Kennisdebat
28 februari 2013
T.S. de Boer
Onze wereld vraagt erom.
“Is collectieve financiering mogelijk bij verduurzaming?”
Wanneer de business case sluit, wil dat nog niet zeggen dat je het geregeld hebt!
Onze wereld vraagt erom.
2
Te behandelen Recente ontwikkelingen Toekomstige ontwikkelingen 2500 woningenplan Deventer Esco en financiering
Onze wereld vraagt erom.
3
Onze wereld vraagt erom.
4
Verkochte woningen Woningverkopen 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 27524
25745 16849
20.000
-1/3
21124
14423
0 2008
2009
Onze wereld vraagtKadaster erom.(bestaand)
2010
2011
NVB (afbouwcertificaat)
2012
5
VEH marktindicator
VEH marktindicator all time low 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
Onze wereld vraagt erom.
Woningprijs sinds augustus 2008:-16,6%
Onze wereld vraagt erom.
Bouwvergunningen huurwoningen (-11%) Maar hoeveel wordt gerealiseerd? Verleende bouwvergunningen huurwoningen
3.000
2.500
2011
2.000
2012 1.500
1.000
2012 2010 2011
500
0
Onze wereld vraagt erom.
Onze wereld vraagt erom.
9
Te behandelen Recente ontwikkelingen Toekomstige ontwikkelingen
Onze wereld vraagt erom.
10
Onze wereld vraagt erom.
11
Woningprijs sinds augustus 2008:-16,6% Rabobank 2013: -7% ABNAMRO 2013: -8%, daarna stabilisatie ING 2013: -7%, daarna -5%
Onze wereld vraagt erom.
Onze verwachting woningprijzen
Onze wereld vraagt erom.
13
Jaarlijks op te leveren nieuwe woningen
Onze wereld vraagt erom.
14
Nieuwbouw architecten Nieuwe opdrachtenopdrachten voor architecten: bouwsom nieuwe woningen 140
120
100
Index
80
60
40
20
0 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
Onze wereld vraagt erom.
Ik hoop ook duidelijk te maken dat er licht is aan het einde van de tunnel Dat na 2014 de trek in de woningmarkt weer op gang komt
Onze wereld vraagt erom.
16
Te behandelen Recente ontwikkelingen Toekomstige ontwikkelingen 2500 woningenplan Deventer
Onze wereld vraagt erom.
17
Woning tekort in Deventer rond 2020? Volgens de gegevens van het CPB zal door uitblijven van bouwvolume het woning tekort in de Gemeente Deventer in 2020 tussen de 3% en 5% liggen. Op 40.000 woningen kan dit oplopen tot 2000 woningen.
Onze wereld vraagt erom.
18
De nieuwste aanpak voor vastgoed in Nederland
19
‘Nieuwe posities in de ruimtelijke ontwikkeling’
Onze wereld vraagt erom.
19
Uitleg van het plan: Gemeente, corporaties, ontwikkelaars, bouwers, makelaars, adviseurs enz, die belangen hebben in Deventer hebben het Platform Wonen Deventer opgericht. Aan alle grondeigenaren die te ontwikkelen grond in en rond Deventer bezitten wordt gevraagd of zij hun grond willen inbrengen in een grondbank Onze wereld vraagt erom.
Voor 8000 woningen grond
Onze wereld vraagt erom.
21
Uitleg van het plan: De komende 5 jaar is de grondbank de enige partij die ontwikkeld en bouwt. Na 5 jaar kan de grondbank weer ontvlochten worden en zou een ieder weer zijn eigen rol kunnen nemen die nu ook wordt ingenomen.
Onze wereld vraagt erom.
22
Uitleg van het plan: De ‘grondbank’ gaat 2500 woningen bouwen in de komende 5 jaar De gemiddelde prijs mag niet meer bedragen dan € 160.000 v.o.n. De woningen worden in een huur/koop variant voor maximaal € 763,- /maand aangeboden. Onze wereld vraagt erom.
Uitleg van het plan: De woningen zijn energienota loos gebouwd
Onze wereld vraagt erom.
24
Uitleg van het plan: Investering 2500 * € 160.000 = € 400 mio Maximaal 4% rente, annuïtair afgelost De max investering is in 30 jaar afgelost. Een deel van de grondkosten is voldaan over de looptijd van 30 jaar.
Onze wereld vraagt erom.
25
Uitleg van het plan: Maar: Stel de grondbank kent per woning een tekort van € 10.000 De bewoner blijft hiervoor 14 maand € 763,-/mnd door betalen, totdat de grond is voldaan. In dit geval moet de rente over de € 10.000 zijn voldaan tijdens de looptijd van 30vraagt jaar. 26 Onze wereld erom.
Uitleg van het plan: De investering van € 400 mio is na aflossing opgelopen naar € 686 mio na 30 jaar. De Gemeente staat garant voor de aflossing gedurende 30 jaar. Stel 5% risico leegloop en niet betaalde huur over 30 jaar = € 34 mio Onze wereld vraagt erom.
27
Uitleg van het plan: De waardering van € 34 mio is gelijk aan € 13.000 per woning en kan door 17 maand € 763,- door te betalen, volledig worden opgebracht in jaar 32 en 33 van de looptijd.
Onze wereld vraagt erom.
28
Uitleg van het plan:
Na 33 jaar is de woning van de zittende eigenaar. Vanaf de eerste exploitatie opzet heeft ‘de grondbank’ invloed op alle kosten en opbrengsten de moeten leiden tot een sluitende business case.
Onze wereld vraagt erom.
29
Uitleg van het plan: Alleen de eerste 10 jaar is er garantie op alle daarvoor geldende onderdelen De overige 20 jaar kan de bewoner eventueel het onderhoud afkopen Er zijn geen vervangingsbudgetten voor keuken, badkamer of toilet opgenomen.
Onze wereld vraagt erom.
30
Collectief financieringsmodel € 160.000 Investering
€ 0,00 -€ 23.000
Grondbank Grondprijs tekort en garanstelling gemeente
0 jaar
Onze wereld vraagt erom.
30 jaar 33 jaar
31
Te behandelen Recente ontwikkelingen Toekomstige ontwikkelingen 2500 woningenplan Deventer Esco en financiering
Onze wereld vraagt erom.
32
Uitleg esco en financiering Een esco is een: Energy service company
Het is bedoeld om de uitvoeringen en financiering van het ontwerp, uitvoering, exploitatie en energie opwekking bij gebouwen of woningen te organiseren.
Onze wereld vraagt erom.
33
Geen niche, maar een hele grote markt
Onze wereld vraagt erom.
34
Plan 188 energienota loze woningen Apeldoorn Hier is de corporatie bereid de levensduurverlenging van de woning en de comfortverbetering tot label B te financieren op basis van de doorexploitatie van de woning [huur] De markt investeert tot A++ [energienota loos] en krijgt dit betaald doordat de huidige energienota door wordt gezet als aflossing van de investering. Onze wereld vraagt erom.
35
Collectiviteit op basis van gemiddelde energienota Bij 188 woningen sluit de business case op een rendement van meer dan 5% Uitgangspunt is de gemiddelde energienota van € 183,- per maand De variatie in energieverbruik wordt door de som van alle deelnemers gelijk gesteld. Onze wereld vraagt erom.
36
Collectieve financiering voor particulieren [nav Blok voor Blok Deventer] Samen met de Gemeente Deventer en ASN wordt gekeken naar de mogelijkheid om per 100 aangemelde particulieren het gemiddelde vast te stellen en daarbij de business case uit te rekenen. Wanneer deze voldoende positief is, dan kunnen alle 100 particulieren een passend aanbod krijgen. Onze wereld vraagt erom.
37
Voorwaarden hierbij zijn: De Gemeente staat garant voor 20% van alle leningen. De markt verzorgt een passende aanbieding door schaalvoordelen en innovaties op het gebied van energienota loos renoveren.
Onze wereld vraagt erom.
38
Wij gaan een antwoord vinden op de dreiging van klimaatverandering, omdat we anders onze kinderen en toekomstige generaties verraden. De weg naar duurzame energiebronnen zal lang en soms moeizaam zijn. Wij mogen de techniek die nieuwe banen en bedrijvigheid oplevert niet aan andere landen overlaten, we moeten die belofte naar ons toe trekken Onze wereld vraagt erom.
39
