Kennis nemen van en adviseren over gemeentelijke inzet op volkshuisvesting

Aan de leden van de commissie Vergadering d.d. Casenummer Notitienummer

Commissienotitie RUIMTE 3 september 2014 AB14.00608 CN2014.015


Kennis nemen van en adviseren over gemeentelijke inzet op volkshuisvesting

Gemeente Bussum

Brinklaan 35 Postbus 6000 1400 HA Bussum




Geachte leden,

Telefoon: 035 69 28 888 Fax: 035 69 28 500 Website: www.bussum.nl E-mail: [email protected]

0. SAMENVATTING

Inlichtingen bij D.R. de Jong (RUIMTE)

Deze commissienotitie biedt uw commissie een overzicht van alle activiteiten die de gemeente Bussum in lokaal en regionaal verband ontplooit op het gebied van de volkshuisvesting.

Doorkiesnummer 035-6928880

1. INLEIDING

E-mail adres [email protected]

In 2009 heeft de Bussumse Rekenkamercommissie de gemeentelijke inzet op het thema volkshuisvesting onder de loep genomen. Eén van de aanbevelingen van de commissie was het ‘meer gebruiken van de sturingsmogelijkheden communicatie, samenwerking en informatievoorziening’. Hiernaast adviseerde de commissie ‘de transparantie van het beleid te verbeteren’. Deze twee aanbevelingen zijn, onder andere door het jaarlijks door het college informeren van de raadscommissie Ruimte over de gemeentelijke inzet op de volkshuisvesting, opgepakt. De bespreking van de ambities en stand van zaken op dit thema, soms met aanvullende inbreng vanuit de in Bussum actieve corporaties, werd door de raadsleden gebruikt het college op hoofdlijnen te adviseren over deze ambities. In de effectmeting van de Rekenkamercommissie uit 2012 is dit door de commissie positief gewaardeerd. De gemeentelijke ambities zijn niet vastgelegd in een lokale beleidsnota, maar komen in drie documenten terug. De Regionale Woonvisie (2008) vormt de basis van de beleidsambities, in het coalitieprogramma 2014 – 2015 zijn lokale aandachtspunten tot aan de fusie benoemd en de prestatieafspraken (2013 – 2016) vormen het ambitiekader dat de gemeente met de in Bussum werkzame corporaties heeft samengesteld. 2. INHOUDELIJK De gemeente pakt op dit thema veel zaken regionaal op, gezien het feit dat de woningmarkt zich niet binnen de gemeentegrenzen beperkt en ontwikkelingen buiten Bussum van grote invloed zijn op de Bussumse en regionale situatie. Eerst worden een aantal landelijke trends besproken, daarna komen de regionale inspanningen aan bod en dan volgen de lokale aangelegenheden.

1

1. Woningmarkt en -beleid in Nederland De wereldwijde kredietcrisis heeft ook op de Nederlandse woningmarkt flinke impact gehad. Hypotheekverstrekkers geven, niet alleen door strengere regelgeving maar ook door aanscherping van eigen beleid, minder makkelijk leningen af. De mogelijkheden van zowel starters als doorstromers op de woningmarkt zijn hiermee afgenomen. Starters kunnen minder lenen zodat, vooral in dure regio’s als de Gooi en Vechtstreek, een aantal van hun woonwensen niet vervuld kan worden en doorstromers worden door de daling van de woningwaarde van hun huidige woning vaak gedwongen hun volgende stap in de wooncarrière uit te stellen. Dit in combinatie met de onzekerheid die de afgelopen jaren op de markt is ontstaan, zowel door periode van onduidelijkheid over het behoud van de hypotheekrenteaftrek als door de afname van (consumenten)vertrouwen in de (mondiale) economie, maakt dat de doorstroming in de woningmarkt is gestagneerd. Nu zijn er gelukkig tekenen van verbetering op de woningmarkt te bemerken. De kwartaalcijfers van de NVM tonen voor het eerst sinds 2009 (aan het eind e van het 4 kwartaal) een hogere waarde voor verkochte woningen in de Gooi en Vechtstreek. Verkochte woningen in de regio hebben op dit moment een gemiddelde waarde van bijna 3 ton, dit is vergelijkbaar met het prijsniveau van 2004. Het huidige kabinet heeft in deze veranderende omstandigheden, zoals het EU-besluit om Nederland vanaf 2011 te verplichten sociale woningen alleen toe te wijzen aan huishoudens met een maximuminkomen van € 34.678,-, een aantal hervormingen doorgevoerd (Woonakkoord, eind 2013). Het doel hiervan was de koop- en huursector in balans te krijgen, starters te helpen en ‘scheefwonen’ tegen te gaan. De situatie die nu is bereikt maakt in elk geval dat kopen in Nederland relatief ‘goedkoper’ is dan huren, in een woningmarkt waarin het kopen van een woning helaas niet voor iedereen mogelijk is. Minister voor Wonen, dhr. Blok heeft in het Woonakkoord een zogenaamde ‘verhuurdersheffing’ opgenomen. Alle corporaties moeten deze heffing stapsgewijs aan het Rijk betalen (tot 0,381% van de WOZ-waarde van een sociale huurwoning). Dat komt in Bussum neer op gemiddeld € 600,- per jaar per woning. De afdracht maakt hiermee zo’n 8% uit van de huurinkomsten van een corporatie. Hiernaast moeten corporaties sinds 2008 ook vennootschapsbelasting betalen. Samen met hogere kosten van afgesloten leningen en het verscherpte financieel toezicht betekenen deze maatregelen dat corporaties haar kosten de afgelopen jaren flink heeft zien stijgen. Dit heeft natuurlijk effect op de investeringsmogelijkheden en de prijsstelling van het woningbezit van de corporaties en in sommige gevallen ook op het verkoopbeleid. Aan de andere kant geldt dat de hypotheekrenteaftrek, ook in zijn aangepaste vorm, nog altijd kan worden gezien als een subsidie op kopen. De maandlasten van een huishouden met een inkomen van boven de € 34.678,- zijn door de bovenstaande beleidsinstrumenten in een koopwoning vaak lager dan in een huurwoning. Voor inkomens onder dit bruto jaarinkomen geldt dat een koopwoning vaak niet tot de mogelijkheden behoort, terwijl een sociale huurwoning nog altijd zeer schaars is.

2

2. Regionaal beleid en uitvoering Regionale Woonvisie 2008 Zoals gezegd pakken de negen gemeenten in de regio Gooi en Vechtstreek veel zaken op het thema wonen gemeenschappelijk op. In de Regionale Woonvisie, die begin 2008 door alle gemeenten is vastgesteld, is het regionale wensbeeld voor 2020 opgenomen, deze luidt: De Gooi en Vechtstreek is een economisch en sociaal vitale, ongedeelde regio. Dat wil zeggen, een regio met een in meerdere opzichten heterogene bevolking, zowel wat betreft leeftijd, als wat betreft inkomen en herkomst. Ondanks de beperkingen in woningbouw die het groene karakter van de regio met zich meebrengt, hebben ook jongeren en jonge gezinnen in 2020 meer kansen dan nu op de woningmarkt. Dat komt door de gevarieerde opbouw van de voorraad en de variatie in woonmilieus, en door de nadruk op het lagere middensegment in de nieuwbouwprogramma’s en -productie. Ook is de woningmarkt in beweging, door de toepassing van allerlei instrumenten en de ontwikkeling van innovatieve ideeën en concepten. De kansen die nieuwbouw en herstructurering bieden worden ten volle benut. Uit dit wensbeeld vloeien vier kernambities voort: 1. Een economisch en sociaal vitale regio, ook op lange termijn. 2. Meer beweging en meer keuze op de woningmarkt in het algemeen en meer kansen voor mensen die het lastig hebben op de woningmarkt, in concreto jongeren, jonge gezinnen en ouderen die zorg nodig hebben. 3. Diversiteit aan woonmilieus in de regio behouden en versterken met behoud van het groene karakter. 4. De Gooi en Vechtstreek onderscheidt zich als regio waar ruimte is voor het zoeken naar en uitvoeren van vernieuwende oplossingen op het gebied van wonen. Er zijn drie strategieën onderscheiden die de regio in gaat zetten om het wensbeeld en de ambities te verwezenlijken: 1. Focus op mensen met minder kansen op de woningmarkt, met name jongeren, jonge gezinnen van 30-45 jaar en mensen die wonen en zorg combineren. 2. Creëren van een gedifferentieerder woonaanbod door het stimuleren van dynamiek op de woningmarkt, zowel door innovatief bouwen en herstructureren, als door het optimaliseren van de mogelijkheden die de bestaande voorraad biedt. 3. Inzet van vernieuwende en creatieve instrumenten en ideeën. Een belangrijk uitgangspunt van de Regionale Woonvisie is dat de toevoeging van woningen in elke gemeente voor elk éénderde deel betaalbaar, middeldure en (top)dure woningen worden gerealiseerd. De huuren koopgrenzen van de Woonvisie uit 2007 zijn als volgt te vertalen naar de situatie van 2014. prijsklasse huur koop (WOZ-waarde) betaalbaar < € 556,82 < +/- € 215.000,middelduur € 556,83 - € 699,48 +/- € 215.000 – € 375.000 duur € 699,49 - € 850 +/- € 375.000 – € 535.000 topduur > € 850,+/- > € 500.000,peildatum 1-1-2014, 2007 = basisjaar (100%) voor indexering

3

e

e

e

De gemeente Bussum heeft zichzelf ten doel gesteld deze ‘1/3 1/3 1/3 regel’ jaarlijks waar te maken. Deze afspraak is in het coalitieprogramma 2014 – 2015 herbevestigd. Dit maakt dat de verdeling niet voor elk project hoeft te gelden, maar dat de gehele woningvoorraad in Bussum wél naar deze taakstelling toeneemt. Uiteraard is het niet direct in beleid te sturen, maar de gehele bestaande Bussumse woningvoorraad van bijna 15.000 e e e woningen is (op basis van WOZ-waarden) vrij redelijk ‘1/3 1/3 1/3 ‘ binnen de genoemde koopprijsgrenzen opgebouwd. prijsklasse betaalbaar middelduur (top)duur peildatum 1-1-2012

Aantal o.b.v. WOZ 5460 4892 4638 14990

Percentage o.b.v. WOZ 36,4% 32,6% 31,0% 100%

Woonruimteverdeling Gooi en Vechtstreek – Evaluatie 2013 Eind 2011 is er een nieuw regionaal systeem voor de verdeling van sociale huurwoningen in werking gegaan. De doelstelling van het nieuwe systeem was en blijft het vergroten van de dynamiek in een woningmarkt die zich kenmerkt door tekorten, relatief hoge prijzen en weinig doorstroming. Vooral de drie in de Regionale Woonvisie genoemde doelgroepen, zijnde jongeren, jonge gezinnen en huishoudens die wonen en zorg combineren, moeten hiervan profiteren. Naast jaarlijkse monitoring vanaf de invoering van het systeem heeft er in 2013 een uitgebreide evaluatie plaatsgevonden. De teneur van de conclusies in de evaluatie is dat de wijzigingen in het systeem over het algemeen positief bevonden worden. Ook in 2014 overheerst een positieve beeld van het systeem bij de samenwerkende gemeenten en corporaties: Ondanks de soms lange wachttijden voor schaarse sociale huurwoning in de regio, werkt het systeem transparant, rechtvaardig en naar tevredenheid van hen die ermee te maken hebben. Regionaal ActieProgramma Wonen Op basis van deze, nog altijd actuele, Regionale Woonvisie is in 2012, vanuit de wens van de provincie Noord-Holland die op dat moment haar eigen provinciale woonvisie (die inhoudelijk goed aansluit op de regionale tekst) had vastgesteld, een Regionaal ActieProgramma (RAP) Wonen opgesteld. In dit RAP zijn 10 projecten benoemd. Voor de totstandkoming van deze projecten heeft de provincie vanuit haar ‘Woonfonds’ € 1.500.000,- aan de regio ter beschikking gesteld. Van de 10 projecten zijn de volgende 4 prioriteitsprojecten geselecteerd waaraan de afgelopen jaren is gewerkt: 1. Toegankelijkheid van de woningvoorraad: Naast de eerdere inventarisatie uit 2011 van het corporatiebezit op aspecten van toe- en doorgankelijkheid voor mensen met een verminderde mobiliteit en/of zorgvraag is in 2013 ook een quickscan gemaakt van de particuliere voorraad. Deze quickscan wijst uit dat de woningvoorraad in de regio op zich voldoende geschikte (makkelijk aan te passen) woningen bevat, maar dat het matchen van vraag en aanbod lastig blijft. Concreet komt het er op neer ouderen te bewegen te verhuizen naar een beter passende woning. Dat blijkt een pittige opgave, vooral gezien de lage woonlasten die senioren (door hun vaak lange woonduur) zouden moeten inruilen voor vaak € 699,48 (de huurtoeslaggrens) aan nieuwe huur in een zorggeschikt complex.

4

2. Betaalbaarheid van de woningvoorraad: We willen in de regio, meer dan uit landelijk onderzoek wordt geconcludeerd, een beter beeld van de doelgroepen die, binnen het huidige Rijksbeleid en de consequenties die het heeft op de beprijzing van sociale huurwoningen door de corporaties, in de knel komen met hun maandlasten. Het onderzoek naar betaalbaarheid is in de maak en wordt na de zomer opgeleverd. 3. Duurzaamheid van de woningvoorraad: Vanaf 2013 worden woningeigenaren in de gehele regio actief benaderd over het verduurzamen van hun woning. Hiervoor kan door inzet van provinciale middelen voor € 55.000,- aan subsidie aan inwoners worden uitgekeerd. De helft van dit budget, dat maximaal € 750,- van de investeringskosten van particulieren dekt, is nog beschikbaar. De ambitie is hiermee (tot 1 oktober 2015) in de regio 4.000 woningen te verduurzamen met maatregelen als spouwmuurisolatie, dubbel glas, energiezuinige ketels en zonnepanelen. 4. Corporatiehotel: ‘Short-stay-faciliteit’ is wellicht een betere benaming voor dit project. De inzet is om tijdelijke huisvesting te bieden voor woningzoekenden die op korte termijn ‘op straat komen te staan’ en hen betaalbaar tijdelijk te huisvesten. Dudok Wonen onderzoekt op dit moment de mogelijkheden om hiervoor een locatie in Hilversum voor te ontwikkelen. Na de zomer wordt hierover waarschijnlijk een besluit genomen en wordt hierover verder gecommuniceerd. Regionaal Urgentie Bureau Er is op regionaal niveau één belangrijk uitvoeringsorgaan werkzaam, het Regionaal Urgentie Bureau (RUB). Dit bureau regelt voor de negen gemeenten de toewijzing van voorrangsposities op de sociale huurwoningmarkt voor huishoudens waarvoor geldt dat zich bij het uitblijven van een verhuizing naar een geschikte woning een sociale of financiële ontwrichting zou voordoen. De urgentieaanvragen worden na een intakegesprek en beoordeling van de hulpverleners daar toe- of afgewezen. Er worden per jaar in de hele regio zo’n 350 aanvragen gedaan (zo’n 50 in Bussum) waarvan ongeveer de helft wordt afgewezen. Op de besluitvorming van de RUB is beroep mogelijk. Deze procedure wordt behandeld door de woongemeente van de aanvrager. Er wordt zelden afgeweken van het oordeel van de RUB, maar soms (één of twee keer per jaar) wordt er op basis van ‘niet gerechtvaardigde hardheid’ door het Bussumse college van B&W anders besloten en alsnog een urgentie toegewezen. -/-

Meer informatie over de regionale woningvoorraad en de regionale RAPprojecten is in de memo ‘Regionaal Beleidsveld Wonen’ te vinden. 3. Lokale projecten en ontwikkelingen Coalitieprogramma In aanvulling op de ambities van de Regionale Woonvisie heeft de huidige coalitie een aantal lokale afspraken op het gebied van de volkshuisvesting in het coalitieprogramma opgenomen: 1. Het huidige beleid bij nieuwbouw van 1/3 goedkoop, 1/3 middelduur en 1/3 duur in totaal in Bussum, wordt gehandhaafd. 2. Binnen de regio vindt bouwopgaven in Bussum.

strategisch

overleg

plaats

over

3. Er is extra aandacht voor het bouwen van starterswoningen De ontwikkeling van het Patriacomplex zal deze periode worden afgerond. 5

de

4. We blijven het bouwen van seniorenwoningen en levensloopbestendig bouwen stimuleren In deze periode zal in dit verband bijvoorbeeld het bestemmingsplan van het MOB-complex aan de raad worden aangeboden. 5. Het wonen boven winkels kan een goede bijdrage leveren aan de sociale veiligheid in winkelgebieden De gemeente wil het wonen boven winkels faciliteren. Hiertoe worden - waar mogelijk - parkeer- en andere belemmeringen weggenomen. Hieronder wordt voor de 5 afspraken in het coalitieakkoord en voor 3 overige onderwerpen binnen het thema Volkshuisvesting een korte uiteenzetting gegeven van de voortgang en resultaten. e

1. 3X 1/3 – Stand van Zaken Bouwplannen In de jaarlijkse commissienotitie ‘kennis nemen van de stand van zaken bouwplannen’ informeert het college de gemeenteraad over de belangrijkste bouwprojecten. Het overzicht van de door de coalitie nogmaals e onderschreven prijsklasse-verdeling (3X 1/3 ) is door het college in deze commissienotitie opgenomen. De commissienotitie zal tijdens de commissie Ruimte op 3 september 2014 worden besproken. 2. Bouwopgaven Regio en Bussum Binnen de regio Gooi en Vechtstreek zullen tot 2020 zo’n 5.000 woningen aan de bestaande woningvoorraad van ongeveer 110.000 woningen worden toegevoegd (+/- 4,5% van het totaal). Dit is met de provincie Noord-Holland afgesproken (en herbevestigd in het Regionaal ActieProgramma). 3. Starterswoningen – Patria Zie commissienotitie ‘kennis nemen van de stand van zaken bouwplannen’ voor de voortgang van dit project aan de Ceintuurbaan 281. 4. Levensloopbestendigheid binnen de Bussumse bouwopgave Van de bovengenoemde bouwopgave voor de regio tot 2020 dient meer dan e 50% levensloopbestendig te zijn en 1/3 tot het betaalbare segment te behoren. De gemeente Bussum hecht er belang aan deze doelstellingen te behalen en benoemt binnen de regio de noodzaak voor de opname van de bovenstaande randvoorwaarden binnen strategische woningbouwlocaties. Vooralsnog ligt de regio als geheel en Bussum in het bijzonder, goed op schema de doelstellingen vóór 2020 te behalen. Zie commissienotitie ‘kennis nemen van de stand van zaken bouwplannen’ voor informatie over de bestemmingsplanprocedure van het MOB-complex. 5. Wonen Boven Winkels –> Wonen in het Centrum Binnen de coalitie is afgesproken het project Wonen Boven Winkels voort te zetten. Onder de naam ‘Wonen in het Centrum’ zal met verschillende partijen, eigenaren, ontwikkelaars én potentiele huurders, worden gezocht naar locaties waar toevoeging van betaalbare woningen mogelijk is. Het college zal voor deze voortzetting eind 2014 een ambitiedocument ter advisering aan de commissie Ruimte aanbieden. Op basis van dit document kunnen initiatieven voor meer wonen in het centrum worden getoetst. 6. Prestatieafspraken met de corporaties In Bussum zijn drie woningcorporaties actief. De Alliantie, met zo’n 1000 woningen, Gooi en Omstreken met ook zo’n 1000 woningen en Dudok Wonen met bijna 2000 woningen. Met deze drie partijen heeft de gemeente eind 2013 prestatieafspraken voor een looptijd tot en met 2016 ondertekend. Vanuit het Rijk wordt het maken van deze afspraken gestimuleerd om de samenwerking tussen corporaties en lokale overheden te verbeteren. 6

Prestatieafspraken zijn een belangrijk instrument om de visie van de partijen op één lijn te krijgen en de activiteiten die partijen hiervoor ontplooien vast te leggen. Het bedienen van de doelgroep van lage(re) inkomens met verschillende ‘woonproducten’ is de belangrijkste en meest lastige afstemmingstaak gebleken. De gemeenteraad heeft in 2012 aangegeven weliswaar ruimte te willen geven voor de verkoop van sociale huurwoningen om betaalbaar wonen mogelijk te maken, maar wenst dat de gemeente grip houdt op de omvang van de huurwoningvoorraad in Bussum. Met de corporaties is daarom afgesproken dat zij mogen verkopen, mits de woningen worden aangeboden aan de doelgroepen van beleid en zij hiermee een aantoonbare bijdrage leveren aan de volkshuisvesting. Hierover rapporteren zij elk half jaar. Naast afspraken over betaalbaarheid, zijn in de prestatieafspraken zaken opgenomen als leefbaarheid, toewijzing van statushouders (asielzoekers met een verblijfsvergunning), verduurzaming van de woningvoorraad en afspraken over wederzijdse informatievoorziening en uitwisseling van gegevens om bijvoorbeeld woonfraude tegen te gaan. Elk jaar gaan bestuurders van de vier partijen in overleg met elkaar om de stand van zaken te bespreken en eventuele bijsturing te effectueren. -/-

Meer informatie over de prestatieafspraken is in de memo ‘Oplegnotitie Prestatieafspraken’ van RIGO Research en Advies te vinden. 7. Startersleningen Op 10 september 2009 is de 'Verordening VROM Starterslening Bussum’ door de gemeenteraad vastgesteld. De Starterslening is een product van de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) waarmee een koopwoning voor meer starters tot de financiële mogelijkheden behoort. Minder draagkrachtige koopstarters tot 35 jaar kunnen maximaal € 40.000,- bovenop de eerste hypotheek lenen. Dit kan onder gunstige voorwaarden (de eerste drie jaar rente- en aflossingsvrij en daarna op basis van financiële draagkracht) en bevordert de doorstroming in de moeilijk toegankelijke woningmarkt. Tussen 2010 en 2012 zijn in Bussum 8 van deze Startersleningen ter waarde van zo’n € 250.000,- uitgegeven (en 3 vanuit de corporatie de Alliantie, die de lening voor haar eigen verkoopvoorraad voert). Vanaf 2013 heeft de minister van Wonen (opnieuw) landelijke cofinanciering van 50% op de Starterslening mogelijk gemaakt. De € 400.000,- die de gemeenteraad dat jaar voor nieuwe Bussumse leningen heeft begroot, wordt daarmee verdubbeld. Er zijn nu 9 leningen uitgegeven. We kunnen met het resterende budget nog zo’n 15 Bussumse huishoudens aan hun eerste koopwoning helpen. Aangezien de starters (na drie jaar) rente- en aflossingsbedragen betalen, vloeien er middelen terug naar de gemeenterekening van de SVn. Met deze bedragen kunnen, ongeacht een eventuele nieuwe storting vanuit de gemeente, elk jaar 2 of 3 leningen worden uitgegeven. 8. Toewijzing woningen aan statushouders Op dit moment wordt op lokaal niveau de taakstelling, het opgelegde aantal woningtoewijzingen, door de gemeente met de corporaties afgestemd. In Bussum gaat dit prima. We liggen nu zelfs licht vóór op de taakstelling. Binnenkort zal, op verzoek van de corporaties, het regionaal urgentiebureau de regie op dit onderwerp nemen. Dit verbetert de keuzevrijheid van de statushouder, die immers in de eerste plaats een woningzoekende is zoals ieder ander, die op dit moment nog een aanbod simpelweg moet accepteren of (bij weigering) zelf voor woonruimte moet zorgen als zij het AZC verlaten. 7

Ten tweede is het voor de corporaties op dit moment een tijdrovend/lastig proces om met negen gemeenten de taakstelling te coördineren. Eén centrale organisatie doet de administratieve lasten waarschijnlijk dalen. 3. FINANCIËLE ASPECTEN De gemeente draagt binnen het programma Wonen jaarlijks voor ongeveer € 45.000,- bij aan de regio Gooi en Vechtstreek om zowel het urgentiebureau als enkele regionale beleidstaken uit te voeren. Er zijn het afgelopen jaar, buiten een aanpassing m.b.t. de WABO-leges, geen financiële wijzigingen binnen het programma Volkshuisvesting voorgesteld. Als het budget ‘Startersleningen’ volledig is uitgegeven, zal het college bezien of de gemeenteraad voorgesteld moet worden om (op basis van een evaluatie) de uitgifte van Bussumse startersleningen te vervolgen. Op dit moment is hier nog geen sprake van. 4. VOORSTEL / VERZOEK Het college verzoekt de commissie kennis te nemen van en te adviseren over gemeentelijke inzet op volkshuisvesting.

Burgemeester en wethouders van Bussum, de gemeentesecretaris, de burgemeester,

D.J. van Huizen

mr. drs. H.W.M. Heijman

8