Lasten gedurende de bouw – nieuwbouwwoning – annuïteitenhypotheek Het aankopen van een nieuwbouwwoning levert een bijzondere situatie op. Omdat de woning wordt gebouwd is niet direct het volledige hypotheekbedrag opgenomen. Wanneer je al een woning hebt, of dit nu een huur- of koopwoning is: er is sprake van een periode van dubbele lasten. In dit overzicht maak ik duidelijk met welke zaken je rekening moet houden bij de financiering van een nieuwbouwwoning en de lasten gedurende de bouw. Hierbij ga ik uit van het aankopen van woning bij aanvang van de bouw. Er zijn veel factoren afhankelijk bij het bepalen van de (verwachte) lasten gedurende de bouw. Hier richt ik me alleen op de lasten van de nieuwe woning. Uiteraard moeten hier de eventuele huidige lasten van een bestaande woning bij op worden geteld. Er is een opsomming gemaakt van de factoren die van invloed zijn op de totale lasten. Omdat het bouwdepot een zeer belangrijke rol speelt, adviseer ik om eerst de achtergrondinformatie over de werking van een (nieuw-) bouwdepot goed te lezen. In dit document wordt er per punt uitgelegd waarom het van invloed is of kan zijn op de te betalen lasten. Tenslotte wordt een rekenvoorbeeld gegeven van een aankoopsituatie waarin de begrippen worden toepast. Dit is uiteraard een fictief voorbeeld om de complexiteit te laten zien en de tekst tastbaar te maken. Voorzichtigheid bij het berekenen van de verwachte lasten is noodzakelijk. Factoren die van invloed (kunnen) zijn op de lasten gedurende de bouw:
De hypotheekrente Vergoeding rente op bouwdepot De gekozen hypotheekvorm De hoogte van de verzekeringspremies De periode waarbinnen je naar de notaris kunt gaan voor de aankoop Bouwperiode door aannemer Benodigde periode voor het bewoonbaar maken van de woning na oplevering Bouwperiode gespreid over meerdere kalenderjaren Hoogte percentage grond- en bouwrente Eenmalige kosten Het belastingtarief waarover fiscaal voordeel wordt genoten Bouwperiode gespreid over meerdere kalenderjaren Meefinancieren renteverlies tijdens de bouw
Hieronder worden de punten, los en in samenhang, beschreven en toegelicht. Zeker wanneer begrippen nieuw en onbekend zijn is het pittige stof. Schroom niet om me vragen te stellen wanneer bepaalde zaken niet of niet volledig duidelijk zijn. Ten aanzien van het berekende voorbeeld: wanneer de eigen hypotheeksom hoger of lager is, dan kan er ongeveer van worden uitgegaan dat de eigen lasten verhoudingsgewijs kunnen worden verhoogd of verlaagd. Het voorbeeld is gebaseerd op een hypotheek van 265.000. Is jouw hypotheek 225.000, dan kun je ongeveer stellen dat de uitkomsten voor jou 225 / 265 = 85% van hieronder berekende uitkomsten zijn. De hypotheekrente Het kan zijn dat de hypotheek meerdere leningdelen heeft met verschillende rentes. De te betalen rente wordt berekend over de volledige hypotheek, vanaf het begin. Vergoeding rente op bouwdepot Het bedrag dat bij de notaris tijdens het passeren niet direct nodig is, bijvoorbeeld voor het eigen meerwerk en de nog niet vervallen termijnen zal in depot worden gehouden. De rentevergoeding op dit depot is gelijk aan de gewogen gemiddelde rente of soms 1% lager. De ontvangen vergoeding op het bouwdepot moet in mindering worden gebracht op de betaalde rente (bij de belastingaangifte). De gekozen hypotheekvorm De aflossing van de hypotheek begint direct vanaf het moment dat je bij de notaris bent geweest. Ook al staat er nog geld in het depot; over de volledige hoofdsom moet er worden afgelost. De maandlast van de aflossing hangt uiteraard af van de looptijd, rente en aflossingsvorm. De aflossing bij een lineaire hypotheek is een stuk hoger dan bij een annuïteitenhypotheek. Zie hiervoor ons informatiedocument waarin we uitleg geven over deze verschillende hypotheekvormen. De hoogte van de verzekeringspremies Bij het afsluiten van een hypotheek is het veelal verplicht om een levensverzekering af te sluiten. Deze verzekering begint direct te lopen en daarom moeten deze premies ook direct betaald worden. Daarnaast kan er ook sprake zijn van premies die financiële risico’s van arbeidsongeschiktheid en werkloosheid afdekken. Ook deze moeten dan betaald worden. De woning zelf hoeft nog niet verzekerd te worden, omdat deze tijdens de bouw onder het risico van de aannemer valt. De periode waarbinnen je naar de notaris kunt gaan voor de aankoop Er kan sprake van zijn opschortende voorwaarden. Deze houden bijvoorbeeld in dat er pas gebouwd gaat (of mag) worden wanneer er een onherroepelijke bouw- en / of omgevingsvergunning is afgegeven. Of dat er pas gebouwd
wordt wanneer 80% van alle woningen is verkocht (getekende koop/aanneemovereenkomst). In de koopovereenkomst kan een datum vermeld staan vanaf wanneer er rente wordt gerekend over de grond. Dit heet grond-/ bouwrente. Wanneer je wat later gedurende de bouw koopt kan dit bedrag flink opgelopen zijn. Het grond-/ bouwrentepercentage staat in de koop- en aanneemovereenkomst en deze is altijd een stuk hoger dan de hypotheekrente. Daarnaast wordt er ook nog BTW geheven over deze rente. Het bedrag dat er is berekend tot en met het moment van tekenen van de overeenkomsten wordt gezien als onderdeel van de koopsom. Vanaf het tekenen van de overeenkomsten tot het moment van het passeren bij de notaris (ondertekenen van de aktes) loopt deze rente door. Deze rente wordt fiscaal gezien als hypotheekrente, dus deze rente is aftrekbaar. Wanneer hier een lange periode tussen zit, dan kan dit flink oplopen. Soms is de berekende rente onderhandelbaar wanneer je gedurende de bouw koopt. Naast deze rente moet je er ook rekening mee houden dat wanneer het moment van passeren wat verder in de toekomst ligt je een hypotheekofferte moet hebben met een langere geldigheidsduur dan standaard. Standaard is gemiddeld 3 maanden. Heb je een langere geldigheidsduur nodig, dan zal dit zichtbaar kunnen zijn op verschillende manieren. Eén mogelijkheid is dat de rente iets hoger is dan bij een offerte met een kortere geldigheidsduur. Een andere mogelijkheid is dat er, afhankelijk van de aanbieder, een vergoeding moet worden betaald voor het langer geldig houden van de hypotheekofferte en de aangeboden rentecondities. Dit heet bereidstellingskosten. Wanneer het niet helemaal zeker is wanneer er naar de notaris gegaan kan worden dan is het altijd belangrijk om een offerte te accepteren die een lange geldigheidsduur heeft. Bouwperiode door aannemer Het spreekt voor zich dat de bouwperiode van invloed is op de totale lasten gedurende de bouw. Een groot project, bijvoorbeeld een hoog flatgebouw kent logischerwijs een langere bouwperiode dan een blok van 8 eengezinswoningen. De bouwperiode wordt indicatief gemeld bij de verkoop, maar er wordt altijd veel ruimte geboden aan de aannemer om tegenvallers op te kunnen vangen. Denk aan een faillissement van een (onder-) aannemer, vorstverlet, etc. Het is verstandig om altijd wat vertraging in de bouw in te calculeren bij het berekenen van de verwachte lasten gedurende de bouw. Een bouwperiode kan flink uitlopen en de lasten lopen dan wel gewoon door!
Benodigde periode voor het bewoonbaar maken van de woning na oplevering Nadat de aannemer de woning heeft opgeleverd moet je zelf nog aan de slag met de woning bewoonbaar maken. Deze periode duurt gemiddeld 2 maanden. Deze periode moet uiteraard ook worden meegenomen in de berekening van de lasten gedurende de bouwperiode. Hoogte percentage grond- en bouwrente Zoals eerder aangegeven wordt er door de verkoper / aannemer grond- en bouwrente berekend. Deze rente is vaak tussen de 5% en 7% (ex. BTW). De hoogte van het percentage kan van invloed zijn op de lasten gedurende de bouw, vooral wanneer je niet bij aanvang van een project aankoopt. Het meefinancieren van de rentelasten gedurende de bouw (renteverlies) Het is vooralsnog nog steeds mogelijk om (een deel van) de rentelasten gedurende de bouw mee te financieren in de hypotheek. Het is niet mogelijk om de aflossingslasten of verzekeringspremies die je moet betalen gedurende de bouwperiode mee te financieren. Het is mogelijk om maximaal een hypotheek af te sluiten ter hoogte van 106% van de waarde van de nieuwbouwwoning. Uitgangspunt is een energiezuinige woning (A++-label) met extra energiebesparende voorzieningen. Mijn advies is altijd de ruimte die er is o.b.v. de maximale verstrekking t.o.v. inkomen en onderpand te benutten. Wanneer er geld overblijft, dan wordt dit wanneer de hele bouwperiode is afgerond, in mindering gebracht op het geleende bedrag. De rente en aflossing (de annuïteit) wordt op dat moment opnieuw berekend en gaat dan uiteraard omlaag. Achteraf geld tekort komen is uiterst vervelend. Er moeten dan veel kosten gemaakt worden om een bedrag vrij te krijgen, waaronder een taxatierapport en advieskosten. Ook moeten er dan opnieuw inkomensgegevens worden aangeleverd. Dit moet je voorkomen door de beschikbare ruimte die je hebt te benutten. Fiscale aspecten van de woning in aanbouw in relatie tot de hypotheek Wij bieden onze particuliere relaties aan om in het jaar van aankoop van een woning de aangifte Inkomstenbelasting voor hen te verzorgen, zonder meerkosten. Dit omdat de fiscale aspecten vrij complex en veelal nieuw zijn. Hieronder staan deze beknopt uitgewerkt.
Financieringskosten De kosten die gemoeid zijn bij het afsluiten van de financiering van de eigenwoningschuld zijn fiscaal aftrekbaar. Deze kosten zijn vaak opgenomen in de financieringsopzet en worden direct voldaan bij het afsluiten van de hypotheek. Hierbij moet je denken aan de kosten voor NHG, de hypotheekakte, de bouw- en grondrente na het tekenen van de overeenkomsten en de bemiddelingskosten. Er kan wel rekening worden gehouden met de te ontvangen teruggave van de Belastingdienst over deze eenmalige kosten. Hypotheekrente tijdens de bouw De rente betaald aan de geldverstrekker is aftrekbaar. Ook als de rentelasten tijdens de bouw zijn meegefinancierd in de hypotheek. Hoe het betaald is, maakt voor de aftrekbaarheid niet uit. Wel is het zo dat wanneer je een extra bedrag leent voor deze rentelasten gedurende de bouw, dat de rente die je betaalt over dit extra bedrag niet aftrekbaar is. Het is namelijk niet besteed aan de aankoop, financiering of verbouwing van de woning, maar aan de financiering van de lasten gedurende de bouw. Op de betaalde rente moet de ontvangen rente op het depot in mindering worden gebracht. De te ontvangen rente op het depot is lastig in te schatten, omdat het verloop van het depot nooit vaststaat. Er is een termijnenschema opgenomen in de aanneemovereenkomst, maar er staat niet wanneer welke termijn wordt gerealiseerd. Er moet dus een schatting worden gemaakt. Hierbij moet worden uitgegaan van de informatie van de verkopend makelaar of van de gegevens in de aanneemovereenkomst. In ieder geval is voorzichtigheid belangrijk. Eigenwoningforfait (vermindering aftrekbare hypotheekrente o.b.v. WOZ-waarde) Als huizenbezitter moet je op basis van een vastgestelde formule een bedrag in mindering brengen op de betaalde hypotheekrente om de aftrekbare hypotheekrente te kunnen vaststellen. Dit gebeurt automatisch wanneer je aangifte doet. Gedurende de bouwperiode is deze bijtelling niet van toepassing. De woning is namelijk niet het hoofdverblijf. Bouwperiode gespreid over 2 kalenderjaren Het kan gebeuren dat de bouwperiode over 2 kalenderjaren is gespreid. Dit houdt in dat de eenmalige kosten dan bijvoorbeeld in jaar 1 opgevoerd kunnen worden, maar de rentelasten tijdens de bouw in een volgend jaar van toepassing zijn. Het belastingtarief voor de Inkomstenbelasting De meeste mensen zullen met de top van hun inkomen in de 42%-schijf zitten. Dit houdt in dat je zo’n 42% van de aftrekbare rente en kosten terugkrijgt. Dit tarief kan hoger of lager zijn, afhankelijk van je inkomen.
Fiscaal partnerschap Koop je een woning met iemand met wie je nu nog niet samenwoont, dan ben je nog geen fiscaal partner. Dit betekent dat de rente en kosten volgens de eigendomsverhouding moeten worden aftrokken. Dit is vaak 50 / 50. Dit kan een nadeel opleveren wanneer één van de twee een lager inkomen heeft, waardoor de aftrek tegen een lager tarief kan worden genoten. Rekenvoorbeeld Uitgangspunten:
Aankoop woning in 2014, met NHG-voorwaarden 2014 Datum passeren: 01-01-2015 Bouwperiode aannemer: 8 maanden Voorzichtigheidsmarge uitloop bouw: 2 maanden Afbouwperiode: 2 maanden Grondkosten: 100.000 Aanneemsom: 120.000 Meerwerk: 30.000, te betalen gedurende de bouw Energiezuinige woning (A++-label; EPC < 0,6) Hypotheekrente 4% (20 jaar vast) Vergoeding rente op bouwdepot 4% Verzekeringspremies: 20 Euro per maand Annuïteitenhypotheek Belastingtarief 42% Maximaal benutten ruimte o.b.v. inkomen en onderpand voor rentelasten tijdens bouw Betaling 10% aanneemsom, grond en financieringskosten bij passeren
De onderstaande financieringsopzet is van toepassing:
Hoe kun je de lasten gedurende de bouw op basis van de bovenstaande uitgangspunten berekenen? Het antwoord is: dat kun je nooit precies berekenen, maar je kunt het wel benaderen.
In het onderstaande stappenplan leg ik stap voor stap uit op welke wijze ik zo nauwkeurig mogelijk, met de nodige voorzichtigheid, rekening houdende met alle fiscale invloeden de lasten bereken / benader. Stappen om de lasten gedurende de bouwperiode te benaderen: Stap 1. Stel vast wat de annuïteit is (rente en aflossing) over de hele hoofdsom:
Af te leiden valt: -
Wat de te betalen rente is in het eerste jaar Wat de te betalen aflossing is in het eerste jaar
Stap 2. Bepaal het bedrag aan eenmalig aftrekbare kosten (excl. rente):
Het bedrag aan eenmalig aftrekbare kosten is: € 5.380. Om de berekening niet nog complexer te maken ga ik er vanuit dat de berekende kosten volledig aftrekbaar zijn.
Stap 3. Benader het verloop van het bouwdepot:
Uitleg berekening Van het totale bedrag dat er wordt geleend is er bij het passeren nog 137.620 over in het bouw- / rentedepot. Uitgangspunt is dat de depots na 1 jaar volledig leeg zijn. Uitgaande van een gelijkmatige afname van de depots is het gemiddelde saldo 68.810. Er wordt 4% rente vergoed. In totaal is de rentevergoeding 2.752 over het jaar. De afname van het depot zal nooit gelijkmatig zijn, omdat het termijnenschema niet gelijkmatig is. Er is rekening gehouden met een bouwperiode van 12 maanden. 10 maanden volgens planning en 2 maanden uitloop. Stap 4. Bereken het bedrag aan fiscale aftrekposten over 2015 en de fiscale teruggave:
Aftrekbaar zijn de eenmalige kosten en de berekende rente. De berekende rente kan worden afgelezen van het annuïteitenschema bij stap 1. Er moet rekening worden gehouden met de ontvangen rente. O.b.v. 42% fiscaal voordeel is de teruggave 5.520. Dit bedrag zal in 2015 worden ontvangen van de Belastingdienst.
Stap 5: Bereken het bedrag aan netto lasten voor aflossing en verzekeringspremies:
De premies voor de levensverzekering gaan direct in. Daarnaast gaat ook de aflossing direct in. In het eerder opgenomen annuïteitenschema valt de berekende aflossing terug te vinden. Dit zijn allemaal netto lasten. Stap 6: Maak een totaaltelling van de inkomsten en uitgaven en de herkomst hiervan om de gevolgen ten opzichte van het besteedbaar inkomen vast te stellen. Anders gezegd: uitgaande van het reserveren van het bedrag van 9.620 aan renteverlies, is dit voldoende?
Hoe moet het bovenstaande overzicht worden gelezen? De inkomende bedragen zijn de belastingteruggave, de onttrekking van rentebetalingen uit het rentedepot en de bijschrijving van de rentevergoeding op het rentedepot. De uitgaande bedragen zijn de verzekeringspremies, de berekende aflossingen en de rentebetalingen.
Er is een positief saldo. Dit houdt in dat er een bedrag van 2.471 kan worden afgelost op het opgenomen rentedepot aan het einde van de bouw. Vanuit het rentedepot en de fiscale teruggave en de bijschrijving van de rente op het bouwdepot zijn alle lasten gedurende de bouw betaald geworden. Stap 7: Maak een overzicht van de kasstromen gedurende het bouwjaar, zodat duidelijk wordt wat er op de betaalrekening gebeurt. Er is sprake van een rentedepot, een bouwdepot, betaling van verzekeringspremies, ontvangst van belastingteruggave, betaling van aflossing. Al met al flink wat bewegingen van betalingen. Laat zien wat er allemaal gebeurt. Sub a: Simulatie verloop bouwdepot:
Sub b: Simulatie verloop rentedepot:
Sub c: Breng de maandelijkse belastingteruggave, aflossing, verloop hoofdsom hypotheek en te betalen verzekeringen in beeld:
Sub d: maak een totaaloverzicht van het verloop van de lasten, rekening houdende met de situatie dat je wel of niet de rentelasten gedurende de bouw onttrekt vanuit een rentedepot:
In de bovenstaande overzichten is te zien wat er iedere maand (benaderd) betaald moet worden. Iedere maand komt er een bedrag terug van de Belastingdienst, vindt er een bijschrijving van rente plaats op het rentedepot en bouwdepot (over het openstaande saldo), moet er rente over de hypotheek worden betaald, moet de aflossing worden voldaan en moeten de premies voor de levensverzekering worden voldaan. In de kolom saldo ultimo staat wat de lasten zouden zijn (mutaties op de betaalrekening) wanneer je de lasten uit eigen middelen zou willen betalen. Je ziet duidelijk dat door de afname van het saldo van het bouwdepot (rentedepot zou dan niet van toepassing zijn) er sprake is van een stijging van de netto lasten per maand. Anders gezegd: er gaat iedere maand (bijschrijvingen en afschrijvingen) per saldo steeds meer van de eigen rekening af. Omdat in dit voorbeeld er sprake is van het onttrekken van de rentelasten uit de gereserveerde pot wordt duidelijk dat er na 12 maanden sprake is van een overschot van 2.734. Dit betekent dat wanneer alle lasten zijn betaald er een bedrag over is van 2.734. Dit bedrag wijkt door afronding iets af van het eerder berekende bedrag. De berekening is bedoeld om een weergave te bieden van wat er tijdens de bouwperiode gebeurt. Conclusies / advies: Mijn advies is altijd om de ruimte die er is om de rentelasten gedurende de bouw mee te financieren volledig te benutten, tenzij er zeker weten voldoende eigen middelen zijn of inkomen is om deze lasten te betalen. Wanneer er weinig tot geen eigen middelen zijn, neem dan uit voorzorg de beschikbare ruimte op in de financiering, zodat er ook gespaard kan worden voor de inrichting van de nieuwe woning. In de toekomst kun je altijd extra aflossen op het extra geleende en niet aftrekbare bedrag. Vanwege de rentebijschrijving op het bouwdepot en vanwege het fiscale voordeel worden de lasten gedurende de bouw flink verminderd. De exacte lasten gedurende de bouw zijn nooit precies te berekenen, omdat de bouwperiode en declaraties vanuit het bouwdepot vanwege de voortgang van de bouw niet gelijkmatig verlopen. Het openen van een aparte betaalrekening voor alle betalingen van de rente, aflossing en verzekeringspremies en de ontvangst van de belastingteruggave is wel zo overzichtelijk.
Als de bouw is afgerond is er al bijna 4.700 Euro afgelost op de hypotheek. Wanneer je wilt weten welk bedrag er aanwezig moet zijn aan spaargeld of wat er beschikbaar moet komen voor alle lasten gedurende de bouw, dan kan er naar het onderstaande overzicht worden gekeken; er is 7.150 aan totale lasten te verwachten. 7.150 / 265.000 = 2,7%. De totale netto lasten gedurende de bouw bedragen 2,7% van de leensom. Omdat er al 4.700 is afgelost, zijn de werkelijke kosten 7.150 -/- 4.700 = 2.450.
Afsluitend: Het afsluiten van een hypotheek voor een nieuwbouwwoning is in principe niet anders dan voor een bestaande woning. Wel zijn de kasstromen flink anders. Ik ervaar heel vaak in mijn adviesgesprekken dat hetgeen er tijdens de bouwperiode betaald moet worden en hoe dat verloopt niet duidelijk wordt gemaakt door andere adviseurs of door de verkopend makelaar. Hoewel het een uitgebreid document is geworden en het ingewikkeld blijft, ga ik er vanuit dat door deze uiteenzetting hetgeen er gaat gebeuren de komende maanden een stuk duidelijker is geworden! Veel woonplezier, hartelijke groet, Jamie Hilgersom FFP – Hilgersom Financieel Advies & Planning
© 2015 Hilgersom Financieel Advies & Planning | www.duidelijkehypotheek.nl
