LABjournaal EXP05: functiemigratie en leegstand stadsbreed
1
Colofon Dit is het ‘LABjournaal’ voor EXP05 van het Maastricht-LAB, functiemigratie en leegstand Stadsbreed. Het is een logboek voor het proces van visievorming, uitwerking en evaluatie door het Maastricht-LAB en deel van een reeks van LABjournaals voor de experimenten in Maastricht. Wat is het Maastricht-LAB? In het proces rondom de nieuwe structuurvisie Maastricht 2030 hebben we geconstateerd dat er echt een andere tijd is aangebroken in het verder ontwikkelen en bouwen aan Maastricht. Dit vanwege het stagneren van de economische en demografische groei, maar ook doordat inwoners en ondernemers steeds meer invloed willen hebben in het gebruik en de inrichting van de stad. Dit betekent een nieuwe manier van stadsontwikkeling waarin herbestemmen, flexibiliteit, tijdelijk gebruik, geleidelijke transformatie, duurzaamheid en cocreatie centraal staan. Dat betekent deels ook andere partners. Maar hoe geven we die nieuwe manier van werken aan de stad handen en voeten? Het Maastricht-LAB beoogt hiervoor een katalysator te zijn, een tijdelijke impuls van maximaal 2 jaar, om de transitie naar de nieuwe vorm van stadsontwikkeling te stimuleren. Centraal staat het op kleine schaal zoeken naar en leren van oplossingen via nieuwe samenwerkingsverbanden, het uitwisselen van kennis en ervaringen en het doen van concrete experimenten. Wie doen er mee? Het M-LAB is van en voor de stad. Wij nodigen iedereen uit om mee te denken en te doen. Wij zijn op zoek naar mensen van verschillende achtergronden die mee willen denken over de nieuwe manier van stadsontwikkeling, en die samen met ons in de proeftuin Maastricht de eerste stappen willen zetten. Het LAB wordt gesteund en mede mogelijk gemaakt door het Stimuleringsfonds Creatieve Industrie en Platform 31.
team Maastricht-LAB www.maastrichtlab.nl Maastricht, november 2014
is een tijdelijke katalysator stimuleert een transitie van stadsontwikkeling in Maastricht werkt aan inspirerende experimenten sluit aan bij de behoeften van Maastricht ontwikkeld visie door diversiteit van invalshoeken wisselt ervaring globaal uit en past kunde lokaal toe zet creativiteit in om maximaal gebruik te maken van de locatie streeft naar ontwikkeling tot kritieke massa denkt in systemen sluit aan op verleden, past in heden en richt zich op toekomst collaboreert met gebruikers zodat de energie duurzaam is moet vieren en mag falen is in uitvoering…
2
Samenvatting Het Maastricht-LAB heeft vanuit het EXP04 Herbestemming Grote Monumentale Panden het initiatief genomen om het vraagstuk functiemigratie en leegstand stadsbreed op te pakken als vijfde experiment. Maastricht kampt namelijk net als vele andere steden in Nederland met een structureel probleem van leegstaand vastgoed. Inmiddels is het besef binnen de gemeente Maastricht ontstaan dat op zoek gaan naar invulling voor een leegstaand pand gelijk staat aan dweilen met de kraan open. Daarbij is de conclusie getrokken dat Maastricht in de toekomst meer ruimte heeft (leegstaand vastgoed, braakliggende terreinen) dan programma om deze ruimten mee te vullen. De vraag is dus niet of maar waar leegstand in de stad ontstaat. De aanpak van leegstand vraagt daarom om een stadsbrede strategie. Binnen dit experiment zijn er grofweg twee sporen gevolgd. Enerzijds is er gewerkt aan het inzichtelijk maken van het leegstandsvraagstuk van Maastricht. De omvang, het karakter en de geografische ligging van leegstand is hiermee in beeld gebracht. Hiervoor is een vastgoed kansenkaart ontwikkeld: een dynamische kaart waarbij initiatiefnemers en beleidsmakers eenvoudig kunnen zien waar en hoeveel leegstand zich in Maastricht bevindt. Dit instrument is mogelijk gemaakt door een samenwerking tussen de gemeentelijke afdelingen onderzoek en statistiek, Geoinformatie en gegevensbeheer van de BAG. Anderzijds is er een strategie ontwikkeld voor de omgang met leegstand op stadsniveau. Dit heeft geleid tot een handelingsstrategie en afwegingskader om te sturen op leegstand, omdat niet elk leegstand pand kan worden ingevuld. In Maastricht is ervoor gekozen om dit vanuit drie verschillende rollen te benaderen: een publieke, een publiekrechtelijke en een privaatrechtelijke rol. Uitgangspositie is een publiekrechtelijk kader dat is afgeleid uit de Structuurvisie Maastricht 2030: ruimte voor ontmoeting. Daarnaast worden er zes criteria omschreven die in het afwegingskader centraal staan: ruimtelijk, monumentaliteit, financiën, gebruikswaarde, wensen van initiatiefnemers en marktontwikkeling en juridische kaders. In dit proces zijn verschillende disciplines vanuit de gemeentelijke organisatie betrokken, waaronder ontwikkeling, vastgoed, economie, wonen, stedebouw, cultureel erfgoed, onderzoek en statistiek en ruimte. Daarnaast zijn marktpartijen en externe experts meegenomen in het proces, waaronder de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed en leden van de Gideonsbende. Tot slot zijn er workshops en kennisdeelsessies georganiseerd met andere steden en gemeenten voor specifieke onderwerpen en instrumenten, waaronder de steden Amsterdam, Deventer, Leiden, Utrecht, Nijmegen en het netwerk G32. Dit heeft ertoe geleid dat het Maastricht-LAB in samenwerking met de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed de tweede biënnale Leegstand en Herbestemming met de titel ‘Stad in Uitvoering’ heeft georganiseerd op 21 februari 2014, waar het vraagstuk leegstand stadsbreed en de aanpak van Maastricht centraal stond. Het experiment is binnen het Maastricht-LAB afgerond. De structurele borging van de strategie wordt in het najaar van 2014 en voorjaar 2015 verder uitgewerkt. Daarnaast zijn er al een aantal concrete vervolgacties ingezet, waaronder de oprichting van de overlegtafel vraag en aanbod, het doorontwikkelen van de vastgoed kansenkaart, het vaststellen van de beleidsagenda maatschappelijk vastgoed, het opstellen van een nieuwe ruimtelijk-economische visie voor woonwijken en de continue dialoog met vastgoedeigenaren, marktpartijen en kennisplatforms als Platform 31.
3
Inhoudsopgave SAMENVATTING ............................................................................................................................................... 3 1.
AANLEIDING EN DOELSTELLING EXP 05 .................................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4
AANLEIDING .............................................................................................................................................. 5 DOELSTELLING............................................................................................................................................ 5 VRAAGSTUKKEN.......................................................................................................................................... 5 PARTNERS ................................................................................................................................................. 6
2.
PROCESSTAPPEN ...................................................................................................................................... 7
3.
RESULTAAT .............................................................................................................................................. 8 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
INSPIRATIESESSIES (OKTOBER 2012 – DECEMBER 2013) .................................................................................... 8 DEELSESSIES OP THEMA’S DATA, VISIE EN STRATEGIE (5 SESSIES VAN JUNI 2013-NOVEMBER 2013) ........................... 9 NATIONALE KENNISUITWISSELING TUSSEN “MAKELPUNTEN” (NOVEMBER 2013) .................................................. 14 DISCUSSIE OVER DEZE STRATEGIE MET GIDEONSBENDE ..................................................................................... 15 RAADSINFORMATIEBIJEENKOMST OVER LEEGSTAND STADSBREED (22 JANUARI 2014) ........................................... 15 STAD IN UITVOERING (SYMPOSIUM - 21FEBRUARI 2014) ................................................................................. 16
4.
EVALUATIE ............................................................................................................................................. 18
5.
VERVOLGACTIES EN VOORSTEL VOOR STRUCTURELE BORGING............................................................. 19 5.1 5.2
VERVOLGACTIES VANUIT DIVERSE DISCIPLINES GEMEENTE MAASTRICHT ............................................................... 19 VOORSTEL VOOR STRUCTURELE BORGING ...................................................................................................... 22
4
1. Aanleiding en doelstelling EXP 05
1.1 Aanleiding Maastricht kampt net als vele andere steden in Nederland met een structureel probleem van leegstaand vastgoed. Dit beperkt zich niet alleen tot winkels en kantoren, maar heeft ook betrekking op een groot aantal monumentale en beeldbepalende panden in de stad. Inmiddels is het besef binnen de gemeente Maastricht ontstaan dat op zoek gaan naar invulling voor een leegstaand pand gelijk staat aan dweilen met de kraan open. Uit een quick-scan vanuit cultureel erfgoed blijkt dat er de komende jaren ongeveer 60 beeldbepalende panden in Maastricht leeg komen te staan, waaronder kerken, scholen, kloosters, fabrieken en andere panden met historische en emotionele waarde voor de stad. Dit heeft gezorgd voor een eerste besef en bewustwording over de breedte en integraliteit van het vraagstuk van leegstand. Het aantal leegstaande panden is zo omvangrijk geworden dat we het probleem niet oplossen door enkel per pand te zoeken naar een invulling, want niet voor elk gebouw kan en nieuwe invulling gevonden worden, daarvoor zijn het er teveel. Dat betekent dus dat sommige gebouwen leeg zullen blijven, of misschien wel gesloopt moeten worden. Dit project richt zich daarom volledig op het strategische vraagstuk van leegstand en herbestemming stadsbreed. Van het niveau van het gebouw naar het niveau van de stad. Oorzaken en patronen die bepalen waarom en welke gebouwen leeg (komen te) staan en de zoektocht naar nieuwe trends en invalshoeken om kansen te herkennen zijn belangrijke aspecten. Onderwerpen gerelateerd aan nieuwe stadsontwikkeling als tijdelijkheid, het nieuwe omgevingsrecht en uitnodigingsplanologie zullen worden meegenomen.
1.2 Doelstelling Het doel is te komen tot een strategie inclusief afwegingskader voor het omgaan met een overschot aan leegstand en het ontwikkelen van nieuwe erfgoedstrategieën. Dit zou handvatten moeten bieden bij de afweging of het nodig is om in te grijpen in de leegstand en welke ingreep dan wordt gekozen.
1.3 Vraagstukken Centrale vragen zijn: Hoe om te gaan met dit stadsbrede vraagstuk van structurele leegstand? Welke rol zou de gemeente en andere partijen hierin kunnen spelen? Hoe kom je tot een strategie, variërend van herbestemmen, verval accepteren en/of slopen tot het organiseren van een match tussen vraag en aanbod? Waar steek je geld en energie in? Van belang is dat de opgedane praktische kennis in dit project naar een hoger plan getild wordt: Hoe ontwikkelen we kennis die ook toepasbaar is voor anderen?
5
1.4 Partners Voogden Maastricht-LAB: Frank Strolenberg en Pascal Wauben - Gemeente Maastricht Verantwoordelijk vanuit haar publiekrechtelijke rol voor een economisch gezonde en aantrekkelijke, leefbare stad. Betrokken personen: Fred Sijben (manager ontwikkeling), Francois Weerts (manager teammanager vastgoed), Marjolein Gijselaers (portefeuillemanager vastgoed), Marleen van Oeveren (beleidsmedewerker economie), Fred Bunk, (beleidsmedewerker wonen), Jake Wiersma (hoofd stedenbouwkundige), Vera Hamers (beleidsmedewerker cultureel erfgoed), Wim Meys (directieadviseur), Jos Simons (manager ruimte). RCE/Nationaal programma herbestemming Inhoudelijke expert, verbinder in het netwerk van stakeholders en financiële ondersteuner. Betrokken personen: Frank Strolenberg (directeur NPH), Machteld Linssen Eigenaren van panden (corporaties, bisdom, particuliere vastgoedeigenaren) Naast de gemeente zijn dit de andere eigenaren van leegstaand vastgoed en dus ook probleemeigenaar. Betrokken personen: Geen vaste personen bij het gehele experiment betrokken maar in verschillende stadia enkele personen benaderd voor gesprekken. Andere steden (G32) Om gebruik te kunnen maken van succesvolle werkwijzen op het gebied van omgaan met leegstand of stimuleren/faciliteren van initiatieven van andere gemeenten en om kritisch te reflecteren op de voorgenomen werkwijze van de gemeente Maastricht is er in diverse stadia van dit experiment gekozen om in dialoog te gaan met andere gemeenten. Betrokken personen: Geen vaste personen bij het gehele experiment betrokken, maar in verschillende stadia enkele personen benaderd voor gesprekken en bij stad in uitvoering en de leergroep van de G32 een grote groep vertegenwoordigers van gemeenten. Inwoners en gebruikers van de stad Zij ervaren de negatieve effecten van de toenemende leegstand in de stad. Ook zien zij vaak de kansen die lege gebouwen bieden voor herinvulling, maar zien ook dat deze vaak niet gepakt worden door belemmeringen in regelgeving, financieel belang en gebrek aan communicatie. Betrokken personen: Geen vaste personen bij het gehele experiment betrokken maar in verschillende stadia enkele personen benaderd voor gesprekken.
6
2. Processtappen 1. Inspiratiesessies (7 sessies van oktober 2012 – december 2013) Sessies met alle relevante disciplines binnen de gemeente Maastricht in relatie tot leegstand. Van economie tot wonen, van vastgoed tot ontwikkeling en van cultureel erfgoed tot stedenbouw. Een grote groep van telkens 10 mensen, maar daardoor wel de garantie dat iedere discipline en dus ook iedere invalshoek wordt meegenomen in de zoektocht. Ondersteund door de twee voogden van dit experiment heeft in deze sessies de zoektocht plaatsgevonden naar de omvang van het vraagstuk, de rol van de diverse partijen daarin en een mogelijk handelingsperspectief. 2. Deelsessies op thema’s data, visie en strategie (5 sessies van juni 2013-november 2013) Het grote voordeel van alle disciplines aan tafel hebben is tevens een nadeel, want door de grootte van de groep is het vaak lastig om snel tot echte resultaten te komen. Vandaar dat ervoor is gekozen om deelsessies te organiseren waarbij de echte specialisten voor een bepaald onderdeel 3. Nationale kennisuitwisseling tussen “makelpunten” (november 2013) Kennisdeling georganiseerd door Maastricht-LAB tussen Makelpunt Utrecht, Stadsloods Amsterdam, Makelpunt Nijmegen en Maastricht-LAB. 4. Discussie over deze strategie met Gideonsbende (2x sessie in 2013) Om dit handelingsperspectief te toetsen is deze met de gideonsbende bediscussieerd. Hiervoor zijn twee sessies benut en is zowel de totstandkoming van de leegstandskaart als de strategie besproken. Belangrijkste vraag in deze sessies was wat men vond van de rol van de gemeente in deze strategie en hoe in deze strategie de verhouding tussen overheid en private partijen wordt ingevuld. 5. Raadsinformatiebijeenkomst over leegstand stadsbreed (22 januari 2014) Met de leden van de raadscommissie stadsontwikkeling is de aanleiding voor het experiment, de leegstandskaart en de handelingsstrategie besproken. Vragen aan de raadscommissie waren of zij voldoende aanleiding zagen om als gemeente een actieve rol te namen in de aanpak van leegstand op stadsbreed niveau en zo ja of zij de richting van de ontwikkelde strategie konden onderschrijven. 6. Stad in Uitvoering (symposium - 21 februari 2014) Om de door Maastricht doorlopen stappen, ontwikkelde kennis en het resultaat te kunnen delen en reflecteren met sleutelspelers uit het land is een symposium georganiseerd. Doelstelling was tweeledig, enerzijds kritische feedback op de gekozen strategie ontvangen en kennis hierover breed uitwisselen met landelijke experts en anderzijds aan zowel inwoners als landelijke experts op een inspirerende wijze laten zien hoe je als stad kunt werken aan stedelijke vernieuwing via experimenten in de stad. Voor dat laatste was de vorm van een LAB-safari gekozen waarbij bezoekers op de fiets vier verschillende experimenten konden bezoeken en als afsluiting een drietal inspirerende sprekers die een voorbeeld lieten zien hoe je als gewone inwoner of ondernemer zelf kunt bijdragen aan de ontwikkeling van de stad.
7
3. Resultaat 3.1 Inspiratiesessies (oktober 2012 – december 2013) -
Inzicht gekregen in de mate van leegstand in Maastricht en het besef dat Maastricht blijvend meer ruimte heeft dan programma waardoor permanente leegstand bestaat. Als gemeente hadden wij alleen op hoofdlijnen zicht op de huidige leegstand. Vaak haalden wij deze informatie uit bronnen van derden of externe onderzoeken. Over toekomstige en verwachte leegstand was vaak allen bij de afzonderlijke beleidsdisciplines in beeld, maar dit was gemeentebreed niet eerder over elkaar gelegd waardoor nergens een totaaloverzicht was. Dit experiment heeft ervoor gezorgd dat het inzicht ontstond in de totale huidige en verwachte leegstand en ook het fundamentele besef dat Maastricht te maken zal krijgen met permanente leegstand. Ook ontstond het perspectief dat leegstand zeker niet altijd een probleem is, maar in sommige gevallen juist heel goed is voor de dynamiek in een stad. Ook biedt het kansen voor nieuwe ontwikkelingen die anders niet zouden kunnen ontstaan. Of het uiteindelijk een (publiek) probleem wordt blijkt zeer afhankelijk te zijn van de verhouding tussen beschikbare ruimte en programma die in een stad aanwezig is en de dynamiek in een stad. -
Collectieve behoefte ontdekt aan een eigen vastgoedkaart die inzicht biedt in actuele stand, ontwikkeling en verplaatsing van leegstand door stad en die ook publiek te gebruiken is. Door een koppeling te leggen met de interne afdelingen onderzoek en statistiek, Geo-informatie en gegevensbeheer van de BAG ontstond inzicht dat we als gemeente veel meer informatie ter beschikking hebben dan waar we gebruik van maken en dat deze informatie veel antwoorden zou kunnen geven op vragen die we als gemeente hebben over leegstand en dynamiek in de stad. Daarom is besloten om een eigen vastgoedkaart te maken die continu actueel is en gebaseerd is op zoveel mogelijk openbare gegevensbronnen, zodat investeringen om de kaart actueel te houden minimaal zijn. Deze kaart zou tevens ook publiekelijk toegankelijk moeten zijn zodat deze een wervende functie kan hebben voor initiatieven in de stad. - Behoefte aan een strategie voor de omgang met leegstand op stadsbreed niveau. Gedurende dit experiment is in Maastricht het besef ontstaan dat er definitief meer ruimte is dan programma. Dit is gebleken door de informatie van verschillende afdelingen over verwachte toename van woningbouwprogramma, gebruik van maatschappelijke voorzieningen, bedrijfsinitiatieven en marktverwachtingen aan elkaar te koppelen. Dit heeft tot de conclusie geleid dat het niet alleen nodig is om actief initiatieven te stimuleren, maar ook om na te denken over hoe je als gemeente initiatieven en de uiteindelijke leegstand kunt sturen. Er ontstond de behoefte aan een handelingsstrategie en afwegingskader voor de omgang met leegstand op stadsniveau omdat in Maastricht nu meer ruimte is dan programma. Enerzijds om meer initiatieven te laten ontstaan in de stad en anderzijds aan sturingsinstrumenten en afwegingscriteria die je gebruikt bij het stimuleren van herbestemming of sloop.
8
3.2 Deelsessies op thema’s data, visie en strategie (5 sessies van juni 2013-november 2013) In drie verschillende themagroepen is uiteindelijke gewerkt aan het opstellen van de verschillende onderdelen van deze strategie om de leegstand stadsbreed aan te pakken. Allereerst is hierin onderscheid gemaakt tussen de verschillende rollen die de gemeente heeft en de sturingsinstrumenten die daarbij horen. I. Publieke rol Vanuit de publieke rol die een gemeente heeft staat het stimuleren van dynamiek en initiatieven in een stad centraal. In de situatie van Maastricht waar meer ruimte is dan programma wordt deze rol van cruciaal belang. De leegstand biedt namelijk enorme kansen nieuwe initiatieven om zich in een stad te vestigen en geeft ook meer mogelijkheden voor laagdrempelige en flexibele functies dan wanneer er veel ruimtedruk is. Vanuit het bedrijfscontactpunt en medewerkers van de Wijkaanpak Maastricht kwam het signaal dat het voor veel initiatiefnemers erg lastig is om inzicht te krijgen in welke mogelijkheden er liggen in Maastricht. Welke panden zijn beschikbaar, wat is daar de bestemming van, wie is eigenaar, etc. Om tegemoet te komen aan initiatiefnemers is daarom besloten om de vastgoed kansenkaart, die is opgezet om inzicht te krijgen in leegstand, ook beschikbaar te maken voor publiek gebruik. Zo wordt deze interactieve kaart een instrument voor initiatiefnemers in hun zoektocht naar ruimte. Publieke informatie die gekoppeld is aan de gebouwen op de kansenkaart is de oppervlakte van het pand, de huur/koopprijs, de bestemming, de monumentale status, de aanbieder en kadastrale gegevens. Zie voor een impressie van de kaart de afbeelding hieronder. Afbeelding 1. Impressie van de kansenkaart met alle actuele leegstaande panden in Maastricht
9
Het laten zien van kansen in vastgoed alleen is onvoldoende om initiatieven in de volle breedte te kunnen stimuleren. Vandaar dat gekozen is om te onderzoeken welke extra diensten de gemeente zou moeten bieden aan initiatiefnemers en wat dat betekent voor de interne organisatie binnen de gemeente. Hiervoor heeft het Maastricht-LAB een nationale kennisuitwisseling georganiseerd tussen “makelpunten” en bedrijfscontactpunten van een aantal steden die hierin voorop lopen. Bedoeling was om enerzijds kennis uit te wisselen en anderzijds te komen tot concrete aanbevelingen voor de Maastrichtse situatie. De resultaten hiervan zijn te vinden in paragraaf 3.3. II. Publiekrechtelijke rol In steden waar de hoeveelheid ruimte ongeveer gelijk staat aan de hoeveelheid programma kan het voldoende zijn om als gemeente vooral in te zetten op de publieke (communicatieve) rol. In Maastricht is echter het besef ontstaan dat er definitief meer ruimte is dan programma. Hieruit bleek dat op dit moment de leegstand vooral in de kantoren en detailhandel hoog te noemen is (respectievelijk 16% en 9%), maar wel stabiel is. Vooral in het maatschappelijk vastgoed en in religieus en industrieel erfgoed wordt nog een grote groei verwacht. In de komende 10 jaar komen naar verwachting 50 grote monumentale gebrouwen leeg te staan. Deze gebouwen en functies liggen vaak op plekken die belangrijk zijn voor de uitstraling en leefbaarheid in de stad, zoals de economische harten van de stad en de wijken. De gemeente Maastricht heeft er daarom voor gekozen om ook een bepaalde mate van sturing toe te passen op de locaties waar leegstand in de stad ontstaat. Dit betekent dat vanuit de publiekrechtelijke rol een afweging gemaakt moet worden of een initiatief op een bepaalde plek wel of niet gewenst is. Aangezien het gaat om een stadsbrede strategie voor de omgang met leegstand bleek het wenselijk om overkoepelende en meetbare criteria te hanteren. Vanuit de gemeente Maastricht zijn uiteindelijk 6 criteria benoemd die meegenomen moeten worden bij de uiteindelijke keuze. 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Ruimtelijk Monumentaliteit Financiën Gebruikswaarde Wensen initiatiefnemers en marktontwikkelingen Juridisch
Ruimtelijk In de structuurvisie Maastricht 2030 – ruimte voor ontmoeting is aangegeven dat er een aantal plekken van groot belang zijn voor de toekomstbestendigheid en aantrekkelijkheid van Maastricht als stad. Ook is hierin aangegeven dat indien de gemeente de mogelijkheid heeft om keuzes te maken op welke plekken in de stad functies met een publieksaantrekkende werking zich vestigen, dat dit deze plekken zijn. Dit betreft het centrum en de zogenaamde ontmoetingsplekken. Dit gedachtegoed vertaald naar het nadenken over toenemende leegstand heeft tot de conclusie geleid dat het wellicht niet alleen nodig is om actief initiatieven te stimuleren, maar ook om initiatieven proberen te sturen naar deze ontmoetingsplekken. In het geval van Maastricht waarin je meer ruimte hebt dan programma betekent dat naar alle waarschijnlijkheid dat de leegstand zich zal manifesteren op die plekken waar je geen actief beleid voor voert. Ook hier kan nog verder onderscheid worden gemaakt in plekken waar leegstand geaccepteerd wordt en plekken waar leegstand zelfs gewenst is. Als het gaat om gebieden aan de rand van de stad tegen of in het groen, of gebieden waar op de lange termijn andere ontwikkelingen zijn voorzien, zou leegstand zelfs een kans kunnen bieden om de groenstructuur versneld te herstellen of ontwikkelingen versneld te kunnen realiseren.
10
Op basis van het gedachtegoed van de structuurvisie is daarom een ruimtelijk afwegingskader ontwikkeld waarmee keuzes kunnen worden gemaakt om als gemeente actief iets aan de leegstand op een bepaalde locatie te doen; de keuze om de leegstand te accepteren of om de leegstand bewust te laten landen zodat sloop en toevoeging van groenstructuur een optie wordt. De kaart uit de structuurvisie van de gemeente Maastricht ‘Ruimte voor ontmoeting’ vormt de basis en het gedachtegoed achter deze leegstandskaart. De cruciale plekken in de stad zijn dan ook meegenomen en uitgewerkt voor de omgang met leegstand. De kaart voor de omgang met leegstand is hieronder afgebeeld met daarop aangegeven de ontmoetingsgebieden waar herbestemming prioriteit heeft. Afbeelding 2. Leegstandskaart Maastricht
11
Tabel 1. Handelingsrichtlijnen leegstand stadsbreed vanuit ruimtelijk perspectief Gebieden
Leegstand
Verdichten (oranje/rood gebied)
Ongewenst. Herbestemming prioriteit. Actief inzetten op diverse invullingen.
Economische harten van de stad (stadscentra) en ontmoetingsplekken ‘Neutraal’ (wit/grijs gebied) Woongebieden en bedrijventerreinen
Accepteren. Herbestemming geen prioriteit. Niet intensiveren, ingrijpen als dit noodzakelijk is. Geen publieksaantrekkende functies. (uitzondering: actief herbestemmen van selectief aantal waardevolle gebouwen)
Verdunnen (groen gebied)
Gewenst.
Parken en groene zones (aanwezig en gewenst)
Indien mogelijk hier verdunnen/slopen (uitzondering: actief herbestemmen van selectief aantal waardevolle gebouwen)
Monumentaliteit Maastricht heeft een grote hoeveelheid monumentale gebouwen; ongeveer 1600 Rijksmonumenten en 4000 gemeentelijke monumenten. Zoals reeds aangegeven zullen veel van de gebouwen die de komende jaren vrij komen monumenten zijn. Hoewel de gemeente Maastricht als richtlijn heeft dat het herbestemmen van een monument voorgaat, zal het waarschijnlijk toch zo zijn dat niet alle vrijkomende monumenten gevuld kunnen worden. Vanuit Cultureel erfgoed is daarom nagedacht over de vraag of voor de monumentale gebouwen een bepaalde prioritering kan worden aangebracht. Monumenten in de ontmoetingsplekken zullen naar alle waarschijnlijkheid niet zozeer het probleem vormen omdat deze zowel vanuit ruimtelijk, economisch en monumentaal oogpunt voorrang hebben. Monumenten die in woonwijken liggen of aan de rand van de stad zullen vaak minder prioriteit krijgen. Voor de monumenten in deze gebieden die al leeg staan of waarvan wordt verwacht dat die op korte termijn leegkomen is een rangorde aangebracht. Dit is gedaan door de gebouwen te scoren (-, +/-, of +) op 4 criteria die ook gebruikt worden bij het aanwijzen van een gebouw als monument, namelijk uniciteit, cultuurhistorie, architectuurhistorie en ensemblewaarde. De scores opgeteld geven een rangorde aan welke gebruikt kan worden bij het maken van een afweging om een monument buiten de ontmoetingsplekken toch voorrang te geven op een gebouw in een ontmoetingsplek. Financiën Bij de keuze voor wel of geen herbestemming speelt geld natuurlijk een belangrijke rol. Een gebouw dat net nieuw heeft vervult een andere positie in de boeken van de eigenaar dan een gebouw dat al 40 jaar oud is en afgeschreven is. Op basis van de financiële positie van een gebouw kan een vanuit ruimtelijk opzicht logische keuze voor sloop in een ander daglicht komen te staan, evenals andersom. Ook in een ontmoetingsplek kunnen gebouwen staan die afgeschreven zijn, waardoor er toch gekozen kan worden voor sloop. Tot slot zou moeten worden meegewogen hoeveel subsidie er al in het behoud of de herbestemming van een gebouw is geïnvesteerd.
12
Gebruikswaarde Onlangs is het rapport verschenen ‘Gebouwen met toekomstwaarde’1, waarin onderzocht is aan welke criteria een gebouw met toekomstbestendige gebruikswaarde zou moeten voldoen. Dit rapport is uitgebracht door VNO-NCW, MKB-Nederland, Bouwend Nederland, BNA, DGBC, FMECWM, Metaalunie, NL Ingenieurs, NVTB, Slim Bouwen en Uneto-VNI samen met de rijksoverheid. Aan de hand van vragen en aandachtspunten leidt de methode de lezer stapsgewijs langs cruciale vragen die moeten worden beantwoord om de toekomstwaarde van (het ontwerp van) een gebouw te bepalen. Hierbij is gestreefd naar een volledige en complete set aan indicatoren, die draagvlak kent en herkend wordt in de praktijk. De indicatoren zijn als volgt: - Voorzieningen - Herverkavelbaarheid - Afstootbaarheid - Kwaliteit - Verplaatsbaarheid - Uitbreidbaarheid - Korrelgrootte Door een gebouw te scoren op bovengenoemde punten kan de toekomstbestendige gebruikswaarde beoordeeld worden en onderdeel uitmaken van de afweging om de herbestemming van een gebouw wel of niet proactief te stimuleren of sloop te onderzoeken. Marktontwikkelingen en motieven van initiatiefnemers De sleutel tot een succesvolle herbestemming is het initiatief en de initiatiefnemer. Hierin dient onderscheid gemaakt te worden tussen commerciële en maatschappelijke initiatieven. Op het gebied van commerciële initiatieven spelen marktontwikkelingen een belangrijke rol. Het is belangrijk om als stad te blijven toetsen of het gevoerde beleid aansluit bij deze algemene marktontwikkelingen en de stad hier binnen haar ruimteaanbod voldoende mogelijkheden voor blijft bieden. Daarnaast spelen voor de initiatiefnemer economische motieven een rol bij de keuze voor een locatie zoals gehanteerde prijzen en contracttermijnen door vastgoedeigenaren. Het is belangrijk om deze motieven als gemeente te kennen en mee te nemen in de afweging, maar deze motieven komen niet altijd overeen met het algemeen en toekomstbestendige belang van de stad. Voor maatschappelijke initiatieven is de motivatie van de initiatiefnemer en de energie die men bereid is erin te stoppen van doorslaggevend belang. Voor veel maatschappelijke initiatieven speelt de relatie met de omgeving een belangrijke rol. In veel gevallen komen de motieven overeen met de sociale of economische ambities van de stad met een bepaalde wijk of plek, maar niet altijd. In veel gevallen weet een initiatiefnemer goed wat zijn potentiële klanten of gebruikers zoeken en de keuze van een initiatiefnemer om voor een bepaalde plek te willen gaan moet dan ook zeker meegewogen te worden. Juridisch Uitgangspunt van de handelingsrichtlijn is dat bestaande rechten gerespecteerd worden. Datzelfde geldt voor eventuele aanvullende overeenkomsten die voor een pand gesloten zijn. Vanwege de mismatch tussen ruimte en programma en de groeiende behoefte aan andere en meer flexibele functies, is de verwachting dat voor veel herbestemmingen het nodig is om een bestemmingsplan te wijzigen. Conform deze handelingsstrategie zou daar in principe niet aan meegewerkt worden in het gebied waar herbestemming ongewenst is, slechts in beperkte mate aan meegewerkt worden in de neutrale gebieden en juist actief gestimuleerd worden in de economische harten en ontmoetingsplekken. Hierover zou je misschien zelfs proactief willen communiceren, waardoor de economische harten ook direct aantrekkelijker worden voor initiatiefnemers om zich te vestigen. De juridische consequenties hiervan en wat dat betekent voor de handelingswijze moeten echter nog worden onderzocht. 1
Zie http://www.adaptiefvermogen.nl/docs/20140630_eindrapport_bepalingsmethode.pdf
13
III. Privaatrechtelijke rol De gemeente Maastricht kent naast de publiekrechtelijke rol ook de privaatrechtelijke rol en dan in de hoedanigheid van eigenaar van vastgoed. Net zoals vele gemeenten heeft er de afgelopen jaren een professionaliseringsslag plaatsgevonden van het gemeentelijke vastgoedbeheer. Het vastgoedbezit is gecentraliseerd en ondergebracht in het team Vastgoed en er is een kadernota voor grond- en vastgoedbeleid door de raad vastgesteld in 2012. Met het vaststellen van de kadernota is er een afwegingskader vastgesteld voor het in exploitatie nemen, houden en afstoten van vastgoed. Door de centralisatie en de kaders is het mogelijk om de vastgoedportefeuille te analyseren en is er voor gezorgd dat er voldoende inzicht kan worden gegeven in het vastgoedbezit. Een vervolgstap is het op strategisch niveau nadenken over de vastgoedportefeuille. Er is ervoor gekozen om een onderzoek te verrichten naar een wijze waarop de vastgoedportefeuille proactief en strategisch gestuurd kan worden. Uit dit onderzoek is gebleken dat middels een hulpmiddel in de vorm van een model voor strategische portefeuillesturing een analyse van het bezit dient plaats te vinden waarbij het vastgoed vanuit vier perspectieven zal worden beoordeeld: Het perspectief van de gebruiker, de beleidssector en het financiële- en technische perspectief. Dit betekent dat er onder andere gekeken wordt naar ligging, gebruik, technische staat en boekwaarde van een vastgoedobject. Een belangrijk onderdeel van deze analyse is het bepalen van de toegevoegde waarde ten opzichte van de beleidsdoelstelling. Deze analyse leidt uiteindelijk tot een vastgoedkeuze: behouden, afstoten, renoveren etc. Door deze analyse kan ook duidelijk worden of er waarde gecreëerd of toegevoegd kan worden en kunnen de gevolgen van nieuwe beleidswijzigingen in beeld worden gebracht voor de vastgoedportefeuille. Hierbij kan gedacht worden aan spreidingsplannen voor onderwijs en sport. De gemeente kent ook een voorbeeldfunctie. Een recent voorbeeld is het afboeken van boekwaarde van panden en/of programma’s om deze op een marktconform niveau te brengen maar ook het experimenteren met nieuwe manieren van verkopen zoals tenders en het uitvoeren van herbestemmingonderzoeken. Ten slotte worden de mogelijkheden onderzocht om nieuwe financiële instrumenten in te zetten zoals stedelijke herverkaveling. 3.3 Nationale kennisuitwisseling tussen “makelpunten” (november 2013) Om vragers en aanbieders van ruimten met elkaar in verbinding te brengen, richten verschillende steden een Makelpunt op. Elke stad kiest voor een eigen werkwijze, capaciteit en instrumenten die worden ingezet. Zij hebben echter allen gemeen dat zij zich richten op de kleine ruimtevragers en voornamelijk op maatschappelijke initiatieven en activiteiten. In een workshop zijn verschillende makelpunten toegelicht en vergeleken. Deelnemende steden waren Utrecht, Nijmegen, Amsterdam en Maastricht. Belangrijkste resultaten en inzichten:
De makelpunten van Utrecht en Nijmegen zijn opgericht om kleine ruimtevragers met een maatschappelijk initiatief te ondersteunen. Zij zijn enkel actief aan de vraagzijde. Het makelpunt Utrecht legt veel verantwoordelijkheid bij de initiatiefnemer neer en besteedt weinig tijd aan begeleiding van initiatieven of vraagactiverende activiteiten. In Nijmegen worden initiatieven meer ondersteund en begeleid. Zij zijn daarnaast nog zoekende hoe zij ook vraagactiverende activiteiten kunnen vormgeven. Beide makelpunten opereren anoniem en proberen zoveel mogelijk contact via de website te laten verlopen. In Amsterdam wordt een andere organisatiestructuur gehanteerd. Het Accommodatieteam Amsterdam (ATA) is een samenwerkingsverband tussen loodsen en managers om vraag en
14
aanbod met elkaar te verbinden. Zij zijn actief op zowel de vraag- als de aanbodzijde en profileren zich daarnaast nadrukkelijk met een gezicht en persoonlijke contactgegevens. Belangrijkste vraagstukken voor Maastricht: 1. Hoe zorg je dat initiatieven op de juiste plek terecht komen en snel worden opgepakt? 2. Hoe organiseer je een heldere voordeur en contactpunt voor initiatiefnemers? 3. Handel je als gemeente enkel reactief (online website als wegwijzer) of ook proactief (vraagactivering)?
Op basis van deze conclusies is een plan van aanpak opgesteld met een voorstel hoe de gemeente Maastricht de makelaarsrol stap voor stap ik praktijk kan brengen. Daarbij wordt aandacht besteed aan zorgvuldige interne afstemming van (vastgoedgerelateerde) vraag en aanbod, vraagactivering en een proactieve benadering van (potentiële) initiatiefnemers. De volgende drie stappen zijn benoemd. 1. Een overzichtelijke kaart met het actuele vastgoedaanbod in de stad online beschikbaar maken. 2. Een gemeentebrede afstemming organiseren, waarbij vraag en aanbod van vastgoed en initiatiefnemers bij elkaar worden gebracht. Doel is om een betere integrale afweging te maken en sneller duidelijkheid te creëren. 3. Een (nieuwe) gemeentelijke website maken met een duidelijke ingang voor initiatiefnemers. Hier zou de vastgoed kansenkaart aan gekoppeld moeten worden en eventueel kan vanuit hier ook verwezen worden naar een online platform voor initiatieven (www.voorjebuurt.nl) en naar een online makelpunt of portal voor ruimtevraag van maatschappelijke kleinere initiatieven. 3.4 Discussie over deze strategie met Gideonsbende De ruwe versie van de handelingsstrategie is besproken met de Gideonsbende van het MaastrichtLAB. Zij vervullen de klankbordfunctie voor het Maastricht-LAB. De belangrijkste conclusies van de bespreking met de Gideonsbende was dat zij de analyse deelden en de urgentie deelden voor een handelingsstrategie van de gemeente op stadsbreed niveau. Aandachtspunten waren de mogelijkheid tot het ontstaan van planschade en het te hard vastleggen van kaders als gemeente, terwijl maatwerk toch vaak nodig is voor initiatieven.
3.5 Raadsinformatiebijeenkomst over leegstand stadsbreed (22 januari 2014) De presentatie die aan de raadsleden is gegeven is te vinden in bijlage 1. De aandachtspunten, suggesties en overige vragen van de aanwezige raadsleden staan hieronder: Workshop ‘oefenen met praktijkvoorbeelden’ - Wat vindt de omgeving als gebouwen leegstaan of worden ingevuld met andere functies? Hier moet je ook rekening mee houden. - Kaart en schema niet gebruiken om ‘nee’ te zeggen, maar er juist de mogelijkheden mee laten zien. Waar liggen kansen? - Zoek naar mogelijkheden voor ZZP-ers om bedrijfje te kunnen runnen in een ruimte. - ‘Lok’ de ‘doorgroeiers’ uit de garage, benader internetbedrijven voor vestiging in panden. - Wat betekent verkoop en andere functies toelaten voor verbouwingskosten gemeente? In principe zijn dergelijke kosten voor de koper van het pand. - Criteria moeten duidelijk zijn en hierover breed communiceren met de buurt. - Flexibiliteit betekent ook enige onzekerheid, wat ook de buurt zal moeten gaan begrijpen. - Kijk vooruit als we weten dat panden in de toekomst leeg komen te staan (zoals bij scholen).
15
Workshop ‘proactieve benadering initiatiefnemers’ - Het slopen van overbodige of ‘lelijke’ gebouwen kan ook als kans worden gezien. - Wat voor soort ‘leegstand’ wordt in algemeen aangeboden via ‘makelpunten’? Kleine ruimtevragers met maatschappelijk initiatief. - Makelpunten, zoals in Utrecht/Amsterdam, worden gezien als een goede optie. - Mensen zouden eenvoudiger moeten weten waar ze terecht kunnen. - Naar kijken: online platform faciliteren als overheid of een externe partij inschakelen. - Ervaringen elders in het land zijn interessant voor identificeren van succesfactoren. - Moet je bij gemeente zijn aangesloten om gebruik te maken van genoemde websites? Neen, iedereen kan gebruik maken van die websites, maar een gemeente kan bijvoorbeeld wel samenwerken met een dergelijk platform. Workshop ‘leegstandskaarten’ - Indrukwekkend kaartmateriaal. - Welke informatie kan wel en niet juridisch gebruikt worden als het systeem ook voor externen partijen en burgers beschikbaar is? Dit wordt momenteel onderzocht. - Kan het toepassen van recentere gegevens over panden gegarandeerd worden? Ja, dat kan. - Naar burgers toe moeten de kaarten vooral laagdrempelig en duidelijk zijn. - Informatie over leegstand stopt niet bij gemeentegrens, zoeken naar data bij gemeenten of provincie en onze expertise mogelijk inzetten om aangrenzende gemeenten te ‘ontzorgen’. - Het zou handig zijn als vanuit de objectinformatie doorgeklikt kan worden naar de makelaar. - Kunnen we het gebruik van de site/kaarten monitoren? Ja, dat kan. Geconcludeerd kon worden dat de aanwezige raadsleden de urgentie delen om met een stadsbrede strategie aan de slag te gaan. In hoeverre de gemeente hierin op alle vlakken een sturende en initiërende rol heeft, daarover waren de meningen verdeeld. Aan het einde van de bijeenkomst is aangegeven door wethouder Aarts dat de suggesties worden meegenomen bij het verder aanscherpen van de werkwijze en strategie en dat de komende periode in dialoog met stakeholders, experts en de stad de werkwijze verder zal worden uitgewerkt. Dit zal ook met landelijke experts gebeuren tijdens het symposium ‘Stad in Uitvoering’ op 21 februari 2014 in de Timmerfabriek. Alle raadsleden zijn hiervoor van harte uitgenodigd. 3.6 Stad in Uitvoering (symposium - 21februari 2014) Na een plenaire presentatie van de strategie van Maastricht voor de stadsbrede aanpak van leegstand werd in groepen gediscussieerd over de verschillende rollen van de gemeente, te weten de publiekrechtelijke rol, de Privaatrechtelijke rol en de (nieuwe) makelaarsrol. In elke groep werd de aanpak van Maastricht vergeleken met een andere stad om verschillende perspectieven met elkaar te vergelijken. Workshop Publieke (Makelaars)rol (Maastricht vs Amsterdam) - Zeker voor kleinschalige maatschappelijke initiatieven is er ruimte om en behoefte voor makelpunten. Dit omdat alleen de markt of alleen de overheid niet alles kan oplossen. Het blijft echter een zoektocht om dit (gefaseerd) in praktijk te brengen. Daarom moet een stad als Maastricht gewoon aan de slag gaan en leren door te doen. - Belangrijk aandachtspunt is het schaalniveau. Gemeente en provincie zouden in gesprek moeten over wie daarbij welke rol moet spelen. Mogelijk kan samenwerking met hen en ook andere steden een belangrijke impuls geven in het sturen en omgaan met leegstand.
16
Workshop Publiekrechtelijke rol (Maastricht vs Deventer) - De gemeente zou een proactieve houding moeten aannemen en vaker de dialoog met partijen moeten aangaan. Soms is zij nog te belemmerend en passief. Denk aan normeringen voor parkeerplaatsen, die een grote rol kan spelen bij ontwikkelingen. Deventer geeft wel handreikingen via de structuurvisie en kijkt naar wat wel kan in plaats van wat niet kan. - Er is sprake van twee waarheden. Gemeenten moeten faciliteren en tegelijkertijd soms sturen. In oranje/rode gebieden kan men het de ondernemers gemakkelijker maken. Meer begeleiding? Positieve discriminatie? Voorzichtig zijn met negatief discrimineren. - Is het voor de toekomst van de stad positief als 'de ondernemer altijd wint'? Lost de markt het dan op? Moeten programma's niet veel bewuster bij elkaar gezet worden om elkaar en de stad zo te versterken. Bijvoorbeeld te uiten in een uitdagende sturing door een overheid. - Moet er worden vastgehouden aan het planologisch beleid van gemeenten, met huidige normen? Of nadenken over andere normen? Het is vaak belangrijk om terug te gaan naar de redenen waarom de normen ooit zijn vastgesteld. Op basis daarvan kan gezocht worden naar het flexibeler toepassen en mogelijk maatwerk zoeken in een specifieke omgeving. - Blijf niet traditioneel over de ‘markt’ praten. Er komen namelijk steeds meer broedplaatsen en er ontstaat een nieuw type samenleving. De overheid moet ontmoeting tussen mensen faciliteren. Dit kan echter niet door de overheid worden opgelegd. Hoe staat een terugtredende overheid tegenover een overheid die streeft naar ontmoeting? - De gemeente moet meer open planprocessen organiseren, veel meer inzet breed gebruiken en hierbij de structuurvisie als toekomstrichting gebruiken (voorbeeld Strijp S). - Het is een maatschappelijke opgave cultureel erfgoed een plek te geven midden in de samenleving. Maar wat is maatschappelijke waarde/functie? Moeten we misschien de opgave kleiner maken en sloop ook in cultureel erfgoed gaan accepteren? Maar: sloop kost ook geld! Eigenaren zijn failliet en de gemeente heeft geen geld. Denk aan alternatieven, bijvoorbeeld een ‘verwijderingsbijdrage’ voor toestaan toekomstige nieuwbouw. Workshop Privaatrechtelijke rol (Maastricht vs Leiden) - De stad Leiden heeft te maken met een gehele andere context dan de stad Maastricht. Op regionale schaal is er nog steeds vraag naar ruimte, waardoor steden onderling moeten concurreren. Leiden kan het zich daarom veroorloven om ruimtevragers en initiatiefnemers optimaal te faciliteren. Volgens de gemeente Leiden is wel de vraag: hoe lang nog? - Maastricht moet echter keuzes maken, aangezien op de schaal van de stad en Zuid-Limburg meer ruimte is dan (toekomstige) programma. Belangrijke vraag voor beide gemeenten: (hoe) haal je de meest vernieuwende initiatieven en ideeën op als je om goede redenen sturend optreedt?
17
4. Evaluatie Evaluatie t.a.v. het doorlopen proces binnen het Maastricht-LAB: - Groot voordeel van dit experiment is dat het vraagstuk leegstand stadsbreed in een vroeg stadium door verschillende gemeentelijke afdeling is erkend. Hier zijn ook al stappen in gezet, zoals het aanpassen van de stedelijke programmering en het opstellen van de Structuurvisie Maastricht 2030. Hierdoor lag een solide basis om samen met verschillende disciplines tot een breed gedragen gedachtegoed en strategie te komen. - Er is geen standaardoplossing voorhanden in de omgang met leegstand stadsbreed. Er is maatwerk nodig per stad en gemeentelijke organisatie, inclusief mogelijke instrumenten en interventies die kunnen worden ingezet. Let daarbij ook op een aantal quick-wins om processen in gang te zetten. - Durf realistisch te zijn. De toekomstige ontwikkeling van de stad is niet geholpen bij het ontkennen van het probleem of het schetsen van illusies. - Het is belangrijk om in de juiste fase van het proces ook de juiste partners te zoeken om dit vraagstuk op te pakken. Dit geldt zowel binnen de gemeentelijke organisatie als daarbuiten. Als een aantal voorlopers de kar trekken, wordt het makkelijker om anderen te laten aansluiten. - Blijf aandacht besteden aan de continue dialoog over leegstandsproblematiek met lokale, regionale, landelijke en internationale partners en experts, waaronder de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Maar ook binnen de verschillende afdelingen van de gemeentelijke organisatie. - Het leren van andere gemeenten en tussen gemeentelijke afdelingen en experts wordt door de deelnemers als zeer positief ervaren. - De rol van het Maastricht-LAB ten opzichte van de verschillende afdelingen binnen de gemeente moet kritisch worden gevolgd. Hoe voorkom je dat het Maastricht-LAB niet volledig ‘los’ wordt gezien van de gemeente? En hoe kunnen projecten binnen het Maastricht-LAB op voorhand worden ondersteund met capaciteit (manuren beleidsmedewerkers) en middelen (o.a. geld)? Evaluatie t.a.v. aandachtspunten voor toekomstige doorontwikkeling aanpak leegstand stadsbreed: - Één van de doelen op lange termijn is het stimuleren van meer dynamiek, programma en initiatieven. Als er instrumenten worden ingezet om deze vraagzijde te stimuleren, moet de gemeente er ‘aan de achterkant’ ook klaar voor zijn om op deze vraag te reageren. - Ook moet de gemeente nadenken hoe zij met ‘nieuwe initiatiefnemers’ willen omgaan. Soms hebben initiatiefnemers al wel een idee, maar hebben zij onvoldoende concreet welke belemmeringen zij tegen komen, waar zij behoefte aan hebben en welke rol de gemeente in deze vraagstukken kan spelen. Te vroeg verschillende disciplines betrekken leidt dan vaak tot teleurstellingen - Er liggen voldoende kansen om vraag en aanbod van ruimten aan elkaar te matchen zonder tussenkomst van de gemeente. De vastgoed kansenkaart en het oprichten van een makelpunt zijn hier belangrijke instrumenten voor. Maar hoe leg je de relatie tussen de overlegtafel, accountmanagers en andere ingangen voor initiatieven binnen de gemeente? - Het onderhouden, monitoren en verbeteren van de kansenkaart. Kan het instrument worden ingezet voor verbetering van beleid en ontwikkeling? Kan het instrument worden benut voor het volgen van trends en ontwikkelingen van leegstand? - De leegstandskaart als kader voor de strategie leegstand stadsbreed behoeft verdere nuancering. Dit geldt voor zowel de prioritaire gebieden als de grijze gebieden. Wat betekent het toepassen van de strategie in praktijk? Deze vraag wordt verder uitgewerkt via de nieuwe ruimtelijk-economische visie voor woonwijken.
18
5. Vervolgacties en voorstel voor structurele borging 5.1 Vervolgacties vanuit diverse disciplines gemeente Maastricht 5.1.1 Overlegtafel vraag en aanbod Per 01-03-2014 is gestart met de wekelijkse zogenaamde integrale overlegtafel vraag en aanbod. Doel van de overlegtafel is: 1. betere matchmaking tussen vraag en aanbod door een gemeentebrede afweging tussen verschillende gemeentelijke disciplines en het gemeentelijk beleid. Het integraal afstemmen leidt tot kennisdeling, betere intake van initiatieven en duidelijke afspraken over verantwoordelijkheden per initiatief; 2. snellere en klantvriendelijkere afhandeling van initiatieven en duidelijkheid naar de initiatiefnemer toe over wie en vanuit welke gemeentelijke afdeling het initiatief wordt opgepakt; 3. meer inzicht in de behoeften en wensen van de vragers naar ruimten, zowel binnen als buiten de gemeentelijke organisatie; en 4. uiteindelijk ook het stimuleren van meer dynamiek, programma en initiatieven. In het schema hieronder is weergegeven hoe deze is vormgegeven. Hiermee hangt ook samen het oprichten van nieuw functie beleidsmedewerker maatschappelijk vastgoed met als specifieke opdracht het ruimtegebruik integraal te bekijken in relatie tot leegstand stadsbreed. Het functioneren van de overlegtafel wordt regelmatig geëvalueerd.
Vraag
Aanbod
Accountmanagers bedrijfscontactpunt
Portefeuillemanagers vastgoed
Bedrijfscontactpunt
Aanbod bestaand vastgoed en terreinen
overlegtafel Sociaal maatschappelijk verbindingsofficier
Toekomstig aanbod vastgoed en terreinen
Beleidsmedewerkers sociaal en leefbaarheid
Projectmanagers gebiedsontwikkeling Overleg BedrijfsInitiatieven
19
5.1.2 Een nieuwe ruimtelijk-economische visie voor woonwijken Dit is een uitwerking van de Structuurvisie c.q. de leegstandskaart Maastricht; een visie in ontwikkeling met richtlijnen voor woonwijken met daarin aangegeven de kansen voor economisch en maatschappelijk ondernemerschap. Met deze visie willen we duidelijker zijn over waar in Maastricht de kansen liggen voor ontmoeting en samenwerking. Gemeentebreed willen we snel antwoord geven op de vraag: “Waar kan ik ondernemen?”. Om dit te kunnen bewerkstelligen zijn richtlijnen, een kaart en een tabel nodig waaruit duidelijk wordt op welke locaties ‘ondernemen’ vanzelfsprekend en gemakkelijk is. Dit zijn de ontmoetingsgebieden waar een mix van functies, economische en maatschappelijk, zich kan vestigen en elkaar kan versterken. Daarbuiten blijft het uiteraard mogelijk om ruimte te bieden voor initiatieven en situaties die maatwerk vragen. Ontmoetingsgebieden • In de ‘ontmoetingsgebieden’ ruimere mogelijkheden voor verschillende functies • Initiatieven actief er naar toe verleiden en proactief ruimte bieden i.p.v. reactief Bedrijvigheid aan huis • Overal meer type bedrijfsactiviteiten en evt. verkoop van eigen gemaakte producten • In ontmoetingsgebieden een groter percentage bedrijfsoppervlak mogelijk
5.1.3 Beleidsagenda maatschappelijk vastgoed en kindcentra - Nog dit jaar wordt een beleidsagenda maatschappelijk vastgoed opgesteld en besproken met de Raad, met enerzijds kaders en uitgangspunten en anderzijds een integrale werkwijze. In deze beleidsagenda is leegstand en herbestemming een belangrijk onderwerp. In de structuurvisie 2030 is op hoofdlijnen het beleid op het gebied van maatschappelijk vastgoed beschreven. De veranderingen op het gebied van demografie, gebruik van voorzieningen, decentralisaties, beleidsveranderingen en financiën vragen om een verdere uitwerking van deze lijnen. Daarbij is het belangrijk de ruimtevraag voor maatschappelijke functies beter te matchen aan geschikt vastgoed in Maastricht en de regio. - Samen met schoolbesturen, kinderopvangorganisaties en peuterspeelzaalwerk wordt een integraal huisvestingsplan kindcentra opgesteld. In een IKC bieden onderwijs, kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang, peuterspeelzaal en welzijnsorganisaties samen activiteiten en programma’s aan. Het opstellen van een integraal huisvestingsplan moet waarborgen dat het aanbod van onderwijsfuncties goed verdeeld blijft over de stad. Daarnaast kan een kwalitatieve impuls worden gegeven aan het onderwijs in Maastricht door het aanbieden van geïntegreerde programma’s voor specifieke doelgroepen. Dit als antwoord op het teruglopende aantal basisschoolleerlingen in Maastricht en de dreigende sluiting van basisscholen en kinderopvanglocaties. - Vanwege de drie decentralisaties zijn de beleidsvelden sociaal sterk in beweging, voornamelijk op het gebied van zorg en welzijn. De decentralisaties hebben ook gevolgen voor de vastgoedportefeuille van de betrokken organisaties. Belangrijke thema’s in de transitie zijn de frictiekosten rondom het bestaande vastgoed, en samenhangend de nieuwe vragen met betrekking tot vastgoed als gevolg van extramuralisering en andere concepten. Samen met Provincie, gemeenten en zorgaanbieders zoeken we naar nieuwe concepten en concrete oplossingen. - Voorlopige conclusie: we hebben minder en ander maatschappelijk vastgoed nodig. Het is de uitdaging het bestaande vastgoed beter, laagdrempeliger en vooral intensiever gebruiken. Ook moeten we kritisch kijken naar de verschillende financiële bijdragen van de gemeente en concurrentie tussen voorzieningen. De urgentie ligt bij de onderwerpen primair onderwijs, voortgezet onderwijs, (binnen)sport en gemeenschapshuizen. Tenslotte worden een aantal instrumenten ontwikkeld die het initiatiefnemers en organisaties zo eenvoudig mogelijk maken. Zo wil de gemeente binnen de ontmoetingsplekken van de structuurvisie meer
20
ruimte geven voor (maatschappelijke) initiatieven. Ook wordt een online makelpunt ingericht dat initiatiefnemers en aanbieders ondersteunt bij het matchen van activiteiten en ruimte. En zijn er overzichtskaarten gemaakt die gebruikt worden voor het voeren van regie op het maatschappelijk vastgoed. 5.1.4 Nieuwe manier van verkopen van gemeentelijk vastgoed - Tender Francois de Veyestraat 4-6 en Capucijnenstraat 43-45: Uitgebreide procedure waarbij naast de prijs ook de uiteindelijke bestemming en de kwaliteit van het initiatief worden meegnomen in de verkoop. - Herbestemmingonderzoeken die naar vrijkomend vastgoed hebben plaatsgevonden. Via een monumentensubsidie zijn drie herbestemmingonderzoeken uitgevoerd zodat bij verkoop kopende partij al veel informatie over beleidsmatige, technische en financiële mogelijkheden krijgen. - Voorjaar 2013 heeft het college de experimentele aanpak vraaggericht bouwen/collectief particulier opdrachtgeverschap vastgesteld. Hierin neemt herbestemming van vrijkomende (woon-)gebouwen een prominente plaats in. Op basis van dat besluit worden initiatieven van (groepen van) particulieren actief ondersteund. Bij het vermarkten van de gemeentelijke vastgoedportefeuille wordt dit onder de aandacht gebracht. Bij verkoop woningen Cannerweg wordt deze mogelijkheid voorafgaande aan de verkoop onderzocht op haalbaarheid. Bij verkoop Statensingel 138 wordt dit als optie bij verkoop mee aangeboden en is er een principe uitspraak van wonen vooraf verkregen. - Informatie van vrijkomend gemeentelijk vastgoed en kavels komt op korte termijn op de gemeentelijke website. 5.1.5 Dialoog met private partijen als het bisdom, makelaars, ondernemersverenigingen - De afstemming met het Bisdom heeft in maart 2014 plaatsgevonden. Hierbij is vanuit het Bisdom een voorzichtige analyse gemaakt welke kerken naar verwachting in de toekomst leeg komen. De gemeente heeft aangegeven welke prioriteit de kerken hebben in de leegstandsdiscussie vanuit het sectoraal monumentenbelang en op welke manier dit binnen de organisatie integraal wordt gebruikt. In 2017 zal een nieuwe bisschop worden benoemd, waardoor het beleid vanuit het bisdom kan wijzigen. - De handelingsstrategie is in maart 2014 besproken met Stichting Elisabeth Strouven (fonds). Hierbij is de aanpak toegelicht zodat de stichting hiermee rekening kan houden bij eventuele initiatieven die zij binnen krijgen en meer gevoel heeft bij de afwegingskaders die de gemeente hanteert in stimuleren van initiatieven of accepteren van leegstand. - Met enkele makelaars en ondernemersverenigingen is gesproken over een nieuwe ruimtelijk-economische visie. De groeiende leegstand is aan bod gekomen, de waarde van de nieuwe vastgoed kansenkaart en ons streven naar het versterken van de economische harten van de stad met zowel maatschappelijke als commerciële functies. 5.1.6 Overdracht van kennis in leergroep leegstand G32 Maastricht neemt deel aan de leergroep leegstand van de G32 welke wordt begeleid door Platform 31. Kennisuitwisseling over de wijze waarop binnen de verschillende gemeenten wordt omgegaan met leegstand staat hierin centraal. Daarnaast worden eigenaren, financiers, beleggers, ondernemers, adviesbureaus, provincies en maatschappelijke partners uitgenodigd om met de gemeenten in discussie te gaan over de oplossingen voor leegstand. De kennis die Maastricht heeft opgedaan in dit experiment wordt gebruikt als input.
21
5.2 Voorstel voor structurele borging In principe is de handelingsstrategie een uitwerking van gedachtegoed van structuurvisie. In 2016 vindt herijking van structuurvisie plaats waar nieuwe werkwijze in verankerd kan worden. Het lijkt verstandig om toch onderdelen op bestuurlijk en/of ambtelijk niveau te verankeren vóór 2016, bijvoorbeeld een nieuwe ruimtelijk-economische visie voor woonwijken en beleidsagenda maatschappelijk vastgoed (om structureel toe te kunnen passen en duidelijker te kunnen communiceren). 5.2.1 -
Vaststellen handelingsstrategie leegstand in de praktijk via een nieuwe ruimtelijkeconomische visie voor woonwijken Concept visie afstemmen met vakdisciplines (juni/september 2014) Bespreken met MT (oktober 2014) Bespreken met wethouder Aarts en Van Grootheest en presenteren aan volledig College (november 2014) Uitwerken van een nieuwe ruimtelijk-economische visie voor woonwijken in combinatie met actieve interne communicatie (december 2014 en verder). Vervolgens in voorjaar 2015 deze visie aan raadsleden presenteren als uitwerking van vastgestelde kaders, EXP05 en vragen uit de markt. Dan vaststelling van visie en actieve externe communicatie. In de tussentijd continueren dat via maatwerk initiatieven reactief getoetst worden aan deze richtlijnen. Bij specifieke vragen verwijzen naar structuurvisie en de in ontwikkeling zijnde ruimtelijkeconomische visie voor woonwijken die daar uit voortkomt.
5.2.2 Voortzetten overlegtafel Het functioneren van integrale overlegtafel wordt regelmatig geëvalueerd. Hierin wordt ook besproken of de overlegtafel in de huidige vorm moet worden aangepast of uitgebreid. 5.2.3 Vastgoed kansenkaart Een experimentele versie van de kaart staat nu op de website van het Maastricht-LAB. Dit maakt echter dat de kaart niet goed vindbaar is voor initiatiefnemers die via de gemeente Maastricht een locatie zoeken. Bovendien wekt dit de suggestie dat het Maastricht-LAB een ruimteaanbieder is, wat niet het geval is. Het voorstel is om de kansenkaart een vaste plek te geven op de homepagina voor ondernemers van de gemeente Maastricht. Het liefst direct in combinatie met het doorontwikkelen van deze website tot een echt laagdrempelig informatiepunt voor initiatiefnemers (zie 4.2.4). Samen met team communicatie zal gekeken worden op welke wijze dit vormgegeven kan worden. De afdeling Geo-informatie blijft de beheerder van de kaart, mits voor een goede borging wordt gezorgd voor informatie vanuit onderzoek en statistiek, bedrijfscontactpunt en vastgoed. 5.2.4 Eenduidige communicatie en duidelijke voordeur voor initiatiefnemers De gemeentelijke website is gedeeltelijk vernieuwd. Wens is om voor alle soorten initiatiefnemers (commercieel en sociaal een duidelijke voordeur te creëren op deze nieuwe gemeentelijke website waarbij men direct de juiste ingang kan vinden in de gemeentelijke organisatie. Liefst zoveel mogelijk met telefoonnummer, mailadres en foto. Ook de vastgoed kansenkaart zou hieraan gekoppeld moeten zijn. Team communicatie zou hiervoor samen met de leden van de overlegtafel vraag en aanbod een voorstel voor moeten doen. 5.2.5 Stimuleren van initiatieven via: Op dit moment wordt verwacht dat het stimuleren van dynamiek, nieuwe initiatieven en programma een belangrijk aandachtspunt wordt voor de gemeentelijke organisatie. Maar zeker ook in samenwerking met andere partijen in de stad en regio. In Maastricht worden de volgende instrumenten ingezet om hiermee te starten. • Maastricht-LAB: experimenteren met projecten om een nieuwe manier van stadsontwikkeling aan te jagen.
22
• •
VoorJeBuurt.nl: crowdsourcing en crowdfunding voor kleinschalige initiatieven in stad en wijk. Makelpunt: online instrument om vraag naar en aanbod van (kleinschalig en maatschappelijk) vastgoed met elkaar te verbinden. De oprichting van een Makelpunt Maastricht wordt op dit moment onderzocht in het kader van de beleidsagenda maatschappelijk vastgoed.
5.2.6 Woningbouw Leegstand/herbestemming wordt apart onderdeel in de herijking van de stedelijke woningbouwprogrammering (vastgelegd in procesdocument) voor de komende jaren. En samen met marktpartijen eind 2014/begin 2015 vertaald in nieuwe lokale woningbouwprogrammering.
23
