Commanderieterrein Ootmarsum Onderzoek regionale marktbehoefte en effecten

Commanderieterrein Ootmarsum Onderzoek regionale marktbehoefte en effecten

Rapportage in opdracht van Gemeente Dinkelland

7 April 2014 Projectnummer ZKA 14.018

Verheijden Concepten BV Montenspark 15 4837 CD Breda tel.: 06-53722832 e-mail:[email protected] www.hanverheijden.nl

ZKA Consultants & Planners Biesbosweg 16C 5145 PZ Waalwijk tel.: 088-2100 250 e-mail: [email protected] www.zka.nl

Inhoudsopgave 1.

INLEIDING

1

1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

Aanleiding Vraagstelling Leeswijzer Verrichte werkzaamheden

1 1 2 2

2.

TOERISME IN OOTMARSUM

3

2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

Inleiding Economisch belang van toerisme in Ootmarsum voor regionale werkgelegenheid SWOT-analyse toeristische sector Ootmarsum Gewenste toeristische ontwikkeling

3 3 5 8

3.

HET CONCEPT ‘COMMANDERIETERREIN’

9

3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5.

Inleiding Resumé formule en marktpositionering Doelgroepen Bedrijfseconomische succesfactoren Conclusies van de kansen

9 9 10 10 13

4.

EFFECTEN ‘COMMANDERIETERREIN’ VOOR DE REGIO

14

4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5.

Inleiding Effecten op de marktpositie van Ootmarsum e.o. Effecten op de totale marktomvang Spin-off regionale economie Conclusie effecten

14 14 14 15 17

ZKA Consultants & Planners

1.

INLEIDING

1.1.

Aanleiding

Ootmarsum is een oude, middeleeuwse stad die lange tijd vestigingsplaats was van de Ridderlijk Duitsche Orde “De Balije van Utrecht”. Tot in de negentiende eeuw woonde de Commandeur van de Orde op een kasteel aan de rand van de stad. In de gemeenschap van Ootmarsum bestaat de wens om deze rijke, doch fysiek verdwenen historie weer tot leven te brengen. Dit in een vorm van een toeristisch complex, weliswaar geïnspireerd door de geschiedenis maar verder eigentijds ingevuld. Op het ‘Commanderieterrein’ wil men (naast de realisatie van een aantal woningen) in dit kader op samenhangende wijze het volgende programma realiseren:  Een modern 4-sterrenhotel met 70 kamers, gelegen op een zogenaamd ‘Kasteeleiland’;  Een ambachtelijke kleinschalige brouwerij annex brasserie en een ambachtencentrum (760 m² bouwvlak) gericht op de verkoop en presentatie van ambachtelijk gemaakte en streekeigen goederen. Deze ontwikkelingen liggen aan een voorplein dat toegang biedt tot het ‘Kasteeleiland’ en het naastgelegen openluchtmuseum ‘Land van Heeren en Boeren’;  Een uitbreiding van het bestaande openluchtmuseum. Omwonenden maken bezwaren tegen het plan en met gebruikmaking van het argument dat de behoefte aan het hotel c.a. niet is aangetoond. Hiermee zou niet zijn voldaan aan de ladder van duurzame verstedelijking, waarin de eerste stap het aantonen van een ‘actuele regionale behoefte’ is. In dit kader heeft u ons gevraagd onderzoek te doen naar de regionale marktbehoefte aan dit complex met accent op het hotel.

1.2.

Vraagstelling

De centrale vraag die beantwoord moet worden, is of de in het bestemmingsplan ‘Commanderie Ootmarsum’ bestemde ontwikkelingen op het Commanderieterrein in een actuele regionale (markt)behoefte voorzien. Dit zoals bedoeld in de door het ministerie van I & M gepubliceerde ladder voor duurzame verstedelijking. Om deze vraag te beantwoorden, dient inzicht te worden geboden in het volgende:  De actuele regionale behoefte in Ootmarsum aan de bestemde en voorziene ontwikkelingen en de mate waarin de filosofie van het Commanderieterrein hierop aansluit;  De mate waarin het concept kansrijk is: qua doelgroepen, positionering, productmix, etc.;  De effecten van het complex op de marktpositie van Ootmarsum en bestaande aanbieders: is het Commanderieconcept verdringend (leidt het tot (meer) leegstand in detailhandel, horeca of hotellerie vergroot het de markt en profiteert de regio en Ootmarsum in het bijzonder hiervan (‘marktontwikkelend’)? Het hart van het concept betreft het hotel. Immers de mate waarin het hotel succesvol is, bepaalt in grote mate het succes van het totale complex. Wij beoordelen in deze studie – conform uw verzoek – de regionale behoefte aan het totale complex inclusief de kwantitatieve effecten voor Ootmarsum e.o. Verder ligt de focus op het hotel waarvoor de behoefte zowel kwalitatief als kwantitatief wordt aangetoond.


1

1.3.

Leeswijzer

Deze rapportage is als volgt opgebouwd:  Eerst gaan we in op de plaats van het toerisme binnen de economie van Ootmarsum e.o. en de (gewenste) toeristische ontwikkelingen (hoofdstuk 2);  Het concept zoals neergelegd in het bestemmingsplan en de mate waarin dit kansrijk is in het licht van bestaande markttrends (hoofdstuk 3);  De te verwachten effecten van het complex op de marktpositie en de vitaliteit van de toeristische sector (inclusief aanpalende detailhandel en horeca) in Ootmarsum.

1.4.

Verrichte werkzaamheden

Voor deze studie zijn de volgende werkzaamheden verricht:  Bestudering van verschillende rapporten en beleidsstukken op gebied van toerisme en detailhandel (o.a. Productiviteitsmonitor Dinkelland (ZKA, 19 juni 2012), Twente Toerisme Monitor (2013), ‘Ootmarsum ontwikkelt, Toekomstvisie voor de toeristische hoofdstad van het Oosten’, ‘Conceptdetailhandelsvisie Dinkelland-Tubbergen’, door B en W vastgesteld d.d. 17 september 2013);  Scan van de marktverhoudingen en trends in de toeristische (logies)sector op basis van bestaande data (o.a. NBTC, CBS, BHC, HOSTA, etc.);  Bestuderingen in de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestemmingsplan;  Gesprek met de initiatiefnemers;  Locatiebezoek Commanderieterrein en Ootmarsum;  Onderzoek (kwaliteit) bestaand aanbod en leegstand;  Analyse en interpretatie van de uitkomsten op basis van eigen expertise en ervaring en trekken van onderbouwde conclusies;  Rapportage van de uitkomsten.


2

2.

TOERISME IN OOTMARSUM

2.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk gaan we in op de plaats van het toerisme binnen de economie van Ootmarsum e.o. en de (gewenste) toeristische ontwikkelingen. Hierbij komen achtereenvolgens aan de orde:  Het economisch belang van toerisme in Ootmarsum voor de werkgelegenheid in de regio (2.2.);  Sterktes en zwaktes van de toeristische sector en kansen en bedreigingen voor de positie van het toerisme in Ootmarsum e.o. (2.3.);  De gewenste toeristische ontwikkeling (2.4.).

2.2.

Economisch belang van toerisme in Ootmarsum voor regionale werkgelegenheid

In de gemeente Dinkelland zijn ruim 1.300 mensen werkzaam in de toeristisch-recreatieve sector. Hiermee heeft de sector een aandeel in de totale werkgelegenheid van 12%. Dit is relatief zeer veel: gemiddeld in Twente is dit 6% evenals in Nederland (bron: LISA). Toerisme is hiermee voor Dinkelland belangrijker dan voor de andere gemeenten in Twente (Losser is 2e met een aandeel van 10% en Tubbergen 3e met 9%)1, zie ook figuur 2.1. Van de totale toeristisch-recreatieve werkgelegenheid in Twente is bijna 8% afkomstig uit de gemeente Dinkelland. Figuur 2.1.

Aandeel t-r in werkgelegenheid per gemeente in Twente

Bron: bewerking Twente Toerisme Monitor 2013.

1

Bron: Twente Toerisme Monitor 2013.


3

Binnen het toerisme van Dinkelland is Ootmarsum van niet te onderschatten belang. Dit geldt zowel voor de bekendheid en reputatie als ook in termen van aantal dagbezoekers en verblijfstoeristen. Dit geldt in het bijzonder voor de hotelgasten: ruim 60% van de hotelcapaciteit ligt in Ootmarsum (en inclusief het nabijgelegen Lattrop is dat zelfs bijna 80%)2. Het economisch belang van toerisme in Ootmarsum reikt verder dan de logiessector, omdat:  De bestedingen van dagtoeristen er relatief hoog zijn. Veel horeca, winkels en met name galeries zijn in Ootmarsum gevestigd. Bijna elk MKB-bedrijf in de kern van Ootmarsum leeft (grotendeels) van toerisme, maar ook in het directe buitengebied profiteren veel inwoners van toerisme (B&B, e.d.);  Met de vele musea, bezienswaardigheden en galeries – Museum Ton Schulten is het meest bekend en heeft recent nog vernieuwd en uitgebreid – maar ook terrassen, etc. is de kern Ootmarsum een belangrijke magneet voor heel Twente. Een deel van het verblijfstoerisme in Noordoost-Twente (Dinkelland, Losser, Oldenzaal en Tubbergen) is hiervan afgeleid (samen ruim 3.700 banen in 2012). Gezien het bovenstaande moge duidelijk zijn dat de vitaliteit van de toeristische sector voor de economie en stedelijke kwaliteit (inclusief leefbaarheid) van levensbelang is. Figuur 2.2.

2

Centrum Ootmarsum met musea en grotere galeries

Het totaal aantal hotelkamers (440) is ontleend aan de database van het Bedrijfschap Horeca en Catering. Het hotelaanbod in Ootmarsum is gebaseerd op de adviesrapportage van Ad-Hoc Horecamakelaars d.d. 31 december 2012.


4

2.3.

SWOT-analyse toeristische sector Ootmarsum

De belangrijkste sterke punten van Ootmarsum zijn:  De kwaliteit en structuur van het cultuur-historisch erfgoed: het middeleeuwse stadje met kerk, plein, pittoreske straten, etc.;  De diversiteit en kwaliteit van de vele kunstgaleries die een hoogwaardig publiek uit een groot marktgebied trekken;  De gezellige terrassen, goede restaurants en aantrekkelijke winkels maken het een aangename flaneer- en verpoosplaats;  Traditioneel stond/staat de plaats bekend om de relatief hoogwaardige hotels en dito restaurants (Hotel De Wiemsel was ooit vergaderplek voor een Europese Top). Enkele zwakke punten van Ootmarsum zijn:  De capaciteit van de afzonderlijke hotels is deels beperkt3, zeker die in de kern van Ootmarsum. Hierdoor is de cash flow laag en de ruimte voor vernieuwingsinvesteringen klein. Door deze situatie is de afgelopen jaren de kwaliteit van het aanbod verschraald en is het aanbod soms gedateerd;  Het aanbod is wel wat traditioneel en biedt onvoldoende belevingswaarde van de moderne, kritische toerist die meer prikkels en afwisseling zoekt. Mede hierdoor is de gepercipieerde waarde laag hetgeen leidt tot (te) lage prijzen waardoor de kwaliteit niet kan worden verbeterd. Meer (culturele) en indringendere beleving is nodig in omgeving en verblijfstoeristisch aanbod4;  Het aanbod is kleinschalig en toegespitst op individuele toeristen of kleine gezelschappen. Voor grotere groepen (vergaderingen, excursies, groepsuitjes) is het aanbod zeer beperkt. Belangrijkste kansen voor Ootmarsum e.o. zijn:  De groeiende vraag van binnenlandse toeristen naar hotelvakanties. Voor de komende jaren wordt een groei van 4% per jaar verwacht van binnenlandse hotelvakanties5. Dit in tegenstelling tot de binnenlandse vraag naar bungalow- en kampeervakanties die stagneert of zelfs krimpt. Ook de afgelopen jaren is de groei van de binnenlandse overnachtingen in hotels veel groter geweest dan de groei van overnachtingen in andere accommodaties (de overnachtingen in hotels groeiden in de periode 2002-2012 met 35% tegenover een daling van 11% in overige verblijfsaccommodaties). Deze groei van hotelovernachtingen concentreert zich in de steden (74% groei in de vijf grootste hotelsteden in de periode 2002-2012, bron CBS). Ook in Noordoost-Twente is het aantal overnachtingen tussen 2007 en 2012 elk jaar gegroeid6;  De groei van het inkomend toerisme naar Nederland. Tot 2020 wordt een groei verwacht van 2,6% per jaar7 en naar verwachting van het NBTC groeit de economische betekenis van het inkomend toerisme van € 7,3 miljard in 2012 tot € 12,4 miljard in 20258. Deze groei van het inkomend toerisme concentreert zich op hotels én op stedelijk aanbod en cultuur (zie tabel 2.1. op de volgende pagina). Een cultuurstadje als Ootmarsum kan hierop uitstekend inspelen. Dit is des te interessanter omdat de bestedingen van inkomende toeristen vele malen hoger zijn dan die van binnenlandse toeristen. Bovendien zijn van de inkomende vakantiegangers de bestedingen van stads- en cultuurbezoekers beduidend hoger dan van toeristen met andere vakantiestijlen (zie ook tabel 2.1. met Holland City Style de hoogste bestedingen van de ‘vakantiegroepen’); 3

4 5 6

7 8

Gemiddeld hebben de hotels in Ootmarsum een kleine 30 kamers (bron: bewerking Ad-Hoc Horecamakelaars) terwijl het landelijk gemiddelde ruim 35 kamers per hotel bedraagt (bron: BHC). De hotels in Ootmarsum zijn aldus gemiddeld 16% kleiner. Bron: Productiviteitsmonitor Verblijfstoerisme Dinkelland, ZKA, juni 2012. Bron: Toekomstvisie Nederlandse Vakantiemarkt 2020, NBTC-NIPO Research. Bron: Twente Toerisme Monitor, 2013. Tabel 7, pagina 12 boven. Het gaat om het totaal aantal toeristische overnachtingen in Noordoost-Twente. Voor dit aggregatieniveau is geen betrouwbare splitsing naar type accommodatie voorhanden. Bron: Destinatie Holland 2020, NBTC. Bron: Toekomstperspectief Destinatie Holland 2025, NBTC.


5

Tabel 2.1. Groeiprognose PMC’s inkomend toerisme PMC’s Besteding per persoon per vakantie Holland Classics € 390,-Holland City Style € 430,-Holland Good Life € 300,-Holland Beach Life € 240,-Holland Country Fun € 210,-Holland Be Inspired € 570,-Holland Let’s Meet € 665,--

Groeiverwachting PMC 0/+ + + 0/+ 0/+ 0/+ +

Bron: bewerking Toekomstperspectief Destinatie Holland 2025, NBTC.

 

Ook in Nederland zelf neemt de belangstelling voor het aankopen of bekijken van kunst toe9; De markt voor groepsuitjes zal naar onze verwachting bij economisch herstel extra snel gaan groeien. Deze markt is gericht op beleving, eten en drinken en gezellig samen zijn in een bijzondere ambiance. In onze optiek is Ootmarsum ook voor deze doelgroep geschikt gezien het rijke aanbod aan horeca en kleine bezienswaardigheden.

Bedreigingen:  Het toerisme naar Twente en Ootmarsum e.o. staat onder druk. De afgelopen vijf jaar (2008-2012) nam het aantal banen in Twente niet toe. In de gemeente Dinkelland daalde het aantal banen met 4% (bron: Twente Toerisme Monitor 2013). Als het tij niet gekeerd wordt, zal de vitaliteit van de sector (verder) afnemen en dat zal ten koste gaan van de capaciteit en kwaliteit van logiesaanbod;  Als gevolg van een kleinere capaciteit is er minder ruimte voor marketing en meerdaags bezoek van voldoende omvang. Hiermee zal Ootmarsum steeds meer een dagbestemming worden in plaats van een verblijfstoeristische destinatie. Dit gaat ten koste van reputatie en bestedingen, maar ook maakt dit het inspelen op de kansen van de (inter)nationale markt veel lastiger (Ootmarsum zou dan een regionale speler worden);  Dit gevaar is des te groter aangezien het logiesaanbod in Ootmarsum al relatief klein is. Ootmarsum is een typische hotelbestemming, waarbij het hotelaanbod een belangrijk onderdeel vormt van de positionering en marketingkracht. Zoals uit onderstaande figuur blijkt, is Ootmarsum in dit opzicht nu al kwetsbaar. De hotelcapaciteit in de hele gemeente Dinkelland, laat staan in Ootmarsum, blijft immers sterk achter bij die van andere hoteldestinaties; Figuur 2.4.

Aantal hotelkamers Dinkelland in perspectief

2500 2000 1500 1000 500 0 Dinkelland

Noordwijk

Valkenburg aan de Geul

Veere

Bron: bewerking Bedrijfschap Horeca en Catering (BHC). 9

Dit blijkt onder meer uit de groei van het museumbezoek. Tussen 2008 en 2012 groeide het bezoek aan de top 55 musea met 26% (bron: Museumvereniging). In 2013 is het museumbezoek wederom fors gestegen. De top-25 noteerde een stijging van 21% ten opzichte van 2012 (bron: NRC Handelsblad, 27 december 2013). In Nederland is de groei vooral gericht op cultuurhistorische musea, internationaal gezien ligt de winst vooral bij de musea van moderne en hedendaagse kunst.


6



Het hotelaanbod van de gemeente Dinkelland sluit niet geheel aan bij de toekomstige vraag. Meer en meer wordt luxe gevraagd (4 en 5 sterren groeien harder dan andere segmenten: het aantal overnachtingen in dit segment groeide in de periode 2002-2012 met 50% (74% in 4-sterren) terwijl het aantal overnachtingen in 3-sterrenhotels ‘slechts’ met 13% groeide en in hotels tot en met 2 sterren zelfs met 11% daalde)10.

Tabel 2.1

Aanbod hotelcapaciteit kern Ootmarsum

Sterrenniveaus 1 2 3 4 5 Totaal

Aantal hotels 1 6 1 8

Aantal kamers 13 166 47 226

Aandeel kamers (%) 6% 73% 21% 100%

Bron: bewerking Ad-Hoc Horecamakelaars.

Het aanbod in het luxe segment in Ootmarsum blijft duidelijk achter bij dat van Twente en heel Nederland. Dit terwijl van een plaats als Ootmarsum met het accent op cultuur en genieten juist een bovengemiddeld aanbod in dit segment verwacht zou mogen worden. In Ootmarsum is 21% van het kameraanbod te vinden in 4-sterrenhotels (zie tabel 2.1. en figuur 2.3.). Ter vergelijking: in Noordwijk ligt 68% van het kameraanbod in 4- en 5-sterrenhotels. Figuur 2.3.

Hotelaanbod (in aantal kamers) Ootmarsum in perspectief naar aantal sterren

Bron: bewerking BHC, Ad-Hoc Horecamakelaars. 10

Bron: bewerking Statistiek Logiesaccommodaties, Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).


7





Bovendien zijn ook de ‘luxere’ hotels in Ootmarsum deels gedateerd door achterblijvende investeringen en een ‘ouderwets’ aandoende sfeer en uitstraling. Dit drukt de bezetting, het prijsniveau en het resultaat met een neerwaartse spiraal als gevolg.De recente berichten over faillissementen van Hotel de Wiemsel (4 sterren) en de Wyllandrie (3 sterren, zelfde eigenaar) lagen gezien deze tendens ook in de lijn der verwachting. Overigens toont het feit dat er meerdere overnamekandidaten voor deze hotels zouden zijn (bron: Tubantia, 2 april 2014) aan dat ondernemers positief zijn over de hotelmarktperspectieven in Ootmarsum. Als gevolg van de Middeleeuwse structuur is de te bebouwen ruimte in Ootmarsum per definitie beperkt. Bestaande hotels in het centrum kunnen ook nauwelijks uitbreiden, laat staan dat er ruimte is voor meer parkeerplaatsen. Zou dit toch gebeuren dan zou dit ten koste gaan van de identiteit van Ootmarsum en de ruimte en kwaliteit van het overige aanbod (keuzemogelijkheden voor winkels, galeries en restaurants). Hierdoor blijft de verdiencapaciteit van de bestaande hotels in het centrum structureel achter en is de cash flow bijna per definitie te laag voor een goede exploitatie en voor de noodzakelijke vernieuwingsinvesteringen. Dit bedreigt de capaciteit en kwaliteit van het hotelaanbod in Ootmarsum. Omdat hotelgasten een belangrijke bron van bestedingen zijn voor de overige voorzieningen, zou een verslechtering van het hotelaanbod tot meer leegstand in winkels, horeca, etc. leiden.

Kortom: er zijn voldoende kansen voor een gezonde toeristische ontwikkeling van Ootmarsum waarvan met name hotels zouden kunnen profiteren (groeitrend), maar door de historisch gegroeide structuur worden toekomstperspectieven ernstig bedreigd. Vanuit regionaal economisch perspectief zou dit zeer te betreuren zijn.

2.4.

Gewenste toeristische ontwikkeling

Uit de SWOT-analyse blijkt duidelijk dat de belangrijkste kansen voor Ootmarsum liggen in de groeimarkt van het (inter)nationaal hoteltoerisme. Dit zijn met name de volgende segmenten (zie ook tabel 2.1.):  Stads- en cultuurbezoekers (City Life) uit binnen- en buitenland;  Liefhebbers van het goede leven uit Nederland en het nabije buitenland (Good Life);  Bijeenkomstenmarkt, zowel uit de regio, Nederland en wellicht het buitenland (Let’s Meet). In het verleden was Ootmarsum ook een belangrijke destinatie voor deze doelgroepen. Deze markt is men echter (groten)deels kwijtgeraakt door een verschraling van het hotel- en restaurantaanbod. Dit is onder andere veroorzaakt door de onevenwichtige structuur en locatiemogelijkheden van de bedrijven (waardoor schaalvergroting die elders wel gerealiseerd is, in Ootmarsum onvoldoende mogelijk was). Om op de kansen in te kunnen spelen, zal enerzijds gewerkt moeten worden aan het cultuur- en belevingsaanbod. Dit geldt voor heel toeristisch Twente en in het bijzonder voor Ootmarsum. Anderzijds is een economisch gezond hotelaanbod noodzakelijk. Dit vraagt schaal, goede parkeerfaciliteiten en ondersteunende faciliteiten (restaurant, zalen, etc.).


8

3.

HET CONCEPT ‘COMMANDERIETERREIN’

3.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk gaan we in op het concept en de mate waarin dit kansrijk is in het licht van bestaande markttrends. Hierbij komen achtereenvolgens aan de orde:  Resumé formule en de marktpositionering (3.2.);  Doelgroepen (3.3.);  Bedrijfseconomische succesfactoren (3.4.);  Conclusies van de kansen (3.5.).

3.2.

Resumé formule en marktpositionering

Het concept voor het ‘Commanderieterrein’ bouwt voort op het historische verhaal van de tijd dat Ootmarsum nog een commandeur had en een belangrijke stad was in de omgeving. Op het ‘Commanderieterrein’ wil men de gasten/bezoekers dit verhaal op een eigentijdse manier laten beleven. Hiervoor heeft men het volgende integrale en samenhangende programma ontwikkeld dat omschreven zou kunnen worden als de “Wereld van Heeren en Boeren”. Dit bestaat uit drie bouwstenen:  De Wereld van de Heeren, bestaande uit een modern 4-sterrenhotel met 70 kamers, gelegen op een zogenaamd ‘Kasteeleiland’;  De Wereld van de Burgers, ingevuld door een ambachtelijke kleinschalige brouwerij annex brasserie en een ambachtencentrum gericht op de verkoop en (educatieve) presentatie van ambachtelijk gemaakte en streekeigen producten (waaronder het bier van de eigen brouwerij). Deze liggen aan een voorplein dat toegang biedt tot het ‘Kasteeleiland’ en het naastgelegen openluchtmuseum;  De Wereld van de Boeren die gestalte krijgt in het bestaande openluchtmuseum ‘Land van Heeren en Boeren’ dat verder wordt uitgebreid en geïntegreerd in de andere bouwstenen. Het complex positioneert zich op een relatief hoog niveau, zowel inhoudelijk als qua comfort en luxe (4-sterrenhotel). Deze positionering sluit aan bij de belangrijkste markttrends van beleving, verdieping en comfort. Met dit 4-sterrenhotel wordt de structuur van het hotelaanbod in Dinkelland e.o. – waar op dit moment het luxe aanbod is ondervertegenwoordigd (zie o.a. figuur 2.3.) – verbeterd. Het bestaande De Weemhof (capaciteit 150 personen) wordt verplaatst en in het plan geïncorporeerd, waarmee de zaalaanbod in Ootmarsum wat betreft capaciteit ten minste op peil blijft en kwalitatief verbetert. Dat is van groot belang voor de markt van (feestelijke) bijeenkomsten. Ook dit betreft een verplaatsing. De ambachtelijke brouwerij betreft eveneens een verplaatsing naar de onderhavige locatie. Deze brouwerij is kleinschalig, er is maximaal 1 brouwsel per dag van 10 hectoliter toegestaan. De productieomvang van de brouwerij wordt niet vergroot; conform de begrenzing in de planregels. De huidige locatie van deze brouwerij niet ideaal (ligging op een industrieterrein, geen toeristischrecreatieve uitstraling, beperkte mogelijkheden voor groepen, geen synergie functies in de omgeving). Op de nieuwe locatie wordt meerwaarde gecreëerd voor deze brouwerij (als aantrekkelijk onderdeel van het geheel). De gevolgen van verplaatsing van de brouwerij voor de huidige locatie zullen zeer beperkt zijn.


9

3.3.

Doelgroepen

Het integrale concept inclusief hotel sluit met name aan bij de volgende, door het Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen (NBTC) geïdentificeerde kansrijke doelgroepen (respectievelijk PMC’s):  Stads- en cultuurbezoekers (City Life) uit binnen- en buitenland;  Liefhebbers van het goede leven uit Nederland en het nabije buitenland (Good Life);  Bijeenkomstenmarkt, zowel uit de regio, Nederland en wellicht het buitenland (Let’s Meet). Dit zijn doelgroepen die enerzijds passen binnen de toeristische traditie van Ootmarsum en anderzijds een meer hedendaags profiel hebben. Bovendien zijn dit in economisch opzicht zeer interessante doelgroepen (hoogste bestedingen per persoon per vakantie, zie tabel 2.1.). Hiermee wordt een gezonde basis gelegd voor een goede bezettingsgraad van het hotel, een voldoende groot bezoekersaantal voor de horeca, ambachtencentrum c.a. en het openluchtmuseum, alsmede een behoorlijk opbrengstniveau voor het complex, maar ook voor Ootmarsum e.o.

De eerste twee doelgroepen sluiten qua lifestyle aan bij de traditie van Ootmarsum en kunnen deze een nieuwe impuls geven. De derde groep (Let’s Meet) is relatief nieuw voor de regio en kan als een nieuwe, complementaire markt worden beschouwd. Hiermee is het concept niet marktverdringend maar marktverruimend voor Ootmarsum e.o. (zie ook hoofdstuk 4).

3.4.

Bedrijfseconomische succesfactoren

Het succes van een complex als dit hangt in onze visie en volgens onze ervaring af van de volgende factoren:  Gunstige locatiecondities (uitstraling, verblijfskwaliteit, bereikbaarheid en parkeren);  Een propositie die aansluit bij de unieke en authentieke sterktes van de locatie/regio;  Een heldere focus op een markt die groeit en waarvan de waarden aansluiten bij de kernkwaliteiten van het concept;  Voldoende kritische massa in de capaciteit, hetgeen belangrijk is voor de verdiencapaciteit van de verschillende functies;  Voldoende belevingswaarde. Dit is in Ootmarsum des te belangrijker omdat uit de Productiviteitsmonitor 2012 gebleken is dat de bedrijven in Ootmarsum e.o. in hun opbrengsten achterblijven door een te weinig onderscheidend en indringend belevingsaanbod (‘saai’);


10

 

Clustering van profitcenters waardoor enerzijds de toegevoegde waarde voor de gasten stijgt en anderzijds de kosten per bedrijfsmiddel relatief laag zijn; Complementaire doelgroepen.

Locatie Het complex ligt op de oorspronkelijke plek van de Commanderie, vlakbij de kern van Ootmarsum en deels omsloten door water en groen. Hiermee beschikt het over een goede verblijfskwaliteit en is het hotel aantrekkelijk voor toeristische bezoekers (dichtbij centrum, musea, etc.). De uitstraling is door de beoogde architectuur en de samenhang van de bouwstenen (Heeren, Burgers, Boeren) authentiek en hoogwaardig. De locatie is goed ontsloten en gemakkelijk bereikbaar per auto. Er is voldoende gelegenheid voor parkeren: er is een parkeerterrein met 75 plaatsen op 1.500 m² exclusief voor hotelgasten en daarnaast voorziet de exploitatieovereenkomst in een eventuele uitloop naar de ruime parkeerplaats op de nabijgelegen Stadsweide. Propositie De content van het complex sluit naadloos aan bij de historie en cultuur van dit deel van Twente en versterkt hiermee de bekendheid van en interesse in de belangrijke geschiedenis van Ootmarsum alsmede tradities van de streek (streekproducten, presentatie ambachten, openluchtmuseum, e.d.). Het verhaal van Heeren, Burgers en Boeren is voor Twentenaren herkenbaar en eigen, maar voor toeristen is dit buitengewoon boeiend en verrijkt het de streekbeleving. De initiatiefnemers zijn oorspronkelijke en authentieke Ootmarsummers. Dit geldt zowel voor de ontwikkelaars als de exploitanten van onder andere de brouwerij (ligt momenteel op het industrieterrein van Ootmarsum) en de horeca (huidige exploitant van de nabijgelegen Weemhof). Zij zijn trots op de inhoud en het verhaal van het concept en hebben hun sporen in het vak al ruimschoots verdiend. Focus Het concept richt zich op de groeimarkten van hotelovernachtingen en (streek)cultuur. Gezien de locatie en het comfortniveau sluit men aan bij twee belangrijke trends: de behoefte aan ‘convenience’ en ongedwongen belevingen die zowel individueel als in groepsverband mogelijk zijn. De kernwaarden van het concept zijn de allure en de ‘content’ van de streekcultuur. Hiermee richt de ‘Wereld van Heeren en Boeren’ op (zakelijke) toeristen die willen genieten, zich graag verdiepen in de (culturele en/of natuurlijke) omgeving en het relatief belangrijk vinden om onder gelijkgestemden te zijn. Deze bevinden zich in onze visie met name in de GIC-segmenten ‘stijlvol en luxe blauw’, ‘ingetogen aqua’ en in iets mindere mate ‘ondernemend paars’, zie bijlage 1 voor een toelichting op deze leefstijlsegmenten11. Deze vertegenwoordigen ongeveer 35% van de toeristisch-recreatieve markt. Kritische massa In tegenstelling tot veel hotelbedrijven in Ootmarsum sluit de omvang van dit hotel goed aan bij de gewenste minimumschaal. Een gemiddeld hotel in Nederland heeft ruim 35 kamers hetgeen voor nieuwe hotels doorgaans veel te klein is voor een rendabele exploitatie, zeker indien sprake is van bijbehorende voorzieningen zoals een restaurant, zalen en eventueel wellness. Voor dit soort nieuwe hotels in (binnen)steden bedraagt de minimale omvang al gauw 80-100 kamers.

11

GIC staat voor Gastvijheid InnovatieCampagne (opvolger van RIC, de RECRON Innovatie Campagne).


11

Hier is sprake van 70 kamers, hetgeen hier voldoende is omdat de voorzieningen (restaurant, zalen, etc.) eigen profitcenters zijn met een eigen, deels dagrecreatieve, markt. Hierdoor volstaat een lagere omzet door hotelgasten in deze voorzieningen. Hiermee heeft het hotel voldoende verdiencapaciteit om de eigen algemene kosten (receptie, management, marketing, etc.) te kunnen dragen. Voor bestaande hotels in Ootmarsum ontbreekt hier het schaalniveau voor doordat schaalvergroting onvoldoende mogelijk was/is (zie ook paragraaf 2.4.). Het belang van voldoende verdiencapaciteit blijkt ook uit de Productiviteitsmonitor Dinkelland 2012: de deelnemende hotels in Dinkelland die buiten het directe stadscentrum van Ootmarsum liggen, zijn relatief groter (en bieden meer comfort mede in de vorm van parkeren, terrasruimte, etc.) en realiseren – over het algemeen – een bovengemiddelde bezettingsgraad en prijs. Het bouwvlak voor het ‘ambachtencentrum’ beslaat 760 m² voor educatieve activiteiten door ambachtslieden en (agrarische) producenten van streekproducten, de verkoop van streekproducten (inclusief het bier van de eigen brouwerij) en de museumwinkel van het openluchtmuseum. Dit is voor deze functie en invulling ruim voldoende, immers de capaciteit is hiermee groot genoeg om minimaal één groep van 50-60 personen (touringcarschaal) gelijktijdig te ontvangen. ‘Reguliere’ detailhandel is hier niet beoogd en zal door de gemeente voor zover wij begrepen in het bestemmingsplan worden uitgesloten. Overigens is de locatie voor ‘reguliere’ detailhandel ongeschikt en voor bijvoorbeeld een supermarkt ook veel te klein (niet rendabel, niet marktconform). De brouwerij annex brasserie is met 420 m² (bouwvlak is 500 m²) voldoende groot om gelijktijdig zowel individuele bezoekers als groepen te ontvangen, hetgeen bedrijfseconomisch van groot belang is voor de verdiencapaciteit op drukke dagen. Belevingswaarde Het concept is een passend antwoord op de uitdaging waarop Dinkelland volgens de Productiviteitsmonitor 2012 voor staat, namelijk het creëren van meer onderscheidend en indringend belevingsaanbod (‘art en spirit’). Dit versterkt de marktpositie van Ootmarsum (men heeft er een bestemming en bovenregionale attractie bij) en zorgt ook intern voor een hoge gepercipieerde waarde met daardoor relatief hoge opbrengsten per persoon. Clustering De exploitatieopzet van het Commanderiecomplex sluit aan bij de productiviteitscriteria voor eigentijdse hotel- en leisurevoorzieningen12. In plaats van het creëren van eigen faciliteiten waar geld bij moet (ofwel die een ‘onrendable top’ veroorzaken vergelijk het zwembad bij CenterParcs) wordt hier uitgegaan van verschillende profitcenters die door specialisten voor eigen rekening en risico worden geëxploiteerd. Door deze clustering van profitcenters is de trekkracht voor de gasten groot (hogere toegevoegde waarde door synergie van de onderdelen) en blijven de kosten per bedrijfsmiddel relatief laag (door scherpe taakverdeling) én worden de risico’s gespreid. Complementaire doelgroepen Voor een hotel is een mix van doelgroepen van groot belang om een goede bezetting te realiseren. Met name een mix van toeristische doelgroepen en (semi-)zakelijke doelgroepen is hierbij relevant. Deze vullen elkaar namelijk aan in de tijd gezien.

12

Bron: Productiviteitsverbetering in toerisme, recreatie en vrijetijd, uitgave NRIT, 2010.


12

Bij de zakelijke doelgroepen ligt het accent op de midweek-dagen (maandag tot en met donderdag) en bij de leisure-gasten hoofdzakelijk op de weekenddagen (vrijdag tot en met zondag) en de vakantieperiodes13. Door het concept wordt een goede mix van doelgroepen verwacht. De bijeenkomsten vinden met name van september tot en met juni plaats waarbij de semi-zakelijke groepen (Let’s Meet) met name doordeweeks zullen komen. De toeristische gasten (The Good Life en City Style) zullen een accent kennen op de periode april tot en met oktober en de weekenden. Dit vormt een solide basis voor een goede bezetting.

3.5.

Conclusies van de kansen

Gezien de ligging, de kwaliteit, de schaalgrootte, de synergie – zowel met Ootmarsum als binnen het complex – alsmede de complementariteit van doelgroepen is binnen de regionale marktverhoudingen een relatief hoge bezettingsgraad en gunstig opbrengstenniveau te verwachten. Wij achten het realistisch dat de opbrengsten per kamer respectievelijk per vierkante meter op het niveau uitkomt van de 20% best presterende bedrijven in de hospitality-sector van Dinkelland. Dit komt neer op een kamerbezetting van 65-70% en een gerealiseerde kamerprijs van circa € 120,--. Bovendien zullen zowel de operationele als financiële kosten als gevolg van dubbelgebruik van algemene voorzieningen door verschillende afzonderlijke profit centers relatief laag zijn. Deze combinatie maakt het in onze optiek voor professioneel management goed haalbaar om een relatief hoge marge te realiseren. Dit zou voldoende rendement en continuïteit kunnen borgen.

13

Dit is een grove verdeling. Er zijn uiteraard ook de nodige toeristen die gedurende een midweek buiten de vakantieperiode een trip maken (dit geldt met name voor senioren).


13

4.

EFFECTEN ‘COMMANDERIETERREIN’ VOOR DE REGIO

4.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk gaan we in op de te verwachten effecten van het complex op de marktpositie en de vitaliteit van de toeristische sector (inclusief aanpalende detailhandel en horeca) in Ootmarsum. Hierbij komen achtereenvolgens aan de orde:  De effecten op de marktpositie (bekendheid en reputatie) van Ootmarsum e.o. (4.2.);  De effecten op de totale marktomvang (4.3.);  De (indicatief) te verwachten spin-off op de omzet van andere aanbieders in de regio (4.4.);  Conclusie effecten (4.5.).

4.2.

Effecten op de marktpositie van Ootmarsum e.o.

Het Commanderiecomplex zal de bekendheid en reputatie van Ootmarsum e.o. versterken. Immers, het openluchtmuseum dat onderdeel vormt van het verhaal van Twente krijgt een nieuwe impuls. Ook krijgt Ootmarsum hoogwaardig logiesaanbod erbij en bovendien een mooie destinatie voor groepsbezoek, zowel voor dagrecreatie als verblijfstoerisme. Met name de meer hoogwaardige leisuremarkt en de (semi-)zakelijke markt kunnen hierdoor versterkt worden aangetrokken, hetgeen voor heel Ootmarsum als een echte verrijking kan worden beschouwd. De content sluit reeds aan bij het huidige imago van Ootmarsum als historische kern en kunststad. Hiermee wordt het bestaande imago versterkt. Daarnaast voegt het Commanderiecomplex door de brouwerij c.a. en het ambachtencentrum een ongedwongen en laagdrempelige bijzondere beleving toe. Dit kan het imago ‘opfrissen’ waarmee Ootmarsum ook een iets jonger publiek kan aanspreken. Bovendien past de marktstrategie van het concept binnen het beleid van het Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen (NBTC): het concept sluit aan op een aantal belangrijke randvoorwaarden voor het verzilveren van kansen binnen het internationaal toerisme:  Ruimte voor hotelontwikkeling;  Spreiding in tijd en ruimte;  Ontwikkelruimte voor ondernemers om te kunnen innoveren.

4.3.

Effecten op de totale marktomvang

Voor het hotel achten wij ongeveer 30.000 overnachtingen op jaarbasis als realistisch14. Het merendeel hiervan kan als aanvullend voor Ootmarsum worden beschouwd. Dit gezien het 4-sterrenniveau dat ondervertegenwoordigd is in Ootmarsum, de onderscheidende positionering en het eigentijdse karakter van het hotel en het complex (m.n. relevant voor een iets jonger publiek en de groepsmarkt). De brouwerij/brasserie betreft een integratie van de in 1999 opgerichte Ootmarsummer Bierbrouwerij Heuperink & Co die de oeroude biercultuur van en rond Ootmarsum nieuw leven inblaast én de huidige Gasterij de Weemhof. Beide bedrijven zijn reeds in Ootmarsum gevestigd. 14

Dit is als volgt berekend: 70 kamers x gemiddeld 67,5% kamerbezetting x gemiddeld 1,75 personen per kamer x 365 dagen = 30.181 overnachtingen.


14

Het betreft dus deels een verplaatsing, waarbij wel geldt dat de brouwerij door de nieuwe ligging en opzet in staat is meer recreatieve bezoekers te ontvangen (vergelijk de successen van andere brouwerijen zoals Heineken Experience, Hertog Jan in Arcen, etc.). Het ambachtencentrum maakt het mogelijk dat ambachtslieden en (agrarische) producenten van streekproducten hun vaardigheden en producten (tijdelijk) aan toeristisch-recreatieve bezoekers kunnen presenteren. Het betreft dus geen reguliere winkel. Hiermee is het niet marktverdringend voor de detailhandel in het centrum van Ootmarsum (zie ook bijlage 2). Door de combinatie van de attracties binnen het Commanderiecomplex kan het Openluchtmuseum op meerdere doelgroepen inspelen en daarmee zijn bezoekersaantal vergroten.

4.4.

Spin-off regionale economie

Op basis van onze inschatting van het aantal hotelovernachtingen en het aantal bezoekers aan de brouwerij c.a. en het ambachtencentrum c.a. is de spin-off voor de regionale economie geraamd met behulp van de methodiek van het ZKA Impactmodel Vrijetijdssector (ontwikkeld in opdracht van de Recron en het Ministerie van Economische Zaken en regelmatig geactualiseerd in opdracht van de samenwerkende brancheorganisaties in de vrijetijds- en gastvrijheidssector). De totale bestedingen als gevolg van het complex zijn geraamd op € 6,7 miljoen. Hierbij is bij de (unieke) bezoekersaantallen gecorrigeerd voor mogelijke dubbeltellingen door combinatiebezoek tussen de functies (dus het betreft niet het totale bezoek aan de verschillende functies). Hierbij is gebruik gemaakt van ervaringscijfers. Voor de bestedingen per type gast is gebruik gemaakt van kengetallen uit het Impactmodel en andere bronnen zoals ContinuVrijeTijdsOnderzoek, tarievenonderzoek, etc. De bestedingen per type unieke gast in tabel 4.1. betreffen de bestedingen van de verschillende soorten gasten en niet de omzet van de verschillende functies. Bijvoorbeeld de bestedingen van de hotelgasten komen deels terecht in het hotel c.a., deels bij de brasserie en andere onderdelen van het complex en deels in Ootmarsum e.o. Met deze bestedingen is een structureel werkgelegenheidseffect gemoeid van ongeveer 125 banen (bijna 90 FTE). Tabel 4.1. Totale bestedingen bezoekers complex (binnen en buiten complex) Type gasten Aantal overnachtingen / (unieke) bezoekers Totale bestedingen Hotel 30.000 € 5.186.143 Brasserie c.a. 25.000 € 640.000 Brouwerij 15.000 € 371.250 Ambachtencentrum c.a. 12.500 € 436.250 Openluchtmuseum 5.000 € 54.250 Totaal 87.500 € 6.687.893 Bron: raming ZKA met behulp van Impactmodel Vrijetijdssector.

Op basis van ervaringscijfers over het bezoek- en bestedingsgedrag van toeristen en recreanten is een inschatting gemaakt van de bestedingen op het Commanderiecomplex en in Ootmarsum e.o. In tabel 4.2. op de volgende pagina is deze verdeling weergegeven voor de verschillende soorten gasten. Hieruit kan worden afgelezen dat naar verwachting ongeveer 65% binnen het complex terecht komt en circa 35% in Ootmarsum e.o. Hiermee bedraagt de spin-off van de “Wereld van Heeren en Boeren” voor Ootmarsum e.o. ongeveer € 2,4 miljoen (te verdelen over horeca, detailhandel, entree en vervoer).


15

Tabel 4.2. Verdeling bestedingen bezoekers binnen en buiten complex Type gasten Bestedingen binnen complex Bestedingen buiten complex Hotel € 3.317.143 € 1.869.000 Brasserie c.a. € 618.750 € 21.250 Brouwerij € 255.000 € 116.250 Ambachtencentrum c.a. € 115.000 € 321.250 Openluchtmuseum € 26.750 € 27.500 Totaal € 4.332.643 € 2.355.250 Bron: raming ZKA met behulp van Impactmodel Vrijetijdssector.

Door deze spin-off krijgen onder andere de detailhandel en horeca in Ootmarsum e.o. een impuls. In figuur 4.1. staat de verdeling naar de verschillende sectoren. Figuur 4.1.

Verdeling spin-off Ootmarsum e.o. naar sector

De extra horecabestedingen in Ootmarsum e.o. worden geraamd op € 542.000. De gemiddelde vloerproductiviteit van de Nederlandse horeca bedraagt circa € 2.000 per m² (bron: bewerking data Bedrijfschap Horeca en Catering). Bovenstaande bestedingen zouden voor 271 m² horeca zorgen voor een gemiddelde vloerproductiviteit. Met andere woorden: er zou normaal gezien 271 m² horeca extra kunnen worden toegevoegd aan het regionale aanbod, dan wel zou mogelijke bestaande leegstand gecompenseerd kunnen worden. Dit zelfde mechanisme is van toepassing op de lokale en regionale detailhandel en dienstverleners. De overigens zeer beperkte leegstand (5,1% hetgeen kan worden bestempeld als frictieleegstand)15 in Ootmarsum kan hierdoor grotendeels worden opgelost. 15

Detailhandelsvisie Dinkelland-Tubbergen, Droogh Trommelen en Partners, 15 augustus 2013.


16

Dit gegeven van beperkte winkelleegstand16 in combinatie met de kleinschaligheid van (winkel)eenheden in het centrum maakt het bovendien onmogelijk om één of meerdere onderdelen van het Commanderiecomplex in bestaande winkel- of horecapanden binnen het centrum van Ootmarsum te realiseren.

4.5.

Conclusie effecten

Gezien het bovenstaande kan worden vastgesteld dat de ontwikkeling van het Commanderieterrein positieve effecten heeft op de lokale en regionale economie en dat als gevolg van:  Een versterking van de toeristisch-recreatieve marktpositie (bekendheid, imago, meer bezoek). Immers er wordt attractiewaarde toegevoegd én er komen meer en nieuwe bezoekers met een hoog bestedingsniveau. Dit is economisch van levensbelang voor Ootmarsum;  De marktvergrotende werking doordat dit complex geschikter is dan bestaand aanbod om in te spelen op de groei van de binnenlandse hotelmarkt (met meer behoefte aan een eigentijds 4-sterrenaanbod, hetgeen momenteel in de structuur van het logiesaanbod in Ootmarsum sterk ondervertegenwoordigd is), het inkomend toerisme en de groepsmarkt. Kortom met dit complex erbij spreekt Ootmarsum een grotere markt en nieuwe doelgroepen aan;  Een structurele extra werkgelegenheid van bijna 90 FTE (circa 125 banen) die met dit complex gepaard gaat (deels in het complex, deels in de regio);  Positieve effecten op de omzetten van bestaande bedrijven (detailhandel, horeca, dienstverleners) in Ootmarsum e.o. waarmee de leegstand (die momenteel zeer beperkt is) eerder zal worden gecompenseerd dan vergroot. In onze visie kan dit integrale concept, dat de regionale (toeristische) economie van Dinkelland versterkt, niet of moeizaam op een andere plek in bijvoorbeeld het centrum van Ootmarsum gerealiseerd worden. Hiervoor ontbreekt de ruimte en de gewenste ontsluitingskwaliteiten. Bovendien zijn de bij ons bekende leegstaande panden veel te klein en/of ongeschikt. Uit het verrichte kwantitatieve en kwalitatieve onderzoek volgt dat met het (bestemmings)plan Commanderie Ootmarsum (hotel, brasserie, brouwerij en ambachtencentrum) voorzien wordt in een actuele (regionale) behoefte als bedoeld in de ladder voor duurzame verstedelijking.

16

Uitgaande van bijna 6.200 m² winkelvloeroppervlak en een leegstandspercentage van 5,1% geeft dit een gemiddelde leegstand van 316 m².


17

Bijlage 1

Toelichting op leefstijlsegmentatie RIC/GIC

De Gastvrijheid InnovatieCampagne (GIC, voorheen RIC) deelt de Nederlandse toeristen en recreanten op basis van leefstijlen in zeven verschillende belevingswerelden. Voor deze indeling maakt zij gebruik van het psychografisch Brand Strategy Research model (BSR model). Het BSR model bestaat uit twee dimensies, waarmee we het consumentengedrag voor een belangrijk deel kunnen verklaren:  De sociologische dimensie (horizontale as) geeft aan in welke mate men op zichzelf (ego) of op zijn/haar omgeving (groep) is gericht. Mensen aan de ego kant zijn meer individualistisch: de eigen doelen en ambities worden als belangrijkste gezien. Ze hebben behoefte aan waardering, erkenning of goedkeuring door anderen. Mensen aan de groep kant passen zich aan en richten zich op de sociale omgeving. Erbij horen geeft voldoening;  Met de psychologische dimensie (verticale as) wordt onderscheid gemaakt tussen een meer extraverte, of open houding naar samenleving en een meer introverte, of afsluitende houding. Op deze wijze ontstaan vier kwadranten, die in BSR termen, de belevingswerelden worden genoemd. Aan deze vier belevingswerelden zijn vier kleuren gekoppeld:  de rode belevingswereld (vitaliteit),  de gele belevingswereld (harmonie),  de groene belevingswereld (zekerheid),  de blauwe belevingswereld (controle). Figuur B.1

BSR-model (basismodel)

Voor de Nederlandse toeristen en recreanten zijn vervolgens 7 belevingswerelden bepaald. Ze zijn gekoppeld aan zeven kleuren, afgeleid van de vier basiskleuren van het BSR model: geel, lime, groen, aqua, blauw, paars en rood. Wat zeggen deze kleuren? Uitbundig Geel ‘Samen actief bezig zijn, uitgaan en genieten’ Recreanten in de gele belevingswereld zijn levensgenieters die graag samen met anderen actief en sportief recreëren. Recreatie is voor deze groep genieten, uitgaan en lekker eten. Actief, sportief, gezellig en verrassend zijn de kernwoorden bij de vormen van recreatie die zij kiezen.


18

Contact met anderen – familie, vrienden of kennissen – is belangrijk. Zij gaan regelmatig met een grotere groep dan alleen het eigen gezin op pad. Ze zijn energiek en enthousiast en letten er bij het uitkiezen van een activiteit op dat iedereen het naar zijn zin kan hebben. Recreatief winkelen behoort tot hun favoriete bezigheden. Deze recreanten beschikken vaak over iets meer budget dan gemiddeld. Gezellig Lime ‘Even lekker weg met elkaar’ Gezellig lime recreanten zijn gewone, gezellige mensen die recreëren om even weg te zijn van de dagelijkse beslommeringen. Recreëren is “even lekker weg met elkaar”. Daarbij staat samen zijn, gezelligheid en (sportieve) ontspanning centraal. De lime recreanten stellen daarbij geen bijzondere eisen. Een braderie of rommelmarkt is heel gezellig, je komt er altijd wel iemand tegen! Lekker vrij zijn, rust en doen waar je op dat moment zin in hebt, dat telt voor de recreanten uit de lime belevingswereld. Daarbij wordt wel een beetje op de kosten gelet, je kunt tenslotte je geld maar één keer uitgeven. Rustig Groen ‘Even rust nemen in eigen omgeving’ Recreanten uit de groene belevingswereld zijn over het algemeen rustig, nuchter, en serieus. Recreëren is voor hen niets anders dan uitrusten, ontspannen en tijd hebben voor je hobby’s. Even rust nemen in eigen omgeving en niets aan je hoofd hebben. Daar is genoeg moois te zien en te ontdekken, en je hoeft er niet ver voor te reizen. Groene recreanten omschrijven zichzelf relatief vaker als gewoon, bedachtzaam en kalm. Zij gaan graag hun eigen gang en vinden dat de maatschappij van vandaag wel erg aan het veranderen is. Hun gevoel is dat het “vroeger vaak beter was”. De dagrecreatieactiviteiten die zij kiezen, passen vaak goed bij deze beleving. Eén- en tweepersoonshuishoudens in de oudere leeftijdsklassen zijn in deze groep relatief oververtegenwoordigd. Ingetogen Aqua ‘Brede interesse, ruimdenkend en engagement’ Recreanten uit de aqua belevingswereld zijn bedachtzaam, breed geïnteresseerd in cultuur en denken na over wat zij kunnen betekenen voor de maatschappij. Ze beschrijven zichzelf als ruimdenkend, rustig, geïnteresseerd in anderen en serieus. In deze groep vinden we relatief vaker ‘empty nesters’, die weer tijd hebben voor hun eigen interesses. Inspirerende maar ook vaak rustige activiteiten horen daar bij. Ze verdiepen zich graag in kunst en cultuur, willen nog volop meedoen met de maatschappij van vandaag en alle veranderingen die zij daarin zien. Deze recreanten houden ook van sportieve activiteiten. Wandelen, fietsen, nordic walking: dat houdt je fit! Stijlvol en Luxe Blauw ‘Luxe, stijlvol ontspannen, sport en ‘social network’’ Recreanten uit de blauwe belevingswereld zijn zelfverzekerd en leiden vaak een druk en dynamisch leven. Daarom vinden ze dat ze in hun vrije tijd wat luxe en stijlvol ontspannen verdienen. Daar werken zij immers hard genoeg voor. Ze zijn zakelijk en intelligent. Ze houden van stijl en klasse en zijn wat meer gericht op de exclusievere vormen van recreatie. Recreëren betekent voor hen zich even ontspannen en afstand nemen van de dynamiek van alledag. Dit doen zij door actief te sporten maar ook door aandacht te besteden aan het ‘social network’. In hun vrije tijd zoeken zij graag “ons soort mensen”. Meer exclusieve vrijetijdsbestedingen, zoals wellness en bijeenkomsten met VIP arrangementen, zijn populair bij deze belevingswereld.


19

Ondernemend Paars ‘Cultuur, historie, verrassing en inspiratie’ Recreanten uit de paarse belevingswereld laten zich graag verrassen en inspireren, met name door cultuur. Nieuwe dingen zien, ontdekken en beleven. Het gewone is vaak niet goed genoeg voor ondernemend paars ingestelde recreanten. Zij zijn op zoek naar een bijzondere ervaring. Centraal staat cultuur, daarnaast sportiviteit en activiteit. Toch zien we dat deze recreanten, na een drukke (werk)periode, ook erg kunnen genieten van een sauna of wellness arrangement. Tot de ondernemend paarse recreanten behoren relatief veel jonge één- of tweepersoonshuishoudens. Creatief en Inspirerend Rood ‘Creatieve, uitdagende en inspirerende ervaringen’ Recreanten uit de rode belevingswereld zijn in het algemeen creatief en op zoek naar uitdagingen en inspirerende ervaringen. Ze gaan graag buiten de gebaande paden. Karakterkenmerken als onafhankelijk, intelligent, zelfbewust, artistiek en ruimdenkend passen goed bij deze recreanten. Het onbekende is juist spannend en prikkelend. Recreatie betekent, naast sport en ontspanning, ook het zoeken naar vernieuwende stromingen, moderne kunst en andere culturen. Zeven doelgroepen in 4 belevingswerelden


20

Bijlage 2

Effecten op de detailhandel

In het plan is ook voorzien in een beperkte omvang van de verkoop van streekproducten. We zijn daarom nagegaan of de ladder van duurzame verstedelijking is gevolgd. Onze conclusie is dat dit traject op de juiste manier is verlopen. Ten eerste is de verkoopfunctie alleen ondersteunend aan het gehele concept van de Commanderie (uitbreiding van openluchtmuseum, hotel, brouwerij/brasserie en streekambachtencentrum). De verkoop van deze producten is niet de belangrijkste bouwsteen van dit gehele concept en zowel in ruimte als functioneel gezien beperkt. De verkoop dient de verblijfsduur en het bestedingsbedrag van de toch al aanwezige gast te verlengen/vergroten, maar de verkoopfunctie heeft geen zelfstandige trekkracht in het gehele concept. Gasten zullen niet speciaal voor deze producten naar deze locatie komen (wel voor de combinatie van functies en het educatieve programma in het ambachtencentrum). Daaruit voortvloeiend betekent dat ten tweede, dat deze functie, mocht deze worden verwijderd uit het concept, noch in het centrum, noch elders in Ootmarsum op zelfstandige wijze kan overleven. Vestiging in een bestaand (leegstaand) pand in bijvoorbeeld het centrum betekent dat de functie wordt losgemaakt uit de conceptuele gedachte en op deze wijze niet kan overleven. Het bezoek aan de shop met verkoop van streekproducten is immers afhankelijk van de ‘aanloop‘ van gasten uit het openluchtmuseum, workshops en educatieve activiteiten in het streekambachtencentrum, brouwerij/gasterij en hotel. Dat blijkt ook wel uit de bestaande situatie van verkoop van streekproducten in Ootmarsum. Op enkele verspreid liggende locaties in Ootmarsum worden producten op beperkte schaal aangeboden als "bijproduct”, naast de verkoop van andere producten of diensten. Ook daar geldt dat de (meeste) bezoekers met een andere reden komen dan de aanschaf van streekproducten, of in elk geval met als nevenmotief de aankoop van streekproducten en dat een zelfstandige winkel met streekproducten van noemenswaardige omvang op een solitaire locatie niet haalbaar is. Ten derde betreft de functie geen dagelijkse detailhandel. In het plan is voorzien in een streekambachtencentrum (totaal 760 m²) met daarbij ruimte voor de verkoop van streekproducten. Het is geenszins de bedoeling hier reguliere detailhandel te vestigen zoals die in een regulier winkelcentrum aangetroffen kan worden (zoals een supermarkt of slagerij). Dergelijke detailhandel is in de praktijk op deze locatie enerzijds niet mogelijk (de omvang in vierkante meters voor bijvoorbeeld een supermarkt is veel te klein), maar ook niet de opzet van de ondernemer. De initiatiefnemer wil op deze locatie een boeiend centrum ontwikkelen waar door verschillende ondernemers/initiatiefnemers streekproducten, unieke en authentieke producten en/of ambachtelijke producten worden verkocht. Daarbij zal er veel aandacht zijn voor educatie met betrekking tot bereidings-, conserverings- of productietechnieken van de aangeboden waar. Het centrum krijgt ook verder gestalte door demonstraties, workshops en met de seizoenen wisselende themaweken. De nadruk ligt dus niet op de verkoop van producten, maar met name op de uitwisseling van kennis, ervaring, technieken op een onderhoudende manier. De regionale behoefte is dus afgeleid van de behoefte aan meer dagrecreatieve attracties en belevingen zoals het openluchtmuseum en ambachtencentrum (om de aantrekkingskracht van Ootmarsum te vergroten, zie voorgaand).


21

Om voornoemde redenen (verkoopfunctie beperkt van omvang, ondersteunend van karakter en geen zelfstandig haalbare functie op een solitaire locatie en bovendien geen dagelijkse detailhandel) zullen eventuele negatieve effecten op de bestaande detailhandel in (het) centrum van Ootmarsum geheel niet optreden. Integendeel, de overigens zeer beperkte leegstand (5,1% hetgeen kan worden bestempeld als frictieleegstand)17 in Ootmarsum kan hierdoor grotendeels worden opgelost. In concluderende zin wordt opgemerkt dat voorzien is in een regionale behoefte. De beoogde locatie sluit goed aan bij die regionale behoefte. Met de komst van een hotel, woningen, uitbreiding van het openluchtmuseum, brouwerij/brasserie en streekambachtencentrum kan tevens van een multimodale locatie gesproken worden.

17

Detailhandelsvisie Dinkelland-Tubbergen, Droogh Trommelen en Partners, 15 augustus 2013.


22

Commanderieterrein Ootmarsum Onderzoek regionale marktbehoefte en effecten

Recommend Documents