Koopinformatie Bouwveld A

e i t a m r A o f n i d l p e o Ko ouwv B

Wonen in Veemarkt Utrecht Wonen in veemarkt | Koopinformatie bouw veld A | 1

Inhoudsopgave

Inleiding 4 1.

Veemarkt: een moderne, duurzame wijk

5

2.

Bouwen in groepsverband

6

3.

Welk bouwveld : A

7

3.1

Omschrijving bouwveld A

7

3.2

Matenplan bouwveld A

8

3.3

Randvoorwaarden bouwveld A

8

3.4

Grondprijs A

13

3.5

Beeldregieplan A

13

4. Stappenplan

17

4.1 Selectiefase

17

4.2 Ontwerpfase

19

Bijlagen 1. Informatie over zelfbouwen 2. Planning 3. Selectiecriteria 4. Overeenkomsten 4.a Concept Intentieovereenkomst 4.b Concept ontwikkelingsovereenkomst 4.c Concept achtervangovereenkomst 5. Informatie over oprichting vereniging of stichting 6. Inschrijfformulier en inschrijfvoorwaarden Technische informatie 7. Vloerpeilen 7.a Vloerpeil A profiel vanaf Kalfstraat 7.b Vloerpeil A profiel vanaf Sartreweg 8. Route bouwverkeer Proces 9. Aanlevervoorwaarden tekening 10. Nutsaansluitingen Overig 11. Ecofys studie 12. Ontwerp en auto’s 13. Integrale Woningkwaliteit Nieuwbouw 2007 14. Bouwreglement 15. Heien in Utrecht 16. Erf en perceelafscheidingen 17. Een goede buur 18. Contactgegevens

Wonen in veemarkt | Koopinformatie bouw veld A | 2

Kaart Veemarkt


Inleiding

Aan de oostkant van Utrecht verrijst de komende jaren een bijzondere stadswijk. Op fietsafstand van het centrum en dichtbij het groene buitengebied, uitvalswegen, basisvoorzieningen en sportvoorzieningen. De wijk Veemarkt wordt gebouwd voor en door mensen die weten wat zij willen als het om wonen gaat. Hier kun je wonen én werken op een manier die past bij deze tijd: duurzaam, flexibel, toekomstgericht en helemaal op maat. Voor je ligt de koopinformatie over bouwveld A in Veemarkt. Hierin lees je de alles over deze nieuwe wijk, en specifiek over bouwveld A. Het eerste hoofdstuk vertelt je wat je van Veemarkt mag verwachten en wat deze plek zo bijzonder maakt. In hoofdstuk 2 vind je meer informatie over zelf bouwen met een groep. Bouwveld A is namelijk bestemd voor een ‘bouwgroep’: een aantal gelijkgestemde mensen die samen willen bouwen. Hoofdstuk 3 geeft een uitgebreide omschrijving van bouwveld A, met alle randvoorwaarden die op dit bouwveld betrekking hebben. In het stappenplan in hoofdstuk 4 kun je lezen welke stappen je als bouwgroep doorloopt, vanaf de inschrijving tot aan de bouw. De wijk Veemarkt belooft ‘anders dan anders’ te worden dankzij de ideeën, de inbreng en het enthousiasme van de toekomstige bewoners. Het grootste deel van de 550 woningen wordt (mede) door de bewoners zelf ontworpen en gebouwd. Dat levert ongetwijfeld een heel gevarieerd en aantrekkelijk straatbeeld op. Durf je dit avontuur mee te maken? Dan nodigen wij je graag uit je eigen stukje Utrecht te creëren in Veemarkt. Naast het bouwen met een bouwgroep zijn er nog andere mogelijkheden om zelf te (laten) bouwen in Veemarkt. Wil je hier meer over weten, kijk dan op de website van Veemarkt: www.woneninveemarkt.nl. Geef je meteen even op voor de digitale nieuwsbrief, dan ben je altijd op de hoogte van de laatste ontwikkelingen in Veemarkt!


1. Veemarkt: een moderne, duurzame wijk

Het voormalig veemarktterrein van Utrecht is een gewilde locatie in de stad. Niet zo vreemd: het ligt op slechts 10 minuten fietsen van het centrum én vlakbij het afwisselende groene buitengebied. Met de auto zit je zó op de ring van Utrecht, en er is een winkelcentrum en sportgelegenheid vlakbij. Op deze aantrekkelijke plek in de stad komt een levendige, stadse woonwijk, met ongeveer 550 huuren koopwoningen, een basisschool, buitenschoolse opvang en maximaal vier woonwagens. Daarnaast is er ruimte voor een buurtsupermarkt en kleinschalige bedrijvigheid. Wonen en werken gaan in Veemarkt heel goed samen. Duurzaam bouwen en wonen Eén van de belangrijkste uitgangspunten voor Veemarkt is dat het beslist een duurzame wijk wordt. Dat betekent onder meer perfect geïsoleerde woningen, gebruik van duurzame materialen, laag waterverbruik, uitgekiende energiesystemen (PVcellen) en een prettig binnenmilieu. Ook de openbare ruimte wordt ingericht volgens duurzame principes. Gevarieerde wijk Veemarkt wordt een gemengde stedelijke woonwijk met huurwoningen, sociale koopwoningen en vrijesectorwoningen die bijna allemaal (mede) door de bewoners zelf worden ontworpen. De woningdichtheid in de wijk is straks ongeveer 50 tot 55 woningen per hectare. Ter vergelijking: in de wijken Voordorp en Tuindorp is de woningdichtheid

ongeveer 35 tot 40 woningen per hectare en Wittevrouwen zit op zo’n 80 woningen per hectare. Zelfbouw Zelfbouw van woningen, individueel of in bouwgroepen, staat centraal. Dat geeft Veemarkt zonder twijfel straks een eigen, unieke identiteit: denk maar aan variatie in gevels, perceelbreedtes, bouwhoogtes, kleuren en stijlen, die dit zelfbouwprincipe zal opleveren. De (toekomstige) bewoners kunnen ook collectieve afspraken maken voor gemeenschappelijke zaken als parkeren, gemeenschappelijke binnentuinen of duurzaamheidambities. Die gezamenlijke plannen en verantwoordelijkheden versterken de verbondenheid onder Veemarktbewoners en vergroten het woonplezier.

Geluidswal Om het geluid van de nabijgelegen snelweg (A27) te beperken, zal het bestaande geluidsscherm ongeveer 340 meter worden doorgetrokken. Meer informatie Meer informatie over de plannen voor Veemarkt staat in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen. Deze vind je onder het kopje ‘basisdocumenten’ op de website www.woneninveemarkt.nl. Hier kun je ook het bestemmingsplan, het beeldregieplan en de ontwikkelingsstrategie van Veemarkt inzien en downloaden. De belangrijkste punten van deze documenten hebben we voor je samengevat in hoofdstuk 3.

Zie bijlage 1 voor meer informatie over zelfbouw. Moderne, stadse uitstraling Veemarkt wordt opgezet als een compacte, stadse wijk. De wijk wordt gekenmerkt door rechthoekige, veelal gesloten bouwblokken met over de hele wijk genomen 70% grondgebonden en 30% gestapelde woningen. Door deze opzet is er extra openbare ruimte aan de randen van de wijk en tussen de bouwblokken. Dat maakt een passende overgang tussen bestaande en nieuwe openbare ruimte mogelijk – elke rand krijgt een eigen karakteristiek. De bouwvelden, met hun individuele expressie, staan rond het ‘plateau’; het autovrije binnengebied waar voorheen de veemarkthallen stonden.


2. Bouwen met een groep

Bouwgroepen zijn collectieven van gelijkgestemde mensen, die hun gemeen schappelijke (werken) woonidealen vertalen in een zelfbouwproject. Zo’n groep moet zich organiseren als rechtspersoon zonder winstoogmerk, om zo volledige juridische zeggenschap over het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woningen te krijgen. Deze manier van bouwen wordt meestal Collectief Particulier Opdrachtgeverschap’ (CPO) genoemd. Bouwen met een groep betekent dat je gedeelde ambities over wonen (en werken) kunt gaan verwezenlijken. Misschien denk je over een woon/ werkcomplex met gemeenschappelijke ruimtes. Of bedenk je samen een moderne en comfortabele woonvorm voor 50-plussers. In principe is alles mogelijk, zolang je rekening houdt met de randvoorwaarden en stappen. Net als bij individueel particulier opdracht geverschap, geldt ook voor bouwgroepen dat zelf bouwen niet altijd makkelijk is en veel tijd en energie kost. Als groep zul je veel moeten overleggen en waarschijnlijk compromissen moeten sluiten om met ieders wensen rekening te houden. Maar: er is altijd professionele hulp voor handen om jullie als groep stap voor stap te begeleiden.

Bouwen met een bouwgroep is in meerdere opzichten interessant. De leden van de groep profiteren van het schaalvoordeel van projectmatig bouwen, wat de individuele woningen goedkoper maakt, terwijl je wel een enorme vrijheid hebt in het ontwerp. Je maakt deel uit van een uniek creatief groepsproces, met als resultaat jullie eigen stukje Utrecht, waar je je vanaf dag 1 thuis zult voelen. Verderop lees je in het stappenplan wat er allemaal komt kijken bij deze vorm van samenbouwen.

Ruimte voor initiatief De Utrechtse Veemarkt wordt door de gemeente Utrecht herontwikkeld, maar het mag inmiddels duidelijk zijn dat je als toekomstige bewoner veel invloed hebt. Om te beginnen op het ontwerp en de bouw van je eigen woning. Maar ook over de inrichting van de woonomgeving kun je meedenken. Een gezamenlijke oplossing voor parkeren, of een gedeelde binnentuin: dat past helemaal bij het principe van ‘samen een nieuwe wijk bouwen’. En er zijn natuurlijk veel meer mogelijkheden. Denk bijvoorbeeld aan flexibele werkplekken, een autodeelsysteem, een klein amfitheater of een speeltuintje dat buren en buurtkinderen samen ontwerpen.

Wel interesse, geen groep? Misschien ben je wel geïnteresseerd in collectief particulier bouwen, maar heb je nog niet voldoende mensen bijeen om een bouwgroep te vormen. In dat geval kun je via het forum op www.woneninveemarkt.nl een oproep doen om gelijkgestemden te vinden. Heb je al wel goede ideeën én een groep, dan kun je in het stappenplan lezen hoe je kunt meedingen naar bouwveld A. In het stadium van plannen indienen, is het nog niet nodig om als groep een rechtspersoon te vormen. Een vereniging of stichting oprichten kan dus nog later in het proces.


3. Bouwveld A

Bouwveld A is bestemd om uit te geven aan een groep mensen die samen hun huizen willen bouwen - ook wel collectief particulier opdrachtgeverschap genoemd, of zelfbouw in groepsverband. In dit hoofdstuk lees je hoe bouwveld A eruit ziet en met welke randvoorwaarden en spelregels je bij dit bouwveld te maken hebt.

3.1 Omschrijving Bouwveld A ligt aan de noordwestzijde van Veemarkt, aan de Sartreweg, die het karakter zal krijgen van een groene singel. De woningen grenzend aan de Sartreweg vormen straks het gezicht van de wijk. De zuidkant van bouwveld A grenst aan de woonstraat die in het verlengde ligt van de brug over het water. Aan de noordzijde grenst bouwveld A aan het terrein van de brandweer, aan de oostkant liggen de woningen van bouwveld E (individuele kavels) en een watergang. Vanaf het achterterrein is er weids zicht over de sportvelden en het water.

eind 2012, begin 2013 gerealiseerd, en dus voor dat de bouw op bouwveld A begint. Het ontwerp van de Sartreweg onder het kopje ‘basisdocumenten’ op de website www.woneninveemarkt.nl. Woningen Op bouwveld A moeten in totaal minimaal 10 en maximaal 14 woningen worden gebouwd, met een bouwhoogte die kan variëren tussen de 3 en 5 bouwlagen (zie paragraaf 3.3). De functie wonen in combinatie met aan-huis-verbonden-beroepen en -bedrijven is toegestaan.

Westrand Langs de Sartreweg krijgt de nieuwe woonwijk haar ‘gezicht’. Aan weerszijden van het water komen woningen met de oriëntatie naar de straat. De entree tot de woonwijk wordt gemarkeerd door een teruggelegen rooilijn. Hier komt een paar opvallende grote bomen, waardoor je je makkelijk kunt oriënteren in de wijk. De pleintjes en plantsoenen worden gezellig, ‘losjes’ en lekker groen ingericht.

Uitsnede kaart Veemarkt veld A

De gemeente zal de Sartreweg voor een deel opnieuw inrichten. Aan weerszijden van het water komt eenrichtingsverkeer met langsparkeren, en er komt een aantal bruggen. Fietsers krijgen aparte fietspaden. Langs het water wordt een ecologische oever aangelegd. Daarnaast plant de gemeente extra bomen om het karakter van een groene singel te versterken. De herinrichting van de Sartreweg wordt


3.2 Matenplan

3.3 Randvoorwaarden

Bouwveld A is circa 45 bij 45 meter. Op onder staande tekening zie je het zogenaamde matenplan, met de afmeting en de situering van de kavels. Op een later moment worden de exacte maten en ligging vastgesteld. Wil je tijdens de voorbereidingen al gaan schetsen, dan kun je een digitale versie van dit matenplan krijgen. Je kunt met de gemeente overleggen in welke vorm je deze digitale versie wilt hebben.

We willen de bouwgroep zo veel mogelijk de vrijheid geven om de woningen op bouwveld A naar eigen wens te ontwerpen. Toch zijn er ook randvoorwaarden. Die staan uitgebreid beschreven, onder meer in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) en Beeldkwaliteitsplan. Deze documenten vind je onder ‘basisdocumenten’ op de website www.woneninveemarkt.nl. Hieronder hebben we de belangrijkste randvoorwaarden samengevat.

Uitsnede matenplan veld A

Woningen, panden, hoofdmassa • Op bouwveld A moeten minimaal 10 tot maximaal 14 woningen worden gerealiseerd. Zowel grondgebonden als gestapelde bebouwing is mogelijk als het maximale aantal woningen maar 14 blijft. • Het bruto vloeroppervlakte (bvo) van de bebouwing is ca. 2250 m2 en maximaal 2400m2 • Bouwveld A heeft aan de westzijde een aaneengesloten gevel, om zo te zorgen dat alle woningen een geluidsluw zijn. Dit is nodig in verband met het geluid van de Sartreweg. Tevens moet de hoek gesloten zijn. De entree van de woningen moet aan de voorzijde zitten. Dit principe zorgt er voor dat de straten overal zijn voorzien van voordeuren wat de levendigheid en het straatbeeld ten goede komt. • De hoofdfunctie van de panden is wonen en daarbij is het mogelijk een aan huis verbonden bedrijf te hebben (maximaal 60m2) of een beperkte oppervlakte aan maatschappelijke functies. Een bedrijfsverzamelgebouw is niet mogelijk. Zie voor meer informatie over het combineren van wonen en werken verderop in deze paragraaf onder het kopje ‘bestemmingsplan’. Voor meer specifieke informatie en/of vragen kun je contact opnemen met de projectleider. Contactgegevens staan

vermeld op de laatste pagina van dit document. • De bouwhoogte voor de woningen aan de Sartreweg (inclusief de hoekwoning Sartrewegwijktoegangsweg) is vier tot vijf lagen. De woningen aan de woonstraat zijn drie tot vier bouwlagen hoog waarbij de eindwoning, aan de oostzijde (grenzend aan de inrit tot het achterterrein), bestaat uit drie bouwlagen. Op deze manier ontstaat een mooie overgang naar bouwveld E. De maximale hoogte bij vijf bouwlagen is 17 meter. Een kap wordt ook als bouwlaag gerekend, zie afbeelding ‘Mogelijke verkaveling veld A’. • De bouwdiepte van de hoofdmassa mag maximaal 13 meter zijn. • De entree en oriëntatie van de woningen moeten aan de openbare straat liggen.


Mogelijke verkaveling veld A


Rooilijn (in afwijking op het SPVE) • Bij bouwveld A is sprake van een strakke rooilijn met een directe overgang van het bouwblok naar de openbare ruimte. Alle hoeken van het bouwblok zijn gefixeerd met een strakke rooilijn. Binnenterrein, buitenruimte en parkeren • Het binnenterrein/achterterrein kan naar eigen inzicht worden ingericht door de initiatiefnemers of bewoners. • Het uitgangspunt is dat er op maaiveld wordt geparkeerd. Binnen het bouwblok moet conform de parkeerbalans (zie ‘Nota partiële herijking parkeernormen 2008’), voor elke woning gemiddeld één parkeerplaats worden aangelegd op het binnenterrein. Voor bezoekers wordt per woning gemiddeld een halve parkeerplaats in de openbare ruimte aangelegd. Het aantal te realiseren parkeerplaatsen is echter ook afhankelijk van wat er gebouwd gaat worden; hoeveel woningen er komen en hoe groot de woningen zijn. • Creatieve oplossingen voor het parkeren op het binnenterrein/ achterterrein bieden ruimte en kansen voor een bijzondere (collectieve) inrichting van het binnenterrein en hebben een pré. Geadviseerd wordt om naast het autoparkeren ook na te denken over gezamenlijke voorzieningen zoals een fietsenstalling, tuin of speelruimte. Voor specifieke gegevens omtrent parkeernormen verwijzen wij naar pagina 97 van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE). In de Plantoelichting Functioneel Ontwerp (IPvE/FO) staat het Inrichtingsplan voor de openbare ruimte. Hierin zijn het aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte indicatief ingetekend. Het SPvE en het IPvE/FO kun je vinden onder ‘basisdocumenten’ op de website www.woneninveemarkt.nl.

Inrit bouwblok • In de Plantoelichting Functioneel Ontwerp (IPvE/FO) voor de openbare ruimte wordt uitgegaan van één inrit aan de zuidkant van bouwveld A ten behoeve van parkeren binnen/ achter bouwveld A. De ontsluiting van het parkeren op het binnenterrein verloopt via de zuidkant van het bouwveld. • De inrit naar het binnenterrein is openbaar. De gemeente zal de inrichting verzorgen. Met de gemeente kunnen in beginsel afspraken worden gemaakt met betrekking tot het beheer van deze inrit/weg. • Indien er meerdere inritten komen, heeft dit gevolgen voor het aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte. De parkeerplaatsen die hierdoor vervallen in de openbare ruimte zullen binnen bouwblok A moeten worden gerealiseerd. • Verder is het gewenst dat er geïnvesteerd wordt in een aantrekkelijke groene buitenruimte en wordt aangesloten op de bestaande groenkwaliteiten aan de randen van het gebied. Openbare ruimte Onder ‘basisdocumenten’ op de website www.woneninveemarkt.nl vind je het Integraal Programma van Eisen (IPvE) en het Functioneel ontwerp (IPvE/FO). Hierin staat een plattegrond waarop de inrichting van de openbare ruimte op hoofdlijnen is aangegeven, onder andere rondom bouwveld A. In het IPvE staat onder meer de globale straatinrichting, het benodigd aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte, groen, water en peilmaten (NAP) van de nieuwbouw en de straten. Tevens vind je hier de inrichtingsprincipes. Daarin staan bijvoorbeeld de belangrijkste regels waaraan inritten naar bouwblokken moeten voldoen. Verder is er ook een Voorlopig Ontwerp (VO) van de inrichting van de Sartreweg (VO Sartreweg). Ook het VO Sartreweg is terug te vinden onder ‘basisdocumenten’ op www.woneninveemarkt.nl.

Aan de zuidzijde van bouwveld A ligt een woonstraat voorzien van trottoirs, straatbomen, rijbanen en parkeervakken. De westzijde grenst aan de Sartreweg. Deze weg wordt heringericht met aan weerszijden van het water 1-richtingswegen met langsparkeervakken. Tussen de rijbaan en bouwveld A ligt een trottoir en een 2-richtingen fietspaden. Direct langs het water, in het talud, staan bestaande bomen en worden nieuwe toegevoegd. De watergang aan de oostzijde van bouwveld A is eigendom van het waterschap en komt in de toekomst ook in beheer bij het waterschap. De oeverconstructie komt in eigendom van de gemeente. Net zoals voor de inrit, kan voor de oever ook met de gemeente in beginsel afspraken worden gemaakt met betrekking tot het beheer. Het Voorlopig Ontwerp (VO) voor de openbare ruimte wordt gemaakt op basis van het conceptVO van de gebouwen. Het definitief ontwerp (DO) voor de openbare ruimte wordt gemaakt op basis van het concept-DO van de gebouwen. Toekomstige ontwikkelaars en bewoners worden hierbij betrokken. Water Omgang met vuil- en hemelwater • Het vuil- en hemelwater dient gescheiden te worden aangeboden. Voor de specifieke eisen aan de huisaansluitingen (kleur, materiaal, diepte, diameter, ontstoppingsstuk etc.) wordt verwezen naar het HIOR (Handboek Inrichting Openbare Ruimte) en de bepalingen van de aansluitvergunning. Als je het HIOR wilt inzien en hierover wilt afstemmen met de gemeente, dan kan een afspraak met de projectleider worden gemaakt. De sleuven van de huisaansluitingen dienen met goed doorlaatbaar zand te worden opgevuld om de ontwatering van de kruipruimten te verbeteren.


• Voor alle aansluitingen op het gemeentelijk riool dient een aansluitvergunning bij de gemeente te worden aangevraagd. • Het vuilwater dient aan de voorzijde van de woning op het toekomstige vuilwaterriool (DWA:droogweerafvoer) te worden geloosd. • Het hemelwater van de daken dient aan de voorzijde van de woning naar het toekomstige drainagestelsel (HWA-DT: hemelwaterafvoer drainagetransport) te worden afgevoerd (berging minimaal 12 mm met overloop op DT-riool van de gemeente). • Het hemelwater van de achterpaden en binnenpleinen dient te infiltreren in de bodem (achterpaden en binnenpleinen komen niet in beheer van gemeente). • Overtollig grondwater ter plaatse van de achterpaden en binnenpleinen dient te ontwateren met drainage en op een uitlegger van het drainagestelsel (DT:drainagetransport) te worden aangesloten. • De specifieke plaats, diameter en aanlegdiepte van te maken aansluitingen moet met de gemeente worden besproken voordat een aanvraag om een aansluitvergunning wordt ingediend. Waterkwaliteit Om onnodige vervuiling van afstromend hemelwater te voorkomen, stellen het waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en de gemeente eisen aan de kwaliteit en de behandeling van het afstromend oppervlak: • Geen gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen. • Geen toepassing van uitlogende verontreinigende bouwmaterialen zoals koper, zink en lood dat in contact komt met afstromend regenwater. Er zijn alternatieven zoals eventueel geanodiseerd aluminium die minder milieubelastend zijn.

Geluid De geluidsbelasting van de omliggende wegen ligt op alle gevels van blok A onder de maximale ontheffingswaarde. Om het geluid van de nabijgelegen snelweg (A27) te beperken, wordt het bestaande geluidsscherm ongeveer 340 meter doorgetrokken. De geluidsbelasting van de Sartreweg ligt, op de gevels aan de noordwestzijde, boven de voorkeursgrenswaarde. Alle woningen moeten daarom ter compensatie een geluidluwe gevel krijgen, dat wil zeggen met een geluidsbelasting onder de voorkeursgrenswaarde. Daarvoor is het nodig dat de gevel van het blok als geheel, aan die zijde (de westzijde) aaneengesloten is. Zodoende kan naar alle waarschijnlijkheid elke woning minimaal op de begane grond van een luwe gevel worden voorzien. Nader geluidsonderzoek moet dit nog aantonen. De geluidsbelasting van het bouwplan zal door de gemeente worden getoetst. Zie het bestemmingsplan of de gemeentelijke Geluidnota voor verdere details over de geluidseisen. Duurzaamheid Eén van de belangrijke uitgangspunten van de wijk Veemarkt is mensen milieuvriendelijk bouwen en wonen, kortweg duurzaam bouwen. Duurzaamheid kent drie aspecten: People (sociaal duurzaam), Planet (ecologisch duurzaam) en Profit (economisch duurzaam). Dat betekent op woningniveau: • People: op woningniveau en in de uitvoeringsfase gaat het vooral om participatie door toekomstige bewoners en om gezondheid. • Profit: economisch duurzaam, dat wil zeggen een op termijn economisch verantwoorde investering en flexibele gebruiksmogelijkheden. • Planet: beperking van het energiegebruik en gebruik van duurzame materialen.

Bij ‘people’ vertaalt duurzaamheid zich in een goed binnenmilieu door mensvriendelijk materiaalgebruik, een optimale ventilatievoorziening, een hoog comfortniveau en gebruikersgemak. Participatie wordt bij bouwveld A geborgd doordat een bouwgroep zelf de woningbouw plannen maakt en uitvoert. Het duurzaamheidsaspect ‘profit’ vertaalt zich in de randvoorwaarde dat er flexibel gebouwd dient te worden. Denk hierbij aan een levensloopbestendig gebouw met eventueel een verhoogde benedenverdieping (dit vergroot de mogelijkheid voor gebruik als werkruimte), met verplaatsbare binnenwanden en toepassing van leidinggoten. Houdt er ook rekening mee dat wensen en het gebruik van de woning in de loop van de tijd kunnen veranderen. Het wordt aanbevolen hier op in te spelen. Het laatste aspect van duurzaamheid ‘planet’ vertaalt zich in de volgende randvoorwaarden: • Een bijzonder energiezuinige woning. De gevraagde energieprestatie (EPC) van de woning is 0,3. Dat is nog iets zuiniger dan de 0,4 die in 2015 verplicht gaat worden en aanzienlijk lager dan de 0,6 die sinds 1 april 2012 wettelijk verplicht is. Om aan de EPC van 0,3 te kunnen voldoen is een bouwschil nodig van hoge kwaliteit: optimaal geïsoleerd, een goede luchtdichtheid met een optimaal ventilatiesysteem. • Kies voor een solide energiesysteem dat duurzaam is en zichzelf terugverdient. Veemarkt wordt, in tegenstelling tot waar eerder van werd uitgegaan, niet op stadsverwarming aangesloten. Wel komt er gas en elektra. De uitdaging is om op kleinschalig niveau vernieuwende concepten toe te passen. De markt is sterk in beweging en biedt goede mogelijkheden. In het onderzoek van Ecofys


over energievoorziening in Veemarkt bijlage 11 worden diverse oplossingen aangedragen om de 0,3 energieprestatie te halen. De conclusie is: de investeringskosten liggen wel wat hoger dan bij stadsverwarming, maar daar staat tegenover dat met de geavanceerdere technieken die nu nodig zijn, meer energie bespaard wordt en dus op termijn meer wordt terugverdiend. Er is een goede mix van energievoorzieningen nodig, inclusief zonnestroom. Die voorzieningen kunnen gefaseerd worden ontwikkeld, al naar gelang het type ontwikkeling per blok of per woning. Een hoog rendement gasketel in combinatie met zonnecellen is vooralsnog de goedkoopste beginoplossing. Warmtepompen bieden een grotere energiebesparing, maar zijn nu duurder en nog niet altijd bedrijfszeker. Daarbij bieden gemeenschappelijke systemen voor het hele blok of meerdere woningen voordelen voor wat betreft schaal en rendement. • Gebruik duurzame materialen. Daarbij moet in ieder geval gebruik worden gemaakt van niet uitlogende verontreinigende bouwmaterialen (geen koper, zink of lood) en hout met een FSC keurmerk. Gebruik zo weinig mogelijk nieuw zand en grind. Ook cement heeft een heel hoge milieubelasting. Kanaalplaatvloeren hebben minder beton nodig dus een lagere milieubelasting. Daarnaast is het belangrijk om zoveel mogelijk herbruikbare materialen te gebruiken, met een lage milieubelasting. Hout is een hernieuwbare grondstof, dus helemaal goed als het uit duurzaam beheerde bossen komt. Vanaf medio 2012 moet bij de aanvraag WABO vergunning (bouwvergunning) voor woningen een berekening gemaakt worden van de milieubelasting door grondstofgebruik van het bouwwerk (art. 5.8-5.9). • Maak het gebouw natuurvriendelijk: bouw nestgelegenheid in voor vogels en vleermuizen en benut mogelijkheden voor groene daken

en groene gevels. Zie hiervoor de checklist van Vogelbescherming voor vogelvriendelijke maatregelen aan gebouwen, op www.vogelbescherming.nl. • De duurzaamheid van de woning wordt bepaald met GPR-gebouw*. Met alle bovengenoemde maatregelen moet de woning minimaal een gemiddelde GPR-gebouw van 7¾ halen. De GPR berekening kan ook gebruikt worden om de eerder genoemde berekening van de milieubelasting door grondstoffen. Bij de gemeente is een sublicentie van GPR Gebouw te krijgen. * GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn duurzaam bouwen) scoort de duurzaamheid met een rapportcijfer (0-10). GPR is een praktisch prestatiegericht instrument waarbij de kwaliteit van een gebouw op vijf thema’s in rapportcijfers wordt uitgedrukt. Dit zijn de thema’s: Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde. Op basis van de GPR score kan een energielabel worden toegekend. Voor meer achtergrondinformatie zie: www.gprgebouw.nl

Bestemmingsplan Het Bestemmingsplan Veemarkt is leidend als randvoorwaarde. Het bestemmingsplan is op 6 oktober 2011 door de gemeenteraad goedgekeurd. Bouwveld A heeft de bestemming ‘gemengd’ (GD). Hiermee gelden voor A onder andere de bestemmingen: • wonen • bedrijf aan huis in de categorie A* en B2** • maatschappelijk * Categorie A = bedrijfsactiviteiten die direct naast of onder een woning zijn toegestaan. ** Categorie B2 = bedrijfsactiviteiten die bouwkundig afgescheiden moeten zijn van woningen en andere functies.

Meer informatie over deze en overige categorieën die zijn toegestaan, vind je in de bijlage bedrijfs functiemenging van het bestemmingsplan (art. 4). Het volledige bestemmingsplan Veemarkt staat onder ‘basisdocumenten’ op de website www.woneninveemarkt.nl. Voor Veemarkt als geheel is het volgens het bestemmingsplan mogelijk om maximaal 5.800 m2 bvo in te vullen met maatschappelijke voorzieningen, waaronder begeleid wonen, een basisschool, gymzaal en BSO, maximaal 600 m2 bvo met detailhandel, maximaal 400 m2 bvo met horeca in de categorieën B t/m D, maximaal 1.500 m² bedrijfsdoeleinden in de vorm van een bedrijfsverzamelgebouw, maximaal 1.500 m2 bvo gebouwde sportvoorzieningen en voorzieningen t.b.v. cultuur en ontspanning. De basisschool, gymzaal en BSO dienen op het plateau (bouwveld F, G en H) te komen. Voor de diverse bestemmingen wordt verwezen naar het bestemmingsplan Veemarkt zoals dat is vastgesteld op 6 oktober 2011. Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf • De uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan indien het vloeroppervlak ten behoeve van de uitoefening van een aan-huisverbonden beroep of bedrijf niet groter is dan 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning, tot een maximum van 60 m² bruto vloeroppervlak, inclusief aanbouwen. Het moet gaan om lichte bedrijvigheid waarvoor geen milieuvergunning is vereist. Detailhandel of belhuizen zijn uitgesloten. De uitoefening van een bed & breakfast in samenhang met wonen is alleen toegestaan indien de hoofdbewoner minimaal 60% van het woningoppervlak in gebruik houdt voor wonen.


Maatschappelijke functies • Gevoelige bestemmingen mogen in verband met de luchtkwaliteit niet binnen 50 meter van drukke gemeentelijke wegen en 300 meter van rijkswegen worden gerealiseerd. Op bouwveld A zijn geen maatschappelijke voorzieningen mogelijk die gevoelig zijn voor luchtkwaliteit zoals scholen, KDV etc. Afvalinzameling Het huishoudelijk restafval wordt in de nieuwe wijk ingezameld door middel van ondergrondse afvalinzameling. Het gaat om circa twee containers in de buurt van bouwveld A. Eengezinswoningen krijgen kliko’s voor groenafval die op de ophaaldag aan de straat kunnen worden gezet. Hiervoor wordt de benodigde ruimte gerealiseerd. In de wijk komt een kringlooppunt dat bestaat uit circa drie containers voor de inzameling van glas, papier en kunststof. Voor zowel het huishoudelijk afval als voor het kringlooppunt worden ondergrondse containers geplaatst conform de gemeentelijke richtlijnen (Handboek Inrichting Openbare Ruimte). Zie verder ook het Integraal Programma van Eisen Veemarkt (IPvE/FO) en Voorlopig Ontwerp (VO) Sartreweg onder ‘basisdocumenten’ op de website www.woneninveemarkt.nl. Bomen Om de toekomstige bebouwing op bouwveld A mogelijk te maken worden 13 bomen geveld. Volgens het IPvE/FO zal in elke woonstraat een rij straatbomen komen. Aan de westzijde wordt een groot deel van de bestaande bomen langs de Sartreweg behouden en aangevuld met nieuwe bomen waar nodig. Voor de aanleg van de uitrijstrook van de brandweer worden enkele bestaande bomen langs de Sartreweg gekapt.

3.4 Grondprijs bouwveld A De grondprijs voor bouwveld A bedraagt € 1.590.000,-- exclusief btw (prijspeil 01-07-2012), voor de realisering van in totaal 2.250 m2 bruto vloeroppervlak. Het realiseren van meer vierkante meters bruto vloeroppervlak (tot een maximum van 2.400) is mogelijk. Voor iedere vierkante meter bruto vloeroppervlak boven het aantal van 2.250 dient een extra grondwaarde van € 705,--, exclusief btw (prijspeil 01-07-2012) aan de gemeente te worden betaald. De grondprijs wordt vanaf 1 juli 2012 geïndexeerd met 2% per jaar tot het conform planning bepaalde moment van uitgifte van de grond. Bouwveld A is circa 45 x 45 meter (2025 m2 grond). De afmeting wordt later bij inmeting exact bepaald. De gemeente verkoopt bouwrijpe grond die geschikt is voor de daarop bestemde functies. De grond wordt conform gemeentelijk beleid uitgegeven in erfpacht, waarbij de canon eeuwigdurend is afgekocht, op basis van de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989).

In het SPvE staat een aantal kwaliteitsdoelstellingen die de basis vormt van de nieuwe wijk. Het beeldregieplan gaat hier op door en geeft aanvullingen in woord en beeld, op verschillende schaalniveaus. Het geeft uitgangspunten voor woningontwerp en dialoog. Het gaat om spelregels die ruimte geven aan bewonersinitiatieven en innovatieve planvorming, die helpen de kwaliteiten uit de omgeving zichtbaar te maken en een handvat bieden voor een gevarieerde wijk met een sterke identiteit. De regels geven vorm aan een mix van voorzieningen, een aantrekkelijke en leefbare buitenruimte en ze inspireren tot toonaangevende, duurzame en innovatieve ontwerpen. De aangeleverde ontwerpen worden beoordeeld door de supervisor van Veemarkt, de heer Herald Roelevink van Dolte stedenbouw. De supervisor toetst de ontwerpen aan de hand van het beeldregieplan. Alleen als de bouwgroep en de supervisor er niet uitkomen, wordt een ontwerp voorgelegd aan de welstandscommissie. Instemming van de supervisor betekent dus instemming van de welstandscommissie.

3.5 Beeldregieplan bouwveld A Naast de randvoorwaarden die hierboven zijn genoemd, zijn er aanvullende spelregels opgesteld in het beeldregieplan die met name te maken hebben met de verschijningsvorm van de bouwblokken. Deze spelregels zijn terug te vinden in het beeldregieplan, zie onder ‘basisdocumenten’ op de website www.woneninveemarkt.nl. De spelregels in het beeldregieplan, zijn een aanvulling op het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE). Het beeldregieplan en het SPvE zijn gemaakt in samenspraak met potentiële toekomstige bewoners en andere belanghebbenden.





4. Stappenplan

Wellicht ben je op basis van de informatie die voor je ligt enthousiast geworden over bouwveld A. Of misschien was je dat al. De grote vraag is nu: hoe kom je als bouwgroep in aanmerking voor bouwveld A? En wat komt daar zoal bij kijken? De stappen die je met je groep doorloopt van inschrijving totdat de woningen gereed zijn, hebben wij op een rijtje gezet. Gemiddeld nemen de stappen van begin tot eind zo’n 2 tot 2,5 jaar in beslag (Zie stappenplan hiernaast).

In totaal doorloopt een bouwgroep zeven stappen tot en met de oplevering van de woningen: 4.1 Selectiefase Stap 1: Oriëntatie Stap 2: Inschrijving en indienen projectplan Stap 3: Beoordeling door selectiecommissie Stap 4: Voorlopige gunning, intentieovereenkomst Stap 5: Oprichten rechtspersoon

08/09/2012 - 02/11/2012 05/11/2012 - 14/12/2012 17/12/2012 - 11/01/2013 01/02/2013 - 16/02/2013 18/02/2013 - 10/05/2013

4.2 Ontwerpfase Stap 6: Ontwerp bouwplan, vergunningen, aanbesteding Stap 7: Bouwen, Oplevering

18/02/2013 - 24/04/2014 20/06/2014 - 19/06/2015

In bijlage 2 zie je een planning waarin de belangrijkste momenten zijn weergegeven. 4.1 Selectiefase Stap 1 - Oriëntatie Op 8 september 2012 is er een informatiemarkt over de nieuwe wijk Veemarkt. Dit is het moment om vragen te stellen aan vertegenwoordigers van de gemeente Utrecht. Kun je hier niet bij aanwezig zijn of heb je later nog behoefte aan meer informatie, dan kun je een oriëntatiegesprek aanvragen met de projectleider van de gemeente Utrecht. Dit gesprek is vrijblijvend. In het gesprek worden het bouwveld, de randvoorwaarden en de verschillende contracten besproken. Je kunt een afspraak maken met de projectleider via telefoonnummer: 030-2864926 of je stuurt een mail naar: [email protected] Meer algemene informatie over zelfbouwen vind je in bijlage 1.

Stap 2 - Inschrijving en indienen projectplan Als je interesse hebt kunt je je inschrijven voor bouwveld A. In bijlage 6 vind je het inschrijfformulier en de inschrijfvoorwaarden. Het is een voordeel als je bouwgroep compleet is, maar dit is niet noodzakelijk. Ook als je bouwgroep nog niet compleet is kun je je al inschrijven. Bij de start van stap 6 dient je bouwgroep wel voor 75% (van het aantal woningen) compleet te zijn. Stel een planning op Het is erg handig om in deze fase al een planning op te stellen van het hele traject en jullie acties daarin. De planning die in bijlage 2 in een tijdsbalk is weergegeven is hierbij leidend. Op basis van deze planning worden in de ontwikkelingsovereenkomst (stap 6) de afspraken tussen de bouwgroep en de gemeente vastgelegd.

Indiening van projectplan en schetsidee Bij de inschrijving als bouwgroep levert de groep een projectplan en een schetsidee in. In het projectplan geef je tekstueel weer welke ideeën je hebt voor de bebouwing van bouwveld A en hoe je dit wilt realiseren. Het projectplan is het inhoudelijke en organisatorische plan op basis waarvan de gemeente een groep kan selecteren. Bij het opstellen van het projectplan is het aan te bevelen bijlage 3 goed te bestuderen. Hierin staan alle selectiecriteria genoemd die moeten worden opgenomen in het projectplan en op basis waarvan de gemeente selecteert.


Graag ontvangt de gemeente bij het projectplan een schetsidee. Het schetsidee mag een eenvoudige pentekening zijn of een globaal programma van eisen. Het helpt natuurlijk als jullie het idee weten te visualiseren. Maquettes ed. zal de gemeente niet meenemen bij haar beoordeling. Indieningseisen zijn: a. Een projectplan met daarin verwerkt onderdeel A t/m O uit de selectiecriteria, maximaal 10 pagina’s A-4. b. Een schetsidee, maximaal 10 pagina’s. c. Een duidelijke naam van het project. d. Een USB-stick met beide documenten opgeslagen als pdf-document. e. Het projectplan en het schetsidee in 8-voud op papier. f. Vermelding van contactgegevens van de contactpersoon (naam, adres, telefoon, email). Tot de sluitingsdatum van 14 december 2012 kun je vragen stellen aan de projectleider. Je kunt een afspraak maken met de projectleider via telefoonnummer: 030-2864926 of je stuurt een mail naar [email protected] Op 14 december 2012 om uiterlijk 12.00 uur dient het projectplan van je bouwgroep binnen te zijn bij de gemeente Utrecht. De documenten en de USB-stick moeten in een gesloten enveloppe opgestuurd worden aan: Gemeente Utrecht Projectmanagementbureau t.a.v. mevr. S. Hol Postbus 8406, 3503 RK Utrecht o.v.v. Veemarkt bouwveld A Stap 3 - Beoordeling door selectiecommissie Na 14 december 2012 zullen de binnengekomen projectplannen worden beoordeeld door de gemeente. De projectplannen dienen te voldoen

aan de indieningeisen (zie stap 2) en worden verder getoetst volgens de selectiecriteria die staan beschreven in bijlage 3. Er wordt onder andere getoetst op duurzaamheid en het opnemen van een collectieve voorziening. De bouwgroepen die een projectplan hebben ingediend, worden uitgenodigd om hun projectplan toe te lichten voor de selectiecommissie. Nadat alle geselecteerde bouwgroepen hun plannen hebben toegelicht, kiest de gemeente het beste projectvoorstel voor het betreffende bouwveld. De indieners die niet worden geselecteerd krijgen een schriftelijke afwijzing. Overigens kun je daarna op het geschikte moment weer meedingen naar een van de andere bouwvelden die in de loop van de tijd op de Veemarkt voor bouwgroepen zal worden aangeboden. Aan eerdere deelname kunnen geen rechten worden ontleend. De selectiecommissie bestaat uit de volgende leden: 1. Han Schraders, stedenbouwkundige gemeente Utrecht 2. Fon Maas, vastgoedadviseur gemeente Utrecht 3. Leen de Wit, projectleider, gemeente Utrecht 4. Sabine Hol, secretaris (projectleider), gemeente Utrecht 5. Sandra Beenen, adviseur wonen, gemeente Utrecht Als jullie projectplan en schetsidee zijn geselecteerd voor een bouwveld, dan zijn de volgende stappen relevant.

Stap 4 - Voorlopige gunning en intentieovereenkomst Nadat het projectplan van jullie groep is gekozen en door de gemeente goedgekeurd, sluit de gemeente – na het verstrijken van de zogenaamde Alcatel-termijn (15 dagen ná voorlopige gunning) met de bouwgroep een intentieovereenkomst. De overeenkomst legt het volgende vast: • het bouwveld waarop het plan moet worden gerealiseerd; • de contactpersoon of vertegenwoordiger van de groep; • een termijn waarbinnen de rechtspersoon wordt opgericht; • het minimale (te werven) deelnemersaantal, gekoppeld aan het beoogde programma; • het laten uitvoeren van een financieringstoets door iedere deelnemer en de terugkoppeling daarvan aan de gemeente; • specifieke afspraken aan de hand van het projectvoorstel (aanvulling, uitwerking van onderdelen, met name de energieprestatie en duurzaamheidambitie). De concept intentieovereenkomst die je afsluit met de gemeente Utrecht, vind je in bijlage 4.a. Stap 5 - Oprichten rechtspersoon De bouwgroep krijgt een termijn van 12 weken om een rechtspersoon op te richten, aanvullende deelnemers te werven tot minimaal 75% van het beoogd aantal woningen, begeleiding en een architect te zoeken, een financieringstoets uit te voeren onder deelnemers en een definitief projectvoorstel en -planning te maken. Informatie over het oprichten van een rechtspersoon (vereniging of stichting) vind je in bijlage 5.


4.2 Ontwerpfase Nadat de intentieovereenkomst is getekend kan de groep starten met het ontwerpproces. Voorafgaand aan de start van het ontwerpproces raden wij je aan om een kennismakingsgesprek te hebben met de supervisor, waarbij ideeën en intenties kunnen worden doorgesproken. In dit gesprek kan ook de eerste reactie worden besproken op het schetsidee dat bij jullie projectplan zit. De architectenselectie vindt plaats in overleg met de supervisor. Van schetsidee tot de levering van grond a. De planontwikkeling van schetsidee tot Voorlopig Ontwerp (VO). b. Toetsing van de ontwerpen. c. Ondertekening ontwikkelingsovereenkomst en achtervangovereenkomst. d. Uitwerking van het VO worden naar een Definitief Ontwerp (DO). e. Aanvraag omgevingsvergunning en opstellen bestek. Met het bestek in handen kun je op zoek naar een aannemer. f. Opstellen van het definitief ontwerp voor het inrichten van de openbare ruimte, door de gemeente (tijdens DO), zodat vlak voor en kort na de oplevering van het bouwwerk de openbare ruimte ingericht kan worden. g. (na goedkeuring van het DO:) Tekenen van de uitgifteovereenkomst voor de grond. h. Levering van bouwrijpe grond (vestiging van het erfpachtrecht) plaats. i. Starten met bouwen. Deze activiteiten zijn hieronder verder uitgewerkt in stap 6 en 7. Wanneer deze activiteiten plaatsvinden, is terug te lezen in de planning in bijlage 2. Deze planning is leidend. In de ontwikkelingsovereenkomst zullen

op basis van deze planning afspraken tussen de bouwgroep en de gemeente worden vastgelegd. Stap 6 - Start ontwerp bouwplan, vergunningen, aanbesteding Ad. a - Van Schetsidee tot Voorlopig ontwerp In de selectiefase hebben jullie een schetsidee ingediend bij het projectplan. Van hieruit kun je nu starten met het Voorlopig Ontwerp. Alvorens je hiermee start, wordt aangeraden om een kennismakingsgesprek met de supervisor te hebben. Een Voorlopig Ontwerp bestaat uit: 1) Een ruimtelijke en architectonische voorstelling van het bouwplan; 2) Situatie bouwplan inclusief de direct aansluitende woonomgeving en de voorgestane verkaveling, minimaal schaal 1:200; 3) Plattegronden minimaal schaal 1:100; 4) Gevelbeelden van voor-, achter- en zijgevels, minimaal schaal 1:100; 5) Doorsnede(n), minimaal 1:100; 6) Beschrijving van de duurzaamheidsmaatregelen inclusief energievoorziening met EPCberekening en voorlopige GPR Gebouw score. Voor een sublicentie van GPR Gebouw kun je contact opnemen met de duurzaamheidadviseur Arno Harting ([email protected]); 7) Parkeeroplossing inzichtelijk in beeld; 8) Inrichtingsvoorstel openbaar gebied rondom A; 9) Een voorlopige raming van de bouwkosten (incl. post onvoorzien); 10) Een globaal inzicht in de opbouw van de investeringskosten. Bij het maken van het Voorlopig ontwerp verwijzen wij met nadruk naar alle bijlagen waarin je veel noodzakelijke informatie terugvindt. Zoals bijvoorbeeld de aanlevervoorwaarden in bijlage 9 en de informatie over de vloerpeilen in bijlage 7.

Voor meer informatie over vloerpeilen en hoogtes zie tevens ook het IPvE onder basisdocumenten op www.woneninveemarkt.nl. Hieronder wordt uitgelegd hoe de toetsing van het ontwerptraject zal verlopen. Ad. b - Toetsing van uw ontwerpen Waaraan wordt het ontwerp getoetst? Het ontwerp en vergunningsaanvraag wordt in hoofdzaak getoetst aan: • het Bestemmingsplan Veemarkt, juli 2011 • het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Veemarkt, augustus 2011 • het Beeldregieplan Veemarkt, oktober 2011. Het bestemmingsplan is hierbij leidend. Bovengenoemde documenten zijn te vinden onder ‘basisdocumenten’ op de website www. woneninveemarkt.nl Vanzelfsprekend wordt het bouwplan verder getoetst aan alle publiekrechtelijke afspraken (bijvoorbeeld Bouwbesluit www.vrom.nl, Utrechtse bouwverordening) en privaatrechtelijke afspraken (ontwikkelingsovereenkomst). Bij de toetsing van het VO en DO zal ook een duurzaamheidtoets en een quick scan PKVW (politie keurmerk veilig wonen) plaats vinden. Bouwveldafmetingen en tekeningen Het matenplan (zie paragraaf 3.1) is ons uitgangspunt bij het toetsen van het ontwerp en op dit plan zijn de volgende tekeningen gebaseerd: • de erfpachttekening die aan de ontwikkelingsovereenkomst is gehecht; • het inrichtingsplan van de openbare ruimte van de Veemarkt (zie IPvE onder basisdocumenten op de website www.woneninveemarkt.nl.)


Er is een afgerond Functioneel Ontwerp en Integraal Programma van Eisen voor de gehele openbare ruimte van Veemarkt. In de VO-fase voor de bebouwing, wordt door de gemeente in overleg met de betrokkenen een VO voor deze openbare ruimte opgesteld. Op basis van een DO van de bebouwing wordt door de gemeente een DO van de aangrenzende openbare ruimte vervaardigd. Wie toetst uw ontwerp De aangeleverde ontwerpen worden begeleid en beoordeeld door de stedenbouwkundig supervisor van de Veemarkt, Herald Roelevink en de duurzaamheidsadviseur, Arno Harting. In overleg met de welstandscommissie is de supervisor gemandateerd om de ontwerpen goed te keuren. Instemming van de supervisor betekent dus instemming van de welstandscommissie. Alleen als er geen overeenstemming wordt bereikt met de supervisor, wordt het ontwerp voorgelegd aan de welstandscommissie. De begeleiding en toetsing door de supervisor vindt op de volgende momenten plaats: 1. Kennismaking en doorspreken schetsen met de supervisor en de duurzaamheidadviseur 2. Voorlopig Ontwerp (VO) 3. Definitief Ontwerp (DO) De afspraken met de supervisor kun je als groep gebruiken voor inspiratie en interpretatie van de spelregels en voor het toetsen van jullie ontwerp aan deze spelregels. Als je vanaf de eerste schets de supervisor bij de schetsen en ontwerpen betrekt, kunnen wij op tijd met jullie meedenken over de mogelijkheden. • Als je een VO of DO wilt bespreken, vragen wij dit vooraf toe te sturen aan de supervisor Herald Roelevink. Het verzoek is om alle tekeningen samen te voegen in één bestand. (Dit geeft de

supervisor en de duurzaamheidadviseur de mogelijkheid zich goed voor te bereiden). • Jullie architect is bij voorkeur aanwezig bij het overleg met de supervisor. • Wanneer de groep geen gebruik maakt van een persoonlijke afspraak met de supervisor en de duurzaamheidadviseur, is het alleen mogelijk om een ontwerp schriftelijk in te dienen. Er zal dan geen persoonlijke toelichting worden gegeven. • De goedkeuring van het VO of DO wordt in een verslag vastgelegd en per mail aan de bouwgroep gestuurd. • Je kunt een afspraak maken met de supervisor en de duurzaamheidadviseur via telefoonnummer 030-236 83 22. • De afspraken met de supervisor en duurzaamheidadviseur vinden plaats bij: Dolte Stedenbouw Lange Jufferstraat 52 3512 EE Utrecht. Ad. c - Ondertekening ontwikkelingsovereenkomst en achtervangovereenkomst Ontwikkelingsovereenkomst tussen gemeente en bouwgroep In de ontwikkelingsovereenkomst wordt het volgende geregeld: • de reservering van de locatie op naam van de bouwgroep; • de beschrijving van de randvoorwaarden waarbinnen de ontwikkeling plaatsvindt; • de termijnen waaraan groep en gemeente zich houden om de ontwikkelfase te doorlopen; • wanneer een reserveringsvergoeding/ optievergoeding vereist is en tegen welke condities. Men moet voor bouwveld A rekening houden met een gemiddelde optievergoeding van €18.000,-; • de wijze van begeleiding van de woning in de ontwikkelfase door de gemeente.

Hiervoor wordt een planteam ingericht met de projectleider Veemarkt, vertegenwoordiger(s) van de bouwgroep, hun begeleider en een vertegenwoordiger van de achtervangpartij. Ad hoc wordt dit aangevuld met andere partijen vanuit de gemeente. Het planteam bewaakt de voortgang en bespreekt alle voorkomende zaken. Het opstellen van een ontwikkelingsovereenkomst is maatwerk en het stuk zal per project specifieke zaken bevatten. Een voorbeeld van een concept ontwikkelingsovereenkomst vind je in bijlage 4.b. Deze wordt nog aangepast aan de specifieke aspecten die na de selectie aan de orde zijn. Overeenkomst tussen bouwgroep en achtervangpartij en eventueel gemeente Utrecht Een achtervangovereenkomst is maatwerk en regelt welke rollen de achtervangpartij vervult en onder welke voorwaarden zij dat doet. Mogelijke rollen zijn: • Voorfinanciering aan de vereniging of aan de leden. Tot welk bedrag en tegen welke condities. • Afdekken of verminderen van afzetrisico door in te staan voor niet verkochte woningen. Hierbij hoort: voor maximaal hoeveel woningen en tot welk bedrag; wel of niet voor afdekking voor parkeerplaatsen en/of collectief te financieren onderdelen; welke invloed de achtervangpartij heeft op de bouwplanontwikkeling (kwaliteitseisen). • Overnemen van gehele ontwikkelingspositie als de bouwgroep-rechtspersoon afhaakt. Onder welke condities vindt dit plaats? De gemeente kan hierin eisen stellen door voor minimaal 50% van het te ontwikkelen aantal woningen deelnemers te verlangen en door eisen te stellen aan te behalen termijnen voor planontwikkeling. Worden deze overschreden (met hardheidsclausules ingekleed), dan vervalt het project aan de achtervangpartij. Dezelfde termijnen horen thuis in de ontwikkelingsovereenkomst.


In bijlage 4c staat een voorbeeld van een achtervangovereenkomst, zodat je een indruk krijgt hoe deze eruit kan zien. Na het ondertekenen van beide bijeenkomsten, kan het VO worden afgerond en kun je starten met het definitief ontwerp (DO) van het bouwplan. Ad. d - Definitief Ontwerp Na goedkeuring van het VO wordt het ontwerp van de woning(en) verder uitgewerkt tot een Definitief Ontwerp (DO). Een DO is een gedetailleerde uitwerking van het VO, behoudens de technischeen constructieve berekeningen die nodig zijn bij het aanvragen van de omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning (voorheen bouwvergunning). Bij de goedkeuring van het VO zal worden toegelicht op welke onderdelen de supervisor graag verder uitgewerkte details wil zien bij het DO. Het uitwerken tot een DO laat de bouwgroep zeer waarschijnlijk aan een professionele partij over. Het DO en een voorbeeld van jullie materiaalkeuze voor de buitengevels (monsterbord) legt de groep ter goedkeuring voor aan de supervisor. Is de stedenbouwkundig supervisor akkoord, dan komt jullie aanvraag alleen als hamerstuk bij de gemeentelijke welstandscommissie. Een nadere welstandtoets is in dit project alleen nog nodig bij een blijvend verschil van mening tussen de bouwgroep en de supervisor. Zie ook stap 6 ‘Wie toetst het ontwerp’. In het DO wordt een update gevraagd van de duurzaamheidsmaatregelen met EPC en GPR-gebouwscore, ten behoeve van de duurzaamheidstoets.

Tijdens het opstellen van het DO start de gemeente Utrecht met het opstellen van het definitief ontwerp voor het inrichten van de openbare ruimte, zodat vlak voor en kort na de oplevering van het bouwwerk de openbare ruimte ingericht kan worden. Ad. e - Omgevingsvergunning en selectie aannemer Op basis van het goedgekeurde Definitief Ontwerp vraagt de bouwgroep vervolgens de omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen aan op www.omgevingsloket.nl. Hier moet op dit moment nog een voorbehoud worden gemaakt ten aanzien van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Dat is pas het geval na afwikkeling van de beroepsprocedure bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien de gemeente deze beroepsprocedure verliest dan overlegt zij met de CPO-vereniging over de dan te volgen procedure. Bij de aanvraag overlegt de groep behalve het Definitieve Ontwerp ook detailtekeningen, diverse bouwkundige berekeningen en diverse constructieberekeningen e.d. Nemen jullie een professionele partij in de hand, dan weten zij als geen ander wat er allemaal bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning komt kijken. Als jullie plan volgens de regels is ingediend, gaan de wettelijke behandelingstermijnen in. Bij een aanvraag voor een reguliere omgevingsvergunning moet je binnen acht weken bericht krijgen of je toestemming hebt om te bouwen. Deze termijn kan éénmaal worden verlengd met zes weken. De vergunning is onherroepelijk en definitief bruikbaar zodra er geen bezwaren zijn ingediend zes weken na verlening van de vergunning. Bouwen na verlening, maar voor het aflopen van de laatste zes weken termijn is voor eigen risico. Er kunnen namelijk altijd nog bezwaren worden ingediend in die zes weken

met eventueel een bouwstop tot gevolg. Er zijn nog meer regels en vergunningen waar je rekening mee moet houden. Denk o.a. aan: • Nutsaansluitingen, zie bijlage 10. • Rioolaansluitingen. Deze kun je aanvragen via http://www.utrecht.nl/ smartsite.dws?id=4333 • Het bouwen van een kelder. Indien de bouwgroep een kelder wil bouwen is het belangrijk om na te gaan of je hiervoor een vergunning nodig hebt. Daarnaast vind je informatie over het bouwen van een kelder en de mogelijke oplossingen via: http://www.utrecht.nl/smartsite.dws?id=186511. Bij vragen kun je terecht bij Jan van der Valk, zie bijlage 18. • Zonnepanelen. Zie http://www.utrecht.nl/ smartsite.dws?id=345083 voor meer informatie. • Volgens het collegebesluit van 10 augustus 2010 is het verplicht om woningen (en directe omgeving) op gemeentegrond op te leveren met het Politiekeurmerk Veilig Wonen-certificaat (PKVW). Alle regels hieromtrent vind je in het Handboek Politiekeurmerk Veilig Wonen. De meest actuele versie staat op http://www. politiekeurmerk.nl/downloads. Om het proces tot certificering van de individuele woningen te vergemakkelijken worden in opdracht van de afdeling Wonen het Stedenbouwkundig Plan en het plan voor de openbare ruimte getoetst aan de eisen van PKVW nieuwbouw. Voor meer informatie kun je ook terecht bij de heer René Bouman van de gemeente Utrecht. Op aanvraag kan indien gewenst kan de heer René Bouman een informatie-bijeenkomst verzorgen. Zie voor contactgegevens bijlage 18. Vergunningen dient de groep zelf te regelen en worden vervolgens getoetst door de casemanager, de heer Fred van Wiggen of mevrouw Judith Geleyns. Zie voor contactgegevens bijlage 18.


Selectie aannemer Tegelijkertijd met het aanvragen van de omgevingsvergunning kan het bestek worden gemaakt en het werk worden aanbesteed aan een aannemer. Het gemaakte bestek en de (bouw)tekeningen kunnen naar enkele aannemers worden gestuurd met de vraag een offerte te maken voor het bouwen van het plan. Dit heet meervoudige aanbesteding. Zorg er wel voor dat je overzicht houdt, vraag maximaal drie tot vijf offertes aan. Kijk in de offerte niet alleen naar de prijzen, maar ook naar de opgegeven bouwtijd, ervaringen, grootte en kwaliteitsgaranties van het bedrijf en heel belangrijk, of alle werkzaamheden in de offerte zijn opgenomen. Je kunt bij twijfel ook je architect om advies vragen. Als je als bouwgroep bij één aannemer een offerte aanvraagt dan is er sprake van een enkelvoudige aanbesteding. Deze aannemer wordt dan tijdens de planfase deelnemer van het bouwteam*. Dit heeft als voordeel dat er duidelijkheid is omtrent de kosten. Een nadeel is dat er geen onderlinge concurrentie is, waardoor de kosten hoger kunnen zijn. Er wordt onderscheid gemaakt tussen onderhands en openbaar aanbesteden. Openbaar wil zeggen dat elke partij een offerte mag maken. Dit is vooral van toepassing bij grotere projecten. Onderhands wil zeggen dat alleen de partijen die er specifiek voor uitgenodigd worden, een offerte mogen maken.

Het is van belang om een garantie af te sluiten met de aannemer. Deze kan ervoor zorgen dat in geval van een faillissement uw woning zonder extra kosten wordt afgebouwd. De verschillende mogelijkheden in aflopende voorkeur zijn: • Stichting Garantie- Waarborgfonds Nederland (SGWN). • NV Waarborgmaatschappij Stiwoga • Verzekerd Keur • Bouwgarant • Bankgarantie Voor de betaling van de aannemers wordt meestal uitgegaan van zes termijnen, in te delen naar bouwtermijn. Verschillende bouwtermijnen zijn: tot fundering, tot en met grondvloer, gereed komen verdiepingsvloer, waterdicht maken, gereedkomen van afwerking en als laatste de oplevering. Elke aannemer werkt met onderaannemers. In een zeer uitzonderlijk geval kan de architect ook als aannemer fungeren die de contracten afsluit met de onderaannemers. Zo is meer controle op de planning mogelijk en zijn de communicatielijnen korter. Bij onderaannemers kun je denken aan metselaars, schilders, loodgieters, dakdekker enz. De meeste aannemers hebben een CAR (construction All Risks) verzekering. Dat wil zeggen dat zij een doorlopende polis hebben, waarop zij in principe ieder nieuw werk moeten aanmelden. Ad. f - Definitief ontwerp openbare ruimte Op basis van een DO van de bebouwing wordt door de gemeente een DO van de aangrenzende openbare ruimte vervaardigd.

Stap 7 - Bouwen en oplevering Ad. g en h - Uitgifteovereenkomst en levering van grond Nadat het Voorlopig Ontwerp en het Definitief Ontwerp zijn goedgekeurd zal een uitgifteovereenkomst worden opgesteld. Uiterlijk twee maanden voordat de bouwrijpe grond geleverd wordt, dient de uitgifteovereenkomst getekend te zijn. In de uitgifteovereenkomst wordt onder meer vastgelegd: 1. de kavel die in erfpacht wordt uitgegeven waarbij de canon eeuwigdurend is afgekocht; 2. op welk moment de vestiging van het erfpachtrecht moet plaatsvinden; 3. onder welke condities de kavel door de gemeente ter beschikking wordt gesteld; 4. binnen welke termijn gebouwd en afgebouwd moet worden; 5. wat de bestemming van de grond is en welke parkeernorm geldt voor het parkeren op eigen terrein; 6. een antispeculatiebeding dat van toepassing is gedurende vijf jaar na het moment van vestiging van het erfpachtrecht. Normaal gesproken vindt de vestiging van het erfpachtrecht (notarieel transport) plaats op het moment dat de gemeente de kavel bouwrijp kan leveren. Op dat moment moet er ook sprake zijn van een verleende omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Is dat laatste nog niet het geval dan kan de vestiging van het erfpachtrecht worden opgeschort, maar is wel rente verschuldigd over de te betalen (af)koopsom voor de grond. Pas nadat het erfpachtrecht is gevestigd kan feitelijk worden gestart met de bouwactiviteiten.

* Een bouwteam is een aantal mensen (waaronder bijvoorbeeld de aannemer, de constructeur, de installateur) dat al in een vroeg stadium van de bouw vanuit hun specifieke deskundigheid regelmatig overleggen om ontwerp en realisatie van een bouwproject sneller en vooral beter te laten verlopen.


Ad. i - Spelregels bij het bouwen Spelregels bij het bouwen zijn niet alleen belangrijk tijdens het bouwen, maar ook relevant voor de architect en aannemer in het voortraject. Sommige spelregels kunnen van invloed zijn op de aanneemsom, zoals bijvoorbeeld het bouwen van een kelder of de manier van funderen (heien of schroeven). Hieronder een overzicht van de regels waaraan de bouwgroep zich bij het bouwen moet houden, zie ook de bijlagen: • Route bouwverkeer, keten plaatsen in overleg bijlage 8. • Bouwreglement bijlage 14. • Heireglement, bijlage 15. • Bouwen in de omgeving en de kans op schade via: http://www.utrecht.nl/smartsite.dws?id=186511 • Erf en perceelafscheidingen bijlage 16 • Een goede buur, bijlage 17.

Je kunt de inspecteur bouwbeheer van Veemarkt bereiken via de Balie bouwen, wonen en ondernemen. Zie voor contactgegevens bijlage 18. Voorlopig is het aanspreekpunt de heer Cees Schippers. Indien het DO gewijzigd is, dan wordt weer een update gevraagd van de maatregelen en de GPR Gebouwscore en EPC ten behoeve van de duurzaamheidtoets. Tevens wordt bij de oplevering van de woningen volgens de ‘Kop Staart Aanpak’ van de bouwbranche (zie http://www.lenteakkoord.nl/realisatie/bedrijfsvoerin/kopstaartaanpak/) een opleverkeuring gevraagd (ventilatie, energievoorzieningen, kierdichtheid etc.) en overhandigd aan de gemeente. Nadat de bouw gereed is en de oplevering heeft plaats gevonden, worden, indien van toepassing, beheerafspraken gemaakt.

Tijdens de bouw wordt er toezicht gehouden door de inspecteur bouwbeheer. De inspecteur bouwbeheer verzorgt de inspectie van het bouwrijp maken tot en met oplevering. Daarbij ziet hij erop toe dat er gebouwd wordt overeenkomstig de verstrekte vergunningen en zal hij controleren of de brandveiligheid, de constructieve veiligheid tijdens de bouw en de veiligheid voor de omgeving gewaarborgd is.

Indien je vragen hebt of meer informatie wilt, kun je een mail sturen naar [email protected] of een afspraak maken via telefoonnummer 030-286 4926.


Koopinformatie Bouwveld A

Recommend Documents