Kvantifikace Koncepce sociálního bydlení České Republiky

Kvantifikace Koncepce sociálního bydlení České Republiky 2015 – 2025

29. 2. 2016

KPMG Česká republika, s.r.o.

1

DŮVĚRNÉ

Verze

1.0

1.1

1.2

1.3

1.4

Vytvořil za KPMG Petr Koc, Matěj Kropáček, Roman Jakabčin Petr Koc, Matěj Kropáček, Roman Jakabčin Petr Koc, Matěj Kropáček, Roman Jakabčin Petr Koc, Matěj Kropáček, Roman Jakabčin Petr Koc, Matěj Kropáček, Roman Jakabčin

Validoval za KPMG

Validoval za Spolek pro trvale udržitelný rozvoj měst a obcí

Datum validace za Spolek pro trvale udržitelný rozvoj měst a obcí

Ondřej Holek, Pavel Kliment

-

23. 12. 2015

1.0


-

8. 1. 2016

1.1


-

20. 1. 2016

1.2


Filip Endál

9. 2. 2016

1.3


Filip Endál

29. 2. 2016

Finální verze

Shrnutí provedených změn

Tato studie byla zpracována společností KPMG Česká republika s.r.o. na objednávku Spolku pro trvale udržitelný rozvoj měst a obcí při Hospodářské komoře ČR za účelem nezávislého posouzení dopadů řešení navrhovaných dokumentem „Koncepce sociálního bydlení České republiky 2015 – 2025“. 2

DŮVĚRNÉ

Obsah Obsah

3

1

Manažerské shrnutí

4

2

Účel studie a popis Koncepce 2.1 2.2 2.3

3

6

Princip varianty a vstupní údaje Ekonomické zhodnocení varianty Shrnutí varianty Současný stav

35 44 51 54

Princip varianty a vstupní údaje Ekonomické zhodnocení varianty Shrnutí varianty Tržního pronájmu bytů

Varianta III - Výstavba bytů 5.1 5.2 5.3 5.4

12 13 33 35

Varianta II – Tržní pronájem bytů 4.1 4.2 4.3

5

Účel studie a struktura reportu Koncepce sociálního bydlení České republiky 2015 - 2025 Hodnocené varianty

Varianta I - Současný stav 3.1 3.2 3.3

4

12

54 57 63 67

Princip varianty a vstupní údaje Ekonomické zhodnocení varianty Neekonomické aspekty Varianty výstavby bytů Shrnutí varianty Výstavby bytů

Srovnání variant

67 69 76 78 81

Seznam obrázků

83

Seznam grafů

84

Seznam tabulek

85

3

DŮVĚRNÉ

1 Manažerské shrnutí Koncepce sociálního bydlení České republiky 2015 – 2025 předkládá rámec a záměr implementace uceleného a jednotného systému podpory sociálního bydlení. Svým rozsahem navrhuje zásadní změnu politiky sociální podpory bydlení, která se týká jak samotného systému, způsobu a cílení poskytované podpory, tak i dotčených subjektů na straně státu jako poskytovatele a příjemců podpory. Záměrem Koncepce je řešení následujících sociální problémů v oblasti bydlení:      

vysoké zatížení domácností výdaji na bydlení, rostoucí státní výdaje na dávky na bydlení, sociální a prostorová segregace některých skupin obyvatel a absence preventivních nástrojů, diskriminace některých skupin k přístupu k důstojnému bydlení, tj. bariéry sociální inkluze, zvyšující se počet, zejména jednočlenných, domácností starší generace, roztříštěnost a neefektivnost současného systému dávek.

Výše uvedených cílů má Koncepce dosáhnout poskytováním podpory ve formě sociálních dávek a tří typů sociálního bydlení (krizové, sociální, dostupné), s podporou sociálních služeb a sociální práce. Cílem navrhovaného systému sociálního bydlení je zajistit domácnostem, které splňují podmínky alespoň jednoho ze zákonem stanovených kritérií („Cílová skupina“), důstojné bydlení a rovněž snížit pravděpodobnost jejich pádu do chudoby. Těmito kritérii jsou: 1. Bytová nouze dle typologie ETHOS (posuzované skrze individuální sociální šetření). 2. Podíl nákladů na bydlení větší než 40 % celkových příjmů a současně reziduální příjem nepřesahující 1,6 násobek životního minima (posuzované skrze majetkový a příjmový test). Systém bude poskytovat bydlení z fondu sociálního bydlení, který budou tvořit existující byty ve vlastnictví obce, byty soukromých vlastníků pronajaté obcí a nově vystavěné byty. Financování systému bude zajištěno skrze vytvořený Obecní fond rozvoje sociálního bydlení (OFRSB) - instituci odpovědnou za všechny finanční toky spojené se zajištěním a správou sociálního bydlení (viz Obrázek 2). Zdroje bude fond získávat ze státního rozpočtu (transfery dávek oprávněných osob, investiční podpora v případě výstavby), od domácností (platby za užívání bytů ve fondu) a od subjektů finančního trhu (úvěrové nástroje pro výstavbu). Ze získaných zdrojů bude fond hradit veškeré náklady (investiční a provozní povahy) týkající se zajištění bytového fondu a užívání bytů tzv. oprávněnými osobami a s tím spojených rizik. Z hlediska vývoje velikosti Cílové skupiny předpokládáme růst počtu příjemců dávek až na 250 tisíc domácností v roce 2020. Od roku 2020 očekáváme stagnaci počtu příjemců na této úrovni. Z nich potřebu poskytnutí sociálního, či dostupného bydlení odhadujeme u 145 tis. domácností. U zbývajících 105 tis. domácností očekáváme využití stávajícího systému dávek na bydlení. Předpokládaný vývoj Cílové skupiny znázorňuje Graf 21, výpočty Cílové skupiny jsou pak detailně popsány v kapitolách 2.2.3.2 a 2.2.3.3.

4

DŮVĚRNÉ

Graf 1: Vývoj velikosti Cílové skupiny a odhad reálné poptávky po podpoře v systému sociálního bydlení.

Počet příjemců

700 000 600 000 500 000 400 000 Celková velikost Cílové skupiny systému sociálního bydlení (kritérium bytové nouze a podílu nákladů bydlení)

300 000 200 000

Očekávaný reálný počet příjemců dávek na bydlení

100 000 Očekávaná reálný počet příjemců sociálního /dostupného bydlení

0 2013

2014

2015 f

2016 f

2017 f

2018 f

2019 f

2020 f

Pro porovnání variant studie vychází z historických a z očekávaných budoucích nákladů na variantu Současného stavu. Vývoj těchto nákladů je zobrazen na Graf 2, z něhož je patrný trend zpomalování růstu celkových nákladů a jejich stabilizace na úrovni necelých 14 mld. Kč. Na základě stagnace průměrné výše vyplácených dávek a předpokladu stagnace počtu příjemců předpokládáme zpomalování růstu nákladů na dávky na bydlení z dřívějších desítek procent na jednotky procent ročně.

Mld. Kč

Graf 2: Vývoj celkových výdajů na dávky na bydlení včetně odhadu budoucího vývoje (mld. Kč), platné pro počet příjemců viz Cílová skupina 16,0 14,0 0,05 12,0 0,12 10,0 0,25

8,0 0,35

6,0 0,35 4,0 2,0

3,37

3,38

3,39

3,39

2,81

1,67

0,85

0,69 3,52

3,25

3,36 3,19

9,37

9,95

10,13

10,25

10,32

10,36

8,84

2014

2015f

2016f

2017f

2018f

2019f

2020f

7,40 4,64

5,73

0,0 2010

2011

2012

Příspěvek na bydlení

2013

Doplatky na bydlení

Vliv hist. vývoje inflace - úprava na SH

Cílem této zprávy je vyčíslit náklady na jednotlivé varianty a zhodnotit jejich rizika a omezení. Základním předpokladem všech variant je dosažení obdobného benefitu pro domácnosti napříč variantami (základem 5

DŮVĚRNÉ

pro srovnání je Současný stav), čímž je dosažena jejich porovnatelnost. Níže uvádíme stručné informace o jednotlivých variantách včetně názorných příkladů1: Varianta Současného stavu Současný systém, kdy jsou domácnostem placeny Příspěvky na bydlení a případně též Doplatky na bydlení. Na základě provedených analýz aktuálního stavu bylo zjištěno, že v současnosti je domácnostem v průměru poskytována měsíční dávka ve výši 4 776 Kč (vážený průměr Příspěvku a Doplatku na bydlení). Po přepočtení na m2 průměrného nájemního bytu (67,6 m2 dle dat ČSÚ) se jedná o dotaci ve výši 71 Kč/m2 měsíčně. Za předpokladu, že průměrné tržní nájemné v ČR, mimo Prahu, činí 85 Kč/m2, pak příjemci dávek platí „ze svého“ cca 14 Kč/m2 a zbylých 71 Kč/m2 pokryjí z dávek na bydlení (bez započtení nákladů na energie a služby). Na základě předpokladu Koncepce, že s novou sociální politikou nesmí dojít ke zhoršení situace domácností, jsme ve všech variantách uvažovali shodnou výši podpory na úrovni 71 Kč/m2. Průměrné roční náklady na domácnost v této variantě dosahují v reálných cenách 57 309 Kč (4 776 Kč měsíčně). Vzhledem k faktu, že tato varianta reflektuje současný stav, nejsou zde žádná dodatečná rizika ani dodatečná administrativní zátěž. Varianta Tržního pronájmu Varianta, kdy by si obec pronajímala byt od tržních subjektů a tento by následně za platbu odpovídající nákladovému nájemnému navýšenému o rizikovou přirážku dávala do užívání domácnostem. Nárok na Sociální/Dostupný byt by měla domácnost, jejíž náklady na bydlení převyšují 40 % čistých příjmů. Domácnost s tímto podílem nákladů mezi 30 % a 40 % by dostávala dávky tak jako v současnosti. Varianta hodnotí náklady na pronájem a celkový provoz řešení. Při poskytnutí bytu domácnosti za nákladové nájemné zvýšené o rizikovou přirážku by takto vytvořený benefit nedosahoval Současného stavu a bylo by nutné jej dorovnat dodatečnou dávkou, viz modelový příklad:  

 

85 Kč/m2 tržní nájemné, 63 Kč/m2 nákladové nájemné včetně 15% rizikové přirážky, velikosti bytu 67,6 m2 (průměrný nájemní byt dle ČSÚ) hodnota generované úspory pro uživatele dosahuje 1 481 Kč měsíčně ((85 Kč/m2 – 63 Kč/m2) * 67,6 m2), tzn. uživatel bytu platí na m2 plochy bytu 63 Kč, přičemž stát tuto částku dorovnává 22 Kč/m2 do výše tržního nájemného současné měsíční dávky dosahují při stejných parametrech 4 776 Kč rozdíl (4 776 Kč – 1 481 Kč = 3 295 Kč) by tak musel být dorovnán dodatečnými dávkami. Dávka by proto pro zachování uspokojování potřeb musela činit 3 295 Kč nebo alternativně 48,7 Kč/m2.

1

Pro snazší ilustraci principu čerpání a využití dávek na bydlení, níže uvedené příklady abstrahují od nákladů na energie a služby, jež tvoří společně s nájemným, celkové náklady na bydlení. Od nákladů na energie a služby abstrahujeme z toho titulu, že tento náklad je ve všech variantách přibližně stejně vysoký, a na logiku výpočtu tak nemá žádný nebo pouze marginální vliv. Průměrně lze očekávat, že poměr nákladů na nájemné a na energie a služby je 60 %/40 %, tzn. např. při nájemném 85 Kč/m2 jsou náklady na energie a služby cca 56 Kč/m2 (celkové náklady na bydlení pak činí 141 Kč/m2). Všechny náklady jsou uvedeny na měsíční bázi.

6

DŮVĚRNÉ



Výše uvedený princip s sebou nese řadu rizik (neobsazenost bytu, neplacení nájemného, energie a služeb, vyšší opotřebení bytu apod.) a dodatečných nákladů na administraci tohoto řešení. Náklady na rizika a administrativu navyšují současné průměrné měsíční náklady na domácnost o 21 % z 4 776 Kč na 5 762 Kč měsíčně.

Porovnáním varianty Současného stavu a Tržního pronájmu dojdeme k závěru, že varianta Tržních nájmů bude za každých okolností finančně náročnější, a nese s sebou vyšší rizika a navýšení administrativní zátěže pro obce. Tato varianta nemůže dosáhnout nižších nákladů, než dosahuje varianta Současného stavu z toho titulu, že se de facto jedná pouze o změnu toků peněz s tím rozdílem, že tato změna toků přenáší rizika a administrativní zátěž z vlastníků nemovitostí na obce. Náklady na domácnost využívající obcí zprostředkovaný nájemní byt jsou tak o 21 % vyšší než v případě současných dávek (roční rozdíl dosahuje cca 12 tisíc Kč na jednu domácnost). Varianta Výstavby bytů Varianta, kdy by bylo přistoupeno k výstavbě bytů pro sociální účely (SB). Výstavba bytů by byla rovnoměrně rozložena do období dvaceti let. Koncepce uvádí, že až 60 % potřeb sociálního bydlení je možné zajistit využitím stávajícího bytového fondu. Vzhledem k faktu, že Koncepce nespecifikuje, jak by tento převod bytů byl zajištěn, a kolik prostředků by vyžadovalo uvést byty do stavu vhodného k bydlení (rekonstrukce), v této studii pracujeme s konzervativním předpokladem plné výstavby bytů (145 400 bytů). Nárok na SB by měla, stejně tak jako ve variantě Tržního pronájmu, domácnost s podílem nákladů na čistých příjmech přesahujícím 40 %. Domácnost s podílem mezi 30 % a 40 % by čerpala dávky stejně jako v současnosti. Varianta hodnotí náklady na výstavbu těchto bytů a náklady na provoz. Základní premisou varianty je úspora hrubé marže získávané současnými pronajímateli. Tuto marži odhadujeme na v průměru 85 Kč/m2 – 63 Kč/m2 = 22 Kč/m2. O tuto marži může klesnout pravidelná státní dotace do systému. Pokud dnes průměrná státní dotace činí cca 71 Kč/m2, pak po trvalém snížení nájemného by mohla činit cca 49 Kč/m2. Proti této úspoře však stojí počáteční investice do výstavby bytů a přilehlé infrastruktury a náklady na rizika a administrativu. Náklady na výstavbu průměrného bytu (67,6 m2) včetně přilehlé komunikace byly odhadnuty na 2,25 mil. Kč. Při anuitním splácení po dobu 30 let a úrokové sazbě 3,5 % vychází roční splátka jistiny a úmoru na 121 162 Kč. Průměrné roční reálné náklady na domácnost využívající SB se v prvních třiceti letech pohybují mezi 166 a 127 tisíci Kč, po třicátém roce pak náklady klesají na 44 695 Kč. Po 30. roce investice tak klesnou náklady na výstavbu bytů pod úroveň nákladů současného řešení. Srovnání variant Z Graf 3 je patrné, že varianta Současného stavu je ekonomicky nejvýhodnější. Také z pohledu rizik a administrativní zátěže je Současný stav nejméně rizikovou a nejméně náročnou variantou. Druhou nejvýhodnější variantou, v horizontu cca 100 let, je Tržní pronájem, přestože je za každých okolností finančně nákladnější než Současný stav. V dohledném horizontu je varianta Výstavby bytů nejméně výhodná. Výstavba bytů se stane ekonomicky nejvýhodnější v dlouhodobém horizontu (v závislosti na nákladovosti výstavby) dosahujícím přibližně 200 let.

7

DŮVĚRNÉ

Výše uvedené hodnocení platí pro ČR jako průměr. Odlišné výsledky mohou být dosaženy v místech s vysokými náklady na bydlení (např. v Praze), kde platí nepřímá úměra mezi výší tržního nájemného a návratností investice. V Praze se výstavba bytů může ekonomicky vyplatit již v 7. roce investice, což lze z pohledu průměru celé ČR označit jako anomálii.

Celkové výdaje (mld. Kč)

Graf 3: Srovnání celkových kumulativních nákladů na jednotlivé varianty (mld. Kč, platné pro počet příjemců viz Cílová skupina) 1 200 1 000 800 600 400 200 0 0

10

Současný stav (kumulativně)

20

30

40

Výstavba - splátky (kumulativně)

50

roky

Tržní pronájem (kumulativně)

Z Tabulka 1 je patrné, že v horizontu 50 let tvoří dávky na bydlení v případě Tržního pronájmu až 73 % všech nákladů, tudíž oproti Současnému stavu tato varianta není výraznou změnou ve struktuře nákladů, spíše se jedná o změnu toků peněz a zvýšení rizika a administrativní zátěže. V horizontu 50 let tvoří náklady na splátku úvěru 39 % všech nákladů varianty Výstavby bytů. S prodlužujícím se horizontem se toto procento snižuje a naopak roste podíl nákladů vyplácených na dávkách. Tabulka 1: Srovnání struktury nákladů jednotlivých variant (průměr období 50 let) Podíl na celkových nákladech – průměr období 50 let

Současný stav

Tržní pronájem

Výstavba bytů

100%

37%

36%

Dodatečné dávky pro příjemce SB

0%

36%

18%

Splátka úvěru

0%

0%

39%

Náklady na financování rozdílu mezi tržním a nákladovým nájemným

0%

16%

0%

Náklady na krytí rizik a administrativní náklady

0%

11%

7%

Dávky pro dom. s podílem nákl. na bydlení na čistých příjmech mezi 30-40% (ve variantě Současný stav všechny dávky).

Tabulka 2 zobrazuje srovnání kumulovaných nákladů na jednotlivé varianty a rozdíly mezi nimi. V souladu s výše uvedeným vychází nejlépe varianta Současného stavu, která je oproti ostatním variantám ekonomicky výhodnější v řádu desítek až stovek miliard Kč, v závislosti na časovém horizontu a konkrétní variantě. Tabulka 2: Srovnání variant dle kumulovaných nákladů Tržní pronájem Celkové náklady v jednotlivých letech (mld. Kč) Celkové náklady v 1. roce

Současný stav Celkový náklad 13,8

Celkový náklad 15,4

Rozdíl od Současného stavu (% / abs. hodnota) 12 % / 1,7

Výstavba bytů Celkový náklad 14,5*

Rozdíl od Současného stavu (% / abs. hodnota) 6 % / 0,8*

8

DŮVĚRNÉ

Celkové náklady za 10 let Celkové náklady za 20 let Celkové náklady za 50 let

142,2 285,5 715,5

159,3 319,8 801,4

12 % / 17,1 12 % / 34,3 12 % / 85,9

182,9* 430,2* 1 043,6*

29 % / 40,7* 51 % / 144,6* 46 % / 328,2*

*) Hodnoty zde uvedené nejsou celkové náklady, část nákladů je totiž splatná v následujících letech (náklady na výstavbu se splácí až do 50. roku investice).

Co se týče rizik, zřejmě nejvíce riziková je varianta Výstavby bytů, následovaná Tržním pronájmem. Varianta Tržního pronájmu umožňuje inkluzi, nicméně její aplikace tak jak je navrženo Koncepcí (zejména příliš vysoký počet lidí, garance, apod.) povede k zvýšenému zatížení obcí administrativou a vystaví obec vysokému finančnímu riziku z titulu garance za škody způsobené nájemci. Za současných podmínek se jako finančně nejvýhodnější a nejméně riziková jeví varianta Současného stavu (viz Tabulka 3). Tabulka 3: Shrnutí výhod, nevýhod a rizik jednotlivých variant Výhody

Varianta

Nevýhody  Lidé znevýhodnění na trhu bydlení

 Flexibilita – podpora státu není vázána

jsou odkázáni na ubytovny s vyšším

na konkrétní místo, ale na konkrétní

než místně obvyklým nájemným →

lidi.

neefektivně vynakládané státní

 Udržení status quo již existujícího řešení a zabránění problémům Současný stav

spojených s přechodem na nový systém.  Možnost výběru ubytování dle potřeb domácnosti  Využití již existujícího bytového fondu (zabránění záboru půdy)

Rizika  Žádná dodatečná provozní ani implementační rizika

prostředky a ztížená možnost integrace.  Složitý systém → dvě rozdílné dávky pro stejný účel.  Nedostatečný individuální přístup k úzké skupině Sociálně vyloučených a diskriminovaných domácností (5-8 % Cílové skupiny)  Provozní rizika  Většině příjemců SB se přestěhováním do jiného bytu či

 Možnost poskytnutí odpovídajícího

Tržní pronájem

změně statutu bytu na sociální

bydlení úzké skupině Sociálně

nezmění životní situace ani možnosti

vyloučených a diskriminovaných

uplatnění → zbytečná změna.

domácností (5-8 %) - (možnost

 Zvýšení administrativní zátěže

kvalitativního i finančního zlepšení).

 V případě velmi nepřizpůsobivé

 Využití stávajícího bytového fondu.

domácnosti možné negativní dopady

 Umožňuje inkluzi sociálně

na ostatní obyvatele domu a příjmy

vyloučených osob.

vlastníků nemovitosti.  Příjemce má menší možnost vybrat si byt dle vlastních preferencí.

o Ručení za pronajaté byty o Korupce při přidělování bytů o Neefektivní správa bytů o Krytí nákladů na neobsazené byty, zničení bytu apod. o Náklady na soudní vystěhování lidí z bytů  Implementační rizika o Možné zvýšení korupce při výběru bytů do OFRSB  Tržní rizika  Kreditní rizika o Neplacení nájemného a nákladů na energie a služby ze stran nájemců

 Snazší dostupnost bytů pro úzkou skupinu Sociálně vyloučených a Výstavba bytů

 Finanční náročnost  Může vést k vystěhování lidí z center

diskriminovaných domácností (5-8 %

měst → dopad na vlastníky bytů v

Cílové skupiny), jež je na trhu

centrech a na provozovatele služeb

s bydlením znevýhodněna.


 Úroková rizika o Zvýšení úrokové sazby  Provozní rizika o Korupce při přidělování bytů o Neefektivní správa bytů

9

DŮVĚRNÉ

 Nové byty → úzká skupina Sociálně vyloučených a diskriminovaných domácností (5-8 % Cílové skupiny) se přestěhuje do lepších podmínek

 Možné zvýšení zadlužení ČR s potenciálním dopadem na rating  Příjemce má menší možnost vybrat si byt dle vlastních preferencí

o Náklady na údržbu nemovitostí, garance za nezaplacené nájemné, energie a služby o Znehodnocení nemovitosti o Developerská rizika

 V extrémně dlouhém časovém

o Možné zvýšení korupce při výběru

horizontu vede, v porovnání se

bytů do OFRSB

Současným stavem, k úspoře

 Tržní rizika

 Potenciál mírně pozitivního dopadu na

 Kreditní rizika

vývoj HDP a nezaměstnanost

o Neplacení nájemného a nákladů na energie a služby ze stran nájemců Sociální rizika o Možná vyšší segregace sociálně slabých

10

DŮVĚRNÉ

Závěr studie: Z detailní ekonomické rizikové analýzy tří variant řešení podpory sociálního bydlení vychází nejlépe varianta Současného stavu následovaná Tržním pronájmem a Výstavbou bytů. Toto pořadí reflektuje ekonomickou náročnost a rizikovost varianty, časové hledisko realizace varianty, míru externalit (korupce, zneužívání, multiplikační efekt HDP). Matice pracuje s horizontem 50 let. Přesnost určení dopadů variant v delším horizontu může být zavádějící. Obrázek 1: Matice přístupů k politice sociálního bydlení

Varianta Současného stavu je, dle dat o počtu lidí žijících ve vyloučených lokalitách a našem odhadu, vyhovující pro většinu příjemců dávek, čímž stát plní svoji sociální funkci. Pouze pro minoritní část příjemců dávek (cca 5-8 % Sociálně vyloučených a diskriminovaných) není současný koncept vhodný, ať už z důvodu chybějících sociálních kompetencí či diskriminace jakéhokoliv druhu. Koncepce na tuto situaci reaguje navržením alternativních řešení, která by situaci Sociálně vyloučených a diskriminovaných řešila, nicméně tato řešení aplikuje na velmi širokou skupinu domácností (až 600 tisíc, tzn. více než milion lidí) a nikoliv pouze na úzkou skupinu domácností. Tato řešení s sebou nesou značná rizika jak v sociální tak i ekonomické oblasti. Dle našeho názoru jsou varianty Tržního pronájmu a případně i Bytové výstavby vhodné především pro úzkou skupinu Sociálně vyloučených a diskriminovaných.

11

DŮVĚRNÉ

2 Účel studie a popis Koncepce 2.1 Účel studie a struktura reportu Účel / Cíl studie Koncepce předkládá návrh zásadních změn v systému sociální podpory bydlení. Volba vhodné varianty takového zásahu do systému s sebou ponese výrazný a dlouhodobý efekt na dotčené subjekty a ovlivní úspěšnost nového systému. To si žádá odbornou diskuzi podloženou nezávislou analýzou uvažovaných variant implementace nového systému. Cílem této studie je formulovat objektivní a nezávislý názor na záměry Koncepce a identifikovat ekonomické i neekonomické dopady Koncepce. Struktura dokumentu Dokument Kvantifikace koncepce sociální politiky ČR 2015 – 2025 (dále jen „Studie“) je členěn do logických celků. Každý logický celek resp. kapitola je vždy zakončena stručným shrnutím nejdůležitějších informací z dané části. Úvodní část studie tvoří popis samotného systému sociálního bydlení včetně definice a velikosti Cílové skupiny (viz kapitola 2.2). Další kapitoly (viz 3, 4 a 5) tvoří analytickou část studie, ve které se věnujeme analýze a hodnocení Koncepcí předkládaných variant způsobu zajištění podpory sociálního bydlení. 

První část (informační) popisuje Koncepci, principy fungování navrhovaného systému, základní pilíře podpory a dotčené subjekty (viz kapitola 2.2). Najdeme v ní: o principy fungování současného systému sociálního bydlení, formy podpory systému, typy poskytovaného bydlení (viz kapitola 2.2.2.1) o subjekty na straně poskytovatele podpory (viz kapitola 2.2.2.2 a 2.2.2.3), o kritéria posuzování žadatelů, velikost cílové skupiny a odhad reálné míry využití sociální podpory (viz kapitola 2.2.3)  Druhá část (analytická) popisuje a analyzuje tři základní varianty implementace systému sociálního bydlení. Ty vycházejí přímo z Koncepce a představují základní způsoby, kterými Koncepce plánuje naplňovat cíle nového systému sociálního bydlení. Těmito variantami jsou: o Současný stav (viz kapitola 3) – Současné nastavení, kdy jsou domácnostem vypláceny Příspěvky na bydlení a Doplatky na bydlení. o Tržní pronájem bytů (viz kapitola 4) – Varianta, kdy by si obec pronajímala byt od tržních subjektů a tento by následně za platbu odpovídající nákladovému nájemnému včetně rizikové přirážky dávala do užívání domácnostem. Varianta hodnotí náklady na pronájem a celkový provoz řešení. o Výstavba bytů (viz kapitola 5) – Varianta Výstavby bytů pro sociální účely. Varianta hodnotí náklady na výstavbu bytů a náklady na provoz.

Analýza U variant hodnotíme jejich přínosy, případná rizika a omezení z pohledu státu (tj. poskytovatele podpory), včetně finančního dopadu na státní rozpočet. Pro kvantifikaci byla zvolena metoda „total cost of ownership“ (vyčíslení „celkových nákladů vlastnictví“ spojených se systémem), jelikož implementace a následný provoz systému bude do budoucna, v závislosti od zvolené formy implementace Koncepce, generovat různé typy nákladů (tj. transfery dávek, provozní náklady, investiční náklady), tj. různou zátěž pro 12

DŮVĚRNÉ

státní rozpočet. U jednotlivých variant jsme vycházeli z kvantifikace nákladů na jednotku (případ jedné domácnosti) tak, aby byly navzájem porovnatelné. Náklady hodnocených variant pak porovnáváme na bázi ročních nákladů na jednotku a vývoje celkových nákladů variant v dlouhodobém časovém horizontu (až 200 let). Kvůli udržení porovnatelnosti a srozumitelnosti analýzy jsme výdaje budoucích let očistili o inflaci, hodnoty jsou tedy prezentovány v současných (reálných) cenách. Zdroje dat Jako zdrojová data byly pro analýzy použity údaje uvedené v Koncepci a v Hodnocení dopadů regulace (RIA). Dalšími zdroji byla data vyžádaná z MPSV, odborné studie, statistiky a další veřejně dostupné zdroje.

2.2 Koncepce sociálního bydlení České republiky 2015 - 2025 V České republice v současnosti funguje pro osoby, které vynakládají na bydlení vysokou část příjmů (30 %, resp. 35 % v Praze), systém sociálních dávek. Těmito dávkami jsou Příspěvek na bydlení a Doplatek na bydlení. Dle Koncepce existuje názor, že Současný stav je dlouhodobě neudržitelný2. Názor se opírá o tvrzení, že je zapotřebí sjednotit současný systém jednotlivých dílčích opatření do jednoho, jež umožní adekvátně reagovat na objektivní potřeby obyvatel. Vláda ČR pověřila předložením návrhu koncepčního řešení Ministerstvo práce a sociálních věcí. Výsledkem je Koncepce sociálního bydlení České republiky 2015 – 2025. Koncepce byla vytvořena expertními skupinami během jara 2014 až podzimu 2015, přičemž vláda ji schválila na svém zasedání v říjnu 2015. V současnosti (01/2016) se připravuje znění zákona o sociálním bydlení, který by měl Koncepci převést do formy právního předpisu. Účinnost zákona je očekávána od 1. ledna 2017.

2.2.1 Důvody vzniku Koncepce Na základě činnosti expertních skupin a na základě zkušeností z minulosti byly identifikovány3 tyto potíže v oblasti sociálního bydlení:         

2 3

Vysoké zatížení některých domácností výdaji na bydlení. Nedostatečné hodnocení účinnosti nástrojů bytové politiky. Neefektivnost a následná roztříštěnost jednotlivých veřejných transferů. Nedostatečné vymezení povinnosti jednotlivých aktérů v oblasti sociálního bydlení. Demografické změny spočívající ve snižujícím se počtu mladých rodin a naopak zvyšujícím se počtu domácností starší generace. Nedostatečné naplnění redistribuční role státu v oblasti spotřeby bydlení. Nedostatečný důraz na rostoucí nebezpečí sociální a prostorové segregace. Absence účinných preventivních nástrojů bránících vzniku sociální a prostorové segregace. Omezené veřejné prostředky.

Zdroj: Koncepce, kapitola 18. Zdroj: Koncepce, kapitola 1.3.

13

DŮVĚRNÉ

Další problémy spojené se současným nastavením jsou uvedeny dále v kapitole 1.3 Koncepce4. Z uvedeného vyplývá, že expertní skupiny shledávají jako hlavní potíže nekoncepčnost současného řešení, kdy na jedné straně může docházet k plýtvání veřejných prostředků a na druhé nejsou některé skupiny osob adekvátně podporovány. Koncepce sociálního bydlení představuje rámec a záměr implementace uceleného a jednotného systému podpory sociálního bydlení podpořený cílenými sociálními službami prostřednictvím vytvoření jednotných podmínek a přijetí zákonné úpravy, zejména přijetím nového zákona o sociálním bydlení. Hlavní vizí sociálního bydlení je vytvoření nového systému, který bude navazovat na současný systém intervencí ze strany státu, krajů a obcí v oblasti bydlení, sociálních služeb a sociálních dávek, a který zajistí, aby důstojné bydlení bylo dostupné každému za rovných podmínek. „Cílem navrhovaného systému sociálního bydlení je zajistit osobám, které splní zákonem stanovená kritéria, důstojné podmínky pro bydlení a rovněž snížit pravděpodobnost pádu do chudoby.“5

2.2.2 Principy Koncepce 2.2.2.1 Typy bytů a způsob jejich přidělování Systém sociálního bydlení má sestávat ze čtyř nástrojů sociální a bytové politiky: 1. 2. 3. 4.

Sociální služby, Sociální práce, Sociální dávky, Sociální byty.

Základní myšlenka Koncepce spočívá v tom, že občan či domácnost, který se uchází o zařazení do systému, podá žádost na úřadu práce na úrovni obce s rozšířenou působností. Pokud splňuje parametry Cílové skupiny systému, je proveden majetkový a příjmový test a individuální sociální šetření. Následně je vydáno osvědčení o nároku na pomoc v systému sociálního bydlení. Výsledkem individuálního zhodnocení ovšem nemusí být nutně osvědčení o nároku, ale např. jen služby sociálního poradenství, které povedou k vyřešení situace (pomoc s dluhy, exekucemi atp.). Při získání osvědčení je občan či domácnost zařazen do fronty žadatelů o byt, přičemž se očekává, že maximální čekací lhůta bude činit cca 6 měsíců. V případě, kdy nebude mít ubytování, bude mu poskytnuta sociální služba ve formě nově zřízeného tzv. krizové bydlení, časově omezené služby ubytování. Krizové bydlení je sociální služba, kterou ve spolupráci s obcemi plánuje kraj. Krizové bydlení bude upraveno v zákoně 108/2006 Sb., o sociálních službách. Samotné sociální bydlení, které následuje po případném krizovém bydlení, sestává ze sociálního bytu a z dostupného bytu. Po získání osvědčení je žadateli poskytnut tzv. sociální byt, relativně dlouhodobá varianta bydlení, která však není poskytována na dobu neurčitou. Podmínkou užívání sociálního bydlení a krizového bydlení je vykonávání sociální práce. V případě, že domácnost nebude plnit podmínky v rámci

4 5

Zdroj: Koncepce, strana 8 a 9. Zdroj: Koncepce, strana 116.

14

DŮVĚRNÉ

výkonu sociální práce (individuální plán péče), ztratí tato nárok na poskytnutí podpory systému sociálního bydlení. Sociální byt je definován jako zkolaudovaný prostor určený dle příslušných zákonů k trvalému bydlení. Sociální byt by měl mít snížené standardy bydlení ve formě např. menších rozměrů a levnějšího vybavení6. V Koncepci se také objevuje termín dostupný byt. Tím se rozumí standardní zkolaudovaný prostor určený k trvalému a standardnímu bydlení. Sociální práce bude v těchto bytech realizována pouze dobrovolně a pouze v odůvodněných případech. Dostupný byt je určený pro osoby, které jsou schopné bydlení bez podpory a režimu. Jedná se tak o plnohodnotné dlouhodobé bydlení pro ty osoby, u nichž je důvodem k nemožnosti bydlet v tržních podmínkách především nedostatek finančních prostředků, a u kterých není přítomný důvod, pro který by nemohly bydlet samostatně. Dostupný byt bude možné určitým Cílovým skupinám (např. senioři, zdravotně postižení atp.) poskytnout i na dobu neurčitou. Základní doba pro poskytnutí sociálního nebo dostupného bytu činí dva roky. Osoby žijící v sociálním a dostupném bytě se minimálně 1x ročně podrobí majetkovému a příjmovému testu. V případě, že stále splňují podmínky, je sociální nebo dostupný byt poskytnut na další dva roky. V případě, že osoba v testu již neodpovídá nastaveným pravidlům, může být platba za užívání sociálního nebo dostupného bytu zvýšena o maximálně 15 %. Pokud test po dalších dvou letech ukáže příjmy na stejné nebo vyšší úrovni (nesplňující podmínky), osoba byt opustí. Alternativně osoba v bytu zůstane a byt je vyřazen z kategorie sociálního bydlení a je klasicky pronajímán za tržní nájemné podle smlouvy o nájmu dle občanského zákoníku.

2.2.2.2 Obecní fond rozvoje sociálního bydlení (OFRSB) Sociální a dostupné byty občanům fyzicky zajišťuje obec7. Obec musí zajistit dostupnost určitého procenta sociálních a dostupných bytů. Výše povinného počtu v současnosti není známá, obecně se hovoří o výši 5 % z bytového fondu na území obce (toto číslo se však do budoucna může změnit a nemusí být ve všech regionech identické). Krizové bydlení plánuje kraj. Obce pro účely správy sociálního bydlení založí Obecní fond rozvoje sociálního bydlení (OFRSB). Tento fond bude sestávat jednak ze sociálních bytů a dostupných bytů a dále také z finančních prostředků určených na jejich provoz. Byty budou získávány z těchto zdrojů: 1. Existující byty ve vlastnictví obce. 2. Existující byty soukromých vlastníků pronajaté obcí. 3. Nově vystavěné byty. Postup8 by dle Koncepce měl být takový, že obec v prvním kroku k naplnění fondu využije již existující byty v jejím vlastnictví. Tyto byty budou potenciálně vyžadovat rekonstrukce. V druhém kroku by obec mohla využít možnosti zajistit byty na trhu skrze smlouvy se soukromými vlastníky bytů v obci. Tento pronájem by byl zajištěn pomocí dlouhodobých nájemních smluv. Náklady na provoz takto získaných bytů nesmí

6

Zdroj: Koncepce, strana 149. Zdroj: Koncepce, strana 125. 8 Zdroj: Koncepce, strana 121. 7

15

DŮVĚRNÉ

překročit místně obvyklé nájemné (zjištěné v souladu s postupem dle nařízení vlády 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě). Zde je nutné připomenout, že Koncepce připouští situaci, že obec nebude ochotná poskytnout svůj stávající bytový fond pro tyto účely. Obrázek 2: Modelový příklad financování sociálního bydlení

9

V případě, že obec nebude disponovat vhodnými byty ve vlastnictví nebo nebude chtít tyto byty poskytnout pro účely sociálního bydlení, a v případě, že ve veřejné soutěži či aukci nedojde k naplnění poptávky, obec informuje o rozsahu nutné investiční intervence a stane se žadatelem investičních prostředků10. Bytový fond vytvořený v rámci OFRSB má mimo jiné za cíl přispět k sociálnímu začlenění domácností (přispět k sociální inkluzi) prostřednictvím zajištění kvalitativně standardního a prostorově nesegregovaného bydlení11. Z uvedeného vyplývá, že obec by neměla všechny byty koncentrovat na jednom místě, neboť toto může vést k vytvoření tzv. vyloučených lokalit.

9

Zdroj: Koncepce, strana 128. Zdroj: Koncepce, strana 122. 11 Zdroj: Koncepce, strana 83. 10

16

DŮVĚRNÉ

Pokud jde o provozní náklady, je uvažováno v zásadě se dvěma druhy finančních zdrojů: 1. Výnosy z provozu OFRSB – příjmy plynoucí od uživatelů bytu („platba za užívání bytu“). 2. Účelově vázané dotace12 – u dotací se primárně předpokládá jejich využití při pořízení (tj. výstavbě), nicméně Koncepce připouští i financování soukromě zřízeného sociálního bydlení. Příjemcem takových dávek by byl přímo OFRSB. OFRSB bude institucí s vázaným účtem, odpovědnou za všechny finanční toky spojené se systémem sociálního bydlení (viz Obrázek 2). Zdroje bude fond získávat ze státního rozpočtu (transfery dávek oprávněných osob, investiční podpora v případě výstavby), od domácností (platby za užívání bytů ve vlastnictví fondu) a od subjektů finančního trhu (úvěrové nástroje pro výstavbu). Koncepce pouze konstatuje, že hospodaření OFRSB bude ziskové, ale neprovádí analýzu nákladů s kvantifikací rizik, které bude OFRSB garantovat. Mezi běžná tržní rizika na trhu nájemného bydlení patří zejména neplacení nájemného včetně energií a služeb uživatelem, neobsazenost bytu, poškození nemovitosti apod. (viz detailní rozbor v kapitole 4.2.1) Dle našich zjištění u dobře řízených soukromých portfolií bytů tato rizika představují cca 10 - 15 % z předepsaného nájemného (viz kapitola 4.2.2). Pro systém sociálního bydlení tak představují riziko celkového deficitu OFRSB, který by v konečném důsledku musel doplácet stát ze svého rozpočtu. Navíc lze uvážit další rizika, která sice Koncepce nezmiňuje, ale mohou finanční hospodaření OFRSB ovlivňovat nad rámec rizik subjektů tržního prostředí z těchto důvodů: 





Způsob, jakým bude systém pracovat s osobami „problémovými“ z hlediska platební disciplíny (část nákladů bydlení, kterou uživatel platí tzv. „ze svého“), či nakládání s majetkem (tj. poskytnutým bytem). Objem dalších sociálních garancí bydlení nad rámec obvykle poskytovaných v tržním prostředí, které bude systém poskytovat osobám v systému sociálního bydlení (v rámci zajišťováni inkluze sociálně vyloučených skupin). Poskytování bydlení osobám, bez vhodných návyků k bydlení, které by nájem na trhu nezískali (cíl inkluze obyvatel sociálně vyloučených lokalit), tj. riziko vyššího opotřebení bytu, či riziko vzniku nových sociálně vyloučených lokalit.

Finanční dopady těchto rizik mohou znamenat vyšší náklady hospodaření OFRSB a tím i postupnou kvalitativní degradaci fondu sociálního bydlení (v případě bytů ve vlastnictví OFRSB či obce).

2.2.2.3 Smluvní vztahy a výše platby uživatele Na smlouvu o užívání sociálního nebo dostupného bytu se nepoužije ustanovení smlouvy o nájmu podle občanského zákoníku. Bude se tedy jednat o zvláštní právní institut. Smluvní stranou této smlouvy bude vždy obec, bez ohledu na vlastnictví bytu. Obec zároveň bude smluvním zprostředkovatelem energií a dalších, pro domácnost nezbytných, služeb13. Tím na sebe obec přenáší riziko z titulu neplacení.

12 13

Zdroj: Koncepce, strana 106. Zdroj: Koncepce, strana 129.

17

DŮVĚRNÉ

Obrázek 3: Přehled vztahů mezi subjekty a tok peněz

Vlastník nemovitosti Subjekt

Obec

Dodavatelé energií a služeb

Oproti obecné úpravě nájmu bytu bude u užívání sociálního nebo dostupného bytu zavedena tzv. horní hranice platby za užívání bytu14. Tento limit bude stanoven tak, aby včetně dalších nákladů na bydlení (zejména energií a dalších služeb) platba nepřesáhla stanovenou mez a zároveň nebyla vyšší než stanovené normativní náklady na bydlení. Cílem tohoto opatření je zamezit tomu, aby osoby užívající byt platily příliš vysokou část příjmů za bydlení. Sama Koncepce říká, že „Naplnění této vize nesmí mít negativní dopady na domácnosti, jejichž bytové potřeby jsou zabezpečeny s využitím současných nástrojů, ať už v oblasti dávkových systémů (tj. např. pobírání Příspěvku či Doplatku na bydlení) nebo sociálních či dalších služeb.“15 Koncepce připouští, že na úhradu platby mohou osoby čerpat sociální dávky16. Jejich výše bude oproti současnému stavu upravena. Pokud jde o výši, kterou by měl uživatel bytu platit, tato není v Koncepci jasně stanovena. Koncepce pouze zmiňuje, že výše platby bude odvozená od příjmové situace domácnosti: „Čistá platba od uživatele po odečtení případných dávek v oblasti bydlení by mohla být odvozená od příjmové situace domácnosti (obdobně jako v případě přídavků na bydlení by to mohl být limit 30 % příjmů) a rozdíl do normativního nájmu by byl kryt dorovnávací platbou.“17 V praxi by patrně platba za užívání bytu byla nezávislá na příjmu domácnosti, ovšem příjmy domácnosti by byly zohledněny při rozhodování o výši dávky18. Samotná (hrubá) platba by měla být stanovena na základě jednotných pravidel, např. jako nákladové nájemné navýšené o přiměřenou rizikovou přirážku: „Výše platby by měla být stanovena na základě jednotných pravidel, např. jako nákladové nájemné s přiměřeným ziskem (podle podmínek SGEI) s tím, že by jej uživatelé hradili přímo či nepřímo z vlastních příjmů, vázaných dotací či sociálních dávek, popř. v případě spolupráce mezi NNO a obcí na bázi implicitních transferů.“19 Výše přiměřeného zisku není v Koncepci konkretizována, pouze se letmo hovoří o cca 10 % – 15 % u sociálního bydlení (ziskem se zde myslí riziková přirážka). Dokument „Hodnocení dopadů regulace“ hovoří o nákladovém nájemném navýšeném o rizikovou přirážku ve výši 15 %20. Uvedený termín „zisk“ není ovšem správným termínem, neboť toto navýšení pronajímateli umožňuje např. krytí nákladů pro

14

Zdroj: Koncepce, strana 120. Zdroj: Koncepce, strana 117. 16 Zdroj: Koncepce, strana 122. 17 Zdroj: Koncepce, strana 107. 18 Zdroj: Koncepce, strana 107. 19 Zdroj: Koncepce, strana 107. 20 Zdroj: RIA, strana 51. 15

18

DŮVĚRNÉ

případ nepronajmutí bytu, neplacení nájemného ze strany nájemce apod. Zisk pronajímatele je pak po započtení těchto nákladů zpravidla výrazně nižší než 15 %. V této studii budeme dále pracovat s termínem riziková přirážka, který přesněji vystihuje podstatu této položky.

2.2.2.4 Garance rizik Stát má podle Koncepce garantovat pronajímatelům soukromých bytů využitých pro účely sociálního bydlení eliminaci rizika21. Konkrétní popis způsobu garance je v Koncepci uveden značně nejasně: „Stát touto koncepcí garantuje pronajímatelům eliminaci rizika při pronajímání bytů. Jde zejména o eliminaci obav z neplacení platby za užívání sociálního bytu, zničení bytů, a to prostřednictvím: 



garance finanční – uživatelé sociálních bytů budou mít dostatečné zdroje na úhradu platby za užívání sociálního nebo dostupného bytu (dávkové systémy), příjemci dávek budou zavázáni použít dávky na bydlení k úhradě platby za užívání sociálního nebo dostupného bytu (možnost transferu dávek přímo k pronajímatelům, resp. model „náhradní příjemce“ apod.). Platba za užívání sociálního bytu bude generovat i zdroje na pokrytí eventuálních nedoplatků, nákladů na poškození bytu, apod., garance v oblasti sociální práce a sociálních služeb – veřejná správa bude mít dostatečné zdroje na pokrytí potřebné sociální práce, která bude zvyšovat kompetence nájemníků (např. finanční gramotnost, proces oddlužování), či sociálních služeb pro kompenzaci individuálních potřeb nájemníků.“

Z popisu není zřejmé, zda na sebe stát bere garanci ve smyslu právní odpovědnosti nebo zda je „garance“ poskytnuta pouze tím, že systém bude dostatečně finančně stabilní na to, aby případné škody byly uhrazeny z přebytků systému. V Prezentaci22 MPSV se udává, že obec se ve smlouvě o zajištění sociálního bydlení nebude zavazovat k žádnému ručení (to by ale soukromé vlastníky mohlo odradit od poskytování bytů pro účely sociálního bydlení, resp. by cenu nájmu mohlo adekvátně navýšit). Koncepce neanalyzuje ostatní garance, které bude systém poskytovat osobám (příjemcům) sociálního bydlení, zejména k zajištění jejich sociálních potřeb a sociální inkluze. Finanční dopady těchto rizik, stejně jako výše zmíněných rizik přenášených z tržního prostředí na OFRSB, mohou být významné.

2.2.3 Cílová skupina V rámci budoucí právní úpravy by mělo vzniknout osobám, které splní zákonem stanovené podmínky, právo na pomoc státu pro vyřešení bytové nouze. Termín „Cílová skupina“ zahrnuje všechny osoby, které, pokud splní zákonem stanovené podmínky, budou mít nárok na poskytnutí pomoci v připravovaném systému sociálního bydlení.

21 22

Zdroj: Koncepce, strana 122. Zdroj: Prezentace MPSV, část Často kladné otázky

19

DŮVĚRNÉ

Zařazení do Cílové skupiny je vymezeno prostřednictvím dvou kritérií, přičemž budoucí příjemce sociálního bydlení musí splňovat podmínky alespoň jednoho z nich. Potenciální příjemce podpory sociálního bydlení tedy bude posuzován v rámci kritérií: 1. Bytové nouze (skrze individuální sociální šetření), nebo 2. Poměru příjmů osob a jejich výdajů spojených s bydlením (skrze majetkový a příjmový test) Z hlediska charakteru posuzovaných kritérií je patrné, že Cílová skupina bude sestávat ze dvou množin lidí, kteří se potenciálně rekrutují ze zcela různých sociálních skupin. 1. První skupinu lidí v bytové nouzi bude tvořit zejména skupina osob, kteří: a) nemají bydlení, b) žijí v nevyhovujícím bydlení nebo c) jsou ohroženi možnou ztrátou bydlení. Z hlediska charakteru se jedná o osoby pocházející na jedné straně z rizikových sociálních skupin (bezdomovci, sociálně slabí občané a osoby využívající sociální rehabilitaci, nepřizpůsobiví občané), kteří nemají dostatečné společensky přijatelné návyky bydlení. U této skupiny lze očekávat potřebu individuální sociální práce nutné k zajištění jejich sociální inkluze a dodatečné náklady na opravy a renovace jim poskytovaného bytového fondu z důvodu vybydlení. Na straně druhé zde najdeme osoby s vyhovujícími návyky, které jsou schopny bydlet samostatně, ale v bytové nouzi (bez domova, v nevyhovujícím bydlení, či ohroženi ztrátou bydlení) se ocitly z různých osobních důvodů jako např. předlužení a následná ztráta bydlení, opouštění rozvrácené rodiny, únik před domácím násilím, lidé opouštějící pěstounskou nebo ústavní péči apod. 2. Druhou část Cílové skupiny vymezené pomocí posouzení příjmů osob a jejich výdajů spojených s bydlením tvoří domácnosti, jejichž náklady na bydlení přesahují 40 % jejich celkových příjmů a současně jejich příjmy nepřesáhnou stanovenou horní mezi. Půjde tedy o domácnosti, u kterých jsou hlavním důvodem ke vstupu do systému sociálního bydlení nedostatečné příjmy s ohledem na náklady na bydlení. Zde se jedná především o domácnosti seniorů, osoby na začátku / konci kariéry, o matky samoživitelky či vícečlenné rodiny, kde živitelé přijdou o část příjmu (např. z důvodů ztráty zaměstnání, úrazu či nemoci), nebo jde o domácnosti dlouhodobě nezaměstnaných, zdravotně postižených apod. Z povahy této skupiny je patrné, že jde o osoby, u kterých lze předpokládat vysokou míru společensky přijatelných návyků bydlení a tedy riziko vícenákladů systému z důvodu vybydlení, či devastace sociálního bytového fondu je zde minimální. Náklady spojené s opotřebením bytů a jejich renovací lze uvažovat na běžné tržní úrovni. V následujících podkapitolách podrobně popisujeme Koncepcí uvažované podmínky posuzovaných kritérií a odhadujeme maximální potenciální velikost Cílové skupiny včetně reálné míry poptávky po sociálním /dostupném bydlení v novém systému sociálního bydlení.

2.2.3.1 Kritérium „Bytová nouze“ Stav bytové nouze má být podle záměru Koncepce posuzován jako první objektivní kritérium pro vznik nároku na vstup do systému sociálního bydlení. Vymezení bytové nouze jako takové vychází z definice Evropské typologie bezdomovectví (ETHOS), podle které jde o absenci bydlení, ohrožení ztrátou bydlení anebo nevhodné bydlení. 20

DŮVĚRNÉ

1. Absence bydlení. Sem patří osoby „bez střechy“ a „bez domova“, tzn. lidé, kteří nemají žádné vlastní bydlení. Jde o bezdomovce a lidi či rodiny využívající zařízení krizového bydlení, osoby či rodiny žijící v azylových domech, imigranty žádající o azyl, osoby opouštějící instituce (věznice, zařízení pro děti, či zdravotnická zařízení), seniory, invalidy žijící dlouhodobě v azylových domech apod. 2. Ohrožení ztrátou bydlení. Do této skupiny patří osoby v „nejistém bydlení“, které žijí v bytech bez existujícího právního nároku (např. nájemní smlouva), nebo jim hrozí, že právní nárok k užívání bydlení ztratí. Jde tedy zejména o domácnosti bydlící přechodně u známých nebo příbuzných, či v jejich nemovitostech pouze na základě souhlasu, nebo také osoby, kterým končí doba sjednaná ve smlouvě o nájmu, nebo dostaly výpověď z pod/nájemního bytu, anebo jim hrozí ztráta vlastnictví a následné vystěhování (např. z důvodů jako předlužení, uvíznutí v dluhové spirále apod.). Do této skupiny Koncepce řadí také oběti zaznamenaného domácího násilí. 3. Nevhodné bydlení. V této formě bytové nouze se nacházejí osoby žijící v nemovitostech nevhodných pro obvyklé bydlení jako provizorní stavby (přístřešky, chatrče, nouzová obydlí, mobilní obydlí apod.), nebo dle legislativy či hygienických norem žijící v obydlí nezpůsobilém / nevhodném k bydlení. Koncepce dále uvádí, že pro posuzování bytové nouze nepůjde „pouze o fyzickou podobu místa, kde daná osoba přebývá, ale také o to, zda má (nájemní) smlouvu či ne, anebo zda mu bydlení umožňuje běžné psychosociální kontakty. Lidé, kteří nemají soukromí či normální sociální vztahy kvůli přeplněnosti domácnosti, či lidé, kteří žijí pod stálou hrozbou domácího násilí, považujeme za osoby v bytové nouzi“ 23. Koncepce také blíže charakterizuje sociální skupiny, na které cílí kritériem bytové nouze: „Mezi skupiny domácností ohrožených sociálním vyloučením v oblasti bydlení patří zejména lidé na začátku a po skončení své profesní kariéry, lidé znevýhodnění na trhu bydlení z důvodu své národnosti, rasy či náboženství, mladiství a mladí, kteří opouští ústavní výchovu, osoby odcházející z vězení, senioři, osoby se zdravotním postižením, bezdomovci a nízko-příjmové domácnosti. Samostatnou skupinu pak tvoří lidé či domácnosti, u kterých dojde k dočasnému či trvalému výpadku finančních prostředků z důvodů nemoci, narození dítěte, ztrátě zaměstnání, spáchání či vystavení trestnému činu nebo odchodu do starobního nebo invalidního důchodu. Dále jde o skupinu osob, které jsou bezprostředně ohroženy na zdraví či životě (oběti trestných činů např. domácího násilí).“ 24

23 24

Zdroj: Koncepce, strana 16. Zdroj: Koncepce, strana 20

21

DŮVĚRNÉ

Tabulka 4: Teoretické domény bezdomovství a vyloučení z bydlení.25 Č. Koncepční kategorie

Fyzická doména

1

Bez střechy

Žádné obydlí (střecha).

2

Bez domova

Má místo k bydlení, vhodné k obývání.

3 4 5 6 7

Nejisté a nevyhovující bydlení Nevyhovující bydlení a sociální izolace v legálně obývaném obydlí Nevyhovující bydlení (jisté užívací právo) Nejisté bydlení (vhodné k obývání) Sociální izolace v kontextu jistého a vhodného bydlení









Právní doména Žádný právní nárok na užívání prostoru (vlastnictví, užívací právo.) Žádný právní nárok na užívání prostoru (vlastnictví, užívací právo).

Sociální doména Žádný soukromý a bezpečný osobní prostor pro sociální vztahy. Žádný soukromý a bezpečný osobní prostor pro sociální vztahy.

Má místo k bydlení (nejisté a/nebo nevhodné k obývání).

Žádná jistota užívacího práva.

Má prostor pro sociální vztahy.

Nevyhovující bydlení (nezpůsobilé k obývání).

Má právní nárok a/nebo jistotu užívacího práva.

Žádný soukromý a bezpečný osobní prostor pro sociální vztahy.

Nevyhovující bydlení. Má místo k bydlení. Má místo k bydlení.

Má právní nárok a/nebo jistotu užívacího práva. Žádná jistota užívacího práva, ztráta vlastnictví. Má právní nárok a/nebo jistotu užívacího práva.

Má prostor pro sociální vztahy. Má prostor pro sociální vztahy. Žádný soukromý a bezpečný osobní prostor pro sociální vztahy.

Z výše uvedeného nástinu je tedy možné předpokládat širokou skupinu lidí, kteří budou moci požadovat po obcích sociální bydlení a to i z důvodů, které nemusí pramenit přímo z akutní potřeby řešení bydlení, např. lidé, kteří se kvůli narození potomka octnou z hlediska norem v tzv. „přeplněné domácnosti“, tj. z pohledu kritérií v nevyhovujícím bydlení. V některých případech lze také předpokládat, že by mohlo docházet i k využívání fondu sociálního bydlení lidmi, kteří nejsou ve stavu reálné bytové nouze (např. lidé na začátku kariéry, opouštějící bydlení u rodičů z důvodu nástupu do prvního zaměstnání apod.) na úkor lidí, kteří opravdu žijí v nevyhovujícím prostředí a jejich sociální situace je vážná. Ze širokého záběru typů bytové nouze a také z cíle posuzovat bytovou nouzi dle objektivních kritérií vyplývá, že se bude muset jednat o komplexní systém a metodiku posuzování. Koncepce současně počítá při posuzování nároku na sociální bydlení s „individuálním šetřením“, které blíže nespecifikuje. Lze předpokládat, že takovéto individuální posuzování bytové nouze může znamenat zvýšenou administrativní náročnost, včetně existence rizika různého hodnocení bytové nouze v různých regionech. Dle našeho názoru je správné nastavení hodnotících kritérií posuzování bytové nouze stěžejní, jelikož může samo o sobě znamenat slabý článek v systému a zvýšené riziko zneužívání. Jako kritické zde vnímáme zejména nastavení parametrů pro posuzování tzv. „nejistého bydlení“ a „nevyhovujícího bydlení.

2.2.3.2 Velikost Cílové skupiny podle kritéria „Bytové nouze“ I když samotná Koncepce předpokládanou velikost části Cílové skupiny podle kritéria bytové nouze neuvádí, RIA ji odhaduje na potenciální úrovni cca 130 000 domácností26. Dle známé reálné míry využití sociální podpory na úrovni 35 % (tj. poměr počtu domácností s nárokem na dávky na bydlení a počtu

25 26

Zdroj: Koncepce, strana 18 Zdroj: RIA, strana 50

22

DŮVĚRNÉ

domácností, které tyto dávky ve skutečnosti čerpají) lze dovodit skutečnou poptávku po poskytnutí sociálního bydlení pro cca 46 000 domácností. Jedná se o odhad vycházející z údajů následující tabulky, která uvádí velikost jednotlivých skupin dle typu nouzového / krizového přístřeší či opouštěné instituce. Jednotlivé kategorie není možné sčítat, jelikož se mohou překrývat. Tabulka 5: Velikost Cílové skupiny dle typologie ETHOS Druh nouzového/krizového přístřeší – Druh opouštěné institucionální péče dle ETHOS Noclehárny – Počet uživatelů za rok 2014

48 443

Azylové domy – Počet uživatelů za rok 2014

5 554

Domy na půl cesty – Počet uživatelů za rok 2014

245

Sociální rehabilitace a krizová pomoc v pobytové formě – Počet uživatelů za rok 2014

566

Bydlící osoby mimo bytový fond (rekreační chaty, nouzové obydlí, přístřeší, mobilní obydlí). (Údaje ze SLBD 2011)

53 239

Lidé žijící mimo byty (provozní budovy, ubytovny atp.) (Údaje ze SLBD 2011) Počty dětí, u nichž byla ukončena ústavní, ochranná výchova nebo umístění v zařízení pro děti vyžadující okamžitou pomoc v roce 2013 Počet osob využívajících opakovanou sociální práci po propuštění z vězení, často právě v souvislosti s bydlením Osoby žijící v ubytovnách







Počet osob

32 408 1 059 4 619 48 445

Lze předpokládat, že reálný počet domácností vhodných k poskytnutí bydlení z fondu sociálního bydlení se bude rekrutovat zejména z domácností, které jsou díky svým návykům schopny samostatného bydlení (cca 55 tis.). Z uvedeného přehledu se primárně jedná o obyvatele ubytoven, děti opouštějící ústavní výchovu, obyvatele azylových domů. Lze ale současně předpokládat, že ne všichni z této skupiny budou o samostatné sociální bydlení žádat (i z důvodu zachování svého komfortu na ubytovnách). Tato skupina bude potřebovat určitou podporu sociální péče zaměřenou na sociální začlenění do většinové populace. Úspěšnost sociálního začleňování osob z řad tzv. problémových skupin obyvatel v současnosti s nevyhovujícími návyky bydlení je velice problematické odhadnout. Pro začlenění této skupiny do většinové populace je potřeba implementovat relativně intenzivní programy individuální sociální pomoci a dohledu z důvodu jejich nedostatečných návyků k bydlení, nedostatečných dovedností v udržení své ekonomické soběstačnosti, či k nakládání s majetkem. Jak je dále vidět z přehledu, zbylou část představuje skupina lidí se zvýšenými požadavky na poskytovanou sociální péči v souvislosti s jejich sociální inkluzí, či osvojením si vyhovujících návyků k bydlení. Současně se jedná o skupinu lidí s vyšším rizikem nezdaření se jejich začlenění,

23

DŮVĚRNÉ



které přinese i zvýšené náklady na systém v podobě vyšších nákladů na rekonstrukce a opravy bytového fondu (z důvodu vybydlení, či možné devastace), či nákladů neplacení apod. Z historických zkušeností také víme, že některé formy devastace bydlení mohou být u určitých obzvlášť nepřizpůsobivých skupin občanů pro bytový fond kritické. Proto je nutné, aby systém poskytoval určitou formu dohledu a propracovaný program sociální práce, bez kterých zůstává riziko sociálního začlenění této skupiny a také riziko zničení poskytovaného bydlení stále neřešeno. Neodstranění tohoto rizika by totiž znamenalo rozpad Koncepcí prezentovaného záměru „samofinancovatelného systému sociálního bydlení“ a do budoucna jen další zátěž pro obce a státní rozpočet.

Z hlediska sociální pomoci se začleněním lze konstatovat, že právě výše uvedené skupiny lidí představují nosnou Cílovou skupinu obyvatel, jelikož v jejich případě jde o zajištění opravdové životní změny a začlenění „problémových“, či jinak vyloučených skupin obyvatel do většinové, ekonomicky a sociálně soběstačné skupiny obyvatel.

2.2.3.3 Kritérium „Poměru příjmů osob a jejich výdajů spojených s bydlením“ Druhé kritérium vymezuje Cílovou skupinu občanů a domácností podle poměru příjmů osob a jejich výdajů spojených s bydlením. Do této skupiny budou patřit domácnosti, které vynakládají na bydlení více než 40 % svých disponibilních příjmů. „Zákonem se také stanoví horní hranice celkových příjmů osoby rozhodné pro použití kritéria 40 % podílu z disponibilních příjmů vynakládaných osobou27 na bydlení. Do částky celkových příjmů se nezapočítají příjmy z dávek, které jsou určeny na podporu bydlení“28 (tj. Příspěvek na bydlení a Doplatek na bydlení). I když Koncepce tuto hranici příjmů nespecifikuje, v RIA se uvažuje o horní hranici příjmů jako o částce, která po odečtení nákladů na bydlení bude menší než 1,6 násobek životního minima. Půjde tedy o hranici příjmů nastavenou tak, aby reziduální příjmy posuzované osoby, či domácnosti (tj. celkové příjmy po odečtení nákladů na bydlení) byly na úrovni menší než 1,6 násobek životního minima. Indikátor „více než 40 %“ u skupiny „osoby, pro které jsou náklady na bydlení velkou zátěží“ vychází z doporučení, která jsou uvedena v dokumentu VÚPSV Indikátory strategie potlačování chudoby a sociálního vyloučení v ČR. Obdobný indikátor je doporučován i Evropskou komisí v dokumentu „Portfolio of indicators for the monitoring of the European strategy for social and social inclusion“. Indikátor je nazván „míra přetížení náklady na bydlení“. 29 Z pohledu praktické implementace do této části Cílové skupiny budou patřit domácnosti, které splní podmínky tzv. majetkového a příjmového testu, kde předmětem posouzení má být kromě uvedeného kritéria „40 %“ a horní hranice příjmů i přiměřenost obývaného bytu, jeho lokalita či vybavení domácnosti.

27

Zdroj: Koncepce, strana 16. „Osobou“ se zde myslí domácnost (jednočlenná, nebo vícečlenná). Za domácnost žádá o sociální podporu jeden z členů – proto „osoba“. V případě vícečlenné domácnosti jsou ostatní členové tzv. spoluposuzované osoby, kterých příjmy se zahrnují do příjmového testu. 28 Zdroj: Koncepce, strana 16. 29 Zdroj: Koncepce, strana 16.

24

DŮVĚRNÉ

Tato dodatečná kritéria přiměřenosti bydlení Koncepce blíže nespecifikuje, lze však vyvodit, že se jedná o částečný překryv s posuzováním dle kritéria „bytové nouze“. Domácnosti splňující jedno z výše uvedených kritérií (bytová nouze, nebo více jak 40 % nákladů na bydlení z disponibilních příjmů) získají osvědčení o nároku na pomoc v systému sociálního bydlení, tzn. nárok na poskytnutí jedné ze tří forem sociálního bydlení, které jim následně má povinnost obec zajistit prostřednictvím fondu sociálního bydlení. Investiční a provozní náklady na tvorbu a udržení fondu sociálního bydlení tak budou záviset na velikosti Cílové skupiny, u které bude existovat oprávněný nárok na přidělení sociálního bydlení. Stanovení velikosti Cílové skupiny na základě podílu nákladů na bydlení je odvoditelné z Koncepcí předkládaných statistik, nicméně jedná se o hrubý předpoklad postavený na premise, že o sociální bydlení budou žádat primárně domácnosti bydlící v nájemních bytech splňující kritérium více než 40 % podílu nákladů na bydlení na disponibilních příjmech.

25

DŮVĚRNÉ

2.2.3.4 Velikost Cílové skupiny podle kritéria „Poměru příjmů osob a jejich výdajů spojených s bydlením“ Druhou část Cílové skupiny tvoří domácnosti, pro které jsou náklady na bydlení velkou zátěží, tzn. domácnosti, které vynakládají na bydlení více než 40 % disponibilních příjmů a současně jejich reziduální příjmy nepřesahují 1,6 násobek životního minima. Celkový počet těchto domácností, dle statistik roku 2013, představuje 352 881 domácností (tvořených 513 434 dospělými osobami a 166 628 nezaopatřenými dětmi). Poptávka po vstupu do sociálního bydlení se však očekává zejména u domácností žijících v pod/nájemních bytech nebo u příbuzných, známých apod., tj. 191 343 domácností. U zbylé části domácností žijících v osobním vlastnictví se předpokládá (cca 161 tis.), že bude spíše nadále využívat existující systém dávek. Současně musíme doplnit, že se u výše uvedených čísel jedná o potenciál maximálního počtu domácností, nikoliv očekávaný skutečný stav. Důležitou roli bude hrát míra využití systému sociálního bydlení, tj. kolik domácností z této skupiny o podporu v systému sociálního bydlení reálně zažádá, resp. ji získá. V současnosti lze míru využití systému sociální podpory aproximovat dle míry využití současného systému dávek. Stanovení reálná míry využití podpory systému sociálního bydlení 





Dle statistik roku 2013 bylo v ČR 423 tis. domácností žijících ve vlastním bydlení, nebo pod/nájmu, u kterých náklady na bydlení přesahují 30 % příjmů30 a dle odhadu 130 tis. domácností obývajících instituce krizového bydlení, nebo nouzové přístřeší mimo existující bytový fond, nebo bez domova. Velikost Cílové skupiny potenciálních příjemců dávek dle současného systému podpory bydlení je 553 tis. domácností (1 a vícečlenných). U této skupiny předpokládáme, že náklady na bydlení přesahují 30 % příjmů. Dávky na bydlení v roce 2013 reálně pobíralo 195 974 domácností, tj. pouze 35 % příjemců z celkového počtu osob, které by na dávky měly nárok. Velikost Cílové skupiny tak představuje teoretickou základnu a reálnou poptávku po podpoře v systému sociálního bydlení lze očekávat na úrovni cca 35 % této základny.

30

Dávka „Příspěvek na bydlení“ je vyplácena domácnostem s náklady na bydlení přesahujícími 30 % (v Praze 35 %) jejich disponibilních příjmů.

26

DŮVĚRNÉ

Tabulka 6: Vyčíslení potenciální velikosti Cílové skupiny (počet příjemců) v systému sociálního bydlení dle statistik roku 2013. - členění dle právního důvodu užívání a podílu nákladů na bydlení na čistých disponibilních příjmech domácnosti (četnost sloupcová %) Náklady na bydlení >30%, rezid. příjmy <1,6 násobku živ. minima

Náklady na bydlení >40%, rezid. příjmy <1,6 násobku živ. minima

Dávky na bydlení

Sociální / Dostupné bydlení

Vlastníci (dům ve vlastnictví, byt ve vlastnictví, nebo družstevní byt)

213 376

161 538

3 335 828

Nájemci (podnájem / nájem), bydlící u příbuzných, známých apod.

209 301

191 343

944 988

Celkem Cílová skupina dle kritéria "podílu nákladů na bydlení"

422 677

352 881

4 280 816

76%

73%

97%

130 000

130 000

130 000

24%

27%

3%

552 677

482 881

1. Cílová skupina dle kritéria "podílu nákladů na bydlení" v členění dle právní formy užívání bytu

domácností v ČR celkem

2. Cílová skupina dle kritéria "bytové nouze" Celkem Cílová skupina dle kritéria "bytové nouze"

Potenciální velikost Cílové skupiny celkem (dle obou kritérií) Celková velikost Cílové skupiny v systému dávek sociálního bydlení

100%

Celková velikost Cílové skupiny pro poskytnutí sociálního / dostupného bydlení - bez domácností bydlících v osobním vlastnictví

100%

4 410 816 100%

321 343 = 191 343 + 130 000

zdroj: RIA Tabulka 7: Reálná míra využití podpory v systému sociálního bydlení, dle statistik roku 2013 a odhad reálné potřeby sociálního a dostupného bydlení. Dávky na bydlení

Sociální / Dostupné bydlení

Celková velikost Cílové skupiny – základna (CS-základna)

552 677

321 343

Počet příjemců poskytovaných dávek v roce 2013, tj. reálné využití poskytované podpory v systému sociálního bydlení

195 974

Reálná míra využití podpory v systému sociálního bydlení, dle statistik roku 2013

Reálná míra využití podpory v systému sociálního bydlení v roce 2013 (% z CS-základna)

Odhad skutečného využití poskytované podpory v novém systému sociálního bydlení, tj. odhad reálné poptávky (dle statistik roku 2013)

35%

35%

113 945 82 029 (35 % z CS – základna)

% podíl sociálního / dostupného bydlení ze všech příjemců dávek na bydlení v roce 2013

58%

% podíl potřeby sociálního bydlení (reálné využití) z celkového počtu domácností (tzn. z celkového bytového fondu)

2,7%

27

DŮVĚRNÉ

Následující Graf 4 prezentuje skutečný počet příjemců podpory (tj. dávek na bydlení) v roce 2013 a předpoklad jejich rozdělení dle nového systému sociálního bydlení na skupinu pobírající nadále pouze dávky na bydlení a skupinu pro poskytnutí jedné z forem bydlení (krizové, sociální či dostupné bydlení). Graf 4: Skutečný počet příjemců dávek na bydlení v roce 2013 (sloupec 1) a odhad jejich rozdělení v novém systému sociálního bydlení dle typu pobírané podpory (sloupce 2 - 6). 250 000

200 000 24 749 82 029

150 000

100 000

57 280

195 974

46 097 113 945

50 000

67 848 0

1

2

3

4

5

6

1 Současný stav - celkem příjemci podpory dávek na bydlení v roce 2013 2a Budoucí stav - příjemci pouze dávek na bydlení (1. skupina)

2b Budoucí stav - příjemci sociálního bydlení (2. skupina) 3 Příjemci pouze dávek na bydlení - domácnosti s podílem nákladů na bydlení mezi 30 % - 40 % příjmů 4 Příjemci pouze dávek na bydlení - domácnosti s podílem nákladů na bydlení > 40 % příjmů a reziduálním příjmem < 1,6 násobku živ. minima, bydlící v osobním vlastnictví 5 Příjemci podpory ve formě sociálního bydlení - kritérium "bytové nouze" 6 Příjemci podpory ve formě sociálního bydlení - kritérium "podílu nákladů na bydlení": - domácnosti s podílem nákladů na bydlení > 40 % příjmů a reziduálním příjmem < 1,6 násobku živ. minima, bydlící v pod /nájemním bydlení

I když je možné předpokládat, že domácnosti žijící v bytech v osobním vlastnictví (viz. Graf 4, sloupec 4) budou spíše využívat nástroje dávkové politiky státu, v případě splnění podmínek a podání žádosti mají tito rovněž nárok na pomoc státu v rámci systému sociálního bydlení. V takovém případě mohou tyto domácnosti rozšířit uvažovanou skupinu, pro kterou budou obce nuceny zajistit sociální bydlení. Zde půjde zejména o domácnosti, které nebudou schopny si své vlastnické bydlení dlouhodobě udržet, zejména kvůli tíživé finanční situaci (předlužení apod.). Vývoj Cílové skupiny Počítáme tedy s konzervativním odhadem skutečné potřeby bytů ve fondu sociálního bydlení, který budou obce nuceny zajistit. Z celkového počtu domácností bydlících v bytovém fondu (4 280 816) by se odhadem jednalo o zajištění bydlení pro skupinu 113 945 domácností, tj. cca 2,7 % z celkového počtu. Z hlediska vývoje v dalších letech odhadujeme velikost této potřeby sociálního bydlení na cca 142 tis. v roce 2017, resp. cca 145 tis. v roce 2020 se stabilizací na této úrovni (viz Tabulka 8). 28

DŮVĚRNÉ

Skupinu domácností, které budou v rámci nového systému sociální podpory bydlení nadále čerpat pouze podporu ze současného systému dávek na bydlení (tj. Příspěvek a Doplatek na bydlení), odhadujeme dle statistik roku 2013) na úrovni cca 82 tis. Z hlediska vývoje v dalších letech lze odhadnout velikost této potřeby sociálního bydlení na cca 102 tis. v roce 2017, resp. cca 105 tis. v roce 2020 se stabilizací na této úrovni (viz Tabulka 8). Tato skupina zahrnuje: 



domácnosti mimo Cílovou skupinu systému sociálního bydlení - domácnosti s podílem nákladů na bydlení vyšším než 30 % (v Praze 35%) a zároveň nižším než 40 % z disponibilních příjmů (rozhodná hranice pro Cílovou skupinu sociálního bydlení) a splňující kritérium horní hranice příjmů, domácnosti bydlící v osobním vlastnictví - domácnosti s podílem nákladů na bydlení vyšším než 40% z disponibilních příjmů a splňující kritérium horní hranice příjmů. U této skupiny se nepředpokládá motivace bydlet mimo vlastní byty.

Tabulka 8: Odhad vývoje reálné poptávky po podpoře systému sociálního bydlení pro roky 2013 – 2020 – počet příjemců (domácností). Velikost Cílové skupiny systému sociálního bydlení

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Celková velikost Cílové skupiny systému sociálního bydlení - základna (kritérium bytové nouze a podílu nákladů bydlení)

482 881

545 117

573 549

591 452

602 571

609 419

613 616

616 179

Očekávaná reálná poptávka po sociálním / dostupném bydlení

113 945

128 631

135 340

139 565

142 188

143 804

144 795

145 400

Očekávaná reálná poptávka příjemců pouze dávek na bydlení

82 029

92 601

97 431

100 472

102 361

103 524

104 237

104 673

Celkem příjemců podpory

195 974

221 232

232 771

240 037

244 549

247 329

249 032

250 072

12,9%

5,2%

3,1%

1,9%

1,1%

0,7%

0,4%

y-o-y změna - % přírůstek

Pro budoucí vývoj velikosti Cílové skupiny predikujeme zpomalování tempa růstu s postupnou stabilizací vývoje po roce 2020. Vycházíme přitom z několika pozorovaných faktorů:   

stagnace velikosti celkové populace, zpomalování tempa růstu vyplácených dávek v posledních letech, tj. první známky stabilizace, vyrovnávání rozdílu ve vývoji inflace a vývoje nákladů na bydlení (viz Graf 12), díky které očekáváme, že do budoucna budou celkové náklady na bydlení růst stejným tempem jako inflace

Do budoucna bude vývoj velikosti Cílové skupiny zároveň ovlivněn vývojem zaměstnanosti (z dlouhodobého hlediska představuje cyklický efekt), jelikož získání /ztráta zaměstnání znamená z pohledu osoby příjemce okamžitou změnu výše příjmů, které přímo souvisí s posuzováním nároku na podporu. Stárnutí populace bude vytvářet další, spíše stabilní dlouhodobý efekt postupného růstu Cílové skupiny (růstem podílu seniorů v Cílové skupině), zejména kvůli změně příjmů domácnosti seniorů po vstupu do starobního důchodu, nebo ztráty životního partnera. Mezi rizika, která mohou navýšit celkové náklady systému, patří růst míry využívání sociální podpory v oblasti bydlení. V současnosti se tato míra pohybuje na úrovni 35 % z celkové Cílové skupiny obyvatel, která by mohla podporu pobírat, pokud by o ni požádala. Jde tedy o riziko systému, že pokud by o podporu žádala celá Cílová skupina, tj. všichni, kteří na ni dle daných kritérií mají nárok, došlo by k shodnému navýšení celkových nákladů u všech variant. 29

DŮVĚRNÉ

Pro výsledek vzájemného porovnání jednotlivých variant nevytváří výše uvedené efekty žádný významný rozdíl, jelikož kvantifikace celkových nákladů variant vychází ze stejné velikosti podporované skupiny obyvatel a jediným uvažovaným fixním nákladem jsou náklady správy portfolia sociálních bytů a administrace systému, u kterých je efekt z hlediska velikosti celkových nákladů nevýznamný. Graf 5: Vývoj velikosti Cílové skupiny a odhad reálné poptávky po podpoře v systému sociálního bydlení.

Počet příjemců

700 000 600 000 500 000 400 000 Celková velikost Cílové skupiny systému sociálního bydlení (kritérium bytové nouze a podílu nákladů bydlení)

300 000 200 000

Očekávaný reálný počet příjemců dávek na bydlení

100 000 Očekávaná reálný počet příjemců sociálního /dostupného bydlení

0 2013

2014

2015 f

2016 f

2017 f

2018 f

2019 f

2020 f

Cílem této studie je vzájemné porovnání jednotlivých variant implementace Koncepce sociálního bydlení. V zájmu názornosti a kvůli obdobného efektu pro všechny varianty, uvažujeme po roku 2020 stabilizaci vývoje podporované skupiny domácností v počtu 250 tis. Struktura Cílové skupiny Samotná Koncepce uvádí velikost Cílové skupiny pouze jako domácnosti žijící v pod/nájemném bydlení, které vynakládají na bydlení více než 40 % disponibilních příjmů, přičemž nezohledňuje výšku jejich reziduálních příjmů (resp. horní hranici příjmů). Velikost této skupiny byla v roce 2013 na úrovni 273 052 domácností. Jelikož Koncepce jasně hovoří, že novým „zákonem se také stanoví horní hranice celkových příjmů osoby rozhodné pro použití kritéria 40 % podílu z disponibilních příjmů vynakládaných osobou na bydlení“31, lze brát odhad cca 273 tis. osob jako orientační. Jako přesnější a v souladu s Koncepcí se jeví skupina 191 343 domácností definovaná v úvodu této kapitoly. I když považujeme Koncepcí popisovanou skupinu 273 tisíc domácností za orientační, rámcově lze z předkládaných statistik odvodit sociální strukturu námi uvažované Cílové skupiny.

31

Zdroj: Koncepce, strana 16.

30

DŮVĚRNÉ

Tabulka 9: Náklady na bydlení a čisté příjmy (2012) domácností bydlících v nájemních bytech s náklady na bydlení přesahujícími 40% příjmů podle pracovní aktivity a stáří osoby v čele v roce 2013 32 Domácnosti s pracujícími členy - věk osoby v čele domácnosti

celkem

-29

30 - 39

40 – 49

Počet domácností

137 315

31 265

40 542

39 895

Průměrný počet členů domácnosti

2,06

1,51

2,21

2,44

Průměrné čisté měsíční příjmy v roce 2012 v Kč (ČP2012)

19 728

18 092

18 944

21 727

Průměrné měsíční náklady na bydlení v Kč (NnB)

10 121

9 606

9 925

10 713

NnB / ČP2012 (%)

51,3

53,1

52,4

49,3

Domácnosti s nepracujícími členy - věk osoby v čele domácnosti

celkem

-59

65 - 69

75 +

Počet domácností

135 736

55 239

21 362

30 620

1,76

2,47

1,19

1,18

Průměrné čisté měsíční příjmy v roce 2012 (Kč)

13 049

11 914

13 312

14 498

Průměrné měsíční náklady na bydlení (Kč)

7 856

8 090

7 251

8 114

NnB / ČP2012 (%)

60,2

67,9

54,5

56

Průměrný počet členů domácnosti

 

135 tis. (cca 50 % z celkového počtu 273 tis. v pod/nájmu) domácností je bez pracujících členů a 137 tis. (cca 50 % z celkového počtu 273 tis. v pod/nájmu) domácností je pracujícím alespoň jeden člen  80 tis. (29 % z celkového počtu 273 tis. v pod/nájmu) tvoří domácností bez pracujících členů nad 60 let. U této skupiny je vysoká pravděpodobnost setrvání v systému sociálního bydlení na neurčito kvůli nemožnosti dále zvyšovat svůj příjem z důvodu důchodového věku nebo kvůli ztíženému postavení na trhu práce z důvodu vyššího věku. o Tato skupina bude vykazovat stabilní vývoj s očekávaným růstem v souladu s růstem populace v důchodovém věku (tj. s efektem stárnutí populace) a s mírou zhoršení příjmové situace při přechodu do důchodu a to v závislosti na výši vypláceného důchodu a jejich nákladů na bydlení. o Současně lze doplnit, že u této skupiny občanů lze očekávat i nízkou míru opotřebení nemovitosti z titulu vybydlení, či devastace, jednak z důvodu existujících návyků bydlení, méně aktivního způsobu života a též z důvodu dlouhodobého setrvání ve stejné nemovitosti. o S přibývajícím věkem lze u této skupiny občanů rovněž očekávat růst nákladů na sociální pečovatelské a asistenční služby a požadavky na speciální úpravy bydlení směrem k bezbariérovosti.  Zbývající část cca 193 tis. (tj. cca 71% z celkového počtu 273 tis. v pod/nájmu) tvoří skupina lidí v produktivním věku do 59 let. o Její velikost lze předpokládat s ohledem na vývoj ekonomiky a zejména pak vývoj nezaměstnanosti. V nebližších letech lze očekávat stabilizaci, nebo mírný pokles. o U této skupiny nepředpokládáme vyšší než standardní míru opotřebení.

32

Zdroj: Koncepce, strana 33, pozn. Tabulka nezobrazuje všechny věkové skupiny, tzn. součet hodnot napříč věkovými kategoriemi nedosahuje celku.

31

DŮVĚRNÉ

2.2.3.5 Shrnutí velikosti Cílové skupiny a reálné potřeby poskytované podpory v systému sociálního bydlení Dle statistik roku 2013 sumarizujeme potenciální velikost Cílové skupiny na 483 tis. domácností, z nichž reálnou poptávku po poskytnutí sociálního, či dostupného bydlení očekáváme u cca 113 tis. z nich. V dalších letech lze odhadnout velikost potřeby sociálního bydlení na cca 142 tis. pro rok 2017, resp. cca 145 tis. v roce 2020 se stabilizací vývoje na této úrovni. Toto množství se rekrutuje ze dvou skupin: 1. Osoby v bytové nouzi dle typologie ETHOS - dle statistik roku 2013 by byla očekávaná reálná potřeba pro 46 tis. osob (z potenciálu 130 tis.), - pro rok 2017 očekávaná reálná potřeba pro 58 tis. osob. 2. Osoby žijící v pod/nájemném bydlení s podílem nákladů na bydlení větším než 40 % celkových příjmů, u kterých reziduální příjem nepřesahuje 1,6 násobek životního minima - dle statistik roku 2013 očekávaná reálná potřeba pro 68 tis. osob (z potenciálu 191 tis.), - pro rok 2017 očekávaná reálná potřeba pro 85 tis. U zbývající části domácností, které nebudou příjemci sociálního bydlení a splňují kritéria dávkové politiky státu33, lze předpokládat využívání stávajícího systému dávek, tj. pobírání Příspěvku na bydlení a Doplatku na bydlení. Dle statistik roku 2013 by tato skupina čítala cca 82 tis. domácností. Pro rok 2017 lze pak odhadnout cca 102 tis. příjemců dávek na bydlení. Uvedené odhady vycházejí ze statistik roku 2013. Predikce dalšího vývoje celkové skupiny není Koncepcí prezentována. Z vývoje velikosti Cílové skupiny v posledních letech a stabilizací české ekonomiky po krizových letech 2009 - 2012 lze předpokládat postupný pokles tempa růstu Cílové skupiny se stabilizací jejího dalšího vývoje. Pro vývoj velikosti Cílové skupiny předpokládáme růst počtu příjemců dávek až na 250 tisíc domácností v roce 2020. Od roku 2020 očekáváme stagnaci počtu příjemců na této úrovni. Z nich potřebu poskytnutí sociálního, či dostupného bydlení odhadujeme u 145 tis. domácností. U zbývajících 105 tis. domácností očekáváme využití stávajícího systému dávek na bydlení (viz Tabulka 8).

33

Dávka „Příspěvek na bydlení“ je vyplácena osobám s náklady na bydlení přesahujícími 30 % (v Praze 35 %) jejich disponibilních příjmů.

32

DŮVĚRNÉ

2.2.4 Nejasnosti týkající se Koncepce Vzhledem k faktu, že Koncepce prozatím v některých bodech nenabízí jasné řešení či vysvětlení všech otázek spojených se změnou sociální politiky státu, níže je uveden seznam hlavních nejasností a otevřených bodů, které byly identifikovány: 1) Není jasný počet lidí / domácností, kteří budou mít nárok na sociální bydlení. Nejsou jasně specifikována pravidla, komu a jakou formu sociálního bydlení obec přidělí. Existuje zde riziko vysoké koncentrace pravomocí v rukou obce. 2) Není jasný zdroj financování sociální politiky (zejména provozní činnost). 3) Není jasné, komu a za jakých podmínek budou přiznávány transfery. 4) Neexistují definice jednotlivých bytů (krizové bydlení, sociální byt, dostupný byt). 5) Není jasné, jaká je forma odpovědnosti vůči vlastníkům nemovitostí, tj. kdo odpovědnost ponese a v jakém rozsahu. 6) Není jasné, jaká bude výše platby za užívání bytu ze strany uživatele bytu. 7) Nejsou explicitně stanovena práva vlastníka nemovitosti, který poskytne obci byt pro sociální účely, např. vliv na rozhodování ohledně konkrétního nájemce, prodej nemovitosti, právo na získání dotace např. na opravu památkově chráněného/významného domu apod. 8) Není stanovena doba, na jakou dobu budou sociální byty vázány ve fondu a jaké budou možnosti vlastníků nemovitosti s nemovitostí nakládat. 9) Není jasná forma nájemního vztahu.

2.3 Hodnocené varianty Pro vyhodnocení navrhovaných změn jsme zvolili tři varianty, u nichž jsme provedli vyčíslení jejich nákladů a zhodnotili přínosy a případná rizika a omezení. Těmito variantami jsou: 1. Současný stav – Současné nastavení, kdy jsou domácnostem placeny Příspěvky na bydlení a případně též Doplatky na bydlení. 2. Tržní pronájem bytů – Varianta, kdy by si obec pronajímala byt od tržních subjektů a tento by následně za platbu odpovídající nákladovému nájemnému navýšenému o rizikovou přirážku dávala do užívání domácnostem. Varianta hodnotí náklady na pronájem a celkový provoz řešení. 3. Výstavba bytů – Varianta, kdy by bylo přistoupeno k výstavbě bytů pro sociální účely. Varianta hodnotí náklady na výstavbu bytů a náklady na provoz. Při hodnocení variant si neklademe za cíl vyčíslit, kolik bytů by jednotlivé obce pronajímaly z vlastního bytového fondu, kolik bytů by bylo pronajímáno od tržních subjektů, a kolik bytů by muselo být postaveno. Tyto údaje závisí na daném regionu, na konkrétních tržních podmínkách nájmu (dostupnosti nájemních bytů), aktuální dostupnosti obecního bytového fondu a jeho kvalitě (včetně vhodné dispozice) a konkrétním zájmu obyvatel o získání obecního bydlení. Cílem této zprávy je vyčíslit náklady na jednotlivé varianty tak, aby byly navzájem porovnatelné na jednotku (případ jedné domácnosti) a zhodnotit na ně navázaná rizika a omezení. Základním předpokladem variant je dosažení obdobného benefitu pro subjekty, na něž je podpora cílena. Při hodnocení všech variant proto vycházíme z předpokladu, že míra uspokojování potřeb subjektů musí 33

DŮVĚRNÉ

být přinejmenším podobná, tj. že míra „dotací“ musí být ve všech případech obdobná, ať už se jedná o formu fyzického poskytnutí bydlení nebo o peněžní transfer. Pokud bychom uvažovali míru uspokojení potřeb rozdílně, bude ocenění jednotlivých variant závislé mimo jiné i na této rozdílné úrovni podpory, tedy varianty budou navzájem neporovnatelné.

34

DŮVĚRNÉ

3 Varianta I - Současný stav 3.1 Princip varianty a vstupní údaje Z titulu sociální funkce, stát za určitých podmínek poskytuje domácnostem v nouzi finanční podporu pro zajištění potřeb (nezaměstnanost, bydlení, živobytí apod.). V případě problémů týkajících se schopnosti financovat náklady na bydlení stát podporuje potřebné domácnosti formou Příspěvku na bydlení a případně i formou Doplatku na bydlení. Dávky na bydlení, Normativní náklady na bydlení a Skutečné náklady na bydlení upravuje zákon č. 117/1995 Sb., o státní sociální podpoře, ve znění pozdějších předpisů. Na úvod je potřeba objasnit terminologii používanou dále ve studii napříč variantami: Normativní náklady na bydlení – Normativní náklady na bydlení jsou náklady, které jsou ve smyslu zákona pro danou situaci subjektu oprávněné. Jsou stanoveny jako průměrné náklady na bydlení podle velikosti obce, počtu členů domácnosti a právního nároku užívání bytu. Jejich popis a výše je stanovena zákonem 117/1995 Sb. v §§ 25 a 26 odst. 1 písm. a) a b). Normativní náklady se používají při výpočtu výše Příspěvku na bydlení v případě, že Skutečné náklady jsou vyšší než Normativní náklady. Hlavním cílem Normativních nákladů je zabránit tomu, aby subjekt pobíral nepřiměřeně vysoké dávky na bydlení, které nejsou adekvátní jeho situaci (např. příliš vysoký standard, byt v exkluzivní lokalitě atp.). V případě nájemních bytů zahrnují Normativní náklady částky nájemného a v případě družstevních bytů a bytů vlastníků obdobné náklady. Do Normativních nákladů jsou dále zahrnuty ceny služeb a energií. Normativní náklady na bydlení jsou propočítány na přiměřené velikosti bytů pro daný počet osob v nich trvale bydlících. Výše Normativních nákladů na bydlení platných pro rok 2015 je zobrazena v tabulkách níže34: Tabulka 10: Normativní náklady na bydlení 2015 – byty využívané na základě nájemní smlouvy Počet obyvatel obce Počet osob v rodině Praha

nad 100 tis. obyvatel

50 000 – 99 999 obyvatel

10 000 – 49 999 obyvatel

do 9 999 obyvatel

jedna

7 623 Kč

6 052 Kč

5 767 Kč

4 913 Kč

4 730 Kč

dvě

10 957 Kč

8 807 Kč

8 417 Kč

7 249 Kč

6 998 Kč

tři

14 903 Kč

12 092 Kč

11 581 Kč

10 053 Kč

9 726 Kč

čtyři a více

18 674 Kč

15 283 Kč

14 668 Kč

12 825 Kč

12 430 Kč

34

Zdroj: http://portal.mpsv.cz/soc/ssp/obcane/prisp_na_bydleni 35

DŮVĚRNÉ

Tabulka 11: Normativní náklady na bydlení pro družstevní byty a byty vlastníků (2015) Počet obyvatel obce Počet osob v rodině Praha

nad 100 tis. obyvatel

50 000 – 99 999 obyvatel

10 000 – 49 999 obyvatel

do 9 999 obyvatel

jedna

4 409 Kč

4 409 Kč

4 409 Kč

4 409 Kč

4 409 Kč

dvě

6 588 Kč

6 588 Kč

6 588 Kč

6 588 Kč

6 588 Kč

tři

9 159 Kč

9 159 Kč

9 159 Kč

9 159 Kč

9 159 Kč

čtyři a více

11 676 Kč

11 676 Kč

11 676 Kč

11 676 Kč

11 676 Kč

Skutečné náklady na bydlení – Jsou skutečné náklady, které domácnost vynaloží za účelem zajištění bydlení. Skutečné náklady na bydlení obsahují, stejně tak jako Normativní náklady, nájemné (či ekvivalentní výdaj pro družstevní byty / byty ve vlastnictví) a náklady za plyn, elektřinu, vodné, stočné, odvoz odpadu a centrální vytápění nebo pevná paliva. Rozhodný příjem domácnosti – Pro přiznání dávky se stanoví jako čistý průměr příjmů domácnosti, připadající na rozhodné období (§§ 4 a 5 zákona č. 117/1995 Sb.). V případě Příspěvku a Doplatku na bydlení je rozhodným obdobím kalendářní čtvrtletí. Za příjem se považují i přídavek na dítě a rodičovský příspěvek. Částka živobytí – Částka živobytí je taková částka, která by měla dané osobě nebo domácnosti zajistit minimální společensky přijatelnou úroveň uspokojení základních životních potřeb. Částka se odvíjí od částek existenčního a životního minima a pro dospělého jedince se pohybuje přibližně na hranici 3 500 Kč měsíčně. Tato částka je stanovena pro každou osobu individuálně dle hodnocení snahy a možností dané osoby. Částka živobytí se používá v sociální politice státu, zejména při vyměřování nároku na dávky, jejich výše apod. Sociálně vyloučení a diskriminovaní – Pod tímto označením budeme ve studii rozumět domácnosti, které jsou z důvodů uvedených níže nejvíce znevýhodněni na trhu s bydlením, a pro něž současná dávková politika v oblasti bydlení není vyhovující a neumožňuje jim vymanit se ze začarovaného kruhu. Pro tyto domácnosti by Koncepcí zamýšlený budoucí stav znamenal zřejmě významný benefit a mohl by jim zvýšit šance na zlepšení životní situace a osamostatnění se. V této oblasti nejsou k dispozici přesná data a informace, pro účely studie předpokládáme, že se jedná o následující skupiny lidí: 



Lidé, jejichž kompetence v sociální oblasti a v oblasti nakládání s majetkem jsou z pohledu většinového obyvatelstva podprůměrné. U této skupiny lze s vysokou pravděpodobní předpokládat vyšší míru opotřebení majetku (nemovitosti a jejího příslušenství). Lidé v této skupině často bydlí v ubytovnách či jiných zařízeních hotelového typu. Do této skupiny též řadíme lidi, kteří jsou na základě barvy pleti, náboženství, finanční situace apod. diskriminováni. Diskriminace jim pak neumožňuje si samostatně zajistit bydlení a jsou tak odkázáni na ubytovny a jiné formy nestandardního bydlení.

36

DŮVĚRNÉ

Analýza sociálně vyloučených lokalit v ČR zpracovaná v roce 2015 odhaduje počet lidí žijících ve vyloučených lokalitách na 95 až 115 tisíc35. Z titulu přetrvávání existence vyloučených lokalit lze odhadnout, že současný systém dávek na bydlení není pro tuto skupinu lidí vhodný, protože jim neumožňuje opustit toto prostředí. V roce 2015 odhadujeme velikost Cílové skupiny domácností s nárokem na dávky na bydlení na 570 tisíc domácností36, tedy 1,38 mil. lidí (570 tisíc domácností * 2,41 průměrný počet členů domácnosti37). Počet takto znevýhodněných lidí, dle odhadu KPMG, nebude přesahovat 8 % Cílové skupiny 570 tisíc domácností (115 tisíc / 1,38 mil). Za předpokladu, že ne všechny domácnosti žijící ve vyloučených lokalitách žádají o dávky na bydlení, tato skupina bude menší než výše uvedených 8 % (odhadem cca 5 – 8 %).

3.1.1 Příspěvek na bydlení Příspěvek na bydlení přispívá domácnostem (1 a více členů) s nízkými příjmy na náklady na bydlení. Cílem vyplácení Příspěvku je snížit procento čistých příjmů domácnosti vynakládané na náklady na bydlení pod únosnou hranici (30 %, resp. 35 % v Praze z čistých disponibilních příjmů domácnosti). O Příspěvek může žádat pouze jeden člen domácnosti, a není tak možné, aby vícečlenné domácnosti čerpaly více Příspěvků na bydlení současně. Nárok na získání dávky je podmíněn trvalým bydlištěm žadatele v daném bytě. Novelizace zákona č. 117/1995 Sb. ruší časové omezení maximální doby pobírání dávky a dávku je tedy možné pobírat časově neomezeně. Pro přiznání nároku na Příspěvek jsou rozhodující příjmy domácnosti v předchozím kalendářním čtvrtletí. Výše Příspěvku na bydlení: 





Výše Příspěvku činí za kalendářní měsíc rozdíl mezi Normativními náklady na bydlení a rozhodným příjmem domácnosti vynásobeným koeficientem 0,30, a na území hlavního města Prahy koeficientem 0,35. Pokud jsou Skutečné náklady na bydlení nižší než Normativní náklady na bydlení, náleží Příspěvek na bydlení ve výši rozdílu mezi Skutečnými náklady na bydlení a rozhodným příjmem domácnosti vynásobeným koeficientem 0,30, a na území hlavního města Prahy koeficientem 0,35. Pokud Rozhodný příjem domácnosti, z něhož se vychází při stanovení výše Příspěvku na bydlení, nedosahuje částky životního minima, započítává se pro stanovení výše Příspěvku na bydlení jako Rozhodný příjem domácnosti částka odpovídající životnímu minimu.

Příspěvek na bydlení = Normativní/Skutečné náklady - (Rozhodný příjem * koeficient (30 %/35 %)

35

Zdroj: GAC spol. s r.o. (2015): Analýza sociálně vyloučených lokalit v ČR, http://www.esfcr.cz/file/9089/.

36

Zdroj: Tabulka 8 v této studii Zdroj: Koncepce, str. 29

37

37

DŮVĚRNÉ

Ilustrativní příklad: 







Vstupní informace: o jednočlenná domácnost žijící v nájemním bytě v Praze, Rozhodný příjem 5 000 Kč, Skutečné náklady na bydlení (nájem, služby a energie) celkem 8 000 Kč Nárok na dávku: o Skutečné náklady na bydlení převyšují Normativní náklady na bydlení pro danou kategorii (7 623 Kč), pro výpočet dávky proto uvažujeme pouze Normativní náklady. o Normativní náklady 7 623 Kč představují 152 % Rozhodného příjmu, čímž je splněna podmínka poměru nákladů na bydlení k příjmům (více než 35 % pro Prahu). Výše Příspěvku: o 7 623 Kč - (5 000 Kč [Rozhodný příjem] * 35 % [koeficient pro Prahu] ) o = 7 623 – 1 750 Kč = 5 873 Kč Domácnosti vznikl nárok na Příspěvek na bydlení ve výši 5 873 Kč měsíčně.

3.1.2 Doplatek na bydlení Doplatek na bydlení je dávkou v hmotné nouzi, která je upravena zákonem č. 111/2006 Sb., o pomoci v hmotné nouzi. Dávka se využívá v případech, kdy vlastní příjmy domácnosti včetně započtení Příspěvku na bydlení nepokrývají náklady na bydlení a na stanovené živobytí. Doplatek na bydlení tedy pokrývá částku, která po zaplacení nákladů na bydlení chybí do stanovené výše nákladů na živobytí. Výše nákladů na živobytí je závislá na řadě faktorů jako počet členů domácnosti, věk členů domácnosti, speciální potřeby apod. Obecně se náklady na živobytí odvíjí od životního a existenčního minima a představují minimální výši příjmů, která je v české společnosti přijatelná pro zajištění základních potřeb. Doplatek na bydlení lze použít bez souhlasu příjemce k přímé úhradě nájemného nebo služeb spojených s bydlením, a to tak, že plátce Doplatku jej poukáže pronajímateli nebo poskytovateli služeb. Výše doplatku na bydlení je stanovena tak, aby po zaplacení odůvodněných nákladů na bydlení (tj. nájmu, služeb s bydlením spojených a nákladů za dodávky energií) zůstala domácnosti částka živobytí. V určitých případech (dle individuálního posouzení odpovědného pracovníka) je možné vyplatit Doplatek na bydlení i v případě, že příjem domácnosti přesáhl částku živobytí a zároveň nepřesáhl její 1,3 násobek. Vzhledem k faktu, že Doplatek na bydlení patří mezi nejvíce zneužívané dávky v ČR, byla od roku 2015 zavedena nová pravidla ve snaze zabránit zneužívání. Změny jsou následující38: 



38

Doplatek je přiznán pouze žadateli, který splní podmínky pro přiznání příspěvku na živobytí. Případně je přiznán žadateli, jehož příjem nepřevyšuje 1,3 násobek jeho částky živobytí (částka na živobytí je stanovena pro každého individuálně, odvíjí se od částek existenčního a životního minima). Domácnosti žijící na ubytovně (respektive její vlastník) dostane Doplatek jen se souhlasem příslušné obce.

Zdroj:http://www.penize.cz/prispevek-na-bydleni/296810-kdyz-neni-na-cinzi-davky-na-bydleni-v-roce-2015

38

DŮVĚRNÉ

 





Nově je možné pobírat Doplatek výhradně na jednu místnost nebo byt – nikoli na počet osob, jak tomu bylo dřív. Výše nájemného nemá převýšit částky v místě obvyklé. O Doplatek na bydlení může žádat také domácnost, která žije v rekreační stavbě, chatě nebo chalupě, případně domácnost, která obývá jiný prostor nezkolaudovaný jako byt. Úředníci Doplatek na bydlení schválí, když stavba splní standardy kvality bydlení. Úřad práce při posuzování příjmu zohlední pouze osmdesát procent příjmu z důchodu (tzn. úřad sníží Rozhodný příjem, což vede ke zlepšení postavení žadatele). Změna může pomoci osamělým penzistům s nízkým důchodem. K získání Doplatku na bydlení nemusí mít žadatel trvalý pobyt v obci, kde se byt nachází. Když o Doplatek požádá vlastník či nájemce bytu, úřad práce ho vyzve, aby zažádal i o Příspěvek na bydlení a nahlásil si trvalý pobyt na adresu bytu, který užívá.

Výše Doplatku na bydlení: 

Výše Doplatku na bydlení se vypočítá tak, že se od částky odůvodněných nákladů na bydlení připadajících na aktuální kalendářní měsíc (snížené o Příspěvek na bydlení náležející za předchozí kalendářní měsíc) odečte částka, o kterou příjem domácnosti (včetně vyplaceného příspěvku na živobytí) převyšuje částku živobytí domácnosti39.

Doplatek na bydlení = (Náklady na bydlení – Příspěvek na bydlení) – (Příjem osoby – Částka živobytí) Ilustrativní příklad: 







Vstupní informace: o jednočlenná domácnost žijící v nájemním bytě v Praze, Rozhodný příjem 5 000 Kč, Skutečné náklady na bydlení (nájem, služby a energie) celkem 8 000 Kč; částku živobytí předpokládejme 3 500 Kč, Příspěvek na bydlení 5 873 Kč Nárok na dávku a její výše: o Odůvodněné náklady na bydlení snížené o Příspěvek na bydlení (8 000 Kč – 5 873 Kč) mínus částka, o kterou příjem (5 000 Kč) osoby/společně posuzovaných osob převyšuje částku živobytí domácnosti (3 500 Kč) Výše Doplatku: o (8 000 Kč – 5 873 Kč) – (5 000 Kč – 3 500 Kč) o = 2 127 – 1 500 Kč = 627 Kč Domácnosti vznikl nárok na Doplatek na bydlení ve výši 627 Kč měsíčně.

3.1.3 Počet příjemců a veřejné výdaje na dávky na bydlení Graf 6 zobrazuje vývoj celkových nákladů na dávky na bydlení (tzn. Příspěvek a Doplatek na bydlení) včetně odhadu budoucího vývoje (způsob výpočtu odhadu je uveden v kapitole 3). Z grafu je patrný výrazný nárůst výdajů mezi lety 2008 a 2014, kdy výdaje každoročně rostly o přibližně 30 % a v roce 2014 dosáhly více jak 12 mld. Kč. Dle dostupných dat z poloviny roku 2015 lze v roce 2015 očekávat zpomalení růstového

39

Zdroj: https://portal.mpsv.cz/soc/hn/obcane/bydleni

39

DŮVĚRNÉ

trendu a nárůst celkových výdajů o cca 500 mil. Kč. Dle dostupných dat očekáváme zpomalování růstového trendu nákladů na dávky na bydlení a jeho stabilizaci (v reálných cenách) v roce 2020. Zde se rozcházíme s údaji z Koncepce, která předpokládá pokračování exponenciálního růstu nákladů do budoucna.

Mld. Kč

Graf 6: Vývoj celkových nákladů na dávky na bydlení včetně odhadu budoucího vývoje (mld. Kč)40, 41 16,0 14,0 0,05 12,0 0,12

3,25

10,0 0,25

8,0 0,35

6,0 0,35 4,0 2,0

3,37

3,38

3,39

3,39

2,81

1,67

0,85

0,69 3,52

3,36 3,19

9,37

9,95

10,13

10,25

10,32

10,36

8,84

2014

2015f

2016f

2017f

2018f

2019f

2020f

7,40 4,64

5,73

0,0 2010

2011

2012


2013

Doplatky na bydlení

Vliv hist. vývoje inflace - úprava na SH

Výše průměrných vyplacených dávek roste obdobně jako celkové státní výdaje na tyto dávky, viz Graf 7. Výše vyplacených Příspěvků roste s velikostí města, přičemž nejvyšší Příspěvky jsou v Praze, kde jsou průměrně až o 50 % vyšší než v obcích do 9 999 obyvatel. Obdobný vývoj je patrný také u Doplatku na bydlení, u nějž nejvyšší čerpané Doplatky jsou také v Praze. V Praze jsou zároveň nejvyšší náklady na bydlení42. Mezi lety 2010 a 2015f narostla průměrná výše Příspěvku na bydlení o 39,7 % a průměrná výše Doplatku na bydlení o 53,9 %.

40

Zdroj: MPSV, vyžádáno emailem Pro zajištění správného porovnání hodnot v jednotlivých letech jsme v grafu vyčíslili vliv historického vývoje inflace, kterou upravujeme hodnoty minulých let na současnou hodnotu, tj. k roku 2015. (viz Graf 5, Vliv hist. vývoje inflace – úprava na SH (mld.)) 41

42

Zdroj: https://www.czso.cz/csu/xl/150605_SILC

40

DŮVĚRNÉ

Graf 7: Průměrná výše vyplaceného Příspěvku a Doplatku na bydlení43

Kč

4 000

250 000

3 500 200 000

3 000 2 500

150 000

2 000 100 000

1 500 1 000

50 000

500 0

0 12/2010

12/2011

12/2012

12/2013

12/2014

6/2015

Příspěvek - průměrná výše (levá osa)

Doplatek - průměrná výše (levá osa)

Příspěvek - počet příjemců (pravá osa)

Doplatek - počet příjemců (pravá osa)

Graf 7 dále zobrazuje celkový počet příjemců dávek. Počet příjemců Příspěvku na bydlení v období 2010 až 2015f vzrostl o více jak 90 % ze 122 na 232 tisíc příjemců a počet příjemců Doplatku na bydlení se více jak ztrojnásobil z 22 na 73 tisíc příjemců. Jednoznačně největší skupinou příjemců dávek jsou jednočlenné domácnosti, které představují téměř polovinu všech příjemců dávek. Dvou a vícečlenné domácnosti jsou zastoupeny v přibližně podobném poměru. Z pohledu velikosti obcí zde existuje nepřímá závislost mezi velikostí obce a počtem příjemců dávek, kdy v Praze je jednoznačně nejnižší počet příjemců dávek (zejména počet příjemců Doplatku je minimální). Graf 8: Dělení příjemců dávek dle počtu členů domácnosti (2014)44

Doplatek na bydlení

49%


20%

41%

0% 1 člen

25%

20%

40%

2 členové

3 členové

60%

14%

17%

18%

16%

80%

100%

4 a více členů

Při rozlišování příjemců dávek dle vlastnického práva k nemovitosti převažují nájemní vztahy, kdy více jak 60 % příjemců bydlí v nájemních bytech. Přibližně třetina příjemců dávek bydlí ve vlastní nemovitosti. Zbytek připadá na byty družstevní.

43 44

Zdroj: MPSV, vyžádáno emailem Zdroj: MPSV, vyžádáno emailem

41

DŮVĚRNÉ

Graf 9: Dělení příjemců dávek dle vlastnického práva k nemovitosti (2014)45

142 490

0%

20% Nájemní

17 879

40%

60 863

60%

Družstevní

80%

100%

Vlastnická

Přibližně třetina příjemců dávek na bydlení využívá pro výpočet výše dávek Normativní náklady, které určují maximální výši uznatelných nákladů. Dvě třetiny příjemců využívají Skutečné náklady na bydlení, které jsou nižší než náklady Normativní. Graf 10: Podíl příjemců dávek dle využití Skutečných nebo Normativních nákladů (2014)46

69 077

0%

152 155

20%

40%

Normativní

60%

80%

100%

Skutečné

Tabulka 12: Příspěvky na bydlení dle kraje47 Výdaje (v mil. Kč) Kraj

1.-3. čtvrtletí 2013


Hl. m. Praha Středočeský Jihočeský Plzeňský Karlovarský Ústecký Liberecký Královéhradecký Pardubický Vysočina Olomoucký Jihomoravský Zlínský Moravskoslezský

694,2 316,5 224,8 153,0 212,1 785,5 274,1 223,5 193,1 151,3 317,3 583,5 203,2 1106,8

844,4 401,5 281,0 188,9 248,1 950,5 341,3 275,2 230,9 175,9 384,5 702,6 234,7 1 355,2

CELKEM

5 438,9

6 614,7

Průměrný měsíční počet vyplacených dávek 1.-3. 1.-3. čtvrtletí čtvrtletí 2013 (v 2014 (v tis.) tis.) 20,0 22,5 12,0 13,8 9,0 10,1 6,0 6,6 7,0 8,1 26,0 29,5 9,0 11,1 8,0 9,4 7,0 8,4 6,0 6,9 12,0 13,3 20,0 22,5 8,0 9,2 41,0 47,8 191,0

Průměrná výše dávky 1.-3. čtvrtletí 2013

219,2


Počet obyvatel (mil. Kč) 1.-3. čtvrtletí 2013

4 188 3 260 3 090 3 212 3 406 3 602 3 443 3 272 3 073 2 860 3 220 3 494 3 865 3 162

3 875 3 056 2 860 3 016 3 242 3 364 3 239 3 111 2 949 2 755 3 055 3 315 2 784 2 985

1,25 1,31 0,64 0,57 0,30 0,82 0,44 0,55 0,52 0,51 0,64 1,17 0,59 1,22

3 371

3 178

10,53

Podíl počtu Příspěvků na počtu domácností 1.-3. čtvrtletí 2014 4,1% 2,4% 3,6% 2,6% 6,2% 8,2% 5,8% 3,9% 3,7% 3,1% 4,8% 4,4% 3,6% 9,0%

45

Zdroj: MPSV, vyžádáno emailem Zdroj: MPSV, vyžádáno emailem 47 MMR – Vybrané údaje o bydlení 2013, tabulka 2.7.11 a MMR - Vybrané údaje o bydlení 2014, tabulka 2.8.6 46

42

DŮVĚRNÉ

Tabulka 12 zobrazuje přehled čerpání Příspěvku na bydlení po jednotlivých krajích (data za roky 2013 a 2014). V roce 2014 byla nejvyšší průměrná výše dávek dosažena v Praze. Nejnižší průměrná výše vyplácených dávek byla naopak v krajích Vysočina a v kraji Jihočeském a Pardubickém. Nejvyšší počet příjemců dávek se nachází v Ústeckém, Moravskoslezském a v Karlovarském kraji (kraje s vysokou mírou nezaměstnanosti), nejméně příjemců dávek je naopak v Plzeňském kraji a na Vysočině. Při zohlednění počtu obyvatel daného kraje vychází, že průměrně cca 5 % domácností v jednotlivých krajích čerpá Příspěvek na bydlení. Tabulka 13 zobrazuje přehled čerpání Doplatku na bydlení po jednotlivých krajích (data za roky 2013 a 2014). V roce 2014 byla nejvyšší průměrná výše dávek dosažena ve Středočeském kraji a v Praze. Nejnižší průměrná výše vyplácených dávek byla naopak v krajích Pardubickém a Zlínském. Nejvyšší počet příjemců dávek se nachází, stejně tak jako v případě Příspěvků na bydlení, v Ústeckém a Moravskoslezském kraji (kraje s vysokou mírou nezaměstnanosti), nejméně příjemců dávek je naopak v Pardubickém kraji a na Vysočině. Počet příjemců Doplatku na bydlení je, v porovnání s Příspěvkem, vyrovnaný napříč kraji. Výjimku tvoří Moravskoslezský a Ústecký kraj, jejichž souhrnný počet příjemců Doplatku přesahuje 40 % všech příjemců v ČR. Při zohlednění počtu obyvatel daného kraje vychází, že průměrně cca 1,5 % domácností v jednotlivých krajích čerpá Doplatek na bydlení. Tabulka 13: Doplatky na bydlení dle kraje48 Výdaje (v mil. Kč) Kraj

Hl. m. Praha Středočeský Jihočeský Plzeňský Karlovarský Ústecký Liberecký Královéhradecký Pardubický Vysočina Olomoucký Jihomoravský Zlínský Moravskoslezský CELKEM

48



124,9 190,9 85,2 85,3 76,7 303,4 90,0 67,6 43,3 48,6 183,5 163,8 81,8 474,9

154,1 228,0 104,3 94,7 94,3 366,0 107,5 89,2 51,2 59,6 218,5 184,3 91,4 574,6

2 019,9

2 417,7

Průměrný měsíční počet vyplacených dávek 1.-3. 1.-3. čtvrtletí čtvrtletí 2013 (v 2014 (v tis.) tis.) 3,2 3,8 4,8 5,6 2,7 3,1 2,4 2,5 2,5 3,0 10,3 11,9 2,8 3,2 2,4 2,9 1,5 1,7 1,6 1,8 5,5 6,3 5,2 5,7 2,8 3,1 15,1 17,9 62,9


72,4


Počet obyvatel (mil. Kč) 1.-3. čtvrtletí 2013

4 349 4 400 3 537 3 933 3 356 3 288 3 522 3 120 3 117 3 432 3 717 3 488 3 226 3 496

4 538 4 541 3 718 4 210 3 525 3 409 3 789 3 466 3 262 3 693 3 830 3 606 3 301 3 571

1,25 1,31 0,64 0,57 0,30 0,82 0,44 0,55 0,52 0,51 0,64 1,17 0,59 1,22

3 570

3 707

10,53

Podíl počtu Doplatků na počtu domácností 1.-3. čtvrtletí 2014 0,7% 1,0% 1,1% 1,0% 2,3% 3,3% 1,7% 1,2% 0,8% 0,8% 2,3% 1,1% 1,2% 3,4%

Zdroj: MMR – Vybrané údaje o bydlení 2013, tabulka 2.7.12 a MMR - Vybrané údaje o bydlení 2014, tabulka 2.8.7

43

DŮVĚRNÉ

3.2 Ekonomické zhodnocení varianty 3.2.1 Implicitní výše dávky Varianta „Současný stav“ je pro hodnocení efektivity nové Koncepce sociálního bydlení výchozím stavem. Varianta tedy slouží jako referenční. Našim cílem není zevrubně hodnotit efektivitu nebo oprávněnost v současnosti vynakládaných prostředků, proto se omezíme na zjištění, jaká je míra uspokojování potřeb příjemců dávek. Zevrubné zjišťování efektivity je otázkou kazuistického posouzení, jak konkrétní domácnosti nakládají se získanými prostředky. Kazuistické zkoumání musí provést orgány veřejné správy, které mají informace o finanční situaci jednotlivých příjemců dávek, a které mají zároveň informace o jejich výdajích na bydlení. Výchozím bodem analýzy je zjištění, jaký je průměrný peněžní transfer pro jeden subjekt žádající o dávky. V níže uvedené Tabulka 14 jsou sečteny Příspěvky na bydlení a Doplatky na bydlení v jednotlivých krajích. Konkrétně jsou sečteny celkové výdaje za tři čtvrtletí, přičemž počet příjemců je uvažován jako u Příspěvku na bydlení (zde vycházíme z toho, že pro získání Doplatku na bydlení je zapotřebí být příjemcem Příspěvku na bydlení). Tento údaj budeme dále v textu nazývat „Přepočtená celková dávka“. Výše Přepočtené celkové dávky 4 583 Kč je platná pro rok 2014, pro výpočty variant je tato hodnota převedena do cen roku 2016 (upravena dle dat MPSV o vývoji výše průměrného Příspěvku a inflace) a činí 4 776 Kč. Tabulka 14: Přepočtené celkové náklady na dávky dle krajů (2014) Průměrný měsíční počet vyplacených dávek

Výdaje (v mil. Kč) 1.-3. čtvrtletí 2012



2013/2012

2014/2013


605,1 334,5 231,5 170,3 214,8 785,1 262,5 205,6 176,5 146,9 342,1 549,0 207,8 1 162,5

819,1 507,4 310,0 238,3 288,8 1 088,9 364,1 291,1 236,4 199,9 500,8 747,3 285,0 1 581,7

998,5 629,5 385,3 283,6 342,4 1 316,5 448,8 364,4 282,1 235,5 603,0 886,9 326,1 1 929,8

1,354 1,517 1,339 1,399 1,345 1,387 1,387 1,416 1,339 1,361 1,464 1,361 1,372 1,361

1,219 1,241 1,243 1,190 1,186 1,209 1,233 1,252 1,193 1,178 1,204 1,187 1,144 1,220

CELKEM

5 394,2

7 458,8

9 032,4

1,383

1,211

Průměrný měsíční počet vyplacených dávek 1.-3. 1.-3. čtvrtletí čtvrtletí 2013 (v 2014 (v tis.) tis.) 20,0 22,5 12 13,8 9 10,1 6 6,6 7 8,1 26 29,5 9 11,1 8 9,4 7 8,4 6 6,9 12 13,3 20 22,5 8 9,2 41 47,8 191,0

219,0



4 551 4 698 3 827 4 413 4 584 4 653 4 495 4 043 3 752 3 702 4 637 4 152 3 958 4 286

4 931 5 068 4 239 4 774 4 697 4 959 4 492 4 307 3 731 3 792 5 038 4 380 3 938 4 486

4 339

4 583

Jak je patrné z Tabulka 12 a z Tabulka 13, počet příjemců Doplatku na bydlení byl v roce 2014 cca 72 tisíc, zatímco počet příjemců Příspěvku na bydlení byl zhruba trojnásobný. Při agregaci těchto čísel tak dojdeme k závěru, že přestože Doplatky byly obecně na jednoho příjemce vyšší než Příspěvky, díky nižšímu počtu příjemcům Doplatku je celková přepočtená průměrná dávka na příjemce oproti samotným Příspěvkům vyšší o asi 36 % (4 583 Kč / 3 371 Kč). Tento poměr zůstává platný i pro období po roku 2014. 44

DŮVĚRNÉ

Tabulka 15: Vztah mezi Příspěvkem na bydlení a Přepočtenou celkovou dávkou


Příspěvek na bydlení (v Kč) 4 188 3 260 3 090 3 212 3 406 3 602 3 443 3 272 3 073 2 860 3 220 3 494 3 865 3 162

Přepočtená celková dávka na bydlení (v Kč) 4 931 5 068 4 239 4 774 4 697 4 959 4 492 4 307 3 731 3 792 5 038 4 380 3 938 4 486

3 371

4 583

CELKEM

Poměr 118% 155% 137% 149% 138% 138% 130% 132% 121% 133% 156% 125% 102% 142% 136%

Většině příjemců dávek stačí pobírat pouze Příspěvek na bydlení, přičemž zhruba třetina příjemců Příspěvku pobírá zároveň Doplatek na bydlení. Jak již bylo uvedeno, přiznání obou dávek je podmíněno kontrolou skutečné situace žadatele o dávku a výše dávek je omezená Normativními náklady na bydlení. Pro přiznání obou dávek tedy musí existovat faktický důvod a úroveň bydlení musí být přiměřená. Můžeme předpokládat, že Přepočtená celková dávka (vážený průměr Příspěvku na bydlení a Doplatku na bydlení) pokrývá skutečné potřeby žadatelů o dávky, a že omezení nebo navýšení těchto dávek by vedlo ke změně životní úrovně příjemců dávek. Přepočtenou celkovou dávku je možné vztáhnout k velikosti bytu. Podle údajů z Českého statistického úřadu je průměrná celková velikost obydleného nájemního bytu 67,6 m2. Průměrná celková plocha bytu se mezi jednotlivými kraji nijak významně neliší, kdy nejmenší průměrná velikost je ve Zlínském kraji (64,6 m2) a největší je v Praze (68,8 m2). Tabulka 16: Průměrná celková velikost obydleného nájemního bytu49

Hl. m. Praha Středočeský Jihočeský Plzeňský Karlovarský Ústecký Liberecký Královéhradecký Pardubický Vysočina Olomoucký Jihomoravský

49

Obydlené byty celkem 184 186 71 088 50 628 46 160 29 431 82 273 41 712 40 623 35 193 26 964 44 529 96 139

Průměrná plocha bytu v m² 68,8 68,6 68,7 67,7 68,3 68,2 67,1 67,5 66,8 66,5 67,5 67,3

Zdroj: ČSÚ, Byty podle Sčítání lidu, domů a bytů - Česká republika – 2011, Tab. 807.

45

DŮVĚRNÉ

Zlínský Moravskoslezský

32 023 139 456

64,6 66,4

CELKEM

920 405

67,6

Z celkových dávek a průměrné plochy nájemního bytu můžeme vypočítat výši Přepočtené celkové dávky vztaženo na m2 celkové plochy bytu. Tabulka 17: Výše Přepočtené celkové dávky na m2 Přepočtená celková dávka 2016 Hl. m. Praha 5 139 Středočeský 5 282 Jihočeský 4 417 Plzeňský 4 976 Karlovarský 4 895 Ústecký 5 167 Liberecký 4 682 Královéhradecký 4 489 Pardubický 3 889 Vysočina 3 952 Olomoucký 5 250 Jihomoravský 4 564 Zlínský 4 104 Moravskoslezský 4 675 CELKEM

4 776

Plocha bytu

Přepočtená celková dávka na m2

68,8 68,6 68,7 67,7 68,3 68,2 67,1 67,5 66,8 66,5 67,5 67,3 64,6 66,4

74,7 77 64,3 73,4 71,7 75,7 69,8 66,5 58,3 59,4 77,8 67,8 63,5 70,4

67,6

70,6

V průměru tato hodnota vychází 4 776 Kč / 67,6 m2 = 70,6 Kč/m2. Toto číslo lze interpretovat tak, že lidé, kteří jsou příjemci Příspěvku a případně i Doplatku na bydlení, jsou v současnosti v průměru dotováni částkou odpovídající přibližně 71 Kč/m2 plochy bytu. Snížení této částky povede ke snížení životní úrovně příjemců, její zvýšení naopak ke zvýšení životní úrovně. Částku lze také interpretovat s ohledem na nájemné. Pokud prohlásíme, že tržní nájemné činí např. 85 Kč/m2 (detail k tomuto v textu dále), pak vlivem Příspěvků a Doplatků na bydlení stát z této částky platí 70,6 Kč/m2 a uživatel bytu 14,4 Kč/m2 (tzv. „ze svého“). Alternativně je možné o této dotaci uvažovat i v absolutních hodnotách. Při 85 Kč/m2 činí nájemné průměrného bytu 5 750 Kč. Dávka je 4 776 Kč, tedy uživatel musí zaplatit 974 Kč „ze svého“ (při 67,6 m2 již zmíněných cca 14 Kč/m2). Výše uvedené nájemné v sobě neobsahuje náklady na energie a služby, které zpravidla na celkových nákladech na bydlení tvoří cca 40 %. Tyto náklady zde nejsou zohledněny, protože na logiku výpočtu a představení metodologie srovnání variant nemají žádný nebo mají pouze marginální vliv.

46

DŮVĚRNÉ

3.2.2 Jednotkové náklady varianty Při vyčíslení výdajů (nákladů) Současné varianty na zajištění dávek na bydlení jedné domácnosti lze vyjít z údajů vypočtených výše: Tabulka 18: Jednotkové výdaje Položka

Měsíčně

Ročně

Průměrný Příspěvek na bydlení (N) Průměrný Doplatek na bydlení (N) Celkem (N)

3 513 Kč 1 263 Kč 4 776 Kč

42 156 Kč 15 152 Kč 57 309 Kč

Všechny tyto částky jsou nákladové. Příjmová stránka této varianty je nulová, neboť ani obci ani státu domácnost nic neplatí. Při odhadu budoucích jednotkových nákladů v budoucnosti lze předpokládat, že v nominálních cenách bude nutné částky navyšovat o inflaci. Při této úvaze vycházíme z toho, že ceny nemovitostí jsou korelovány s výší mezd. Výše nájemného se odvíjí od ceny nemovitostí, kdy investor (pronajímatel) umořuje svojí investici stále zhruba stejným tempem. Pokud se cena nemovitostí zvýší, musí se, ceteris paribus, zákonitě zvýšit i nájemné. Obdobně lze čekat, že v dlouhodobém horizontu se o inflaci zvyšují i ceny energií a služeb. V období od ledna 2005 do listopadu 2015 činila inflace měřená indexem spotřebitelských cen (CPI) v průměru 2,26 %. Česká národní banka cílila od ledna 2006 do prosince 2009 inflaci na 3 %, od ledna 2010 do současnosti cílí na 2 %.50 Při kalkulacích jednotlivých variant počítáme s inflací na úrovni 2 %. Jednotlivé nominální dávky placené ve vybraných letech na jednu domácnost by při této úvaze činily: Tabulka 19: Předpokládaný vývoj dávek v nominální hodnotě (ročně) Rok Dávka (Kč/rok)

1

5

10

20

30

40

50

57 309

62 033

68 849

83 488

101 771

124 058

151 226

Za padesát let se výše dávky v nominální hodnotě téměř ztrojnásobí. Domníváme se, že pro praktické použití je vhodnější varianty hodnotit v současných cenách. Přistoupili jsme proto k diskontování nominálních částek o časovou hodnotu peněz, která je v tom případě vyjádřená inflací (varianta neobsahuje žádné riziko). V současných cenách, tj. očištěná o inflaci, dávka zůstává po celou dobu stejná, tj. 57 309 Kč ročně.

50

Zdroj: https://www.cnb.cz/cs/menova_politika/cilovani.html

47

DŮVĚRNÉ

Kumulované hodnoty lze zobrazit v grafu:

Celkové výdaje (Kč)

Graf 11: Kumulované hodnoty výdajů varianty Současný stav pro průměrnou domácnost (v dnešních cenách) 14 000 000 12 000 000 10 000 000 8 000 000 6 000 000 4 000 000 2 000 000 0 0

20

40

60

80

100 Roky

120

140

160

180

200

Z povahy plateb vyplývá, že hodnota této varianty v horizontu nekonečno je pro jednu domácnost ∞ Kč. Tento údaj je ale nicneříkající, neboť uvedeného výsledku je dosaženo v případě všech variant. Důvodem je, že ve všech variantách se jedná o trvalé výdaje veřejných rozpočtů, které nejsou doprovázeny dostatečně vysokými příjmy – nelze se tak na tuto situaci dívat jako na investici, kde počáteční výdaj je doprovázený příjmy, a kde lze dovodit současnou hodnotu takových budoucích příjmů. Výpočet čisté současné hodnoty tak nelze provést. Jako vhodnější kritérium proto vnímáme kumulované výdaje variant s cílem vybrat tu variantu, jejíž výdaje jsou v daném časovém horizontu nejnižší.

3.2.3 Celkové možné náklady varianty 3.2.3.1 Hlavní příčiny růstu výdajů na dávky na bydlení Celkové náklady na dávky na bydlení mezi lety 2007 a 2014 rostly o desítky procent ročně. K růstu nákladů přispívá rostoucí počet příjemců dávek, stejně tak rostoucí průměrná výše vyplacené dávky. Mezi lety 2007 a 2013 probíhala deregulace nájemného (týkala se cca 700 000 bytů), jejímž důsledkem bylo narovnání tržních podmínek v této oblasti a v důsledku snížení výše nájemného v tržních bytech v porovnání se stavem regulovaného nájemného. Od roku 2013 česká ekonomika roste, což se projevuje na růstu HDP, poklesu nezaměstnanosti a růstu reálných mezd. Přesto i v tomto období dávky rostly. Přesný důvod není zřejmý, ale můžeme se domnívat, že na výši dávek působí tyto faktory: 

 

Ekonomická krize, která poznamenala vývoj hospodářství mezi lety 2008 a 2012, zřejmě způsobila silný nárůst potřeby dávek na bydlení a i přes ekonomické oživení poslední doby je zde patrná „setrvačnost“. Pokračující trend „rozevírání nůžek“, kdy se situace chudých lidí, navzdory ekonomickému oživení, nezlepšuje, zatímco majetek bohatých roste. Dochází k zneužívání dávek, zejména pak Doplatku na bydlení, kdy tzv. podnikatelé s chudobou stěhují početné rodiny do ubytoven a stát jim prostřednictvím dávek platí nepřiměřeně vysoké nájemné. 48

DŮVĚRNÉ



Dle dat z Eurostatu51, patří podíl výdajů vynakládaných na bydlení na celkové spotřebě domácností k jedněm z nejvyšších v EU.

Vzhledem k faktu, že v roce 2015 byl zaznamenán současně růst reálných mezd a pokles nákladů na bydlení, poměr nákladů na bydlení k výdajům domácností již patří mezi nejvyšší v EU, a že stát v roce 2015 výrazně omezil možnost zneužívání Doplatku na bydlení (viz 3.1.2), očekáváme zpomalení či dokonce zastavení trendu růstu státních výdajů v oblasti dávek na bydlení. Dle dat z první poloviny roku 2015 se již nárůst zastavil, proto do budoucna očekáváme meziroční růst na úrovni maximálně jednotek procent. Dále předpokládáme, že cenová úroveň nákladů na bydlení se již ustálila a do budoucna by se neměla již výrazně odchylovat od inflace (při ceteris paribus). Graf 12: Vývoj inflace a nákladů na bydlení (meziroční změna průměrné cenové hladiny) 52

3.2.3.2 Odhad budoucího vývoje a dopadu na státní rozpočet Při odhadu budoucího vývoje celkových nákladů na dávky na bydlení vycházíme z předpokladu, že průměrná výše vyplacených dávek se oproti roku 2015 bude měnit pouze o inflaci (tzn. výše dávky zůstane v reálných cenách neměnná) a počet příjemců dávek se bude měnit dle odhadu provedeného na základě historických dat od MPSV. Odhad budoucího počtu příjemců dávek byl proveden na základě aktuálních dat o počtu příjemců dávek, počtu domácností majících na tyto dávky nárok (detailní popis této skupiny a způsob výpočtu je dostupný v kapitole 2.2.3) a na základě poměru, kolik procent domácností majících nárok na dávky je ve skutečnosti čerpá. Budoucí vývoj počtu příjemců dávek byl odhadnut na základě historických dat (viz Graf 13). Protože z předchozího vývoje je patrné zpomalování meziročního růstu počtu příjemců dávek, předpokládáme pokračování tohoto trendu a dosažení maximálního počtu příjemců dávek v roce 2020 a to ve výši cca 250 000 domácností. Meziroční růst počtu příjemců Příspěvku na bydlení vykazuje relativně

51 52

Zdroj: http://www.mmr.cz/getmedia/0f40fca0-0fb5-4fb3-b7ec-9fe33f7bc67f/Vybrane-udaje-bydleni-2013.pdf Zdroj: ČSÚ

49

DŮVĚRNÉ

pravidelný pokles. Predikovaný nárůst počtu příjemců zahrnuje ty domácnosti, které na Příspěvek nárok mají a nečerpají jej, i ty, jejichž životní situace se může v budoucnu zhoršit.

Meziroční růst počtu příjemců dávek

Graf 13: Trend klesajícího růstu počtu příjemců dávek 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% -10,0% 2011

2012

2013

2014

2015f

2016f

2017f

2018f

2019f

2020f

y-o-y změna Příspěvek (levá osa)

y-o-y změna Doplatek (levá osa)

Expon. (y-o-y změna Příspěvek (levá osa))

Expon. (y-o-y změna Doplatek (levá osa))

Počet příjíemců dávek

Graf 14: Historický a očekávaný vývoj počtu příjemců dávek na bydlení 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 2011

2012

2013

2014

2015f

Prům. počet příjemců - příspěvek

2016f

2017f

2018f

2019f

2020f

Prům. počet příjemců - doplatek

Vývoj počtu příjemců Doplatku na bydlení zaznamenal prudký nárůst v období 2012 a 2013. V důsledku podezření ze zneužívání Doplatku stát zpřísnil podmínky pro získání dávky, čímž de facto zastavil nárůst počtu příjemců. Proto očekáváme, že Doplatek již čerpá značná část potřebných domácností a celkový počet příjemců bude růst pouze minimálně. Dle výše uvedeného byl odhadnut celkový počet domácností, které budou v příštích letech čerpat dávky na bydlení, viz Graf 14. Od roku 2020 předpokládáme stagnaci počtu příjemců dávek. Dle informací z úřadu práce53, cca 5 – 10 % příjemců dávek tyto dávky zneužívá. Při výpočtu finančního modelu abstrahujeme od predikce budoucího vývoje této skupiny, protože míra zneužití dávek by pravděpodobně byla ve všech

53

Zdroj: http://zpravy.tiscali.cz/kazdy-desaty-clovek-ktery-v-cesku-pobira-socialni-davky-je-zneuziva240826?utm_source=zpravy&utm_medium=article&utm_campaign=inline-related

50

DŮVĚRNÉ

variantách obdobná, a proto je dopad této proměnné na porovnání výhodnosti jednotlivých variant zanedbatelný. Na základě výše uvedených parametrů lze odhadnout budoucí vývoj celkových nákladů pro státní rozpočet. Růst celkových reálných nákladů by se měl po pěti letech stabilizovat (v souladu s růstem počtu příjemců dávek) a stagnovat na úrovni cca 14,3 mld. Kč ročně (viz Graf 15). Kumulované reálné náklady dosáhnou za 10 let 142 mld. Kč a za 50 let 715 mld. Kč.

Celkové výdaje v mld. Kč

Graf 15: Roční celkové náklady na Příspěvky a Doplatky na bydlení - varianta Současného stavu (v dnešních cenách) 15,0 14,5 14,0 13,5 13,0 1

6

11

16

21

26 roky

31

36

41

46

3.3 Shrnutí varianty Současný stav Cílem varianty „Současný stav“ je popis a posouzení současné státní sociální politiky v oblasti podpory bydlení. Ta sestává z Příspěvků a Doplatků na bydlení domácnostem, které na tyto dávky mají zákonný nárok (dle zákonů 117/1995 Sb. a 111/2006 Sb.). Na Příspěvek na bydlení mají nárok domácnosti, jejichž náklady na bydlení (včetně energií a služeb) přesahují 30 % (v Praze 35 %) čistých příjmů domácnosti. Stát domácnostem přispívá do té míry, aby náklady na bydlení tvořily právě 30 %, resp. 35 % čistých příjmů. Doplatek na bydlení je dávkou v hmotné nouzi, která domácnostem dorovnává jejich příjmy na úroveň částky živobytí. Na Doplatek mají nárok pouze osoby splňující kritéria pro získání Příspěvku na bydlení. Počet příjemců dávek (Příspěvek a Doplatek) rostl od roku 2010 o desítky procent ročně, přičemž v roce 2015 očekáváme 232 000 příjemců Příspěvku a 73 000 příjemců Doplatku. Z historického vývoje je jasně patrný trend zpomalování růstu počtu příjemců. V roce 2015 došlo, díky novele zákona, k zastavení růstu počtu příjemců Doplatku, jež byl hojně zneužívaný. Počet příjemců Příspěvku roste pouze o jednotky procent, přičemž dle historického trendu lze očekávat zastavení růstu v roce 2020 na úrovni cca 250 000 příjemců (viz Graf 16).

51

DŮVĚRNÉ

Počet příjemců dávek

Graf 16: Růst počtu příjemců Příspěvku a Doplatku na bydlení 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 2011

2012

2013

2014 2015f 2016f 2017f 2018f 2019f 2020f

Prům. počet příjemců - příspěvek

Prům. počet příjemců - doplatek

V souladu s historickým růstem cenové hladiny, zejména pak nákladů na bydlení, jež převyšovaly inflaci, se vyvíjely i Normativní náklady na bydlení. Normativní náklady přímo ovlivňují výši vyplacené dávky a představují maximální výši obecně přijatelných nákladů na bydlení s ohledem na počet členů domácnosti a velikost obce. Růst Normativních nákladů se v roce 2015 zastavil a do budoucna očekáváme jeho růst pouze o inflaci, tzn. stagnaci v reálných cenách. V rámci celé studie používáme normovaný ukazatel Celková přepočtená dávka, jež vyjadřuje průměrnou výši dávky na jednoho příjemce (domácnost). Přepočtená dávka je vypočtena jako vážený průměr průměrné výše Příspěvku a Doplatku na bydlení a pro rok 2016 ji odhadujeme na 4 776 Kč. Tuto částku lze interpretovat tak, že v roce 2016 stát poskytne každému příjemci dávek průměrně 4 776 Kč měsíčně. Studie dále pracuje s tímto ukazatelem přepočteným na m2 průměrného nájemního bytu (67,6 m2). Přepočtená dávka na m2 plochy bytu dosahuje v současném systému částky cca 71 Kč/m2 měsíčně (příjemci dávek průměrně od státu inkasují dávky ve výši 71 Kč/m2 bytu). Udržení výše přepočtené celkové dávky na m2 plochy bytu je základní premisou celé studie a umožňuje ekonomické srovnání jednotlivých variant. Celkové roční náklady na Příspěvky a Doplatky na bydlení jsou zobrazeny v Graf 17. V prvních pěti letech (2016 až 2020) očekáváme mírný růst z důvodu rostoucího počtu příjemců dávek a poté (2020 a dále) již stagnaci ročních reálných nákladů ve výši cca 14,3 mld. Kč. Na základě provedených kalkulací a přijatých předpokladů lze očekávat, že trend prudkého nárůstu nákladů na dávky na bydlení je již minulostí, přičemž do budoucna odhadujeme stabilizaci nákladů na úrovni cca 14 mld. Kč ročně (vyjádřeno v reálných cenách). Kumulované reálné náklady pak dosáhnou za 10 let 142 mld. Kč a za 50 let celkem 715 mld. Kč.

52

DŮVĚRNÉ


Graf 17: Roční celkové náklady na Příspěvky a Doplatky na bydlení (v dnešních cenách) 15,0 14,5 14,0 13,5 13,0 1

6

11

16

21

26 roky

31

36

41

46

Hlavní výhody, nevýhody a rizika této varianty zmiňujeme v následující tabulce: Tabulka 20: Shrnutí výhod, nevýhod a rizik varianty Současného stavu Výhody

Nevýhody  Lidé znevýhodnění na trhu bydlení jsou

 Flexibilita – podpora státu není vázána na konkrétní místo, ale na konkrétní lidi.  Udržení status quo již existujícího řešení a zabránění problémům spojených s přechodem na nový systém.  Možnost výběru ubytování dle potřeb domácnosti  Využití již existujícího bytového fondu (zabránění záboru půdy)

odkázáni na ubytovny s vyšším než místně

Rizika  Žádná dodatečná provozní ani implementační rizika

obvyklým nájemným → neefektivně vynakládané státní prostředky a ztížená možnost integrace.  Složitý systém → dvě rozdílné dávky pro stejný účel.  Nedostatečný individuální přístup k úzké skupině Sociálně vyloučených a diskriminovaných domácností (5-8 % Cílové skupiny)

53

DŮVĚRNÉ

4 Varianta II – Tržní pronájem bytů 4.1 Princip varianty a vstupní údaje Varianta tržního pronájmu předpokládá, že lidé s nárokem na dávky na bydlení budou evidováni v jednotné databázi, která bude podkladem pro rozhodování obcí v této oblasti. Obec pro sociální účely v prvé řadě nabídne obecní byty a teprve jakmile dočerpá vlastní bytový fond, zajistí potřebné byty na volném trhu. Podmínkou vzniku nájmu takového bytu je obvyklá výše nájemného v dané oblasti, v souladu s příslušnými právními předpisy, a odpovídající kvalita bytu (vhodná velikost, dispozice, technický stav atp.). Koncepce výslovně zmiňuje, že obce by nemusely všechny byty v jejich vlastnictví převést do OFRSB.

4.1.1 Tržní nájemné v České republice V ČR neexistuje žádný oficiální ukazatel, index ani cenová mapa, kde by byly veřejně dostupné údaje o výši a vývoji realizovaného nájemného v jednotlivých městech a krajích. Důvodem je, že nájemní vztahy jsou soukromoprávní vztahy, které nepodléhají žádné zveřejňovací povinnosti a které jsou postiženy určitou mírou informační disproporce jak na straně nabídky, tak na straně poptávky. Trh bydlení je tak částečně neefektivní. Při zjišťování realizačních cen nelze vycházet z nabídkových cen na realitních webových portálech, neboť tyto jsou velmi často ve větší či menší míře vyšší, než jaké jsou konečné realizační ceny. Z nám dostupných informací vyplývá, že v roce 2014 byl rozdíl mezi nabídkovými a realizačními cenami mimo Prahu následující:  

V případě vlastníků malého počtu bytů (1 až 10 bytů) činil rozdíl nabídkové a realizované ceny cca 7,5 %. V případě vlastníků a společností disponujících významným bytovým portfoliem byl rozdíl nabídkové a realizované ceny zanedbatelný.

Pro účely zjištění relevantních cen jsme vycházeli z cenové mapy54 tvořené Asociací realitních kanceláří (ARK). V ARK je sdružována podstatná část realitních kanceláří působících v ČR. Dá se tedy předpokládat, že zde uvedené údaje se budou blížit místně obvyklému nájemnému. I tento zdroj však může trpět určitými nepřesnostmi, které mohou být způsobeny nekompletností anebo zastaralostí údajů. Vzhledem k faktu, že v malých obcích a městech převažuje forma bydlení ve vlastní nemovitosti a trh nájemních bytů je zde velmi rigidní, odhady výše nájemného byly provedeny pouze na obcích s více jak 30 000 obyvateli.

54

Zdroj: http://cenovamapa.gekonsro.cz

54

DŮVĚRNÉ

Tabulka 21: Přehled odhadu průměrného nájemného v krajích dle cenové mapy ARK Kraj

Průměrné nájemné Kč/m2

Hlavní město Praha Středočeský Jihočeský Plzeňský Karlovarský Ústecký Liberecký Královehradecký Pardubický Vysočina Jihomoravský Olomoucký Zlínský Moravskoslezský

217 86 85 103 88 67 69 78 87 73 97 76 90 74

55

DŮVĚRNÉ

Tabulka 21 uvádí, že, s výjimkou Prahy, průměrné nájemné v cenové mapě dosahuje úrovně cca 83 Kč/m2 (platí pro obce nad 30 000 obyvatel). V Praze je průměrné nájemné výrazně vyšší a přesahuje 200 Kč/m2 55. Nejnižší nájemné je obecně v kraji Ústeckém, Libereckém, Moravskoslezském a na Vysočině. Tabulka obsahuje průměrné hodnoty, přičemž v některých konkrétních případech se může výše nájemného v důsledku řady faktorů od průměru výrazně lišit. Tabulka 22 zobrazuje vztah mezi velikostí obce a průměrnou výší nájemného podle cenové mapy. Dostupná data ukazují přímou závislost velikosti obce a výše nájemného, kdy rozdíly mezi obcemi mohou dosahovat i desítek procent (v Praze až stovek procent). Tabulka 22: Přehled odhadu průměrného nájemného dle velikosti obce 56 Počet obyvatel

Průměrné nájemné Kč/m2

Do 9 999 obyv. 10 000 – 49 999 obyv. 50 000 – 99 999 obyv. 100 000 a více obyv. Praha

60 72 80 94 217

Dle výše uvedených informací odhadujeme průměrné tržní nájemné v ČR, mimo Prahu, na 85 Kč/m2.

4.1.2 Právní otázka nájemních vztahů Varianta tržního pronájmu bytů předpokládá, že subjektem nájemního vztahu bude obec. Ze znění Koncepce nelze s jistotou prohlásit, že se bude jednat o nájemní vztah ve smyslu § 2201 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník. Pokud by se o nájemní vztah podle občanského zákoníku jednalo, je v této souvislosti je zapotřebí upozornit na judikát Nejvyššího soudu 26 Cdo 1973/200657, který zkoumal možnost nájmu bytu právnickou osobou. Nejvyšší soud v odůvodnění uvedl, že nájemcem bytu může být pouze osoba fyzická a nikoli osoba právnická: „…je nájemní smlouva absolutně neplatná podle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem proto, že subjektem práva nájmu bytu podle § 685 a násl. obč. zák. může být pouze osoba fyzická, která má potřebu bydlení, a nikoli osoba právnická, která tuto potřebu nemůže mít.“ Přestože tento judikát se vztahuje ke znění občanského zákoníku 40/1964 Sb., povaha nájemních vztahů se v občanském zákoníku 89/2012 Sb. nijak významně nezměnila. Existuje zde riziko, že platnost nájemních vztahů mezi obcí a vlastníkem nemovitosti by tak potenciálně mohla být zpochybněna.

55

Uvedené nájemné neobsahuje náklady na energie a služby. Nájemné a náklady na energie a služby jsou na celkových nákladech na bydlení zastoupeny zpravidla v poměru cca 60 %:40 %. 56 Zdroj: http://cenovamapa.gekonsro.cz/ 57 http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/BB8A92DD983C5B00C1257A4E0064D535?openDocument&Hi ghlight=0

56

DŮVĚRNÉ

4.2 Ekonomické zhodnocení varianty 4.2.1 Jednotkové náklady varianty Při vyčíslení nákladů spojených s jednotlivou domácností je třeba vyjít z předpokladu o identické úrovni uspokojování potřeb subjektů. Jak bylo nastíněno v kapitole 3.2.1, činí průměrně poskytnutá měsíční Přepočtená celková dávka 4 776 Kč, což při průměrné velikosti nájemního bytu představuje 70,6 Kč/m2. Pokud budeme předpokládat, že sociální a dostupné byty budou přidělovány pouze subjektům, u nichž výdaje za bydlení přesahují 40 % příjmů, pak ve skutečnosti tato průměrná dávka bude ještě vyšší (průměrná dávka spočtená v předchozí části se totiž týká také subjektů s výdaji na úrovni 30 % resp. 35 % příjmů, u kterých lze očekávat dávku nižší). Konkrétní výši není možné, vzhledem k veřejné nedostupnosti údajů statistické distribuce současných Příspěvků na bydlení a Doplatků na bydlení, určit. Hlavní myšlenkou Koncepce je, že obec bude vystupovat ve dvou smluvních vztazích – jednom s vlastníkem tržně pronajímané nemovitosti a druhém s uživatelem bytu. Tyto vztahy lze schematicky znázornit takto: Obrázek 4: Schéma finančních toků ve variantě Tržního pronájmu

Energie a Služby cca 40% celkových nákladů na bydlení *

Energie a Služby

Energie a Služby

cca 40% celkových nákladů na bydlení *


22 Kč/m2

85 Kč/m2

Obecní dotace

Tržní nájemné

63 Kč/m2

63 Kč/m2

Platba za užívání bytu

Platba uživatele bytu

Subjekt

Platba za užívání bytu

Obec

Tržní nájemné placené obcí

Vlastník nemovitosti

* Energie a služby v porovnání (Obrázek 4) nekvantifikujeme, jelikož tyto náklady budou u všech porovnávaných variant obdobné a na výsledek srovnání nebudou mít žádný nebo pouze zanedbatelný vliv. Náklady na služby a energie nejsou do výpočtů zahrnuty i z toho důvodu, že postupná modernizace staršího domovního fondu (zateplování a snižování energetické náročnosti budov) minimalizuje rozdíly ve spotřebě energií mezi variantami. Nájemné a náklady na energie a služby tvoří dohromady celkové náklady na bydlení (v tržních cenách obvykle v poměru cca 60 % ku 40 %, poměr však závisí na lokalitě, formě bydlení atd.). U průměrného nájemného na trhu (cca 85 Kč/m2) budou náklady na energie a služby cca 56 Kč/m2, průměrné celkové „náklady na bydlení“ tak lze uvažovat na úrovni cca 141 Kč/m2.

Obec efektivně dotuje nájemné subjektu. Na to používá vlastní zdroje z OFRSB nebo účelově vázané dotace. Z Koncepce nevyplývá, jaká bude výše platby za užívání bytu, kterou má subjekt hradit, nicméně existuje určitá indikace, že tato částka by měla být nákladové nájemné + 15 % riziková přirážka (blíže viz 57

DŮVĚRNÉ

kapitola 2.2.2.3). Na trhu ovšem nepanuje shoda, co je to nákladové nájemné. Dokument Hodnocení dopadů regulace se v této věci odkazuje58 na Ústav soudního inženýrství. Ten sestavil nákladové nájemné z těchto položek:     

daň z nemovitých věcí, pojištění stavby – proti živelným pohromám a pojištění odpovědnosti; ve výši 2 ‰ z reprodukční ceny, náklady na opravy – ve výši 1,5 % z reprodukční ceny, správa nemovitosti – ve výši 30 Kč/m2 podlahové plochy ročně, amortizace – pro účely opětovného postavení, generální opravy, větší modernizace; ve výši 1 % z reprodukční ceny.

Dle výše uvedeného, Ústav soudního inženýrství vypočetl částku nákladového nájemného pro rok 2004 na 49 Kč/m2 měsíčně. Tuto hodnotu je zapotřebí přepočítat k současnému datu s ohledem na to, jak se změnila cenová hladina. Většina položek se odvíjí od cen stavebních prací. K prvnímu čtvrtletí 2015 činil index cen stavebních prací vůči roku 2005 dle ČSÚ 111 %59. Zvýšením hodnoty 49 Kč/m2 o 12 % (další procentní bod přidáváme kvůli neúplným údajům za rok 2015 a kvůli roku 2004, který není zahrnutý v indexu) vychází nákladové nájemné na 55 Kč/m2 měsíčně. Pokud převezmeme hodnotu nákladového nájemného 60 55 Kč/m2 a přičteme uvažovanou 15% rizikovou přirážku, dostáváme se k hodnotě přibližně 63 Kč/m2, kterou by měl uživatel bytu platit obci. Při tržním nájemném v průměru 85 Kč/m2 tak obec dotuje uživatele částkou odpovídající 21,9 Kč/m2. Tato platba ze státních prostředků představuje snížení nájemného pro domácnosti v absolutní hodnotě o 21,9 Kč/m2 * 67,6 m2 = 1 481 Kč měsíčně. Protože v současnosti dostávají subjekty pobírající Příspěvek a Doplatek na bydlení v průměru 4 776 Kč (viz kapitola 3.2.1), je třeba v této variantě doplácet 4 776 Kč – 1 481 Kč = 3 295 Kč na dávkách. Alternativně lze prohlásit, že v současnosti dávka činí 70,6 Kč/m2, přičemž po zohlednění dotace obce nájemci z titulu platby ve výši nákladového nájemného, bude tuto možné snížit na 48,7 Kč/m2. V případě nevyplacení dávek ve stejné výši dojde ke změně (snížení) míry uspokojování potřeb subjektů. Pokud by se změnila velikost bytu, je možné, že by došlo k určité úspoře (vlivem menšího počtu metrů čtverečních podlahové plochy bytu by absolutní částka byla nižší, na druhou stranu lze očekávat, že nutná částka na m2 by vzrostla, neboť provozní náklady přepočtené na m2 jsou u menších bytů vyšší61 než u bytů větších, tudíž úspora by nebyla přímo úměrná úbytku počtu m2). V každém případě snížení velikosti bytu by vedlo ke zhoršení míry uspokojování potřeb.

58

Zdroj: RIA, strana 41. Zdroj: Indexy cen stavebních děl podle klasifikace CZ-CC, https://www.czso.cz/csu/czso/indexy-cen-stavebnich-praci-indexycen-stavebnich-del-a-indexy-nakladu-stavebni-vyroby-ctvrtletni-casove-rady-1-ctvrtleti-2015 60 Pro snazší ilustraci principu alokace dávek na bydlení, uvedené nájemné neobsahuje náklady na energie a služby. Nájemné a náklady na energie a služby jsou na celkových nákladech na bydlení zastoupeny zpravidla v poměru cca 60%:40%. 61 Např. spotřeba vody, ohřev vody, odvoz odpadu atp. zůstávají u malého bytu prakticky identické, neboť jsou závislé nikoli na velikosti bytu, ale počtu lidí byt obývajících. 59

58

DŮVĚRNÉ

Lze konstatovat, že tato varianta v principu představuje pouze změnu alokace prostředků, ale (při nezohlednění dalších rizik – viz níže) nemá vliv na jejich celkovou výši. Ta je určena výší tržního nájemného. Obrázek 5: Porovnání konceptu varianty Současný stav a varianty Tržního pronájmu bytů

Varianta současnost: Stát

Varianta tržní pronájem: Stát

Subjekt

4 776 Kč


1 481 Kč

Obec


Subjekt 3 295 Kč

Bylo by jistě možné tvrdit, že úspora v této variantě bude dosažena z toho titulu, že obec jakožto subjekt s větší tržní silou bude schopná sjednat levnější sazbu tržního nájemného (např. jen 80 Kč/m2 namísto námi zjištěných průměrných 85 Kč/m2) 62. Domníváme se, že takový argument nemusí být zcela správný. Na trhu je v současnosti převis nabídky nájemních bytů nad poptávkou a pronajímatelé jsou již dnes nuceni držet ceny nízko. Obec by teoreticky mohla vyvíjet větší tlak na pronajímatele, na druhou stranu ti budou plně obeznámeni s faktem, že obec bude mít za úkol naplnit OFRSB (pod pohrůžkou sankcí), tedy naopak budou schopni tohoto faktu využít. Dále lze předpokládat, že z důvodu omezeného počtu subjektů disponujících velkým bytovým portfoliem (kde je v případě většího počtu pronajatých bytů možné dosáhnout snížení nájemného), bude obec nucena jednat pouze o jednotkách bytů s jednotlivými vlastníky, kde je potenciál úspory minimální (na jednom bytu nelze realizovat úspory z rozsahu jako v případě majitelů velkých portfolií). Současně lze očekávat, že vlastník nemovitosti bude požadovat větší rizikovou přirážku než je obvyklé z důvodu, že při poskytnutí bytu pro sociální bydlení nemůže ovlivnit povahu nájemce, kterého obec do bytu umístí. Negativní případy poničení bytů, byť by byly ojedinělé, budou nutit vlastníky se proti tomuto riziku zajišťovat vyšší přirážkou k ceně nájemného. Na trhu s nájemním bydlením existují pouze dva velké subjekty působící regionálně (kraj Moravskoslezský a Ústecký), jejichž bytový fond čítá celkem 55 tis. bytů. Zbytek ČR je saturován zejména drobnými poskytovateli, u kterých lze očekávat preferenci umísťovat své byty na běžném trhu za tržní ceny. Z výše uvedeného vyplývá, že dosažení nižší ceny nájemného by bylo možné předpokládat pouze u aktuálně volných bytů velkých realitních společností. Předpokládejme, že tyto společnosti dosahují míry neobsazenosti 5 %, volných bytů je tedy cca 3 000. Za předpokladu snížení ceny nájemného o 10 % u 3 000 bytů z celkové potřeby 145 tisíc dojdeme k celkové průměrné úspoře na nájemném ve výši ((3 000/145 000)*10 %) = 0,2 %. Dopad předpokladu,

62

Uvedené nájemné neobsahuje náklady na energie a služby. Nájemné a náklady na energie a služby jsou na celkových nákladech na bydlení zastoupeny zpravidla v poměru cca 60 %:40 %.

59

DŮVĚRNÉ

že obce dosáhnou díky své tržní síle slevy na nájemném a tím sníží celkové náklady se tak ukazuje jako zanedbatelný. Obdobně lze polemizovat u argumentu, že obec bude schopná dosáhnout nižších cen za energie. Ty jsou dnes z části regulované (zejména složky distribuční) a z části založené na tržním principu (např. prodej silové elektrické energie). U státem regulovaných složek nepřipadá výhodnější cena v úvahu (jsou stanoveny administrativně), u cen tržních lze konstatovat, že na trhu v současnosti působí řada navzájem si konkurujících poskytovatelů, a že prostor pro zlevnění není významný. Zcela zjevné negativum varianty Tržního pronájmu bytů spočívá v přenesení rizik na obce. Těmito riziky jsou: 1. Riziko neplacení „nájemného“ uživatelem – Dle našich zkušeností se míra neplacení nájemného u osob, jejichž nájemní vztah lze považovat za sociální bydlení, pohybuje kolem 3 % až 6 % z předepsaného nájemného. Dnes toto riziko nese plně pronajímatel. V textu dále budeme uvažovat míru neplacení 5 %. 2. Riziko neplacení energií a služeb uživatelem – Smluvními stranami pro platby energií jsou dnes buďto pronajímatel (u vytápění, vodného a stočného, odvozu odpadu atp.) nebo přímo nájemce (u elektrické energie a plynu). Převedením těchto vztahů na obec, tato nese více rizik. Pro průměrný byt přitom tyto náklady vychází na cca 3 000 Kč měsíčně, nicméně tento údaj je významně ovlivněn počtem osob v bytě. 3. Riziko spojené s neobsazeností bytu – V případě, že byt není obýván, je stále zapotřebí hradit náklady na jeho provoz (byť v menší míře). Těmito náklady jsou např. náklady na vytápění, údržbu společných prostor atp. V současnosti nese tyto náklady u neobsazeného bytu plně pronajímatel (vlastník) nemovitosti. Pokud budou obce nuceny si pronajmout byty na vlastní účet, pak toto riziko bude plně přeneseno na ně. Obec bude nucena nést náklady i té části, kterou při obsazení bytu nese jeho uživatel. Dle našich zkušeností se tyto náklady mohou pohybovat na úrovni cca 1 000 až 2 000 Kč měsíčně, dle velikosti bytu, jeho tepelné náročnosti a dalších místních faktorů. Z reálné zkušenosti vyplývá, že u dobře řízených bytových portfolií se neobsazenost bytů pohybuje kolem 5 %. 4. Riziko poškození nemovitosti – Podle § 2216 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, se nájemce tím, že umožní věc užívat třetí osobě, nezbavuje odpovědnosti vůči pronajímateli. Podle § 2225 je nájemce povinen po skončení nájmu vrátit pronajatou věc ve stavu, v jakém byla při předání, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Pokud tedy uživatel bytu způsobí na nemovitosti škodu, bude za toto jednání odpovědná obec a to se všemi právními důsledky. Ze zkušeností vyplývá, že míra poškození nemovitosti je silně závislá na charakteru nájemce. Obecně platí, že u dlouhodobých nájemců, kteří nejsou ve finanční tísni, probíhá péče o pronajatý byt korektně a v zásadě nerozdílně od situace, kdy v bytě bydlí přímo vlastník. Jiná situace je v případě, kdy se v bytě po relativně krátké době střídají různí nájemci, většinou s problematickými životními návyky a v problematické finanční situaci. V takových případech bývá nutné byt po vyklizení opravit, kdy náklady na tyto opravy se běžně pohybují kolem 20 až 50 tisíc Kč. Převedeno na roční bázi se tak jedná o cca 10 000 Kč / rok. Pro účely vyhodnocení ekonomické výhodnosti uvažujeme, že v Cílové skupině by takových osob mohlo být cca 30 %. Pokud by vztah obce a pronajímatele nebyl realizován podle občanského zákoníku a odpovědnost by byla vyloučena, pak se lze domnívat, že pronajímatelé nebudou ochotni obci byt pronajmout za běžné tržní nájemné s vědomím, že obec 60

DŮVĚRNÉ

patrně dá byt k užíváním osobám, u kterých hrozí zvýšené riziko poškození bytu. Riziko tak bude zohledněno ve vyšším než obvyklém nájemném. 5. Riziko snížení hodnoty nemovitosti – Riziko snížení hodnoty nemovitosti nebo snížení příjmů z pronájmu pro vlastníka nemovitosti může vzniknout v případě, že „konfliktní“ nájemce svým chováním negativně ovlivňuje sousedské vztahy v domě. Pokud vlastník nemovitosti má v domě více bytů, jeho příjmy z nich mohou být ohroženy v důsledku nemožnosti najít vhodné nájemce či inkasovat tržní cenu, špatné sousedské vztahy a vztahy v SVJ mohou vést ke snížení hodnoty nemovitosti na trhu. Toto riziko zůstává na vlastníkovi nemovitosti a nelze jej převést na obec. 6. Riziko ušlých příležitostí z titulu speciálního statutu Sociálního bytu – Ze současného stavu Koncepce není jasné, jaký statut by SB měly. Nicméně zde existuje riziko, že jakýkoliv speciální status SB by danou nemovitost mohl vyloučit z dotačních či jiných programů. Tento fakt by pak mohl mít dopad na investice do bytu či domu a zhoršit jejich postavení na trhu. Toto riziko zůstává na vlastníkovi nemovitosti a nelze jej převést na obec. Výše uvedená rizika jednak snižují výnosy placené uživatelem z titulu užívání bytu (byty jsou občas volné) a za druhé vedou ke vzniku nedoplatku na platbě za užívání a na energiích. K omezení míry neplacení by mohlo dojít tím, že by dávky uživatelům bytu byly zasílány přímo obcím. Takové řešení v současnosti Koncepce připouští jako variantu. Část, kterou dnes uživatel platí tzv. „ze svého“, by však i v tomto případě zůstala i přes přímý odvod dávek dlužná. Dalším typem nákladů spojených s touto variantou jsou náklady na správu portfolia. Jejich výše bude záviset na organizační struktuře portfolia a konečném rozsahu akce. Zde je možné vyjít z dokumentu Hodnocení dopadů regulace, který uvádí63 tyto opakující se náklady (bez zahnutí investiční dotace a dotace z titulu sociální práce). Tato výše nákladů je, dle názoru KPMG, spíše konzervativní a v praxi lze očekávat její navýšení. Tabulka 23: Náklady na správu portfolia Položka

Cena za rok (Kč)

Údržba a podpora, rejstřík soc. bydlení Platy / 30 systemizovaných míst, odvolací agenda KÚ Platy / 5 systemizovaných míst MPSV, běžná agenda soc. bydlen Platy / 10 systemizovaných míst MPSV, metodika vůči obcím/ORP Platy / 203 ORP/úředníci agendy soc. bydlení / 2 úředníci 1x ORP Zajištění evaluace Koncepce SB Zajištění aktualizace Koncepce SB

5 000 000 15 120 000 2 520 000 5 040 000 138 048 120 100 000 100 000

CELKEM provozní náklady

165 928 120

Při přepočtení na v Koncepci uvažovanou skupinu 145 400 domácností se jedná o náklad ve výši 95 Kč měsíčně na správu jednoho bytu. Tyto náklady nejsme schopni nijak ověřit. Oproti současnému stavu se jedná o dodatečné náklady, neboť současný systém dávek, se kterým jsou také spojeny provozní náklady, bude nutné z podstatné části zachovat.

63

Zdroj: RIA, strana 61

61

DŮVĚRNÉ

Celkové jednotkové příjmy (výnosy) a výdaje (náklady) varianty Tržního pronájmu jsou následovné: Tabulka 24: Jednotkové příjmy a výdaje varianty Tržního pronájmu bytů Položka

Měsíčně

Příjmy od příjemců SB ve výši nákladového nájemného navýšeného o rizikovou přirážku Výdaje celkem Státní platba tržního nájemného Dodatečné dávky pro příjemce SB Riziko neplacení a neobsazenosti Náklady na nezaplacené energie Náklady na mimořádné opravy Náklady na provoz systému Celkem (P-V)

Ročně

4 269 Kč

51 230 Kč

-10 031 Kč

-120 374 Kč

-5 750 Kč -3 295 Kč -416 Kč -225 Kč -250 Kč -95 Kč

-68 997 Kč -39 541 Kč -4 995 Kč -2 700 Kč -3 000 Kč -1 141 Kč

-5 762 Kč

-69 145 Kč

Rozdíl jednotkových výdajů a příjmů je zhruba o jedenáct tisíc Kč ročně vyšší než v případě Současného stavu. Vzhledem k návaznosti jednotlivých položek na inflaci lze očekávat, že v současných cenách budou tyto částky v čase stabilní. Kumulované hodnoty lze zobrazit v grafu: Graf 18: Kumulované hodnoty výdajů varianty Tržní pronájem bytů pro průměrnou domácnost (v dnešních cenách)

celkové výdaje v Kč

14 000 000 12 000 000 10 000 000 8 000 000 6 000 000 4 000 000 2 000 000 0 0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

roky

4.2.2 Celkové možné náklady varianty 4.2.2.1 Odhad budoucího vývoje včetně dopadu na státní rozpočet a ekonomické zhodnocení Odhad vývoje dávek a dopadu na státní rozpočet je proveden na základě výše výdajů shodných s variantou Současného stavu, tzn. 13,8 mld. Kč v roce 2016. Postup odhadu je následující: 

Ve variantě Současný stav stát dotuje potřebné domácnosti částkou 13,8 mld. Kč. Příjemci dávek tak mají zajištěné bydlení a pokrytí alespoň nákladů na živobytí.

62

DŮVĚRNÉ

 



V souladu s kapitolou 4.1.1 předpokládejme, že průměrné nájemné v ČR dosahuje 85 Kč/m2 bytu. 64 V Současném stavu lidé platí průměrně 85 Kč/m2 a stát vydává na dávky 13,8 mld. Kč (při dotaci 70,6 Kč/m2), v budoucím stavu budou domácnosti platit nájemné 63 Kč/m2, zbytek do 85 Kč/m2 doplatí obce (patrně prostřednictvím státní dotace). Zároveň bude nutné poskytnout lidem dotaci, aby tito byli schopní zaplatit obci – výše prostředků takto vynakládaných bude právě o zmíněný rozdíl zkrácena (platí pouze pro domácnosti čerpající sociální bydlení, tzn. pouze 58 % všech příjemců). Stát tedy pouze změní tok peněz a 2,5 mld. Kč bude nově namísto domácnostem posílat obcím, které budou touto sumou dotovat rozdíl mezi tržním nájemným a nájemným placeným uživatelem bytu. Pro udržení dotací na úrovni 13,8 mld. (podmínka zachování míry uspokojování potřeb) bude nutné na výplatu dávek přímo uživatelům alokovat 11,3 mld. Kč (13,8 – 2,5 mld. Kč).

Z důvodu možných signifikantních rizik a dodatečných nákladů (5 % míra nesplacených nájmů, 5 % neobsazenost bytů, náklady na energie v prázdných bytech, náklady na opravy, náklady na správu portfolia apod.) spojených s najímáním bytů na volném trhu a následném poskytnutí dávek příjemcům odhadujeme navýšení nákladů této varianty z 13,8 mld. Kč na cca 15,4 mld. Kč. Úměrně tomuto navýšení by se pak změnily hodnoty celkových nákladů uvedené v odhadu výše. Detailní struktura nákladů je uvedena v Graf 20.

4.3 Shrnutí varianty Tržního pronájmu bytů Varianta Tržního pronájmu bytů předpokládá částečné přenesení státních kompetencí v oblasti podpory bydlení na obce. Obec by si v takovém případě pronajímala byty od soukromých subjektů a tyto tzv. Sociální/Dostupné byty (registrované v OFRSB) by následně dávala do užívání oprávněným osobám za platbu, jejíž výše by patrně odpovídala nákladovému nájemnému navýšenému o rizikovou přirážku. Z titulu obce jakožto nájemce, který byt dále podnajímá, by obci vznikla expozice vůči rizikům, které dnes nese výhradně vlastník bytu. Stejně tak jako v ostatních variantách, i zde kalkulujeme s počtem příjemců 240 tisíc v roce 2016 a 250 tisíc od roku 2020. V rámci varianty Tržního pronájmu (a také varianty Výstavby bytů) předpokládáme, v souladu s Koncepcí, dělení příjemců na dvě skupiny: 1. Domácnosti s nárokem na Sociální / Dostupný byt. Do této skupiny patří domácnosti, jejichž náklady na bydlení převyšují 40 % jejich čistého příjmu. Domácnosti v této skupině mají, dle Koncepce, nárok na získání Sociálního / Dostupného bytu a v případě potřeby i nárok na dávky, tak aby náklady na bydlení nepřesáhly 30% (35% v Praze) podílu na příjmech domácnosti. Tato skupina byla odhadnuta na cca 145 tisíc domácností (od roku 2020) a tvoří 58 % všech příjemců dávek. 2. Domácnosti s nárokem pouze na dávku jsou takové domácnosti, jejichž podíl nákladů na bydlení na čistých příjmech se pohybuje mezi 30 % (35 % v Praze) a 40 %. Tyto domácnosti mají dle

64

Pro snazší ilustraci principu alokace dávek na bydlení, uvedené nájemné neobsahuje náklady na energie a služby, které ve výpočtu neuvádíme, protože jsou ve všech porovnávaných variantách obdobně vysoké, tj. na výsledek porovnání nemají žádný nebo mají pouze marginální vliv.

63

DŮVĚRNÉ

Koncepce nárok na dávky na bydlení ve stejném rozsahu jako v Současném stavu. Podíl této skupiny na všech příjemcích dávek je 42 %, cca 105 tisíc domácností. Výši nákladového nájemného včetně rizikové přirážky 15 % očekáváme cca 63 Kč/m2. Průměrné nájemné, dle dostupných údajů, odhadujeme na cca 85 Kč/m2¨(bez Prahy), avšak jeho výše se mezi jednotlivými kraji může lišit. V dále uváděných propočtech nekalkulujeme s náklady na energie a služby, jež tvoří společně s nájemným, tzv. „náklady na bydlení“. Od nákladů na energie a služby abstrahujeme z toho titulu, že tento náklad je ve všech variantách obdobně vysoký a na logiku a výsledek porovnání variant tak nemá žádný nebo pouze marginální vliv. Do výpočtů nejsou tyto náklady zahrnuty i z toho důvodu, že postupná modernizace staršího domovního fondu (zateplování a snižování energetické náročnosti budov) minimalizuje rozdíly ve spotřebě energií mezi variantami. V tržním prostředí je poměr nákladů na nájemné a na energie a služby v průměru cca 60 % : 40 % (tj. tzv. nájemné tvoří 60 % a energie a služby tvoří 40% celkových nákladů na bydlení). Lze tedy předpokládat, že u průměrného nájemného na trhu (cca 85 Kč/m2) budou náklady na energie a služby cca 56 Kč/m2. Průměrné celkové „náklady na bydlení“ tak lze uvažovat na úrovni cca 141 Kč/m2. Vztažením v současnosti vyplácených dávek na plochu bytů lze dospět k závěru, že při poskytnutí bytu za nákladové nájemné včetně rizikové přirážky by takto vytvořený benefit subjektům nedosahoval Současného stavu, viz modelový příklad:  

  

85 Kč/m2 tržní nájemné, 63 Kč/m2 nákladové nájemné včetně 15% rizikové přirážky, velikosti bytu 67,6 m2 (průměrný nájemní byt dle ČSÚ) hodnota generované úspory pro uživatele dosahuje 1 481 Kč měsíčně ((85 Kč/m2 – 63 Kč/m2) * 67,6 m2), tzn. uživatel bytu platí na m2 plochy bytu 63 Kč, přičemž stát tuto částku dorovnává 22 Kč/m2 do výše tržního nájemného současné měsíční dávky dosahují při stejných parametrech 4 776 Kč rozdíl (4 776 Kč – 1 481 Kč = 3 295 Kč) by musel být dorovnán dodatečnými dávkami. Dávka by pro zachování uspokojování potřeb musela činit 3 295 Kč nebo alternativně 48,7 Kč/m2. Výše uvedený princip s sebou může nést řadu rizik (neobsazenost bytu, neplacení nájemného, energie a služeb, vyšší opotřebení bytu apod.) a dodatečných nákladů na administraci tohoto řešení, jež průměrné státní náklady ve výši 4 776 Kč navyšují o 21 % na 5 762 Kč měsíčně.

Zásadním zjištěním je, že ať už bude platba za užívání bytu jakákoli, existuje zde přímá implikace pro nutnou výši dávky. Jinými slovy čím vyšší platbu za užívání bytu budou obce požadovat, tím nižší bude zátěž na OFRSB, ale zároveň tím vyšší zátěž bude na systém dávek. Oproti současné situaci se tak jedná v principu pouze o změnu toků peněz, ale nikoli o změnu nákladů (bez započtení nákladů plynoucích z rizik této varianty). Započteme-li možná rizika (neplacení poplatku za užívání, neplacení energií, poškození bytu, neobsazenost bytu a administrativa spojená s vymáháním dluhů a se soudními spory), která na sebe obec bude pravděpodobně muset převzít, náklady se oproti Současnému stavu navýší.

64

DŮVĚRNÉ

celkové výdaje v mld.Kč

Graf 19: Roční celkové náklady na variantu Tržního pronájmu bytů (v dnešních cenách) 16,2 16,0 15,8 15,6 15,4 15,2 15,0 1

6

11

16

21

26 roky

31

36

41

46

Při započtení dodatečných nákladů plynoucích z možných rizik této varianty a z administrativní zátěže vychází celkové náklady varianty Tržního pronájmu v roce 2016 na 15,4 mld. Kč, což variantu Současného stavu převyšuje o cca 1,7 mld. Kč. Od roku 2020 by měly celkové náklady na tuto variantu v reálném vyjádření stagnovat a každoročně převyšovat variantu Současného stavu o 12 %. Graf 20 zobrazuje podíl jednotlivých složek nákladů na celkových nákladech varianty v horizontu třiceti let. Z grafu je patrné, že největší část nákladů tvoří dávky pro domácnosti s podílem nákladů na bydlení na čistých příjmech mezi 30 % a 40 % (37% podíl), náklady na dodatečné dávky pro příjemce SB (36% podíl), náklady na financování rozdílu mezi tržním a nákladovým nájemným navýšeným o rizikovou přirážku (16% podíl) a náklady na krytí rizik a další administrativní náklady (11% podíl). Vzhledem k očekávanému nárůstu všech složek výdajů o inflaci bude v současných cenách tento rozdíl stabilní, v cenách nominálních se bude zvětšovat.

Mld. Kč

Graf 20: Struktura nákladů varianty Tržního pronájmu bytů (všechny domácnosti dle Cílové skupiny) 18,00 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 1

2

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Dávky pro dom. s podílem nákl. na bydlení na čistých příjmech mezi 30-40% Náklady na krytí rizik a administrativní náklady Dodatečné dávky pro příjemce SB Náklady na financování rozdílu mezi tržním a nákladovým nájemným

65

DŮVĚRNÉ

Přehled hlavních výhod, nevýhod a rizik této varianty je uveden v následující tabulce. Tabulka 25: Shrnutí výhod, nevýhod a rizik varianty Tržního pronájmu Výhody

Nevýhody

Rizika  Provozní rizika

 Většině příjemců SB se přestěhováním do  Možnost poskytnutí odpovídajícího bydlení úzké skupině Sociálně vyloučených a diskriminovaných domácností (5-8 %) (možnost kvalitativního i finančního zlepšení).  Využití stávajícího bytového fondu.  Umožňuje inkluzi sociálně vyloučených osob.

jiného bytu či změně statutu bytu na sociální nezmění životní situace ani možnosti uplatnění → zbytečná změna.  Zvýšení administrativní zátěže  V případě velmi nepřizpůsobivé domácnosti možné negativní dopady na ostatní obyvatele domu a příjmy vlastníků nemovitosti.  Příjemce má menší možnost vybrat si byt dle vlastních preferencí.

o Ručení za pronajaté byty o Korupce při přidělování bytů o Neefektivní správa bytů o Krytí nákladů na neobsazené byty, zničení bytu apod. o Náklady na soudní vystěhování lidí z bytů  Implementační rizika o Možné zvýšení korupce při výběru bytů do OFRSB  Tržní rizika  Kreditní rizika o Neplacení nájemného a nákladů na energie a služby ze stran nájemců

Vzhledem k vyšším nákladům varianty, možným provozním rizikům a jen minimálnímu zlepšení situace pouze pro úzkou skupinu Sociálně vyloučených a diskriminovaných domácností (cca 5 % – 8 % Cílové skupiny) považujeme tuto variantu za, v porovnání se Současným stavem, méně výhodnou.

66

DŮVĚRNÉ

5 Varianta III - Výstavba bytů 5.1 Princip varianty a vstupní údaje Varianta počítá s výstavbou bytových domů pro sociální účely, přičemž se očekává, že na výstavbu bude obcím poskytnuta dotace. V rámci této varianty, v širším výkladu, by se současní příjemci dávek přestěhovali do nově postavených bytů, za jejichž užívání by platili nájemné ve výši odpovídající nákladovému nájemnému navýšenému o přiměřenou rizikovou přirážku 15 %. Základní předpoklady jsou tak obdobné jako v případě varianty Tržního pronájmu. V souladu s Koncepcí kalkulujeme tři typy bytů – krizové, sociální a dostupné – jejichž bližší popis je uveden v kapitole 2.2.2.1. Velikost, zařízení a další parametry těchto typů bytů nejsou v Koncepci blíže specifikovány.

5.1.1 Cena výstavby Vstupním parametrem pro tuto variantu je cena, za kterou by bylo možné byt postavit. Dokument Hodnocení dopadů regulace uvádí65, že náklad na vybudování m2 podlahové plochy nového bytu činí 30 874 Kč. Uvedený údaj by měl vycházet z údajů Českého statistického úřadu. Z našich zkušeností vyplývá, že uvedená hodnota je v praxi reálná. Při ověření lze vyjít z Cenových ukazatelů ve stavebnictví66 pro rok 2015, které uvádí cenu za m3 stavby v průměru 6 625 Kč. Přepočtením této hodnoty na m2 lze dospět k hodnotám cca 31 000 Kč. Z výročních zpráv developerů rezidenčních projektů lze dovodit ceny cca 35 000 až 43 000 Kč/m2. Protože průměrná velikost obydleného pronajímaného bytu činí 67,6 m2 a protože předpokládáme, že uživatelům by změnou velikosti bytu byla snížena míra uspokojování potřeb, vycházíme z průměrné velikosti bytu. Uvažujeme náklady na výstavbu bytu ve výši 30 874 Kč/m2 * 67,6 m2 = 2 088 440 Kč. V rámci této varianty kalkulujeme s výstavbou 145 400 bytů. Vzhledem k takto vysokému počtu bytů a velmi omezeným disponibilním plochám v centru měst lze předpokládat, že bytové domy budou umístěny spíše na periferii. Pro možné umístění spíše na periferii hovoří také to, že nevlastní-li obec stavební pozemky v centru obce, z ekonomického hlediska je pořízení pozemků na periferii méně nákladné. Výstavba bytových domů na periferii s sebou však nese nutnost vybudovat odpovídající infrastrukturu (silnice, parkoviště, zastávky MHD a popř. občanskou vybavenost jako např. školy, školky apod.). V souladu s Koncepcí kalkulujeme s postupnou výstavbou bytů v horizontu dvaceti let. Při plánovaném počtu 145 400 bytů by stát každoročně zajistil výstavbu 7 270 bytů.

65 66

Zdroj: RIA, strana 99, položka Průměrná cena nové výstavby Zdroj: http://www.stavebnistandardy.cz/doc/ceny/thu_2015.html

67

DŮVĚRNÉ

Celkové náklady na výstavbu bytových domů byly dopočteny na základě průměrných cen převzatých ze Stavebních standardů a námi předdefinovaném průměrném bytovém domě (viz Tabulka 26). Pro výpočet byly uvažovány tyto parametry: Tabulka 26: Parametry použité pro kalkulaci nákladů na výstavbu bytových domů Průměrná plocha bytu

67,6 m2

Doba splácení půjčky

30 let

Průměrné tržní nájemné m2

85 Kč/m2

Průměrné nákladové nájemné navýšené o rizikovou přirážku

63 Kč/m2

Úroková míra - úvěr

3,5%

Počet bytů na podlaží

6

Počet podlaží v domě

5

Počet bytů v domě

30

Plocha pozemku

800 m2

Plocha parkovacích ploch (10 míst)

120 m2

Plocha příjezdové komunikace (délka 500 m) Dodatečné náklady na zasíťování pozemku Náklad na m2 pozemní komunikace Poměr bytových domů vyžadujících vybudování infrastruktury Náklady na m2 nezasíťovaného pozemku (bytový dům) – tzn. předpoklad, že domy budou staveny na obecních pozemcích

4 000 m2 500 Kč/m2 2 234 Kč 50% 0 Kč

Náklady na nutnou infrastrukturu jsme vyčíslili na 160 068 Kč za každý byt. Celkové investiční náklady na výstavbu bytu činí 2 248 508 Kč.

5.1.2 Právní otázka podpory výstavby Dle Článku 107 Smlouvy o fungování Evropské Unie (SFEU), ve znění Lisabonské smlouvy, je podpora poskytovaná státem nebo ze státních prostředků v jakékoli formě zakázána, vyjma taxativně vyjmenovaných výjimek. Smlouva o fungování Evropské unie je mezinárodní smlouvou, která je dle Článku 10 ústavního zákona 1/1993 Sb., Ústavy České republiky součástí právního řádu a jako taková má aplikační přednost před zákony. ODDÍL 2 STÁTNÍ PODPORY Článek 107

68

DŮVĚRNÉ

1. Podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem, nestanoví-li Smlouvy jinak. 2. S vnitřním trhem jsou slučitelné: a) podpory sociální povahy poskytované individuálním spotřebitelům za podmínky, že se poskytují bez diskriminace na základě původu výrobků; Výstavba bytů by potenciálně mohla být hodnocena jako činnost, která narušuje hospodářskou soutěž. Ve větším rozsahu by totiž pravděpodobně došlo k zvětšení převisu nabídky nad poptávkou a z toho vyplývající deformaci tržních cen nájemného. Taková aktivita by byla průchozí pouze za předpokladu, že by taková podpora byla hodnocená jako „podpora sociální povahy poskytovaná individuálním spotřebitelům“. U dnes používaných Příspěvků na bydlení a Doplatků na bydlení nelze tvrdit, že jsou zvýhodněny pouze určité podniky nebo určitá odvětví výroby. Současný režim tedy výše uvedenému vyhovuje. U OFRSB by ovšem takové jednání mohlo být zpochybněno, neboť výsledkem činnosti OFRSB je sice podpora jednotlivých domácností užívajících byty, ale zároveň také získání bytů do majetku obce za prostředky státu. Za zvláště problematickou lze považovat úvahu67 z Koncepce, že po určité době bude byt původně charakterizovaný jako sociální převeden na byt s nájmem dle občanského zákoníku: Po dalších dvou letech, pokud výsledek testování ukáže příjmy na stejné úrovni nebo vyšší, tak sociální či dostupný byt osoba/domácnost opouští. V této fázi mohou nastat dvě variantní řešení. První varianta znamená, že osoba byt opouští fyzicky a hledá si bydlení na otevřeném trhu s byty (při hledání pomáhá sociální pracovník). V druhém případě osoba v přiděleném bytě zůstává, ale byt bude vyřazen z rejstříku sociálních bytů a bude uzavřena nájemní smlouva podle občanského zákoníku a sjednáno nájemné.

5.2 Ekonomické zhodnocení varianty 5.2.1 Jednotkové náklady varianty Při hodnocení ekonomické výhodnosti varianty Výstavby bytů je zapotřebí vyjít z předpokladu, že míra uspokojování potřeb příjemců dávek by měla být zhruba obdobná. Jinými slovy pokud dnes dochází k transferu ekvivalentnímu cca 71 Kč/m2, pak i při variantě Výstavby bytů by měla být žadatelům poskytnuta hodnota v obdobné výši. V opačném případě dojde ke zhoršení míry uspokojování potřeb příjemců státní pomoci. Koncepce vychází z předpokladu, že oprávněné osoby budou za užívání bytu platit nákladové nájemné zvýšené o 15% rizikovou přirážku. Tento pojem není v Koncepci kvantifikován, proto předpokládáme

67

Zdroj: Koncepce, strana 126.

69

DŮVĚRNÉ

stejnou částku jako ve variantě Tržního pronájmu (viz kapitola 4.2.1), tedy 63 Kč/m2. Samotné nákladové nájemné je stejných 55 Kč/m2. 68 Při ceně nákladového nájemného (navýšeného o rizikovou přirážku) 63 Kč/m2 a tržní ceně nájemného 85 Kč/m2 domácnosti dosáhnou úspory ve výši 21,9 Kč/m2, tedy při velikosti bytu 67,6 m2 v absolutní hodnotě 1 481 Kč. Protože v současnosti dostávají subjekty formou Příspěvku na bydlení a Doplatku na bydlení v průměru 4 776 Kč, je zapotřebí na dávkách doplatit 3 295 Kč. V opačném případě dojde ke změně míry uspokojování potřeb. Tyto hodnoty jsou identické s hodnotami ve variantě Tržního pronájmu. Hlavní rozdíl v této variantě spočívá v tom, že částka 21,9 Kč/m2 je trvalou úsporou, kterou veřejné rozpočty získají z titulu neplacení hrubé marže existujícím pronajímatelům nemovitostí. Tato částka reprezentuje hrubou marži, kterou stát zpravidla, na rozdíl od soukromých subjektů, nemusí generovat. Úspora 21,9 Kč/m2 je ve variantě výstavby bytů kompenzována počáteční investicí do bytové výstavby. Částka 21,9 Kč/m2 tak efektivně umořuje počáteční investici. Schematicky lze tento vztah znázornit takto: Obrázek 6: Schéma finančních toků ve variantě Výstavby bytů

Výstavba:

Pronájem na trhu: Energie a Služby

Energie a Služby

Energie a Služby

Energie a Služby





71 Kč/m2

85 Kč/m2

22 Kč/m2

22 Kč/m2

Dávka

Tržní nájemné

Úspora veřejných rozpočtů

Umořování investice

49 Kč/m2

63 Kč/m2

Dávka

Náklady na údržbu + riziková provozní marže

14 Kč/m2

14 Kč/m2

Uživatel ze svého

Uživatel ze svého

* Pro snazší ilustraci principu alokace dávek na bydlení, energie a služby v porovnání (Obrázek 6) nekvantifikujeme, jelikož tyto náklady budou u všech porovnávaných variant obdobné a na výsledek srovnání variant nebudou mít žádný nebo pouze zanedbatelný vliv. Náklady nejsou do výpočtů zahrnuty i z toho důvodu, že postupná modernizace staršího domovního fondu (zateplování a snižování energetické náročnosti budov) minimalizuje rozdíly ve spotřebě energií mezi variantami. Nájemné a náklady na energie a služby tvoří dohromady celkové náklady na bydlení (v tržních cenách obvykle v poměru cca 60 % ku 40 %, poměr však závisí na lokalitě, formě bydlení atd.). U průměrného nájemného na trhu (cca 85 Kč/m2) budou náklady na energie a služby cca 56 Kč/m2, průměrné celkové „náklady na bydlení“ tak lze uvažovat na úrovni cca 141 Kč/m2.

68

Uvedené nájemné neobsahuje náklady na energie a služby, které ve výpočtu neuvádíme, protože jsou ve všech srovnávaných variantách obdobně vysoké, tj. na výsledek porovnání nemají žádný nebo pouze marginální vliv. Nájemné a náklady na energie a služby tvoří náklady na bydlení (v tržních cenách v poměru cca 60%:40%).

70

DŮVĚRNÉ

Zatímco za Současného stavu a ve variantě Tržního pronájmu je nutné domácnostem a obcím platit dávku ve výši 71 Kč/m2 (ve variantě současné přímo domácnostem / ve variantě Tržního pronájmu 22 Kč/m2 obcím a 49 Kč/m2 domácnostem), pak při trvalém snížení nájemného bude možné trvale platit pouze 49 Kč/m2 (platí pro období po 30. roce investice, do 30. roku je tato částka navýšena o splátku úvěru). Stejně jako u varianty tržního pronájmu je však zapotřebí zahrnout náklady, které obci poplynou z titulu přenesení rizika. I v této variantě se totiž očekává, že obec bude smluvním odběratelem energií, navíc jakožto vlastník nemovitosti ponese veškerá potenciální rizika vyplývající z neplacení platby za užívání, z neobsazenosti a poškození nemovitosti. Detailně byla tato rizika popsána a oceněna v kapitole 4.2.1. I v této variantě je zapotřebí uvažovat náklady na správu bytů na straně obce. Dodatečným výdajem veřejných rozpočtů je zde splátka počáteční investice. Zde uvažujeme, že počáteční investice na jeden byt včetně infrastruktury ve výši 2 248 508 Kč bude splácena anuitní splátkou po dobu 30 let placenou měsíčně s úrokovou sazbou 3,5 %. Úroková sazba vychází z výnosů (yield) třicetiletých českých státních dluhopisů za období leden 2005 až listopad 201569. Alternativou k výpočtu financování bytové výstavby formou úvěru s třicetiletou splatností je revolvingová emise dluhopisů. V takovém případě by stát každoročně splácel pouze úrok z jistiny, přičemž v roce splatnosti dluhopisu by vydal nový dluhopis ve stejné hodnotě a dále by platil pouze úrok. Tento koloběh by se opakoval v pravidelných cyklech. Vzhledem k faktu, že v nominální hodnotě by částka stagnovala, současná hodnota budoucích nákladů by byla nižší než dnes. Stát by tak de facto financoval dluh inflací. S variantou revolvingového dluhopisu ve Studii nekalkulujeme z následujících důvodů:  



Náklady varianty Výstavby bytů by v takovém případě nereflektovaly amortizaci nemovitostí, a varianty by tak nebyly porovnatelné, resp. vycházely by z jiných předpokladů. Stát by trvale zvýšil zadlužení každého občana ČR. Revolvingové financování podobných investičních akcí je běžné u privátních investorů, v případě státu jej lze považovat za nezodpovědné vůči svým občanům. Lze polemizovat, zda by chování státu splňovalo princip „s péčí řádného hospodáře“. Povinnost státu trvale platit úrok z jistiny. Současná hodnota budoucích splátek by sice časem klesala, nicméně stále se jedná o trvalé náklady na správu dluhu.

69

Průměrný výnos dluhopisů za toto období činil 3,9 %. Vzhledem k tomu, že do roku 2009 byla ČNB cílována inflace 3 % a od roku 2010 je cílována 2 %, bude patrně úroková míra státních dluhopisů v budoucnu o něco nižší.

71

DŮVĚRNÉ

Při zohlednění výše uvedeného u varianty Výstavby bytů, vychází výdaje (náklady) a příjmy (výnosy) takto: Tabulka 27: Jednotkové příjmy a výdaje varianty Výstavby bytů Položka

Měsíčně

Příjmy od příjemců SB ve výši nákladového nájemného Výdaje celkem Anuitní splátka výstavby Provozní náklady (údržba, správa, pojištění atd.) Dodatečné dávky pro příjemce SB Riziko neplacení a neobsazenosti Náklady na nezaplacené energie Náklady na mimořádné opravy Náklady na provoz systému Celkem (P-V)

Ročně

4 269 Kč

51 230 Kč

-16 414 Kč

-196 965 Kč

-8 420 Kč -3 712 Kč -3 295 Kč -416 Kč -225 Kč -250 Kč -95 Kč

-101 039 Kč -44 548 Kč -39 541 Kč -4 995 Kč -2 700 Kč -3 000 Kč -1 141 Kč

-12 145 Kč

-145 735 Kč

Graf 21 zobrazuje strukturu příjmů (výnosů) a výdajů (nákladů) varianty Výstavby bytů na padesátiletém horizontu, kdy se struktura dynamicky mění v důsledku postupné výstavby bytů a třicetileté splatnosti půjček. Po uplynutí padesáti let, kdy budou všechny plánované byty postaveny a půjčky splaceny, zůstane struktura nákladů neměnná. V prvních dvaceti letech investice roste podíl nákladů na splátky půjček (společně s výstavbou bytů). Ve dvacátém roce dosáhne podíl splátek půjček na celkových nákladech maxima (všechny byty postaveny) a od té doby postupně klesá. Z titulu všech postavených bytů ve dvacátém roce investice (v tomto roce bude dosaženo cíle postavit 145 400 bytů pro sociální bydlení, zbylých 105 tisíc domácností bude nadále čerpat pouze dávky) se také stabilizuje absolutní výše nákladů na dodatečné dávky pro příjemce SB, na dávky pro domácnosti s podílem nákladů na bydlení mezi 30 % a 40 % a také na náklady na rizika a administrativu. Po padesáti letech tak celkové roční náklady na tuto variantu klesnou na 12,5 mld. Kč, což je o necelých 15 % méně než náklady na variantu Současného stavu (14,3 mld. Kč).

72

DŮVĚRNÉ

Graf 21: Struktura nákladů varianty Výstavby bytů (všechny domácnosti dle Cílové skupiny) 30 25

Mld. Kč

20 15 10 5 0 1

6

11

16

21

26

31

36

41

46

Dávky pro dom. s podílem nákl. na bydlení na čistých příjmech mezi 30-40% Náklady na krytí rizik a administrativní náklady Splátka úvěru Dodatečné dávky pro příjemce SB mínus riziková přirážka

V padesátém roce investice, kdy budou splaceny všechny půjčky (výstavba po dobu 20 let, splatnost 30 let) klesnou průměrné roční náklady na jednu domácnost na 49 975 Kč. V porovnání se Současným stavem budou náklady této varianty po padesátém roce investice nižší oproti Současném stavu o 7 333 Kč, což představuje rozdíl 14,7 %. Z takto generovaných úspor bude v následujících letech docházet k úmoru počáteční investice. Graf 22: Kumulované hodnoty výdajů varianty Výstavba bytů pro průměrnou domácnost (v dnešních cenách)

Celkové výdaje v Kč

14 000 000 12 000 000 10 000 000 8 000 000 6 000 000 4 000 000 2 000 000 0 0

20

40

60

80

100 roky

120

140

160

180

200

Z grafu je patrné, že v prvních třiceti letech dochází ke splácení půjčky, následně jsou provozní náklady nižší.

5.2.2 Odhad budoucího vývoje včetně dopadu na státní rozpočet Varianta Výstavby 145 400 bytů předpokládá financování investice formou úvěru. V souladu s Koncepcí kalkulujeme s postupnou výstavbou bytů po dobu dvaceti let (7 270 bytů ročně) a splatností úvěrů 30 let. Koncepce uvádí, že na investice do výstavby bytů a potřebné infrastruktury bude použito 10 % vlastního a 90 % cizího kapitálu. V této studii kalkulujeme s externím financováním ve výši 100 % z následujících důvodů:

73

DŮVĚRNÉ





Nejasné vyjádření Koncepce - Koncepce uvádí, že pákový efekt 1:10 je „velice konzervativní“, a že lze teoreticky dosáhnout i na pákový efekt 1:15 či více. Navýšení pákového efektu by tak vedlo k vyšší než 90% míře externího financování. Dále není jasné, jestli by daných 10 % investice (či méně) představovalo opravdu vlastní zdroje státu, nebo zda by se jednalo o zdroje získané úvěrem. V současnosti ČR hospodaří s deficitním rozpočtem a je tak otázkou, zda by vlastní zdroje byly opravdu vlastní a ne zatížené úvěrem. Z titulu výše uvedeného aplikujeme na tento případ zásadu opatrnosti.

Celkové investiční náklady na bytové domy včetně započtení nákladů vybudování potřebné infrastruktury, bez započtení nákladů na financování, dosahují 327 mld. Kč. Celková výše ročních nákladů spojených s postupnou výstavbou 145 400 bytů, přilehlé infrastruktury, nákladů na financování, nákladů na krytí rizik, administrativních nákladů, dodatečných dávek na bydlení pro příjemce SB a dávek pro domácnosti s podílem nákladů na bydlení mezi 30 % a 40 % se v horizontu padesáti let pohybuje mezi 13 a 27 mld. Kč v závislosti na počtu postavených bytů a míře splacení úvěrů. Vývoj ročních nákladů varianty Výstavby bytů je uveden v Graf 21.

5.2.3 Odhad specifické situace v místech s vysokým tržním nájemným Celkové hodnocení variant se může výrazně lišit v lokalitách, kde je dnes vysoké tržní nájemné. Takovým případem je Hlavní město Praha. Výpočtem obdobným jako v kapitole 3.2.1 lze dospět k Přepočtené celkové dávce ve výši 5 139 Kč, resp. 74,7 Kč/m2 (při průměrné ploše nájemního bytu v Praze 68,8 m2). Pokud v Praze činí průměrné nájemné 217 Kč/m2, pak poskytnutím bytu za nákladové nájemné včetně rizikové přirážky 63 Kč/m2 by došlo k dotaci domácnosti efektivně ve výši 10 570 Kč. To je zhruba dvojnásobek současné dotace. Pro zachování současné výše dotace by platba za užívání bytu musela činit 142 Kč/m2 měsíčně.

Celkové výdaje (mil. Kč)

Graf 23: Srovnání variant při aplikaci v Praze - kumulované hodnoty pro cca 25 000 domácností 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 1

6

11


16

21

26

31

36

41

roky


Graf 23 pracuje s předpokladem, že by se v Praze stavělo 10 % z celkového počtu plánovaných bytů. Jedná se o cca 14 tisíc bytů, kde dále předpokládáme výstavbu v prvním roce investice. V případě výstavby bytů v Praze by se provoz bytů stal profitabilním. Po splacení počáteční investice by se peněžní toky z negativních staly pozitivními (zde abstrahujeme od možných právních omezení takové situace). Varianta Výstavby bytů by tak mohla dosahovat reálné návratnosti. Ve srovnání se Současným 74

DŮVĚRNÉ

stavem by zde byla zřejmá ekonomická výhodnost výstavby. Neekonomické negativní dopady jako např. segregace sociálně slabých však jsou platné pro všechny varianty, kde je obsažena výstavba bytů. Výhodnost výstavby proto významně ovlivňuje tržní nájemné v místě poskytování podpory. Čím vyšší je tržní nájemné, tím vyšších úspor z titulu výstavby je dosahováno. V uvedeném modelovém příkladu by se výstavba vyplatila již v 7. roce investice. Naopak v místech, kde je v současnosti tržní nájemné relativně nízké, nedává výstavba nejen z ekonomického hlediska smysl.

5.2.4 Odhad makroekonomického dopadu výstavby bytů Dokument Hodnocení dopadů regulace udává70, že výstavba bytů pro sociální účely bude mít „značný multiplikační efekt“. Stavebnictví se váže na řadu odvětví jako např. výrobce stavebních hmot a materiálů, architektonické a projekční činnosti, dopravu apod. Z tohoto titulu poptávka po stavebních pracích vyvolává ze strany státu tzv. multiplikační efekt, kdy každá Kč stavební produkce vyvolá nárůst celkové produkce (růst HDP). V dokumentu Hodnocení dopadů regulace se konkrétně hovoří71 o hodnotě 0,963. V praxi tato hodnota znamená, že státem vydaná 1 mld. na stavební práce způsobí nárůst národního hospodářství (HDP) o 0,963 mld. Kč (37 mil. Kč je pak vytěsňovací efekt). V případě pravidelné roční investice po dobu dvaceti let do výstavby 7 270 bytů ročně (investice včetně přilehlé infrastruktury ve výši cca 16 mld. Kč ročně) a HDP v roce 2014 ve výši 4 261 mld. Kč72, lze očekávat roční růst HDP v porovnání s rokem 2014 až o 0,384 p.b. ročně. Problémem spojeným s validací této úvahy je, že zjišťování multiplikačních efektů je v praxi složité. Těžko lze oddělit konkrétní státní zásah a z něj plynoucí efekty od celkového hospodářství. Hodnota multiplikačního efektu se navíc liší dle odvětví, hospodářského cyklu a dalších parametrů. Zdeněk Pikhart ve své disertační práci uvádí73: „Fiskální multiplikátory nejsou v řadě případů statisticky odlišné od nuly, případně dosahují mírně kladných hodnot (průměr 0,6). Mineshima a kol. (2014) provedli rešerši více než čtyřiceti světových studií zabývajících se multiplikačními efekty. Výdajové multiplikátory se nejčastěji pohybují v rozmezí 0,5 – 0,8“. Výše multiplikátoru je závislá na tzv. vytěsňovacím efektu:

70

Zdroj: RIA, strana 58 Zdroj: RIA, strana 99 72 Zdroj: ČSÚ 73 Zdroj: Zdeněk Pikhart – Fiskální politika a dluhové krize, disertační práce, VŠE, červen 2015, strana 66 71

75

DŮVĚRNÉ

Graf 24: Princip vytěsňovacího efektu

Úroková míra (%) S

r1

r0 I+∆G

I

Zapůjčitelné fondy

Tento efekt způsobuje, že při zvýšení vládních výdajů dojde na trhu zápůjčitelných fondů ke zvýšení úrokové sazby, v čehož důsledku dojde ke snížení soukromých výdajů. Růst vládních výdajů se tak neprojeví v plné míře. Čím vyšší je vytěsňovací efekt, tím menší je efekt vládních zásahů do ekonomiky. Pikhart při svém zkoumání kvantifikuje roční multiplikátor vládních výdajů v ČR na pouze 0,174. Je tak otázkou, zda by výše uvedená kvantifikace efektů výstavby skutečně nastala. Státní investice do stavebních prací s sebou, kromě růstu HDP, nese i vytvoření pracovních míst. Dle empirických studií75 vyvolává 1 mil. Kč investovaný do stavebnictví potřebu v průměru přibližně tří dodatečných pracovních míst nejen ze stavebního odvětví, ale také z navázaných aktivit a služeb. Za předpokladu průměrných ročních investic po dobu 20 let ve výši 16,3 mld. Kč lze očekávat vytvoření cca 49 tisíc pracovních míst. Takovýto nárůst zaměstnanosti by mohl vést ke snížení nezaměstnanosti z 5,53 % v 1H/2015 na 4,60 %, viz Tabulka 28 níže. Dopad na zaměstnanost je úzce spjatý s vytěsňovacím efektem, a tak tyto hodnoty mohou být oproti reálnému stavu nadhodnocené. Tabulka 28: Odhad dopadu výstavby nových bytů na obecnou míru nezaměstnanosti Základ (tis.)

Nezaměstnaní (tis.)

Nezaměstnanost

1H 2015

5 241,2

289,9

5,53%

Dopad výstavby 145 400 bytů

5 241,2

240,1

4,60%

5.3 Neekonomické aspekty Varianty výstavby bytů V případě jiných než ekonomických aspektů se zde zaměříme na:

74 75

Zdroj: Zdeněk Pikhart – Fiskální politika a dluhové krize, disertační práce, VŠE, červen 2015, strana 75. Zdroj: http://infrastukturamorava.cz/download/studiezahradnik.pdf

76

DŮVĚRNÉ

   

Možnost využití neobydlených bytů Sociální rizika plynoucí z masové výstavby Vliv na trh s bydlením v dané lokalitě Vliv na poskytovatele služeb v dané lokalitě

Možnost využití neobydlených bytů V případě neobydlených bytů, z údajů studie Katedry sociální geografie Přírodovědecké fakulty Univerzity Karlovy vyplývá, že v ČR je aktuálně více jak 651 000 neobydlených bytů, což činí cca 14 % všech bytových jednotek76. Z 651 tisíc bytů jich přibližně 266 tisíc není možno použít pro sociální účely (rekreační objekty, nezpůsobilé k bydlení, přestavba apod.) a u zbylých 385 tisíc bytů nebyl zjištěn důvod neobydlení. Právě část z těchto 385 tisíc bytů by teoreticky mohla být znovu obydlena. Graf 25: Přehled volných bytů včetně důvodu neobsazenosti 18916

6590

7266

33415

1

0%

277360

10%

20%

Změna uživatele Slouží k rekreaci

30%

169468

40%

50%

Přestavba bytu Po kolaudaci

60%

30860

70%

80%

Pozůstalostní nebo soudní řízení Nezpůsobilý k bydlení

108062

90%

100%

Jiný důvod Důvod nezjištěn

Nejvíce neobydlených bytů se nachází ve Středočeském kraji (100 000). S výjimkou kraje Karlovarského, kde je počet neobydlených bytů nižší než 20 000, je průměrný počet neobydlených bytů v jednotlivých krajích přibližně 45 000. Graf 26: Přehled neobydlených státních/obecních bytů podle typu domu, kde se nachází

490

0%

23813

10% Rodinné domy

20%

30% Bytové domy

40%

2585

50% Domovy důchodců

60%

70%

80%

Penziony pro důchodce

1150

90%

667

100% Ostatní

Stát a obce aktuálně disponují 28 705 neobydlenými byty, jejichž dělení dle typu domu, kde se nachází je zobrazeno na Graf 26. Z dostupných údajů není možné zjistit, kolik mají obce či stát neobydlených a zároveň pro sociální účely vhodných bytů, nicméně na základě výše uvedených statistik lze předpokládat, že tento fond by mohl do jisté míry pokrýt potřeby definované Koncepcí.

76

Zdroj: http://www.denik.cz/z_domova/kazdy-sedmy-byt-v-cesku-je-neobydleny-20150318.html

77

DŮVĚRNÉ

Sociální rizika plynoucí z masové výstavby Jak již bylo řečeno výše, takto významné množství bytů by mohlo být postaveno na okrajích obcí, kde by zároveň vznikla nutnost vybudovat odpovídající infrastrukturu. Koncepce nezmiňuje způsob osidlování takto nově vzniklých bytových celků, proto implicitně předpokládáme osídlení výhradně lidmi s nárokem na dávky na bydlení. Zkušenosti z vyspělých zemí ukazují, že tento krok by mohl vést k segregaci sociálně slabých, vytvoření vyloučených oblastí a dlouhodobě neudržitelné sociální situaci v místě. V takovém případě by bylo nutné investovat dodatečné prostředky do nově vzniklých čtvrtí, aby byly zajištěny odpovídající služby pro obyvatele jako např. infrastruktura, lékařská péče, bezpečnost prostory pro volnočasové aktivity dětí, zajištění sociální a psychologické poradny pro lidi vracející se z nápravných zařízení či pro matky samoživitelky atd. Vliv na trh s bydlením v dané lokalitě Výstavba velkého počtu bytových jednotek může mít významný negativní vliv na trh s bydlením v některých krajích či lokalitách. Negativní vliv lze očekávat zejména v méně obydlených krajích a krajích s vyšším podílem malých obcí (v takových krajích bývá zpravidla menší nájemní trh, protože v malých obcích převažuje bydlení ve vlastní nemovitosti). V případě významného nárůstu počtu nájemních bytů by v daném kraji z titulu převisu nabídky nad poptávkou mohl vzrůst počet neobydlených bytů, což by v důsledku mohlo negativně ovlivnit schopnost splácet dluhy, jimiž byly nemovitosti financovány. V případě prázdných bytů by pak mohlo dojít k chátrání nemovitostí, což by dále mohlo ovlivnit okolní nemovitosti. V neposlední řadě by také mohlo dojít k ochromení nájemního trhu, kdy by část nájemců měla zajištěné bydlení díky OFRSB Vliv na poskytovatele služeb v dané lokalitě V důsledku výstavby velkého počtu nových bytů na periferiích měst a obcí by mohlo dojít k vylidňování aktuálně do jisté míry obydlených center měst. Následek částečného vylidnění by mohl znamenat zhoršení tržních podmínek (pokles poptávky) pro poskytovatele služeb v centrech měst (např. malé prodejny potravin, služby kadeřníka apod.). V důsledku poklesu poptávky by někteří poskytovatelé mohli omezit či zcela zastavit svoji aktivitu, což by mohlo dopadnout na kvalitu života v dané obci a také na trh práce, státní příjmy z daní z příjmů a také na státní výdaje na podporu v nezaměstnanosti.

5.4 Shrnutí varianty Výstavby bytů Varianta Výstavby bytů předpokládá, že v případě, kdy obce nebudou schopné zajistit dostatečné množství bytů z vlastního bytového fondu a nebudou schopné si dostatek odpovídajících bytů pronajmout na trhu, bude přistoupeno k výstavbě bytů nových. Stejně tak jako ve variantě Tržního pronájmu, i zde Koncepce předpokládá částečné přenesení kompetencí v oblasti podpory bydlení na obce. Způsob financování rozsáhlé bytové výstavby je plánován prostřednictvím nástrojů účelově vázaných dotací (10 %), z příjmů z pronájmu sociálního bytového fondu (podíl je nejasný, jelikož ziskovost dle analýz zatím není zaručena), z úvěrových nástrojů (cca 90 % potřeby). Kalkulace celkových nákladů je založena na postupné výstavbě bytů v horizontu dvaceti let a době splatnosti úvěrů 30 let. Z důvodu zásady opatrnosti předpokládáme úvěr na financování výstavby ve výši 100 % nákladů.

78

DŮVĚRNÉ

Stejně tak jako v ostatních variantách, i zde kalkulujeme s počtem příjemců 240 tisíc v roce 2016 a 250 tisíc od roku 2020. Stejně tak jako ve variantě Tržního pronájmu předpokládáme dělení příjemců na dvě skupiny: 1. Domácnosti s nárokem na Sociální/Dostupný byt - cca 145 tisíc domácností. 2. Domácnosti s nárokem pouze na dávku - cca 105 tisíc domácností. Koncepce uvádí, že až 60 % požadavků na Sociální/Dostupné byty by bylo možné uspokojit s využitím stávajícího volného bytového fondu. Na výstavbu by tedy zbývalo cca 58 tisíc bytů. Koncepce dále nerozvádí, kde se nacházejí volné byty, jestli vyhovují podmínkám sociálního bydlení, v jakém jsou stavu, kdo, kdy a za kolik by je případně rekonstruoval, a kdo by tuto agendu zaštiťoval. Vzhledem k výše uvedenému a k předpokladu, že příprava bytů pro SB by vyžadovala časové, lidské a finanční zdroje, v této studii pracujeme s konzervativním předpokladem plné výstavby bytů (cca 145 tisíc bytů). Základní premisou varianty je úspora hrubé marže získávané současnými pronajímateli. Tuto marži odhadujeme na v průměru 85 Kč/m2 – 63 Kč/m2 = 22 Kč/m2 77. O tuto úsporu může klesnout pravidelná dotace do systému. Pokud dnes průměrná dotace činí cca 71 Kč/m2, pak po trvalém snížení nájemného by mohla činit cca 49 Kč/m2. Proti této úspoře však stojí počáteční investice do výstavby bytu a náklady na rizika (neplacení poplatku za užívání, neplacení energií, poškození bytu, neobsazenost bytu a administrativa spojená s vymáháním dluhů a se soudními spory). Celková výše nákladů spojených s výstavbou 145 tisíc bytů, přilehlé infrastruktury, nákladů na financování a dodatečných dávek na bydlení a dávek pro 105 tisíc domácností bez nároku na SB by s ohledem na použité předpoklady měla dosáhnout 13 až 26 mld. Kč ročně (po dobu 50 let) viz Graf 27. Kumulované reálné náklady pak dosáhnou za 50 let celkem 1 043 mld. Kč.


Graf 27: Roční reálné náklady na variantu Výstavby bytů 30 25 20 15 10 roky

5 0 1

6

11

16

21

26

31

36

41

46

Z Graf 28 je patrné, že zejména mezi 10. a 40. rokem představují náklady na splátky úvěru významnou část nákladů. Investice bude zcela umořena až po padesáti letech, kdy se náklady stabilizují na úrovni cca 12,5 mld. Kč. Ve dvacátém roce investice bude již postaveno všech 145 tisíc bytů. Od tohoto roku se absolutní výše reálných nákladů na dodatečné dávky pro příjemce SB, dávky pro domácnosti s náklady na

77

Uvedené nájemné neobsahuje náklady na energie a služby, které ve výpočtu neuvádíme, protože jsou v obou variantách obdobně vysoké, tj. na výsledek porovnání nemají žádný nebo mají pouze marginální vliv.

79

DŮVĚRNÉ

bydlení ve výši 30 % až 40 % a náklady na rizika a administrativu nemění, mění se pouze jejich procentuální zastoupení na celkových nákladech (růst). Graf 28: Struktura nákladů ve variantě Výstavby bytů (horizont 50 let) 30

Mld. Kč

25 20 15 10 5 0 1

6

11

16

21

26

31

36

41

46

Dávky pro dom. s podílem nákl. na bydlení na čistých příjmech mezi 30-40% Náklady na krytí rizik a administrativní náklady Splátka úvěru Dodatečné dávky pro příjemce SB mínus riziková přirážka

Kromě vysoké finanční náročnosti s sebou tato varianta může nést řadu nefinančních rizik. Hlavní výhody, nevýhody a možná rizika této varianty jsou zmíněna v následující tabulce. Tabulka 29: Shrnutí výhod, nevýhod a rizik varianty Výstavba bytů Výhody

Nevýhody

Rizika  Úroková rizika o Zvýšení úrokové sazby

 Snazší dostupnost bytů pro úzkou

 Provozní rizika

skupinu Sociálně vyloučených a diskriminovaných domácností (5-8 % Cílové skupiny), jež je na trhu s bydlením znevýhodněna.  Nové byty → úzká skupina Sociálně vyloučených a diskriminovaných domácností (5-8 % Cílové skupiny) se přestěhuje do lepších podmínek  V extrémně dlouhém časovém horizontu vede, v porovnání se Současným stavem, k úspoře

o Korupce při přidělování bytů  Finanční náročnost

o Neefektivní správa bytů

 Může vést k vystěhování lidí z center

o Náklady na údržbu nemovitostí, garance za

měst → dopad na vlastníky bytů v centrech a na provozovatele služeb

nezaplacené nájemné, energie a služby o Znehodnocení nemovitosti


o Developerská rizika

 Možné zvýšení zadlužení ČR

o Možné zvýšení korupce při výběru bytů do

s potenciálním dopadem na rating  Příjemce má menší možnost vybrat si byt dle vlastních preferencí

OFRSB  Tržní rizika  Kreditní rizika o Neplacení nájemného a nákladů na energie a

 Potenciál mírně pozitivního dopadu na

služby ze stran nájemců

vývoj HDP a nezaměstnanost

Sociální rizika o Možná vyšší segregace sociálně slabých

80

DŮVĚRNÉ

6 Srovnání variant Z porovnání tří Koncepcí navrhovaných variant vychází ekonomicky nejvýhodněji varianta Současného stavu, následovaná variantou Tržního pronájmu a Výstavbou bytů. Na Graf 29 jsou zobrazeny celkové náklady na hodnocené varianty v horizontu padesáti let. Při srovnání variant bez ohledu na časový horizont dojdeme však ke zjištění, že po více jak 200 letech od začátku investice (v závislosti na výchozích předpokladech) klesnou celkové náklady varianty Výstavby bytů pod náklady Současného stavu. I přes toto zjištění nelze prohlásit Výstavbu bytů jako nejvýhodnější variantu, protože v oblasti investic není rozumné uvažovat návratnost v horizontu stovek let.

Celkové výdaje (mld. Kč)

Graf 29: Srovnání celkových kumulativních nákladů na jednotlivé varianty (mld. Kč, platné pro Cílovou skupinu 250 tisíc příjemců) 1 200 1 000 800 600 400 200 0 0

10


20

30


40

50

roky

Tržní pronájem (kumulativně)

Tabulka 30 ukazuje, že náklady na variantu Tržního pronájmu převyšují současné náklady konstantně o 12 %, což v horizontu deseti a více let představuje celkově desítky miliard Kč rozdíl. Odlišný vývoj zaznamenáváme u varianty Výstavby bytů, kde jsou rozdíly oproti Současnému stavu v čase různé z titulu průběžné výstavby bytů (20 let) a třicetileté splatnosti úvěrů. Obecně lze konstatovat, že do 46. roku investice se rozdíl mezi variantami zvětšuje. Od 46. roku se rozdíl snižuje, aby se po více jak 200 letech obrátil ve prospěch Výstavby bytů. Tabulka 30: Srovnání variant dle celkových nákladů (mld. Kč) Tržní pronájem Celkové náklady v jednotlivých letech (mld. Kč) Celkové náklady v 1. roce Celkové náklady za 10 let Celkové náklady za 20 let Celkové náklady za 50 let

Současný stav Celkový náklad 13,8 142,2 285,5 715,5

Celkový náklad 15,4 159,3 319,8 801,4

Rozdíl od Současného stavu (% / abs. hodnota) 12 % / 1,7 12 % / 17,1 12 % / 34,3 12 % / 85,9

Výstavba bytů Celkový náklad 14,5* 182,9* 430,2* 1 043,6*

Rozdíl od Současného stavu (% / abs. hodnota) 6 % / 0,8* 29 % / 40,7* 51 % / 144,6* 46 % / 328,2*

*) Hodnoty zde uvedené nejsou celkové náklady, část nákladů je totiž splatná v následujících letech (náklady na výstavbu se splácí až do 50. roku investice).

Dalším hlediskem při srovnávání variant je zohlednění výhod, nevýhod a možných rizik jednotlivých variant. Jednoznačně nejméně riziková se jeví varianta Současného stavu, naopak významná rizika (např. implementace řešení, garance za příjemce SB, provozní rizika apod.) lze očekávat u variant Tržního pronájmu a zejména Výstavby bytů. Detailní přehled výhod a rizik variant je zobrazen v Tabulka 3).

81

DŮVĚRNÉ

Na základě zhodnocení ekonomických a rizikových faktorů jednotlivých variant, konstatujeme následující pořadí variant (1 = nejvýhodnější, 3 = nejméně výhodné): 1. Současný stav 2. Tržní pronájem 3. Výstavba bytů

82

DŮVĚRNÉ

Seznam obrázků Obrázek 1: Matice přístupů k politice sociálního bydlení ......................................................................... 11 Obrázek 2: Modelový příklad financování sociálního bydlení .................................................................. 16 Obrázek 3: Přehled vztahů mezi subjekty a tok peněz ............................................................................ 18 Obrázek 4: Schéma finančních toků ve variantě Tržního pronájmu.......................................................... 57 Obrázek 5: Porovnání konceptu varianty Současný stav a varianty Tržního pronájmu bytů ...................... 59 Obrázek 6: Schéma finančních toků ve variantě Výstavby bytů ............................................................... 70

83

DŮVĚRNÉ

Seznam grafů Graf 1: Vývoj velikosti Cílové skupiny a odhad reálné poptávky po podpoře v systému sociálního bydlení. .................................................................................................................................................................5 Graf 2: Vývoj celkových výdajů na dávky na bydlení včetně odhadu budoucího vývoje (mld. Kč), platné pro počet příjemců viz Cílová skupina .............................................................................................................5 Graf 3: Srovnání celkových kumulativních nákladů na jednotlivé varianty (mld. Kč, platné pro počet příjemců viz Cílová skupina) ....................................................................................................................................8 Graf 4: Skutečný počet příjemců dávek na bydlení v roce 2013 (sloupec 1) a odhad jejich rozdělení v novém systému sociálního bydlení dle typu pobírané podpory (sloupce 2 - 6). ................................................... 28 Graf 5: Vývoj velikosti Cílové skupiny a odhad reálné poptávky po podpoře v systému sociálního bydlení. ............................................................................................................................................................... 30 Graf 6: Vývoj celkových nákladů na dávky na bydlení včetně odhadu budoucího vývoje (mld. Kč), ......... 40 Graf 7: Průměrná výše vyplaceného Příspěvku a Doplatku na bydlení .................................................... 41 Graf 8: Dělení příjemců dávek dle počtu členů domácnosti (2014) .......................................................... 41 Graf 9: Dělení příjemců dávek dle vlastnického práva k nemovitosti (2014) ............................................ 42 Graf 10: Podíl příjemců dávek dle využití Skutečných nebo Normativních nákladů (2014) ....................... 42 Graf 11: Kumulované hodnoty výdajů varianty Současný stav pro průměrnou domácnost (v dnešních cenách) ................................................................................................................................................... 48 Graf 12: Vývoj inflace a nákladů na bydlení (meziroční změna průměrné cenové hladiny) ....................... 49 Graf 13: Trend klesajícího růstu počtu příjemců dávek ............................................................................ 50 Graf 14: Historický a očekávaný vývoj počtu příjemců dávek na bydlení ................................................. 50 Graf 15: Roční celkové náklady na Příspěvky a Doplatky na bydlení - varianta Současného stavu (v dnešních cenách) ................................................................................................................................................... 51 Graf 16: Růst počtu příjemců Příspěvku a Doplatku na bydlení ............................................................... 52 Graf 17: Roční celkové náklady na Příspěvky a Doplatky na bydlení (v dnešních cenách) ........................ 53 Graf 18: Kumulované hodnoty výdajů varianty Tržní pronájem bytů pro průměrnou domácnost (v dnešních cenách) ................................................................................................................................................... 62 Graf 19: Roční celkové náklady na variantu Tržního pronájmu bytů (v dnešních cenách) ......................... 65 Graf 20: Struktura nákladů varianty Tržního pronájmu bytů (všechny domácnosti dle Cílové skupiny) ..... 65 Graf 21: Struktura nákladů varianty Výstavby bytů (všechny domácnosti dle Cílové skupiny) .................. 73 Graf 22: Kumulované hodnoty výdajů varianty Výstavba bytů pro průměrnou domácnost (v dnešních cenách) ................................................................................................................................................... 73 Graf 23: Srovnání variant při aplikaci v Praze - kumulované hodnoty pro cca 25 000 domácností ............ 74 Graf 24: Princip vytěsňovacího efektu .................................................................................................... 76 Graf 25: Přehled volných bytů včetně důvodu neobsazenosti ................................................................. 77 Graf 26: Přehled neobydlených státních/obecních bytů podle typu domu, kde se nachází ...................... 77 Graf 27: Roční reálné náklady na variantu Výstavby bytů ........................................................................ 79 Graf 28: Struktura nákladů ve variantě Výstavby bytů (horizont 50 let) .................................................... 80 Graf 29: Srovnání celkových kumulativních nákladů na jednotlivé varianty (mld. Kč, platné pro Cílovou skupinu 250 tisíc příjemců) ..................................................................................................................... 81

84

DŮVĚRNÉ

Seznam tabulek Tabulka 1: Srovnání struktury nákladů jednotlivých variant (průměr období 50 let) ....................................8 Tabulka 2: Srovnání variant dle kumulovaných nákladů .............................................................................8 Tabulka 3: Shrnutí výhod, nevýhod a rizik jednotlivých variant ..................................................................9 Tabulka 4: Teoretické domény bezdomovství a vyloučení z bydlení. ....................................................... 22 Tabulka 5: Velikost Cílové skupiny dle typologie ETHOS ......................................................................... 23 Tabulka 6: Vyčíslení potenciální velikosti Cílové skupiny (počet příjemců) v systému sociálního bydlení dle statistik roku 2013. - členění dle právního důvodu užívání a podílu nákladů na bydlení na čistých disponibilních příjmech domácnosti (četnost sloupcová %) .................................................................... 27 Tabulka 7: Reálná míra využití podpory v systému sociálního bydlení, dle statistik roku 2013 a odhad reálné potřeby sociálního a dostupného bydlení. ............................................................................................... 27 Tabulka 8: Odhad vývoje reálné poptávky po podpoře systému sociálního bydlení pro roky 2013 – 2020 – počet příjemců (domácností). ................................................................................................................. 29 Tabulka 9: Náklady na bydlení a čisté příjmy (2012) domácností bydlících v nájemních bytech s náklady na bydlení přesahujícími 40% příjmů podle pracovní aktivity a stáří osoby v čele v roce 2013 .................... 31 Tabulka 10: Normativní náklady na bydlení 2015 – byty využívané na základě nájemní smlouvy ............. 35 Tabulka 11: Normativní náklady na bydlení pro družstevní byty a byty vlastníků (2015) ........................... 36 Tabulka 12: Příspěvky na bydlení dle kraje .............................................................................................. 42 Tabulka 13: Doplatky na bydlení dle kraje ............................................................................................... 43 Tabulka 14: Přepočtené celkové náklady na dávky dle krajů (2014) ......................................................... 44 Tabulka 15: Vztah mezi Příspěvkem na bydlení a Přepočtenou celkovou dávkou .................................... 45 Tabulka 16: Průměrná celková velikost obydleného nájemního bytu ....................................................... 45 Tabulka 17: Výše Přepočtené celkové dávky na m2 ................................................................................ 46 Tabulka 18: Jednotkové výdaje ............................................................................................................... 47 Tabulka 19: Předpokládaný vývoj dávek v nominální hodnotě (ročně) ..................................................... 47 Tabulka 20: Shrnutí výhod, nevýhod a rizik varianty Současného stavu ................................................... 53 Tabulka 21: Přehled odhadu průměrného nájemného v krajích dle cenové mapy ARK ............................ 55 Tabulka 22: Přehled odhadu průměrného nájemného dle velikosti obce ................................................. 56 Tabulka 23: Náklady na správu portfolia .................................................................................................. 61 Tabulka 24: Jednotkové příjmy a výdaje varianty Tržního pronájmu bytů................................................. 62 Tabulka 25: Shrnutí výhod, nevýhod a rizik varianty Tržního pronájmu .................................................... 66 Tabulka 26: Parametry použité pro kalkulaci nákladů na výstavbu bytových domů .................................. 68 Tabulka 27: Jednotkové příjmy a výdaje varianty Výstavby bytů ............................................................. 72 Tabulka 28: Odhad dopadu výstavby nových bytů na obecnou míru nezaměstnanosti............................ 76 Tabulka 29: Shrnutí výhod, nevýhod a rizik varianty Výstavba bytů ......................................................... 80 Tabulka 30: Srovnání variant dle celkových nákladů (mld. Kč) ................................................................. 81

85

DŮVĚRNÉ

Kvantifikace Koncepce sociálního bydlení České Republiky

Recommend Documents