Structuurvisie detailhandel en horeca Drechtsteden

Structuurvisie detailhandel en horeca Drechtsteden

27 september 2002

Inhoudsopgave

pagina

SAMENVATTING

VOORWOORD

1. INLEIDING (inclusief leeswijzer)

RUIMTELIJK ONTWIKKELINGSBEELD 2.1 Optimalisering van de bestaande structuur als hoofdlijn 2.2 Ruimtelijk ontwikkelingsbeeld 2.3 Bestaande structuuropbouw 2.4 Marktvraag

3. VISIE DETAILHANDEL EN HORECA DRECHTSTEDEN 3.1 Inleiding 3.2 Uitgangspunten 3.2.1 Centraal uitgangspunt 3.2.2 Uitgangspunten 3.3 Prioriteiten 3.3.1 Dagelijkse artikelensector per verzorgingscategorie 3.3.2 Niet-dagelijkse artikelensector per verzorgingscategorie 3.3.3 Horeca / vermaak 3.4 Hoofdstructuur en positionering van concentraties 3.5 Invullingsprofielen voor de verzorgingscategorieën

4. JURIDISCH-PLANOLOGISCH KADER 4.1 Inleiding 4.2 Toetsingsgrondslagen 4.3 Toetsingsprocedure en afsprakenkader 4.3.1 De Drechtsteden als toetsingsorgaan 4.3.2 Instrumentarium

9 9 10 100 111

12 122 122 122 122 155 155 155 1616 19 233

32 31 33 34 34 38

2

SAMENVATTING Doel Het Strategisch Economisch Profiel zet een vooruitstrevende ambitie neer voor de regio Drechtsteden. Onderdeel daarvan is de realisatie van een aantrekkelijke en attractieve voorzieningenstructuur voor winkelen, cultuur en ontspanning. Een regionale aanpak vereist een gezamenlijk regionaal beleidskader. Adviesbureau BRO heeft, in opdracht en onder begeleiding van het Drechtstedenbestuur, de provincie Zuid-Holland en de Kamer van Koophandel Rotterdam, de onderliggende visie opgesteld. De basisgegevens van BRO hebben op onderdelen een beperkte bewerking ondergaan. Deze structuurvisie geeft over een periode van 5 jaar de ontwikkelingsrichting, met een doorkijk naar de middellange termijn tot 2010. Nadrukkelijk is rekening gehouden met de bestaande concurrentieprofïelen voor de detailhandel en horeca, de dynamiek in de planvorming, trends en ontwikkelingen. De betrokken overheden, vertegenwoordigers van het regionale bedrijfsleven en deelnemers uit de wereld van de projectontwikkeling hebben, met een opvallende eensgezindheid, een belangrijke bijdrage geleverd de hierna beschreven ontwikkeling van de detailhandel en horeca in de Drechtsteden. Het centrale uitgangspunt voor de regionale visie voor de detailhandel en horeca is: Het aan de inwoners van de regio Drechtsteden bieden van een zo uitgebreid en gevarieerd mogelijk pakket aan voorzieningen, op het gebied van detailhandel en horeca, op de daarvoor meest geschikte locaties, binnen de ruimtelijke en functionele aanbodstructuur. Het doel van de Structuurvisie detailhandel en horeca Drechtsteden is: Het bieden van een kader voor de ontwikkelingsmogelijkheden op het gebied van detailhandel en horeca in Drechtsteden en het handvat om daaraan sturing te geven. De bestaande structuur als hoofdlijn De marges in de toekomstige marktruimte zijn smal. Verwacht wordt dat de economische groei de komende jaren beperkt blijft. Veranderingen in de structuur hebben daardoor al .gauw gevolgen voor bijvoorbeeld de kwetsbare buurtwinkelvoorzieningen. De Drechtsteden kennen een voorzieningenstructuur die piramidaal reikt van het gewestelijk verzorgende centrum van Dordrecht-centrum tot de wijken buurtcentra als laagste schaalniveau (zie voor een praktische uitwerking de blz. 26 tot en met 30 van de Visie). Deze hiërarchie is uitgangspunt, (zie figuur 1) De binnenstad van Dordrecht onderscheidt zich door haar potenties op het gebied van cultuur, historie, toeristisch en recreatief. De (gerealiseerde) plannen voor Zwijndrecht-Walburg, Papendrecht-De Meent en Sliedrecht-centrum belemmeren de verdere ontwikkeling van de Dordtse binnenstad niet. De lokaal verzorgende centra en de voorzieningen op buurten wijkniveau hebben een eigen identiteit met een sterk accent op de dagelijkse verzorging. Ruimte voor nieuwe winkelontwikkelingen is er slechts voor de plannen die reeds op stapel staan (Volgerlanden, Walburg, de Meent, binnenstad Dordrecht). Het credo is feitelijk "voortzetting op basis van de bestaande centra met een beperkte toevoeging van nieuwe concentraties".

3

Kleingewcstelijk verzorgend keuzcccnlrum

# Kleine regionaal verzorgende sladsdcclcentra

(LECSHEO sasziEipitffe as3aJHBaüfö
EtEDö»* C§SHi>% GStotafQgsO ^ O f e G(D EoEDO«gj?mj)piiïte«aiï)DQ

D D

•

Dordrecht-centrum Zwijndrecht-Walburg Papendrecht-De Meent Sliedrecht-centrum Alblasserdam 's Gravendeel H.I. Ambacht Dordrecht-Sterrenburg Dordrecht-Bieshof Dordrecht-Crabbehof Heerjansdam Bestaande perspectiefrijke concentraties Afgewaardeerde concentraties

O

Nijverwaard Fokkerlocatie Oostpoort / EZH terrein Kop van de Staart

9

Verspreid grootschalig

figuur 1

4

Strategische keuzen en standpunten De detailhandel en de horeca (en leisure') zijn zeer belangrijke waarden voor het streefbeeld voor met name de Dordtse binnenstad, (nieuwe) Functies die meerwaarde voor de binnenstadsontwikkeling opleveren worden dan ook gepositioneerd in de binnenstad van Dordrecht of aan de rand hiervan. Op hoofdlijnen wordt ingezet op het volgende ontwikkelingsbeeld: 1. Bundeling van voorzieningen in multifunctionele samenstelling in de binnenstad van Dordrecht. 2. Primair vindt schaalvergroting plaats in de binnenstad. 3. De regioverzorgende en streekcentra richten zich op kwaliteitsversterking en ontwikkelen tot centra met een eigen gezicht. 4. Winkelfuncties die ruimtelijk en fysiek onmogelijk haalbaar zijn in de binnenstad kunnen slechts selectief elders worden ondergebracht. Brancheverbreding op perifere geconcentreerde clusters wordt niet toegestaan. 5. Perifere winkelconcentraties mogen niet concurrerend zijn voor de binnenstad van Dordrecht. Bij uitzondering zijn ze een alternatief voor het noodzakelijk uitplaatsen van binnenstedelijk aanbod. 6. Voor grootschalige ontwikkelingen op het gebied van horeca (en leisure) met grote bezoekersaantallen is, onder voorwaarden, plaats op perifere locaties. Hierin passen nadrukkelijk geen megasupermarkten. 7. Ruimte- en bezoekersintensieve ontwikkelingen in de horeca (en leisure) worden, bij voorkeur, in de binnenstad of aan de rand hiervan gepositioneerd. 8. De wenselijkheid en haalbaarheid van (perifere) concepten worden getoetst op basis van een objectieve afwegingen (zie checklist toetsing marktinitiatieven op blz. 37 van deze visie). Actuele ontwikkelingen De markt verkent de mogelijkheden voor grootschalige supermarkten ("megasupermarkten") op perifere locaties. Daarnaast bestaan er reeds reële plannen en initiatieven voor nieuw aanbod in bestaande en nieuwe concentraties. De gevolgen die beide ontwikkelingen op elkaar en de reeds bestaande structuur hebben, zijn op dit moment nauwelijks te overzien. Zoals gezegd, de marges zijn smal. Megasupermarkten op perifere locaties zijn, naar verwachting, een ernstig verstorende factor op de bestaande structuur en worden niet toegestaan. Slotconclusie De Structuurvisie detailhandel en horeca Drechtsteden biedt voor de komende jaren een handvat om, met de bestaande structuur als uitgangspunt, (markt)ontwikkelingen te beoordelen en te sturen. Dat gesteld zijnde, mag toch het wellicht meest markante element van deze visie niet uit het oog worden verloren. De gemeenten, deel uitmakend van de Drechtsteden, kiezen met deze visie voor een gezamenlijke aanpak. De sterke betrokkenheid van het bedrijfsleven (via de Kamer van Koophandel Rotterdam) bij de totstandkoming voegt daar nog een dimensie aan toe. Populair gesteld is de onderlinge concurrentie binnen de regio daarmee verruild voor de concurrentie met de omliggende regio's.

1 Voor het (Engelstalige) begrip 'leisure,' als gebruikt in deze visie, bestaat geen Nederlands alternatief. In de definitie van Nederlandse onderzoekbureaus wordt het begrip 'leisurevoorzieningen' geduid als: openbare, permanente voorzieningen waar men overdag en 's avonds de vrije tijd kan besteden en waarvoor men entree betaalt (Lagroup/DHV).

5

VOORWOORD

Het Strategisch Economisch Profiel ('Shipping Valley') zet een vooruitstrevende ambitie neer voor de regio Drechtsteden. Onderdeel daarvan is om ook te komen tot een aantrekkelijke en attractieve voorzieningenstructuur voor winkelen, cultuur en ontspanning. Een 'Regionaal Plan Intergemeentelijke Visie op winkelen, ïoreca en recreatie' moet het beleidskader vormen voor deze inzet. Deze Structuurvisie detailhandel en horeca2 levert daarvoor, samen met andeI

re studies, de bouwstenen. De visie geeft over een periode van 5 jaar de ontwikkelingsrichting met een doorkijk naar de middellange termijn tot 2010. Voor een effectiever Grotestedenbeleid staat intergemeentelijke samenwerking en regionale afstemming hoog op de bestuurlijke agenda's. Het zijn elementen die nagenoeg randvoorwaardelijk zijn meegenomen bij de opstelling van deze Structuurvisie. Drechtsteden ligt als regio opgespannen tussen Rotterdam en Breda. Twee grote steden die in de Ruimtelijke Nota's een specifieke plaats innemen. De ruimtelijke oriëntatie van en naar de regio Drechtsteden is relevant voor de in de Structuurvisie opgenomen ambitie en doelstellingen. Het concept 'Deltametropool' van de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening kent de Randstad als stedelijk netwerk. Rotterdam neemt binnen dit ruimtelijke concept een hoofdplaats in, terwijl voor de Drechtsteden met de elementen van 'delta' (water) en 'metropool'! (stedelijke kenmerken) aansluiting wordt gevonden bij de transformatie van de Randstad tot Deltametropool. In deze Structuurvisie is hiermee nadrukkelijk rekening gehouden. Vanuit de bestaande concurrentieprofïelen voor de detailhandel en horeca, de dynamiek in de planvorming, trends en ontwikkelingen en de resultaten uit de breed opgezette workshop is het nieuwe locatiebeleid van de Vijfde Nota als basis genomen voor de gewenste ontwikkelingsrichtingen van de detailhandel en horeca in de Drechtsteden. Het in de Structuurvisie verwerkte beleid uit de Vijfde Nota is i regionaal en lokaal maatwerk waarin de eigen omstandigheden en ambities bepalend zijn.

2

De Structuurvisie detailhandel en horeca Drechtsteden is een gezamenlijk initiatief van het Drechtstedenbestuur, de provincie Zuid-Holland

en de Kamer van Koophandel Rotterdam.

6

o

INLEIDING

In gezamenlijke opdracht van het Drechtstedenbestuur, de provincie Zuid-Holland en de Kamer van Koophandel Rotterdam heeft BRO onderzoek uitgevoerd naar de gewenste detailhandels- en horecastructuur voor Drechtsteden en welk regionaal beleid hiervoor de komende jaren gevoerd moet worden. Voor de opmaak van de structuurvisie is een stappenplan doorlopen dat grofweg als volgt is verlopen: 1. Het basisonderzoek fase 1 is geanalyseerd en voorzien van kwalitatieve aspecten. Het heeft mede geleid tot vaststelling van de verzorgingsstructuur en de orde binnen de aanbodconcentraties; 2. Voor het toekomstig perspectief van de concentraties is een functioneel en ruimtelijk profiel opgemaakt. Met verschillende bestedingsscenario's zijn ruimtelijke ontwikkelingsrichtingen afgetast; 3. Een marktverkenning en verdiepingsslag hebben plaatsgevonden door middel van een workshop waaraan publieke en private partijen hebben deelgenomen. De aanzet is gegeven tot concretisering van de resultaten naar de visie. Dit vond plaats onder een regelmatige terugkoppeling van de resultaten met een begeleidingsgroep afkomstig vanuit de opdrachtgevers. In de visie zijn de ontwikkelingsmogelijkheden van de verschillende verzorgingscategorieën (niveaus) van voorzieningenconcentraties bepaald. Het maken en het motiveren van de keuzen wordt in deze visie onderbouwd. Een belangrijk spanningspunt hierin is hoe om te gaan met het vraagstuk van megasupermarkten en de plannen en initiatieven voor bestaande en nieuw te ontwikkelen concentraties. Met de Structuurvisie wordt een kader geboden voor de ontwikkelingsmogelijkheden van de structuurbepalende elementen op het gebied van detailhandel en horeca in Drechtsteden. Deze visie is het handvat om daaraan sturing te kunnen geven. Leeswijzer Het ruimtelijke ontwikkelingsbeeld in hoofdstuk 2 bevat de meest strategische keuzen voor de visie. Het bepaalt grotendeels de positionering en invulling van de centra in Drechtsteden. De uitwerking van de visie in hoofdstuk 3 vindt plaats met de vaststelling van uitgangspunten en prioriteiten. Vervolgens is de hoofdstructuur en de positionering van de verschillende centra bepaald. Het hoofdstuk eindigt met de gewenste profilering van de centra, aangevuld met de kenmerken voor dagelijks en nietdagelijkse aanbod alsmede voor horeca. In hoofdstuk 4 zijn procedure-afspraken ten behoeve van het regionale afstemmingsproces opgenomen. In het bijlagenrapport wordt gedetailleerd ingegaan op de huidige situatie in horeca en detailhandel in de Drechtsteden en ontwikkelingen en trends. Inzicht wordt gegeven in de gebruikte ontwikkelingsscenario's. Tenslotte wordt uitgebreid stil gestaan bij de effecten van megasupermarkten.

7

RUIMTELIJK ONTWIKKELINGSBEELD

Allereerst is antwoord nodig op de vragen wat is wenselijk, toelaatbaar en inpasbaar, als het gaat om plannen en initiatieven in de structuur voor detailhandel en horeca van de regio Drechtsteden. Hiertoe zijn zowel ruimtelijke als bestedingsmodellen (scenario's) gehanteerd. Per verzorgingsniveau is een zorgvuldige afweging gemaakt en zijn nieuwe ontwikkelingen afgezet tegenover de bestaande voorzieningenstructuur en de opbouw daarvan. De ruimtelijke modellen zijn in het toelichtende hoofdstuk voorzien van cijfermatige onderbouwing. De marktruimte is per model weergegeven. Met de bestedingsruimte vanuit de verschillende gehanteerde bestedingsmodellen worden de grenzen aangegeven voor de distributieve mogelijkheden voor plannen en initiatieven. Een toetsing van de verschillende mogelijkheden zowel vanuit de markt als vanuit het (toekomstige) draagvlak heeft geleid tot een voorkeursscenario. Daarmee wordt de meeste zekerheid voor een duurzame en consumentgerichte aanbodontwikkeling geboden. Het voorkeursscenario geldt als meest gewenste ontwikkelingslijn. Het gaat uit van het optimaliseren van de bestaande structuur, met een beperkte toevoeging van nieuwe concentraties.

2.1

Optimalisering van de bestaande structuur als hoofdlijn

Voor de verzorgingshièrarchie in de Drechtsteden wordt op hoofdlijnen ingezet op voortzetting en versterking van de bestaande hiërarchie, met als sterkste element de binnenstad van Dordrecht. Voor de regionaal en streekverzorgende centra is optimalisering van bestaand aanbod vereist. Realisatie van reeds op gang gebrachte plannen voor deze centra (Walburg, de Meent), zijn geen belemmering voor de ontwikkelingsmogelijkheden van de Dordtse binnenstad. De lokaal verzorgende centra en de voorzieningen op buurten wijkniveau hebben zoveel mogelijk een eigen identiteit. Deze centra hebben een sterk accent op de dagelijkse verzorging. De Dordtse binnenstad moet haar potenties (op het gebied van cultuur, historie, toeristisch en recreatief) inzetten om onderscheidend vermogen op te bouwen. Nieuwe locaties voor winkelontwikkelingen zijn uitsluitend de plannen die uit oogpunt van verzorging reeds zijn opgenomen. Het gaat om locaties die met woningbouwontwikkelingen en concentratie van draagvlak zijn voorzien (Volgerlanden) of op perifere locaties voor zuivere profilering (eenduidig, samenhangend en vergelijkbaar aanbod) mogelijk zijn gemaakt (Fokkerlocatie). Voor de ruimtelijke structuur wordt hiermee aansluiting gevonden bij de ontwikkelingsrichting van "voortzetting op basis van bestaande clusters met een beperkte toevoeging van nieuwe concentraties".

9

2.2

Ruimtelijk ontwikkelingsbeeld

Het hierna geschetste ontwikkelingsbeeld is hierop gebaseerd. De detailhandel en de horeca (en leisure) zijn zeer belangrijke waarden die kunnen bijdragen aan het streefbeeld voor met name de Dordtse binnenstad. Het is dan wel van belang dat de functies die de meeste meerwaarde voor de binnenstadsontwikkeling opleveren worden gepositioneerd in de binnenstad van Dordrecht of aan de rand hiervan (schillocatie). De verblijfsfïlosofie voor de binnenstad berust op de meerwaarde van multifunctionele samenstelling. Dat geldt in dezelfde mate voor functies die betekenis hebben voor winkelen, verblijven, horeca en vermaak De onderlinge versterking van functies wordt synergetische meerwaarde genoemd. Strategische keuzen en standpunten De strategische keuzen die zijn gemaakt voor het optimaliseren van de bestaande structuur en de regionale standpunten op structuurniveau zijn ruimtelijk vertaald. Het levert op hoofdlijnen het volgende ontwikkelingsbeeld op: 1. Bundeling van voorzieningen in multifunctionele samenstelling in de binnenstad van Dordrecht met als belangrijkste randvoorwaarden bereikbaarheid en parkeren. 2. Schaalvergroting (op het gebied van bijvoorbeeld sport en media) vindt primair plaats in de binnenstad. 3. Voortzetting van huidige positie en invulling van regioverzorgende en streekcentra met aandacht voor kwaliteitsversterking. Zij ontwikkelen zich, met toevoeging van winkels, autonoom tot centra met een eigen gezicht. 4. Winkelfuncties kunnen selectief worden uitgeplaatst. Voorwaarde is echter dat zij anders het verbeteren van de verblijfs- en vermaakfunctie van de binnenstad ruimtelijk en fysiek belemmeren. Brancheverbreding op perifere geconcentreerde clusters wordt niet toegestaan. 5. Perifere winkelconcentraties zijn niet concurrerend voor de binnenstad van Dordrecht. Bij uitzondering zijn ze een alternatief voor het noodzakelijk uitplaatsen van binnenstedelijk aanbod. De perifere locaties zijn complementair ten opzichte van de binnenstad. De Fokkerlocatie heeft een zuivere profiel (eenduidig, samenhangend en vergelijkbaar aanbod). 6. Grootschalige ruimte- en bezoekersex/ens/eve horeca (en leisure) kunnen op perifere locaties (met een centrale ligging in de regio met goede bereikbaarheid en ruime parkeerfaciliteiten) worden ontwikkeld. Binnenstedelijke vestiging heeft echter de voorkeur. Megasupermarkten vallen hier niet onder. 7. Ruimte- en bezoékersintensieve ontwikkelingen in de horeca (en leisure) worden, vanwege de extra aantrekkingskracht richting binnenstad (synergie van functies), primair in de binnenstad of aan de rand hiervan gepositioneerd. 8. Invulling van (perifere) concepten worden voorafgegaan door een afwegingsproces waarbij initiatieven worden getoetst op wenselijkheid en haalbaarheid. 2.3

Bestaande structuuropbouw

De voorzieningenstructuur voor de detailhandel is (traditioneel) opgebouwd uit de volgende onderscheiden gebiedstyperingen: • de binnensteden (hoofdcentra), • wijkcentra, • buurtcentra, • perifeer geclusterd aanbod, • verspreid aanbod.

10

Voor de Structuurvisie is het volledige kwantitatieve aanbodoverzicht geanalyseerd en is de opbouw van de verzorgingsstructuur opgemaakt. Op basis hiervan is in de ruimtelijke scenario's met de verschillende bestedingsmodellen de marktruimte opgemaakt voor het distributieve draagvlak. Bij de opmaak van de aanbodstructuur is de kwantitatieve analyse uitgebreid met kwalitatieve aspecten. Het heeft geleid tot een voorzieningenstructuur die piramidaal reikt van het gewestelijk verzorgende centrum van Dordrecht-centrum tot de wijken buurtcentra als laagste schaalniveau.

2.4

Marktvraag

Perifere ontwikkelingen De markt verkent de mogelijkheden voor het vestigen van grootschalige supermarkten ("megasupermarkten", met een omvang van > 3.500m2 verkoopvloeroppervlak) op perifere locaties. Voor de inmiddels bekende locaties (Ter Steeghe in Zwijndrecht, Oostpoort/EZH-terrein in Dordrecht) betekent dit een ontwikkeling van grootschalig supermarktaanbod op verspreide, solitaire locaties. Dit al dan niet in combinatie met grootschalige ontwikkeling van horeca en/of leisureconcepten. In deze formule wordt het aanbod van voedsel gecombineerd met een fors deel 'frequent aan te schaffen artikelen' en vormen van dienstverlening. Zij worden daarmee, vanuit de optiek van de typologie van winkelgebieden, een 'subcentrum' op het gebied van dagelijkse artikelen. De markt (of tenminste een deel daarvan) geeft daarmee aan bereikbaarheid en parkeren belangrijker te vinden dan de binnenstad. Krachtenveld In de Drechtsteden ontwikkeld zich een fors dynamisch volume van nieuw aanbod in plannen en initiatieven. Dat is te zien in zowel bestaande concentraties als op nieuwe locaties. De samenhang met de bestuurlijke grenzen van de verzorgingsgebieden met planinitiatieven of de effecten ervan, is niet altijd zichtbaar. Het ontbreekt bovendien aan duidelijke spelregels voor initiatieven waarvan bovenlokale effecten zijn te verwachten. Voor gevestigde bedrijven is onduidelijkheid over een toekomstbeeld vaak reden om investeringen uit te stellen, anderen zien opportunistische kansen. Een toetsingskader voor plannen en initiatieven, is de ontbrekende schakel naar een planmatig en duurzaam ontwikkelende voorzieningenstructuur. Het is noodzakelijk dat voor zo' toetsingskader bij bestuurders en het bedrijfsleven draagvlak bestaat. Dit toetsingskader dringt temeer omdat veel plannen in een onderlinge competentiestrijd tot ontwikkeling worden gebracht. Er bestaat onvoldoende zicht op de onderlinge relaties en consequenties van de forse uitbreidingsplannen die in de Drechtsteden worden voorbereid. Deze 'strijd' speelt op alle niveaus binnen de hiërarchie van het Drechtstedengebied. Temidden van dit krachtenveld neemt ook de bevolking in de Drechtsteden de komende jaren fors toe. Gezien de omvang hiervan en de groei ervan als 'afnamepotentieel van aanbod' zullen marktinitiatieven blijven bestaan. Een nadrukkelijke structurering van de ontwikkelingen zal daar geen verandering is brengen, doch biedt wel het gereedschap voor een meer objectieve reactie op marktinitiatieven.

11

3.

VISIE DETAILHANDEL EN HORECA DRECHTSTEDEN

3.1

Inleiding

De gehanteerde scenario's schetsen een verschillende ontwikkeling voor de structuur voor detailhandel en horeca. De effecten van de scenario's zijn per verzorgingscategorie verschillend. De positieve punten van de afzonderlijke scenario's kunnen idealiter worden gecombineerd tot een soort van voorkeursscenario. Voorafgaand aan de invullingsprofielen per verzorgingscategorie zijn de belangrijkste uitgangspunten en prioriteiten vastgesteld.

3.2

Uitgangspunten

3.2.1 Centraal uitgangspunt Het centrale uitgangspunt voor de regionale visie voor de detailhandel en horeca is: o

Het aan de inwoners van de regio Drechtsteden bieden van een zo uitgebreid en gevarieerd mogelijk pakket aan voorzieningen op het gebied van detailhandel en horeca op de daarvoor meest geschikte locaties binnen de ruimtelijke en functionele aanbodstructuur.

Hierdoor wordt tegemoet gekomen aan een zo goed mogelijke verzorging van de consument. Bovendien levert het een bijdrage aan de versterking van de economische structuur en aan de werkgelegenheid in de regio. Het juiste aanbod op de daarvoor meest geschikte locaties ('een goede plaats voor ieder bedrijf) • schept duidelijkheid voor de consument in het aankoopgedrag; • biedt aanknopingspunten voor strategie en investeringen van ondernemingen en ondernemers; • biedt mogelijkheden voor elkaar versterkende effecten (doelgroepgerichtheid); • maakt onderlinge afstemming mogelijk (complementariteit). Consumenten hebben, als het gaat om detailhandelsbestedingen, een zeer gevarieerd wensen- en behoeftepatroon. Dat geldt niet slechts naar type aankopen, maar ook in tijdsbesteding, variërend tussen snel en efficiënt boodschappen doen en uitgebreid recreatief winkelen. Wil je hieraan tegemoet komen, dan is een gedifferentieerd aanbod nodig met ruime keuzemogelijkheden. Deze variatie kan tot uitdrukking komen in: • de mate van specialisatie in winkels en winkelgebieden; • de mix van winkels met andere voorzieningen en functies; • de winkelomgeving, sfeer en ambiance; • de schaal van winkels en winkelgebieden; • de ruimtelijke spreiding. 3.2.2 Uitgangspunten Om het centrale uitgangspunt voor de structuur inkleuring te geven zijn voor de visie en het beleid de volgende uitgangspunten van belang.

12

1. Ruimte bieden voor dynamiek in de detailhandel en de horeca. De dynamiek in de detailhandel en de horeca manifesteert zich met name in de wens tot schaalvergroting in bepaalde branches en in kwaliteitsverbetering. Deze kwaliteitsverbetering uit zich op diverse terreinen zoals de optimalisering van winkelgebieden door compactheid, inrichting, routing, bereikbaarheid, parkeren, aanvullende functies en dergelijke. Gebiedsgerichte ontwikkelingen in centra en op perifere locaties • In hoofdkern Dordrecht is een start gemaakt met integrale herontwikkeling van het centrumgebied Statenplein e.o. (wonen, detailhandel, horeca, openbare ruimte). Dit proces moet worden voortgezet. • Ook in centra van kleinere omvang gaan ontwikkelingen gepaard met forse investeringen die nieuwe impulsen moeten geven aan de beleving en functie(s) van de binnensteden: •S Sliedrecht (nieuwe binnenstadsvloer recent opgeleverd); •S Hendrik-Ido-Ambacht (winkelcentrum De Schoof recent opgeleverd en ingevuld); S Papendrecht (planontwikkeling integrale herontwikkeling De Meent e.o.); •S Zwijndrecht (ontwikkelingsmodellen Masterplan Stadshart Walburg); S Alblasserdam (verbeterplan aansluiting Makadocentrum en binnenstad). • Er zijn grootschalige planontwikkelingen voor met name Nijverwaard, Fokkerlocatie, EZH-terrein/Oostpoort en Eneco/Kop van de Staart. Dynamiek en ruimte • Aan de herontwikkeling van met name de grootschalige locaties zijn interessante vraagstukken gekoppeld die gevolgen kunnen hebben voor (binnen)stedelijke herontwikkeling (verplaatsingsgolf en herinvulling), de verzorgingsstructuur en het aanbod in de concentraties. • Vraag en aanbod leidt tot steeds (ver)nieuwe(ende) concepten: megasuper(s) vragen om een integrale afweging. In hoeverre zoekt de markt ruimte voor dergelijke voorzieningen en waar kan zij die vinden? • Voor de koersbepaling is het van belang de beoogde wensen en profilering van de detailhandel te bezien tegen de achtergrond van de fysieke ruimtelijke (on)mogelijkheden naar locatie en/of concentratie. • Het gaat bovenal om gebruik te maken van de meerwaarde van de dynamiek. Vanzelfsprekend hebben complementaire functies en synergetische meerwaarde voor de binnenstad de voorkeur. 2. Diversiteit in aanbodconcentraties variërend van het gewestelijk verzorgende Dordrecht-centrum in multifunctionele samenstelling tot adequate voorzieningen op buurten wijkniveau met het accent op de dagelijkse verzorging. De gewenste verscheidenheid moet niet alleen tot uiting komen in de samenstelling van het aanbod, maar vooral ook door de ruimtelijke detailhandelsstructuur (het locatiebeleid). Het beleid heeft tot doel de dynamiek in vraag en aanbod daarop af te stemmen. Het winkelaanbod wordt, afhankelijk van de specifieke functie, zodanig over het Drechtstedengebied verdeeld en zo gepositioneerd dat de consument steeds op relatief korte afstand de verschillende typen aanbodconcentraties kan aantreffen. De 'te accepteren' afstand hangt samen met de samenstelling en omvang van de aanbodconcentratie. Beleidsmatige aspecten • Voorrang voor de uitbouw van binnensteden, conform de rangorde van de concentraties. Met name de Dordtse binnenstad wordt een rol toebedacht als multifunctioneel koopcentrum met ontmoetings- en verblijfswaarde.

13

• •

• • • •

Belangrijke aandachtsvelden zijn: accentuering van unieke kwaliteiten en de vergroting van de diversiteit aan functies. De meer lokaal verzorgende centra en wijkwinkelcentra dienen te functioneren conform de positie in de hiërarchie van Drechtsteden: sterk door de combinatie van boodschappen met frequent aan te schaffen artikelen (tijdschriften, keukengerei, bloemen, maar ook bijvoorbeeld een fotoprintservice). Dit onder de noemer van efficiënt kopen. Voor deze centra geldt het versterken tot compacte heldere winkelen voorzieningencentra, met eigen identiteit. Voor het PDV-aanbod blijft Nijverwaard Sliedrecht hoofdconcentratie3: pro-actief handelen; de kwaliteitssprong dient te worden voortgezet. De Fokkerlocatie in Dordrecht krijgt het profiel van een allround PDV-concentratie met een accent in de woninginrichting. Ten aanzien van vraagstukken zoals megasuper(s), is een beleidsmatige ondergrond gewenst; het provinciaal (en regionaal) beleid is de bovengrens. Gedane investeringen worden gerespecteerd; toekomstige ontwikkelingen worden afgewogen binnen de kaders van deze visie.

3. Continuïteit in beleid met respect voor gedane investeringen op basis van vigerend beleid en daarop ingezette initiatieven. De ontwikkeling van nieuwe verzorgingslocaties of branche-invulling (verruiming) op de themacentra mag geen afbreuk doen aan het voortbestaan van de perspectiefrijke verzorgingspunten in de bestaande structuur. De kwalitatieve inventarisatie (sterkten en zwakten) en de dynamiek van de markt in de plannen en initiatieven, tonen aan dat er knelpunten zijn in de bestaande structuur (ruimtelijk, samenhang, attractiviteit, aanbodkwaliteit). De omvang daarvan is zodanig dat prioriteit gegeven wordt aan verbetering van de perspectiefrijke verzorgingspunten. 4. Kwaliteit en eigen identiteit van aanbodconcentraties gaan voor vierkante-meter-mogelijkheden. Door voorrang te geven aan kwaliteit ten opzichte van metermogelijkheden wordt tegemoet gekomen aan de dynamiek in de detailhandel. Bovendien wordt recht gedaan aan de kwaliteit van ondernemerschap. Het beleid moet vooral worden gericht op de bestaande locaties en de daarbij passende branchering. Daarmee krijgt de markt de gelegenheid om invulling te geven aan kwaliteit, uitstraling, service en andere onderscheidende aspecten op een bepaalde locatie. Tevens wordt daarmee voorkomen dat men beducht hoeft te zijn voor concurrerende ontwikkelingen op locaties op relatief (te) korte afstand. Uiteraard is concurrentie binnen de locaties wel mogelijk, hetgeen een voordeel voor de consument is. Met het locatiebeleid als liggend principe worden concentratie en intensivering van ruimtegebruik bevorderd en versnippering tegengegaan. Kwaliteit van concentraties en invullingen gaan voor distributieve ruimte. Deze distributieve ruimte wordt immers mede bepaald door aanbod in winkelruimte op minder gewenste locaties en ongeacht de kwaliteit daarvan. 5. Complementair aanbod faciliteren voor behoud en versterking van wijken buurtvoorzieningen. Optimalisering van de voorzieningenstructuur prikkelt de concurrentieverhoudingen. Het versterkt het daadwerkelijk doorvoeren van de noodzakelijke vernieuwingen in de structuur, op basis van de kansen die trends en ontwikkelingen bieden. Op wijken buurtniveau levert de combinatie met nietcommerciëie voorzieningen (sociaal, cultureel, medisch) de gewenste complementariteit op.

Regionale Structuurvisie en Beleidsplan Perifere Detailhandel Zuid-Holland-Zuid, juni 2000, BRO

14

6. Aanbod van voorzieningen afstemmen op de doelgroepen. Bij de hogere voorzieningenniveaus (gewestelijk en regionaal verzorgende centra) draait het met name om de doelgroepenbenadering. Het gaat dan om de combinatie van bezoektrips en als gevolg daarvan mobiliteitsbeheersing. De wisselwerking tussen bijvoorbeeld de aankoop van hoogfrequent aan te schaffen niet dagelijkse artikelen (o.a. huishoudelijk, algemeen textiel) en dagelijkse artikelen is aanzienlijk groter, dan die tussen dagelijkse artikelen en laagfrequent niet dagelijkse artikelen (o.a. doehet-zelf, tuinartikelen, meubels).

3.3

Prioriteiten

Voor de verdere invulling van de structuurvisie detailhandel en horeca is het van belang om prioriteiten te leggen bij de verschillende verzorgingscategorieën. Dat geldt zowel voor de dagelijkse, de niet dagelijkse sector en voor de horeca. Voor alle winkelgebieden geldt de voorwaarde: inzet op schoon, veilig en gastvrij. De consument is hier kritisch op. Tevredenheid van de consument op deze punten bepaalt in belangrijke mate de trekkracht van de cluster. 3.3.1 Dagelijkse artikelensector per verzorgingscategorie 1. De keuze voor het opbouwen van de gewenste verzorgingsstructuur vanuit de basis (= de buurten wijkverzorging voor dagelijkse artikelen) biedt de meeste zekerheid voor een duurzame en consumentgerichte aanbodontwikkeling. Dit betekent dat de ontwikkeling van (mega)supermarkten op perifere, solitaire of themacentrumlocaties wordt afgewezen. 2. Ten aanzien van de verzorgingsstructuur op het niveau van de dagelijkse artikelen ligt derhalve de prioriteit bij de wijken buurtverzorgende centra. Buurtverzorgende voorzieningen kunnen een functie vervullen in die situaties waarbij de wijkverzorging niet dekkend is. 3. Naar boven toe in de verzorgingsstructuur vervullen Dordrecht-centrum (gewestelijk verzorgend) en Zwijndrecht-centrum (regionaal verzorgend) een paraplufunctie in de dagelijkse artikelen voorzieningen. Dat wil zeggen dat het dagelijkse aanbod naar schaal en/of assortiment complementair wordt ingevuld ten opzichte van de wijkverzorgende centra. Hierdoor kan de vernieuwing in de dagelijkse sector in de vorm van schaalvergroting ingepast worden. 4. Met het streven naar optimalisering van het dagelijks artikelenaanbod wordt ook bedoeld een antwoord te bieden op de schaalvergrotingstrend in deze sector binnen het kader van de fysieke mogelijkheden. Dit zal met name - waar mogelijk - plaats moeten vinden in de grotere winkelconcentraties. Dit vergroot de druk op de kleinere centra voor wat betreft gangbare dagelijkse aanbod. 3.3.2 Niet-dagelijkse artikelensector per verzorgingscategorie 1. Voor de consumentenvoorziening in de sector niet-dagelijkse artikelen wordt gekozen voor een centrale rol voor Dordrecht-centrum. Het gaat daarbij om een breed assortiment in zowel het hoog als het middenmarktsegmenl. Een duidelijke positionering van deze verzorgingscategorie versterkt de regionale Drechtstedenpositie van Dordrecht en bestrijdt de afvloeiende koopkracht naar met name de koopsteden Rotterdam en Breda. Het vormt de basis voor de (verdere) uitbouw naar een bovenregionale verzorgingsfunctie. 2. Het unieke karakter van de binnenstad van Dordrecht moet worden benadrukt. Voorwaarde voor een goed functionerende binnenstad is een voldoende, volledig en kwalitatief aanbod van voorzie15

3.

4.

5.

6.

ningen. Binnen de stadsstructuur zullen altijd verschillen bestaan, zowel naar functie als naar ruimte. Vrijkomende gebieden of panden bieden kansen voor nieuwe aanbieders en meer specifieke winkeltypen. De binnenstad is hiervoor het eerst aangewezen centrummilieu. De consequentie is dat beperkingen gesteld moeten worden aan de ontwikkelingsmogelijkheden voor de overige verzorgingsniveaus (streek-, lokaal-, dorps-, wijken buurtverzorgende centra). Dit geldt tenminste voor ontwikkelingen die een doelgroep aanspreken die boven de bedoelde functie uitstijgen. Voor deze concentraties wordt gekozen voor een op direct draagvlak georiënteerd aanbod. Dit betekent niet dat tot harde sanering of afbouw van bestaande concentraties moet worden overgegaan. Wel is het de blokkering van de doorgroei naar een zichzelf overstijgend verzorgingsniveau. In deze visie wordt de invulling van de themacentra (en de eventuele herontwikkeling van bestaande themacentra) afhankelijk gesteld van doelen op het niveau van de binnenstad van Dordrecht. Dordrecht behoort een positie in te vullen voor geheel Drechtsteden (regionaal) en de aangrenzende gebieden (bovenregionaal). In of om Dordrecht-centrum moeten ook invullingsmogelijkheden worden geboden voor grootschalige aanbieders. Voor de themacentra geldt een verzorgingsfunctie die in hoofdzaak gericht is op de thema's doehet-zelf, groen en wonen. Voor een verbreding van het thema is vooralsnog geen aanleiding gebleken. Een duidelijke positionering van Dordrecht-centrum en de themacentra versterkt voor geheel Drechtsteden de concurrentiepositie ten opzichte van omliggende regio's. Daarbij wordt gezocht naar complementariteit Voor de regionaal en streekverzorgende verzorgende centra (Zwijndrecht, Sliedrecht en Papendrecht, 's-Gravendeel, Alblasserdam) geldt het optimaliseren van het aanbod naar het niveau van recreatief winkelen (grotendeels ingevuld met aanbod in het middensegment). Het richt zich voornamelijk op de "eigen" inwoners. Het niet dagelijkse voorzieningenpakket moet zo compleet mogelijk zijn, maar houdt rekening met de koppositie van Dordrecht-centrum, voor zover het gaat om het aantrekken van regionale koopkracht.

3.3.3 Horeca / vermaak 1. Voor Dordrecht ligt de opgave om de invulling van de uitbreidingsruimte voor alle soorten horeca te initiëren en te accommoderen. Facilitaire horeca4 mag niet uitgroeien tot hoofdactiviteit. 2. Voor Dordrecht wordt een gecombineerde mix van horeca-uitbreiding het meest wenselijk en haalbaar geacht. Hiervoor moeten de thema's winkelen en toerisme zich richten op laagdrempelige horecazaken, in en nabij winkelgebieden. 3. Vermaakconcepten, die breder gaan dan horeca, met leisure en vrijetijdsconcepten, moet ruimte kunnen worden geboden. Individuele toetsing van marktinitiatieven moet uitwijzen óf en zo ja, waar een concept van horeca/cultuur/vermaak (hcv) kan worden geaccommodeerd. Principe voor een locatiekeuze hierbij is: het liefst in of direct verbonden met / aanhakend aan Dordrechtcentrum; binnen de regio Drechtsteden is Dordrecht de voorkeursplaats voor vestiging en tenslotte geldt beter (of liever) in de Drechtsteden dan (net) buiten de Drechtsteden. 4. Waar wordt gestreefd naar optimalisering van wenselijke relaties tussen verschillende functies, moet voor 'negatieve' relaties worden gestreefd naar minimalisering. Per gebied moet worden afgewogen of het principe van concentratie van horecazaken de woonfunctie beperkt; of dat met de concentratie de verblijfsfunctie aanvullend op het winkelen wordt bevorderd. 5. Vestiging van megasupermarkten als onderdeel van grootschalige horecaen/of leisureconcepten wordt afgewezen. Net als in veel andere sectoren vindt ook in de bedrijfstak horeca branchevervaging plaats. Er zijn steeds meer branchevreemde toetreders die horeca(faciliteiten) bieden: de detailhandel (supermarkten, warenhuizen, tuincentra en bouwmarkten), benzinepompen, bezorg- en afhaalwinkels, theaters, bioscopen en sportinstellingen. Veelal vinden de horeca-activiteiten plaats ter ondersteuning van een andere hoofdactiviteit en wordt daarom ook wel facilitaire horeca genoemd.

16

6. Voor de binnenstedelijke centra wordt winkelondersteunende horeca bevorderd, passend bij het profiel en identiteit van de verzorgingscategorie. 7. Voor de lokaalverzorgende centra wordt een beperkt ondersteunende horecafunctie nagestreefd. Het gaat hier vooral om de sociale functie van de horeca.

17

Typering en omgang centra

Verklaring

Verklaring omvang

Typering

• •

Gewestelj'k verzorgend centrum

•

0- 5.000m

Lokaal verzorgend een tram

•

5.000-

©

Regionaal verzorgend centrum

•

2 0 . 0 0 0 - f0.000m

• • •

Streekverzorgend

•

40.000-

Wjfk winkelo ent mm Them acentrum

centrum

7

vvo

20.000 m '««o 'vvo

TS.OOOm *vvo

3.4

Hoofdstructuur en positionering van concentraties

Hoofdstructuur • De hoofdstructuur is blijvend opgebouwd uit verschillende elementen. In de aanbodstructuur wordt de piramidale opbouw vanuit de koppositie van Dordrecht ingevuld met verzorgingsniveaus van de overige gemeenten en stadsdelen. • De typering zoals die in de onderzoeksfase is gehanteerd wordt in de nieuwe hoofdstructuur 'verengd' tot een grover onderscheid tussen de verschillende winkelgebieden en de typering daarvan. Op basis van het volledige structuurbeeld, het verzorgingsbereik van de voorzieningenclusters én de minimale verschillen tussen bepaalde verzorgingscategorieën, zullen enkele verzorgingsniveaus als het ware in elkaar schuiven. • De niveaus die in elkaar schuiven zijn de regionale en streekverzorgende centra van Sliedrecht, Zwijndrecht en Papendrecht. Deze centra richten zich op optimalisering van de multifunctionele voorzieningen vooral gericht op de eigen bewoners. Deze centra vervullen primair een lokale verzorgingsfunctie. • De niveaus van de lokaal verzorgende centra van Alblasserdam, 's-Gravendeel en Hendrik-IdoAmbacht zijn vergelijkbaar met die van compleet (dagelijkse en niet-dagelijks aanbod) geoutilleerde wijkwinkelcentra van Dordrecht (Sterrenburg, Crabbehof en Bieshof). • Beschouwing van de Drechtsteden als één regionaal verzorgingsniveau, leidt in deze benadering tot het benoemen van Zwijndrecht-Walburg als stadsdeelcentrum voor de hoofdkern Dordrecht. Ook Sliedrecht en Papendrecht-De Meent nemen dan (in mindere mate) de positie in van stadsdeelcentrum. • Dordrecht-centrum bekleedt de functie van (klein-)gewestelijk verzorgend centrum. Het huidige aanbod en functioneren blijft vooralsnog achter bij het hieraan verbonden voorzieningenniveau. De binnenstad van Dordrecht: totale stadsbeleving als streefbeeld De binnenstad van Dordrecht bekleedt het hoogste verzorgingsniveau in de voorzieningenstructuur van de Drechtsteden: Het aanbod moet hiertoe worden versterkt met een gemengd voorzieningenaanbod waarin de detailhandel een prominente plaats inneemt. Een belangrijk deel van de winkels moet worden gericht op recreatief winkelen, aangevuld met winkelondersteunende horeca en vermaakelementen. Dordrecht blijft bij een hogere ambitiedoelstelling niet langer achter bij het niveau van een kleingewestelijk verzorgend centrum met het hierbij behorende pakket van voorzieningen ten behoeve van de regionale functie voor de Drechtsteden. Het ingezette versterkingstraject moet leiden tot een met recht onbetwistbare koppositie voor Dordrecht binnen de regiostructuur. Het 'Regionaal Plan Intergemeentelijke Visie op winkelen, horeca en recreatie' moet hiervoor de mogelijkheden bij elkaar brengen om de multifunctionele voorzieningenmix van detailhandel, horeca, leisure, vermaak en niet-commerciële voorzieningen te combineren met de specifieke historische ambiance van de Dordtse binnenstad. Voor vermaak en culturele elementen en unieke attracties geldt dan een functie voor minimaal het gehele Drechtstedengebied. Waar mogelijkheden zich voordoen kunnen de unieke stadselementen een aanvulling betekenen op het concept van 'totale stadsbeleving'. Voor het accommoderen van deze complementaire functies in de binnenstad kan voor regionale attracties worden aangesloten bij de in het Structuurplan Stadswerven toebedachte functie van de Kop van de Staart die via twee bruggen met de binnenstad zal worden verbonden.

19

mmm •in

^/z'

rfliP1^-CEWTEII-1:

SJ**.*"

-"•*Saf*jfe£

20

Regionaal verzorgende centra als stadsdeelcentra Voor Zwijndrecht-Walburg, Sliedrecht en Papendrecht-De Meent ligt het accent op de functie boodschappen en efficiënt winkelen. Bij schaalvergroting van supermarkten tot megamarkten zijn deze stadsdeelcentra hiervoor de aangewezen plaatsen. Voor Zwijndrecht-Walburg als grootste stadsdeelcentrum ligt hier het primaat. In het herstructureringsplan voor dit centrum kan hiermee rekening worden gehouden. Kwaliteitsversterking van deze centra kan met name worden bereikt door een betere koppeling van supermarkten met parkeervoorzieningen, de interne routing en inrichting van de centra, alsmede de externe presentatie van de winkels en de omgevingskwaliteit (openbare ruimte). Ook in een optimale samenstelling gaat het verzorgingsbereik in deze centra tot een regionaal schaalniveau. Op de regio geprojecteerd met Dordrecht als hoofdkern betekent dit een volwaardige functie als stadsdeelcentrum. Lokaal verzorgende centra met bovenlokale potenties De functie van de centra van Alblasserdam en 's-Gravendeel ligt zowel in de boodschappen als in de winkelsfeer op het eigen draagvlak en dat in de omgeving. Feitelijk geldt voor deze centra dezelfde ontwikkelingsrichting als bij de grotere lokaal verzorgende centra, maar dan op een lager schaalniveau en met een mindere reikwijdte. Voor het Makadocentrum in Alblasserdam moet het proces van moderniseren en verbeteren van de ruimtelijke-functionele verbinding met Dam/Plantageweg worden opgestart. Voor 's-Gravendeel geldt, na aftrek van het bovenregionale modische aanbod van Voorwinden, dezelfde positionering als voor de overige lokaal verzorgende centra. Deze categorieën smelten samen tot lokaal verzorgende centra met beperkte potenties. Lokaal verzorgende centra met beperkte potenties Het aanbod in Hendrik-Ido-Ambacht en 's-Gravendeel is gericht op het optimaliseren van dagelijks aanbod. Ruimtelijke concentratie, verbeterde inrichting en goede bereikbaarheid met ruimte parkeerfaciliteiten (H-I-Ambacht, De Schoof) bieden voldoende perspectief om dit verzorgingsniveau goed op peil te houden. Het zijn afgebakende verzorgingsgebieden met een paraplufunctie voor de binnen het betreffende gebied gelegen buurtverzorgende centra. Het onderscheidend vermogen ten opzichte van de (grotere) wijkcentra is gering. Wijkverzorgende centra De wijkwinkelcentra vormen concentratiepunten voor dagelijkse artikelen in de verzorgingsstructuur. Meervoudig supermarktaanbod wordt aangevuld met speciaalzaken. Voor niet-dagelijks aanbod wordt optimalisering van het aanbod nagestreefd met verkenning van de maximale grenzen van het draagvlak. De invulling zal grotendeels geschieden met aanbod in het middensegment en discount. Voor de wijkwinkelcentra is het belangrijk dat zij deel uitmaken van een integrale wijkontwikkelingsvisie waarin de openbare ruimte, de leefbaarheid, wonen en ouderenhuisvesting vanuit de stedelijke vernieuwingsopgaaf worden benaderd. Consistente beleidsvoering kan leiden tot investeringsimpulsen. Zeker als op lokaal niveau de locaties voor opwaardering van wijkcentra worden benoemd. Evenwichtige spreiding met voldoende draagvlak voor met name supermarktaanbod moet een beleidsmatige garantstelling opleveren om processen van moderniseringsoperaties en opschaling vlot te trekken. Helderheid in bewuste keuzen en beleidsvoering werkt daarbij in het voordeel van zowel aanbieders als consumenten. Overige wijken buurtcentra Gezien het zeer beperkte aanbod in Heerjansdam wordt ook dit aanbod gerekend tot de verzorgingscategorie overige wijkcentra en buurtvoorzieningen. De ligging van Heerjansdam, de afstand tot en de verbinding met de overige Drechtstedengemeenten, bevorderen de kooporiëntatie vanuit Heerjansdam grotendeels op Barendrecht en secundair op Zwijndrecht.

21

Overige wijken buurtcentra kunnen bij voldoende draagvlak en gunstige positie in de ruimtelijke functionele structuur blijven voortbestaan. Waar mogelijk kan een opwaardering tot wijkverzorgend niveau worden bevorderd met een andere functionele invulling (sociaal-maatschappelijke voorzieningen, steunpunten, maar ook specifiek aanbod gericht op specifieke doelgroepen, bijvoorbeeld allochtone specialiteitenwinkels met een laag huurprijsniveau in minder goed renderende buurtstrips). De overlevingskansen van buurtstrips zijn afhankelijk van locatiespecifieke kenmerken en marktinitiatieven. Subcentra als specifieke milieus • Doelstelling voor de subcentra Nijverwaard, Fokkerlocatie, Oostpoort en Eneco/ Kop van de Staart is dat deze aanvullend en niet concurrerend zijn voor met name het centrummilieu van Dordrecht. De ontwikkeling van nieuwe en de herontwikkeling van bestaande subcentra dient te worden beheerst om te voorkomen dat activiteiten weglekken uit andere milieus. Deze beleidsdoelstelling kan worden gerealiseerd door de concentraties helder te profileren met zaken die niet inpasbaar zijn in de centrummilieus. Vooralsnog is geen aanleiding gebleken om op perifere clusters brancheverbreding toe te staan. • Ongewenst is het dat subcentra zich ontwikkelen tot winkelmalls met een onbeperkt compleet pakket. Op perifere locaties mag geen breed en diep aanbod worden gerealiseerd dat in de binnenstad van Dordrecht-centrum thuishoort. • De positie van de grootschalige concentratie Nijverwaard hangt nauw samen met de aanwezigheid IKEA als bovenregionale trekker voor de regio Drechtsteden. De min of meer thematische woonboulevards in de regio hebben een zo zuiver mogelijk profiel ter afscherming van de multifunctionaliteit van de binnensteden. Deze lijn geldt ook voor de herontwikkeling van voormalige Fokkerlocatie aan de Mijlweg langs Al6. Er is grote concurrentie vanwege het consumentenbereik van Breda (woonboulevard met IKEA), Rotterdam (landelijke koopstad met Alexandria) en Barendrecht (Vaanplein met IKEA). • (Ook)Voor de (toekomst)structuur wordt voor de functionele invulling van de locaties en de onderlinge afweging prioriteit toegekend aan de ruimtelijke principes bundeling c.q. concentratie en intensief ruimtegebruik. Het accommoderen in de binnenstad of aanhakend hieraan heeft vanwege de wisselwerking met de binnenstad (spin-off, combinatiebezoek horeca-vermaak-winkelencultuur) de voorkeur. Zuiver profileren schept duidelijkheid naar ontwikkelaars én binnenstadondernemers. Megasupermarkten Megasupermarkten hebben een fors volume, zeker gerelateerd aan de omvang van huidige buurten wijkcentra in Drechtsteden. Het aanbod van dagelijkse artikelen in een megasupermarkt heeft een volume dat vergelijkbaar is met en soms zelfs uitstijgt boven het totale aanbod in een wijkwinkelcentrum. Het aanbod voor voedsel wordt gecombineerd met fors deel 'frequent aan te schaffen artikelen'. Dit betekent dat megasupermarkten niet alleen als boodschappencentrum, maar als subcentrum op het gebied van dagelijkse artikelen binnen de gehele verzorgingsstructuur fungeren. De regio heeft prioriteit gelegd bij het opbouwen van de gewenste verzorgingsstructuur vanuit de basis, de buurten wijkverzorging voor dagelijkse artikelen. Dit biedt de meeste zekerheid voor een duurzame en consumentgerichte aanbodontwikkeling. Dit betekent voor de hoofdstructuur dat de ontwikkeling van megasupermarkten op perifere, solitaire of themacentrumlocaties wordt afgewezen. Ook de vestiging van megasupermarkten als onderdeel van grootschalige horecaen/of vermaakconcepten wordt afgewezen. Vanuit de structuurgedachte kan in de gewestelijke en regionaal verzorgende centra de vernieuwing in de dagelijkse sector in de vorm van schaalvergroting worden overwogen. Hiervoor is regionale toetsing voorgeschreven.

22

Horeca Voor de horeca in Drechtsteden zijn Rotterdam en Breda referentiegebieden. In tegenstelling tot deze gebieden ontbeert het Drechtsteden (met Dordrecht als hoofdkern) vooralsnog aan een eigen profiel. In de structuurvisie wordt het toekomstprofiel voor de horeca primair toebedeeld aan de Dordtse binnenstad. Voor Dordrecht ligt de opgave om de invulling van de uitbreidingsruimte voor alle soorten horeca te initiëren en te accommoderen. Hiervoor wordt een gecombineerde mix van horeca-uitbreiding het meest wenselijk en haalbaar geacht. De thema's winkelen en toerisme moeten zich richten op laagdrempelige horecazaken, gesitueerd in en nabij winkelgebieden. Vermaakconcepten, die breder gaan dan horeca, met leisure en vrijetijdsconcepten, moet ruimte kunnen worden geboden. Het principe voor de hoofdstructuur en een locatiekeuze hierbij is: het liefst in of direct verbonden met / aanhakend aan Dordrecht-centrum; binnen de regio Drechtsteden is Dordrecht de voorkeursplaats voor vestiging en tenslotte geldt beter (of liever) in de Drechtsteden dan (net) buiten de Drechtsteden. Bezoek- en ruimte-intensieve concepten met grote uitstraling, regionale attracties e.d. moeten primair in de Dordtse binnenstad worden geaccommodeerd; bezoek- en ruimte-extensieve concepten kunnen op perifere locaties worden overwogen.

3.5

Invullingsprofielen voor de verzorgingscategorieën

De visie is beschreven vanuit de ruimtelijke invalshoek van de detailhandel. Uiteraard is en moet rekening gehouden worden met de belangen van de consument. Immers de consument bepaalt het functioneren van de detailhandel. Op grond daarvan wordt ook hier de functionele indeling van winkelgebieden gekozen. Het is een indeling die aansluit op het koopgedrag van de consument: de manier waarop de consument inkopen doet (bezoekmotieven). Het bevordert de overzichtelijkheid van de detailhandelsstructuur. De consument kan beter inschatten wat hij of zij in een bepaald winkelgebied kan verwachten. In deze invullingsprofielen zijn de aanbodkenmerken per type winkelgebied (verzorgingscategorie) daarop afgestemd. Op basis hiervan ontstaat een indeling die is afgestemd op de wensen van de consument. Met een goede bovenlokale afstemming wordt een detailhandelsstructuur bewerkstelligd met een juiste omvang en met verschillende functies op de juiste plaats. Op basis van de hiervoor gemaakte keuzen wordt per verzorgingscategorie een theoretisch richtbeeld geschetst. Voor het structuurbeeld van de regio Drechtsteden wordt de typering hierop gebaseerd. Het structuurbeeld gaat uit van Dordrecht-centrum als hoofdwinkelcentrum en de overige centra als ondersteunende centra. Het maakt de consument duidelijk waar het primaat ligt voor aankoop van dagelijkse artikelen, waar doelgerichte aankopen zijn geclusterd en dat Dordrecht-centrum de primaire functie vervult voor recreatief winkelen. Om reden hiervan wordt de marktruimte van het bestedingsscenario 'gematigde groei' (in de nietdagelijkse artikelensector) met name toebedeeld aan Dordrecht-centrum om de functie van keuzecentrum te kunnen invullen.

23

f V !T<

'TJTl^'O^î.ViAMî

THESTIflG

24

Verzorgingscategorie

Richtbeeld toekomst profiel Aanbodkenmerken

Klein-gewestelijk Type voorzieningen verzorgend keuze- Gevarieerd, gemengd aanbodpakket dat zich kenmerkt door een menging van centrum: allerlei functies gericht op het bezighou• Dordrechtden van de consument. Zowel vergelijcentrum kend/recreatief winkelen, horeca, leisure, cultuur, warenmarkten (nadruk op nonfood) en andere vermaaksvoorzieningen gericht op vrijetijdsbesteding. Locatiekenmerken Centrumlocatie met goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer, goede parkeervoorzieningen (kwantitatief en kwalitatief) in en aan de randen van het gebied en aanwezigheid van culturele en/of architectonische meerwaarde. Dagelijks • Stadsdeel gericht aanbod • Speciaalzaken • Megasupermarkt5 (uitbreiding bestaande aanbieder aan de rand van het centrum; schillocatie) Niet-dagelijks • Breed en diep assortiment in alle segmenten • Modische sector > 30.000m2 vvo • Warenhuisareaal > 15. OOOm2 vvo (V&D en HEMA) • Hoge filialiseringsgraad • Bijzondere aanbodvormen/-concepten • Grootschalige aanbieders • Hoog aandeel vreemde koopkrachttoevloeiing (40-45%) Horeca / vermaak • Vermaak voor brede doelgroep (evenementen, sociaal-cultureel) • Winkelondersteunende horeca • Bezoek- en ruimte-intensieve concepten met grote uitstraling (grootschalig bioscoopaanbod) • Regionale attracties (theater, casino) Referentie: • Toename winkelaanbod in centrum, oplopend naar 85.000 - 90.000m2 w o • Doorgroei met unieke elementen naar multifunctioneel centrum • Referentiecentra: Haarlem, Apeldoorn, Leiden, 's-Hertogenbosch

Regionale toetsing vereist.

25

Doelgroepen/ Consumenten

Centrumbewoners • Dordtenaren • Drechtstedenbewoners • Bewoners omliggende regio's • Toeristisch en recreatieve bezoekers



Gewestelijk verzorgende themacentra: • Nijverwaard • Fokkerlocatie en Oostpoort / EZH-terrein Kop van de Staart

Type voorzieningen Traditioneel 'PDV-aanbod', zuiver geprofileerd naar ABC-goederen en de thema's wonen, doe-het-zelf en groen. Dagelijks • Geen aanbod Niet-dagelijks • Hoofdelementen doe-het-zelf, groen en wonen (zuivere profilering) • Sterk koopverwantschap tussen artikelen leidt tot onderlinge synergetische attractie van de samenstellende winkels • Branche- en conceptverbreding / vernieuwing voor zover niet inpasbaar in gewestelijk of regionaal verzorgende centra Horeca / cultuur / vermaak • Ondersteunende horeca passend binnen en aanvullend op detailhandelsthema (Nijverwaard, Fokkerlocatie) • Meerwaarde ontstaat door een van elkaar onderscheidende uitwerking van de aanbodkenmerken voor Oostpoort/EZH-terrein en Eneco/Kop van de Staart • Horeca- en vermaakconcepten, in afweging tegenover primair accommoderen in de binnenstad of aan de rand van de binnenstad ('schillocatie')

• Kop van de Staart

• 'Leisurewerf annex woon- en verblijfsgebied • 'Centrumlocatie' na verbinding met binnenstad • Voorkeurslocatie voor bezoek- en ruimte-intensieve horeca en vermaak (theater, bioscoopcomplex, hotel, congrescentrum, casino) • Op vermaakconcept afgestemde ondersteunende horeca en bewinkeling (restauratieve ondersteuning van verblijfen vergaderfaciliteiten)

Oostpoort

Locatie met meerdere potenties De gemeente Dordrecht verricht een studie gericht op: • 'Leisurewerf met woon-werklocaties • Perifere locatie, bij voorkeur voor extensieve vormen van bezoek en ruimtebeslag voor horeca en vermaak • Op vermaakconcept afgestemde ondersteunende horeca en bewinkeling

26

Doelgroepen/ Consumenten Drechtstedenbewoners Bewoners omliggende regio's Toeristisch en recreatieve bezoekers


Richtbeeld toekomst profiel

Doelgroepen/ Consumenten Kleine regionaal Type voorzieningen Centrumbewoners verzorgende stads- Gemengd, maar minder gevarieerd aanStadsdeelbewoners deelcentra: bod ten opzichte van keuzecentrum. GeBewoners van omspecialiseerde keuzewinkels, vooral in de liggende Drechtste• Zwijndrechthogere segmenten, niet of nauwelijks den-gemeenten Walburg • Papendrecht-De aanwezig. Meent • SliedrechtLocatiekenmerken centrum Centrumlocatie met goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer, goede parkeervoorzieningen (kwantitatief en kwalitatief)Aanbodkenmerken

Dagelijks • Stadsdeel gericht aanbod, maar afgestemd op perspectiefrijk wijkaanbod • Twee foodtrekkers met maatvoering van 1.000 - 2.500m2 vvo of (doch inclusief) een combinatie met een megasupermarkt6 door herschikking of herontwikkeling van gevestigde aanbieders Niet dagelijks • Nadruk op breed en gevarieerd aanbod in het middensegment en discount • Hoge filialiseringsgraad • Modische sector > 4.000m2 w o • Warenhuisareaal > 1.500m2 vvo (HEMA) • Fors aandeel koopkrachttoevloeiing (25-40%) Horeca / vermaak • Winkelondersteunende horeca • Stadsdeeleigen bezoek • Bezoek- en ruimte-intensieve concepten mede afhankelijk van resterende marktmogelijkheden ten opzichte van Dordrecht-centrum en themacentra Referentiecentra: • Arnhem-Kronenburg, NijmegenDukenburg, Rotterdam-Hoogvliet, Haarlem-Schalkwijk


27


Richtbeeld toekomst profiel Doelgroepen/ Consumenten • Dorpsbewoners Type voorzieningen(niveau): • Kernbewoners Centra die in kwantitatieve zin nauwelijks een bovenlokaal verzorgende functie • Wijkbewoners hebben. Persoonsgebonden motieven en • Omliggende buurteconomische beweegredenen ('dichtbij') bewoners vormen steunpilaren voor de lokale koopkrachtbinding. De verzorgingsdom inantie van direct nabij gelegen grote(re) verzorgende centra beperkt de bovenlokale ontwikkelingsmogelijkheden. Aanbodkenmerken

Lokaal verzorgende nevencentra en wijkcentra: • Alblasserdam • 's-Gravendeel • H.-I. Ambacht en DordrechtSterrenburg DordrechtBieshof DordrechtCrabbehof

Dagelijks • Meervoudig complementair aanbod (maatvoering foodtrekkers > 1 .OOOm2 vvo) • Aangevuld met speciaalzaken Niet dagelijks • Centrumaanbod onderscheidend van overig wijkaanbod (< 5.OOOm2 wo). Accent op modische artikelen • Nadruk op frequent benodigde artikelen (textiel, huishoudelijke artikelen, doe-het-zelf-artikelen, schoeisel) • Kleine HEMA-formule Horeca / vermaak • Volledig consumentenpakket met winkelondersteunende horeca

-29-



Dagelijks Dorps-, Kern-, (Overige) Wijk- en • Fuilservice supermarkt ( minimale omvang 600 - 800m2 vvo) Buurtverzorgende centra: • Of op draagvlak toegesneden aanbod: afhankelijk van positie in de ruimtelij• Heerjansdam ke functionele structuur en concurren• Bestaande pertie van binnen het gebied aanwezige spectiefrijke wijkcentra (met paraplufunctie voor concentraties buurtverzorgende centra) • Afgewaardeerde concentraties Niet dagelijks • Alleen in de grotere verzorgingsgebieden (> 6.000 inwoners) • Aanbod beperkt tot enkele tegen de foodsector 'aanleunende' branches (drogisterijartikelen, bloemen en planten, slijterij)

Doelgroepen/ Consumenten Buurtbewoners (inclusief zorgvoorzieningen)

Horeca / vermaak • Beperkt en ondergeschikt

' Concentraties die niet 'kunstmatig' in stand worden gehouden. Ze blijven in stand zolang de markt dit volhoudt. Als dit niet langer het geval is, worden ze onttrokken aan de voorzieningenstructuur.

-30-

4.

JURIDISCH-PLANOLOGISCH KADER

4.1

INLEIDING

Het doel van het opstellen van een regionaal beleid voor detailhandel en horeca is te komen tot een afstemming op hoofdlijnen van ontwikkelingen hierin. Dit moet gebeuren op een wijze zodat zowel op individueel niveau van de gemeenten als in samenhang, een zo goed mogelijke structuur ontstaat voor de detailhandel en horeca. Deze regionale visie vormt tezamen met een aantal andere studies7 de bouwstenen voor een 'Regionaal Plan Intergemeentelijke Visie op winkelen, recreatie en horecavoorzieningen'. De samenwerking van de aangesloten gemeenten bij de regio Drechtsteden biedt deze mogelijkheid tot afstemming. Deze samenwerking wordt binnen dit kader verder 'Drechtsteden' genoemd. De afstemming heeft met name betrekking op die locaties en vormen van detailhandel en horeca die een verzorgingsgebied hebben dat verder reikt dan de gemeentegrenzen. Belangrijke voordelen van deze afstemming zijn: • ruimte bieden voor dynamiek; • detailhandels- en horecaontwikkelingen op de juiste locaties; • voorkomen van - in regionaal verband - ongewenste of concurrerende en daardoor minder perspectief biedende ontwikkelingen. Het proces van regionale afstemming vraagt om een toetsingskader en heldere criteria zodat: Andere bouwstenen zijn: 'Inventarisatie detailhandel en horeca in de Drechtsteden 2001', 'Strategisch leisureplan Drechtsteden' en 'Regionale Structuurvisie en Beleidsplan Perifere Detailhandel Zuid-Holland Zuid'.

-31-

• • •

gemeenten zelf kunnen beoordelen of bredere afstemming noodzakelijk is (gemeentegrensoverstijgende effecten); indien nodig snel en effectief getoetst kan worden; de regio en provincie hun regisseursrol kunnen effectueren waar het gaat om gemeentegrensoverstijgende effecten.

De in de visie aangegeven ontwikkelingsrichting kan door de gemeenten worden vertaald in bestemmingsplannen. Het is duidelijk dat geen sprake is van een start in een blanco situatie. Vigerende bestemmingsplannen kunnen regelingen bevatten die (bepaalde) ontwikkelingen op het gebied van detailhandel en (vaak in mindere mate) horeca toestaan zonder enige mogelijkheid van de zijde van de gemeente om daar (voldoende) invloed op uit te oefenen. Voor deze situaties bieden afspraken en procedures over toetsing van initiatieven geen uitkomst. In de paragraaf over het instrumentarium wordt hier afzonderlijk aandacht aan besteed. Aan het opstellen, uitwerken of wijzigen van een bestemmingsplan gaat een aantal fasen vooraf. Eerst worden door gemeenten beleidsstandpunten ingenomen over het al dan niet faciliteren van een initiatief. In deze fase kunnen regionale invloeden (gemeentegrensoverschrijdende effecten) afgewogen worden. In het regionale afstemmingsproces zijn twee aspecten met name van belang: • Om te komen tot een werkelijke regionale afstemming zullen procedures opgesteld moeten worden, en de betrokken gemeenten zullen zich moeten conformeren aan die procedures. Van belang hierbij is dat de procedures zo flexibel zijn dat adequaat ingespeeld kan worden op veranderingen in vraag, aanbod en beleid. Kortom, er moet rekening gehouden worden met (met name) de dynamiek in de detailhandel en het nieuwe Rijksbeleid alsmede (vaak in mindere mate) met ontwikkelingen in de horeca. Voor de ruimtelijke structuur is het van belang balans te vinden in de mate van flexibiliteit en de mate van gestructureerde ontwikkelingen op de juiste plaatsen: 'volgt de locatie de consument, of volgt de consument de locatie?' • Procedure-afspraken werken alleen als deze organisatorisch ingekaderd zijn. In de paragraaf over de regio Drechtsteden als toetsingsorgaan wordt hier nader op ingegaan. Hierbij is er voor gekozen de toetsing niet binnen de Drechtsteden zelf te doen, maar hiervoor gebruik te maken van de "toetsingscommissie" die voor dit soort zaken binnen het REO Zuid-Holland Zuid wordt ingesteld. Op deze manier kan er een gebundelde inzet van menskracht en kennis op dit specifieke onderwerp plaatsvinden.

•32-

4.2

TOETSINGSGRONDSLAGEN

De regionale afstemming spitst zich toe op initiatieven met gemeentegrensoverschrijdende effecten. Gemeentegrensoverschrijdende effecten van marktinitiatieven zijn niet altijd op voorhand aan te geven. Aanknopingspunten hierbij zijn: • de locatie waarop het initiatief betrekking heeft, in samenhang met; • maat en invulling van het initiatief. In de visie is de ontwikkelingsrichting van de structuurbepalende elementen op het gebied van detailhandel en horeca in de regio omschreven. Hierbij is aansluiting gezocht bij de gewenste profilering: de combinatie van locatie met een passende branchering, waarbij voor wat betreft de branchering het koopgedrag van de consument centraal staat. De schaalgrootte en type van een initiatief bepalen mede in hoeverre draagvlak van buiten de gemeente nodig is om economisch goed te kunnen functioneren. Voor de detailhandel is de schaalgrootte is een indicatie voor gemeentegrensoverschrijdende effecten, zo blijkt uit de praktijk. Voor de horeca is dit meer de soort horeca die voor de bepaalde doelgroepen wordt geëxploiteerd. Voor de detailhandel wordt uitgegaan van een ondergrens van 1 .OOOm2 verkoopvloeroppervlakte. Voor initiatieven > l.OOOm2 vvo is in het behandelingsschema verplichte terugkoppeling c.q. toetsing in de regio opgenomen. De gestelde ondergrens van 1 .OOOm2 vvo is conform provinciale beleidslijn. Bij aanvragen en initiatieven voor (nieuwe) winkelprojecten kan, op basis van de neergelegde visie (locatie, branchering) en met de individuele maat van winkels als referentiekader, door de gemeenten worden bepaald of deze passen in deze Structuurvisie. Indien dit niet het geval is, is toetsing noodzakelijk. De gemeenten zijn vrij om in geval van twijfel het betreffende marktinitiatief ter toetsing voor te leggen.

-33-

4.3

TOETSINGSPROCEDURE EN AFSPRAKENKADER

4.3.1 Het REO Zuid-Holland Zuid als toetsingsorgaan Voorgesteld wordt om de toetsing van aanvragen voor (nieuwe) winkelen horecaprojecten die in principe niet passen in de Structuurvisie neer te leggen bij het REO ZHZ. Het in de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening verplichte afstemmingsvereiste kan met deze regisserende taak worden ingevuld. Om een aanvraag goed te kunnen beoordelen dient de regio enerzijds te beschikken over informatie over het beoogde project, maar anderzijds ook over een toetsingskader. Om als toetsingskader te kunnen dienen is het noodzakelijk dat deze structuurvisie en het daarin aangegeven beleid ook als zodanig vastgesteld wordt door de gemeenteraden en de Drechtsteden. Men conformeert zich aan het regionale beleid, en spreekt de intentie uit zich hieraan te zullen houden. De beoordeling heeft betrekking op ruimtelijk-economische aspecten: dat wil zeggen dat economische aspecten worden meegenomen om eventuele ruimtelijke effecten op de structuur te kunnen beoordelen. Een goede 'ruimtelijke' onderbouwing van het advies is in het nieuwe beleid zeer belangrijk. Locatieaspecten vormen daarom een onderdeel van het toetsingskader, maar de toetsing van een initiatief op stedenbouwkundige of verkeerskundige aspecten blijft in dit voorstel voorbehouden aan de betreffende gemeente. Structureel afstemmingsoverleg Het formuleren van toetsingsgrondslagen en het aangeven van een procedure is geen garantie voor succes. Als de betrokken gemeenten de Structuurvisie detailhandel en horeca (SDH Drechtsteden) onderschrijven, is de volgende stap om tot een vorm van structureel overleg te komen. Dit moet geen zware aanslag op de tijdsbesteding betekenen, maar moet een praktische invulling krijgen en zijn meerwaarde bewijzen doordat iedereen goed geïnformeerd is over ontwikkelingen in de omliggende gemeenten. Het overleg kan vorm krijgen in kwartaalbijeenkomsten. Naast de toetsing van initiatieven (zie hierna) kunnen onderwerpen op de agenda geplaatst worden over de voortgang van lopende projecten (detailhandel, horeca), informatie-uitwisseling over algemene ontwikkelingen in de markt en er kan aandacht besteed worden aan de monitoring van vraagen aanbodontwikkelingen in de Drechtsteden.

-34-

Checklist toetsing marktinitiatieven I. Initiatief 2. Gemeente

i1

Betreft het initiatief een van de locaties in SDH Drechtsteden? | Ja

Neen

Past het initiatief bij het gewenste profiel van de betreffende locatie? | Ja

Neen

A. Is er toegevoegde waarde voor de consument? ^ Ja

Neen

B. Draagt het initiatief bij aan dynamiek? | Ja

J

Neen

C. Is er sprake van wisselwerking met andere centra / lo- . caties? 1 Ja

-1

Neen

D. Is het initiatief > 1.000 m2

T ja

WO?

X Neen Conclusie: initiatief past in SDH Drechtsteden Lokale verantwoor delijkheid

r

i

Afwijzing gemeente op basis één of meerdere aspecten

Gemeente legt initiatief (in notitie) voor aanREO

3.REO-anibtelijk

T

Bespreking, toetsing , terugkoppeling gemeente, formuleren ;ren ambtelijke reactie

'ï

4. REO-bestuurlijk Advisering betreffende gemeente en/of provincie I (bestuurlijk besluit) • ó.Betreffende gemeente Advies betrekken bij beleidsstandpuntbepaling

Toetsing aan SDH Drechtsteden.

-35-

Geen afwijzing gemeente op basis van bepaalde motieven

Gemeente legt initiatief (in notitie) voor aan REO-ambtelijk

J

5. Provincie

^

De procedure De hiervoor afgebeelde 'checklist toetsing initiatieven' biedt de mogelijkheid om initiatieven snel te toetsen en geeft de stappen aan om in bepaalde situaties tot een uitspraak over de wenselijkheid ervan te komen. 1. Marktinitiatief • Verzoek om vestiging, uitbreiding of verplaatsing van detailhandel ongeacht branche of omvang. • Het initiatief zal door de initiatiefnemer gemotiveerd moeten worden. 2. Gemeente Het centrale criterium bij de beoordeling van een aanvraag is het effect op de verzorgingsstructuur: is er sprake van gemeentegrensoverschrijdende effecten; wat is de toegevoegde waarde van het betreffende initiatief voor de consument en de gevestigde detailhandel en horeca als geheel, en wegen de positieve effecten in voldoende mate op tegen eventuele negatieve effecten? •

Een eerste globale toets kan eenvoudig door de gemeente uitgevoerd worden. Deze afwegingen worden ook nu (in meer of mindere mate geformaliseerd) binnen een gemeente doorlopen: -

-

-

•

De eerste vraag die beantwoord moet worden betreft type en schaal van het initiatief. Blijft het initiatief binnen de eigen gestelde kader voor wat betreft omvang, branchering en locatie dan is de afweging een volledig gemeentelijke verantwoordelijkheid. Heeft het initiatief gemeentegrensoverschrijdende effecten dan kan door de gemeente door middel van de checklist snel een toets uitgevoerd worden. Als het initiatief past binnen aangewezen locaties in de SDH (qua profiel, toegevoegde waarde, dynamiek en wisselwerking), dan kan de gemeente zelfde conclusie formuleren en besluiten. Strookt een initiatief niet met de aangewezen locaties in de SDH Drechtsteden, en/of niet bij het gewenste profiel van specifieke locaties en/of is er twijfel over de waarde (toegevoegde waarde consument, dynamiek, wisselwerking) dan kan de gemeente zelf besluiten tot afwijzen (op basis van één of meerdere aspecten). Indien er op basis van bepaalde motieven geen afwijzing door de gemeente plaatsvindt (of bij twijfel) dan dient het initiatief (in notitievorm) ter afweging in regionaal verband aan de Drechtsteden te worden voorgelegd.

Ongeacht omvang van nieuwvestiging of uitbreiding zal door de gemeente een afweging gemaakt moeten worden of het initiatief past in de ruimtelijk-economische structuur voor winkelen en horeca. Voor de meeste gemeenten is wel duidelijk welke gebieden tot de reguliere winkelstructuur gerekend moeten worden (hoofdcentra, stadsdeelcentra, buurten wijkcentra en de dorpskernen). De verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de gemeenten zelf. Voor winkelinitiatieven die buiten de winkelstructuur liggen en voor de horecastructuur geeft de Structuurvisie de gewenste of ongewenste ontwikkelingen op korte en middellange termijn aan.

De checklist is een hulpmiddel voor de gemeente om een initiatief snel te toetsen. Gegevens als de locatie en situering van de vestigingsplaats, kenmerken van het initiatief (omvang w o en bvo), beoogde invulling en type (hoofdbranche, winkelformule, assortimentssamenstelling, eventueel nevenactiviteiten, doelgroep), zullen door de initiatiefnemer inzichtelijk gemaakt moeten worden. De gemeente kan bij twijfel deze punten zelf toetsen. De doelstellingen en uitgangspunten zoals geformuleerd in de visie zullen afgewogen moeten worden. Deze vormen namelijk de grondslag voor de SDH Drechtsteden: • Wat is de toegevoegde waarde (kwantiteit/kwaliteit) voor de consument?

-36-

• • • •

Draagt het initiatief bij aan de dynamiek? Of aan de omgevingskwaliteit? Worden gewenste ontwikkelingen zoals vastgelegd in de Structuurvisie doorkruist? Wordt bijgedragen aan de concentratiegedachte en de profilering van locaties? Is er sprake van een positieve wisselwerking met reguliere winkelcentra/locaties? En met andere functies? Onder wisselwerking wordt verstaan: elkaar aanvullend, niet overal hetzelfde aanbod.

3. REO-ambtelijk Het Drechtsteden-ambtelijk beoordeelt het in notitievorm aangereikte initiatief, toetst aan de SDH (later geïntegreerd in het Regionaal Plan Intergemeentelijke Visie op winkelen, recreatie en horeca) en overlegt met gemeenten. Uiteindelijk wordt een regionaal ambtelijk standpunt geformuleerd voor het Drechtsteden-bestuurlijk. 4. REO-bestuurlijk Het Drechtsteden-bestuurlijk neemt uiteindelijk een besluit en maakt dit kenbaar aan de betreffende gemeente en de provincie. Door de provincie Zuid-Holland worden verbeteringsvoorstellen gemaakt voor een betere vertaling van regionale afspraken en visies in planologisch beleid. Deze verbeteringsvoorstellen kunnen - als partijen dit overeenkomen - in dit behandelschema worden ingepast. 5. Provincie De provincie toetst de bestemmingsplannen, waarvoor het Regionaal Plan Intergemeentelijke Visie op winkelen, recreatie en horeca als onderlegger maatgevend is. Daarnaast heeft de provincie een regisseursfunctie als het gaat om de afstemming van bovenregionale (provinciale en interprovinciale) initiatieven. Een initiatief in een aangrenzende regio kan verstorend werken op de vastgestelde regionale structuur. De provincie kan derhalve niet volstaan met het bundelen van regionale visies binnen het provinciale grondgebied, maar zal voor de regio-overschrijdende aspecten op basis van de regionale ingrediënten een keuze moeten maken en deze dwingend voorleggen aan de regio's. 6. Betreffende gemeente De gemeente zal het advies moeten betrekken bij de uiteindelijke beleidsstandpuntbepaling over het initiatief. Bij een bestemmingsplanprocedure zal het toepassen van het advies via de provinciale lijn getoetst worden. Monitoring kwantitatieve ontwikkelingen Doordat de gemeenten melding maken van substantiële ontwikkelingen (veelal detailhandel) heeft de Drechtsteden de mogelijkheid de voortgang en mutaties in het (detailhandels)volume in de Drechtsteden per locatie te registreren. Dit is ook noodzakelijk om tussentijds te toetsen en een relatie te leggen met de ontwikkelingen in de bestedingen (de bestedingsscenario's) en ter sturing van evenwichtigheid in de totale structuur. Dit om te voorkomen dat er onevenredige ontwikkelingen (in omvang) op één of meerdere locaties plaatsvinden. In de monitoring kan de kwantitatieve registratie plaatsvinden van: • substantiële ontwikkelingen op het gebied van de detailhandel en horeca; • onttrekking van (substantiële) winkelmeters (m2 wo/bvo); • ontwikkeling van bestedingen in de detailhandel en horeca.

-37-

In de Verantwoording is de bandbreedte gepresenteerd voor extra marktruimte (naast de bestaande plannen) tussen de bestedingsscenario's behorende bij 'gematigde groei' en 'doorgroei'. Voor de detailhandel is deze op basis van beschikbare kengetallen normatief strakker dan voor de horeca. Met het gestelde ambitieniveau biedt de marktruimte het kader voor de toetsing van initiatieven in relatie tot de bestedingsontwikkelingen. Het in de Verantwoording opgenomen overzicht van bekend gemaakte plannen en initiatieven biedt aanknopingspunten voor de ontwikkelingsaccenten in de regio. Naar locatie dient het accent voor de korte termijn te liggen op de meest structuurbepalende locaties, zoals de binnensteden en de belangrijkste subcentra Nijverwaard, Fokkerlocatie, Oostpoort, Kop van de Staart en de stadsentrees waaronder de stadsas-locatie in Dordrecht waarvan de Burg. De Raadtsingel deel uitmaakt (grofweg het gebied van de Weeskinderendijk richting stationsomgeving). Bij de ontwikkeling en realisatie van nieuwe projecten (in volume per locatie) dienen de bekende initiatieven te worden meegenomen, om tot een globale verdeling naar locatie te komen. Dit alles ter bewaking van een zeker (ruimtelijk en economisch) evenwicht in de opbouw van de voorzieningenstructuur. Het verdient aanbeveling - in een vast patroon - informatie-uitwisseling te laten plaatsvinden tussen de gemeenten en Drechtsteden over ontwikkelingen in de detailhandel en horeca. De hiervoor beschreven overlegstructuur kan hiervoor worden gebruikt.

4.3.2 Instrumentarium Zoals aangegeven zijn het uiteindelijk toch de gemeenten die het beleid moeten uitvoeren en handhaven. De sturingsmiddelen van de gemeenten worden ontleend aan het privaatrecht en het publiekrecht. Privaatrecht: de overeenkomst Indien de gemeente eigenaar van de grond is, kan zij met de projectontwikkelaar of met de daar te vestigen ondernemers afspraken maken over het gebruik van de grond en de toegestane branches. Dit gebeurt meestal via een overeenkomst. Belangrijk daarbij is dat het gebruik van het privaatrecht de werking van het publiekrecht niet mag doorkruisen. Eventueel te sluiten overeenkomsten moeten voldoen aan het vigerende bestemmingsplan. Dus ook als de gemeente met overeenkomsten kan werken, moeten zaken publiekrechtelijk worden geregeld. Publieksrecht: het bestemmingsplan Het belangrijkste instrument om het beleid in vast te leggen is het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is een ruimtelijk instrument en de regelingen in het plan moeten dan ook ruimtelijk relevant zijn. Daarom kunnen bijvoorbeeld concurrentieverhoudingen niet in het bestemmingsplan worden geregeld. De functie van het bestemmingsplan is toetsend, wat betekent dat het plan vooral een passieve functie heeft. Actief wordt het pas als bepaalde activiteiten worden 'wegbestemd'. Voor de controle en handhaving is het van belang dat in de bestemmingsplannen bepalingen worden opgenomen die zowel voor de gemeente als de burgers / ondernemers duidelijk zijn en daadwerkelijk te controleren en te handhaven. Belangrijk zijn in dit verband met name de gebruikte definities voor detailhandel. Deze moeten eenduidig zijn en niet voor meerdere uitleggen vatbaar. Om te voorkomen dat verschillende gemeenten verschillende definities hanteren, heeft Drechtsteden een belangrijke taak in het coördineren van de regelingen (voorschriften) van bestemmingsplannen.

-38-

Gewenste nieuwe ontwikkelingen kunnen in het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, en ongewenste ontwikkelingen kunnen voorkomen worden. Wanneer de geldende bestemmingsplannen ontwikkelingen mogelijk maken die (nog) niet gerealiseerd zijn en niet passen binnen het regionale beleid, dan is er aanleiding om de bestemmingsplannen te herzien. De vestiging van nieuwe vestigingen wordt dan beperkt of uitgesloten en het bestaande aanbod vastgelegd, inclusief eventuele uitbreidingsmogel ij kheden. De niet in het beleid passende vestigingen krijgen een aparte bestemming. Indien desbetreffende activiteiten worden gestaakt, wordt ter plaatse alleen nog een vestiging toegelaten die wel in het beleid past (bijvoorbeeld geen detailhandel meer). Hierbij moet echter rekening worden gehouden met eventuele planschade (i.v.m. verkoopbaarheid pand). Het wijzigen van de bestemming is daarom alleen gewenst in de meest urgente gevallen. Dit geldt, vanwege eventuele saneringskosten en planschade, eveneens voor het wegbestemmen van bestaande activiteiten. Welke maatregelen genomen moeten worden is afhankelijk van de specifieke omstandigheden. Het is in ieder geval raadzaam te inventariseren welke bestemmingsplannen ongewenste ontwikkelingen mogelijk maken. De Structuurvisie vormt het uitgangspunt voor de toetsing. Drechtsteden kan daarbij een coördinerende rol vervullen. Handhaving Een goede controle en handhaving van het geformuleerde beleid zijn van belang om te komen tot de gewenste structuur en om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. De Drechtsteden heeft hier een belangrijke taak in. Zij moet er op toezien dat aan een aantal voorwaarden wordt voldaan om een handhaafbaar beleid te voeren, zoals: • een eenduidig en schriftelijk vastgelegd beleid; • duidelijke definities voor de verschillende branches; • actuele bestemmingsplannen waarin de voorgenomen ontwikkelingsrichting is vastgelegd; • het in ruime zin 'bekend' maken van het beleid en draagvlak ervoor verwerven. Het beleid dient consequent te worden gehandhaafd. Gemeenten en Drechtsteden hebben hier een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid in: Drechtsteden via de toetsing van initiatieven, de gemeenten via het daadwerkelijk doorvoeren van het beleid in de bestemmingsplannen en het zich houden aan de procedures. Gedogen dient met terughoudendheid te gebeuren. Wordt ervoor gekozen om toch te gedogen, dan dient dit altijd expliciet en schriftelijk te gebeuren. Flexibiliteit en monitoring Het geformuleerde beleid heeft een tijdshorizon van ca. 5 jaar met een doorkijk naar de toekomst. Bewust is ervoor gekozen om meerdere locaties (met doorgroeimogelijkheden) aan te wijzen, zodat over enkele jaren niet alle beschikbare locaties vol zijn en er geen ontwikkelingsmogelijkheden over zijn. In die zin heeft het voorgestelde beleid al een zekere flexibiliteit in zich. Het kan zijn dat de ontwikkeling van vraag en/of aanbod (in of buiten de regio) een tussentijdse herijking van het beleid nodig maken. Het is daarom raadzaam om op geregelde tijden te evalueren of het beleid heeft geleid tot de gewenste ontwikkelingen. Zo niet, dan kan bijsturing plaatsvinden. In dit verband is het aan te bevelen om op regelmatige tijden bondige voortgangsnotities te vervaardigen en die voor te leggen aan de participerende gemeenten en mee te nemen in een gestructureerd overleg in Drechtsteden-verband op ambtelijk niveau (met bestuurlijke terugkoppeling) zoals al eerder aangegeven.

-39-

Voor de actualiteit van de bouwstenen is het is van belang het 'Regionaal Plan Intergemeentelijke Visie op winkelen, recreatie en horeca' zo snel mogelijk op te stellen en operationeel te maken.

-40-

•*"

pagina 1 van 1

MOZAÏEK

Document: Medewerker: Naam: Map:

SCANVELOP VOORBLAD

114556 ? Jos Kalle-Stuurman Structuurvisie detailhandel en horeca Drechtsteden sept. 2002 + bijlagen Binnenstad algemeen

Stuur deze scanvelop samen met het betreffende document naar het X-team(sk288). Een medewerker van het X-team zal er zorg voor dragen dat het document gedigitaliseerd wordt. Dit betekent dat de documenten op maandag worden opgehaald en de week daarop weer worden terugbezorgd. Aanvullende opmerkingen:

Aangemaakt op: Geprint op:

woensdag 14 maart 2007 woensdag 14 maart 2007

http://webserver-db:7777/pls/dmoz/mozscr.toonScanvelop?F_DOC=114556&F_DOS=...

14-3-2007


27 september 2002

Inhoudsopgave

pag ina

SAMENVATTING

VOORWOORD

1. INLEIDING (inclusief leeswijzer)

RUIMTELIJK ONTWIKKELINGSBEELD 2.1 Optimalisering van de bestaande structuur als hoofdlijn 2.2 Ruimtelijk ontwikkelingsbeeld 2.3 Bestaande structuuropbouw 2.4 Marktvraag

3. VISIE DETAILHANDEL EN HORECA DRECHTSTEDEN 3.1 Inleiding 3.2 Uitgangspunten 3.2.1 Centraal uitgangspunt 3.2.2 Uitgangspunten 3.3 Prioriteiten 3.3.1 Dagelijkse artikelensector per verzorgingscategorie 3.3.2 Niet-dagelijkse artikelensector per verzorgingscategorie 3.3.3 Horeca / vermaak 3.4 Hoofdstructuur en positionering van concentraties 3.5 Invullingsprofielen voor de verzorgingscategorieën

4. JURTOISCH-PLANOLOGISCH KADER 4.1 Inleiding 4.2 Toetsingsgrondslagen 4.3 Toetsingsprocedure en afsprakenkader 4.3.1 De Drechtsteden als toetsingsorgaan 4.3.2 Instrumentarium

9 9 10 100 111

12 122 122 122 122 155 155 155 1616 19 233

32 31 33 34 34 38

2

SAMENVATTING Doel Het Strategisch Economisch Profiel zet een vooruitstrevende ambitie neer voor de regio Drechtsteden. Onderdeel daarvan is de realisatie van een aantrekkelijke en attractieve voorzieningenstructuur voor winkelen, cultuur en ontspanning. Een regionale aanpak vereist een gezamenlijk regionaal beleidskader. Adviesbureau BRO heeft, in opdracht en onder begeleiding van het Drechtstedenbestuur, de provincie Zuid-Holland en de Kamer van Koophandel Rotterdam, de onderliggende visie opgesteld. De basisgegevens van BRO hebben op onderdelen een beperkte bewerking ondergaan. Deze structuurvisie geeft over een periode van 5 jaar de ontwikkelingsrichting, met een doorkijk naar de middellange termijn tot 2010. Nadrukkelijk is rekening gehouden met de bestaande concurrentieprofielen voor de detailhandel en horeca, de dynamiek in de planvorming, trends en ontwikkelingen. De betrokken overheden, vertegenwoordigers van het regionale bedrijfsleven en deelnemers uit de wereld van de projectontwikkeling hebben, met een opvallende eensgezindheid, een belangrijke bijdrage geleverd de hierna beschreven ontwikkeling van de detailhandel en horeca in de Drechtsteden. Het centrale uitgangspunt voor de regionale visie voor de detailhandel en horeca is: Het aan de inwoners van de regio Drechtsteden bieden van een zo uitgebreid en gevarieerd mogelijk pakket aan voorzieningen, op het gebied van detailhandel en horeca, op de daarvoor meest geschikte locaties, binnen de ruimtelijke en functionele aanbodstructuur. Het doel van de Structuurvisie detailhandel en horeca Drechtsteden is: Het bieden van een kader voor de ontwikkelingsmogelijkheden op het gebied van detailhandel en horeca in Drechtsteden en het handvat om daaraan sturing te geven. De bestaande structuur als hoofdlijn De marges in de toekomstige marktruimte zijn smal. Verwacht wordt dat de economische groei de komende jaren beperkt blijft. Veranderingen in de structuur hebben daardoor al,gauw gevolgen voor bijvoorbeeld de kwetsbare buurtwinkelvoorzieningen. De Drechtsteden kennen een voorzieningenstructuur die piramidaal reikt van het gewestelijk verzorgende centrum van Dordrecht-centrum tot de wijken buurtcentra als laagste schaalniveau (zie voor een praktische uitwerking de blz. 26 tot en met 30 van de Visie). Deze hiërarchie is uitgangspunt, (zie figuur 1) De binnenstad van Dordrecht onderscheidt zich door haar potenties op het gebied van cultuur, historie, toeristisch en recreatief. De (gerealiseerde) plannen voor Zwijndrecht-Walburg, Papendrecht-De Meent en Sliedrecht-centrum belemmeren de verdere ontwikkeling van de Dordtse binnenstad niet. De lokaal verzorgende centra en de voorzieningen op buurten wijkniveau hebben een eigen identiteit met een sterk accent op de dagelijkse verzorging. Ruimte voor nieuwe winkelontwikkelingen is er slechts voor de plannen die reeds op stapel staan (Volgerlanden, Walburg, de Meent, binnenstad Dordrecht). Het credo is feitelijk "voortzetting op basis van de bestaande centra met een beperkte toevoeging van nieuwe concentraties".

3

[kilMfl«dfciii)ipir03OB^^ Es»]}»*) ISaHih) GScecffesD (SÜJ]fe= a s EmaBQaaKmJipDltessalCG)

D

•

Dordrecht-centrum Zwijndrecht-Walburg Papendrecht-De Meent Sliedrecht-centrum Alblasserdam 's Gravendeel H.I. Ambacht Dordrecht-Sterrenburg Dordrecht-Bieshof Dordrecht-Crabbehof Heerjansdam Bestaande perspectiefrijke concentraties Afgewaardeerde concentraties

O

Nijverwaard Fokkerlocatie Oostpoort / EZH terrein Kop van de Staart Verspreid grootschalig

figuur 1

4

Strategische keuzen en standpunten De detailhandel en de horeca (en leisure') zijn zeer belangrijke waarden voor het streefbeeld voor met name de Dordtse binnenstad, (nieuwe) Functies die meerwaarde voor de binnenstadsontwikkeling opleveren worden dan ook gepositioneerd in de binnenstad van Dordrecht of aan de rand hiervan. Op hoofdlijnen wordt ingezet op het volgende ontwikkelingsbeeld: 1. Bundeling van voorzieningen in multifunctionele samenstelling in de binnenstad van Dordrecht. 2. Primair vindt schaalvergroting plaats in de binnenstad. 3. De regioverzorgende en streekcentra richten zich op kwaliteitsversterking en ontwikkelen tot centra met een eigen gezicht. 4. Winkelfuncties die ruimtelijk en fysiek onmogelijk haalbaar zijn in de binnenstad kunnen slechts selectief elders worden ondergebracht. Brancheverbreding op perifere geconcentreerde clusters wordt niet toegestaan. 5. Perifere winkelconcentraties mogen niet concurrerend zijn voor de binnenstad van Dordrecht. Bij uitzondering zijn ze een alternatief voor het noodzakelijk uitplaatsen van binnenstedelijk aanbod. 6. Voor grootschalige ontwikkelingen op het gebied van horeca (en leisure) met grote bezoekersaantallen is, onder voorwaarden, plaats op perifere locaties. Hierin passen nadrukkelijk geen megasupermarkten. 7. Ruimte- en bezoekersintensieve ontwikkelingen in de horeca (en leisure) worden, bij voorkeur, in de binnenstad of aan de rand hiervan gepositioneerd. 8. De wenselijkheid en haalbaarheid van (perifere) concepten worden getoetst op basis van een objectieve afwegingen (zie checklist toetsing marktinitiatieven op blz. 37 van deze visie). Actuele ontwikkelingen De markt verkent de mogelijkheden voor grootschalige supermarkten ("megasupermarkten") op perifere locaties. Daarnaast bestaan er reeds reële plannen en initiatieven voor nieuw aanbod in bestaande en nieuwe concentraties. De gevolgen die beide ontwikkelingen op elkaar en de reeds bestaande structuur hebben, zijn op dit moment nauwelijks te overzien. Zoals gezegd, de marges zijn smal. Megasupermarkten op perifere locaties zijn, naar verwachting, een ernstig verstorende factor op de bestaande structuur en worden niet toegestaan. Slotconclusie De Structuurvisie detailhandel en horeca Drechtsteden biedt voor de komende jaren een handvat om, met de bestaande structuur als uitgangspunt, (markt)ontwikkelingen te beoordelen en te sturen. Dat gesteld zijnde, mag toch het wellicht meest markante element van deze visie niet uit het oog worden verloren. De gemeenten, deel uitmakend van de Drechtsteden, kiezen met deze visie voor een gezamenlijke aanpak. De sterke betrokkenheid van het bedrijfsleven (via de Kamer van Koophandel Rotterdam) bij de totstandkoming voegt daar nog een dimensie aan toe. Populair gesteld is de onderlinge concurrentie binnen de regio daarmee verruild voor de concurrentie met de omliggende regio's.

1 Voor het (Engelstalige) begrip 'leisure,' als gebruikt in deze visie, bestaat geen Nederlands alternatief. In de definitie van Nederlandse onderzoekbureaus wordt het begrip 'leisurevoorzieningen' geduid als: openbare, permanente voorzieningen waar men overdag en 's avonds de vrije tijd kan besteden en waarvoor men entree betaalt (Lagroup/DHV).

5

VOORWOORD

Het Strategisch Economisch Profiel ('Shipping Valley') zet een vooruitstrevende ambitie neer voor de regio Drechtsteden. Onderdeel daarvan is om ook te komen tot een aantrekkelijke en attractieve voorzieningenstructuur voor winkelen, cultuur en ontspanning. Een 'Regionaal Plan Intergemeentelijke Visie op winkelen, horeca en recreatie' moet het beleidskader vormen voor deze inzet. Deze Structuurvisie detailhandel en horeca2 levert daarvoor, samen met andere studies, de bouwstenen. De visie geeft over een periode van 5 jaar de ontwikkelingsrichting met een doorkijk naar de middellange termijn tot 2010. Voor een effectiever Grotestedenbeleid staat intergemeentelijke samenwerking en regionale afstemming hoog op de bestuurlijke agenda's. Het zijn elementen die nagenoeg randvoorwaardelijk zijn meegenomen bij de opstelling van deze Structuurvisie. Drechtsteden ligt als regio opgespannen tussen Rotterdam en Breda. Twee grote steden die in de Ruimtelijke Nota's een specifieke plaats innemen. De ruimtelijke oriëntatie van en naar de regio Drechtsteden is relevant voor de in de Structuurvisie opgenomen ambitie en doelstellingen. Het concept 'Deltametropool' van de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening kent de Randstad als stedelijk netwerk. Rotterdam neemt binnen dit ruimtelijke concept een hoofdplaats in, terwijl voor de Drechtsteden met de elementen van 'delta' (water) en 'metropool' (stedelijke kenmerken) aansluiting wordt gevonden bij de transformatie van de Randstad tot Deltametropool. In deze Structuurvisie is hiermee nadrukkelijk rekening gehouden. Vanuit de bestaande concurrentieprofielen voor de detailhandel en horeca, de dynamiek in de planvorming, trends en ontwikkelingen en de resultaten uit de breed opgezette workshop is het nieuwe locatiebeleid van de Vijfde Nota als basis genomen voor de gewenste ontwikkelingsrichtingen van de detailhandel en horeca in de Drechtsteden. Het in de Structuurvisie verwerkte beleid uit de Vijfde Nota is regionaal en lokaal maatwerk waarin de eigen omstandigheden en ambities bepalend zijn.

2

De Structuurvisie detailhandel en horeca Drechtsteden is een gezamenlijk initiatief van het Drechtstedenbestuur, de provincie Zuid-Holland

en de Kamer van Koophandel Rotterdam.

6

INLEIDING

In gezamenlijke opdracht van het Drechtstedenbestuur, de provincie Zuid-Holland en de Kamer van Koophandel Rotterdam heeft BRO onderzoek uitgevoerd naar de gewenste detailhandels- en horecastructuur voor Drechtsteden en welk regionaal beleid hiervoor de komende jaren gevoerd moet worden. Voor de opmaak van de structuurvisie is een stappenplan doorlopen dat grofweg als volgt is verlopen: 1. Het basisonderzoek fase 1 is geanalyseerd en voorzien van kwalitatieve aspecten. Het heeft mede geleid tot vaststelling van de verzorgingsstructuur en de orde binnen de aanbodconcentraties; 2. Voor het toekomstig perspectief van de concentraties is een functioneel en ruimtelijk profiel opgemaakt. Met verschillende bestedingsscenario's zijn ruimtelijke ontwikkelingsrichtingen afgetast; 3. Een marktverkenning en verdiepingsslag hebben plaatsgevonden door middel van een workshop waaraan publieke en private partijen hebben deelgenomen. De aanzet is gegeven tot concretisering van de resultaten naar de visie. Dit vond plaats onder een regelmatige terugkoppeling van de resultaten met een begeleidingsgroep afkomstig vanuit de opdrachtgevers. In de visie zijn de ontwikkelingsmogelijkheden van de verschillende verzorgingscategorieën (niveaus) van voorzieningenconcentraties bepaald. Het maken en het motiveren van de keuzen wordt in deze visie onderbouwd. Een belangrijk spanningspunt hierin is hoe om te gaan met het vraagstuk van megasupermarkten en de plannen en initiatieven voor bestaande en nieuw te ontwikkelen concentraties. Met de Structuurvisie wordt een kader geboden voor de ontwikkelingsmogelijkheden van de structuurbepalende elementen op het gebied van detailhandel en horeca in Drechtsteden. Deze visie is het handvat om daaraan sturing te kunnen geven. Leeswijzer Het ruimtelijke ontwikkelingsbeeld in hoofdstuk 2 bevat de meest strategische keuzen voor de visie. Het bepaalt grotendeels de positionering en invulling van de centra in Drechtsteden. De uitwerking van de visie in hoofdstuk 3 vindt plaats met de vaststelling van uitgangspunten en prioriteiten. Vervolgens is de hoofdstructuur en de positionering van de verschillende centra bepaald. Het hoofdstuk eindigt met de gewenste profilering van de centra, aangevuld met de kenmerken voor dagelijks en nietdagelijkse aanbod alsmede voor horeca. In hoofdstuk 4 zijn procedure-afspraken ten behoeve van het regionale afstemmingsproces opgenomen. In het bijlagenrapport wordt gedetailleerd ingegaan op de huidige situatie in horeca en detailhandel in de Drechtsteden en ontwikkelingen en trends. Inzicht wordt gegeven in de gebruikte ontwikkelingsscenario's. Tenslotte wordt uitgebreid stil gestaan bij de effecten van megasupermarkten.

7

2.

RUIMTELIJK ONTWIKKELINGSBEELD

Allereerst is antwoord nodig op de vragen wat is wenselijk, toelaatbaar en inpasbaar, als het gaat om plannen en initiatieven in de structuur voor detailhandel en horeca van de regio Drechtsteden. Hiertoe zijn zowel ruimtelijke als bestedingsmodellen (scenario's) gehanteerd. Per verzorgingsniveau is een zorgvuldige afweging gemaakt en zijn nieuwe ontwikkelingen afgezet tegenover de bestaande voorzieningenstructuur en de opbouw daarvan. De ruimtelijke modellen zijn in het toelichtende hoofdstuk voorzien van cijfermatige onderbouwing. De marktruimte is per model weergegeven. Met de bestedingsruimte vanuit de verschillende gehanteerde bestedingsmodellen worden de grenzen aangegeven voor de distributieve mogelijkheden voor plannen en initiatieven. Een toetsing van de verschillende mogelijkheden zowel vanuit de markt als vanuit het (toekomstige) draagvlak heeft geleid tot een voorkeursscenario. Daarmee wordt de meeste zekerheid voor een duurzame en consumentgerichte aanbodontwikkeling geboden. Het voorkeursscenario geldt als meest gewenste ontwikkelingslijn. Het gaat uit van het optimaliseren van de bestaande structuur, met een beperkte toevoeging van nieuwe concentraties.

2.1

Optimalisering van de bestaande structuur als hoofdlijn

Voor de verzorgingshiërarchie in de Drechtsteden wordt op hoofdlijnen ingezet op voortzetting en versterking van de bestaande hiërarchie, met als sterkste element de binnenstad van Dordrecht. Voor de regionaal en streekverzorgende centra is optimalisering van bestaand aanbod vereist. Realisatie van reeds op gang gebrachte plannen voor deze centra (Walburg, de Meent), zijn geen belemmering voor de ontwikkelingsmogelijkheden van de Dordtse binnenstad. De lokaal verzorgende centra en de voorzieningen op buurten wijkniveau hebben zoveel mogelijk een eigen identiteit. Deze centra hebben een sterk accent op de dagelijkse verzorging. De Dordtse binnenstad moet haar potenties (op het gebied van cultuur, historie, toeristisch en recreatief) inzetten om onderscheidend vermogen op te bouwen. Nieuwe locaties voor winkelontwikkelingen zijn uitsluitend de plannen die uit oogpunt van verzorging reeds zijn opgenomen. Het gaat om locaties die met woningbouwontwikkelingen en concentratie van draagvlak zijn voorzien (Volgerlanden) of op perifere locaties voor zuivere profilering (eenduidig, samenhangend en vergelijkbaar aanbod) mogelijk zijn gemaakt (Fokkerlocatie). Voor de ruimtelijke structuur wordt hiermee aansluiting gevonden bij de ontwikkelingsrichting van "voortzetting op basis van bestaande clusters met een beperkte toevoeging van nieuwe concentraties".

9

2.2

Ruimtelijk ontwikkelingsbeeld

Het hierna geschetste ontwikkelingsbeeld is hierop gebaseerd. De detailhandel en de horeca (en leisure) zijn zeer belangrijke waarden die kunnen bijdragen aan het streefbeeld voor met name de Dordtse binnenstad. Het is dan wel van belang dat de functies die de meeste meerwaarde voor de binnenstadsontwikkeling opleveren worden gepositioneerd in de binnenstad van Dordrecht of aan de rand hiervan (schillocatie). De verblijfsfllosofie voor de binnenstad berust op de meerwaarde van multifunctionele samenstelling. Dat geldt in dezelfde mate voor functies die betekenis hebben voor winkelen, verblijven, horeca en vermaak De onderlinge versterking van functies wordt synergetische meerwaarde genoemd. Strategische keuzen en standpunten De strategische keuzen die zijn gemaakt voor het optimaliseren van de bestaande structuur en de regionale standpunten op structuurniveau zijn ruimtelijk vertaald. Het levert op hoofdlijnen het volgende ontwikkelingsbeeld op: 1. Bundeling van voorzieningen in multifunctionele samenstelling in de binnenstad van Dordrecht met als belangrijkste randvoorwaarden bereikbaarheid en parkeren. 2. Schaalvergroting (op het gebied van bijvoorbeeld sport en media) vindt primair plaats in de binnenstad. 3. Voortzetting van huidige positie en invulling van regioverzorgende en streekcentra met aandacht voor kwaliteitsversterking. Zij ontwikkelen zich, met toevoeging van winkels, autonoom tot centra met een eigen gezicht. 4. Winkelfuncties kunnen selectief worden uitgeplaatst. Voorwaarde is echter dat zij anders het verbeteren van de verblijfs- en vermaakfunctie van de binnenstad ruimtelijk en fysiek belemmeren. Brancheverbreding op perifere geconcentreerde clusters wordt niet toegestaan. 5. Perifere winkelconcentraties zijn niet concurrerend voor de binnenstad van Dordrecht. Bij uitzondering zijn ze een alternatief voor het noodzakelijk uitplaatsen van binnenstedelijk aanbod. De perifere locaties zijn complementair ten opzichte van de binnenstad. De Fokkerlocatie heeft een zuivere profiel (eenduidig, samenhangend en vergelijkbaar aanbod). 6. Grootschalige ruimte- en bezoekersextensieve horeca (en leisure) kunnen op perifere locaties (met een centrale ligging in de regio met goede bereikbaarheid en ruime parkeerfaciliteiten) worden ontwikkeld. Binnenstedelijke vestiging heeft echter de voorkeur. Megasupermarkten vallen hier niet onder. 7. Ruimte- en bezoekers/wte/w/eve ontwikkelingen in de horeca (en leisure) worden, vanwege de extra aantrekkingskracht richting binnenstad (synergie van functies), primair in de binnenstad of aan de rand hiervan gepositioneerd. 8. Invulling van (perifere) concepten worden voorafgegaan door een afwegingsproces waarbij initiatieven worden getoetst op wenselijkheid en haalbaarheid. 2.3

Bestaande structuuropbouw

De voorzieningenstructuur voor de detailhandel is (traditioneel) opgebouwd uit de volgende onderscheiden gebiedstyperingen: • de binnensteden (hoofdcentra), • wijkcentra, • buurtcentra, • perifeer geclusterd aanbod, • verspreid aanbod.

10

Voor de Structuurvisie is het volledige kwantitatieve aanbodoverzicht geanalyseerd en is de opbouw van de verzorgingsstructuur opgemaakt. Op basis hiervan is in de ruimtelijke scenario's met de verschillende bestedingsmodellen de marktruimte opgemaakt voor het distributieve draagvlak. Bij de opmaak van de aanbodstructuur is de kwantitatieve analyse uitgebreid met kwalitatieve aspecten. Het heeft geleid tot een voorzieningenstructuur die piramidaal reikt van het gewestelijk verzorgende centrum van Dordrecht-centrum tot de wijken buurtcentra als laagste schaalniveau.

2.4

Marktvraag

Perifere ontwikkelingen De markt verkent de mogelijkheden voor het vestigen van grootschalige supermarkten ("megasupermarkten", met een omvang van > 3.500m2 verkoopvloeroppervlak) op perifere locaties. Voor de inmiddels bekende locaties (Ter Steeghe in Zwijndrecht, Oostpoort/EZH-terrein in Dordrecht) betekent dit een ontwikkeling van grootschalig supermarktaanbod op verspreide, solitaire locaties. Dit al dan niet in combinatie met grootschalige ontwikkeling van horeca en/of leisureconcepten. In deze formule wordt het aanbod van voedsel gecombineerd met een fors deel 'frequent aan te schaffen artikelen' en vormen van dienstverlening. Zij worden daarmee, vanuit de optiek van de typologie van winkelgebieden, een 'subcentrum' op het gebied van dagelijkse artikelen. De markt (of tenminste een deel daarvan) geeft daarmee aan bereikbaarheid en parkeren belangrijker te vinden dan de binnenstad. Krachtenveld In de Drechtsteden ontwikkeld zich een fors dynamisch volume van nieuw aanbod in plannen en initiatieven. Dat is te zien in zowel bestaande concentraties als op nieuwe locaties. De samenhang met de bestuurlijke grenzen van de verzorgingsgebieden met plan initiatieven of de effecten ervan, is niet altijd zichtbaar. Het ontbreekt bovendien aan duidelijke spelregels voor initiatieven waarvan bovenlokale effecten zijn te verwachten. Voor gevestigde bedrijven is onduidelijkheid over een toekomstbeeld vaak reden om investeringen uit te stellen, anderen zien opportunistische kansen. Een toetsingskader voor plannen en initiatieven, is de ontbrekende schakel naar een planmatig en duurzaam ontwikkelende voorzieningenstructuur. Het is noodzakelijk dat voor zo' toetsingskader bij bestuurders en het bedrijfsleven draagvlak bestaat. Dit toetsingskader dringt temeer omdat veel plannen in een onderlinge competentiestrijd tot ontwikkeling worden gebracht. Er bestaat onvoldoende zicht op de onderlinge relaties en consequenties van de forse uitbreidingsplannen die in de Drechtsteden worden voorbereid. Deze 'strijd' speelt op alle niveaus binnen de hiërarchie van het Drechtstedengebied. Temidden van dit krachtenveld neemt ook de bevolking in de Drechtsteden de komende jaren fors toe. Gezien de omvang hiervan en de groei ervan als 'afnamepotentieel van aanbod' zullen marktinitiatieven blijven bestaan. Een nadrukkelijke structurering van de ontwikkelingen zal daar geen verandering is brengen, doch biedt wel het gereedschap voor een meer objectieve reactie op marktinitiatieven.

11

VISIE DETAILHANDEL EN HORECA DRECHTSTEDEN

3.1

Inleiding

De gehanteerde scenario's schetsen een verschillende ontwikkeling voor de structuur voor detailhandel en horeca. De effecten van de scenario's zijn per verzorgingscategorie verschillend. De positieve punten van de afzonderlijke scenario's kunnen idealiter worden gecombineerd tot een soort van voorkeursscenario. Voorafgaand aan de invullingsprofielen per verzorgingscategorie zijn de belangrijkste uitgangspunten en prioriteiten vastgesteld.

3.2

Uitgangspunten

3.2.1 Centraal uitgangspunt Het centrale uitgangspunt voor de regionale visie voor de detailhandel en horeca is: o

Het aan de inwoners van de regio Drechtsteden bieden van een zo uitgebreid en gevarieerd mogelijk pakket aan voorzieningen op het gebied van detailhandel en horeca op de daarvoor meest geschikte locaties binnen de ruimtelijke en functionele aanbodstructuur.

Hierdoor wordt tegemoet gekomen aan een zo goed mogelijke verzorging van de consument. Bovendien levert het een bijdrage aan de versterking van de economische structuur en aan de werkgelegenheid in de regio. Het juiste aanbod op de daarvoor meest geschikte locaties ('een goede plaats voor ieder bedrijf) • schept duidelijkheid voor de consument in het aankoopgedrag; • biedt aanknopingspunten voor strategie en investeringen van ondernemingen en ondernemers; • biedt mogelijkheden voor elkaar versterkende effecten (doelgroepgerichtheid); • maakt onderlinge afstemming mogelijk (complementariteit). Consumenten hebben, als het gaat om detailhandelsbestedingen, een zeer gevarieerd wensen- en behoeftepatroon. Dat geldt niet slechts naar type aankopen, maar ook in tijdsbesteding, variërend tussen snel en efficiënt boodschappen doen en uitgebreid recreatief winkelen. Wil je hieraan tegemoet komen, dan is een gedifferentieerd aanbod nodig met ruime keuzemogelijkheden. Deze variatie kan tot uitdrukking komen in: • de mate van specialisatie in winkels en winkelgebieden; • de mix van winkels met andere voorzieningen en functies; • de winkelomgeving, sfeer en ambiance; • de schaal van winkels en winkelgebieden; • de ruimtelijke spreiding. 3.2.2 Uitgangspunten Om het centrale uitgangspunt voor de structuur inkleuring te geven zijn voor de visie en het beleid de volgende uitgangspunten van belang.

12

1. Ruimte bieden voor dynamiek in de detailhandel en de horeca. De dynamiek in de detailhandel en de horeca manifesteert zich met name in de wens tot schaalvergroting in bepaalde branches en in kwaliteitsverbetering. Deze kwaliteitsverbetering uit zich op diverse terreinen zoals de optimalisering van winkelgebieden door compactheid, inrichting, routing, bereikbaarheid, parkeren, aanvullende functies en dergelijke. Gebiedsgerichte ontwikkelingen in centra en op perifere locaties • In hoofdkern Dordrecht is een start gemaakt met integrale herontwikkeling van het centrumgebied Statenplein e.o. (wonen, detailhandel, horeca, openbare ruimte). Dit proces moet worden voortgezet. • Ook in centra van kleinere omvang gaan ontwikkelingen gepaard met forse investeringen die nieuwe impulsen moeten geven aan de beleving en functie(s) van de binnensteden: •S Sliedrecht (nieuwe binnenstadsvloer recent opgeleverd); S Hendrik-Ido-Ambacht (winkelcentrum De Schoof recent opgeleverd en ingevuld); S Papendrecht (planontwikkeling integrale herontwikkeling De Meent e.o.); S Zwijndrecht (ontwikkelingsmodellen Masterplan Stadshart Walburg); •S Alblasserdam (verbeterplan aansluiting Makadocentrum en binnenstad). • Er zijn grootschalige planontwikkelingen voor met name Nijverwaard, Fokkerlocatie, EZH-terrein/Oostpoort en Eneco/Kop van de Staart. Dynamiek en ruimte • Aan de herontwikkeling van met name de grootschalige locaties zijn interessante vraagstukken gekoppeld die gevolgen kunnen hebben voor (binnen)stedelijke herontwikkeling (verplaatsingsgolf en herinvulling), de verzorgingsstructuur en het aanbod in de concentraties. • Vraag en aanbod leidt tot steeds (ver)nieuwe(ende) concepten: megasuper(s) vragen om een integrale afweging. In hoeverre zoekt de markt ruimte voor dergelijke voorzieningen en waar kan zij die vinden? • Voor de koersbepaling is het van belang de beoogde wensen en profilering van de detailhandel te bezien tegen de achtergrond van de fysieke ruimtelijke (on)mogelijkheden naar locatie en/of concentratie. • Het gaat bovenal om gebruik te maken van de meerwaarde van de dynamiek. Vanzelfsprekend hebben complementaire functies en synergetische meerwaarde voor de binnenstad de voorkeur. 2. Diversiteit in aanbodconcentraties variërend van het gewestelijk verzorgende Dordrecht-centrum in multifunctionele samenstelling tot adequate voorzieningen op buurten wijkniveau met het accent op de dagelijkse verzorging. De gewenste verscheidenheid moet niet alleen tot uiting komen in de samenstelling van het aanbod, maar vooral ook door de ruimtelijke detailhandelsstructuur (het locatiebeleid). Het beleid heeft tot doel de dynamiek in vraag en aanbod daarop af te stemmen. Het winkelaanbod wordt, afhankelijk van de specifieke functie, zodanig over het Drechtstedengebied verdeeld en zo gepositioneerd dat de consument steeds op relatief korte afstand de verschillende typen aanbodconcentraties kan aantreffen. De 'te accepteren' afstand hangt samen met de samenstelling en omvang van de aanbodconcentratie. Beleidsmatige aspecten • Voorrang voor de uitbouw van binnensteden, conform de rangorde van de concentraties. Met name de Dordtse binnenstad wordt een rol toebedacht als multifunctioneel koopcentrum met ontmoetings- en verblijfswaarde.

13

• •

• • • •

Belangrijke aandachtsvelden zijn: accentuering van unieke kwaliteiten en de vergroting van de diversiteit aan functies. De meer lokaal verzorgende centra en wijkwinkelcentra dienen te functioneren conform de positie in de hiërarchie van Drechtsteden: sterk door de combinatie van boodschappen met frequent aan te schaffen artikelen (tijdschriften, keukengerei, bloemen, maar ook bijvoorbeeld een fotoprintservice). Dit onder de noemer van efficiënt kopen. Voor deze centra geldt het versterken tot compacte heldere winkelen voorzieningencentra, met eigen identiteit. Voor het PDV-aanbod blijft Nijverwaard Sliedrecht hoofdconcentratie3: pro-actief handelen; de kwaliteitssprong dient te worden voortgezet. De Fokkerlocatie in Dordrecht krijgt het profiel van een allround PDV-concentratie met een accent in de woninginrichting. Ten aanzien van vraagstukken zoals megasuper(s), is een beleidsmatige ondergrond gewenst; het provinciaal (en regionaal) beleid is de bovengrens. Gedane investeringen worden gerespecteerd; toekomstige ontwikkelingen worden afgewogen binnen de kaders van deze visie.

3. Continuïteit in beleid met respect voor gedane investeringen op basis van viperend beleid en daarop ingezette initiatieven. De ontwikkeling van nieuwe verzorgingslocaties of branche-invulling (verruiming) op de themacentra mag geen afbreuk doen aan het voortbestaan van de perspectiefrijke verzorgingspunten in de bestaande structuur. De kwalitatieve inventarisatie (sterkten en zwakten) en de dynamiek van de markt in de plannen en initiatieven, tonen aan dat er knelpunten zijn in de bestaande structuur (ruimtelijk, samenhang, attractiviteit, aanbodkwaliteit). De omvang daarvan is zodanig dat prioriteit gegeven wordt aan verbetering van de perspectiefrijke verzorgingspunten. 4. Kwaliteit en eigen identiteit van aanbodconcentraties gaan voor vierkante-meter-mogelijkheden. Door voorrang te geven aan kwaliteit ten opzichte van metermogelijkheden wordt tegemoet gekomen aan de dynamiek in de detailhandel. Bovendien wordt recht gedaan aan de kwaliteit van ondernemerschap. Het beleid moet vooral worden gericht op de bestaande locaties en de daarbij passende branchering. Daarmee krijgt de markt de gelegenheid om invulling te geven aan kwaliteit, uitstraling, service en andere onderscheidende aspecten op een bepaalde locatie. Tevens wordt daarmee voorkomen dat men beducht hoeft te zijn voor concurrerende ontwikkelingen op locaties op relatief (te) korte afstand. Uiteraard is concurrentie binnen de locaties wel mogelijk, hetgeen een voordeel voor de consument is. Met het locatiebeleid als liggend principe worden concentratie en intensivering van ruimtegebruik bevorderd en versnippering tegengegaan. Kwaliteit van concentraties en invullingen gaan voor distributieve ruimte. Deze distributieve ruimte wordt immers mede bepaald door aanbod in winkelruimte op minder gewenste locaties en ongeacht de kwaliteit daarvan. 5. Complementair aanbod faciliteren voor behoud en versterking van wijken buurtvoorzieningen. Optimalisering van de voorzieningenstructuur prikkelt de concurrentieverhoudingen. Het versterkt het daadwerkelijk doorvoeren van de noodzakelijke vernieuwingen in de structuur, op basis van de kansen die trends en ontwikkelingen bieden. Op wijken buurtniveau levert de combinatie met nietcommerciële voorzieningen (sociaal, cultureel, medisch) de gewenste complementariteit op.

Regionale Structuurvisie en Beleidsplan Perifere Detailhandel Zuid-Holland-Zuid, juni 2000, BRO

14

6. Aanbod van voorzieningen afstemmen op de doelgroepen. Bij de hogere voorzieningenniveaus (gewestelijk en regionaal verzorgende centra) draait het met name om de doelgroepenbenadering. Het gaat dan om de combinatie van bezoektrips en als gevolg daarvan mobiliteitsbeheersing. De wisselwerking tussen bijvoorbeeld de aankoop van hoogfrequent aan te schaffen niet dagelijkse artikelen (o.a. huishoudelijk, algemeen textiel) en dagelijkse artikelen is aanzienlijk groter, dan die tussen dagelijkse artikelen en laagfrequent niet dagelijkse artikelen (o.a. doehet-zelf, tuinartikelen, meubels).

3.3

Prioriteiten

Voor de verdere invulling van de structuurvisie detailhandel en horeca is het van belang om prioriteiten te leggen bij de verschillende verzorgingscategorieën. Dat geldt zowel voor de dagelijkse, de niet dagelijkse sector en voor de horeca. Voor alle winkelgebieden geldt de voorwaarde: inzet op schoon, veilig en gastvrij. De consument is hier kritisch op. Tevredenheid van de consument op deze punten bepaalt in belangrijke mate de trekkracht van de cluster. 3.3.1 Dagelijkse artikelensector per verzorgingscategorie 1. De keuze voor het opbouwen van de gewenste verzorgingsstructuur vanuit de basis (= de buurten wijkverzorging voor dagelijkse artikelen) biedt de meeste zekerheid voor een duurzame en consumentgerichte aanbodontwikkeling. Dit betekent dat de ontwikkeling van (mega)supermarkten op perifere, solitaire of themacentrumlocaties wordt afgewezen. 2. Ten aanzien van de verzorgingsstructuur op het niveau van de dagelijkse artikelen ligt derhalve de prioriteit bij de wijken buurtverzorgende centra. Buurtverzorgende voorzieningen kunnen een functie vervullen in die situaties waarbij de wijkverzorging niet dekkend is. 3. Naar boven toe in de verzorgingsstructuur vervullen Dordrecht-centrum (gewestelijk verzorgend) en Zwijndrecht-centrum (regionaal verzorgend) een paraplufunctie in de dagelijkse artikelen voorzieningen. Dat wil zeggen dat het dagelijkse aanbod naar schaal en/of assortiment complementair wordt ingevuld ten opzichte van de wijkverzorgende centra. Hierdoor kan de vernieuwing in de dagelijkse sector in de vorm van schaalvergroting ingepast worden. 4. Met het streven naar optimalisering van het dagelijks artikelenaanbod wordt ook bedoeld een antwoord te bieden op de schaalvergrotingstrend in deze sector binnen het kader van de fysieke mogelijkheden. Dit zal met name - waar mogelijk - plaats moeten vinden in de grotere winkelconcentraties. Dit vergroot de druk op de kleinere centra voor wat betreft gangbare dagelijkse aanbod. 3.3.2 Niet-dagelijkse artikelensector per verzorgingscategorie 1. Voor de consumentenvoorziening in de sector niet-dagelijkse artikelen wordt gekozen voor een centrale rol voor Dordrecht-centrum. Het gaat daarbij om een breed assortiment in zowel het hoog als het middenmarktsegment. Een duidelijke positionering van deze verzorgingscategorie versterkt de regionale Drechtstedenpositie van Dordrecht en bestrijdt de afvloeiende koopkracht naar met name de koopsteden Rotterdam en Breda. Het vormt de basis voor de (verdere) uitbouw naar een bovenregionale verzorgingsfunctie. 2. Het unieke karakter van de binnenstad van Dordrecht moet worden benadrukt. Voorwaarde voor een goed functionerende binnenstad is een voldoende, volledig en kwalitatief aanbod van voorzie15

3.

4.

5.

6.

ningen. Binnen de stadsstructuur zullen altijd verschillen bestaan, zowel naar functie als naar ruimte. Vrijkomende gebieden of panden bieden kansen voor nieuwe aanbieders en meer specifieke winkeltypen. De binnenstad is hiervoor het eerst aangewezen centrummilieu. De consequentie is dat beperkingen gesteld moeten worden aan de ontwikkelingsmogelijkheden voor de overige verzorgingsniveaus (streek-, lokaal-, dorps-, wijken buurtverzorgende centra). Dit geldt tenminste voor ontwikkelingen die een doelgroep aanspreken die boven de bedoelde functie uitstijgen. Voor deze concentraties wordt gekozen voor een op direct draagvlak georiënteerd aanbod. Dit betekent niet dat tot harde sanering of afbouw van bestaande concentraties moet worden overgegaan. Wel is het de blokkering van de doorgroei naar een zichzelf overstijgend verzorgingsniveau. In deze visie wordt de invulling van de themacentra (en de eventuele herontwikkeling van bestaande themacentra) afhankelijk gesteld van doelen op het niveau van de binnenstad van Dordrecht. Dordrecht behoort een positie in te vullen voor geheel Drechtsteden (regionaal) en de aangrenzende gebieden (bovenregionaal). In of om Dordrecht-centrum moeten ook invullingsmogelijkheden worden geboden voor grootschalige aanbieders. Voor de themacentra geldt een verzorgingsfunctie die in hoofdzaak gericht is op de thema's doehet-zelf, groen en wonen. Voor een verbreding van het thema is vooralsnog geen aanleiding gebleken. Een duidelijke positionering van Dordrecht-centrum en de themacentra versterkt voor geheel Drechtsteden de concurrentiepositie ten opzichte van omliggende regio's. Daarbij wordt gezocht naar complementariteit Voor de regionaal en streekverzorgende verzorgende centra (Zwijndrecht, Sliedrecht en Papendrecht, 's-Gravendeel, Alblasserdam) geldt het optimaliseren van het aanbod naar het niveau van recreatief winkelen (grotendeels ingevuld met aanbod in het middensegment). Het richt zich voornamelijk op de "eigen" inwoners. Het niet dagelijkse voorzieningenpakket moet zo compleet mogelijk zijn, maar houdt rekening met de koppositie van Dordrecht-centrum, voor zover het gaat om het aantrekken van regionale koopkracht.

3.3.3 Horeca / vermaak 1. Voor Dordrecht ligt de opgave om de invulling van de uitbreidingsruimte voor alle soorten horeca te initiëren en te accommoderen. Facilitaire horeca4 mag niet uitgroeien tot hoofdactiviteit. 2. Voor Dordrecht wordt een gecombineerde mix van horeca-uitbreiding het meest wenselijk en haalbaar geacht. Hiervoor moeten de thema's winkelen en toerisme zich richten op laagdrempelige horecazaken, in en nabij winkelgebieden. 3. Vermaakconcepten, die breder gaan dan horeca, met leisure en vrijetijdsconcepten, moet ruimte kunnen worden geboden. Individuele toetsing van marktinitiatieven moet uitwijzen óf en zo ja, waar een concept van horeca/cultuur/vermaak (hcv) kan worden geaccommodeerd. Principe voor een locatiekeuze hierbij is: het liefst in of direct verbonden met / aanhakend aan Dordrechtcentrum; binnen de regio Drechtsteden is Dordrecht de voorkeursplaats voor vestiging en tenslotte geldt beter (of liever) in de Drechtsteden dan (net) buiten de Drechtsteden. 4. Waar wordt gestreefd naar optimalisering van wenselijke relaties tussen verschillende functies, moet voor 'negatieve' relaties worden gestreefd naar minimalisering. Per gebied moet worden afgewogen of het principe van concentratie van horecazaken de woonfunctie beperkt; of dat met de concentratie de verblijfsfunctie aanvullend op het winkelen wordt bevorderd. 5. Vestiging van megasupermarkten als onderdeel van grootschalige horecaen/of leisureconcepten wordt afgewezen. Net als in veel andere sectoren vindt ook in de bedrijfstak horeca branchevervaging plaats. Er zijn steeds meer branchevreemde toetreders die horeca(faciliteiten) bieden: de detailhandel (supermarkten, warenhuizen, tuincentra en bouwmarkten), benzinepompen, bezorg- en afhaalwinkels, theaters, bioscopen en sportinstellingen. Veelal vinden de horeca-activiteiten plaats ter ondersteuning van een andere hoofdactiviteit en wordt daarom ook wel facilitaire horeca genoemd.

16

6. Voor de binnenstedelijke centra wordt winkelondersteunende horeca bevorderd, passend bij het profiel en identiteit van de verzorgingscategorie. 7. Voor de lokaalverzorgende centra wordt een beperkt ondersteunende horecafunctie nagestreefd. Het gaat hier vooral om de sociale functie van de horeca.

17

Typering en omvang centra

Verklaring

Verklaring omvang

Typering

5.000-

Regionaal verzorgend centrum

• • •

20.000- 40.000m

'vvo

Streekverzorgend

•

10.000-

'vvo

m

Gewestelj'k varzorgend centrum

•

Lokaal verzorgend oen tram

©

• • •

W/k winkelc entniu Them acen trust

centrum

0- 5.000 m 'vvo 20.000 m ' vvo

75.000m

3.4

Hoofdstructuur en positionering van concentraties

Hoofdstructuur • De hoofdstructuur is blijvend opgebouwd uit verschillende elementen. In de aanbodstructuur wordt de piramidale opbouw vanuit de koppositie van Dordrecht ingevuld met verzorgingsniveaus van de overige gemeenten en stadsdelen. • De typering zoals die in de onderzoeksfase is gehanteerd wordt in de nieuwe hoofdstructuur 'verengd' tot een grover onderscheid tussen de verschillende winkelgebieden en de typering daarvan. Op basis van het volledige structuurbeeld, het verzorgingsbereik van de voorzieningenclusters én de minimale verschillen tussen bepaalde verzorgingscategorieën, zullen enkele verzorgingsniveaus als het ware in elkaar schuiven. • De niveaus die in elkaar schuiven zijn de regionale en streekverzorgende centra van Sliedrecht, Zwijndrecht en Papendrecht. Deze centra richten zich op optimalisering van de multifunctionele voorzieningen vooral gericht op de eigen bewoners. Deze centra vervullen primair een lokale verzorgingsfunctie. • De niveaus van de lokaal verzorgende centra van Alblasserdam, 's-Gravendeel en Hendrik-IdoAmbacht zijn vergelijkbaar met die van compleet (dagelijkse en niet-dagelijks aanbod) geoutilleerde wijkwinkelcentra van Dordrecht (Sterrenburg, Crabbehof en Bieshof). • Beschouwing van de Drechtsteden als één regionaal verzorgingsniveau, leidt in deze benadering tot het benoemen van Zwijndrecht-Walburg als stadsdeelcentrum voor de hoofdkern Dordrecht. Ook Sliedrecht en Papendrecht-De Meent nemen dan (in mindere mate) de positie in van stadsdeelcentrum. • Dordrecht-centrum bekleedt de functie van (klein-)gewestelijk verzorgend centrum. Het huidige aanbod en functioneren blijft vooralsnog achter bij het hieraan verbonden voorzieningenniveau. De binnenstad van Dordrecht: totale stadsbeleving als streefbeeld De binnenstad van Dordrecht bekleedt het hoogste verzorgingsniveau in de voorzieningenstructuur van de Drechtsteden: Het aanbod moet hiertoe worden versterkt met een gemengd voorzieningenaanbod waarin de detailhandel een prominente plaats inneemt. Een belangrijk deel van de winkels moet worden gericht op recreatief winkelen, aangevuld met winkelondersteunende horeca en vermaakelementen. Dordrecht blijft bij een hogere ambitiedoelstelling niet langer achter bij het niveau van een kleingewestelijk verzorgend centrum met het hierbij behorende pakket van voorzieningen ten behoeve van de regionale functie voor de Drechtsteden. Het ingezette versterkingstraject moet leiden tot een met recht onbetwistbare koppositie voor Dordrecht binnen de regiostructuur. Het 'Regionaal Plan Intergemeentelijke Visie op winkelen, horeca en recreatie' moet hiervoor de mogelijkheden bij elkaar brengen om de multifunctionele voorzieningenmix van detailhandel, horeca, leisure, vermaak en niet-commerciële voorzieningen te combineren met de specifieke historische ambiance van de Dordtse binnenstad. Voor vermaak en culturele elementen en unieke attracties geldt dan een functie voor minimaal het gehele Drechtstedengebied. Waar mogelijkheden zich voordoen kunnen de unieke stadselementen een aanvulling betekenen op het concept van 'totale stadsbeleving'. Voor het accommoderen van deze complementaire functies in de binnenstad kan voor regionale attracties worden aangesloten bij de in het Structuurplan Stadswerven toebedachte functie van de Kop van de Staart die via twee bruggen met de binnenstad zal worden verbonden.

19

wimmm, \\

3W% vwml *#-*^

,^m^

20

>-

•t>'''v

••;">*.!*«•-

^

Regionaal verzorgende centra als stadsdeelcentra Voor Zwijndrecht-Walburg, Sliedrecht en Papendrecht-De Meent ligt het accent op de functie boodschappen en efficiënt winkelen. Bij schaalvergroting van supermarkten tot megamarkten zijn deze stadsdeelcentra hiervoor de aangewezen plaatsen. Voor Zwijndrecht-Walburg als grootste stadsdeelcentrum ligt hier het primaat. In het herstructureringsplan voor dit centrum kan hiermee rekening worden gehouden. Kwaliteitsversterking van deze centra kan met name worden bereikt door een betere koppeling van supermarkten met parkeervoorzieningen, de interne routing en inrichting van de centra, alsmede de externe presentatie van de winkels en de omgevingskwaliteit (openbare ruimte). Ook in een optimale samenstelling gaat het verzorgingsbereik in deze centra tot een regionaal schaalniveau. Op de regio geprojecteerd met Dordrecht als hoofdkern betekent dit een volwaardige functie als stadsdeelcentrum. Lokaal verzorgende centra met bovenlokale potenties De functie van de centra van Alblasserdam en 's-Gravendeel ligt zowel in de boodschappen als in de winkelsfeer op het eigen draagvlak en dat in de omgeving. Feitelijk geldt voor deze centra dezelfde ontwikkelingsrichting als bij de grotere lokaal verzorgende centra, maar dan op een lager schaalniveau en met een mindere reikwijdte. Voor het Makadocentrum in Alblasserdam moet het proces van moderniseren en verbeteren van de ruimtelijke-functionele verbinding met Dam/Plantageweg worden opgestart. Voor 's-Gravendeel geldt, na aftrek van het bovenregionale modische aanbod van Voorwinden, dezelfde positionering als voor de overige lokaal verzorgende centra. Deze categorieën smelten samen tot lokaal verzorgende centra met beperkte potenties. Lokaal verzorgende centra met beperkte potenties Het aanbod in Hendrik-Ido-Ambacht en 's-Gravendeel is gericht op het optimaliseren van dagelijks aanbod. Ruimtelijke concentratie, verbeterde inrichting en goede bereikbaarheid met ruimte parkeerfaciliteiten (H-I-Ambacht, De Schoof) bieden voldoende perspectief om dit verzorgingsniveau goed op peil te houden. Het zijn afgebakende verzorgingsgebieden met een paraplufunctie voor de binnen het betreffende gebied gelegen buurtverzorgende centra. Het onderscheidend vermogen ten opzichte van de (grotere) wijkcentra is gering. Wijkverzorgende centra De wijkwinkelcentra vormen concentratiepunten voor dagelijkse artikelen in de verzorgingsstructuur. Meervoudig supermarktaanbod wordt aangevuld met speciaalzaken. Voor niet-dagelijks aanbod wordt optimalisering van het aanbod nagestreefd met verkenning van de maximale grenzen van het draagvlak. De invulling zal grotendeels geschieden met aanbod in het middensegment en discount. Voor de wijkwinkelcentra is het belangrijk dat zij deel uitmaken van een integrale wijkontwikkelingsvisie waarin de openbare ruimte, de leefbaarheid, wonen en ouderenhuisvesting vanuit de stedelijke vernieuwingsopgaaf worden benaderd. Consistente beleidsvoering kan leiden tot investeringsimpulsen. Zeker als op lokaal niveau de locaties voor opwaardering van wijkcentra worden benoemd. Evenwichtige spreiding met voldoende draagvlak voor met name supermarktaanbod moet een beleidsmatige garantstelling opleveren om processen van moderniseringsoperaties en opschaling vlot te trekken. Helderheid in bewuste keuzen en beleidsvoering werkt daarbij in het voordeel van zowel aanbieders als consumenten. Overige wijken buurtcentra Gezien het zeer beperkte aanbod in Heerjansdam wordt ook dit aanbod gerekend tot de verzorgingscategorie overige wijkcentra en buurtvoorzieningen. De ligging van Heerjansdam, de afstand tot en de verbinding met de overige Drechtstedengemeenten, bevorderen de kooporiëntatie vanuit Heerjansdam grotendeels op Barendrecht en secundair op Zwijndrecht. 21

Overige wijken buurtcentra kunnen bij voldoende draagvlak en gunstige positie in de ruimtelijke functionele structuur blijven voortbestaan. Waar mogelijk kan een opwaardering tot wijkverzorgend niveau worden bevorderd met een andere functionele invulling (sociaal-maatschappelijke voorzieningen, steunpunten, maar ook specifiek aanbod gericht op specifieke doelgroepen, bijvoorbeeld allochtone specialiteitenwinkels met een laag huurprijsniveau in minder goed renderende buurtstrips). De overlevingskansen van buurtstrips zijn afhankelijk van locatiespecifieke kenmerken en marktinitiatieven. Subcentra als specifieke milieus • Doelstelling voor de subcentra Nijverwaard, Fokkerlocatie, Oostpoort en Eneco/ Kop van de Staart is dat deze aanvullend en niet concurrerend zijn voor met name het centrummilieu van Dordrecht. De ontwikkeling van nieuwe en de herontwikkeling van bestaande subcentra dient te worden beheerst om te voorkomen dat activiteiten weglekken uit andere milieus. Deze beleidsdoelstelling kan worden gerealiseerd door de concentraties helder te profileren met zaken die niet inpasbaar zijn in de centrummilieus. Vooralsnog is geen aanleiding gebleken om op perifere clusters brancheverbreding toe te staan. • Ongewenst is het dat subcentra zich ontwikkelen tot winkelmalls met een onbeperkt compleet pakket. Op perifere locaties mag geen breed en diep aanbod worden gerealiseerd dat in de binnenstad van Dordrecht-centrum thuishoort. • De positie van de grootschalige concentratie Nijverwaard hangt nauw samen met de aanwezigheid IKEA als bovenregionale trekker voor de regio Drechtsteden. De min of meer thematische woonboulevards in de regio hebben een zo zuiver mogelijk profiel ter afscherming van de multifunctionaliteit van de binnensteden. Deze lijn geldt ook voor de herontwikkeling van voormalige Fokkerlocatie aan de Mijlweg langs Al6. Er is grote concurrentie vanwege het consumentenbereik van Breda (woonboulevard met IKEA), Rotterdam (landelijke koopstad met Alexandria) en Barendrecht (Vaanplein met IKEA). • (Ook)Voor de (toekomst)structuur wordt voor de functionele invulling van de locaties en de onderlinge afweging prioriteit toegekend aan de ruimtelijke principes bundeling c.q. concentratie en intensief ruimtegebruik. Het accommoderen in de binnenstad of aanhakend hieraan heeft vanwege de wisselwerking met de binnenstad (spin-off, combinatiebezoek horeca-vermaak-winkelencultuur) de voorkeur. Zuiver profileren schept duidelijkheid naar ontwikkelaars én binnenstadondernemers. Megasupermarkten Megasupermarkten hebben een fors volume, zeker gerelateerd aan de omvang van huidige buurten wijkcentra in Drechtsteden. Het aanbod van dagelijkse artikelen in een megasupermarkt heeft een volume dat vergelijkbaar is met en soms zelfs uitstijgt boven het totale aanbod in een wijkwinkelcentrum. Het aanbod voor voedsel wordt gecombineerd met fors deel 'frequent aan te schaffen artikelen'. Dit betekent dat megasupermarkten niet alleen als boodschappencentrum, maar als subcentrum op het gebied van dagelijkse artikelen binnen de gehele verzorgingsstructuur fungeren. De regio heeft prioriteit gelegd bij het opbouwen van de gewenste verzorgingsstructuur vanuit de basis, de buurten wijkverzorging voor dagelijkse artikelen. Dit biedt de meeste zekerheid voor een duurzame en consumentgerichte aanbodontwikkeling. Dit betekent voor de hoofdstructuur dat de ontwikkeling van megasupermarkten op perifere, solitaire of themacentrumlocaties wordt afgewezen. Ook de vestiging van megasupermarkten als onderdeel van grootschalige horecaen/of vermaakconcepten wordt afgewezen. Vanuit de structuurgedachte kan in de gewestelijke en regionaal verzorgende centra de vernieuwing in de dagelijkse sector in de vorm van schaalvergroting worden overwogen. Hiervoor is regionale toetsing voorgeschreven.

22

Horeca Voor de horeca in Drechtsteden zijn Rotterdam en Breda referentiegebieden. In tegenstelling tot deze gebieden ontbeert het Drechtsteden (met Dordrecht als hoofdkern) vooralsnog aan een eigen profiel. In de structuurvisie wordt het toekomstprofiel voor de horeca primair toebedeeld aan de Dordtse binnenstad. Voor Dordrecht ligt de opgave om de invulling van de uitbreidingsruimte voor alle soorten horeca te initiëren en te accommoderen. Hiervoor wordt een gecombineerde mix van horeca-uitbreiding het meest wenselijk en haalbaar geacht. De thema's winkelen en toerisme moeten zich richten op laagdrempelige horecazaken, gesitueerd in en nabij winkelgebieden. Vermaakconcepten, die breder gaan dan horeca, met leisure en vrijetijdsconcepten, moet ruimte kunnen worden geboden. Het principe voor de hoofdstructuur en een locatiekeuze hierbij is: het liefst in of direct verbonden met / aanhakend aan Dordrecht-centrum; binnen de regio Drechtsteden is Dordrecht de voorkeursplaats voor vestiging en tenslotte geldt beter (of liever) in de Drechtsteden dan (net) buiten de Drechtsteden. Bezoek- en ruimte-intensieve concepten met grote uitstraling, regionale attracties e.d. moeten primair in de Dordtse binnenstad worden geaccommodeerd; bezoek- en ruimte-extensieve concepten kunnen op perifere locaties worden overwogen.

3.5

Invullingsprofielen voor de verzorgingscategorieën

De visie is beschreven vanuit de ruimtelijke invalshoek van de detailhandel. Uiteraard is en moet rekening gehouden worden met de belangen van de consument. Immers de consument bepaalt het functioneren van de detailhandel. Op grond daarvan wordt ook hier de functionele indeling van winkelgebieden gekozen. Het is een indeling die aansluit op het koopgedrag van de consument: de manier waarop de consument inkopen doet (bezoekmotieven). Het bevordert de overzichtelijkheid van de detailhandelsstructuur. De consument kan beter inschatten wat hij of zij in een bepaald winkelgebied kan verwachten. In deze invullingsprofielen zijn de aanbodkenmerken per type winkelgebied (verzorgingscategorie) daarop afgestemd. Op basis hiervan ontstaat een indeling die is afgestemd op de wensen van de consument. Met een goede bovenlokale afstemming wordt een detailhandelsstructuur bewerkstelligd met een juiste omvang en met verschillende functies op de juiste plaats. Op basis van de hiervoor gemaakte keuzen wordt per verzorgingscategorie een theoretisch richtbeeld geschetst. Voor het structuurbeeld van de regio Drechtsteden wordt de typering hierop gebaseerd. Het structuurbeeld gaat uit van Dordrecht-centrum als hoofdwinkelcentrum en de overige centra als ondersteunende centra. Het maakt de consument duidelijk waar het primaat ligt voor aankoop van dagelijkse artikelen, waar doelgerichte aankopen zijn geclusterd en dat Dordrecht-centrum de primaire functie vervult voor recreatief winkelen. Om reden hiervan wordt de marktruimte van het bestedingsscenario 'gematigde groei' (in de nietdagelijkse artikelensector) met name toebedeeld aan Dordrecht-centrum om de functie van keuzecentrum te kunnen invullen.

23

itf'<jë 1

•P

1

1 %

24



Klein-gewestelijk verzorgend keuzecentrum: • Dordrechtcentrum

Doelgroepen/ Consumenten Type voorzieningen • Centrumbewoners Gevarieerd, gemengd aanbodpakket dat • Dordtenaren zich kenmerkt door een menging van • Drechtstedenbewoallerlei functies gericht op het bezighouners den van de consument. Zowel vergelij• Bewoners omliggenkend/recreatief winkelen, horeca, leisure, de regio's cultuur, warenmarkten (nadruk op non• Toeristisch en recreafood) en andere vermaaksvoorzieningen tieve bezoekers gericht op vrijetijdsbesteding. Locatiekenmerken Centrum locatie met goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer, goede parkeervoorzieningen (kwantitatief en kwalitatief) in en aan de randen van het gebied en aanwezigheid van culturele en/of architectonische meerwaarde. Dagelijks • Stadsdeel gericht aanbod • Speciaalzaken • Megasupermarkt5 (uitbreiding bestaande aanbieder aan de rand van het centrum; schillocatie) Niet-dagelijks • Breed en diep assortiment in alle segmenten • Modische sector > 30.000m2 vvo • Warenhuisareaal > 15. OOOm2 vvo (V&D en HEMA) • Hoge filiaiiseringsgraad • Bijzondere aanbodvormenAconcepten • Grootschalige aanbieders • Hoog aandeel vreemde koopkrachttoevloeiing (40-45%) Horeca / vermaak • Vermaak voor brede doelgroep (evenementen, sociaal-cultureel) • Winkelondersteunende horeca • Bezoek- en ruimte-intensieve concepten met grote uitstraling (grootschalig bioscoopaanbod) • Regionale attracties (theater, casino) Referentie: • Toename winkelaanbod in centrum, oplopend naar 85.000 - 90.000m2 w o • Doorgroei met unieke elementen naar multifunctioneel centrum • Referentiecentra: Haarlem, Apeldoorn, Leiden, 's-Hertogenbosch


25



Gewestelijk verzorgende themacentra: • Nijverwaard • Fokkerlocatie en • Oostpoort/ EZH-terrein • Kop van de Staart

Type voorzieningen Traditioneel 'PDV-aanbod', zuiver geprofileerd naar ABC-goederen en de thema's wonen, doe-het-zelf en groen. Dagelijks • Geen aanbod Niet-dagelijks • Hoofdelementen doe-het-zelf, groen en wonen (zuivere profilering) • Sterk koopverwantschap tussen artikelen leidt tot onderlinge synergetische attractie van de samenstellende winkels • Branche- en conceptverbreding / vernieuwing voor zover niet inpasbaar in gewestelijk of regionaal verzorgende centra Horeca / cultuur / vermaak • Ondersteunende horeca passend binnen en aanvullend op detailhandelsthema (Nijverwaard, Fokkerlocatie) • Meerwaarde ontstaat door een van elkaar onderscheidende uitwerking van de aanbodkenmerken voor Oostpoort/EZH-terrein en Eneco/Kop van de Staart • Horeca- en vermaakconcepten, in afweging tegenover primair accommoderen in de binnenstad of aan de rand van de binnenstad ('schillocatie')

• Kop van de Staart

• 'Leisurewerf annex woon- en verblijfsgebied • 'Centrumlocatie' na verbinding met binnenstad • Voorkeurslocatie voor bezoek- en ruimte-intensieve horeca en vermaak (theater, bioscoopcomplex, hotel, congrescentrum, casino) • Op vermaakconcept afgestemde ondersteunende horeca en bewinkeling (restauratieve ondersteuning van verblijfen vergaderfaciliteiten)

Oostpoort

Locatie met meerdere potenties De gemeente Dordrecht verricht een studie gericht op: • 'Leisurewerf met woon-werklocaties • Perifere locatie, bij voorkeur voor extensieve vormen van bezoek en ruimtebeslag voor horeca en vermaak • Op vermaakconcept afgestemde ondersteunende horeca en bewinkeling

26

Doelgroepen/ Consumenten Drechtstedenbewoners Bewoners omliggende regio's Toeristisch en recreatieve bezoekers


Richtbeeid toekomst profiel Aanbodkenmerken

Doelgroepen/ Consumenten Centrumbewoners Kleine regionaal Type voorzieningen verzorgende stads- Gemengd, maar minder gevarieerd aanStadsdeelbewoners deelcentra: Bewoners van ombod ten opzichte van keuzecentrum. Geliggende Drechtste• Zwijndrechtspecialiseerde keuzewinkels, vooral in de Walburg den-gemeenten hogere segmenten, niet of nauwelijks • Papendrecht-De aanwezig. Meent • SliedrechtLocatiekenmerken centrum Centrumlocatie met goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer, goede parkeervoorzieningen (kwantitatief en kwalitatief). Dagelijks • Stadsdeel gericht aanbod, maar afgestemd op perspectiefrijk wijkaanbod • Twee foodtrekkers met maatvoering van 1.000 - 2.500m2 vvo of (doch inclusief) een combinatie met een megasupermarkt6 door herschikking of herontwikkeling van gevestigde aanbieders Niet dagelijks • Nadruk op breed en gevarieerd aanbod in het middensegment en discount • Hoge filialiseringsgraad • Modische sector > 4.000m2 w o • Warenhuisareaal > 1.500m2 vvo (HEMA) • Fors aandeel koopkrachttoevloeiing (25-40%) Horeca / vermaak • Winkelondersteunende horeca • Stadsdeeleigen bezoek • Bezoek- en ruimte-intensieve concepten mede afhankelijk van resterende marktmogelijkheden ten opzichte van Dordrecht-centrum en themacentra Referentiecentra: • Arnhem-Kronenburg, NijmegenDukenburg, Rotterdam-Hoogvliet, Haarlem-Schalkwijk


27


Richtbeeld toekomst profiel Doelgroepen/ Consumenten Type voorzieningen(niveau): Dorpsbewoners Kernbewoners Centra die in kwantitatieve zin nauweWijkbewoners lijks een bovenlokaal verzorgende functie Omliggende buurthebben. Persoonsgebonden motieven en bewoners economische beweegredenen ('dichtbij') vormen steunpilaren voor de lokale koopkrachtbinding. De verzorgingsdominantie van direct nabij gelegen grote(re) verzorgende centra beperkt de bovenlokale ontwikkelingsmogelijkheden. Aanbodkenmerken

Lokaal verzorgende nevencentra en wijkcentra: • Alblasserdam • 's-Gravendeel • H.-I. Ambacht en DordrechtSterrenburg DordrechtBieshof DordrechtCrabbehof

Dagelijks • Meervoudig complementair aanbod (maatvoering foodtrekkers > 1 .OOOm2 vvo) • Aangevuld met speciaalzaken Niet dagelijks • Centrumaanbod onderscheidend van overig wijkaanbod (< 5.OOOm2 wo). Accent op modische artikelen • Nadruk op frequent benodigde artikelen (textiel, huishoudelijke artikelen, doe-het-zelf-artikelen, schoeisel) • Kleine HEMA-formule Horeca / vermaak • Volledig consumentenpakket met winkelondersteunende horeca

-29-



Dorps-, Kern-, Dagelijks (Overige) Wijk- en • Fullservice supermarkt ( minimale Buurtverzorgende omvang 600 - 800m2 vvo) centra: • Of op draagvlak toegesneden aanbod: afhankelijk van positie in de ruimtelij• Heerjansdam ke functionele structuur en concurren• Bestaande pertie van binnen het gebied aanwezige spectiefrijke wijkcentra (met paraplufunctie voor concentraties buurtverzorgende centra) • Afgewaardeerde concentraties* Niet dagelijks • Alleen in dé grotere verzorgingsgebieden (> 6.000 inwoners) • Aanbod beperkt tot enkele tegen de foodsector 'aanleunende' branches (drogisterijartikelen, bloemen en planten, slijterij)

Doelgroepen/ Consumenten Buurtbewoners (inclusief zorgvoorzieningen)

Horeca / vermaak • Beperkt en ondergeschikt

' Concentraties die niet 'kunstmatig' in stand worden gehouden. Ze blijven in stand zolang de markt dit volhoudt. Als dit niet langer het geval is, worden ze onttrokken aan de voorzieningenstructuur.

-30-

4.

JURIDISCH-PLANOLOGISCH KADER

4.1

INLEIDING

Het doel van het opstellen van een regionaal beleid voor detailhandel en horeca is te komen tot een afstemming op hoofdlijnen van ontwikkelingen hierin. Dit moet gebeuren op een wijze zodat zowel op individueel niveau van de gemeenten als in samenhang, een zo goed mogelijke structuur ontstaat voor de detailhandel en horeca. Deze regionale visie vormt tezamen met een aantal andere studies7 de bouwstenen voor een 'Regionaal Plan Intergemeentelijke Visie op winkelen, recreatie en horecavoorzieningen'. De samenwerking van de aangesloten gemeenten bij de regio Drechtsteden biedt deze mogelijkheid tot afstemming. Deze samenwerking wordt binnen dit kader verder 'Drechtsteden' genoemd. De afstemming heeft met name betrekking op die locaties en vormen van detailhandel en horeca die een verzorgingsgebied hebben dat verder reikt dan de gemeentegrenzen. Belangrijke voordelen van deze afstemming zijn: • ruimte bieden voor dynamiek; • detailhandels- en horecaontwikkelingen op de juiste locaties; • voorkomen van - in regionaal verband - ongewenste of concurrerende en daardoor minder perspectief biedende ontwikkelingen. Het proces van regionale afstemming vraagt om een toetsingskader en heldere criteria zodat: Andere bouwstenen zijn: 'Inventarisatie detailhandel en horeca in de Drechtsteden 2001', 'Strategisch leisureplan Drechtsteden' en 'Regionale Structuurvisie en Beleidsplan Perifere Detailhandel Zuid-Holland Zuid'.

-31 -

• • •

gemeenten zelf kunnen beoordelen of bredere afstemming noodzakelijk is (gemeentegrensoverstijgende effecten); indien nodig snel en effectief getoetst kan worden; de regio en provincie hun regisseursrol kunnen effectueren waar het gaat om gemeentegrensoverstijgende effecten.

De in de visie aangegeven ontwikkelingsrichting kan door de gemeenten worden vertaald in bestemmingsplannen. Het is duidelijk dat geen sprake is van een start in een blanco situatie. Vigerende bestemmingsplannen kunnen regelingen bevatten die (bepaalde) ontwikkelingen op het gebied van detailhandel en (vaak in mindere mate) horeca toestaan zonder enige mogelijkheid van de zijde van de gemeente om daar (voldoende) invloed op uit te oefenen. Voor deze situaties bieden afspraken en procedures over toetsing van initiatieven geen uitkomst. In de paragraaf over het instrumentarium wordt hier afzonderlijk aandacht aan besteed. Aan het opstellen, uitwerken of wijzigen van een bestemmingsplan gaat een aantal fasen vooraf. Eerst worden door gemeenten beleidsstandpunten ingenomen over het al dan niet faciliteren van een initiatief. In deze fase kunnen regionale invloeden (gemeentegrensoverschrijdende effecten) afgewogen worden. In het regionale afstemmingsproces zijn twee aspecten met name van belang: • Om te komen tot een werkelijke regionale afstemming zullen procedures opgesteld moeten worden, en de betrokken gemeenten zullen zich moeten conformeren aan die procedures. Van belang hierbij is dat de procedures zo flexibel zijn dat adequaat ingespeeld kan worden op veranderingen in vraag, aanbod en beleid. Kortom, er moet rekening gehouden worden met (met name) de dynamiek in de detailhandel en het nieuwe Rijksbeleid alsmede (vaak in mindere mate) met ontwikkelingen in de horeca. Voor de ruimtelijke structuur is het van belang balans te vinden in de mate van flexibiliteit en de mate van gestructureerde ontwikkelingen op de juiste plaatsen: 'volgt de locatie de consument, of volgt de consument de locatie?' • Procedure-afspraken werken alleen als deze organisatorisch ingekaderd zijn. In de paragraaf over de regio Drechtsteden als toetsingsorgaan wordt hier nader op ingegaan. Hierbij is er voor gekozen de toetsing niet binnen de Drechtsteden zelf te doen, maar hiervoor gebruik te maken van de "toetsingscommissie" die voor dit soort zaken binnen het REO Zuid-Hólland Zuid wordt ingesteld. Op deze manier kan er een gebundelde inzet van menskracht en kennis op dit specifieke onderwerp plaatsvinden.

-32-

4.2

TOETSINGSGRONDSLAGEN

De regionale afstemming spitst zich toe op initiatieven met gemeentegrensoverschrijdende effecten. Gemeentegrensoverschrijdende effecten van marktinitiatieven zijn niet altijd op voorhand aan te geven. Aanknopingspunten hierbij zijn: • de locatie waarop het initiatief betrekking heeft, in samenhang met; • maat en invulling van het initiatief. In de visie is de ontwikkelingsrichting van de structuurbepalende elementen op het gebied van detailhandel en horeca in de regio omschreven. Hierbij is aansluiting gezocht bij de gewenste profilering: de combinatie van locatie met een passende branchering, waarbij voor wat betreft de branchering het koopgedrag van de consument centraal staat. De schaalgrootte en type van een initiatief bepalen mede in hoeverre draagvlak van buiten de gemeente nodig is om economisch goed te kunnen functioneren. Voor de detailhandel is de schaalgrootte is een indicatie voor gemeentegrensoverschrijdende effecten, zo blijkt uit de praktijk. Voor de horeca is dit meer de soort horeca die voor de bepaalde doelgroepen wordt geëxploiteerd. Voor de detailhandel wordt uitgegaan van een ondergrens van 1 .OOOm2 verkoopvloeroppervlakte. Voor initiatieven > l.OOOm2 vvo is in het behandelingsschema verplichte terugkoppeling c.q. toetsing in de regio opgenomen. De gestelde ondergrens van l.OOOm2 vvo is conform provinciale beleidslijn. Bij aanvragen en initiatieven voor (nieuwe) winkelprojecten kan, op basis van de neergelegde visie (locatie, branchering) en met de individuele maat van winkels als referentiekader, door de gemeenten worden bepaald of deze passen in deze Structuurvisie. Indien dit niet het geval is, is toetsing noodzakelijk. De gemeenten zijn vrij om in geval van twijfel het betreffende marktinitiatief ter toetsing voor te leggen.

-33-

4.3

TOETSINGSPROCEDURE EN AFSPRAKENKADER

4.3.1 Het REO Zuid-Holland Zuid als toetsingsorgaan Voorgesteld wordt om de toetsing van aanvragen voor (nieuwe) winkelen horecaprojecten die in principe niet passen in de Structuurvisie neer te leggen bij het REO ZHZ. Het in de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening verplichte afstemmingsvereiste kan met deze regisserende taak worden ingevuld. Om een aanvraag goed te kunnen beoordelen dient de regio enerzijds te beschikken over informatie over het beoogde project, maar anderzijds ook over een toetsingskader. Om als toetsingskader te kunnen dienen is het noodzakelijk dat deze structuurvisie en het daarin aangegeven beleid ook als zodanig vastgesteld wordt door de gemeenteraden en de Drechtsteden. Men conformeert zich aan het regionale beleid, en spreekt de intentie uit zich hieraan te zullen houden. De beoordeling heeft betrekking op ruimtelijk-economische aspecten: dat wil zeggen dat economische aspecten worden meegenomen om eventuele ruimtelijke effecten op de structuur te kunnen beoordelen. Een goede 'ruimtelijke' onderbouwing van het advies is in het nieuwe beleid zeer belangrijk. Locatieaspecten vormen daarom een onderdeel van het toetsingskader, maar de toetsing van een initiatief op stedenbouwkundige of verkeerskundige aspecten blijft in dit voorstel voorbehouden aan de betreffende gemeente. Structureel afstemmingsoverleg Het formuleren van toetsingsgrondslagen en het aangeven van een procedure is geen garantie voor succes. Als de betrokken gemeenten de Structuurvisie detailhandel en horeca (SDH Drechtsteden) onderschrijven, is de volgende stap om tot een vorm van structureel overleg te komen. Dit moet geen zware aanslag op de tijdsbesteding betekenen, maar moet een praktische invulling krijgen en zijn meerwaarde bewijzen doordat iedereen goed geïnformeerd is over ontwikkelingen in de omliggende gemeenten. Het overleg kan vorm krijgen in kwartaalbijeenkomsten. Naast de toetsing van initiatieven (zie hierna) kunnen onderwerpen op de agenda geplaatst worden over de voortgang van lopende projecten (detailhandel, horeca), informatie-uitwisseling over algemene ontwikkelingen in de markt en er kan aandacht besteed worden aan de monitoring van vraagen aanbodontwikkelingen in de Drechtsteden.

-34-

Checklist toetsing marktinitiatieven 1. Initiatief

1 i Betreft het initiatief een van de

2. Gemeente Neen

locaties in SDH Drechtsteden? | Ja Past het initiatief bij het gewenste profiel van de betreffende locatie? | Ja

Neen

A. Is er toegevoegde waarde voor de consument? | Ja

Neen

B. Draagt het initiatief bij aan dynamiek? | Ja

_[

Neen

C. Is er sprake van wisselwerking met andere centra / lo- . caties? 1 Ja

-1

Neen

D. Is het initiatief > 1.000 m2

T ja

WO?

X Neen

T

Conclusie: initiatief past in SDH Drechtsteden Lokale verantwoor delijkheid

Afwijzing gemeente op basis één of meerdere aspecten

Gemeente legt initiatief (in notitie) voor aanREO

3.REO-anibtelijk

1

Bespreking, toetsing , terugkoppeling gemeente, formuleren ambtelijke reactie

f

4. REO-bestuurlijk Advisering betreffende gemeente en/of provincie I (bestuurlijk besluit) • 6 .Betreffende gemeente Advies betrekken bij bele idsstandpuntbepal ing

Toetsing aan SDH Drechtsteden.

-35-

Geen afwijzing gemeente op basis van bepaalde motieven

Gemeente legt initiatief (in notitie) voor aan REO-ambtelijk

T

5. Provincie

i

De procedure De hiervoor afgebeelde 'checklist toetsing initiatieven' biedt de mogelijkheid om initiatieven snel te toetsen en geeft de stappen aan om in bepaalde situaties tot een uitspraak over de wenselijkheid ervan te komen. /. Marktinitiatief • Verzoek om vestiging, uitbreiding of verplaatsing van detailhandel ongeacht branche of omvang. • Het initiatief zal door de initiatiefnemer gemotiveerd moeten worden. 2. Gemeente Het centrale criterium bij de beoordeling van een aanvraag is het effect op de verzorgingsstructuur: is er sprake van gemeentegrensoverschrijdende effecten; wat is de toegevoegde waarde van het betreffende initiatief voor de consument en de gevestigde detailhandel en horeca als geheel, en wegen de positieve effecten in voldoende mate op tegen eventuele negatieve effecten? •

Een eerste globale toets kan eenvoudig door de gemeente uitgevoerd worden. Deze afwegingen worden ook nu (in meer of mindere mate geformaliseerd) binnen een gemeente doorlopen:

-

-

•

De eerste vraag die beantwoord moet worden betreft type en schaal van het initiatief. Blijft het initiatief binnen de eigen gestelde kader voor wat betreft omvang, branchering en locatie dan is de afweging een volledig gemeentelijke verantwoordelijkheid. Heeft het initiatief gemeentegrensoverschrijdende effecten dan kan door de gemeente door middel van de checklist snel een toets uitgevoerd worden. Als het initiatief past binnen aangewezen locaties in de SDH (qua profiel, toegevoegde waarde, dynamiek en wisselwerking), dan kan de gemeente zelfde conclusie formuleren en besluiten. Strookt een initiatief niet met de aangewezen locaties in de SDH Drechtsteden, en/of niet bij het gewenste profiel van specifieke locaties en/of is er twijfel over de waarde (toegevoegde waarde consument, dynamiek, wisselwerking) dan kan de gemeente zelf besluiten tot afwijzen (op basis van één of meerdere aspecten). Indien er op basis van bepaalde motieven geen afwijzing door de gemeente plaatsvindt (of bij twijfel) dan dient het initiatief (in notitievorm) ter afweging in regionaal verband aan de Drechtsteden te worden voorgelegd.

Ongeacht omvang van nieuwvestiging of uitbreiding zal door de gemeente een afweging gemaakt moeten worden of het initiatief past in de ruimtelijk-economische structuur voor winkelen en horeca. Voor de meeste gemeenten is wel duidelijk welke gebieden tot de reguliere winkelstructuur gerekend moeten worden (hoofdcentra, stadsdeelcentra, buurten wijkcentra en de dorpskernen). De verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de gemeenten zelf. Voor winkelinitiatieven die buiten de winkelstructuur liggen en voor de horecastructuur geeft de Structuurvisie de gewenste of ongewenste ontwikkelingen op korte en middellange termijn aan.

De checklist is een hulpmiddel voor de gemeente om een initiatief snel te toetsen. Gegevens als de locatie en situering van de vestigingsplaats, kenmerken van het initiatief (omvang wo en bvo), beoogde invulling en type (hoofdbranche, winkelformule, assortimentssamenstelling, eventueel nevenactiviteiten, doelgroep), zullen door de initiatiefnemer inzichtelijk gemaakt moeten worden. De gemeente kan bij twijfel deze punten zelf toetsen. De doelstellingen en uitgangspunten zoals geformuleerd in de visie zullen afgewogen moeten worden. Deze vormen namelijk de grondslag voor de SDH Drechtsteden: • Wat is de toegevoegde waarde (kwantiteit/kwaliteit) voor de consument? -36-

• • • •

Draagt het initiatief bij aan de dynamiek? Of aan de omgevingskwaliteit? Worden gewenste ontwikkelingen zoals vastgelegd in de Structuurvisie doorkruist? Wordt bijgedragen aan de concentratiegedachte en de profilering van locaties? Is er sprake van een positieve wisselwerking met reguliere winkelcentra/locaties? En met andere functies? Onder wisselwerking wordt verstaan: elkaar aanvullend, niet overal hetzelfde aanbod.

3. REO-ambtelijk Het Drechtsteden-ambtelijk beoordeelt het in notitievorm aangereikte initiatief, toetst aan de SDH (later geïntegreerd in het Regionaal Plan Intergemeentelijke Visie op winkelen, recreatie en horeca) en overlegt met gemeenten. Uiteindelijk wordt een regionaal ambtelijk standpunt geformuleerd voor het Drechtsteden-bestuurlijk. 4. REO-bestuurlijk Het Drechtsteden-bestuurlijk neemt uiteindelijk een besluit en maakt dit kenbaar aan de betreffende gemeente en de provincie. Door de provincie Zuid-Holland worden verbeteringsvoorstellen gemaakt voor een betere vertaling van regionale afspraken en visies in planologisch beleid. Deze verbeteringsvoorstellen kunnen - als partijen dit overeenkomen - in dit behandelschema worden ingepast. 5. Provincie De provincie toetst de bestemmingsplannen, waarvoor het Regionaal Plan Intergemeentelijke Visie op winkelen, recreatie en horeca als onderlegger maatgevend is. Daarnaast heeft de provincie een regisseursfunctie als het gaat om de afstemming van bovenregionale (provinciale en interprovinciale) initiatieven. Een initiatief in een aangrenzende regio kan verstorend werken op de vastgestelde regionale structuur. De provincie kan derhalve niet volstaan met het bundelen van regionale visies binnen het provinciale grondgebied, maar zal voor de regio-overschrijdende aspecten op basis van de regionale ingrediënten een keuze moeten maken en deze dwingend voorleggen aan de regio's. 6. Betreffende gemeente De gemeente zal het advies moeten betrekken bij de uiteindelijke beleidsstandpuntbepaling over het initiatief. Bij een bestemmingsplanprocedure zal het toepassen van het advies via de provinciale lijn getoetst worden. Monitoring kwantitatieve ontwikkelingen Doordat de gemeenten melding maken van substantiële ontwikkelingen (veelal detailhandel) heeft de Drechtsteden de mogelijkheid de voortgang en mutaties in het (detailhandels)volume in de Drechtsteden per locatie te registreren. Dit is ook noodzakelijk om tussentijds te toetsen en een relatie te leggen met de ontwikkelingen in de bestedingen (de bestedingsscenario's) en ter sturing van evenwichtigheid in de totale structuur. Dit om te voorkomen dat er onevenredige ontwikkelingen (in omvang) op één of meerdere locaties plaatsvinden. In de monitoring kan de kwantitatieve registratie plaatsvinden van: • substantiële ontwikkelingen op het gebied van de detailhandel en horeca; • onttrekking van (substantiële) winkelmeters (m2 wo/bvo); • ontwikkeling van bestedingen in de detailhandel en horeca.

-37-

In de Verantwoording is de bandbreedte gepresenteerd voor extra marktruimte (naast de bestaande plannen) tussen de bestedingsscenario's behorende bij 'gematigde groei' en 'doorgroei'. Voor de detailhandel is deze op basis van beschikbare kengetallen normatief strakker dan voor de horeca. Met het gestelde ambitieniveau biedt de marktruimte het kader voor de toetsing van initiatieven in relatie tot de bestedingsontwikkelingen. Het in de Verantwoording opgenomen overzicht van bekend gemaakte plannen en initiatieven biedt aanknopingspunten voor de ontwikkelingsaccenten in de regio. Naar locatie dient het accent voor de korte termijn te liggen op de meest structuurbepalende locaties, zoals de binnensteden en de belangrijkste subcentra Nijverwaard, Fokkerlocatie, Oostpoort, Kop van de Staart en de stadsentrees waaronder de stadsas-locatie in Dordrecht waarvan de Burg. De Raadtsingel deel uitmaakt (grofweg het gebied van de Weeskinderendijk richting stationsomgeving). Bij de ontwikkeling en realisatie van nieuwe projecten (in volume per locatie) dienen de bekende initiatieven te worden meegenomen, om tot een globale verdeling naar locatie te komen. Dit alles ter bewaking van een zeker (ruimtelijk en economisch) evenwicht in de opbouw van de voorzieningenstructuur. Het verdient aanbeveling - in een vast patroon - informatie-uitwisseling te laten plaatsvinden tussen de gemeenten en Drechtsteden over ontwikkelingen in de detailhandel en horeca. De hiervoor beschreven overlegstructuur kan hiervoor worden gebruikt.

4.3.2 Instrumentarium Zoals aangegeven zijn het uiteindelijk toch de gemeenten die het beleid moeten uitvoeren en handhaven. De sturingsmiddelen van de gemeenten worden ontleend aan het privaatrecht en het publiekrecht. Privaatrecht: de overeenkomst Indien de gemeente eigenaar van de grond is, kan zij met de projectontwikkelaar of met de daar te vestigen ondernemers afspraken maken over het gebruik van de grond en de toegestane branches. Dit gebeurt meestal via een overeenkomst. Belangrijk daarbij is dat het gebruik van het privaatrecht de werking van het publiekrecht niet mag doorkruisen. Eventueel te sluiten overeenkomsten moeten voldoen aan het vigerende bestemmingsplan. Dus ook als de gemeente met overeenkomsten kan werken, moeten zaken publiekrechtelijk worden geregeld. Publieksrecht: het bestemmingsplan Het belangrijkste instrument om het beleid in vast te leggen is het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is een ruimtelijk instrument en de regelingen in het plan moeten dan ook ruimtelijk relevant zijn. Daarom kunnen bijvoorbeeld concurrentieverhoudingen niet in het bestemmingsplan worden geregeld. De functie van het bestemmingsplan is toetsend, wat betekent dat het plan vooral een passieve functie heeft. Actief wordt het pas als bepaalde activiteiten worden 'wegbestemd'. Voor de controle en handhaving is het van belang dat in de bestemmingsplannen bepalingen worden opgenomen die zowel voor de gemeente als de burgers / ondernemers duidelijk zijn en daadwerkelijk te controleren en te handhaven. Belangrijk zijn in dit verband met name de gebruikte definities voor detailhandel. Deze moeten eenduidig zijn en niet voor meerdere uitleggen vatbaar. Om te voorkomen dat verschillende gemeenten verschillende definities hanteren, heeft Drechtsteden een belangrijke taak in het coördineren van de regelingen (voorschriften) van bestemmingsplannen.

-38-

Gewenste nieuwe ontwikkelingen kunnen in het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, en ongewenste ontwikkelingen kunnen voorkomen worden. Wanneer de geldende bestemmingsplannen ontwikkelingen mogelijk maken die (nog) niet gerealiseerd zijn en niet passen binnen het regionale beleid, dan is er aanleiding om de bestemmingsplannen te herzien. De vestiging van nieuwe vestigingen wordt dan beperkt of uitgesloten en het bestaande aanbod vastgelegd, inclusief eventuele uitbreidingsmogelijkheden. De niet in het beleid passende vestigingen krijgen een aparte bestemming. Indien desbetreffende activiteiten worden gestaakt, wordt ter plaatse alleen nog een vestiging toegelaten die wel in het beleid past (bijvoorbeeld geen detailhandel meer). Hierbij moet echter rekening worden gehouden met eventuele planschade (i.v.m. verkoopbaarheid pand). Het wijzigen van de bestemming is daarom alleen gewenst in de meest urgente gevallen. Dit geldt, vanwege eventuele saneringskosten en planschade, eveneens voor het wegbestemmen van bestaande activiteiten. Welke maatregelen genomen moeten worden is afhankelijk van de specifieke omstandigheden. Het is in ieder geval raadzaam te inventariseren welke bestemmingsplannen ongewenste ontwikkelingen mogelijk maken. De Structuurvisie vormt het uitgangspunt voor de toetsing. Drechtsteden kan daarbij een coördinerende rol vervullen. Handhaving Een goede controle en handhaving van het geformuleerde beleid zijn van belang om te komen tot de gewenste structuur en om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. De Drechtsteden heeft hier een belangrijke taak in. Zij moet er op toezien dat aan een aantal voorwaarden wordt voldaan om een handhaafbaar beleid te voeren, zoals: • een eenduidig en schriftelijk vastgelegd beleid; • duidelijke definities voor de verschillende branches; • actuele bestemmingsplannen waarin de voorgenomen ontwikkelingsrichting is vastgelegd; • het in ruime zin 'bekend' maken van het beleid en draagvlak ervoor verwerven. Het beleid dient consequent te worden gehandhaafd. Gemeenten en Drechtsteden hebben hier een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid in: Drechtsteden via de toetsing van initiatieven, de gemeenten via het daadwerkelijk doorvoeren van het beleid in de bestemmingsplannen en het zich houden aan de procedures. Gedogen dient met terughoudendheid te gebeuren. Wordt ervoor gekozen om toch te gedogen, dan dient dit altijd expliciet en schriftelijk te gebeuren. Flexibiliteit en monitoring Het geformuleerde beleid heeft een tijdshorizon van ca. 5 jaar met een doorkijk naar de toekomst. Bewust is ervoor gekozen om meerdere locaties (met doorgroeimogelijkheden) aan te wijzen, zodat over enkele jaren niet alle beschikbare locaties vol zijn en er geen ontwikkelingsmogelijkheden over zijn. In die zin heeft het voorgestelde beleid al een zekere flexibiliteit in zich. Het kan zijn dat de ontwikkeling van vraag en/of aanbod (in of buiten de regio) een tussentijdse herijking van het beleid nodig maken. Het is daarom raadzaam om op geregelde tijden te evalueren of het beleid heeft geleid tot de gewenste ontwikkelingen. Zo niet, dan kan bijsturing plaatsvinden. In dit verband is het aan te bevelen om op regelmatige tijden bondige voortgangsnotities te vervaardigen en die voor te leggen aan de participerende gemeenten en mee te nemen in een gestructureerd overleg in Drechtsteden-verband op ambtelijk niveau (met bestuurlijke terugkoppeling) zoals al eerder aangegeven.

-39-

1 Voor de actualiteit van de bouwstenen is het is van belang het 'Regionaal Plan Intergemeentelijke Visie op winkelen, recreatie en horeca' zo snel mogelijk op te stellen en operationeel te maken.

-40-


Bijlagenrapport

27 september 2002

Inhoudsopgave

pagina

VERANTWOORDING

1. INLEIDING 1.1 Opdracht en achtergrond 1.2 Doelstelling 1.3 Werkwijze en aanpak

5 5 5 5

2. DE DETAILHANDEL IN DRECHTSTEDEN 2.1 Vertreksituatie 2.2 Omvang aanbod Drechtsteden 2.3 Rangorde in aanbodconcentraties en de verzorgingsstructuur 2.4 Beschrijving belangrijkste concentraties 2.5 Het aankoopgedrag als invalshoek 2.6 Benadering van het economisch functioneren detailhandel 2.7 Typering belangrijkste winkelconcentraties 2.8 Samenvatting concurrentieprofïel detailhandel

7 7 7 8 11 19 21 23 25

3. DE HORECA IN DRECHTSTEDEN 3.1 Aanbodkenmerken 3.2 De horeca in Dordrecht-centrum 3.3 Horeca als onderdeel van de functiemix 3.4 Benadering van het economisch functioneren horeca 3.5 Samenvatting concurrentieprofïel horeca

27 27 28 29 29 30

4. MARKTONTWIKKELINGEN EN DYNAMTEK 4.1 Winkelplannen in Drechtsteden 4.2 Horecaplannen in Drechtsteden 4.3 Bevolkingsontwikkeling in Drechtsteden 4.4 Winkelplannen in concurrerende regio's

31 31 34 38 38

-2-

Inhoudsopgave (vervolg)

pagina

5. ONTWIKKELINGEN IN BELEID EN TRENDS 5.1 In de detailhandel 5.1.1 Beleid met kansen en bedreigingen 5.1.2 Trends en ontwikkelingen in de detailhandel 5.1.3 Ruimtelijk functionele consequenties 5.2 Consumentenprofielen en locatiekenmerken 5.3 Trends en ontwikkelingen in de horeca

41 41 41 43 45 47 49

6. ONTWDXKELINGSSCENARIO'S VOOR DE DETAILHANDEL 6.1 De markt: vraag en aanbod 6.2 Bestedingsscenario's 6.3 Ruimtelijke scenario's: modellen 6.4 Ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden 6.5 Ruimtelijke scenario's: uitgangspunten

50 50 50 51 54 57

7. ONTWDXKELINGSSCENARIO'S VOOR DE HORECA 7.1 Uitgangspunten 7.2 Bestedingsscenario's 7.3 Ruimtelijke scenario's: thema's

67 67 68 70

8. WORKSHOP 8.1 Doel en opzet 8.2 Belangrijkste resultaten en standpunten 8.2.1 Bestedingsscenario's 8.2.2 Ruimtelijke scenario's 8.2.3 Thema 1: bovenregionale positionering of lokale basisverzorging 8.2.4 Thema 2: de prijs van vernieuwing 8.2.5 Thema 3: een goede plaats voor ieder bedrijf

71 71 72 72 72 72 73 75

9. SCENARIOBESCHRIJVINGEN 9.1 Scenariobeschrijvingen 9.2 Ontwikkelingsperspectieven en effecten van de scenario's

76 76 89

-3-

10. 10.1 10.2 10.3 10.4

EFFECTEN VAN MEGASUPERMARKTEN Aanleiding en begrenzing Wat zijn megasupermarkten? Locatie-eisen voor vestiging Benadering economische effecten op de regionale verzorgingsstructuur

92 92 92 93 94

BIJLAGEN

BIJLAGE 1 Samenvatting gedeelte Vijfde Nota (januari 2001)

98 98

BIJLAGE 2 Benadering economisch functioneren detailhandel in Drechtsteden

103 103

BIJLAGE 3 Typologie winkelgebieden

104 104

BIJLAGE 4 Ontwikkeling bestedingen dagelijkse en niet-dagelijkse artikelen

105 105

BIJLAGE 5 Benadering marktruimte detailhandel in Drechtsteden tot 2005

106 106

BIJLAGE 6 Benadering economisch functioneren horeca Drechtsteden

109 109

BIJLAGE 7 WORKSHOP Discussiepunten workshop 21 januari 2002 Overzicht deelnemers workshop 21 januari 2002

111 111 113

-4-

VERANTWOORDING

1.

INLEIDING

1.1

Opdracht en achtergrond

In gezamenlijke opdracht van het Drechtstedenbestuur, de provincie Zuid-Holland en de Kamer van Koophandel Rotterdam voert BRO een onderzoek uit naar de gewenste detailhandels- en horecastructuur en welk regionaal beleid hiervoor de komende vijfjaar gevoerd moet worden. De Structuurvisie detailhandel en horeca Drechtsteden vormt een bouwsteen in de totstandkoming van een 'Regionaal Plan Intergemeentelijke Visie op winkelen, recreatie en horecavoorzieningen'. Andere bouwstenen zijn het 'Onderzoek naar bestaand aanbod en bestaande Plannen detailhandel en horeca', het 'Locatiebeleid Voorzieningen' (gericht op met name niet commerciële leisure-voorzieningen) en de Regionale Structuurvisie en Beleidsplan Perifere Detailhandel Zuid-Holland Zuid.

1.2

Doelstelling

De komende structuur voor het gebied regio Drechtsteden zal worden bepaald door de vertreksituatie, de draagvlakontwikkeling, de plannen, de ontwikkelingstrends en zeker ook het te voeren beleid op verschillende niveaus. De ontwikkelingen in het beleid zijn samen te vatten in een verdere liberalisering van het rijksbeleid en een toenemende regisseursfunctie voor regio's en provincies, waar het gaat om detailhandelseffecten die verder reiken dan gemeentegrenzen. Tegen deze achtergrond is het belang van onderlinge afstemming tussen deelnemende partijen en een breed gedragen visie duidelijk. Het doel is te komen tot een regionale visie die als beleidsnota de basis vormt voor regionaal beleid met een daarbij behorende toetsingskader voor minimaal de komende vier jaren.

1.3

Werkwijze en aanpak

Voor de opmaak van de visie is de huidige positie van de detailhandel en de horeca in de Drechtsteden het vertrekpunt. Voor de uitgangspositie zijn de aanbodgegevens geactualiseerd en verzameld in het document 'basisonderzoek fase 1'. Met de opneming van de recente ontwikkelingen en toekomstige realisaties en plannen wordt de overgang gecreëerd naar de opmaak van het concurrentieprofiel van de regio. Aan de kwantitatieve data

-5-

zijn k'waliteitstyperingen verbonden die resulteren in het huidige concurrentieprofiel van de regio Drechtsteden. De kwalitatieve elementen zijn per concentratiegebied toegespitst op de voor de regionale structuur van belang zijnde hoofdconcentraties. Deze positiebepaling met het kwaliteitslabel vormt de aanzet tot de uiteindelijk te bepalen speelruimte die door de visie helder en toetsbaar zal worden ingevuld. De waarneembare marktontwikkelingen en trends in vraag en aanbod leiden tot functionele en ruimtelijke invullingen. Hiermee wordt duidelijk gemaakt welke ontwikkelingen in deze regio wenselijk en haalbaar zijn en hoe de regio hierop kan inspelen. BRO voert dit onderzoek uit onder begeleiding van een breed samengestelde werkgroep van betrokken partijen uit. Hierin zijn vertegenwoordigd de regio Zuid-Holland Zuid, de Kamer van Koophandel Rotterdam, het Hoofdbedrijfschap detailhandel (HBD), de provincie Zuid-Holland en enkele regiogemeenten. In deze aanpak is een aantal hoofdlijnen te onderscheiden: • Het vaststellen van de huidige concurrentieprofielen voor de detailhandel en de horeca als vertrekpunt voor de visie. • Beschrijving van de ontwikkelingsmogelijkheden door middel van bestedings- en ruimtelijke scenario's. • Toetsing van ontwikkelingsvarianten in workshopverband, waarbij afgevaardigden van de regiogemeenten, provincie en marktpartijen hun mening kenbaar kunnen maken en een bijdrage kunnen leveren aan de richting van de toekomstige structuur. • Uitwerking van de voorkeursvariant voor de toekomstige structuur, met een beleidsmatige verankering en bijbehorend instrumentarium. De structuurvisie is gericht op de elementen die daadwerkelijk bepalend zijn voor de structuur, binnen de range van gewestelijk verzorgend tot lokaal verzorgend. Detailhandelsconcentraties met een functie op wijken buurtniveau blijven buiten beschouwing.

-6-

DE DETAILHANDEL IN DRECHTSTEDEN

2.1

Vertreksituatie

Voor het concurrentieprofiel zijn met name van belang de omvang van het aanbod, de rangorde in de aanbodconcentraties en de orde in de aanbodstructuur alsmede de vergelijking hiervan met de regio Leiden, de gemeente Rotterdam en het Nederlandse gemiddelde. Deze achtergrond bepaalt het vertrekpunt. Hiervoor is gebruik gemaakt van een aantal basisdocumenten: •

• • • • • •

2.2

de inventarisatie detailhandel en horeca in de Drechtsteden 2001 (documentnaam 'basisonderzoek fase 1') (Sociaal Geografisch Bureau van de gemeente Dordrecht, september 2001); Regionale Structuurvisie en Beleidsplan Perifere Detailhandel Zuid-Holland Zuid (BRO, juni 2001); Strategisch Economisch Profiel Drechtsteden (Visie Drechtsteden 2015 'Shipping Valley', 2000); Strategisch Leisureplan Drechtsteden (Marktplan Adviesgroep, september 2001); Ontwikkelingsplan en -programma Stedelijke Vernieuwing en Groene Contramal Drechtsteden (Bureau Zandvoort Ordening & Advies, april 2000); Beleidsplan Wonen 2001 Drechtsteden (Werkgroep Wonen Drechtsteden, maart 2001); eigen onderzoeksmateriaal van BRO en observaties ter plaatse (oktober 2001).

Omvang aanbod Drechtsteden

Het winkelaanbod in de Drechtsteden beslaat een totaalvolume van ruim 366.000 m2 w o (verkoopvloeroppervlak). Het aanbod per hoofd van de bevolking is daarmee op regioniveau vergelijkbaar met Nederland gemiddeld2. De vergelijking van het aanbod op het niveau van de regio als totaal levert voor de Drechtsteden een 'gemiddelde' omvang op. Het aanbod per hoofd van de bevolking is groter dan in de regio Leiden, van vergelijkbare omvang met het Nederlandse gemiddelde en iets kleiner dan in Rotterdam. In vergelijking met het aanbod in de regio Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN) blijft het aanbod in de Drechtsteden per hoofd van de bevolking achter in zowel de dagelijkse als nietdagelijkse artikelen.

In het 'basisonderzoek fase 1' (Sociaal Geografisch Bureau van de gemeente Dordrecht, september 2001) is het detailhandelsaanbod gedetailleerd beschreven.

-7-

Accenten Er is een fors benedengemiddeld aanbod in de groep 'mode en luxe' en 'vrije tijd' in Dordrecht, Zwijndrecht, Papendrecht, Hendrik-Ido-Ambacht en Heerjansdam (nabijheid Rotterdam). 's-Gravendeel en Sliedrecht hebben op basis van de aanbodcijfers hiervan minder 'last'. 2.3

Rangorde in aanbodconcentraties en de verzorgingsstructuur

De rangorde van de structurele elementen in de aanbodstructuur in kwantitatief opzicht levert het volgende grafische beeld op. DrachtBlBdeiiii&ngoiiienaaraanbodvolun Q In m > w o

DotdxBdit-cenaum SHedrecht-N ijreiw aani Zw îdracht-w albuig SBediecht-centaim Papendmchc-O e M eent e o. s
10X100

20X100

30.000

40.000

50X100

60.000

70X100

Het centrum van Dordrecht neemt als grootste aanbieder een dominante positie in. De hoofdwinkelcentra van Zwijndrecht, Sliedrecht en Papendrecht hebben op respectabele afstand van Dordrecht-Centrum de meeste vierkante meters. De perifere locaties (meubelboulevard Nijverwaard en de verspreide vestigingen 'in en om het huis') zijn samen goed voor bijna 136.000 m2 wo en nemen daarmee ruim éénderde deel van het totale detailhandelsaanbod in beslag. Rangorde in verzorgingsfunctie Onderstaand worden de belangrijkste koopstromen in de Drechtsteden voor de nietdagelijkse sector3 samengevat. Dit overzicht dient mede ter begeleiding van de onderlinge verhoudingen en rangorde van de belangrijkste winkelconcentraties, zowel in aanbodvolume als qua verzorgingsfunctie.

Ontleend aan Koopstromenonderzoek Zuid-Holland 1999, BRO. De dagelijkse artikelensector bindt voor de eigen bevolking (gebruikelijk) hoog. Uitzondering hierop binnen Drechtsteden vormen H-I-A (85%; afvloeiing m.n. naar Zwijndrecht) en Heerjansdam (47%; afvloeiing naar Barendrecht).

-8-

Gemeente / gebied

Lokale binding

Regionale Opmerkingen over toevloeiing vanuit binding Drechtsteden-overig of daarbuiten

Alblasserdam-centrum

38%

Alblasserdam totaal

61%

3% Toevloeiing vanuit Nieuw Lekkerland en in mindere mate Graafstroom 5%

Dordrecht-centrum

56%

Dordrecht totaal

80%

's-Gravendeel

68%

Heerjansdam

7%

30% Toevloeiing van buiten de regio is (zeer) beperkt 42% 2% Beperkt, uit Strijen en Binnenmaas - Afvloeiing vooral naar Rotterdam en

Barendrecht Hendrik-Ido-Ambacht4

38%

3%

Papendrecht-centrum Papendrecht totaal

36% 57%

4% 7%

S liedrecht-centrum Sliedrecht totaal

61% 78%

7% Regionale binding in artikelengroep 13% 'woninginrichting/ meubels' is 31%

Zwij ndrecht-centrum

41%

Zwijndrecht totaal

66%

9% Toevloeiing bijna geheel uit H-I-A 13%

In de niet-dagelijkse artikelen bindt Dordrecht 80% van de bestedingen van de eigen inwoners en 42%o van de bestedingen van inwoners van de Drechtsteden als totaal en is daarmee de belangrijkste aankoopplaats binnen de regio. Het volume van het aanbod is een (zeer) bepalende factor voor de attractiviteit en functie. De diversiteit bij een ruimer aanbod neemt daarin toe. Daarnaast zijn zeker de specifieke kenmerken van de aanbodconcentraties van belang. Reden waarom op deze plaats, na de accenten van de kwantitatieve data van het basisonderzoek, de kwaliteitstypering van de belangrijkste winkelgebieden wordt beschreven.

Bij de meting van deze verzorgingsfunctie is sprake van de situatie voorafgaand aan de renovatie en uitbreiding van winkelcentrum De Schoof.

-9-

a

Zwijndrecht-Walburg

Dordrecht-Voorstraat

2.4

Beschrijving belangrijkste concentraties

Samenvattend worden de centra of concentraties van de commerciële voorzieningen getypeerd naar functionele en ruimtelijke kenmerken. Op het niveau van de regio zijn hiervoor zijn de hoofdwinkelgebieden van alle gemeenten en de grootste wijkcentra van Dordrecht geobserveerd. Hierbij is de horeca bezien vanuit de winkelondersteunende functie en meegenomen als onderdeel van de functiemix. Elke concentratie, elk centrum eigen karakteristieken Dordrecht-centrum Dordrecht is een fraaie stad met bijzondere waarden op het gebied van cultuur-historie, stedenbouw en architectuur. Het is een stad die haar opbouw ontleent aan de historie en de geografische situatie. Het spel van gebogen waterlijnen in de binnenstad en de vervlechting van stad en water geven de Dordtse binnenstad een geheel eigen identiteit. Het aanbodvolume in de Dordtse binnenstad is met iets meer dan 66.000 m2 verkoopvloeroppervlak relatief beperkt voor een stad met dit inwonertal. De nadruk ligt op de hoofdbranchegroepen 'kleding en mode' en 'huishoudelijke en luxe artikelen'. Deze hoofdbranchegroepen zijn in Dordrecht-centrum ten opzichte van andere winkelgebieden in de streek relatief goed vertegenwoordigd, maar ten opzichte van hoofdwinkelgebieden van gemeenten van gelijke omvang naar inwonertal is er sprake van een geringer aanbod. Korte beschrijving van een aantal centrumdelen Hierna volgt een beknopte beschrijving van een aantal delen van de Dordtse binnenstad. Het Statenplein Uit diverse rapporten is bekend dat de kwaliteit van het winkelaanbod in Dordrechtcentrum onder de maat is. Er wordt hard gewerkt om dit te veranderen. Een eerste stap in de goede richting is de herontwikkeling van het Statenplein. Hier is een groot winkelen wooncentrum verrezen en de werkzaamheden rondom het Statenplein zijn bijna afgerond. In de Sarisgang ligt nieuwe bestrating en Vroom en Dreesman is totaal vernieuwd. De feitelijke inrichting van het plein begint dit najaar. Voorheen maakte dit plein een troosteloze indruk: een grote lege vlakte met de achterkant van V&D en het pand van Free-Recordshop als bepalende elementen. Er is veel ten goede veranderd. Het nieuwe winkelcentrum met de prominente woontoren geven allure aan het plein. Het contrast met bepaalde bebouwing aan het Statenplein is nog groot. Het splinternieuwe winkelcentrum bevat een aantal belangrijke trekkers zoals Hennes & Mauritz, V&D en Blokker. Ook is er winkelondersteunende horeca.

-11-

i

f

's-Gravendeel

Papendrecht-De Meent

Sliedrecht

De Sarisgang Ook de Sarisgang is onder handen genomen. Deze is helemaal van nieuwe bestrating voorzien. In deze lange straat zitten voornamelijk de bekende filiaalbedrijven. De Sarisgang vormt een belangrijke verbinding tussen de grote trekkers V&D enerzijds en Hema en C&A anderzijds. Voorheen was de Sarisgang een belangrijke doorgangsweg voor auto's, tegenwoordig mogen-alleen nog voetgangers en fietsers gebruik maken van deze brede weg. De Sarisgang als geheel is vooralsnog een weinig opwindende, doorsnee winkelstraat. Voorstraat Met zijn 1.200 meter is de Voorstraat de langste winkelstraat van Nederland. De Voorstraat is in drie stukken te verdelen5: Voorstraat-west De functie van dit deel van de straat is zeer gemengd met een sterk accent op winkels. Deze voeren overwegend een gemiddeld marktsegment. De presentatie van enkele panden laat nog wat te wensen over. Voorstraat-midden In de nabijheid van V&D presenteren de winkels zich wat beter. Er zijn veel filiaalbedrijven gevestigd, voornamelijk in het prijsvriendelijke marktsegment. Het aanbod in de winkels varieert, maar de nadruk ligt op mode. Midden in dit deel van de Voorstraat bevindt zich het Scheffersplein. Voorstraat-noord Dit deel van de Voorstraat is vergelijkbaar met Voorstraat-west. Ook hier is er sprake van een sterke functiemenging. De nadruk ligt op winkels. Gaandeweg krijgt de straat steeds meer specifiek aanbod met veel kleine winkeltjes met onder andere antiek, curiosa en kunst. In dit deel van de Voorstraat staan ook-prachtige monumentale panden, met karakteristieke, vaak naar voren hellende gevels. Drievriendenhof Dit winkelcentrum beschikt over een parkeergarage. Er zijn voornamelijk filiaalzaken gevestigd. Opvallend is de grote versmarkt. De Drievriendenhof is relatief nieuw en de winkels presenteren zich over het algemeen goed.

BRO (1995) Dordrecht, Ondernemingsplan binnenstad; ruimte voor kwaliteit.

-13-

Dordrecht-Sterrenburg

Hendrik-ldo-Ambaeht-De Schoof

Alblasserdam-Makado

Vleeshouwersstraat Dit is een van de mooiste straten van Dordrecht. De Vleeshouwersstraat verbindt de binnenstad met het water. De monumentale panden zijn prachtig gerenoveerd. Er zijn voornamelijk winkels gevestigd in de sfeer van antiek, kunst en curiosa, en ook nog enkele kunstgaleries. Het Scheffersplein Het Scheffersplein ligt midden in de Voorstraat met als belangrijkste winkel V&D. Aan het onlangs gerenoveerde plein bevinden zich meerdere horecagelegenheden. Veel horecazaken zijn recent geopend. Het plein is zeer geschikt voor een gesloten horecafront. Zwij nd recht-centrum Winkelcentrum 'Walburgf Winkelcentrum Walburg ligt in de gelijknamige wijk en biedt onderdak aan ca. 100 winkels. Het centrum is goed bereikbaar en er kan worden geparkeerd rondom het centrum en op het parkeerdek (betaald). Walburg heeft een duidelijke ruimtelijke structuur en de trekkers (Hema, Albert Heijn en Konmar) zijn zo gepositioneerd dat dit zorgt voor een goede doorbloeding. Het totale aanbod is vrij compleet met veel variatie en vermengd met diverse andere (niet-winkel) functies. Wat opvalt is het relatief sterke aanbod in de modische branche. Het winkelcentrum en de winkels zien er verzorgd uit. Slied recht-centrum Het kernwinkelgebied omvat ruim 17.000 m2 wo. Het centrum is langgerekt aan de Kerkbuurt met voornamelijk niet-dagelijkse artikelenwinkels. Een groot deel van deze winkels is gevestigd in aantrekkelijke dijkhuizen. De Kerkbuurt is recent voorzien van nieuwe bestrating. In het gedeelte dat ligt tussen de Stationsweg en Hema is er sprake van een aaneengesloten winkelgebied. De functiemenging is beperkt en er is weinig winkelondersteunende horeca. Halverwege de Kerkbuurt ligt het 'Hema-complex' met naast Hema o.a. Super de Boer, Groeneveld opticiens en Bart Smit. Bij de supermarkt ligt een ruim en goed bereikbaar parkeerterrein. In de richting van de Rivierdijk liggen enkele grote en kwalitatief sterke kledingzaken (Klein, Modehuis Verschoor). In de richting van de Rivierdijk neemt de bewinkeling af. Burgemeester Winklerplein Het Burgemeester Winklerplein is ruim opgezet, goed bereikbaar en beschikt in het midden over een groot parkeerterrein. Alle zijden van het plein zijn vrijwel ononderbroken bewinkeld.

Zie ook de website: www.winkelcentrum-walburg.nl

-15-

Heerjansdam

Dordrecht-Crabbehof

Dordrecht-Bieshof

Het winkelaanbod is voornamelijk gericht op de frequent benodigde dagelijkse en nietdagelijkse artikelen (onder andere Albert Heijn, It's en Wibra). Verder treft men er een snackbar en een Chinees restaurant. Opvallend is de aanwezigheid van Party Centrum Candlelight. Sliedrecht-Nijverwaard Tussen de Al5 en de spoorlijn Dordrecht-Gorinchem-Geldermalsen ligt het bedrijventerrein Nijverwaard. Deze PDV-concentratie is een van de grotere in Nederland (meer dan 43.000 m2 vvo) en is min of meer spontaan ontstaan. De meubelboulevard valt vanaf de snelweg nauwelijks op en er is geen duidelijke bewegwijzering. De aanwezige winkels, met Ikea als belangrijkste trekker, liggen verspreid over het terrein. Naast de meubelboulevard zijn er transportbedrijven, garages, kampeerzaken en een grote horecazaak (Délifrance). Nijverwaard wordt gerevitaliseerd, zo wordt bijvoorbeeld de hoofdentree gereconstrueerd. Vooralsnog overheerst het 'bedrijventerrein-karakter'. Papendrecht-centrum Het aanbod is geconcentreerd in winkelcentrum 'de Meent'. Het winkelcentrum is goed bereikbaar en in de directe omgeving is er voldoende (gratis) parkeerruimte. Het aanbod is vrij compleet met onder andere supermarkten, Hema en Marskramer. Los van het winkelcentrum is Super de Boer gesitueerd. Naast de winkels zijn er gangbare voorzieningen zoals banken en vlakbij het winkelcentrum is er tevens een bibliotheek. De horecasector is matig vertegenwoordigd. De presentatie van het gehele winkelcentrum is matig en veel winkels zijn slecht onderhouden. Het centrum is in negatieve zin avontuurlijk door de onduidelijke structuur, de verschillende lagen (met trappen bereikbaar) en de onoverzichtelijkheid. 's-Gravendeel-centrum Het centrum omvat bijna 11.000 m2 vvo. Het winkelaanbod ligt tamelijk verspreid. Er zijn vestigingen van onder andere Albert Heijn, Cl000 en Marskramer. Opvallend is de aanwezigheid van de zeer grote modezaak Voorwinden aan de Smidsweg. Op de relatief zeer grote oppervlakte wordt een sterk mode-aanbod gepresenteerd met gerenommeerde merken. Alblasserdam-centrum Het winkelaanbod van Alblasserdam-centrum is geconcentreerd rond de Dam / Plantageweg en winkelcentrum 'Makado'. Aan de Plantageweg en de Dam liggen winkelstrips waar vooral veel niet-filiaalwinkels zijn gevestigd. Er is relatief veel aanbod in de modische branche en verder zijn er niet-winkelvoorzieningen zoals een apotheek en horecazaken. Het winkelcentrum 'Makado' is goed bereikbaar en er is voldoende, en gratis, parkeerruimte. Er zijn zo'n 30 winkels gevestigd. Er zijn twee supermarkten: Albert Heijn en Basismarkt. Het aanbod bestaat verder vooral uit filiaalzaken. Belangrijke trekker is de

•17-

Hema. Aan de buitenzijde is Schoenenreus gevestigd. De mix aan functies is beperkt. Vlakbij het winkelcentrum is een bibliotheek. Het winkelcentrum oogt gedateerd en vooral de uitstraling naar buiten is op bepaalde plaatsen slecht. In het centrum is het netjes, maar weinig wervend. Hend rik-Ido-Am bacht-cen tru m In 1997 is begonnen met de renovatie van winkelcentrum 'De Schoof en nu zijn de werkzaamheden bijna afgrond. De Schoof is goed te bereiken en beschikt over voldoende gratis parkeerplaatsen. De inrichting is modern en functioneel en het geheel maakt een strakke indruk. Geen schreeuwerige reclame-uitingen en geen overtollige uitstallingen. Het aanbod is vrij compleet met twee supermarkten (Lidl en Super de Boer) en Hema. Niet-winkelvoorzieningen zijn onder andere een postkantoor, apotheek en winkelondersteunende horeca. Een minpunt is de hoofdentree vanaf het parkeerterrein. Bij binnenkomst zijn er tegenover elkaar 2 supermarkten gesitueerd, waardoor er aan beide kanten een blind front is ontstaan. Het winkelcentrum geeft nog een wat steriele indruk, door het 'nieuwe' en het ontbreken van bijvoorbeeld groen. Dordrecht: wijkcentrum Sterrenburg Dit winkelcentrum ontleent zijn naam aan de wijk. Sterrenburg is goed bereikbaar en heeft voldoende parkeerruimte. Bezoekers van de zaken kunnen hun auto zowel rondom het centrum als op het parkeerdek gratis kwijt. Voor fietsers is er een bewaakte rijwielstalling. Het winkelcentrum heeft een omvang van ruim 7.800 m2 wo en biedt onderdak aan een vrij compleet aanbod. Naast twee supermarkten - Super de Boer en Edah - zijn er vooral filiaalwinkels gevestigd met onder andere Hema, Intersport en Halfords. De functiemix in het winkelcentrum is vrij gering. Er zijn enkele winkelondersteunende horecazaken (o.a. Délifrance) en verder zijn er de gebruikelijke niet-winkelvoorzieningen zoals reisbureaus en bankfilialen. Het centrum bestaat uit twee verdiepingen met op de tweede verdieping een postkantoor, een fysiotherapeut en verder vooral zakelijke dienstverlening. De uitstraling van het winkelcentrum naar buiten toe is matig. Sterrenburg is een wat ouder winkelcentrum en maakt een gesloten en sombere indruk. Van binnen ziet het er beter uit. De winkels presenteren zich goed en het is er netjes en schoon. Het winkelcentrum ontbeert echter een duidelijke structuur, een heldere routing. Het centrum is functioneel, maar niet bijzonder. Dordrecht: winkelcentrum De Bieshof Aan het Van Eesterenplein ligt winkelcentrum De Bieshof met een aanbod van ruim 5.000 m2 wo. Het is een nieuw winkelcentrum nabij NS-station Stadspolders. De Bieshof is goed bereikbaar. Parkeergelegenheid is er voldoende. Verspreid in de nabijheid van het winkelcentrum kunnen bezoekers hun auto gratis parkeren. Het aanbod is vrij compleet. Het centrum huisvest onder meer een grote Albert Heijn, Edah, Blokker en enkele modezaken. Daarnaast zijn er enkele niet-winkelvoorzieningen zoals banken, een postkantoor en horecavoorzieningen (fastfood restaurant). In de buurt van het winkelcentrum is een

-18-

bibliotheek. De presentatie van het winkelcentrum is goed, het is er netjes en schoon. Dat geldt ook voor de winkels. De ruimtelijke structuur doet wat vreemd aan en het ontbreekt aan een helder loopcircuit. Dit gaat ten koste van de homogeniteit van het centrum. Beeldbepalend voor het geheel is een grote woontoren. Dordrecht: winkelcentrum Crabbehof Crabbehof (circa 4.900 m2 vvo) is een naar binnen gekeerd winkelcentrum. Van binnenuit is de situatie overzichtelijk, praktisch ingericht (volledige 'droogloop' langs de etalages) en ruim van opzet. Bezoekers kunnen gratis parkeren. Het aanbod is vrij redelijk met onder andere Edah, Super de Boer en Blokker. De presentatie van de zaken is goed en er is geen sprake van leegstand. De functiemix is gering, met banken en enkele horecavoorzieningen (Domino's en een Chinees restaurant). Heerjansdam Het aanbod in Heerjansdam is van geringe omvang en weinig bepalend voor de detailhandelstructuur van de regio. Het aanbod ligt verspreid en is gericht op de bewoners van het dorp. Er is onder andere een Golff-supermarkt, enkele niet-winkelvoorzieningen en horeca. Overige aanbod-elementen De overige aanbodconcentraties in het Drechtstedengebied zijn van geringere omvang en zeker niet maatgevend voor de detailhandelsstructuur. Het verzorgingsniveau is beperkt tot hoogstens het niveau van wijk of buurt. Op verschillende plaatsen in de Drechtsteden bevinden zich specifieke aanbodelementen die door aard en/of schaal van betekenis zijn. Als voorbeelden hiervan worden genoemd de grote Intratuinvestigingen in Hendrik-IdoAmbacht en Sliedrecht. Deze vestigingen bieden naast het winkelen in meer of mindere mate ondersteunende voorzieningen gericht op horeca, vermaak en verblijf.

2.5

Het aankoopgedrag als invalshoek

De manier waarop de consument aankopen doet, kan worden gehanteerd om de hiervoor aangegeven aanbodvolumes in de centra en concentraties verder te typeren. De winkelvolumes zijn hierbij verdeeld naar: • dagelijkse boodschappen; • vergelijkend winkelen; • doelgerichte aankopen. Door deze typering krijgen de concentraties en centra een positie op basis van het aankoopgedrag binnen de regio Drechtsteden. Uiteraard is het volume van het aanbod medebepalend. Naarmate het aanbod groter is, neemt de kans toe op een breed aanbod in elk type naar aankoopgedrag. Uit de verdeling van het eigen aanbod per concentratie blijkt dat er globaal bij een afnemend volume sprake is van een toenemend aandeel 'boodschappen' en dus een geringere verzorgingswijdte van het totale aanbod.

•19-

blijkt dat er globaal bij een afnemend volume sprake is van een toenemend aandeel 'boodschappen' en dus een geringere verzorgingswijdte van het totale aanbod. Dit vanwege het feit dat er in de sector dagelijkse artikelen meestal sprake is van evenwicht tussen vraag en aanbod (voldoende aanbod op korte afstand en afgestemd op het draagvlak) en in niet-dagelijks een aanbod afgestemd op de mogelijkheden van het draagvlak. Het aanbod per hoofd in de gebiedsdelen illustreert het aanbodvolume per type naar aankoopgedrag. De typering is grafisch weergegeven:

D zechtebaden: typerhg aanbod naar aankoopgedrag

•I—WIJ DoidiEdit-Centtum SUed reen t-N ij/erw aard 11 Zw ipdrecht-W atourg

Süed rech t-oen trum Papendre<±it-D e M e e n t e o . sG ravendeeloentrum

Q d a g e l r k s boodaiiappen Iveigelrênd w iikelen I doelgerichte aankopen

Alblasssrdam -centrum Dordrecht-Sterrenburg

s

H IAm bacht-centrum Dordrecht-De Bieftof Doidtedit-Ciabbehof

e

H eerpnadam 0%

10%

20%

30%

l

I

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Hieruit wordt geconcludeerd dat het vergelijkend winkelen hoofdzakelijk in Dordrechtcentrum plaatsvindt, terwijl op lokaal- en wijkniveau de boodschappenfunctie voorop staat. Dit sluit aan bij de orde in de detailhandelsstructuur zoals die zich voor Drechtsteden kenmerkt.

-20-

2.6

Benadering van het economisch functioneren detailhandel

Naast de kwantitatieve data en kwalitatieve typeringen van de aankoopplaatsen is het functioneren van het aanbod van belang voor de vaststelling van de vertreksituatie. Bestedingen In de dagelijkse artikelensector wordt in de gehele regio Drechtsteden 1,09 miljard gulden uitgegeven en 1,46 miljard gulden in de niet-dagelijkse artikelensector.7 Afvloeiing Drechtsteden groter dan toevloeiing In de dagelijkse sector wordt binnen het gebied Drechtsteden 98% van de eigen koopkracht gebonden (in 1994 was dit 96%). De afvloeiing van circa 22 miljoen gulden naar aankoopplaatsen buiten de Drechtsteden wordt gecompenseerd door zo'n 33 miljoen gulden toevloeiing van buiten het gebied. In de niet-dagelijkse sector binden de winkels ongeveer 84% van de eigen koopkracht (tegenover 83% in 1994). De afvloeiing van 16% met een omvang van circa 234 miljoen gulden wordt onvoldoende gecompenseerd door de toevloeiing van 11% (152 min. gld.) dat door niet-inwoners wordt besteed in de Drechtsteden. Per saldo vloeit er 71 miljoen gulden af van het aanbod in de Drechtsteden. Omzetontwikkeling Vergeleken met de omzetontwikkeling van een aantal hoofdwinkelcentra in Zuid-Holland en Nederland gemiddeld (1994-1999)8 blijft de omzet in de binnenstad van Dordrecht (en in mindere mate Zwijndrecht) ver achter bij de toename van de detailhandelsbestedingen.

8

Bestedingen & Marktaandelen, Versie A 2000, EIM. Koopstromenonderzoek Zuid-Holland 1999, BRO en Basisonderzoek fase 1, 2001, Sociaal Geografisch Bureau gemeente Dordrecht.

-21 -

Typering en omvang centra

IIBJÏO Ver Ma ring omvang

Typering Gewestetfk

verzorgend centrum

Lokaal verzorgend centrum Regio naat verzorgend centrum Streek verzorgend centrum Wfkwinketoentn/m Them acentrum

•22-

Verklaring

•

• • •

0- 5.000 m a vvo 8.000- 20.000m

» vvo

20.000 - 40.000m » VVO «0.000 - 75.000 in ' vvo

2.7

Typering belangrijkste winkelconcentraties

De orde in de aanbodstructuur Op basis van het aanbod, verdeeld naar categorie in aankoopgedrag, de aangetroffen karakteristiek, de kooporiëntatie en de concentraties in het draagvlak is de huidige structuur in de Drechtsteden gedefinieerd en in kaart gebracht.9 Overzicht: detailhandelsstructuur Drechtsieden, multifunctionele centra Definitie Winkelcentrum Omvang in m2 w o (afgerond op 100) niet-dag.art. Dordrecht-centrum 61.900 Gewestelijk verzorgende centra Sliedrecht 14.000 Regionaal verzorgende centra 11.600 Zwijndrecht Papendrecht 9.900 Streekverzorgende centra 10 's-Gravendeel 8.400 Alblasserdam 8.300 H.I.-Ambacht Lokale verzorgende centra 5.100 Heerjansdam 600 Wijkwinkelcentra Dordrecht-Sterrenburg 4.400 Dordrecht-Crabbehof 1.800 Dordrecht-Bieshof 1.700 Subtotaal 127.700 Grote vestigingen verspreid 'in en om het huis' Grootschalige concentratie Nijverwaard Overig verspreid aanbod Overige wijkcentra Buurtcentra

92.500

43.500 9.400 12.000 5.200 Totaal 290.300 In het overzicht is gekozen voor de presentatie van het aanbod in niet-dagelijkse artikelen. Niet omdat het dagelijkse aanbod onbelangrijk is (zoals bijvoorbeeld in de stadsdeelcentra) maar omdat er in de dagelijkse artikelensector veelal sprake is van een sterker evenwicht in vraag en aanbod. De consument kiest voor nabijheid en comfort. Het aanbod is ook minder gedifferentieerd dan in de niet-dagelijkse artikelensector. Gelet op de marktontwikkelingen, met steeds minder formules, gaat het aanbod in de verschillende plaatsen ook steeds meer op elkaar lijken. Het volume in niet-dagelijkse artikelen biedt inzicht in de mogelijke variatie daarin en daardoor in de keuzemogelijkheden voor de consument. 9 10

Hierbij is gebruik gemaakt van de typologie van winkelgebieden volgens Bolt (zie bijlage). In 's-Gravendeel is de zeer grote modezaak van Voorwinden gevestigd (7.000m2 wo), waardoor dit centrum behoort tot de categorie van streekverzorgend centrum.

-23-

Meer dan winkels alleen Op basis van bestaand materiaal, kennis van de regio en aangevuld door recente observaties zijn in onderstaande tabel per concentratie waarderingen gegeven voor enkele aspecten die kunnen bijdragen aan de attractiviteit. Er is gekeken naar de menging met horeca en overige dienstverlening, samenhang, sfeer en de parkeermogelijkheden. Het aspect bereikbaarheid is niet meegenomen in de beoordeling, het is echter wel degelijk relevant. Waardering van de bereikbaarheid hangt samen met de aantrekkingskracht van de concentraties (bijvoorbeeld lokaal en regionaal) en met de acceptatie bepaalde afstanden te overbruggen om bepaalde voorzieningen te bereiken. Ervaren van bereikbaarheid hangt ook af van het persoonlijke referentiekader. Het begrip 'bereikbaarheid' is derhalve erg relatief en moeilijk te definiëren in een schaal. Overzicht: Waardering aspecten per centrum / concentratie king per groep) Mix Mix met Samen- Sfeer/ Centrum met overige hang uitstrahore- functies functies ling ca X XXXX XXX XX Dordrecht-centrum 0 Sliedrecht-Nijverwaard 0 Zwijndrecht-Walburg XX XXX XXX XX XX X XX XXX Sliedrecht-centrum XX Papendrecht-De Meent e.o. 0 X 's-Gravendeel 0 0 X X/O X/O X Alblasserdam-centrum X X Dordrecht-Sterrenburg 0 XX XX XX XXXX XX H.I.-Ambacht-De Schoof X XX X Dordrecht-De Bieshof XX XX XX XX XX XXX Dordrecht-Crabbehof * * * * Heerjansdam" Waardering

XXXX Goed tot uitstekend Goed XXX Redelijk tot goed XX Redelijk X Matig 0 Slecht * N.v.t.

Parkeren

De omvang van het aanbod is te gering om de kwalificaties toe te passen.

-24-

(in onderlinge vergelijParkeren MogeRegulering lijkheden XX XXX XXX XX XXX XX XXX XXX XXXX XXX XXX X

B V B V V/BZ V V V V V V V

BZ =Blauwe zone B = Betaald V = Vrij parkeren

2.8

Samenvatting concurrentieprofiel detailhandel

Op regioniveau heeft Drechtsteden een 'gemiddelde' omvang. De top in de piramide van de verzorgingsstructuur wordt gevormd door de binnenstad van Dordrecht. Naast de gemiddelde omvang van het totale detailhandelsvolume, is met name het aanbod in de modieuze branches (kleding, mode, schoenen) ondervertegenwoordigd. Terwijl juist deze branches uitstekende invullingen zijn voor hoofdwinkelgebieden waar het 'winkelen' voorop moet staan. Het liefst in een optimale mix van marktsegmenten (variërend van exclusief en hoogwaardig tot gemiddeld en prijsvriendelijk) om een zo breed mogelijk publiek te kunnen bedienen. De binnenstad van Dordrecht ontbreekt het aan voldoende uitschieters in de kwaliteit van het winkelaanbod qua marktsegmentatie en (externe) presentatie. De aanwezige uitzonderingen hierop zijn onvoldoende in aantal of dermate verspreid aanwezig om het effect te hebben voor een opwaardering van het totale straatbeeld. Het ingezette verbetertraject voor het centrum (o.a. stadsvloer, Statenplein, Sarisgang) verlangt voortdurende forse investeringen. Met gebruikmaking van de specifieke elementen van de binnenstad (water, cultuurhistorie en monumenten) en aanwezige bijzondere kwaliteiten (bijvoorbeeld de Voorstraat met het Scheffersplein als scharnierpunt) moet een binnenstadsetting worden gecreëerd die een aantrekkelijke ontmoetings- en belevingswaarde biedt. De achterblijvende regionale uitstraling van Dordrecht wordt bevestigd door het geringe aandeel omzet nietrdagelijks dat toevloeit en het gemiddelde lagere omzetniveau in vergelijking met de centra in de regio (bijvoorbeeld Rotterdam, Gouda, Leiden). De achterblijvende omzetontwikkeling van Dordrecht in vergelijking met de hoofdwinkelcentra in Zuid-Holland over de periode 1994-1999 is groot. In vergelijking met andere grote(re) centra in Zuid-Holland hebben de grotere gemeenten binnen de Drechtsteden een zwakke positie. Het aanbod in kwantiteit en kwaliteit blijft achter. Op het gebied van aanbod, functiemix en parkeren wordt matig gescoord. En er is verschil in de samenhang en sfeer/uitstraling. In de centra van Sliedrecht (stadsvloer) en Hendrik-Ido-Ambacht (winkelcentrum De Schoof) is fors geïnvesteerd. In Papendrecht en Zwijndrecht staan forse herstructureringsplannen op stapel. Ook het verzorgingsniveau en -bereik is sterk uiteenlopend: Heerjansdam heeft nagenoeg geen voorzieningen, in 's-Gravendeel is een modezaak gevestigd die bovenregionale trekkracht heeft, terwijl Nijverwaard als grootschalige PDV-hoofdconcentratie een bovenregionale verzorgingsfunctie heeft.

-25-

3.

DE HORECA IN DRECHTSTEDEN

3.1

Aanbodkenmerken

Aan het basisonderzoek12 worden enkele kenmerken ontleend die de vertreksituatie van de horeca in de Drechtsteden mede typeren. Relatief weinig Het horeca-aanbod in de Drechtsteden is in zijn algemeenheid relatief gering. Met 55.000 m2 vvo verdeeld over 485 horecavestigingen (incl. gecaterde bedrijfsrestaurants) levert dit per 10.000 inwoners een aantal op van 18,2. In de vergelijking met het Nederlandse gemiddelde (28,8) en Rotterdam en Breda (elk 34,3) is het verschil nog groter. Relatief kleinschalig Naast het relatief geringe aantal, is het aanbod ook relatief kleinschalig. Het totale vloeroppervlak ligt op iets meer dan de helft van het Nederlandse gemiddelde. Centrumpositie voor Dordrecht Het horeca-aanbod is deels evenredig verspreid aan de bevolkingsomvang en bevestigt hiermee de koppositie van Dordrecht. Vanwege de centrumpositie wordt deze apart beschreven. Het aantal horecabedrijven gerelateerd aan de bevolkingsomvang benadrukt het relatief geringste aanbod van Hendrik-Ido-Ambacht. Nauwelijks concentratie De omvang van het horeca-aanbod daargelaten is er in Drechtsteden - op Dordrecht na geen of nauwelijks horecaconcentratiegebied aanwezig. De functie van de horeca is hier nagenoeg uitsluitend winkelondersteunend en aanwezig in of in de directe nabijheid van het hoofdwinkelgebied. Van binnenstedelijke concentratie is in de Drechtsteden geen sprake. Ontwikkelingen in de branche Vanaf 1995 is een inhaalslag waarneembaar zowel qua aantal vestigingen als van de groei in vvo. Daarnaast is een tendens naar schaalvergroting.

12

Inventarisatie detailhandel en horeca in de Drechtsteden 2001 ('basisonderzoek fase 1'), Sociaal Geografisch Bureau van de gemeente Dordrecht, september 2001

-27-

3.2

De horeca in Dordrecht-centrum

Het horeca-aanbod in de binnenstad is vrij klein voor een stad van dit formaat. De recente ontwikkelingen aan het Scheffersplein maken van dit plein de eerste concentratie van cafés. Aan het Groothoofd is een rijtje cafés, vooral gericht op dagtoerisme. De presentatie naar buiten kan beter. Aan de kant van het Groothoofd zijn sommige panden matig onderhouden. In het gebied rond de Grote Kerk bevinden zich enkele eetcafés, restaurants en een danscafé. Van een echte concentratie is ook hier geen sprake. Horecanota binnenstad Recent heeft de gemeente Dordrecht de Horecanota binnenstad 2002-2007 vastgesteld. De gemeente wil het bestaande horeca-aanbod in de binnenstad de komende vijfjaar flink uitbreiden. Er moeten circa twintig nieuwe restaurants en cafés bijkomen. In de Dordtse haven zou een horecaschip moeten aanmeren met aan boord een exclusief restaurant. De uitbreiding zou moeten plaatsvinden rond het Groothoofd, aan het Statenplein/Scheffersplein en aan de Houttuinen. Daarnaast zal de gemeente de komst van kwalitatief hoogwaardige horeca bij de entrees van het centrum stimuleren.

-28-

3.3

Horeca als onderdeel van de functiemix

In onderstaande tabel is de menging van de horeca weergegeven in onderlinge vergelijking per groep. Hierbij is de horeca bezien als onderdeel van de functiemix. Op het niveau van de regio zijn de hoofdwinkelgebieden van alle gemeenten en de grootste wijkcentra van Dordrecht hiervoor geobserveerd. Centrum Dordrecht-centrum Sliedrecht-Nijverwaard Zwijndrecht-Walburg S1 i edrecht-centrum Papendrecht-De Meent

Mix met horeca X 0 XX X 0

Waardering

CU.

's-Gravendeel Alblasserdam-centrum Dordrecht-Sterrenburg H.L-Ambacht-De Schoof Dordrecht-De Bieshof Dordrecht-Crabbehof Heer jansdam 3.4

0 X/O 0 X

XXXX XXX XX X

Goed tot uitstekend Goed Redelijk tot goed Redelijk

XX XX

0

Matig Slecht N.v.t.

*

*

Benadering van het economisch functioneren horeca

In tegenstelling tot de detailhandel is horeca minder hard en normatief te benaderen. De ontwikkelingen in de horeca zijn in het algemeen minder inzichtelijk; ze verlopen minder planmatig en zijn veelal gekoppeld aan de winkelondersteunende functie van de horeca. Het Bedrijfschap Horeca en Catering voorziet in een rekensleutel zodat op basis van het aantal horecabedrijven en de verkoopvloeroppervlakte per bedrijfsgroep een indicatie kan worden verkregen van de horeca-omzet in een bepaald gebied. Uitgaande van de gemiddelde bestedingen per inwoner in de horeca en de gemiddelde omzet van de verschillende bedrijfsgroepen (excl. contractcateraars) wordt geconcludeerd dat een aanzienlijk deel van de eigen koopkracht afvloeit (52%-60%). De gezamenlijke benodigde omzet van de bedrijfsgroepen naar Nederlands gemiddelde zou een omzetclaim vereisen in een bandbreedte van circa 190 tot 220 miljoen'3. Theoretisch is voor de horeca in de Drechtsteden een omzetpotentieel aanwezig van circa 180 miljoen gulden eigen koopkracht. Rekening houdend met de herkomst van het aandeel particuliere bestedingen in de horeca wordt aannemelijk dat 73 tot 88 miljoen gulden afvloeit. Gelet op de kenmerken van het aanbod, de verzorgingsfunctie van Drechtsteden voor horeca en de nabijheid van grote concurrentie op het gebied van horeca in de koopsteden Rotterdam en Breda is dit aannemelijk-

In de bijlage is de benadering van het economisch functioneren van de horeca opgenomen.

-29-

3.5

Samenvatting concurrentieprofiel horeca

Voor de horeca in Drechtsteden zijn Rotterdam en Breda referentiegebieden. In tegenstelling tot deze gebieden ontbeert het Drechtsteden (met Dordrecht als hoofdkern) aan een eigen profiel. Het horeca-aanbod in deze steden is talrijker, omvangrijker en moderner. Het beperkt het imagoprofiel van Drechtsteden in het algemeen en Dordrecht als hoofdkern in het bijzonder. De Dordtse binnenstad heeft onvoldoende herkenbare verblijfsgebieden met een concentratie van horeca-aanbod. Het huidige aanbod blijft zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin achter. In een streven om een marktpositie te bewerkstelligen die binnen de context van de directe concurrentieverhoudingen hiermee kan wedijveren is het nodig het imagoprofiel van Drechtsteden verder te ontwikkelen. Sleutelwoorden hierbij zijn: vergroting aanbodvolume, concentratiegebieden, uitstraling, bekendheid en aantrekkingskracht.

•30-

4.

MARKTONTWIKKELINGEN EN DYNAMIEK

4.1

Winkelplannen in Drechtsteden

De dynamiek in de detailhandel en horeca kan worden geïllustreerd aan de hand van de geïnventariseerde ontwikkelingen, toekomstige realisaties en plannen14. Naast de locatie en de omvang, is de periode van de geplande realisatie en/of de 'hardheid' van de plannen van belang. Voor het in beeld brengen van de dynamiek worden plannen voor winkels en horeca binnen de Drechtsteden samengevat. De winkelplannen voor de concurrerende regio's en de bevolkingsontwikkeling in de regio Drechtsteden (autonome groei van het draagvlak voor voorzieningen) completeren deze dynamiek. Overzicht: Samenvatting winkelplannen Drechtsteden tot 200515 W Periode Gemeente Omschrijving Omvang in m2 wo geplande realisatie dag. Dordrecht

Statenplein e.o. Fokkerlocatie (woonboulevard) Achterom/Bagijnhof EZH-terrein (Oostpoort)18 Wc Admiraalsplein (Wielwijk) Wc Sterrenburg Damplein Bieshof Supermarktmutaties (klein-

ca. 4.000

Hardheid plannen17

niet-dag. 13.000' 18.000

2001 2002

Gereed Hard

8.500 12.00016.000

2003 v.a. 2002 2002

Hard Zacht

-

Hard

-

1.000

-

2002

Zacht Zacht Hard

Inventarisatie detailhandel en horeca in de Drechtsteden 2001 ('basisonderzoek fase 1'), Sociaal Geografisch Bureau van de gemeente Dordrecht, september 2001, Vastgoednieuws Property NL, bouwplaninformatie (Rial B.V. Purmerend) en door gemeenten verstrekte gegevens Voor de opmaak van het overzicht is gebruik gemaakt van de meest actuele informatie. Hierbij is onderscheid gemaakt naar dagelijkse artikelen en overig. Tot 'overig' behoort meestal een aandeel niet-winkels (zoals dienstverlening, (ondersteunende) horeca e.d.). Voor zover de detaillering van de informatie niet heeft kunnen plaatsvinden, is voor het aandeel niet-winkels 15% è 20% van de bruto-omvang van de plannen gehanteerd. Binnen deze bandbreedte is vervolgens een afronding voor de niet-dagelijkse artikelen toegepast. Opgegeven bvo's zijn omgerekend tot w o (x 0.8) Zacht: onzeker of ontbreken standpunt gemeente; planologisch nog niet geregeld; ontwerp-, onderzoeks- of beginfase besluitvorming. Hard: positief oordeel gemeente; bouwvergunning verleend; besluitvorming vergevorderd; in uitvoering. Voor het winkelgedeelte met een oppervlakte tussen 15.000 en 25.000 m2 bvo wordt vooral gedacht aan grootschalige detailhandel op het gebied van electronica, sportartikelen, speelgoed, babyartikeleh en (onder voorwaarde van voldoende marktruimte) een grote supermarkt

•31-

Gemeente

Omschrijving

schalig) Mega-supermarkten (2 st.) Totaal Zwijndrecht Stadshart Walburg Supermarktmutaties wijk- / buurtcentra (per saldo)

Omvang in m2 wo

dag. 1.500 6.400 8.000 gem. 12.450 600 500

Periode geplande realisatie

Hardheid plannen17

niet-dag.

gem. 53.500 7.000 -

-

Zacht

2003

Zacht Hard

v.a. 2003

Hard

"TötML"!".!!!!!!"".!"!!""!"^ Papendrecht De Meent19 Wc Westpolder en Wilgendonk

1000

4.500

500

-

H/Z

1.800

4.500

2001 Gereed

'.Totaal""!!""""!""""!™^ H.I. Ambacht Sliedrecht

Wc De Schoof

Wijkcentrum Volgerlanden 750 2.900 '.Totaal!"!!!!""" "_""^"™|""2.55Ö ^ " " " ? ^ Ó " " " " ! ^ AÏtömeterïocatié20"" 13.ÖÖÖ Van Dongenloca640 tie/Kerkbuurt

"""! Hard

^ ^ a r " ! " " " ! " " " " ' " " " " " ~~^ Alblasserdam

Centrumplan Makado/Dam

's-Gravendeel Heerjansdam

Geen

Drechtsteden

" ,D

1.000

1.000

18.600

87.040

Hard

Geen

Het centrumplan met volledige nieuwbouw van De Meent e.o. houdt voor de winkels een toevoeging in van deze nettometrages Het voorlopige programma gaat uit van 20.000 m2 bvo (invulling met branches uit de sector 'recreatie en vrije tijd')

-32-

Fors dynamisch volume In de Drechtsteden wordt, met inachtneming van de stand van zaken in planvorming en initiatieven, in de periode tot 2005/2006 met een doorkijk richting 2010 (bouwplanrealisatie) dynamiek in de detailhandel ontwikkeld die een volume omvat van zo'n 105.000 m2. Dit behoort vanwege de zachtheid van zeker de grootschalige plannen met het nodige voorbehoud te worden gehanteerd. Met weglating van 'gereed' (recent opgeleverd) en 'zacht' resteert een dynamisch volume van resp. 3.750m2 vvo dagelijkse artikelen en 45.000m2 vvo niet-dagelijkse artikelen.

-33-

Gevolgen voor het winkelaanbod Het gaat niet alleen om toevoeging van winkelmeters. In het kader van herontwikkelingsen concentratieprocessen zullen ook detailhandelsmeters worden onttrokken, door bijvoorbeeld functiewijziging of door invulling met woningbouw. Ook zullen er verschuivingen optreden naar locatie door verplaatsing (voor de woonboulevard Dordrecht aan de Mijlweg, ook bekend als de Fokkerlocatie, wordt gestreefd naar een invulling met 70% lokale verplaatsers). Extra van belang is deze verplaatsingsgolf vanwege het vrijvallen van locaties, waarmee lucht wordt verkregen voor het proces van verdergaande binnenstedelijke herontwikkeling. Met de absolute waarde van de getallen dient dus genuanceerd te worden omgegaan. De centrumontwikkelingen in Hendrik-Ido-Ambacht (afgerond) en Dordrecht (in uitvoering) in niet-dagelijks aanbod in combinatie met de gefaseerde verbetertrajecten van het ontmoetings- en verblijfsklimaat zorgen voor een kwaliteitsimpuls. De herontwikkelingsplannen voor de perifere locaties in Dordrecht (Fokkerlocatie, Oostpoort) en Sliedrecht (Nijverwaard) zorgen voor veel intern verplaatsingsvolume. Aan de herontwikkeling van met name deze grootschalige locaties zijn interessante vraagstukken gekoppeld die gevolgen kunnen hebben voor de verzorgingsstructuur en het aanbod in de centra en/of concentraties. Deze dynamiek, marktontwikkelingen en trends alsmede nieuw beleid (5C nota Ruimtelijke Ordening) zijn elementen in de ontwikkeling van een visie naar passende locaties voor binnenstedelijke juncties en daarbuiten.

4.2

Horecaplannen in Drechtsteden

Ontwikkelingen in de horeca zijn minder inzichtelijk; verlopen minder planmatig en zijn normatief moeizamer te benaderen. De horeca heeft een soort van afhankelijkheidsrelatie met andere functies21. Horecaplannen maken regelmatig deel uit van ontwikkelingen in de detailhandel en/of leisure. Een broodjeszaak bij een woon-themacentrum is weliswaar een prima winkelondersteunende functie, maar het draagt nog niet bij tot enig horeca-imago van een dorp, stad of streek.

Zowel de inventarisatie detailhandel en horeca Drechtsteden ('basisonderzoek fase I', gemeente Dordrecht, SGB, 2001) als het Strategisch Leisureplan Drechtsteden (Marktplan. 2001) bevestigen de afhankelijke relatie van horecaontwikkelingen met die van andere functies.

-34-

Tabel: Horecaplannen in de Drechtsteden Plaats / gebied Locatietype Dordrecht Binnenstad Horecaconcentratiegebied Groothoofd

Horecaconcentratiegebied De Houttuinen e.o.

Horecaconcentratiegebied Statenplein / Scheffersplein

Achterom / Bagijnhof Kleine Spuistraat en Lombardgebied

Kop Prinsenstraat / Voorstraat-west Vlak / Aardappelmarkt en Visbrug

" Soort horeca

Omschrijving

Cafés, hotel, Momenteel enkele cafés restaurants en een terrassen (wellicht hotel/ restaurant. Uitstraling is gedateerd, er overdekt) zijn plannen voor uitbreiding en modernisering. In 2007 is horeca de belangrijkste functie. Binnenstad Eetgelegenheden, In het gebied is een aantal eetgelegenheden cafés, terrassen en cafés gevestigd, een jazzsociëteit en een klein hotel/pension. In 2007 moet het een volwaardig uitgaansgebied zijn. Daartoe wordt er o.a. geïnvesteerd in de terrassen. Binnenstad Eetgelegenheden, In de nieuwbouw aan het Statenplein is cafés, terrassen. horeca gevestigd. Ook aan het Scheffersplein e.o. (Groenmarkt, Nieuwstraat, Tolbrugstraat) is horeca gevestigd. In 2007 moet het Scheffersplein als een terrassenplein functioneren. Maatregelen: herinrichting plein en versterking horeca. Daarnaast minimaal 4 kwaliteitsrestaurants en aantrekkelijke cafés in de Nieuwstraat om een tweede horecaverbinding tussen de pleinen te creëren. Horeca met terrassen aan de zijde van de Entree-gebied Terrassen Spuiboulevard. Entree-gebied Terrassen De herontwikkeling van de Kleine Spuistraat is gaande en wordt gevolgd door vernieuwing van het Lombardgebied. Er wordt voorzien in horeca met terrassen aan de zijde van de Spuiboulevard. Entree-gebied Terrassen Er wordt voorzien in horeca met terrassen ter versterking van dit entreegebied. Binnenstad/ Terrassen Versterking van 'schakelpunten' in de binschakeipunten nenstad: punten die van betekenis zijn voor de verbinding van de horecaconcentratiegebieden onderling, in de verbindingen tussen de historische en moderne delen van de stad, tussen de toeristische en de winkelstad.

De gegevens in deze tabel zijn ontleend aan de volgende bronnen: • Inventarisatie detailhandel en horeca in de Drechtsteden 2001, SGB gemeente Dordrecht • Doorkijk Drechtoevers, het hart van de Drechtsteden, Projectbureau Drechtoevers, Dordrecht, 2001 • Uit in Zwijndrecht, beleidsvisie horeca van de gemeente Zwijndrecht, Zwijndrecht, 2000 • Horecanota binnenstad 2002-2007 (concept). Gemeente Dordrecht 2001

-35-

Locatietype Entreegebied

Soort horeca Terrassen, cafés

Omschrijving In het oude Veerhuis op het Otto Dickeplein zit èen restaurant met terras. Aan de overzijde van de haven zal horeca worden gevestigd, op de hoek met het Wantij. In de aanloop naar de binnenstad speelt aan de Noordendij k het bestaande café met in de toekomst een restaurant en terras een rol.

Hofkwartier

Binnenstad

Dag- en avondhoreca, eetgelegenheden, terrassen.

Momenteel wordt een visie gemaakt voor de ontwikkeling van het Hofkwartier als één van de drie toeristische polen, gebaseerd op de thema 's cultuur en historie. In de visie wordt o.a. ingegaan op de dragende en ondersteunende rol die de horeca kan hebben.

Amstelwijck

Perifeer

Hotel

Winkelstraten

Binnenstad

Horeca op het water

Binnenstad (water)

Winkelondersteunend Terrassen, restaurant

Fokkerlocatie

Perifeer

Er komt een groot 4-sterren hotel van Van der Valk (150 é 200 bedden). Winkelondersteunende horeca incidenteel toelaatbaar. Momenteel worden de mogelijkheden verkend voor horeca op het water. Binnen 5 jaar moet er een horecaschip zijn met een restaurant aan boord. Mogelijke ligplaatsen: de kop van de Wijnhaven, de Wolwevershaven, de Riedijkshaven of de Spuihaven. Woonthemacentrum met winkelondersteunende horeca (Délifrance). Herontwikkeling EZH-terrein (14 ha.) met o.a. grootschalige detailhandel, horeca, leisure, bedrijfsruimten met kantoren. Er wordt gedacht aan een megabioscoop (15.000 m2) en een partycentrum. Voor dit gebied is een invulling als 'cultuurwerf voorzien, o.a. culturele voorzieningen, hotel en congrescentrum. Horeca zal kleinschalig en ondersteunend zijn. 'Ecologische bijenkorf in watertoren van Dubbeldam met café en restaurant.

Plaats / gebied

Aankomstplaats Fast-Ferry en waterbus (Veerplein/ O. Dickeplein)

EZH-terrein (Oostpoort)

Winkelondersteunend Perifeer / Megabioscoop/ Drecht-oevers géén hotel / géén discotheek

Kop van de Staart / Enecoterrein

Perifeer / Drecht-oevers

Kleinschalige ondersteunende horeca, hotel

Dubbeldam

Perifeer

Café, restaurant

Centrum

Kleinschalige horeca, nadruk op restaurants, cafés en terrassen; géén discotheek, géén zalencentrum

Zwijndrecht

Veerplein

-36-

Veerplein zeer karakteristiek gelegen, maar heeft ook een woonfunctie, dus geen zware horeca. Seizoensgebonden horeca wordt mogelijk gemaakt: mogelijkheid van terrassen wordt gestimuleerd. Aan het Veerplein komt een restaurant met een klein hotel.

Plaats / gebied Walburg

Locatietype Centrum

Westkeetshaven

Drechtoevers

;

Soort horeca Winkelondersteunende horeca, terrassen, logies niet uitgesloten; géén discotheek, géén zaleneentrurn Hoogwaardig; restaurants, evt. caféfunctie; géén zware horeca Ondersteunend; daghoreca, café, restaurant, terrassen_ Hotel

Omschrijving Het huidige winkelcentrum Walburg en omringend gebied moeten uitgroeien tot het stadshart van Zwijndrecht. Hierin past een breed scala aan horecavoorzieningen. Het stimuleren van de horeca zal samenvallen met de herontwikkeling van het Stadshart Walburg de komende jaren. Ligging aan rivier, nadruk op kwaliteitshoreca; hoogwaardige restaurants, met evt. aanvullende caféfunctie. Terrassen mogelijk.

Het Raadhuisplein ondergaat een metamorfose. Er is ruimte gereserveerd voor winkelondersteunende horeca. Uitbreidingsplannen.

Stationsomgeving

Centrum

Hotel Veerplaat

Perifeer

Alblasserdam Bouwblok Raadhuisplein

Centrum

Winkelondersteunend

Centrum

Hotel / Restaurant Hotel

Hotel 'het wapen van Alblasserdam^ Verolmelocatie

Perifeer

Papend recht De Meent

Centrum

Sliedrecht Kerkbuurt

Centrum

Voormalig stationsgebouw

Horeca ondersteunend voor overige functies; nadruk op (beperkt) versterken van daghoreca, realisatie van café of restaurant. Terrassen zijn mogelijk. Hotel Veerplaat breidt uit tot ca. 75 kamers en 250m2 zaal- en congresruimte.

Mogelijkheden voor de vestiging van een hotel worden onderzocht.

Winkelondersteunend

Bij herontwikkeling De Meent wordt ruimte gereserveerd voor winkelondersteunende horeca (circa 800m2 bvo).

Winkelondersteu-

Uitbreiding van de winkelondersteunende

n

horeca. Wellicht horeca-invulling inclusief zalencomplex.

t

i_ '

In Hendrik-Ido-Ambacht, 's-Gravendeel en Heerjansdam zijn momenteel geen concrete plannen voor de horeca bekend.

-37-

4.3

Bevolkingsontwikkeling in Drechtsteden

Op basis van het Meerjarenprogramma woningbouw Drechtsteden tot 200523 wordt de ontwikkeling van het aantal inwoners in Drechtsteden inzichtelijk. Volgens de prognose zal het inwonertal van Drechtsteden naar 2005/2006 groeien met ruim 25.000 inwoners naar (afgerond) 292.500. Een groei van circa 9,4% ten opzichte van de bevolkingsomvang op 1 januari 2001. Aan het regionale woningbouwprogramma wordt de volgende bevolkingsontwikkeling ontleend: Overzicht; bevolkingsontwikkeling Drechtsteden naar 2005/2006 Type deelgebied binnenstedelijk uitleg nieuwe uitleg / Vinex totaal

4.4

Aantal woningen volgens bouwscenario 7.122 373 4.078 11.573

Toename aantal inwoners 15.670 820 8.970 25.460

Winkelplannen in concurrerende regio's

Voor de dynamiek van de winkelplannen in Drechtsteden is ook de dynamiek in de directe omgeving van belang. De belangrijkste concurrentie voor Drechtsteden wordt nog altijd gevormd door Rotterdam en Breda. Deze steden bevatten kwalitatief hoogwaardige koopcentra die leiden tot kooporiëntatie vanuit Drechtsteden25. De winkelplannen van o.a. deze steden zijn van invloed op de dynamiek en potenties van Drechtsteden. Op zowel modisch gebied (kleding, mode, schoeisel, lederwaren) als grootschalig winkelaanbod (m.n. woninginrichting) heeft Drechtsteden grote concurrentie in de directe omgeving. Het aanbod kleding en mode is in deze grote steden compleet, omvangrijk en divers. Daarnaast is de consument bereid grotere afstanden af te leggen waar het gaat om onderscheidend aanbod met landelijke naamsbekendheid en imago (Woonmall Alexandrium, IKEA). De opgave voor Drechtsteden ligt in het dermate aanbieden (kwantitatief en kwalitatief) dat uitwijkgedrag wordt beperkt en dat aantrekkingskracht van buiten de regio toeneemt.

Bouwscenario Vinex Drechtsteden, uit: Beleidsplan Wonen 2001 Drechtsteden, maart 2001 Voor de gemiddelde woningbezetting is uitgegaan van 2,2 bewoners. Vanwege het gedifferentieerde woningbouwprogramma, zowel naar typen woningen, als naar doelgroepen en locaties, zal de woningbezetting variëren naar locatie en de periode van realisatie (gefaseerde oplevering). Voor de mix in de taakstellende opgave van de woningbouw is een gemiddelde bezetting van 2,2 reëel. Koopstromenonderzoek Zuid-Holland 1999 (BRO)

-38-

Dynamiek tot 2005

Overzicht .'Samenvatting winkelplannen concurrerende regio's u Gemeente / Gebied Omschrijving Omvang in m2 Periode Hardgeplande heid wo27 plan28 nen dag, overig realisatie Overig Zuid-Holland-Zuid: 8.000 Hard • Strijen 'In en om het huis' • Gorinchem Warenhuis V&D • OudHerinrichting winkelhart Be y er land Rotterdam / IJsselmonde • Woonmall 10.400 Revitalisering en uitbreiAlexandrium I ding • De Veranda 'sector vrije tijd' 10.400 (Piet Smitterrein) • Centraal Stati- Grootschalig vernieu38.000 Na 2005 on wingsproject detailhandel en leisure29 • Barendrecht 20.000 IKEA-vestiging / Vaan2001 Gereed plein 8.000 Hard Vestiging Zuiderster (meubelen) Breda/Oosterhout Vestiging mode-Bijenkorf 2001 Gereed 20.000 IKEA-vestiging 2006 Hard

Dit overzicht is beperkt tot winkelplannen waarvan de metrages bekend zijn en/of de planstatus 'hard' is. Opneming is gedaan voor zover de plannen kwantitatief inzichtelijk zijn en/of kwalitatief voldoende relevant zijn voor regionale aantrekkingskracht Opgegeven bvo's zijn omgerekend tot w o (x 0.8) Zacht: onzeker of ontbreken standpunt gemeente; planologisch nog niet geregeld; ontwerp-, onderzoeks- of beginfase besluitvorming. Hard: positief oordeel gemeente; bouwvergunning verleend; besluitvorming vergevorderd; in uitvoering. Het project bevat een voorlopig programma van circa 120.000 m2 b.v.o.. Het metrage is voorlopig gelijkelijk verdeeld over detailhandel en leisure. Voor detailhandel is uitgegaan van de niet-dagelijkse artikelensector.

-40-

5.

ONTWIKKELINGEN IN BELEID EN TRENDS

5.1

In de detailhandel

De komende structuur voor het gebied regio Drechtsteden wordt bepaald door de vertreksituatie, de draagvlakontwikkeling, de plannen, de ontwikkelingstrends en zeker ook het te voeren beleid op verschillende niveaus. 5.1.1 Beleid met kansen en bedreigingen Rijk Eind maart 2000 is door het kabinet een voorlopig (nieuw) standpunt ingenomen met betrekking tot de perifere en grootschalige detailhandel. Hierop is bijvoorbeeld gereageerd door het Platform Detailhandel, het samenwerkingsverband van de Nationale Winkelraad van MKB Nederland en de Raad Nederlandse Detailhandel (7 juli 2000). Vervolgens heeft de vaste commissie voor Economische Zaken over het perifere en grootschalige detailhandelsbeleid overleg gevoerd met de Minister (7 september 2000). Op hoofdlijnen kan het beleid als volgt worden samengevat: • vestiging is alleen mogelijk binnen stedelijke ofte verstedelijken gebieden, dus geen weidewinkels meer; • zoveel mogelijk gebundelde vestiging binnen ruimtelijk beleidskader (Vijfde Nota en nieuw locatiebeleid30); • geen eisen meer aan branches en winkeloppervlaktes; • grotere vrijheid gemeenten in afweging ruimtevraag detailhandel; • kabinet bepleit versterking binnensteden in kader van stedelijke vernieuwing en grote stedenbeleid; • regisseursrol provincie bij vestiging detailhandel met gemeentegrensoverschrijdende effecten. Op welke wijze dit voorlopig standpunt definitief wordt vertaald in rijksbeleid is nog onduidelijk. Op de 'rode draad' in het voorstel kan, vooruitlopend op vaststelling van het beleid, naar onze mening geanticipeerd worden. De kern is: • meer vrijheid in de uitwerking van beleid voor gemeenten; • een sterkere sturende en toetsende rol van de provincie; • meer nadruk op (ruimtelijke) onderbouwing en motivering voor beleid.

In de bijlagen is een samenvatting van een gedeelte van de 5° nota Ruimtelijke Ordening opgenomen.

-41-

Regio Het ontbreekt de regio Drechtsteden aan een visie of beleid ten aanzien van de detailhandel dat Drechtsteden a.h.w. 'afdekt'. Voor de perifere detailhandel is dat wel het geval31. Het geformuleerde voorlopige Rijksbeleid biedt de kans tot 'eigen sturing'. Hiervoor is een uitermate zorgvuldige onderlinge afstemming noodzakelijk in regionaal verband. Onvoldoende afstemming van de ontwikkelingen kan leiden tot ongewenste effecten. Met inachtneming van de provinciale reactie van Zuid-Holland op het voorlopige kabinetsstandpunt over het detailhandelsbeleid32 vervult deze regiovisie die leemte. Provincie Vanwege het belang van de provinciale reactie op de mogelijke grotere vrijheid van gemeenten in de afweging van de ruimtevraag van detailhandel wordt op deze plaats het meest relevante gedeelte van het provinciale standpunt van Zuid-Holland weergegeven. Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland onderschrijven de uitgangspunten van het vernieuwde beleidskader van het Rijk: verbod op weidewinkels, bundeling van winkels in het verstedelijkte gebied zoveel mogelijk in of aansluitend aan bestaande centra, bevorderen van herstructurering en intensivering van bestaande centra en toepassen van het te actualiseren locatiebeleid. In het provinciale beleid wordt daarnaast aandacht geschonken aan: • Het bevorderen van de vitaliteit en het vestigingsklimaat van de binnensteden en andere bestaande centra; • Bedrijfsterreinen selectief en intensief benutten voor het vestigen van winkelbedrijven, om het schaarse aanbod van bedrijfsterreinen zoveel mogelijk ten goede te laten komen aan andere economische activiteiten dan de detailhandel. Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland is geen voorstander van het verruimen van de reeks toelaatbare branches op bedrijfsterreinen. Evenmin is het wenselijk kleine winkelvestigingen (< 1000 m2) op dergelijke locaties tot stand te laten komen. Voorts vinden Gedeputeerde Staten het belangrijk dat het laagste verzorgingsniveau niet in het gedrang komt door de vestiging van zeer grootschalige supermarkten aan de randen van stedelijke gebieden. Kortom: de provincie omarmt de uitgangspunten van het nieuwe rijksbeleid, maar benadrukt het belang van een zeer terughoudende gebruikmaking van de vrijere rol van gemeenten. De provincie houdt voor de invulling van haar regierol vooralsnog vast aan haar beleid zoals dat in de Structuurvisie detailhandel Zuid-Holland en de Nota Planbeoordeling (toetsingscriteria voor gemeentelijke plannen) is vastgelegd en dringt aan op enige aanscherping van het rijksbeleid dienovereenkomstig.

Regionale Structuurvisie en Beleidsplan Perifere Detailhandel Zuid-Holland-Zuid, BRO, juni 2000. Brief Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland aan RPD/Ministerie VROM, 2000.

-42-

5.1.2 Trends en ontwikkelingen in de detailhandel Hier zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen samengevat die zich op landelijk, regionaal en lokaal niveau voordoen. Zij hebben betrekking op diverse economische en culturele voorzieningen. Vraagzijde • De detailhandelsbestedingen nemen de laatste jaren toe, vooral in de niet-dagelijkse artikelensector. Dit gegeven en het vertrouwen in de economie, leidt tot veel plannen voor toevoeging van winkelaanbod en andere commerciële publieksvoorzieningen. • De consument is veranderlijk en stelt steeds meer en andere eisen. Deze variëren op verschillende momenten van de dag en de week. Het denken in duidelijk afgebakende en benoembare doelgroepen wordt steeds moeilijker. • Winkelconcepten spelen steeds meer in op lifestyle. Er ontstaan concepten die zich vooral op service richten ('verwenwinkels') of juist op doelgerichte, snelle aankopen (traffïc-centra). • De consument bezoekt steeds meer aankoopplaatsen, ook buiten de eigen stad of gemeente. Men is mobiel. Het bezoekmotief is steeds vaker een dagje uit of recreatief winkelen. Bestedingen in de detailhandel doet de consument echter nog steeds het meest en in toenemende mate dichtbij huis. Aanbodzijde • De trend tot schaalvergroting zet zich verder door. Een deel van de grootschalige functies is al weggetrokken uit binnensteden naar perifere locaties (o.a. meubelbranche, megabioscopen) en ook in wijken stadsdeelcentra komen grotere winkels. Supermarkten maken een schaalsprong, en bijvoorbeeld ook drogisterijen nemen sterk in omvang toe. Op perifere locaties ontstaan clusters van grote winkels, vaak rond een bepaald thema. De afgelopen jaren waren het vooral bouwmarkten en woonwinkels die zich hier vestigden. De verwachting is dat meerdere branches de trek naar de periferie zullen willen volgen. Dit geldt niet alleen voor branches als sport en elektra, maar nadrukkelijk ook voor supermarkten. Branchespecifïeke ontwikkelingen zijn in de dagelijkse sector de schaalvergroting van supermarkten tot megasupermarkten en in de niet-dagelijkse sector bijvoorbeeld de ontwikkeling tot brede sportcentra (aanbod inclusief actieve sportbeoefening) en bundeling van alles op het gebied van media (tot mediamarkten). • Bij bouwmarkten is een kentering merkbaar. Niet meer allen in clusters en perifeer, maar ook een positie zoeken bij het economische draagvlak. Door de toegenomen bestedingen in de branche is exploitatie op een relatief kleiner draagvlak mogelijk. • In binnensteden is een tegenreactie in de vorm van specialisatie te zien. Dit uit zich niet alleen in meer kleinschalige, specialistische winkels maar óók in grotere speciaalzaken (drogisterijen, sport, speelgoed, mode). • Single-brandstores, flagshipstores en imagestores zijn voorbeelden van specialisatie en vergroten de naamsbekend van specifieke merken en producten.

-43-

•

De filialiseringsgraad van binnensteden (franchising) en grotere winkelcentra neemt nog steeds toe. Winkelgebieden gaan meer op elkaar lijken. Er zal in de toekomst meer gezocht worden naar andere aspecten om zich te onderscheiden. De openbare ruimte, het winkelklimaat en leisure en andere niet-detailhandelsfuncties zullen hier nadrukkelijker een rol gaan vervullen. • Er is een toenemende aandacht voor en sterkere integratie van leisure en horeca in winkelen vrijetijdsconcepten (La Place), winkelcentra en binnensteden. Grootschalige vrijetijdsconcepten bevatten steeds meer combinaties van detailhandel, horeca, vermaak en cultuur (zoals in megabioscopen, woonboulevards, kinderspeelparken e.d.). • Er is een opleving van dorps-, wijken stadsdeelcentra. Het aanbod wordt meer geconcentreerd en vooral de supermarkten maken een schaalsprong. • Het draagvlak voor voorzieningen moet - door de schaalvergroting en economische bloei - wel steeds groter worden. Winkels in kleine verzorgingsgebieden, zoals buurtstrips en kleine kernen, krijgen het steeds moeilijker. • Nieuwe vormen van detailhandel en elementen in de verzorgingsstructuur ontstaan, zoals internet/e-commerce, Factory Outlet Centra (FOC's), trafficwinkels/-centra (knooppunten, stations). • De ontwikkelingen rond Informatie en Communicatie Technologie (ICT) gaan snel. De invloed ervan op de detailhandel is nog moeilijk te voorspellen. Over de effecten van dit soort ontwikkelingen op de gevestigde detailhandel zijn de meningen verdeeld, van bedreigend tot versterkend. Internet neemt vrijwel zeker een deel van de verkoop van de gevestigde detailhandel over en het omzetvolume van onlineaankopen zal ongetwijfeld groeien. • Het medium is vooral sterk in het aanprijzen, vergelijken en verkopen van probleemloze en emotieloze goederen, meestal van uniforme kwaliteit (boeken, CD's, reizen). De bedreiging van verkoop via internet zal daarom vooral merkbaar zijn voor winkelgebieden waar doelgerichte aankopen plaatsvinden. Om bezoekers te trekken en om zich te kunnen onderscheiden van concurrerende internetbedrijven, zullen internet-winkels concepten ontwikkelen die om fysieke ruimte in de winkelgebieden vragen, plekken waar de consument bewerkt wordt en waar vermaak boven verkoop staat. Dat laatste gebeurt namelijk thuis, achter de pc. Locaties met grote bezoekersstromen zijn voor internetwinkels per definitie interessant. • De regelgeving verandert, zoals het kabinetsvoorstel ter liberalisering van de vestigingseisen voor detailhandel, de ruimere openingstijden en het toestaan van koopzondagen. Deze ontwikkelingen bieden de detailhandel kansen (inspelen op consumentenwensen) en - afhankelijk van de locatie - bedreigingen (toename concurrentie, vooral als deze bijvoorbeeld gevestigd is op goed bereikbare en op goedkope locaties).

-44

5.1.3 Ruimtelijk functionele consequenties Trends en ontwikkelingen hebben invloed op de consument. De wensen en de kenmerken van de consumenten en hun koopgedrag hebben ruimtelijke en functionele consequenties. Voor de consumenten enerzijds en de (vernieuwing van de) marktontwikkeling anderzijds zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen weergegeven. Consumentenwaarden Wens / kenmerk Consument stelt veranderende eisen, mentaliteitsgroepen bepalen koopgedrag. Grotere mobiliteit in bezoek aankoopplaatsen. De consument is meer kritisch voor aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheid, prijsstelling en interne (winkelinrichting en uitstraling) en externe (omgevingskwaliteit) verschijningsvorm. Zijn referentiekader is groter. Verschuivingen in koopgedrag door verruimde winkelopenstelling.

Ruimtelijk functionele consequenties Flexibiliteit in verschijningsvorm (ruimtelijk) en assortiment (functioneel). Concentratie en vestigingen die achterblijven in kwaliteit en verwachtingsbeeld van de consument zullen steeds meer verstoken blijven van consumentenbezoek. De concurrentie neemt dus toe. Op regionaal niveau is profilering (met name van de grotere concentraties) ten opzicht van elkaar een mogelijkheid om hierop in te spelen. Gebeurt dit niet dan wordt het aantal verliezers aan de aanbodkant groter.

Op alle niveaus in de verzorgingshiërarchie dient hierop ingespeeld te worden. Dit geldt vooral voor de dagelijkse artikelensector en de frequent benodigde niet-dagelijkse artikelensector. Wie niet meedoet in deze 'trend' Raat markt verliezen. Bestedingen doet de consument Voor de dagelijkse artikelen betekent dit dat aanbod echter nog steeds het meest en (mits het voldoet aan het verwachtingsbeeld) in de in toenemende mate dichtbij buurt en wijk zeker perspectief heeft. In relatie tot de huis. ontwikkeling van de bevolkingsopbouw (meer ouderen) is dit op buurten wijkniveau een kans voor de integratie van commerciële en niet-commerciële verzorgingelementen. Schaalvergroting in superMegasupermarkten als mogelijk nieuw concept binnen marktaanbod en themagericht of buiten reguliere winkelgebieden. In relatie tot de aanbod (o.a. doe-het-zelf, sport, tegenbeweging (zie hierna) en de wens van de consubruin- en witgoed). ment aanbod in de nabijheid ter beschikking te hebben kan dit tot grote ruimtelijk functionele veranderingen leiden. Opschaling van het regulier supermarktaanbod leidt al zichtbaar tot het wegvallen van het laagste verzorgingselement, namelijk de zelfbedieningszaak / kleine supermarkt. Schaalvergroting in themagericht aanbod zoekt clustering in perifere themacentra, maar ontwikkelt zich ook in of aan randen van binnensteden.

-45-

Marktontwikkelingen en vernieuwing Ruimtelijk functionele consequenties Wens/kenmerk Doelgroeporiëntatie als tegenbe- Bouwmarkten zoeken naast grootschalige themalocaties perifere wijkgerichte locaties. weging van schaalvergroting Brandstores en flagshipstores zoeken vernieuwende bijvoorbeeld bij bouwmarkten, 33 34 locaties in binnensteden. Niet alleen op Al, maar brandstores en flagshipstores 35 ook in de nabijheid. Belangrijk is ook clustering en en convenience-concepten . ambiance. Convenience-concepten in buurten en wijken zijn de alternatieven voor de buurtcentra en op trafficlocaties komen deze concepten eveneens van de grond. Herkenbaarheid van aanbodkanalen heeft voor de Filialisering versus uniciteit. markt en de consument waarde. Met name in de grotere winkelconcentraties zal meer aandacht geschonken moeten worden aan het unieke/ het onderscheidende vermogen. Dit kan door een duidelijke profilering van deelgebieden en concepten. Dit vraagt ook om goede afstemming. Integratie detailhandel, dienstver- Deze trend biedt een kans om het onderscheidend lening, horeca, vermaak / vrije- vermogen van verschillende retailconcentraties te vergroten. Bij gebrek aan (beleidsmatige) sturing bij tijds-concepten. de profilering van aanbodconcentraties kan dit echter ook leiden tot een nog grotere vermenging van doelgroepen en afbreuk doen aan herkenbaarheid en regionale concurrentiekracht. Nieuwe concepten en formules Deze concepten en formules zoeken passende locadoen hun intrede. Bijvoorbeeld ties. Dit biedt kansen om het onderscheidend verlifestyle concepten, themacentra mogen van met name de binnensteden op te waardemaar ook de introductie van ren. merkwinkels. ICT-ontwikkelingen. De invloed Elektronische aanbieders zullen zich naar de potentiervan op de detailhandel is nog ële consument toe moeten profileren. Internet en moeilijk te voorspellen. Het me- andere media alleen zijn daartoe ontoereikend. Aandium is vooral sterk in het aanbieders zullen zich naar verwachting fysiek nadrukprijzen, vergelijken en verkopen kelijk gaan manifesteren op locaties waar veel menvan probleemloze en emotieloze sen komen (o.a. de grotere retailconcentraties). goederen, meestal van uniforme kwaliteit (boeken, CD's, reizen).

In mono-brandwinkels worden uitsluitend of overwegend producten van één bepaald merk verkocht in een op het product afgestemde sfeer. Deze winkels varen onder de vlag van één merk met een zorgvuldig uitgestippelde koers. Ze lopen voorop qua architectuur, huisstijl en productpresentaties en staan model voor exploitanten van mono- of multi-brandstores. Ze hebben een voortrekkersfunctie; het zijn 'paradepaardjes' en worden vrijwel uitsluitend geëxploiteerd in top-winkelstraten. Ze worden daarom ook wel satellietwinkels genoemd; ze tonen het publiek de complete collectie (voorbeeld: Esprit flagshipstore aan het Spui in Amsterdam). Een voorbeeld van deze gemakswinkels is AH-to-go (hoofdzakelijk snacks, kant-en-klaar-maaltijden e.d.).

-46-

5.2 Consumentenprofielen en locatiekenmerken De hiervoor beschreven trends zijn samengevat in een overzicht met 'consumentenprofielen en locatiekenmerken' waarin het aankoopgedrag centraal staat. Het aankoopgedrag vormde ook de leidraad in de voorstellen voor een nieuwe structuur zoals die zijn gepresenteerd door het Platform Detailhandel (drieslagmodel)36. Dit overzicht is mede maatgevend voor de ruimtelijke scenario's.

De koopmotieven van de consumenten leiden tot een functionele invalshoek: op basis van koopgedrag worden grofweg onderscheiden centra voor dagelijkse artikelen (en diensten), centra voor doelgerichte aankopen ('run') en centra voor recreatief winkelen ('firn'). Het Platform stelt daarmee een ordening op brancheniveau voor om met name de binnensteden de mogelijkheid te bieden zich optimaal te ontwikkelen.

-47-

Overzicht: Consumentenprofielen en locatiekenmerken37 Aankoopvormen Aankoopfuncties Aankooplocaties Hoog frequent Direct draagvlakgericht / nabijheid • Gemak-gericht Wijkcentra • Beperkt en sociaal / Buurtvoorzieninzorggericht gen Traffïc-gericht • Verkeersknooppun- Stations, transferia ten Werkgebieden, • Gebieden met hoge bezoekintensiteit universiteiten/ hogescholen Evenementencentra/ stadions/ leisurecentra • Langs snelwegen Benzinestations, carpoolplaatsen Lokaal/regionaal gericht • Volledig aanbod en Stadsdeelcentra effïciëntiegericht Solitair Vermaak / recreatie Gevarieerd fregericht quent • Hoofdconcentraties Binnensteden • Nevenconcentraties

Mails Stadsdeelcentra

Laag frequent

Thematisch • Themaconcentraties • Branche gericht

• Gemak en efficiënt gericht

Woonboulevards Groenboulevards Gemengde perifere concentraties Solitair

Producten

Dagelijkse artikelen Dagelijkse artikelen


Dagelijkse artikelen


Modisch, warenhuizen Modisch, warenhuizen Modisch, huishoudelijk Woninginrichting Tuinaanbod Meubels, keukens, sanitair, bouwmarkten, tuincentra Bouwmarkten, tuincentra

In de bijlagen is de typering van locaties op basis van koopgedrag opgenomen. De onderscheiden winkels, branches en artikelgroepen zijn hier gekoppeld aan het koopgedrag.

•48-

5.3

Trends en ontwikkelingen in de horeca

Ook in de horeca zijn trends waarneembaar, zowel bij de aanbieders als bij de consumenten. De belangrijkste zijn hier weergegeven. Trends aan de aanbodkant horeca • Ook in de bedrijfstak horeca vindt branchevervaging plaats. Er zijn steeds meer branchevreemde toetreders die horeca en horecafaciliteiten bieden: de detailhandel (supermarkten, warenhuizen, tuincentra en bouwmarkten), benzinepompen, bezorg- en afhaalwinkels, theaters, bioscopen en sportinstellingen. • Facilitaire horeca groeit uit tot volledige horeca. Meerdere grootwinkelbedrijven zijn inmiddels zover (bijvoorbeeld La Place van Vendex, WE-café, Esprit Café, Replay Café). • In de horecasector zelf vindt ook branchevervaging plaats. Het onderscheid tussen verschillende bedrijfsgroepen (dranken, spijzen en/of maaltijden) worden steeds minder duidelijk. Drankverstrekkers houden zich niet uitsluitend meer bezig met het verstrekken van drank, maar serveren in toenemende mate ook maaltijden. • Er is zowel een trek naar de periferie van grootschalige functies waarneembaar, als een tegenbeweging hiervan richting binnensteden (megabioscopen, mediamarkt). Trends aan de consumentenkant horeca • De toegenomen mobiliteit van de consument is ook voor de horeca belangrijke trend. De afstanden die men af wil leggen voor een unieke attractie neemt toe en daarmee het potentiële bereik. • Sociale en culturele ontwikkelingen hebben een grote invloed op de vraag naar horeca. Belangrijke ontwikkelingen zijn: meer individueel werken inkomenspatroon binnen het gezin; flexibeler arbeidstijd; bewustere keuze voor kwaliteit, comfort en faciliteiten; gemiddeld hoger besteedbaar inkomen; opkomst 24-uurs economie; toenemende mobiliteit; verdergaande individualisering, zowel per individu als binnen het gezinsverband; leefstijl en attitudes worden belangrijker; gemiddeld hoger opleidingsniveau; emancipatie van groepen in de samenleving (allochtonen, vrouwen, ouderen, etc); groeiende trendgevoeligheid van consumenten.

-49-

6.

ONTWIKKELINGSSCENARIO'S VOOR DE DETAILHANDEL

6.1

De markt: vraag en aanbod

De ontwikkeling in draagvlak van Drechtsteden als primaire marktgebied bedraagt tot 11-2006 circa 25.000 inwoners. De gemiddelde toonbankbestedingen per hoofd hebben de laatste 5 jaar een groei laten zien van ca. 14% in de dagelijkse en het dubbele van ca. 28% in de niet-dagelijkse sector38. Het is de vraag in hoeverre de economische omstandigheden de komende 5 jaar een vergelijkbare groei toelaten. Doortrekking van de trend levert (exclusief inflatie) per 2005 een gemiddelde besteding op van ca. ƒ 4.670,- in de dagelijkse en ca. ƒ 7.024,- in de niet-dagelijkse artikelensector (in 2000 respectievelijk ƒ 4.087,en ƒ 5.476,-). De samengevatte winkelplannen bedragen tot 2005 in wo: Plannen totaal 18.600m2 dagelijkse + 87.040m2 niet-dagelijkse Plannen be3.750m2 artikelen 45.000m2 artikelen

Deze plannen leggen hun claim op de toekomstige ontwikkelingen in draagvlak, respectievelijk bestedingsgroei. Dit geldt als uitgangspunt voor de bestedingsscenario's. 6.2

Bestedingsscenario's

De ruimteclaim van de winkelplannen wordt geprojecteerd op verschillende modellen van de gemiddelde toonbankbestedingen per hoofd van de bevolking. De groeimodellen voor de bestedingen variëren van stabilisatie en gematigde groei tot doorgroei40. De huidige gemiddelde omzet per m2 in Drechtsteden is hierbij als constant volume gesteld41. De bestedingsscenario's zijn gebaseerd op verschillende aannamen op het gebied van de ontwikkeling van de gemiddelde toonbankbestedingen per hoofd, namelijk: A. stabilisatie op het niveau van 2000 (model A); B. gematigde groei, namelijk 50% van de toename over de afgelopen 5 jaar (model B);

In de bijlagen is de ontwikkeling van de gemiddelde toonbankbestedingen opgenomen. Met weglating van de plannen met status 'gereed' (recent opgeleverd) en 'zacht'. De ontwikkeling van de gemiddelde toonbankbestedingen per hoofd per sector over de beschikbare periode vanaf 1992 van het EIM heeft hiervoor als referentiekader gediend. Voor de vloerproductiviteit (gemiddelde omzet/m2) is uitgegaan van de resultaten van het Koopstromenonderzoek Zuid-Holland 1999. De behaalde gemiddelde omzet per m2 is van een zeer behoorlijk niveau. Ter vergelijking: in het knooppunt Arnhcm-Nijmegen (KAN) is in 2000 een gemiddelde omzet behaald in de dagelijkse sector van ƒ 13.100,- en ƒ 3.300,- in de niet-dagelijkse sector. Reden waarom de behaalde omzet per m1 in Drechtsteden bij de bestedingsmodellen als constant volume is gesteld.

-50-

C. doortrekking van de toename conform de ontwikkelingen in de afgelopen 5 jaar (model C).

6.3

Ruimtelijke scenario's: modellen

De ruimtelijke scenario's worden gepresenteerd in 2 modellen, namelijk: 1. Concentratie en bundeling van het aanbod: het gaat hier om verdere optimalisering en versterking van de bestaande structuur. De marktruimte bij de verschillende bestedingsmodellen is afgezet tegenover de 'reële' geplande ontwikkelingsplannen (plannen en initiatieven die een zogenaamde 'harde' planstatus hebben). 2. Uitplaatsen van winkelfuncties naar andere en nieuwe locaties: hierbij wordt afgeweken van de bestaande structuur en de tot nu toe gevolgde gedragslijn binnen Drechtsteden. Dit model is ontleend aan de bekend gemaakte vrije, onbeperkte ontwikkeling van plannen en initiatieven (het totale dynamisch aanbodvolume van 'harde' en 'zachte' plannen en initiatieven tezamen). Op basis van deze variabelen is een marktruimte-overzicht samengesteld, waarin de geplande uitbreidingen in de Drechtsteden-gemeenten zijn meegenomen.

-51-

Tabel: de marktruimte tot 2005 samengevat42 Model A Bestedingsmodel Stabilisatie

Model B Model C Gematigde Doorgroei groei dag, niet-dag. dag, niet-dag. dag, niet-dag. Gehanteerd gemiddeld omzetni- 14.500 4.800 14.500 4.800 14.50 4.800 veau per m2 vvo in guldens 0 Te exploiteren areaal in m2 wo 83.296 314.937 89.124 359.062 94.95 403.125 2 Aanwezig aanbod in m2 wo 76.415 290.168 76.415 290.168 76.41 290.168 5 Ruimtelijk model: optimalisering bestaande structuur Geplande uitbreiding in m2 3.750 45.ÖÓÖ 3.750 45.ÖÖÖ 3.750 45.ÓÖÓ wo tot 2005 ('reëel') Marktruimte in m2 wo 6.881 24.769 12.709 68.894 18.53 112.957 7 2 Resterende marktruimte in m 3.131 - 8.959 23.894 14.78 67.957 wo 7 Ruimtelijk model: vrije/onbeperkte ontwikkeling Geplande uitbreiding Vn 'm* 18.600" 87.040 18.600 87.040 ï8.60 '87~Ó4Ö wo tot 2005 (totaal) 0 2 Marktruimte in m wo 6.881 24.769 12.709 68.894 18.53 112.957 7 2 Resterende marktruimte in m 25.917 wo ' 'Stabilisatie' (model A) Uit de benadering van de marktruimte blijkt dat de groei van het inwonertal bij een stabilisatie van de gemiddelde toonbankbestedingen onvoldoende omzetmogelijkheden biedt voor de geplande ontwikkelingen. 'Gematigde groei' (model B) Ook bij een gematigde groei van de gemiddelde bestedingen is er onvoldoende ruimte voor de ontwikkeling van het gehele geplande volume. 'Doorgroei' (model C) Voor het model van een doorgroei van de gemiddelde bestedingen is het verloop van de afgelopen 5 jaren maatgevend. Er is bij dit model ruimte om alle plannen en initiatieven uit te voeren die momenteel bekend zijn.

"

In de bijlagen zijn de verschillende bestedingsmodellen met marktruimte opgenomen.

•52-

De verschillende modellen leiden op voorhand tot het maken van enige kanttekeningen om de (neiging tot) conclusievorming te nuanceren. De nulvariant ('stabilisatie van bestedingen op het niveau van 2001 tot 2005') is, zolang er sprake is van inkomensgroei, positieve (gematigde) economische groei en bestedingsgewoonten, geen reële optie. Er zal, ook in wat minder rooskleurige tijden, de komende jaren nog wel groei zijn van de bestedingen43. De doorgroeivariant zet de bestedingsgroei van de laatste jaren -onder invloed van de economische hoogconjunctuur- door. De laatste jaren zijn met name in de categorie duurzame consumptiegoederen aanzienlijke uitgaven gedaan. Reden waarom in enige bronnen44 wordt gewaarschuwd voor een mogelijke mindere groei in deze vorm van bestedingen. De recente ontwikkelingen van 11 september 200145, de bijgestelde economische groei46, de beursperikelen, invoering van de Euro (€), enzovoorts neigen tot extra voorzichtigheid bij de consument. Reden om met dit doorgroeiscenario toch terughoudend om te gaan. Conclusies marktruimte en -mogelijkheden • De mogelijke marktruimte is (ook) gevoelig voor de ontwikkelingen in de gemiddelde bestedingen per hoofd47. • Er zal in ieder geval bestedingsgroei moeten plaatsvinden om het geplande uitbreidingsareaal in de niet-dagelijkse artikelensector rendabel te (kunnen) laten functioneren. • Voor de dagelijkse artikelsector kunnen bij de 'doorgroeivariant' alle plannen worden uitgevoerd. Bij de behandeling van de plannen en het dynamisch vermogen daarvan is gesteld dat aan de herontwikkeling van met name de grootschalige locaties interessante vraagstukken gekoppeld zijn die gevolgen kunnen hebben voor de verzorgingsstructuur en het aanbod in de centra en/of concentraties. Deze dynamiek, marktontwikkelingen en trends alsmede nieuw beleid (5e nota Ruimtelijke Ordening) zijn elementen in de ontwikkeling van een visie naar passende locaties voor binnenstedelijke juncties en daarbuiten. Ook zonder marktruimte kan er in bepaalde gevallen sprake zijn van een optimaliseringsproces. Hierbij moet met name worden gedacht aan bijvoorbeeld het functionele 'van kleur verschieten' in combinatie met verschuiving van winkelaanbod naar andere locaties (ruimtelijke veranderingen).

Het MKB-Nederland heeft op 1 november '01 een voorstel gelanceerd om over de gehele Nederlandse beroepsbevolking over te gaan tot inkomensbevriezing. Deze vergaande vorm van loonmatiging zou een eventuele economische recessie moeten voorkomen. Het antwoord op de vraag of dit een reëel uitgangspunt is, of dat in dit kader 'recessie' 'minder groei' betekent, wordt vooralsnog buiten beschouwing gelaten. Jaarboek detailhandel 2000-2001, HBD 2000 / Rabobank Cijfers & Trends, 1999-2000 Gedoeld wordt op de terroristische aanslagen op het World Trade Center in New York Publicatie van het Centraal Planbureau (CPB), 2e halfjaar 2001 Naast inflatie- en eventuele regionale inkomenscorrectie, zijn o.a. ook het toegepaste omzetniveau per m2 wo, de koopkrachtbinding en de -toevloeiing van invloed op de marktruimte.

-53

Als de verschillende bestedingsmodellen worden geconfronteerd met de ruimtelijke modellen levert dit in een matrix van ontwikkelingsmogelijkheden het volgende op. Matrix ontwikkelingsmogelijkheden op basis van bestedingen en ontwikkelingsrichting^ Ruimtelijke ontwikkelingsrichting Vrije / onbeperkte ontwikkelinBestedingsmodel: Optimalisering bestaand gen Consequenties Consequenties • Voldoende marktruimte voor • Onvoldoende marktruimte Model A: voor alle geplande ontwikkede geplande ontwikkelingen Stabilisatie lingen in de dagelijkse artikelensector • Ruimte voor geplande ont• Onvoldoende marktruimte Model B: wikkelingen in zowel de davoor alle geplande ontwikkeGematigde groei gelijkse als de niet-dagelijkse lingen artikelensector • Bij uitvoering geplande ont- • Marktruimte voor dagelijkse Model C: wikkelingen nog een royaal artikelensector volledig opgeDoorgroei volume aan extra uitbreiding soupeerd • Bij ontwikkeling specifieke • Bij ontwikkeling specifieke themacentra met relatief lathemacentra met relatief lagere 2 gere omzet per m wo nog omzet per m2 wo nog meer meer ruimte ruimte • Fysieke mogelijkheden wellicht een probleem

6.4

Ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden

De ruimtelijke mogelijkheden worden grotendeels - de eigendomsverhoudingen daargelaten - bepaald door de fysieke omstandigheden bij de aanwezige centra en aanbodconcentraties, ruimte in bestemmingsplannen en beschikbare locaties in het regiogebied Drechtsteden. Van belang is uiteraard ook het beleid van diverse gemeenten, waarbij de voorkeur uitgaat naar bijvoorbeeld versterking en concentratie in het eigen centrum. Voor de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden is het van belang de accenten in de dynamiek van de winkel- (en horeca)plannen te bezien naar mogelijkheden en eventuele onmogelijkheden. In het laatste geval kunnen - indien voorhanden - alternatieven worden geboden. In deze afweging speelt de ruimtelijke structuur een hoofdrol. Voorafgaand aan een ruimtelijk-functioneel model waarin dynamiek en ruimte met elkaar worden geconfronteerd, worden de verschillende accenten in de dynamiek samengebracht.

-54-

Overzicht; Dynamiek winkelen en horeca met draagvlakontwikkelingen Woningen Gemeente / deelge- Dyna- Potenbied miek ties/ontwikkelingsrichting Nadruk op binnenstedeDordrecht-centrum xxx Opwaardering binnenstad lijke locaties / inbreiStatenplein e.o. ding (2504 woningen); Horecaconcentratiegebieden xxx Dordrechtbinnenstad: Uitleg (198 woningen); Groothoofd, StatenNieuwe uitleg / Vinex plein / Scheffersplein, De Hoven (350 woninHouttuinnen e.o. gen) Dordrecht-overig: Fokkerlocatie

xxx

Oostpoort

xxx

Drierivierenpunt (Kop xxx van de Staart / Enecoterrein)

Woonthemacentrum met ondersteunende horeca Herontwikkeling EZH-terrein 150 wooneenheden (14 ha.) met o.a. grootschalige detailhandel, horeca, leisure, bedrijfsruimten met kantoren / megabioscoop/ géén hotel / géén discotheek / géén FOC / géén woonboulevard / wél megasuper(s)? Invulling als 'Cultuurwerf met hotel + congrescentrum. Kleinschalige ondersteunende detailhandel en horeca

Dynamiek, gebaseerd op opgaven van initiatieven en plannen: xxx = sterk, xx =relatiefveel, x = enigszins, o = matig, - = geen

-55-

ZwijndrechtWalburg Zwijndrechtbinnenstad e.a.: Stadshart Walburg Westkeetshaven Stationsomgeving

xx xx

Veerplein

Zwijndrecht-overig

x

Papendrecht-De xxx Meent e.o. Papendrecht-overig xx Hendrik-Idoxx Ambacht-De Schoof Hendrik-ldoAmbacht-overig

xxx

Sliedrecht-centrum x Sliedrecht-overig xxx

Alblasserdamcentrum

Heerjansdam

's-Gravendeel

-56-

Optimalisering centrum (Mas- Uitsluitend binnensteterplan Stadshart Walburg) delijke locaties (13 80 Horeca - stimuleringsgebieden: woningen) M.n. winkelondersteunende horeca Hoogwaardig (m.n. restauratief) Ondersteunende (dag)horeca (+ hotel?) Restauratief (relatie water?) (+ klemhptel?) Optimaliseren diverse wijkcentra (m.n. aanbod food) Binnenstedelijke locaHerstructurering centrum ties (909 woningen) en Optimaliseren diverse wijkcen- nieuwe uitleg/ Vinex Oostpolder (632) tra (m.n. aanbod food) Opwaardering winkelcentrum Geringe binnenstedelijDe Schoof ke opgave (220 woningen); Realisering wijkcentrum Vol- nadruk op nieuwe uitgerlanden leg / Vinex Volgerlanden (2866 woningen) Beperkte uitbreiding Kerkbuurt Nadruk op binnenstedeNijverwaard: van meubelboule- lijke locaties (608 wovard naar woon- en recreatie- ningen); uitleg De Grienden (84 woninboulevard gen); Vinex Baanhoek West (100 woningen) Versterking samenhang en uit- Nadruk op binnenstedelijke locaties / inbreibreiding ding (1298 woningen); nieuwe uitleg / Vinex Lange Steeg (130 woningen) Inbreiding (53 woningen); uitleg (91 woninUitsluitend binnenstedelijke locaties (resterende opgave max. 250 won.)

6.5

Ruimtelijke scenario's: uitgangspunten

Op basis van de geïnventariseerde plannen, beleid en beleidsvoornemens, dynamiek en ruimte is een aantal uitgangspunten geformuleerd die de ontwikkelingsrichting mede bepalen. Zij gelden als keuzecriteria bij de scenario's voor de ruimtelijke structuur. Gebiedsgerichte ontwikkelingen (centra en perifere locaties) 1. In hoofdkern Dordrecht is een start gemaakt met integrale herontwikkeling van het centrumgebied Statenplein e.o. (wonen, detailhandel, horeca, openbare ruimte). Dit proces dient te worden voortgezet. 2. Ook in centra van kleinere omvang gaan ontwikkelingen gepaard met forse investeringen die nieuwe impulsen moeten geven aan de beleving en functie(s) van de binnensteden: Sliedrecht (nieuwe binnenstadsvloer recent opgeleverd), Hendrik-IdoAmbacht (winkelcentrum De Schoof recent opgeleverd en ingevuld), Papendrecht (planontwikkeling integrale herontwikkeling De Meent e.o.), Zwijndrecht (ontwikkelingsmodellen Masterplan Stadshart Walburg), Alblasserdam (verbeterplan aansluiting Makadocentrum en binnenstad). 3. Er is grootschalige planontwikkeling voor met name Nijverwaard, Fokkerlocatie en EZH-terrein. Beleidsmatige aspecten 4. Voorrang voor de uitbouw van binnensteden conform de rangorde van de concentraties. Met name de Dordtse binnenstad wordt een rol toebedacht als multifunctioneel koopcentrum met ontmoetings- en verblijfswaarde. 5. Belangrijke aandachtsvelden hierbij zijn: accentuering van unieke kwaliteiten en de vergroting van de diversiteit aan functies. 6. De meer lokaal verzorgende centra en wijkwinkelcentra dienen te functioneren conform de positie in de hiërarchie van Drechtsteden: sterk door de combinatie van boodschappen met frequent aan te schaffen artikelen (tijdschriften, keukengerei, bloemen, maar ook bijvoorbeeld een fotoprintservice). Dit onder de noemer van efficiënt kopen. 7. Voor deze centra geldt het versterken tot compacte heldere winkelen voorzieningencentra, met eigen identiteit. 8. Voor het PDV-aanbod blijft Nijverwaard Sliedrecht hoofdconcentratie49: pro-actief handelen; de kwaliteitssprong dient te worden voortgezet. Fokkerlocatie in Dordrecht krijgt het profiel van een allround PDV-concentratie met een accent in de woninginrichting. 9. Ten aanzien van vraagstukken zoals megasuper(s) en Factory Outlet Centers (FOC's)50 is beleidsmatige ondergrond gewenst; hierbij wordt provinciaal (en regionaal) beleid als bovengrens gezien. Regionale Structuurvisie en Beleidsplan Perifere Detailhandel Zuid-Holland-Zuid, juni 2000, BRO FOC's zijn gedefinieerd als ruimtelijk-functioneel geclusterde fabriekswinkels die merkproducten tegen hoge kortingen (30%-70%) verkopen. Het aanbod bestaat daarbij voornamelijk uit mode en schoeisel. De producten hebben

-57-

10. Gedane investeringen dienen te worden gerespecteerd; toekomstige investeringen mogen niet worden verstoord. Dynamiek en ruimte 11. Aan de herontwikkeling van met name de grootschalige locaties zijn interessante vraagstukken gekoppeld zijn die gevolgen kunnen hebben voor (binnen)stedelijke herontwikkeling (verplaatsingsgolf en herinvulling) alsmede de verzorgingsstructuur en het aanbod in de centra en/of concentraties. 12. Vraag en aanbod leidt tot steeds (ver)nieuwe(ende) concepten: megasuper(s) en Factory Outlet Centers vragen om integrale afweging. In hoeverre is de markt ruimte aan het zoeken om dergelijke voorzieningen te accommoderen en waar kan zij die vinden? 13. Voor de koersbepaling is het van belang de beoogde gewenste invullingen en profilering van de detailhandel te bezien tegen de achtergrond van de fysieke ruimtelijke (on)mogelijkheden naar locatie en/of concentratie. Op basis van deze criteria zullen keuze moeten worden gemaakt en gemotiveerd, uitmondend in een definitieve visie voor de detailhandelsstructuur. Gelet op de bestaande hiërarchie in de winkelstructuur van Drechtsteden is hierna een model gepresenteerd met de ruimtelijk-functionele ontwikkelingsmogelijkheden. Het model sluit aan bij de eerder beschreven consumentenprofielen en locatiekenmerken.

schoonheidsfoutjes, zijn van retourzendingen of uit oudere collecties. In een FOC is sprake van directe verkoop van fabrikant aan consument, zonder tussenkomst van detaillist. De minimale omvang bedraagt naar huidige inzichten circa 4.500 m2 w o en kan oplopen tot zo'n 40.000 m2 wo.

-58-

Ruimtelijk-functioneel model Binnensteden/ Koopcentra I: concentratie/bundeling aanbod II:uitplaatsen functies naar andere locaties (Alternatieven voor II) Stadsdeelcentra / Regionaal- en streekverzorgend

Bestaande themacentra/ PDVconcentraties

A. Behoud huidige invulling en profiel

D. Behoud huidige invulling en profiel

H.Zuiver geprofileerd PDV (woon-, groen, keukenboulevard)

B. Toevoeging specifieke winkels naar schaal / thema

E. Naar een helder profiel, eenduidig

I. Themagerichte ontwikkeling (ook nietPDV)

C. Uitbouw tot volledige winkelmall (onbeperkt)

PDV-plus (inclusief sport, bruinen witgoed) binnen profiel

•

•

•

Volledige uitbouw, geen beperkingen

-59-

sportfaciliteiten - aanbod - evenementen outdoorcentrum - camping - vrije tijd factory outlet (FOC)

J. Volledige winkelmall (onbe-~ perkt)

Toelichting bij het model Voor de binnenstad kan het uitgangspunt te komen tot een breed samengesteld aanbod ook naar schaalgrootte van winkels- in combinatie met een divers en gevarieerd voorzieningenpakket, plus bereikbaarheid en parkeren, conflicteren met de fysiek-ruimtelijke mogelijkheden. Met name bij de inpassing van grootschalige winkelformules kan dit zich voordoen. In dat geval moet - in het kader van ruimte geven voor dynamiek - naar alternatieven worden gezocht. Deze zijn in varianten in het model aangegeven. Bij bepaalde opties, zoals bijvoorbeeld het uitbouwen van stadsdeelcentra tot volledige winkelmalls ontstaan concurrerende centra voor de binnenstad (in geval van Drechtsteden zijn geen stadsdeelcentra gedefinieerd). Dit geldt ook bij nieuwe winkelmalls op nieuwe locaties bijvoorbeeld in de stadsrand aan ringwegen. Een andere overweging is dat niet alle opties kunnen worden gerealiseerd, omdat eenvoudigweg de fysiek-ruimtelijke omstandigheden een uitbouw/vergroting van de concentratie in de weg staan. Voor de structuurbepalende winkelconcentraties in Drechtsteden51 zijn de ontwikkelingsmogelijkheden (modelmatig) hierna aangegeven. Overzicht: Potentiële ontwi tkelingsmogelij kneden binnen model Gewestelijk verzorgende Dordrecht I, II centra Regionaal centra

verzorgende Sliedrecht Zwijndrecht

A,B,C A,B,C 1A, B, C A,B,C A,B,C A,B,C

Streekverzorgende centra

Papendrecht 's-Gravendeel Alblasserdam

Lokaal verzorgende centra

Hendrik-Ido-Ambacht Heerjansdam

A,B,C A,B,C

Themacentra

Nijverwaard

D, E, F, G

Nieuwe locaties

Fokkerlocatie EZH-terrein/Oostpoort

H,I,J H, I, J

Hiervoor zijn de multifunctionele hoofdcentra binnen de detailhandelsstructuur Drechtsteden gebruikt

-60-

Ruimtelijk scenario: model optimalisering bestaande structuur Optimalisering bestaand

Bestaand volume in m1

Harde plannen in m1

Ontwikkelingstype52

Mogelijkheden Type vestigingsmilieu 5' nota R.O.53

Knelpunten

Woningbouwontwikkelingen tot 20055*

WO

WO

Gewestelijk verzorgende centra: • Binnenstad Dordrecht

61.900

Regionaal verzorgende centra: • Sliedrecht

14.000

•

11.600

Zwijndrecht

21.500 1= concentratie/bundeling Centrummilieu

A = behoud invulling/profiel A = behoud invulling/profiel

Statenplein e.o. Onttrekken winkelfunctie Burg. De Raadtsingel Stationsomgeving Weeskinderendijk e.o.

Centrummilieu

+ 3050 woninverplaatgen singsbereidheid

+ 800 woningen

Centrummilieu

Stadshart Walburg

+ 1380 woningen

Centrummilieu

De Meent e.o.

+ 1540 woningen + 150 woningen

Makadocentrum

+ 1400 woningen

Streekverzorgende centra: 9.900 •

Papendrecht

•

's-Gravendeel

•

Alblasserdam

8.400 8.300

5.500 A = Behoud invulling/profiel A = Behoud invulling/profiel 1.000 A = behoud invulling/profiel

Centrummilieu Centrummilieu

Volgens het eerder gepresenteerde ruimtelijk-functionele model In de bijlagen is een samenvatting van een gedeelte van de 5' Nota Ruimtelijke Ordening opgenomen Afgerond op hele tientallen; totale woningbouwtaakstelling tot 2005

-61-

Optimalisering bestaand

Bestaand volume in m1

Harde plannen in m2

Ontwikkelingstype*2

Type vestiMogelijkheden gings- milieu 5' nota R.O.53

Knelpunten

Woningbouwontwikkelingen tot 20055*

WO

WO

Lokaal verzorgende centra: • H.-I.-Ambacht •

Heerjansdam

Overwegend lokaal verzorgende centra / wijkcentra Themacentra: • Nijverwaard

6.300 A = behoud invulling/profiel A = behoud invul600 ling/profiel Keuze gemaakt: concentratie en versterking 5.100

43.500

13.000 E = naar helder profiel

Centrummilieu


Centrummilieu Centrummilieu / gemengd woonwerk Specifiek werkmilieu

Ruimte

- Revitalisering langdurig proces - Vertrek IKEA?

Ruimtelijk scenario: model vrije/onbeperkte ontwikkeling Vrij / Onbeperkt

Bestaand volume in m'vvo

Gewestelijk verzorgende centra: • Binnenstad Dordrecht

61.900

Regionaal verzorgende centra: • Sliedrecht

14.000

-62-

Harde plannen in mJ wo

Ontwikkelingstype

21.500 11 = Uitplaatsen functies B/C = Toevoegen winkels of uitbouw tot mail

Type vestigingsMogelijkhemilieu 5' nota R.O. den

Knelpunten

Woningbouwonrwikkelingen tot 2005

Centrummilieu

+ 3050 woningen

Centrummilieu

+ 800 woningen

Vrij / Onbeperkt

•

Zwijndrecht

Ontwikkelingstype

Type vestigingsMogelijkhemilieu 5' nota R.O. den

11.600

B/C = Toevoegen winkels of uitbouw tot mail

Centrummilieu

+ 1380 woningen

9.900

5.500 B/C = Toevoegen winkels of uitbouw tot mail B/C = Toevoegen winkels of uitbouw tot mail 1.000 B/C = Toevoegen winkels of uitbouw tot mail

Centrummilieu


Bestaand volume in m1 w o

Harde plannen in m2 wo

Knelpunten

Woningbouwontwikkelingen tot 2005

Streekverzorgende centra: •

Papendrecht

•

's-Gravendeel

• Alblasserdam Lokaal verzorgende centra: • H.-I.-Ambacht • Heerjansdam Wijkcentra

8.400 8.300

5.100

43.500

•

18.000

Nieuwe locatie: Oostpoort/EZH-terrein

-63-

Centrummilieu

+ 1400 woningen

6.300 Concentratie en versterking Centrummrlieu


Concentratie en versterking Centrummilieu 600 Centrummilieu / Keuze gemaakt: concentratie en versterking gemengd woonwerk

Themacentra: • Nijverwaard Fokkerlocatie

Centrummilieu

13.000 F/G = PD V-plus of onbeperkt F/G = PDV-pIus of onbeperkt J = Onbeperkt

Specifiek werkmili- Ruimte eu Specifiek werkmili- Ruimte eu

Interne verplaatsingen vanuit binnenstad

Specifiek werkmili- Ruimte eu

Realisatieprogramma?

Revitalisering langdurig proces

+ 150 woningen

Overzicht; 3 typen vestigingsmilieus uit de 5* nota Ruimtelijke Ordening (toegespitst op publieksgerichte economische functies) Milieu Centrummilieu

Omschrijving Concentraties op en rond 'knopen' in het stedelijk netwerk zoals stationsomgevingen, binnensteden en stadsdeelcentra

Specifiek werkmilieu

Bedrijfsterreinen aan of dichtbij autowegen en de randen van verstedelijkte gebieden.

-64-

Kenmerken/knelpunten/inzet/middelen Kenmerken: • Functioneel gemengd • Goed ontsloten • Veelzijdig bereikbaar Knelpunten: • Kwaliteitsgebreken Inzetten op: • Kwaliteit openbare ruimte • Parkeermogelijkheden Middelen: • Intensivering ruimtegebruik • Ondergrondse (parkeer) voorzieningen • Hoge bebouwing • Combinatie van functies Bereikbaarheid verbeteren door: • Investeringen openbaar vervoer • Parkeergarages • Ruimte + tijd voor laden/lossen • Geschikt voor ruimte- en bezoekersextensieve bedrijven en voorzieningen die niet inpasbaar zijn in centra of wijken • Afhankelijk van bereikbaarheid via de weg voor de afwikkeling van omvangrijke goederenen personenstromen

Gemengd milieu

-65-

Woon/werkmilieus

Typen bedrijvigheid: • industrie • gevaarlijke of hinderlijke bedrijven • vormen van grootschalige recreatievoorzieningen of winkels • transport- of logistieke bedrijven. Hier bij voorkeur nieuwe benzinestations. Tegengaan ruimte-intensieve functies die goed inpasbaar zijn in gemengde omgevingen. Specifieke regels voor bedrijfsvestigingen Ten behoeve van stedelijke vitaliteit tegengaan toenemende discrepantie tussen wonen en werken. Voorrang voor functiemenging, zover schaal, gevaar of hinder dat toestaan. Regels milieugebied of voor gebruik woningen mogen menging niet nodeloos belemmeren. Gemengde milieus: • bevorderen verplaatsing te voet/per fiets; • passen bij meer stedelijkheid; • aandacht voor menselijke maat

ONTWIKKELINGSSCENARIO'S VOOR DE HORECA

Ook voor de horeca worden verschillende bestedingsmodellen gepresenteerd. Hieraan voorafgaand worden een aantal uitgangspunten opgesomd. Eén van de modellen is voorzien van een verhoogd ambitieniveau. Voor de ruimtelijke scenario 's van de horeca worden op basis van verschillende thema 's ruimtelijke en functionele uitgangspunten in een matrix gebracht. Het dient als leidraad om de typen horeca te onderscheiden van en te koppelen aan bepaalde type locaties.

7.1

Uitgangspunten

1. Exacte koopkrachtbindingcijfers ontbreken. In de benadering van het economisch functioneren van de horeca is beredeneerd dat het aandeel van de koopkracht dat afvloeit varieert tussen 55% en 61%. 2. Voor de rekenkundige eenvoud wordt gerekend met een koopkrachtbinding van circa 40%. 3. De herkomst van de bestedingen in de horeca is grofweg onder te verdelen in 50% particuliere bestedingen en 50% overig. 4. Op basis van de herkomst van de bestedingen kan het omzetpotentieel voor de horeca globaal worden verdubbeld (plus 50%). 5. De afvloeiing (minus 60%) doet deze verdubbeling meer dan teniet. 6. Uitgegaan wordt van een inwonertal in Drechtsteden per 2005 van 292.500. 7. Voor de particuliere bestedingen is het bedrag van ƒ 920,- (peil 1999) als basis genomen voor de bestedingen in 2000 richting 2005 (doorgroeivariant)55. 8. In tegenstelling tot de detailhandel is horeca minder hard en normatief te benaderen. De ontwikkelingen in de horeca zijn in het algemeen minder inzichtelijk; ze verlopen minder planmatig en zijn soms gekoppeld aan de winkelondersteunende functie van de horeca. 9. Voor de horecabedrijfsgroepen geldt geen normatieve vloerproductiviteit (omzet per vierkante meter) per bedrijf, zoals bij de detailhandel het geval is. De gemiddelde omzet in Nederland per bedrijfsgroep is als indicator gebruikt om te berekenen welke totale omzet de in Drechtsteden gevestigde horecabedrijven naar Nederlands gemiddelde zouden moeten hebben. Daarvan afgeleid is de gemiddelde vloerproductiviteit berekend, zonder onderscheid naar de verschillende bedrijfsgroepen.

De bestedingen op het peil 1996 bedroegen ƒ 685,-, p.p./p.j.. Exclusief inflatiecorrectie zou dit voor het peil 1999 (ƒ 920,- p.p./p.j.) een verhoging betekenen van circa 34%. Als gerekend wordt met een cumulatieve inflatiecorrectie van 3% p.j. worden de verhoogde bestedingen gecorrigeerd naar circa 21% over de periode 1996 - 1999. Uitgegaan is van een gelijke verhoging voor de bestedingen in 2000.

-67-

10. De beschikbare 'horeca marktinformatie 2000' geeft voor de onderscheiden bedrijfsgroepen het volgende overzicht van (afgeronde) groeicijfers over de periode 1990-2000. Bedrijfsgroep

Drankenverstrekkers Spijsverstrekkers Maaltijdverstrekkers Logiesverstrekkers

Groei in aantal Groei in be- Omzetgroei bedrijven schikbare capaciteit 6% 36% 56%

Toename vloerproductiviteit 16%

25% 17%

47% 12%

74% 55%

18% 41%

--

50%

79%

20%

11. Voor de bestedingsmodellen zijn op basis van de groei in de bestedingen van 1996 —> 2000 -> 2005 de volgende groeiscenario 's gedefinieerd: stabilisatie 0%, gematigde groei 14% en doorgroei 28%.

7.2

Bestedingsscenario's

Voor de bestedingsmodellen is uitgegaan van het omzetpotentieel (afgerond op hele miljoenen guldens), gebaseerd op het aantal inwoners per 2005 (292.500) vermenigvuldigd met de particuliere bestedingen per persoon per jaar. Dit levert het volgende op: 1. stabilisatie (0% groei): ƒ 269 miljoen 2. gematigde groei (14% groei): ƒ 307 miljoen 3. doorgroei (28%): ƒ 344 miljoen Bestedingsmodel met verhoogd ambitieniveau De bevolkingstoename voor Drechtsteden zal in 2005 zorgen voor een inwonertal van 292.500. Deze autonome ontwikkeling zorgt voor extra bestedingspotentieel. De maat van dit omzetpotentieel is ook afhankelijk van het gehanteerde bestedingsmodellen (stabilisatie, gematigde groei of doorgroei). Daarnaast kunnen de modellen worden voorzien van een extra ambitiedoelstelling, die bijvoorbeeld kan bestaan uit: het verhogen van de bestedingen van de eigen inwoners van 40% naar 50%. Deze verhoging resulteert volgens de herkomst van de bestedingen in een verdubbeling van die verhoging, omdat ervan wordt uitgegaan dat de verhoogde eigen bestedingen evenredig leiden tot verhoogde bestedingen van 'buiten'.

Heineken Brouwerijen Bedrijfsadviezen, Zoeterwoude, november 2001

-68-

Conclusie Op basis van deze gegevens kan worden geconcludeerd dat er bij alle gepresenteerde modellen ruim voldoende marktruimte aanwezig is voor extra horeca-aanbod. Zonder daarbij te kunnen aangeven om welk type horeca het in deze modellen gaat. Deze varianten leveren de volgende modellen op. Tabel: bestedingsmodellen horeca Drechtsteden in 2005 Bestedingsmode] stabilisatie gematigde doorgroei gematigde groei groei met verhoogde ambitie57 Aantal inwoners per 2005

292.500

292.500

292.500

292.500

920

1.049

1.178

1.049

Bestedingsvolume (x ƒ 1 min.) Koopkrachtbinding (in % niveau 2000) Gebonden bestedingen in Drechtsteden (x ƒ 1 min.) Koopkrachttoevloeiing (als aandeel in totale omzet) Toevloeiende bestedingen (x ƒ 1 min.) Totale omzet (x ƒ 1 min.)

269,1 40% 107,6

306,8 40% 122,7

344,4 40% 137,8

306,8 50% 153,4

50%

50%

50%

50%

107,6 215,3

122,7 245,4

137,8 275,6

153,4 306,8

Gehanteerde gemiddelde vloerproductiviteit (in ƒ) Mogelijk horeca-areaal (in m2 wo)

3.600

3.600

3.600

3.600

59.800

68.172

76.544

85.215

Huidig horeca-oppervlak (in m2 wo) Marktruimte (in m2 wo)

56.249 3.551

56.249 11.923

56.249 20.295

56.249 28.966

411 137

411 137

411 137

411 137

175

175

175

175

20

68

116

166

431

479

527

577

Gemiddelde horecabestedingen per hoofd (in

ff

Aantal vestigingen (peil 2001) Gem. omvang per vestiging (peil 2001) (in m2 wo) Gem. omvang per vestiging (peil 2005) (in m2 wo) 5 9 Aantal toe te voegen horecavestigingen (peil 2005) Totaal aantal vestigingen 2005 57 58

"

Van 40% naar 50% binding eigen koopkracht Peil 1999 (CBS) Schaalvergrotingstendens is ook in de horecabranche waarneembaar. Het hier gebruikte metrage is indicatief

-69-

7.3

Ruimtelijke scenario's: thema's

Voor de formulering van ruimtelijke en functionele uitgangspunten voor de horeca in Drechtsteden is naast de verruiming van het aantal horecavestigingen (kwantiteit), ook de kwaliteit van de horeca belangrijk. Als kader voor toetsing en afweging van plannen en initiatieven is onderscheid gemaakt naar verschillende thema's: wonen, werken, winkelen, uitgaan. Hiermee wordt inzicht geboden in de verschillende doelgroepen voor de horeca. In het overzicht is per thema aangegeven welke doelgroep wordt bereikt, met welk horecatype deze doelgroep kan worden aangesproken en welke locaties dan het meest geschikt zijn om hier optimaal op in te kunnen spelen. Overzicht: ruimtelijke en functionele uitgangspunten voor de horeca Thema Doelgroep Locatie Horecatype Wonen • Bewoners • Buurt en wijk • Buurtvoorzieningen: café, • Centrum cafetaria • Kleine kern • Restaurants • Avondhoreca • Sport- en cultuurgebonden horeca * Zalen- en partycentra Werken • Werknemers • Goed bereikbare • Exclusievere restaurants • Zakelijke belocaties (ook lunch) zoekers • Nabij werklocaties • Horeca met vergader- en • Centrum congresmogelijkheden • Daghoreca en vroege avond • Contractcateraars • Wegrestaurants • Hotels Winke- • Winkelend pu- • In / nabij winkel- • Winkelondersteunende len bliek gebieden daghoreca • Toeristen • Centrum • Terrassen • Laagdrempelige restaurants Uitgaan • Lokale en regi- • Centrum • Mix van horecavoorzieninonale bezoekers • Horecaconcentragen: café, restaurant, dansge• Jong en oud tiegebieden legenheid, terras, fast-food, shoarma • Horeca in / bij culturele voorzieningen Toeris- • Dagrecreanten • Nabij toeristisch / • Daghoreca me • Inwoners » recreatieve voor- • Terrassen zieningen (ook rou- • Laagdrempelige horeca tes) • Hotels • Centrum

-70-

WORKSHOP

8.1

Doel en opzet

De komende structuur voor het gebied regio Drechtsteden zal worden bepaald door de vertreksituatie, de draagvlakontwikkeling, de plannen, de ontwikkelingstrends en zeker ook het te voeren beleid op verschillende niveaus. De ontwikkelingen in het beleid zijn samen te vatten in een verdere liberalisering van het rijksbeleid en een toenemende regisseursfunctie voor regio's en provincies, waar het gaat om detailhandelseffecten die verder reiken dan gemeentegrenzen. Tegen deze achtergrond is het belang van onderlinge afstemming tussen deelnemende partijen en een breed gedragen visie duidelijk. Hiervoor is het nodig publieke en private partijen te raadplegen. Met de organisatie van de workshop wordt van deze partijen verwacht een bijdrage te leveren aan de richting van de toekomstige structuur voor de Drechtsteden op het gebied van de detailhandel en de horeca. Het ambitieniveau speelt een grote rol bij de invulling van dit toekomstbeeld. Voor de invulling hiervan (of de confrontatie hiermee) is het van belang dit ambitieniveau te bepalen. De uitgangspunten voor de ambitie zijn hiervoor ondergebracht in een aantal vraagblokken die betrekking hebben op de concurrentiepositie, de ruimte voor vernieuwing, de verzorgingsniveaus (hiërarchie) en de ruimtelijke structuur. Om dit te kunnen benaderen is het belangrijk om de haalbaarheid van verschillende ontwikkelingsscenario's te toetsen en de visies van publieke en private partijen te inventariseren. Met de discussiepunten wordt geprobeerd keuzen en argumenten naar boven te halen die het ambitieniveau afzetten tegenover de mogelijkheden. Zowel economisch (bestedingen) als ruimtelijk (locaties). Na ontvangst en een toelichting is in groepen gediscussieerd over mogelijkheden en knelpunten die zich (kunnen) voordoen bij de gepresenteerde ontwikkelingen volgens de scenario's. In een plenaire zitting zijn vervolgens de belangrijkste uitkomsten gepresenteerd en becommentarieerd. De resultaten van de workshop vormen een belangrijke bouwsteen bij het opstellen van de beleidsnota. De deelnemers aan de workshop is een aantal gerubriceerde discussiepunten voorgelegd. In de bijlagen is hiervan een overzicht opgenomen. Om de deelnemers aan de workshop voor te bereiden op de discussiepunten is een aparte notitie opgesteld. Hiermee is inzicht verschaft in de werkwijze en achtergronden, de belangrijkste constateringen als vertrekpunt, marktontwikkelingen en trends, alsmede de ontwikkelingsscenario's voor de bestedingen en de ruimtelijke structuur.

-71-

8.2

Belangrijkste resultaten en standpunten

8.2.1 Bestedingsscenario's De deelnemers aan de workshop zijn van mening dat de huidige economische situatie en de jongste groeicijfers (nominale groei 3,1%» en reële groei 0,5% voor 2001 ten opzichte van 2000) aanleiding zijn om positie te kiezen die ligt tussen het model van stabilisatie (geen groei) en dat van de gematigde groei. Er wordt zeker een geringere toename van de detailhandelsbestedingen verwacht dan in de afgelopen 5 jaar. Voor doorgroei is geen basis aanwezig. Hiermee vervallen de mogelijkheden om alle planinitiatieven zonder beperking doorgang te laten vinden. 8.2.2 Ruimtelijke scenario's Binnen de bandbreedte van de modellen van stabilisatie en gematigde groei zullen afwegingen moeten worden gemaakt over de doorgang van planinitiatieven die kunnen leiden tot optimalisering van de bestaande structuur. Tegenover de vrije en onbeperkte ontwikkeling staat onvoldoende groei van de bestedingen om al deze initiatieven na uitvoering op de markt te brengen. 8.2.3 Thema 1: bovenregionale positionering of lokale basisverzorging (ambitie) De deelnemers wensen unaniem als eerste in te zetten op de regionale positie voor Dordrecht binnen de Drechtsteden en op optimalisering van de eigen verzorgingsstructuur op lokaal niveau. Voor een bovenregionale functie lijkt geen plaats. Slechts met unieke concepten of formules (zoals bijvoorbeeld IKEA of grootschalige, vernieuwende horecaen/of leisure) kan een bovenregionale verzorgingsfunctie worden nagestreefd. De geografische ligging tussen Rotterdam, Breda (en zelfs Antwerpen) in combinatie met de infrastructurele barrières binnen de Drechtsteden (waterovergangen, rijkswegen), beperkte woondichtheid van het directe achterland, gefragmenteerde eenheden van de steden in onderling verband binnen de Drechtsteden als ook de verzorgingsstructuur op lokaal niveau (centra hebben onvoldoende overgangsgebied van en naar de binnensteden om centrumfuncties aaneengesloten uit te breiden) zijn hierop mede van invloed. Het accent moet dus liggen op de optimalisering van de eigen verzorging. Dordrecht moet haar unieke elementen van water en historie benutten om onderscheidend vermogen op te bouwen om een bovenregionale positie te verwerven. Gecombineerde inzet is hierbij volgens de deelnemers het meest kansrijk. De profilering van de 'B.V. Binnenstad' moet ingrediënten bevatten van: horeca (terrassen, eetgelegenheden, presentatie) - toerisme & recreatie (Rondje Dordt) - (specifieke) evenementen (boekenmarkt) historie & cultuur - gezamenlijke winkelopenstelling in de binnenstad. Bereikbaarheid en parkeerfaciliteiten moeten hiervoor zijn verzekerd. Herstructureringsplannen met geringe toename van aanbodvolume in de centra van bijvoorbeeld Zwijndrecht en Papendrecht vormen geen bedreiging voor de centrumpositie

-72-

van Dordrecht. Het blijft beperkt tot structuurverbetering op lokaal niveau. Het is mogelijk dat enige 'interne' verschuivingen binnen het gemeentegrensverzorgende gebied optreden. Horeca als onderdeel van de bredere vermaaksfunctie kan de mogelijkheid bieden om tot een volwaardige stedelijke functie voor Dordrecht te komen. Hierin is voor zowel de binnenstad als voor grootschalige formules buiten de binnenstad plaats. Voor de horeca als groep ligt de eerste opgave in het 'stoppen van het lek naar Rotterdam en Breda'. Horeca laat zich niet gemakkelijk 'sturen'. Binnen een randvoorwaardelijk kader moet de markt zoveel mogelijk vrij haar initiatieven kunnen ontplooien. Het accommoderen van de 'harde' en 'zachte' horeca moet worden afgewogen tegenover de andere stedelijke functies van de binnenstad (inclusief wonen); de mogelijkheden voor perifere vestiging en het binnenhalen (of behouden) van vernieuwende (vaak grootschalige) concepten om te voorkomen dat vestiging juist buiten Drechtsteden wordt gerealiseerd. Het blijft een (individueel) afhankelijke toetsing op initiatieven die kunnen bijdragen tot (bovenregionale positionering van Dordrecht. Het benutten van de eigen kwaliteiten moet in een breed pakket worden aangeboden. Versterking in de breedte en verhoogde frequentie van het gezamenlijk organiseren is daarbij gezamenlijke opdracht. In communicatieve zin mag voor extra toeloop naar de stad, het product 'Dordrecht' extroverter worden gepresenteerd ('be good and teil it'). De concurrentie met bijvoorbeeld Rotterdam wordt zeker niet gezocht. 8.2.4 Thema 2: de prijs van vernieuwing (trends, ontwikkelingen en vernieuwingen) De liberalisering van weten regelgeving biedt ruimere mogelijkheden voor met name schaalvergroting van het aanbod en het vestigen op niet-binnenstedelijke locaties. Naar voren wordt gebracht dat dit ook tot een ongewenste onduidelijkheid leidt voor ondernemers en investeerders. De invulling van de toekomstige liberalistische ruimte dient naar de opvatting van de deelnemers toch te worden gelimiteerd. Lokale sturing op aanbod en branchering met raadpleging van de gevestigde ondernemers moet leiden tot duidelijke profilering van locaties. Puur thematische gerichte ontwikkeling wordt als geforceerde noodgreep gezien om ontwikkeling te sturen. Grotendeels zijn de deelnemers van opvatting dat de markt geen strikte (beleidsmatig vastgelegde) invulling moet worden opgedrongen. De herontwikkeling van Nijverwaard wordt vanwege eigendomsverhoudingen gefrustreerd en belemmerd. Het mogelijke toekomstige verlies van IKEA als trekkende formule maakt de herontwikkeling mogelijk nog moeizamer en zorgelijker. Voor de combinatie van leisureprojecten met horecavoorzieningen bestaat brede steun. Tussen leisure en detailhandel op perifere locaties wordt geen synergie gezien. Het accommoderen van bijvoorbeeld een megasupermarkt als financieringsinstrument voor een leisure-ontwikkeling wordt ten zeerste afgeraden.

-73-

Voor de dagelijkse voorzieningen wordt vastgehouden aan de voorzieningen vanuit de basis, d.w.z. het aanbod op buurten wijkniveau mag niet (extra) onder druk worden gezet door megasupermarkten op locaties toe te staan die niet tot de (traditionele) verzorgingsstructuur behoren. Megasupermarkten worden opgevat als uiting van schaalvergroting en modernisering, waarvoor de markt aansluiting moet zoeken bij de bestaande clusters. De groei van de koopkracht moet ruimtelijk worden geaccommodeerd. Een rigide toepassing van vierkante meters wordt hierbij afgewezen. Consumentenvraag en marktaanbod moeten elkaar vinden met behoud van voorzieningen op buurten wijkniveau. Het fenomeen van megasupermarkten brengt het proces van dreigende teloorgang van deze basisverzorging op het laagste niveau niet op gang; het wordt hiermee versneld. De verantwoordelijkheid voor het (behoud en optimalisering van het) voorzieningenniveau ligt bij de overheden; niet bij de supermarktorganisaties. De dynamiek in de markt speelt op het vlak van de omvang van de vestiging én de locatie. Perifere vestiging van megasupermarkten (> 4000m2 wo) wordt niet voorgestaan; ook niet als onderdeel van brede leisureconcepten. Om gewenste binnenstadsontwikkelingen lucht te kunnen geven is het uitplaatsen van fors ruimtevragend aanbod (witgoed, rijwielen, zonnehemels) naar perifere locaties op voorwaarde van clustering toelaatbaar. (Nog) Verdere versnippering van verspreid aanbod in de Drechtsteden wordt niet gewenst. Schaalvergroting wordt hier gekoppeld aan ruimte maken in de binnenstad. Het accommoderen aan de rand van de stad of op perifere locaties vindt plaats onder het motto van 'beter in de Drechtsteden dan erbuiten'. Een Factory Outlet Centrum (FOC) wordt afgewezen. Het aanbod horeca kan met alle soorten worden uitgebreid. Om binnenstedelijk horecaaanbod aan te trekken is het noodzakelijk om voor de individuele ondernemers een aanvaardbaar huurniveau te kunnen aanbieden. Bij een te hoog huurniveau in de binnenstad zullen (ver)nieuwe(nde) horecaformules zich eerder in de periferie vestigen. De periferie is dan vluchtlocatie voor hoge kosten (huur) en regelgeving (overlastbeperkende voorschriften, strengere normen). De inzet moet zijn gericht op horecabestemming = kwaliteitsinvulling én brede formules die met verschillende concepten de dagdelen van ochtend-middag, middag-avond en avond-nacht overlopend invullen). Een soepeler horecavestigingenbeleid voor de binnenstad moet worden afgewogen tegenover met name de woonfunctie en de veiligheid van de binnenstad.

-74-

8.2.5 Thema 3: een goede plaats voor ieder bedrijf (verzorgingshiërarchie/structuur) Voor de verzorgingshiërarchie in de Drechtsteden wordt op hoofdlijnen ingezet op voortzetting en versterking van de bestaande hiërarchie, met als sterkste element de binnenstad van Dordrecht. Voor de regionaal en streekverzorgende centra is optimalisering van bestaand aanbod vereist. Realisatie van op stapel zijnde plannen voor deze centra vormt geen bedreiging voor de ontwikkelingsmogelijkheden van de Dordtse binnenstad. De lokaal verzorgende centra en de voorzieningen op buurten wijkniveau hebben zoveel mogelijk een eigen identiteit met een sterk accent op de dagelijkse verzorging. De Dordtse binnenstad moet haar potenties (op het gebied van cultuur, historie, toeristisch en recreatief) inzetten om onderscheidend vermogen op te bouwen. Nieuwe locaties voor winkelontwikkelingen zijn uitsluitend die, welke in de plannen uit oogpunt van verzorging reeds zijn opgenomen. Het gaat hierbij om locaties die met woningbouwontwikkelingen en concentratie van draagvlak zijn voorzien (Volgerlanden) of op perifere locaties voor zuivere profilering mogelijk zijn gemaakt (Fokkerlocatie). Voor de ruimtelijke structuur wordt hiermee aansluiting gevonden bij de ontwikkelingsrichting van 'voortzetting op basis van bestaande clusters met een beperkte toevoeging van n ieuwe concentraties'.

-75-

SCENARIOBESCHRIJVINGEN

9.1

Scenariobeschrijvingen

In de ruimtelijke scenario's is in meer of mindere mate sprake van faciliterende inzet van de overheid. De marktpartijen vullen de geboden mogelijkheden al dan niet in. De ruimte die aan de markt geboden wordt gaat in het scenario van beperkte ontwikkeling uit van het met prioriteit positioneren van buurten wijkconcentraties. In het andere scenario wordt met name de gewestelijke en regionaal verzorgende clusters (centrum- en themagericht) de mogelijkheid geboden zich met voorrang te ontwikkelen. In dit scenario past het initiatief voor megasupermarkten. De mate van beleidssturing in de beide scenario's verschilt. In het scenario van vrije/onbeperkte ontwikkeling geldt bijvoorbeeld op het gebied van branchering op themalocaties (al dan niet gecombineerd met horeca/vermaak) vrije invulling, zonder enige vorm van beperking. In de workshop is brede steun gevonden voor het met prioriteit optimaliseren en versterken van de bestaande structuur met een beperkte toevoeging van nieuwe concentraties. Om de afwegingen helder te maken is in onderstaand schema per verzorgingsniveau de mogelijke ontwikkelingsrichting en de invulling daarvan geschetst bij de beide ruimtelijke ontwikkelingsscenario's, zoals die hierna zijn omschreven. Scenario 1: beperkte ontwikkeling / optimalisering bestaande structuur = het opbouwen van de voorzieningenstructuur vanuit de basis met afgeleide ontwikkelingsvoorwaarden naar hogere verzorgingsniveaus (bottum-up). Hierbij wordt bij voldoende draagvlak het laagste verzorgingsniveau (wijken buurtvoorzieningen) zoveel mogelijk behouden. Beleidsmatig wordt ingezet op het bevorderen van herstructurering en intensivering van bestaande centra. Scenario 2: vrije en onbeperkte ontwikkeling = het opbouwen van de voorzieningenstructuur vanuit de top met afgeleide ontwikkelingsvoorwaarden naar lagere verzorgingsniveaus (top-down). Het zijn met name grootschalige ontwikkelingen die in dit scenario de ruimtevraag willen invullen (zowel thematisch d.w.z. geclusterd, geconcentreerd als verspreid d.w.z. solitair). Als algemeen uitgangspunt voor dit scenario gelden voor de dagelijkse en de niet dagelijkse artikelensector de volgende overwegingen:

-76-

Dagelijks aanbod De vestigingsplaatsvoorkeur voor megasupermarktaanbod is bezien vanuit de aanbiedersmarkt niet gebonden aan concentraties (niet in de binnenstad, noch op wijken buurtniveau en zeker niet op perifere schaal). Scenario 2 faciliteert deze ontwikkeling, waarbij de principes van de 5e Nota Ruimtelijke Ordening (intensivering van ruimtegebruik en bundeling) worden geacht hiervoor geen belemmering te vormen. Perifeer aanbod in de dagelijkse artikelensector (vanuit de markt) op solitaire locaties is actueel en vormt daarom onderdeel van de visie op de structuur. Perifere vestiging van niet dagelijks aanbod anders dan in de (geclusterde, gebundelde) subcentra is hierin geen uitgangspunt. Naar de letter van de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening worden solitaire ontwikkelingen in de periferie niet toegestaan. Niet dagelijks In scenario 2 wordt vrije en onbeperkte ontwikkeling van grootschalige aanbieders in alle branches voorzien in de eerder benoemde thematische centra. Verspreid en grootschalig aanbod van voorzieningen is in strijd met dé ruimtelijke principes en uitgangspunten van de 5e Nota Ruimtelijke Ordening die intensivering van ruimtegebruik en bundeling nastreeft. Scenario 2 gaat uit van vrije ontwikkeling, waarbij subcentra zich kunnen ontwikkelen tot volledige (onbeperkte) winkelmalls. Maar het zijn dan wel clusters die deze principes van de 5e Nota in zich hebben. Kortom: verspreide voorzieningen (grootschalig en kleinschalig) worden niet gestimuleerd.

-77-


Scenario 1: beperkte ontwikkeling / optimalisering bestaande structuur

Scenario 2: vrije en onbeperkte ontwikkeling

Gewestelijk verzorgend centrum: • Dordrechtcentrum

Dagelijks Aanbod ingevuld naar schaal (groot) en/of assortiment (breed en diep) ten opzichte van de wijkverzorgende centra. Inpassing megasupermarkt(en) in het hoofdwinkelcentrum en aan de randen van het centrum; perifere vestiging wordt niet toegestaan. Ook niet als onderdeel van grootschalige leisure- en/of horecaconcepten.

Dagelijks Inpassing hoogste niveau dagelijks aanbod naar schaal (groot) en/of assortiment (breed en diep). Megasupermarkt(en) faciliteren op perifere locaties.

Niet dagelijks Inpassing breed en diep assortiment op alle marktsegmentniveaus en bijzondere aanbodvormen.

Niet dagelijks Vanwege bereikbaarheidsaspecten, parkeerfaciliteiten en hogere grond- en huurprijzen in de binnenstad zal toenemende trek naar perifere locaties ontstaan. Zeker ook voor het grootschaliger aanbod, anders dan de thema's doe-hetzelf, groen en wonen.

Horeca / vermaak Horeca / vermaak Winkelondersteunende horeca. Ruimtemogeüjkheden op periVermaak voor een brede doel- fere locaties en themacentra groep (evenementen, sociaal beperken ontwikkelingskansen cultureel). Vermaakconcepten van Dordrecht-centrum. ruimte bieden, maar binnen nader te ontwikkelen criteria {bezoek- en ruimte intensief).



i Scenario 2: vrije en onbe• perkte ontwikkeling

Overwegingen

Dagelijks In scenario 1 zal de kans voor invulling van megasupermarkten in de verzorgingscategorie voor Dordrecht-centrum groter zijn dan in 2. Immers, in scenario 2 zal de markt zeker niet kiezen voor vestiging in een binnenstedelijk centrum en dus zal de vestiging van een megasupermarkt in deze verzorgingscategorie eerder voor de hand liggen in een scenario waarbinnen inpassing van megasupermarkten in centrumgebieden tot de mogelijkheid behoort. Afhankelijk van o.a. distributieve mogelijkhe- : den, ruimtelijke inpassing, bereikbaarheid en parkeren (locatieeisen). Niet dagelijks Het centrum van Dordrecht moet verder uitgroeien tot een | hoogwaardig verblijfscentrum met een fors aanbod in winke- i lend kijken en vergelijken. Hiervoor kunnen voorzieningen in i multifunctionele samenstelling in de binnenstad worden gebundeld. Eventueel selectief uitplaatsen van grootschalig aanbod (witgoed, rijwielen, zonnehemels). i Horeca / vermaak In beide scenario's zal deze sector zich kunnen ontwikkelen. In • scenario 1 is een duidelijke profilering mogelijk (ruimte- en bezoekintensief). In scenario 2 worden ook de perifere thema- i centra ruimtemogelijkheden geboden wat het draagvlak voor binnenstedelijke mogelijkheden beperkt. j

-79-

: Verzorgingscategorie

Gewestelijk verzorgende themacentra: • Nijverwaard • Fokkerlocatie • Oostpoort (EZHterrein)

Overwegingen



Dagelijks Geen aanbod.

Dagelijks Mogelijkheid van inpassing van megasupermarkten.

Niet dagelijks Invulling binnen de thema's doe-het-zelf, groen en wonen. Zuivere profilering.

Niet dagelijks Vrije ontwikkeling van grootschalige aanbieders in alle branches.

Horeca / vermaak Winkelondersteunende horeca. Vermaakconcepten mogelijk, maar binnen nader te ontwikkelen criteria (bezoek- en ruimte extensief) in afweging tegenover het accommoderen in de binnenstad.

Horeca / vermaak De aantrekkingskracht van de concentraties vergroot aanzienlijk door de winkelinvulling. Volgend hierop zal clustering van horeca en vermaak plaatsvinden.

Dagelijks Themacentra worden in scenario 2 ook dagelijkse voorzieningen aanbieders. Niet dagelijks In scenario 2 ontwikkelt het themacentrum zich tot een winkelman met een (onbeperkt) compleet pakket. Het belangrijkste onderscheidende aspect ten opzichte van de gewestelijk en regionaal verzorgende centra is het bereikbaarheids- en parkeergemak. Hierbij wordt uitgegaan van het feit dat grote investeringen hierin voor de binnenstedelijke centra moeilijk(er) rendabel zullen zijn. Vanwege de vrije ontwikkeling op perifere locaties zal dit gevolgen hebben voor het aanbieden van breed en diep assortiment ten koste van de binnenstad van Dordrecht-centrum. Horeca / vermaak Op dit vlak worden de themacentra in scenario 2 een duidelijk alternatief voor binnenstedelijk bezoek.

. Verzorgingscategorie Regionaal verzorgende centra: • Sliedrechtcentrum • Zwijndrechtcentrum



Dagelijks Aanbod ingevuld naar schaal (groot) en/of assortiment (breed en diep) ten opzichte van de wijkverzorgende centra. Inpassing megasupermarkt(en) in het hoofdwinkelcentrum door herschikking of herontwikkeling van gevestigde aanbieders.

Dagelijks Het dagelijks aanbod heeft een ondergeschikte positie en zal hier niet meer dan op buurt/wijkniveau kunnen functioneren. Inpassing megasupermarkt(en) op perifere locaties.

Niet dagelijks Aanbod moet uitstijgen boven het aanbod op wijkniveau. Onderscheidend vermogen in de breedte en de diepte; accent op modische artikelen.

Niet dagelijks Aanbod voor doelgericht bezoek. Breed en gevarieerd in het middensegment.

Horeca / vermaak Winkelondersteunende horeca. Vermaak met een eigen accent (evenementen, sociaal -cultureel); Dordrecht-centrum is het gezicht van Drechtsteden. Aanvullende vermaakconcepten mogelijk, maar binnen nader te ontwikkelen criteria (bezoek- en ruimte intensief). Mede afhankelijk van resterende marktmogelijkheden ten opzichte van Dordrecht-centrum en de themacen: tra.

-81-

i • j i i

Verzorgingscategorie Overwegingen

: Scenario 2: vrije en onbeScenario 1: beperkte ontwikkeling / optimalisering : perkte ontwikkeling bestaande structuur Dagelijks In scenario 2 vallen de regionaal verzorgende centrumgebieden tussen wal en schip. Voor de wekelijkse boodschappen zijn de megasupermarkten een aantrekkelijk alternatief en voor de dagelijkse dichtbij boodschappen functioneren de zich handhavende voorzieningen in de wijken. Niet dagelijks In scenario 1 is het centrumaanbod bedoeld voor recreatief win- ; kelen en onderscheidt zich van het (aanvullende) wijkaanbod. j De centrumgebieden kunnen zich in scenario 2 manifesteren : als aankoopplaatsen voor doelgericht bezoek voor het nietj grootschalige aanbod (grootschalig zit op de themacentra) en • het middensegment (hogere segment in Dordrecht-centrum). | Horeca / vermaak In beide scenario's kansen, maar wel verschillend van profiel,

Streekverzorgende centra: • Papend recht • 's-Gravendeel • Alblasserdam

-82-

j

Dagelijks Aanbod ingevuld naar schaal (groot) en/of assortiment (breed en diep) ten opzichte van de wijkverzorgende centra.

Dagelijks Het dagelijks aanbod heeft een ondergeschikte positie en zal hier niet meer dan op buurt/wijkniveau kunnen func- ; tioneren.

Niet dagelijks Centrumaanbod moet uitstijgen boven het aanbod op wijkniveau. Onderscheidend vermogen in de breedte en de diepte; accent op modische , artikelen.

Niet dagelijks Aanbod voor doelgericht bezoek voor zover het draagvlak i reikt. Breed en gevarieerd in het middensegment.


Scenario 1: beperkte ont: Scenario 2: vrije en onbewikkeling / optimalisering | perkte ontwikkeling bestaande structuur Horeca / vermaak Winkelondersteunende horeca en dienstverlening. Vermaak met een eigen accent (evenementen, sociaal -cultureel); Dordrechtcentrum is het gezicht van Drechtsteden. Aanvullende vermaakconcepten mogelijk, maar binnen nader te ontwikkelen criteria (bezoek- en ruimte intensief). Mede afhankelijk van resterende marktmogelijkheden ten opzichte van Dordrecht-centrum en de themacentra.

Overwegingen

Dagelijks In scenario 2 vallen de streekverzorgende centrumgebieden tussen wal en schip. Voor de wekelijkse boodschappen zijn de • megasupermarkten een aantrekkelijk alternatief en voor de da- : gelijkse dichtbij boodschappen functioneren de zich handhavende voorzieningen in de wijken. i Niet dagelijks In scenario 1 is het centrumaanbod bedoeld voor recreatief win- i kelen en onderscheidt zich van het (aanvullende) wijkaanbod. De centrumgebieden kunnen zich in scenario 2 manifesteren • als aankoopplaatsen voor doelgericht bezoek voor het niet: grootschalige aanbod (grootschalig zit op de themacentra) en j het middensegment (hogere segment in Dordrecht-centrum). i Het modehuis Voorwinden in 's -Gravendeel biedt in een topsegment in de modische branche fors aanbod en heeft een ge- j heel 'eigen' positie. i Horeca / vermaak In beide scenario's kansen, maar wel verschillend van profiel, j

-83-



: Scenario 2: vrije en onbeperkte ontwikkeling

Lokaalverzorgende centra: • H.-I-. Ambacht • Heerjansdam

Dagelijks Concentratiepunt voor dagelijkse artikelen in de verzorgingstructuur. Meervoudig supermarktaanbod aangevuld met speciaalzaken. Afgebakende verzorgingsgebieden met een paraplufunctie voor de binnen het betreffende gebied gelegen buurtverzorgende centra.

Dagelijks Profilering van de locatie is afhankelijk van en afgestemd op concurrerend aanbod in de omgeving, ook naar de megasupermarkten.

Niet dagelijks Niet dagelijks Aanbod voor doelgericht beAanbod vergelijkbaar met het zoek. aanbod op wijkniveau. Onderscheidend vermogen ten opzichte van de wijkcentra is gering.

• ;

Horeca / vermaak Beperkt ondersteunend. Overwegingen

Dagelijks In scenario 2 staan de lokaalverzorgende centrumgebieden on- ; der druk. Voor de wekelijkse boodschappen zijn de megasui permarkten een aantrekkelijk alternatief. Niet dagelijks In scenario 1 is het centrumaanbod zo compleet mogelijk met • dagelijks aanbod en niet dagelijks aanbod voor zover het draag- i vlak en de concurrentie reikt. Het centrumaanbod zal nauwelijks uitstijgen boven het aanbod op wijkniveau. : Horeca /vermaak Vanuit een zo compleet mogelijke multifunctionele samenstel- i ling streven naar een volledig consumentenpakket. j

-84-




Wijkverzorgende centra: • DordrechtSterrenburg • DordrechtCrabbehof • DordrechtBieshof

Dagelijks Concentratiepunt voor dagelijkse artikelen in de verzorgingstructuur van Dordrecht. Meervoudig supermarktaanbod aangevuld met speciaalzaken. Afgebakende verzorgingsgebieden met een paraplufunctie voor de binnen het betreffende gebied gelegen buurtverzorgende centra. Niet dagelijks Optimalisering van het aanbod tot de maximale grenzen van het draagvlak. Invulling zal grotendeels geschieden met aanbod in het middensegment en discount.

Dagelijks Profilering van de locatie ten aanzien van het dagelijks aanbod afhankelijk van en afgestemd op concurrerend aanbod in de omgeving, ook naar de megasupermarkten.

Horeca / vermaak Beperkt ondersteunend.

-85-

Niet dagelijks Optimalisering van het aanbod j tot de maximale grenzen van : het draagvlak. Met name dis- • countaanbieders zullen posities: innemen en overgaan tot goed- : kope(re) (her)invulling van • panden. :



'• Scenario 2: vrije en onbe• perkte ontwikkeling

Overwegingen

Dagelijks De positie van de wijkverzorging wordt in scenario 2 onvoorspelbaar. Sommige gebieden zullen geen dagelijks aanbod meer hebben omdat in het marktgebied een megasupermarkt gevestigd is. Niet dagelijks Scenario 1 gaat uit van een zo sterk mogelijke positie van de wijkcentra op het gebied van de niet dagelijkse artikelen. Echter i niet concurrerend met het hoofdcentrum in de binnenstad. De wijkgerichte clusters versterken zich met niet dagelijks aanbod i tot de maximale grenzen van het draagvlak. In geval van scena- i rio 2 zal met name discount aanbod op dit niveau posities ver- • kennen. Fysieke ruimte die niet (meer) door supermarkten inge- i vuld wordt zal met (discount) niet dagelijks aanbod gevuld : worden. ; Horeca / vermaak Vanuit een zo compleet mogelijke multifunctionele samenstel- i ling van het aanbod streven naar een volledig consumenten- i pakket.

-86-




Overige wij keen tra en buurtcentra

Dagelijks Waar mogelijk (bij voldoende draagvlak en gunstige positie in de ruimtelijk functionele structuur) opwaarderen tot wijkverzorgend niveau. Waar dit niet mogelijk is positioneren tot buurtverzorgend centrum of uit de markt nemen.

Dagelijks Op enkele locaties is profilering van het dagelijks aanbod wellicht mogelijk afhankelijk van en afgestemd op concurrerend aanbod in de omgeving; ook van de megasupermarkten. Waar dit niet mogelijk is positioneren tot buurtverzorgend centrum of uit de markt nemen.

Niet dagelijks Bij opwaardering tot wijkverzorgend centrum: zie tekstblok wijkverzorgende centra.

'; Overwegingen

Buurtverzorgende centra

Horeca / vermaak Beperkt ondersteunend.

•

Herpositionering tot wijkcentrumniveau of buurtverzorgend.

•

Dagelijks Handhaven dagelijkse voorzieningen waar draagvlak mogelijkheden biedt. Ruimte bieden voor gemakswinkels (convenience-concepten) in combinatie met zorgconcentraties. Niet dagelijks Sporadisch. Horeca / vermaak Niet stimuleren.

: Verspreid kleinscha- Niet stimuleren

[«•g.

-87-

Dagelijks Marktmogelijkheden voor handhaving / ontwikkeling ontbreken nagenoeg.

Scenario 1: beperkte ontwikkeling/ optimalisering bestaande structuur Verspreid grootscha- Dagelijks Niet stimuleren. lig


Scenario 2: vrije en onbeperkte ontwikkeling Dagelijks Mogelijkheden voor megasupermarkten faciliteren.

Niet dagelijks Niet dagelijks Inpassing doe-het-zelf en Niet stimuleren. groen; evenwichtige spreiding binnen de regio. Horeca / vermaak In principe niet stimuleren. Conceptmatig beoordelen. Overwegingen

Algemeen Voor de retail is in de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening een aantal ruimtelijke principes van belang voor de functionele invulling. Het gaat hierbij vooral om intensivering van ruimtegebruik en concentratie c.q. bundeling van voorzieningen in het verstedelijkte gebied, zoveel mogelijk in of aansluitend aan bestaande centra. Dagelijks De vestigingsplaatsvoorkeur voor megasupermarktaanbod is j bezien vanuit de aanbiedersmarkt niet gebonden aan concentra- i ties. Scenario 2 faciliteert deze ontwikkeling. i Niet dagelijks Scenario 1 gaat uit van een zo evenwichtig mogelijke spreiding \ van bouwmarkten en tuincentra over de verschillende gemeen- ; ten binnen de regio. : Horeca / vermaak . De grote diversiteit in aard en verschijningsvorm van mogelijke j initiatieven vraagt om een individueel-initiatiefgerichte beoor- j deling.

-88-

9.2

Ontwikkelingsperspectieven en effecten van de scenario's

In het onderstaande overzicht zijn de ontwikkelingskansen voor de verschillende verzorgingscategorieën voor de beide scenario's samengevat. In de kolom verzorgingscategorieën is de kleinschalig verspreide bewinkeling niet meer opgenomen. Dit wordt in geen van beide scenario's gestimuleerd. Verzorgingscategorie

Aanbodsector

Gewestelijk verzorgend centrum: • Dordrecht-centrum

Dagelijks Niet dagelijks

Ontwikkelingskansen Scenario 1 Scenario 2 + ++ +

Gewestelijk verzorgende themacen- Dagelijks tra: Niet dagelijks • Nijverwaard • Fokkerlocatie • Oostpoort (EZH-terrein)

— +

++ ++


-H-

-

++

+'


-H-

-


+


+

Dagelijks Niet dagelijks Dagelijks Niet dagelijks

-

++

+

-

Regionaal verzorgende centra: • Zwijndrecht-centrum • Sliedrecht-centrum Streekverzorgende centra: • Papendrecht • 's-Gravendeel • Alblasserdam Lokaalverzorgende centra: • H. 1. - Ambacht • Heer jansdam Wijkverzorgende centra: • Dordrecht-Sterrenburg • Dordrecht-Crabbehof • Dordrecht-Bieshof Overige wijken buurtcentra Verspreid grootschalig

++

-

-

De volgende classificatie voor ontwikkelingskansen is gehanteerd: • ++ grote kansen • + voldoende kansen • beperkte kansen • — geen kansen

-89-

-

~ —

De scenariobeschrijvingen verduidelijken dat eventuele vestiging(en) van megasupermarkten op perifere locaties die niet zijn verbonden aan de bestaande verzorgingsstructuur ook zal moeten leiden tot een andere verdeling van distributieve ruimte. Immers op basis van het bestedingsmodel 'gematigde groei' is onvoldoende ruimte om alle plannen en initiatieven tot uitvoering te brengen met behoud van een evenwichtige voorzieningenstructuur. 1. De vestiging van één of meerdere megasupermarkten wordt toegestaan. De visie en het beleid voor de bestaande clusters is gericht op het wegnemen van knelpunten en op de kwaliteit van de clusters. Echter, de processen van opwaardering en herstructurering op met name wijken buurtniveau mogen niet gepaard gaan met benodigde, veelal forse uitbreidingen. De uitbreidingsruimte wordt opgesoupeerd door de megasupermarkten. 2. Het primaat moet liggen op het instandhouden van het laagste verzorgingsniveau van buurten en wijken. De buurtvoorzieningen staan sowieso onder druk. De versterking van de wijkvoorzieningen mag gepaard gaan met uitbreiding van de bestaande supermarkten(modernisering, opschaling). Deze uitbreidingsruimte is onder invloed van consumentenwensen en concurrentieslag nodig, terwijl ook de investeringen terugverdiend moeten kunnen worden. De doelstelling van optimalisering van de bestaande structuur rechtvaardigt een evenwichtige verspreide toevoeging van benodigde winkelmeters over de bestaande clusters. De ontwikkelingskansen voor de verschillende verzorgingscategorieën zijn voor beide scenario's geschetst. De effecten zijn te onderscheiden naar de dagelijkse en niet dagelijkse artikelen sector alsmede voor de sector horeca en vermaak. Effecten dagelijkse artikelensector In het scenario van de beperkte ontwikkeling gericht op optimalisering van de bestaande structuur (scenario 1) is de regionale en lokale bestuurlijke invloed op ontwikkeling van de verzorgingsstructuur het grootst. Binnen de spelregels van het gewenste toekomstige profiel kan de markt zijn werk doen. Op stadsniveau (zeker op wijkniveau) zijn veelal operaties van stedelijke vernieuwing geïnitieerd en wijkprofielen vastgelegd. Hierin zijn woon- en leefbaarheidsaspecten vaak gekoppeld aan een wenselijk toegesneden verzorgingsniveau. De gewestelijk (Dordrecht) en regionaal verzorgende centra (Zwijndrecht, Sliedrecht) bieden op basis van het verzorgingsniveau potentiële locaties voor grote supermarkten en mogelijk ook locaties voor megasupermarkten, mits daarvoor de locatie-eisen van bereikbaarheid en parkeren van het hoofdcentrum ingewilligd kunnen worden.

-90-

In het scenario van de vrije/onbeperkte ontwikkeling is het toekomstbeeld van de verzorgingsstructuur een stuk onzekerder. De marktverhoudingen kunnen drastisch wijzigen met een versnelde opschaling. Afstanden vanuit woongebieden tot nabij gelegen verzorgingspunten (met name perifere locaties megasupermarkten) worden groter. Reëel uitgangspunt is namelijk dat realisering van de eerste megasupermarkt een precedent schept en gevolgd zal worden in de regio. De bestaande grotere concentraties (gewestelijk, regionaal, streek-, lokaal- en wijkverzorgend) zullen concurrentiekracht moeten ontwikkelen. Effecten niet dagelijkse artikelensector De niet dagelijkse artikelensector zal in scenario 2 te kampen krijgen met concurrentie vanuit de wijken en perifeer tot ontwikkeling gebracht niet dagelijks aanbod. De ontwikkelingsmogelijkheid voor met name het gewestelijk verzorgend centrum van Dordrecht wordt daarmee uitgehold. Hiermee wordt de bestaande hiërarchie binnen de multifunctionele centra op een zodanige wijze aangetast, dat de Dordtse binnenstad haar regionale positie niet kan opwaarderen. Effecten sector horeca / vermaak In beide scenario's zal deze sector zich kunnen ontwikkelen. In scenario 1 is een duidelijke profilering van de Dordtse binnenstad mogelijk (ruimte- en bezoekintensief). In scenario 2 worden ook de perifere themacentra ruimtemogelijkheden geboden wat het draagvlak voor binnenstedelijke mogelijkheden beperkt. In geval van scenario 1 wordt prioriteit gegeven aan versterking van de economische functies van de Dordtse binnenstad (wisselwerking, spin-off, combinatiebezoek horecavermaakTwinkelen) met beheersing van de mobiliteit. Bij een perifere variant wordt het zwaartepunt gelegd bij het optimale verzorgingsniveau voor de regionale bevolking en niet zozeer Dordrecht-centrum als het 'gezicht' voor Drechtsteden60.

Afgeleid van de 'Effectrapportage megaplex bioscopen', november 2001, Lagroup/DHV, in opdracht van de provincie Zuid-Holland.

-91-

10.

EFFECTEN VAN MEGASUPERMARKTEN

10.1 Aanleiding en begrenzing Vanuit diverse leden van de begeleidingscommissie is aangedrongen op een indringende discussie over de tendens van schaalvergroting in de detailhandel en de horeca in het algemeen; en over het fenomeen van megasupermarkten in het bijzonder. Op deze plaats worden de effecten benaderd van de vestiging van megasupermarkten op de verzorgingsstructuur binnen Drechtsteden. Deze structuurvisie beperkt zich tot algemene effecten op regionale schaal. De effecten op de aanbodstructuur van een specifieke gemeente vereisen een lokale verdiepingsslag voor onderzoek naar de dagelijkse artikelensector en de supermarktenbranche. Tot een verdieping van een effectrapportage op wijken buurtniveau reikt deze visie niet.

10.2 Wat zijn megasupermarkten? Nederland kent al geruime tijd zeer grootschalige winkels, te weten hypermarkten (bijvoorbeeld Maxis en vroeger Miro). Dergelijke hypermarkten combineren een supermarktgedeelte (food) met een minstens zo omvangrijk en vooral compleet aanbod aan 'non-food'. Het verschil tussen hypermarkten en megasupermarkten is dat het non-foodaanbod bij laatstgenoemde winkels ondergeschikter is. Het zijn echte supermarkten, maar wel groot. Binnen de supermarktwereld zijn er momenteel twee landelijk opererende partijen die actief nieuwe locaties zoeken voor megasupermarkten, te weten Laurus met de Konmarformule en Albert Heijn met de mega Albert Heijn. Beide formules worden hierna kort getypeerd. Het is overigens zeer wel mogelijk dat ook andere firma's binnenkort komen met plannen voor supermarkten van een vergelijkbare grootte. 'Albert Heijn XL' De introductie van een mega-AH is mede geïnspireerd door het succes van de verkoop van computers en andere non-food in de AH-supermarkten. Non-food zal dus een groter deel van het assortiment gaan uitmaken dan in de reguliere AH-supermarkten, maar het ligt niet in de bedoeling uit te groeien tot 'hypermarkten' zoals die in sommige landen langs de invalswegen van steden te vinden zijn. Het aandeel non-food zal maximaal circa 30% zijn, en verder mag verwacht worden dat horeca-achtige en dienstverlenende activiteiten veel aandacht zullen krijgen. Het voornemen bestaat om circa 50 megasupermarkten van circa 3.000 tot 3.500m2 verkoopvloeroppervlak (wo) in de markt te zetten. Daarvoor zoekt men locaties in grotere steden of in de nabijheid daarvan, die goed bereikbaar zijn en waar grote bezoekersstromen aanwezig zijn.

-92-

Konmar Er bestaat een aantal grote Konmar-vestigingen, voornamelijk in Zuid-Holland, Utrecht en Noord-Brabant61. Deze winkels omvatten circa 3.500 - 4.000m2 bvo en kennen een zeer breed en diep assortiment. In totaal worden circa 22.000 artikelen gevoerd, en vooral de versafdelingen zijn zeer ruim gesorteerd. Een aanzienlijk deel van de waren wordt ook in de winkel bereid. Naast food is er verhoudingsgewijs een ruim aanbod aan non-food, met name op het gebied van cosmetica, medicijnen, huishoudelijke en cadeauartikelen. De versgroepen hebben een prominente plek in de winkel (presentatie in 'blokken'), terwijl ook extra aandacht wordt besteed aan het comfort voor de klant (onder andere bredere paden en klapstoeltjes om uit te rusten). Verder is de dienstverlening verruimd (onder andere stomerij service, videoverhuur, receptautomaten, kinderhoek, etc). In het winkelconcept staan aspecten als een ruime, overzichtelijke indeling, een breed assortiment en vooral service centraal. Verder wil men zich qua prijsstelling iets onder dat van Albert Heijn positioneren. Met de nieuwe grote supermarkten willen de concerns inspelen op het veranderende koopgedrag van de verschillende groepen consument en de processen die daar achter liggen (toenemend mobiliteit, minder of juist meer vrije tijd, kritisch en goed geïnformeerd, etc). Men wil de consument verschillende soorten supermarkten bieden die ieder gericht zijn op ander koopgedrag of koopmomenten. De verschillende concepten zijn complementair en kennen ook eigen benodigde draagvlakken en vestigingseisen. Voor de grootste supermarkten zijn de volgende locatie-aspecten van belang: een goede autobereikbaarheid vanuit het beoogde verzorgingsgebied, ligging nabij en liefst tussen grote woongebieden, goede externe presentatiemogelijkheden, zicht en vooral voldoende, specifiek voor de winkel bestemde parkeergelegenheid op maaiveldniveau.

10.3 Locatie-eisen voor vestiging Gezien de omvang van de winkel, mag verwacht worden dat het overgrote deel van de bezoekers veel inkopen in één keer doet, en daarom per auto komt. Bovendien is het verzorgingsbereik van een megasupermarkt relatief groot, en een aanzienlijk deel van de bezoekers komt daarom van grotere afstand dan bij reguliere supermarkten. In veel gevallen zullen die bezoekers ook per auto komen. Een goede bereikbaarheid per auto is dus een voorwaarde voor een goed functioneren van de zaak. Vanuit dit oogpunt ligt een locatie aan of in de onmiddellijke nabijheid van de verkeershoofdstructuur voor de hand. Een megasupermarkt brengt behalve verkeersdruk ook een grote ruimteclaim met zich mee (gebouw + parkeervoorzieningen), hetgeen aanhaking bij bestaande winkelcentra veelal moeilijk en kostbaar maakt. Dit is ook van toepassing op veel binnensteden en de Over het exacte aantal bestaat onduidelijkheid. Mede vanwege het stopzetten en gedeeltelijk terugdraaien van de omvormingsoperatie van Edah-supermarkten tot Konmar's.

-93-

grotere wijkcentra. Het bereikbaarheidsprofiel van beide typen zal bovendien niet voldoen aan de eisen die door megasupermarkt-ondernemingen gesteld worden aan de locatie. Door haar uniciteit kan een megasupermarkt relatief veel bezoekers van buiten de gemeentegrens trekken. Daar kunnen in principe ook andere winkels en winkelgebieden van profiteren, maar de mate waarin dat daadwerkelijk gebeurt, hangt o.a. sterk af van de onderlinge afstand, de autonome aantrekkingskracht van die andere winkels of winkelgebieden en het economisch functioneren van de supermarktenbranche. Voor een optimale wisselwerking met het bestaande aanbod lijkt in zijn algemeenheid een vestiging in of in de directe nabijheid van een winkelcentrum met hetzelfde of iets geringer verzorgingsbereik het beste.

10.4 Benadering economische effecten op de regionale verzorgingsstructuur Door aard en omvang van megasupermarkten zuilen zij een relatief grote impact hebben op de bestaande aanbodstructuur. Vanuit dit oogpunt is het raadzaam zeer zorgvuldig om te gaan met de inpassing van dergelijke zaken. Met de vestiging van meerdere megasupermarkten zullen niet alleen de effecten op de aanbodstructuur veel groter worden, maar zal ook de 'uniciteit' van dit aanbodkanaal sterk afnemen. Alle initiatieven op dit gebied zullen daarom individueel op hun positieve en negatieve bijdrage aan het in stand houden van een goede verzorgingsstructuur moeten worden getoetst. Uitgangspunten voor de benadering van effecten De megasupermarktvestigingen verspreid in Nederland realiseren verschillende omzetten. Ook de behaalde aandelen van de omzetten van buiten de vestigingsplaatsen verschillen. Voor de benadering van de effecten van de vestiging van megasupermarkten in Drechtsteden is een aantal aannames gedaan. Zij gelden als uitgangspunten voor de inschatting van effecten: • Een megasupermarkt omvat circa 4.000m2 bvo (dit is circa 3.200m2 wo). • De gerealiseerde omzet per m2 wo ligt op een niveau van circa ƒ 14.000,-62. De jaaromzet bedraagt dan ƒ 44,8 min. (incl. BTW) per vestiging. • Hiervan is circa 20% aan niet-dagelijkse artikelen. Omzetclaim bij meerdere megasupermarkten op regionaal niveau Drechtsteden Voor de theoretische benadering van de effecten op regionaal niveau worden bovenstaande gegevens gekoppeld aan het bestaande aanbod. Dit levert de volgende omzetclaim op: • Het winkelaanbod dagelijkse artikelen in Drechtsteden per 1-1-2001 bedraagt 76.415m2 wo.

Inschatting gebaseerd op bij BRO aanwezige gegevens.

-94-

•

• • • • •

•

Op basis van de verhouding van het aandeel van de supermarkten op de dagelijkse artikelensector (70% supermarkten - 30% overig winkelaanbod) levert dit circa 53.500m2 vvo op voor de huidige supermarktaanbieders. Uitgegaan wordt van de theoretische vestiging van 3 megasupermarkten. Dit betekent circa 9.600m2 wo en resulteert in een omzetclaim van ƒ 134,4 min. Na aftrek van het aandeel van de omzet in niet-dagelijkse artikelen resteert een omzetclaim voor de dagelijkse artikelen ƒ 107,5 min. Bij een gelijke toevloeiing op het niveau van 1999 (3%) levert dit een totale omzetclaim op van afgerond ƒ110 min. Op basis van de benaderde totale omzet dagelijkse artikelen (ƒ 1.103,7 min., niveau 2001) en het aandeel van de supermarktenbranche op de totale dagelijkse artikelensector (70%) bedraagt de huidige claim van de supermarkten binnen Drechtsteden afgerond ƒ 772,6 min. De theoretische omzetclaim van 3 megasupermarkten in Drechtsteden bedraagt 18% van het aanbodvolume en 14% van de supermarktenomzet (= omzetverdunning).

Wat betekent bij deze benadering de vestiging van 3 megasupermarkten voor de bestaande supermarkten? Bij een gesimuleerde situatie per 1-1-2001 betekent dit (bij gelijke bestedingen en een ongewijzigd inwonertal) een afname van de omzet van de bestaande supermarkten van circa 14%. Onbehandeld is hier het effect van megasupermarkten op overig winkelaanbod. Inschatting van effecten op de (boven)lokale verzorgingsstructuur De gehanteerde bestedingsmodellen geven inzicht in de marktruimte, waarbij de bevolkingsomvang per 1-1-2005 is genomen. Deze bevolkingstoename geeft een totale bestedingsgroei voor de dagelijkse artikelsector van + ƒ 100,9 min. Uitgaande van gestabiliseerde bestedingen per hoofd van de bevolking in 2005 betekent dat de bevolkingsgroei onvoldoende marktruimte oplevert voor het daarmee opvangen van de omzetclaim van de megasupermarkten. De regionale verzorgingsstructuur positioneert Drechtsteden niet alleen geografisch in de nabijheid van de koopstad Rotterdam, maar zeker ook functioneel. Het verzorgingsbereik van de detailhandel binnen Drechtsteden is voor wat betreft de koopkrachtbinding voor de dagelijkse artikelen nagenoeg maximaal (98%), terwijl extra toevloeiing vanuit het achterland van overig Zuid-Holland Zuid niet voor de hand ligt. Met de huidige infrastructuur van wegen en water is ook geen grotere omvang van het verzorgingsbereik te verwachten. Dit betekent dat de theoretische omzetclaim van de megasupermarkten een marktverschuiving met zich meebrengt die binnen de eigen regio plaatsvindt.

-95-

Bij het bestedingsmodel van 'gematigde groei' ontstaat in 2005 een extra bestedingspotentieel van ƒ 182,9 min. in de totale dagelijkse artikelensector en ƒ 128,0 voor de supermarktenbranche (70%). Theoretisch kan hiermee de omzetclaim van 3 megasupermarkten worden opgevangen. Echter, dan kunnen andere geïnventariseerde plannen geen doorgang vinden. Dit betekent dat keuzen moeten worden gemaakt over het behoud en de versterking van de bestaande verzorgingsstructuur binnen de regio en de afzonderlijke gemeenten. Het gaat hierbij niet alleen over de afweging van nieuw geplande wijk- of buurtcentra, maar ook over de herstructureringsplannen van bestaande wijken buurtcentra. Hierbij speelt de overweging een rol om aan de supermarktaanbieders binnen de bestaande verzorgingsstructuur ruimte te bieden voor groei als gevolg van schaalvergroting en optimalisering van het aanbod. Dit staat nog los van de vraag of, en in welke mate een eventuele grootschalige supermarkt de bestaande structuur op wijken buurtniveau kan verstoren. Of ruimtelijke inpassing binnen de huidige structuur mogelijk is, is mede afhankelijk van de beleidskeuzen die de gemeenten binnen de regio maken. Vaststaat dat met de vestiging van megasupermarkten de huidige wijken buurtcentra door de (interne) marktverschuiving onder druk komen te staan. Of nieuw geplande wijken buurtcentra, met een zo volledig mogelijk aanbod voor de consumenten, doorgang kunnen vinden is mede afhankelijk van de economische effecten van de vestiging van megasupermarkten op de lokale verzorgingsstructuur en de ruimtelijke verhouding tussen de locaties van de megasupermarkten en de wijken buurtcentra. Megasupermarkten als subcentra Megasupermarkten hebben een fors volume, zeker gerelateerd aan de omvang van huidige buurten wijkcentra in Drechtsteden. Het aanbod van dagelijkse artikelen in een megasupermarkt heeft een volume dat vergelijkbaar is met en soms zelfs uitstijgt boven het totale aanbod in een wijkwinkelcentrum. Het aanbod voor voedsel wordt gecombineerd met fors deel 'frequent aan te schaffen artikelen'. Dit betekent dat megasupermarkten niet alleen als boodschappencentrum, maar als subcentrum op het gebied van dagelijkse artikelen binnen de gehele verzorgingsstructuur fungeren. De term 'subcentrum' wordt hier gebruikt om binnen de gangbare typologie van winkelgebieden dergelijke voorzieningen van een toepasbare benaming te voorzien die zich van bestaande centrumbenamingen onderscheid. Tegelijkertijd wordt hiermee aansluiting gevonden bij de onderscheiden typen vestigingsmilieus van de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening en de typering van locaties op basis van koopgedrag63. De vraag rijst vervolgens of op lokaal niveau een megasupermarkt als subcentrum binnen de gehele verzorgingsstructuur wenselijk en inpasbaar is. In de bijlagen is hiervan een overzicht opgenomen.

-96-

Bijlagen

-97-

BIJLAGE 1

Samenvatting gedeelte Vijfde Nota (januari 2001) Het voormalige ABC-locatiebeleid (4e nota, terugdringing groeiende autogebruik) en het PDV/GDV-beleid boden te beperkte mogelijkheden voor regionale differentiatie en lokaal maatwerk. De rijksnormen met betrekking tot ABC/PDV/GDV komen te vervallen. Door veranderde inzichten is de aandacht nu gericht op: • versterking stedelijke vitaliteit in brede samenhang; • actief ontwikkelingsbeleid ter aanvulling op planologische regelingen. Evaluatie en veranderde inzichten zijn aanleiding geweest voor een herziening van het locatiebeleid. Het ruimtelijk beleid ten aanzien van detailhandel wordt daarin voortaan geïntegreerd zodat één duidelijk kader ontstaat voor alle vormen van bedrijvigheid en voorzieningen. Het nieuwe locatiebeleid heeft een brede doelstelling namelijk zodanige vestiging dat een optimale bijdrage wordt geleverd aan de versterking van de vitaliteit van de stedelijke netwerken en de steden en dorpen. De vitaliteit heeft verschillende dimensies waarvan het onderling gewicht kan variëren, afhankelijk van ruimtelijke overwegingen en niet (zoals voorheen) alleen bereikbaarheidskenmerken. De vitaliteitsdimensies zijn: • economische ontwikkelingsmogelijkheden, ruimte voor werkgelegenheid; • bereikbaarheid: optimaal gebruik van alle vervoersmogelijkheden; • de ruimtelijke kwaliteit: efficiënt gebruik, kwaliteit en variatie, functiemenging; • kwaliteit leefomgeving: veiligheid, emissies, geluid. Locatiebeleid heeft betrekking op gebied binnen (nog vast te stellen) rode contouren. Buiten deze rode contouren is geen vestiging van bedrijven en voorzieningen toegestaan. In het nieuwe locatiebeleid uit de 5e nota zijn drie vestigingsmilieus onderscheiden: 1. Centrummilieu; 2. Specifiek werkmilieu; 3. Gemengd milieu.

-98-

Overzicht: 3 typen vestigingsmilieus Milieu Omschrijving Centrummilieu Concentraties op en rond 'knopen' in het stedelijk netwerk zoals stationsomgevingen, binnensteden en stadsdeelcentra

Kenmerken/knelpunten/inze^middelen Functioneel gemengd. Goed ontsloten. Veelzijdig bereikbaar Knelpunten: Tijdig uitgeefbare ruimte Kwaliteitsgebreken Inzetten op: Kwaliteit openbare ruimte Bereikbaarheid over de weg Parkeermogelijkheden Middelen: Intensivering ruimtegebruik Ondergrondse (parkeer) voorzieningen Hoge bebouwing Combinatie van functies Bereikbaarheid verbeteren door: Investeringen openbaar vervoer Parkeergarages Ruimte + tijd voor laden/lossen Specifiek Bedrijfsterreinen aan of dicht- Geschikt voor ruimte- en bezoekersextensiewerkmilieu bij autowegen en de randen van ve bedrijven en voorzieningen die niet inpasbaar zijn in centra of wijken en afhankelijk verstedelijkte gebieden. van bereikbaarheid via de weg voor de afwikkeling van omvangrijke goederenen personenstromen. Typen bedrijvigheid: • industrie • gevaarlijke of hinderlijke bedrijven • vormen van grootschalige recreatievoorzieningen of winkels • transport-of logistieke bedrijven. Hier bij voorkeur nieuwe benzinestations. Tegengaan ruimte-intensieve functies die goed inpasbaar zijn in gemengde omgevingen. Specifieke regels voor bedrijfsvestigingen. Gemengd mili- Woon/werkmilieus Ten behoeve van stedelijke vitaliteit tegeneu gaan toenemende discrepantie tussen wonen en werken. Voorrang voor functiemenging, zover schaal, gevaar of hinder dat toestaan. Regels milieugebied of voor gebruik woningen mogen menging niet nodeloos belemmeren. Gemengde milieus: • bevorderen verplaatsing te voet/per fiets'; • passen bij meer stedelijkheid; » aandacht voor menselijke maat.

-99-

Het totale aanbod aan woon/werkmilieus dient aan te sluiten op de vraag naar vestigingsplaatsen zodat optimaal wordt voldaan aan de doelen van: • economische dynamiek; • bereikbaarheid; • kwaliteit; • leefbaarheid. Locaties moeten elkaar aanvullen, niet beconcurreren, met de volgende eisen: • capaciteit en aantrekkelijkheid centrummilieus vergroten door actieve inzet op hoogwaardige intensivering van ruimtegebruik en bereikbaarheid; • ontwikkeling van specifieke milieus beheersen om te voorkomen dat activiteiten weglekken vanuit beide andere milieus; • in gemengde milieus onnodige belemmeringen voor functiemenging wegnemen; • samenwerking tussen gemeenten is essentieel; lokale ontwikkelingen moeten passen binnen een regionaal afgestemd geheel. Gemeenten zijn primair verantwoordelijk voor het ontwikkelen en gebruiken van locaties. Provincies en kaderwetgebieden zien vooral toe op aspecten van het Iocatiebeleid die het gemeenteniveau overstijgen. Ieder vestigingsmilieu heeft eigen kenmerken en knelpunten. De inzet en middelen verschillen eveneens per milieu. Voor detailhandel kan in het beleid gekozen worden voor een vrijere toedeling van de diverse typen detailhandel, zonder dat het Rijk stringente regels aan branchering stelt. Intensief bezochte detailhandel, die afhankelijk is van functioneel gemengde gebieden en combinatiebezoek, krijgt een plaats in centrummilieus (hoofdwinkelcentra), terwijl voor meer doelgericht bezochte detailhandel aansluiting kan worden gevonden bij specifieke werkmilieus (bijvoorbeeld kantoor- en bedrijventerreinen). Deze indeling kan aansluiten bij het koopgedrag van de consument. Zo kan er bij de toedeling van branches een onderscheid gemaakt worden in: • doelgericht hoogfrequent kopen (buurten wijkwinkelcentra); • hoogfrequent kopen (stads(deel)centra); • winkelen in gevarieerde frequenties (binnensteden, streekcentra); • doelgericht laagfrequent kopen (subcentra zoals themacentra, solitaire bouwmarkten, tuincentra).

-100-

Typering locaties op basis van koopgedrag Koopgedrag

Typering / motieven

Doelgericht hoogfrequent kopen

Dagelijkse behoeften, efficiënt, gemakkelijk dus op korte afstand van de consument, boodschappen inclusief probleemloos aan te schaffen artikelen, zowel in persoonlijke sfeer als ten behoeve van huishoudingen, deels sociale functie 'Paraplufunctie' in dagelijkse artikelen voor een aantal omliggende wijken en dorpen in een kleine regio Recreatief, impulsaankopen, kijken en vergelijken, accent op aankopen in persoonlijke sfeer, combinatie met andere activiteiten, hoge toegankelijkheid winkels, levendigheid, drukte.

Hoogfrequent kopen

Winkelen in gevarieerde frequenties

Doelgericht laagfrequent kopen

Kopen van duurzame minder frequent aan te schaffen artikelen, overwegend ten behoeve van huishoudingen met vergelijkingsdoelstellingen tussen winkels en binnen winkels, goede autobereikbaarheid.

Winkels / branches / artikel-groepen Voedings- en genotmiddelen, supermarkten, persoonlijke verzorging, bloemen, huishoudelijke artikelen, textiel, tijdschriften, fotoprints, dierenartikelen

Locatie-type Buurt- en wijkeentra, ondersteunende locaties (solitaire supermarkten)

Stadsdeelcentra

Mode en -accessoires (juwelier, optiek e.d.), warenhuizen, gespecialiseerd, hoogwaardige luxe en huishoudelijke artikelen, persoonlijke interesse (CD's, elektra, bruingoed, sport, speelgoed, boeken, verzamelartikelen) Meubelen, woningstoffering, keukens, sanitair, bruinen witgoed, bouwmaterialen, gereedschap, tuinartikelen en -inrichting, caravans en kampeermaterialen (buitensport)

Binnensteden, streekcentra, dorpscentra.

Subcentra (themacentra, solitaire bouwmarkten en tuincentra) binnen rode contouren 5e nota.

Bij de bovenstaande typering is enige overlap tussen locatietypen niet uit te sluiten. In de categorie 'doelgericht laagfrequent winkelen' zal er in samenhang met de locatie (perifeer en subcentra) vrijwel altijd sprake zijn van een forsere schaalgrootte. Enerzijds door het volume van de artikelen/ producten, anderzijds door de noodzaak een breed assortiment te bieden ook in een gevarieerde prijssegmentatie. Kleinere zaken met derhalve

-101-

een minder breed assortiment hebben op deze locaties een gering perspectief vanwege de minder intensieve bezoekstromen in vergelijking met de binnensteden en andere multifunctionele centra, in combinatie met een ander bezoekmotief van de consument (minder impulsaankopen).

-102-

BIJLAGE 2

Benadering economisch functioneren detailhandel in Drechtsteden Dagelijkse artike- Niet-dagelijkse artike' len len Aantal inwoners (1-1-2001) 267307,0 267307,0 Toonbankbestedingen per hoofd (in ƒ) 4087,0 5476,0 Totaal bestedingspotentieel (x ƒ 1 min.) 1.092,5 1.463,8 Koopkrachtbinding (in %) 98 84 Gebonden bestedingen (x ƒ 1 min.) 1.070,6 1.229,6 Koopkrachttoevloeiing (als aandeel in 3 11 totale omzet) Toevloeiende bestedingen (x ƒ 1 min.) 33,1 152,0 Totale omzet (x ƒ 1 min.) 1.103,7 1.381,5 Huidig winkeloppervlak (in m2 vvo) 76415,0 290.168 Berekende vloerproductiviteit (in ƒ) 14.444,0 4.761,0 Gemiddelde vloerproductiviteit (in ƒ) * * Uitbreidingsruimte (in m2 vvo) * ^_ *

Het is op deze plaats niet zozeer de bedoeling kwantitatieve uitbreidingsruimte voor de detailhandelsbranche te berekenen. Hiervoor is een gedifferentieerde uitsplitsing van gemiddelde vloerproductiviteit vereist, naar plaats, winkelcentrum, locatie en branchegroep. Deze benaderingstabel dient primair om het saldo van gebonden koopkracht minus afvloeiing, plus toevloeiing inzichtelijk te maken. Per saldo vloeit circa ƒ 70 miljoen af van het aanbod in de Drechtsteden. Dagelijkse artikelen: • 2% wordt niet gebonden en vloeit af. Afgerond betekent dit circa ƒ 22 min. • 3% als aandeel van de totale omzet vloeit toe: circa ƒ 33 min. • Per saldo + ƒ 11 min. Niet-dagelijkse artikelen: • 16% afvloeiing = circa ƒ 234 min. • 11 % toevloeiing betekent in absolute omzet circa ƒ 152 min. • Per saldo-ƒ82 min.

-103-

BIJLAGE 3

Typologie winkelgebieden

(Handboek productvorming in de detailhandel, Bolt, 1995)

HOOFDCENTRA

omvang in m2 w o

aantal winkels

modische sector in m2 w o

warenhuizen

regionaal verzorgingspotentieel

Grote gewestelijk verzorgende centra

> 90.000

> 400

> 30.000

20.00040.000

110.000 consumenten

Gewestelijk verzorgende centra

45.00090.000

ca. 350

> 17.500

> 10.000

80.000 consumenten

Grote regionaal verzorgende centra

30.00045.000

ca. 200

> 10.000

> 5.000

30.000 consumenten

Regionaal verzorgende centra

15.00030.000

ca. 150

> 5.000

> 2.000

15.000 consumenten

Streek verzorgende centra

7.50015.000

ca. 100

> 2.000

> 500

5.000 consumenten

Lokaal verzorgende centra

hoofdwinkelcentra die nauwelijks een bovenlokale functie vervullen

detailhandel (m2 wo)

koopkracht toevloeiing

sectoren

Regionaal verzorgende stadsdeel centra

25.000-40.000

30-50%

non-food: 80-90% modisch: > 7.500 m2 w o

Kleine regionaal verzorgende stadsdeelcentra

7.500-22.500

25-40%

ook food belangrijk modisch: > 3.000 m2 w o

NEVENCENTRA

Wijkwinkelcentra

belangrijk accent op food (> 50%) in non-food accent op probleemloze artikelen

Buurtwinkelcentra

hoofdaccent op food

-104-

BIJLAGE 4

Ontwikkeling bestedingen dagelijkse en niet-dagelijkse artikelen De gemiddelde toonbankbestedingen (in winkels) laten vanaf 1994 een stijgende lijn zien. Hierna is een reeks gepresenteerd per sector op basis van gegevens van het Economisch Instituut voor het Midden- en Kleinbedrijf (EIM)*. Tabel: Ontwikkeling gemiddelde toonbankbestedingen per hoofd per sector in guldens (met indexcijfers) Peiljaar EIM 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Dagelijkse artikelen indexcijfer abs. in guldens 100 3.432 99 3.412 103 3.546 104 3.577 107 3.675 110 3.763 114 3.928 117 4.023 119 4.087

Niet -dagelijkse artikelen indexcijfer abs. in guldens 100 4.107 103 4.218 101 4.141 104 4.269 107 4.395 112 4.589 121 4.969 129 5.280 133 5.476

Vanaf 1995 zijn de gemiddelde toonbankbestedingen per hoofd in de dagelijkse artikelensector vrij gelijkmatig gegroeid met circa 3% per jaar. Ook in de niet-dagelijkse artikelensector is er sprake van groei, maar deze is vanaf 1996 sterker dan in de dagelijkse sector onder invloed van de positieve economische ontwikkelingen.

EIM, Bestedingen en marktaandelen, versies 1993 tot en met 1999. 1993 was de eerste uitgave, met deze kengetallen.

-105-

BIJLAGE 5

Benadering marktruimte detailhandel in Drechtsteden tot 2005 0% groei Dagelijkse artikelen 292.500

0% groei Niet-dagelijkse artikelen 292.500

Gemiddelde toonbankbestedingen per hoofd (in ƒ) Bestedingsvolume (x ƒ 1 min.) Koopkrachtbinding (in %) (niveau 1999) Gebonden bestedingen in Drechtsteden (x ƒ 1 min.) Koopkrachttoevloeiing (als aandeel in totale omzet) Toevloeiende bestedingen (x ƒ 1 min.) Totale omzet (x ƒ 1 min.)

4.087 1.195,4 98 1.171,5

5.476 1.601,7 84 1.345,5

3

11

36,2 1.207,8

166,3 1.511,7

Gehanteerde gemiddelde vloerproductiviteit (in ƒ)* Mogelijk winkelareaal (in m2 wo) Huidig winkeloppervlak (in m2 vvo) Marktruimte (in m2 wo) Geplande uitbreiding tot 2005 (in m2 wo)

14.500

4.800

83.296 76.415 6.881 18.600

314.937 290.168 24.769 87.040

Bestedingsmodel 'stabilisatie'

Aantal inwoners per 2005

Resterende marktruimte

Voor de vloerproductiviteit (gemiddelde omzet/m2) is uitgegaan van de resultaten van het Koopstromenonderzoek Zuid-Holland 1999. De behaalde gemiddelde omzet per m2 is van een zeer behoorlijk niveau. Ter vergelijking: in het knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN) is in 2000 een gemiddelde omzet behaald in de dagelijkse sector van / 13.100,- en ƒ 5.300,- in de niet-dagelijkse sector. Reden waarom de behaalde omzet per m2 in Drechtsteden als constant volume is gesteld.

-106-

Benadering marktruimte detailhandel in Drechtsteden tot 2005 7% groei Dagelijkse artikelen 292.500

14% groei Niet-dagelijkse artikelen 292.500


4.373 1.279,1 98 1.253,5

6.243 1.826,1 84 1.533,9

3

11

38,8 1.292,3

189,6 1.723,5

Gehanteerde gemiddelde vloerproductiviteit (in ƒ)* Mogelijk winkelareaal (in m2 wo) Huidig winkeloppervlak (in m2 wo) Marktruimte (in m2 wo) Geplande uitbreiding tot 2005 (in m2 wo)

14.500

4.800

89.124 76.415 12.709 18.600

359.062 290.168 68.894 87.040

Bestedingsmodel 'gematigde groei'


Resterende marktruimte Voor de vloerproductiviteit (gemiddelde omzet/m2) is uitgegaan van de resultaten van het Koopstromenonderzoek Zuid-Holland 1999. De behaalde gemiddelde omzet per m2 is van een zeer behoorlijk niveau. Ter vergelijking: in het knooppunt Arnhem-N ij megen (KAN) is in 2000 een gemiddelde omzet behaald in de dagelijkse sector van ƒ 13.100,- en ƒ 5.300,- in de niet-dagelijkse sector. Reden waarom de behaalde omzet per m2 in Drechtsteden als constant volume is gesteld.

-107-

Benadering marktruimte detailhandel in Drechtsteden tot 2005 Bestedingsmodel 'doorgroei'


14% groei 28% groei Dagelijkse Niel -dagelijkse artikelen artikelen 292.500 292.500


4.659 1.362,8 98 1.335,5 3 41,3 1.376,8

7.009 2.050,1 84 1.722,1 11 212,8 1.935,0

Gehanteerde gemiddelde vloerproductiviteit (in ƒ)* Mogelijk winkelareaal (in m2 wo) Huidig winkeloppervlak (in m2 wo) Marktruimte(in m2 wo) Geplande uitbreiding tot 2005

14.500 94.952 76.415 18.537 18.600

4.800 403.125 290.168 112.957 87.040

Resterende marktruimte

—

25.917

*

Voor de vloerproductiviteit (gemiddelde omzet/m2) is uitgegaan van de resultaten van het Koopstromenonderzoek Zuid-Holland 1999. De behaalde gemiddelde omzet per m2 is van een zeer behoorlijk niveau. Ter vergelijking: in het knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN) is in 2000 een gemiddelde omzet behaald in de dagelijkse sector van ƒ 13.100,- en ƒ 5.300,- in de niet-dagelijkse sector. Reden waarom de behaalde omzet per m2 in Drechtsteden als constant volume is gesteld.

-108-

BIJLAGE 6

Benadering economisch functioneren horeca Drechtsteden Inwonertal per peildatum 1-12001 Bestedingen * Omzetpotentieel Bedrijfsgroep

Aantal Bedrijven **

267.307 ƒ 920,-p.p./p, ca. ƒ 246 min.

')•

Totaal Gemiddelde Gemiddel- Bandbreedte benodigde de omzet omvang m2 in Neder- gemiddelde omzet land *** (x min)

Drankverstrekkers Spijsverstrekkers Maaltijdverstrekkers Logiesverstrekkers

171 128 99

28.222 7.719 14.780

13

5.528

Totaal (excl. contractcateraars)

411

56.249

165 3 a 3,5 ton 60 4 a 4,5 ton 7 a 8 ton 150

51 - 60 51 - 58 69 - 79

425

16 - 23

1,2 a 1,8 min

187 -220

* Bron: CBS (peil 1999) ** HinC2001 *** Bron: Horecabedrijfschap Uitgaande van het functioneren van de in Drechtsteden aanwezige horeca op het niveau van de gemiddelde omzet in Nederland, levert dit een indicatieve gemiddelde vloerproductiviteit op voor de bedrijfsgroepen tezamen van ƒ 3.600,- /m2. Naast Nederlandse particulieren besteden ook buitenlanders en bedrijven in de horeca. Het Bedrijfschap Horeca en Catering heeft voor de gehele horecasector een schatting gemaakt, waarmee een indicatie wordt gekregen over de verhoudingen. Tabel: herkomst bestedingen in de horeca Nederland Buitenland Totaal

•109-

Particulier 50% 15% 65%

Zakelijk 30% 5% 35%

Totaal 80% 20% 100%

Circa 65% van de bestedingen in de horeca (Inclusief contractcateraars en logiesverstrekkers) is afkomstig van particulieren, tegen 35% zakelijk. Hierbij wordt uitgegaan van de betaler, niet van het motief wan de bezoeker. Verder blijkt dat van alle horecabestedingen 80% wordt gedaan door Nederlanders en 20% door buitenlanders. 1. Theoretisch is voor de horeca in de Drechtsteden een omzetpotentieel aanwezig van circa 246 miljoen gulden eigen koopkracht (particuliere bestedingen). 2. De gezamenlijke benodigde omzet van de aanwezige bedrijfsgroepen in de Drechtsteden naar Nederlandse gemiddelden zou een omzetclaim vereisen in een bandbreedte van circa ƒ 190 tot ƒ 220 miljoen (zonder onderscheid van de herkomst van de bestedingen). 3. Bij een gemiddelde totale omzet is 50% afkomstig vanuit de eigen koopkracht. Dit levert een claim op van ƒ 95 tot ƒ 110 miljoen, terwijl volgens de algemene kenmerken van de herkomst van bestedingen de overige 50% afkomstig zijn van de zakelijke en toeristische markt. 4. In deze situatie is er in de Drechtsteden sprake van een forse afvloeiing van de eigen koopkracht van 246 miljoen gulden minus / 95 tot ƒ 110 = / 151 - / 136 miljoen. Procentueel levert dit een afvloeiing van bestedingen op van circa 55% (110/246) tot 61% (95/246). De regio Drechtsteden heeft geen regiofunctie voor de horeca (referentiegemeenten die dat wel hebben: Rotterdam, Breda, Uden); geen toeristische functie (referentie bijvoorbeeld Middelburg); en ook geen zelfvoorzienende functie (zoals Breda en Eindhoven). Maastricht is een voorbeeldgemeente die wel al deze verzorgingsfuncties van de horeca herbergt. Onderzoekgegevens van bestedingen en koopstromen (koopkrachtbinding, -afvloeiing en -toevloeiing) zijn niet beschikbaar. Op basis van de specifieke aanbodkenmerken van de regio Drechtsteden, tegen de achtergrond van de nabijheid van de koopsteden Rotterdam en Breda (met fors en volledig horeca-aanbod) is deze benadering van het economisch functioneren gevolgd.

-110-

BIJLAGE 7 WORKSHOP

Discussiepunten workshop 21 januari 2002 Het ambitieniveau speelt een grote rol bij de invulling van de ontwikkelingsscenario's. Voor de invulling hiervan (of de confrontatie hiermee) is het van belang het ambitieniveau te bepalen. De uitgangspunten voor de ambitie zijn hiervoor ondergebracht in een aantal vraagblokken die betrekking hebben op de concurrentiepositie, de ruimte voor vernieuwing, de verzorgingsniveaus (hiërarchie) en de ruimtelijke structuur. Thema 1: Bovenregionale positionering of lokale basisverzorging A. Positionering en concurrentieverhoudingen winkelaanbod 1. Moet de nadruk liggen op de verzorging van de eigen bevolking binnen het Drechtstedengebied? 2. Moet (sterker) worden ingezet op de bovenregionale functie? Moet er meer koopkracht van buiten Drechtsteden komen? Liggen hiervoor mogelijkheden in de nabijheid van de koopsteden Rotterdam en Breda? 3. Moet Dordrecht deze regionale groei naar zich toetrekken? Of moet dit verdeeld verspreid worden over de regionaal verzorgende en streekverzorgende centra? 4. Zo ja, welk centrum moet dan welke groei opvangen? (locatiekeuzes) 5. Wat is de impact van de reconstructies met uitbreidingsplannen van deze centra voor de positie, het draagvlak en de verzorgingsfunctie voor Dordrecht-centrum? B. Kwaliteit/ambitie horeca 1. Welke doelgroepen moeten met horeca worden aangetrokken? 2. Met welke horecatypen kunnen deze verschillende doelgroepen worden aangesproken? 3. Welke locaties zijn hiervoor het meest geschikt om hier optimaal op te kunnen inspelen? 4. Moet de horeca worden gezien als een volwaardige stedelijke functie (zoals bijvoorbeeld wonen, werken en winkelen)?

-111-

Thema 2: De prijs van vernieuwing C. Ruimte voor vernieuwing in de detailhandel 1. Hoe wil of moet Drechtsteden anticiperen op het veranderende Rijksbeleid voor ruimtelijke ordening en detailhandel? Sturen of liberale opstelling? 2. Hoe wil Drechtsteden in de toekomst omgaan met de huisvesting van grootschalige formules? Als Ikea op termijn zou vertrekken, wat betekent dit dan voor de herontwikkeling van Nijverwaard? 3. Hoe moet Drechtsteden omgaan met de verdere schaalvergroting naar megasupermarkten? 4. Hoe moet Drechtsteden inspelen op de verdere schaalvergroting in niet-dagelijkse artikelen (sport, elektra, media)? Naar welke locaties? 5. Hoe moet Drechtsteden zich opstellen voor wat betreft onderbrengen van winkelfuncties in bijvoorbeeld grootschalige leisureconcepten? In hoeverre is (blijvend) sprake van ondergeschiktheid? D. 1. 2. 3.

Aanbod/kwantiteit horeca Moet er horeca-aanbod worden toegevoegd binnen Drechtsteden? Met welke typen horeca moet het bestaande aanbod worden uitgebreid? Waar moet deze worden geaccommodeerd?

Thema 3: Een goede plaats voor ieder bedrijf E. Verzorgingsniveau (hiërarchie) in de detailhandel 1. Moet er voorrang gegeven worden aan de versterking van de binnensteden? 2. Hoe moet Dordrecht-centrum als regionaal keuzecentrum worden gepositioneerd ten opzichte van de regionale en streekverzorgende centra? Is er in potentie voldoende onderscheidend vermogen aanwezig om dit te bereiken? 3. Welke locaties komen eventueel voor vestiging van megasupermarkten in aanmerking? Wat betekent dit voor het aanbod op stadsdeelniveau en eventueel voor de wijkcentra? 4. Zijn er binnen Drechtsteden nieuwe locaties nodig voor winkelontwikkelingen?

F. Ruimtelijke detailhandelsstructuur 1. Is de bestaande detailhandelsstructuur maatgevend voor de toekomstige structuur? 2. Of moet er sprake zijn van voortzetting op basis van bestaande elementen met een beperkte toevoeging met nieuwe concentraties? 3. Of moet sterk worden ingezet op nieuwe concentraties?

G. 1. 2. 3. 4. 5.

Spreiding of concentratie in de horeca Voor welke typen horeca moet sprake zijn van spreiding? Voor welke typen horeca moet juist sprake zijn van concentratie? Hoe verhouden zich hierbij de binnensteden ten opzichte van perifere locaties? Moet actief beleid voor bijvoorbeeld uitplaatsing worden ontwikkeld? Zijn grootschalige perifere ontwikkelingen op het gebied van leisure/horeca bedreigend voor de verblijfs- en vermaakfunctie van de Dordtse binnenstad?

H. Ruimtelijke horecastructuur Is er in Drechtsteden basis voor een regionale horecafunctie? Zoals bijvoorbeeld voor een megabioscoop? Of een megadiscotheek? Op welke locatie(s) zou die geaccommodeerd moeten worden? Binnenstad, aan de rand van de binnenstad of juist op een perifere locatie? Op welke locaties moet eerst worden ingezet om horeca-aanbod te verbreden? Kan een gefaseerde ontwikkeling worden nagestreefd? Is er onderlinge prioriteit toe te kennen binnen de typen horeca, op welk type voorkeurslocatie (binnenstad, perifeer, wijkniveau)? Is het op wijkniveau gewenst uitbreiding van horeca toe te staan? Moet dit beperkt blijven tot de sociale functie?

Overzicht deelnemers workshop 21 januari 2002 Voor de workshop zijn de deelnemers ingedeeld volgens accenten in de samenstelling van de groepen (80 genodigden verdeeld over 5 groepen): 1. Bestuurders en ambtelijke vertegenwoordigers van de grotere Drechtstedengemeenten + Provincie 2. Bestuurders en ambtelijke vertegenwoordigers van de kleinere Drechtstedengemeenten + Regio 3. Grootwinkelbedrijven + vastgoed/projectontwikkeling 4. Horecaondernemers + Ondernemersvereniging + Kamer van Koophandel / Kon. Horeca Ned. + VVV 5. Detailhandel-ondernemers + Ondernemersverenigingen + MKB + FNV. Het heeft, met verwerking van de mutaties in aanmelding, de volgende groepsindeling opgeleverd.

•113-

Groep 1

Voorzitter Felix Wigman (BRO)

Bureau Binnenstad Bureau Drechtsteden Gemeente Dordrecht Gemeente Dordrecht Gemeente Dordrecht Gemeente Dordrecht Gemeente Papendrecht Gemeente Papendrecht Gemeente Papendrecht Gemeente Zwijndrecht Gemeente Zwijndrecht Provincie Zuid-Holland SGB

M. Westland G.J. Vogelaar mw. S. Burky mw. I. de Ridder F.D. van Heijningen W. Worm mw. N. Lorenc-Balisteri A. Vogel mw. W. Douw-v.d. Krap A. Seip A. Abee R.J. Lincklaen Arriens F. Winterwerp

Groep 2

Voorzitter Peter Nijssen (Provincie ZuidHolland)

Gemeente 's-Gravendeel Gemeente 's-Gravendeel Gemeente Alblasserdam Gemeente Alblasserdam Gemeente H.I. Ambacht Gemeente H.I. Ambacht Gemeente Heerjansdam Gemeente Heerjansdam Gemeente Sliedrecht Gemeente Sliedrecht Gemeente Sliedrecht Regio Zuid-Holland Zuid Provincie Zuid-Holland

N. Stolk H.C. Van Driel Mw. C.M. van den Bogert Mw. M.H. Doornhein mw. C. Michielsen H.H.Jonker J. Klijn B. Hubers D.C. Van 't Hoff J. Van Slingerland R.G. Van de Ven L. Verschueren J. Roest

Groep 3

Voorzitter Jan Traats (BRO)

Ahold Vastgoed Corio Nederland Retail Corio Nederland Retail De Bijenkorf Hornbach Kamerbeek Laurus Vastgoed Lidl Nederland GmbH Multi Vastgoed P&A Pols Vastgoed Praxis Vastgoed SCM Stam & de Koning Van der Vorm Vastgoed Vendex Food Group Wildschut William Properties

J. Weeber J.W. Speetjens N. Plaisier J. Veenendaal R. Hoogenboom J.F. van den Berg

Groep 4

J. van den Berg D. Coster J. Kijftenbelt A.H. Pols mw. M. Snel A.J. Hoogland S. van Heteren H. den Besten W. Kleine C. Wildschut P. Broeke

Voorzitter Aad de Jong (Kamer van Koophandel Rotterdam) Bellevue Dordrecht BV J.A.W. Monshauer De Veerstoep E. v.d. Bosch DOV/Horeca J. Mol mw. S. van Walwijk Gemeente Dordrecht Kasteel Crabbehoff A. Eland Kon. Horeca Nederland J.D. de Bruijn Kon. Horeca Nederland, regio H. Vermoen ZHZ Kamer van Koophandel Rot- P. Brandenburg (dagvoorzitter) terdam Kamer van Koophandel Rot- mw. P. Weijers terdam D.A. Breukink Mercure Dordrecht Mercure Papendrecht R.A.H.M. Mol Mercure Papendrecht D. van Opstal RECRON mw. M. Kroonen J. Mol Vissers's Poffertjes E. Zindel WVZHZ

-115-

Groep 5

Voorzitter Piet Smits (HBD)

Albert Heijn Albert Heijn Sliedrecht CV AH De Bruin Mode DOV DOV HEMA Zwijndrecht Jans Boetiek Kauling Wonen MKB Nederland Plusmarkt 't Lam Raad Nederlandse Detailhandel HEMA Dordrecht Projectleiding Statenplein Vendex KBB Dordrecht W.C. Walburg W.V. Dam/Plantage Werknemers FNV Winkelierskring Sliedrecht

dhr. Kraak M. Pranger J. Stoel F. de Bruin G. Hovius L.S. van Pelt R. v.d. Eijden B.A. v.d. Zwaan J.J.M. Kaulingfreks G. Sluiskes P. 't Lam R. Uyldert N. van Klinken mw. N. Wessels A. Tempelaar L. Barzilay L. Schaap A.T. de Vries

Ruim 40 deelnemers waren aanwezig en hebben deelgenomen aan de workshop.

Structuurvisie detailhandel en horeca Drechtsteden

Recommend Documents