Kernbeleidsnota volkshuisvesting van de gemeente Scherpenzeel

Kernbeleidsnota volkshuisvesting 1998-2001 van de gemeente Scherpenzeel

MAART 1998 Inhoudsopgave 1. 1.1

blz.

INLEIDING Aanleiding en doel

1

SGBO/Kernbeleidsnota volkshuisvesting 1998-2001 van de gemeente Scherpenzeel - PAGE 1-

1.2 1.3

Uitgangspunten 1 Opbouw van de nota 2

KADER VOOR VOLKSHUISVESTINGSBELEID IN DE GEMEENTE SCHERPENZEEL Hoofdthema's van het rijksbeleid 5 Bovengemeentelijk kader voor nieuwbouw 6 3. 3.1

3.5 3.6

HET GEMEENTELIJK VOLKSHUISVESTINGSBELEID TOT EN MET 2001 Uitgangspunten 3.1.1 Voorzien in de woningbehoefte 9 3.1.2 Stimuleren van gewenste ontwikkelingen 9 Voorraadbeleid 9 3.2.1 Woningbehoefte 9 3.2.2 Sloop, verbetering, verkoop en aanpassing 10 3.2.3 Wonen en zorg 11 3.2.4 Leefbaarheid 11 Woonruimteverdelingsbeleid 12 3.3.1 Uitvoering 12 3.3.2 Huursubsidiewet 13 3.3.3 Wijziging van de Huisvestingswet 13 Nieuwbouw 14 3.4,1 Nieuwbouwprogramma 14 3.4.2 Betaalbaarheid 15 Kwaliteitsbeleid 16 Relatie gemeente - corporatie18

4.

DE BELEIDSUITVOERING

3.2

3.3

3.4

8 9

20

BIJLAGEN 1. Begrippen en omschrijvingen 25 Nieuwbouwplannen in de gemeente Scherpenzeel per januari 1998 Taakverdeling tussen partijen in de volkshuisvesting 28 1.

4

27

Inleiding


Centrum Noord-West 1.1 AANLEIDING EN DOEL Het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Scherpenzeel is erop gericht om zo goed mogelijk te voorzien in de lokale woningbehoefte. Tot het begin van de negentiger jaren was de lokale SGBO/Kernbeleidsnota volkshuisvesting 1998-2001 van de gemeente Scherpenzeel - PAGE 3-

beleidsruimte door de sterke centrale aansturing van de rijksoverheid relatief beperkt. De aandacht ging vooral uit naar de verdeling van nieuwbouwcontingenten en naar de woningbouwprogrammering. De volkshuisvesting is de laatste jaren evenwel ingrijpend gewijzigd. De decentralisatie van overheidstaken en verantwoordelijkheden en verzelfstandiging van woningcorporaties zijn in snel tempo uitgewerkt. Voorts is sprake van een forse vermindering van de objectsubsidies. Daardoor zijn de mogelijkheden voor gemeenten om ontwikkelingen beleidsmatig aan te sturen van karakter veranderd. Deze veranderingen en de behoefte aan actualisatie van haar beleid waren voor de gemeente Scherpenzeel aanleiding voor het opstellen van deze beleidsnota.

1.2

UITGANGSPUNTEN

Prioriteit De verantwoordelijkheid voor een goede volkshuisvesting ligt in de eerste plaats bij de vragers en aanbieders op de woningmarkt. Het gemeentelijk beleid is erop gericht om -waar nodig- de werking van de lokale woningmarkt te verbeteren. De aandacht gaat daarbij vooral uit naar het goed en betaalbaar huisvesten van de zogenoemde doelgroepen van beleid: dat zijn groepen huishoudens die daar niet of in onvoldoende mate zelfstandig in kunnen voorzien. In Scherpenzeel zijn de doelgroepen van beleid de lagere inkomensgroep, starters, ouderen, gehandicapten, statushouders en woonwagenbewoners. Draagvlak De uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid is een zaak waar meerdere partijen bij betrokken zijn. Helderheid over de gemeentelijke keuzen en een breed draagvlak voor de beleidsvoornemens komt de samenwerking tussen die partijen ten goede. Om het draagvlak te vergroten, is deze nota opgesteld onder begeleiding van een werkgroep met vertegenwoordigers van de gemeente Scherpenzeel en de woningcorporatie Woonstede1. Meerjarenbeleid In deze nota is het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid beschreven voor 1998, met een vooruitblik tot en met het jaar 2001. Jaarlijks zal bekeken worden of beleidsaanpassingen nodig zijn en zo ja, op welke termijn een gehele beleidsherziening noodzakelijk geacht wordt. Daarmee is de basis gelegd voor een voortschrijdend gemeentelijk meerjarenbeleid op het terrein van de volkshuisvesting.

1 Tot voor kort was de gemeente Scherpenzeel eigenaar en verhuurder van de socialehuurvoorraad in de gemeente. Medio 1996 is het gemeentelijk woningbezit overgedragen aan de woningcorporatie Woonstede in Ede. 1.3 OPBOUW VAN DE NOTA In hoofdstuk 2 is het kader beschreven waarbinnen het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Scherpenzeel dient te worden vormgegeven. Dat kader wordt gevormd door het volkshuisvestingsbeleid van de rijksoverheid en het ruimtelijk beleid van de provincie Gelderland. In hoofdstuk 3 is het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Scherpenzeel beschreven. Op de onderscheiden deelterreinen -voorraadbeheer, woonruimteverdeling, nieuwbouw, kwaliteit en SGBO/Kernbeleidsnota volkshuisvesting 1998-2001 van de gemeente Scherpenzeel - PAGE 4-

toezicht op corporaties- zijn beleidsvoornemens geformuleerd die tot doel hebben om zo goed mogelijk in de lokale woningbehoefte te voorzien, respectievelijk gewenste ontwikkelingen te bevorderen. Het beleidsterrein volkshuisvesting kent een jaarlijkse cyclus van beleidsontwikkeling, -uitvoering en -evaluatie. Het zijn primair de gemeente en de lokale woningcorporatie Woonstede die in dit verband beleidsactiviteiten moeten verrichten. De beleidsuitvoering is een zaak van meerdere partijen; naast de gemeente en de corporatie zijn dat de woonconsumenten, overige verhuurders, ontwikkelaars en dergelijke. In het belang van een goede onderlinge beleidsafstemming tussen gemeente en Woonstede is hierover in hoofdstuk 4 een procedurevoorstel opgenomen. Voor een totaaloverzicht van de gemeentelijke beleidsvoornemens, de taakverdeling tussen alle betrokken partijen (de gemeente, de corporatie, de overige verhuurders, de woonconsumenten en de overige marktpartijen) bij de uitvoering van die beleidsvoornemens en een tijdsplanning wordt verwezen naar bijlage 3.


Laatste fase plan De Hogekamp


Kader voor volkshuisvestingsbeleid in de gemeente Scherpenzeel Appartementen in huursfeer


2.1

HOOFDTHEMA'S VAN HET RIJKSBELEID

Leefbaarheid De vraag naar de kwaliteit van de woningvoorraad wordt er in toenemende mate een naar de leefbaarheid. Hoewel de mate en de aard van de problematiek verschillen, heeft iedere gemeente met de leefbaarheidsproblematiek te maken. Zowel het maken van plannen als het uitvoeren daarvan kan alleen in nauwe samenspraak met andere betrokkenen. Woningcorporaties zijn daarbij belangrijke partners. Zij krijgen nieuwe wettelijke mogelijkheden en verantwoordelijkheden. Het bevorderen van de leefbaarheid op buurtniveau is als vijfde verantwoordingsveld in het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) opgenomen 2. De aandacht dient in dit verband vooral uit te gaan naar de sociale aspecten van het wonen en de directe woonomgeving, waarbij gedoeld wordt op zowel de inhoudelijke als procesmatige samenhang tussen wonen, werken, onderwijs, zorg en veiligheid. Herstructurering Herstructurering van bestaande wijken is van groot belang voor de leefbaarheid en de toekomstwaarde van de woningvoorraad. De komende tijd zal duidelijk moeten maken wat daaronder verstaan wordt, hoe groot de investeringsopgave is en welke bijdragen van de verschillende partijen verwacht worden. Duurzaam bouwen Het Rijk wil verder bevorderen dat het milieu-aspect in alle fasen van het bouwproces in de besluitvorming wordt betrokken. Belangrijke aandachtspunten zijn energie- en waterbesparing, het gebruik van duurzame materialen en het hergebruik van grondstoffen. Betaalbaarheid Het financieel toegankelijk maken van de woningvoorraad en het bieden van keuzemogelijkheden voor de doelgroepen van beleid zijn hoofddoelstellingen van het rijksbeleid. Een belangrijk punt van aandacht in dit verband is de ontwikkeling van de huren. Met de introductie van de huursombenadering 3 is een einde gekomen aan de door het Rijk voorgeschreven trendmatige huurverhogingen. Een meer marktconforme huurprijsvaststelling behoort hiermee tot de mogelijkheden. De individuele huursubsidie blijft het kerninstrument voor het bereikbaar houden van de woningvoorraad voor de doelgroepen van beleid. Ten aanzien van dit instrument worden door het Rijk nadere stappen overwogen, gericht op een doelmatiger uitvoering en eventueel decentralisatie van het instrumentariurn. Voor het passend huisvesten van de doelgroepen is de nieuwbouw van goedkope huurwoningen, een zorgvuldige woningtoewijzing en het vrijmaken van goedkope huurwoningen door strategische nieuwbouw van groot belang. 2 De overige vier verantwoordingsvelden zijn: goede en betaalbare huisvesting van de doelgroepen van beleid; de kwaliteit van het woningbezit; het betrekken van bewoners bij beheer en beleid; de financiële continuïteit van de corporatie. 3Met de introductie van de huursombenadering hebben de corporaties meer ruimte gekregen voor het voeren van een eigen huurbeleid.. SGBO/Kernbeleidsnota volkshuisvesting 1998-2001 van de gemeente Scherpenzeel - PAGE 8-

Verkoop van huurwoningen De verkoop van huurwoningen kan een bijdrage leveren aan de differentiatie van het woningbestand op wijkniveau. Bovendien kunnen op die manier middelen worden gegenereerd ten behoeve van investering in de volkshuisvesting. Verkoop dient overigens een middel te zijn voor het oplossen van volkshuisvestingsproblemen en niet louter een financieel-economisch instrument. Nieuwbouwdifferentiatie Nieuwbouw van sociale huurwoningen blijft nodig ter compensatie van gesloopte en verkochte woningen in herstructureringswijken. Daarnaast moet in veel gemeenten en regio's nog fors worden gebouwd om het woningtekort tot aanvaardbare proporties terug te brengen. Het Rijk gaat ervan uit dat 30% van de woningen op de VINEX-locaties in de sociale sector wordt gebouwd. De helft daarvan moet bestaan uit goedkope sociale huurwoningen.

2.2

BOVENGEMEENTELIJK KADER VOOR NIEUWBOUW

Het Streekplan Gelderland 1996 vormt het kader voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Scherpenzeel. Het provinciaal beleid is in sterke mate gericht op de verstedelijking door concentratie van onder meer het wonen in de steden en het afremmen van de groei van de kernen in het landelijk gebied. Centraal staat het voorzien in de regionale kwantitatieve woningbehoefte. Op regioniveau worden afspraken gemaakt over de binnenregionale verdeling. Voorts vraagt de provincie aandacht voor de kwalitatieve woningbehoefte. Relevante thema's in dat verband zijn strategische nieuwbouw, differentiatie van het woningbestand en duurzaam bouwen. Om adequaat in te kunnen spelen op specifieke situaties beheert de provincie een 'woningpot bijzondere plannen'. Deze 'pot' biedt extra mogelijkheden voor nieuwbouw van woningen op inbreidingslocaties en andere bijzondere projecten in kernen op het platteland. Daarmee wil de provincie tevens een bijdrage leveren aan het verbeteren van de leefbaarheid op het platteland. Op basis van de vigerende afspraken met de provincie Gelderland is er in de gemeente Scherpenzeel: voor de periode 1997 tot en met 2004 ruimte voor uitbreiding van de woningvoorraad met 251 nieuwe woningen; voor de periode 2005 tot en met 2014 ruimte voor uitbreiding van de woningvoorraad met 217 nieuwe woningen. Daarboven heeft de provincie recent vanuit de 'woningpot bijzondere plannen' een aanvraag van de gemeente Scherpenzeel gehonoreerd voor de bouw van 44 nieuwe koopwoningen op de locatie Merellaan.


Bouwlocatie Glashorst-Prinses Margrietlaan


Het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid tot en met 2001 De Hogekamp


In dit hoofdstuk is het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Scherpenzeel beschreven. De beleidsvoornemens die daarin zijn opgenomen, hebben enerzijds tot doel om zo goed mogelijk in de lokale woningbehoefte te voorzien en anderzijds om ontwikkelingen te stimuleren die de gemeente van belang acht voor de lokale volkshuisvesting. In dit hoofdstuk komen achtereenvolgens aan de orde: uitgangspunten voor het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid (paragraaf 3.1); het voorraadbeleid (paragraaf 3.2); het woonruimteverdelingsbeleid (paragraaf 3.3); het nieuwbouwbeleid (paragraaf 3.4); het kwaliteitsbeleid (paragraaf 3.5); de relatie gemeente - corporatie (paragraaf 3.6).

3.1

UITGANGSPUNTEN

3.1.1 Voorzien in de woningbehoefte De woningbehoefte in de gemeente Scherpenzeel is groot. Dat blijkt in de huursector uit het aantal ingeschreven woningzoekenden en in de koopsector uit de belangstelling voor bouwkavels en koopwoningen en het prijsniveau van koopwoningen. Het beleid van de gemeente Scherpenzeel is erop gericht om in aanvulling op het aanbod aan bestaande woningen haar nieuwbouwprogramma zo goed mogelijk op die behoefte af te stemmen. Het streekplanbeleid van de provincie legt vanuit ruimtelijke ordening overwegingen evenwel beperkingen op aan het aantal nieuw te bouwen woningen. Bij het opstellen van deze beleidsnota is uitgegaan van de huidige nieuwbouwafspraken tussen de gemeente en de provincie, zoals vermeld in paragraaf 2.2. 3.1.2 Stimuleren van gewenste ontwikkelingen Aanpassing van bestaande woningen en nieuwbouw moeten voldoen aan bepaalde kwaliteitsnormen. Aandacht is geschonken aan de wenselijkheid van aanvullend lokaal beleid ten opzichte van het minimale kwaliteitsniveau van het Bouwbesluit. Uitvoering van de gemeentelijke beleidsvoornemens, met name ten aanzien van het huisvesten van de doelgroepen van beleid, is in hoge mate afhankelijk van de activiteiten van de lokaal werkzame corporaties. Ten behoeve van de uitvoering van haar beleid wordt ingegaan op de wijze waarop de gemeente Scherpenzeel de relatie met Woonstede nader in wil vullen.

3.2

VOORRAADBELEID

De eerste stap in de beleidsbepaling is om na te gaan wat de knelpunten zijn bij het voorzien in de woningbehoefte en in hoeverre daar via de bestaande woningvoorraad aan tegemoet kan worden gekomen.


3.2.1 Woningbehoefte De druk op de woningmarkt van de gemeente Scherpenzeel is groot. Er is vraag naar woningen in alle marktsegmenten. Deze situatie is voor de gemeente Scherpenzeel extra aanleiding om in haar beleid prioriteit te geven aan het huisvesten van de doelgroepen van beleid, die op de lokale woningmarkt moeite hebben om zelfstandig in hun huisvesting te voorzien. Dat zijn de lagere inkomensgroep, starters, ouderen en statushouders. Binnen deze groepen zijn het vooral de starters en kleine huishoudens (een- en tweepersoonshuishoudens) die huisvestingsproblemen ondervinden. De inschrijfduur van woningzoekenden overschrijdt veelal de drie jaar. Door de beperkte nieuwbouwmogelijkheden en lage mutatiegraad (aantal verhuizingen in de bestaande voorraad) is het woningaanbod beperkt van omvang. Dat is een probleem voor allen die in Scherpenzeel een woning zoeken. De doelgroepen van beleid hebben daarenboven nog met een extra probleem te kampen. Veelal betreft dat huishoudens met een lager inkomen. Het prijsniveau in de koopsector is relatief hoog. Koopwoningen zijn voor de huishoudens met een lager inkomen om die reden financieel niet of nauwelijks haalbaar. Het verlagen van de koopprijzen van gemeentewege -bijvoorbeeld door gereduceerde grondprijzen en/of andere financiële maatregelen- zou de bereikbaarheid verhogen. Daarvoor zijn echter forse financiële inspanningen nodig die alleen het individuele belang van de eerste kopers ten goede komen. Beleidsinspanningen in de huursector leveren voor de lagere inkomens een veel duurzamer rendement op. Beleidsvoornemens: De gemeente Scherpenzeel geeft in haar beleid prioriteit aan het huisvesten van de doelgroepen van beleid die op de lokale woningrnarkt de meeste huisvestingsproblemen ondervinden. Deze groepen zijn vooral aangewezen op de huursector. De lokale volkshuisvestingsinspanningen worden daarom met name gericht -via nieuwbouw of doorstroming of doorstroming van huur naar koop- op het uitbreiden van het aanbod aan huurwoningen. De statushouders vormen een aparte doelgroep daar de gemeentelijke taakstelling inzake het huisvesten van deze groep door het Rijk wordt vastgesteld. De grote druk op de lokale woningmarkt bemoeilijkt het realiseren van die taakstelling. Bij de evaluatie van het lokale volkshuisvestingsbeleid zal de gemeente met betrekking tot het huisvesten van de doelgroepen van beleid de ontwikkeling van de gemiddelde inschrijfduur van woningzoekenden uit deze doelgroepen als toetsingscriterium hanteren. 3.2.2 Sloop, verbetering, verkoop en aanpassing De woningvoorraad in de gemeente Scherpenzeel is van goede technische kwaliteit. Sloop om bouwtechnische redenen is dan ook op een enkele uitzondering na nauwelijks aan de orde. Het terrein van de voormalige gasfabriek is verontreinigd. Mogelijk dat de sanering van dit terrein de sloop van de daar aanwezige socialehuurwoningen noodzakelijk maakt. Woningverbetering in Scherpenzeel betreft met name geriefsverbeteringen in de koopsector en groot onderhoud en verbeteringsingrepen in de sociale huursector. De verkoop van socialehuurwoningen is vooralsnog niet aan de orde. In het in 1996 afgesloten convenant tussen de gemeente Scherpenzeel en Woonstede is overigens vastgelegd dat eventuele verkoop gebonden is aan toestemming van de gemeente. De komende jaren komen naar verwachting een aantal niet-woongebouwen vrij (bijvoorbeeld schoolgebouwen) die mogelijk te verbouwen zijn tot woonruimten. Beleidsvoornemens: De verkoop van socialehuurwoningen sluit de gemeente Scherpenzeel in beginsel uit. Met toestemming van de gemeente kan hierop een uitzondering worden gemaakt ingeval duidelijk wordt aangetoond, dat verkoop per saldo het goed en betaalbaar huisvesten van SGBO/Kernbeleidsnota volkshuisvesting 1998-2001 van de gemeente Scherpenzeel - PAGE 13-

de lokale doelgroepen van beleid ten goede komt. Voorts zal de gemeente de mogelijkheden bezien om vrijkomende niet-woongebouwen om te bouwen tot woonruimten. 3.2.3 Wonen en zorg Het Kabinet heeft in het kader van de modernisering van de ouderenzorg de gemeenten gevraagd speciale aandacht te schenken aan de afstemming tussen wonen en zorg. Dit verband komt vanzelfsprekend aan de orde bij de uitvoering van de Wet voorzieningen gehandicapten (Wvg). Recent zijn bij het verzorgingshuis in de gemeente aanleunwoningen gerealiseerd. Vanuit het verzorgingshuis worden voorts ten behoeve van het zelfstandig wonen van ouderen verschillende diensten aangeboden, zoals maaltijdvoorziening, alarmering, fysiotherapie en dergelijke. Uit de demografische gegevens in tabel 1 valt op te maken dat in de afgelopen 10 jaar het aantal jongeren tot en met 19 jaar is afgenomen. De toename is vooral terug te vinden in de groep tussen 45 en 65 jaar en ook enigszins in de categorie van 65 jaar en ouder. Deze ontwikkelingen wijzen op een geleidelijke maar gestadig toenemende vergrijzing van de bevolking van Scherpenzeel. Beleidsvoornemens: De gemeente zal in haar beleid met het oog op de toenemende vergrijzing tijdig anticiperen op een naar verwachting groeiende behoefte aan: voor ouderen geschikte woningen; zorg op maat aan ouderen, die zelfstandig gehuisvest willen blijven.

Tabel 1. Demografische gegevens gemeente Scherpenzeel, 1987-1996

Leeftijd1987199419960-19 jaar 1987199419960-19 jaar 199419960-19 jaar 19960-19 jaar 0-19 jaar 0-19 jaar 20-44 jaar 45-64 jaar 65-74 jaar 75 jaar en ouder totaal

2.963 2.963 3.117 1.502 461

(35%) (35%) (37%) (18%) (5%)

8.403

(100%)(30%)

(4%) (30%) (37%) 2.067 (5%) (5%)

(23%)


8.968 2.719 3.322 2.158 544 397 9.140

(100%) (30%) (36%) (24%) (6%) (4%) (100%)

Bron: gemeente Scherpenzeel


3.2.4 Leefbaarheid De inwoners van de gemeente Scherpenzeel zijn over het geheel genomen tevreden over de leefbaarheid in hun kern. Beperkte overlastsituaties doen zich alleen in incidentele gevallen voor. Het reeds in gang gezette inbraakpreventiebeleid in de socialehuurvoorraad wordt medio 1997 in samenhang met kozijnrenovaties voortgezet. De gemeente Scherpenzeel wil dit beleid verder uitbouwen met maatregelen ter bevordering van de verkeersveiligheid, de sanering van verontreinigde bouwlocaties, sloop-vervangende nieuwbouw, het uitbreiden van openbare speelvoorzieningen, het verbeteren van groenvoorzieningen en de aanpak van de achterpadenproblematiek. In de nabije toekomst moet dit uitgroeien tot een, in nauwe samenwerking met onder meer Woonstede en bewoners ontwikkeld, leefbaarheidsbeleid op buurtniveau. De mogelijkheid bestaat om daarvoor rentebaten van het gemeentelijk Kwaliteitsfonds en/of het gemeentelijk Ontwikkelingsfonds in te zetten. Overigens heeft Woonstede in die richting reeds een aantal beleidsinitiatieven genomen, die begin 1998 moeten resulteren in een eerste aanzet voor buurtbeheerplannen. Beleidsvoornemens: De gemeente zal in overleg met lokale organisaties initiatieven nemen voor het ontwikkelen van leefbaarheidsbeleid op buurtniveau.

3.3

WOONRUIMTEVERDELINGSBELEID

Naarmate er meer sprake is van schaarste aan woningen is er meer aanleiding de verdeling van woningen te reguleren. 3.3.1 Uitvoering De druk op de woningmarkt van Scherpenzeel is groot. Om de woonruimteverdeling goed te laten verlopen, heeft de gemeente in 1994 een huisvestingsverordening opgesteld. Deze verordening is van toepassing op huurwoningen tot de huurprijsgrens uit de Huisvestingswet en voor koopwoningen tot een koopprijs van ƒ 250.000,00. Bij de overdracht in 1996 van het gemeentelijk woningbezit aan Woonstede zijn tussen de gemeente en de corporatie afspraken gemaakt over de woonruimteverdeling, welke zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. Daarin is onder meer bepaald dat de gemeente aan Woonstede mandaat verleent voor de uitvoering van de huisvestingsverordening en de afgifte van huisvestingsvergunningen. De verdeling van woonruimten geschiedt volgens het traditionele inschrijf model op basis van een puntensysteem. Woonstede houdt een centrale registratie van huurwoningzoekenden bij. Alleen ingezetenen en economisch of maatschappelijk aan de regio Barneveld, Hoevelaken, Nijkerk en Scherpenzeel gebonden woningzoekenden kunnen zich inschrijven. De toewijzing geschiedt op basis van passendheidscriteria, inschrijfduur en urgentie. Passendheid wordt beoordeeld op de relatie inkomen - huurprijs en huishoudengrootte - woninggrootte. De passendheidscriteria dragen bij tot het terugdringen van de scheve bewoning van de voorraad. In welke mate daar in de gemeente Scherpenzeel sprake van is, is overigens niet bekend. Urgentiefactoren zijn ruimtegebrek, medische of sociale indicatie, ingezetenschap en woon-werkafstand. Ook voor de toewijzing van bouwkavels hanteert de gemeente een puntensysteem. Punten worden onder meer toegekend voor ingezetenschap, economische of maatschappelijke binding aan de gemeente, aantal eerdere inschrijvingen voor bouwkavels, afstand woon-werk en achterlaten van een huurwoning in de gemeente. SGBO/Kernbeleidsnota volkshuisvesting 1998-2001 van de gemeente Scherpenzeel - PAGE 16-

Medio 1998 zullen de gemeente en Woonstede het toewijzingssysteem evalueren. Dan zal ook bezien worden of invoering van het zogenoemde aanbodmodel gewenst is. Daarbij maakt de verhuurder, veelal via een speciale woningkrant bekend, dat een woning beschikbaar is of komt en worden belangstellenden, die aan bepaalde criteria voldoen, uitgenodigd via het inzenden van een woningbon hun interesse kenbaar te maken. De gemeente heeft de afgelopen jaren op basis van een eigen verordening getracht de doorstroming te bevorderen door huurders die doorstromen een geldelijke bijdrage te verstrekken. Het effect van die regeling is evenwel zeer beperkt geweest. Beleidsvoornemens: De gemeente zal in 1998 in overleg met de woningcorporatie Woonstede de wenselijkheid bezien van invoering van het aanbodmodel voor de verdeling van huurwoningen. De gemeentelijke subsidieregeling voor bevordering van de doorstroming wordt ingetrokken. De doorstroming zal bevorderd worden door te streven naar afspraken met initiatiefnemers van de bouw van nieuwe koopwoningen, om een deel van die woningen met voorrang te verkopen aan doorstromers die een goedkope huurwoning achterlaten. De gemeente streeft ernaar om ook voor starters, inclusief huishoudens die nog geen passende woning hebben, een vergelijkbare voorrangspositie bij de verkoop van koopwoningen te realiseren. 3.3.2 Huursubsidiewet Het Rijk heeft per 1 juli 1997 de Wet individuele huursubsidie (Wet IHS) vervangen door de nieuwe Huursubsidiewet. De belangrijkste doelstellingen van deze wet zijn: matiging van de huurlasten van huishoudens met lage inkomens en vergroting van de doelmatigheid door uitbreiding van de verantwoordelijkheid van lokale partijen bij het aanwenden van de subsidiemogelijkheden. Van gemeenten en verhuurders wordt een gezamenlijke inspanning verlangd om de subsidie-uitgaven te beheersen. Het meest directe sturingsmiddel is het financieel zo passend mogelijk toewijzen van woningen. Met de invoering van de Huursubsidiewet heeft de 'oude' fiatteringsgrens van ƒ 680,00 z'n betekenis verloren. In plaats daarvan bevat de nieuwe wet een prestatienorm voor gemeenten, waarbij het aantal toewijzingen boven de nieuw geïntroduceerde aftoppingsgrenzen een door het Rijk vast te stellen norm niet mag overschrijden. Bij overschrijding van die norm wordt de gemeente een financiële sanctie opgelegd. Daarnaast wordt ook een prestatienorm ingevoerd voor de verhuurders. Wanneer de gemiddelde huursubsidie-uitgave per ontvanger in een gemeente boven een door het Rijk vast te stellen norm uitkomen, zijn de daarvoor verantwoordelijke verhuurders een financiële bijdrage verschuldigd aan het Rijk. De nieuwe Huursubsidiewet biedt enerzijds meer ruimte om lagere inkomens betaalbaar te huisvesten, anderzijds verwacht het Rijk dat de lokale partijen zich zullen inspannen om het beslag op de IHS-middelen te beheersen. Beleidsvoornemens: Uit oogpunt van beheersbaarheid van de IHS-uitgaven wil de gemeente met de lokale verhuurders de afspraak maken dat de gemeente per kwartaal geïnformeerd wordt over de toewijzing van huurwoningen in de voorbije periode en het beslag op IHS-middelen dat met die toewijzingen gemoeid was. 3.3.3 Wijziging van de Huisvestingswet Het Rijk heeft het voornemen de Huisvestingswet te wijzigen. De belangrijkste gevolgen daarvan zijn voor zover thans bekend de volgende. SGBO/Kernbeleidsnota volkshuisvesting 1998-2001 van de gemeente Scherpenzeel - PAGE 17-

Alleen indien er sprake is van rijks- of provinciaal restrictief ruimtelijk beleid kunnen regionale bindingseisen gehanteerd worden. Uit het streekplan moet dan blijken dat de groei van het ruimtebeslag voor wonen, werken en voorzieningen in de gemeente op termijn nul is. Subregionale, gemeentelijke of kernbinding zal slechts in uitzonderlijke situaties mogelijk zijn; hiervoor zal ook goedkeuring van het Rijk vereist worden. Bij de woningtoewijzing zal lokaal maatwerk mogelijk worden. Bepaalde woningen kunnen daarvoor gereserveerd worden of bepaalde woningzoekenden kunnen voorrang krijgen bij de toewijzing op grond van passendheid, urgentie of ten behoeve van het oplossen van zwaarwegende volkshuisvestelijke problemen (bijvoorbeeld bij de aanpak van probleemcomplexen, bij herstructureringsopgaven, het terugdringen van dure scheefheid, noodzakelijke doorstroming en dergelijke). De koopprijsgrens wordt verhoogd naar ƒ 300.000,00. Privaatrechtelijke bedingen (bijvoorbeeld bij de gronduitgifte) inzake de woonruimteverdeling die in strijd zijn met (de strekking van) de Huisvestingswet zullen verboden worden. Voorts heeft het Rijk het voornemen via aanpassing van het Besluit beheer socialehuursector (BBSH) het buiten de Huisvestingswet om hanteren van bindingseisen door corporaties te verbieden. Of vorenvermelde wijzigingen en voornemens gerealiseerd worden, moet worden afgewacht. En als dat het geval is, zullen die wijzigingen voor zover thans valt te overzien pas medio 1998 of later ingevoerd worden.

3.4

NIEUWBOUW

Door de voorraad optimaal te benutten, kan in een belangrijk deel van de woningvraag worden voorzien. Voor het resterende deel van de woningvraag zal nieuwbouw uitkomst moeten bieden.


3.4.1 Nieuwbouwprogramma De nieuwbouwafspraken met de provincie bieden de gemeente Scherpenzeel ruimte voor uitbreiding van de woningvoorraad met 251 woningen in de periode 1997-2004 en 217 woningen in de periode 2005-2014. Daarboven mogen vanuit de 'woningpot bijzondere plannen' nog 44 woningen gebouwd worden (zie paragraaf 2.2). In paragraaf 3.2.1 is aangegeven dat er in alle marktsegmenten een woningtekort bestaat. Aansluitend daarop is aangegeven, dat de gemeente met het oog op het huisvesten van de lokale doelgroepen van beleid de komende jaren voorrang geeft aan het uitbreiden van het aanbod aan huurwoningen. Enerzijds door de nieuwbouw van huurwoningen en anderzijds door de nieuwbouw van koopwoningen voor doorstromers van goedkopere huurwoningen naar koopwoningen. De resterende nieuwbouwruimte wil de gemeente benutten om in de vraag naar duurdere koopwoningen te voorzien. Op grond van deze overwegingen is het indicatief gemeentelijk nieuwbouwprogramma in tabel 2 opgesteld.

Tabel 2. Indicatief gemeentelijk nieuwbouwprogramma voor de periode 1997 tot en met 2004 PrijsklasseAantal woningenToelichtingenHuur < 850 12060 rijenwoningen voor lagere inkomensgroep Aantal woningenToelichtingenHuur < 850 12060 rijenwoningen voor lagere inkomensgroep ToelichtingenHuur < 850 12060 rijenwoningen voor lagere inkomensgroep Huur < 850 12060 rijenwoningen voor lagere inkomensgroep Huur < 850 12060 rijenwoningen voor lagere inkomensgroep 12060 rijenwoningen voor lagere inkomensgroep 60 rijenwoningen voor lagere inkomensgroep 60 appartementen voor starters en/of ouderenHuur > 850 -Koop <250.000 Koop 250.000-300.000 5050 tussenwoningen in rij voor starters + doormersKoop 300.000-400.000 5030 appartementen voor doorstromende ouderen Huur > 850 -Koop <250.000 -Koop 250.000-300.000 5050 tussenwoningen in rij voor starters + doorstromersKoop 300.000-400.000 5030 tementen voor doorstromende ouderen Huur > 850 -Koop <250.000 -Koop 250.000-300.000 5050 woningen in rij voor starters + doorstromersKoop 300.000-400.000 5030 appartementen voor doorstromende ouderen -Koop <250.000 -Koop 250.000-300.000 5050 tussenwoningen in rij voor starters + doorstromersKoop 300.000-400.000 5030 appartementen voor doorstromende ouderen Koop <250.000 -Koop 250.000-300.000 5050 tussenwoningen in rij voor starters + doorstromersKoop 300.000-400.000 5030 appartementen voor doorstromende ouderen Koop <250.000 -Koop 250.000-300.000 5050 tussenwoningen in rij voor starters + doorstromersKoop 300.000-400.000 5030 appartementen voor doorstromende ouderen Koop <250.000 -Koop 250.000-300.000 5050 tussenwoningen in rij voor starters + doorstromersKoop 300.000-400.000 5030 appartementen voor doorstromende ouderen SGBO/Kernbeleidsnota volkshuisvesting 1998-2001 van de gemeente Scherpenzeel - PAGE 19-

-Koop 250.000-300.000 5050 tussenwoningen in rij voor starters + doorstromersKoop 300.000-400.000 5030 appartementen voor doorstromende ouderen Koop 250.000-300.000 5050 tussenwoningen in rij voor starters + doorstromersKoop 300.000-400.000 5030 appartementen voor doorstromende ouderen Koop 250.000-300.000 5050 tussenwoningen in rij voor starters + doorstromersKoop 300.000-400.000 5030 appartementen voor doorstromende ouderen Koop 250.000-300.000 5050 tussenwoningen in rij voor starters + doorstromersKoop 300.000-400.000 5030 appartementen voor doorstromende ouderen 5050 tussenwoningen in rij voor starters + doorstromersKoop 300.000-400.000 50 tussenwoningen in rij voor starters + doorstromersKoop 300.000-400.000 5030 appartementen voor doorstromende ouderen Koop 300.000-400.000 5030 appartementen voor doorstromende ouderen Koop 300.000-400.000 5030 appartementen voor doorstromende ouderen 5030 appartementen voor doorstromende ouderen 30 appartementen voor doorstromende ouderen 20 hoekwoningen voor starters + doorstromersKoop > 400.000 3131 vrijstaande woningen en/of 2-onder-1-kap-woningenTotaal 251 Koop > 400.000 3131 vrijstaande woningen en/of 2-onder-1-kap-woningenTotaal Koop > 400.000 3131 vrijstaande woningen en/of 2-onder-1-kap-woningenTotaal 3131 vrijstaande woningen en/of 2-onder-1-kap-woningenTotaal 251 31 vrijstaande woningen en/of 2-onder-1-kap-woningenTotaal 251 Totaal 251 Totaal 251 251 De extra nieuwbouw vanuit de 'woningpot bijzondere plannen' komt hier nog bovenop. Dat betreft de bouw van 44 koopwoningen in de prijsklassen tussen ƒ 250.000,00 en ƒ 600.000,00 op de locatie Merellaan. Vooralsnog wordt voor de 217 nieuwbouwwoningen voor de periode 2005-2014 uitgegaan van een zelfde verdeling over huur- en koopsector en de verschillende prijsklassen als voor de komende jaren in tabel 2 is aangegeven.


Beleidsvoornemens: Realisatie van het indicatief programma acht de gemeente van groot belang voor het voorzien in de lokale woningbehoefte en met name het passend huisvesten van de lokale doelgroepen van beleid. De gemeente zal zich daarom inzetten om via afspraken met initiatiefnemers aan te sturen op realisatie van het indicatief nieuwbouwprogramma zoals hiervoor is weergegeven. Voorts blijft de gemeente alert op aanvullende nieuwbouwmogelijkheden via de provinciale 'woningpot bijzondere plannen'. De gemeente beschikt thans niet over bestemmingsplannen met ruimte voor nieuwbouw in uitbreidingsgebieden. Een in voorbereiding zijnde locatiestudie zal daar naar verwachting op termijn van enkele jaren verandering in brengen. Tot die tijd zal nieuwbouw op inbreidingslocaties gerealiseerd worden. Die nieuwbouw zal uit kwaliteitsoverwegingen bij moeten dragen aan de differentiatie van het woningbestand op buurtniveau. Beleidsvoornemens: De gemeente continueert haar beleid om de verdeling van het nieuwbouwprogramma over de beschikbare locaties te benutten voor bevordering van de differentiatie van het woningbestand op buurtniveau. Bijlage 2 bevat een actueel overzicht van nieuwbouwplannen in de gemeente Scherpenzeel per januari 1998. Betaalbaarheid Afnemende subsidiestroom Tot eind jaren tachtig waren de objectsubsidies voor de bouwkosten sterk bepalend voor de jaarlijkse nieuwbouwprogramma's. Enerzijds werd dat veroorzaakt door de aanzienlijke omvang van deze geldstroom, anderzijds door het karakter ervan: de subsidie was vooral bedoeld om exploitatietekorten af te dekken. Inmiddels zijn de omvang van de totale stroom en de bijdrage per woning sterk verminderd. Voorts staat de hoogte van de bijdrage voor aanvang van de bouw vast; eventuele exploitatietekorten en overige financiële risico's komen in z'n geheel ten laste van de lokale partijen. Ten slotte zijn de subsidiegelden voornamelijk bedoeld voor de VINEXstadsgewesten. Een toenemend aantal regio's zal het in de komende jaren dan ook geheel zonder BWS-budget moeten stellen. De afnemende subsidiestroom raakt ook de gemeente Scherpenzeel. Het gemeentelijk BWSbudget bedroeg in 1992 ƒ 342.000,00. In 1995 was dat al teruggelopen tot ƒ 85.000,00 en voor 1997 is slechts ƒ 13.000,00 beschikbaar gesteld. Financiële haalbaarheid Eén van de hoofddoelstellingen van volkshuisvestingsbeleid is het realiseren van goede huisvesting tegen een betaalbare prijs voor de doelgroepen van beleid. In de gemeente Scherpenzeel wordt onder betaalbare huisvesting de voorraad huurwoningen tot een subsidiabele huurprijs van ƒ 750,00 verstaan4.

4 Het prijspeil van genoemde huur van ƒ 750,00 is 1 januari 1997. Deze huur zal jaarlijks geïndexeerd worden op basis van het CBS-prijsindexcijfer voor de consumptie.


Het initiatief voor de bouw van betaalbare woningen ligt in principe bij de corporatie. Als gevolg van de afnemende subsidiestroom is die (ver)bouw op zichzelf niet kostendekkend te realiseren. Op grond van hun sociale taakstelling wordt van Woonstede verwacht dat zij bereid is (onrendabele) investeringen te plegen ten behoeve van het betaalbaar huisvesten van de lagere inkomensgroep. De BWS-subsidies zullen met voorrang worden toegewezen aan projecten in de sociale huursfeer, die relevant zijn voor de lokale volkshuisvesting. Met ingang van 1997 bestaat de mogelijkheid om die subsidiebedragen op projectniveau op te hogen met rentebaten uit een door de gemeente ingesteld Kwaliteitsfonds. De gemeente Scherpenzeel zal tevens een actief grondaankoopbeleid voor woningbouw gaan voeren. De uitgifte van grond voor woningbouw geschiedt in principe marktconform. Ingeval van de bouw van goedkope huurwoningen kan zo nodig op projectniveau een gereduceerd tarief worden gehanteerd. Om de financiële haalbaarheid van de bouw van goedkope woningen verder te vergroten, zullen de gemeente en de lokale woningbouwvereniging afspraken maken over combinatieprojecten. Daarbij wordt in financiële zin een relatie gelegd tussen de bouw van goedkope huurwoningen en de bouw van koopwoningen. De winstmarges op de koopwoningen worden ingezet voor het afdekken van het onrendabele deel van de investeringen voor de bouw van goedkope huurwoningen. Beleidsvoornemens: De gemeente Scherpenzeel levert via het toekennen van BWS-subsidies en het bevorderen van combinatieprojecten bijdragen aan de financiële haalbaarheid van de (ver)bouw van goedkope huurwoningen. Zonodig is de gemeente bereid op projectniveau aanvullende financiële bijdragen te verstrekken via de rentebaten uit het gemeentelijk Kwaliteitsfonds en/of het in rekening brengen van gereduceerde grondkosten.

3.5

KWALITEITSBELEID

De minimale bouwkundige kwaliteit van nieuwe en bestaande woningen is vastgelegd in het Bouwbesluit. Voor bouwplannen die niet aan deze eisen voldoen, kan de bouwvergunning worden geweigerd. De mogelijkheden om bovenop het Bouwbesluit extra bouwkundige eisen te stellen zijn beperkt daar extra kwaliteit meestal gepaard gaat met hogere kosten. Bij het streven naar betaalbare woonlasten staat de vraag naar een verantwoorde minimumkwaliteit daarom centraal. In het verleden was er weinig aanleiding voor het formuleren van gemeentelijk kwaliteitsbeleid. De aandacht was vooral gericht op een goede bouwtechnische kwaliteit van de woningen. In de sociale huursector vormde het beleid van de gemeente daar een voldoende waarborg voor en in de particuliere huursector en de koopsector deden zich geen noemenswaardige problemen voor. De belangstelling voor de kwaliteit van het wonen in bredere zin neemt de laatste jaren evenwel meer en meer toe. Dat betreft met name de stedenbouwkundige kwaliteit van bouwlocaties, de architectonische kwaliteit, het duurzaam en aanpasbaar bouwen en de kwaliteit van de woonomgeving. De gemeente Scherpenzeel vindt dat een positieve ontwikkeling en wil die als volgt ondersteunen. Bouwtechnische, stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit Waar het gaat om de bouwtechnische en stedenbouwkundige kwaliteit vindt toetsing plaats aan het Bouwbesluit respectievelijk het bestemmingsplan. De welstandscommissie toetst de individu-


ele bouwprojecten op architectonische kwaliteit. Voorts verricht de Vrouwen adviescommissie (VAC) adviezen en verricht zij in overleg met de gemeente periodiek woongeriefsonderzoeken. In de gemeente is sprake van relatief veel particulier initiatief. De ontwikkeling en beoordeling van die initiatieven is een moeizaam proces vanwege de onbekendheid met de randvoorwaarden waarbinnen dat dient te geschieden. De gemeente zal nagaan op welke wijze initiatiefnemers van bouwplannen meer duidelijkheid kan worden geboden. Daarbij wordt gedacht aan het ontwikkelen van een beeldkwaliteitsplan voor een of meer locaties. Zo'n plan kan als toetsingskader worden gehanteerd bij het overleg met architecten en projectontwikkelaars. Het doel is om ruimtelijke eenheid tot stand te brengen of in stand te houden. Beleidsvoornemens: De gemeente zal nagaan of beeldkwaliteitplannen een basis vormen om initiatiefnemers beter te informeren over de stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden bij bouwen verbouwingsplannen. Duurzaam (ver)bouwen Duurzaam (ver)bouwen heeft betrekking op de milieutechnische aspecten van het gebruik van materialen, energie en ruimte, het binnenhuismilieu, groen, afval, bodem, mobiliteit e.d. Via de tijdelijke stimuleringsregeling die het Rijk heeft ingevoerd wordt het duurzaam verbouwen bevorderd. Woonstede voert reeds een aanvullend duurzaam bouwen beleid ten opzichte van de eisen in het Bouwbesluit. Beleidsvoornemens. De gemeente Scherpenzeel wil het duurzaam bouwen op basis van de volgende uitgangspunten verder stimuleren: Beleid ten aanzien van duurzaam bouwen moet bij voorkeur op regionaal niveau ontwikkeld worden. Het concept-regionaal beleidsplan duurzaam bouwen is inmiddels opgesteld. De betrokken partijen gaan niet zelf "het wiel uitvinden". Uitgegaan dient te worden van beschikbare handreikingen, zoals het door de Stichting Bouw Research voor de nieuwbouw ontwikkelde Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen. Voorts dient gebruik te worden gemaakt van de expertise en ervaring van de lokale volkshuisvestingspartners. Als de voorgestane beleidsmaatregelen het niveau van het Bouwbesluit overstijgen, zullen in regionaal verband afspraken moeten worden gemaakt over het opnemen van die maatregelen in de programma's van eisen van alle initiatiefnemers. Dergelijke afspraken zouden bij voorkeur bij de gronduitgifte geëffectueerd moeten worden. Het kostenverhogend effect van kwaliteitseisen moet beperkt blijven. Bij de kostenafweging dient rekening te worden gehouden met terugverdieneffecten van voorgestelde maatregelen.


Aanpasbaar (ver)bouwen Het Rijk heeft het voornemen om in 1997 minimale eisen voor aanpasbaar bouwen in het Bouwbesluit op te nemen. Waar dat technisch mogelijk is, wordt door Woonstede reeds aanpasbaar gebouwd. De voorraad aangepaste en aanpasbare woningen in de gemeente Scherpenzeel is evenwel nog van beperkte omvang terwijl er, onder meer door de vergrijzing van de bevolking en het langer zelfstandig wonen van ouderen, sprake is van een toenemende behoefte aan aangepaste woningen. Beleidsvoornemens: De gemeente Scherpenzeel wil het aanpasbaar bouwen verder stimuleren op basis van dezelfde uitgangspunten als vermeld bij duurzaam bouwen. Ook op dit vlak zijn landelijk ontwikkelde handreikingen beschikbaar, zoals het Seniorenlabel en de Seniorenscore die zijn opgesteld door de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting en de ouderenbonden. Voor particuliere initiatiefnemers maakt de gemeente een brochure met informatie over de mogelijkheden van duurzaam en aanpasbaar bouwen.

3.6

RELATIE GEMEENTE - CORPORATIE

Woonstede beheert het overgrote deel van de voorraad betaalbare huurwoningen in de gemeente Scherpenzeel en is daarmee thans de belangrijkste lokale volkshuisvestingspartner. Recent is in het BBSH vastgelegd dat woningcorporaties verplicht jaarlijks vooraf hun beleidsvoornemens aan de gemeente voorleggen. De eerste keer diende dat te geschieden voor 1998. De eindverantwoordelijkheid voor het toezicht op woningcorporaties ligt bij het Rijk. De rol die gemeenten thans (begin 1998) nog binnen dat kader vervullen, is vastgelegd in het BBSH. Het Rijk streeft evenwel naar een andere taakverdeling. Daarbij zal de gemeente zich meer kunnen richten op het lokale volkshuisvestingsbelang en op de prestaties van de lokaal werkzame corporaties. Afspraken tussen gemeente en corporaties over die prestaties kunnen daaraan bijdragen. De uitoefening van een toezichtstaak door de gemeente is daarvoor geen voorwaarde. Voorstellen in die richting zijn recent aan de Tweede Kamer aangeboden. Het ligt in de bedoeling dat deze wijziging in het voorjaar van 1998 wordt doorgevoerd. Tot dat moment zullen gemeenten hun huidige toezichtstaak moeten vervullen. Met het opstellen van deze beleidsnota wordt evenwel een goede basis gelegd om in het kader van de nieuwe taakverdeling -of zoveel eerder als de gemeente dat wenselijk acht- heldere afspraken met Woonstede te maken. Beleidsvoornemens: De gemeente Scherpenzeel zal in overleg treden met Woonstede om prestatieafspraken te maken op het terrein van de volkshuisvesting.


EMBED Word.Picture.8

Bouwlocatie Burgemeester De Kortesingel.


De beleidsuitvoering

Appartementen boven supermarkt.


De gemeente Scherpenzeel is primair verantwoordelijk voor het lokale volkshuisvestingsbeleid. Naast het opstellen van deze volkshuisvestingsnota zal de gemeente daar invulling aan geven door een beknopte jaarlijkse beleidsevaluatie. De financiële betrokkenheid van het Rijk bij de volkshuisvesting heeft de afgelopen jaren een ware gedaantewisseling ondergaan. Het realiseren van lokale volkshuisvestingsdoelstellingen is als gevolg daarvan in hoge mate afhankelijk geworden van de mogelijkheden van lokale partijen om financiële risico's te kunnen dragen en dekking te vinden voor het onrendabele deel van noodzakelijk geachte investeringen. Om die reden zal tevens duidelijkheid moeten komen over de financiële condities waaronder de beleidsuitvoering gerealiseerd moet worden. Daarmee wordt vooraf inzicht verkregen in de haalbaarheid. Beleidsvoornemens: De gemeente Scherpenzeel zal jaarlijks bezien of, en zo ja op welke onderdelen, haar volkshuisvestingsbeleid aanpassing behoeft en wat dat betekent voor de (financiële haalbaarheid van de) beleidsuitvoering. In bijlage 3 is een samenvattend overzicht van alle beleidsvoornemens uit deze volkshuisvestingsnota opgenomen. Daarbij is tevens aangegeven van welke partij binnen welk tijdsbestek welke prestaties verwacht worden. De onderscheiden partijen zijn naast de gemeente en Woonstede de overige verhuurders, de woonconsumenten (huurders en eigenaar-bewoners) en de overige marktpartijen (bouwbedrijven, makelaardij, ontwikkelaars e.d.). De gemeente Scherpenzeel zal dit overzicht gebruiken voor het opstellen van prestatie-afspraken met Woonstede (zie paragraaf 3.6) en voor het maken van afspraken dan wel het opstellen van projectovereenkomsten met de overige marktpartijen. In het belang van een goede interne en externe afstemming van beleids- en uitvoeringsinitiatieven van de partijen die op de lokale woningmarkt opereren -met name met Woonstede- zijn onderstaand belangrijke momenten voor de ontwikkeling en uitvoering van lokaal volkshuisvestingsbeleid weergegeven. 1 april 1 september 1 oktober 1 november 1 december 1 maart

(G) (W)

Gemeentelijke beleidsevaluatie gereed. (G) Overleg met externe partijen over beleidsevaluatie en eventuele beleidsaanpassingen afgerond. (G) Beleidsevaluatie en eventuele voorstellen voor beleidsaanpassing aan de raad aangeboden.(G) Beleidsevaluatie en beleidsaanpassing door de raad vastgesteld. (G) Voorleggen beleidsvoornemens Corporaties aan de gemeente. (W) Overleg over beleidsvoornemens van de Corporaties en prestatie-afspraken afgerond. (G + W) = actie gemeente Scherpenzeel

= actie Woonstede


Met het oog op eventuele financiële betrokkenheid van de gemeente bij volkshuisvestingsinitiatieven is het tijdstip van de gemeentelijke beleidsevaluatie (voor 1 april afgerond) afgestemd op de gemeentelijke begrotingscyclus. Voor inspraak en overleg over de beleidsevaluatie en de eventuele gevolgen voor het beleid is tot 1 september de tijd. Vervolgens worden voor 1 oktober de beleidsevaluatie en voorstellen voor beleidsaanpassing aan de raad aangeboden, waarna de raad daar voor 1 november over besluit. Woonstede heeft tot 1 december de tijd om haar beleidsvoornemens aan de gemeente voor te leggen. Bij de gemeentelijke oordeelsvorming wordt het actueel gemeentelijk beleid als toetsingskader gehanteerd. De periode vanaf 1 december wil de gemeente tevens gebruiken voor het maken van prestatieafspraken. Het overleg over de beleidsvoornemens van Woonstede en over prestatieafspraken moet ten slotte voor 1 maart worden afgerond.

Bijlagen

BIJLAGE 1 Begrippen en omschrijvingen (peildatum 1 januari 1998)

DOELGROEPEN VAN BELEID Groepen huishoudens die niet of in onvoldoende mate zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien; in algemene zin worden daaronder begrepen: huishoudens die behoren tot de lagere inkomensgroepen, jongeren, ouderen, gehandicapten, statushouders, woonwagenbewoners en dak- en thuislozen. Jongeren Huishoudens waarvan de hoofdbewoner 18 jaar of ouder en jonger dan 23 jaar is. Middencategorie Huishoudens waarvan de hoofdbewoner minimaal 23 en maximaal 49 jaar is. Ouderen Huishoudens waarvan het oudste lid 50 jaar of ouder is. Lagere inkomensgroep Alleenstaanden < 65 jaar met een belastbaar inkomen tot ƒ 35.700,00. Alleenstaanden > 65 jaar met een belastbaar inkomen tot ƒ 30.050,00. Meerpersoonshuishoudens < 65 jaar met een belastbaar huishoud-inkomen tot ƒ 47.550,00. Meerpersoonshuishoudens > 65 jaar met een belastbaar huishoud-inkomen tot ƒ 39.600,00. Overige inkomens Huishoudens met een inkomen boven dat van de lagere inkomensgroep. Starters Onzelfstandig gehuisveste woningzoekenden. SGBO/Kernbeleidsnota volkshuisvesting 1998-2001 van de gemeente Scherpenzeel - PAGE 28-

Doorstromers Zelfstandig gehuisveste woningzoekenden in goedkope huurwoningen < ƒ 750). Mutatie-aanbod Bestaande woningen die als gevolg van verhuizingen voor nieuwe bewoning beschikbaar komen. Geschikte woningen voor ouderen Zelfstandige senioren- en bejaardenwoningen en aanleunwoningen voor ouderen; voorts worden daaronder verstaan: woningen die op de begane grond gelegen zijn of met een lift bereikbaar zijn, met keuken, douche/badcel en minimaal een slaapkamer op dezelfde woonlaag.


Duurzaam (ver)bouwen Duurzaam verbouwen is de wijze van verbouwen die erop gericht is de negatieve milieueffecten door de bouw, het gebruik, het onderhoud en beheer en de sloop van de bebouwing te verminderen. Aanpasbaar verbouwen Het door verbouw of nieuwbouw 'op voorraad' realiseren van woningen die in een later stadium op eenvoudige wijze en tegen relatief lage kosten geschikt gemaakt kunnen worden voor bewoning door een minder valide of gehandicapte.


BIJLAGE 2

Nieuwbouwplannen in de gemeente Scherpenzeel per januari 1998

Onderstaand een actueel overzicht van alle voorgenomen nieuwbouwontwikkelingen in de gemeente Scherpenzeel per januari 1998. De markt is sterk in beweging, om welke reden wijzigingen en/of verdere ontwikkelingen niet zijn uitgesloten.

Locatie

Bouwjaar

Bouwplan

Merellaan 1998Circa 44 koopwoningen, 12 gestapeld, 10 in rij, overige geschakeld of vrijstaand. Koopprijzen ƒ 250.000,00 tot ƒ 600.000,00. Commerciële ontwikkeling. Overeem 1999Circa 43 koopwoningen, vrije sector, geschakeld. Koopprijs onbekend. Commerciële ontwikkelaar. Oosteinde 1998Sanering bedrijfslocatie, diverse koopappartementen (20?). Commerciële ontwikkelaar. Marktstraat Particulier initiatief.

1998Circa 20 tot 30 appartementen boven winkels.

Ederveen

1998

Leeuweriklaan koopwoningen. Particulier initiatief.

1998Sloop gymzaal, bouw van circa drie vrije sector

Margrietlaan huur/koop. Woonstede initiatiefnemer.

1998

Margrietlaan markt. Commerciële ontwikkelaar.

Een tot drie woningen.

Gestapelde bouw van 15 appartementen

? 19 appartementen op locatie van oude super-

Verder diverse particuliere initiatieven om te komen tot woningsplitsing.

Bovenstaande plannen geven de actuele situatie in Scherpenzeel weer. De gemeente zal zich inzetten om de nieuwbouwactiviteiten zowel wat betreft omvang als differentiatie zo goed mogelijk op het indicatief nieuwbouwprogramma zoals vermeld in deze beleidsnota afgestemd kan worden. Bijlage 3

Taakverdeling tussen partijen in de volkshuisvesting


GES WNS OVS WCS OMS Tijdstip

VOORRAADBEHEER VOORRAADBEHEER VOORRAADBEHEER gereed

Prioriteit voor huisvesten van lokale doelgroepen van beleid Uitbreiden aanbod aan huurwoningen voor lokale doelgroepen Verbouw vrijkomende niet- woongebouwen voor woondoeleinden Voorzien in behoefte aan zelfstandige ouderenhuisvesting in combinatie met zorg Ontwikkelen van integrale aanpak leefbaarheid op buurtniveau X X X X X X X X X X O X

O

O SGBO/Kernbeleidsnota volkshuisvesting 1998-2001 van de gemeente Scherpenzeel - PAGE 32-

O Continu Continu Continu Continu KwIV 98 WOONRUIMTEVERDELING WOONRUIMTEVERDELING WOONRUIMTEVERDELING Wenselijkheid invoering aanbodmodel nagaan Voorrangspositie voor starters en doorstromers bij verkoop van nieuwe Afspraken maken met verhuurders over nieuw fiatteringsbeleid

koopwoningen

O X X X O O O O O KwII 98 Continu KwI 98 NIEUWBOUW NIEUWBOUW NIEUWBOUW Afspraken maken met initiatiefnemers over realisatie indicatief nieuwbouwprogramma Mogelijkheden nagaan om beroep te doen op provinciale 'woningpot bijzondere plannen' Via nieuwbouw differentiatie woningbestand op buurtniveau bevorderen Bouwen van nieuwe betaalbare huurwoningen met aandacht voor: SGBO/Kernbeleidsnota volkshuisvesting 1998-2001 van de gemeente Scherpenzeel - PAGE 33-

Financiële bijdragen via BWS- subsidie Financiële bijdragen via grondkostenreductie Ontwikkelen van combinatieprojecten Inzet van eigen middelen X X X X X X X O X X

X X O

O O O Continu Continu Continu Continu




GES WNS OVS WCS OMS Tijdstip gereed KWALITEIT KWALITEIT KWALITEIT Opstellen van beeld-kwaliteitsplan voor een of meer locaties Ontwikkelen gemeentelijk maatregelenpakket voor duurzaam (ver)bouwen op basis van regionale afspraken Ontwikkelen gemeentelijk maatregelenpakket voor aanpasbaar (ver)bouwen op basis van regionale afspraken Samenstellen informatiebrochure voor particulieren over mogelijkheden van duurzaam en aanpasbaar (ver)bouwen X X X X

O O KwIV 98 KwIII 98 SGBO/Kernbeleidsnota volkshuisvesting 1998-2001 van de gemeente Scherpenzeel - PAGE 37-

KwIII 98 KwIII 98 TOEZICHT OP WONINGCORPORATIES TOEZICHT OP WONINGCORPORATIES TOEZICHT OP WONINGCORPORATIES Met Woonstede overleg plegen over arrestatieafspraken X X KwI 98 BELEIDSUITVOERING BELEIDSUITVOERING BELEIDSUITVOERING Jaarlijks beleid evalueren en waar nodig actualiseren Opstellen jaarlijks uitvoeringsplan incl. financiële condities X O X O O O Continu Continu Verlaring van tekens en afkortingen X = initiatief nemen O = "meedenken" c.q. medewerking verlenen


GES = WNS = OVS = taal 1998 WCS = taal 1998 OMS =

Gemeente Scherpenzeel KwI 98 = 1e kwartaal 1998 Woningcorporatie Woonstede KwII 98 = 2e kwartaal 1998 Overige verhuurders in de gemeente Scherpenzeel KwIII 98 = 3e kwarWoonconsumenten in de gemeente Scherpenzeel

KwIV 98

=

4e kwar-

Overige marktpartijen in de gemeente Scherpenzeel


Kernbeleidsnota volkshuisvesting van de gemeente Scherpenzeel

Recommend Documents