1
Koopcontract De gemeente Apeldoorn, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer drs. M.J. van Dooren, teammanager Grond in de Eenheid Vastgoed & Grond van de gemeente, welke daarbij handelt onder voorbehoud van bekrachtiging door het college van burgemeester en wethouders, De gemeente Apeldoorn hierna te noemen "de gemeente", verklaart te verkopen aan: 1. ……….., geboren te …….. op …….. en 2. ……….., geboren te …….. op ……..., beiden wonende te …….., aan ……….., gehuwd, hierna – tezamen - te noemen "de koper", die verklaren te kopen: “Een bouwterrein, ter grootte van ongeveer …….. centiare, gelegen in deelgebied ……….. in projectgebied Zuidbroek te Apeldoorn, uitmakende een kennelijk op het terrein afgebakend gedeelte van het perceel/ de percelen, kadastraal bekend gemeente Apeldoorn …, sectie …, nummer ….., zoals op de als Bijlage 1 bij dit contract behorende situatietekening ………….. d.d. ………… met arcering aangegeven, hierna ook te noemen "het verkochte". De op deze tekening aangegeven maten of landmeetkundige specificaties zijn bepalend voor hetgeen gekocht, respectievelijk verkocht is en treden op dat punt in de plaats van de hiervoor genoemde omschrijving en de grootte van het verkochte, één en ander aan partijen genoegzaam bekend. Publiekrechtelijke beperkingen. Blijkens de dienst voor het kadaster rust op het verkochte een aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten. De koopsom bedraagt € ……… (zegge: ……….. euro). Koopsomverlaging Indien het college van burgemeester en wethouders en/of de gemeenteraad van de gemeente Apeldoorn binnen een jaar na de juridische levering van het bouwterrein besluit om de grondprijzen binnen het plangebied te verlagen dan komt de koper achteraf voor een gelijke grondprijsdaling in aanmerking. Een deel van de koopsom wordt dan aan koper gerestitueerd. Door de koper is over de koopsom op de dag van eigendomsoverdracht omzetbelasting verschuldigd naar het tarief van 21%, behoudens tariefswijziging van rijkswege. De gemeente heeft het verkochte niet als bedrijfsmiddel gebruikt. Terzake van de eigendomsoverdracht van het verkochte verklaart de koper, op grond van het bepaalde in artikel 15, lid 1, letter a van de Wet op belastingen van rechtsverkeer, een beroep te doen op de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Deze overeenkomst wordt voorts aangegaan onder de volgende bepalingen en bedingen: 1.
De koopsom dient te worden betaald bij de ondertekening van de (notariële) akte van levering.
2.
De (notariële) akte van levering zal niet eerder worden verleden dan nadat aan elk van de drie hierna onder a, b en c omschreven voorwaarden is voldaan: a. het college van burgemeester en wethouders heeft besloten tot bekrachtiging van deze overeenkomst;
Voor akkoord koper:
Voor akkoord gemeente:
2
b. de koper heeft voor de financiering van het onroerend goed een hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling verkregen; c. de koper beschikt over een onherroepelijke omgevingsvergunning. Onder een onherroepelijke omgevingsvergunning wordt verstaan: Een verleende omgevingsvergunning, waartegen binnen de voorgeschreven wettelijke termijn geen bezwaarschrift is ingediend, dan wel een verleende omgevingsvergunning waartegen binnen deze termijn wel (een) bezwaarschrift(en) is/ zijn ingediend zonder dat (een) schorsingsverzoek(en) is/ zijn ingediend, dan wel een verleende omgevingsvergunning waartegen binnen de hiervoor bedoelde termijn wel (een) bezwaarschrift(en) is / zijn ingediend alsmede (een) schorsingsverzoek(en) is/zijn ingediend maar dit/ deze schorsingsverzoek(en) is/ zijn afgewezen. De notariële akte van levering zal worden gepasseerd binnen zes weken nadat aan de laatste van de drie hiervoor omschreven voorwaarden zal zijn voldaan. Onverlet het hierna in artikel 3 bepaalde is de koper, indien hij in gebreke is met de tijdige voldoening van de koopsom, overeenkomstig het hiervoor bepaalde, over die koopsom, een rentevergoeding verschuldigd berekend naar de wettelijke rente (niethandels transacties), gelijktijdig met de koopsom te voldoen. De alsdan verschuldigde rentevergoeding is aan de heffing van omzetbelasting onderworpen. 3.
Burgemeester en wethouders hebben het recht deze overeenkomst voor ontbonden te verklaren door middel van een daartoe strekkende kennisgeving bij aangetekende brief aan de koper, indien deze, na bij schriftelijke kennisgeving bij aangetekend schrijven ingebreke te zijn gesteld, gedurende veertien dagen (waarbij de dag waarop de ingebrekestelling heeft plaatsgevonden is inbegrepen) nalatig blijft met betaling van de koopsom c.q. het verlenen van medewerking aan het passeren van de (notariële) akte van levering. In dit geval verbeurt de koper een onmiddellijk opeisbaar bedrag gelijk aan 10% van de koopsom als boete aan de gemeente, zonder dat enige uitdrukkelijke ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist, onverminderd de bevoegdheid van de gemeente daarenboven vergoeding te vorderen van de geleden schade.
4.
a. Het verkochte zal worden geleverd in de staat waarin het zich op de dag van levering bevindt. Eventueel noodzakelijke ophogingen en/of afgravingen dienen door en voor rekening van de koper te geschieden. b. Het is de koper verboden om het verkochte vóór het passeren van de notariële akte van eigendomsoverdracht feitelijk ten behoeve van (bouw)activiteiten in gebruik te (doen) nemen. De koper kan het gekochte direct na ondertekening van de akte van levering in bezit en genot aanvaarden. c. Wanneer tijdens op het verkochte uit te voeren (bouw)werkzaamheden de aanwezigheid van grotere funderingsresten, kelders en dergelijke wordt geconstateerd, dient de koper alvorens tot verwijdering wordt overgegaan, éérst met de gemeente (team Grond) contact op te nemen. Wanneer de koper dit nalaat is de gemeente achteraf niet aansprakelijk voor de (extra) kosten van de verwijdering van deze restanten.
5.
De gemeente staat in voor haar bevoegdheid tot verkoop en levering van het verkochte.
6.
Verschil tussen de werkelijke en de opgegeven grootte zal aan geen der partijen enig recht verlenen.
7.
Het verkochte zal worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en vrij van hypotheken en beslagen. De gemeente heeft de eigendom van het verkochte verkregen bij akte verleden op ……… voor notaris ……. te …….., welke akte is ingeschreven in de openbare registers op …….. in deel ….. nummer …...
Voor akkoord koper:
Voor akkoord gemeente:
3
8.
a. Alle op de levering vallende kosten zijn voor rekening van de koper, voor wiens rekening binnen veertien dagen na het verlijden van de (notariële) akte van levering een ongetekende kopie daarvan, voorzien van een extract uit het relaas van inschrijving, aan de gemeente dient te worden aangeboden. b. Alle van het verkochte geheven wordende belastingen en lasten komen voor rekening van de koper met ingang van de eerste januari, volgende op de datum van de (notariële) akte van levering.
9.
De koper is verplicht op het gekochte binnen twee jaar na de eigendomsoverdracht een vrijstaande woning te stichten en te voltooien, behoudens uitdrukkelijke schriftelijke verlenging van deze termijn door burgemeester en wethouders. In het geval er onvoorziene de koper niet verwijtbare omstandigheden zich voordoen zal het college van burgemeester en wethouders deze termijn in redelijkheid en billijkheid voor een nader overeen te komen periode verlengen. De randvoorwaarden zoals opgenomen in het Programma van eisen + beeldkwaliteitsplan …….. d.d. …….. (bijlage 2) vormen voor de gemeente mede een toetsingskader bij de beoordeling van het door de koper in te dienen bouwplan.
10.
a. Voor iedere maand gedurende welke niet is voldaan aan de in artikel 9 vermelde verplichting, verbeurt de koper telkens een boete gelijk aan tien procent van het bedrag van de door de gemeente bedongen koopsom ten bate van de gemeente, te betalen binnen veertien dagen na daartoe strekkende aanmaning van burgemeester en wethouders, met dien verstande dat nimmer enige uitdrukkelijke ingebrekestelling is vereist. b. De aanmaning wordt niet verzonden, dan nadat de eigenaar tenminste dertig dagen tevoren per aangetekende brief op de niet-nakoming opmerkzaam is gemaakt en zal achterwege blijven indien in die tijd ten genoegen van burgemeester en wethouders is voldaan aan de voormelde verplichting. c. Bij toepassing van het bepaalde onder a. van dit artikel wordt de maand gesteld op dertig dagen en wordt een gedeelte van een maand gerekend voor een volle maand.
11.
De gemeente heeft geen enkele verplichting tot bijdrage in de kosten van eventuele huisaansluiting van het verkochte op het gas-, waterleiding- en/of elektriciteitsnet.
12.
De koper is verplicht te gedogen dat openbare voorzieningen, zoals kabels, (cai)kasten, palen, etc. op, in of boven het verkochte worden aangebracht en/of onderhouden. Deze gedoogplicht geldt evenzeer voor hetgeen noodzakelijk is ten behoeve van uitbreidingen daarvan. De koper is verplicht al hetgeen dat ten behoeve van openbare voorzieningen is aangebracht,bevestigd te laten. Omtrent de plaats en de wijze van aanbrenging wordt tevoren met de eigenaar overlegd. Alle schade welke een onmiddellijk gevolg is van het aanbrengen of het onderhouden van de openbare voorzieningen, zal door de veroorzaker op diens kosten worden hersteld of vergoed. De koper is aansprakelijk voor schade aan de openbare voorziening welke door zijn toedoen of nalatigheid is veroorzaakt.
13.
1. De koper dient voor eigen rekening op het onbebouwd blijvende gedeelte van het verkochte een passende inrit en twee parkeervoorzieningen te doen aanbrengen, evenals indien de gemeente dit nodig oordeelt - passende keermuurtjes en/of stoeptreden ter opvanging van hoogteverschillen en dergelijke voorzieningen, zulks vóór de ingebruikneming van de bebouwing op het verkochte en overeenkomstig een alsdan in te dienen en door burgemeester en wethouders goed te keuren ontwerp. De kosten van het aanleggen van een erfafscheiding komen eveneens geheel voor rekening van de koper. 2. Het onderhoud en de instandhouding van voormelde voorzieningen dienen door de eigenaar deugdelijk en regelmatig te geschieden ten genoegen van burgemeester en wethouders.
Voor akkoord koper:
Voor akkoord gemeente:
4
Bij nalatigheid van de eigenaar met betrekking tot de aanleg en/of het onderhoud en/of bij het constateren van een niet goedgekeurde wijziging in de aanleg, is de gemeente onherroepelijk gerechtigd de aanleg, het onderhoud en/of de wijziging c.a., op kosten van de nalatige te doen uitvoeren en/of ongedaan te maken na verloop van dertig dagen nadat deze bij aangetekend schrijven op zijn nalatigheid is gewezen, onverminderd verbeurte door de nalatige van een onmiddellijk opeisbare boete gelijk aan tien procent van de thans bedongen koopsom - met een maximum van € 4.500,00-- ten bate van de gemeente voor elke maal dat hij nalatig is gebleven in de goede uitvoering van zijn verplichtingen, na verloop van voormelde periode van dertig dagen na aanschrijving. 14.
Bij gehele of gedeeltelijke vervreemding van het verkochte is de eigenaar verplicht de in de artikelen 12 en 13 genoemde bepalingen, alsmede de onderhavige bepaling, aan zijn wederpartij in de (notariële) akte van levering op te leggen en de overneming van die verplichtingen door de wederpartij te aanvaarden ten behoeve van de gemeente Apeldoorn, op straffe van verbeurte van een boete van € 20.000,00 door de overdragende partij die dit verzuimt en indien meer personen als overdragende partij optreden, door hen als hoofdelijke debiteuren verschuldigd, ten bate van de gemeente en te betalen binnen veertien dagen na daartoe strekkende aanmaning van burgemeester en wethouders, met dien verstande, dat nimmer enige uitdrukkelijke ingebrekestelling zal zijn vereist. De aanmaning wordt niet verzonden dan nadat de eigenaar ten minste dertig dagen tevoren per aangetekende brief op de niet-nakoming van het in dit artikel bepaalde opmerkzaam is gemaakt en zal achterwege blijven indien binnen die tijd ten genoegen van burgemeester en wethouders is voldaan aan voormelde bepaling. De gemeente Apeldoorn ontslaat - mits de overdragende partij het in dit artikel bepaalde is nagekomen - de overdragende partij van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de hiervoor bedoelde bepalingen met ingang van de datum van overdracht.
15.
1. Van gemeentewege is onderzoek gedaan naar de gesteldheid van de bodem en het grondwater ter plekke van het verkochte. De resultaten van het verkennend/ nader bodem en asbest/ onderzoek zijn vastgelegd in de rapportage van het bureau ….. rapportnummer …… van ……. De gemeente verklaart op basis van deze onderzoeksresultaten dat ter plaatse van het gekochte geen voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de bodem voorkomen, zodanig dat het door de koper voorgenomen gebruik daardoor wordt belemmerd of onmogelijk wordt gemaakt. 2. Indien gedurende de periode van de ten behoeve van de in artikel 9 omschreven bebouwing te verrichten grondwerkzaamheden in het aan de koper over te dragen terrein verontreinigde stoffen zullen worden aangetroffen, in dier voege dat daardoor het door de koper voorgenomen gebruik wordt belemmerd of onmogelijk wordt gemaakt, dan zullen deze, eventueel met inachtneming van de daartoe gegeven mogelijkheden ingevolge de Wet Bodembescherming, door en voor rekening van de gemeente worden verwijderd en zal voorzover nodig van gemeentewege weer daarvoor geschikte grond worden opgebracht, zodanig dat het verkochte weer kan dienen voor het beoogde gebruik. 3. Met betrekking tot de door de koper te realiseren nieuwbouw en/of verdere inrichting van de locatie dient zoveel mogelijk te worden gewerkt met een zogenaamd gesloten grondbalans (grond op locatie verwerken). Voor hergebruik van grond is het gemeentelijk bouwstoffenbeleid van toepassing, verwoord in de "Nota bodembeheer voor gemeente Epe, Apeldoorn, Voorst, Brummen, Zutphen en Lochem, 20 januari 2011", vastgesteld door burgemeester en wethouders op 14 april 2011. De koper is zelf verantwoordelijk voor de afvoer en het hergebruik van de vrijkomende grond op diens kavel. Koper kan deze grond op de eigen kavel hergebruiken. Koper kan ook via de aannemer of een grondverzetbedrijf op zoek gaan naar een hergebruiklocatie binnen of buiten de gemeente Apeldoorn.
Voor akkoord koper:
Voor akkoord gemeente:
5
Bij hergebruik buiten de eigen kavel dient de gemeente voortijdig op de hoogte te worden gebracht waar de vrijkomende grond zal worden toegepast. Daartoe moet degene die de grond toepast minimaal vijf werkdagen vóór de start van de werkzaamheden een melding grondverzet doen bij de gemeente. Het meldingsformulier is te downloaden op www.apeldoorn.nl. Wanneer de vrijkomende grond buiten de gemeente Apeldoorn wordt hergebruikt, zijn de regels voor grondverzet van de ontvangende gemeente van toepassing. 4. Wanneer sanering als bedoeld in lid 2 vanwege de daaraan verbonden hoge kosten of uit milieutechnisch oogpunt redelijkerwijs niet van de gemeente gevergd kan worden, zal de gemeente met de koper in overleg treden, teneinde tot een voor beide partijen zo aanvaardbaar mogelijke oplossing te komen. In aansluiting op dat overleg is elk van partijen bevoegd om de ontbinding van deze overeenkomst te verlangen, waarbij partijen zich ten aanzien van de financiële afwikkeling zullen beperken tot vergoeding van de door koper gemaakte kosten. 5. Zodra door de koper tijdens het verrichten van grondwerkzaamheden de aanwezigheid van milieuverontreinigde stoffen wordt geconstateerd of wordt vermoed, is de koper verplicht per omgaande de Omgevingsdienst Veluwe IJssel hiervan in kennis te stellen. 6. Onder voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen wordt niet verstaan: funderingsrestanten, puin of andere restanten van bouwkundige aard, noch de aanwezigheid van de draagkracht van de grond beïnvloedende omstandigheden, noch stobben van bomen of struiken. 16.
Door en voor rekening van de gemeente zal een in-/uitrit, ter breedte van circa drie meter, worden aangelegd tussen de grens van het verkochte en de rijbaan van de openbare weg. Mocht ter plaatse van deze in-/uitrit een lichtmast en/of een straatkolk aanwezig zijn, dan komen de kosten van verplaatsing daarvan voor rekening van de koper.
17.
De akte van levering zal worden verleden ten overstaan van een door de koper aan te wijzen notaris in de gemeente Apeldoorn, of bij gebreke van tijdige aanwijzing door een door de gemeente aan te wijzen notaris in de gemeente Apeldoorn.
18.
Ten behoeve van het aangrenzende gemeentelijke perceel, voorzover dat onderdeel vormt van de openbare weg ter plaatse, genaamd …… weg/ straat als heersend erf, deel uitmakende van het perceel, kadastraal bekend gemeente Apeldoorn, sectie .., nummer …… en ten laste van het verkochte, bestemd voor de bouw van een ééngezinswoning als dienend erf, zal bij de eigendomsoverdracht "om niet" worden gevestigd een erfdienstbaarheid inhoudende: a. een verbod tot het (doen) storten/lozen van het verkochte c.q. de daarop te stichten bebouwing afkomend hemelwater op de gemeentelijke riolering en b. de verplichting voor de eigenaar tot afvoer van dat hemelwater naar (een door de gemeente aan te geven locatie in) het openbaar gebied en/of tot opvang van dat hemelwater in een op het eigen erf aan te leggen infiltratievoorziening van voldoende capaciteit. De onder a en b genoemde erfdienstbaarheden omvatten als onderdeel van derzelver zakenrechtelijke verhouding casu quo als zelfstandige erfdienstbaarheid, de verplichting voor de eigenaar van het dienend erf om de voor de hierboven onder b genoemde afvoer van hemelwater benodigde voorziening en de daarbij behorende leidingen en verder toebehoren en/of de hierboven onder b genoemde infiltratievoorziening en de daarbij behorende leidingen en verder toebehoren behoorlijk te onderhouden en in stand te houden.
Voor akkoord koper:
Voor akkoord gemeente:
6
De aanleg en instandhouding van de hierboven onder b genoemde infiltratievoorziening dient plaats te vinden overeenkomstig het als bijlage 3 bij deze overeenkomst behorende en aan koper bekende "Programma van eisen aanleg infiltratievoorziening", waarvan de inhoud geacht wordt woordelijk in de akte van levering van de betreffende kavel te zijn opgenomen. Koper verplicht zich om bij aanleg en instandhouding van laatstgenoemde voorziening in het kader van de uitvoering van de uit deze overeenkomst voortvloeiende nieuwbouw rekening te houden met en voor zoveel nodig te voldoen aan het gestelde in het Programma van Eisen aanleg infiltratievoorziening d.d. oktober 2008, zoals deze als bijlage aan deze overeenkomst is toegevoegd. De instandhouding van deze infiltratievoorziening is met name ook voor de gemeente van belang omdat de capaciteit van de gemeentelijke riolering ter plaatse van het verkochte op de blijvende instandhouding van deze voorziening zal worden afgestemd. Als onderdeel van de zakenrechtelijke verhouding zijn de koper en diens rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel verplicht te gedogen dat de gemeente de op de kavel aanwezige infiltratievoorziening met derzelver toebehoren periodiek zal (laten) controleren. Daarom is de eigenaar verplicht te zorgen voor de bereikbaarheid van de zand- en bladvang. Voor zover sprake is van achterstallig onderhoud danwel oneigenlijk gebruik van de voorziening komen alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de eigenaar. 19.
De koper moet voor eigen rekening de woning voorzien van een duurzame energievoorziening (aardwarmte en bodemwarmte, energie uit biomassa, waterkracht, windenergie en zonne-energie) aangezien er geen gasvoorziening of ander (collectief) warmtesysteem aanwezig is in de woonwijk.
20.
Na uitzetting van het terrein door of vanwege het team Informatievoorziening (landmeten) van de gemeente, zullen de terreingrenzen aan de koper in het terrein worden aangewezen.
21.
Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de ontbindende voorwaarden dat koper binnen een jaar na de datum van ondertekening van dit contract: 1. niet beschikt over een onherroepelijke omgevingsvergunning. De koper kan zich op deze ontbindende voorwaarde niet beroepen als hij niet tijdig een volledige en ontvankelijke aanvraag heeft ingediend voor deze omgevingsvergunning. 2. voor de financiering van het onroerend goed geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen. Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering te verkrijgen. Koper dient er voor zorg te dragen, dat zijn mededeling dat hij de ontbinding inroept, schriftelijk en goed gedocumenteerd en uiterlijk op de tweede werkdag na het verstrijken van de datum waarvan in de ontbindende voorwaarde sprake is, door de gemeente is ontvangen.
22.
Van deze overeenkomst maken drie bijlagen deel uit: 1. Situatietekening …… d.d. …….. 2. Programma van eisen + beeldkwaliteitsplan …… d.d. ……. 3. Programma van Eisen aanleg infiltratievoorziening d.d. oktober 2008
Aldus in drievoud opgemaakt en getekend te Apeldoorn, d.d. …………. De koper,
……… Voor akkoord koper:
Voor akkoord gemeente:
d.d. ………….. De gemeente, Teammanager Grond,
