Budapesti Gazdasági Főiskola
KÜLKERESKEDELMI FŐISKOLAI KAR KÜLGAZDASÁGI SZAK nappali tagozat tőzsde-pénzintézetek szakirány
AZ
ERSTE
BANK
HUNGARY
NYRT.
LAKÁSHITELEZÉSI
POLITIKÁJA,
LAKÁSCÉLÚ HITELEI
Készítette: Vitányi Violetta
Budapest 2007
4
Tartalomjegyzék
Bevezetés................................................................................................... 4 I. Lakáshitelezés helyzete Magyarországon.............................................. 6 1. Lakáshitelezési politika a rendszerváltást követő években ......................................6 2. Lakáshitelezési politika alakulása a 2006 és 2007-es években ................................9
II. A lakáshitelezési folyamatok során felmerülő kockázatok
12
III. Lakásfinanszírozás forrásai................................................................. 18 IV. Az Erste Bank lakáshitelezési politikája............................................. 21 1. Az Erste Bank Hungary Nyrt. általános bemutatása ................................................21 2. Az Erste Bank lakáscélú hitelei ................................................................................23
V. Lakáshitelezési folyamat 46 VI. Összehasonlítás a versenytársak ajánlataival...................................... 50 Összefoglalás............................................................................................. 56 Hivatkozási jegyzék .................................................................................. 57 Melléklet.................................................................................................... 61
5
Bevezetés A lakáscélú hitelek az ezredforduló után - 2000. év elején hozott lakáspolitikai intézkedések, állami támogatási rendszer kiépítésének hatására- dinamikus fejlődésnek indultak. Azonban a 2003-ban hozott szigorítások következményeként megváltozott a lakáshitelek szerkezete, a lakosság előnyben részesítette a deviza-alapú hiteleket, melynek térhódítása a mai napig tart, megelőzve az ez idáig oly népszerű forint-alapú lakáshiteleket. A többféle finanszírozási forma - állami támogatások, garanciák igénybevétele, piaci kamatozású lakáscélú hitelek, megtakarítással egybekötött jelzáloghitelek- segítségével egy családnak lehetősége nyílik arra, hogy élete egyik legfontosabb beruházási döntését a lehető legjobb megoldás szerint hozza meg. Éppen ezért döntöttem úgy, hogy szakdolgozatom témájául a lakáshitelezést választom, ezen belül is lehetőségeit, kockázatait, főbb feltételeit. Dolgozatom első részében azt vizsgálom, hogy Magyarországon hogyan fejlődött, változott a lakáskérdés a rendszerváltástól napjainkig, összefüggésben az állami támogatási rendszer kiépítésével. A folytatásban rátérek a lakáshitelezés kockázataira, melyet nagyon fontosnak tartok, hiszen ha az ember hitel felvételére kényszerül, akkor legyen tisztában és tudatában a hitelek kockázati tényezőivel. A választott témám harmadik részében bemutatom azokat a lakásfinanszírozási forrásokat, melyeket a hitelt felvevők igénybe vehetnek. Ezeket a források csoportosíthatók külső, piaci forrásként, illetve állami támogatásként. Ebben a fejezetben az állami támogatásokat nem részletezem, bővebben a következő fejezetben taglalom konkrétan a választott hitelintézetre vonatkoztatva. A negyedik részben rátérek az Erste Bank lakáshitelezési politikájára. Először bemutatom a választott pénzintézet működését, a piacon betöltött szerepét, majd részletezem, hogy milyen lakáshitel-termékekkel van jelen a jelzáloghitel- piacon. Elsőként kerülnek bővebb bemutatásra az igénybe vehető állami támogatások, az állami garanciák, az állami
6
kezességvállalás, mint finanszírozási forma lehetősége. Majd a piaci kamatozású hiteleket fejtem ki, végül pedig a megtakarításokkal egybekötött lakáscélú hiteleket részletezem. A fejezetben konkrét példán keresztül szemléltetem a lakosság számára igénybe vehető Fészekrakó programot. A dolgozat következő részében bepillantást nyerhetünk, hogy az Erste Banknál hogyan zajlik egy lakáscélú hitel folyamata az információgyűjtéstől kezdve a hitel folyósításáig. A mellékletben csatoltam az Erste Bank kölcsönkérelmi lapját, mely az első lépés a hitel igénylésekor. Mivel nagyon sok bank jelen van a lakáshitelezési piacon, ezért nagyon éles a verseny az ügyfelekért. Így zárófejezetként a versenytársak lakáshitel-kondícióit vizsgálom, összehasonlítva az Erste bank ugyanezen jelzáloghitel-típus feltételeivel. Dolgozatom elkészítése során sok gazdasági folyóirat, internetes-oldalak szolgáltak forrásul. Munkámhoz segítséget nyújtottak: konzulensem Vallyon Andrea ( A BGF Külkereskedelmi Főiskolai Kar Pénzügy Tanszék oktatója), Stumpf Lászlóné ( az Erste Bank Sárospataki fiókjának vezetője) és az Erste Bank sárospataki fiókjának tanácsadói. Ezúton szeretném megköszönni tanácsaikat, melyek nagy segítséget jelentettek a szakdolgozatom elkészítésében.
7
I. Lakáshitelezés helyzete Magyarországon 1. Lakáshitelezési politika a rendszerváltást követő években A rendszerváltás, mely a gazdaság összes területére kihatott, így a lakáshitelezést is érintette közvetve, és közvetlenül egyáltalán. A rendszerváltás előtti években a lakáspiacot sajátos modell jellemezte, melyben az állam arról gondoskodott, hogy mindenki valamilyen módon részesülhessen támogatásban, így a lakosság körülbelül 70%-a valamilyen jogcímen állami támogatáshoz jutott. Az állam ezért aktívan részt akart venni ezen folyamatok lebonyolításában, így a piaci mechanizmusok nem érvényesülhettek, mint más államokban, mivel magánlakás-építésére nem volt lehetőség az állami támogatások igénybevételére. (Hegedűs és Várhegyi[1999]) A rendszerváltás előtti években hirtelen megnőtt a bérházak száma, mely építéséhez az állam támogatást nyújtott. A következő ábra nemzetközi viszonylatban hasonlítja össze a magyar és más európai országok bérlakás –helyzetét. Az 1999-es évben Magyarországon továbbra is a szociális bérlakások megléte a jellemző lakásforma, amíg a többi európai országban már a magán-típusú bérlakások a legkelendőbbek.
Bérlakás-szektor aránya 1999 Magán-bérlakásszektor
Szociális bérlakás-szektor
3 5
Magyarország
11
Írország
9
7
Csehország
24 25
Olaszország
6
16
Svédország
22
20
Franciaország
18
22
Ausztria 0
19
10
20
30
40
50
Forrás: László Miklós: Magyarországi lakásfelmérés Mikor megtörtént a rendszerváltás, nyilvánvalóvá vált a struktúra-átalakítás szükségessége, mert az akkori lakáshitelezési politika fejletlen volt. Többnyire a vállalati hitelezés dominált, mivel a pénzintézetek kisebb kockázatnak tekintették. Ugyanakkor nem volt 8
kiépítve a megfelelő fiókhálózat sem, mely azt a célt szolgálta volna, hogy megnövekedjen a lakáshitelek iránti kereslet. Nem alakult ki verseny a pénzintézetek között, szerény volt a termékválaszték, a kamatlábak magasak voltak, és nagyon szigorú feltételek mellett lehetett csak hitelhez jutni. A magas kamatláb főként abból adódott, hogy a versenyhelyzet visszafogott volt, kevés szereplővel, ugyanakkor az ügyfélkört kockázatosnak tekintették a hitelintézetek. A nem fizetés védekezéseként éppen ezért választották a magas kamatlábakat. (Bethlendi-Bodnár [2005]) 1998-tól azonban a pénzintézetek egyre több termékkel jelentek meg a hitelezési piacon, de a szigorú feltételek miatt a lakáshitelek iránti kereslet még mindig nem indult fejlődésnek. Azonban 2000- től jogszabályba rögzítették a különböző állami támogatásokat, ezáltal is ösztönözni próbálták a lakáshitelek felvételét, hogy egyre több ember számára elérhetővé váljon. A programnak köszönhetően nőtt a lakáshitelek iránti érdeklődés, mely 35%-os bővülést eredményezett. (MNB [2000b]) A következő években ez a tendencia tovább folytatódott, így egyre többen akartak lakáshoz jutni. A reáljövedelem az infláció miatt alacsonyabb ütemben nőtt, a fogyasztás kis mértékben mérséklődött, a megtakarítás csökkent 6%-ról 4%-ra. Nemzetközi
viszonylatban
még
mindig
elmaradtunk
más
európai
országok
hitelállományától. Míg a fejlett országokban a hitelállomány a GDP 40-50%-át tette ki, addig Magyarországon ez az arány csak 5% körül mozgott. A lakosság számára a nagyobb hitelállomány magasabb kamatterhet jelentett. 1000 lakosra jutó lakások száma, 2001 Franciaország
490
Svédország
484
Olaszország
441
Csehország
427
Magyarország
409
Ausztria
408
Szlovénia
360
Írország
348
Szlovákia
318
Lengyelország
309 0
100
200
300
400
500
600
Ebben az időben hazánkban a kamattámogatásos lakáshitelek előtérbe kerültek, megnőtt a lakáshitel-állomány 8-9-szeresére, a lakáshiteleken belül pedig 65%-ot képviseltek. Egyre több új lakást építettek, hirtelen megnőtt az építési engedélyek száma, mert az 9
ingatlanvásárlási hitelek kamatai lecsökkentek. A támogatott kölcsön kamatszintje 2001ben 3% volt, míg 1998-ban 25%. (MNB [2001b]) A lakáshitelek iránti kereslet tovább nőtt 2002- ben, a piaci kamatozású lakáshitelek kamata 12-15% körül alakult. A lakáshitelek a lakossági hitelek 45%-át tették ki, az előző évi 37%-hoz képest. A telítetlen piacok kihasználása lehetővé tette a bankok számára magas felár alkalmazását, ami jelentős többletterhet jelentett a háztartások számára. (MNB [2002b]) Épített lakások száma 1000 főre, 2002 Írország Franciaország
14,7 5,3
Ausztria Szlovénia Olaszország
5,2 3,6 3,2 3,2
Magyarország Csehország
2,7
Svédország Szlovákia Lengyelország
2,7 2,6 2,6 0
2
4
6
8
10
12
14
16
Forrás: László Miklós: Magyarországi lakásfelmérés (2002) A 2002-es adatok alapján megállapítható, hogy nemzetközi viszonylatban a lakásépítések száma Magyarországon jelentősen elmarad a fejlett országokétól, A 2003-as év a lakáshitelezés legnagyobb áttörése volt. Az állami kamattámogatásos lakáshitel a legnagyobb hitelezési termékké vált. A támogatott hitelek aránya a lakáshiteleken belül elérte a 95%-ot. A kamatok az 1990-es években 30% körül mozogtak, 2003-ra viszont már csak 5-6%-ra csökkentek. A lakáscélú jelzálog típusú hitelek 2002höz képest megduplázódtak, mely annak is köszönhető, hogy kialakultak a jelzáloghitelezés alapvető jogszabályi feltételei, illetve 2001-ben bevezetésre került az önálló zálogjog. Azonban az ingatlanoknak csak kevés része terhelt jelzáloggal, ami csak10-20%a, szemben a fejlett országok 40-80%-os arányával. (MNB [2003a]) Ebben az évben a devizában felvett hitelek száma csekélynek mondható. 10
2004-ben a kormány lakástámogatási szigorításainak hatására mérséklődött a hitel iránti kereslet. Azonban a növekedési ütem lassulásának ellenére ezen típusú hitelek a teljes banki hitelek 70%-át tették ki. (MNB [2004b]) A devizahitelek előtérbe kerülése csökkentette a forint-alapú lakáshiteleket, mely nyolcszorosára növekedett, így már 5,4%- os aránnyal szerepeltek a teljes lakáshiteleken belül, szemben a 2003-as 1,3%-os aránnyal, melyet leginkább használt lakás vásárlására vettek igénybe. (MNB [2004b]) Egyre bővült a devizahiteleket nyújtó bankok köre, és a svájci frank alapú lakáshitelek aránya 3%-ról 72%-ra nőtt. A 2005-ös év új lehetőségeket kínált a hitelt felvevőknek, ugyanis az állam bővítette az addigi támogatási rendszerét, megjelent az állami kezességvállalás, és az otthonteremtési program. Az alábbi táblázat a felvett lakáshiteleket mutatja 2005 két félévében. 1. számú táblázat Jún. Államilag támogatott Támogatás nélküli Deviza alapú
db
Dec.
db
Jún. millió Ft
Dec. millió Ft
419 993
413 506
1 596 203
1 630 712
334 699
334 697
419 156
611 273
53 807
92 722
266 952
464 479
Forrás: MNB, Jelentés a pénzügyi stabilitásról 2005. április A táblázatból látható, hogy 2005-ben továbbra is a legnépszerűbb konstrukció az államilag támogatott lakáshitel. A deviza alapú hitelek száma majdnem duplájára nőtt az év végére, azonban darabszámra még mindig a legkisebb részét képezik a lakáshiteleknek. 2. Lakáshitelezési politika alakulása a 2006 és 2007- es évben A lakáshitelezés terén a hitelállomány 2003-as ugrásszerű növekedését lassuló ütemű bővülés követte. 2006-ban a lakáscélú hitelállomány meghaladta a 2670 milliárd forintot, ami a GDP 11%-ával egyenlő. Ebben az évben a deviza alapú hitelek további térnyerése folytatódott, mely 2006 végére a teljes hitelállomány 34%-át tette ki.[Lakásstatisztikai évkönyv 2006]
11
2006 első hat hónapjában a lakosság 264 milliárd forintnyi lakáshitelt vett fel, amely az előző év azonos időszakában mért adatokat 20%-kal haladja meg. Ha az aláírt lakáshitelezési szerződések számát vesszük, akkor megállapítható, hogy a devizahitelek száma a korábbi 10 000-ről 385 000-ra emelkedett, mely valamelyest kompenzálta a forinthitelek visszaesését.[Forrás: HVG] 2006-ra a hitelintézetek által nyújtott termékek skálája egyre bővült, a jövedelmek szerkezeti sajátossága miatt a bankok a döntést egyre inkább a fedezetre helyezték át. Addig elképzelhetetlen volt a tisztán fedezet-alapú lakáshitel-konstrukciók, mára már minimálbérjövedelem mellett fedezet alapon igénybe vehetők a lakáshitelek. Az állam által kamattámogatásban részesített lakáshitelek összege évről évre drasztikusan csökken. Amíg 2003-ban 236 milliárd forintot vettek fel új lakás építésére, vásárlására, addig 2004-ben 172 milliárd forintot, 2005-ben ez az érték már csak 114 milliárd forint volt. Azonban a felújításra, korszerűsítésre felvehető támogatott hitelek nagysága stabilizálódni látszott 2004-es visszaesése óta. Ez az érték 2003-ban 430 milliárd forint volt, 2004-ben 121 milliárd forint. Az alábbi táblázat a 2007 első 6 hónapjának adatait foglalja össze aszerint, hogy a hitelt igénybe vevők milyen formában jutottak lakáscélú hitelhez a vizsgált időszakban. 2. számú táblázat Engedélyezett lakáscélú hitelek 2007. I. félév Lakáshitel
Száma (db)
Összege ( milliárd forint)
Államilag támogatott
9427
49
Állami támogatás nélküli
49762
276
Összesen
59189
325 Forrás: KSH: Statisztikai Tükör 2007. I.félév
A Központi Statisztikai Hivatal 2007. I. félévéről közzétett adatok alapján megállapítható, hogy a lakosság körében az állami támogatások igénybe vétele mellett még mindig nagy hangsúlyt kapnak a támogatás nélküli, piaci kamatozású lakáshitelek. Ebben az időszakban átlagosan egy ügyfélre 5,5 millió forint összegű lakáshitelt engedélyeztek, ami a 2006-os azonos időszakához viszonyítva 12%-os emelkedést jelent.
12
A legfrissebb adatok, melyeket az alábbi táblázat prezentál, azt mutatják meg, hogy az igénybe vett lakáscélú hiteleket milyen célból használták fel az ügyfelek. 3. számú táblázat 2007. I. félévében a folyósított lakáscélú hitelek és támogatások Cél
Száma (db)
Összege (milliárd forint)
Építés
15 675
45
Új lakás vásárlása
9 517
50
Használt lakás vásárlása
29 649
184
Korszerűsítés, bővítés
11 807
27
Áthidalás
67
1
Hitelkiváltás
1 031
5
Egyéb célok
3 912
14
Összesen
71 658
326 Forrás: KSH Statisztikai Tükör 2007/I
2007. első félévében a lakosság többsége használt lakás vásárlására fordítja lakáshitelét, de nem elhanyagolandó az építésre, illetve korszerűsítésre, bővítésre felvett hitelek száma sem.
13
II. A lakáshitelezési folyamatok során felmerülő kockázatok
Mint minden banki tevékenység, így a lakáshitelezés is függ a kockázatoktól, mely számos okból eredhet. A bankok ezért olyan hitelezési politikát követnek, melyben hangsúlyt
kap
a
kockázatok
elkerülése,
illetve
csökkentése.
A
teljes
banki
kockázatkezeléshez hasonlóan, a lakáshitelezés során felmerülő kockázatokat alapvetően három csoportba lehet sorolni: 1. hitelkockázat 2. piaci kockázat (kamat-, likviditási-, és árfolyam-kockázat) 3. működési kockázat A hitelkockázati kitettség mértéket elsősorban az adósok fizetőképességétől függ. Az állami támogatások különböző formái lehetőséget nyújtanak az alacsonyabb jövedelmű családoknak, hogy hitelt igényeljenek. A banki követelések minősítésének alapjául a hitelek késedelme szolgál. A hitelkockázati kitettség mértékét a bevont fedezetek is befolyásolják. A verseny erősödésével a bankok az ingatlan forgalmi értékének egyre nagyobb hányadáig nyújtanak hitelt. Emiatt az ingatlanárak esése problémákat okozhat, a hitel megtérülése bizonytalanná válhat. A bankok fedezetértékelési szabályzata alapján lakáshitel fedezeteként csak Magyarország területén lévő per- és tehermentes, önállóan forgalomképes ingatlan szolgálhat. Egy adott ingatlanhoz kapcsolódóan nyújtható hitel értéke a bankok gyakorlatában a hitelbiztosítéki érték 60-90%-a, ami a tényleges forgalmi értéknek 50-80%-a. Ez az érték néhány évvel ezelőtt nem ment 60 % fölé. Hosszabb távon az EU csatlakozás miatti értéknövelő hatást figyelembe véve az ingatlanárak csökkenése nem jelent nagy kockázatot. (Szalay-Tóth [2003]) A fedezeti portfolió mértékének negatív irányú alakulása az általános és helyi ingatlanpiaci helyzet függvénye. Magyarországon a kereskedelmi bankok fedezetként csakis tehermentes és önállóan forgalomképes ingatlanokat fogadnak el.
14
A bevont
fedezetek területi megoszlását illetően az ország nyugati felében a bővebb kínálat, valamint a lakosság magasabb jövedelmi potenciálja következtében az új lakások iránt mutatkozik erőteljesebb kereslet. Kelet- Magyarországon továbbra is a használt lakásokat keresik. (Szalay-Tóth [2003]) A felesleges kockázatvállalások elkerülését segítik a hitelinformációs adatbázisok használata. Az ügyfél előítéletének vizsgálatában a Bankközi Adós- és Hitelinformációs Rendszer (BAR) nagy segítséget nyújt, melyben a banktitok megsértése nélkül informálódhatnak leendő, esetleg már meglévő adósaikról, biztonságosabbá téve ez által a hitelezési folyamatokat. A kamatkockázati kitettséget leginkább az eszközök és források átárazódási idejének összehangolása befolyásolja. A lakáshitelekhez nehéz hozzáigazítani a források átárazódási idejét, mivel azokat a bankok különböző kamatperiódussal kínálják. A támogatott hiteleknél jóval egyszerűbb a helyzet. Ha a bankszektort vizsgáljuk, megállapítható, hogy a forrásoldali kamattámogatású hiteleket teljes egészében hosszú lejáratú, fix kamatozású jelzáloglevél-értékesítéssel finanszírozzák. A vizsgált kamatkockázati kitettség különösebb kiugrást nem mutatott az elmúlt években, így valószínű, hogy a lakáshitelezés sem befolyásolja azt nagymértékben. A kamatkockázati kitettség mértékét másrészt az előtörlesztések is befolyásolják, mely a bank számára jövedelem-kiesést jelent. Ezért is bontják meg a hitelintézetek az előtörlesztési díjaikat, mivel kamatperiódustól és futamidőtől függően nem mindegy, hogy mikor is szándékozik előtörleszteni az adós.(Szalay-Tóth [2003]) A lakáshitelezésen belül működési kockázatot a hitelezési folyamat szervezeti hátterének nem megfelelő kialakítása, a vezetői döntéseket támogató információs rendszerek fejletlensége,
ill.
a
hitelbírálati
folyamat
információs
hátterének
hiánya
okozhatnak.(Szalay-Tóth [2003]) A likviditási kockázat a lakáshitelezésen belül a lakáshitelek és források lejárati struktúrájának összehangolásából ered. Mivel a kihelyezet lakáshitelek annuitás –alapú törlesztésűek, ill.a jelzálogbankok refinanszírozói hiteleit a kereskedelmi bankok az ügyféltörlesztéssel egy időben fizetik vissza, így nem áll fenn likviditási kockázat a kereskedelmi bankoknál.(Szalay-Tóth [2003]) A lakáshitelezésben kiemelkedő szerepe van az árfolyamkockázatnak. A folyamatosan növekvő jegybanki alapkamat, valamint a szigorított lakáshitel- feltételek miatt egyre több
15
magánszemély választja a devizahiteleket. Ezen konstrukció hátrányával, mint kockázati tényezővel az ügyfél nem számol. Arra, hogy ezek az arányok továbbra is fennmaradnak, nincs rá garancia. Az adós nemcsak a forint euróval szembeni árfolyamkockázatának van kitéve, hanem annak is, hogyan mozog az euró a svájci frankkal, ill. dollárral szemben. A kezelési költség megközelítheti a kamatot, a devizahitelek a külföldi kamatok miatt is drágulhatnak. (Szalay-Tóth [2003]) Folyósításkor a hitelintézetek deviza vételi árfolyamot alkalmaznak. A jóváhagyott hitelösszegnek megfelelő devizát forint ellenében megvásárolják a hitelfelvevőtől, és neki forintot adnak át. Törlesztésnél, a vételinél magasabb deviza eladási árfolyamon adják el az esetleges törlesztéshez szükséges devizát az adósnak forintért. A két árfolyam között euró és svájci frank esetében egyaránt 0,5-3% különbség van. Az ügyfélnek az is fontos, hogy milyen sűrűn változik a kamat. Néhány bank nem alkalmaz kamatperiódust, ezáltal egyik hónapról a másikra jelentősen megváltozhat a törlesztő részlet nagysága. A lakáshitelezés során keletkező kockázatokat a kereskedelmi bankok fejlett kockázatkezelési rendszere ( Duration, GAP, VAR) hatékonyan képes kezelni. A bankok számára nem az a cél, hogy a kockázati szintet nullával tegyék egyenlővé, hanem, hogy megfelelően tudják azt kezelni. Az árfolyam és kamatkockázat kizárólag az adóst terheli. Az árfolyamkockázat ellen a bankok nagyon nehezen tudnak védekezni, szinte alig lehet kezelni. Kizárólag céltartalék képzéssel, ill. hitelkapacitás vizsgálattal képesek kontrollálni.
Az Este Bank Rt.-nél jelenleg alkalmazott kockázatkezelési gyakorlat főbb jellemzőit 3 pontban foglalom össze. 1. Az adott ügyfél számára engedélyezhető lakáshitel maximumát a fedezetül felajánlott ingatlan hitelbiztosítéki értéke (a bank által fedezetként elfogadott értéke) határozza meg. Az ügyfélnek csak a minimálbért elérő havi nettó jövedelmét kell igazolnia. 2. A fedezetvizsgálat során a fedezet meglétén és jogi szempontból történő elfogadhatóságán túlmenően vizsgálni kell, hogy a fedezet a hitelbiztosítéki értéke alapján bevonható-e újabb hitel mögé.
16
3. Ha az igényelt hitel nagyobb, mint a fedezet alapján nyújtható maximális hitelösszeg, akkor újabb ingatlan fedezet bevonásra van szükség.
Miért szükséges ezen kockázatkezelési tevékenységek átalakítása? A Bank jelentős hitelezési kockázatnak van kitéve, ha nem végez teljes körű jövedelemvizsgálatot.
Szükségszerű
lenne
differenciáltan
kezelni
az
adósokat:
szigorúbban kell vizsgálni a jövedelmeket, valamint a fizetőképesség vizsgálatakor figyelembe kellene venni egyéb tényezőket is, mint például a demográfiai tényezők, szociális helyzet, az eltartottak száma. Elemzések kimutatták, hogy ahol már a hitel kihelyezésekor látható, hogy az adós a jövedelmi helyzetéhez képest magas törlesztőrészletet vállal, valószínűleg képtelen lesz fizetni hitelrészletét a későbbiekben. Ez főleg azoknál az adósoknál tapasztalható, akik nettó jövedelmük legalább 70 %-át törlesztőrészletük kifizetésére fordítják. Az ügyfél számára csak addig szabad újabb hitelterméket engedélyezni, míg rendszeres jövedelméből annak visszafizetése biztosított, különben könnyen válhat minősítetté. Az ügyfelek törlesztő-képességének vizsgálata nem ismeretlen módszer az Erste Bank NyRt. számára, hiszen az eddigiekben is alkalmazták egyéb fogyasztói hiteltermékek például áruhitel, személyi kölcsön- esetében. Az adósok törlesztőképességének vizsgálata a bank számára azt az előnyt jelenti, hogy ez által a törlesztések forrása bővíthető, a nemfizetés esélye pedig csökkenthető. Ez nemcsak a banknak, hanem az adósnak is sokat számít, mert adott esetben csak adóstárs bevonása mellett engedélyezi a hitelintézet a túlzottan nagy terhet jelentő hitel kihelyezését.
Lakáshitelezésnél fennálló biztosítékok
A biztosítékok a jövőbe látás bizonytalanságaiból eredő veszélyeket csökkentik a hitelező számára. A hitelintézetek elsődleges szempontja likviditásuk fenntartása. A bankok pótlólagos biztosítékokat alkalmaznak azért, hogy ösztönözzék a kölcsön visszafizetését. A bank számára a könnyen érvényesíthető biztosíték a legbiztonságosabb.
17
1. jövedelem: az adós igazolt jövedelme a bank elsődleges biztosítéka. 2. jelzálogjog: a Bank az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjoggal biztosítja követelését, elidegenítési és terhelési tilalmat nem jegyeztethet be. 3. vételi opciós díj: a bankok jelzálogkölcsön esetében a zálogjog kikötése mellett vételi jogot kötnek ki. Opciós szerződést kell kötni az alábbi fedezetekre: 1. áthidaló hitelnél minden fedezetre, a hitelösszegtől függetlenül 2. a hitelcélt megtestesítő ingatlanfedezetre és a kiegészítő vagy a helyettesítő ingatlanfedezetekre, ha az igényelt hitel összege meghaladja a 15 millió forintot. 3. amennyiben a fedezetként felajánlott ingatlanon a lakáscélú állami támogatásokra az Állam javára jelzálogjog, illetve elidegenítési és terhelési jog van bejegyezve, vagy kerül bejegyzésre, a Bank a jelzálogjogát, az Államot követő ranghelyen jegyezteti be, amennyiben arra a Kincstári Vagyoni Igazgatóság írásban engedélyt ad. Tekintettel a bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalomra, ebben az esetben opciós szerződés nem alkalmazható, azt az ügyféllel nem kell kötni. Az opciós jogot az értékbecslő határozza meg. A vételi jogot az ingatlan-nyilvántartásba szintén be kell jegyezni, maximum 5 éves futamidővel. A vételi jogot, mint biztosítékot a bankok azért részesítik előnyben, mert ezáltal egy hosszadalmas bírósági eljárást kerülhetnek el, melynek során csak részben és lassan kapná vissza a bank az igényelt követelését. 4. közjegyzői okirat: olyan a közjegyzőkről szóló törvényben rögzített alakiságokkal bíró közokirat, mely közhitelesen tanúsítja a közokiratban foglalt tényeket, illetve, hogy azok a valóságnak megfelelnek. Amennyiben az adós nem tesz eleget fizetési kötelezettségének, akkor a közjegyzői okiratot az illetékes bíróság végrehajtási záradékkal látja el és a bank, mint jogosult, bírósági peres eljárás nélkül, végrehajtás útján érvényesítheti. 5. biztosítás: a folyósítás feltétele a fedezetként szolgáló ingatlanra kötött teljes
körű
vagyonbiztosítás
megléte,
melynek
kizárólagos
kedvezményezettje a bank, s melynek összege nem lehet kevesebb, mint a biztosítékul szolgáló ingatlan hitelbiztosítéki értéke mínusz a telekár.
18
6. hitelfedezeti
életbiztosítás:
amennyiben
az
adós
rendelkezik
életbiztosítással, annak összegét a bankra kell engedményeztetnie a hitel futamidejére. Ha az adósnak nincs életbiztosítása, de a döntéshozó az adott hitel biztosítására kikötésként előírja, vagy az ügyfél maga kíván halála esetére gondoskodni, akkor a bank köteles a vele szerződésben álló bitósító termékét felajánlani. Érvényesség akkor szűnik meg, ha a hitel teljes összege visszafizetésre kerül. 7.
készfizető kezesség: személyi biztosítékul szolgál, melyben a kezes arra vállal kötelezettséget, hogy ha a kötelezett nem teljesít, helyette ő vállalja a teljesítést. A kezest, mint az adóst, a banknak minősítenie kell. Kezest lakáshitel igénylésekor akkor kell bevonni, ha a finanszírozott összeg a hitelbiztosítéki összeghez viszonyítva meghaladja az 55 %-ot és az adós egy személyben igényli a hitelt. Ha az adós 4 havi törlesztő részletnek megfelelő óvadékot helyez el, illetve ennek megfelelő összegű megtakarítási életbiztosítást köt, akkor fiókvezetői engedély alapján a kezes megléte elengedhető.
8. óvadék: ha az adós nem tesz eleget fizetési kötelezettségének, akkor a hitelező közvetlenül, végrehajtási eljárás nélkül jogosult kielégíteni követelését az óvadék felhasználásával.
19
III. Lakásfinanszírozás forrásai A lakásfinanszírozás alapvetően két részre bontható: támogatásokra, valamint előzetes megtakarításokhoz kötött, illetve a nélküli hitelekre. Ha a lakásfinanszírozást külső, piaci források körére szűkítjük le, akkor 5 csoportot különíthetünk el: 1. Hitel: a bankok által folyósított hitelek lehetnek piaci kamatozású hitelek, illetve állami támogatású hitelek azon két csoportja, mely az eszközoldali és forrásoldali kamattámogatású hiteleket foglalja magában. 2. Lakás-takarékpénztár: a lakás-takarékpénztárak 1996 végén jelentek meg a lakáshitelezés piacán és az előtakarékosság korábban is létező konstrukcióját váltották fel (ifjúsági takarék-betétrendszer). A lakás-takarékpénztárak olyan szakosított hitelintézetek, melyek kimondottan a lakáshitelezésre specializálódtak. Kezdetben három takarékpénztár kezdte meg működését a magyar piacon (Fundamenta, Lakáskassza, OTP), majd egy évvel az Otthon is csatlakozott. 2001ben a Lakáskassza egyesült az Otthonnal, majd fuzionált a Fundamentával, így a piac kétszereplőssé vált. Az első előtakarékossági időszak 2001-ben ért véget, ekkor kezdték meg az első lakáscélú- hitelösszegek folyósítását. (Lovas [2004]) Előtakarékossági rendszer révén a megtakarítási piacon jelentenek konkurenciát a bankok számára. A támogatás folyósításának egyetlen feltétele a lakáscélú felhasználás. A takarékpénztárak 4 éves előtakarékosság után 6 százalékos kamatra nyújtanak lakásépítési- és felújítási hiteleket. Az állam támogatással kompenzálja a betéteseket az előtakarékosság ideje alatt kapott alacsony (3 százalékos) kamatért. Ezen konstrukció hátrányos vonása, hogy a megtakarítók nem tudják előre összevetni más megtakarítások hozamával, mivel bizonytalan a betéti és hitelkamati lábak alakulása. Előny ugyanakkor, hogy a szabály időközönként történő befizetések ösztönözhetik a megtakarítást, miközben a hitelintézetek kockázatát is mérsékli, hogy a négy éves megtakarítási időszak alatt a hitelező jelzést kap az adós fizetőképességéről. A lakás-takarékpénztárak szerepe az állam által fizetett támogatás miatt nő, melyek nem érhetők el más lakásépítési és vásárlási kölcsönök esetében. Ha az ügyfélnek négy éven belül szüksége van a pénzre, akkor az LTP
20
áthidaló kölcsönt nyújt, a felvett kölcsön piaci kamatozású lesz, s így drágává válhat
az
ügyfél
számára.
Az
ügyfél
a
lakástakarékpénztár-termékeket
kombinálhatja állami kamattámogatású lakáshitel-kostrukciókkal, mely során kedvezőbb törlesztő részletet fizet. A deviza alapú hitelek megjelenése a lakáshitel-piacon, a lakás-takarékpénztárak körében is éreztette hatását. 2004 szeptemberében először hoztak forgalomba deviza alapú lakáshitel és lakás-takarékpénztári szerződés kombinációja épülő terméket. A Fundamenta-Lakáskassza és az Erste Bank együttműködése során született meg az a kombináció a már korábban is létező forint alapú lakáshitelek és LTP-szerződések kombinációjának alapján. 3. Vásárlói klub: A Latin-Amerikában alakult első klubok (csoportok) a következőképpen működtek: adott 100 ember, akik külön-külön 100 hónap alatt tudnának megtakarítani egy lakás árát. Ha ,,szövetkeznek”, akkor minden hónapban éppen egy lakás ára gyűlik össze a közös kasszába, így a legutoljára lakáshoz jutó személy jár olyan rosszul, mint ahogyan mindannyian járnának, ha nem szövetkeznének. Az alacsony létszámú vásárlói csoportok minden hónapban meghatározott, az inflációval növekvő összeget fizetnek be a közös ,,kasszába”. A klubok az új lakásokat jelzáloggal terhelik, valamint a lakásokhoz jutott ügyfeleket életbiztosítás kötésére kötelezik, sok esetben kezest is megkövetelnek a hitelhez. (HegedűsVárhegyi [1999]) Magyarországon ez a finanszírozási forma nem elterjedt állami felügyelet, kidolgozott jogszabályok híján.
4. Speciális életbiztosítás: A konstrukció lényege a következő: ha az ügyfél igényli, akkor a biztosító egy vele szerződött bankon keresztül akkora összegű lakáscélú hitelt nyújt a biztosítottnak, amekkora összegre kötötték az életbiztosítást. Ha a hitel lejárata előtt meghal a biztosított, akkor a biztosító egy összegben törleszti a hitelt a banknak, így az örökösök tehermentesen kapják meg a hitelből vásárolt lakást.
21
5. Lakáslízing: A tőke és hitellehetőség hiánya miatt a piac felső szegmensében, a drága lakások részpiacán a lízingkonstrukció terjedt el. A konstrukcióban lehetőség nyílik az ügyfél számára, hogy akár napok alatt hitelhez jusson, mivel itt a hitel visszafizetésének fő biztosítéka nem az ügyfél fizetőképessége, hanem a lakás tulajdonjoga, amely a lízingdíj teljes kifizetéséig a hitelező tulajdonában marad. A hitel biztosítéka tehát maga az ingatlan, amelyet az ügyfél az utolsó részlet kifizetéséig csak bérel. A lízingcégek külső hitelforrásokat adnak tovább ügyfeleiknek, így a piaci kamatnál magasabb kamattal nyújtanak hitelt.(HegedűsVárhegyi [1999]) Vissza nem térítendő állami támogatások A 3/ 2005. (I.12) legújabb kormányrendelet alapján állami támogatás vehető igénybe a Magyar Köztársaság területén lévő lakás építésére, vásárlására, bővítésére és korszerűsítésére, a lakóépületek közös használatú részeinek felújítására, valamint a társulati úton megvalósuló közcélú vízközmű beruházásokra.
Ezen túl támogatást
vehetnek igénybe a települési önkormányzatok is. A méltányolható lakásigény tisztázása azért fontos, mert ennek teljesítéséhez köti a kormányrendelet a közvetlen támogatásokra való jogosultságot. A méltányolható lakásigény két meghatározása: -
a lakásigény mértéke az igénylő és a vele együttköltöző családtagok (házastárs, élettárs, kiskorú gyermek, illetve a jogszabályban meghatározott családtagok) számától függ
-
a lakásigény mértékét a lakásépítés/vásárlás telekárat nem tartalmazó átlagköltségéhez is kötik. A lakásárakat tekintve a jogszabály megkülönbözteti a vidéki és a fővárosi ingatlanokat. {www.bankweb.hu}
A vissza nem térítendő állami támogatások fajtáit bővebben a következő fejezetben fejtem ki.
22
IV. Az Erste Bank lakáshitelezési politikája
1. Erste Bank Hungary Nyrt. általános bemutatása
Az osztrák Erste Csoport 1997-ben az állami tulajdonban lévő Mezőbank megvásárlásával lépett a magyar piacra. A bank 1998. október 1- jétől Erste Bank Hungary Rt. néven működik és nyújt teljes körű pénzügyi szolgáltatásokat lakossági és vállalati ügyfelei számára. A bank évről- évre a piaci átlagot meghaladó ütemben bővül, amely fejlődésnek további lökést adott az az akvizíció, amikor 2004-ben az Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG megvásárolta a Postabank és Takarékpénztár Rt. állami részvényeit, majd integrálta a két bankot. Fiókhálózatának nagysága és az ügyfélszám alapján a magyar bankpiac második legnagyobb szereplőjévé vált, valamint a negyedik legnagyobb bank a mérlegfőösszeg alapján, emellett erős pozíciókkal rendelkezik a befektetési szolgáltatások és a lízing területén. A Bank közel 900 ezer ügyfelet szolgál ki több mint 190 egységből álló országos fiókhálózatán keresztül. A 4. számú táblázat az Erste Bank Hungary Nyrt. mérlegfőösszegét és mérleg szerinti eredményét, melyből jól látható a bank fejlődése és növekedése évről évre. A 5. számú táblázat pedig a Bank ügyfél- és hitelállományát mutatja 2001-től 2005-ig. 4. számú táblázat Adatok millió forintban Évek
2006
2005
Mérlegfőösszeg 1779868 1 452 632
2004
2003
2002
2001
1 112 406
508 548
392 335
272 323
5 218
1 424
783
103
Mérleg szerinti eredmény
9 494
14 012
Forrás: Erste Bank Hungary Nyrt. éves beszámolói Az Erste Bank üzleti eredménye jelentősen 31,1 százalékkal nőtt 2006-ban, ami 23,6 százalékos növekedést jelent 2005 azonos időszakához viszonyítva. A pénzintézet
23
mérlegfőösszege 1 779 milliárd forintot számlált, 22,5 százalékkal többet, mint 2005. év végén. 5. számú táblázat Adatok millió forintban Mérlegadatok
2005. 12. 31
Hitelintézetekkel szembeni 139 416
2006. 12. 31. 74 700
követelések szembeni 986 389
Ügyfelekkel
1 306 685
követelések Hitelintézetekkel szembeni 551 874
722 121
kötelezettségek szembeni 714 934
Ügyfelekkel
808 137
kötelezettségek 81 449
Saját tőke
114 837
Forrás: Erste Bank Hungary Nyrt. éves mérlegei A közzétett konszolidált pénzügyi eredmények alapján megállapítható, hogy az Erste banknak 46 százalékkal csökkentek más hitelintézetekkel szembeni követelései. Ugyanakkor 32 százalékkal megnőtt 2005-ről 2006-ra az ügyfelekkel szembeni követelések, ami azt mutatja, hogy a bank által nyújtott hitelek után megnőtt a kereslet az ügyfelek körében. Az Erste banknak 13 százalékkal növekedett ügyfelei iránti kötelezettségei 2005-ről 2006-ra. A hitelintézet saját tőkéje 41 százalékkal emelkedett a vizsgált időszakban. A pénzintézetnek a lakossági piacon elfoglalt pozícióit tovább erősítette a Magyar Postával való stratégiai együttműködés, amelynek keretében már 320 postahivatalban működik az Erste Bankkal közvetlen összeköttetést biztosító online értékesítési rendszer. A hagyományos banki termékeken túl az Erste Bank a pénzügyi szolgáltatások teljes skáláját kínálja Magyarországon. Az Erste Leasing a hazai lízingpiac harmadik legnagyobb szereplőjének számít, míg az Erste Alapkezelő Zrt. egy százalékról tíz százalékra növelte piaci részesedését. Befektetések tekintetében az Erste Befektetési Zrt. piacvezető a
24
részvényügyletek terén. További leányvállalatai az Erste Harmónia Egészségpénztár, az Erste Sparkassen Biztosító Zrt., Erste Faktor Zrt., és az Erste Ingatlízing Zrt. A lakossági piacot tekintve a pénzintézet a jelzáloghitelezésre és a hitelkártyákra koncentrál, a vállalati piacon pedig a kis- és középvállalatok, valamint az önkormányzati szektor és az uniós fejlesztések kapnak kiemelt figyelmet. A középtávú, három-öt évet felölelő üzleti célok alapján a bank 20 százalékra kívánja növelni piaci részesedését a lakossági, és 10- 15 százalékra a kis- és középvállalati szegmensben. A Bank rövid általános ismertetése után bemutatom kockázatkezelési rendszerét. 2. Az Erste Bank lakáscélú hitelei 2006-ban a Bank eszközportfoliójának szerkezete megváltozott. A hitelintézeti kihelyezések mértéke csökkent, míg az ügyfelekkel szembeni követelések aránya egyenletesen nőtt az év során. A lakosság körében továbbra is a hosszúlejáratú lakáscélú és fogyasztási hitelek voltak népszerűek. A lakáscélú hitelek 2005-ben 207 527 000 forintot tettek ki, a 2006-os évben a követelések 311 163 000 forintra emelkedtek. A jelzálogalapú hiteleknél továbbra is első számú preferencia a deviza alapú piaci kamatozású hitelek felvétele a lakosság körében. A deviza hiteleknél elsősorban CHF finanszírozást választottak az ügyfelek. (Erste Bank éves beszámoló 2006) A következő táblázat az Erste Bank lakáshitel- piaci részesedését mutatja be 2007. februárban. 6. számú táblázat Az Erste bank lakáshitel-piaci részesedése 2007. február (adatok millió Ft-ban) Lakáshitelek
Piac
Erste Bank
Piaci részesedés
Záróállomány
2 759 000
321 084
11,6%
Tárgyhavi
22 000
4 007
17,9%
Záróállomány
983 000
179 503
18,2%
Tárgyhavi
28 000
4 386
15,7%
állományváltozás Deviza lakáshitelek
25
állományváltozás Forint-alapú lakáshitelek Záróállomány
1 776 000
141 581
8%
Tárgyhavi
-5000
-379
-%
állományváltozás Forrás: Vörös Tamás: Jelzáloghitelek várható fejlesztése(2007) A táblázat alapján megállapítható, hogy az Erste Bank jelentős részesedéssel bír a hazai lakáshitel-piacon, valamint az a tény, hogy főleg deviza-alapú lakáshitel-konstrukciói iránt van nagy kereslet, forint- alapú hiteleinél visszaesés figyelhető meg. Ez a megállapítás más bankra is igaz, mert globálisan torpant meg a forint-alapú jelzáloghitelek iránti érdeklődés. Az Erste Bank lakossági hitelkonstrukciói közül leginkább a lakáshitelezési tevékenység dominál. A lakáscélú hiteleket csoportosíthatjuk az alapján, hogy a kölcsönfelvevő milyen célból akarja a hitelt felhasználni: 1. Házépítés: használatbavételi engedéllyel rendelkező, önállóan forgalomképes lakás, lakóház építésének finanszírozása. lakó- és üdülőingatlan építésének finanszírozása. Építési körbe tartozik a saját kivitelezésben, illetve a megbízás alapján történő lakásépítés is. Építési célnak minősül továbbá az emeletráépítés, tetőtér-beépítés, valamint a bővítés abban az esetben, ha a lakószobák száma legalább eggyel nő. A hitel iroda és üzlethelyiség építésére nem igényelhető. 2.
Lakásvásárlás:
használt,
valamint
új
építésű
lakó-
vagy
üdülőingatlan
megvásárlásának finanszírozása. A hitel lakó-, illetve üdülőtelek, valamint iroda és üzlethelyiség megvásárlására nem igényelhető. 3. Lakásfelújítás, korszerűsítés: lakás, lakóház, nem lakáscélú ingatlan felújítása, a lakás komfortfokozatának növelése, melyek lehetnek építési vagy szakhatósági engedélyhez, vagy azokhoz nem kötött munkálatok. A lakásfelújítás fogalomkörbe tartozik a korszerűsítés is. A korszerűsítés része az ehhez közvetlenül kapcsolódó helyreállítási munka, a korszerűsítés közvetlen költségeinek 20%-áig. 4. Bővítés: lakóház, vagy nem lakáscélú ingatlan bővítése.
26
5. Áthidaló hitel: a saját tulajdon értékesítéséig a Bank megelőlegezi az ingatlan eladásából származó bevételt, így egy másik ingatlan vásárlásához nyújt részbeni finanszírozást. 6. Telekvásárlási hitel: belterületi építési telek vásárlása. A Bank által meghirdetett lakáscélú hiteleket három csoportba lehet osztani. Az első az állami támogatású lakáshitelek, a második a piaci kamatozású lakáshitelek, a harmadik pedig a kombinált lakáshitelek. Ha az ügyfél jogosult az állami támogatások igénybevételére, akkor számára az első csoport lesz az előnyös. Abban az esetben, ha nem tud, vagy nem akarja ezen támogatásokat igénybe venni, akkor választhatja a piaci kamatozású lakáshiteleket. a. Államilag támogatott lakáshitelek A
családok
lakásépítéséhez,
lakásvásárlásához
szükséges
pénzügyi
források
előteremtésében meghatározó szerepe van az állami lakástámogatási rendszernek. Az állami támogatású lakáshitelek az állam által felajánlott vissza nem térítendő támogatások. Hosszú lejáratúak, fedezetül pedig az az ingatlan szolgál, melynek felépítéséért a kölcsönt folyósították. A felépítendő vagy megvásárolni tervezett új lakásnak, illetve a már meglévő ingatlan bővítésének meg kell felelnie a méltányolható lakásigénynek, a kölcsönfelvevőnek pedig azoknak az előírásoknak, melyek a lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendeletben vannak megfogalmazva. A 12/2001. (I.31.) Kormányrendelet alapján a következőkben felsorolt lakáscélú állami támogatások nyújhatóak, illetve igényelhetőek: •
lakásépítési (-vásárlási) kedvezmény,
•
akadály-mentesítési támogatás,
•
megelőlegező kölcsön
•
fiatalok otthonteremtési támogatása,
•
jelzáloglevéllel finanszírozott hitelek kamattámogatása,
•
kiegészítő kamattámogatás,
•
kamattámogatás lakóház-felújításra és víziközmű létesítésére.
Lakásépítési kedvezményt az a nagykorú, magyar állampolgár igényelhet, akinek nincsen másik lakástulajdona, vagy állandó használati joga, bérleti jogviszonya és a kedvezményt a
27
saját, méltányolható lakásigénye
kielégítésére fordítja. (12/2001. (I.31.) számú
Kormányrendelet a lakáscélú állami támogatásokról, 5.§) A lakásépítési, lakásvásárlási kedvezmény az eltartott, közös háztartásban élõ gyermekek és egyéb eltartott családtagok után járó vissza nem térítendő állami juttatás. A gyermekek "meglétét" az állandó lakóhely szerinti önkormányzat jegyzője igazolhatja a bank felé. A támogatást csak egy alkalommal lehet igényelni az eladási ár vagy az építési költség megfizetéséhez. A lakásépítési kedvezmény vásárlás esetén adás-vételi szerződéssel és tulajdoni lappal, építés esetén számlával kell igazolni. A kedvezmény összegének erejéig a Magyar Állam javára elidegenítési és terhelési tilalmat vezetnek be 10 évre.(bankweb) A kedvezmény összegét az alábbi táblázat mutatja. 7. számú táblázat Gyermekek
Normatív összeg
Normatív összeg
száma
2004.04.01-jétől
2005.02.01-jétől
1
800 000 Ft
900 000 Ft
2
2 000 000 Ft
2 400 000 Ft
3
3 200 000 Ft
3 800 000 Ft
4
4 000 000 Ft
4 600 000 Ft Forrás: www.bankweb.hu
A negyedik gyermeket követően minden további gyerekre 200 000Ft támogatás vehető igénybe. Amennyiben bármely okból jogosulatlan igénybevétel kerül megállapításra, úgy az igénylő az igénybevett támogatást kamatokkal együtt köteles visszafizetni. Ha az ügyfél használt lakás szeretne vásárolni, illetve bővíteni szeretné lakását, és állami támogatásra jogosult, akkor igénybe veheti a lakásépítési kedvezmény felét, mely szintén egyszeri, vissza nem térítendő állami támogatás. Ezt a támogatást is bárki igényelheti, akinek eltartott gyermeke van, és korábban nem vette igénybe a lakásépítési kedvezményt. E támogatás már a 2005. februárban bekövetkezett módosítások, újdonságok előtt érvényben lévő lakásbővítési kedvezmény, amely a meglévő ház oldalirányban, legalább egy szobával történő bővítése esetén igényelhető (minimum egy gyermek szükséges). Nem minősül meglévő lakás bővítésének az átalakítás. A három vagy többgyermekes családok nemcsak meglévő lakásuk bővítéséhez, hanem nagyobb használt lakás vásárlásához is igényelhetik a lakásépítési kedvezmény felét. A lakáscseréhez történő igénybevétel feltételei az igénylő a 2001. augusztus 1-jén már 28
legalább 50%-ban tulajdonában lévő lakását értékesítse, helyette nagyobb hasznos alapterületű, legalább egy lakószobával több szobaszámú, komfortos lakást vásároljon, az értékesített lakás teljes vételárából az azt terhelő önkormányzati, munkáltatói támogatással, lakáscélú kölcsönnel csökkentett összegét a nagyobb lakás vásárlására fordítsák. A támogatás bővítés, tetőtér beépítése és lakáscsere esetén az alábbiak szerint alakul: 8. számú táblázat Hitelcél
Támogatás összege 1 gyermek
2 gyermek
3 gyermek
450.000
1.200.000
1.900.000
tetőtér beépítés
-
1.200.000
1.900.000
lakáscsere
-
-
1.900.000
bővítés
Forrás:Bankweb
A megelőlegező kölcsönt új lakás építésére vagy újonnan épített vagy építetett lakás vásárlására vehető igénybe. Ez egy speciális támogatás, mely kezdetben kölcsön, amelyet a vállalt határidőig nem kell törleszteni, a gyermekek születése után vissza nem térítendő állami támogatásnak minősül. Ma már 40 éves korig igénybe vehető ez a támogatás, feltétel továbbá, hogy a házastársaknak nem lehet tulajdonukban lakás. A gyermektelen fiatal házaspár két születendő gyermek, egygyermekes fiatal házaspár további egy születendő gyermek vállalásakor a banktól felveheti a megelőlegező kölcsönt. Egy gyermek vállalásakor a megelőlegezés időtartama, azaz a gyermek megszületésének határideje
négy
év,
két
gyermek
vállalásakor
nyolc
év.
A határidő kezdete lakásvásárlásnál az adásvételi szerződés megkötésének napja, lakásépítésnél pedig a
használatbavételi
engedély
kiadásának
napja.
Amennyiben a határidő lejártakor nem született meg a gyermek, de már várandós az anyuka és ezt igazolja a hitelintézetnek, a határidő a szülésig meghosszabbodik. Amennyiben a gyermekek megszületnek a vállalt határidőig, a megelőlegező kölcsönt az állam közvetlenül megfizeti a hitelintézetnek és úgy kell tekinteni, mintha a házaspár igénybe vette volna a lakásépítési kedvezményt. A gyermekek megszületéséig, legfeljebb azonban az erre vállalt határidő lejártáig az igénylő házaspárt nem terheli fizetési kötelezettség,
azaz
a
megelőlegezett
29
kölcsönt
nem
kell
törlesztenie.
Amennyiben a vállalt gyermek nem születik meg, vagy kettő gyermekből csak egy jön világra, a megelőlegezett lakásépítési kedvezményt, illetve annak felét vissza kell fizetni. (forrás: bankweb.hu) A támogatás összegét, a vállalt gyermekek számát és azok vállalásának idejét az alábbi táblázat mutatja. 9. számú táblázat Esetek:
Megelőlegező kölcsön
Megelőlegezési
összege
időszak
1 500 000 Ft
4 év
900 000 Ft
4 év
2 400 000 Ft
8 év
Egygyermekes fiatal házaspár további egy gyermek vállalása esetén Gyermektelen fiatal házaspár egy gyermek vállalása esetén Gyermektelen fiatal házaspár két gyermek vállalása esetén
Forrás: Erste Bank honlapja A kölcsön futamideje legfeljebb 20 év lehet. A fiatalok otthonteremtési támogatása 2005. február 1-jével a 3/2005. (I.12.) számú Kormányrendelet alapján lépett hatályba, mely használt lakás vásárlását teszi lehetővé azoknak a fiataloknak, akik gyermeküket egyedül nevelik. Feltétel továbbá, hogy a támogatást igénybe vevőknek ne legyen saját tulajdonban lévő lakásuk. Igényelhetik gyermeket
nevelő házastársak, élettársak, vagy
egyedülállók. A
méltányolható
lakásigényre és a költségek igazolására vonatkozó szabályok megegyeznek a lakásépítési kedvezmény igénybevételére vonatkozó szabályokkal. A támogatás összege a lakásépítési kedvezmény fele, de legfeljebb a vételár 80 százaléka lehet. A használt lakás összege nem haladhatja meg Budapesten és a megyei jogú városokban a 12 millió forintot, vidéken pedig a 8 millió forintot. Az otthonteremtési támogatás összege megegyezik a lakásépítési kedvezmény felének összegével, de nem haladhatja meg a vételár 70%-át. A támogatás a később született gyermek, gyermekek után is kérelmezhető - az adásvételi szerződés keltének időpontjában 30
érvényes összegben - abban az esetben, ha az igénylőknek kölcsönszerződésük van. Az igénybe vett támogatást csak a még fennálló kölcsön tőketörlesztésére lehet fordítani. A támogatás továbbra is csak lakásbővítéshez, illetve a három vagy több gyermekesek esetében használt lakás vásárlásához igényelhető. A fiatalok otthonteremtési támogatása éppen a lakásépítési kedvezmény felének hiányosságait küszöböli ki, mivel az egy vagy kétgyermekes családok használt lakáshoz jutását teszi lehetővé. Fontos szabály azonban, hogy a lakásépítési kedvezmény felét és az otthonteremtési támogatás ugyanazon gyermek után együttesen nem kérhető. Az otthonteremtési támogatás igénylésével megvásárolt lakást 5 évig az állam javára bejegyzett jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom terheli. Az otthonteremtési támogatás összege 2005. február elsejétől az első gyermek után 450 000 forint, a második gyermek után 750 000 forint., a harmadik gyermek után 700 000 forint, a negyedik gyermek után 400 000 forint, minden további gyermek esetében 100 000 forint. A 2005. augusztus 16-ától hatályos változások értelmében a jogszabály megköveteli, hogy az élettársak legalább egy éve közös háztartásban éljenek. Igényléskor ezt a tényt büntetőjogi felelősségük tudatában kitöltött nyilatkozattal kötelesek igazolni a fiatalok, a feltételeket
pedig
a
folyósító
hitelintézetek
kötelesek
ellenőrizni. A
támogatás
igénybevételének jogszerűségét az adóhatóság ellenőrzi a költségvetési támogatásokra vonatkozó szabályok szerint. További szigorítás, hogy a folyósított támogatás összege a vételár maximum 70 százaléka lehet, s a lakás vételára nem lehet több sem az illetékes önkormányzat jegyzője által kiadott értékbizonyítvány szerinti értéknél, sem a hitelintézet által megállapított forgalmi értéknél. Ezzel kivédhető, hogy olyan lakásokat vásároljanak támogatással, amelyek vételára papíron magas, azonban a komfortfokozatuk alapján nem érnek annyit.(forrás: origo.hu) Az akadály-mentesítési támogatást (MEOSZ) mozgássérültek, vagy az ő elhelyezésükről gondoskodó közeli hozzátartozó igényelheti meglévő lakás korszerűsítésére, vagy új lakás kialakítására.
31
A támogatás csak egy alkalommal vehető igénybe és a Mozgáskorlátozottak Egyesületének Országos Szövetsége írásos javaslata alapján az erre felhatalmazott hitelintézet folyósítja. A megvalósított akadály-mentesítést ellenőrizhetik. Új lakás építéséhez, vásárlásához legfeljebb 250 000 forint, meglévő lakás műszaki akadálymentesítéséhez legfeljebb 150 000 forint igényelhető. Ha a kérelmet nem a mozgássérült, hanem az őt saját háztartásában ellátó közeli hozzátartozója terjeszti elő, egységesen legfeljebb 100 000 forint támogatás fizethető. Az állam kezességet vállal az önerő növelése érdekében a lakáscélú ingatlan építéséhez, vásárlásához – 2005. februártól külön jogszabály alapján- a banktól igényelt hitel összegének a hitelbiztosítéki érték 60%-át meghaladó részére, de legfeljebb a hitelbiztosítéki érték 100%-ig. A támogatást igénybe vehetik házastársak, élettársak, valamint gyermeket egyedül nevelő szülők, egyikük sem töltötte be a 35. életévét. Ha a kölcsönigénylőnek
van
más
lakástulajdona,
akkor
nem
jogosult
a
támogatás
igénybevételére. Az állami kezességvállalás feltétele, hogy a házastársak vagy az élettársak a kölcsön adósai legyenek és a hitelcél szerinti ingatlanban közös tulajdonjogot szerezzenek, illetve a gyermeket nevelő egyedülálló személy a kölcsön adósa legyen és a hitelcél szerinti ingatlanban tulajdonjogot szerezzen. A hitelcél szerinti ingatlanban kizárólag a házastársak, vagy az élettársak, illetve a gyermeket nevelő egyedülálló személy, valamint gyermekeik szerezhetnek tulajdonjogot. Az állami kezességvállalást 3 csoportra lehet osztani, melyet a 10. számú táblázat foglal össze. A csoportosítás szerint megkülönböztetünk állami kezesség mellett nyújtott Fészekrakó
lakáshitelt,
köztisztviselők
és
hivatásos
állomány
tagjainak
állami
kezességvállalás melletti lakáshitelt, valamint közalkalmazottak és állami alkalmazottak állami kezességvállalás melletti lakáshitelt.
32
10. számú táblázat Összefoglalás az állami kezességvállalás feltételeiről ÁLLAMI ALKALMAZOTTI Állami kamattámogatott (kiegészítő kamattámogatott vagy jelzáloglevél kamattámogatott) lakáshitelek.
FÉSZEKRAKÓ Nyújtható hitelek
Hitelcél Maximális hitelösszeg nagyságának meghatározása
Állami kezesség mértéke
Nyújtható futamidő Türelmi idő Kamatkedvezmény Életkor korlát Hitelbírálati forma Kezességi díj
Fedezeti elvárás
KÖZTISZTVISELŐI
Valamennyi forint alapú lakáshitel, piaci deviza lakáshitel
- Új, és használt lakás vásárlása - Lakásépítés Bank által megállapított Adásvételi szerződés, Bank által megállapított HBÉ 100%-a úgy, hogy a illetve Bank által HBÉ 100%-a hitel összege nem elfogadott költségvetés haladhatja meg az ingatlan 100%-a vételárának a 90%-át
A Bank által megállapított HBÉ 60% feletti hitelrészre
A Bank által az adott termék esetén nyújtható maximális hitelösszegen felüli részre
A Bank által megállapított HBÉ 60% feletti hitelrészre
1 – 35 év Min. 1 év – max. 5 év Hirdetmény szerint
Nincs
Jogosult max. 35 éves lehet Csak jövedelem alapon!
Nincs
Kezességgel érintett hitelrész 2%-a, ami megelőlegezhető egyszeri díj 2007.01.01-től felszámításra kerül!
Jövedelem és fedezet Csak jövedelem alapon! alapon Beváltott kezesség esetén a fennálló kezességgel érintett hitelrész után 2% -egyszeri díj
A hitelcél minden esetben fedezet, és további fedezet bevonására nincs lehetőség!
Forrás: Erste Bank Jelzáloghitelezési Kézikönyv Az ingatlan vételára, új lakás építése vagy vásárlása esetén a telekár nélkül számított általános forgalmi adót tartalmazó építési költsége vagy vételára nem haladhatja meg Budapesten és megyei jogú városokban használt lakás esetén a 12 millió forintot, új lakás esetén a 15 millió forintot, más településeken használt lakás esetén a 8 millió forintot, új lakás esetén a 12 millió forintot.
33
Az adósok, illetve adóstársak hitelképességének jövedelmi helyzetüket is figyelembe véve a kölcsön teljes összegére vonatkozóan fenn kell állnia. A kölcsön fedezetét biztosító jelzálogjogot a hitelintézet kizárólag a garantált hitelrészt meghaladó kölcsönösszegre és annak járulékaira kötheti ki. Jelzáloglevéllel finanszírozott hitelek kamattámogatása Az állam ezt a támogatási formát a lakáscélú hitelek kamatainak csökkentése érdekében vezette be. A jelzáloghitelek kamatterheinek enyhítésére az állam a hitelek forrásául szolgáló jelzáloglevelek kamatához támogatást nyújt a hitelintézeteknek, közvetve pedig a hitelfelvevőknek. A támogatás beépül a kamatokba, tehát az adósoknak csak a támogatással csökkentett kamatokat kell megfizetniük A támogatást maga a jelzálogkibocsátó jelzáloghitel intézet veheti igénybe, amennyiben a következő célok valamelyikét finanszírozza: lakás vásárlása, építése, bővítése, korszerűsítése. A kormányrendelet a hitelügylet
adósaira
bizonyos
szabályokat
meghatározott,
melyek
közül
a
leglényegesebbek a következők: - adás- vétel esetén az eladó és a vevő nem lehetnek közeli hozzátartozók, illetve élettársak - legalább az egyik adósnak támogatott személynek, vagy pedig engedéllyel rendelkező külföldinek kell lenni - a hitelügyletben részt vevőknek fennálló államilag támogatott hitelük nem lehet, illetve ha van, akkor 360 napon belül vissza kell fizetniük A támogatás igényelhető fedezet, illetve jövedelem alapon is. Legfeljebb 20 évre vehető igénybe, összege pedig nem lehet több lakás építése, illetve új lakás vásárlása esetén 15 millió forintnál, használt lakás vásárlása, bővítése, korszerűsítése esetén pedig 5 millió forintnál. Minimális összege egy millió forint lehet, maximum pedig a fedezetül szolgáló ingatlan, vagy ingatlanok együttes hitelbiztosítéki értékének 70%-a. A kamattámogatás mértéke jelenleg megegyezik az állampapírhozam 60%-ával új lakás vásárlása vagy építése tekintetében, 40%-ával használt lakás vásárlásánál, bővítésénél, korszerűsítésénél. (221/2003. (XII.12.) számú Kormányrendelet, 2.§) Magukat az állampapírokat az Államadósság Kezelő Központ teszi közzé havi rendszerességgel, s iránymutató hozamként a közzétételt megelőző három hónapban tartott állampapír- aukciókon kialakult átlaghozamok az adott aukción elfogadott mennyiségekkel súlyozott számtani átlagát kell figyelembe venni. A támogatás mértékét a hitelügylethez kapcsolódó jelzáloglevél-sorozattal azonos futamidőre kell meghatározni.
34
Általános kamattámogatású jelzáloghitelt egy személy több lakáshoz is igényelhet, de az ügylethez kiegészítő kamattámogatás nem vehető igénybe. Lakás bővítése esetén a kölcsön akkor is igénybe vehető, ha az igénylőnek ugyanezen lakás vásárlását vagy építését finanszírozó államilag támogatott kölcsöne még fennáll. Ez esetben a bővítési kölcsön összege nem haladhatja meg az 5 millió forint és a korábban már folyósított kölcsön szerződéskötés-kori összegének különbözetét. A kamattámogatás mértéke megegyezik új lakás építésénél, vásárlásánál a támogatás alapjául szolgáló jelzáloghitel-ügylet forrását képező, még nem törlesztett jelzáloglevelek kamatával, használt lakás vásárlásánál, bővítésnél, korszerűsítésnél ennél 1 százalékponttal kevesebb, de legfeljebb új lakás építésénél, vásárlásánál a jelen bekezdés szerinti állampapírhozam 105%-a, használt lakás vásárlásánál, bővítésnél, korszerűsítésnél az így számítottnál 1 százalékponttal kevesebb. Amennyiben a jelzáloglevél kiegészítő kamattámogatású kölcsön forrásául szolgál, a kamattámogatás 3 százalékponttal kevesebb, mint a fentiek szerinti támogatás.(forrás: www.origo.hu) Az FHB Rt.-vel kötött együttműködési megállapodás alapján az Erste Bank Hungary Nyrt. által jelen konstrukcióban folyósított lakáscélú hiteleket az FHB Rt. refinanszírozza oly módon, hogy a hitelek fedezeteként szolgáló ingatlanokra alapított önálló jelzálogjogokat megvásárolja. A felvásárolt önálló jelzálogjogok fedezete mellett jelzáloglevelet bocsát ki, melyek után a lakáscélú támogatásokról szóló Kormányrendelet szerint jelzáloglevél kamattámogatást érvényesít a Magyar Állammal szemben. Az Erste Bank által kínált kamatokat, költségeket, jutalékokat az alábbi táblázat mutatja: 11. számú táblázat Új lakás vásárlására, építésére
Támogatott kamat
Használt lakás vásárlása, bővítése, korszerűsítése esetén
Mindhárom kamatperiódus
Mindhárom kamatperiódus
esetén: évi 5,86%
esetén: évi 7,41%
(THM 8,67%)
(THM 10,37%)
Kezelési költség
havi 0,17%
35
Értékbecslési díj
Folyósítási jutalék
31 200 Ft
Az igényelt kölcsönösszeg 1,5%-a, minimum 25 000 Ft, maximum 150 000 Ft
Rendelkezésre tartási
évi 1,00%
jutalék Refinanszírozást
Mindhárom kamatperiódus
Mindhárom kamatperiódus
megelőző időszak kamata
esetén: évi 5,86% + 6%
esetén: évi 7,41% + 6% Forrás: Erste Bank honlapja
Azért érdemes ezt a konstrukciót választani, mert: - a bank a hitelkonstrukciót államilag támogatott kamatkondíciókkal kínálja - forintban igényelhető, így az árfolyamkockázat elkerülhető - a hosszú türelmi idő biztosított (Forrás: Erste Bank) Kiegészítő kamattámogatás Kiegészítő kamattámogatást csak új lakás vásárlására, vagy építésére lehet igénybe venni. Építés esetén a telekár nélküli, ám az általános forgalmi adót tartalmazó építési költség a 30 millió forintot nem haladhatja meg, új lakás vásárlásánál az adás- vételi szerződésben szereplő összegnek kell ennél kevesebbnek lennie. Ezt a támogatási formát házaspár, vagy pedig gyermeket egyedül nevelő támogatott személy veheti igénybe, továbbá, hogy a kölcsönnel érintett ingatlanban legalább 50%-os tulajdoni hányaddal kell rendelkeznie. A kölcsön minimális összege 500 000 forint lehet, maximum pedig 15 millió forint. A felvehető kölcsön összege nem haladhatja meg a fedezetül szolgáló ingatlan együttes hitelbiztosítéki értékének 80%-át, de maximum a vételár összege lehet. Az ingatlan teljes építési költsége általános forgalmi adóval együtt, de telekár nélkül számítva nem támogatott kölcsöne lehet. A kamattámogatás mértéke megegyezik az állampapírhozam 36
60%-ával. A kiegészítő kamattámogatásra szerzett jogosultság a kölcsönszerződés megszűnéséig változatlan feltételekkel marad fel. A kamatperiódus 1 és 5 év között lehetséges, mely nem változik a futamidő végéig. Az Erste Bank által kínált kiegészítő kamattámogatás érvényben lévő kondíciói: 12. számú táblázat Kamat
Mindkét kamatperiódus esetén: évi 4,99% (THM 8,10%)
Kezelési költség
havi 0,21% Forrás: Erste Bank honlapja
Ha összevetjük a két kamattámogatási formát, akkor megállapítható, hogy a kezelési költség ennél a hitelnél magasabb, ám kamat szempontjából ez kedvezőbb. A felszámított költség és egyéb ellenszolgátatás együttes mértéke nem haladhatja meg: - a változó, illetve legfeljebb egy évig állandó kamatozású kölcsön esetén az Államadósság Kezelő Központ (ÁKK) által havi rendszerességgel közzétett a közzétételt megelőző három naptári hónapban tartott 12 hónapos névleges futamidejű diszkontkincstárjegy aukcióin kialakult átlaghozamok adott aukciókon elfogadott mennyiségekkel súlyozott számtani átlagának 110%-a 4 százalékponttal növelt mértékét, - egy évnél hosszabb időszakra állandó kamatozású kölcsön esetén az ÁKK által havi rendszerességgel közzétett, a közzétételt megelőző három
naptári
hónapban
tartott
ötéves
névleges
futamidejű
államkötvény aukcióin kialakult átlaghozamok adott aukciókon elfogadott mennyiségekkel súlyozott számtani átlagának 110%-a 4 százalékponttal növelt mértékét. A hitel biztosítékai
A fedezetül felajánlott ingatlanokra bejegyzett jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom.
A kölcsönigénylő adóstársként bevont házastársa, vagy készfizető kezesként bevont élettársa.
A kölcsönigénylő adós, az adóstárs, és az esetleges készfizető kezes igazolt havi jövedelme.
37
A fedezetként lekötött ingatlanokra megkötött vagyonbiztosítás, melyekben a hitel futamidejére és összege erejéig a Bank a kedvezményezett.
A hitel igénybevételének feltételei az Erste Bank NyRt-nél :
Jogerős építési engedély és tervdokumentáció megléte.
A sajáterő teljes mértékben felhasználásra került, amelyet a Bankkal szerződéses kapcsolatban álló műszaki szakértő a Bank felé leigazol.
A Bank jelzálogjoga és elidegenítési és terhelési tilalma a fedezetül szolgáló ingatlanra legalább széljegyzetben bejegyzésre került.
Az ügyfél az Erste Bankban lakossági folyószámlát nyitott.
A fedezetként lekötött ingatlanra megkötött vagyonbiztosítás, melyben a hitel futamideje alatt a Bank a kedvezményezett. Az építkezés alatt lévő ingatlanra építésszerelés biztosítást kell kötni.
A hitelösszeg utolsó részletének (300.000 Ft.) folyósítási feltétele a felépült ingatlanra kötött
vagyonbiztosítás
bankfiókban
történő
bemutatása,
amelyben
kizárólagos
kedvezményezettként az ERSTE BANK HUNGARY NYRT. feltüntetésre került. Azért érdemes ezt a hitelkonstrukciót választani, mert: -támogatás lévén kedvező kamatozású -forint alapú, így nincs árfolyamkockázat - életbiztosítással kombinált hitellel is igénybe vehető -türelmi idővel igényelhető -az igénylőnek lehet más ingatlantulajdona is -a hitel igénylése nincs életkorhoz kötve (Forrás: Erste Bank)
Példa a Fészekrakó program gyakorlatban történő megvalósítására 1. Új ház építése esetén Egy 2 gyermekes házaspár, akik eddig a szüleiknél éltek, új házat szeretnének építeni. A 2 gyermek után igénybe tudják venni a lakásépítési kedvezményt, mely 2,4 millió forint vissza nem térítendő állami támogatást jelent.
38
A korábban vásárolt budapesti telek ára, melyet önerőből finanszíroznak, 8 millió forint, a telek nélküli bruttó ár pedig 15 millió forint. A házaspár lakással és korábban felvett, államilag támogatott lakáshitellel nem rendelkezik. Az új ingatlanban együttesen kizárólagos tulajdonjogot szereznek. A beruházás összköltségének legalább 70 %-ról az adóhatóság által minősített vállalkozótól származó számlát mutatnak be. A támogatást igénybe vevő házaspár a következő konstrukciók közül választhat: - Ha a kölcsönt igénybe vevőknek 5,6 millió forint áll a rendelkezésére önerőként, támogatásként pedig a kiegészítő kamattámogatású hitelt választják, mely ebben az esetben 7 millió forint 20 éves futamidővel számolva, akkor a havi törlesztő részletük 61 ezer forint lesz. - Ha a támogatásra jogosult házaspár devizában, svájci frankban szeretné ugyanezt a hitelt felvenni, akkor a 7 millió forintnak megfelelő svájci frank: 42 400 CHF lesz. A futamidő változatlanul 20 év. A havi törlesztőrészletük alacsonyabb ebben az esetben, 54 ezer forint. Azonban számolni kell a devizahitelek kockázatával, esetleges többletköltségeivel (kamat és árfolyam változása, vételi- eladási árfolyam különbözete, konverzió). Magyarországon a hitelfelvételek többsége devizában kerül megkötésre. - Ha a házaspárnak nem áll rendelkezésére az önerő megléte, viszont államilag támogatott hitelekre jogosultak, akkor fenn áll egy olyan konstrukció, melyben igényelhetik a kiegészítő kamattámogatású hitelt, mely ebben az esetben szintén 7 millió forint, az államilag garantált hitelrész pedig 5,6 millió forint. A hitelfelvétel 20 évre szól, havi törlesztőrészletük 49 ezer forint+ 61 ezer forint lesz. Ez a lehetőség akkor áll fenn, ha a hitelt igénybevevők 35 év alattiak, így az új Fészekrakó program keretében megnyíló állami kezesség igénybevételével lehet ezt a kalkulációt elvégezni.
2. Használt lakás vásárlása esetén A házaspár 35 év alatti, gyermektelen, együtt nettó 240 ezer forintot keresnek. A házaspár szeretne használt lakást vásárolni Budapesten. A kiválasztott lakás ára 12 millió forint.
39
Mivel a lakásépítési kedvezményt nem tudják igénybe venni, mert nincs még gyerekük, a megelőlegezett lakásépítési kedvezményt sem igényelhetik, mert az csak új lakás építéséhez vehető igénybe. Az önerő pótlására igénybe vehetik az állami garanciát. 2 millió forint megtakarítással rendelkeznek. Ha a fiatalok jövedelme nem érné el, a Fészekrakó Program által elvárt szintet, kezesként lehetőség nyílik a közeli hozzátartozók bevonására. A házaspár a következő lehetőségek közül választhat: - A fiatalok önerőként 2 millió forinttal rendelkeznek, a Fészekrakó hitel keretében felvett összeg 10 millió forint, mely egyrészt 5 millió forrásoldali és 5 millió forintnak megfelelő devizaalapú hitel. A pár a 20 éves futamidőt választja, így a hitel havi törlesztőrészlete hozzávetőleg 89 ezer forint körül lesz. - Ha a házaspár a kölcsönt svájci frank alapú hitelként venné fel szintén 20 éves futamidőre, akkor havi törlesztőrészlete 76 ezer forint lenne. - Ha a kölcsönt igénylő fiatalok 5 éves türelmi időt szeretnék igénybe venni az előző példa elemei szerint, akkor a kezdeti türelmi idő alatt fizetett havi törlesztőrészlet körülbelül 47 ezer forint lenne. A türelmi idő nem feltétetlenül jó megoldás, hiszen a háztartások többsége nincs felkészülve arra, hogy a későbbiekben magasabb törlesztőrészletet fizessen, a többségük nem képez céltartalékot, sőt a többletjövedelem megléte sem minden esetben válik valóra. Ezért jól át kell gondolni a családnak, hogy a későbbiekben képesek lesznek-e fizetni a magasabb törlesztőrészletet. A Fészekrakó program keretében vásárolt lakást 5 évig nem szabad lebontani, eladni, ellenkező esetben a támogatás összegét vissza kell fizetni. b. Piaci kamatozású lakáscélú hitelek
E típusú hitelek a lakosság azon csoportját célozzák meg, akik nem akarnak, vagy nem tudnak támogatott lakáshitelt felvenni. A támogatott hiteknél drágább megoldást jelentenek, ám igényelhető lakásépítésre, függetlenül attól, hogy saját kivitelezésben vagy megbízás alapján készült, új, illetve használt lakás vásárlására, valamint felújítás
40
finanszírozására. Építés esetén feltétlen szükséges hozzá a jogerős építési engedély megléte. Lakásvásárlás esetén érvényes, ügyvég által ellenjegyzett adásvételi szerződés szükséges. Előnynek számít, hogy az ügyfélnek nem kell igazolni számlákkal a hitelcél összegét és adókedvezményt is igénybe vehet a hitelek után. Azonban elég magasak az egyszeri költségek. A hitelt igényelheti minden 18. életévét betöltött cselekvőképes devizabelföldi természetes személy, aki legalább minimálbért, vagy minimál nyugdíjat tud igazolni és megfelelő ingatlanfedezetet tud felajánlani. A hiteligénylő életkora a futamidő végéig nem haladhatja meg a 68. életévet. A hitel minimális összege 500.000 Ft, illetve 500.000 Ft-nak megfelelő svájci frank vagy euró összeg. A hitel maximum összege az alábbiak szerint változik:
fedezet alapon 50 millió Ft, (telekvásárlás esetén 30 millió Ft), illetve annak megfelelő svájci frank vagy euró összeg. A hitel összege azonban nem lehet több, mint a fedezetül felajánlott ingatlan hitelbiztosítéki értékének - forint alapú kölcsön esetén 85%-a; - svájci frank és euró alapú kölcsön esetén 80%-a; de maximum a vételár/költségvetés 100%-a.
jövedelem alapon nincs értékhatárhoz kötve (telekvásárlás esetén 30 millió Ft, illetve annak megfelelő svájci frank vagy euró összeg), azt a fedezetül szolgáló ingatlan hitelbiztosítéki értéke és az adós háztartásának fizetőképessége határozza meg. A hitel összege azonban nem lehet több, mint a fedezetül felajánlott ingatlan(ok) hitelbiztosítéki értékének - forint alapú kölcsön esetén 85%-a; - svájci frank és euró alapú kölcsön esetén 80%-a; - magas finanszírozású kölcsön esetén 100%-a (kivéve telekvásárlás); de maximum a vételár/költségvetés 100%-a.
A hitel futamideje minimum 1 év, maximum 35 év lehet. A türelmi idő a 15-19 éves futamidejű hitelek esetében minimum 1 év, maximálisan 2 év. A 20 évet meghaladó futamidejű hitelek esetében maximum 5 év lehetséges.
41
A hitelügylet fedezeteként csak Magyarország területén levő per-, teher- és igénymentes, valamint önállóan forgalomképes ingatlan szolgálhat, melynek műszaki állapota végleges. A fedezetként felajánlott ingatlan tulajdonosának a kölcsönigénylő rokoni hovatartozását illetően nincs korlátozása. Az érvényben lévő kamatok, díjak és jutalékok mértékét a következőtáblázat mutatja. 13. számú táblázat •
Forint esetében: évi 12,50% (THM 17,29%)
•
Svájci frank esetében: 1 éves kamatperiódusnál évi
Kamat
4,49% (THM 7,15%), 6 hónapos kamatperiódusnál évi 4,10% (THM 6,72%)
Kezelési költség Folyósítási jutalék
•
Euró esetében: évi 4,50% (THM 8,90%)
•
Forint és euró esetében: havi 0,25%
•
Svájci frank esetében: havi 0,125%
Az igényelt kölcsönösszeg 1,5%-a, minimum 25 000 Ft/150 CHF/100 EUR, maximum 150 000 FT/900 CHF/ 600 EUR Pénzügyi teljesítéssel járó szerződésmódosítás esetén
Szerződésmódosítási
előtörlesztésnél 30 000 Ft, végtörlesztésnél 50 000 Ft
díj
Pénzügyi teljesítéssel nem járó szerződésmódosítás esetén 15 000 Ft A bankkal szerződéses kapcsolatban álló értékbecslők által
Értékbecslési díj
felszámított egyszeri díj, mely nem lehet több 30 000 forintnál Forrás: Erste Bank honlapja
A táblázat alapján látható, hogy a forintban felvett hitelek Teljes Hiteldíj Mutatója magasabb, mint a svájci frankban felvehető lakáshiteleké. Ebből adódóan hazánkban még mindig a deviza-alapú hitelek a népszerűebbek. Azonban az ügyfelet más költségek is terhelhetik, melyek az alábbiak lehetnek: -közhiteles tulajdoni lap másolatának díja -az értékbecslés felülvizsgálati díja, -TAKARNET lekérdezés díja, -közjegyzői okiratba foglalás díja -vagyonbiztosítási díja, illetve az életbiztosítás díja.
42
A törlesztőrészlet (kamat + tőke + kezelési költség) összegét az ügyfél lakossági forint bankszámlájáról, vagy devizaszámlájáról fizeti meg.
A hitel biztosítékai a következők lehetnek: - a fedezetül felajánlott ingatlanra bejegyzett jelzálogjog - a kölcsönigénylő, illetve a kölcsönigénylővel egy háztartásban élő házastárs/élettárs igazolt havi nettó jövedelme. A házastár/élettárs kötelező Adósként bevonásra kerül a hitelügyletbe. - a fedezetként lekötött ingatlanra megkötött vagyonbiztosítás, melyben a hitel futamideje alatt a Bank a kedvezményezett.
A hitel folyósításának feltételei: - érvényes, közokiratba foglalt kölcsön- és jelzálogszerződés vagy tartozáselismerő nyilatkozat; - az ügyfél rendelkezik Erste Banknál vezetett lakossági bankszámlával / devizaszámlával, ahonnan a kölcsön törlesztése történik; - az illetékes földhivatalnál a jelzálogjog határozattal bejegyzésre került vagy a bejegyzési kérelem a tulajdoni lapon legalább széljegyként szerepel; Az ügyfél a fedezetül szolgáló ingatlan(ok)ra a vagyonbiztosítást megkötötte, és kötvényt bemutatta, abban kedvezményezettként az ERSTE BANK HUNGARY NYRT. feltüntetésre került. A hitel folyósítása történhet: Forint alapon: egyösszegben történik, Ft-ban az eladó adásvételi szerződésben megjelölt számlájára. Svájci frank és euró esetében: egyösszegben történik o Ft-ban történik az eladó számlájára. A Bank lakossági jelzálogalapú kölcsönügyleteinél alkalmazott folyósítási árfolyam a folyósítás napján érvényes számlakonverziós vételi árfolyam. o vagy svájci frankban, illetve euróban az eladó devizaszámlájára. Azért érdemes ezt a hitelkonstrukciót választani, mert: -nem szükséges a hitelcél összegét számlákkal igazolnia az ügyfélnek
43
-kedvező kamatozású, hosszú türelmi idővel is igénybe vehető -devizában is igényelhető, így a visszafizetendő törlesztőrészlet alacsonyabb (Forrás: Erste Bank)
c. Megtakarítással kombinált lakáshitelek
Az Erste Bank Hungary Nyrt. kétféle kombinált lakáshitelt kínál. Az egyik az életbiztosítással kombinált jelzáloghitel, a másik a lakástakarékpénztári termékkel kombinált jelzáloghitelek.
Életbiztosítással kombinált jelzáloghitelek Ez a termék egy jelzáloghitel és egy befektetési egységhez kötött életbiztosítás kombinációja. Az ügyfélnek havonta csak a kamatot és a kezelési költséget kell a bank számára megfizetnie, tőketörlesztés helyett az Erste Sparkassen Biztosítónak biztosítási díjat kell fizetnie. Ezt az összege az ügyfél döntése alapján a biztosító befekteti a választható
eszközalapokba.
Ez
azonban
kockázatokat
hordozhat
magába.
A
termékkombináció igényelhető lakóingatlan építésére, vásárlására, bővítésére, felújítására, korszerűsítésére, illetve szabad felhasználásra. A hitel futamideje 20 év. Az ügyfél nem csak az újonnan kötött, hanem a már meglévő biztosítási szerződése esetén is igénybe veheti. Ilyenkor a futamideje rövidebb lesz. Azért érdemes ezt a hitelkonstrukciót választani, mert: - a biztosítás értéke várhatóan minden kifizetéskor meghaladja az esedékességkor törlesztendő összeget, ami devizakockázatot ellensúlyozhat; a lejárati többletmegtakarítás az ügyfélé. - a biztosítás kockázati része rugalmasan alakítható - a biztosítás miatt az ügyfél maximum 100 000 Ft/év személyi-jövedelemadó visszaigényléssel élhet, így az összességében kifizetendő összeg kevesebb, mint egy „normál”, annuitásos hitelnél. - akár 220 000 Ft éves adókedvezmény (az éves jövedelemkorlátot figyelve) a futamidő első 5 évében (biztosítás után járó adókedvezmény + lakáshitelek után járó adókedvezmény)
44
- amennyiben a következő évi biztosítási díját (vagy díjaiból többet) az előző év dec. 31-éig utalja át, úgy maximalizálhatja az igényelhető biztosítási adókedvezményét adott évre. (Forrás: Erste Bank) Lakástakarék-pénztári (LTP) termékkel kombinált jelzáloghitelek Az ügyfél lakáscélú- vagy szabad felhasználású hitele mellé Fundamenta-Lakáskassza (FLK) Lakás-takarékpénztári szerződést köthet, mely igényelhető új lakás építésére, vásárlására, illetve használt lakás vásárlására és felújítására. Az LTP szerződésre befizetett havi megtakarításokat, az ehhez járó állami támogatást, valamint kamatait az ügyfél lakáshitele előtörlesztésére fordíthatja. Vagyis az LTP megtakarítási időszaka alatt a banki kölcsön türelmi idős. Az érintett termékhez maximum öt darab LTP betét-megtakarítás köthető. A hitel futamideje devizanemtől függetlenül lakáscélú hiteleknél minimum 10 év, maximum 35 év. A futamidő két fő szakaszra osztható. Van a türelmi idős és az annuitásos része. Ezek együttesen képezik a teljes futamidőt. Szakaszos folyósítású ügyleteknél a türelmi időbe a rendelkezésre tartási idő is beletartozik. Fontos tudni, hogy a FLK szerződés kedvezményezettje a célingatlanban egyben tulajdonos is kell, hogy legyen, illetve tulajdont kell szereznie. Azért érdemes ezt a hiteltípust választani, mert: - a megtakarítási időszak alatt akár 15 %-kal alacsonyabb törlesztési kötelezettség hárul az ügyfélre a normál (annuitásos) hitelkonstrukciókhoz képest - a betét-megtakarítás ideje alatt az ügyfél hitele türelmi idős, vagyis a bank felé csak kamatot és kezelési költséget fizet - a Lakástakarék megtakarítási számlára befizetett betétek után évente 30 %-os, maximum 72.000 Ft állami támogatás jár - a 15 %-os törlesztőrészlet-különbözet révén a tervezett havi törlesztőrészlet változatlanul hagyása mellett magasabb hitelösszeg igényelhető - 8 éves lakás-előtakarékossági betét esetén, szabad felhasználású jelzáloghitel is igényelhető alacsonyabb törlesztőrészlettel. (Forrás: Erste Bank )
45
A hiteligénylés általános feltételei Ahhoz, hogy valaki egyáltalán lakáshitelt tudjon igényelni, teljesülnie kell bizonyos minimális követelményeknek. A legtöbb hitelintézetnél ezek a kritériumok megegyeznek, eltérés csak a lejáratkori előírt korhatárban, illetve a munkaviszonyra vonatkozó előírásokban lehetnek. Az Erste Bank NyRt. általános feltételei: - a kölcsönügylet alanyai nagykorú, cselekvőképes személyek lehetnek, akik a hitel futamideje alatt a 68. életévüket nem töltik be. Ha házaspár igényel lakáshitelt, elegendő, ha az egyik személy nem tölti be az előírt korhatárt. Ha a hitel futamideje alatt a házaspár mindkét tagja betölti az említett 68 éves korhatárt, lehetőség van egy olyan adóstárs bevonására, aki nem tölti be ezt a korhatárt. - az igénylők nem szerepeknek a nem hitelezhető adósok listáján (BAR-lista) - folyamatos, legalább három hónapja tartó munkaviszony igazolása szükséges, a munkaviszonyból származó jövedelem eléri a mindenkori nettó minimálbér összegét. Ha a kölcsönigénylő jövedelme vállalkozásból származik, akkor szükségszerű az előző évi Személyi Jövedelem Adó bevallás, vagy a negyedévente teljesített Társadalombiztosítási járulék befizetéséről szóló bizonylaton szereplő TB járulék egy hónapra vetített összegének meg kell felelnie a mindenkori havi minimálbér járulékának. -
jövedelemigazolás,
vagy
a
jövedelemátutalást
igazoló
utolsó
3
havi
folyószámlakivonat, vagy nyugdíjszelvény és a nyugdíj jogcímének igazolása. Önadózó, egyéni vállalkozó, illetve társas vállalkozás tulajdonosa esetében az Adóhatóság által igazolt jövedelem, valamint az APEH igazolása a köztartozások megfizetéséről. - állami támogatású hitel esetén az adósnak, adóstársnak, illetve ezek házastársának, élettársának, és szülői felügyelet alatt álló kiskorú gyermekeknek, valamint az együttköltöző családtagjainak államilag támogatott lakásépítési, vásárlási, -bővítési kölcsönük nem áll fenn, ha igen, akkor nyilatkozniuk kell arról, hogy a fennálló kölcsönt a folyósító hitelintézetne4k az új kölcsönszerződés aláírását követő 360 napon belül visszafizetik. 46
Az Erste Bank által kínált lakáshitelek folyósításának feltételei a következők: A
hitel
folyósításához
szükséges
érvényes,
közokiratba
foglalt
kölcsön-
és
jelzálogszerződés vagy tartozáselismerő nyilatkozat. Az ügyfélnek rendelkeznie kell az Erste Banknál vezetett lakossági bankszámlával, igény esetén más devizanemű devizaszámlával is. Az illetékes földhivatalnál be kell jegyezni a bank jelzálogjogát vagy a bejegyzési kérelemnek a tulajdoni lapon elég ha a széljegyen szerepel. Az ügyfélnek vagyonbiztosítást kell kötnie a fedezetül szolgáló ingatlanokra, kedvezményezettként az Erste Bank Hungary Nyrt. kell feltüntetnie. Illetve az építkezés alatt lévő ingatlanra építés-szerelés biztosítást kell kötni. A sajáterőt teljes mértékben fel kell használni építéskor, melyet a bankkal szerződéses kapcsolatban álló értékbecslő a bank felé igazol. Lakás vásárlásakor pedig igazoltan meg kell fizetni az eladónak. Fedezet alapú hitelek esetében fedezeteként csak Magyarország területén lévő per-, teher- és igénymentes, valamint önállóan forgalomképes ingatlan szolgálhat, melynek műszaki állapota végleges. Az Erste Bank Hungary Nyrt. az alábbi ingatlanokat fogadhatja el fedezetként: Hitelcélját képező ingatlan esetében: lakás, családi ház, sorház, ikerház, üdülő, illetve hétvégi ház. Kiegészítő ingatlanfedezet esetében a fent említetteken kívül: építési telek, vendéglátó, kiskereskedelmi egység és városban található, önálló helyrajzi számmal rendelkező garázs. A törlesztőrészletet, amely a kamat, a tőke és a kezelési költségből tevődik össze az ügyfél lakossági forint bankszámlájáról, vagy devizaszámlájáról fizeti meg. A törlesztőrészleteket annuitással állapítja meg a bank. Az adós a futamidő alatt havi egyenlő törlesztő részlet megfizetésére köteles. A törlesztés lehet: -halasztott tőketörlesztésű, türelmi idős ( a türelmi idő alatt normál kamatszámítás van érvényben, vagyis csak kamat és kezelési költséget fizet) -egyenletes törlesztésű a folyósítástól számítva, illetve -rendelkezésre tartási idővel nyújtott, annak elteltét követően egyenlő törlesztő részletben fizetendő. 47
V. Lakáshitelezési folyamat A kölcsönügylet szereplői A bankon kívül a kölcsönfelvevő (adós), adóstárs, zálogkötelezett, készfizető kezes lehet a kölcsönügylet szereplője. Adós: az a személy, aki a rendelkezésére bocsátott kölcsönösszeget köteles a szerződés szerint visszafizetni. Adóstárs: kötelezően adóstárs lesz az ingatlanvásárlás esetén a megvásárolandó ingatlanon tulajdoni hányadot szerző személy, építés esetén az építési telek tulajdonosa. Az adóstársakat ugyanazon szerződés szerinti jogok illetik meg, és mint az adóst, kötelezettségek terhelik. Jövedelmét, mint az adósét, szintén figyelembe veszik. Házastársat, élettársat minden esetben kötelező bevonni. Zálogkötelezett: a fedezetül felajánlott ingatlan tulajdonosa. A zálogszerződésben a bank, mint zálogjogosult szerepel. Amennyiben a kölcsön adósa a szerződésben szereplő kötelezettségeinek nem tesz eleget, akkor a bank, mint zálogjogosult a tartozás erejéig a zálogul lekötött vagyontárgyból kielégítheti követeléseit. Készfizető kezes: arra vállal kötelezettséget, hogy amennyiben az adós, adóstárs nem teljesíti fizetési kötelezettségeit, akkor ő teljesít. egyszerű készfizető kezes: biztosítékként csak jövedelmét ajánlja fel komplex kezes: jövedelmével, felajánlott ingatlanával egyaránt felel dologi adós: csak ingatlanát ajánlja fel, jövedelmét nem (Forrás: Erste Bank Jelzáloghitelezési kézikönyv) A lakáshitelezési folyamat legfontosabb lépései1 Tájékoztatás, előzetes adósminősítés Az ügyfél/közvetítő érdeklődésére a tanácsadó - irányított kérdésekkel - felméri az ügyfél igényeit, tájékoztatja a termékekről és kondíciókról, a kapcsolódó jogszabályi előírásokról, valamint egyezteti, hogy az igényelt termékre vonatkozóan a KO kritériumok (kizáró okok) valamelyike feltételezhetően fennáll-e az ügyfél esetében, illetve az ingatlanfedezet 1
Forrás: Interjú az Erste Bank tanácsadójával
48
szerepel-e területi/települési tiltólistán, valamint a temékszabályzatban meghatározott típusnak megfelel-e. A tárgyalás alapján megállapítják, hogy az ügyfélnek milyen hiteltermék ajánlható, valamint melyik a legmegfelelőbb számára, illetve a tanácsadó ismerteti a hitel járulékos költségeit. A hitelképesség megállapítása érdekében az ügyintézők lefuttatnak egy adósminősítési programot, és előzetes számításokat végeznek az ingatlanfedezettel kapcsolatban. Jövedelem-alapú hitelezés esetében az ügyfél hitel- és fizetőképességét vizsgálja a bank. Az adható kölcsönösszeg-limit azt a havi törlesztőrészlet nagyságot jelenti, mellyel az ügyfél maximális terhelhető. A hiteligény benyújtása előtt a hiteligénylő hitelezhetősége a banki adatbázisban és a BAR- rendszerben, a nemfizető adósok listáján ellenőrzésre kerül. Ha az ügyintéző mindent rendben talált, akkor a tanácsadó egy termékcsomagot ad át az ügyfélnek, mely tartalmazza a kölcsönkérelemmel benyújtandó dokumentumok jegyzékét is. A személyes dokumentumok mellett a kölcsönigénylő köteles benyújtani - munkáltató igazolást, - folyószámla-kivonatot, közüzemi számlát, - a tulajdoni lapot, mely rendezett, 30 napnál nem régebbi, - lakás, lakóingatlan vásárlása esetén ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyző által hitelesített, a földhivatalba érkezett adásvételi szerződést, - lakás építése, bővítése, felújítása, korszerűsítése esetén a jogerős, érvényes építési engedélyt, költségvetést az építési munkákról, - osztatlan közös tulajdonú épület esetén a használati jog megosztásáról szóló ügyvéd által ellenjegyzett megállapodást, - még nem albetétesített társasház esetén társasházi alapító okiratot, - alaprajz vázlatot, földhivatali helyszínrajzot, - 10 évnél fiatalabb ház esetén használatba vételi engedélyt, - vásárlásnál az elővásárlási jogról szóló lemondó nyilatkozatot. Kölcsönkérelem befogadása és a kölcsönigénylő azonosítása A tanácsadó befogadja az ügyféltől a Kölcsönkérelmi nyomtatványt és az összes szükséges dokumentumot, majd a beérkezett dokumentumok teljeskörűségét és kitöltöttségét ellenőrzi a check- lista alapján. Lepecsételi a kérelem eredeti példányát az érkeztető bélyegzővel és elhelyezi az ügyféldossziéba. A tanácsadó kitölteti az ügyféllel a befogadási nyilatkozatot és átadja neki. Majd elvégzi az ügyfél azonosítását személyes okmányai 49
alapján, rögzíti az ügyfél adatait a Symbols rendszerben ( mely az Erste Bank adatrögzítő rendszere), majd az ügyfél adatlapot aláíratatja. Továbbítja az ügylet szereplőinek BAR, feketelista, munkáltatói igazolás ellenőrzéséhez, valamint tulajdoni lap lekéréséhez szükséges adatait a belső rendszernek, ami elvégzi a felsorolt feladatokat és értesíti a fiókot az eredményekről. Értékbecslés Lakáshitel nyújtása kizárólag csak a megfelelőnek ítélt fedezet rendelkezésre állása esetén engedélyezhető. Ingatlanfedezetként a bank csak a Magyarország területén lévő önállóan forgalomképes és tehermentes ingatlant fogad el. A lakáshitel nyújtása kizárólag a bank által meghatározott minimális hitelbiztosítéki értéket elérő ingatlanoknál lehetséges. A tanácsadó megrendeli az értékbecslést az ingatlanszakértői megrendelési program segítségével, majd az értékbecslő időpontot egyeztet az ügyféllel. Mihelyt megérkezik az értékbecslés, elvégzi az ügylet minősítési műveletét az értékbecslés adatainak figyelembevételével a bank rögzítő rendszerében. Az értékbecslő dokumentum tartalmazza az ingatlan adatait, a piaci értéket, és az ebből megállapított hitelbiztosítéki értéket. Az elemzés megállapítja, hogy az ingatlan piacképes, önállóan forgalomképes-e, ezen túl különböző kockázati tényezőket vesz számításba, mint például a hosszú távú értékállandóságot. Ha a hitelcélként megjelölt épített, vásárolt ingatlan hitelbiztosítéki értéke nem nyújt kellő fedezetet az igényelt hitel összegéhez, további ingatlan fedezetként történő lekötésére van lehetőség, amely maximum 3 ingatlan. Az ingatlanon fennálló tulajdonjogot 30 napnál nem régebbi keltű rendezett tulajdonviszonyokat tartalmazó hiteles tulajdoni lap másolatával kell a hitelfelvevőnek igazolnia. A földhivatallal a fedezetként felajánlott ingatlanra első ranghelyre a bank javára jelzálogjogot, valamint állami támogatású hitelek esetén elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeztetnek be. Az ingatlanfedezet tulajdonosai kötelesek teljes körű kockázatra, minimum az engedélyezett hitelösszege erejéig plusz egy éves járulékaival azonos összeg vagyonbiztosítást kötni az ingatlanra, és azt a kölcsön teljes futamideje alatt fenntartani. Előterjesztés előkészítése, hitelbírálat Amennyiben az ügylet minősítése pozitív, megfelelő, a döntéshozó kockázati szempontokat figyelembe véve dönt a hitel kihelyezhetőségéről, melyet előtte a tanácsadó javaslatával lát el. A Bank alkalmazottja ellenőrzi a rögzített adatokat és értesíti írásban az ügyfelet a döntésről. Ezen kívül számlát nyit az ügyfél részére.
50
A konzorciálisan nyújtott hitelek esetében a hitelszerződéseket minden esetben közjegyzői okiratba kell foglalni. A közjegyző előtti szerződéskötés növeli a hitelezés biztonságát. A bank számára a közjegyzői okirat biztosítja a végrehajtás gyorsaságát nemteljesítés esetén, míg az ügyfél számára védelmet jelent a hitelkamat bank általi önkényes megváltoztatása ellen. Szerződéskötés A szerződéshez szükséges adatokat rögzítik a SZEKÉR-ben. Az ügyfél beküldi a szerződéskötési feltételek teljesülését igazoló dokumentumokat, a tanácsadó pedig ellenőrzi, hogy az összes szerződési feltétel teljesül e. Majd időpontot egyeztet az ügyféllel és a közjegyzővel egyaránt, és elküldi a szerződést a közjegyzőnek. Ezek után megtörténik a kölcsön- és jelzálogszerződés aláírása az ügyfél, a bankfiók aláírási jogosultság szerinti dolgozója, 2 tanú és adott esetben a közjegyző által. Folyósítás Megvizsgálják a folyósítási feltételek meglétét, a tanácsadó átadja a teljes hiteldossziét a Hitel- Adminisztrációs Osztály Jelzáloghitelezési Csoportjának, amely meghozza a döntést a folyósításról. A folyósítás automatikusan történik az ügyfél folyószámlájára a hitelrendszeren keresztül. Majd a hiteldossziét visszaküldik a bankfiókba, ahol megtörténik az irattározása az ügylet végén. Lakásvásárlásnál a kölcsönt igénylő a banknál lévő folyószámlájáról kerül elutalásra a kölcsönösszeg, az eladó adás-vételiszerződésben feltüntetett folyószámlájára. Monitoring Végül központi és fióki szinten történik az ügyletmonitoring, vagyis az ügylet gondozása és a késedelmesen vagy egyáltalán nem teljesítés esetén történő eljárás. Ha az ügyfél tartósan nem tud, vagy nem akar törleszteni többszöri felszólítás után sem, akkor végrehajtási eljárás veszi kezdetét. Az ingatlan kikiáltási ára az értékbecslés során becsült érték lesz, az árverésen ennek legfeljebb feléig, ha az a tulajdonos egyetlen lakóingatlana, akkor 70%-ig szállítható le az ára. Devizaalapú lakáshitelek esetében a fedezeti arány nyomon követése is szükséges. A tartozást ugyanis valutában tartják nyilván, az árfolyammozgás hatására ez az érték változik. Kedvezőtlen árfolyammozgás esetén előfordulhat, hogy a kölcsöntartozás forintban számított összegének és a kölcsön biztosítékául szolgáló ingatlanon forintban megállapított fedezeti értékének aránya meghaladja az előírt hitel/ fedezet arányt. Ebben az esetben a bank további biztosítékokat követelhet, illetve a kölcsönt forintalapúvá konvertálhatja a fedezeti arány további romlásának elkerülése érdekében. 51
VI. Összehasonlítás a versenytársak ajánlataival Ebben a fejezetben az Erste bank által kínált lakáshitel-feltételeket hasonlítom össze más pénzintézetek lakáshiteleivel. Választásom a lakáshitel-piacon legnagyobb részesedéssel bíró hitelintézetekre esett: a Kereskedelmi- és Hitelbank, a Raiffeisen Bank, az OTP Bank, a Budapest Bank és a CIB Bank. Minden bank más hitelezési, árazási politikát helyez előtérbe, annak érdekében, hogy értékesítse termékeit. Ezért különböző kedvezményeket, akciókat nyújtanak ügyfelei számára, hogy terméküket vonzóbbá tegyék. Sok esetben elengedik a hitelbírálati díjat, a folyósítási és szerződési költségeket, vagy egyszerűen kedvezőbb feltételek mellett nyújtanak deviza alapú hiteleket. A lakáshitelek felvételének többsége devizában történik, mivel
kamatuk
alacsonyabb
árfolyamgyengülésének
kell
a
forinthitelek
bekövetkeznie
kamatánál.
ahhoz,
hogy
a
A
forint
deviza
jelentős
alapú
hitel
törlesztőrészlete elérje az ugyanolyan összegű forinthitel törlesztőrészletét. Kiegészítő kamattámogatott lakáshitelek új lakás építésére, vásárlására 14. számú táblázat
THM Éves kamatláb
Erste
Kereskedelmi
Raiffeisen
Bank
és Hitelbank
Bank
7,8%
6,5%
7,03%
4,8%
3,99%
Kezelési
havi
költség
0,21%
A hitel összege Futamideje
500 00015 millió Ft
2
1-35 év
OTPBank
Budapest
CIB Bank
Bank 7,37%-
7,31%-
6,63%-
7,57%
7,53%
7,40%
5,5%
4,95%
3,91%
3,89%
2%/év
havi 0,1%
2%/év
2%/év
2,4%/év
1-15 millió
1-15
1-15
1-15
Ft3
millió Ft
millió Ft5
millió Ft6
Max.20 év
2-35 év
7-20 év
1-35 év
2
Maximum a Hitelbiztosítéki érték 80%-a Maximum a Hitelbiztosítéki érték 90%-a 4 Maximum a Hitelbiztosítéki érték 70%-a 5 Maximum a Hitelbiztosítéki érték 70%-a 6 A vételár maximum 70%-a 3
52
500 00015 millió Ft
4
5-25 év
A bankok ajánlatainak összehasonlítása során érdemesebb a Teljes Hiteldíj Mutatót figyelembe venni, mert az alacsony kamatot ellensúlyozhatja a magas kezelési költség. A THM a hitellel kapcsolatos összes költséget megmutatja az éves időszakra vonatkozóan. A devizahitelek THM-je tartalmazza a vételi és eladási árfolyam különbségéből eredő költséget és az egyes bankok által alkalmazott külön konverziós díjat is. Az esetleges árfolyam- vagy kamatváltozásról, és az emiatt megváltozott törlesztőrészletekről nem ad információt. A THM lakáscélú hitelek esetében egységesen 5 millió forintos, 20 évre szóló hitelekre vonatkozik.( PSZÁF: Devizahitelek kiadvány) A kiegészítő kamattámogatott lakáshitelek új lakás vásárlása esetében elmondható, hogy a CIB Bank és a Kereskedelmi- és Hitelbank kondíciói a legkedvezőbbek, ha a Teljes Hiteldíj Mutatót vesszük figyelembe. E tekintetben az Erste bank által kínált lakáshiteleknek a legmagasabb a THM-je. A Budapest Bank és az OTP közel azonos feltételű THM-mel rendelkezik. E konstrukciót kínáló hitelintézetek kezelési költségei szintén nem mutatnak nagy eltérést, megállapítható, hogy a legtöbb pénzintézet évi 2%-ot számít fel a kifolyósított hitelek után. A díjak az év elején fennálló tőketartozás után számítandóak. A kezelési költséget vagy egy évre számolják és elosztják 12-vel, vagy minden hónapban újrakalkulálják. Az Erste bank és az OTP már 500 000 forinttól nyújt kölcsönt ügyfeleinek, és a maximális adható hitel jogszabályban rögzített, minden bank esetében 15 millió forint. A hitelösszeg megállapítása azonban különböző az egyes bankoknál, ha alapjául a fedezetül felajánlott ingatlan hitelbiztosítéki értékét vesszük számításba. A Kereskedelmi – és Hitelbank a fedezetül felajánlott ingatlan 90%-ig nyújt hitelt ügyfeleinek, az Erste bank 80%-ig. Ezt főleg abban az esetben ajánlatos figyelembe venni, ha a fedezetül felajánlott ingatlan piaci értéke nem éri el annak az értékét, mely más régióban magasabb ugyanazon feltételek mellett. Például egy Szabolcs- Szatmár- Bereg megyében felajánlott ingatlan-fedezetet az értékbecslő nem értékel fel annyira, mint egy Pest megyei ingatlant. Ez természetesen több tényező függvénye is lehet. Azonban az ügyfeleknek egyéb költségekkel is számolniuk kell, ha hitelhez szeretnének jutni. Az alábbi táblázat azokat az egyéb, a kezelési költségen kívüli díjakat tartalmazza, melyekről az ügyfélnek célszerű tájékoztatást kérnie tanácsadójától, mielőtt elindítaná hiteligénylését. Ezek a költségek minden banknál eltérő nagyságú lehetnek. Egyes bankok kedvezményeket nyújtanak az ügyfelek részére. Például, ha az ügyfél munkabére meghatározott ideje annál a banknál vezetett folyószámlára kerül jóváírásra, 53
illetve legalább 2 csoportos beszedési megbízással rendelkezik, akkor lehetséges, hogy a bank bizonyos kedvezményekkel nyújtja a felvenni kívánt lakáshitelt, mely többnyire valamilyen költség elengedése formájában nyilvánul meg. 15. számú táblázat7 A bankok díjtételei Erste
Kereskedelmi-
Raiffeisen
OTP
Budapest
Bank
és Hitelbank
Bank
Bank
Bank
CIB Bank
Megállapodás
Hitelbírálati díj
-
a bank és az
A kölcsön
értékbecslő
0,75%-a
25000Ft
-
-
között
Előtörlesztési díj Értékbecslési díj
30000Ft/al kalom 31000Ft
10000Ft 30000Ft
60000Ft100000Ft 30000Ft
1,5%, Folyósítási jutalék
Rendelkezésre tartási jutalék
min.
Szerződésmódos
15000Ft-
ítási díj
50000Ft
4%8
30000Ft
30000Ft
25000Ft
31000Ft
1%
-
évi 2%
-
-
10000Ft
50000Ft
30000Ft
1,5%, 1%
-
25000Ft
évi 1%
35000Ft
min.15000 Ft
évi 0,5%
10000Ft
-
20000Ft100000Ft
A táblázatból kitűnik, hogy minden hitelintézet más költség elengedésére fókuszál. Az Erste bank a hitelbírálati díjat engedi el, míg a CIB Bank ezen túlmenően a folyósítási jutalékot és a rendelkezésre tartási jutalékot is. Ilyen tekintetben a legszigorúbbnak a Kereskedelmi – és Hitelbank tűnhet, ha azonban jobban megnézzük az adatot, akkor látszik, hogy bár igaz, hogy minden költséget felszámol a bank, azonban nem olyan magasabb a díjtételek más vizsgált hitelintézethez viszonyítva. Ha az előtörlesztési díjat
7 8
Forrás: PSZÁF honlap: termék-összehasonlító táblázat Teljes előtörlesztés esetén a fennálló tőkeösszeg 4%-a. Részelőtörlesztés díjmentes.
54
vesszük számításba, megállapítható, hogy lényegesen alacsonyabb az összege más pénzintézethez
viszonyítva,
ugyanakkor
szerződésmódosítási
díja
is
az
egyik
legalacsonyabb. Az értékbecslési díjak a vizsgált hitelintézeteknél közel azonos sávban mozognak, átlagosan 30000Ft értékben. A következő táblázatban a kiválasztott hitelintézetek deviza alapú lakáshiteleinek egy csoportját, a svájci frank alapú hiteleket vizsgálom Teljes Hiteldíj Mutató, éves kamatláb, és kezelési költség szerint. A választásom azért esett a svájci frank alapú lakáshitelekre, mert Magyarországon ez a hitelezési mód a legnépszerűbb a hitelfelvevők körében, a legtöbb hiteligénylés ebben a formában történik. 16. számú táblázat9 Svájci frank alapú lakáshitelek
Erste Bank THM
7%7,59%
Éves
4,5%-
kamatláb
4,89%
Kezelési költség
havi 0,125%
Kereskedelmi- Raiffeisen és Hitelbank 6,84%-6,91% 2,9%
havi 0,042%10
OTP
Budapest Bank
CIB
Bank
Bank
Bank
6,39%-
6,52%-
6,92%
6,59%
4%
3,95%
5,99%
4,69%
havi
havi
Adminisztrációs
havi
0,05%
0,17%
díj: 0%
0,11%
6,32%-6,62%
4,68%6,65%
Az összehasonlító táblázat alapján a Teljes Hiteldíj Mutató szempontjából a legkedvezőbb feltételek mellett a CIB Bank nyújtja deviza alapú lakáshiteleit, melynél már 4,68%-os THM mellett igénybe vehető a svájci frank alapú jelzáloghitel. Ilyen szempontból a legmagasabb THM-mel rendelkező piaci kamatozású lakáshitelt az Erste Bank kínálja, ahol a kamat a 7, 59%-ot is elérheti, mely nem nagyon kedvező ügyfelei számára. Éves kamatláb szempontból kiemelkedően alacsony, ezáltal nagyon kedvező feltételek mellett nyújt hitelt ügyfeleinek a Kereskedelmi- és Hitelbank, míg a Budapest Bank ilyen szempontból drága ügyfelei számára. Azonban ezt a tényt valamennyire kompenzálja a 9
Forrás: PSZÁF honlap: termék-összehasonlító táblázta Amennyiben a munkabér KH bankszámlára érkezik
10
55
Budapest Bank által hirdetett 0%-os adminisztrációs díj. A többi vizsgált bank esetében a kezelési költség közel azonos nagyságrendű. A svájci frank alapú lakáshitelek után az euróban felvehető hitelekről készítettem összehasonlítást, melyet az alábbi táblázat szemléltet. 17. számú táblázat11 Euró alapú lakáshitelek
Erste
K&H
Bank
Raiffeisen
OTP
Bank
Bank 9,91%
8,91%-
8,01%-
8,99%
8,67%
5,00%
4,8%
6,5%
6,95%
Kezelési
havi
havi
havi
havi
költség
0,25%
0,042%
0,01%
0,17%
THM Éves kamatláb
9,46%
9,99%
CIB Bank
6,02%10,75% 5,49% havi 0,22% Min. 4000
A hitel összege12
500 00050 millió Ft
1-30 millió
1-30
Ft
millió Ft
1-30 millió Ft
euró, maximum a bank által elfogadott érték 60%-a
Futamideje
1-35 év
1-20 év
2-20 év
6-25 év
1-35 év
A táblázatból látható, hogy miért inkább a svájci frank alapú hitelek iránt nőtt meg a kereslet a hitelezési piacon. Az euró alapú lakáshitelek THM- e magasabb a svájci frankban nyújtott lakáshiteleknél. Valószínűleg ez az oka annak, hogy az ügyfelek a CHFalapú hiteleket részesítik előnyben. Nagy eltérések nem tapasztalhatóak a vizsgált hitelintézetek kondíciói között. A legjobb THM-el ebben az esetben is a CIB Bank rendelkezik. A legmagasabb THM-ű pénzintézet az euró–alapú lakáshitelek szempontjából 11 12
Forrás: PSZÁF honlap- termék-összehasonlító táblázat A hitel összege és futamideje megegyezik a svájci frank alapú lakáshiteleknél is
56
az OTP, feltételezve, hogy a bank inkább másik két deviza-alapú hitelére koncentrál, sőt leginkább japán yen- alapú Világhitel-konstrukciójára. A svájci frank és az euró alapú devizahitelek mellett újdonságként a japán yen alapú hitelek térhódítása kezdődött meg a hazai piacon is. Jelenleg 2 bank kínálja kedvezményes feltételek mellett ezen konstrukciót. Összehasonlítást végeztem a svájci frank és a japán yen alapú hitelek esetében. Megvizsgáltam a CHF és a JPY árfolyamokat 1997-2007 között. Míg az elmúlt 5 évben a CHF árfolyam egy viszonylag szűk (150-180 HUF/CHF) sávban mozgott, ami körülbelül 20%-os árfolyam kockázatot hordozott magában, addig a JPY 150-290 HUF/JPY sávban mozgott, ami 93,3%-os különbséget is jelenthetett az elmúlt 10 évben. Tegyük fel, hogy az ügyfél 10 millió forintot szeretne felvenni lakásvásárlás céljából 20 évre, melyet megtehet bármely devizafelvételben. 20 éves piaci lakáshitelt szeretne, és feltételezzük, hogy a két hitel kamata megegyezik. Árfolyamkockázata svájci frank esetében 20%, japán yen esetében 90%. Törlesztő részlete mindkét esetben árfolyamsáv alján 68732Ft, azonban eltérés az árfolyamsáv tetején várható, svájci frank esetében 82479Ft, japán yen esetében 132882Ft, ami azt jelenti, hogy a törlesztő részlet differencia CHF esetén 14017Ft/hó, JPY- nél pedig 64150Ft/hó. Így a maximális hitelösszeg- növekedés CHF esetén 2 millió Ft, JPY felvétele esetén pedig 9 millió forint is lehetséges. Ez az árfolyam-ingadozás egy háztartás számára nagyon kockázatos lehet. A lehető legjobb megoldás az, ha lakáshitel-felvétel előtt állunk, ha mindenképpen tájékozódunk arról, hogy mely hitelintézet, milyen feltételek mellett nyújt állami támogatott hitelt, piaci kamatozású hitelt, vagy megtakarítással egybekötött lakáshitelt.
57
Összefoglalás
Az elmúlt évtized során a lakáshitelezés a gazdaság figyelmének középpontjába került. A lakáshitelezés
térnyerése
alapvetően
két
tényezőre
vezethető
vissza.
Egyrészt
egyszerűsödött a lakáshitel felvételének folyamata, olyan lakossági csoportok is igénybe vehették a jelzáloghitelek ezen csoportját, akik eddig valamilyen okból kifolyólag nem jutottak lakáshitelekhez. Másrészről az állami támogatási rendszer kiépítésének hatására megnőtt a kereslet az állami támogatású lakáshitelek iránt. A deviza-alapú hitelek térnyerése, a banki termékpaletta bővítése mind hozzájárult a lakáshitel-piac fejlődéséhez. Véleményem szerint a bankok kihasználják a lakáshitel termékek iránti magas keresletet és a helyzet addig nem fog változni, amíg a piac nem telítődik. Ha már nem fog a hiteltermékek iránti kereslet évi körülbelül 30%-kal bővülni, akkor várható majd, hogy a kínálati oldal érzékelhető mértékben kezd el az árazásban is versenyezni az érdeklődés fenntartásáért. A hitelintézetek közötti éles versenyt mutatja, hogy a bankok egyre több akciós hitelkonstrukcióval jelennek meg a piacon. A bankok szempontjából a hitelek megtérülését számos tényező veszélyezteti -főleg abból adódóan, hogy ezek a konstrukciók lejárati ideje hosszú-, azonban a bankok ezek kivédése érdekében mindent megtesznek. Azonban a háztartásoknak is viselniük kell a hitelek felvételével járó kockázatokat. A legfőbb kockázati tényezőket a devizahitelek hordozzák magukban, mivel ezeknél a kamat-, illetve az árfolyamkockázat is jelen van. Szakdolgozatomban a piaci viszonyok bemutatására az Erste Bank által kínált lakáshitelkonstrukciókat választottam, melyek jól tükrözik a magyarországi piacon jelenlévő helyzetet. Az ügyfélközpontú szemlélet, az elvárt követelmények teljesítése, a versenytársak kihívásai, a minél nagyobb piaci részesedés elérése a legfontosabb feladat a XXI. századi bankok számára. Amelyik bank képes ezen viszonyokhoz alkalmazkodni, annak sikerül talpon maradnia. A hazai strukturális folyamatokat az egyre univerzálisabb bankok felé eltolódás jellemzi.
58
Hivatkozási jegyzék
BAKA – BOROS – DANCSÓ – JÁNOSSI – JÁNOSSY – KARVALITS – KIRÁLY – KOLOSSVÁRY – LIGETI – NYERS – SZARVAS – VARGA – WOLF: Banküzemtan. Budapesti Közgazdaságtudományi és Államigazgatási Egyetem Pénzügyi Intézet, Budapest, 2006 105-133. o. BANKWEB: Kiegészítő kamattámogatás http://bankweb.hu/index.php?modul=isktamhitel Letöltve: 2007.10.10. BANKWEB: Forrásoldali kamattámogatás http://bankweb.hu/index.php?modul=iskjelztam Letöltve: 2007.10.10 BANKWEB: Szociálpolitikai támogatás http://bankweb.hu/index.php?modul=iskszocpol Letöltve: 2007.10.10 BETHLENDI ANDRÁS – BODNÁR KATALIN [2005]: A hazai hitelpiac strukturális változása. Hitelintézeti szemle, 3.sz. 1-21. o. Központi Statisztikai Hivatal: Statisztikai Tükör- Lakossági lakáshitelezés-2007.I félév ERSTE BANK HONLAP [2007] www.erstebank.hu ERSTE BANK LAKOSSÁGI HIRDETMÉNYEI [2007] ERSTE BANK ÜGYFÉLSZABÁLYZATA [2007]
59
HVG: TOVÁBB CSÖKKEN A TÁMOGATOTT LAKÁSHITELEK ARÁNYA ( 2007.04.10) HVG: LAKÁSHITELEK: HOGYAN CSÖKKENTSÜK A TÖRLESZTŐRÉSZLETET? (2007.09.04) HVG: TÍZMILLIÁRDDAL KEVESEBB A FELVETT LAKÁSHITEL ( 2007.07.11) HVG: MILYEN KOCKÁZATOT REJTENEK A LAKÁSHITELEK? (2007.06.05)
Lakásépítési Tájékoztató Központ: Lebénult lakáshitelezés http://ltk.hu/hirek/20061127/lebenult-lakashitelezes Letöltve: 2007.11.24
MNB [2004]: Éves jelentés. Magyar Nemzeti Bank, Budapest. http://www.mnb.hu/engine.aspx?page=mnbhu_evesjel MNB [2005]: Éves jelentés. Magyar Nemzeti Bank, Budapest. http://www.mnb.hu/engine.aspx?page=mnbhu_evesjel MNB [2001a]: Jelentés a pénzügyi stabilitásról. Magyar Nemzeti Bank, Budapest. http://www.mnb.hu/engine.aspx?page=mnbhu_stabil MNB [2001b]: Jelentés a pénzügyi stabilitásról. Magyar Nemzeti Bank, Budapest. http://www.mnb.hu/engine.aspx?page=mnbhu_stabil MNB [2002a]: Jelentés a pénzügyi stabilitásról. Magyar Nemzeti Bank, Budapest. http://www.mnb.hu/engine.aspx?page=mnbhu_stabil MNB [2002b]: Jelentés a pénzügyi stabilitásról. Magyar Nemzeti Bank, Budapest. http://www.mnb.hu/engine.aspx?page=mnbhu_stabil MNB [2003a]: Jelentés a pénzügyi stabilitásról. Magyar Nemzeti Bank, Budapest. http://www.mnb.hu/engine.aspx?page=mnbhu_stabil
60
MNB [2003b]: Jelentés a pénzügyi stabilitásról. Magyar Nemzeti Bank, Budapest. http://www.mnb.hu/engine.aspx?page=mnbhu_stabil MNB [2004a]: Jelentés a pénzügyi stabilitásról. Magyar Nemzeti Bank, Budapest. http://www.mnb.hu/engine.aspx?page=mnbhu_stabil
MNB [2004b]: Jelentés a pénzügyi stabilitásról. Magyar Nemzeti Bank, Budapest. http://www.mnb.hu/engine.aspx?page=mnbhu_stabil MNB [2005a]: Jelentés a pénzügyi stabilitásról. Magyar Nemzeti Bank, Budapest. http://www.mnb.hu/engine.aspx?page=mnbhu_stabil MNB [2005b]: Jelentés a pénzügyi stabilitásról. Magyar Nemzeti Bank, Budapest. http://www.mnb.hu/engine.aspx?page=mnbhu_stabil MNB [2006a]: Jelentés a pénzügyi stabilitásról. Magyar Nemzeti Bank, Budapest. http://www.mnb.hu/engine.aspx?page=mnbhu_stabil Nagyné Vas Erzsébet: A lakáshitelezés intézményi struktúrái, kockázatai Napi-online: Lakásfinanszírozás rendszere http://www.napi.hu/default.asp?cCenter=hitelvalaszto/lakasfin_rendszere.html PSZÁF honlap: Termék-összehasonlító táblázatok http://www.pszaf.hu/engine.aspx?page=pszafhu_pp_valasszontermeket&switchcontent=pszafhu_bankiszolgaltatasok_20050729_19&switchzone=Content%20Zone%204&switch-render-mode=full Letöltve: 2007. 11.20 Origo: Üzleti negyed http://www.origo.hu/uzletinegyed/ingatlan/20010213lakastamogatasok3.html?pIdx=1 Letöltve: 2007.11.24 SZALAY GYÖRGY – TÓTH GYULA [2003]: A lakásfinanszírozás gyakorlata, kapcsolódó kockázatok és azok kezelése a magyar bankrendszerben. Magyar Nemzeti Bank, Budapest 61
http://www.mnb.hu/engine.aspx?page=mnbhu_penzugyi_stab_tanulmanyok&ContentIC=7 943 Letöltve: 2007.10.12 Vörös Tamás: Jelzáloghitelek státusza és várható fejlesztése (2007.04.17) Törvények, rendeletek: 12/2001 (I.31.) Kormányrendelet a lakáscélú állami támogatásokról 79/2003 (VI.6.) Kormányrendelet a lakáscélú állami támogatásokról szóló 12/2001 (I.31.) Kormányrendelet módosításáról 221/2003 (XII.12.)Kormányrendelet a lakáscélú állami támogatásokról szóló 12/2001 (I.31.) Kormányrendelet módosításáról 3/2005 (I.12.) Kormányrendelet
62
MELLÉKLET
63
