KEUZEVRIJHEID EN IDENTITEIT

KEUZEVRIJHEID EN IDENTITEIT Woonvisie Gelderland, deel b: Anders wonen in de regio

CO NCEPT Gedeputeerde Staten van Gelderland [dag] [maand] 2003

Regiovisie Gelderland (concept d.d. 24-10-2003) - REW/SG/SO/W.Brouwer

COLOFON Woonvisie Gelderland (deel b: Anders wonen in de regio) opgesteld door: Provincie Gelderland Dienst Ruimte Economie en Welzijn Onderafdeling Stedelijke Ontwikkeling

Woonvisie provincie Gelderland

-2-

deel b: Anders wonen in de regio

INHOUDSOPGAVE

Voorwoord Woonbeleid met kwaliteit: in elke regio anders

4

1

Mooi wonen in Gelderland Analyse van de Gelderse woningmarkt

7

2

Anders bouwen in de regio De regionale opgave

12

3

Wonen in de Stedendriehoek Wonen in de Stedendriehoek

19

4

Wonen in de Achterhoek Wonen in de Achterhoek

29

5

Wonen in het Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN) Wonen in het Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN)

39

6

Wonen in Rivierenland Wonen in Rivierenland

49

7

Wonen in de Vallei Wonen in de Vallei

59

8

Wonen op de Noord(west)-Veluwe Wonen op de Noord(west)-Veluwe

69

9

Anders wonen in de regio Alle regio’s op een rij

79


-3-


Voorwoord

Woonbeleid met kwaliteit: in elke regio anders Dit is het tweede deel van het drieluik dat Woonvisie Gelderland heet. Het eerste deel (deel a: Woonbeleid met kwaliteit) omvat onze algemene beleidsvoornemens om te komen tot een woonbeleid met kwaliteit – de omslag van een beleid gericht op de opheffing van kwantitatieve tekorten naar een beleid gericht op kwalitatief passende woningen en woonmilieus voor de Gelderse bevolking van nu en van de toekomst. Het onderhavige tweede deel, getiteld Anders wonen in de regio, is een uitwerking van het algemene deel van de woonvisie op regionaal niveau. Een woonbeleid met kwaliteit vereist immers regionaal maatwerk. Om van dit regionaal gedifferentieerd woonbeleid ook daadwerkelijk tot uitvoering te komen, zullen afspraken worden gemaakt met de regio’s en de daarin vertegenwoordigde gemeenten over de totstandkoming van ‘de juiste woning op de juiste plaats op het juiste moment’. Dit regionaal afsprakenpakket over de ambities en opgaven op het gebied van wonen wordt vastgelegd in het derde deel van de woonvisie, het Kwalitatief Woonprogramma (KWP). Als zodanig vormt het onderhavige deel de schakel tussen het algemene deel van de woonvisie en het KWP.

Inhoudsschets van de woonvisie, deel a

In deel a van de woonvisie wordt, na een schets van relevante ontwikkelingen in beleid en maatschappij, ingegaan op de thema’s ‘keuzevrijheid en zeggenschap’, ‘passend aanbod aan woonmilieus’, ‘wonen, zorg en welzijn’, ‘identiteit en ruimtelijke kwaliteit’ en ‘duurzaamheid’. Daarmee wordt direct duidelijk dat een kwalitatief woonbeleid meer is dan wonen alleen: het hangt samen met vele andere beleidsterreinen. Na de inhoudelijke thema’s is een afzonderlijk hoofdstuk gewijd aan de rol van de verschillende partijen, waaronder de provincie. De woonvisie formuleert tenslotte drie centrale doelen van beleid: • bewoners meer vrijheden en meer kansen bieden om hun woonwensen te realiseren; • een aanbod aan woningen en woonmilieus, dat beter aansluit bij de voorkeuren van bewoners; • de provincie optredend als partner in wonen: stimulerend, ondersteunend en in dialoog met andere actoren in het veld.

‘Geen kwaliteit zonder regionale identiteit’ Inleiding gedeputeerde Peters

foto gedeputeerde Peters

Om hieraan handen en voeten te geven is als slothoofdstuk een actieprogramma 2003-2005 opgenomen. Provinciale Staten zullen jaarlijks worden geïnformeerd over de stand van zaken ten aanzien van de uitvoering van het actieprogramma, waarbij een geactualiseerd actieprogramma voor het betreffende jaar zal worden voorgelegd.

Drieluik

De Woonvisie Gelderland bestaat uit drie delen: • de algemene woonvisie voor Gelderland (deel a: Woonbeleid met kwaliteit); • de regionale woonvisie, inclusief de regionale kwalitatieve woonbehoefte, het zogenoemde referentie-programma (deel b: Anders wonen in de regio); • het provinciaal Kwalitatief Woonprogramma 2000-2009 (deel c), inclusief afspraken met gemeenten. Dit KWP zal het huidige Uitvoeringsprogramma Woningbouw (UVP) 2000 vervangen. Evenals het UVP zal ook het KWP in formele zin een uitwerking zijn van het streekplan.


-4-


‘Woonbeleid met Kwaliteit’, dat is het motto van de woonvisie. Zowel uit diverse rijksnota’s als uit onze contacten met Gelderse gemeenten en marktpartijen blijkt dat er een brede overeenstemming bestaat over de doelstellingen van het woonbeleid zoals die in deel a zijn beschreven. Echter, de omslag in het denken is nog onvoldoende voelbaar in de praktijk. De beoogde kanteling van beleid ten gunste van de bewoner is nog niet tastbaar. De resultaten van het woonbeleid blijven in kwantitatieve en kwalitatieve zin achter bij de verwachtingen, zowel bij nieuwbouw van woningen als bij de herstructurering en transformatie van bestaande wijken. Van beleid naar uitvoering, dat is de opgave in de komende jaren. Daarop ligt ook het accent in ons woonbeleid.

Opzet deel b: Anders wonen in de regio PM


-5-



-6-


1 Mooi wonen in Gelderland

Analyse van de Gelderse woningmarkt Wonen in Gelderland is mooi wonen! Natuurlijk zijn er in de provincie ook minder aantrekkelijke woonomstandigheden te vinden. Echter in z’n algemeenheid geldt dat Gelderland zeer aantrekkelijke woonmilieus en zeer aantrekkelijke woonomstandigheden biedt. Landelijk gezien heeft Gelderland een zeer sterke concurrentiepositie op de woningmarkt. Dat heeft overduidelijk ook een nadeel: doordat de behoefte groter is dan het aanbod kunnen veel Gelderse bewoners niet de woning vinden die aansluit op hun wensen. Door de oplopende prijzen dreigt een verdringingsproces waarbij minder draagkrachtigen onvoldoende mogelijkheden krijgen. In dit hoofdstuk brengen we in beeld wat de sterke en zwakke punten zijn van wonen in Gelderland.

Groen wonen

Wonen in Gelderland is groen wonen! Vergeleken met de rest van Nederland zijn de groene woonmilieus oververtegenwoordigd. Woont in Nederland 11% van de bevolking in een landelijk woonmilieu en 36% in een centrum dorps, in Gelderland zijn deze percentages 17% en 44%. De nota “Mensen, wensen, wonen; Wonen in de 21e eeuw” (Nota Wonen) van het Rijk wil groene woonwensen faciliteren. Gelderland biedt al volop mogelijkheden hiertoe! Groen wonen is echter kwetsbaar. De aantrekkelijkheid ervan is zo groot dat er een toenemende druk ontstaat om in groene gebieden te bouwen. Maar daarmee dreigen de bestaande kwaliteiten verloren te gaan. Zaak is dus om zorgvuldig om te springen met die bestaande kwaliteiten.

Wonen met ruimtelijke kwaliteit

Wonen in Gelderland is wonen met veel ruimtelijke kwaliteit en verscheidenheid. De stedelijke milieus en landschappen in Gelderland zijn gevarieerd en uiteenlopend en hebben veelal hun eigen karakter behouden. Op veel plaatsen is die kwaliteit van het landschap gebruikt om aantrekkelijke woonmilieus te creëren. Wonen in Gelderland betekent over het algemeen wonen op korte afstand van recreatiegebieden of ecologisch waardevolle gebieden. Ook deze kwaliteit is kwetsbaar. De wens tot het behouden van ecologisch waardevolle gebieden legt (soms grote) beperkingen op aan de mogelijkheden van gemeenten om te voorzien in de woningbehoefte.

Gevarieerd wonen

Wonen in Gelderland is zeer gevarieerd wonen. Zoals gezegd is wonen in Gelderland vooral groen wonen. Daar binnen is een breed scala mogelijk van lintbebouwing, buurtschappen en landgoederen tot kleine historische kernen. Gelderland biedt echter als contrast hiermee ook zeer stedelijke woonmilieus. Onderzoeksbureau ABF-research onderscheidt in Nederland twaalf steden met een centrum-stedelijk-plus milieu, de meest stedelijke milieus in Nederland. De centra van Arnhem en Nijmegen vallen hieronder. Wonen in Gelderland: van zeer landelijk tot hoog-stedelijk! Het behouden van deze kwaliteit vraagt aandacht. Voorkomen moet worden dat Gelderse woonmilieus meer op elkaar gaan lijken. Daarom moeten de specifieke kwaliteiten van de locatie worden benut om de eigenheid en identiteit te versterken.


-7-

Juist de diversiteit op korte afstand van elkaar maakt Gelderland aantrekkelijk.

Goed wonen

Ook Gelderland kent gebieden waar het wonen minder aantrekkelijk is; eenzijdige samengestelde wijken waar bewoners wonen die in het algemeen minder maatschappelijk perspectief hebben. Onvrijwillige segregatie is altijd ongewenst en dient met volle inzet bestreden te worden. Bij hun ISVprogramma’s en –projecten hebben de Gelderse gemeenten laten zien zich hier volop voor te willen inzetten. Uit een onderzoek in 1999 naar stedelijke vernieuwing in Gelderland blijkt dat gemiddeld bij 9% van de Gelderse woningvoorraad maatregelen nodig zijn zoals sloop/nieuwbouw of verbetering van de woning of woonomgeving. Hoewel er dus een behoorlijke stedelijke vernieuwingsopgave in Gelderland ligt, is ook duidelijk dat het overgrote deel van de woningvoorraad in Gelderland prima functioneert. Het is goed wonen in Gelderland!

Wonen met een menselijke maat

Wonen in Gelderland is veelal kleinschalig wonen: wonen met een menselijke maat. De meeste Gelderse woonkernen hebben een overzichtelijke schaal. Dat vertaalt zich ook in sociaal opzicht. Sociale samenhang, een actief verenigingsleven, lokale binding zijn in veel Gelderse steden en dorpen geen loze begrippen, maar aspecten van het wonen die nog daadwerkelijk aanwezig zijn.

Wonen met een regionale identiteit

Gelderland bestaat uit enkele duidelijk te onderscheiden deelgebieden met een herkenbare eigen identiteit en cultuur. De Achterhoek is duidelijk anders dan Rivierenland. De Veluwe verschilt van het KAN-gebied. In elke regio wordt daarom het wonen anders beleefd. Juist in een tijd dat identiteit aan belang wint, is de verscheidenheid aan regionale identiteiten die Gelderland biedt, een sterk punt. Met het oog hierop is er voor gekozen om in deze woonvisie de regio’s een sterk eigen accent te geven – we komen er later in deze visie nog uitgebreid op terug. Natuurlijk zijn de regio’s geen eenheid en bestaat binnen de regio’s een grote variatie. Maar op provinciaal niveau is wonen in Gelderland wonen met een regionale verscheidenheid en identiteit – anders wonen in de regio.

Wonen in Gelderland: een veranderende behoefte

Voordat de ambities in het woonbeleid kunnen worden bepaald is het nodig om te bezien wat er de afgelopen jaren zoal is gebouwd in Gelderland


en hoe zich dit verhoudt tot de woningbehoefte voor de komende jaren. Want het is zeer goed mogelijk dat de in hoofdstuk 1 van de algemene woonvisie (deel a) beschreven maatschappelijke ontwikkelingen (mondiger en kritischer woonconsumenten, grotere spreiding in bestedingspatronen, ontgroening en vergrijzing) om een ander bouwbeleid vragen. Met andere woorden, maken de maatschappelijke ontwikkelingen een trendbreuk in de woningbouw noodzakelijk? Moet het anders met het wonen in de regio?

heeft ook betrekking op de vraag naar zorgen andere dienstverlening. Zowel in deel a van de woonvisie (“Woonbeleid met kwaliteit”) als in onze afzonderlijke nota “Woonbeleid voor senioren” is hier al uitvoerig op ingegaan. 3. Ontgroening en vergrijzing, 1992-2022 35,0 30,0 25,0

De woningmarkt is de afgelopen jaren nogal in beroering geweest. De hiervoor genoemde maatschappelijke ontwikkelingen hebben zowel de vraagkant als de aanbodkant beïnvloed. Zo is de woningbehoefte veranderd als gevolg van de aanzienlijke verruiming van de financieringsmogelijkheden, de toename van het aantal tweeverdieners en de sterk gestegen welvaart. Hierdoor zijn zich meer huishoudens gaan oriënteren op de koopsector dan voorheen én zijn zij de afgelopen jaren in staat (en bereid) geweest om aanzienlijk meer voor de ideale woning te betalen. Met een turbulente prijsstijging van de woningen als gevolg. 1. Ontwikkeling financieringslasten (netto koopquote), 1990-2002

20,0 15,0 10,0 % 15-34

5,0

% 65+

0,0 1992

2002

2012

2022

Behalve de leeftijdsontwikkeling beïnvloedt ook de huishoudensontwikkeling de woningbehoefte. Wanneer een onderscheid wordt aangehouden tussen alleenstaanden, tweepersoonshuishoudens zonder kinderen en huishoudens met kinderen, dan valt op dat het aandeel een- en tweepersoonshuishoudens zal toenemen, terwijl het aantal huishoudens met kinderen juist zal afnemen.

20

4. Huishoudensontwikkeling, 1992-2022 50,0

18

% eenpersoons 45,0

16

% meerpersoons met kind % meerpersoons zonder kind

40,0

14 35,0

12 30,0

10 1990

1994

1998

25,0

2002

20,0 1992

2002

2012

2022

2. Ontwikkeling koop- en huurprijs (1992 = 100)

225

Wonen in Gelderland: een veranderend woningaanbod

huur 200

koop

De woonwensen van mensen veranderen sneller dan de woningvoorraad. Woningen worden voor langere tijd neergezet. Je kunt ze, met andere woorden, niet even uit een magazijn halen wanneer er wel vraag naar is om ze vervolgens weer te stallen als de behoefte afneemt. Toch zal de vraag naar woningen steeds weer opgevangen moeten worden in de voorraad, hoe grillig en veranderlijk de vraag ook. Gelukkig kunnen er hier en daar ook woningen worden toegevoegd aan de voorraad.

175

150

125

100 2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

Naast deze sociaal-economische ontwikkelingen (kortweg: meer financiële armslag) doen zich enkele demografische ontwikkelingen voor, die de woningbehoefte doen veranderen.

Als zodanig is nieuwbouw een strategisch instrument om (meer structurele) veranderingen in de behoefte op te vangen. Daarbij zal de nieuwbouwopgave niet alleen gespiegeld moeten worden aan de veranderende woonwensen, maar ook aan de bestaande voorraad. Want die is niet helemaal statisch. Zo hebben sloop, verkoop en herstructurering bijgedragen aan de (woontechnische) verbetering van de bestaande woningvoorraad, maar tegelijkertijd hebben deze ontwikkelingen ook geleid tot een afname van de voorraad goedkope

In de eerste plaats is sprake van ‘ontgroening en vergrijzing’, hetgeen wil zeggen dat het aandeel jongeren afneemt en het aandeel ouderen toeneemt. Vooral de sterke stijging van het aantal ouderen maakt een verandering in de woningvraag nu al voelbaar. In de nabije toekomst zal dit nog verder toenemen. Deze veranderende vraag betreft niet alleen de woningvoorkeuren, maar Woonvisie provincie Gelderland

-8-


huurwoningen. En de voorraad goedkope koopwoningen is in absolute zin afgenomen als gevolg van de forse prijsstijgingen van de afgelopen jaren. Een groot aantal woningen in het segment is zoveel duurder geworden, dat deze niet langer tot de goedkope voorraad gerekend kunnen worden. Ze zijn – enkel door de marktprijsontwikkelingen – verworden tot middeldure woningen.

koop'(zie figuur 7): voor een (sociale) huurwoning verdienen ze (net) te veel, terwijl ze een koopwoning niet kunnen betalen. Immers, zoals hiervoor al werd geconstateerd, zelfs ' goedkope'koopwoningen zijn tegenwoordig qua maandlasten aanzienlijk duurder dan veel sociale huurwoningen. 7. ' het gat tussen huur en koop'

De prijsopdrijvende werking kan voor een deel worden getemperd door tegenover een flink gestegen vraag een (minimaal evenredig) groot aanbod te zetten. Maar het tegenovergestelde laat zich zien: het afgelopen decennium is de jaarlijkse nieuwbouwproductie niet toe- maar zelfs afgenomen.

woonlasten

koopwoningen

' gat tussen huur en koop'

5. Gerealiseerde nieuwbouw en verleende bouwvergunningen, 1990-2002

14000

huurwoningen

12000

1992

10000 8000 6000 4000 nieuwbouw

2000

bouwvergunningen

0 2002

2000

2001

1998

1999

1996

1997

1994

1995

1992

1993

1990

1991

Bij zo’n sterk gestegen vraag en zo’n sterk gedaalde productie kan het niet anders dan dat de betaalbaarheid van woningen in het geding komt. Figuur 1 (p.8) laat dat ook zien. De woonquote (de woonlasten als percentage van het huishoudinkomen) is sinds de helft van de jaren tachtig bijna verdubbeld! Kortom, een achteruitgang van de betaalbaarheid van koopwoningen. Voor starters en huishoudens met een laag tot gemiddeld inkomen (' modaal-min' ) heeft dit tot gevolg dat het moeilijk is om zich, zonder eigen vermogen, op de markt voor koopwoningen te begeven. Zij kunnen alleen terecht op de huurwoningenmarkt. Deze biedt evenwel onvoldoende mogelijkheden voor doorstroming naar kwalitatief goede huurwoningen in het duurdere segment, omdat ook dit segment nagenoeg ontbreekt. De gevolgen zijn direct voelbaar, zo laten vele gemeenten en corporaties ons weten. Naarmate de koopprijzen verder stijgen, groeien de wachtlijsten voor huurwoningen. 6. Koopprijs en aantal reacties op huurwoningen

300000

100 80

200000

60 40

100000 prijs

20

reacties 0

0 1997

1998

1999

2000

2001

2002

Starters en huishoudens met een bescheiden inkomen vallen daarmee in ' het gat tussen huur en


-9-

2002

De beleidsaandacht voor starters op de woningmarkt heeft dus te maken met de problemen rondom de betaalbaarheid van huisvesting en is daarmee een aanbod-gerelateerd vraagstuk. Het probleem zit ' m in de sterk afgenomen voorraad goedkope woningen, en dus niet in een toename van het aantal starters. Figuur 3 liet al zien dat, als gevolg van de ontgroening, het aantal starters (en dus de vraag naar starterswoningen) niet toeneemt. Dit in tegenstelling tot de groeiende vraag naar seniorenwoningen als gevolg van de vergrijzing; dat is wel een vraag-gerelateerde kwestie.

Conclusie: starters en senioren in de knel

De woningmarkt is dynamisch. Huishoudens zoeken naar de woning, die past bij hun steeds veranderende woningbehoeften. En deze woningbehoeften worden beïnvloed door de mate waarin het huishouden onderhevig is aan eerder genoemde maatschappelijke, sociaal-economische en demografische ontwikkelingen. Simpel gezegd: ga je meer verdienen, dan kun je je ook een duurdere (grotere, luxere) woning veroorloven. Of: gaan je kinderen het huis uit, dan kan een volgende woning best een slag kleiner. En: komt de ouderdom met gebreken en wordt thuiszorg noodzakelijk, dan wordt een gelijkvloerse woning eigenlijk een must, al dan (liever) niet met tuin. Kortom: elke verandering in het leven van mensen roept automatisch een verandering in hun woonwensen op. Nu zijn de meeste huishoudens wel in staat om binnen de woningvoorraad een woning te vinden, die past bij hun behoeften. Want laten we wel zijn, de meeste mensen wonen met veel plezier en hebben dan ook helemaal geen behoefte om te verhuizen. Maar voor een deel van de Gelderse huishoudens is dit helaas niet het geval. Met name de starters en de senioren zitten in de knel. Het probleem van de starters hangt samen met de betaalbaarheid van woningen, terwijl de senioren zo sterk in aantal toenemen dat hun specifieke woningbehoefte niet enkel kan worden opgevangen in de bestaande voorraad. Voor beide groepen geldt daarom: er zal anders gebouwd moeten worden in Gelderland. Meer goedkope woningen


voor starters en meer kleine en op zorgverlening afgestemde woningen, zowel sober als luxe, voor senioren. In hoofdstuk 2 gaan we hier dieper op in.

(kader) Kwalitatieve woningbehoefte in Gelderland In opdracht van de provincie is door Laagland’ advies een onderzoek gedaan naar de kwalitatieve woningbehoefte in Gelderland (“De kwalitatieve woonbehoefte in beeld”, augustus 2001). Dit onderzoek is gebaseerd op het WBO 1998. Plus: actualisatie 2002

Samengevat: vraag verandert...

sociaal-economische factoren

meer kwaliteit en luxe

:

aanbod verandert...

+

meer koopwoningen

voorraad: prijsstijging

-

nieuwbouw: stagnatie

betaalbaarheid (woonquote)

demografische factoren

meer voor senioren geschikte woningen

opgave: goedkopere woningen & kleinere woningen

:


meer kleinere woningen, zowel sober als luxe

- 10 -

verhogen bouwproductie & aanpassen voorraad


2 Anders bouwen in de regio De regionale opgave

De veranderingen op de woningmarkt vragen de komende jaren om een ander bouwbeleid. Het roer moet om ten gunste van starters en senioren. Maar gelet op doorstromingseffecten zullen ook andere huishoudens profiteren van deze aanpak. En aangepakt zal er moeten worden! Zowel kwantitatief (aanjagen van de bouwproductie) als kwalitatief (de juiste starters- en seniorenwoningen op de juiste plekken). Gemeenten staan dan ook voor een hele beleidsopgave. Gelukkig hoeven ze het niet helemaal alleen te doen. Immers, woningmarkten beperken zich niet tot de gemeentegrenzen, maar zijn (sub)regionaal van aard. Gemeenten kunnen dan ook terugvallen op hun buurgemeenten en een gezamenlijke strategie bepalen. Samen geven zij invulling aan een regionaal kwalitatief woonbeleid en samen sturen zij de initiatieven van de - eveneens regionaal opererende - woningcorporaties en projectontwikkelaars in de gewenste richting. Het is deze regierol van de (sub)regionaal samenwerkende gemeenten, die wij vanuit de provincie - als partner in wonen - met alle mogelijke middelen zullen ondersteunen. In dit hoofdstuk gaan we allereerst in op de belangrijkste gesignaleerde knelpunten: de huisvesting van starters (en andere huishoudens met een inkomen beneden modaal) en senioren in Gelderland. Vervolgens geven we een aanzet voor de wijze waarop dit in (sub)regionaal verband opgepakt kan worden.

Betaalbaar wonen

Er moeten de komende jaren meer betaalbare (starters)woningen worden gebouwd. Daarover is eigenlijk iedereen het wel eens. Maar hoe doe je dat? Hoe kunnen woningen worden gerealiseerd, die bereikbaar zijn voor starters en andere huishoudens met een inkomen beneden modaal? De mogelijke strategieën op een rij: A. B. C. D. E. F. G. H. I. J.

K. L. M. N.

O.

meer woningen bouwen / jaarlijkse bouwproductie verhogen, waardoor de krapte op de woningmarkt vermindert en de prijzen - op termijn - zullen dalen; subsidiëren van de grondprijs, waardoor het mogelijk wordt nieuwbouwwoningen onder de marktprijs aan te bieden, al dan niet gebruik makend van een antispeculatiebeding; koopsubsidies verstrekken, waardoor het mogelijk wordt een duurdere woning te kopen dan op basis van de (maximale) hypotheeksom alleen; hypotheeksubsidies verstrekken, hetgeen een lagere hypotheekrente inhoudt, waardoor meer geleend kan worden; meer huurwoningen bouwen, goedkoop EN (middel)duur, waardoor een waardig alternatief voor een koopwoning kan worden geboden; maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) invoeren, hetgeen een koop/huur-constructie inhoudt, waarmee een min of meer vaste koop- en verkoopprijs wordt gegarandeerd, die lager ligt dan de marktprijs; huurwoningen verkopen, die (inmiddels) een lage boekwaarde en/of marktwaarde kennen, waardoor deze woningen tegen relatief lage prijzen kunnen worden aangeboden op de koopwoningenmarkt; kleinere, sobere woningen bouwen, op relatief kleine kavels en zonder uitbreidingsmogelijkheden, waardoor deze een lagere marktprijs hebben als gevolg van het beperkt aantal m2 (kaveloppervlak) en m3 (inhoud van de woning); kleinere, sobere woningen bouwen, welke later kunnen worden uitgebreid al naar gelang de woonwens en de financiële mogelijkheden; casco-woningen aanbieden, in verschillende stadia van afbouw en met een verschillend afwerkingsniveau, hetgeen inhoudt dat kopers voor een belangrijk deel de woning zelf afbouwen, wat resulteert in een goedkopere woning, waarvan het tempo van afbouw bovendien kan worden afgestemd op de financiële ruimte; kavels aanbieden met een niet al te groot oppervlak, waarop middels zelfbouw woningen kunnen worden gerealiseerd, hetgeen goedkoper is dan een bestaande of gerealiseerde nieuwbouwwoning kopen; kavels uitgeven in erfpacht, hetgeen inhoudt dat enkel de woning wordt gekocht terwijl de grond (de kavel) in eigendom blijft van de gemeente, waaraan jaarlijks een canon (‘huurprijs’ voor de grond) wordt afgedragen; financiële verevening toepassen tussen woningbouwprojecten, waarbij de prijs van bepaalde woningen kan worden gedrukt omdat de meerkosten worden afgewenteld op andere (veelal duurdere) woningen; Voor andere doelgroepen bouwen aan de onderkant van de markt (sociale huur) teneinde de gevolgen van de scheefte op te vangen, waardoor de woningdruk op de voor deze doelgroep bedoelde segmenten modaal-min'huishouafneemt. Deze strategie levert als zodanig geen oplossing voor de starters en de ' dens, maar richt zich op de effecten van de huidige knelpunten van de woningmarkt; Voor andere doelgroepen bouwen aan de bovenkant van de markt (middeldure en dure koop) teneinde middels doorstroming woningen vrij te krijgen in het goedkopere koopsegment voor de starters en huishoudens met een relatief laag inkomen. Deze strategie heeft inmiddels bewezen niet te werken op een woningmarkt met sterk gestegen woningprijzen, omdat de doorstroming aan de bovenkant van de koopmarkt juist stagneert wanneer huizenbezitters hun middeldure woningen niet kwijt kunnen aan starters en ' modaal-min'huishoudens, omdat deze huizen voor laatstgenoemde groepen te duur zijn.


- 11 -


De bovenstaande strategieën zijn niet allemaal van gelijke orde. Zo kan een onderscheid worden gemaakt op basis van de wijze van beleidsbeïnvloeding. Enerzijds gaat het om strategieën, die de betaalbaarheid van woningen direct beïnvloeden door de prijs kunstmatig te verlagen, voornamelijk in de vorm van subsidies. Anderzijds zijn er strategieën, die de betaalbaarheid indirect beïnvloeden. In dat geval is de lagere prijs - die min of meer marktconform is - een afgeleide van het gevoerde bouwbeleid, wat vooral betekent: kleiner bouwen.

(kader) Tussenvormen voorbeeld tweefasenwoning

Een ander onderscheid heeft betrekking op het beleidseffect van de strategie. Sommige strategieën bieden eenmalig een oplossing, terwijl andere een meer structureel karakter hebben. In het eerste geval gaat het om woningen, waarvan de betaalbaarheid enkel gegarandeerd kan worden voor de eerste bewoner na oplevering. Het gaat dan feitelijk om ' eenmalige starterswoningen' . In het tweede geval kan de betaalbaarheid wel min of meer worden gegarandeerd. Anders gezegd: in het eerste geval gaat het om ' goedkoop bouwen'en in het tweede geval om ' goedkoop houden' . De meest interessante strategieën zijn dan natuurlijk de strategieën, die een blijvend beleidseffect hebben. Wat overigens niet wil zeggen dat ' goedkoop bouwen'een slechte strategie is. Deze kan op de korte termijn immers wel degelijk een noodlenigend effect hebben. Wat betreft de wijze van beleidsbeïnvloeding gaat er een lichte voorkeur uit naar de indirecte vorm, simpelweg omdat het instrumentarium voor de directe vorm (subsidies) slechts beperkt kan worden ingezet: een euro kun je maar een keer uitgeven. Als we alle strategieën beoordelen op de wijze van beleidsbeïnvloeding en op het beleidseffect, dan levert dat het volgende overzicht op: beleidsbeïnvloeding: direct (prijs) indirect (bouwbeleid)

beleidseffect:

incidenteel (' goedkoop bouwen' )

structureel (' goedkoop houden' )

B. - C. - D. - M.

F. - L.

G. - I. - J. - K. - M.

(A) - E. - F. - H.

De meest effectieve strategieën zijn daarmee bekend. Los van de meer algemene opgave om de bouwproductie te verhogen is het dus vooral zaak om meer huurwoningen te bouwen (' sturen met huren' ), kleinere koopwoningen te bouwen (' klein maar fijn' ) en meer met maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) te doen (' vast en zeker' ). Met deze strategieën kan het ' gat tussen huur en koop'(zie hoofdstuk 1) worden gedicht. Gelet op wooncarrières en de daarbij behorende doorstromingsmogelijkheden wordt daarmee bovendien een belangrijke barrière op de woningmarkt weggenomen, waarvan ook andere verhuisgeneigde huishoudens profiteren. (kader) Vrije kavels: niet zozeer ‘vrij’ als wel ‘betaalbaar’ De vraag naar vrije kavels zou betekenen dat mensen hun individuele expressie kunnen uiten middels hun woning. Een droomhuis op maat, dat helemaal naar de eigen wensen kan worden opgebouwd. In de praktijk blijkt dit maar ten dele waar. Want vaak verrijst op zo’n kavel uiteindelijk gewoon een cataloguswoning van de plaatselijke aannemer. In dergelijke gevallen speelt niet zozeer de keuzevrijheid een rol als wel de betaalbaarheid van de woning. Want voor de kavel plus (zelfbouw)woning wordt uiteindelijk een relatief lage prijs betaald als je het vergelijkt met bestaande woningen in hetzelfde segment (veelal: eengezins, vrijstaand, duur). Om die reden kan worden verwacht dat ook in een ontspannen woningmarkt nog een vraag blijft bestaan naar kavels, dus zelfs als er soortgelijke woningen in de voorraad leeg staan! De situatie anno 2003 is hiervan een voorbode: ondanks het feit dat dure koopwoningen nog maar mondjesmaat en met moeite worden verkocht, blijft de vraag naar kavels onveranderd hoog.

Zorgeloos wonen

Meer ouderen betekent een behoefte aan meer voor ouderen geschikte woningen. ' Geschikt'wil kortweg zeggen: ' dusdanig gebouwd, dat de woning geen barrières opwerpt wanneer zich bij de bewoner fysieke gebreken gaan voordoen' . In dit licht wordt vaak gesproken van levensloopbestendige woningen; woningen die geschikt zijn voor alle levensfasen en (dus) voor alle typen huishoudens, van starters en jonge gezinnen tot hoogbejaarde alleenstaanden. Daarmee is echter nog niets gezegd over de woningbehoeften van senioren. Het gaat evenwel om een zeer diverse groep, met zeer uiteenlopende behoeften. Dus welke woningen, wat voor typen, moeten dan geschikt zijn voor senioren? Deze vraag is te meer van belang omdat er zich een fijnzinniger differentiatie aan woonwensen lijkt te openbaren: woonwensen voor fijnproevers. Dus: wel vrijstaand met bijvoorbeeld een grote woonkamer, maar geen vier slaapkamers. Of: wel klein, maar ook een tuin. Of: een appartement, maar wel met veel ruimte. De huidige woningvoorraad heeft veel van dit soort ‘hybride’ wensen echter weinig te bieden. Groot, veel kamers en tuin gaan Woonvisie provincie Gelderland

- 12 -


vaak gelijk op, ook in de nieuwbouw. Dit gaat ten koste van de keuzevrijheid van de woonconsument. Wij pleiten daarom voor een intelligentere differentiatie in de woningbouw. Dit kan ook in de tijd worden gezien: een kleine woning hoeft niet per se een kleine woning te blijven. Zo zijn er bijvoorbeeld kleine groeiwoningen, die de mogelijkheid in zich hebben om later uit te breiden. Particulier opdrachtgeverschap kan een goed instrument zijn om die differentiatie te bewerkstelligen. Hoe divers de doelgroep ook en hoe verschillend de woonwensen, één ding hebben ouderen gemeen en dat is dat ze zorgeloos willen wonen. In hun woningbehoeften uit zich dat – grofweg – op drie manieren. Ten eerste zijn er ‘de zorgeloze senioren’. Deze groep (veelal jonge) senioren woont prima naar de zin in de bestaande woning. Omdat de hypotheek inmiddels is afbetaald zijn de woonlasten laag, hetgeen ze in staat stelt ‘leuke dingen te doen’. Ze zijn niet of nauwelijks verhuisgeneigd, maar een mooi en luxe appartement nabij voorzieningen als theaters en restaurants zouden ze kunnen overwegen. Huren is daarbij zeker een optie, omdat dat hen de rompslomp van het woningonderhoud uit handen neemt – ze kunnen het nog wel, maar willen dat liever niet meer. Sleutelbegrippen zijn ‘gemak’ en ‘gerief’. Geld speelt hierbij een ondergeschikte rol. De tweede groep kan worden gekenschetst als ‘de bezorgde senioren’. Ook deze groep hecht aan comfort, maar in tegenstelling tot de zorgeloze senioren hebben ze te kampen met fysieke of mentale gebreken, die hun behoefte aan comfort kleuren. Zo willen ze graag een kleinere woning of appartement, weliswaar met een tuin of terras van voldoende omvang, maar allemaal niet te groot omdat het onderhoud ervan te veel van ze gaat vergen – ze willen het liever niet meer omdat het ze niet zo goed meer af gaat. Hun toekomst zien ze met enige bezorgdheid tegemoet en dit beïnvloedt dus de woningkeuze. Sleutelbegrippen zijn ‘comfort’ en ‘conditie’. Bij de derde groep senioren spelen fysieke of mentale gebreken zo’n belangrijke rol, dat hun behoefte aan zorgen andere dienstverlening leidraad wordt bij de keuze van een woning. Deze ‘verzorgde senioren’ moeten beschikken over een woning, waarin tegemoet gekomen kan worden aan hun beperkingen, hetgeen ze in staat stelt zelfstandig te (blijven) wonen. Sleutelbegrippen zijn ‘zorg’ en ‘zekerheid’. Gelet op de benodigde budgetten voor de inkoop van zorgen dienstverleningspakketten spelen financiële overwegingen bij deze groep ouderen een relatief grote rol. Samengevat:

‘zorgeloze senior’ ‘bezorgde senior’ ‘verzorgde senior’

sleutelbegrippen

financiële overwegingen

gemak & gerief comfort & conditie zorg & zekerheid

− ο +

relatie wonen ( ) diensten ( ) - zorg ( )

Behalve de genoemde verschillen tussen de onderscheiden groepen senioren kunnen ook enkele overeenkomende karakteristieken worden gegeven van de woonvoorkeuren van senioren. Zo wenst men doorgaans een woning die kleiner is dan de huidige. Na jaren van expansie kan men in de nadagen van de wooncarrière weer met minder ruimte toe. Een andere opvallende gelijkenis is de behoefte aan voorzieningen in de buurt, hetgeen vaak betekent dat men nabij het centrum van een dorp of stad wenst te wonen. Na jaren geleden de rust opgezocht te hebben, zoekt men nu weer wat meer de drukte en gezellige bedrijvigheid van het dorps- of stadscentrum op. Daarmee is – tot op zekere hoogte – ook een overeenkomst te ontdekken tussen starters en senioren. Want zowel aan het begin van een wooncarrière als aan het einde ervan is men tevreden met een kleinere woning in of aan de rand van het centrum. Dit in tegenstelling tot de tussenliggende, gezinsvormende fase, waarin men veelal een grotere woning zoekt in een rustige buitenwijk of daarbuiten. Het landelijk woningbehoefteonderzoek laat dit ook zien: slechts drie procent van de verhuisgeneigde 65+ers wil een woning met vijf kamers of meer, tegenover 25 procent van de huishoudens jonger dan 65 jaar. Voorts blijken driekamerwoningen bij 65+ers verreweg het meest geliefd zijn. Dat laatste geldt ook voor veel verhuisgeneigde alleenstaanden. Gelet op stedelijkheid en woninggrootte komen de woningwoninggrootte stedelijkheid behoeften van jongeren en ouderen dus overeen (zie figuur). Bij het formuleren van de ambities omtrent de huisvesting van starters en senioren kan hiermee rekening gehouden worden. Daarmee is echter niet gezegd dat een starterswoning gelijk is aan een seniorenwoning. Immers, senioren hebben naast hun woonbehoeften ook behoeften aan zorg en andere diensten, hetgeen aanvullende eisen stelt aan de woning. Is de starterswoning evenwel levensloopbestendig gebouwd, dan kan worden gesteld dat deze ‘jong’ ‘oud’ tevens zeer geschikt is voor senioren, gelet op hun woonvoorkeuren. wooncarrière De woonwensen van senioren zijn zeer divers, zo constateerden we al aan het begin van deze paragraaf. En hoewel er enkele patronen te ontdekken zijn in de woonwensen van ouderen, zijn er meer verschillen dan overeenkomsten. Ook onze nota “Woonbeleid voor senioren; Veilig en comfortabel wonen voor senioren” (2002) hanteert dit uitgangspunt. Voor een uitgebreidere beschrijving


- 13 -


van de wijzen waarop aan deze uiteenlopende woningbehoeften van senioren het hoofd kan worden geboden, verwijzen we daarom naar die nota. Voor een meer algemene beschrijving van de context waarin wonen, zorg en welzijn met elkaar samenhangen, verwijzen we naar deel a van deze woonvisie (“Woonbeleid met kwaliteit”, hoofdstuk 5).

De regionale opgave

De regionale opgave in het woonbeleid is bekend. Behalve de thema’s, genoemd in deel a van de woonvisie, betreft het vooral het bouwen van betaalbare woningen voor starters en andere huishoudens met een inkomen beneden modaal en het realiseren van voor ouderen geschikte woningen. Als provincie zullen wij gemeenten hierbij op alle mogelijke manieren ondersteunen. De wijze waarop is afhankelijk van de mate waarin bepaalde opgaven zich aandienen in de (sub)regionale context. Immers, niet alle gesignaleerde knelpunten doen zich in elke regio in dezelfde mate of op dezelfde wijze voor. Deels heeft dit te maken met de regionale verschillen in huishoudensontwikkeling, maar deels is dit ook terug te voeren op de regionale wooncultuur, op de regionale identiteit. Want in elke regio is het anders wonen. In het vervolg van dit hoofdstuk gaan we wat dieper in op de regionale identiteiten die Gelderland rijk is. Het betreft een meer algemene beschrijving van de wijze waarop de karakteristieken van de Gelderse regio’s in beeld zijn gebracht. In aansluiting hierop zal in de hoofdstukken 3 tot en met 8 dieper worden ingegaan op identiteit per regio en op de voor de betreffende regio belangrijkste opgaven in het woonbeleid. Op deze manier kunnen we ‘beleid op maat’ voeren, onder meer tot uitdrukking komend in de afspraken die we op (sub)regionaal niveau zullen maken met gemeenten over hun woonbeleid en hun kwalitatieve woonprogramma’s. In hoofdstuk 9 komen we hierop terug.

De regionale context: regionale identiteit

Gelderse steden en dorpen zijn niet toevallig geworden tot wat ze zijn. Er ligt een verhaal aan ten grondslag, dat begint met een onontgonnen landschap. Het landschap is de basis van occupatie, en heeft een verandering ondergaan door die occupatie. De laatste decennia is bij dorpse en stedelijke uitbreidingen steeds minder rekening gehouden met deze samenhang tussen de occupatie en het landschap, waardoor de identiteit van de verschillende regio’s is vervaagd. Om hier in de toekomst beter mee om te gaan is het belangrijk om inzicht te krijgen in de vele karakteristieken van Gelderland zodat richting kan worden gegeven aan een goede inpassing van bebouwing in het landschap. De ontwikkeling van occupatiepatronen hangt nauw samen met de ondergrond en het landschap. Zo zijn er per regio verschillende dorpstypen ontstaan. Op sommige plaatsen zijn dorpen uitgegroeid tot steden, in andere gebieden lijkt de tijd juist te hebben stilgestaan. Aan de hand van deze ontwikkelingen in tijd en ruimte wordt duidelijk wat de identiteit is van de verschillende regio’s. In de analyse is uitgegaan van deze ontwikkeling. Eerst wordt het landschap en het ontstaan daarvan omschreven, wat de basis vormt, daaroverheen wordt de occupatiegeschiedenis geprojecteerd. Met de bodem en het ontstaan ervan is de basis gelegd voor het landschap zoals wij dat nu kennen. Op elk type bodem ontstaat een andere begroeiing, dat ook sterk afhankelijk is van de hoogteligging en nabijheid van water. Zo zijn op de hoge zandgronden veel bossen en heidegebieden te vinden en in de lage rivierkommen vind men drassig grasland en moerasbossen. Elk landschapstype heeft een bepaalde gebruikswaarde die zich uit in de ontwikkeling van de wijze van menselijk gebruik. De occupatiegeschiedenis kan in verschillende fasen worden uiteengelegd. De eerste fase, tot 1850, omvat de eerste nederzettingsvormen waarbij karakteristieke dorpstypen werden gevormd. De ontwikkeling speelde zich af op dorpsniveau, het was ieder voor zich. De tweede fase omschrijft de grotere ontginningen en opkomst van goede infrastructuur waarbij bepaalde dorpen sterk uitgroeien tot steden. Industrie was echter nog plaatsgebonden: de Achterhoek had zijn metalen en textiel, het rivierengebied de fruitteelt en bakstenen en de Veluwerand papier. Het gemengde boerenbedrijf wordt grootschaliger en eenzijdiger. De groei van bepaalde plaatsen vindt niet overal op dezelfde wijze plaats: Apeldoorn met haar villa’s en ruim opgezette uitbreidingen van woningen, Arnhem en Nijmegen compact, gericht op bedrijven en handel, meer met arbeiderswijken. De derde fase, de huidige situatie, geeft weer hoe steeds meer stedelijke activiteiten ontstaan rond oude kernen, als stedelijke uitbreidingen (nieuwbouwwijken), sportvelden enzovoort. Deze groeiende steden en kernen bevinWoonvisie provincie Gelderland

- 14 -


den zich vooral langs hoofdinfrastructuur. In de landbouw kiest het agrarisch gemengde bedrijf een specialisatie, meestal veeteelt. Wat betreft de industrie zijn er nog maar weinig specifieke industrieën over, bedrijventerreinen zijn overal min of meer gelijk, het gaat om vestiging aan een belangrijke weg. Na 1960 komt de openluchtrecreatie op gang. In de jaren ’70 kwam het besef dat dit bij het stadsleven hoorde, in de stadsrand. In 1985 werd de Landinrichtingswet van kracht, hetgeen inhield dat ruilverkaveling verplicht met landschapsplan diende te geschieden. In de karakteristiekenkaart valt meteen op dat in de ene regio grote stedelijke ontwikkelingen de overhand hebben terwijl andere regio’s juist vasthouden aan het authentieke landschap. Dit proces is reeds beschreven in de occupatiegeschiedenis. De namen van de verschillende regio’s maken soms al duidelijk waar de nadruk op wordt gelegd. Dat bijvoorbeeld de regio Knooppunt Arnhem-Nijmegen vernoemd wordt naar twee steden maakt duidelijk dat deze zo’n grote invloed hebben in de regio dat de karakteristieken van het landschap daar ondergeschikt aan zijn. Een regio als Rivierenland geeft al aan dat hier het landschap nog een grote rol speelt. Globaal gezien zijn er drie regio’s waar verstedelijking en industrie de boventoon voert en drie regio’s waar landschap en cultuurhistorie een grote rol spelen.

Stedelijke regio’s De regio Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN) is bijna geheel bedekt met zwarte en roze vlekken, wat laat zien dat het de meest stedelijke regio van Gelderland is, waar zelfs delen van naaste regio’s bij betrokken worden. De snelweg door het rivierenland is de aanloop naar het KAN. Ook in de regio Stedendriehoek is een opvallende roze vlek aanwezig, die duidt op de binding tussen de steden langs de IJssel en Apeldoorn aan de rand van de Veluwe. De stedelijke binding komt voort uit de verschillende landschappelijke kenmerken, het hoge droge Veluwemassief en het natte rivierengebied, en het gebruik hiervan: de steden vulden elkaar aan in hun behoeften. Daarnaast heeft de hoofdverbinding van de randstad naar Twente grote invloed gehad. Regio de Vallei kent drie sterk ontwikkelde hoofdkernen, die de Vallei overheersen en die elk een aparte ontsluitingsas naar aangrenzende gebieden hebben. Deze kernen hebben weinig onderlinge samenhang. De boerenbedrijven in de vallei en de industrie bij de kernen zorgen voor de opbrengsten, die vanuit deze centra verspreid worden.


- 15 -

fotootje KAN

fotootje Stedendriehoek


Landschappelijk-cultuurlijke regio’s In de regio Noord(west)-Veluwe zorgt een sliert van flank-esdorpen op de overgang van de Veluwe naar de Zuiderzeekust voor een kenmerkende structuur. Deze karakteristieke occupatie laat zien dat de overgang van droog naar nat (nog steeds) de aantrekkelijkste en meest logische woonomgeving is. De verbindingen door het gebied lopen allen evenwijdig aan de stuwwal, wegen, ecologische zone’s en verschillende landschapsstructuren. In de Achterhoek zijn de ontwikkelingen niet zo snel gegaan door ligging in een ‘achterhoek’, die weinig binding heeft met economische groeikernen. In deze regio is het oorspronkelijke kampenlandschap goed bewaard gebleven. Door moeilijke begaanbaarheid van het rivierenland en de sterke afhankelijkheid van de bewegingen van de rivier is de ontwikkeling in de regio Rivierenland kleinschalig gebleven. De kleine dorpen op oeverwallen en kleinere Hanzesteden zijn kenmerkend voor de occupatie, tezamen met de grootschaliger ontginning van de kommen van latere tijden.

fotootje Noord(west)-Veluwe

fotootje Achterhoek

(kader) Het landschap kent een andere zonering dan de indeling van woonregio’s. In elke regio komen verschillende landschapstypen voor. Er zijn echter per regio karakteristieken te noemen die er uit springen en waar de regio haar identiteit aan ontleent. Dit kan overeenkomen met een bepaald landschapstype en bijbehorend occupatiepatroon of bijvoorbeeld de mate van verstedelijking en economische groei. Er komen in een regio ook gebieden voor die een totaal andere karakteristiek hebben, bijvoorbeeld omdat ze op de grens liggen en eigenschappen hebben van de regio ernaast, of omdat het een klein op zichzelf staand gebied is. In deze gevallen verwijzen we voor een beschrijving van de betreffende karakteristiek naar de omschrijving van de aangrenzende regio.

.


- 16 -


collage foto’s / kaarten / schetsen


- 17 -


KEUZEVRIJHEID EN IDENTITEIT

Recommend Documents