komunitní portál o rekodifikaci
K NOZ § 1105: § 1105 [PŘEVOD VLASTNICKÉHO PRÁVA K NEMOVITÉ VĚCI]
Převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.
Komentáře 11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR Důvodová zpráva k § 1105 0
0 0
Návrh úpravy nabytí vlastnického práva k nemovité věci převodem sleduje zachovat dosavadní pojetí zavedené zákonem o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (č. 265/1992 Sb.). Různé praktické problémy, které jsou spojeny s aplikací platné úpravy, vedly k analýzám i k diskusím v odborném tisku a na několika konferencích zabývajících se otázkou, zda má být dosavadní model nabývání vlastnického práva zachován, anebo má-li být opuštěn. Tyto diskuse nevedly k jednoznačnému výsledku, proto se navrhuje zachovat dosavadní stav. Nalezení správného řešení, vyhovujícího sociálním podmínkám a ekonomických potřebám moderní demokratické společnosti s tržním hospodářstvím, je v českých podmínkách o to obtížnější, že se od konce druhé světové války v tom směru vystřídalo pět různých zákonných úprav nabývání vlastnického práva k nemovitým věcem. Do r. 1950 u nás existoval systém opřený o soudně vedené pozemkové knihy (vedle nichž existovaly také knihy železniční a knihy horní). Do nich se věcná práva k nemovitým věcem zapisovala zásadně s konstitutivními účinky, byť existovaly četné výjimky deklaratorních zápisů. Pozemkové, železniční i horní knihy byly nadány veřejnou vírou. Technické údaje o nemovitostech obsahoval katastr. Tento systém, který spojuje nabytí věcného práva k nemovité věci se zápisem do veřejného seznamu (knihy), se zpravidla označuje jako registrační, popř. se mluví o zásadě konstitutivního zápisu. Podle naprosto odlišné úpravy zavedené v r. 1950 naopak platilo, že věcná práva k nemovitým věcem, včetně vlastnického, vznikají již účinností smlouvy. Třetí radikální změna byla zavedena v r. 1964: způsob zřizování těchto práv smlouvou byl rozdělen podle toho, zda je nabývali soukromníci, kdy sice věcněprávní účinky nastaly již účinností smlouvy, ta však byla podmíněna registrací státním notářstvím, anebo nabývaly-li je tzv. socialistické organizace, kdy byl relevantní ničím nepodmíněný konsens stran. Pozemkové knihy byly zrušeny. Zavedena byla evidence nemovitostí spravovaná pro jednotlivé okresy orgány státní správy geodézie (starý katastr byl již dříve zrušen). Do ní byla věcná práva k nemovitostem zapisována jen evidenčně a jen, pokud to oprávněné osoby navrhly. Zápisy byly bez právního významu pro existenci věcných práv. Zák. č. 509/1991 Sb. zavedl obecnou povinnost registrace smluv o nemovitostech státním notářstvím. Poslední, pátou změnu systému zavedl zák. č. 264/1992 Sb., který s účinností k 1. lednu 1993 zavedl současný stav. Tato poslední změna byla již v době svého přijetí označována za provizorium. Podle tohoto stavu platí pro vznik vlastnického práva (i jiných věcných práv) k nemovitým věcem, tři rozličné právní režimy: (1) smluvní zřízení těchto práv k nemovitým věcem nezapsaným do katastru se pojí s účinností smlouvy, (2) převod stejných práv k nemovitým věcem zapsaným do katastru se pojí s vkladem do katastru a (3) vznik stejných práv z jiného právního důvodu se pojí s účinky té které skutečnosti (rozhodnutí soudu nebo správního úřadu, smrt zůstavitele, uplynutí vydržecí doby atp.); těchto skutečností se lze dovolat vůči každému, bez ohledu na stav zapsaný v katastru nemovitostí. Podle údajů Českého úřadu zeměměřického a katastrálního bylo v roce 2010 provedeno (2) vkladem do katastru 427 tis. zápisů vlastnického práva, zatímco (3) záznamem 196 tis. zápisů vlastnického práva. V případě zástavního práva bylo provedeno (2) vkladem 139 tis. zápisů nových zástavních práv a (3) záznamem provedeno 218 tis. výmazů zástavních práv. Kromě toho bylo v roce 2010 provedeno (2) vkladem 100 tis. zápisů práv odpovídajících věcnému břemeni a 12 tis. předkupních práv. Ostatní zápisy a výmazy práv prováděné (3) záznamem představovaly 55 tis. případů. Zápisy a výmazy poznámek a dalších údajů katastru pak v roce 2010 dosáhly počtu 404 tis. Při smluvním zřizování (změně, zániku) věcných práv provádí katastrální úřad před vkladem těchto práv nemovitým věcem následnou kontrolu již uzavřené smlouvy, a to kontrolu jen částečnou. Úplnou kontrolu provede soud na návrh, protože jen soud může rozhodnout o neplatnosti smlouvy. Relativní neplatnost lze podle platného práva vyslovit do tří let, absolutní bez časového omezení. Podle dosavadního stavu ruší neplatnost smlouvy platnost i všech následných titulů o derivativním nabytí vlastnictví či OBCZAN.CZ - komunitní portál o rekodifikaci
komunitní portál o rekodifikaci
jiných věcných práv, třebaže byla zřízena osobou zapsanou v katastru jako vlastník. Katastrální evidence nevykazuje materiální publicitu. Dobrá víra v katastr je sice deklarována – leč jen pro skutečnosti zapsané od r. 1993 – dosud však efektivně chráněna není. Katastr nemovitostí eviduje pozemky, některé (nikoli všechny) stavby – a také ty byty či nebytové prostory, které jsou jednotkami (k nimž existuje vlastnické právo). Vzhledem k tomu, že se za totalitní éry evidovaly zemědělské a lesní pozemky podle trvalých uživatelů (typicky zemědělských a lesních organizací), nikoli podle vlastníků, a že plná náprava nebyla dosud provedena, panuje v evidenci těchto pozemků stále nepřehledný stav. V evropských systémech se pro smluvní zřizování věcných práv k nemovitým věcem ustálily dva základní systémy: systém opřený o zásadu konstitutivního zápisu (registrační) a systém opřený o zásadu konsenzuality (konsenzuální). Původ registračního systému se opírá o středověkou tradici. Středověk stavěl svůj hospodářský i společenský řád na pozemkové držbě. Proto spatřoval právě v nemovitém majetku měřítko bohatství. Proto byl právě ve středoevropských zemích v té době vystupňován rozdíl mezi nemovitými a movitými věcmi do té míry, že se neznal jednotný pojem věcného práva. Veškeré právní poměry byly oddělovány do zvláštních úprav podle toho, šlo-li o věcné právo k věcem movitým a k věcem nemovitým. V návaznosti na to vznikly knihy, do nichž se – nejprve ve městech (poprvé v r. 1135 v německém Kolíně nad Rýnem) – zapisovala práva k nemovitým věcem. Podle tohoto vzoru vznikly ve 12. stol. české zemské desky vykazující na svou dobu značnou dokonalost. Proto byl tento systém v průběhu 18. stol. postupně zaveden ve většině rakouských zemí a převzat byl i do obecného občanského zákoníku z r. 1811. Tento vývoj byl u nás dovršen vydáním knihovního zákona z r. 1871. Stejný systém je zachován v Rakousku dosud, ale reformován byl jednak zákonem z r. 1955, jednak – a to podstatně – zavedením elektronizace pozemkových knih v 80. letech 20. stol. Typickými státy s registračním systémem jsou vedle Rakouska také Německo, Švýcarsko, Dánsko, Litva, Slovensko, Maďarsko, Chorvatsko, Slovinsko nebo Rusko a některé další. Z toho rovněž vyplývá, že na registrační systém nelze přes jeho středověký základ nahlížet jako na zastaralý nebo nemoderní: např. o návratu k němu se v souvislosti s přípravou rekodifikace soukromého práva vážně uvažuje v Polsku, kde dosud platí systém konsenzuální. Konsenzuální systém, při němž se vlastnické právo nabývá již účinností smlouvy i při převodu vlastnictví nemovité věci, byl u nás zaveden v r. 1950 občanským zákoníkem č. 141/1950 Sb. (§ 111). Za tímto odklonem od dosavadní tradice stála myšlenka, že změnou se vychází vstříc potřebě urychlit hospodářský styk a odstranit oddělení formální stránky věcných práv k nemovitým věcem od ekonomického obsahu těchto práv. Zkušenost s touto úpravou, účinnou až do r. 1964, není dobrá, protože totalitní zákonodárce, veden různými hospodářskými a politickými zájmy (zejména na urychleném a rozsáhlém postátňování nemovitého majetku nebo na jiných formách jeho kolektivizace, zvláště v jednotných zemědělských družstvech) neměl zájem na spolehlivé evidenci vlastnických a dalších věcných práv k nemovitým věcem. Pozemkové knihy byly sice i nadále zachovány, ale zápisy do nich již nebyly spojeny s materiální publicitou. To vedlo k chaotizaci této evidence a k značné nepřehlednosti stavu věcných práv k nemovitým věcem. Deformace provedené zdejším právem v 50. letech minulého století však nediskvalifikují zásadu konsenzuality, která se při realitních obchodech uplatňuje v řadě evropských států, jako jsou např. Francie, Belgie, Lucembursko, Portugalsko, Španělsko, Itálie, Nizozemí nebo Polsko. Systémy převodu vlastnického práva opřené o zásadu konsenzuality jsou funkční, provází-li je kvalitní evidence věcných práv k nemovitostem, spojená s publicitou zapsaných údajů a ochranou dobré víry v tyto údaje. Zásada konsenzuálního převodu přináší tu výhodu, že při prodeji nemovité věci může být zaplaceno bez rizika okamžitě, takže kupní cena nemusí být na mezidobí od kontraktace do povolení vkladu katastrálním úřadem složena do úschovy u třetí osoby (zpravidla u advokáta či notáře nebo na vázaný účet u banky) a nabyvatel nabývá vlastnické právo okamžitě a nezávisle na rozhodnutí orgánu veřejné moci a může se k nabyté věci bez dalšího chovat jako ke svému vlastnictví. Zároveň je ale spojena s nevýhodou plynoucí z nedostatečné publicity nabytého práva, která trvá až do okamžiku, kdy bude právo do katastru nemovitostí zapsáno. V právních řádech, které staví při nabývání vlastnického práva k nemovitým věcem na zásadě konsenzuality, získává nabyvatel vlastnictví nemovité věci účinností smlouvy s právem ujmout se ihned její oprávněné držby, investovat do ní jako do věci vlastní, ale nepožívá plné právní ochrany, kterou získá až zápisem do veřejných knih spojeným s materiální publicitou. Návrh, jak uvedeno, zamýšlí ponechat současný stav nedotčen, a tedy i nadále zachovat registrační systém. Jeho výhoda spočívá v tom, že věcněprávní účinky nabytí práva i jeho plná ochrana nastanou v týž okamžik, tedy vkladem (ovšem vkladem se zpětnou účinností, neboť jeho účinky nastávají ke dni podání návrhu na vklad). Nejvýraznější nevýhoda spočívá v prodlevě mezi účinností smlouvy a nabytím vlastnického práva: strany jsou smlouvou vázány jejím uzavřením, ale nabyvatel se vlastníkem stane až později. Třebaže účinky vkladu nastávají retroaktivně – ke dni podání návrhu na vklad – a ač se v důsledku zkvalitnění práce katastrálních úřadů doba mezi podáním návrhu na povolení vkladu zkracuje (v současné době (r. 2011) nepřekračuje nikde v ČR 30 dnů a v řadě okresů dosahuje pouze 1 až 2 týdny), provází mezidobí až do povolení vkladu nejistota. Mnohé může příznivě ovlivnit elektronizace celého systému, včetně případného budoucího zavedení možnosti podávání návrhu na zápis do katastru elektronickou cestou. Výhody těchto technických možností však nelze přeceňovat; v plně elektronizovaném rakouském systému není výjimečné, že zápis vlastnického práva k bytu ve Vídni trvá i kolem šesti měsíců. V mezidobí mezi uzavřením smlouvy a povolením i zápisem vkladu se mohou objevit nejrůznější těžkosti, z nichž mnohé nemohly strany v okamžiku účinnosti smlouvy ani předpokládat. Ty se mohou týkat stavu zapsaného v katastru nemovitostí (např. OBCZAN.CZ - komunitní portál o rekodifikaci
komunitní portál o rekodifikaci
soukromý exekutor vydá příkaz k prodeji nemovité věci – a může tak učinit i na základě nepravomocného soudního rozhodnutí o nařízení exekuce – na jehož základě musí katastrální úřad poznamenat do katastru nařízení exekuce bez zřetele na pořadí došlých návrhů). Mohou se ale týkat i faktického stavu, např. nemovitá věc, bezvadná při uzavření smlouvy, se stane před povolením vkladu vadnou, anebo se jedna ze stran smlouvy ocitne v úpadku. Značné obtíže vznikají, převádějí-li se při komplikovanějších transakcích touž smlouvou vedle nemovitých věcí zapsaných v katastru nemovitostí i nemovité věci nezapsané do katastru a věci movité, protože pak nabyvatel nabývá předmět koupě po částech a postupně. Tak tomu je dnes typicky při prodeji podniku a v obdobných případech. Složité situace nastávají, kupuje-li se nemovitá věc na úvěr poskytnutý bankou, protože banka vyžaduje pravidelně zajištění úvěrové pohledávky v zástavě převáděné věci ještě dříve, než se věcněprávní účinky převodu vlastnického práva uskuteční, tedy ještě za trvání vlastnického práva prodávajícího. Dojde-li k vkladu zástavního práva, ale sejde-li následně z obchodu, ocitá se osoba, která chtěla prodat, v těžkých problémech (nová právní úprava proto nebrání možnosti ujednat vznik zástavního práva až k budoucímu vlastnictví; srov. § 1310 odst. 2). Z toho důvodu praxe často hledá různá náhradní řešení, jak se při realitních obchodech vkladovému řízení vyhnout. Tak je např. nemovitá věc vložena do jednočlenné společnosti s ručením omezeným a místo s nemovitou věcí se obchoduje s podílem v této společnosti. Transakce tohoto druhu jsou však pro nabyvatele spojeny s jinými riziky, protože ten nemá jistotu, není-li společnost např. zadlužená nebo nemá-li jiné problémy. Těmto a podobným obtížím se návrh snaží čelit ustanoveními zařazenými do hlavy druhé třetí části zavádějícími materiální publicitu zápisů věcných práv do veřejného seznamu. Kromě toho lze mít za to, že systém zápisů věcných práv k nemovitým věcem bude postupně zdokonalen co do rychlosti i kvality tak, aby se podobné těžkosti projevovaly v míře co nejmenší.
Zatím žádné diskuzní příspěvky 21/10/2014 / Admin Tým Křížové odkazy 0
0 0
DŮVODOVÁ ZPRÁVA K § 1105 11/06/2013 / ADMINISTRÁTOR
Návrh úpravy nabytí vlastnického práva k nemovité věci převodem sleduje zachovat dosavadní pojetí zavedené zákonem o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (č. 265/1992 Sb.). Různé praktické problémy, které jsou spojeny s aplikací platné úpravy, vedly k analýzám i k diskusím v odborném tisku a na několika konferencích zabývajících se otázkou, zda má být dosavadní model nabývání vlastnického práva zachován, anebo má-li být opuštěn. Tyto diskuse nevedly k jednoznačnému výsledku, proto se navrhuje zachovat dosavadní stav. Nalezení správného řešení, vyhovujícího sociálním podmínkám a ekonomických potřebám moderní demokratické společnosti s tržním hospodářstvím, je v českých podmínkách o to obtížnější, že se od konce druhé světové války v tom směru vystřídalo pět různých zákonných úprav nabývání vlastnického práva k nemovitým věcem. Do r. 1950 u nás existoval systém opřený o soudně vedené pozemkové knihy (vedle nichž existovaly také knihy železniční a knihy horní). Do nich se věcná práva k nemovitým věcem zapisovala zásadně s konstitutivními účinky, byť existovaly četné výjimky deklaratorních zápisů. Pozemkové, železniční i horní knihy byly nadány veřejnou vírou. Technické údaje o nemovitostech obsahoval katastr. Tento systém, který spojuje nabytí věcného práva k nemovité věci se zápisem do veřejného seznamu (knihy), se zpravidla označuje jako registrační, popř. se mluví o zásadě konstitutivního zápisu. Podle naprosto odlišné úpravy zavedené v r. 1950 naopak platilo, že věcná práva k nemovitým věcem, včetně vlastnického, vznikají již účinností smlouvy. Třetí radikální změna byla zavedena v r. 1964: způsob zřizování těchto práv smlouvou byl rozdělen podle toho, zda je nabývali soukromníci, kdy sice věcněprávní účinky nastaly již účinností smlouvy, ta však byla podmíněna registrací státním notářstvím, anebo nabývaly-li je tzv. socialistické organizace, kdy byl relevantní ničím nepodmíněný konsens stran. Pozemkové knihy byly zrušeny. Zavedena byla evidence nemovitostí spravovaná pro jednotlivé okresy orgány státní správy geodézie (starý katastr byl již dříve zrušen). Do ní byla věcná práva k nemovitostem zapisována jen evidenčně a jen, pokud to oprávněné osoby navrhly. Zápisy byly bez právního významu pro existenci věcných práv. Zák. č. 509/1991 Sb. zavedl obecnou povinnost registrace smluv o nemovitostech státním notářstvím. Poslední, pátou změnu systému zavedl zák. č. 264/1992 Sb., který s účinností k 1. lednu 1993 zavedl současný stav. Tato poslední změna byla již v době svého přijetí označována za provizorium. OBCZAN.CZ - komunitní portál o rekodifikaci
komunitní portál o rekodifikaci
Podle tohoto stavu platí pro vznik vlastnického práva (i jiných věcných práv) k nemovitým věcem, tři rozličné právní režimy: (1) smluvní zřízení těchto práv k nemovitým věcem nezapsaným do katastru se pojí s účinností smlouvy, (2) převod stejných práv k nemovitým věcem zapsaným do katastru se pojí s vkladem do katastru a (3) vznik stejných práv z jiného právního důvodu se pojí s účinky té které skutečnosti (rozhodnutí soudu nebo správního úřadu, smrt zůstavitele, uplynutí vydržecí doby atp.); těchto skutečností se lze dovolat vůči každému, bez ohledu na stav zapsaný v katastru nemovitostí. Podle údajů Českého úřadu zeměměřického a katastrálního bylo v roce 2010 provedeno (2) vkladem do katastru 427 tis. zápisů vlastnického práva, zatímco (3) záznamem 196 tis. zápisů vlastnického práva. V případě zástavního práva bylo provedeno (2) vkladem 139 tis. zápisů nových zástavních práv a (3) záznamem provedeno 218 tis. výmazů zástavních práv. Kromě toho bylo v roce 2010 provedeno (2) vkladem 100 tis. zápisů práv odpovídajících věcnému břemeni a 12 tis. předkupních práv. Ostatní zápisy a výmazy práv prováděné (3) záznamem představovaly 55 tis. případů. Zápisy a výmazy poznámek a dalších údajů katastru pak v roce 2010 dosáhly počtu 404 tis. Při smluvním zřizování (změně, zániku) věcných práv provádí katastrální úřad před vkladem těchto práv nemovitým věcem následnou kontrolu již uzavřené smlouvy, a to kontrolu jen částečnou. Úplnou kontrolu provede soud na návrh, protože jen soud může rozhodnout o neplatnosti smlouvy. Relativní neplatnost lze podle platného práva vyslovit do tří let, absolutní bez časového omezení. Podle dosavadního stavu ruší neplatnost smlouvy platnost i všech následných titulů o derivativním nabytí vlastnictví či jiných věcných práv, třebaže byla zřízena osobou zapsanou v katastru jako vlastník. Katastrální evidence nevykazuje materiální publicitu. Dobrá víra v katastr je sice deklarována – leč jen pro skutečnosti zapsané od r. 1993 – dosud však efektivně chráněna není. Katastr nemovitostí eviduje pozemky, některé (nikoli všechny) stavby – a také ty byty či nebytové prostory, které jsou jednotkami (k nimž existuje vlastnické právo). Vzhledem k tomu, že se za totalitní éry evidovaly zemědělské a lesní pozemky podle trvalých uživatelů (typicky zemědělských a lesních organizací), nikoli podle vlastníků, a že plná náprava nebyla dosud provedena, panuje v evidenci těchto pozemků stále nepřehledný stav. V evropských systémech se pro smluvní zřizování věcných práv k nemovitým věcem ustálily dva základní systémy: systém opřený o zásadu konstitutivního zápisu (registrační) a systém opřený o zásadu konsenzuality (konsenzuální). Původ registračního systému se opírá o středověkou tradici. Středověk stavěl svůj hospodářský i společenský řád na pozemkové držbě. Proto spatřoval právě v nemovitém majetku měřítko bohatství. Proto byl právě ve středoevropských zemích v té době vystupňován rozdíl mezi nemovitými a movitými věcmi do té míry, že se neznal jednotný pojem věcného práva. Veškeré právní poměry byly oddělovány do zvláštních úprav podle toho, šlo-li o věcné právo k věcem movitým a k věcem nemovitým. V návaznosti na to vznikly knihy, do nichž se – nejprve ve městech (poprvé v r. 1135 v německém Kolíně nad Rýnem) – zapisovala práva k nemovitým věcem. Podle tohoto vzoru vznikly ve 12. stol. české zemské desky vykazující na svou dobu značnou dokonalost. Proto byl tento systém v průběhu 18. stol. postupně zaveden ve většině rakouských zemí a převzat byl i do obecného občanského zákoníku z r. 1811. Tento vývoj byl u nás dovršen vydáním knihovního zákona z r. 1871. Stejný systém je zachován v Rakousku dosud, ale reformován byl jednak zákonem z r. 1955, jednak – a to podstatně – zavedením elektronizace pozemkových knih v 80. letech 20. stol. Typickými státy s registračním systémem jsou vedle Rakouska také Německo, Švýcarsko, Dánsko, Litva, Slovensko, Maďarsko, Chorvatsko, Slovinsko nebo Rusko a některé další. Z toho rovněž vyplývá, že na registrační systém nelze přes jeho středověký základ nahlížet jako na zastaralý nebo nemoderní: např. o návratu k němu se v souvislosti s přípravou rekodifikace soukromého práva vážně uvažuje v Polsku, kde dosud platí systém konsenzuální. Konsenzuální systém, při němž se vlastnické právo nabývá již účinností smlouvy i při převodu vlastnictví nemovité věci, byl u nás zaveden v r. 1950 občanským zákoníkem č. 141/1950 Sb. (§ 111). Za tímto odklonem od dosavadní tradice stála myšlenka, že změnou se vychází vstříc potřebě urychlit hospodářský styk a odstranit oddělení formální stránky věcných práv k nemovitým věcem od ekonomického obsahu těchto práv. Zkušenost s touto úpravou, účinnou až do r. 1964, není dobrá, protože totalitní zákonodárce, veden různými hospodářskými a politickými zájmy (zejména na urychleném a rozsáhlém postátňování nemovitého majetku nebo na jiných formách jeho kolektivizace, zvláště v jednotných zemědělských družstvech) neměl zájem na spolehlivé evidenci vlastnických a dalších věcných práv k nemovitým věcem. Pozemkové knihy byly sice i nadále zachovány, ale zápisy do nich již nebyly spojeny s materiální publicitou. To vedlo k chaotizaci této evidence a k značné nepřehlednosti stavu věcných práv k nemovitým věcem. Deformace provedené zdejším právem v 50. letech minulého století však nediskvalifikují zásadu konsenzuality, která se při realitních obchodech uplatňuje v řadě evropských států, jako jsou např. Francie, Belgie, Lucembursko, Portugalsko, Španělsko, Itálie, Nizozemí nebo Polsko. Systémy převodu vlastnického práva opřené o zásadu konsenzuality jsou funkční, provází-li je kvalitní evidence věcných práv k nemovitostem, spojená s publicitou zapsaných údajů a ochranou dobré víry v tyto údaje. Zásada konsenzuálního převodu přináší tu výhodu, že při prodeji nemovité věci může být zaplaceno bez rizika okamžitě, takže kupní cena nemusí být na mezidobí od kontraktace do povolení vkladu katastrálním úřadem složena do úschovy u třetí osoby (zpravidla u advokáta či notáře nebo na vázaný účet u banky) a nabyvatel nabývá vlastnické právo okamžitě a nezávisle na rozhodnutí orgánu veřejné moci a může se k nabyté věci bez dalšího chovat jako ke svému vlastnictví. Zároveň je ale spojena s nevýhodou plynoucí z nedostatečné publicity nabytého práva, která trvá až do okamžiku, kdy bude právo do katastru nemovitostí zapsáno. V právních řádech, které staví při nabývání vlastnického práva k nemovitým věcem na zásadě konsenzuality, OBCZAN.CZ - komunitní portál o rekodifikaci
komunitní portál o rekodifikaci
získává nabyvatel vlastnictví nemovité věci účinností smlouvy s právem ujmout se ihned její oprávněné držby, investovat do ní jako do věci vlastní, ale nepožívá plné právní ochrany, kterou získá až zápisem do veřejných knih spojeným s materiální publicitou. Návrh, jak uvedeno, zamýšlí ponechat současný stav nedotčen, a tedy i nadále zachovat registrační systém. Jeho výhoda spočívá v tom, že věcněprávní účinky nabytí práva i jeho plná ochrana nastanou v týž okamžik, tedy vkladem (ovšem vkladem se zpětnou účinností, neboť jeho účinky nastávají ke dni podání návrhu na vklad). Nejvýraznější nevýhoda spočívá v prodlevě mezi účinností smlouvy a nabytím vlastnického práva: strany jsou smlouvou vázány jejím uzavřením, ale nabyvatel se vlastníkem stane až později. Třebaže účinky vkladu nastávají retroaktivně – ke dni podání návrhu na vklad – a ač se v důsledku zkvalitnění práce katastrálních úřadů doba mezi podáním návrhu na povolení vkladu zkracuje (v současné době (r. 2011) nepřekračuje nikde v ČR 30 dnů a v řadě okresů dosahuje pouze 1 až 2 týdny), provází mezidobí až do povolení vkladu nejistota. Mnohé může příznivě ovlivnit elektronizace celého systému, včetně případného budoucího zavedení možnosti podávání návrhu na zápis do katastru elektronickou cestou. Výhody těchto technických možností však nelze přeceňovat; v plně elektronizovaném rakouském systému není výjimečné, že zápis vlastnického práva k bytu ve Vídni trvá i kolem šesti měsíců. V mezidobí mezi uzavřením smlouvy a povolením i zápisem vkladu se mohou objevit nejrůznější těžkosti, z nichž mnohé nemohly strany v okamžiku účinnosti smlouvy ani předpokládat. Ty se mohou týkat stavu zapsaného v katastru nemovitostí (např. soukromý exekutor vydá příkaz k prodeji nemovité věci – a může tak učinit i na základě nepravomocného soudního rozhodnutí o nařízení exekuce – na jehož základě musí katastrální úřad poznamenat do katastru nařízení exekuce bez zřetele na pořadí došlých návrhů). Mohou se ale týkat i faktického stavu, např. nemovitá věc, bezvadná při uzavření smlouvy, se stane před povolením vkladu vadnou, anebo se jedna ze stran smlouvy ocitne v úpadku. Značné obtíže vznikají, převádějí-li se při komplikovanějších transakcích touž smlouvou vedle nemovitých věcí zapsaných v katastru nemovitostí i nemovité věci nezapsané do katastru a věci movité, protože pak nabyvatel nabývá předmět koupě po částech a postupně. Tak tomu je dnes typicky při prodeji podniku a v obdobných případech. Složité situace nastávají, kupuje-li se nemovitá věc na úvěr poskytnutý bankou, protože banka vyžaduje pravidelně zajištění úvěrové pohledávky v zástavě převáděné věci ještě dříve, než se věcněprávní účinky převodu vlastnického práva uskuteční, tedy ještě za trvání vlastnického práva prodávajícího. Dojde-li k vkladu zástavního práva, ale sejde-li následně z obchodu, ocitá se osoba, která chtěla prodat, v těžkých problémech (nová právní úprava proto nebrání možnosti ujednat vznik zástavního práva až k budoucímu vlastnictví; srov. § 1310 odst. 2). Z toho důvodu praxe často hledá různá náhradní řešení, jak se při realitních obchodech vkladovému řízení vyhnout. Tak je např. nemovitá věc vložena do jednočlenné společnosti s ručením omezeným a místo s nemovitou věcí se obchoduje s podílem v této společnosti. Transakce tohoto druhu jsou však pro nabyvatele spojeny s jinými riziky, protože ten nemá jistotu, není-li společnost např. zadlužená nebo nemá-li jiné problémy. Těmto a podobným obtížím se návrh snaží čelit ustanoveními zařazenými do hlavy druhé třetí části zavádějícími materiální publicitu zápisů věcných práv do veřejného seznamu. Kromě toho lze mít za to, že systém zápisů věcných práv k nemovitým věcem bude postupně zdokonalen co do rychlosti i kvality tak, aby se podobné těžkosti projevovaly v míře co nejmenší.
Zatím žádné diskuzní příspěvky
OBCZAN.CZ - komunitní portál o rekodifikaci
