Koupě nemovitosti na Floridě - informační příručka Co by měl zákazník vědět, když má v úmyslu koupit či postavit dům na Floridě? Toto je informační příručka se všemi nezbytnými informacemi, které se týkají zákonů, daní, postupů při vyplňování formulářů, souvisejících nákladů apod. Pokud zůstanou nějaké nezodpovězené otázky, budou se jimi zabývat naši profesionálové, které můžete kontaktovat prostřednictvím telefonu, faxu či emailu.
Část I Obecné informace pro turisty
Jak se dostanu na Floridu: • • • •
Letecká spojení? - Strana 4 Kdo mi pomůže s rezervací mého zájezdu? - Strana 4 Půjčovna aut – Strana 5 Jazyk - Strana 5
Kde se mohu na Floridě ubytovat? • • • • • • • • • • •
Rozdíly mezi hotelem a motelem a luxusními rodinnými domy - Strana 5 Popis našich rodinných domů - Strana 5 O jaký typ ubytování se jedná? - Strana 6 Kde jsou umístěny? Strana 6 Jak se dostanu z letiště na místo ubytování? Strana 6 Jaké jsou ceny? Strana 6 Další užitečné informace o cestě a vybavení domů Strana 6 Telefon / Fax / Email – jak v domě fungují? Strana 6 Nerozumím a nehovořím anglicky. Kdo mi může pomoci? Strana 7 Jak mohu cestovat po Spojených Státech? Strana 7 Kde najdu obchodní centra a supermarkety? Strana 7
Turistické zajímavosti: • • • • • •
Jak se k nim dostat? Strana 7 Mapy ulic nebo GPS systémy? Kde je mohu získat? Strana 8 Jak jsou vzdálené? Strana 8 Jaké jsou rozdíly v řízení automobilu ve Spojených Státech? Strana 8 Co dělat v případě nouze? Strana 8 Poloha pláží. Strana 8
1
Part II Informace pro kupce nemovitostí / zájemce z řad turistů
Makléř / Realitní společnosti v USA? • • • • •
Proč bych měl kupovat prostřednictvím realitní společnosti? Strana 9 Co je pro mě to nejlepší? Samostatný rodinný dům nebo zakoupený byt? Strana 9 Potřebuji několik různých realitek, abych si mohl prohlédnout všechny nemovitosti? Strana 10 Jaké jsou rozdíly mezi realitními společnostmi ve Spojených státech a v České republice? Strana10 Jaké jsou náklady související s použitím služeb realitní společnosti v USA? Strana 10
Prohlídky: • • •
Podle čeho se mám rozhodnout na co se chci podívat? Strana 11 Jak probíhá prohlídka nemovitosti? Strana 11 Kdo se mi bude věnovat během těchto prohlídek? Strana 11
Učinění nabídky: • • • • • • •
Jak funguje nabídka? Strana 11 Kdo nabídku připravuje? Strana 12 Jaká zodpovědnost z mé nabídky pro mě vyplývá? Strana 12 Mohu svou nabídku stáhnout? Strana 12 O kolik potřebuji svou nabídku snížit? Strana 12 Jak dlouho obvykle trvá než je má nabídka prodejcem akceptována? Strana 12 Jaké další materiály bych si měl přinést a co dalšího bych měl udělat? Strana 12
Závěrečný proces ( Notář ) • • • • •
Musím být během závěrečného procesu fyzicky přítomen v USA? Strana 13 Kdo připravuje závěrečné dokumenty? Strana 13 Jsou s tím spojené nějaké náklady, které se mě týkají? Strana 13 Co když se něco nepodaří? Kdo nese zodpovědnost? Strana 13 Jaké materiály musím podepisovat? Strana 13
Převod peněz: • • • • •
Jak dojde ve finále k převodu mých peněz? Strana 13 Kdo obdrží mé peníze? Strana 14 Do jaké míry je tento proces bezpečný? Strana 14 Kdy musím peníze převést? Strana 14 Jaké jsou náklady spojené s převodem? Strana 14
Převod vlastnického práva:
2
• •
Kdo připravuje všechny potřebné dokumenty? Strana 14 Do jaké míry je to vše bezpečné? Strana 14
Part III Poté co došlo k prodeji – kdo se bude o moji nemovitost starat
Správa majetku: • • • • • •
Potřebuji vůbec využít služby správy majetku? Strana 15 Mohu si sám vybrat společnost, která se o můj majetek bude starat? Strana 15 Jak dlouho trvají smluvní podmínky a jaké závazky z nich pro mě vyplývají? Strana 15 Kolik za tyto služby zaplatím? Strana 15 Co přesně tato společnost – správa majetku – může pro mě udělat? Strana 15 Mohu zvolit jiné partnery např. pro údržbu bazénu či údržbu trávníku? Strana 15
Pronájem nemovitosti : • • • • • • •
V případě, že se rozhodnu svou nemovitost pronajmout, kolik peněz mohu očekávat za den pronájmu? Strana 16 Musím z toho odvádět daně? Strana 16 A co daň z pronájmu a turistická daň? Strana 16 Kdo připravuje smlouvy se zákazníky? Strana 16 Mohu pronajímat svůj dům sám? Strana 16 Kdo uvede hosty do domu a provede je v mém domě? Strana 17 Jaké další náklady musí hosté platit? Strana 17
Můj bankovní účet v USA: • • • • •
Potřebuji si otevřít v USA bankovní účet? Strana 17 Jaké jsou náklady spojené s otevřením a vedením účtu? Strana 17 Mohu mít ke svému účtu online přístup? Strana 17 Mohu ze svého účtu posílat platby? Jak? Strana 17 Dostanu ke svému účtu kreditní kartu? Strana 17
Part IV Stavba nového domu
Vichřice a hurikány: Jak bezpečný je můj nový / starší dům? • • • •
Rozdíly mezi novými a staršími domy - Strana 18 Zákony zohledňující hurikány - Hurricane codes - Strana 18 Kontrola konstrukce stavby – kdo a kdy - Strana 18 Stavební materiál na domy - Strana 19
3
Postupy financování u novostaveb : • •
Kdy musím převést peníze? Strana 19 Jak jsou mé peníze chráněny? Mohou být použity za jiným účelem? Strana 19
Part V Další obecné informace
Další výdaje spojené s mou nemovitostí: • • • •
Daně - Strana 19 Pojištění - Strana 20 Další náklady související s domem - Strana 20 Informace o kontreminách / zabavených domech a domech vlastněných bankou – Strana 21
Part VI Stěhování na Floridu / na dovolenou či navždy
• • • • • • •
Visa Waiver program – Zrušení vízové povinnosti - Strana 20 B1 / B2 Holiday Visa - Strana 21 E 1 / E 2 Visa - Strana 21 Další víza - Strana 21 Zelená karta - Strana 21 Zelená karta - loterie - Strana 21 Naše podpora žádostí o jakékoliv vízum - Strana 21
Part I.- 1 Jak se dostanu na Floridu:
1.1 .1- Letecké linky I předtím než pro Českou republiku platilo zrušení vízové povinnosti, bylo možné denně létat se společností Delta Airlines bez mezipřistání Praha - Atlanta. Toto spojení je stále v nabídce a další letecké společnosti se budou přidávat s nabídkou různých každodenních leteckých linek mezi Prahou a Miami, Orlandem a dokonce i Fort Myers. Zeptejte se svého makléře nebo cestovní kanceláře na nejnovější aktualizace. Buďte obezřetní na ceny letenek, často dochází k rozdílu ceny letenky na základě toho, jestli ji rezervujete v Praze nebo v USA. My, jako vaši makléři, vám velice rádi pomůžeme vyhledat tu nejlepší nabídku a pomůžeme Vám rezervovat letenku, stejně jako pomůžeme zajistit pronájem auta na Floridě.
4
1.1.2- Kdo mi pomůže s rezervací mého zájezdu? Rezervace tohoto typu zájezdu bude obvykle zprostředkována vaší cestovní kanceláří. Pokud budete chtít, váš makléř, stejně tak jako i naše partnerská realitní společnosts na Floridě (dále jen PRS vám velice rádi pomohou s jakýmkoliv požadavkem. Neváhejte požádat. Jsme velmi rádi, že přijedete navštívit Floridu!!
1.1.3- Půjčovna automobilů Je naprosto nezbytné, abyste si během svého pobytu zapůjčili auto. Vzdálenosti jsou ve Spojených Státech obrovské. I když to na vaší mapě může vypadat velmi blízko, většinou se jedná o několik kilometrů. Pokud se rozhodnete přijet pouze na prodloužený víkend, abyste s námi hledali dům ke koupi či stavbě, auto možná potřebovat nebudete. Většinu času strávíte pracovníky PRS, takže můžete ušetřit peníze za půjčovné. Pokud potřebujete pomoc se zprostředkováním pronájmu auta, kdykoliv požádejte svou cestovní kancelář nebo svého makléře či PRS. Pokud budete chtít, dejte včas vědět při rezervaci vašeho zájezdu. 1.1.4-Jazyk Nedělejte si starosti! I když se domníváte, že nemluvíte dobře anglicky, většinou to není žádný problém. Všichni Američané oceňují turisty, kteří hovoří nebo se alespoň snaží hovořit jejich jazykem, byť je to jen omezeně. Dokážete víc než si myslíte, pokud skutečně potřebujete!!! Nicméně v případě, že se skutečně můžete spolehnout jen na váš mateřský jazyk, rádi vám pomůžeme a poskytneme služby tlumočníka (do českého nebo slovenského jazyka). Možná mluvíte lépe než si myslíte nebo přinejmenším rozumíte více, než byste očekávali. Dnešní svět je velmi amerikanizovaný a vždycky pochopíte alespoň to základní. Nicméně je jasné, že jsou situace, kdy potřebujete hovořit ve svém mateřském jazyce – zejména když mluvíme o nákupu nemovitosti, je to naprosto nezbytné. Máme na Floridě spolupracovníky, kteří plynně hovoří česky nebo slovensky. Pokud se nedorozumíte anglicky, dejte nám prosím vědět alespoň před odletem do USA a my pro vás zprostředkujeme tlumočníka. Menší tlumočení je obecně zdarma, pokud potřebujeme tlumočníka déle než hodinu při vyřizování koupě domu, účtuje se na hodinu kolem patnácti dolarů. Pokud dojde k transakci, naše partnerská společnost tyto výdaje plně hradí.
Part I – 2 Kde se mohu na Floridě ubytovat? 1.2.1 – Rozdíly mezi hotelem/motelem a privátním domem Možností ubytování je nepočítaně, vždyť Florida je světovou turistickou destinací číslo jedna. Stovky hotelů, motelů nabízí ubytování všeho druhu. Před vaší cestou vám pomůžeme zajistit ubytování dle Vašich požadavků, tak aby prohlídky domů pro vás byly pohodlně dostupné. Je možné zajistit i ubytování v privátním domě, abyste nasáli atmosféru bydlení v domě na Floridě. Tyto privátní domy jsou luxusně vybaveny, k dispozici je i privátní bazén. Většina bazénů je dokonce vytápěna, takže je možné je užívat i v období zimy. Vše potřebné je ve většině domů k dispozici. Televize / VCR / Telefon. Přijedete se svým pronajatým vozem přímo do obrovské garáže pro dvě auta a začnete si užívat svůj pobyt. V mnoha domech si můžete rovněž objednat mobilní telefony a bezdrátové připojení k internetu. Některé domy dokonce nabízejí oddělené
5
prostory pro kancelář, to v případě, že potřebujete udržovat spojení se svou firmou či rodinou doma. 1.2.2 – Jak se dostanu z letiště k hotelu/domu? Většina klientů si obvykle objednává pronájem auta, které si vyzvednou na letišti a odjedou do svého místa pobytu. K dispozici je předem detailní plán cesty se všemi informacemi, jak se dostat na místo určení. Nicméně v případě, že je to vaše první cesta a tento způsob by vám nevyhovoval, velice rádi vám nabídneme pomoc a vyzvedneme vás na letišti. Toto je však možné pouze na mezinárodním letišti ve Fort Myers ( RSW ), které je asi 20 minut vzdálené od kanceláře naší partnerské realitní společnosti. Pro naše zákazníky, kteří přiletí s úmyslem koupit dům je tato služba v případě realizace obchodu dokonce zdarma. Vyzvedávání na jiných letištích musí být předem naplánováné a cena této služby závisí na čase a vzdálenosti daného letiště od letiště ve Ft.Myers.
1.2.3 – Jak mohu cestovat po USA? Vaším pronajatým autem. Je to jednoduché. Díky rychlostnímu omezení se nikdo nemusí bát řídit auto na amerických silnicích. Silnice jsou širší a lepší kvality než ve většině jiných zemí. Všechna auta jsou poměrně luxusní s AC a automatickou převodovkou. Budete v pohodě!! Dostanete mapu ulic a silnic v oblastech vašeho domu. Na požádání si můžete pronajmout vůz s navigačním systém GPS, takže nebude pro vás žádný problém najít cokoliv budete potřebovat.
1.2.4 – Jak najít obchodní centra a supermarkety? Jsou tak obrovské, že je jednoduše nemůžete minout. Opravdu – jsou viditelné ze všech hlavních ulic a navíc jsou všechny vyznačeny v mapách, které od nás dostanete. V případě, že si pronajmete vůz se systém GPS, je možné je vyhledat rovněž pomocí navigačního systému. Supermarkety jsou obvykle všechny na hlavních silnicích.
Part I – 3 Turistické zajímavosti:
1.3.1 –Jak se k nim dostanu? Cesta autem je pravděpodobně vždy ta nejjednodušší a nejvýhodnější varianta. Všechny silnice napříč USA směřují podle kompasu na sever, východ, jih nebo západ. Přestože máme jen omezené množství ukazatelů směru, osvojíte si tento jednoduchý systém velice snadno a rychle. Můžete si také zakoupit silniční mapu celé Floridy či použít navigaci. Zadejte pouze město a název turistické atrakce a naslouchejte hlasu, který vás povede po celou dobu až na místo určení. 1.3.2 – Silniční mapa nebo GPS Systém? Kde si tyto věci opatřím? Buď prostřednictvím naší PRS nebo z půjčovny aut. Pokud potřebujete GPS hned od začátku, je to dobré. Mapy si můžete zakoupit na jakékoliv benzinové stanici nebo v obchodním centru. 1.3.3 – Jak jsou vzdálené?
6
V USA většínou neměří vzdálenosti kilometry či mílemi ale časem stráveným na cestě. Takže z lokalit Fort Myers / Cape Coral to trvá asi: • • • • • • •
2 ½ hodiny do Orlanda kde jsou zábané a naučné parky Universal Studio, Epcot Center, Sea World (Mořský svět) a další zajímavosti 3 ½ hodiny k vesmírnému raketovému centru ( Cape Canaveral Space Center ) 2 ½ hodiny do Miami 1 ½ hodiny národní park Everglades okolo 5 ½ hodiny do Key West (lodí pouze 3 hodiny ) 3 hodiny k Fort Lauderdale / West Palm Beach 1 hodina - Sarasota
Toto jsou poměrně přesné odhady. Většina lidí nepospíchá, a tak si dělají přestávky – třeba k fotografování. Záleží také na dopravní hustotě, která je vyšší během zimní sezóny. 1.3.4 – Jaké jsou rozdíly v řízení auta v USA? Prosím dodržujte rychlostní omezení!! Policie je v tomto ohledu velice striktní i vůči turistům. Rychlé řízení vás může stát letenku. Pokuty jsou mnohem vyšší než v Evropě a obvykle policie vyžaduje, abyste zaplatili hned na místě buď v hotovosti nebo kreditní kartou. V jiných ohledech nejsou podstatné rozdíly mezi řízením v USA a v Evropě či jiných částech světa. Větší znamená lepší a snadnější. Jedna z odlišností: Na křižovatce označené 4 značkami Stop má přednost auto, které na křižovatku přijelo jako první. 1.3.5 – Co mám dělat v případě nouze? V případě dopravní nehody vždy volejte policii. Řídíte pronajaté auto a jste plně pojištěni. I když je nehoda zapříčiněna vaší chybou. Nemějte obavy, vaše pojišťovna ve vaší zemi se nedozví o tomto incidentu. I ve všech ostatních případech je vždy dobré obrátit se na policii. Pomohou vám. Ve většině případech mají dokonce k dispozici tlumočníka do všech rozšířených světových jazyků. 1.3.6 – Kde se nachází pláže? Florida! To je země pláží! Abychom je všechny popsali, je v rámci této příručky nemožné, ale obecně řečeno, měli byste navštívit obě pobřeží. Pláže i jejich atmosféra jsou rozdílné, pokud si chcete užít nočního života, navštivte Fort Myers Beach. Spousta restaurací nabízí velký výběr a zábavu. Klidnější pláže najdete v Estero Beach a dále jižně v Naples. Najdete je všechny velmi jednoduše. Sanibel Beach je pláž, kterou by si nikdo neměl nechat ujít. Zejména lidé, kteří mají zálibu v mořských mušlích. Jsou všude. Pine Island je okouzlující ostrov v zálivu, mezi Sanibel Island a pevninou bez otevřeného oceánu. Dále na sever najdete Venice beach a samozřejmě Siesta Key pláž na jihu od Venice. Abyste se tam dostali, musíte jet do Sarasota. Na straně Atlantiku většina lidí navštěvuje Miami Beach a Art Deco District a Ft.Laudertale. Je pochopitelné, že pokud jste na Floridě nikdy nebyli, budete chtít tyto věhlasné pláže navštívit, ale zjistíte, že nádherné pláže se nacházejí po celé délce pobřeží.
Part II - 1 Informace pro kupce nemovitostí / zájemce z řad turistů
Makléř / Realitní společnosti v USA?
7
2.1.1 – Proč bych měl nakupovat prostřednictvím realitní společnosti? Realitní společnosti v USA nemohou být srovnávány s většinou realitních společností v Evropě. Není to proto, že si myslíme, že jsou lepší a že jsou Američané, ale je tady velký rozdíl v profesionální přípravě. Realitní společnosti a jejich zaměstnanci podléhají v USA přísným regulím a k výkonu povolání potřebují státní licenci. Pouze tehdy, když osoba složí státní zkoušku a svou licenci obnovuje prostřednictvím dalšího vzdělávání, jen pak vám může pomoci s koupí nemovitostí a se všemi nutnými informacemi, které s tím souvisejí. A co víc, realitní společnosti a jejich zaměstnanci nesou plnou zodpovědnost za druh informací, který vám nabídnou, včetně způsobu, jakým je daná nemovitost inzerována. V USA je tedy v této oblasti velmi vysoký standard. Naši američtí partneři jsou skuteční profesionálové! Každý žadatel musí několik měsíců navštěvovat školu a složit zkoušky v rámci školy, ale hlavně velmi náročnou státní zkoušku. I poté, co úspěšně zkoušku zvládnou, nemohou dalších 12 měsíců rozjet své vlastní podnikání. V této době musí pracovat pod dohledem jiného makléře v jeho společnosti. Všechna tato opatření a pravidla a zejména jejich striktní dodržování zajišťují, že makléř svou práci dělá ve vysoké kvalitě. Po tomto období jednoho roku se může makléř rozhodnout, jestli chce složit další dvě zkoušky a otevřít si svoji vlastní realitní společnost. I poté jsou povinování každé dva roky absolvovat několikadenní školení, aby byli informováni o nejnovějších změnách v zákonech a znovu musí skládat testy. Z těchto všech důvodů mají všichni profesionální makléři garantováno minimální vzdělání v realitním byznysu a disponují zhruba stejnými schopnostmi. Když naše zákazníky naši američtí partneři informují o stavu konkrétní nemovitosti, je prakticky nemožné, aby postupovali nečestně, pokud nechtějí přijít o licenci. Nesou plnou zodpovědnost a mnoho makléřů už takto o licenci přišlo. Jakmile se tak stane, je nemožné licenci získat zpátky. Je tedy jasné, že když budete jednat s obchodníky s nemovitosmi, jednáte se skutečnými profesionály.
2.1.2 Co je pro mě nejvýhodnější? Rodinný dům nebo byt? To je samozřejmě osobní záležitost. Někteří mají rádi kolem sebe společnost, jiní preferují svůj vlastní privátní hrad. Vynaložíme společné úsilí i čas, abychom zjistili, co je nejlepší právě pro vás. Společně s vámi věnujeme celé záležitosti dostatek času, tak abyste byli na konci se svou nemovitostí spokojeni. 2.1.3 – Jaké jsou rozdíly? Rozdíly existují v závislosti na tom, jakým způsobem a za jakým účelem chcete svůj dům užívat. Máte v úmyslu jej užívat pouze pro vlastní potřeby? V tom případě jsou vhodné oba typy, ale v případě že jej plánujete pronajímat, existují určitá pravidla, která musíte respektovat. V některých oblastech multi - rodinných domů je stanoveno, jak často můžete svůj dům pronajímat. To může omezovat váš příjem. Oproti samostatným rodinným domům se v těchto multi oblastech navyšují některé poplatky. Byty jsou často součástí velkého komplexu, tyto komplexy mají svou bezpečnostní ochranu, součástí bývají i golfová hřiště, kluby a restaurace a každý vlastník bytu částečně hradí tyto náklady. Tyto náklady se mohou jednoduše vyšplhat na pár stovek dolarů měsíčně. Ptejte se svého profesionálního makléře předem na všechny poplatky a omezení. Rád to pro vás zjistí.
8
2.1.2 – Potřebuji několik různých realitek, abych měl přístup ke všem nabízeným nemovitostem? Odpověď je NE – nepotřebujete! Díky sjednocenému systému vzdělávání v profesionálních školách založili v USA systém, ve kterém mají všichni makléři přístup ke všem záznamům napříč celými Spojenými státy. Většina obchodníků s nemovitostmi se zaměřuje na svou lokalitu, ale obecně řečeno – májí přístup ke všemu, co se nabízí k prodeji kdekoliv v USA. V Evropě má většina realitních společností pouze své vlastní záznamy a klienti tak musí navštívit několik realitek, aby získali větší výběr. Zde v USA stačí, když si najdete svého osobního makléře, člověka, kterému důvěřujete. Člověka, který přesně pochopí, co hledáte. Člověka, který bude vysoce motivován, aby vám pomohl a pochopitelně, bude vám sympatický. V naší partnerské společnosti vám jsou k dispozici profesionálové, kteří udělají vše, aby vám pomohli najít váš dům snů!
2.1.3 – Jak se liší realitní společnosti v USA od realitních společností v České republice? Kromě toho, že všechny osoby oprávněné vykonávat toto povolání mají přístup ke všem záznamům napříč Spojenými státy a je tu zajištěn jednotný systém vzdělávání a státních zkoušek potřebných k získání licence pro práci makléře, je tu ještě jeden důležitý fakt, a to, že americké RS nesou plnou zodpovědnost za to, co dělají a říkají. Navíc mají povinnost používat standardizované smlouvy pro prodávající a kupující. Bez vyjímek! Jako zákazník si nemusíte dělat starosti s tím, jestli smlouva, kterou se chystáte podepsat, neobsahuje některé skryté léčky. Všechny smlouvy jsou řádně vyhotoveny a schváleny úřadem pro realitní společnosti. Jsou to pravidla a omezení, které všichni musí respektovat a nikdo si je nemůže měnit. V pravomoci RS je pouze vyplnit prázdná políčka ve smlouvě, která se dotazují na jméno klienta, informace o nemovitosti a samozřejmě cena. Kromě toho ještě datum a některé vedlejší věci, ale tím to v podstatě končí. Pokud podepíšte smlouvu s profesionálním obchodníkem s nemovitostmi, nemáte se čeho obávat. Všechno je prověřeno a nikdo vás nemůže oklamat. To zní dobře, že? Kromě toho, RS mají povinnosti vždy přiznat, jestli pracují pro klienta, který prodává nebo klienta, který chce koupit. Tím pádem každý ví, v čí prospěch dotyčný pracuje. V jistých ohledech jsou samozřejmě vázání mlčenlivostí. Pokud pracují pro klienta, který prodává nemovitost, nemůžeme sdělovat případnému zájemci o koupi důvody prodeje. A pochopitelně nikdy nesdělujeme, jak dalece je prodávající ochoten jít s cenou dolů. V případě, že chcete nahlédnout do záznamu společnosti, která vás osobně zastupuje, musí vám to umožnit a čestně přiznat. Pak budete vědět, že jste zastupováni s určitými omezeními, jelikož RK má zodpovědnost i vůči druhé straně. 2.1.4 – Jaké jsou poplatky související s použitím služeb realitní společnosti v USA? Co byste řekli na: ŽÁDNÉ - Nula - Zero – absolutně nic!!! Většina kupujících nemusí platit svým profesionálním makléřům žádné extra poplatky. Většinou ten, který prodává, platí svému makléři a pokud na tomto obchodu participují dvě společnosti, tyto peníze se mezi ně rozdělí. Pokud jste tedy zájemce o koupi a svého makléře nemusíte platit, proč byste se pokoušeli kupovat nemovitost bez jeho pomoci? Nijak levněji ji tímto nezískáte! Takto to funguje pouze v Evropě, ale tady platíte stejně (či dokonce i vyšší cenu ) pokud po svém boku nemáte profesionála. Pokud má prodejce makléře, který ho zastupuje, tento makléř pracuje výhradně pro svého klieta. Nikoliv pro vás a ve vašem nejlepším zájmu.
Part II – 2 Prohlídky / návštěvy nemovitostí, které jsou na prodej
9
2.2.1 – Jak se rozhodnu, co si chci prohlédnout? My jako vaši profesionální partneři vám položíme spoustu otázek, než dojde k prohlídce prvního domu. Většina příprav může být dokonce provedena dříve, než přiletíte na Floridu. Podrobný dotazník nám pomůže zjistit, co konkrétně hledáte, o co se zajímáte. Neptáme se pouze na cenové rozpětí a lokalitu, ale rovněž na možnosti financování, vaši jazykovou vybavenost, k čemu by měla vaše nemovitost sloužit atd. Poté co obdržíme od vás všechny informace, budeme pro vás hledat ty nejvhodnější nemovitosti. 2.2.2 – Jak taková prohlídka probíhá? Poté co zjistíme, o co máte zájem, prohledáváme naše záznamy a vyhledáváme z nabídek ty, které co nejlépe odpovídají vašim představám a potřebám a naplánujeme schůzky s vlastníky či jejich makléři. Poté co je s vámi odsouhlasíme, naplánujeme tu nejlepší trasu. Vždy vás vyzvedneme z vašeho místa pobytu a pojedete s námi. Tento čas využijeme k tomu, abychom se navzájem o sobě více dozvěděli a dostanete informace o každé nemovitosti, kterou si prohlédnete. Tyto informace obdržíte v psané podobě. Bude vám to sloužit k tomu, abyste se k nim mohli vrátit a usnadnilo to vaše rozhodování. Během společné jízdy autem se nás můžete na cokoliv ptát a vydiskutovat vše potřebné. 2.2.3 – Kdo mě bude doprovázet během těchto prohlídek? Během všech prohlídek s vámi vždy bude někdo z naší partnerské realitní společnosti. Nikdy nepůjdete sami. Váš americký makléř bude obvykle po celou dobu s vámi.
Part II – 3 Učinění nabídky:
2.3.1 – Jak funguje nabídka? Poté co s našimi makléři navštívíte různé domy a prohlédnete si je, budete činit rozhodnutí. Na základě toho, že vše bude excelentně připraveno předem, je dost dobře možné, že už při prvních prohlídkách objevíte dům svých snů. a v tom případě nic nebude bránit tomu, abyste učinili nabídku. Nabídka je něco jako předkupní smlouva. Jedná se samozřejmě opět o schválený formulář, takže není třeba si dělat žádné starosti o případné skryté léčky. Vycházíte z toho, že máte informaci, za kolik chce prodávající svou nemovitost prodat. A teď je na vás, kolik mu vy za ni chcete nabídnout. Obvykle existuje zhruba 5%-10% prostor pro vyjednávání o nové ceně. A to je další rozdíl mezi Evropany a Američany. Evropané jsou zvyklí hrát hru jako - chcete A” - nabízím vám “B” , pak přijdete zpátky s variantou “C” a já nabídnu “D” až do té doby než obě strany dojdou ke shodě. Toto je v podstatě stejné zde v USA, ale dávejte si pozor na příliš podhodnocené nabídky ke koupi, protože se může stát, že vlastník nemovitosti to bude brát osobně., a nedude dále chtít o prodeji s vami jednat. Abyste se tomuto vyhli, nesnažte se vyjednávat o vyšším snížení než 10%. Naše zkušenost ukazuje, že nejúspěšnější učiněné nabídky byly zhruba o 5 – 6% nižší než nabízená cena. Toto je dobré vědět dříve než podnikneme naši cestu za účelem prohlídek nemovitostí a měli byste být v tomto ohledu skutečně čestní.
1
Učiníte nabídku a pak má prodávající k dispozici několik dnů, aby o ni přemýšlel a následně vám sdělil, jestli ji přijímá nebo chce o ceně vyjednávat. V případě že chce vyjednávat, je na vás, jestli jeho další návrh budete akceptovat nebo se znovu pokusíte vyjednávat vy. 2.3.2 – Kdo nabídku připravuje? Nabídku vždy připravuje váš americký makléř nebo jeho obchodní zástupce. Jeho zodpovědností je, aby vám řekl všechny výhody i nevýhody dané nabídky. Nabídku nikdy nečiníte verbálně, nebyla by považována za platnou. Váš makléř také stanoví datum, dokdy se musí prodávající vyjádřit, jestli vaši nabídku přijímá, či bude vyjednávat. Pokud tato doba vyprší a prodávající se neozve, smlouva je považována za neplatnou a je anulována. Pak můžete zkusit svou nabídku zvýšit nebo hledat jinou nemovitost. 2.3.3 – Jaká zodpovědnost vyplývá z mé nabídky? Jsme v Americe. Jedná se o platnou smlouvu a v případě, že prodejce vaši nabídku akceptuje a podepíše smlouvu, jste povinni ji dotáhnout do konce. Když činíte nabídku, musíte zaplatit zálohu. V případě že pak vycouváte, o tuto zálohu přijdete. 2.3.4 – Mohu ze své nabídky vycouvat? Můžete, ale přijdete o peníze a někdy se může dokonce stát, že budete předvoláni před soud. Zodpovědností vašeho makléře je, aby vám všechny tyto informace sdělil. Všechno záleží na tom, jak vaši nabídku připraví. Někdy existují způsoby, jak zajistit, abyste svou zálohu mohli získat zpátky. Ptejte se svého profesionála, jak to udělat.
2.3.5 – Kolil musím zaplatit jako zálohu? Čím vice, tím lépe. Jste si jistí, že skutečně o danou nemovitost máte zájem? Pak dejte prodávajícímu najevo, že jste seriózní zájemci a přineste jako zálohu 5 – 10% z kupní ceny. Záloha se přikládá k nabídkovému formuláři, tyto peníze jsou zajištěny a prodejci poskytují důkaz o vašem vážném zájmu. 2.3.6 – Jak dlouho obvykle trvá, než je nabídka prodejcem akceptována? To záleží na tom, jaké datum platnosti váš makléř uvede v nabídkové smlouvě. Standardní je, že prodejce má zajištěnou dobu mezi 48 – 72 hodinami, a v této době se musí vyjádřit. Existují prodeje, kde je třeba čekat déle, ale toto je případ od případu různé. 2.3.7 – Jaké další náležitosti bych měl udělat a přinést? To záleží na tom, jakým způsobem budete za nemovitost platit. Pokud budete platit v hotovosti (tj.bankovním převodem), stačí přinést důkaz o tom, že peníze existují, Ten poskytnete tak, že doložíte výpis z účtu nebo dopis z banky. Lidé, kteří potřebují pomoci s financováním části ceny, musí doložit některé další dokumenty. Nedělejte si starosti, naše parterská realitní kancelář vám pomůže a tímto procesem provede. Pokud si budete přát, jako vaši partneři budou ochotni komunikovat s bankami. V současnosti je velmi málo bank, které poskytují hypoteční financování cizincům. a dojednat hypotéku není snadné. A to je další důvod, proč byste měli využít služeb profesionální realitní společnosti.
Part II – 4 1
Závěrečná procedura ( Notářství )
2.4.1 – Je nutné, abych byl fyzicky přítomen při závěrečné proceduře v USA? Odpověď je NE. Někteří lidé jsou rádi přítomni, protože jsou pyšní na to co koupili a chtějí si následně dům vybavit nebo tam prostě pobýt, ale není nutné, abyste byli při závěrečné proceduře, tzv closingu, přítomni. Můžete nechat notářsky ověřit svůj podpis ve vaší rodné zemi a to je vše. 2.4.2 – Kdo připravuje závěrečné dokumenty? Speciální společnost, která se nazývá title company (title – vlastnictví) a je naprosto srovnatelná s úřadem státního notářství v Evropě. Tato společnost například musí ověřit, jestli vlastnický list byl i v minulosti převáděn korektně, tak aby se nemohlo stát, že nějaká osoba či potomek bude mít později právo se o toto vlastnictví ucházet. Toto určitou dobu trvá , protože společnost má povinnost tyto skutečnosti ověřovat 30 let zpětně. Během tak dlouhé doby se většina nemovitostí ocitla v rukou několika majitelů. Všechny smlouvy musí být překontrolovány. Tato společnost také obdrží všechny dokumenty z vaší banky. Připraví celý balík a pošlou ho oběma stranám k podpisu. 2.4.3 – Jsou s tím spojeny nějaké náklady, které se mě budou týkat? To záleží na smlouvě a na tom, jak se prodávající s kupujícím dohodnou, že se o tyto náklady budou dělit. V mnoha případech většinu hradí prodejce nebo alespoň všechny náklady týkající se závěrečné procedury a ověřování vlastnického listu, nicméně i o tom se dá vyjednávat. Zeptejte se svého makléře, jak to bude ošetřeno ve vašem případě. Vždy musíte zaplatit menší poplatky za převod vlastnictví. Stejně tak i daně a pojištění je možné platit předem nebo zpětně jako nedoplatek. V případě že prodejce již zaplatil některé poplatky na celý rok, ale vy kupujete nemovitost během roku, má právo po vás požadovat částečné uhrazení těchto výdajů. 2.4.4 – Co když se něco nepodaří? Kdo nese zodpovědnost? Tito lidé jsou rovněž profesionálové stejně jako my a je tedy vysoce nepravděpodobné, že by se něco nepodařilo. Ale v případě, že se tak stane, nesou plnou zodpovědnost a jsou za tímto účelem také pojištěni. To znamená, že vám se nemůže nic stát. Jste v dobrých rukou. 2.4.5 – Jaké dokumenty musím podepsat? Mnoho, ale nedělejte si starosti. Každá smlouva o prodeji nemovitosti obsahuje mnoho stran. Tyto dokumenty jsou nicméně standardizovány a schváleny, a neobsahují žádné skryté nástrahy. Váš makéř vám je srozumitelně vysvětlí a stejně tak i notář. Neváhejte se na cokoliv zeptat.
Part II – 5 Převod peněz:
2.5.1 – Jak převedu peníze při závěrečné proceduře? Všechny banky s mezinárodní zkušeností by měli vědět, jak se tyto transakce provádí. Zhruba týden až deset dní před závěrem vám oznámíme přesnou částku, kterou je třeba zaplatit včetně možných malých poplatků za závěrečnou proceduru. Můžete si také otevřít americký dolarový
1
účet v bance ve vaší zemi v Evropě, z kterého budou peníze převedeny. Výhodou tohoto postupu by měly být nižší poplatky za převod. 2.5.2. – Kdo dostane mé peníze? Vaše banka může převést peníze z vašeho dolarového účtu na svěřenecký účet speciální společnosti – title company. Tam budou vaše peníze zajištěny. Nikdy nepřevádějte své peníze přímo prodávajícímu nebo jeho makléři. Všechny transakce probíhají prostřednictvím title company. Tato společnost nese zodpovědnost za postoupení všech částek, má k tomu potřebnou licinci i pojištění. 2.5.3 – Jak bezpečný je tento proces? Velmi bezpečný. Vaše banka je zodpovědná za převod peněz. Tyto transakce banky provádějí denně. Jakmile peníze přijdou na svěřenecký účet společnosti - title company, vaše banka obdrží konfirmaci. Společnost – title company má ze zákona zakázáno použít peníze na cokoliv jiného kromě vaší transakce. S těmito penězi mohou nakládat pouze za tímto účelem – uzavřít tento specifický obchod. 2.5.4 – Kdy musí být peníze převedeny? Záloha se vyžaduje při podpisu první nabídkové smlouvy. Když budete v Americe, měli byste si otevřít bankovní účet. Je možné to udělat i v Evropě, ale je to trochu komplikovanější. Jakmile se stanete vlastníky domu v USA, stejně budete americký účet potřebovat, abyste z něho mohli převádět další měsíční platby. 2.5.5. – Jaké jsou náklady ze převod peněz? Tyto poplatky se různí od banky k bance. Vždy se ptejte předem, než dojde k převodu.
Part II – 6 Převod vlastnického listu: 2.6.1 – Kdo připravuje všechny dokumenty? Společnost - title company je zodpovědná za všechny závěrečné dokumenty. I vaše banka této společnosti postoupí všechny papíry týkající se půjčky. Naše partnerská společnost jako váš makléř bude s vámi v neustálém kontaktu až do ukončení celé transakce. Pokud budou potřebné další dokumenty, budeme vás kontaktovat. Všechny informace bude postupovat společnosti – title agency a makléř prodávajícího bude dělat to samé pro svého klienta. 2.6.2 – Do jaké míry je to všechno bezpečné? Znovu: Velmi bezpečné. Chyby a omyly jsou velmi nepravděpodobné. Přestože je všechno připravováno lidskými bytostmi, které nejsou neomylné, nicméně váš makléř znovu prochází všechny dokumenty v rámci dalšího bezpečnostního opatření. Ale i kdyby se někde stala chyba, vždycky může být a bude opravena.
Part III Poté, co došlo ke koupi – kdo se bude o mou nemovitost starat?
1
Part III – 1 Property Management – Správa majetku: 3.1.1 – Potřebuji vůbec společnost - property management? Pokud v průběhu roku v domě nežijete nebo pokud se rozhodnete, že svůj dům budete pronajímat, rozhodně byste měli využít služeb společnosti, která se o váš dům bude starat a spravovat ho. Nikdy nezapomeňte na to, že váš dům je v tropické oblasti a zdejší klima se může stát velmi náročným, pokud v domě něco přestane fungovat. Představte si: Dům je prázdný a přestane fungovat klimatizace. Během léta netrvá dlouho a objeví se plíseň. Plíseň je velmi nepříjemný problém a navíc prokazatelně zdraví škodlivý. Je velmi finančně náročné vyčistit celý dům a zbavit se jí. Je tedy lepší, když se někdo o váš dům stará. 3.1.2 – Mohu si sám vybrat společnost - management company? Pochopitelně že můžete. Ale nezapomeňte na to, že obvykle obdržíte takovou kvalitu služeb, za kterou zaplatíte. Víme, že existují společnosti, které nabízejí své levné služby, ale jsme také svědky toho, jak krachují. Investujete několik stovek tisíců dolarů do vašeho domu snů. I z toho důvodu byste neměli zkoušet v této oblasti ušetřit pár dolarů a využít služeb nízké kvality. Tato úspora by vás totiž pravděpodobně přišla příliš draho. Naše partnerská společnost nabízí zajištění profesionální management služby a s jistotou můžeme říct, že s naším servisem budete spokojeni.
3.1.3 – Na jak dlouho se uzavírá smlouva a jaké z ní vyplývají povinnosti? Obvykle na dobu jednoho roku. Po této době se automaticky obnovuje na dalších 12 měsíců. Pokud se rozhodnete pro naší partnerskou společnost, dle vašeho přání můžete tuto služby kdykoliv zrušit. 3.1.4 – Kolik za tuto službu budu muset zaplatit? To závisí na tom, kde se vaše nemovitost nachází. Obvykle tyto služby nabízíme za 10% z nájmu za měsíc, ale může se to případ od případu lišit. 3.1.5 – Co přesně a konkrétně tato společnost - management company – pro mě bude dělat? V období uzavřené smlouvy je tato společnost zodpovědna za komplexní správu a údržbu vaší nemovitosti: údržba bazénu a trávníku, stejně tak i opravy, pokud jsou nutné. V případě, že partnerská společnost rovněž váš dům pronajímá , přeposílá všechny daně příslušnému úřadu. Nenabízí vedení účetnictví, ale rádi vám doporučí renomované společnosti. 3.1.6 – Mohu nějakým způsobem ovlivnit výběr různých partnerů na údržbu bazénu a trávníku? Samozřejmě, je to vaše nemovitost. Pokud znáte někoho, jehož služeb byste chtěli využít, dejte nám vědět. Spojíme se s nimi a dohodneme se. Všichni naši subdodavatelé však musí mít platnou licenci a pojištění. Jsme zodpovědni za kvalitu služeb a z toho důvodu musíme mít jistotu, že spolupracujeme se spolehlivými firmami.
Part III – 2 Pronájem hostům za účelem dovolené:
1
3.2.1 – S kolika penězi mohu denně počítat v případě, že se rozhodnu svou nemovitost pronajímat? Tady neexistuje jednoduchá odpověď. Je tu příliš mnoho faktorů, které je nutné vzít v úvahu. Všechno to závisí na tom: • • • • • •
co koupíte (samostatný rodinný dům nebo byt ) v jaké lokalitě se vaše nemovitost nachází (čím blíže k pláži nebo v blízkosti průplavu, tím jsou domy dražší a tím pádem je můžete pronajímat za více peněz ) na velikosti nemovitosti na tom, jestli součástí nemovitosti je bazén na tom, jestli ji chcete pronajímat dlouhodobě ( roční smlouva s jedním nájemníkem ) nebo krátkodobě rekreačním hostům na tom, do jaké míry je dům zařízený a vybavený
V případě krátkodobých pronájmů rekreačním hostům to rovněž závisí na: • • • •
ročním období počtu hostů v domě délce pobytu (čím déle zůstávají, tím levnější sazba za den ) dalších faktorech
Nikdy se nezapomeňte svého makléře zeptat na to, kolik můžete očekávat za pronájem, dříve než učiníte nabídku pro nemovitost, která se vám líbí. Všichni makléři mají přístup k databázi, z které je snadné zjistit, za kolik se srovnatelné domy v poslední době pronajímaly. Z toho si budete schopni udělat poměrně dobrou představu. 3.2.2 – Musím platit daně? V každém případě byste měli!! Jsme v Americe a pokuty jsou tu opravdu vysoké, pokud budete přistiženi. Každoročně byste také měli vyplňovat daňové přiznání. Za tímto účelem byste měli využít služeb profesionální účetnické firmy nebo právníka. Doporučíme vám jména a adresy dobrých a finančně dostupných firem. 3.2.3 – Co daňové poplatky za pronájem a turistická daň? V případě, že se o vaši nemovitost stará naše PRS, všechny související poplatky bude automaticky postupovat příslušnému státnímu úřadu. V žádném případě se nevyplatí podvádět, výše daně je poměrně nízká a nestojí to za to, nedělejte to. 3.2.4 – Kdo připraví smlouvu s klienty? Pokud využijete služeb PRS, všechny tyto smlouvy o pronájmu pro vás připraví. Pokud se rozhodnete využít služeb jiné společnosti, ujistěte se prosím, že vám tuto službu také poskytnou. 3.2.5 – Mohu pronajímat svůj dům sám/sama? Pochopitelně že můžete. Jak již bylo zmíněno: je to váš dům. Vy jste šéf!! Pokud využíváte služeb naší PRS, nezapomeňte jí o tom dát vědět, aby se mohli vyhnout paralelnímu zamluvení termínu. Pokud budete pronajímat svou nemovitost sami, jste povinni posílat všechny daně příslušnému úřadu sami. Ale i to je velmi jednoduchá záležitost.
1
3.2.6 – Kdo mé hosty uvede do mého domu? Každá zodpovědná společnost tuto službu pro vás zajistí. Musíme vědět kdy a kam vaši nájemníci/hosté přijedou a uvítáme je po jejich příjezdu ve vašem domě. Pokud by si někdo přál být vyzvednut na letišti a nasměřován k domu, i to jsme schopni zařídit. V tom případě bychom vašim klientům pomohli i s pronájmem jejich auta. Vyzvedávání na letišti ve Ft.Myers je k dispozici za malý poplatek. 3.2.7 – Jaké další výlohy musí platit? Jsou to výlohy spojené s údržbou bazénu a trávníku. Platby mohou proběhnout přes PRS. Účty za elektřinu a vodu mohou být placeny automaticky z kreditní karty nebo z bankovního účtu v americké bance. I toto vám PRS pomůže zařídit.
Part III – 3 Můj bankovní účet v USA: 3.3.1 – Potřebuji mít v USA bankovní účet? Ano, bylo by dobré mít účet v místní bance, pokud zde vlastníte nemovitost. Všechny transakce to velmi usnadňuje.
3.3.2 – Jaké jsou poplatky spojené s vedením takového účtu? Existují standardní bankovní účty, které jsou zdarma. Ano – zdarma!! Nebudou vám vypláceny úroky z vkladů, ale většina transakcí je zdarma. Když si účet otevřete, obdržíte šeky. A opět, standardní šeky jsou zdarma. Některé banky vyžadují minimální vklad a na základě toho neúčtují měsíční poplatky. 3.3.3 – Mohu svůj účet ovládat online? Ano, můžete. Měli byste být schopni rozumět webu v angličtině, abyste mohli svůj účet bezpečně ovládat. Ano, všechno může být prováděno online. 3.3.4 – Mohu z tohoto bankovního účtu platit účty? Jak? Ano můžete: buď můžete platit účty tím, že budete posílat šeky nebo si nastavíte automatické inkasní platby např. za vodu, energie, údržbu atd. Můžete také požádat společnost, která se vám o dům bude starat, aby to pro vás zařídila. Bude pouze potřebovat vaše šeky. 3.3.5 – Dostanu k účtu kreditní kartu? To záleží: Získat v USA kreditní kartu se zdá být jednoduché, protože celý svět ví, že Amerika jich pár má. Nicméně pro cizí národnosti zde platí některá bezpečnostní opatření a banka si vás ověří než vám kreditní kartu vydá. Váš profesionál vám i s tímto bude nápomocen. Debetní kartu si můžete vyžádat okamžitě a je většinou zdarma, ale při používání jste limitovaní výší zůstatku na vašem účtu. Nelze jej přečerpat!!
Part IV 1
Stavba nového domu
Part IV – 1 Hurikány: Jak bezpečný je můj nový /starší dům? 4.1.1 – Rozdíly mezi novými a staršími domy
Hurikány jsou příšerné pro všechny lidi, kteří je zažili a utrpěli škody. Hurikány však take nutí stavební průmysl stavět lepší a odolnější domy. A to je skutečná výhoda nových domů. Byly postaveny již s uplatněním nejnovějších hurikánových zákonů. Každým rokem jsou tyto zákony přísnější. To se samozřejmě odráží i ve vyšší ceně nových domů, protože stavební firmy jsou nuceny používat jiné stavební materiály. Ovšem když hurikán přijde, peníze vás neboudou zajímat, budete jen rádi, že žijete v novém domě a z toho důvodu i jisti tím, že jste v bezpečí. Starší domy nejsou tak pevné a bezpečné jako ty nové. Někdy jsou dokonce stavěny ze dřeva. Nové domy jsou stavěny z z betonových bloků ( CBS ) . Kromě toho mají nové domy i bezpečnostní okna proti hurikánům. Z těchto důvodů doporučujeme našim klientům, aby se poohlédli po novějších domech. V domě postaveném po roce 2001si z hurikánu nemusíte dělat velké starosti. 4.1.2 – Hurikánové zákony Stavební průmysl se musí podřizovat omezením a nařízením vládního úřadu (stavební zákony), které se týkají stavby nových domů. Tyto zákony jsou neustále monitorovány, aby bylo zajištěno, že se staví ty nejbezpečnější a nejpevnější staby v rámci možností. Jsou to psané zákony a každý stavebník je musí dodržovat. Nikdo se nemůže nastěhovat do domu, který nesplňuje všechny požadavky zákona. Například: je požadováno, aby od spodu až po střechu domu byly v betonových blocích zality železné výztuhy. Zamezí tomu, aby se při silném větru dům rozpadl. Tyto domy jsou bezpečné. Opravdu bezpečné. Ty příšerné záběry, které ukazují po řádění hurikánu média, jsou většinou z oblastí, kde tato omezení nejsou. S novým nebo zánovním domem jste v bezpečí.
4.1.3 – Stavební dozor: Kdo a kdy: Každý nový dům je v průběhu stavby kontrolován více než desetkrát vládním inspektrorem. Jsou to profesionálové, kteří kontrolují úplně všechno. Tyto kontroly jsou prováděny v průběhu celé stavby, od samého začátku - základů až do úplného konce. Každý dům musí všechny tyto kontroly absolvovat. Pokud stavební firma nevyhoví při jedné z těchto inspekcí, nemůže ve stavbě domu pokračovat dříve, než nalezený nedostatek neodstraní. Jiná cesta není. Poté, co je problém vyřešen, se inspektor vrátí a znovu vše zkontroluje. Pak podepíše inspekční formulář a stavební firma může pokračovat. Na konci, když je dům dokončen, včetně terénních úprav, stavební dozor zkontroluje vše ještě jednou. Tato finální kolaudace trvá obvykle několik hodin a dává vám záruku, že váš dům je bezpečný a postavený podle nejnovějších stavebních a hurikánových zákonů.
4.1.4 – Stavební materiály Zapomeňte na hororové příběhy, které vám někdo vyprávěl. Jsou to často pohádky. Dnes se staví domy opravdu pevné. Ty nejpevnější v USA a možná, že dokonce na celém světě. Tyto domy se staví s ohledem na extrémní vichřice a jsou tedy extrémně pevné, nemohou být srovnány s žádnými jinými na světě. Jeden náš obchodní partner měl jednoho německého klienta, který se
1
rozhodl postavit svůj dům. Chtěl však po stavební firmě písemné prohlášení, že jeho dům postaví v “německé kvalitě”. Byli nuceni mu sdělit, že je jim líto, ale že je nepřípustné a nedovolené, aby stavěli domy v takové nízké kvalitě. Na Floridě nejsou dramatické výkyvy teplot a proto z tohoto důvodu si (zatím) nedělájí příliš starostí se zateplováním stěn a oken. Je pravděpodobné, že i to se v budoucnu změní ale v současnosti je pro stavební firmy prioritou zabezpeční domu proti silnému větru. Z toho důvodu používájí výhradně ty nejkvalitnější materiály na trhu.
Part IV – 2 Financování nových staveb:
4.2.1 – Kdy musím peníze převést? Když stavíte nový dům, platíte pouze za to, co vidíte. To znamená, že odčerpáváme částky v závislosti na progresu stavby. Našim subdodavatelům musíme platit dříve, než obdržíme peníze od našich zákazníků. V případě, že při financování vaší novostavby využijete bankovní úvěr, vaše banka se o všechny platby postará. Dříve než nám nějaké peníze pošlou si navíc sami, svým vlastním inspektorem, stavbu zkontrolují. Pro vás, jako klienta, je to ten nejbezpečnější způsob. Nic se nemůže stát. I kdyby se vaše stavební firma dostala do problému, nemáte se čeho bát. Platíte pouze za to, co už bylo dodáno a prostavěno.
4.2.2 – Jsou mé peníze v bezpečí? Nemohou být použity za jiným účelem? Ne nemohou. Stavební firma musí čerpat peníze na základě specifické stavební smlouvy jen za účelem stavby specifického domu dle smluvních podmínek. Opět jsou tu nařízení, která jim zakazují použít tyto peníze na jiný projekt.
Part V Další obecné informace
Další výdaje za moji nemovitost: Daně: Každý vlastník nemovitosti musí v USA platit každoročně daň. Její výše závisí na hodnotě domu. Je velmi komplikované takovou daň vypočítat předem, ale existuje způsob, jak alespoň zhruba určit, co se bude od vás vyžadovat. Vezměte přibližně 1,3 – 2 % hodnoty vašeho domu a tím se přiblížíte k částce vaší roční daně. Čím má nemovitost vyšší hodnotu, tím vyšší je i daň. Pojištění: Obecně řečeno: Čím novější dům, tím nižší účet za pojištění. Pojištění je odvislé od mnoha faktorů. Abyste získali alespoň základní představu, vezměme například standardní dům velikosti – 3 ložnice, 2 koupelny a okolo 145 m2 na standardním pozemku o velkosti 1,000 m2. Pokud: • • •
jde o nový dům v lokalitě např Lehigh Acres( vnitrozemí ), pak lze odhadovat částku pod $1,000 ročně jde o nový dům v blízkosti průplavu, pak se příblížíme částce $1,000 ročně (např. Cape Coral). Nachází se v blízkosti Myers Beach nebo jiné záplavové zóně, účet se může vyšplhat na trojnásobek
1
•
Čím je dům starší, tím se částka za pojištění zvyšuje. Nemůžeme vám nabídnout žádné přesné číslo dříve, než se budeme bavit o konkrétním domě v konkrétní lokalitě
Existuje mnoho dalších způsobů jak snížit vaše pojistné. Např.: • • • •
Nechte si nainstalovat bezpečnostní protihurikánová okna Přidejte bezpečnostní žaluzie Nechte zpevnit střechu proti větru Přidejte bezpečnostní alarm atd.
Další výdaje: Každý dům má standardní výdaje za vodu, energie, kanalizaci atd. Součástí mnoha domů je i vlastní studna. To znamená, že vaše studená voda je zcela zdarma. Můžete ji čerpat neomezeně i za účelem zavlažování trávníku. Domy, které mají vlastní studnu mají také obvykle vlastní septik. Fungují spolehlivě, provoz bez zápachu je zaručen!! V takovém případě se vaše měsíční výdaje sníží zhruba o 40 dolarů oproti domům, které jsou napojeny na městský vodovod a kanalizaci. Dalším faktorem jsou výlohy za energie. A znovu zde platí: Čím novější dům, tím nižší účet, jelikož nové domy jsou obvykle lépe zatepleny. V letním období, kdy klimatizace běží 24 hodin denně, je obvyklý účet okolo 150 dolarů. V případě, že svůj dům budete pronajímat, měli by se nájemci na tomto účtu podílet či jej dokonce plně hradit. Navíc je vždy velmi moudré mít připravenou určitou finanční rezervu pro nepředvídatelné okolnosti. Part VI Stěhování se na Floridu /na dovolenou či navždy
Visa Waiver program – zrušení vízové povinnosti: Od 17. listopadu 2008 mohou lidé z České republiky, Maďarska, Slovinska a Jižní Korey cestovat do Spojených států aniž by předem museli žádat o cestovní vízum. Jedná se o turistické vízum, na jehož základě můžete pobývat v USA maximálně 90 dní. Toto vízum nelze prodloužit. Po uplynuté době musíte zemi opustit, v případě že byste tak neučinili, měli byste v budoucnu problém, pokud byste se chtěli znovu vrátit. Toto vízum vás neopravňuje k práci ve Spojených státech. B1 / B2 Turistické vízum: 90 dní vám nestačí? Pak je zde jednoduchý způsob, jak si lze pobyt prodloužit až na šest kalendářních měsíců ročně. Je třeba požádat o turistické vízum B1 / B2. Je to to samé vízum, o které museli žádat lidé z výše jmenovaných zemí, než pro ně byla vízová povinnost zrušena. Pokud budete mít smysluplný důvod k tomu, proč se potřebujete v zemi zdržet déle než 90 dní, většinou vám toto vízum bude přiznáno. Ani toto vízum vás neopravňuje k práci ve Spojených státech. E 1 / E 2 vízum: E – vízum je vízum pro investory, které se vydává na základě toho, že jste investovali určitou vysokou částku do amerického podniku. Toto vízum je většinou platné po dobu pěti let a opravňuje vás pracovat. Vaše firma by měla profitovat, tak aby toto vízum mohlo být následovně prodlouženo. Buď můžete investovat a koupit již existující firmu nebo založit svou vlastní.
1
Všechny papíry musí přichystat právník. Cena tohoto víza je zhruba 5 000 dolarů a měli byste počítat s investicí nejméně 100 000 dolarů. Ostatní víza: Nejjednodušší způsob je mít dostatek peněz. Např. když máte milión dolarů, kupte či založte firmu, zaměstnejte alespoň deset lidí a nebude problém získat zelenou kartu. Ta vás opravňuje k životu a práci v USA natrvalo. Jsou tam určité další podmínky ke splnění, ale každý právník vám s tím pomůže, pokud se můžete prokázat tolika penězi. Dále existují studenstská víza a ještě nějaké další, ne příliš známé typy víz. Rozhodně se vždy ptejte, jestli neexistuje nějaké vízum vhodné právě pro vás, pokud se chcete zdržet v zemi déle nebo zde žít natrvalo. Zelená karta: Zelená karta může být vydána buď na základě vaší miliónové investice nebo pokud ve Spojených státech máte někoho, kdo za vás bude ručit a podporovat vás. Je to velmi zdlouhavý proces, trvající nejméně deset let, a rozhodně to není tak jednoduché, jak se zdá. Rádi vám budeme při tom pomáhat. Loterie o zelenou kartu: Každoročně probíhá loterie o zelené karty. Každá země, která je zařazena do program Visa Waiver – zbavení vízové povinnosti, obdrží specifické množství karet. Žádat můžete prostřednictvím jakéhokoliv imigračního právníka v USA. Cena je okolo 200 - 300 dolarů za osobu. Naše pomoc s vyřizováním jakéhokoliv víza: Můžeme pomoci a zajistit Vám právníka, který Vám zodpoví spoustu otázek týkajících se této záležitosti. Rozhodně neváhejte a požádejte o pomoc. Poskytne vám také pomoc v případě, že se chystáte založit novou firmu. Zodpoví vám otázky týkající se: • • • • •
Jaký typ firmy je pro mě nejlepší Mám si koupit svou nemovitost na své jméno nebo na jméno firmy Jaká jsou daňová zvýhodnění a naopak Kdo bude mou společnoust zastupovat Jaké náklady jsou s tímto spojené a mnoho dalších…
Short Sales, převzetí zadluženého domu a nemovistosti vlastněné bankou: Co je to? Je to něco, co by státo za to koupit? Otevřeně říkám: Ne – ne, ne, ne!! Mnozí lidé se mnou nesouhlasí, když začínají tento text číst, jelikož média vytvářejí obraz, že to je ten nejlepší obchod, jaky vás může potkat. Mnozí lidé nesouhlasí také z toho důvodu, že nemají ponětí o tom, jak takové obchody probíhají. Dovolte mi tedy vystvětlit, jak to obvykle chodí:
Co je to “Short Sale” a jak ji můžete koupit?
2
Vlastník domu se dostane do potíží se splácením hypotéky a informuje o tom svou banku. Banka souhlasí s tím, že bude akceptovat nižší prodejní cenu, než jí vlastník dluží, aby mu pomohla z jeho problému. Banka však pochopitelně nechce přijít o svůj profit. Dovolí vlastníkovi, aby si najal svého makléře. A zde se ukrývá háček: Prodávající netuší, kolik peněz bude banka nakonec akceptovat. Banka to předem neřekne. Makléř může nabízet dům za velmi nízkou cenu – za cenu, na jaké se dohodne s prodávajícím. Proto se tyto domy zdají tak levné. Nenechte se nachytat, vždy si zkontrolujte obvyklou cenu domu, které se v dané lokalitě v posledení době prodaly. To je skutečná hodnota a banka udělá cokoliv, aby se této hodnotě co nejvíce přiblížila. Makléř nabídne dům za cenu, která je vysoce pod skutečnou hodnotou nemovitosti. Tímto vždy okamžitě získává spoustu zájemců. Pochopitelně, každý chce výhodně koupit. Pokud budete makléře kontaktovat jako zájemci, vždy vám řekne, že už má spoustu písemných nabídek. Ano, má a nelže. Není divu s tak směšně nízkou prodejní cenou. Všechny tyto nabídky jsou přeposlány bance a všichni teď musí čekat stanovenou lhůtu 90 dnů. Neptejte se mě, proč taková dlouhá čekací lhůta a tak stupidní nařízení. Prostě to tak je. I kdyby zájemce o koupi nabídl plnou cenu či dokonce více, stanovená čekací lhůta zůstává 90 dnů. Skuteční zájemci během této lhůty odpadnou, protože je jim jasné, o co tu jde, a začnou hledat jiný dům. Ale po těchto 90 dnech banka konktaktuje všechny zájemce a sdělí jim, jakou sumu za danou nemovitost očekává. A tady už se jedná o cenu, která je velmi blízko skutečné tržní hodnotě. Všichni zbytečně ztratili 90 dnů a během této doby mohli přijít o jinou výhodnou koupi. Když se však jedná o pěknou nemovitost, těch pár zájemců, kteří zbyli, se rozhodnou zvednout svoji nabídku. Ne tolik, kolik banka žádá, ale trochu více, než předtím. A hádejte co se stane teď? ANO – všichni musí čekat dalších 90 dnů, než se jim banka znovu ozve. Po 90 dnech banka svou nabídku o trochu sníží a znovu to sdělí zájemcům o koupi. Pokud zájemci nabídnou opět jinou cenu, startuje další 90 denní čekací lhůta. Myslím, že už je vám jasné, proč tyto kontreminy většinou nefungují. Pokud totiž banka nedostane to, co chce, umístí dům do aukce. Zájemci o koupi tak ztratili minimálně půl roku. Pokud je dům pěkný a jeho vlastník není totální blázen, snaží se prodat svůj dům dříve, než dojde ke kontremině. Pak musí dostat alespoň tolik, kolik dluží bance. Aukce: Při aukci se banka snaží prodat dům za nejvyšší možnou cenu. Většinou alespoň za tolik, kolik jí klient dluží a k tomu všechny výdaje spojené s short sales a procesem převzetí zadluženého domu. Pokud se to nepodaří, banka musí dům převzít a tím docházíme k termínu: Nemovitost vlastněná bankou: Chování banky připomíná ruskou ruletu. Přesně tak to funguje. Někdy při aukci dosáhnou toho, co chtějí, někdy ne. A pak tu tedy máme nemovitost, jejíž vlastníkem je banka. Poté přichází s nižší prodejní nabídkou a celý process je jednodušší. Obvykle však trvá další čtyři týdny po skončení aukce, než nemovitost umístí znovu na prodejní trh.
2
