-
Kostenanalyse zwembad Brandenburg en sporthal De Bilt Gemeente De Bilt
Eindrapportage
-
Kostenanalyse zwembad Brandenburg en sporthal De Bilt Gemeente De Bilt
Eindrapportage
Datum
19 mei 2011 Kenmerk
R11-101.1185 Door
GK/TR Op aanvraag van
Gemeente De Bilt
Inhoudsopgave
Hoofdstuk
Pagina
Conclusies en bevindingen 1. Conclusies zwembad Brandenburg 2. Conclusies sporthal De Bilt
Resumé
4 4 6
Inleiding 1.1 Algemeen 1.2 Ondersteuningsvraag 1.3 Leeswijzer
Hoofdstuk 1
8 8 8 9
Zwembad Brandenburg 2.1 Inleiding 2.2 Behoud van het zwembad voor de komende 5 jaar 2.3 Revitalisering zwembad incl. uitbreiding water 2.4 Nieuwbouw op huidige locatie
Hoofdstuk 2
10 10 11 17 24
Sporthal De Bilt Hoofdstuk 3 3.1 Inleiding 3.2 Behoud van de sporthal en de gymzaal voor de komende 5 jaar 3.3 Revitalisering sporthal inclusief inpassing gymzaal 3.4 Nieuwbouw op huidige locatie
29 29 29 37 40
Conclusies en bevindingen
Resumé
In voorliggende rapportage is uitwerking gegeven aan de kostenanalyse voor instandhouding, revitalisering en nieuwbouw van zwembad Brandenburg en/of sporthal De Bilt. Navolgend worden de belangrijkste bevindingen uit deze kostenanalyse resumerend weergegeven.
1.
Conclusies zwembad Brandenburg
Scenario 1: instandhouding 5 jaar • de geraamde financiële risico’s bedragen circa € 2,8 miljoen euro; • Andres c.s. adviseert om dit bedrag niet op voorhand (volledig) te investeren indien de gemeente reeds nu besluit om over circa 5 jaar het zwembad alsnog te sluiten; • een aantal mogelijk noodzakelijke investeringen aan de bouwkundige constructie (bijvoorbeeld vervanging van het dak) en aan de installaties (filters, luchtbehandeling, elektrische installatie) hebben een afschrijvingstermijn die de periode van 5 jaar ruim overschrijdt. Bij sluiting na 5 jaar zouden dergelijke investeringen ineens moeten worden afgeboekt hetgeen lijdt tot kapitaalvernietiging. • het advies is dan ook om het bedrag (al dan niet deels) te reserveren. Indien de situatie zich voordat dat in het kader van veiligheid of bedrijfsvoering een investering noodzakelijk is dan kan uit voornoemde reservering worden geput; • bij de schouw van het zwembad is geconstateerd dat het zwembad te kampen heeft met betonrot en staalcorrosie. De werkelijke omvang van deze aspecten is vooralsnog niet in te schatten aangezien geen destructief onderzoek heeft plaatsgevonden. Op de korte termijn lijkt de veiligheid van de bezoekers niet in het gedrang te zijn, en hoeft het zwembad niet gesloten te worden. Indien het zwembad echter nog geruime tijd open zou moeten blijven (minimaal 5 jaar of wellicht nog langer) dan wordt dringend geadviseerd hier nader onderzoek naar te (laten) verrichten. • Dit scenario is een korte termijn oplossing die feitelijk het probleem voor zich uitschuift. Scenario 2: revitalisering i.c.m. uitbreiding watercapaciteit • de kosten voor de revitalisering bedragen € 5.887.700 en kosten voor de uitbreiding bedragen € 6.636.000,=. Dit komt neer op een totaalbedrag van € 12.523.700,=; • trends en ontwikkelingen inzake zwembadexploitatie laten zien dat het recreatieve gebruik de afgelopen jaren is afgenomen. Daarentegen is het aandeel aan doelgroepenactiviteiten, baantjeszwemmen en zweminstructie de laatste jaren toegenomen. Dit heeft mede tot gevolg dat steeds vaker wordt gekozen voor het realiseren (al dan niet na verbouwing/renovatie) van een functioneel en sporttechnisch zwembad waarin specifieke recreatieve elementen (zoals een glijbaan, springplank, peuter- kleuterbad, afwijkend gevormd recreatiebassin) niet meer terugkomen. In plaats daarvan wordt veelal gekozen voor het tijdelijk inrichten van één bassin voor recreatief gebruik door het toepassen van losse (speel)elementen; • ook het zwembad in de gemeente De Bilt heeft de afgelopen jaren een verschuiving in het gebruik van het zwembad ervaren;
4/44
•
• •
• • • •
•
in dit scenario is daarom gekozen om het huidige instructiebad te sluiten en om te vormen tot een multifunctionele (wijk)voorziening. Het huidige wedstrijdbad wordt aangepast naar een doelgroepenbad (met een volledig beweegbare bodem) en ten behoeve van de uitbreiding wordt aan de noordzijde van het bestaande pand nieuwbouw gepleegd; het doelgroepenbad kan hierdoor ook voor recreatief gebruik worden ingezet (strandbad-principe met maximale diepte 20-80cm); gezien huidige bouwkundige staat alsmede de staat van het interieur en de installaties is het noodzakelijk om een volledige renovatie door te voeren om het gebouw nog 20 jaar mee te kunnen laten gaan. Het bestaande gebouw wordt hiertoe tot op de constructie gestript en volledig opnieuw ingericht. Hierin wordt ook gelijk de noodzakelijke verplaatsing van de entree naar de noordzijde meegenomen; doordat er in dit scenario sprake is van zowel revitalisering als nieuwbouw zijn de kosten van dit gecombineerde scenario hoger dan bij een volledige nieuwbouw; daarbij ontstaat er in dit scenario een gebouw met één bouwdeel wat gerenoveerd is om nog 20 jaar mee te gaan en één bouwdeel wat nieuw gerealiseerd is en daardoor nog 40 jaar meegaat; er is geen zwembadloos tijdperk maar mogelijkerwijs wel een periode met beperkte functionaliteit omdat de bestaande routing en de bestaande bassins moeten worden aangepast; indien de gemeente uitwerking wenst te geven aan dit scenario dan is het van groot belang om, gezien het geconstateerde betonrot en de staalcorrosie, éérst een destructief onderzoek naar de gehele constructie te laten verrichten. Alvorens de gemeente investeert dient helder te zijn of de huidige constructie überhaupt nog wel 20 jaar mee kan en/of daartoe aanvullende investeringen moeten worden gedaan. Dit scenario komt weliswaar tegemoet aan de gewenste toekomstige functionaliteit maar biedt, in relatie tot de andere scenario’s, teveel financiële en bouwkundige risico’s.
Scenario 3: nieuwbouw op de huidige locatie i.c.m. uitbreiding watercapaciteit • de kosten voor de nieuwbouw van het zwembad (inclusief sloopkosten bestaande bouw) bedragen circa € 11.240.000,=; • hiermee wordt voorzien in een sober maar doelmatig zwembad met een 33 x 25 meter wedstrijdbad en een 25 x 12,5 meter doelgroepenbad met volledig beweegbare bodem; • het doelgroepenbad kan hierdoor ook voor recreatief gebruik worden ingezet (strandbad-principe met maximale diepte 20-80cm); • de nieuwbouw vindt plaats op het huidige perceel, aan de noordzijde van de huidige bebouwing. Het nieuwe zwembad kan in zijn geheel worden gerealiseerd waarna het oude zwembad kan worden gesloopt. Hierdoor zal er géén zwembadloos tijdperk dan wel tijdelijk verlies aan functionaliteit optreden; • ook in dit scenario wordt voorzien in het verplaatsen van de entree naar de noordzijde; • na sloop van het bestaande bad kan dit terrein opnieuw worden ingericht; • dit scenario is, mede in relatie tot de door de gemeente gestelde uitgangspunten, in de ogen van Andres c.s. de meest passende lange termijn oplossing.
5/44
2.
Conclusies sporthal De Bilt
Scenario 1: instandhouding 5 jaar • het geraamde financiële risico van de instandhouding van de sporthal voor een periode van 5 jaar bedraagt circa € 254.200 euro; • het advies Andres c.s. is om dit bedrag niet op voorhand (volledig) te investeren indien de gemeente reeds nu besluit om over circa 5 jaar de sporthal alsnog te sluiten; • zo heeft bijvoorbeeld de mogelijk noodzakelijke investering in een nieuwe sportvloer een afschrijvingstermijn die de periode van 5 jaar ruim overschrijdt. Bij sluiting na 5 jaar zouden de tussentijdse investeringen ineens moeten worden afgeboekt hetgeen tot kapitaalvernietiging leidt; • het advies is dan ook om het bedrag (al dan niet deels) te reserveren en alleen indien het werkelijk noodzakelijk is (bijvoorbeeld in het kader van de veiligheid of ten behoeve van het op peil houden van de bedrijfsvoering) een nvestering te doen; • ook na het doorvoeren van de genoemde investeringen blijft sporthal De Bilt een erg gedateerde voorziening die qua functionaliteit sterk achterblijft bij hedendaagse sporthallen (geen gescheiden zaaldelen, slechts 4 kleedkamers, niet overal vrije hoogte van 7 meter etc.); • ook dit scenario is slechts een korte termijn oplossing die feitelijk het probleem voor zich uitschuift. Het verschil in functionaliteit tussen de bestaande sporthal en overige sporthallen in de regio zal alleen maar verder oplopen. Scenario 2: revitalisering i.c.m. inpassing functie Marie Curieweg • de kosten voor de aanpassing van de huidige sporthal bedragen circa € 961.000,=; • hiertoe worden de bestaande douche- en kleedaccommodaties gerenoveerd en wordt door middel van een bouwkundige aanpassing 1 scheidingswand gemonteerd waardoor 2 zaaldelen ontstaan; • het doorvoeren van overige aanpassingen (bijvoorbeeld het vervangen van de bestaande dakconstructie door een plat dak om de functionaliteit te vergroten) is feitelijk binnen dit scenario niet nader uit te werken omdat dan eigenlijk al sprake is van nieuwbouw van de sporthal; • het uitvoeren van de bouwkundige werkzaamheden heeft tot gevolg dat er gedurende een periode van 3-4 maanden beperkt verlies aan functionaliteit is. Door deze werkzaamheden in de zomermaanden te laten plaatsvinden ondervinden de gebruikers van de sporthal hier zo weinig mogelijk hinder van; • De dakconstructie heeft tot gevolg dat niet alle elementen die noodzakelijk zijn voor bepaalde leerlijnen uit het bewegingsonderwijs aan de dakconstructie bevestigd kunnen worden. Hierdoor kan mogelijkerwijs een probleem ontstaan bij het inpassen van het onderwijsgebruik van de Marie Curieweg; • ook na het doorvoeren van de voorgestelde aanpassingen blijft sporthal De Bilt een voorziening die qua uitstraling en functionaliteit sterk achterblijft bij vergelijkbare sporthallen die heden ten dage worden gerealiseerd; • Andres c.s. is dan ook van mening dat voorliggend scenario onvoldoende tegemoet komt aan de gemeentelijke wens om een sporthalvoorziening te realiseren die nog 2030 jaar mee kan.
6/44
Scenario 3: nieuwbouw sporthal De Bilt • de kosten voor nieuwbouw van de sporthal (inclusief de sloopkosten van de bestaande sporthal) bedragen circa € 3.666.000,=; • uitgangspunt is een sobere maar doelmatige sporthal van 29 x 44 meter met 2 scheidingswanden, 6 kleedkamers en een sportvloer die ook geschikt is voor evenementen. Hierdoor kan de sporthal optimaal worden geëxploiteerd doordat er 3 zaaldelen worden gerealiseerd die ieder afzonderlijk te gebruiken zijn; • gezien de verschillende productcombinaties die in het HF Witte Centrum worden aangeboden, is gekozen om de sporthal niet los van het zalencentrum te realiseren maar ook in de toekomstige situatie te kiezen voor een geïntegreerde oplossing; • geadviseerd wordt om de sporthal te realiseren op de locatie van de bestaande sporthal met dien verstande dat de nieuwbouwvariant 90 graden gedraaid wordt. Hierdoor kan optimaal invulling worden gegeven aan toekomstige functionaliteit en routing; • de centrale entree/horeca blijft gehandhaafd en vervult ook in de toekomstige situatie deze functie; • de realisatie van de nieuwe sporthal op de locatie van de bestaande sporthal heeft wel tot gevolg dat er een sporthalloos tijdperk zal optreden. Indien wordt gekozen voor de plaatsing van een tijdelijke sporthal met vergelijkbare functionaliteit als de huidige sporthal De Bilt dan bedragen de kosten voor deze tijdelijke sporthal voor een periode van 2 jaar circa € 561.000,=. Eventueel kan ook worden gekozen voor het tijdelijk herplaatsen van gebruikers in andere voorzieningen in combinatie met het faciliteren van vervoer; • dit scenario is, mede in relatie tot de door de gemeente gestelde uitgangspunten, in de ogen van Andres c.s. de meest passende lange termijn oplossing.
7/44
Inleiding
Hoofdstuk 1
1.1
Algemeen
In de gemeente De Bilt speelt de discussie in hoeverre het wenselijk is de verschillende voorzieningen in stand te houden, te revitaliseren of nieuw te bouwen. In 2009/2010 is door de raad van de gemeente De Bilt besloten een haalbaarheidsstudie te verrichten naar de mogelijkheden van nieuwbouw van één nieuwe voorziening waarin het huidige zwembad Brandenburg te Bilthoven, de sporthal De Bilt en het huidige zalencentrum HF Witte Centrum zou moeten worden ondergebracht. Eind 2010 heeft de gemeenteraad besloten de uitkomsten van dit onderzoek, getiteld “Contourennota’, nog niet in behandeling te nemen. Alvorens tot definitieve besluitvorming over een mogelijke herhuisvesting over te gaan wenst de gemeente namelijk eerst nader onderzoek te (laten) verrichten naar de mogelijkheden en kosten van handhaving van het huidige zwembad Brandenburg en sporthal De Bilt op de huidige locatie.
1.2
Ondersteuningsvraag
Om de handhaving van beide voorzieningen op hun bestaande locatie beter te kunnen afzetten tegen de realisatie van één nieuw centrale voorzieningen wenst de gemeente de kosten en mogelijkheden van de volgende scenario’s in beeld te krijgen: Zwembad Brandenburg 1. de op de korte termijn (tussen nu en vijf jaar) noodzakelijke investeringen aan het zwembad; 2. de totale revitalisering van het zwembad, waarbij meegenomen het uitbreiden van het zwemwateroppervlak van het zwembad; o met als extra optie het verplaatsen van de entree naar de noordzijde; 3. nieuwbouw zwembad op de huidige locatie. Sporthal De Bilt 4. de op korte termijn (tussen nu en vijf jaar) noodzakelijke investeringen aan de sporthal De Bilt, inclusief het in stand houden van de gymzaal aan de Marie Curieweg; 5. totale revitalisering van de sporthal De Bilt, inclusief het amoveren van de gymzaal aan de Marie Curieweg; 6. nieuwbouw van sporthal De Bilt op de huidige locatie, inclusief het amoveren van de gymzaal aan de Marie Curieweg. Hiertoe heeft zij Andres c.s. gevraagd het noodzakelijke onderzoek te verrichten. In voorliggende rapportage zijn de bevindingen van dit onderzoek opgenomen waarbij per scenario onder meer, en voor zover relevant, uitwerking is gegeven aan: 1. een investeringsraming; 2. de kosten van noodaccommodaties gedurende de werkzaamheden; 3. een vlekkenplan (alleen voor de scenario’s totale revitalisering en/of nieuwbouw).
8/44
Ten behoeve van de uitwerking van de diverse scenario’s heeft Andres c.s. relevante achtergrondinformatie (waaronder bouwtekeningen en bestaande inspectierapporten) geanalyseerd alsmede een schouw uitgevoerd van de betrokken accommodaties. De voorliggende rapportage is van een dusdanig karakter dat deze geen uitputtende controle inhoudt van de mate waarin de accommodaties voldoen aan wettelijke voorschriften. Voor zover bekend zijn eventuele gebreken opgenomen in voorliggende rapportages, voor het overige wordt verwezen naar rapportages/inspecties van toezichthoudende en/of bevoegde instanties. Voor de onderdelen welke niet genoemd zijn in deze rapportage is ten behoeve van de instandhouding van zwembad Brandenburg of sporthal De Bilt voor een periode van 5 jaar geen achterstallig onderhoud aangetroffen. Deze onderdelen functioneren (binnen redelijke grenzen) naar behoren, maar zijn mogelijk gedateerd. De komende jaren zullen aan niet genoemde onderdelen naar verwachting geen kosten verbonden (hoeven te) zijn. Het periodiek onderhoud is in beginsel niet meegenomen in voorliggende rapportage. Voorliggende rapportage is dan ook niet ter vervanging van de aanwezige maar vooralsnog niet vastgestelde MeerjarenOnderhoudsPlan (MOP). Op basis van de uitwerking van deze opdracht kan de gemeente De Bilt een weloverwogen keuze maken voor één van de scenario’s van zwembad Brandenburg en sporthal De Bilt (inclusief gymzaal Marie Curieweg).
1.3
Leeswijzer
In voorliggende rapportage is uitwerking gegeven aan de verschillende scenario’s die voor beide voorzieningen zijn gedefinieerd. Hoofdstuk 2 gaat allereerst in op de kosten en mogelijkheden die voor zwembad Brandenburg kunnen worden afgeleid. In Hoofdstuk 3 is vervolgens ingegaan op de uitwerking van de verschillende scenario’s voor Sporthal De Bilt.
9/44
Zwembad Brandenburg
2.1
Hoofdstuk 2
Inleiding
In voorliggend hoofdstuk worden de resultaten gepresenteerd die voor de drie scenario’s voor Zwembad Brandenbrug kunnen worden bepaald. Achtereenvolgens is uitwerking gegeven aan de navolgende scenario’s: 1. behoud van het zwembad voor de korte termijn (tussen nu en vijf jaar); 2. de totale revitalisering van het zwembad, waarbij meegenomen het uitbreiden van het zwemwateroppervlak van het zwembad met als extra optie het verplaatsen van de entree naar de noordzijde; 3. nieuwbouw zwembad (op basis van uitbreiding van het zwemwateroppervlak) op de huidige locatie. Per scenario wordt inzicht verschaft in de kosten c.q. investeringen die uit de voorgestelde aanpassingen voorvloeien. Daarnaast zullen per scenario ( daar waar relevant) ook de kosten en mogelijkheden van een noodaccommodatie op de bestaande plek gedurende de werkzaamheden worden meegenomen. De uitwerking van de scenario’s zijn voorzien van fotomateriaal ter ondersteuning van de keuzen die door Andres c.s. ten aanzien van de uit te voeren werkzaamheden zijn gemaakt. Het fotomateriaal biedt inzicht in welke aspecten worden aangepast en in welke mate deze aanpassing wordt beoogd. De scenario’s met betrekking tot revitalisering en nieuwbouw omvatten tevens een vlekkenplan/schetsplan. Het vlekkenplan/schetsplan geeft schematisch inzicht in de locatie, relatie en omvang van verschillende functies/ruimten in het ontwerp en op het perceel. Ten behoeve van de uitwerking van de drie scenario’s is gebruik gemaakt van een breed scala aan beschikbare bronnen. Zo is onder meer de bestaande quick scan, die reeds voor zwembad Brandenburg is opgesteld, meegenomen in voorliggende uitwerking. Daarnaast zijn bestaande bestekstekeningen geanalyseerd, is fotomateriaal bekeken en is een bezoek gebracht aan het zwembad waarbij ter plaatse nader is ingegaan op de huidige bouwkundige en installatietechnische knelpunten. Bij de uitwerking van de scenario’s is rekening gehouden met reeds gestelde uitgangspunten waaronder: • de gewenste bassinafmetingen van het zwembad bij revitalisering én nieuwbouw zijn: 33 x 25 meter voor het wedstrijdbad en 12,5 x 25 meter voor het doelgroepenbad; • de wens van de bewoners van de gemeente De Bilt is om de entree van het zwembad naar de noordzijde te verplaatsen.
10/44
2.2
Behoud van het zwembad voor de komende 5 jaar
Ten behoeve van het in beeld brengen van de kosten die gemoeid zijn met het in stand houden van de het zwembad Brandenburg gedurende een aanvullende periode van 5 jaar wordt in belangrijke mate gebruik gemaakt van de quick scan Combibad Brandenburg die de firma TopTechniek in oktober 2010 voor de gemeente De Bilt heeft uitgevoerd1. Daarnaast worden de bevindingen meegenomen van de tweede schouw van het zwembad die medio april 2011 heeft plaatsgevonden. Navolgend worden de belangrijkste bevindingen van enerzijds de rapportage en anderzijds het bezoek aan het zwembad resumerend weergegeven waarna in paragraaf 2.2.4 een overzicht wordt gegeven van de financiële risico’s voor zwembad Brandenburg. Binnen dit scenario worden met betrekking tot zwembad Brandenburg alleen de geconstateerde risico’s c.q. strikt noodzakelijke aanpassingen op basis van de bouwkundige staat en/of wet en regelgeving meegenomen. Er worden weinig tot geen esthetische aanpassingen meegenomen.
2.2.1 Bouwkundig zwembad Brandenburg In algemene zin kan worden vastgesteld dat vrijwel alle bouwkundige aspecten in het zwembad die nog dateren uit de periode dat het zwembad gerealiseerd is (1976) als zorgelijk en onvoldoende kunnen worden beschouwd. De onderdelen die in 1992 zijn gerenoveerd, zijn inmiddels ook alweer deels aan vervanging toe. Het overige deel uit 1992 dat nu nog intact is zal naar verwachting nog maximaal 3 tot 7 jaar mee kunnen gaan. Er is weinig tot geen regulier achterstallig onderhoud (schilderwerk, kleine mankementen etc.), dit wordt door de bedrijfsleiding van het zwembad zeer goed bijgehouden. Dak De dakbedekking staat op onderdelen bol door slecht functionerende dampremmende folie. Hierdoor loopt ook de isolatiewaarde terug. Daarnaast zijn bij de installatie van de warmtepomp de collectoren zodanig op het dak gemonteerd dat deze een eventuele reparatie c.q. vervanging van de dakbedekking aanzienlijk bemoeilijken.
Foto: Opbollende dakbedekking 1
Foto: Solkav-matten bemoeilijken dakrenovatie
R10-102.1163 Quick scan technische staat sporthal De Bilt
11/44
Gevels De isolatiewaarde van het dubbel glas is behoorlijk teruggelopen, mede doordat de technische levensduur reeds lang is overschreden. Diverse buitenramen vertonen condens doordat er isolatielekken aanwezig zijn. De kozijnen zijn in principe allemaal aan vervanging toe. De weekmakers in de kunststof kozijnen zijn verdampt, en de stalen verbindingen in de kozijnen zijn inwendig aan het roesten.
Foto’s: Condens door isolatielekken in dubbele beglazing en kozijnen
Bassins & perrons Het tegelwerk van de bassins, overloopgoten en perrons van zowel het wedstrijdbad als het doelgroepenbad is op diverse plekken gescheurd, gebarsten of afgebroken. Daar waar door het afbreken/chippen van tegels onveilige situaties zijn ontstaan, is door het plaatsen van een RVS strip/hoek reeds getracht zoveel mogelijk tegelranden te herstellen. Echter, voor de langere termijn zullen naar verwachting de gehele overloopgoten moeten worden vervangen.
Foto’s: Gerepareerde tegels en beschadigde tegels bij bassinranden en overloopgoten
Natte ruimten Bij de renovatie van de huidige horecavoorziening zijn kolommen van de staalconstructie blootgelegd. Hierbij is geconstateerd dat deze kolommen corrosieverschijnselen vertoonden.
12/44
Deze kolommen zijn opnieuw ingekapseld om verdere roestvorming te voorkomen. Op dit moment kan niet worden ingeschat in hoeverre de overige delen van de staalconstructie aan dezelfde corrosie onderhevig is. Indien het zwembad nog gedurende een langere periode in stand moet worden gehouden wordt het risico hierop groter. De waterspeelattributen (waterglijbaan en waterparaplu) kunnen in principe nog 5 jaar mee. Bij de waterglijbaan is wel aantasting door osmose geconstateerd. In samenspraak met de keurende instantie (Nieuwe Voedsel- en Warenautoriteit) dient dit proces nauwlettend te worden gevolgd om eventuele voortijdige vervanging te bewerkstelligen.
Betonwerk/funderingen De broodjesvloeren (plafondvloeren) zijn in zeer slechte staat. Er is sprake van betonrot en op plaatsen zijn de tussenschotten en broodjes door de betonwapening weggeduwd waardoor het beton is afgebrokkeld en de wapening bloot komt te liggen (en daardoor aan corrosie onderhevig is). Ook in de overloopgoten is betonrot geconstateerd.
Foto’s: Betonrot inclusief openliggende wapening
2.2.2
Werktuigkundig zwembad Brandenburg
Waterbehandeling Het leidingwerk in het zwembad is bij de renovatie in 1992 grotendeels aangepakt doordat stalen leidingen zoveel mogelijk zijn vervangen door kunststof leidingwerk. Echter, op onderdelen (bijvoorbeeld bij de doorvoerleidingen in de muren) zijn de stalen leidingen gehandhaafd waardoor er overal lekkages optreden daar waar de kunststofleidingen overgaan in de stalen leidingen. Ook bij de ophanging van de leidingen is op diverse plaatsen lekkage ontstaan.
13/44
Foto’s: Overgang kunststofleiding naar stalen leiding met lekkage
In de filters van het wedstrijdbassin en het doelgroepenbassin zijn al in een eerder stadium lekkages opgetreden. Het zwembad heeft deze zelf weten te verhelpen door met enkele grote bouten de lekkages af te dichten. Dit kan niet als structurele oplossing worden gezien. Beide filters zijn uit 1976 en gaan in principe nog maximaal 5 jaar mee. Echter, door reeds ontstane lekkages is het risico op voortijdige uitval aanzienlijk vergroot.
Foto’s: Reparatie van filters door plaatsen van bouten
De regelapparatuur voor het analyseren van het zwemwater stamt uit 1992. Uitgaande van een gemiddelde afschrijving van 15 jaar voor installaties is de apparatuur afgeschreven. Daarbij kan worden geconstateerd dat de revisieonderdelen niet meer op voorraad zijn. De chloor elektrolyse unit is uit 2001 en kan nog circa 5 jaar mee.
Luchtbehandeling De luchtbehandelingskast voor het wedstrijdbad heeft nog een geschatte levensduur van circa 5 jaar. De overige luchtbehandelingskasten, waaronder de kasten voor het doelgroepenbad, de kleedkamers en de overige 7 afzuigventilatoren zijn inmiddels (ruim) afgeschreven.
14/44
Foto’s: Luchtbehandeling
Centrale verwarming De centrale verwarming bestaat uit 2 gasketels en een warmwaterketel, allen uit 2001. Deze kunnen naar verwachting nog wel 5 jaar mee.
2.2.3 Elektrotechnisch zwembad Brandenburg De elektrotechnische installatie in het zwembad voldoet niet meer aan de hedendaagse veiligheidseisen en NEN-normeringen. Met name de installatie onder de vloer (leidingwerk naar schakelkasten en verdeelstations via de kruipruimte) is in zeer slechte staat.
Foto’s: Bedrading onder de vloer
2.2.4 Resumé financiële risico’s Op basis van voornoemde constateringen zijn navolgend de geconstateerde knel- en aandachtspunten vertaald in financiële risico’s waarmee de gemeente De Bilt rekening moet houden indien zij het zwembad nog voor een periode van circa 5 jaar in stand wenst te houden.
15/44
Ten aanzien van de hierna geraamde bedragen gelden de volgende uitgangspunten2: • bedragen hebben prijspeil voorjaar 2011; • bedragen zijn afgerond op honderd-/duizendtallen; • tenzij anders vermeld zijn alle bedragen excl. BTW; • binnen de scope van de quick scan voor de instandhouding zijn geen hoeveelheden (vierkante en strekkende meters) uitgetrokken. De geraamde bedragen hebben daarom het karakter van een stelpost; het verdient aanbeveling om vóór een definitieve aanvraag van uitvoeringskrediet, respectievelijk opdrachtverstrekking tot feitelijke uitvoering van werkzaamheden, offertes aan te vragen bij uitvoerende partijen; • er heeft geen inventarisatie van mogelijk aanwezig asbest plaatsgevonden; eventuele verwijdering/afvoer daarvan is niet in deze rapportage opgenomen; • eventueel omzetverlies c.q. kosten voor compensatie van een (horeca)pachter, bijvoorbeeld in verband met tijdelijke sluiting van (delen van) de accommodatie, zijn niet in de raming betrokken; • bij de raming is uitgegaan van uitvoering door derden (d.w.z. professionele aannemers/ installateurs) en is geen rekening gehouden met zelfwerkzaamheid door beheerders en/of gebruikers.
Financiële risico's Nog 5 jaar instandhouding zwembad Brandenburg Aandachtspunt/knelpunt
1 Herstellen dakbedekking 2 Herstel kozijnen en dubbele beglazing 3 Vervangen tegelwerk bassins & perrons 4 Corrosie kolommen staalconstructie 5 Betonwerk/fundering Subtotaal bouwkundig
Prijs3
210.000 260.000 580.000 PM 425.000 1.475.000
6 Vervangen leidingwerk 7 Filters wedstrijdbassin & doelgroepenbassin: 8 Regelapparatuur analyse waterkwaliteit 9 Vervangen luchtbehandelingskasten Subtotaal werktuigkundig
325.000 360.000 44.500 172.000 901.500
10 NEN 3140-inspectie 11 Aanpassen elektrotechnische installaties Subtotaal elektrotechnisch
2.000 175.000 177.000
Subtotaal Bijkomende kosten o.a. bestaande uit honoraria adviseurs (constructeur/adviseurs installaties), overig/onvoorzien (ca. 10%)
Totaal financiële risico's (exclusief BTW)
2.553.500
255.000 2.808.500
Deze uitgangspunten gelden ook voor de uitwerking van de financiële risico’s ten behoeve van de instandhouding voor een periode van 5 jaar van sporthal De Bilt en gymzaal Marie Curieweg. 3 Cijfers conform rapportage TopTechniek d.d 12-10-2010 en waar nodig bijgesteld / aangevuld door Andres c.s. 2
16/44
Middels bovenstaand overzicht zijn de financiële risico’s in beeld gebracht. Hierbij dient te worden opgemerkt dat het onderscheid tussen noodzakelijk en niet noodzakelijk onderhoud enigszins willekeurig is. Voor diverse onderdelen geldt immers dat het zeer wel mogelijk is dat – ook al vindt er geen onderhoud aan plaats – de functie van het zwembad vermoedelijk nog wel vijf jaar beschikbaar zal blijven. De geconstateerde gebreken zijn niet van dien aard dat het zwembad op korte termijn gesloten moet worden dan wel dat de veiligheid van de bezoekers in het gedrang komt. Indien de gemeente De Bilt de komende 5 jaar de verschillende onderdelen binnen het zwembad als een “goed huisvader” onderhoudt kan het zwembad gedurende deze periode nog op een veilige, comfortabele, efficiënte en aangename wijze worden benut voor de functie waarvoor deze is gebouwd en ingericht. Hierbij dient wel te worden opgemerkt dat , indien de gemeente De Bilt nu reeds besluit om zwembad Brandenburg over circa 5 jaar te sluiten, wordt geadviseerd om niet op voorhand in genoemde risico’s te investeren. In plaats daarvan is het advies om (een deel van) de mogelijk benodigde middelen apart te zetten (door bijvoorbeeld een voorziening aan te maken) zodat in geval van calamiteiten snel en adequaat actie kan worden ondernomen. Ten behoeve van het verrichten van overig dagelijks en groot onderhoud neemt de gemeente vooral een passieve houding aan, waarbij slechts in geval van het ontstaan van mogelijke veiligheidsrisico’s dan wel knelpunten in de bedrijfsvoering tot uitvoering van onderhoudswerkzaamheden wordt overgegaan. Bij het in kaart brengen van de voornoemde financiële risico’s is vooralsnog geen gebruik gemaakt van destructief onderzoek aangezien het slechts een periode van 5 jaar betreft. Echter, met name de constateringen ten aanzien van de corrosievorming op de staalconstructie en het betonrot in de broodjesvloeren en overloopgoten tonen aan dat er mogelijkerwijs aanzienlijke constructietechnische problemen kunnen optreden indien de gemeente zou besluiten om het zwembad nog gedurende een langere periode te willen exploiteren. Dientengevolge wordt geadviseerd om bij de uitwerking van scenario 2, de complete revitalisering van het zwembad, nadrukkelijk ook aandacht te hebben voor deze knelpunten.
2.3
Revitalisering zwembad incl. uitbreiding water
Binnen dit scenario worden naast bouwkundige aanpassingen van het zwembad eveneens esthetische aanpassingen meegenomen. Daarnaast worden er maatregelen getroffen ten behoeve van energiebesparing en duurzaamheid en is het verplaatsen van de entree naar de noordzijde meegenomen. Na de totale revitalisering is het de bedoeling dat zwembad Brandenburg nog circa 20 tot 30 jaar mee kan. Ten behoeve van de uitwerking van dit scenario worden 2 trajecten onderscheiden. Enerzijds wordt de bestaande voorziening volledig gestript en gerenoveerd. Anderzijds vindt er, gezien de gewenste uitbreiding van het wateroppervlak, ook nieuwbouw plaats tegen het bestaande zwembad aan. Navolgend zijn beide trajecten nader uitgewerkt.
2.3.1 Revitalisering bestaande zwembad Allereerst wordt ingegaan op de revitalisering van het bestaande zwembad Brandenburg.
17/44
Uitgangspunten revitalisering De belangrijkste uitgangspunten die bij de navolgende revitalisering zijn meegenomen betreffen: • trends en ontwikkelingen inzake zwembadexploitatie laten zien dat het recreatieve gebruik de afgelopen jaren is afgenomen. Daarentegen is het aandeel aan doelgroepenactiviteiten, baantjeszwemmen en zweminstructie de laatste jaren toegenomen. Dit heeft mede tot gevolg dat steeds vaker wordt gekozen voor het realiseren (al dan niet na verbouwing/renovatie) van een functioneel en sporttechnisch zwembad waarin specifieke recreatieve elementen (zoals een glijbaan, springplank, peuter- kleuterbad, afwijkend gevormd recreatiebassin) niet meer terugkomen. In plaats daarvan wordt veelal gekozen voor het tijdelijk inrichten van één bassin voor recreatief gebruik door het toepassen van losse (speel)elementen; • ook het zwembad in de gemeente De Bilt heeft de afgelopen jaren een verschuiving in het gebruik van het zwembad ervaren; • dientengevolge wordt ten behoeve van de revitalisering voorgesteld om het huidige instructiebad en het al buiten gebruik gestelde peuter-kleuterbad dicht te storten c.q. te slopen. Dit gedeelte van het zwembad wordt omgevormd naar een separate, multifunctionele ruimte die in de toekomstige situatie voor andere doeleinden kan worden aangewend; • het huidige wedstrijdbad wordt omgevormd tot een doelgroepenbad met daarin een volledige, in 2 delen neerlaatbare, beweegbare bodem; • het doelgroepenbad kan hierdoor ook voor (tijdelijk) recreatief gebruik worden ingezet , bijvoorbeeld door het instellen van de beweegbare bodem op een aflopende diepte van 20-80cm en de toepassing van diverse losse, recreatieve speelelementen; • de overige voorzieningen (entree, droge en natte ruimten, personeelsruimten, kantoren etc. ) worden gezien de levensduur van de huidige bouwkundige elementen en bijbehorende inrichting in zijn geheel geamoveerd en opnieuw ingericht. De constructie wordt feitelijk gestript en weer in zijn geheel van binnenuit opnieuw opgebouwd; • dit heeft tevens tot gevolg dat de gehele interne én externe routing opnieuw kan c.q. moet worden aangelegd; • gezien het feit dat Andres c.s. heeft kunnen constateren dat de huidige ontsluiting via de entree aan de oostzijde als zeer ongelukkig wordt ervaren, wordt in voorliggend scenario ook gelijk invulling gegeven aan het verplaatsen van de entree naar de noordzijde; • ten behoeve van het verbeteren van de exploitatie worden diverse duurzaamheidsmaatregelen toegepast waardoor enerzijds het energiegebruik naar beneden kan worden gebracht en anderzijds de exploitatielasten (beheer, onderhoud & schoonmaak) in de hand kunnen worden gehouden. Ruimtestaat en investeringsbedrag Op basis van deze uitgangspunten is uitwerking gegeven aan een ruimtestaat en een investeringsraming. Bij het opstellen van deze investeringsraming alsmede de overige investeringsramingen voor zwembad Brandenburg (en ook voor sporthal De Bilt) zijn voor zover relevant de navolgende uitgangspunten gehanteerd: • bedragen hebben prijspeil voorjaar 2011; • bedragen zijn afgerond op honderd-/duizendtallen; • tenzij anders vermeld zijn alle bedragen excl. BTW;
18/44
• • •
• • •
bij het ramen van de bouwkosten is uitgegaan van een “sober” architectonisch en stedenbouwkundig ambitie- en afwerkingsniveau; er wordt uitgegaan van een gesloten grondbalans c.q. dat eventuele uitkomende grond elders kan worden gebruikt, zonder dat daar aanvullende kosten aan zijn verbonden; enkele belangrijke uitsluitingen (onderdelen waar geen kosten voor zijn geraamd) zijn: o indexatie van de kosten van de peildatum tot aan de aanbestedingsdatum; o duurzaamheidsmaatregelen boven niveau van bouwbesluit; o eventuele grond- en verwervingskosten (aankoopsom, notaris, tussenpersonen, belastingen, heffingen, vergoedingen); o grondwaterbelasting / lozingskosten i.v.m. eventuele bemaling van de bouwput; o extra fundatie / onderheiing onder voorzieningen buiten het gebouw / opstallen; o kosten voor aanleg van nutsvoorzieningen,riolering, bouwrijp maken en overige infrastructurele voorzieningen; o nutsvoorzieningen buiten de perceelsgrens (bijv. leidingtracés en/of verzwaringen van aansluitingen in het openbare elektriciteits-/rioolnet); o bijzondere bouwplaatskosten (zoals aanleggen bouwweg buiten perceelsgrens, tijdelijke bruggen, etc.); eventuele berekende leges zijn gerelateerd aan de geraamde bouwkosten; daar waar bedragen gekwalificeerd zijn als een stelpost kunnen de werkelijke kosten nog niet exact bepaald worden aangezien deze afhankelijk zijn van het uiteindelijke ambitieniveau; ten aanzien van de opgestelde investeringsraming moet in deze fase een nauwkeurigheidsmarge van tenminste ± 15% worden gehanteerd.
Ruimtestaat + Investering Renovatie zwembad Brandenburg (in combinatie met uitbreiding en verplaatsen entree) Ruimte
1 2 3
Verbeteren gevelisolatie in spouwmuren Vervangen gevelbeplating zwemzaal wedstrijdbad voor sandwichpanelen Verwijderen bestaande buitenpuien en vervangen voor kunststof puien met isolerende beglazing
Verwijderen bestaand dakpakket (isolatie + dakbedekking) voor een nieuw dakpakket bestaande uit een dampremmende laag, isolatie en dakbedekking 5 Renovatie dakranden Subtotaal buitengevels en dak
Aantal m2
Prijs per m2
Totaal
540 460
30 250
16.200 115.000
350
500
175.000
2.700 post
100
270.000 50.000 626.200
2.700
75
202.500
2.700 150 post
500 150
1.350.000 22.500 60.000 1.635.000
4
6 7
Sloopwerk binnenbouw en afwerking Nieuwe binnenwanden, binnenpuien, binnendeurkozijnen/deuren, vloer- en wandtegelwerk, plafonds, schilderwerk, et cetera
8 Dichten instructiebad 9 Wijzigen badranden wedstrijdbad (ca. 80 meter) Subtotaal binnenbouw
19/44
10 Verplaatsen glijbaan ten behoeve van uitbreiding 11 Vervangen alle vaste inrichtingen waaronder balie kassa/receptie, kleed- en toiletcabines, kledingkasten, zitbanken, bassininrichting, et cetera 12 Beweegbare bodem over het volledige wateroppervlak van het wedstrijdbad ten behoeve van de ombouw tot doelgroepenbad
post
2.700
50.000
80
216.000
post
400.000 666.000
Subtotaal inrichtingen 13 Compleet verwijderen bestaande installaties
2.700
40
14 Werktuigkundige installaties
2.700 2.700 375
450 200 1.500
15 Elektrotechnische installaties 16 Waterbehandelingsinstallaties (exclusief instructiebad) Subtotaal technische installaties Subtotaal Bijkomende kosten o.a. bestaande uit honoraria adviseurs (constructeur/adviseurs installaties), overig/onvoorzien (ca. 10%)
Totaal investering (exclusief BTW)
108.000 1.215.000 540.000 562.500 2.425.500 5.352.700
535.000 5.887.700
2.3.2 Uitbreiding watercapaciteit bestaande zwembad In aanvulling op de grootschalige renovatie van het bestaande deel van het zwembad dient ook uitbreiding plaats te vinden van de watercapaciteit. Hiertoe is door de gemeente De Bilt als uitgangspunt gesteld dat in een wedstrijdbassin dient te worden voorzien van minimaal 25 x 33 meter. Gezien enerzijds de huidige staat van het bestaande zwembad en anderzijds de beschikbare perceeloppervlakte rondom de bestaande bebouwing heeft Andres c.s. ervoor gekozen om door nieuwbouw aan de bestaande bebouwing een nieuwe zwemzaal te realiseren. Uitgangspunten uitbreiding De belangrijkste uitgangspunten bij deze uitbreiding zijn: • er wordt een nieuwe zwemzaal gerealiseerd met daarin een volwaardig 25 x 33 meter bassin inclusief bijbehorende faciliteiten (zoals toiletten in de zwemzaal, bergruimten, tribunecapaciteit etc.); • de uitbreiding wordt zodanig tegen de bestaande voorziening aangebouwd dat er één integrale zwemvoorziening ontstaat; • bij de fasering van de bouw wordt voorgesteld om eerst de nieuwe zwemzaal te realiseren en pas na gereedkomen en ingebruikname van deze voorziening de benodigde aanpassingen aan het bestaande zwembad door te voeren. Hierdoor zal er gedurende een relatief korte periode een beperkte functionaliteit (verbouwing van douche en kleedvoorzieningen) en zwemcapaciteit ontstaan (het nieuwe wedstrijdbassin heeft geen beweegbare bodem en is daardoor minder geschikt voor instructieactiviteiten) maar wordt een volledig zwembadloos tijdperk voorkomen. Ruimtestaat en investeringsbedrag Op basis van deze uitgangspunten is vervolgens ook uitwerking gegeven aan navolgende ruimtestaat en investeringsraming voor de uitbreiding.
20/44
Ruimtestaat + Investering Uitbreiding zwembad Brandenburg Ruimte
1
Kleedaccommodatie met schoenen-gang, 4 groepskleedkamers en blote-voeten-gang
2 Mindervalide-unit met douche + toilet 3 Make-up hoek inclusief haardrogers 4 Werkkast 5 Toiletgroep dames (3 toiletten) inclusief voorgedeelte 6 Toiletgroep heren (2 toiletten + 2 urinoirs) inclusief voorgedeelte 7 Doucheruimte met wand- en plafonddouches Subtotaal kleedaccommodatie Zwemzaal met een wedstrijdbassin van 25 x 33 meter (conform normen & richtlijnen KNZB), waterdiepte 2,00 meter, startperron ca. 4,00 meter, keerpuntperron ca. 3,00 meter, langsperrons ca. 3,00 meter 9 Badmeesterpost/Ruimte wedstrijdleiding (tussen zwemzaal 1 en 2) 10 EHBO-ruimte 11 Toiletten in zwemzalen (2 toiletten) 12 Bergingen (2 stuks) 13 Werkkast Subtotaal zwemzalen
Aantal m2
Prijs per m2
Totaal
150 6 10 10 9 9 25 219
1.800 2.000 1.800 1.000 2.000 2.000 2.000
270.000 12.000 18.000 10.000 18.000 18.000 50.000 396.000
1.248 14 15 6 50 10 1.343
2.400 1.250 1.800 2.000 1.000 1.000
2.995.200 17.500 27.000 12.000 50.000 10.000 3.111.700
16 10
1.500 1.000
24.000 10.000
20 46
1.200
24.000 58.000
8
14 Trappenhuis naar filterkelder en luchtunitruimte 15 Laagspanningsruimte 16 Trappenhuis vanuit filterkelder en vanuit luchtunitruimte/ketelhuis (vluchttrap) gecombineerd met de vluchttrap welke nodig is voor de toeschouwersruimte op de verdieping Subtotaal technische ruimten Subtotaal netto Toeslag netto-bruto: 20% BVO begane grond in m2
1.608 322 1.930
3.566.000 713.000 4.279.000
21/44
Ruimtestaat verdieping Ruimte
Aantal m2
Prijs per m2
Totaal
1 Trappenhuis naar verdieping 2 Toeschouwersruimte (tribunecapaciteit ca. 200 personen) Subtotaal toeschouwersgedeelte
20 250 270
1.500 1.200
30.000 300.000 330.000
3 Luchtunitruimte 4 Trappenhuis naar luchtunitruimte/ketelhuis 5 Trappenhuis naar begane grond (vluchttrap) Subtotaal technische ruimten
200 16 20 236
1.000 1.200 1.200
200.000 19.200 24.000 243.000
Subtotaal netto
506
573.000
Toeslag netto-bruto: 15%
76
86.000
BVO verdieping in m2
582
659.000
Ruimtestaat kelder Ruimte
Aantal m2
Prijs per m2
Trappenhuis naar kelder Filterkelder (inclusief ruimte voor opstelling aandrijving beweegbare bodem) 3 Bufferkelder waterbehandeling systeem 1 (wedstrijdbassin) 4 Bufferkelder waterbehandeling systeem 2 (doelgroepenbassin) 5 Reinwaterkelder (spoelwaterhergebruik) 6 Vuilwaterkelder 7 Ruimte zoutelektrolyse inclusief bulkvat 8 Opslagruimte chemicaliën 9 Trappenhuis naar begane grond (vluchttrap) 10 Installatieschacht Subtotaal netto
16 160
1.200 1.400
19.200 224.000
30 30 30 30 30 20 20 10 376
1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.200 1.000
42.000 42.000 42.000 42.000 42.000 28.000 24.000 10.000 515.000
Toeslag netto-bruto: 15%
56
77.000
BVO kelder in m2
432
592.000
1 2
Subtotaal begane grond + verdieping + kelder
5.530.000
Bijkomende kosten o.a. bestaande uit honoraria adviseurs (architect/constructeur/adviseurs installaties), aansluitingen energieen waterleverende bedrijven, rioolaansluitingen, legeskosten, bouwrente, losse inrichtingen, overig/onvoorzien (ca. 20%)
Totaal BVO/Investering (exclusief BTW)
Totaal
2.944
1.106.000 6.636.000
22/44
Resumerend kan worden gesteld dat, met inachtneming van de in paragraaf 2.3.1 gestelde financiële uitgangspunten, er ten behoeve van een volledige revitalisering én uitbreiding van het bestaande zwembad een investering van circa € 5.887.700 + € 6.636.000 = € 12.523.700,= benodigd zal zijn. Hierbij dient nog te worden opgemerkt dat geen rekening is gehouden met de eventuele uitkomsten van een grootschalig destructief onderzoek naar de fysieke staat van de betonconstructie en de staalconstructie. Mocht de gemeente De Bilt overwegen om uitwerking te geven aan het scenario waarin wordt gekozen voor een combinatie van revitalisering en nieuwbouw dan adviseert Andres c.s. dringend om op voorhand een grootschalig destructief onderzoek uit te laten voeren om er zeker van te zijn dat de huidige constructie voldoende sterkte, stabiliteit en draagkracht bevat om ook de komende 30 jaar nog als zwembad te fungeren. De kosten van een dergelijk grootschalig destructief onderzoek bedragen circa € 20.000,= tot € 25.000,=. Deze zijn in voornoemde investeringsraming buiten beschouwing gelaten.
2.3.3 Vlekkenplan/schetsplan Ten behoeve van het nader aanduiden van het schematische inzicht in de locatie, relatie en omvang van verschillende functies/ruimten kan navolgend vlekkenplan/schetsplan worden weergegeven:
23/44
Ten aanzien van de benoemde onderdelen kunnen nog navolgende opmerkingen worden gemaakt: Ad 1. Aan de noordzijde wordt een nieuwe entree gesitueerd waardoor de zwemvoorziening vanuit deze kant toegankelijk wordt gemaakt en vanuit de parkeerplaatsen gemakkelijk bereikbaar is. Ad 2. Haaks op het bestaande wedstrijdbad van 25 x 15m (dat zal worden omgevormd tot een doelgroepenbad) wordt het nieuwe wedstrijdbad van 33 x 25 meter gerealiseerd. Ad 3+4. De bestaande entree, natte ruimten, horecavoorziening en kantoren worden volledig opnieuw ingericht. Hierdoor ontstaat er een routing zodat bezoekers via de centrale entree door het pand worden geleid en uiteindelijk op een centraal punt de beide zwemzalen kunnen betreden. Aan de westzijde wordt voorzien in kantoren, personeelsruimten, technische ruimten etc. Ad 5. Het bestaande instructiebad wordt omgevormd tot een multifunctionele ruimte.
2.4
Nieuwbouw op huidige locatie
Binnen dit scenario wordt uitgegaan van een geheel nieuwe zwemvoorziening op basis van de uitgangspunten en afmetingen zoals deze zijn benoemd in de contourennota. Daarnaast is binnen de ruimtestaat en investeringsraming uitwerking gegeven aan de aspecten energiebesparing en duurzaamheid.
2.4.1 Nieuwbouw zwembad Brandenburg De laatste optie die voor zwembad Brandenburg is uitgewerkt betreft de realisatie van een volledig nieuwe zwemvoorziening. Uitgangspunten nieuwbouw Hierbij zijn navolgende uitgangspunten gehanteerd: • uitgangspunt is een sporttechnisch en functioneel zwembad dat voorziet in een wedstrijdbassin van 33 x 25 meter én een doelgroepenbassin van 25 x 12,5 meter met een volledig in 2 delen neerlaatbare, beweegbare bodem; • het doelgroepenbad kan hierdoor ook voor (tijdelijk) recreatief gebruik worden ingezet , bijvoorbeeld door het instellen van de beweegbare bodem op een aflopende diepte van 20-80cm en de toepassing van diverse losse, recreatieve speelelementen; • er wordt niet voorzien in specifiek recreatief zwemwater (zie hiertoe ook de argumentatie in paragraaf 2.3.1). • Ook zijn er geen specifieke recreatieve componenten (zoals glijbanen, springplank, peuter- kleuterbad etc.) toegevoegd; • in het nieuwe zwembadcomplex is voorzien in een multifunctionele (verenigings)ruimte; • het nieuwe zwembad zal worden gerealiseerd op het buitenterrein van het huidige zwembad (zie hiertoe ook paragraaf 2.4.2); • hierdoor kan allereerst de nieuwe zwemvoorziening worden gerealiseerd waarna de oude zwemvoorziening kan worden gesloopt. Hierdoor wordt een zwembadloos tijdperk voorkomen; • ten behoeve van het verbeteren van de exploitatie worden diverse duurzaamheidsmaatregelen toegepast waardoor zowel het toekomstige energiegebruik als ook de overige exploitatielasten in de hand kunnen worden gehouden.
24/44
Ruimtestaat en investeringsbedrag Op basis van deze uitgangspunten is uitwerking gegeven aan de navolgende ruimtestaat en investeringsraming.
Ruimtestaat + Investering Nieuwbouw zwembad Brandenburg Ruimte
Aantal m2
Prijs per m2
Totaal
1 Entreesluis (tourniquet diameter 4,20 meter) 2 Entreehal 3 Toiletgroep dames (3 toiletten) inclusief voorgedeelte 4 Toiletgroep heren (2 toiletten + 2 urinoirs) inclusief voorgedeelte 5 Mindervalidetoilet 6 Kassa/Receptie 7 Back-office 8 Trappenhuis naar verdieping Subtotaal centrale entree
14 85 9 9 5 10 15 20 167
1.200 1.500 2.000 2.000 2.000 1.500 1.250 1.500
16.800 127.500 18.000 18.000 10.000 15.000 18.750 30.000 254.050
9 Horecagedeelte inclusief bar/uitgifte 10 Keuken 11 Magazijn (koelcel, vriescel en opslag) 12 Ruimte (inpandig) t.b.v. vuilcontainers 13 Kleedruimte horecapersoneel inclusief toilet 14 Entreesluis 15 Multifunctionele ruimte (ook t.b.v. verenigingsgebruik) Subtotaal horecagedeelte
100 20 25 12 10 12 50 229
1.500 2.000 1.200 1.000 1.800 1.200 1.500
150.000 40.000 30.000 12.000 18.000 14.400 75.000 339.400
16 Kantoor manager 17 Archief-, kopieer-, printer- en serverruimte 18 Toiletgroep kantoor/personeel (1x dames en 1x heren) inclusief voorgedeelte 19 Personeelskleedruimte dames inclusief toilet en doucheruimte 20 Personeelskleedruimte heren inclusief toilet en doucheruimte 21 Personeelsruimte 22 Was- en bergruimte Subtotaal kantoor- en personeelsruimten
15 10 6
1.250 1.250 2.000
18.750 12.500 12.000
15 15 35 15 111
1.800 1.800 1.250 1.200
27.000 27.000 43.750 18.000 159.000
23 Kleedaccommodatie met schoenen-gang, 6 groepskleedkamers, 28 kleedcabines, 84 vakken kledingkasten (naar keuze bij een hoogte 90 cm: 168 kledingkasten of bij een hoogte 60cm: 252 kledingkasten ) en blote-voeten-gang 24 Mindervalide-unit met douche + toilet 25 Make-up hoek inclusief haardrogers 26 Werkkast 27 Toiletgroep dames (4 toiletten) inclusief voorgedeelte 28 Toiletgroep heren (2 toiletten + 3 urinoirs) inclusief voorgedeelte 29 Doucheruimte met wand- en plafonddouches Subtotaal kleedaccommodatie
350 6 10 10 12 12 25 425
1.800 2.000 1.800 1.000 2.000 2.000 2.000
630.000 12.000 18.000 10.000 24.000 24.000 50.000 768.000
25/44
30 Zwemzaal 1 met een wedstrijdbassin van 25 x 33 meter (conform normen & richtlijnen KNZB), waterdiepte 2,00 meter, startperron ca. 4,00 meter, keerpuntperron ca. 3,00 meter, langsperrons ca. 3,00 meter 31 Zwemzaal 2 met een doelgroepenbassin 25 x 12,5 meter, beweegbare bodem over volledig wateroppervlak (waterdiepte instelbaar van 0,00 - 2,00 meter), één kopperron ca. 4,00 meter, overige perrons 3,00 meter 32 Badmeesterpost/Ruimte wedstrijdleiding (tussen zwemzaal 1 en 2) 33 EHBO-ruimte 34 Toiletten in zwemzalen (in elke zwemzaal 2 toiletten) 35 Bergingen (3 locaties) 36 Werkkasten (2 locaties) Subtotaal zwemzalen 37 38 39 40 41
Trappenhuis naar filterkelder en luchtunitruimte Transformatorruimte Laagspanningsruimte Gasmeterruimte Trappenhuis vanuit filterkelder en vanuit luchtunitruimte/ketelhuis (vluchttrap) gecombineerd met de vluchttrap welke nodig is voor de toeschouwersruimte op de verdieping
Subtotaal technische ruimten Subtotaal netto Toeslag netto-bruto: 20% BVO begane grond in m2
1.248
2.400
2.995.200
592 14 15 12 75 20 1.976
2.800 1.250 1.800 2.000 1.000 1.000
1.657.600 17.500 27.000 24.000 75.000 20.000 4.816.300
16 15 10 3
1.500 1.200 1.000 1.000
24.000 18.000 10.000 3.000
20 64
1.200
24.000 79.000
2.972
6.416.000
594
1.283.000
3.566
7.699.000
Ruimtestaat verdieping Ruimte
Aantal m2
Prijs per m2
Totaal
1 Trappenhuis naar verdieping 2 Toeschouwersruimte (tribunecapaciteit ca. 200 personen) Subtotaal toeschouwersgedeelte
20 250 270
1.500 1.200
30.000 300.000 330.000
3 Luchtunitruimte 4 Trappenhuis naar luchtunitruimte/ketelhuis 5 Trappenhuis naar begane grond (vluchttrap) Subtotaal technische ruimten
200 16 20 236
1.000 1.200 1.200
200.000 19.200 24.000 243.000
Subtotaal netto
506
573.000
Toeslag netto-bruto: 15%
76
86.000
BVO verdieping in m2
582
659.000
26/44
Ruimtestaat kelder Ruimte
Aantal m2
Prijs per m2
Trappenhuis naar kelder Filterkelder (inclusief ruimte voor opstelling aandrijving beweegbare bodem) 3 Bufferkelder waterbehandeling systeem 1 (wedstrijdbassin) 4 Bufferkelder waterbehandeling systeem 2 (doelgroepenbassin) 5 Reinwaterkelder (spoelwaterhergebruik) 6 Vuilwaterkelder 7 Ruimte zoutelektrolyse inclusief bulkvat 8 Opslagruimte chemicaliën 9 Trappenhuis naar begane grond (vluchttrap) 10 Installatieschacht Subtotaal netto
16 160
1.200 1.400
19.200 224.000
30
1.400
42.000
30
1.400
42.000
30 30 30 20 20 10 376
1.400 1.400 1.400 1.400 1.200 1.000
42.000 42.000 42.000 28.000 24.000 10.000 515.000
Toeslag netto-bruto: 15%
56
77.000
BVO kelder in m2
432
592.000
1 2
Subtotaal begane grond + verdieping + kelder
8.950.000
Bijkomende kosten o.a. bestaande uit honoraria adviseurs (architect/constructeur/adviseurs installaties), aansluitingen energie- en waterleverende bedrijven, rioolaansluitingen, legeskosten, bouwrente, losse inrichtingen, overig/onvoorzien (ca. 20%) Sloopkosten bestaand zwembad inclusief afwerking vrijkomend terrein
Totaal BVO/Investering (exclusief BTW)
Totaal
1.790.000
4.580
500.000 11.240.000
2.4.2 Vlekkenplan/schetsplan Ten behoeve van het nader aanduiden van het schematische inzicht in de locatie, relatie en omvang van verschillende functies/ruimten kan navolgend vlekkenplan/schetsplan worden weergegeven:
27/44
Ten aanzien van de benoemde onderdelen kunnen nog navolgende opmerkingen worden gemaakt: Ad 1. Aan de noordzijde wordt een nieuwe entree gesitueerd waardoor de zwemvoorziening vanuit deze kant toegankelijk wordt gemaakt en vanuit de parkeerplaatsen gemakkelijk bereikbaar is. Ad 2. Er wordt een volledig nieuwe zwemzaal gerealiseerd met daarin het nieuwe wedstrijdbad van 33 x 25 meter en aan de kopse kant van het wedstrijdbassin tevens een doelgroepenbassin van 25 x 12,5 meter. Ad 3+4. Aan de noordzijde wordt voorzien in de natte ruimten (douche- en kleedvoorzieningen) personeelsruimten en kantoren. De routing wordt zodanig ingericht dat bezoekers via de centrale entree door het pand worden geleid en uiteindelijk op een centraal punt de beide zwemzalen kunnen betreden. Ad 5. Aan de oostzijde wordt voorzien in een multifunctionele (verenigings)ruimte en een horecavoorziening waardoor vanuit deze ruimten zicht gecreëerd kan worden op de zwemzaal.
28/44
Sporthal De Bilt
3.1
Hoofdstuk 3
Inleiding
Navolgend worden tevens de resultaten gepresenteerd die voor de drie scenario’s voor Sporthal de Bilt kunnen worden bepaald. Achtereenvolgens is uitwerking gegeven aan de navolgende scenario’s: 1. behoud van de sporthal voor de korte termijn (tussen nu en vijf jaar) inclusief het in stand houden van de gymzaal aan de Marie Curieweg; 2. totale revitalisering van de sporthal De Bilt, inclusief het amoveren van de gymzaal aan de Marie Curieweg; 3. nieuwbouw van sporthal De Bilt op de huidige locatie, inclusief het amoveren van de gymzaal aan de Marie Curieweg. Bij de uitwerking van de scenario’s is tevens rekening gehouden met reeds gestelde uitgangspunten waaronder: • de gewenste afmetingen van de sportvloer bij nieuwbouw van de sporthal dient 29 x 44 meter te zijn met een vrije hoogte van 7 meter; • de capaciteit en functionaliteit van de gymzaal Marie Curieweg dient te worden ingebracht / ingepast in de nieuwe sporthal.
3.2
Behoud van de sporthal en de gymzaal voor de komende 5 jaar
Ten behoeve van het in beeld brengen van de kosten en financiële risico’s die kunnen worden onderscheiden inzake het in stand houden van de sporthal en de gymzaal gedurende een aanvullende periode van 5 jaar wordt in belangrijke mate gebruik gemaakt van de quick scan sporthal De Bilt die Andres c.s. in december 2010 voor de gemeente De Bilt heeft uitgevoerd4. Daarnaast worden de bevindingen meegenomen van de tweede schouw van de sporthal die medio april 2011 heeft plaatsgevonden. Navolgend worden de belangrijkste bevindingen van beide bezoeken resumerend weergegeven waarna in paragraaf 3.2.5 een overzicht wordt gegeven van de financiële risico’s voor sporthal De Bilt respectievelijk gymzaal Marie Curieweg.
3.2.1 Bouwkundig sporthal De Bilt In de huidige sporthal is maar in zeer beperkte mate rekening gehouden met energiebesparende maatregelen. Er zou een aanzienlijke besparing op de energielasten behaald kunnen worden indien er dubbel glas wordt aangebracht, isolatie wordt gerepareerd, de gevels aanvullend worden geïsoleerd en het dak van de sporthal van (extra) isolatie wordt voorzien. Echter, dergelijke aanpassingen hebben een terugverdientijd die de hier uitgewerkte periode van 5 jaar overschrijdt. Dientengevolge zijn deze kosten hier niet meegenomen.
4
R10-102.1163 Quick scan technische staat sporthal De Bilt
29/44
Foto: Beschadigde isolatie
De accommodatie is op zeer veel plekken erg gedateerd. Echter, tijdens de schouw is tevens vast komen te staan dat de accommodatie qua functionaliteit voldoet en aanpassingen technisch gesproken in beginsel niet noodzakelijk zijn. Aangezien in voorliggend scenario eventuele esthetische aanpassingen bewust zijn uitgesloten, zijn de kosten van de aanpassing van dergelijke aspecten (tegelwerk kleedkamers, tribune in de sporthal, interieur sporthal etc.) hier niet meegenomen.
Foto’s: Voorbeelden van gedateerde onderdelen van Sporthal De bilt
Dak De dakbedekking (in ieder geval op het lage deel5) vertoond op enkele plaatsen gebreken. Deze gebreken betreffen met name: • opbolling in bitumen; • gebrekkige aansluitingen bij doorvoeren, dakopstanden, daklichten etc. Foto: opbolling in dakbedekking bij aansluiting op het halfronde hoge dak
5
Het hoge deel was bij schouw niet bereikbaar
30/44
Gevelbekleding De gevelbekleding (beplating) van de laagbouw is op een aantal plaatsen gedeukt en besmeurd met graffiti. Formeel gezien doet het op korte termijn geen afbreuk aan de functionaliteit. Echter, aangezien dergelijke aspecten wel bijdragen aan de uitstraling en het imago (en daarmee indirect aan de exploitatiemogelijkheden) van de hal kan ervoor worden gekozen deze aspecten wel te herstellen.
Foto: gedeukte beplating
Metselwerk Het metselwerk op de gevel aan de achterzijde is besmeurd met graffiti. Ook vertoont het metselwerk binnen en buiten op meerdere plekken matige tot ernstige scheurvorming. Uit beide schouws is niet vast komen te staan of hier constructieve gebreken aan ten grondslag liggen. Indien de gemeente de sporthal nog 5 jaar in gebruik wenst te houden dan wordt aanbevolen om hier door een constructeur een controle op uit te laten voeren. Eventuele maatregelen die naar aanleiding van deze controle noodzakelijk blijken, zijn niet in deze kostenanalyse opgenomen.
Foto’s: Aangetast metselwerk
31/44
Schilderwerk Het schilderwerk en kozijnwerk buiten is over het algemeen goed onderhouden. In de sporthal zelf is er sprake van achterstalling schilderwerk binnen, bijvoorbeeld voor wat betreft kozijnen, lateien, tribunebanken e.d. Hiertoe is een kostenpost opgenomen.
Foto’s: Binnenschilderwerk en overig klein onderhoud
Sportvloer De kunststof sportvloer in de sportruimte is beschadigd en vertoont diverse gaten en scheuren. Hoewel de toplaag mogelijk ca. 10-11 jaar geleden is vervangen, is de vloer daaronder waarschijnlijk nog veel ouder. De sportvloer moet in principe vervangen worden, waarbij wel moet worden opgemerkt dat, indien de gemeente op voorhand reeds heeft besloten om de sporthal over 5 jaar te gaan amoveren, er behoudend moet worden geïnvesteerd. De gemiddelde levensduur van een nieuwe toplaag van een sportvloer (10 tot 15 jaar) overstijgt namelijk de resterende periode van 5 jaar waarin de sporthal haar functie dient te vervullen.
Foto: Beschadigde voet spant
Foto: Beschadigde sportvloer
32/44
Diverse kleine(re) gebreken Naast de hiervoor besproken onderdelen, zijn er nog vele kleine(re) mankementen. Zo is het houten plafond op diverse plaatsen beschadigd. Betimmeringen zijn beschadigd. Ook is de afwerking van de voet van de houten spanten in de sporthal beschadigd. Voor dergelijke zaken is een verzamelpost opgenomen.
3.2.2
Werktuigkundig sporthal De Bilt
Drinkwaterinstallatie In de quick scan is reeds geadviseerd dat de waterinstallatie helemaal moet worden nagelopen en dat eventuele dode leidingdelen verwijderd moeten worden. Hiertoe is een stelpost opgenomen. Hemelwaterafvoeren Enkele standleidingen zijn beschadigd en dienen te worden hersteld.
Foto: Defecte standleiding en HWA
Foto: CV-installatie
Centrale verwarming • De centrale verwarming is gedateerd en aan vervanging toe. • De diversen groepen van de verdeler verzamelaar zijn gedateerd en aan vervanging toe. Één circulatiepomp is reeds vervangen, de overige dienen eigenlijk op korte termijn ook te worden vervangen. • De regelinstallatie is gedateerd en ook aan vervanging toe. De regelinstallatie in de regelkast zou vernieuwd moeten worden. Ventilatie • De luchtbehandelingsinstallatie van de sporthal geeft een redelijke indruk. De roosters zijn wel vervuild en dienen te worden schoongemaakt alsmede de afzuig axiaal ventilatoren in de sporthal. • Het kanalenwerk kon niet inwendig worden geïnspecteerd, maar er kan van uit gegaan worden dat deze ook redelijk vervuild zullen zijn. Er is geen reden om aan te nemen dat deze binnen 5 jaar bijzonder onderhoud behoeven.
33/44
• • •
Enkele afzuigventilatoren zijn gedateerd en kunnen mogelijk defect gaan. Geadviseerd wordt de komende 5 jaar een jaarlijks verhoogde partiële post op te nemen voor het vervangen van defecte afzuigventilatoren. De ontluchtingskap is gecorrodeerd en dient te worden vervangen. De afblaasroosters van de afzuiging van de sporthal zijn defect en dienen te worden hersteld.
Foto’s: Ventilatie en luchtbehandeling
3.2.3
Elektrotechnisch sporthal De Bilt
Hoofdverdeelinrichting De hoofdverdeelinrichting is gesitueerd in de gangzone naar de sporthal. In deze hoofdverdeelinrichting ontbreken zogenoemde schroefkoppen en zo nodig smeltpatronen, hierdoor ontstaat direct aanrakingsgevaar (zie foto). Dit dient zo spoedig mogelijk te worden opgelost.
Kracht In de sporthal zijn tijdens de eerste schouw twee CEE-form contactdozen aangetroffen, De mankementen hieraan zijn bij de tweede schouw nog niet verholpen (zie foto). Derhalve deze CEE-form contactdozen zodanig uitvoeren dat deze geen (direct) gevaar vormen. Indien dit niet mogelijk is deze CEE-form contactdozen afkoppelen en verwijderen.
34/44
Foto: Hoofdverdeelinrichting
Foto: Afgeplakte CEE-form contactdoOS
Noodverlichting en vluchtwegaanduiding Er is een decentrale noodverlichtings- en vluchtwegaanduidingsinstallatie aanwezig. Het is onbekend of de autonomie en gemiddelde verlichtingssterkte volgens de vigerende normen tijdens een calamiteit (stroomuitval) gehaald worden. De noodverlichtings- en vluchtwegaanduidingsarmaturen worden niet periodiek (jaarlijks) onderhouden. Er zijn tijdens de eerste en tweede schouw geen noodverlichtingsarmaturen in de vluchtroute van de gang (ter plaatse van de kleedkamers) aangetroffen. Er dienen in deze ruimte twee noodverlichtingsarmaturen te worden geplaatst. Foto: Gang zonder noodverlichting
Brandmeld- en ontruimingsinstallatie Er is een diversiteit aan type brandmelders toegepast binnen het complex. Gezien de leeftijd van de ionisatiemelders en bijbehorende nevenindicatoren, totaal ongeveer 40 componenten, dienen deze op korte termijn te worden vervangen. De recentere brandmelders kunnen gehandhaafd blijven.
Foto’s: een ionisatiemelder en ionisatiemelder met nevenindicator welke vervangen dienen te worden
35/44
3.2.4 Gymnastieklokaal Marie Curieweg Voor de gymzaal aan de Marie Curieweg wordt, gezien de bouwtechnische staat waarin het gebouw verkeert, er vanuit gegaan dat het plegen van regulier onderhoud in principe voldoende is om het complex nog 5 jaar in stand te houden. Een schouw van het complex heeft geen noemenswaardig achterstallig groot onderhoud opgeleverd. De afgelopen jaren is het regulier onderhoud conform planning uitgevoerd. Zo zijn onder meer de kozijnen en de boeiboorden vervangen. Dientengevolge is alleen een extra stelpost opgenomen van € 10.000,- ter afdekking van de risico’s aan eventuele extra financiële bouwkundige, werktuigkundige en/of elektrotechnische kosten die gedurende de komende 5 jaar kunnen optreden.
3.2.5 Resumé financiële risico’s Uit de analyse van de huidige bouwkundige staat van sporthal De Bilt en gymzaal Marie Curieweg zijn diverse aandachtspunten en knelpunten benoemd die navolgend zijn vertaald in financiële risico’s.
Financiële risico's Nog 5 jaar instandhouding sporthal De Bilt & gymzaal Marie Curieweg Aandachtspunt/knelpunt
1 Herstellen dakbedekking 2 Herstel gevelbeplating 3 Herstel metselwerk 4 Schoonmaken metselwerk 5 Controle constructeur 6 Achterstallig schilderwerk binnen 7 Herstel montage kleedkamerbank 8 Vervangen sportvloer sporthal 9 Verzamelpost kleine(re) gebreken Subtotaal bouwkundig 10 Eenmalige totaal-controle van de waterinstallaties en het verwijderen van enkele dode leidingen 11 Herstel enkele standleidingen HWA 12 Vervanging CV 13 Vervangen groepen verdeler verzamelaar 14 Vernieuwen regelinstallatie 15 Schoonmaak roosters en ventilatoren 16 Vervangen afzuigventilatoren (jaarlijks € 1.500,=) 17 Vervangen ontluchtingskap 18 Herstel afblaasroosters Subtotaal werktuigkundig
Prijs
5.000 2.000 10.000 2.000 3.000 4.000 1.500 115.000 8.000 150.500 3.500 1.400 24.500 7.500 8.500 4.500 7.500 1.700 1.500 60.600
36/44
19 NEN 3140-inspectie 20 Aanpassen hoofdverdeelinrichting 21 Aanpassen / uitbreiden noodverlichting en -armaturen 22 Vervangen luidsprekers sporthal 23 Vervangen ionisatiemelders / nevenindicatoren Subtotaal elektrotechnisch
2.000 350 1.500 1.250 5.000 10.100
24 Stelpost bouwkundig, werktuigkundig en elektrotechnisch
10.000 10.000
Subtotaal Marie Curieweg Subtotaal Bijkomende kosten o.a. bestaande uit honoraria adviseurs (constructeur/adviseurs installaties), overig/onvoorzien (ca. 10%)
Totaal financiële risico's (exclusief BTW)
231.200
23.000 254.200
Middels bovenstaand overzicht zijn de financiële risico’s voor beide accommodaties in beeld gebracht. Indien de gemeente De Bilt reeds op voorhand besluit om sporthal De Bilt en/of gymzaal Marie Curieweg over circa 5 jaar te sluiten dan adviseert Andres c.s. om niet op voorhand in genoemde aandachtspunten en knelpunten te investeren. In plaats daarvan wordt geadviseerd om (een deel van) de mogelijk benodigde middelen te reserveren zodat in geval van calamiteiten snel en adequaat actie kan worden ondernomen. Ten behoeve van het verrichten van overig dagelijks en groot onderhoud neemt de gemeente vooral een passieve houding aan, waarbij slechts in geval van het ontstaan van mogelijke veiligheidsrisico’s dan wel knelpunten in de bedrijfsvoering tot uitvoering van onderhoudswerkzaamheden wordt overgegaan. Bij voorgaande cijfers worden nog enkele kanttekeningen geplaatst: a. op zichzelf is de sloop van sporthal De Bilt c.q de sloop van de gymzaal in termen van duurzaamheid een ongunstige maatregel; b. daar tegenover staat dat met name de huidige sporthal weinig energie-efficiënt is; c. voor de accommodaties geldt vanwege de reeds verstreken levensduur bovendien dat ook na het uitvoeren van deze aandachtspunten en knelpunten de onderhoudsinspanning en de daaraan verbonden kosten naar verwachting zullen blijven (toenemen); d. na uitvoering van de hier geïnventariseerde maatregelen blijft met name de sporthal De Bilt een erg gedateerde accommodatie.
3.3
Revitalisering sporthal inclusief inpassing gymzaal
Uitgangspunt binnen dit scenario is dat de totale revitalisering dusdanige aanpassingen aan de huidige sporthal bevat dat de functie van de gymzaal Marie Curieweg kan worden overgenomen door sporthal De Bilt. Om het gebruik van beide accommodaties samen te voegen zal bijvoorbeeld het plaatsen van een scheidingswand moeten worden gerealiseerd. Ook worden esthetische aanpassingen meegenomen en worden maatregelen getroffen ten behoeve van energiebesparing en duurzaamheid.
37/44
3.3.1 Revitalisering sporthal Ten behoeve van het revitaliseren van de sporthal, met daarbij meegenomen de inpassing van de functionaliteit en gebruik van gymzaal Marie Curieweg, is voorliggend scenario uitgewerkt. Uitgangspunten revitalisering De belangrijkste uitgangspunten die hierbij zijn gehanteerd betreffen: • de huidige vloeroppervlakte van de sporthal wordt gehandhaafd; • ook de situering van de overige voorzieningen wordt zoveel mogelijk gehandhaafd; wel zullen deze volledig worden gerenoveerd; • ten behoeve van het verhogen van de functionaliteit en het inpassen van de activiteiten van de gymzaal Marie Curieweg is gekozen voor de realisatie van een enkele scheidingswand in de accommodatie; • hiertoe zal, gezien de gebogen dakconstructie van de hal, er in het midden van de sporthal een extra bouwkundige voorziening moeten worden gerealiseerd waarin de ophangconstructie van de Trenomat wand kan worden weggewerkt; • ten behoeve van het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden is een periode van circa 3-4 maanden benodigd. Door deze werkzaamheden zoveel mogelijk gedurende de zomerperiode te laten uitvoeren (de bezetting van sporthallen is door de seizoensgebonden activiteiten van veel gebruikers op dat moment zeer laag) zullen zo weinig mogelijk gebruikers hinder van de voorgestelde renovatie ondervinden. Ruimtestaat en investeringsbedrag Op basis van deze uitgangspunten is uitwerking gegeven aan de navolgende ruimtestaat en investeringsraming.
Ruimtestaat + Investering Renovatie sporthal De Bilt Ruimte
1 2
Verbeteren gevelisolatie in spouwmuren Vervangen gevelbeplating kopwanden sporthal voor sandwichpanelen 3 Verwijderen bestaand dakpakket (isolatie + dakbedekking) voor een nieuw dakpakket bestaande uit een dampremmende laag, isolatie en dakbedekking 4 Schilderwerk Subtotaal buitengevels en dak
Aantal m2
Prijs per m2
Totaal
270 300
30 250
8.100 75.000
1.700 post
100
170.000 10.000 263.100
5
Verwijderen bestaande sportvloer en vervangen voor een nieuwe sportvloer inclusief belijning Trenomatwand inclusief bouwkundige voorzieningen
1.250 post
92
6
115.000 80.000
7
Vervangen W+E installaties
1.250
220
275.000
Subtotaal sporthal + bergingen
470.000
38/44
8 Sloopwerk vloer-, wand- en plafondafwerking 9 Nieuw vloertegelwerk 10 Nieuw wandtegelwerk 11 Nieuwe plafonds 12 Vervangen deuren 13 Schilderwerk 14 Vervangen W+E installaties Subtotaal kleedaccommodatie BVO/Bouwkosten Bijkomende kosten o.a. bestaande uit honoraria adviseurs (bouwkundig/constructeur/adviseur installaties), overig/onvoorzien (ca. 10%) Totaal BVO/Investering (exclusief BTW)
210 210 200 210 post post 210
50 80 75 75
300
10.500 16.800 15.000 15.750 10.000 10.000 63.000 141.050 874.000
87.000 961.000
Bij voorgaande cijfers worden nog enkele kanttekeningen geplaatst: a. ondanks dat met de voorgestelde investeringen de sporthal weer op een passend niveau kan worden gebracht, dient wel te worden opgemerkt dat Andres c.s. van mening is dat hiermee niet kan worden voldaan aan de gemeentelijke wens om de sporthal nog 20-30 jaar mee te laten gaan; b. door de bijzondere dakconstructie (gebogen dak) zal de functionaliteit van de sporthal namelijk altijd achterblijven bij hedendaagse sporthallen. Dit gezien het feit dat bijvoorbeeld aan de dakconstructie geen sport- en spelinstallaties kunnen worden aangebracht. Ook kan, gezien de situering van de douche- en kleedaccommodaties en de constructie van de sporthal, slechts 1 scheidingswand worden aangebracht waardoor de functionaliteit ook achter blijft bij hedendaagse sporthallen met 2 scheidingswanden (waardoor 3 zaaldelen gerealiseerd kunnen worden); c. indien ook dergelijke aspecten moeten worden aangepakt dan dient de volledige constructie van de sporthal te worden aangepast waardoor er feitelijk sprake is van een nieuwe sporthal (zie ook paragraaf 3.4); d. het achterblijven van de functionaliteit door de gebogen dakconstructie heeft tevens tot gevolg dat met name het onderwijsgebruik van de Marie Curieweg maar ten dele kan worden ingepast in de gerenoveerde sporthal. Door de scheidingswand worden weliswaar 2 zaaldelen gerealiseerd waardoor gelijktijdig 2 schoolklassen bewegingsonderwijs kunnen genieten. Echter, doordat in de sporthal niet alle noodzakelijke toestellen en attributen kunnen worden bevestigd, kan ook een deel van de oefeningen en activiteiten niet plaatsvinden. Feitelijk gezien kan alleen de ‘sport- en spelleerlijn” volledig worden geïntegreerd. e. resumerend kan worden gesteld dat ook na uitvoering van de hier geïnventariseerde maatregelen sporthal De Bilt qua functionaliteit achterblijft bij overige hedendaagse sporthallen.
39/44
3.4
Nieuwbouw op huidige locatie
Tenslotte is uitwerking gegeven aan het laatste scenario, waarin is ingegaan op het realiseren van een nieuwe sporthal op de huidige locatie. Uitgangspunt is een geheel nieuwe sportvoorziening op basis van de uitgangspunten zoals geschetst in de contourennota. Daarbij zijn tevens de aspecten energiebesparing en duurzaamheid betrokken. Aangezien er hier sprake is van een volledig nieuwe voorziening is tenslotte tevens een schets gepresenteerd ten behoeve van het nader aanduiden van het schematische inzicht in de locatie, relatie en omvang van verschillende functies/ruimten.
3.4.1 Nieuwbouw sporthal Ten behoeve van het revitaliseren van de sporthal, met daarbij meegenomen de inpassing van de functionaliteit en gebruik van gymzaal Marie Curieweg, is voorliggend scenario uitgewerkt. Uitgangspunten nieuwbouw • de nieuwbouw bevat dusdanige afmetingen en functionaliteiten in vergelijking met de huidige sporthal dat de functie van de gymzaal Marie Curieweg volledig kan worden overgenomen door de nieuwe sporthal; • hiertoe wordt onder meer het aantal groepskleedkamers uitgebreid van 4 stuks (huidige situatie) naar 6 stuks; • er wordt een multifunctionele sportvloer aangebracht die tevens geschikt gemaakt kan worden voor evenementen waardoor de evenementenfunctie wordt behouden; • de sporthal blijft aan het zalencentrum gekoppeld. Beide voorzieningen delen op dit moment de centrale horecafunctie. Bovendien wordt de huidige sporthal ook als evenementenhal gebruikt waarbij in veel gevallen ook het zalencentrum wordt ingeschakeld. Indien de nieuwbouw van de sporthal wordt losgekoppeld van het zalencentrum dan zullen de exploitatiekansen van zowel de nieuwe stand-alone sporthal als het achtergebleven zalencentrum aanzienlijk afnemen; • de nieuwe sporthal zal op de locatie van de huidige sporthal worden gerealiseerd met dien verstande dat de sporthal 90 graden zal worden gedraaid. Hiertoe dient eerst de oude sporthal te worden gesloopt waarna de nieuwe sporthal kan worden gebouwd; • dientengevolge wordt, ten behoeve van het voorkomen van een sporthalloos tijdperk, een tijdelijke sporthalvoorziening gerealiseerd op het voorterrein van de huidige sporthal/zalencentrum (zie hiertoe ook paragraaf 3.4.2). Hierbij dient rekening te worden gehouden met de beoogde plaatsing van een tijdelijke vestiging van een Albert Heijn-supermarkt die op hetzelfde perceel is voorzien. De tijdelijke sporthal en de tijdelijke supermarkt kunnen namelijk niet gelijktijdig worden geplaatst.
Ruimtestaat en investeringsbedrag Op basis van deze uitgangspunten is uitwerking gegeven aan de navolgende ruimtestaat en investeringsraming.
40/44
Ruimtestaat + Investering Nieuwbouw sporthal De Bilt Ruimte
1 2 3 4
Schoenengang (44,00 x 2,00 meter) Groepskleedkamers (6 stuks x 25 m2) Doucheruimten (6 stuks x 15 m2) Toiletgroepen op 2 locaties tussen de groepskleedkamers, elk bestaande uit 3 damestoiletten en 2 herentoiletten/2 urinoirs inclusief voorgedeelten met wastafels
Toiletten mindervaliden op 2 locaties tussen de groepskleedkamers 6 Leraren-/scheidsrechterskleedruimten inclusief doucheruimten (2 stuks x 12 m2) 7 Werkkasten op 2 locaties tussen de groepskleedkamers 8 Schoenengang sportschoenen (44,00 x 2,00 meter) Subtotaal kleedaccommodatie
Aantal m2
Prijs per m2
Totaal
88 150 90
1.250 1.300 2.000
110.000 195.000 180.000
50
2.000
100.000
12
2.000
24.000
24 38 88 540
1.600 1.000 1.250
38.400 38.000 110.000 795.400
1.276 165 45 1.486
1.100 1.000 1.000
1.403.600 165.000 45.000 1.613.600
15 12 12 6 35 14 94
1.200 2.000 2.000 2.000 1.250 1.250
18.000 24.000 24.000 12.000 43.750 17.500 139.250
5
9 Sporthal 29,00 x 44,00 x 7,00 meter 10 Toestellenbergingen (3 stuks x 55 m2) 11 Bergingen t.b.v. ballen/spelmateriaal (3 stuks x 15 m2) Subtotaal sporthal + bergingen 12 Entree 13 Toiletgroep dames (3 toiletten) inclusief voorgedeelte 14 Toiletgroep heren (2 toiletten + 2 urinoirs) inclusief voorgedeelte 15 Mindervalidetoilet 16 Ontmoetingsruimte 17 Sport Informatie Centrum (SIC) Subtotaal ontmoetingsruimte + ruimte SIC Subtotaal netto Toeslag netto-bruto: 15% BVO/Bouwkosten Bijkomende kosten o.a. bestaande uit honoraria adviseurs (architect/constructeur/adviseur installaties), aansluitingen energieen waterleverende bedrijven, rioolaansluitingen, legeskosten, bouwrente, losse inrichtingen, overig/onvoorzien (ca. 20%)
2.120 318 2.438
382.000 2.930.000
586.000 150.000
Sloopkosten bestaande sporthal inclusief aanpassen infrastructuur Totaal BVO/Investering (exclusief BTW)
2.548.000
2.438
3.666.000
41/44
3.4.2 Tijdelijke sporthal Ten behoeve van het kunnen realiseren van de nieuwbouw van de sporthal dient gedurende een periode van circa 1,5 tot 2 jaar te worden voorzien in een tijdelijke sporthal. Dit tijdsbestek is benodigd om de huidige sporthal te slopen en de nieuwe sporthal te realiseren. In overleg met de firma Neptunes Group te Kessel6 is door Andres c.s. navolgend op hoofdlijnen een kostenraming opgesteld voor het plaatsen van een tijdelijke sporthal. Hierbij zijn de navolgende uitgangspunten gehanteerd; • er wordt uitgegaan van een tijdelijke sporthal met een vloeroppervlakte van 24x45 meter; • in de tijdelijke sporthal wordt een gordijn aangebracht die als scheidingswand kan fungeren waardoor de sporthal in twee zaaldelen kan worden gesplitst; • de tijdelijke voorziening voldoet aan de eisen van het bouwbesluit; • de douche- en kleedruimten (4 in totaal) worden ondergebracht in aparte units die aan de tijdelijke hal worden gemonteerd. Hierdoor hoeven gebruikers niet door de buitenlucht om vanuit de kleedlokalen in de hal te komen; • de vrije hoogte van de sporthal bedraagt 7 meter. Hiermee wordt een hoogwaardige tijdelijke voorziening gerealiseerd die minimaal dezelfde functionaliteit bevat als de huidige sporthal De Bilt. Kostenoverzicht De kosten die gemoeid zijn met de plaatsing van een tijdelijke voorziening kunnen worden onderverdeeld in éénmalige kosten (opbouw, afbouw, storten ondervloer etc.) en periodieke kosten (de huur van overige voorzieningen zoals bouwkundige elementen, wanden,douche- en kleedunits etc.). De éénmalige kosten voor het plaatsen van een tijdelijke sporthal van 24x45 meter bedragen circa € 225.000,= (inclusief opbouw en afbouw). Daarnaast dient rekening te worden gehouden met een maandelijks huurbedrag van circa € 14.000,= voor huur van de voorziening en de douche- en kleedunits. Indien wordt uitgaan van een periode van maximaal 2 jaar dan bedragen de kosten voor een tijdelijke voorziening circa € 225.000 + 24 * 14.000 = € 561.000,=7. Op basis van voorgaande berekening kan worden vastgesteld dat het plaatsen van een dergelijke voorziening voor een periode van 1,5 tot 2 jaar resulteert in verhoudingsgewijs zeer hoge kosten. Dit komt met name door de vaste kosten voor opbouw en afbouw die éénmalig, en dus onafhankelijk van de huurperiode, in rekening worden gebracht. Een mogelijk kostenvoordeel zou kunnen worden behaald indien voor de plaatsing van de tijdelijke supermarkt en de plaatsing van de tijdelijke sporthal één en dezelfde voorziening kan worden gehanteerd. Beide accommodaties hebben een ongeveer vergelijkbaar vloeroppervlak (circa 1.000-1.500 m2) waardoor de nutsaansluitingen, ondervloer en constructie grotendeels gehandhaafd kunnen worden en slechts op onderdelen aanpassingen noodzakelijk zijn. De éénmalige kosten worden dan over een langere periode afgeschreven. Andres c.s. en Neptunes zien mogelijkheden om een dergelijke voorziening te realiseren en kunnen indien gewenst aanvullende informatie hieromtrent aanleveren.
Deze firma staat bekend als gerenommeerde partij inzake het leveren en verhuren van hoogwaardige “tijdelijke” sportvoorzieningen. 7 Bedragen op basis van kengetallen en ervaringscijfers van Neptunes Group – Kessel. 6
42/44
Een andere oplossing die, mede gezien het kostenaspect, bij dergelijke kortstondige noodzaak aan vervangende sporthalruimte vaak wordt gekozen betreft het onderbrengen van gebruikers in andere sporthallen en sportzalen in de gemeente, én indien noodzakelijk ook buiten de gemeente. De gemeente draagt in dergelijke gevallen vaak zorg voor busvervoer van en naar de overloopvoorzieningen om de gebruikers zoveel mogelijk tegemoet te komen. Beeldmateriaal Navolgend zijn enkele afbeeldingen van een dergelijke tijdelijke voorziening8 opgenomen waaruit blijkt dat er sprake is van een volwaardige tijdelijke oplossing.
Foto’s: interieur en exterieur van een hoogwaardige tijdelijke sportvoorziening
In de gemeente Maarssen is zeer recent ook een vergelijkbare tijdelijke sporthal gerealiseerd die voor een periode van circa 2,5 jaar zal blijven staan. Op verzoek kan, al dan niet in een later stadium, aan deze sporthal een bezoek worden gebracht.
3.4.3 Vlekkenplan/schetsplan Ten behoeve van het nader aanduiden van het schematische inzicht in de locatie, relatie en omvang van verschillende functies/ruimten kan navolgend vlekkenplan/schetsplan worden weergegeven:
8
Foto’s aangeleverd door Neptunus Group - Kessel
43/44
Ten aanzien van de benoemde onderdelen kunnen nog navolgende opmerkingen worden gemaakt: Ad 1. Aan de noordzijde van de nieuwe sporthal worden de toestellenbergingen gerealiseerd. Er wordt voorzien in een centrale toestellenberging die vanuit alle drie de zaaldelen bereikbaar is. Ad 2. De sporthal zelf wordt 90 graden gedraaid ten opzichte van de huidige situatie. Dit past beter op het bestaande perceel en biedt de gelegenheid om de sporthal zodanig te ontwerpen dat er drie zaaldelen gerealiseerd kunnen worden die ieder afzonderlijk kunnen beschikken over 2 kleedkamers en een toestellenberging. Ad 3. Aan de zuidzijde van de nieuwe sporthal worden de douche- en kleedkamers voorzien, 6 in totaal. Aan weerzijden van de douche- en kleedkamers worden twee gangen gerealiseerd waardoor er een schone- en vuile voetengang wordt gecreëerd. Bovendien kan hierdoor vanuit elke kleedkamer elk zaaldeel worden bereikt. Ad 4. De huidige ruimte voor het Sport Informatie Centrum moet plaats maken voor de nieuwe sporthal. Echter, in het verlengde van de huidige vergaderruimten die meest oostelijk zijn gelegen, wordt een nieuwe ruimte voorzien waar deze activiteiten in kunnen worden ondergebracht. Ad 5. Op het voorterrein wordt voorzien in een tijdelijke sporthal. Ad 6. De huidige centrale entree en horecavoorziening wordt onverkort gehandhaafd. De beoogde nieuwe situering maakt dat vanuit de centrale entree zowel de vergaderruimten, de kleedaccommodaties en de zalen van het vergadercentrum bereikt kunnen worden. Hoevelaken, 19 mei 2011
44/44
