Landgoed De IJsvogel te Voorthuizen Onderbouwing marktbehoefte en bedrijfseconomische noodzaak plandeel Kieftveen. rapport

Landgoed De IJsvogel te Voorthuizen Onderbouwing marktbehoefte en bedrijfseconomische noodzaak plandeel Kieftveen

rapport

27 mei 2009 R9396 – NvdR/RR/ap Van Gent Van der Reest Adviseurs in recreatiemanagement Jean Monnetpark 35 7336 BA Apeldoorn T: 055-5382460 E: [email protected] www.eenvakapart.nl

Rapportverzoek van:

Landgoed De IJsvogel Familie Kammeijer

Opgesteld door:

Van Gent Van der Reest N.A. van der Reest R. Reekers

Inhoudsopgave 1 2 3 4 5 6

Inleiding........................................... 1 Bedrijfsconcept................................. 2 Markttoets ....................................... 5 Bedrijfeconomische aspecten............16 Exploitatieprognose .........................19 Samenvatting en conclusie................24

Bijlage

1. Groepswoningen..........................26

Inleiding

HOOFDSTUK

1

Inleiding Landgoed De IJsvogel behoort met een omvang van circa 30 ha. tot de grote recreatieparken in de gemeente Barneveld. Door het samenvoegen van een aantal naast elkaar gelegen kleine recreatiebedrijven is een aanzienlijke kwaliteitsslag tot stand gebracht, zodat een modern en aantrekkelijk recreatiebedrijf is ontstaan. Het bedrijf is gelegen in het recreatieconcentratiegebied Voorthuizen aan de rand van de Veluwe, buiten Natura 2000, Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en Centraal Veluws Natuurgebied. Mitsdien is het groei en krimpbeleid niet van toepassing op deze locatie. Het plandeel ‘Nieuw Kieftveen’ voorziet in de omzetting van een verouderd stacaravanterrein voor vaste standplaatsen naar een terrein voor toeristisch gebruik. De 155 aluminium stacaravans maken plaats voor 106 stenen recreatiewoningen voor wisselend gebruik, 8 boomhutten en 13 trekkershutten. Er wordt nadrukkelijk ingezet op duurzaamheid en het aanboren van nieuwe, kansrijke markten (groepswoningen). Dit past in het beleid van gemeente en provincie. De gemeente Barneveld heeft deze vernieuwings- en kwaliteitsslag dan ook positief gewaardeerd en de daarvoor benodigde bestemmingsplanherziening opgesteld. De provincie Gelderland is in beginsel ook positief over het plan, maar heeft in het kader van het vooroverleg nog een aantal kanttekeningen geplaatst. In de vooroverlegreactie d.d. 26-1-2009 heeft de provincie Gelderland aangegeven dat het plan nader moet worden onderbouwd vanuit de marktbehoefte en de exploitatie (bedrijfseconomische noodzaak). Tevens dienen garanties te worden afgegeven ten aanzien van het toeristische karakter van de beoogde recreatiewoningen (wisselend gebruik c.q. verplichte verhuur) en moet de totale kwaliteitsverbetering van het park tot uitdrukking worden gebracht. Tot slot is een goede landschappelijke inpassing van belang voor het verkrijgen van provinciale goedkeuring. In dit rapport wordt nader ingegaan op de door de provincie Gelderland verlangde nadere onderbouwing, waarbij in het bijzonder aandacht wordt besteed aan de aspecten ‘marktbehoefte’, ‘kwaliteitsverbetering’ en ‘bedrijfseconomische noodzaak’.

Landgoed De IJsvogel te Voorthuizen

1

27 mei 2009

Bedrijfsconcept

HOOFDSTUK

2

Bedrijfsconcept Ontstaansgeschiedenis Landgoed De IJsvogel bestaat momenteel uit zeven parkonderdelen met een grote diversiteit aan verblijfsaccommodaties en een compleet voorzieningenpakket. De trots van het bedrijf is het centraal gelegen hoofdgebouw ‘De Hofstede’, bestaande uit een overdekt zwembad en buitenbad, diverse horeca- voorzieningen (snackbar, café-restaurant, terras), bowlingbanen, binnen- en buitenspeeltuin, mini-golf, theater en recreatiezaal. Deze voorziening is in 2007 opgericht volgens de nieuwste energienormen (CO2 neutraal) en zorgt ervoor dat het bedrijf zich in kwalitatief opzicht positief onderscheidt. Tegelijkertijd drukt deze voorziening zwaar op de exploitatie, omdat daarmee als het ware een voorschot is genomen op komende ontwikkelingen, waarbij meer aandacht wordt gelegd op toeristische verhuuraccommodaties.

Accent op toeristische verblijfsrecreatie Het streven van de ondernemers (gebroeders B. en M. Kammeijer) is erop gericht de toeristische verhuur te stimuleren. Daarmee is al een voorzichtige aanzet gemaakt (ruim 20 chalets in de verhuur), maar met de realisering van het plandeel Nieuw Kieftveen (106 stenen recreatiewoningen voor wisselend gebruik, 8 boomhutten en 13 trekkershutten) krijgt de omslag van vaste standplaatsen naar toeristisch verhuurpark pas echt vorm en gestalte. Nieuw Kieftveen vormt het voorlopige sluitstuk van een marktconforme ontwikkeling, waarbij voormalige verouderde stacaravanparkjes zijn omgezet in zeven eigentijdse recreatiedomeinen met steeds een eigen accent en ‘De Hofstede’ als centraal ontmoetingspunt voor jong en oud. Hiermee behoort het bedrijf tot de top 5 van de recreatiebedrijven in de gemeente Barneveld.

Van oud naar nieuw Op het Kieftveen stonden tot voor kort 155 oude stacaravans op vaste standplaatsen. Dit terrein is met succes gesaneerd en is nu nagenoeg leeg. De infrastructuur voor de nieuwe opzet is reeds gerealiseerd.


2

27 mei 2009

Bedrijfsconcept

In de nieuwe situatie komen er 106 stenen recreatiewoningen gericht op meervoudig toeristisch gebruik (van 2- en 4-persoonshuishoudens tot groepen van maximaal 24 personen), 8 boomhutten en 13 trekkershutten. Alle verblijfsaccommodaties zullen in de toeristische verhuur worden ondergebracht, de huisjes volgens het sale and lease back principe (à la Landal), terwijl de boomhutten en trekkershutten in eigendom zijn van de IJsvogel. De totale capaciteit gaat derhalve omlaag van 155 naar 127 (106 +8+13) eenheden en het gebruik verandert van vaste standplaats naar toeristische verhuur. Hiermee ondergaat het betreffende terrein en complete gedaanteverwisseling, die allerwegen wordt gepropageerd door gemeente, provincie en toeristische organisaties. Het plandeel Nieuw Kieftveen wordt daarmee de toeristische kern van Landgoed De IJsvogel en tegelijkertijd de kurk waar de exploitatie van ‘De Hofstede’ op drijft.

Innovatieve verblijfsaccommodatie Landgoed De IJsvogel heeft de in het vorige hoofdstuk geschetste marktontwikkelingen nauwkeurig in zich opgenomen en daar vervolgens op ingespeeld. Dit heeft geleid tot een kwaliteitsslag over de volle breedte van het bedrijf: ruime standplaatsen; complete standplaatsvoorzieningen met een hoog comfortgehalte; moderne verblijfsaccommodatie van hoge kwaliteit; uitgebreide centrale voorzieningen; een hoog serviceniveau; bovengemiddelde aandacht voor natuur & milieu; energieneutrale opzet van het centrumgebied ‘De Hofstede’. In de nieuwe bedrijfsopzet is inmiddels een bedrag van circa € 10 miljoen geïnvesteerd. Hiermee is aan de eis van kwaliteitsverbetering genoegzaam voldaan. Om tot een onderscheidend huisjesproduct te komen en nieuwe, kansrijke doelgroepen aan te boren, is bewust gekozen voor schakelbare woningen c.q. geschakelde units. Dit zorgt onmiskenbaar voor een toegevoegde waarde. Niet alleen voor het bedrijf, maar ook in Voorthuizen is dit een nieuw product. Hierdoor kunnen nieuwe doelgroepen worden bediend en is er ook qua verschijningsvorm sprake van vernieuwing. Elders op de Veluwe en in Gelderland worden al wel groepswoningen aangeboden ofschoon het aanbod aanzienlijk kleiner is dan elders in het land (kustprovincies, Brabant, Limburg, Drenthe). Landgoed De IJsvogel te Voorthuizen

3

27 mei 2009

Bedrijfsconcept

Zo biedt Landal GreenParks op haar website 10-persoonsrecreatiewoningen aan in Scherpenzeel en Kootwijk, 12 persoons in Beekbergen en Eerbeek en 18 persoons in Beekbergen en Hoenderloo. RP Holidays biedt in Hattem (Molecatenpark De Leemkule) eveneens groepswoningen aan, vrijstaand (110 m2) of geschakeld (130 m2). Al deze woningen zijn (veel) groter dan de streekplannorm van 75 m2 (inclusief berging).

Volledig voor de verhuur Het plandeel Nieuw Kieftveen is volledig gericht op de toeristische ontwikkeling van het bedrijf. Alle accommodaties zullen worden ingezet t.b.v. de verhuur aan wisselende groepen en personen. Omwille van de financierbaarheid van het project zullen de recreatiewoningen volgens het systeem van sale and lease back op de markt worden gebracht. Dit houdt in, dat de woningen door De IJsvogel aan derden worden verkocht en gelijktijdig volledig door haar in de verhuur worden genomen. De eigenaar wordt door middel van een bepaling in de koopakte verplicht om zijn huisje onder te brengen in de verhuurpool van de parkexploitant. Dit is een veelvuldig toegepaste constructie, die vooral interessant is voor eigenaren die uit beleggingsoverwegingen investeren in recreatief onroerend goed. Voor de doelgroep ‘eigen gebruikers’, die geheel of gedeeltelijk zelf gebruik willen maken van hun recreatiewoning, is dit minder aantrekkelijk. Deze groep kiest voor een chalet op de IJsvogel of voor een recreatiewoning op een ander park. De eigenaar-belegger stelt uiteraard hoge eisen aan de verhuurgraad van het object. Alleen wanneer er bovengemiddeld wordt verhuurd, is er een aantrekkelijk rendement mogelijk. Alleen topaccommodaties op toplocaties en op bedrijven met een hoge belevingswaarde kunnen dit bieden. Landgoed De IJsvogel voldoet aan de gestelde criteria.

Bedrijfsmatige exploitatie De bedrijfsmatige exploitatie van de betreffende recreatiewoningen is gewaarborgd. Alle woningen komen volledig in de verhuurpool van het bedrijf. Daar komt bij, dat de verhuur van de woningen van cruciaal belang is voor de exploitatie van de centrale voorzieningen (‘De Hofstede’). In de huidige opzet renderen deze voorzieningen niet. Als er geen onderscheidende verhuuraccommodatie aan het park wordt toegevoegd, zal ‘De Hofstede’ structureel verliesgevend blijven en daarmee de continuïteit van de IJsvogel als geheel ernstig in gevaar brengen. De exploitant heeft er dus groot belang bij dat de recreatiewoningen volledig in de verhuur komen en goed worden verhuurd. Vandaar het onderscheidende karakter van de accommodaties.

Landschappelijke inpassing gewaarborgd Zoals reeds eerder opgemerkt, is het onderhavige terrein al van oudsher in gebruik voor verblijfsrecreatie (voormalig stacaravanterrein Kieftveen). Bovendien wordt het aan alle kanten omsloten door andere verblijfsrecreatiepercelen. De landschappelijke inpassing is dan ook geen enkel punt van discussie. Landgoed De IJsvogel te Voorthuizen

4

27 mei 2009

Markttoets

HOOFDSTUK

3

Markttoets Inleiding Een succesvol recreatieondernemer zal zich steeds bewust moeten zijn van de ontwikkelingen in de markt en zich moeten richten op de (steeds vaker en sneller veranderende) wensen en voorkeuren van de consument. Het aanbod staat in deze sector niet langer meer centraal, maar de wensen van de consument zijn bepalend voor het succes of falen van het bedrijf. Daarmee is de markt in betrekkelijk korte tijd veranderd van een aanbiedersmarkt in een vragersmarkt. Dit vraagt van recreatieondernemers een omslag van productgericht denken naar marktgericht ondernemen en van beleidsmakers een voorwaardenscheppend beleid om dit (anticiperen op de marktontwikkelingen) mogelijk te maken.

Relevante trends & ontwikkelingen in de verblijfsrecreatie De markt wordt transparanter door een grotere rol van internet en de technologische ontwikkelingen. Een duidelijke profilering is daarom van groot belang. De waardering voor het eigen land neemt verder toe, voornamelijk bij mensen die 'alles al hebben gezien'. De omgevingsfactor is van wezenlijk belang voor de keuze van een accommodatie. Een onderscheidende toeristisch-recreatieve regio (o.a. natuur, cultuur, bezienswaardigheden en infrastructuur) zorgt voor aantrekkingskracht. De welvaartsgroei en individualisering maken de consument kritischer en mondiger. De consument wil in het recreatiemilieu meer privacy, luxe, comfort en stelt hogere kwaliteitseisen. Hij gaat daarbij voor 'kwaliteit van het leven' en is steeds meer op zoek naar beleving, tradities en oorspronkelijkheid. Naarmate een recreatieverblijf luxer is uitgevoerd, neemt de behoefte aan centrumvoorzieningen af. Gezinnen met kinderen richten zich in hun keuze voor een bepaald bedrijf en in de activiteiten veelal op de recreatieve voorzieningen van het recreatiebedrijf. Ook de aanwezigheid van toeristische (kinder)attracties in de nabije omgeving speelt voor deze doelgroep een belangrijke rol. De bevolking vergrijst, hetgeen leidt tot een interessante doelgroep (financiële middelen/tijd). Het aandeel van 50+-ers groeit van 33% nu naar 40% in 2020. Een groeiende vraag naar comfortabele accommodaties als gevolg van de vergrijzing. Ondanks gezonder wordende ouderen is er toch een stijgende vraag waarneembaar naar accommodaties die zijn aangepast aan o.a. de handicap. Een belangrijke trend is de groeiende populariteit voor gezondheid, bewust leven en onthaasten. Beleving is daarbij een kernbegrip. Service, entertainment en ambiance zijn daarbij de belangrijkste peilers. Emotie is één van de belangrijkste trends in de waardering van het recreatiebezoek. Voor aanbieders in de recreatiesector betekent dat permanent investeren in kwaliteitszorg, optimale dienstverlening en innovatieve producten. Het conceptmatig ontwikkelen neemt hierdoor een vlucht.


5

27 mei 2009

Markttoets

De verblijfsrecreatieve markt is de laatste jaren aan het veranderen, waarbij de consument als gevolg van een ruime keuze eisen kan stellen en keuzes kan maken. Hierdoor is kwaliteit op zichzelf geen onderscheidend criterium meer, maar zijn andere aspecten bepalend voor succes of falen. Naast de accommodatie en een luxe voorzieningenniveau spelen de locatie/omgevingsfactoren en de belevingswaarde een steeds grotere rol. Vernieuwing, luxe, comfort en beleving

Recreatiewoningensegment Algemeen In 2008 hebben Nederlanders circa 17,5 miljoen binnenlandse vakanties1 doorgebracht. Het aantal vakanties van Nederlanders zal naar verwachting de komende jaren groeien, waarbij de groei vooral betrekking zal hebben op korte vakanties (2-7dagen)2. In Nederland wordt circa 40% van de toeristische binnenlandse vakanties in recreatiewoningen doorgebracht. Daarmee zijn de recreatiewoningen de meest populaire accommodatievorm binnen de toeristische logiesvormen. Circa 10% van het aantal commerciële vakanties in recreatiewoningen wordt doorgebracht in recreatiewoningen die zich niet op een park bevinden. Er is een toenemende vraag naar grotere eenheden om met meerdere families/groepen tegelijkertijd, gezamenlijk of individueel, een leuke tijd door te brengen. De vraag naar 10- t/m 20-persoonsaccommodaties overstijgt daardoor het aanbod. Deze groepswoningen of familiehuizen stellen met name extra eisen op het gebied van gezamenlijke verblijfsruimten (om te eten en bij elkaar te zijn) en badkamers.

1

2

Circa 78% (13,7 miljoen) betreft een toeristische binnenlandse vakantie. Dit zijn binnenlandse vakanties van Nederlanders exclusief vakanties op een vaste standplaats. Nederlanders zijn daarbij goed voor circa 75% van het totaal aantal overnachtingen in de sector. In verband met de huidige economische ontwikkelingen kan dit wel tweeledig uitpakken. Een vakantieganger stelt of een dure buitenlandse reis uit en gaat eerder op vakantie in eigen land of gaat bezuinigen op de extra vakanties, welke vaak in eigen land worden doorgebracht.


6

27 mei 2009

Markttoets

Er wordt steeds meer belang gehecht aan extra voorzieningen, zoals een

sauna of een bijzondere badkamer met bubblebad en massagedouche en/of aan specifieke kenmerken van het gebouw (bijv. kasteel, landhuis of boerderij). Voorzieningen als een luxe keuken, flat screen en draadloos internet worden eigenlijk algemeen als standaard beschouwd. Bos en heide gebieden zijn de meest favoriete verblijfsomgeving, gevolgd door de kustgebieden. Het creëren van beleving en het beschikken over een onderscheidend (thema)concept zijn bepalend voor het succes op de verhuurmarkt. Vraag- en aanbod Gelderland In de grafiek op de volgende pagina is de vraag- en aanbodontwikkeling voor commerciële recreatiewoningen in de provincie Gelderland weergegeven3. Uit de grafiek en overige marktgegevens kan het volgende worden opgemaakt. In Gelderland zijn er per 1 januari 2008 circa 5.600 commerciële recreatiewoningen met ongeveer 30.700 slaapplaatsen. De commerciële recreatiewoningensector in Nederland kende in 2007 circa 6.000.000 gasten die goed waren voor bijna 29.300.000 overnachtingen. Het aantal gasten is daarmee in de periode 1998-2007 met circa 24,5% toegenomen en het aantal overnachtingen met 18%. Wel is er sprake van een lichte daling van de gemiddelde verblijfsduur van 5,2 naar 4,9 nachten. In Gelderland waren er in 2007 circa 814.000 gasten die goed waren voor bijna 4.000.000 overnachtingen4. Het aantal gasten is daarmee in de periode 1998-2007 met bijna 19,5% toegenomen en het aantal overnachtingen met 9%. De verblijfsduur is daarbij gedaald van 5,4 naar 4,9 nachten. Gelderland heeft in de periode 1998-2007 dus een lagere groeiontwikkeling gekend dan landelijk. De oorzaken moeten daarbij gezocht worden in een onvoldoende aansluiting bij de vraag van het aangeboden product5 (licht verouderd aanbod en benedengemiddelde schaal- en fysieke grootte, resulterend in een lagere attractiewaarde) en aanbodgroei in andere provincies. Het aantal slaapplaatsen in recreatiewoningen in Gelderland is tot 2004 toegenomen, maar is daarna redelijk stabiel (circa 30.000–31.000). Het aantal overnachtingen is echter sinds 2004 fors gegroeid (circa 3.100.000– 4.000.000). Dit heeft geleid tot een bezettingsstijging.

3 4

5

Er zijn geen vergelijkbare analysegegevens beschikbaar op een lager abstractieniveau. Gemiddeld genomen bestaat 91% van het totale aantal gasten uit Nederlandse gasten die goed zijn voor 92% van het totale aantal overnachtingen. Speelt vaak mee in traditionele toeristengebieden (‘wet van de remmende voorsprong’).


7

27 mei 2009

Markttoets

Grafiek 1. Marktontwikkeling recreatiewoningen Gelderland 120

Index (2000 = 100)

100

80 Aantal slaapplaatsen 60

Aantal overnachtingen Gemiddelde bezetting

40

20

0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Jaren

Marktpositie recreatiewoningen in Gelderland Op basis van een confrontatie van de hiervoor geschetste vraag- en aanbodverhoudingen kan informatie worden verkregen over de aanwezige marktruimte. In de volgende tabel worden de marktaandelen van Gelderland en de bezetting van de recreatiewoningensector in Gelderland en Nederland weergegeven. Tabel 1. Marktaandelen en prestatie recreatiewoningensector Marktaandeel aanbod Gelderland Marktaandeel vraag Gelderland

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 14,8% 14,6% 14,4% 14,5% 14,6% 14,3% 14,0% 13,9% 14,2% 14,2% 13,1% 12,5% 12,2% 14,2% 13,5% 13,6%

Bezettingspercentage recr. woningen Nld. Bezettingspercentage recr. woningen Gld.

43,9% 42,7% 42,0% 39,9% 37,0% 33,2% 35,8% 38,6% 42,9% 41,7% 38,1% 34,4% 31,3% 32,4% 33,4% 36,9%

Het marktaandeel van Gelderland qua aanbod is de laatste jaren afgenomen en bedraagt 13,9%. Ondanks de afname heeft enkel de provincie Limburg een groter marktaandeel (14,5%). Gelderland heeft qua vraag een marktaandeel van 13,6%, waarbij het aandeel in de afgelopen jaren enige fluctuaties vertoont. Ook hier geldt dat enkel Limburg een groter marktaandeel heeft (19,3%). Gelderland neemt dus een voorname positie in op de binnenlandse markt. Uit de tabel blijkt echter ook dat het marktaandeel van de vraag in Gelderland in de periode 2000-2007 structureel lager ligt dan het marktaandeel van het aanbod. Hierdoor is er sprake van overcapaciteit. Dit duidt op een redelijk verzadigde dan wel een verdringingsmarkt met aanzienlijke concurrentie. Dit blijkt ook, ondanks een verbetering in de laatste jaren, uit de lagere bezettingsgraad dan op landelijk niveau. Hierbij moet wel worden aangetekend dat de Veluwe een hogere aantrekkingskracht heeft dan de andere delen van de provincie. Dit neemt niet weg dat een (nieuwe) aanbieder dient te beschikken over een duidelijk profiel en een onderscheidend product om voldoende in te kunnen spelen op de wensen van de recreant. Meer-van-hetzelfde is dus niet genoeg. Landgoed De IJsvogel te Voorthuizen

8

27 mei 2009

Markttoets

De belangstelling voor luxe en bijzondere accommodaties/recreatiewoningen is groot en groeit nog steeds, hetgeen past bij het tijdsbeeld dat gekenmerkt wordt door een toenemende vraag naar comfort, privacy en beleving c.q. bijzondere ervaringen. De vraag naar grote recreatiewoningen voor groepen en meerdere-families-tegelijkertijd neemt de laatste tijd fors toe.. Over de laatste 10 jaar is zowel het aantal gasten als overnachtingen in de recreatiewoningensector in Gelderland toegenomen, maar de groei ligt lager dan de landelijke ontwikkeling. De oorzaak moet met name worden gezocht in een achterblijvend aansprekend aanbod op de hedendaagse wensen van de recreant. Het aantal slaapplaatsen in recreatiewoningen in Gelderland is de laatste jaren redelijk stabiel, hetgeen heeft geleid tot een dalend marktaandeel qua aanbod. Het marktaandeel van de vraag is, ondanks een lichte groei in de laatste jaren, wel structureel lager dan aan de aanbodzijde. Dit duidt op een verdringingsmarkt wat resulteert in een lagere bezettingsgraad dan het landelijk gemiddelde. Nieuw en onderscheidend aanbod is gewenst om groei te kunnen realiseren. Dit komt vaker voor in de traditionele toeristengebieden. Inspelen op de hedendaagse behoeften genereert daarbij marktkansen.

Veluwe Aanbod De Veluwe is één van de bekendste toeristengebieden van Nederland en heeft qua aantal slaapplaatsen in de verblijfsrecreatieve sector (circa 100.700) een marktaandeel van respectievelijk 8% (Nederland) en 59% (Gelderland). Uit de onderstaande tabel (peildatum januari 2008) kan opgemaakt worden dat de Veluwe in vergelijking met Nederland en Gelderland met name een bovengemiddeld aanbod heeft van slaapplaatsen in recreatiewoningen. Kampeerterreinen vormen echter de hoofdmoot. Drieënveertig procent van alle accommodaties op de Veluwe is een camping. Het grootste deel van de slaapplaatsen op de Veluwe is dan ook op een kampeerterrein te vinden (64%).


9

27 mei 2009

Markttoets

Grafiek 2. Aantal slaapplaatsen naar soort accommodatie 100%

4%

5%

4%

22%

18%

18%

90% 80% 70%

Groepsaccomodaties

60%

Recreatiewoningen

50% 40%

62%

67%

11%

10%

Veluwe en Veluwerand

Gelderland

61%

Kampeerterreinen Hotels/pensions/jeugdaccomodaties

30% 20% 10%

17%

0% Nederland

De IJsvogel is gelegen in Voorthuizen c.q. de gemeente Barneveld. Samen met de buurgemeenten Apeldoorn en Ede behoort Barneveld tot de drie grootste recreatiegemeenten van de Veluwe. De gemeente Barneveld6 laat een belangrijke concentratie van het verblijfsrecreatieve aanbod zien in Voorthuizen. Binnen het aanbod zijn de bedrijven met stacaravans het sterkst vertegenwoordigd, vooral in Voorthuizen komt dit type bedrijven veel voor. Het aantal bedrijven dat zich specifiek richt op de toeristische kampeerder is zeer beperkt en ook bungalowbedrijven zijn in Barneveld maar zeer beperkt vertegenwoordigd. Het aanbod van verblijfsrecreatieterreinen in Barneveld kan als kleinschalig worden getypeerd, in vergelijking tot Nederland zijn zowel de campings als de recreatiewoningparken 30-40% kleiner. Het kwaliteitsniveau van de recreatiebedrijven binnen de gemeente is matig te noemen, vooral veroorzaakt door de kleinschalige verouderde stacaravanterreinen. De gemeente Ede7 biedt op verblijfsrecreatief gebied circa 34.000 slaapplaatsen. De meeste bedrijven zijn te vinden in de omgeving van Lunteren en Otterlo (respectievelijk 12.000 en 11.000 slaapplaatsen). In Lunteren bieden recreatiebedrijven vooral jaarplaatsen op kampeerterreinen. Ook in Otterlo liggen vooral kampeerterreinen, maar hier is circa de helft beschikbaar voor toeristisch gebruik. Verder zijn er bij Harskamp drie campings te vinden, bij Bennekom twee recreatiewoningparken en bij Ederveen een camping. Een groot aandeel van de vaste standplaatsen kent een lange bestaansgeschiedenis en is relatief verouderd. De gemeente Apeldoorn8 beschikt over 21 campings met circa 1.980 toeristische standplaatsen, met een aandeel van 63% voeren in Apeldoorn de vaste standplaatsen duidelijk de boventoon. 6 7 8

Bron: Verblijfsrecreatienota, gemeente Barneveld 1996. Bron: Nota Toerisme in Ede, gemeente Ede 2005. Bon: Ontwikkelingsvisie verblijfsrecreatie gemeente Apeldoorn, gemeente Apeldoorn 1996.


10

27 mei 2009

Markttoets

Het grootste deel van de slaapplaatsen in Apeldoorn bevindt zich echter op recreatiewoningparken, circa 60% van alle slaapplaatsen in Apeldoorn is hier gelegen (zo'n 7.000 bedden). De recreatiewoningcomplexen zijn in Apeldoorn gemiddeld grootschaliger dan op de rest van de Veluwe en in Nederland. De kwaliteit van de bungalowparken wordt getypeerd als gelijkmatig verspreid met nadruk op de middenklasse, terwijl de campings op een lager niveau liggen. De recreatiebedrijven op de Veluwe en binnen de beschreven gemeenten hebben vrijwel allemaal al een lange bestaansgeschiedenis en sluiten niet aan bij het huidige (nieuwe) aanbod in de rest van het land. Te kleine standplaatsen, verouderde caravans en een achterhaalde terreininfrastructuur vormen de belangrijkste knelpunten. Een inhaalslag (productvernieuwing en –verbetering) is dan ook gewenst. Het provinciaal beleid vormt echter een belemmering voor marktconforme ontwikkelingen. Vraag In 2008 hebben Nederlanders in totaliteit circa 1.900.000 binnenlandse va-

kanties (toeristisch + vaste standplaats) op de Veluwe doorgebracht. Het aantal binnenlandse vakanties was in 2006 nog ruim 2.100.000 en in 2007 nog 2.000.000. De afname komt overeen met een daling van ongeveer 6%, wat sterker is dan de eerder genoemde landelijke ontwikkeling. De Veluwe is, tezamen met de Noordzee badplaatsen, nog wel steeds de meest bezochte binnenlandse vakantiebestemmingen. Ondanks de daling, laat de Veluwe, als één van de weinige gebieden in Nederland, wel een stijging zien van het aantal toeristische binnenlandse vakanties (+4,2%, circa 1.300.000). Circa 1/3 van het aantal vakanties op de Veluwe bestaat uit een vaste standplaats vakantie en 2/3 uit een toeristische binnenlandse vakantie. Het aandeel van de korte vakanties op de Veluwe neemt de laatste jaren toe. Dit is ten koste gegaan van het aantal lange vakanties naar de Veluwe9, maar ook ten koste van het aantal korte vakanties naar badplaatsen10. Belangrijke oorzaak is een heroriëntatie dan wel toegenomen voorkeur van de vakantieganger voor korte vakanties naar bosrijke gebieden. Bezetting De gemiddelde bezetting van een toeristische kampeerplaats op de Veluwe ligt op ongeveer 50 dagen (Nederland totaal: 46). De gemiddelde bezetting van een vaste standplaats wordt niet geregistreerd, maar in het kader van de toeristenbelasting wordt over het algemeen uitgegaan van 60-70 dagen. De bezetting van een recreatiewoning op een vakantiepark bedraagt gemiddeld 23 weken (gelijk aan het landelijke gemiddelde). Dat is dus ruim het dubbele van de bezetting van een vaste standplaats. Bovendien daalt de bezettingsgraad van kampeerterreinen en stijgt die van huisjes, zoals blijkt uit de volgende grafiek.

9

10

Aandeel lange vakanties op de Veluwe/Veluwerand neemt sinds 2003 gestaag af (53% naar 43%) ten gunste van het aantal korte vakanties (47% naar 57%). Sinds 2005 worden er meer korte vakanties doorgebracht op de Veluwe/Veluwerand dan in de Noordzee badplaatsen.


11

27 mei 2009

Markttoets

Grafiek 3. Ontwikkelingen aantal vakanties in Nederland naar logiesvorm 6000

Vakanties (in duizentallen)

5000

4000

3000

2000

1000

0 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

Vaste standplaats

Toeristisch kamperen

Bungalow vakanties

Trendlijn vaste standplaats

Trendlijn toeristisch kamperen

Trendlijn bungalow vakanties

Bron: CBS Statline, bewerking VGVDR

Mede door de grote kwaliteitsverschillen is er sprake van grote onderlinge

verschillen in bezettingsgraad tussen de verschillende aanbieders. Hoogwaardige huisjes op parken met veel voorzieningen hebben een bezettingsgraad tot wel 75% (39 weken). Daarbij dient wel te worden bedacht dat het huisjesaanbod op de Veluwe verhoudingsgewijs vaak gedateerd is. Dit is het gevolg van de ‘wet op de remmende voorsprong’. Omdat de Veluwe al een lange traditie kent van huisjesverhuur voor vakantie en recreatie en de mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen elders ruimer waren, voldoet een aanzienlijk deel van het huidige aanbod niet meer aan de hoogste markteisen. Door omzetting van oud naar nieuw aanbod en omzetting van kampeerplaatsen naar recreatiewoningen kan deze achterstand in kwaliteit in belangrijke mate worden ingelopen. Ongeveer 85% van de vakantiegangers verblijft maximaal 8 dagen op de Veluwe. Het percentage ligt in lijn met het gemiddelde voor Nederland. Van de Nederlandse vakantiegangers wordt de Veluwe vooral bezocht door personen uit Noord- en Zuid Holland (52%), waarbij de nadruk ligt op jonge gezinnen en (oudere) stellen zonder kinderen. Ten aanzien van de leeftijdsfase zijn er daarbij geen opvallende forse afwijkingen ten opzichte van de landelijke gemiddelden. Met name het bezoek van volwassenen in de leeftijdscategorie 25-44 jaar en 65 jaar en ouder zijn sterker vertegenwoordigd.


12

27 mei 2009

Markttoets

Bestedingen11 Gemiddeld werd in 2007 tijdens een toeristische vakantie op de Veluwe per persoon per dag € 27,94 besteed. Vakantiegangers op een vaste standplaats besteden per persoon per dag gemiddeld € 11,91. De uitgaven per persoon per dag laten in de periode 2005-2007 in het algemeen een stijgende trend zien. De bestedingen per persoon per dag tijdens een toeristische vakantie op de Veluwe liggen enkele dubbeltjes onder het gemiddelde voor Gelderland en Nederland (respectievelijk € 28,35 en € 28,40). Er bestaat duidelijk verband tussen de uitgaven per persoon per dag en de vakantieduur. In het algemeen geldt: hoe langer de vakantie, hoe lager de bestedingen per persoon per dag zijn. Ook is er een duidelijk verband tussen de logiesvorm en de dagelijkse uitgaven. Een bungalowvakantie kost per persoon per dag 75% meer dan een kampeervakantie. Een vakantie in een hotel kost per persoon per dag ruim drieënhalf keer zoveel als een kampeervakantie. Uit deze gegevens kan worden opgemaakt dat uit economisch oogpunt de verhuur van recreatiewoningen veel interessanter is dan de verhuur van vaste standplaatsen. De Veluwe is een populair vakantiegebied met een bovengemiddeld aanbod van recreatiewoningen. Het afgelopen jaar is het totaal aantal vakanties van Nederlanders naar de Veluwe gedaald, maar het aantal toeristische vakanties is relatief sterk gestegen. Er is daarbij een tendens waar te nemen van een verschuiving van lange naar korte vakanties. De Veluwe wordt voornamelijk bezocht door jonge gezinnen en (oudere) stellen zonder kinderen, waarbij sprake is van een bovengemiddeld aandeel bezoekers in de leeftijdscategorie 25-44 jaar en 65+-ers. De Veluwe heeft last van een verouderd huisjesaanbod en relatief veel vaste standplaatsen. Door een kwaliteitsslag te maken in het huisjessegment, kan een aanzienlijke stijging van het aantal toeristische overnachtingen worden gerealiseerd. Daarbij dient er wel voor gewaakt te worden dat niet meer-van-hetzelfde wordt aangeboden. Niet alleen de bezettingsgraad is hoger, ook de bestedingen in huisjes zijn aanzienlijk hoger dan die van kampeerders en verblijfsrecreanten op vaste standplaatsen. Ook dat pleit voor meer recreatiewoningen t.b.v. de toeristische verhuur.

Groepswoningen Naast de voorkeuren van recreanten voor bepaalde regio’s, is er sprake van nog een aantal belangrijke markttrends die de verhuurmogelijkheden mede bepalen. Comfort en belevingswaarde zijn in dit verband al genoemd, maar ook ‘voeding en gezondheid’ en ‘evenementen’ scoren goed. Een betrekkelijk nieuw fenomeen is ook de herwaardering voor het ‘samen iets leuks doen in de vrije tijd’. Wellicht als reactie op de voortschrijdende individualisering, is in de verblijfsrecreatie een tendens zichtbaar van meer groepsgericht op stap gaan, zowel in de familiesfeer (de bekende drie generaties, maar ook familiereünies) als in de vorm van informele groepen (vrienden en bekenden, sport- en hobbyclubs, personeelsverenigingen). 11

Trendrapport Vrijetijdseconomie Veluwe 2008 (GOBT).


13

27 mei 2009

Markttoets

Onderzoek van het Nederlands Bureau voor Toerisme & Congressen (NBTC)12 geeft aan dat er jaarlijks zo’n 5,5 miljoen Nederlanders een dagje uit of een korte vakantie doen. Hiervan wordt 90% in eigen land doorgebracht. Dit zorgt voor een toenemende belangstelling voor groepsbungalows: recreatiewoningen met diverse badkamers, een ruime keuken en één of meer grote ruimtes voor gezamenlijk verblijf. De verhuur van recreatiewoningen aan groepen wordt dus steeds belangrijker. Recreatiebedrijven spelen hier op in door het aanbieden van grote recreatiewoningen, die geschikt zijn voor 10 personen en meer. Door handige schakelingen kan men in een aantal gevallen zelfs het dubbele aantal personen gelijktijdig onderbrengen. Uiteraard vergt dit een uitgekiende opzet en inrichting van de verblijfsaccommodaties. De bebouwde oppervlakte van dergelijke groepsbungalows is aanzienlijk groter dan van een gemiddelde 6-persoonsbungalow. Het is tekenend dat grote aanbieders als Center Parcs, Landal GreenParks en RP Holidays (Roompot) juist in dit segment investeren. Hier liggen dus duidelijk groeikansen voor de recreatiesector. In bijlage 1. zijn een aantal voorbeelden van groepswoningen opgenomen. Deze opsomming is zeker niet uitputtend. Steeds verschijnen er nieuwe varianten in deze ‘groeimarkt’. Zo laat Libéma op haar nieuwe vakantiepark Dierenbos (v/h Vinkeloord) in Vinkel (NB) speciale opa- en omabungalows bouwen. Onder één dak worden een luxe bungalow voor 6 personen en een studio voor twee personen gerealiseerd. Deze studio beschikt over een separate entree, tweepersoonsslaapkamer en een complete badkamer. De woningen hebben een omvang van 100 m2. Groepswoningen zijn niet te vergelijken met de traditionele groepsaccommodaties13, veelal ondergebracht in voormalige boerderijen, conferentieoorden, jeugdherbergen of pensions. Voor een deel zijn ze echter wel op dezelfde doelgroepen gericht, zij het dat de groepswoningen meestal meer luxe bieden en op parken staan met faciliteiten als een zwembad, horecafaciliteiten en animatie. Door intelligente bouwkundige toepassingen kan er op diverse doelgroepen worden ingespeeld. Door te schakelen kan er op het ene moment sprake zijn van bijvoorbeeld twee afzonderlijke zespersoons huisjes en op het andere moment van een groepsbungalow voor 12 personen. Dit zorgt voor een optimale verhuurbaarheid gedurende grote delen van het jaar. In toenemende mate komen er groepswoningen op de markt, ook in Gelderland en op de Veluwe, zoals aangegeven in hoofdstuk 2. Toch kan niet worden verheeld dat het huidige streekplanbeleid op dit punt belemmerend werkt. Maatwerkoplossingen zijn nodig om bij te kunnen blijven in een markt die constant in beweging is.

12 13

Toerisme in Perspectief 2009 Een groepsaccommodatie is (een deel van) een gebouw dat blijvend is bestemd voor tijdelijk recreatief nachtverblijf door groepen, waarbij wordt overnacht in slaapzalen en/of slaapkamers en waar een dagverblijf beschikbaar is waarin de gasten mede huishoudelijke werkzaamheden kunnen verrichten.


14

27 mei 2009

Markttoets

Wil de Veluwe een koppositie blijven innemen, dan moet er kunnen worden geïnvesteerd in productinnovatie en marktconforme bedrijfsconcepten. Het is de taak van recreatieondernemers om aan de hand van de aanwezige marktkennis tot creatieve invullingen te komen. Gemeenten en provincie dienen daartoe de beleidsmatige randvoorwaarden te scheppen. Samen moet er zo worden gewerkt aan hetzelfde doel: een duurzame continuïteit van de verblijfsrecreatiesector op de Veluwe.

Concurrentiekracht IJsvogel Als afsluiting van de markttoets zal een inschatting worden gegeven van de concurrentiekracht van het bedrijf en meer in het bijzonder van de recreatiewoningen op het plandeel Nieuw Kieftveen. Om te bepalen of een recreatiewoningenproject voldoende rendement uit verhuur kan bieden, wordt gekeken naar de volgende elementen die de concurrentiekracht bepalen. Toeristengebied. Als een bedrijf in een bewezen toeristengebied ligt (zoals de Veluwe) kan er zonder extra inspanningen een goede bezetting worden behaald. Bijzondere omgevingsfactoren. Hang nauw samen met het voorgaande aspect. Door bijzondere elementen van landschap, cultuur of natuur kan nog een extra plus verkregen worden. Denk hierbij voor de Veluwe aan zaken als Nationaal Park de Hoge Veluwe, museum Kröller Müller, grofwild spotten. Onderscheidend vermogen. Als een project zich sterk onderscheidt van andere projecten, dan wordt er met deze investering een goed kans op voldoende rendement gemaakt. In het onderhavige geval is het concept van de groepswoningen beslist onderscheidend in zijn soort en omgeving. Organisatie. Als een organisatie met een bewezen verleden (management, marketing, formule, bezettingsgraad) en een goede naam bij het project betrokken is, schept dit vertrouwen bij investeerders/kopers. Investering. Hoe lager de investering, des te minder risico voor de belegger. Het plan is op basis van bovenstaande criteria beoordeeld. In de volgende confrontatiematrix is de score opgenomen (+ = goed; 0 = neutraal; - = negatief/slecht).

Toeristengebied Bijzondere omgevingsfactoren Onderscheidend vermogen Organisatie Investering


15

Plan Nieuw Kieftveen + + + 0 0

27 mei 2009

Bedrijfeconomische aspecten

HOOFDSTUK

4

Bedrijfeconomische aspecten Bestaande situatie De IJsvogel Om een goede basis te leggen voor de prognose en de onderbouwing van de bedrijfseconomische noodzaak en haalbaarheid van het plan is gekeken naar de historische cijfers van de IJsvogel in de jaren 2006 tot en met 2008. Het tijdvak 2006 tot en met 2008 omhelst een periode waarin de omschakeling van de bedrijfsopzet verder is ingezet en deels is gerealiseerd14. Onderstaande tabel geeft een samenvatting van de exploitatiecijfers over de afgelopen jaren. Om de bedrijfseconomische noodzaak van het nieuwe initiatief aan te tonen is ervoor gekozen om de afzonderlijke exploitatiegegevens van de betrokken bedrijven15 te rubriceren onder gezamenlijke posten en in één overzicht op te nemen. De boekjaren lopen daarbij van 1 oktober tot en met 30 september. Tabel 2. Samenvatting exploitatie

SAMENVATTING

De IJsvogel 14-5-2009

Absoluut (x € 1.000) OPBRENGSTEN Totaal opbrengsten accommodatie Totaal opbrengsten horeca Totaal opbrengsten detailhandel Totaal opbrengsten overig Totaal opbrengsten exploitatie

Barneveld

De IJsvogel 14-5-2009

Barneveld

2006

2007

2008

2006

2007

2008

520 43 0 343 907

454 143 0 500 1.097

391 224 0 222 836

57,4% 4,8% 0,0% 37,8% 100,0%

41,3% 13,1% 0,0% 45,6% 100,0%

46,7% 26,8% 0,0% 26,5% 100,0%

LASTEN Betaalde personeelslasten Directiesalaris (berekend) Totaal lasten personeel

431 0 431

565 0 565

558 0 558

47,6% 0,0% 47,6%

51,5% 0,0% 51,5%

66,7% 0,0% 66,7%

Interest Afschrijving Huur/ pacht Totaal lasten kapitaal

191 194 0 385

256 369 0 625

449 501 0 950

21,0% 21,4% 0,0% 42,4%

23,4% 33,6% 0,0% 57,0%

53,7% 59,9% 0,0% 113,6%

Totaal lasten beheer & onderhoud Totaal lasten exploitatie

571 1.387

654 1.845

769 2.277

63,0% 152,9%

59,6% 168,1%

91,9% 272,3%

RESULTAAT Bedrijfsresultaat Bijzondere baten / lasten Fiscaal resultaat

-480 1.403 923

-748 647 -101

-1.441 1.204 -236

-52,9% 154,7% 101,8%

-68,1% 59,0% -9,2%

-172,3% 144,0% -28,2%

AF: Belastingen BIJ: Afschrijvingen Cashflow (na belasting en opnames)

101 194 1.016

-37 369 305

-133 501 397

11,2% 21,4% 112,0%

-3,4% 33,6% 27,8%

-15,9% 59,9% 47,5%

14

15

O.a. omslag vaste standplaatsen naar toeristisch verhuurpark met als belangrijk aspect de realisatie van het hoofdgebouw De Hofstede en aanleg van de infrastructuur in het (voorlopig) laatste plandeel Het Kieftveen. De IJsvogel Recreatie B.V., Kammeijer Beheer B.V. en De Hofstede Exploitatie v.o.f.


16

27 mei 2009


Opbrengsten Uit het overzicht kan worden opgemaakt dat de totale opbrengsten in 2007 ten opzichte van 2006 zijn toegenomen van € 907.000 tot bijna € 1.100.000, doch in 2008 zijn gedaald naar € 836.000. De opbrengsten uit de accommodaties bestaan primair uit een mix van huuropbrengsten/kampgelden van de jaarplaatsen en doorberekende servicekosten van de koopkavels. In 2005 is binnen het park een begin gemaakt met de omzetting van huurkavels naar koopkavels. Ten aanzien van de huurkavels wordt daarbij een afvloeiingsbeleid gehanteerd (geen nieuwe jaarverhuur). Hierdoor is er binnen de accommodatieopbrengsten een verschuiving opgetreden. Het aantal huurkavels is in de periode 2006 – 2008 afgenomen van 153 naar 63, hetgeen heeft geleid tot een daling van de huuropbrengsten (afvloeiingsregeling jaarplaatsen). De nog resterende huurcontracten (46) lopen aan het einde van het lopende boekjaar af. Het aantal verkochte koopkavels is in de periode 2006 – 2008 toegenomen van 184 naar 334, met als gevolg een groei van de opbrengsten uit de jaarlijkse servicekosten. Deze groei kan echter de daling van de huuropbrengsten, vanwege het hogere tarief van de huurkavels, (nog) niet volledig compenseren. Hierdoor laten de accommodatieopbrengsten in totaliteit een dalende lijn zien. De horecaopbrengsten hebben een ‘boost’ gekregen na de realisatie van het hoofdgebouw ‘De Hofstede’ in 2007. Zoals reeds vermeld is met het gehele pand een voorschot genomen op de voorgenomen ontwikkelingsrichting, waarbij nog een aanzienlijke groei van de horecaopbrengsten in het verschiet ligt. Als gevolg van de veranderende marktomstandigheden, het grote aantal reeds verkochte kavels en de andere bedrijfsfocus zijn de overige opbrengsten, welke primair bestaan uit de handelsactiviteiten en bemiddelingsprovisies, aanzienlijk afgenomen. Compensatie middels nieuwe inkomstenbronnen is daarom zeer noodzakelijk.

Exploitatiekosten Personeelskosten De personeelskosten zijn in 2007 aanzienlijk gestegen in verband met de realisatie van het pand De Hofstede en de daarvoor benodigde invulling. De personeelskosten zijn daarbij, mede als gevolg van een aanloopperiode en de inzet van dure uitzendkrachten, relatief gezien sterker gestegen dan de opbrengsten. Hierdoor zijn de personeelskosten gestegen van circa 47% tot ruim 51% van de opbrengsten. Doordat de opbrengsten in 2008 zijn afgenomen is het aandeel in dat jaar verder toegenomen tot ruim 66%. Dit is ruimschoots boven de norm, waardoor de personeelskosten veel te zwaar drukken op de exploitatie. Aan de andere kant zijn de personeelskosten inherent aan de investeringen voor de toekomst, waardoor deze lasten per saldo niet veel hoeven toe te nemen.


17

27 mei 2009


Kapitaallasten In de voorgaande jaren is er volop (o.a. milieuvriendelijk) in het park geïnvesteerd om in te kunnen spelen op de toekomstige ontwikkelingen en zich in kwalitatief opzicht te kunnen onderscheiden. De kapitaallasten zijn enorm gestegen. In 2008 bedragen de kapitaallasten ruim 113% van de opbrengsten. Deze enorm hoge kostenpost drukt het bedrijfsresultaat ver in de rode cijfers, mede omdat geldt dat de kapitaallasten voor de opbrengsten uitgaan. Deze lasten dienen in de toekomst naar beneden te worden gebracht, om het bedrijfsresultaat te verbeteren. Eerste aanzet daartoe is de opbrengst uit de verkoop van de grond van het plandeel Nieuw Kieftveen, welke aangewend zal worden voor aflossing van externe financieringen. Hierdoor zullen de interestlasten dalen. Beheer en onderhoudskosten De beheer- en onderhoudskosten lagen in 2006 en 2007 ten opzichte van de opbrengst op een niveau van respectievelijk 63% en circa 60%. Deze lasten zijn in 2008 verder gestegen tot bijna 92% (€ 769.000). Dergelijke waarden zijn eveneens veel te hoog voor een bungalowpark. Overigens hangen de lasten wel samen met de ontwikkelingsfase waarin het park verkeert (o.a. extra onderhoud en promotie). Ook hier is weer sprake van een voorschot op de toekomst, na realisering van het plandeel Nieuw Kieftveen. Bedrijfsresultaat en cashflow Als gevolg van de relatief hoge kosten in de aanloopfase van de ontwikkelingsrichting maakt de IJsvogel de laatste 3 jaren forse én oplopende (aanloop)verliezen. Deze verliezen worden voor een deel wel gecompenseerd door de boekwinsten op de verkochte kavels (bijzondere baten/lasten), maar deze baten zijn lang niet voldoende om te kunnen spreken van een winstgevende/gezonde exploitatie. Bovendien hebben deze ontvangsten geen structureel karakter (eenmalige opbrengsten). De exploitatieactiviteiten hebben in de voorgaande 3 jaren geresulteerd in een positieve cashflow, waarbij dit in 2007 en 2008 te danken is aan de forse afschrijvingen en belastingontvangsten. Er dient echter een ommekeer te worden gerealiseerd waarbij een positieve cashflow voorvloeit uit een winstgevende bedrijfsexploitatie. Daartoe dient een onderscheidende verhuuraccommodatie aan het park te worden toegevoegd, waarmee op de lange termijn in de marktbehoefte kan worden voorzien en waarvan de bedrijfsmatige exploitatie is gewaarborgd. De toename van het aantal verhuurwoningen en een stijging van de bezettingsgraad levert ook meer klandizie op voor ‘De Hofstede’, zodat het mes aan twee kanten snijdt.


18

27 mei 2009

Exploitatieprognose

HOOFDSTUK

5

Exploitatieprognose Situatie na realisering plandeel Kieftveen Op basis van de historische cijfers en de gegevens uit de marktverkenning wordt een prognose gemaakt voor de komende jaren. Het huidige boekjaar geldt daarbij als uitgangssituatie. In de berekeningen wordt geen rekening gehouden met prijsinflatie. Uit de prognose zal blijken dat er een onderscheidende verhuuraccommodatie aan het park dient te worden toegevoegd om een kentering in de verliesgevende exploitatie te realiseren om daarmee de continuïteit te kunnen waarborgen. Bij het opstellen van de prognose is voor een aantal uitgangspunten gekozen welke hieronder worden benoemd en toegelicht. Daarnaast wordt een samenvatting gegeven van de resultaten van de op de uitgangspunten gebaseerde berekeningen.

Opbrengsten Bij het bepalen van de opbrengst zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd. Jaarplaatsen De huuropbrengsten uit de jaarplaatsen worden in 2009 voor het laatst genoten (46 kavels). Koopkavels De opbrengsten uit de servicekosten nemen jaarlijks toe door nieuwe verkopen. Op basis van de historische ontwikkelingen is uitgegaan van: - aantal verkoopkavels begin huidig boekjaar 365; - beschikbare aantal kavels begin huidig boekjaar 88; - in 2010 worden de 46 verhuurkavels ook beschikbaar als koopkavels, in totaliteit 134 kavels nog te verkopen; - gemiddeld tarief servicekosten € 809,78 per woning per jaar; - een gemiddelde jaarlijkse groei van circa 10% van het aantal verkochte kavels. De opbrengst wordt gewogen berekend over de jaarlijkse toename, resulterend in onderstaande aantallen: Jaar Aantal

2009 385

2010 421

2011 463

2012 492

2013 499

2014 499

2015 499

2016 499

2017 499

2018 499

Eigen verhuur chalets/bungalows en verhuur chalets/bungalows derden Aantal eigen chalets 2. Gemiddeld tarief van € 527,25 (tarief hoogseizoen € 645 * 0,65 + € 45 schoonmaakkosten + € 15 reserveringskosten + bedlinnen 2 * per week * 4 personen * € 6). Aantal chalets derden 20. Bruto bemiddelingsprovisie 25% * € 419,25 (€ 645 * 0,65) + (€ 45 schoonmaakkosten + € 15 reserveringskosten + bedlinnen 2 * per week * 4 personen * € 6). Landgoed De IJsvogel te Voorthuizen

19

27 mei 2009

Exploitatieprognose

Op basis van de historische ontwikkelingen is uitgegaan van: - een groei van 5 chalets per jaar waarvoor bemiddeling wordt uitgevoerd; - een gemiddelde bezetting van 17 weken welke jaarlijks met 1 week toe-

neemt tot maximaal 26 weken als gevolg van de marktontwikkelingen en verdere profilering park (mede door het nieuwe initiatief). Opbrengsten boomhutten en trekkershutten (Nieuw Kieftveen) Aanvang exploitatie 2011 (uitgaande goedkeuring plannen 2010). Capaciteit respectievelijk 8 en 13. Prijsniveau van respectievelijk € 40 en € 37 per nacht (o.b.v. inventarisatie vergelijkend aanbod). Op basis van vergelijkende branchegegevens en rekening houdend met een aanloopperiode van 3 jaar een bezetting van 55, 64 en 73 dagen. Opbrengst recreatiewoningen/groepsaccommodaties (Nieuw Kieftveen) Aanvang exploitatie 2012 (uitgaande goedkeuring plannen eind 2010 en bouwperiode van 1 jaar). Aantal recreatiewoningen (groepsaccommodaties) 106. Vaste netto opbrengst servicekosten € 2.000 per woning per jaar. Bemiddelingprovisie voor verhuur 5% van € 572 (tarief hoogseizoen op basis van vergelijkend aanbod € 880 * 0,65). Overige opbrengsten € 45 schoonmaakkosten + € 15 reserveringskosten + bedlinnen 2 * per week * 4 personen * € 6). De gemiddelde bezettingsgraad van recreatiewoningen op de Veluwe bedraagt 23 weken c.q. 44% (zie hoofdstuk 3). Daarnaast realiseren topaanbieders in de markt bezettingspercentages van 75%-80%. Gezien de locatie, het concept en professionele marketing achten wij een algemene bezetting van circa 58% (30 weken op jaarbasis) reëel. Daarbij is rekening gehouden met een gecombineerde verhuur als groepsaccommodatie en een aanloopperiode van 3 jaar resulterend in een bezetting van 20, 25 en 30 weken.

Opbrengsten horeca De horecaomzet is gerelateerd aan de historische omzet per overnachting,

waarbij er na de realisatie en verhuur van het plandeel ‘Nieuw Kieftveen’ in 2012 er een grote impuls optreedt. Dit in verband met het toeristische karakter van de nieuw te realiseren accommodaties (meer wisselend gebruik en daardoor grotere afvloeiing richting de centrale voorzieningen) en een ander soort recreant die meer besteedt dan de vaste standplaats recreant. De opbrengsten (brutowinstmarge) is gesteld op een marktconform percentage van 64%. Overige opbrengsten De overige opbrengsten (o.a. accessoires, verkoopbemiddeling, aansluitkosten, arbeid, overige voorzieningen) zijn gesteld op € 100.000 per jaar.


20

27 mei 2009

Exploitatieprognose

Tabel 3. Samenvatting opbrengsten EXPLOITATIE PROGNOSE (10 jaar) (bedragen * euro 1.000,--) OPBRENGSTEN Verhuuropbrengsten accomodaties Opbrengsten horeca (brutowinst) Overige opbrengsten Totaal opbrengsten

IJsvogel Recreatie B.V.

Voorthuizen

18-5-2009

Scenario:

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

463 293 100 856

430 298 100 828

529 344 100 972

1.070 618 100 1.788

1.179 707 100 1.986

1.279 793 100 2.172

1.312 820 100 2.232

1.347 848 100 2.295

1.384 862 100 2.346

1.423 876 100 2.399

Bedrijfskosten Operationele kosten Door onder meer de realisatie van ‘De Hofstede’ zijn de personeelskosten aanzienlijk toegenomen. Er kan daarbij gesteld worden dat de personele lasten bovengemiddeld zijn vanwege de experimentele aanloopperiode en het nog niet voldoende renderen van de faciliteiten van de accommodatie. De experimentele periode dient als voorbij te worden beschouwd. Middels een betere planning/effectiviteit (m.n. personeelsinzet De Hofstede) dient de arbeidsproductiviteit toe te nemen (mede door stijging aantal overnachtingen). Hierdoor dienen de personele lasten per saldo niet veel te stijgen. Voor 2009 is daarom uitgegaan van € 560.000. In de navolgende jaren is een marginale toename gehanteerd welke is gerelateerd aan het aantal overnachtingen. De verkoopkosten waren in 2008 aan de hoge kant als gevolg van mutaties door voorzieningen voor oninbare vorderingen (circa € 205.000). Voor de komende jaren zullen de verkoopkosten ook nog bestaan uit aanloopkosten voor de ‘De Hofstede’. Deze zullen langzaam aan wegebben. Hiermee rekening houdend zijn de verkoopkosten voor 2009 gesteld op € 210.000, waarbij de kosten in de navolgende jaren afnemen tot een marktconform aandeel van circa 6,5% - 7%. In 2012 nemen de kosten absoluut gezien wel toe vanwege extra inspanningen voor het nieuwe plandeel (deels gecompenseerd door wegvallen aanloopkosten De Hofstede). De beheer- en onderhoudskosten zijn verder begroot op basis van een verdeling van de historische cijfers en kengetallen. De kosten variëren daarbij afhankelijk van onder meer het aantal overnachtingen en het aantal eenheden. Kapitaallasten De interestkosten zijn berekend op basis van een gewogen gemiddelde rentepercentage van 5,8%. In de berekeningen is ervan uitgegaan dat de beschikbare cashflow (zie tabel 5) wordt aangewend voor aflossing van de financieringen. In 2010 zal de aflossing zeer fors zijn vanwege de extra opbrengsten/boekwinst van de grond van het plandeel Nieuw Kieftveen. De rentelasten nemen door de aflossingen af, in onze berekeningen per saldo uiteindelijk tot nihil. De afschrijvingen zijn berekend op basis van een continuering van de historische gegevens, maar laten onder invloed van vervangingsinvesteringen een stijgende lijn zien. Landgoed De IJsvogel te Voorthuizen

Plan A

21

27 mei 2009

Exploitatieprognose

Tabel 4. Ontwikkeling exploitatiekosten EXPLOITATIE PROGNOSE (10 jaar)


Voorthuizen

18-5-2009

Scenario:

Plan A

(bedragen * euro 1.000,--) LASTEN Betaalde personeelskosten Salaris directie Totale lasten personeel In % van de opbrengst

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

560 0 560 65%

560 0 560 68%

563 0 563 58%

581 0 581 32%

588 0 588 30%

595 0 595 27%

596 0 596 27%

597 0 597 26%

598 0 598 25%

600 0 600 25%

Betaalde interest Afschrijvingen totaal Huur / erfpacht Totale lasten kapitaal In % van de opbrengst

431 515 0 946 111%

429 515 0 944 114%

148 520 0 668 69%

148 525 0 673 38%

112 530 0 642 32%

78 535 0 613 28%

49 540 0 589 26%

10 545 0 555 24%

0 550 0 550 23%

0 555 0 555 23%

552 64%

539 65%

547 56%

699 39%

726 37%

741 34%

731 33%

719 31%

725 31%

732 31%

2.058

2.044

1.778

1.952

1.956

1.949

1.915

1.872

1.874

1.886

Totale lasten beheer en onderhoud In % van de opbrengst Totale lasten exploitatie

Bedrijfsresultaat en cashflow Het bedrijfsresultaat volgt uit de opbrengsten en de kosten welke in de onderstaande tabel wordt weergegeven. Tabel 5. Ontwikkeling bedrijfsresultaat en cashflow EXPLOITATIE PROGNOSE (10 jaar) (bedragen * euro 1.000,--) RESULTAAT Bedrijfsresultaat Buitengewone baten Buitengewone lasten Fiscaal resultaat Af: vennootschapsbelasting Bij: afschrijvingen totaal Af: privé-opnames / dividend Cashflow (na belasting en opnames)


Voorthuizen

18-5-2009

Scenario:

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

-1.201

-1.216

-806

-164

30

223

317

423

472

513

806 0 -395 0 515 0 120

6.794 0 5.578 1.315 515 0 4.777

983 0 177 37 520 0 660

313 0 148 30 525 0 643

0 0 30 4 530 0 556

0 0 223 48 535 0 710

0 0 317 72 540 0 785

0 0 423 99 545 0 869

0 0 472 112 550 0 911

0 0 513 122 555 0 946

In de voorgaande jaren vertoonde het bedrijfsresultaat een negatieve ontwikkeling en was er sprake van forse oplopende verliezen. Uit onze berekeningen blijkt dat het bedrijfsresultaat in 2010 nog een verdere achteruitgang zal kennen (wegvallen hogere opbrengsten jaarplaatsen en onvolledige compensatie vanuit de lagere opbrengsten van de servicekosten van nieuw verkochte koopkavels). Met ingang van 2011/2012 vertoont het bedrijfsresultaat, door de realisatie en verhuur van het plandeel Nieuw Kieftveen, een positieve ontwikkeling waardoor er vanuit de normale bedrijfsexploitatie vanaf 2013 oplopende winsten worden gerealiseerd. De buitengewone baten bestaan uit de verwachte boekwinsten van de nog te verkopen koopkavels, met in 2010 extra opbrengsten vanuit de verkoop van de grond van het plandeel Nieuw Kieftveen. Zoals reeds eerder aangegeven hebben deze ontvangsten een ‘eindig karakter’, hetgeen ook uit de berekeningen blijkt. De normale bedrijfsexploitatie genereert een dusdanige winstcapaciteit dat daarmee verwacht kan worden dat het bedrijf aan zijn verplichtingen kan voldoen en waardoor de continuïteit is gewaarborgd. In de volgende tabel is de totale meerjarenprognose weergegeven. Landgoed De IJsvogel te Voorthuizen

Plan A

22

27 mei 2009

Exploitatieprognose

Tabel 6. Meerjaren prognose EXPLOITATIE PROGNOSE (10 jaar) (bedragen * euro 1.000,--) OPBRENGSTEN Verhuuropbrengsten accomodaties Opbrengsten horeca (brutowinst) Overige opbrengsten Totaal opbrengsten Totale omzet LASTEN Betaalde personeelskosten Salaris directie Totale lasten personeel In % van de opbrengst Betaalde interest Afschrijvingen totaal Totale lasten kapitaal In % van de opbrengst Totale lasten beheer en onderhoud In % van de opbrengst Totale lasten exploitatie RESULTAAT Bedrijfsresultaat Buitengewone baten Buitengewone lasten Fiscaal resultaat Af: vennootschapsbelasting Bij: afschrijvingen totaal Af: privé-opnames / dividend Cashflow (na belasting en opnames)



Voorthuizen

18-5-2009

Scenario:

Plan A

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

463 293 100 856 1.021

430 298 100 828 995

529 344 100 972 1.166

1.070 618 100 1.788 2.135

1.179 707 100 1.986 2.384

1.279 793 100 2.172 2.618

1.312 820 100 2.232 2.693

1.347 848 100 2.295 2.772

1.384 862 100 2.346 2.831

1.423 876 100 2.399 2.892

560 0 560 65%

560 0 560 68%

563 0 563 58%

581 0 581 32%

588 0 588 30%

595 0 595 27%

596 0 596 27%

597 0 597 26%

598 0 598 25%

600 0 600 25%

431 515 946 111%

429 515 944 114%

148 520 668 69%

148 525 673 38%

112 530 642 32%

78 535 613 28%

49 540 589 26%

10 545 555 24%

0 550 550 23%

0 555 555 23%

552 64%

539 65%

547 56%

699 39%

726 37%

741 34%

731 33%

719 31%

725 31%

732 31%

2.058

2.044

1.778

1.952

1.956

1.949

1.915

1.872

1.874

1.886

-1.201

-1.216

-806

-164

30

223

317

423

472

513

806 0 -395 0 515 0 120

6.794 0 5.578 1.315 515 0 4.777

983 0 177 37 520 0 660

313 0 148 30 525 0 643

0 0 30 4 530 0 556

0 0 223 48 535 0 710

0 0 317 72 540 0 785

0 0 423 99 545 0 869

0 0 472 112 550 0 911

0 0 513 122 555 0 946

23

27 mei 2009

Samenvatting en conclusie

HOOFDSTUK

6

Samenvatting en conclusie Landgoed De IJsvogel bestaat uit zeven eigentijdse parkonderdelen met een grote diversiteit aan verblijfsaccommodaties en een compleet voorzieningenpakket. De ondernemers willen de toeristische verhuur stimuleren. In 2007 is daartoe het hoofdgebouw ‘De Hofstede’, gerealiseerd met diverse voorzieningen (o.a. zwembaden, horeca, speeltuinen en bowlingbanen). De voorziening drukt echter zwaar op de exploitatie, omdat de voorzieningen gericht zijn op een meer toeristische wisselende verhuur en brengt daarmee de continuïteit van de IJsvogel als geheel ernstig in gevaar. De ondernemers willen een nieuw plandeel realiseren genaamd Nieuw Kieftveen. Het plan omvat de realisatie van 106 stenen recreatiewoningen voor meervoudig/ wisselend gebruik, 8 boomhutten en 13 trekkershutten ter vervanging van een gesaneerd/leeg terrein waar oude stacaravans op vaste standplaatsen hebben gestaan. Het plandeel Nieuw Kieftveen wordt daarmee de toeristische kern van Landgoed De IJsvogel en zal moeten zorgen voor een kentering in de verliesgevende exploitatieresultaten. De provincie Gelderland heeft aangegeven dat het plan nader moet worden onderbouwd vanuit de marktbehoefte en de exploitatie (bedrijfseconomische noodzaak). Daarnaast dienen garanties te worden afgegeven ten aanzien van het toeristische karakter van de beoogde recreatiewoningen (wisselend gebruik c.q. verplichte verhuur) en moet de totale kwaliteitsverbetering van het park tot uitdrukking worden gebracht. Tevens is een goede landschappelijke inpassing van belang voor het verkrijgen van provinciale goedkeuring. In het onderliggende onderzoek is ingegaan op de door de provincie Gelderland verlangde nadere onderbouwing, waarbij in het bijzonder aandacht is besteed aan de aspecten ‘marktbehoefte’, ‘kwaliteitsverbetering’ en ‘bedrijfseconomische noodzaak’. Op basis van het onderliggende rapport kan worden geconcludeerd dat: Landgoed De IJsvogel in de voorgaande jaren een algehele kwaliteitsslag heeft doorgevoerd (o.a. ruime standplaatsen, complete standplaatsvoorzieningen met een hoog comfortgehalte, moderne verblijfsaccommodatie van hoge kwaliteit, uitgebreide centrale voorzieningen, bovengemiddelde aandacht voor natuur & milieu en energieneutrale opzet van het centrumgebouw ‘De Hofstede’). De realisatie van het nieuwe plandeel resulteert in een algehele gedaantewisseling van het recreatieterrein en een toegevoegde waarde vormt in Voorthuizen e.o. (schakelbare woningen c.q. geschakelde units in plaats van oude stacaravans op vaste standplaatsen, resulterend in nieuwe kansrijke doelgroepen).


24

27 mei 2009

Samenvatting en conclusie

De nieuwe accommodaties zullen worden ingezet t.b.v. de verhuur aan wis-

selende groepen/personen en zullen volgens het systeem van sale and lease back op de markt worden gebracht. Dit zorgt voor hoge eisen aan de verhuurgraad en dus een bovengemiddelde verhuur. De recreatiewoningen komen in de verhuurpool van het bedrijf. Hierdoor is een bedrijfsmatige exploitatie van de betreffende recreatiewoningen gewaarborgd, hetgeen ook cruciaal is voor de exploitatie van de tot op heden onvoldoende renderende centrale voorzieningen van de ‘De Hofstede’. Vanuit de marktgegevens blijkt dat de belangstelling voor grote, luxe en bijzondere accommodaties/recreatiewoningen groot is en toeneemt. De groei van het aantal gasten en overnachtingen is over de laatste 10 jaar in Gelderland lager dan de landelijke ontwikkeling, primair als gevolg van een achterblijvend aansprekend aanbod. Dit geldt ook voor de Veluwe, waardoor een inhaalslag (productvernieuwing en –verbetering) is gewenst. De Veluwe heeft last van een verouderd huisjesaanbod en heeft relatief veel vaste standplaatsen. Door een kwaliteitsslag te maken in het huisjessegment kan een aanzienlijke stijging van het aantal toeristische overnachtingen worden gerealiseerd. De bezettingsgraad en de bestedingen bij recreatiewoningen zijn hoger dan bij die van kampeerders en verblijfsrecreanten op vaste standplaatsen. Dit pleit voor meer recreatiewoningen t.b.v. de toeristische verhuur. In de jaren 2006 tot en met 2008 zijn er forse én oplopende verliesgevende bedrijfsresultaten gerealiseerd als gevolg van dalende opbrengsten en sterk oplopende bedrijfskosten (m.n. kapitaal- en beheerslasten). Dit als gevolg van de bedrijfsomzetting, de reeds gedane investeringen en de (nog) onvoldoende renderende centrale voorzieningen. De bijzondere baten (boekwinsten op de verkochte kavels) hebben een eindig karakter, waardoor er behoefte is aan een onderscheidende verhuuraccommodatie om op de lange termijn in de marktbehoefte te voorzien en om daarmee de continuïteit van het bedrijf te waarborgen. Uit de meerjaren prognose blijkt dat de opbrengsten vanaf de jaren 2011/2012 een grote impuls krijgen door de realisatie en verhuur van de accommodaties van het plandeel Nieuw Kieftveen. Hierdoor worden er vanaf 2013 oplopende positieve resultaten gegenereerd vanuit de normale bedrijfsexploitatie. De normale bedrijfsexploitatie genereert, na realisatie van het nieuwe plandeel, een dusdanige winstcapaciteit dat daarmee een duurzaam rendabele bedrijfsvoering mogelijk is en de continuïteit van het bedrijf is gewaarborgd. Als gevolg van de planrealisatie wordt een positieve bijdrage geleverd aan de kwaliteit van het toeristische product, de traditionele vaste standplaatsverhuur wordt omgezet in innovatieve toeristische verhuur en de negatieve bedrijfsresultaten worden omgebogen naar een structureel gezonde exploitatie.


25

27 mei 2009

Bijlage

Bijlage 1

Groepswoningen In deze bijlage is een aantal grote recreatiewoningen (voor 10 personen en meer) opgenomen, die door de verhuurorganisatie Landal GreenParks en Roompot (RP Holidays) worden verhuurd. Het betreft zowel particuliere parken als eigen parken van beide organisaties. De aangegeven oppervlakte is de bebouwde omvang van de recreatiewoning. Land van Bartje – Borger (10 persoons) 110 m2 Vrijstaand 5 slaapkamers 2 badkamers 2 x apart toilet Sauna

Coldenhove – Eerbeek (12 persoons) 110 m2 vrijstaand 6 slaapkamers 2 badkamers Apart toilet 3 badkamers Sauna en zonnehemel

Klein Ruwinkel – Scherpenzeel (10 persoons) 150 m2 vrijstaand 5 slaapkamers 2 badkamers Apart toilet Grotendeels gelijkvloers


26

27 mei 2009

Bijlage

Cape Helius – Hellevoetsluis (14 persoons) 116 m2 Vrijstaand 6 slaapkamers 3 badkamers 3 aparte toiletten Whirlpool Sauna Stoomcabine

Noordzee Résidence de Banjaard - Kamperland (16 persoons) 120 m2 Vrijstaand 8 slaapkamers 3 badkamers 3 aparte toiletten Whirlpool Sauna

Buitenhof Domburg - Domburg (10 persoons) 120 m2 Vrijstaand 8 slaapkamers 3 badkamers 2 aparte toiletten Whirlpool Sauna


27

27 mei 2009

Bijlage

Duinpark ’t Hof van Haanstede – Burgh-Haamstede (13 persoons) 102 m2 Vrijstaand 7 slaapkamers 4 badkamers 4 aparte toiletten

Resort Haanstede – Burgh-Haamstede (12 persoons) 120 m2 Vrijstaand 6 slaapkamers 3 badkamers 2 aparte toiletten

Duc de Brabant – Diessen (10 persoons) 115 m2 Vrijstaand 5 slaapkamers 2 badkamers 2 x apart toilet

Domein de Schatberg – Sevenum (12 persoons) 113 m2 Vrijstaand 6 slaapkamers 3 badkamers


28

27 mei 2009

Bijlage

De Leemkule – Hattem 12-persoonsbungalow type 12 Hattem, ca. 130 m² Vrijstaande rietgedekte familiebungalow bestaande uit twee 6-persoons bungalows die tegen elkaar aan zijn gezet en waar een muur is weg gelaten. Zo zijn er twee ingangen, twee toiletten, twee keukens en twee badkamers (elk met één douche). Woon-/eetkamer voorzien van zit- en eethoek, televisie c.q. radio met dvd/cd-speler en centrale verwarming. Beide openkeukens zijn voorzien van een gasstel, koelkast, en koffiezetapparaat. Tevens is er één vaatwasser, combimagnetron en waterkoker aanwezig. Zes slaapkamers waarvan twee slaapkamers met een 2-persoonsbed en een wastafel, vier slaapkamers met twee 1persoonsbedden. Twee badkamers elk met een douche. Twee aparte toiletten. Buiten bij de familiebungalow beschikt u over een groot terras met tuinmeubelen.


29

27 mei 2009

Bijlage

8 persoonsbungalow type 8 Veluwe, ca. 110 m² Vrijstaande bungalow met rieten dak, opp. ca. 110m2. Woonkamer voorzien van bankstel, eethoek, televisie met dvd-speler, radio, vloerverwarming en een open haard (zowel binnen als buiten). Keuken is voorzien van een gasstel, koelkast, magnetron, koffiezetapparaat, waterkoker en een afwasmachine. 4 slaapkamers waarvan 2 kamers met een 2persoonsbed en een wastafel, 2 kamers met 2 1persoonsbedden. Badkamer met 2 douchecabines en 2 aparte toiletten. Terras met zitje.


30

27 mei 2009

Bijlage

Bijlage 2

Exploitatieprognose


31

27 mei 2009

Landgoed De IJsvogel te Voorthuizen Onderbouwing marktbehoefte en bedrijfseconomische noodzaak plandeel Kieftveen. rapport

Recommend Documents