Kleiner wonen: kopen of huren? Mr. Kees Roest FB
Inleiding
Kopen of huren. Is deze vraag nu actueel of van alle dag? Vergelijk koophuis en huur huis, maar wel appels en appels, peren met peren vergelijken
Mr. Kees Roest FB
Kopen
• Voor en nadelen bij kopen Hypotheekrente (nu nog) aftrekbaar Woning aanpassen naar eigen wensen Redelijk stabiele uitgaven Eerst verkopen om te verhuizen Rente omhoog, lasten omhoog Eigenaarslasten of servicekosten Mr. Kees Roest FB
Huren
• Voor en nadelen bij huren Wel/geen huurtoeslag Huur opzeggen en vertrekken Minder mogelijkheden woning aanpassen Geen stabiele kosten, jaarlijkse huurverhoging Niet mee delen in waarde verandering woning Mr. Kees Roest FB
Huurtoeslag
• Belangrijkste voorwaarde bij huurtoeslag is geen box III vermogen! • Afhankelijk van inkomen en leeftijd Leeftijd
Huur
23 tot 65
€ 215,50 – € 664,66
Gezamenlijk inkomen € 29.900
65 - >
€ 211,87 – € 664,66
€ 28.225
Mr. Kees Roest FB
Belastingplannen 2013 Mr. Kees Roest FB
Belastingplan 2013
• Dubbele hypotheekrenteaftrek oud en nieuw huis blijft bestaan in 2013 • Hypotheek Blijft ongewijzigd voor bestaande gevallen op 31-12-2012 • 30 jaar maximale aftrek • Bestaande KEW blijft onbelast in box 1 Mr. Kees Roest FB
Wonen
• Nieuwe hypotheek: renteaftrek blijft bestaan, maar alleen als de hypotheek binnen 30 jaar maandelijks wordt afgelost (annuïteit of lineair) • Bestaande hypotheek/oversluiten: renteaftrek (en de gekoppelde spaar- en verzekeringsproducten blijft bestaan • Hypotheek verhogen: voor het extra bedrag gelden de regels van een nieuwe hypotheek • Overdrachtsbelasting gaat structureel naar 2% Mr. Kees Roest FB
Eigen woning
• Bestaande KEW gerespecteerd. Na 31 dec 2012 afgesloten producten vervallen • Nieuwe producten box III ook al bestaat koppeling met hypotheek
Mr. Kees Roest FB
Eigen woningschuld
• Aflossen contractueel verplicht – Aflossingsschema nakomen 360 maanden – Achterstand in jaar er na inlopen mag – Bij fout of correctie in jaar nieuw schema maken Mr. Kees Roest FB
Aflossen in 360 maanden
• Aflossingseis gaat over de maximaal toegestane hoogte van de eigenwoningschuld en niet over het minimaal af te lossen bedrag. Daardoor mogelijk in begin méér af lossen dan annuïtair schema verplicht zou zijn en later minder aflossen.
Niet bancaire leningen
• Extra voorwaarden indien geld wordt geleend bij bijv. eigen BV of familielid • Alleen aftrek bij tijdig doorgeven aan belastingdienst: alle gegevens over de lening en verstrekker
Mr. Kees Roest FB
Voorbeeld
• Stel Wil koopt in 2013 een eigen woning. – Financiering • 50.000 euro (lening I - aflossingsvrij) en • 150.000 euro (lening II annuïteit) In dit geval mag Wil de rente over lening II in aftrek brengen, de rente over lening I niet. Had Wil besloten lening I bij aanvang in 30 jaar lineair af te lossen (en lening II nog steeds in 30 jaar annuïteit), dan had zij zowel de rente over lening I en over lening II in aftrek mogen brengen. Mr. Kees Roest FB
Beschikking aflossingstand
• Speelt als eigenwoningschuld vóór verkoop groter is dan eigenwoningschuld nieuwe woning, of geen eigenwoningschuld meer. • Met beschikking aflossingsstand vastleggen wat oude stand was, indien later weer naar duurdere woning
Problemen met aflossen
• In een jaar te weinig afgelost, in volgende jaar inhalen. • Niet ingehaald als gevolg van onvoldoende betalingscapaciteit. In 2de jaar na aflossingsachterstand nieuw schema overeenkomen voor resterende periode.
Overgangsrecht
• Onherroepelijke schriftelijke overeenkomst tot koop aangegaan 2012 levering 2013. Hypotheek 2013 aangegaan alsnog regeling 2012 • Geldt ook bij koop-aannemingsovereenkomst
Huurverhoging
• Extra huurverhoging bij scheef huurders vanaf 1 juli 2013 – Maximale huurverhoging toepassen van 1% boven de inflatie voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.000 en € 43.000. – Een huurverhoging van 5% boven op de inflatie wordt mogelijk voor huishoudens met een inkomen boven de € 43.000. Het wetsvoorstel dat dit mogelijk maakt, ligt nu ter behandeling bij de Eerste Kamer. Mr. Kees Roest FB
Wonen
• Overdrachtsbelasting na 1 juli 2012 blijft structureel op 2% – Latere verkrijging van aanhorigheden woning ook onder 2% (garage)
• Verlenging door verkoop termijn (alle onroerende zaken) van 6 naar 36 maanden. – Komt ook nog periode bij vanaf 1 september Mr. Kees Roest FB
Kopen of Huren?
• Huis verkopen, hypotheek aflossen, geld innen en dan? Huren? Kopen? • Geen ingewikkelde berekening maken • Gaat om beeldvorming • Hoe lang denken in huis te wonen, horizon bepalen
Mr. Kees Roest FB
Huren
Woning € 300.000 huurprijs € 1.000 2% huurverhoging 4% rente op belegging jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Mr. Kees Roest FB
begin
uit
rente
heffing
eind
165.000,00 157.140,00 148.810,32 139.992,82 130.668,74 120.818,71 110.422,71 99.460,04 87.909,32 75.748,47 62.954,67 49.504,35 35.373,16 20.535,96 4.966,75
12.000,00 12.240,00 12.484,80 12.734,50 12.989,19 13.248,97 13.513,95 13.784,23 14.059,91 14.341,11 14.627,93 14.920,49 15.218,90 15.523,28 15.833,75
6.120,00 5.796,00 5.453,02 5.090,33 4.707,18 4.302,79 3.876,35 3.427,03 2.953,98 2.456,29 1.933,07 1.383,35 806,17 200,51 -434,68
1.980,00 1.885,68 1.785,72 1.679,91 1.568,02 1.449,82 1.325,07 1.193,52 1.054,91 908,98 755,46 594,05 424,48 246,43 59,60
157.140,00 148.810,32 139.992,82 130.668,74 120.818,71 110.422,71 99.460,04 87.909,32 75.748,47 62.954,67 49.504,35 35.373,16 20.535,96 4.966,75 -11.361,27
Kopen en bij lenen
Woonhuis € 300.000, hypotheek € 135.000 overwaarde € 165.000 hypotheekrente 5% jaar
hypotheek 1 135.000,00 2 142.250,00 3 149.962,50 4 158.160,63 5 166.868,66 6 176.112,09 7 185.917,69 8 196.313,58 9 207.329,26 10 218.995,72 11 231.345,51 12 244.412,78 13 258.233,42 14 272.845,09 15 288.287,35
Mr. Kees Roest FB
rente ib teruggave extra last nieuwe stand 6.750,00 -2.000,00 2.500,00 142.250,00 7.112,50 -2.000,00 2.600,00 149.962,50 7.498,13 -2.000,00 2.700,00 158.160,63 7.908,03 -2.000,00 2.800,00 166.868,66 8.343,43 -2.000,00 2.900,00 176.112,09 8.805,60 -2.000,00 3.000,00 185.917,69 9.295,88 -2.000,00 3.100,00 196.313,58 9.815,68 -2.000,00 3.200,00 207.329,26 10.366,46 -2.000,00 3.300,00 218.995,72 10.949,79 -2.000,00 3.400,00 231.345,51 11.567,28 -2.000,00 3.500,00 244.412,78 12.220,64 -2.000,00 3.600,00 258.233,42 12.911,67 -2.000,00 3.700,00 272.845,09 13.642,25 -2.000,00 3.800,00 288.287,35 14.414,37 -2.000,00 3.900,00 304.601,71
Conclusie
• In deze berekening na 15 jaar gelijk, maar is dat zo? • Wat is de emotie bij veel geld op de bank hebben • Moeilijk van het geld af kunnen blijven
Mr. Kees Roest FB
Vragen? Govers Accountants/Adviseurs Eindhoven 040-2504504
