LABjournaal EXP 04: Herbestemming grote monumentale panden
1
Colofon Dit is het ‘LABjournaal’ voor EXP04 van het Maastricht-LAB, de herbestemming van grote monumentale panden in Maastricht. Het is een logboek voor het proces van visievorming, uitwerking en evaluatie door het Maastricht-LAB en deel van een reeks van LABjournaals voor de experimenten in Maastricht. Wat is het Maastricht-LAB? In het proces rondom de nieuwe structuurvisie Maastricht 2030 hebben we geconstateerd dat er echt een andere tijd is aangebroken in het verder ontwikkelen en bouwen aan Maastricht. Dit vanwege het stagneren van de economische en demografische groei, maar ook doordat inwoners en ondernemers steeds meer invloed willen hebben in het gebruik en de inrichting van de stad. Dit betekent een nieuwe manier van stadsontwikkeling waarin herbestemmen, flexibiliteit, tijdelijk gebruik, geleidelijke transformatie, duurzaamheid en cocreatie centraal staan. Dat betekent deels ook andere partners. Maar hoe geven we die nieuwe manier van werken aan de stad handen en voeten? Het Maastricht-LAB beoogt hiervoor een katalysator te zijn, een tijdelijke impuls van maximaal 2 jaar, om de transitie naar de nieuwe vorm van stadsontwikkeling te stimuleren. Centraal staat het op kleine schaal zoeken naar en leren van oplossingen via nieuwe samenwerkingsverbanden, het uitwisselen van kennis en ervaringen en het doen van concrete experimenten. Wie doen er mee? Het M-LAB is van en voor de stad. Wij nodigen iedereen uit om mee te denken en te doen. Wij zijn op zoek naar mensen van verschillende achtergronden die mee willen denken over de nieuwe manier van stadsontwikkeling, en die samen met ons in de proeftuin Maastricht de eerste stappen willen zetten. Het LAB wordt gesteund en mede mogelijk gemaakt door het Stimuleringsfonds Creatieve Industrie en Platform 31. team Maastricht-LAB www.maastrichtlab.nl Maastricht, januari 2013
Is a temporary catalyst stimulates the transition of urban development inspires with experiments relates to requirements generates vision thru diversity of views exchanges experience globally and employs expertise locally uses creativity to capitalize on existing value targets for development by critical mass thinks in systems uses the past as conscience, acts contemporary and aims for the future collaborates with users to verify sustainable energy must celebrate and permits failure is in progress...
2
Inhoudsopgave 1.
AANLEIDING EN DOELSTELLING EXP04 ..................................................................................................... 5 1.1 AANLEIDING .................................................................................................................................................. 5 1.2 DOELSTELLING............................................................................................................................................... 5 1.3 VRAAGSTUKKEN ............................................................................................................................................ 5 1.4 PARTNERS ..................................................................................................................................................... 6
2.
PROCESSTAPPEN ...................................................................................................................................... 7
3.
RESULTAAT .............................................................................................................................................. 9 3.1 HAALBAARHEIDSSTUDIE QUARTIER DES ARTS .............................................................................................. 9 3.2 HERIJKING BELVÉDÈRE EN INVULLING EIFFELGEBOUW ................................................................................ 9 3.3 BROCHURES .................................................................................................................................................. 9 3.4 AANBEVELINGEN VANUIT KLANKBORD VOOR PROCES ................................................................................. 9
4.
EVALUATIE ............................................................................................................................................. 10
5.
VOORSTEL VOOR STRUCTURELE AANPAK EN BORGING ......................................................................... 11
3
Francois de Veyestraat
Bonnefantencollege
Toneelacademie
Eiffelgebouw
Academie voor Bouwkunst
Dep endance Kunstacademie
Aretsgebouw (herdenkingsplein)
4
1. Aanleiding en doelstelling EXP04
1.1 AANLEIDING Maastricht heeft een groot aantal grote monumentale panden die zeer bepalend zijn voor de uitstraling en het karakter van Maastricht. Op dit moment staan echter een groot aantal van deze panden leeg, of komen binnenkort vrij. De meest markante leegkomende panden zijn het Eiffelgebouw, het Bonnefantencollege en het voormalige PLEM-gebouw aan de Francois de Veyestraat. Hetzelfde had kunnen gaan gelden voor de huidige locaties van het kunstvakonderwijs van de Hogeschool Zuyd in de binnenstad, op het moment dat Quartier des Arts in Belvédère ontwikkeld zou worden (werd ten tijde van het experiment onderzocht). In het Maastricht-LAB is bekeken wat dit zou betekenen voor de vrijkomende panden. Gezien het beeldbepalende karakter van al deze panden is het voor de stad als geheel van belang dat deze panden een nieuwe functie krijgen. Daarnaast zijn deze panden allemaal groot, wat de herbestemmingsopgave nog complexer maakt. De gemeente volgt meestal een intern georiënteerd proces bij het herbestemmen of op de markt zetten van gemeentelijke panden. In de huidige tijd blijkt echter dat het vinden van een invulling voor deze panden erg lastig is, aangezien er weinig behoefte is aan woningbouw, kantorenlocaties of winkels. Bovendien willen marktpartijen vaak veel meer duidelijkheid en zekerheid van de gemeente over mogelijke bestemmingen en randvoorwaarden. Beide ontwikkelingen vragen om een andere aanpak als het gaat om het herbestemmen van panden die gemeentelijk eigendom zijn. Zowel bij het nadenken over de mogelijke bestemmingen voor het pand als bij het proces van het op de markt zetten van een pand, waarbij steeds belangrijker wordt welke informatie vooraf beschikbaar wordt gesteld en hoe wordt omgegaan met mogelijke belemmeringen.
1.2 DOELSTELLING Doel van dit experiment is om op zoek te gaan naar innovatieve manieren om deze panden te herbestemmen. Dit geldt zowel voor het type functies dat in aanmerking komt voor herbestemming van het leegkomende pand als voor de wijze waarop de afweging wordt gemaakt een pand in te vullen of in de verkoop te zetten en welke informatie daarbij beschikbaar wordt gesteld.
1.3 VRAAGSTUKKEN 1. Wie heeft welke rol bij het zoeken naar invulling voor panden? Wat is de rol van de gemeente en waar moet je expertise vanuit de markt betrekken? 2. Wat is de invliegroute bij het vinden van een nieuwe bestemming? Begin je bij de opbouw het gebouw zelf, begin je bij de plek, of gaat het om de mogelijke waarde voor de gebruiker? 3. Hoe ga je om met verschillende regels voor verschillende partijen (gemeente vs. WOM vs. markt) als het gaat om financiële regels en richtlijnen (boekwaarde, huurprijzen, leningen, etc) 4. Hoe ga je om met interne concurrentie voor invulling > krapte van markt: waar en hoe geef je prioriteit?
5
1.4 PARTNERS Voogden Maastricht-LAB: Roger van Eys en Jordy Aerts - Rijk Dit experiment wordt uitgevoerd in samenwerking met het Rijk (expertteam transformatie). Het ministerie van binnenlandse zaken wil gemeenten stimuleren om voortvarender om te gaan met leegstand en herbestemming en heeft daarom een ondersteunend team van experts op het gebied van herbestemming en transformatie van panden opgericht om gemeente te helpen in die nieuwe zoektocht. Het expertteam heeft beleidsmatige en financiële haalbaarheidsonderzoeken uitgevoerd. Betrokken personen: Jean Baptiste Benraad (Benraad hernieuwt, H-Team, expertteam transformatie) en Joris van den Heuvel (AgentschapNL) - Zuyd Hogeschool De Zuyd Hogeschool is eigenaar van een aantal van de betrokken panden. Zij zijn aan de ene kant eigenaar en zullen ook moeten nadenken over de wijze waarop zij panden herinvullen of op de markt zetten. Aan de andere kant zijn zij ook afnemer en vragen vanuit die rol veel meer zekerheid en duidelijkheid van de gemeente. Betrokken personen: Frank Houben (Arcadis) opdrachtgever namens Zuyd Hogeschool De markt als klankbord Een financier, een belegger en een ontwikkelaar zijn gevraagd om als extern klankbord te fungeren in dit proces. Aan de ene kant om inhoudelijk te reageren op de voorstellen van de gemeente voor herbestemming en in hoeverre deze voorstellen realistisch, marktconform en duidelijk zijn. Aan de andere kant is hen ook gevraagd om na te denken over de rol die de verschillende partijen in de verschillende fasen van het proces kunnen spelen om in een vroeg stadium tot een optimaal proces en resultaat te komen. Betrokken personen: Jordy Aerts (financier), Renzo Goessens (belegger), Roger van Eys (ontwikkelaar) -
- Gemeente Maastricht Zowel privaatrechtelijk betrokken bij dit vraagstuk van herbestemming als eigenaar van panden als vanuit haar publiekrechtelijke rol verantwoordelijk voor beleidsmatige sturing en afstemming via bestemmingsplannen en programmatische afspraken. Betrokken personen: - Marjolein Gijselaers (Francois de Veyestraat), John Vandenboorn (Bonnefantencollege), Pascalle Satijn (Eiffel) allen verantwoordelijk voor de herinvulling van een leegstaand pand. - Marleen van Oeveren(beleidsmedewerker economie), Fred Bunk (beleidsmedewerker wonen), Paul Lambrechts, (beleidsmedewerker cultuur), Gerdie Haasen (beleidsmedewerker welzijn en zorg) Vera Hamers (beleidsmedewerker cultureel erfgoed), Peter de Ronde (stedenbouwkundige).
6
2. Processtappen - Workshop 1: Beleidsmatige analyse In aanwezigheid van alle relevante beleidsmedewerkers zijn de verschillende panden gepresenteerd. In overleg is bekeken welke behoefte Maastricht nog heeft aan functies, welke beleidsmatige belemmeringen en kansen er zijn en hoe zich dit vertaalt naar de verschillende panden en plekken in de stad. Voor elk pand is een verzameling functies genoemd die in ieder geval beleidsmatig wenselijk/mogelijk zou zijn. - Workshop 2: Financiële analyse van mogelijkheden Op basis van de uitkomsten van de eerste workshop is door het expertteam een financiële analyse gemaakt van de mogelijkheden per gebouw, uitgaande van een positieve exploitatie of residuele waarde. Uitgangspunten waren de bouwkundige opbouw van de gebouwen, de waarde van de panden en de marktopbrengsten per m2 van verschillende functies. Hieruit bleek dat een aantal van de functies die beleidsmatig wenselijk/mogelijk waren niet financieel haalbaar waren en dat andersom soms de enige manier om een pand positief te exploiteren betekende om bestaande belemmeringen los te laten. - Toets van financiële analyse door klankbord van marktpartijen In een tussenstap is aan een aantal medewerkers van marktpartijen die werkzaam zijn in de regio Maastricht gevraagd om de aannames van het expertteam te toetsen, vooral omdat specifieke kennis van de regio belangrijk is als het gaat om marktbehoefte en marktwaarde. - Opstellen brochures per pand Met de resultaten van de workshops en de externe toets zijn de medewerkers van vastgoed aan de slag gegaan om voor elk pand een brochure op te stellen waarin zij de volgens hen benodigde informatie hebben opgenomen voor het invullen of op de markt zetten van de panden. - Workshop 3: Bespreken concept brochures met klankbord van marktpartijen De conceptbrochures zijn besproken met het klankbord van marktpartijen. Hierbij hebben zij zowel gereageerd op de compleetheid van de informatie, de wijze waarop deze was weergegeven, de beleidsmatige mogelijkheden en belemmeringen en de haalbaarheid van de wensen/verwachtingen van de gemeente bij herinvulling/verkoop. - Evaluatie met betrokkenen In evaluatiegesprekken is gevraagd naar positieve en verbeterpunten van de aanpak van dit experiment en hoe de positieve punten eventueel geborgd zouden kunnen worden.
7
8
3. Resultaat
3.1 HAALBAARHEIDSSTUDIE QUARTIER DES ARTS De beleidsmatige analyse en financiële vertaling zijn gebruikt voor de onderbouwing van het haalbaarheidsonderzoek naar Quartier des Arts. 3.2 HERIJKING BELVÉDÈRE EN INVULLING EIFFELGEBOUW De beleidsmatige en financiële analyses die gemaakt zijn voor het Eiffelgebouw zijn gebruikt bij de herijking van Belvedere. BOEi heeft inmiddels de opdracht gekregen om een voorstel te schrijven voor de herinvulling van het gebouw. 3.3 BROCHURES Voor Francois de Veyestraat 4-6 en voor Bonnefantencollege zijn brochures gemaakt ter voorbereiding op verkoop van de panden. Belangrijke aandachtspunten voor de inhoud van de brochures: - Detailniveau van de bouwkundige informatie over het pand (CAD-tekeningen, onderhoudsstaat) - Overzichtelijke weergave van de beleidsmatige mogelijkheden en belemmeringen (liefst zo concreet mogelijk en zo min mogelijk belemmeringen) - Zorg voor digitaal toegankelijke informatie die altijd actueel is (dataroom) - Vraag altijd een expert (makelaar of marketing) om de informatie te presenteren 3.4 AANBEVELINGEN VANUIT KLANKBORD VOOR PROCES Belangrijke aandachtspunten voor het proces: - Organiseer liever geen open inschrijving, marktpartijen voelen er tegenwoordig weinig voor om hieraan mee te doen. Benader liever een aantal serieuze partijen waarvan je weet dat ze interesse zouden kunnen hebben en probeer via een aantal gesprekken te komen tot een deal. - Boekwaarde is tegenwoordig geen goede maatstaf om de gewenste opbrengst van een pand te bepalen of de haalbaarheid van een herinvulling. Afboeken moet toch, doe het liever vooraf zodat je met een realistisch financieel plaatje het gesprek met de markt aan gaat.
9
4. Evaluatie Positief: 1. Keuze om dit vraagstuk vanuit het Maastricht-LAB als experiment op te pakken was heel goed. Werkwijze was vernieuwend en betrokkenheid medewerkers erg hoog. 2. De twee sessies in aanwezigheid van expert van transformatieteam waren zeer nuttig. Vreemde ogen zorgen toch voor andere discussie en dwingen je om zelf scherper na te denken over het waarom van bepaalde keuzes of kaders. 3. Belangrijk dat er twee sessies zijn geweest waarin alle beleidsmedewerkers aanwezig waren, zo in één keer integraal advies waarin men op elkaar kan reageren. Er zijn wel een aantal belangrijke randvoorwaarden wil dit succesvol zijn: - Alle voor de casus relevante medewerkers moeten aanwezig zijn (bijv. vergunnen/milieu) - Advies in overleg moet wel enige status hebben. Niet later op terug komen zonder argumenten 4. De twee sessies met de externe partijen waren ook erg verfrissend. Kijken vanuit ander perspectief naar vraagstuk, veel zakelijker, meer gevoel voor markt. 5. Externe partijen gaven aan meer inzicht en begrip te hebben gekregen voor de gemeentelijke standpunten en kaders en visa versa voor de markt. 6. Dit experiment heeft echt een andere aanpak opgeleverd voor de panden. Worden ook daadwerkelijk anders in de markt gezet. Verbeterpunten: 1. Zichtbaarheid van het Maastricht-LAB binnen de gemeentelijke organisatie kan beter. 2. Na de integrale interne sessie hield voor één pand het in de sessie afgegeven advies geen stand. Loopt toch weer vast op dezelfde dingen. 3. Hebben niet gevoel dat nu ook het structurele probleem is opgelost. Dit is ons inziens: - Teveel belemmeringen vanuit wet, beleid, vergunningen om initiatieven te kunnen laten slagen - Belemmeringen die er zijn vaak niet eenduidig inzichtelijk - Voordat er een advies ligt moeten teveel mensen geconsulteerd worden. Zij geven bovendien allemaal los van elkaar advies, niet in overleg/afstemming met elkaar. Dit geldt zeker voor complexe casussen. - Moeten veel meer durven dingen los te laten als het ook maar enigszins kan. Risico nemen en keuzes durven maken. Of invulling en loslaten, of leegstand accepteren. Geen onmogelijke opdrachten behouden of kromme tijdelijke constructies bedenken
10
5. Voorstel voor structurele aanpak en borging Een integrale procedure inrichten voor complexe casussen 1. Meldpunt voor complexe ontwikkelingsvraagstukken inrichten. a. Spelregels opstellen wat voor vraagstukken hier ingediend mogen worden i. Initiatief voor pand (dat wel past binnen beleid, maar vanwege andere beperkingen (bestemmingsplan, vergunning) niet kan. ii. Leegstaand of leegkomend pand met vraag wat moeten/kunnen we hiermee iii. Gebruikers die we moeten herhuisvesten of willen huisvesten vanuit beleid b. Voorwaarden opstellen waaraan moet worden voldaan voor indiening i. Er moet een probleemeigenaar zijn ii. Alle informatie over pand inzichtelijk hebben in brochure (bestemmingsplan, uitgewerkte businesscase, etc) iii. Beleidskaders op rijtje (structuurvisie, economische visie, etc) 2. Regelmatig (maandelijks?) integraal ontwikkelingsoverleg bijeen laten komen a. Vaste kern (beleidsmedewerkers economie + wonen, vastgoed, vergunnen) b. Op basis van vraagstukken aanvullen met flexibele schil (milieu, cultuur, etc) c. Hieruit komt als resultaat een integraal advies dat ook enige status heeft 3. Integraal advies testen bij externe partners (makelaar, financier, belegger, ontwikkelaar) a. Vaste mensen vragen? (hoe zit het met belangenverstrengeling?) 4. Terug naar intern ontwikkelingsoverleg voor definitief advies en vervolgproces 5. Besluitvorming via noodzakelijk gremium (MT, DT, College, Raad) a. Noodzakelijk om ook hen dit procesvoorstel voor te leggen (op raadsniveau eventueel koppelen met tweede sessie Maastricht-LAB in commissie SO in april?) b. Eventueel laten oefen met een pilot (college/raadsvoorstel maken van Francois de Veyestraat?) c. Leg duidelijke keuze voor: risico nemen en pand invullen of leegstand accepteren
11
