Floriworld Aalsmeer Marktbehoefte detailhandel en horeca
Rapportage in opdracht van: KondorWessels Projecten BV
Oktober 2015 Projectnummer 15.046
ZKA Consultants & Planners Biesbosweg 16C 5145 PZ Waalwijk tel.: 088-2100 250 fax: 088-2100 210 e-mail:
[email protected] www.zka.nl
INHOUDSOPGAVE 1.
INLEIDING
1
1.1. 1.2. 1.3.
Aanleiding Doel- en vraagstelling Leeswijzer
1 1 1
2.
DETAILHANDEL
2
2.1. 2.2. 2.3.
Afbakening Regionale aanbod Regionale marktbehoefte
2 2 3
3.
HORECA
5
3.1. 3.2. 3.3.
Afbakening Regionale aanbod Regionale marktbehoefte
5 5 6
4.
CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
8
4.1. 4.2.
Conclusies Aanbevelingen
8 8
ZKA Consultants & Planners
1.
INLEIDING
1.1.
Aanleiding
Waterdrinker BV, KondorWessels Projecten BV en FloraHolland zijn bezig met de planvorming van Floriworld in Aalsmeer op de locatie naast FloraHolland. ZKA Consultants onderzocht reeds de marktkansen van Floriworld. Op dit moment is er, uit oogpunt van het afdekken van risico’s, behoefte aan inzicht in de alternatieve aanwendbaarheid van de locatie (en gebouwen). In dit kader is er behoefte om de (regionale) marktkansen inzichtelijk te maken voor een detailhandelsfunctie met een maximale bruto vloeroppervlak van 1.500 m2 en een horecafunctie met een maximale bruto vloeroppervlak van 2.500 m2.
1.2.
Doel- en vraagstelling
Deze studie geeft antwoord op de volgende vragen: Welke specifieke detailhandels- en horecafuncties zijn mogelijk op basis van het bestemmingsplan op de voor Floriworld beoogde locatie in Aalsmeer? Hoe is de concurrentie voor deze specifieke detailhandels- en horecafuncties opgebouwd in de regio Aalsmeer? Is er een regionale marktbehoefte aan een detailhandels- en horecafunctie op de voor Floriworld beoogde locatie?
1.3.
Leeswijzer
Deze rapportage is als volgt opgebouwd: Eerst wordt ingegaan op de afbakening, het regionale aanbod en de regionale marktbehoefte voor detailhandel (hoofdstuk 2); Vervolgens is de afbakening, het regionale aanbod en de marktbehoefte voor horeca uitgewerkt (hoofdstuk 3); Afgesloten wordt met conclusies en aanbevelingen (hoofdstuk 4).
1
2.
DETAILHANDEL
2.1.
Afbakening
Op basis van het bestemmingsplan moet detailhandel op de voor Floriworld beoogde locatie ten dienste staan van en verbonden zijn met FloraHolland. Deze functie zal derhalve gerelateerd zijn aan de bloemen- en plantensector. Het maximum bruto vloeroppervlak (BVO) voor detailhandel bedraagt 1.500 m2.
2.2.
Regionale aanbod
In de gemeente Aalsmeer is circa 65.650 m2 winkelvloeroppervlak (WVO) gevestigd in de categorie ‘plant en dier’1. De verhouding WVO versus BVO is doorgaans ongeveer 80/100. Circa 65.650 m2 WVO komt derhalve overeen met circa 82.000 m2 BVO. Voor tuincentra moet dit BVO als een ondergrens worden geïnterpreteerd, omdat hier relatief veel ambachtelijke en ondersteunende ruimte is die voor de consument niet toegankelijk is. Uitgedrukt per 1.000 inwoners komt het winkelvloeroppervlak in Aalsmeer uit op 2.145 m2. Om dit aanbod in het juiste perspectief te plaatsen is een benchmark uitgevoerd met vergelijkbare gemeenten qua inwonertal, ligging (nabij grote stad) en met een bepaalde verzorgingsfunctie in de directe omgeving. Deze benchmark bestaat uit de gemeenten Diemen, Leiderdorp, Uithoorn, Best, Leusden en Maassluis. Daarnaast is het aanbod ook vergeleken met de gemeenten Westland en Alphen aan den Rijn (met onder andere de kern Boskoop). Deze twee gemeenten hebben meer inwoners (>100.000), maar beschikken evenals Aalsmeer over een concentratie van bedrijvigheid in de bloemen- en plantensector. Tabel 2.1.
Benchmark aanbod ‘plant en dier’
Gemeente
Aantal m² WVO
m² WVO plant en dier per 1.000 inwoners
313
12
Leiderdorp
5.767
216
Uithoorn
1.675
59
Best
7.317
255
Diemen
Leusden
17.364
597
Maassluis
1.419
44
Westland
19.314
188
Alphen aan den Rijn
12.148
114
Aalsmeer
65.656
2.145
Uit voorgaande tabel is af te lezen dat de gemeente Aalsmeer over zeer veel aanbod beschikt binnen de categorie ‘plant en dier’. Om meer inzicht te krijgen in de opbouw van het aanbod is een analyse naar deelsectoren binnen deze branche uitgevoerd2, zie volgende pagina.
1 2
Bron: Locatus. Bron: Kamer van Koophandel (KvK), waarvoor de volgende type bedrijven in beschouwing zijn genomen: landschapsverzorging, teelt van sierteeltplanten, tuincentra en winkels van bloemen, planten, zaden en tuinbenodigdheden.
2
Tabel 2.2.
Bedrijven Aalsmeer Aantal bedrijven
Type bedrijf
Aantal medewerkers
Landschapsverzorging
26
39
Teelt van sierplanten
28
195
3
80
Tuincentra Winkels bloemen, planten, zaden en tuinbenodigdheden
12
64
Totaal
69
378
Bovenstaande tabel laat zien dat er in de gemeente Aalsmeer veel bedrijven in de categorie ‘landschapsverzorging’ en ‘teelt van sierplanten’ zijn gevestigd. De categorie ‘landschapsverzorging’ betreft met name hoveniersbedrijven. De categorie ‘teelt van sierplanten’ bestaat overwegend uit kwekerijen. Gezien de nabijheid van FloraHolland is dit ook logisch en verklaarbaar. De winkels voor bloemen en planten zijn vooral bloembinderijen/bloemisten of bedrijven (groothandels) die gespecialiseerd zijn in het maken van bloemstukken/plantenarrangementen voor bijvoorbeeld tankstations of voor de luchthaven Schiphol. Tot slot zijn er drie tuincentra gevestigd in Aalsmeer. Het gaat hierbij om de volgende tuincentra die allen liggen op een afstand van circa 5 kilometer van FloraHolland:
Tuincentrum Het Oosten (geen keten), met circa 80.000 m2 het grootste tuincentrum van Nederland; Razijn Tuin & Dier (circa 12.500 m2), een keten met tien andere tuincentra in Nederland; De Jong Tuinplanten: vooral actief in de verkoop van vaste planten aan particulieren en hoveniers.
Aanvullend op het aanbod in de gemeente Aalsmeer is het aanbod in de kern Hoofddorp nader geanalyseerd, zie onderstaand. Hieruit blijkt dat het aanbod in Hoofddorp bestaat uit bedrijven in de landschapsverzorging (hoveniers en tuinonderhoud) en bloemenzaken. De focus ligt hierbij vooral op lokaal/regionaal georiënteerde bedrijven van relatief kleine schaal die daarmee niet of nauwelijks concurrerend zijn met een detailhandelsvestiging van grotere schaal op de voor Floriworld beoogde locatie. Tabel 2.3.
Bedrijven Hoofddorp
Type bedrijf Landschapsverzorging Winkels bloemen, planten, zaden en tuinbenodigdheden Eindtotaal
2.3.
Aantal bedrijven
Totaal medewerkers
19
112
7
18
26
130
Regionale marktbehoefte
De gemeente Aalsmeer heeft op het gebied van winkels in bloemen en planten een fors aanbod. Dit aanbod opereert op regionaal en deels zelfs op nationaal niveau. Dit wordt nog versterkt door bedrijvigheid die hierop aansluit, zoals hoveniers. Ook de naburige gemeente Hoofddorp heeft een relatief fors aanbod, zij het dat dit meer ligt in de dienstverlening dan in de detailhandel. De conclusie is dat er een uitgebreid netwerk is ontstaan aan aanverwante bedrijven op basis van de aanwezigheid van een internationale speler, FloraHolland in de directe omgeving van Schiphol en de Randstad. Daarmee ontstaat ook een goede alternatieve mogelijkheid voor een winkelfunctie op de locatie waar Floriworld is voorzien. Dit terrein ligt midden in deze regio. In het kader van de alternatieve aanwendbaarheid van de locatie (en gebouwen) is er een realistische kans dat zich op de voor Floriworld beoogde locatie een tuincentrum vestigt of een hovenier of kwekerij met daarnaast een winkelfunctie. Een voorbeeld van een dergelijke kwekerij is Kwekerij van der Velde (Heerde). 3
Het kan hierbij gaan om een onderneming die thans al in de regio is gevestigd en zich wil verbeteren of uitbreiden, of een nieuwkomer die gebruik wil maken van de ideale vestigingsmogelijkheden alhier voor dit type bedrijven. De sector is sterk in ontwikkeling en bestaat naast een aantal landelijke spelers als Intratuin, Groenrijk en Overvecht ook uit MKB-bedrijven in allerlei niches (specialisten in bijvoorbeeld Passieflora-soorten en eetbare planten). Ook op internet zijn er allerlei spelers actief, zoals www.tuincentrum.nl, en het al jaren bekende www.bakker-hillegom.nl. Er zijn zelfs ook aanbieders op basis van Max Havelaar3. Een voorbeeld hiervan is: http://www.stuurbloemen.nl/fairtrade . De sector heeft bovendien al jaren een (forse) verkoop aan het buitenland. Gezien de nationale betekenis van deze sector in Aalsmeer, is geen sprake van verdringing maar juist van aanvulling c.q. versterking van het totale aanbod in deze sterke bloemen- en plantencluster als zich een bedrijf in bloemen of planten vestigt op de locatie van Floriword. Het aanbod in de regio Aalsmeer aan detailhandel in planten en bloemen is juist hierdoor nu al zo groot (ruim meer dan 100.000 m² WVO)4, waarvan alleen in Aalsmeer al ruim 65.000 m² WVO). Een toevoeging van 1.500 m2 BVO op de betreffende locatie betekent slechts een relatief kleine toevoeging van maximaal circa 1 à 1,5% (geen kans op ontwrichting).
3
4
Het Fairtrade keurmerk garandeert dat het product of de grondstof tegen een eerlijke prijs is gekocht, onder deugdelijke arbeidsvoorwaarden en met respect voor het milieu is geproduceerd. Hierbij wordt niet alleen het aanbod in Aalsmeer, maar ook dat in naburige gemeenten als Haarlemmermeer en Uithoorn bedoeld.
4
3.
HORECA
3.1.
Afbakening
Op basis van het bestemmingsplan is voor horeca een restaurant en zalenaccommodatie voor congressen, evenementen en vergaderingen toegestaan met daaraan ondergeschikt zakelijk gebruik in de vorm van werkplekken en kantoorfaciliteiten. Hiervoor geldt een maximum bruto vloeroppervlak van 2.500 m2.
3.2.
Regionale aanbod
Met betrekking tot horeca zijn er geen databanken die inzicht bieden in het complete aanbod aan zalenaccommodaties. Deskresearch is uitgevoerd om een zo breed en relevant mogelijk overzicht te krijgen van aanbod in de regio, zie onderstaande tabel. Hierbij is gekeken naar het aanbod in de gemeente Aalsmeer en omgeving (waaronder luchthaven Schiphol e.o.). De focus ligt hierbij op commercieel geëxploiteerde ruimten, bestaande uit gespecialiseerde accommodaties (zoals congrescentra, partycentra, etc.) en uit horecabedrijven die – naast logies en/of maaltijd- en drankverstrekking – specifieke zaalruimten (en bijbehorende faciliteiten) tot hun beschikking hebben. Hierbij kan worden gedacht aan hotels, restaurants, etc. Niet commerciële ruimten, zoals een zaal in een theater, schouwburg of poppodium zijn niet in beschouwing genomen. Tabel 3.1.
Regionaal aanbod zalenaccommodaties
Bedrijf
Gemeente
The Beach
Aalsmeer
Beschrijving
Aantal zalen
Capaciteit zalen (personen)
Afstand tot Floriworld (kilometer)
Zakelijke bijeenkomsten in combinatie met 4 1.500 sportieve activiteiten (teambuilding) Arendshoeve Haarlemmermeer Grote en kleine zakelijke bijeenkomsten in 1 1.000 een groene setting met duurzame invloeden Westeinderpaviljoen Aalsmeer Restaurant, ruimte voor feesten en partijen 2 400 Studio’s Aalsmeer Aalsmeer Zalen voor zakelijke bijeenkomsten, 5 1.355 evenementen, alsmede andere faciliteiten (bioscoop, theater, dinnershows) Grandhotel Amstelveen Hotel met zalenprogramma voor publieke 5 430 Amstelveen en private bijeenkomsten Event Center Fokker Haarlemmermeer Private en publieke bijeenkomsten, feesn en 5 600 partijen HNK Hoofddorp Haarlemmermeer (Net)werklocatie, flexplekken, kleine 4 48 vergaderzalen, inclusief horeca Hotel restaurant De Haarlemmermeer Hotel (70 kamers) met ruimten voor 5 300 Beurs zakelijke bijeenkomsten WTC Schiphol Haarlemmermeer Conferentiecentrum en kantoorfaciliteiten 14 235 op Airport Schiphol Flight Simulator Haarlemmermeer Zakelijke bijeenkomsten en particuliere 2 30 Training Schiphol uitjes in oude verkeerstoren Schiphol Diverse hotels Schiphol e.o. (gemeente Haarlemmermeer) met uitgebreid zalenprogramma en horecavoorziening (restaurant/bar): 18 800 Park Plaza Amsterdam Airport (342 kamers) 5 280 Park Inn By Radisson Amsterdam Airport (150 kamers) 15 2.400 Steigenberger Airport Hotel Amsterdam (440 kamers) 15 500 NH Hotel Amsterdam Schiphol Airport (419 kamers) 19 640 Hilton Amsterdam Airport (280 kamers) 13 697 Hotel van der Valk A4 (435 kamers) 8 835 Best Western De Rustende Jager (42 kamers)
4 5 3 3
7 13 8 11 13 8
15 6 8 6 13 12 17
5
Het door ons geïnventariseerde regionale aanbod heeft gezamenlijk een zaalcapaciteit van circa 12.000 stoelen. Uitgaande van 1 m2 per stoel5 komt deze capaciteit indicatief overeen met 12.000 m2 zaalruimte. Omdat dit aanbod naast zalen ook over horeca, algemene/gemeenschappelijke ruimten (foyer, entree, e.d.), ondersteunende ruimten als sanitair, opslag, etc. en een gedeelte over logiesfaciliteiten beschikken, is de totale omvang van het door ons geïnventariseerde regionale aanbod (fors) hoger dan bovenstaande metrages, De zaalcapaciteit (exclusief eventuele beurs/expositieruimte en andere voorzieningen/faciliteiten) van de accommodaties in de directe omgeving van de voor Floriworld beoogde locatie komt uit op 4.000-5.000 m2 (The Beach, Arendshoeve, Westeinderpaviljoen en Studio’s Aalsmeer; allen gelegen op een afstand van maximaal 5 kilometer). Hierbij heeft vooral Arendshoeve een uitstraling (groen, duurzaam) die past bij de omgeving van FloraHolland en bij de belevingswereld van het aldaar aanwezige publiek. De andere drie accommodaties sluiten hier minder bij aan qua product, sfeer en profiel. Naast deze vier accommodaties bestaat het regionale aanbod enerzijds uit hotels die naast de logiesfunctie een uitgebreide zalencapaciteit aanbieden aan de private en publieke markt (veelal gevestigd rondom Schiphol). Anderzijds zijn er een aantal meer specifieke aanbieders, zoals het Event Center Fokker, HNK Hoofddorp, WTC Schiphol en Flight Simulator Training Schiphol. De afstand van dit aanbod tot de voor Floriworld beoogde locatie is minimaal 6 kilometer en loopt op richting 10-15 kilometer en is hierdoor minder concurrerend. De zaalcapaciteit van dit overige aanbod (exclusief de eerder benoemde vier accommodaties) komt indicatief uit op bijna 8.000 stoelen (circa 8.000 m2, exclusief andere voorzieningen/faciliteiten).
3.3.
Regionale marktbehoefte
Om de marktbehoefte voor horeca op de voor Floriworld beoogde locatie te bepalen, is vooral het aanbod op korte afstand van FloraHolland relevant. Dit aanbod, bestaande uit de voorgaand benoemde vier aanbieders, heeft een relatief kleine zaalcapaciteit (totaal 4.000-5.000 m2). Onze inschatting is dat dit overeenkomt met 6.000 tot 7.000 m2 BVO. Het maximum bruto vloeroppervlak van 2.500 m2 voor horeca op de voor Floriworld beoogde locatie kan derhalve een grote impact op het aanbod in de directe omgeving hebben. Om dit in het juiste perspectief te plaatsen moet rekening gehouden worden met: Afstand: de afstand van deze accommodaties tot FloraHolland is met 3 tot 5 kilometer relatief groot. Deze aanbieders kunnen nauwelijks meeliften op de grote bezoekersstromen bij FloraHolland zelf en moeten vanuit FloraHolland en omgeving doelgericht bezocht worden (waarbij een verplaatsing per auto van FloraHolland naar deze aanbieders en vice versa noodzakelijk is); Positionering: vooral Arendshoeve in Aalsmeerderbrug (gemeente Haarlemeermeer) sluit qua product, profiel en uitstraling aan bij de belevingswereld van de gasten en bezoekers van FloraHolland en is goed vergelijkbaar en daarmee ook het meest concurrerend. De andere accommodaties in de directe omgeving beoordelen wij qua product, uitstraling en profiel minder vergelijkbaar en concurrerend. Het beperkte aanbod in de directe omgeving van FloraHolland kan betekenen dat de behoefte voor een zalenaccommodatie beperkt is. Deze behoefte is echter wel aanwezig, maar is momenteel nog latent. Door passend aanbod kan deze vraag gecreëerd worden. De bezoekersstromen op het FloraHolland terrein zijn namelijk groot (zowel de zakelijke- als de consumentenmarkt). Een deel van deze gasten heeft behoefte aan een ruimte voor zakelijke besprekingen/bijeenkomsten en een horecavoorziening voorafgaand aan of na afloop van bezoek aan FloraHolland. Een dergelijke locatie ontbreekt op dit moment, zowel binnen de gebouwen van FloraHolland als in de directe omgeving (loopafstand). Deze 5
Richtlijn voor een zaal in cabaretopstelling of in U-vorm.
6
behoefte blijkt ook uit het gebruik van de zaalruimte waarover het naast FloraHolland gelegen bedrijf Waterdrinker beschikt (één zaal met een capaciteit van circa 30 personen en een grand café met een capaciteit van circa 80 personen). Deze ruimten worden niet alleen gebruikt voor interne bijeenkomsten, maar circa twee keer per maand6 ook voor externe presentaties en vergaderingen. Dit is echter niet de volledige vraag naar (externe) bijeenkomsten. Waterdrinker zet de zaalruimten niet pro-actief in de markt (uitsluitend op basis van mond-tot-mond reclame) en een bijeenkomst moet passen bij een (groene) thematiek. Verder zijn een aantal werkplekken, naar voorbeeld van HNK, zeker van meerwaarde. FloraHolland heeft een bovenregionaal tot nationaal marktbereik. Uit contacten met FloraHolland en Waterdrinker blijkt dat gasten soms behoefte hebben aan een werkplek om tussen afspraken of na afloop hiervan te werken. Ditzelfde geldt voor ZZP’ers werkzaam in de bloemen- en plantensector. De conclusie is dat er een goede alternatieve mogelijkheid is voor een horecafunctie bestaande uit zalen, horeca en werkplekken op de voor Floriworld beoogde locatie. De exacte samenstelling van het programma kan in een later stadium nader worden uitgewerkt. De toegestane 2.500 m2 BVO achten wij hiervoor (ruim) toereikend. Uitgaande van een grote congreszaal van enkele honderden stoelen (eventueel ook inzetbaar voor evenementen), enkele kleine zalen met enkele tientallen stoelen per zaal voor vergaderingen, presentaties, workshops, e.d., enkele tientallen werkplekken en een restaurant moet in onze visie passen in dit ruimtebeslag. Belangrijke randvoorwaarden voor deze accommodatie zijn een pro-actieve marketing en goede zichtbaarheid, een bij de omgeving en FloraHolland aansluitende (groene) sfeer en entourage, waarmee tevens mogelijkheden zijn producten te presenteren en de (maatschappelijke) relevantie van bloemen en planten over het voetlicht te brengen (met (landelijke) exposure tot gevolg). Hiermee kan niet alleen het aanwezige publiek op het FloraHolland terrein bereikt worden, maar kan de scope een bovenregionaal karakter krijgen.
6
Opgave Waterdrinker.
7
4.
CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
4.1.
Conclusies
Op basis van voorgaande analyses concluderen wij dat er, zowel voor detailhandel als voor horeca, realistische kansen zijn op de voor Floriworld beoogde locatie conform de ruimte die het bestemmingsplan voor deze functies definieert: Voor detailhandel is een aanvulling en versterking van het regionale aanbod te verwachten. Aalsmeer is onderdeel van een uitgebreid netwerk in de bloemen- en plantenwereld en aanverwant aanbod en heeft een nationale betekenis. Een functie van maximaal 1.500 m2 BVO detailhandel betekent een kleine toevoeging die niet leidt tot ontwrichting van het huidige aanbod. Mogelijkheden zijn theoretisch aanwezig voor een tuincentrum of een hovenier of kwekerij met daarnaast een winkelfunctie die reeds in de omgeving actief zijn of voor nieuwe vestigingen met een bepaalde specialisatie; Voor horeca is op dit moment geen vergelijkbare zalenaccommodatie met werkplekken en een restaurant op korte afstand van FloraHolland gevestigd. De behoefte voor een dergelijke accommodatie is echter wel aanwezig. Een nieuwe horecavoorziening kan op deze behoefte inspelen in het verlengde van FloraHolland. Het is niet uit te sluiten dat het bereik een meer bovenregionaal karakter kan krijgen en ook andere doelgroepen (niet gerelateerd aan FloraHolland) worden aangetrokken. Een professionele marketing, een goede zichtbaarheid en het uitdragen/profileren van de (relevantie van de) sector zijn hiervoor belangrijke randvoorwaarden. De toegestane 2.500 m2 BVO achten wij (ruim) toereikend voor een zalenaccommodatie met werkplekken en een goed restaurant en biedt mogelijk aanvullende opties, zoals de combinatie van detailhandel en horeca.
4.2.
Aanbevelingen
Op grond van het voorgaande bevelen wij aan de horeca- en/of detailhandelsvormen nader uit te werken, wanneer op termijn de behoefte ontstaat voor deze functies op de locatie die nu voorzien is voor Floriworld: Bij deze nadere uitwerking moet in ieder geval aandacht zijn voor aspecten als: o De ruimtelijk-programmatische uitwerking op microniveau; o De link en synergie met de omgeving (bijv. een goede bereik- en zichtbaarheid en ruimtelijke relatief met FloraHolland); o De organisatie/business model inclusief exploitant; In de uitwerking de exacte invulling bij voorkeur vooralsnog enigszins flexibel te houden, mede gezien de ruime mogelijkheden die geboden worden voor horeca en daarmee de mogelijkheden tot combinatie/synergie met andere functies (als detailhandel) die dit biedt open te kunnen houden.
8
