ANALÝZA ZMĚN VE ZDAŇOVÁNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ PO REKODIFIKACI SOUKROMÉHO PRÁVA

Ma sa ryk ova un i verzit a Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finance

ANALÝZA ZMĚN VE ZDAŇOVÁNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ PO REKODIFIKACI SOUKROMÉHO PRÁVA The Analysis of Changes Related to Property Taxation after Private Law Recodification Diplomová práce

Vedoucí diplomové práce:

Autor:

Ing. Petr Valouch, Ph.D.

Hana ŠEFRÁNKOVÁ Brno, 2015

J mé no a př íj me ní aut or a:

Hana Šefránková

Náze v d ip lo mo vé pr áce:

Analýza změn ve zdaňování nemovitých věcí po rekodifikaci soukromého práva The analysis of changes related to property taxation after private law recodification

Náze v pr áce v a ng ličt ině: Kat edr a:

financí

Vedo ucí d ip lo mo vé pr áce:

Ing. Petr Valouch, Ph.D.

Ro k o bha jo by:

2015

Anotace Předmětem diplomové práce „Analýza změn ve zdaňování nemovitých věcí po rekodifikaci soukromého práva“ je analyzovat tyto změny na nemovitých věcech fyzické osoby, a to jak nepodnikatele, tak podnikatele, a společnosti s ručením omezeným a navrhnout optimalizaci daňové povinnosti v této oblasti. Teoretická část práce se věnuje především novému občanskému zákoníku a daním, které je možné u nemovitých věcí stanovit. V praktické části jsou změny ve zdaňování nemovitých věcí rozebírány pomocí případových studií a v závěru práce je vyjádřen návrh, jak daňovou povinnost v této oblasti optimalizovat.

Annotation The subject of the submitted thesis „The Analysis of Changes Related to Property Taxation after Private Law Recodification“ is to analyse the changes to property which is possessed by a natural person, who doesn´t run a business as well as the one who does, and by limited company and suggest tax liability optimization in this field. The theoretical part is dedicated especially to the new civil code and taxes which can be determined for property. The practical part deals with changes related to property taxation by case studies and in the end the proposal of how to optimize tax liability in this field is expressed.

Klíčová slova Daně, nemovité věci, nový občanský zákoník, právo stavby, optimalizace

Keywords Taxes, property, new civil code, right of construction, optimization

Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci Analýza změn ve zdaňování nemovitých věcí po rekodifikaci soukromého práva vypracovala samostatně pod vedením Ing. Petra Valoucha, Ph.D. a uvedla v ní všechny použité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU. V Brně dne 30. dubna 2015 vl a s t n or u čn í p od p i s a u t or a

Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala Ing. Petru Valouchovi, Ph.D., za cenné připomínky, vedení a odborné rady, kterými přispěl k vypracování této diplomové práce, a svým nejbližším za podporu.

OBSAH ÚVOD ............................................................................................................................................................ 10 1

VÝZNAM DANĚ Z NEMOVITÝCH VĚCÍ ......................................................................................... 12

2

HISTORIE MAJETKOVÝCH DANÍ ................................................................................................... 14 2.1 HISTORIE DO ROKU 2013................................................................................................................... 14 2.2 NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK .............................................................................................................. 15 2.2.1 Vybrané pojmy podle nového občanského zákoníku ................................................................. 16

3

KATASTR NEMOVITOSTÍ................................................................................................................. 20

4

DANĚ A NEMOVITÉ VĚCI................................................................................................................. 23 4.1 4.2 4.3 4.4

5

DAŇ Z NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................................. 23 DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ ..................................................................................................... 25 DAŇ Z PŘÍJMŮ .................................................................................................................................. 32 DAŇ Z PŘIDANÉ HODNOTY ................................................................................................................ 34

PŘÍPADOVÉ STUDIE .......................................................................................................................... 39 5.1 PŘÍPADOVÉ STUDIE - FYZICKÁ OSOBA NEPODNIKATEL ........................................................................ 39 5.1.1 Daň z nemovitostí a daň z nemovitých věcí ............................................................................... 39 5.1.2 Daň z převodu nemovitostí a daň z nabytí nemovitých věcí ....................................................... 46 5.1.3 Daň dědická, daň darovací a daň z příjmů ................................................................................. 58 5.2 PŘÍPADOVÉ STUDIE - FYZICKÁ OSOBA PODNIKATEL ............................................................................ 67 5.2.1 Daň z nemovitostí a daň z nemovitých věcí ............................................................................... 67 5.2.2 Daň z převodu nemovitostí a daň z nabytí nemovitých věcí ....................................................... 72 5.2.3 Daň dědická, daň darovací a daň z příjmů ................................................................................. 75 5.2.4 Daň z přidané hodnoty.............................................................................................................. 81 5.3 PŘÍPADOVÉ STUDIE - PRÁVNICKÁ OSOBA - S.R.O. ................................................................................ 84 5.3.1 Daň z nemovitostí a daň z nemovitých věcí ............................................................................... 84 5.3.2 Daň z převodu nemovitostí a daň z nabytí nemovitých věcí ....................................................... 88 5.3.3 Daň dědická, daň darovací a daň z příjmů ................................................................................. 91 5.3.4 Daň z přidané hodnoty.............................................................................................................. 96

6

OPTIMALIZACE DAŇOVÉ POVINNOSTI ..................................................................................... 100 6.1 6.2

OPTIMALIZACE DLE ZVOLENÉ OSOBY .............................................................................................. 100 OPTIMALIZACE DLE PŘEDMĚTU DANĚ .............................................................................................. 102

ZÁVĚR........................................................................................................................................................ 106 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ ............................................................................................................ 108 SEZNAM TABULEK ................................................................................................................................. 113

ÚVOD V současné době představují nemovité věci jednu z nejlepších a nejbezpečnějších možností, jak investovat volné peněžní prostředky. Důvodem je především to, že nemovité věci neztrácejí svou hodnotu v čase, ale spíše naopak, jejich hodnota je stabilní či dokonce roste. Důvodem zvyšování hodnoty nemovité věci může být atraktivita lokality nebo třeba příchod nové mezinárodní společnosti do oblasti. Příkladem atraktivní lokality je centrum města Brna, kde se cena bytu 2+1 pohybuje okolo 2 700 000 Kč, kdežto v Ostravě lze za tuto cenu koupit menší rodinný dům se zahradou.

Investice do nemovité věci však s sebou přináší i povinnosti týkající se stanovení a platby různých daní. Často se diskutuje o tom, jak ušetřit na dani z příjmů pomocí různých osvobození od daně, slev, daňových zvýhodnění či položek snižující základ daně. Na druhou stranu k debatě na téma nemovité věci a optimalizace jejich daňového zatížení dochází víceméně zřídkakdy. Celkově jsou majetkové daně týkající se nemovitých věcí, jmenovitě tedy daň z nemovitých věcí a daň z nabytí nemovitých věcí, přehlíženy a nedostává se jim takové pozornosti jako zbylé části daňového systému. Dle mého názoru by tomu tak být nemělo, neboť i tyto daně se týkají velké většiny z nás. V každé rodině je někdo, kdo vlastní nějakou nemovitou věc, a již vlastnit takovou věc ve většině případů znamená být také daňovým poplatníkem. Samozřejmě, že pokud nemovitou věc prodáváme, pronajímáme, jsme jí obdarováni či ji zdědíme, jsme konfrontováni i s daní z příjmů, popřípadě i s nepřímou daní v podobě daně z přidané hodnoty.

Dalším důvodem, proč se ve své diplomové práci zaobírám nemovitými věcmi a daněmi s nimi souvisejícími, je nedávná rekodifikace soukromého práva a s ní spojené přijetí nového občanského zákoníku, který vstoupil v účinnost 1. ledna 2014. Nový občanský zákoník s sebou přinesl výrazné změny a mnoho nových termínů, a tudíž bylo potřeba novelizovat či zrušit velké množství zákonných předpisů. Rekodifikace se nevyhnula ani daňovým zákonům. Samy nemovité věci, dříve nemovitosti, byly nově definovány. Asi za největší změnu lze považovat zrušení zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Tato změna se v daňovém systému promítla v zákoně o daních z příjmů a přijetím zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí. 10

V neposlední řadě mě zajímalo, zda má to, kdo je poplatníkem či plátcem daně, nějaký vliv na konečnou výši daně a zda je tedy, co se týče nemovitých věcí, výhodnější být například podnikající fyzickou osobou, než vykonávat podnikatelskou činnost v rámci společnosti s ručením omezeným.

Globálním cílem této diplomové práce, jež nese název Analýza změn ve zdaňování nemovitých věcí po rekodifikaci soukromého práva, je na základě analýzy aktuální právní úpravy zjistit dopady změn zdaňování nemovitých věcí na daňovou povinnost fyzických osob a s.r.o. a navrhnout optimalizaci této daňové povinnosti.

Mezi metody použité v této diplomové práci patří deskripce, analýza, komparace a syntéza. V teoretické části je praktikována především deskripce. V kapitole pět, a to v těch jejích částech, které se věnují případovým studiím, je použita metoda analýzy a komparace. V části zabývající se globálním cílem, a tedy optimalizací daňové povinnosti, je využito metody komparace a syntézy. V poslední kapitole je aplikována metoda syntézy.

11

1 VÝZNAM DANĚ Z NEMOVITÝCH VĚCÍ Majetkové daně jsou lidstvu známy již od nepaměti, přesněji řečeno od starověkého Říma, 1 kdy bohatí měšťané shromažďovali svůj majetek a nechávali si budovat rozsáhlé domovní komplexy. Daně z majetku, které přetrvaly až doposud, jsou tak nejstarším typem přímých daní. V současnosti si však stále více lidí klade otázku, k čemu tyto daně slouží, proč stále existují a zda by nebylo lepší je zrušit. Nejvíce se v tomto ohledu diskutuje o dani z nemovitých věcí. Daň z nemovitých věcí je jedinou daní, která v plné výši plyne do rozpočtu obce.2 Pro obec tak znamená jistou výši příjmů, která má velmi nízkou fluktuaci na rozdíl od daně z příjmů či daně z přidané hodnoty. Sama obec může své příjmy z výběru daně z nemovitých věcí zvýšit, a to pomocí úpravy koeficientů, které jsou dány počtem obyvatel zjištěného během posledního sčítání lidu. Zvýšení či případné snížení koeficientu provádí obec pomocí obecně platné vyhlášky. Výše koeficientu v rámci jedné obce se mohou lišit, neboť obec má právo měnit koeficient pro své jednotlivé části. Obecní úřad tak může koeficient o jednu kategorii zvýšit či o jednu až tři snížit. Zároveň se obci naskýtá možnost použít jeden z místních koeficientů, a to v hodnotě 2, 3, 4 nebo 5, jehož účinky dopadnou stejně na všechny nemovité věci v obci.3 Díky vybrané dani se obec stává také méně závislou na dalších příjmech. Po výběru je daň investována do místní infrastruktury, což zahrnuje údržbu či výstavbu kanalizace, cest, veřejných prostranství, zajištění bezproblémového chodu obecní policie či hasičského sboru. Obyvatelé tak mohou vidět, kam přesně jejich peníze putují. Zároveň zde existuje také reciprocita. Vyšší vybavenost obce, kvalitnější infrastruktura a hezčí prostředí přispívají ke zvýšení hodnoty nemovitých věcí.4 Poslední větší výhodou daně z nemovitých věcí z pohledu spravedlnosti je to, že se jí dá jen stěží vyhnout. Nemovité věci jsou vedeny v katastru nemovitostí a navíc dům, byt či pozemek se nezamlčí snadno. Lidé, kteří by nejraději majetkové daně zrušili, argumentují tím, že nemovité věci byly pořízeny za peníze, které byly už jednou zdaněny, a to většinou v rámci daně z příjmů a daně 1

MARKOVÁ, Hana. Daň z nemovitostí. Deník veřejné správy [online]. 2013, č. 5 [cit. 2014-11-21]. Dostupné z: http://denik.obce.cz/clanek.asp?id=5745480 2 Daňové příjmy rozpočtů krajů a obcí dle zákona o rozpočtovém určení daní. Finanční správa [online]. 2014 [cit. 2014-11-21]. Dostupné z: http://www.financnisprava.cz/cs/dane-a-pojistne/kraje-a-obce/danove-prijmykraju-a-obci/danove-prijmy-rozpoctu-kraju-a-obci-3736 3 MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2014: úplná znění platná k 1. 1. 2014. 1. vyd. Praha: GRADA, 2013, s. 100. ISBN 978-80-247-3206-0. 4 MARKOVÁ, Hana. Daň z nemovitostí. Deník veřejné správy [online]. 2013, č. 5 [cit. 2014-11-21]. Dostupné z: http://denik.obce.cz/clanek.asp?id=5745480 12

z přidané hodnoty. V tomto ohledu mají zcela jistě pravdu, na druhou stranu v obci bez zpevněných cest či kanalizace by určitě žít nechtěli a tyto položky potřebují finance na údržbu. Jak již bylo řečeno, velikost daně z nemovitých věcí se může zvýšit díky úpravě koeficientů, aniž by poplatníci něco mohli ovlivnit. Nicméně existuje i možnost, jak lze výši daně změnit samotnými poplatníky, a to tak, že změní výměru, počet nadzemních podlaží nebo účel využití nemovité věci. Dalším negativem je, že se daň platí neustále, a to každoročně, bez ohledu na to, v jaké jsme finanční situaci, zda nemovitou věc užíváme či ne nebo zda nám generuje nějaké příjmy. Finančně náročná může být majetková daň především pro důchodce či nezaměstnané, kteří vlastní velký dům a k tomu například lán pole, který nechtějí či nemohou prodat.5

Z uvedeného vyplývá, že ač je placení daně z nemovitých věcí poplatníkům nepříjemné a často jim uniká jeho význam, je potřebné a nevyhnutelné. Ve prospěch zachování daně hovoří to, že ji má plně v kompetenci obec, její výběr je snadný a z administrativního hlediska nenáročný.

5

TYER, Charlie B. The Property Tax: Why It Persists. Institute for Public Service and Policy Research [online]. 1993, č. 2 [cit. 2014-11-21]. Dostupné z: http://ipspr.sc.edu/grs/SCCEP/Articles/Proptax.htm 13

2 HISTORIE MAJETKOVÝCH DANÍ 2.1 Historie do roku 2013 Před rokem 1993 existovala domovní daň, která se vztahovala na budovy v soukromém či osobním vlastnictví. Podle československého práva se osobní vlastnictví vztahovalo na věci, které uspokojovaly hmotné a kulturní potřeby občana. Zbylý majetek, příkladem mohl být obytný dům, který měl potenciál přinášet svému vlastníku další zisky, patřil do vlastnictví soukromého.6 Je nutno podotknout, že lidé preferovali budovy ve vlastnictví osobním, u nichž se daň vyměřovala na základě zastavěné plochy. Naproti tomu daň z budov v soukromém vlastnictví se stanovovala podle nájemného a ceny užívání. Výše stanovené daně tak mohla dosáhnout až 50 % hodnoty základu daně. Dále byla součástí daňového systému daň zemědělská, která v sobě obsahovala daň z pozemků. Tato daň se vztahovala na všechny pozemky, které byly vedeny v evidenci nemovitostí jako zemědělská půda, bez ohledu na to, jestli byla tato půda skutečně používána k zemědělské činnosti. Daň se však netýkala pozemků u rodinných domů a rekreačních chat, které byly v osobním vlastnictví, a to do výměry 800 m² pozemku u rodinných domů a 400 m² u chat.7

Se změnou politického systému bylo potřeba vytvořit i nový daňový systém. Co se týče majetkových daní, byl přijat zákon České národní rady č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, který se stal účinným k 1. 1. 1993. Daň z nemovitostí, která byla tvořena daní z pozemků a daní ze staveb, tak nahradila daň zemědělskou a daň domovní. Dále byly přijaty následující zákony týkající se nemovitostí, a to zákon České národní rady č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Tyto daně substituovaly notářské poplatky za dědictví, dary a převod nemovitosti.8 V průběhu následujících 20 let docházelo k novelizaci těchto zákonů. V zákoně o dani z nemovitostí se měnily hodnoty sazeb daně. Dále ubyl počet koeficientů, jimiž se základní sazba daně u stavebních pozemků, budov obytných domů a ostatních jednotek násobí podle počtu obyvatel v obci, z původních devíti koeficientů na sedm. Dříve bylo možné daň zaplatit ve čtyřech stejných splátkách, pokud 6

KRATOCHVÍL, Zdeněk. Obecné pojetí vlastnického práva. Brno, 2008. Dostupné z:http://is.muni.cz/th/52605/pravf_r/Obecne_pojeti_vlastnickeho_prava.txt. Rigorózní. Masarykova univerzita, Právnická fakulta, Katedra občanského práva. 7 STARÝ, Marek a kol. Dějiny daní a poplatků. 1.vyd. Praha: Havlíček Brain Team, 2009, s. 175-190. ISBN: 978-80-87109-15-1. 8 KOPICOVÁ, Petra. Jak staré jsou daně, aneb vývoj daňového systému na území dnešní Čr. Finarea: Váš prostor ve světě financí [online]. 2013 [cit. 2014-11-22]. Dostupné z: www.finarea.cz/dane-poplatky/54-jakstare-jsou-dane-aneb-vyvoj-danoveho-systemu-na-uzemi-dnesni-cr 14

přesáhla hodnotu 1 000 Kč, dnes jsou to splátky dvě za podmínky, že daň přesáhne 5000 Kč.9 Nejvýraznější změny pak přišly v letech 2009 a 2010. Od roku 2009 mohou totiž obce zahrnout do výpočtu daně jeden místní koeficient, a to ve výši 2, 3, 4 nebo 5 a tím zvýšit své příjmy.10 Novela v roce 2010 byla snad ještě významnější, neboť zrušila osvobození novostaveb obytných domů a bytů ve vlastnictví fyzických osob od daně z nemovitostí, které trvalo po dobu 15 let od roku následujícího po vydání kolaudačního rozhodnutí.11

2.2 Nový občanský zákoník 1. leden 2014 můžeme označit jako milník v oblasti soukromého práva České republiky. V tento den totiž vstoupil v účinnost nový občanský zákoník, zákon č. 89/2012 Sb., který nahradil zákon č. 40/1964 Sb. Došlo tak k významné rekodifikaci soukromého práva, která byla již dlouho očekávána. Původní občanský zákoník používaný od roku 1964 se stával méně a méně vyhovujícím. A to z několika důvodů. Po roce 1993 se změnil hospodářský systém a tato skutečnost měla za následek urgentní potřebu přepracování občanského zákoníku. Nicméně tvorba nového občanského zákoníku je záležitostí dlouhodobější, a tak se mezitím přijímaly novely tohoto zákona. Důsledkem byla nepřehlednost a nejasnost výkladu jednotlivých paragrafů. Dalším problémem byla duplicita občanského zákoníku se zákoníkem obchodním. Dva pojmy tak byly definovány více či méně odlišně ve dvou různých zákonech. Užívané termíny a vztahy definované občanským zákoníkem nebyly aktuální ve vztahu k současnosti.12 V březnu 2012 tedy vešel v platnost nový občanský zákoník a odborná veřejnost měla necelé dva roky na jeho prostudování a pochopení.

Nový občanský zákoník představuje přes 3000 paragrafů rozdělených do pěti hlavních částí, řešící soukromoprávní vztahy. Jeho existence výrazně ovlivnila mnoho zákonů. Bylo zrušeno téměř 200 právních předpisů nebo jejich částí. Jedním z takto zrušených zákonů byl již zmiňovaný obchodní zákoník, jeho paragrafy řešící obchodně právní vztahy byly včleněny do občanského zákoníku, část týkající se obchodních společností a družstev se stala zákonem 9

ROHLÍČKOVÁ, Alena a Dagmar LEŠENAROVÁ. Daň z nemovitostí. Ostrava: Sagit, 1993, s. 40-46. ISBN 80-901-2156-X. 10 Koeficienty ovlivňují výši daně z nemovitostí. Finance.cz [online]. 2013 [cit. 2014-11-22]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/135484-koeficienty-ovlivnuji-vysi-dane-z-nemovitosti/ 11 HÁJKOVÁ, Gabriela. Daň z nemovitostí 2013: Jak na to? Měšec.cz [online]. 2012 [cit. 2014-11-22]. Dostupné z: http://www.mesec.cz/clanky/dan-z-nemovitosti-2013-jak-na-to/?do=articleText-pollInText3739viewResult 12 BÁNYAIOVÁ, Alena a František KORBEL. Proč schválit nový občanský zákoník. Nový občanský zákoník [online]. 2011 [cit. 2014-11-22]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/infocentrum/media/proc-schvalitnovy-obcansky-zakonik/ 15

č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích. Byl přijat nový katastrální zákon č. 256/2013 Sb.13 Změny se samozřejmě nevyhnuly ani daňovým zákonům. Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, o dani darovací a dani z převodu nemovitostí byl zcela zrušen. Dědictví a darování se nově řeší v rámci zákona o dani z příjmů, který byl také novelizován. Otázky řešící daň z převodu nemovitostí jsou od ledna 2014 rozebírány v samostatném zákoně č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Další změnou je novela zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí.

Pokud jde o terminologii, nový občanský zákoník se vrací k dříve běžně užívaným pojmům jako pacht nebo právo předkupní a s ním souvisejícím pojmům předkupník a koupěchtivý. Nově je definována nemovitá věc. Zákoník se vrací k užívání principu superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě), který byl zrušen občanským zákoníkem v roce 1950. Tento princip říká, že „vše, co je pevně spojeno s pozemkem, náleží vlastníku pozemku.“14

2.2.1 Vybrané pojmy podle nového občanského zákoníku Pro správné pochopení daňové problematiky související s nemovitými věcmi a následnou optimalizací daňové povinnosti je důležité seznámit se s pojmy, které zavádí nový občanský zákoník.

Věc (§ 489) Je vše, co není osobou a slouží potřebě lidí. Následující paragrafy občanského zákoníku vymezují, že ani zvíře, ani lidské tělo věcmi nejsou.

Hmotná věc (§ 496) Jednoduše řečeno je to věc, na kterou si můžeme sáhnout, zároveň zde zákon zahrnuje i obchodovatelné přírodní síly.

Nehmotná věc (§ 496) Věc, na kterou si sáhnout nemohu, a práva, jejichž charakter to připouští. 13

BĚHOUNEK, Pavel. Nový občanský zákoník a jeho dopad do systému soukromého práva. Sagit: Nakladatelství ekonomické a právní literatury Ostrava [online]. 2013 [cit. 2014-11-22]. Dostupné z: http://www.sagit.cz/pages/prehlrub.asp?cd=666&typ=c 14 JANDA, Karel. NOZ - změna v pohledu na nemovitost. Daně a účetnictví bez chyb, pokut a penále. 2013, roč. 14, č. 12, s. 71. 16

Movitá věc (§ 498) Je definována negativně, a proto věcí movitou je vše, co není věcí nemovitou.15

Nemovitá věc (§ 498) Vymezení nemovité věci, dříve nemovitosti, doznalo významných změn. Dřívější občanský zákoník říká, že „nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem“ (§ 119). Dále je zde stanoveno, že stavba není součástí pozemku (§ 120a).16 Přístup nového občanského zákoníku k nemovité věci je však odlišný. „Nemovitými věcmi jsou: -

pozemky,

-

podzemní stavby se samostatným účelovým určením,

-

věcná práva k pozemkům,

-

právo stavby,

-

jednotky,

-

věcná práva k podzemním stavbám se samostatným účelovým určením,

-

práva, která za nemovité věci prohlásí zvláštní zákon,

-

věci, které nejsou součástí pozemku a nelze je bez porušení jejich podstaty přenést z místa na místo.“

Stavby nacházející se nad zemským povrchem ve výčtu nemovitých věcí chybí, neboť je zde uplatněn princip superficies solo cedit, z něhož vyplývá, že nadzemní stavba je součástí pozemku, na němž se nachází, za předpokladu, že je vlastník stavby totožný s vlastníkem pozemku (§ 506 odst. 1). Tyto stavby tak k 1. lednu 2014 přestaly v katastru nemovitostí existovat jako samostatné nemovité věci. Nyní se evidují jako součást pozemku, na kterém jsou postaveny. Pokud jsou však vlastník pozemku a vlastník stavby na pozemku se nacházející odlišní, stavba i pozemek zůstávají zapsány v katastru nemovitostí jako dvě samostatné nemovité věci. V tomto případě však zúčastněným stranám (vlastníku pozemku a vlastníku stavby) vzniká předkupní právo. Bude-li chtít tedy daná strana svou nemovitou věc prodat třetí osobě, musí ji nabídnout k odkoupení nejprve druhému vlastníkovi.17

15

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcanskyzakonik/. 2012. 16 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. In: http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcanzak/. 1964. 17 JANDA, Karel. NOZ - změna v pohledu na nemovitost. Daně a účetnictví bez chyb, pokut a penále. 2013, roč. 14, č. 12, s. 71-73. 17

Právo stavby (§ 1240 - § 1256) Právo stavby je věcí nemovitou a zároveň platí, že je stavba součástí práva stavby. Stavebník, vlastník práva stavby, má možnost mít stavbu na cizím pozemku a užívat ji. Stavba může být jak nad povrchem, tak pod povrchem pozemku a není důležité, zda už existuje nebo bude teprve postavena. Právo stavby lze však zřídit jen jako dočasné, nesmí přesáhnout dobu 99 let. Je však možné tuto dobu prodloužit, pokud zúčastněné strany souhlasí. Pokud po uplynutí této doby nedojde k tomu, že by vlastník pozemku stavbu koupil nebo stavebník koupil pozemek, nikdo by tedy nevyužil svého předkupního práva, postupuje se podle § 1255. Vlastník pozemku by vyplatil stavebníkovi za stavbu náhradu, a to ve výši poloviny hodnoty stavby v době zániku práva stavby, pokud není dohodnuto jinak.18

Stavba postavená na cizím pozemku Jak již bylo dříve zmíněno, podle nového občanského zákoníku je stavba součástí pozemku. Výjimku tvoří stavba a pozemek, které mají odlišné vlastníky. Tato výjimka však platí pro stavby postavené na cizím pozemku do konce roku 2013. S účinností nového občanského zákoníku dochází však ke změnám. Platí, že pokud bude stavba postavena na cizím pozemku, připadne vlastníkovi pozemku (§ 1084 odst. 1). Dále se postupuje podle principu dobré víry. V případě, že si osoba myslela, že má právo k pozemku, a jednala tak v dobré víře, dostane od vlastníka pozemku účelně vynaložené náklady (§ 1084 odst. 2). Jestliže v dobré víře nejednala, právo náhrady účelně vynaložených nákladů nemá.

Jednotka (§ 1159) Dříve bylo možno její definici najít také v zákoně o vlastnictví bytů, ten byl však zrušen, když vstoupil v účinnost nový občanský zákoník. Ten vymezuje jednotku jako prostorově oddělenou část domu zahrnující podíl na společných částech nemovité věci. Platí, že společnou částí je i pozemek, na kterém se budova nachází. 19

18

NOVOTNÝ, P., KEDROŃOVÁ,K., ŠTROSOVÁ,I., ŠTÝSOVÁ,M. Nový občanský zákoník: Vlastnictví a věcná práva 1. vyd. Praha: GRADA, s. 105-109. ISBN:978-80-247-5166-5. 19 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcanskyzakonik/. 2012. 18

Pozemek (§ 2 písmeno a), zákon č. 256/2013 Sb.) Definici pozemku je nutno hledat v zákoně o katastru nemovitostí, a to v § 2 písmeno a), kde je vymezen jako „část zemského povrchu oddělená od sousední části hranicí.“20 Neméně důležité je zmínit se o tom, co všechno je součástí pozemku. Podle § 505 nového občanského zákoníku je součástí věci a tedy i pozemku vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. „Součástí pozemku tedy jsou: -

prostor nad jeho povrchem i pod jeho povrchem,

-

stavby zřízené na pozemku s výjimkou staveb dočasných,

-

jiná zařízení zřízená na pozemku,

-

věci zapuštěné v pozemku nebo upevněné ve zdech stavby,

-

podzemní stavby, které nejsou nemovitou věcí, i když zasahují pod jiný pozemek,

-

rostlinstvo vzešlé na pozemku.

Součástí pozemku nejsou: -

drobné stavby,

-

inženýrské sítě,

-

stavby, jejichž vlastníci jsou odlišní od vlastníků pozemků, na nichž jsou tyto stavby zřízeny,

20

-

stroje a jiná upevněná zařízení, k nimž vlastník nemovité věci nemá vlastnické právo,

-

byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky,

-

povrchové a podzemní vody,

-

ložiska vyhrazených nerostů.“21

Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). In:http://business.center.cz/business/pravo/zakony/katastralni/. 2013. 21 JANDA, Karel. NOZ - změna v pohledu na nemovitost. Daně a účetnictví bez chyb, pokut a penále. 2013, roč. 14, č. 12, s. 71-72. 19

3 KATASTR NEMOVITOSTÍ S přijetím nového občanského zákoníku došlo ke změnám i v oblasti katastru nemovitostí. Dříve byla tato oblast upravována dvěma zákony, a to zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, druhým právním předpisem byl zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Pro větší přehlednost vešel v účinnost spolu s novým občanským zákoníkem také nový zákon o katastru nemovitostí. Zákon č. 265/1992 Sb. byl zcela zrušen. Vztahy, principy či pojmy, které nenajdeme v zákonu o katastru, musíme nyní dohledat v novém občanském zákoníku. „Katastr nemovitostí je veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech.“22 Pokud tedy kdokoliv potřebuje informace o dané nemovité věci, dostaví se na příslušný katastrální úřad a za poplatek mu bude vystavena kopie, výpis či opis údajů o dané nemovité věci. Jedinou podmínkou pro získání informací je prokázání totožnosti. Určité údaje je možné z katastru získat i prostřednictvím internetu.23 Význam katastru nemovitostí spočívá především v ochraně práv k nemovitým věcem. Dále mohou informace získané z katastru posloužit ke stanovení ceny nemovité věci či výše daně.

„Předmětem evidence katastru jsou následující nemovité věci: a) pozemky v podobě parcel, b) budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby, c) budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby, d) jednotky vymezené podle občanského zákoníku, e) jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., f) právo stavby, g) nemovité věci, o nichž to stanoví jiný právní předpis.“24

22

Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). In:http://business.center.cz/business/pravo/zakony/katastralni/. 2013. 23 Poskytování údajů z katastru - podrobnější informace. ČÚZK [online]. 2013 [cit. 2014-11-22]. Dostupné z:http://www.cuzk.cz/Katastr-nemovitosti/Poskytovani-udaju-z-KN/Poskytovani-udaju-z-katastru.aspx#vypis 24 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). In:http://business.center.cz/business/pravo/zakony/katastralni/. 2013. 20

Z výčtu lze tedy jasně vidět, že stavby mající totožného vlastníka jako pozemek, na kterém se nacházejí, již nejsou samostatnými nemovitými věcmi. Podle nového občanského zákoníku jsou součástí pozemku, a tudíž se evidují spolu s ním. Předmětem evidence katastru taktéž nejsou drobné stavby.

Zápis do katastru nemovitostí lze provést trojím způsobem, nový občanský zákoník však ukládá, aby se většina zápisů prováděla vkladem.25 Tímto způsobem se zapisují věcná práva, práva ujednaná jako věcná práva, nájem či pacht. Nájem či pacht mohou být zapsány, pouze pokud o to požádá vlastník nebo v případě, že o zápis požádá nájemce či pachtýř se souhlasem vlastníka. Nový občanský zákoník s sebou přináší více jak desítku práv, které mohou být zapsány do katastru. Mimo jiné se jedná o právo stavby, jež předcházející občanský zákoník nepoužíval, či právo ujednání o koupi na zkoušku. Vkladem práva nejen vznikají, ale také zanikají, mění se, promlčují se či se uznávají.

Chce-li někdo zapsat nemovitou věc či právo s ní související do katastru vkladem, podá návrh na zápis do katastru. Musí vyplnit příslušný formulář a spolu s listinou, na jejímž základě má být zápis proveden, je odevzdá na katastrálním úřadě.26 Poplatek katastrálnímu úřadu činí 1 000 Kč. První krok, který katastrální úřad v rámci vkladového řízení učiní, je, že informuje o tomto řízení všechny zúčastněné. Poté rozhodne o schválení návrhu na zápis. Pokud je návrh schválen, po 20 dnech od odeslání informace o řízení, bezodkladně provede zápis do katastru. Rozhodnutí úřadu se nevyhotovuje písemně. Po provedení vkladu pouze vyrozumí zúčastněné strany o tom, jaký vklad byl do katastru uskutečněn.27

Kromě údajů zahrnujících informace o výměře parcely či druhu pozemku se nově evidují také údaje o ceně nemovité věci. Cílem je vytvoření cenové mapy, která by sloužila trhu s nemovitými věcmi a k daňovým účelům. Cena nemovitých věcí zapsána v katastru do 31. 12. 2013 se zpětně zjišťovat nebude.28

25

Nový zápis do katastru nemovitostí: jasně a prakticky. Patria online [online]. 2014 [cit. 2014-11-22]. Dostupné z:http://www.patria.cz/pravo/2539383/novy-zapis-do-katastru-nemovitosti-jasne-a-prakticky.html 26 Zápisy do KN. ČÚZK [online]. 2013 [cit. 2014-11-22]. Dostupné z: http://www.cuzk.cz/Katastrnemovitosti/Zapisy-do-KN/Zapisy-do-KN.aspx#zaznam 27 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). In:http://business.center.cz/business/pravo/zakony/katastralni/. 2013. 28 Nový zápis do katastru nemovitostí: jasně a prakticky. Patria online [online]. 2014 [cit. 2014-11-22]. Dostupné z:http://www.patria.cz/pravo/2539383/novy-zapis-do-katastru-nemovitosti-jasne-a-prakticky.html 21

Poslední výraznou změnou, kterou lze v rámci katastru nemovitostí vysledovat, je užívání principu materiální publicity. Dřívější úprava zákonů dávala přednost realitě před údaji obsaženými v katastru nemovitostí. Z důvodu zvýšení ochrany nabyvatele práv k nemovitým věcem se nyní přistoupilo k již zmíněnému principu. Ten spočívá v tom, že se upřednostňují informace uvedené v katastru před skutečným stavem. Princip tak chrání osoby, které jednají v dobré víře, že informace uvedené v katastru jsou aktuální a pravdivé, odpovídající skutečnosti.29 Aneb co je psáno, to je dáno. V novém občanském zákoníku o tomto principu pojednává § 984 odst. 1.

29

Katastr nemovitostí od 1. 1. 2014. IDnes.cz [online]. 2013 [cit. 2014-11-22]. Dostupné z: http://finance.idnes.cz/katastr-nemovitosti-od-1-1-2014-rekodifikace-vklady-do-katastru-plt/pravo.aspx?c=A130328_214926_pravo_vr 22

4 DANĚ A NEMOVITÉ VĚCI Následující podkapitoly se věnují daním, které je nutné odvádět v souvislosti s nemovitými věcmi, nejčastěji se tak děje při nákupu, prodeji či pouhém vlastnictví nemovité věci. Daňový systém České republiky dělí daně na přímé a nepřímé. Přímé daně placené v souvislosti s nemovitou věcí jsou následující - daň z nemovitých věcí, daň z nabytí nemovité věci a daň z příjmů. Nepřímou daní, která se může v souvislosti s nemovitými věcmi platit, je daň z přidané hodnoty.

4.1 Daň z nemovitých věcí Daň z nemovitých věcí se v daňovém systému řadí mezi přímé majetkové daně a její platba se pravidelně opakuje. Jednou jsme se stali vlastníky nemovité věci, musíme tuto daň platit bez ohledu na naši finanční situaci. V roce 2013 bylo na dani z nemovitostí vybráno téměř 10 miliard korun30, které se staly příjmy rozpočtů obcí. Tyto peníze byly dále investovány podle uvážení příslušných obecních úřadů.

S rekodifikací občanského práva bylo nutné novelizovat také zákon č. 338/2012 Sb., o dani z nemovitostí. Nový občanský zákoník přestal používat slovo nemovitost, kterou předcházející občanský zákoník definoval jako pozemek a stavbu spojenou se zemí pevným základem (§ 119),31 a nahradil ji slovem nemovitá věc, jež se také odlišně definuje. Z tohoto důvodu nyní mluvíme o zákonu o dani z nemovitých věcí. Pojem byt byl substituován pojmem jednotka, jejíž definici nalezneme v novém občanském zákoníku.

Daň z nemovitých věcí je rozdělena na dvě hlavní části, jedná se o daň z pozemků a dále o daň ze staveb a jednotek. Navzdory tomu, že se stavba stala v katastru nemovitostí součástí pozemku a samostatně se již neeviduje, z daňového hlediska se stále daní odděleně.

„Předmětem daně z pozemků jsou pozemky nacházející se na území České republiky a vedené v katastru nemovitostí.“32 Nově předmětem daně nejsou pozemky, které jsou součástí jednotky, a pozemky ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě užívaném 30

Daně - hlavní příjem státního rozpočtu. Finance.cz [online]. 2014 [cit. 2014-11-22]. Dostupné z:http://www.finance.cz/dane-a-mzda/dane-v-cr-a-v-eu/dane-v-cr/inkaso-dani/ 31 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. In: http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcanzak/. 1964. 32 MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2014: úplná znění platná k 1. 1. 2014. 1. vyd. Praha: GRADA, 2013, s. 97. ISBN 978-80-247-3206-0. 23

společně s těmito jednotkami. Pozemky, na nichž se nacházejí jednotky, jsou součástí jednotky a nepodléhají dani. Daní se pouze jednotky, a to daní ze staveb a jednotek.

Poplatníky daně z pozemků jsou většinou vlastnící těchto pozemků. Co se týče práva stavby, je poplatníkem stavebník, tedy držitel práva. Za určitých okolností jsou poplatníky daně také nájemce nebo pachtýř. Poplatníkem daně se může stát i uživatel, a to v případě, že vlastník pozemku není znám.33 Základ daně je dán druhem pozemku. Sazby daně ani koeficienty podle počtu obyvatel obce se s přijetím nového občanského zákoníku nezměnily.

Předmětem daně ze staveb a jednotek jsou zdanitelné stavby, a to budovy definované podle katastrálního zákona, a inženýrské stavby, jež jsou uvedeny v příloze tohoto zákona, a jednotky definovány na základě nového občanského zákoníku.

Poplatníky daně jsou většinou vlastníci zdanitelné stavby či jednotky. Základem daně u zdanitelné stavby je výměra zastavěné plochy v m², a to podle stavu k 1. lednu daného zdaňovacího období. U jednotek jsou to m² podlahové plochy vynásobené koeficientem. Nově existují koeficienty dva, neboť se zohledňuje, zda je součástí jednotky také pozemek přesahující zastavěnou plochu nebo používá-li se s jednotkou pozemek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě. Sazby daně zůstávají stejné jako v předchozích letech. Výjimkou je zdanitelná stavba určená k podnikání, u které postavíme další nadzemní podlaží, základní sazba se u ní zvýší, jen pokud další nadzemní podlaží přesáhne jednu třetinu zastavěné plochy stavby. Dříve se jedna třetina nezohledňovala.34

Stanovená daň může být dále navýšena, a to pomocí místních koeficientů, které si samy stanoví obce. Koeficienty mají hodnoty 2,3,4 nebo 5 a dopadají na všechny nemovité věci v katastru obce s výjimkou orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů a trvalých travních porostů. Zdaňovacím obdobím pro daň z nemovitých věcí je kalendářní rok. Daňové přiznání se podává do 31. ledna zdaňovacího období podle stavu k 1. lednu tohoto období. Přiznání není nutné podávat, pokud poplatník už jednou daňové přiznání podal a nedošlo ke změnám okolností rozhodných pro vyměření daně. V případě, že v průběhu zdaňovacího

33

TEKLÁ, Anna. Daň z nemovitých věcí. Daně a účetnictví bez chyb, pokut a penále. 2014, roč. 15, č. 1, s. 1213. 34 DĚRGEL, Martin. Daň z nemovitých věcí. Daně a účetnictví bez chyb, pokut a penále. 2014, roč. 15, č. 8, s. 6. 24

období k takovýmto změnám došlo, příkladem může být změna vlastnictví, přístavba či změna práv k nemovité věci, poplatník musí následující rok podat nové nebo dílčí daňové přiznání. Daňové přiznání nemusí poplatník například podávat, ani když dojde ke změně sazeb daně nebo koeficientů, tyto údaje si správce daně upraví sám. V novelizovaném znění zákona se nově řeší situace, kdy poplatník zemře v průběhu lhůty pro podání daňového přiznání, aniž by jej stihnul podat. V takovém případě se lhůta pro podání daňového přiznání prodlužuje o dva měsíce. S výjimkou provozovatelů zemědělské výroby a chovu ryb je daň splatná ve dvou stejných splátkách, a to nejpozději do 31. května a do 30. listopadu běžného zdaňovacího období. Pokud není roční daň vyšší než 5 000 Kč, je splatná najednou, a to do 31. května. Nic také nebrání tomu, aby daně vyšší hodnoty byly splaceny najednou. Daň nižší než 30 Kč se neplatí.35

4.2 Daň z nabytí nemovitých věcí Dalším zákonem, kterého se dotkla rekodifikace soukromého práva, je zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Tento zákon, také nazývaný jako zákon o trojdani, byl k 31. 12. 2013 zrušen. K 1. lednu 2014 v účinnost vstoupilo zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Zmíněné opatření ošetřuje situace, kdy dochází k úplatnému převodu nemovité věci, jež se nachází na území České republiky. Pokud se jedná o situace, kdy dochází k dědění či darování nemovité věci, musíme nyní danou problematiku konzultovat se zákonem č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, do jehož paragrafů bylo dědění a darování nemovité věci zakomponováno.

Nabytí vlastnického práva k nemovité věci, aby bylo předmětem zákonného ustanovení Senátu č. 340/2013, musí vždy splňovat dvě následující podmínky, a to současně. Zaprvé se musí jednat o nemovitou věc nacházející se na území České republiky a zadruhé musí být tato nemovitá věc nabývána za úplatu. Předmětem daně je tedy úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je: a) pozemkem, stavbou, částí inženýrské sítě nebo jednotkou nacházející se na území České republiky, b) právem stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území České republiky, 35

MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2014: úplná znění platná k 1. 1. 2014. 1. vyd. Praha: GRADA, 2013, s. 100-101. ISBN 978-80-247-3206-0. 25

c) spoluvlastnickým podílem na nemovité věci uvedené v písmenech a) nebo b). K úplatnému nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem může dojít i na základě zajišťovacího převodu práva či úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím právem. O nabytí vlastnického práva hovoříme i tehdy, pokud se jedná o vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřenského fondu a o nabytí stavby, která se stane součástí pozemku a která dříve byla samostatnou nemovitou věcí (pozemek a stavba měla jiného vlastníka), součástí práva stavby nebo neoprávněně postavena na daném pozemku.36

Máme-li více nemovitých věcí, jejichž spoluvlastníci jsou totožní, a dochází-li ke zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, kladný rozdíl mezi souhrnem hodnot všech podílů spoluvlastníka na těchto nemovitých věcech po vypořádání a před vypořádáním, je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí. Musí být však splněna podmínka úplaty. V opačném případě se kladný rozdíl stává předmětem daně z příjmů.

Jak již bylo řečeno, musí se jednat o úplatné nabytí. Úplata může mít jak formu peněžní, tak nepeněžní. Hodnotu nepeněžního plnění určíme na základě zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. V tomto zákoně jsou mimo jiné použity tři základní způsoby oceňování nemovitostí - nákladový, výnosový a porovnávací. V případě, že je nepeněžním plněním nemovitá věc a lze u ní určit směrnou hodnotu, může být tato hodnota použita jako hodnota nepeněžního plnění. Za předpokladu, že z nějakého důvodu nelze hodnotu nepeněžního plnění určit, má se za to, že touto hodnotou je zjištěná cena nabývané nemovité věci snížená o úplatu, jejíž hodnotu lze určit.

Je důležité si uvědomit, jak se změnila problematika směny dvou nemovitých věcí. V dřívějším zákoně, platném do konce roku 2013, bylo uvedeno, že vzájemné převody nemovitostí jsou považovány za jeden převod. Dani dále podléhala ta nemovitost, z jejíhož převodu byla daň vyšší. V současném opatření Senátu zmínka o směně dvou nemovitých věcí chybí, a tak je potřeba zdanit obě nabytí.

36

HOLMES, Alena a Zdeňka TESAŘOVÁ. Změny v oblasti majetkových daní od 1.1.2014. Finanční, daňový a účetní bulletin. 2013, roč. 21, č. 4, s. 38. 26

Na druhé straně existují nabytí, která dani nepodléhají. Jedná se o úplatné nabytí, jež není v opatření Senátu taxativně uvedeno. Dále také nabytí, jež není úplatné nebo které se vztahuje k nemovité věci nacházející se mimo Českou republiku. Některá nabytí jsou pak jmenovitě z předmětu daně vyloučena. Jedná se o nabytí vlastnického práva k nemovité věci: a) prováděním pozemkových úprav, b) přeměnami obchodních korporací, c) poskytnuté jako náhrada při vyvlastnění. 37

Definici pozemkových úprav nalezneme v zákoně č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. „Pozemkovými úpravami jsou změny v uspořádání pozemků v určitém území provedené za účelem vytvoření půdně ucelených hospodářských jednotek podle potřeb jednotlivých vlastníků půdy a s jejich souhlasem a podle celospolečenských požadavků na tvorbu krajiny, životního prostředí a na investiční výstavbu.“38 Orgánem, jenž má na starost provedení pozemkových úprav, je pozemkový úřad. Pozemkové úpravy se snaží provádět na základě dohody mezi vlastníky, pokud to však není možné, postupuje tento orgán podle zákona.

Jedna z možností, jak může být vyvlastněnému kompenzován vyvlastněný pozemek či stavba, je, že mu bude poskytnut jiný pozemek či stavba. Vyvlastněný se však na tom musí dohodnout s vyvlastňovatelem. Právo na rozdíl v ceně vyvlastněného pozemku či stavby a náhradního pozemku či stavby je zachováno.39

Osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí definují § 6 – 9 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., jež dělí osvobození od daně do čtyř oblastí. Jedná se o věcná osvobození od daně ve veřejnoprávní oblasti, u nových staveb, u jednotek a ostatní věcná osvobození. Co se týče nových staveb, je nutné, aby k prvnímu úplatnému nabytí došlo nejpozději 5 let ode dne, od kterého lze podle stavebního zákona takovouto stavbu užívat.

37

TESAŘOVÁ, Zdeňka. Daň v oblasti nemovitých věcí - část I. Finanční, daňový a účetní bulletin. 2014, roč. 22, č. 2, s. 14-15. 38 Předpis č. 229/1991 Sb. Zákon o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. In:http://www.zakonyprolidi.cz/cs/1991-229. 1991. 39 Předpis č. 184/2006 Sb. Zákon o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění). In: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2006-184. 2006. 27

Poplatníkem daně je jak převodce, tak nabyvatel, to je dáno okolnostmi. Za podmínky, že se jedná o nabytí nemovité věci na základě koupě či směny, se po rekodifikaci mohou obě strany dohodnout, že poplatníkem bude nabyvatel. V případě, že si tuto podmínku ve smlouvě nestanovili, je plátcem převodce vlastnického práva. Je nutno zdůraznit, že si strany mohou tuto podmínku implementovat pouze do kupní či směnné smlouvy. V ostatních případech, mezi které například patří „nabytí nemovité věci při exekuci, vyvlastnění, vydržení, ve veřejné dražbě nebo na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva,“40 je poplatníkem daně vždy nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci. Nesmíme zapomínat na existenci úřadu ručitele. Pokud je totiž poplatníkem daně převodce, nabyvatel má funkci ručitele. Tento vztah však obráceně neplatí. Za nabyvatele práva k nemovité věci, jenž je poplatníkem, převodce práva neručí.41

Novým institutem vyskytujícím se v tomto zákoně je solidární daňová povinnost. Tu mají ti poplatníci, jejichž podíl na nemovité věci nelze přesně stanovit, a tudíž musí platit daň společně a nerozdílně. Na takovéto poplatníky je nazíráno, jako by měli společnou daňovou povinnost, to znamená, že podávají pouze jedno daňové přiznání. Platí tady tzv. princip jeden za všechny a všichni za jednoho. Poplatníci by si měli zvolit společného zmocněnce, pokud tak neučiní, stane se společným zmocněncem ten poplatník, jenž první podal daňové přiznání nebo dodatečné daňové přiznání. V případě, že daňová povinnost splněna nebude, má finanční úřad právo požadovat tuto daň od kteréhokoliv poplatníka a požadovat zaplacení celé výše daně. 42

Základem daně je nabývací hodnota, která může být za určitých podmínek snížena o uznatelný výdaj. Existují čtyři druhy nabývací hodnoty, a to: a) sjednaná cena, b) srovnávací daňová hodnota, c) zjištěná cena nebo d) zvláštní cena.

40

Dotazy a odpovědi k dani z nabytí nemovitých věcí - 2. Finanční správa [online]. 2014 [cit. 2014-12-13]. Dostupné z:http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-seznam-dani/FAQ_DNNV_280114_2.pdf 41 MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2014: úplná znění platná k 1. 1. 2014. 1. vyd. Praha: GRADA, 2013, s. 109. ISBN 978-80-247-3206-0. 42 HOLMES, Alena a Zdeňka TESAŘOVÁ. Změny v oblasti majetkových daní od 1. 1. 2014. Finanční, daňový a účetní bulletin. 2013, roč. 21, č. 4, s. 40. 28

To, kterou nabývací hodnotu použijeme, je dáno tím, jaká nemovitá věc se nabývá, kdo ji nabývá a za jakých podmínek ji nabývá. Nabývací hodnotu je potřeba stanovit ke dni, kdy nastala skutečnost, která je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí, tzn., kdy došlo k úplatnému nabytí vlastnického práva k nemovité věci.

Sjednaná cena je chápána jako úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Jak již bylo dříve řečeno, úplata může mít jak peněžní, tak nepeněžní charakter. Sjednaná cena je tedy cenou kupní a případně zahrnuje i daň z přidané hodnoty. Naopak se do sjednané ceny nezahrnuje poplatek za zprostředkování realitní kanceláři. Sjednaná cena je nabývací hodnotou ve třech případech, a to když je: a) sjednaná cena vyšší než srovnávací daňová hodnota, b) sjednaná cena rovna srovnávací daňové hodnotě, c) výlučnost použití sjednané ceny stanoveno zákonem.

Ke srovnávání sjednané ceny se srovnávací daňovou hodnotou se přistupuje vždy, když není stanoveno výlučné použití sjednané ceny, výlučné použití zjištěné ceny či zvláštní cena.43

Srovnávací daňová hodnota představuje 75 % směrné hodnoty, nebo 75 % zjištěné ceny. Volba té či oné hodnoty je zcela na svobodné vůli poplatníka. Nicméně existují dvě výjimky, kdy je potřeba použít zjištěnou cenu, a to v případě: a) že poplatník neposkytl údaje o nemovité věci k určení směrné hodnoty, nebo b) pokud nelze směrnou hodnotu stanovit.44

Jedná-li se o spoluvlastnictví k více nemovitým věcem, jejichž spoluvlastníci jsou totožní, je logické, že se použije pouze jeden typ srovnávací daňové hodnoty pro všechny nemovité věci v případě zrušení a vypořádání takovéhoto spoluvlastnictví.

Srovnávací daňová hodnota je nabývací cenou pouze při splnění podmínky, že je vyšší než sjednaná cena. Jen tehdy můžeme srovnávací daňovou hodnotu považovat za základ daně.

43

TESAŘOVÁ, Zdeňka. Daň z nabytí nemovitých věcí - základ daně (II. část). Finanční, daňový a účetní bulletin. 2014, roč. 22, č. 3, s. 29-30. 44 MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2014: úplná znění platná k 1. 1. 2014. 1. vyd. Praha: GRADA, 2013, s. 107. ISBN 978-80-247-3206-0. 29

Směrná hodnota je hodnota nemovité věci, která v sobě zohledňuje ceny nemovitých věcí v okolí a ve stejném časovém horizontu. Ke stanovení výše směrné hodnoty slouží vyhláška č. 419/2013 Sb., vydaná Ministerstvem financí ČR, kterou pro výpočet použije místně příslušný finanční úřad. Co se týče směrné hodnoty urbanizovaných pozemků, zohledňuje se v ní například charakter zástavby v okolí, poloha pozemku v rámci obce či dostupnost občanské vybavenosti a hromadné dopravy. Směrná hodnota rodinného domu je pak ovlivněna počtem podlaží a typem zastřešení, způsobem napojení stavby na rozvody a odpady nebo také účelem využití půdního prostoru.45

Dále zákon přesně vyjmenovává, u kterých nemovitých věcí je směrnou hodnotu možné určit a u kterých nikoliv. Výběr směrné hodnoty však pro poplatníka zakládá určité povinnosti. Je nezbytné, aby poplatník finančnímu úřadu poskytl informace pro určení směrné hodnoty. Tento soubor informací zahrnuje údaje týkající se velikosti, druhu, účelu stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů příslušné nemovité věci. Pokud nejsou informace úřadu poskytnuty, přistupuje správce k určení srovnávací daňové hodnoty na základě zjištěné ceny, a tudíž požaduje od poplatníka dodání znaleckého posudku. Při využití směrné hodnoty musí dále poplatník v daňovém přiznání sám vyčíslit zálohu ve výši 4 % sjednané ceny nemovité věci a tuto zálohu zaplatit nejpozději v poslední den lhůty pro podání daňového přiznání.46 Zjištěná cena je cena zjištěná na základě vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku. Zjištěná cena je stanovena na základě této vyhlášky znalcem, který vydává znalecký posudek. Zjištěná cena se použije, pokud si ji poplatník vybere v rámci srovnávací daňové hodnoty, v tomto případě zohledňujeme 75 % zjištěné ceny. Další možností je použití zjištěné ceny v její 100% výši, jestliže stanoví její výlučné použití zákon, anebo v případě, že není použito zbylých tří typů nabývacích cen. Při použití zjištěné ceny, ať už samostatně nebo v rámci srovnávací daňové hodnoty, je nutné k daňovému přiznání také přiložit znalecký posudek. Existují však určité výjimky z pravidla.47

45

Vyhláška č. 419/2013 Sb. In: www.mfcr.cz/cs/legislativa/legislativni-dokumenty/2013/vyhlaska-c-419-2013sb-16359. 2013. 46 MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2014: úplná znění platná k 1. 1. 2014. 1. vyd. Praha: GRADA, 2013, s. 107-110. ISBN 978-80-247-3206-0. 47 TESAŘOVÁ, Zdeňka. Daň z nabytí nemovitých věcí - základ daně (II. část). Finanční, daňový a účetní bulletin. 2014, roč. 22, č. 3, s. 32-33. 30

Zvláštní cena je nabývací hodnotou za specifických situací, kterými může být například vydražení, předražek, insolvence, řešení pozůstalosti či v rámci obchodních korporací. Za předpokladu, že můžeme stanovit zvláštní cenu, je nabývací hodnotou výlučně tato cena.

Nabývací hodnotu lze snížit o uznatelný výdaj. Ten je definován v § 24 zákonného opatření jako „odměna a náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci za znalecký posudek určující zjištěnou cenu, je-li tento posudek vyžadovanou přílohou daňového přiznání a je-li tento výdaj uplatněn poplatníkem v daňovém přiznání nebo dodatečném daňovém přiznání.“ Zaplacení takovýchto odměn a nákladů je prokazováno na základě dokladů, které je nutné přiložit k daňovému přiznání.

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 %. Výše daně se vypočte jako součin nabývací hodnoty (za určitých podmínek snížené o uznatelný výdaj) zaokrouhlené na celé stokoruny nahoru a sazby daně. Daň nižší než 200 Kč se nestanoví a neplatí.

Co se týče daňového přiznání, rozlišujeme, zda jsou nemovité věci zapsány do katastru či nikoliv. U nemovitých věcí zapisovaných do katastru je třeba podat daňové přiznání do konce třetího kalendářního měsíce po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí vklad proveden. Daňové přiznání k nabytí nemovité věci, jež v katastru zapsána není, se podává nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž došlo k rozhodné skutečnosti. K daňovému přiznání se přikládají následující doklady a informace, přičemž vždy je nutné doložit písemnost o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, potřeba ostatních dokladů je dána okolnostmi: a) písemnost dokládající nabytí vlastnického práva k nemovité věci, b) písemnost o zvláštní ceně, c) znalecký posudek, d) doklad potvrzující zaplacení odměny a nákladů znalci, e) údaje nezbytné ke stanovení směrné hodnoty.

Písemnosti již není třeba přikládat v podobě originálu, zcela dostačující je běžná kopie, a to dokonce i v elektronické podobě.48 48


4.3 Daň z příjmů Poslední daní v řadě přímých daní, která může být u nemovitých věcí stanovena, je daň z příjmů. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů byl za dobu své účinnosti novelizován více než stokrát a i díky tomu je považován za zákon velice nepřehledný. Rekodifikace soukromého práva tento trend potvrdila. Podle JUDr. Petra Novotného, Ph.D., by také samotný zákon o daních z příjmů potřeboval projít významnou rekodifikací, jejíž uskutečnění „by vedlo k větší transparentnosti a k lepšímu porozumění tohoto právního předpisu ze strany daňových poplatníků.“49

V návaznosti na změnu občanského zákoníku došlo ke zrušení zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí. Zatímco daň z převodu nemovitostí byla nahrazena daní z nabytí nemovitých věcí, kterou upravuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013. Problematika dědění a darování z hlediska daní byla včleněna do zákona o daních z příjmů. 50

Daňová problematika týkající se dědění majetku, a tedy i nemovitých věcí, se řeší stejně jak u fyzické, tak u právnické osoby. Zákon o daních z příjmů stanovuje, že bezúplatný příjem z nabytí dědictví či odkazu je osvobozen od daně. Dříve byla situace jiná, neboť od dědické daně byli osvobození pouze příbuzní v řadě přímé a manželé, dále pak příbuzní v řadě pobočné, které zákon vyjmenovával.51

Dary z hlediska daně z příjmů fyzických osob mohou být předmětem daně ve třech oblastech, a to dary jako příjmy ze závislé činnosti, dary jako příjmy ze samostatné činnosti a dary jako ostatní příjmy. Pokud jde o nemovité věci, předpokládáme, že ty budou spadat především do oblasti příjmů ze samostatné činnosti a ostatních příjmů. Osvobození od daně se týká těch darů, které jsou obdrženy od příbuzných v linii přímé či v linii vedlejší, a to od těch, které vyjmenovává zákon, anebo od osoby, se kterou žil poplatník alespoň jeden rok před darováním ve společně hospodařící domácnosti, a vzhledem k tomu se staral

49

MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2014: úplná znění platná k 1. 1. 2014. 1. vyd. Praha: GRADA, 2013, s. 8. ISBN 978-80-247-3206-0. 50 PITTERLING, Marcel a Eva SEDLÁKOVÁ. Dědění v daních z příjmů fyzických osob od 1. 1. 2014. Finanční, daňový a účetní bulletin. 2014, roč. 22, č. 2, s. 7. 51 MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony: úplná znění platná k 1. 1. 2013. 1. vyd. Praha: GRADA, 2012, s. 104. ISBN 978-80-247-3206-0. 32

o domácnost, nebo byl na tuto osobu odkázán výživou. Toto pravidlo je převzato z již zrušeného zákona o trojdani.52 Zákon o dani z příjmu fyzických osob uvádí další okolnosti, kdy dochází k osvobození daru od daně. Jedním z nich je situace, kdy poplatník daruje majetek, což může být i nemovitá věc, zoologické zahradě. Dar může ovlivnit daň z příjmů i jiným způsobem. Fyzická osoba má právo odečíst si od základu daně hodnotu daru ve výši alespoň 2 % základu daně nebo alespoň 1000 Kč, maximum je stanoveno jako 15 % základu daně za zdaňovací období. Právnická osoba si může odečíst od základu daně hodnotu daru alespoň za 2000 Kč, nejvýše však 10 % ze základu daně, který je snížen o odečitatelné položky. Podmínkou odečtení dané hodnoty daru od základu daně je však omezeno příjemcem daru či pro jaký účel je dar poskytován.53 Snížení základu daně pomocí hodnoty daru tak znamená nižší daň, kterou musí poplatník finančnímu úřadu zaplatit.

Ať už se jedná o fyzickou osobu či o osobu právnickou, příjmy z prodeje nemovitých věcí i příjmy z nájmu jsou předmětem daně. Fyzické osoby mají však výhodu v tom, že za určitých okolností jsou tyto příjmy od daně osvobozeny. Fyzická osoba, která nezahrnula rodinný dům a s ním související pozemek, nebo jednotku a s ní související pozemek, za podmínky, že k této jednotce nepatří jiný nebytový prostor než garáž, sklep či komora, do svého obchodního majetku, neplatí daň z příjmů, který jí plyne z prodeje těchto nemovitých věcí, v následujících případech: a) nejméně po dobu 2 let bezprostředně předcházejících prodeji měla v rodinném domě či vymezené jednotce bydliště, b) měla v rodinném domě či vymezené jednotce bydliště po dobu kratší než 2 roky, ale příjem z prodeje těchto nemovitých věcí použije na uspokojení bytové potřeby. Musí být však splněna ještě další podmínka a tou je použití příjmu na uspokojení bytové potřeby do 1 roku následujícího po roce, ve kterém příjem získala, c) pokud nedojde k předcházejícím situacím, je prodej nemovité věci osvobozen od daně v případě, že mezi nabytím vlastnictví k dané věci a jejím prodejem uplynulo alespoň 5 let. Do těchto 5 let se počítá i vlastnické právo zůstavitele, kterým byl příbuzným v řadě přímé či manželem. 52

PITTERLING, Marcel a Eva SEDLÁKOVÁ. Dary v daních z příjmů fyzických osob od 1. 1. 2014. Finanční, daňový a účetní bulletin. 2014, roč. 22, č. 3, s. 8-10. 53 PELC, Vladimír a Petr PELECH. Daně z příjmů: s komentářem 2014 : zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů s komentářem, účinný pro rok 2014, zákon č. 593/1992 Sb., o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů s komentářem, účinný pro rok 2014, vyhlášky a nařízení vlády, pokyny a sdělení MF ČR a GFŘ, judikatura. Olomouc: ANAG, 2014, s. 248, 314-315. ISBN 978-80-7263-867-3. 33

Fyzická osoba, která si nemovité věci zahrne do obchodního majetku, což je majetek, o kterém bylo nebo je účtováno či byl nebo je uveden v daňové evidenci, má podmínky k osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí odlišné. Při prodeji domu či jednotky nezahrnující jiný nebytový prostor než garáž, sklep, komoru, je osvobození možné až po 2 letech od vyřazení z obchodního majetku, u ostatních nemovitých věcí je osvobození možné až po 5 letech od vyřazení. Nikdy není od daně osvobozen příjem z prodeje práva stavby, pokud na pozemku zatíženém tímto právem není postavena stavba, a nezáleží na tom, zda je nemovitá věc součástí obchodního majetku či ne.54

Prostředky získané z nájmu jsou u fyzických osob zahrnuty do příjmů ze samostatné činnosti, pokud jsou nemovité věci zahrnuty do obchodního majetku, v ostatních případech do příjmů z nájmu. Pokud by se jednalo o nájem jednorázový a zároveň příležitostný, příjem z něj by byl zahrnut do ostatních příjmů. 55 Jak u fyzických, tak u právnických osob neexistuje možnost, kdy by příjmy z nájmu nemovité věci byly od daně osvobozeny.

4.4 Daň z přidané hodnoty Přijetí nového občanského zákoníku přineslo změny i v oblasti daně z přidané hodnoty, přesto jsou tyto změny především terminologické a legislativně-technické. „Věcné změny přináší tato novela ve vazbě na nový občanský zákoník v oblasti pravidel pro osvobození od daně či případného uplatnění daně při dodání a nájmu nemovitých věcí.“56 Dříve byly od daně osvobozeny všechny pozemky s výjimkou stavebních. V novele zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty však přibyla další podmínka, a to, že se na pozemku nesmí nacházet stavba pevně spojená se zemí anebo inženýrská síť. V případě, že tyto podmínky nejsou splněny, je pozemek osvobozen od daně až po uplynutí 5leté lhůty. Ta se počítá buď od vydání prvního kolaudačního souhlasu, nebo ode dne, kdy se stavba začala používat, v úvahu se bere ten den, který nastal dříve.

54

MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2015: úplná znění platná k 1. 1. 2015. 1. vyd. Praha: GRADA, 2014, s. 10-11. ISBN 978-80-247-5507-6. 55 PTÁČKOVÁ, Vlasta. Nájem bytové jednotky z hlediska daně z příjmů. Daně a účetnictví - bez chyb, pokut a penále. 2014, roč. 15, č. 2-3, s. 17. 56 BENDA, Václav. Daň z přidané hodnoty při převodu a nájmu nemovitosti od 1. 1. 2014. Finanční, daňový a účetní bulletin. 2014, roč. 22, č. 1, s. 2. 34

V rámci daně z přidané hodnoty jsou nemovité věci předmětem daně, pokud jsou dodány jako zboží nebo poskytnuty jako služba za úplatu osobou povinnou k dani v rámci uskutečňování ekonomické činnosti s místem plnění v tuzemsku. Termín dodání zboží tak zahrnuje i dodání nemovité věci či práva stavby a finanční leasing. Leasing operativní je považován za službu. Úplatou se rozumí plnění v penězích, ale i nepeněžité plnění. Stanovení místa plnění je nezbytné k tomu, abychom věděli, zda se předmět zdaňuje v tuzemsku, a tudíž zda bude daň příjmem českého státního rozpočtu. Pokud hovoříme o nemovitých věcech, určení je snadné, a to v místě, kde se nemovitá věc nachází, ať už se jedná o dodání zboží či služby. Místo plnění u práva stavby je dáno místem, kde se nachází pozemek, který je takovýmto právem zatížen.

Dalším krokem při stanovení daně z přidané hodnoty je určení, kdy má být plnění uskutečněno a kdy tak vzniká povinnost daň přiznat. U nemovitých věcí je to den předání nemovité věci nabyvateli do užívání nebo den, kdy je doručeno oznámení informující o dni zápisu změny vlastnického práva, opět zde platí pravidlo, že se řídíme tím dnem, který nastane jako první. U finančního leasingu je zdanitelné plnění uskutečněno dnem, kdy přenecháme nemovitou věc k užívání jiné osobě. Pokud jde o operativní leasing, je dnem uskutečnění zdanitelného plnění den uvedený ve smlouvě.

Za určitých podmínek je však dodání určitých nemovitých věcí nebo jejich nájem od daně osvobozen. Jedná se o osvobození bez nároku na odpočet, což znamená, že plátce si danou nemovitou věc kupuje či pronajímá bez daně a zároveň si tuto daň nemůže odečíst na vstupu. Dodání pozemku je od daně vždy osvobozeno v případě, že se nejedná o stavební pozemek a že se na něm nenachází stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť.57 Při nesplnění obou podmínek současně dochází k osvobození pozemku až po 5 letech od vydání prvního kolaudačního souhlasu, nebo ode dne prvního užívání stavby, zohledňujeme ten den, který nastal jako první. Stavby, práva stavby, podzemní stavby se samostatným účelovým určením, inženýrské sítě a jednotky jsou osvobozeny, až když splní zmiňovanou 5letou lhůtu.58 Pro vybrané nemovitosti, které byly pořízeny do konce roku 2012,

57

GEBAROWSKÝ, Jiří a Jana SKÁLOVÁ. Daňový poradce pro podnikatele 2014. 8. aktualizované. Praha: Linde Praha, 2014. s. 782. ISBN 978-80-7201-935-9. 58 MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2014: úplná znění platná k 1. 1. 2014. 1. vyd. Praha: GRADA, 2013, s. 10. ISBN 978-80-247-3206-0. 35

platí lhůta 3 let.59 Je možné, že dojde k situaci, kdy je prodávána stavba s přilehlým pozemkem, pak se osvobození od daně řídí daňovým režimem stavby, což znamená, že pokud je stavba osvobozena, tak je osvobozen i pozemek, na kterém je postavena. Pokud stavba podléhá zdanění, tak to platí i pro pozemek.60 Nedělitelnost režimu stavby a pozemku platí i z pohledu výše sazby daně.

Další specifická situace může nastat u práva stavby. Právem stavby je myšleno právo mít na cizím pozemku stavbu a není důležité, zda je stavba již postavena nebo se stavět teprve bude.61 V situaci, že se jedná o právo stavby, kdy bude stavba teprve vybudována, jedná se vždy o zdanitelné plnění, nemohlo totiž dojít ani ke kolaudaci, ani k prvnímu užívání stavby. Naopak, pokud právo stavby představuje právo k postavené stavbě, zohledňuje se časový test 5 let.62 Plátce má však možnost osvobození od daně neuplatnit i navzdory tomu, že uplyne lhůta 5 let.

Nájem nemovité věci je osvobozen od daně z přidané hodnoty v případě, že se nejedná o následující druhy nájmu: a) krátkodobý nájem nemovité věci, b) nájem prostor a míst k parkování vozidel, c) nájem bezpečnostních schránek, d) nájem strojů nebo jiných upevněných zařízení.

Za krátkodobý nájem je považován takový nájem, který trvá nepřetržitě maximálně 48 hodin. Přestože může plátce uplatnit osvobození od daně, má také právo toto osvobození neuplatňovat a to v případě, že pronajímá nemovitou věc jiným plátcům pro účely jejich ekonomických činností.

„Základem daně je vše, co jako úplatu obdržel nebo má obdržet plátce za uskutečnění zdanitelného plnění, včetně částky na úhradu spotřební daně od osoby, pro kterou 59

MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2012: úplná znění platná k 1. 1. 2012. 1. vyd. Praha: GRADA, 2011, s. 10. ISBN 978-80-247-3206-0. 60 BENDA, Václav. Úprava odpočtu nemovitých věcí v roce 2014. Daně a účetnictví - bez chyb, pokut a penále. 2014, roč. 15, č. 2-3, s. 26. 61 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcanskyzakonik/cast3h2d5.aspx#cast3h2d5o1. 2012. 62 BENDA, Václav. Daň z přidané hodnoty při převodu a nájmu nemovitosti od 1. 1. 2014. Finanční, daňový a účetní bulletin. 2014, roč. 22, č. 1, s. 4-5. 36

je zdanitelné plnění uskutečněno, nebo od třetí osoby, bez daně za toto zdanitelné plnění.“63 Předchozí formulace je obecným vymezením základu daně tak, jak je vymezena v § 36 zákona č. 235/2004 Sb. Nicméně další paragrafy uvádějí, že je základ daně ovlivněn přijetím úplaty před dnem uskutečnění zdanitelného plnění nebo slevou z ceny, pokud je poskytnuta ke dni uskutečněného zdanitelného plnění.

Sazba daně je základní 21 %, první snížená 15 % a druhá snížená, jejíž výše je 10 %. Nemovitých věcí se týká první snížená sazba, pokud jsou na již dokončené stavbě, která je určená pro bydlení nebo pro sociální bydlení, uskutečněny montážní či stavební práce. Následně zákon vymezuje, které stavby jsou zahrnuty pod pojmem stavba pro bydlení a stavba pro sociální bydlení. První snížená sazba daně se používá také pro stavební a montážní práce, jejichž výsledkem je nová stavba pro sociální bydlení, a také v případě, že se stavba nebo prostor pomocí těchto prací přetvoří na stavbu pro sociální bydlení. Také dodání určitých nemovitých věcí v rámci sociálního bydlení je za stanovených podmínek zdaňováno sazbou ve výši 15 %. Ostatní zdanitelná plnění související s nemovitými věcmi jsou zdaňována základní sazbou daně. 64

U dodání zboží, tedy i nemovité věci a poskytnutí služby, kterou může být v rámci nemovitých věcí například operativní leasing nebo oprava budovy, se daň vypočítává dvojím způsobem. Jedná se o tzv. metodu zdola a metodu shora. Pomocí první zmiňované metody se daň vypočte jako součin základu daně a daňové sazby. Metoda shora stanoví daň jako součin úplaty za zdanitelné plnění, která je včetně daně a koeficientu 21/121 nebo 15/115, podle toho zda se se uplatňuje základní či snížená sazba daně. Koeficient se musí zaokrouhlit na čtyři desetinná místa.65

U dlouhodobého majetku, a tudíž i u nemovitých věcí může dojít k úpravě odpočtu daně. K této situaci dochází, když si plátce uplatnil nárok na odpočet daně na vstupu u přijatého plnění, a posléze právo nároku na odpočet ztratí, neboť se změní rozsah použití tohoto plnění v rámci jeho ekonomické činnosti. K úpravě odpočtu daně dochází i v opačném případě, kdy 63

MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2014: úplná znění platná k 1. 1. 2014. 1. vyd. Praha: GRADA, 2013, s. 131-136. ISBN 978-80-247-3206-0. 64 MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2015: úplná znění platná k 1. 1. 2015. 1. vyd. Praha: GRADA, 2014, s. 132-133. ISBN 978-80-247-5507-6. 65 HUŠÁKOVÁ, Zdeňka a Martina MATĚJKOVÁ. DPH u nemovitostí. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013, xv, s. 45-46. ISBN 978-80-7400-500-8. 37

plátce neměl nárok na odpočet daně, ale ten mu později vznikl. Doba, během které se úprava odpočtu daně může provést, není neomezená, ale činí 5 let, které začínají běžet rokem, v němž byl dlouhodobý majetek pořízen. U staveb, jednotek a jejich technického zhodnocení, stejně tak jako u pozemků je lhůta delší a činí 10 let. Úprava odpočtu daně se vztahuje i na dlouhodobý majetek vytvořený vlastní činností. U tohoto majetku běží lhůta od kalendářního roku, ve kterém byl majetek uveden do stavu způsobilého k užívání. Kontrola změn týkající se účelu používání dlouhodobého majetku se provádí každoročně, a to po dobu 5 či 10 let. Úprava odpočtu daně se provede za podmínky, že rozdíl mezi ukazateli nároku na odpočet je větší než 10 procentních bodů. Srovnává se vždy ukazatel původního nároku na odpočet s ukazatelem nároku na odpočet daně v daném kalendářním roce. Ukazatel může být jak kladný, je možno si nárokovat vyšší odpočet daně, nebo záporný, je nutno tuto částku vrátit, nárok na odpočet se tedy snížil.66

Pro shrnutí, ve sféře nemovitých věcí se s daní z přidané hodnoty setkáváme v následujících situacích: a) dodání nemovité věci (dodání zboží) - nákup/prodej nemovité věci, finanční leasing, b) nájem nemovité věci (poskytnutí služby) - operativní leasing, c) služby související s nemovitou věcí - montáž, oprava, služby znalce a další, d) úprava odpočtu daně.

66


5 PŘÍPADOVÉ STUDIE Následující stránky této diplomové práce si kladou za cíl analyzovat dopad změn, které se promítly v oblasti daňových zákonů poté, co vstoupil v účinnost nový občanský zákoník. Analýza je provedena na základě případových studií smýšleného pana Vítka, který nejprve vystupuje jako fyzická osoba, nepodnikatel, poté jako podnikající fyzická osoba a v neposlední řadě jako jediný společník s.r.o. Postupně jsou rozebírány zákony týkající se daně z nemovitých věcí, daně z nabytí nemovitých věcí, daně z příjmů a daně z přidané hodnoty. Jak již bylo dříve řečeno, zaměřuji se především na změny v těchto zákonech a jejich dopad na zdanění nemovitých věcí, proto postupy, které zůstaly zachovány až do roku 2015, nejsou rozebírány tak detailně. Na zadání případové studie navazuje způsob výpočtu daně platný do 31. 12. 2013, následně je popsán současně platný způsob výpočtu. Změny daňových zákonů mezi léty 2014 a 2015 se nemovitých věcí příliš nedotkly. Nicméně ty, které nějakým způsobem ovlivnily výši daně či povinnosti poplatníka v oblasti nemovitých věcí, jsou zdůrazněny.

5.1 Případové studie - fyzická osoba nepodnikatel 5.1.1 Daň z nemovitostí a daň z nemovitých věcí Pan Vítek je fyzickou osobou, nepodnikatelem. Je občanem města Šenova, jehož území spadá pod správu katastrálního pracoviště v Ostravě. Obec Šenov má 6 233 obyvatel, koeficient přiřazený k obci je tudíž ve výši 1,6. Místní koeficient má hodnotu 2.

K 1. 1. 2013 vlastnil pan Vítek následující nemovitosti: a) byt 2+1 o výměře 60 m²; včetně nebytového prostoru - sklep, k budově, ve které se byt nachází, přísluší pozemek o výměře 2 400 m², podíl pana Vítka na pozemku je 1/12, byt pronajímá, b) rodinný dům, jehož zastavěná plocha činí 180 m², dům má 3 nadzemní podlaží, příslušenství domu tvoří nekrytý bazén o ploše 21 m² a kůlna zabírající 18 m², c) pozemek, na němž se nachází rodinný dům, bazén a kůlna, má výměru 1 500 m², d) další pozemek o výměře 2 000 m², na kterém je zavedena vodovodní a kanalizační síť.

39

Stanovení výše daně z nemovitostí za rok 2013

a) Poplatníkem daně je pan Vítek, přestože byt pronajímá, neboť je vlastníkem bytu. Základ daně z bytu se stanoví jako součin výměry podlahové plochy bytu, a to ve stavu, který je platný k 1. lednu daného zdaňovacího období, a koeficientu 1,2. Tento součin se nazývá upravená podlahová plocha. Koeficient 1,2 vlastně zohledňuje společné části domu využívané všemi obyvateli domu.

základ daně

60 m² * 1,2 = 72 m² upravené podlahové plochy

základní sazba daně

2 Kč za 1 m² upravené podlahové plochy

Základní sazba daně se musí vynásobit koeficientem přiřazeným k obci. 2 Kč * 1,6 = 3,2 Kč za 1 m² upravené podlahové plochy daň

72 m² * 3,2 Kč = 230,4 Kč

Daň je nakonec nutno vynásobit místním koeficientem mající hodnotu 2, který stanovila obec, a zaokrouhlit na celé koruny nahoru podle daňového řádu.

daň ze staveb - byt

230,4 Kč * 2 = 461 Kč

Podíl pana Vítka na pozemku má výměru 2 400 m²/12 = 200 m². Základem daně z pozemků je výměra platná k 1. lednu daného zdaňovacího období.

základ daně

200 m²


0,2 Kč za 1 m² (pozemek je zařazen do ostatních ploch)

daň

200 m² * 0,2 Kč = 40 Kč


daň z pozemku

40 Kč * 2 = 80 Kč

b) Rodinný dům - základem daně je zastavěná plocha v m², a to podle stavu k 1. lednu daného zdaňovacího období. 40

základ daně

180 m²


2 Kč za 1 m²

U rodinného domu je třeba základní sazbu zvýšit o 0,75 Kč za každé nadzemní podlaží, které přesahuje 2/3 zastavěné plochy. Dům pana Vítka má 3 podlaží, přičemž první nadzemní podlaží vytyčuje zastavěnou plochu, tudíž musíme k základní sazbě přičíst 1,5 Kč za 2 další podlaží.

základní sazba po úpravě

3,5 Kč za 1 m²

Základní sazba daně se musí po úpravě vynásobit koeficientem přiřazeným k obci. 3,5 Kč za 1 m² * 1,6 = 5,6 Kč za 1 m² daň

180 m² * 5,6 Kč za 1 m² = 1 008 Kč

Daň je nakonec nutno vynásobit místním koeficientem mající hodnotu 2, který stanovila obec.

daň ze stavby - rodinný dům 1008 Kč * 2 = 2 016 Kč

Nekrytý bazén - tvoří příslušenství k rodinnému domu a má výměru větší než 16 m². U příslušenství patřící k obytnému domu se zdaňuje výměra tohoto příslušenství přesahující 16 m², u pana Vítka se jedná o 5 m² (21-16 = 5).

základ daně

5 m²


2 Kč za 1 m²

Základní sazba daně se musí vynásobit koeficientem přiřazeným k obci. 2 Kč za 1 m² * 1,6 = 3,2 Kč za 1 m² daň

5 m² * 3,2 Kč za 1 m² = 16 Kč

Daň je nakonec nutno vynásobit místním koeficientem mající hodnotu 2, který stanovila obec.

daň ze stavby - bazén

16 Kč * 2 = 32 Kč

41

Kůlna - je dalším příslušenstvím k rodinnému domu, postup je stejný jako u stanovení daně u bazénu.

daň ze stavby - kůlna

13 Kč

c) Pozemek - základem daně je jeho výměra v m², musíme však zohlednit plochu, která je zastavěna rodinným domem, bazénem a kůlnou.

základ daně

1 500-180-21-18 = 1 281 m²

sazba daně

0,2 Kč za 1 m²

daň

1 281 m² * 0,2 Kč za 1 m² = 256,2 Kč


daň z pozemku

256,2 Kč * 2 = 513 Kč

d) Pozemek - držený z investičních důvodů, postup stanovení daně stejný jako v bodě c).

daň z pozemku

800 Kč

Výsledná daň z pozemků

1 393 Kč

Výsledná daň ze staveb

2 522 Kč

Daň z nemovitostí celkem

3 915 Kč

Stanovení výše daně z nemovitých věcí za rok 2014

Výčet nemovitých věcí pana Vítka zůstává stejný, navíc ještě během roku 2014 nabyde právo stavby, které je řešeno v bodě e). Nicméně daň z pozemku, který je zatížen právem stavby, bude předmětem daně u pana Vítka až v roce 2015, neboť podle zákona o dani z nemovitých věcí je rozhodující stav k 1. lednu daného roku.

42

a) Po rekodifikaci již nehovoříme o bytu, ale o jednotce. V případě, že je s jednotkou používán také pozemek, který je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě, používá se nová hodnota koeficientu ve výši 1,22 a zároveň již tento pozemek není předmětem daně z pozemků. Pan Vítek je vlastníkem takovéto jednotky, nové či dílčí daňové přiznání však podávat nemusí. Neboť se jedná o změnu koeficientu, finanční úřad upraví výši daně sám a panu Vítkovi pošle platební výměr.

Základ daně u jednotky v případě pana Vítka je tudíž dán součinem podlahové plochy v m² a koeficientu 1,22.

základ daně




zohlednění koeficientu

2 Kč za 1 m² * 1,6 = 3,2 Kč za 1 m² upravené podlahové

plochy daň

74 m² * 3,2 Kč za 1 m² = 236,8 Kč


daň z jednotky

236,8 Kč * 2 = 474 Kč

b) Novela zákona snížila počet staveb, které jsou předmětem daně z nemovitých věcí. Platí, že pokud není stavba budovou definovanou podle katastrálního zákona či inženýrskou stavbou vyjmenovanou v příloze náležící k zákonu o dani z nemovitých věcí, není předmětem daně ze staveb a jednotek. Od začátku roku 2014 se tudíž nezdaňují studny, nekrytý bazén, zděné či kamenné oplocení.67 Pan Vítek tak nebude zdaňovat m², které přesahují hranici 16 m² u bazénu, a zároveň od výměry pozemku nebude odečítat plochu, kterou nekrytý bazén zaujímá. Kůlna splňuje definici stavby podle katastrálního zákona, daň z kůlny bude stejná jako v předcházejícím roce, pravidlo hraniční hodnoty 16 m² stále platí. Také výše daně týkající se rodinného domu se nezmění. Pouze tedy nepočítáme daň z nekrytého 67

Otázky a odpovědi k dani z nemovitých věcí v roce 2014. In: http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-seznam-dani/FAQ-1_DNeV_2014.pdf. 2014. 43

bazénu. Pan Vítek je povinen podat nové či dílčí daňové přiznání, neboť nastala okolnost, která ovlivňuje výši daně a zároveň správce daně nemůže předpokládat, že k této změně došlo.

daň ze staveb - rodinný dům 2 016 Kč daň ze staveb - kůlna

13 Kč

c) Pozemek - jeho výměra, která podléhá dani, se od stavu před rekodifikací liší tím, že se nebude od výměry pozemku odečítat plocha nekrytého bazénu.

základ daně

1 500-180-18 = 1 302 m²

sazba daně

0,2 Kč za 1 m²

daň

1 302 m² * 0,2 Kč za 1 m² = 260,4 Kč


daň z pozemku

260,4 Kč * 2 = 521 Kč

d) Pozemek - spekulativní důvody trvají, postup stanovení daně se nezměnil.

daň z pozemku

800 Kč


1 321 Kč

Výsledná daň ze staveb a jednotek

2 503 Kč

Daň z nemovitých věcí celkem

3 824 Kč

e) V dubnu 2014 koupil pan Vítek na dobu 60 let právo stavby za 450 000 Kč. Tímto právem je zatížen nezastavěný pozemek o výměře 500 m² nacházející se na území obce Šenova.

Předcházející právní úprava právo stavby neznala. Situace, kdy se na cizím pozemku nacházela stavba nebo kdy určitá osoba chtěla na cizím pozemku stavbu postavit, se většinou 44

řešila pomocí věcného břemene.68 Problém věcného břemene však tkví v tom, že smlouva o něm se dá za určitých podmínek vypovědět, a tudíž vznikala nejistota na straně vlastníka věcného břemene. Naopak jednou sjednané právo stavby nemůže být rozvazovací podmínkou limitováno.69 Z hlediska daně z nemovité věci není právo stavby předmětem daně, nicméně nadále zůstává předmětem daně pozemek, který je právem stavby zatížen, a dojde ke změně poplatníka daně, kterým bude vlastník práva stavby.

Pan Vítek platí daň z nemovitých věcí z pozemku zatíženého právem stavby poprvé za rok 2015. Postup výpočtu daně z nemovitých věcí se mezi léty 2014 a 2015 nezměnil, pozemek, který pan Vítek koupil, je zařazen mezi ostatní plochy. Nicméně musí do 31. ledna 2015 podat nové či dílčí daňové přiznání, ve kterém uvede změnu své daňové povinnosti.

Výše daně z pozemku zatíženého právem stavby

500 m² * 0,2 Kč za 1 m² * 2 = 200 Kč.

Největší změny, které přineslo zapracování nového občanského zákoníku do zákona o dani z nemovitých věcí, kromě změny terminologie a nových definic, je bezesporu zohlednění pozemku v rámci jednotky, a to pomocí nového koeficientu ve výši 1,22. Původní koeficient 1,20 se nadále používá tehdy, pokud k jednotce nenáleží pozemek přesahující zastavěnou plochu stavby, v níž se jednotka nachází, nebo za podmínky, že společně s jednotkou není používán pozemek, který je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě. Na příkladu pana Vítka lze vidět, že na dani týkající se bytu a pozemku s ním užívaným po rekodifikaci soukromého práva ušetřil. Ušetřená částka činila 67 Kč. Obecně lze říci, že v případě malého pozemku náležícího k jednotce zaplatíme od 1. 1. 2014 o pár korun více. Čím je ale pozemek větší, tím je pro poplatníka výhodnější nový způsob výpočtu daně, kdy může řádově ušetřit stokoruny, především pak tehdy, když obec stanoví vysoký místní koeficient. Další modifikací je zúžení počtu staveb, které jsou zdaňovány daní z nemovitých věcí. Daní ze staveb se již nezdaňují položky jako nekrytý bazén, studna, zděné či kamenné oplocení.70 Plocha, kterou zabírají, se projeví v základu daně z pozemků, a to tím, že se neodečte 68

ŠTĚTKOVÁ, Sára. Nový občanský zákoník: Pozemek a stavba budou jedna věc. Peníze.cz [online]. 2013 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z: http://www.penize.cz/bydleni/275628-novy-obcansky-zakonik-pozemek-a-stavbabudou-jedna-vec 69 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcanskyzakonik/. 2012. 70 Otázky a odpovědi k dani z nemovitých věcí v roce 2014. Finanční správa [online]. 2014 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z:http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-seznam-dani/FAQ-1_DNeV_2014.pdf 45

od celkové výměry pozemku, jak tomu bylo do 31. 12. 2013. Pan Vítek vlastní nekrytý bazén, který se dříve zdaňoval daní ze staveb a jednotek, neboť tvoří příslušenství rodinného domu, vypočtená daň činila 32 Kč. Od 1. 1. 2014 bazén nedaní, jeho plocha je zdaňována v rámci daně z pozemků. Kdybychom samostatně počítali plochu bazénu jako výměru pozemku, zjistili bychom, že z této plochy zaplatíme daň ve výši 9 Kč. Pan Vítek tak opět na dani ušetřil. A ušetří všichni poplatníci, jejichž bazény či oplocení již nejsou předmětem daně ze staveb, neboť sazba daně 2 Kč za 1 m² je 10krát vyšší než sazba daně za zastavěnou plochu. Celkově pan Vítek po rekodifikaci ušetřil na dani z nemovitostí 91 Kč. U nového institutu, kterým je právo stavby, je důležité mít na paměti, že přestože nejsme vlastníky pozemku, který je zatížen právem stavby, jsme poplatníky daně z nemovitých věcí stanovenou pro tento pozemek.

Tabulka č. 1 - Daň z nemovitostí a daň z nemovitých věcí pana Vítka - nepodnikatele 2013

2014

Daň z pozemků

1 393 Kč

1 321 Kč

Daň ze staveb (a jednotek)

2 522 Kč

2 503 Kč

Celkem

3 915 Kč

3 824 Kč

Pramen: dle vlastního zpracování

Z administrativního hlediska musel splnit pan Vítek následující povinnosti. V roce 2014, a to k 31. lednu, musel podat nové či dílčí daňové přiznání, a to z důvodu odlišného daňového pohledu na nekrytý bazén umístěný na jeho pozemku. Do 31. května musel daň uhradit v rámci jedné platby. Podal návrh na vklad práva stavby, které nabyl, do katastru nemovitostí a zaplatil za tento návrh 1 000 Kč. A v roce 2015, opět k 31. lednu, podal nové či dílčí daňové přiznání, ve kterém uvádí výši daně z pozemku zatíženého právem stavby, které nabyl. A do konce května daň zaplatil. 5.1.2 Daň z převodu nemovitostí a daň z nabytí nemovitých věcí Pan Vítek se rozhodl, že v průběhu roku 2013 provede se svými nemovitostmi tyto úkony: a) v březnu prodá rodinný dům, jehož zastavěná plocha činí 180 m², a pozemek, na němž se dům nachází, o výměře 1 500 m². Dům má 3 nadzemní podlaží. Příslušenství domu tvoří nekrytý bazén o ploše 21 m² a kůlna zabírající 18 m², sjednaná cena je 46

5 400 000 Kč. Kupujícím je paní Volná s trvalým pobytem ve Frýdku-Místku. Návrh na vklad vlastnického práva podává pan Vítek společně s paní Volnou v březnu. Ve smlouvě si ujednali, že správní poplatek za návrh k zahájení vkladového řízení zaplatí pan Vítek. Vklad byl zapsán do katastru nemovitostí v dubnu. b) Smění svůj pozemek o výměře 2 000 m², na kterém je zavedena vodovodní a kanalizační síť, za pozemek pana Straky o výměře 2 200 m². Pozemek pana Vítka se nachází v centru města, pozemek pana Straky na jeho okraji. c) Prodá byt 2+1 o výměře 60 m²; včetně nebytového prostoru - sklep. Prodejní cena bytu je 1 120 000 Kč. K budově, ve které se byt nachází, přísluší pozemek o výměře 2 400 m², podíl pana Vítka na pozemku je 1/12. Byt byl pořízen v průběhu manželství Vítkových, kteří nesepsali notářský zápis o tom, že by byt patřil pouze jednomu z nich, a tudíž je byt zahrnut do společného jmění manželů Vítkových.71

Stanovení výše daně z převodu nemovitostí za rok 2013

a) Nejprve je třeba stanovit, kdo bude poplatníkem daně. V tomto případě jím bude pan Vítek, neboť je prodávajícím. Pokud by však daň nezaplatil, má tuto povinnost nabyvatel nemovitosti, paní Volná, neboť podle zákona o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti, vystupuje jako ručitel. Základem daně při převodu nemovitosti na základě kupní smlouvy může být buď cena sjednaná, tedy cena uvedená ve smlouvě, nebo cena zjištěná. Cenu zjištěnou stanoví znalec a uvede ji ve znaleckém posudku vypracovaném na žádost pana Vítka. Znalec při zjišťování ceny postupuje podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování nemovitostí a podle oceňovací vyhlášky.72

Cena sjednaná: 5 400 000 Kč Poplatek za znalecký posudek a náklady vynaložené znalcem: 5 000 Kč

71

VYCHOPEŇ, Jiří. Společné jmění manželů v daňových souvislostech. Daňaři online: Portál daňových poradců a profesionálů [online]. 2011 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z: http://www.danarionline.cz/archiv/dokument/doc-d34808v44425-spolecne-jmeni-manzelu-v-danovychsouvislostech/ 72 Vyhláška č. 450/2012 Sb. In: http://www.mfcr.cz/cs/legislativa/legislativni-dokumenty/2012/vyhlaska-c4502012-sb-8031. 2012. 47

Dále následují tři možné situace, které mohou nastat.

Znalec stanovil cenu zjištěnou ve výši 5 200 000 Kč. Cena zjištěná je nižší než cena sjednaná, tudíž je základem daně z převodu nemovitosti cena sjednaná 5 400 000 Kč.

Cena rodinného domu na základě znaleckého posudku činí 5 500 000 Kč. Cena zjištěná je vyšší než cena sjednaná, základem daně tak bude cena zjištěná 5 500 000 Kč.

Podle znaleckého posudku je cena zjištěná ve výši 5 400 000 Kč. Cena zjištěná je rovna ceně sjednané. Základem daně je cena zjištěná ve výši 5 400 000 Kč.

Uvažujme, že nastala první situace a znalec ohodnotil nemovitost na 5 200 000 Kč.

Základ daně

5 400 000 Kč

Sazba daně

4%

Výše daně

216 000 Kč

Pan Vítek musí podat daňové přiznání Finančnímu úřadu v Ostravě, a to nejpozději do konce července 2013. Jako povinnou součást daňového přiznání přikládá ověřenou kopii smlouvy o prodeji nemovitosti a znalecký posudek stanovující zjištěnou cenu. Daň, kterou si pan Vítek sám vyčíslil, je splatná do konce července 2013, aneb v poslední den lhůty pro podání daňového přiznání.73

b) Poplatníkem při směně nemovitosti je jak pan Vítek, tak i pan Straka, pánové mají totiž povinnost platit daň společně a nerozdílně. To znamená, že „daň může zaplatit kterýkoliv z nich, a v případě nezaplacení daně může správce daně vymáhat daň v plné výši po kterémkoliv z nich.“74 Pánové si sjednali, že společným zástupcem a tudíž poplatníkem bude pan Vítek. Zjištěná cena pozemku pana Vítka je 850 000 Kč.

73

Předpis č. 280/2009 Sb. Zákon daňový řád. In: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2009-280. 2009. SVOBODA, Petr. Stát dostihne neplatiče DPH. E15.cz [online]. 2010 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z:http://zpravy.e15.cz/domaci/ekonomika/stat-dostihne-neplatice-dph 48 74

Zjištěná cena pozemku pana Straky je 625 000 Kč, pan Straka ještě doplatí panu Vítkovi 200 000 Kč. Celkem je tedy hodnota směny na straně pana Straky 825 000 Kč.

Vzájemná výměna pozemků je pokládána za jeden převod. Daň z převodu nemovitostí bude zaplacena z toho pozemku, z jehož převodu je daň vyšší.

Základ daně

850 000 Kč

Sazba daně

4%

Výše daně

34 000 Kč

Daňové přiznání podá a daň zaplatí pan Vítek na základě ujednání ve směnné smlouvě. V případě, že by tak neučinil, obrátí se finanční úřad na pana Straku a bude po něm vymáhat daň v plné výši. Pan Straka se nemůže dovolávat na ujednání ve směnné smlouvě, zákon je postaven nad smlouvu.

c) Poplatníkem daně z převodu nemovitosti bude pan Vítek a jeho manželka, neboť je byt zahrnut do společného jmění manželů.

Sjednaná cena za byt

1 120 000 Kč

Cena zjištěná

825 000 Kč

Znalecký posudek

2 500 Kč

Základ daně

1 120 000 Kč

Sazba daně

4%

Výše daně

44 800 Kč

Každý z manželů je povinen podat sám za sebe daňové přiznání a zaplatit polovinu daně, neboť oba vlastnili stejně velký podíl bytu.

49

Stanovení výše daně z nabytí nemovitých věcí za rok 2014

V případě, že by pan Vítek s prodejem a se směnou svých nemovitých věcí počkal o rok déle, musel by se řídit již zákonným opatřením Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí a mnohé by se pro něj změnilo. Zadání případové studie zůstává beze změny, pouze se mění terminologie. V bodě a) hovoříme o pozemku, jehož součástí je rodinný dům, bazén a kůlna. V bodě c) neprodává pan Vítek byt, ale jednotku. Je třeba podotknout, že v roce 2015 žádná změna v rámci stanovení daně z nabytí nemovitých věcí neproběhla.

a) Mezi panem Vítkem a paní Volnou byla uzavřena kupní smlouva, tudíž se nově mohou dohodnout, že poplatníkem daně bude paní Volná. Informace, že poplatníkem daně bude nabyvatel, tedy paní Volná, musí být ve smlouvě uvedena. Jedna z možných

formulací,

kterou

doporučuje

Generální

finanční

ředitelství,

je následující: „Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel“. 75 Předpokládejme, že kupní smlouva mezi panem Vítkem a paní Volnou obsahuje tuto formulaci. Pan Vítek v takovém případě není ani ručitelem a daní z nabytí nemovitých věcí se vůbec nezabývá. Povinnost daň přiznat a zaplatit je zcela na paní Volné.

V případě, že informace o paní Volné jako poplatníkovi nebude ve smlouvě uvedena, či nebude správně formulována,76 poplatníkem daně bude pan Vítek, tak jako tomu bylo i před rekodifikací soukromého práva. Nyní předpokládejme, že je poplatníkem pan Vítek.

Pan Vítek stanoví základ daně pomocí porovnání sjednané ceny a srovnávací daňové hodnoty. Vybere tu z hodnot, která bude vyšší. V případě, že se hodnoty budou rovnat, je základem daně sjednaná cena. Srovnávací daňová hodnota je pojem zcela nový, který se do daňového systému dostává s přijetím nového občanského zákoníku. Srovnávací daňová hodnota je rovna 75 % směrné hodnoty nebo 75 % zjištěné ceny,

75

VOJÍKOVÁ, Martina. Daň z převodu nemovitostí - doporučená formulace při změně poplatníka. Alfa9: denní zpravodajství o legislativě a ekonomii [online]. 2014 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z:http://zpravy.alfa9.cz/absolutenm/templates/zprava.aspx?a=35912 76 Dotazy a odpovědi k dani z nabytí nemovitých věcí - 1. Finanční správa [online]. 2014 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z:http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-seznam-dani/FAQ_DNNV_280114_1.pdf 50

která se stanovuje podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování nemovitostí a oceňovací vyhlášky platné pro daný rok.

Pan Vítek si zvolil, že bude sjednanou cenu srovnávat s cenou zjištěnou. Poplatek za znalecký posudek a náklady vynaložené znalcem činí 5 000 Kč.

Cena sjednaná

5 400 000 Kč

Cena zjištěná

5 200 000 Kč

Srovnávací daňová hodnota 5 200 000 Kč * 0,75 = 3 900 000 Kč Základ daně

5 400 000 - 5000 = 5 395 000 Kč

Sazba daně

4%

Výše daně

215 800 Kč

Výraznou změnou je, že se již nesrovnává 100 % zjištěné ceny, ale pouze 75 % její hodnoty s cenou sjednanou. Další odlišností oproti předcházejícím létům je, že výdaje vynaložené na znalecký posudek a další náklady, které musí pan Vítek znalci zaplatit, jsou uznatelným výdajem.77 Podmínkou je, že pro stanovení výše daně se použije cena zjištěná. Znalecký posudek je povinnou přílohou daňového přiznání. Výdaje byly panem Vítkem zaplaceny a jejich zaplacení může prokázat. Poslední předpoklad pro uznání výdaje spočívá v uplatnění výdaje panem Vítek v daňovém přiznání nebo dodatečném daňovém přiznání.78 Pan Vítek musí tedy podat daňové přiznání, jehož přílohou je znalecký posudek a doklad potvrzující zaplacení odměny a nákladů znalci.

Pan Vítek si zvolil, že bude sjednanou cenu srovnávat se směrnou hodnotou.

Sjednaná cena

5 400 000 Kč

Směrnou hodnotu stanovuje finanční úřad na základě vyhlášky č. 419/2013 Sb., vydané Ministerstvem financí ČR. Ve chvíli, kdy pan Vítek podává daňové přiznání, 77

MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2014: úplná znění platná k 1. 1. 2014. 1. vyd. Praha: GRADA, 2013, s. 108. ISBN 978-80-247-3206-0. 78 Vysvětlení postupu stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí. Finanční správa [online]. 2014 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z: http://www.financnisprava.cz/cs/dane-a-pojistne/dane/dan-z-nabyti-nemovitychveci/informace-stanoviska-sdeleni/vysvetleni-postupu-stanoveni-zakladu-dane-z-nabyti-nemovitych-veci-4782 51

směrnou hodnotu nezná. Může si ji však orientačně vypočítat na webových stránkách Finanční správy ČR. 79 Následně vyčíslí zálohu na daň, a to ve výši 4 % ze sjednané ceny.

Výše zálohy na daň

5 400 000 Kč * 0,04 = 216 000 Kč

Zálohu musí pan Vítek uvést do daňového přiznání a zaplatit ji. Jako povinnou přílohu přikládá informace, které úřad potřebuje pro stanovení směrné hodnoty. Úřad pak stanoví směrnou hodnotu a ¾ této hodnoty porovná se sjednanou cenou.

Směrná hodnota

5 650 000 Kč

75 % směrné hodnoty

4 237 500 Kč

Porovnáním bylo zjištěno, že základem daně je sjednaná cena. Záloha, kterou pan Vítek zaplatil, je tak považována za splacenou daň. Může však nastat i druhá možnost.

Směrná hodnota

7 250 000 Kč

75 % směrné hodnoty

5 437 500 Kč

Výše daně

5 437 000 Kč * 0,04 = 217 500 Kč

75 % směrné hodnoty představuje vyšší částku než je sjednaná cena. Skutečná daň je tudíž vyšší než záloha, kterou pan Vítek zaplatil. Pan Vítek tak obdrží od finančního úřadu platební výměr, na jehož základě doplatí rozdíl mezi skutečnou daní a zaplacenou zálohou, a to do 30 dnů od doručení výměru. V případě, že by byl rozdíl mezi daní stanovenou úřadem a zaplacenou zálohou menší než 200 Kč, byla by daň stanovena ve výši zálohy. 80

Hodnota platebního výměru 217 500 - 216 000 = 1 500 Kč

79

Určení směrné hodnoty. Finanční správa [online]. 2014 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z:http://smernahodnota.financnisprava.cz/ 80 MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2014: úplná znění platná k 1. 1. 2014. 1. vyd. Praha: GRADA, 2013, s. 110. ISBN 978-80-247-3206-0. 52

Při využití směrné hodnoty není potřeba si nechat vypracovat znalecký posudek, což můžeme považovat za výhodu. Obecně lze říci, že množství znaleckých posudků potřebných pro stanovení daně z nabytí nemovitých věcí výrazně ubylo a to právě díky stanovení srovnávací daňové hodnoty pomocí směrné hodnoty. Nicméně výběr mezi směrnou hodnotou a zjištěnou cenou není neomezený, zákon stanovuje, u kterých nemovitých věcí směrnou hodnotu použít nelze. Další situací, kdy směrnou hodnotu použít nelze, nastává v případě, že si poplatník sice směrnou hodnotu vybral, ale nedodal správci daně informace nutné ke stanovení směrné hodnoty. Další nevýhoda směrné hodnoty spočívá v jejím výběru. Jednou finanční úřad daň stanoví na základě námi dodaných informací, nemůžeme tuto srovnávací daňovou hodnotu změnit. V případě ceny zjištěné si můžeme znova nechat vypracovat znalecký posudek jiným znalcem nebo zvolit směrnou hodnotu.

Lhůty pro podání daňového přiznání a zaplacení daně zůstávají pro pana Vítka shodné s rokem 2013. Novinkou je možnost odevzdat přílohy v podobě běžné kopie, již nejsou vyžadovány originály dokumentů.

V porovnání se stanovením daně z převodu nemovitostí, která byla vybírána do 31. 12. 2013, má od 1. 1. 2014 pan Vítek možnost zbavit se daňové povinnosti úplně, a to dohodou s nabyvatelem nemovité věci, který bude souhlasit, že poplatníkem bude on. Na druhé straně, pokud pan Vítek zůstane poplatníkem, má nyní dvě možnosti, s čím porovnávat sjednanou cenu, a navíc, pokud je nutný znalecký posudek, může si jeho cenu od základu daně odečíst, což dříve možné nebylo. Ušetří také na poplatcích za ověření dokumentů, neboť přílohy mohou být doručeny ve formě prosté kopie. To, zda je zatížení poplatníků daně menší než před rekodifikací, záleží na zvolené srovnávací daňové hodnotě. Na příkladu pana Vítka vidíme, že může platit daň nižší díky možnosti odečíst si uznatelný výdaj při použití zjištěné ceny, nebo ve stejné výši jako v roce 2013, pokud 75 % směrné hodnoty nebude vyšší než sjednaná cena, a nakonec může být i daň vyšší, pokud 75 % směrné hodnoty přesáhne sjednanou cenu, neboť v tomto případě si neodečte hodnotu znaleckého posudku, ten totiž pro stanovení směrné hodnoty není potřeba.

53

b) Směna nemovitých věcí není výslovně v zákonném opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí ošetřena, jak tomu bylo dříve v zákoně o trojdani. Z tohoto důvodu se na směnu nahlíží jako na dva převody nemovitostí. Zásadní je pro poplatníka či poplatníky to, že se musí zaplatit daň z obou nabytí nemovitých věcí. Díky možnosti ustanovení nabyvatele jako poplatníka daně mohou nastat různé situace. Zjištěná cena pozemku pana Vítka je 850 000 Kč, poplatek za znalecký posudek činí 3 000 Kč. Zjištěná cena pozemku pana Straky je 625 000 Kč, pan Straka ještě doplatí panu Vítkovi 200 000 Kč. Celkem je tedy hodnota směny na straně pana Straky 825 000 Kč. Za znalecký posudek pan Straka zaplatil 3 700 Kč.

Výše daně z nabytí pozemku pana Vítka (850 000 * 0,75 - 3000) * 0,04 = 25 380 Kč Výše daně z nabytí pozemku pana Straky (625 000 * 0,75 - 3700 + 200 000) = = 665 050 Kč ≐ 665 100 * 0,04 = 26 604 Kč

I.

Pan Vítek ani pan Straka ve směnné smlouvě neuvedli, že je poplatníkem nabyvatel nemovité věci. Oba však převádějí vlastnické právo k nemovité věci. Pan Vítek tak zaplatí na dani 25 380 Kč, pan Straka 26 604 Kč. Zároveň je každý ručitelem toho druhého.

II.

Pan Vítek i pan Straka uvedli, že poplatníkem je nabyvatel nemovité věci. Pan Vítek nabývá pozemek pana Straky, a tudíž zaplatí daň ve výši 26 604 Kč, pan Straka získává pozemek pana Vítka, a proto platí daň 25 380 Kč. Ručení zákon v tomto případě nedefinuje.

III.

Pánové ve směnné smlouvě uvedli, že poplatníkem daně z nabytí nemovité věci pana Straky bude pan Vítek. Pan Vítek je zároveň převodcem vlastnického práva ke svému pozemku, tudíž zaplatí daň za oba převody. Výše daně tak pro pana Vítka činí 51 984 Kč. Pan Straka žádnou daň neplatí, nicméně je ručitelem daně ve výši 25 380 Kč.

IV.

Pánové ve směnné smlouvě uvedli, že poplatníkem daně z nabytí nemovité věci pana Vítka bude pan Straka. Pan Straka je zároveň převodcem vlastnického práva ke svému pozemku, je tak povinen zaplati za oba převody. Výše daně pana Straky činí 54

51 984 Kč. Pan Vítek žádnou daň neplatí, nicméně je ručitelem daně ve výši 26 604 Kč.

Směna nemovitých věcí se po rekodifikace soukromého práva výrazně změnila, aneb z jednoho převodu jsou dva, a tedy dvě daně, které je nutno zaplatit. Poplatníkům se tak ve většině případů směna značně prodraží. Nicméně je možné, že poplatníkem bude pouze jeden z nich. Pokud účastníci směn použijí zjištěnou cenu, mohou si při splnění daných podmínek odečíst od nabývací hodnoty výdaj vynaložený na znalecký posudek. Namísto zjištěné ceny je však možno využít i stanovení srovnávací daňové hodnoty pomocí směrné hodnoty.

c) Byt je zahrnut do společného jmění manželů. Od 1. 1. 2014 nemusí podávat daňové přiznání každý z manželů samostatně, naopak jejich povinností je podat jedno daňové přiznání a plnit tak daňovou povinnost společně a nerozdílně.81 V praxi to znamená, že si zvolí zástupce, který daň přizná a zaplatí. V případě, že by daň nezaplatil ani jeden z manželů, finanční úřad se může obrátit na kteréhokoliv z nich a vyžadovat po něm zaplacení daně. Manželé Vítkovi se domluvili, že zástupcem je pan Vítek.

Sjednaná cena za byt

1 120 000 Kč

Cena zjištěná

825 000 Kč

75 % zjištěné ceny

618 750 Kč

Znalecký posudek

2 500 Kč

Základ daně

1 120 000 - 2 500 = 1 117 500 Kč

Výše daně

44 700 Kč

Ze zavedení solidární daňové povinnosti mají prospěch jak manželé Vítkovi, kterým se zredukovala práce vyplývající z vyplnění pouze jednoho daňového přiznání, tak i finanční úřad, který může zaplacení daně v plné výši požadovat po kterémkoliv z manželů.

81

MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2014: úplná znění platná k 1. 1. 2014. 1. vyd. Praha: GRADA, 2013, s. 108. ISBN 978-80-247-3206-0. 55

d) Nový občanský zákoník zavedl pojem právo stavby, a neboť je právo stavby nemovitou věcí, je možno ho nabýt či prodat. Pan Vítek nabyl právo stavby k pozemku, na kterém zatím žádná stavba nestojí za 250 000 Kč, právo stavby je sjednáno na 10 let.

I.

Nabytí práva stavby panem Vítkem na základě smlouvy o právu stavby. Poplatníkem daně je nabyvatel pan Vítek, neboť právo stavby nebylo nabyto na základě kupní či směnné smlouvy. Pan Vítek porovná sjednanou cenu se 75 % zjištěné ceny, aby zjistil základ daně. Při splnění podmínek si může od základu daně odečíst výdaj na znalecký posudek, který činí 2000 Kč. Směrnou hodnotu nelze u práva stavby vyčíslit.

II.

Sjednaná cena

250 000 Kč

Zjištěná cena

280 000 Kč


210 000 Kč

Základ daně

250 000 Kč - 2000 Kč = 248 000 Kč

Sazba daně

4%

Výše daně

9 920 Kč

Pan Vítek se právo stavby rozhodl po roce prodat za 200 000 Kč, součástí práva stavby není stavba. Cena zjištěná podle znaleckého posudku činí 240 000 Kč. Cena znaleckého posudku činí 2000 Kč.

Pokud se pan Vítek a nabyvatel vlastnického práva k právu stavby nedohodli jinak, je poplatníkem převodce, tedy pan Vítek. Opět porovnává sjednanou cenu se 75 % zjištěné ceny, aby zjistil základ daně.

Sjednaná cena

200 000 Kč


180 000 Kč

Základ daně

200 000 Kč - 2000 Kč = 198 000 Kč

Sazba daně

4%

Výše daně

7 920 Kč 56

III.

Pan Vítek se právo stavby rozhodl po roce prodat za 2 500 000 Kč, součástí práva stavby je novostavba rodinného domu.

Prodej práva stavby, jehož součástí je novostavba rodinného domu, je od daně osvobozen. Musí být však splněna podmínka, že se jedná o první úplatné nabytí k této nemovité věci a zároveň doba mezi nabytím práva stavby a prvním užíváním novostavby nepřesáhne 5 let. Dříve se jednalo o právo stavby, jehož součástí nebyla nemovitá věc, nyní jde o právo stavby, jehož součástí je novostavba rodinného domu, tudíž k prodeji takovéhoto práva stavby dochází poprvé. Pětiletá lhůta je také dodržena, neboť pan Vítek postavil rodinný dům během jednoho roku, kdy vlastnil právo stavby, tudíž nemohl novostavbu používat po dobu delší než 1 rok před prodejem. Pan Vítek tedy podmínky splňuje a prodej práva stavby je od daně osvobozen.82

IV.

Pan Vítek postavil na pozemku, ke kterému vlastní právo stavby, rodinný dům, po uplynutí 10 let právo stavby zaniká. Ve smlouvě o právu stavby se strany dohodly, že po zániku práva stavby rodinný dům nebude zbourán, ale stane se součástí pozemku. Sjednaná náhrada za stavbu dosahuje výše 2 800 000 Kč. Rodinný dům je užíván od roku 2015, podmínky pro osvobození tudíž splněny nejsou.83

Poplatníkem je majitel pozemku, tedy nabyvatel, neboť se rodinný dům stává součástí pozemku na základě smlouvy o právu stavby. Základem daně je zvláštní cena, a to je v tomto případě sjednaná náhrada ve výši 2 800 000 Kč. Pan Straka, jemuž pozemek patří, tak musí přiznat a zaplatit daň ve výši 112 000 Kč.

Právu stavby je třeba věnovat zvýšenou pozornost, neboť se jedná o nový institut, u něhož je třeba dbát, na základě jaké smlouvy je nabýván. Tato informace je podstatná pro určení správného poplatníka. Dále je třeba zvážit, zda je součástí práva stavby stavba a zda její existence nezakládá právo na osvobození od daně. Při zániku práva stavby a ponechání stavby na pozemku, ke kterému bylo právo stavby zřízeno, 82

MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2014: úplná znění platná k 1. 1. 2014. 1. vyd. Praha: GRADA, 2013, s. 106. ISBN 978-80-247-3206-0. 83 Daň z nabytí nemovitých věcí při nabytí práva stavby. Finanční správa [online]. 2014 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z:http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-seznam-dani/Informace_GFR_k_pravu_stavby.pdf 57

je zapotřebí definovat náhradu, kterou stavebník dostane, neboť výše náhrady je základem daně, kterou zaplatí majitel pozemku. V případě, že není náhrada stanovena ve smlouvě o právu stavby, postupuje se podle nového občanského zákoníku. Ten stanovuje, že se náhrada rovná „polovině hodnoty stavby v době zániku práva stavby.“84

Díky rekodifikaci a novele zákona se nabyvatel nemovité věci mnohem častěji může stát také poplatníkem daně k nabytí nemovité věci. Před rekodifikací byl nabyvatel nemovitosti poplatníkem jen ve specifických situacích, jako například při získání nemovitosti v exekuci a při směně nemovitostí. V současnosti může být nabyvatel poplatníkem i při koupi vlastnického práva k nemovité věci. Rozšířila se také báze hodnot, ze kterých vybíráme základ daně. Přibyla směrná hodnota, kterou určuje správce daně, a v případě, že srovnáváme sjednanou cenu se zjištěnou hodnotou na základě znaleckého posudku, již neporovnáváme zjištěnou cenu v plné výši, ale pouze 75 % její hodnoty. Rekodifikace dále přinesla snížení potřeby vypracování znaleckého posudku, a to hlavně díky využití 75 % směrné hodnoty ke stanovení základu daně. Na druhé straně můžeme základ daně snížit o cenu znaleckého posudku a dalších nákladů, které byly vynaloženy za účelem zhotovení znaleckého posudku. Ovšem jak lze vidět na příkladu pana Vítka, rozdíl mezi výslednou výší daně před rekodifikací a nyní není příliš velký. Co se týče směny, ta se po rekodifikaci stala mnohem méně výhodnou, neboť se musí platit daň z obou směňovaných nemovitých věcí. Dříve byla směna chápána jako jeden převod, tudíž bylo nutno zaplatit pouze jednu daň. Kdo je ručitel u směny nemovitých věcí, závisí na tom, kdo je poplatníkem, může však nastat i situace, že zákon ručitele nestanovuje. U společného jmění manželů vznikla s rekodifikací společná daňová povinnost. Při koupi, prodeji či směně nemovité věci už tedy nepodává daňové přiznání každý z manželů sám za sebe, ale jeden z nich podá přiznání společné, zároveň je druhý z manželů ručitelem. Zcela nově se řeší daň z nabytí práva stavby, které je definováno v novém občanském zákoníku. 5.1.3 Daň dědická, daň darovací a daň z příjmů V průběhu roku 2013 došlo u pana Vítka k následujícím aktivitám souvisejícím s nemovitostmi: 84

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Businesscentre.cz [online]. 2012 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z:http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcansky-zakonik/cast3h2d5.aspx#cast3h2d5o1 58

a) v březnu zdědil po svém velmi dobrém příteli panu Strakovi rodinný dům, jehož zastavěná plocha činí 180 m² a pozemek, na němž se nachází, má výměru 1 500 m². Dům má 3 nadzemní podlaží. Příslušenství domu tvoří nekrytý bazén o ploše 21 m² a kůlna zabírající 18 m², cena majetku stanovená v dědickém řízení je 5 400 000 Kč. Pan Straka měl trvalý pobyt právě v tomto domě, který se nachází v obci Šenově. Bylo zjištěno, že prokázané dluhy pana Straky dosáhly výše 1 000 000 Kč. Pan Vítek dále vynaložil na pohřeb pana Straky 20 000 Kč. Odměna notáři, který byl pověřen řízením o dědictví, činila 23 700 Kč85 + DPH 4 977 Kč.86 Během správy pozůstalosti vynaložil notář náklady ve výši 5 000 Kč na opravu kůlny hrozící zřícením na vedlejší pozemek. b) Soused pan Malík daroval panu Vítkovi pozemek o výměře 2000 m², na kterém je zavedena vodovodní a kanalizační síť. Znalec stanovil cenu pozemku na 625 000 Kč. c) Prodal byt 2+1 o výměře 60 m²; včetně nebytového prostoru - ateliér. Prodejní cena činila 1 500 000 Kč. K budově, ve které se byt nachází, přísluší pozemek o výměře 2 400 m², podíl pana Vítka na pozemku je 1/12. Byt byl pořízen v průběhu manželství Vítkových, kteří nesepsali notářský zápis o tom, že by byt patřil pouze jednomu z nich, a tudíž je byt zahrnut do společného jmění manželů87 Vítkových. Byt koupili Vítkovi před 3 léty za 1 120 000 Kč a od té doby v něm měli trvalé bydliště. Daň z převodu nemovitosti činila 44 800 Kč. Za rekonstrukci koupelny, kterou si nechali udělat, zaplatili Vítkovi 80 000 Kč.

Stanovení výše dědické daně v roce 2013

a) Pan Vítek postupuje při stanovení výše dědické daně pomocí zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Pan Vítek nepatří mezi osoby, které jsou zařazeny do první či druhé skupiny pro stanovení daně dědické, a tudíž nemovitost, kterou zdědil, není od daně osvobozena. Pan Vítek je tak poplatníkem daně, neboť je dědicem nemovitosti. Od ceny zděděného majetku si může 85

Vyhláška č. 196/2001 Sb. o odměnách a náhradách notářů, správců pozůstalosti a Notářské komory České republiky (notářský tarif). In: http://www.nkcr.cz/doc/pravnipredpisy/Not_tarif_od_1.1.2014.pdf. 2001. 86 Odměna notáře. Právo4u.cz: Služby pro právníky [online]. 2001 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z:http://pravo4u.cz/kalkulacky/odmena-notare/?th=5400000 87 VYCHOPEŇ, Jiří. Společné jmění manželů v daňových souvislostech. Daňaři online: Portál daňových poradců a profesionálů [online]. 2011 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z: http://www.danarionline.cz/archiv/dokument/doc-d34808v44425-spolecne-jmeni-manzelu-v-danovychsouvislostech/ 59

podle zákona odečíst prokázané dluhy pana Straky, které zdědil spolu s majetkem, dále pak adekvátní náklady na pohřeb pana Straky a také náklady spojené s dědickým řízením.

Základ daně

5 400 000 - 1 000 000 - 20 000 - 33 677 = 4 346 323 Kč ≐ ≐ 4 346 400 Kč

Sazba daně

160 000 Kč a 12 % ze základu daně přesahujícího 2 000 000 Kč

Výše daně

441 568 * 0,5 ≐ 220 784 Kč

Pan Vítek je povinen podat daňové přiznání do 30 dnů ode dne, kdy nabylo právní moci rozhodnutí týkající se dědického řízení. Daňové přiznání podává na Finanční úřad v Ostravě. Všechny dokumenty související s dědickým řízením zasílá správci daně soud. Pan Vítek pouze v daňovém přiznání uvede informace důležité pro vyměření daně. Dědickou daň musí zaplatit do 30 dnů ode dne, kdy je mu doručen platební výměr.88

V případě, že by pan Vítek byl například synovcem pana Straky, zdědění nemovitosti by bylo od daně osvobozeno, neboť by pan Vítek spadal do skupiny osob, u kterých je získání majetku děděním od daně osvobozeno.

Stanovení výše daně darovací v roce 2013

b) Pan Vítek postupuje při stanovení výše daně darovací pomocí zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti. Pan Malík s panem Vítkem jsou sousedé, žádné pokrevní vztahy mezi nimi neexistují a ani jiná možnost zařadit pana Vítka do skupin osob, které jsou osvobozeny od daně darovací, není. Pan Vítek je tak poplatníkem daně darovací, neboť je nabyvatelem nemovitosti. Základem daně je cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena za znalecký posudek je 2 800 Kč.

88

MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony: úplná znění platná k 1. 1. 2013. 1. vyd. Praha: GRADA, 2012, s. 106107. ISBN 978-80-247-3206-0. 60

Základ daně

625 000Kč

Sazba daně

7%

Výše daně

43 750 Kč

Pan Vítek patří v rámci daně darovací do třetí skupiny osob. Sazbu daně tak musí konzultovat s tabulkou, která stanovuje sazbu daně podle základu daně. Sazba daně odpovídá 7 %, pokud je cena nemovitosti v hodnotě do 1 000 000 Kč. Termíny pro dodání a zaplacení daně jsou stejné jako u daně dědické. Znalecký posudek nemusí pan Vítek finančnímu úřadu předkládat, a to z důvodu toho, že na pozemku není stavba ani trvalý porost.

Za podmínky, že by pan Vítek byl například strýcem pan Malíka, byl by zařazen do druhé skupiny osob, a tudíž by dar v podobě pozemku daní darovací zdaněn nebyl. Naopak by byl od daně osvobozen.

Stanovení výše daně z příjmů fyzických osob v roce 2013

c) Prodej bytu, včetně podílu na pozemku k němu příslušícímu, manželů Vítkových je od daně osvobozen, neboť v něm před prodejem měli bydliště po dobu delší než 2 roky.

V případě, že by ani jeden z manželů Vítkových v bytě nebydlel po dobu alespoň 2 let, mohli by příjem z prodeje bytu osvobodit ještě pomocí splnění další podmínky. Alespoň jeden z manželů by musel mít bezprostředně před prodejem v bytě bydliště a finanční prostředky získané z prodeje by manželé použili na uspokojení vlastní bytové potřeby, a to nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, ve kterém získali peníze z prodeje bytu.89

Kdyby příjem z prodeje nebyl osvobozen, například pokud by manželé byt vlastnili 3 roky, ale neměli v něm bydliště, drželi by ho jako investici kdykoliv připravenou k prodeji, museli by při prodeji postupovat následovně. 89

MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony: úplná znění platná k 1. 1. 2013. 1. vyd. Praha: GRADA, 2012, s. 10-11. ISBN 978-80-247-3206-0. 61

Příjmy by zahrnuli do ostatních příjmů a stanovili by dílčí základ daně.

Prodejní cena

1 500 000 Kč

Cena, za kterou Vítkovi byt koupili

1 120 000 Kč

Technické zhodnocení

80 000 Kč

Daň z převodu nemovitostí (zaplacená)

44 800 Kč

Znalecký posudek

5 000 Kč

Základ daně

1 500 000 - 1 120 000 - 80 000 - 44 800 - 5000 = = 250 200 Kč

Sazba daně

15 %

Daň z ostatních příjmů

37 530 Kč

Výdaji na dosažení příjmu je cena, za kterou byl byt původně nabyt Vítkovými, dále technické zhodnocení a daň z převodu nemovitostí. Uznatelným výdajem je i znalecký posudek,90 jedná se o výdaj související s uskutečněním prodeje. Znalecký posudek musel být vypracován, neboť bylo třeba stanovit daň z převodu nemovitostí. Pan Vítek musí daň z příjmů přiznat a zaplatit do 1. dubna 2014 na základě daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob.

Stanovení výše daně z příjmů fyzických osob v roce 2014

V průběhu roku 2014 došlo u pana Vítka ke stejným úkonům s nemovitými věcmi, jaké jsou uvedeny v předcházejícím zadání. Nicméně v bodě a) mluvíme o pozemku, jehož součástí je rodinný dům a příslušenství rodinného domu, v bodě c) je pojem byt nově nahrazen pojmem jednotka. V bodě d) je nově řešeno právo stavby, které dříve definováno nebylo.

a) S účinností nového občanského zákoníku, došlo ke zrušení zákona o trojdani. Pan Vítek musí daňovou problematiku týkající se dědění řešit na základě zákona č. 586/2012 Sb., o daních z příjmů. Již neexistuje tabulka, podle které by se mohl 90

PELC, Vladimír a Petr PELECH. Daně z příjmů: s komentářem 2014 : zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů s komentářem, účinný pro rok 2014, zákon č. 593/1992 Sb., o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů s komentářem, účinný pro rok 2014, vyhlášky a nařízení vlády, pokyny a sdělení MF ČR a GFŘ, judikatura. Olomouc: ANAG, 2014, s. 234. ISBN 978-80-7263-867-3. 62

zařadit do jedné ze tří skupin, a zjistit tak, zda bude muset daň platit či ne. Po rekodifikaci není totiž vůbec důležité, jaký vztah byl mezi zůstavitelem a nabyvatelem. Nabytí majetku děděním je ve všech případech od daně osvobozeno, a tudíž pan Vítek neplatí žádnou daň. Dědickou nemůže, ta byla zrušena úplně, a díky osvobození nebude platit ani daň z příjmů.

Včlenění daňové problematiky související s dědictvím do zákona o daních z příjmů tak sjednotil postoj ke všem osobám, které dědí. Lidé již mohou odkázat svůj majetek i dobrým přátelům, sousedům či neziskovým organizacím, aniž by je následně zatížili daňovou povinností. Pan Vítek například díky této změně ušetřil 220 784 Kč, které by před rekodifikací musel zaplatit za daň dědickou.

b) Součástí zákona o trojdani byla také daň darovací. Stejně jako dědění i daňová problematika týkající se nabytí daru se od 1. 1. 2014 řeší v rámci zákona o daních z příjmů. Dar představuje pro pana Vítka bezúplatný příjem, který bude zařazen mezi ostatní příjmy. Zákon opět definuje, kteří nabyvatelé bezúplatný příjem nezdaňují. Výčet osob, které patřily do první a druhé skupiny pro účely daně darovací, je implementován do zákona o daních z příjmů, a nadále platí, že nabytí daru těmito osobami je od daně osvobozeno. Pan Vítek je však pouze sousedem pana Malíka, a tak se dani z přijetí darovaného pozemku nevyhne. Základem daně je cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena za znalecký posudek činí 2 800 Kč.

Základ daně

625 000 Kč

Sazba daně

15 %


93 750 Kč

Součástí zákona o trojdani byla tabulka, která stanovovala sazbu daně podle výše základu daně, tato tabulka však do zákona o daních z příjmů přejata nebyla, a tudíž jsou všechny dary, jejichž nabytí není od daně osvobozeno, zdaňovány stejnou sazbou daně ve výši 15 %. Pan Vítek tak musí zaplatit více než dvojnásobnou daň oproti situaci, která fungovala před rekodifikací. Dary neosvobozené od daně tudíž představují pro obdarované mnohem větší daňové zatížení než dříve. 63

c) Osvobození od daně z příjmů při prodeji jednotky či stanovení daně z příjmů, pokud by prodej nemohl být od daně osvobozen, by pan Vítek provedl stejně jako v předcházejícím roce. Změna souvisí až s rokem 2015, odkdy jsou v zákoně vyjmenovány jednotlivé nebytové prostory, které mohou být součástí jednotky, a zároveň lze uplatnit osvobození příjmů z prodeje této jednotky za splnění určitých podmínek.

Nebytovým prostorem, který je součástí jednotky a který pan Vítek s manželkou prodávají, je ateliér. Ten není vyjmenován mezi nebytovými prostory, které mohou být součástí jednotky, jejíž prodej by při splnění ostatních podmínek byl od daně osvobozen. Před 1. lednem 2015 byl od daně z příjmů osvobozen prodej jednotky zahrnující jakýkoliv nebytový prostor, pokud v něm měl prodávající bydliště alespoň 2 roky bezprostředně předcházející prodeji nebo měl v jednotce bydliště kratší než 2 roky, ale zároveň příjmy použije na pokrytí vlastní bytové potřeby. Díky ateliéru však není možné toto osvobození uplatnit, a tak pokud mezi nabytím jednotky a jeho prodejem neuběhla 5letá lhůta, daň z příjmů bude

muset

být

stanovena

a zaplacena. Příjmy by Vítkovi zahrnuli do ostatních příjmů a stanovili by dílčí základ daně.

Prodejní cena

1 500 000 Kč

Cena, za kterou Vítkovi byt koupili

1 120 000 Kč

Technické zhodnocení

80 000 Kč

Daň z převodu nemovitostí (zaplacená)

44 800 Kč

Znalecký posudek

5 000 Kč

Základ daně

1 500 000 - 1 120 000 - 80 000 - 44 800 – 5000 = = 250 200 Kč

Sazba daně

15 %


37 530 Kč

Pan Vítek je společným zástupcem manželů, podá daňové přiznání a daň z příjmů zaplatí do 1. 4. 2016. 64

Jen kvůli ateliéru, který je součástí jednotky, by museli Vítkovi čekat na splnění 5letého testu, aby daň plynoucí z příjmů z prodeje jednotky nemuseli platit. Od roku 2015 tak díky vyjmenování nebytových prostor přibylo jednotek, jejichž prodej není osvobozen od daně z příjmů před splněním 5leté lhůty.

d) Po rekodifikaci soukromého práva se setkáváme s pojmem právo stavby, které je definováno jako nemovitá věc a jako s nemovitou věcí se s tímto právem nakládá, tudíž je možné jej i prodat. Pan Vítek nabyl právo stavby k pozemku, na kterém zatím žádná stavba nestojí za 250 000 Kč, právo stavby je sjednáno na 10 let.

I.

Pan Vítek se právo stavby rozhodl po roce prodat za 200 000 Kč, součástí práva stavby není stavba. Výše daně z nabytí nemovité věci, kterou platí pan Vítek, činí 8 000 Kč. Cena znaleckého posudku, který si pan Vítek musel nechat vypracovat pro stanovení daně z nabytí nemovitých věcí, je 2 000 Kč.

Dílčí základ daně

200 000 - 250 000 - 8 000 - 2000 = - 60 000 Kč

Neboť výdaje spojené s prodejem práva stavby převyšují příjmy s tímto úkonem spojené, dílčí základ daně z ostatních příjmů bude v záporných číslech a daň se nestanoví. Odečíst je možno pouze výdaje na dosažení příjmu, neboť je dílčí základ daně stanoven podle § 10 zákona o daních z příjmů. Pan Vítek si tak mohl příjem snížit o cenu, za kterou právo stavby původně nabyl, o zaplacenou daň z nabytí nemovitých věcí a o znalecký posudek, který byl potřeba ke stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí. Pan Vítek by mohl ztrátu z prodeje kompenzovat se zisky z prodeje jiných nemovitých věcí. Je nutno podotknout, že pokud součástí práva stavby není stavba, jsou příjmy z prodeje takovéhoto práva stavby vždy předmětem daně a neexistuje možnost osvobození těchto příjmů od daně z příjmů.

II.

Pan Vítek se právo stavby rozhodl po roce prodat za 2 500 000 Kč, součástí práva stavby je novostavba rodinného domu. Náklady spojené se stavbou rodinného domu činí 1 500 000 Kč. Daň z nabytí nemovitých věcí činí 100 000 Kč. Poplatek za znalecký posudek činí 5000 Kč. 65

Pan Vítek může příjmy z prodeje práva stavby osvobodit od daně pouze po uplynutí 5leté lhůty, která musí uběhnout mezi nabytím práva stavby a jeho prodejem. Jiné osvobození není v tomto případě možné, neboť pan Vítek neprodává rodinný dům, ale právo stavby, jehož je dům pouze součástí.91 Pan Vítek nicméně prodává právo stavby po roce, tudíž 5letý test nesplňuje a daň z příjmů bude muset zaplatit.

Příjem z prodeje práva stavby zahrne pan Vítek do ostatních příjmů, které jsou definovány v § 10, a dílčí základ daně stanoví jako rozdíl mezi příjmem z prodeje a výdaji na jeho dosažení. Mezi výdaje patří náklady spojené se stavbou rodinného domu, cena, za kterou nabyl právo stavby, daň z nabytí nemovitých věcí i poplatek za znalecký posudek.

Základ daně

2 500 000 - 1 500 000 - 200 000 - 100 000 - 5000 = 695 000 Kč

Sazba daně

15 %

Výše daně z ostatních příjmů

104 250 Kč.

Tabulka č. 2 - Výše daně pana Vítka z daných aktivit 2013

2014

Dědění

220 784 Kč

0 Kč

Darování

43 750 Kč

93 750 Kč

Prodej (neosvobozený)

37 530 Kč

37 530 Kč


Největší změnou v oblasti daní a darování a dědictví lze vysledovat ve zrušení zákona o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. V současnosti je mnohem výhodnější nemovité věci zdědit, neboť vůbec nezávisí na skutečnosti, z majetku koho dědíme, všichni nabyvatelé dědictví jsou od daně osvobozeni. Pan Vítek by tak po rekodifikaci ušetřil 220 784 Kč jen díky tomu, že byl zrušen zákon o trojdani a v rámci zákona o dani z příjmů 91

PROKŮPKOVÁ, Věra. Daňové aspekty práva stavby [online]. Praha, 2014 [cit. 2015-02-23]. Dostupné z: http://svoc.prf.cuni.cz/sources/7/23/433.pdf. Studentská vědecká a odborná činnost. Univerzita Karlova v Praze. 66

byl majetek nabytý děděním od daně osvobozen. Naopak se pro obdarované výrazně prodražilo přijetí daru, neboť se všechny dary zdaňují 15% daní z příjmů, a ve většině případů tak poplatník zaplatí daň dvojnásobnou než před rekodifikací podle tabulky stanovující sazbu daně podle základu daně. Dříve platilo, že pokud byl základ daně do 1 000 000 Kč, sazba daně činila pouze 7 %. V případě, že by byl pan Vítek obdarován v roce 2013, zaplatil by na dani darovací 43 750 Kč, o rok později by ze stejného daru musel odvést v rámci daně z příjmů už 93 750 Kč. Snížil se také počet jednotek, kdy jsou příjmy z jejich prodeje od daně osvobozeny, pokud v nich prodávající měl bydliště alespoň po dobu 2 let bezprostředně před jejich prodejem, a to díky přesnější definici nebytových prostor, které mohou být v případě osvobození součástí jednotky. Před rokem 2015 vůbec nezáleželo na tom, jaký nebytový prostor k jednotce náleží. Osvobození příjmů z prodeje práva stavby závisí na tom, zda je stavba součástí tohoto práva. Právo stavby bez stavby bude zdaněno vždy, v případě existence stavby musí být splněny stanovené podmínky, aby k osvobození příjmů došlo.

5.2 Případové studie - fyzická osoba podnikatel 5.2.1 Daň z nemovitostí a daň z nemovitých věcí Pan Vítek je fyzickou osobou, podnikatelem zapsaným v obchodním rejstříku, měsíčním plátcem DPH. Předmětem podnikatelské činnosti pana Vítka je pronájem lešení. Všechny nemovitosti, které vlastní, jsou zahrnuty do obchodního majetku a nacházejí se na území města Šenova. Šenov se svými 6 233 obyvateli spadá pod správu katastrálního úřadu v Ostravě. Koeficient pro stavby a samostatné nebytové prostory, které se využívají v rámci podnikatelské činnosti, stanovila obec ve výši 1,5. Místní koeficient má hodnotu 2.

K 1. 1. 2013 vlastnil pan Vítek následující nemovitosti: a) samostatný nebytový prostor o výměře 80 m². K budově, ve které se nebytový prostor nachází, přísluší pozemek o výměře 2 400 m², podíl pana Vítka na pozemku je 1/12, pan Vítek podniká v oblasti pronájmu lešení a nebytový prostor slouží jako kancelář, b) sklad, jehož zastavěná plocha činí 180 m², druhé nadzemní podlaží zaujímá plochu o výměře 50 m², c) pozemek, na němž se nachází sklad, má výměru 1 500 m², 200 m² pozemku je zpevněno štěrkem a využíváno jako parkoviště pro nákladní auta pana Vítka, zbylých 1 120 m² k podnikání používáno není. 67


a) Základ daně se u samostatného nebytového prostoru v podobě kanceláře stanoví jako součin výměry podlahové plochy samostatného nebytového prostoru, a to ve stavu, který je platný k 1. lednu daného zdaňovacího období, a koeficientu 1,2. Tento součin se nazývá upravená podlahová plocha. Sazba daně má hodnotu 10 Kč za 1 m² podlahové plochy, sazba je mnohem vyšší než u běžného samostatného nebytového prostoru, a to z důvodu jeho používání v rámci podnikání.

základ daně


sazba daně


Základní sazba daně se musí vynásobit koeficientem stanoveným obcí ve vyhlášce. 10 Kč za 1 m² * 1,5 = 15 Kč za 1 m² upravené podlahové plochy daň

96 m² * 15 Kč = 1440 Kč

Daň je nakonec nutno vynásobit místním koeficientem mající hodnotu 2.

daň ze staveb - nebytový prostor 1440 Kč * 2 = 2 880 Kč

Podíl pana Vítka na pozemku má výměru 2400 m²/12 = 200 m², pozemek není zastavěn. Základem daně z pozemků je výměra platná k 1. lednu daného zdaňovacího období.

základ daně

200 m²


5 Kč za 1 m²

daň

200 m² * 5 Kč za 1 m² = 1 000 Kč


daň z pozemku

1 000 Kč * 2 = 2 000 Kč

b) Základem daně ze stavby je zastavěná plocha v m², a to podle stavu k 1. lednu daného zdaňovacího období. 68

základ daně

180 m²


10 Kč za 1 m²

Základní sazbu daně je třeba ještě zvýšit o 0,75 Kč za m², neboť má sklad ještě druhé nadzemní podlaží. Zároveň se nezohledňuje plocha, kterou další podlaží zabírá.


10,75 Kč za 1 m²

Po úpravě se základní sazba daně musí vynásobit koeficientem stanoveným obcí. 10,75 Kč za 1 m² * 1,5 = 16,125 Kč za 1 m² daň

180 m² * 16,125 Kč za 1 m² = 2 902,5 Kč


daň ze stavby - sklad

2 902,5 Kč * 2 = 5 805 Kč

c) Pozemek - základem daně je jeho výměra v m², musíme však zohlednit plochu zastavěnou skladem. A dále rozdělit pozemek na část využívanou v rámci podnikatelské činnosti a na druhou část, která se k podnikání nepoužívá. Celková výměra pozemku, která není zastavěna skladem, je 1 320 m². K podnikání se používá 200 m² jako parkoviště, 1 120 m² zatím zůstává nevyužito.

základ daně

200 m²

sazba daně

5 Kč za 1 m²

daň

200 m² * 5 Kč za 1 m² = 1000 Kč

daň z pozemku - parkoviště 1000 Kč * 2 = 2000 Kč

základ daně

1 120 m²

sazba daně

0,2 Kč za 1 m²

daň

1 120 Kč * 0,2 Kč za 1 m² = 224 Kč

daň z pozemku - zbylý

224 Kč * 2 = 448 Kč

69


4 448 Kč


8 685 Kč


13 133 Kč


Výčet nemovitých věcí, které má pan Vítek zařazen do obchodního majetku, se nemění.

a) V zákonu o dani z nemovitých věcí je samostatný nebytový prostor nově zahrnut v definici jednotky. Z důvodu existence pozemku, který je součástí samostatného nebytového prostoru, je nově nutno použít koeficient 1,22, který tento pozemek zohledňuje, a již se samostatně nestanovuje daň z tohoto pozemku.

základ daně


sazba daně



98 m² * 15 Kč = 1470 Kč



b) I po rekodifikaci je sklad zdanitelnou stavbou, neboť vyhovuje definici budovy na základě katastrálního zákona. Základem daně ze stavby je zastavěná plocha v m², a to podle stavu k 1. lednu daného zdaňovacího období.

základ daně

180 m²


10 Kč za 1 m²

Základní sazbu daně není třeba zvyšovat o 0,75 Kč za m², neboť plocha dalšího podlaží nezaujímá více než 60 m² zastavěné plochy skladu. Nově se tedy nezvyšuje základní sazba daně, pokud další podlaží nepřesáhne 1/3 zastavěné plochy stavby. 70

Základní sazba daně se musí vynásobit koeficientem stanoveným obcí ve vyhlášce. 10 Kč za 1 m² * 1,5 = 15 Kč za 1 m² daň

180 m² * 15 Kč za 1 m² = 2700 Kč



2700 Kč * 2 = 5400 Kč

Pan Vítek bude muset do 31. ledna podat daňové přiznání nebo dílčí daňové přiznání, neboť se stanovená daň změnila, a to na základě faktu, o kterém nemůže správce daně předpokládat, že nastal.

c) Způsob výpočtu ani výše stanovené daně se u pozemku pana Vítka od stavu před rekodifikací nijak neliší. daň z pozemku - parkoviště

2 000 Kč


448 Kč


2 448 Kč


8 340 Kč


10 788 Kč

Největší změnou, kterou přinesla panu Vítkovi rekodifikace v rámci zdaňování vlastnictví nemovitých věcí, je zavedení koeficientu 1,22, pokud k jednotce náleží pozemek, který přesahuje zastavěnou plochu. Pan Vítek díky této změně ušetřil na dani 1 940 Kč. K dalšímu snížení daně došlo díky zohlednění velikosti plochy druhého podlaží, a to tím, že nepřesáhlo 1/3 zastavěné plochy skladu. Díky tomu ušetřil pan Vítek na dani 405 Kč. Všichni poplatníci, kteří využívají nějakou stavbu k podnikatelské činnosti a zároveň jejich nadzemní podlaží nepřesáhlo 1/3 zastavěné plochy stavby, tak na dani ušetřili. Samozřejmě čím větší zastavěná plocha stavby, tím vyšší byla úspora.

71

Tabulka č. 3 - Daň z nemovitostí a daň z nemovitých věcí pana Vítka - podnikatele 2013

2014

Daň z pozemků

4 448 Kč

2 448 Kč

Daň ze staveb (a jednotek)

8 685 Kč

8 340 Kč

Celkem

13 133 Kč

10 788 Kč


Z administrativního hlediska musí pan Vítek do 31. ledna podat nové či dílčí daňové přiznání a daň zaplatit. Z důvodu překročení hodnoty 5 000 Kč má dvě možnosti. Buď zaplatí plnou výši daně do 31. května, anebo si zaplacení rozdělí na 2 stejné splátky, jednu zaplatí do 31. května a druhou do konce listopadu. 5.2.2 Daň z převodu nemovitostí a daň z nabytí nemovitých věcí V průběhu roku 2013 došlo u pana Vítka k následujícím operacím souvisejícím s nemovitostmi: a) v březnu prodá novostavbu rodinného domu, který sám postavil. Kolaudační rozhodnutí bylo vydáno 15. ledna 2012 a pan Vítek dům používal k bydlení od března 2012. Zastavěná plocha stavby činí 180 m² a pozemek, na němž se nachází, má výměru 1500 m². Sjednaná cena činí 3 000 000 Kč včetně daně z přidané hodnoty. Kupujícím je paní Volná s trvalým pobytem ve Frýdku-Místku. Návrh na vklad vlastnického práva podává pan Vítek společně s paní Volnou v březnu. Ve smlouvě si ujednali, že správní poplatek za návrh k zahájení vkladového řízení zaplatí pan Vítek. Vklad byl zapsán do katastru nemovitostí v dubnu 2013. b) V květnu 2013 je ukončen finanční leasing skladu a pozemku k němu náležícímu. Na základě smlouvy přechází tento soubor nemovitostí do vlastnictví pan Vítka za sjednanou částku 100 000 Kč. Změna vlastnictví byla zapsána do katastru nemovitostí v květnu 2013.

72


a) Poplatníkem daně bude pan Vítek, neboť je prodávajícím nemovitosti. Pokud by došlo k tomu, že pan Vítek daň nezaplatí, bude zaplacení daně vyžadováno po paní Volné. Ta je totiž ručitelem. Osvobození od daně není v tomto případě možné, přestože se jedná o novostavbu, a to kvůli nesplnění dvou podmínek, které jsou definovány v § 20 odstavci 7 zákona č. 357/1992 Sb. Prvním důvodem, který brání osvobození stavby od daně, je, že stavba již byla používána panem Vítkem. Další důvod pak spočívá v předmětu podnikatelské činnosti pana Vítka, kterým není výstavba nebo prodej staveb. Prodej novostavby je možno osvobodit jen v případě, že je prodávajícím osoba, jejíž činnost tkví ve výstavbě nebo prodeji staveb.

Základ daně se stanoví porovnáním sjednané ceny v kupní smlouvě a ceny zjištěné, kterou stanovuje znalec na základě zákona o oceňování nemovitostí a pomocí oceňovací vyhlášky vydané Ministerstvem financí ČR. Následně se jako základ daně vybere vyšší z těchto cen. Pan Vítek zaplatil za znalecký posudek 2 500 Kč.

Sjednaná cena

3 000 000 Kč

Cena zjištěná

2 750 000 Kč

Znalecký posudek

2 500 Kč

Sazba daně

4%

Výše daně

120 000 Kč

Z administrativního hlediska musí pan Vítek podat daňové přiznání Finančnímu úřadu v Ostravě do konce července 2013 a do té doby také daň zaplatit. Povinnou součástí daňového přiznání je ověřená kopie kupní smlouvy a znalecký posudek. Krom toho, že musí pan Vítek zaplatit daň z převodu nemovitostí, musel ještě vynaložit 2 500 Kč na vypracování znaleckého posudku a 1000 Kč jako správní poplatek na katastrálním úřadě za přepsání vlastnického práva k rodinnému domu.

b) Poplatníkem daně z převodu nemovitostí je leasingová společnost, neboť je převodcem skladu do vlastnictví pana Vítka. Nicméně v rámci této daně je pro pana Vítka důležité mít na paměti, že je ručitelem. Základem daně je cena stanovená 73

znalcem platná v den nabytí nemovitosti. Bohužel leasingová společnost daň do konce srpna nezaplatila a ani později nebyl finanční úřad ve vymáhání daně po leasingové společnosti úspěšný. Po neúspěšném vymáhání daně se tedy úřad obrátil na pana Vítka a vyzval ho daň zaplatit do konce listopadu 2013. Panu Vítkovi tak nezbývá nic jiného než daň zaplatit.

Cena zjištěná

350 000 Kč

Sazba daně

4%

Výše daně

14 000 Kč

Pan Vítek v tomto případě nemá jinou možnost než daň zaplatit, neboť je podle zákona ručitelem a tohoto titulu se nedá nijak zříci či ho smluvně ošetřit. Samozřejmě má pan Vítek možnost požadovat jím zaplacenou daň po leasingové společnosti, ale pravděpodobnost, že by ji vymohl, je minimální, pokud vezmeme v potaz, že ji nedokázal vymoci ani finanční úřad.92

Stanovení výše daně z nabytí nemovitých věcí v roce 2014

Zadání zůstává téměř nezměněno, liší se pouze to, že k daným událostem dochází v roce 2014 po rekodifikaci soukromého práva. Nově tedy pan Vítek v zadání a) prodává pozemek, jehož součástí je rodinný dům. A pro stanovení daně se postupuje na základě zákona o dani z nabytí nemovitých věcí namísto zákona o trojdani. Stanovení daně z nabytí nemovitých věcí v roce 2015 by bylo shodné s rokem 2014.

a) Mezi panem Vítkem a paní Volnou je uzavřena kupní smlouva. Nově si mohou osoby, které uzavírají kupní smlouvu, stanovit, že poplatníkem bude nabyvatel nemovité věci. Nicméně v případě kupní smlouvy mezi panem Vítkem a paní Volnou je tato klauzule zbytečná, neboť nabytí rodinného domu je od daně osvobozeno. První úplatné nabytí rodinného domu, který je novostavbou, může pan Vítek osvobodit až do 15. ledna 2017, tedy do 5 let, kdy byl ke stavbě vydán kolaudační souhlas.

92

KOHOUTOVÁ, Zuzana. Prodávající nezaplatil daň z převodu nemovitosti. Co dělat?. IDnes.cz [online]. 2012 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z: http://finance.idnes.cz/dan-z-prevodu-nemovitosti-a-rizika-dta/p_dane.aspx?c=A121109_151910_p_dane_zuk 74

Nově tedy nevadí, že novostavba byla před svým prvním prodejem používána, pokud neuběhlo více jak 5 let od započetí užívání stavby. Dříve byla podmínka osvobození stanovena tak, že novostavba před prodejem používána být nesměla, výjimkou byl zkušební provoz, aby mohla být od daně osvobozena. Nicméně bylo administrativně složité zjišťovat, zda k užívání stavby došlo či nikoliv.93 Navíc už není potřeba, aby předmětem podnikání pana Vítka byla výstavba nebo prodej staveb a bytů, krom toho není důležité, zda pan Vítek vůbec podniká.

b) Pan Vítek nabývá pozemek, jehož součástí je sklad, na základě smlouvy o finančním leasingu. Po rekodifikaci se nabytí vlastnického práva k nemovité věci na základě smlouvy o finančním leasingu stalo osvobozeným od daně, a to na základě § 9 odstavce 2 zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí. Nicméně je potřeba splnit určité podmínky, aby tomu tak opravdu bylo. Tyto podmínky jsou definovány v § 21d odstavci 1 zákona o dani z příjmů. Ve smlouvě musí být uvedeno, že na uživatele nemovité věci bude po skončení leasingu převedeno vlastnické právo k dané věci, nebo alespoň že má uživatel právo na tento převod. Další nezbytnou informací je kupní cena, za kterou bude předmět finančního leasingu převeden do vlastnictví uživatele, přičemž se může jednat i o převod bezúplatný. V případě pana Vítka si v leasingové smlouvě strany stanovily, že po skončení finančního leasingu bude vlastnické právo k nemovité věci převedeno na pana Vítka, a to za sjednanou částku 100 000 Kč. Tím byly splněny podmínky pro osvobození tohoto nabytí od daně z nabytí nemovitých věcí. Pro pana Vítka to tedy znamená, že se nestává ručitelem za zaplacení daně a že se nemůže dostat do nepříjemné situace, pokud by leasingová společnost daň nezaplatila. 5.2.3 Daň dědická, daň darovací a daň z příjmů V průběhu roku 2013 došlo u pana Vítka k následujícím aktivitám souvisejícím s nemovitostmi: a) v březnu zdědil po svém dobrém obchodním partnerovi panu Strakovi sklad spolu s pozemkem, na němž se budova nachází. Zastavěná plocha skladu činí 180 m², druhé 93

MAREŠ, Milan a Alena MUSILOVÁ. Jaké změny přináší nový zákon o dani z nabytí nemovitostí?. IDnes.cz [online]. 2013 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/jake-zmeny-prinasi-novy-zakono-dani-z-nabyti-nemovitosti-92901.html 75

nadzemní podlaží zaujímá plochu o výměře 50 m². Pozemek má výměru 1 500 m², 200 m² pozemku je zpevněno štěrkem a využíváno jako parkoviště pro nákladní auta. Pan Straka měl trvalý pobyt v obci Šenov. Cena majetku stanovená v dědickém řízení je 5 400 000 Kč. Pan Straka byl bohužel zadlužen, prokázaná výše dluhu je 1 000 000 Kč. Pan Vítek dále vynaložil na pohřeb pana Straky 20 000 Kč. Odměna notáři, který byl pověřen řízením o dědictví, činila 23 700 Kč94 + DPH 4 977 Kč.95 Během správy pozůstalosti vynaložil notář náklady ve výši 5 000 Kč na opravu dveří po pokusu o vloupání se do skladu. b) Známý pan Malík daroval panu Vítkovi do obchodního majetku pozemek o výměře 2000 m², na kterém je zavedena vodovodní a kanalizační síť. Znalec stanovil cenu pozemku na 625 000 Kč. Cena za znalecký posudek činí 2 800 Kč.


a) Pan Vítek bude daň z dědictví stanovovat na základě zákona č. 357/1992 Sb. Podle tohoto zákona je pan Vítek zařazen do 3. skupiny, a tudíž nemovitost, kterou získává v rámci dědického řízení, není od daně dědické osvobozena. Pan Vítek je poplatníkem daně, neboť je dědicem. Má právo si odečíst od základu daně, kterým je cena majetku stanovená v dědickém řízení, prokázané dluhy pana Straky, náklady na pohřeb pana Straky, odměnu notáři a další náklady, které musel notář vynaložit v průběhu dědického řízení.

Základ daně

5 400 000 - 1 000 000 - 20 000 - 33 677 = 5 346 323 Kč ≐ ≐ 4 346 400 Kč

Sazba daně


Výše daně

441 568 * 0,5 ≐ 220 784 Kč

Pan Straka měl trvalý pobyt v Šenově, jehož území spadá pod správu Finančního úřadu v Ostravě, tudíž musí pan Vítek podat daňové přiznání ke správci daně

94

Vyhláška č. 196/2001 Sb. o odměnách a náhradách notářů, správců pozůstalosti a Notářské komory České republiky (notářský tarif). In: http://www.nkcr.cz/doc/pravnipredpisy/Not_tarif_od_1.1.2014.pdf. 2001. 95 Odměna notáře. Právo4u.cz: Služby pro právníky [online]. 2001 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z:http://pravo4u.cz/kalkulacky/odmena-notare/?th=5400000 76

v Ostravě. Lhůty pro podání daňového přiznání a potřebné dokumenty jsou stejné, jako když podává daňové přiznání fyzická osoba nepodnikatel.


b) Pan Vítek opět postupuje na základě zákona č. 357/1992 Sb. Stejně jako u dědění spadá do 3. skupiny osob, neboť mezi ním a panem Malíkem neexistují žádné příbuzenské vztahy ani spolu nežili ve společné domácnosti alespoň jeden rok před darováním pozemku. Osvobození darované nemovitosti od daně darovací tak není možné. Poplatníkem daně je pan Vítek, a to díky postavení nabyvatele daru. Základ daně stanoví znalec pomocí zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Sazba daně bude 7 % na základě tabulky, která je součástí zákona č. 357/1992 Sb.

Základ daně

625 000 Kč

Sazba daně

7%

Výše daně

43 750 Kč

Stanovení daně z příjmů fyzických osob v roce 2014

V průběhu roku 2014 došlo u pana Vítka ke stejným úkonům s nemovitými věcmi, jaké jsou uvedeny v předcházejícím zadání. Nicméně v bodě a) mluvíme o pozemku, jehož součástí je sklad. V bodě c) je nově řešeno právo stavby, které dříve definováno nebylo.

a) Stejně jako fyzická osoba nepodnikatel se bude pan Vítek, fyzická osoba podnikatel, po rekodifikaci občanského práva řídit v případě nabytí věci v rámci dědického řízení zákonem č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Daň dědická byla totiž inkorporována do zákona o daních z příjmů. Navzdory tomu, že mezi panem Vítkem a panem Strakou nebyly žádné příbuzenské vztahy, ale byli pouze dobrými obchodními partnery, bude nemovitá věc, kterou zdědil pan Vítek, od daně z příjmů osvobozena. V současné době stačí věc bezúplatně nabýt v rámci dědického řízení, aby byla od daně osvobozena, příbuzenské vztahy se již nezohledňují.

77

b) Problematika darování byla poté, co vešel nový občanský zákoník v účinnost, také inkorporována do zákona č. 586/1992 Sb. Pan Vítek zahrne pozemek získaný darováním do ostatních příjmů. Osvobození daru od daně je stále závislé na tom, kdo je nabyvatelem daru. Pan Vítek jako podnikatel nespadá do žádné skupiny, které jsou od daně osvobozeny, a tudíž se dani z nabytí pozemku darováním nevyhne. Základ daně stanoví znalec prostřednictvím zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena za znalecký posudek činí 2 800 Kč.

Základ daně

625 000 Kč

Sazba daně

15 %


93 750 Kč

Pan Vítek je stále fyzickou osobou, jeho podnikatelský statut není v tomto okamžiku podstatný. Jako fyzická osoba použije pro své příjmy 15% sazbu daně. Situace po rekodifikaci je pro pana Vítka méně výhodná než dříve, co se nabývání darů týče. Při nabytí daru až v roce 2014 by musel na dani související s jeho získáním zaplatit o 50 000 Kč více.

c) Po rekodifikaci soukromého práva se setkáváme s pojmem právo stavby, které je definováno jako nemovitá věc a jako s nemovitou věcí se s tímto právem nakládá, tudíž je možné jej i prodat. Pan Vítek nabyl právo stavby k pozemku, na kterém zatím žádná stavba nestojí, za 250 000 Kč v červnu 2014, právo stavby je sjednáno na 10 let.

I.

Pan Vítek zahrnul právo stavby do svého obchodního majetku. Právo stavby zařadil do dlouhodobé hmotného majetku podle § 7 odstavce 2 vyhlášky č. 500/2002 Sb. a v červenci jej začal odepisovat. Roční účetní odpis je 25 000 Kč.96 Zároveň platí, že v tomto případě jsou účetní odpisy rovny odpisům daňovým.97 Po roce se pan Vítek rozhodl, že právo stavby prodá za 200 000 Kč, součástí práva stavby není stavba. Výše daně z nabytí nemovité věci, kterou platí pan Vítek, činí 8 000 Kč. Cena znaleckého posudku, který si pan Vítek musel nechat vypracovat pro stanovení daně z nabytí nemovitých věcí, je 2 000 Kč. Daň z nemovitých věcí činí 10 000 Kč.

96 97

Je použita metoda rovnoměrných účetních odpisů, výpočet ročního odpisu = 250 000/10 = 25 000 Kč. § 24 odstavec 2 písmeno v) bod 1 zákona o daních z příjmů. 78

Právo stavby je součástí obchodního majetku pana Vítka, a proto jsou příjmy z jeho prodeje zahrnuty do příjmů ze samostatné činnosti, o kterých pojednává § 7 zákona o daních z příjmů.98 Výdaje, o které si může pan Vítek snížit příjmy z prodeje práva stavby, jsou výdaje vydané na dosažení, zajištění a udržení tohoto příjmu. Na rozdíl od pana Vítka - nepodnikatele, který když prodával právo stavby, mohl si příjem z prodeje snížit pouze o výdaje vynaložené na dosažení tohoto příjmu, neboť zahrnul příjmy z prodeje nemovité věci do ostatních příjmů.


200 000 - 225 00099 - 12 500100 - 8 000 - 2 000 - 10 000 = = - 57 500 Kč

Mezi výdaje, které si pan Vítek od získaného příjmu z prodeje nemovité věci může odečíst, patří zůstatková cena práva stavby, dále účetní odpisy za leden až červen 2015 a zaplacená daň z nabytí nemovitých věcí. Dalším uznatelným výdajem je i notářský poplatek, neboť si při stanovení základu daně z nabytí nemovité věci porovnával sjednanou cenu se 75 % hodnoty zjištěné ceny, kterou stanovuje znalec a informuje o ní pomocí znaleckého posudku. Znalecký posudek je výdajem potřebným k dosažení příjmů, neboť bez něho by nebylo možné stanovit v tomto případě daň z nabytí nemovité věci, a tedy právo stavby prodat.101 Uznatelným výdajem je také zaplacená daň z nemovitých věcí. Ztráta z prodeje práva stavby lze kompenzovat se zisky dosaženými podle § 8 a § 10 zákona o daních z příjmů.

II.

Pan Vítek se právo stavby rozhodl po roce prodat za 2 500 000 Kč, součástí práva stavby je novostavba rodinného domu postavená v říjnu roku 2014. Právo stavby je zahrnuto do obchodního majetku pana Vítka. Náklady spojené se stavbou rodinného domu činí 1 500 000 Kč. Daň z nabytí nemovitých věcí činí 100 000 Kč. Za znalecký posudek bylo zaplaceno 5 000 Kč. Za daň z nemovitých věcí zaplatil pan Vítek

98

TOMANOVÁ, Veronika. Zdanění příjmů z prodeje nemovitostí. Finance.cz [online]. 2013 [cit. 2015-02-20]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/381752-zdaneni-prijmu-z-prodeje-nemovitosti/ 99 Zůstatková cena práva stavby = 250 000 Kč – 12 500 Kč (odpisy červenec 2014 - prosinec 2014) – 12 500 Kč (odpisy leden 2015 – červen 2015). 100 Účetní odpisy (leden 2015 – červen 2015) uznatelné podle § 24 odstavce 2 písmena v) bod 1 zákona o daních z příjmů 101 MACHÁČEK, Ivan. Prodej bytu a časový test pro osvobození od daně z příjmů. Právnické fórum [online]. 2012 [cit. 2015-02-20]. Dostupné z: http://www.pravnickeforum.cz/archiv/dokument/doc-d40073v50156-prodejbytu-a-casovy-test-pro-osvobozeni-od-dane-z-prijmu/?search_query=$index=85 79

14 000 Kč. Odpis rodinného domu byl v prvním roce 21 000 Kč, ve druhém roce 51 000 Kč.102 Právo stavby zahrnuto v obchodním majetku nemůže být od daně z příjmů nikdy osvobozeno, a to právě proto, že je součástí obchodního majetku. Prodej bude zdaňován a příjmy opět zahrnuty do příjmů ze samostatné činnosti, tedy do § 7.


2 500 000 - 1 453 500103 - 25 500104 - 225 000105 - 12 500106 100 000 - 5 000 - 14 000 = 664 500 Kč

Sazba daně

15 %

Výše daně

99 675 Kč

Pan Vítek odečítá od příjmu z prodeje zůstatkovou cenu hmotného majetku, což je rodinný dům, který je součástí práva stavby. Tento výdaj je uveden v § 24 odstavec 2 písmeno b). Dále je uznatelným výdajem pouze polovina ročního odpisu rodinného domu, neboť došlo k prodeji během roku, zůstatková cena práva stavby a odpisy s ním související od ledna 2015 do června 2015, zaplacená daň z nabytí nemovitých věcí, zaplacená daň z nemovitých věcí a poplatek za znalecký posudek.

Pan Vítek se rozhodl pro komponentní odepisování práva stavby a rodinného domu, který je jeho součástí, a to z důvodu nepoměru mezi délkou existence práva stavby (10 let) a předpokládanou dobou užívání rodinného domu (30 let).107

Prodej práva stavby, jehož součástí je rodinný dům, by pan Vítek mohl od daně osvobodit až po 5 letech od vyřazení práva stavby z obchodního majetku.

102

Doba odpisování rodinného domu je 30 let, § 30 odstavec 1. Roční odpisová sazba je pak 1,4 %, v dalších letech 3,4 %, § 31. 103 Zůstatková cena rodinného domu (1 500 000 - 21 000 - 25 500) = 1 453 500 Kč. 104 Polovina ročního odpisu v dalších letech, majetek byl prodán během roku, proto je možno jako výdaj uznat pouze polovinu ročního odpisu, § 26 odstavec 7 písmeno a) bod 1. 105 Zůstatková cena práva stavby = 250 000 Kč - 12 500 Kč (odpisy červenec 2014 – prosinec 2014) - 12 500 Kč (odpisy leden 2015 – červen 2015). 106 Účetní odpisy (leden 2015 – červen 2015) uznatelné podle § 24 odstavce 2 písmena v) bod 1 zákona o daních z příjmů 107 HONZÍKOVÁ, Klára. Vybraná problematika dlouhodobého hmotného a nehmotného majetku. Fučík & partneři: Auditoři - Daňoví poradci [online]. 2014 [cit. 2015-02-23]. Dostupné z: http://www.fucik.cz/publikace/audit-a-ucetni-poradenstvi/vybrana-problematika-dlouhodobeho-hmotneho-anehmotneho-majetku/ 80

5.2.4 Daň z přidané hodnoty V průběhu roku 2013 došlo u pana Vítka k následujícím operacím souvisejícím s nemovitostmi: a) v březnu prodal sklad spolu s pozemkem, na němž se sklad nachází. Zápis o změně vlastnického práva byl proveden 24. dubna. Peníze inkasoval 2. května. Prodejní cena skladu je 7 500 000 Kč včetně DPH, pozemek prodává za 1 500 000 Kč. Sklad byl zkolaudován před 3 roky, b) v září prodal pozemek o výměře 2000 m², na kterém je zavedena vodovodní a kanalizační síť, nejedná se o stavební pozemek. Prodejní cena činí 800 000 Kč.

Stanovení výše daně z přidané hodnoty v roce 2013

a) Pan Vítek je plátcem daně z přidané hodnoty a sklad, který se nachází na území města Šenova, prodal v rámci své ekonomické činnosti. Prodej skladu není od DPH osvobozen, neboť neuběhlo od jeho zkolaudování více než 5 let. Daň přizná v daňovém přiznání za duben, kdy došlo k zápisu o změně vlastnického práva. Daňové přiznání musí podat do 25. května, dokdy je také povinen daň zaplatit.

Sazba daně

21 %

Výše daně

7 500 000 Kč * 0,1736 = 1 302 000 Kč108

Základ daně

7 500 000 Kč – 1 302 000 Kč = 6 198 000 Kč

Pozemek, který spolu se skladem prodává, je od daně osvobozen, neboť se nejedná o pozemek stavební.

b) Pan Vítek nebude u prodeje pozemku platit daň z přidané hodnoty. V jeho případě se totiž jedná o pozemek, který není pozemkem stavebním. Existence vodovodní a kanalizační sítě nemá na osvobození od daně vůbec žádný vliv.

108

úplata je včetně daně ve výši 21 %, proto je třeba 7 500 000 Kč vynásobit koeficientem 21/121, který je zaokrouhlený na 4 desetinná místa 81


a) Neboť je pan Vítek jak vlastníkem skladu, tak vlastníkem pozemku, v katastru nemovitostí jsou nově tyto dvě nemovité věci sloučeny, tudíž součástí pozemku je sklad. V rámci daně z přidané hodnoty jsou pozemek i nemovitá věc na něm se nacházející zdaňovány ve stejném režimu. Pozemek je podroben zdaňovacímu režimu stavby. Pro pana Vítka to znamená, že bude při prodeji pozemku, jehož součástí je sklad, zdaňovat daní z přidané hodnoty i pozemek. Sklad totiž nesplňuje časový test 5 let a nemůže být tak od daně osvobozen a v důsledku toho, že pozemek přejímá zdaňovací režim skladu, osvobození neplatí ani pro pozemek.

Sazba daně

21 %

Základ daně

6 198 000 Kč109 + 1 500 000 Kč = 7 698 000 Kč

Výše daně

1 616 580 Kč

Z administrativního hlediska se nic nemění, stanovení uskutečnění zdanitelného plnění a lhůty pro přiznání a zaplacení daně zůstávají stejné jako před rekodifikací. Díky stejnému režimu pozemku a stavby odvede pan Vítek na DPH o 314 580 Kč více.

b) Přestože pozemek, který pan Vítek prodává, není pozemkem stavebním, bude muset z jeho prodeje odvést DPH, neboť je na pozemku zavedena vodovodní a kanalizační síť. Podle zákonné úpravy platné od 1. 1. 2014 se osvobození pozemku od DPH neuplatňuje u pozemků, na kterých je zavedena inženýrská síť, byť se nejedná o stavební pozemek.

Sazba daně

21 %

Základ daně

800 000 Kč

Výše daně

168 000 Kč

c) Nový občanský zákoník zavedl pojem právo stavby, a neboť je právo stavby nemovitou věcí, je možno ho nabýt či prodat. Pan Vítek nabyl právo stavby

109

Cena skladu bez DPH = 7 500 000 Kč - (7 500 000 Kč * 0,1736) = 6 198 000 Kč 82

k pozemku, na kterém zatím žádná stavba nestojí, za 250 000 Kč. Právo stavby je sjednáno na 10 let.

I.

Pan Vítek se právo stavby rozhodl po roce prodat za 200 000 Kč, součástí práva stavby není stavba.

Prodej práva stavby, jehož součástí není stavba, bude zdaňován daní z přidané hodnoty vždy, neboť nikdy nedojde k uplynutí 5 leté lhůty od vydání kolaudačního souhlasu nebo od započetí užívání stavby. Pan Vítek tak bude muset daň zaplatit.

II.

Sazba daně

21 %

Základ daně

200 000 Kč

Výše daně

42 000 Kč

Pan Vítek se právo stavby rozhodl po roce prodat za 2 500 000 Kč, součástí práva stavby je novostavba rodinného domu zkolaudována před 2 měsíci.

Prodej práva stavby, jehož součástí je stavba, nebude od daně osvobozen, neboť pan Vítek prodává právo stavby, jehož součástí je stavba, od jejíž kolaudace neuplynulo více než 5 let. Časový test nebyl splněn a pan Vítek bude DPH opět platit.

III.

Sazba daně

21 %

Základ daně

2 500 000 Kč

Výše daně

525 000 Kč

Pan Vítek se právo stavby rozhodl prodat po 6 letech za 1 200 000 Kč, součástí práva stavby je stavba rodinného domu zkolaudována před 5 lety.

Prodej práva stavby bude od daně z přidané hodnoty osvobozen, neboť je jeho součástí stavba, která splňuje časový test 5 let od kolaudace. Nicméně i v tomto případě se pan Vítek může rozhodnout, že DPH stanoví a platit bude.

83

Změny v rámci daně z přidané hodnoty se pana Vítka dotkly především v oblasti osvobození od daně. Po rekodifikaci totiž pozemek přejímá režim stavby, to znamená, že pokud stavba nesplňuje podmínky osvobození, bude zdaňován i pozemek, i když by samostatně zdaňován nebyl. Další změna týkající se osvobození se také dotkla pozemků, nyní už k osvobození nestačí pouze fakt, že pozemek není stavební. Po rekodifikaci občanského práva navíc nesmí být součástí pozemku stavba pevně spojená se zemí nebo jakákoliv inženýrská síť.

5.3 Případové studie - právnická osoba - s.r.o. 5.3.1 Daň z nemovitostí a daň z nemovitých věcí Společnost BUILD s.r.o., jejímž jediným společníkem je pan Vítek, vykonává podnikatelskou činnost v oblasti pronájmu lešení. Tato právnická osoba je měsíčním plátcem DPH. Všechny nemovitosti, které společnost vlastní, se nacházejí na území města Šenova. Šenov se svými 6 233 obyvateli spadá pod správu katastrálního úřadu v Ostravě. Koeficient pro stavby a samostatné nebytové prostory, které se využívají v rámci podnikatelské činnosti, stanovila obec ve výši 1,5. Místní koeficient má hodnotu 2.

K 1. 1. 2013 vlastnila společnost následující nemovitosti: a) samostatný nebytový prostor o výměře 80 m². K budově, ve které se nebytový prostor nachází, přísluší pozemek o výměře 2 400 m², podíl společnosti BUILD s.r.o. na pozemku je 1/12, společnost se zabývá pronájmem lešení a nebytový prostor používá jako kancelář, b) sklad, jehož zastavěná plocha činí 180 m², druhé nadzemní podlaží zaujímá plochu o výměře 50 m², c) pozemek, na němž se nachází sklad, má výměru 1 500 m², 200 m² pozemku je zpevněno štěrkem a využíváno jako parkoviště pro nákladní auta společnosti BUILD s.r.o. Zbytek nezastavěné výměry pozemku se pro podnikatelské účely nepoužívá.


BUILD s.r.o. vlastní stejné nemovitosti jako pan Vítek, který byl fyzickou osobou podnikatelem. Daň z nemovitostí bude stanovena opět na základě zákona č. 338/1992 Sb., 84

o dani z nemovitostí. Postup stanovení daně, všechny koeficienty a sazby jsou shodné jako u fyzické osoby podnikatele. Pro určení daně z nemovitostí není vůbec podstatné, zda je podnikatelem fyzická či právnická osoba. Zákon pouze rozlišuje, zda je nemovitost užívána k podnikání či nikoli, a to pomocí vyšších koeficientů, kterými jsou zatíženy nemovitosti používané v rámci podnikatelské činnosti. BUILD s.r.o. tak bude platit stejně vysokou daň z nemovitostí jako pan Vítek, který byl fyzickou osobou podnikatelem.

a) základ daně sazba daně

80 m² * 1,2 = 96 m² upravené podlahové plochy 10 Kč za 1 m² upravené podlahové plochy


96 m² * 15 Kč = 1440 Kč



Podíl společnosti BUILD s.r.o. na pozemku má výměru 2400 m²/12 = 200 m², pozemek není zastavěn. Základem daně z pozemků je výměra platná k 1. lednu daného zdaňovacího období.

základ daně

200 m²


5 Kč za 1 m²

daň

200 m² * 5 Kč = 1 000 Kč


daň z pozemku

1 000 Kč * 2 = 2 000 Kč

b) Základem daně ze stavby je zastavěná plocha v m², a to podle stavu k 1. lednu daného zdaňovacího období.

85

základ daně

180 m²


10 Kč za 1 m²

Základní sazbu daně je třeba zvýšit o 0,75 Kč za m², neboť má sklad ještě druhé nadzemní podlaží. Zároveň se nezohledňuje plocha, kterou další podlaží zabírá.


10,75 Kč za 1 m²

Po úpravě se základní sazba daně musí vynásobit koeficientem stanoveným obcí. 10,75 Kč za 1 m² * 1,5 = 16,125 Kč za 1 m² daň

180 m² * 16,125 Kč za 1 m² = 2 902,5 Kč



2 902,5 Kč * 2 = 5 805 Kč

c) Pozemek - základem daně je jeho výměra v m², musíme však zohlednit plochu zastavěnou skladem. A dále rozdělit pozemek na část používanou v rámci podnikatelské činnosti a na část, která se pro podnikání nevyužívá. Celková výměra pozemku, která není zastavěna skladem, je 1 320 m². K podnikání se používá 200 m² jako parkoviště, 1 120 m² zatím zůstává nevyužito.

základ daně

200 m²

sazba daně

5 Kč za 1 m²

daň

200 m² * 5 Kč za 1 m² = 1000 Kč

daň z pozemku - parkoviště 1000 Kč * 2 = 2000 Kč

základ daně

1 120 m²

sazba daně

0,2 Kč za 1 m²

daň

1 120 Kč * 0,2 Kč za 1 m² = 224 Kč


224 Kč * 2 = 448 Kč

86


4 448 Kč


8 685 Kč


13 133 Kč


Po rekodifikaci občanského práva se bude BUILD s.r.o. řídit zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí. Tento zákon opět nezohledňuje, zda je poplatníkem daně podnikající fyzická osoba nebo osoba právnická. Účinnost nového zákona má tak na BUILD s.r.o. stejný dopad jako na podnikajícího pana Vítka, což znamená, že u nebytového prostoru, k němuž náleží pozemek, bude používat koeficient 1,22 namísto dřívějšího koeficientu 1,2. Ušetří také na tom, že za druhé nadzemní podlaží skladu se společnosti nebude navyšovat základní sazba daně, neboť výměra podlaží nepřesahuje 1/3 zastavěné plochy skladu. BUILD s.r.o. platí stejně vysokou daň z nemovitých věcí jako pan Vítek, který byl podnikající fyzickou osobou.

a) V zákoně o dani z nemovitých věcí je samostatný nebytový prostor nově zahrnut v definici jednotky. Z důvodu existence pozemku, který je součástí samostatného nebytového prostoru, je nově nutno použít koeficient 1,22, který tento pozemek zohledňuje, a již se samostatně nestanovuje daň z tohoto pozemku.

základ daně


sazba daně



98 m² * 15 Kč = 1470 Kč



b) I po rekodifikaci je sklad zdanitelnou stavbou, neboť vyhovuje definici budovy na základě katastrálního zákona. Základem daně ze stavby je zastavěná plocha v m², a to podle stavu k 1. lednu daného zdaňovacího období. 87

základ daně

180 m²


10 Kč za 1 m²

Základní sazbu daně není třeba zvyšovat o 0,75 Kč za m², neboť plocha dalšího podlaží nezaujímá více než 60 m² zastavěné plochy skladu. Nově se tedy nezvyšuje základní sazba daně, pokud další podlaží nepřesáhne 1/3 zastavěné plochy stavby.

Základní sazba daně se musí vynásobit koeficientem stanoveným obcí ve vyhlášce. 10 Kč za 1 m² * 1,5 = 15 Kč za 1 m² daň

180 m² * 15 Kč za 1 m² = 2700 Kč



2700 Kč * 2 = 5400 Kč

Společnost BUILD s.r.o. bude muset do 31. ledna podat daňové přiznání nebo dílčí daňové přiznání, neboť se stanovená daň změnila, a to na základě faktu, o kterém nemůže správce daně předpokládat, že nastal.

c) Způsob výpočtu ani výše stanovené daně se u pozemku společnosti BUILD s.r.o. od stavu před rekodifikací nijak neliší.

daň z pozemku - parkoviště

2 000 Kč


448 Kč


2 448 Kč


8 340 Kč


10 788 Kč

5.3.2 Daň z převodu nemovitostí a daň z nabytí nemovitých věcí V průběhu roku 2013 BUILD s.r.o. provede následující operace související s nemovitostmi: a) v březnu prodá novostavbu rodinného domu, kterou pan Vítek sám postavil a následně vložil do své společnosti. Kolaudační rozhodnutí bylo vydáno 15. ledna 2012 a pan 88

Vítek dům používal k bydlení od března 2012. Zastavěná plocha stavby činí 180 m² a pozemek, na němž se nachází, má výměru 1500 m². Sjednaná cena činí 3 000 000 Kč včetně DPH. Kupujícím je paní Volná s trvalým pobytem ve FrýdkuMístku. Návrh na vklad vlastnického práva podává BUILD s.r.o. společně s paní Volnou v březnu. Ve smlouvě si ujednali, že správní poplatek za návrh k zahájení vkladového řízení zaplatí BUILD s.r.o. Vklad byl zapsán do katastru nemovitostí v dubnu 2013, b) v květnu 2013 je ukončen finanční leasing skladu a pozemku k němu náležícímu. Na základě smlouvy přechází tento soubor nemovitostí do vlastnictví BUILD s.r.o. za sjednanou částku 100 000 Kč. Změna vlastnictví byla zapsána do katastru nemovitostí v květnu 2013.


a) Poplatníkem daně bude společnost BUILD s.r.o., neboť vystupuje jako prodávající dané nemovitosti. Dále se postupuje stejně jako u pana Vítka, fyzické osoby podnikatele. Osvobození prodeje od daně z převodu nemovitostí není opět možné z důvodu používání stavby panem Vítkem před jeho prodejem a dále proto, že právnická osoba v podobě společnosti BUILD s.r.o. nevykonává podnikatelskou činnost, jejímž předmětem by byla výstavba či prodej staveb a bytů. Stanovení výše daně a administrativní povinnost související s převodem nemovitosti a daňovým přiznáním jsou shodné jako u podnikajícího pana Vítka.

Základ daně se stanoví porovnáním sjednané ceny v kupní smlouvě a ceny zjištěné, kterou stanovuje znalec na základě zákona o oceňování nemovitostí a pomocí oceňovací vyhlášky vydané Ministerstvem financí ČR. Následně se jako základ daně vybere vyšší z těchto cen. Společnost BUILD s.r.o. zaplatila za znalecký posudek 2 500 Kč. Sjednaná cena

3 000 000 Kč

Cena zjištěná

2 750 000 Kč

Znalecký posudek

2 500 Kč

Sazba daně

4%

Výše daně

120 000 Kč 89

b) I co se týče převodu vlastnictví souboru nemovitostí na základě finančního leasingu na společnost s ručením omezeným, je poplatníkem daně leasingová společnost. Ručitelem je v tomto případě BUILD s.r.o. a dopady nezaplacení daně leasingovou společností jsou stejné jako u podnikajícího pana Vítka. BUILD s.r.o. by daň musela zaplatit a následně by mohla zvažovat, zda se pokusí zaplacenou daň vymoci na leasingové společnosti. Základem daně je cena stanovená znalcem platná v den nabytí nemovitosti.

Cena zjištěná

350 000 Kč

Sazba daně

4%

Výše daně

14 000 Kč

Stanovení výše daně z nabytí nemovitých věcí v roce 2014

Zadání zůstává téměř nezměněno, liší se pouze to, že k daným událostem dochází v roce 2014 po rekodifikaci soukromého práva. Nově tedy společnost BUILD s.r.o. v zadání a) prodává pozemek, jehož součástí je rodinný dům. A pro stanovení daně postupuje na základě zákonného opatření senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí namísto zákona o trojdani. Stanovení daně z nabytí nemovitých věcí v roce 2015 by bylo shodné s rokem 2014.

a) Po rekodifikaci zákonné opatření umožňuje stanovit jako poplatníka daně z nabytí nemovité věci nabyvatele, pokud je mezi stranami uzavřena kupní smlouva či smlouva o směně a zároveň je v takovýchto smlouvách výslovně uvedeno, že poplatníkem daně je nabyvatel. Není podstatné, zda jsou strany fyzické či právnické osoby, tudíž možnost přenechat povinnost zaplatit daň na paní Volné může i společnost BUILD s.r.o. V případě prodeje pozemku, jehož součástí je daná novostavba, je však toto ustanovení nedůležité, neboť takovýto prodej je od daně osvobozen po dobu 5 let od započetí užívání stavby podle stavebního zákona § 119 odstavce 1.110 Od roku 2014 tak i pro společnost s ručením omezeným není podstatné, zda je předmětem

110

MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2014: úplná znění platná k 1. 1. 2014. 1. vyd. Praha: GRADA, 2013, s. 106. ISBN 978-80-247-3206-0. 90

jejího podnikání výstavba či prodej staveb a bytů, nebo zda byla novostavba před prodejem užívána.

b) Společnost BUILD s.r.o. nabývá pozemek, jehož součástí je sklad na základě smlouvy o finančním leasingu. I po rekodifikaci tak poplatníkem zůstává leasingová společnost, neboť se nejedná o nabytí nemovité věci na základě kupní smlouvy či smlouvy o směně, ve které by byl výslovně stanoven poplatníkem nabyvatel. Rekodifikace však přinesla leasingové společnosti osvobození od daně při převodu nemovité věci při splnění určitých podmínek. Pro společnost BUILD s.r.o. z toho vyplývá, že již není v této věci ručitelem a nemůže se dostat do situace, kdy by musela daň zaplatit, pokud by tak neučinila leasingová společnost. Podmínky, které musí být splněny, jsou definovány v § 21d odstavci 1 zákona o dani z příjmů. Ve smlouvě o finančním leasingu, kterou mezi sebou uzavřely společnosti BUILD s.r.o. a leasingová společnost, je ujednáno, že po skončení bude vlastnické právo k nemovité věci převedeno na BUILD s.r.o. a zároveň je stanovena i cena převodu. Podmínky jsou splněny a leasingová společnost tak nemá povinnost platit daň z nabytí nemovité věci. 5.3.3 Daň dědická, daň darovací a daň z příjmů V průběhu roku 2013 došlo u společnosti BUILD s.r.o. k následujícím aktivitám souvisejícím s nemovitostmi: a) v březnu v rámci dědického řízení obchodní partner pan Straka odkázal společnosti BUILD s.r.o. sklad spolu s pozemkem, na němž se budova nachází. Zastavěná plocha skladu činí 180 m², druhé nadzemní podlaží zaujímá plochu o výměře 50 m². Pozemek má výměru 1 500 m², 200 m² pozemku je zpevněno štěrkem a využíváno jako parkoviště pro nákladní auta. Pan Straka měl trvalý pobyt v obci Šenov. Cena majetku stanovená v dědickém řízení je 5 400 000 Kč. Pan Straka byl bohužel zadlužen, prokázaná výše dluhu je 1 000 000 Kč, zároveň neměl žádnou rodinu, a tak jeho pohřeb zaplatila společnost BUILD s.r.o., která na pohřeb vynaložila 20 000 Kč. Odměna

notáři,

na 23 700 Kč

111

který

byl

pověřen

+ DPH 4 977 Kč.

112

řízením

o

dědictví,

byla

vyčíslena

Během správy pozůstalosti vynaložil notář

náklady ve výši 5 000 Kč na opravu dveří po pokusu o vloupání se do skladu, 111

Vyhláška č. 196/2001 Sb. o odměnách a náhradách notářů, správců pozůstalosti a Notářské komory České republiky (notářský tarif). In: http://www.nkcr.cz/doc/pravnipredpisy/Not_tarif_od_1.1.2014.pdf. 2001. 91

b) pan Malík, jenž je známým pana Vítka, daroval společnosti BUILD s.r.o. pozemek o výměře 2000 m², na kterém je zavedena vodovodní a kanalizační síť. Znalec stanovil cenu pozemku na 625 000 Kč. Cena za znalecký posudek činí 2 800 Kč.


a) Společnost BUILD s.r.o. se při stanovení daně dědické bude řídit zákonem č. 357/1992 Sb. Zákon stanovuje, že některé osoby jsou od daně, kterou je zděděný majetek zatížen, osvobozeny. Nicméně společnost s ručením omezeným je osobou právnickou, a tudíž je zařazena do 3. skupiny osob podle zákona o trojdani. Osoby zahrnuty do této skupiny od daně dědické osvobozeny nejsou. BUILD s.r.o. bude tudíž daň platit, postup stanovení daně, sazba daně i její výše je shodná s daní, kterou platí pan Vítek, který podniká jako fyzická osoba. Od základu daně, kterým je cena stanovená v dědickém řízení, si může odečíst prokázané dluhy pana Straky, náklady na jeho pohřeb i odměnu notáři a další náklady, které notář musel vynaložit během dědického řízení.

Základ daně 5 400 000 -

1 000 000 - 20 000 - 33 677 = 5 346 323 Kč ≐

≐ 4 346 400 Kč Sazba daně


Výše daně

441 568 * 0,5 ≐ 220 784 Kč


b) V případě daru od pana Malíka se společnost BUILD s.r.o. bude také řídit zákonem o trojdani. Osvobození od daně darovací v případě společnosti s ručením omezeným není možné, neboť opět spadá do 3. skupiny osob. Poplatníkem je tedy BUILD s.r.o. Postup stanovení daně je pak stejné jako u podnikajícího pana Vítka. Sazba 7 % je použita na základě tabulky, která je součástí zákona o trojdani. Tato tabulka diverzifikuje sazby daně podle částky, která je základem daně. 7% sazba se používá, pokud je základ daně do 1 000 000 Kč. 112

Odměna notáře. Právo4u.cz: Služby pro právníky [online]. 2001 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z:http://pravo4u.cz/kalkulacky/odmena-notare/?th=5400000 92

Základ daně

625 000Kč

Sazba daně

7%

Výše daně

43 750 Kč

Stanovení daně z příjmů právnických osob v roce 2014

V průběhu roku 2014 došlo u společnosti BUILD s.r.o. ke stejným úkonům s nemovitými věcmi, jaké jsou uvedeny v předcházejícím zadání. Nicméně v bodě a) mluvíme o pozemku, jehož součástí je sklad. V bodě c) je nově řešeno právo stavby, které dříve definováno nebylo.

a) Zákon č. 357/1992 Sb. byl zrušen a od 1. 1. 2014 musí společnost BUILD s.r.o. řešit nabytí dědictví v rámci zákona o dani z příjmů, stejně jako všechny ostatní právnické či fyzické osoby. Tabulku, která rozdělovala poplatníky v otázce dědění do tří skupin, v zákoně o dani z příjmů již nenajdeme. Nabytí majetku v rámci dědického řízení právnickou osobou je nově od daně osvobozeno. Společnost BUILD s.r.o. tak ušetří na dani 220 784 Kč, pokud danou nemovitou věc nabyde v rámci dědění až po rekodifikaci občanského práva.

b) Otázka nabytí daru byla po zrušení zákona o trojdani také včleněna do zákona o dani z příjmů. Nabytí daru společností BUILD s.r.o. není od daně osvobozeno, a proto příjmy a výdaje s nabytím související vstupují do základu daně z příjmů právnických osob. Příjem společnosti představuje dar ve formě pozemku. Výši příjmu stanoví znalec podle § 23 odstavec 6 prostřednictvím zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Za znalecký posudek zaplatila společnost BUILD s.r.o. 2 800 Kč, tato částka je uznatelným výdajem potřebným k dosažení, zajištění a udržení příjmů podle § 24 odstavec 2 písmeno ch) a společnost si ji může od příjmů odečíst. Tento příjem a uznatelný výdaj s ním související jsou pouze jednou z mnoha položek, které vytváří základ daně z příjmů společnosti BUILD s.r.o., neboť během roku 2014 společnost evidovala ještě mnoha dalších příjmů a výdajů. Teprve rozdíl mezi příjmy a výdaji stanovenými pomocí zákona o daních z příjmů tvoří základ daně, který je vynásoben 19% sazbou daně a podle § 21 odstavce 1 zaokrouhlen na celé tisícikoruny dolů. Součástí základu daně bude také rozdíl mezi cenou daru a znaleckým posudkem. 93

Pokud by se jednalo o jediný příjem společnosti BUILD za celý rok 2014, postup a výše daně by byly následující.

Základ daně

625 000 Kč - 2 800 Kč = 622 200 Kč ≐ 622 000 Kč

Sazba daně

19 %

Výše Daň

118 180 Kč

Obecně platí, že daň z příjmů právnických osob je nutno zaplatit ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Společnost BUILD s.r.o. využívá služeb daňového poradce, tudíž musí daňové přiznání k dani z příjmů právnických osob podat a daň zaplatit do 1. července 2015.113

V porovnání se situací před rekodifikací se přijetí daru společnosti výrazně prodražilo, neboť namísto 7% sazby daně je nyní třeba uplatnit 19% sazbu daně, kterou jsou zdaňovány příjmy právnických osob. c) Po rekodifikaci soukromého práva se setkáváme s pojmem právo stavby, které je definováno jako nemovitá věc, a jako s nemovitou věcí se s tímto právem nakládá, tudíž je možné jej i prodat. Společnost BUILD s.r.o. nabyla právo stavby k pozemku, na kterém zatím žádná stavba nestojí, za 250 000 Kč v červnu 2014, právo stavby je sjednáno na dobu 10 let.

I.

BUILD s.r.o. zařadila právo stavby do dlouhodobého hmotného majetku podle § 7 odstavce 2 vyhlášky č. 500/2002 Sb. a v červenci jej začala odepisovat. Roční účetní odpis je 25 000 Kč.114 Zároveň platí, že v tomto případě jsou účetní odpisy rovny odpisům daňovým.115 Po roce se společnost rozhodla právo stavby prodat za 200 000 Kč. Součástí práva stavby není stavba. Výše daně z nabytí nemovité věci, kterou společnost BUILD s.r.o. zaplatila, činí 8 000 Kč. Cena znaleckého posudku, který si společnost musela nechat vypracovat pro stanovení daně z nabytí nemovitých věcí, je 2 000 Kč. Daň z nemovitých věcí činí 10 000 Kč.

113

Daň z příjmů. BusinessInfo.cz: Oficiální portál pro podnikání a export [online]. 2015 [cit. 2015-02-21]. Dostupné z:http://www.businessinfo.cz/cs/clanky/dan-z-prijmu-3462.html#b7 114 Je použita metoda rovnoměrných účetních odpisů, výpočet ročního odpisu = 250 000/10 = 25 000 Kč. 115 § 24 odstavec 2 písmeno v) bod 1 zákona o daních z příjmů. 94

Prodej nemovité věci není od daně z příjmů právnických osob osvobozen, proto musí společnost BUILD s.r.o. určit příjmy a výdaje, které lze s touto transakcí uznat v rámci zákona o daních z příjmů. Příjmem je cena, za kterou společnost právo stavby prodává. Podle § 24 odstavce 2 písmene c) je uznatelným výdajem zůstatková cena práva stavby, která činí 225 000 Kč, 116 dále účetní odpisy, které od ledna 2015 do června 2015 představují částku 12 500 Kč. Potom také zaplacená daň z nabytí nemovité věci, znalecký posudek a zaplacená daň z nemovité věci, tyto výdaje jsou definovány v § 24 odstavec 2 písmeno ch). Společnost BUILD s.r.o. má během roku 2015 další příjmy a výdaje a základ daně za zdaňovací období následně vypočte jako rozdíl mezi příjmy a výdaji podle zákona o daních z příjmů. Pokud by se jednalo o jediný příjem společnosti BUILD za celý rok 2015, postup by byl následující.

Základ daně

200 000 - 225 000 - 12 500 - 8000 - 2000 - 10 000 = = - 57 500 Kč ≐ - 57 000 Kč

Společnost BUILD s.r.o. se dostala do situace, kdy její výdaje převýšily příjmy, tedy kdy jí vznikla daňová ztráta. Tuto ztrátu v hodnotě 57 000 Kč si může společnost odečíst od základu daně v průběhu 5 let bezprostředně následujících po roce 2015, tedy po období, za které byla daňová ztráta vyměřena. Zákon o daních z příjmů nestanovuje, zda má být daňová ztráta uplatněna najednou či postupně v průběhu daných 5 let.117

II.

Společnost BUILD s.r.o. se právo stavby rozhodla po roce prodat za 2 500 000 Kč, součástí práva stavby je novostavba rodinného domu postavená v říjnu roku 2014. Náklady spojené se stavbou rodinného domu činí 1 500 000 Kč. Daň z nabytí nemovitých věcí činí 100 000 Kč. Za znalecký posudek bylo zaplaceno 5 000 Kč, za daň z nemovitých věcí 14 000 Kč. Odpis rodinného domu byl v prvním roce 21 000 Kč, v druhém roce 51 000 Kč.118

116

Zůstatková cena práva stavby = 250 000 Kč - 12 500 Kč (odpisy červenec 2014 - prosinec 2014) - 12 500 Kč (odpisy leden 2015 - červen 2015) 117 MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2014: úplná znění platná k 1. 1. 2014. 1. vyd. Praha: GRADA, 2013, s. 34. ISBN 978-80-247-3206-0. 118 Doba odpisování rodinného domu je 30 let, § 30 odstavec 1. Roční odpisová sazba je pak 1,4 %, v dalších letech 3,4 %, § 31. 95

Osvobození od daně opět není možné, proto musí společnost BUILD s.r.o. určit příjmy a výdaje, které lze s touto transakcí uznat v rámci zákona o daních z příjmů. Příjmem společnosti je prodejní cena práva stavby. Uznatelným výdajem je zůstatková cena hmotného majetku, což je rodinný dům, který je součástí práva stavby. Tento výdaj je uveden v § 24 odstavec 2 písmeno b). Dále je uznatelným výdajem polovina ročního odpisu rodinného domu, neboť došlo k prodeji během roku, zůstatková cena práva stavby, odpisy s ním související od ledna 2015 do června 2015, zaplacená daň z nabytí nemovitých věcí, zaplacená daň z nemovitých věcí a poplatek za znalecký posudek. Společnost BUILD s.r.o. má během roku 2015 další příjmy a výdaje, a základ daně za zdaňovací období následně vypočte jako rozdíl mezi příjmy a výdaji podle zákona o daních z příjmů. Pokud by se jednalo o jediný příjem společnosti BUILD za celý rok 2015, postup by byl následující.

Základ daně

2 500 000 - 1 453 500119 - 25 500120 - 225 000121 - 12 500122 100 000 - 5 000 - 14 000 = 664 500 Kč ≐ 664 000 Kč

Sazba daně

19 %

Výše daně

126 160 Kč

Společnost BUILD s.r.o. se rozhodla pro komponentní odepisování práva stavby a rodinného domu, který je jeho součástí, a to z důvodu nepoměru mezi délkou existence práva stavby (10 let) a předpokládanou dobou užívání rodinného domu (30 let).123 5.3.4 Daň z přidané hodnoty V průběhu roku 2013 dochází u společnosti BUILD s.r.o. k následujícím operacím souvisejícím s nemovitostmi: 119

Zůstatková cena rodinného domu (1 500 000 - 21 000 - 51 000 = 1 453 500 Kč) Polovina ročního odpisu v dalších letech, majetek byl prodán během roku, proto je možno jako výdaj uznat pouze polovinu ročního odpisu, § 26 odstavec 7 písmeno a) bod 1. 121 Zůstatková cena práva stavby = 250 000 Kč - 12 500 Kč (odpisy červenec 2014 - prosinec 2014) - 12 500 Kč (odpisy leden 2015 - červen 2015). 122 Účetní odpisy (leden 2015 - červen 2015) uznatelné podle § 24 odstavce 2 písmena v) bod 1 zákona o daních z příjmů 123 HONZÍKOVÁ, Klára. Vybraná problematika dlouhodobého hmotného a nehmotného majetku. Fučík & partneři: Auditoři - Daňoví poradci [online]. 2014 [cit. 2015-02-23]. Dostupné z: http://www.fucik.cz/publikace/audit-a-ucetni-poradenstvi/vybrana-problematika-dlouhodobeho-hmotneho-anehmotneho-majetku/ 96 120

a) v březnu prodá sklad spolu s pozemkem, na němž se nachází. Zápis o změně vlastnického práva provede 24. dubna. Peníze inkasuje 2. května. Prodejní cena skladu je 7 500 000 Kč včetně DPH, pozemek prodává za 1 500 000 Kč. Sklad byl zkolaudován před 3 roky, b) v září prodává pozemek o výměře 2000 m², na kterém je zavedena vodovodní a kanalizační síť, nejedná se o stavební pozemek. Prodejní cena činí 800 000 Kč.


a) Prodej nemovitostí bude předmětem daně, neboť jsou prodávány společností s ručením omezeným, která se zabývá pronájmem lešení, a tedy realizuje ekonomickou činnost, a zároveň platí, že se nemovitosti nachází na území České republiky. Nicméně prodej pozemku je od daně osvobozen, neboť se nejedná o stavební pozemek. Prodej skladu od daně z přidané hodnoty osvobozen není, a to z důvodu nesplnění 5leté lhůty, která počíná běžet od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo ode dne, kdy byla stavba poprvé použita, zvolí se datum, které nastalo dříve. Postup stanovení a výpočtu daně, stejně jako lhůta pro podání daňového přiznání a splacení daně je shodná jako u pana Vítka fyzické osoby podnikatele.

Sazba daně

21 %

Výše daně

7 500 000 Kč * 0,1736 = 1 302 000 Kč124

Základ daně

7 500 000 Kč – 1 302 000 Kč = 6 198 000 Kč

b) Stejně jako podnikající pan Vítek ani společnost BUILD s.r.o. nebude platit daň z přidané hodnoty z prodeje pozemku. Zákon osvobozuje od daně všechny pozemky krom stavebních. Stačí tedy splnit tuto podmínku, další okolnosti jako existence inženýrských sítí nebo budovy umístěné na pozemku jsou nepodstatné.

124

Úplata je včetně daně ve výši 21 %, proto je třeba 7 500 000 Kč vynásobit koeficientem 21/121, který je zaokrouhlený na 4 desetinná místa 97


a) Novela daně z přidané hodnoty související s rekodifikací občanského práva měla na společnost BUILD s.r.o. stejný dopad jako na pana Vítka fyzickou osobu podnikatele. Změna se týká pohledu na pozemek a stavbu na něm se nacházející, kdy od 1. 1. 2014 mají tyto nemovité věci v rámci daně z přidané hodnoty stejný daňový režim, a to takový, že pozemek podléhá režimu stavby. Zdaňuje-li se stavba, pro pozemek to také nutně znamená zdanění. Z důvodu nesplnění 5leté lhůty není sklad od daně osvobozen. Z důvodu zatížení skladu daní z přidané hodnoty tak podléhá dani i přilehlý pozemek. Výpočet je stejný jako u podnikajícího pana Vítka.

Sazba daně

21 %

Základ daně

6 198 000 Kč125 + 1 500 000 Kč = 7 698 000 Kč

Výše daně

1 616 580 Kč

b) Pozemek stále není pozemkem stavebním, nicméně po rekodifikaci je nutno splnit ještě další podmínky pro osvobození pozemku od daně. Nesmí se na něm nacházet stavba, v případě pozemku společnosti BUILD s.r.o. je i tato podmínka splněna. Poslední podmínkou je absence inženýrských sítí a právě z důvodu existence kanalizační a vodovodní sítě nelze pozemek od daně osvobodit. Dopad změny je stejný, ať už pozemek prodává fyzická či právnická osoba.

Sazba daně

21 %

Základ daně

800 000 Kč

Výše daně

168 000 Kč

c) Nový občanský zákoník zavedl pojem právo stavby, a neboť je právo stavby nemovitou věcí, je možno ho nabýt či prodat. Společnost BUILD s.r.o. nabyla právo stavby k pozemku, na kterém zatím žádná stavba nestojí, za 250 000 Kč. Právo stavby je sjednáno na 10 let.

125

Cena skladu bez DPH = 7 500 000 Kč - (7 500 000 Kč * 0,1736) = 6 198 000 Kč 98

Postup stanovení daně z přidané hodnoty je zcela identický jako u podnikajícího pana Vítka. To znamená, že pokud součástí práva stavby není stavba a společnost se rozhodne ho prodat, musí uplatnit daň z přidané hodnoty. V případě, že součástí práva stavby je stavba, případné osvobození od daně je odvozeno od uplynutí 5leté lhůty, která počíná běžet dnem vydání kolaudačního souhlasu nebo dnem započetí užívání stavby, a to tím dnem, který nastane dříve.

99

6 OPTIMALIZACE DAŇOVÉ POVINNOSTI Snahou každého daňového poplatníka je ušetřit na daních co nejvíce, ne-li se zdanění dané činnosti či věci zcela vyhnout a daň tak neplatit. Vše je možné, jedinou podmínkou je přitom dodržet platné právní předpisy. V oblasti zdaňování nemovitých věcí jsou však daňové zákony vcelku rigidní. Asi nejčastější možností, jak se dani vyhnout, představují časové testy. Ty se vyskytují především v zákoně o daních z příjmů, ale také v zákoně o dani z přidané hodnoty či o dani z nabytí nemovitých věcí. Neboť jsem se v předcházející kapitole věnovala třem různým osobám, a to jmenovitě osobě fyzické nepodnikateli, osobě fyzické podnikateli a osobě právnické v podobě společnosti s ručením omezeným, je na optimalizaci daňové povinnosti nahlíženo nejprve podle vybrané osoby. Druhý úhel pohledu spočívá ve volbě předmětu daně.

6.1 Optimalizace dle zvolené osoby Pro stanovení daně z nemovitých věcí není rozhodující, zda je poplatníkem fyzická či právnické osoba. Nicméně to, zda osoba používá dané nemovité věci k výkonu své podnikatelské činnosti, výši daně ovlivňuje. Nemovité věci využívané v rámci podnikání jsou totiž zdaňovány mnohem vyššími sazbami daně. Příkladem může být pozemek pana Vítka, který je pouze částečně využíván jako parkoviště, a zbylá část pozemku se k podnikání nepoužívá. Plocha parkoviště se zdaňuje sazbou 5 Kč za 1 m², na rozdíl od zbylé části, která je zatížena sazbou 0,2 Kč za 1 m². Pokud tedy podnikající osoba vlastní pozemek, je možno použít více sazeb daně, a to podle toho, k čemu je pozemek využíván. Pro případnou kontrolu z finančního úřadu je důležité toto rozdělení dodržovat.

Po rekodifikaci může jak fyzická, tak právnická osoba využít osvobození prodeje novostavby od daně z nabytí nemovitých věcí. Osoby tohoto osvobození však mohou využít pouze do 5 let od zahájení užívání novostavby. Co se myslí zahájením užívání stavby, je definováno ve stavebním zákoně. Možností, jak se prodávající může daně z nabytí nemovitých věcí zcela vyhnout, je ustanovit v kupní či směnné smlouvě poplatníkem daně nabyvatele nemovité věci.

Otázka dědictví je po rekodifikaci vyřešena tak, že všechny osoby jsou si rovny. Už nezáleží na tom, jaký byl vztah mezi zůstavitelem a dědicem, ať je tedy dědicem nemovité věci fyzická či právnická osoba, daň se neplatí. Tato změna je příznivá pro ty osoby, které dříve spadaly 100

do třetí skupiny osob podle zákona č. 357/1992 Sb. a musely daň platit, navíc různá výše základu daně znamenala odlišnou sazbu daně. Na případových studiích pana Vítka, který vždy spadal do třetí skupiny, vidíme, že částka ušetřená na dani po rekodifikaci je nemalá a může dosahovat až statisícových hodnot.

Otázka darování je stále spojena se vzájemným postavením darujícího a obdarovaného. Společnost BUILD s.r.o. se dani z příjmů ve formě daru nikdy nevyhne, stejně jako většina právnických osob. Obecně se přijetí darů prodražilo jak fyzickým osobám, které nemohou přijetí daru od daně osvobodit, tak právnickým osobám. Na příkladu případové studie bylo ukázáno, že dar, jehož hodnota nepřekročí 1 000 000 Kč, s sebou přináší více jak dvojnásobně velkou daň než tomu bylo před rokem 2014. Větší dopad má tato změna na právnické osoby, které dříve stanovovaly výši daně z darů pomocí stejné tabulky jako osoby fyzické, a nyní musí používat 19% sazbu daně.

Co se týče daně z přidané hodnoty, je zcela jedno, zda je plátcem fyzická osoba podnikatel nebo právnická osoba, rozhodující je druh nemovité věci, a zda lze jeho prodej či pronájem v rámci daně z přidané hodnoty osvobodit.

Mohlo by se tedy zdát, že neexistuje optimální osoba, pro kterou by zdaňování nemovitých věcí představovalo menší výdaje než pro jinou, nicméně opak je pravdou. Při splnění určitých podmínek lze od daně z příjmů osvobodit příjmy plynoucí z prodeje nemovitých věcí. Toto osvobození se však týká pouze příjmů fyzických osob, které se tak dostávají do výhodnější pozice než osoby právnické, ty budou muset daň z příjmů uplatňovat při každém prodeji nemovité věci. Fyzická osoba, jež nezahrnula nemovitou věc do svého obchodního majetku, což znamená, že o této věci neúčtuje ani ji nevede v daňové evidenci, může při splnění časového testu takovouto věc od daně osvobodit. Časové testy jsou tři a ne každý lze použít pro všechny nemovité věci. Pro příjmy z prodeje rodinného domu nebo jednotky, která však může zahrnovat pouze nebytové prostory jako garáž, sklep nebo komoru, a pozemek s nimi související, je osvobození od daně možné za podmínky, že prodávající měl v těchto nemovitých věcech bydliště 2 bezprostředně předcházející roky před prodejem. Druhý časový test spočívá v tom, že prodávající měl ve jmenovaných nemovitých věcech bydliště méně než 2 roky bezprostředně předcházející prodeji a zároveň získané příjmy z prodeje použije pro svou vlastní bytovou potřebu do jednoho roku následujícího po roce, 101

ve kterém je obdržel. Poslední časový test má délku 5 let, kdy po uplynutí 5 let od nabytí vlastnického práva k nemovité věci je prodej takovéto nemovité věci od daně z příjmů fyzických osob osvobozen. Výjimku tvoří právo stavby, jehož součástí není stavba, neboť to podléhá dani z příjmů vždy. Výhody osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí mohou využít i podnikající fyzické osoby, na rozdíl od osob právnických, ale zároveň za trochu odlišných podmínek než nepodnikající fyzické osoby. Fyzická osoba podnikatel musí pro osvobození příjmů z prodeje nemovité věci splnit podmínku, že tato nemovitá věc není součástí obchodního majetku. V praxi to tedy znamená, že podnikatel, který chce ušetřit na dani, musí nejprve nemovitou věc vyřadit z obchodního majetku, přičemž dnem vyřazení je den, kdy o nemovité věci naposledy účtuje nebo ji uvede v daňové evidenci. Poté je třeba dodržet časový test 2 let, který musí uběhnout mezi vyřazením této nemovité věci z obchodního majetku a jejím prodejem. Zároveň však musí být nemovitou věcí rodinný dům nebo jednotka a navíc je nutné, aby měl podnikatel v této nemovité věci bydliště 2 roky bezprostředně před jejím prodejem. Další možností je pro podnikatele 5letý časový test, kdy opět nejprve musí nemovitou věc vyřadit z obchodního majetku, a po pěti letech od jejího vyřazení ji může prodat, aniž by musel platit daň z příjmů. Ve výsledku lze tedy říci, že z pohledu nemovitých věcí a daní s nimi souvisejícími je výhodnější vlastnit nemovité věci jako fyzická osoba nežli jako společnost s ručením omezeným. Důvodem je právě skutečnost, že si fyzická osoba může za určitých podmínek příjmy z prodeje nemovitých věcí od daně z příjmů osvobodit. Samozřejmě platí, že daň z příjmů fyzických osob je 15 % a daň z příjmů právnických osob činí 19 %, nicméně je otázkou, zda by tento rozdíl měl být podstatný při rozhodování, zda podnikat jako fyzická osoba, nebo si založit společnost s ručením omezeným.

6.2 Optimalizace dle předmětu daně V rámci daně z nemovitých věcí lze na dani ušetřit tak, že daná stavba nebude zdaňována daní ze staveb a jednotek, ale daní z pozemků. Toho lze dosáhnout například vlastnictvím nekrytého bazénu namísto krytého, který již spadá do definice budovy podle katastrálního zákona, nebo pokud je vlastněn vinný sklípek, který má pouze podzemní část. Dále mohou osoby, které používají stavby pro výkon své podnikatelské činnosti, využít toho, že se základ daně nezvyšuje za podlaží, které nezabírá více než 1/3 zastavěné plochy budovy.

102

Na příkladu pana Vítka jsme viděli, že základ daně z nabytí nemovitých věcí je možno určit více způsoby než dříve, nejčastěji se jedná o porovnání sjednané ceny se srovnávací daňovou hodnotou. To, zda si poplatník zvolí jako srovnávací daňovou hodnotu 75 % směrné hodnoty nebo 75 % zjištěné ceny, je zcela na něm, nicméně u některých nemovitých věcí zákon neumožňuje směrnou hodnotu stanovit. Optimalizace daňové povinnosti v tomto případě není možná, poplatník musí počítat s tím, že minimálně bude platit daň ve výši 4 % ze sjednané ceny. Nicméně může využít aplikace Finanční správy ČR a orientačně si vypočítat výši směrné hodnoty a následně si nechat vypracovat znalecký posudek stanovující zjištěnou cenu. Na základě těchto údajů by se poté mohl rozhodnout, jaká srovnávací daňová hodnota bude pro něj výhodnější. Nesmíme však zapomínat na to, že směrná hodnota stanovená pomocí aplikace finanční správy nemusí odpovídat skutečné směrné hodnotě, kterou vypočte správce daně. Další šancí, jak se vyhnout dani z nabytí nemovitých věcí, je prodat novostavbu, a to do 5 let od započetí jejího užívání, které je dáno oznámením stavebního úřadu či kolaudačním souhlasem. Zároveň je třeba mít na mysli, že příjmy z tohoto prodeje jsou předmětem daně z příjmů. Pokud je tedy prodávajícím fyzická osoba nepodnikatel nebo fyzická osoba podnikatel, který však nezahrnul novostavbu do obchodního majetku, měl by v novostavbě bydlet 2 bezprostředně předcházející roky před prodejem novostavby, aby mohl tento prodej osvobodit nejen od daně z nabytí nemovitých věcí, ale také od daně z příjmů. Osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí podléhá také právo stavby či pozemek, jejichž součástí novostavba je, opět je nutné dodržet 5letou lhůtu. U práva stavby, jehož součástí je novostavba, se však nelze v 5leté lhůtě vyhnout placení daně z příjmů fyzických osob. Po rekodifikaci se již nevyplatí nemovité věci směňovat, nově totiž zákon nedefinuje směnu jako jeden převod, naopak. Definice směny v zákoně zcela chybí, a tak se od 1. ledna 2014 nahlíží na směnu jako na dva převody, z čehož vyplývá, že je také třeba stanovit dvě daně.

Otázka dědění a osvobození nemovité věci od daně z příjmů není nijak ovlivněno tím, jaká nemovitá věc byla zděděna. Podstatné je pouze to, že jsme věc zdědili, je absolutně nedůležité, od koho jsme ji zdělili či co je danou věcí.

Přijetí nemovité věci jako daru a s tím spojená optimalizace daňové povinnosti je stěží řešitelná, pokud nepatříme k osobám, u nichž je darování osvobozeno od daně, daň platit budeme a výši hodnoty daru neovlivníme. 103

Co se týče prodeje nemovitých věcí, je důležité si pohlídat časové testy. Ty se týkají pouze fyzických osob a jejich příjmů. Jak bylo naznačeno v případové studii týkající se pana Vítka nepodnikatele, prodej rodinného domu nebo prodej jednotky, jejíž součástí není jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komora, je od daně osvobozen, pokud měl prodávající v dané nemovité věci bydliště minimálně 2 roky bezprostředně předcházející jejímu prodeji. Osvobození od daně z příjmů fyzických osob je také možné v případě, že prodávající měl bydliště ve vyjmenovaných nemovitých věcech méně než 2 roky a zároveň použije získané příjmy z prodeje na uspokojení své vlastní bytové potřeby, a to do jednoho roku následujícím po roce, kdy příjem obdržel. Příjmy z prodeje ostatních nemovitých věcí jsou osvobozeny po uplynutí 5 let od získání vlastnického práva k těmto nemovitým věcem. Jednu z výjimek tvoří právo stavby, jehož součástí není stavba, takovéto právo nebude nikdy od daně z příjmů osvobozeno. Právo stavby zahrnující stavbu je možné osvobodit až po 5 letech od získání práva stavby. Osvobození od daně může využít také fyzická osoba podnikatel, a to úplně stejně jako fyzická osoba nepodnikatel, pokud nemá nemovité věci zařazené ve svém obchodním majetku. V případě, že jsou věci součástí obchodního majetku, osvobození není možné. Chce-li podnikatel prodej nemovité věci od daně osvobodit, musí nejprve tuto věc z obchodního majetku vyřadit. Po vyřazení musí podnikající fyzická osoba čekat 2 roky nebo 5 let, aby příjmy z prodeje bylo možné osvobodit.

Právnická osoba může své daňové zatížení při prodeji nemovité věci snížit pouze tím, že si bude uschovávat doklady související například s opravou a údržbou dané nemovité věci, potvrzení o zaplacení daně z nemovitých věcí a daně z nabytí nemovitých věcí, doklady, kterými doloží zaplacení administrativních výdajů spojených s prodejem nemovité věci.126 Výdaje potřebné na dosažení, zajištění a udržení příjmů totiž snižují příjmy získané z prodeje a tím snižují základ daně, nicméně je důležité mít vše podloženo doklady ve formě účtů, stvrzenek či faktur.

U daně z přidané hodnoty je striktněji definován pozemek, který je od daně osvobozen. V případové studii bylo ukázáno, že stačí, aby na pozemku byla zavedena vodovodní a kanalizační síť, a osvobození není možné. Pozemek musí pro osvobození splňovat 3 podmínky: nesmí být pozemkem stavebním, nesmí se na něm nacházet stavba a inženýrská 126

ZDRAŽIL, Vladimír. Prodáváte nemovitost? Vyhněte se zbytečným výdajům. Hypoindex.cz [online]. 2011 [cit. 2015-03-01]. Dostupné z: www.hypoindex.cz/prodavate-nemovitost-vyhnete-se-zbytecnym-vydajum/ 104

síť. K osvobození ostatních nemovitých věcí od DPH je třeba splnit 5letý test. Ten začíná běžet dnem vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo dnem, kdy je započato první užívání dané nemovité věci. Vybere se ten den, který nastal dříve. U nového institutu, kterým právo stavby bezpochyby je, je důležité vědět, zda je jeho součástí stavba či nikoliv. Právo stavby nezahrnující stavbu bude vždy předmětem daně z přidané hodnoty.

Jak již bylo dříve řečeno, vlastnit nemovité věci je výhodnější pro fyzické osoby než pro společnost s ručením omezeným díky osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitých věcí, které mohou fyzické osoby využít při splnění stanovených podmínek. V ostatních případech je podstatné, o jakou nemovitou věc se jedná. Je žádoucí myslet na to, že pokud je správně načasován prodej novostavby, lze ušetřit jak na dani z nabytí nemovitých věcí, tak na dani z příjmů fyzických osob. V případě, že se někdo rozhoduje, zda nemovitou věc darovat nebo někomu odkázat prostřednictvím dědictví, je bezpochyby výhodnější volit druhou variantu, neboť nabytí nemovitých věcí v rámci dědického řízení je osvobozeno od daně. Naopak nabytí daru se výrazně prodražilo všem, kteří nemohou přijetí daru osvobodit od daně z příjmů. Jak právnické, tak fyzické osoby by také neměly zapomínat na řádné vedení a úschovu dokladů, na základě kterých si mohou snížit příjmy z prodeje nemovitých věcí, a v důsledku tak snížit celkovou daň z příjmů.

105

ZÁVĚR Jak bylo uvedeno již v úvodu, pouhé vlastnictví nemovité věci zakládá povinnost platit daň. Pokud je navíc s nemovitými věcmi nakládáno aktivněji, a tedy jsou prodávány, pronajímány, darovány či děděny, je třeba počítat s dalším daňovým zatížením. Snahou každého rozumného člověka je výslednou daňovou povinnost snížit. Tato diplomová práce, jejímž globálním cílem je na základě analýzy aktuální právní úpravy zjistit dopady změn zdaňování nemovitých věcí na daňovou povinnost fyzických osob a s.r.o. a navrhnout optimalizaci této daňové povinnosti, se tak snaží ukázat, v rámci kterých daní je možno ušetřit a za jakých podmínek.

Výsledky této práce ukazují, že nejlepší způsob, jak optimalizovat daňovou povinnost v oblasti nemovitých věcí, umožňuje zákon o daních z příjmů, a to na základě výběru osoby, která věc vlastní. Mnohem výhodnější postavení má v tomto ohledu fyzická osoba, ať už běžný občan či podnikatel před osobou právnickou, díky možnosti osvobodit od daně z příjmů prodej nemovitých věcí, pokud splní určité podmínky. Podmínky jsou dány časovými testy a druhem nemovité věci. Fyzická osoba nepodnikatel může tak od daně osvobodit příjmy z prodeje rodinného domu nebo jednotky, která však může zahrnovat nebytové prostory jen v podobě sklepa, garáže či komory, a pozemku s nimi souvisejícími, pokud v takovéto nemovité věci měla bydliště 2 roky bezprostředně předcházející prodeji. Tato doba může být i kratší než 2 roky a osvobození bude stále platit, pokud prodávající použije získané příjmy z prodeje k zajištění vlastní bytové potřeby, a to do 1 roku po obdržení těchto příjmů. V případě, že se prodej nemovité věci nepodnikající fyzické osoby nevejde do těchto dvou možností osvobození, je zde ještě třetí alternativa. Po uplynutí 5 let od nabytí nemovité věci jsou příjmy z jejího prodeje od daně osvobozeny, avšak příjmy z prodeje práva stavby, jehož součástí není stavba, budou podléhat dani vždy. Fyzická osoba podnikatel pak musí dbát hlavně na to, aby nemovitá věc, kterou chce prodat, nebyla součástí obchodního majetku, neboť prodej nemovité věci zahrnuté v obchodním majetku není od daně z příjmů osvobozen. Nicméně, i když nemovitá věc bude do obchodního majetku zařazena, stále má podnikatel možnost ji vyřadit a s prodejem poté počkat 2 roky či 5 let, aby příjmy z prodeje dané nemovité věci měl právo od daně z příjmů osvobodit. Na druhou stranu právnická osoba příjmy z prodeje nemovité věci od daně z příjmů osvobodit nikdy nemůže.

106

Optimalizace daňové povinnosti je možná také v rámci daně z nemovitých věcí, kdy může poplatník využít toho, že se po rekodifikaci některé nemovité věci zdaňují pomocí daně z pozemků a ne daní ze staveb a jednotek. Nicméně si myslím, že při jejich výstavbě málokdo přemýšlí nad daní z nemovitých věcí, kterou bude muset každoročně platit. Podnikající osoby mohou využít toho, že se nezvyšuje sazba daně, pokud další nadzemní podlaží stavby nepřesáhne 1/3 zastavěné plochy stavby. Navzdory výše zmíněným možnostem, jak ušetřit na dani z nemovitých věcí, se domnívám, že právě optimalizace daňové povinnosti v rámci zákona č. 338/1992 Sb. je nejvíce omezena. V tomto zákoně například chybí jakýkoliv časový test, díky jehož splnění by bylo možné určitou nemovitou věc od daně osvobodit. Ostatní daňové zákony řešící nemovité věci časové testy obsahují, a tudíž lze některé nemovité věci v rámci těchto daní osvobodit.

Z pohledu daní se optimálním jeví také nemovité věci raději odkázat v rámci dědického řízení, nežli je darovat, pokud obdarovaný nemůže přijetí daru osvobodit od daně z příjmů. Věc nabývána prostřednictvím dědického řízení je totiž od daně z příjmů osvobozena vždy, osvobození platí jak pro fyzickou, tak pro právnickou osobu.

Díky této diplomové práci jsem došla k názoru, že optimalizace daňové povinnosti fyzických osob a společnosti s ručením omezeným v oblasti zdaňování nemovitých věcí spočívá ve výběru osoby, která věc vlastní, přičemž výhodnější postavení má osoba fyzická. Pokud někdo řeší dilema, zda danou nemovitou věc darovat či přenechat v rámci dědického řízení, měl by si uvědomit, zda nabyvatel dané věci bude moci předmět daně osvobodit od daně z příjmů.

107

SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ Monografie [1] GEBAROWSKÝ, Jiří a Jana SKÁLOVÁ. Daňový poradce pro podnikatele 2014. 8. aktualizované. Praha: Linde Praha, 2014. 1394 s. ISBN 978-80-7201-935-9. [2] HUŠÁKOVÁ, Zdeňka a Martina MATĚJKOVÁ. DPH u nemovitostí. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013, xv, 159 s. ISBN 978-80-7400-500-8. [3] MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2015: úplná znění platná k 1. 1. 2015. 1. vyd. Praha: GRADA, 2014, 272 s. ISBN 978-80-247-5507-6. [4] MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2014: úplná znění platná k 1. 1. 2014. 1. vyd. Praha: GRADA, 2013, 272 s. ISBN 978-80-247-3206-0. [5] MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2013: úplná znění platná k 1. 1. 2013. 1. vyd. Praha: GRADA, 2012, 272 s. ISBN 978-80-247-3206-0. [6] MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2012: úplná znění platná k 1. 1. 2012. 1. vyd. Praha: GRADA, 2011, 264 s. ISBN 978-80-247-3206-0. [7] NOVOTNÝ, P., KEDROŃOVÁ,K., ŠTROSOVÁ,I., ŠTÝSOVÁ,M. Nový občanský zákoník: Vlastnictví a věcná práva 1. vyd. Praha: GRADA, 165 s. ISBN:978-80-247-5166-5. [8] PELC, Vladimír a Petr PELECH. Daně z příjmů: s komentářem 2014 : zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů s komentářem, účinný pro rok 2014, zákon č. 593/1992 Sb., o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů s komentářem, účinný pro rok 2014, vyhlášky a nařízení vlády, pokyny a sdělení MF ČR a GFŘ, judikatura. Olomouc: ANAG, 2014, 1119 s. ISBN 978-80-7263-867-3. [9] ROHLÍČKOVÁ, Alena a Dagmar LEŠENAROVÁ. Daň z nemovitostí. Ostrava: Sagit, 1993, 114 s. ISBN 80-901-2156-X. [10] STARÝ, Marek a kol. Dějiny daní a poplatků. 1.vyd. Praha: Havlíček Brain Team, 2009, 207 s. ISBN: 978-80-87109-15-1. Články z tištěných periodik [11] BENDA, Václav. Daň z přidané hodnoty při převodu a nájmu nemovitosti od 1. 1. 2014. Finanční, daňový a účetní bulletin. 2014, roč. 22, č. 1, s. 2. [12] BENDA, Václav. Úprava odpočtu nemovitých věcí v roce 2014. Daně a účetnictví - bez chyb, pokut a penále. 2014, roč. 15, č. 2-3, s. 26. [13] DĚRGEL, Martin. Daň z nemovitých věcí. Daně a účetnictví bez chyb, pokut a penále. 2014, roč. 15, č. 8, s. 6.

108

[14] HOLMES, Alena a Zdeňka TESAŘOVÁ. Změny v oblasti majetkových daní od 1. 1. 2014. Finanční, daňový a účetní bulletin. 2013, roč. 21, č. 4, s. 38. [15] JANDA, Karel. NOZ - změna v pohledu na nemovitost. Daně a účetnictví bez chyb, pokut a penále. 2013, roč. 14, č. 12, s. 71. [16] PITTERLING, Marcel a Eva SEDLÁKOVÁ. Dědění v daních z příjmů fyzických osob od 1. 1. 2014. Finanční, daňový a účetní bulletin. 2014, roč. 22, č. 2, s. 7. [17] PITTERLING, Marcel a Eva SEDLÁKOVÁ. Dary v daních z příjmů fyzických osob od 1. 1. 2014. Finanční, daňový a účetní bulletin. 2014, roč. 22, č. 3, s. 8-10. [18] PTÁČKOVÁ, Vlasta. Nájem bytové jednotky z hlediska daně z příjmů. Daně a účetnictví - bez chyb, pokut a penále. 2014, roč. 15, č. 2-3, s. 17. [19] TEKLÁ, Anna. Daň z nemovitých věcí. Daně a účetnictví bez chyb, pokut a penále. 2014, roč. 15, č. 1, s. 12-13. [20] TESAŘOVÁ, Zdeňka. Daň v oblasti nemovitých věcí - část I. Finanční, daňový a účetní bulletin. 2014, roč. 22, č. 2, s. 14-15. [21] TESAŘOVÁ, Zdeňka. Daň z nabytí nemovitých věcí - základ daně (II. část). Finanční, daňový a účetní bulletin. 2014, roč. 22, č. 3, s. 29-30. Předpisy [22] Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. In: http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcanzak/. 1964. [23] Předpis č. 229/1991 Sb. Zákon o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. In: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/1991-229. 1991. [24] Vyhláška č. 196/2001 Sb. o odměnách a náhradách notářů, správců pozůstalosti a Notářské komory České republiky (notářský tarif). In: http://www.nkcr.cz/doc/pravnipredpisy/Not_tarif_od_1.1.2014.pdf. 2001. [25] Předpis č. 184/2006 Sb. Zákon o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění). In: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2006-184. 2006. [26] Předpis č. 280/2009 Sb. Zákon daňový řád. In: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2009-280. 2009. [27] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcansky-zakonik/. 2012. [28] Vyhláška č. 450/2012 Sb. In: http://www.mfcr.cz/cs/legislativa/legislativnidokumenty/2012/vyhlaska-c-4502012-sb-8031. 2012. [29] Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). In:http://business.center.cz/business/pravo/zakony/katastralni/. 2013. 109

[30] Vyhláška č. 419/2013 Sb. In: www.mfcr.cz/cs/legislativa/legislativnidokumenty/2013/vyhlaska-c-419-2013-sb-16359. 2013. Internetové zdroje [31] BÁNYAIOVÁ, Alena a František KORBEL. Proč schválit nový občanský zákoník. Nový občanský zákoník [online]. 2011 [cit. 2014-11-22]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/infocentrum/media/proc-schvalit-novy-obcansky-zakonik/ [32] BĚHOUNEK, Pavel. Nový občanský zákoník a jeho dopad do systému soukromého práva. Sagit: Nakladatelství ekonomické a právní literatury Ostrava [online]. 2013 [cit. 201411-22]. Dostupné z: http://www.sagit.cz/pages/prehlrub.asp?cd=666&typ=c [33] HÁJKOVÁ, Gabriela. Daň z nemovitostí 2013: Jak na to? Měšec.cz [online]. 2012 [cit. 2014-11-22]. Dostupné z: http://www.mesec.cz/clanky/dan-z-nemovitosti-2013-jak-nato/?do=articleText-pollInText3739-viewResult [34] HONZÍKOVÁ, Klára. Vybraná problematika dlouhodobého hmotného a nehmotného majetku. Fučík & partneři: Auditoři - Daňoví poradci [online]. 2014 [cit. 2015-02-23]. Dostupné z: http://www.fucik.cz/publikace/audit-a-ucetni-poradenstvi/vybrana-problematikadlouhodobeho-hmotneho-a-nehmotneho-majetku/ [35] KOHOUTOVÁ, Zuzana. Prodávající nezaplatil daň z převodu nemovitosti. Co dělat?. IDnes.cz [online]. 2012 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z: http://finance.idnes.cz/dan-z-prevodunemovitosti-a-rizika-dta-/p_dane.aspx?c=A121109_151910_p_dane_zuk [36] KOPICOVÁ, Petra. Jak staré jsou daně, aneb vývoj daňového systému na území dnešní Čr. Finarea: Váš prostor ve světě financí [online]. 2013 [cit. 2014-11-22]. Dostupné z: www.finarea.cz/dane-poplatky/54-jak-stare-jsou-dane-aneb-vyvoj-danoveho-systemu-nauzemi-dnesni-cr [37] KRATOCHVÍL, Zdeněk. Obecné pojetí vlastnického práva. Brno, 2008. Dostupné z:http://is.muni.cz/th/52605/pravf_r/Obecne_pojeti_vlastnickeho_prava.txt. Rigorózní. Masarykova univerzita, Právnická fakulta, Katedra občanského práva. [38] MACHÁČEK, Ivan. Prodej bytu a časový test pro osvobození od daně z příjmů. Právnické fórum [online]. 2012 [cit. 2015-02-20]. Dostupné z: http://www.pravnickeforum.cz/archiv/dokument/doc-d40073v50156-prodej-bytu-a-casovytest-pro-osvobozeni-od-dane-z-prijmu/?search_query=$index=85 [39] MAREŠ, Milan a Alena MUSILOVÁ. Jaké změny přináší nový zákon o dani z nabytí nemovitostí?. IDnes.cz [online]. 2013 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/jake-zmeny-prinasi-novy-zakon-o-dani-z-nabytinemovitosti-92901.html [40] MARKOVÁ, Hana. Daň z nemovitostí. Deník veřejné správy [online]. 2013, č. 5 [cit. 2014-11-21]. Dostupné z: http://denik.obce.cz/clanek.asp?id=5745480 110

[41] PROKŮPKOVÁ, Věra. Daňové aspekty práva stavby [online]. Praha, 2014 [cit. 201502-23]. Dostupné z: http://svoc.prf.cuni.cz/sources/7/23/433.pdf. Studentská vědecká a odborná činnost. Univerzita Karlova v Praze. [42] SVOBODA, Petr. Stát dostihne neplatiče DPH. E15.cz [online]. 2010 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z:http://zpravy.e15.cz/domaci/ekonomika/stat-dostihne-neplatice-dph [43] ŠTĚTKOVÁ, Sára. Nový občanský zákoník: Pozemek a stavba budou jedna věc. Peníze.cz [online]. 2013 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z: http://www.penize.cz/bydleni/275628-novy-obcansky-zakonik-pozemek-a-stavba-budoujedna-vec [44] TOMANOVÁ, Veronika. Zdanění příjmů z prodeje nemovitostí. Finance.cz [online]. 2013 [cit. 2015-02-20]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/381752-zdaneniprijmu-z-prodeje-nemovitosti/ [45] TYER, Charlie B. The Property Tax: Why It Persists. Institute for Public Service and Policy Research [online]. 1993, č. 2 [cit. 2014-11-21]. Dostupné z: http://ipspr.sc.edu/grs/SCCEP/Articles/Proptax.htm [46] VOJÍKOVÁ, Martina. Daň z převodu nemovitostí - doporučená formulace při změně poplatníka. Alfa9: denní zpravodajství o legislativě a ekonomii [online]. 2014 [cit. 2015-0208]. Dostupné z:http://zpravy.alfa9.cz/absolutenm/templates/zprava.aspx?a=35912 [47] VYCHOPEŇ, Jiří. Společné jmění manželů v daňových souvislostech. Daňaři online: Portál daňových poradců a profesionálů [online]. 2011 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z: http://www.danarionline.cz/archiv/dokument/doc-d34808v44425-spolecne-jmeni-manzeluv-danovych-souvislostech/ [48] ZDRAŽIL, Vladimír. Prodáváte nemovitost? Vyhněte se zbytečným výdajům. Hypoindex.cz [online]. 2011 [cit. 2015-03-01]. Dostupné z: www.hypoindex.cz/prodavatenemovitost-vyhnete-se-zbytecnym-vydajum/ [49] Daňové příjmy rozpočtů krajů a obcí dle zákona o rozpočtovém určení daní. Finanční správa [online]. 2014 [cit. 2014-11-21]. Dostupné z: http://www.financnisprava.cz/cs/dane-apojistne/kraje-a-obce/danove-prijmy-kraju-a-obci/danove-prijmy-rozpoctu-kraju-a-obci-3736 [50] Koeficienty ovlivňují výši daně z nemovitostí. Finance.cz [online]. 2013 [cit. 2014-1122]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/135484-koeficienty-ovlivnuji-vysidane-z-nemovitosti/ [51] Poskytování údajů z katastru - podrobnější informace. ČÚZK [online]. 2013 [cit. 201411-22]. Dostupné z:http://www.cuzk.cz/Katastr-nemovitosti/Poskytovani-udaju-zKN/Poskytovani-udaju-z-katastru.aspx#vypis [52] Nový zápis do katastru nemovitostí: jasně a prakticky. Patria online [online]. 2014 [cit. 2014-11-22]. Dostupné z:http://www.patria.cz/pravo/2539383/novy-zapis-do-katastrunemovitosti-jasne-a-prakticky.html 111

[53] Zápisy do KN. ČÚZK [online]. 2013 [cit. 2014-11-22]. Dostupné z: http://www.cuzk.cz/Katastr-nemovitosti/Zapisy-do-KN/Zapisy-do-KN.aspx#zaznam [54] Katastr nemovitostí od 1. 1. 2014. IDnes.cz [online]. 2013 [cit. 2014-11-22]. Dostupné z: http://finance.idnes.cz/katastr-nemovitosti-od-1-1-2014-rekodifikace-vklady-do-katastruplt-/pravo.aspx?c=A130328_214926_pravo_vr [55] Daně - hlavní příjem státního rozpočtu. Finance.cz [online]. 2014 [cit. 2014-11-22]. Dostupné z:http://www.finance.cz/dane-a-mzda/dane-v-cr-a-v-eu/dane-v-cr/inkaso-dani/ [56] Dotazy a odpovědi k dani z nabytí nemovitých věcí - 2. Finanční správa [online]. 2014 [cit. 2014-12-13]. Dostupné z:http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-seznamdani/FAQ_DNNV_280114_2.pdf [57] Otázky a odpovědi k dani z nemovitých věcí v roce 2014. In: http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-seznam-dani/FAQ-1_DNeV_2014.pdf. 2014. [58] Dotazy a odpovědi k dani z nabytí nemovitých věcí - 1. Finanční správa [online]. 2014 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z:http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-seznamdani/FAQ_DNNV_280114_1.pdf [59] Vysvětlení postupu stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí. Finanční

správa [online]. 2014 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z: http://www.financnisprava.cz/cs/dane-apojistne/dane/dan-z-nabyti-nemovitych-veci/informace-stanoviska-sdeleni/vysvetlenipostupu-stanoveni-zakladu-dane-z-nabyti-nemovitych-veci-4782 [60] Určení směrné hodnoty. Finanční správa [online]. 2014 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z:http://smernahodnota.financnisprava.cz/ [61] Daň z nabytí nemovitých věcí při nabytí práva stavby. Finanční správa [online]. 2014 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z:http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-seznamdani/Informace_GFR_k_pravu_stavby.pdf [62] Odměna notáře. Právo4u.cz: Služby pro právníky [online]. 2001 [cit. 2015-02-08]. Dostupné z:http://pravo4u.cz/kalkulacky/odmena-notare/?th=5400000 [63] Daň z příjmů. BusinessInfo.cz: Oficiální portál pro podnikání a export [online]. 2015 [cit. 2015-02-21]. Dostupné z:http://www.businessinfo.cz/cs/clanky/dan-z-prijmu3462.html#b7

112

SEZNAM TABULEK Tabulka č. 1 - Daň z nemovitostí a daň z nemovitých věcí pana Vítka - nepodnikatele...................................... 46 Tabulka č. 2 - Výše daně pana Vítka z daných aktivit ...................................................................................... 66 Tabulka č. 3 - Daň z nemovitostí a daň z nemovitých věcí pana Vítka - podnikatele ......................................... 72

113

ANALÝZA ZMĚN VE ZDAŇOVÁNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ PO REKODIFIKACI SOUKROMÉHO PRÁVA

Recommend Documents