Kolkakkerbuurt, Ede. t.a.v. dhr. L.F. Boonstoppel Telefoonweg GD EDE

Datum

29 april 2016

Referentie

SJ/RAP10475

Project

10475 - Ede, Kolkakkerbuurt

Status

inbo

Kolkakkerbuurt, Ede

Geeresteinselaan 57 Postbus 57 3930 EB Woudenberg T +31 (0)33 286 82 11 [email protected] www.inbo.com inbo b.v. Woudenberg Handelsregister Amersfoort 31026236

Opdrachtgever

Woonstede t.a.v. dhr. L.F. Boonstoppel Telefoonweg 36 6712 GD EDE

Referentie

SJ/RAP10475

Project


Inhoudsopgave 1

2

Inleiding ...........................................................................................................4 1.1

Projectomschrijving........................................................................................................... 4

1.2

Vraagstelling en aanpak.................................................................................................... 4

Bouwtechnische opname ...............................................................................8 2.1

Opname ........................................................................................................................... 8

16. Funderingsconstructie ........................................................................................................ 8 21. Buitenwanden .................................................................................................................... 8 22. Binnenwanden ................................................................................................................... 9 23. Vloeren............................................................................................................................ 10 24. Trappen – 44. Trapafwerking............................................................................................ 11 27. Daken – 37. Dakopeningen – 47. Dakafwerkingen ............................................................ 12 28. Hoofddraagconstructie ..................................................................................................... 13 31. Buitenwandopeningen...................................................................................................... 14 32. Binnenwandopeningen ..................................................................................................... 15 34. Balustrades en leuningen ................................................................................................. 16 42. Binnenwandafwerking ...................................................................................................... 16 43. Vloerafwerking ................................................................................................................. 17 45. Plafondafwerking ............................................................................................................. 17 51. Warmteopwekking ........................................................................................................... 18 56. Warmtedistributie ............................................................................................................. 18 52. Afvoeren .......................................................................................................................... 18 53. Waterleiding .................................................................................................................... 19 54. Gas ................................................................................................................................. 19 57. Luchtbehandeling ............................................................................................................ 19 58. Sanitair ............................................................................................................................ 20 61. Elektronische voorziening................................................................................................. 20 63. Verlichting ....................................................................................................................... 20 64. Communicatie.................................................................................................................. 20 65. Beveiliging ....................................................................................................................... 21 66. Transport ......................................................................................................................... 21 73. Keuken ............................................................................................................................ 21 2.2

3

Samenvatting bouwtechnische opname........................................................................... 22

Woontechnische analyse .............................................................................23 3.1

Opname ......................................................................................................................... 23

3.2

Resultaat woontechnische analyse .................................................................................. 25

2/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


3.3

4

5

6

Voorstellen t.b.v. optimalisatie ......................................................................................... 28

Bouwkosten ..................................................................................................31 4.1

Bouwtechnische ingrepen ............................................................................................... 32

4.2

Woontechnische ingrepen ............................................................................................... 32

4.3

Installatietechnische ingrepen ......................................................................................... 32

Conclusie / aanbeveling ...............................................................................34 5.1

Constructief .................................................................................................................... 34

5.2

Bouwkundig.................................................................................................................... 34

5.3

Bouwfysisch ................................................................................................................... 34

5.4

Woontechnisch ............................................................................................................... 35

5.5

Aanbeveling.................................................................................................................... 35

Bijlagen .........................................................................................................37 6.1

Fotoverslag bouwtechnische opname..................................................................................

6.2

Rapportage constructief onderzoek .....................................................................................

6.3

Totaaloverzicht Bouwtechnische staat ............................................................................. 40

6.4

WoonKeur Bestaande woningen ..................................................................................... 41

6.5

Resultaten woontechnische analyse ....................................................................................

6.6

Schetsvoorstellen woontechnische aanpassingen ............................................................ 43

6.7

Controle onderdelen kapconstructie ....................................................................................

6.8

Bouwkostenramingen per type ............................................................................................

6.9

Totaaloverzicht bouwkosten bij renovatie.............................................................................

3/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


1

Inleiding

1.1

Projectomschrijving

De Kolkakkerbuurt in Ede kan omschreven worden als een karakteristiek tuindorp; lage eengezinswoningen met een voor- en achtertuin in een ruim opgezette wijk. De wijk is in meerdere fasen gerealiseerd rond 1920 en 1946 (type 9). Er komen in totaal 13 verschillende typen woningen voor in de wijk, variërend in vrijstaande woningen, 2-onder één kap en rijtjeswoningen. De woningen zijn midden jaren zeventig en/of jaren tachtig grootschalig gerenoveerd. Een groot gedeelte van de woningen in de Kolkakkerbuurt is eigendom van Woonstede en wordt verhuurd. Gezien de leeftijd van de woningen en het feit dat de woningen het eind van hun

theoretische levensduur benaderen beraadt Woonstede zich over de mogelijke toekomstscenario’s van de wijk. De afgelopen jaren zijn er diverse scenario’s onderzocht, zowel op woontechnisch, bouwtechnisch en financieel gebied. Woningcorporatie Woonstede en de bewonerscommissie (samengekomen tot de projectgroep Kolkakkerbuurt) hebben nog geen overeenstemming kunnen bereiken over de uitkomsten van deze onderzoeken. Inbo is daarom gevraagd een ‘second opinion’ te geven, danwel de onderzoeken aan te vullen en/of te completeren. Zo zal er een weloverwogen besluit kunnen worden genomen over de toekomst van de Kolkakkerbuurt.

1.2

Vraagstelling en aanpak

Inbo is gevraagd om voor de opdrachtgever, projectgroep Kolkakkerbuurt, de bouw- en woontechnische staat van 74 woningen in de Kolkakkerbuurt in Ede te beoordelen. Het betreft de woningen van: Kolkakkerweg 6 t/m 56 (even). Kolkakkerweg 3 t/m 9 en 13 t/m 63 (oneven). Klaprooslaan 15 en 17. Brinkweg 31 en 33. Talmalaan 2 t/m 12 (even) en 5 en 7. Verlengde Maanderweg 11, 13, 13A, 13B, 19 en 21.

4/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


1-1 overzicht betreffende woningen Kolkakkerbuurt

De resultaten van de beoordeling moeten leiden tot definitieve besluitvorming ten aanzien van de keuze voor het toekomstscenario (sloop of renovatie). De onderstaande werkzaamheden zijn hiervoor uitgevoerd: 1. Visuele bouwtechnische opname incl. rapportage; 2. Visueel constructieve opname incl. rapportage; 3. Woontechnische beoordeling incl. onderzoek mogelijkheden (schetsen); 4. Opstellen bouwkostenramingen per type o.b.v. toekomstscenario ‘renovatie’. De gehanteerde uitgangspunten hierbij zijn: Het casco van de woningen heeft een restlevensduur van minimaal 50 jaar De binneninrichting van de woningen heeft een levensduur van minimaal 25 jaar Er worden zodanig maatregelen getroffen dat minimaal energielabel A wordt bereikt De buitenzijde van de woningen blijft zo veel mogelijk intact Er wordt niet terug gerestaureerd naar de oorspronkelijke situatie; de situatie op 1 januari 2016 is peildatum voor de restauratie. Er is voorafgaand aan de onderzoeken een selectie gemaakt van de woningen en types die zijn onderzocht, het betreft: Type 3 Type 4a/b Type 7 Type 8 Type 9

: 3 stuks (aan de Kolkakkerweg) : 6 stuks (evenredig verdeeld) : 3 stuks (aan de Kolkakkerweg) : 5 stuks (aan de Kolkakkerweg) : 3 stuks (1 per cluster)

5/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


1-2 woningtype 3

1-3 woningtype 4A

1-4 woningtype 4B

1-4 woningtype 7

1-6 woningtype 8

1-7 woningtype 9

Uit het totaal aantal woningen, onderverdeeld in de aanwezige types, is door Inbo een selectie gemaakt voor de te beoordelen woningen. De Woonbond (aangesteld als ‘begeleider’ voor de projectgroep Kolkakkerbuurt) heeft dit voorstel akkoord bevonden.

6/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


1-5 overzicht geïnspecteerde woningen

Naast de bouwtechnische-, constructieve- en woontechnische uitgangspunten zijn er ook afspraken gemaakt over het bouwfysisch niveau waaraan de woningen moeten voldoen na een eventuele renovatie; de woningen dienen na renovatie te voldoen aan energie label A. Concreet houdt dit in dat de woningen na renovatie moeten voldoen aan: Thermische isolatiewaarde vloer: Thermische isolatiewaarde gevel: Thermische isolatiewaarde dak: Beglazing voldoen aan HR++ CV-ketel HR 107 CO2 gestuurde ventilatie

Rc Rc Rc

2,37 m².K/W 2,58 m².K/W 2,44 m².K/W

Deze bouwfysische waardes zijn aangeleverd door Woonstede aan Inbo en zijn het resultaat van eerdere onderzoeken uitgevoerd door Innax Gebouw & Omgeving. Tot slot zijn ook de uitkomsten van het bewonersonderzoek ( ICSB Marketing en Strategie, 20-112009 ) meegenomen tijdens de beoordeling en het bepalen van maatregelen / ingrepen. De hieruit voortkomende als ‘zwakke punten’ aangeduide uitkomsten zijn te bundelen in: 1. Bouwfysisch (ontbreken isolatie, tocht, ontbreken ventilatie, vocht, hoog energieverbruik) 2. Bouwkundig (oud, achterstallig onderhoud) 3. Woontechnisch (ruimtes onlogisch, klein, onbruikbaar) Dit rapport bevat de bevindingen voortkomend uit de hierboven omschreven werkzaamheden.

7/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


2

Bouwtechnische opname

In de week van 21 t/m 25 maart en op 1 april zijn door Sander Jansen van Inbo visuele bouwkundige inspecties uitgevoerd van de woningen. In dit hoofdstuk treft u hiervan de bevindingen aan. Gelijktijdig heeft een woontechnisch onderzoek plaatsgevonden. De resultaten hiervan zijn in hoofdstuk 3 verwerkt. Tijdens de inspectie is de huidige bouwkundige staat van de diverse woningen en types beoordeeld. Deze dient als grondslag om inzicht te krijgen in de huidige bouwtechnische staat en de maatregelen / ingrepen die noodzakelijk zijn om de woningen te renoveren naar een, van te voren gezamenlijk vastgesteld, niveau. Naast de bouwkundige inspectie zijn er diverse aangeleverde tekeningen van de bestaande bouw en renovatie geraadpleegd om duidelijkheid te verschaffen over de constructie opbouw, toegepaste materialen en gerenoveerde onderdelen. Naar aanleiding van de inspecties en beoordeling van de bestaande tekeningen is een goed beeld gevormd van de woningen, hieruit is geen noodzaak gebleken om de fundatie open te graven of aanvullend geometrisch onderzoek te doen. Hieronder de bevindingen conform de codering van de NL-SfB. Daar waar excessen zijn geconstateerd per type of op individueel woningniveau is dit apart vermeld. Ter verduidelijking / ondersteuning is een fotoverslag per woning als aparte bijlage 6.1 bij dit rapport toegevoegd. Met name de gebreken zijn hieronder benoemd aangezien hier maatregelen / ingrepen noodzakelijk ten aanzien van een mogelijke renovatie. Mogelijk dat dit bij het lezen een vertekend beeld geeft van de huidige situatie.

2.1

Opname

16. Funderingsconstructie Bevinding: De woningen, m.u.v. type 7 en 9 zijn voorzien van een kelder. Deze is opgebouwd uit een betonnen vloer en gemetselde wanden voorzien van een stuclaag. Doordat de oorspronkelijke ventilatievoorziening, in de vorm van een koekoek, bij de renovatie is verwijderd en veel bewoners de overige ventilatievoorzieningen in de gevel (rooster) hebben afgedicht is de ventilatie van de kelder slecht. Hierdoor is de luchtvochtigheid hoog met als gevolg dat het stucwerk los laat en de afwerklaag afbladdert. Bij een aantal woningen is vochtdoorslag van de kelderwand waargenomen. Type 3 Type 4 A/B Type 7 Type 8 Type 9

kelders droog, incidentele vochtplek Kolkakkerweg 57 en 63 > stucwerk afgebladderd, schimmelvorming aanwezig kelders dichtgestort bij renovatie géén bijzonderheden géén kelders, aanwezig

Maatregel / ingreep: Stucwerk kelderwanden vervangen en impregneren metselwerk 21. Buitenwanden Bevinding: De gevels zijn opgetrokken in baksteen metselwerk. Tijdens de renovatie zijn als gevolg van het vervangen van de buitenkozijnen en/of het wijzigen dan wel vervallen van posities van kozijnen, herstelwerkzaamheden uitgevoerd aan het gevelmetselwerk. Dit is met een afwijkende soort en kleur baksteen gebeurd waardoor er een erg rommelig gevelbeeld ontstaat.

8/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


Bij de renovatie zijn er in de woningen diverse aanpassingen gedaan die invloed hebben gehad op de constructie. Hierdoor is de krachtenafdracht in de woningen anders gaan lopen met plaatselijke scheurvorming in de gevels als gevolg. Ook is het metselwerk, na vervanging van de kozijnen, gaan uitzakken. Door het ontbreken van metselwerkondersteuning / lateien tpv de kozijnen zijn er scheuren rondom de kozijnen ontstaan. Dit is deels opgelost door voegwerk en/of stenen te vervangen / aan te helen, maar ook hier is met een andere soort en kleur baksteen en voegwerk gewerkt. De herstelwerkzaamheden aan het gevelmetselwerk geven een rommelig aanzicht. Herstel is bouwkundig niet noodzakelijk, maar kan esthetisch gewenst zijn. Er zijn beschadigingen en gaatjes zichtbaar, als gevolg van (voormalige) voorwerpen die op of aan de gevel zijn bevestigd. Het voegwerk is over het algemeen nog goed, alleen op maaiveldniveau is het plaatselijk uitgespoeld als gevolg van weersinvloeden. Type 3 Type 4 A/B Type 7 Type 8 Type 9

voornamelijk scheurvorming bij dakranden en kozijnen tgv opwaaien kap bij hoekwoningen type 4B is gevelbeeld veranderd bij renovatie: entree gewijzigd waardoor een deel van de gevel is uitgevoerd met ander metselwerk. Kolkakkerweg 23: vochtdoorslag in zijgevel op begane grondniveau weinig scheurvorming, gevels in redelijke staat voornamelijk scheurvorming bij kozijnen grote variatie per locatie: Talmalaan: gevels mos-/alg groei. Verlengde Maanderweg: scheurvorming rollagen Kolkakkerweg 9: vochtdoorslag in buitengevel in hoek begane grond, mogelijk door zakwater voortkomend uit lekkage dakgoot

Maatregel / ingreep: Latei aanbrengen tpv kozijnen Plaatselijk bij scheurvorming baksteen (indien gescheurd) en voegwerk vervangen Plaatselijk bij uitgesleten / uitgeknapt voegwerk, voegwerk herstellen Afhankelijk van de esthetische wensen / eisen maatregelen nemen voor gevel (keimen / stucwerk op gevel) Zie ook het constructieve rapport voor te nemen maatregelen bij renovatie. 22. Binnenwanden Bevinding: De binnenwanden zijn uitgevoerd in (licht) betonsteen en/of baksteen metselwerk. Bij de renovatie zijn (dragende) binnenwanden verwijderd. Een deel van de binnenwanden die er nu nog staan heeft hierdoor de dragende functie van de verwijderde binnenwanden overgenomen, of is bij de renovatie gebruikt als steunpunt voor de nieuw aangebrachte stalen liggers. Hierdoor zal bij renovatie uiterst voorzichtig omgegaan moeten worden met het verwijderen van de resterende binnenwanden indien de indeling wordt gewijzigd; niet alle binnenwanden kunnen worden verwijderd zonder aanvullende constructieve ingrepen. Er is met enige regelmaat scheurvorming waarneembaar in de binnenwanden, en dan met name aan de binnenzijde van de buitengevel. Deze scheuren zijn het gevolg van zetting en/of thermische werking. Dit doet geen afbreuk aan de constructieve eigenschappen. Type 3 Type 4 A/B Type 7 Type 8 Type 9

géén uitzonderlijke afwijkingen géén uitzonderlijke afwijkingen géén uitzonderlijke afwijkingen géén uitzonderlijke afwijkingen géén uitzonderlijke afwijkingen

Maatregel / ingreep: Binnenwanden aanhelen, excl. nieuwe afwerking (door huurder)

9/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


23. Vloeren Bevinding: De begane grondvloer, de verdiepingsvloer en de vloer van de vliering / zolder zijn grotendeels uitgevoerd als houten balklaag. De begane grond en verdiepingsvloer zijn voorzien van houten vloerdelen. Deze zijn grotendeels kromgetrokken. Daar waar géén ondervloer onder de vloerafwerking is opgenomen zijn de kromme delen duidelijk zichtbaar en voelbaar. Incidenteel is duidelijk waarneembaar dat de begane grondvloer doorzakt. De oorzaak is niet visueel vast te stellen. Mogelijke oorzaken kunnen zijn: slechte / rotte vloerdelen, plaatselijke vloerdelen vervangen door een ander materiaal of aantasting van de constructieve balklaag. T.b.v. de kostenraming is er op basis van de visuele waarnemingen een realistische inschatting hiervoor opgenomen. Om voor alle woningen 100% uitsluitsel te kunnen geven zal aanvullend (destructief) onderzoek uitgevoerd moeten worden. Een aantal vloeren ligt scheef of veert door. Vanuit de kelder is de balklaag van de begane grondvloer zichtbaar. Bij Kolkakkerweg 16 zijn sporen van insecten (boorgangen) aangetroffen. Conform opgave van de huidige bewoner zijn hier reeds maatregelen voor getroffen en is het probleem een halt toegeroepen / verholpen. Bij renovatie zal de begane grondvloer moeten worden voorzien van isolatie. De meest aannemelijke keuze is om dit onder / tussen de bestaande balklaag aan te brengen. Een aantal bewoners weet te vertellen dat de kruipruimte onder de vloeren zeer beperkt is maar wel droog. Inbo heeft dit zelf niet vast kunnen stellen tijdens de inspectie. Volgens de bestaande tekeningen zouden er kruipluiken in de vloeren moeten zijn opgenomen, maar bij géén van de geïnspecteerde woningen was de kruipruimte via dit luik toegankelijk. Er zijn voorzieningen in de gevel opgenomen t.b.v. ventilatie in de kruipruimte. Deze roosters zijn veelvuldig provisorisch dicht gezet (door bewoners zelf?) met hout of isolatiemateriaal. Hierdoor is de mogelijkheid dat de kruipruimte goed ventileert (en de constructie dus droog en in goede staat blijft) beperkt. Een deel van de begane grondvloeren is uitgevoerd als betonvloer. Voor type 3 en 4 zijn dit het deel bij de keuken, voor type 7 betreft het de ‘aanbouw’ waarin de wc en badkamer zijn gesitueerd, voor type 8 het achterste deel van de woning. Hier was de hoek nabij de toilet reeds in oorspronkelijke situatie in beton uitgevoerd en is dit bij de renovatie doorgetrokken over de gehele breedte van de woning. Ten aanzien van de betonvloeren zijn geen zichtbare gebreken waargenomen. Aandachtspunt is dat deze bij renovatie niet te isoleren zijn er hierdoor lokaal koudebruggen (isolatielekken) optreden. Bij woningtype 3, 4A/B en 8 zijn de badkamervloeren op de 1e verdieping uitgevoerd in beton. Deze is hoogstwaarschijnlijk op de bestaande vloerdelen gestort. Hierdoor is een flinke opstap gecreëerd van ca. 17 cm. Woontechnisch is dit niet wenselijk. De vloer zal bij renovatie moeten worden aangepast. De vloer van de vliering / zolder is uitgevoerd in een lichtere houtconstructie. De vloer is niet dusdanig geconstrueerd om permanent te worden belast. Een aantal van de huidige bewoners heeft de zolder wel toegankelijk gemaakt door middel van een vlizo trap / luik en in gebruik genomen voor opslag. Dit is niet geheel zonder risico! (zie constructief rapport) De oude / oorspronkelijke plafond incl. constructie is nog aanwezig. Bij de renovatie is er enkel een nieuw plafond onder bevestigd. Een aantal van de oorspronkelijke vlieringvloeren is afgewerkt met zachtboard. Hierdoor bevindt zich onnodig veel brandbaar materiaal in de woningen wat de veiligheid niet ten goede komt. Er zijn géén eisen / voorschriften op dit gebied voor bestaande eengezinswoningen, maar voor de opdrachtgever, die verantwoordelijk gesteld kan worden voor eventuele gevolgen hieruit voortkomend bij brand, kan dit een niet wenselijke situatie zijn. Woningtype 9 is qua constructieve opzet geheel afwijkend: De begane grondvloer is, met uitzondering van het deel van oorspronkelijke woonkamer gerealiseerd in beton. Het deel van de

10/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


woonkamer is uitgevoerd als houten balklaag. Ook de verdiepingsvloer is uitgevoerd in beton. Zowel bij Talmalaan 6 als bij de Verlengde Maanderweg 13A zijn er een aantal scheuren in de verdiepingsvloeren waargenomen. Deze hebben geen constructieve gevolgen (zie rapport constructie). Type 3 Type 4 A/B Type 7 Type 8 Type 9

Kolkakkerweg 33: heeft zelf deel begane grond vloer vervangen ivm houtrot Kolkakkerweg 23: is reeds renovatievloer aangebracht (beton) Kolkakkerweg 40: duidelijk waarneembaar slecht deel begane grondvloer bij keuken géén uitzonderlijke afwijkingen grotendeels betonvloeren

Maatregel / ingreep: Balklaag begane grond en verdiepingsvloer gedeeltelijk vervangen / herstellen. Vloerdelen begane grondvloer vervangen aangezien deze toch al worden verwijderd tbv isolatie. Vloerdelen verdieping vervangen indien wenselijk (er worden géén eisen gesteld aan vlakheid vloeren bij bestaande bouw, maar gezien verhuurbaarheid wordt vervangen aanbevolen) 24. Trappen – 44. Trapafwerking Bevinding: Alle woningen zijn voorzien van houten trappen. Er komen verschillende varianten voor; trappen met onderkwart, bovenkwart, twee kwarten en rechte steektrappen. T.p.v. de kelder betreft het een open trap. De staat van deze trap is erg verschillend per woning; de ene bewoner heeft de trap keurig onderhouden en voorzien van afwerking terwijl de andere bewoner er niets aan heeft gedaan. Bij Kolkakkerweg 57 is de trapboom gebroken waardoor een gevaarlijke situatie is ontstaan. De trap van de begane grond naar de 1e verdieping is een dichte houten trap. Doordat hij in veel gevallen is afgewerkt is de bouwkundige staat niet overal goed te zien. In visueel opzicht zijn de trappen nog recht en niet uitgesleten. Een enkele trap is hoognodig aan een nieuwe afwerklaag toe. Vanuit de kelder is de onderzijde van de trap goed te beoordelen; bij sommige trappen is er een kier tussen de aansluiting op de muur waarneembaar. Ook zijn er veelvuldig scheuren in de traptreden en bomen waargenomen. De trappen zijn alleen aan de muurzijde voorzien van leuningen. De bevestiging hiervan is over het algemeen matig. De beloopbaarheid van de trappen laat te wensen over; De optrede is groot terwijl de aantrede erg klein is (ca. 170 mm op de looplijn). De vrije hoogte boven de trap is beperkt (ca. 1.80 m). Hiervoor geldt weliswaar geen eis voor bestaande woningen, maar de vrije hoogte houdt zeker niet over. In combinatie met de woontechnische eis dat de woningen na renovatie moeten kunnen worden voorzien van een traplift levert een kritische situatie op. Bij een aantal woningen is een vlizotrap aangebracht om de zolder / vliering toegankelijk te maken. Deze is, voor zover wij hebben kunnen nagaan, door de bewoners zelf aangebracht en verder dan ook niet beoordeeld. Type 3 Type 4 A/B Type 7 Type 8 Type 9

géén uitzonderlijke afwijkingen Kolkakkerweg 57: keldertrap gebroken géén uitzonderlijke afwijkingen géén uitzonderlijke afwijkingen géén uitzonderlijke afwijkingen

Maatregel / ingreep: Gezien de beloopbaarheid en de eis dat bij het toepassen van een traplift de trap ook nog goed beloopbaar blijft wordt geadviseerd de trappen te vervangen. Een kritisch punt hierbij is dat

11/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


gezien de positie en beschikbare ruimte voor de trap dit niet zonder andere (constructieve) ingrepen gerealiseerd kan worden. Bevestiging trapleuningen herstellen / vervangen. 27. Daken – 37. Dakopeningen – 47. Dakafwerkingen Bevinding: De woningen hebben allemaal een hellend dak voorzien van dakpannen. Bij type 9 betreft het keramische dakpannen, de overige woningen zijn voorzien van betonpannen. De kopwoningen van type 8 en woningtype 9 zijn voorzien van wolfseinden. Voor de betonpannen geldt dat deze bij de renovatie nieuw zijn aangebracht. Weliswaar is de theoretische levensduur van de dakpannen verstreken, visueel verkeren ze nog in goede staat. Over het algemeen zijn de daken goed gedekt en is er nauwelijks sprake van breuk. Alleen t.p.v. de randen en nokken zijn er gebreken waargenomen; de pannen liggen niet helemaal recht en / of de aansluiting / overlap is onvoldoende. De dakpannen zijn wel veelvuldig voorzien van mos- / algengroei. De tengels en panlatten onder de dakpannen verkeerd visueel nog in redelijke staat. Het (dragende) dakbeschot vertoond vanaf de binnenzijde sporen van vochtdoorslag en ook sluiten de kraaldelen onderling niet goed aan waardoor de wind vrij spel heeft. Ook is via kieren en slechte aansluitingen daglicht waarneembaar wat duid op onvoldoende afdichting. Het dakbeschot loopt door over de woningen. Dit levert een brandgevaarlijke situatie op. Bij renovatie zullen er maatregelen getroffen moeten worden om brandoverslag tussen woningen onderling via de kapconstructie te voorkomen. De isolatie die bij de renovatie aan de binnenzijde van het dak is aangebracht laat op de meeste plaatsen los en is aan vervanging toe. De isolatie is niet in zijn geheel doorgezet t.p.v. het dak, maar loopt door op de vloer van de vliering. De constructieve dakopbouw bestaat uit spanten en/of gordingen. Incidenteel zijn sporen van (voormalig) lekkage vanuit het dakbeschot waarneembaar en is een onderlinge aansluiting / koppeling niet helemaal in tact. Voor de overige bevindingen zie de constructieve rapportage. Woning type 9 is voorzien van een andere dakopbouw. Hier zijn geïsoleerde dakplaten toegepast (hoogstwaarschijnlijk Durisol Mevriet) waarop de keramische dakpannen zijn bevestigd. Vooral aan de onderzijde van de dakplaten, t.p.v. de aansluiting met de dakgoot zijn de platen verweerd en aangetast door vocht. De keramische pannen vertonen, in tegenstelling tot de betonpannen, wel veelvuldig breuk of beschadigingen. De daken van type 9 zijn ook slechter gedekt; er is meer sprake van slecht overlap en aansluiting die te wensen overlaten. De woningen van type 3 en 4B zijn voorzien van dakkapellen. De dakkapellen zijn eenvoudig van opbouw; de zijwangen zijn opgebouwd uit een licht houten stijl- en regelwerk en voorzien van asbesthoudende beplating. De zijwangen zijn minimaal geïsoleerd en de houten kozijnen zijn van slechte kwaliteit. Ook aan de onderzijde is asbesthoudende beplating toegepast. Het schilderwerk is achterstallig, het hang- en sluitwerk komt in diverse varianten voor, en vooral bij de onderdorpels is veelvuldig sprake van houtrot. Aan de binnenzijde van de dakkapellen zijn sporen van lekkage / vochtdoorslag zichtbaar. De aansluitingen rondom de dakkapel t.p.v de overgang op het dak zijn uitgevoerd in lood. Op een aantal plaatsen is het lood gescheurd. Ook is het lood uitgezakt, zijn de aansluitingen op de dakpannen niet overal goed sluitend en zijn te lange lengtes toegepast. De dakafwerking op het dak van de dakkapel is niet beoordeeld, maar gezien de leeftijd mag worden aangenomen dat deze einde levensduur is. De woningen van type 4A, 4B en één woning van type 8, Kolkakkerweg 9, zijn aan de achterzijde uitgebouwd en voorzien van een plat dak. Het grind op de daken is ingezakt en veelvuldig vervuild met mos en algen. T.p.v. de dakbedekking op de dakranden is er verwering zichtbaar (craquelé). De aluminium daktrim t.p.v. de dakrand sluit niet overal goed aan en de bitumenkit waar deze mee is vastgezet is op veel plaatsen verweerd. De houten dakranden zijn plaatselijk aangetast door vocht. Het schilderwerk, van voornamelijk de

12/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


balkkoppen, is slordig uitgevoerd (druipers). Kolkakkerweg 39 is afwijkend uitgevoerd; hier ligt geen balastlaag op de dakbedekking. De dakbedekking vertoont plooien en is doorgezakt doordat de laag waarop de dakbedekking is bevestigd niet vlak is. T.p.v. de aansluiting bij het opgaand werk met de gevel is lood toegepast. Daar waar het lood de voeg in gaat is de voeg veelvuldig losgeknapt. Ook hier zijn scheuren in het lood waargenomen, is het overlap onvoldoende of is er met te lange stukken lood gewerkt. De balklagen zijn visueel niet te beoordelen. Type 3 Type 4 A/B Type 7 Type 8 Type 9

voorzien van dakkapel voorzien van dakkapel aan voorzijde, voorzien van uitbouw met plat dak dak met wolfseinden Kolkakkerweg 9 voorzien van uitbouw met plat dak afwijkende dakpannen (keramisch)en dakbeschot (geïsoleerde plaat)

Maatregel / ingreep: Dakpannen reinigen en herschikken Dakbeschot waar nodig vervangen en water- en luchtdicht afwerken Bij vervangen dakbedekking aanvullend onderzoek en/of herstel balklaag platte daken noodzakelijk Maatregelen treffen ter voorkoming van brandoverslag tussen woning onderling Dakbedekking platte daken vervangen Aansluitingen (lood) vervangen Zijwangen dakkapel vervangen 28. Hoofddraagconstructie Bevinding: De draagconstructie van de woningen is beoordeeld door ingenieursbureau IBT. Het rapport met hun bevindingen is toegevoegd (bijlage 6.2). De bevindingen van IBT zijn hieronder beknopt samengevat: 1. In het algemeen is het voegwerk van de gevels in goede staat. Ten gevolge van het ontbreken van lateien boven de raam- en deuropeningen zijn op diverse plaatsen scheuren ontstaan. Advies is bij vernieuwing hier (stalen) lateien toe te passen. 2. De houten begane grondvloeren konden in het algemeen niet worden geïnspecteerd. Bij woning nr. 40 is mogelijk sprake van aantasting van de vloer t.p.v. de achterdeur. Enkel bij de woning op nr. 63 is aantasting van de vloerbalken boven de kelder geconstateerd. Bij de woning op nr. 16 zijn sporen van aantasting door insecten aangetroffen. Dit is echter tot staan gebracht, en de balken verkeren nog in goede staat. 3. De houten verdiepingsvloeren vertonen geen bijzondere vering. Bij een aantal woningen zijn de vloerplanken kromgetrokken. 4. De stabiliteit van de woningen is voldoende; enkel bij woning 63 bevindt zich een deur op de positie waar volgens de tekening een stabiliteitswand zou moeten staan. 5. De vliering is bij de meeste woningen niet toegankelijk of bruikbaar. Het plafond is verlaagd aangebracht 6. De kapconstructies zijn voor zover zichtbaar nog in goede staat. Indien extra gewicht moet worden toegevoegd (isolatie) dient de nieuwe situatie apart te worden beoordeeld.

13/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


7. Er zijn geen indicaties dat de funderingen verzakken. 8. Het verwijderen van binnenwanden op niveau begane grond is slechts beperkt mogelijk. Bij eerdere renovaties zijn reeds tussenwanden weggehaald, en stalen balken toegepast in de verdiepingsvloer. Deze rusten op de resterende stukjes metselwerk wand. Op de verdieping zijn de binnenwanden deels kapdragend. Hiervan dient per woningtype te worden beoordeeld of eventuele aanpassingen mogelijk zijn zonder constructieve ingrepen. Met name bij type 9 zijn de aangetroffen gebreken (vochtdoorslag, scheuren) ernstiger dan bij de overige woningen. Het bouwjaar van deze woningen is met ca. 1946 ook afwijkend van de rest. Samenvattend geldt dat de algehele staat van de constructie doorgaans voldoende is voor de gewenste restlevensduur van 50 jaar. Wel zullen aanpassingen nodig zijn om de woningen bruikbaar te houden/maken voor de toekomst. Maatregel / ingreep: Herstel voegwerk gevels + aanbrengen (stalen) lateien. Bestaande begane grondvloer bij renovatie, na verwijderen vloerafwerking nader inspecteren + herstellen waar nodig. Nadere beoordeling situatie stabiliteit woning op nr. 63. Nadere keuze of aanpassingen gewenst zijn t.b.v. het plafond op de verdieping. Nadere keuze van de mogelijkheden voor aanbrengen isolatie op de kapconstructie. 31. Buitenwandopeningen Bevinding: Alle woningen zijn voorzien van houten kozijnen. Deze zijn bij de renovatie aangebracht. De bouwkundige staat waarin de kozijnen verkeren verschilt enorm per woning. Daar waar de kozijnen slecht zijn onderhouden (achterstallig uitvoeren schilderwerk) zijn grootschalig verwering, glansverlies, afbladderende verf en kale delen waargenomen. Het gevolg van het slechte onderhoud heeft er toe geleid dat op veel plaatsen de onderdorpels en onderhoeken van de kozijnen rot zijn, zowel op de begane grond als op de verdieping. Bij de deuren t.p.v. het terras en/of keuken sluit in veel gevallen de dorpel ook nog direct aan op de terreinafwerking waardoor optrekkend bodemvocht vrij spel heeft. De draaiende delen in de kozijnen zijn ook uitgevoerd in hout. Er zijn draaien uitzetramen toegepast. Er is géén eenduidigheid terug te vinden in het hang- en sluitwerk. Er worden diverse typen en uitvoeringen raamboompjes en uitzetters toegepast, al dan niet voorzien van een SKG keurmerk. De scharnieren zijn in veel gevallen ondeugdelijk bevestigd. Een aantal draaiende delen klemt. Dit komt deels als gevolg van de slecht bevestigde scharnieren, maar ook door het ontbreken van lateien boven de kozijnen. Doordat het metselwerk van de gevels is verzakt drukt dit nu op de kozijnen, met als gevolg dat deze ook weer door gaan buigen. Een aantal draaiende delen is kromgetrokken waardoor deze niet goed aansluiten en dus ook niet wind en waterdicht zijn. De deuren zijn ook uitgevoerd in hout. De entreedeur is voorzien van beglazing, de overige deuren zijn typen met gestapelde dorpels in combinatie met glas. De deuren sluiten over het algemeen goed. Het hang- en sluitwerk wat hier wordt toegepast is ook divers. Het hang- en sluitwerk functioneert in de meeste gevallen nog, maar er zijn al duidelijk sporen waarneembaar van slijtage door gebruik. De dichte delen in de kozijnen zijn voorzien van asbesthoudende beplating. Op de 1e verdieping is voor het merendeel enkel glas toegepast. In combinatie met de slechte ventilatievoorzieningen en/of het slecht ventileren door de bewoners, ontstaat er makkelijk condens

14/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


op de binnenzijde van het glas. In veel gevallen loopt dit condens naar beneden en blijft liggen op de onderdorpel. Daar waar het schilderwerk hier slecht is trekt het vocht in het hout met houtrot als gevolg. Ook de kitvoegen waarmee het glas is geplaatst hebben te lijden van het vocht en schimmelen veelvuldig. Bij een aantal kozijnen is een speciaal aluminium profiel op de onderdorpel bevestigd om dit probleem te voorkomen. Aan de buitenzijde van de draaiende delen voorzien van enkel glas is het stopverf plaatselijk slecht. Afhankelijk van het type glas wat bij renovatie wordt toegepast zal het volledige draaiende deel moeten worden vervangen i.v.m. te geringe houtafmeting draaiend deel. Op de begane grond zijn, op een enkele uitzondering na, de kozijnen voorzien van dubbel glas. De thermisch eigenschappen van dit dubbel glas dragen niet voldoende bij om de woningen te kunnen laten voldoen aan energielabel A. Bij renovatie zal dit moeten worden vervangen door een hoogwaardiger type HR++ beglazing om aan de gestelde voorwaarden te kunnen voldoen. In de beglazing zijn ventilatieroosters opgenomen. Dit is voornamelijk op de benedenverdieping het geval. Een aantal van deze ventilatieroosters functioneert niet naar behoren; de bediening (koord / knop) ontbreekt of is kapot en/of het rooster zelf is vuil / verstopt. De aansluiting rondom de kozijnen laat te wensen over. Er is duidelijk een gevoel van ‘tocht’ waarneembaar en incidenteel ligt er ook zand/stof op de vensterbank of vloer wat er op duid dat de aansluitingen niet 100% luchtdicht zijn. Aan de buitenzijde zijn de kozijnen wel overal voorzien van schuimband om eventuele kieren uit te vullen. De raamdorpelstenen zijn gedeeltelijk vervangen of nieuw aangebracht bij de renovatie. Incidenteel is een gebroken of los liggend exemplaar waargenomen. Daar waar de raamdorpelstenen niet zijn vervangen zijn veelvuldig de voegen tussen de raamdorpelstenen uitgesleten. Om te voorkomen dat er hierdoor water in het metselwerk kan komen dient dit te worden hersteld. Aan de binnenzijde zijn de vensterbanken deels vervangen. Dit is voor het merendeel op een eenvoudige methode gedaan doordat er vensterbanken over de bestaande zijn geplaatst. Type 3 Type 4 A/B Type 7 Type 8 Type 9


Maatregel / ingreep: Het houtrot in de kozijnen dient te worden verholpen Het klemmen, niet sluiten van draaiende delen dient te worden verholpen Het ‘tochten’ rondom de kozijnen dient te worden verholpen Nalopen hang- en sluitwerk en niet functionerende / kapotte onderdelen vervangen Vervangen los liggende, gebroken en/of beschadigde raamdorpelstenen Herstellen uitgesleten voegwerk raamdorpelstenen Bij renovatie dient de beglazing te worden vervangen door HR++ beglazing 32. Binnenwandopeningen Bevinding: Er worden zowel houten als plaatstalen binnenkozijnen toegepast in uitvoeringen met en zonder bovenlicht / paneel. De deuren zijn ook divers in uitvoering; boarddeuren voorzien van een hpl toplaag, houten paneeldeuren als dan niet voorzien van beglazing, of een door de huurder zelf aangebracht exemplaar. De kozijnen tonen sporen van gebruik (krassen / beschadigingen), de mate hiervan varieert sterk. Dit geldt ook voor de deuren. Bij een aantal woningen zijn de kozijnen en/of deuren door de bewoners zelf overgeschilderd. Voornamelijk bij woning type 4 zijn de deuren tpv de

15/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


badkamer op de 1e verdieping kromgetrokken en/of aangetast door vocht. De toplaag laat hier los en de scharnieren vertonen corrosie. Het hang- en sluitwerk van de deuren is over het algemeen net voldoende. Er zit speling op de deurkrukken en een aantal schilden zit los. Bij een aantal woningen hebben de bewoners zelf het beslag (deurkruk en schild) vervangen voor een afwijkend exemplaar. Een aantal deuren sluit niet goed. Bij een deel is duidelijk waarneembaar dat de deur is kromgetrokken, bij het overige deel is het aannemelijk dat door wijziging van de constructie tijdens de renovatie de woningen zijn gaan ‘werken’ met het kromtrekken van de kozijnen tot gevolg. Alle dorpels zijn oorspronkelijk voorzien van een onderdorpel. Bij een aantal woningen zijn deze verwijderd t.b.v. het doorleggen van de vloerafwerking over verschillende ruimtes. De afmeting en uitvoering van de dorpels varieert, maar bij allen is sprake van slijtage door gebruik. Type 3 Type 4 A/B Type 7 Type 8 Type 9


Maatregel / ingreep: Beschadigde en/of kromgetrokken kozijnen en deuren herstellen dan wel vervangen Hang- en sluitwerk nalopen en waar nodig vervangen 34. Balustrades en leuningen Bevinding: Op de overloop van woningtype is een houten balustrade geplaatst. Deze is eenzijdig bevestigd aan de muur waardoor deze niet erg stabiel staat. Bij renovatie zal naar een veiligere oplossing/ uitvoering gezocht moeten worden. Bij type 9 lopen de wanden door langs de trap, deze wanden functioneren boven aan de trap als balustrade. De toegepaste leuningen zijn uitgevoerd in hout en zijn bevestigd op metalen leuningdragers. Slijtage door gebruik is in de meeste gevallen duidelijk zichtbaar. In de meeste gevallen zit er ‘speling’ op de leuningen doordat de bevestiging niet meer voldoende is. Incidenteel is er een leuningdrager kapot (Kolkakkerweg 50). Bij één woning (Kolkakkerweg 16) ontbreekt de muurleuning doordat er een traplift is toegepast. Type 3 Type 4 A/B Type 7 Type 8 Type 9

géén uitzonderlijke afwijkingen géén uitzonderlijke afwijkingen géén uitzonderlijke afwijkingen géén uitzonderlijke afwijkingen steenachtige balustrade

Maatregel / ingreep: Bevestiging leuning nalopen en eventueel herstellen / vervangen Bevestiging balustrade verbeteren i.v.m. veiligheid 42. Binnenwandafwerking Bevinding: De binnenwandafwerking is met uitzondering t.p.v. toilet en badkamer door de bewoners zelf aangebracht. Dit varieert in sauswerk, stucwerk, spachtelputz, behang, steenstrips, tegelwerk of een houten afwerking. Beoordeling hiervan is niet meegenomen in deze rapportage. Het aangetroffen wandtegelwerk t.p.v. toilet en badkamer varieert van oorspronkelijk bij de renovatie aangebracht tegelwerk tot door de bewoners zelf aangebracht tegelwerk. Indien wordt gekozen voor

16/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


renovatie zullen de badkamers en toiletten worden aangepast waarbij het tegelwerk ook zal worden meegenomen. NB. Niet bij alle toiletten is tegelwerk aanwezig. Onduidelijk is of de wandafwerking wel ‘standaard’ door Woonstede worden opgeleverd met tegelwerk. Type 3 Type 4 A/B Type 7 Type 8 Type 9

specifieke beoordeling niet noodzakelijk specifieke beoordeling niet noodzakelijk specifieke beoordeling niet noodzakelijk specifieke beoordeling niet noodzakelijk specifieke beoordeling niet noodzakelijk

Maatregel / ingreep: Bestaande wandafwerking verwijderen bij renovatie 43. Vloerafwerking Bevinding: De vloerafwerking is met uitzondering t.p.v. toilet en badkamer door de bewoners zelf aangebracht. Dit varieert in tapijt, laminaat, parket, vinyl, marmoleum, tegelwerk. Beoordeling hiervan is niet meegenomen in deze rapportage. Het aangetroffen vloertegelwerk t.p.v. toilet en badkamer varieert van oorspronkelijk bij de renovatie aangebracht tegelwerk tot door de bewoners zelf aangebracht tegelwerk. Indien wordt gekozen voor renovatie zullen de badkamers en toiletten worden aangepast waarbij het tegelwerk ook zal worden meegenomen. NB. Niet bij alle toiletten is tegelwerk aanwezig. Onduidelijk is of de wandafwerking wel ‘standaard’ door Woonstede worden opgeleverd met tegelwerk. Type 3 Type 4 A/B Type 7 Type 8 Type 9

specifieke beoordeling niet noodzakelijk specifieke beoordeling niet noodzakelijk specifieke beoordeling niet noodzakelijk specifieke beoordeling niet noodzakelijk specifieke beoordeling niet noodzakelijk

Maatregel / ingreep: Bestaande vloerafwerking verwijderen bij renovatie 45. Plafondafwerking Bevinding: Alle woningen zijn voorzien van een plafondafwerking. Op de begane grond van type 9 is dit sauswerk tegen de onderzijde van het betonplafond. De overige types zijn voorzien van een verlaagd plafond op regelwerk. Hiervoor is gipsplaat of zachtboard gebruikt. Zachtboard is erg brandgevaarlijk en daarom wordt geadviseerd dit te vervangen door gipsplaten. Incidenteel is er door de bewoners zelf een houten plafondafwerking aangebracht (Kolkakkerweg 47). Hierdoor is er onnodig veel brandbaar materiaal aan de woning toegevoegd wat gevaarlijke situaties op kan leveren. Door het zetten / werken van de woningen zijn er regelmatig kieren tussen de plafondplaten onderling en langs de randen waarneembaar. Bij woningtype 3 en op Kolkakkerweg 63 zijn er vochtplekken aanwezig in het plafond. De plafonds zijn afgewerkt met saus- of pleisterwerk. Bij een aantal woningen bladert de afwerklaag af t.p.v. de badkamer als gevolg van overmatig vocht. Type 3 Type 4 A/B Type 7

vochtplekken in plafond t.p.v. dakkapel Kolkakkerweg 47 houten plafonds géén uitzonderlijke afwijkingen

17/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


Type 8 Type 9

géén uitzonderlijke afwijkingen t.p.v. begane grond betonplafond afgewerkt

Maatregel / ingreep: Oorzaak vochtplekken in plafond nader onderzoeken en verhelpen Zachtboard plafonds vervangen door gipsplaat i.v.m. vuurlast (brandgevaarlijk) Plafonds voorzien van nieuwe afwerklaag indien noodzakelijk

51. Warmteopwekking Bevinding: Iedere woning is voorzien van een eigen gasgestookte combiketel. Deze voorziet de woning in de behoefte voor verwarming zowel als warm tapwater. De ketel wordt aangestuurd d.m.v. een (digitale)kamerthermostaat. Het betreft bij alle woningen een type met een rendement van 107%. Het merendeel van de ketels is in de afgelopen jaren geplaatst en lijkt periodiek te worden onderhouden en gekeurd gezien de stickers op de apparaten. Er zijn geen visuele gebreken waargenomen aan de ketels en / of toebehoren. De bewoners van Klaprooslaan 15 en Verlengde Maanderweg 13A geven aan dat zij zelf een ketel hebben aangeschaft. Maatregel / ingreep: Nader inventariseren of ketels voldoen aan gestelde eisen na renovatie (min. HR107). Indien voldoet, dan keuze maken om alle ketels direct te vervangen of na afloop theoretische levensduur / storingen. 56. Warmtedistributie Bevinding: De warmtedistributie gebeurd d.m.v. radiatoren. Vooral t.p.v. de badkamer is er roestvorming aanwezig op de radiatoren. Dit is voornamelijk het geval bij de woningen van type 4A/B. Verder ontbreekt er incidenteel een radiatorknop. Er zijn tijdens de inspectie verder géén gebreken aan de radiatoren waargenomen. De bewoners geven aan dat de woningen makkelijk op temperatuur te brengen zijn. De radiatoren zijn bij de renovatie geplaatst en zijn inmiddels aan het eind van hun theoretische levensduur. Bij een aantal woningen zijn de radiator en het leidingwerk door de bewoners geschilderd. Maatregel / ingreep: Bij renovatie zullen de radiatoren moeten worden gedemonteerd i.v.m. het plaatsen van geïsoleerde voorzetwanden. De opdrachtgever kan dan de keuze maken deze gelijk te vervangen aangezien zij aan het einde zijn van hun theoretische levensduur. 52. Afvoeren Bevinding: De dakgoten buiten de woning verkeren in slechte staat. De onderzijde van de zinken goten vertonen aanslag t.g.v. condensatie en t.p.v. de onderlinge verbindingen zijn veelvuldig sporen van lekkage waarneembaar. De beugels zijn geroest en niet overal meer deugdelijk verankerd in de gevel. Incidenteel is de goot kapot (gat). De goten ‘golven’ langs de dakranden. De hemelwaterafvoeren zijn uitgevoerd in pvc. Aan de kleur is te herkennen dat deze op leeftijd zijn. Hierdoor neemt de kwaliteit af (weekmakers verdwijnen uit materiaal > materiaal wordt broos) en

18/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


neemt de kans op scheuren / barsten en andere gebreken snel toe. Met enige regelmaat ontbreken kapjes, hulpstukken, afsluiters, aansluitingen, bevestigingen of complete delen. Bewoners geven aan dat er met enige regelmaat lekkage en/of overstroming van de goten optreedt. Bij de inspectie is geconstateerd dat niet alle goten schoon zijn en er t.p.v. de hwa’s géén bladvangers t.b.v. het tegengaan van blad in de hwa aanwezig zijn. De binnenriolering is nauwelijks visueel te beoordelen aangezien deze is weggewerkt tussen / onder de vloeren. Bij renovatie zal moeten worden beoordeeld of de afvoeren dienen te worden vervangen. Maatregel / ingreep: Bij renovatie dienen de dakgoten incl. beugels en hemelwaterafvoeren te worden vervangen. Bij renovatie nadere inspectie binnenriolering en eventueel (gedeeltelijk) aanpassen / vervangen. 53. Waterleiding Bevinding: De waterleidingen t.p.v de sanitaire toestellen vertonen uitslag en / of sporen van gebruik. Bij renovatie zullen deze gelijktijdig met de toestellen moeten worden vervangen. Het merendeel van de leidingen is nauwelijks visueel te beoordelen aangezien deze zijn weggewerkt tussen / onder de vloeren. Maatregel / ingreep: Bij renovatie nadere inspectie leidingwerk en eventueel (gedeeltelijk) aanpassen / vervangen. 54. Gas Bevinding: In alle woningen is een gasaansluiting aanwezig. Hieraan zijn geen visuele gebreken waargenomen. Maatregel / ingreep: Bij renovatie nadere inspectie en eventueel (gedeeltelijk) aanpassen / vervangen. 57. Luchtbehandeling Bevinding: De woningen zijn voorzien van ventilatiemogelijkheden d.m.v. roosters in de beglazing op de begane grond en roosters in de plafonds. Deze roosters zijn veelvuldig ondeugdelijk bevestigd en/of vervuild. Bij een aantal woningen is een mechanische ventilator box aanwezig. De werking hiervan is niet getest. Het leidingwerk is grotendeels weggewerkt in vloeren en plafonds en daardoor niet te beoordelen. T.p.v. de doorvoeren op het dak zijn er manco’s geconstateerd aan de uitlopen, zoals het ontbreken van afdekkapjes. Hetzelfde geldt ook voor de afvoeren / dakdoorvoeren op de daken. Bij renovatie zullen alle woningen moeten worden voorzien van CO2 gestuurde ventilatie om te kunnen voldoen aan het gevraagde energielabel. De woningen zijn voorzien van een afzuigkap t.p.v. de keuken. Het is niet duidelijk of deze in eigen beheer is aangebracht door de bewoners of door de woningcorporatie. Bij één woning ontbreekt de afzuigkap (Kolkakkerweg 8) en bij een aantal anderen wordt getwijfeld aan het voldoende functioneren. Maatregel / ingreep: Huidige voorzieningen verwijderen en aanpassen aan gewenste situatie na renovatie. Woningen voorzien van nieuwe afzuigkappen (indien eigendom woningcorporatie)

19/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


58. Sanitair Bevinding: Het sanitair dat is aangetroffen varieert in staat en kwaliteit. Het merendeel is ‘op leeftijd’ en vertoont sporen van slijtage en aantasting. Sporadisch ontbreken er onderdelen of is de bevestiging ondeugdelijk. Een aantal bewoners heeft in eigen beheer het sanitair aangepast / vervangen. De toiletten en badkamers dienen bij renovatie te worden aangepast / vervangen aangezien deze niet voldoen aan de woontechnische eisen. Maatregel / ingreep: Sanitair vervangen. 61. Elektronische voorziening Bevinding: Iedere woning is voorzien van een groepenkast. Een aantal woningen heeft een ‘oud’ model groepenkast voorzien van stoppen, de anderen zijn voorzien van installatieautomaten. De groepenkasten zijn voorzien van een aardlekschakelaar. De hoeveelheid groepen verschilt per woning. Gezien de hoeveelheid (huishoudelijke) elektrische apparatuur waar gebruik van wordt gemaakt zal bij renovatie de groepenkast moet worden uitgebreid naar minimaal 6 groepen. De schakelaars en wandcontactdozen komen in diverse typen en afmetingen voor. Een aantal vertoont gebreken in de vorm van ontbrekende / afgebroken onderdelen. De hoogte van de elektraen schakelpunten varieert zowel per woning als in de woning zelf. Maatregel / ingreep: Eventueel aanpassen / uitbreiden afhankelijk van wensen / eisen gebruiker en eigenaar Wandcontactdozen en elektrapunten aanbrengen in uniforme uitvoering en hoogte 63. Verlichting Bevinding: De lampen zijn zoals gebruikelijk door de bewoners zelf aangebracht. Er zijn voldoende lichtpunten aanwezig. Wel ontbreekt een lichtpunt bij de entreedeur. Hiervoor geldt geen eis, maar i.v.m. veiligheid wordt een lichtpunt bij de entree over het algemeen wel toegepast. Indien bij renovatie de plafonds worden vervangen zal ook het leidingwerk nader kunnen worden geïnspecteerd. Maatregel / ingreep: Eventueel aanpassen / uitbreiden meterkast afhankelijk van wensen / eisen gebruiker en eigenaar Aanbrengen buitenlichtpunt Nader onderzoek leidingwerk onder plafonds. 64. Communicatie Bevinding: Iedere woning is voorzien van aansluitingen voor telefoon en cai-installaties. Maatregel / ingreep: Handhaven

20/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


65. Beveiliging Bevinding: Iedere woning is in de basis door de woningcorporatie voorzien van rookmelders op de begane grond en de 1e verdieping. Deze wordt gevoed d.m.v. een batterij. Een aantal bewoners heeft de rookmelder zelf weer verwijderd. Een veel gehoorde klacht bij de inspectie is dat de rookmelders spontaan afgaan. Maatregel / ingreep: Bewoners bewust maken van nut / noodzaak van rookmelders. Bij renovatie eventueel kiezen voor rookmelders die worden aangesloten op lichtnet. 66. Transport Bevinding: Een aantal woningen is voorzien van een traplift. Dit is gedaan na aanleiding van een aanvraag voor een ‘maatwerkaanpassing’ conform de WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning) door de bewoners zelf. Het functioneren van deze trapliften is niet beoordeeld. Bij renovatie zal er rekening gehouden moeten worden met de mogelijkheid om een traplift in de woningen te kunnen aanbrengen. Maatregel / ingreep: Afhankelijk van herhuisvesting bewoner bij renovatie traplift terugplaatsen na renovatie in nieuwe situatie. 73. Keuken Bevinding: De woningen zijn voorzien van een keukenblok. De woningcorporatie voorziet in een ‘basis’ keukenblok. Dit keukenblok is nog bij een aantal woningen aanwezig. Het voldoet na renovatie niet aan de gestelde woontechnische eisen qua afmeting en opstelling en zal dus moeten worden vervangen. Een aantal andere bewoners heeft zelf een keuken ingebouwd, al dan niet met een (gedeeltelijke) financiële bijdrage vanuit de woningcorporatie. Ook deze opstellingen voldoen niet allemaal aan de voorschriften vanuit Woonkeur. Onderlinge afstemming tussen huurder en eigenaar is hier noodzakelijk. Maatregel / ingreep: Keukenblokken vervangen Onderlinge afspraak opstellen m.b.t. handhaven reeds aanwezige keukenblok. NB. de ruimtes waarin installaties zijn opgesteld worden veelvuldig gebruikt als berg- / opslagruimte. De bewoners dienen er op te worden geattendeerd dat de installaties in deze ruimtes altijd goed bereikbaar moeten zijn en dat er voldoende ventilatiemogelijkheden in de ruimte aanwezig is.

21/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


2.2

Samenvatting bouwtechnische opname

Uit de bouwtechnische opname blijkt dat er een aantal bouwkundige ingrepen noodzakelijk zijn om de woningen geschikt te maken / houden voor een exploitatieperiode van nog eens 25 jaar. Een totaaloverzicht van de bouwtechnische staat van alle typen gezamenlijk is als bijlage 6.3 toegevoegd. Dit is een overzicht opgesteld conform de NEN 2767. Bij een bouwtechnische opname conform deze methodiek wordt ieder onderdeel beoordeeld en voorzien van een ‘score’. Deze score wordt bepaald door van ieder onderdeel de bouwtechnische staat te beoordelen en de eventuele gebreken vast te leggen. O.b.v. de ernst, intensiteit en omvang van het waargenomen gebrek wordt de score bepaald. Hoe hoger de score, variërend tussen 1 en 6, des te slechter de bouwkundige staat van het onderdeel, zie tabel.

Het overzicht is voor deze beoordeling gehanteerd om relatief eenvoudig inzichtelijk te krijgen welke bouwkundige onderdelen in slechte staat verkeren en hoe deze zich ten opzichte van andere onderdelen verhouden. Onderdelen die hieruit naar voren springen zijn: 21. Buitenwanden (gevelmetselwerk) 27. Dakbeschot 31. Buitenwandopeningen (kozijnen) Incl. bij 31. Schilderwerk 47. Dakbedekking platte daken 52. Dakgoten 52. Hemelwaterafvoeren Uit onderling vergelijk tussen de woningtypes die zijn beoordeeld kan geconcludeerd worden dat de bouwkundige staat van alle types zich gemiddeld op hetzelfde niveau bevindt. Bij iedere woning zijn bij renovatie ingrijpende maatregelen noodzakelijk. In hoofdstuk 4 zijn deze maatregelen vertaald naar concrete ingrepen en financieel inzichtelijk gemaakt.

22/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


3

Woontechnische analyse

Gelijktijdig met de bouwtechnische opname is er een woontechnische analyse uitgevoerd. Hiervoor zijn de woningen beoordeeld op een aantal woontechnische onderdelen. Als uitgangspunt is het ‘Handboek WoonKeur 2015’ hierbij gehanteerd. In dit handboek zijn een groot aantal keurmerken en eisen voor nieuwbouw en bestaande bouw omschreven. Voor de Kolkakkerbuurt is het deel ‘WoonKeur bestaande woningen’ van toepassing verklaard. Hierin staat een op bestaande woningvoorraad toegesneden eisenpakket voor de verbetering van woningen. De punten uit dit Handboek waarop de woningen in de Kolkakkerbuurt zijn beoordeeld zijn van te voren gezamenlijk vastgesteld. Het betreft het merendeel van de punten zoals omschreven in Certificaat C, rollatorgeschikt (zie bijlage 6.4). 3.1

Opname

De woningen zijn beoordeeld op de aanwezigheid en afmeting van primaire ruimten zoals woonruimte, kookruimte, hoofdslaapruimte, badruimte, toiletruimte, buitenruimte en bergruimte. Voor de woonruimte zijn de vereiste lengte en breedte losgelaten, maar is wel beoordeeld of de totale m² zoals geëist gehaald worden. Ook de andere ruimtes zijn beoordeeld op hun afmeting en de vereiste vrije ruimte / hoogte. Daarnaast is de onderlinge bereikbaarheid van primaire ruimten beoordeeld. De trap is op een aantal punten beoordeeld, en de noodzaak en mogelijkheid voor een traplift is vastgesteld. Ook op het gebied van elektrotechnische- en werktuigbouwkundige installaties en sanitair zijn de woningen beoordeeld. Hieronder een aantal afbeeldingen om e.e.a. visueel te verduidelijken.

3-1 basis keukenblok

3-2 hoofdslaapkamer type 3

3-3 voldoende uitzicht

3-4 woonruimte type 9 te klein

23/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


3-5 verkeersruimte entree

3-7 'te' stijle trap

3-6 trap met lift

3-8 vrije ruimte bovenaan trap

3-9 beperkte ruimte wastafel 3-10 standaard sanitaire voorziening

3-11 toiletruimte voldoet

3-13 aparte bemetering

3-12 hoge opstap badruimte

3-14 rookmelder aanwezig

24/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


3.2

Resultaat woontechnische analyse

De uitkomsten van de analyse zijn weergegeven in bijlage 6.5. De omschrijving van de codes waarop is beoordeeld staan daar ook verder omschreven. Het komt op het volgende neer: Woning type 3 C.2.1 voldoet niet C.2.2 voldoet niet C.2.3 voldoet C.3.1 voldoet niet C.3.2 kan voldoen C.4.1 voldoet C.4.3 voldoet C.5.1 voldoet C.5.3 voldoet C.5.4 voldoet C.5.5 voldoet C.5.6 voldoet niet C.5.7 kan voldoen C.6.1 voldoet C.6.2 voldoet C.6.3 kan voldoen C.6.4 voldoet niet C.6.8 kan voldoen C.7.1 voldoet niet C.7.2 voldoet C.7.3 voldoet C.7.4 voldoet niet C.7.5 voldoet niet C.7.6 voldoet C.8.1 voldoet C.8.2 voldoet niet C.8.3 voldoet niet C.8.4 voldoet C.8.5 voldoet Woning type 4A C.2.1 voldoet C.2.2 voldoet niet C.2.3 voldoet C.3.1 voldoet niet C.3.2 kan voldoen C.4.1 voldoet C.4.3 voldoet C.5.1 voldoet C.5.3 voldoet C.5.4 voldoet niet C.5.5 voldoet C.5.6 voldoet niet C.5.7 voldoet C.6.1 voldoet C.6.2 voldoet C.6.3 kan voldoen C.6.4 voldoet niet C.6.8 voldoet C.7.1 voldoet niet

géén bergruimte buiten aanwezig (in eigendom Woonstede) traplift noodzakelijk aantrede trap op looplijn te klein afhankelijk van type traplift en gewenste vrije ruimte beloopbaarheid trap!

kan voldoen in huidige situatie, nu divers ingevuld door bewoners te weinig ruimte voor opstelplaats linnenkast en draaicirkel afhankelijk van gekozen ruimte als hoofdslaapkamer (i.v.m. schuine kap) afhankelijk van type traplift huidige uitvoering en indeling voldoet niet mogelijkheid voor achterom aanwezig hoogte onderdorpel, opstap > 20 mm raamboompjes te hoog aangebracht onderdorpels in meeste gevallen opstap > 20 mm standaard sanitair (door Woonstede) niet toereikend zie tabel bijlage 6.5 voor details

traplift noodzakelijk aantrede trap op looplijn te klein afhankelijk van type traplift en gewenste vrije ruimte beloopbaarheid trap!

huidige (standaard) keukenblok voldoet niet te weinig ruimte voor opstelplaats linnenkast en draaicirkel

afhankelijk van type traplift huidige uitvoering en indeling voldoet niet hoogte onderdorpel, opstap > 20 mm

25/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


C.7.2 C.7.3 C.7.4 C.7.5 C.7.6 C.8.1 C.8.2 C.8.3 C.8.4 C.8.5

voldoet voldoet voldoet niet voldoet niet voldoet voldoet voldoet niet voldoet niet voldoet voldoet niet

Woning type 4B C.2.1 voldoet C.2.2 voldoet niet C.2.3 voldoet C.3.1 voldoet niet C.3.2 kan voldoen C.4.1 voldoet niet C.4.3 voldoet C.5.1 voldoet C.5.3 voldoet C.5.4 voldoet niet C.5.5 voldoet C.5.6 voldoet niet C.5.7 voldoet C.6.1 voldoet C.6.2 voldoet C.6.3 kan voldoen C.6.4 voldoet niet C.6.8 voldoet C.7.1 voldoet niet C.7.2 voldoet C.7.3 voldoet C.7.4 voldoet C.7.5 voldoet niet C.7.6 voldoet niet C.8.1 voldoet C.8.2 voldoet niet C.8.3 voldoet niet C.8.4 voldoet C.8.5 voldoet Woning type 7 C.2.1 voldoet niet C.2.2 voldoet niet C.2.3 voldoet C.3.1 voldoet niet C.3.2 kan voldoen C.4.1 voldoet niet C.4.3 voldoet C.5.1 voldoet C.5.3 voldoet C.5.4 voldoet niet C.5.5 voldoet C.5.6 voldoet C.5.7 voldoet niet

raamboompjes te hoog aangebracht onderdorpels in meeste gevallen opstap > 20 mm standaard sanitair (door Woonstede) niet toereikend zie tabel bijlage 6.5 voor details niet aanwezig

traplift noodzakelijk aantrede trap op looplijn te klein afhankelijk van type traplift en gewenste vrije ruimte beloopbaarheid trap! géén vrije ruimte naast deur

huidige (standaard) keukenblok voldoet niet géén draaicirkel mogelijk

afhankelijk van type traplift huidige uitvoering en indeling voldoet niet hoogte onderdorpel, opstap > 20 mm

onderdorpels in meeste gevallen opstap > 20 mm vrije ruimte achter deur niet voldoende standaard sanitair (door Woonstede) niet toereikend zie tabel bijlage 6.5 voor details bij 1 woning verwijderd géén bergruimte buiten aanwezig (in eigendom Woonstede) traplift noodzakelijk aantrede trap op looplijn te klein afhankelijk van type traplift en gewenste vrije ruimte beloopbaarheid trap! géén vrije ruimte naast deur

huidige (standaard) keukenblok voldoet niet draaicirkel mogelijk afhankelijk van indeling bed onder hellend dak, hoogte niet toereikend

26/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


C.6.1 C.6.2 C.6.3 C.6.4 C.6.8 C.7.1 C.7.2 C.7.3 C.7.4 C.7.5 C.7.6 C.8.1 C.8.2 C.8.3 C.8.4 C.8.5

voldoet voldoet kan voldoen voldoet niet voldoet voldoet niet voldoet voldoet voldoet niet voldoet niet voldoet voldoet voldoet niet voldoet niet voldoet voldoet

Woning type 8 C.2.1 voldoet niet C.2.2 voldoet niet C.2.3 voldoet C.3.1 voldoet niet C.3.2 kan voldoen C.4.1 voldoet niet C.4.3 voldoet C.5.1 voldoet C.5.3 voldoet C.5.4 voldoet niet C.5.5 voldoet C.5.6 voldoet C.5.7 voldoet niet C.6.1 voldoet C.6.2 voldoet C.6.3 kan voldoen C.6.4 voldoet niet C.6.8 voldoet C.7.1 voldoet niet C.7.2 voldoet C.7.3 voldoet C.7.4 voldoet niet C.7.5 voldoet niet C.7.6 voldoet C.8.1 voldoet C.8.2 voldoet niet C.8.3 voldoet niet C.8.4 voldoet C.8.5 voldoet

afhankelijk van type traplift huidige uitvoering en indeling voldoet niet hoogte onderdorpel, opstap > 20 mm te weinig te openen ramen beneden onderdorpels in meeste gevallen opstap > 20 mm standaard sanitair (door Woonstede) niet toereikend zie tabel bijlage 6.5 voor details

géén bergruimte buiten aanwezig (in eigendom Woonstede) traplift noodzakelijk aantrede trap op looplijn te klein afhankelijk van type traplift en gewenste vrije ruimte beloopbaarheid trap! géén vrije ruimte naast deur

huidige (standaard) keukenblok voldoet niet draaicirkel mogelijk afhankelijk van indeling bij situatie bed onder hellend dak, hoogte niet toereikend afhankelijk van type traplift huidige uitvoering en indeling voldoet niet hoogte onderdorpel, opstap > 20 mm te weinig te openen ramen beneden, raamboompjes te hoog onderdorpels in meeste gevallen opstap > 20 mm standaard sanitair (door Woonstede) niet toereikend zie tabel bijlage 6.5 voor details

Woning type 9 (originele plattegrond beoordeeld) NB. nauwelijks te beoordelen aangezien oorspronkelijke situatie niet meer voorkomt. C.2.1 voldoet niet géén bergruimte en badkamer aanwezig (zelf gebouwd door bewoners) C.2.2 voldoet niet traplift noodzakelijk C.2.3 voldoet C.3.1 voldoet niet aantrede trap op looplijn te klein C.3.2 kan voldoen afhankelijk van type traplift en gewenste vrije ruimte beloopbaarheid trap! C.4.1 voldoet niet géén vrije ruimte achter deur

27/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


C.4.3 C.5.1 C.5.3 C.5.4 C.5.5 C.5.6 C.5.7 C.6.1 C.6.2 C.6.3 C.6.4 C.6.8 C.7.1 C.7.2 C.7.3 C.7.4 C.7.5 C.7.6 C.8.1 C.8.2 C.8.3 C.8.4 C.8.5

voldoet voldoet niet voldoet voldoet niet voldoet voldoet voldoet voldoet voldoet niet kan voldoen voldoet niet voldoet voldoet niet voldoet voldoet voldoet niet voldoet niet voldoet niet voldoet voldoet niet voldoet niet voldoet voldoet

woonkamer te klein in originele situatie! huidige (standaard) keukenblok voldoet niet draaicirkel mogelijk afhankelijk van indeling toiletruimte te klein afhankelijk van aanwezigheid ruimte huidige uitvoering en indeling voldoet niet hoogte onderdorpel, opstap > 20 mm te weinig te openen ramen beneden onderdorpels in meeste gevallen opstap > 20 mm deuren draaien verkeerde kant op standaard sanitair (door Woonstede) niet toereikend zie tabel bijlage 6.5 voor details

Vanuit woontechnisch oogpunt moeten hierdoor de volgende ingrepen uitgevoerd worden: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 3.3

buitenbergingen plaatsen traplift plaatsen trappen vervangen woonruimte uitbreiden / positie wijzigen (type 9) kookruimte uitbreiden / positie wijzigen (type 9) keukenblokken vervangen slaapruimte uitbreiden / positie wijzigen i.v.m. mogelijkheid plaatsen kast en draaicirkel toiletruimte uitbreiden (type 9) inrichting badruimte wijzigen en sanitair aanpassen / vervangen draairichting deur badkamer wijzigen (type 9) hoogteverschil bij entreedeur oplossen (dorpel vervangen en/of straatwerk ophogen) hoogteverschil binnendeuren oplossen (dorpels vervangen voor afgerond exemplaar) hoogteverschil entree badkamervloer oplossen (betonvloer vervangen) deel hang- & sluitwerk buitenkozijnen vervangen i.v.m. hoogte bedienbaarheid extra draaiende delen in buitenkozijnen plaatsen (begane grond type 7 en 9) verlichting bij entreedeur en berging aanbrengen aansluitpunt elektra t.b.v. traplift aanbrengen bel bij entree op juiste hoogte plaatsen rookmelders aanbrengen (aanvullen)

Voorstellen t.b.v. optimalisatie

Op basis van de woontechnische analyse heeft Inbo bestudeerd welke optimalisaties er voor de betreffende woningtypes mogelijk zijn binnen de huidige contour. Deze studie wordt ernstig beperkt doordat er tijdens eerdere renovaties ingrepen zijn uitgevoerd waarbij de constructieve opzet van de woningen is gewijzigd. De resterende binnenwanden in de woningen zijn nagenoeg alleen dragend

28/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


en/of hebben door de renovatie (onbedoeld) een dragende functie gekregen. Grote ingrepen aan de huidige indeling kunnen dan ook niet zonder constructieve aanpassingen worden uitgevoerd. Voor de woningtypen 4 A/B, 7 en 8 zijn alternatieve plattegronden getekend vanuit het perspectief van verbetering van woonkwaliteit. Voor type 3 en 9 zijn er nagenoeg geen aanpassingen te realiseren die de woonkwaliteit substantieel kunnen verhogen binnen de huidige contouren. Sterker nog, de meeste aanpassingen hebben een negatief effect op andere ruimten in de woningen. De woontechnische eisen en constructieve (on)mogelijkheden liggen hieraan ten grondslag. Hieronder een korte toelichting op de verbetering van de woonkwaliteit. Woning type 4A/B: De badkamer op de verdieping is in de huidige situatie onder de schuine kap geplaatst. Hoewel dit voor mobiele personen acceptabel is, is het voor hulpbehoevenden niet werkbaar. Het laten vervallen van de 3e slaapkamer resulteert in een ruime badkamer (evt. ook toegankelijk te maken vanaf de hoofdslaapkamer middels een schuifdeur) en grote bergkast. Begane grond Verdieping

Ongewijzigd. Het verplaatsen van de badkamer resulteert in 2 i.p.v. 3 slaapkamers met een grote kast die bereikbaar is vanaf de overloop.

Woning type 7: De aanwezigheid van 2 portalen in de huidige situatie gaat ten koste van bruikbare meters in deze woning en de hoofdslaapkamer en badkamer liggen niet op dezelfde etage. Met de voorgestelde ingrepen wordt een ruimere entree met daarin de meterkast en het toilet mogelijk gemaakt. Het combineren van berging, CV opstelling en opstelplaats wasmachine is prettig in gebruik. Op de verdieping zijn na de ingreep nog steeds 2 slaapkamers aanwezig. Begane grond Verdieping

De douche, meterkast en het toilet maken plaats voor een berging met opstelplaats wasmachine + CV. Het toilet en de meterkast verplaatsen naar de entreehal. Slaapkamer 2 wordt verkleind om de badkamer + 2 inbouwkasten te realiseren. De CV gaat naar de berging BG.

Woning type 8: De aanwezigheid van 2 portalen in de huidige situatie gaat ten koste van bruikbare meters in deze woning en de positie van het toilet is ongebruikelijk in moderne woningplattegronden. Met de voorgestelde ingrepen wordt een ruimere entree met daarin de meterkast en het toilet mogelijk gemaakt. Het verplaatsen van de CV naar de verdieping biedt ook kansen om een separate bergruimte te maken, waar ook een opstelplaats voor de wasmachine mogelijk is. De hoofdslaapkamer krijgt door het vervallen van de derde slaapkamer een inloopkast, hierdoor is de omloop rond het bed vergroot. Er zijn alternatieven mogelijk om de kelderkast bereikbaar te houden en de meterkast al dan niet te verplaatsen. Begane grond 1

De kleine hal achterzijde met toilet en CV verdwijnt.

29/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


Verdieping (1) Begane grond 2 Verdieping (2)

De entreehal wordt vergroot om het toilet en de meterkast (zelfde positie, maar nu bereikbaar vanuit hal) te kunnen plaatsen. De keuken wordt verplaatst naar de voorzijde van de woning. Slaapkamer 3 wordt verkleind om een CV kast te kunnen maken. De kleine hal achterzijde met toilet en CV verdwijnt. De entreehal wordt vergroot om het toilet te kunnen plaatsen. De keuken wordt verplaatst naar de voorzijde van de woning. Slaapkamer 3 komt te vervallen om een CV kast/berging en inloopkast te kunnen maken.

NB. Bij alle varianten is als uitgangspunt gehanteerd dat de afmeting van de bestaande trap blijft gehandhaafd. Deze voldoet niet aan WoonKeur! Indien wordt besloten dat moet worden voldaan aan de eis voor de trap dan dient deze te worden vervangen door een uitvoering met een diepere aantrede. Hierdoor is plaatsing op de huidige positie niet meer mogelijk zonder ingrijpende constructieve ingrepen (aanpassen vloersparing, staalconstructie t.b.v. opvang vloer) wat nagenoeg onmogelijk is. Bij alle gemaakte voorstellen wordt een slaapkamer (gedeeltelijk) ‘opgeofferd’ om te voldoen aan de eis om extra bergruimte te realiseren. Hierdoor wordt de mogelijkheid om de woningen in de toekomst te verhuren aan verschillende doelgroepen / gezinssamenstellingen beperkt.

30/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


4

Bouwkosten

Inbo heeft bouwkostenramingen per type woning opgesteld t.b.v. renovatie. Hieraan liggen ten grondslag: 1. 2. 3. 4.

De maatregelen / ingrepen voortkomend uit de bouwtechnische opname (hoofdstuk 2) De maatregelen / ingrepen voortkomend uit de constructieve rapportage (bijlage 6.2) en de ‘controle onderdelen kapconstructie’ (bijlage 6.7) De voorstellen op woontechnisch gebied (hoofdstuk 3) De bouwfysische maatregelen (conform opgave Innax) om na renovatie te voldoen aan energielabel A.

De te nemen maatregelen zijn vertaald naar concrete ingrepen die noodzakelijk zijn als de woningen voor nog eens 25 jaar geëxploiteerd moeten gaan worden. De uitgangspunten hierbij zijn: De werkzaamheden t.b.v. het renoveren van de woningen worden in één keer uitgevoerd. Er is dus niet gerekend met het uitspreiden van kosten over meerdere jaren, Restlevensduur casco na renovatie 50 jaar, Restlevensduur bouwkundige onderdelen na renovatie 25 jaar, Woningen voldoen na renovatie aan overeengekomen uitgangspunten Woonkeur bestaande bouw, Woningen voldoen na renovatie aan vigerende wet- / en regelgeving, Renovatie wordt in één aaneengesloten fase uitgevoerd, Woningen tijdens renovatie niet bewoonbaar, Uit- / inhuizen inrichting woning door huurders, Terrein rondom woningen vrij toegankelijk en bereikbaar voor aannemer, Géén herstel tuin- / terreininrichting gerekend, Terrein beschikbaar gesteld t.b.v. bouwplaatsinrichting aannemer, Géén ingrepen gerekend aan eigen opstallen huurders, Maatregelen / ingrepen per type gerekend; indien maatregel voor meerdere woningen van één type noodzakelijk dan voor alle woningen van dat type gerekend (ingrepen op woningniveau zijn uitgesloten), Indien verwachting huidig materiaal / onderdeel geen restlevensduur van 25 / 50 jaar na renovatie dan volledig nieuw gerekend, De berekende bouwkosten betreffen de ‘gemiddelde bouwkosten’ per woning voor een bepaald type, Uniformiteit (i.v.m. onderhoud) in toegepaste materialen aangebracht / teruggebracht bij renovatie, Vloer- en wandtegelwerk opgenomen tpv toilet- en badkamer, Woningen worden verder casco opgeleverd (géén vloerafwerking, wanden behangklaar, plafond voorzien van spuitwerk) Voor de overige uitgangspunten zie de bouwkostenramingen. De opgenomen ingrepen zijn hierna weergegeven.

31/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


4.1 4.2 4.3 -

Bouwtechnische ingrepen Asbestsanering (stelpost) Vervangen stuclaag kelder en impregneren kelderwand Vervangen vloerdelen begane grond Aanhelen / licht herstelwerk betonvloeren Vervangen vloerdelen 1e verdieping (t.b.v. comfort) Verstevigen / gedeeltelijk vervangen begane grondvloer Aanbrengen vloerisolatie tussen/onder balklaag begane grondvloer Gedeeltelijk vervangen dakbeschot Aanbrengen renovatie dakplaat of dakisolatie aan binnenzijde (type 3) Voorziening t.b.v. voorkomen brandoverslag tussen woningen op dakniveau Vervangen dakpannen incl. gevelpannen en vorsten Vervangen dakbedekking platte daken Vervangen dakranden incl. daktrim Vervangen aansluiting opgaand werk (loodslabben) Vervangen hwa en dakgoten Vervangen buitenkozijnen incl. toepassen HR++ beglazing Vervangen / aanhelen raamdorpelstenen Vervangen vensterbanken Aanbrengen lateien t.p.v. buitenkozijnen Plaatselijk aanhelen / vervangen voegwerk Plaatselijk vervangen metselwerk (alleen t.p.v. scheurvorming) Keimen buitengevel (t.b.v. comfort) Vervangen keldertrap Vervangen trap beg. gr. - 1e verd. (t.b.v. comfort) Vervangen binnendeuren incl. kozijnen Aanbrengen geïsoleerde voorzetwanden aan binnenzijde buitengevel Aanhelen binnenwanden Vervangen en afwerken plafonds Verwijderen oude isolatie t.p.v. plafond / vliering Aanbrengen vloeren wandtegels t.p.v. toilet en badkamer Verwijderen buitenberging (indien eigendom Woonstede)

Woontechnische ingrepen Aanpassen indeling (verwijderen + plaatsen binnenwanden) Vervangen vloer badkamer Vervangen keukenblok (stelpost) Plaatsen uniforme buitenberging

Installatietechnische ingrepen Vervangen sanitair Vervangen wandcontactdozen en lichtpunten Vervangen radiatoren Uitbreiden groepenkast (t.b.v. comfort) Aanpassen / gedeeltelijk vervangen leidingwerk (E en W) Aanbrengen CO2 vraag gestuurde ventilatie

32/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


In bijlage 6.8 zijn de bouwkostenramingen per type toegevoegd. Toelichting bouwkostenraming: In de bouwkostenramingen is per type bepaald of een ingreep wel of niet noodzakelijk is en in welke mate (aangegeven met percentage). De kosten voor het vervangen van de beglazing of het vervangen van de volledige buitenkozijnen zijn beide inzichtelijk gemaakt om het verschil financieel in beeld te brengen. Bij het vervangen van de beglazing zullen alsnog ingrepen moeten worden gerekend voor het aanbrengen van lateien boven de kozijnen waardoor het plaatsen van compleet nieuwe buitenkozijnen goedkoper is. De bouwkostenraming resulteert in een totaalbedrag van gerekende ingrepen. Dit totaalbedrag is opgebouwd uit 3 bedragen die zijn weergegeven in aparte kolommen. Zo wordt inzichtelijk welk bedrag toerekenbaar is aan bouwtechnische ingrepen, welk bedrag toerekenbaar is aan woontechnische ingrepen en welk bedrag toerekenbaar is aan ingrepen t.b.v. ‘comfort’. Een voorbeeld van een ingreep toerekenbaar aan comfort is ‘het vervangen van de houten vloerdelen op de 1e verdieping’. Er worden wettelijk géén eisen gesteld aan de vlakheid van vloeren en bouwtechnisch is het vervangen van de vloerdelen ook niet noodzakelijk. Vanuit de eigenaar / gebruiker kan het echter wel wenselijk zijn dat de vloerdelen worden vervangen, vandaar dat de kosten hiervoor in een aparte kolom inzichtelijk zijn gemaakt Toelichting totaaloverzicht bouwkosten: In de totaalstaat (bijlage 6.9) zijn de totale bouwkosten voor de renovatie doorgerekend. Er is hier gerekend met de totaalbedragen per type (bouwtechnische ingrepen + woontechnische ingrepen + ingrepen t.b.v. ‘comfort’) Separaat hieraan zijn de volgende kosten inzichtelijk gemaakt, dan wel vermeld als PM (Pro Memorie) zodat hier bedragen voor gereserveerd kunnen worden. Het betreft: verwijderen van bestaande aanbouwen aan de woningen; verwijderen bestaande opstallen op terrein (bergingen, schuren, garages etc.); realiseren van uniforme tuinafscheidingen; Toelichting mogelijke meerkosten t.g.v. destructief onderzoek: In het bouwtechnische- en constructieve rapport wordt voor een aantal onderdelen aanvullend (destructief) onderzoek geadviseerd. Indien deze onderzoeken een ‘negatieve’ uitkomst opleveren, dat wil zeggen dat de bouwkundige staat slechter is dan visueel is vastgesteld, volgen er meerkosten. Het te verwachten maximum bedrag van deze meerkosten is separaat aangegeven per ingreep en bij het totaaloverzicht toegevoegd.

33/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


Conclusie / aanbeveling

5

Na aanleiding van de uitgevoerde onderzoeken en hieruit voortkomende analyses kan voor de Kolkakkerbuurt in Ede het volgende worden geconcludeerd: 5.1

Constructief

De huidige constructieve staat van de woningen is redelijk. Bij eerdere renovaties zijn ingrepen uitgevoerd waardoor de constructieve opzet is gewijzigd. Dit heeft zichtbaar invloed gehad op de woningen. Door deze ingrepen zijn vooral de mogelijkheden binnen in de woning (bijv. aanpassen indeling) beperkt. De woningen kunnen op constructief gebied voldoen aan de gestelde eis voor een restlevensduur van 50 jaar. Hiervoor moeten wel een aantal maatregelen / ingrepen uitgevoerd worden, te weten: 1. 2. 3. 4.

begane grondvloeren aanpassen / vervangen, dak- / kapconstructie aanpassen i.v.m. extra gewicht bouwfysische voorzieningen, scheuren in buitengevels en binnenwanden aanhelen, lateien aanbrengen t.p.v. kozijnen.

Om een grotere zekerheid / uitsluitsel te krijgen over de mate waarin bovenstaande ingrepen moeten worden uitgevoerd, en daarmee de financiële onzekerheid bij renovatie te beperken, kan aanvullend destructief onderzoek voor de begane grondvloeren gewenst zijn. Daarnaast zal bij renovatie door de grote verscheidenheid van de individuele woningen per situatie / type de dragende functie van de te verwijderen / aan te passen binnenwanden moeten worden onderzocht. 5.2

Bouwkundig

De huidige bouwkundige staat van de woningen loopt erg uiteen per woning, maar is over het algemeen redelijk. Dit wordt / is met name bepaald door het (mutatie)onderhoud wat is uitgevoerd door de woningcorporatie in combinatie met de ingrepen en het onderhoud dat de bewoners zelf aan hun woning hebben uitgevoerd. Op bouwkundig gebied kunnen de woningen weer op een hoger niveau worden gebracht zodat aan de gestelde eis om bij renovatie te voldoen aan een restlevensduur van 25 jaar kan worden voldaan. Een aantal uit te voeren maatregelen / ingrepen is bouwkundig noodzakelijk dan wel vereist om aan de gezamenlijk vastgestelde eisen en / of vigerende weten regelgeving te kunnen voldoen. Het wel of niet uitvoeren van een aantal andere ingrepen zal afhankelijk van de wensen / eisen van de woningcorporatie moeten worden vastgesteld. 5.3

Bouwfysisch

De huidige bouwfysische staat van de woningen is matig. Op bouwfysisch gebied kunnen de woningen na renovatie voldoen aan de eis om energielabel A te behalen. Hiervoor zijn een aantal ingrepen noodzakelijk, te weten: 1. 2. 3. 4.

toepassen HR++ beglazing in kozijnen, begane grondvloer voorzien van isolatie, buitengevel aan binnenzijde voorzien van isolatie, dak voorzien van isolatie (op- of onder bestaande dakbeschot afhankelijk van belasting),

34/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


5. 6. 5.4

CO2 gestuurde ventilatie aanbrengen in woningen, CV ketel met gaskeur label HR 107 toepassen (zijn gedeeltelijk reeds aanwezig). Woontechnisch

De woningen voldoen op een aantal punten niet aan de van te voren gezamenlijk vastgestelde uit WoonKeur Bestaande woningen. Om na renovatie te voldoen moeten de volgende aanpassingen uitgevoerd worden: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19.

buitenbergingen plaatsen traplift plaatsen trappen vervangen woonruimte uitbreiden / positie wijzigen (type 9) kookruimte uitbreiden / positie wijzigen (type 9) keukenblokken vervangen slaapruimte uitbreiden / positie wijzigen i.v.m. mogelijkheid plaatsen kast en draaicirkel toiletruimte uitbreiden (type 9) inrichting badruimte wijzigen en sanitair aanpassen / vervangen draairichting deur badkamer wijzigen (type 9) hoogteverschil bij entreedeur oplossen (dorpel vervangen en/of straatwerk ophogen) hoogteverschil binnendeuren oplossen (dorpels vervangen voor afgerond exemplaar) hoogteverschil entree badkamervloer oplossen (betonvloer vervangen) deel hang- & sluitwerk buitenkozijnen vervangen i.v.m. hoogte bedienbaarheid extra draaiende delen in buitenkozijnen plaatsen (begane grond type 7 en 9) verlichting bij entreedeur en berging aanbrengen aansluitpunt elektra t.b.v. traplift aanbrengen bel bij entree op juiste hoogte plaatsen rookmelders aanbrengen (aanvullen)

Daarnaast zijn de mogelijkheden voor optimalisatie van ruimten binnen de huidige gebouwcontouren nauwelijks uit te voeren i.v.m. de hieruit voortkomende noodzakelijke constructieve ingrepen. Voor woning type 9 geldt dat deze qua afmeting van ruimten niet voldoet. Binnen de huidige contour is er ook weinig optimalisatie mogelijk, dit kan alleen indien er wordt aangebouwd. 5.5

Aanbeveling

Het is mogelijk om de woningen aan de Kolkakkerbuurt te renoveren. Zowel op constructief, bouwkundig en woontechnisch vlak kunnen de woningen na renovatie weer voldoen aan de gestelde eisen. De bouwkundige staat per type verschilt niet veel. Bij nagenoeg alle woningen moeten dezelfde ingrepen plaatsvinden, er is wel verschil in de mate waarin dit voorkomt. Op woontechnisch vlak zal moeten worden beoordeeld of de optimalisatie van de woningen na renovatie ook daadwerkelijk een meerwaarde hebben. De woningcorporatie zal moeten beoordelen of de woningen voldoen aan de door hun gestelde eisen / gewenste kwaliteit, en ook passen in de toekomstvisie en de woningportefeuille voor wat betreft verhuurbaarheid over de gestelde termijn van ten minste 25 jaar. De maatregelen en ingrepen t.b.v. renovatie van de woningen zijn dusdanig complex dat er een aanzienlijk bedrag voor zal moeten worden uitgetrokken. De gemiddelde prijs per woning (96 m²bvo) komt bij renovatie uit op € 81.175,- excl. btw, wat neerkomt op € 845,- /m²bvo. Hierbij zijn mogelijke ‘tegenvallers‘ voortkomend uit aanvullend destructief onderzoek

35/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


nog niet meegerekend. Hieraan zullen ca. € 5.400,- per woning gekoppeld zijn. Ter vergelijk: Een nieuwbouw ééngezins huurwoning die voldoet aan alle huidige eisen op het gebied van bouwregelgeving en daarnaast qua ruimtebehoefte, bouwfysica en comfort een veel hoger niveau behaald dan de gerenoveerde woningen kost ca. € 780,- /m²bvo. (uitgangspunt: sociale huur, rijtjeswoning, 2-laags met kap, EPC 0,4) De woningcorporatie zal de afweging moeten maken tussen sloop- / nieuwbouw en renovatie. Hierbij dient rekening gehouden te worden met: -

Financiële kaders woningcorporatie Huidige huurders / doelgroep Toekomstige huurders / doelgroep i.c.m. verhuurbaarheid op de langere termijn (25 jaar) Inpassing in woningportefeuille Meerwaarde karakteristieke wijk (tuindorp)

36/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


6

Bijlagen

37/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


6.1

Fotoverslag bouwtechnische opname

38/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


6.2

Rapportage constructief onderzoek

39/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


6.3

Totaaloverzicht Bouwtechnische staat

40/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


6.4

WoonKeur Bestaande woningen

41/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


6.5

Resultaten woontechnische analyse

42/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


6.6

Schetsvoorstellen woontechnische aanpassingen

43/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


6.7

Controle onderdelen kapconstructie

44/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


6.8

Bouwkostenramingen per type

45/46

Referentie

SJ/RAP10475

Project


6.9

Totaaloverzicht bouwkosten bij renovatie

46/46

Kolkakkerbuurt, Ede. t.a.v. dhr. L.F. Boonstoppel Telefoonweg GD EDE

Recommend Documents