Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1862/137/2015 6
Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům, RD č.p. 627 Mezi Domky 1413, Stráž nad Nisou Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Stráž nad Nisou, k.ú. Stráž nad Nisou, kód k.ú. 756393, LV 1413 kolna st. 665/43, 665/44, Denisa Škarýdová, náměstí 1. máje 140, 463 31 Chrastava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Denisa Škarýdová, náměstí 1. máje 140, 463 31 Chrastava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800900490 fax:
e-mail:
[email protected]
Č.j. 879/2015-N Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ:
telefon: 605858917
DIČ:
fax:
e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné
Současný stav 4 200 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
9 stran
České Lípě, dne 14.10.2015
14.10.2015
Budoucí stav
Datum zpracování :
14.10.2015
Počet příloh:
3
Otisk razítka
Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 2008 změna stavby v r. Rekonstrukce:
celková
dílčí
střecha
fasáda, zateplení
okna, dveře
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
rekonstrukce v r. ostatní
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - zástavba RD 2 263 (růst) výborně udržovaná ústřední / etážové - elektřina
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
6+kk
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0
Garáž Pozemky výměra ks 1
m2 1 135
KUPNÍ CENA
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 823
m2 146
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
OP
m2 1 135
ZP
m3 0
m2 0
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 4 209 862 Kč 0 Kč 4 027 113 Kč 4 200 000 Kč 1 013 500 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
x
0 Kč 3 225 390 Kč 3 025 390 Kč 200 000 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč x
0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu uvedená rizika, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1413 Kopie katastrální mapy Stráž nad Nisou je obec s 2263 obyvateli ze severu přiléhající ke krajskému městu Liberec. V obci je základní infrastruktura, ale lze využít veškerou infrastrukturu Liberce. Stavba RD je v ulici Mezi Domky v širším centru obce.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) ANO Zástavní právo Komentář: Zástavní právo. - vše zanikne dražbou a proto není zohledněno v ceně. Věcné břemeno ve prospěch ČEZ Distribuce a.s., Děčín - nemá vliv na obvyklou cenu.
RIZIKO
Ostatní rizika: nejsou
Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP a podkrovím. Stáří 8 let. RD má stanovou střechu. Svislé nosné konstrukce jsou dřevokonstrukce. rodinný dům 6+kk Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou z dřevokonstrukce. Vodorovné nosné konstrukce jsou dřevěné. Střecha je stanová bez bleskosvodu s plechovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je zateplená, okna jsou dřevěná s dvojsklem, schody jsou dřevěné, podlahy plovoucí a dlažba, dveře foliované, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená a teplá, TUV - elektrický boiler, vytápění ústřední podlahové s elektrickým kotlem. 2 x koupelna, 2x WC. Dům je ve výborném stavu. Venkovní úpravy a pozemky p.č. 665/43 a 665/44. Popis základy betonové dřevokonstrukce s rovným podhledem dřevěný vázaný plechová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky zateplená běžné obklady dřevěné foliované dřevěná s dvojsklem plovoucí a dlažba ústřední třífázová chybí studená i teplá standardní -3-
20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
chybí bojler sklokeramika WC, umyvadlo, vana, sprcha chybí chybí chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek p.č.665/43 o velikosti 147m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 665/44 o velikosti 988m2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost
Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 600,-Kč do 1000,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze odhadnuta ve výši 1000,-Kč/m2. Cena pozemku nad 1000m2 byla odhadnuta na 100,- Kč/m2. Parcela č. st. 665/43 665/44 665/44
Celková výměra pozemků
Výměra m2 147 853 135 1 135
Jednotková cena Kč/m2 1 000 1 000 100 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 147 000 853 000 13 500 1 013 500
Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou z dřevokonstrukce. Vodorovné nosné konstrukce jsou dřevěné. Střecha je stanová bez bleskosvodu s plechovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je zateplená, okna jsou dřevěná s dvojsklem, schody jsou dřevěné, podlahy plovoucí a dlažba, dveře foliované, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená a teplá, TUV - elektrický boiler, vytápění ústřední podlahové s elektrickým kotlem. 2 x koupelna, 2x WC. Dům je ve výborném stavu.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP podkroví
Zastavěná plocha 146,41 m2 146,41 m2
Započitatelná plocha podlaží 0,00 m2 0,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
12,10x12,10x3,30 14,10x14,10x4,30÷3+7,50x3,30÷2x3,30÷3x4
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Současný stav 146 822,56 3 678 100,00 3 025 390 7 93 7,00 2 813 613
-4-
= = =
Obestavěný prostor 483,15 m3 339,41 m3 822,56 m3 Budoucí stav
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název kolna
Popis zděná kolna
Parc. číslo 665/44
Množství 1,00 kus
JC 200 000 Kč/kus
RC Opotřebení 200 000 Kč 0%
Věcná hodnota ostatních staveb celkem
VH 200 000 Kč 200 000 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Obestavěný prostor
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Hrádek nad Nisou, Václavice
796,00
1 001
Kč
Kč/m3
4 139 200
Upravená cena Foto Kč/m3
KC
5 200
0,95
4 952
7 836
0,67
5 224
Zděný RD 6+1 + garáž, 1.NP + podkroví, novostavba, pozemek 1001m2.
Stráž nad Nisou, Zahradnická
892,00
944
6 990 000
Samostatný zděný rodinný dům se stanovou střechou, 1.NP, podkroví, 6+1 + garáž, novostavba, pozemek 944m2.
Stráž nad Nisou, Okružní 672,00 1 200 5 220 000 7 768 Samostatný zděný rodinný dům, 4+1, 1.NP + podkroví, novostavba, pozemek 1200m 2.
Variační koeficient před úpravami: 17,69 % Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
0,67
5 179
Variační koeficient po úpravách:
2,33 % 3 5 118 Kč/m 3 822,56 m 4 209 862 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem [Kč/m2/rok]
nájem [Kč/měsíc]
Celkový výnos za rok:
nájem [Kč/rok] 0
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok)
Nj Nj x PP Nh
-5-
m2 Kč Kč/(m2xrok) Kč/rok % Kč/rok
0 0 0 95 % 0
Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota
0,00 % x RC 3,00 % x RC 0,00 % x RC V N=Nh-V n Cv
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč
0 0 0 0 0 0 0 6,00 20 0
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
Seznam příloh:
1 013 500Kč 2 766 500Kč 2 0,00m 2 2 766 500Kč/m počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:
10,00 %
4 200 000Kč 0Kč 420 000Kč
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004 , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.
-6-
-7-
-8-
-9-
