Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties

Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties Bedrijfseconomische verkenning en vergelijking van de bedrijfslasten in de corporatiesector in de periode 2000 – 2003

Auteur: drs. Gerard van Middelaar Begeleider: drs. Arthur Marquard Amsterdam, oktober 2005

Voorwoord In het kader van mijn Master of Science in Real Estate opleiding (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) van de Universiteit van Amsterdam is deze Master Thesis geschreven. Bij mijn werkzaamheden als medewerker bij het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting komen regelmatig de kosten van de bedrijfsvoering van de woningcorporaties aan de orde. Naast de absolute hoogte van de kosten zijn ook de ontwikkeling en de achterliggende oorzaken ervan interessant. De beschouwing over deze aspecten wint aan waarde als deze kunnen worden vergeleken met organisaties die een vergelijkbare prestatie leveren, maar binnen een ander institutioneel kader. In de loop van dit onderzoek bleek de materie vaak weerbarstiger dan vooraf onderkend. Zoals ontoereikendheid van beschikbare data, beperkte medewerking om aanvullend onderzoeksmateriaal ter beschikking te stellen, en last but not least de wens om binnen redelijke tijd de MasterThesis af te ronden. Een woord van dank past hier ook voor de heer drs. Arthur Marquard, die door zijn uitstraling mij het gevoel gaf ‘dat het wel goed zou komen.’ Bij het afronden van mijn studie passen ook woorden van erkentelijkheid. Allereerst gaat mijn dank uit naar mijn vorige werkkring, Intermezzo, Stichting voor Jongeren Huisvesting te Amstelveen, alwaar ik werd geprikkeld om mij te verdiepen in de specifieke aspecten van het onroerend goed van een corporatie. Maar bovenal past een woord van dank aan mijn huidige werkgever, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, in het bijzonder de algemeen directeur, de heer drs. Jan van der Moolen en de adjunct-directeur, Hennie Flaman. Door hun geloof en hun steun voor mijn keuzes is het tot een goed einde gekomen. Het CFV heeft mij de mogelijkheid geboden om deze opleiding af te ronden door tijd, geld en ondersteuning aan te bieden. Voorts ben ik veel dank verschuldigd aan mijn naaste collega’s die mij met tal van vragen hebben geholpen. In de laatste fase heb ik dankbaar gebruik gemaakt van suggesties en opmerkingen op de eindversie van deze thesis van Johan Conijn, die sinds 1 september 2005 als directeur is verbonden aan het CFV. Tijdens de opleiding wordt veel groepswerk gedaan. Deze opdrachten heb ik als zeer stimulerend en leerzaam ervaren. Daarom spreek ik mijn dank en waardering uit naar mijn medestudenten. Ik heb uiterst plezierig met jullie samen mogen werken en heb veel van jullie geleerd.

Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties, 2000-2003

2

Inhoudsopgave Voorwoord....................................................................................................................................... 2 1. Inleiding....................................................................................................................................... 4 2. Probleemstelling ......................................................................................................................... 5 2.1 Plan van aanpak .......................................................................................................................... 5 2.2 Leeswijzer .................................................................................................................................... 6 3. Institutionele context van corporaties ......................................................................................... 7 3.1 Baten van de maatschappelijke functies van corporaties............................................................ 9 3.2 Lasten van de maatschappelijke functies van corporaties ........................................................ 10 3.3 Woningcorporaties en efficiëntie................................................................................................ 11 4. Niveau en ontwikkeling netto-bedrijfslasten ............................................................................. 13 4.1 Ontwikkeling netto-bedrijfslasten corporatiesector .................................................................... 13 4.2. Vergelijking tussen woningcorporaties: Aedex versus CFV ...................................................... 15 4.3 Vergelijking tussen corporaties en beleggers ............................................................................ 16 4.4 Samenvatting van niveau van de netto-bedrijfslasten ............................................................... 18 5. Ontwikkeling van de onderdelen van de netto-bedrijfslasten ................................................... 19 5.1 Ontwikkeling van lonen en salarissen........................................................................................ 19 5.2 Ontwikkeling van de sociale lasten (inclusief pensioenpremies) ............................................... 22 5.3 Ontwikkeling van de overige bedrijfslasten................................................................................ 23 5.4 Overheidsheffingen (OZB eigenaarsdeel, rioolrecht en waterschapslasten) ............................ 24 5.5 Onderzoek jaarstukken .............................................................................................................. 25 5.6 Overige kostenverhogende aspecten ........................................................................................ 27 5.7 Samenvatting van de ontwikkeling van onderdelen van de netto-bedrijfslasten ....................... 28 6. Niveau en spreiding netto-bedrijfslasten .................................................................................. 30 6.1 Netto-bedrijfslasten en omvang corporaties .............................................................................. 30 6.2 Netto-bedrijfslasten referentiecorporaties .................................................................................. 33 6.3 Regionale verdeling netto-bedrijfslasten.................................................................................... 34 6.4 Netto-bedrijfslasten en productie ............................................................................................... 36 6.5 Netto-bedrijfslasten gefuseerde corporaties .............................................................................. 37 6.6 Overige onderzochte relaties ..................................................................................................... 38 6.7 Samenvatting van de spreiding van de netto-bedrijfslasten ...................................................... 38 7. Gevolgen van de lastenstijging................................................................................................. 40 7.1 Gevolgen voor ontwikkeling bedrijfswaarde............................................................................... 40 7.2 Scenarioanalyse effecten bedrijfswaarde .................................................................................. 41 7.3 Overige gevolgen ....................................................................................................................... 42 7.4 Samenvatting van de gevolgen van de stijging van de netto-bedrijfslasten .............................. 42 8. Conclusies en samenvatting..................................................................................................... 44 8.1 Samenvatting ............................................................................................................................. 44 8.2 Conclusies.................................................................................................................................. 46 8.3 Aanbevelingen ........................................................................................................................... 46 Literatuurlijst.................................................................................................................................. 48 Bijlage 1: Beschikbare data en definiëring van gehanteerde begrippen. ..................................... 50 Bijlage 2: OZB en andere overheidsheffingen.............................................................................. 53 Bijlage 3: Lijst met afkortingen...................................................................................................... 54 Bijlage 4: Lijst met geïnterviewden ............................................................................................... 54


3

1. Inleiding In Nederland staan ultimo 2000 circa 6,5 miljoen bewoonde woningen. Hiervan worden er 3,4 miljoen woningen (= 52%) bewoond door de eigenaar. De rest, 3,1 miljoen woningen (= 48%) zijn huurwoningen. Het overgrote deel van de 3,1 miljoen huurwoningen (circa 2,4 miljoen = 78%) zijn in eigendom van de sociale verhuurders, de woningcorporaties. De rest is eigendom van commerciële beleggers of van particulieren. Zowel corporaties als beleggers in vastgoed investeren in woningen. Corporaties doen dat vooral voor die groepen die niet of in onvoldoende mate zelfstandig in hun huisvestingsbehoefte kunnen voorzien. De beleggers zullen dat voornamelijk doen om hun toekomstige uitkeringsverplichtingen op het gebied van pensioenen en verzekeringen na te komen. Om de kosten van de bedrijfsvoering in een juist perspectief te plaatsen, zouden de geleverde prestaties en de specifieke omgevingsfactoren bekend moeten zijn. Naast de hoogte en de ontwikkeling van de kosten van de bedrijfsvoering dienen daarbij ook de achterliggende oorzaken aan de orde te komen. Om de efficiency te meten dienen de prestaties bekend te zijn. Hier stuit ik gelijk op een enorm probleem, aangezien de gewenste prestaties niet eenduidig zijn gedefinieerd, waardoor een echte vergelijking van de efficiency tussen corporaties en beleggers niet goed is uit te voeren. Wel zal er op onderdelen kosten vergeleken worden tussen de onderscheiden groepen van woningexploitanten. De corporaties hebben hun middelen grotendeels geïnvesteerd in woningen. Dit in tegenstelling tot het merendeel van de commerciële beleggers in vastgoed. Deze zullen in hun beleggingsbeleid een spreiding nastreven om zo de risico’s verbonden aan hun beleggingen te verminderen. Dit aspect speelt niet bij woningcorporaties, aangezien zij voor het overgrote deel slechts woningen exploiteren. Dus de vergelijking kan slechts op een gering aantal onderdelen van de kosten plaatsvinden. Dat betreffen kosten van activiteiten die betrekking hebben op het beheer van woningen de zogenaamde objectgebonden kosten. In de navolgende hoofdstukken het hier geformuleerde probleem nader uiteen worden gezet. Voorts wordt er een plan van aanpak geformuleerd over hoe de probleemstelling beantwoord zal worden.


4

2. Probleemstelling In het Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2002 van 18 november 2003 maakt het CFV melding van een forse stijging van de bedrijfslasten in 2002 ten opzichte van 2001. Om een eerste indicatie te krijgen van de belangrijkste kostenposten die de stijging van de bedrijfslasten veroorzaken, heeft het CFV in 2003 een beknopt aanvullend onderzoek verricht door middel van jaarverslaganalyses van een aantal corporaties dat in 2002 de grootste stijging liet zien. Het CFV heeft toen geconcludeerd dat de jaarrekeningen onvoldoende inzicht geven in de samenstelling van de kosten op grond waarvan een oordeel kan worden gevormd over de aanvaardbaarheid van het niveau en de ontwikkeling van de kosten. Op grond hiervan heeft de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) bij brief van 2 maart 2004 aan de Tweede Kamer over het financiële toezicht op woningcorporaties nader onderzoek aangekondigd. Naar aanleiding van een voorstel van het CFV voor een onderzoek op de korte en lange termijn is het CFV vervolgens gevraagd om een aanvullend onderzoek te doen naar de bedrijfslasten van corporaties. Met betrekking tot de ontwikkeling van de bedrijfslasten is in eerste instantie onderzoek uitgevoerd op basis van de beschikbare corporatiegegevens over het verslagjaar 2003. De resultaten daarvan zijn gepresenteerd in het Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2003 van 23 november 2004. Onder meer is geconstateerd dat de bedrijfslasten als aandeel van de huren fors zijn gestegen1. De minister van VROM heeft naar aanleiding van de stijging en de absolute hoogte van de bedrijfslasten op 1 februari 2005 een brief aan de Tweede Kamer geschreven. In genoemde brief heeft zij haar zorg hierover geuit. De probleemstelling van deze thesis luidt: Waardoor zijn de bedrijfslasten van woningcorporaties in de afgelopen jaren sterker gestegen dan de inflatie en heeft een dergelijke ontwikkeling zich ook voorgedaan bij vergelijkbare commerciële organisaties? Zijn er oorzaken te benoemen van de spreiding in de hoogte en de ontwikkeling van de bedrijfslasten van woningcorporaties? Voorts wordt de vraag opgeworpen wat de gevolgen zijn van de sterke stijging van de bedrijfslasten van de woningcorporaties? 2.1 Plan van aanpak Voor het onderzoek is gebruik gemaakt van de bij het CFV beschikbaar gestelde data in de vorm van de Cijfermatige Kerngegevens van de corporaties over de jaren 2000 tot en met 2003. Deze data zijn verzameld in het kader van het financiële toezicht zoals dat door het CFV wordt uitgeoefend op alle toegelaten instellingen in Nederland.2 Aanvullende enquêtes bij corporaties hebben niet plaatsgevonden, waardoor de onderzoeksmogelijkheden beperkt waren. Wel is gebruik gemaakt van beschikbare literatuur, jaarverslagen van corporaties en eventueel aanvullende data. Ook is er op bepaalde onderdelen informatie verzameld via gesprekken met deskundigen op het terrein van woningcorporaties en vertegenwoordigers van deze woningcorporaties. In de voorliggende thesis wordt allereerst verslag gedaan van de analyse van de CFV-data van alle woningcorporaties, waarbij gezocht naar een verklaring van de hoogte en de ontwikkeling van de netto-bedrijfslasten. Op bepaalde onderdelen zijn er vergelijkingen gemaakt van hoogte en de ontwikkeling van de lasten van de corporaties met de beleggers. Hierbij is gebruik gemaakt van de door de ROZ-IPD verzamelde data ten behoeve van de ROZ-IPD benchmark. Aangezien de data van de ROZ-IPD op een niet direct vergelijkbare wijze worden verzameld en gerubriceerd is gebruik gemaakt van de AEDEX/IPD Corporatie Vastgoedindex data. Deze instelling verzamelt sinds 2000 data bij de woningcorporaties, op basis van vrijwilligheid, waarbij de bedrijfslasten op een gelijke manier worden gerubriceerd als de ROZ-IPD data. Hierdoor wordt het mogelijk om de data van de ROZ-IPD van de commerciële beleggers te vergelijken met de AEDEX1

Voor de belangrijkste uitkomsten wordt verwezen naar de bijlage en het rapport van het CFV Onderzoek bedrijfslasten woningcorporaties, Naarden, 21 juni 2005. Zie ook www.cfv.nl. Zie voor het wettelijke en institutionele kader waarbinnen het CFV zich begeeft in Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en in hoofdstuk 3.

2


5

data van woningcorporaties. Voorts zullen de data van de AEDEX-deelnemers vergeleken worden met de CFV-data. Hierdoor kunnen er twee analyses plaatsvinden: Allereerst een vergelijking van de AEDEX-data met de CFV-data. En ten tweede een vergelijking van de Aedex-data van corporaties met de ROZ-IPD data van de beleggers. Om te komen tot een verklaring van de spreiding in de uitkomsten wordt ook gekeken naar eventueel relevante oorzaken zoals omvang van de corporatie, referentiegroep waarin de betreffende corporatie zich bevindt, de regio waarin de corporatie is gevestigd en ambities met betrekking tot de productie van de corporatie. Hierbij zal aandacht gegeven worden aan de mogelijke verklaringen voor de verschillen in lastenniveaus tussen corporaties. Ook zal er in dat hoofdstuk aandacht zijn voor de voortgaande schaalvergroting in de bedrijfstak en de gevolgen daarvan voor de ontwikkeling van de kosten van de bedrijfsvoering. Voorts komt de vraag aan de orde over de gevolgen van de lastenstijging. Hierbij komt o.a. het aspect van de waarde en waardering van corporatiewoningen aan de orde. 2.2 Leeswijzer In de voorliggende rapportage wordt verslag gedaan van de uitkomsten van het onderzoek naar de ontwikkeling en de hoogte van de bedrijfslasten van woningcorporaties in Nederland. Bij het onderzoek naar de ontwikkeling van de bedrijfslasten van woningcorporaties en de vergelijking daarvan tussen corporaties en commerciële woningexploitanten is het nodig om eerst het instituut woningcorporatie of toegelaten instelling de revue te laten passeren. In hoofdstuk 3 komt het institutionele en wettelijke kader waarbinnen deze zogenaamde toegelaten instellingen dienen te functioneren aan de orde. Vanuit welvaartstheoretisch oogpunt komen de maatschappelijke baten en lasten van dit instituut ook aan de orde. Eén van die aspecten is: efficiency van de bedrijfsvoering van een woningcorporatie. In hoofdstuk 4 wordt de ontwikkeling van de hoogte van de bedrijfslasten van woningcorporaties gepresenteerd. Hierbij komt ook de vergelijking met beleggers aan de orde. Daarbij wordt deels gebruik gemaakt van de analyses en gepubliceerde data van Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex en de ROZ-IPD index. Doelstelling van dit deel van het onderzoek is om meer inzicht te geven in en verklaringen over het niveau en de ontwikkeling van de bedrijfslasten van woningcorporaties. Voorts wordt er een vergelijking van de niveaus van de kosten met beleggers gemaakt. In hoofdstuk 5 worden de bedrijfslasten van woningcorporaties nader gespecificeerd in de opbouwende onderdelen. Zo wordt de ontwikkeling van de kostenpost lonen en salarissen ontrafeld in stijgingen als gevolg van groei van de formatie van corporaties, CAO-verhogingen en overige kostenverhogende oorzaken. De overige bedrijfslasten omvat ook de overheidsheffingen. De gevolgen van de sterke stijging van deze heffingen worden in dit hoofdstuk in beeld gebracht. In hoofdstuk 6 worden de uitkomsten van hoofdstuk 4 en 5, ontwikkeling van het niveau van de bedrijfslasten van woningcorporaties, nader onderzocht naar de eventueel aanwezige oorzaken binnen de corporatiesector. Hierbij wordt gekeken naar de factoren die mogelijk van invloed zijn op de hoogte en omwikkeling van de bedrijfslasten zoals omvang van woningbezit, tot welke referentiegroep behoort de corporatie, in welke regio/provincie is de corporatie gevestigd en welke ambities qua productievoornemens koestert de corporatie. De voortgaande schaalvergroting in de corporatiesector tot uitdrukking komend in diverse fusies, en de gevolgen daarvan voor het niveau en de ontwikkeling van de bedrijfslasten wordt ook in dit hoofdstuk behandeld. In hoofdstuk 7 komen de gevolgen van de voortgaande stijging van de bedrijfslasten in beeld voor wat betreft de waardering van corporatiewoningen. Ook de maatschappelijke discussie over de hoogte en stijging van de lasten krijgt hier een plaats. De master thesis zal in hoofdstuk 8 worden afgesloten met een samenvatting, conclusies over de geformuleerde probleemstelling en aanbevelingen voor de beleidsontwikkeling van het ministerie van VROM en de (financiële) toezichthouders op de corporaties.


6

3. Institutionele context van corporaties De corporaties in Nederland zijn altijd private instellingen geweest en daarom geen publiek aanbod. Ze zijn ontstaan vanuit private initiatieven ter leniging van de woningnood van die groepen van huishoudens die niet of in onvoldoende mate in staat waren om in hun huisvesting te voorzien. In de Woningwet is de toelating geregeld. Hierdoor konden deze private instellingen, de toegelaten instellingen, gebruik maken van subsidieregelingen en woningwetleningen. Wel heeft de overheid (vrijwel) altijd een grote invloed gehad op het reilen en zeilen van de corporaties. Hetzij direct via subsidies, hetzij indirect via toezicht, weten regelgeving. De mate van zelfstandigheid van corporaties, zowel voor wat betreft het financieel functioneren als voor wat betreft de efficiëntie en effectiviteit is relevant voor de beoordeling en de eventueel gehanteerde maatstaven c.q. benchmarks. Wettelijk kader De prestatievelden, de door de overheid gedefinieerde maatschappelijke functie, zijn vastgelegd in het Besluit beheer sociale huursector (BBSH), waarover jaarlijks verantwoording afgelegd moet worden3. Deze zijn: • Het passen huisvesten van de doelgroep • Kwalitatief en duurzaam in stand houden van het woningbezit • Betrekken van bewoners bij beheer en beleid • Waarborgen van de financiële continuïteit • Bevorderen van de leefbaarheid in buurten en wijken • Bedrijfsreserves aanwenden voor de volkshuisvesting Dit zijn zeer algemeen geformuleerde prestatievelden. Zo is er ten aanzien van de kosten van de bedrijfsvoering slechts een artikel in het BBSH opgenomen, waarin is gesteld dat de bedrijfsvoering sober en doelmatig dient te zijn. De laatste jaren zijn er wel een paar taakvelden bij gekomen zoals leefbaarheidbevordering en sinds enige jaren wordt het verantwoordingsveld ‘wonen en zorg’ expliciet genoemd. Voorts zijn er diverse bepalingen geformuleerd over de wijze waarop het beleid tot stand komt en verantwoord dient te worden. Het Rijk heeft hoge beleidsdoelstellingen op landelijk niveau geformuleerd. Maar het blijkt uiterst moeilijk om deze te concretiseren op het lokale niveau. Ook is het is logisch dat het algemeen wettelijk kader niet al te expliciet is. Nadere invulling vindt meestal plaats in diverse besluiten, circulaires en mededelingen, zodat eventuele aanpassingen makkelijker kunnen plaatsvinden. Wel kunnen gemeenten door het maken van prestatie-afspraken deze concreter maken. Het CPB constateert dat dit instrument tot nu toe niet krachtig genoeg is om de beleidsefficiëntie te garanderen4. Conijn & Van Grinsven stellen dat de relatie gemeente corporatie de laatste jaren regelmatig aan verandering is blootgesteld. Dat gaat altijd gepaard met getouwtrek over rollen en posities5. Toezicht Naast de mogelijkheid van prestatie-afspraken door gemeenten, is het Rijk nu (weer) belast met het volkshuisvestelijk toezicht op de corporaties door middel van de Inspectie Volkshuisvesting. Tevens kan de minister sancties opleggen aan onvoldoende presteren corporaties. Het bedrijfseconomische toezicht is het voornaamste taakveld van het intern toezichthoudend orgaan. Dit orgaan heeft de vorm van een Raad van Commissarissen of Raad van Toezicht. Dit orgaan dient zich te laten ondersteunen door een accountant, die een verklaring over de getrouwheid van de verantwoordingsstukken zal opstellen. Het financiële toezicht is in handen van een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO), namelijk het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Het CFV heeft een tweeledige taak. Allereerst: het individuele toezicht op het financiën van corporaties. Ten tweede: het opstellen van een financieel beeld van de bedrijfstak corporaties als geheel. Mocht het CFV concluderen dat een corporatie financieel zwak is, dan zal het CFV de minister adviseren om te interveniëren. Het toezicht op corporaties heeft na de verzelfstandiging medio jaren ‘90 van de vorige eeuw niet een volwaardige kans gekregen zich goed te ontwikkelen. De toezichtstaken werden telkens vermengd 3

Het BBSH is vanaf 1 januari 1993 van kracht. CPB, 2002, pag. 40. 5 Conijn & Van Grinsven., 2003b, pag. 31 4


7

met beleidswensen. Zo werden de gemeenten, na de verzelfstandiging van de corporaties medio jaren ’90 belast met de toezichtstaken, zonder dat daar voldoende beleidscapaciteit tegenover werd gesteld. Tegelijkertijd werden er prestaties van de corporaties als zelfstandige partner verlangd, terwijl dezelfde gemeente ‘over de schouder meekeek’ als toezichthouder. Het is in mijn ogen best mogelijk om een zuiver toezichtstraject en –instrumentarium te ontwikkelen, als maar aan de voorwaarde wordt voldaan om het toezicht strikt te scheiden van de beleidsbepaling en –uitvoering. Aan het eind van de vorige eeuw is het toezicht op woningcorporaties weer weggehaald bij de gemeenten. Vanaf dat moment is het weer een taak van het Rijk. Financiering Bij het schetsen van de institutionele context van corporaties dient ook de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) te worden genoemd. Het WSW, een private instelling, dat met o.a. de achtervang door het Rijk en gemeenten de borging van bijna alle kapitaalmarktleningen van corporaties verzorgt6. Gelet op de zekerheidsstructuur in de bedrijfstak, waarbij het CFV de eventuele sanering van een financieel zwakke corporatie verzorgt en de achtervang van de overheden zowel gemeentelijke als rijksoverheid, geniet het WSW de hoogste rating van de kredietbeoordelinginstanties zoals Standard & Poor’s Rating Group en Moody’s (AAA). Hierdoor is het mogelijk, dat bijna alle door de corporaties benodigde financieringsmiddelen voor de financiering van haar activiteiten, tegen lage tarieven beschikbaar komen. Voorts kunnen de banken de leningen solvabiliteitsvrij verstrekken aan de corporaties, omdat de leningen via het WSW door de overheid zijn geborgd. Verschillen in vermogenspositie Het stelsel van corporaties (toegelaten instellingen in de terminologie van de Woningwet) is in wezen een gesloten systeem. De eventuele positieve bedrijfsresultaten dienen aangewend te worden ‘in het belang van de volkshuisvesting’ en mogen niet worden uitgekeerd, zoals bij ‘normale’ vastgoedeigenaars c.q. beleggers. Wel zijn er behoorlijke verschillen in financiële positie tussen corporaties. Deze zijn veroorzaakt door de volgende factoren: a. Verschillen in de mate waarin corporaties in het verleden gebruik hebben kunnen maken van de objectsubsidies voor de realisatie en exploitatie van sociale huurwoningen. b. De mate waarin een corporatie gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om hoogrentende rijksleningen in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw vervroegd af te lossen, zonder dat de beschikking waar de exploitatiesubsidies waren gebaseerd werd aangepast. c. De corporaties hoefden eventuele exploitatieoverschotten na een bepaalde periode niet meer terug te betalen aan het Rijk, maar konden aangewend worden ter vorming van een algemene bedrijfsreserve (ABR). Dit was een uitvloeisel van het advies van de commissie De Roos in de jaren ’60 van de vorige eeuw. Dit wordt ook wel de start van de in de jaren ’90 van de vorige eeuw doorgevoerde verzelfstandiging genoemd. d. Verschillen in lokale marktontwikkeling, waardoor de ene corporatie meer kon en kan profiteren van verkoopwinsten of betere verhuurbaarheid van het bezit. In figuur 3.1 wordt een beeld gegeven van de spreiding van het weerstandsvermogen van de individuele corporaties in Nederland per ultimo 2003. Zoals uit de figuur 3.1 blijkt, bevinden de meeste corporaties met het gecorrigeerde weerstandsvermogen als percentage van het balanstotaal zich tussen de 15% en de 50% van het balanstotaal. Slechts 5,8% zit onder de 15% en ruim 7 % boven de 50%. Dit beeld is ongeveer gelijk aan dat van 2002. Wel schuift de middengroep door naar een hogere klasse qua percentage van gecorrigeerd weerstandsvermogen. De meest extreme waarden zijn evenals vorig jaar iets lager geworden.

6

Ultimo 2003 bedraagt het geborgde vermogen van het WSW € 52,2 miljard.


8

Figuur 3.1 Spreiding in het gecorrigeerde weerstandsvermogen van individuele corporaties

Aantal corporaties in procenten van het totaal

16 14 12 10 8 6 4 2 0 -15 -10

-5

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

65

Gecorrigeerd w eerstandsvermogen ten opzichte van balanstotaal Bron: CFV, Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2003, Naarden 2004.

3.1 Baten van de maatschappelijke functies van corporaties In de welvaartstheorie worden positieve en negatieve externe effecten onderscheiden. Hennipman (1977, p. 180) omschrijft externe effecten als buiten de markt om werkende positieve en negatieve invloeden, die als nevengevolg uitgaan van productievoorwaarden of het bevredigingspeil van andere huishoudingen. In de sociale markteconomie van Nederland is het doel van veel overheidsbeleid er op gericht om deze effecten beheersbaar te houden of te stimuleren. Op het terrein waarop woningcorporaties actief zijn, zijn de volgende baten en kosten van de maatschappelijke functie van corporaties te benoemen. Beperking marktmacht Door het typische karakter van de woningmarkt is er over het algemeen een behoorlijk verschil qua marktmacht tussen huurders en verhuurder7. In deze markt overstijgt in het algemeen de vraag het aanbod structureel en kunnen de verhuurders een prijs vragen voor hun product, die getypeerd kan worden ‘als wat de gek er voor geeft’. Vanwege hun non-profit status en de maatschappelijke doelstelling profiteren de corporaties niet of slechts in geringe mate van hun marktmacht. Dit gedrag heeft ook invloed op het handelen van private verhuurders, aangezien de woningcorporaties een omvangrijk deel van de markt van huurwoningen in handen hebben. Publieke goederen en externe effecten De tijdshorizon en de schaal waarop private verhuurders c.q. eigenaars opereren, verschilt wezenlijk van die van corporaties. Corporaties hebben meestal grote delen van de woningen in bepaalde wijken in bezit. Voorts zal de bereidheid om langdurig aanwezig te blijven in dergelijke wijken vanzelfsprekend zijn. Dit in tegenstelling tot diverse private verhuurders, die vaak slechts een korte tot middellange periode (10 à 15 jaar) bereid zijn om bezit als huurwoning te exploiteren. Bij het tot stand brengen van lokale publieke goederen en voorzieningen, die afhankelijk zijn van de inkomens- dan wel vermogenspositie van bewoners zullen diverse mechanismen in werking treden, waardoor er een suboptimale uitkomst tot stand komt. De opbrengsten van dergelijke investeringen kunnen onvoldoende worden toegeëigend door de private verhuurders. Slechts bij een omvangrijk aandeel

7

In de geliberaliseerde gebieden ligt dit genuanceerder.


9

van het bezit zal een private verhuurder neigen tot het nemen van initiatieven om (semi-)publieke goederen te produceren. Het is uiterst moeilijk om exact aan te geven wat de meerwaarde is van corporaties bij het behalen van positieve externe effecten bij bijvoorbeeld het tegengaan van segregatie, het verhogen van de leefbaarheid in wijken en buurten, het bestrijden en voorkomen van criminaliteit, overlast en geweld en het bestrijden van discriminatie bij het toewijzen van woningen. In de jaren negentig van de vorige eeuw propageerde een koepel voor corporaties8 dan ook: “Goed wonen, beter leven”. Wel zal de corporatie eerder willen en moeten meewerken bij het uitvoeren van dergelijke, veelal lokaal geformuleerd beleid Inkomensverdeling en ‘merit good’ argument De corporaties zijn bereid om z.g. ‘onrendabele investeringen’ te doen. Ook wordt het bestaande woningbezit tegen een lagere dan de maximale huurprijs aangeboden. Bij een gelijke omvang en samenstelling van de woningvoorraad zullen de huren moeten worden verhoogd om dergelijke investeringen toch doorgang te laten vinden, als strikt bedrijfseconomische rendementsdoelstellingen gehanteerd zouden worden. Doordat dergelijke investeringen door corporaties worden gedaan, wordt de overheidsdoelstelling van kwalitatief acceptabele huisvesting tegen een betaalbare prijs makkelijker gehaald. Dit wordt een z.g. ‘merit good’ argument genoemd. Bijdrage aan de macro-economische doelstellingen voor prijsstabiliteit, internationale concurrentiepositie en loonmatiging Door de relatief lage huren voor de bewoners van corporatiewoningen wordt er een positieve bijdrage geleverd aan de macro-economische doelstellingen op het terrein van loonmatiging, verbetering van de concurrentiepositie van het Nederlandse bedrijfsleven en het verkrijgen en behouden van prijsstabiliteit. Aangezien de huren een aanzienlijk deel uitmaken van het prijsindexcijfer van de consumptie (CPI) heeft een gematigde huurontwikkeling een drukkend effect op dit cijfer. Kwaliteit van de woningvoorraad Door het gevoerde overheidsbeleid, vooral sinds de Tweede Wereldoorlog, beschikt Nederland over een omvangrijke sociale woningvoorraad en een omvangrijke corporatiesector. Dit heeft een positief effect op de sociale stabiliteit van wijken. In vergelijking met ander Europese landen onderscheidt Nederland zich hierin in positieve zin. 3.2 Lasten van de maatschappelijke functies van corporaties Impliciete of kruislingse subsidies De corporaties kunnen gebruik maken van de geaccumuleerde vermogens die mede zijn ontstaan uit de in het verleden ontvangen objectsubsidies. Hierdoor kunnen corporaties investeringen doen met het geaccumuleerde vermogen zonder daarbij een strikte rendementseis te hoeven hanteren. Dit in tegenstelling tot andere private marktpartijen. Ook private verhuurders die sociale huurwoningen hebben gerealiseerd, konden wel gebruik maken van dergelijke subsidies. Dit is ook geschied. Voorts kunnen corporaties gebruik maken van de faciliteiten van het WSW met achtervang door de overheden (Rijk en gemeenten). Hierdoor kunnen corporaties tegen gunstigere financieringsvoorwaarden middelen aantrekken. Ook kan eventuele financiële steun bij saneringen of specifieke projecten worden ontvangen van het CFV. Tot 2006 vielen de corporaties onder de subjectieve vrijstelling van het betalen van vennootschapsbelasting. Dit zal vanaf 2006 slechts gaan gelden voor de kerntaken zoals omschreven in het BBSH9. Verstoring van de woningmarkt Door de onrendabele investeringen van corporaties worden er woningen aangeboden onder de kostprijs, waardoor het optimaal functioneren van de woningmarkt10 wordt verstoord. Hierdoor zullen 8

De titel van het beleidsprogramma van het NCIV, Koepel voor woningcorporaties. NCIV en NWR zijn nu gefuseerd tot Aedes, vereniging van woningcorporaties. 9 Volgens het Belastingplan 2006 zullen vanaf 1 januari 2006 de corporaties vennootschapbelasting moeten gaan betalen over de winsten behaald uit z.g. commerciële activiteiten, zoals de ontwikkeling en verkoop van koopwoningen, de z.g. partiële belastingplicht. Momenteel wordt dit plan nader uitgewerkt. Voorts zijn er onlangs door de Europese Commissie uitspraken gedaan over de toelaatbaarheid van deze vormen van staatssteun aan woningcorporaties in het kader van het mededingingsbeleid en het hierdoor ontstane verschil in benadering tussen de op de woningmarkt opererende partijen. 10 Een optimaal functionerende markt geeft eenduidige signalen af naar de deelnemers op deze markt. Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties, 2000-2003

10

eventueel andere aanbieders (overige private partijen) zich eerder terugtrekken van deze markt. Ook is er het probleem van het z.g. ‘scheefwonen’ (het wonen in een relatief te goedkope woning in relatie tot het inkomen van de bewoner(s)). Beperkte prikkel tot kostenefficiëntie Marktmacht kan en zal bij private verhuurders leiden tot (te) hoge prijzen en/of een (te) lage kwaliteit; bij corporaties kan een dergelijke marktmacht de prikkel om kosten- en beleidsefficiënt te opereren verminderen. Dit wordt nog versterkt door het globale karakter van het institutionele kader waarbinnen de corporaties actief zijn. In de afgelopen periode is voortgaande schaalvergroting waarneembaar in de corporatiesector. Veel van deze fusies worden gemotiveerd vanuit de doelstelling van kwaliteitsverhoging van de dienstverlening en efficiencyverbetering van de bedrijfsvoering. 3.3 Woningcorporaties en efficiëntie Woningcorporaties vallen onder verschillende vormen van toezicht. Dit is in handen van de gemeenten (via de prestatie-afspraken), de Inspectie Volkshuisvesting van het ministerie van VROM en het CFV. Er vindt echter geen systematische meting van de effectiviteit en beleidsefficiëntie van de corporaties plaats. In modern Nederlands geformuleerd: er vindt geen systematische afrekening op hun maatschappelijke prestaties plaats. Alleen als corporaties in financiële problemen komen of in strijd handelen met de wet en regelgeving wordt er door de toezichthouders ingegrepen. In de huidige opzet van het BBSH was het de bedoeling dat er tussen gemeenten en de toegelaten instellingen prestatie-afspraken gemaakt zouden worden. Deze zouden moeten zorgen voor een effectieve en efficiënte bestedeling van de beschikbare middelen. Uit een studie van het CPB11 blijkt echter dat in slechts een klein gedeelte van de Nederlandse gemeenten prestatie-afspraken worden gemaakt. Voorts blijkt ook uit deze studie dat waar ze wel worden gemaakt, ze niet worden nagekomen en/of niet gemonitord. Door het relatief vrijblijvende karakter lijken de prestatie-afspraken niet de meest geëigende vorm om de effectiviteit en efficiëntie van individuele woningcorporaties te verzekeren. De economische literatuur over non-profitinstellingen geeft een aantal redenen aan waarom dergelijke instellingen minder efficiënt zouden zijn dan private instellingen met winstoogmerk. Volgens de economische literatuur12 is het belangrijkste verschil tussen non-profit organisaties en winstmaximaliserende bedrijven de mate waarin het management van de onderneming zich de residuele opbrengsten van deze onderneming kan toe-eigenen13. In de non-profitorganisaties bestaan vaak regels die maken dat degenen die de onderneming besturen of er werken nauwelijks invloed kunnen uitoefenen op hun beloning. Als gevolg daarvan is het management minder gevoelig voor de financiële prikkels en bestaan er überhaupt minder prikkels om de onderneming kostenefficiënt te laten functioneren. Non-profitorganisaties verschillen ook van winstmaximaliserende bedrijven, omdat ze vaak opereren onder z.g.’soft budget constraints’. Hiermee wordt bedoeld dat non-profit organisaties vaak nauwe (financiële) relaties met de overheid en met andere overheidsinstellingen onderhouden. Hierdoor hebben deze instellingen minder financiële prikkels om kostenefficiënt te operen dan winstmaximaliserende bedrijven. Extra winst of opbrengsten worden afgeroomd door de overheid en in geval van verliezen of exploitatietekorten springt dezelfde overheid. Ingeval van de woningcorporaties is dit sinds 1995 niet of nauwelijks meer het geval.14 Naast de voorgaande overwegingen is het feit dat de huidige sancties gericht zijn op eventuele overtredingen van de regels van de toegelaten instellingen en niet zo zeer op het straffen van inefficiënt gedrag. In de economische literatuur wordt ook gewezen op de intrinsieke motivatie die werknemers en managers van non-profitinstellingen zouden hebben om maatschappelijke doelstellingen te dienen. Zij zouden een sterke ‘missie’ hebben om het welzijn van de mensen te dienen die afhankelijk zijn van hun organisaties.Mocht dit zo zijn dan kan het instituut non11

CPB, 2000, Commentaar op VROM-analyse huurontwikkeling en brutering, interne notitie. Zie Duggan, M.G. 2000, Hospital ownership and public medical spending, Quarterly Journal of Economics, november 2000, pp. 1343 – 1373. 13 Zie ook Glaeser, E.L. en A. Shleifer, 1998, Not-for-profit entrepreneurs, NBER Working paper 6810, Cambridge (Mass), National Bureau of Economic Research. 14 In 1995 zijn praktisch alle nog lopende subsidieverplichtingen van het Rijk richting woningcorporaties verrekend met de uitstaande rijksleningen, waardoor de ‘gouden koorden met het Rijk werden doorgesneden’. 12


11

profitinstelling een relatief efficiënt mechanisme zijn om publieke taken gericht op het produceren van ‘merit goods’, met relatief lichte vormen van regulering. Op voorhand is nog niet duidelijk of non-profitinstellingen zoals woningcorporaties minder efficiënt opereren dan de volgens de theorie winstmaximaliserende vastgoedondernemingen die zich op de woningmarkt bewegen. Wel kan er gesteld worden dat er ‘geen rendementsdoelstelling voor woningcorporaties is: het volstaan van financiële continuïteit is voldoende. Hoe en waar de woningcorporatie haar beschikbare middelen inzet, is in belangrijke mate haar eigen keuze’15. De corporatie heeft een ruime beleidsvrijheid om marktcontrair te handelen. Om producten en diensten naar eigen inzicht aan te bieden eventueel onder de kostprijs. ‘Normale’ marktpartijen die (deels) op dezelfde markten opereren, kunnen zich dit veelal niet veroorloven. In oktober 2001 is in het kader van onderzoek naar de toekomst van de corporatiesector een rapport verschenen van het OTB naar de mogelijkheden van concurrentie in corporatieland, waarbij het instrument marktwerking voor de verhoging van de efficiëntie onder de loep is genomen.16 In de volgende hoofdstukken zullen bedrijfslasten van woningcorporaties van diverse kanten worden belicht. Zowel in de tijd als in vergelijking met andere woningexploitanten.

15 16

Conijn, 2002, pag. 61. Zie Wolters & Verhage, 2001.


12

4. Niveau en ontwikkeling netto-bedrijfslasten 4.1 Ontwikkeling netto-bedrijfslasten corporatiesector In de afgelopen jaren zijn de bedrijfslasten van corporaties sterk gestegen. In het ‘Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2003’ heeft het CFV geschreven, dat deze stijging voor de periode 1998 tot en met 2003 43% is geweest. De inflatie is in dezelfde periode 15% geweest. Mede als gevolg van het eigen beleid van corporaties zijn de kosten, met een toename van 28%, sneller gestegen dan de inflatie. Het aandeel van de bedrijfslasten in de huuropbrengst is gestegen van 44% in 1998 tot ruim 52% in 2003. In dit hoofdstuk wordt stilgestaan bij de ontwikkeling van de bedrijfslasten voor de corporatiesector als geheel17. Uitgelicht wordt de ontwikkeling van de lasten die direct samenhangen met de exploitatie van het vastgoed en de activiteiten van de corporatie, de netto-bedrijfslasten. In aansluiting op de in het recent uitgebrachte rapport ‘Woningcorporaties: naar een duidelijke taakafbakening en een heldere sturing’18 is de ontwikkeling van de lasten beschouwd voor de jaren 2000 tot en met 2003. In tabel 4.1 is de samenstelling van de netto-bedrijfslasten voor de verslagjaren 2000 tot en met 2003 weergegeven. Tabel 4.1: Verloop lasten 2000 tot en met 2003 (x € 1 miljoen)

Personele lasten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Variabele lasten Af: onderhoudslasten Bruto bedrijfslasten Af: Vergoedingen Overige opbrengsten Netto-bedrijfslasten

2000

2001

2002

2003

986 2.332 1.648 4.966 2.332 2.634

1.101 2.371 1.843 5.315 2.371 2.944

1.222 2.617 2.183 6.022 2.617 3.405

1.403 2.633 2.139 6.175 2.633 3.542

508 271 1.855

565 314 2.065

581 347 2.477

590 359 2.593

Bron: Cijfermatige Kerngegevens verslagjaren 2000 tot en met 2003

De exploitatielasten van een corporatie bestaan uit verschillende soorten lasten, zoals afschrijvingen, onderhoudslasten en loonkosten. De variabele bedrijfslasten bestaan uit onderhoudslasten, overige lasten die samenhangen met de exploitatie van de woongelegenheden (zoals zakelijke lasten en verzekeringen) en lasten die voortvloeien uit de activiteiten van de corporatie, waaronder de kosten van de werkorganisatie. Het niveau en de ontwikkeling van de onderhoudslasten hangen sterk samen met de aard en de ouderdom van de voorraad en het (gewenste) kwaliteitsniveau van de woongelegenheden. Een deel van deze kosten heeft bovendien een sterk cyclisch karakter. De feitelijke onderhoudskosten van corporaties zijn onderdeel van de variabele lasten. Deze lasten hebben zich in de betrokken jaren gematigder ontwikkeld dan de netto-bedrijfslasten. Gezien het hiervoor aangegeven specifieke karakter van de onderhoudskosten zijn de mogelijke achterliggende oorzaken niet nader geanalyseerd. Een analyse van de beide overige lastencategorieën wordt in dit hoofdstuk gemaakt. Uitgangspunt voor deze analyse is de aan de bijlagen van het BBSH ontleende jaarlijkse opgave van de corporaties van de verschillende kostensoorten aan het CFV. Voor een beperkt aantal corporaties is een 17

Voor een uitgebreide definitie van de gebruikte data, zie bijlage 1. Voorts dient er op gewezen te worden dat de hier gepubliceerde uitkomsten niet noodzakelijkerwijs moeten overeenstemmen met de eerder door het CFV gepubliceerde data. Dit wordt vooral veroorzaakt door de samenvoeging van oorspronkelijke data in verband met fusies, waardoor er een andere weging op woningniveau plaatsvindt en door incidentele correcties voor ‘outliers’ (extreme waarnemingen). 18 Het rapport ‘Woningcorporaties: naar een duidelijke taakafbakening en een heldere sturing’ (april 2005) is door adviesbureau RIGO in opdracht van de Tweede Kamer der Staten-Generaal gemaakt. Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties, 2000-2003

13

aanvullend onderzoek uitgevoerd naar de verantwoording en analyse van het niveau en de ontwikkeling van de bedrijfslasten in de jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag. Corporaties verrekenen sommige kosten met de huurders. In veel gevallen betreft het servicekosten. Deze servicekosten betreffen leveringen van bijvoorbeeld water, gas en licht en diverse specifieke diensten. De met deze verrekening samenhangende kosten worden door de corporaties onder de opbrengstpost vergoedingen in de jaarrekening verantwoord. In dit onderzoek zijn deze vergoedingen gesaldeerd met de bedrijfslasten om een zuiver beeld te krijgen van de ontwikkeling van de exploitatielasten van het vastgoed en de lasten die samenhangen met de werkorganisatie. Corporaties verkrijgen vaak ook opbrengsten van derden of huurders, niet zijnde huren van onroerende zaken of vergoedingen voor servicekosten. Het betreft in de praktijk een breed scala aan soorten opbrengsten, variërend van inschrijvingskosten tot opbrengsten uit bijvoorbeeld het verlenen van diensten aan de Verenigingen van eigenaren. De corporatie maakt kosten om deze opbrengsten te genereren. In dit onderzoek zijn deze opbrengsten gesaldeerd met de bedrijfslasten. De resulterende lasten worden de netto-bedrijfslasten genoemd. In tabel 4.2 is de samenstelling van de lasten per woongelegenheid weergegeven voor de jaren 2000 tot en met 2003. Tabel 4.2: Verloop van enkele exploitatielasten per woning; 2000 tot en met 2003 (x € 1)

lonen en salarissen sociale lasten personeelskosten overige bedrijfslasten totaal bruto bedrijfslasten overige opbrengsten vergoedingen subtotaal correcties Netto bedrijfslasten mutaties t.o.v. voorgaand jaar Rentelasten

2000

2001

2002

2003

groei 2000-2003 (in procenten)

339 67 406 708 1.115

377 75 452 771 1.223

419 85 504 911 1.416

437 144 582 894 1.476

28,9 114,5 43,1 26,2 32,4

111 208 319 796

129 232 360 863 8,4% 1.883

143 239 381 1.034 19,8% 1.715

148 244 392 1.084 4,8% 1.538

33,4 17,3 22,9 36,2

1.955

-21,3

Bron: Cijfermatige Kerngegevens verslagjaren 2000 tot en met 2003

Uit tabel 4.2 blijkt dat de netto-bedrijfslasten in 2003 36,2% hoger zijn dan in 2000. Dit komt neer op een gemiddelde stijging van de netto-bedrijfslasten in deze periode van 12% per jaar. De jaarlijkse stijging van de consumentenprijzen in dezelfde periode is gemiddeld 3,2%19. De ontwikkeling van de rentelasten is bijzonder. De omvang van de materiële vaste activa in exploitatie is in de loop van de onderzoeksperiode gestegen van € 70 miljard in 2000 naar € 75 miljard ultimo 2003; een stijging van 7%). Het lang vreemde vermogen gedaald van € 60 miljard in 2000 naar € 57 miljard; een daling van 5%20. Het absolute bedrag aan rentelasten per woning is met 21,3% gedaald. Dit is vooral veroorzaakt door de gedaalde kapitaalmarktrente. In tabel 4.3 is de ontwikkeling van de exploitatielasten afgezet tegen de ontwikkeling van de huren voor de jaren 2000 tot en met 2003. Uit tabel 4.3 blijkt dat de huren zich jaarlijks hebben ontwikkeld in overeenstemming met de consumptieprijsindex. De netto-bedrijfslasten en in mindere mate de brutobedrijfslasten zijn procentueel aanzienlijk sterker gestegen dan de huurinkomsten. Voorts valt de ontwikkeling van de rentelasten ook op deze tabel.

19 20

Consumentenprijsindex volgens het CBS. CFV, Verslag Financieel toezicht woningcorporaties 2000 tot en met 2003.


14

Tabel 4.3: Ontwikkeling huren en exploitatielasten per woning 2000 tot en met 2003 (2000 = 100) 2000

2001

2002

2003

Huur

100

104

107

111

Variabele lasten

100

107

122

125

Bruto bedrijfslasten

100

112

130

135

Netto bedrijfslasten

100

112

134

141

Rentelasten

100

96

88

79

Consumptieprijsindex

100

104

108

110

4.2. Vergelijking tussen woningcorporaties: Aedex versus CFV Allereerst worden de bij het CFV beschikbare data van de Aedex-deelnemers vergeleken met totale CFV-databestand. Hierbij zijn de CMKG van die corporaties die deelnemen in de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex voor de jaren 2000 tot en met 2003 vergeleken met de CMKG van alle corporaties (CFV-data). Ter vergelijking van de netto-bedrijfslasten van de corporaties die deelnemen in de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex zijn de data, die bij het CFV beschikbaar zijn, geselecteerd voor die corporaties die genoemd zijn in de brochures van Aedex. De selectie heeft plaatsgevonden op basis van de deelnemers in 200321. Daarna zijn alle bij het CFV beschikbare data die betrekking hebben op de netto-bedrijfslasten voor de jaren 2000 tot en met 2003 gepositioneerd ten opzichte van die van de Aedex-deelnemers. Zie voor het overzicht van de hoogte en de ontwikkeling over de jaren 2000 tot en met 2003 in tabel 4.4. Tabel 4.4: Specificatie netto bedrijfslasten: vergelijking tussen CFV-bestand en Aedex-deelnemers (gemiddeld per woning; periode 2000-2003)

Lonen en salarissen Sociale lasten Personeelskosten Overige bedrijfslasten Totaal bruto bedrijfslasten Overige opbrengsten Vergoedingen Netto bedrijfslasten aantal woningen (x. 1000 stuks)

2000 2001 2002 2003 CFV Aedex CFV Aedex CFV Aedex CFV Aedex 339 406 377 451 419 492 437 508 67 71 75 81 85 93 144 158 406 478 452 532 504 585 582 666 708 778 771 817 911 895 894 982 1.115 1.255 1.223 1.349 1.416 1.480 1.476 1.648 111 111 129 167 143 205 148 177 208 228 232 253 239 266 244 263 796 916 863 929 1.034 1.009 1.084 1.208 2.436

445

2.440

442

2.432

439

2.420

Groei 20002003 ( procenten) CFV Aedex 28,9 24,9 114,5 122,5 43,1 39,4 26,2 26,3 32,4 31,3 33,4 58,5 17,3 15,4 36,2 31,9

436

Hieruit blijkt dat in de vergelijking van de niveaus de corporaties die deelnemen in de Aedex deze een aanzienlijk hoger niveau hebben voor wat betreft de netto-bedrijfslasten. Qua stijging over de periode 2000 tot en met 2003 komen de uitkomsten redelijk overeen ( 36,2% ten opzichte van 31,9%). Wel dient opgemerkt te worden dat de lagere stijging veroorzaakt wordt door het hogere aanvangsniveau

21

Bij de selectie van data van de deelnemers voor de jaren 2000 tot en met 2003 is er van uitgegaan dat de eventueel in 2003 gefuseerde corporaties ook in de voorgaande jaren waren gefuseerd. De eventueel afzonderlijke data van de fusiepartners zijn samengevoegd in het CFV-databestand. Van één Aedex-deelnemer participeert slechts één werkmaatschappij in de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex . Bij de CFV-data zijn de data van alle werkmaatschappijen betrokken bij de analyse. Uit gepubliceerde informatie van Aedex blijkt dat in 2004 alle werkmaatschappijen van de betreffende holding participeren in de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex. Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties, 2000-2003

15

in 2000. In hoofdstuk 6, waar nader wordt ingegaan op de spreiding, zal nader op de hoogte en de ontwikkeling van de netto-bedrijfslasten van de Aedex-deelnemers worden geanalyseerd. Om te komen tot een vergelijking van de kosten van bedrijfsvoering tussen de woningcorporaties en de beleggers wordt er een tussenstap in de analyse gemaakt. Deze stap vindt plaats via de uitkomsten van een onderzoek naar de ontwikkeling van de bedrijfslasten, zoals dat onlangs door Aedex22 is gepubliceerd over de periode 2001 tot en met 2004. De data die Aedex gebruikt in haar analyse worden gerubriceerd op de wijze zoals dat ook gebeurt door commerciële beleggers in woningen door middel van de ROZ-IPD benchmark.23 In tabel 4.5. wordt het verloop van de objectgebonden en niet-objectgebonden kosten van de Aedexdeelnemers weergegeven. De bedragen per verhuureenheid (VHE) zijn voor de periode 2001-200324 berekend met behulp van de door Aedex gepubliceerde percentages en de huurinkomsten van de corporaties. De bedragen van 2004 zijn overgenomen uit de genoemde publicatie van Aedex. Tabel 4.5: Aedex: objectgebonden en niet-objectgebonden kosten (per VHE, periode 20012004)

Beheer- en verhuurkosten Onderhoudskosten Vaste kosten Overige kosten Totaal objectgebonden kosten Overheadkosten Resultaat overige bedrijfsactiviteiten ¹ Subtotaal niet-objectgebonden activiteiten Totale kosten (alle activiteiten)

2001 430 823 263 30 1.545 n.b. n.b. 304 1.849

2002 465 999 265 35 1.764 n.b. n.b. 308 2.072

2003 2004 513 539 1.006 1.063 258 268 52 58 1.829 1.927 n.b. 457 n.b. 109 441 566 2.271 2.493

Groei 2001-2004 (in procenten) 25,4 29,2 1,9 95,5 24,8

86,2 34,8

Bron: Aedex, 2005 en eigen bewerking; n.b. = niet beschikbaar ¹ Getallen voorzien van een min-teken brengen tot uitdrukking, dat er sprake is van een positief resultaat. Getallen zonder min-teken brengen tot uitdrukking dat er sprake is van een negatief resultaat.

4.3 Vergelijking tussen corporaties en beleggers De ROZ/IPD Vastgoedindex verzamelt ieder jaar ten behoeve van de publicatie van de rendementskengetallen de kosten en opbrengsten van commerciële beleggers in woningen. Het betreffen slechts een beperkt aantal deelnemers. In totaliteit worden de relevante kosten van de exploitanten van circa 120.000 woningen ( circa 2.500 complexen) jaarlijks geënquêteerd en gepubliceerd. Op basis van de opgave van de Stichting ROZ Vastgoedindex is de volgende tabel gemaakt van de objectgebonden kosten. De definiëring van de kosten is gelijk aan de Aedex/IPD Corporatie vastgoedindex, en dus zijn de uitkomsten vergelijkbaar.

22 23

Aedex, 2005. Voor een gedetailleerde uitleg over de opdeling van de kosten in objectgebonden en niet-objectgebonden kosten, zie bijlage

2. 24

De Aedex data van 2000 zijn in verband met het geringe aantal deelnemers niet goed bruikbaar voor vergelijkingsdoeleinden.


16

Tabel 4.6: Exploitatiekosten van commerciële beleggers in woningen (bedragen in €’s per woning, periode 2000 – 2003)

Beheer- en verhuurkosten Onderhoudskosten Vaste kosten Overige kosten Totaal objectgebonden kosten AF: Onderhoudskosten Objectgebonden kosten exclusief onderhoudskosten Bruto-inkomsten (per woning) Objectgebonden kosten als percentage van de bruto-inkomsten

2000 2001 2002 2003 219 226 229 247 972 913 1.008 1.043 255 255 264 297 116 178 240 265 1.562 1.572 1.741 1.851 972 913 1.008 1.043 591 6.363

659 6.271

734 6.513

809 6.811

24,6

25,1

26,

27,2

Groei 2000 - 2003 (in procenten) 12,7 7,3 16,4 127,6 18,5 7,3 36,9 7,0

Bron: ROZ/IPD Vastgoedindex

De stijging van de objectgebonden kosten van commerciële beleggers, exclusief de onderhoudskosten, (36,9%)is praktisch gelijk aan stijging van de netto-bedrijfslasten van corporaties (CFV (36,2%). Bij de Aedex-deelnemers, waarbij de data zijn gedefinieerd volgens de CFV-methodiek komen uit op een lager niveau te weten 31,9%. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de objectgebonden kosten, exclusief onderhoudskosten, niet dezelfde kosten hoeven te omvatten, maar opmerkelijk is dat de stijging nagenoeg gelijk is. In de tabel 4.7 wordt de vergelijking gemaakt tussen de objectgebonden kosten van commerciële beleggers en corporaties die deelnemen in de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex voor de periode 2001 tot en met 2003. Tabel 4.7: Vergelijking tussen de objectgebonden kosten van commerciële beleggers (ROZ) en corporaties (Aedex) (bedragen in € per VHE; periode 2001 - 2003) 2001 2002 2003 gemiddelden Verschil in ROZ Aedex ROZ Aedex ROZ Aedex ROZ Aedex procenten Beheer- en verhuurkosten 226 430 229 465 247 513 234 469 100,5 Onderhoudskosten 913 823 1.008 999 1.043 1.006 988 943 -4,6 Vaste kosten 255 263 264 265 297 258 272 262 -3,6 Overige kosten 178 30 240 35 265 52 228 39 -83,0 Totaal objectgebonden kosten 1.572 1.545 1.741 1.764 1.851 1.829 1.722 1.713 -0,5 Objectgebonden kosten als percentage van de bruto-inkomsten

25,1

41,7

26,7

45,9

27,2

46,0

26,4

44,6

69,1

Hieruit blijkt dat de gemiddelde van de objectgebonden kosten over de periode 20001 tot en met 2003 qua niveau per VHE nagenoeg gelijk zijn. Slechts een verschil van 0,5%. Eerder is al geconstateerd dat de stijging over de periode 2000 tot en met 2003 ook bijna gelijk was. Er zijn wel verschillen qua kostentoedelingen tussen corporaties en beleggers. Zo geeft een corporatie gemiddeld het dubbele uit aan beheer- en verhuurkosten per woning als dat vergeleken wordt met commerciële beleggers. Maar qua overige kosten bevinden de corporaties zich slechts op 17% van de hoogte van commerciële beleggers. Ook is er een behoorlijk verschil als het bedrag dat uitgegeven wordt per woning uitgedrukt wordt als een percentage van de bruto-inkomsten. Dit wordt veroorzaakt doordat de beleggers voornamelijk in het middeldure en het dure segment van de woningmarkt actief zijn en deze woningen een grotere oppervlakte hebben dan een gemiddelde sociale huurwoning. De niet-objectgebonden kosten zoals overhead en resultaten uit overige bedrijfsactiviteiten zijn niet beschikbaar gesteld door de ROZ/IPD in verband met vertrouwelijkheid. Hierdoor is het niet goed Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties, 2000-2003

17

mogelijk om een integrale vergelijking te maken van de totale exploitatiekosten tussen corporaties en beleggers. Daarnaast zijn er bij de beleggers andere managementkosten die corporaties niet hebben zoals (verplichte) externe taxatiekosten, de kosten van een eventuele beursnotering en andere zaken25. 4.4 Samenvatting van niveau van de netto-bedrijfslasten De netto-bedrijfslasten zijn per woongelegenheid toegenomen van € 796,- in 2000 tot € 1.084,- in 2003. Dat komt neer op een gemiddelde stijging per jaar van ongeveer 12%. De consumptieprijsindex nam in deze periode toe met ruim 3% gemiddeld per jaar, nagenoeg gelijk aan de ontwikkeling van de huren. In reële termen zijn de netto-bedrijfslasten dus gedurende drie jaar met jaarlijks 9% toegenomen. Tegelijkertijd hebben de huuropbrengsten zich ontwikkeld volgens het inflatietempo. Het gevolg hiervan is dat er groter deel van de opbrengsten opgaat aan lasten. Om de vergelijking van de bedrijfslasten van de corporaties met de commerciële beleggers te maken is gebruik gemaakt van de dataverzamelingen van Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex en ROZ/IPD. Daaruit blijkt dat het totaal van de objectgebonden kosten zich nagenoeg op een gelijk niveau bevindt. Wel dient hierbij opgemerkt te worden dat de objectgebonden kosten van de corporaties, uitgedrukt als percentage van de huuropbrengsten, circa 70% hoger uitvallen voor de periode 2001 tot en met 2003. Dit wordt veroorzaakt door het aanzienlijk hogere huurniveau van de woningen die door de beleggers worden geëxploiteerd.

25

Zie ook eerder gepubliceerd onderzoek van Berk accountants en belastingadviseurs, 2000.


18

5. Ontwikkeling van de onderdelen van de netto-bedrijfslasten 5.1 Ontwikkeling van lonen en salarissen In deze paragraaf wordt ingegaan op de ontwikkeling van de personeelslasten van corporaties in de periode 2000 tot en met 2003. De personeelslasten van corporaties bestaan uit lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenpremies. Aan de hand van de ontwikkeling van de formatie en de ontwikkeling van de CAO Woondiensten wordt de stijging van de lonen en salarissen geanalyseerd. Vervolgens komt de ontwikkeling van de sociale lasten en pensioenen aan de orde. Ten opzichte van 2000 is het aandeel van de personeelslasten fors toegenomen. In relatie tot de totale lasten van een corporatie zijn de personeelslasten in 2003 gemiddeld 11,4% (2000: 9,3%). Uitgedrukt als percentage van de bruto-bedrijfslasten is het aandeel van de personeelslasten 39,6% (2000: 37,4%). De ontwikkeling van aantal voltijdsformatieplaatsen Corporaties melden weliswaar in de jaarrekening het aantal formatieplaatsen gedurende het verslagjaar, maar deze gegevens zijn geen onderdeel van (de bijlagen van) het BBSH en de aanvullende vragenlijst van het CFV. Omdat op basis van een jaarlijkse enquête26 door Aedes de ontwikkeling van het aantal voltijdsformatieplaatsen in de corporatiesector wordt geschat, wordt in deze paragraaf van deze gegevens gebruik gemaakt. In de periode 2000 tot en met 2003 is het gemiddelde aantal voltijdsformatieplaatsen per 1.000 woongelegenheden gegroeid van 9,0 naar 9,7. De stijging van het aantal formatieplaatsen is een verklaring voor een deel van de stijging van de personeelslasten. Uit tabel 5.1 blijkt dat het aantal personeelsleden, uitgedrukt in voltijdsformatieplaatsen, in alle onderscheiden grootteklassen is toegenomen. In de periode 2000 tot en met 2003 is het gemiddelde aantal voltijdsformatieplaatsen per 1.000 woongelegenheden met 7,8% gegroeid. Een weergave van de formatie naar regio’s is niet beschikbaar. Tabel 5.1: Ontwikkeling van het aantal voltijdsformatieplaatsen 2000 tot en met 2003 per 1.000 woningen

Grootteklasse

2000

0 - < 600 600 - 1.800 1.800 - 4.000 4.000 -10.000 > 10.000 Nederland

5,5 7,4 8,7 9,0 9,6 9,0

2001 5,9 7,2 9,3 9,3 10,2 9,5

2002 6,5 7,3 9,1 9,3 10,2 9,5

2003 6,5 7,5 9,4 9,9 10,1 9,7

Groei 2000 tot en met 2003 (in procenten) 18,2 1,4 8,0 10,0 5,2 7,8

Bron: Aedes Bedrijfstakinformatie 2000, 2001, 2002 en 2003, pag. 78

Het jaarlijkse onderzoek van Aedes gaat niet nader in op oorzaken van deze stijging. De corporaties wordt slechts gevraagd het aantal formatieplaatsen op te geven, uitgesplitst naar activiteiten. In tabel 5.2 zijn voor 2003 de wijzigingen in de formatie ten opzichte van 2000 per activiteit weergegeven. Uit het onderzoek blijkt dat de formatie per 1.000 woongelegenheden voor technische functies, automatisering, facilitaire diensten en de overige medewerkers in 2003 gelijk is aan 2000.

26

Aan het jaarlijkse onderzoek ‘bedrijfstakinformatie, kengetallen van de Nederlandse woningcorporaties’ van Aedes wordt meegewerkt door corporaties die circa 65% van de corporatiewoningen vertegenwoordigen.


19

Tabel 5.2: Ontwikkeling van de formatie per activiteit in 2000 en 2003 per 1.000 woningen 2000

2003

Mutatie

Projectontwikkeling

0,3

0,5

+0,2

Beleidsondersteuning

0,2

0,4

+0,2

Woondiensten

1,7

1,9

+0,2

Verhuur en bewonerszaken

0,9

1,0

+0,1

Personeel en organisatie

0,1

0,2

+0,1

Algemeen secretariaat

0,4

0,3

-0,1

Financieel economische zaken

1,2

1,1

-0,1

Ten opzichte van 2000 is ultimo 2003 sprake van aanzienlijk meer personele inzet voor activiteiten op het terrein van projectontwikkeling. Projectontwikkeling betreft zowel nieuwbouw van huur- en koopwoningen als herstructureringsactiviteiten. Uit het onderzoek blijkt dat in 2003 52% van de corporaties hiervoor interne capaciteit beschikbaar heeft. Er is een duidelijk verband tussen de grootte van de corporatie en de omvang van de activiteiten voor projectontwikkeling. Zo is er bij corporaties tot 600 woongelegenheden slechts in 5% sprake van personele inzet voor deze activiteit, terwijl 93% van de corporaties met meer dan 10.000 woongelegenheden personeel voor projectontwikkeling heeft. Personele kosten die gemaakt worden ten behoeve van projectontwikkeling worden in overwegende mate gedekt door opbrengsten uit verkoop of zijn onderdeel van de stichtingskosten van huurwoningen. Zij beïnvloeden wel de hoogte van de bruto-bedrijfslasten, maar niet van de nettobedrijfslasten. Dit geldt niet voor de personeelskosten die samenhangen met de andere onderscheiden activiteiten. Deze uitgaven beïnvloeden wel de hoogte van de netto-bedrijfslasten. In de periode 2000 tot en met 2003 is de personele inzet op het terrein van beleidsondersteuning verdubbeld van 0,2 naar 0,4 medewerkers per 1.000 woongelegenheden. Bij de corporaties in de vier grote steden is dit aantal toegenomen van 0,3 in 2000 naar 0,6 werknemers in 2003 per 1.000 woongelegenheden. Opvallend is de beperkte omvang van deze activiteit in Groningen en Friesland. In 2003 was slechts 0,1 medewerker per 1.000 woongelegenheden belast met beleidsondersteuning. Een verklaring van regionale verschillen en de opgetreden stijging is niet beschikbaar. In de loop van 2003 heeft Berenschot kenniscentrum benchmarking (Bkb)27 een onderzoek gedaan naar de overhead in de publieke organisaties (ministeries, gemeenten, woningcorporaties en instellingen in de sectoren welzijn, onderwijs en gehandicaptenzorg). Berenschot concludeert uit het onderzoek dat aspecten als effectiviteit, kwaliteit en zorgvuldigheid voor organisaties als ministeries, gemeenten en woningcorporaties van hogere waarde worden gezien dan efficiency. Bij de sectoren welzijn, onderwijs en gehandicaptenzorg spelen de genoemde aspecten minder dan efficiency. Als een afdeling kan onderbouwen dat een uitbreiding nodig is, dan is er een grote kans dat de leiding hier middelen voor beschikbaar stelt. Bkb geeft voor de grote verschillen in overhead tussen de groep van ministeries, gemeenten en woningcorporaties en de groep van instellingen in de gezondheidszorg, onderwijs en welzijn twee verklaringen, te weten: 1) het gewenste dienstverleningsniveau van de overheadafdelingen en 2) de mate waarin er sprake is van een krappe financiering van de overhead. De invloed van de overige factoren ( de aard van de organisatie, de schaalgrootte, het uitbestedingspatroon en afdelingsspecifieke factoren) zijn volgens Bkb slechts beperkt van invloed. De meeste corporaties werken in de front-office in 2003 met een woondienstenmodel. Bij vooral de kleinere corporaties komt de traditionele afdeling verhuur- en bewonerszaken voor. Opvallend is de stijging van de personele inzet bij de front-office. Bij corporaties in de vier grote steden die het woondienstenmodel toepassen stijgt de personele inzet bij de front-office van 1,5 medewerker in 2000 27 Huijben, M.P.M. & A. Geurtsen, Berenschot kenniscentrum benchmarking, Overhead in publieke organisaties, in Tijdschrift Controlling, nummer 10 oktober 2003 en Grote verschillen omvang overheadkosten in publieke sector ; persbericht d.d. 26 augustus 2003 via www.Berenschot.nl, geraadpleegd d.d. 13 april 2004.


20

naar 2,1 in 2003. Corporaties in de overige ISV-gemeenten laten een kleine daling zien van 2,5 in 2000 naar 2,3 in 2003, maar dit ligt nog altijd aanzienlijk boven het landelijke gemiddelde van 1,9. De totale voorraad sociale huurwoningen is in 2000 overigens vrijwel gelijk aan het aantal in 2003. Een verklaring van regionale verschillen en de opgetreden stijging is niet beschikbaar. Analyse formatiestijging en CAO-verhogingen In tabel 5.3 is de stijging van de post lonen en salarissen bij corporaties uitgesplitst naar de stijging van het aantal formatieplaatsen (per 1.000 woningen) en de ontwikkeling van de CAO-Woondiensten. Tabel 5.3: Lonen en salarissen per woning; gecorrigeerd voor formatiestijging en CAOverhogingen 2000 tot en met 2003 (x € 1 en index) Groei 2000 tot en 2000 2001 2002 2003 met 2003 (in procenten) Lonen en salarissen Formatiestijging Lonen en salarissen (gecorrigeerd voor formatiestijging) CAO-verhogingen Lonen en salarissen (gecorrigeerd voor formatiestijging en CAOverhogingen)

339 377 419 437 100 105,6 105,6 107,8

28,9 7,8

339

406

19,6

100 105,9 111,1 114,6

14,6

339

358

338

397

357

354

4,4

Uit tabel 5.3 blijkt dat van de stijging in de periode 2000 tot en met 2003 van de post lonen en salarissen met € 98,- ( € 437 -/- € 339) per woongelegenheid, € 31,- ( € 437 -/- € 406) te verklaren is door een formatiestijging en € 52,- (€ 406 -/- € 354) door een stijging van de CAO Woondiensten. De voor voornoemde ontwikkelingen geschoonde resterende stijging bedraagt € 15,- ( € 354 -/- € 339) per woongelegenheid (4,4%). In 2004 heeft PricewaterhouseCoopers (PwC) bij een beperkt aantal corporaties de ontwikkeling van de personeelskosten onderzocht. De belangrijkste conclusie van dit onderzoek was dat de stijging van de personeelskosten bij de onderzochte corporaties werd veroorzaakt door de reguliere CAO-stijging, de toename van het aantal formatieplaatsen bij de onderzochte corporaties en het gebruik maken van hogere loonschalen. De eerste twee conclusies van PwC worden door de uitkomsten van de berekeningen, zoals gepresenteerd in tabel 5.3, bevestigd. Voorts maakt PwC opmerkingen over de kwaliteitstoename van het personeel. Door de ontwikkeling van de corporaties van taakorganisaties naar maatschappelijke ondernemingen worden er nieuwe functies geschapen. Vaak met een vereist hoger opleidingsniveau. Een dergelijke ontwikkeling speelt ook bij fusies een rol. In tabel 5.4 wordt de ontwikkeling van de indexen van de CAO-lonen van de CAO-Woondiensten vergeleken met zowel twee CAO’s uit andere branches, namelijk de gezondheids en welzijnszorg en de verhuur en zakelijke dienstverlening en met de gemiddelde CAO-ontwikkeling in Nederland. Deze twee bedrijfstakken zijn gekozen, omdat veel woningcorporaties zich vaak met deze bedrijfstakken vergelijken. Tabel 5.4: Ontwikkeling van de indexen van de CAO-lonen van alle werknemers (bruto uurloon incl. bijzondere beloningen)

2000 2001 2002 2003

CAOWoondiensten 100 105,9 111,1 114,6

Gezondheidsen Welzijnszorg 100 105,5 110,0 113,9

Verhuur en zakelijke dienstverlening 100 104,8 108,1 112,5

Totaal Nederland 100 104,4 108,2 112,3

Cumulatief verschil CAO-Woondiensten versus totaal Nederland 0 1,5 2,9 2,3

Bron: CBS, Statistisch Jaarboek 2004, tabel 21, pag. 203;www.CBS.nl/Statline


21

Opvallend is dat de ontwikkeling van de index van de CAO-lonen bij de CAO-Woondiensten hoger uitkomt dan de gemiddelde index van CAO-lonen in Nederland en met de twee CAO’s, waar de bedrijfstak woningcorporaties zich vaak mee vergelijken. De oorzaken van de extra stijging van de CAO-Woondiensten kunnen mogelijk gevonden worden in de volgende factoren: •

In een kapitaalintensieve sector als de branche van woningcorporaties, is het aandeel van de loonkosten in de totale exploitatielasten, zeker in vergelijking met de zorg en welzijnssector en de zakelijke dienstverlening, slechts gering. Daarmee zijn de effecten van een minder scherpe beheersing van deze kostenpost minder groot. Hieruit zal in principe de prikkel om de loonstijgingen te beperken geringer zijn.

•

In het verleden konden loonstijgingen grotendeels worden afgewenteld op extra verhogingen van de normen voor Algemeen Beheer en Administratie (ABA-norm) en onderhoud (Onderhoudsnorm). Deze normen werden gehanteerd voor het vaststellen door de overheid van haar exploitatiesubsidies (objectsubsidies). Naast de reguliere verhogingen van de subsidies werden er ook nog extra verhogingen toegepast bij een blijkende eventuele ontoereikendheid van de subsidies voor de uitgaven van corporaties bij dergelijke posten. Hoewel dit proces van afwenteling sinds de brutering, waarbij de toekomstige nog te ontvangen exploitatiesubsidies in één keer werden verrekend met de nog eventueel openstaande rijksleningen, midden jaren negentig van de vorige eeuw niet meer mogelijk is, is er daardoor mogelijk wel een cultuur ontstaan met geringere noodzaak en aandacht voor efficiencyverbetering en kostenbesparingen.

•

Tussen CAO onderhandelingspartijen (werkgevers- en werknemersvertegenwoordigingen) is er geen sprake van echt tegengestelde belangen zoals die traditioneel aanwezig is tussen de verschaffers van arbeid en kapitaal. De werkgeversrol wordt (indirect) vervuld door directeurbestuurders of medewerkers van personeelszaken. Deze hebben vooral belang bij een financieel aantrekkelijk en daarmee rustig en tevreden arbeidsklimaat. Dit blijkt ook uit het feit dat er in afgelopen decennia nauwelijks arbeidsonrust verbandhoudend met het tot stand komen van een nieuwe CAO is geweest. Ook niet nu onlangs een nieuw functiewaarderingssysteem is ingevoerd (het zg. CATS-systeem in plaats van het tot het IMF-systeem). Alle bestaande functies dienen in het kader van de nieuwe CAO opnieuw gewaardeerd te worden. In de praktijk heeft dit tot gevolg dat de medewerkers die functies vervullen die hoger gewaardeerd worden een hogere inschaling krijgen en de medewerkers die functies vervullen die lager gewaardeerd worden niet lager worden ingeschaald. Per saldo zal er dus sprake zijn van een stijging van het loonkostenniveau. Voorts kan gewezen worden op de omstandigheid dat als werknemer in dienstbetrekking hebben de werkgeversleden overigens ook een persoonlijk belang bij een goede CAO met een daarbij behorende loonsverhoging.28

Naast de volume- en prijscomponenten speelt ook de inschaling en vooral de wijziging daarin in de loop van de tijd bij de corporaties een rol. Door PwC is gesignaleerd dat corporaties in de loop van de afgelopen periode meer gebruik zijn gaan maken van hogere loonschalen29. Aedes is van mening dat ‘de stijging van de personeelskosten van de corporaties over de afgelopen jaren, naast de CAOontwikkelingen en inflatie, mede rechtstreeks voortvloeit uit de inspanning van corporaties om de kwaliteit te verbeteren’. Een onderbouwing hiervan is niet bekend. Het lijkt zinvol om dit te betrekken in een nader onderzoek naar de achterliggende factoren van de opgetreden stijging van de post lonen en salarissen binnen de corporatiesector. 5.2 Ontwikkeling van de sociale lasten (inclusief pensioenpremies) De ontwikkeling van de sociale lasten wordt bepaald door de groei van de lonen en salarissen en de ontwikkeling van de premies voor sociale verzekeringen en de pensioenpremies. In tabel 4.8 is de ontwikkeling van de sociale lasten (inclusief pensioenpremies) per woongelegenheid voor de jaren 2000 tot en met 2003 weergegeven.

28

Zie ook een serie artikelen in De Volkskrant en het NRC-Handelsblad (19 en 20 augustus 2005) en de reactie daarop van Aedes over de beloning van directeuren en leden van de Raden van Toezicht van de corporaties in Nederland over 2004. 29 Aedes Bedrijfstakinformatie 2003, Hilversum 2004, pag. 32 en Aedes magazine, nummer 2-2005 pag. 26-27. Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties, 2000-2003

22

Tabel 5.5: Sociale lasten en pensioenpremies per woning; 2000 tot en met 2003 (x € 1)

Sociale lasten

2000

2001

2002

2003

67

75

85

144

Af: eenmalige storting pensioenfonds Sociale lasten (gecorrigeerd voor éénmalige storting pensioenfonds) Sociale lasten in procenten van lonen en salarissen (per woongelegenheid)

Groei 2000 tot en met 2003 (in procenten) 144,5

60 67

75

85

84

19,8

19,7

20,4

19,2

25,3

In 2002 bleek dat, mede door de aanhoudende daling van de aandelenkoersen en de lage kapitaalmarktrente, de dekkingsgraad van het Pensioenfonds voor de Woningcorporaties in de ogen van de financiële toezichthouder op de pensioenfondsen (Pensioen- en Verzekeringskamer) niet toereikend was. In 2003 werd daarom door het pensioenfonds een herstelplan opgesteld om op korte en middellange termijn de dekkingsgraad te verbeteren. Dit resulteerde in een eenmalige storting van € 145 miljoen (per woongelegenheid € 60,-) door de aangesloten corporaties in 2003 en een aanzienlijke verhoging van de pensioenpremies. In tabel 5.5 is de eenmalige storting in 2003 apart zichtbaar gemaakt en door het incidentele karakter niet in de analyse betrokken, zij het dat deze last uiteraard wel door de baten moet worden opgebracht. De sociale lasten als percentage van de lonen en salarissen, na correctie voor de eenmalige storting, zijn vrijwel constant gebleven in de onderzochte periode. Overigens geeft 2002 een iets hoger percentage en 2003 een wat lager percentage. Dit is deels veroorzaakt door een beperkt aantal corporaties dat de éénmalige storting al in de jaarstukken 2002 heeft verwerkt. Uit de historische overzichten van het UWV30 blijkt dat de premies voor de WAO en de WW gedurende de periode 2000 tot en met 2003 vrijwel constant zijn gebleven. Uit de analyses blijkt dat de lonen en salarissen in de periode 2000 tot en met 2003 per woongelegenheid met 28,9% zijn toegenomen. Het grootste deel van de stijging van de lonen en salarissen is veroorzaakt door de reguliere CAO-verhogingen (14,6%) en de groei van het aantal voltijdsformatieplaatsen (7,8%). Om de resterende toename te kunnen verklaren is nader onderzoek nodig. De eerste component is een voor de individuele corporatie nauwelijks te beïnvloeden factor. De stijging van het aantal voltijdsformatieplaatsen is een gevolg van een beleidskeuze van de corporatie zelf. Deze stijging blijkt zich niet bij alle grootteklassen van corporaties in dezelfde mate te hebben voorgedaan. Opvallend is dat de stijging bij corporaties met meer dan 10.000 woongelegenheden procentueel beperkt is gebleven. 5.3 Ontwikkeling van de overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten zijn een samenstel van diverse, uiteenlopende posten. In de jaarrekening, en de daarvan afgeleide informatie conform de bijlagen BBSH, heeft deze post mede het karakter van een restpost. Als bedrijfslasten niet gerubriceerd kunnen worden in één van de andere in de Winst- en Verliesrekening genoemde posten, worden ze onder de overige bedrijfslasten verantwoord. Het betreft zowel lasten die samenhangen met de exploitatie van het vastgoed (onroerende zaakbelasting, waterschapslasten en rioolrechten en verzekeringspremies), de kosten van leveringen en diensten aan bewoners (servicekosten), specifieke kosten als getroffen voorzieningen en de kosten die met de werkorganisatie samenhangen (ingehuurd personeel, algemene kosten, accountantskosten en dergelijke). Deze kosten zijn deels structureel van aard en deels meer incidenteel. Voorbeelden van deze laatste categorie zijn niet alleen advieskosten en aanloopkosten voor nieuwe projecten, maar ook de vorming van een voorziening voor bijvoorbeeld sloopkosten en verhuisvergoedingen.

30

www.UWV.nl, Kroniek van de sociale verzekeringen, geraadpleegd dd. 5 april 2005.


23

In tabel 5.6 is de ontwikkeling van de overige bedrijfslasten in een bedrag per woongelegenheid weergegeven. Voor het verkrijgen van een meer zuiver beeld van de ontwikkeling van de overige bedrijfslasten zijn de lasten met de vergoedingen gesaldeerd. Om een beter beeld van de gemiddelde ontwikkeling te kunnen presenteren, zijn in de analyse van de ontwikkeling van de overige bedrijfslasten de hoogste en laagste 5% van de corporaties geëlimineerd. Zo worden bijzondere omstandigheden van enkele corporaties niet betrokken in de ontwikkeling van het gemiddelde. Tabel 5.6: Overige bedrijfslasten per woning; 2000 tot en met 2003 (x € 1)

Overige bedrijfslasten Af: vergoedingen Netto-overige bedrijfslasten Netto-overige bedrijfslasten 90% van de corporaties Stijging in procenten ten opzichte van voorafgaand jaar (in procenten)

2000

2001

2002

2003

708 208 500

771 232 539

911 239 672

894 244 650

462

515

581

620

11,5

12,8

6,7

Groei 2000 tot en met 2003 (in procenten) 26,2 30,0 34,2

Uit tabel 5.6 blijkt een sterke stijging in de periode 2000 tot en met 2003, nadat de hoogste en laagste vijf procent van de corporaties zijn geëlimineerd. Opvallend is de sterke stijging in 2001 en 2002, gevolgd door een meer beperkte stijging in 2003. De overheidsheffingen (eigenaarsdeel onroerende zaakbelasting, rioolrecht en waterschapslasten), die kunnen worden beschouwd als niet door de corporatie te beïnvloeden kosten, maken een belangrijk onderdeel uit van de post overige bedrijfslasten. De ontwikkeling van deze lasten is hiernavolgend over de periode 2000 tot en met 2003 in beeld gebracht. Vervolgens zijn, met het oog op het vinden van verklaringen voor de hoogte en van de ontwikkeling van de overige posten van de bedrijfslasten 32 jaarrekeningen en volkshuisvestingsverslagen van corporaties nader onderzocht over de jaren 2000 tot en met 2003. Doelstelling van dit deelonderzoek is mede de bevindingen te kunnen gebruiken in mogelijk vervolgonderzoek, gericht op een meer eenduidige verantwoording. 5.4 Overheidsheffingen (OZB eigenaarsdeel, rioolrecht en waterschapslasten) De overheidsheffingen betreffen de door de lagere overheden (gemeenten en waterschappen) opgelegde aanslagen voor Onroerende zaak belasting eigenaarsdeel (OZB), de eventueel opgelegde aanslagen voor rioolrecht en de aanslagen voor waterschapsheffing. Gespecificeerde informatie over deze kosten is geen onderdeel van de bijlagen BBSH en de aanvullende vragenlijst van het CFV. Aedes geeft in haar jaarlijkse bedrijfstakinformatie een overzicht van zowel de omvang als de ontwikkeling van de diverse overheidsheffingen per woongelegenheid. De kosten voor OZB en andere heffingen opgelegd door lagere overheden zijn in de periode 2000 tot en met 2003 met 24,6% gestegen. Deze stijging is aanzienlijk hoger dan de inflatie over dezelfde periode (de stijging van de consumentenprijsindex is voor dezelfde periode 9,9%). In tabel 5.7 is de ontwikkeling van de overheidsheffingen weergegeven.


24

Tabel 5.7: Ontwikkeling lasten OZB en andere heffingen overheid per woning; 2000 tot en met 2003 (x € 1) Groei 2000 tot en met 2000 2001 2002 2003 2003 (in procenten) 109 125 130 132 Lasten OZB 61 60 65 80 Andere heffingen overheid 170 185 195 212 Totaal Stijging in procenten ten opzichte 8,7 5,4 8,7 24,6 van voorafgaand jaar Bron: Aedes Bedrijfstakinformatie 2000, 2001, 2002 en 2003.

In tabel 5.8 is de ontwikkeling van de omvang en het aandeel van de overheidsheffingen in de nettooverige bedrijfslasten weergegeven. Net als in tabel 5.6 zijn de hoogste en laagste vijf procent van de corporaties geëlimineerd. Het aandeel van de overheidsheffingen van de overige netto-bedrijfslasten beweegt zich in de afgelopen jaren rond de 35%. Tabel 5.8: Overige bedrijfslasten per woning; 2000 tot en met 2003 (x € 1)

Netto-overige bedrijfslasten (90%) Af: OZB en overige overheidsheffingen Netto-overige bedrijfslasten (exclusief overheidsheffingen) Aandeel overheidsheffingen in netto-overige bedrijfslasten (in procenten)

2000

2001

2002

2003

Groei 2000 tot en met 2003 (in procenten)

462

515

581

620

34,2

170

185

195

212

24,6

292

330

386

408

39,7

36,8

35,9

33,6

34,2

In tabel 5.9 zijn de voor inflatie gecorrigeerde netto-overige bedrijfslasten minus de overheidsheffingen weergegeven. Zoals deze tabel laat zien, blijkt vooral in de jaren 2001 en 2002 de jaarlijkse stijging van de overheidsheffingen een aanzienlijk deel van de stijging van de netto-overige bedrijfslasten te verklaren. Tabel 5.9: Netto-overige bedrijfslasten per woning; gecorrigeerd voor overheidsheffingen en inflatie 2000 tot en met 2003 (x € 1) Groei 2000 tot en 2000 2001 2002 2003 met 2003 (in procenten) Netto-overige bedrijfslasten exclusief 292 330 386 408 39,7 overheidsheffingen Inflatie (CPI) 100 104,2 107,6 109,9 9,9 Netto-overige bedrijfslasten 292 317 359 371 27,1 (gecorrigeerd voor overheidsheffingen en inflatie) Stijging ten opzicht van voorafgaand jaar (in 8,6 13,3 3,3 procenten) Bron: o.a. CBS, Statistisch Jaarboek 2004; www.cbs.nl/statline

5.5 Onderzoek jaarstukken Omdat de overige bedrijfslasten bestaan uit uiteenlopende posten, is onderzoek naar het niveau en ontwikkeling van deze kosten niet zinvol. Om toch een beeld te krijgen van de mogelijke oorzaken van een in vergelijking met andere corporaties hoog niveau van de netto-bedrijfslasten en van de sterke Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties, 2000-2003

25

stijging van de netto-bedrijfslasten in de periode 2000 tot en met 2003 voor een individuele corporatie, zijn 32 jaarrekeningen over deze verslagjaren nader onderzocht. Aandachtspunten in dit onderzoek zijn de analyse van de oorzaken van de kostenontwikkeling over de jaren en de mate van transparantie over de kostenontwikkeling in de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag. Het uitgevoerde onderzoek is kwalitatief van aard en gericht op het vinden van achterliggende oorzaken van een kostenniveau, mede gebaseerd op de door de corporatie uitgevoerde analyses. Voor het onderzoek zijn jaarstukken van corporaties met zowel een hoog als een laag niveau van kosten geselecteerd. Daarnaast is gekeken naar corporaties die in de betreffende periode een sterke stijging van de netto-bedrijfslasten laten zien. Uit de beoordeling van de onderzochte jaarstukken komt naar voren dat de toelichting, onderbouwing en analyse van de ontwikkeling van de lasten zeer beperkt is. Veelal wordt slechts ingegaan op alleen de ontwikkeling van de rentelasten en in een enkel geval de ontwikkeling van de overheidsheffingen. In het jaar 2003 is in de meeste onderzochte jaarrekeningen aandacht geschonken aan de incidentele nabetaling aan het pensioenfonds. Er wordt echter nauwelijks aandacht geschonken aan de meer structurele ontwikkeling van de personeelslasten of de overige bedrijfslasten. Bij sommige corporaties is gericht doorgevraagd. Daarbij kwam veelal naar voren dat de noodzaak van de uitbreiding van de personeelsomvang en de daarmee gepaard gaande kosten slechts zeer globaal verklaard kunnen worden. Gewezen wordt dan op de druk vanuit bewonersorganisaties om extra huismeesters en/of buurtconciërges aan te stellen ter bevordering van leefbaarheid, de voortgaande organisatieontwikkeling die het noodzakelijk maakt om een extra managementlaag of stafmedewerkers te introduceren, de extra taken die de corporatie zich deels gedwongen, deels vrijwillig zich toeeigent bij herstructureringsprojecten, waarvoor nieuwe medewerkers aangetrokken worden. De hoogte van de netto-bedrijfslasten wordt voor een aanzienlijk deel bepaald door de personeelslasten. Bij de onderzochte corporaties met een hoog kostenniveau blijken relatief meer formatieplaatsen per 1.000 woongelegenheden te zijn dan bij de corporaties met een laag kostenniveau. Uit de onderzochte jaarrekeningen bleek deze formatie in de onderzochte vier jaar ook nog eens toegenomen te zijn. Een onderbouwing c.q. financiële analyse hiervan is in de onderzochte jaarstukken niet aangetroffen. Opvallend is dat de corporaties met een laag niveau van bedrijfslasten de front-office niet volgens het woondienstenmodel ingericht hebben, maar een traditionele verhuurafdeling en een technische dienst kennen. De corporaties met een relatief hoge formatie leveren volgens het volkshuisvestingsverslag een breed pakket aan diensten en hebben een afzonderlijke projectenafdeling. Opvallend is dat de onderzochte jaarstukken van corporaties met een hoog niveau van nettobedrijfslasten veel aandacht besteden aan de ambities van de corporatie. Voorbeelden daarvan zijn de ontwikkeling van woonarrangementen op maat en verbreding van het dienstenpakket in de vorm van bijvoorbeeld klussendiensten en verhuisservice. Deze corporaties geven eveneens aan veelal bezig te zijn met invoering van kwaliteitszorgsystemen of hebben deze al geïmplementeerd. De onderzochte corporaties met een laag niveau van bedrijfslasten besteden juist veel aandacht in de jaarstukken aan verhuurzaken en het gerealiseerde planmatig onderhoud, renovaties en nieuwbouw. In de Cijfermatige Kerngegevens geven corporaties op hoeveel geld er aan leefbaarheid is besteed. Gezien de aard van een deel van deze uitgaven mag verondersteld worden dat een deel onder de overige bedrijfslasten is verantwoord. In de onderzochte jaarstukken komt een nadere specificatie of achtergrondinformatie van de hiermee gemoeide uitgaven niet terug. De ontwikkeling van de overige bedrijfslasten over de jaren blijkt sterk beïnvloed te worden door de toegepaste wijze van boekhouden. Zo worden ten laste van de post overige bedrijfslasten diverse voorzieningen gevormd. Het betreft bijvoorbeeld een voorziening voor toekomstige onrendabele investeringen in herstructureringsprojecten, voorzieningen voor sloop en herhuisvesting, een voorziening voor oninbare posten en reorganisatievoorzieningen. Opvallend is dat de vrijval van dergelijke voorzieningen bij een aantal corporaties ten onrechte onder het buitengewone baten is verantwoord, terwijl toch zou mogen worden verwacht dat deze dan ook onder de overige bedrijfslasten zou worden verantwoord.


26

5.6 Overige kostenverhogende aspecten Iedere organisatie gaat een aantal ontwikkelingsstadia door. Zo zijn corporaties van uitvoerders van overheidsbeleid gegroeid naar zelfstandige instellingen met beperkte bindingen met overheden. De corporaties zullen zich ontwikkelen van een taakorganisatie, gericht op het –strikt genomen - slechts uitvoeren van genormeerde taken, naar een op de markt gerichte organisatie, waarbij tal van andere elementen die verbonden zijn met de bedrijfsvoering zoals de inrichting van een planning- en controlcyclus, het beheersen van risico’s op het terrein van treasury-management, risicoanalyse en – beoordeling van het vastgoed, marktonderzoek, woningtoewijzing, strategische positionering enz. ook door de organisatie worden uitgevoerd, met verhoging van het niveau van de bedrijfslasten tot gevolg. Een mogelijke verklaring voor de ontwikkeling van de bedrijfslasten kan hierin gevonden worden. Dit wordt ook onderschreven door Deloitte. Door Deloitte wordt namelijk op basis van het onderzoek Inzicht Prestaties Woningcorporaties (IPW 2004) geconcludeerd dat de stijging van de kosten grotendeels is toe te schrijven aan de veranderende rol van woningcorporaties. Deze ontwikkelen zich meer en meer tot professionele dienstverlenende organisaties, waarbij de aandacht voor de klant en de kwaliteit van de woning centraal staat. Dit vraagt veel inspanning van de corporatie, hetgeen leidt tot hogere kosten31. Gelijktijdig met het proces van verzelfstandiging zijn er diverse ontwikkelingen in gang gezet, die vaak vanuit een meer sociaal-psychologische achtergrond zijn te verklaren. Om mee te tellen moet men meedoen in de ‘vaart der volkeren’. Met andere woorden: iedereen schuift, vroeg of laat, op als gevolg van de ‘reference-drift-effecten’. Dit geschiedt alleen niet voor alle corporaties tegelijkertijd. Dat wil zeggen dat het op een gegeven moment door de bedrijfsleiding noodzakelijk gevonden wordt om de professionele en kwaliteitsuitstraling te ondersteunen door bijvoorbeeld het certificeren van de dienstverlening in de vorm van ISO-certificering en/of KWH-label te gaan doen. Mogelijk speelt dit facet ook een rol bij de deelname aan de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex. Acht van de achttien corporaties in de grootteklasse > 20.000 participeren in 2003 in deze index. Zij vertegenwoordigen in 2003 circa 64% van het totale aantal woningen in deze index. Zie voor meer details over deze index in de bijlage 1. Behalve de bevindingen die voortvloeien uit het uitgevoerde onderzoek van de jaarstukken, kunnen de hiernavolgende punten worden betrokken in een mogelijk vervolgonderzoek, gericht op een meer eenduidige verantwoording en het meer transparant maken van de verantwoording en analyse van kostenontwikkelingen. Kwaliteitszorg Op basis van het kwalitatieve onderzoek naar de jaarstukken kan worden verondersteld dat kwaliteitszorg tot hogere bedrijfslasten leidt. Uit tabel 4.13 blijkt dat een steeds groter deel van de corporaties in het bezit is van of gestart is met het behalen van een kwaliteitslabel. Vooral het KWHlabel kent onder woningcorporaties een behoorlijk aantal deelnemers. Al hoewel de directe kosetn van deelname (contributie) verbonden aan het lidmaatschap van deze organisatie beperkt is, zal er door de corporatie toch de nodige inzet geleverd moeten worden om dit kwaliteitslabel et verkrijgen en te behouden. Exacte bedragen die daarmee verband houden zijn niet direct aan te geven door zowel de KWH als eventueel deelnemende corporaties. Wel blijkt uit gesprekken met corporatiebestuurders dat de extra inzet van medewerkers en externe adviseurs aanzienlijk is. Tabel 5.10: Ontwikkeling aantal corporaties met kwaliteitszorgcertificering 2000 tot en met 2003 (in procenten)

In bezit van KWH-label Gestart met KWH-label In bezit van ISO 9001 certificering Gestart met ISO 9001 certificering INK-model

2000

2001

2002

2003

8 24 3 4 6

14 30 6 5 n.b.

17 18 3 3 10

25 18 4 2 2

Bron: Aedes Bedrijfstakinformatie 2000, 2001, 2002 en 2003

31

Deloitte, Trendbericht IPW 2004, pag. 13 en persbericht Deloitte d.d. 7 april 2004.


27

Nevenactiviteiten Corporaties verrichten tal van activiteiten die ook door partijen buiten de corporatie geleverd kunnen worden. Voorbeelden daarvan zijn het aanbieden van makelaarsdiensten, verzekeringen, het beheer voor Verenigingen van eigenaren en het aanbieden van servicepakketten voor onderhoud. In de Aedes Bedrijfstakinformatie 200332 is een opdeling gemaakt in activiteiten op het terrein van commercieel vastgoed, makelaarsdiensten, beheer van verenigingen van eigenaren, diensten van particulieren en andere diensten zoals servicepakketten en verzekeringen. Een toenemend aantal corporaties blijkt hier actief mee bezig te zijn. Zo was in 2000 tussen de 40% en 50% van de corporaties actief met het aanbieden van diverse activiteiten. Deze percentages liggen in 2003 tussen de 50% en 60%, afhankelijk van welke diensten worden geleverd door de corporaties. In de onderzochte jaarstukken wordt geen aanvullende financiële informatie over de omvang en de winstgevendheid van deze nevenactiviteiten gegeven. Opvallend is dat juist de corporaties met hoge netto-bedrijfslasten meerdere nevenactiviteiten ontplooien. In dit verband is het zinvol om te wijzen op de tabel 4.5, waarin de objectgebonden en niet-objectgebonden kosten van de Aedex-deelnemers is gepresenteerd voor de jaren 2001 tot en met 2004. In 2004 is voor het eerst door Aedex een uitsplitsing gegeven van de kosten van niet-objectgebonden overige bedrijfsactiviteiten. In bijlage 1 is er opsomming gegeven van de bedrijfsactiviteiten die hieronder worden gerekend. In dat jaar werd een negatief resultaat behaald van € 109 gemiddeld per VHE. Uitgaven aan leefbaarheid In de Aedes Bedrijfstakinformatie over de jaren 2000 tot en met 2003 wordt een uitsplitsing gegeven van de uitgaven die corporaties doen aan leefbaarheid. Vooralsnog is niet uit deze opgave af te leiden of de uitgaven aan leefbaarheid ook verantwoord zijn als bedrijfslasten. Ter illustratie is tabel 5.11 opgenomen met daarbij een overzicht van de bedragen die volgens de corporaties zijn uitgegeven aan leefbaarheid. Tabel 5.11: Ontwikkeling uitgaven aan leefbaarheid per woning; 2000 tot en met 2003 (x € 1)

Totaal Nederland ISV-gemeenten Vier grote steden

2000

2001

2002

2003

58 70 67

58 72 47

57 75 66

121 106 92

Groei 2000 tot en met 2003 (in procenten) 110 51 38

Bron: Aedes Bedrijfstakinformatie 2000, 2001, 2002 en 2003

Uit tabel 5.11, afgeleid uit de Aedes Bedrijfstakinformatie van de jaren 2000 tot en met 2003, blijkt dat de uitgaven in 2003 behoorlijk zijn toegenomen. De stijging is het grootst bij de corporaties buiten de ISV-gemeenten. Ter vergelijking zijn de investeringen en uitgaven in het kader van bevordering van leefbaarheid uit de CFV-data geanalyseerd. Op basis van deze analyse is geen heldere conclusie te trekken. Dit wordt vooral veroorzaakt door de gebrekkige en dus niet eenduidige definitie van het begrip leefbaarheid en de daarvoor gedane uitgaven, zowel de uitgaven die getypeerd kunnen worden als investeringen (aankoop van woningen in het kader van leefbaarheid) als reguliere uitgaven voor leefbaarheid. 5.7 Samenvatting van de ontwikkeling van onderdelen van de netto-bedrijfslasten De toename van de netto-bedrijfslasten wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de groei van de personele lasten. Per woongelegenheid is sprake van een toename van € 339,- in 2000 tot € 437,in 2003, een groei van bijna 29%. Bijna 15% hiervan is een gevolg van de CAO-verhogingen (niet door de corporatie zelf beïnvloedbaar). Aan de groei van de personeelsformatie is bijna 8% toe te schrijven (wel beïnvloedbaar door de corporatie). Nadere informatie over de achterliggende oorzaken van de toename van de formatie is niet beschikbaar. Uit onderzoek van een aantal jaarrekeningen blijkt dat het aantal formatieplaatsen per 1.000 woongelegenheden het hoogst is bij de corporaties met 32

Aedes bedrijfstakinformatie 2003, Hilversum 2004, pag. 35 e.v.


28

de hoogste bedrijfslasten. De sociale lasten lopen, exclusief de eenmalige storting van € 145 miljoen in het fonds van de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) in 2003, in de pas met de ontwikkeling van de lonen en salarissen. De overige netto-bedrijfslasten nemen in de jaren 2000 tot en met 2003 met 30% toe. Een belangrijk deel van deze stijging wordt veroorzaakt door de toename van de overheidsheffingen (OZB eigenaarsdeel, rioolrecht en waterschapslasten). Voor het krijgen van een beeld van het niveau en de ontwikkeling van de overige netto-bedrijfslasten (exclusief overheidsheffingen) zijn ruim 30 jaarrekeningen en volkshuisvestingsverslagen beoordeeld. Uit dit deelonderzoek komt naar voren dat deze lasten zeer beperkt worden toegelicht c.q. onderbouwd, zodat hieruit geen algemene conclusies kunnen worden getrokken. Bovendien worden de overige netto-bedrijfslasten sterk beïnvloed door de verschillende en soms niet consistent toegepaste wijzen van boekhouden. Nadere specificaties en achtergrondinformatie over bijvoorbeeld de uitgaven voor leefbaarheid ontbreken, zodat geen beeld kan worden gevormd over de aard van deze uitgaven.


29

6. Niveau en spreiding netto-bedrijfslasten In dit hoofdstuk zijn de uitkomsten van het onderzoek naar de ontwikkeling van het niveau en van de spreiding van de netto-bedrijfslasten gepresenteerd. Het onderzoek heeft zich gericht op de relatie met de grootteklasse van de corporatie, de referentiegroepen van het CFV, de verschillen tussen regio’s en de gerealiseerde productie volgens de opgave van corporaties in de Cijfermatige Kerngegevens over de jaren 2000 tot en met 2003. In CFV (2005) is een overzicht gegeven van de spreiding van de netto-variabele lasten per referentiegroep en grootteklasse, zoals gepubliceerd in het Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2003. 6.1 Netto-bedrijfslasten en omvang corporaties Door de voortgaande schaalvergroting is het gemiddelde aantal verhuureenheden per corporatie de afgelopen jaren sterk toegenomen. In de periode 1998 tot en met 2003 is er - hoofdzakelijk door fusies - een behoorlijke schaalvergroting opgetreden bij de corporaties. Het gemiddelde aantal verhuureenheden per corporatie is in deze periode, zoals blijkt uit figuur 6.1, met 35,5% toegenomen van bijna 3.400 tot een kleine 4.600. Het aantal corporaties is gedaald van 721 in 1998 tot 527 ultimo 2003. Figuur 6.1 Ontwikkeling aantal corporaties en aantal verhuureenheden 1998 tot en met 2003

Ontwikkeling van het aantal corporaties en het gemiddelde aantal verhuureenheden 750

5.000

4.500

650 600

4.000 550 500

3.500

gemiddeld aantal verhuureenheden

aantal corporaties

700 Aantal corporaties Gemiddeld aantal verhuureenheden per corporatie

450 400

3.000 1998

1999

2000

2001

2002

2003

jaren

In tabel 6.1 is de ontwikkeling van de gemiddelde netto-bedrijfslasten per woongelegenheid weergegeven voor de onderscheiden grootteklassen. Tabel 6.1: Netto-bedrijfslasten per woning; 2000 tot en met 2003 (x € 1) Grootteklasse op basis van het woningbezit ultimo 2003 0 - < 2.000 2.000 - < 5.000 5.000 - < 10.000 10.000 - < 15.000 15.000 - < 20.000 > 20.000 Totaal Nederland

Aantal corporaties 235 154 87 26 7 18 527

Aantal woningen 211.138 498.175 612.692 328.312 116.257 653.913 2.420.487

2000

2001

2002

2003

632 729 763 881 780 886 796

728 811 799 899 877 983 863

803 909 902 1.157 2.028 1.090 1.034

897 1.043 1.033 1.104 1.138 1.202 1.084


Groei 2000 tot en met 2003 (in procenten) 41,9 43,0 35,5 25,4 45,9 35,7 36,2 30

De spreiding in het niveau van de netto-bedrijfslasten laat aanzienlijke verschillen zien. Grootteklasse 15.000 - < 20.000 woongelegenheden laat in 2002 een bijzonder hoog niveau zien. Uit nader onderzoek blijkt dat dit wordt veroorzaakt door een tweetal corporaties, dat een grote dotatie aan de voorziening herstructurering via de post overige bedrijfslasten heeft verantwoord. Indien gecorrigeerd wordt voor deze dotaties zou een relatief gematigd beeld zijn ontstaan voor die grootteklasse in het jaar 2002. Het gemiddelde niveau voor alle netto-bedrijfslasten in 2002 komt dan uit op € 1.034,- per woongelegenheid. Voor de groep corporaties met een bezit tussen de 15.000 en 20.000 woongelegenheden ultimo 2002 komt het niveau van de netto-bedrijfslasten uit op € 1.015,- in plaats van € 2.028,- per woongelegenheid. Opvallend is dat de stijging van de gemiddelde netto-bedrijfslasten van de grootteklasse 15.000 tot 20.000 woongelegenheden groter is dan de aangrenzende grootteklassen. Kleine corporaties (minder dan 2.000 woongelegenheden) hebben gemiddeld lagere lasten dan de grotere corporaties. In figuur 6.2 is de spreiding van de gemiddelde netto-bedrijfslasten per woongelegenheid over de periode 2000 tot en met 2003 naar de omvang van de corporatie weergegeven. Figuur 6.2 Spreiding netto-bedrijfslasten per woning

Spreiding netto-bedrijfslasten Bedrag per woning x € 1

(gemiddeld per woning in periode 2000 tot en met 2003)

2.000 1.750 1.500 1.250 1.000 750 500 250 0 -

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

Omvang van het woningbezit

De spreiding van de individuele niveaus van de netto-bedrijfslasten is gemiddeld over de periode 2000 tot en met 2003 aanzienlijk. Zo blijkt dat corporaties met minder dan 2.000 woongelegenheden gemiddeld weliswaar lagere netto-bedrijfslasten hebben, maar er ook corporaties zijn met over deze vier jaar gemiddeld erg hoge kosten. Er is sprake van een beperkt positief verband tussen de omvang van de corporatie en de gemiddelde netto-bedrijfslasten. Uit figuur 6.2 blijkt dat bij de corporaties met een woningbezit groter dan 20.000 woongelegenheden, de spreiding minder is. Hiernavolgend wordt aandacht geschonken aan de ontwikkeling van de samenstellende onderdelen van de netto-bedrijfslasten. In hoofdstuk 4 is de vergelijking van tussen alle corporaties (CFV-data) en de Aedex-deelnemers aan de orde gekomen. Bij de verklaring van het verschil in niveau tussen de uitkomsten van de deelnemers in de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex en alle corporaties is allereerst gekeken naar de omvang van de corporaties. Uit de tabellen 6.1 en 6.2 blijkt dat de grotere corporaties een hoger niveau hebben qua netto bedrijfslasten. Aangezien de Aedex-deelnemers zich qua woningbezit vooral in de grootteklasse van meer dan 20.000 woningen bevinden is het zinvol om de analyse eerst te richten op de omvang van de corporaties. Daaruit blijkt dat deze groep zich op een bijna vergelijkbaar niveau bevindt als de groep corporaties van het CFV-databestand.


31

Tabel 6.2: Specificatie netto bedrijfslasten: vergelijking tussen CFV-bestand en Aedex-deelnemers gesorteerd op grootteklasse (gemiddeld per woning; periode 2000-2003) Grootteklasse op basis van het woningbezit ultimo 2003 0 - < 2.000 2.000 - < 5.000 5.000 - < 10.000 10.000 - < 15.000 15.000 - < 20.000 > 20.000 woningen Totalen

Aantal woningen ultimo 2003

aantal corporaties CFV Aedex Aedex 235 n.a 154 2 5.172 87 5 38.152 26 9 113.257 7 n.a 18 8 278.922 527 24 435.503

2000 CFV Aedex 632 729 620 763 773 881 1.001 780 886 905 796 916

2001 CFV Aedex 728 811 490 799 749 899 894 877 983 976 863 929

2002 CFV Aedex 803 909 891 902 709 1.157 978 2.028 1.090 1.065 1.034 1.009

2003 CFV Aedex 897 1.043 946 1.033 1.350 1.104 1.099 1.138 1.202 1.238 1.084 1.208

Groei 2000-2003 (in procenten) CFV Aedex 41,9 43,1 52,6 35,4 74,6 25,3 9,8 45,9 35,7 36,9 36,2 31,9

n.a. = niet aanwezig Bron: CFV, CMKG 2000 tot en met 2003

Bedrijfslasten per grootteklasse per onderdeel: Lonen en salarissen In tabel 6.3 zijn de gemiddelde lonen en salarissen per woongelegenheid uitgesplitst naar grootteklasse voor de jaren 2000 tot en met 2003. Tabel 6.3: Lonen en salarissen per woning; 2000 tot en met 2003 Grootteklasse op basis van het woningbezit ultimo 2003 0 - < 2.000 2.000 - < 5.000 5.000 - < 10.000 10.000 - < 15.000 15.000 - < 20.000 > 20.000 Totaal Nederland

Aantal corporaties

Aantal woningen

2000 2001 2002 2003

235 154 87 26 7 18 527

211.138 498.175 612.692 328.312 116.257 653.913 2.420.487

251 309 315 360 334 401 339

278 352 349 400 378 442 377

300 382 386 445 414 503 419

328 411 419 464 440 497 437

Groei 2000 tot en met2003 (in procenten) 30,6 33,1 32,9 28,8 31,8 23,7 28,9

Zoals blijkt uit tabel 6.3 hebben corporaties met minder dan 10.000 woongelegenheden in alle onderzochte vier jaren een lager niveau van de lonen en salarissen per woongelegenheid dan het gemiddelde van de sector. Dit wordt ook deels beïnvloed doordat de kleinste corporaties (minder dan 2.000 woningen) soms hun werkzaamheden uitbesteden en dus geen personeel in dienst hebben. De in rekening gebrachte kosten worden dan verantwoord via de post overige bedrijfslasten. Uit de volgende tabel 6.4 blijkt dat de overige lasten van de kleinste corporaties ook op een lager niveau uitkomen dan de grotere (meer dan 2.000 woningen). De groei in de jaren 2000 tot en met 2003 is het laagst bij de corporaties met meer dan 20.000 woningen. Mogelijk komen daar de effecten van schaalvoordelen tot uitdrukking. Opvallend is ook dat bij het uitgevoerde micro-onderzoek, waarbij corporaties werden geselecteerd die er gedurende de onderzochte periode tot groep behoorden met de hoogste of de laagste bedrijfslasten, slechts één corporatie uit deze grootteklasse zich in de onderzoeksgroep bevond. Bedrijfslasten per grootteklasse per onderdeel: overige bedrijfslasten In tabel 6.4 is de ontwikkeling van de overige bedrijfslasten per grootteklasse gegeven. De hoogte van de overige bedrijfslasten per woongelegenheid in 2002 voor de grootteklasse 15.000 tot 20.000 woongelegenheden is sterk beïnvloed door de hiervoor genoemde twee corporaties die in 2002 ten laste van deze post een voorziening herstructurering hebben gevormd. Opvallend is de gemiddelde stijging bij de corporaties tussen 2.000 en 5.000 woongelegenheden en de corporaties tussen 15.000 en 20.000 woongelegenheden.


32

Tabel 6.4: Overige bedrijfslasten per grootteklasse per woning; 2000 tot en met 2003 (x € 1) Groei Grootteklasse op Aantal Aantal 2000 tot en met basis van het 2000 2001 2002 2003 corpo2003 woningbezit ultimo woningen raties (in procenten) 2003 0 - < 2.000 235 211.138 557 631 685 735 32,0 2.000 - < 5.000 154 498.175 616 676 748 831 34,8 5.000 - < 10.000 87 612.692 711 766 829 884 24,4 10.000 - < 15.000 26 328.312 753 759 990 878 16,6 15.000 - < 20.000 7 116.257 716 785 1.900 963 34,5 > 20.000 18 653.913 797 895 971 999 25,3 Totaal Nederland 527 2.420.487 708 771 911 894 26,2 6.2 Netto-bedrijfslasten referentiecorporaties Door het CFV is een aanvullend analyse-instrument ontwikkeld, te weten de referentiecorporaties33. Dit zijn fictieve corporaties, samengesteld uit het gemiddelde van een aantal groepen werkelijk bestaande corporaties met gemeenschappelijke kenmerken op het gebied van stedelijkheid en restant levensduur van het woningbezit. De corporaties in groep A zijn werkzaam in sterk verstedelijkt gebied, de corporaties in groep B in gemiddeld verstedelijkt gebied en de corporaties in groep C in nietverstedelijkt gebied. De categorieën D en E zijn categorale corporaties, de ouderen- respectievelijk jongerenhuisvesters. In tabel 6.5 zijn de bedrijfslasten getoond, per woongelegenheid en de spreiding daarin voor de onderscheiden groepen corporaties. De indeling naar de onderscheiden groepen is geschied op basis van de indeling ultimo 2003. Tabel 6.5: Netto-bedrijfslasten per referentiegroep per woning; 2000 tot en met 2003 Groei 2000 tot en met Aantal Aantal 200 Referentiegroep 2001 2002 2003 corporaties woningen 0 2003 (in procenten) Groot stedelijk (A) 50 790.721 896 947 1059 1159 29,3 Gemiddeld stedelijk (B) 120 669.650 769 819 1102 1095 42,3 Niet stedelijk (C) 325 839.263 731 772 927 1023 40,0 Ouderenhuisvesting (D) 23 78.778 774 937 1492 1007 30,1 Jongerenhuisvesting (E) 9 42.075 653 640 782 854 30,8 Totaal 527 2.420.487 796 863 1.034 1.084 36,2 Zoals tabel 6.5 laat zien is er sprake van een (beperkte) relatie tussen de omvang van de nettobedrijfslasten en de mate van stedelijkheid. Naarmate de stedelijkheid groter is, liggen de nettobedrijfslasten op een hoger niveau. De omvang van de productie is daarbij van invloed (tabel 5.10). De netto-bedrijfslasten in de grootstedelijke gebieden liggen het hoogst, zij het dat als gevolg van de minder sterke stijging in de periode 2000 tot en met 2003 voor deze referentiegroep de verschillen met de groepen B en C geringer worden. De stijging van de netto-bedrijfslasten voor de periode 2000 tot en met 2003 is het sterkst geweest voor de groepen B en C. De hoge netto-bedrijfslasten in 2001 en 2002 bij de groep ‘Ouderenhuisvesting’ wordt veroorzaakt door diverse incidentele kosten en getroffen voorzieningen bij een beperkt aantal corporaties. Uit een analyse van de WOZ-waarden per gemeente en de tarieven voor overheidsheffingen per gemeente blijkt dat bij de grootstedelijke corporaties (referentiegroep A) sprake is van relatief hoge overheidsheffingen per woongelegenheid. Een deel van het hogere niveau van de netto-bedrijfslasten van de A-corporaties kan hiermee verklaard worden. Zie voor de gehanteerde methode om te komen tot een dergelijke conclusie in bijlage 2: OZB en overheidsheffingen.

33

Zie voor nadere informatie over de indeling van de referentiegroepen op www.cfv.nl


33

6.3 Regionale verdeling netto-bedrijfslasten In de tabellen 6.6, 6.7 en 6.8 zijn de netto-bedrijfslasten in totaal en naar de onderscheiden onderdelen per regio weergegeven34. Opvallend is dat de netto-bedrijfslasten in Noord en Oost Nederland (de corporaties gevestigd in de provincies Groningen, Friesland en Drenthe respectievelijk Overijssel en Gelderland) een aanzienlijk hogere stijging van de netto-bedrijfslasten te zien geven over de periode 2000 tot en met 2003. Overigens speelt daarbij wel het relatief lage gemiddelde niveau van de netto bedrijfslasten in 2000 een rol. Het lage startniveau in 2000 lijkt in de onderzoeksperiode ‘gecompenseerd’. Tabel 6.6: Netto-bedrijfslasten per regio per woning; periode 2000 tot en met 2003

Regio Noord Oost West Zuid Totaal

Aantal corporaties 59 102 237 129 527

Aantal woningen

2000

2001

2002

2003

227.875 360.892 1.340.820 490.900 2.420.487

743 742 828 774 796

831 808 895 832 863

910 929 1024 1198 1.034

1043 1046 1108 1064 1.084

Groei 2000 tot en met 2003 (in procenten) 40,3 41,0 33,9 37,4 36,2

Netto bedrijfslasten per regio per onderdeel: Lonen en salarissen De sterke stijging van de netto bedrijfslasten in Noord en Oost Nederland is alleen terug te vinden in de toename van de lonen en salarissen in Oost Nederland, namelijk 38,5% ten opzichte van de landelijke stijging van 28,9%. Tabel 6.7: Netto-bedrijfslasten per regio onderdeel lonen en salarissen per woning; 2000 tot en met 2003

Regio Noord Oost West Zuid Totaal

Aantal corporaties 59 102 237 129 527

Aantal woningen

2000

2001

2002

2003

227.875 360.892 1.340.820 490.900 2.420.487

361 335 343 321 339

404 380 379 360 377

401 419 432 392 419

432 464 438 419 437


Netto-bedrijfslasten per regio per onderdeel: Overige bedrijfslasten Opvallend is dat Noord Nederland een sterke stijging laat zien bij het onderdeel Overige bedrijfslasten, terwijl de lonen en salarissen (tabel 6.7) het minst toenemen. Verder is opvallend dat de regio West Nederland bestaande uit de provincies Utrecht, Flevoland, Noord en Zuid Holland, een laag niveau van de overige bedrijfslasten te zien geven over de gehele periode 2000 tot en met 2003. De stijging komt overeen met het landelijke beeld.

34

De indeling in Noord, Oost, West en Zuid Nederland is conform de Bijlagentabellen behorende bij het Toezichtsverslag 2003 van het Centraal Fonds (zie ook www.cfv.nl).


34

Tabel 6.8: Netto-bedrijfslasten per regio onderdeel overige bedrijfslasten per woning; 2000 tot en met 2003

Regio

Aantal corporaties

Noord Oost West Zuid Totaal

59 102 237 129 527

Aantal woningen 227.875 360.892 1.340.820 490.900 2.420.487

2000

2001

573 621 780 641 796

621 673 849 702 863

2002

2003

694 762 951 1.014 1.034

803 771 974 811 1.084


In tabel 6.9 zijn de netto-bedrijfslasten gespecificeerd op provincieniveau. Tabel 6.9: Netto-bedrijfslasten per provincie per woning; 2000 tot en met 2003

Provincie Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Flevoland Zeeland Noord-Brabant Limburg Totaal

Aantal corporaties 23 23 13 40 62 41 75 114 7 13 74 42 527

Aantal woningen

2000

2001

2002

2003

79.341 81.961 66.573 141.502 219.390 192.610 535.738 585.103 27.369 38.522 307.379 144.999 2.420.487

696 779 824 744 740 753 845 837 804 867 721 859 796

750 916 938 779 827 859 865 929 996 846 772 954 863

840 955 1.057 945 918 906 974 1.107 1.057 880 1.287 1.097 1.034

966 1.105 1.017 1.096 1.013 1.030 1.022 1.209 1.180 1.013 1.011 1.188 1.084

Groei 2000 tot en met 2003 (in procenten) 38,8 41,9 23,4 47,3 36,9 36,8 21,0 44,4 46,9 16,8 40,3 38,2 36,2

Opvallend zijn de relatief grote stijgingen van de netto-bedrijfslasten in de provincies Overijssel, ZuidHolland en Flevoland. In de hiervoor gepresenteerde tabellen op regioniveau is de stijging van de regio West beperkt tot 33,9% en kwam daarmee uit op een niveau van € 1.108,- per woongelegenheid. Zowel de corporaties in Zuid-Holland (€ 1.209,-) als in Flevoland (€ 1.180,-) komen daarmee uit op een aanzienlijk hoger niveau dan het gemiddelde van Nederland € 1.084,-). Ook de corporaties in Limburg (€ 1.188,-) bevinden zich in 2003 op een hoger niveau dan het gemiddelde van Nederland. In tabel 6.10 is de ontwikkeling van de netto-bedrijfslasten voor corporaties in ISV-gemeenten en de vier grote steden weergegeven. Tabel 6.10: Netto-bedrijfslasten per woning; ISV-gemeenten en de vier grote steden 2000 tot en met 2003 (x € 1)

ISV G4 Nederland

35

Aantal corporaties 117 35 527

2000

2001

- 35 859 796

879 933 863

2002 1.096 996 1.034

2003 1.105 1.144 1.084

De gegevens over 2000 zijn niet beschikbaar


35

Zoals blijkt uit tabel 6.10 hebben corporaties werkzaam in de ISV-gemeenten en in de vier grote steden een niveau van netto-bedrijfslasten dat in nagenoeg alle jaren van de beschouwde periode boven het landelijke gemiddelde ligt. Het gemiddelde woningbezit van een corporatie ultimo 2003 in een ISV-gemeente is 9.400 woongelegenheden, binnen de vier grote gemeenten 14.800 en binnen Nederland 4.600 woongelegenheden. Dit verklaart voor een deel de hogere lasten. De gemiddelde netto-bedrijfslasten 2002 voor Nederland zijn sterk beïnvloed door dotaties aan voorzieningen bij een beperkt aantal corporaties. Deze corporaties zijn hoofdzakelijk in de ISV-gemeenten werkzaam. Dit verklaart voor een deel de omvang van de relatief hoge netto-bedrijfslasten 2002 in deze categorie corporaties. In tabel 6.11 zijn de netto-bedrijfslasten per woongelegenheid gepresenteerd van de corporaties die bezit hebben in de vier grote steden. De corporaties met bezit in Den Haag en Rotterdam hebben een hoger dan gemiddeld niveau. Opvallend is de sterke stijging van de netto-bedrijfslasten van de corporaties in Rotterdam. Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de sterke stijging van de netto-bedrijfslasten van één grote corporatie. Tabel 6.11 Netto-bedrijfslasten per woning in de vier grote steden (x € 1)

Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Totaal G4

Aantal woningen ultimo 2003 211.001 86.054 167.171 53.971 518.197

2000

2001

2002

2003

832 891 890 814 859

849 1.008 997 946 933

901 1.017 1.112 976 996

1.046 1.181 1.295 990 1.144


De omvang van de productie verklaart voor een deel de hoogte van de netto-bedrijfslasten. Uit de productiegegevens blijkt dat, zowel voor wat betreft de realisatie als prognose van de productie, de corporaties met de hoogste productie in de vier grote steden gevestigd zijn. De corporaties in de gemeente Utrecht, die een relatief laag niveau van de netto-bedrijfslasten laten zien, hebben ten opzichte van de andere grote steden een laag productieniveau. 6.4 Netto-bedrijfslasten en productie In tabel 6.12 zijn de netto-bedrijfslasten, per woongelegenheid voor de periode 2000 tot en met 2003 weergegeven, waarbij de corporaties zijn ingedeeld op basis van de gerealiseerde productie. De productie in de periode 2000 tot en met 2003 is bepaald als de som van het aantal gebouwde nieuwbouwwoningen (zowel koop als huur) plus het aantal verkochte woningen aan eigenaarbewoners plus het aantal gesloopte woningen36. Tabel 6.12: Netto-bedrijfslasten per productieklasse per woning; 2000 tot en met 2003 (x € 1) Productie 2000 tot en met 2003 0 - < 100 100 - < 250 250 - < 500 500 - < 1.000 1.000 - < 1.500 > 1.500 Totaal

Aantal corporaties 249 110 80 51 14 23 527

Aantal woningen ultimo 2003 360.506 342.800 446.533 393.859 242.573 634.216 2.420.487

2000

2001

2002

2003

662 700 740 804 870 912 796

749 773 803 850 888 1.014 863

828 887 1.013 945 1.402 1.160 1.034

954 998 1.037 1.068 1.137 1.226 1.084

Uit tabel 6.12 blijkt dat er sprake is van een positieve relatie tussen de hoogte van de nettobedrijfslasten en de omvang van de productie. De netto-bedrijfslasten liggen hoger naarmate de absolute aantallen van de productie hoger liggen. 36

De onderlinge verkopen tussen corporaties zijn buiten ebschouwing gelaten bij deze beoordeling.


36

De hoge netto-bedrijfslasten per woongelegenheid voor 2002 voor corporaties met een productie van 250 - < 500 respectievelijk 1.000 - < 1.500 woongelegenheden worden verklaard door een beperkt aantal corporaties dat in 2002 ten laste van de post overige bedrijfslasten een aanzienlijk bedrag heeft toegevoegd aan de voorziening herstructurering. Ook wanneer wordt gekeken naar de omvang van de geprognosticeerde productie is er sprake van een positief verband tussen de geprognosticeerde productie en de hoogte van de netto-bedrijfslasten. De netto-bedrijfslasten stijgen naarmate de prognose omvangrijker is, zo blijkt uit tabel 6.13. Tabel 6.13: Netto-bedrijfslasten per geprognosticeerde productie per woning; 2000 tot en met 2003 (x € 1) Prognose productie37

Aantal corporaties


151 186 79 73 25 13 527

125.714 458.093 342.037 594.362 401.297 498.984 2.420.487

0 - < 250 250 - < 500 500 - < 1.000 1.000 - < 2.500 2.500 - < 5.000 > 5.000 Totaal

2000 617 695 762 766 827 961 796

2001

2002

2003

690 779 810 816 941 1.008 863

760 881 914 999 1.146 1.278 1.034

846 1.031 989 1.060 1.153 1.229 1.084

6.5 Netto-bedrijfslasten gefuseerde corporaties In tabel 6.14 is het niveau en de ontwikkeling van de netto-bedrijfslasten per woning weergegeven van corporaties die in de jaren 2000 tot en met 2003 zijn gefuseerd. Tabel 6.14: Netto-bedrijfslasten gefuseerde corporaties per woning; 2000 tot en met 2003 (x € 1)

Grootteklasse op basis van het woningbezit ultimo 2003

Aantal corporaties


2000 2001

0 - < 2.000 9 13.492 647 2.000 - < 5.000 22 76.719 699 5.000 - < 10.000 20 136.534 764 10.000 - < 15.000 10 126.564 824 15.000 - < 20.000 5 80.984 786 > 20.000 10 414.832 883 Totaal gefuseerde corporaties 7638 849.125 826 Totaal Nederland 527 2.420.487 796 Niveauverschillen in procenten ten opzichte van totaal 9,1 Nederland Niveauverschillen voor corporaties met meer dan 20.000 woongelegenheden in procenten ten opzichte van totaal 16,7 Nederland

2002

2003

701 786 754 895 890 977 900 863

826 889 845 1.025 2.464 1.045 1.128 1.034

875 1.024 1.005 1.139 1.095 1.270 1.163 1.084

6,5

11,0

8,6

15,6

2,8

18,6

Groei 2000 tot en met 2003 (in procenten) 35,3 46,6 31,6 38,2 39,4 43,8 40,8 36,2

Uit tabel 6.14 blijkt dat de netto-bedrijfslasten van de gefuseerde corporaties in alle onderzoeksjaren op een hoger niveau liggen dan de gemiddelden van alle (inclusief de gefuseerde) corporaties. De ontwikkeling van het niveau (40,8%) ligt hoger dan het landelijke gemiddelde (36,2%).

37

38

De geprognosticeerde productie heeft betrekking op de voornemens van corporaties in de verslagjaren 2001, 2002 en 2003 voor de prognoseperiode van respectievelijk 2002 tot en met 2006, 2003 tot en met 2007 en 2004 tot en met 2008. Dit aantal is lager dan de som van de fusies in de onderzoeksjaren, omdat een aantal corporaties meerdere keren is gefuseerd.


37

Het niveau van de netto-bedrijfslasten van de gefuseerde corporaties met een bezit van meer dan 20.000 woningen ligt het hoogst. In deze grootteklasse bevinden zich voor heel Nederland 18 corporaties, ingedeeld op basis van het woningbezit ultimo 2003. De netto-bedrijfslasten van deze 18 corporaties, waarvan er tien betrokken zijn geweest bij een of meerdere fusies, zijn in de periode 2000 tot en met 2003 gestegen met 35,7% (tabel 6.1). De stijging voor de gefuseerde corporaties in deze groep is 43,8%. Daarmee zijn deze gefuseerde corporaties ook op een hoger niveau uitgekomen in 2003 (€ 1.270,-), dan alle corporaties in deze grootteklasse (tabel 6.1: € 1.202,-). In de onderste regel van tabel 6.14 zijn de niveauverschillen uitgedrukt als percentage van het niveau van totaal Nederland. 6.6 Overige onderzochte relaties Onderzoek is gedaan naar mogelijke aanvullende verklaringen voor het niveau van de nettobedrijfslasten. Het betreft de mutatiegraad en de mate van stedelijkheid van het werkgebied van de corporatie. Een hoge mutatiegraad kan leiden tot relatief hoge netto-bedrijfslasten. Mutaties leiden immers tot een belasting van het werkapparaat van de corporatie. De huuropzegging wordt verwerkt, de woning wordt geïnspecteerd, de woning wordt opnieuw aangeboden en tot slot wordt de woning weer verhuurd. De mutatiegraad is uitgedrukt door het aantal verhuurmutaties als percentage van het woningbezit. Corporaties die werkzaam zijn in de grote steden of verstedelijkt gebied lijken op het eerste gezicht vaak te maken te hebben met complexe beheervraagstukken. Ook zijn juist bij deze corporaties de herstructureringsopgaven met bijbehorende beheervraagstukken geconcentreerd. Getoetst is of er een verband bestaat tussen de omvang van de netto-bedrijfslasten en de mate van stedelijkheid van het werkgebied van een corporatie. Voor de mate van stedelijkheid wordt aangesloten bij de indeling voor de eerder genoemde referentiecorporaties in grootstedelijk, gemiddeld stedelijk en weinig verstedelijkt. De uitgevoerde analyses wijzen uit dat er voor de vier onderzochte jaren nauwelijks een statistische relatie bestaat tussen de mutatiegraad en de omvang van de netto-bedrijfslasten van een corporatie. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen corporaties die voornamelijk zelfstandige woonruimten exploiteren en corporaties die voornamelijk onzelfstandige woonruimten, de voormalige studentenhuisvestinginstellingen, exploiteren. Deze laatste categorie heeft te maken met aanzienlijk afwijkende mutatiegraden. Ook de mate van stedelijkheid van het werkgebied van de corporatie geeft nauwelijks een verklaring voor het niveau van de bedrijfslasten. Wel kennen corporaties die werkzaam zijn in weinig verstedelijkt gebied iets lagere netto-bedrijfslasten dan de corporaties in verstedelijkt gebied. Dit effect blijkt echter verklaard te worden door de omvang van de betreffende corporatie en het niveau van de overheidsheffingen. Kleinere corporaties in verstedelijkt gebied kennen ook lagere netto-bedrijfslasten per woongelegenheid. De overheidsheffingen zijn over het algemeen hoger is verstedelijkt gebied. Het aantal van deze corporaties in verstedelijkt gebied is echter beperkt. Kleinere corporaties zijn hoofdzakelijk in weinig verstedelijkt gebied werkzaam, terwijl daar beperkt grotere corporaties werkzaam zijn. 6.7 Samenvatting van de spreiding van de netto-bedrijfslasten De omvang van de netto-bedrijfslasten loopt tussen corporaties sterk uiteen. De bedrijfslasten van de kleinere corporaties liggen lager dan die van de grote corporaties. In 2003 variëren deze lasten van € 897,- per woongelegenheid voor corporaties met minder dan 2.000 woongelegenheden tot € 1.202,voor corporaties met meer dan 20.000 woongelegenheden. De toename van de netto-bedrijfslasten in de jaren 2000 tot en met 2003 is het laagst voor corporaties met 10.000 - 15.000 woongelegenheden (25,4%) en het hoogst voor corporaties met 15.000 - 20.000 woongelegenheden (45,9%). Gesommeerd voor de jaren 2000 tot en met 2003 is sprake van een beperkt positief verband tussen de gemiddelde netto-bedrijfslasten en de grootte van de corporatie. Corporaties met minder dan 10.000 woongelegenheden hebben per woning lagere lonen en salarissen dan het gemiddelde van de sector. Dit cijfer kan vertekend worden doordat het beheer wordt uitbesteed. Hierdoor zullen er geen lonen en salarissen in de Winst-&Rekening worden verantwoord. De overige bedrijfslasten liggen bij corporaties met meer dan 15.000 woongelegenheden aanmerkelijk hoger (circa € 100,- per woning) dan het landelijke gemiddelde van € 894,- per woning. Naarmate er sprake is van een hogere stedelijkheid zijn de netto-bedrijfslasten (beperkt) hoger, hetgeen mogelijk veroorzaakt wordt door hogere overheidsheffingen. De netto-bedrijfslasten zijn het hoogst in de grootstedelijke gebieden (in 2003 € 1.159,- per woongelegenheid). De afstand tot de Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties, 2000-2003

38

overige corporaties is in de jaren tot en met 2003 wel geringer geworden. Van de vier grote steden heeft Rotterdam de hoogste netto-bedrijfslasten (in 2003 € 1.295,- per woongelegenheid) en de stad Utrecht de laagste (in 2003 € 990,- per woongelegenheid). De jongerenhuisvesters hebben met € 854,- per woongelegenheid in 2003 de laagste lasten. Provinciaal scoort de provincie Groningen in 2003 het laagst met € 966,- per woongelegenheid. De hoogste netto-bedrijfslasten op provinciaal niveau, zijn voor rekening van de corporaties in ZuidHolland met € 1.209,- per woongelegenheid. De hoogste stijging in de drie jaren tot en met 2003 deed zich voor in de provincies Overijssel (47,3%) en Flevoland (46,9%). Zeeland scoorde met 16,8% het laagst. Er is sprake van een positieve relatie tussen de hoogte van de netto-bedrijfslasten en de omvang van de productie van corporaties (het totaal van het aantal nieuw gebouwde huur- en koopwoningen en het aantal gesloopte en verkochte woningen). Indien de productie beperkt blijft tot minder dan 100 woongelegenheden over de jaren 2000 tot en met 2003, komen de lasten per woning in 2003 uit op € 954,-. De lasten per woning van corporaties met een productie van meer dan 1.500 woongelegenheden bedragen € 1.226,-. De netto-bedrijfslasten van corporaties die in de periode 2000 tot en met 2003 zijn gefuseerd, liggen per woongelegenheid hoger dan die van de overige corporaties. Het niveau van de gefuseerde corporaties met meer dan 20.000 woongelegenheden ligt in 2003 met € 1.270,- per woongelegenheid het hoogst. Ten opzichte van alle corporaties (inclusief de gefuseerde corporaties) is dat bijna 19% hoger.


39

7. Gevolgen van de lastenstijging Voor de bepaling van de financiële positie van corporaties past het CFV de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag voor de voorraad toe. De bedrijfswaarde herleidt de geldmiddelen (vóór betaling van rente en aflossing) die de corporatie in de toekomst denkt te verdienen aan de exploitatie van de huurwoningen naar euro’s van nu. De vermogenspositie gebaseerd op de bedrijfswaarde laat de financiële kracht of zwakte van de corporatie zien. Het is daarom van belang de financiële effecten van de ontwikkeling van de bedrijfslasten tot uitdrukking te brengen in de ontwikkeling van de bedrijfswaarde en daarmee in de vermogenspositie van de corporaties. De reëel te verwachten kasstromen zijn bepalend voor de investeringsmogelijkheden van de corporatie. In dit hoofdstuk wordt op deze effecten ingegaan. 7.1 Gevolgen voor ontwikkeling bedrijfswaarde Hogere uitgaven, zonder dat daar meer inkomsten tegenover staan, hebben een drukkend effect op de bedrijfswaarde. De corporatie houdt namelijk in de toekomst minder geld over aan de exploitatie van de woongelegenheden. In tabel 6.1 is het verloop van de netto-bedrijfslasten per woongelegenheid weergegeven, zoals door corporaties opgegeven door middel van de CMKG. Tabel 7.1: Netto-bedrijfslasten per woning volgens opgave corporaties; periode 2000 tot en met 2003 (x € 1)

CMKG 2000 CMKG 2001 CMKG 2002 CMKG 2003

2000

2001

2002

2003

796

816 863

828 913 1.034

850 918 986 1.084

Bron: CMKG 2000, 2001, 2002 en 2003

Uit de aan de CMKG ontleende meerjarenprognoses blijkt de omvang van zowel de personeelskosten als de overige bedrijfslasten in het eerste prognosejaar nog een boveninflatoire structurele aanpassing ten opzichte van het betreffende verslagjaar te ondergaan. Daarna ontwikkelen de volgende prognosejaren zich ongeveer conform de door de corporaties veronderstelde inflatie in de prognoseperiode. Voor de netto-bedrijfslasten zijn de gepresenteerde kosten dan ook gelijkgesteld aan de uitgaven. Opvallend is dat het niveau van de gerealiseerde netto-bedrijfslasten elk jaar meer stijgt dan de door corporaties opgegeven prognose op basis van de inflatie. Gezien de aard van de netto-bedrijfslasten is dit opmerkelijk. Het betreffen immers hoofdzakelijk de netto-lasten van het werkapparaat en de overheidsheffingen. Kosten die in het algemeen betrekkelijk goed te prognosticeren zijn. Het lijkt er dus op dat de corporaties deze kosten als structureel kenmerken. Voor de prognosejaren veronderstellen de corporaties, met als vertrekpunt het hogere gerealiseerde niveau in het afgelopen verslagjaar, een groei die ongeveer gelijk is aan de inflatie. In tabel 7.2 is op basis van de door de corporaties opgegeven ontwikkeling van de nettobedrijfslasten en de gemiddelde resterende levensduur, de contante waarde van de nettobedrijfslasten per woongelegenheid berekend. Tabel 7.2: Berekening van de contante waarde netto-bedrijfslasten per woning; periode 2000 tot en met 2003, ( x € 1)

2000 2001 2002 2003

2000

2001

2002

2003

12.464

12.458 13.473

12.440 13.435 14.431

12.399 13.391 14.383 15.622

Zoals tabel 7.2 laat zien heeft de sterke stijging van de afgelopen jaren een aanzienlijk effect op de ontwikkeling van de contante waarde van deze lasten en daarmee een negatief effect op de bedrijfswaarde. Ten opzichte van de prognose voor 2003 uit 2000 (€ 12.399,-) is op basis van de


40

gerealiseerde lasten in 2003 (€ 15.622,-) de contante waarde van de netto-bedrijfslasten met 26,0% toegenomen. In tabel 7.3. is het effect van de stijging van de netto-bedrijfslasten ten opzichte van het verloop van de bedrijfswaarde ultimo 2000 weergegeven. Tabel 7.3: Effect stijging netto-bedrijfslasten op de bedrijfswaarde per woning; periode 2000 tot en met 2003, (x € 1) 2000 CMKG 2000 CMKG 2001 CMKG 2002 CMKG 2003

0

2001

2002

2003

0 -1.015

0 -995 -1.991

0 -992 -1.984 -3.223

Zoals uit tabel 7.3 blijkt, heeft de stijging van de netto-bedrijfslasten in de periode 2000 tot en met 2003 een negatief effect op de omvang van bedrijfswaarde per woongelegenheid en daarmee het weerstandsvermogen van € 3.223,-. Voor de sector als geheel komt dat voor de periode 2000 tot en met 2003 neer op een negatief effect van € 7,8 miljard op de ontwikkeling van de bedrijfswaarde. 7.2 Scenarioanalyse effecten bedrijfswaarde Om de gevoeligheid van de lastenontwikkeling op de waarde van het bezit in beeld te brengen zijn, uitgaande van een basisscenario van een ontwikkeling conform inflatie van 2,5%, voor een drietal scenario’s de effecten berekend van een andere ontwikkeling van de netto-bedrijfslasten. De onderscheiden scenario’s zijn: • • •

Ontwikkeling vijf jaar 4% boven inflatie en daarna inflatie van 2,5% Ontwikkeling structureel 1% boven inflatie van 2,5% Ontwikkeling structureel 0,5% lager dan inflatie van 2,5%

De ontwikkeling van de netto-bedrijfslasten per woongelegenheid met als vertrekpunt de door corporaties opgegeven lasten per woongelegenheid in het verslagjaar 2003 van € 1.071,-, is in tabel 7.4 voor de scenario’s weergegeven. Tabel 7.4: Netto-bedrijfslasten per woning; scenario’s 2004 tot en met 2008 (x € 1)

Ontwikkeling met inflatie van 2,5% Ontwikkeling vijf jaar 4% boven inflatie, daarna inflatie 2,5% Ontwikkeling structureel 1% boven inflatie van 2,5% Ontwikkeling structureel 0,5% onder inflatie van 2,5%

2004

2005

2006

2007

2008

1.098

1.125

1.153

1.182

1.212

1.141

1.215

1.294

1.278

1.467

1.108 1.092

1.147 1.114

1.187 1.137

1.229 1.159

1.272 1.182

Het niveau van de bedrijfslasten in 2008 geeft een eerste indicatie voor de gevoeligheid. De vertaalslag naar waarde is in dit verband echter het meest van belang. De contante waarde van de netto-bedrijfslasten ultimo 2003 is op basis van deze scenario’s doorgerekend. De verwachtingen uit de scenario’s zijn hierbij dus in de voorcalculatie opgenomen. Hiernavolgend zijn de uitkomsten van de doorrekening van de scenario’s weergegeven.


41

Tabel 7.5: Contante waarde netto-bedrijfslasten per woning; ultimo 2003 (x € 1) Ontwikkeling met inflatie van 2,5% Ontwikkeling vijf jaar 4% boven inflatie, daarna inflatie 2,5% Ontwikkeling structureel 1% boven inflatie van 2,5% Ontwikkeling structureel 0,5% onder inflatie van 2,5%

Contante waarde 15.622 18.484 17.243 14.885

Ondanks een gelijk startpunt, de lasten ultimo 2003 van € 1.071,- per woongelegenheid, laat tabel 6.5 zien dat de verschillen in de bedrijfswaarde aanzienlijk zijn. Op macroniveau gaat het om forse bedragen. In tabel 6.6 zijn de uitkomsten vertaald naar de waardeverschillen voor het totale corporatiebezit van ruim 2,4 miljoen woongelegenheden. Tabel 7.6: Waardeverschil netto-bedrijfslasten scenario’s Nederland ultimo 2003 (x € 1 miljard)

Ontwikkeling met inflatie van 2,5% Ontwikkeling vijf jaar 4% boven inflatie, daarna inflatie 2,5% Ontwikkeling structureel 1% boven inflatie van 2,5% Ontwikkeling structureel 0,5% onder inflatie van 2,5%

Contante waarde nettobedrijfslasten Nederland 37,8 44,7 41,7 36,0

Waardeverschil ten opzichte van scenario inflatie -6,9 -3,9 1,7

Zoals eerder in de rapportage is aangegeven zijn in de afgelopen jaren de netto-bedrijfslasten van corporaties gemiddeld fors boven inflatie toegenomen. Indien die ontwikkeling zich de komende jaren zal doorzetten, zonder dat er sprake zou zijn van compensatie door een hogere huurontwikkeling, zal een belangrijk deel van de bedrijfswaarde worden opgesoupeerd. Het scenario van vijf jaar een boveninflatoire lastenstijging van 4% en vervolgens een stijging met de inflatie, geeft daarvoor een indicatie. Deze variant leidt tot een toename van de contante waarde van de lasten met € 6,9 miljard. Ten opzichte van de basisvariant zal de bedrijfswaarde alsmede het op deze waarde gebaseerde weerstandsvermogen ten opzichte van 2003 met dat bedrag afnemen. Ook de effecten van een structureel (gedurende de restant levensduur) afwijkende ontwikkeling zijn fors. 7.3 Overige gevolgen De afgelopen jaren is er een stijgende belangstelling voor de maatschappelijke effecten van de privatisering van diverse overheidstaken. Op diverse plaatsen wordt gepleit voor een vergroting van de transparantie. Het feit dat de minister van VROM een onderzoek laat uitvoeren naar de ontwikkeling van de hoogte van de bedrijfslasten van corporaties is al een teken aan de wand. Tenslotte zijn de woningcorporaties private organisaties, waarbij de kosten van de bedrijfsvoering een primaire verantwoordelijkheid zijn van de directie/bestuur. In tweede instantie is dit terrein de verantwoordelijkheid van het intern toezichthoudend orgaan. Dan komen pas de externe toezichthouders in beeld. Door de negatieve berichten in de media over de ontwikkeling van de nettobedrijfslasten en als onderdeel daarvan de beloning van directies van woningcorporaties leidt de bedrijfstak schade aan het eventuele positieve imago. 7.4 Samenvatting van de gevolgen van de stijging van de netto-bedrijfslasten Samenvattend kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling van de netto-bedrijfslasten van grote invloed is op de waarde van het corporatiebezit, zoals het CFV dat definieert en daarmee op het daarop gebaseerde weerstandsvermogen en op de investeringsmogelijkheden van corporaties. De uitkomsten laten zien dat € 100,- per woning aan netto-bedrijfslasten nu, vanwege de doorwerking in de toekomstige exploitatiekasstromen, overeenkomt met ongeveer € 1.500,- aan waarde. Voor het krijgen van een goed beeld van de (ontwikkeling van de) vermogenspositie van de individuele corporatie en van de corporatiesector is het van belang dat de prognoses van de bedrijfslasten van corporaties in hun bedrijfswaardeberekeningen realistisch zijn. Zoals uit de in de afgelopen jaren Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties, 2000-2003

42

gerealiseerde cijfers blijkt, is het corporaties in de afgelopen jaren niet of nauwelijks gelukt de verwachtingen te realiseren met betrekking tot de netto-bedrijfslasten. In de afgelopen jaren was sprake van een discrepantie tussen het niveau van de lasten in de Winsten Verliesrekening en de bedrijfswaardeberekening. Bij de analyse van het verloop van de bedrijfswaarde, welke de corporaties vanaf het verslagjaar 2004 in de jaarrekening moeten opnemen kunnen begroting en realisatie expliciet met elkaar worden geconfronteerd. Naast de negatieve gevolgen voor de ontwikkeling van de bedrijfswaarde, en daarmee het weerstandsvermogen, hebben de stijgende bedrijfslasten die niet of in onvoldoende mate kunnen worden verklaard uit achterliggende oorzaken een negatief imago van de corporatiesector tot gevolg in de maatschappelijke beeldvorming. Het beeld van de zichzelf verrijkende corporatiebestuurders wordt erdoor versterkt. Dit noopt tot een transparantere wijze waarop de corporaties zich verantwoorden over de door hen uitgevoerde taken en welke kosten daarmee zijn gemoeid.


43

8. Conclusies en samenvatting De bedrijfslasten van corporaties nemen de afgelopen jaren voortdurend sterk in omvang toe. Daarbij gaat het om de kosten die voor de exploitatie van de woningen worden gemaakt, zoals de personeelskosten, de onderhoudslasten, de zakelijke lasten en overige kosten van de organisatie. De rentelasten van de leningen maken hiervan geen deel uit. Het aandeel van de lasten is opgelopen tot ruim 52% van de huren in 2003. Naar aanleiding van deze bevindingen zijn ten behoeve van de beoordeling van de hoogte en ontwikkeling de bedrijfslasten voor de jaren 2000 tot en met 2003 nader onderzocht. De omvang van de onderhoudslasten wordt in belangrijke mate beïnvloed door onder meer de kwaliteit van het corporatiebezit. Het CFV heeft daarover geen gegevens beschikbaar en kan daarover dus geen uitspraken doen. Het onderzoek heeft zich daarom gericht op de volgende onderdelen van de netto-bedrijfslasten (de bruto-bedrijfslasten verminderd met de vergoedingen en overige opbrengsten, exclusief verkoop van woningen): de personeelskosten, de zakelijke lasten en de overige kosten. Voor de beoordeling van de uitkomsten van het onderzoek worden twee kanttekeningen geplaatst. In de eerste plaats worden de bedrijfslasten beïnvloed door de niet eenduidige verantwoording door corporaties in de jaarrekening en daarmee in de aan het CFV verstrekte CMKG.. Deze kerngegevens zijn als basis voor de uitgevoerde analyses gebruikt. Daarnaast vindt de toerekening van de lasten door corporaties op verschillende wijzen plaats. 8.1 Samenvatting Niveau en ontwikkeling bedrijfslasten De netto-bedrijfslasten zijn per woongelegenheid toegenomen van € 796,- in 2000 tot € 1.084,- in 2003. Dat komt neer op een gemiddelde stijging per jaar van ongeveer 12%. De consumptieprijsindex nam in deze periode toe met ruim 3% gemiddeld per jaar, nagenoeg gelijk aan de ontwikkeling van de huren. In reële termen zijn de netto-bedrijfslasten derhalve gedurende drie jaar met jaarlijks 9% toegenomen. Tegelijkertijd hebben de huuropbrengsten zich ontwikkeld volgens het inflatie tempo. Het gevolg hiervan is dat er groter deel van de opbrengsten opgaat aan lasten. Om de vergelijking van de bedrijfslasten van de corporaties met de commerciële beleggers te maken is gebruik gemaakt van de dataverzamelingen van Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex en ROZ/IPD. Daaruit blijkt dat het totaal van de objectgebonden kosten zich nagenoeg op een gelijk niveau bevindt. Wel dient hierbij opgemerkt te worden dat de objectgebonden kosten van de corporaties, uitgedrukt als percentage van de huuropbrengsten, circa 70% hoger uitvallen voor de periode 2001 tot en met 2003. Dit wordt veroorzaakt door het aanzienlijk hogere huurniveau van de woningen die door de beleggers worden geëxploiteerd. Bedrijfslasten per onderdeel De toename van de netto-bedrijfslasten wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de groei van de personele lasten. Per woongelegenheid is sprake van een toename van € 339,- in 2000 tot € 437,in 2003, een groei van bijna 29%. Bijna 15% hiervan is een gevolg van de CAO-verhogingen (niet door de corporatie zelf beïnvloedbaar). Aan de groei van de personeelsformatie is bijna 8% toe te schrijven (wel beïnvloedbaar door de corporatie). Nadere informatie over de achterliggende oorzaken van de toename van de formatie is niet beschikbaar. Uit onderzoek van een aantal jaarrekeningen blijkt dat het aantal formatieplaatsen per 1.000 woongelegenheden het hoogst is bij de corporaties met de hoogste bedrijfslasten. De sociale lasten lopen, exclusief de eenmalige storting van € 145 miljoen in het fonds van de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) in 2003, in de pas met de ontwikkeling van de lonen en salarissen. De overige netto-bedrijfslasten nemen in de jaren 2000 tot en met 2003 met 30% toe. Een belangrijk deel van deze stijging wordt veroorzaakt door de toename van de overheidsheffingen (OZB eigenaarsdeel, rioolrecht en waterschapslasten). Voor het krijgen van een beeld van het niveau en de ontwikkeling van de overige netto-bedrijfslasten (exclusief overheidsheffingen) zijn ruim 30 jaarrekeningen en volkshuisvestingsverslagen beoordeeld. Uit dit deelonderzoek komt naar voren dat deze lasten in het algemeen zeer beperkt worden toegelicht c.q. onderbouwd, zodat hieruit geen algemene conclusies kunnen worden getrokken. Bovendien worden vooral de overige nettoGerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties, 2000-2003

44

bedrijfslasten sterk beïnvloed door de verschillende en soms niet consistent toegepaste wijzen van boekhouden. Nadere specificaties en achtergrondinformatie over bijvoorbeeld de uitgaven voor leefbaarheid ontbreken, zodat geen beeld kan worden gevormd over de aard van deze uitgaven. Opvallend is dat corporaties met een hoge ambitie (hierbij gaat het om bijvoorbeeld projectontwikkeling als belangrijke pijler in de bedrijfsvoering, ontwikkeling van woonarrangementen op maat en verbreding van het dienstenpakket in de vorm van het beheer van VvE’s, klussendiensten en verhuisservice) behoren tot de corporaties met een hoog niveau van netto-bedrijfslasten. Het deelonderzoek levert wel informatie op die als basis kan worden gebruikt om te komen tot een meer eenduidige verantwoording. Spreiding netto-bedrijfslasten De omvang van de netto-bedrijfslasten loopt tussen corporaties sterk uiteen. De bedrijfslasten van de kleinere corporaties liggen lager dan die van de grote corporaties. In 2003 variëren deze lasten van € 897,- per woongelegenheid voor corporaties met minder dan 2.000 woongelegenheden tot € 1.202,voor corporaties met meer dan 20.000 woongelegenheden. De toename van de netto-bedrijfslasten in de jaren 2000 tot en met 2003 is het laagst voor corporaties met 10.000 - 15.000 woongelegenheden (25,4%) en het hoogst voor corporaties met 15.000 - 20.000 woongelegenheden (45,9%). Gesommeerd voor de jaren 2000 tot en met 2003 is sprake van een beperkt positief verband tussen de gemiddelde netto-bedrijfslasten en de grootte van de corporatie. Corporaties met minder dan 10.000 woongelegenheden hebben per woning lagere lonen en salarissen dan het gemiddelde van de sector. Dit cijfer kan vertekend worden doordat het beheer wordt uitbesteed. Hierdoor zullen er geen lonen en salarissen in de Winst-&Rekening worden verantwoord. De overige bedrijfslasten liggen bij corporaties met meer dan 15.000 woongelegenheden aanmerkelijk hoger (circa € 100,- per woning) dan het landelijke gemiddelde van € 894,- per woning. Naarmate er sprake is van een hogere stedelijkheid zijn de netto-bedrijfslasten (beperkt) hoger, dat mogelijk veroorzaakt wordt door hogere overheidsheffingen. De netto-bedrijfslasten zijn het hoogst in de grootstedelijke gebieden (in 2003 € 1.159,- per woongelegenheid). De afstand tot de overige corporaties is in de jaren tot en met 2003 wel geringer geworden. Van de vier grote steden heeft Rotterdam de hoogste netto-bedrijfslasten (in 2003 € 1.295,- per woongelegenheid) en de stad Utrecht de laagste (in 2003 € 990,- per woongelegenheid). De jongerenhuisvesters hebben met € 854,- per woongelegenheid in 2003 de laagste lasten. Provinciaal scoort de provincie Groningen in 2003 het laagst met € 966,- per woongelegenheid. De hoogste netto-bedrijfslasten op provinciaal niveau, zijn voor rekening van de corporaties in ZuidHolland met € 1.209,- per woongelegenheid. De hoogste stijging in de drie jaren tot en met 2003 deed zich voor in de provincies Overijssel (47,3%) en Flevoland (46,9%). Zeeland scoorde met 16,8% het laagst. Er is sprake van een positieve relatie tussen de hoogte van de netto-bedrijfslasten en de omvang van de productie van corporaties (het totaal van het aantal nieuw gebouwde huur- en koopwoningen en het aantal gesloopte en verkochte woningen). Indien de productie beperkt blijft tot minder dan 100 woongelegenheden over de jaren 2000 tot en met 2003, komen de lasten per woning in 2003 uit op € 954,-. De lasten per woning van corporaties met een productie van meer dan 1.500 woongelegenheden bedragen € 1.226,-. De netto-bedrijfslasten van corporaties die in de periode 2000 tot en met 2003 zijn gefuseerd, liggen per woongelegenheid hoger dan die van de overige corporaties. Het niveau van de gefuseerde corporaties met meer dan 20.000 woongelegenheden ligt in 2003 met € 1.270,- per woongelegenheid het hoogst. Ten opzichte van alle corporaties (inclusief de gefuseerde corporaties) is dat bijna 19% hoger. Effecten op de bedrijfswaarde Samenvattend kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling van de netto-bedrijfslasten van grote invloed is op de waarde van het corporatiebezit, zoals het CFV dat definieert en daarmee op het daarop gebaseerde weerstandsvermogen en op de investeringsmogelijkheden van corporaties. De uitkomsten laten zien dat € 100,- per woning aan netto-bedrijfslasten nu, vanwege de doorwerking in de toekomstige exploitatiekasstromen, overeenkomt met ongeveer € 1.500,- aan waarde. Voor het krijgen van een goed beeld van de (ontwikkeling van de) vermogenspositie van de individuele Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties, 2000-2003

45

corporatie en van de corporatiesector is het van belang dat de prognoses van de bedrijfslasten van corporaties in hun bedrijfswaardeberekeningen realistisch zijn. Zoals uit de in de afgelopen jaren gerealiseerde cijfers blijkt, is het corporaties in de afgelopen jaren niet of nauwelijks gelukt de verwachtingen te realiseren met betrekking tot de netto-bedrijfslasten. In de afgelopen jaren was sprake van een discrepantie tussen het niveau van de lasten in de Winsten Verliesrekening en de bedrijfswaardeberekening. Bij de analyse van het verloop van de bedrijfswaarde, welke de corporaties vanaf het verslagjaar 2004 in de jaarrekening moeten opnemen kunnen begroting en realisatie expliciet met elkaar worden geconfronteerd. Effect op het imago Naast de negatieve gevolgen voor de ontwikkeling van de bedrijfswaarde, en daarmee het weerstandsvermogen, hebben de stijgende bedrijfslasten die niet of in onvoldoende mate kunnen worden verklaard uit achterliggende oorzaken een negatief imago van de corporatiesector tot gevolg in de maatschappelijke beeldvorming. Het beeld van de zichzelf verrijkende corporatiebestuurders wordt erdoor versterkt. 8.2 Conclusies Samenvattend kan worden geconcludeerd dat • de bedrijfslasten, die in belangrijke mate door de corporatie zelf beïnvloedbaar zijn, sterk blijven toenemen in de loop van onderzoeksperiode • de hoogte van de objectgebonden kosten van corporaties vergelijkbaar zijn met commerciële beleggers • de rubricering van de objectgebonden kosten sterk verschilt tussen corporaties en beleggers • het aandeel van de objectgebonden kosten in de huuropbrengsten van corporaties aanzienlijk hoger zijn dan bij de beleggers • de prognoses van corporaties ten aanzien van de netto-bedrijfslasten elk jaar fors worden overschreden • de spreiding van de omvang van de netto-bedrijfslasten sterk uiteenloopt • de verschillen in de netto-bedrijfslasten tussen corporaties slechts in zeer beperkte mate kunnen worden verklaard • de effecten van de voortgaande lastenstijging op de bedrijfswaarde en daarmee op het weerstandsvermogen van de corporaties aanzienlijk zijn • de verantwoording door corporaties van een aantal posten in de jaarstukken, overigens binnen de mogelijkheden die het wettelijke kader biedt, verschillend is • de jaarstukken onvoldoende informatie bevatten op grond waarvan een oordeel kan worden gevormd over de omvang en de ontwikkeling van de netto-bedrijfslasten • op basis van de beschikbare informatie onvoldoende verklaringen en achtergrondinformatie kunnen worden gevonden voor het niveau en de ontwikkeling van de overige bedrijfslasten. Dit geldt zowel voor de personeelslasten als voor de overige bedrijfslasten.

8.3 Aanbevelingen Bij het afsluiten van deze thesis is het zinvol om ten behoeve van de beleidsvorming enkele concrete aanbevelingen te formuleren die mogelijk gebruikt kunnen worden. Het betreffen de volgende aanbevelingen. Ontwikkeling benchmarks Uit het voorgaande gerapporteerde onderzoek blijkt dat er in de corporatiesector geen of voldoende prikkels aanwezig zijn voor het bevorderen van de efficiency of kostenbeheersing. Mede gelet op de zeer sterke toename van de bedrijfslasten in de afgelopen jaren, is een verdere ontwikkeling van benchmarks van belang. In deze benchmarks of bedrijfsvergelijkingen worden expliciet de hoogte en de ontwikkeling van de kosten van de bedrijfsvoering in beeld gebracht voor zowel het intern toezichthoudende orgaan als de externe toezichthouders. Zowel het niveau en de ontwikkeling van de bedrijfslasten als de gevolgen van de toename van deze lasten voor de waardeontwikkeling van het corporatiebezit dienen daarbij nadrukkelijk te worden betrokken. Daarmee kan tegemoet worden gekomen aan de groeiende behoefte van normen c.q. maatstaven, waarmee het intern Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties, 2000-2003

46

toezichthoudende orgaan toetsend kan handelen. Om de mogelijkheden van vergelijking van de bedrijfslasten te verbeteren, is toepassing van de aanbevelingen voor de genoemde uniforme verantwoording van de bedrijfslasten noodzakelijk. Eenduidige verantwoording Een tweede aanbeveling betreft de wijze waarop de corporaties zich verantwoorden. Ten behoeve van het verbeteren van het inzicht in de omvang en de ontwikkeling van de bedrijfslasten, alsmede in de onrendabele top van investeringen, verdient het aanbeveling een meer eenduidige verantwoording in de jaarrekening en de daarvan afgeleide Cijfermatige Kerngegevens te bevorderen. Daarbij gaat het in de eerste plaats om het formuleren van richtlijnen c.q. aanbevelingen voor de wijze waarop de verantwoording van de bedrijfslasten kan plaatsvinden. In de tweede plaats gaat het om aanbevelingen voor de wijze waarop invulling kan worden gegeven aan de manier van toerekening van kosten. Daartoe dient in eerste instantie, in samenwerking met corporaties, een onderzoek te worden uitgevoerd naar de mogelijkheden. Transparante jaarverslaggeving Her verdient aanbeveling te bevorderen dat de verantwoording over de door de corporaties gemaakte keuzes waardoor de bedrijfslasten stijgen, in de jaarrekening en het jaarverslag wordt verbeterd en transparanter wordt gemaakt. In het kader van de bedrijfslasten kan dit worden bewerkstelligd door enerzijds het ontwikkelen van richtlijnen voor de toelichting en specificatie op de posten in de Winsten Verliesrekening en anderzijds het geven van aanbevelingen voor in het jaarverslag op te nemen informatie. Het niveau en de ontwikkeling van de personeelslasten en de overige bedrijfslasten zijn daarbij aandachtspunten. Vooral is een toelichting op de door de corporatie te beïnvloeden elementen van belang. In het jaarverslag kunnen bijvoorbeeld de achtergronden van de ontwikkeling van de personeelsformatie worden beschreven. Voor de overige bedrijfslasten zijn de (achtergronden van de) exogene oorzaken van belang. Samenvattend wordt aanbevolen te bewerkstelligen dat niet alleen het bestuur maar vooral het intern toezichthoudende orgaan van woningcorporaties meer aandacht besteden aan de ontwikkeling van de bedrijfslasten en in samenhang hiermee de effectiviteit en efficiency. Daartoe is een verdere ontwikkeling van de benchmarks van belang, moet worden gekomen tot een meer eenduidige verantwoording in de jaarverslaggeving en dient de verslaggeving transparanter te worden.


47

Literatuurlijst Aedes, vereniging van woningcorporaties, Marktperspectief voor woningcorporaties, nieuwe kansen voor de toekomst, Hilversum, november 1998, 130 pp. Aedex/Stichting Corporatie Vastgoedindex, 2005, Overzicht inzake de bedrijfskostenontwikkeling van woningcorporaties ontleend aan de Aedex/Corporatie Vastgoedindex 2001 – 2004, 29 juli 2005, 12 pp. Berk accountants en belastingadviseurs, 2000, Woningcorporaties versus efficiency, een vergelijking tussen woningcorporaties en vastgoedondernemingen, Gouda, januari 2000, 59 pp. Borgdorff, P., Voor sturing is meer nodig; in ESB special Aedex/IPD-index, pp. 5-6, 20-9-2002. Brouns, A.S.P. & X. Jongen, Benchmarking in de corporatiesector goed op weg; in Vastgoedmarkt, februari 2001 CFV, 2003 a, Centraal Fonds Volkshuisvesting, Waardering vastgoed woningcorporaties, sleutel voor financiële continuïteit en rendement, Naarden, 1 april 2003. CFV, 2003b, Het vermogen en de opgave van woningcorporaties: spanning tussen behoefte en middelen, Naarden, 3 juni 2003. CFV, 2003c, Investeren uit Steen, vermogensovermaat woningcorporaties, Naarden , 7 oktober 2003. CFV, 2005, Onderzoek bedrijfslasten woningcorporaties, Naarden, 21 juni 2005. CPB, Woningcorporaties: prikkels voor effectiviteit en efficiëntie, Den Haag, mei 2002. Cullen, I.G. & C.A.T. van Kempen, Principles and first results of the Aedex/IPD-index; in ESB special Aedex/IPD-index, pp. 1-3, 20-9-2002. Conijn, J. en V. Paardekooper, Transparantie bij woningcorporaties, beoordelingsmethodiek; in Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 2001 nr. 4-5, pp 29-34

een

nieuwe

Conijn, J, 2002, Efficiënte woningcorporaties zitten in de eerste trein; in Building Business, oktober 2002, pag. 60 - 63. Conijn, J, 2003a, Een nieuw perspectief nodig; in Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 2003-6. Conijn, J. & A. van Grinsven, 2003b, Scherpte in coalities tussen woningcorporaties en gemeenten; in Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 2003-6, pp. 30-33. Conijn, J., 2005a, Woningcorporaties: naar een duidelijke taakafbakening en een heldere sturing, april 2005, RIGO rapport, Amsterdam. Conijn, J. 2005b, Woningcorporaties: van problemen naar oplossingen; in Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 11e jaargang, augustus 2005-4, pag. 6-10. Doel, J. van den, 1978, Demokratie en welvaartstheorie, Alphen aan den Rijn, 1978, 235 pp. Driel, A. van, Strategische inzet van vastgoed, Nieuwegein, 2003. Hennepman, P., Welvaartstheorie en economische politiek, onder redactie van J. van der Doel en A. Heertje, Alphen aan den Rijn, 1977. Huijben, M. en A. Geurtsen, 2003, Overhead in publieke organisaties, in Tijdschrift controlling, oktober 2003, pag. 17-20. Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties, 2000-2003

48

Koedijk, C.G., De nieuwe maatstaf voor corporaties; in ESB special Aedex/IPD-index, pp.7-8, 20-92002. Moolen, J. van der & A. de Reyger, Extern toezicht blijft noodzakelijk; in ESB special Aedex/IPDindex, pp.4-5, 20-9-2002. Moolen, J. van der, 2005, Andermans problemen oplossen is kinderspel; in Tijdschrift voor de volkshuisvesting , 11e jaargang, augustus 2005-4, pag. 11-14. PricewaterhouseCoopers, 2004, Woningcorporaties: toename van de personeelskosten wordt met name veroorzaakt door de stijging van het aantal formatieplaatsen en een ander schaalgebruik, Amsterdam, 27 augustus 2004, 37pp. Schendeler, S., Corporaties schudden hun suffe imago af; in Vastgoedmarkt, profiel 2001-2002, pp.28-31. Schellevis, J., Beheerkostenonderzoek 1986, - uitkomsten van het onderzoek naar de hoogte van de uitgaven voor algemeen beheer en administratie bij woningcorporaties in de jaren 1981-1984 -, Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid, Amsterdam, mei 1987, 120 pp. SER, Markt en overheid, advies uitgebracht aan de minister van economische zaken en de minister van Justitie, Den Haag, publicatienummer 99-12, 17 september 1999 Tweede Kamer der Staten-Generaal, Brief van minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, 2 maart 2004, vergaderjaar 2003-2004, 15 pp. Vlak, A., Financieel effect van maatschappelijke taken; Aedex corporatie vastgoedindex, in Aedesmagazine, 6/2001, pp.8-11. Walker, B. en A. Murie, The performance of social landlords in Great Britain: What do we know an what does it show? in: Housing studies, vol. 19, no. 2, pag. 245-267, march 2004. Wolters, A. & R. Verhage, Concurrentie in corporatieland, marktwerking als instrument voor verhoging van efficiëntie, Delft, OTB, oktober 2001.


49

Bijlage 1: Beschikbare data en definiëring van gehanteerde begrippen. CFV-data Het CFV verzamelt jaarlijks in het kader van haar taakstelling diverse data van corporaties. Het betreffen voornamelijk financiële gegevens en gegevens betreffende het woningbezit, zoals bouwjaar, type woning, ligging van de woningen, ontwikkeling van de vastgoedportefeuille in de prognoseperiode en de financiële gevolgen daarvan in de prognoseperiode. Voorts zijn er bij het CFV summiere data beschikbaar betreffende de prestatievelden van het BBSH. Voor het onderzoek naar de bedrijfslasten van woningcorporaties is gebruik gemaakt van het bij het CFV aanwezige datamateriaal over de verslagjaren 2000 tot en met 2003. De data van de eventuele in deze periode gefuseerde corporaties zijn herleid naar de situatie ultimo 2003. Met andere woorden de situatie van de in 2003 gefuseerde corporaties wordt verondersteld ook in de voorgaande jaren van toepassing te zijn. Zoals gezegd heeft het CFV-data beschikbaar op corporatieniveau, vooral ontleend aan de jaarrekeningen en jaarverslagen. Dit houdt gelijk een beperking in van de reikwijdte van het nu uitgevoerde onderzoek. De bedrijfslasten van een corporatie zijn niet éénduidig in de jaarverslagen en jaarrekeningen verwerkt. In het verleden werd er een strikter kader gehanteerd waarin de bedrijfslasten werden verantwoord39. Bij het van toepassing worden van het BBSH is de regelgeving beperkt. Nu worden de bedrijfslasten bij diverse posten in de Winst- en Verliesrekening verantwoord. De bedrijfslasten komen uiteindelijk terecht bij de posten Lonen en salarissen, Sociale lasten (gezamenlijk genaamd de personeelslasten), Onderhoudslasten bestaande uit materiële uitgaven voor onderhoud en eventueel dotaties aan de voorziening en Overige bedrijfslasten. Bij deze laatste post worden diverse bedrijfslasten verantwoord die niet bij andere posten kunnen of mogen worden verantwoord zoals de accountantskosten, kosten voor automatisering en communicatie, kantoorkosten, huisvestingslasten, kosten voor ondersteuning van bewonersgroepen, kosten voor ondernemingsraad, overige personeelskosten zoals diverse secundaire arbeidsvoorwaarden. Bij sommige corporaties worden bij deze post ook de kosten van leveringen en diensten voor bewoners (servicekosten) en mutaties in voorzieningen verantwoord . Naast de diverse lastencategorieën zijn er in de jaarrekening van corporaties ook nog andere posten die betrekking hebben op de bedrijfslasten. Dit betreffen doorberekeningen aan huurders/derden of aan de eigen productie. Deze doorberekeningen c.q. opbrengsten worden gerubriceerd onder opbrengsten. (Vergoedingen en Overige opbrengsten). Dit betreffen o.a. de opbrengsten voor leveringen en diensten (servicekosten) en/of doorberekeningen aan eigen productie (bijvoorbeeld aan projecten, nevenactiviteiten zoals VvE-beheer. Daarom dienen deze posten ook betrokken te worden bij de bedrijfslasten en de ontwikkeling daarvan. Naast de hiervoor genoemde lasten vormen de onderhoudslasten een moeilijk te vatten grootheid. In de data van de woningcorporaties die het CFV ter beschikking heeft, bestaan de onderhoudslasten uit een vermenging van diverse grootheden. Bij sommige corporaties bestaat de post uit de Winst- & Verliesrekening slechts uit de werkelijke uitgaven voor onderhoud. Bij andere corporaties worden hier ook de dotaties aan de voorziening onderhoud verantwoord en bij een derde groep worden ook de personeelskosten van de onderhoudsmedewerkers onder de onderhoudslasten verantwoord en als opbrengsten verantwoord bij de overige opbrengsten. Dit overziende worden nu niet nader onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van de onderhoudslasten van woningcorporaties, omdat er momenteel onvoldoende gedetailleerd datamateriaal aanwezig bij het CFV. Om uitspraken te kunnen doen over het niveau en ontwikkeling van de onderhoudskosten van woningcorporaties, zou er een veelheid aan aanvullend datamateriaal verzameld dienen te worden.

39

Zie o.a. Schellevis, J., Beheerkostenonderzoek 1986, - uitkomsten van het onderzoek naar de hoogte van de uitgaven voor algemeen beheer en administratie bij woningcorporaties in de jaren 1981-1984 -, Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid, Amsterdam, mei 1987, 120 pp. Daaruit kwam naar voren dat de kosten door de corporaties opgedeeld worden in personeelskosten, huisvestingskosten, bestuurskosten en algemene kosten. Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties, 2000-2003

50

Daarom kan nu het onderwerp van een deel van het onderzoek, namelijk het begrip nettobedrijfslasten van woningcorporaties exacter worden gedefinieerd. In dit onderzoek wordt het begrip netto bedrijfslasten geïntroduceerd. Dit wordt bepaald door de som te nemen van de personeelslasten en de overige bedrijfslasten. Dit bedrag wordt verminderd met de som van overige opbrengsten en vergoedingen voor leveringen en diensten. Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex- en ROZ/IPD-data Ten behoeve van de vergelijking van de CFV-databestand van de corporaties met de ROZ-IPD data van de beleggers een tussenstap ingelast waarbij de data van een deel van de corporaties zijn verzameld met behulp van de internationale meetstandaarden (IFRS, GIPS en IPD). Dit geschiedt door de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex40. Als gevolg daarvan past de Aedex/IPD drie centrale principes toe, te weten: 1

2

3

Het beginsel van ‘comprehensiveniss’ (alomvattendheid), wat inhoudt dat de bedrijfseconomische informatie van alle vastgoedcomponenten die gedurende het meetjaar in exploitatie zijn geweest, alsmede alle overige bedrijfsactiviteiten (behoudens die welke zijn terug te voeren op de funding c.q. de financiering van die activiteiten) aan Aedex en IPD worden gerapporteerd.’ het ‘accruals’beginsel, hetgeen inhoudt dat de kasstromen (inkomend en uitgaand) alleen dan worden gerapporteerd wanneer zij binnen het meetjaar juridisch opeisbaar zijn geworden. De gerapporteerde bedrijfslasten zijn derhalve gezuiverd van (veelal beleidsmatig bepaalde) afschrijvingen en voorzieningen. het ‘gross open market value’ beginsel (bruto open marktwaarde c.q. marktwaarde in verhuurde staat), wat inhoudt dat slechts de waarde in het economische verkeer met voorbijgaan aan de specifieke en bedrijfseigen beleidsvoornemens aan de metingen ten grondslag wordt gelegd. Dit laatste principe is bij de berekeningen van de verschillende rendementskengetallen belangrijk. Bij de vergelijking van bedrijfslasten tussen corporaties en beleggers speelt dit nu een ondergeschikte rol.

De Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex en de ROZ-IPD gaan uit van andere definities. Ten behoeve van de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex wordt er een onderscheid gemaakt in kosten die worden gemaakt in de bedrijfsvoering en die direct herleidbaar zijn naar de gebouwenexploitatie in enge zin (objectgebonden kosten) en kosten die niet direct herleidbaar zijn. Deze laatste categorie worden gerubriceerd onder ‘overige bedrijfsactiviteiten’ en ‘overhead’. Daarom zijn de eerder genoemde begrippen bruto en netto bedrijfslasten niet direct vergelijkbaar met de door Aedex/IPD gepubliceerde data. In de methodiek van Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex wordt er een onderscheid gemaakt tussen z.g. objectgebonden en niet-objectgebonden kosten. Objectgebonden kosten De objectgebonden kosten bestaan uit de volgende groepen kosten te weten: a. Onderhoudskosten exclusief de kosten die gemaakt worden voor woningverbetering b. Beheer en verhuurkosten inclusief de bij dat bedrijfsproces gemaakte kosten voor ondersteunende diensten van administraties en ICT. c. Vaste kosten zoals overheidsheffingen en de kosten van verzekeringen. d. Overige kosten die betrekking hebben op het gebouwenbeheer zoals bijvoorbeeld jaarlijkse erfpachtcanons, incassokosten verbonden aan het inschakelen van deurwaarders e.d. en de afboeking van oninbare debiteuren. Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex rapporteert de voornoemde kosten als verschillende ratio’s zoals als verhoudingsgetal van de bruto-inkomsten, of per vierkante meter zoals gedefinieerd in het WoningWaarderingsStelsel (WWS) of per verhuureenheid. Niet-objectgebonden kosten De kosten van de bedrijfsvoering die geen betrekking heeft op de het objectbeheer worden door Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex onderverdeeld in twee hoofdgroepen, te weten:

40

Zie ook www.aedex.nl voor specifieke voorschriften omtrent waarderingsrichtlijnen en uitvoeringsregels en Aedex, 2005.


51

a. overheadkosten die samenhangen met de besturing, beleidsvoorbereiding en management van de organisatie. b. Het resultaat uit overige bedrijfsactiviteiten.

directievoering,

overall

Deze laatste groep van kosten is samengesteld uit de volgende onderdelen: a. Uitgaven voor ontwikkelingsactiviteiten die (nog) niet direct zijn toe te wijzen aan individuele vastgoed objecten zoals eerste haalbaarheidstudies van nieuwe projecten e.d. b. Netto resultaat uit de ontwikkeling en verkoop van koopwoningen indien dit resultaat niet wordt verrekend met de huurwoningprojecten. Dit laatste speelt met name bij z.g. combiprojecten. c. Netto resultaat uit het beheer en administratie van verenigingen van eigenaren ten behoeve van derden. d. Netto resultaat uit onderhoud dat de organisatie uitgevoerd wordt voor rekening van derden. e. Netto resultaat uit overige activiteiten uitgevoerd voor rekening van derden.


52

Bijlage 2: OZB en andere overheidsheffingen De OZBe wordt opgelegd op basis van de getaxeerde waarde van de woningen in het kader van de wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ). Hieruit resultaat een WOZ-waarde. Bij de taxatie wordt gebruik gemaakt van twee ficties te weten er wordt uitgegaan van de leegwaarde en er wordt geen rekening gehouden met eventueel aan vullende regelingen die mogelijk een waardedrukkend effect kunnen hebben zoals erfdienstbaarheden, verhuurd zijn van de woning, erfpachtbepalingen etc. Daarom is het niet reëel om deze data één op één te gebruiken voor het herleiden naar de werkelijke waarde. Als het rioolrecht wordt opgelegd, wordt dit geheven per aansluiting. In diverse gemeente wordt er geen aparte aanslag opgelegd aan de eigenaar, maar wordt de lasten voor het rioolgebruik verrekend via het watergeld e.d. verrekend met de gebruikers. In die gevallen is het tarief op nihil gesteld voor de eigenaar. De waterschapslasten zijn moeilijker te herleiden naar individuele woningen bij corporaties, omdat de waterschappen niet direct zijn te herleiden tot gemeenten. De waterschaplasten zijn benaderd door uit te gaan van gemiddelden per gemeente. Er is bij dit onderzoek uitsluitend gebruik gemaakt van de tarieven bebouwd. Door middel van de WOZ-waarden is er een benadering gemaakt van de betaalde lasten per gemeente. De berekende bedragen per gemeenten zijn via het bij het CFV bekende woningbezit herleid naar de individuele corporatie. Door middel van aanvullende data van Coelo van de RUG41 is er een schatting van de uitgaven die corporaties gedaan hebben voor zakelijke lasten in de jaren 2000 tot en met 2003. De data van Coelo zijn gebaseerd op gemiddelde tarieven per woning in een bepaalde gemeente. Op basis van een bestand van het CBS is de gemiddelde WOZ-waarde van de gemiddelde woning in die betreffende gemeente af te leiden. Door deze twee data te koppelen is het gemiddelde bedrag per woning per gemeente te berekenen. Het CTV beschikt over data van het woningbezit van de corporaties in de bezitsgemeenten. Door middel van een koppeling van deze twee bestanden is het gemiddelde bedrag per woning dat een corporatie betaalt voor zakelijke lasten te berekenen. Hierbij dient wel rekening gehouden te worden met het verschil in waarde tussen de gemiddelde woning in een betreffende gemeente en de gemiddelde waarde van een corporatiewoning in die betreffende gemeente. Met behulp van deze benadering van de data kunnen de data van de corporaties ‘geschoond’ worden voor het bedrag aan betaalde overheidsheffingen.

41

Zie voor nadere informatie over het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (COELO), verbonden aan de Rijks Universiteit Groningen (RUG) bij www.coelo.nl.


53

Bijlage 3: Lijst met afkortingen ABA ABR Aedes ASRE BBSH CAO CBS CFV CMKG COELO CPB G4 GIPS IFRS INK IPD IPW IAS ISV OZB OZBe PVK PwC SPW RJ ROZ RUG UWV VROM VvE WOZ WSW WWS ZBO

Algemeen Beheer en Administratie Algemene Bedrijfsreserve Aedes vereniging van woningcorporaties Amsterdam School of Real Estate Besluit Beheer Sociale Huursector Collectie Arbeids Overeenkomst Centraal Bureau voor de Statistiek Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Cijfermatige Kerngegevens Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden

Centraal Planbureau De 4 grote gemeenten: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht Global Investment Performance Standards International Financial Reporting Standards Instituut Nederlandse Kwaliteit Investment Property Databank Inzicht Prestaties Woningcorporaties International Accounting Standards Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing Onroerende Zaak Belasting Onroerende Zaak Belasting eigenaarsdeel Pensioen- en Verzekeringskamer PricewaterhouseCoopers Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties Raad voor de Jaarverslaggeving Raad voor Onroerende Zaken Rijks Universiteit Groningen Uitvoeringsinstituut Werknemers Verzekeringen Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu. Vereniging van Eigenaren Waardering Onroerende Zaken Waarborgfonds Sociale Woningbouw Woning Waardering Stelsel Zelfstandig Bestuursorgaan

Bijlage 4: Lijst met geïnterviewden Diverse medewerkers van het CFV die nauw betrokken zijn bij het financieel toezicht op de corporaties. Zonder de wens om volledig te zijn, hebben mevrouw Carla de Pagter, de heren Freek Oosting, Jan van der Star, Johan van Dorssen, Meint Pool en Vincent Paardekooper veel aanvullende specifieke informatie uitgezocht en verschaft over hoogte en de ontwikkeling van de bedrijfslasten van de onderzochte corporaties. Voorts zijn van de volgende corporaties aanvullende analyses van de verantwoordingsinformatie gemaakt met soms telefonische navraag bij medewerkers van de betreffende corporatie: Talis Woningstichting te Nijmegen WoonbronMaasoevers te Rotterdam Stichting Wonen Zuid te Roermond Ymere te Amsterdam Het Oosten Woningcorporatie te Amsterdam Woonstichting Volksbelang te Wijk bij Duurstede Woonbeheer te Borne Woonstichting Soomland te Bergen op Zoom Bouwvereniging Volksbelang te Vianen Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties, 2000-2003

54

Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties

Recommend Documents