koers op 2015
MENSEN • WON EN • WIJ KEN
Ondernemingsplan 2011 - 2015 1
2
Ondernemingsplan 2011 - 2015
koers op 2015
MENSEN • WON EN • WIJ KEN
).(/5$ Ae[hief(&'+
)
C_ii_[
+
Edp[WcX_j_[i
-
Edp[ijhWj[]_[
/
>[jh[ikbjWWj
'+
koers op 2015 Anno 2010 is het een uitdaging om een nieuw ondernemingsplan te schrijven. We bevinden ons immers in een economisch en politiek woelige periode. Onze eerste stap was het raadplegen van onze belanghouders: wat verwachten zij van de Sleutels de komen jaren? De uitkomsten van het onderzoek waren duidelijk: onze belanghouders verwachten dat de Sleutels zich primair met haar basistaken bezig houdt. Wij onderschrijven deze uitkomsten. Onze nieuwe ondernemingsstrategie is dan ook sterk gericht op het investeren in woningen en wijken. Ons uitgangspunt is en blijft onze klant. Wij raadplegen de komende jaren onze klanten steeds vaker, om de producten en diensten te bieden die het best bij hun woonwensen passen. De Sleutels werkt aan duurzame woningen in toekomstbestendige wijken, die in samenspraak met bewoners tot stand komen. We doen maatschappelijke investeringen in onze wijken wanneer deze aantoonbaar meerwaarde hebben. De afgelopen jaren hebben wij onafgebroken gewerkt aan onze grootste opgave: de verbetering van ons woningbezit. Achterstanden en gebreken zijn daar aan de orde. Aan deze opgave werkt de Sleutels de komende jaren onverminderd voort.
Om onze ambities te realiseren blijven wij verder professionaliseren. We opereren zakelijk en efficiënt, zodat we optimale resultaten boeken. Daarbij weten wij onze partners altijd te vinden voor een nog beter resultaat. In ons handelen zijn wij volstrekt transparant naar onze klanten en partners. Ons nieuwe motto luidt: MENSEN • WON EN • WIJ KEN Graag nodigen wij u uit om meer over onze plannen te lezen in deze brochure. Heeft u vragen of wilt u reageren? Stuur ons dan een email:
[email protected]. Uw reactie stellen wij erg op prijs. Alvast hartelijk dank voor uw aandacht!
Het Management Team van de Sleutels Marianne den Hartog – manager Wonen Pieter Ouwehand – manager Interne Bedrijfsvoering Robert Jan Sliep – manager Strategie, Innovatie en Marketing Wilbert de Wilde – manager Vastgoed Met speciale dank aan onze oud-bestuurder Marjo Visser.
5
(&'+ (&'& )K VIND DIT EEN HEERLIJKE WIJK -AAR OMDAT IK NU ALS ZZP ER AAN DE SLAG GA EN MEER RUIMTE NODIG HEB ZAL IK TOCH MOETEN VERTREKKEN $E WONINGEN ZIJN HIER NOU EENMAAL TE KLEIN
4OEN DE 3LEUTELS IN DE WIJK AAN DE SLAG GING WAREN VEEL BEWONERS BOOS OVER HET FEIT DAT ER VERSCHILLENDE SOORTEN WONINGEN TERUG WORDEN GEBOUWD IN PLAATS VAN DE STANDAARD HUURWO NINGEN .U ZIJN ER VELEN MET MIJ HEEL BLIJ MEE WANT JE HEBT TENMINSTE DE MOGELIJKHEID OM TE VERHUIZEN NAAR EEN ANDERSOORTIGE WONING IN JE EIGEN VERTROUWDE WIJK
missie De Sleutels biedt haar huidige en toekomstige klanten goed wonen in aantrekkelijke wijken. Onze klanten zijn trots op hun woning en op hun wijk en zijn tevreden met de Sleutels. Huishoudens met een laag of middeninkomen zijn onze voornaamste doelgroep.
7
8
ONZE AMBITIES /NS KOMPAS IS DE KOMENDE JAREN -%.3%. 7/.%. 7)*+%. /M GOED OP KOERS TE BLIJVEN EN SUCCESVOL IN TE SPELEN OP MAATSCHAPPELIJKE EN ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN IS DE 3LEUTELS KLANT EN MAATSCHAPPIJGEDREVEN ONDERNEMEND EN TRANSPARANT
Edp[WcX_j_[ileeh¾C;DI;D
C;DI;D MED;D M?@A;D
$E 3LEUTELS STELT HAAR KLANTEN CENTRAAL ZIJ VORMEN HET UITGANGSPUNT VOOR ONS HANDELEN 7E LUISTEREN NAAR DE WENSEN VAN ONZE HUIDIGE EN TOEKOMSTIGE KLANTEN WE KENNEN ONZE KLANTEN ZIJN NIEUWSGIERIG EN BIEDEN KANSEN EN MAATWERK
Edp[WcX_j_[ileeh¾MED;D
$E 3LEUTELS BIEDT BETAALBARE WONINGEN VAN GOEDE KWALITEIT VOOR VERSCHILLENDE DOELGROEPEN
Edp[WcX_j_[ileeh¾M?@A;D
$E 3LEUTELS MAAKT WIJKEN DUURZAAM EN LEEFBAAR AANTREKKELIJK EN MET VERSCHILLENDE TYPE WONINGEN DIE VARIpREN IN GROOTTE EN HUURPRIJS
(&'& ,EUK DAT DE CORPORATIE DE WIJK GAAT VERBOUWEN *AMMER DAT ZE ONS DE BEWONERS NIET VRAGEN WAT WIJ WILLEN 7ANT WIJ WONEN ER UITEINDELIJK IN
(&'+ )K BEN GELIJK LID GEWORDEN VAN DE KLANKBORD GROEP TOEN IK HOORDE DAT ZE AAN DE SLAG GAAN IN DE WIJK 7IJ HEBBEN DUIDELIJK KUNNEN MAKEN WAAR DE BEWONERS BEHOEFTE AAN HADDEN EN DAT ZIE JE NU TERUG IN DE ONTWERPEN (ET IS ECHT EEN GEZAMENLIJK PROJECT GEWORDEN
onze strategie Koers op MENSEN
De Sleutels zet koers op MENSEN, WONEN, WIJKEN. Op de eerste plaats trekken we op met onze klanten als het gaat om (her-)ontwikkelen, wooncarrière maken in je eigen wijk en betrokken zijn bij het onderhoud en investeringen. We willen onze klanten beter leren kennen. We houden enquêtes, bevragen onze klantenpanels en gebruiken onze website om informatie te vergaren.
Koers op WONEN
Met onze collega-corporaties en de gemeenten Leiden en Voorschoten maken wij afspraken over het aantal woningen dat beschikbaar blijft voor verschillende doelgroepen. Met ons huuren verkoopbeleid zorgen we ervoor dat er meer woningen tussen goedkope huur en dure koop komen. Zo hoeven middeninkomens de stad niet uit. Met Koopgarant (kopen met korting) bevordert de Sleutels de doorstroming en helpen we starters aan een woning. We zoeken samenwerking met maatschappelijke partners voor het huisvesten van speciale doelgroepen zoals tienermoeders en jongeren. Om onze klanten van goede woonruimte te voorzien zijn verbeteringen aan onze woningen nodig. Bouw- en woontechnische kwaliteit (duurzaam en energiezuinig)
en toegankelijkheid zijn daarbij leidend. De Sleutels investeert de komende tien jaar daarom meer dan € 200 miljoen in haar bestaande en nieuwe woningen en bedrijfsruimtes.
Koers op WIJKEN
Wijkvisies vormen de basis voor onze (complex)plannen. Deze plannen bevatten zowel beheer- als ontwikkelingsactiviteiten en vormen het uitgangspunt voor onze vastgoedstrategie. Hiermee streeft de Sleutels naar een gevarieerd aanbod, waarbij ze rekening houdt met aspecten als type woning, grootte, huurbeleid, differentiatie binnen de wijken en omgevingskwaliteit. We maken ons aanbod toekomstgericht: we houden rekening met demografische en sociaal- economische ontwikkelingen, gewenste voorzieningen en afspraken met onze belanghouders. En we letten op de kwaliteiten die in de wijken aanwezig zijn en versterken ze, vullen ze aan of verbeteren ze. Voor het realiseren van duurzame, aantrekkelijke wijken werkt de Sleutels nauw samen met maatschappelijke partners. We handhaven het tuinen- en schotelbeleid. Bij illegale bewoning en overlast treden we op. Wijkactieplannen stellen we samen met de bewoners in de wijken op. En als het past binnen de integrale ontwikkeling van de wijk, participeert de Sleutels in het realiseren en beheren van maatschappelijk vastgoed.
11
Koers op identiteit
Maatschappijgedreven: jaarlijks brengt de Sleutels regionaal een actueel volkshuisvestelijk thema in voor discussie met onze belanghouders. Met onze huurdersorganisatie hebben wij structureel overleg. We maken afspraken met onze partners (gemeenten, zorg- en welzijnsorganisaties, collega-corporaties, politie, enz) en monitoren de effecten van (plaatselijk en regionaal) afgesproken beleid. Daarnaast overleggen wij regelmatig met onze belanghouders over (bijzondere) projecten. Klantgedreven: dat begint bij luisteren. De Sleutels verdiept zich in de klant door hem te bevragen. En we vertalen maatschappelijke huisvestingvraagstukken naar concrete doelstellingen. Verder vertellen we ook over onze mogelijkheden, inspireren en zijn we een interessante en betrouwbare partner.
12
Transparant: de Sleutels hanteert uiteraard de Governance Code voor woningcorporaties. Slecht gedrag voorkomen we en beheersen we met een integriteitscode, een klokkenluidersregeling, vertrouwenspersonen en interne controles. We beheersen en kwantificeren onze processen en schatten risico’s goed in. Naar onze klanten en partners zijn we transparant over ons beleid en communiceren open onze standpunten. Goed bestuur: we zien tijdig waar zich afwijkingen in processen voordoen en sturen zonodig bij. De Sleutels werkt aan een control framework dat ervoor zorgt dat zowel op afdelingsniveau als op organisatieniveau een In Control Statement (ICS) afgegeven wordt. Wij vergelijken onze bedrijfskosten en resultaten met die van een aantal andere corporaties om onze werkprocessen zonodig te verbeteren.
Wij hechten er veel belang aan dat ook externe instanties onze bedrijfsvoering toetsen. In 2011 en 2015 laten wij ons visiteren. Ons jaarverslag laten wij jaarlijks toetsen door het Glazen Huis waarbij wij ons, ondanks onze huidige goede score, tot doel hebben gesteld jaarlijks een beter resultaat te boeken.
Werkgeverschap
Onze ambities zijn groot. Zonder gemotiveerde medewerkers realiseren we ze niet. We besteden daarom veel aandacht aan ons personeelsbeleid. En met het ARBO-beleid beoogt de Sleutels een zo optimaal mogelijke werkomgeving te scheppen, waarbij veiligheid en gezondheid voorop staan. Het loopbaanbeleid stelt de medewerkers onder meer in de gelegenheid zich te ontwikkelen door middel van persoonlijke loopbaanplannen.
13
(&'+ (ET BLEEK DAT IK TEGEN EEN KLEINE HUURVERHOGING EEN GEHEEL NIEUWE KEUKEN VIA DE 3LEUTELS KAN KRIJGEN %N IK MOCHT ZELF BEPALEN HOE DEZE ERUIT ZIET 6OOR MIJ EEN WENS DIE IN VERVULLING GAAT
(&'& %EN NIEUWE KEUKEN STOND AL HEEL LANG OP MIJN VERLANGLIJSTJE (ELAAS IS ZOIETS VOOR MIJ NIET TE BETALEN
Vanwege onze grote ambitie en vastgoedopgave zet de Sleutels de in 2008 geïntroduceerde organisatievorm voort, met de herkenbare professionele rollen: de beheerder, de ontwikkelaar, de belegger en de schatbewaarder. Ons waardemanagement maakt integraal deel uit van processen. Het portfoliobeleid actualiseren we elk jaar. Daarbij houden we rekening met onze maatschappelijke doelstellingen. Acquisities passen binnen de doelstellingen van ons beleid, rekening houdend met de actuele financiële en maatschappelijke positie van de onderneming.
Financiële stabiliteit
Wij kiezen voor continuïteit. Continuïteit die ervoor zorgt dat de Sleutels in staat is ook op lange termijn haar maatschappelijke doelstellingen te realiseren. In ons investeringsstatuut leggen wij de ondergrens van de financiële ratio’s vast. In het treasurystatuut staat opgetekend bij welk risicoprofiel wij streven naar de laagste rentekosten. Bij de begroting, de kwartaalrapportages en het jaarverslag leggen wij verantwoording af over de behaalde resultaten. Daarnaast doen we jaarlijks minimaal twee interne audits en nemen we deel aan benchmarking voor effectievere kostenbeheersing.
15
16
het resultaat Mensen: tevreden klanten
Anno 2015 heeft de Sleutels tevreden klanten. Waaruit gaat dat blijken?
• Ons rapportcijfer van de jaarlijkse KWH-meting behoort tot de beste helft van de ranglijst.
• We hebben het VVE-beheer geprofessionaliseerd zodat VVE’s
optimaal functioneren en huurders daarin ook invloed hebben.
• We hebben gezorgd voor meer differentiatie in de woonwijken die we herontwikkelen. Klanten maken wooncarrière in wijken waar ze zich thuis voelen. • De zelfredzaamheid van onze klanten is vergroot met ons digitale klantenportaal, waarmee ze van thuis uit allerlei zaken bij of met de Sleutels regelen.
Wonen: voldoende en goede huizen
In 2015 heeft de Sleutels betaalbare en goede woningen voor de verschillende doelgroepen. Daarbij hebben we de volgende resultaten voor ogen: • We hebben nieuwbouw opgeleverd conform de prestatieafspraken met de gemeenten. • Onze klanten met middeninkomens vinden een woning bij de Sleutels. • We huisvesten tientallen tienermoeders. • We helpen kleinere huishoudens naar beter passende woning. • Leegstand brengen we terug tot onvermijdbare leegstand. • We hebben de toegankelijkheid van onze complexen vergroot. • We houden ons aan de normen voor kwaliteit. • Het totale energieverbruik is met minimaal 10% gedaald. • Het aantal niet-veilige woningen met open verbrandingstoestellen is met 50% gereduceerd.
17
(&'& %R MOET NIET IETS KAPOT GAAN IN HUIS WANT OM HET GEREPAREERD TE KRIJGEN BEN IK EINDELOOS BEZIG AAN DE TELEFOON MET DE CORPORATIE
7AT ZO HANDIG IS IS DAT IK TEGENWOORDIG BIJNA ALLES ACHTER MIJN COMPUTER MET DE 3LEUTELS KAN REGELEN 2EPARATIES AANVRAGEN FORMULIEREN OPVRAGEN ZIEN WANNEER ER GROOT ONDERHOUD IN MIJN BUURT GAAT PLAATSVINDEN¨
(&'+
M_`a[d0ZkkhpWWc[dWWdjh[aa[b_`a
$E WIJKEN WAARIN DE 3LEUTELS WONINGEN HEEFT ZIJN IN DUURZAAM EN AANTREKKELIJK OMDAT 7E JAARLIJKS WIJKACTIEPLANNEN UITVOEREN 7E EEN EFFECTIEF SCHOTEL EN TUINENBELEID VOEREN (ET AANTAL REACTIES OP 7OONZICHT OP WONINGEN VAN DE 3LEUTELS STIJGT 7E IN EEN INSTRUMENT HEBBEN OM DE WENSEN VAN ONZE KLANTEN VOOR DE WIJK INZICHTELIJK TE MAKEN $E STIJGING VAN DE 7/: WAARDE VAN ONZE WONINGEN MINIMAAL DE TREND VAN ,EIDEN EN 6OORSCHOTEN VOLGT
Edp[eh]Wd_iWj_[
:[eh]Wd_iWj_[0jhWdifWhWdj"edZ[hd[c[dZ[dÓdWdY_[[b ][pedZ
"OVENSTAANDE RESULTATEN ZIJN ALLEEN TE BEREIKEN MET EEN ½NANCIEEL GEZONDE ONDERNEMING WAARBIJ DE CONTINUtTEIT IS GEWAARBORGD (IER WERKT DE 3LEUTELS DE KOMENDE JAREN HARD AAN :O LATEN WE ONS VISITEREN ORGANISEREN WE JAARLIJKS SYMPOSIA EN MAKEN WE ONS EEN THEMA EIGEN WAARMEE WE ONSZELF OP DE LANDELIJKE KAART ZETTEN
2AAD VAN #OMMISSARISSEN $IRECTIE"ESTUUR
)NTERNE "EDRIJFSVOERING &INANCIpN EN #ONTROL
"ESTUURSSECRETARIAAT
)NTERNE :AKEN
7IJKBEHEER
"ELEID
+LANT EN -ARKT
3TRATEGIE )NNOVATIE EN -ARKETING #OMMUNICATIE
#OMMERCIEEL 6ASTGOED EN 66%
6ASTGOED
"EDRIJFSBUREAU
7ONEN
+LANTEN#ONTACT#ENTRUM
)NTERNE !ANNEMERIJ
/NTWIKKELING
(&'& 7E ZIJN HEEL BLIJ MET ONS HUIS MAAR QUA ISOLATIE IS HET EEN RAMP )N DE WINTER MOETEN WE ¾INK STOKEN OM HET AANGENAAM TE HEBBEN :ONDE VAN DIE HOGE ENERGIEREKENING
(&'+ )K VIND DE 3LEUTELS VRIJ VOORUITSTREVEND WAAR HET GAAT OM MILIEU EN ENERGIE 3INDS ZE ONS COMPLEX HEBBEN AANGEPAKT IS MIJN ENERGIEREKENING ENORM GEDAALD $AARBIJ IS DE KLEINE HUUR VERHOGING DIE WE KREGEN VANWEGE DE INGREPEN TE VERWAARLOZEN %N WE ZITTEN ER ´S WINTERS WARMPJES BIJ
op koers In 2015 liggen we nog steeds op koers. Onze klanten zijn tevreden, we hebben woningen van goede kwaliteit in aantrekkelijke wijken. In deze brochure hebben wij laten zien hoe we dat doen. Wij streven ernaar dat u de komende jaren de resultaten van onze aanpak ervaart. Heeft u nog vragen of opmerkingen? Wij horen ze graag! U kunt ons bellen, een email of brief sturen.
de Sleutels Langegracht 70a 2312 NV Leiden (071) 516 26 36
[email protected] www.desleutels.nl
21
© de Sleutels Concept en tekst de Sleutels Fotografie Winand Stut, Leiden Ontwerp en realisatie Akron Communicatie & Vormgeving, Leiden
de Sleutels Langegracht 70a 2312 NV Leiden (071) 516 26 36
[email protected] www.desleutels.nl
22
23
24
de Sleutels Langegracht 70a 2312 NV Leiden (071) 516 26 36
[email protected] www.desleutels.nl
