learning from multifunk een onderzoek naar flexibele en multifunctionele gebouwen

learning from multifunk een onderzoek naar flexibele en multifunctionele gebouwen

Aanleiding

Gebouw Gebruiker ANA architecten Pedro de Medinalaan 87A 1086XP Amsterdam tel +31 0 20 423 29 49, fax +31 0 20 423 29 50 [email protected] www.ana.nl

Multifunk

daglicht en verbinding corridors

D

IC

R

I

DI

CORRIDOR

C O R R I D O R

I

C O R R I D O R I

IJB UR GL

N JA

OL

T VA ER PH

ILL

TL AN

AA

AA N

N

LM HO P. EIN PL

CO

EL RN

IS

-

ZIL

langsdoorsnede corridor

AN LA EN LIS

1e ve rdieping

3e verdieping slaapkamer 2

slaapkamer 2

slaapkamer 2

slaapkamer 2

slaapkamer 2

serre

serre

woonkamer

slaapkamer 2 berging

serre

keuken

slaapkamer 2

positie 2 slaapkamer 2

woonkamer

woonkamer

positie 1

type SA3 (sociale huur)

slaapkamer 4

serre

serre slaapkamer 3

slaapkamer 1 slaapkamer 1

keuken

slaapkamer 2 positie 2

woonkamer positie 2

positie 1

woonkamer

positie 1 berging keuken

slaapkamer 1

slaapkamer 1

slaapkamer 1

slaapkamer 1

slaapkamer 1

slaapkamer 1

berging

woonkamer

LIFT positie 2 slaapkamer 2

slaapkamer 1

ing berg

LIFT LIFT

positie 2 slaapkamer 3 slaapkamer 2 slaapkamer 1

mer 1 slaapka

berging

LIFT positie 1 keuken

06

slaapkamer 1

keuken

slaapkamer 1

ing berg

berging slaapkamer 1

mer slaapka 2

berging

berging

kk

keuken

slaapkamer 1 woonkamer

keuken

berging

berging

mer woonka

slaapkamer 1 berging

serre

slaapkamer 2

mer slaapka

slaapkamer 2

mer woonka

slaapkamer 2

serre

slaapkamer 2 woonkamer

LIFT LIFT

slaapkamer slaapkamer 4 slaapkamer 3 2

slaapkamer 1

serre

positie 1 keuken

sparing

ver d.vloer in 3e

dichtgezette

TERRAS mer slaapka mer slaapka

mer slaapka mer slaapka

mer slaapka

ø 350


mer slaapka

VIDE

mer slaapka

VIDE

mer slaapka




mer 1 slaapka

LIFT

mer 2 slaapka

LIFT

LIFT LIFT

LIFT

overloop

slaapkamer 2

slaapkamer 2

woonkamer berging

slaapkamer 2

keuken positie 1 berging

berging

slaapkamer 2

berging

woonkamer

woonkamer

berging

slaapkamer 2

slaapkamer 2

serre


slaapkamer 1

serre

slaapkamer 1


type SA4sp MIVA woonkamer

type SA1 (sociale huur)

woonkamer serre

serre

LIFT

woonkamer serre

serre

slaapkamer 3

woonkamer

positie 1 keuken serre

serre

positie 1

M

U

L

T

I

F

U

N

K

M

U

L

T

I

F

U

N

K

®

100 350 100

06

woonkamer

keuken

slaapkamer 2

serre

type SB1*sp (sociale huur)


slaapkamer 1

slaapkamer 2

berging type SA4sp (sociale huur) woonkamer

woonkamer

serre

1e verdieping ®

type SC3 (sociale huur)

100 597

berging berging

positie 2

slaapkamer 1

1200

berging

berging

serre

serre

keuken berging positie 1 type SA1 (sociale huur) woonkamer

woonkamer

positie 2 slaapkamer slaapkamer 1 2 serre

slaapkamer 3 positie 1 keuken

serre

serre

slaapkamer 2


positie 1 keuken woonkamer woonkamer

mer 1 slaapka

slaapkamer 2

overloop

berging

keuken

slaapkamer 2

overloop

type SB1*sp (sociale huur)

mer 2 slaapka

overloop

keuken

mer woonka

overloop

positie 1

berging

berging

mer woonka

berging

keuken

ing berg

positie 1

positie 2

berging type SC3 (sociale huur) type SB1 (sociale huur)

berging type SB1 (sociale huur)

slaapkamer 4

1400

LIFT

berging

slaapkamer 1

slaapkamer slaapkamer 1 2

100

slaapkamer 1

slaapkamer 2

slaapkamer 1

berging

slaapkamer 1

keuken positie 1

A I MIV

berging slaapkamer 1

slaapkamer 1 slaapkamer slaapkamer 3 2

positie 2

type

slaapkamer 1

slaapkamer 4 keuken slaapkamer 3 slaapkamer slaapkamer 1 2 positiepositie 1 positie 2 2

mer slaapka 3

slaapkamer 1

slaapkamer slaapkamer 1 2

ing berg

slaapkamer 1

positie 1 keuken

keuken

slaapkamer 1

slaapkamer 2

positie 2

LIFT


slaapkamer 1

slaapkamer 1 slaapkamer slaapkamer 3 2

slaapkamer 3 slaapkamer slaapkamer 1 2 positie 2 keuken

4e verdieping

corridor met daglicht

ANA architecten Pedro de Medinalaan 87A 1086XP Amsterdam tel +31 0 20 423 29 49, fax +31 0 20 423 29 50 [email protected] www.ana.nl

Onderzoeksvraag LFM 1. Welke lessen kunnen worden getrokken uit de ervaringen met het ontwikkelen, beheren en gebruiken van flexibele en multifunctionele gebouwen? 2. Hoe kunnen deze bevindingen worden vertaald in potenties en modellen voor flexibele en multifunctionele gebouwen binnen de huidige en toekomstige bouwopgave?


Werkwijze 1. Inventarisatie en analyse van 20 flexibele en multifunctionele projecten 2. Bouwkundige analyse 3. Interviews architecten, gebouweigenaren en gebruikers 4. voorlopige bevindingen


Projecten multifunk

2. Solid 1&2 3. Solid 11

4. HHHBieling

5. CC housing

6. Schie centrale

7. Kolner Brett

8. Next 21

9. Nieuw Australie

10. Schut- 11. Flexsus ters toren 22

12. GHG 13. Karregat

14. School woningen

15. CASA 400

16. XXX-en 17. Blok 2

18. INIT

20.NDSM werf

19. UFO


Bouwkundige analyse variatie in levensduur van de ‘lagen’ van gebouwen

Lagenschema van Stuart Brand (Brand, 1994)

Lagenschema van Bernard Leupen (Leupen, 2002) ANA architecten Pedro de Medinalaan 87A 1086XP Amsterdam tel +31 0 20 423 29 49, fax +31 0 20 423 29 50 [email protected] www.ana.nl

CChousing



Nw Australie



Kolner Brett

 

Flexus22

Schiecentrale  

 

  





54000

















 













  54600

16900

26000 32250

Kolner Brett Next21   SCHIECENTRALE FASE 4B



   42000



  24800

19100

18000

21600

thermische schil integratie

40000





CANAL COURT HOUSING

 

HH hamburg

HYBRID HOUSE HAMBURG (B)

18000

solid11 SOLID 11



solid 1&2 SOLID 1 & 2



multifunk MULTIFUNK

bouwkundige aspecten

ontsluiting

meterkasten leidingschachten zone van de natte cel draagconsructie

Overzicht






Aspecten Kleinste unit

Kleinste unit

Multifunk

Kleinste unit

Solid 1&2

Schiecentrale

kleinste unit

86,7 m²

39 m² 69,1 m²

Buitenruimte

Buitenruimte

Buitenruimte 1:100

1:200

buitenruimte

1:100

ANA architecten Pedro de Medinalaan 87A 1086XP Amsterdam tel +31 0 20 423 29 49, fax +31 0 20 423 29 50 [email protected] www.ana.nl 1:100

Open vs. gesloten

Aspecten - gevel Open vs. gesloten

Open vs. gesloten

1:100

multifunk

Solid 1&2

1:200

Schiecentrale

1:100


Aspecten Detail

- techniek Breedplaatvloer Leidingzone verticaal

3,0 m Dekvloer 100 mm Leidingzone horizontaal ø 40 mm Leidingzone horizontaal ø 75 mm

Multifunk Detail

1:50

Betonconstructie Leidingzone verticaal

techniek

3,6 m

Detail

Dekvloer 180 mm Leidingzone horizontaal 180 mm Betonconstructie

Solid 1&2 1:50

Betonconstructie Leidingzone horizontaal Aanzicht betonbalk Leidingzone verticaal 3,06 m

Aanzicht betonschijf

Schiecentrale ANA architecten Pedro de Medinalaan 87A 1086XP Amsterdam tel +31 0 20 423 29 49, fax +31 0 20 423 29 50 [email protected] www.ana.nl 1:50

‘Beehive in Multifunk verhuurt flexibele werkplekken aan IJburgse ondernemers. Wij hadden liever een niet ingedelde ruimte gehuurd’ Christof Veen van Beehive, huurder in Multifunk

‘t Karregat is eigenlijk niet echt flexibel, maar het staat er nog steeds doordat het een bijzonder en experimenteel gebouw is’

‘Na lang zoeken kon ik uiteindelijk in Multifunk een kleine winkelruimte huren’ Nicolien Koekkoek Bloem en Zee, huurder in Multifunk

‘Het streven van de achterliggende gedachte is niet geborgd in de grotere organisatie’ Helma Ton, huurder in Multifunk

Arie van Rangelrooij, ENIEN architecten, renovatie van ‘t Karregat

‘Omdat het gebouw ‘s zomers wordt gebruikt als hotel, komt elke week de keukeninspectie kijken of we wel goed schoonmaken‘ Joost Duco Helsloot, huurder in CASA400

‘Mijn winkel ligt beneden aan de straat. Aan het begin van elk nieuw kledingseizoen gebruik ik mijn woning boven ligt als showroom ‘ Eigenaar en bewoner in Kolner Brett

‘Beneden zit mijn kantoor, ik woon op de bovenste laag. Binnenkort gaan onze buren weg en dan breiden we onze woning uit ‘

Robert Winkel, eigenaar en bewoner in de Schiecentrale

Gebruikers Beheerders Eigenaren

‘Er zitten heel veel uren in de afbouw van de unit, brandveiligheid was het grootste knelpunt, ‘ ANA architecten Pedro de Medinalaan 87A 1086XP Amsterdam tel +31 0 20 423 29 49, fax +31 0 20 423 29 50 [email protected] www.ana.nl Anja Bult, huurder in NDSM werf

Flexibiliteit meten 1 bandbreedte functies 0 = 1 functie 3 = 2 functies 6 = > 2 functies 9 = >2 functies, inc wonen en horeca

2 schaalniveau flexibiliteit 0 = binnen de unit 3 = binnen de ontsluiting 6 = binnen het gebouwcomplex

3 tijdspanne flexibiliteit 0 = alleen bij de bouw 3 = eenmalige tussentijdse transformatie 6 = geleidelijke en eeuwige transformatie

4 eigendomsituatie 0 = koop 3 = huur

5 beheerstrategie 0 = voorgestelde keuzes 3 = tussenvorm 6 = alles is mogelijk

6 veranderbaarheid bouwcomponenten ind = indeling nat = natte cel ins = installaties sch = unitscheiding fun = functie van de unit ont = ontsluiting gev = gevel bui = buitenruimte


Flexibiliteit meten Bijlage 3

schaal niveau flexibiliteit²

frequentie flexibiliteit³

eigen dom⁴

beheer⁵

0

0

0

0

0

3

3

3

3

3

6

6

6

6

6

6

6

6

1

1

1

1

1

0

1

0

36

2 Solid 1 & 2

9

6

6

3

6

1

1

1

1

1

1

0

0

36

3 Solid 11 Furore

9

6

6

3

6

1

1

1

1

1

0

0

0

35

6

6

6

3

6

1

1

1

1

1

0

0

0

32

6

9

13 Wijkcentum het Karregat

12 Groothandelsgebouw

totaal

Project

veranderbaarheid bouwcomponenten⁶

band breedte functies¹

Overzicht projecten en criteria

ind nat ins sch fun ont gev bui

1 Multifunk

6

6

6

3

3

1

1

1

1

1

1

0

1

31

8 Next 21

6

6

6

0

6

1

1

1

1

1

0

1

1

31

18 INIT

6

6

6

3

3

1

0

1

1

1

0

1

0

29

19 UFO

6

6

6

3

3

1

1

1

1

1

0

0

0

29

20 NDSM atelierstad

3

6

6

3

6

1

0

1

1

0

0

1

0

28

4 Hybrid House Hamburg - bieling

3

6

6

0

3

1

1

1

1

1

0

0

0

23

6 Schiegebouw fase 4b

3

6

3

0

6

1

0

1

1

1

0

0

0

22

11 Flexus22

0

3

6

0

6

1

1

1

1

0

0

1

0

20

15 CASA 400

3

3

6

6

0

0

0

0

0

1

0

0

0

19

3

0

6

0

6

1

0

1

0

1

0

0

0

18

0

6

6

0

3

1

0

1

1

0

0

0

0

18

3

0

6

0

6

1

0

0

0

1

0

0

0

17

10 Schutterstoren

0

6

3

0

3

1

1

1

1

0

0

0

0

16

14 Schoolwoningen (Leidsche Rijn)

3

3

3

3

0

1

0

0

1

1

0

0

0

15

17 Centrum Ypenburg

0 0

3 0

3 0

0 0

0 3

1 1

0 1

0 1

1 0

0 0

0 0

0 0

0 0

6

7 Kölner Brett 16 XXX-en 5 Canal Court housing blok 1

9 Nieuw Australie

8


Efficiente flexibiliteit MULTIFUNK

SCHIECENTRALE

SOLID11

SOLID1&2

GHG

flex 31 b/n 74% kl. unit 36m2 € 1080/m2 VVO




flex 32 b/n 74% kl. unit 58m2

SCHOOL WONINGEN



Efficiente flexibiliteit

flexibiliteit

40

solid 1&2

30

solid 11

multifunk

schiegebouw 20

schoolwoningen

1000

2000

3000

€/m2 VVO


Huur & koop

(en alles er tussenin)

MULTIFUNK

SCHIECENTRALE

grond = erfpacht (vast) casco = huur inbouw = huur

grond = eigendom casco = koop inbouw = koop

(woningen)

inbouw = koop (bedrijfsruimtes)

SOLID1&2

grond = erfpacht (flex) casco = huur inbouw = koop veiling: bieden op huurprijs

GHG

grond = eigendom? casco = huur + aandelen inbouw = koop


Huur & koop

(en alles er tussenin)

schiegebouw

koop

schiegebouw multifunk - bedrijfsruimte solid 1&2 solid 11 groothandelsgebouw

+ waardeopbouw - niet flexibel op lange termijn

groothandelsgebouw

huur

multifunk solid 1&2 solid 11

casco ->

lange levensduur waardeopbouw

multifunk - wonen + flexibel op lange termijn - waardeopbouw

inbouw ->

korte levensduur

geen waardeopbouw


functietypologie en ontsluiting KARREGAT

school kinderopvang medisch supermarkt leisure cafe bilbiotheek

lichtgrijs = middengrijs = zwart =

SOLIDS

MULTIFUNK

wonen kantoren horeca hotel winkels

wonen kantoren kinderopvang winkels

KOLNER BRETT

wonen werken winkels

prive woonfunctie, bezoek belt aan prive werkfunctie, bezoek belt aan publieke functie, bezoekers lopen binnen ANA architecten Pedro de Medinalaan 87A 1086XP Amsterdam tel +31 0 20 423 29 49, fax +31 0 20 423 29 50 [email protected] www.ana.nl

‘t Karregat

1970

huidig

toekomst


Solid 11

Principe plattegrond: Alle doelgroepen gebruiken dezelfde onstluiting. Openbare en prive functies kruisen elkaar.


Multifunk

Ontwerp: Twee apart toegankelijke stijgpunten en een corridorzone maken onafhankelijke ontsluiting van wonen en werken op de verdieping mogelijk

Huidige situatie: Winkels en kinderopvang op de begane grond, ontsloten vanaf de straat Werken op de 1e verdieping ontsloten via portiek en corridor toegang aan de straatzijde Wonen: op de bovenste drie lagen, via portiek en corridor, toegang aan het hof


Kolner Brett Ontwerp: woonwerkwoningen ontsluiten via maaiveld straat, hof en galerij op de 1e en 2e

Huidige situatie: Grotendeels woningen ontsloten via galerij op de 1e en 2e Grotendeels werkruimtes ontsloten via maaiveld aan de straatzijde en hofzijde


Handboek/protocol/gebruiksaanwijzing HANDbOeK VOOR HUURDeRS GROOtHANDelSGebOUWeN N.V.

Woningbouwvereniging Stadgenoot

WELKOM IN Solids Protocol inhuizing/ inbouwlogistiek

HET GROOT HANDELSGEBOUW

SOLID 1 en 2 IJburglaan - Amsterdam 27 oktober 2011

VERSIE JULI 2010

handboeken voor huurders/ gebruikers

Pagina 1 van 15


Locatie en flexibiliteit Multifunk

Solid 1&2

Solid 11

HH Bieling

INIT

Nieuw Australie

Kolner Brett

Next 21

‘t Karregat

Schoolwoningen Casa 400

Canal Court

Schiecentrale

Schutterstoren

Flexsus 22

Groothandels gebouw

XXX-en

Blok A Ypenburg UFO


Locatie & flexibiliteit

flexibiliteit

40

‘t karregat

solid 11

30

groothandelsgebouw

solid 1&2 multifunk

UFO

Next21 INIT NDSM HH bieling schiegebouw

20

CASA400

kolner brett

schutterstoren

XXXen

CC housing

schoolwoningen Ypenburg

Infrastad

Vooroorlogse stad < 1945

Naoorlogse stad 1945- 1990

Vinex stad > 1990

Nw Australie

Hybride stad


Aanbevelingen 1.

Bouw altijd flexibel!

Maar bepaal per opgave de relevante mate van flexibiliteit. Hou het lange termijn perspectief in het vizier, ook in crisistijd!

2. Regel de context! Contextuele randvoorwaarden zijn essentieel voor het succes: bestemmingsplan, erfpacht, beheeraspecten, eigendom, bouwregelgeving, relatie openbaar-prive etc.

3.

Hou het simpel!

Zorg voor efficiënte flexibiliteit, een goede verhouding tussen locatie, de mate van flexibiliteit, kosten, en de bruto/netto verhouding.

4.

Differentieer de levensduur!

Verschillende lagen hebben een verschillende levensduur. Door de economische levensduur te nuanceren kan meer geïnvesteerd worden in die delen die lang mee gaan en een voorwaarde vormen voor flexibiliteit.

5. Leg het DNA vast!. Veel gebouwen worden niet ontwikkeld door eindgerbuikers. Zorg ervoor dat kennis over de mogelijkheden van het gebouw behouden blijven in de organisatie.

6.

Zorg voor meerwaarde!

Laat gebruikers die zelf moeten investeren ook delen in de waardeontwikkeling.

7. Architectonische kwaliteit doet er toe! Investeer in bijzondere, mooie en ruimtelijke gebouwen die worden gewaardeerd, door gebruikers en buitenstaanders.

8.

Doe en wil het samen!

Succesvolle flexibiliteit vraagt van alle partijen in het planvorming- en bouwproces een inspanning: opdrachtgever, eigenaar, adviseurs, gemeente, aannemer en architect.


Vervolgonderzoek • samen met BNA leden • van verdieping naar verbreding • oproep tot aandragen van gerealiseerde flexibele en multifunctionele projecten • nadruk op milde en meer alledaagse vormen • documenteren, evalueren en reflecteren • samenbrengen in publicatie


www.learningfrommultifunk.nl


learning from multifunk een onderzoek naar flexibele en multifunctionele gebouwen

Recommend Documents