
7
1
1
Van de drie beleidskaders is Rood-voor-Rood het meest bekend. Zes van de negen respondenten geeft aan bekend te zijn het Rood-voor-Rood beleid van hun gemeente. Het VAB beleid is iets minder bekend en het KGO-beleid is bij een meerderheid van de respondenten helemaal niet bekend. Slechts één van de negen geeft aan van het beleid te hebben gehoord en één respondent is bekend met het KGO-beleid van de gemeente. Het volgende onderdeel gaat over de kennis die de respondenten hebben van de mogelijkheden binnen het voor hun erf geldende bestemmingsplan. In onderstaande tabel staan de antwoorden op de bijbehorende vraag weergegeven: Mogelijkheden binnen het bestemmingsplan Niet bekend mee:
Beetje bekend mee:
Zeer bekend mee:
1
7
1
Het merendeel van de respondenten geeft aan ‘een beetje bekend’ te zijn met de mogelijkheden binnen het voor hun erf geldende bestemmingsplan. Slechts één respondent is zeer bekend met de mogelijkheden binnen het bestemmingsplan. Cluster 3: stellingen In de laatste cluster worden de antwoorden die zijn gegeven op de stellingen in de vragenlijst gepresenteerd. In de tabellen wordt aangegeven hoe vaak een antwoord is gegeven op de stelling. Vanwege de privacy van de deelnemers wordt in dit rapport niet weergegeven welke antwoord welke respondent heeft gegeven.
Ik weet onvoldoende van het beleid/ de mogelijkheden en daarom heb ik nog geen initiatief gestart. Zeer oneens:
Oneens:
Niet eens of oneens:
Eens:
Zeer eens:
Niet van toepassing:
1
3
1
3
1
Bovenstaande tabel laat een bijzondere verdeling zien: het aantal respondenten dat aangeeft onvoldoende kennis van het beleid/ mogelijkheden te hebben en dat als een belemmering te zien, is
23
even groot als het aantal respondenten dat aangeeft dat niet als een belemmering te ervaren. Eén respondent geeft aan hier neutraal in te staan. Mijn eerdere ervaringen met de gemeente spelen een rol bij het starten van een initiatief op mijn erf. Zeer oneens:
Oneens:
Niet eens of oneens:
Eens:
Zeer eens:
Niet van toepassing:
1
2
5
1
De bovenstaande tabel laat zien dat een meerderheid van de respondenten hun eerdere ervaringen een rol laat spelen bij nieuwe ervaringen met de gemeente. Drie van de negen respondenten zeggen eerdere ervaringen buiten beschouwing te laten. Drie deelnemers hebben tijdens de bespreking aangegeven dat deze ervaringen positief zijn en drie deelnemers geven aan gemengde gevoelens te hebben. Slechts één deelnemer noemt zijn eerdere ervaringen negatief. De deelnemers die aangeven dat deze ervaringen geen rol spelen gaven zowel positieve ervaringen(2) als negatieve ervaringen(1) op. De looptijd van de procedure weerhoudt mij ervan om een initiatief op mijn erf te beginnen. Zeer oneens:
Oneens:
Niet eens of oneens:
Eens:
Zeer eens:
Niet van toepassing:
1
4
3
1
De verdeling van deze stelling is bijzonder. In een eerdere vraag gaven drie respondenten aan op te kijken tegen de looptijd van een procedure. Bij deze vraag geeft maar één respondent aan dat het hem weerhoudt om een initiatief te beginnen op zijn erf. Vijf van de negen respondenten zien de looptijd van een procedure niet als een belemmering. Onduidelijkheid over de uiteindelijke totstandkoming (haalbaarheid) van mijn plannen weerhoudt mij ervan om een initiatief op mijn erf te beginnen Zeer oneens:
Oneens:
Niet eens of oneens:
Eens:
Zeer eens:
Niet van toepassing:
2
2
4
1
Bij de stelling over de onduidelijkheid over de haalbaarheid van de plannen van de respondenten geeft een meerderheid van vijf respondenten aan dit als een belemmering te zien; twee respondenten die aangeven door onzekerheid of negatieve eerdere ervaringen te wachten en twee respondenten die vanwege regelgeving geen concrete actie ondernemen. De reden van de vijfde respondent viel in de categorie ‘niet relevant’. Twee respondenten zijn het niet eens met de stelling dat onduidelijkheid over de haalbaarheid hen ervan weerhoudt om een initiatief te starten. Twee respondenten geven een neutraal antwoord. Onduidelijkheid over de kosten die ik moet maken weerhoudt mij ervan om te beginnen met een initiatief op mijn erf Zeer Oneens:
Oneens:
Niet eens of oneens:
Eens:
5
1
3
Zeer eens:
Niet van toepassing:
Drie van de negen respondenten geeft aan een belemmering te zien in de onduidelijkheid die bestaat over de kosten die zij moeten maken bij een initiatief. Echter ziet een meerderheid van vijf respondenten geen belemmering in de onduidelijkheid over de hoogte van de kosten van een nieuwe ontwikkeling.
24
Ik zie op tegen het aanleveren van informatie bij mijn adviseurs en/of de gemeente ten behoeve van een initiatief: Zeer oneens:
Oneens:
Niet eens of oneens:
Eens:
Zeer eens:
Niet van toepassing:
3
3
1
2
De meerderheid van de respondenten geeft aan niet op te kijken tegen het aanleveren van informatie bij adviseurs of bij de gemeente. Drie respondenten geven echter aan hier wel tegenop te kijken. Dit aantal is bijzonder omdat het aantal respondenten dat in een eerdere vraag aangaf op te kijken tegen dit procedureaspect, lager was.
Ik denk dat mijn adviseur onvoldoende in staat is om mij te begeleiden bij het realiseren van plannen voor een initiatief op mijn erf Zeer oneens:
Oneens:
Niet eens of oneens:
Eens:
Zeer eens:
Niet van toepassing:
1
7
1
Uit de antwoorden op bovenstaande stelling blijkt dat er onder de respondenten veel vertrouwen is in de adviseurs die hen begeleiden bij een initiatief tot veranderingen op het erf. Een meerderheid van acht respondenten geeft aan adviseurs geschikt te achten hen te begeleiden. Slechts één respondent geeft aan dit niet zo te zien. Uit de bespreking van de uitkomsten met de deelnemers blijkt dat het gaat om RO-juristen of adviesbureaus gericht op ontwikkelingen in het buitengebied. De benodigde tijdsinvestering is voor mij een belemmering om een initiatief op mijn erf te beginnen: Zeer oneens:
Oneens:
Niet eens of oneens:
Eens:
Zeer eens:
Niet van toepassing:
2
4
2
1
In de bovenstaande tabel wordt weergegeven hoe de respondenten denken over de benodigde tijdsinvestering bij nieuwe ontwikkelingen. Een meerderheid van zes respondenten geeft aan die tijdsinvestering niet als een belemmering te zien. Er geeft slechts één respondent aan een belemmering te zien in de tijd die geïnvesteerd moet worden ten behoeve van een ontwikkeling op het erf. De gevraagde investering in landschappelijke inpassing op mijn erf weerhoudt mij ervan om een initiatief te beginnen. Zeer oneens:
Oneens:
Niet eens of
Eens:
Zeer eens:
oneens: 3
5
Niet van toepassing:
1
De verdeling over de stelling over investeringen op ruimtelijke kwaliteit op eigen erf geeft aan dat hier zeker bereidheid voor heerst onder de respondenten. Acht van de negen respondenten geven aan dat de gevraagde investeringen in de ruimtelijke kwaliteit op het eigen erf voor hen geen belemmering is om over te gaan tot een nieuwe ontwikkeling. Slechts één respondent geeft aan wel een belemmering te zien in het moeten doen van investeringen in de ruimtelijke kwaliteit. In de lijn der verwachting ligt wel de ene respondent die hier wel een belemmering in ziet. Bij een eerdere vraag was het aantal die aangaven op te kijken tegen de maatschappelijke tegenprestatie even groot.
25
De gevraagde investering in ruimtelijke kwaliteit buiten mijn erf weerhoudt mij ervan om een initiatief te beginnen: Zeer oneens:
Oneens:
Niet eens of
Eens:
Zeer eens:
Niet van
oneens: 2
toepassing:
5
1
1
De verdeling bij bovenstaande stelling over investeringen in de ruimtelijke kwaliteit buiten het erf van de respondenten is bijna gelijk als die van de voorgaande stelling over investeringen op eigen erf. De verandering is voornamelijk de ene respondent voor wie dit niet van toepassing is. Ook hier geldt dat de ene respondent die aangeeft hier een belemmering in te zien in de lijn der verwachting ligt. Ik vind privacy belangrijker dan dat ik een oplossing vind voor mijn schuren: Zeer oneens:
Oneens:
Niet eens of Oneens:
Eens:
Zeer eens:
Niet van toepassing:
2
4
2
1
Het merendeel van de respondenten geeft aan liever een oplossing voor hun schuren te vinden dan dat zij dezelfde mate van privacy houden op hun erf. Zes van de negen mensen zijn het niet eens met bovenstaande stelling. Drie respondenten zijn het wel eens met de stelling. Zij hebben liever privacy dan een oplossing voor hun schuren.
4.3 Conclusie In dit hoofdstuk is geprobeerd een antwoord te vinden op de tweede deelvraag van dit onderzoek. Deze deelvraag luidt als volgt: Wat heeft de VAB-eigenaren tot op heden weerhouden om het erf toekomstbestendig te maken? In onderstaande tabel staan de onderwerpen van de stellingen waarbij het vaakst een positief6 antwoord is gegeven: Onderwerp:
Frequentie:
Eerdere ervaringen met de gemeente:
6
Onduidelijkheid over de haalbaarheid:
5
Kennis van beleid en mogelijkheden in het bestemmingsplan:
4
Aanleveren van informatie:
3
Onduidelijkheid over de hoogte van kosten:
3
Privacy:
3
De tabel geeft aan dat dit de 6 factoren zijn die de grootste rol spelen bij de beslissing van de deelnemers om al dan niet concrete actie te ondernemen op hun erf. In het geval van de eerdere ervaringen hoeft dit niet negatief te zijn omdat van de zeven7, drie van de deelnemers aangeven dat zij positief zijn over hun eerdere ervaringen en nog eens drie deelnemers aangeven met gemengde gevoelens terug te kijken. De factoren die het vaakst positief zijn beantwoord sluiten aan bij antwoorden op de eerdere vragen en de aanvullende informatie uit de bijeenkomst. De grootste factor die VAB-eigenaren weerhoudt van het starten van een initiatief op het erf, na de eerdere ervaringen met de gemeente, is onduidelijkheid over de haalbaarheid. Dit kan verschillende oorzaken hebben zoals financiële haalbaar, haalbaar rondom regelgeving en onduidelijkheid of het gaat lukken. Samengevat kan gesteld worden dat onzekerheid bij VAB-eigenaren een belangrijke factor is die hen weerhoudt om een initiatief te starten. 6
Met een positief antwoord wordt hier bedoeld dat er met ‘eens’ of ‘Zeer eens’ is geantwoord.
7
Van zeven respondenten is bekend of de ervaring positief, negatief of een gemengde ervaring betreft. Dit is opgenomen in de
eerste tabel onder cluster 1: eerdere ervaringen met de gemeente.
26
5 Financiële aspecten rondom transformatie 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden eveneens de uitkomsten van de vragenlijsten die zijn voorgelegd aan de negen deelnemers van dit onderzoek beschreven. Dit hoofdstuk richt zich op de financiële aspecten rondom transformatie op het erf. Het gaat om sloop van leegstaande schuren en om nieuwbouw. Ook het investeren in ruimtelijke kwaliteit is voorgelegd aan de deelnemers. De uitkomsten van de vragenlijsten zijn achteraf met de deelnemers besproken in een bijeenkomst. Tijdens deze bijeenkomst zijn achterliggende vragen gesteld om de uitkomsten te verduidelijken en aanvullende informatie te verkrijgen.
5.2 Uitkomsten vragenlijst In deze paragraaf wordt per cluster ingegaan op de uitkomsten van de vragenlijst. Op deze manier ontstaat een duidelijk overzicht van de antwoorden die per cluster zijn gegeven door de respondenten. Cluster 1: schuren behouden In cluster 1 wordt ingegaan op het behouden van bestaande schuren die op het erf aanwezig zijn. Deze vragen zijn beantwoord door zes respondenten omdat alleen op die erven sprake is van voormalige agrarische schuren. In onderstaande tabel wordt weergegeven of respondenten zich wel eens zorgen maken om de schuren die op het erf aanwezig zijn en waarom zij zich wel of niet zorgen maken. Maakt u zich wel eens zorgen om de schuren die nog op uw erf staan? Ja, waarom?
Nee, waarom niet?
Omdat twee schuren verschrikkelijk vervallen zijn en
Als het niet lukt om een verandering te realiseren dan
daar erger je je aan. Het kan ook gevaarlijk zijn.
blijven ze gewoon staan.
Zonde dat ruimte niet gebruikt wordt. De gebouwen
Omdat daar de mogelijkheden liggen om in de
gaan achteruit doordat ik niet weet wat/of ik er iets
toekomst iets mee te kunnen.
mee mag. In beperkte mate. Op termijn krijgen enkele schuren
Asbest en kelders worden een toekomstig probleem.
een vervallen staat.
Uit de antwoorden blijkt dat drie respondenten aangeven zich zorgen te maken over de schuren op het erf. De vervallen staat van de gebouwen is de reden dat eigenaren zich zorgen maken om de schuren. Van de respondenten die nee geantwoord hebben geeft 1 respondent aan dat asbest en kelders als een toekomstig probleem wordt gezien. Een andere respondent geeft aan dat bestaande schuren ingezet kunnen worden voor nieuwe mogelijkheden. Eén respondent geeft duidelijk aan zich geen zorgen te maken over de schuren, deze blijven ook staan als een eventuele verandering niet mogelijk is. In de vragenlijst is aan de respondenten gevraagd om de kosten voor het aanhouden de schuren per jaar aan te geven. Op basis van de verkregen informatie kan geen algemeen geldende uitspraak gedaan worden. De kosten van de verzekering en het onderhoud zijn afhankelijk van de grootte van het gebouw, het type gebouw, materiaalgebruik en de staat van onderhoud. Daarnaast zijn de verzekeringsvoorwaarden rondom de milieuschadeverzekering van belang. De kosten van de asbestsanering zijn ook divers. Dit is eveneens afhankelijk van de grootte van het gebouw, de bevestigingsmethode en verwerkingsmethode. Gemiddeld genomen bedragen de kosten voor het verwijderen van asbesthoudende golfplaten € ± 10,- per m².
27
Cluster 2: schuren slopen In het tweede cluster worden de vragen behandeld over hoe de respondenten aankijken tegen het slopen van de bestaande schuren. Ook worden de antwoorden op de vraag over de hoogste van de sloopkosten gepresenteerd. Het effect op de WOZ-waarde na sloop komt in dit cluster aan bod en het bouwrecht wordt geïntroduceerd. Deze vragen zijn voorgelegd aan de zes respondenten met schuren op het erf. Allereerst staat in onderstaande tabel aangegeven waarom de respondenten nog niet zijn overgegaan tot sloop. Waarom bent u tot op heden nog niet overgegaan tot sloop? Omdat ik niet weet of de bouwvergunning blijft en uit financieel oogpunt Rood-voor-Rood is afgeketst en het is te duur Omdat ik de schuren graag anders wil benutten. Als ik nu sloop ben ik na een periode mijn bouwvergunning en het aantal m² kwijt Nog geen compensatiekavel kunnen realiseren Het is een complex plan om over te gaan tot sloop en nieuwbouw
Bovenstaande tabel laat zien dat vijf respondenten deze vraag hebben beantwoord. Van de vijf respondenten geven vier respondenten aan dat het inzetten van de bouwrechten voor een compensatiekavel nog niet gelukt is of dat vanuit financieel oogpunt de respondent niet overgaat tot slopen. Bovenstaande uitkomst laat zien dat bebouwing een bepaalde waarde vertegenwoordigt waardoor de eigenaar niet overgaat tot sloop zonder dat daarvoor een compensatie verkregen is. Om nog verder in te gaan op het slopen van de schuren is de respondenten de vraag voorgelegd of de sloopkosten een belemmering zijn om over te gaan tot sloop. Zie onderstaande tabel voor de antwoorden. Zijn de sloopkosten een belemmering om over te gaan tot sloop? Ja, waarom?
Nee, waarom niet?
Slopen is vrij kostbaar
Dit is wel afhankelijk van de totale kosten. Bij eventueel Rood-voor-Rood zouden de kosten gedeeltelijk voor begunstigde zijn
Slopen is te duur
Speelt nog geen rol
In beperkte mate. Op termijn krijgen enkele schuren
Wordt gecompenseerd door een kavel
een vervallen staat.
De bovenstaande tabel laat zien dat drie respondenten aangeven dat de sloopkosten de eigenaar weerhoudt om over te gaan tot slopen. Bij de respondenten die aangeven dat sloopkosten hen niet weerhoudt op over te gaan tot sloop geven twee van de drie respondenten aan dat de kosten (deels) worden gecompenseerd door een compensatiekavel. Eén respondent geeft aan dat de sloopkosten nog geen rol spel om over te gaan tot slopen van de schuren.
28
Het volgende onderdeel gaat over of de respondent op de hoogte is van de kosten die zij moeten maken voor het slopen van de schuren. In onderstaande tabel staan de antwoorden op de bijbehorende vraag weergegeven: Bent u op de hoogte van de kosten die u moet maken als u uw schuren sloopt? Antwoordmogelijkheid
Ja
Nee
Aantal respondenten
3
2
Drie respondenten geven aan op de hoogte te zijn van de sloopkosten die zij moeten maken als zij de schuren gaan slopen. Deze drie respondenten hebben ook aangegeven wat de sloopkosten zullen zijn voor hun eigen situatie, deze variëren van € 8.800 tot € 100.000. Dit betreffen kosten voor onder andere het verwijderen van asbest, slopen van de schuren en het afvoeren van puin en het dempen van de kelders en eventueel aanvullen van grond. In de vragenlijst is de vraag: “Als er nooit sprake zou zijn geweest om een tegemoetkoming te krijgen bij sloop, was u dan al eerder tot sloop overgegaan?” Dit is een vraag die niet correct is gesteld. Tijdens de bijeenkomst is deze vraag besproken. De respondenten gaven duidelijk aan niet zonder financiële tegemoetkoming over te gaan tot sloop. Tot op heden was hiervoor het Rood-voor-Rood instrument de gewenste route om voor een tegemoetkoming in aanmerking te komen.
Wat denkt u dat het effect op de WOZ-waarde is na sloop? Antwoordmogelijkheid Aantal respondenten
Die is lager dan nu
Die blijft gelijk
Die is hoger dan nu
Weet ik niet
2
2
0
2
Bovenstaande tabel geeft inzicht in wat de respondenten denken dat de WOZ-waarde is van het erf na slopen van de schuren. De respondenten geven verschillende antwoorden.
Bouwrecht Een andere wijze waarop eigenaren die willen slopen een tegemoetkoming kunnen ontvangen is doormiddel van het verhandelbaar maken van bouwrechten. Door het slopen van een bepaald aantal m² ontstaat er een bouwrecht. Dit bouwrecht kan verkocht worden aan een geïnteresseerde die een schuur elders wil bouwen. De koper zal een financiële vergoeding voor het bouwrecht aan de verkopende partij (diegene die sloopt) moeten betalen. Dit noemt men verhandelbare bouwrechten. Aan de respondenten is de vraag voorgelegd of zij, wanneer bouwrechten in de toekomst verhandelbaar worden, zij tot sloop zullen overgaan. In onderstaande tabel staan de antwoorden op de bijbehorende vraag weergegeven. Stel, dat bouwrechten verhandelbaar worden in de toekomst. In welke situatie zou u overgaan tot sloop? Antwoordmogelijkheid
Bouwrecht is niet
Wanneer de
Wanneer de
Wanneer de
interessant voor mij
vergoeding de
vergoeding de
vergoeding hoger
asbestsanering
sloopkosten dekt
dekt Aantal respondenten
2
0
dan de sloopkosten is
3
1
Uit bovenstaande tabel blijkt dat drie van de zes respondenten aangeven dat zij overgaan tot sloop als de vergoeding de sloopkosten dekt. Eén persoon geeft aan dat de vergoeding hoger moet zijn dan de sloopkosten om over te gaan tot sloop. Twee respondenten geven aan dat het bouwrecht niet interessant is. Eén respondent heeft deze vraag niet beantwoord. Uit deze vraag kan worden afgeleid
29
dat VAB-eigenaren wel over willen gaat tot sloop als zij daar een vergoeding voor ontvangen door bouwrechten te verkopen. Cluster3: nieuwbouw In het derde cluster worden vragen gesteld over hoe de respondenten aankijken tegen het bouwen van een nieuwe schuur op het erf. Het gaat daarbij om op dit moment een nieuwe schuur te bouwen of nadat er schuren gesloopt zijn over een x aantal jaren een nieuwe schuur bouwen. Daarnaast is een aantal extra vragen gesteld aan drie respondenten over hoe zij aankijken tegen het vestigen van een bedrijf op een bedrijventerrein. Vormen aan te kopen bouwrechten een belemmering bij een nieuw te bouwen schuur? Antwoordmogelijkheid
Ja, waarom
Nee, waarom
1
7
Aantal respondenten
Bovenstaande tabel laat duidelijk zien dat respondenten aangeven het aankopen van bouwrechten voor het bouwen van een nieuwe schuur geen belemmering vinden. In de toelichting bij de antwoorden wordt aangegeven dat nog niet duidelijk is hoe het precies werkt en om welke kosten het dan gaat. Wat bent u bereid maximaal te betalen per bouwrecht van 1 m²? De marktconforme prijs Niet bekend mee Voor de bouwrechten van een woning: alle sloopkosten + € 10 per m²
Bovenstaande tabel laat zien dat drie van de negen respondenten deze vraag hebben beantwoord. De overige respondenten weten niet welke prijs zij zouden willen betalen. Stel u mag een extra schuur bouwen op uw erf. Dan stijgt de waarde van uw grond omdat er een bouwtitel is. Zou u naast het aankopen van een bouwrecht nog bereid zijn om te investeren in ruimtelijke kwaliteit waarbij het gaat om investeringen in een groene omgeving? Ja, waarom?
Nee, waarom niet?
Het Twentse landschap moet blijven bestaan
Zijn wij niet van plan
Ik hecht veel waarde aan een landelijke groene omgeving Altijd bereid aanplanting te realiseren Als dit helpt de procedure rond te krijgen of te versnellen In beperkte mate, er moet wel weer een herinrichting komen Het aankopen van een bouwrecht is in principe een investering in de groene omgeving. Je sloopt immers elders gebouwen. Of er naast de betaling van het bouwrecht nog ruimte is voor meer investeringen in de groene omgeving hangt af van de prijs van het bouwrecht.
Uit bovenstaande tabel blijkt dat vijf van de negen respondenten willen investeren in een groene omgeving naast het aankopen van een bouwrecht. Eén respondent geeft aan niet bereid te zijn om te investeren in een groene ruimte naast het aankopen van een bouwrecht. Eén andere respondent merkt op dat het aankopen van een bouwrecht een investering in de groene ruimte is. Onderstaande vragen zijn extra vragen in de enquête die aan drie respondenten is voorgelegd die eigenaar zijn van een actief niet agrarisch bedrijf.
30
Zou u ooit een bedrijf starten op een bedrijventerrein of met uw bedrijf verhuizen naar een bedrijventerrein? Ik werk 5 a 6 dagen per week buitenshuis dus waarom zou ik daar een dure hal bouwen alleen voor opslag In de grote van ons bedrijf niet. We willen in de eerste instantie wonen en werken bij elkaar hebben. Bij eventuele groei dan wel. Alle machines staan op woonlocaties, de klantenkring zit om de locatie heen, er is geen meerwaarde, het is niet praktisch i.v.m. reistijd en er zijn hoge investeringskosten. Uit bovenstaande tabel blijkt dat de eigenaren niet een bedrijf op een bedrijventerrein starten dan wel gaan verhuizen naar een bedrijventerrein. Eén respondent geeft aan dat bij groei van het bedrijf verhuizen naar een bedrijventerrein wel tot de mogelijkheden behoort. In hoeverre speelt de grondprijs op een bedrijventerrein een rol bij uw beslissing om naar een bedrijventerrein te gaan? Antwoordmogelijkheid
De grondprijs
De grondprijs
De grondprijs speelt
speelt voor mij een
speelt voor mij
voor mij geen rol
belangrijke rol
een beperkte rol
0
1
Aantal respondenten
2
Voor twee van de drie respondenten speelt de hoogte van de grondprijs geen rol om naar een bedrijventerrein te gaan. Eén respondent geeft aan dat de grondprijs een beperkte rol speelt. Welke factoren spelen voor u een rol in de locatiekeuze voor uw bedrijf? Antwoordmogelijkheid
De
De digitale
De ligging in het
De nabijheid
Anders,
bereikbaarheid
infrastructuur op
buitengebied
van collega-
namelijk
van mijn bedrijf
het
ondernemers
bedrijventerrein Aantal respondenten
2
0
2
0
2
Uit bovenstaande tabel blijkt dat de bereikbaarheid van het bedrijf en de ligging in het buitengebied belangrijke factoren zijn bij de locatiekeuze voor het bedrijf. Bij de antwoordmogelijkheid anders worden twee verschillende factoren benoemd. Ten eerste: “als ik op thuislocatie mag bouwen kan mijn vrouw overdag ook nog eens invallen als er klanten komen” en ten tweede: “het mag wel een bedrijf zijn maar niet als zodanig waarneembaar zijn”.
5.3 Conclusie In dit hoofdstuk is geprobeerd een antwoord te vinden op de derde deelvraag van dit onderzoek. Deze deelvraag luidt als volgt: Welke financiële aspecten spelen een rol bij een transformatie op het erf om deze toekomstbestendig te maken? Uit de antwoorden van de vragenlijst blijkt duidelijk dat eigenaren van voormalige agrarische schuren zich wel zorgen maken om de toekomst van de schuren. Belangrijke reden waarom VAB-eigenaren nog niet zijn overgegaan tot sloop is vanwege de kosten die slopen met zich meebrengt. Een andere belangrijke reden voor het niet slopen is het verliezen van het bouwrecht om deze in de toekomst niet meer in te kunnen zetten. Een algemeen geldende uitspraak over de sloopkosten is op basis van dit onderzoek niet te geven. Daarvoor is onvoldoende informatie beschikbaar en zijn negen casussen onvoldoende om een uitspraak te doen. Om een financiële compensatie te krijgen voor het slopen zijn VAB-eigenaren wel bereidt het bouwrecht te verkopen aan een andere partij. Uit de vragenlijst blijkt ook dat VAB-eigenaren ruimtelijke kwaliteit in de vorm van
31
een groene omgeving belangrijk vinden, zij willen daar best in investeren. Aandachtspunt is wel of na het aankopen van een bouwrecht er nog financiële ruimte is om te investeren in groen.
6 Knelpunten, belemmeringen en oplossingen 6.1 Inleiding In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de redenen die VAB-eigenaren hebben om nog geen concrete actie te ondernemen en de factoren die een rol spelen bij die beslissing. Uit de vragenlijsten blijkt onder andere dat onduidelijkheid over de haalbaarheid van plannen, kennis van het beleid en de mogelijkheden in het bestemmingsplan een grote rol spelen in de beslissing om een initiatief te starten. Ook is aangetoond dat het huidige beleid van de gemeente Dinkelland, Tubbergen en Losser voor de meeste deelnemers voldoende ruimte geeft om hun plannen te realiseren. In dit hoofdstuk wordt geprobeerd om duiding te geven aan die uitkomsten.
6.2 Factoren die voor belemmering zorgen De belangrijkste factor die voor een belemmering zorgt bij een transformatie op het erf is de onzekerheid rondom de haalbaarheid van het plan van de VAB-eigenaar. De onzekerheid rondom de haalbaarheid van het plan kan onderverdeeld worden in de volgende categorieën: 1.
Onzekerheid over de haalbaarheid op beleidsmatig vlak
2.
Onzekerheid over de haalbaarheid op financieel vlak
Onzekerheid over de haalbaarheid op beleidsmatig vlak Eén van de belangrijkste uitkomsten van de vragenlijst is dat de deelnemers lang niet altijd zicht hebben op de haalbaarheid van hun plannen voor hun erf. De oorzaak daarvan is onvoldoende kennis van het beleid en de mogelijkheden binnen het bestemmingsplan. De beleidstoetsen van de plannen wijzen uit, dat het merendeel (vijf van de negen) mogelijk is binnen datzelfde beleid en twee casussen waarin een suboptimale variant mogelijk is. Bij deze twee casussen (6 en 9) gaat het om de locatie van de te bouwen compensatiewoningen, deze dienen binnen het bestaande bouwblok gerealiseerd toe worden. Dit geeft aan dat de onzekerheid over de haalbaarheid op beleidsmatig vlak deels onnodig is. Immers, onder het huidige VAB, Rood-voor-Rood en KGO-beleid zijn de meeste gewenste situaties te realiseren. Het is opmerkelijk dat enkele deelnemers aangeven onduidelijkheid over de haalbaarheid als een belemmering te zien, terwijl hun plannen juist mogelijk blijken te zijn (casussen 2,3,8 en 6). Waarbij voor casus 6 geldt dat het om een suboptimale variant van de plannen gaat.
32
Onzekerheid over de haalbaarheid op financieel vlak De onzekerheid op financieel vlak blijft echter wel een belangrijk aspect. Voornamelijk de sloopkosten zijn een belangrijke reden waarom VAB-eigenaren nog niet overgegaan zijn tot sloop. De sloopkosten zijn te hoog of men verwacht de sloopkosten te kunnen opvangen door de verkoop van een compensatiekavel. Daarnaast brengt het starten van een verandering op het erf kosten met zich mee van wijzigen bestemmingsplan, onderzoekskosten, aanvragen omgevingsvergunning, bouwkosten en leges. Er is niet een goed zicht op de uiteindelijke kosten en of het daadwerkelijk gaat lukken om een verandering te realiseren. De voorwaarden die gesteld worden in het beleid bij een verandering stuiten lang niet altijd op tegenstand bij de deelnemers. Een voorbeeld daarvan is het investeren in ruimtelijke kwaliteit in het geval van een Rood-voor-Rood initiatief of KGO-traject. Een grote meerderheid van de deelnemers geeft aan zeker bereid te zijn om te investeren in ruimtelijke kwaliteit. En dat niet alleen op het eigen erf maar ook buiten het eigen erf!
De aspecten die als een belemmering of als invloedrijk worden gezien zijn de al eerder genoemde onduidelijkheid over haalbaarheid en (gebrek aan) kennis over het beleid en de mogelijkheden in het bestemmingsplan en de eerdere ervaringen die de deelnemers hebben met hun omgang met de gemeente. Hierbij is het ook nog zo dat ongeveer de helft van de deelnemers met eerdere ervaringen aangeeft dat hun eerdere ervaringen met de gemeente overwegend positief zijn. Dit heeft tot gevolg dat het ‘echte probleem’ niet zozeer zit in het beleid, de ruimte daarin en de voorwaarden die gesteld worden maar meer in het bewust zijn van en het zicht op wat er feitelijk mogelijk is binnen dat beleid. Er lijkt, voor wat de deelnemers van dit onderzoek betreft, meer sprake van een voorlichtingsopgave dan een grondige herziening van het bestaande beleid.
6.3 Belemmeringen, knelpunten en oplossingen Uit de beleidstoetsen in paragraaf 3.3 is gebleken dat er een aantal knelpunten bestaat tussen wat er mogelijk is in huidig beleid en wat de deelnemers van dit onderzoek op hun erf willen bereiken. Ondanks dat de meeste van de deelnemers het merendeel van hun plannen door kunnen voeren zijn er ook onderdelen die nu nog niet mogelijk zijn. In onderstaande tabel worden deze vier aandachtspunten weergegeven met het aantal casussen waarin het knelpunt optreedt: Aandachtspunt:
Aantal casussen:
1. Nieuwbouwen schuur t.b.v. nieuwe economische activiteit op een woonbestemming
2
2. Het terugbouwen van schuren na sloop c.q. het behouden van een bouwrecht
3
3. Het creëren van een bouwblok in een open landschap
2
4. Uitbreiden van bestaande bebouwing t.b.v. economische activiteit in Losser
1
Knelpunt nieuwbouw schuur voor nieuwe economische activiteit op een woonbestemming Onder het huidige beleid is het niet mogelijk om nieuwe schuren te bouwen ten behoeve van een economische activiteit. Hiervoor moet volgens het huidige VAB-beleid gebruik worden gemaakt van bestaande bebouwing op het erf. Wanneer iemand met een woonbestemming geen ruimte meer heeft in bestaande bebouwing betekent dat een nieuwe economische activiteit beginnen op die locatie niet mogelijk is. KGO-beleid biedt in zulke gevallen ook geen uitkomst. Afwijken van het VAB-beleid via het
33
KGO-beleid is alleen mogelijk als het gaat om aan het buitengebied verbonden activiteiten8. Een uitzondering hierin is de gemeente Dinkelland. Bij het vaststellen van het KGO-beleid is een motie aangenomen waarbij ook mogelijkheden worden geboden op VAB-locaties voor niet aan het buitengebied gebonden activiteiten (binnen bestaande bouwblok). In beide casussen (casussen 4 en 7) waarbij dit knelpunt voorkomt, is geen sprake van KGO-beleid. Wanneer er wel geschikte vrijstaande agrarische bebouwing op het erf aanwezig was geweest, hadden de plannen in beide casussen doorgang kunnen vinden. Informeel is daar nu alleen een mogelijkheid voor via de veldschurenregeling. Met deze veldschurenregeling kan een veldschuur worden opgekocht en gesloopt en volledig (of gedeeltelijk als het volume meer dan 500m3 bedraagt) op het eigen bouwblok worden teruggebouwd. In die schuur kan vervolgens via het VAB-beleid een nieuwe economische activiteit worden gestart. Het nadeel daaraan is wel dat de schuur moet worden teruggebouwd op het bebouwde bouwblok, en mag daarom bijvoorbeeld niet - zoals in casussen 4 de bedoeling is - naast het bebouwde bouwblok (laat staan een compleet andere locatie) worden gebouwd. Knelpunt terugbouwen schuur na sloop Ook het terugbouwen van een schuur in de toekomst en het behouden van het bouwrecht na sloop blijkt in de praktijk bij drie casussen (casussen 1,2 en 9) nog een aandachtspunt. In alle drie de gemeenten is het zo dat iemand na sloop het bouwrecht verliest. Dit zorgt ervoor dat er in de toekomst, wanneer er toch behoefte aan extra ruimte blijkt te zijn, niet kan worden teruggebouwd. In de
gemeenten
Dinkelland
en
Tubbergen
is
er
dan
nog
de
veldschurenregeling.
Deze
veldschurenregeling is echter alleen een optie in de gemeenten Dinkelland en Tubbergen. De regeling heeft alleen betrekking op veldschuren en er moet verplicht op een bouwblok worden gebouwd. Een belangrijke kanttekening bij de veldschurenregeling is de toepassing in de praktijk. Het is namelijk niet eenvoudig om een dergelijke veldschuur te verkrijgen of in te zetten omdat eigenaren de veldschuren niet willen verkopen. Daarnaast is het aantal oppervlakte aan veldschuren beperkt. Knelpunt bouwblok in open landschap Het derde knelpunt komt voort uit de voorwaarde dat het in het kader van Rood-voor-Rood niet zo mag zijn dat een open landschap wordt verstoord door de bouw van één of meerdere compensatiewoningen. In twee van de casussen in dit onderzoek (casussen 6 en 9) voorziet de gewenste situatie wellicht in de bouw van één of meerdere compensatiewoningen in open landschap (wat volgens de gemeente ruimtelijk onwenselijk is in het kader van ruimtelijke kwaliteit). Knelpunt uitbreiden van bestaande bebouwing ten behoeve van economische activiteit in Losser en Tubbergen Het laatste knelpunt heeft slechts betrekking op één van de casussen en het beleid van twee van de drie gemeenten. Van de drie gemeenten is Losser de enige gemeente die nog niet beschikt over KGObeleid. Dit betekent dat het in de gemeente Losser op dit moment niet mogelijk is voor VAB-eigenaren om bestaande bebouwing ten behoeve van economische activiteiten uit te breiden. Het is niet bekend hoeveel gevallen er in de gemeente Losser zijn waarvoor KGO-beleid een ontwikkeling mogelijk zou kunnen maken. De gemeente Losser geeft desgevraagd aan dit op te vangen door per geval te kijken of het om een acceptabele ontwikkeling gaat en wat er gedaan moet worden om tot een ruimtelijke kwaliteitswinst te komen. Volgens de gemeente Losser heeft dit tot meer oplossingen dan problemen geleid. In de gemeente Tubbergen kan een VAB-locatie alleen uitbreiden indien sprake is van een aan het buitengebied gebonden activiteit. In de gemeente Dinkelland zijn de mogelijkheden verruimt door het aannemen van een motie bij het vatstellen van het KGO-beleid.
8
Het gaat daarbij om recreatie, bepaalde typen zorg, educatieve activiteiten en activiteiten gericht op het be-/verwerken van
agrarische producten;
34
Oplossing voor nieuwe schuren in het buitengebied Deze knelpunten kunnen worden opgelost door een systeem van het kopen en verkopen van bouwrechten in te voeren. Een initiatiefnemer kan dan doormiddel van het kopen van bouwrechten (lees: de vierkante meters van schuren op een andere locatie) een schuur terugbouwen op of naast zijn eigen bouwblok. De locatie waar de vierkante meters opgekocht worden wordt dan gesaneerd en de initiatiefnemer kan een schuur bouwen ten behoeve van privégebruik of een nieuwe/bestaande economische activiteit op de locatie waar hij dat graag wil. Voor het bouwen van een schuur ten behoeve van een nieuwe economische activiteit zou dan echter ook nog het bestemmingsplan gewijzigd moeten worden evenals voor de locatie waar gesloopt wordt. Een dergelijk systeem zal ook uitkomst bieden voor VAB-eigenaren die hun schuren willen slopen en daar compensatie voor willen hebben zonder dat zij daarvoor (in het kader van Rood-voor-Rood) een compensatiewoning op hun erf moeten realiseren en verkopen. Deze VAB-eigenaren kunnen hun vierkante meters dan niet alleen aanbieden aan initiatiefnemers van Rood-voor-Rood regelingen maar ook aan bewoners van het buitengebied die op hun erf een nieuwe schuur willen bouwen, al dan niet voor nieuwe economische activiteit (zoals de deelnemers uit de casussen 4 en 7). Oplossing bouwblok vraagt om maatwerk Het wijzigen of een nieuw bouwblok creëren is lastig omdat er moet worden omgegaan met situaties die per casus verschillen. Een voorbeeld: in casus 6 is het de bedoeling dat de compensatiewoning aan de andere kant van de weg in het weiland wordt gebouwd. Tijdens de beleidstoets bleek dat dit niet mogelijk is omdat de gekozen locatie aan de andere kant van de weg zich in een open landschap bevindt. Elke ontwikkeling in het buitengebied zal moeten voldoen aan een basisinspanning op het gebied van ruimtelijke kwaliteit. Dit betekent dat een goede landschappelijke inpassing van de ontwikkeling wordt gebaseerd op de specifieke gebiedskenmerken van het landschap (SAB, 2013). Uit het Beleidsdocument Kwaliteit Groene Omgeving (2013) kan worden afgeleid dat bouwen in een open landschap niet wenselijk is. Concentratie van bebouwing is eveneens een belangrijk criterium. Wat wel kan is het onderzoeken van de mogelijkheid of er onder zeer uitzonderlijke omstandigheden van de voorwaarde kan worden afgeweken. Uiteindelijk vraagt dit knelpunt om een afweging van de gemeenten over wat ruimtelijk het meest wenselijk is. De kaders zijn opgenomen in beleid maar en sommige gevallen vraagt dit om maatwerk per situatie waarbij afgeweken wordt van het beleid. Oplossing KGO-beleid in Losser uitwerken Het uitbreiden van bestaande bebouwing ten behoeve van economische activiteiten wordt op dit moment
van geval tot geval bekeken. Het beleidskader (KGO) van de provincie is hiervoor wel
geformuleerd en dient door de gemeente verder uitgewerkt te worden en gefaciliteerd te worden. Het heeft de voorkeur om kaders te schetsen welke uitbreidingsmogelijkheden de gemeente Losser faciliteert en welke niet. Of door maatwerk te blijven aanbieden en dit proces goed te faciliteren. Nu is de situatie uit ‘nood’ ontstaan.
6.4 Conclusie In dit hoofdstuk is geprobeerd een antwoord te vinden op vierde en laatste deelvraag van dit onderzoek. Deze deelvraag luidt als volgt: Wat zijn de knelpunten en belemmeringen die uit voorgaande vragen naar voren komen en op welke wijze kan hier een oplossing voor komen? Uit de uitkomsten van het afzetten van de resultaten van de vragenlijsten tegen de beleidstoetsen wordt duidelijk dat de onzekerheid over de haalbaarheid van plannen de grootste factor is die eigenaren weerhoudt om over te gaan tot een verandering op het erf. Deze onzekerheid rondom haalbaarheid, al
35
dan
niet
veroorzaakt
door
onvoldoende
kennis
van
beleid
en
de
mogelijkheden
in
het
bestemmingsplan, is eigenlijk onnodig. Het merendeel van de deelnemers kan, onder wat nu mogelijk is in het VAB, Rood-voor-Rood en KGO-beleid, zijn gewenste situatie grotendeels naar wens realiseren. In twee casussen zullen de eigenaren echter een aanpassing moeten doen om hun plannen onder het huidige beleid mogelijk te maken. Deze aanpassingen hebben betrekking op de locaties van compensatiewoningen waarmee de sloopkosten van schuren worden gedekt. In de twee casussen die helemaal niet mogelijk zijn onder het huidige beleid zullen de eigenaren hun plannen moeten herzien. Ten aanzien van de financiële aspecten kan gesteld worden dat VAB-eigenaren wel willen slopen maar dat een financiële compensatie voorwaarde is om over te gaan tot sloop. Dit kan in de vorm van het ontvangen van een vergoeding of door het realiseren van een compensatiekavel onder de Rood-voorRood regeling. De knelpunten die nog wel optreden op basis van het huidige beleid en de plannen van de deelnemers betreffen de nieuwbouwen ten behoeve van een nieuwe economische activiteit en het terugbouwen van schuren. Deze knelpunten kunnen opgelost worden met de invoering van een regeling gebaseerd op het (ver)kopen van bouwrechten waarbij het mogelijk wordt om schuren te bouwen en tegelijkertijd VAB-locaties te saneren. Bij het knelpunt over het bouwen in een open landschap komt het uiteindelijk neer op de afweging van wat de gemeenten ruimtelijk het meest wenselijk vinden. Het ontbreken van KGO-beleid in de gemeente Losser is een gevolg van tijd- en personeelsgebrek, wat formeel een gebrek aan beleidsruimte betekent. In de praktijk wordt dit door een informeel alternatief opgevangen. Men kan stellen dat hier een vorm van maatwerk wordt geboden aan burgers, die uit nood geboren is.
7 Verkenning nieuwe mogelijkheden 7.1 Inleiding In de voorgaande hoofdstukken zijn de uitkomsten van de casussen die in dit onderzoek centraal staan toegelicht. De belangrijkste uitkomsten zijn de onzekerheid rondom de haalbaarheid, financiële compensatie bij sloop en beperkingen in het beleid. Aangezien in dit onderzoek maar 9 casussen zijn onderzocht is het belangrijk om te controleren of deze casussen een goede afspiegeling zijn van de doelgroep VAB-eigenaren. Om die reden zijn er twee gesprekken geweest met experts uit de praktijk. Deze gesprekken hebben voornamelijk tot doel om de uitkomsten uit de voorgaande hoofdstukken te verifiëren. Daarnaast is als oplossingsrichting het verhandelbaar maken van bouw- en slooprechten aangedragen. Aangezien dit een nieuw instrument is, is ook voor dit onderwerp contact gezocht met experts uit de praktijk. Er zijn twee telefonische gesprekken gevoerd. De eerste expert is betrokken geweest bij het opstellen van het beleid en de ander is als makelaar bekend met de ervaringen tot nu toe van het geldende beleid. Doel van die gesprekken is om inzicht te krijgen in de ervaringen met het instrument in de praktijk. In bijlage 3 is een lijst van de gesproken personen opgenomen.
36
7.2 Onzekerheid en beperkingen beleid Er zijn drie situaties waarin het huidige beleid belemmerend is:
Er is sprake van een woonbestemming op het erf en er is een economische activiteit die door middel van de VAB-regeling gerealiseerd is. De uitbreiding van de VAB-bebouwing is niet mogelijk binnen het bestemmingsplan. Daarnaast is het KGO-beleid niet van toepassing op alle VAB-locaties.
Er is reeds sprake van een agrarische activiteit op het erf en in een deel van de voormalige agrarische bebouwing is via het bestemmingsplan toestemming gegeven voor een andere economische activiteit middels de VAB-regeling. Het uitbreiden van de andere economische activiteit (niet agrarisch) is niet mogelijk.
Er is sprake van een locatie met een agrarische bedrijf (afbouwend) waarvan de eigenaren nog niet fiscaal hebben afgerekend met de fiscus. Deze groep eigenaren is in dubio welke keuze zij moet maken. Enerzijds gaat het om het behouden van het agrarisch bouwblok, anderzijds gaat het om een functieverandering op het erf doormiddel van Rood-voor-Rood of VAB of een andere regeling. De vraag die centraal staat bij deze groep is ‘Wat brengt een functieverandering allemaal met zich mee en kan dat qua kosten?’
Het bestaande beleid is voor de eerste twee groepen de beperkende factor. Voor de derde groep is vooral onzekerheid de beperkende factor om over te gaan tot een verandering op het erf. De onzekerheid wordt gekenmerkt door twee factoren: een moeilijke keuze maken en onduidelijkheid in het kostenplaatje van de verandering. Bovenstaande categorieën komen grotendeels overeen met de uitkomsten van de casussen. Beperkingen in het beleid op het gebied van uitbreiding van een (andere) economische activiteit wordt als knelpunt ervaren. Een andere belangrijke constatering is dat ook hier onzekerheid bestaat over de haalbaarheid van toekomstige plannen en daarom een belemmering is om over te gaan tot een transformatie op het erf.
7.3 Verhandelbare bouwrechten in Noordoost Twente Eigenaren gaan niet over tot sloop als er geen vergoeding tegenover staat. Het fenomeen dat bebouwing
een
waarde
vertegenwoordigt,
is
in
beton
gegoten.
Eigenaren
gaan
voor
een
compensatiewoning door middel van Rood-voor-Rood of zij ‘bewaren’ het opstal om er op den duur toch nog iets mee te kunnen. De huidige regelgeving beperkt daarin omdat over gaan tot sloop niet de mogelijkheid geeft om iets van gelijke omvang terug te bouwen. Om VAB-eigenaren te kunnen compenseren voor het slopen van agrarische bebouwing kan het systeem van verhandelbare bouw- en slooprechten een uitkomst bieden naast de bestaande mogelijkheden. Eigenaren worden voor de sloop (deels) gecompenseerd en de kopende partij kan met die rechten een bouwwerk mogelijk maken. Om tot een werkend systeem te komen is het van belang dat de terugbouwmogelijkheden worden verruimd. Door verruimde mogelijkheden wordt er een vraag gecreëerd die de aankoop van slooprechten interessant maakt. Het bouwen van een bijgebouw moet meer ruimte krijgen dan nu
37
mogelijk is binnen het geldende bestemmingsplan voor het buitengebied. Naast ruimere mogelijkheden voor het uitbreiden van economische activiteiten moet het ook mogelijk worden voor particulieren om een grotere schuur te bouwen. Particulieren in het buitengebied hebben veelal de behoefte aan een schuur van minimaal 200 m². Wanneer eigenaren in het buitengebied meer grond in eigendom hebben neemt de behoefte aan extra m² voor een schuur ook toe. Een ander aspect is dat niet alle bedrijven zich in het buitengebied moeten kunnen vestigen (interview expert, 14 september 2015). Daarbij is het van belang dat gekeken wordt vanuit een breder perspectief van een dorp en niet alleen van de betreffende locatie. De bebouwing moet passend zijn bij het landschap en het karakter van de streek. Er moeten niet te veel regels geformuleerd worden, dat zorgt voor spanningen. Bijvoorbeeld een maximum aan inhoud zou niet nodig zijn omdat dit financieel ook wordt ingekaderd. Een schuur bouwen kost geld en een eigenaar gaat (in privé) geen schuur bouwen als hij het geld er niet voor heeft. Een verandering op het erf brengt veel kosten met zich mee en elke volgende verandering kost ook weer geld. Het betreffen dan zaken als het wijzigen van het bestemmingsplan, het aanvragen van een omgevingsverguning en alle bijkomende onderzoekskosten en advieskosten, leges en de bouwkosten. Voor het verhandelbaar maken van bouwrechten zijn wel regels nodig en ook een staffel. De staffel is voornamelijk omdat vraag en aanbod nooit volledig op elkaar zullen aansluiten. De bouwrechten voor het slopen van schuren zouden niet ingezet moeten worden voor uitbreiding dan wel het nieuw bouwen van een woning. Nieuwe woningen in het buitengebied zijn alleen mogelijk via de regeling Rood-voorRood met gesloten beurs, incidenteel als tweede bedrijfswoning bij een agrarisch bedrijf of als vervangende nieuwbouw.
In het huidige beleid is uitbreiding van een economische activiteit alleen mogelijk als er een KGOinvestering plaatsvindt. Echter door het aankopen van bouwrechten wordt er een investering in ruimtelijke kwaliteit gedaan door elders een gebouw te slopen. De KGO-investering kan niet naast de investering in bouwrechten gedaan worden omdat daarmee de bouw van een nieuwe schuur financieel niet interessant zal zijn voor de kopende partij. Het doel van verhandelbare sloopmeters is dat er een kwaliteitsverbetering in het buitengebied gerealiseerd wordt. Dit kan onder andere middels een saldering door ontstening van het buitengebied. Om een optimale afzet van de sloopmeters te realiseren, is belangrijk dat vraag en aanbod elkaar kunnen vinden. De sloopmeters die in de toekomst waarschijnlijk worden aangeboden betreffen grote stallen. De erfeigenaren die willen bijbouwen zullen naar alle waarschijnlijkheid alleen gaan betalen voor de meters die zij nodig hebben om uit te breiden. De eigenaren die sloopmeters gaan aanbieden zullen alle sloopmeters gecompenseerd willen zien. Hoe zorg je ervoor dat vraag en aanbod op elkaar aansluiten? Daarnaast is het planologisch verankeren van verhandelbare bouw- en slooprechten een moeilijk vraagstuk. Er zijn verschillende mogelijkheden:
Een mogelijkheid zou kunnen zijn om alle m² schuren en bijgebouwen op te nemen in het bestemmingsplan. Dan staat vast hoeveel m² waar aanwezig is. Voor de locatie waar men een schuur wil bouwen zal een vergroting van het bouwblok en bouwmogelijkheden middels een bestemmingsplanwijziging of omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan kunnen plaatsvinden. Wanneer de nieuwe activiteit past binnen de huidige bestemming kan vergroting van het bouwblok ook werden gerealiseerd via een binnenplanse ontheffing. Voor de slooplocatie kan gewerkt worden met een algemene (wijzigingsplan)regel die het college van B&W de bevoegdheid geeft om de (bouw)bestemming er af te halen.
Het nadeel van deze
mogelijkheid is dat niet elke m² aan bijgebouwen in de huidige bestemmingsplannen in beeld is.
38
Een andere mogelijkheid is dat voor elk plan, de verkopende partij en de kopende partij, een bestemmingsplanwijziging moeten doorlopen. Het grote nadeel daarvan is, de kosten die gemaakt moeten worden en de proceduretijd (inclusief voorbereiding) die ongeveer één jaar bedraagt. De kosten waar eigenaren bij het wijzigen van het bestemmingsplan al gauw mee te maken krijgen ligt rond de € 10.000. Het gaat dan om kleine plannen.
9
10
Een grove indicatie van de kosten is als volgt:
Opstellen bestemmingsplan (perceelsgebonden)
€ 2.500,-
Onderzoek⁹ t.b.v. het bestemmingsplan
€ 2.500,-
Proces¹⁰ van in procedure brengen
€ 5.000,-
Bouwleges, afhankelijk van de legesverordening
€ PM
Nog een andere manier om in het bestemmingsplan extra bouwmogelijkheden te creëren is om vanuit de Rijksoverheid een Algemene Maatregel van Bestuur voor het platteland/buitengebied op te stellen. Hierdoor zou de praktische uitvoerbaarheid vergroot kunnen worden.
Grip houden op ruimtelijke kwaliteit Het bestemmingsplan en straks het omgevingsplan zullen grenzen bevatten over wat er maximaal mogelijk is om te bouwen. Het grip houden op ruimtelijke kwaliteit blijft een lastig vraagstuk voor de overheid. Het leveren van maatwerk zou daarin een oplossing kunnen bieden. Een voorbeeld is om je buurman te betrekken bij de bouwplannen en die te laten beargumenteren hoe het zit met ruimtelijke kwaliteit vanuit zijn perspectief. Het zou mooi zijn om met een bestemmingsvrij bestemmingsplan te werken waarbij de initiatiefnemer aan zet is. Laat die met een plan komen en bespreek dan gezamenlijk vanuit de gemeente en de initiatiefnemer hoe ruimtelijke kwaliteit op die locatie bereikt kan worden. Niet elke locatie is geschikt voor uitbereiding en/of functieverandering. Het hebben van vertrouwen in elkaar (burger versus overheid en andersom) is belangrijk om te kunnen werken met minder regels. Maar het begint bij het begrip hebben in elkaars situatie en daar ook open voor willen staan. Ga ter plekke kijken, wat is mogelijk op die locatie. Als iets niet kan kijk dan op welk vlak er wel mogelijkheden zijn. Voor bedrijven op het bedrijventerrein hebben gemeenten vaak een bedrijfscontactfunctionaris bedrijventerreinen, voor het buitengebied bestaat deze vaste rol niet maar het kan wel een belangrijke schakel zijn om initiatieven een handje verder te helpen of om initiatiefnemers mogelijke routes aan te dragen.
Een vaste rol kan vervult worden door een vast
aanspreekpunt binnen de gemeente die het landelijk gebied in zijn takenpakket heeft. Het bestemmingsplan is het uitgangspunt voor handhaving. Wanneer er voor een bepaalde locatie een herziening van een bestemmingsplan komt dan vindt er altijd een inperking plaats door bijvoorbeeld het verkleinen van het bouwblok of van een agrarische bestemming naar een woonbestemming. Alles wat kleiner gemaakt wordt, zorgt voor spanningen. Er moet meer ruimte komen voor maatwerk en daarvoor is een raamwerk nodig. Niet elke locatie is geschikt voor elke nieuwe bebouwing. Wel moet het raamwerk binnen het bestemmingsplan de mogelijkheid blijven bieden om wijzigingen (uitbreiding bouwblok enz.) aan te brengen zonder dat daarvoor een uitgebreide procedure voor nodig is.
9
Onderzoeken betreffen vooral flora en fauna, bodem, archeologie en een akoestisch onderzoek wanneer er een woning gebouwd
wordt. 10
Het proces betreft onder andere het behandelen van het verzoek binnen het college van B&W, het ter inzage leggen en de
behandeling daarvan. De kosten variëren en zijn afhankelijk van de plannen van het bouwwerk. Ook bij het inperken van de bestemming of het verkleinen van het bouwblok dient dit bedrag betaald te worden.
39
De verantwoordelijkheid moet bij de burger en de ondernemer komen te liggen. De politiek moet duidelijk maken wat wel en niet kan en wat de kaders zijn. De invulling van het beleid moet door de ondernemer zelf uitgevoerd worden. De gemeente denkt mee met de ondernemer en faciliteert waar mogelijk. De burgers en ondernemers moeten het plan maken en zich op hun beurt goed laten informeren. Effect WOZ-waarde na sloop De WOZ-waarde is gebaseerd op de feitelijke situatie. De huidige stand van zaken qua bebouwing op het erf is bepalend voor de WOZ-waarde. Wanneer een bouwblok groter is en niet wordt benut in de feitelijke situatie, wordt dat ‘onbenutte’ deel van het bouwblok niet in de waarde opgenomen. Wanneer de WOZ-waarde na sloop wordt bepaald dan zijn er twee varianten mogelijk:
1e variant: wanneer agrarische bebouwing wordt gesloopt en de bestemming agrarisch blijft dan zal de WOZ-waarde dalen. Het bouwvolume neemt af in de feitelijke situatie. Wanneer het gesloopte terrein wordt ingericht met groen zal dit geen effect hebben op de WOZ-waarde.
2e variant: wanneer agrarische bebouwing wordt gesloopt en de bestemming wordt gewijzigd in wonen dan zal de WOZ-waarde waarschijnlijk gelijk blijven. Dit wordt veroorzaakt doordat de grondwaarde van een woonbestemming hoger is dan de grondwaarde van een agrarische bestemming.
Aandachtspunt is wel dat de WOZ-waarde een andere waarde is dan de verkoopwaarde. Een mogelijke koper kijkt naar de potentiele mogelijkheden voor de betreffende locatie en daar kan een ruimer bouwvlak dat in de feitelijke situatie niet benut is wel een waarde vertegenwoordigen.
7.4 Ervaring met verhandelbare bouw- en slooprechten in de praktijk Voorbeeld Regio de Vallei In de regio FoodValley, voorheen Regio Vallei, geldt het beleid “Regionale beleidsinvulling functieverandering en nevenactiviteiten”. In dit beleid worden agrarische bedrijven in staat gesteld om de bedrijfsvoering op een maatschappelijk en ruimtelijk verantwoorde wijze te beëindigen. Het beleid dient ook om een kwaliteitsverbetering in het buitengebied te realiseren, dit tracht men te bereiken door een sloopverplichting van overtollige bebouwing bij hergebruik of nieuwbouw ten behoeve van wonen of niet-agrarische bedrijvigheid (Regio de Vallei, 2012). De regio FoodValley heeft in juni 2012 een nadere invulling op het geldende beleid vastgesteld. In deze invulling wordt het mogelijk om meer maatwerk te bieden. Aanleiding voor de nadere invulling is ook de toename van het aantal m² aan vrijkomende
agrarische
bebouwing,
minder
vraag
naar
woningen
in
het
segment
van
functieveranderingswoningen en als laatste de moeilijk verdedigbare beperkingen inzake uitbreiding bestaande niet-agrarische bedrijven (Regio de Vallei, 2012). In de nadere invulling is het mogelijk om sloopmeters op te knippen. Hierdoor is het mogelijk om de sloopmeters op te knippen in porties en te salderen naar meerdere locaties waar die sloopmeters worden ingezet voor wonen en/of werkfuncties. Voor het opknippen van sloopmeters is het van belang dat iedere sloopmeter maar één keer elders wordt ingezet, vandaar dat er een centrale sloopregistratie is ingevoerd. De registratie is gekoppeld aan de gerealiseerde sloop. De sloopmeters kunnen inzet worden voor uitbreiding van andere functies elders in de FoodValley. Primair is het doel van dit beleid het slopen van stallen en een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit (Regio de Vallei, 2012).
40
Ervaringen met ‘Regionale beleidsinvulling functieverandering en nevenactiviteiten’ Het beleid werkt heel goed en is tot nu toe een succes. In 2014 was er heel veel vraag naar sloopmeters maar nu zien we dat het aanbod toeneemt en de vraag afneemt. Het instrument werkt wel en dit komt vooral doordat de bestemmingsplannen ook worden aangepast en ruimte bieden. Het wordt mogelijk gemaakt om een woning van 1000 m³ te bouwen door de inzet van sloopmeters. Je mag conform de standaardregels in het bestemmingsplan een woning bouwen van 600 tot maximaal 750 m³ (verschilt per gemeente) en dit kan door sloopmeters worden uitgebreid. Een andere belangrijke succesfactor is dat de Regio de Vallei dicht bij de randstad ligt, daar is nog veel vraag naar nieuwe/uitbreiding van woningen en bedrijven. Daarnaast is de Regio de Vallei een zeer dichtbebouwd gebied, wat de werking van verhandelbare sloop en bouwrechten verhoogt. Het beleid is geen oplossing voor het grote leegstandsprobleem in de agrarische sector maar een instrument naast bestaande beleidsmogelijkheden (RvR en VAB). Het beleid van verhandelbare sloopen bouwrechten leidt tot meer flexibiliteit. Het opknippen van slooplocaties is van groot belang geweest, hierdoor is het instrument echt succesvol en werkt het. Ook is het belangrijk dat sloopmeters gemeente-overstijgend ingezet kunnen worden, dat draagt bij aan het succes van het instrument. Niet elke locatie leent zich er namelijk voor om iets nieuws te bouwen. De gemeente waar de sloopmeters worden verkocht/opgeruimd registreert de sloopmeters.
Inzet sloopmeters De sloopmeters kunnen ingezet worden voor wonen en werken. Voor beide functies worden sloopmeters ingezet maar op dit moment wordt 70% van de sloopmeters ingezet voor werkfuncties. Bijgebouwen bij woningen voor werkfuncties mogen groeien tot 400 m2. Vorig jaar kwam de vraag voornamelijk van bedrijven die wilde legaliseren en wilde uitbreiden boven de 400 m2. Ook was er vraag naar woningen die wilde uitbreiden. De afweging of nieuwe bedrijven in het buitengebied gerealiseerd kunnen worden wordt beoordeeld aan de hand van de ruimtelijke uitstraling. Past de activiteit op die plek? En daarnaast is het van belang dat de activiteiten binnen de muren plaatsvindt. Het primaat voor het buitengebied ligt bij de landbouw en nieuwe economische activiteiten mogen bestaande en uitbreidingsplannen van agrarische bedrijven niet hinderen. De sloopmeters worden aangeboden door stoppende agrarische ondernemers. In het begin waren dat vooral de boeren die al langer geleden gestopt waren met hun activiteit en tegenwoordig zijn het ook de boeren die nu besluiten te stoppen met hun agrarische activiteiten.
Aankoop van sloopmeters financieel haalbaar De vraag of nieuwbouw met de aankoopkosten van sloopmeters nog wel betaalbaar is, is geen vraag/zaak van de gemeente of overheid. Het is aan de ondernemer om deze afweging te maken. Vorig jaar (2014) werd ongeveer € 130 per sloopmeter betaald, dit jaar is dat ongeveer € 100 per sloopmeter. Er zit ook nog een groot verschil in direct en niet direct inzetbare sloopmeters. Aangezien het bestemmingsplan eerst gewijzigd moet worden kost het veel tijd, waardoor sloopmeters niet direct inzetbaar zijn en minder snel verkocht kunnen worden. Er werd gemiddeld rond de 300 a 400 m² verkocht maar ook 90 m². Dus vooral kleine aantallen m². Voor de komende jaren is het spannend hoe het zich zal ontwikkelen aangezien er ook steeds meer grotere agrarisch bedrijven stoppen en dus grotere gebouwen op de markt komen. De prijs zal daardoor ook gaan dalen. Er zal niet genoeg vraag zijn naar nieuw te bouwen gebouwen er is veel meer aanbod aan leegstaande agrarische gebouwen. Voor de regio Noordoost Twente is € 100 per sloopmeter een vrij hoog bedrag dat waarschijnlijk niet gehaald wordt. Het zou wenselijk zijn als een bedrag tussen de € 40 á € 50 per m² sloop betaald zou worden aangezien het slopen ongeveer rond de € 30 per m² (Bouwkostenkompas, 2015) ligt en met iets extra’s bereik je dat men overgaat tot sloop.
41
Aandachtspunten rondom invoering van slooprechten De markt moet wennen aan het systeem. In de eerste 10 aanvragen zal achteraf gezien wellicht te veel ruimte geboden zijn maar dat zijn ook de pioniers en die mag je ook belonen. Als er weinig gebruik van het instrument wordt gemaakt dan moet de norm omlaag en bij veel gebruik kun je de norm ook omhoog halen. In 2005 is gestart met het verhandelbaar maken van slooprechten in de regio FoodValley. Deze rechten zijn inzetbaar binnen de regio dus over de gemeentegrenzen heen. Belangrijk is daarbij wel dat het beleid rondom de terugbouwmogelijkheden gelijk moeten zijn voor de deelnemende gemeenten. Een groter gebied voor de inzet van het instrument verhoogt ook de werking van het systeem. Daarnaast kan het instrument ook ingezet worden voor handhavingsvraagstukken. Je kunt eigenaren nu aangeven om iets te legaliseren door sloopmeters te laten kopen.
7.5 Conclusie In dit hoofdstuk zijn nieuwe oplossingsmogelijkheden verkend. Op basis van de gesprekken met experts kan geconcludeerd worden dat de negen casussen in dit onderzoek een goede afspiegeling zijn van de problematiek in het buitengebied van Noordoost Twente. De beleidsmatige uitbreiding van een economische activiteit in het buitengebied wordt als knelpunt ervaren. Daarnaast is de onzekerheid rondom de haalbaarheid van de plannen een belemmering om over te gaan tot een transformatie op het erf. Door het verhandelbaar maken van bouwrechten kan een deel van de belemmeringen worden weggenomen. Wanneer het mogelijk wordt om een nieuwe schuur te bouwen voor privégebruik of voor een (nieuwe) economische activiteit dan wordt er perspectief geboden voor nieuwe ontwikkelingen op erven in het buitengebied. Daarnaast kan het instrument bijdragen aan het verbeteren van de kwaliteit van het gebied doordat leegstaande agrarische bebouwing wordt opgeruimd. De exacte invulling van het instrument verhandelbare ontwikkelrechten voor nieuwe schuren is nog niet eenvouding. Vragen als welke staffel is werkbaar, hoe kan het planologisch efficiënt worden ingericht, sloopmeters
maar
één
keer
worden
ingezet
en
welke
regels
hoe borg je dat
hanteer
je
voor
de
terugbouwmogelijkheden? Allemaal vragen die in dit onderzoek niet beantwoord worden maar die wel van belang zijn voor een goed werkend instrument in de praktijk. In de Regio FoodValley zijn er ervaringen met het instrument verhandelbare ontwikkelingsrechten. Het is een succes tot nu toe, er is beweging op de markt en er wordt een kwaliteitsslag gerealiseerd door sloop en nieuwbouw. Het instrument
leidt
tot
meer
flexibiliteit
in
mogelijkheden,
wel
terugbouwmogelijkheden belangrijk voor een succesvol instrument.
zijn
daarbij
de
regels
voor
Dit laatste vraagt ook om een
nieuwe manier van werken. Er zijn wel regels nodig maar regels kunnen ook tot beperkingen leiden zoals nu in bepaalde gevallen onder de huidige regels.
Het fenomeen dat bebouwing een waarde
vertegenwoordigt is in beton gegoten en leidt er toe dat eigenaren niet tot een verandering overgaan zonder dat er een compensatie tegenover staat. Ook het feit dat overgaan tot sloop niet de mogelijkheid geeft om iets van gelijke omvang terug te bouwen helpt niet om de markt in beweging te krijgen. Minder regels leiden tot meer mogelijkheden maar hoe kun je als overheid dan grip houden op ruimtelijke kwaliteit? Het vraagt in ieder geval om maatwerk en minimum aan regels. Daarnaast is vertrouwen tussen de overheid en burgers/ondernemers een belangrijke voorwaarde om te kunnen samenwerken in het bereiken van ruimtelijk kwaliteit.
42
8 Conclusies en aanbevelingen 8.1 Conclusies De vraag die centraal staat in dit onderzoek luidt: Wat is er minimaal nodig zodat VAB-eigenaren hun
erf toekomstbestendig kunnen maken op het gebied van beleid/regelgeving, financiële middelen en ontzorgen? Toekomstbestendig erf Om het erf toekomstbestendig te maken willen VAB-eigenaren voornamelijk voormalige agrarische schuren slopen. In vier van de negen casestudies geven eigenaren aan over te willen gaan tot sloop. De meters willen zij aanbieden voor Rood-voor-Rood om een compensatie te krijgen voor de sloopkosten. Of zelf inzetten om een nieuwe compensatiewoning te realiseren. Andere behoeften van VAB-eigenaren zijn het realiseren van een nieuwe economische activiteit in de voormalige agrarische schuur (2 casussen) en het realiseren van een nieuwe economische activiteit bij een woonbestemming (2 casussen). Eén case betreft het uitbreiden door middel van nieuwbouw van een bestaande economische activiteit. De behoeften van de VAB-eigenaren om hun erf toekomstbestendig te maken zijn heel divers. Wel kan geconcludeerd worden dat VAB-eigenaren van voormalige agrarische bebouwing bij voorkeur overgaan tot sloop dan wel tot het creëren van een nieuwe economische activiteit in de schuur (respectievelijk 4 en 2 casussen).
Een andere behoefte van VAB-eigenaren is het bouwen van een
nieuwe schuur ten behoeve van een nieuwe economische activiteit of voor privégebruik bij een woonbestemming in het buitengebied.
Beleidsaspecten Ten aanzien van het beleid kan geconcludeerd worden dat het beleid al veel mogelijkheden biedt aan eigenaren. De VAB-eigenaren kunnen gebruik maken van het Rood-voor-Rood beleid, ontheffingen van het afwijken van het bestemmingsplan (caravanstalling) of van het VAB-beleid. In de gemeente Dinkelland en Tubbergen bestaat de mogelijkheid om een bestaande economische activiteit in het buitengebied uit te breiden (nieuwbouw) door middel van het KGO-beleid, dit geldt (nog) niet voor alle VAB-activiteiten. De gemeente Losser heeft geen KGO-beleid waardoor nieuwbouw niet mogelijk is, er moet gebruik worden gemaakt van bestaande opstallen. Naast de mogelijkheden die het bestaande beleid al biedt zijn er nog aandachtspunten. Dit zijn het nieuwbouwen van een schuur ten behoeve van nieuwe economische activiteit op een woonbestemming, het terugbouwen van schuren na sloop c.q. het behouden van het bouwrecht en het creëren van een nieuw bouwblok in een open landschap.
Ontzorgen Ten aanzien van het ontzorgen kan geconcludeerd worden dat respondenten opkijken tegen de looptijd van een procedure maar dat de looptijd hen niet weerhoudt om een initiatief te starten. De verdeling van respondenten bij de stelling over kennis van de mogelijkheden in beleid en bestemmingsplan is precies gelijk. Wel blijkt uit de bijeenkomsten dat de knip tussen het bestemmingsplan en de beleidsregels moeilijk te doorgronden is. De oorzaak hiervan is dat er veel verschillende beleidsnota’s zijn waar de respondent mee te maken kan krijgen. Opvallend is dat respondenten
bereid zijn om investeringen te doen ten behoeve van ruimtelijke
kwaliteit (zowel op eigen erf als in de omgeving). Er is wel een verschil in investeringen op eigen erf en daar buiten, bij voorkeur investeren respondenten op het eigen erf. Uit het onderzoek blijkt ook dat respondenten tijdens de bijeenkomsten aangeven dat de rol en de houding van de gemeente de
43
afgelopen jaren positief is veranderd. VAB-eigenaren geven aan dat de gemeente bereid is tot meedenken en dat er al meer mogelijkheden zijn om een verandering op het erf te realiseren dan in het verleden. Belangrijkste vraag die overblijft is: wat weerhoudt VAB-eigenaren dan om hun erf toekomstbestendig te maken? Ten eerste is dit vooral een financiële kwestie, waarover in de volgende paragraaf meer. Maar naast deze financiële kwestie is onzekerheid omtrent de haalbaarheid van het plan de belangrijkste belemmering voor eigenaren.
Financiële aspecten Als laatste onderdeel worden de conclusies rondom de financiële aspecten van het toekomstbestendig maken van het erf toegelicht. Belangrijkste reden om niet over te gaan tot sloop zijn de kosten en vanwege de regelgeving (verliezen bouwrecht). Het merendeel van de VAB-eigenaren geeft aan zich zorgen te maken om de schuren. Wanneer eigenaren op de hoogte zijn van de sloopkosten dan zijn de kosten het belangrijkste argument om niet over te gaan tot sloop. De prijs van sloopkosten zal rond de € 30 per m² liggen. Wel zijn de respondenten op de hoogte van de verplichting dat het asbest in 2024 verwijderd moet zijn. Hiervoor oriënteren de eigenaren zich op zonnepanelen en eventuele andere mogelijke subsidies. Een bouwrecht kan aanleiding zijn om over te gaan tot sloop, de vergoeding moet minimaal gelijk of hoger zijn dan de werkelijk te maken kosten. Het overgaan tot sloop is een afweging die verschillend is per eigenaar, het slopen is afhankelijk van diverse factoren waaronder de plek waar de schuur zich bevindt. Is dit aan de voorzijde of meer in het zicht dan is sloop eerder wenselijk dan wanneer de schuur minder direct in het zicht staat. Het financiële aspect speelt ook zeker mee, de sloop zal zeker gaan komen wanneer de verzekeraars extra maatregelen eisen of een hogere premie vragen. De drie deelnemers met een bedrijf in het buitengebied die deel hebben genomen aan dit onderzoek geven aan dat verhuizen naar een bedrijventerrein niet aan de orde is. Ook wanneer eigenaren een bedrijf willen starten dan zullen zij niet naar een bedrijventerrein gaan. De grondprijs speelt daarbij geen of een beperkte rol. Wanneer nieuwbouw in het buitengebied mogelijk is, is het investeren in ruimtelijke kwaliteit geen issue volgens de deelnemers aan dit onderzoek. Uit de enquête blijkt dat respondenten voor nieuwbouw niet geïnteresseerd zijn in een bouwrecht. Tijdens de bijeenkomst blijkt dat het onduidelijk is hoe het instrument precies werkt en dat onbekend onbemind maakt. Na verdere discussie blijkt dat eigenaren verhandelbare rechten wel zien zitten. VAB-eigenaren die graag schuren willen slopen en deze aanbieden voor de Rood-voor-Rood regeling zouden wel willen deelnemen aan een regeling voor verhandelbare rechten. Zij zijn immers gebaat bij een financiële compensatie voor het slopen. Eigenaren die een nieuwe schuur willen bouwen willen in het kader van ‘voor wat, hoort wat’ wel een bouwrecht kopen. Wel is de gevraagde KGO-investering daarbij nog wel een aandachtspunt. Het slopen van bestaande bebouwing is een investering in ruimtelijke kwaliteit dus hoe kunnen deze twee regelingen naast elkaar werken?
44
8.2 Aanbevelingen In deze paragraaf zijn op basis van de conclusies aanbevelingen gegeven voor alle betrokken partijen om het buitengebied toekomstbestendig te houden.
Verruiming van de bestaande mogelijkheden in het beleid en de regels De behoefte onder VAB-eigenaren om het erf toekomstbestendig te maken is divers. Dit vraagt om oplossingen waarbij de wensen van de eigenaren en de ruimtelijke kwaliteit op elkaar afgestemd zullen worden. Niet elke verandering is gewenst op elke locatie. Om VAB-erven toekomstbestendig te maken is het wenselijk dat er meer mogelijkheden komen in het beleid en de regelgeving. In het huidige beleid wordt alleen getoetst op een goede ruimtelijke ordening maar daar waar agrarische erven lange tijd leegstaan, dreigt verpaupering van het gebied. Dit heeft als gevolg dat het gebied niet meer aantrekkelijk is om te wonen. Ook belangrijk voor de regio Noordoost Twente is de toeristische sector. Wanneer een gebied niet aantrekkelijk meer is voor toeristen door veel leegstand en verpaupering heeft dit verdere gevolgen voor een gebied, namelijk verlies van werkgelegenheid in onder andere de toeristische sector. Door een daling van de werkgelegenheid in deze sector neemt de economische vitaliteit van een gebied af. Om die reden is het ook belangrijk om naast een goede ruimtelijke ordening ook het aspect economische vitaliteit in ogenschouw te nemen bij nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied. Het faciliteren van nieuwe economische activiteiten bij een woonbestemming moet mogelijk worden. Daarnaast kan het terugbouwen van een schuur voor privédoeleinden een mogelijkheid zijn. De veldschurenregeling biedt voor de twee voorgaande situaties een uitgangspunt maar de praktische toepasbaarheid van deze regeling is beperkt, dit vraagt om een andere oplossing. Het creëren van een nieuw bouwblok in een open landschap blijft een lastig onderdeel. Het advies is om een bouwblok niet als beperkende factor te beschouwen maar vanuit het perspectief van een goede ruimtelijke kwaliteit en economische vitaliteit een verzoek te beoordelen.
Van onzekerheid naar goed geïnformeerd De onzekerheid bij VAB-eigenaren wegnemen is onmogelijk, dat is inherent aan ondernemerschap en aan een verandering. Bij elke verandering zijn er veel nieuwe vragen waar een antwoord op gezocht moet worden. Mogelijkheden moeten verkend worden, financieel zullen de veranderingen in kaart gebracht moeten worden. Maar de vraag of het gaat lukken en of het een succes wordt blijft onbeantwoord. Ook de vraag of de verandering fysiek mogelijk is conform de regels en het beleid van de overheid dient eveneens uitgezocht te worden. Om die onzekerheid te reduceren is de eigenaar aan zet. De VAB-eigenaar zal zich op alle fronten goed moeten laten informeren en die informatie kritisch moeten beoordelen. Het is niet de taak van de overheid om hier een rol in te spelen, de gemeenten kunnen initiatiefnemers alleen zo goed mogelijk informeren over de mogelijkheden die een burger in ogenschouw kan nemen. Voor alle partijen die VAB-eigenaren informeren is het belangrijk dat VABeigenaren niet het gevoel krijgen dat ze ‘van het kastje naar de muur gestuurd worden’. Een goede adviseur is iemand die een eigenaar ook durft te behoeden voor een onverantwoorde verandering.
Verhandelbaar maken van bouwrechten De belangrijkste reden waarom leegstaande agrarische bebouwing niet gesloopt wordt, is dat VABeigenaren financieel gecompenseerd willen worden. De sloopkosten zijn een behoorlijke investering waar geen inkomsten tegenover staan. Door het verhandelbaar maken van bouwrechten zal een aantal eigenaren overgaan tot sloop van voormalige agrarische bebouwing. Om tot een succesvol instrument te komen is het van belang dat de bouwrechten ook ingezet kunnen worden. Het aanbod aan leegstaande schuren wordt de komende jaren alleen maar groter, maar om tot een werkbaar instrument te komen is de vraagkant een belangrijk onderdeel. De aanbeveling van het lectoraat is om de huidige
45
mogelijkheden voor het bouwen van bijgebouwen en schuren in het buitengebied te verruimen. Het gaat dan om het bouwen van grotere bijgebouwen dan nu is toegestaan, het uitbreiden van bestaande economische activiteiten, nieuwe economische activiteiten bij een woonbestemming en wellicht ook onder bepaalde condities het verruimen of verplaatsen van een bouwblok. Om deze uitbreidingen te realiseren dienen de eigenaren van de nieuwe initiatieven bouwrechten aan te kopen van VABeigenaren die hun schuren willen slopen. Door deze transactie ontvangen VAB-eigenaren geld om de sloop te bekostigen. De nieuwe eigenaar kan door de aankoop van de bouwrechten een nieuwe schuur realiseren.
Aandachtspunten verhandelbare bouwrechten De grootste vraag bij het verhandelbaar maken van bouwrechten is de vraag of er een sanering van het aantal bestaande m² schuren moet plaatsvinden. Om ruimtelijke kwaliteit te realiseren ligt het voor de hand om de vraag positief te beantwoorden.
Om te saneren zal een salderingsfactor gehanteerd
moeten worden voor het slopen versus nieuwbouw. De initiatiefnemer zal een financiële investering moeten doen om zijn initiatief te realiseren, een ‘voor-wat-hoort-wat regeling’. Zoals uit de conclusies al bleek is de gevraagde KGO-investering naast het aankopen van een bouwrecht niet mogelijk. Dit omdat het financieel niet interessant is om nieuwbouw te realiseren (te duur). De KGO-investering kan ingevuld worden door de aankoop van sloopmeters. De prijs die voor een bouwrecht betaald moet worden dient op de vrije markt tot stand te komen. De verhouding tussen vraag en aanbod bepaalt de prijs die voor een bouwrecht betaald zal worden. Bij de invoering van verhandelbare rechten is het zaak dat elk sloopm² maar één keer ingezet kan worden. Er zal een vorm van registratie moeten komen om dit te waarborgen. Daarnaast vraagt dit ook om aanpassing van de legesverordening. Vooral voor eigenaren die overgaan tot sloop. Wanneer die locaties een bestemming krijgen met minder mogelijkheden en/of het verkleinen van het bouwblok zijn de legeskosten erg hoog gezien het feit dat er geen bedenkingen worden verwacht. Een ander lastig punt is hoe ga je om met de mismatch tussen de benodigde m² van een initiatiefnemer en de aangeboden m² van de VAB-eigenaar. Gaan VAB-eigenaren over tot sloop als zij maar een deel van de bebouwing kunnen inzetten om bouwrechten te verkopen? Of wordt het mogelijk om sloopmeters op te knippen, zoals in de Regio FoodValley. Het planologisch faciliteren van deze verhandelbare bouwrechten vraagt op dit moment om een bestemmingsplanwijziging per erf, kan dit ook efficiënter? Ook nadat VAB-eigenaren overgegaan zijn tot sloop mogen zij dan een nieuwe schuur in de toekomst bouwen met de aankoop van bouwrechten van een andere locatie? Dit zou wel wenselijk zijn omdat daarmee de verkoop van bouwrechten interessant wordt omdat het toekomstperspectief biedt om later, mocht het nodig zijn, toch nog een nieuwe schuur te bouwen. Ook worden dan weer andere oude schuren opgeruimd. Deze vragen dienen nader onderzocht te worden. Maar het belangrijkste doel is het toekomstbestendig houden van het buitengebied van Noordoost Twente en daarbij ook de leefbaarheid in de dorpen. Door verschillende mogelijkheden te bieden aan eigenaren van vastgoed wordt voorkomen dat er op grote schaal leegstand in het buitengebied zal ontstaan.
46
Geraadpleegde bronnen Alterra. (2014). Vrijkomende Agrarische Bebouwing in het Landelijk Gebied. Utrecht: InnovatieNetwerk. Baardewijk, E., De Haan, M., & Hijmans, E. (2013). Nieuwe stijlen van gebiedsontwikkeling (deel I): Enkele aspecten van organische ontwikkeling en uitnodigingsplanologie. Bouwrecht. Bouwkostenkompas. (2015, september). Bouwkostenkompas. Opgehaald van http://www.bouwkostenkompas.nl/Costs/Default.aspx?table=UtilitySto Daalhuizen, F. (2004). Vrijgekomen agrarische bebouwing: beleid en effecten. Nieuwe bedrijven in oude
boerderijen: de keuze voor een voormalige boerderij als bedrijfslocatie. Utrecht: Proefschrift, Universiteit Utrecht. Geerling-Eiff, F. H. (2008). Bedrijfsbeëindiging in de land- en tuinbouw: op een kruispunt en dan? Den Haag: LEI (rapport 2008-001). Gemeente Dinkelland. (2010). Bestemmingsplan Buitengebied. Denekamp: Gemeente Dinkelland. Gemeente Dinkelland. (2011). VAB+ beleid 2011. Denekamp: Gemeente Dinkelland. Gemeente Dinkelland. (2013). Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Denekamp: Gemeente Dinkelland. Gemeente Dinkelland. (2013). VAB+ beleid. Denekamp: Gemeente Dinkelland. Gemeente Dinkelland. (2014). Beleidsnotitie 'Rood voor rood met gesloten beurs 2014'. Denekamp: Gemeente Dinkelland. Gemeente Dinkelland. (N.B.). Werkorganisatie 'Noaberkracht Dinkelland Tubbergen' werkt straks voor
twee zelfstandige gemeenten. Opgeroepen op Juni 3, 2015, van Website van gemeente Dinkelland: http://www.dinkelland.nl/actueel/nieuws/01641/ Gemeente Losser. (2005). Beleidsnota 'Hergebruiksfuncties na beëindiging van de agrarische
bedrijfsvoering'. Losser: Gemeente Losser. Gemeente Losser. (2005). Beleidsnotitie Rood voor Rood met gesloten beurs en Nieuwe Landgoederen. Losser: Gemeente Losser. Gemeente Tubbergen. (2011). Beleidsnotitie 'VAB+ beleid 2011'. Tubbergen: Gemeente Tubbergen. Gemeente Tubbergen. (2013). Gemeentelijk beleidskader Kwaliteitsimpuls groene omgeving. Tubbergen: Gemeente Tubbergen. Gemeente Tubbergen. (2014). Rood voor Rood met gesloten beurs 2014. Tubbergen: Gemeente Tubbergen. Gemeete Tubbergen. (2013). VAB+ beleid. Tubbergen: Gemeente Tubbergen. Haar-Wiefferink, M. t., & Hof, G. v. (2014). VAB+-beleid de oplossing voor Twentse erven? Enschede: Saxion Kenniscentrum voor de Leefomgeving. Hooijmeijer, P., Kroon, H., & Luttik, J. (2001). Kwaliteit in Meervoud. Gouda: Habiforum. Iedema, R., & Wiebinga, P. (2010). Profiel van de Nederlandse Overheid. Bussum: Uitgeverij Coutinho. Lier, G., Brugge, K., Eijsink, L., & Schuerink, N. (2011). Nieuwe melkkoeien in de stal. Onderzoek beleid
vrijkomende agrarische bebouwing en nieuwe economische functies. Deventer: Saxion. Provincie Overijssel. (2009, September 1). Provinciale Regelingen - Omgevingsverordening 2009. Opgeroepen op Februari 23, 2015, van Website Provincie Overijssel: http://www.overijssel.nl/loket/provinciale/omgevingsverordening_overijssel_2009#H54328_0_ 12_ Provincie Overijssel. (2010). Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Zwolle: Provincie Overijssel. Raad voor het Openbaar Bestuur. (2010). Vertrouwen op Democratie. Den Haag: Raad voor het Openbaar Bestuur. Regio de Vallei. (2012). Regionale beleidsinvulling functieverandering en nevenactiviteiten. Nadere
Invulling. Ede: Regio de Vallei. SAB. (2013). Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving Gemeenten Dinkelland en Tubbergen . Arnhem: SAB. Verheij, H. (2009). Het instrument verevening bij particuliere initiatieven in het landelijk gebied. NB: NB.
47
Verhoeven, N. (2007). Wat is onderzoek? Praktijkboek methoden en technieken voor het hoger
onderwijs. Amsterdam: Boom. VROM-raad. (2011). Verkenning Ruimtelijke Kaliteit. Den Haag: VROM-raad. Wing. (2013). Toekomst van Twentse erven. Wageningen: Wing. Wolfson, D. (2005). Transacties Als Bestuurlijke Vernieuwing. Amsterdam: Amsterdam University Press.
48
Bijlage 1: Vragenlijst Vragenlijst onderzoek ‘Toekomstbestendige VAB-locaties in Noordoost Twente’ Deze vragenlijst is onderdeel van het onderzoek ‘Toekomstbestendige VAB-locaties in Noordoost Twente’. U bent als eigenaar van een VAB-locatie deelnemer aan dit onderzoek. Met deze vragenlijst hopen wij meer inzicht te krijgen wat VAB-eigenaren beweegt om wel of niet een verandering op het erf te realiseren. Het invullen van deze vragenlijst kost u circa 30 minuten de uitwerking wordt bij het verwerken van de resultaten geanonimiseerd. U wordt verzocht onderstaande vragen zo volledig mogelijk te beantwoorden en daar waar u dat niet kunt mag u een opmerking bij de vraag noteren in het opmerkingen veld. U wordt verzocht de vragenlijst voor 9 mei 2015 op te sturen in de bijgesloten retourenvelop naar Saxion. Als u vragen heeft kunt u mailen met Marloes ter Haar op
[email protected] Alvast bedankt voor de medewerking! Saxion Marloes ter Haar, onderzoeker Matthijs Bloem, afstudeerder
49
Start vragenlijst Adres deelnemer: ………………………………………………………………………………………………….. Onderdeel A
Factoren die een rol kunnen spelen om over te gaan tot een verandering op het erf
Ervaringen met de gemeente: Het volgende onderdeel heeft vooral betrekking op uw ervaringen met de gemeente op het gebied van ontwikkelingen op het erf. Daarnaast is ook belangrijk hoe u tegen de procedures aankijkt die bij ontwikkelingen komen kijken. 1.
Welke eerdere ervaringen met de gemeente heeft u in het kader van het realiseren van veranderingen op uw erf? (meerdere antwoorden mogelijk) □ partiële herziening van het bestemmingsplan; □ ontheffing van het bestemmingsplan; □ vergunningaanvragen (Milieu, bouwen, slopen etc.); □ anders, namelijk:……………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………….…………………………………….. □ ik weet het niet. □ niet van toepassing (ga door naar vraag 3)
2.
Gedurende welke periode speelde deze ervaringen en wat kunt u zich nog herinneren van deze eerdere ervaringen? ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………..
3.
Waarom bent u tot op heden nog geen verandering op uw erf gestart? ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………….. ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………..
4.
Tegen welke aspecten van de procedure voor veranderingen op uw erf kijkt u op? (meerdere antwoorden mogelijk) □ ik kijk nergens tegen op □ looptijd van de procedure; □ aanleveren van informatie bij gemeente/adviseurs; □ de kosten (leges voor behandeling door gemeente); □ de maatschappelijke tegenprestatie (investeringen in de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving); □ anders, namelijk:…………………………………………………………………………..……………………………………….…………… …………………………………………………………………………………………………………….…………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………
50
Bekendheid met beleid en bestemmingsplan: In dit onderdeel gaat het om de mate waarin u bekend bent met de beleidsterreinen die betrokken zijn bij dit onderzoek (Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB), Rood voor Rood en Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)) en de mogelijkheden die bestaan binnen het bestemmingsplan. Belangrijk is dat u uitgaat van de situatie van voor uw deelname aan dit onderzoek. 5. In welke mate was u bekend met de beleidsterreinen VAB, Rood voor Rood en KGO?
VAB: Rood voor Rood: KGO:
Helemaal niet bekend mee □ □ □
Wel eens van gehoord □ □ □
ik ben er bekend mee □ □ □
6. Bent u bekend met wat wel en wat niet mag binnen het voor uw erf geldende bestemmingsplan? □ ik ben niet bekend met wat wel en niet mag binnen het bestemmingsplan; □ ik ben een beetje bekend met wat wel en niet mag binnen het bestemmingsplan; □ ik ben zeer bekend met wat wel en niet mag binnen het bestemmingsplan.
Ruimte voor eventuele opmerkingen bij de vragen 1 t/m 5:
51
Persoonlijke aspecten In dit onderdeel gaat om de persoonlijke redenen die u heeft ( of hebt gehad) om nog geen initiatief te starten. Voorbeelden hiervan zijn zaken als uw kennis van relevant beleid of het bestemmingsplan, procedureaspecten, privacy en gebrek aan tijd voor aanverwante werkzaamheden. Bij de volgende stellingen kunt u aangeven in hoeverre u het met die stelling eens bent : A) Ik weet onvoldoende van het beleid/de mogelijkheden en daarom heb ik nog geen initiatief op mijn erf gestart: zeer oneens □
oneens □
niet eens of oneens □
eens □
zeer eens □
n.v.t. □
B) Mijn eerdere ervaringen met de gemeente spelen een rol bij het starten van een initiatief op mijn erf: zeer oneens □
oneens □
niet eens of oneens □
eens □
zeer eens □
n.v.t. □
C) De looptijd van de procedure weerhoudt mij ervan om een initiatief op mijn erf te beginnen: zeer oneens □
oneens □
niet eens of oneens □
eens □
zeer eens □
n.v.t. □
D) Onduidelijkheid over de uiteindelijke totstandkoming (haalbaarheid) van mijn plannen weerhoudt mij ervan om een initiatief op mijn erf te beginnen: zeer oneens □
oneens □
niet eens of oneens □
eens □
zeer eens □
n.v.t. □
E) Onduidelijkheid over de kosten die ik moet maken ten behoeve van het initiatief weerhouden mij ervan om te beginnen met een initiatief op mijn erf: zeer oneens □
oneens □
niet eens of oneens □
eens □
zeer eens □
n.v.t. □
F) Ik zie op tegen het leveren van informatie bij mijn adviseurs en/of de gemeente ten behoeve van een initiatief: zeer oneens □
oneens □
niet eens of oneens □
eens □
zeer eens □
n.v.t. □
52
G) Ik denk dat mijn adviseur onvoldoende in staat is om mij te begeleiden bij realiseren van plannen voor een initiatief op mijn erf: zeer oneens □
oneens □
niet eens of oneens □
eens □
zeer eens □
n.v.t. □
H) De benodigde tijdsinvestering is voor mij een belemmering om een initiatief op mijn erf te beginnen: zeer oneens □ I)
niet eens of oneens □
eens □
zeer eens □
n.v.t. □
De gevraagde investering in landschappelijke inpassing op mijn erf (aanplanten groen etc.) weerhoudt mij ervan om een initiatief te beginnen:
zeer oneens □ J)
oneens □
oneens □
niet eens of oneens □
eens □
zeer eens □
n.v.t. □
De gevraagde investering in ruimtelijke kwaliteit buiten mijn erf weerhoudt mij ervan om een initiatief te beginnen op mijn erf:
zeer oneens □
oneens □
niet eens of oneens □
eens □
zeer eens □
n.v.t. □
K) Ik vind privacy belangrijker dan dat ik een oplossing vind voor mijn schuren: zeer oneens □
oneens □
niet eens of oneens □
eens □
zeer eens □
n.v.t. □
Ruimte voor eventuele opmerkingen bij de vragen A t/m K:
53
Onderdeel B
Financiële vragen rondom een verandering op het erf
Schuur behouden In dit onderdeel gaat om het behouden van de schuur. Het gaat om de schuren op uw erf. Deze vraag kan niet beantwoord worden voor Hambroeksweg, Ensmansweg en Kerspelweg.
7. Maakt u zich wel eens zorgen om de schuren die nog op uw erf staan? □ ja, waarom?.................................................................................................................... …………………………………………..……………………………………………………………….…………………….. ………………………………………………………………………………………………………………………………….. □ nee, waarom niet?......................................................................................................... ……………………………………………………………………………………………………………….…………………. ………………………………………………………………………………………………………………………………….. 8. Welke kosten heeft u als u de schu(u)r(en) laat staan? a. verzekeringskosten?................................................................................per jaar/maand b. onderhoudskosten?.................................................................................per jaar/maand c. asbestsanering?................................................................................................................ d. overige kosten? Welke en bedrag noemen…………………………………………………….…………………..…………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………..……………… Schuren slopen Uitgangspunt bij dit onderdeel is dat bestaande bebouwing die u wenst te slopen gesloopt wordt. Deze vraag is niet van toepassing bij Hambroeksweg, Ensmanweg en Kerspelweg. 9. Waarom bent u tot op heden nog niet overgegaan tot sloop op uw erf? ................................................................................................................................................... …………………………………………..……………………………………………………………….…………..……………………. …………………………………………………………………………………………………………………………………………….. 10. Zijn de sloopkosten een belemmering om over te gaan tot sloop? □ ja, waarom?.................................................................................................................... …………………………………………..……………………………………………………………….…………………….. □ nee, waarom niet?.......................................................................................................... ……………………………………………………………………………………………………………….…………………. 11. Bent u op de hoogte van de kosten die u moet maken als u uw schuren sloopt? □ ja (ga naar vraag 12) □ nee (ga naar vraag 13) 12. Kunt u een inschatting maken van de hoogte van de sloopkosten voor uw schuren? a. voor het verwijderen van asbest? €……………………………………………….…………………….. b. voor het slopen van de schuur en afvoeren puin € ………………..……………………………… ………..………………..……………………………………………………………………………..………………….. c. en in geval van kelders: grond aanvullen / dempen € …………………………………………… 54
13. Als er nooit sprake zou zijn geweest om een tegemoetkoming te krijgen bij de sloop (bijvoorbeeld bouwrecht i.v.m. Rood-voor-Rood) was u dan al eerder tot sloop overgegaan? □ ja □ nee □ ik weet het niet
14. Wat denkt u dat het effect is op de WOZ-waarde na sloop? □ de WOZ-waarde is lager dan mijn huidige WOZ-waarde □ de WOZ-waarde is gelijk aan mijn huidige WOZ-waarde □ de WOZ-waarde is hoger dan mijn huidige WOZ-waarde □ dat weet ik niet
Toelichting bouwrechten Door het slopen van een bepaald aantal m² ontstaat er een bouwrecht. Dit bouwrecht kan verkocht worden aan een geïnteresseerde die een schuur elders wil bouwen. De koper zal een financiële vergoeding voor het bouwrecht aan de verkopende partij (diegene die sloopt) moeten betalen. Dit noemt men verhandelbare bouwrechten.
15. Stel, dat bouwrechten verhandelbaar worden in de toekomst. In welke situatie zou u overgaan tot sloop? □ bouwrecht is niet interessant voor mij □ wanneer een bouwrecht een vergoeding oplevert ter hoogte van de kosten van het saneren van de asbest □ wanneer een bouwrecht een vergoeding oplevert die de volledige sloopkosten compenseert □ wanneer een bouwrecht meer oplevert dan de totale sloopkosten
Ruimte voor eventuele opmerkingen bij de vragen 7 t/m 15:
55
Nieuwbouw/verandering op het erf Uitgangspunt bij dit onderdeel is dat u nu een nieuwe schuur wilt bouwen op het erf of dat u nadat u gesloopt heeft over een x aantal jaren een nieuwe schuur wilt bouwen. 16. Vormen aan te kopen bouwrechten een belemmering bij een nieuw te bouwen schuur? □ ja, waarom?........................................................................................................... ………………………………………………………………………………………………………………………………… □ nee, waarom niet?....................................................................................................... …………………………………………………………………………………………………………………………………
17. Wat bent u bereid om maximaal te betalen per bouwrecht van 1 m²? ………………………………………………………………………………………………………………………………………………
18. Stel, u mag een nieuwe (extra) schuur bouwen op uw erf. Dan stijgt de waarde van uw grond omdat er een bouwtitel is. Zou u naast het aankopen van een bouwrecht nog bereid zijn om te investeren in ruimtelijke kwaliteit waarbij het gaat om investeringen in een groene omgeving? □ ja, waarom?...................................................................................................................... …………………………………………………………………………………..……………………………………………… □ nee, waarom niet?...................................................................................................... …………………………………………………………………………………………………………………………………..
Onderstaande vragen zijn alleen van toepassing op de Hambroeksweg, Ensmanweg en Kerspelweg. Voor de andere eigenaren eindigt hier de vragenlijst. 19. Zou u ooit een bedrijf starten op een bedrijventerrein of met uw bedrijf verhuizen naar een bedrijventerrein? □ ja, waarom?.................................................................................................................. ………………………………………………………………………………..……………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………..………. □ nee, waarom niet?............................................................................................................................. …………………………………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………………………………… 20. In hoeverre speelt de grondprijs op een bedrijventerrein een rol bij uw beslissing om naar een bedrijventerrein te gaan? (aankruisen wat het meest van toepassing is) □ de grondprijs speelt voor mij een belangrijke rol om naar een bedrijventerrein te gaan □ de grondprijs speelt voor mij een beperkt rol om naar een bedrijventerrein te gaan □ de grondprijs speelt voor mij geen rol om naar een bedrijventerrein te gaan
56
21. Welke factoren spelen voor u een rol in de locatiekeuze voor uw bedrijf? (meerdere antwoorden mogelijk) □ de bereikbaarheid van mijn bedrijf □ de digitale infrastructuur op het bedrijventerrein (glasvezel, internet) □ de ligging in het buitengebied □ de nabijheid van collega-ondernemers □ andere reden, namelijk……………………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………………………..
Ruimte voor eventuele opmerkingen bij de vragen 16 t/m 21:
57
Bijlage 2: Van provinciaal naar gemeentelijk beleid Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het relevante beleidskader bij dit onderzoek. Er wordt ingegaan op het relevante provinciale beleid en op de relevante beleidsnota’s van de gemeenten Tubbergen, Dinkelland en Losser. De relevante beleidsthema’s zijn: VAB (Vrijkomende Agrarische bebouwing), Rood-voor-Rood en KGO (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving). Bij het gemeentelijk beleid wordt vooral ingegaan op de verschillen tussen de beleidsnota’s van de drie gemeenten.
Provinciaal Beleid Omgevingsverordening De provincie Overijssel heeft zich tot doel gesteld om het landschap van Overijssel te ontplooien tot een plek waar alle Overijsselaars zich thuis voelen. Samen met partners worden bloeiende steden en dorpen de motoren voor cultuur en werkgelegenheid waarbij wonen, natuur, landbouw en water elkaar versterken. In de omgevingsvisie wordt deze bestuursfilosofie gekenmerkt door drie punten die bijdragen
aan
het
bereiken
van
maatschappelijke
resultaten.
Als
eerste
worden
complexe
maatschappelijke problemen aangepakt in brede coalities. Daarnaast wordt bestuurlijke partners de ruimte gegeven om zelf beleid en randvoorwaarden op te stellen en het laatste punt is het beperken van ambtelijke en bestuurlijke drukte door eenvoudige en heldere regels op te stellen. De bedoeling van de omgevingsverordening zelf is vooral om beleid voor alle thema’s waar een provinciaal belang in zit juridisch te waarborgen. Het gebruik van de verordening beperkt zich dan ook tot wat strikt noodzakelijk is. Hiermee wil de provincie de gemeenten, waterschappen, bedrijven en particulieren in Overijssel de kans geven om verantwoordelijkheid te nemen. De verordening stelt daarnaast regels op die bij de opstelling van bestemmingsplannen door gemeenten
meegenomen
moeten
worden.
Deze
regels
hebben
voornamelijk
betrekking
op
begripsbepalingen en gebruiksregels bij bepaalde bestemmingen. Samen zijn deze regels bedoeld om de provinciale belangen in Overijssel te behartigen en om wettelijke bepalingen na te leven (Provincie Overijssel, 2009). Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving is het resultaat van een pilot met 11 gemeenten en het nieuwe kwaliteitsinstrument van de provincie Overijssel om gemeenten te helpen de kwaliteit van het buitengebied te bewaken. Het werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving biedt gemeenten een handleiding bij het vaststellen van ruimtelijke plannen en ruimtelijk beleid. Het werkboek is geen nieuw beleidskader maar een uitwerking van de Omgevingsvisie Overijssel en geeft daarmee aanbevelingen en richtlijnen bij het beoordelen van initiatieven in het buitengebied. Twee principes uit de Omgevingsvisie vormen het vertrekpunt: ten eerste dient elke ontwikkeling bij te dragen aan de ruimtelijke kwaliteit in het gebied en ten twee moet er een evenwicht zijn tussen de ontwikkelingsruimte die beschikbaar wordt en de investeringen in de ruimtelijke kwaliteit in een gebied (Provincie Overijssel, 2010). De toepassing van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving rust op een aantal elementen. Als eerste is er Ruimtelijke Kwaliteit, dat volgens de Omgevingsverordening wordt gedefinieerd als de gevolgen van
menselijk handelen en natuurlijke processen die de ruimte geschikt maken en houden voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ruimtelijke kwaliteit komt tot stand door de toekomstwaarde,
58
gebruikswaarde en belevingswaarde van een gebied. Daarvoor wordt gekeken naar de identiteit, eigenheid, herkenbaarheid, bruikbaarheid en continuïteit van een gebied. Daarnaast is het kunnen sturen op ruimtelijke kwaliteit erg belangrijk. Hierbij wordt vooral ingezet op het beschermen van bestaande kwaliteiten en het leggen van verbindingen tussen die kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Voor die sturing zijn drie aspecten belangrijk, de generieke beleidskeuzes, de ontwikkelingsperspectieven en de gebiedskenmerken. Deze benadering moet ervoor zorgen dat de locatiekeuze beter overwogen wordt, beter nagedacht wordt over de functionele invulling op de lange termijn en de verscheidenheid in Overijssel wordt versterkt om zo de belevingswaarde te vergroten (Provincie Overijssel, 2010). Verschillen in gemeentelijk beleid In deze paragraaf wordt ingegaan op de verschillen die bestaan tussen het VAB, Rood-voor-Rood en KGO-beleid van de gemeenten Tubbergen, Dinkelland en Losser. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van een uiteenzetting van de relevante beleidsnota’s van de gemeenten Tubbergen, Dinkelland en Losser. Het doel van deze paragraaf is om een helder beeld neer te zetten over waar de verschillen zitten binnen het beleid van de betrokken gemeenten. Gemeentelijk VAB-Beleid Doel van de beleidsnota Gemeente:
Inhoud:
Tubbergen
De leefbaarheid van het buitengebied bevorderen door mogelijkheden te bieden voor het hergebruik
van
bedrijfsdoeleinden’,
vrijkomende
bebouwing
‘paardenhouderijen’
en
binnen
de
‘woondoeleinden’.
bestemmingen Zo
moet
‘agrarische
verkrotting
en
verpaupering worden voorkomen en economisch hergebruik worden gestimuleerd. Dinkelland
Bijdragen aan het benutten en realiseren van economische dragers in het landelijk gebied of het gebruiken van de resterende economische waarde van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing voor andere functies. De uitstraling van het erf en het landelijk gebied veranderen niet doordat de activiteiten binnen de bedrijfsgebouwen plaatsvinden.
Losser
Het voorkomen van verpaupering en ongewenst gebruik door hergebruikfuncties mogelijk te maken in vrijkomende agrarische bebouwing.
Het doel van de beleidsnotities zijn bij alle drie de gemeenten helder; het gaat vooral om het bieden van een mogelijkheid tot nieuwe economische activiteit in het buitengebied om daarmee het buitengebied leefbaar te houden. Wat opvalt, is dat de gemeente Tubbergen de bestemmingen ‘agrarische doeleinden’, ‘paardenhouderijen’ en ‘woondoeleinden’ specifiek noemt. Gemeente:
Toetsingsmethode:
Toelichting:
Tubbergen
Driedelige toets
Een toets bestaande uit drie onderdelen: Een zonetoets (mate waarin activiteit in gebied past), een voorwaardentoets (feitelijke geschiktheid van activiteit nu en in de toekomst) en een reconstructietoets (locatie al dan niet gelegen in een LOG11 en past activiteit daarin)
Dinkelland
Driedelige toets
Een toets bestaande uit drie onderdelen: Een zonetoets (toets waarin wordt ingegaan op gebiedsinpassing ook met betrekking tot omringende agrarische bedrijvigheid), een voorwaardentoets (feitelijke geschiktheid van de activiteit in het buitengebied) en een ruimtelijke kwaliteitstoets (waarin
11
Landbouwontwikkelingsgebied 59
aspecten als welstand en beeldkwaliteit aan bod komen). Losser
Gebiedsgedifferentieerde
Benadering waarin een combinatie van één of meerdere van
benadering
zeven functiecategorieën geschikt worden geacht voor een locatie. Gebaseerd op de mate waarin een locatie over landschappelijke of natuurwaarden beschikt. Hiervoor zijn 4 gebiedscategorieën opgesteld.
In bovenstaande tabel worden de verschillen tussen de toetsing van VAB-initiatieven in de gemeenten Tubbergen, Dinkelland en Losser duidelijk. Het grootste verschil tussen de drie is dat er in het beleid van de gemeente Losser een veel nauwkeuriger opgezet aantal functiecategorieën zijn. De beleidsnotities van de gemeenten Dinkelland en Tubbergen zijn daar veel globaler in (Gemeente Dinkelland, 2011), (Gemeente Losser, 2005), (Gemeente Tubbergen, 2011). Gemeentelijk Rood-voor-Rood-beleid De verschillen in het Rood-voor-Rood-beleid van de gemeenten Tubbergen (2014), Dinkelland (2014) en Losser (2005) wordt aan de hand van meerdere thema’s in beeld gebracht. Onder andere wordt gekeken naar het doel van de beleidsnota, de reikwijdte van het beleid, sloopbepalingen, bepalingen die van invloed zijn op de woningbouwkavel en bepalingen over investeringen in ruimtelijke kwaliteit. Doel van de beleidsnota Gemeente:
Inhoud:
Tubbergen
Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied door de sloop van landschapsontsierende voormalig agrarische bebouwing en aanvullende investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.
Dinkelland
Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied door de sloop van landschapsontsierende voormalig agrarische bebouwing en aanvullende investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.
Losser
De aanpak van problematiek zoals verpaupering, verval en leegstand van voormalig agrarische bebouwing in het landelijk gebied.
Het doel van de beleidsnota’s Rood-voor-Rood van de drie gemeenten is in essentie hetzelfde; alle drie zijn gericht op het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Reikwijdte van het beleid Gemeente:
Inhoud:
Tubbergen
Het beleid heeft betrekking op alle gestopte of stoppende agrarische bedrijven in het buitengebied van de gemeente Tubbergen. De agrarische bebouwing moet minstens 5 jaar oud zijn. Monumenten kunnen niet worden aangemeld. Verder heeft de regeling betrekking op grootschalige kassen, gemengde bedrijven in extensiveringsgebieden, verwevingsgebieden waarin intensieve veehouderij wordt beëindigd en de verplaatsing van een gemengd bedrijf.
Dinkelland
Het beleid heeft betrekking op alle gestopte of stoppende agrarische bedrijven in het buitengebied van de gemeente Tubbergen. De agrarische bebouwing moet minstens 5 jaar oud zijn. Monumenten kunnen niet worden aangemeld. Verder heeft de regeling betrekking op grootschalige kassen, gemengde bedrijven in extensiveringsgebieden, verwevingsgebieden waarin intensieve veehouderij wordt beëindigd en de verplaatsing van een gemengd bedrijf. Uitgesloten zijn gestopte agrarische bedrijven die een woonbestemming hadden onder de bestemmingsplannen Buitengebied van de gemeenten Weerselo en Denekamp.
Losser
De regeling geldt voor gestopte of stoppende agrarische bedrijven in het buitengebied van de gemeente Losser. De gebouwen moeten minstens 5 jaar oud zijn en cultuurhistorisch waardevolle of karakteristieke gebouwen kunnen niet worden aangemeld. De regeling geldt verder voor gemengde bedrijven in reconstructiegebieden waarbij het onderdeel intensieve
60
veehouderij wordt beëindigd. Ook als de intensieve veehouderij wordt verplaatst naar buiten de gemeente kan Rood-voor-Rood worden toegepast.
Ook de reikwijdte van het Rood-voor-Rood-beleid van de drie gemeenten komt redelijk overeen. In alle drie de nota’s gaat het om gestopte of stoppende agrarische bedrijven met bebouwing die minsten 5 jaar oud moet zijn. Daarnaast zijn monumentale en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing uitgesloten van de regeling. De gemeente Dinkelland heeft echter één (voor deze drie gemeenten) unieke
bepaling.
Deze
bepaling
regelt
dat
gestopte
agrarische
bedrijven
die
onder
de
bestemmingsplannen van de gemeenten Denekamp en Weerselo al een woonbestemming hadden, zijn uitgesloten van deelname.
Sloop Gemeente:
Inhoud:
Tubbergen
De sloopnorm ligt op 1000m2. Wanneer de sloopnorm wordt gehaald, wordt er een compensatiekavel toegekend. Als er een veelvoud van de sloopnorm wordt gehaald kan een tweede compensatiekavel worden toegekend. Echter is dit alleen zo als dit noodzakelijk is voor het dekken van de sloopkosten. Voor kassen ligt de sloopnorm op 5400m 2. Bij de sloop moeten alle landschapsontsierende bebouwing worden gesloopt. Erfverharding, mestplaten, sleufsilo’s, kassen en andere bouwwerken, geen gebouw zijnde t.b.v. hobby’s of nevenactiviteiten tellen niet mee bij de berekening van de te slopen oppervlakte. Al gesloopte bebouwing ook niet. De bebouwing op een erf moet in één aanvraag worden aangemeld. Bebouwing op verschillende locaties kan wel worden geclusterd.
Dinkelland
De sloopnorm ligt op 850m2. Wanneer de sloopnorm wordt gehaald, wordt er een compensatiekavel toegekend. Als er een veelvoud van de sloopnorm wordt gehaald kan een tweede compensatiekavel worden toegekend. Echter is dit alleen zo als dit noodzakelijk is voor het dekken van de sloopkosten. Voor kassen ligt de sloopnorm op 4500m 2. Bij de sloop moeten alle landschapsontsierende bebouwing worden gesloopt. Erfverharding, mestplaten, sleufsilo’s, kassen en andere bouwwerken, geen gebouw zijnde t.b.v. hobby’s of nevenactiviteiten tellen niet mee bij de berekening van de te slopen oppervlakte. Al gesloopte bebouwing ook niet. De bebouwing op een erf moet in één aanvraag worden aangemeld. Bebouwing op verschillende locaties kan wel worden geclusterd.
Losser
De sloopnorm ligt op 850m2. Wanneer deze sloopnorm wordt gehaald, wordt er een compensatiekavel toegekend. Bij het slopen van een veelvoud van de sloopnorm kan er een tweede compensatiekavel worden toegekend. Voorwaarde is dat dit noodzakelijk is voor het dekken van de sloopkosten. De sloopnorm voor kassen ligt op 4500m2. Erfverhardingen, sleufsilo’s en mestplaten moeten ook worden gesloopt. Deze tellen niet mee bij de berekening van de totale te slopen oppervlakte.
In de gemeente Tubbergen ligt de sloopnorm voor de toekenning van een compensatiekavel hoger dan in de andere twee gemeenten. Waar deze in Tubbergen 1000m 2 is, ligt deze in Dinkelland en Losser op 850m2. Voor de sloopnorm voor kassen geldt hetzelfde, de sloopnorm is Tubbergen is 5400m 2 en in Dinkelland en Losser 4500 m2. De woningbouwkavel Gemeente:
Inhoud:
Tubbergen
De woningbouwkavel moet op een slooplocatie worden gerealiseerd. Dit betekent dat de woningbouwkavel binnen het bestaande bouwperceel moet worden gerealiseerd. Als dit in het kader van ruimtelijke kwaliteit beter is, kan de kavel ook aansluitend aan of in de nabijheid van de slooplocatie worden gerealiseerd. De kavel mag op een andere locatie worden gerealiseerd maar alleen als dit vanuit milieu of ruimtelijk oogpunt niet mogelijk is op de slooplocatie. De compensatiewoning moet een goed passend geheel vormen met andere aanwezige bebouwing.
61
Er moet ook rekening worden gehouden met bedrijven in de omgeving. Deze mogen niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Dinkelland
De woningbouwkavel moet worden gerealiseerd op een slooplocatie waar minimaal 40% van de te slopen oppervlakte wordt gesloopt. Dit betekent dat de woningbouwkavel binnen het bestaande bouwperceel moet worden gerealiseerd. Als dit in het kader van ruimtelijke kwaliteit beter is, kan de kavel ook aansluitend aan of in de nabijheid van de slooplocatie worden gerealiseerd. De kavel mag op een andere locatie worden gerealiseerd maar alleen als dit vanuit milieu of ruimtelijk oogpunt niet mogelijk is op de slooplocatie. De compensatiewoning moet een goed passend geheel vormen met andere aanwezige bebouwing. Er moet ook rekening worden gehouden met bedrijven in de omgeving. Deze mogen niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt.
Losser
De bouw van de compensatiewoning gebeurt in de buurt van de (voormalige) bedrijfswoning. Dit ten behoeve van een samenhangend geheel en het voorkomen van woningen op ‘toevallige’ locaties.
Voor de gemeenten Tubbergen en Dinkelland geldt dat er meer flexibiliteit is voor de locatie voor de woningbouwkavel. In de gemeente Dinkelland en Tubbergen kan –wanneer dit ruimtelijk beter past- op een andere locatie worden gebouwd. De gemeente Dinkelland heeft een bepaling dat er voor de aanvankelijke bouwlocatie moet worden gekeken naar slooplocaties waar minimaal 40% van de agrarische bebouwing gesloopt wordt. Investeringen in ruimtelijke kwaliteit Gemeente:
Inhoud:
Tubbergen
Een aanvullende investering in de ruimtelijke kwaliteit is verplicht. De hoogte is afhankelijk van de waarde van de bouwkavel, de huidige waarde van de (onder)grond van een bouwkavel van 1200m2, de gecorrigeerde vervangingswaarde van de schuren en de sloopkosten à €25/m2.
Dinkelland
Een aanvullende investering in de ruimtelijke kwaliteit is verplicht. De hoogte is afhankelijk van de waarde van de bouwkavel, de huidige waarde van de (onder)grond van een bouwkavel van 1200m2, de gecorrigeerde vervangingswaarde van de schuren en de sloopkosten à €25/m2.
Losser
De initiatiefnemer mag zelf invulling geven op welke wijze de ruimtelijke kwaliteit verbeterd wordt. Vaak is de sloop van voormalig agrarische bebouwing voor de gemeente voldoende.
Tussen de gemeente Dinkelland en Tubbergen zit geen verschil wat de investeringen in ruimtelijke kwaliteit betreft. In de gemeente Losser is er eigenlijk geen leidraad voor hoe hoog die investeringen moeten worden. De initiatiefnemer kan zelf bepalen op welke manier er ruimtelijke kwaliteitswinst gemaakt wordt. De ene harde voorwaarde is dat er aantoonbaar winst is geboekt (Gemeente Dinkelland, 2014), (Gemeente Losser, 2005), (Gemeente Tubbergen, 2014). Gemeentelijk KGO-beleid In de KGO-beleidsnota’s van de gemeenten Dinkelland en Tubbergen zitten geen verschillen, de twee gemeenten gebruiken hetzelfde kader (Gemeente Tubbergen, 2013). Dit komt doordat de KGOuitwerking van die gemeenten is gebeurd in het kader van noaberkracht, een werkorganisatie waarin de ambtelijke organisaties van de gemeenten Tubbergen en Dinkelland in zijn verenigd (Gemeente Dinkelland, N.B.). Ook kan het KGO-beleid van de gemeente Tubbergen en Dinkelland niet worden afgezet tegen het KGO-beleid van de gemeente Losser. De gemeente Losser heeft tot op heden geen eigen KGO-beleid opgesteld vanwege een tijds- en personeelstekort.
Conclusie Voor een groot deel lijkt het beleid van de gemeenten Tubbergen en Dinkelland erg veel op elkaar. De verschillen uiten zich vooral in aspecten als sloopnormen maar zijn daarnaast nagenoeg identiek. Losser wijkt daar ook niet veel van af. Zowel uit de volledige uiteenzetting en de verschillen blijkt echter
62
wel dat de nota’s van Dinkelland en Tubbergen veel preciezer zijn opgesteld dan de nota’s van de gemeente Losser. Ook opvallend is het ontbreken van KGO-beleid in de gemeente Losser. Desgevraagd komt dit door een gebrek aan tijd en beschikbaar personeel.
63
Bijlage 3: Geïnterviewde personen
De heer G. Butz van gemeente Ede
De heer E. Top van Midden Nederland Makelaars
De heer H. Tijink van Tijink Taxatie en Advies
De heer J. Klompmaker van Ad Fontem Juridisch Bouwadvies
64
Bijlage 4: Gespreksverslagen Achtereenvolgens zijn de gespreksverslagen van de interviews met de experts opgenomen. De gespreksverslagen van de gesprekken met de VAB-eigenaren zijn in verband met de privacy niet opgenomen in dit rapport. Voor vragen kunt u contact opnemen met de onderzoeker via
[email protected] Gespreksverslag Evert Top van Midden Nederland Makelaars Datum telefonisch gesprek 21 mei 2015 Ten behoeve van onderzoek: Toekomstbestendig buitengebied Noordoost Twente Vragen en antwoorden
In hoeverre is er vraag naar sloopmeters en werkt het instrument sloop- en bouwrechten? Vorig jaar was er heel veel vraag naar sloopmeters maar nu zien we dat het aanbod toeneemt en de vraag afneemt. Het instrument werkt wel en dit komt vooral doordat de bestemmingsplannen ook worden aangepast en ruimte bieden. Het wordt mogelijk gemaakt om een woning van 1000 m³ te bouwen door de inzet van sloopmeters. Je mag conform de standaard regels in het bestemmingsplan een woning bouwen van 600 tot maximaal 750 m³ (verschilt per gemeente) en dit kan door sloopmeters worden uitgebreid.
Wat zijn belangrijke factoren voor een werkbaar systeem van verhandelbare sloprechten? Het opknippen van slooplocaties is van groot belang geweest, hierdoor is het instrument echt succesvol en werkt het. Ook is het belangrijk dat sloopmeters gemeente- overstijgend ingezet kunnen worden, dat draagt bij aan het succes van het instrument. Niet elke locatie leent zich er namelijk voor om iets nieuws te bouwen. De gemeente waar de sloopmeters worden verkocht/opgeruimd die registreert de sloopmeters.
Waarvoor worden de slooprechten hoofdzakelijk ingezet? Bijgebouwen bij woningen voor werkfuncties mogen groeien tot 400 m². Vorig jaar kwam de vraag voornamelijk van bedrijven die wilden legaliseren en wilden uitbreiden boven de 400 m². Ook was er vraag naar het uitbreiden van woningen.
Wie bieden voornamelijk slooprechten aan? De sloopmeters worden aangeboden door stoppende agrarische ondernemers. In het begin waren het vooral de boeren die al langer geleden gestopt waren met hun activiteit en nu zijn het ook de boeren die besluiten te stoppen met hun agrarische activiteiten.
Hoeveel slooprechten ( m²) werd er gemiddeld verkocht en wat zijn gangbare prijzen? Er werd vorig jaar ongeveer € 130 per sloopmeter betaald, dit jaar is dat ongeveer € 100 per sloopmeter. Er zit ook nog een groot verschil in direct en niet direct inzetbare sloopmeters. Voordat sloopmeters ingezet kunnen worden moet het bestemmingsplan eerst gewijzigd worden, dit kost veel tijd. Hierdoor duurt de verkoop van niet direct inzetbare sloopmeters langer. Er werd gemiddeld rond de 300 à 400 m² verkocht maar ook 90 m². Dus vooral kleine aantallen m². Voor de komende jaren is het spannend hoe het zich zal ontwikkelen aangezien er ook steeds meer grotere agrarisch bedrijven stoppen en dus grotere gebouwen op de markt komen. De prijs zal daardoor ook gaan dalen. Er zal niet genoeg vraag zijn naar nieuw te bouwen gebouwen er is veel meer aanbod aan leegstaande agrarische gebouwen.
65
Onderzoek Toekomstbestendig buitengebied Noordoost Twente Gespreksverslag Henk Tijink van Tijink Taxaties Datum gesprek 14 september 2015 in Tubbergen
Wat is het effect op de WOZ-waarde na sloop van agrarische bebouwing op het erf? En heeft toevoeging van groen of verfraaiing effect op de WOZ-waarde. De WOZ-waarde is gebaseerd op de feitelijke situatie. De huidige stand van zaken qua bebouwing op het erf is bepalend voor de WOZ-waarde. Wanneer een bouwblok groter is dan de feitelijke situatie en niet wordt benut in de feitelijke situatie wordt dat ‘onbenutte’ deel van het bouwblok niet in de waarde opgenomen. Wanneer de WOZ-waarde na sloop wordt bepaald dan zijn er twee varianten mogelijk: 1e variant: wanneer agrarische bebouwing wordt gesloopt en de bestemming agrarisch blijft dan zal de WOZ-waarde dalen. Het bouwvolume neemt af in de feitelijke situatie. Wanneer het gesloopte terrein wordt ingericht met groen zal dit geen effect hebben op de WOZ-waarde. 2e variant: wanneer agrarische bebouwing wordt gesloopt en de bestemming wordt gewijzigd in wonen dan zal de WOZ-waarde waarschijnlijk gelijk blijven. Dit wordt veroorzaakt doordat de grondwaarde van een woonbestemming hoger is dan de grondwaarde van een agrarische bestemming. Aandachtspunt is wel dat de WOZ-waarde een andere waarde is dan de verkoopwaarde. Een mogelijke koper kijkt naar de potentiële mogelijkheden voor de betreffende locatie en daar kan een ruimer bouwvlak dat in de feitelijke situatie niet benut is wel een waarde vertegenwoordigen.
In hoeverre gaan eigenaren van VAB-locaties over tot sloop als er een vergoeding tegenover staat? Eigenaren gaan niet over tot sloop als er geen vergoeding tegenover staat. Het fenomeen dat bebouwing een waarde vertegenwoordigt is in beton gegoten. Eigenaren kiezen voor een compensatiewoning door middel van Rood-voor-Rood of zij ‘bewaren’ het opstal om er op den duur toch nog iets mee te kunnen. De huidige regelgeving beperkt daarin omdat over gaan tot sloop niet de mogelijkheid geeft om iets van gelijke omvang terug te bouwen.
Wat zijn voorwaarden om bouwrechten verhandelbaar te maken? Er zijn wel regels nodig en ook een staffel. De staffel is voornamelijk omdat vraag en aanbod nooit volledig op elkaar zullen aansluiten. De bouwrechten voor het slopen van schuren zouden niet ingezet moeten worden voor uitbreiding dan wel het nieuw bouwen van een woning. Nieuwe woningen toevoegen in het buitengebied heeft niet de voorkeur voor de regio Noordoost Twente. Nieuwe woningen dienen in de bebouwde kom van bijvoorbeeld kleine kernen te komen om de leefbaarheid te bevorderen. Nieuwe woningen in het buitengebied zijn alleen mogelijk via de regeling Rood-voor-Rood met gesloten beurs.
Wat is het effect van verruiming aan bouwmogelijkheden in het landelijk gebied? Particulieren in het buitengebied hebben altijd de behoefte aan een schuur van minimaal 200 m². Wanneer eigenaren in het buitengebied meer grond in eigendom hebben neemt de behoefte aan extra m² voor een schuur ook toe. Een ander aspect is dat niet alle bedrijven zich in het buitengebied moeten kunnen vestigen. Daarbij is het van belang dat gekeken wordt vanuit een breder perspectief van een dorp en niet alleen van de betreffende locatie. De bebouwing moet passend zijn bij het landschap en het karakter van de streek. Er moeten niet te veel regels geformuleerd worden, dat zorgt voor spanningen. Bijvoorbeeld een maximum aan inhoud zou niet nodig zijn omdat dit financieel ook wordt ingekaderd. Een schuur bouwen kost geld en een eigenaar gaat geen schuur bouwen als hij het geld er
66
niet voor heeft. Een verandering op het erf brengt veel kosten met zich mee en elke volgende verandering kost ook weer geld. Het gaat dan om kosten voor het wijzigen van het bestemmingsplan, het aanvragen van een omgevingsverguning en alle bijkomende onderzoekskosten en advieskosten, leges en de bouwkosten. Het bestemmingsplan is het uitgangspunt voor handhaving. Wanneer er een herziening van een bestemmingsplan komt voor een bepaalde locatie dan vindt er altijd een inperking plaats door bijvoorbeeld het verkleinen van het bouwblok of door het wijzigen van de bestemming agrarische naar wonen. Alles wat kleiner gemaakt wordt zorgt voor spanningen. Er moet meer ruimte komen voor maatwerk en daarvoor is een raamwerk nodig. Niet elke locatie is geschikt voor elke nieuwe bebouwing. Wel moet het raamwerk binnen het bestemmingsplan de mogelijkheid blijven bieden om wijzigingen aan te brengen zonder dat daarvoor een uitgebreide procedure voor nodig is(uitbreiding bouwblok enz.). De verantwoordelijkheid moet bij de burger en de ondernemer komen te liggen. Het is aan de politiek om duidelijk te maken wat wel en niet kan en wat de kaders zijn. De invulling van het beleid moet door de ondernemer zelf uitgevoerd worden. De gemeente moet niet te veel op de stoel van de ondernemer gaan zitten. Het is belangrijk dat burgers en ondernemers zich goed laten informeren.
67
Onderzoek Toekomstbestendig buitengebied Noordoost Twente Gespreksverslag Jan Klompmaker van Ad Fontem Juridisch Bouwadvies Datum gesprek 1 september 2015
Wat zijn veel voorkomende wensen van erfeigenaren in het landelijk gebied die onder het huidige beleid nog niet mogelijk zijn en wat maakt dat het niet mogelijk is? Er zijn drie categorieën te maken van erfeigenaren die iets willen in het buitengebied dat onder het huidige beleid niet mogelijk is: 1.
Er is sprake van een woonbestemming op het erf en er is een economische activiteit die door middel van de VAB-regeling gerealiseerd is. De uitbreiding van de VAB-bebouwing is niet mogelijk binnen het bestemmingsplan. Daarnaast is het KGO-beleid niet van toepassing op VAB-locaties.
2.
Er is reeds sprake van een agrarische activiteit op het erf en voor een deel van de voormalige agrarische bebouwing is via het bestemmingsplan toestemming gegeven voor een andere economische activiteit middels de VAB-regeling. Het uitbreiden van de andere economische activiteit (niet agrarisch) is niet mogelijk.
3.
Er is sprake van een locatie met een agrarische bedrijf (afbouwend) waarvan de eigenaren nog niet fiscaal hebben afgerekend met de fiscus. Deze groep eigenaren is in dubio welke keuze zij moet maken. Enerzijds gaat het om het behouden van het agrarisch bouwblok anderzijds gaat het om een functieverandering op het erf door middel van Rood-voor-Rood of VAB of een andere regeling. De vraag die cen traal staat bij deze groep is ‘Wat brengt een functieverandering allemaal met zich mee en kan dat qua kosten?’,
Het bestaande beleid is voor de eerste twee groepen de beperkende factor. Voor de derde groep is vooral onzekerheid de beperkende factor om over te gaan tot een verandering op het erf. De onzekerheid wordt gekenmerkt door twee factoren: een moeilijke keuze maken en onduidelijkheid in het kostenplaatje van de verandering. De kosten waar eigenaren bij het wijzigen van het bestemmingsplan al gauw mee te maken krijgen ligt rond de € 10.000,-. Het gaat dan om kleine plannen. Een grove indicatie van de kosten is als volgt: -
Opstellen bestemmingsplan (perceelsgebonden) € 2.500,-
-
Onderzoek12 t.b.v. het bestemmingsplan
-
Proces13
-
Bouwleges, afhankelijk van de legesverordening € PM
€ 2.500,-
van in procedure brengen
€ 5.000,-
Hoe kunnen verhandelbare bouw- en slooprechten planologisch verankerd worden? Een mogelijkheid zou kunnen zijn om alle m² schuren en bijgebouwen op te nemen in het bestemmingsplan. Op deze manier kan het aantal m² neutraal gehouden worden. Je hebt namelijk vaststaan hoeveel m² waar is en bij de functiewijziging kunnen de m² op de ene locatie in mindering 12
Onderzoeken betreffen vooral flora en fauna, bodem, archeologie en een akoestisch onderzoek wanneer er een woning gebouwd wordt. 13
Het proces betreft onder andere het behandelen van het verzoek binnen het college van B&W, het ter inzage leggen en de behandeling daarvan.
68
gebracht worden en op een andere locatie opgenomen worden in het bestemmingsplan. Er dient dan wel een functiewijziging toegevoegd te worden aan het bestemmingsplan zodat er met een wijzigingsplan gewerkt kan worden. Het nadeel van deze mogelijkheid is dat niet elke m² aan bijgebouwen in beeld is in de huidige bestemmingsplannen. Een andere mogelijkheid is dat voor elk plan de verkopende partij en de kopende partij een bestemmingsplanwijziging moeten doorlopen. De grote nadelen daarvan zijn de kosten die gemaakt moeten worden en de proceduretijd (inclusief voorbereiding) die ongeveer één jaar bedraagt. Nog een andere manier om extra bouwmogelijkheden te creëren in het bestemmingsplan is om vanuit de Rijksoverheid een Algemene Maatregel van Bestuur voor het platteland en/of buitengebied op te stellen. Hierdoor zou de praktische uitvoerbaarheid vergroot kunnen worden. Het bestemmingsplan en straks het omgevingsplan zullen grenzen bevatten over wat er maximaal mogelijk is om te bouwen. Het grip houden op ruimtelijke kwaliteit blijft een lastig vraagstuk voor de overheid. Het leveren van maatwerk zou daarin een oplossing kunnen bieden. Een voorbeeld is om je buurman te betrekken bij de bouwplannen en die te laten beargumenteren hoe hij de ruimtelijke kwaliteit vanuit zijn perspectief beleeft. De heer Klompmaker geeft verder aan dat het leveren van maatwerk belangrijk is voor het realiseren van ruimtelijke kwaliteit. Het zou mooier zijn om niets te laten vaststellen maar dat je het van de wensen van de initiatiefnemer moet laten afhangen. Laat die met een plan komen en bespreek dan gezamenlijk vanuit de gemeente en de initiatiefnemer hoe ruimtelijke kwaliteit op die locatie bereikt kan worden. Niet elke locatie is geschikt voor uitbereiding en/of functieverandering. Het hebben van vertrouwen in elkaar (burger versus overheid) is belangrijk om te kunnen werken met minder regels. Maar het begint bij het begrip hebben in elkaars situatie en daar ook open voor willen staan. Ga ter plekke kijken, wat is mogelijk op die locatie. Als iets niet kan, kijk dan op welk vlak er wel mogelijkheden zijn. Voor bedrijven op het bedrijventerrein hebben gemeenten vaak een bedrijfscontactfunctionaris bedrijventerreinen, voor het buitengebied bestaat er geen contactfunctionaris die het landelijk gebied in zijn takenpakket heeft. Een contactfunctionaris kan een belangrijke schakel zijn om initiatieven een handje verder te helpen of om initiatiefnemers mogelijke routes aan te dragen.
69
Gespreksverslag Geert Butz van Gemeente Ede Datum telefonisch gesprek 20 mei 2015 Ten behoeve van onderzoek: Toekomstbestendig buitengebied Noordoost Twente De heer Butz is betrokken bij het beleid rondom verhandelbare sloop- en bouwrechten in de Regio Vallei
In hoeverre werkt het beleid Regionale beleidsinvulling functieverandering en nevenactiviteiten van 20 juni 2012? Het beleid werkt heel goed en is een succes. Verschil tussen de regio Twente en de Gelderse Vallei is dat de Gelderse Vallei dichter bij de Randstad ligt en dat daar nog veel vraag is naar woningen en bedrijven. Daarnaast is de Gelderse Vallei een zeer dicht bebouwd gebied, wat de werking van verhandelbare sloop en bouwrechten verhoogt. Het beleid is geen oplossing voor het grote leegstandsprobleem in de agrarische sector maar een instrument naast bestaande beleidsmogelijkheden (Rood-voor-Rood en VAB). Het beleid van verhandelbare sloop- en bouwrechten leidt tot meer flexibiliteit.
Waarvoor worden de sloopmeters hoofdzakelijk ingezet? De sloopmeters kunnen ingezet worden voor wonen en werken. Voor beide functies worden sloopmeters ingezet maar op dit moment wordt 70% van de sloopmeters ingezet voor werkfuncties. De afweging of nieuwe bedrijven in het buitengebied gerealiseerd kunnen worden, wordt beoordeeld aan de hand van de ruimtelijke uitstraling. Er moet gekeken worden of de activiteit op die locatie past. Daarnaast is het van belang dat de activiteiten binnen de muren plaatsvinden. Het primaat voor het buitengebied ligt bij de landbouw en nieuwe economische activiteiten mogen bestaande en uitbreidingsplannen van agrarische bedrijven niet hinderen.
In hoeverre is gekeken of nieuwbouw mogelijk is wanneer sloopmeters gekocht moeten worden? De vraag of nieuwbouw met de aankoopkosten van sloopmeters dan nog wel betaalbaar is, is geen vraag/zaak van de gemeente of overheid. Het is aan de ondernemer om deze afweging te maken. Voor een sloop m² wordt tussen de € 100,- tot € 120,- betaald. Dit is een vrij hoog bedrag dat waarschijnlijk in de regio Twente niet gehaald wordt. Het zou mooi zijn als je op € 50,- per m² sloop uitkomt aangezien het slopen ongeveer tussen de € 30,- a € 40,- ligt en met iets extra’s bereik je dat men overgaat tot sloop.
Heeft u nog een advies om rondom invoering van slooprechten? De heer Butz geeft aan dat men niet bang hoeft te zijn om de verandering door te voeren. Ook de markt moet wennen aan dit systeem. In de eerste tien aanvragen zal achterafgezien wellicht te veel ruimte geboden zijn, maar dat zijn ook de pioniers en die mag je ook belonen. Als er weinig gebruik van het instrument wordt gemaakt dan moet de norm omlaag en bij veel gebruik kun je de norm ook omhoog halen. In 1994 is de gemeente Ede gestart met het ontwikkelen van het VAB-beleid. In 2005 is gestart met het verhandelbaar maken van slooprechten. Deze rechten zijn inzetbaar binnen de regio dus over de gemeentegrenzen heen. Belangrijk is daarbij wel dat het beleid rondom de terugbouwmogelijkheden gelijk moet zijn voor de deelnemende gemeenten. Een groter gebied voor de inzet van het instrument verhoogt ook de werking van het systeem. Daarnaast kan het instrument ook ingezet worden voor handhavingsvraagstukken. Je kunt eigenaren nu aangeven om iets te legaliseren door sloopmeters te laten kopen.
70