Adres
KWK Vastgoed Advies BV regisseurs van uw succes
Telefoon Email Internet
Waterloostraat 188A 3062 TZ Rotterdam +31 (0)10 254 00 33
[email protected] www.kwkvastgoedavies.nl
NOTITIE Referentie Datum ',
Organisatie
Gemeente Brielle
Aan
Dhr. A. Lodder
Van
Dhr. B. Kohlmann
Project
Maerlant College Oude locaties
Betreft
Bepalen Sloopgrenzen en tijdelijke inrichting
1
2012_28.001 3 oktober 2012
Inleiding In deze notitie is een advies voor de sloopgrenzen weergegeven in combinatie met de invulling voor de tijdelijke huisvesting van de locaties Jan Matthijsenlaan, Burg. Van Sleenstraat en het sportveld aan de Hossenbosdijk.
2
Jan Matthijsenlaan 2.1 Huidige situatie De locatie van het Maerlant College aan de Jan Matthijsenlaan kenmerkt zich door verschillende bouwmassa's: - gebouw uit 1920, de oude Rijks HBS gebouw uit 1975, de nieuwbouw van het Maerlant College tijdelijk gebouw van Markant. Ten gevolge van de verhuizing naar het nieuwe Maerlant College staat deze bebouwing sinds deze zomer leeg. Op 13 oktober 2012 worden de gebouwen terug geleverd aan gemeente Brielle. In de toekomst zal het terrein en het bestaande gebouw van de oude Rijks HBS herontwikkeld worden. Tot dat moment zal door middel van leegstandbeheer zorggedragen worden voor het behoud van de bestaande bebouwing. De bebouwing die niet wordt herontwikkeld zal zo snel als mogelijk worden gesloopt. Voor het bepalen van de sloopgrenzen en de tijdelijke inrichting wordt uitgegaan van het handhaven van het oude gebouw, sloop van de bebouwing uit 1975 en de verwijdering van de bebouwing van Markant. In onderstaande afbeelding is de huidige situatie weergeven van de onderwijslocatie aan de Jan Matthijsenlaan incl. de sloopgrens en benodigde nutsvoorzieningen.
1 van 5
Toelichting wijziging van de Productenraming 2012-2015 Product: Kostenplaats: Portefeuillehouder: Budgethouder:
830. diversen grondexploitatie diversen Wethouder Schipper W. Lakerveld
Sector/stafafdeling:
grondgebied
Onderwerp: Herontwikkeling te verlaten locaties Maerlant College Toelichting op de beleids/beheersmutatie: T.b.v. ontwikkeling vm schoollocactie Jan Mattijssenlaan wordt een werkkrediet van € 613.288 incl.BTW beschikbaar gesteld. T.b.v. ontwikkeling vm schoollocatie Burg. H van Sleenstraat wordt een werkkrediet van € 538.450 incl. BTW gevoteerd. Tevens wordt de boekwaarde ad € 129.677 van de genomede locaties, alsmede de boekwaarde ad € 84.393 van de vm schoollocatie de Tiende Penning afgeboekt t.l.v. de reserve onderwijshuisvesting. Totalen Totaal lasten Totaal baten Saldo ( - = voordelig)
2012 1.579.879 -1.579.879 0
Specificatie financiële m u t a t i e s e x p l o i t a t i e naar economische categorie: Budg. BTWhdr. code Lasten 6083042.63 4.333.018 Kosten bodemonderzoek/- sanering 63 6083042.63 4.333.011 Bouw- en woonrijpmaken 61 6083042.63 4.343.045 Advieskosten sloopgrenzen c a . 63 6083042.63 4.333.015 voorbereiding en toezicht 63 6083042.63 4.343.000 Onderhoudskosten (ten laste van Reserve) 61 6083043.63 4.333.018 Kosten bodemonderzoek/- sanering 63 6083043.63 4.333.011 Bouw- en woonrijpmaken 63 6083043.63 4.343.045 Advieskosten sloopgrenzen c a . 63 6083043.63 4.333.015 voorbereiding en toezicht 63 6083043.63 4.343.000 Onderhoudskosten (ten laste van Reserve) 61 6042140.21 4.610.000 kapitaallasten (bw Tiende Penning) 6044100.21 4.610.000 kapitaallasten (bw Maerlant College 51000.30
4.230.000 afschrijvingen
2012
21 21
-
84.393 129.677
30
-
214.070 1.579.879
5100030 8610010
saldo kostenverdeelstaat
63 63 30 30 30
-
-435.419 -504.570 -211.750 -84.393 -129.677
30
-
-214.070
Totaal
Wijzigingen Activa 76303062 790353.80 790353.80 790353.80 Passiva
-1.579.879
in v e r m o g en ( b a l a n s m u t a t i e s ) : 4.630.000 4600005 4600005 4600005
activering beschikking reserve onderwijshuisvesting beschikking reserve onderwijshuisvesting beschikking reserve onderwijshuisvesting
8.230.000 afschrijvingen
63 30 30 30
2014 0 0 0
2013
2015 0 0 0
2014
0 0 0
2015
4.235 330.330 40.354 60.500 177.870 4.235 423.500 16.335 60.500 33.880
Totaal Baten 6083042.63 8.630.000 activering Jan Matthijssenlaan 6083043.63 8.630.000 activering Van Sleenstraat 6098000.30 8.600.005 beschikking reserve onderwijshuisvesting 6098000.30 8.600.005 beschikking reserve onderwijshuisvesting 6098000.30 8.600.005 beschikking reserve onderwijshuisvesting
2013
-
30
Aldus besloten in de vergadering van burgemeester en wethouders van 16 oktober 2012
939.989 211.750 129.677 84.393 -214.070
0
0
0
0
0
0
MOTITDE Ref: 2012 28.001
ni» De voorgestelde Sloopgrens is bij de scheiding van de scheiding van de oude naar de nieuwbouw, zoals aangegeven op bovenstaande tekening. De gevolgen voor de genoemde sloopgrens zijn als volgt: dichtzetten wand afkoppelen installaties ter plaatse van de doorgang
2.2 Tijdelijke situatie In het gebouw wordt voor een nog te bepalen termijn, uitgaande van 3 jaar, een leegstandsbeheerder gecontracteerd. Deze zal zorgdragen voor de instandhouding van het gebouw. De leegstandsbeheerder zal een aantal tijdelijke woonunits realiseren in de bestaande school. Om dit mogelijk te maken zijn de benodigde nutsaansluitingen noodzakelijk. De wateraansluiting is in het gebouw aanwezig, de aansluitingen voor de Elektra en gas zijn niet in het te handhaven deel aanwezig. Deze moeten opnieuw worden binnengebracht in overleg met de nutsbedrijven. In aanvulling hierop is het aan te bevelen om het achterstallig onderhoud uit te laten voeren zodat het gebouw op een goede wijze kan worden behouden. 2.3 Definitieve situatie De definitieve situatie is nog niet bekend, maar zoals hierboven aangeven is te adviseren om een deel van het achterstallig onderhoud uit te voeren. Dit betreft met name: Het schilderen en herstellen van de goten. Het herstel van de dakconstructie en dakbeschot. Het vervangen van een verrot kozijn aan de voorzijde. Het uitvoeren van buitenschilderwerk. Het vervangen van gebroken ruiten.
KWK Vastgoedadvies BV
2 van 5
NOTITIE Ref:2012_28.001
Het vervangen en opknappen van de dakkapellen. Herstellen van de benodigde hemelwaterafvoeren. Aanvullend kan nog worden bepaald in hoeverre de glas-in lood gevel moet worden hersteld. Het achterstallig onderhoud is behoorlijk intensief ten gevolge het feit dat er al jaren geen planmatig onderhoud is uitgevoerd. In de raming is opgenomen een gedeelte om het behoud van het gebouw te borgen. Het restende deel zal op termijn ook moeten worden uitgevoerd. 2.4 Kosten In onderstaand overzicht zijn de kosten opgenomen voor de aanpassingen aan het bestaande gebouw, na of tijdens afronding van de sloopwerkzaamheden. De sloopwerkzaamheden, asbestsanering, aanvraag gebouw voor tijdelijk gebruik, leegstandsbeheer, vergunningen e.d. zijn niet opgenomen in onderstaand overzicht. 1. Aanpassing t.b.v sloopgrenzen 2. Nutsvoorzieningen 3. Technische installaties 4. Noodzakelijk achterstallig onderhoud Totaal Bedragen zijn exclusief BTW en bijkomende kosten
€ € € € €
26.000 19.000 25.000 147.000 217.000
Als risico in bovenstaande zit met name de aanpassing van de dakconstructie en de benodigde voorzieningen voor het leegstandsbeheer. T.a.v. de aanpassing van de dakconstructie is aanvullend onderzoek benodigd. T.a.v. het leegstandbeheer is het uitgangspunt dat de benodigde aanpassingen door de leegstandsbeheerder worden uitgevoerd. Daarnaast moet zo snel als mogelijk e.e.a. worden afgestemd met de nutsbedrijven. 3
Burg. Van Sleenstraat 3.1 Huidige situatie De locatie van het Maerlant College aan de Burg. Van Sleenstraat kenmerkt zich door verschillende bouwmassa's: gebouw uit 1956, gewaarmerkt als wederopbouwarchitectuur gebouw uit 1965, de aanbouw en uitbreiding Ten gevolge van de verhuizing naar het nieuwe Maerlant College staat deze bebouwing sinds deze zomer leeg. Op 13 oktober 2012 worden de gebouwen terug geleverd aan gemeente Brielle. In de toekomst zal het terrein en het bestaande gebouw uit 1956 herontwikkeld worden. Tot dat moment zal door middel van tijdelijk gebruik en leegstandbeheer zorggedragen worden voor het behoud van de bestaande bebouwing. De bebouwing die niet wordt herontwikkeld zal zo snel als mogelijk worden gesloopt. Voor het bepalen van de sloopgrenzen en de tijdelijke inrichting wordt uitgegaan van het handhaven van het oude gebouw. Als uitgangspunt van de tijdelijke inrichting is gehanteerd de tijdelijke huisvesting van de meester Eeuwoutschool. In onderstaande afbeelding is de huidige situatie weergeven van de onderwijslocatie aan de Burg. Van Sleenstraat incl. de sloopgrens en benodigde nutsvoorzieningen.
KWK Vastgoedadvies BV
3van
5
M@T::TQE Ref: 2012 28.001
De voorgestelde Sloopgrens is bij de scheiding naar de loopbrug, zoals aangegeven op bovenstaande tekening. De gevolgen voor de genoemde sloopgrens zijn als volgt: dichtzetten wanden / deuren afkoppelen van diverse installaties het aanhelen van het dak ter plaatse van de brug 3.2 Tijdelijke situatie Voor de tijdelijke situatie wordt nog onderzocht in hoeverre de te behouden bebouwing zal worden ingevuld. 3.3 Definitieve situatie De definitieve situatie is nog niet bekend, maar zoals hierboven aangeven is te adviseren om een deel van het achterstallig onderhoud uit te voeren. Dit betreft met name: Het schilderen en herstellen van de goten. Het uitvoeren van buitenschilderwerk. Het vervangen van gebroken ruiten. Het achterstallig onderhoud is behoorlijk intensief ten gevolge het feit dat er al jaren geen planmatig onderhoud is uitgevoerd. 3.4 Kosten 1. Aanpassing t.b.v sloopgrenzen 2. Nutsvoorzieningen 3. Technische installaties 4. Noodzakelijk achterstallig onderhoud Totaal
KWK Vastgoedadvies BV
€ € € € €
46.000 11.000 3.000 28.000 88.000
4 van 5
NOTITIE Ref: 2012_28.001
Bedragen zijn exclusief BTW en bijkomende kosten Als risico op bovenstaande opstelling zit de verplaatsing van de nutsaansluiting. De bestaande E invoer zit in het te slopen gedeelte. Op dit moment is niet bekend hoe het verloop van de elektrotechnische installatie is. Wij adviseren echter om een nieuwe aansluiting te realiseren en zoveel als mogelijk te slopen. Daarnaast moet zo snel als mogelijk e.e.a. worden afgestemd met de nutsbedrijven. 4
Sportlocatie aan de Hossenbosdijk Bij de sportvelden aan de Hossenbosdijk is een tijdelijk gebouw aanwezig. De staat van dit gebouw is slecht. Geadviseerd wordt om deze op zo'n kort mogelijke termijn af te laten voeren. De kosten hiervoor zijn in onderstaand overzicht weergegeven: 1. Demonteren en afvoeren van de bebouwing 2. Afkoppelen van de nutsvoorzieningen Totaal Bedragen zijn exclusief BTW en bijkomende kosten
€ € €
10.000 3.000 13.000
Bijlagen: kostenraming van Burg. Van Sleenstraat kostenraming Jan Matthijssenlaan Notitie fasering & Sloop M3E Gebouwopname
KWK Vastgoedadvies BV
5 van 5
Raming Burg. Van Sleenstraat Aanpassng t.b.v. Sloopgrenzen Dichtzetten ter plaatse van overgang oud / nieuw. Dichtzetten gevel van Sleenstraat Dichtzetten kopgevel rechtervleugel Dichtzetten gevelsparingen achtergevel Afsluiten gevel overkluizing Afkoppelen CV-installatie en aanpassen Afkoppelen E-installatie en aanpassen op te handhaven situatie Rioleringsaansluitingen aanpassen Voorzieningen treffen t.b.v. Aanpassing nutsvoorzieningen Aanpassing dak ter plaatse van aanheling naar loopbrug afronding totaal dichtzetten bestaande gevel excl. Bijkomende kosten en BTW Nutsvoorzieningen Afkoppelen en verwijderen bestaande elektriciteitsaansluitingen Nieuwe huisaansluiting > 25 m lengte aansluiting. Onvoorzien Telefoonaansluiting Bouwkundige voorzieningen (meterkast, doorvoeringen etc.) afronding totaal nutsvoorzieningen excl. Bijkomende ksoten en BTW Technische installaties Sanitair Sloop en demontage bestaande installatie Aanbrengen / herstellen beveiliging GAWALO Sanitair Aanbrengen / herstellen beveiliging CV installatie aanpassen E-installatie nieuwe HVK E-installatie aanpassen afsluiten bmcen beveiligingsinstallatie afronding totaal technsiche installaties excl. Bijkomende kosten en BTW Achterstallig onderhoud 21 Buitenwanden 27 Daken 28 Dakconstructie - aanpassing dakbeschot, dakconstructie 31 Buitenwandopeningen - herstel diverse gebroken ruiten 37 Dakopeningen - schilderwerk en herstel dakkapellen 41 Buitenwandafwerkingen - schilderwerk en herstel houten kopgevels 42 Wandafwerking binnen Vervangen zachtboard i.v.m. Brandveiligheid 45 Plafondafwerking - verwijderen defect zachtboardplafond 47 Dakafwerking - herstel van dakafwerking, vervangen en rechtleggen pannen. 52 Goten - schoonmaken goten 65 Beveiliging - herstel bliksembeveiliging 90 Terrein - herstraten terrein afronding totaal achterstallig onderhoud excl. Bijkomende kosten en BTW
raming IOB raming IOB raming IOB raming IOB raming IOB raming IOB raming IOB raming IOB
€ € € € € € € € € € €
4.725,00 7.050,00 10.750,00 2.700,00 5.000,00 2.500,00 1.500,00 2.000,00 10.000,00 225,0046.000,00
inc € €
.
€
2.500,00 1.375,00 2.000,00
niet opgenomen € € €
geen aanpassingen niet opgenomen niet opgenomen niet opgenomen niet opgenomen zie sloopgrenzen zie sloopgrenzen zie sloopgrenzen
5.000,00 125,00 11.000,00
-
€ € € € € € €
3.000,00
€
3.000,00
€ €
-
€ € €
3.750,00
€
1.500,00
€
1.300,00
€
2.000,00
€
1.200,00
€ € €
16.500,00 550,00 28.000,00
€
88.000,00
1.200,00
Raming Jan Matthijssenlaan Aanpassng t.b.v. Sloopgrenzen Dichtzetten ter plaatse van overgang oud / nieuw. verwijderen van aansluitingen afkoppleen bmc en beveiliging kozijn met dubbele deur begane grond dichtmetselen en waterkering diversen dichtmetselen en waterkering verdieping totaal dichtzetten bestaande gevel excl. Bijkomende kosten en BTW Nutsvoorzieningen Afkoppelen en verwijderen bestaande elektriciteitsaansluitingen Nieuwe huisaansluiting > 25 m lengte aansluiting. Nieuwe gasaansluiting > 25 m lengte aansluiting Onvoorzien Telefoonaansluiting Bouwkundige voorzieningen (meterkast, doorvoeringen etc.) totaal nutsvoorzieningen excl. Bijkomende kosten en BTW Technische installaties Sanitair Aanbrengen / herstellen beveiliging Nieuwe CV installatie (opwekking) E-installatie, nieuwe HVK op bestaande OVK's Herstl installaties conform NEN 3140 Aanpassing vluchtwegaanduidingen Aanpassing BMC Aanpassing beveiligingsinstallaties totaal technsiche installaties excl. Bijkomende kosten en BTW Achterstallig onderhoud
21 Buitenwanden 27 Daken - schilderwerk goten - schoonmaak goten en herstel zink 28 Dakconstructie - aanpassing dakbeschot, dakconstructie 31 Buitenwandopeningen - vervangen van 1 kozijn aan voorzijde - buitenschilderwerk - herstel diverse gebroken ruiten - herstel van de glas-in lood ramen 37 Dakopeningen - schilderwerk en herstel dakkapellen 41 Buitenwandafwerkingen - schilderwerk en herstel houten kopgevels 45 Plafondafwerking - herstel systeemplafond in ruimte 66c. 47 Dakafwerking - herstel van dakafwerking, vervangen en rechtleggen pannen. 52 Goten - herstel hemelwaterafvoeren totaal achterstallig onderhoud excl. Bijkomende kosten en BTW
€ € € € € € €
5.000,00 3.000,00 5.000,00 3.000,00 5.000,00 5.000,00 26.000,00
€ € € € € €
5.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 2.000,00
€ €
5.000,00 19.000,00
€ € €
10.700,00 9.300,00 5.000,00
€
25.000,00
niet opgenomen
geen aanpassingen niet opgenomen
niet opgenomen niet opgenomen niet opgenomen
aanpassing meenemen met herontwikkeling
€
100.000,00
€
250.000,00
€
120.000,00
€
76.000,00
€
15.000,00
nooc zakelijk voor behoud gebouw op korte termijn. € € €
25.000,00 10.000,00
€
50.000,00
€
10.000,00
€
5.000,00
€
20.000,00
€
2.000,00
€
25.000,00
incl. €
147.000,00
217.000,00
