KEBIJAKAN PEMERINTAH KOTA MALANG DALAM PEMBERIAN IZIN PEMBANGUNAN APARTEMEN KEPADA PENGEMBANG DI WILAYAH KELURAHAN PENANGGUNGAN (MALANG GOVERNMENT POLICY DEVELOPMENT OF LICENSE TO DEVELOPER APARTMENTS IN THE PENANGGUNGAN VILLAGE) Dwi Iriani
Jurusan Hukum dan Kewarganegaraan, FIS, Universitas Negeri Malang, Jl. Semarang 5 Malang 65145, Indonesia
ABSTRAK Iriani, Dwi. 2013. Kebijakan Pemerintah Kota Malang dalam Pemberian Izin Pembangunan Apartemen Kepada Pengembang di Wilayah Kelurahan Penanggungan. Skripsi, Jurusan Hukum dan Kewarganegaraan FIS Universitas Negeri Malang. Pembimbing: (I) Dra. Arbaiyah Prantiasih M.Si, (II) Drs. Margono, M.Pd., M.Si.
Apartemen merupakan jenis bangunan yang difungsikan sebagai hunian berbentuk vertikal. Bebeda dengan hotel, jenis hunian apartemen dapat dikomersialisasikan dengan sistem sewa maupun beli. Sistem sewa dalam apartemen bersifat jangka panjang, sama halnya dengan sistem sewa rumah dalam lingkungan permukiman. Meningkatnya jumlah penduduk kota Malang dengan keterbatasan lahan untuk permukiman membuat apartemen menjadi pemilihan untuk dikembangkan oleh pemerintah kota Malang. Berkaitan dengan hal itu, maka diperlukan pembahasan. Penelitian ini dilaksanakan dengan tujuan untuk mengetahui peranan pemerintah dalam kebijakan mengeluarkan surat izin mendirikan bangunan pada gedung apartemen di kawasan Kelurahan Penanggungan kota Malang sesuai dengan Peraturan Daerah nomor 1 tahun 2012 tentang bangunan gedung. Selain itu dalam penelitian ini akan diketahui apakah terdapat penyalahgunaan izin dari pembangunan gedung apartemen di Kelurahan Penanggungan tersebut. Penelitian ini menggunakan pendekatan deskriptif kualitatif. Sedangkan untuk pengumpulan data peneliti menggunakan teknik wawancara, observasi dan dokumentasi. Sampel data pada saat wawancara dilakukan dengan purposive sampling dimana pemilihan informan didasarkan atas pengetahuan mereka yang mendalam terhadap permasalahan.Untuk mengecek keabsahan data penelitian ini menggunakan triangulasi. Berdasarkan hasil analisis data tersebut, diperoleh empat simpulan hasil penelitian sebagai berikut. Pertama, tujuan pengembang melakukan pembangunan gedung di jalan veteran nomor 8 tersebut tidak dilakukan sosialisasi secara transparan tentang fungsi gedung. Sehingga warga dan aparat kelurahan belum mengetahui terdapat pergantian fungsi gedung dari apartemen menjadi condotel. Kedua, Proses kebijakan mengeluarkan izin mendirikan bangunan Apartemen yang dilakukan oleh PT Mutiara Citra Sentosa di jalan Veteran nomor 8 Kelurahan penanggungan Kecamatan Klojen dinyatakan sah menurut hukum, karena telah memenuhi syarat-syarat kelengkapan administratif dan juga teknis izin mendirikan bangunan yang diwajibkan oleh perda nomor 1 tahun 2012 tentang bangunan gedung. Namun, dalam praktek di lapangan terdapat beberapa kegiatan yang tidak sesuai dengan aturan, yaitu telah dikeluarkannya surat IMB baru dengan fungsi condotel tanpa dilengkapi dengan izin gangguan. Ketiga Peran pemerintah daerah dalam mengeluarkan izin mendirikan bangunan telah sesuai dengan administrasi dan teknis yang ditentukan. Keempat pembangunan gedung Penanggungan tidak menjadi solusi bagai peningkatan kesejaterahaan warga sekitar bahkan menimbulkan rasa tidak nyaman di lingkungan kampung. Kelima, pemerintah tidak mengakomodasi kegiatan ekonomi UKM pengrajin keramik di area kelurahan penanggung.
Kata Kunci: Kebijakan, Izin Mendirikan Bangunan, Apartemen,
ABSTRACT Iriani , Dwi . , 2013. Malang Government Policy in Development Permit To Apartment Developers in Urban Areas Guarantee. Thesis, Department of Justice and Citizenship FIS State University of Malang . Supervisor : ( I) Dra . Arbaiyah Prantiasih M.Si , ( II ) Drs . Margono , M.Pd. , M.Sc.
The apartment is a type of building that functioned as occupancy is vertical . In contrast to hotels , apartment dwelling types can be commercialized on a lease or purchase . Apartment rental system in the long term , as well as home rental system in the settlements. The increasing population of the city of Malang with limited land for settlements make the selection for the apartments to be developed by the city of Malang . In that regard , it is necessary discussion . This study was conducted to determine the role of government in a policy letter issued building permits in an apartment building in the Village area of the city of Malang STEPS accordance with Local Rule No. 1 of 2012 on the building . Also in this study will be known whether there is abuse of the construction permit apartment buildings in the Village STEPS . This study used a qualitative descriptive approach . As for the data collection the researcher used interview techniques , observation and documentation . Sample data at the time the interview was conducted with a purposive sampling where the selection of informants based on their deep knowledge of the permasalahan.Untuk check the validity of the research data using triangulation . Based on the results of the data analysis , four conclusions obtained the following results . First , the purpose of the developer doing road construction on veteran number 8 is not done in a transparent dissemination of building functions . So that residents and village officials do not yet know the function of the building there is the turn of the apartment into a condotel . Second , the policy process apartment building permits issued by PT Citra Pearl Sentosa in Jalan Veteran No. 8 Urban District of Klojen underwriting declared lawful , because it has met the terms of the administrative and technical building permits that are required by regulation number 1 in 2012 about the building . However , in practice in the field there are some activities that do not comply with the rules , namely the issuance of a new permit with a letter condotel functions without interference fitted with permission . The third role of local government in issuing building permits in accordance with the prescribed administrative and technical . Fourth STEPS building is not a solution like kesejaterahaan enhancement of local residents even cause discomfort in the village. Fifth, the government does not accommodate economic activities of ceramic’s small and medium enterprises in penanggungan village. (kosong satu spasi tunggal 10 pt) Keywords : Policy , Building permit , Apartments
1. PENDAHULUAN Ditetapkannya Undang-undang Nomor 22 Tahun 1999 tentang Pemerintah Daerah dan Undang-undang Nomor 25 Tahun 1999 tentang Perimbangan Keuangan Antara Pusat dan Pemerintah Daerah, yang telah diganti dengan Undang-undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintah Daerah dan Undang-undang Nomor 33 tahun 2004 tentang perimbangan keuangan antara pusat dan pemerintah daerah, membawa implikasi terbukanya peluang pembangunan dengan pendekatan yang lebih
sesuai dengan karakteristik wilayah. Pembangunan dengan pendekatan tersebut juga akan memberi peluang pada percepatan pembangunan daerah termasuk pembangunan daerah yang relatif masih terbelakang. Sesuai dengan amanat Undang-undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, melalui Pasal 10 undang-undang nomor 32 Tahun 2004 tentang pemerintah daerah dan Pasal 2, Pasal 10 undang-undang nomor 33 Tahun 2004 tentang perimbangan keuangan antara Pusat dan pemerintah daerah, Pemerintah daerah
berwenang untuk mengatur dan mengurus sendiri urusan pemerintahan menurut asas otonomi dan tugas pembantuan. Pemberian otonomi luas kepada daerah diarahkan untuk mempercepat terwujudnya kesejahteraan masyarakat melalui peningkatan pelayanan, pemberdayaan dan peran serta masyarakat.
yang mengatakan, dalam waktu dekat di Kota Malang akan dibangun 9 apartement dan condotel. Diantaranya, adalah di daerah Soekarno Hatta, Apartement Malang City Point di daerah Dieng, juga apartement di daerah River Side. Selain itu, juga akan berdiri Condotel yang di Jalan Veteran (jatim.tribunnews.com, 6 juli 2012).
Kemajuan suatu kota ditandai dengan adanya keberhasilan dalam pembangunan. Menurut Daluarti (2009:2) kota secara demografis adalah suatu tempat dimana terdapat pemusatan atau konsentrasi penduduk yang sangat tinggi dibandingkan wilayah sekitarnya. Secara sosial ekonomis merupakan suatu lingkungan dengan kegiatan perekonomian dan kegiatan usaha yang beragam dan didominasi oleh kegiatan usaha bukan pertanian yaitu jasa, perdagangan, perangkutan, dan perindustrian. Sedangkan secara fisik kota merupakan suatu lingkungan dimana terdapat suatu tatanan lingkungan fisik yang didominasi oleh struktur binaan.
Apartemen adalah bangunan yang memuat beberapa grup hunian, yang berupa rumah flat atau rumah petak berpetak yang diwujudkan untuk mengatasi masalah perumahan akibat kepadatan tingkat hunian dan keterbatasan lahan dengan harga yang terjangkau di perkotaan. Bebeda dengan hotel, jenis hunian apartemen dapat dikomersialisasikan dengan sistem sewa maupun beli. Sistem sewa dalam apartemen bersifat jangka panjang, sama halnya dengan sistem sewa rumah dalam lingkungan permukiman. Jika diperjuabelikan secara umum maka dapat disamakan dengan jual beli perumahan dalam suatu lingkungan perumahan. Bedanya, apartemen merupakan kumpulan hunian yang disusun secara vertikal, umumnya sebagai respon terhadap tingginya harga tanah. Apalagi pada umumnya apartemen dibangun di tempat-tempat strategis sebagai solusi masalah jarak hunian dan tempat kerja (Daluarti, 2009:49).
Dari penjelasan diatas dapat disimpulkan bahwa kota adalah suatu tatanan lingkungan fisik dengan konsentrasi penduduk yang sangat tinggi dengan sifat masyarakat yang heterogen dan memiliki kegiatan perekonomian dan usaha bukan pertanian. Untuk mengembangkan kegiatan perekonomian dan usaha bukan pertanian keberadaan tanah menjadi salah satu faktor yag sangat penting keberadaannya. Sehingga pembangunan pada dasarnya adalah suatu upaya untuk menciptakan atau mengembangkan wilayah menjadi lingkungan yang nyaman baik untuk kepentingan ekonomi, sosial budaya. Pembangunan di kota Malang dewasa ini semakin kompleks dan dinamis. Hal ini dapat dilihat dengan menjamurnya kawasan permukiman di kota Malang. Menurut UU No.1 tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan permukiman menyebutkan bahwa permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas lebih dari satu satuan perumahan yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum, serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain dikawasan perkotaan atau kawasan perdesaan. Salah satu pembangunan yang dilakukan dan marak diperbincangkan adalah apartemen. Seperti yang ditulis pada media online bahwa nilai transaksi properti di Malang raya samapai semester I/2012 mencapai Rp 1 triliun dan sampai akhir tahun akan menembus Rp 2 triliun. Indikasi yang terjadi menurut Ketua Real Estate Indonesia adalah unit ruko, apartemen, dan rumah yang terjual mencapai 6000 unit (bisnis.com, 8 juli 2012). Hal itu didukung dengan pernyataan Ketua Real Estate Indonesia (REI) komisariat Malang pada sebuah media
Keberadaan tanah yang tidak bertambah, membuat adanya tanah menjadi langka dan harganya semakin tinggi. Sempitnya ruang perkotaan utamanya di kota Malang serta minimnya lahan kosong yang ada di Kota Malang ini bagi mereka yang memiliki banyak uang, akan menjadikan tanah sebagai tempat investasi. Secara kependudukan Kota Malang mengalami perubahan. Menurut Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 15 tahun 1987 tentang perubahan batas wilayah kotamadya daerah tingkat II Malang dan kabupaten daerah tingkat II kota Malang memiliki luas area ± 11.426,16 Ha dengan jumlah penduduk menjadi sebesar 596.688 jiwa, maka tingkat kepadatan penduduk tahun 1981 adalah 85 jiwa/Ha. Luas efektif ± 6.154,66 Ha, sedangkan sisanya seluas ± 1.538 Ha merupakan areal yang sulit dimanfaatkan karena terdiri dari dataran tinggi dan rawa-rawa. Namun, dewasa ini menurut hasil Survey Sosial Ekonomi Nasional dengan luas wilayah efektif tersebut dan dengan laju pertumbuhan penduduk 2,14% per tahun, maka jumlah penduduk kota Malang tahun 2010 sebesar 987.1 50 jiwa dengan kepadatan rata-rata efektif sebesar 160 jiwa/Ha. Tersebar di 5 Kecamatan (Klojen = 125.824 jiwa, Blimbing = 167.301 jiwa, Kedungkandang = 152.285 jiwa, Sukun = 174.184 jiwa, dan Lowokwaru =
162.516 jiwa), 57 Kelurahan, 10 Desa, 505 RW dan 3.649 RT. (Malangkab.bps.go.id). Itu artinya Kota Malang mengalami penambahan 13.015 jiwa pertahunnya. Dari jumlah penduduk perkotaan yang terus meningkat dari waktu ke waktu tersebut maka akan memberikan dampak pada tingginya tekanan terhadap pemanfaatan ruang kota. Tumbuh kembangnya jumlah penduduk tersebut juga diikuti dengan pertumbuhan kawasan hunian, fasilitas umum, dan sosial. Untuk pemenuhan pembangunan kawasan-kawasan tersebut, alih fungsi lahan besar-besaran pada ruang terbuka hijau kota Malang tidak dapat dihindari. Seperti pada alih fungsi tanah seluas 28 hektar berupa taman APP yang merupakan bekas kampus Akademi Penyuluh Pertanian (APP) menjadi kawasan perumahan mewah melalui Rancangan Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) Peraturan Daerah Nomor 7 Tahun 2001 tentang Rencana Tata Ruang wilayah (RTRW) kota Malang, pembangunan Malang Town Square di kawasan resapan air pada bekas SNAKMA–APP di Jalan Veteran, pembangunan Mall dan Hotel Malang Olimpic Garden yang memakan lebih dari 8 hektar buka lahan warga Kota Malang di kawasan stadion Gajayana (Kompas, 14 September 2008). Berdasar data tahun 2002 dari Dinas Pertamanan Kota Malang, dibanding total wilayah Kota Malang yang mencapai 11.005,66 hektare, luasan hutan kota hingga kini hanya 71,623 hektare. Itu berarti cuma 0,65 persen dari total luas kota Malang. Sementara luasan terbangun sudah hampir mencapai 60 persen dari total luasan. Artinya semakin banyak pepohonan yang menghilang dari kota Malang. Permasalahan dimulai dari pengamatan peneliti secara langsung dan didukung dengan penelitian-penelitian sebelumnya semenjak menjamurnya pebangunan bangunan gedung di Malang. Secara umum, terdapat beberapa penelitian dahulu yang telah membahas tentangn lingkungan disekitaran wilayah perbelanjaan @MX dan Matos. Pertama, sering terjadi kemacetan di ruas jalan veteran dan persimpangan ITN. Hal ini di dukung dengan penelitian yang dilakukan oleh Wicaksono, dkk (2008) menyebutkan bahwa arus lalu lintas di ruas jalan veteran bertambah dari 3315,9 satuan mobil penumpang per jam dengan derajat kejenuhan 0,6 di tahun 2006 menjadi 5082,5 smp/jam dengan derajat kejenuhan 1,04 ditahun 2010. Maka disimpulkan oleh mereka bahwa terjadi ketidakstabilan dan kemacetan. Sedangkan, pada arus perempatan ITN disebutkan bahwa terjadi penghentian kendaraan diatas 10 menit. Hal ini
disebabkan terjadi penarikan kendaraan bermotor menuju arah matos. Kedua, jika musim hujan tiba, terjadi beberapa genangan air di ruas jalan veteran. Hal itu dikarenakan sistem drainase yang kurang baik. Drainase adalah suatu ilmu tentang pengeringan tanah. Drainase (drainage) berasal dari kata to drain yang artinya mengosongkan air. Dalam bidang teknik sipil, drainase secara umu dapat didefinisikan sebagai suatu tindakan teknis untuk mengurangi kelebihan air, baik yang berasal dari hujan, rembesan, maupun kelebihan air irigasi/lahan sehingga fungsi dari kawasan/lahan tidak terganggu (Supirin, 2004:14). Drainase menyangkut pengaliran kelebihan air permukaan dan air tanah ke badan air atau ke bangunan peresapan. Menurut Surat Keputusan Standar Nasional Indonesia (SKSNI) T-07-1990-F, drainase perkotaan adalah drainase di wilayah kota yang berfungsi mengendalikan kelebihan air permukaan sehingga tidak mengganggu masyarakat dan dapat memberikan manfaat bagi kegiatan kehidupan masyarakat. Lingkup sistem drainase perkotaan meliputi drainase permukiman, drainase jalan raya, drainase lapangan terbang, sistem drainase khusus dan pengisian air tanah. Tujuan prasarana drainase kota adalah untuk (1). Menjamin kesehatan dan kesejahteran masyarakat. (2) Melindungi alam dan lingkungan, seperti tanah, udara, dan kualitas air (3) Menghindari bahaya, kerusakan materiil, kerugian, dan beban-beban lain yang disebabkan oleh genangan air (4) Memperbaiki kualitas lingkungan (5) Mengkonservasi sumber daya air. Sedangkan fungsi dari drainase perkotaan, antara lain : (1) Mengeringkan daerah genangan air (2) Mengendalikan akumulasi limpasan air hujan yang berlebihan (3) Mengendalikan erosi, kerusakan jalan dan bangunan-bangunan. Ketiga, berkurangnya ruang terbuka hijau di Kota Malang. Dahulu arsitek Belanda Thomas Karsten memberi julukan kota Malang sebagai kota taman dan kota perisitirahatan. Hal ini dikarenakan suhu di Malang yang masuk dalam kategori sejuk. Pada tahun 1990 suhu minimum masih berkisar 15,50°C, tahun 2006 suhu minimum Malang mencapai 20°C. Sedangkan, suhu maksimum absolut Malang tahun 1990 berkisar 29,10°C33,20°C, di tahun 2006 dapat mencapai 33,80°C (Kompas, 14 September 2008). Kenaikan suhu ini dikarenakan lahan-lahan hijau banyak dialihfungsikan menjadi kawasan perdagangan, kawasan permukiman, kawasan industri, jaringan transportasi, serta sarana dan prasarana kota lainnya seiring dengan pertumbuhan penduduk kota.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah, minimal ruang terbuka hijau adalah 20% dari luas kota. Pasal 54 tahun 2011 tentang Rencana Detail Tata Ruang Kota Malang tengah menyebutkan bahwa rencana koefisien (baca:perubahan) dasar hijau dilakukan dengan (a). kawasan perdagangan dan kawasan industri ditetapkan komposisi antara terbangun dan non terbangun adalah sebesar 60 % : 40 % (b). kawasan permukiman padat ditetapkan minimal 1 rumah mempunyai 1 pohon (c). kawasan militer juga tetap menggunakan komposisi 60 % : 40 % dengan ketentuan ruang terbuka dimanfaatkan untuk menunjang aktivitas masing–masing. Sedangkan secara khusus, terdapat beberapa peristiwa yang melibatkan warga RW 6 dengan management apartemen Swissbell-in yang saat ini masih dibawaah kelolaan PT Mutiara Citra Sentosa. Dirunut dari peristiwa terbaru, tepatnya pada tanggal 17 Februari 2013 lalu, berdasarkan pemeberitaan Jawa Pos Radar Malang warga RW 6 kelurahan Penanggungan melakukan boikot jalan Cibogo yang mengalami kerusakan. Menurut harian tersebut, warga menganggap kerusakan Jalan Cibogo dikarenakan banyaknya kendaraan yang keluar masuk @MX Mall yang merupakan akses keluar-masuk kendaraan proyek dan parkir sepeda motor pengunjung mall. Mundur ke belakang, tepatnya tanggal 12 september 2009, warga RW 6 juga melakukan aksi perusakan pagar seng pembatasan di lokasi pembangunan apartemen. Hal ini dikarenakan beberapa rumah warga mengalami kerusakan berupa retak pada dinding rumah dan terganggu dengan suara saat jam istirahat malam hari akibat penancapan tiang pancang apartemen. Pada dasarnya kota terdiri dari bangunan tempat tinggal, perkantoran, dan perniagaan. Perumahan, keterbatasan tanah, sarana dan prasarana kota seharusnya menjadi pertimbangan yang bijak dalam mengeluarkan izin mendirikan bangunan. Dalam mengeluarkan izin mendirikan bangunan seharusnya pemerintah memenuhi prasyarat peizinan bangunan yang sesuai dengan Peraturan Daerah kota Malang No. 1 Tahun 2004, yang saat ini telah dirubah dengan Peraturan Daerah kota Malang No. 1 Tahun 2012. Melihat terdapat beberapa permasalahan yang sedang dialami masyarakat dewasa ini dan kemungkinan akan menjadi efek bola salju dikemudian hari bagi kota Malang maka penulis mencoba mengkaji kebijakan dalam pemberian izin mendirikan bangunan apartemen di Kelurahan Penganggungan - kota Malang oleh
pemerintah kepada pihak pengembang yaitu PT. Mutiara Citra Sentosa. Tujuan penelitian ini adalah : 1. 2.
3. 4.
Mengetahui tujuan pengembang membangun apartemen di kawasan Kelurahan Penanggungan. Mengetahui proses kebijakan dalam mengeluarkan surat izin mendirikan bangunan gedung di kota Malang sesuai dengan Peraturan Daerah nomor 1 tahun 2012 tentang bangunan gedung. mengetahui peran pemerintah Kota Malang dalam mengeluarkan surat izin mendirikan bangunan. mengetahui pendapat masyarakat terhadap pembangunan apartemen di kawasan Kelurahan Penanggungan.
2. LANDASAN TEORI Berdasarkan penelitian yang dilakukan Eckert (Budi, 2009:129) Permintaan terhadap pasar perumahan dipengaruhi oleh beberapa faktor. Pertama, faktor ekonomi, perubahan faktor ekonomi yang bisa mempengaruhi permintaan perumahan adalah pendapatan, suku bunga, kebijakan pinjaman, tingkat sewa dan harga rumah. Kedua, faktor sosial, yaitu kepadatan penduduk, ukuran keluarga, pendidikan, tingkat kejahatan, dan distribusi umur. Ketiga, faktor pemerintahan yang berkaitan dengan pelayanan pemerintah kota dan tingkat pajak masyarakat. Keempat, faktor lingkungan, yaitu bentuk lahan, kondisi tanah, dan beberapa kemudahan fasilitas pendukung seperti parkir, pusat perbelanjaan, sekolah, tempat ibadah, kesempatan kerja, transportasi, dan pelayanan izin-izin pendirian usaha. Disebutkan oleh Hutagalung (Hutagalung, 2009:7) bahwa rumah susun merupakan terjemahan dari kata condominium, flat, atau apartment. Condominium sendiri terdiri dari kata co yang artinya bersama-sama, dominium artinya pemilikan. Di inggris menggunakan istilah joint property, Amerika menggunakan istilah condominium, dan Australia dan Singapura menggunakan istilah strata title. Menurut Halim (1987:15-16), hukum kondominium memiliki pengertian pemilikan bersama itu bukanlah berupa suatu perkongsian atau persekutuan melainkan dalam Hukum Kondominium, obyek hukum yang bersangkutan itu terbagi-bagi atas beberapa bagian. Tiaptiap bagian tersebut masing-masing dimiliki oleh satu pihak tertentu yang hak miliknya tentu saja sama sekali terpisah dari hak milik pihak lainnya atau bagian yang lainnya pula dari obyek hukum yang bersangkutan tersebut. Keadaan inilah yang dapat dikatakan merupakan
pertanda khas dari keadaan hukum apartemen atau kondominium. Sehingga penulis dapat menarik kesimpulan bahwa keberadaan property dengan sistem pengelolaan kondominium masih belum memiliki produk hukum yang mengaturnya lebih jelas. Namun, keberadaan kondominium di Indonesia sudah diakomodasi dalam Undang-Undang nomor 20 tahun 2011 tentang rumah susun. Berbeda dengan kondominium, hotel menurut kamus besar bahasa Indonesia (2013) adalah bangunan berkamar banyak yang disewakan sebagai tempat untuk menginap dan tempat makan orang yang sedang berada dalam perjalanan, bentuk akomodasi yang dikelola secara komersial, disediakan bagian setiap orang untuk memperoleh pelayanan, penginapan, makan, dan minum. Secara garis besar condominium hotel beroperasi sebagai hotel pada umumnya. Satu-satunya perbedaan adalah setiap orang bisa memiliki kamar untuk dimiliki. Dalam bisnis ini terdapat dua pemain yaitu pemilik kamar dan pengelola kamar. Si pemilik kamar menyerahkan dan menerima hasil dari tim manajemen pengelola sebagai pihak yang menangani semua aspek operasional dan sewa harian. Sedangkan apartemen adalah bangunan yang memuat beberapa grup hunian, yang berupa rumah flat atau rumah petak berpetak yang diwujudkan untuk mengatasi masalah perumahan akibat kepadatan tingkat hunian dan keterbatasan lahan dengan harga yang terjangkau di perkotaan. Bebeda dengan hotel, jenis hunian apartemen dapat dikomersialisasikan dengan sistem sewa maupun beli. Sistem sewa dalam apartemen bersifat jangka panjang, sama halnya dengan sistem sewa rumah dalam lingkungan permukiman. Jika diperjuabelikan secara umum maka dapat disamakan dengan jual beli perumahan dalam suatu lingkungan perumahan. Bedanya, apartemen merupakan kumpulan hunian yang disusun secara vertikal, umumnya sebagai respon terhadap tingginya harga tanah. Apalagi pada umumnya apartemen dibangun di tempat-tempat strategis sebagai solusi masalah jarak hunian dan tempat kerja (Daluarti, 2009:49). Dari penjelasn yang dikemukakan beberapa ahli tentang condominium hotel dan apartemen, maka peneliti menarik kesimpulan bahwa terdapat persamaan antara condotel dan apartemen, yaitu memiliki fungsi sebagai tempat hunian. Sedangkan yang membuat beda adalah waktu dan sistem manajemennya. Pertama, Orang yang tinggal di apartemen relatif dalam jangka waktu yang lama, sedangkan orang tinggal di condotel hanya
berjangka waktu singkat. Kedua, bagi yang memiliki apartemen hal itu sama dengan tinggal dirumah sendiri, sedangkan condotel terdapat sistem sewa yang dikelola oleh manajemen. Artinya, pemilik bisa menyerahkan ruangannya kepada manajemen untuk disewakan sebagai fungsi hotel. Aturan penyelenggaraan bangunan gedung telah diatur dalam peraturan daerah nomor 1 tahun 2012. Bangunan gedung menurut pasal 1 peraturan daerah nomor 1 tahun 2012 adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada diatas dan /atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial,budaya, maupun kegiatan khusus. Apartemen yang terdapat di jalan veteran merupakan jenis bangunan gedung untuk kepentingan umum. Artinya bangunan ini termasuk kategori yang memiliki fungsi bangunan sebagai usaha, dengan kekhususan apartemen. Disebutkan dalam pasal 2 bahwa maksud dari perda pengaturan bangunan gedung adalah untuk mengendalikan bangunan gedung agar tertib administrasi dan teknis. Sehingga tujuan yang ingin diseragamkan oleh pemerintah kota disebutkan selanjutnya dalam pasal 3 yaitu serasi dan selaras dengan lingkungan, tertib penyelenggaraan bangunan gedunga dengan jaminan keandalan teknis bangunan, dan mewujudkan kepastian hukum. Aturan penyelenggaraan bangunan gedung melewati beberapa 3 proses. Pertama, pemilik bangun atau perencana arsitekur yang diberi kuasa bermaterai mengajukan permohonan IMB yang telah disediakan oleh pemerintah daerah dengan melampirkan dokumen administratif, dokumen teknis, serta surat-surat pendukung yang terkait. Menurut pasal 104 ayat 1 Dokumen administratif yang dimaksud adalah berupa dokumen status hak atas tanah. Dokumen teknis berupa dokumen rencana teknis pembangunan. Sedangkan surat yang terkait yang dimaksud adalah surat izin penunjukan dan penggunaan tanah. Kedua, setiap permohonan IMB yang diajukan oleh pemohon diproses dengan urutan meliputi pemeriksaan dan pengkajian. Pemeriksan yang dimaksudkan adalah pencatatan dan penelitian kelengkaoan dokumen administratif dan dokumen rencana teknis. Sedangkan pengkajian yang dimaksudkan meliputi, pengkajian pemenuhan persyaratan teknis, pengkajian kesesuaian dengan persyaratan tata bangunan, pengkajian persyaratan keandalan bangunan gedung,
dengar pendapat publik, dan pertimbangan oleh tim ahli bangunan gedung. Ketiga, jika dokumen telah memenuhi persyaratan, untuk kemudian disetujui dan disahkan oleh walikota atau pejabat yang ditunjuk. Pengesahan dokumen rencana teknis inilah yang menjadi dasar penerbitan IMB. Dari serangkaian proses penerbitan IMB maka yang berwenang menjamin penyelenggaraan bangunan gedung berjalan sesuai dengan tujuan, maka hal itu kemudian diatur dengan terang pada pasal 6 dan 7. Walikota Malang adalah pimpinan pemerintahan kota Malang, yang disebutkan pada pasal 6 berwenang menerbitkan izin sepanjang persyaratan teknis dan administratif sesuai dengan ketentuan perundang-undangan. Di dalam pasal 6 huruf a hingga i perda nomor 1 tahun 2012 juga diatur bahwa walikota berhak menghentikan, menutup, menolak, melakukan perbaikan bangunan gedung jika dinilai tidak sesuai dengan lingkungan kota dan demi kepentingan umum. Wewenang yang begitu luas berdasarkan pasal 7 mengharuskan walikota bertanggung jawab yang besar juga terhadap perumusan kebijakan dibidang penyelenggaraan bangunan gedung. Berdasarkan pasal 15 perda nomor 1 tahun 2012 disebutkan bahwa pemerintah daerah menetapkan fungsi dan klasifikasi bangunan gedung dalam dokumen Izin Mendirikan Bangunan (IMB) berdasarkan pengajuan pemohon yang memenuhi persyaratan fungsi. Lebih lanjut dalam ayat 2 di pasal yang sama bahwa permohonan fungsi bangunan gedung harus mengikuti Rencana Tata Ruang Wilayah Kota (RTRWK), Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK), dan/atau Rencana Tata Bangunan Lingkungan (RTBL). Disebutkan pula dalam pasal 16 ayat 1, fungsi dan klasifikasi bangunan gedung harus sesuai dengan peruntukan lokasi yang diatur dalam RTRWK, RDTRK, RTBL, dan/ atau peraturan zonasi. Ayat 2 menyebutkan bahwa fungsi dan klasifikasi bangunan gedung diusulkan oleh pemilik banguna gedung dalam pengajuan permohonan IMB. Secara peraturan fungsi dan klasifikasi bangunan gedung dapat diubah melalui permohonan baru IMB dengan persyaratan (a) pemilik/ pengguna mengajukan permohonan baru sesuai dengan ketentuan tata cara yang ditetapkan oleh pemerintah daerah. (b) fungsi dan klasifikasi bangunan gedung yang baru harus sesuai dengan peruntukan lokasi sesuai dengan RTRWK, RDTRK, dan RTBL. (3) fungsi dan klasifikasi bangunan gedung yang baru harus memenuhi persyaratan administratif dan teknis yang ditetapakan. Dari poin-poin diatas bisa ditarik kesimpulan bahwa untuk merubah fungsi dan klasifikasi bangunan gedung, maka pemilik/ pengguna harus mengurus IMB dari awal dan tidak ada dua jenis IMB dalam kepemilikan.
Namun, pada dasarnya IMB sendiri merupakan keluaran atau output dari berbagai input yaitu berupa kejelasan status hak atas tanah, status kepemilikan, dan persyaratan teknis yang memiliki keterkaitan sangat erat. Sehingga dalam penelitian ini peneliti hanya bertugas mengkroscek apakah IMB yang dikeluarkan sesuai dengan yang tercantum dalam peraturan daerah. Permohonan IMB dilakukan dengan mengisi formulir permohonan IMB dan melampirkan dokumen administratif dan dokumen teknis, serta dokumen/suratsurat pendukung yang terkait. Persyaratan administratif, bangunan gedung harus sesuai dengan perda kota Malang tentang retribusi IMB, peraturan walikota Malang nomor 8 tahun 2009 tentang tata cara pelayanan perizinan pada badan pelayanan perizinan terpadu kota Malang, keputusan walikota Malang nomor 188.45/18/35.73.112/2009 tentang pendelegasian sebagian kewenangan pemrosesan, penandatanganan dan pencabutan di bidang perizinan kepada kepala BP2T, dan berita acara terkait dengan pemeriksaan struktur dan kontruksi izin mendirikan bangunan. 3.
TEMUAN PENELITIAN
Peneliti mulai melakukan pengamatan lapangan sejak terjadinya demo warga RW 6 terkait dengan pemblokiran jalan Cibogo tanggal 17 Februari 2013 hingga 10 April 2013. Dari hasil pengamatan diperoleh temuan faktafakta dilapangan bahwa terdapat beberapa permasalahan yang belum tuntas antara kelurahan, warga RW 6, RW 4, dan pihak PT Mutiara Citra Sentosa. Tujuan Pengembang Membangun Kawasan Kelurahan Penanggungan
Apartemen
Di
Dari fakta yang terjadi dilapangan peneliti menemukan pertama, tujuan pengembang membangun gedung tidak transparan kepada warga. Ketidaktransparanan itu ditunjukkan dengan kesimpangsiuran fungsi banguan apakah dipergunakan untuk apartemen ataukah condominium hotel. Kedua, peneliti menemukan dua kepemilikan surat izin mendirikan bangunan tanpa ada keterangan dari dinas perizinan bahwa surat izin bangunan yang lama telah dicabut. Ketiga, peneliti menemukan tujuan pengembang berubah. Dari yang semula membangun apartemen, pertanggal 19 Maret 2013 berubah menjadi condominium hotel (condotel).
Keempat, tujuan pengembang membangun apartemen di kelurahan Penanggungan lebih menitikberatkan pada aspek bisnis tetapi kurang memperhatikan kenyamanan lingkungan disekitarnya. Proses Kebijakan Mengeluarkan Surat Izin Mendirikan Bangunan Apartemen Di Kota Malang Pada proses kebijakan mengeluarkan surat izin mendirikan bangunan apartemen peneliti menemukan pertama, proses surat izin mendirikan bangunan dengan fungsi apartemen telash sesuai dengan urutan dan syarat teknis dan administratif untuk mendirikan suatu bangunan gedung. Mulai dari keputusan walikota Malang nomor 188.45/283/35.73.112/2009 tentang pemeberian izin lokasi untuk keperluan pembangunan apartemen (rumah susun hunian) dan kawasan bisnis terletak di Kelurahan Penanggungan Kecamatan Klojen, surat persetujuan walikota nomor 660/1808/35.73.406/2009 perihal persetujuan kelayakan lingkungan pembangunan pusat bisnis dan apartemen mutiara square. Itu artinya, berdasarkan hasil penilaian analisa dampak lingkungan (AMDAL), rencana pengelolaan lingkungan (RKL), dan rencana pemantauan lingkungan (RPL) telah terdisetujui sejak oleh komisi penilai AMDAL kota Malang pada Kamis 17 september 2009, keterangan rencana (advice planing) dinas pekerjaan umum kota Malang nomor 2873/AP/XII/2009 tertanggal 14 desember 2009, laporan berita acara pemeriksaan struktur dan konstruksi izin mendirikan bangunan nomor 034/IMB.PU.II/2010 tertanggal 11 Februari 2010, dan surat izin mendirikan bangunan apartemen milik PT Mutiara Citra Sentosa nomor 64011074/35.73.407/2010. Kedua, peneliti menemukan IMB baru pertanggal 19 Maret 2013 dengan nomor 640/0971/35.73.407/2013 untuk fungsi condominium hotel (condotel ). Peran Pemerintah Daerah Dalam Mengeluarkan Surat Izin Mendirikan Bangunan Menurut temuan peneliti peran pemerintah daerah dalam mengeluarkan surat izin mendirikan bangunan kurang berpihak pada kepentingan warga Malang pada umumnya dan warga Penanggungan pada khususnya. Hal itu karena pertama, muncul beberapa masalah pascapembangunan gedung apartemen. Khususnya perihal terganggunya kenyamanan warga Penanggungan selama pembangunan berlangsung. Padahal telah ditetapkan oleh dinas pekerjaan umum dan dinas lingkungan hidup bahwa telah sesuai dengan penilaian AMDAL, RKL, dan RPL. Kedua, peneliti tidak menemukan dokumen yang menyatakan perusahaan telah mengganti daerah resapan air baru disekitaran Malang sesuai dengan amanah surat
keputusan walikota tentang pemeberian izin lokasi. Hal tersebut bisa mengakibatkan timbulnya genangan air dan banjir waktu musim hujan. Ketiga, belum adanya forum komunikasi yang memang sangat diperlukan warga Penanggungan agar semua masalah bisa dimusyawarahkan dan tersepakatinya win win solution antara pengembang dan warga tanpa ada aksi demo dan pemblokiran. Pendapat Masyarakat Tentang Pembangunan Apartemen Di Kawasan Kelurahan Penanggungan Dari hasil temuan di lapangan peneliti menemukan pertama, 5 dari 7 orang yang mengisi diwawancarai berpendapat kurang mendukung dengan kehadiran bangunan gedung apartemen milik PT Mutiara Citra Sentosa. Hal itu dikarenakan pihak PT Mutiara Citra Sentosa tidak memiliki niat baik untuk meminimalisir dampak yang ditimbulkan dari pembangunan gedung tersebut. Kedua, terdapat dampak secara kerusakan fisik dan juga hilangnya rasa nyaman warga Penanggungan akibat pembangunan gedung apartemen milik PT Mutiara Citra Sentosa. Dampak kerusakan secara fisik misalnya berupa dinding retak. Sedangkan hilangnya rasa nyaman adalah bisingnya suara pembangunan dan suara musik diskotik dari MX. Ketiga, berdasarkan pengamatan dan hasil wawancara yang dilakukan peneliti, ditemukan bahwa terjadi perubahan kondisi sosial bermasyarakat. Hal itu sesuai fakta lapangan bahwa warga ada yang pulang malam, kemacetan dipagi hari, dan seringnya terjadi tindakan perampasan tas secara paksa di area Penanggungan. Sehingga warga berinisiatif membangun portal guna mencoba mengembalikan kondisi perkampungan seperti semula. Keempat, berdasarkan pengamatan dan wawancara secara mendalam pemerintah tidak mengakomodasi kegiatan ekonomi UKM pengrajin keramik di area kelurahan penanggung. Hal tersebut di dukung dengan temuan di lapangan bahwa lebih dari sepuluh pengrajin keramik berhenti berproduksi dan berpindah mata pencaharian lain. Seperti supir angkot, pedagang di pasar, atau kuli bangunan. Daftar Pustaka Buku Arikunto, Suharsimi. 2010. Prosedur Penelitian: Suatu Pendekatan Praktik. Jakarta: Rineka Cipta.
Arie
S Hutagalung.2009. Sistem Condominium Indonesia: Implikasi dan Manfaatnya bagi Developer/Properti Owner. (makalah program pendidikan lanjutan ilmu hukum bidang konsultan hukum dan kepengacaraan FH UI. Daluarti, Meitri H.C. 2009. Perencanaan Kota. Bahan kuliah online. Dwidjowijoto, Riant Nugroho. 2006. Kebijakan publik Untuk Negara-Negara Berkembang. Jakarta: Gramedia. Marbu, B.N. 2004. Kota Indonesia Masa depan: Masalah dan Prospek. Jakarta: Erlangga. Nawawi, Hadari. 1994. Metode Penelitian Ilmiah. Jakarta: rineka cipta Nazir, Muhammad.1986. Metode Penelitian. Bandung: remaja Rosdakarya Rahardjo, Satjipto. 1983. Masalah Penegakan Hukum: Suatu Tinjauan Sosiologis. Bandung: CV. Sinar Baru. Soedirman, Basofi. 1997. Diantara pena dan pedang Antum a'lamu bi umuuri dunyaakum. Yayasan Biografi Indonesia. Sunggono, Bambang. 2002. Metode Penelitian Hukum. Jakarta: RajaGrafindo Persada Suryani, Ade Irma. 2008. Tesis: Implementasi Penerbitan Izin Mendirikan Bangunan (Imb) Dalam Perspektif Azas-Azas Umum Pemerintahan Yang Baik Di Kabupaten Sukamara. Universitas Negeri Malang. 2010. Pedoman Penulisan Karya Ilmiah: Skripsi, Tesis, Disertasi, Artikel, Makalah, Tugas Akhir, Laporan penelitian. Malang: UM Varma, S.P. 2007. Teori Politik Modern. Jakarta: Rajagrafindo Persada. Wicaksono, Asril Kurniadi& Dendy Indriya Efendi. Studi Tingkat Pelayanan Jalan Akibat Pembangunan Malang Town Square Pada Ruas Jalan Veteran. Jurnal Rekayasa Sipil / Volume 2, No.3 – 2008 ISSN 1978 – 5658. Wahab, Solichin Abdul. 1997. Analisis Kebijaksanaan: Dari Formulasi Ke Implementasi Kebijaksanaan Negara. Jakarta: Bumi Aksara. Wahab, Solichin Abdul. 1990. Pengantar Analisis Kebijakan Negara. Jakarta: Rineka Cipta. Wahab, Solichin Abdul. 1999. Analisis Kebijakan Publik Teori dan Aplikasinya. Malang: PT Danar Wijaya. Yetti, Yusni. Analisis Kebijakan AMDAL Dalam Mencegah Kerusakan. Volume 41 No. 3 Desember 2007. Hal 1. Dikutip dari lontar.ui.ac.id.
Kamus
besar bahasa indonesia. Pusatbahasa.diknas.go.id/kbbi/ diakses 11 april 2013. Undang-Undang Dasar Negara Republik lndonesia Tahun 1945 Undang-Undang Pokok-Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Otonomi Daerah Undang-Undang No.1 tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 15 tahun 1987 tentang perubahan batas wilayah kotamadya daerah tingkat II Malang dan kabupaten daerah tingkat II kota Malang Peraturan Daerah no 10 tahun 2009 Tentang Retribusi Perizinan Rumah Susun Peraturan Daerah No. 4 tahun 2011 Tentang Rencana Detail Tata Ruang Tengah Kota Malang Peraturan Daerah No. 1 tahun 2012 Pengganti Peraturan Daerah No.1 Tahun 2004 Tentang Penyelenggaraan Bangunan Gedung Peraturan Daerah No.7 tahun 2010 Tentang Andalalin Peraturan Walikota Nomor 11 Tahun 2008 Tentang Perubahan Atas Peraturan Walikota Malang Nomor 18 Tahun 2007 Tentang Pedoman Pelaksanaan Kegiatan Stimulan Pembangunan Di Kelurahan Kota Malang. Warga Boikot Jalan Cibogo.Jawa Pos Radar Malang, 18 Februari 2013. Melawan Banjir dengan Perbaikan Drainase. Mampukah?. Radar Malang. 19 August 2010 Transaksi Properti Malang tembus 2T. www.bisnis.com, 8 juli 2012 /jatim.tribunnews.com/2012/07/06 /64.203.71.11/kompas-cetak/0605/10/jatim/52657.htm tempointeraktif.co.id media-indonesia.com/berita.asp Malangkab.bps.go.id kabarbisnis.com. teguh kinarto, transformasi sang tukang kredit keliling. 17 maret 2011.
