Kwaliteitsanalyse Burchtheuvel en Graaf Stad Borgloon. versie 2 datum: 18 januari 2010

RAPPORT Beeld-/Ruimte-/Kwaliteitsanalyse Burchtheuvel en Graaf Stad Borgloon versie 2

datum: 18 januari 2010

dossier: G0271 opdrachtgever: stad Borgloon contract manager: Jan Parys projectleider: Roland Vanmuysen auteur: Roland Vanmuysen

Antea Group vestiging Genk Jaarbeurslaan 25 3600 Genk

Antea Group n.v. Niets uit dit bestek/drukwerk mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt d.m.v. drukwerk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Antea Group n.v., noch mag het zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd.

Stad Borgloon

beeld-/ruimte-/kwaliteitsanalyse Graaf/Burchtheuvel

INHOUDSTAFEL 1 2 3

INLEIDING .......................................................................................................................................3 BEELDREPORTAGE.......................................................................................................................4 ANALYSE: GESCHIEDENIS, INDRUKKEN, RUIMTE / STRUCTUREN........................................5 3.1 Graaf en Burchtheuvel: geschiedenis.......................................................................................5 3.1.1 Inleiding ............................................................................................................................5 3.1.2 De Wallen .........................................................................................................................5 3.1.3 De Burcht..........................................................................................................................6 3.2 Verkenning tijdens wandeling: enkele vaststellingen ...............................................................8 3.3 Ruimte en Structuren..............................................................................................................13 3.3.1 Het Reliëf ........................................................................................................................13 3.3.2 De Evolutie van de Bebouwing .......................................................................................14 3.3.3 Wanden / Begrenzingen .................................................................................................17 3.3.4 Erfgoed ...........................................................................................................................18 3.3.5 Groene Omgeving ..........................................................................................................19 3.3.6 Centrumlinken ................................................................................................................20 3.3.7 Zichten en Beelden.........................................................................................................21 3.3.8 Activiteiten allerlei ...........................................................................................................22 4 VISIE EN UITWERKING NAAR RUP “BORGLOON CENTRUM” ...............................................23 4.1 Algemeen ...............................................................................................................................23 4.2 Basisprincipes voor een Graaf en Burcht op maat van Borgloon...........................................24 4.2.1 Graaf...............................................................................................................................24 4.2.2 Burcht .............................................................................................................................25 4.2.3 Enkele aandachtspunten ................................................................................................27 4.3 Concrete Uitwerking naar RUP “Borgloon Centrum”..............................................................29 4.3.1 Graaf...............................................................................................................................29 4.3.2 Burcht .............................................................................................................................30

Soresma n.v. G0271 rapport BurchtGraaf 02

2/32

Stad Borgloon

1


INLEIDING

Naar aanleiding van de plenaire vergadering van het gemeentelijk RUP “Borgloon Centrum” werd door enkele aanwezige instanties de vraag gesteld of het RUP niet meer rekening kon houden met de waarden van Graaf en Burchtheuvel, vooral van Burchtheuvel. Zo stelde Onroerend Erfgoed de vraag of de rol van Graaf in het functioneren van het centrum voldoende uitgelicht was, en of deze rol niet kon versterkt worden, en werd tevens de vraag gesteld of de in het RUP voorgestelde afbouw van de Trapkesstraat wel ruimtelijk passend was op die plek. De stad Borgloon wenst met dit tussenrapport een korte analyse van Graaf en Burchtheuvel uit te werken. Met de conclusies van dit onderzoek kunnen ruimtelijke visie en stedenbouwkundige voorschriften van het vernoemde RUP verfijnd worden. Het resultaat zou een (mogelijkheid tot) opwaardering van Graaf en Burchtheuvel moeten zijn. Hiertoe werd eerst een wandelverkenning georganiseerd met een aantal deskundigen en actoren. Vervolgens werd in een tweetal brainstormmomenten nagedacht over toekomstige ontwikkelingen voor beide onderdelen van het stadsweefsel van Borgloon. De neerslag van deze brainstormmomenten wordt verwerkt in voorliggend rapport, met een eindhoofdstuk dat de suggesties voor de stedenbouwkundige voorschriften voor het betrokken RUP uiteenzet. Dit moet voldoende inhoudelijke verrijking bieden voor het RUP “Borgloon Centrum”, en dan specifiek voor Graaf en de directe omgeving van de Burchtheuvel. Dit onderzoek heeft dus niet tot doel een herinrichting van de Graaf en Burcht voor te stellen op detailniveau. Het onderzoek wenst enkel een aantal principes of concepten aan te reiken die in de visie en de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP “Borgloon Centrum” kunnen ingebouwd worden en zo leiden tot een meer aangepast omgaan met deze twee elementen van de bebouwde ruimte binnen Borgloon centrum. Bij een herinrichting van het openbaar domein van Graaf en/of Burcht(heuvel) zal men zich bij het vastleggen van concepten, materiaalkeuze, detaillering, … moeten laten leiden door de voorschriften in het RUP, voorschriften die tot stand zijn gekomen door rekening te houden met de specifieke identiteit van de twee plekken, Graaf en Burcht.


3/32

Stad Borgloon

2


BEELDREPORTAGE

Van Graaf en Burchtheuvel werd in het kader van het onderzoek voor het Ruimtelijk Uitvoeringsplan “Borgloon Centrum” een uitgebreide fotoreportage gemaakt. Het volledige traject van de Graaf werd afgelopen, en de Burchtheuvel werd intensief verkend. Bij het verkennen van de Graaf en de Burchtheuvel werd vooral aandacht besteed aan de “sfeer” ter plaatse, aan de zichten op andere delen van Borgloon en/of de wijde omgeving, en aan de aanwezige bebouwing, functies, doorgangen en verbindingen. Deze fotoreportage is opgenomen achteraan deze nota als bijlage 1.


4/32

Stad Borgloon

3

3.1 3.1.1


ANALYSE: GESCHIEDENIS, INDRUKKEN, RUIMTE / STRUCTUREN

GRAAF EN BURCHTHEUVEL: GESCHIEDENIS INLEIDING

Als we een duidelijk en correct inzicht van de rol van de Graaf en de Burchtheuvel in de “stedelijke” structuur van Borgloon willen verkrijgen, moeten we teruggaan in de tijd en kijken hoe deze structuur ontstaan is. Loon verschijnt voor het eerst in 1078 in teksten. Vanaf de 12e eeuw is ook de Romaanse vorm Looz bekend. Borgloon betekent “burcht op een beboste heuvel” en de plaats lag binnen het woongebied van de Eburonen. De “beboste heuvel” verheft zich 30m boven de omgeving en werd daarom door de graven van Loon uitgekozen om er hun burcht en hun residentie te bouwen. Loon werd de hoofdstad van hun graafschap: strategisch en economisch was de plek interessant omdat hij langs de weg van het Heilige Roomse Rijk naar Brabant lag – de Romeinen waren de middeleeuwers vóór geweest. Bij de sloop van de burchtresten tussen 1870 en 1877 werden heel wat indicaties van een Romeinse aanwezigheid teruggevonden.

3.1.2

DE WALLEN

Vrij vlug ontstond rond de burcht een eerste omwalling, die ruwweg het traject van de Kortestraat – Markt – Kroonstraat – Padonck volgde. Deze omwalling was waarschijnlijk niet meer dan een houten palissade met enkele rudimentaire poorten. Rond 1200 ontstond een tweede omwalling, die een grotere oppervlakte omschreef en tegemoet kwam aan de groeibehoefte van de Middeleeuwse stad. Deze tweede omwalling volgde ruwweg het traject van Graaf rond de stad, met een aansluiting op de omwalling van de Burcht op de Burchtheuvel. Deze tweede omwalling had nog altijd niet het uitzicht van de stenen stadsmuren zoals wij die kennen uit beelden van Tongeren of Carcassonne. Men moet eerder denken aan een overwegend houten palissade op een aarden wal, waarbij deze laatste kunstmatig opgehoogd was, bv. met grond uit de gegraven stadsgracht. De houten palissade werd op sommige plaatsen versterkt met een stenen muurdeel, in baksteen, natuursteen, mergel of een mengeling van al deze materialen. De eerste bekommernis van de stedelingen was stevigheid, niet esthetiek. Op vier plaatsen bevonden zich in deze stadsmuur duidelijk zichtbare poorten, waarvan ook nu niet geweten is of het imposante stenen poorten met overdek en weergang waren, dan wel eenvoudige verhoogde muurdelen in steen of hout, met kleine doorgangen. Vast staat wel dat de Luikse, Nerem- of Zuiderpoort, gelegen op de Kortestraat aan de huidige Trapkesstraat, steviger uitgevoerd was dan de andere drie stadspoorten, omdat dit de poort was langs waar de vijand meestal oprukte (de Luikse troepen). De andere poorten waren de Graethem- of SintTruiderpoort, de Wellenpoort en de Tongersepoort. De combinatie van stadswallen en –poorten zorgde ervoor dat de bewoner fysiek niet naar buiten kon kijken van op straatniveau. De aanwezige wallen waren, hoe rudimentair ook, altijd wel hoger dan 2,00m, om een minimum aan verdedigingsmogelijkheden te bieden bij een aanval. Het zicht van de bewoners naar buiten toe werd daardoor beperkt. De ruimte binnen de wallen was heel duidelijk afgescheiden van de “buitenwereld” die buiten de wallen lag en bloot stond aan allerlei aanvallen van troepen, bendes of rovers. De stedelingen voelden zich achter deze wallen, waarvan de poorten bij zonsondergang op slot gingen, relatief veilig tegen de “gevaren van de buitenwereld”. Om een verdediging mogelijk te maken tegen aanvallers van buitenaf, was er ook een verbod uitgevaardigd om binnen een afstand van x m van de wallen een constructie op te trekken (buitenzijde). Op dezelfde manier werd de ruimte onmiddellijk binnen de wallen ook vrijgehouden van bebouwing. Zo konden de verdedigingstroepen bij een aanval zich snel van de ene naar de andere stadspoort verplaatsen.


5/32

Stad Borgloon

3.1.3


DE BURCHT

De burcht van Loon, die intussen is verdwenen, was de eerste verblijfplaats van de graven van Loon. De burcht stond op een plek, die nu omschreven kan worden als gelegen tussen de Trapkesstraat, Speelhof en de Burchtgracht.

De tekening hiernaast toont de vroegere sala van de Loonse burcht, ingetekend op een oud kadastraal plan. De bibliotheek was nog niet gebouwd, de ruimte van de Burcht lag vrij. De contouren van de vroegere gemeenteschool zijn nog zichtbaar op het kadastraal plan. De oppervlakte en afmetingen van de Middeleeuwse sala zijn indrukwekkend. De sala moet ongeveer 33m lang en 10m breed zijn geweest, met muren van 2m tot 2,50m dik. De sala is bijna zo groot als de middenbeuk van de vlakbij gelegen kerk. Sommige bronnen vermelden dat deze sala groter was dan die in de donjon van het Gravensteen te Gent (afm. 27,50m lang en 10m breed). Dit duidt alleen maar op het zeer grote belang van de grafelijke burcht. In de bloeiperiode van het Graafschap was dit het wereldlijke, geestelijke en intellectuele centrum van het Graafschap.

Op de afbeelding hiernaast is de kadastrale configuratie grondig gewijzigd, en is de bibliotheek zichtbaar geworden. Hieruit blijkt duidelijk dat dit recente gebouw deels op de grondvesten van de sala werd ingeplant. Bij het bouwen van de bibliotheekkelders zijn daar alle sporen van enige overgebleven funderingen van de sala verloren gegaan. Uit deze afbeelding kan ook afgeleid worden dat er nog een groot deel van de sala vrij ligt in de ondergrond. Deze resten zijn waarschijnlijk bij onderzoek terug te vinden door funderingsresten, verkleuringen in de ondergrond, enz.


6/32

Stad Borgloon


De graven namen geen genoegen met de 30m boven de vlakte verheven heuvel voor de bouw van hun vesting. De heuvel werd kunstmatig verhoogd om er in de loop van de 10de en 11de eeuw een voor die tijd typische motteburcht op te bouwen. Boven stond waarschijnlijk een weertoren die als uitkijktoren en ultieme verdediging bij belegering diende. Aan die kant werd de helling verscherpt en met houten palen ontoegankelijk gemaakt. Aan de vlakkere noord- en oostzijde sloot een brede diepe gracht de vesting af. Zo ontstonden twee pleinen, het neerhof (binnen de burcht) en het voorhof (buiten de burcht). Tijdens een belangrijke opgraving in 1979 werden op het neerhof de ondergrondse resten van een grote zaal blootgelegd. Binnenin vond men een met silex en mortel gemetselde waterput, een vitaal onderdeel van iedere vesting. In het voorhof bevond zich een burchtkapel waar rond het kapittelhof en de pre-stedelijke nederzetting groeide. De kapel werd later vervangen door de huidige Sint-Odulfuskerk. Van enige burchtmuren of verdedigingswallen werd geen enkel spoor teruggevonden. De burcht werd tweemaal verwoest: de eerste keer in 1179 tijdens een oorlog tussen Gerard van Loon en Rudolf van Zähringen, prins-bisschop van Luik en een tweede maal rond 1232. Graaf Arnold I van Loon had al in 1095 besloten zijn hof naar het centraal gelegen Kuringen te verhuizen. In de 18e eeuw was de burcht al niet meer dan een vage ruïne. Tussen 1870 en 1877 werden diverse werken uitgevoerd op de Burcht. In 1871 werd een groot deel van de heuveltop genivelleerd om de bouw van een school mogelijk te maken. Verder werden de nog aanwezige resten van de burchtmuren en –gebouwen afgebroken en het puin werd gebruikt om de veldwegen in de omgeving te verharden. Vandaag schiet van de toenmalige verdedigingswallen niets meer over dan een straattracé. De vandaag zichtbare muren, keermuren en muurtjes op dit tracé dateren alle van later dan de Middeleeuwen. Van de burcht zelf blijft geen zichtbaar spoor meer achter, enkel een kunstmatige verhoging op de plek waar de meestertoren of donjon gestaan moet hebben. De steile zuiden westhelling van de eigenlijke burchtheuvel zijn wel mooi bewaard gebleven.


7/32

Stad Borgloon

3.2


VERKENNING TIJDENS WANDELING: ENKELE VASTSTELLINGEN

Op 9 november 2009 werd een verkennende wandeling georganiseerd te Borgloon. Een aantal personen heeft samen met het studiebureau het volledige traject afgestapt, en onderweg hun indrukken weergegeven. Deze personen werden uitgenodigd omwille van hun betrokkenheid bij het RUP Borgloon Centrum in hoedanigheid van beleidsverantwoordelijken of ambtenaar, of in hun hoedanigheid als begeleider/projectleider/deskundige in andere onderzoeken die momenteel lopende zijn, en die alle verband houden met Borgloon en zijn Gravenverleden, daaraan gekoppeld de rol en betekenis van de Burcht en de Graaf in Borgloon. Dit gezelschap bestond uit: burgemeester Eric Awouters, Emmy Vandersmissen (dienst Cultuur, Stad Borgloon), Jan Vaes (historicus), Stéphanie Mergeay (ambtenaar Provincie Limburg), Paul Lambrechts (voorzitter Erfgoedraad Borgloon), Philippe Cilissen (Erfgoedraad Borgloon), Roland Vanmuysen (Soresma nv). De wandeling startte op de Burchtheuvel, en de Graaf werd van daaruit in uurwijzerzin volledig afgewandeld, met als eindpunt terug de Burchtheuvel. Er volgde een nabespreking met alle aanwezigen, om alle indrukken even op een rijtje te zetten. Onderstaande opsomming geeft een samenvatting van de opgedane indrukken. Onderdeel Burchtheuvel

Indrukken Bibliotheek: architectuur en volumetrie zeer storend; functie op die (ruime) plek OK, vormuitwerking fout Panorama duidelijk gehinderd door gebrekkig beheer heuvelhellingen Burchtresten: enkel ondergronds Rommelige overgang met Speelhof Lindeboom op de top: moet deze blijven? Haag rondom de top: indien behouden, dan strakker onderhouden (harde vormgeving, dichte haag) Nog bijbouwen? Verdeelde meningen… maar als er iets bijkomt, VOORZICHTIG! Huidig gebruik te gering voor belang van de plek: een zandbak en drie fruitbomen op de meest historische plek van de stad! Restant burchtheuvel verstopt achter bibliotheek … Waarom maar één toegangstrap/-pad tot de heuveltop? Zicht westwaarts van op “plateau” achter bibliotheek is geweldig, maar wordt gehinderd door bomen > bomen kappen? Maar wat met stevigheid ondergrond?


8/32

Stad Borgloon

Onderdeel Trapkesstraat


Indrukken Heraanleg is geslaagd, zowel functioneel als qua uitzicht Randen onduidelijk: overgang naar burchtheuvel erg rommelig Plateau zichtbaar in heuvelhelling daar: inplanting oude woning (getuigenis burgemeester) Relatie met burchtheuvel is onbestaand – pas op het einde van de trappen kan men de heuvel op…

Graaf Kortestraat – Graethemstraat GEWELDIG UITZICHT! Ja, maar wel over huisjes en “koterijen” heen Instorting: dringend herstel nodig Zicht op panden aan Graethemstraat/Abeel/Klappoel is indrukwekkend Gebruik percelen tussen Abeel en Graaf is historisch gerelateerd: vroeger waren dit grote tuinen, met achterpoortjes op Graaf Moet er dan hier ingebreid worden op intensieve wijze? Op deze groene helling? Moet de wal hier een harde wand krijgen? Uniforme uitwerking keermuur gewenst! Garages? Ja, maar met uniforme materialen en ingepast in begrenzing Graaf Buitenbegrenzing Graaf? > Harde borstwering, steen, baksteen, diverse hoogten, geen fake kantelen, maar hedendaagse interpretatie van borstwering, weergang (zie Middeleeuwse Wallen te Tongeren


9/32

Stad Borgloon

Onderdeel Graaf Graethemstraat – Wellenstraat


Indrukken Unaniem verkozen tot een van de mooiste delen! Buitenzijde: zeer mooi, uniform, kleinschalig, historisch, ook functioneel (enkele poortjes) Door iets hogere ligging van Graaf mooi “overzicht” naar gebouwen Graaf Lodewijkplein toe Binnenkant: kan beter! Rommelig, geen wand, onduidelijke afbakening openbaar domein Parking supermarkt? Niet erg geslaagd, maar noodzakelijk voor de werking van de supermarkt Achterkanten handelszaken Wellenstraat: aanwezigheid op zich niet storend, wel het uitzicht ervan: industriële poorten, mengelmoes aan materialen en volumes Graaf was vroeger altijd dienstweg (militair en bewoners) Geslaagde renovaties op de kop aan de Wellenstraat (aan beide zijden van de Graaf!)


10/32

Stad Borgloon

Onderdeel Graaf Wellenstraat – Nieuwland


Indrukken Tijdens wandeling doorgang geblokkeerd door werf Mooi stukje, gesloten aan buitenzijde en open naar de stad Buitenzijde erg rommelig, talrijke “oplossingen” voor zeer ondiepe bouwpercelen aan die zijde Hoogteverschil met percelen aan binnenkant wel opvallend Hoogteverschil met percelen buitenkant erg groot: soms een verdieping (3,00m) Opvallende elektriciteitscabine aan kruispunt met Nieuwland Door dichte bebouwing aan buitenzijde geeft het een benauwde indruk aan die kant: je kijkt zo binnen bij de mensen aan tafel …

Graaf Nieuwland – Tongersestraat Nog gaaf gedeelte, algemene indruk was positief Lange, regelmatige kerkhofmuur draagt bij aan positief beeld Groot en opvallend niveauverschil met binnenkant Hoge keerwanden school geven massieve, maar ook een “walachtige” indruk Geen andere functies dan school en feestzaal, daardoor rustig gedeelte Mooie zichten op buitenruimte (noordwaarts) Appartementsblok aan Kannunik Darisstraat stoort enorm de landschapsbeleving Oud kerkhof biedt meerwaarde: beeldentuin? Vlak voor Tongersestraat wordt straatje zeer intiem, zeer smal en aan weerszijden ingeklemd tussen hoge gebouwen


11/32

Stad Borgloon

Onderdeel Graaf Tongersestraat – Burchtheuvel


Indrukken Uniek deel, meer een moeilijk pad dan een muurtracé Eerste 20m aan Tongersestraat: groot “beluik”-karakter: één oude woning, klein, versnipperde bouwstijl, bijna kluizenaarswoonst Sterke hellingen, pad volgt de bovenrand van de vallei Verderop: pad krijgt groen karakter, bijna een bospad Scheef gezakte tuinmuren bepalen sterk het beeld; dringende herstellingen noodzakelijk!! Geen enkel contact met valleilandschap, groen sluit alles af Onveilige wandelsituatie, pad brokkelt af! Soms mooie doorkijkjes naar stedelijke tuinen (binnenkant) “Kruising” ter hoogte van Padonck zou moeten heropend worden! Tweede grote deel van het pad: men loopt hier buiten! Geen contact meer met binnenstad tenzij via hoger gelegen overheersende kapittelgebouwen (kerk, dekenij, kloostergang) Breed, zonnig, onderhouden, praktisch, maar te hoge haag aan buitenzijde: landschap wordt afgesloten Klim naar Burchtheuvel indrukwekkend, maar verdedigend karakter van Burchtheuvel gaat verloren in verwilderde beplanting Woningen aan dit deel erg lage beeldkwaliteit: oud, samenraapsel stijlen en volumes, men kijkt eigenlijk op achterkanten ipv op voorgevels


12/32

Stad Borgloon

3.3 3.3.1


RUIMTE EN STRUCTUREN HET RELIËF

Als er één eigenschap typisch te noemen is voor Graaf en Burcht, dan is het wel het aanwezige reliëf. Dit reliëf manifesteert zich zowel in de lengterichting als in de breedterichting. Anders gezegd, Graaf vertoont opvallende niveauverschillen op het tracé zelf, maar ook links en rechts van het tracé. Zo is het niveauverschil op het tracé zelf het opvallendst in het pad tussen Tongersestraat en Padonck/Burchtheuvel: daar lijkt het traject eerder op een stuk bergpad dan op een straatje. Dezelfde steile hellingen komen voor in het gedeelte tussen Kortestraat en Graethemstraat, waar het niveauverschil meer dan 4,00m bedraagt tussen diepste en hoogste punt van dit stuk. Maar ook de hellingen links en rechts van Graaf vallen meteen op. Soms weggestopt achter een keermuur, maar vaak open aanwezig (bv. pad Tongersestraat), bepalen zij sterk de beeldwaarde van het traject. De wandelaar heeft de indruk om op een hoger gelegen terrein te wandelen, en de indruk ontstaat daardoor dat men meer binnen dan buiten de stad is. Sterke indruk maken ook de situaties waarbij het pad of tracé tussen twee hellingen geprangd zit, en men de indruk heeft op een hoogtelijn van een grote doorlopende helling te wandelen. Op sommige plaatsen fungeren tuinmuren als keermuur tussen Graaf en lager gelegen of hoger gelegen tuinen. In dat laatste geval wordt de indruk van stadswal versterkt. Burchtheuvel is een geval apart. Deze plek vertoont uitersten: aan de stadse kant ligt het terrein op dezelfde hoogte als het Speelhof, terwijl de relatie met de Kortestraat en Burchtgracht eerder via een zeer steile helling verloopt. Ter hoogte van de plek waar de meestertoren moet gestaan hebben, en waar nu de lindeboom geplant staat, wordt deze steile helling nog eens versterkt, en dit naar alle zijden, door de kunstmatige ophoging op deze plaats. De plek van de Burcht krijgt zo een dualiteit: open en vlak naar de stad toe, gesloten en onbegaanbaar steil naar de buitenwereld toe. Conclusie: reliëf speelt een zeer belangrijke rol in de sfeerschepping op Graaf en Burchtheuvel. Deze unieke eigenschap vertoont zich op het terrein op verschillende manieren, het best zichtbaar links en rechts van het tracé. Keermuren in allerlei vorm en uitvoering dragen bij tot de beeldkwaliteit.


13/32

Stad Borgloon

3.3.2


DE EVOLUTIE VAN DE BEBOUWING

Middeleeuwen en Ancien Regime: Ferrariskaart Bij de opmaak van de Ferrariskaart (1777) was er in Borgloon niet veel veranderd ten opzichte van de late Middeleeuwen. De burcht was reeds lang een ruïne, de stadsmuren waren al geslecht, en de bebouwing situeerde zich nog grotendeels binnen de voormalige wallen. Enkel aan de westkant van de kern zien we enkele gebouwen buiten de stadspoorten staan, waaronder de Middeleeuwse Gasthuiskapel. In de directe omgeving van de stadspoorten aan west-, noord- en zuidzijde blijft er open ruimte bestaan: de vroeger geldende militaire eisen voor een efficiënte verdediging blijven lang nawerken. De omgeving van de Tongersepoort is al meer bebouwd geraakt tegen het einde van de 18de eeuw. Op de detailkaart zijn nog sporen van de westelijke stadspoort zichtbaar: twee vierkante, flankerende gebouwtjes, links en rechts van de stadsingang en vlak op het tracé van de wallen, en aan de binnenzijde iets wat op een tolhuisje of wachthuisje gelijkt. De Graaf was nog volledig onbebouwd. Aan de vroegere Wellenpoort zien we de eerste gebouwen verschijnen, die voor een deel aansluiten op de Graaf. Voor de rest is Graaf een “onbestemde ruimte”, waarschijnlijk omdat er nog resten van wallen of grachten aanwezig zijn, of ondergrondse funderingen die een bebouwing in eerste instantie moeilijk maken. De ruimte is m.a.w. nog niet ingenomen door de toenmalige stadsbewoners. Langs deze “onbestemde ruimte” liggen aan de binnenkant enkel tuinen en boomgaarden, horende bij enkele stadshoeves, of bij het domein van het Brigittijnenklooster van Nieuwland. Op de Burcht stond in die tijd al geen gebouw meer; de Ferrariskaart duidt enkel een klein kapelletje aan, maar dat is gelegen aan de voet van de burchtheuvel (huidige kapel “Christus op de Koude Steen” aan Oudeberg). Verder kunnen we op de kaart enkel de aanwezigheid van een vijver of poel afleiden. De noordzijde werd ingenomen door grote tuinen van de woningen aan de Papenstraat. Ferraris geeft geen enkele aanduiding van burchtmuren, bebouwing, een toren of andere resten van de voormalige grafelijke burcht, zodat met grote zekerheid kan gezegd worden dat de burcht anno 1777 zover vervallen was dat er geen herkenbare resten meer overbleven.


14/32

Stad Borgloon


Begin 19de eeuw: Buurtwegenatlas In de bijna 65 jaar (toch bijna drie generaties) tussen Ferraris en deze kaart is er te Borgloon erg weinig gebeurd op vlak van bebouwing. Dit geldt nog meer voor de directe omgeving van Graaf en Burcht. Een eerste evolutie is de definitieve inname van de ruimte vlakbij de voormalige stadspoorten. Er worden kleine huizen en gebouwen opgetrokken aan binnen- en buitenzijde van de Graaf, waarbij aangesloten wordt op de bestaande huizen en bouwlijnen. De bebouwing langs drie van de vier stadspoorten begint vanaf dan lineair naar buiten te groeien, zonder breuk. De Tongersepoort was reeds vroeger opgegaan in het gebouwde weefsel. Langs Graaf wordt enkel gebouwd in de onmiddellijke nabijheid van de vier vroegere stadspoorten. Uitzondering daarop vormt de Graaf tussen Graethempoort en Kortestraat, waar enkele kleine woningen verschijnen aan de binnenzijde van het straattracé. De evolutie op de Burchl is van een andere omvang: er is nu een volledige straatwand ontstaan aan de noordzijde, als afsluiting van de percelen die op de Papenstraat uitgeven. Verder is er een gebouw opgetrokken aan de overzijde van deze straatwand, en heeft de huidige Trapkesstraat een officieel traject in de Atlas gekregen. In de helling van de Burcht is een kleine woning gebouwd, uitgevend op de Kortestraat; de woning staat op een eigen perceel, ingetekend in de Atlas. Op de Atlas is tevens de poel aangeduid tussen de Burcht, de kerk en het Speelhof. Uit de ligging en de data die over de voormalige burcht beschikbaar zijn, kunnen we afleiden dat deze poel buiten de burchtmuren gelegen was. Het is waarschijnlijk dan ook deze poel geweest die het neerhof van het voorhof (Speelhof) afsloot. In historische teksten wordt hier verwezen naar een diepe gracht, die als verdediging voor de burcht aan de noord- en oostzijde dienst deed.


15/32

Stad Borgloon


20ste eeuw: topografische kaart 1970 Zelfs meer dan 120 jaar na de Atlas van de Buurtwegen is Borgloon-Centrum grotendeels ongewijzigd gebleven. De uitbreidingen in de richting van het Stationsplein en de combinatie Tongersesteenweg / Kernielerweg hebben geen noemenswaardige invloed op het Middeleeuwse centrum. Langs het traject van Graaf is er eigenlijk maar één plek waar grote veranderingen gebeuren: ter hoogte van de (toenmalige Normaalschool in Nieuwland. De hoge bebouwing die we nu kennen, wordt gebouwd, en Graaf wordt aan die zijde met een indrukwekkende wand afgesloten van de stad. De huizenrij aan de Hendrik van Veldekestraat (aanleunend tegen Graaf) wordt opgetrokken, en sluit daar Graaf van het landschap buiten de stad af. Op andere plaatsen is er sporadisch bebouwing bijgekomen, meestal slechts één of enkele woningen. Zo bv. in Graaf tussen Wellenstraat en Graethemstraat, of in het deel tussen Graethemstraat en Kortestraat. Het gaat hier telkens om kleine, smalle en ondiepe percelen waarop een arbeiderswoning wordt opgetrokken. Een belangrijke ontwikkeling is het doortrekken van de Nieuwstraat in de Nieuwe Steenweg, en de onmiddellijke bebouwing van deze steenweg. Zo ontstaat een huizenrij die de voorzijde aan deze nieuwe invalsweg heeft, maar de achterzijde geeft uit op Graaf. Op Burcht is weerom een heel eigen ontwikkeling aan de gang. Men beslist in 1871 om er een gemeenteschool te bouwen, aan de hoek van Speelhof en Trapkesstraat, op het terrein van de voormalige burcht. Dit imposante gebouw in baksteen, met sierlijsten en opvallende ramen, sluit Speelhof af naar het westen toe. Het sluit meteen ook de “ruïne” van de burcht af van de stad. Dit gebouw zal bewaard blijven tot net voor de fusie in 1977. Meer dan honderd jaar lang domineert dit gebouw deze hoek, en doet de herinnering aan de burchtruïne helemaal vervagen bij de Lonenaar. Conclusie: opvallend is de bouwstilstand langs de Graaf, en tegelijk weer niet zo opvallend, want ingegeven door een militaire bekommernis die nog lang bleef nazinderen. Schuchtere pogingen om Graaf te bebouwen komen er pas in de 20ste eeuw. Burcht wordt reeds in 1871 bebouwd met een gemeenteschool. De bebouwing blijft langs Graaf kleinschalig, op de school van Nieuwland na.


16/32

Stad Borgloon

3.3.3


WANDEN / BEGRENZINGEN

Ook de wanden van Graaf/Burchtheuvel hebben een zeer verscheiden karakter: zacht en hard, laag en hoog, oud en nieuw. Allereerst worden sommige wanden gevormd door de achter- of voorzijden van gebouwen. Zo is één zijde van tracé Wellenstraat-Nieuwland volledig ingenomen door achtergevels van woningen aan de evenwijdige straat. Hetzelfde komt voor ter hoogte van de school Nieuwland, de Graaf tussen Kortestraat en Graethemstraat en het deel tussen Graethemstraat en Wellenstraat. De wanden zijn hier dan hard (steenachtig), vaak twee verdiepingen hoog, bekroond met een zadeldak. Een tweede harde wand wordt gevormd door diverse tuinmuren en keermuren. Opgetrokken in verschillende materialen, zijn deze wanden meestal slechts 2,00m – 3,00m hoog, af en toe voorzien van poortjes of doorgangen (doorkijkjes). Op sommige plaatsen verkeren deze tuinmuren, die tegelijk keermuren zijn voor de veel hoger gelegen tuin, in slechte, soms gevaarlijke staat (pad achter Padonck!). Een ander soort wanden zijn de afsluitingen in de vorm van draadgaas op palen, weidraad of andere doorzichtige afsluitingen. Vaak laten deze afsluitingen weidse uitzichten of strategische doorkijkjes toe op het lager gelegen landschap (buiten de stad). Tussen Kortestraat en Graethemstraat op Graaf komen deze afsluitingen ook voor aan de binnenzijde van Graaf, waardoor daar een zicht op de stad ontstaat. Tenslotte wordt Graaf ook vaak door groene wanden begrensd, het beste zichtbaar op het pad achter Padonck. Hier staat een grote houtwal aan de buitenzijde, die het pad zeer besloten, zelfs benauwd van sfeer maakt. Op andere plaatsen is de groene wand minder imposant, zoals op het stuk Graaf tussen Tongersestraat en Burchtgracht, waar men op de inrit van de Mot wandelt: hier vormt een haag een zachte en aangename afscheiding van de lager gelegen beekvallei. De veelvuldige plekken waar kleine of grote groene wanden voorkomen dragen duidelijk bij tot de kwaliteit van het traject. De Burchtheuvel is op dat vlak weer een ander verhaal: de enige duidelijke harde wand is de bebouwing aan de Trapkesstraat. De bibliotheek vormt geen wand, hij staat als volume midden op de plek. Momenteel zijn er weinig andere duidelijke wanden aan de Burchtheuvel, als men de verwilderde begroeiing op de hellingen niet meerekent. De Burchtheuvel mist hierdoor toch wel een groot stuk verblijfskwaliteit: er zijn geen duidelijke wanden, er is zelfs niet duidelijk uit te maken of er wanden zijn of niet, bijvoorbeeld de overgang naar Speelhof? Juist daardoor vindt men dit geen aangename ruimte, omdat ze niet begrensbaar is, bevatbaar is voor de bezoeker. Soresma n.v. G0271 rapport BurchtGraaf 02

17/32

Stad Borgloon


Conclusie: een diversiteit aan wandvorming en –uitwerking verrijkt de belevingswaarde van het traject. Soms missen plekken een duidelijke grens, waardoor de plek niet bevattelijk blijkt en als onaangenaam ervaren wordt (Burchtheuvel).

3.3.4

ERFGOED

Graaf bevat op zich geen waardevol gebouwd erfgoed. Maar waar Graaf de andere stadsstraten kruist ter hoogte van de vroegere stadspoorten, bevinden zich telkens één of meerdere gebouwen van historisch en architecturaal belang. Graethempoort en Wellenpoort zijn hier de duidelijkste voorbeelden van, met “fin-de-siècle” en begin 20ste eeuwse architectuur die uitgeeft op de hoofdstraten, maar ook de beeldwaarde uitmaakt van de Graaf. In het geval van het gebouw aan de Graethempoort is dit een duidelijk baken van op de Graaf. Tongersepoort omvat enkele waardevolle gebouwen, maar hier gaat het effect wat verloren door de zeer smalle ingang van Graaf richting Motvallei. Aan de Kortestraat (Nerempoort) ligt één discreet waardevol gebouw, recent gerestaureerd. Twee complexen vallen ook op, door de ligging vlakbij de Graaf: het geheel rond de Graethemkapel, en het Kapittel met kerk, dekenij, pastorij en kloostergang. Door hun ligging bepalen zij voor een deel het zicht dat de wandelaar ervaart bij het lopen over de Graaf. Burchtheuvel Expliciet waardevol erfgoed is niet aanwezig OP de Burchtheuvel; de grafelijke burcht werd al lang geleden afgebroken. Wel is er gebouwd erfgoed VLAKBIJ: het reeds genoemde Kapittel maakt heel de oostwand van de Burcht uit. Dit geheel van historische gebouwen is zeer bepalend voor de Burchtheuvel. De vroegere historische link tussen de grafelijke burcht en dit Kapittel komt hier nog het best tot uiting. Conclusie: gebouwd erfgoed is geprononceerd aanwezig langs de kruispunten van Graaf en hoofdstraten. Twee complexen, Graethemkapel en Kapittel, zijn bepalend van op een afstand. Brucht had een uniek historisch erfgoed, dat totaal verdwenen is.


18/32

Stad Borgloon

3.3.5


GROENE OMGEVING

Het aandeel groen varieert zeer sterk op Graaf: van een bijna totaal ontbreken (deel Graethemstraat-Wellenstraat), tot een volledig overheersen (pad achter Padonck). Hier vormt de afwisseling juist de kracht: elk deel van Graaf heeft zo een eigen karakter, van zeer steenachtig, hard en stedelijk, tot zeer groen, zacht en landelijk. Dit creëert verschillende sferen, die in hun geheel achter elkaar als wandeltraject een zeer hoge belevingskwaliteit hebben. De Graaf op dit vlak uniform behandelen bij heraanleg of sfeerschepping zou afbreuk doen aan deze rijke variëteit. Een groot aandeel van het groen is privaat, om niet te zeggen alle groen. Zo dragen de bomen op de speelplaats van de school aan Nieuwland bij tot de beeldwaarde van Graaf op die plaats, net zoals het private groen in de diverse achtertuinen aan Padonck en Tongersestraat bijdraagt tot de beeldkwaliteit van het pad daar achter. De zichten die men krijgt op en door bestaand privaat groen zijn zeer waardevol. Openbaar groen inbrengen in het tracé zelf is zeer moeilijk. Burchtheuvel is momenteel een zeer groene plek, maar vraagt toch een grondige aanpak. Momenteel is ongestructureerd groen aanwezig op de steile hellingen, en één lindeboom op de heuveltop. De bibliotheek wordt als fors gebouw enigszins verzacht door deze lindeboom. De aanplanting van drie fruitbomen, de losse struiken aan Trapkesstraat, de onregelmatige haag op de rand van het plateau, het zijn alle elementen die geen duidelijk beeld scheppen en eigenlijk afbreuk aan de plek doen. Conclusie: Groen op allerlei niveaus en van allerlei afmetingen is zeer belangrijk voor Graaf, maar dan met aandacht voor de diverse “sferen”. Op Burchtheuvel heerst een “rommelige groenindruk”.


19/32

Stad Borgloon

3.3.6


CENTRUMLINKEN

Graaf heeft vier historische linken met de andere straten van Borgloon, namelijk de vier stadspoorten – Graethempoort, Wellenpoort, Tongersepoort en Luikerpoort. De vier huidige hoofdstraten van Borgloon leiden vanaf deze kruispunten naar binnen. Er zijn nog andere linken met het centrum. Graaf heeft nog vier andere kruisingen met bestaande wegen en paden. Deze zijn misschien minder in de structuur aanwezig, maar niettemin zeer functioneel: het gaat over twee kruisingen met Nieuwland, waarvan één enkel voor voetgangers (ter hoogte van de begraafplaats), eentje waar Speelhof uitloopt op Graaf via de Burchtgracht, en tenslotte eentje waar de Graaf via trappen aansluiting geeft op de Nieuwe Steenweg. Deze laatste kruising geeft via de stedelijke parkeerplaats ook aansluiting op Klappoel. Burchtheuvel geeft een zelfde verhaal: de Trapkesstraat en Speelhof vormen de belangrijkste linken met het stedelijk weefsel. Via de Burchtgracht kan men ook van Burchtheuvel in Graaf geraken. Conclusie: de cirkel gevormd door Graaf en Burchtheuvel heeft op regelmatige plaatsen duidelijke en functionele linken met het stedelijke stratenpatroon en de centraal gelegen pleinen. De doorwaadbaarheid van deze cirkel is positief voor de ruimtebeleving.


20/32

Stad Borgloon

3.3.7


ZICHTEN EN BEELDEN

Het opsommen van alle plekken en plekjes van waar men een zicht op een element van het stedelijk of landelijk landschap krijgt, is onbegonnen werk. Er zijn zo wel 50, 60 of meer specifieke plaatsen langs de Graaf waar de blik aangetrokken wordt door een gebouw, een complex, een boom of landschappelijk onderdeel. De zichten kunnen onderverdeeld worden in enkele duidelijke categorieën: • Landschapszicht: een zicht van op Graaf naar het landschap BUITEN de omwalling. Deze zichten kunnen zowel zeer breed en panoramisch zijn, als bestaan uit een doorkijkje doorheen een poort of onder een boom. • Stadszicht: een kijk op de gebouwen van de stad, op de BINNEN de omwalling gelegen ruimte. Ook hier kan het zicht variëren: gebouwzicht, zicht op een complex, of een zicht over de daken van de stad heen. • Gebouw- of bakenzicht: een onmiskenbaar zicht op een zeer bepaald gebouw. Duidelijk voorbeeld is het zicht op het stadhuis van aan de Nerempoort. De wandeling langs de Graaf wordt zo een beeldenrijke tocht langs stad en platteland. Gebouwen en “dakenzichten” geven een rijk beeld van de ruimte binnen de wallen, terwijl ruime zichten en meer intieme doorkijkjes op het weidse landschap de relatie met de ruimte BUITEN de wallen leggen. Zoals gezegd, het is onbegonnen werk elk zicht in kaart te brengen. De voornaamste zijn vervat in bovenstaande kaart. De beeldenrijkdom die zo ontstaat moet zeker beschermd worden tegen onoordeelkundige bebouwing, die deze beeldenrijkdom zou tenietdoen. De Burchtheuvel Burcht is tegelijk een baken en een panoramapunt, naast de vele zichten op enkele gebouwen en complexen. • Baken: de opvallende lindeboom op de kunstmatige heuvel fungeert als baken, dat van op sommige plaatsen duidelijk zichtbaar is. Ook vanuit bepaalde plaatsen in de stad is dit baken duidelijk zichtbaar. • Panoramapunt: van op de burcht kijkt men uit over een landschap dat 200° breed is, reikend van Hoepertingen en Sint-Truiden, over Broekom en de Bollenberg naar het College (Tongersesteenweg). Conclusie: Graaf is een beeldentraject, met zichten op BUITEN en BINNEN. Plaats, aard en manier van “kijken” naar stad en platteland bieden veel afwisseling. Brucht vormt een baken op zich, maar is ook een uniek panoramapunt op Haspengouw.


21/32

Stad Borgloon

3.3.8


ACTIVITEITEN ALLERLEI

Een zeer opvallende eigenschap van Graaf is het bijna totaal ontbreken van echte functies en voorzieningen, buiten het kleinschalig wonen. Borgloon heeft een centrum, dat aantrekkelijk is voor functies en voorzieningen, met een paar duidelijke handelsstraten. Uitwijking naar de rand, zoals in grotere steden vaak gezien wordt, was hier niet nodig omwille van de beperkte omvang van het voorzieningenapparaat. Dit heeft Graaf gespaard van grote handelszaken, tavernes, restaurants, enz. Wonen komt voor in beperkte mate en dan vooral in het zuidelijk deel van het tracé (delen Kortestraat-GraethemstraatWellenstraat). Dit wonen situeert zich in kleinschalige eengezinswoningen, vaak oudere woningen, met beperkte tuinen en vaak ingebouwd in de bestaande hellingen van het terrein. Uitzondering daarop is het appartementengeheel aan de Graaf valkbij Kortestraat, en het hoekgebouw Graethemstraat/Graaf. In het deel Graethemstraat-Wellenstraat komen een aantal dienstingangen van functies en voorzieningen voor die eigenlijk hun hoofdingang hebben in de Wellenstraat. Dit is een verderzetting van een historisch gebruik van de Graaf als officieuze achteringang voor de grote handelshuizen van vroeger, dit vanwege de zeer geringe omvang van het echte centrum. Toch is er een functie die zich voor een deel op Graaf heeft geënt: de school van Nieuwland, die langs de Graaf een aantal toegangen bezit. Gecombineerd met het sterke beeldeffect van de hoge wallen en gebouwen op die plaats, wordt Graaf hier tegelijk een dienststraatje en een beeldrijke wandelplek. De Burchtheuvel is dan weer een andere plek. Als Trapkesstraat mee mag gerekend worden, dan komen er nog enkele woningen voor, gecombineerd met enkele achteringangen van handelszaken aan de Papenstraat. De enige andere voorziening op de Burchtheuvel is de bibliotheek. De beeldwaarde en architecturale meerwaarde van het gebouw op zich voor deze plek is nihil, maar de inplanting van deze voorziening op die plaats is wel geslaagd te noemen, en heeft ook een zekere logica. De aanwezigheid van deze voorziening verhoogt de belevingswaarde van de plek, maar de beeldwaarde gaat er fors op achteruit. Conclusie: Graaf is gelukkig gespaard gebleven van grotere functies en voorzieningen, een uitzondering vormt de school van Nieuwland. Burchtheuvel bezit een werkbare voorziening (bibliotheek), maar de architecturale uitwerking ervan is er één zonder enige toegevoegde waarde.


22/32

Stad Borgloon

4

4.1


VISIE EN UITWERKING NAAR RUP “BORGLOON CENTRUM”

ALGEMEEN

Graaf en Burcht maken essentieel onderdeel uit van de ruimtelijke structuur van Borgloon Centrum. Graaf en Burcht leveren een aantal kwaliteiten aan het centrum, die nergens anders te vinden zijn: doorloopbaarheid, kleinschaligheid, zichtenrijkdom, functionele rol voor handelscentrum, structurering en duiding van de ruimte. Als we in beeldentaal spreken, kunnen we Graaf en Burcht vergelijken met een halsketting en het erbij horende medaillon: onlosmakelijk verbonden, elkaar aanvullend, en elk met een eigen waarde. Alle aandacht gaat naar het medaillon (Burcht), maar de halsketting (Graaf) draagt het geheel. Graaf en Burcht moeten geen beperkende rol krijgen, zij moeten het stadscentrum niet in een strak keurslijf dwingen. Het is niet de bedoeling met deze visie een grens aan de stad te op te leggen. Graaf en Burcht moeten wel een verrijking van de ruimte en leefomgeving worden. Zoals beide pleinen, Markt en Speelhof, en de vier hoofdstraten met opvallende burgerhuizen de hoofdstructuur uitmaken van het centrum, moeten Graaf en Centrum een tweede drager van de ruimte worden: eenvormig, kleinschalig, soms discreet en soms opvallend, maar altijd met een toegevoegde waarde voor bewoner en bezoeker. Graaf noodzaakt een dringende aanpak op sommige plaatsen, om de huidige ruimtelijke kwaliteit te behouden of te versterken. Belangrijk is dat een paar van de huidige functies van Graaf verder kunnen ontwikkeld worden: dienstingang en toelevering handelscentrum, en kleinschalig wonen. Burcht zou niets minder dan de belangrijkste plek in het centrum kunnen worden, mits een doordachte aanpak. Burcht moet na Markt en Speelhof de derde plek worden binnen de wallen. Een plek met historische duiding, maar ook een plek voor de bewoner en bezoeker. De bibliotheek als gebouw is een vergissing geweest, maar niet als functie. De link met de geschiedenis en het informatie-aspect van deze plek kan gemakkelijk gemaakt worden.


23/32

Stad Borgloon

4.2 4.2.1


BASISPRINCIPES VOOR EEN GRAAF EN BURCHT OP MAAT VAN BORGLOON GRAAF

Graaf = binnen en buiten Graaf is een traject dat op de overgang tussen Middeleeuwse stad en Nieuwe stad gelegen is. Het juiste tracé van de oorspronkelijke wallen is niet gekend, en heeft misschien in de loop der tijden wijzigingen ondergaan. Voorts kan het goed mogelijk zijn dat sommige stukken Graaf buiten de wallen zitten, en sommige stukken binnen de wallen. Graaf is dus niet een plek, een ruimte met een éénduidige grondslag, maar eerder een overgangszone, een verandering van ruimte, van binnen naar buiten en omgekeerd. De ruimtelijke afwerking en inrichting moeten daarop afgestemd worden. Graaf = smal en begrensd Graaf heeft op 3/4de van zijn traject een smal profiel, variërend van steegje tot smalle straat. De grenzen zijn vaak duidelijk aangegeven: keermuren, tuinmuren, huizen, hagen,… Graaf moet een smalle straat blijven. Dit is een van de weinige keren dat er vastgelegd kan worden in een RUP dat er nooit verbredingswerken aan Graaf mogen uitgevoerd worden. De bestaande rooilijnen moeten zoveel mogelijk behouden blijven. Zelfs het gedeelte Tongersestraat – Burcht mag niet verbreed worden. Dit principe moet ook toegepast worden ter hoogte van de gemeentelijke parking in Graaf tussen Graethemstraat en Kortestraat. De gemeentelijke parking moet behouden blijven, maar de verkeerscirculatie past zich in het bestaande smalle profiel van Graaf volledig in. Voor de “wanden” van Graaf moeten strakke regels vastgelegd worden: indien het een gebouw is, moet het kleinschalig zijn, individueel, beperkte materialenlijst, beperkte bouwhoogte. Indien het gaat om afsluitingen van percelen, moeten draadafsluitingen verboden worden, maar moet met steenachtige of dichte groen hagen gewerkt worden. Hoogte hiervan kan variëren naargelang de plek, het uitzicht. Veiligheid bij een afsluiting op of tegen keermuren is de basis: minimale hoogtes kunnen hier opgelegd worden. Graaf = gelinkt met andere ruimte Er zijn al veel linken met de ruimte binnen en buiten Graaf: de vier oude stadspoorten, tussenverbindingen, de Burcht. Deze linken zorgen voor een zeer goede doorloopbaarheid van het kleine centrum, en omgekeerd voor een vlotte bereikbaarheid van Graaf vanuit alle kanten. Deze doorloopbaarheid kan nog versterkt worden. Extra linken met binnen en buiten kunnen voorzien worden ter hoogte van de gemeentelijke parking op Graaf, naar binnen toe; maar ook ter hoogte van de parochielokalen, van Graaf naar Padonck en Speelhof toe. Waar Graaf de vier poorten bereikt, kan de bebouwing aan de kruisende straten andere voorschriften krijgen dan even verderop: speciale dakvorm, bouwhoogte, materiaalkeuze, … Dit levert op lange termijn vier accenten op, die verwijzen naar de vier Middeleeuwse accenten, namelijk de stadspoorten. Graaf = wonen, niets meer Momenteel is Graaf een schaars bewoonde plek, zonder grote openbare of private functies of diensten. De grootste openbare voorziening aan Graaf is de school aan Nieuwland, en in mindere mate de gemeentelijke parking in Graaf. De enige functie die goed vertegenwoordigd is, is het wonen, en dan nog meestal in een aangepaste typologie. Graaf moet een ruimte worden waar kleinschalig wonen mogelijk is op zeer wel overwogen plekken. Zo bv. op Graaf tussen Graethemstraat en Kortestraat, maar dan in een andere vorm dan tot nu toe voorgesteld. Zo kan er ook wonen toegelaten worden langs het stuk dat uitgeeft op Nieuwland, in het kader van het grote inbreidingsproject op die plaats.


24/32

Stad Borgloon


Graaf = aanvulling voor centrumfuncties Een niet onbelangrijke functie van Graaf is toelevering en toegang van functies en voorzieningen, die zich in een andere, binnen de wallen gelegen straat bevinden. Dit is het meest opvallend in het stuk Graaf tussen Graethemstraat en Wellenstraat. De ontsluitende functie voor deze meestal in gesloten bebouwing gesitueerde functies is hier essentieel. Graaf moet in dat kader bereikbaar blijven. De functie van toelevering moet een bepaald beeld genereren: een poort in een muur, een poort in een haag. De rooilijn zal hier terug de afsluiting worden (zie bv. Graaf tussen Graethemstraat en Wellenstraat). Het profiel van Graaf wordt zo hersteld tot zijn essentie, en hierdoor verdwijnt het zicht op ongestructureerde, niet ingerichte restruimtes tussen Graaf en de eerste bebouwing op deze percelen. Graaf = panoramatraject op stad en de buiten Uit de analyse blijkt dat Graaf de plek bij uitstek is om een blik te werpen op de landschappen rondom. En dit zowel voor typische landelijke landschapszichten, als voor zichten op de stad naar binnen toe. Graaf is – op Burcht na – de beste plaats om van de kwaliteiten van bebouwde en rurale landschappen te genieten. Dit principe reikt verder dan Graaf zelf. Dit principe houdt in dat er in bepaalde andere straten beperkingen van bouwhoogte ingevoerd worden. Dit kan eveneens inhouden dat er een verbod komt om bomen te planten op bepaalde plaatsen, om hoge hagen te laten groeien, enz. Het doel van dit principe is de huidige bewaard gebleven zichten en doorkijken te bestendigen in de toekomst, en waar nodig de zichten vrij te maken (bv. Graaf tussen Tongersestraat en Burcht). Wetende dat een groot deel van het aanwezige groen dat nu de sfeer en kwaliteit van bepaalde delen van Graaf uitmaakt, in private handen is, moet de vraag gesteld worden: wat met behoud, versterking, wat indien eigenaar wenst te kappen?

4.2.2

BURCHT

Burcht = begin van de stad Burcht is de ontstaansplek van Borgloon. De hele geschiedenis van de stad draait rond deze plek, en alle wetenschap over Borgloon en de Graven heeft daar zijn oorsprong. Deze plek is even belangrijk voor Borgloon als het Gravensteen dat is voor Gent. Burcht moet een plaats worden waar de geschiedenis van het Graafschap tot leven komt. Waar de bezoeker geconfronteerd wordt met de rijke geschiedenis van dat Graafschap. Voor dat doel ligt Burcht zeer centraal: vlakbij kerk en kapittel, vlakbij Speelhof, Stadhuis vlakbij. Alle geschiedenis kan naar dit brandpunt teruggebracht worden. Burcht moet gevrijwaard blijven van bebouwing die dat basisidee zou kunnen aantasten. Er is weliswaar al de bibliotheek, maar een tweede evengrote vergissing moet vermeden worden. De plek van de oude burcht van de Graven is enkel ondergronds nog terug te vinden, maar een “verrijzenis” van deze burcht onder een bepaalde vorm zorgt voor een focuspunt op deze belangrijke plek. Burcht = openbaar, niet privaat Burcht is momenteel grotendeels openbaar, op sommige delen van het bibliotheekgebouw na. De bezoeker kan vrij wandelen op het overgrote deel van Burcht. Men moet een doorgedreven privatisering van de Burcht ten allen koste vermijden. Dergelijke rijk beladen plek moet voor alle publiek steeds volledig toegankelijk blijven. Nieuwe bebouwing kan wel, maar enkel voor openbare of op openbare functies gelijkende bestemmingen. Louter private woningen zouden hier beter niet ingeplant worden.


25/32

Stad Borgloon


Burcht = overgang naar Speelhof Speelhof en Burcht worden nu van elkaar gescheiden door … niets. Er is geen eenduidige afbakening van beide ruimtes. Vroeger was die er wel: de gemeenteschool, nu afgebroken, sloot de hoek van het Speelhof daar af. En daarvoor was er de gracht met poel, die de Burcht van het “voorhof” (Speelhof) afscheidde. Er moet een “wand” geplaatst worden tussen Burcht en Speelhof. Deze wand kan symbolisch zijn, tastbaar of niet; het kan een gebouwtje zijn, een volume of een tweedimensionale afbakening. In het RUP moeten duidelijke richtlijnen komen hoe deze wand er moet uitzien, wat verwacht wordt aan de zijde van Speelhof en aan de andere zijde (Burcht). Essentieel is wel dat er een wand komt, maar dat doorkijk naar het (later) goed zichtbare Haspengouwse landschap mogelijk blijft van op Speelhof, dit als “smaakmaker”. Burcht = Haspengouw = landschap De hoogteligging van Burcht maakt dat het landschap rondom duidelijk zichtbaar wordt, maar ook dat het stedelijk landschap te bekijken is van op deze plaats. Momenteel nog aan het zicht ontrokken door te fel opgeschoten bomen en struiken, is dit een parel van een troef voor deze plek. Burcht moet een plek worden met één wandelpanorama: al wandelend op de Burcht ontdekt men de diverse facetten van Haspengouw en van de Gravenstad. Zichten op één van beide hoofdelementen van het wandelpanorama moeten gevrijwaard blijven of vrijgemaakt worden. Voor alle duidelijkheid: het behoud van groenelementen is hier ondergeschikt aan het vrijwaren van ALLE belangrijke en aangename zichten op beide landschappen. Burcht = accent in panorama Borgloon Van buiten de stad geniet de bezoeker van een mooi panorama op de stad. Borgloon biedt als enige gemeente in Limburg de kans om te genieten van een mooi stadszicht van buiten op enkele bevoorrechte plaatsen. Veel dingen vallen op in het stadspanorama – kerk, kapittel, mooie oude huizen – maar Burcht, en vooral Burchtheuvel verdwijnen in de bebouwing, zijn helemaal geen opvallend onderdeel van het geheel. De lindeboom is een poging tot bakenvorming, maar historisch gezien niet geschikt voor deze plek. Burchtheuvel moet zo ingericht worden dat er van binnenuit een aangename verblijfsplek ontstaat, met een duiding naar de belangrijkheid van de plek (oriëntatietafel). En dat van buitenuit deze plek ook opvalt in het stadsbeeld dat men krijgt van op de eerder aangehaalde bevoorrechte plaatsen. De inrichting is dan ook van groot belang: eenvoudig concept, contrasterende materiaalkeuze (contrast met groen omgeving), wat met de lindeboom?


26/32

Stad Borgloon

4.2.3


ENKELE AANDACHTSPUNTEN

Binnengebied Graaf Dit binnengebied vraagt om een herevaluatie van de mogelijkheden na dit onderzoek. De vraag moet gesteld worden of de voorgestelde ontwikkeling met een ondergrondse parkeergarage met daarbovenop een geheel van woningen en appartementen rondom een woonerf, met ondergrondse toegang van op de Nieuwe Steenweg, niet teveel afbreuk gaat doen aan de Graaf en het kleinschalige karakter van deze straat. Een alternatief zou kunnen zijn dat de invulling als binnengebied voor wonen, met een voetgangerslink naar Klappoel en Nieuwe Steenweg, behouden blijft, maar dan zonder grootschalige parkeergarage. Hier zouden enkel een rij woningen van kleinschalige typologie (halfopen of rijwoningen) voorzien worden, die een gelijkvloers hebben op niveau van Graaf, met enkel een eerste verdieping daar bovenop. Platte daken zijn hier aangewezen, om doorkijk van in de woningen langs Abeel, maar ook op deze woningen, te blijven verzekeren. Het hoofdconcept zou een wandvorming moeten zijn ten opzichte van Graaf, met een gesloten wand aan de binnenzijde, gevormd door gevels en tuinmuurtjes van de woningen aldaar. Conterpunt is de borstwering aan de buitenzijde van Graaf, die de wandelaar moet beschermen tegen valpartijen: steenachtig, gesloten van karakter, en met afwisselende hoogte, die overzicht en landschapszichten toelaat, maar voldoende privacy geeft aan de tuintjes bij de woningen aan de Nieuwe Steenweg. De voorgestelde link met binnen en buiten moet behouden blijven: een voetgangersverbinding naar Klappoel en via de daar gelegen trapjes naar de Nieuwe Steenweg is essentieel voor de doorloopbaarheid van Graaf op die plaats. Nieuwe bewoning Nieuwe bebouwing langs Graaf moet men beperken in plaats en typologie. Plaats: enkel toe te laten langs Graaf tussen Wellenstraat – Graethemstraat – Kortestraat, en in het kader van het binnengebied Nieuwland. In dat laatste geval moet hier geen wandvorming gecreëerd worden aan de Graaf. Vanuit historisch perspectief is het aangewezen om de woningen die gecreëerd worden aan de Nieuwland met de achtertuin daarop aan te laten sluiten. Het uniforme concept van Graaf als achteruit voor de groene stadstuinen en –tuintjes blijft daardoor behouden. Typologie: enkel individuele woningen toelaten, met beperkte maatvoering: oppervlakte, hoogtematen, breedte percelen, … Appartementen en meergezinswoningen zouden vanaf de goedkeuring van het RUP moeten verboden worden op Graaf. Herbestemming huidige bestaande volumes in Graaf: voor het bouwvolume van de school van Nieuwland gelden geen beperkingen. Voor de andere bestaande volumes (bv. Graaf tussen Wellenstraat en Graethemstraat) geldt dat een herbestemming in functie van een voorliggende handelsbestemming toegelaten is, maar ook dat een herbestemming tot een individuele woning toegelaten is. Garages Op enkele plaatsen komen grootschalige garagecomplexen voor. Deze hebben geen stedenbouwkundige vergunning, maar vervullen wel allemaal een rol in het functioneren van het centrum. Centrumbewoners vinden hier een droge en veilige standplaats voor hun auto, waar die in het centrum door de vele historische huizen en gebouwen niet altijd op het betrokken perceel in te richten is. Omgaan met deze problematiek is niet eenvoudig. Een groot parkeergarageproject zoals voorzien op Nieuwland is een mogelijke oplossing. Men kan echter de huidige situatie moeilijk “opruimen” vooraleer een alternatieve standplaats aangeleverd wordt. Deze situatie vraagt om een aanpak door de gemeente: er moet prioritair werk gemaakt worden van het gebied Nieuwland, omdat dit meer dan een inbreidingsproject kan worden: dit kan bewoners van het centrum binnen redelijke wandelafstand een veilige, ruime en goed gebouwde oplossing bieden. Pas dan kan een begin gemaakt worden met een eventuele opruiming. Wat er in de plaats van dergelijke garagereeksen moet komen, is duidelijk: waar mogelijk, moeten de verharde tuinen terug gegeven worden aan de woonfunctie als private of gemeenschappelijke tuin in het centrum. Voor de garageboxen aan Graaf kan gedacht worden aan een kleinschalig woonproject, weerom met een typologie zoals hoger voorzien. Zichten ZEER BELANGRIJK voor de kwaliteit van Graaf. De zichten op stad en landschap zijn essentieel voor een hoge ruimtelijke en leefkwaliteit in Graaf. Graaf is de enige plek waar zoveel “kijkvensters” op de omgeving terug te vinden zijn. Er moet binnen het kader van het RUP “Borgloon Centrum” in detail nagekeken worden dat deze zichten niet door nieuwe ontwikkelingen teniet gedaan worden. Dit geldt vooral voor zichten op het omliggende landschap, en dit wil zeggen dat op sommige plaatsen de bouwhoogte of totale hoogte beperkt moet worden. Een voorbeeld dat al werd aangehaald, is Graaf tussen Graethemstraat en Soresma n.v. G0271 rapport BurchtGraaf 02

27/32

Stad Borgloon


Kortestraat: wanneer hier een kleinschalige invulling met woningen gebeurt aan de binnenzijde (huidige gemeentelijke parking), dan mag de bouwhoogte het zicht op de hoger gelegen burgerhuizen en indrukwekkende bebouwing aan Abeel en Graethemstraat niet belemmeren. Bibliotheek Wat te doen met dit gebouw? Het staat er op de verkeerde plaats, en heeft totaal geen architecturale kwaliteiten. Er zijn drie mogelijkheden: 1. Negeren Simpelste oplossing; het is een vroeger begane fout, en men zou kunnen stellen dat verbeteren geen haalbare optie is, en afbreken al evenmin. Bij de invulling van Burcht blijft het gebouw onaangetast staan, en de invulling van de resterende ruimte gebeurt volgens eigen principes en concepten. De inrichting die daaruit resulteert, zal een verbetering zijn en misschien mooi aansluiten op recente projecten (Klappoel) qua detaillering en materiaalkeuze. Maar dat neemt niet weg dat het gebouw dat alles zo hard determineert en bepaalt, behouden blijft. 2. Harde lijn verzachten Er kunnen tal van oplossingen uitgedacht worden om het bestaande harde gebouw te “verzachten” van karakter: De hardheid van het gebouw heeft ten dele te maken met de gevel naar Burcht toe, dit was eigenlijk in het oorspronkelijk ontwerp een binnengevel naar een tweede deel van het te bouwen complex. Enkele ideeën: • De gevel in kwestie volledig beglazen > uitkijk op Burcht > duiding vanuit bibliotheekgebouw. • In respect voor de historische geladen plek, een “deconstructie” van de gevel doen, door er een volume aan bij te breien: een polyvalente ruimte, een historische ruimte, een nieuwe “sala”’, … Betrokken volume wordt via een wedstrijd bij de Vlaamse Bouwmeester ontworpen. • De gevelwand zachter maken door “deconstructief” ermee om te gaan: hem onderdeel laten worden van de Burchtinrichting, podium met overdek in zeildoek tegen de gevel aan voorzien, … Deze oplossing geeft misschien de mogelijkheid om tegelijk de bibliotheek uitzicht op een nieuwe toekomst te geven, en de historische duiding van de plek te doen. 3. Op termijn afbreken Het moet eens gezegd worden: de bibliotheek als gebouw is fout ontworpen en fout ingeplant op deze plek. De impact op de Burcht is catastrofaal, de bibliotheek neemt zowat alle mogelijkheden tot zinvolle herinrichting van deze plek eigenlijk weg. Men zou voor de lange termijn kunnen denken aan een herlocatie van de functie bibliotheek, bv. naar een ander pand in het centrum, met daaraan gekoppeld een afbraak van het huidige gebouw. Dit schept een rijkdom aan mogelijkheden voor Burcht en de daar zo noodzakelijke herinrichting, maar doet ook een aantal problemen rijzen: • Waar vinden we een pand dat groot genoeg is om de bibliotheek in onder te brengen, en dan nog eens vlak in het centrum? Of waar vinden we nog een voldoende groot bouwterrein binnen de Graaf? Het staat boven elke discussie dat de locatie van de “functie” bibliotheek optimaal is, maar dat betekent dat bij herlocatie deze inplanting evengoed moet worden, met dezelfde voordelen: representatief gebouw, parking vlakbij, goed bereikbaar met fiets en te voet, kort bij de scholen van het centrum. • Op welke termijn ziet men deze evolutie? Tien jaar? Twintig jaar? Welke impact heeft dit op het RUP – waarschijnlijk leidt dit tot een bevriezing van alle mogelijke ontwikkelingen van de plek, omdat de verdwijning van de bibliotheek nu net een globale en degelijke herinrichting zal toelaten van de GANSE PLEK. • Wat zijn de kosten van de afbraak? Een modern gebouw van twee verdiepingen, met een volledige betonnen kelder, kost veel geld om dit volledig te laten afbreken. En sporen van burcht of torens die zouden vrijkomen, dat kan niet, want bij de bouw van de bibliotheek is men tot op 3,00m onder het huidige gelijkvloers de funderingen gaan uitgraven. • Wat zijn de kosten van een NIEUWE bibliotheek? Kan de gemeente daarvoor nog rekenen op subsidies van hogerhand? Kan zij deze investering op lange termijn zelf bekostigen? Het is duidelijk: de voordelen van de totale afbraak van dit gebouw zijn zeer duidelijk en kunnen moeilijk betwist worden, maar de gevolgen van deze keuze moeten door het bestuur één voor één overwogen worden.


28/32

Stad Borgloon

4.3


CONCRETE UITWERKING NAAR RUP “BORGLOON CENTRUM”

In dit hoofdstuk tenslotte worden de visie en basisprincipes vertaald naar een reeks voorschrifen en symbolen of intekeningen op het grafisch plan van het RUP. Voor het goede begrip van deze tabellen, deze verduidelijking: Linkerkolom omschrijving van concept uit vorige hoofdstuk (4.2.)

4.3.1

Rechterkolom omschrijving van uitwerking in RUP.

GRAAF

Concept Graaf = binnen en buiten

Uitwerking in RUP Bestemmingen: geen concurrentie voor echte centrumstraten, uitzondering voor school Nieuwland (bestaande bestemming openbaar nut behouden); geen handel of horeca toelaten. Volumetrie: kleinschalige volumetrie, perceelsgebonden en eenvoudig, passend in een overgangsruimte, de hoofdruimte van de stad ligt niet hier, dus geen hoge en dominerende volumes; kroonlijsthoogte en nokhoogte beperken; indien nieuwbouw toegelaten wordt (vb.Graaf achter Abeel), dan overwegen om hier platte daken te verplichten. Geen bijkomende openbare parkeerfaciliteiten voorzien, behalve in SP3; bestaande capaciteit wel behouden (ook aan Graaf achter Abeel).

Graaf = smal en begrensd

Bestaande rooilijn vastleggen in RUP, geen verbreding toestaan, tenzij voor veiligheidsdoeleinden. De rooilijn zichtbaar maken in drie dimensies: perceelsbegrenzing VERPLICHT op de rooilijn, uit te voeren in baksteenmuur, houten “palissade” of haag. Geen voortuinen of pleintjes toelaten aan Graaf (plein = te grote openheid)

Graaf = gelinkt met andere ruimte

Bestaande linken vastleggen als bestemming openbaar domein. Gewenste linken opnemen in openbaar domein – eventueel onteigening voorzien (zo bijvoorbeeld aan trapjes achter Padonck). Linken ter hoogte van poorten beklemtonen: dakvorm, dakkapellen, torendak, kroonlijst laten opvallen daar waar de 4 hoofdlinken aanwezig zijn (de vier oude stadspoorten).

Graaf = wonen, niets meer

Bestemmingen: enkel perceelsgebonden ééngezinswoningen. Volumetrie: de kroonlijsthoogte sterk beperken, en daardoor volumetrie beperken. Alternatief voorstel Graaf tussen Graethempoort en Kortestraat: wanneer technisch onderzoek negatief resultaat geeft, dan enkel wonen voorzien als invulling, geen ondergrondse parking, en met enkele duidelijke voetgangerslinken met Klappoel. Graaf = wandvorming aan de BINNENzijde, borstwering aan de BUITENzijde: concept van technische aanpak van alle delen van Graaf.


29/32

Stad Borgloon


Concept Graaf = aanvulling voor centrumfuncties

Uitwerking in RUP Bestemmingen: opslag, levering en secundaire ruimtes bij hoofdhandelsfuncties in hoofdstraten toelaten (vb. slagerij – bereiding en koeling). Volumetrie: duidelijk en éénvormig concept voorschrijven voor grotere poorten van garages, ingangen van handelszaken.

Graaf = panoramatraject op stad en de buiten

Onderzoeken in welke straten vlakbij Graaf, en op welke plaatsen daar de bouwhoogte moet beperkt blijven tot de huidige bouwhoogte en nokhoogte. Duidelijk voorbeeld: kleinschalige woningen langsheen de oostkant van Nieuwe Steenweg. Volgende zichten vrijhouden door hoogtebeperkingen in te voeren: • Nieuwe Steenweg max. 2 bouwlagen 6,50m (zoals huidig profiel NIET HOGER!); • Van Veldekestraat: geen verhoging kroonlijst toelaten, blokkeert zicht naar buiten; • Bouwblokken aan TOngersestraat tussen Graaf, Kanunnik Darisstraat en Walsteeg NIET hoger dan 2 bouwlagen; • Bouwhoogte aan Nieuwstraat en Graaf Lodewijkplein: maximaal 2 bouwlagen 6,50m, om zicht op uniforme dakvolumes te behouden;

4.3.2

BURCHT

Concept Burcht = begin van de stad

Uitwerking in RUP Bestemmingen: bouw en inrichting van “museale plek”, al dan niet in een gebouw, mogelijk maken; Grafelijke geschiedenis enkel hier duiden. Volumetrie/inplanting: nodige ruimte voorzien voor eenvoudig, functioneel gebouw, eventueel op de oude sala. Archeologisch onderzoek opleggen, archeologische sporen gebruiken als basisconcept voor nieuw gebouw. Projectcommissie hier uitbreiden met: vertegenwoordiger erfgoedraad en een archeoloog.

Burcht = openbaar, niet privaat

Bestemmingen: vastleggen dat geen enkel deel van de zone door welke bebouwing dan ook geprivatiseerd kan worden; geen private tuinen, geen conciërgewoning, geen woonvormen toelaten. Inrichtingsvoorschriften: functioneel, eenvoudig straatmeubilair toelaten (zitrmeubels, verlichtingsmasten, …), aansluitend op concepten Klappoel en Trapkes. Uniformiteit in materialen opleggen – zie voorbeelden op Klappoel en Papenstraat-Steenstraat.

Burcht = overgang naar Speelhof

Vastleggen dat op een bepaalde manier een wand tussen beide “pleinen” moet gevormd worden. Vroeger was de hoofdtoegang van de burcht ook hier gelegen, en dit kan in hedendaagse vorm hersteld worden: geen gesloten wand, doorkijk of inkijk op Burcht moet mogelijk blijven, max. hoogte vastleggen op bv. 4,00 – 5,00m, van op Speelhof moet landschap als “smaakmaker” zichtbaar blijven, zijde Trapkesstraat wordt als “doorkijk” opengelaten.


30/32

Stad Borgloon


Concept Burcht = Haspengouw = landschap

Uitwerking in RUP Strikte voorschriften voor beplanting en onderhoud Burchtheuvel (westen zuidzijde): max. hoogte beplanting 0,50m, symbolische verwijzing naar burchtwal met houten palen toegelaten, geen wandelpaden toelaten. Link met Trapkes verbeteren, toegang naar Burcht mogelijk maken. Ook hier: beperking van kroonlijsthoogte van de woningen en gebouwen aan Oudeberg ter hoogte van de burchtheuvel, max. 2 bouwlagen 6,50m.

Burcht = accent in panorama Borgloon

Bakengebouw op plaats Lindeboom toelaten;:lindeboom is onvoldoende als baken, best wegdoen; geen bomen toelaten op deze plek. Bestemmingen: leerplek over de Gravenhistoriek, kijkplek op Haspengouw. Volumetrie: moet een “toren” zijn, enkele algemene randvoorwaarden vastleggen, ontwerp voor te leggen aan Projectcommissie.

Indien geen gebouwd volume op deze plek: stenen borstwering verplichten. Opmerking: er wordt uitgegaan van een langetermijnvisie voor de BIBLIOTHEEK: • NU: bibliotheek mag niet uitbreiden, standstill-principe; enkel inwendige verbouwingen toegelaten • MIDDELLANGE TERMIJN: er wordt gezocht naar een alternatieve locatie voor een stadsbibliotheek; met dezelfde kwaliteiten: centrale ligging in hoofddorp, parking vlakbij, eventueel representatief gebouw; • LANGE TERMIJN: als de nieuwe bibliotheek klaar is, dit gebouw afbreken, en de plek zijn waarde teruggeven. Wat waren de twee belangrijkste elementen in de grafelijke burcht: de Motte en de Sala: • Sala: opbouwen in hedendaags volume, met bestemming ifv Grafschap en geschiedenis; • Motte: uitkijktoren over heel Haspengouw.


31/32

Stad Borgloon


COLOFON

opdrachtgever: opdrachthouder: contract manager: projectleider: auteur: datum:


stad Borgloon Antea Group n.v. Jan Parys Roland Vanmuysen Roland Vanmuysen Januari 2010

32/32

Kwaliteitsanalyse Burchtheuvel en Graaf Stad Borgloon. versie 2 datum: 18 januari 2010

Recommend Documents