KETERKAITAN PAJAK LAHAN DENGAN PENGGUNAAN LAHAN Studi Kasus Kecamatan Cibinong dan Cileungsi Kabupaten Bogor
NI MADE ESTI NURMANI
SEKOLAH PASCASARJANA INSTITUT PERTANIAN BOGOR BOGOR 2007
PERNYATAAN MENGENAI TESIS DAN SUMBER INFORMASI
Dengan ini saya menyatakan bahwa tesis Keterkaitan Pajak Lahan Dengan Penggunaan Lahan (Studi Kasus Kecamatan Cibinong dan Cileungsi Kabupaten Bogor) adalah karya saya sendiri dan belum pernah diajukan dalam bentuk apapun kepada perguruan tinggi manapun. Sumber informasi yang berasal atau kutipan dari karya yang diterbitkan maupun tidak diterbitkan dari penulis lain telah disebutkan dalam teks dan dicantumkan dalan Daftar Pustaka di bagian akhir tesis ini.
Bogor, Agustus 2007
NI MADE ESTI NURMANI A 253050271
ABSTRAK NI MADE ESTI NURMANI. Keterkaitan Pajak Lahan Dengan Penggunaan Lahan (Studi Kasus Kecamatan Cibinong dan Cileungsi Kabupaten Bogor). Dibimbing oleh BABA BARUS dan ERNAN RUSTIADI. Daerah dan permasalahannya tidak dapat lepas dari keberadaan pajak, terutama pajak properti. Pajak lahan atau yang dikenal luas sebagai Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) merupakan pajak properti di Indonesia, diharapkan mampu mendukung dan mengarahkan pembangunan serta mengatasi permasalahan perkotaan dengan menjalankan kedua fungsi pokoknya, yaitu fungsi penerimaan (budgeter) maupun fungsi mengatur (reguleren) secara simultan dan berkesinambungan. Penelitian ini berusaha untuk menjawab sebagian dari permasalahan pajak lahan di Kecamatan Cibinong dan Cileungsi yaitu: (1) mengetahui konsistensi RDTRK/RUTRK, (2) mengetahui pengaruh penggunaan lahan terhadap pajak lahan, (3) Mengetahui perbedaan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) antara lahan yang dimanfaatkan konsisten dan tidak konsisten dengan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK)/ Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) dan (4) mengetahui rasio NJOP terhadap land rent. Metode penelitian menggunakan analisis spasial berbasis SIG, analisis deskriptif, analisis regresi berganda, analisis finansial serta analisis korelasi. Sekitar 78.20% pemanfaataan ruang di Kecamatan Cibinong konsisten terhadap RDTRK, sedangkan di Kecamatan Cileungsi sekitar 83,25% pemanfaataan ruang konsisten terhadap RUTRK. Tidak ada perbedaan NJOP antara lahan yang dimanfaatkan konsisten dan tidak konsisten sesuai arahan RDTRK/RUTRK. Pajak lahan memberikan kontribusi yang relatif besar terhadap pembentukan guna lahan di Kecamatan Cibinong maupun Cileungsi, terutama terhadap pola distribusi penggunaan lahan dan kontribusi yang kecil terhadap pola intensitas penggunaan lahan. Land rent tertinggi terdapat pada penggunaan lahan untuk industri dan terendah untuk kebun campuran. Land rent tinggi belum diikuti dengan pajak lahan yang tinggi.
Kata kunci: Pajak, Penggunaan Lahan, Spasial, Regresi Berganda, NPV, Land Rent,.
ABSTRACT
NI MADE ESTI NURMANI. Relationship between Land Taxes and Land Uses (Case Study in Subdistricts of Cibinong and Cileungsi, Regency of Bogor). Under Academic Supervision of BABA BARUS and ERNAN RUSTIADI. Local and regional development are inevitably related to the existence of taxes, particularly those of property taxes. Land tax, which is widely known as Land and Building Tax, and is a property tax in Indonesia, is expected to be able to support and direct development and overcome urban problem by executing its two main functions, namely income earning function (budgeter) and regulating function (reguleren) simultaneously and continuously. This research attempted to answer some of the problems of land taxes in Subdistricts of Cibinong and Cileungsi, namely: (1) Learning the consistence of Detailed Plan of Urban Spatial Arrangement (DPUSA) / General Plan of Urban Spatial Arrangement (GPUSA), (2) Learning the effect of land uses on land taxes, (3) Learning the difference between Sale Value of Taxation Object (SVTO) of land which is used in consistence with, and that of land which is used not in consistence with DPUSA / GPUSA, and (4) Learning the ratio between SVTO and land rent. Research method used SIG based spatial analysis, descriptive analysis, multiple regression analysis, financial analysis, and correlation analysis. Approximately 78.20% of spatial uses in Cibinong subdistrict were consistent with DPUSA, while in Cileungsi subdistrict, approximately 83,25% of spatial uses were consistent with GPUSA. There was no difference in SVTO, between land which was used in consistence with, and land which was used not in consistence with directives of DPUSA and GPUSA. Land taxes provided considerable influence toward pattern of land uses in Cibinong and Cileungsi subdistrict, particularly the pattern of land use distribution, but land taxes provided little influence toward pattern of land use intensity. The highest land rent occurred in land use for industry, whereas lowest land rent occurred in that for mixed garden. The high land rent had not been followed with the high land tax.
Key words: tax, land use, spatial, multiple regression, NPV, land rent.
© Hak Cipta milik Ni Made Esti Nurmani, tahun 2007 Hak cipta dilindungi Dilarang mengutip dan memperbanyak tanpa izin tertulis dari Institut Pertanian Bogor, sebagian atau seluruhnya dalam bentuk apapun, baik cetak, fotokopi, mikrofilm, dan sebagainya
KETERKAITAN PAJAK LAHAN DENGAN PENGGUNAAN LAHAN Studi Kasus Kecamatan Cibinong dan Cileungsi Kabupaten Bogor
NI MADE ESTI NURMANI
Tesis Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Sains pada Program Studi Ilmu Perencanaan Wilayah
SEKOLAH PASCA SARJANA INSTITUT PERTANIAN BOGOR BOGOR 2007
Judul Tesis
:
KETERKAITAN PAJAK LAHAN DENGAN PENGGUNAAN LAHAN Studi Kasus Kecamatan Cibinong dan Cileungsi Kabupaten Bogor
Nama
:
NI MADE ESTI NURMANI
NRP
:
A. 253050271 Disetujui Komisi Pembimbing
Dr. Ir. Baba Barus, M.Sc Ketua
Dr. Ir. Ernan Rustiadi, M.Agr Anggota
Diketahui
Program Studi Ilmu Perencanaan Wilayah Ketua
Dr. Ir. Ernan Rustiadi, M.Agr
Tanggal Ujian: 27 Agustus 2007
Dekan Sekolah Pasca Sarjana
Prof. Dr. Ir. Khairil A. Notodiputro, MS
Tanggal lulus:
Pembelajaran, akan membebaskan orang dari belenggu
Yang kucinta: Jabal Nur Chaidar Fariandy Muhammad Zaki
PRAKATA Bismillahirrahmanirrahim Puji syukur kehadirat Allah SWT atas rahmatNya hingga tesis yang berjudul Keterkaitan Pajak Lahan Dengan Penggunaan Lahan ( Studi Kasus Kecamatan Cibinong dan Cileungsi Kabupaten Bogor) dapat terselesaikan. Shalawat dan salam selalu tercurah kepada nabi besar Muhammad SAW. Pada kesempatan ini penulis mengucapkan terima kasih sebagai penghargaan tertinggi kepada Bapak. Dr. Baba Barus, MSc selaku ketua komisi pembimbing, dan Bapak Dr. Ernan Rustiadi, M.Agr sebagai anggota komisi pembimbing atas arahan, bimbingan dan kesediaannya meluangkan waktu diantara jadwal kerjanya yang sangat padat, Dr. Ir. Setia Hadi, MS sebagai penguji luar komisi yang memberi masukan bagi kelengkapan penulisan Ucapan terimakasih juga disampaikan kepada Bapak Gunawan, Dani Rahmat, Efo Hadi Cs, I Wayan Winarta, Bu Khursatul Munibah dan Muhamad Al Hady atas perolehan Citra Ikonos, Citra ALOS-AVNIR dan data–data lainnya serta diskusidiskusinya yang menambah semangat dalam penulisan tesis ini. Tidak lupa pada teman-teman seperjuangan di PWL 2005 terutama kepada Anis, Aan, Elfida, Cici, Uci, Lilis, Maman, Arman, Rusmin dan Samy. Penulis menyadari keterbatasan ilmu dan kemampuan penulis sehingga dalam penelitian ini mungkin masih terdapat banyak kekurangan. Semoga hasil penelitian ini nantinya dapat bermanfaat bagi kita semua.
Bogor, Agustus 2007
NI MADE ESTI NURMANI
RIWAYAT HIDUP
Penulis lahir di Biak, Papua pada tanggal 27 Agustus 1968. Terlahir sebagai anak kedua dari empat bersaudara pada keluarga I Wayan Sumindha dan Ni Wayan Wansri. Tahun 1985 penulis lulus dari SMA Negeri 1 Biak dan pada tahun yang sama penulis melanjutkan pendidikan ke Jurusan Teknik Planologi, Fakultas Teknik Universitas Pakuan di Bogor dan lulus pada tahun 1991. Pada tahun 2005 penulis diterima di Sekolah Pascasarjana Institut Pertanian Bogor
Program Studi Ilmu
Perencanaan Wilayah (PWL). Dari tahun 1991 sampai dengan sekarang penulis bekerja sebagai staf tenaga ahli pada beberapa perusahaan konsultan
di Jakarta, antara lain: PT Dacrea
Engineering, PT Delta Tama Waja Corp. dan terakhir di Pacific Consultant International
dan
ditempatkan
di
Sekertariat
Kerja
Nasional
(Satkernas)
Pengembangan Prasarana Desa di Bappenas. Selain itu dari tahun 1998 sampai dengan sekarang penulis juga mengajar di Fakultas Teknik Universitas Pakuan sebagai dosen tidak tetap.
DAFTAR ISI
DAFTAR TABEL ……………………………………….................................. xii DAFTAR GAMBAR …………………………………………………………. xiv DAFTAR LAMPIRAN ………………………………………………………. x viii
PENDAHULUAN ............................................................................................. Latar Belakang ……………………………………………………......... Rumusan Permasalahan ……………………………………………….... Tujuan Studi ……………………………………………………………. Manfaat Studi ..........................................................................................
1 1 4 5 5
TINJAUAN PUSTAKA ……………………………………………………... Pajak ……………………………………………………………………. Pajak Bumi dan Bangunan ……………………………………………... Penggunaan Lahan ……………………………………………….......... Perencanaan Tata Guna Lahan ................................................................. Pengendalian Penggunaan Lahan .............................................................
7 7 8 12 14
Hubungan Land Rent Dengan Harga Tanah Dengan Penggunaan Lahan Sistem Informasi Geografis .................................................................... Citra Satelit Resolusi Tinggi ....................................................................
18 21 23
METODE PENELITIAN …………………………………………………… Karangka Pemikiran ……………………………………………………. Lokasi dan Waktu Studi ………………………………………………... Data dan Sumber Data …………………………………………………. Metode Pengolahan dan Analisis Data ………………………….............
26 26 27 28 30
KEADAAN UMUM WILAYAH STUDI …………………………………... Kecamatan Cibinong …………………………………………………… Kecamatan Cileungsi …………………………………………………...
44 47 55
HASIL DAN PEMBAHASAN ……………………………………………… Permasalahan Pajak Lahan ……………………………………………... Penggunaan Lahan Tahun 2006 .............................................................. Analisis Konsistensi RDTRK/RUTRK …………………………………
65 65 67 80
15
Perbedaan NJOP antara Pemanfaatan Lahan yang Konsisten dengan RDTRK/RUTRK .................................................................................... Pengaruh Penggunaan Lahan terhadap Pajak Lahan ……………........... Perbandingan Land Rent dengan Pajak Lahan ......................................... Pengendalian Pemanfaatan Lahan Melalui Pajak Lahan di Kecamatan Cibinong dan Cileungsi ............................................................................
85 86 92 99
KESIMPULAN DAN SARAN ........................................................................
102
Kesimpulan ……………………………………………………………..
102 103 104 107
Saran …………………………………………………………………… DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................... LAMPIRAN ......................................................................................................
DAFTAR TABEL No.
Hal
1
Penerimaan daerah kabupaten/kota di seluruh Indonesia .............................
3
2
Spesifikasi Citra Ikonos ................................................................................
23
3
Spesifikasi Citra ALOS .................................................................................
23
4
Aspek, variabel dan sumber data yang digunakan .......................................
26
5
Matrik tujuan, analisis, variabel, data dan keluaran penelitian …………...
28
6
Matriks konsistensi antara arahan pemanfaatan ruang dengan penggunaan lLahan di Kecamatan Cibinong dan Cileungsi .........................
32
7
Matrik pola penggunaan lahan ......................................................................
33
8
Kebijakan perwilayahan di Kabupaten Bogor ..............................................
43
9
Jumlah penduduk di Kecamatan Cibinong tahun 2005 ................................
46
10
Jumlah rumah tangga menurut jenis pekerjaan utama tahun 2005 di Kecamatan Cibinong .....................................................................................
48
Perkembangan penerimaan pPajak bumi dan bangunan di Kecamatan Cibinong tahun 2000 – 2005 .........................................................................
49
12
Alokasi pemanfaatan lahan di Kecamatan Cibinong 2005 – 2015 ...............
51
13
Jumlah penduduk di Kecamatan Cileungsi tahun 2005 ................................
55
14
Jumlah rumah tangga menurut jenis pekerjaan utama di Kecamatan Cileungsi tahun 2000 – 2005 ........................................................................
57
15
Perkembangan Pokok Pajak Bumi dan Bangunan Di Kecamatan Ciluengsi Tahun 2000 – 2005 .......................................................................
58
16
Alikasi pemanfaatan lahan di Kecamatan Cileungsi tahun 2002 – 2012......
61
17
Luas penggunaan lahan di Kecamatan Cibinong Tahun 2006......................
66
18
Luas penggunaan lahan di Kecamatan Cileungsi Tahun 2006.....................
69
19
Proporsi RDTRK Cibinong terhadap penggunaan lahan tahun 2006 ..........
79
20
Proporsi RDTRK Cileungsi terhadap penggunaan lahan tahun 2006 .........
80
11
21
Pertumbuhan NJOP dan NJOP Rata-rata di Kecamatan Cibinong dan Cileungsi Tahun 2006 ..................................................................................
85
22
Hasil koefisien korelasi .................................................................................
89
23
Perbandingan nilai land rent dengan NJOP di Kec. Cibinong dan Cileungsi Tahun 2007 ................................................................................
96
24
Korelasi NJOP rata-rata terhadap land rent penggunaan lahan di Kecamatan Cinong .......................................................................................
97
24
Korelasi NJOP rata-rata terhadap land rent penggunaan lahan di Kecamatan Cinong .......................................................................................
97
DAFTAR GAMBAR
No.
Hal
1
Pola perkembangan aktivitas berdasarkan nilai land rent dan jarak …….
7
2
Bagan alir kerangka pemikiran .................................................................
27
3
Peta orientasi studi ...................................................................................
28
4
Bagan alir pendekatan analisis .................................................................
31
5
Proses mengetahui bentuk kemungkinan hubungan spasial ......................
36
6
Kebijakan perwilayahan di Kabupaten Bogor ........................................
44
7
Gapura selamat datang dan Sungai Ciliwung si Kota Cibinong ...............
45
8
Peta kepadatan penduduk per desa/kelurahan di Kecamatan Cibinong tahun 2006..................................................................................................
47
9
Komposisi jenis pekerjaan utama di Kecamatan Cibinong Tahun 2005 ..
48
10
Perkembangan jumlah wajib pajak di Kecamatan Cibinong tahun 20002005 ...........................................................................................................
49
11
Peta arahan pemenfaatan lahan di Kecamatan Cibinong tahun 1998 – 2008 ...........................................................................................................
56
12
Kondisi lalu lintas di jalan layang Cileungsi .............................................
55
13
Peta kepadatan penduduk di Kecamatan Cileungsi tahun 2006 ................
58
14
Komposisi jenis pekerjaan utama di Kecamatan Cileungsi tahun 2005 ...
59
15
Perkembangan jumlah wajib pajak di Kecamatan Cilileungsi tahun 2000-2005 .................................................................................................
60
16
Peta arahan pemanfaatan lahan di Kecamatan Cileungsi tahun 2002 2012 ...........................................................................................................
64
17
Komposisi penggunaan lahan di Kecamatan Cibinong Tahun 2006 .........
68
18
Peta penggunaan lahan Kecamatan Cibinong tahun 2006 ........................
69
19
Komposisi penggunaan lahan di Kecamatan Cileungsi Tahun 2006 ........
71
20
Peta penggunaan lahan Kecamatan Cileungsi tahun 2006 ........................
72
21
Peta sebaran pemukiman di Kecamatan Cibinong tahun 2006 .................
74
22
Peta sebaran industri di Kecamatan Cibinong tahun 2006 ........................
75
23
Peta sebaran RTH di Kecamatan Cibinong tahun 2006 ............................
75
24
Peta sebaran lahan kosong di Kecamatan Cibinong tahun 2006 ..............
76
25
Peta sebaran pemukiman di Kecamatan Cileungsi tahun 2006 .................
78
26
Peta sebaran industri pemukiman di Kecamatan Cileungsi tahun 2006 ....
78
27
Peta sebaran RTH di Kecamatan Cileungsi tahun 2006 ............................
79
28
Peta sebaran lahan kosong di Kecamatan Cileungsi tahun 2006 ..............
79
29
Peta inkonsistensi pemanfaatan ruang RDTRK Cibinong .......................
83
30
Peta inkonsistensi pemanfaatan ruang RUTRK Cileungsi .......................
84
31
Peta NJOP rata-rata di Kecamatan Cibinong tahun 2006 .........................
88
32
Peta NJOP rata-rata di Kecamatan Cileungsi tahun 2006 .........................
89
33
Penggunaan lahan untuk sawah di Desa Tengah Kec. Cibinong dan Desa Pasir Angin Kecamatan Cileungsi .................................................
93
34
Penggunaan lahan untuk kebun campuran di Desa Pakansari KecamatanCibinong dan Desa Setu sari Kecamatan Cileungsi ...............
93
35
Penggunaan lahan kosong berupa tempat penampungan barang bekas di Desa Keradenan dan tempat penjualan pasir sungai ..........................
94
36
Pengunaan lahan kosong berupa tempat berjualan tanaman hias dan tambulampot Desa Sukahati Kec. Cibinong dan Desa Mekarsari Kecamatan Cileungsi .................................................................................
94
Penggunaan lahan untuk perumahan, komplek perumahan Pondok Sukahati Desa Sukahati Kec. Cibinong dan Desa Cipenjo Kecamatan Cileungsi ....................................................................................................
95
37
38
Penggunaan lahan untuk industri di Desa Limus Nunggal Kecamatan Cileungsi ....................................................................................................
95
39
Penggunaan lahan untuk ruko di Desa Cileungsi dan losmen di Desa Limus Nunggal Kecamatan Cileungsi ......................................................
96
40
Perbedaan land rent dengan NJOP rata-rata di Kecamatan Cibinong tahun 2006 .................................................................................................
97
41
Perbedaan land rent dengan NJOP rata-rata di Kecamatan Cileungsi tahun 2006 .................................................................................................
97
DAFTAR LAMPIRAN
No.
Hal
1
Kuesioner ……………………………………………………………….
106
2a
Penggunaan lahan Kecamatan Cileungsi tahun 2006 ..............................
109
2b
Penggunaan lahan Kecamatan Cibinong tahun 2006 ...............................
109
3a
Luas inkonsistensi RDTRK Cibinong tahun 2006 ...................................
110
3b
Luas inkonsistensi RUTRK Cileungsi tahun 2006 ..................................
110
4a
Hasil inventarisasi pemanfaatan lahan yang konsisten dan tidak konsisten serta NJOP di Kec. Cibinong tahun 2006 ................................
111
4b
Hasil inventarisasi pemanfaatan lahan yang konsisten dan tidak konsisten serta NJOP di Kec. Cileungsi tahun 2006 ................................
111
5a
Luas penggunaan lahan dan intensitas penggunaan lahan serta NJOP rata-rata per poligon di kecamatan Cibinong tahun 2006 ........................
113
5b
Luas penggunaan lahan dan intensitas penggunaan lahan serta NJOP rata-rata per poligon di kecamatan Cileungsi tahun 2006 ........................
113
6
Hasil analis regresi berganda ....................................................................
117
7
Hasil analisis korelasi ...............................................................................
124
8a
Pola penggunaan lahan di Kecamatan Cibinong tahun 2006 ...................
126
8b
Pola penggunaan lahan di Kecamatan Cileungsi tahun 2006 ..................
128
9
Hasil uji Mann- Whitney ..........................................................................
130
10
Format isian pendugaan nilai land rent ....................................................
117
11
Sebaran jumlah penduduk menurut desa/kelurahan dan jumlah responden untuk pendugaan nilai land rent di Kec. Cibinong dan Cileungsi tahun 2007 ................................................................................
118
Hasil pendugaan nilai land rent ...............................................................
119
12
